SOMMAIRE
CHIFFRES CLES .................................................................................................................................................................... 4
ACTIVITÉS DU GROUPE ....................................................................................................................................................... 8
1. Faits marquants du premier semestre 2024 .............................................................................................................. 10
2. Confirmation de la guidance 2024 ............................................................................................................................. 11
3. Cession des activités de Santé : point d’étape ........................................................................................................... 12
4. Analyse des résultats consolidés au 30 juin 2024 ...................................................................................................... 12
5. Performance par métier au 30 juin 2024 ................................................................................................................... 15
6. Structure financière ................................................................................................................................................... 23
7. Engagements RSE ....................................................................................................................................................... 25
REPORTING EPRA .............................................................................................................................................................. 26
1. Actif net réévalué EPRA ............................................................................................................................................. 29
2. Résultat net récurrent EPRA – Foncière..................................................................................................................... 29
3. LTV EPRA .................................................................................................................................................................... 30
4. Taux de rendement EPRA – Foncière ......................................................................................................................... 31
5. Taux de vacance EPRA– Foncière ............................................................................................................................... 32
6. Ratio de coûts EPRA – Foncière ................................................................................................................................. 32
7. Investissements EPRA – Foncière .............................................................................................................................. 33
INFORMATIONS COMPLEMENTAIRES............................................................................................................................... 34
1. Compte de résultat analytique Groupe Icade ............................................................................................................ 36
2. Métier de la Foncière ................................................................................................................................................. 38
3. Structure de l’endettement ....................................................................................................................................... 43
4. Evénements postérieurs à la clôture ......................................................................................................................... 44
5. Facteurs de risques .................................................................................................................................................... 44
6. Revue des indicateurs du Groupe au 1er semestre 2024 .......................................................................................... 44
7. Glossaire..................................................................................................................................................................... 46
GOUVERNANCE................................................................................................................................................................. 52
1. Evolution de la composition du conseil d’administration et de ses comités au 30 juin 2024 ................................... 54
2. Composition du Comité exécutif................................................................................................................................ 57
COMPTES CONSOLIDÉS RÉSUMÉS AU 30 JUIN 2024 ........................................................................................................ 58
États financiers consolidés au 30 juin 2024 ............................................................................................................... 60
Notes annexes aux états financiers consolidés résumés au 30 juin 2024 ................................................................. 64
Rapport des commissaires aux comptes sur l’information financière semestrielle ................................................ 105
ATTESTATION DU RESPONSABLE DU DOCUMENT



J’atteste, à ma connaissance, que les états financiers consolidés résumés pour le semestre écoulé sont établis
conformément aux normes comptables applicables et donnent une image fidèle du patrimoine, de la situation
financière et du résultat de la société et de l’ensemble des entreprises comprises dans la consolidation, et que le rapport
semestriel d’activité ci-joint, présente un tableau fidèle des événements importants survenus pendant les six premiers
mois de l’exercice, de leur incidence sur les comptes, des principales transactions entre parties liées ainsi qu’une
description des principaux risques et des principales incertitudes pour les six mois restants de l’exercice.



Fait à Issy les Moulineaux, le 22 juillet 2024




Nicolas Joly
Directeur général
CHIFFRES CLES




ICADE * RAPPORT SEMESTRIEL 2024 * 4
ICADE * RAPPORT SEMESTRIEL 2024 * 5
• CHIFFRES CLES •




Chiffres clés
A la suite d’une revue des indicateurs du Groupe au 30 juin 2024, figure dans le Chapitre 4 du présent document, un
tableau présentant l’ensemble des changements opérés au 30 juin 2024 ainsi que leurs impacts, limités, sur les résultats
au 30 juin 2023 et au 31 décembre 2023. Un glossaire détaillé reprenant la méthodologie de calcul de chaque indicateur
a également été introduit.


Groupe
Principales données financières 30/06/2024 30/06/2023 Variation (%)
Cash-Flow Net Courant – Activités Stratégiques (en M€) 111,1 111,2 (0,1%)
en € par action 1,47 1,47 (0,0%)
Cash-Flow Net Courant – Groupe (en M€) 169,0 206,3 (18,1%)
en € par action 2,23 2,72 (18,1%)
Résultat net part du Groupe (en M€) (180,5) (475,4) NA




Métier Foncière
30/06/2024 30/06/2023 Variation
Revenus locatifs bruts (en M€) 187,8 181,1 +3,7%
Revenus locatifs bruts à périmètre constant (en M€) 184,9 177,6 +4,1%
Taux de marge (en %) 89,9% 88,9% +1,0 pt
Résultat Net Récurrent (en M€) 125,4 91,4 +37,2%
Cash-Flow Net Courant (en M€) 134,6 99,6 +35,2%



Variation /
Variation à
30/06/2024 31/12/2023 périmètre constant
Valeur du patrimoine hors droits (à 100% + QP CE) 6 614,4 6 846,9 (3,4%) / (3,8%)
Taux de rendement initial net EPRA 5,2% 5,3% (0,1) pt / NA




Répartition du patrimoine de la Foncière Répartition du patrimoine de bureaux
(à 100% + QP CE) (à 100% + QP CE)




1


2


3




1 Principalement composé de commerces et d’hôtels
2 Bureaux diffus : 4,2 Md€ (88 %) / Bureaux situés dans les parcs d’affaires : 0,6 Md€ (12 %)
3 Bureaux diffus : 0,5 Md€ (68 %) / Bureaux situés dans les parcs d’affaires : 0,2 Md€ (32 %)




ICADE * RAPPORT SEMESTRIEL 2024 * 6
• CHIFFRES CLES •




Métier Promotion
30/06/2024 30/06/2023 Variation
Chiffre d’affaires économique (en M€) 582,9 583,4 (0,1%)
Taux de marge ROEC (en %) -3,1% 5,5% (8,6) pts
Cash-Flow Net Courant (en M€) (20,9) 13,6 NA




Indicateurs de passif
30/06/2024 31/12/2023 Variation (M€) Variation
ANR NDV (en M€) 5 180,5 5 565,5 (385,0) (6,9%)
ANR NTA (en M€) 4 744,9 5 098,0 (353,1) (6,9%)
ANR NRV (en M€) 5 091,5 5 447,3 (355,8) (6,5%)


Données par action 30/06/2024 31/12/2023 Variation (€) Variation (%)
ANR NDV (en €) 68,3 73,3 (5,0) (6,8%)
ANR NTA (en €) 62,6 67,2 (4,6) (6,8%)
ANR NRV (en €) 67,2 71,8 (4,6) (6,4%)




30/06/2024 31/12/2023 Variation
LTV (droits inclus) 35,9% 33,5% +2,4 pts
LTV (hors droits) 37,7% 35,1% +2,6 pts
ICR 34,0x 5,6x +28,4 pts
Dette Nette / EBITDA majoré des dividendes des sociétés MEE et non consolidées 11,4x 7,0x +4,4 pts
Coût moyen de la dette 1,52% 1,60% (0,1) pt




Structure capitalistique
30/06/2024 31/12/2023 30/06/2023
Nombre d'actions (y compris actions auto-détenues) 76 234 545 76 234 545 76 234 545
Nombre d'actions totalement dilué 75 813 248 75 891 439 75 845 951
Nombre moyen pondéré d'actions totalement dilué 75 831 110 75 853 489 75 847 290



Répartition du capital au 30/06/2024




ICADE * RAPPORT SEMESTRIEL 2024 * 7
ACTIVITES DU
GROUPE




ICADE * RAPPORT SEMESTRIEL 2024 * 8
1. FAITS MARQUANTS DU PREMIER SEMESTRE 2024 ...................................................................................................... 10
1.1. Des premières actions concrètes dans la mise en œuvre du plan stratégique ReShapE ....................................... 10
1.2. Hausse de +11,8 % du dividende au titre de l’exercice 2023 ................................................................................. 11
1.3. Première société en Europe à soumettre deux résolutions sur le climat et la biodiversité, largement approuvées à
l’assemblée générale ..................................................................................................................................................... 11
2. CONFIRMATION DE LA GUIDANCE 2024....................................................................................................................... 11
3. CESSION DES ACTIVITES DE SANTE : POINT D’ETAPE.................................................................................................... 12
4. ANALYSE DES RESULTATS CONSOLIDES AU 30 JUIN 2024 ............................................................................................ 12
5. PERFORMANCE PAR METIER AU 30 JUIN 2024 ............................................................................................................ 15
5.1. Foncière : progression des revenus et du Cash-Flow Net Courant et baisse contenue des valorisations .............. 15
5.2. Promotion : une performance opérationnelle reflétant l’ajustement aux conditions de marché ......................... 19
6. STRUCTURE FINANCIÈRE............................................................................................................................................... 23
6.1. Liquidité solide couvrant 3,6 années d’échéance de dette .................................................................................... 23
6.2. Gestion proactive de l’échéancier de dette et de dérivés ...................................................................................... 23
6.3. Maîtrise du résultat financier ................................................................................................................................. 24
6.4. Structure de bilan reflétant l’absence de cessions au S1 2024 .............................................................................. 24
6.5. Covenants bancaires ............................................................................................................................................... 25
7. ENGAGEMENTS RSE ...................................................................................................................................................... 25
7.1. Exemplaire dans la gestion de l’énergie ................................................................................................................. 25
7.2. Reconnu comme faisant partie des leaders du secteur .......................................................................................... 25




ICADE * RAPPORT SEMESTRIEL 2024 * 9
• ACTIVITES DU GROUPE •




1. Faits marquants du premier semestre 2024
1.1. Des premières actions concrètes dans la mise en œuvre du plan
stratégique ReShapE
En février 2024, face aux nouveaux enjeux de la ville 2050 et s’appuyant sur la complémentarité de ses activités de
Foncière et de Promotion, Icade a présenté son nouveau plan stratégique ReShapE, à horizon 2028. En réponse aux
mutations profondes des usages au sein des immeubles et des quartiers, ainsi qu’aux défis climatiques majeurs de la
société, Icade s’est fixé 4 priorités stratégiques :
• poursuivre l’adaptation du portefeuille de bureaux à l’évolution de la demande : résilience de l’offre
existante, reconversion et/ou cession d’actifs spécifiques et sélectivité accrue du pipeline ;
• accélérer la diversification du portefeuille en cohérence avec les besoins croissants de mixité : locaux
d’activité, résidences étudiantes et Data Centers ;
• construire la ville 2050, mixte, innovante et durable ;
• maintenir une structure financière solide via une allocation de capital équilibrée, finançant des projets
créateurs de valeur et contribuant à la réduction de la dette du Groupe.


Au cours du premier semestre 2024, Icade a notamment travaillé à la reconversion des actifs to-be-repositioned,
compte tenu de leur inadéquation aux nouveaux usages. Ces actifs représentent 12 % du portefeuille de bureaux au
30 juin 2024, vs 14 % au 31 décembre 2023.
En particulier, deux actifs ont été vendus au 1er semestre par la Foncière au pôle Promotion afin de les transformer en
programme de logements.
• En co-promotion avec la SEMPRO, aménageur de la ville du Plessis-Robinson, Icade Promotion s’est porté
acquéreur de l’immeuble de bureaux Arcade en vue de créer un nouveau quartier emblématique, Le Carré
Haussmann. Ce quartier, composé de commerces et de 650 logements, vise les meilleures certifications en
matière environnementale, grâce notamment à 4 735 m² de surfaces désimperméabilisées et végétalisées
et à la réalisation d’un grand bassin participant à la constitution d’un îlot de fraicheur sur le site. La
commercialisation de l’opération est d’ores et déjà lancée pour un démarrage des travaux de la première
tranche (251 logements) fin 2024 et une livraison en 2026.
• Le 16 juillet, Icade Promotion a finalisé l’acquisition d’une tour de bureaux de près de 8 900 m², au centre
de Lyon, en vue de sa réhabilitation en 101 logements de standing d’ici fin 2026. Le rythme de
commercialisation de ce programme est soutenu auprès des particuliers et un bloc de 47 logements
sociaux a été cédé en juillet 2024 à Lyon Métropole Habitat.


Par ailleurs, Icade progresse, conformément à ses objectifs, sur les projets annoncés de diversification de son
portefeuille d’actifs :
• dépôt du permis de construire pour le projet de développement d’un immeuble d’activité de 17 100 m2 à
Rungis (Ottawa) au 2ème trimestre 2024 ;
• obtention en mars 2024 du permis de construire d’une résidence étudiante City Park à Levallois Perret ;
• lancement des travaux du Data Center loué par Equinix dans le Parc des Portes de Paris - livraison attendue
au 3ème trimestre 2025 - et obtention de la PTF (Proposition Technique et Financière) pour le raccordement
au réseau de distribution d’électricité dans le cadre du projet de construction d’un Data Center hyperscale
de 130 MW sur le Parc Paris Orly-Rungis - livraison anticipée en 2031.


Enfin, Icade contribue à la construction de la ville 2050 à travers des programmes illustrant le savoir-faire d’Icade
Promotion dans la réalisation de projets mixtes d’envergure tels que :
• le campus numérique de la Plateforme à Marseille dont les travaux ont été lancés pour un chiffre d’affaires
de c. 53 M€, en vue d’une livraison en septembre 2026 ;
• le campus industriel et technologique PIOM à Montpellier, d’une surface de 30 000 m², livré en juin 2024.




ICADE * RAPPORT SEMESTRIEL 2024 * 10
• ACTIVITES DU GROUPE •




1.2. Hausse de +11,8 % du dividende au titre de l’exercice 2023
L’assemblée générale du 19 avril 2024 a approuvé à l’unanimité le versement d’un dividende au titre de l’exercice 2023
d’un montant de 4,84 € par action, en croissance de +11,8 % par rapport au dividende 2022, et intégrant 2,54 € par
action lié à la réalisation en 2023 de la première étape de cession des activités de Santé.


Le rendement sur dividende ressort à 13,6 % sur la base du cours de l’action au 29 décembre 2023.
Après le versement le 6 mars 2024 d’un acompte de 50 %, soit 2,42 € par action, le paiement en numéraire du solde du
dividende, soit 2,42 € par action, est intervenu le 4 juillet 2024 (avec un détachement le 2 juillet 2024).


1.3. Première société en Europe à soumettre deux résolutions sur le
climat et la biodiversité, largement approuvées à l’assemblée générale
Icade s’est démarquée, lors de l’assemblée générale du 19 avril 2024, en étant la première société cotée en Europe à
soumettre au vote de ses actionnaires deux résolutions distinctes sur le climat et la biodiversité :
• la résolution Say on Climate portant sur les résultats du Groupe en 2023 en matière de réduction de
l’intensité carbone (-35 % pour la Foncière et -12 % pour la Promotion sur la période 2019-2023) et de
réduction des émissions de CO2 du Groupe (-21 % en valeur absolue sur la période 2019-2023), en ligne
avec la trajectoire 1,5°C validée par la SBTi ; et
• la résolution Say on Biodiversity portant sur les avancées du Groupe en faveur de la préservation de la
biodiversité avec notamment (i) la mesure des opérations de promotion ayant un impact positif sur la
nature entre l’avant et l’après projet (représentant 52 % des programmes lancés en 2023) et (ii) la mesure
des indicateurs de biodiversité sur les parcs d’affaires (impact sur les sols, la faune, la flore, l’eau, etc.).
Ces deux résolutions ont été très largement approuvées : la résolution Say on Climate à 99,30 % et la résolution Say on
Biodiversity à 98,65 %.


2. Confirmation de la guidance 2024
Sur la base des résultats du Groupe au 30 juin 2024 et des anticipations pour le deuxième semestre, dans un contexte
politique incertain en France depuis plusieurs semaines, Icade confirme viser pour l’année 2024 un Cash-Flow Net
Courant total entre 3,55 € et 3,70 € par action constitué (i) du Cash-Flow Net Courant des activités stratégiques pour
un montant compris entre 2,75 € et 2,90 € par action et (ii) du Cash-Flow Net Courant des activités abandonnées pour
c.0,80 € par action.
Les principales hypothèses sous-jacentes sont les suivantes :
• un ralentissement de la croissance de l’activité de la Foncière au deuxième semestre 2024 sous l’effet du
départ prévu de certains locataires et de la baisse des produits de placement ;
• une stabilisation de l’activité de Promotion après un réajustement important qui s’est matérialisé par des
dépréciations significatives au 1er semestre ;
• le Cash-Flow Net Courant des activités abandonnées est d’ores et déjà sécurisé à 95 %, compte tenu des
produits comptabilisés par Icade (58 M€) au 1er semestre 2024 au titre de sa détention résiduelle dans les
activités de Santé.




ICADE * RAPPORT SEMESTRIEL 2024 * 11
• ACTIVITES DU GROUPE •




3. Cession des activités de Santé : point d’étape
A la suite de la signature d’un protocole avec Primonial REIM (dénommé désormais Præmia REIM) et les actionnaires
minoritaires d’Icade Santé (dénommée désormais Præmia Healthcare) et d’Icade Healthcare Europe (dénommée
désormais IHE Healthcare Europe), Icade a annoncé en 2023 la cession de ses activités de Santé en trois étapes.
Dès lors, Præmia REIM a repris la gestion de l’ensemble des actifs immobiliers détenus par Icade Santé et IHE. La
cession des activités de Santé s’est traduite par la déconsolidation de ces activités en juillet 2023.


La première étape de la transaction, conclue en juillet 2023, correspondait à la cession de 63% de la participation d’Icade
dans Icade Santé à Præmia REIM et Sogecap pour un montant total de 1,45 Md€. La plus-value de cession au titre de
cette première étape a généré une obligation de distribution de dividende d’un montant de 5,08 € par action, dont
2,54 € distribués en 2024.


Dans un environnement peu favorable aux investissements (taux élevés, baisse de la collecte des SCPI, pression sur la
valeur des actifs), le Groupe poursuit les discussions avec Præmia REIM et d’autres investisseurs, et confirme sa
stratégie de cession de sa participation dans les activités de Santé, conformément aux termes des accords.


L’étape 2 consiste en la cession du solde des titres détenus par Icade dans Præmia Healthcare4, pour un montant
estimé au 30 juin 2024 à c. 0,8 Md€5. Le Groupe a pour objectif de finaliser l’étape 2 d’ici fin 2025.
Celle-ci peut se faire graduellement via :
• l’acquisition d’actions complémentaires par Præmia REIM, financée par la collecte du fonds CapSanté ;
• et/ou via le rachat par des investisseurs institutionnels tiers des actions résiduelles détenues par Icade.


L’étape 3 passe par la cession du portefeuille international IHE (Italie, Portugal et Allemagne) qui représente pour
Icade6 un montant de c. 0,5 Md€5 au 30 juin 2024, dont 194 M€ de prêt d’actionnaires entre Icade et IHE. Le Groupe a
pour objectif de finaliser l’étape 3 d’ici fin 2026. A ce titre, un processus de marketing du portefeuille d’actifs italiens
est en cours.


4. Analyse des résultats consolidés au 30 juin 2024
 Stabilité du Cash-Flow Net Courant des activités stratégiques portée par la performance de la Foncière
 Amélioration du résultat financier
 Diminution de l’EPRA ANR NTA de -6,9 % expliquée essentiellement par une baisse contenue des
valorisations par rapport à décembre 2023

Dans un souci constant d’amélioration de la clarté de sa communication financière, le Groupe a procédé au cours du
premier semestre 2024 à une revue de ses indicateurs, et a conduit une étude de perception auprès d’un panel
d’investisseurs et d’analystes.


A l’aune des commentaires recueillis, des recommandations de place, notamment de l’European Public Real Estate
Association et des meilleures pratiques de marché, deux typologies de modification ont été introduites, afin de procurer
des informations plus pertinentes :
• le périmètre de calcul de certains indicateurs a été ajusté pour correspondre au périmètre de consolidation
des comptes IFRS, majoré de la part détenue dans les entités sous contrôle conjoint (co-entreprises) ;
• la méthodologie de calcul de certains indicateurs du Groupe a été modifiée.




4 La participation résiduelle d’Icade dans Praemia Healthcare s’élève à 22,52% au 30 juin 2024
5 Baisse moyenne de la valeur estimée du portefeuille de -2% vs 31/12/2023
6 La participation d’Icade dans IHE Healthcare Europe s’élève à 59,39% au 30 juin 2024




ICADE * RAPPORT SEMESTRIEL 2024 * 12
• ACTIVITES DU GROUPE •



En annexe du communiqué des résultats semestriels 2024 (et dans le Chapitre 4 du Rapport Financier Semestriel), figure
un tableau présentant l’ensemble des changements opérés au 30 juin 2024 ainsi que leurs impacts, limités, sur les
résultats au 30 juin 2023 et au 31 décembre 2023. Un glossaire détaillé a également été introduit.


(en M€) 30/06/2024 30/06/2023 Variation (M€) Variation (%)
Revenus locatifs 187,8 181,1 6,8 +3,7%
Chiffre d'affaires Promotion 503,2 507,3 (4,2) (0,8%)
Autres 7,9 8,3 (0,4) (4,4%)
Total Revenus consolidés IFRS 698,9 696,6 2,3 +0,3%
Autres produits liés à l'activité (a) 80,4 90,5 (10,1) (11,2%)
Produits des activités opérationnelles 779,3 787,1 (7,9) (1,0%)
Charges des activités opérationnelles (712,2) (632,3) (79,9) +12,6%
EXCEDENT BRUT OPERATIONNEL 67,1 154,8 (87,7) (56,7%)
RESULTAT OPERATIONNEL (222,0) (441,1) 219,1 (49,7%)
RESULTAT FINANCIER (6,7) (44,6) 37,9 (85,0%)
Charge d'impôt 26,1 (1,2) 27,2 NA
Résultat net des activités poursuivies (202,6) (486,8) 284,2 (58,4%)
Résultat des activités abandonnées (b) (0,5) 39,9 (40,4) NA
Résultat net (203,2) (447,0) 243,8 (54,5%)
RESULTAT NET PART DU GROUPE (180,5) (475,4) 294,9 (62,0%)
(a) Les autres produits liés à l'activité sont principalement constitués des refacturations de charges locatives
(b) Au 30 juin 2023, en application de la norme IFRS 5, le résultat net part du Groupe de la Foncière Santé du premier semestre 2023 avait été classé sur la
ligne « Résultat des activités abandonnées » dans les états financiers du Groupe


Au 30 juin 2024, les revenus consolidés IFRS du Groupe sont stables à près de 699 M€ dans des marchés toujours sous
pression. Les revenus locatifs de la Foncière sont en croissance à 187,8 M€ (+3,7 %), soutenus par l’indexation des baux,
tandis que le chiffre d’affaires de la Promotion est globalement stable à 503,2 M€ (-0,8 %), grâce à l’écoulement du
backlog résidentiel constitué à fin 2023.


L’Excédent Brut Opérationnel enregistre une baisse significative au 30 juin 2024 à 67,1 M€, vs 154,8 M€ en 2023 sur la
même période, compte tenu de 85 M€ de dépréciations comptabilisées sur les opérations de promotion en
portefeuille. Dans un environnement de marché défavorable et compte tenu de la pression à la baisse sur les prix des
ventes en bloc constatée au premier semestre, Icade a mené une revue exhaustive des opérations afin d’ajuster le bilan
économique des programmes lancés aux nouvelles conditions économiques, de reconfigurer ou d’abandonner les
programmes les plus incertains ou les moins rentables.
Cet impact a été en partie compensé par une gestion rigoureuse des coûts de fonctionnement.


L’amélioration du résultat opérationnel inclut l’effet de la baisse contenue de la juste valeur des immeubles de
placement au premier semestre 2024 à -268,5 M€, vs -565 M€ au premier semestre 2023.


Le résultat financier est en nette amélioration grâce à l’effet combiné de (i) la maîtrise du coût de la dette à 1,52 % au
30 juin 2024, (ii) la hausse des produits de placement de +19 M€ par rapport à la même période l’année dernière, (iii) la
perception de produits liés à la détention résiduelle dans les activités de Santé (48 M€ de dividendes et 9 M€ d’intérêts
sur le prêt d’actionnaire consenti à IHE Healthcare Europe (IHE)) et (iv) la comptabilisation d’une soulte de 13 M€ lors
de l’opération de rachat obligataire.


Le résultat net part du Groupe s’élève à -180,5 M€, en amélioration par rapport à juin 2023 (-475,4 M€) sous l’effet
notamment d’une moindre variation de la valeur des immeubles de placement au 30 juin 2024 par rapport à la même
période l’année dernière.


Compte tenu de la cession des activités de Santé, Icade communique sur un Cash-Flow Net Courant Groupe, composé
(i) du Cash-Flow Net Courant des activités stratégiques, que sont la Foncière et la Promotion, et (ii) du Cash-Flow Net
Courant des activités abandonnées, à savoir les activités résiduelles de Santé.




ICADE * RAPPORT SEMESTRIEL 2024 * 13
• ACTIVITES DU GROUPE •




(En M€) 30/06/2024 30/06/2023 Variation (M€) Variation (%)
Cash-Flow Net Courant - Foncière (1) 134,6 99,6 35,0 +35,2%
Cash-Flow Net Courant - Promotion (2) (20,9) 13,6 (34,5) NA
Cash-Flow Net Courant - Intermétiers et Autres (3) (2,6) (2,0) (0,6) +30,6%
(A) Cash-Flow Net Courant des activités stratégiques (1+2+3) 111,1 111,2 (0,1) (0,1%)
(B) Cash-Flow Net Courant - Activités abandonnées 57,8 95,1 (37,3) (39,2%)
Cash-Flow Net Courant - Groupe (A+B) 169,0 206,3 (37,4) (18,1%)


Le Cash-Flow Net Courant Groupe est en baisse de -18,1 %, à 169 M€ au 30 juin 2024.
Le Cash-Flow Net Courant des activités stratégiques est stable à 111,1 M€, par rapport au 30 juin 2023. Il résulte de
performances contrastées selon les métiers :
• Le Cash-Flow Net Courant de la Foncière est en forte croissance à 134,6 M€ (+35 M€ par rapport au
1er semestre 2023), compte tenu de la hausse des revenus locatifs, de la baisse des charges et des coûts
de fonctionnement et de l’amélioration du résultat financier.
• Le Cash-Flow Net Courant de la Promotion est négatif à -20,9 M€ (-34,5 M€ par rapport au 1er semestre
2023), compte tenu de la comptabilisation de dépréciations significatives sur les opérations en portefeuille.
Hors impact de ces provisions, le Cash-Flow Net Courant de la Promotion s’élèverait au 30 juin 2024 à
13,1 M€, soit un ordre de grandeur comparable à celui du premier semestre 2023.


Le Cash-Flow Net Courant des activités abandonnées affiche une baisse sensible de 95,1 M€ à 57,8 M€ par rapport au
30 juin 2023. Depuis la déconsolidation des activités de Santé, il est composé des dividendes de Praemia Healthcare et
d’IHE Healthcare Europe, ainsi que des intérêts perçus au titre du prêt d’actionnaire accordé par le Groupe à IHE.

30/06/2024 31/12/2023 Variation (M€) Variation
ANR NDV (en M€) 5 180,5 5 565,5 (385,0) (6,9%)
ANR NTA (en M€) 4 744,9 5 098,0 (353,1) (6,9%)
ANR NRV (en M€) 5 091,5 5 447,3 (355,8) (6,5%)
LTV (droits inclus) 35,9% 33,5% +2,4 pts


Données par action 30/06/2024 31/12/2023 Variation (€) Variation (%)
ANR NDV (en €) 68,3 73,3 (5,0) (6,8%)
ANR NTA (en €) 62,6 67,2 (4,6) (6,8%)
ANR NRV (en €) 67,2 71,8 (4,6) (6,4%)


L’actif net réévalué NDV du Groupe s’élève à 5 181 M€ (68,3 € par action), en baisse de -6,9% par rapport au
31 décembre 2023 (5 566 M€ ou 73,3 € par action) principalement sous les effets combinés suivants :
• la perte du semestre de -181 M€, soit -2,4 € par action (incluant notamment l’effet de la baisse de valeur
du portefeuille de la Foncière à hauteur de -3,3 € par action) ;
• le versement de l’acompte sur dividendes de -183 M€, soit -2,4 € par action ;
• la baisse de la juste valeur de la dette à taux fixe sur la période pour -46 M€, soit -0,6 € par action.

L’actif net réévalué NTA du Groupe ressort, quant à lui, à 4 745 M€ (62,6 € par action) en recul de -6,9 % par rapport
au 31 décembre 2023, du fait de la perte du semestre et du versement de l’acompte sur dividende.
Enfin, l’actif net réévalué NRV du Groupe ressort au 30 juin 2024 à 5 092 M€ (67,2 € par action) et suit globalement la
même tendance de baisse de -6,5 % sur un an, pour les mêmes raisons.


Le ratio LTV droits inclus ressort au 30 juin 2024 à 35,9 %, en augmentation de +2,4 pts comparé à fin 2023, expliqué
principalement par (i) la baisse de la valeur du patrimoine foncier hors droits (+1 pt) et (ii) la hausse de la dette nette
(+1,2 pt).




ICADE * RAPPORT SEMESTRIEL 2024 * 14
• ACTIVITES DU GROUPE •




5. Performance par métier au 30 juin 2024
5.1. Foncière : progression des revenus et du Cash-Flow Net Courant et
baisse contenue des valorisations
 Hausse des revenus locatifs bruts (+4,1 % en LfL), portée par l’effet indexation (+5,5 %), et croissance
solide du Cash-Flow Net Courant de +35,2 %
 Dynamisme commercial : c.56 000 m² de baux signés et renouvelés
 Baisse contenue des valorisations (-3,8 % en LfL) après le fort ajustement en 2023
 Indicateurs opérationnels solides sur les bureaux well-positioned et les locaux d’activité : LfL des
revenus respectivement de +6,4 % et +7,8 %, taux d’occupation financier >90 % et évolution contenue
de la valorisation des actifs respectivement de -3,7 % et +0,7% en LfL

Principales données financières


(en M€) 30/06/2024 30/06/2023 Variation
Revenus locatifs bruts 187,8 181,1 +3,7%
Revenus locatifs bruts à périmètre constant 184,9 177,6 +4,1%
Revenus locatifs nets 168,9 161,0 +4,9%
Taux de marge (Rev. Loc. Nets / Rev. Loc. Bruts) 89,9% 88,9% +1,0 pt
Résultat Net Récurrent (RNR) 125,4 91,4 +37,2%
Cash-Flow Net Courant 134,6 99,6 +35,2%
Investissements 83,1 121,8 (31,8%)
Cessions * - 88,7 NA
* Ces chiffres n'incluent pas les cessions internes


Variation à
périmètre
(en M€) 30/06/2024 31/12/2023 constant (%)
Valeur du patrimoine hors droits (à 100% + QP CE) 6 614,4 6 846,9 (3,8%)


Principales données opérationnelles

30/06/2024 30/06/2023 Variation
Activité locative (baux signés ou renouvelés) en m² 55 785 100 206 (44,3%)

30/06/2024 31/12/2023 Variation
Taux de vacance EPRA 14,3% 13,1% +1,2 pt
Taux de rendement initial net EPRA 5,2% 5,3% (0,1) pt
Taux d’occupation financier 87,2% 87,9% (0,7) pt
Durée résiduelle ferme des baux (en années) 3,5 3,6 (0,1) année



5.1.1. Activité locative solide avec près de 56 000 m² signés et renouvelés
Sur le premier semestre 2024, 51 baux ont été signés ou renouvelés pour près de 56 000 m², représentant 16,3 M€ de
loyers faciaux annualisés à 6,3 ans fermes en moyenne. Ce volume se répartit équitablement entre les nouvelles
signatures et les renouvellements.


Les résultats au 30 juin 2024 doivent s’interpréter au regard de la performance historique record de l’année 2023.
L’activité locative du premier semestre illustre, par ailleurs, plusieurs tendances de marché :
• Reprise des transactions supérieures à 5 000 m². En particulier, Icade a (i) prolongé un bail de 8 400 m² au
Pont de Flandre auprès de Planeta Formation et Universités pour 3 années complémentaires, portant la




ICADE * RAPPORT SEMESTRIEL 2024 * 15
• ACTIVITES DU GROUPE •



durée ferme du bail à 7 ans et (ii) renouvelé 6 500 m² à 6 ans avec la SNCF sur l’immeuble Monet, à Saint-
Denis.
• Demande confirmée pour des actifs répondant aux meilleurs standards dans des zones bien localisées.
Ainsi, 85 % des signatures et renouvellements sur le segment des bureaux concerne des actifs well-
positioned (soit c. 37 000 m²). A titre d’exemple, Schneider Electric a signé une surface complémentaire de
3 700 m² à 9 ans fermes sur l’immeuble Edenn situé à Nanterre Préfecture, au pied du RER E.
• Activité dynamique sur le segment des locaux d’activité. Près de 9 000 m² ont été signés ou renouvelés,
soit 16 % du volume total, dont plus de 5 000 m² au sein du Parc Paris Orly-Rungis et c. 3 000 m² au sein
du Parc des Portes de Paris.


Au premier semestre 2024, les libérations de surface représentent environ 16,4 M€ de loyers faciaux annualisés, et
concernent notamment la sortie du Crédit Lyonnais sur l’immeuble Tolbiac à Villejuif, et de Thales et d’ESI Group à
Rungis. Sur les échéances de baux prévues au second semestre (options de break ou fin de bail), les congés reçus au
30 juin 2024 représentent plus de 30 M€ de loyers annualisés – dont 10 M€ sur l’actif Pulse à Saint-Denis occupé
actuellement par le Comité d’Organisation des Jeux Olympiques.


Taux d'occupation financier* (%) Durée moyenne des baux* (années)

Classes d’actifs 30/06/2024 31/12/2023 Variation 30/06/2024 31/12/2023
Bureaux well-positioned 90,6% 91,0% (0,4) pt 3,7 3,9
Bureaux to-be-repositioned 69,3% 71,4% (2,1) pts 1,9 1,9
SOUS-TOTAL BUREAUX 86,5% 87,1% (0,6) pt 3,4 3,5
Activités 90,5% 92,1% (1,6) pt 3,2 3,1
Autres 90,4% 90,5% (0,1) pt 5,2 5,4
TOTAL FONCIÈRE 87,2% 87,9% (0,7) pt 3,5 3,6
(*) Données à 100% et en quote-part des co-entreprises


Le taux d’occupation financier s’établit à 87,2 % au 30 juin 2024, en diminution de -0,7 pt par rapport au 31 décembre
2023, en lien avec les départs de locataires intervenus au premier semestre 2024. La baisse du taux d’occupation porte
principalement sur les bureaux to-be-repositioned, tandis que le taux d’occupation financier sur les segments des
bureaux well-positioned et des locaux d’activité reste supérieur à 90 %.


5.1.2. Allocation du capital ciblée et pipeline diversifié
Au 30 juin 2024, les investissements s’élèvent à 83,1 M€7, en baisse de -32 % par rapport au premier semestre 2023.
Cette baisse au 30 juin devrait toutefois être pour partie compensée sur le second semestre 2024 en raison du retard
pris dans certains travaux au premier semestre.
Les investissements sont orientés en priorité vers les immeubles de bureaux well-positioned (65,1 M€) et servent au
financement des opérations en cours de développement (53,0 M€) comme Edenn et Next. Le solde des investissements
concerne principalement des capex d’exploitation pour 30 M€ dont des travaux de rénovation ou d'optimisation de la
performance énergétique des bâtiments et des avantages commerciaux.


La Foncière a signé en juillet 2024 des promesses de vente portant sur deux actifs de bureaux localisés à Marseille
pour un montant total de c.44,5 M€, en ligne avec l’ANR au 30 juin 2024. Ces opérations témoignent de la liquidité
d’actifs core et de petite taille sur le marché de l’investissement, à des rendements autour de 6 %.
Par ailleurs, comme indiqué précédemment, la Foncière a vendu au pôle Promotion deux actifs de bureaux to-be-
repositioned pour un montant total de 66 M€, en ligne avec l’ANR au 31 décembre 2023, afin de les reconvertir en
logements.




7 Voir le détail des investissements dans le Reporting EPRA en annexes du présent communiqué des résultats semestriels 2024 (ou dans le chapitre 3 du rapport
financier semestriel 2024)



ICADE * RAPPORT SEMESTRIEL 2024 * 16
• ACTIVITES DU GROUPE •



Au 30 juin 2024, les projets lancés représentent un volume total d’investissements limité de 907 M€, dont 288 M€
restent à décaisser, et des loyers annualisés supplémentaires de 45 M€ dont 21 M€ à fin 2025, sécurisés à hauteur de
82 %.
Le pipeline est particulièrement bien sécurisé avec 3 des 4 projets livrés au cours des 18 prochains mois, pré-
commercialisés à 100%. Par ailleurs, la commercialisation de l’actif de bureaux Edenn s’est poursuivie ce semestre avec
la signature par Schneider Electric d’une extension au BEFA existant, portant ainsi le taux de pré-commercialisation de
l’immeuble à 71 %.
Les projets sont diversifiés et cohérents avec les orientations établies dans le cadre du plan stratégique ReShapE. Le
pipeline contribue à l’adaptation du portefeuille de bureaux à l’évolution de la demande avec les projets 29-33 Champs-
Elysées, Edenn ou Next et participe à la diversification du portefeuille à travers les projets de Data Center dans le parc
des Portes de Paris ou le projet hôtelier à Rungis.
Conformément aux ambitions du Groupe en matière RSE, Icade vise à ce que l’intégralité des projets en cours de
développement obtiennent les meilleurs niveaux de certification (HQE et BREEAM niveau Excellent) ou soient alignés
avec les critères de la taxonomie européenne.


5.1.3. Ajustement contenu des valorisations
Variation à périmètre Variation à périmètre
(Données hors droits en M€, à 100% + QP CE) JV 30/06/2024 JV 31/12/2023 Variation (M€) courant (%) constant (%)
TOTAL 6 614,4 6 846,9 (232,5) (3,4%) (3,8%)
Bureaux 5 475,2 5 697,4 (222,2) (3,9%) (4,1%)
Bureaux well-positioned 4 805,0 4 925,5 (120,5) (2,4%) (3,7%)
Bureaux to-be-repositioned 670,2 771,8 (101,7) (13,2%) (7,3%)
Activité 715,8 705,2 +10,6 +1,5% +0,7%
Terrains 115,4 125,1 (9,7) (7,7%) (8,4%)
Autres (a) 307,9 319,2 (11,3) (3,5%) (5,4%)
(a) inclut principalement des hôtels, des actifs de commerces


Au 30 juin 2024, la valeur du portefeuille de la Foncière s’établit à 6,6 Md€ hors droits contre 6,8 Md€ à fin 2023, en
baisse de -3,4 % à périmètre courant.


Après un ajustement important des valorisations en 2023 (-17,9 %8), le patrimoine affiche, au 1er semestre 2024, une
baisse de valeur contenue de -3,8 % à périmètre constant, malgré des variations toujours disparates selon les
typologies d’actifs :
• L’évolution des valeurs des locaux d’activité repasse en territoire positif avec une légère progression de
+0,7 % à périmètre constant soutenue par la stabilisation des principaux paramètres d’expertise (Valeur
Locative de Marché et taux de rendement) et par l’indexation des loyers.
• La valeur des bureaux well-positioned baisse seulement de -3,7 %, l’effet négatif de la décompression
résiduelle des taux étant atténué par un effet positif des loyers additionnels (bail EDF sur Origine, bail
Schneider sur Edenn).
• Les bureaux to-be-repositioned restent les actifs les plus exposés aux corrections de valeur, avec une baisse
additionnelle de -7,3 % au cours du premier semestre 2024, soit en cumulé -46 % au cours des 24 derniers
mois.




8 A 100% + QP CE



ICADE * RAPPORT SEMESTRIEL 2024 * 17
• ACTIVITES DU GROUPE •




5.1.4. Cash-Flow Net Courant (CFNC) en solide progression de +35,2 %
(en M€) 30/06/2024 30/06/2023 Variation (M€) Variation

Eléments récurrents :
REVENUS LOCATIFS BRUTS 187,8 181,1 +6,8 +3,7%
REVENUS LOCATIFS NETS 168,9 161,0 +7,9 +4,9%
Taux de marge (Revenus locatifs nets / Revenus locatifs bruts) 89,9% 88,9% NA +1pt
Coûts de fonctionnement nets (20,1) (23,1) +3,0 (12,8%)
EXCEDENT BRUT OPERATIONNEL RÉCURRENT 148,8 137,9 +10,9 +7,9%
Amortissements des biens d'exploitation (8,8) (7,6) (1,2) +16,1%
RÉSULTAT OPÉRATIONNEL RÉCURRENT 140,5 131,0 +9,5 +7,3%
Coût de l'endettement net (8,0) (31,6) +23,6 (74,7%)
Autres produits et charges financiers (3,4) (3,9) +0,4 (10,8%)
RÉSULTAT FINANCIER RÉCURRENT (11,4) (35,5) +24,0 (67,8%)
Charge d’impôt (0,3) (0,3) +0,0 (11,3%)
RÉSULTAT NET RÉCURRENT - PART DU GROUPE 125,4 91,4 +34,0 +37,2%
Eléments récurrents non courants (a) 9,2 8,2 +1,0 +12,4%
CASH-FLOW NET COURANT - PART DU GROUPE 134,6 99,6 +35,0 +35,2%
Eléments non courants (b) (248,5) (545,3) +296,8 (54,4%)
RÉSULTAT NET - PART DU GROUPE IFRS (113,9) (445,7) +331,8 (74,4%)
(a) Les "Eléments récurrents non courants" correspondent à l'amortissement des biens d'exploitation et à la charge IFRS 2 sur les plans d'attribution gratuite
d'actions.
(b) Les "Eléments non courants" regroupent la variation de juste valeur des immeubles de placement, le résultat des cessions, la mise en juste valeur des
instruments financiers et d'autres éléments non courants.

Le Cash-Flow Net Courant de la Foncière affiche une croissance solide de +35,2 % à 134,6 M€ soutenue par (i) la hausse
des revenus locatifs, en particulier des bureaux well-positioned et des locaux d’activités, (ii) la maîtrise du taux de marge
et des coûts de fonctionnement et (iii) l’amélioration du résultat financier.



Activité locative Variation totale Variation à périmètre
(en M€) 30/06/2023 et indexation * Autres ** 30/06/2024 (%) constant (%)
Bureaux well-positioned 117,3 7,5 1,2 126,1 +7,4% +6,4%
Bureaux to-be-repositioned 31,5 (2,8) (1,2) 27,4 (12,8%) (9,5%)
SOUS-TOTAL BUREAUX 148,8 4,6 0,1 153,5 +3,2% +3,2%
Activités 23,0 1,8 - 24,7 +7,8% +7,8%
Autres 10,4 1,1 (0,6) 10,9 +5,4% +12,3%
Intra-groupe métiers Foncière (1,0) (0,3) - (1,3) +26,0% +27,1%
REVENUS LOCATIFS BRUTS 181,1 7,3 (0,5) 187,8 +3,7% +4,1%
(*) Les éléments "Activité locative et indexation" incluent les indemnités de résiliation anticipées
(**) Les éléments "Autres" incluent les effets de périmètre (acquisitions, cessions, pipeline)


Les revenus locatifs de la Foncière s’élèvent à 187,8 M€ au 30 juin 2024, en croissance de +6,8 M€ par rapport au
30 juin 2023, soit +3,7 % à périmètre courant et +4,1 % à périmètre constant, incluant une contribution de +1,2 % liée
aux indemnités de résiliation. Les effets périmètre sont limités à -0,5 M€ au 1er semestre.
La croissance s’explique principalement par l’effet de l’indexation (+5,5 %), compensé en partie par l’effet des sorties
(-1,2 %) et la réversion négative sur les renouvellements (-0,2 %).
Les performances sont contrastées selon les classes d’actifs avec une croissance supérieure à l’effet indexation sur les
segments des bureaux well-positioned et les locaux d’activités, à respectivement +6,4 % et +7,8 % à périmètre
constant par rapport au 1er semestre 2023.


Les revenus locatifs nets de la Foncière s’établissent à 168,9 M€, en augmentation de +7,9 M€ par rapport au 30 juin
2023 (+4,9 %) compte tenu d’une correction ponctuelle sur les coûts de l’énergie, moins élevés qu’anticipé en 2023. Le
taux de recouvrement des loyers à fin juin 2024 reste élevé à 97 % reflétant la solidité de la base locative de premier
plan constituée à près de 85 % par des grands groupes, des établissements de taille intermédiaires et du secteur public.




ICADE * RAPPORT SEMESTRIEL 2024 * 18
• ACTIVITES DU GROUPE •



Enfin, le résultat financier de la Foncière est en amélioration de +24,1 M€, du fait notamment de l’effet combiné de (i)
l’augmentation des produits de placement (+16,3 M€) et (ii) la diminution du coût de l’endettement brut pour (-7,3 M€).


5.2. Promotion : une performance opérationnelle reflétant l’ajustement
aux conditions de marché
 Volume des réservations sur le diffus en baisse de -6 %, dans un marché en repli de -21 %9
 Volume de réservations bloc en hausse de +5 % dans des conditions financières moins favorables (-5 %
en valeur)
 Chiffre d’affaires stable mais résultats impactés par les dépréciations significatives de 63 M€ après
impôts sur les opérations en portefeuille
 Poursuite d’une politique sélective de lancement de nouveaux projets

Principales données financières
30/06/2024 30/06/2023 Variation
Chiffre d’affaires économique (en M€) 582,9 583,4 (0,1%)
Résidentiel 456,8 424,8 +7,5%
Tertiaire 116,7 156,3 (25,4%)
Autre chiffre d'affaires 9,5 2,3 NA
Taux de marge ROEC (en %) -3,1% 5,5% (8,6) pts
Cash-Flow Net Courant (en M€) (20,9) 13,6 NA


30/06/2024 31/12/2023 Variation (%)
BFR (en M€) 498,6 571,2 (12,7%)
Endettement net (en M€) 405,5 391,6 +3,5%


Principales données opérationnelles
30/06/2024 30/06/2023 Variation (%)
Réservations en unités 2 110 2 129 (0,9%)
Réservations en valeur (en M€) 538,3 582,4 (7,6%)


30/06/2024 31/12/2023 Variation (%)
Backlog Total (en M€) 1 717,9 1 842,0 (6,7%)



5.2.1. Activité en ralentissement malgré une meilleure performance que le marché
Pression sur les prix en résidentiel
Dans l’activité résidentielle, le pôle Promotion enregistre 2 110 réservations pour un montant de 538 M€, soit une
baisse contenue de -1 % en volume et de -8 % en valeur. L’activité reste soutenue par les réservations en bloc auprès
des investisseurs institutionnels, même si celles-ci bénéficient de conditions moins favorables qu’en 2023.


Sur le diffus, l’activité du pôle Promotion est en baisse de -6 % en volume et de -10 % en valeur, mais reste meilleure
que le marché, en repli de -21 % par rapport à la même période l’année dernière. Dans un environnement fiscal et
financier peu favorable, les particuliers représentent toujours une part limitée des investisseurs (18 % des réservations
au 30 juin 2024 vs 24 % au 30 juin 2023).
Malgré quelques signaux positifs récents sur le marché - baisse amorcée des taux d’emprunt10, recul du taux de
désistement des particuliers à 27 % (vs 32 % au 30 juin 2023), amélioration du délai d’écoulement de 22 à 19 mois par



9 Source : Adéquation, données à fin juin 2024
10 Source : Crédit Logement - Taux à 20 ans à 3,73% en mai 2024 vs 4,20% en décembre 2023



ICADE * RAPPORT SEMESTRIEL 2024 * 19
• ACTIVITES DU GROUPE •



rapport au 31 décembre 2023), les événements politiques en France en ce début d’été 2024 font peser de nouvelles
incertitudes sur la reprise du secteur.


Les réservations en bloc, en croissance de +5 % en volume, soutiennent toujours l’activité mais les conditions sont
moins favorables avec des baisses de prix entre -10 % et -15 % par rapport à l’année dernière. Les investisseurs
institutionnels représentent 53 % du volume total avec 1 116 lots réservés au 1er semestre 2024 (vs. 1 066 lots sur la
même période l’année dernière), dont 2/3 de bailleurs sociaux.


Activité tertiaire en repli
L’activité tertiaire est en net repli, avec une baisse des ventes actées de -35 % en valeur à 16 M€ (vs 25 M€ au
1er semestre 2023). Début juillet 2024, Icade Promotion a néanmoins signé deux promesses de VEFA sur des immeubles
de bureaux (4 200 m² à Villeurbanne sur le site de l’ancienne clinique du Tonkin et 4 500 m² à Lyon à la croisée du
quartier d’affaires de la Part-Dieu, de la Tête d’Or et de l’animation des Brotteaux).


Consommation du backlog constitué à fin 2023
Le backlog au 30 juin 2024 s’établit à 1,7 Md€, en retrait de -6,7 % par rapport à fin 2023. Cette évolution reflète (i) une
relative stabilité du backlog résidentiel avec -1,5 % à 1,5 Md€ et (ii) un repli du backlog tertiaire11 de -36 %, du fait de
l’avancement de programmes importants tels que l’ensemble immobilier Envergure à Romainville (93) et Audessa à
Lyon.


Plus de 47 % du backlog à fin juin 2024 est sécurisé par des ventes actées.


(en M€, à 100% + QP CE) 30/06/2024 31/12/2023 Variation (M€) Variation (%)
Sécurisé 810,8 1 064,2 (253,4) (23,8%)
Non sécurisé 907,1 777,8 129,3 +16,6%
Total 1 717,9 1 842,0 (124,1) (6,7%)


Le backlog sécurisé à fin juin 2024 inclut 733,2 M€ de prestations restant à réaliser sur les entités consolidées par
intégration globale (voir note 7.1 des comptes consolidés résumés au 30 juin 2024) et 77,6 M€ en quote-part groupe
dans les co-entreprises.




11 Incluant l’activité Promotion Publique et Santé



ICADE * RAPPORT SEMESTRIEL 2024 * 20
• ACTIVITES DU GROUPE •




5.2.2. Activité stable mais résultats impactés par les dépréciations significatives
comptabilisées à la suite de la revue exhaustive du portefeuille d’opérations

(en M€, à 100% + QP CE) 30/06/2024 30/06/2023 Variation (M€) Variation
Chiffre d'affaires économique 582,9 583,4 (0,5) (0,1%)
Chiffre d'affaires à l'avancement Promotion 577,5 576,0 +1,5 +0,3%
Coût des ventes et autres charges (535,7) (479,2) (56,5) +11,8%
Marge immobilière Nette Promotion 41,7 96,8 (55,0) (56,9%)
Taux de marge immobilière (Marge immobilière Nette / CA à l'avancement) 7,2% 16,8% NA (9,6) pts
Autres Chiffre d'Affaires 5,5 7,4 (1,9) (26,0%)
Coûts de fonctionnement (66,7) (73,7) +7,0 (9,5%)
Part dans le résultat des sociétés mises en équivalence 0,3 0,4 (0,0) (12,5%)
RÉSULTAT OPERATIONNEL COURANT (19,2) 30,8 (50,0) NA
RÉSULTAT OPÉRATIONNEL ÉCONOMIQUE COURANT (a) (18,2) 31,9 (50,2) NA
Taux de marge économique courant (ROEC/CA) (a) (3,1%) 5,5% NA (8,6) pts
Coût de l'endettement net (5,3) (9,0) +3,7 (41,4%)
Autres produits et charges financiers (2,3) (1,4) (0,9) +68,3%
Impôt sur les sociétés 9,6 (5,1) +14,6 NA
Cash-flow net courant (17,2) 15,4 (32,6) NA
Cash-flow net courant - Participations ne donnant pas le contrôle 3,7 1,8 +1,9 NA
CASH-FLOW NET COURANT - Part du Groupe (20,9) 13,6 (34,5) NA
Éléments non courants (b) (46,0) (26,3) (19,7) NA
RÉSULTAT NET - Part du Groupe (66,9) (12,7) (54,2) NA
(a) Résultat opérationnel courant retraité de la charge de redevance de marque facturée par Icade.
(b) Les "Éléments non courants" regroupent les dotations aux amortissements, des dépréciations de stock et d'autres éléments non courants.


Le chiffre d’affaires économique de la Promotion est stable au 30 juin 2024 à 582,9 M€ (dont 577,5 M€ de chiffre
d’affaires à l’avancement), vs 583,4 M€ au 30 juin 2023, malgré une répartition différente entre les segments d’activité.
En effet :
• le chiffre d’affaires de l’activité résidentielle s’élève à 456,8 M€, en hausse de +32 M€ par rapport au
1er semestre 2023, soutenu par l’avancement du backlog constitué fin 2023 (1,6 Md€) ;
• le chiffre d’affaires de l’activité tertiaire s’élève à 116,7 M€, en baisse de -40 M€ par rapport au
1er semestre 2023, qui avait été marqué par la cession opportuniste de l’immeuble de bureaux situé rue
Taitbout à Paris pour 40 M€.

Dans un environnement de marché toujours dégradé, marqué par des nouvelles baisses de prix notamment sur les
réservations en bloc et le contexte politique incertain, Icade a opéré une revue exhaustive et détaillée du portefeuille
d’opérations consistant :
• pour les projets en cours de travaux, à réviser les grilles de prix pour tenir compte des dernières conditions
de marché, notamment sur le prix des ventes en bloc ;
• pour les projets avant démarrage des travaux :
o à déprécier l’intégralité des frais d’étude engagés lorsqu’il a été décidé d’abandonner ou de
reconfigurer les projets ;
o à réviser la valeur des terrains en cohérence avec le nouveau bilan promoteur ou sur la base du prix
de revente lorsqu’il a été décidé d’abandonner le projet.


Cette analyse approfondie des projets a ainsi conduit à comptabiliser des dépréciations significatives de 85 M€ avant
impôts (soit 63 M€ après impôts) :
• 46 M€ (34 M€ après impôts) concernent des opérations poursuivies et sont, à ce titre, intégrés aux
éléments courants ;
• et 39 M€ (29 M€ après impôts) portent sur des opérations reconfigurées ou abandonnées et entrent dans
les éléments non courants.




ICADE * RAPPORT SEMESTRIEL 2024 * 21
• ACTIVITES DU GROUPE •



Dès lors, la marge immobilière nette de la Promotion, le Résultat Opérationnel Economique Courant et le Cash-Flow
Net Courant de la Promotion sont négativement impactés par ces dépréciations.
A noter néanmoins, une gestion rigoureuse des coûts de fonctionnement de la Promotion au premier semestre 2024
qui permet une baisse de -9,5% à -7 M€ (-5,7 M€ après impôts) par rapport au 1er semestre 2023, liée à des efforts sur
la masse salariale et à la cession de l’activité AMO et Expertise Santé le 30 juin 2023.


Le Résultat Net Part du Groupe s’élève à -66,9 M€ (vs -12,7 M€ au 30 juin 2023), compte tenu des dépréciations
supplémentaires passées en éléments non courants à hauteur de 29 M€ (après impôts).

(en M€, à 100% + QP CE) 30/06/2024 31/12/2023 Variation (M€)
Promotion Logement 347,6 430,7 (83,1)
Promotion Tertiaire 14,2 (27,8) +42,0
Autres activités 136,8 168,3 (31,5)
BESOIN EN FONDS DE ROULEMENT - TOTAL 498,6 571,2 (72,5)
ENDETTEMENT NET TOTAL 405,5 391,6 +13,8
A noter que le BFR et l’endettement net présentés couvrent l’ensemble de l’activité de Promotion et intègrent également
les projets d’aménagements et les réserves foncières dont les autorisations administratives peuvent ne pas avoir été
encore obtenues ou purgées.


Le besoin en fonds de roulement du pôle Promotion s’élève à 498,6 M€ au 30 juin 2024, en diminution de 72,5 M€ par
rapport à fin 2023. Cette baisse est principalement expliquée par les dépréciations enregistrées sur le portefeuille
d’opérations. Comme les années précédentes, le BFR à fin juin est plus élevé que le BFR de fin d’année, les signatures
de réservation en bloc étant habituellement concentrées sur le 2ème semestre.
La gestion des stocks est rigoureuse avec une maîtrise du stock d’invendus sur des programmes terminés (17 M€ au
30 juin 2024 vs 19 M€ au 31 décembre 2023).
La dette nette totale est en légère augmentation par rapport à fin 2023 (+13,8 M€) du fait d’un décalage temporel des
encaissements sur le début du 2ème semestre. Elle est en baisse de -28,7 M€ par rapport à fin juin 2023.


5.2.3. Politique sélective de lancement de nouveaux projets
Icade continue de se montrer prudent et sélectif dans le lancement de nouveaux projets. Cela se traduit par :
• une baisse des mises en commercialisation de -40 % (1 795 lots au 30 juin 2024 contre 3 011 lots à la même
période en 2023) ;
• la diminution du stock commercial mis à l’offre de -5 % par rapport à fin 2023 ;
• une augmentation du taux de pré-commercialisation des projets lancés en travaux (pré-commercialisation
observée sur les programmes lancés depuis le début de l’année supérieur à 80%, vs 59% sur le 1er semestre
2023, dont c.50 % sur le diffus) ;
• un recul des lancements de travaux de -56 % en volume et de -69 % en valeur (214 M€ au 1er semestre
2024 vs 695 M€ au 1er semestre 2023).


Au 30 juin 2024, le portefeuille foncier total s’élève à 11 965 lots représentant un chiffre d’affaires potentiel de
2,6 Md€ HT en vision économique, en baisse de -8,8 % en valeur par rapport au 31 décembre 2023. L’abandon des
projets représente 2 461 lots et devrait peser à hauteur de 555 M€ sur le portefeuille foncier d’ici la fin de l’année.




ICADE * RAPPORT SEMESTRIEL 2024 * 22
• ACTIVITES DU GROUPE •




6. Structure financière
 Liquidité solide couvrant 3,6 années d’échéance de dette
 Gestion proactive de l’échéancier de dette à travers le rachat de 350 M€ d’obligations à échéance 2025
et 2026
 Gestion proactive de la dette et des placements contribuant à la performance du résultat financier
 Structure bilantielle reflétant l’absence de cessions au 1er semestre 2024 et l’ajustement contenu des
valorisations

Principales données financières

30/06/2024 31/12/2023 Variation
Dette brute 4 708,0 M€ 5 067,3 M€ (7,1%)
Dette nette 3 123,5 M€ 3 015,9 M€ +3,6%
Trésorerie nette des découverts bancaires 956,8 M€ 1 415,6 M€ (32,4%)
Lignes non tirées 1 680,0 M€ 1 680,0 M€ -
Loan-To-Value droits inclus 35,9% 33,5% +2,4 pts
Loan-To-Value hors droits 37,7% 35,1% +2,6 pts
Loan-To-Value EPRA (hors droits) 43,5% 39,5% +4,0 pts
ICR 34,0x 5,6x +28,4 pts
Dette Nette / EBITDA majoré des dividendes des sociétés MEE et non consolidées 11,4x 7,0x +4,4 pts
Coût moyen de la dette 1,52% 1,60% (0,1) pt
Durée de vie moyenne de la dette (ans) 4,3 ans 4,6 ans (0,3) an



6.1. Liquidité solide couvrant 3,6 années d’échéance de dette
Au 30 juin 2024, le Groupe dispose d’une position de liquidité très confortable de plus de 2,6 Md€ pour une dette brute
de 4,7 Md€. La liquidité est composée de :
• c. 1,0 Md€ de trésorerie nette des découverts bancaires, en baisse de -0,5 Md€ par rapport au
31 décembre 2023, à la suite du paiement de l’acompte sur dividendes en mars 2024 (183 M€) et du rachat
de 350 M€ d’obligations en mai 2024 ; et
• 1,68 Md€ de lignes de crédit non utilisées (hors disponibilités de tirage des opérations de promotion), en
ligne avec le volume du 31 décembre 2023. Au cours du premier semestre 2024, Icade n’a pas eu recours
à ces lignes et a conservé la totalité de son encours de lignes de crédit intégralement disponibles.


Nette de la couverture des NEU CP, qui constituent des ressources à court terme, la liquidité s’élève à 2,4 Md€ au
30 juin 2024 et couvre les échéances de dette du Groupe jusqu’en 2028.
Le Groupe a maintenu au 1er semestre 2024 son encours de NEU CP à 225 M€, en ligne avec la position du 31 décembre
2023, afin d’en limiter l’impact sur ses charges financières. Sur la période, le taux moyen des NEU CP s’élève à 4,21%,
pour une maturité moyenne de 3 mois.


6.2. Gestion proactive de l’échéancier de dette et de dérivés
Au premier semestre 2024, Icade a utilisé une partie du produit perçu en 2023 lors de la réalisation de la première étape
de la cession des activités de Santé, pour réduire ses échéances de dette court terme 2025 et 2026.
En mai 2024, Icade a ainsi racheté avec succès 350 M€ d’obligations dont 142,5 M€ d’obligations 2025 et 207,5 M€
d’obligations 2026. Cette opération, réalisée à un prix inférieur au pair, a en outre permis d’enregistrer une prime de
+12,7 M€ (impact en non courant).




ICADE * RAPPORT SEMESTRIEL 2024 * 23
• ACTIVITES DU GROUPE •



Le Groupe conserve une structure de financements équilibrée et diversifiée, composée à 57 % de financements
désintermédiés et à 43 % de financements bancaires. La durée de vie moyenne de la dette 12 au 30 juin 2024 s’établit
à 4,3 ans, contre 4,6 ans au 31 décembre 2023.


Par ailleurs, en cohérence avec ses ambitions en matière RSE, Icade présente une structure de financements
majoritairement durables : 69 % de ses financements sont verts ou adossés à des objectifs en matière d’intensité
carbone et de préservation de la biodiversité (vs 65 % au 31 décembre 2023). Le 22 juillet 2024, Icade a publié son Green
Financing Report, présentant l’ensemble des financements verts (1,75 Md€) et les actifs éligibles (2,5 Md€) – disponible
via ce lien Financement de marché long-terme.


Icade maintient une politique prudente en matière de gestion du risque de taux. Au 30 juin 2024, la dette projetée du
second semestre 2024 est intégralement couverte. Par ailleurs, Icade a renforcé en juin 2024 son profil de couverture
à long terme, via la souscription de swaps à départ forward de 100 M€ démarrant en janvier 2027, d’une maturité 7 ans,
au taux de 2,55 %.


6.3. Maîtrise du résultat financier
Le résultat financier est en nette amélioration au 30 juin 2024 à -6,7 M€, vs -44,6 M€ au 30 juin 2023.


Le Groupe affiche un coût moyen de la dette en légère baisse au 30 juin 2024 à 1,52% (vs 1,60% à fin 2023). Celui-ci
bénéficie notamment de (i) l’effet des couvertures très attractives entrées en vigueur le 31 décembre 2023 (125 M€ de
swaps à 0,37 %, échéance 2031) et (ii) la réduction de l’encours de dette brute par rapport au 1er semestre 2023 (baisse
des NEU CP et remboursement de 100 M€ de lignes à taux variables en 07/2023).


Par ailleurs, le coût de l’endettement net s’améliore substantiellement (-1,9 M€ vs -38,2 M€ au 30 juin 2023), sous
l’effet conjugué de la hausse des produits de placement (+19 M€) et des intérêts perçus au titre de l’avance accordée
par Icade à IHE Healthcare Europe (+9 M€).


En conséquence, le ratio ICR ressort en forte augmentation à 34,0x (vs 4,1x au 30 juin 2023).


6.4. Structure de bilan reflétant l’absence de cessions au S1 2024
Dans un environnement de marché sous pression, l’évolution des ratios de bilan reflète les ajustements enregistrés sur
les activités de Foncière et de Promotion au 1er semestre 2024.
• Le ratio Loan-to-Value droits inclus augmente à 35,9 % (vs 33,5 % au 31 décembre 2023), du fait de la
baisse de valorisation du patrimoine de la Foncière et de l’absence de cessions au cours du premier
semestre dans un marché de l’investissement pratiquement à l’arrêt.
• Le ratio Dette Nette / EBITDA majoré des dividendes des sociétés MEE et déconsolidées augmente à 11,4x
(vs 7,0x au 31 décembre 2023), compte tenu de l’impact important des dépréciations de la Promotion sur
l’EBITDA.


En mars 2024, Standard & Poor’s Global a abaissé la perspective de la notation de crédit long terme BBB+ d’Icade de
« stable » à « négatif », dans un contexte de pression sur l’activité de Promotion et d’ajustement des valorisations des
actifs de la Foncière plus marqué qu’anticipé. S&P Global a également ajusté les seuils des ratios financiers13 d’Icade
pour une notation BBB+, et a fixé désormais comme objectifs cibles :
• un ratio Dette nette / (Dette nette + Capitaux Propres) inférieur à 40 % (vs « towards 35 % »
précédemment), prenant en compte l’influence positive de la Caisse des Dépôts et Consignations,
actionnaire de référence d’Icade à hauteur de 39,2 % au 30 juin 2024 ;
• un ratio Dette nette / EBITDA S&P inférieur à 8,5x (inchangé) ;


12 Hors dettes rattachées à des participations, découverts bancaires et NEU Commercial Papers
13 Calculés selon la méthodologie S&P



ICADE * RAPPORT SEMESTRIEL 2024 * 24
• ACTIVITES DU GROUPE •



• un ratio ICR S&P supérieur à 3,8x (inchangé).


Le Groupe a pris acte de ces ajustements et réaffirme sa volonté de maintenir une politique financière rigoureuse et
prudente.
En juillet 2024, S&P a confirmé la notation du Groupe BBB+, perspective négative.


6.5. Covenants bancaires
Covenants 30/06/2024
Ratio de dette financière nette/patrimoine réévalué HD (LTV) Maximum < 60% 37,7%

Ratio de couverture des intérêts par l’excédent brut opérationnel majoré
Minimum >2 33,99x
de la part dans le résultat des sociétés mises en équivalence (ICR)
Contrôle CDC Minimum > 34% 39,20%
Valeur du patrimoine Foncier (a) Minimum > 4-5 Md€ 6,6 Md€
Suretés sur actifs Maximum < 25% du patrimoine foncier 8,8%
(a) A noter que la valeur minimale du patrimoine a été abaissée à 4 Md€ dans l'exhaustivité des documentations de financement bancaire,
postérieurement à la clôture. Au 30 juin 2024, les seuils de 4 Md€ ou 5 Md€ coexistaient encore dans les documentations de crédit.



Les ratios de covenants sont respectés au 30 juin 2024 et présentent une marge confortable par rapport à leur limite.


7. Engagements RSE
7.1. Exemplaire dans la gestion de l’énergie
Au 1er semestre 2024, Icade poursuit l’intégration et le développement de nouvelles infrastructures énergétiques et
décarbonées (adaptation du profil de consommation énergétique, développement sur le patrimoine de bornes de
recharge pour véhicules électriques, accélération du recours aux énergies renouvelables).
En particulier, Icade a reçu l’écusson Cube Flex, initiative sponsorisée par la Commission de régulation de l’énergie,
soulignant la qualité et la flexibilité de sa politique de gestion de l’énergie. Ce prix récompense la capacité à diminuer
ponctuellement l’appel de puissance électrique en anticipation et en réponse à un signal EcoWatt pour consommer au
meilleur moment et réduire les risques de coupures.
Par ailleurs, Icade a également sécurisé l’intégralité de son approvisionnement en énergie électrique et gaz, 100% vert
origine France, pour les trois prochaines années (période 2025-2027). Cette anticipation permet de disposer d’un coût
de l’énergie maîtrisé, en amont de la fin du dispositif d’ARENH (Accès Régulé à l’Electricité Nucléaire Historique) prévu
au 31 décembre 2025.


7.2. Reconnu comme faisant partie des leaders du secteur
Icade a rejoint cette année la « A List » du Carbon Disclosure Project (CDP), la plaçant parmi les leaders du secteur en
matière de transparence et de performance sur le changement climatique. Le Groupe se situe au-dessus de la moyenne
sectorielle (niveau B) et parmi les 2 % d’entreprises les mieux notées au niveau mondial.
Pour la 3ème année consécutive, le Financial Times souligne l’engagement d’Icade dans la lutte contre le changement
climatique et positionne le Groupe en 2024 à la 1ère place parmi les entreprises françaises du secteur immobilier et en
4ème place à l’échelle européenne.




ICADE * RAPPORT SEMESTRIEL 2024 * 25
REPORTING
EPRA




ICADE * RAPPORT SEMESTRIEL 2024 * 26
1. ACTIF NET RÉÉVALUÉ EPRA........................................................................................................................................... 29
2. RÉSULTAT NET RÉCURRENT EPRA – FONCIÈRE ............................................................................................................. 29
3. LTV EPRA ....................................................................................................................................................................... 30
4. TAUX DE RENDEMENT EPRA – FONCIÈRE ..................................................................................................................... 31
5. TAUX DE VACANCE EPRA– FONCIÈRE ........................................................................................................................... 32
6. RATIO DE COÛTS EPRA – FONCIÈRE ............................................................................................................................. 32
7. INVESTISSEMENTS EPRA – FONCIÈRE ........................................................................................................................... 33




ICADE * RAPPORT SEMESTRIEL 2024 * 27
• REPORTING EPRA •



Indicateurs de référence dans le secteur des foncières, Icade présente ci-dessous l’ensemble des indicateurs de
performance de l’European Public Real Estate Association (EPRA) qui a été établi en conformité avec ses
recommandations.



Principales données EPRA 30/06/2024 31/12/2023 Variation Voir Note
ANR NTA EPRA (€ par action) 62,6 67,2 (6,8%) 1
Loan-to-Value ratio (droits inclus) EPRA 41,7% 37,8% +3,9 pts 3
Loan-to-Value ratio (hors droits) EPRA 43,5% 39,5% +4,0 pts 3
Taux de rendement initial net Topped-up EPRA 6,3% 6,1% +0,2 pt 4
Taux de rendement initial net EPRA 5,2% 5,3% (0,1) pt 4
Taux de vacance EPRA 14,3% 13,1% +1,2 pt 5



Principales données EPRA 30/06/2024 30/06/2023 Variation Voir Note
Résultat Net Récurrent (RNR) EPRA (en M€) 125,4 91,4 +37,2% 2
Investissements EPRA (en M€) 83,1 121,8 (31,8%) 7
Ratio de coût (y compris coût de la vacance) EPRA 21,8% 24,5% (2,6) pts 6
Ratio de coût (hors coût de la vacance) EPRA 10,1% 12,8% (2,7) pts 6




ICADE * RAPPORT SEMESTRIEL 2024 * 28
• REPORTING EPRA •




1. Actif net réévalué EPRA

(en M€) 30/06/2024 31/12/2023 30/06/2023
Capitaux propres consolidés en part du groupe 4 440,1 4 985,9 5 778,4
Créance des actionnaires(a) 184,5 - 165,4
Plus-values latentes sur actifs immobiliers et sociétés de promotion 155,8 134,9 110,5
Fiscalité sur plus-values latentes (3,2) (5,0) (6,4)
Autres Goodwill - - (2,9)
Réévaluation des instruments financiers 403,4 449,8 619,6
ANR NDV (Net Disposal Value) 5 180,5 5 565,5 6 664,5
ANR EPRA NDV par action (en €) 68,3 73,3 87,9
Progression semestrielle (6,8%) (16,5%)
Progression annuelle (22,2%)
Retraitement de la fiscalité sur plus-values latentes 3,2 5,0 6,4
Impôt différé lié aux immeubles de placement - - -
Immobilisations incorporelles (31,3) (31,5) (27,6)
Optimisation des droits d'enregistrement sur la juste valeur des actifs immobiliers 60,7 68,2 66,7
Retraitement de la réevaluation des instruments financiers (468,3) (509,2) (698,7)
ANR NTA (Net Tangible Assets) 4 744,9 5 098,0 6 011,4
ANR EPRA NTA par action (en €) 62,6 67,2 79,3
Progression semestrielle (6,8%) (15,2%)
Progression annuelle (21,0%)
Autres Goodwill - - 2,9
Retraitement des immobilisations incorporelles 31,3 31,5 27,6
Retraitement de l'optimisation des droits d'enregistrement sur la juste valeur des actifs
immobiliers (60,7) (68,2) (66,7)
Droits d'enregistrement sur la juste valeur des actifs immobiliers 376,0 385,9 413,4
ANR NRV (Net Reinstatement Value) 5 091,5 5 447,3 6 388,5
ANR NRV par action (en €) 67,2 71,8 84,2
Progression semestrielle (6,4%) (14,8%)
Progression annuelle (20,3%)

NOMBRE D’ACTIONS TOTALEMENT DILUÉ (b) 75 813 248 75 891 439 75 845 951
(a) Au 30 juin 2023 et au 30 juin 2024, solde du dividende dû au titre de l'exercice précédent et versé respectivement en juillet 2023 et 2024.
(b) S’élève à 75 813 248 au 30 juin 2024 après annulation des actions auto détenues (-456 085 actions) et impact positif des instruments dilutifs (+34 788
actions).




2. Résultat net récurrent EPRA – Foncière
(en M€) 30/06/2024 30/06/2023
RESULTAT NET (203,2) (447,0)
Résultat net - Autres activités (a) (66,6) 37,0
(1) RESULTAT NET - FONCIERE (136,5) (483,9)
(i) Variation de valeurs des immeubles de placement et dotations aux amortissements (268,5) (565,2)
(ii) Résultat de cessions d'immobilisations 0,0 (8,5)
(iii) Résultat sur acquisitions - -
(iv) Impôts sur les bénéfices liés aux cessions et pertes de valeurs
(v) Ecart d'acquisition négatif / dépréciation du goodwill -
(vi) Variation de juste valeur des instruments financiers et restructuration des passifs financiers 9,1 (1,5)
(vii) Frais d'acquisition sur titres
(viii) Charge d'impôt en lien avec les ajustements de l'EPRA - -
(ix) Ajustement des sociétés mises en équivalence (5,9) (4,0)
(x) Intérêts minoritaires 3,4 3,8
(xi) Autres éléments non récurrents - -
(2) TOTAL DES RETRAITEMENTS (262,0) (575,4)
(1-2) RESULTAT NET RECURRENT - FONCIERE 125,4 91,4
RESULTAT NET RECURRENT - FONCIERE EN € / ACTION 1,65 € 1,21 €
(a) Les Autres activités correspondent à la promotion, aux activités abandonnées ainsi qu'aux opérations inter-métiers et autres.




ICADE * RAPPORT SEMESTRIEL 2024 * 29
• REPORTING EPRA •




3. LTV EPRA
Quote-part des Intérêt ne
Groupe Quote-part Combiné
LTV influences donnant Combiné
Tel que des au
(Loan-to- notables pas le au
reporté coentreprises 30/06/2024
Value) significatives contrôle 31/12/2023
(1) (2) (1)+(2)+(3)+(4)
(3) (4)



Inclus :
Emprunts auprès des institutions financières 1 197 1 197 113 ( 284) 1 026 1 040
NEU Commercial Papers 225 225 225 225
Instruments Hybrides
Emprunts obligataires 3 200 3 200 2 - 3 202 3 552
Instruments dérivés de change
Dettes courantes nettes ( 3) 322 ( 11) ( 8) 303 175
Immeubles occupés par le propriétaire (dette)
Comptes courants 89 89 114 ( 87) 115 115
Instruments dérivés de taux d'intérêt ( 67)
Exclus :
Actifs Financiers ( 366)
Trésorerie et équivalent de trésorerie (1 152) (1 152) ( 103) 56 (1 199) (1 656)
DETTES FINANCIERES NETTES (A) 3 124 3 882 115 (323) 3 673 3 451

VALEUR TOTALE DES ACTIFS (B) 8 293 8 570 204 (335) 8 438 8 742
Droits de mutation immobiliers 396 396 ( 20) 376 386
VALEUR TOTALE DES ACTIFS DROITS INCLUS (C) 8 689 8 966 204 (355) 8 814 9 128

LTV Hors Droits (A/B) 37,7% 45,3% 43,5% 39,5%
LTV Droits inclus (A/C) 35,9% 43,3% 41,7% 37,8%




ICADE * RAPPORT SEMESTRIEL 2024 * 30
• REPORTING EPRA •




4. Taux de rendement EPRA – Foncière
Le tableau ci-dessous présente le passage entre le taux de rendement net Icade et les taux de rendement définis par
l’EPRA. Le calcul prend en compte l’ensemble des immeubles de la Foncière en exploitation. Il est présenté à 100% et
en QP pour les Co-Entreprises (CE).

(à 100% + QP CE) 30/06/2024 31/12/2023
RENDEMENT NET ICADE - DROITS INCLUS 7,8% 7,5%
Retraitement sur vacant -1,5% -1,4%
RENDEMENT INITIAL NET TOPPED-UP EPRA 6,3% 6,1%
Intégration des franchises de loyers -1,1% -0,8%
RENDEMENT INITIAL NET EPRA 5,2% 5,3%


Foncière
TOTAL AU Bureaux Bureaux Sous- TOTAL AU
30/06/2024 well- to-be- total Activité Terrains Autres 31/12/2023
positioned repositioned Bureaux
(en M€, à 100% + QP CE)
VALEUR HORS DROITS 6 614 4 805 670 5 475 716 115 308 6 847
dont actifs mis en équivalence 85 71 - 71 - - 15 91
Retraitement des actifs hors exploitation et autres(1) 816 541 53 594 38 115 69 794
VALEUR HORS DROITS DES ACTIFS EN EXPLOITATION 5 798 4 264 617 4 881 678 - 239 6 052
Droits 362 256 42 298 48 - 15 374
VALEUR DROITS INCLUS DES ACTIFS EN EXPLOITATION A 6 160 4 520 659 5 179 726 - 254 6 426

Loyer couru brut annualisé 347 225 52 277 49 21 371
-
Charges immobilières non récupérables au titre des baux
(28) (13) (10) (23) (3) - (3) (27)
et non récupérées sur surfaces vacantes

LOYER COURU NET ANNUALISE B 319 211 42 254 46 19 343
-
Loyer additionnel à l'expiration des périodes de franchise
70 66 1 67 2 1 49
(ou autres réductions de loyer) -

LOYER NET ANNUALISE "TOPPED-UP" C 388 277 44 321 48 19 393
-
RENDEMENT INITIAL NET EPRA B/A 5,2% 4,7% 6,4% 4,9% 6,4% n/a 7,3% 5,3%
RENDEMENT INITIAL NET TOPPED-UD EPRA C/A 6,3% 6,1% 6,6% 6,2% 6,6% n/a 7,6% 6,1%
(1) Immeubles en Développement, réserves foncières, surface en attente de restructuration. et actifs assimilés à des créances financières (PPP)




ICADE * RAPPORT SEMESTRIEL 2024 * 31
• REPORTING EPRA •




5. Taux de vacance EPRA– Foncière

(à 100% + QP CE) 30/06/2024 31/12/2023 30/06/2023
Bureaux well-positioned 10,5% 9,6% 12,5%
Bureaux to-be-repositioned 37,2% 34,2% 27,8%
Sous-total Bureaux 15,2% 14,0% 15,5%
Activité 9,5% 7,7% 8,1%
Autres 12,2% 12,2% 14,4%
TOTAL FONCIÈRE (a) 14,3% 13,1% 14,5%
(a) Hors PPP, y compris Autres actifs


Taux de vacance
EPRA au
Valeurs locatives de marché des Valeur locative de marché 30/06/2024
(en M€, à 100% + QP CE) surfaces vacantes (A) totale (B) (= A/B)
Bureaux well-positioned 30,6 292,6 10,5%
Bureaux to-be-repositioned 23,6 63,5 37,2%
Sous-total Bureaux 54,2 356,2 15,2%
Activité 5,4 56,6 9,5%
Autres 2,7 22,3 12,2%
TOTAL FONCIÈRE (a) 62,3 435,0 14,3%
(a) Hors PPP, y compris Autres actifs




6. Ratio de coûts EPRA – Foncière
Les données ci-dessous présentent le détail du ratio de coûts EPRA sur le périmètre de la Foncière.

(en M€, à 100% et en QP CE) 30/06/2024 30/06/2023
Inclus :
Charges de structure et autres frais généraux (42,8) (42,7)
Charges locatives nettes de refacturations (18,9) (19,0)
Autres refacturations couvrant des frais généraux 22,7 19,4
QP de frais généraux et de charges des sociétés en équivalence (3,0) (2,8)
Exclus :
Coûts de location des terrains (0,1) (0,1)
QP des Coûts de location des terrains des sociétés mises en équivalence (0,1) (0,1)
(A) COÛTS EPRA (Y COMPRIS COÛTS DE VACANCE) (41,8) (45,0)
Charges de vacance (22,5) (21,5)
(B) COÛTS EPRA (HORS COÛTS DE VACANCE) (19,4) (23,5)
Revenus locatifs brut moins coûts de location des terrains 187,7 180,0
Quote-part de revenus locatifs moins charges du foncier des mises en équivalence 4,0 3,9
(C) REVENUS LOCATIFS 191,7 183,9
(A/C) RATIO DE COÛTS EPRA FONCIÈRE (Y COMPRIS COÛTS DE LA VACANCE) 21,8% 24,5%
(B/C) RATIO DE COÛTS EPRA FONCIÈRE (HORS COÛTS DE LA VACANCE) 10,1% 12,8%




ICADE * RAPPORT SEMESTRIEL 2024 * 32
• REPORTING EPRA •




7. Investissements EPRA – Foncière
Les investissements sont présentés selon les préconisations de l’EPRA sur le périmètre de la Foncière.

30/06/2024 30/06/2023
Joint- Joint-
100% Total 100% Total
(en M€) ventures ventures
Acquisitions 0,0 0,0 0,0 6,7 0,0 6,7
Développements 53,0 0,0 53,0 74,4 0,0 74,4
Dont frais financiers capitalisés 0,9 0,0 0,9 1,7 0,0 1,7
Capex d'exploitation 29,8 0,3 30,1 40,6 0,2 40,8
Dont Sans création de surfaces 24,0 0,3 24,3 22,1 0,2 22,3
Dont Avantages commerciaux 5,8 0,0 5,8 18,5 0,0 18,5
TOTAL CAPEX 82,8 0,3 83,1 121,6 0,2 121,8
Différence entre Capex comptabilisés et décaissés 7,9 (0,2) 7,8 (22,3) (0,2) (22,4)
TOTAL CAPEX DECAISSES 90,7 0,2 90,9 99,4 0,0 99,4




ICADE * RAPPORT SEMESTRIEL 2024 * 33
INFORMATIONS
COMPLEMENTAIRE
S




ICADE * RAPPORT SEMESTRIEL 2024 * 34
1. COMPTE DE RESULTAT ANALYTIQUE GROUPE ICADE .................................................................................................. 36
1.1. Compte de résultat analytique au 30 juin 2024...................................................................................................... 36
1.2. Compte de résultat analytique au 30 juin 2023...................................................................................................... 37
2. MÉTIER DE LA FONCIÈRE .............................................................................................................................................. 38
2.1. Evolution des valorisations du patrimoine de la Foncière ...................................................................................... 38
2.2. Investissements par nature .................................................................................................................................... 40
2.3. Pipeline ................................................................................................................................................................... 40
2.4. Revenus locatifs ...................................................................................................................................................... 41
3. STRUCTURE DE L’ENDETTEMENT.................................................................................................................................. 43
3.1. Echéancier des dettes ............................................................................................................................................. 43
3.2. Echéancier des dérivés ........................................................................................................................................... 43
4. EVENEMENTS POSTERIEURS A LA CLOTURE ................................................................................................................. 44
5. FACTEURS DE RISQUES ................................................................................................................................................. 44
6. REVUE DES INDICATEURS DU GROUPE AU 1ER SEMESTRE 2024 ................................................................................. 44
7. GLOSSAIRE .................................................................................................................................................................... 46




ICADE * RAPPORT SEMESTRIEL 2024 * 35
• INFORMATIONS COMPLEMENTAIRES •




1. Compte de résultat analytique Groupe Icade
1.1. Compte de résultat analytique au 30 juin 2024
Afin de faciliter la comparaison, le compte de résultat analytique du Groupe pour la période se terminant le 30 juin 2024
est présenté en utilisant le même format que celui adopté pour la période se terminant le 30 juin 2023. La colonne
intitulée "Activités abandonnées" fait référence, pour le premier semestre 2024, aux dividendes reçus et produits
d’intérêts des participations résiduelles non consolidées dans les activités de Santé, la mise à la juste valeur de celles-ci
au 30 juin 2024 ainsi que les facturations de prestations administratives et d’intérêts à ces activités. Pour le premier
semestre 2023, cette colonne comprend le résultat des activités Santé sur cette période, comptabilisé en tant que
résultat des activités abandonnées, net des refacturations internes. Ces refacturations comprennent les honoraires de
gestion immobilière, les prestations administratives et les intérêts sur les prêts, avances et cash pooling.


Promotion Retraitement
Total Groupe
(Vision Intermétiers Activités IFRS Total
Foncière (vision
économique & Autres abandonnées (Coentreprises Groupe
économique*)
*) Promotion)
(en M€)
Eléments courants :
Revenus locatifs (b) 187,8 (0,0) - 187,8 187,8
Chiffre d'affaires à l'avancement (c) 577,5 - - 577,5 (79,1) 498,4
Autres Prestations (d) 7,5 5,5 (1,0) 1,4 13,4 (0,7) 12,7
Charges Locatives non récupérées et autres charges (e) (18,9) (0,7) - (19,6) (19,6)
Revenus Locatifs Nets (f)=(b)+(e) 168,9 (0,7) - 168,2 168,2
Taux de marge Foncière (Revenus Locatifs Nets / Revenus
(f)/(b) 89,9%
Locatifs)
Coût des ventes et autres charges (g) (535,7) 0,7 - (535,1) 69,5 (465,6)
Marge immobilière Nette Promotion (h)=(c)+(g) 41,7 0,7 - 42,4 (9,6) 32,8
Taux de marge immobilière Promotion (Marge immobilière
(h)/(c) 7,2% - -
Nette / CA à l'avancement)
Coûts de fonctionnement nets (i) (27,3) (66,7) (1,6) - (95,6) 0,7 (94,9)
Autres Produits et Charges Opérationnels (j) 0,6 0,3 - - 1,0 2,8 3,8
RÉSULTAT OPERATIONNEL COURANT (m)=(d)+(f)+(h)+(i)+(j) 149,7 (19,2) (2,6) 1,4 129,4 (6,7) 122,6
- -
Coût de l'endettement net (n) (8,0) (5,3) - 8,9 (4,3) 2,4 (1,9)
Autres produits et charges financiers (o) (3,4) (2,3) 0,0 47,5 41,7 2,4 44,1
RÉSULTAT FINANCIER COURANT (p)=(n)+(o) (11,4) (7,6) 0,0 56,4 37,4 4,8 42,2
Charge d'impôt (q) (0,3) 9,6 - - 9,3 2,0 11,2
Résultat des activités abandonnées (aba) - -
CASH FLOW NET COURANT (r)=(m)+(p)+(q) 138,0 (17,2) (2,6) 57,8 176,1 0,0 176,1
CASH FLOW NET COURANT - Participation ne donnant pas le
(s) (3,4) (3,7) - - (7,1) - (7,1)
contrôle
CASH FLOW NET COURANT - PART DU GROUPE (t)=(r)+(s) 134,6 (20,9) (2,6) 57,8 169,0 0,0 169,0
Amortissements et pertes de valeur des biens d'exploitation (u) (8,8) - -
Amortissement des biens d'exploitation des MEE (um) (0,1) - -
Charge IFRS2 (u2) (0,3)
FONCIERES : RÉSULTAT NET RÉCURRENT - PART DU GROUPE (v)=(t)+(u)+(um)+(u2) 125,4 -

Eléments non courants : -- --
Variation de juste valeur des IP Charges d'Amort. et pertes de
(277,7) (6,6) 1,2 - (283,1) (0,2) (283,3)
valeurs
Résultats sur cessions 0,0 (4,4) - - (4,3) (4,3)
Résultat financier non courant 9,1 (0,2) - (57,7) (48,9) 0,0 (48,8)
Impôts sur les sociétés non courant 14,8 - - 14,8 14,8
Autres Charges non courantes, résultat sur acquisitions, activités
(53,3) 2,2 (0,5) (51,7) (51,7)
abandonnées
Part dans le résultat des sociétés mises en équivalence (5,9) (0,1) (0,1) - (6,1) 0,2 (5,9)
Part non courante des participations ne donnant pas le contrôle 26,0 3,8 - - 29,7 29,7

Total des éléments non courants (ab) (248,5) (46,0) 3,3 (58,2) (349,5) - (349,5)
- -
RÉSULTAT NET - PART DU GROUPE (ac)=(t)+(ab) (113,9) (66,9) 0,7 (0,4) (180,5) 0,0 (180,5)

* Les agrégats du compte de résultat incluent les entités contrôlées et les coentreprises en quote-part de détention.




ICADE * RAPPORT SEMESTRIEL 2024 * 36
• INFORMATIONS COMPLEMENTAIRES •




1.2. Compte de résultat analytique au 30 juin 2023

Promotion Retraitement
Total Groupe
(Vision Intermétiers Activités IFRS Total
Foncière (vision
économique & Autres abandonnées (Coentreprises Groupe
économique*)
*) Promotion)
(en M€)
Eléments courants :
Revenus locatifs (b) 181,1 - - 181,1 181,1
Chiffre d'affaires à l'avancement (c) 576,0 - - 576,0 (75,6) 500,4
Autres Prestations (d) 9,5 7,4 (9,3) 8,0 15,6 (0,4) 15,2
Charges Locatives non récupérées et autres charges (e) (20,1) (0,0) - (20,1) (20,1)
Revenus Locatifs Nets (f)=(b)+(e) 161,0 (0,0) - 161,0 161,0
Taux de marge Foncière (Revenus Locatifs Nets / Revenus
(f)/(b) 88,9%
Locatifs)
Coût des ventes et autres charges (g) (479,2) 0,8 - (478,5) 67,5 (411,0)
Marge immobilière Nette Promotion (h)=(c)+(g) 96,8 0,8 - 97,5 (8,1) 89,4
Taux de marge immobilière Promotion (Marge immobilière Nette
(h)/(c) 16,8% - -
/ CA à l'avancement)
Coûts de fonctionnement nets (i) (32,1) (73,7) (1,6) 0,2 (107,2) 0,7 (106,5)
Autres Produits et Charges Opérationnels (j) 0,7 0,4 - - 1,1 4,4 5,5
RÉSULTAT OPERATIONNEL COURANT (m)=(d)+(f)+(h)+(i)+(j) 139,2 30,8 (10,1) 8,2 168,1 (3,5) 164,6
- -
Coût de l'endettement net (n) (31,6) (9,0) (1,0) 1,0 (40,6) 2,4 (38,2)
Autres produits et charges financiers (o) (3,9) (1,4) (0,3) 0,4 (5,2) 0,5 (4,7)
RÉSULTAT FINANCIER COURANT (p)=(n)+(o) (35,5) (10,4) (1,3) 1,4 (45,8) 2,9 (42,9)
Charge d'impôt (q) (0,3) (5,1) - - (5,4) 0,5 (4,8)
Résultat des activités abandonnées (aba) 9,5 147,0 156,5 156,5
CASH FLOW NET COURANT (r)=(m)+(p)+(q)+(aba) 103,4 15,4 (2,0) 156,6 273,4 (0,0) 273,4
CASH FLOW NET COURANT - Participation ne donnant pas le
(s) (3,8) (1,8) - (61,5) (67,1) - (67,1)
contrôle
CASH FLOW NET COURANT - PART DU GROUPE (t)=(r)+(s) 99,6 13,6 (2,0) 95,1 206,3 (0,0) 206,3
Amortissements et pertes de valeur des biens d'exploitation (u) (7,6) - -
Amortissement des biens d'exploitation des MEE (um) (0,1) - -
Charge IFRS2 (u2) (0,5) - -
FONCIERES : RÉSULTAT NET RÉCURRENT - PART DU GROUPE (v)=(t)+(u)+(um)+(u2) 91,4 -

Eléments non courants : -- --
Variation de juste valeur des IP Charges d'Amort. et pertes de
(573,4) (23,1) 1,2 - (595,3) (0,2) (595,6)
valeurs
Résultats sur cessions 0,2 (3,2) - - (3,0) (3,0)
Résultat financier non courant (1,5) (0,2) - - (1,7) (1,7)
Impôts sur les sociétés non courant 3,7 - - 3,7 3,7
Autres Charges non courantes, résultat sur acquisitions, activités
(8,6) (4,2) 0,9 (108,0) (119,9) (119,9)
abandonnées
Part dans le résultat des sociétés mises en équivalence (4,0) (0,0) (0,1) - (4,1) 0,2 (3,8)
Part non courante des participations ne donnant pas le contrôle 42,0 0,7 - (4,1) 38,6 38,6

Total des éléments non courants (ab) (545,3) (26,3) 1,9 (112,1) (681,7) - (681,7)
- -
RÉSULTAT NET - PART DU GROUPE (ac)=(t)+(ab) (445,7) (12,7) (0,0) (17,0) (475,4) (0,0) (475,4)
* Les agrégats du compte de résultat incluent les entités contrôlées et les coentreprises en quote-part de détention.




ICADE * RAPPORT SEMESTRIEL 2024 * 37
• INFORMATIONS COMPLEMENTAIRES •




2. Métier de la Foncière
2.1. Evolution des valorisations du patrimoine de la Foncière
Taux de
Valeur Variation Variation rendement Taux de
d'expertise au périmètre périmètre net droits vacance
30/06/2024 31/12/2023* Variation Variation Constant (a) Constant (a) Prix (b)
inclus EPRA
Valeur du patrimoine hors droits
(M€) (M€) (M€) (%) (M€) (%) (€/m²) (%) (%)
à 100% + QP CE
FONCIERE
BUREAUX well-positioned
Paris 1 102,4 1 131,2 (28,8) (2,5%) (30,8) (2,7%) 6 251 6,2% 5,9%

La Défense/Nanterre Préfecture (c) 1 888,8 1 920,5 (31,7) (1,7%) (67,1) (3,5%) 5 450 7,4% 12,0%

Autre croissant Ouest 255,7 264,7 (9,0) (3,4%) (9,4) (3,5%) 10 573 5,1% 0,6%

Première Couronne 584,9 613,7 (28,9) (4,7%) (27,7) (4,5%) 3 535 8,2% 17,2%

Deuxième Couronne 360,5 361,0 (0,5) (0,1%) (11,4) (3,2%) 2 618 8,1% 14,3%

TOTAL IDF 4 192,1 4 291,1 (99,0) (2,3%) (146,4) (3,4%) 4 840 7,2% 11,5%

Province 612,9 634,4 (21,5) (3,4%) (35,0) (5,5%) 3 571 6,6% 2,3%

TOTAL Bureaux well-positioned 4 805,0 4 925,5 (120,5) (2,4%) (181,4) (3,7%) 4 642 7,1% 10,5%

TOTAL Bureaux to-be-repositioned 670,2 771,8 (101,7) (13,2%) (52,7) (7,3%) 2 143 11,2% 37,2%

TOTAL BUREAUX 5 475,2 5 697,4 (222,2) (3,9%) (234,1) (4,1%) 4 045 7,6% 15,2%

Locaux d'activité
Première Couronne 481,9 473,5 +8,4 +1,8% +3,8 +0,8% 2 133 8,1% 3,6%
Deuxième couronne 233,9 231,7 +2,2 +0,9% +1,2 +0,5% 1 511 8,0% 19,0%
TOTAL LOCAUX D'ACTIVITE 715,8 705,2 +10,6 +1,5% +5,0 +0,7% 1 870 8,1% 9,5%

TOTAL TERRAIN 115,4 125,1 (9,7) (7,7%) (10,6) (8,4%) - - -
(d)
TOTAL AUTRES 307,9 319,2 (11,3) (3,5%) (17,2) (5,4%) 1 767 9,2% 12,2%

TOTAL ACTIFS FONCIERE 6 614,4 6 846,9 (232,5) (3,4%) (256,8) (3,8%) 3 402 7,8% 14,3%

dont actifs en exploitation 5 866,5 6 096,3 (229,7) (3,8%) (218,1) (3,6%) 3 402 7,8% 14,3%
dont actifs hors exploitation 747,9 750,7 (2,8) (0,4%) (38,8) (5,2%) - - -


*Retraité des changements de catégories d'actifs entre deux périodes, comme le passage de la catégorie "projets en développement" à la catégorie "exploitation" lors de
la livraison d'un immeuble.
(a) Variation nette des cessions de la période, des investissements, des variations de valeur des actifs assimilés à des créances financières (PPP) et des évolutions de
fiscalité sur la période
(b) Établi par rapport à la valeur d’expertise hors droits, pour les immeubles en exploitation.
(c) intègre également un actif situé en Péri-Défense
(d) Principalement hôtels et commerces
Les indicateurs Prix en €/m2, Taux de rendement net droits inclus et Taux de vacance EPRA sont présentés hors PPP et pour les immeubles en exploitation uniquement




ICADE * RAPPORT SEMESTRIEL 2024 * 38
• INFORMATIONS COMPLEMENTAIRES •



A la suite de la revue des indicateurs du Groupe au premier semestre 2024, le tableau ci-après présente le passage entre
la valeur du patrimoine hors droits au 31 décembre 2023 telle que publiée le 19 février 2024 en vision Quote-Part
Groupe et la valeur du patrimoine hors droits au 31 décembre 2023 recalculée sur le périmètre en vision 100 % IFRS
majorée de la part détenue dans les co-entreprises.


31/12/2023 31/12/2023
à 100% + QP CE en QPG Variation Variation
Valeur du patrimoine hors droits (M€) (M€) (M€) (%)
FONCIERE
BUREAUX well-positioned
Paris 1 131,2 1 131,2 - NA
La Défense/Nanterre Préfecture 1 920,5 1 692,8 +227,7 +13,5%
Autre croissant Ouest 264,7 264,7 - NA
Première Couronne 613,7 613,7 - NA
Deuxième Couronne 361,0 361,0 - NA
TOTAL IDF 4 291,1 4 063,4 +227,7 +5,6%
Province 634,4 528,4 +106,0 +20,1%

TOTAL Bureaux well-positioned 4 925,5 4 591,9 +333,6 +7,3%

TOTAL Bureaux to-be-repositioned 771,8 749,5 +22,3 +3,0%

TOTAL BUREAUX 5 697,4 5 341,4 +356,0 +6,7%

Locaux d'activité
Première Couronne 473,5 471,4 +2,1 +0,4%
Deuxième couronne 231,7 231,7 - NA
TOTAL LOCAUX D'ACTIVITE 705,2 703,2 +2,0 +0,3%

TOTAL TERRAIN* 125,1 125,1 - NA

TOTAL AUTRES* 319,2 299,7 +19,5 +6,5%

TOTAL ACTIFS FONCIERE 6 846,9 6 469,4 +377,5 +5,8%
dont actifs en exploitation** 6 096,3 5 787,4 +308,9 +5,3%
dont actifs hors exploitation** 750,7 682,0 +68,7 +10,1%

* inclus le reclassement de 6 actifs de la catégorie "Autres" vers " Terrain"
** Retraité des changements de catégories d'actifs entre deux périodes, comme le passage de la catégorie "projets en développement" à la catégorie
"exploitation" lors de la livraison d'un immeuble.


Var. à
JV JV 31/12/2023 des Investissements et Var. à périmètre périmètre JV
(en M€, à 100% + QP CE) 31/12/2023 actifs cédés (a) autres (b) constant constant (%) 30/06/2024
Bureaux well-positioned 4 925,5 - 60,9 (181,4) (3,7%) 4 805,0
Bureaux to-be-repositioned 771,8 (53,4) 4,4 (52,7) (7,3%) 670,2
SOUS-TOTAL BUREAUX 5 697,4 (53,4) 65,3 (234,1) (4,1%) 5 475,2
Activité 705,2 - 5,6 +5,0 +0,7% 715,8
Terrains 125,1 - 0,9 (10,6) (8,4%) 115,4
Autres (c) 319,2 - 5,9 (17,2) (5,4%) 307,9
TOTAL 6 846,9 (53,4) 77,7 (256,8) (3,8%) 6 614,4
dont information sectorielle Bureaux 4 951,2 (53,4) 54,2 (203,1) (4,1%) 4 748,9
dont information sectorielle Parcs d'affaires 1 644,8 - 22,7 (42,9) (2,6%) 1 624,6
(a) Comprend les cessions en bloc ainsi que les cessions partielles (ventes par lot ou actifs dont la part de détention d’Icade a diminué sur la
période).
(b) Comprend les capex, les engagements 2024 des VEFA, les acquisitions. Comprend également le retraitement des droits et frais d’acquisitions, de
la variation de valeur des actifs acquis sur l’exercice, des travaux sur actifs cédés, des évolutions de droits de mutation et des variations de valeurs
des actifs assimilés à des créances financières
(c) inclut principalement des hôtels et des actifs de commerces




ICADE * RAPPORT SEMESTRIEL 2024 * 39
• INFORMATIONS COMPLEMENTAIRES •




2.2. Investissements par nature

Capex Total au Total au
(en M€, 100%) Acquisitions Développements d'exploitation 30/06/2024 30/06/2023
Bureaux well-positioned - 45,0 20,1 65,1 73,7
Bureaux to-be-repositioned - 2,2 0,9 3,1 28,0
Sous total Bureaux - 47,2 21,0 68,2 101,7
Activités - 4,4 2,6 7,0 11,3
Terrains - 0,6 0,3 0,9 0,3
Autres - 0,9 6,2 7,1 8,6
Total Investissements Foncière - 53,0 30,0 83,1 121,8



2.3. Pipeline

Date de Loyers Yield Investisse- Reste à Pré-
Nature des Surface
Nom du Projet Territoire Typologie Livraison attendus On ment Total réaliser commer-
travaux à 100%
prévisionnelle (M€) Cost (M€) (M€) cialisation


COLOGNE RUNGIS Restructuration Bureau T3 2024 2 927 11 0 100%
NEXT LYON QCA Restructuration Bureau T3 2024 15 763 99 8 100%
DATA CENTER PORTES DE PARIS Construction Data Center T3 2025 7 490 36 30 100%
EDENN NANTERRE Construction Bureau T4 2025 30 587 253 116 71%
HELSINKI RUNGIS Restructuration Parcs D'Affaires T4 2026 10 578 44 39 100%
VILLAGE DES ATHLETES SAINT OUEN Construction Bureau / Activité T1 2026 12 404 61 8 0%
Mixte (bureau /
29-33 CHAMPS ELYSEES PARIS QCA Restructuration T4 2027 12 322 404 87 0%
commerce)
TOTAL PIPELINE LANCE 92 071 45 5,0% 907 288 42%


TOTAL PIPELINE COMPLEMENTAIRE 36 737 16 6,7% 243 162 -


TOTAL PIPELINE 128 808 62 5,4% 1 150 450 -
Notes : données à 100% + QP CE




ICADE * RAPPORT SEMESTRIEL 2024 * 40
• INFORMATIONS COMPLEMENTAIRES •




2.4. Revenus locatifs
2.4.1. Evolution des revenus locatifs du pôle Foncière par zone géographique
Périmètre courant Périmètre constant
(en M€, à 100%) 30/06/2023 30/06/2024 en valeur en % en valeur en %
Paris 22,2 23,6 1,4 6,4% 0,3 1,5%
La Défense/Péri Défense 46,4 52,0 5,6 12,2% 5,6 12,2%
Autre Croissant Ouest 5,7 6,7 1,0 17,0% 1,0 17,0%
Première Couronne 17,7 16,8 (0,9) (5,3%) -0,9 -5,3%
Deuxième Couronne 10,2 10,9 0,7 6,8% 0,7 6,8%
Province 15,2 16,1 1,0 6,3% 0,8 5,5%
Bureaux well-positioned 117,3 126,1 8,7 7,4% 7,5 6,4%
Bureaux to-be-repositioned 31,5 27,4 (4,0) (12,8%) -2,8 -9,5%
SOUS-TOTAL BUREAUX 148,8 153,5 4,7 3,2% 4,6 3,2%
Première Couronne 16,7 17,9 1,2 7,2% 1,2 7,2%
Deuxième Couronne 6,3 6,9 0,6 9,2% 0,6 9,2%
SOUS-TOTAL ACTIVITE 23,0 24,7 1,8 7,8% 1,8 7,8%
SOUS-TOTAL AUTRES 10,4 10,9 0,6 5,4% 1,1 12,3%
Intra-groupe Foncière (1,0) (1,3) (0,3) 26,0% -0,3 27,1%
REVENUS LOCATIFS BRUTS FONCIERE 181,1 187,8 6,8 3,7% 7,3 4,1%
dont information sectorielle Bureaux 123,0 127,4 4,4 3,5% 4,2 3,4%
dont information sectorielle Parcs d'affaires 48,9 51,2 2,3 4,8% 2,0 4,2%



2.4.2. Revenus locatifs nets et taux de marge
30/06/2024 30/06/2023
Revenus locatifs Revenus locatifs
Marge Marge
(en M€, à 100%) nets nets
Bureaux well-positioned 113,2 89,8% 101,8 86,7%
Bureaux to-be-repositioned 20,1 73,3% 25,9 82,4%
SOUS-TOTAL BUREAUX 133,4 86,9% 127,7 85,8%
Activité 20,2 81,6% 19,1 83,4%
Terrains (0,2) n/a 0,0 n/a
Autres 12,1 111,2% 10,6 102,6%
Intra-groupe Foncière 3,3 n/a 3,6 n/a
REVENUS LOCATIFS NETS FONCIERE 168,9 89,9% 161,0 88,9%




ICADE * RAPPORT SEMESTRIEL 2024 * 41
• INFORMATIONS COMPLEMENTAIRES •




2.4.3. Echéancier des baux de la Foncière en loyers IFRS annualisés (en M€, à 100
% + QP CE)




ICADE * RAPPORT SEMESTRIEL 2024 * 42
• INFORMATIONS COMPLEMENTAIRES •




3. Structure de l’endettement
3.1. Echéancier des dettes
L’échéancier de l’endettement tiré (en M€) d’Icade au 30 juin 2024, hors dettes rattachées à des participations et
découverts bancaires est présenté ci-dessous.




La durée de vie moyenne de la dette au 30 juin 2024, hors dettes rattachées à des participations, découverts bancaires
et NEU CP, s’établit à 4,3 ans contre 4,6 ans au 31 décembre 2023.


3.2. Echéancier des dérivés
L'encours résiduel des instruments de couverture de taux (en M€) à chaque fin de période est présenté ci-dessous.




La durée de vie moyenne de la dette à taux variable ressort à 4,2 ans et celle des couvertures associées à 6,4 ans.




ICADE * RAPPORT SEMESTRIEL 2024 * 43
• INFORMATIONS COMPLEMENTAIRES •




4. Evénements postérieurs à la clôture
 Dette financière
Le 9 juillet 2024, Icade a été informé du non-respect par une de ses filiales du covenant LTV sur une dette bancaire
hypothécaire de 347,2 M€ au 30 juin 2024. Il sera procédé à un remboursement anticipé partiel du crédit dans le
délai requis pour remédier à cette situation.
 Signatures de promesses de vente
Les 3 et 17 juillet 2024, des promesses de vente ont été signées pour la cession des actifs Quai Rive Neuve et le
Castel pour 44,5 M€.


5. Facteurs de risques
Le Document d’enregistrement universel 2023 contient une description détaillée des facteurs de risque auxquels le
Groupe est exposé (cf. chapitre 4 du DEU). Il n’est pas anticipé de risques ou incertitudes autres que ceux présentés
dans ce document.


Icade identifie et évalue régulièrement son exposition aux différentes sources de risques (taux, liquidité, contrepartie,
risque de marché, etc.), et définit les politiques de gestion adaptées. Au 30 juin 2024, seuls les facteurs de risques
financiers ont fait l’objet d’une revue et sont détaillés en 5.2 des annexes aux comptes consolidés.
Par ailleurs, une évolution défavorable du marché immobilier pourrait avoir un impact négatif sur l’évaluation du
patrimoine du Groupe ainsi que sur le résultat opérationnel présentés en 4.2.4. des annexes aux comptes consolidés.


6. Revue des indicateurs du Groupe au 1er semestre 2024
Dans un souci constant d’amélioration de la clarté de sa communication financière, le Groupe a procédé au cours du
premier semestre 2024 à une revue de ses indicateurs, et a conduit une étude de perception auprès d’un panel
d’investisseurs et d’analystes.


A l’aune des commentaires recueillis, des recommandations de place, notamment de l’European Public Real Estate
Association et des meilleures pratiques de marché, deux typologies de modification ont été introduites, afin de procurer
des informations plus pertinentes :
• le périmètre de calcul de certains indicateurs a été ajusté pour correspondre au périmètre de consolidation
des comptes IFRS, majoré de la part détenue dans les entités sous contrôle conjoint (co-entreprise) ;
• la méthodologie de calcul de certains indicateurs du Groupe a été modifiée.


Le tableau ci-après présente l’ensemble des changements opérés au 30 juin 2024 ainsi que leurs impacts, limités, sur les
résultats au 30 juin 2023 et au 31 décembre 2023. Parmi ces indicateurs, sont considérés comme des Indicateurs
Alternatifs de Performance (i) le Résultat Net Récurrent EPRA et (ii) le Résultat opérationnel économique courant d’Icade
Promotion.




ICADE * RAPPORT SEMESTRIEL 2024 * 44
• INFORMATIONS COMPLEMENTAIRES •




Données publiées Données recalculées

Indicateur Ancienne définition Nouvelle définition 30/06/2023 31/12/2023 30/06/2023 31/12/2023

Résultat Net Charge relative à la valorisation des Charge relative à la valorisation des
91,9 M€ 213,9 M€ 91,4M€ 212,4 M€
Récurrent EPRA actions gratuites exclue (IFRS 2) actions gratuites incluse (IFRS 2)

Charge IFRS 2 relative à la
Ratio de coûts Charge relative à la valorisation des valorisation des actions gratuites
EPRA (y compris actions gratuites exclue (IFRS 2) 24,2% 23,1% 24,5% 23,3%
incluse (IFRS 2)
vacance) Périmètre : QP Groupe
Périmètre : 100% IG + QP CE

Charge IFRS 2 relative à la
Ratio de coûts Charge relative à la valorisation des valorisation des actions gratuites
EPRA (hors actions gratuites exclue (IFRS 2) incluse (IFRS 2) 11,9% 14,7% 12,8% 15,3%
vacance) Périmètre : QP Groupe
Périmètre : 100% IG + QP CE

Evolution des
Indemnités de résiliation anticipée Indemnités de résiliation anticipée
revenus locatifs
de bail non intégrées dans le de bail intégrées dans le périmètre +2,2% +2,2% +1,3% +1,5%
à périmètre
périmètre constant constant
constant (LfL)

Charges d’intérêts capitalisées Charges d’intérêts capitalisées
Coût moyen de
incluses et primes et frais exclues et primes et frais d’émission 1,59% 1,56% 1,66% 1,60%
la dette
d’émission exclues inclus

Intégration des charges non Intégration des charges non
Taux de récupérables et calcul sur la base récupérées et calcul sur base du
rendement des loyers IFRS annualisés loyer quittancé annualisé 5,0% 5,6% 4,6% 5,3%
initial net EPRA
Périmètre : QP Groupe Périmètre : 100% IG + QP CE

Taux de Intégration des charges non
Intégration des charges non
rendement récupérées (y compris impact
récupérables 5,7% 6,6% 5,3% 6,1%
initial net vacance)
Périmètre : QP Groupe
topped up EPRA Périmètre : 100% IG + QP CE

Résultat
opérationnel Déduction des coûts de Déduction des coûts de
économique fonctionnement, hors frais de fonctionnement, y compris frais de 33,3 M€ 49,0 M€ 31,9 M€ 46,0 M€
courant - holding holding
Promotion

Investissements
Périmètre : 100% IG Périmètre : 100% IG + QP CE 121,6 M€ 259,1 M€ 121,8 M€ 259,1 M€
EPRA

Valorisation du
patrimoine
Périmètre : QP Groupe Périmètre : 100% IG + QP CE 7,2Md€ 6,5 Mds€ 7,7Md€ 6,8 Mds€
Foncière
Tertiaire

Taux de
rendement net Périmètre : QP Groupe Périmètre : 100% IG + QP CE 6,6% 7,5% 6,6% 7,5%
Icade

Taux de vacance
Périmètre : QP Groupe Périmètre : 100% IG + QP CE 14,4% 12,9% 14,5% 13,1%
EPRA




ICADE * RAPPORT SEMESTRIEL 2024 * 45
• INFORMATIONS COMPLEMENTAIRES •




7. Glossaire
Icade utilise des indicateurs alternatifs de performance (IAP) qui sont identifiés par un astérisque * et définis ci-après
conformément à la position AMF DOC-2015-12.


Acronymes et abréviations utilisés :
• ANR : Actif Net Réévalué (NAV – Net Asset • IRL : Indice de Référence des Loyers
Value en anglais) • JV : Juste Valeur
o ANR NDV : Net Disposal Value • LfL : Like-for-Like (périmètre comparable)
o ANR NTA : Net Tangible Assets • LTV : Loan-To-Value
o ANR NRV : Net Reinstatement Value • MEE : Mises En Equivalence
• BEFA : Bail en l’Etat Futur d’Achèvement • OS : Ordre de Service (Lancement travaux)
• Capex (Capital Expenditure) : dépenses • QP CE : Quote-Part co-entreprise
d’investissement • QPG : Quote-Part Groupe
• CFNC : Cash-Flow Net Courant • REIT : Real Estate Investment Trust
• DI : Droits Inclus • RNR : Résultat Net Récurrent
• EPRA : European Real Estate Association • SIIC : Société d’Investissement Immobilier
• HD : Hors Droits Cotée
• ICC : Indice du Coût de la Construction • TOF : Taux d’Occupation Financier
• ICR : Interest Coverage Ratio • VEFA : Vente en l’Etat Futur
• IG : Intégration Globale d’Achèvement
• ILAT : Indice des Loyers des Activités • VLM : Valeur Locative de Marché
Tertiaires • WALB : Weight Average Lease Break
• IPC : Indice des Prix à la Consommation • YoC : Yield on Cost

Périmètres
 Quote-Part Groupe : données comptables IFRS à 100% sur les sociétés en intégration globale retraitées des intérêts
minoritaires + données en quote-part pour les sociétés mises en équivalence (co-entreprises et entreprises
associées)
 100% Intégration Globale : données comptables IFRS à 100% sur les sociétés en intégration globale, avant
retraitement des intérêts minoritaires
 100% Intégration Globale + Quote-Part Co-entreprise : données comptables IFRS à 100% sur les sociétés mises en
intégration globale + données en quote-part pour les sociétés mises en équivalence limitées aux seules sociétés en
contrôle conjoint
 Like-for-Like : évolution à périmètre constant


ANR NDV, ANR NTA, ANR NRV (QPG) *
Les ANR NDV, ANR NTA et ANR NRV sont des indicateurs de mesure de la valeur patrimoniale de la Société et sont
déterminés en application des recommandations de l’EPRA. Ils mesurent l’évolution de la valorisation du Groupe à
travers l’évolution des capitaux propres consolidés part du Groupe auxquels sont ajoutées notamment les plus ou
moins-values latentes des autres actifs et passifs non comptabilisés à la juste valeur dans les comptes :
• ANR NDV reflète la part de l’actif net en cas de cession, incluant la JV de la dette à taux fixe. Icade tient
compte dans ce calcul des plus-values latentes de la promotion ;
• ANR NTA reflète la seule activité immobilière, hors juste valeur de la dette à taux fixe ;
• ANR NRV, dit « de remplacement », droits inclus.
Les ANR par action sont calculés en rapportant les montants au nombre d’actions fin de période de la Société, hors
autocontrôle et corrigé des éventuels impacts de dilution.


Backlog (100% IG + QP CE)
Le backlog correspond au Chiffre d’affaires HT non encore comptabilisé compte tenu de l’avancement du projet sur
l’ensemble des lots actés et réservations ou promesses de ventes non actées, des entités détenues en contrôle exclusif
et en part du Groupe pour les coentreprises sous contrôle conjoint.



ICADE * RAPPORT SEMESTRIEL 2024 * 46
• INFORMATIONS COMPLEMENTAIRES •




Besoin en Fonds de Roulement Promotion (BFR Promotion) (100% IG + QP CE)
Le Besoin en Fonds de Roulement correspond à l’Actif courant (stock + créances clients + autres créances d’exploitation
+ avances et acomptes reçus + produits constatés d’avance) diminué du Passif courant (dettes fournisseurs + dettes
fiscales et sociales + autres dettes d’exploitation + charges constatées d’avance).


Cash-Flow Net Courant (CFNC) (QPG) *
Le Cash-Flow Net Courant est déterminé en prenant le Résultat net part du groupe dont on soustrait les éléments non
courants (variation de juste valeur, charges d'amortissement, charges et reprises liées aux pertes de valeur, charge
IFRS2, résultat sur acquisition, résultat de cession, quote-part de résultat des sociétés mises en équivalence non courant,
résultat financier non courant, charge d'impôt non courante, part non courante des intérêts minoritaires). Le CFNC du
Groupe est ventilé entre le CFNC des activités stratégiques (Foncière et Promotion) et le CFNC des activités abandonnées
(activités de Santé).


Charges non récupérables
Part des charges locatives qui ne peuvent pas être imputées au locataire et qui restent donc à la charge du propriétaire
bailleur.


Charges non récupérées
Charges locatives non récupérables sur les surfaces louées (voir supra) ainsi que les charges locatives afférentes aux
surfaces vacantes.


Chiffre d’affaires à l’avancement
Le Chiffre d’affaires des activités de Promotion est reconnu selon la méthode de l’avancement pour les revenus issus
des contrats de construction et des contrats de Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA). Il est comptabilisé
progressivement au prorata de l’avancement des coûts engagés et de l‘avancement commercial sur la base des lots
vendus de la période.


Chiffre d’affaires économique (100% IG + QP CE) *
Le chiffre d’affaires économique correspond au chiffre d’affaires généré par les sociétés de promotion consolidées en
intégration globale, et issu des comptes consolidés en vision IFRS, majoré du chiffre d’affaires des sociétés de promotion
en contrôle conjoint, à hauteur de la quote-part de détention de ces sociétés. Cet indicateur réintègre ainsi le Chiffre
d’Affaires des sociétés en contrôle conjoint qui est exclu des comptes consolidés en vision IFRS, en application de la
norme IFRS 11 qui impose leur comptabilisation par mise en équivalence.


Coût moyen de la dette (100% IG)
Le coût moyen de la dette est calculé en divisant le coût de l’endettement financier brut par l’encours moyen de dette
brute (hors découverts), tel que figurant dans les comptes consolidés.


Durée de vie moyenne de la dette (100% IG)
La durée de vie moyenne de la dette est calculée en divisant la somme des amortissements pondérés par leur maturité
résiduelle moyenne par l’endettement brut total (hors découverts, dettes rattachées à des participations et dettes des
sociétés mises en équivalence. Le calcul est réalisé hors Neu CP).


Durée résiduelle moyenne ferme des baux (WALB – Weighted Average Lease Break) (100% IG + QP CE)
La durée résiduelle moyenne ferme des baux est calculée en prenant en compte, pour chaque bail, la date de prochaine
option de sortie exerçable du locataire. Elle est pondérée par le loyer IFRS annualisé.


EBITDA *
L’EBITDA correspond à l’Excédent Brut Opérationnel, tel que figurant dans les comptes consolidés.


ICADE * RAPPORT SEMESTRIEL 2024 * 47
• INFORMATIONS COMPLEMENTAIRES •




Echéancier des baux (100% IG + QP CE)
L’échéancier des baux correspond à la répartition par année des loyers IFRS annualisés, selon la prochaine échéance
ferme des baux.


Endettement net *
L’endettement net se définit par l’endettement brut déduction faite de la trésorerie /équivalent de trésorerie, de la
mark-to-market des instruments dérivés et des créances vis-à-vis des sociétés mises en équivalence ou non consolidées.


EPRA (European Real Estate Association)
L’EPRA est l’organisme représentant les sociétés immobilières cotées en Europe, dont Icade est membre. L’EPRA publie
des recommandations portant notamment sur des indicateurs de performance, visant à favoriser la transparence et la
comparabilité des états financiers des sociétés immobilières cotées en Europe.


ICR (Interest Coverage Ratio) (100% IG)
L’ICR est calculé en divisant l’excédent brut opérationnel par le coût de l’endettement net.


Immeubles en exploitation
Les immeubles en exploitation sont les immeubles loués ou partiellement loués ne faisant pas l’objet d’une
restructuration importante et immeubles vacants faisant l’objet d’une recherche de prospect. Les immeubles
volontairement non recommercialisés en vue d’une restructuration sont exclus de ce périmètre.


Investissements EPRA
Les investissements EPRA incluent le montant des acquisitions, des travaux de développement, des travaux de
maintenance et de rénovation énergétique, des travaux bailleurs et preneurs, des honoraires internes et externes, et
des frais financiers.


Loan-to-Value (LTV) HD ou DI (100% IG)
Le ratio Loan-to-Value est calculé en divisant l’endettement net consolidé (100%) par la valeur du patrimoine (hors
droits ou droits inclus).


Loyer facial annualisé
Le loyer facial annualisé est le loyer contractuel tel que stipulé dans le contrat de bail, tenant compte de l’indexation à
date, et exprimé sans prise en compte d’éventuelles mesures d’accompagnement.


Loyer IFRS annualisé
Le loyer IFRS annualisé est le loyer contractuel recalculé en prenant en compte les lissages de franchises consenties aux
locataires selon la norme IFRS.


Marge immobilière nette de la promotion (100% IG + QP CE)
La marge immobilière nette Promotion correspond à la marge des opérations de promotion incluant tous les produits
et charges affectés aux opérations de promotion. Ce ratio n’intègre pas les charges non directement affectables aux
opérations immobilières (principalement charges de structure, frais généraux).


Mises en commercialisation (100% IG + 100% CE)
Les mises en commercialisation correspondent aux opérations de promotion mises en commercialisation sur la période.
Elles reflètent le nombre de lots potentiels en unités et le chiffre d’affaires potentiel en TTC.




ICADE * RAPPORT SEMESTRIEL 2024 * 48
• INFORMATIONS COMPLEMENTAIRES •



Ordres de Service (OS) (100% IG + 100% CE)
Les Ordres de Service correspondent aux opérations de promotion lancées en travaux sur la période. Ils sont mesurés
en nombre de lots potentiels (en unités pour le résidentiel et en m² pour le tertiaire) et en chiffre d’affaires potentiel
(en TTC pour le résidentiel et en HT pour le tertiaire).


Patrimoine * (100% IG + QP CE)
Le patrimoine inclut, à leur juste valeur, les immeubles de placement, les immeubles en développement, les réserves
foncières, ainsi que les immeubles d’exploitation et les immeubles en stock. Sont inclus les actifs détenus en co-
entreprise (en quote-part) ainsi que les créances financières représentatives des partenariats-publics-privés (PPP).
A compter de juin 2023, Icade a revu la segmentation de son patrimoine, sur la base des usages, faisant ressortir quatre
grandes typologies d’actifs : les bureaux, les locaux d’activité, les terrains et les autres actifs.
 Les actifs de bureaux sont composés de :
• bureaux well-positioned, pour lesquels Icade porte une conviction de long terme quant à leur usage
tertiaire ;
• bureaux to-be-repositioned, dont l’avenir tertiaire est remis en cause à moyen terme, notamment du fait
de leur localisation, et pour lesquels un changement d’usage doit être envisagé.
 Les locaux d’activités sont composés de studios TV, de data centers, d’activité de grossistes et d’entrepôts.
 Le segment Autres actifs de la Foncière regroupe principalement des hôtels et des actifs de commerce.
 Enfin, les réserves foncières représentent un réservoir de valeur.


Pipeline de développement (100% IG + QP CE)
Le pipeline lancé correspond aux opérations de la Foncière dont les travaux sont en cours, pour lesquelles un bail a été
signé ou ayant un permis de construire obtenu.
Le pipeline complémentaire correspond aux opérations de la Foncière avec un permis de construire obtenu et qui
peuvent requérir une pré-commercialisation ou une optimisation avant leur lancement.
L’investissement total, ou prix de revient, des opérations figurant au pipeline de développement inclut la juste valeur
du terrain (ou immeuble), le montant des travaux, les travaux preneurs, les frais financiers et les honoraires externes. Il
exclut les franchises et les honoraires internes.


Portefeuille foncier (100% IG + QP CE)
Le portefeuille foncier correspond au nombre de lots potentiels en unités et au chiffre d’affaires potentiel HT des
opérations de promotion pour lesquelles une promesse de vente de terrain a été signée et qui n’ont pas encore été
mises en commercialisation.


Prix de revient ou Investissement total (100% IG + QP CE) (Métier Foncière)
Le prix de revient inclus la juste valeur du terrain (ou immeuble), le montant des travaux, les travaux preneurs, les frais
financiers et les honoraires externes. Il exclut les franchises et les honoraires internes.


Promesses de VEFA (tertiaire) (100% IG + 100% CE)
Les promesses de VEFA correspondent au m² et au chiffre d’affaires HT des surfaces tertiaires pour lesquelles une
promesse de vente a été signée sur la période.


Ratio de coûts EPRA de la Foncière (à 100% + QP CE)
Le ratio de coûts EPRA correspond aux coûts administratifs et opérationnels rapportés au revenu locatif brut minoré du
coût de location des terrains.


Réservations nettes (résidentiel) (100% IG + 100% CE)
Les réservations nettes correspondent aux réservations signées de contrat de logement, minorées des désistements.
Elles sont exprimées en nombre de lots en unités et en valeur (en M€ TTC).



ICADE * RAPPORT SEMESTRIEL 2024 * 49
• INFORMATIONS COMPLEMENTAIRES •




Résultat Financier *
Le Résultat Financier correspond au coût de l’endettement financier net, majoré des autres produits et charges
financiers, tel que figurant dans les comptes consolidés.


Résultat Net Part du Groupe (RNPG)
Le Résultat Net Part du Groupe est la quote-part de résultat revenant à l’entreprise à l’issue de l’exercice (ou de la
période). Il est égal à (Résultat opérationnel + Résultat financier + Charge d’impôt + Résultat des activités abandonnées
– intérêts des minoritaires). Il est issu des comptes consolidés statutaires établis conformément aux normes comptables
internationales IFRS.


Résultat Net Récurrent (RNR) (QPG) *
Le Résultat Net Récurrent est défini comme le résultat récurrent provenant des activités opérationnelles de la Foncière.
Calculé selon les recommandations de l’EPRA, il est l’indicateur de mesure de la performance de la Foncière. Le Résultat
Net Récurrent par action est calculé sur la base du nombre moyen d’actions moyen sur la période considérée, hors
autocontrôle et corrigé des éventuels impacts de dilution.


Résultat Opérationnel *
Le Résultat Opérationnel est obtenu à partir de l’EBITDA (ou Excédent Brut Opérationnel) après prise en compte des
variations de valeur, des amortissements et des autres produits et charges opérationnels, tel que figurant dans les
comptes consolidés.


Résultat Opérationnel Economique Courant (ROEC) (100% IG + QP CE) *
Le Résultat Opérationnel Economique Courant correspond à la Marge immobilière nette Promotion après prise en
compte des agrégats suivants : autres prestations de service, coûts de fonctionnement et autres coûts y compris les
frais de holding, résultat de cession et part du résultat des sociétés mises en équivalence. La redevance de marque et
les dotations aux amortissements sont exclues du calcul de cet indicateur.


Revenus locatifs bruts (100% IG)
Les revenus locatifs sont constitués des produits de loyers enregistrés de manière linéaire sur les durées ferme des baux
conformément aux normes IFRS et donc, après prise en compte des effets nets de l’étalement des avantages consentis,
y compris les périodes de gratuité de loyer. Les divers produits accessoires aux contrats de location simple y sont
également inclus.


Revenus locatifs nets (100% IG)
Les revenus locatifs nets correspondent aux revenus locatifs bruts déduction faite des charges non récupérables, des
charges locatives non récupérées du fait de la vacance ou forfaits et le cas échéant, des charges sur terrain.


Stock commercial (100% IG + 100% CE)
Le stock commercial correspond au nombre de lots (en unités et en montant TTC) en commercialisation et non encore
réservés sur le diffus.


Taux de désistement (100% IG + 100% CE)
Le taux de désistement correspond au nombre de réservations annulées rapporté au nombre de réservations nettes sur
une période donnée.


Taux de marge immobilière (100% IG + QP CE)
Le taux de marge immobilière correspond à la marge immobilière nette de la promotion rapport au Chiffre d’Affaires à
l’avancement de la promotion.




ICADE * RAPPORT SEMESTRIEL 2024 * 50
• INFORMATIONS COMPLEMENTAIRES •




Taux de ROEC (100% IG + QP CE)
Le taux de ROEC correspond au ROEC rapporté au Chiffre d’Affaires économique.


Taux d’occupation financier (TOF) (100% IG + QP CE)
Le Taux d’Occupation Financier correspond au rapport entre les loyers faciaux annualisés et les loyers que percevrait la
Foncière si la totalité de son patrimoine était loué (les locaux vacants étant pris en compte à la valeur locative de
marché). Les immeubles ou lots faisant l’objet d’un projet de développement ou de restructuration sont exclus du calcul.


Taux de recouvrement
Le taux de recouvrement rapporte les revenus locatifs, augmentés des charges locatives, encaissés aux revenus locatifs,
augmentés des charges locatives, quittancés sur douze mois glissants.


Taux de rendement initial net EPRA (100% IG + QP CE)
Le taux de rendement initial net EPRA correspond aux loyers courus annualisés nets des charges non récupérables des
surfaces louées et des charges non récupérées liées à la vacance, intégrant les aménagements de loyers, rapportés à la
valeur d’expertise droits inclus des actifs en exploitation.


Taux de rendement initial net topped-up EPRA (100% IG + QP CE)
Le taux de rendement initial net topped-up EPRA correspond aux loyers annualisés nets des charges non récupérables
des surfaces louées et des charges non récupérées liées à la vacance, excluant les aménagements de loyers, rapportés
à la valeur d’expertise droits inclus des actifs en exploitation.


Taux de rendement net Icade droits inclus (100% IG + QP CE)
Le taux de rendement net Icade droits inclus correspond aux loyers annualisés nets des surfaces louées, additionnés
aux loyers nets potentiels des surfaces vacantes à la valeur locative de marché, excluant les aménagements de loyers,
rapportés à la valeur d’expertise droits inclus actifs en exploitation.


Taux de vacance EPRA (100% IG + QP CE)
Le taux de vacance EPRA est défini comme le ratio entre le loyer de marché des surfaces vacantes et le loyer de marché
de la surface totale. Il est calculé sur la base des actifs en exploitation à la date de clôture.


Unités
Les unités permettent de définir le nombre de logements ou équivalents logements (pour les programmes mixtes) d’un
programme. Le nombre d’unités d’équivalents logement se détermine en rapportant la surface par type (locaux
d’activité, commerces, bureaux) à la surface moyenne des logements calculée à partir de la référence du 31 décembre
de l’année précédente.


Ventes actées (100% IG + 100% CE)
Les ventes actées correspondent aux ventes signées par acte notarié, consécutivement à la signature de réservations
dans le résidentiel ou de promesses de VEFA dans le tertiaire. Elles permettent de calculer le taux d’avancement
commercial d’une opération, utilisé pour le calcul du Chiffre d’Affaires comptabilisé à l’avancement.


Yield on Cost (YoC)
Le Yield on Cost correspond aux Loyers faciaux rapportés au Prix de revient ou à l’Investissement total du projet.




ICADE * RAPPORT SEMESTRIEL 2024 * 51
GOUVERNANCE




ICADE * RAPPORT SEMESTRIEL 2024 * 52
1. EVOLUTION DE LA COMPOSITION DU CONSEIL D’ADMINISTRATION ET DE SES COMITES AU 30 JUIN 2024 .............. 54
1.1. Dissociation des fonctions de Président du conseil d’administration et de Directeur général .............................. 54
1.2. Conseil d’administration ......................................................................................................................................... 54
1.3. Comités du conseil d’administration ...................................................................................................................... 55
1.4. Evolution et synthèse au 30 juin 2024 .................................................................................................................... 56
2. COMPOSITION DU COMITE EXECUTIF .......................................................................................................................... 57




ICADE * RAPPORT SEMESTRIEL 2024 * 53
• GOUVERNANCE •




1. Evolution de la composition du conseil d’administration et de
ses comités au 30 juin 2024
1.1. Dissociation des fonctions de Président du conseil d’administration
et de Directeur général
La dissociation des fonctions de Président du conseil d’administration et de Directeur général, mise en place le 17 février
2015, permet de fluidifier la gouvernance, de disposer d’expériences complémentaires, d’assurer un meilleur équilibre
des pouvoirs entre le conseil d’administration, d’une part, et la direction générale, d’autre part, de contribuer à une
meilleure gestion des éventuels conflits d’intérêts et d’avoir une gouvernance identique à celle des sociétés
comparables à Icade.


1.2. Conseil d’administration
Le conseil d’administration d’Icade détermine les orientations de l’activité de la Société et veille à leur mise en œuvre.
Il s’attache également à promouvoir la création de valeur de l’entreprise à long terme en considérant les enjeux sociaux
et environnementaux de ses activités et à proposer, le cas échéant, toute évolution statutaire qu’il estime opportune.
Le conseil d’administration examine régulièrement, en lien avec la stratégie qu’il a définie, les opportunités et les risques
tels que les risques financiers, juridiques, opérationnels, sociaux et environnementaux ainsi que les mesures prises en
conséquence.




Frédéric Thomas La Caisse des Dépôts Emmanuel Chabas
Président du conseil Représentée par Alexandre Thorel Administrateur
d’administration Administrateur




Dorothée Clouzot Nathalie Delbreuve Bruno Derville
Administratrice Administratrice indépendante Administrateur indépendant




Laurence Giraudon Olivier Lecomte Marianne Louradour
Administratrice Administrateur indépendant Administratrice




ICADE * RAPPORT SEMESTRIEL 2024 * 54
• GOUVERNANCE•




Olivier Mareuse Florence Péronnau Gonzague de Pirey
Administrateur Vice-Présidente du conseil Administrateur indépendant
d’administration
Administratrice indépendante
Administratrice référente




Sophie Quatrehomme Antoine Saintoyant Bernard Spitz
Administratrice Administrateur Administrateur



15 40% 1/3 84% 54,6

MEMBRES DE FEMMES D’INDEPENDANTS TAUX D’ASSIDUITE AGE MOYEN



1.3. Comités du conseil d’administration
Le conseil d’administration a mis en place différents comités qui ont un pouvoir consultatif et exercent leur activité sous
sa responsabilité. Ils émettent des recommandations à l’attention du conseil d’administration .




• Olivier Lecomte, Président du Comité, Administrateur
Comité d’audit indépendant
• Nathalie Delbreuve, Administratrice indépendante
et des risques
• Olivier Mareuse
3 membres
67% d’indépendants




• Florence Péronnau, Présidente du Comité,
Administratrice indépendante
• Emmanuel Chabas
Comité des nominations
• Olivier Lecomte, Administrateur indépendant
et des rémunérations • Antoine Saintoyant
4 membres
50% d’indépendants




ICADE * RAPPORT SEMESTRIEL 2024 * 55
• GOUVERNANCE •




• Bruno Derville, Président du Comité, Administrateur
indépendant
• Emmanuel Chabas
Comité stratégie et • Florence Péronnau, Administratrice indépendante
investissements • Bernard Spitz
6 membres • Frédéric Thomas
• Alexandre Thorel
33% d’indépendants




• Sophie Quatrehomme, Présidente du Comité
• Florence Péronnau, Administratrice indépendante
Comité innovation
• Gonzague de Pirey, Administrateur indépendant
et RSE
3 membres
67% d’indépendants




1.4. Evolution et synthèse au 30 juin 2024
Au cours du premier semestre 2024, le conseil d’administration et ses comités ont enregistré les mouvements suivants :


Instance de gouvernance Date Départ Nomination/cooptation Renouvellement

Conseil d’administration 19/04/2024 George Ralli Bruno Derville Frédéric Thomas
(administrateur (administrateur (Président du conseil
indépendant) indépendant) d’administration)

Nathalie Delbreuve
(administratrice
indépendante)

Laurence Giraudon
(administratrice)

Florence Péronnau
(administratrice
indépendante)

Comité stratégie et 19/04/2024 Bruno Derville
investissements (administrateur
indépendant)

Comité d’audit et des 19/04/2024 George Ralli
risques (administrateur
indépendant)

Comité des nominations et 19/04/2024 George Ralli Olivier Lecomte
des rémunérations (administrateur (administrateur
indépendant) indépendant)




ICADE * RAPPORT SEMESTRIEL 2024 * 56
• GOUVERNANCE•




2. Composition du Comité exécutif
Les membres du comité exécutif (Comex) d’Icade, reconnus par le marché, mobilisent leurs expertises et mettent leur
expérience au service du développement des territoires et d’Icade. Chaque semaine, ce comité se réunit pour traiter
des questions relevant de la stratégie, des finances, de l’organisation, des clients et des collaborateurs d’Icade.
Depuis début janvier 2024, le Comité exécutif a évolué avec les nominations suivantes :
• en février 2024, de Charles-Emmanuel Kühne à la Direction générale d’Icade Promotion,
• en mars 2024, de Christelle de Robillard en qualité de Directrice financière du Groupe,
• début juillet 2024, d’Alexis de Nervaux à la Direction des systèmes d’information et de la transformation digitale,
• et à compter de septembre 2024, d’Audrey Camus à la Direction générale de la Foncière.

Le Comité Exécutif est composé de 10 membres dont 6 femmes et 4 hommes.




Nicolas Joly
Directeur général




Audrey Camus Séverine Floquet-Schmit Sandrine Hérès
En charge du pôle En charge de l’audit, des risques, de En charge des ressources humaines
Foncière la conformité et du contrôle interne et de l’environnement de travail




Flore Jachimowicz Charles-Emmanuel Kühne Jérôme Lucchini
En charge de la RSE En charge du pôle Promotion Secrétaire Général, en charge de la
et de l’innovation gouvernance du Groupe et de la
direction juridique et assurances
Groupe




Véronique Mercier Alexis de Nervaux Christelle de Robillard
En charge des relations En charge des systèmes d’information En charge des finances
institutionnelles et de la et de la transformation digitale
communication



ICADE * RAPPORT SEMESTRIEL 2024 * 57
COMPTES
CONSOLIDE
S RESUMES
AU 30 JUIN
2024




ICADE * RAPPORT SEMESTRIEL 2024 * 58
ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDES AU 30 JUIN 2024 .................................................................................................. 60
NOTES ANNEXES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS RÉSUMÉS AU 30 JUIN 2024 .............................................. 64
RAPPORT DES COMMISSAIRES AUX COMPTES SUR L’INFORMATION FINANCIÈRE SEMESTRIELLE ....................... 105




ICADE * RAPPORT SEMESTRIEL 2024 * 59
• COMPTES CONSOLIDES •




États financiers consolidés au 30 juin 2024
Les états financiers consolidés sont présentés, sauf mention contraire, en millions d’euros, avec arrondi à la centaine de
milliers d’euros. Des écarts d’arrondis peuvent ainsi apparaître dans les états financiers.

Compte de résultat consolidé
(en millions d'euros) Notes 30/06/2024 30/06/2023 31/12/2023
Revenus locatifs 187,8 181,1 363,9
Revenus issus de contrats de construction et VEFA 497,5 459,8 1 073,9
Revenus issus de prestations de services et autres revenus 13,6 55,8 89,8
Autres produits liés à l'activité 80,4 90,5 129,3
Produits des activités opérationnelles 7.1. 779,3 787,1 1 656,9
Achats consommés (436,2) (414,6) (946,1)
Services extérieurs (126,7) (142,9) (223,3)
Impôts, taxes et versements assimilés (2,9) (3,6) (7,4)
Charges de personnel, intéressement et participation (66,1) (73,7) (143,7)
Autres charges liées à l'activité (80,3) 2,4 (56,0)
Charges des activités opérationnelles (712,2) (632,3) (1 376,5)
EXCEDENT BRUT OPERATIONNEL 67,1 154,8 280,4
Charges d'amortissement nettes de subventions d'investissement (13,0) (12,0) (22,8)
Variation de juste valeur des immeubles de placement 4.3. (268,5) (565,2) (1 466,2)
Charges et reprises liées aux pertes de valeur sur actifs corporels, financiers et autres actifs (1,1) (0,6) 0,2
courants
Résultat sur acquisitions (0,0) (0,1) (1,7)
Résultat sur cessions (4,3) (3,0) (0,8)
Pertes de valeur sur goodwills - (16,6) (54,9)
Quote-part dans les résultats nets des sociétés mises en équivalence 8.2. (2,1) 1,7 (2,9)
RESULTAT OPERATIONNEL (222,0) (441,1) (1 268,8)
Coût de l'endettement financier net (1,9) (38,2) (49,7)
Autres produits et charges financiers (4,8) (6,4) (19,7)
RESULTAT FINANCIER 5.1.4. (6,7) (44,6) (69,4)
Charge d'impôt 9.1. 26,1 (1,2) 9,2
Résultat net des activités poursuivies (202,6) (486,8) (1 329,0)
Résultat des activités abandonnées (a) (0,5) 39,9 38,4
RESULTAT NET (203,2) (447,0) (1 290,6)
Dont résultat net, part du Groupe (180,5) (475,4) (1 250,3)
- Dont activités poursuivies (180,0) (440,2) (1 213,6)
- Dont activités abandonnées (0,5) (35,2) (36,7)
Dont résultat net, part attribuable aux participations ne donnant pas le contrôle (22,6) 28,4 (40,3)

Résultat part du Groupe de base par action (en €) 6.3.1. (2,38 €) (6,27 €) (16,50 €)
- Dont activités poursuivies par action (2,38 €) (5,81 €) (16,02 €)
- Dont activités abandonnées par action (0,01 €) (0,46 €) (0,48 €)
Résultat part du Groupe dilué par action (en €) 6.3.2. (2,38 €) (6,27 €) (16,48 €)
- Dont activités poursuivies par action (2,37 €) (5,80 €) (16,00 €)
- Dont activités abandonnées par action (0,01 €) (0,46 €) (0,48 €)
(a) Le résultat des activités abandonnées correspond aux activités de Foncière Santé.


État du résultat global consolidé
(en millions d'euros) 30/06/2024 30/06/2023 31/12/2023
RESULTAT NET DE LA PERIODE (203,2) (447,0) (1 290,6)
Autres éléments du résultat global :
- Recyclables en compte de résultat - couverture de flux de trésorerie : 4,6 (7,9) (29,9)
- Variation de juste valeur 4,7 (7,8) (30,0)
- Impôts sur variation de juste valeur (0,0) 0,0 0,3
- Recyclage par résultat (0,1) (0,1) (0,2)
- Non recyclables en compte de résultat 0,8 0,6 0,3
- Ecarts actuariels 1,0 0,7 0,4
- Impôts sur écarts actuariels (0,1) (0,1) (0,1)
Total autres éléments du résultat global 5,4 (7,2) (29,6)
- Dont transféré dans le résultat net (0,1) (0,1) (0,2)
RESULTAT GLOBAL DE LA PERIODE (197,7) (454,2) (1 320,2)
- Dont résultat global, part du Groupe (174,9) (481,6) (1 276,6)
- Dont activités poursuivies (174,4) (445,6) (1 238,8)
- Dont activités abandonnées (a) (0,5) (36,1) (37,8)
- Dont résultat global, part attribuable aux participations ne donnant pas le contrôle (22,8) 27,4 (43,5)
(a) Le résultat des activités abandonnées constaté correspond aux activités de Foncière Santé.



ICADE * RAPPORT SEMESTRIEL 2024 * 60
• COMPTES CONSOLIDES •




État de la situation financière consolidée
ACTIF
(en millions d'euros) Notes 30/06/2024 31/12/2023
Autres Immobilisations incorporelles 30,8 31,5
Immobilisations corporelles 45,7 55,9
Immeubles de placement 4.1.1. 6 422,6 6 646,8
Titres mis en équivalence 8.1. 99,9 111,5
Actifs financiers en juste valeur par résultat 5.1.5. 16,9 18,8
Actifs financiers au coût amorti 5.1.5. 23,9 17,1
Dérivés actifs 5.1.3. 67,9 63,0
Actifs d'impôts différés 9. 42,9 18,8
ACTIFS NON COURANTS 6 750,7 6 963,4
Stocks et en-cours 7.2.2. 695,5 742,2
Actifs sur contrats 7.2.3. 213,6 204,3
Créances clients 7.2.3. 172,9 168,9
Créances d'impôts 0,9 8,7
Créances diverses 355,7 342,5
Autres actifs financiers en juste valeur par résultat 5.1.5. 0,1 0,1
Actifs financiers au coût amorti 5.1.5. 348,3 358,5
Dérivés actifs 5.1.3. 0,3 0,6
Trésorerie et équivalents de trésorerie 5.1.6. 1 151,7 1 620,2
Immeubles de placement détenus en vue de leur vente 4.1. 61,8 62,0
Actifs financiers détenus en vue de leur vente 5.1.5. 1 072,0 1 129,7
ACTIFS COURANTS 4 072,8 4 637,7
TOTAL DES ACTIFS 10 823,5 11 601,0



PASSIF
(en millions d'euros) Notes 30/06/2024 31/12/2023
Capital 6.1.1. 116,2 116,2
Primes liées au capital 2 387,4 2 387,4
Actions propres (32,0) (33,9)
Réserves de réévaluation 5.1.3. 66,6 61,8
Autres réserves 2 082,3 3 704,7
Résultat net part du Groupe (180,5) (1 250,3)
Capitaux propres - part du Groupe 4 440,1 4 985,9
Intérêts attribuables aux participations ne donnant pas le contrôle 61,0 81,8
CAPITAUX PROPRES 4 501,1 5 067,7
Provisions 10.1. 17,9 18,5
Dettes financières au coût amorti 5.1.1. 4 180,6 4 519,5
Dettes de location 44,9 48,3
Passifs d'impôts différés 19,4 21,4
Autres passifs financiers 58,8 59,0
Dérivés passifs 5.1.3. 1,2 1,3
PASSIFS NON COURANTS 4 322,8 4 668,0
Provisions 10.1. 77,4 57,3
Dettes financières au coût amorti 5.1.1. 527,4 547,8
Dettes de location 9,0 12,2
Dettes d'impôts 1,4 2,9
Passifs sur contrats 7.2.3. 54,1 65,4
Dettes fournisseurs 676,6 692,2
Dettes diverses 652,6 486,0
Autres passifs financiers 0,7 0,7
Dérivés passifs 5.1.3. 0,0 0,0
Passifs liés aux activités abandonnées 4.1.2. 0,5 0,8
PASSIFS COURANTS 1 999,6 1 865,3
TOTAL DES PASSIFS ET DES CAPITAUX PROPRES 10 823,5 11 601,0




ICADE * RAPPORT SEMESTRIEL 2024 * 61
• COMPTES CONSOLIDES •




Tableau des flux de trésorerie consolidés
Notes 30/06/2024 30/06/2023 31/12/2023
(en millions d'euros)
I) OPERATIONS LIEES A L'ACTIVITE OPERATIONNELLE
Résultat net (203,2) (447,0) (1 290,6)
Dotations nettes aux amortissements et provisions 96,9 16,7 118,5
Variation de juste valeur des immeubles de placement 268,5 556,7 1 457,7
Gains et pertes latents résultant des variations de juste valeur 59,8 119,0 18,2
Autres produits et charges calculés (9,4) (3,5) 3,2
Plus ou moins-values de cession d'actifs 0,3 (3,9) (5,6)
Plus ou moins-values de cession de titres consolidés 3,2 2,3 119,8
Quote-part de résultat liée aux sociétés mises en équivalence 2,1 (1,7) 2,9
Dividendes reçus (49,4) 0,1 (13,5)
Capacité d'autofinancement après coût de la dette financière nette et impôts 168,8 238,8 410,6
Coût de la dette financière nette 35,7 65,0 107,1
Charge d'impôt (26,1) (0,5) (10,9)
Capacité d'autofinancement avant coût de la dette financière nette et impôts 178,5 303,3 506,8
Intérêts payés (47,7) (69,7) (106,2)
Impôt payé 6,5 (11,8) (12,9)
Variation du besoin en fonds de roulement liée à l'activité opérationnelle 7.2.1. (32,2) (73,9) (79,5)
FLUX NETS DE TRESORERIE LIES AUX OPERATIONS D’EXPLOITATION 105,1 148,0 308,2
Dont flux de trésorerie nets générés par l'activité opérationnelle - Activités abandonnées - 117,7 126,2
II) OPERATIONS D'INVESTISSEMENT
Autres immobilisations incorporelles, immobilisations corporelles et immeubles de
placement
- acquisitions (95,5) (164,5) (304,6)
- cessions 0,0 89,7 148,3
Variation des dépôts de garantie versés et reçus 0,1 11,9 17,2
Variation des créances financières 1,2 1,1 2,2
Investissements opérationnels (94,3) (61,9) (136,8)
Titres de filiales
- acquisitions (0,4) (5,7) (7,9)
- cessions - - 1 400,5
- incidences des variations de périmètre (14,2) (1,4) (272,2)
Titres de sociétés mises en équivalence et titres non consolidés
- acquisitions (0,0) 10,5 11,3
- cessions 0,3 0,5 0,8
Dividendes reçus et résultat des sociétés transparentes mises en équivalence 48,3 (17,9) 14,7
Investissements financiers 34,1 (14,1) 1 147,1
FLUX NETS DE TRESORERIE LIES AUX OPERATIONS D'INVESTISSEMENT (60,2) (75,9) 1 010,3
Dont flux de trésorerie nets liés aux opérations d'investissement - Activités abandonnées - (43,5) (314,2)
III) OPERATIONS DE FINANCEMENT
Sommes reçues des détenteurs d’intérêts dans des participations ne donnant pas le
- 7,7 7,1
contrôle lors d’augmentation de capital
- dividendes et acomptes versés aux actionnaires d'Icade SA 2.3. (183,4) (160,9) (328,1)
- dividendes et acomptes versés aux détenteurs de participations ne donnant pas le
3,0 (89,5) (95,4)
contrôle
Rachat de titres en autocontrôle (1,3) (0,3) 0,0
Variation de la trésorerie issue des opérations en capital (181,7) (243,1) (416,4)
Emissions ou souscriptions d'emprunts et dettes financières 235,1 392,0 253,1
Remboursements d'emprunts et dettes financières (577,4) (644,4) (832,0)
Remboursements des dettes de location (6,2) (5,6) (11,6)
Acquisitions et cessions d'actifs et passifs financiers courants 21,4 (17,4) 129,3
Variation de la trésorerie issue des opérations de financement 5.1.1. (327,2) (275,4) (461,2)
FLUX NETS DE TRESORERIE LIES AUX OPERATIONS DE FINANCEMENT (508,9) (518,5) (877,6)
Dont flux de trésorerie nets liés aux opérations de financement - Activités abandonnées - (227,8) (227,7)
VARIATION NETTE DE TRESORERIE (I) + (II) + (III) (464,0) (446,4) 440,9
VARIATIONS DE TRESORERIE DES ACTIVITES ABANDONNEES - (70,7) (70,7)
TRESORERIE NETTE A L'OUVERTURE 1 407,2 966,3 966,3
TRESORERIE NETTE A LA CLOTURE 943,2 449,2 1 407,2
Trésorerie et équivalents de trésorerie (hors intérêts courus non échus) 1 136,7 664,1 1 609,4
Découverts bancaires (hors intérêts courus non échus) (193,5) (214,9) (202,3)
TRESORERIE NETTE 943,2 449,2 1 407,2




ICADE * RAPPORT SEMESTRIEL 2024 * 62
• COMPTES CONSOLIDES •




Tableau de variation des capitaux propres consolidés
Participations
Autres réserves Capitaux ne donnant Total
Primes liées Actions Réserves de et résultat net propres, part pas le Capitaux
(en millions d'euros) Capital au capital propres réévaluation part du groupe du Groupe contrôle propres
CAPITAUX PROPRES AU 31/12/2022 116,2 2 514,3 (33,9) 125,7 3 865,6 6 587,9 2 096,6 8 684,5
Résultat net (475,4) (475,4) 28,4 (447,0)
Autres éléments du Résultat global :
Instruments de couverture de flux de
trésorerie :
- Variations de valeur (6,6) (6,6) (1,2) (7,8)
- Impôts sur variation de juste valeur (0,0) (0,0) 0,0 0,0
- Recyclage par résultat (0,2) (0,2) 0,1 (0,1)
Autres éléments non recyclables :
- Ecarts actuariels 0,7 0,7 0,7
- Impôts sur écarts actuariels (0,1) (0,1) (0,1)
Résultat global (6,8) (474,8) (481,6) 27,4 (454,2)
Dividendes (126,9) (202,3) (329,1) (98,0) (427,2)
Augmentation de capital 7,7 7,7
Actions propres (0,3) (0,3) (0,3)
Autres (0,0) 1,5 1,4 (0,3) 1,2
CAPITAUX PROPRES AU 30/06/2023 116,2 2 387,4 (34,2) 118,9 3 190,1 5 778,4 2 033,3 7 811,7
Résultat net (774,9) (774,9) (68,7) (843,6)
Autres éléments du Résultat global :
Instruments de couverture de flux de
trésorerie :
- Variations de valeur (19,8) (19,8) (2,4) (22,2)
- Impôts sur variation de juste valeur 0,2 0,2 0,1 0,3
- Recyclage par résultat (0,2) (0,2) 0,2 0,0
Autres éléments non recyclables :
- Ecarts actuariels (0,3) (0,3) 0,0 (0,3)
- Impôts sur écarts actuariels 0,0 0,0 0,0
Résultat global (19,8) (775,2) (795,0) (70,8) (865,8)
Dividendes versés 1,1 1,1 1,1
Actions propres 0,3 0,3 0,3
Autres (a) (37,3) 38,5 1,2 (1 880,6) (1 879,4)
CAPITAUX PROPRES AU 31/12/2023 116,2 2 387,4 (33,9) 61,8 2 454,4 4 985,9 81,8 5 067,7
Résultat net (180,5) (180,5) (22,6) (203,2)
Autres éléments du Résultat global :
Instruments de couverture de flux de
trésorerie :
- Variations de valeur 5,0 5,0 (0,3) 4,7
- Impôts sur variation de juste valeur (0,0) (0,0) 0,0 (0,0)
- Recyclage par résultat (0,2) (0,2) 0,1 (0,1)
Autres éléments non recyclables :
- Ecarts actuariels 1,0 1,0 (0,0) 1,0
- Impôts sur écarts actuariels (0,1) (0,1) (0,1)
Résultat global 4,8 (179,7) (174,9) (22,8) (197,7)
Dividendes versés (b) (367,8) (367,8) (1,1) (368,9)
Actions propres (c) 1,9 (3,3) (1,3) (1,3)
Autres 0,0 (1,9) (1,9) 3,2 1,3
CAPITAUX PROPRES AU 30/06/2024 116,2 2 387,4 (32,0) 66,6 1 901,8 4 440,1 61,0 4 501,1
(a) En 2023, les autres effets sont liés à la sortie de périmètre de la Foncière Santé.
(b) La distribution de dividendes en numéraire votée par l'assemblée générale en 2024 est réalisée par versement d'un acompte en mars 2024 et du solde en
juillet 2024 (cf note 2.3).
(c) Les actions propres détenues ont été ramenées de 456 244 au 31 décembre 2023 à 456 085 au 30 juin 2024.




ICADE * RAPPORT SEMESTRIEL 2024 * 63
• COMPTES CONSOLIDES •




Notes annexes aux états financiers consolidés résumés au 30
juin 2024
NOTE 1. PRINCIPES GÉNÉRAUX ......................................................................................................................................... 65
1.1. Informations générales ........................................................................................................................................... 65
1.2. Référentiel comptable ............................................................................................................................................ 65
1.3. Bases de préparation et de présentation des états financiers consolidés.............................................................. 66
NOTE 2. FAITS MARQUANTS DU PREMIER SEMESTRE 2024............................................................................................. 69
2.1. Investissements ...................................................................................................................................................... 69
2.2. Evolution de la dette financière .............................................................................................................................. 69
2.3. Distribution de dividendes ...................................................................................................................................... 69
NOTE 3. INFORMATION SECTORIELLE .............................................................................................................................. 70
3.1. Réconciliation des comptes consolidés avec le reporting opérationnel ................................................................. 71
3.2. Résultats sectoriels ................................................................................................................................................. 73
3.3. Etat de la situation financière sectorielle ............................................................................................................... 74
NOTE 4. PATRIMOINE IMMOBILIER ET JUSTE VALEUR ..................................................................................................... 75
4.1. Patrimoine immobilier ............................................................................................................................................ 75
4.2. Expertise du patrimoine immobilier : méthodologies et hypothèses ..................................................................... 75
4.3. Variation de la juste valeur des immeubles de placement ..................................................................................... 79
NOTE 5. FINANCEMENT ET INSTRUMENTS FINANCIERS................................................................................................... 80
5.1. Structure financière et contribution au résultat ..................................................................................................... 80
5.2. Gestion des risques financiers ................................................................................................................................ 84
5.3. Juste valeur des actifs et passifs financiers ............................................................................................................. 88
NOTE 6. CAPITAUX PROPRES ET RÉSULTAT PAR ACTION ................................................................................................. 89
6.1. Capital social et actionnariat ................................................................................................................................... 89
6.2. Dividendes............................................................................................................................................................... 89
6.3. Résultat par action .................................................................................................................................................. 90
NOTE 7. DONNÉES OPÉRATIONNELLES............................................................................................................................. 91
7.1. Produits des activités ordinaires ............................................................................................................................. 91
7.2. Composantes du besoin en fonds de roulement .................................................................................................... 91
NOTE 8. AUTRES ACTIFS NON COURANTS ........................................................................................................................ 93
8.1. Variation des titres mis en équivalence .................................................................................................................. 93
8.2. Informations sur les coentreprises et entreprises associées .................................................................................. 93
NOTE 9. IMPÔT SUR LE RÉSULTAT .................................................................................................................................... 94
9.1. Charge d’Impôt ....................................................................................................................................................... 94
NOTE 10. PROVISIONS ET PASSIFS ÉVENTUELS ................................................................................................................ 94
10.1. Provisions .............................................................................................................................................................. 94
10.2. Passifs éventuels ................................................................................................................................................... 94
NOTE 11. AUTRES INFORMATIONS ................................................................................................................................... 95
11.1. Parties liées ........................................................................................................................................................... 95
11.2. Engagements hors bilan et parties liées ............................................................................................................... 95
11.3. Evénements postérieurs à la clôture .................................................................................................................... 95
11.4. Périmètre .............................................................................................................................................................. 96




ICADE * RAPPORT SEMESTRIEL 2024 * 64
• COMPTES CONSOLIDES •




Note 1. Principes généraux
1.1. Informations générales
Icade (« la Société ») est une société anonyme domiciliée en France, cotée à l’Euronext Paris, ayant opté pour le régime
fiscal des sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC) visé à l’article 208 C du code général des impôts (« CGI »).
Son siège social est situé 27 rue Camille Desmoulins à Issy Les Moulineaux (92130).
Les états financiers consolidés de la Société au 30 juin 2024 reflètent la situation financière et le résultat de la Société
et de ses filiales (« le Groupe »), ainsi que les intérêts du Groupe dans les sociétés mises en équivalence (coentreprises
et entreprises associées). Ils ont été établis en euros, monnaie fonctionnelle de la Société.
Le Groupe exerce une activité d’opérateur immobilier intégré, à la fois en tant qu’investisseur dans l’immobilier tertiaire
et en tant que promoteur de logements, de bureaux et de grands équipements urbains.


1.2. Référentiel comptable
Les états financiers consolidés résumés du Groupe pour la période de 6 mois au 30 juin 2024 ont été établis
conformément aux normes comptables internationales IFRS (International Financial Reporting Standards) telles
qu’adoptées par l’Union européenne au 30 juin 2024 et en application du règlement européen n°1606/2002 du 19 juillet
2002, avec des données comparatives (1er semestre 2023 et/ou 31 décembre 2023) établies selon le référentiel
applicable à la date de clôture.
Les normes comptables internationales sont publiées par l’IASB (International Accounting Standards Board) et adoptées
par l’Union européenne. Elles comprennent les IFRS, les IAS (International Accounting Standards) ainsi que leurs
interprétations. Ce référentiel est consultable sur le site internet de la Commission européenne.
Les méthodes comptables et bases d’évaluation appliquées par le Groupe pour l’établissement des états financiers
consolidés résumés sont identiques à celles retenues pour les états financiers consolidés au 31 décembre 2023, sous
réserve des spécificités de la norme IAS 34 – Information financière intermédiaire décrites à la note 1.3.3 et à l’exception
des normes, interprétations et amendements dont l’application est obligatoire à compter du 1 er janvier 2024 et qui sont
présentés à la note 1.2.1 ci-dessous.


1.2.1. Normes, amendements, interprétations et directive adoptés par l’Union
Européenne et d’application obligatoire au 1er janvier 2024
 Amendements à la norme IAS 1 - Classement des passifs en tant que passifs courants ou non courants.
Ces amendements visent à préciser les critères de classement d’un passif en tant que passif courant ou non courant.
 Amendement à la norme IFRS 16 - passif de location dans le cadre d’une cession-bail. Cet amendement apporte des
clarifications sur l’évaluation ultérieure des opérations de cession-bail, en particulier celles incluant des loyers
variables.
 Amendements à IAS 7 et IFRS 7 – Accords de financement avec les fournisseurs. Ces amendements ajoutent des
obligations d’information sur les accords de financement fournisseurs. Ils visent à améliorer la transparence de ces
accords, en aidant à comprendre leur impact sur les passifs, les flux de trésorerie et le risque de liquidité de l’entité.
Ces amendements n’ont pas eu d’impact sur le Groupe.


 Réforme fiscale internationale – Modèle de règles du Pilier 2.
La loi de finances pour 2024 a transposé en droit interne la directive (UE) 2022/2523 du 15 décembre 2022 visant
à assurer un niveau minimum d’imposition mondial de 15% pour les groupes d’entreprises multinationales et les
groupes nationaux de grande envergure dans l’Union européenne, dite « Pilier 2 ».
Des incertitudes demeurent néanmoins sur ses modalités d’application qui sont traitées par publication régulière
d’instructions administratives par l’OCDE. Celles-ci ont vocation à être transposées en droit interne par voie
d’ordonnance, les instructions de juillet 2023 et décembre 2023 n’étant à ce stade pas couvertes par la loi de
finances pour 2024.
Des mesures de simplification transitoires ont été introduites pour les exercices 2024 à 2026. Elles permettent de
se conformer aux obligations GloBE progressivement, en autorisant de ne pas réaliser d’emblée l’ensemble des


ICADE * RAPPORT SEMESTRIEL 2024 * 65
• COMPTES CONSOLIDES •



calculs conduisant à la détermination de l’impôt GloBE, dans les Etats où la présence du groupe n’est pas
significative ou qui ont une fiscalité élevée.
Le Groupe a appliqué l’amendement à IAS 12 prévoyant une exception temporaire obligatoire à la comptabilisation
d’impôts différés associés à l’impôt complémentaire découlant des règles de Pilier 2.
Au 30 juin 2024, le Groupe n’a pas eu à comptabiliser d’impact en termes d’imposition complémentaire lié à l’entrée
en vigueur du dispositif Pilier 2.


1.2.2. Normes, amendements et interprétations publiés mais non applicables de
manière obligatoire au 1er janvier 2024
Normes, amendements et interprétations publiés par l’IASB et adoptés par l’Union Européenne mais non applicables
au 1er janvier 2024
 Amendements à IAS 21 – Absence de convertibilité. Cet amendement vise à clarifier le traitement des transactions
en monnaies étrangères en l’absence de convertibilité.
L’entité doit appliquer ces modifications pour les exercices ouverts à compter du 1er janvier 2025. Une application
anticipée est permise.
Ces amendements ne sont pas applicables au Groupe.


Normes, amendements et interprétations publiés par l’IASB non encore adoptés par l’Union Européenne
 IFRS 18 – Présentation et informations à fournir dans les états financiers
Cette norme est destinée à remplacer la norme IAS 1 sur la présentation des états financiers et à amender,
notamment, les normes IAS 7 – Tableau des flux de trésorerie et IAS 8 – Méthodes comptables, changements
d’estimations comptables et erreurs.
Cette norme vise à :
• accroître la comparabilité du compte de résultat en définissant des principes relatifs à sa structure et à son
contenu notamment au travers de trois nouvelles catégories de charges et de produits qui complètent les
catégories « Impôts » et « Activités abandonnées » déjà existantes : « Exploitation », « Investissement » et
« Financement » ;
• améliorer la transparence dans l’utilisation de certains Indicateurs Alternatifs de Performance en lien avec
le compte de résultat ;
• accentuer la pertinence des informations communiquées en renforçant les exigences en matière de
regroupement ou de détail de l’information communiquée dans les états primaires et les notes annexes.
Sous réserve de son adoption par l’union européenne, l’application de la norme IFRS 18 sera obligatoire pour les
exercices ouverts à compter du 1er janvier 2027, de manière rétrospective.


1.3. Bases de préparation et de présentation des états financiers
consolidés
En application du principe de pertinence et notamment la notion de matérialité qui en découle, seules sont présentées
les informations jugées utiles à la compréhension par les utilisateurs des états financiers consolidés.


1.3.1. Bases d’évaluation
Les états financiers consolidés ont été préparés selon la convention du coût amorti, à l’exception de certains actifs et
passifs financiers et des immeubles de placement évalués à la juste valeur.
La notion de juste valeur s’entend comme le prix qui serait reçu pour la vente d’un actif ou payé pour le transfert d’un
passif lors d’une transaction normale entre des intervenants du marché à la date d’évaluation. La norme IFRS 13 –
Evaluation de la juste valeur présente les trois niveaux de juste valeur :
 Niveau 1 : juste valeur évaluée à partir de prix (non ajustés) cotés sur des marchés actifs pour des actifs ou passifs
identiques ;
 Niveau 2 : juste valeur évaluée à partir de modèles utilisant des données observables, soit directement (à savoir
des prix), soit indirectement (à savoir des données dérivées des prix) ;
ICADE * RAPPORT SEMESTRIEL 2024 * 66
• COMPTES CONSOLIDES •



 Niveau 3 : juste valeur évaluée à partir de données de marché non observables directement.


1.3.2. Recours à des jugements et estimations
La préparation des états financiers consolidés nécessite l’utilisation d’estimations et d’hypothèses par la Direction du
Groupe pour la détermination de la valeur de certains actifs et passifs, et de certains produits et certaines charges, ainsi
que concernant les informations données dans les notes annexes aux états financiers consolidés.
En raison des incertitudes inhérentes à tout processus d’évaluation, le Groupe révise ses estimations sur la base
d’informations régulièrement mises à jour. Il est possible que les résultats futurs des opérations concernées diffèrent
des estimations effectuées à la date de clôture des états financiers consolidés résumés.
Ainsi, les principales estimations réalisées par le Groupe ont concerné les évaluations suivantes :
 Les justes valeurs des immeubles de placement déterminées sur les évaluations réalisées par des experts
indépendants (cf. note 4.2) ;
 L’évaluation du risque de crédit des créances clients ;
 L’évaluation du résultat à l’avancement des contrats de construction et de vente en l’état futur d’achèvement
(« VEFA ») à la suite de la revue semestrielle des programmes de promotion immobilière faisant l’objet d’une
maîtrise foncière ;

Les estimations comptables qui ont contribué à l’élaboration des états financiers au 30 juin 2024 ont été réalisées dans
un environnement économique marqué par des taux d’intérêts qui restent élevés. Pour le métier de la Promotion
évoluant dans un environnement de marché toujours dégradé, marqué par des nouvelles baisses de prix notamment
sur les ventes en bloc, le Groupe a procédé à une revue détaillée et exhaustive de son portefeuille d’opérations
consistant à :
 pour les projets en cours de travaux, réviser les grilles de prix pour tenir compte des dernières conditions de marché,
notamment sur le prix des ventes en bloc ;
 pour les projets avant démarrage des travaux :
• déprécier l’intégralité des frais d’étude engagés lorsqu’il a été décidé d’abandonner ou de reconfigurer le
projet ;
• réviser la valeur des terrains, lorsque ceux-ci ont déjà été acquis, en cohérence avec le nouveau bilan
promoteur ou sur la base du prix de revente lorsqu’il a été décidé d’abandonner ou de reconfigurer le
projet.
Cette démarche rigoureuse a amené le Groupe à inscrire une charge avant impôt de 85,0 millions d’euros (63,5 millions
après impôt) dans son compte de résultat consolidé au 30 juin 2024.
Plus globalement, le Groupe a pris en considération les données fiables disponibles pour évaluer les impacts du contexte
économique sur ses activités au 30 juin 2024.
D’autre part, le niveau de couverture du passif financier du groupe est solide au 30 juin 2024. Cependant, le Groupe
restera vigilant à court et moyen terme quant à l’évolution des taux d’intérêts sur les marchés financiers et à son impact
sur le coût de financement.
En complément de l’utilisation d’estimations, la Direction du Groupe a fait usage de jugements pour définir le traitement
comptable adéquat de certaines activités et transactions lorsque les normes et interprétations IFRS en vigueur ne
traitent pas de manière précise des problématiques comptables concernées.
En particulier, la Direction du Groupe a intégré les enjeux liés aux changements climatiques et au développement
durable au travers, notamment, de sa politique d’investissements et de dépenses pour répondre en particulier aux
dispositifs réglementaires applicables et à la stratégie de réduction de l’empreinte carbone du Groupe. Ainsi, des
enveloppes de ressources annuelles sont identifiées pour financer les actions à entreprendre, et Icade a poursuivi
activement sa stratégie de financement durable de ses activités dans le respect du cadre de référence d’émission de
dettes vertes défini.
Par ailleurs, la Direction a exercé son jugement pour :
 La détermination du niveau de contrôle (exclusif ou conjoint) exercé par le Groupe sur ses participations ou de
l’existence d’une influence notable ;
 L’évaluation des droits d’utilisation de l’actif et engagements locatifs retenus dans le cadre de l’application de la
norme IFRS 16 - Contrats de location, et en particulier la détermination des durées de location ;
 La détermination du classement des contrats de location dans lesquels le Groupe agit en tant que bailleur, entre
location simple et location financement ;
ICADE * RAPPORT SEMESTRIEL 2024 * 67
• COMPTES CONSOLIDES •



 La reconnaissance des actifs d’impôts différés, en particulier sur déficits reportables.


1.3.3. Spécificités liées à l’établissement d’états financiers consolidés résumés
Les états financiers consolidés résumés au 30 juin 2024 n’incluent pas l’intégralité de l’information financière requise
pour des états financiers consolidés annuels et doivent donc être lus conjointement avec les états financiers consolidés
du Groupe au 31 décembre 2023.
Conformément à IAS 34, la charge d’impôt pour le 1er semestre 2024 a été calculée en appliquant pour chaque société
le taux effectif moyen estimé pour l’exercice complet au résultat avant impôt de la période intermédiaire. Ce taux estimé
est calculé sur la base des données 2024 validées par la direction.


1.3.4. Effets des changements liés au climat
En réponse aux Accords de Paris de 2015, le Groupe ICADE a renforcé sa stratégie environnementale et sociétale en
définissant des objectifs ambitieux de réduction de carbone par secteur d’activité pour 2030. Ces objectifs sont intégrés
dans sa politique d’investissement et de dépenses, avec des ressources annuelles allouées pour leur mise en œuvre.
Lors de la détermination de la juste valeur des immeubles de placement, les investissements prévus y compris ceux liés
au climat sont communiqués aux experts indépendants. Ces derniers réalisent leur mission, en application de leurs
normes professionnelles, telle que décrite dans la note 4.2.1 « Mission d’expertise ». En l’état de leur connaissance du
marché, ils n’ont pas identifié pour 2024 de preuve que les critères de durabilité aient influencé de façon significative
les prix de transaction. Ils restent néanmoins attentifs à l’évolution du marché immobilier sur ce sujet.
Ainsi, au 30 juin 2024, les effets du changement climatique n’ont pas eu d’impact significatif sur les jugements et
estimations nécessaires à l’établissement des états financiers.




ICADE * RAPPORT SEMESTRIEL 2024 * 68
• COMPTES CONSOLIDES •




Note 2. Faits marquants du premier semestre 2024
2.1. Investissements
Les investissements de la Foncière s’élèvent à 83,1 millions d’euros et portent notamment sur la poursuite des
opérations en développement, dont Edenn à Nanterre Préfecture et Next à Lyon.
Une analyse est fournie en note 4.1. « Immeubles de placement » pour plus de détails sur les investissements réalisés
au cours de la période.


2.2. Evolution de la dette financière
La dette financière brute du groupe a été ramenée de 5 067,3 millions d’euros au 31 décembre 2023 à 4 708,0 millions
d’euros au 30 juin 2024 principalement sous l’effet du rachat de 2 souches obligataires à hauteur de 350,0 millions
d’euros :
 142,5 millions d’euros concernent les obligations venant à échéance le 17 novembre 2025 et portant intérêt au
taux de 1,125% (ISIN : FR0013218393) ramenant le montant en circulation de 500,0 millions d’euros à
357,5 millions d’euros après le règlement-livraison du 23 mai 2024 ;
 207,5 millions d’euros concernent les obligations venant à échéance le 10 juin 2026 et portant intérêt au taux de
1,750% (ISIN : FR0013181906) ramenant le montant en circulation de 750,0 millions d’euros à 542,5 millions
d’euros après le règlement-livraison du 23 mai 2024.
Ce rachat d’obligations, inscrit dans le plan stratégique ReShape et financé avec une partie du produit perçu en
2023 au titre de la première étape de la cession des activités de Santé, permet au Groupe de gérer de manière
proactive son échéancier de dettes.


Une soulte de 12,7 millions d’euros a été perçue au titre de cette opération de rachat obligataire. Elle a été inscrite
dans le compte de résultat consolidé du Groupe sur la ligne « Autres produits et charges financiers ».


Une revue complète est fournie dans la note 5. « Financements et instruments financiers » pour plus de détails sur
l’évolution du financement du Groupe sur la période.


2.3. Distribution de dividendes
L’assemblée générale du 19 avril 2024 a voté la distribution d’un dividende au titre de l’exercice 2023, en numéraire,
d’un montant de 4,84 euros bruts par action accompagnée des modalités suivantes :


 Le versement d’un acompte de 2,42 euros par action, le 6 mars 2024, pour un montant de 183,3 millions d'euros
après prise en compte des titres auto détenus, et
 Le versement du solde, soit 2,42 euros par action, le 4 juillet 2024, pour un montant de 184,5 millions d’euros
après prise en compte des titres auto détenus.


Une analyse est fournie dans la note 7 Capitaux propres et résultat par action pour plus de détails sur les dividendes
versés par le Groupe au cours du semestre.




ICADE * RAPPORT SEMESTRIEL 2024 * 69
• COMPTES CONSOLIDES •




Note 3. Information sectorielle
Le Groupe est structuré autour de deux métiers, chacun d'eux présentant des risques et avantages spécifiques. Ces deux
métiers, qui correspondent aux deux secteurs opérationnels du Groupe au sens de la norme IFRS 8, sont composés des
activités suivantes :
 L’activité de Foncière qui consiste essentiellement à détenir et développer des immeubles de bureaux et des parcs
d’affaires en vue de leur location et à procéder à des arbitrages sur ces actifs. Les activités de holding sont
présentées au sein de l’activité Foncière ;
 L’activité de Promotion immobilière qui consiste essentiellement en la construction en vue de la vente de biens
immobiliers (bureaux, logements, grands équipements publics et établissements de santé) ;
 La colonne Inter-métiers et autres comprend les activités abandonnées ainsi que les éliminations et reclassements
liés aux opérations réalisées entre activités.


Suite au désengagement de la Foncière Santé intervenu en 2023 et dans le cadre de la revue des indicateurs clés du
Groupe, Icade a procédé à une actualisation de la présentation de son information sectorielle afin de refléter l’évolution
du reporting interne suivi par la direction du Groupe.
A ce titre, le métier Promotion est présenté désormais avec les données financières des filiales contrôlées de façon
exclusive et des filiales coentreprises de la Promotion intégrées à hauteur de leur quote-part de détention.
Cette présentation offre une meilleure appréciation du niveau de performance et des risques en termes de chiffre
d’affaires, de résultat opérationnel, de besoin en fonds de roulement, ou d’endettement propres à cette activité.
Les notes suivantes présentent une réconciliation des comptes consolidés avec le reporting opérationnel (note 3.1) et
des états de synthèse sectoriels selon le reporting opérationnel (notes 3.2 à 3.4).




ICADE * RAPPORT SEMESTRIEL 2024 * 70
• COMPTES CONSOLIDES •




3.1. Réconciliation des comptes consolidés avec le reporting
opérationnel
Compte de résultat consolidé
30/06/2024 30/06/2023
Retraitement Groupe Retraitement Groupe
Note Groupe des Reporting Groupe des Reporting
(en millions d'euros) coentreprises Opérationnel coentreprises Opérationnel

Revenus locatifs 187,8 - 187,8 181,1 - 181,1

Revenus issus de contrats de construction et VEFA 497,5 71,1 568,6 459,8 75,6 535,4

Revenus issus de prestations de services et autres revenus 13,6 8,7 22,3 55,8 0,4 56,2

Autres Produits liés à l'activité 80,4 0,4 80,8 90,5 1,3 91,8

Produits des activités opérationnelles 7.1. 779,3 80,2 859,5 787,1 77,4 864,5

Achats consommés (436,2) (70,2) (506,4) (414,6) (68,5) (483,1)

Services extérieurs (126,7) (1,1) (127,8) (142,9) (0,5) (143,5)

Impôts, taxes et versements assimilés (2,9) (0,9) (3,7) (3,6) (0,5) (4,1)

Charges de personnel, intéressement et participation (66,1) - (66,1) (73,7) (0,0) (73,7)

Autres charges liées à l'activité (80,3) 1,5 (78,8) 2,4 0,0 2,4

Charges des activités opérationnelles (712,2) (70,7) (782,8) (632,3) (69,5) (701,8)

Excédent brut opérationnel 67,1 9,6 76,6 154,8 7,9 162,7

Charges d'amortissement nettes de subventions d'investissement (13,0) - (13,0) (12,0) - (12,0)

Variation de valeur des immeubles de placement (268,5) - (268,5) (565,2) - (565,2)
Charges et reprises liées aux pertes de valeur sur actifs corporels,
(1,1) 0,2 (0,9) (0,6) 0,2 (0,4)
financiers et autres actifs courants
Résultat sur acquisitions (0,0) - (0,0) (0,1) - (0,1)

Résultat sur cessions (4,3) - (4,3) (3,0) - (3,0)

Pertes de valeur sur goodwills - - - (16,6) - (16,6)

Quote-part de résultat des sociétés mises en équivalence (2,1) (3,0) (5,2) 1,7 (4,6) (3,0)

Résultat opérationnel (222,0) 6,8 (215,3) (441,1) 3,5 (437,7)

Coût de l'endettement financier net (1,9) (2,4) (4,3) (38,2) (2,4) (40,6)

Autres produits et charges financiers (4,8) (2,4) (7,1) (6,4) (0,5) (6,9)

Résultat financier (6,7) (4,8) (11,5) (44,6) (2,9) (47,5)

Charge d'impôt 26,1 (2,0) 24,1 (1,2) (0,5) (1,7)

Résultat net des activités poursuivies (202,6) - (202,6) (486,8) 0,0 (486,8)

Résultat des activités abandonnées (0,5) - (0,5) 39,9 - 39,9

Résultat net (203,2) - (203,2) (447,0) 0,0 (447,0)
Dont résultat net, part attribuable aux participations ne donnant pas le
(22,6) (0,0) (22,6) 28,4 (0,0) 28,4
contrôle
Résultat net part du groupe (180,5) - (180,5) (475,4) 0,0 (475,4)




ICADE * RAPPORT SEMESTRIEL 2024 * 71
• COMPTES CONSOLIDES •




Etat de la situation financière consolidée
Actif 30/06/2024 31/12/2023
Retraitement Groupe Retraitement Groupe
Groupe des Reporting Groupe des Reporting
coentreprises Opérationnel coentreprises Opérationnel
(en millions d'euros)
Autres Immobilisations incorporelles 30,8 (0,0) 30,8 31,5 (0,0) 31,5
Immobilisations corporelles 45,7 - 45,7 55,9 - 55,9
Immeubles de placement 6 422,6 - 6 422,6 6 646,8 - 6 646,8
Titres mis en équivalence 99,9 (12,1) 87,8 111,5 (23,0) 88,5
Actifs financiers à la juste valeur par résultat 16,9 - 16,9 18,8 - 18,8
Actifs financiers au coût amorti 23,9 0,7 24,6 17,1 0,7 17,8
Dérivés Actif 67,9 - 67,9 63,0 0,1 63,1
Actifs d'impôts différés 42,9 0,7 43,6 18,8 0,6 19,4
ACTIFS NON COURANTS 6 750,7 (10,7) 6 740,0 6 963,4 (21,7) 6 941,7
Stocks et en-cours 695,5 208,4 903,8 742,2 216,3 958,4
Actifs sur contrat 213,6 53,1 266,7 204,3 79,9 284,2
Créances clients 172,9 7,1 180,0 168,9 7,8 176,7
Créances d'impôts 0,9 1,2 2,1 8,7 0,9 9,6
Créances diverses 355,7 37,8 393,5 342,5 38,0 380,5
Actifs financiers à la juste valeur par résultat 0,1 - 0,1 0,1 - 0,1
Actifs financiers au coût amorti 348,3 8,6 357,0 358,5 12,3 370,9
Dérivés Actif 0,3 0,0 0,4 0,6 0,0 0,6
Trésorerie et équivalents de trésorerie 1 151,7 96,0 1 247,7 1 620,2 84,9 1 705,1
Immeubles de placement détenus en vue de leur vente 61,8 - 61,8 62,0 - 62,0
Actifs financiers détenus en vue de leur vente 1 072,0 - 1 072,0 1 129,7 - 1 129,7
ACTIFS COURANTS 4 072,8 412,3 4 485,2 4 637,7 440,1 5 077,8
TOTAL DES ACTIFS 10 823,5 401,6 11 225,1 11 601,0 418,4 12 019,5




Passif 30/06/2024 31/12/2023
Retraitement Groupe Retraitement Groupe
Groupe des Reporting Groupe des Reporting
(en millions d'euros) coentreprises Opérationnel coentreprises Opérationnel
Capitaux propres, part du groupe 4 440,1 - 4 440,1 4 985,9 (0,0) 4 985,9
Intérêts attribuables aux participations ne donnant pas le contrôle 61,0 0,0 61,0 81,8 (0,0) 81,8
CAPITAUX PROPRES 4 501,1 (0,0) 4 501,1 5 067,7 (0,0) 5 067,7
Provisions 17,9 - 17,9 18,5 - 18,5
Dettes financières au coût amorti 4 180,6 54,3 4 234,9 4 519,5 52,5 4 572,0
Dettes de location 44,9 - 44,9 48,3 - 48,3
Passifs d'impôts différés 19,4 1,1 20,5 21,4 0,6 22,0
Autres passifs financiers 58,8 0,0 58,8 59,0 0,0 59,0
Dérivés Passifs 1,2 - 1,2 1,3 0,1 1,3
PASSIFS NON COURANTS 4 322,8 55,4 4 378,2 4 668,0 53,1 4 721,1
Provisions 77,4 0,4 77,8 57,3 5,4 62,6
Dettes financières au coût amorti 527,4 162,6 690,1 547,8 170,9 718,7
Dettes de location 9,0 - 9,0 12,2 - 12,2
Dettes d'impôt 1,4 2,2 3,6 2,9 1,2 4,1
Passifs sur contrat 54,1 11,1 65,2 65,4 12,2 77,6
Dettes fournisseurs 676,6 134,2 810,8 692,2 139,8 832,0
Dettes diverses 652,6 35,6 688,2 486,0 35,9 521,9
Autres passifs financiers 0,7 - 0,7 0,7 - 0,7
Dérivés Passif 0,0 - 0,0 0,0 0,0 0,0
Passifs liés aux activités abandonnées 0,5 - 0,5 0,8 - 0,8
PASSIFS COURANTS 1 999,6 346,2 2 345,8 1 865,3 365,3 2 230,7
TOTAL DES PASSIFS ET DES CAPITAUX PROPRES 10 823,5 401,6 11 225,1 11 601,0 418,4 12 019,5




ICADE * RAPPORT SEMESTRIEL 2024 * 72
• COMPTES CONSOLIDES •




3.2. Résultats sectoriels
30/06/2024 30/06/2023

Groupe Groupe
Promotion Inter métiers Promotion Inter métiers
Foncière Reporting Foncière Reporting
(a) et Autres (a) et Autres
Opérationnel Opérationnel
(en millions d'euros)
Revenus locatifs 187,8 - - 187,8 181,1 - - 181,1
Revenus issus de contrats de construction et VEFA - 568,6 - 568,6 - 535,4 - 535,4
Revenus issus de prestations de services et autres revenus 7,5 14,4 0,4 22,3 9,5 48,0 (1,3) 56,2
Autres Produits liés à l'activité 77,9 2,8 (0,0) 80,8 87,4 4,4 - 91,8
Produits des activités opérationnelles 273,3 585,8 0,4 859,5 277,9 587,8 (1,3) 864,5
Achats consommés 0,5 (506,8) - (506,4) (0,3) (482,8) - (483,1)
Services extérieurs (97,7) (30,4) 0,2 (127,8) (112,9) (31,0) 0,4 (143,5)
Impôts, taxes et versements assimilés 1,3 (5,0) - (3,7) (0,8) (3,2) - (4,1)
Charges de personnel, intéressement et participation (27,4) (38,7) 0,0 (66,1) (26,1) (47,6) 0,1 (73,7)
Autres charges liées à l'activité (1,1) (78,0) 0,3 (78,8) 0,1 2,5 (0,2) 2,4
Charges des activités opérationnelles (124,5) (659,0) 0,6 (782,8) (140,0) (562,1) 0,3 (701,8)
Excédent brut opérationnel 148,8 (73,2) 1,0 76,6 137,9 25,7 (1,0) 162,7
Charges d'amortissement nettes de subventions d'investissement (8,8) (5,4) 1,1 (13,0) (7,6) (5,5) 1,0 (12,0)
Variation de valeur des immeubles de placement (268,5) - - (268,5) (565,2) - - (565,2)
Charges et reprises liées aux pertes de valeur sur actifs corporels,
- (0,9) - (0,9) - (0,4) - (0,4)
financiers et autres actifs courants
Résultat sur acquisitions - (0,0) - (0,0) - (0,1) - (0,1)
Résultat sur cessions 0,0 (4,4) - (4,3) 0,2 (3,2) - (3,0)
Pertes de valeur sur goodwills - - - - - (16,6) - (16,6)
Quote-part de résultat des sociétés mises en équivalence (5,4) 0,2 - (5,2) (3,3) 0,4 - (3,0)
Résultat opérationnel (133,8) (83,6) 2,1 (215,3) (438,0) 0,3 0,1 (437,7)
Coût de l'endettement financier net (8,0) (5,3) 8,9 (4,3) (31,6) (9,0) - (40,6)
Autres produits et charges financiers 5,6 (2,5) (10,2) (7,1) (5,4) (1,5) 0,0 (6,9)
Résultat financier (2,4) (7,8) (1,3) (11,5) (37,0) (10,5) 0,0 (47,5)
Charge d'impôt (0,3) 24,4 - 24,1 (0,3) (1,4) - (1,7)
Résultat net des activités poursuivies (136,5) (67,0) 0,8 (202,6) (475,3) (11,6) 0,1 (486,8)
Résultat des activités abandonnées - - (0,5) (0,5) (8,6) - 48,5 39,9
Résultat net (136,5) (67,0) 0,3 (203,2) (483,9) (11,6) 48,6 (447,0)
Dont résultat net, part attribuable aux participations ne donnant
(22,6) (0,0) - (22,6) (38,2) 1,1 65,6 28,4
pas le contrôle
Résultat net part du groupe (113,9) (66,9) 0,3 (180,5) (445,7) (12,7) (17,0) (475,4)
(a) Sociétés en intégration globale et coentreprises à hauteur de leur quote-part de détention.




ICADE * RAPPORT SEMESTRIEL 2024 * 73
• COMPTES CONSOLIDES •




3.3. Etat de la situation financière sectorielle
Actif 30/06/2024 31/12/2023

Groupe Groupe
Promotion Inter métiers Promotion Inter métiers
Foncière Reporting Foncière Reporting
(a) et Autres (a) et Autres
Opérationnel Opérationnel
(en millions d'euros)
Autres Immobilisations incorporelles 21,3 9,5 - 30,8 22,3 9,1 - 31,5
Immobilisations corporelles 20,2 26,6 (1,1) 45,7 29,5 28,5 (2,1) 55,9
Immeubles de placement 6 422,6 - - 6 422,6 6 646,8 - - 6 646,8
Titres mis en équivalence 87,3 0,5 - 87,8 87,9 0,7 - 88,5
Actifs financiers à la juste valeur par résultat 16,3 0,5 - 16,9 18,7 0,0 - 18,8
Actifs financiers au coût amorti 217,2 (138,7) (54,0) 24,6 300,8 (140,1) (143,0) 17,8
Dérivés Actif 67,8 0,1 - 67,9 63,0 0,1 - 63,1
Actifs d'impôts différés 0,0 43,6 - 43,6 0,0 19,4 - 19,4
ACTIFS NON COURANTS 6 852,8 (57,7) (55,1) 6 740,0 7 169,1 (82,3) (145,1) 6 941,7
Stocks et en-cours 0,8 903,0 - 903,8 0,8 957,6 - 958,4
Actifs sur contrat - 266,7 0,0 266,7 0,0 286,2 (2,0) 284,2
Créances clients 107,5 86,0 (13,5) 180,0 107,3 81,0 (11,6) 176,7
Créances d'impôts 0,1 2,0 - 2,1 0,0 9,6 - 9,6
Créances diverses 135,5 303,1 (45,1) 393,5 87,2 294,3 (1,1) 380,5
Actifs financiers à la juste valeur par résultat 0,1 - - 0,1 0,1 - - 0,1
Actifs financiers au coût amorti 459,6 133,2 (235,8) 357,0 364,8 119,9 (113,8) 370,9
Dérivés Actif 0,1 0,2 - 0,4 0,2 0,5 - 0,6
Trésorerie et équivalents de trésorerie 866,8 404,6 (23,7) 1 247,7 1 290,6 442,1 (27,6) 1 705,1
Immeubles de placement détenus en vue de leur vente 61,8 - - 61,8 62,0 - - 62,0
Actifs financiers détenus en vue de leur vente (0,0) - 1 072,0 1 072,0 (0,0) - 1 129,7 1 129,7
ACTIFS COURANTS 1 632,3 2 098,9 754,0 4 485,2 1 912,9 2 191,2 973,7 5 077,8
TOTAL DES ACTIFS 8 485,1 2 041,1 698,9 11 225,1 9 082,0 2 108,9 828,6 12 019,5
(a) Sociétés en intégration globale et coentreprises à hauteur de leur quote-part de détention.




Passif 30/06/2024 31/12/2023
Groupe Groupe
Promotion Inter métiers Promotion Inter métiers
Foncière Reporting Foncière Reporting
(a) et Autres (a) et Autres
(en millions d'euros) Opérationnel Opérationnel
Capitaux propres, part du groupe (b) 3 235,3 (42,2) 1 247,0 4 440,1 3 635,8 35,0 1 315,1 4 985,9
Intérêts attribuables aux participations ne donnant pas le
55,6 5,4 - 61,0 74,6 7,2 - 81,8
contrôle
CAPITAUX PROPRES 3 290,9 (36,7) 1 247,0 4 501,1 3 710,5 42,2 1 315,1 5 067,7
Provisions 11,1 6,8 - 17,9 11,3 7,2 - 18,5
Dettes financières au coût amorti 4 179,4 109,5 (54,0) 4 234,9 4 518,4 196,5 (143,0) 4 572,0
Dettes de location 36,6 8,3 - 44,9 41,6 6,7 - 48,3
Passifs d'impôts différés 15,6 4,8 - 20,5 15,6 6,4 - 22,0
Autres passifs financiers 58,7 0,1 - 58,8 58,8 0,1 - 59,0
Dérivés Passifs 1,2 - - 1,2 1,1 0,3 - 1,3
PASSIFS NON COURANTS 4 302,6 129,6 (54,0) 4 378,2 4 646,9 217,2 (143,0) 4 721,1
Provisions 13,3 52,5 12,0 77,8 14,1 36,5 12,0 62,6
Dettes financières au coût amorti 319,2 833,5 (462,6) 690,1 338,0 745,4 (364,7) 718,7
Dettes de location 6,3 3,8 (1,1) 9,0 9,4 4,9 (2,1) 12,2
Dettes d'impôt 0,2 3,4 - 3,6 1,2 3,0 - 4,1
Passifs sur contrat 1,8 63,4 - 65,2 - 77,6 - 77,6
Dettes fournisseurs 78,1 729,4 3,2 810,8 88,6 737,2 6,2 832,0
Dettes diverses 472,7 261,6 (46,1) 688,2 273,2 244,3 4,4 521,9
Autres passifs financiers 0,0 0,6 - 0,7 0,0 0,7 - 0,7
Dérivés Passif 0,0 0,0 - 0,0 0,0 0,0 - 0,0
Passifs liés aux activités abandonnées - - 0,5 0,5 - - 0,8 0,8
PASSIFS COURANTS 891,6 1 948,3 (494,1) 2 345,8 724,6 1 849,5 (343,4) 2 230,7
TOTAL DES PASSIFS ET DES CAPITAUX PROPRES 8 485,1 2 041,1 698,9 11 225,1 9 082,0 2 108,9 828,6 12 019,5
(a) Sociétés en intégration globale et coentreprises à hauteur de leur quote-part de détention.
(b) Les capitaux propres part du groupe de la Promotion sont présentés après élimination des titres.




ICADE * RAPPORT SEMESTRIEL 2024 * 74
• COMPTES CONSOLIDES •




Note 4. Patrimoine immobilier et juste valeur
4.1. Patrimoine immobilier
Le patrimoine immobilier de l’activité Foncière est principalement composé d’immeubles de placement. Il est expertisé
selon les modalités décrites au paragraphe 4.2, son évolution se présente comme suit :


Variation de
juste valeur Autres
constatée en Variations de mouvements
(en millions d'euros) Notes 31/12/2023 Travaux (a) résultat périmètres (b) (c) 30/06/2024
Immeubles de placement évalués à la juste valeur 6 646,8 82,8 (253,6) (53,4) 0,0 6 422,6
Immeubles de placement destinés à être cédés (IFRS 5) (d) 62,0 0,0 (0,1) - - 61,8
IMMEUBLES DE PLACEMENT AU BILAN 4.3. 6 708,8 82,8 (253,7) (53,4) 0,0 6 484,5
Immeubles de placements des sociétés mises en équivalence (e) 91,3 0,3 (6,4) - - 85,2
Créances financières et autres actifs 70,6 - - (1,2) 69,4
VALEUR COMPTABLE DU PATRIMOINE IMMOBILIER 6 870,7 83,1 (260,1) (53,4) (1,2) 6 639,1
Dettes de location (29,2) (29,9)
Plus-value latente portant sur les autres actifs expertisés 5,5 5,2
VALEUR D'EXPERTISE DU PATRIMOINE IMMOBILIER 6 847,0 6 614,4
(a) Les travaux de la Foncière comprennent 0,9 million d'euros de frais financiers activés.
(b) Les variations de périmètre correspondent à la cession de la SNC Arcade par la Foncière à la Promotion.
(c) Les autres mouvements correspondent essentiellement aux remboursements des créances financières.
(d) Les actifs détenus en vue de leur vente concernent les actifs immobiliers sous promesse de vente de la Foncière.
(e) Les immeubles de placement des foncières mises en équivalence sont évalués à la juste valeur et présentés en quote-part de détention.




Investissements/Acquisitions
Les investissements de la Foncière pour 83,1 millions d’euros au cours de la période concernent principalement :
 Les opérations en développement à hauteur de 53,0 millions d’euros dont Edenn à Nanterre Préfecture
(26,7 millions d’euros) et Next à Lyon (12,7 millions d’euros).
 Le solde des investissements regroupant les Capex et Autres pour 30,1 millions d’euros a été affecté principalement
aux travaux d’entretien des immeubles et aux travaux réalisés pour les locataires.


4.2. Expertise du patrimoine immobilier : méthodologies et hypothèses
4.2.1. Missions d’expertise
Le patrimoine immobilier de la Foncière fait l’objet d’une évaluation par des experts immobiliers indépendants deux
fois par an, à l’occasion de la publication des états financiers consolidés semestriels et annuels, selon un dispositif
conforme au Code de déontologie des SIIC (Société d'Investissement Immobilier Cotée) publié en juillet 2008 par la
Fédération des sociétés immobilières et foncières.

Les experts sont sélectionnés dans le cadre d’appels d’offres réalisés régulièrement. Les experts consultés sont choisis
parmi les experts membres de l’AFREXIM (Association Française des sociétés d’Expertise Immobilière).

Conformément au Code de déontologie des SIIC, Icade s’assure, au terme de sept ans, de la rotation interne des équipes
chargées de l’expertise dans la société d’expertise en question. L’expert signataire ne peut pas réaliser plus de deux
mandats consécutifs de quatre ans, sauf s’il respecte l’obligation de rotation interne des équipes.

Les missions d’expertise immobilière ont été confiées à Jones Lang LaSalle Expertises, Cushman & Wakefield Valuation
France, CBRE Valuation, Catella Valuation et BNP Paribas Real Estate Valuation. Les honoraires d’expertise immobilière
sont facturés sur la base d’une rémunération forfaitaire tenant compte des spécificités des immeubles (nombre de lots,
nombre de mètres carrés, nombre de baux en cours, etc.) et indépendante de la valeur des actifs.




ICADE * RAPPORT SEMESTRIEL 2024 * 75
• COMPTES CONSOLIDES •



Les missions des experts, dont les principales méthodes d’évaluation et conclusions sont présentées ci-après, sont
réalisées selon les normes de la profession, notamment :
 La Charte de l’expertise en évaluation immobilière, cinquième édition, publiée en mars 2017 ;
 Le rapport COB (AMF) du 3 février 2000 dit « Barthès de Ruyter » sur l’évaluation du patrimoine immobilier des
sociétés faisant appel public à l’épargne ;
 Au plan international, les normes d’expertise européennes de TEGoVA (The European Group of Valuers’ Association)
publiées en 2020 dans le Blue Book (neuvième édition), ainsi que les standards du Red Book de la Royal Institution
of Chartered Surveyors (RICS).
Ces différents textes fixent la qualification des évaluateurs, les principes de bonne conduite et de déontologie ainsi que
les définitions de base (valeurs, surfaces, taux, ainsi que les principales méthodes d’évaluation).
À chaque campagne d’expertise et lors de la remise des valeurs, Icade s’assure de la cohérence des méthodes utilisées
pour l’évaluation de ces actifs immobiliers au sein du collège d’experts.
Les valeurs sont établies droits inclus et hors droits, les valeurs hors droits étant déterminées après déduction des droits
et frais d’acte calculés forfaitairement par les experts.
Les immeubles en exploitation dont la valeur est significative, le centre commercial Le Millénaire et les actifs situés au
sein de parcs d’affaires font l’objet d’une double expertise. De même, les bureaux en développement (hors acquisitions
en VEFA) de la Foncière dont la valorisation ou le budget de capex est supérieure à 10 millions d’euros font l’objet d’une
double expertise jusqu’à leur livraison.
Les sites font l’objet de visites systématiques par les experts pour tous les nouveaux actifs entrant en portefeuille. De
nouvelles visites de sites sont ensuite organisées selon une rotation pluriannuelle ou à chaque fois qu’un événement
particulier de la vie de l’immeuble l’exige (survenance de modifications notables dans sa structure ou son
environnement).
Selon les procédures en vigueur au sein du Groupe, la totalité du patrimoine, y compris les réserves foncières et les
projets en développement, a fait l’objet d’une expertise au 30 juin 2024, à l’exception néanmoins :
 Des immeubles sous promesse de vente au moment de la clôture des comptes qui sont valorisés sur la base du prix
de vente contractualisé ;
 Des immeubles et ouvrages publics détenus dans le cadre de partenariats public-privé (« PPP ») qui ne font pas
l’objet d’une expertise, leur propriété revenant à l’État au terme des contrats de partenariats. Ces actifs restent, de
fait, maintenus à leur valeur nette comptable au sein du patrimoine immobilier du Groupe.

Le Groupe a également mis en place un processus de valorisation interne par ses équipes d’Assets Managers,
permettant ainsi de conforter l’appréciation de la valeur des actifs, telle que déterminée par les experts, et de mieux
appréhender le rendement futur du portefeuille sur la base des business plan établis. Ce processus est mis à jour
annuellement.


4.2.2. Méthodologies retenues par les experts
Les immeubles de placement sont évalués par les experts en croisant deux méthodes : la méthode par capitalisation du
revenu net et la méthode d’actualisation des flux de trésorerie (l’expert retenant selon les cas la moyenne de ces deux
méthodes ou la méthode la plus adaptée), recoupées par la méthode par comparaison directe avec les prix des
transactions constatés sur le marché pour des biens équivalents en nature et en localisation.
La méthode par capitalisation du revenu net consiste à appliquer un taux de rendement à un revenu, que ce revenu soit
constaté, existant, théorique ou potentiel (valeur locative de marché). Cette approche peut être déclinée de différentes
façons selon l’assiette des revenus considérés (loyer effectif, loyer de marché, revenu net) auxquels correspondent des
taux de rendement distincts.
La méthode par actualisation des flux de trésorerie considère que la valeur des actifs est égale à la somme actualisée
des flux financiers attendus par l’investisseur, parmi lesquels figure la revente au terme de la durée de détention. Outre
la valeur de revente obtenue par application d’un taux de rendement sur les loyers de la dernière année, les flux
financiers intègrent les loyers, les différentes charges non récupérées par le propriétaire ainsi que les travaux de gros
entretien et de réparation. Le taux d’actualisation des flux est calculé soit à partir d’un taux sans risque augmenté d’une
prime de risque (liée à la fois au marché immobilier et à l’immeuble considéré en tenant compte de ses qualités en
termes d’emplacement, de construction et de sécurité des revenus), soit à partir du coût moyen pondéré du capital.




ICADE * RAPPORT SEMESTRIEL 2024 * 76
• COMPTES CONSOLIDES •



Les réserves foncières et les immeubles en développement font également l’objet d’une expertise. Les méthodes
retenues par les experts comprennent principalement le bilan promoteur et/ou l’actualisation des flux de trésorerie,
complétés dans certains cas par la méthode par comparaison.
La méthode du bilan promoteur consiste à établir le bilan financier du projet selon l’approche d’un promoteur
immobilier auquel le terrain serait proposé. À partir du prix de vente de l’immeuble à la livraison, l’expert déduit
l’ensemble des coûts à engager, coûts de construction, honoraires et marge, frais financiers ainsi que le montant qui
pourrait être consacré à la charge foncière.
Pour les immeubles en cours de développement, il convient de déduire du prix prévisionnel de vente de l’immeuble
l’ensemble des coûts liés à cette opération restant à payer afin de l’achever ainsi que le coût de portage jusqu’à la
livraison. Les projets en développement sont valorisés sur la base d’un projet clairement identifié et acté, dès lors que
l’autorisation de construire peut-être instruite et mise en œuvre.
Quelle que soit la méthode retenue, dans le cadre de la détermination de leurs estimations, les experts immobiliers
retiennent une valeur et un taux d’actualisation en adéquation avec les risques inhérents à chaque projet et notamment
l’état d’avancement des différentes phases d’autorisation et de construction (permis de démolir, permis de construire,
recours, avancement des travaux, éventuelle pré-commercialisation ou garantie locative). Les experts doivent expliquer
à partir de la valeur de sortie quel processus ils ont suivi pour estimer le degré de risque et de revalorisation attaché à
l’immeuble compte tenu des circonstances dans lesquelles ils interviennent et des éléments mis à leur disposition.
Il convient de préciser que, pour l’ensemble de son patrimoine, Icade communique aux experts les plans de travaux
envisagés pour les prochaines années (maintenance, développement, restructuration). En particulier, ces plans de
travaux intègrent les investissements nécessaires à la mise en place de la stratégie de réduction de l’empreinte carbone
d’Icade et à la mise en conformité avec le Décret Eco-Energie Tertiaire à horizon 2030. Ces investissements, que ce soit
à travers la méthode par capitalisation du revenu net ou la méthode d’actualisation des flux de trésorerie, ont un impact
direct sur la valorisation des immeubles.
Au-delà de ces plans de travaux, les experts retiennent leurs hypothèses propres quant aux travaux nécessaires à la
recommercialisation d’un local dans le cas où ils supposent la libération de celui-ci dans leur valorisation.
Icade communique également aux experts les éléments nécessaires à la bonne appréciation de la juste valeur des
immeubles : baux, état locatif, budget de charges, etc. Depuis 2023, Icade fournit en sus, pour ses immeubles de
bureaux, l’ensemble des critères RSE tels que définis par la « Grille RSE AFREXIM » publiée en 2023 par l’AFREXIM. Ces
critères portent sur les niveaux de consommation électrique, d’émission de GES, de labellisation environnementale des
immeubles, de proximité aux transports en commun, etc.
Au-delà de la prise en compte de l’impact des travaux dédiés au développement durable, les experts n’ont pas, à ce
jour, constaté de preuve que l’ESG se reflète dans les prix actés ou réalisables pour les bureaux du marché français. Les
éléments fournis par Icade sont néanmoins de nature à renforcer la connaissance des immeubles étudiés par les experts
et à conforter leur conviction sur la juste valeur de ceux-ci.




ICADE * RAPPORT SEMESTRIEL 2024 * 77
• COMPTES CONSOLIDES •




4.2.3. Principales hypothèses de valorisation des immeubles de placement
Compte tenu du peu de données publiques disponibles, de la complexité des évaluations d’actifs immobiliers et du fait
que les experts immobiliers utilisent pour leurs évaluations les états locatifs confidentiels du Groupe, ce dernier a
considéré la classification de ses actifs en niveau 3, au sens de la norme IFRS 13 (cf. note 1.3.1), comme la mieux adaptée.
De plus, des données non observables publiquement, comme les hypothèses de taux de croissance de loyers ou les taux
de capitalisation sont utilisées par les experts pour déterminer les justes valeurs des actifs du Groupe.

Taux d’actualisation Taux de rendement Taux de rendement de Valeur locative de
Types d’actifs
Méthodes des flux à la sortie marché marché
généralement retenues (DCF) (DCF) (capitalisation) (en €/m²)

BUREAUX ET PARCS D'AFFAIRES
Bureaux
Paris Capitalisation et DCF 5,3% - 7,8% 4,0% - 6,3% 4,0% - 6,5% 270 - 1100
La Défense/Péri-Défense Capitalisation et DCF 6,0% - 8,0% 5,5% - 8,5% 5,3% - 8,0% 248 - 447
Autre Croissant Ouest Capitalisation et DCF 5,5% - 6,0% 4,8% - 5,2% 4,5% - 5,0% 471 - 581
Première couronne Capitalisation et DCF 6,3% - 8,5% 6,0% - 8,0% 5,8% - 9,5% 229 - 372
Deuxième couronne Capitalisation et DCF 5,9% - 6,1% 7,9% - 8,1% 9,7% - 9,9% 197 - 240
Province Capitalisation et DCF 6,0% - 8,0% 5,8% - 7,3% 5,6% - 7,0% 178 - 352
Parcs d’affaires
Première couronne DCF 6,0% - 10,0% 5,5% - 9,0% na 119 - 330
Deuxième couronne DCF 5,5% - 10,0% 5,3% - 9,0% na 55 - 272
Autres actifs de la Foncière
Hôtels (a) Capitalisation na na 5,6% - 8,0% na
Commerces Capitalisation et DCF 8,0% - 10,0% 7,3% - 9,0% 7,5% - 9,7% 88 - 276
Entrepôts Capitalisation et DCF 9,9% - 10,1% na 11,9% - 12,1% 48 - 58
(a) Non soumis aux règles traditionnelles de détermination de la VLM du fait de la configuration et de la spécialisation des locaux.



4.2.4. Sensibilité de la juste valeur des actifs immobiliers
A ce jour, les analyses de sensibilité sont uniquement réalisées sur les hypothèses de hausse des taux de rendement
dont les impacts sur la variation de juste valeur des actifs immobiliers sont présentés ci-dessous :


Taux de rendement (a)

+50 bps +100 bps
(calculé pour le patrimoine en exploitation) En % de la JV 30/06/2024 en millions d'euros En % de la JV 30/06/2024 en millions d'euros
Bureaux (6,7%) (277,4) (12,5%) (518,5)
- Paris (7,6%) (60,8) (14,2%) (112,6)
- La Défense/Péri défense (6,3%) (120,5) (11,9%) (226,4)
- Autre croissant ouest (9,0%) (23,0) (16,5%) (42,1)
- Première Couronne (5,6%) (32,7) (10,7%) (61,7)
- Deuxième Couronne (4,3%) (3,7) (8,2%) (7,1)
- Province (7,2%) (36,7) (13,4%) (68,5)
Parcs d'affaires (5,6%) (84,5) (10,7%) (159,8)
- Première Couronne (5,6%) (42,5) (10,5%) (80,4)
- Deuxième Couronne (5,7%) (42,0) (10,8%) (79,4)
Autres actifs (4,8%) (8,0) (9,0%) (15,0)
TOTAL (6,4%) (370,0) (12,0%) (693,2)
(a) : Taux de rendement Icade sur patrimoine immobilier en exploitation – droits inclus.




ICADE * RAPPORT SEMESTRIEL 2024 * 78
• COMPTES CONSOLIDES •




4.3. Variation de la juste valeur des immeubles de placement
La variation de la juste valeur des immeubles de placement pour les périodes présentées se décompose comme suit :


(en millions d'euros) Notes 30/06/2024 30/06/2023 31/12/2023
VARIATION DE VALEUR EN RESULTAT (268,5) (565,2) (1 466,2)
Variation autres (a) 14,8 9,0 8,1
VARIATION DE JUSTE VALEUR DES IMMEUBLES DE PLACEMENT 4.1. (253,7) (556,2) (1 458,1)
(a) Concerne essentiellement la linéarisation des actifs et passifs attachés aux immeubles de placement.



La variation de juste valeur négative de 253,7 millions d’euros est principalement liée à la poursuite de la remontée des
taux de rendement et d’actualisation retenus par les experts immobiliers dans leur approche de valorisation. La valeur
des actifs de bureaux à repositionner, notamment, est également impactée par des baisses de valeur locative de
marché.




ICADE * RAPPORT SEMESTRIEL 2024 * 79
• COMPTES CONSOLIDES •




Note 5. Financement et instruments financiers
5.1. Structure financière et contribution au résultat
5.1.1. Evolution de la dette financière nette
Décomposition de la dette financière nette à la clôture
La dette financière nette aux 30 juin 2024 et 31 décembre 2023 se décompose comme suit :

Flux de trésorerie issus des
opérations de financement
Mise en juste
Emissions et valeur et
souscriptions Remboursements Variations de autres
(en millions d'euros) 31/12/2023 (c) (c) périmètre (d) variations (e) 30/06/2024
Emprunts obligataires 3 550,0 - (350,0) - - 3 200,0
Emprunts auprès des établissements de crédit 996,2 10,1 (2,4) - - 1 003,9
Dettes de crédit-bail 0,0 - (0,0) - 0,0
Autres emprunts et dettes assimilées 0,1 - (0,0) - 0,1
NEU Commercial Papers 225,0 225,0 (225,0) - - 225,0
Dettes rattachées à des participations 89,3 (0,5) 0,2 89,0
Découverts bancaires 202,3 (0,0) (8,7) 193,5
Total de la dette financière brute portant intérêts 5 062,8 235,1 (577,4) (0,6) (8,5) 4 711,4
Intérêts courus et frais d'émissions étalés 4,5 - (7,9) (3,4)
DETTES FINANCIERES BRUTES (a) 5.1.2. 5 067,3 235,1 (577,4) (0,6) (16,4) 4 708,0
Instruments dérivés sur risque de taux d'intérêt 5.1.3. (62,4) - (4,6) (67,0)
Actifs financiers (b) 5.1.5. (368,9) (12,6) 15,7 (365,8)
Trésorerie et équivalents de trésorerie 5.1.6. (1 620,2) 14,2 454,3 (1 151,7)
DETTES FINANCIERES NETTES 3 015,9 235,1 (577,4) 1,0 448,9 3 123,5
(a) Dont au 30 juin 2024, 527,4 millions de dettes financières courantes et 4 180,6 millions de dettes financières non courantes.
(b) Hors dépôts de garantie versés et fonds bloqués issus de dépôts de garantie reçus et hors actifs financiers en juste valeur par résultat.
(c) Flux de trésorerie issus des opérations de financement.
(d) Déconsolidation d'entités de Promotion ayant réalisé leur activité (cf note 11.3).
(e) Les autres variations concernent essentiellement les flux de trésorerie sur les découverts bancaires et la trésorerie et les équivalents de trésorerie.



La dette brute avant prise en compte des instruments dérivés diminue de 359,3 millions d’euros par rapport à la période
précédente, principalement sous l’effet des remboursements effectués sur deux souches obligataires à hauteur de
350,0 millions d’euros (cf note 5.1 .2).
La variation de trésorerie issue des opérations de financement dans le tableau de flux de trésorerie de -327,2 millions
d’euros concerne principalement les flux affectant la dette financière nette (577,4 millions d’euros de diminution et
256,4 millions d’euros d’augmentation) et les remboursements de dettes de locations en application de la norme
IFRS 16 (6,2 millions d’euros).




ICADE * RAPPORT SEMESTRIEL 2024 * 80
• COMPTES CONSOLIDES •




5.1.2. Composante de la dette financière
Dette financière brute : type de taux, échéance et juste valeur
La dette financière brute au coût amorti, hors frais et primes d’émission étalés en application de la méthode du taux
effectif de l’emprunt, s’élève à 4 711,4 millions d’euros au 30 juin 2024 et se décompose comme suit :
Valeur au
bilan Courant Non Courant Juste valeur
Part à Part de Part de Part de Part de Part à
(en millions d'euros) 30/06/2024 moins d'1 an 1 à 2 ans 2 à 3 ans 3 à 4 ans 4 à 5 ans plus de 5 ans 30/06/2024
Emprunts obligataires 3 200,0 - 900,0 - 1 200,0 - 1 100,0 2 857,5
Emprunts auprès des établissements de crédit 702,9 2,9 3,1 350,1 53,1 3,4 290,3 630,5
Dettes de crédit-bail 0,0 0,0 0,0 - - - - 0,0
Autres emprunts et dettes assimilées 0,1 0,0 0,0 - - - - 0,1
Dettes rattachées à des participations 4,1 4,1 - - - - - 4,1
NEU Commercial Papers 225,0 225,0 - - - - - 225,0
Dette à taux fixe 4 132,1 232,0 903,2 350,1 1 253,1 3,4 1 390,3 3 717,1
Emprunts auprès des établissements de crédit 301,0 4,5 73,2 43,3 2,0 14,2 163,8 300,2
Dettes rattachées à des participations 84,9 84,9 - - - - - 84,9
Découverts bancaires 193,5 193,5 - - - - - 193,5
Dette à taux variable 579,4 282,9 73,2 43,3 2,0 14,2 163,8 578,6
TOTAL DE LA DETTE FINANCIÈRE BRUTE
4 711,4 514,9 976,4 393,4 1 255,1 17,5 1 554,1 4 295,7
PORTANT INTÉRÊTS



La durée de vie moyenne de la dette (hors dettes rattachées à des participations, découverts bancaires et NEU
Commercial Papers) s’établit à 4,3 ans au 30 juin 2024 (4,6 ans au 31 décembre 2023).
Au 30 juin 2024, la durée de vie moyenne de la dette à taux variable ressort à 4,2 ans et celle des couvertures associées
est de 6,4 ans, permettant une couverture adéquate en anticipant la couverture d’un besoin de financement futur.


Caractéristiques des emprunts obligataires
Profil de
Nominal à remboursemen Nominal au Nominal au
ICADE Date d'émission Date d'échéance l'émission Taux t 31/12/2023 Diminution 30/06/2024
FR0013218393 15/11/2016 17/11/2025 500,0 Taux Fixe 1,125% In fine 500,0 (142,5) 357,5
FR0013181906 10/06/2016 10/06/2026 750,0 Taux Fixe 1,75% In fine 750,0 (207,5) 542,5
FR0013281755 13/09/2017 13/09/2027 600,0 Taux Fixe 1,5% In fine 600,0 - 600,0
FR0013320058 28/02/2018 28/02/2028 600,0 Taux Fixe 1,625% In fine 600,0 - 600,0
FR0014007NF1 19/01/2022 19/01/2030 500,0 Taux Fixe 1% In fine 500,0 - 500,0
FR0014001IM0 18/01/2021 18/01/2031 600,0 Taux Fixe 0,625% In fine 600,0 - 600,0
Emprunts obligataires 3 550,0 (350,0) 3 200,0



Le rachat de deux souches obligataires à hauteur de 350,0 millions d’euros s’inscrit dans le plan stratégique ReShape
(cf note 2.2).




ICADE * RAPPORT SEMESTRIEL 2024 * 81
• COMPTES CONSOLIDES •




5.1.3. Instruments dérivés
Présentation de la juste valeur des instruments dérivés dans l’état de la situation financière
consolidée
Les instruments dérivés sont constitués d’instruments de couverture des flux de trésorerie futurs sur le risque de
variation des taux d’intérêt. Au 30 juin 2024, la juste valeur de ces instruments fait apparaître une position nette active
de 67,0 millions d’euros contre 62,4 millions d’euros au 31 décembre 2023.
Le détail de l’évolution de la juste valeur des instruments dérivés de couverture au 30 juin 2024 est le suivant :

Variation de
Variation de juste valeur en
juste valeur en capitaux
(en millions d'euros) 31/12/2023 Acquisitions résultat propres 30/06/2024
Instruments de couverture de flux de trésorerie futurs 62,4 (0,0) 4,6 67,0
Swaps de taux - payeur fixe 58,3 - (0,0) 5,0 63,3
Options de taux - cap 4,1 - - (0,3) 3,8
INSTRUMENTS - RISQUES DE TAUX - HORS APPELS DE MARGE 62,4 - (0,0) 4,6 67,0
TOTAL INSTRUMENTS DERIVES - RISQUE DE TAUX 62,4 - (0,0) 4,6 67,0
Dont Instruments dérivés Actif 63,7 - (0,0) 4,6 68,2
Dont Instruments dérivés Passif (1,3) - - 0,1 (1,2)



Variation des réserves de réévaluation
Les réserves de réévaluation sont exclusivement composées de la mise à la juste valeur des instruments financiers
utilisés par le Groupe pour la couverture du risque de taux (partie efficace). Elles s’élèvent à 68,3 millions d’euros au
30 juin 2024.
Les réserves au 30 juin 2024 sont présentées dans le tableau ci-dessous :
Dont Part des
Participations ne
Dont Part du donnant pas le
(en millions d'euros) Total Groupe contrôle
RESERVES DE REEVALUATION AU 31/12/2023 63,7 61,8 1,9
Variations de valeur des instruments de couverture de flux de trésorerie 4,7 5,0 (0,3)
Recyclage par résultat des réserves de réévaluation des instruments de couverture de flux de
(0,1) (0,2) 0,1
trésorerie
Impôts différés sur variations de valeur des instruments de couverture de flux de trésorerie (0,0) (0,0) 0,0
Autres éléments du résultat global 4,6 4,8 (0,2)
RESERVES DE REEVALUATION AU 30/06/2024 68,3 66,6 1,7



Instruments dérivés : analyse des notionnels par échéance
Le portefeuille d’instruments dérivés au 30 juin 2024 se présente comme suit :
30/06/2024
Part à plus d'un an et Part à plus de cinq
(en millions d'euros) Total Part à moins d'un an moins de cinq ans ans
Swaps de taux - payeur fixe 426,9 - 38,1 388,8
Options de taux - cap 192,4 42,0 150,4 -
TOTAL DU PORTEFEUILLE DES DERIVES EN VIGUEUR 619,3 42,0 188,5 388,8
Swaps de taux - payeur fixe 104,2 - - 104,2
Options de taux - cap 10,0 - 10,0 -
TOTAL DU PORTEFEUILLE DES DERIVES A EFFET DIFFERE 114,2 - 10,0 104,2
TOTAL DES INSTRUMENTS DERIVES - RISQUE DE TAUX 30/06/2024 733,5 42,0 198,5 493,0
TOTAL DES INSTRUMENTS DERIVES - RISQUE DE TAUX 31/12/2023 608,3 52,0 153,3 403,0



Ces instruments dérivés sont utilisés dans le cadre de la politique de couverture du risque de taux du Groupe
(cf. note 5.2.2).




ICADE * RAPPORT SEMESTRIEL 2024 * 82
• COMPTES CONSOLIDES •




5.1.4. Résultat financier
Le résultat financier se compose principalement :
 Du coût de l’endettement financier brut (principalement des charges d’intérêts sur dettes financières et
instruments dérivés), ajusté des produits de trésorerie et de prêts et créances associés ;
 Des autres produits et charges financiers (principalement constitués des commissions de non-utilisation).


Le résultat financier du Groupe représente une charge nette de 6,7 millions d’euros pour le premier semestre 2024.
30/06/2023 31/12/2023
(en millions d'euros) 30/06/2024
Retraité (a) Retraité (a)
Intérêts et primes sur emprunts et instruments de couverture (1) (36,7) (44,8) (86,4)
Intérêts sur découverts et instruments de couverture (0,9) (1,7) (5,7)
Intérêts sur projets en développement (b) (2) 1,0 1,8 5,7
COUT DE L'ENDETTEMENT FINANCIER BRUT (36,6) (44,7) (86,4)
Produits d'intérêts de la trésorerie et équivalents de trésorerie 21,3 4,8 27,2
Revenus des créances et des prêts 10,2 1,1 7,3
Variation de juste valeur par résultat des équivalents de trésorerie 3,2 0,5 2,3
COUT DE L'ENDETTEMENT FINANCIER NET (1,9) (38,2) (49,7)
Dividendes des sociétés non consolidées (c) 48,3 - 13,6
Résultats des actifs financiers en juste valeur par résultat (d) (59,8) (1,4) (18,4)
Variation de juste valeur par résultat des instruments dérivés (0,3) (0,2) (0,5)
Commissions de non utilisation (3,2) (3,1) (6,1)
Résultat financier des passifs locatifs (1,1) (1,3) (2,4)
Autres produits et charges financiers (e) 11,4 (0,4) (6,0)
RESULTAT FINANCIER (6,7) (44,6) (69,4)


COUT DE L'ENDETTEMENT (HORS DECOUVERTS) (1+2) (35,6) (42,9) (80,7)
Encours moyen de dette brute (hors découverts) 4 710,0 5 219,9 5 057,3
COUT DE L'ENDETTEMENT (HORS DECOUVERTS) en % 1,52% 1,66% 1,60%
(a) En 2024, les intérêts sur projets en développements sont déduits du coût de l'endettement brut. A ce titre, les périodes comparatives ont été retraitées
pour 1,6 million d'euros et 5,4 millions d'euros respectivement au 30 juin 2023 et au 31 décembre 2023.
(b) En 2024, les intérêts sur projets en développement concernent la Foncière à hauteur de 0,9 million d'euros.
(c) Les dividendes des sociétés non consolidées concernent principalement les participations résiduelles dans la Foncière Santé.
(d) En décembre 2023 et juin 2024, concerne essentiellement la variation de juste valeur dans les participations résiduelles de la Foncière Santé.
(e) En 2024, comprend les indemnités de remboursement anticipé sur les souches d'emprunts obligataires (12,7 millions d'euros).



5.1.5. Actifs et passifs financiers
Variation des actifs financiers sur l’exercice
Les mouvements sur les autres actifs financiers au 30 juin 2024 se décomposent comme suit :
Effets des
Variation de
variations de
périmètre
Cessions / juste valeur par Autres
(d)
(en millions d'euros) 31/12/2023 Acquisitions Remboursements résultat mouvements 30/06/2024
Actifs financiers en juste valeur par résultat (a) 18,8 0,0 (0,3) (2,1) 0,5 - 16,9
Actifs financiers en juste valeur par résultat détenus
1 129,7 - - (57,7) - - 1 072,0
en vue de leur vente (b)
TOTAL DES ACTIFS FINANCIERS EN JUSTE VALEUR
1 148,6 0,0 (0,3) (59,8) 0,5 - 1 088,9
PAR RESULTAT
Créances rattachées à des participations et autres
105,1 11,7 (9,4) - 12,9 0,2 120,5
parties liées
Prêts 0,3 - - - - - 0,3
Comptes courants associés 250,2 - - - (0,3) (24,7) 225,2
Dépôts et cautionnements versés 5,6 0,4 (0,6) - (0,1) - 5,2
Autres (c) 14,5 6,6 (0,0) - (0,0) - 21,0
ACTIFS FINANCIERS AU COÛT AMORTI 375,6 18,7 (10,0) - 12,5 (24,5) 372,2
TOTAL ACTIFS FINANCIERS 1 524,1 18,7 (10,3) (59,8) 13,0 (24,5) 1 461,2
(a) Les actifs financiers en juste valeur sont principalement composés des titres de participation non consolidés.
(b) Les actifs financiers en juste valeur détenus en vue de leur vente sont constitués des participations résiduelles détenues dans la Foncière Santé.
(c) Inclut les fonds bloqués contractuellement.
(d) Déconsolidation d'entités de Promotion ayant réalisé leur activité (cf note 11.3).




ICADE * RAPPORT SEMESTRIEL 2024 * 83
• COMPTES CONSOLIDES •




Evaluation des actifs financiers en juste valeur par résultat
Les actifs financiers évalués en juste valeur par résultat qui sont destinés à être cédés sont constitués des participations
résiduelles dans la Foncière Santé. Ces participations ont été évaluées à leur juste valeur au 30 juin 2024, déterminée à
partir d’une évaluation de l’ANR NTA/valeur liquidative du 30 juin 2024 sur la base des informations disponibles à la
date de préparation des comptes. Cette évaluation inclut des baisses de valeur des immeubles de placement estimées
en moyenne à -2 % par rapport au 31 décembre 2023.


Ventilation des actifs financiers au coût amorti
La ventilation des actifs financiers par échéance au 30 juin 2024 est présentée dans le tableau ci-dessous :
Actifs financiers au coût amorti N Courant Non courant
Part à moins Part à plus d'un an et Part à plus de
(en millions d'euros) 30/06/2024 d'un an moins de cinq ans cinq ans
Créances rattachées à des participations et autres parties liées 120,5 120,5 (0,0) 0,0
Prêts 0,3 0,1 0,0 0,2
Dépôts et cautionnements versés 5,2 0,7 1,0 3,5
Comptes courants associés 225,2 225,2 - -
Autres 21,0 1,9 17,7 1,4
ACTIFS FINANCIERS AU COÛT AMORTI 372,2 348,3 18,8 5,1



Variation et ventilation des passifs financiers
Les autres passifs financiers sont composés principalement des dépôts et cautionnements reçus des locataires pour un
montant de 59,4 millions d’euros au 30 juin 2024. La part non courante de ces derniers s’élève à 58,8 millions d’euros,
dont une part à plus de cinq ans à hauteur de 57,3 millions d’euros.


5.1.6. Trésorerie et équivalents de trésorerie
(en millions d'euros) 30/06/2024 31/12/2023
Equivalents de trésorerie (a) 635,6 788,7
Disponibilités (y compris intérêts bancaires à recevoir) 516,1 831,5
TRESORERIE ET EQUIVALENTS DE TRESORERIE 1 151,7 1 620,2
(a) Constitués de placements à terme et d'OPCVM monétaires.




5.2. Gestion des risques financiers
Le suivi et la gestion des risques financiers sont centralisés au sein de la direction financements et trésorerie, rattachée
à la direction financière du Groupe. Par ailleurs, un comité des risques, taux, trésorerie et financements du Groupe
(CRTTF) est réuni régulièrement en présence du Directeur général, du Directeur des risques, du Directeur financier et
du Directeur du contrôle de gestion du Groupe, sur l’ensemble des sujets liés à la gestion financière du passif du Groupe
et des risques associés.
Le comité d’audit et des risques est par ailleurs informé au moins une fois par an de la politique financière du Groupe
et du suivi des différentes politiques de gestion du risque financier.


5.2.1. Risque de liquidité
Le risque de liquidité est encadré par la politique du même nom, visant à établir un cadre et des limites à la direction
financière du Groupe afin de sécuriser au mieux le Groupe face à ce risque.


Au 30 juin 2024, le Groupe Icade, dispose d’un niveau de liquidité de 2 636,8 millions d’euros :
 1 680,0 millions d’euros de lignes de crédit non utilisées Icade (hors disponibilités de tirage des opérations de
promotion), totalement libres d’utilisation. Ce niveau est identique à celui du 31 décembre 2023 ;



ICADE * RAPPORT SEMESTRIEL 2024 * 84
• COMPTES CONSOLIDES •



 956,8 millions d’euros de trésorerie excédentaire, nette des découverts bancaires, y compris intérêts courus non
échus.


Nette de la couverture des Neu CP, qui constituent des ressources à court terme, la liquidité s’élève à 2 411,8 millions
d’euros au 30 juin 2024 et couvre l’intégralité des échéances de dette jusqu’en 2028.


Par ailleurs, le Groupe veille à une gestion rigoureuse du suivi des échéances de ses principales lignes de dette comme
l'illustre l’histogramme ci-dessous qui présente, aux bornes du Groupe, le cumul des flux de décaissements futurs sur la
dette financière et les intérêts estimés jusqu’à leur date d’échéance.




La prochaine échéance obligataire du Groupe est en novembre 2025. Suite à la mise en œuvre de l’opération de rachat
obligataire en mai dernier, le montant de l’échéance a été réduit de 500,0 millions d’euros à 357,5 millions d’euros.


5.2.2. Risque de taux
Le risque de taux est encadré lui aussi par une politique précise définie par la direction financière du Groupe et dont le
comité d’audit et des risques est régulièrement informé. Ce risque est constitué, d’une part, dans le cas d’une hausse
des taux, du risque d’augmentation des charges financières liées aux passifs financiers à taux variable et, d’autre part,
dans le cas d’une baisse des taux, du risque de diminution des produits financiers liées aux actifs financiers à taux
variable.


Par ailleurs, pour financer ses investissements, le Groupe peut avoir recours à de la dette à taux variable ce qui lui
permet de conserver sa capacité de remboursement par anticipation sans pénalité.


Depuis plusieurs années, le Groupe a fait le choix de mener une politique de gestion prudente avec des taux de
couverture supérieurs à 90% de la dette globale.




ICADE * RAPPORT SEMESTRIEL 2024 * 85
• COMPTES CONSOLIDES •



30/06/2024
(en millions d'euros) Taux fixe Taux variable Total
Dette financière brute portant intérêt 5.1.2. 4 132,1 579,4 4 711,4
Dettes rattachées à des participations 5.1.2. (4,1) (84,9) (89,0)
Dette assimilée à taux variable : NEU Commercial Papers (a) 5.1.2. (225,0) 225,0 -
Total 3 903,0 719,5 4 622,5
Répartition avant couverture (en %) 84% 16% 100%
Effet des instruments de couverture de taux en vigueur (b) 5.1.3. 619,3 (619,3) -
Répartition après couverture 4 522,3 100,2 4 622,5
Répartition après couverture (en %) 98% 2% 100%
(a) Compte tenu de la maturité moyenne à 3 mois des NEU CP, ces financements à taux fixe en vision spot, créent une exposition au risque de taux.
Dès lors, ils sont intégrés à la stratégie de couverture et sont couverts, au même titre que de la dette à taux variable, par des instruments dérivés.
(b) Prise en compte des instruments de couverture en vigueur pour le calcul du risque de taux (cf note 5.1.3.).


Au 30 juin 2024, la dette totale du Groupe, composée à 84% de dette à taux fixe et à 16% de dette à taux variable, est
couverte à 98% contre le risque de taux d’intérêt.
Hors dettes rattachées à des participations, découverts bancaires et NEU Commercial Papers, la durée de vie moyenne
de la dette ressort au 30 juin 2024 à 4,3 ans, celle de la dette à taux variable ressort à 4,2 ans et celle des couvertures
associées à 6,4 ans.
A noter que le Groupe privilégie la qualification de ses instruments de couverture en cash flow hedge, selon la norme
IFRS 9 ; ainsi les variations de juste valeur de ces instruments sont constatées en capitaux propres (pour la part efficace).


Les impacts comptables d’une variation des taux (-1% ; +1%) sur la valorisation des instruments dérivés et sur les dettes
sont décrits ci-après :
30/06/2024
Impact en capitaux propres
(en millions d'euros) avant impôts Impact en résultat avant impôts
Instruments dérivés
Impact d'une variation de + 1% des taux d'intérêt 28,3 -
Impact d'une variation de - 1% des taux d'intérêt (30,9) -
Dettes
Impact d'une variation de + 1% des taux d'intérêt (0,1)
Impact d'une variation de - 1% des taux d'intérêt 0,1



5.2.3. Risque de change
Ne réalisant aucune transaction en devise étrangère, le Groupe n’est pas soumis au risque de change.


5.2.4. Risque de crédit
Dans le cadre de son activité, le Groupe est exposé à deux catégories principales de contrepartie : les établissements
financiers et les clients locataires.
Concernant les établissements financiers, les risques de crédit et/ou de contrepartie concernent la trésorerie et les
équivalents de trésorerie ainsi que les établissements bancaires auprès desquels ces disponibilités sont placées. En très
grande majorité, les supports de placement ont une maturité inférieure à un an et présentent un profil de risque très
limité. Ils font l’objet d’un suivi quotidien et une validation préalable des supports complète le processus de contrôle.
De plus, afin de limiter son risque de contrepartie, le Groupe ne conclut d’opérations financières qu’avec des
établissements bancaires de premier plan et applique un principe de dispersion des risques en évitant toute
concentration des encours sur une contrepartie donnée. Ces principes sont définis dans le cadre d’une Politique de
Contrepartie Bancaire pilotée par la direction financière du Groupe.
En ce qui concerne les clients locataires, le Groupe estime ne pas être exposé au risque de crédit de manière significative
du fait de son portefeuille diversifié de locataires, en termes de localisation et de taille unitaire des engagements
locatifs. En outre, le Groupe a mis en place des procédures afin de s’assurer de la qualité du crédit de ses locataires
préalablement à la signature des baux, puis régulièrement postérieurement à celle-ci. Dans l’activité de Foncière, il est




ICADE * RAPPORT SEMESTRIEL 2024 * 86
• COMPTES CONSOLIDES •



notamment procédé à une analyse de la solvabilité des clients et dans l’activité de Promotion immobilière au contrôle
du financement de l’assurance et de la caution. Ces procédures font l’objet de contrôles réguliers.
L’exposition du Groupe au risque de crédit, correspond principalement à la valeur nette comptable des créances,
diminuée des dépôts reçus des locataires, soit 44,9 millions d’euros au 30 juin 2024 (39,6 millions d’euros au
31 décembre 2023).


5.2.5. Covenants et ratios financiers
Le Groupe est par ailleurs tenu de respecter un certain nombre de covenants financiers définis par la documentation
bancaire listés ci-dessous qui participent au suivi et à la gestion des risques financiers du Groupe. Ceux-ci sont calculés
conformément à la documentation contractuelle.

Covenants 30/06/2024
Ratio de dette financière nette/patrimoine réévalué HD (LTV) Maximum < 60% 37,7%

Ratio de couverture des intérêts par l’excédent brut opérationnel majoré
Minimum >2 33,99x
de la part dans le résultat des sociétés mises en équivalence (ICR)
Contrôle CDC Minimum > 34% 39,20%
Valeur du patrimoine Foncier (a) Minimum > 4-5 Md€ 6,6 Md€
Suretés sur actifs Maximum < 25% du patrimoine foncier 8,8%
(a) A noter que la valeur minimale du patrimoine a été abaissée à 4 Md€ dans l'exhaustivité des documentations de financement bancaire,
postérieurement à la clôture. Au 30 juin 2024, les seuils de 4 Md€ ou 5 Md€ coexistaient encore dans les documentations de crédit.



Des emprunts contractés par le Groupe peuvent faire l’objet de covenants financiers – LTV et ratio de couverture de
charges d’intérêts (ICR) – et d’une clause de contrôle de la Caisse des dépôts, actionnaire principal du Groupe, pouvant
entraîner une obligation de remboursement anticipé. Au 30 juin 2024, les ratios sont respectés.
Au 30 juin 2024, la Caisse des dépôts dispose de 39,40% des droits de vote d’Icade SA et détient 39,20% de son capital.


Ratio de LTV bancaire
Le ratio de LTV (Loan-to-Value) bancaire rapporte les dettes financières nettes du Groupe au patrimoine immobilier
réévalué hors droits, auquel s’ajoute (i) les titres des entités mises en équivalence réévalués hors droits, (ii) les valeurs
des sociétés de promotion et (iii) les actifs financiers en juste valeur par résultat (à 100%). Il ressort à 37,7% au 30 juin
2024 (contre 35,1% au 31 décembre 2023). Ce niveau est très largement en deçà du seuil de covenant fixé à 60%.


Ratio de couverture bancaire (ICR)
Le ratio de couverture des intérêts qui rapporte l’excédent brut opérationnel majoré de la part dans les résultats nets
des sociétés mises en équivalence à la charge d’intérêts de la période ressort à 33,99x sur le premier semestre 2024
(4,10x au premier semestre 2023). Ce ratio reste à un niveau élevé, bien au-delà de la limite fixée dans les
documentations de crédit bancaire.




ICADE * RAPPORT SEMESTRIEL 2024 * 87
• COMPTES CONSOLIDES •




5.3. Juste valeur des actifs et passifs financiers
5.3.1. Rapprochement des valeurs nettes comptables et des justes valeurs des
actifs et passifs financiers
Le tableau de passage des valeurs nettes comptables aux justes valeurs des actifs et passifs financiers sur le premier
semestre de l’exercice 2024 est présenté ci-après :

Juste valeur
Juste valeur enregistrée en
Valeur comptable enregistrée en compte de Juste valeur au
(en millions d'euros) au 30/06/2024 Coût amorti capitaux propres résultat 30/06/2024
ACTIFS
Actifs financiers détenus en vue de leur vente (a) 1 072,0 1 072,0 1 072,0
Actifs financiers 389,2 372,2 - 16,9 389,2
Instruments dérivés 68,2 0,0 68,2 - 68,2
Actifs sur contrats 213,6 213,6 213,6
Créances clients 172,9 172,9 172,9
Autres créances d'exploitation (b) 92,1 92,1 - 92,1
Equivalents de trésorerie 635,6 477,3 158,3 635,6
TOTAL DES ACTIFS FINANCIERS 2 643,6 1 328,2 68,2 1 247,2 2 643,6
PASSIFS
Dettes financières 4 708,0 4 708,0 - 4 295,7
Dettes de location 53,9 53,9 53,9
Autres passifs financiers 59,5 59,5 59,5
Instruments dérivés 1,2 - 1,2 - 1,2
Passifs sur contrats 54,1 54,1 54,1
Dettes fournisseurs 676,6 676,6 676,6
Autres dettes d'exploitation (b) 435,0 435,0 435,0
TOTAL DES PASSIFS FINANCIERS 5 988,3 5 987,1 1,2 - 5 576,0
(a) Comprend les actifs financiers détenus en vue de leur vente évalués en juste valeur par résultat, qui correspondent aux participations résiduelles dans la
Foncière Santé.
(b) Hors opérations sur mandats, charges/produits constatés d'avance et créances/dettes sociales et fiscales.



5.3.2. Hiérarchisation de la juste valeur des instruments financiers
Les instruments financiers dont la juste valeur est déterminée à partir d’une technique de valorisation utilisant des
données non observables correspondent à des titres non consolidés non cotés.
Au 30 juin 2024, les instruments financiers du Groupe sont constitués :
 D’instruments dérivés actifs et passifs, évalués à partir de données observables (niveau 2 de juste valeur) ;
 D’actifs financiers en juste valeur par résultat, évalués à partir de données de marché non observables directement
(niveau 3 de juste valeur) ;
 D’équivalents de trésorerie (niveau 1 de juste valeur).


Le tableau synthétique de la hiérarchisation de la juste valeur des instruments financiers au 30 juin 2024 est présenté
ci-après :
30/06/2024
Niveau 2 : technique Niveau 3 : technique
de valorisation de valorisation
Niveau 1 : cotation sur utilisant des données utilisant des données
(en millions d'euros) Notes un marché actif observables non observables Juste Valeur

ACTIFS

Instruments dérivés hors appel de marge 5.1.3. - 68,2 - 68,2
Actifs financiers en juste valeur par résultat 5.1.5. - - 1 088,9 1 088,9
Equivalents de trésorerie 5.1.6. 158,3 - - 158,3

PASSIFS
Instruments dérivés 5.1.3. - 1,2 - 1,2



ICADE * RAPPORT SEMESTRIEL 2024 * 88
• COMPTES CONSOLIDES •




Note 6. Capitaux propres et résultat par action
6.1. Capital social et actionnariat
6.1.1. Capital social
Au 30 juin 2024, le capital social est inchangé par rapport au 31 décembre 2023 et est composé de 76 234 545 actions
ordinaires représentant un capital de 116,2 millions d’euros. Toutes les actions émises ont été libérées entièrement.


Au 30 juin 2024, aucun titre inscrit au nominatif pur n'est nanti.


6.1.2. Actionnariat
L’actionnariat (nombre d’actions et pourcentage du capital) de la société se présente comme suit aux 30 juin 2024 et
31 décembre 2023.

30/06/2024 31/12/2023

Nombre Nombre
Actionnaires d'actions % du capital d'actions % du capital
Caisse des dépôts 29 885 064 39,20% 29 885 064 39,20%
Groupe Crédit Agricole Assurances 14 373 960 18,85% 14 373 960 18,85%
Public 31 171 562 40,89% 31 226 943 40,96%
Salariés 347 874 0,46% 292 334 0,38%
Autodétention 456 085 0,60% 456 244 0,60%
TOTAL 76 234 545 100,00% 76 234 545 100,00%




6.2. Dividendes
Dividendes versés au
(en millions d'euros) 30/06/2024 31/12/2023
Versement (a) aux actionnaires d'Icade SA au titre de l'exercice précédent prélevé sur :
- Le résultat fiscal exonéré (en application du régime SIIC) 367,8 202,0
- Le résultat taxable au taux de droit commun - -
- La "prime de fusion" - Remboursement d'apport 126,1
Montant total distribué 367,8 328,1
(a) Les modalités de versement du dividende 2023 sont les suivantes (cf note 2.3) :
- versement d'un acompte sur dividendes de 2,42 euros par action le 6 mars 2024 pour un montant de 183,3 millions d'euros, après prise en compte des titres
autodétenus ;
- versement du solde, soit 2,42 euros par action, le 4 juillet 2024 pour un montant de 184,5 millions d’euros, après prise en compte des titres autodétenus.




Les dividendes par action distribués sur les exercices 2024 et 2023 au titre des résultats 2023 et 2022 s’élèvent
respectivement à 4,84 euros et 4,33 euros.




ICADE * RAPPORT SEMESTRIEL 2024 * 89
• COMPTES CONSOLIDES •




6.3. Résultat par action
Le détail du résultat de base par action et du résultat dilué par action aux 30 juin 2024, 30 juin 2023 et 31 décembre
2023 est présenté ci-dessous :


6.3.1. Résultat de base par action

(en millions d'euros) 30/06/2024 30/06/2023 31/12/2023
Résultat net part du Groupe des activités poursuivies (180,0) (440,2) (1 213,6)
Résultat net part du Groupe des activités abandonnées (a) (0,5) (35,2) (36,7)
Résultat net part du Groupe (180,5) (475,4) (1 250,3)
Nombre d'actions à l'ouverture de l'exercice 76 234 545 76 234 545 76 234 545
Nombre moyen d'actions propres en circulation (467 683) (463 340) (472 327)
Nombre moyen pondéré d'actions avant dilution (b) 75 766 862 75 771 205 75 762 218
Résultat net part du Groupe des activités poursuivies par action (en €) (2,38€) (5,81€) (16,02€)
Résultat net part du Groupe des activités abandonnées par action (en €) (0,01€) (0,46€) (0,48€)
RÉSULTAT PART DU GROUPE DE BASE PAR ACTION (en €) (2,38€) (6,27€) (16,50€)
(a) Le résultat des activités abandonnées correspond aux activités de Foncière Santé.
(b) Le nombre moyen pondéré d’actions avant dilution correspond au nombre d’actions à l'ouverture de l'exercice augmenté, le cas échéant, du nombre moyen
d'actions lié à l'augmentation de capital et diminué du nombre moyen d'actions propres en circulation.



6.3.2. Résultat dilué par action

(en millions d'euros) 30/06/2024 30/06/2023 31/12/2023
Résultat net part du Groupe des activités poursuivies (180,0) (440,2) (1 213,6)
Résultat net part du Groupe des activités abandonnées (a) (0,5) (35,2) (36,7)
Résultat net part du Groupe (180,5) (475,4) (1 250,3)
Nombre moyen pondéré d'actions avant dilution 75 766 862 75 771 205 75 762 218
Impact des instruments dilutifs (actions gratuites) 64 248 76 085 91 271
Nombre moyen pondéré d'actions après dilution (b) 75 831 110 75 847 290 75 853 489
Résultat net part du Groupe dilué des activités poursuivies par action (en €) (2,37€) (5,80€) (16,00€)
Résultat net part du Groupe dilué des activités abandonnées par action (en €) (0,01€) (0,46€) (0,48€)
RÉSULTAT PART DU GROUPE DILUÉ PAR ACTION (en €) (2,38€) (6,27€) (16,48€)

(a) Le résultat des activités abandonnées correspond aux activités de Foncière Santé.
(b) Le nombre moyen pondéré d’actions après dilution correspond au nombre moyen pondéré d’actions avant dilution ajusté de l’impact des instruments dilutifs
(actions gratuites).


Le nombre d’actions dilué intègre les actions gratuites en cours d’acquisition qui remplissent les conditions de présence
et de performance.




ICADE * RAPPORT SEMESTRIEL 2024 * 90
• COMPTES CONSOLIDES •




Note 7. Données opérationnelles
7.1. Produits des activités ordinaires
Les revenus des activités du Groupe se détaillent de la manière suivante :

(en millions d'euros) 30/06/2024 30/06/2023 31/12/2023
Revenus locatifs issus des contrats de location simple et de location-financement 187,8 181,1 363,9
Revenus issus de contrats de construction et VEFA - Promotion 497,5 459,8 1 073,9
Revenus issus de prestations de services et autres revenus 13,6 55,8 89,8
Autres produits liés à l'activité 80,4 90,5 129,3
Produits des activités opérationnelles 779,3 787,1 1 656,9



Les « Autres produits liés à l’activité » comprennent principalement la refacturation de charges locatives, par la Foncière
aux locataires, qui s’élève à 77,8 millions d’euros au 30 juin 2024 contre 86,8 millions d’euros au 30 juin 2023 et
121,1 millions d’euros au 31 décembre 2023.
Après prise en compte des mouvements du semestre, correspondant aux prestations réalisées et aux nouvelles ventes
actées sur la période, les prestations restant à remplir au titre des contrats de construction et des contrats de VEFA
actés des sociétés en intégration globale de l’activité de Promotion s’élèvent à 733,2 millions d’euros au 30 juin 2024.
Ces prestations se réaliseront de manière assez linéaire, au cours des 24 prochains mois.


7.2. Composantes du besoin en fonds de roulement
Le besoin en fonds de roulement est principalement constitué des postes suivants :
 Stocks et en cours, créances clients, actifs sur contrats et créances diverses à l’actif de l’état de la situation
financière consolidée ;
 Dettes fournisseurs, passifs sur contrats et dettes diverses au passif de l’état de la situation financière consolidée.


7.2.1. Variation du besoin en fonds de roulement
La variation du besoin en fonds de roulement liée aux opérations d’exploitation du tableau de flux de trésorerie
consolidés se décompose comme suit par activité du Groupe :
(en millions d'euros) 30/06/2024 30/06/2023 31/12/2023
Foncière (2,8) 24,7 (31,0)
Promotion (29,4) (92,4) (40,0)
Activité abandonnée (a) - (6,2) (8,6)
TOTAL FLUX DE TRESORERIE SUR ELEMENTS DU BESOIN EN FONDS DE ROULEMENT (32,2) (73,9) (79,5)
(a) Activité de Foncière Santé déconsolidée en 2023.



Au 30 juin 2024, la variation du besoin en fonds de roulement (32,2 millions d’euros) est principalement générée par
l’activité de promotion en lien avec le ralentissement de l’activité.




ICADE * RAPPORT SEMESTRIEL 2024 * 91
• COMPTES CONSOLIDES •




7.2.2. Stocks en-cours
Les stocks ont varié de la manière suivante sur le premier semestre 2024 :

Promotion
Réserves Travaux en- Lots finis non
(en millions d'euros) foncières cours vendus Total Foncière Total
Valeur brute 151,7 655,4 12,7 819,7 0,8 820,5
Perte de valeur (31,9) (44,1) (2,3) (78,3) (0,0) (78,4)
VALEUR NETTE AU 31/12/2023 119,8 611,2 10,4 741,4 0,8 742,2
Valeur brute 192,0 614,8 27,2 834,0 0,8 834,8
Perte de valeur (74,5) (64,1) (0,7) (139,3) (0,0) (139,4)
VALEUR NETTE AU 30/06/2024 117,5 550,7 26,4 694,7 0,8 695,5



Suite à l'analyse exhaustive et approfondie du portefeuille d’opérations de Promotion menée par la Direction
(cf note 1.3.2), des dépréciations significatives sur les opérations de la Promotion ont été comptabilisées pour
85 millions d’euros avant impôt dont 82 millions d’euros sur les stocks, et concernent notamment :
 des opérations à abandonner ou à reconfigurer pour 36 millions d’euros avant impôt ;
 des opérations poursuivies pour 46 millions d’euros avant impôt.

7.2.3. Créances clients et actifs et passifs sur contrats
Les créances clients ont varié de la manière suivante sur le premier semestre 2024 :


Effets des Variation nette des
Variation de variations de pertes de valeur
(en millions d'euros) 31/12/2023 l'exercice périmètre (a) en résultat 30/06/2024
Contrats de construction (avances clients) 65,1 (13,0) - - 52,1
Avances, acomptes et avoirs à établir 0,3 1,7 - - 2,0
PASSIFS SUR CONTRATS 65,4 (11,4) - - 54,1
Contrats de construction et VEFA 204,3 9,3 - - 213,6
ACTIFS SUR CONTRATS - VALEUR NETTE 204,3 9,3 - - 213,6
Créances clients - contrats de location simple 50,0 2,1 - - 52,1
Créances financières clients - contrats de location
69,8 (1,2) - - 68,6
financement
Créances clients issues des produits des activités
76,4 5,9 (3,5) - 78,8
ordinaires
Créances clients - Valeur brute 196,1 6,8 (3,5) - 199,5
Dépréciation des créances issues des contrats de location (23,1) - - (0,6) (23,7)
Dépréciation des créances issues des activités ordinaires (4,1) - 0,8 0,4 (2,9)
Créances clients - Dépréciation (27,2) - 0,8 (0,2) (26,6)
CRÉANCES CLIENTS - VALEUR NETTE 168,9 6,8 (2,7) (0,2) 172,9
(a) Déconsolidation d'entités de Promotion ayant réalisé leur activité (cf note 11.3).




ICADE * RAPPORT SEMESTRIEL 2024 * 92
• COMPTES CONSOLIDES •




Note 8. Autres actifs non courants

8.1. Variation des titres mis en équivalence
L’évolution du poste « Titres mis en équivalence » de l’état de la situation financière consolidée se détaille comme
suit entre le 31 décembre 2023 et le 30 juin 2024 :


30/06/2024 31/12/2023
Total sociétés
Entreprises mises en Entreprises Total sociétés
(en millions d'euros) Coentreprises associées équivalence Coentreprises associées mises en équivalence
PART DANS L'ACTIF NET A L'OUVERTURE 110,8 0,7 111,5 126,4 1,9 128,3
Quote-part de résultat (2,4) 0,2 (2,1) (3,3) 0,3 (2,9)
Dividendes versés (8,9) (0,3) (9,3) 0,5 (1,6) (1,0)
Effets des variations de périmètre et de capital (0,2) (0,0) (0,2) (12,8) - (12,8)
PART DANS L'ACTIF NET A LA CLOTURE 99,4 0,5 99,9 110,8 0,7 111,5




8.2. Informations sur les coentreprises et entreprises associées
Les principaux éléments du compte de résultat des coentreprises sont présentés ci-dessous (en quote-part du Groupe
dans le total des sociétés concernées). Les entreprises associées sont non significatives à l’échelle du Groupe.


30/06/2024 30/06/2023 31/12/2023


(en millions d'euros) Foncière Promotion Total Foncière Promotion Total Foncière Promotion Total
Produits des activités
6,7 80,2 86,9 4,3 76,1 80,3 12,1 165,3 177,5
opérationnelles
Excédent brut d'exploitation 1,0 9,6 10,6 1,1 7,9 9,0 2,9 10,6 13,5
Résultat opérationnel (5,0) 9,8 4,8 (3,0) 8,1 5,2 (6,9) 12,5 5,6
Résultat financier (0,5) (4,8) (5,3) (0,4) (2,9) (3,3) (0,9) (6,5) (7,4)
Impôts sur les résultats 0,1 (2,0) (1,9) - (0,5) (0,5) 0,0 (1,4) (1,4)
RESULTAT NET (5,4) 3,0 (2,4) (3,3) 4,6 1,3 (7,8) 4,5 (3,3)
dont amortissements nets
(0,1) - (0,1) (0,1) (0,1) (0,2) - (0,2)
de subvention




ICADE * RAPPORT SEMESTRIEL 2024 * 93
• COMPTES CONSOLIDES •




Note 9. Impôt sur le résultat
9.1. Charge d’Impôt
La charge d’impôt est détaillée dans le tableau ci-dessous :
(en millions d'euros) 30/06/2024 30/06/2023 31/12/2023
Charge d'impôt 26,2 (0,6) 10,8
Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises (CVAE) (0,1) (0,5) (1,5)
CHARGE D'IMPÔT COMPTABILISEE EN RESULTAT 26,1 (1,2) 9,2



Principalement généré par l’activité de Promotion, l’effet impôt constaté en résultat au 30 juin 2024 est un produit de
26,1 millions d’euros contre une charge de 1,2 millions d’euros au 30 juin 2023, en lien avec l’évolution du résultat de
ce métier.


Note 10. Provisions et passifs éventuels
10.1. Provisions
Les provisions constituées au 30 juin 2024 couvrent les risques identifiés de toutes natures, notamment opérationnels
et financiers.
Expositions a ux risques et stratégie de couverture




Variations de Ecarts
(en millions d'euros) 31/12/2023 Dotations Utilisations Reprises périmètre (a) actuariels 30/06/2024
Engagements vis-à-vis du personnel 16,4 0,3 (0,0) - - (1,0) 15,7
Autres provisions 59,5 15,6 (2,4) (2,2) 9,1 - 79,6
PROVISIONS POUR RISQUES ET CHARGES 75,8 15,9 (2,4) (2,2) 9,1 (1,0) 95,2
Provisions non courantes 18,5 0,3 (0,0) - - (1,0) 17,9
Provisions courantes 57,3 15,6 (2,4) (2,2) 9,1 - 77,4
(a) Déconsolidation d'entités de la Promotion ayant réalisé leur activité (cf note 11.3).



10.2. Passifs éventuels
Au 30 juin 2024, le Groupe n’a connaissance d’aucun passif éventuel risquant d’affecter significativement et avec une probabilité sérieuse,
les résultats, la situation financière, le patrimoine ou l’activité du Groupe.




ICADE * RAPPORT SEMESTRIEL 2024 * 94
• COMPTES CONSOLIDES •




Note 11. Autres informations
11.1. Parties liées
Le Groupe n’a pas enregistré de nouvelle transaction significative avec les parties liées.


11.2. Engagements hors bilan et parties liées
Aucun engagement hors-bilan significatif n’a été recensé depuis le 31 décembre 2023.


11.3. Evénements postérieurs à la clôture

 Dette financière
Le 9 juillet 2024, Icade a été informé du non-respect par une de ses filiales du covenant LTV sur une dette bancaire
hypothécaire de 347,2 millions d’euros au 30 juin 2024. Il sera procédé à un remboursement anticipé partiel du
crédit dans le délai requis pour remédier à cette situation.
 Signatures de promesses de vente
Les 3 et 17 juillet 2024, des promesses de vente ont été signées pour la cession des actifs Quai Rive Neuve et le
Castel pour 44,5 millions d’euros.




ICADE * RAPPORT SEMESTRIEL 2024 * 95
• COMPTES CONSOLIDES •




11.4. Périmètre
Le tableau ci-dessous présente la liste des sociétés comprises dans le périmètre de consolidation au 30 juin 2024 ainsi
que leur méthode de consolidation (intégration globale « IG » ou mise en équivalence « MEE »).

IG = Intégration Globale
MEE = Mise en Equivalence 30/06/2024 31/12/2023
Déconsolidée (a)
Forme Coentreprises / Méthode de
Dénomination sociale % Intérêt % Intérêt
Juridique Entreprises associées consolidation
FONCIERE
ICADE SA SA Société mère IG Société mère
GIE ICADE MANAGEMENT GIE 100,00 IG 100,00
BUREAUX ET PARCS D'AFFAIRES
BATI GAUTIER SCI 100,00 IG 100,00
68 VICTOR HUGO SCI 100,00 IG 100,00
MESSINE PARTICIPATIONS SCI 100,00 IG 100,00
1 TERRASSE BELLINI SCI 33,33 Coentreprise MEE 33,33
ICADE RUE DES MARTINETS SCI 100,00 IG 100,00
TOUR EQHO SAS 51,00 IG 51,00
LE TOLBIAC SCI 100,00 IG 100,00
SAS ICADE TMM SAS 100,00 IG 100,00
SNC LES BASSINS A FLOTS SNC 100,00 IG 100,00
SCI LAFAYETTE SCI 54,98 IG 54,98
SCI STRATEGE SCI 54,98 IG 54,98
SCI FUTURE WAY SCI 52,75 IG 52,75
SCI NEW WAY SCI 100,00 IG 100,00
SCI ORIANZ SCI 100,00 IG 100,00
POINTE METRO 1 SCI 100,00 IG 100,00
SCI QUINCONCES TERTIAIRE SCI 51,00 IG 51,00
SCI QUINCONCES ACTIVITES SCI 51,00 IG 51,00
SNC ARCADE SNC Cession Promotion 100,00
SNC NOVADIS SNC 100,00 IG 100,00
SCI AMPHORE SCI 55,00 IG 55,00
AUTRES ACTIFS
BASSIN NORD SCI 50,00 Coentreprise MEE 50,00
SCI BATIMENT SUD DU CENTRE HOSP PONTOISE SCI 100,00 IG 100,00
SCI BSM DU CHU DE NANCY SCI 100,00 IG 100,00
SCI IMMOBILIER HOTELS SCI 77,00 IG 77,00
SCI BASILIQUE COMMERCE SCI 51,00 Coentreprise MEE 51,00
AUTRES
ICADE 3.0 SASU 100,00 IG 100,00
CYCLE-UP SAS 31,69 Coentreprise MEE 31,69
URBAN ODYSSEY SAS 100,00 IG 100,00
PROMOTION
PROMOTION LOGEMENT
SCI DU CASTELET SCI 99,00 IG 100,00
SARL B.A.T.I.R. ENTREPRISES SARL Déconsolidée 100,00
SARL FONCIERE ESPACE ST CHARLES SARL Déconsolidée 86,00
MONTPELLIERAINE DE RENOVATION SARL Déconsolidée 86,00
SCI ST CHARLES PARVIS SUD SCI 58,00 IG 58,00
MSH SARL Déconsolidée 100,00
SARL GRP ELLUL-PARA BRUGUIERE SARL 100,00 IG 100,00
SNC LE CLOS DU MONESTIER SNC Déconsolidée 100,00
SCI LES ANGLES 2 SCI 75,50 IG 75,50
SCI LES JARDINS D'HARMONY SCI Déconsolidée 100,00
SNC MEDITERRANEE GRAND ARC SNC Déconsolidée 50,00
ICADE PROMOTION LOGEMENT SAS 100,00 IG 100,00
CAPRI PIERRE SARL 99,92 IG 99,92
SNC CHARLES SNC Déconsolidée 50,00
SCI MONNAIE - GOUVERNEURS SCI Déconsolidée 70,00
(a) Le Groupe a procédé à une revue de son périmètre et a déconsolidé des sociétés du métier Promotion ayant réalisé la totalité de leur activité.




ICADE * RAPPORT SEMESTRIEL 2024 * 96
• COMPTES CONSOLIDES •



30/06/2024 31/12/2023
Forme Coentreprises / Méthode de
Dénomination sociale % Intérêt % Intérêt
Juridique Entreprises associées consolidation
STRASBOURG R. DE LA LISIERE SCI Déconsolidée 33,00
SNC LES SYMPHONIES SNC Déconsolidée 66,70
SNC LA POSEIDON SNC Déconsolidée 100,00
MARSEILLE PARC SCI Déconsolidée 50,00
LE PRINTEMPS DES ROUGIERES SARL Déconsolidée 96,00
SCI BRENIER SCI 95,00 IG 95,00
PARC DU ROY D'Espagne SNC Déconsolidée 50,00
SCI JEAN DE LA FONTAINE SCI Déconsolidée 50,00
MARSEILLE PINATEL SNC Déconsolidée 50,00
SCI LILLE LE BOIS VERT SCI Déconsolidée 50,00
SCI RUEIL CHARLES FLOQUET SCI Déconsolidée 50,00
SCI VALENCIENNES RESIDENCE DE L'HIPPODROME SCI Déconsolidée 75,00
SCI BOULOGNE SEINE D2 SCI Déconsolidée 17,33
BOULOGNE VILLE A2C SCI Déconsolidée 17,53
BOULOGNE VILLE A2D SCI Déconsolidée 16,94
BOULOGNE VILLE A2E SCI Déconsolidée 16,94
BOULOGNE VILLE A2F SCI Déconsolidée 16,94
BOULOGNE PARC B1 SCI Déconsolidée 18,23
BOULOGNE 3-5 RUE DE LA FERME SCI Déconsolidée 13,21
BOULOGNE PARC B2 SCI Déconsolidée 17,30
SCI LIEUSAINT RUE DE PARIS SCI Déconsolidée 50,00
BOULOGNE PARC B3A SCI Déconsolidée 16,94
BOULOGNE PARC B3F SCI Déconsolidée 16,94
SAS AD2B SAS Déconsolidée 100,00
SCI CHATILLON AVENUE DE PARIS SCI Déconsolidée 50,00
SCI FRANCONVILLE - 1 RUE DES MARAIS SCI Déconsolidée 49,90
ESSEY LES NANCY SCI Déconsolidée 75,00
SCI LE CERCLE DES ARTS - Logement SCI Déconsolidée 37,50
LES ARCHES D'ARS SCI Déconsolidée 75,00
ZAC DE LA FILATURE SCI Déconsolidée 50,00
SCI LA SUCRERIE - Logement SCI 37,50 IG 37,50
SCI LA JARDINERIE - Logement SCI Déconsolidée 37,50
LES COTEAUX DE LORRY SARL Déconsolidée 50,00
SCI LE PERREUX ZAC DU CANAL SCI Déconsolidée 72,50
SCI Boulogne Ville A3 LA SCI Déconsolidée 17,40
SNC Nanterre MH17 SNC Déconsolidée 50,00
SNC SOISY Avenue KELLERMAN SNC Déconsolidée 50,00
SNC ST FARGEAU HENRI IV SNC Déconsolidée 60,00
SCI ORLEANS St JEAN LES CEDRES SCI Déconsolidée 49,00
RUE DE LA VILLE SNC 99,99 IG 99,99
RUE DU 11 NOVEMBRE SCI Déconsolidée 100,00
RUE DU MOULIN SCI Déconsolidée 100,00
IMPASSE DU FORT SCI Déconsolidée 100,00
DUGUESCLIN DEVELOPPEMENT SAS 100,00 IG 100,00
DUGUESCLIN & ASSOCIES MONTAGNE SAS 100,00 IG 100,00
CDP THONON SCI Déconsolidée 33,33
SCI RESID. SERVICE DU PALAIS SCI Déconsolidée 100,00
SCI RESID. HOTEL DU PALAIS SCI 100,00 IG 100,00
SCI LE VERMONT SCI Déconsolidée 40,00
SCI HAGUENAU RUE DU FOULON SCI Déconsolidée 50,00
SNC URBAVIA SNC Déconsolidée 50,00
SCI GERTWILLER 1 SCI Déconsolidée 50,00
SCI RUE BARBUSSE SCI Déconsolidée 100,00
ROUBAIX RUE DE L'OUEST SCCV Déconsolidée 50,00
SCI CHAMPS S/MARNE RIVE GAUCHE SCI Déconsolidée 50,00
SCI BOULOGNE SEINE D3 PP SCI Déconsolidée 33,33
SCI BOULOGNE SEINE D3 D1 SCI Déconsolidée 16,94




ICADE * RAPPORT SEMESTRIEL 2024 * 97
• COMPTES CONSOLIDES •



30/06/2024 31/12/2023
Forme Coentreprises / Méthode de
Dénomination sociale % Intérêt % Intérêt
Juridique Entreprises associées consolidation
SCI BOULOGNE SEINE D3 E SCI Déconsolidée 16,94
SCI BOULOGNE SEINE D3 DEF COMMERCES SCI Déconsolidée 27,82
SCI BOULOGNE SEINE D3 ABC COMMERCES SCI Déconsolidée 27,82
SCI BOULOGNE SEINE D3 F SCI Déconsolidée 16,94
SCI BOULOGNE SEINE D3 C1 SCI Déconsolidée 16,94
SCCV SAINTE MARGUERITE SCCV Déconsolidée 50,00
SNC ROBINI SNC Déconsolidée 50,00
SCCV LES PATIOS D'OR - GRENOBLE SCCV Déconsolidée 80,00
SCI DES AUBEPINES SCI Déconsolidée 60,00
SCI LES BELLES DAMES SCI Déconsolidée 66,70
SCI PLESSIS LEON BLUM SCI Déconsolidée 80,00
SCCV RICHET SCCV Déconsolidée 100,00
SCI BOULOGNE PARC B4B SCI Déconsolidée 20,00
SCI ID SCI 53,00 IG 53,00
SNC PARIS MACDONALD PROMOTION SNC Déconsolidée 100,00
COEUR DE VILLE SARL Déconsolidée 70,00
SCI CLAUSE MESNIL SCCV Déconsolidée 50,00
OVALIE 14 SCCV Déconsolidée 80,00
SCCV VILLA ALBERA SCCV Déconsolidée 50,00
SCI ARKADEA LA ROCHELLE SCI Déconsolidée 100,00
SCCV FLEURY MEROGIS LOT1.1 SCCV Déconsolidée 70,00
SCCV FLEURY MEROGIS LOT1.2 SCCV Déconsolidée 70,00
SCCV FLEURY MEROGIS LOT3 SCCV Déconsolidée 100,00
SCI L'ENTREPÔT MALRAUX SCI Déconsolidée 65,00
SCCV CERGY - LES PATIOS D'OR SCCV Déconsolidée 80,00
MULHOUSE LES PATIOS D'OR SCCV Déconsolidée 40,00
SCCV CLERMONT-FERRAND LA MONTAGNE SCCV Déconsolidée 90,00
SCCV NICE GARE SUD SCCV 50,00 Coentreprise MEE 50,00
SEP COLOMBES MARINE SEP 25,00 Coentreprise MEE 25,00
SCI CLAYE SOUILLY - L'OREE DU BOIS SCI Déconsolidée 80,00
SCI BONDOUFLE - LES PORTES DE BONDOUFLE SCI Déconsolidée 80,00
SCCV ECOPARK SCCV Déconsolidée 90,00
SCI FI BAGNOLET SCI Déconsolidée 90,00
SCI ARKADEA TOULOUSE LARDENNE SCI 100,00 IG 100,00
SCCV 25 BLD ARMEE DES ALPES SCCV Déconsolidée 50,00
SCCV HORIZON PROVENCE SCCV Déconsolidée 58,00
SCCV SETE - QUAI DE BOSC SCCV Déconsolidée 90,00
SCCV RIVES DE SEINE - BOULOGNE YC2 SCCV Déconsolidée 80,00
SCI BLACK SWANS SCI Déconsolidée 85,00
SCCV CANAL STREET SCCV 100,00 IG 100,00
SCCV BLACK SWANS TOUR B SCCV Déconsolidée 85,00
SCCV ORCHIDEES SCCV 51,00 IG 51,00
SCCV MEDICADE SCCV Déconsolidée 80,00
SCI PERPIGNAN LESAGE SCI Déconsolidée 50,00
SCI TRIGONES NIMES SCI 49,00 Coentreprise MEE 49,00
SCCV BAILLY CENTRE VILLE SCCV Déconsolidée 50,00
SCCV MONTLHERY LA CHAPELLE SCCV Déconsolidée 100,00
SCI ARKADEA MARSEILLE SAINT VICTOR SCI Déconsolidée 51,00
SCCV SAINT FARGEAU 23 FONTAINEBLEAU SCCV Déconsolidée 70,00
SCCV CARENA SCCV Déconsolidée 51,00
SCCV BLACK SWANS TOUR C SCCV 85,00 IG 85,00
SCI CAEN LES ROBES D'AIRAIN SCI Déconsolidée 60,00
SCI CAPITAINE BASTIEN SCI Déconsolidée 80,00
SCI PERPIGNAN CONSERVATOIRE SCI Déconsolidée 50,00
SCI LILLE WAZEMMES SCI 50,00 Coentreprise MEE 50,00
SCCV ANTONY SCCV 100,00 IG 100,00
SCCV SAINT FARGEAU LEROY BEAUFILS SCCV Déconsolidée 65,00




ICADE * RAPPORT SEMESTRIEL 2024 * 98
• COMPTES CONSOLIDES •



30/06/2024 31/12/2023
Forme Coentreprises / Méthode de
Dénomination sociale % Intérêt % Intérêt
Juridique Entreprises associées consolidation
SCI ST ANDRE LEZ LILLE - LES JARDINS DE TASSIGNY SCI 50,00 Coentreprise MEE 50,00
SCCV CARIVRY SCCV Déconsolidée 51,00
SCCV L'ETOILE HOCHE SCCV Déconsolidée 60,00
SCCV LES PINS D'ISABELLA SCCV Déconsolidée 49,90
SCCV LES COTEAUX LORENTINS SCCV Déconsolidée 100,00
SCCV ROSNY 38-40 JEAN JAURES SCCV Déconsolidée 100,00
SCCV CARETTO SCCV 51,00 IG 51,00
SCCV MASSY CHATEAU SCCV 50,00 IG 50,00
SCCV MASSY PARC SCCV 50,00 Ent. associée MEE 50,00
SCCV NEUILLY S/MARNE QMB 10B SCCV 44,45 IG 44,45
SCCV VITA NOVA SCCV Déconsolidée 70,00
SCCV NEUILLY S/MARNE QMB 1A SCCV Déconsolidée 44,45
SCCV LE RAINCY RSS SCCV Déconsolidée 50,00
SCCV LE MESNIL SAINT DENIS SULLY SCCV 100,00 IG 100,00
SCCV CUGNAUX - LEO LAGRANGE SCCV 50,00 Coentreprise MEE 50,00
SCCV COLOMBES MARINE LOT A SCCV Déconsolidée 25,00
SCCV COLOMBES MARINE LOT B SCCV 25,00 Coentreprise MEE 25,00
SCCV COLOMBES MARINE LOT D SCCV Déconsolidée 25,00
SCCV COLOMBES MARINE LOT H SCCV 25,00 Coentreprise MEE 25,00
SCCV LES BERGES DE FLACOURT SCCV Déconsolidée 65,00
SCCV LE PLESSIS-ROBINSON ANCIENNE POSTE SCCV Déconsolidée 75,00
SCCV QUAI 56 SCCV 50,00 Coentreprise MEE 50,00
SCCV LE PIAZZA SCCV 70,00 IG 70,00
SCCV ICAGIR RSS TOURS SCCV Déconsolidée 50,00
SSCV ASNIERES PARC B8 B9 SCCV 50,00 Coentreprise MEE 50,00
SSCV SAINT FARGEAU 82-84 Avenue de Fontainebleau SCCV Déconsolidée 70,00
SAS PARIS 15 VAUGIRARD LOT A SAS 50,00 Coentreprise MEE 50,00
SCCV PARIS 15 VAUGIRARD LOT C SCCV 50,00 Coentreprise MEE 50,00
SCCV SARCELLES - RUE DU 8 MAI 1945 SCCV 100,00 IG 100,00
SCCV SARCELLES - RUE DE MONTFLEURY SCCV 100,00 IG 100,00
SCCV MASSY PARC 2 SCCV 50,00 Ent. associée MEE 50,00
SCCV CANTEROUX SCCV 50,00 IG 50,00
SCCV SOHO SCCV Déconsolidée 51,00
SCCV IPK NIMES CRESPON SCCV 51,00 IG 51,00
SCCV BEARN SCCV 65,00 IG 65,00
SCCV ASNIERES PARC B2 SCCV 50,00 Coentreprise MEE 50,00
SCCV PERPIGNAN AVENUE D'ARGELES SCCV 50,00 Coentreprise MEE 50,00
SCCV 117 AVENUE DE STRASBOURG SCCV 70,00 IG 70,00
SCCV MARCEL PAUL VILLEJUIF SCCV Déconsolidée 60,00
SCCV MAISON FOCH SCCV Déconsolidée 40,00
SCCV CHATENAY MALABRY LA VALLEE SCCV 100,00 IG 100,00
SCCV LOT 2G2 IVRY CONFLUENCES SCCV Déconsolidée 51,00
SCCV LA PEPINIERE SCCV Déconsolidée 100,00
SCCV NICE CARRE VAUBAN SCCV 95,00 IG 95,00
SNC IP1R SNC 100,00 IG 100,00
SNC IP3M LOGT SNC 100,00 IG 100,00
SCCV NGICADE MONTPELLIER OVALIE SCCV 50,00 IG 50,00
SCCV LILLE CARNOT LOGT SCCV 50,00 Coentreprise MEE 50,00
SCCV NORMANDIE LA REUNION SCCV 65,00 IG 65,00
SAS AILN DEVELOPPEMENT SAS 25,00 Coentreprise MEE 25,00
SCCV URBAT ICADE PERPIGNAN SCCV 50,00 Coentreprise MEE 50,00
SCCV DES YOLES NDDM SCCV 75,00 IG 75,00
SCCV AVIATEUR LE BRIX SCCV 50,00 Coentreprise MEE 50,00
SARVILEP SAS 100,00 IG 100,00
SCCV POMME CANNELLE SCCV 60,00 IG 60,00
SCCV RS MAURETTES SCCV 50,00 Coentreprise MEE 50,00
SCCV BRON LA CLAIRIERE G3 SCCV 51,00 Coentreprise MEE 51,00




ICADE * RAPPORT SEMESTRIEL 2024 * 99
• COMPTES CONSOLIDES •



30/06/2024 31/12/2023
Forme Coentreprises / Méthode de
Dénomination sociale % Intérêt % Intérêt
Juridique Entreprises associées consolidation
SCCV BRON LA CLAIRIERE C1C2 SCCV 51,00 Coentreprise MEE 51,00
SCCV BRON LA CLAIRIERE C3C4 SCCV 49,00 Coentreprise MEE 49,00
SCCV BRON LA CLAIRIERE D1D2 SCCV 49,00 Coentreprise MEE 49,00
SCCV LES RIVES DU PETIT CHER LOT 2 SCCV 60,00 Coentreprise MEE 60,00
SCCV LES RIVES DU PETIT CHER LOT 4 SCCV 60,00 Coentreprise MEE 60,00
SCCV LES RIVES DU PETIT CHER LOT 5B SCCV 60,00 Coentreprise MEE 60,00
SCCV URBAN IVRY 94 SCCV 100,00 IG 100,00
SCCV YNOV CAMBACERES SCCV 51,00 IG 51,00
SCCV DES RIVES DU PETIT CHER LOT 5 SCCV 60,00 Coentreprise MEE 60,00
SCCV DES RIVES DU PETIT CHER LOT 6 SCCV 60,00 Coentreprise MEE 60,00
SCCV MONTPELLIER SW SCCV 70,00 IG 70,00
SCCV LES JARDINS DE CALIX IPS SCCV 80,00 IG 80,00
SCCV BOUL DEVELOPPEMENT SCCV 65,00 IG 65,00
SCCV BILL DEVELOPPEMENT SCCV 65,00 IG 65,00
SCCV PATIOS VERGERS SCCV 70,00 IG 70,00
SCCV LILLE PREVOYANCE SCCV 50,00 Coentreprise MEE 50,00
SCCV BOUSSY SAINT ANTOINE ROCHOPT SCCV 50,00 Coentreprise MEE 50,00
SCCV IXORA SCCV 80,00 IG 80,00
SCCV CAP ALIZE SCCV 80,00 IG 80,00
SCCV HOUILLES JEAN JACQUES ROUSSEAU SCCV Dissolution 50,00
SCCV IPSPF CHR1 SCCV 40,00 Coentreprise MEE 40,00
SCCV LORIENT GUESDE SCCV 80,00 IG 80,00
SCCV BOHRIE D2 SCCV 70,00 IG 70,00
SAS AD VITAM SAS 100,00 IG 100,00
SCCV MARCEL GROSMENIL VILLEJUIF SCCV 60,00 IG 60,00
SNC SEINE CONFLUENCES SNC 50,00 Coentreprise MEE 50,00
SCCV CHATENAY LAVALLEE LOT I SCCV 50,10 IG 50,10
SCCV QUINCONCES SCCV 33,33 Coentreprise MEE 33,33
SARL BEATRICE MORTIER IMMOBILIER - BMI SARL 100,00 IG 100,00
SCCV CARTAGENA SCCV Déconsolidée 95,00
SAS LES HAUTS DE LA VALSIERE SAS 100,00 IG 100,00
SCCV LE SERANNE SCCV Déconsolidée 50,00
SCCV VIADORA SCCV 30,00 Ent. associée MEE 30,00
SNC URBAIN DES BOIS SNC 100,00 IG 100,00
SCCV NANTERRE HENRI BARBUSSE SCCV 66,67 IG 66,67
SCCV LES PALOMBES SCCV 50,00 Coentreprise MEE 50,00
SCCV 3 - B1D1 LOGEMENT SCCV 25,00 Coentreprise MEE 25,00
SCCV 7 - B2A TOUR DE SEINE SCCV Déconsolidée 25,00
SCCV 8 - B2A PARTICIPATIF SCCV Déconsolidée 25,00
SAS 9 - B2A CITE TECHNIQUE SAS Déconsolidée 25,00
SCCV TREVOUX ORFEVRES SCCV 65,00 IG 65,00
SAS SURESNES LIBERTE SAS 70,00 IG 70,00
SAS CLICHY 33 MEDERIC SAS Déconsolidée 45,00
SAS L'OREE SAS 50,00 Coentreprise MEE 50,00
SCCV CERDAN SCCV 50,00 Coentreprise MEE 50,00
SCCV DES RIVES DU PETIT CHER LOT 7 SCCV 45,00 Coentreprise MEE 45,00
SAS BREST COURBET SCCV 50,00 Coentreprise MEE 50,00
SCCV MITTELVEG SCCV 70,00 IG 70,00
SCCV LES RIVES DU PETIT CHER LOT 8 SCCV 45,00 Coentreprise MEE 45,00
SCCV TERRASSES ENSOLEILLEES SCCV 50,00 Coentreprise MEE 50,00
SCCV ISSY ESTIENNE D’ORVES SCCV 85,00 IG 85,00
SCCV CARAIX SCCV 51,00 IG 51,00
SAS TOULOUSE RUE ACHILE VIADEU SAS 55,72 IG 55,72
SCCV ARC EN CIEL SCCV 51,00 IG 51,00
SNC LE BOIS URBAIN SNC 100,00 IG 100,00
SCCV DOMAINE DE LA CROIX SCCV 80,00 IG 80,00
SCCV ILE NAPOLEON SCCV 70,00 IG 70,00




ICADE * RAPPORT SEMESTRIEL 2024 * 100
• COMPTES CONSOLIDES •



30/06/2024 31/12/2023
Forme Coentreprises / Méthode de
Dénomination sociale % Intérêt % Intérêt
Juridique Entreprises associées consolidation
SAS RB GROUP SAS 65,29 IG 65,29
SARL M&A IMMOBILIER SARL 65,29 IG 65,29
SCCV LE FORUM-LATTES SCCV 32,65 IG 32,65
SCCV BLEU PLATINE -SETE SCCV 45,70 IG 45,70
SCCV LADY MARY-MONT SAINT CLAIR SCCV 45,70 IG 45,70
SARL KALITHYS SARL 65,29 IG 65,29
SCCV LADY SAINT CLAIR - SETE SCCV Fusion 65,29
SCCV BASSA NOVA -PERPIGNAN SCCV 52,23 IG 52,23
SCCV VILLA HERMES - MANDELIEU SCCV 65,29 IG 65,29
SCCV HERMES 56 - MONTPELLIER SCCV 65,29 IG 65,29
SCCV L'OASIS - CASTELNAU SCCV 65,29 IG 65,29
SCCV VERT AZUR - GRABELS SCCV 65,29 IG 65,29
SCCV VILLA BLANCHE LUNEL SCCV 65,29 IG 65,29
SCCV LE PARC RIMBAUD SCCV 65,29 IG 65,29
SCCV SILVER GARDEN SCCV 65,29 IG 65,29
SCCV SETE PREMIERE LIGNE SCCV 65,29 IG 65,29
SCCV LE 9 - MONTPELLIER SCCV 33,30 IG 33,30
SCCV EUROPE - CASTELNAU SCCV 32,65 Coentreprise MEE 32,65
SAS RB PARTICIPATIONS SAS 65,29 IG 65,29
SNC M&A PROMOTION SNC 65,29 IG 65,29
SCCV LES BAINS - JUVIGNAC SCCV 65,29 IG 65,29
SCCV LES PINS BLEUS - GRABELS SCCV 52,23 IG 52,23
SCCV VILLAGE CLEMENCEAU MONTPELLIER SCCV 52,23 IG 52,23
SCCV 68 AMPERE SCCV 80,00 IG 80,00
SCCV IPSPF-CHR2 SCCV 40,00 Coentreprise MEE 40,00
SCCV LUNEL FOURQUES SCCV 51,00 IG 51,00
SCCV VILLENEUVE D’ASCQ – AVENUE DU BOIS SCCV 50,00 Coentreprise MEE 50,00
SCCV ECHO LES MENUIRES SCCV 60,00 Coentreprise MEE 60,00
SCCV ACANTHE SCCV 51,00 Coentreprise MEE 51,00
SAS COLOMBES AURIOL SAS 51,00 Coentreprise MEE 51,00
SCCV ZAC REPUBLIQUE SCCV 51,00 IG 51,00
SCCV MEDOC 423 SCCV 49,90 Coentreprise MEE 49,90
SCI ARKADEA LYON GIRONDINS SCI Déconsolidée 100,00
SCCV BRON CLAIRIERE F1 SCCV 51,00 Coentreprise MEE 51,00
SCCV VILLA LAURES - MONTPELLIER SCCV 43,55 IG 43,55
SCCV COEUR CARNOLES SCCV 50,00 Coentreprise MEE 50,00
SCCV ARRAS MICHELET SCCV 50,00 Coentreprise MEE 50,00
SCCV BRON CLAIRIERE G4 SCCV 49,00 Coentreprise MEE 49,00
SCCV STEEN ST MALO LA FONTAINE SCCV 33,33 Coentreprise MEE 33,33
SAS STEEN LIBOURNE SAS 33,33 Coentreprise MEE 33,33
SCCV STEEN DIJON SCCV 33,33 Coentreprise MEE 33,33
SCCV STEEN PARIS 9 PETRELLE SCCV 33,33 Coentreprise MEE 33,33
SCCV STEEN ROANNE FOLLEREAU SCCV 33,33 Coentreprise MEE 33,33
SCCV PHARE D'ISSY SCCV 75,00 IG 75,00
SEP PEACEFUL SEP 29,38 Coentreprise MEE 29,38
SCCV 63 DUPONT DES LOGES SCCV 100,00 IG 100,00
SAS BF3 SAINT RAPHAEL SAS 20,00 MEE 20,00
SCCV ARCHEVECHE SCCV 40,00 Coentreprise MEE 40,00
SAS NEUILLY VICTOR HUGO SAS 54,00 IG 54,00
SNC VILLEURBANNE TONKIN SNC 55,72 IG 55,72
SCCV MONTIGNY LOTS 1C 5A 5B SCCV 70,00 IG 70,00
SCCV ILOT DES PLATANES - LATTES SCCV 56,80 IG 29,38
SCCV STEEN CHATEAURENARD DENIS PAULEAU SCCV 33,33 Coentreprise MEE 33,33
SCCV STEEN DOUAI BOULEVARD VAUBAN SCCV 33,33 Coentreprise MEE 33,33
SCCV STEEN LE CHESNAY SCCV 33,33 Coentreprise MEE 33,33
SNC M&A CE SNC 65,29 IG 65,29
SCCV BREST REPUBLIQUE DEVELOPPEMENT SCCV 50,00 Coentreprise MEE 50,00




ICADE * RAPPORT SEMESTRIEL 2024 * 101
• COMPTES CONSOLIDES •



30/06/2024 31/12/2023
Forme Coentreprises / Méthode de
Dénomination sociale % Intérêt % Intérêt
Juridique Entreprises associées consolidation
SCCV CASTELNAU DALHIAS SCCV Dissolution 90,00
SCCV SAINT VALERY CAVEE LEVEQUE SCCV 50,00 Coentreprise MEE 50,00
SCCV SEVRAN ROUGEMONT SCCV 70,00 IG 70,00
SCCV STEEN ST GILLES RAIMONDEAU SCCV 33,33 Coentreprise MEE 33,33
SCCV STEEN GAILLON SUR MONTCIENT SCCV 33,33 Coentreprise MEE 33,33
SCCV LILURA DE L’ADOUR SCCV 51,00 Coentreprise MEE 51,00
SCCV ZOKO ST ESPRIT SCCV 51,00 Coentreprise MEE 51,00
SCCV AME ECHO SCCV 60,00 IG 60,00
SCCV PARIS 12 MESSAGERIES L3 L4 SCCV 100,00 IG 100,00
SCCV LA PLATEFORME RE SCCV 70,00 IG 70,00
SCCV NANTERRE PARTAGEE SCCV 35,00 Coentreprise MEE 35,00
SCCV NIMOZA NIMES SCCV 65,29 IG 65,29
SCCV LE CLOS DES OLIVIERS-MARGUERITES SCCV 65,29 IG 65,29
SCCV FORUM II - LATTES SCCV 63,33 IG 39,18
FONDATION D'ENTREPRISE ICADE PIERRE POUR TOUS Fondation 100,00 IG 100,00
SAS EQUINOVE SAS 100,00 IG 100,00
SCCV LA SAUVEGARDE SCCV 50,10 IG 50,10
SCCV CHOISY B7 SCCV 60,00 Coentreprise MEE 60,00
SCCV DUNKERQUE ZAC GRAND LARGE SCCV 50,00 Coentreprise MEE
SCCV TOULOUSE GARONNE SCCV 50,00 Coentreprise MEE
SCCV STEEN CHANTILLY CASCADES SCCV 33,33 Coentreprise MEE
SCCV DE LA BERGERIE SCCV 51,00 IG
L'OLIU - REDESSAN SCCV 65,29 IG
SAS IPSXM SAS 100,00 IG
SCCV MAS VINHA - FRONTIGNAN SCCV 65,29 IG
SCCV 1 PLACE COPERNIC SCCV 55,00 IG
SNC ARCADE SNC 100,00 IG
SCCV L'AIGARELLE - FABREGUES SCCV 65,29 IG
SCCV PREMIUM B2 SCCV 50,00 Coentreprise MEE
SCCV PREMIUM RE3 SCCV 50,00 Coentreprise MEE
SCCV BRON CLAIRIERE M3 SCCV 51,00 Coentreprise MEE
SARL JARDINS HABITES-FRONTIGNAN SARL 65,29 IG
PROMOTION TERTIAIRE
SNC ICADE PROMOTION TERTIAIRE SNC 100,00 IG 100,00
SCCV SAINT DENIS LANDY 3 SCCV Déconsolidée 50,00
SNC GERLAND 1 SNC Déconsolidée 50,00
SNC GERLAND 2 SNC Déconsolidée 50,00
CITE SANITAIRE NAZARIENNE SNC Déconsolidée 60,00
ICAPROM SNC Déconsolidée 45,00
SCCV LE PERREUX CANAL SCCV Déconsolidée 100,00
ARKADEA SAS SAS 100,00 IG 100,00
CHRYSALIS DEVELOPPEMENT SAS Déconsolidée 35,00
MACDONALD BUREAUX SCCV Déconsolidée 50,00
SCI 15 AVENUE DU CENTRE SCI Déconsolidée 50,00
SAS CORNE OUEST VALORISATION SAS 25,00 Ent. associée MEE 25,00
SAS ICADE-FF-SANTE SAS Déconsolidée 65,00
SCI BOURBON CORNEILLE SCI Déconsolidée 100,00
SCCV SKY 56 SCCV Déconsolidée 50,00
SCCV SILOPARK SCCV Déconsolidée 50,00
SCCV TECHNOFFICE SCCV 50,00 Coentreprise MEE 50,00
SARL LE LEVANT DU JARDIN SARL Déconsolidée 50,67
SCI ARKADEA RENNES TRIGONE SCI Déconsolidée 51,00
SCCV LE SIGNAL/LES AUXONS SCCV 51,00 IG 51,00
SCCV LA VALBARELLE SCCV Déconsolidée 49,90
SAS IMMOBILIER DEVELOPPEMENT SAS 100,00 IG 100,00
SCCV HOTELS A1-A2 SCCV 50,00 Coentreprise MEE 50,00
SCCV BUREAUX B-C SCCV Déconsolidée 50,00




ICADE * RAPPORT SEMESTRIEL 2024 * 102
• COMPTES CONSOLIDES •



30/06/2024 31/12/2023
Forme Coentreprises / Méthode de
Dénomination sociale % Intérêt % Intérêt
Juridique Entreprises associées consolidation
SCCV MIXTE D-E SCCV 50,00 Coentreprise MEE 50,00
SCCV CASABONA SCCV 51,00 IG 51,00
SCCV GASTON ROUSSEL ROMAINVILLE SCCV 75,00 IG 75,00
SNC IP2T SNC 100,00 IG 100,00
SCCV TOURNEFEUILLE LE PIRAC SCCV 90,00 IG 90,00
SCCV LES RIVES DU PETIT CHER LOT 0 SCCV 60,00 Coentreprise MEE 60,00
SCCV LES RIVES DU PETIT CHER LOT 3 SCCV 60,00 Coentreprise MEE 60,00
SCCV DES RIVES DU PETIT CHER LOT 1 SCCV 60,00 Coentreprise MEE 60,00
SAS NEWTON 61 SAS 40,00 Coentreprise MEE 40,00
SCCV BRON LES TERRASSES L1 L2 L3 N3 SCCV 50,00 Coentreprise MEE 50,00
SAS LA BAUME SAS 40,00 Coentreprise MEE 40,00
SCCV PIOM 1 SCCV Déconsolidée 100,00
SCCV PIOM 2 SCCV Déconsolidée 100,00
SCCV PIOM 3 SCCV 100,00 IG 100,00
SCCV PIOM 4 SCCV 100,00 IG 100,00
SAS PIOM 5 SAS Déconsolidée 100,00
SCCV COLADVIVI SCCV 40,00 Ent. associée MEE 40,00
SCCV PIOM 6 SCCV 100,00 IG 100,00
SCCV 1 - B1C1 BUREAUX SCCV Déconsolidée 25,00
SCCV 2 - B1D1 BUREAUX SCCV 25,00 Coentreprise MEE 25,00
SCCV 4 - COMMERCES SCCV Déconsolidée 25,00
SCCV 5 - B1C1 HOTEL SCCV Déconsolidée 25,00
SCCV 6 - B1C3 COWORKING SCCV Déconsolidée 25,00
SCCV PIOM 7 SCCV 100,00 IG 100,00
SCCV PIOM 8 SCCV 100,00 IG 100,00
SCCV PALUDATE GUYART SCCV 50,00 Coentreprise MEE 50,00
SCCV BRON LES TERRASSES A1 A2 A3 A4 SCCV 50,00 Coentreprise MEE 50,00
SAS 10 COMMERCES B1A4 ET B1B1B3 SAS Déconsolidée 25,00
SCCV BRON CLAIRIERE B SCCV 50,00 Coentreprise MEE 50,00
SCCV ECOLE DE LA REPUBLIQUE SCCV 50,00 Coentreprise MEE 50,00
SCCV STEEN PETREQUIN SCCV 33,33 Coentreprise MEE 33,33
SCCV CEREREIDE – LATTES SCCV 65,29 IG
PROMOTION AUTRES
SARL DOMAINE DE LA GRANGE SARL Déconsolidée 51,00
RUE CHATEAUBRIAND SCI 100,00 IG 100,00
SNC DU PLESSIS BOTANIQUE SNC 100,00 IG 100,00
SARL LAS CLOSES SARL 50,00 Coentreprise MEE 50,00
SNC DU CANAL ST LOUIS SNC 100,00 IG 100,00
SNC MASSY VILGENIS SNC 50,00 IG 50,00
SAS LE CLOS DES ARCADES SAS 50,00 Coentreprise MEE 50,00
SAS OCEAN AMENAGEMENT SAS 49,00 Coentreprise MEE 49,00
SNC VERSAILLES PION SNC 100,00 IG 100,00
SAS GAMBETTA SAINT ANDRE SAS 50,00 Coentreprise MEE 50,00
SAS MONT DE TERRE SAS 40,00 Coentreprise MEE 40,00
SAS ODESSA DEVELOPPEMENT SAS 51,00 Coentreprise MEE 51,00
SAS WACKEN INVEST SAS 51,00 Coentreprise MEE 51,00
SCCV DU SOLEIL SCCV 50,00 Coentreprise MEE 50,00
SAS MEUDON TASSIGNY SAS 40,00 Coentreprise MEE 40,00
SAS DES RIVES DU PETIT CHER SAS 50,00 Coentreprise MEE 50,00
SNC LH FLAUBERT SNC 100,00 IG 100,00
SAS BREST AMENAGEMENT SAS 50,00 Coentreprise MEE 50,00
SAS ICADE PIERRE POUR TOUS SAS 100,00 IG 100,00
SAS BONDY CANAL SAS 55,50 Coentreprise MEE 51,00
SAS HOLDING TOULOUSE TONKIN JHF SAS 79,60 IG 79,60
SAS JALLANS SAS 55,72 IG 55,72
SAS CLINIQUE 3 SAS 55,72 IG 55,72
SAS STEEN REHAB SAS 33,33 Coentreprise MEE 33,33




ICADE * RAPPORT SEMESTRIEL 2024 * 103
• COMPTES CONSOLIDES •



30/06/2024 31/12/2023
Forme Coentreprises / Méthode de
Dénomination sociale % Intérêt % Intérêt
Juridique Entreprises associées consolidation
SCCV 86 FELIX EBOUE SCCV 100,00 IG 100,00
SAS DE LA BERGERIE SAS 51,00 IG 51,00
SAS REPRENDRE RACINES SAS 51,00 Coentreprise MEE 51,00
SAS JAURES GALLIENI SAS 55,00 IG 55,00
SCCV MARSEILLE SMCL SCCV 15,00 MEE 15,00
SAS HOLDING CITY PARK LEVALLOIS SAS 100,00 IG 100,00
SAS SAINT PIERRE CENTRE 2025 SAS 70,00 Coentreprise MEE 70,00
SNC LEVALLOIS CITYPARK SNC 51,00 Coentreprise MEE 51,00
SAS L'OLIVERAIE SAS 50,00 Coentreprise




ICADE * RAPPORT SEMESTRIEL 2024 * 104
• COMPTES CONSOLIDES •




Rapport des commissaires aux comptes sur l’information
financière semestrielle

PricewaterhouseCoopers Audit Forvis Mazars
63, rue de Villiers 61, rue Henri Regnault
92208 Neuilly-sur-Seine Cedex 92075 Paris La Défense




Rapport des commissaires aux comptes
sur l’information financière semestrielle

(Période du 1er janvier 2024 au 30 juin 2024)




Aux Actionnaires
ICADE SA
27 rue Camille Desmoulins
92445 Issy les Moulineaux Cedex




En exécution de la mission qui nous a été confiée par votre assemblée générale, et en application de l'article
L. 451-1-2 III du code monétaire et financier, nous avons procédé à :

- l'examen limité des comptes semestriels consolidés résumés de la société ICADE SA, relatifs à la
période du 1er janvier 2024 au 30 juin 2024, tels qu'ils sont joints au présent rapport ;
- la vérification des informations données dans le rapport semestriel d'activité.

Ces comptes semestriels consolidés résumés ont été établis sous la responsabilité du conseil
d'administration. Il nous appartient, sur la base de notre examen limité, d'exprimer notre conclusion sur ces
comptes.




I - Conclusion sur les comptes

Nous avons effectué notre examen limité selon les normes d'exercice professionnel applicables en France.

Un examen limité consiste essentiellement à s'entretenir avec les membres de la direction en charge des
aspects comptables et financiers et à mettre en œuvre des procédures analytiques. Ces travaux sont moins
étendus que ceux requis pour un audit effectué selon les normes d'exercice professionnel applicables en
France. En conséquence, l'assurance que les comptes, pris dans leur ensemble, ne comportent pas
d'anomalies significatives obtenue dans le cadre d'un examen limité est une assurance modérée, moins



ICADE * RAPPORT SEMESTRIEL 2024 * 105
• COMPTES CONSOLIDES •



élevée que celle obtenue dans le cadre d'un audit.

Sur la base de notre examen limité, nous n'avons pas relevé d'anomalies significatives de nature à remettre
en cause la conformité des comptes semestriels consolidés résumés avec la norme IAS 34, norme du
référentiel IFRS tel qu’adopté dans l’Union européenne relative à l’information financière intermédiaire.




II - Vérification spécifique

Nous avons également procédé à la vérification des informations données dans le rapport semestriel
d'activité commentant les comptes semestriels consolidés résumés sur lesquels a porté notre examen
limité.

Nous n'avons pas d'observation à formuler sur leur sincérité et leur concordance avec les comptes
semestriels consolidés résumés.



Fait à Neuilly-sur-Seine et Paris La Défense, le 19 juillet 2024



Les commissaires aux comptes



PricewaterhouseCoopers Audit Forvis Mazars SA




Lionel Lepetit Claire Gueydan O’quin




ICADE * RAPPORT SEMESTRIEL 2024 * 106
• COMPTES CONSOLIDES •




ICADE * RAPPORT SEMESTRIEL 2024 * 107