Communiqué de presse
14 février 2024




Résultats 2023
Robuste et en croissance
• Résultat Récurrent Net 2023 en hausse de + 8,2 %, à 6,01 €, au dessus de la guidance
• 100 % des livraisons 2023-2024 déjà louées ou pré-louées (100 000 m²)
• Dividende 2023 à 5,3 € par action1, intégralement payé en numéraire
• LTV globalement stable à 34 %, avec 1,3 Md€ de cessions en 2023, en prime de + 8 % sur les expertises et
un taux de privation de 2,5 %
• RRN par action attendu en 2024 entre 6,35 € et 6,40 € (en hausse de + 5,5 % à + 6,5 %)


Surperformance locative avec 156 000 m² loués ou reloués, +60% vs. 2022
o Tendances locatives favorables dans les zones centrales
o Réversion locative captée sur le bureau (+30% dans Paris, +14% au total) et le résidentiel (+13%)
o Taux d’occupation moyen en hausse de +90pb en 2023 sur le bureau, +80pb au global
o Durée ferme moyenne des baux signés de 8,4 années
o Pipeline 2023-2024 intégralement loué/préloué (> 100 000 m²)
o Mondo (30 000 m²) et 35 Capucines (6 300 m²) dans Paris QCA, intégralement loués dès 2023

Solides réalisations, qui orientent à la hausse l’ensemble du compte de résultat
o Occupation, indexation et réversion locative en hausse : croissance organique des loyers de + 6,1 %
o 65 000 m² livrés en 2022-2023 (incl. l1ve, Boétie dans Paris QCA) avec une contribution nette du pipeline
de + 22 M€ : croissance des loyers de + 6,5 %
o Charges opérationnelles / de structure sous contrôle malgré l’inflation : EBITDA en hausse de + 7,8 %
o Une stratégie de couvertures des frais financiers et des cessions qui maintiennent sous contrôle les frais
financiers (coût de la dette tirée de 1,1 %) : Résultat Récurrent Net par action en hausse de + 8,2 %
o Année record sur la RSE: #1 GRESB sur l’immobilier côté européen, baisse des émissions de CO2 de – 20 %,
et – 10 % en consommation d’énergie

Allocation de capital décisive, positionnant idéalement le Groupe face à une nouvelle réalité de marché
o 1,3 Md€ de cessions en prime de + 8 % sur les dernières expertises et un rendement de c.2,5 %, réalisées
dans un marché de l’investissement au ralenti, qui améliorent tous les indicateurs de dette :
o LTV à 34 % (droits inclus), globalement stable vs. 2022 malgré une baisse de – 10,6 % des valeurs
o Renforcement des liquidités couvrant l’ensemble des maturités obligataires jusqu’à 2028
o Une couverture moyenne de la dette maintenant de 92 % jusqu’en 2028
o 1,7 Md€ de nouveaux financements opportunistes levés à des conditions de marges en ligne avec
celles en place, pour anticiper des refinancements futurs, grâce à un accès privilégié à l’ensemble des
sources de financement
o Produits de cessions qui sécurisent le financement d’un pipeline relutif sur les 4 prochaines années

Préparer la croissance future
o Tendances opérationnelles favorables (marchés centraux porteurs, réversion locative et indexation)
o 2 projets emblématiques préloués à livrer en 2024 (Mondo et 35 Capucines dans Paris QCA)
o 2 nouveaux projets à lancer en 2024 (c.60 000 m², livraisons attendues en 2027)
o Impact relutif des cessions réalisées en 2023
o Des initiatives opérationnelles pour anticiper de nouvelles attentes des locataires sur le bureau et le
logement, génératrices des revenus additionnels
o Résultat net récurrent attendu en 2024 entre 6,35 € et 6,40 € (en hausse de + 5,5 % à + 6,5 %)



1
En deux versements de 2,65 € le 6 mars et le 4 juillet, sous réserve de l’approbation de l’Assemblée générale des actionnaires
Beñat Ortega, Directeur général : “Dans un environnement incertain, Gecina publie de solides
performances opérationnelles et financières, confirmant les bénéfices du positionnement unique de
notre Groupe. La surperformance opérationnelle est renforcée par la structure de notre bilan qui améliore
encore la visibilité sur la croissance à venir.

Ainsi, le Groupe a été en mesure cette année de renforcer ses atouts, avec près de 1,3 Md€ de cessions
d’actifs immobiliers matures au-dessus de leurs valeurs d’expertises avec un effet immédiatement relutif
grâce à un taux de privation de 2,5 %. Ces opérations nous permettent d’accentuer la solidité de notre
bilan, mais également de sécuriser le financement d’un pipeline largement situé à Paris et fortement
créateur de valeur, tout en nous offrant une marge de manœuvre financière opportuniste pour l’avenir.

En conséquence, le Groupe est particulièrement bien placé pour faire face à une nouvelle réalité sur les
marchés immobiliers, grâce à ses choix décisifs en matière d’allocation de capital et d’actifs, et son
leadership en RSE. Nous construisons aujourd’hui les fondations d’un Groupe qui se positionne pour
délivrer une surperformance durable dans les années qui viennent”.

2022 2023 Var. Périmètre constant
Bureaux 497,9 534,0 + 7,3 % + 6,5 %
Résidentiel 128,0 132,9 + 3,8 % + 4,6 %
Loyers bruts 625,9 666,8 + 6,5 % + 6,1 %

RRN en millions d’euros 409,9 444,2 + 8,4 %
RRN en euros par action 5,56 6,01 + 8,2 %

LTV (hors droits) 35,7 % 36,5 % + 0,8 pt
LTV (droits inclus) 33,7 % 34,4 % + 0,8 pt

EPRA NRV en euros par action 189,5 158,1 - 16,6 %
EPRA NTA en euros par action 172,2 143,6 - 16,6 %
EPRA NDV en euros par action 183,8 150,1 - 18,3 %
Dividende par action en euros 5,30 5,302 -



A propos de Gecina

Spécialiste de la centralité et des usages, Gecina exploite des lieux de vie innovants et durables. La société d’investissement immobilier
détient, gère et développe un portefeuille unique au cœur de zones centrales de la région parisienne, avec plus de 1,2 million de m2 de
bureaux, et plus de 9 000 logements, dont près des trois quarts se situent dans Paris intra-muros ou à Neuilly-sur-Seine. Ce patrimoine est
valorisé à 17,1 milliards d’euros à fin 2023.

Gecina a inscrit l’innovation et l’humain au cœur de sa stratégie pour créer de la valeur et réaliser sa raison d’être : « Faire partager des
expériences humaines au cœur de nos lieux de vie durables ». Pour nos 100 000 clients, cette ambition est portée par la marque
relationnelle et servicielle YouFirst. Elle est aussi inscrite au cœur d’UtilesEnsemble, son programme d’engagements solidaires pour
l’environnement, pour la cité et pour l’humain.

Gecina est une Société d’Investissement Immobilier Cotée (SIIC) sur Euronext Paris et a intégré les indices SBF 120, CAC Next 20,
CAC Large 60, CAC 40 ESG. Gecina figure également parmi les sociétés les plus performantes de son secteur dans les classements extra-
financiers de référence (GRESB, Sustainalytics, MSCI, ISS-ESG, CDP).
www.gecina.fr

CONTACTS GECINA

Communication financière Relations presse

Samuel Henry-Diesbach Glenn Domingues
Tél : + 33 (0)1 40 40 52 22 Tél : + 33 (0)1 40 40 63 86
samuelhenry-diesbach@gecina.fr glenndomingues@gecina.fr


Virginie Sterling Armelle Miclo
Tél : + 33 (0)1 40 40 62 48 Tél. : + 33 (0)1 40 40 51 98
virginiesterling@gecina.fr armellemiclo@gecina.fr




2 En deux versements de 2,65 € le 6 mars et le 4 juillet, sous réserve de l’approbation de l’Assemblée générale des actionnaires

Gecina – Résultats annuels 2023 – Paris, le 14 février 2024 2
Résultat récurrent net : forte croissance
En millions d'euros 31-déc-22 31-déc-23 Var (%)
Revenus locatifs bruts 625,9 666,8 + 6,5 %
Revenus locatifs nets 569,4 609,5 + 7,0 %
Marge opérationnelle des autres activités 3,0 1,2 - 59,0 %
Autres produits net 3,8 2,1 - 43,7 %
Frais de structure (79,7) (77,9) - 2,3 %
Excédent brut d'exploitation (EBITDA) 496,5 535,0 + 7,8 %
Frais financiers nets (83,6) (90,0) + 7,6 %
Résultat récurrent brut 412,8 445,1 + 7,8 %
Résultat net récurrent des sociétés mises en équivalence 2,4 2,7 + 11,9 %
Intérêts minoritaires récurrents (1,8) (2,0) + 9,2 %
Impôts récurrents (3,6) (1,6) - 54,1 %
Résultat récurrent net part du Groupe (1) 409,9 444,2 + 8,4 %
Résultat récurrent net part du Groupe par action 5,56 6,01 + 8,2 %
(1) Excédent brut d’exploitation déduction faite des frais financiers nets, des impôts récurrents, des intérêts minoritaires, y compris le résultat des sociétés mises
en équivalence et après retraitement de certains éléments de nature exceptionnelle


Le résultat récurrent net part du Groupe ressort en hausse de + 8,2 % à 6,01 € par action, en amélioration par
rapport à fin juin 2023 (+ 7,5 %), combinant une solide dynamique locative à une bonne tenue des charges
locatives, des frais de structure et des frais financiers.

Performance locative à périmètre constant : +34 M€
Une croissance portée par une activité intense de Gecina sur les marchés locatifs, se traduisant par la hausse
du taux d’occupation et la capture d’une réversion locative positive. La dynamique est également soutenue
par les effets de l’indexation.
Opérations liées au pipeline (livraisons et mises en restructuration) : variation nette des loyers +22 M€
Le résultat récurrent net part du Groupe bénéficie de l’effet positif du pipeline, les effets provenant des
livraisons d’immeubles étant supérieurs aux effets temporaires de l’immobilisation d’actifs en vue d’une
restructuration.
o +28 M€ de loyers supplémentaires générés par les livraisons récentes d’immeubles en
développement, avec le « 157 CDG » à Neuilly mais surtout l’immeuble « l1ve » Paris-QCA en 2022, ainsi
que « Boétie » Paris-QCA et un immeuble résidentiel à Ville d’Avray au premier semestre 2023.
o Les immobilisations de surfaces sur des immeubles ayant vocation à être restructurés ont réduit de
-6 M€ les revenus locatifs, avec notamment la mise en restructuration de l’immeuble Icône
(ex 32 Marbeuf à Paris QCA) et de 27 Canal (ex Flandre dans Paris intra-muros).
Cessions d’actifs : variation nette des loyers -15 M€
L’important volume de cessions réalisé depuis le début de l’année (1,3 Md€ de cessions avec un taux de
privation de l’ordre de 2,5%), s’est en grande partie matérialisé à la fin du premier semestre.

Marge locative en hausse de +40 pb
Groupe Bureaux Résidentiel
Marge locative au 31/12/2022 91,0 % 93,4 % 81,5 %
Marge locative au 31/12/2023 91,4 % 94,1 % 80,4 %

La marge locative ressort en hausse de +40 pb sur 12 mois. Cette progression s’explique essentiellement par
la progression du taux d’occupation moyen et une meilleure refacturation de charges, venant compenser la
hausse de la fiscalité locale.
Marge d’EBITDA en hausse de +90 pb : frais de structure sous contrôle
Dans un contexte inflationniste, le Groupe a été particulièrement attentif à l’évolution de ses frais de
structure. Une attention qui a commencé à porter ses fruits sur l’ensemble des lignes de dépenses de la
société. En conséquence la marge d’EBITDA est en nette progression de +90 pb sur un an.
Marge nette en hausse de +110 pb : des frais financiers favorablement orientés au second semestre
Les cessions réalisées en fin de premier semestre ont eu un effet sur les frais financiers au second semestre,
venant compenser la hausse modérée du coût moyen de la dette. L’évolution sur l’exercice 2023 des frais
financiers est donc particulièrement bien contenue, s’inscrivant en hausse de +6 M€. Cette hausse se
compare à une hausse de l’EBITDA de + 39 M€ illustrant ainsi la forte amélioration de la marge nette du
Groupe (+ 110 pb).
La hausse observée reflète ainsi un effet taux en partie compensé par un effet volume : la dette nette baisse
de près de - 950 M€ à fin 2023 (vs. fin 2022), et la dette moyenne baisse de - 200 M€. Il convient de noter que
sur le seul second semestre les frais financiers sont en baisse conséquente de - 5 M€ par rapport au premier
semestre.




Gecina – Résultats annuels 2023 – Paris, le 14 février 2024 3
Loyers bruts forte dynamique à périmètre courant comme à
périmètre constant
Revenus locatifs bruts 31-déc-22 31-déc-23 Variation (%)
En millions d'euros Périm. courant Périm. constant
Bureaux 497,9 534,0 +7,3% +6,5%
Résidentiel 128,0 132,9 +3,8% +4,6%
Total loyers bruts 625,9 666,8 +6,5% +6,1%

A périmètre courant, les loyers sont en hausse de + 6,5 %, bénéficiant non seulement de la vigueur locative
à périmètre constant, mais aussi d’une forte contribution locative nette du pipeline (+ 22 M€) compensant
les effets du volume de cessions (- 15 M€).

A périmètre constant, l’accélération de la performance ressort au-delà de celle publiée à fin 2022, avec une
croissance des loyers de + 6,1 % au global (vs. + 4,4 % à fin 2022) et de + 6,5 % sur le bureau (vs. + 4,6 % à fin
2022).

L’ensemble des composants de la croissance des loyers à périmètre constant sont orientés à la hausse :
- Les effets de la hausse du taux d’occupation contribuent à hauteur de + 0,6 %
- Les effets de l’indexation, à hauteur de + 4,7 %
- La réversion locative, qui contribue à hauteur de + 0,8 %


Bureaux : une dynamique locative favorable
Revenus locatifs bruts - Bureaux 31-déc-22 31-déc-23 Variation (%)
En millions d'euros Périm. courant Périm. constant
Bureaux 497,9 534,0 +7,3% +6,5%
Zones Centrales (Paris, Neuilly, Boucle Sud) 362,0 386,8 +6,9% +5,2%
Paris intra-muros 289,1 304,9 +5,4% +5,2%
- Paris QCA & 5-6-7 179,7 193,3 +7,6% +6,1%
- Paris Autres 109,4 111,6 +2,0% +4,1%
Core Croissant Ouest 72,8 82,0 +12,6% +5,2%
- Neuilly-Levallois 28,7 34,2 +19,2% +4,0%
- Boucle Sud 44,2 47,8 +8,2% +5,7%
La Défense 65,0 72,5 +11,5% +11,5%
Autres localisations 70,9 74,6 +5,3% +7,8%


Hausse du taux d’occupation, réversion positive, indexation
Gecina a loué, reloué ou renégocié près de 156 000 m² depuis le début de l’année, soit près de + 60 % au-
delà de l’activité commerciale enregistrée en 2022. En moyenne ces nouveaux baux ont été signés avec
une maturité ferme moyenne de 8,4 années.

La grande majorité des transactions concerne des relocations ou renouvellements de baux.
o Au global la réversion capturée est en moyenne de + 14 %
o Une performance, notamment tirée par les zones centrales avec une réversion atteignant près
de + 30 % dans Paris intra-muros.
Le reste, représentant près de 30 % des transactions, concerne principalement des immeubles livrés
récemment ou en cours de développement.

Des transactions emblématiques qui confortent le positionnement stratégique du Groupe

Au cours du deuxième semestre, Gecina a notamment commercialisé l’immeuble Mondo (30 000 m²)
dans le QCA parisien auprès du Groupe Publicis. Une commercialisation emblématique par sa taille et la
qualité du projet. L’immeuble sera livré au second semestre 2024.

Plusieurs transactions locatives approchant ou dépassant 1 000 €/m²/an dans le QCA parisien, ont été
également finalisées cette année, confirmant la généralisation de nouvelles références locatives, avec
notamment :
- 35 Capucines (6 300 m²) : pré-commercialisation de l’intégralité de l’immeuble auprès d’un
cabinet d’avocats et d’un groupe du luxe (livraison attendue au deuxième trimestre 2024)
- 24-26 Saint-Dominique (7 900 m²) : pré-commercialisation de l’intégralité de l’immeuble à un
acteur du Private Equity et un cabinet d’avocats, à la suite du déménagement du Groupe BCG sur
l’immeuble l1ve – Paris QCA
- Sur les immeubles 35 Opéra, 16 Montmartre et 32 Haussmann, des baux représentant au total
près de 2 000 m², ont été récemment signés sur la base de loyers prime sur des petites et
moyennes surfaces commercialisées sous le format de « bureaux opérés ».
Gecina – Résultats annuels 2023 – Paris, le 14 février 2024 4
Notons que 86% du patrimoine du Groupe est situé à Paris intra-muros, Neuilly-sur-Seine/Levallois ou
dans la Boucle Sud (principalement Boulogne-Billancourt), se concentrant ainsi sur les zones les plus
favorablement orientées, bénéficiant de la polarisation des marchés.

Evolution des revenus locatifs bruts de bureaux
La croissance des loyers de bureaux à périmètre constant s’élève à + 6,5 % sur un an (vs. + 4,6 % à fin
2022), bénéficiant pour + 0,8 % d’une amélioration du taux d’occupation de nos immeubles, d’un effet
positif de l’indexation qui s’accentue encore (+ 5,3 %), dans un contexte inflationniste, mais également des
effets d’une réversion positive capturée ces dernières années (+ 0,4 %).

- Dans les zones les plus centrales (86 % du patrimoine de bureaux de Gecina) à Paris intra-muros,
Neuilly-Levallois et Boulogne-Issy, la croissance des loyers à périmètre constant s’élève ainsi à
+ 5,2 %. Elle est essentiellement tirée par les effets de l’indexation et de la réversion locative.

- Sur le marché de La Défense (7 % du patrimoine bureaux du Groupe) les revenus locatifs de Gecina
sont en hausse de + 11,5 % à périmètre constant, essentiellement sous les effets de l’indexation et
de la réduction de la vacance qui s’était principalement matérialisée au cours du deuxième
semestre 2022.

La croissance locative à périmètre courant ressort à + 7,3 % sur le bureau, reflétant l’effet de la
contribution nette positive du pipeline supérieure à 20 M€ tenant compte notamment de la livraison des
immeubles « l1ve » au second semestre 2022, et « Boétie » au premier semestre 2023, tous deux dans le QCA
parisien, venant largement compenser les libérations des immeubles aujourd’hui en restructuration (Icône-
Marbeuf, Carreau de Neuilly et 27 Canal-Flandre à Paris et Neuilly). La privation de loyers consécutifs aux
1,3 Md€ de cessions réalisées en 2023, en grande partie au milieu de l’année, représente moins de 15 M€ sur
l’exercice dont 13 M€ sur le bureau.


Logements : une dynamique opérationnelle confirmée
Revenus locatifs bruts 31-déc-22 31-déc-23 Variation (%)
En millions d'euros Périm. courant Périm. constant
Résidentiel 128,0 132,9 +3,8% +4,6%
YouFirst Residence 107,4 110,3 +2,7% +3,8%
YouFirst Campus 20,6 22,6 +9,8% +8,1%


Les revenus locatifs du pôle résidentiel sont en hausse à périmètre constant de + 4,6 %. Une performance
tirée par les effets de l’indexation et de la réversion locative capturée au fil de la rotation des locataires.

YouFirst Residence : une forte dynamique opérationnelle
A périmètre constant les revenus locatifs des immeubles de logements s’inscrivent en hausse de + 3,8 %.
Cette croissance bénéficie d’un effet favorable significatif résultant de la réversion captée (+ 13 % en
moyenne) lors de la rotation de nos locataires, en accélération régulière depuis 2 ans.

YouFirst Campus : très forte dynamique locative
Les revenus locatifs des résidences étudiants sont en hausse à périmètre constant de + 8 % et de + 10 % à
périmètre courant, principalement tirée par la capture d’une réversion positive conséquente permise par la
rotation rapide des locataires sur ce type de produits, ainsi que la possibilité offerte à des jeunes actifs de
devenir locataires, améliorant ainsi les taux d’occupation de nos résidences.




Gecina – Résultats annuels 2023 – Paris, le 14 février 2024 5
Taux d’occupation financier en hausse de + 80 pb sur 1 an
TOF moyen 31-déc-22 30-juin-23 31-déc-23
Bureaux 92,8% 93,8% 93,7%
Zones centrales (Paris / Neuilly / Boulogne) 93,6% 93,5% 93,2%
La Défense 91,2% 97,9% 98,3%
Autres localisations (Péri-défense, 1ère/2ème Couronnes, autres régions) 90,5% 91,5% 91,9%
Résidentiel 94,5% 94,4% 94,7%
YouFirst Residence 96,7% 96,3% 96,4%
YouFirst Campus 86,0% 86,8% 87,7%
Total Groupe 93,1% 93,9% 93,9%

Le taux d’occupation financier moyen (TOF) du Groupe s’établit à un haut niveau à 93,9 % en hausse de
+ 80 pb sur 12 mois, de retour aux niveaux pré-covid, et reflétant les bénéfices de la forte reprise des
transactions locatives depuis 2021.

Sur le périmètre du bureau, la hausse du taux d’occupation financier moyen s’élève à + 90 pb pour
atteindre 93,7 %. Ce taux est impacté par la libération de deux immeubles au cours de l’année dans Paris
intra-muros, déjà recommercialisés mais comptabilisés dans la vacance financière pendant la durée de
rénovation légère. En intégrant ces deux immeubles comme occupés, le taux d’occupation normatif atteint
95,6 %.
Le taux d’occupation financier atteint 93,2 % dans les zones centrales (Paris, Neuilly et Boulogne), 98,3 % à
La Défense et 91,9 % ailleurs.

Sur le logement, le taux d’occupation financier moyen en 2023 est resté globalement stable à 94,7 %
(+ 20 pb), preuve de la résilience locative de ce segment.


RSE : affirmation du leadership de Gecina sur les thèmes RSE
Un plan de performance énergétique déjà particulièrement efficace
Courant 2022, Gecina a lancé un plan de performance énergétique, visant une réduction rapide de la
consommation d’énergie, en accompagnant ses locataires vers une utilisation plus sobre de leurs bureaux.

L’efficacité de ce plan de sobriété est déjà très significative. La consommation moyenne d’énergie sur le
patrimoine tertiaire où Gecina gère directement les équipements techniques consommateurs d’énergie est
ainsi réduite de – 10 %, contribuant ainsi à la réduction des émissions carbone de – 20 % en un an.

Les émissions carbone sur le patrimoine tertiaire de Gecina ont ainsi été réduites de près de – 74 %
depuis 2008.

La totalité du portefeuille tertiaire en exploitation de Gecina maintenant certifié
100 % du portefeuille de bureaux en exploitation du Groupe est maintenant certifié (HQE ou BREEAM), soit
une nette progression par rapport au 87% atteint fin 2022, grâce à la certification de 23 nouveaux immeubles.
Cette performance permet dès 2023 d’atteindre sur ce point l’objectif que le Groupe s’était fixé à horizon
2025 et positionne Gecina très favorablement par rapport à son secteur de référence sur lequel 17 % à 20 %
des actifs seulement seraient certifiés aujourd’hui (sources : OID, CBRE). Notons en outre que 61 % de ce
portefeuille est certifié avec une notation « excellente » ou « exceptionnelle ».

Gecina, 1ère foncière européenne du Classement GRESB, confirme son leadership
En 2023 Gecina atteint la première place sur 100 foncières cotées en Europe dans le classement GRESB qui
évalue chaque année les performances ESG des sociétés immobilières, et augmente son score global de
deux points à 96/100 par rapport à 2022. Ce score traduit une performance remarquable, avec une
progression nette sur les critères de la gestion de l’eau, de la gestion des risques et des émissions de gaz à
effet de serre, avec une baisse de 10 % des émissions enregistrée en 2022. Dans la section « développement »,
Gecina obtient la note maximale de 100/100.
Gecina a également été saluée dans le classement MSCI en conservant sa note AAA pour la sixième année
consécutive, plaçant le Groupe parmi les 18 % des plus performants au monde.
Chez ISS ESG, Gecina conserve son score B-, affirmant ainsi sa position comme l’une des sociétés les plus
performantes de son secteur, et est classée « risque faible » pour la troisième année consécutive par la
prestigieuse agence de notation Sustainalytics.
La publication des notations CDP Climate Change a en outre confirmé en février 2024 Gecina dans le cercle
restreint des entreprises ayant obtenu la note "A" au classement du changement climatique.




Gecina – Résultats annuels 2023 – Paris, le 14 février 2024 6
Valorisation du patrimoine
Répartition par segment Valeur expertisées Taux de capitalisation nets Variation périm. Constant
Déc 2023 vs.
En millions d’euros 31-déc.-23 31-déc.-23 31-déc.-22
Déc 2022
Bureaux (yc commerces) 13 476 5,2% 4,3% -12,1%
Zones centrales 11 548 4,5% 3,7% -10,3%
- Paris intra-muros 9 481 4,1% 3,4% -9,1%
- Core Croissant Ouest (Neuilly/Levallois Boucle Sud) 2 067 5,9% 4,8% -14,4%
La Défense 966 8,0% 6,0% -21,2%
Zones périphériques 961 9,6% 7,6% -19,8%
Résidentiel 3 565 3,4% 3,1% -4,3%
Hôtels & CBI 42
Total Groupe 17 082 4,8% 4,0% -10,6%
Total valeur Lots des expertises 17 630 -10,1%


Le patrimoine (bloc) ressort à 17,1 Md€ avec une variation de valeur à périmètre constant de – 10,6 % sur
12 mois et de près de – 7 % sur 6 mois. Cette variation inclut des tendances hétérogènes selon les zones,
témoignant d’une polarisation des marchés, à la faveur des zones les plus centrales, mais également du
patrimoine résidentiel.

Bureaux :

La variation de valeur du patrimoine de bureaux marque une baisse de l’ordre de – 8 % en moyenne au
second semestre et de – 12 % sur 12 mois.
o Le patrimoine dans son ensemble est impacté par un ajustement de rendements (« l’effet
taux ») qui joue négativement sur l’ensemble des secteurs (de l’ordre de – 18 % sur 1 an).
o Il est complété par un « effet loyers » reflétant l’hétérogénéité des marchés locatifs en
région parisienne. Cet effet loyers est positif dans Paris intra-muros (+ 9 %) et dans le Core
Croissant Ouest (Neuilly et Boulogne) à près de + 4,5 %, mais il est négatif ailleurs (- 2 % à
- 3 %).


Logements : des valeurs résilientes
Il convient de noter que dans ce contexte la valorisation du portefeuille résidentiel fait preuve d’une plus
grande résilience, avec une baisse de – 4 % sur l’ensemble de l’exercice, notamment grâce à une forte
dynamique locative.



ANR : ANR de continuation - NTA à 143,6 € par action
- ANR EPRA de liquidation (NDV) ressort à 150,1 € par action, et 157,5 € en valeur lot pour le résidentiel.
- ANR EPRA de continuation (NTA) ressort à 143,6 € par action et à 151,0 € en valeur lot pour le résidentiel.
- ANR EPRA de reconstitution (NRV) s’établit à 158,1 € par action et à 166 € en valeur lot pour le résidentiel.

La baisse de l’ANR NTA (- 11 % sur 6 mois et de l’ordre de - 16,6 % sur un an) traduit essentiellement la variation
de valeur du patrimoine à périmètre constant.

La variation de l’ANR EPRA de continuation (NTA) par action, de - 29 € sur 12 mois, peut être décomposée
comme suit :
- Dividende payé en 2023 : - 5,30 €
- Résultat récurrent 2023 : + 6,01 €
- Variation de valeur provenant de l’effet taux : - 54,6 €
- Variation de valeur provenant de l’effet « loyers » : + 25,6 €
- Autres (incl. IFRS 16, IAS 17) : - 0,4 €




Gecina – Résultats annuels 2023 – Paris, le 14 février 2024 7
Allocation du capital : 1,3 Md€ de cessions immédiatement
relutives et positives sur l’ensemble des agrégats

1,3 Md€ de cessions, + 8 % au-dessus des expertises, 2,5 % de taux de rendement moyen de sortie
Le Groupe a cédé en 2023 :
- 10 immeubles de bureaux, pour plus d’1 Md€ avec un taux de privation de l’ordre de + 2,4 % et une
prime sur les dernières expertises de l’ordre de + 10 %
o 7 immeubles de bureaux dans Paris intra-muros (129 Malesherbes, 142 Haussmann,
43 Friedland, 209 Université, Pyramides, 189 Vaugirard ainsi que le 101 Champs Elysées)
représentant 21 400 m²
o 3 immeubles de bureaux situés dans des zones secondaires, représentant près de 15 000 m²
- 3 immeubles résidentiels et certaines ventes à l’unité pour un total de 258 M€, en prime de + 3 % sur
les expertises et un taux de privation de 3,1 %

Ainsi, au-delà de la cession de l’immeuble 101 Champs Elysées, le Groupe a cédé plus de 500 M€ d’actifs en
2023, en prime sur les expertises de près de 5% et pour un rendement moyen de 3,1%.


Utilisation des produits de cessions
A court terme, le produit de ces cessions a été utilisé pour se substituer à des financements à court terme
(billets de trésorerie) portant un coût de l’ordre de 3,5 % en moyenne, avec par conséquent un impact relutif
sur le résultat récurrent net par action.
Ces cessions ont un effet positif sur les agrégats de Gecina relatifs à la dette (LTV, ICR, dette
nette/EBITDA), mais également sur le niveau de liquidités disponibles, permettant dorénavant de couvrir
l’ensemble des échéances jusqu’en 2028 à dette constante.

Ces cessions permettent également d’optimiser la couverture de la dette du Groupe afin d’en augmenter
la durée et le niveau à moyen terme.

A moyen terme, ces cessions sécurisent le financement du pipeline de projets engagés dont le rendement
sur le capital engagé est très significativement supérieur au taux de privation des cessions.

En 2023, 383 M€ ont ainsi été investis, dont près de 70 % ont été décaissés au titre du pipeline en cours de
développement ou sur des projets livrés sur l’exercice.
Le solde correspond à des investissements pour améliorer le patrimoine en exploitation, favorisant ainsi la
matérialisation du potentiel de réversion.




Gecina – Résultats annuels 2023 – Paris, le 14 février 2024 8
Bilan et structure financière : une structure de la dette
encore renforcée
Ratios Covenant 31/12/2023
Dette financière nette / valeur du patrimoine réévaluée (bloc, hors droits) < 60% 36,5%
Excédent Brut d’Exploitation / frais financiers nets > 2,0x 5,9x
Encours de la dette gagée / valeur du patrimoine réévaluée (bloc, hors droits) < 25% 0%
Valeur du patrimoine réévaluée (bloc, hors droits) en milliards d’euros > 6,0 17,1


Accès favorable à l’ensemble des sources de financement
Depuis début 2023, grâce à ses ratings financiers de qualité, Gecina a proactivement sécurisé 1,7 Md€ de
dettes nouvelles de manière opportuniste et dans des conditions favorables.
o 400 M€ de financements obligataires avec une maturité moyenne de 8,5 années et une marge de
87 pb
o 1,3 Md€ de prêts bancaires, dont 1,2 Md€ sous forme de lignes de crédit non tirées avec une maturité
de près de 7 années à des conditions financières (marge) équivalentes aux autres lignes de crédit.

LTV stable à 34% (droits inclus), amélioration de l’ICR et du ratio Dette Nette / EBITDA
La réduction de la dette nette du Groupe (à 6,2 Md€ à fin 2023 vs. 7,2 Md€ à fin décembre 2022)
notamment à la suite des cessions réalisées au premier semestre, conforte ainsi le LTV autour de 34 % (droits
inclus) en dépit d’une baisse significative des expertises au cours de 2023.
L’ICR s’améliore aussi (à 5,9x en 2023 vs. 5,6x en 2022) ainsi que le ratio Dette nette / EBITDA (à 11,7x fin 2023
vs. 14,6x fin 2022).
Le ratio de dette gagée reste à 0%, conférant à Gecina une marge importante vis-à-vis de ses covenants
bancaires.

Une liquidité renforcée permettant de couvrir les échéances jusqu’en 2028
Les 4,1 Md€ de liquidités nettes des financements à court terme, excèdent significativement la cible long
terme de 2,0 Md€, et sécurisent sur un volume important des marges de crédit potentielles. Cet excès de
liquidité permet à date de couvrir les échéances obligataires jusqu’en 2028, soit une année de plus que la
situation publiée à fin 2022.
Le Groupe n’ayant aucune dette hypothécaire, il n’y a pas d’enjeux de refinancement à ce titre dans les
années qui viennent.

Coût de la dette : excellente visibilité avec une couverture à 92 % en moyenne jusqu’en 2028
Le coût moyen de la dette est contenu en 2023, reflétant la pertinence de la stratégie de couverture des taux
mise en place par Gecina lors des exercices précédents. Le coût moyen de la dette tirée ressort à 1,1 % en
2023 (0,9 % en 2022), et le coût de la dette totale (y compris lignes de crédits non tirées) atteint 1,4 % (vs. 1,2 %
en 2022).
En matière de sensibilité du coût moyen de la dette du Groupe, Gecina a saisi l’opportunité offerte par un
volume de cessions important au premier semestre pour optimiser également la couverture de sa dette.
Sur la base du niveau de dette actuel, la dette est couverte en totalité en 2024 et 2025, et son taux de
couverture diminue progressivement dans le futur pour atteindre 90 % en 2027, puis 70 % en 2028. Le taux
de couverture s’élève ainsi en moyenne à 92 % jusqu’à fin 2028.
A titre de comparaison, la dette de Gecina à fin 2022, était couverte en moyenne à 90 % jusqu’en 2025.




Gecina – Résultats annuels 2023 – Paris, le 14 février 2024 9
Pipeline de projets : un potentiel de croissance des loyers
2 projets significatifs ont été livrés en 2023 (20 000 m²), intégralement loués
• En 2023, 2 projets ont été livrés au cours du premier semestre, avec l’immeuble de bureaux « Boétie »
développant près de 10 000 m² intégralement commercialisé à des niveaux de loyers conformes aux
loyers primes du secteur, et l’immeuble résidentiel « Ville d’Avray » (10 000 m²) également
commercialisé à 100%.
• Ces deux projets sécurisent ainsi un potentiel locatif facial annuel de l’ordre de 12 M€.

Projets engagés (livraisons 2024-2025) : 280 M€ d’investissements restants
92 % du pipeline engagé sur les bureaux se situe dans Paris intra-muros, avec un rendement attendu de
5,6 %. Celui-ci est à date précommercialisé à hauteur de 63%, l’ensemble des opérations devant être livrées
en 2024 étant d’ores et déjà louées. Ce pipeline inclut notamment :
9 projets devant être livrés en 2024 (84 000 m²) dont 3 actifs tertiaires intégralement préloués
• Au cours de 2024, 9 projets seront livrés, représentant plus de 80 000 m². Ces livraisons attendues
concernent principalement 3 immeubles de bureaux intégralement commercialisés (Mondo et
35 Capucines dans le QCA Parisien, et Porte Sud-Montrouge).
• Le volume locatif facial annualisé potentiel des livraisons attendues en 2024 est de l’ordre de près
de 46 M€.

A fin décembre, 280 M€ restent à investir sur le total de 1,4 Md€ au titre des projets engagés, dont 242 M€
d’ici fin 2024.

Projets « contrôlés » : 567 M€ d’investissements potentiels sur une période de 5 ans
Le pipeline d’opérations « à engager », dit « contrôlé», d’un montant global d’1,3 Md€, regroupe les actifs
détenus par Gecina, dont la libération est engagée et sur lesquels un projet de restructuration satisfaisant
les critères d’investissement de Gecina a été identifié.
• Ce pipeline rassemble 6 projets dont 4 de bureaux qui se trouvent exclusivement à Paris ou à
Neuilly.
• Gecina finalise notamment les études sur 3 projets majeurs à Paris et à Neuilly représentant près de
90 000 m² et qui pourraient être lancés courant 2024 et début 2025, en vue de livraisons attendues
en 2027. Ces immeubles déjà partiellement libérés, devraient contribuer à la croissance des agrégats
financiers de Gecina avec un potentiel locatif additionnel de l’ordre de 35M€ à 40M€.


Gecina acteur de l’immobilier opéré
Sur le logement, à l’image des tendances constatées sur le marché locatif étudiant, la demande locative
croissante notamment à Paris, fait ressortir un appétit renforcé pour les services partagés, et des surfaces
optimisées.
Gecina a donc commencé à proposer une offre locative meublée, à optimiser la taille d’appartement, et
développe maintenant des espaces de services dans certaines résidences (fitness, espaces de coworking,
etc.) hybride et « clés en mains ». A ce stade, 220 appartements ont ainsi été meublés, 195 seront optimisés
dans les prochains mois, et 12 immeubles ont été ou seront prochainement travaillés pour offrir des espaces
partagés de coworking, de restauration et de fitness.
Le Groupe a enfin décidé de faire converger ses activités de logements traditionnels et étudiants, de
fusionner les équipes en interne et les plateformes de commercialisation.

Sur le bureau, Gecina développe également l’offre « YourPlace », une offre « prêt à l’emploi » sur certains
immeubles parisiens. Cette offre, destinée à des utilisateurs de petites et moyennes surfaces, permet de
répondre aux besoins de flexibilité et de simplicité d’usage. Les surfaces sont équipées (cloisonnement,
mobilier, câblage …), riches en services (ménage, support technique, restauration …). Cette offre permet
aujourd’hui d’adresser une nouvelle cible de clients, et d’espérer une sur-rentabilité locative nette pour le
Groupe. A ce stade des plateaux sur 3 immeubles intègrent cette approche commerciale, et 9 autres
devraient être ajoutés au cours de 2024.

En parallèle, avec l’offre « Expériences », Gecina développe depuis mi-2023 des offres nouvelles, en
proposant des affichages publicitaires sur des façades, mais également des lieux rares avec des toitures
terrasses, des jardins ou des volumes hors normes pour des événements, générant un revenu additionnel
en 2023 d’un peu plus de 1 M€.




Gecina – Résultats annuels 2023 – Paris, le 14 février 2024 10
Guidance 2024 : Croissance du RRN par action attendue entre +5,5 % et +6,5 %
(soit entre 6,35 € et 6,40 €)
La solidité des agrégats de Gecina en 2023 et la confiance du Groupe dans ses perspectives permettent de
soumettre à l’Assemblée générale des actionnaires le paiement d’un dividende en numéraire de 5,3 € par
action au titre de 20233.

Les résultats publiés à fin 2023 traduisent l’excellente tenue des marchés locatifs dans les zones de
prédilection de Gecina. Cette dynamique opérationnelle est renforcée par la montée en puissance de
l’indexation, et la contribution positive du pipeline à la croissance des revenus locatifs du Groupe. Chacun
de ces facteurs devrait encore jouer favorablement sur l’exercice 2024.

En parallèle, la maturité longue de la dette et la politique active de couverture des taux, ainsi que la capacité
du Groupe à contenir ses charges opérationnelles, offre une visibilité accrue sur les perspectives de
croissance du résultat récurrent net part du Groupe, dont la dynamique favorable en 2023 devrait se
prolonger en 2024.

En conséquence, Gecina anticipe que la croissance du Résultat récurrent net part du Groupe devrait être
comprise entre + 5,5 % et + 6,5 % en 2024, soit entre 6,35 € et 6,40 € par action.




Crédit photo : PCA

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3 En deux versements de 2,65 € le 6 mars et le 4 juillet, sous réserve de l’approbation de l’Assemblée générale des actionnaires

Gecina – Résultats annuels 2023 – Paris, le 14 février 2024 11
Résultats 2023
1- ANNEXES
1.1 Etats financiers / actif net réévalué (ANR) / pipeline
COMPTE DE RESULTAT SIMPLIFIE ET RESULTAT RECURRENT
Le Conseil d’administration de Gecina, réuni sous la présidence de Jérôme Brunel le 14 février 2024, a arrêté
les comptes au 31 décembre 2023. Les procédures d’audit sur ces comptes ont été effectuées et les rapports
de certification ont été émis.
Les comptes consolidés sont intégralement disponibles sur le site internet du Groupe.
En millions d'euros 31-déc-22 31-déc-23 Var (%)
Revenus locatifs bruts 625,9 666,8 +6,5%
Revenus locatifs nets 569,4 609,5 +7,0%
Marge opérationnelle des autres activités 3,0 1,2 -59,0%
Autres produits nets 3,8 2,1 -43,7%
Frais de structure (79,7) (77,9) -2,3%
Excédent brut d'exploitation - EBITDA 496,5 535,0 +7,8%
Frais financiers nets (83,6) (90,0) +7,6%
Résultat récurrent brut 412,8 445,1 +7,8%
Résultat net récurrent des sociétés mises en équivalence 2,4 2,7 +11,9%
Intérêts minoritaires récurrents (1,8) (2,0) +9,2%
Impôts récurrents (3,6) (1,6) -54,1%
Résultat récurrent net part du Groupe (1) 409,9 444,2 +8,4%
Résultat récurrent net part du Groupe par action 5,56 6,01 +8,2%
Résultat de cession d'actifs 5,4 67,0 na
Variation de valeur des immeubles (285,7) (2 186,4) na
Amortissements & dépréciations (2,6) (29,7) na
Eléments non récurrents (7,7) 0,0 na
Variation de valeur des instruments financiers 54,7 (66,2) na
Autres (4,4) (16,0) na
Résultat net consolidé (part du Groupe) 169,6 (1 787,2) na
Nombre moyen d'actions sur la période 73 763 378 73 848 175 +0,1%
(1)
Excédent brut d'exploitation déduction faite des frais financiers nets, des impôts récurrents, des intérêts minoritaires, y
compris le résultat des sociétés mises en équivalence et après retraitement de certains éléments de nature exceptionnelle


BILAN CONSOLIDE
31-déc- 31-déc- 31-déc- 31-déc-
ACTIF 22 23 PASSIF 22 23
En millions d'euros En millions d'euros
Actifs non courants 20 267,3 17 174,9 Capitaux propres 12 780,9 10 599,5
Immeubles de placement 18 131,2 15 153,5 Capital 574,7 575,0
Immeubles en restructuration 1 354,1 1 398,4 Primes 3 303,9 3 307,6
Immeubles d'exploitation 78,4 81,8 Réserves consolidées 8 709,1 8 487,3
Autres immobilisations corporelles 11,2 9,3 Résultat net consolidé 169,6 (1 787,2)
Ecart d'acquisition 183,2 165,8
Capitaux propres attribuables aux
Immobilisations incorporelles 13,5 12,8 propriétaires de la société mère 12 757,2 10 582,7
Participations ne donnant pas le
Créances financières sur crédit-bail 48,9 32,8 contrôle 23,7 16,7
Immobilisations financières 57,3 51,2
Participation dans les sociétés mises en
équivalence 108,5 86,7 Passifs non courants 5 591,7 6 051,0
Instruments financiers non courants 279,8 181,9 Dettes financières non courantes 5 298,2 5 784,7
Actifs d'impôts différés 1,2 0,9 Obligations locatives non courantes 50,1 49,6
Instruments financiers non courants 152,2 123,9
Actifs courants 410,6 473,9 Provisions non courantes 91,2 92,7
Immeubles en vente 207,5 184,7
Clients et comptes rattachés 38,1 35,4 Passifs courants 2 305,2 998,3
Autres créances 91,0 82,9 Dettes financières courantes 1 929,0 599,6
Charges constatées d'avance 23,4 23,6 Dépôts de garantie 87,6 86,4
Instruments financiers courants 0,0 3,6 Fournisseurs et comptes rattachés 178,2 185,6
Trésorerie et équivalents de trésorerie 50,6 143,7 Dettes fiscales et sociales courantes 41,8 58,0
Autres dettes courantes 68,6 68,7
TOTAL ACTIF 20 677,9 17 648,7 TOTAL PASSIF 20 677,9 17 648,7




Gecina – Résultats annuels 2023 – Paris, le 14 février 2024 12
ACTIF NET REEVALUE
Au 31 décembre 2023
EPRA NTA EPRA NDV
Net Net
EPRA NRV Tangible Asset Dissolution
Net Reinstatement Value Value Value
Capitaux propres IFRS - Part du groupe 10 582,7 10 582,7 10 582,7
Créance des actionnaires - - -
Inclut / Exclut
Effet de l'exercice des stock-options
ANR dilué 10 582,7 10 582,7 10 582,7
Inclut
Réévaluation des immeubles de placement 159,0 159,0 159,0
Réévaluation des immeubles en restructuration - - -
Réévaluation des autres actifs non courants - - -
Réévaluation des contrats de crédit-bail 0,7 0,7 0,7
Réévaluation des stocks - - -
ANR dilué à la juste valeur 10 742,4 10 742,4 10 742,4
Exclut
Impôts différés - - x
Juste valeur des instruments financiers (61,6) (61,6) x
Goodwill résultant des impôts différés - - -
Goodwill inscrit au bilan x (165,8) (165,8)
Actifs incorporels x (12,8) x
Inclut
Juste valeur des dettes (1) x x 546,7
Réévaluation des actifs incorporels - x x
Droits de mutation 1 036,1 135,8 x
ANR 11 717,0 10 638,1 11 123,3
Nombre d'actions totalement dilué 74 101 680 74 101 680 74 101 680
ANR par action 158,1 € 143,6 € 150,1 €
ANR lots par action (2) 166,0 € 151,0 € 157,5 €
(1) La dette à taux fixe a fait l'objet d'une mise à la juste valeur sur la base de la courbe des taux au 31 décembre 2023
(2) En considérant les valeurs par unités du portefeuille résidentiel



SYNTHESE DU PIPELINE DE DEVELOPPEMENTS


Rendement
Surface Déjà Reste à attendu
Date de totale Invest. total investis investir (Yield on % Pré-
Projet Localisation livraison (m²) (M€) (M€) (M€) cost) comm.
Montrouge - Porte Sud 1ère couronne T2-24 12 600 83 100%
Paris - 35 Capucines Paris QCA T2-24 6 300 182 100%
Paris - Mondo Paris QCA T3-24 30 100 387 100%
Paris - 27 Canal Paris T1-25 15 300 123 -
Paris - Icône Paris QCA T1-25 13 300 210 -
Total Bureaux 77 600 984 825 159 5,6% 63%
Paris - Wood'up Paris T1-24 8 000 97 n.a
Paris - Dareau Paris T2-24 5 500 52 n.a
Rueil - Arsenal Rueil T2-24 6 000 47 n.a
Rueil - Doumer Rueil T2-24 5 500 46 n.a
Bordeaux - Belvédère Bordeaux T3-24 8 000 39 n.a
Garenne Colombes - Madera La Garenne Colombes T1-25 4 900 43 n.a
Bordeaux - Brienne Bordeaux T2-25 5 500 26 n.a
Paris - Glacière Paris T3-25 800 10 n.a
Paris - Porte Brancion Paris T3-24 2 100 16 n.a
Paris - Vouillé Paris T1-25 2 400 24 n.a
Paris - Lourmel Paris T1-25 1 600 17 n.a
Total Résidentiel 50 300 417 296 121 3,7%
Total Pipeline Engagé 127 900 1 401 1 121 280 5,0%
Contrôlé Bureaux Paris / Neuilly 2026-28 97 100 1 237 729 508 5,3%
Contrôlé Résidentiel 9 800 68 9 59 4,0%
Total Contrôlé 106 900 1 305 738 567 5,2%
Total Engagé + Contrôlé 234 800 2 705 1 859 846 5,1%
Total Contrôlé et Probable 47 800 274 105 169 6,3%
TOTAL PIPELINE 282 600 2 979 1 964 1 016 5,2%




Gecina – Résultats annuels 2023 – Paris, le 14 février 2024 13
1.2 Reporting EPRA au 31 décembre 2023
Gecina applique les recommandations de l’EPRA (1) relatives aux indicateurs listés ci-après. L’EPRA est l’organisme
représentant les sociétés immobilières cotées en Europe, dont Gecina est membre depuis sa création en 1999. Les
recommandations de l’EPRA portent notamment sur des indicateurs de performance visant à favoriser la transparence
et la comparabilité des états financiers des sociétés immo-bilières cotées en Europe.
Gecina publie l’ensemble des indicateurs EPRA définis par les Best Practices Recommendations disponibles sur le site
Internet de l’EPRA.
L’EPRA a, de plus, défini des recommandations portant sur des indicateurs liés à la responsabilité sociétale de
l’entreprise (RSE), les Sustainable Best Practices Recommendations.
(1) European Public Real Estate Association.
31/12/2023 31/12/2022 Voir Note

EPRA Earnings (en millions d’euros) 433,0 408,8 1.2.1.
EPRA Earnings per share (en euros) 5,86 € 5,54 € 1.2.1.
EPRA Net Tangible Asset Value (en millions d’euros) 10 638,1 12 739,0 1.2.2.
EPRA Net Initial Yield 3,9 % 3,2 % 1.2.3.
EPRA « Topped-up » Net Initial Yield 4,2 % 3,5 % 1.2.3.
EPRA Vacancy Rate 5,7 % 4,6 % 1.2.4.
EPRA Cost Ratio (y compris coût de la vacance) 21,6 % 21,9 % 1.2.5.
EPRA Cost Ratio (hors coût de la vacance) 19,8 % 20,0 % 1.2.5.
EPRA Property related capex (en millions d’euros) 383 356 1.2.6.
EPRA Loan-to-Value (hors droits) 37,9 % 36,8 % 1.2.7.
EPRA Loan-to-Value (droits inclus) 35,7 % 34,7 % 1.2.7.




1.2.1 RESULTAT RECURRENT NET EPRA
Le tableau ci-dessous indique le passage entre le résultat récurrent net communiqué par Gecina et le résultat récurrent
net défini par l’EPRA :
En milliers d’euros 31/12/2023 31/12/2022

RESULTAT RECURRENT NET PART DU GROUPE (1)
444 160 409 909
Amortissements, dépréciations et provisions nettes (11 135) (1 064)
RESULTAT RECURRENT NET EPRA (A) 433 025 408 845
Nombre moyen d’actions pondéré avant dilution (B) 73 848 175 73 763 378
RESULTAT RECURRENT NET EPRA PAR ACTION (A/B) 5,86 € 5,54 €
(1) Excédent brut d’exploitation déduction faite des frais financiers nets, des impôts récurrents, des intérêts minoritaires, y compris le résultat des sociétés mises
en équivalence et après retraitement de certains éléments de nature exceptionnelle.




1.2.2 ACTIF NET REEVALUE


En euros par action 31/12/2023 31/12/2022

ANR EPRA NRV 158,1 € 189,5 €
ANR EPRA NTA 143,6 € 172,2 €
ANR EPRA NDV 150,1 € 183,8 €




Gecina – Résultats annuels 2023 – Paris, le 14 février 2024 14
1.2.3 RENDEMENT INITIAL NET ET RENDEMENT INITIAL NET « TOPPED-UP »
EPRA
Le tableau ci-dessous indique le passage entre le taux de rendement communiqué par Gecina et les taux de rendement
définis selon l’EPRA :
En % 31/12/2023 31/12/2022

TAUX DE CAPITALISATION NET GECINA (1) 4,8 % 4,0 %
Effet des droits et frais estimés - 0,3 % - 0,2 %
Effet des variations de périmètre 0,0 % 0,0 %
Effet des ajustements sur les loyers - 0,6 % - 0,6 %
EPRA NET INITIAL YIELD (2) 3,9 % 3,2 %
Exclusion des aménagements de loyers 0,3 % 0,3 %
EPRA « TOPPED-UP » NET INITIAL YIELD (3) 4,2 % 3,5 %
(1) Périmètre constant décembre 2023.
(2) Le taux de rendement initial net EPRA est défini comme le loyer contractuel annualisé, net des charges, après déduction des aménagements de loyers,
divisé par la valeur du patrimoine droits inclus.
(3) Le taux de rendement initial net « Topped-up » EPRA est défini comme le loyer contractualisé annuel, net des charges, excluant les aménagements
de loyers, divisé par la valeur du patrimoine droits inclus.


Rendement initial net et Rendement initial net « Topped-up » EPRA Bureaux Résidentiel Total 2023
(en millions d’euros)

Immeubles de placement 13 161 3 565 16 726 (3)
Retraitement des actifs en développement et des réserves foncières (1 692) (251) (1 943)
VALEUR DU PATRIMOINE EN EXPLOITATION HORS DROITS 11 469 3 314 14 783
Droits de mutation 744 219 963
VALEUR DU PATRIMOINE EN EXPLOITATION DROITS INCLUS B 12 213 3 533 15 746
Loyers bruts annualisés IFRS 519 131 650
Charges immobilières non récupérables (16) (24) (40)
LOYERS NETS ANNUELS A 504 107 611
Loyers à l’expiration des périodes de franchise ou autre réduction de loyer 57 0 57
LOYERS NETS ANNUELS « TOPPED-UP » C 561 107 668
RENDEMENT INITIAL NET EPRA (1)
A/B 4,1 % 3,0 % 3,9 %
RENDEMENT INITIAL NET « TOPPED-UP » EPRA (2)
C/B 4,6 % 3,0 % 4,2 %
(1) Le taux de rendement initial net EPRA est défini comme le loyer contractuel annualisé, net des charges, après déduction des aménagements de loyers,
divisé par la valeur du patrimoine droits inclus.
(2) Le taux de rendement initial net « Topped-up » EPRA est défini comme le loyer contractuel annualisé, net des charges, excluant les aménagements de
loyers, divisé par la valeur du patrimoine droits inclus.
(3) Hors crédit-bail immobilier, hôtel, siège et participation dans l’OPCI Euler.




Gecina – Résultats annuels 2023 – Paris, le 14 février 2024 15
1.2.4 TAUX DE VACANCE EPRA
En % 31/12/2023 31/12/2022

Bureaux 6,2 % 4,6 %
Résidentiel 3,9 % 4,5 %
● YouFirst Residence 3,8 % 4,3 %
● YouFirst Campus 4,1 % 5,4 %
TAUX DE VACANCE EPRA 5,7 % 4,6 %

Le taux de vacance EPRA correspond au taux de vacance spot fin d’année. Il est calculé comme étant le rapport entre la
valeur locative de marché des surfaces vacantes et les loyers potentiels sur le patrimoine en exploitation.
Le taux d’occupation financier communiqué par ailleurs correspond au taux d’occupation financier moyen du patrimoine
en exploitation.
Le taux de vacance EPRA n’inclut pas les baux signés ayant une date d’effet future.
Valeurs locatives de Loyers potentiels (en Taux de vacance
marché des surfaces millions d’euros) EPRA à fin 2023
vacantes (en millions (en %)
d’euros)

Bureaux 36 581 6,2 %
Résidentiel 5 141 3,9 %
● YouFirst Residence 4 113 3,8 %
● YouFirst Campus 1 28 4,1 %
TAUX DE VACANCE EPRA 41 722 5,7 %




1.2.5 RATIOS DE COUTS EPRA
En milliers d’euros/en % 31/12/2023 31/12/2022

Charges sur immeubles (1)
(209 594) (177 255)
Frais de structure (1) (77 857) (79 716)
Amortissements, dépréciations et provisions nettes (2) (11 135) (1 064)
Charges refacturées 152 303 120 836
Charges locatives refacturées en loyer brut
Autres produits/produits couvrant des frais généraux 2 127 (404)
Quote-part des coûts des sociétés en équivalence (561) (361)
Charges du foncier
COUTS EPRA (Y COMPRIS COUT DE LA VACANCE) (A) (144 717) (137 965)
Coût de la vacance 12 247 12 272
COUTS EPRA (HORS COUT DE LA VACANCE) (B) (132 470) (125 693)
Revenus locatifs bruts moins charges du foncier 666 835 625 857
Charges locatives refacturées en loyer brut
Quote-part des revenus locatifs des sociétés en équivalence 3 785 2 955
REVENUS LOCATIFS BRUTS (C) 670 620 628 812
RATIO DE COUTS EPRA (Y COMPRIS COUT DE LA VACANCE) (A/C) 21,6 % 21,9 %
RATIO DE COUTS EPRA (HORS COUT DE LA VACANCE) (B/C) 19,8 % 20,0 %
(1) Les frais de commercialisation, les indemnités d’éviction et les temps passés par les équipes opérationnelles directement attribuables aux
commercialisations, développements ou cessions sont capitalisés ou reclassés en résultat de cession pour 21,7 millions d’euros en 2023 et 13,2 millions d’euros
en 2022 (pour plus de précisions, voir notes 5.5.3.1.1, 5.5.5.1.2 et 5.5.6.5. dans les comptes consolidés).
(2) Hors dépréciation des actifs comptabilisés au coût historique.




Gecina – Résultats annuels 2023 – Paris, le 14 février 2024 16
1.2.6 INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS REALISES
En millions d’euros 31/12/2023 31/12/2022
Groupe Joint-ventures Total Groupe Joint-ventures Total

Acquisitions n.a. n.a.
Pipeline 256 n.a. 256 245 n.a. 245
Dont intérêts capitalisés 9 n.a. 9 5 n.a. 5
Capex de maintenance (1) 127 n.a. 127 112 n.a. 112
Avec création de surfaces n.a. n.a.
Sans création de surfaces 98 n.a. 98 91 n.a. 91
Avantages commerciaux 29 n.a. 29 21 n.a. 21
Autres dépenses n.a. n.a.
Intérêts capitalisés n.a. n.a.
TOTAL CAPEX 383 n.a. 383 356 n.a. 356
Différence entre capex 9 n.a. 9 n.a.
comptabilisés et décaissés
TOTAL CAPEX DECAISSES 392 n.a. 392 356 n.a. 356
(1) Capex correspondant à (i) des travaux de rénovation d’appartements ou de surfaces privatives tertiaires permettant de capter la réversion locative, (ii) des
travaux sur parties communes, (iii) des travaux preneurs.




1.2.7 EPRA LOAN-TO-VALUE
En millions d’euros Groupe Quote-part dans Quote-part dans Intérêts Total
les sociétés les sociétés sous minoritaires
contrôlées influence notable
conjointement

Inclure
Emprunts bancaires (1) 145 13 158
Billets de trésorerie (NEU CP) (1) 550 550
Instruments hybrides -
Emprunts obligataires (1)
5 622 5 622
Produits dérivés sur devises -
Besoin en fonds de roulement net (2) 305 1 (2) 303
Immeubles occupés par le propriétaire (dette) -
Comptes courants d’associés minoritaires 15 (15) -
Exclure : -
Trésorerie et équivalents de trésorerie (144) (6) (149)
DETTE NETTE (A) (3) 6 493 8 (18) 6 484
Inclure :
Immeubles occupés par le propriétaire (4) 228 228
Immeubles de placement à la juste valeur (4) 15 185 93 (31) 15 247
Immeubles en vente (4) 185 185
Immeubles en restructuration (4) 1 398 1 398
Immobilisations incorporelles 13 13
Besoin en fonds de roulement net -
Actifs financiers 36 (2) 34
PATRIMOINE HORS DROITS (B) (5) 17 045 93 (33) 17 105
Droits de mutation 1 036 7 (2) 1 041
PATRIMOINE DROITS INCLUS (C) 18 081 99 (35) 18 146
LOAN-TO-VALUE HORS DROITS (A/B) 38,1 % 37,9 %
LOAN-TO-VALUE DROITS INCLUS (A/C) 35,9 % 35,7 %
(1) Cf. détail de la dette financière du Groupe dans la note 5.5.5.10.1 en annexe des comptes consolidés.
(2) Ce poste regroupe les dettes courantes (intérêts courus provisionnés, dépôts de garantie, fournisseurs, dettes fiscales et sociales, autres dettes) nettes
des créances courantes (clients, autres créances et charges constatées d’avance).
(3) Retraitée du besoin en fonds de roulement hors intérêts courus, la dette financière nette est de 6 236 millions d’euros.
(4) Valeurs blocs hors droits des immeubles et contrats de crédit-bail.
(5) Retraitée des immobilisations incorporelles, des actifs financiers et de la valeur comptable de la participation dans les sociétés mises en équivalence, la
valeur du patrimoine immobilier est de 17 082 millions d’euros.




Gecina – Résultats annuels 2023 – Paris, le 14 février 2024 17
1.3 Informations complémentaires sur les revenus
locatifs
1.3.1 ÉTAT LOCATIF
Les locataires de Gecina sont issus de secteurs d’activité très diversifiés répondant à des facteurs macroéconomiques
divers.

Répartition sectorielle des locataires (bureaux – sur la base des loyers faciaux annualisés)
Groupe

Institution publique 8%
Conseil/services 18 %
Industrie 37 %
Activité financière 7%
Média-Télévision 6%
Retail 7%
Hospitalité 5%
Technologie 11 %
Autres 1%
TOTAL 100 %



Poids des 20 principaux locataires (en % des loyers faciaux totaux annualisés)

Répartition pour le bureau seulement (non significatif pour le portefeuille Résidentiel) :
Locataire Groupe

Engie 7%
Lagardère 3%
WeWork 3%
Boston Consulting Group 3%
Solocal Group 2%
Yves Saint Laurent 2%
EDF 2%
Ministères sociaux 2%
Edenred 1%
Arkema 1%
Eight Advisory 1%
Renault 1%
Lacoste Operations Court 37 1%
LVMH 1%
Ipsen 1%
Jacquemus SAS 1%
Salesforce Com.France 1%
CGI France 1%
MSD 1%
Orange 1%
TOP 10 25 %
TOP 20 36 %




1.3.2 LOYERS ANNUALISES


Gecina – Résultats annuels 2023 – Paris, le 14 février 2024 18
Les loyers annualisés sont en hausse de + 14 millions d’euros par rapport au 31 décembre 2022, reflétant
principalement l’effet des cessions (- 34 millions d’euros), la dynamique locative à périmètre constant (+ 32 millions
d’euros), les bénéfices des livraisons d’immeubles au cours de l’année nets des pertes de loyers relatives à des départs
de locataires sur des immeubles mis en restructuration ou ayant vocation à l’être (+ 11 millions d’euros) et d’autres
facteurs incluant la commercialisation d’immeubles immobilisés plus d’un an pour rénovation (+ 5 millions d’euros).
Notons que dans ces loyers annualisés, 22 millions d’euros proviennent d’actifs destinés à être libérés en vue de leur
mise en restructuration.
En outre, les loyers annualisés ci-dessous n’incluent pas encore les revenus locatifs qui proviendront des projets engagés
ou contrôlés, pouvant représenter près de 65 millions d’euros de loyers faciaux potentiels.
En millions d’euros 31/12/2023 31/12/2022

Bureaux 534 520
Résidentiel 132 132
● YouFirst Residence 106 109
● YouFirst Campus 26 23
TOTAL 666 652




1.3.3 FACTEURS DE VARIATION DES LOYERS A PERIMETRE CONSTANT
DE L’ANNEE 2023 VS L’ANNEE 2022
Groupe
Variation périmètre constant Indices Effets business Vacance Autres

+ 6,1 % + 4,7 % + 1,0 % + 0,6 % - 0,2 %

Bureau
Variation périmètre constant Indices Effets business Vacance Autres

+ 6,5 % + 5,3 % + 0,6 % + 0,8 % - 0,2 %

Résidentiel
Variation périmètre constant Indices Effets business Vacance Autres

+ 4,6 % + 2,3 % + 2,2 % + 0,0 % + 0,1 %




1.3.4 VOLUME DES LOYERS PAR ECHEANCES TRIENNALES ET FIN
DES CONTRATS DES BAUX
Échéance des baux tertiaires 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 > 2030 Total
(en millions d'euros)

Break-up options 78 84 69 123 45 43 26 114 582
Fin de bail 60 23 37 100 46 50 71 194 582




Gecina – Résultats annuels 2023 – Paris, le 14 février 2024 19
1.4 Ressources financières
L’année 2023 a été marquée, comme la deuxième partie de 2022, par la remontée de leurs taux directeurs par les
banques centrales avec un objectif de maîtrise de l’inflation. Le taux directeur de la BCE est ainsi passé sur l’année de
2,5 % à 4,5 %. Cette hausse s’est répercutée sur les taux longs même si ceux-ci ont amorcé une baisse en fin d’année
2023. Malgré cet environnement macroéconomique hautement volatil, Gecina a réalisé un important volume de
cessions dans d’excellentes conditions, lui permettant de réduire son volume de dette de près de 950 millions d’euros
sur l’exercice.
Dans ce contexte, Gecina a pu s’appuyer sur ses forces – la solidité et la flexibilité de son bilan, son faible endettement,
un important volume de liquidités, un accès profond aux diffé-rentes sources de financement et un rating élevé – pour
lever de manière opportuniste au total 400 millions d’euros (maturité moyenne 8,5 années) via l’abondement de
souches obliga-taires existantes. Gecina a également poursuivi, tout au long de l’année, l’anticipation usuelle du
refinancement de ses lignes de crédit non tirées avec la signature de 1,2 milliard d’euros de nouvelles lignes de crédit
bancaires avec une maturité moyenne de près de sept ans, toutes sous format responsable.
Ainsi, au 31 décembre 2023, Gecina dispose d’une liquidité immédiate de 4,7 milliards d’euros, soit 4,1 milliards d’euros
nette des NEU CP, significativement au-dessus de la cible long terme de minimum 2,0 milliards d’euros. Cet excès de
liquidité permet notamment de couvrir l’ensemble des échéances obligataires jusqu’en 2028 (et donc en particulier les
échéances obligataires de 2025, 2027 et 2028).
Cette gestion proactive et dynamique de la structure financière du groupe renforce encore sa solidité, sa résilience et
sa visibilité pour les prochaines années. Elle a également pour conséquence un maintien des principaux indicateurs de
crédit du Groupe à un excellent niveau. La maturité de la dette s’élève à 7,4 ans, la couverture de la dette au risque de
taux à près de 100 % sur les trois prochaines années et à 86 % en moyenne jusqu’à fin 2029, et la maturité moyenne de
cette couverture à 6,2 années. Le ratio d’endettement (LTV droits inclus) s’établit à 34,4 %, et l’ICR à 5,9x. Gecina dispose
donc d’une marge importante vis-à-vis de l’ensemble de ses covenants bancaires. Le coût moyen de la dette tirée est
en hausse limitée par rapport à 2022 à 1,1 %, malgré l’importante hausse des taux courts et longs en 2023 par rapport
à 2022.

1.4.1 STRUCTURE DE L’ENDETTEMENT AU 31 DECEMBRE 2023
La dette financière nette s’élève à 6 236 millions d’euros à fin 2023.
Les principales caractéristiques de la dette sont :
31/12/2023 31/12/2022
Dette financière brute (en millions d’euros) (1) 6 380 7 219
Dette financière nette (en millions d’euros) (2) 6 236 7 169
Dette nominale brute (en millions d’euros) (1) 6 445 7 224
Lignes de crédits non utilisées (en millions d’euros) 4 535 4 610
Maturité moyenne de la dette (en années, retraitée des lignes de crédit disponibles) 7,4 7,5
LTV (droits inclus) 34,4 % 33,7 %
LTV (hors droits) 36,5 % 35,7 %
ICR 5,9 x 5,6 x
Dette gagée/patrimoine – –
(1) Dette financière brute (hors éléments de juste valeur liés à la dette d’Eurosic) = Dette nominale brute + impact de la comptabilisation des obligations au
coût amorti + intérêts courus non échus + divers.
(2) Hors éléments de juste valeur liés à la dette d’Eurosic, 6 241 millions d’euros y compris ces éléments.



Dette par nature
REPARTITION DE LA DETTE NOMINALE BRUTE (6,4 MILLIARDS D’EUROS)




Gecina – Résultats annuels 2023 – Paris, le 14 février 2024 20
REPARTITION DES FINANCEMENTS AUTORISES (10,4 MILLIARDS D’EUROS, DONT 4,5 MILLIARDS D’EUROS DE LIGNES DE CREDIT
NON UTILISEES AU 31 DECEMBRE 2023)




Les sources de financement de Gecina sont diversifiées. Les ressources obligataires long terme représentent 89 % de la
dette nominale et 55 % des financements autorisés du Groupe.
Au 31 décembre 2023, la dette nominale brute de Gecina s’élève à 6 445 millions d’euros et est constituée de :
● 5 750 millions d’euros d’obligations vertes long terme (Green Bonds) sous le programme EMTN (Euro Medium Term
Notes) ;
● 145 millions d’euros de prêts bancaires responsables ;
● 550 millions d’euros de NEU CP couverts par des lignes de crédit confirmées à moyen et long terme.


1.4.2 LIQUIDITE
Les principaux objectifs de la liquidité sont de fournir la flexibilité suffisante afin d’adapter le volume de dette au rythme
des opérations d’acquisition et de cession, de couvrir le refinancement des échéances court terme, de permettre les
opérations de refinancement dans des conditions opti-males, de satisfaire aux critères des agences de notation ainsi
que de financer les projets d’investissement du Groupe.
Les opérations de financement ou de refinancement réalisées depuis le début de l’année 2023 se sont élevées
à 1,7 milliard d’euros, et ont porté principalement sur :
● la levée de 400 millions d’euros de dette obligataire sous format Green Bond, sous forme d’abondements de souches
existantes moyen et long terme (maturités 2028, 2032, 2033 et 2036) placés en janvier, mai, octobre et décembre 2023.
La marge moyenne de ces nouvelles obligations s’est établie à 87 points de base pour une durée moyenne de 8,5 ans ;
● la signature de 145 millions d’euros de prêts bancaires responsables, avec une durée moyenne de cinq ans ;

● la mise en place de huit nouvelles lignes de crédit respon-sables pour un montant cumulé de 1 165 millions d’euros
(dont 635 millions d’euros début 2024) avec une maturité moyenne de près de sept ans, en renouvellement par
anticipation de lignes arrivant à échéance en 2024, 2025 et 2026. Ces nouveaux financements présentent tous une
marge dépendante de l’atteinte d’objectifs RSE, et ont permis au Groupe d’avoir renouvelé l’intégralité des échéances
bancaires de 2024 ainsi qu’une grande partie des échéances 2025 et 2026 avec des maturités plus longues,
principalement en 2030 et 2031.

Gecina a mis à jour son programme EMTN auprès de l’AMF en juin 2023 et son programme NEU CP (billets de trésorerie)
auprès de la Banque de France en mai 2023, avec des plafonds respectivement de 8 et de 2 milliards d’euros.

En 2023, Gecina a continué de recourir à des ressources court terme sous forme de NEU CP. Au 31 décembre 2023, le
Groupe porte un volume de ressources court terme de 550 millions d’euros, contre 1 574 millions d’euros à fin 2022.




Gecina – Résultats annuels 2023 – Paris, le 14 février 2024 21
1.4.3 ÉCHEANCIER DE LA DETTE
Au 31 décembre 2023, la maturité moyenne de la dette de Gecina, après affectation des lignes de crédit non utilisées
et de la trésorerie, est de 7,4 années.
Le graphique ci-après présente l’échéancier de la dette après affectation des lignes de crédit non utilisées au
31 décembre 2023 pro forma des lignes de crédits signées en janvier 2024 :
ÉCHEANCIER DE LA DETTE APRES PRISE EN COMPTE DES LIGNES DE CREDIT NON TIREES (EN MILLIARDS D’EUROS)




L’ensemble des échéances de crédit jusqu’en 2028, et notamment les échéances obligataires de 2025, 2027 et 2028,
sont couvertes par des lignes de crédit non utilisées au 31 décembre 2023 (pro forma des signatures de janvier 2024)
ou de la trésorerie.



1.4.4 COUT MOYEN DE LA DETTE
Le coût moyen de la dette tirée s’élève à 1,1 % en 2023 (et 1,4 % pour la dette globale), en légère hausse par rapport à
2022. Cette hausse limitée du coût moyen de la dette, malgré la très forte hausse des taux d’intérêt sur les marchés
financiers, s’explique par la structure financière du Groupe et notamment sa politique de couverture.
COUT MOYEN DE LA DETTE TIREE




Les intérêts capitalisés sur les projets en développement s’élèvent à 9,5 millions d’euros en 2023 (contre 5,3 millions
d’euros en 2022).

1.4.5 NOTATION FINANCIERE
Le groupe Gecina est suivi à la fois par les agences Standard & Poor’s et Moody’s qui en 2023 ont maintenu :
● la notation A‒ perspective stable pour Standard & Poor’s ;
● la notation A3 perspective stable pour Moody’s.


1.4.6 GESTION DE LA COUVERTURE DU RISQUE DE TAUX D’INTERET
La politique de gestion du risque de taux d’intérêt de Gecina a pour objectif de couvrir son exposition au risque de taux.
Pour cela, Gecina a recours à de la dette à taux fixe et à des produits dérivés (principalement des caps et des swaps)
afin de limiter l’impact des variations de taux sur les résultats du Groupe et maîtriser le coût de la dette.
En 2023, Gecina a poursuivi l’adaptation et l’optimisation de sa politique de couverture visant à :
● conserver un taux de couverture optimal ;
● conserver une maturité moyenne des couvertures élevée (dette à taux fixe et instruments dérivés) ;
● sécuriser sur le long terme des taux d’intérêt favorables.
Au 31 décembre 2023, la durée moyenne du portefeuille de couvertures fermes s’élève à 6,2 années.
Sur la base du niveau de dette actuel, le taux de couverture s’élève en moyenne à près de 100 % sur les trois prochaines
années et à 86 % jusqu’à fin 2029.

Gecina – Résultats annuels 2023 – Paris, le 14 février 2024 22
Le graphique ci-dessous présente le profil du portefeuille de couvertures :




La politique de couverture du risque de taux d’intérêt de Gecina est mise en place au niveau global et à long terme ; elle
n’est pas spécifiquement affectée à certains financements.


Mesure du risque de taux
La dette nominale nette de Gecina anticipée en 2024 est couverte en totalité en cas de hausse des taux d’intérêt (en
fonction des niveaux de taux Euribor constatés, du fait des caps).
Sur la base du portefeuille de couverture existant, des conditions contractuelles au 31 décembre 2023 et de la dette
anticipée en 2024, une hausse des taux d’intérêt de 50 points de base par rapport à la courbe de taux forward du
31 décembre 2023 entraînerait une réduction des charges financières en 2024 d’environ 2 millions d’euros. Une baisse
des taux d’intérêt de 50 points de base par rapport à celle du 31 décembre 2023 se traduirait par une charge financière
supplémentaire en 2024 d’environ 2 millions d’euros.

1.4.7 STRUCTURE FINANCIERE ET COVENANTS BANCAIRES
La situation financière de Gecina au 31 décembre 2023 satisfait les différentes limites susceptibles d’affecter les
conditions de rémunération ou les clauses d’exigibilité anticipée prévues dans les différents contrats de crédit.
Le tableau ci-dessous traduit l’état des principaux ratios financiers prévus dans les contrats de crédit :
Norme de référence Situation au 31/12/2023

LTV – Dette financière nette/valeur du patrimoine réévaluée (bloc, hors droits) Maximum 60 % 36,5 %
ICR – Excédent brut d’exploitation/frais financiers nets Minimum 2,0 x 5,9 x
Encours de la dette gagée/valeur du patrimoine réévaluée (bloc, hors droits) Maximum 25 % –
Valeur du patrimoine réévaluée (bloc, hors droits), (en milliards d’euros) Minimum 6 17,1

Les méthodes de calcul des indicateurs financiers présentés ci-dessus sont celles des covenants inclus dans l’ensemble
des conventions de crédit du Groupe.
Le LTV hors droits se situe à 36,5 % au 31 décembre 2023 (35,7 % à fin 2022). L’ICR s’établit à 5,9 x (5,6 x en 2022).

1.4.8 GARANTIES DONNEES
À fin décembre 2023, le Groupe n’a aucune dette garantie par des sûretés réelles (hypothèques, privilèges de prêteur
de deniers, promesses d’affectation hypothécaire).
Ainsi, au 31 décembre 2023, il n’existe pas de financements garantis par des actifs sous forme d’hypothèque, pour une
limite maximale d’encours de 25 % de la valeur totale bloc du patrimoine détenu autorisée dans les différentes
conven-tions de crédit.




Gecina – Résultats annuels 2023 – Paris, le 14 février 2024 23
1.4.9 REMBOURSEMENT ANTICIPE EN CAS DE CHANGEMENT DE CONTROLE
Certaines des conventions de crédit auxquelles Gecina est partie et certains des emprunts obligataires émis par Gecina
prévoient le remboursement anticipé obligatoire et/ou l’annu­lation des crédits consentis et/ou leur exigibilité anticipée
en cas de changement de contrôle de Gecina.
Sur la base d’un montant d’autorisations globales de 10,4 milliards d’euros (y compris les lignes de crédit non utilisées)
au 31 décembre 2023, 4,1 milliards d’euros de dettes bancaires et 5,8 milliards d’euros d’emprunts obligataires sont
concernés par une telle clause de changement de contrôle de Gecina (dans la majorité des cas, ce changement doit
entraîner une dégradation de la notation en catégorie « Non Investment Grade » pour que cette clause soit activée).
Pour ce qui est des emprunts obligataires portés par Gecina, cette clause ne sera pas active si cette dégradation est
suivie d’un retour dans la catégorie « Investment Grade » dans les cent vingt jours.




Gecina – Résultats annuels 2023 – Paris, le 14 février 2024 24