RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL
AU 30 JUIN 2024
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ATTESTATION DE LA PERSONNE PHYSIQUE
RESPONSABLE DU RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL


Responsable du rapport financier semestriel


Philippe Rosio,
Président Directeur Général

Foncière INEA
2, place des Hauts Tilliers
92230 Gennevilliers


ATTESTATION


J’atteste qu’à ma connaissance les comptes consolidés résumés présentés dans le présent
rapport financier semestriel au 30 juin 2024 sont établis conformément aux normes comptables
applicables et qu’ils donnent une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et du
résultat de la Société et de l'ensemble des entreprises comprises dans la consolidation, et que le
rapport semestriel d’activité présente un tableau fidèle des événements importants survenus
pendant les six premiers mois de l'exercice, de leur incidence sur les comptes semestriels, des
principales transactions entre parties liées ainsi qu'une description des principaux risques et
incertitudes pour les six mois restants de l’exercice.


Fait à Paris, le 25 juillet 2024



Le Président Directeur Général
Philippe Rosio




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SOMMAIRE


RAPPORT SEMESTRIEL D’ACTIVITE .................................................................... 5
1. FAITS MARQUANTS INTERVENUS AU COURS DE LA PERIODE
COURANT DU 1ER J ANVIER AU 30 J UIN 2024 .............................................. 6
1. UN CONTEXTE ECONOMIQUE ET POLITIQUE PEU PORTEUR ................... 6
2. INVESTISSEMENTS .............................................................................................. 6
3. CESSIONS D’ACTIFS............................................................................................. 7
4. MOYENS DE FINANCEMENT.............................................................................. 7
2. ACTIVITE LOCATIVE ET DEVELOPPEMENTS ......................................... 8
3. PATRIMOINE ....................................................................................................... 8
4. PRESENTATION DES COMPTES SEMESTRIELS RESUMES ................... 9
5. ACTIF NET REEVALUE (ANR) ........................................................................ 9
1. EXPERTISES DU PATRIMOINE ........................................................................... 9
2. CALCUL DES ANR .............................................................................................. 10
3. RENSEIGNEMENTS RELATIFS AU CAPITAL ET AUTRES
INFORMATIONS ............................................................................................... 11
1. FRANCHISSEMENTS DE SEUILS ...................................................................... 11
2. PRINCIPAUX MOUVEMENTS SUR LE CAPITAL AU COURS DU SEMESTRE
................................................................................................................................ 11
3. VALEURS MOBILIERES DONNANT ACCES AU CAPITAL .......................... 11
4. CONTRAT DE LIQUIDITE, AUTOCONTROLE ................................................ 12
5. DISTRIBUTION ET GOUVERNANCE ............................................................... 12
6. PRINCIPAUX RISQUES DE LA SOCIETE ......................................................... 13
7. DEVELOPPEMENT DURABLE ET APPROCHE ENVIRONNEMENTALE ... 13
8. PRINCIPALES TRANSACTIONS ENTRE LES PARTIES LIEES ..................... 15
9. RESULTAT SOCIAL............................................................................................. 17
10. EVENEMENTS POST-CLOTURE ....................................................................... 17
11. PERSPECTIVES POUR LA FIN D’ANNEE 2024 ............................................... 17
12. REPORTING EPRA AU 30 JUIN 2024 ................................................................ 18
ETATS FINANCIERS CONSOLIDES RESUMES EN NORMES IFRS AU 30 J UIN
2024 ....................................................................................................................... 23
RAPPORT DES COMMISSAIRES AUX COMPTES SUR L’INFORMATION
FINANCIERE SEMESTRIELLE ...................................................................... 50




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RAPPORT SEMESTRIEL D’ACTIVITE



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Le Conseil d’Administration, lors de sa réunion en date du 24 juillet 2024, a arrêté les comptes
au 30 juin 2024 et établi le présent rapport prévu par l’article L232-7 al.3 du Code de Commerce
ainsi que par l’article L451-1-2 III du Code Monétaire et Financier qui sera signé à la date de
remise du rapport des commissaires aux comptes.

Ce rapport sera publié dans les conditions et modalités prévues par la réglementation en
vigueur.


1. FAITS MARQUANTS INTERVENUS AU COURS DE LA PERIODE
COURANT DU 1ER J ANVIER AU 30 J UIN 2024


1. UN CONTEXTE ECONOMIQUE ET POLITIQUE PEU PORTEUR

Le déclenchement du conflit armé en Ukraine en février 2022 avait engendré un contexte
économique morose, marqué par l’incertitude, l’inflation, la hausse des taux d’intérêt et des
craintes de récession.

Alors que l’inflation commençait à reculer partout dans le monde, permettant aux banques
centrales des différentes zones économiques d’envisager des baisses de taux directeurs début
2024, la situation s’est complexifiée avec un contexte politique tendu, aux Etats-Unis
(campagne présidentielle) comme en Europe (élections européennes, suivies en France
d’élections législatives), douchant les espoirs de reprise rapide.

Ainsi le marché de l’investissement s’affiche-t-il en baisse marquée ce semestre (-39% sur 12
mois), avec seulement 4,1 Mds € investis en immobilier d’entreprise.

Dans ce contexte peu porteur, le patrimoine d’INEA fait preuve de résilience depuis plusieurs
semestres :
- Le niveau économique des loyers en Régions et la solidité des locataires en place ont
permis d’absorber l’indexation des loyers ;
- La qualité intrinsèque des immeubles permet le maintien du taux d’occupation et de la
valeur du patrimoine.


2. INVESTISSEMENTS

Au cours du 1er semestre 2024, INEA a réceptionné trois immeubles qui étaient en cours de
construction :
- la 1ère tranche du parc d’activités Innovespace Chalifert pour 7.550 m², livrée en février
;
- la 3ème et dernière tranche de l’opération Arko à Mérignac, 3.218 m² de bureaux en
structure bois massif équipés de panneaux photovoltaïques livrés début avril ;
- l’immeuble Cœur de Garonne, 3.165 m² de bureaux situés à proximité immédiate de la
gare TGV Bordeaux Saint-Jean (ZAC Saint-Jean Belcier) et livrés mi-avril.

INEA n’a procédé à aucun investissement au cours du 1er semestre 2024.




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3. CESSIONS D’ACTIFS

INEA n’a procédé à aucun arbitrage au cours du 1er semestre 2024, mais a signé une promesse
de vente portant sur le bâtiment A du site de bureaux Marseille Baronnies, pour une réalisation
au second semestre.


4. MOYENS DE FINANCEMENT

Au cours du 1er semestre 2024, la Société a procédé au refinancement de la 1ère tranche du Green
Loan – contracté en 2018 et arrivant à échéance en février 2024 – via un nouveau Sustainability
Linked Loan de 49 M€. Il s’agissait là de l’unique échéance de remboursement se présentant en
2024.

Le montant total de la dette tirée s’élève à 584 millions d’euros au 30 juin 2024.

Le taux moyen d’endettement est en hausse à 3,83% (contre 3,34% au 31 décembre 2023), du
fait de l’évolution de l’Euribor 3M au cours des 12 derniers mois, passé de 3,58% au 1er juillet
2023 à +3,71% au 30 juin 2024 (avec un pic à 4% mi-novembre 2023).

Cette hausse de taux moyen est enregistrée à près de 70% sur la dette nouvelle contractée au
cours de ce semestre.

Les instruments de couverture mis en place par la Société ont permis d’atténuer cette hausse
des taux d’intérêts (4,1 M€ de gains enregistrés en produits financiers).

Au 30 juin 2024, l’endettement de la Société est très largement couvert contre le risque de taux
(94%), sur une durée de 2,7 ans.
La durée de vie moyenne résiduelle des emprunts est de 3,7 ans. Aucune échéance de
remboursement significative ne se présente avant mi 2027.

INEA dispose en outre de 60 millions d’euros de dettes disponibles permettant de couvrir les
décaissements restants sur le pipeline d’opérations en cours de construction.


5. CREATION DES FILIALES SERENEA ET SERENYFLEX

Au titre de son objet secondaire, le groupe a créé début juillet deux filiales, SERENEA et
SERENYFLEX, afin de déployer la production d’énergie renouvelable (photovoltaïque) sur son
parc immobilier. Ces sociétés ont été créées en partenariat avec le groupe SERENYSUN,
prestataire en charge de la mise en place et de l’exploitation des centrales photovoltaïques.

SERENEA, est une SAS à capital variable, créée le 4 juillet 2024, détenue à hauteur de 70% par
INEA et à hauteur de 30% par la société SERENYSUN INVEST. INEA exerce un contrôle
exclusif sur cette filiale.

SERENYFLEX est une SAS à capital variable, créée le 3 juillet 2024, détenue à hauteur de 51%
par Flex Park (filiale à 100% d’INEA) et à hauteur de 49% par la société SERENYSUN
INVEST. Flex Park exerce un contrôle exclusif sur cette filiale.




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2. ACTIVITE LOCATIVE ET DEVELOPPEMENTS
INEA a observé une activité locative intense au 1er semestre 2024, avec un total de 48 baux
signés, en hausse par rapport aux 40 baux signés au 1er semestre 2023. En revanche, la taille
moyenne des baux signés est en baisse (586 m² vs. 1 163 m²), aboutissant à un volume de
surfaces louées en retrait (28.000 m² contre près de 50.000 m²).

Plus de la moitié des surfaces louées concerne les derniers immeubles mis en exploitation et
ceux en cours de construction. La signature la plus significative du semestre concerne
l'immeuble Nexus, situé sur la ZAC Cambacérès à Montpellier, avec Keyce Academy, filiale
du groupe Collège de Paris. Ce bail, d'une durée ferme de 12 ans, porte sur une surface totale
de 4 112 m², permettant la pré commercialisation pour moitié de l'immeuble sept mois avant sa
livraison prévue début 2025.

La base locative d’INEA est diversifiée, sécurisée et de qualité : parmi plus de 380 locataires ,
66% sont des entreprises réalisant un chiffre d’affaires annuel supérieur à 100 millions d’euros,
et 67% ont conclu des baux d’une durée ferme de 6 ans minimum.


3. PATRIMOINE
Au 30 juin 2024, le patrimoine total (livré et en cours de construction) d’INEA atteint la valeur
vénale droits compris de 1 252 millions d’euros, en baisse de 1,1% sur 6 mois.

Il est constitué de 84 ensembles immobiliers, situés à 84% en régions, et dans ces régions, à
88% dans les 10 premières métropoles.

Les actifs détenus sont exclusivement à usage tertiaire. Ce sont en grande majorité des bureaux
(79%), le solde étant composé de locaux d’activité (21%).

Au 30 juin 2024, ce patrimoine représente une surface locative totale de 482 104 m².

Le loyer moyen du patrimoine total s’établit à 163 €/m², avec une différenciation marquée selon
la typologie des actifs :
• 187 €/m² pour les bureaux ;
• 105 €/m² pour les locaux d’activités.

Le rendement potentiel du patrimoine ressort à 7,3%.


i. Immeubles livrés figurant en immobilisation au Bilan

Patrimoine livré au 30/06/24 Nombre Surface Valeur Loyer Loyer Rdt
de sites (m²) brute (k€) (k€/HT/an) (€/m²) potentiel
Patrimoine détenu par INEA 69 338 931 840 075 61 112 180 7,3%
Patrimoine détenu par FLEX PARK 9 100 153 128 329 10 975 110 8,6%
PATRIMOINE EN EXPLOITATION 78 439 084 968 403 72 087 164 7,4%




ii. Immeubles à livrer

Au 30 juin 2024, 5 opérations sont en cours de construction.
8
Les livraisons de ces opérations sont prévues entre juillet 2024 et fin 2025.

Patrimoine à livrer Nombre Surface Valeur Loyer Loyer Rdt
de sites (m²) brute (k€) (k€/HT/an) (€/m²) potentiel
Patrimoine détenu par INEA 2 14 188 48 977 3 027 213 6,2%
Patrimoine détenu par FLEX PARK 4 28 832 50 892 3 266 113 6,4%
PATRIMOINE A LIVRER 6 43 020 99 869 6 293 146 6,3%




4. PRESENTATION DES COMPTES SEMESTRIELS RESUMES

Les fondamentaux sains de la Société lui permettent ce semestre encore d’associer performance
opérationnelle et résilience du portefeuille.

Comme en 2023, le 1er semestre de l’exercice 2024 fait en effet état :

• d’une solide performance opérationnelle, avec des revenus locatifs bruts et un excédent
brut d’exploitation (EBE) en hausse respective de +17 et +20% ;

• à même de compenser la hausse des charges financières nettes (+50%) et d’assurer une
croissance du Résultat net récurent de 6%.

Le patrimoine d’INEA démontre par ailleurs de nouveau sa résilience dans un contexte de
poursuite des corrections de valeurs dans le marché, avec un ajustement limité à -1,3%, qui
explique la perte finale de 5,8 M€ enregistrée ce semestre.



5. ACTIF NET REEVALUE (ANR)

1. EXPERTISES DU PATRIMOINE

Le patrimoine du Groupe a fait l’objet d’une évaluation en date du 30 juin 2024 réalisée par
deux experts immobiliers indépendants, BNP PARIBAS REAL ESTATE EXPERTISE et
BPCE EXPERTISES IMMOBILIERES.

La méthodologie retenue par les experts repose principalement sur l'application de l'approche
par capitalisation des revenus, recoupée par l'approche par comparaison. La méthodologie est
la même que celle employée pour l'expertise des immeubles de la Société réalisée en décembre
2023, décrite au paragraphe 9.3 (p. 245-247) du Document d’Enregistrement Universel déposé
le 3 avril 2024 auprès de l'AMF sous le numéro D.24-0232.

Le contexte d’expertise, ce semestre, a encore été marqué par le faible nombre de transactions
observables. Les experts ont acté par prudence une légère hausse des taux de capitalisation
retenus, engendrant une baisse de valeur du portefeuille à périmètre constant de 15 M€.
Cette correction est toutefois limitée (-1,3%), et confirme la résilience du portefeuille d’INEA,
dont la valeur avait été maintenue en 2023.
Le taux de capitalisation (droits compris) du portefeuille expertisé affiche une hausse de 16 bps
et s’établit à 6,26%. Il est de 6,33% en moyenne pour les immeubles de bureaux et 5,98% pour
les immeubles d’activité.


9
Au 30 juin 2024, la valeur droits compris du patrimoine – comprenant pour leur valeur
d’acquisition les actifs non expertisés – ressort à 1 252 millions d’euros, contre 1 266 millions
d’euros au 31 décembre 2023 (-1,1%).

Pour rappel les actifs non expertisés sont les actifs sous promesse ou VEFA dont la livraison
est postérieure de 6 mois de la date de clôture et dont le niveau de commercialisation ne permet
pas une évaluation fiable en juste valeur.


2. CALCUL DES ANR

Les actifs nets réévalués EPRA par action sont en retrait de 4 à 5% sur 6 mois du fait de la
distribution du dividende et de l’ajustement à la baisse de la valeur du patrimoine.

L’actif net réévalué NDV, prenant en compte la juste valeur de la dette, s’élève à 52,5 €/action.
Les deux autres ANR (NRV et NTA) s’élèvent respectivement à 56,0 et 50,9 €/action.


EPRA NRV EPRA NTA EPRA NDV
au 30/06/2024
(valeur nette de (valeur nette de (valeur nette de
en milliers d’euros
reconstitution) continuation) liquidation)
Capitaux propres IFRS – part du groupe 558 458 558 458 558 458
A inclure/exclure :
Instruments Hybrides
ANR dilué 558 458 558 458 558 458
A inclure :
Réévaluation d’immeubles de placement
Réévaluation des projets de développement
Réévaluation des autres investissements non courants
Réévaluation des créances de location/financement
Réévaluation des immeubles destinés à la vente
ANR dilué à la juste valeur 558 458 558 458 558 458
A exclure :
Impôts différés
Juste valeur des instruments financiers (8 670) (8 670)
Goodwill résultant des instruments financiers
Goodwill selon le bilan IFRS
Immobilisations incorporelles selon le bilan IFRS (7)
A inclure :
Juste valeur de la dette 8 801
Réévaluation des immobilisations incorporelles à la juste valeur
Droits de mutation 55 276
ANR 605 064 549 781 567 259
Nombre d’actions (hors auto détenues) 10 813 288 10 813 288 10 813 288
ANR par action (en €) 56,0 50,8 52,5




Evolution des ANR EPRA sur 6 et 12 mois :

Actifs nets réévalués EPRA 30/06/24 31/12/23 var 30/06/23 var
ANR EPRA de liquidation (NDV) par action 52,5 € 55,4 € -5,4% 56,4 € -7,0%
ANR EPRA de continuation (NTA) par action 50,8 € 53,7 € -5,2% 54,1 € -6,1%
ANR EPRA de reconstitution (NRV) par action 56,0 € 58,5 € -4,3% 59,0 € -5,1%
Nombre d'actions à date* 10 813 288 10 813 288 (0%) 10 813 288 (0%)
* hors actions auto-détenues



Le cours de l’action ayant baissé de 25% sur 6 mois, clôturant à 28,40 € au 30 juin 2024, sa
décote par rapport aux différents ANR s’est mécaniquement accrue ce semestre : elle est de
49% droits compris (ANR NRV) et 46% hors droits (ANR NDV).

10
€/action 30/06/24 31/12/23 Var. %
ANR NRV EPRA / action 56,0 58,5 (2,5) (4,3%)
Décote /prime sur ANR NRV (49%) (35%)
ANR NDV EPRA / action 52,5 55,4 (2,9) (5,4%)
Décote /prime sur ANR NDV (46%) (31%)




3. RENSEIGNEMENTS RELATIFS AU CAPITAL ET AUTRES
INFORMATIONS

1. FRANCHISSEMENTS DE SEUILS
Les déclarations adressées à l’AMF et à la Société au cours du premier semestre 2024 sont les
suivantes :
o Par courrier reçu le 4 avril 2024 (Avis AMF n°224C0489), la société GEST (2, place
des Hauts Tilliers 92230 Gennevilliers ) a déclaré avoir franchi en baisse, le 3 avril
2024, directement et indirectement par le biais de la société GEST Invest qu’elle
contrôle, le seuil de 15% des droits de vote de la société FONCIERE INEA et détenir
directement et indirectement à cette date 1 433 084 actions FONCIERE INEA
représentant 2 566 357 droits de vote, soit 13,22% du capital et 14,70% des droits de
vote de cette société

o le 23 avril 2024 (Avis AMF n°224C0570), la société GEST rectifiait sa déclaration du
3 avril 2024, publiée dans D&I 224C0489 du 4 avril 2024, et déclarait n’avoir donc pas
franchi à la baisse directement et indirectement par le biais de la société GEST Invest
qu’elle contrôle, le seuil de 15% des droits de vote. Elle précisait alors détenir, au 23
avril 2024, directement et indirectement, par l’intermédiaire de la société GEST Invest
qu’elle contrôle, 1 440 262 actions FONCIERE INEA représentant 2 573 535 droits de
vote, soit 13,29% du capital et 15,17% des droits de vote de cette société, répartis
comme suit :

Actionnaires Actions % du capital Droits de vote % droits de vote
GEST SAS 577 120 5,32% 1 154 240 6,81%
GEST INVEST 863 142 7,60% 1 419 295 8,37%
Total (actions et droits de votes possédés
1 440 262 13,29% 2 573 535 15,17%
et détenus au titre de l’assimilation) :




2. PRINCIPAUX MOUVEMENTS SUR LE CAPITAL AU COURS DU
SEMESTRE
Néant.


3. VALEURS MOBILIERES DONNANT ACCES AU CAPITAL
Au 30 juin 2024, aucune valeur mobilière donnant accès au capital d’INEA n’est en circulation.




11
4. CONTRAT DE LIQUIDITE, AUTOCONTROLE

Au titre du contrat de liquidité confié par INEA à ROTHSCHILD MARTIN MAUREL, les
moyens suivants figuraient à la date du 30 juin 2024, savoir :
- 27 792 titres Foncière INEA
- 553 375 €

Au cours du 1er semestre 2024, il a été négocié par le contrat :
- à l’achat, un total de 5 418 titres (909 transactions) pour 177 165 €
- à la vente, un total de 8 063 titres (598 transactions) pour 268 562 €.

Par ailleurs, la Société annonce avoir signé en date du 26 juin 2024 un avenant à ce contrat de
liquidité conclu avec Rothschild Martin Maurel le 1er mars 2019, conformément aux
dispositions du règlement (UE) No 596/2014 du Parlement européen et du Conseil du 16 avril
2014, du Règlement délégué (UE) 2016/908 de la Commission du 26 février 2016, des articles
L. 225-209 et suivants du Code de commerce, de la décision AMF n°2018-01 du 2 juillet 2018
(la Décision de l'AMF) et des dispositions qui y sont visées.

Dans le cadre de cet avenant, la somme allouée au compte de liquidité a été portée à 2.000.000
euros (deux millions d’euros).

S’agissant des autres opérations d’auto-contrôle, un rachat d’un bloc (hors marché) de 4.125
actions Foncière INEA est intervenu en février 2024 dans le cadre du programme de rachat
(autorisé par l’Assemblée générale du 10 mai 2023 dans sa 22e résolution) aux fins de la
couverture du plan d’Actions Gratuites existantes INEA créé en 2019 (le « Plan »). Ce bloc
d’actions propres, représentant 0,03 % du capital à la date de livraison, a été acquis au cours
unitaire de 37,60 euros, frais de négociation de 0,36% TTC en sus (l’ensemble ayant été
refacturé à GEST comme prévu dans le Plan). Ces 4.125 actions ont été livrées aux
Bénéficiaires du Plan (à la date d’échéance contractuelle arrêtée pour l’année 2024). Précisons
qu’à la date du présent rapport, INEA ne détient aucune propre action qui aurait été rachetée en
vue du Plan.



5. DISTRIBUTION ET GOUVERNANCE

L’Assemblée Générale du 22 mai 2024 a approuvé le versement d’un dividende au titre de
l’exercice 2023 de 2,70 € par action, payable en numéraire à compter du 29 mai 2024.
Le dividende versé offre un rendement de 7,1 % sur le cours de Bourse du 31 décembre 2023
(38 €).

Les actionnaires ont approuvé la nomination de la société Mazars comme Commissaire aux
comptes de la société, pour une durée de six exercices, soit jusqu’à l’Assemblée générale
appelée à statuer en 2030 sur les comptes du dernier exercice clos, en remplacement de la
société KPMG dont le mandat arrive à expiration à l’issue de la présente Assemblée.

Ils ont par ailleurs renouvelé (pour une durée de 3 ans) le mandat d’administrateur de Madame
Valérie Guillen.




12
6. PRINCIPAUX RISQUES DE LA SOCIETE

Au 30 juin 2024, la Société estime que les principaux risques et incertitudes qui pourraient avoir
un effet défavorable significatif sur son activité, sa situation financière ou ses résultats (ou sur
sa capacité à réaliser ses objectifs) sont identiques à ceux décrits dans le Document
d’Enregistrement Universel (exercice 2023) déposé auprès de l'AMF sous le numéro D.24-0232
(Chapitre 2 page 31 et suivantes) auquel il est fait renvoi exprès.

Le ratio Loan-to-Value (LTV) résultant des définitions des contrats bancaires s’élève à 50,3%
au 30 juin 2024 (contre 47,7% au 31 décembre 2023), le seuil maximum à respecter au titre du
covenant bancaire étant de 55%.

k€ 30/06/24


Immeubles de placement (1) 1 138 226
Autres actifs financiers 8 318
Valeur réévaluée du patrimoine consolidé 1 146 544


Capital restant dû des financements 580 173
- Trésorerie disponible (2) (3 335)
Endettement net 576 839

LTV (loan-to-value) hors droits 50,3%

(1) intégrant les actifs non courants destinés à être cédés
(2) trésorerie et équivalents de trésorerie diminués des concours bancaires courants



Pour information, la Société communiqué également son LTV EPRA (conformément aux
recommandations de l’European Public Real Estate Association dont elle est membre), page 23
du présent document. Celui s’élève à 51,7% hors droits et 49,4% droits compris au 30 juin 2024.


7. DEVELOPPEMENT DURABLE ET APPROCHE ENVIRONNEMENTALE

Grâce à la mise en place d’une démarche de développement durable rigoureuse, assortie
d’objectifs et d’engagements concrets, INEA est devenue l’un des leaders du Green Building
en France. Elle déploie actuellement sa feuille de route RSE à horizon 2025, établie début 2021.

Les détails de cette feuille de route et l’avancement à fin 2023 sont décrits dans le Document
d’enregistrement universel D.24-0232 (chapitre 4 page 75 et suivantes).

Au cours du 1er semestre 2024, INEA a consolidé sa position grâce à des avancées majeures
dans la réalisation de sa feuille de route RSE. Toujours plus sobre énergétiquement et désormais
productrice d’énergie renouvelable, ce qui maximise sa contribution à la neutralité carbone, la
foncière optimise aussi la gestion des déchets produits sur son parc, notamment en réduisant au
maximum le taux d’enfouissement de ces déchets.

Sobriété énergétique

En privilégiant l’acquisition d’immeubles neufs ou récents, dont la construction repose sur les
dernières règlementations thermiques et les labels les plus performants, et en les gérant ensuite
13
de façon proactive sur le plan environnemental (la foncière a été pionnière, dès 2016, en matière
de collecte automatisée des données de consommation de ses actifs), INEA affiche une
consommation énergétique de son patrimoine très faible comparée au secteur : 91 kWhef /m²
en 2023, 41 % de moins depuis 2013 et surtout un niveau inférieur de 32 % à la moyenne du
parc française (134 kWhef/m²) calculée et publiée par l’Observatoire de l’Immobilier Durable
(OID) dans son dernier baromètre.

Grâce à cette sobriété énergétique, 90 % du parc bureaux d’INEA est en deçà des seuils 2030
du Dispositif Eco-Energie Tertiaire (DEET, aussi appelé « Décret tertiaire ») applicables en
matière de consommation énergétique.

Les 5 actifs qui n’atteignent pas encore leur seuil 2030 font l’objet de plans d’action spécifiques
et devraient le respecter à court terme, leur consommation énergétique n’étant en moyenne que
12 % supérieure au seuil du DEET.

La sobriété énergétique étant atteinte, INEA a concentré ses efforts sur le second volet de sa
politique bas carbone : la production d’énergie renouvelable.

Production d’énergie renouvelable

La foncière vient d’annoncer la signature d’un partenariat avec la société SerenySun visant à
développer la production d’énergie solaire sur son patrimoine. Le modèle choisi permettra
d’alimenter en énergie renouvelable les locataires des bâtiments d’INEA et de partager le
surplus d’énergie avec des consommateurs potentiels à proximité (entreprises, acteurs publics,
particuliers), grâce à l’autoconsommation collective.

À l’issue de la première phase de ce partenariat, qui concerne aussi bien des bureaux que des
parcs d’activités pour des mises en service de centrales entre fin 2024 et mi-2025, 22 % du
patrimoine d’INEA sera équipé de panneaux photovoltaïques, la suite du déploiement étant
soumise à l’éligibilité technique du reste du parc.

Grâce à ces actions, INEA maximise sa contribution à la neutralité carbone, en détenant un
patrimoine sobre énergétiquement et pourvoyeur d’énergie renouvelable.

Économie circulaire : réduction au maximum du taux d’enfouissement des déchets produits sur
le parc immobilier

En tant que propriétaire non occupant de ses immeubles, INEA n’est pas directement
responsable des déchets produits sur son parc immobilier, mais la foncière a choisi d’inscrire
l’optimisation de la gestion des déchets comme l’un des 9 engagements de sa feuille de route
RSE 2021-2025, considérant qu’elle avait un rôle majeur à jouer :

o en amont, en apportant à ses locataires les moyens de favoriser le tri sélectif,
o en aval, en vérifiant le traitement réservé à leurs déchets.

Pour tenir cet engagement, INEA travaille depuis 2021 avec la société Urbyn pour quantifier
les déchets générés sur son parc immobilier, identifier leur typologie et surtout leur traitement
final, sachant qu’il y a aujourd’hui 3 types de traitements possibles :
o le recyclage (la valorisation de la matière)
o l’incinération (la valorisation énergétique)
o et l’enfouissement (la méthode la moins respectueuse de l’environnement).


14
Après avoir découvert au terme de l’audit initial début 2022 que 25 % des déchets produits sur
son parc immobilier étaient enfouis, INEA s’était fixé l’objectif de réduire au maximum ce taux
d’enfouissement.

C’est chose faite aujourd’hui (https://fonciere-inea.com/inea-optimise-la-gestion-des-dechets-
produits-sur-son-parc/). Grâce à l’exécution du plan d’action établi avec l’aide d’Urbyn, en
collaboration avec les property managers, la part des déchets traités en enfouissement a été
réduite de 50 %, pour atteindre un seuil de 13 % quasi incompressible en raison d’un manque
d’incinérateurs dans certains territoires.

Si, sur cette thématique, l’enjeu est désormais de maintenir le taux d’enfouissement au niveau
le plus bas, INEA se fixe également un nouvel objectif : maximiser le taux de valorisation
matière. La foncière y parviendra en vérifiant le bon déploiement des filières de recyclage mises
en place sur son patrimoine et en donnant à ses locataires les moyens de trier mieux et plus
efficacement leurs déchets ainsi que leurs biodéchets grâce à la mise à disposition de
composteurs (ils répondront de surcroît à leur nouvelle obligation réglementaire du 01/01/24,
la loi AGEC).

Les ambitions green d’INEA

L’atteinte de ces objectifs majeurs de sa feuille de route RSE encourage INEA à poursuivre en
partenariat ses efforts en la matière afin de consolider sa position de leader du Green Building
sur le marché de l’immobilier tertiaire en France. Elle l’incite également à traiter de nouvelles
thématiques de cette feuille de route, au premier rang desquelles la protection de la biodiversité
sur son patrimoine. Son parc d’activités INNOVESPACE à Chalifert (77) est ainsi sa première
opération à viser la labellisation BiodiverCity®.

Plus généralement, en même temps qu’elle permet de répondre aux obligations réglementaires
qui se multiplient, la démarche RSE d’INEA est portée avec la conviction qu’elle fournit de
solides atouts à la foncière :

o une meilleure attractivité de son offre locative,
o la consolidation de son ancrage local,
o le renforcement de la valeur verte de son patrimoine.



8. PRINCIPALES TRANSACTIONS ENTRE LES PARTIES LIEES

Un nouveau contrat de management et de gestion administrative entre la Société et la société
GEST (l’ancien contrat étant arrivé à échéance le 31 décembre 2023) a été signé après
approbation par le Conseil d’administration du 30 avril 2024 (le « Contrat INEA/ GEST ») avec
une prise d’effet rétroactivement le 1er janvier 2024 pour une durée de 5 ans.

Le Conseil (en l’absence de Philippe Rosio et Arline Gaujal-Kempler qui n’ont donc pas assisté
aux délibérations ni pris part au vote) a autorisé cette nouvelle convention réglementée après
avoir établi les motifs justifiant de son intérêt pour la Société. Du fait de sa conclusion en 2024,
cette nouvelle convention réglementée sera soumise aux suffrages de l’Assemblée générale
ordinaire appelée en 2025 à statuer sur les comptes de l’exercice 2024.

Un procédé de suivi annuel du Contrat INEA/ GEST a en outre été mis en place et prévoit que
le Directeur général fasse un compte-rendu spécifique au Conseil d’administration chaque

15
année sur le calcul de la rémunération GEST (pour l’exercice écoulé) et ce, dans le cadre de la
séance du Conseil relative à l’approbation des comptes annuels.

S’agissant du terme du contrat, le Directeur général s’oblige également à convoquer le Conseil
au moins neuf (9) mois avant celui-ci de manière à disposer du temps nécessaire pour se
prononcer sur l’opportunité de renouveler ou non ledit contrat.

Rappelons que la société INEA ne détient aucun effectif salarié en direct et que sa gestion
opérationnelle est entièrement externalisée auprès de la société GEST depuis sa création.
Dans le cadre du Contrat INEA/GEST, GEST assure ou coordonne avec l’aide de prestataires
extérieurs selon le cas :
- la gestion administrative d’INEA et de ses filiales qui comprend le secrétariat juridique,
le contrôle de la comptabilité, la domiciliation des sociétés, la gestion de la trésorerie et
des paiements, les déclarations fiscales et autres obligations légales, le contrôle de
gestion, l’informatique ;
- l’asset management qui comprend la recherche de produits d’investissements
immobiliers, les dues diligences, les négociations lors des acquisitions d’immeubles
avec les vendeurs, la recherche de financements dans le cadre de l’acquisition des
immeubles et la constitution des dossiers de financement, le suivi de la gestion locative
des immeubles en coopération avec les gestionnaires desdits immeubles, le suivi des
travaux, les polices et dossiers d’assurances, la commercialisation, la valorisation et la
cession des immeubles.

La conclusion du Contrat INEA/GEST s’inscrit dans la continuité de la gestion de la Société
tout en actant l’inflexion stratégique rendue publique lors de la parution des résultats 2023 de
la Société le 28 février 2024, au regard à la fois de l’état des marchés immobiliers et de
l’environnement actuel en matière de taux d’intérêt.

Tout en reprenant les principales dispositions du contrat précédent, le Contrat INEA/GEST
introduit plus de flexibilité pour la Société avec des clauses de résiliation anticipée à la seule
initiative de la Société et répondant aux cas de (i) révocation de Monsieur Philippe Rosio de
son mandat de Directeur général de la Société, (ii) survenance de certains évènements (décès /
invalidité, démission ou perte de contrôle de GEST) pouvant l’affecter et (iii) réalisation d’une
opération de cession structurante pour la Société. Certaines de ces facultés de résiliation
anticipée sont assorties d’indemnités.

Il renforce par ailleurs l’alignement des intérêts de GEST avec ceux de tous les actionnaires,
via l’introduction du résultat financier dans les modalités de calcul de la rémunération de
performance afin de rendre celle-ci dépendante des évolutions macro-économiques affectant la
Société, ou encore l’ajout d’une rémunération variable en cas de réalisation d’une opération
structurante.

L’adoption du Contrat INEA/GEST permet à la Société de pérenniser la gestion externalisée
auprès de GEST, qui a fait ses preuves depuis la création de la Société, est compétitive au regard
des indicateurs de place (Cost Ratio EPRA) et a permis à la Société de devenir un des leaders
en France du green building dans l’immobilier tertiaire en régions.

L’information sur les transactions entre parties liées est donnée dans la note 15 des notes
annexes aux états financiers consolidés résumés du 1er semestre 2024.




16
9. RESULTAT SOCIAL

Au 30 juin 2024, le résultat social de la Société mère, INEA, s’affiche à -575 milliers d’euros
contre 2 942 milliers d’euros au 30 juin 2023, et celui de sa filiale Flex Park (détenue à 100%
par INEA) affiche un résultat social de 1 558 milliers d’euros, contre 923 milliers d’euros au
30 juin 2023.

L’évolution sur 12 mois s’explique essentiellement par l’absence d’arbitrage au 1er semestre
2024 (alors que la vente de l’immeuble Toulouse Basso Cambo B au 1er semestre 2023 avait
généré une plus-value de 1,1 millions d’euros) et par la hausse des charges financières sur le
semestre.



10. EVENEMENTS POST-CLOTURE

Le 16 juillet 2024, INEA a signé une promesse de vente concernant les lots C21 et C22 du site
Marseille les Baronnies pour un montant de 656 milliers d’euros.


11. PERSPECTIVES POUR LA FIN D’ANNEE 2024

Les fondamentaux sains de la Société lui permettent ce semestre encore d’associer performance
opérationnelle et résilience du portefeuille.

Comme en 2023, le 1er semestre de l’exercice 2024 fait en effet état d’une solide performance
opérationnelle à même de compenser la hausse des charges financières nettes et d’assurer une
croissance du résultat net récurent de 6%.
Le patrimoine démontre de nouveau sa résilience dans un contexte de poursuite des corrections
de valeurs dans le marché, avec un ajustement limité à -1,3%.

La solidité de la structure lui permet donc de faire face à un environnement de marché tendu et
incertain.

D’autant plus que la Société dispose d’un pipeline en cours de construction – constitué de 7
opérations à livrer entre juillet 2024 et fin 2025 – qui portera la croissance des revenus locatifs
bruts d’INEA au cours des prochains semestres.
Rien qu’au second semestre 2024, 3 nouveaux immeubles entreront en exploitation :
- Au 3ème trimestre, le parc d’activités Arty Station à Toulouse (5.603 m²)
- Au 4ème trimestre, le parc d’activités Olea à Mérignac (6.022 m²)

Cette croissance embarquée du chiffre d’affaires pourrait se combiner à un autre effet positif,
avec la perspective réelle de baisse des taux directeurs par les banques centrales, dans un
environnement marqué par la multiplication de signaux de ralentissement outre-Atlantique.




17
12. REPORTING EPRA AU 30 JUIN 2024

Conformément aux recommandations de l’EPRA (European Public Real Estate Association)
dont elle est membre, INEA publie ci-après les principaux indicateurs de performance
permettant de favoriser la transparence et la comparabilité des résultats financiers des sociétés
immobilières cotées en Europe.

30/06/24 30/06/23 Voir Note
Résultat net récurrent EPRA (en millions d'euros) 12,7 12,2 A
Résultat net récurrent EPRA (en euros par action) 1,18 1,13 A
ANR NRV (de reconstitution - en euros par action) 56,0 58,51 B
ANR NTA (de continuation - en euros par action) 50,8 53,71 B
ANR NDV (de liquidation - en euros par action) 52,5 55,4 1
B
Taux de vacance EPRA 10,9 10,7 1
C
Taux de rendement EPRA "Net Initial Yied" 5,5% 5,3% 1
D
Taux de rendement EPRA "Topped-up" 5,6% 5,4%1 D
Total investissements immobiliers EPRA (en millions d'euros) 20,1 79,2 E
Croissance LFL EPRA à périmètre constant 7,9% 10,0% F
Ratio de coût (y compris coût de la vacance) 15,7% 17,4% G
Ratio de coût (hors coût de la vacance) 11,8% 12,9% G
Loan-To-Value EPRA (hors droits) 51,7% 48,9% 1
H
Loan-To-Value EPRA (droits inclus) 49,3% 46,8% 1
H
Au 31 décembre 2023
(1)




A. Résultat net récurrent EPRA

En semestriel, INEA publie également un RNR modifié par rapport au standard EPRA, afin de
neutraliser l’impact de la norme IFRIC 21 (qui aboutit à comptabiliser dès le 30 juin la totalité
des taxes annuelles non refacturables aux locataires).

Var
En M€ 30/06/24 30/06/23
(%)
Revenus locatifs bruts 38,1 32,6 17%
Revenus locatifs nets* 27,9 23,6 18%
Autres produits 0,8 0,9
Frais de fonctionnement* (4,7) (4,7)
Excédent brut d'exploitation 24,0 19,9 21%
Dotation aux amortissements hors immeubles (0,1) (0,1)
Frais financiers nets (10,7) (7,2)
Annulation de la valeur des instruments financiers 0,2 0,0
Résultat récurrent des sociétés mises en équivalence 0,0 0,0
Résultat net récurrent 13,4 12,6 6%
Nombre d'actions moyen pondéré hors auto-détenues 10 813 288 10 809 681 0%

Résultat net récurrent €/ action 1,24 € 1,17 € 6%

* Hors impact IFRIC 21




18
Tableau de passage entre le RNR publié et le RNR EPRA :
En M€ 30/06/24 30/06/23 Var (%)
Résultat net récurrent communiqué 13,4 12,6 6%
- IFRIC 21 (0,6) (0,4)
Résultat net récurrent EPRA 12,7 12,2 4%
Nombre d’actions 10 813 288 10 809 681 0%
Résultat net récurrent EPRA par action (€) 1,18 1,13 4%



B. Actifs nets réévalués EPRA

EPRA NRV EPRA NTA EPRA NDV
au 30/06/2024
(valeur nette de (valeur nette de (valeur nette
en M€
reconstitution) continuation) de liquidation)
Capitaux propres IFRS – part du groupe 558,5 558,5 558,5
A inclure/exclure :
Instruments Hybrides
ANR dilué 558,5 558,5 558,5
A inclure :
Réévaluation d’immeubles de placement
Réévaluation des projets de développement
Réévaluation des autres investissements non courants
Réévaluation des créances de location/financement
Réévaluation des immeubles destinés à la vente
ANR dilué à la juste valeur 558,5 558,5 558,5
A exclure :
Impôts différés
Juste valeur des instruments financiers (8,7) (8,7)
Goodwill résultant des instruments financiers
Goodwill selon le bilan IFRS
Immobilisations incorporelles selon le bilan IFRS (0,0)
A inclure :
Juste valeur de la dette 8,8
Réévaluation des immobilisations incorporelles à la
juste valeur
Droits de mutation 55,3
ANR 605,1 549,8 567,3
Nombre d’actions (hors auto détenues) 10 813 288 10 813 288 10 813 288
ANR par action (en €) 56,0 50,8 52,5

Evolution des ANR /action :


ANR EPRA (en €/action) 30/06/24 31/12/23 %
ANR NRV (de reconstitution) 56,0 58,5 -4,4%
ANR NTA (de continuation) 50,8 53,7 -5,3%
ANR NDV (de liquidation) 52,5 55,4 -5,4%



C. Taux de vacance EPRA

Taux de vacance financière rapportant la valeur locative de marché des lots vacants sur la valeur
locative de marché du patrimoine total en exploitation (taux d’occupation 100%) :

19
En M€ 30/06/24 31/12/23
Valeur locative de marché des lots vacants (A) 7,2 6,3
Valeur locative de marché du patrimoine total (B) 65,6 58,6
Taux de vacance EPRA (A/B) 10,9% 10,7%

D. Taux de rendement EPRA

L’EPRA a identifié deux mesures du taux de rendement d’un patrimoine :

- le taux de rendement EPRA « Net Initial Yield » (NIY) est le ratio rapportant les revenus
locatifs annualisés des baux en cours, nets des charges locatives non refacturées, à la
valeur, droits inclus du patrimoine en exploitation ;

- et le taux de rendement EPRA « Topped-up NIY » se distingue du taux de rendement
NIY par la réintégration dans les revenus locatifs des franchises accordées aux
locataires.

En M€ 30/06/2024 31/12/2023
Immeubles de placement - détenus à 100% 1 138,2 1 136,9
Immeubles de placement - participation JV 0,0 0,0
Retraitement des actifs en développement 56,3 58,9
Valeur du patrimoine en exploitation hors droits 1 081,9 1 078,0
Droits de mutation 55,2 52,8
Valeur du patrimoine en exploitation droits compris (B) 1 137,1 1 130,8
Loyers net annualisés (A) 62,9 60,0
Intégration des franchises de loyers 1,3 0,8
Loyers nets annualisés "Topped-up" (C) 64,2 60,8
Rendement initial net EPRA (A/B) 5,5% 5,3%
Rendement initial net "Topped-up" EPRA (C/B) 5,6% 5,4%

INEA communique également un taux de rendement potentiel correspondant à la valeur
locative potentielle du portefeuille (taux d’occupation de 100%) rapportée à la valeur
d’acquisition des biens. Ce taux est de 7,3% au 30 juin 2024.


E. Investissements immobiliers EPRA

Il s’agit des décaissements liés aux investissements réalisés au cours de l’exercice :
- les dépenses à périmètre constant (CAPEX)
- et celles concernant les nouvelles acquisitions ou les actifs en construction
(investissement)

30/06/24 30/06/23
Investissement immobiliers
réalisés (en M€) Détenu Participation Détenu Participation
Total Total
à 100% JV à 100% JV
Acquisitions1 3,4 na 3,4 42,5 na 42,5
Actifs en développement 14,7 na 14,7 35,1 na 35,1
Patrimoine à périmètre constant 1,0 na 1,0 1,7 na 1,7
Autres 2
1,1 na 1,1 0,0 na 0,0
Total des investissements 20,1 na 20,1 79,2 na 79,2
1 livraison au cours du semestre : Innovespace Chalifert, Cœur de Garonne et bâtiments AB d'Arko
20
2 rénovations des immeubles Nice Clara et Marseille Angle



F. Croissance Like-for-like EPRA

Il s’agit de la croissance des loyers hors charges à périmètre constant du portefeuille (hors
impact des acquisitions et des cessions).


Portefeuille total Périmètre constant
Chiffre Chiffre Chiffre
Valeur Valeur Variation du chiffre
En M€ d'affaires net* d'affaires net d'affaires net
HD HD d'affaires net
30/06/24 30/06/24 30/06/23
Bureaux 898,1 24,1 730,6 20,1 18,7 1,4 7,5%
Activité 198,3 5,3 163,7 4,9 4,4 0,4 9,5%
Total actifs en exploitation 1 096,4 29,4 894,3 25,0 23,2 1,8 7,9%
Actifs en développement 0 0
Actifs cédés 0 0
Portefeuille total 1 096,4 29,4
* net des charges locatives refacturées ; il s’agit donc de la croissance des loyers.




G. Ratio de coût

En M€ 30/06/2024 30/06/2023
Charges sur immeubles (10,8) (9,3)
Frais de fonctionnement (4,7) (4,7)
Charges locative refacturées 8,8 7,5
Charges locatives refacturées en loyer brut 0,0 0,0
Autres produits couvrant des frais généraux 0,8 0,9
Quote-part des coûts des sociétés en équivalence 0,0 0,0
Charges du foncier 0,0 0,0
Coût EPRA (y compris coût de la vacance) (A) (6,0) (5,7)
Coût de la vacance 1,5 1,5
Cout EPRA (hors cout de la vacance) (B) (4,5) (4,2)
Revenus locatifs bruts 38,1 32,6
Charges locatives refacturées en loyer brut 0,0 0,0
Quote-part des revenus locatifs des sociétés en équivalence 0,0 0,0
Revenus locatifs bruts (C) 38,1 32,6
Ratio de coûts EPRA (y compris coût de la vacance) (A/C) 15,7% 17,4%
Ratio de coûts EPRA (hors coût de la vacance) (B/C) 11,8% 12,9%




21
H. Loan-to-Value EPRA

30/06/24 31/12/23
LTV EPRA (hors droits) 51,7% 48,9%
LTV EPRA (droits inclus) 49,3% 46,8%




Détail du calcul du LTV EPRA

en M€ 30/06/24 31/12/23
inclus :
Emprunts bancaires 545,3 466,7
Billet de trésorerie 0,1 4,5
Dettes hybrides 0,0 0,0
Dettes obligataires 50,9 99,9
Dérivés de devises étrangères 0,0 0,0
Dettes fournisseurs nettes des créances 2,0 0,0
Actif immobilier occupé par la Société (dette) 0,0 0,0
Comptes courants 0,0 0,0
Exclus : 0,0 0,0
Trésorerie disponible 3,4 5,7
Dette nette (a) 595,0 565,4

Actif immobilier occupé par la Société 0,0 0,0
Actifs expertisés (valeur HD) 1 076,8 1 078,0
IEC 56,3 58,9
Actifs destinés à être cédés 5,1 0,0
Immobilisation incorporelles 0,0 0,0
Créances nettes 0,0 4,5
Actifs financiers 13,1 14,0
Valeur totale des actifs hors droits (b) 1 151,4 1 155,5

Droits de mutation 55,3 53,8
Valeur totale des actifs droits inclus (c) 1 206,6 1 209,3

LTV EPRA hors droits (a/b) 51,7% 48,9%

LTV EPRA droits inclus (a/c) 49,3% 46,8%




22
ETATS FINANCIERS CONSOLIDES RESUMES
EN NORMES IFRS AU 30 J UIN 2024




23
COMPTE DE RÉSULTAT CONSOLIDÉ (Format EPRA) - 30 juin 2024

(en milliers d'euros) Notes 30/06/2024 30/06/2023
Revenus locatifs bruts 38 130 32 587
dont Charges locatives refacturées 3 8 761 7 476
Charges sur immeubles 3 (10 849) (9 343)
Revenus locatifs nets 27 281 23 244
Autres produits 805 901
Frais de fonctionnement 3 (4 718) (4 700)
Excédent brut d'exploitation 23 369 19 445
Dotation aux amortissements hors immeubles de placement (110) (130)
Résultat de cession 4 0 (11)
Solde net des variations de juste valeur des immeubles de placement 5 (18 337) 7 023
Résultat opérationnel 26 327 4 922
Frais financiers nets 6 (10 748) (7 162)
Quote-part de résultat des sociétés mises en équivalence 0 0
Résultat avant impôt (5 826) 19 165
Impôts 0 0
Résultat net (5 826) 19 165
Résultat par action (euros) (2) 11 (0,54) 1,77
Résultat dilué par action (euros) (2) 11 (0,54) 1,77

(1) Augmentation du nombre moyen pondéré d’actions entre le 30 juin 2023 (10 809 691 actions) et le 30
juin 2024 (10 813 288 actions).


Résultat global (en milliers d'euros) Notes 30/06/2024 30/06/2023
Résultat net de la période (5 826) 19 165

Autres éléments du résultat global
(somme de tous les produits et charges ne constituant pas des composantes
du résultat)

dont éléments reclassés ultérieurement en résultat 1 466 (474)
- Couverture de flux de trésorerie (variation MtM des CAP) 1 466 (474)


dont éléments susceptibles d'être reclassés ultérieurement en résultat
Total des autres éléments du résultat global 1 466 (474)
RESULTAT GLOBAL TOTAL (4 360) 18 691




24
ETAT DE LA SITUATION FINANCIERE CONSOLIDEE – 30 juin 2024


ACTIF

(en milliers d'euros) Notes 30/06/2024 31/12/2023
Immobilisations incorporelles 7 17
Immobilisations corporelles 7 532 632
Immeubles de placement 8 1 133 085 1 136 892
Participations dans des entreprises associées 10 0 0
Autres actifs financiers 8 318 9 427
Impôts différés actifs 1 771 1 771
Total actifs non courants 1 143 713 1 148 739
Créances clients et autres débiteurs 16 005 19 173
Autres actifs courants 4 818 4 614
Autres actifs financiers à la juste valeur - contrepartie résultat 0 0
Trésorerie et équivalents de trésorerie 3 425 5 672
Actifs détenus en vue de la vente 9 5 141 0
Total actifs courants 29 390 29 459
TOTAL ACTIFS 1 173 103 1 178 198



PASSIF

(en milliers d'euros) Notes 30/06/2024 31/12/2023
Capitaux propres
Capital 11 155 603 155 565
Primes d'émission 11 116 520 140 781
Réserves 292 161 274 043
Résultats non distribués (5 826) 21 539
Capitaux propres part du groupe 558 458 591 928
Participations ne donnant pas le contrôle
TOTAL CAPITAUX PROPRES 558 458 591 928
Passifs
Dettes financières 12 523 144 495 893
Dépôts de garantie non courants 4 375 4 682
Autres passifs non courants 117 367
Total passifs non courants 527 636 500 943
Dettes fournisseurs et autres créditeurs 18 039 14 658
Dettes d’impôts courant 0 0
Concours bancaires courants 91 4 500
Autres dettes financières 12 62 768 60 664
Dépôts de garantie courants 5 994 5 322
Autres passifs courants 117 184
Passifs directement liés aux groupes d'actifs détenus en vue de la vente
Total passifs courants 87 009 85 328
TOTAL PASSIFS 614 645 586 270
TOTAL CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS 1 173 103 1 178 198




25
ETAT DES FLUX DE TRÉSORERIE CONSOLIDÉS – 30 juin 2024


(en milliers d'euros) Notes 30/06/2024 30/06/2023
Résultat net consolidé (5 826) 19 165
+/- Dotations nettes aux amortissements et pertes de valeurs 8 110 130
+/- Gains et pertes latents liés aux variations de juste valeur 5 18 337 (7 023)
+/ - Charges et produits calculés liés aux stock-options et assimilés
+/- Autres produits et charges calculés 65
+/- Plus et moins-values de cession 4 11
+/- Profits et pertes de dilution
+/- Quote-part de résultat liée aux sociétés mises en équivalence
- Dividendes (titres non consolidés) 0
+/- Juste valeur sur valeurs mobilières de placement
Capacité d'autofinancement après coût de l'endettement financier net et impôt 12 686 12 282
+ Coût de l'endettement financier net 6 16 230 10 444
+/- Charge d'impôt (y compris impôts différés)
Capacité d’autofinancement avant coût de l’endettement financier net et impôt 28 916 22 726
- Impôt payé
- Intérêts payés
+/- variation du Besoin en Fonds de Roulement lié à l’activité 7 659 4 040
+/-Autres variations liées à l'activité 365 417

Flux de trésorerie des activités opérationnelles 36 940 27 183

-Acquisitions d’immobilisations corporelles 8 (1)
-Acquisitions d’immeubles de placement 8 (21 097) (83 578)
+Cessions d'immeubles de placement 4 8 069

+Décaissements liés aux acquisitions d’immobilisations financières (titres non consolidés) (61)
+Incidence des variations de périmètre (Cessions - acquisitions de filiale sous déduction de la
trésorerie acquise)
+Dividendes reçus et autres flux des sociétés mises en équivalence et non consolidés
+Titres de placement nantis
+Autres investissements financiers (91) (87)

Flux de trésorerie des activités d’investissement (21 250) (75 596)
+ Augmentations de capital
- Frais imputés sur la prime d'émission (5)
-Achats et reventes d'actions propres 186 (106)
-Résultat sur actions propres (95)
-Remboursements d'emprunts 12 (51 458) (6 531)
+Augmentation des dettes financières 83 420 106 439
-Distribution de dividendes aux actionnaires de la mère (29 196) (29 189)
-Intérêts payés (16 379) (10 181)
-Distribution de dividendes aux actionnaires de sociétés intégrées 0 0
Flux de trésorerie des activités de financement (13 527) 70 613

Variation nette de trésorerie 2 163 12 019
Trésorerie à l’ouverture 1 172 439
Trésorerie à la clôture 3 335 12 458
Trésorerie et équivalents de trésorerie 3 426 12 458
Découverts bancaires (91) 0
Trésorerie nette à la clôture 3 335 12 458




26
ETAT DE VARIATION DES CAPITAUX PROPRES CONSOLIDÉS – 30 juin 2024


Total capitaux Participations ne
Primes Réserves Réserves Résultats non Total capitaux
(en milliers d’euros) Capital propres part du donnant pas le
d’émission consolidées recyclables distribués propres
groupe contrôle

Total au 1er janvier 2023 155 589 162 681 219 020 14 643 58 077 610 011 610 011
Résultat de la période 21 539 21 539 21 539
Total des autres éléments du résultat global (10 359) (10 359) (10 359)
Résultat de l’exercice et gains et pertes comptabilisés
(10 359) 21 539 11 180 11 180
directement en capitaux propres
Variations de capital
Affectation du résultat 58 077 (58 077)
Distribution de dividendes (21 850) (7 421) (29 271) (29 271)
Opérations sur actions propres (24) (44) (68) (68)
Reclassement des dividendes sur actions propres 82 82 82
Frais d'augmentation de capital imputés sur prime d'émission (6) (6) (6)
Autres variations
Total au 31 décembre 2023 155 565 140 781 269 758 4 284 21 539 591 928 591 928
Résultat de la période (5 826) (5 826) (5 826)
Total des autres éléments du résultat global 1 466 1 466 1 466

Résultat de l’exercice et gains et pertes comptabilisés
1 466 (5 826) (4 360) (4 360)
directement en capitaux propres
Variation de capital
Affectation du résultat 21 539 (21 539)
Distribution de dividendes (24 309) (4 962) (29 271) (29 271)
Opérations sur actions propres 38 53 91 91
Reclassement des dividendes sur actions propres 75 75 75
Frais d'augmentation de capital imputés sur prime d'émission (5) (5) -5
Autres variations
Total au 30 juin 2024 155 603 116 520 286 411 5 751 -5 826 558 458 558 458




27
NOTES ANNEXES AUX ETATS FINANCIERS CONSOLIDÉS RESUMES 30 juin 2024
1. Présentation générale et faits marquants

La société mère et tête de Groupe, INEA, est une Société Anonyme créée le 16 octobre 1998
enregistrée au Registre du Commerce et des Sociétés de Nanterre (Hauts de Seine) sous le numéro 420
580 508 et dont le siège social est situé au 2, Place des Hauts Tilliers à Gennevilliers (Hauts de Seine).

Depuis l’assemblée générale mixte du 18 novembre 2014, la SA FONCIERE INEA est administrée
par un conseil d’administration dont Monsieur Philippe ROSIO est Président Directeur Général.

Le capital social d’INEA est de 156 003 141,19 euros, divisé en 10 841 080 actions ordinaires de 14,39
euros de valeur nominale chacune.
Ces 10 841 080 actions sont cotées sur le marché d'Euronext Paris.

Elle a pour objet à titre principal, l’acquisition ou la construction d’immeubles en vue de la location,
ou la détention directe ou indirecte de participations dans des personnes morales à objet identique et
la gestion de ces participations.

Elle a pour objet à titre secondaire, dans l’objectif de concourir au développement durable dans ses
dimensions économique, sociale, environnementale et participative ainsi qu’à la transition énergétique,
signer tous contrats liés à la production d’énergies à partir de ressources renouvelables ; concevoir,
développer, financer, réaliser, exploiter toutes installations photovoltaïques sur les toitures et/ou les
emplacements de stationnement de ses immeubles (via des ombrières) incluant la production
d’électricité, pour l’autoconsommation ou la vente ; mener toutes opérations visant la maîtrise de la
consommation d’énergie, notamment de sobriété et d’efficacité énergétique.



Faits marquants

Création de deux filiales

A ce titre, le groupe a créé au cours du semestre deux filiales SERENEA et SERENYFLEX afin de
déployer la production d’énergie renouvelable (photovoltaïque) sur son parc immobilier. Ces sociétés
ont été créées en partenariat avec le groupe SERENYSUN, prestataire en charge de la mise en place
et de l’exploitation des centrales photovoltaïques.

- SERENEA, SAS à capital variable, créée le 20 juin 2024, est détenue à hauteur de 70% par
INEA et à hauteur de 30% par la société SERENYSUN INVEST. INEA exerce un contrôle
exclusif sur cette filiale. Son capital de 50 000 euros est entièrement libéré au 30 juin 2024.
Elle a pour objet, dans l’objectif de concourir au développement durable dans ses dimensions
économique, sociale, environnementale et participative, ainsi qu’à la transition énergétique :

o L’installation et l'exploitation de centrales de production d'énergie renouvelable au sein
des programmes immobiliers en cours ou achevés de la société INEA et la distribution
de l'énergie produite ;
o Le développement et la promotion des énergies renouvelables, des économies d'énergie,
des nouveaux services énergétiques (mobilité́ , stockage, ...) ;



28
o Ainsi que toutes opérations financières, commerciales, mobilières ou immobilières
pouvant se rattacher directement ou indirectement à l'un des objets spécifiés ou à tous
objets similaires ou connexes, de nature à favoriser son extension ou son
développement ;

o Le tout, directement ou indirectement, pour son compte ou pour le compte de tiers, soit
seule, soit avec des tiers, par voie de création de sociétés nouvelles, d'apport, de
souscription, d'achat de actions ou droits sociaux, de fusion, d'alliance, de société́ en
participation ou de prise ou de dation en location ou en gérance de tous biens ou droits,
ou autrement.

- SERENYFLEX, SAS à capital variable, créée le 21 juin 2024, est détenue à hauteur de 51%
par FLEX PARK et à hauteur de 49% par la société SERENYSUN INVEST. FLEX PARK
exerce un contrôle exclusif sur cette filiale. Son capital de 50 000 euros est entièrement libéré
au 30 juin 2024. Elle présente le même objet social que SERENEA.

Ces deux filiales, bien que contrôlées de manière exclusive par le groupe, n’ont pas été consolidées au
30 juin 2024 du fait de leur caractère non significatif. Les titres correspondant à l’actif d’INEA et
FLEX PARK de, respectivement, 35 000 et 25 500 euros ont été comptabilisés au bilan en autres actifs
financiers.


Signature d’un nouveau contrat de gestion

Suite à l’arrivée à terme du précédent contrat de gestion, INEA et GEST ont signé en date du 15 mai
2024 et avec effet rétroactif au 1er janvier 2024 un nouveau contrat cadre de gestion d’une durée de 5
ans qui redéfinit, entre autres, les modalités de rémunération et de résiliation dudit-contrat.



Immeubles de placement : livraisons-acquisitions-cessions (cf. §7 Immeubles de placement,
immobilisations corporelles et immobilisations incorporelles) :

Acquisitions :

Durant le semestre le groupe a réceptionné 3 actifs pour un montant global de 34 080 milliers d’euros
:

 Le 29 février, la tranche 1 du parc d’activités Chalifert,
 Le 2 avril, les bâtiments AB (3ème et dernière tranche) de l’opération de bureaux Mérignac
Arko,
 Et le 15 avril l’immeuble Cœur de Garonne à Bordeaux.

Cessions :

Néant




29
Actifs détenus en vue de la vente :

Au 30 juin 2024, le bâtiment A du site Marseille Baronnies, sous promesse de vente, est classé en
actif destiné à être cédé pour un montant de 5 141 milliers d’euros.

Le détail des mouvements sur immeubles de placement de la période est donné à la note 8 du présent
document, relative aux immeubles de placement.

Opérations en capital (cf. §14 – Capital social et prime d’émission) :

La prime d’émission inscrite au bilan diminue de 24 261 milliers d’euros sur la période du fait :
- De la distribution de prime d’émission décidée lors de l’assemblée générale mixte du 22 mai 2024
pour (24 309) milliers d’euros
- Des frais d’augmentation de capital FLEX PARK 2023 pour (5) milliers d’euros
- Des opérations sur actions auto-détenues pour 53 milliers d’euros

Autres opérations de financement (cf. § 12– Dettes financières) :

Souscriptions :

La Société a signé le 19 février 2024 un nouveau crédit corporate sous la forme d’un Sustainability
Linked Loan de 100 000 milliers d’euros, ayant pour objet de refinancer l’Euro PP 2018 arrivant à
échéance :
- la première tranche de ce SLL 2024, d’un montant de 49 000 milliers d’euros, a été tirée à la
signature pour rembourser la première tranche de l’Euro PP ;
- la seconde tranche, d’un montant de 51 000 milliers d’euros, devra faire l’objet d’un accord
des prêteurs au second semestre 2024 pour pouvoir être tirée en février 2025, pour le
remboursement de la seconde tranche de l’Euro PP.

La Société a par ailleurs utilisé des lignes de financement existantes au début de l’exercice :

 Tirage de 3 000 milliers d’euros sur le Green Loan 2020, portant l’encours total de cet emprunt
à 102 000 milliers d’euros.

 Tirage de 31 000 milliers d’euros sur le Sustainability Linked Loan 2022, portant l’encours
total de cet emprunt à 170 000 milliers d’euros.

 Tirage de 1 000 milliers d’euros sur le Sustainability Linked Loan 2023 FLEX PARK, portant
l’encours total de cet emprunt à 11 000 milliers d’euros.


Remboursements :

Au cours de l’exercice, INEA n’a procédé à aucun remboursement de dettes avant leur échéance
finale.

Trois emprunts sont arrivés à échéance sur la période à savoir :

• La première tranche de l’Euro PP 2018, dont le solde s’élevait à 49 milliers d’euros au 31
décembre 2023 ;
30
• L’emprunt Oseo Metz Pacifica dont le solde s’élevait à 71 milliers d’euros au 31 décembre
2023 ;
• L’emprunt Oseo Nantes Beaulim dont le solde s’élevait à 70 milliers d’euros au 31 décembre
2023 ;

Opérations de couverture :

Au cours du semestre, le notionnel couvert par des instruments financiers a augmenté de 78 396
milliers d’euros, suite à la souscription de nouveaux instruments de couverture. Ces nouveaux
instruments ont, au bilan, une position active de 149 milliers d’euros au 30 juin 2024 ainsi qu’une
position passive de 209 milliers d’euros.

Les instruments de couverture précédemment affectés à des emprunts remboursés sur la période sont
réaffectés par INEA sur de nouveaux financements afin de garantir l’efficacité desdits instruments.

2. Principes et méthodes comptables


2.1 Base de préparation des états financiers

2.1.1 Déclaration de conformité

Les états financiers intermédiaires consolidés d’INEA relatifs au premier semestre 2024 et portant
sur la période de 6 mois close au 30 juin 2024 ont été préparés sous forme résumée et selon les
prescriptions de la norme IAS 34 « Information financière intermédiaire ». S’agissant de comptes
résumés, ils n’incluent pas toute l’information requise par le référentiel IFRS pour l’établissement
des états financiers annuels et doivent donc être lus en relation avec les états financiers consolidés du
groupe établis conformément au référentiel IFRS tel qu’adopté dans l’Union Européenne au titre de
l’exercice clos le 31 décembre 2023.

Les principes comptables au 30 juin 2024 sont les mêmes que ceux retenus pour les états financiers
consolidés au 31 décembre 2023 à l’exception des normes, amendements de normes et interprétations
dont l’application est obligatoire à compter du 1er janvier 2024.

Ces textes sont les suivants :

 Amendements à IAS 1 – Classement des dettes avec covenants ;
 Amendements « Supplier finance arrangements » - SFA (IAS 7, IFRS 7) ;
 Amendements à IFRS 16 – Cession-bail avec loyers variables ;

Ces normes n’ont pas eu d’incidence significative sur les états financiers du groupe.

Les autres textes et amendements ne trouvent pas à s’appliquer pour le groupe INEA ou n’ont pas
d’incidence significative sur les comptes.

Les états financiers consolidés résumés semestriels au 30 juin 2024 ont été arrêtés par le Conseil
d’Administration du 24 juillet 2024.

INEA considère que l’ensemble de ses activités appartient à un seul segment opérationnel (bureaux/
activités) : la France.

31
2.1.2 Périmètre consolidation

Les comptes consolidés comprennent ceux d’INEA ainsi que ceux de ses filiales. Une filiale est une
entité contrôlée par le Groupe. Cet ensemble forme le Groupe.

Le Groupe contrôle une filiale lorsqu'il est exposé ou qu'il a droit à des rendements variables en raison
de ses liens avec l'entité et qu'il a la capacité d'influer sur ces rendements du fait du pouvoir qu'il
détient sur celle-ci. Les entités dans lesquelles le Groupe exerce une influence notable sans en détenir
le contrôle sont comptabilisées par mise en équivalence. Cette influence notable résulte de la
participation effective du Groupe aux décisions stratégiques. Elle se présume lorsque le Groupe
détient plus de 20% des droits de vote de la filiale.
Les participations ne donnant pas le contrôle sont présentées au bilan dans une catégorie distincte des
capitaux propres. Le montant de leur quote-part dans le résultat net consolidé est présenté séparément
dans le compte de résultat.

L’ensemble des soldes et transactions intragroupes y compris les profits, pertes et dividendes, est
éliminé en consolidation.

Il n’existe pas, dans le périmètre de consolidation du Groupe, de société contrôlée conjointement.

Les sociétés entrent dans le périmètre de consolidation à la date à laquelle leur contrôle est transféré
au Groupe, et en sortent à la date à laquelle le Groupe perd le contrôle sur elles.

Sociétés Siège social 30 juin 2024 31 décembre 2023
Méthode de % détention Méthode de % détention
consolidation consolidation
SA FONCIERE INEA 2 place des Hauts Tilliers,92230 Gennevilliers IG 100% IG 100%
SAS FLEX PARK 2 place des Hauts Tilliers, 92230 Gennevilliers IG 100% IG 100%
SCI ALPHA 11 MARBEUF 2 place des Hauts Tilliers, 92230 Gennevilliers IG 100% IG 100%
SCI PA 2 place des Hauts Tilliers, 92230 Gennevilliers IG 100% IG 100%




2.1.3 Jugements et estimations comptables

Les estimations et jugements déterminants, qui sont continuellement, mis à jour, sont fondés sur les
informations historiques et sur d’autres facteurs, notamment les anticipations d’évènements futurs
jugés raisonnables au vu des circonstances.

Estimations et hypothèses comptables déterminantes

Le Groupe procède à des estimations et retient des hypothèses concernant le futur. Les résultats
effectifs se révélant ultérieurement, peuvent éventuellement faire l’objet d’écarts par rapport à ces
estimations. Les estimations et les hypothèses risquant de façon importante d’entraîner un ajustement
significatif de la valeur comptable des actifs et des passifs au cours de la période suivante sont
analysées ci-dessous.

Valeur de marché des instruments financiers dérivés



32
La valeur de marché des instruments financiers dérivés est communiquée par un expert spécialisé. Les
évaluations retenues par la société reposent sur des estimations de niveau 2.

Evaluation des immeubles de placement

La juste valeur des immeubles de placement est déterminée à partir d’expertises immobilières établies
par deux experts indépendants, qualifiés et expérimentés, les sociétés BNP Paribas Real Estate
Valuation et BPCE Expertises par référence au marché des immeubles constituant le patrimoine
d’INEA.

Compte tenu de la qualité des actifs et leur niveau d’occupation, la Direction estime que les justes
valeurs déterminées par les experts reflètent raisonnablement la valeur de marché du patrimoine au 30
juin 2024.

Par ailleurs à l’occasion de la campagne d’expertise de juin 2024, la Société a fourni aux experts
immobiliers, de manière volontaire, l’ensemble des données ESG disponibles relatives à ses
immeubles, en application des recommandations de l’AFREXIM de mars 2023.
Ainsi, en plus des données susmentionnées, la Société a fourni pour chaque actif expertisé les
indicateurs de performance ESG suivants, afin que les experts puissent refléter les impacts du
changement climatique et des contraintes réglementaires dans leur valorisation des immeubles de
placement d’INEA :

• règlementation thermique / normes,
• labels et certifications
• consommation énergétique de la dernière année écoulée (kWhEF /m² et kWhEP /m²)
• émission de GES de la dernière année écoulée (KgC02eq/m²)
• alignement avec le Décret Tertiaire (respect du seuil 2030 applicable à l’immeuble)
• présence de panneaux photovoltaïques
• mobilité douce : desserte par les transports en commun, présence de local vélos et bornes de
recharge de véhicules électriques
• systèmes de gestion de l’eau
• politique de gestion des déchets.

En outre, compte tenu de la performance du patrimoine d’INEA en matière de consommation
énergétique (près de 90 % du parc respecte déjà les seuils 2030 du Décret Tertiaire), la Société a
indiqué aux experts que les CAPEX « green » à mettre en œuvre pour respecter la réglementation,
notamment le Dispositif Eco-Energie Tertiaire, étaient peu significatifs.

Fourchette des deux principaux critères de valorisation utilisés par les experts :

Taux de capitalisation Loyer €/m²
Bureaux Max 8,75 % 261
Min 5,08 % 96
Moyenne pondérée 6,33 % 190
Activité Max 9,00 % 165
Min 4,97 % 51
Moyenne pondérée 5,98 % 121
*Loyers de marché (pour les locaux loués) + valeur locative (pour les locaux vacants)


33
Une augmentation du taux de rendement potentiel ou une baisse du loyer potentiel – partiellement
déterminés par les conditions de marché - feront diminuer la valeur d’expertise.
Ainsi :
- la sensibilité de la valeur du patrimoine à une hausse du taux de rendement potentiel de 0,50%
est de -7,3% :

Impact sur la variation de juste valeur
Hausse du taux de rendement potentiel (en %) (en k€)
Bureaux 0,50% -7,3% -69 453
Activité 0,50% -7,7% -18 323

- Elle est de -1% pour une baisse du loyer potentiel de 1% :
Impact sur la variation de juste valeur
Baisse du loyer potentiel (en %) (en k€)
Bureaux -1,00 % -1,0% -10 095
Activité -1,00 % -1,0% -2 375

Les immobilisations en cours à la clôture du semestre sont soit évaluées au coût, si la juste valeur du
bien immobilier en cours de construction ou d'aménagement n'est pas déterminable de manière fiable
compte tenu des critères d’avancement et de commercialisation, soit à la juste valeur lorsque le montant
de l’immobilisation devient déterminable de manière fiable ou lors de l'achèvement de la construction.
En cas d’indice de perte de valeur, un test de dépréciation est réalisé.

Les montants des en-cours immobilisés, évalués au coût, au 30 juin 2024 correspondent aux
versements déjà effectués dans le cadre d’opérations sous promesses de vente ou VEFA non
expertisées, dont la livraison interviendra après le 31 décembre 2024.
Les variations de juste valeur des immeubles de placement sont comptabilisées en résultat sur une
ligne distincte du compte de résultat intitulée « solde net des variations de valeur des immeubles de
placement ».
2.1.4 Application de la norme IFRIC 21

La société applique de façon obligatoire depuis le 1er janvier 2015, la norme IFRIC 21, adoptée par
l’Union européenne en juin 2014. Cette norme constitue une interprétation de la norme IAS 37 «
Provisions, passifs éventuels et actifs éventuels ». Elle porte entre autres sur le fait générateur et donc
sur la date de comptabilisation d'un passif au titre d'une taxe. Selon cette interprétation, un passif au
titre d'une taxe est à comptabiliser à la date du fait générateur.
A ce titre, la quote-part relative au second semestre des taxes foncières, des taxes sur les bureaux non
refacturées et la C3S ont été comptabilisées en charges à payer pour un montant de 645 k€ contre 433
k€ au 30 juin 2023.

2.1.5 Le statut des SIIC

Depuis le 14 février 2007, INEA a opté pour le régime SIIC applicable de manière rétroactive au 1er
janvier 2007. Lors de sa création en décembre 2015, la société FLEX PARK a opté pour le régime
SIIC.
En conséquence, le résultat courant et les plus-values de cession sont exonérés d’impôt sur les
sociétés. Il est en de même pour les sociétés PA et ALPHA, fiscalement transparentes.

L’impôt d’INEA au 30 juin 2024 est calculé à partir d’un taux d’impôt effectif moyen pondéré attendu
pour l’exercice conformément à IAS 34, tenant compte du niveau du déficit du secteur taxable attendu
sur l’exercice.
34
2.1.6 Impacts financiers des risques environnementaux

Dans le cadre de l’arrêté comptable, INEA présente dans ses comptes les enjeux liés au changement
climatique et au développement durable, au cœur de la stratégie d’INEA, au travers notamment :
- De ses modalités d’évaluation des actifs et passifs du Groupe en application des normes IAS
40 et IAS 36. Au 30 juin 2024, INEA n’identifie ni perte de valeur ni nécessité de revoir ses
durées d’utilité au regard du changement climatique,
- De sa stratégie d’investissements (immeubles neufs ou récents répondant aux dernières
normes environnementales en vigueur),
- De sa stratégie de financement, avec la signature d’emprunts verts à impact (Green Loan ou
Sustainability Linked Loan) alignés avec les objectifs de sa feuille de route RSE,
- De l’ensemble des actions mises en place par INEA pour répondre aux enjeux climatiques et
environnementaux,
- De sa gestion des risques climatiques,
- En alignement avec les recommandations EPRA, INEA publie dans son document
d’enregistrement universel les indicateurs EPRA relatifs aux consommations énergétiques,
d’eau et d’émissions carbone de son patrimoine.


2.2 Nouvelles normes et interprétations IFRS applicables par anticipation à compter du 1er
janvier 2024

Il existe des normes et interprétations adoptées par l’Union européenne, non entrées en vigueur pour
la période considérée mais pouvant être appliquées par anticipation au 30 juin 2024. INEA n’est
cependant pas concernée par ces textes.

Aucun impact significatif n’est attendu de la mise en œuvre de nouvelles normes comptables.


3. Charges locatives et frais de fonctionnement

Ce poste comprend les charges locatives refacturées et non refacturées aux locataires et les frais de
fonctionnement

(en milliers d'euros) 30/06/2023 30/06/2023
Charges locatives refacturées (8 761) (7 476)

Charges non refacturées (2 088) (1 867)

Frais de fonctionnement (4 719) (4 700)
dont frais généraux (562) (575)
dont honoraires de gestion (Gest) (3 139) (3 294)
dont honoraires juridiques et comptables (352) (328)
dont honoraires de commercialisation et d'expertise (254) (315)
dont honoraires divers de gestion (187) (128)
dont frais bancaires (30) 5
dont pertes sur créances (nettes de reprise de dépréciation) (119) (2)
dont jetons de présence (76) (65)
Total charges locatives et frais de fonctionnement (15 568) (14 043)



35
Les frais de fonctionnement comprennent notamment la rémunération GEST, les honoraires, les frais
bancaires, les jetons de présence des administrateurs, les impôts et taxes et les pertes sur créances
douteuses nettes des dotations et reprises sur dépréciations.


4. Résultat des cessions d’actifs

Cette rubrique correspond au résultat de cession des actifs déterminé selon les éléments suivants :


(en milliers d'euros) 30/06/2023 30/06/2023

Prix de cession 0 7 604
Juste valeur des immeubles cédés 0 (7 604)
Frais de cession des éléments cédés 0 (11)
Sous total 0 (11)
Frais de cession des actifs détenus en vue de la vente 0 0
Autres 0 0
RESULTAT DES CESSIONS D'ACTIFS 0 (11)



5. Ajustements de valeurs des immeubles de placement

La Société enregistre ce semestre une variation de juste valeur de ses immeubles de placement
négative de 18 337 milliers d’euros.

Tableau de bouclage du solde net des ajustements de valeurs des immeubles de placement :


Sociétés intégrées
(en milliers d'euros) Total
Globalement

1er janvier 2023 1 020 902 1 020 902
Variation des valeurs brutes 113 815 113 815
Variation de la juste valeur (4 116) (4 116)

Variation de la juste valeur des actifs cédés au cours de la période (1 039) (1 039)

Reclassement de la juste valeur des actifs détenus en vue de la
5 643 5 643
vente en 2022
Valeur comptable de la sortie des composants pris en compte dans 1 686 1 686
la variation de la juste valeur
TOTAL AU 31 décembre 2023 1 136 892 1 136 892
1er janvier 2024 1 136 892 1 136 892
Variation des valeurs brutes 18 723 18 723
Variation de la juste valeur (18 337) (18 337)

Variation de la juste valeur des actifs cédés au cours de la période 0 0

Reclassement de la juste valeur des actifs détenus en vue de la
(5 141) (5 141)
vente en 2023 (variation)
Valeur comptable de la sortie des composants pris en compte dans 948 948
la variation de la juste valeur
TOTAL AU 30 juin 2024 1 133 085 1 133 085




36
6. Frais financiers nets

(en milliers d'euros) 30/06/2024 30/06/2023
Rémunération des placements 858 637
Rémunération des intérêts VEFA 559 461
Part inefficace sur instruments de couverture


Variation de juste valeur des dérivés-risque de crédit (CVA) (210) 112
Coût de la dette financière relative au contrat de location (IFRS 16) (2) (4)


Intérêts des couvertures 4 065 2 183
Intérêts sur emprunts bancaires (15 456) (9 949)
Coût d’attribution des actions gratuites (559) (461)
TOTAL (10 748) (7 163)


Les intérêts d’emprunts bancaires nets des gains sur instruments de couvertures s’élèvent à 11 391
milliers d’euros au 30 juin 2024 contre 7 766 milliers d’euros au 30 juin 2023. Cette hausse est liée à
l’augmentation de l’encours des emprunts corporate de la Société dans le cadre du financement de sa
croissance, et à la hausse des taux d’intérêt.

7. Immobilisations corporelles

Variation
(en milliers d'euros) 31/12/2023 30/06/2024
Variation Impact IFRS
Augmentation Diminution Autres
JV 16
Postes concernés au sein de l'actif
Autres immobilisations incorporelles 632 7 -18 -82 532
dont Droits d'utilisation 338 -82 256



Le bien détenu en application d’IFRS 16 concerne le bail des bureaux occupés par INEA à Paris. Le
montant restant à amortir au 30 juin 2024 jusqu’à l’échéance du bail (30/01/2029) est de 256 milliers
d’euros.




37
8. Immeubles de placement

L’évaluation de la juste valeur de l’ensemble des immeubles de placement a été catégorisée de niveau
3 au vu des données utilisées au titre des techniques d’évaluation.

Au 30 juin 2024


Actifs Total
Constructions Constructions
(en milliers d’euros) Terrains destinés à immeubles de
livrées en cours
être cédés placement
Au 01/01/24 (Juste valeur) (1) 181 168 897 052 58 671 0 1 136 891

A l’ouverture (valeurs brutes) 178 407 753 565 58 728 0 990 701
Virement interne (2) 5 966 17 866 (28 215) 4 383 0
Augmentations (2) 0 7 054 12 617 0 19 671
Diminutions (2) 0 (948) 0 (948)
A la clôture 30 juin 2024 - (valeurs brutes) 184 373 777 537 43 130 0 1 009 424


Variation de Juste Valeur des actifs présents en 2023 (+) 17 847 864
Variation de Juste Valeur des actifs présents en 2023 (-) (18 873) (18 873)
JV N suite au reclassement des encours en N-1 (328) (328)
Variation de Juste Valeur sur les nouveaux immeubles de
placement
Variation de JV au 30 juin 2024 (3) 0 (19 184) 0 847 (18 337)
Variation de Juste Valeur des actifs cédés en 2024 (-) (4)


Reclassement JV des actifs détenues en vue de la vente
2024 (5) 89 (5 230) (5 141)
Cumul amortissements au 01/01/23 0
Dotations (6) 0
Reprise/diminutions (6) 0
Cumul Amortissements à la clôture 0
Valeur comptable de la sortie des composants pris en
compte dans la variation de la juste valeur 948 948
A la clôture au 30/06/2023
(Juste valeur) (1) + (2) + (3) + (4) + (5) + (6) 187 134 902 877 43 073 0 1 133 085

Les principales augmentations en valeur brute enregistrées ce semestre sont les suivantes :

 Livraisons / acquisitions :

o Le 29 février 2024, la première tranche du parc d’activités situé à Chalifert pour un
montant total de 13 678 milliers d’euros hors taxe, en augmentation de 2 066 milliers
d’euros sur le semestre.

o Le 2 avril 2024, la 3ème et dernière tranche de l’ensemble de bureaux Arko situé à
Mérignac pour un montant total de 8 503 milliers d’euros hors taxe, en augmentation
de 1 738 milliers d’euros sur le semestre.

o Le 15 avril 2024, l’immeuble de bureaux Cœur de Garonne situé à Bordeaux pour un
montant total de 11 899 milliers d’euros hors taxe, en augmentation de 2 243 milliers
d’euros sur le semestre.


 Acquisitions : Néant.

38
 Immobilisations en cours (Immeubles en VEFA ou sous promesse) en valeur brute :

o Ensemble de bureaux « Montpellier Nexus » pour un montant de 7 617 milliers d’euros,
stable sur le semestre.

o Immeuble de bureaux « Aix Atravaia » pour un montant de 12 140 milliers d’euros, en
augmentation de 3 728 milliers d’euros sur le semestre.

o Parc d’activité « Innovespace », tranche 2, situé à Chalifert pour un montant de 2 144
milliers d’euros, en augmentation de 25 milliers d’euros sur le semestre.

o Parc d’activité « Arty Station » situé à Toulouse pour un montant de 8 497 milliers
d’euros, en augmentation de 4 984 milliers d’euros sur le semestre.

o Parc d’activité « OLEA » situé à Mérignac pour un montant de 6 268 milliers d’euros,
en augmentation de 2 105 milliers d’euros sur le semestre.

o Parc d’activité « Hennequin » situé à Trappes, pour un montant de 3 215 milliers
d’euros, en augmentation de 23 milliers d’euros sur le semestre.

o Parc d’activité « Papin » situé à Trappes, pour un montant de 1 045 milliers d’euros, en
augmentation de 7 milliers d’euros sur le semestre.


Les principales diminutions enregistrées en valeur brute ce semestre sont des mises au rebut à la suite
de travaux.

Les immeubles de placement d’INEA relèvent dans leur ensemble du niveau 3 de la hiérarchie des
justes valeurs telles qu’édictées par IFRS 13. Aucun changement de méthode d’évaluation n’est
intervenu par rapport au 31 décembre 2023.




39
8.1 Tableau de raccordement du patrimoine (expertise externe/ situation comptable)


(En milliers d'€) 30/06/2023 31/12/2023
Expertises BNP Paribas Real Estate Valuation (BNP) 648 320 661 450
BPCE Expertises 450 370 464 910
Actif non expertisé : rénovation 0 0
Corrections d’actifs expertisés* 0 0
Retraitements VEFA à livrer et actifs détenus en vue de la vente -78 439 (65 340)
Actifs livrés: valeurs d'expertises retenues 1 020 251 1 061 020

Expertises: VEFA à livrer sous 6 mois : valeur d’expertise retenues
> Bordeaux Cœur de Garonne 9 685
> Mérignac Arko 24 533
> Innovespace Chalifert 17 650 13 720
> Toulouse Arty Station 8 450
> Mérignac Olea 6 204


VEFA livraisons < 6 mois 32 304 47 938


Actifs non expertisés : en cours de livraison > 6 mois : au coût
> Aix Atravaia 12 140 8 412
> Montpellier Nexus 7 617 7 618
> Toulouse Arty Station 3 512
> Trappes Hennequin 3 215 3 192
> Merignac Olea 4 163
> Trappes Papin 1 045 1 037


Actifs livraisons > 6 mois 24 017 27 934
Immeubles de placement au bilan en IFRS 1 133 085 1 136 892
Actifs détenus en vue de la vente au bilan en IFRS 5 141 0
Totaux au bilan en IFRS 1 138 226 1 136 892
* Ajustement de la juste valeur au prix de cession pour les Actifs détenus en vue de la vente



Les Immeubles de Placement en cours de Construction (IPUC) entrent dans le champ d’application
d’IAS 40 et peuvent être évalués à la juste valeur dès lors que celle-ci peut être déterminée de façon
fiable et sur une base continue.

INEA considère qu’un immeuble en cours de construction peut être évalué de façon fiable à la juste
valeur si sa date de livraison est inférieure à 6 mois ou supérieure à 6 mois mais avec une
commercialisation bien avancée. A chaque date de clôture, tous les immeubles en cours de construction
dans l’un de ces deux cas font donc l’objet d’une évaluation à la juste valeur ; les autres restant évalués
au coût, étant la meilleure estimation de la juste valeur.

• VEFA dont la livraison est attendue avant le 31 décembre 2024 :
o Parc d’activités Arty Station à Toulouse
o Parc d’activités OLEA à Mérignac

40
8.2 Valeur des immeubles de placement par nature

(En milliers d'€) 30/06/2024 31/12/2023
Expertise 892 964 876 290
Actifs non livrés 19 757 50 248
Travaux locataires immobilisés
Total Bureau 912 721 926 538
Expertise 183 800 184 730
Actifs non livrés 36 563 25 624
Travaux locataires immobilisés
Total Activité 220 364 210 354
Valeur des Immeubles de placement au bilan 1 133 085 1 136 892




9. Actifs détenus en vue de la vente

Au 30 juin 2024, le bâtiment A du site Marseille Baronnies est détenu en vue de sa vente pour un
montant total de 5 141 milliers d’euros.

10. Participations dans les entreprises associées

10.1 Juste valeur des participations dans les entreprises associées

Néant.


11. Capital et primes d’émission

En milliers d'euros 30/06/2024 31/12/2023

Capital social 156 003 156 003
- actions propres (400) (438)
Capital 155 603 155 565
Primes d'émission 116 520 140 781
Capitaux propres avant réserves et résultats non distribués 272 123 296 346
Nombre d'actions " hors actions propres " 10 813 288 10 810 643
Nombre d'actions moyen pondérées " hors actions propres" 10 813 288 10 810 643


Au 30 juin 2024, toutes les actions ordinaires émises sont entièrement libérées.

Le nombre d'actions auto-détenues est de 27 792 au 30 juin 2024 (30 437 actions au 31 décembre
2023), pour un nombre total d'actions composant le capital social de 10 841 080.




41
12. Dettes financières

Au 30 juin 2024

Reclassement
(en milliers d’euros) 01/01/2024 Augmentation Diminution 30/06/2024
courant/non courant
Emprunts et instruments de couverture 495 700 88 722 (a) - (b) (61 382) (c) 523 040
Dépôts reçus non courants 4 682 658 - (965) 4 375
Passif de location non courant (IFRS16) 193 - - (88) 104
Total dettes financières – non courant 500 575 89 380 - (62 435) 527 519
Emprunts et autres dettes financières 60 489 (59 279) (b) 61 382 62 592
Dépôts reçus courants 5 322 (293) 965 5 994
Passif de location courant (IFRS16) 175 (87) 88 176
Concours bancaires courants 4 500 91 (4 500) 91
Total dettes financières – courant 70 486 91 (64 159) 62 435 68 853
TOTAL DETTES FINANCIERES BRUTES 571 061 89 471 (64 159) - 596 372
Trésorerie et équivalents de trésorerie (5 672) 2 247 (3 425)
TOTAL DETTES FINANCIERES 565 389 89 471 (61 912) (d) 592 947



a) Augmentation – les principales émission/souscription du semestre sont les suivantes :
• Tirage du crédit Green Loan 2020 pour 3 000 milliers d’euros ;
• Tirage du crédit SLL 2022 pour 31 000 milliers d’euros ;
• Tirage du crédit SLL 2023 pour 1 000 milliers d’euros ;
• Tirage du crédit SLL 2024 pour 49 000 milliers d’euros ;
• Intérêts courus 30 juin 2024 pour 4 153 milliers d’euros ;
• Incidence des TIE pour 569 milliers d’euros

b) Diminution – les principaux remboursements anticipés du semestre sont les suivants :
• Remboursement à terme de plusieurs emprunts :
o Première tranche de l’Euro PP 2018 pour 49 000 milliers d’euros ;
o Metz Oséo pour 71 milliers d’euros ;
o Nantes Oséo pour 70 milliers d’euros ;
• Remboursement courant de la dette pour 2 230 milliers d’euros ;
• Intérêts courus au 31 décembre 2023 pour 5 084 milliers d’euros ;
• Incidence des TIE pour 580 milliers d’euros ;
• Incidence des instruments de couverture pour 2 244 milliers d’euros ;

c) Reclassement des dettes financières non courantes aux dettes financières courantes
d) Reclassement des dettes des actifs non courants destinés à être cédés antérieurs




42
Au 31 décembre 2023

Reclassement
(en milliers d’euros) 01/01/2023 Augmentation Diminution courant/non 31/12/2023
courant
Emprunts et instruments de couverture 420 066 143 783 (a) (7 660) (b) (60 489) (c) 495 700
Dépôts reçus non courant 5 062 2 120 (2 500) 4 682
Passif de location non courant (IFRS16) 368 (175) 193
Total dettes financières – non courant 425 496 145 903 (7 660) (63 164) 500 575
Emprunts et autres dettes financières 14 465 (14 465) (b) 60 489 60 489
Dépôts reçus courant 3 277 (455) 2 500 5 322
Passif de location courant (IFRS16) 173 (173) 175 175
Concours bancaires courants 3 525 4 500 (3 525) 4 500
Total dettes financières – courant 21 440 4 500 (18 618) 63 164 70 486
TOTAL DETTES FINANCIERES
446 936 150 403 (26 278) (d) 571 061
BRUTES
Trésorerie et équivalents de trésorerie (3 965) (1 707) (5 672)
TOTAL DETTES FINANCIERES 442 971 148 696 (26 278) 565 389



Echéancier des emprunts et dettes financières au 30 juin 2024 :

< 1 an > 1 an De 1 an à 5 ans > 5 ans Total

Emprunts obligataires 50 950 50 950
Emprunts corporate (61) 458 924 458 924 458 863
Emprunts hypothécaires 7 231 63 129 61 054 2 075 70 360
Autres dettes financières 10 642 5 467 4 401 1 066 16 108
Dettes financières 68 762 527 520 524 379 3 141 596 281




43
Caractéristiques principales des emprunts en cours

Duration Principaux critères extra-fianciers
Taux
Type de Nombre Solde au moyenne
(en milliers d’euros) d’intérêts
taux de ligne 30/06/24 en
moyens
années
Emprunts hypothécaires Variable 11 62 224 3,6 4,0% na
Emprunts hypothécaires Fixe 2 8 136 3,5 2,2% na
Principaux critères applicables aux immeubles
financés :
-Respect de la norme RT 2012
-Certification avec un niveau « Very Good » à
Emprunts obligataires Fixe 4 50 950 0,6 2,8% minima
-Proximité des transports en commun
-Suivi des consommations énergétiques (électricité
et eau) à l’aide de capteurs

Crédits corporates Variable 7 458 863 4,0 4,0%
Dont crédit corporate na
Variable 2 39 897 2,3 1,9%
« classique »
Principaux critères applicables aux immeubles
financés :
-Respect de la Taxonomie Européenne (RT2012-
20% et/ou label E+C-)
Dont Green Loan Variable 2 191 037 3,6 3,3%
-Surperformance de 10% à 20% par rapport au
seuil de consommation (en kWh) prévu par le
Dispositif Eco énergie tertiaire (DEET)

Objectifs appliqués à la Société :
-Reduction de la consommation énergétique du
Dont Sustainability
Variable 3 227 959 4,7 5,1% patrimoine (Kwhef/m²)
Linked Loan
-Réduction du taux de déchets enfouis

Total 24 580 173 3,7 3,8%

Les taux d’intérêts moyens ci-dessus présentés intègrent les intérêts des instruments de couverture.

Covenant clauses au 30 juin 2024 :

INEA est tenue vis-à-vis de certains organismes financiers de respecter des ratios :

• DSCR et ICR au-delà de coefficients fixés contractuellement.
• LTV inférieur à un pourcentage
• Maintien d’un ratio de fonds propres par rapport aux fonds empruntés

Le ratio loan-to-value (ratio LTV) est le rapport entre le capital restant dû des financements nets de
la trésorerie disponible et la valeur réévaluée du patrimoine. Il est ici calculé tel que défini dans les
contrats de prêts, il diffère donc du LTV EPRA communiqué par ailleurs dans les différentes
publications financières d’INEA.

Le ratio de couverture du service de la dette (DSCR) correspond au rapport entre les revenus
locatifs nets consolidés et le service de la dette net (soit amortissement et intérêts des emprunts
minorés des produits financiers) supporté par la Société sur l’exercice.

Le ratio de couverture des intérêts (ICR) correspond au rapport entre les revenus locatifs nets
consolidés et la charge financière nette (intérêts sur emprunts minorés des produits financiers).


44
Au 30 juin 2024 INEA respecte l’ensemble de ces ratios :

Covenants 30.06.24
LTV < 55% 50,3%
DSCR > 1,2 2,2
ICR > 2,0 2,7


L’encours des emprunts concernés par ces clauses de covenants est de 580 173 milliers d’euros au 30
juin 2024 (547 556 milliers d’euros au 31 décembre 2023).

13. Instruments financiers

30/06/2024

Niveau des
Valeur au Juste Evaluation
(en milliers d’euros) données Classe comptable
bilan valeur à la JV
d'évaluation
Actifs non courants 8 318 8 318
Créances rattachées aux participations Niveau 2 Non
Résultat / Capitaux
Instruments de couverture 2 187 2 187 Niveau 3 Oui
propres
Autres actifs financiers à la JVR 6 131 6 131 Niveau 3 Résultat Oui
Actifs courants 24 249 24 249
Clients et autres débiteurs 16 005 16 005 Niveau 2 Non
Autres actifs courants 4 818 4 818 Niveau 2 Résultat Oui
Créances d'impôt sur le résultat 0 0 Niveau 2 Non
Trésorerie et équivalents de trésorerie 3 425 3 425 Niveau 2 Non
Passifs non courants 527 636
Résultat /
Dettes financières 527 519 (1) Niveau 2 Oui
Capitaux propres
Résultat /
dont instruments de couverture de taux 988 988 Niveau 2 Oui
Capitaux propres
Résultat /
Autres passifs non courants 117 117 Niveau 2 Non
Capitaux propres
Passifs courants 87 009
Fournisseurs et autres créditeurs 18 039 18 039 Niveau 2 Non
Concours bancaires courants 91 91 Niveau 2 Non
Autres dettes financières 68 762 (1) Niveau 2 Résultat Oui
Résultat /
Autres passifs courants 117 117 Niveau 2 Non
Capitaux propres
Passifs détenus en vue de la vente 0 (1) Niveau 2

(1) La juste valeur de la dette financière non courante et courante s’élève à 587 093 milliers d’euros au 30 juin
2024 (pour une valeur au bilan de 596 281 milliers d’euros) contre 557 729 milliers d’euros au 31 décembre
2023 (pour une valeur au bilan de 566 561 milliers d’euros).




45
30/06/2024
Variations de la juste
Valeur comptable
valeur sur la période
Montant notionnel
(y. c. cessation de
(en milliers d'euros) Actif Passif couverture au cours
de la période)
IFRS 7.24A(a) IFRS 7.24A(a) IFRS 7.24A(c) IFRS 7.24A(d)
Couverture de flux de trésorerie
Taux d'intérêt
Instruments fermes 7 185 1 308 1 398 489 396
Autres
Total Couverture de flux de trésorerie 7 185 1 308 1 398 489 396




La stratégie de couverture des emprunts du groupe reste inchangée pour le premier semestre
2024.

Le montant de la couverture de taux d’intérêt directement comptabilisée en résultat est de -3
milliers d’euros au 30 juin 2024.


Sur la base de l’endettement au 30 juin 2024, et d’un taux d’Euribor 3 mois à 3,711% à cette
date-là :

- une hausse ou une baisse de l’Euribor 3 mois de plus ou moins 1% (soit un E3M
applicable de 4,711% ou 2,711%) aboutirait à une variation des intérêts d’emprunts de,
respectivement, de +353 et -2 014 milliers d’euros sur une base annualisée ;

- une hausse ou une baisse de l’Euribor 3 mois de plus ou moins 2% (soit un E3M
applicable de 5,711% ou 1,711%) aboutirait à une variation des intérêts d’emprunts,
respectivement, de +706 et -5 078 milliers d’euros sur une base annualisée.

Couverture de flux de trésorerie (CFH) - résultat de la comptabilité de couverture

30/06/2024
Gains et pertes comptabilisés directement en Résultat net (Résultat de la
capitaux propres recyclables comptabilité de couverture)
IFRS 7.24C (b)(iii) IFRS 7.24C (b)(iii) et 24C (b)(v)
(en milliers d'euros) Montant comptabilisé
Montant de la part efficace de la en capitaux propres
Montant de la part inefficace de
relation de couverture recyclables transférés
la couverture
comptabilisé sur la période en résultat au cours
de la période
IFRS 7.24C (b)(i) IFRS 7.24C (b)(iv) IFRS 7.24C (b)(ii)
Couverture de flux de trésorerie
Taux d'intérêt 1 401 (3)
Change
Matières premières
Autres 0 0
Total de la couverture de flux de
1 401 0 (3)
trésorerie




46
Description des instruments de couvertures utilisés

30/06/2024 31/12/2023
(en milliers d'euros) Valeur de marché Montant Valeur de marché Montant
positive négative notionnel positive négative notionnel
Couverture de flux de trésorerie
Taux d'intérêt 7 185 1 308 489 396 8 110 3 631 382 000
Total Instruments dérivés de
7 185 1 308 489 396 8 110 3 631 382 000
couverture



Opérations sur instruments dérivés de couverture

30/06/2024 31/12/2023
Opérations sur marchés
Opérations de gré à gré
(en milliers d'euros) organisés Total Total
> 1 an à > 1 an à ≤ notionnel notionnel
≤1 an > 5 ans ≤1 an > 5 ans
≤ 5 ans 5 ans
Autres instruments
Autres - 65 000 424 396 382 000
Total notionnel des instruments
- 65 000 424 396 382 000
dérivés de couverture - - -




14. Engagements hors bilan

14.1 Engagements donnés en garantie des dettes financières

Suretés réelles
(hypothèques) au 30/06/24
Montant garanti Montant tiré*
(en milliers d’€)

Autres emprunts obligataires (Euro PP) N/A 34 500

Emprunts et dettes auprès d’établissements de crédit

- Immeubles livrés 125 522 68 033
- Immeubles non livrés

* Capital restant dû des emprunts



Le montant de l’encours des emprunts garantis s’élève à 68 033 milliers d’euros au 30 juin 2024
(70 273 milliers d’euros au 31 décembre 2023).

Par ailleurs, des garanties complémentaires existent pour certains emprunts, à savoir :

 Cession Dailly loyer ;
 Cession Dailly assurances au titre de chaque police d’assurance souscrite ;
 Cession Dailly assurances perte de loyers ;
 Cession Dailly Garanties locatives ;
 Cession Dailly du Contrat de Couverture ;
 Nantissement du contrat de couverture ;
47
 Nantissement du compte d’emprunteur ;
 Promesse de délégation de loyer ;
 Délégation des compagnies d’assurance pour le bénéfice des indemnités dues ;
 Pacte commissoire.
 Nantissement de comptes à terme.
 Privilège de prêteur de deniers.

14.2 Autres engagements donnés

INEA


 Le montant restant à décaisser sur les VEFA en cours au 30 juin 2024 s’élève à 29 937
milliers d’euros.


FLEX

 Le montant restant à décaisser sur les VEFA en cours au 30 juin 2023 s’élève à 30 555 milliers
d’euros.


14.3 Engagements reçus


 10 000 milliers d’euros d’emprunt restant à tirer au 30 juin 2024 sur l’emprunt Crédit Green
Loan 100M€, d’un montant total de 100 000 milliers d’euros.

 3 000 milliers d’euros d’emprunt restant à tirer au 30 juin 2024 sur l’emprunt Crédit Green
Loan 105M€, d’un montant total de 105 000 milliers d’euros.

 8 000 milliers d’euros d’emprunt restant à tirer au 30 juin 2024 sur l’emprunt LCL, d’un
montant total de 8 000 milliers d’euros.

 39 000 milliers d’euros d’emprunt restant à tirer au 30 juin 2024 sur l’emprunt SLL 2023,
d’un montant total de 50 000 milliers d’euros.

 51 000 milliers d’euros d’emprunt restant à tirer au 30 juin 2024 sur l’emprunt SLL 2024 d’un
montant total de 100 000 milliers d’euros.


15. Information relative aux parties liées

Les transactions entre parties liées ont été réalisées selon des modalités équivalentes à celles qui
prévalent dans le cas de transactions soumises à des conditions normales de concurrence.

INEA a comptabilisé la somme de 3 139 milliers d’euros au titre de la prestation de GEST sur la
période, dont 522 milliers d’euros ont été refacturées à Flex Park et 16 milliers d’euros à Alpha.



48
A l’exception de jetons de présence attribués aux membres du conseil d’administration (hors
dirigeants) pour la somme de 76 milliers d’euros, aucune autre rémunération n’a été versée aux
administrateurs et aux dirigeants sur le semestre.

Les dirigeants sont indirectement rémunérés au niveau de la société GEST, cette dernière percevant
des honoraires au titre des prestations de services réalisées pour le compte de la société INEA.


16. Evènements post clôture

Le 16 juillet 2024, INEA a signé une promesse de vente concernant les lots C21 et C22 du site
Marseille les Baronnies pour un montant de 656 milliers d’euros.




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RAPPORT DES COMMISSAIRES AUX COMPTES
SUR L’INFORMATION FINANCIERE
SEMESTRIELLE
(Période du 1er janvier au 30 juin 2024)




50
PricewaterhouseCoopers Audit FORVIS MAZARS SA
Tour Exaltis
63 rue de Villiers 61 rue Henri Regnault
92 208 Neuilly-sur-Seine 92400 Courbevoie Cedex




Rapport des commissaires aux comptes sur l’information financière semestrielle
Période du 1er janvier au 30 juin 2024


Aux Actionnaires

FONCIERE INEA
Siège social : 2 PL DES HAUTS TILLIERS – 92230 Gennevilliers



En exécution de la mission qui nous a été confiée par votre assemblée générale, et en application de
l'article L. 451-1-2 III du code monétaire et financier, nous avons procédé à :

• l'examen limité des comptes semestriels consolidés résumés de la société Foncière Inea,
relatifs à la période du 1ᵉʳ janvier 2024 au 30 juin 2024, tels qu'ils sont joints au présent
rapport ;
• la vérification des informations données dans le rapport semestriel d'activité.

Ces comptes semestriels consolidés résumés ont été établis sous la responsabilité du conseil
d'administration. Il nous appartient, sur la base de notre examen limité, d'exprimer notre conclusion
sur ces comptes.

I. Conclusion sur les comptes

Nous avons effectué notre examen limité selon les normes d'exercice professionnel applicables en
France.
Un examen limité consiste essentiellement à s'entretenir avec les membres de la direction en charge
des aspects comptables et financiers et à mettre en œuvre des procédures analytiques. Ces travaux
sont moins étendus que ceux requis pour un audit effectué selon les normes d'exercice professionnel
applicables en France. En conséquence, l'assurance que les comptes, pris dans leur ensemble, ne
comportent pas d'anomalies significatives obtenue dans le cadre d'un examen limité est une
assurance modérée, moins élevée que celle obtenue dans le cadre d'un audit.
Sur la base de notre examen limité, nous n'avons pas relevé d'anomalies significatives de nature à
remettre en cause la conformité des comptes semestriels consolidés résumés avec la norme IAS 34,
norme du référentiel IFRS tel qu’adopté dans l’Union européenne relative à l’information financière
intermédiaire.


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II. Vérification spécifique

Nous avons également procédé à la vérification des informations données dans le rapport semestriel
d'activité commentant les comptes semestriels consolidés résumés sur lesquels a porté notre examen
limité.

Nous n'avons pas d'observation à formuler sur leur sincérité et leur concordance avec les comptes
semestriels consolidés résumés.


Fait à Neuilly-sur-Seine et Paris La Défense, le 24 juillet 2024


Les commissaires aux comptes




PricewaterhouseCoopers Audit Forvis Mazars SA


Mathilde Hauswirth Baptiste Kalasz
Associée Associé




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