Bezannes, le 25 juillet 2024, 17h30 – Résultats semestriels 2024



FREY déploie sa stratégie de croissance
Focus sur les actifs commerciaux de plein air à plus fort potentiel
Acquisition de ROS, le 4ème gestionnaire en Europe d’outlets (1)
Premier investissement de 100 M€ dans le secteur porteur des outlets à Malmö, Suède (1)
Amélioration de la qualité moyenne du portefeuille

Performances opérationnelles solides
Patrimoine économique : 2,1 Md€
Revenus locatifs bruts 1S 2024 : 69,4 M€ (+28,3%), soit +5,7% à périmètre constant (vs S1 2023)
Re-commercialisations et renouvellements : +4,7 % au-dessus des loyers en place
Taux d’occupation financier (2) : 97,7%, élevé et stable vs fin 2023
Taux d’effort Groupe (3) : 8,9%

Résultats et ANR en progression
Chiffre d’affaires : 95,7 M€ (+35,9%) (4)
Résultat opérationnel courant : 55,7 M€ (+30,8%)(3)
Résultat net part du Groupe : 46,5 M€ (+27,0%)(3)
ANR EPRA NTA : 1 043,6 M€ (+0,9%) (5) et 32,8 € par action (+0,6%)(4)

Un bilan profilé pour mettre en œuvre la stratégie de constitution du leader européen des
destinations shopping de plein air
400 M€ de nouveaux financements en juin 2024 permettant d’allonger la maturité de la dette
Ratio LTV DI : 42,6%, en ligne avec l’objectif moyen terme (inférieur à 45%)
Liquidités disponibles : 300,6 M€ (6)

Antoine Frey, Président-Directeur Général de FREY, déclare : « La mise en œuvre de notre stratégie
de positionnement sur les meilleures destinations shopping de plein air en Europe et la gestion active
de notre portefeuille nous permettent de poursuivre une dynamique vertueuse de croissance à la
fois interne et externe. Notre entrée dans le marché porteur des outlets constitue un levier
supplémentaire à notre développement. Fort de la confiance de ses partenaires et d’un accès
régulier aux marchés de capitaux (fonds propres et dettes), FREY est parfaitement positionnée pour
réaliser son ambition d’être le leader européen des destinations shopping de plein air. Dorénavant
doté d’un patrimoine sous gestion supérieur à 3 Mds €, FREY entend également poursuivre une
politique ESG exigeante, permettant, en cohérence avec son ADN de foncière à mission et sa
certification B Corp, de continuer à améliorer à un rythme soutenu ses performances extra-
financières. »




(1) Opérations réalisées en juillet 2024
(2) Au 30 juin 2024, le taux de vacance calculé selon les Best Practices Recommandations EPRA (European Public Real Estate association) ressort à 2,3%
(3) 12 mois glissants / Périmètre Groupe FREY (France, Espagne, Portugal et Pologne). Périmètre France : 9,0%
(4) Evolution vs 30/06/2023
(5) Evolution vs 31/12/2023
(6) 100,6 M€ de trésorerie & placements et 200,0 M€ au titre des lignes corporate


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DONNÉES FINANCIÈRES CLÉS
Chiffres clés - En M€ - 6 mois 30.06.2024 30.06.2023 Var.%

Chiffre d’affaires consolidé 95,7 70,4 +35,9%
Dt activité foncière (revenus locatifs bruts) 69,4 54,1 +28,3%
Résultat opérationnel courant 55,7 42,6 +30,8%
Variation de juste valeur des immeubles de placement 12,0 9,4
Résultat net part du groupe 46,5 36,6 +27,0%
Résultat net part du groupe hors valorisation des MTM 95,7 70,4 +35,9%

Indicateurs bilanciels - En M€ 30.06.2024 31.12.2023 Var.

ANR EPRA de continuation (NTA) 1 043,6 1 033,8 +0,9%
Soit par action 32,8 32,6 +0,6%
LTV (droits inclus) 42,6% 41,0% +160 bpt

Lors de sa réunion du 25 juillet 2024, le Conseil d’Administration de FREY a arrêté les comptes consolidés semestriels clos au 30 juin 2024.
Les comptes semestriels ont fait l'objet d'un examen limité par les commissaires aux comptes (CAC). Les rapports des CAC sur l’information
financière semestrielle ont été émis sans réserve.



FAITS MARQUANTS DU PREMIER SEMESTRE 2024
1. Entrée dans un nouveau segment du commerce de plein air : les outlets

Dans le marché porteur des designer outlets ou magasins d’usine, qui présente de nombreuses similitudes avec
celui des retail parks mais qui nécessite des savoir-faire spécifiques notamment en termes de marketing et de
leasing, FREY fait l’acquisition d’un gestionnaire immobilier majeur spécialisé en outlets, ROS.
L'entreprise autrichienne, créée en 2011 opère dans 8 pays européens et gère pour le compte de tiers, 12
destinations shopping d’outlets représentant 215 000 m² situés en Espagne, au Portugal, en Allemagne, en
Belgique, en Pologne, en Hongrie et en Croatie. Elle porte également plusieurs projets en développement au
travers d'extensions d'outlets existants ou de créations à venir.
Véritable plateforme de services, ROS déploie une palette de savoir-faire couvrant tous les métiers du
développement et de la gestion d'outlets : sourcing et montage d'opération, direction de travaux, asset et
property management, direction de centre, commercialisation et marketing.
L’acquisition annoncée en juillet dont le montant est confidentiel, porte sur 100% du capital et est relutive en
termes de résultat par action dès 2024.
Cette opération stratégique répond à trois objectifs complémentaires pour FREY : une présence significative dans
le marché des outlets, un développement de la gestion pour compte de tiers et une veille accrue des
opportunités de croissance dans davantage de marchés européens. L’intégration opérationnelle de ROS à la
plateforme FREY sera totalement réalisée au second semestre 2024, ses fondateurs resteront étroitement
associés à la gestion de la société afin d’en assurer le succès.




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2. Premier investissement à Malmö

Fort de cette nouvelle expertise, FREY a annoncé en juillet l'acquisition d'un premier projet d'outlet à Malmö
en Suède.
En cours de développement, le Malmö Designer Village est situé au cœur de la plus grande zone de chalandise de
Scandinavie (4 M d'habitants et 26 M de touristes chaque année à moins de 90 minutes), incluant les villes de
Malmö, Helsingborg et Copenhague.
Dotée d’autorisations purgées de tous recours et d’une pré-commercialisation déjà avancée, les travaux vont
débuter d’ici la fin de l’année 2024. Une 1ère phase de 18 000 m² ouvrira au deuxième semestre 2026 et une 2nde
phase de 8 000 m² est prévue de manière subséquente.
L’investissement de la phase 1 représente 100 M€ et le yield on cost cible est supérieur à 8%. L’opération est donc
relutive à terme en résultat et en ANR et la phase 2 vient augmenter le pipeline d’opérations de développement
contrôlées.

3. Amélioration de la qualité moyenne des actifs du portefeuille

En cohérence avec sa stratégie de focus sur les destinations shopping de plein air dotés des plus fortes
perspectives de croissance, FREY a poursuivi au premier semestre 2024 sa politique de rotation d’actifs avec les
cessions des retail parks de Torcy (8 800 m²) et de Bessoncourt (10 000 m²), en ligne avec les valeurs d’expertise.

Fin avril, FREY s’est porté acquéreur de 30% des parts non encore détenues, du centre commercial de plein air
dominant de l’Algarve. Situé à Albufeira au Portugal et rénové depuis son acquisition en 2019 pour un montant
de 179,3 M€ droits inclus, ce centre compte désormais 7,5 millions de visiteurs par an grâce à une offre shopping
loisirs attractive proposant sur près de 60 000 m² de nombreuses enseignes locales et internationales parmi
lesquelles l’ensemble des marques du groupe Inditex (Zara, Pull & Bear, Berksha…), Fnac, C&A, H&M, JD Sport,
Radio Popular ou encore Worten, un supermarché Continente, une vingtaine de restaurants et un cinéma et 3
000 places de stationnement.
L’actif est dorénavant détenu à 100%.

4. 400 M€ de nouveaux financements

Représentant 40% de la dette du Groupe, ce refinancement signé en juillet est in fine et d’une durée de 5 ans
(avec une extension possible pour 2 années supplémentaires). Il permet d’allonger la maturité de la dette qui est
dorénavant de 4,6 ans. La société n’a plus d’échéances de dettes significatives avant 2027, échéance d’ores et
déjà couverte avec les liquidités existantes.
Le coût de ces financements est en ligne avec les financements mis en place depuis 24 mois. Grâce à ces nouveaux
financements et aux couvertures en place, FREY disposera d’un coût moyen de sa dette compétitif pour
poursuivre la mise en œuvre de sa stratégie.


PERFORMANCES OPERATIONNELLES DU PREMIER SEMESTRE 2024
1. Le commerce de plein confirme sa pertinence pour les commerçants et leurs clients

La fréquentation des centres de FREY est en progression de 4,4%(1) par rapport au premier semestre 2023
permettant aux commerçants des progressions moyennes de leur chiffres d’affaires de 1,9%(2), tout en maintenant



(1) Evolution de la fréquentation sur le périmètre Groupe FREY (France, Espagne, Portugal et Pologne) de janvier à juin 2024, évolutions versus périodes comparables pour les données FREY / MyTraffic
(2) Chiffre d’affaires des commerçants sur le périmètre Groupe FREY (France, Espagne, Portugal et Pologne) de janvier à juin 2024, évolutions versus périodes comparables pour les données FREY
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un taux d’effort confortable. Tous les segments de la consommation affichent de bonnes performances grâce au
bon positionnement localisation / prix / expérience des centres commerciaux de plein air.

2. Bonne activité locative

Au cours du 1er semestre 2024, FREY a signé 50 baux, sur l’ensemble des actifs en exploitation, pour 3,6 M€ de
loyers (3,3 M€ en part du Groupe). Pour les renouvellements et recommercialisations, l’up-lift moyen(1) ressort à
+4,7%, pénalisé par le plan de repositionnement de Polygone Riviera acquis en octobre 2023.
Grâce à une activité locative soutenue, le taux d’occupation EPRA se maintient à un niveau élevé de 97,7% au
30 juin 2024, et stable par rapport au 31 décembre 2023.


3. 2,1 Mds € de patrimoine économique

A fin juin 2024, le patrimoine économique en exploitation (2) de FREY s’élève à 2 057 M€ à comparer à 1 549 M€
à fin juin 2023, soit une croissance de +32,8%.

Au 30 juin 2024, la valeur totale du patrimoine hors droits atteint 2 147 M€ (patrimoine économique en
exploitation 2 057 M€ + projets en cours pour 90 M€), contre 1 681 M€ à fin juin 2023.

Si l’on ajoute à cela les actifs gérés par ROS, FREY gère un patrimoine de plus de 3 Mds €, 100% positionné sur
les centres commerciaux de plein air dont retail parks et outlets.
De ce point de vue, en termes de relations locataires, d’empreinte géographique et de typologie d’actifs, cette
croissance sans précédent pour le Groupe constatée lors des résultats semestriels 2024 marque un tournant
pour le Groupe et une avancée significative dans son plan stratégique.




PERFORMANCES FINANCIÈRES DU PREMIER SEMESTRE 2024
1. Revenus locatifs : 69,4 M€ (+28,3%)

Grace à un effet plein sur les premiers 6 mois de 2024 de l’acquisition de Polygone Riviera et aux bonnes
performances opérationnelles à périmètre constant, les revenus locatifs bruts s’élèvent au premier semestre
2024 à 69,4 M€, soit une progression de 28,3% qui constitue un niveau record pour le Groupe.

2. Résultat opérationnel courant : 55,7 M€ (+30,8%)

Fort d’une maitrise des charges permise par sa plateforme de gestion intégrée, le résultat opérationnel courant
progresse plus vite que les revenus locatifs, pour s’établir pour le semestre à 55,7 M€, soit une croissance de
+30,8% par rapport au premier semestre 2023.

Le résultat net part du groupe s’établit à 46,5 M€ (+27,0% vs le premier semestre 2023).

3. ANR EPRA NTA (3) à 32,8€/action (+0,6% vs fin 2023)



(1) Calculé sur les loyers minimum garanti
(2) Le patrimoine économique en exploitation comprend les actifs détenus par FREY à 100%, auxquels s’ajoutent les actifs détenus en partenariat à hauteur de leur quote-part de détention
(3) Calculé selon le standard mis au point et publié par l’EPRA (European Public Real Estate Association)
4
La campagne d’expertise du premier semestre 2024 se traduit par une variation de juste valeur positive de +12
M€. Le taux de capitalisation moyen qui ressort des expertises externes indépendantes est de 6,76% hors droits
et confirme la tendance observée fin 2023 de stabilisation des valeurs d’actifs et de taux de capitalisation
semblant avoir atteint un point haut.
L’ANR de continuation (EPRA NTA) s’établit à 1043,6 M€, en croissance de +0,9% par rapport au 31 décembre
2023. Par action, l’ANR EPRA NTA est de 32,8€ et affiche une progression de +0,6% par rapport au 31 décembre
2023, après prise en compte de l’augmentation de capital de 97,1 M€ réalisé en décembre 2023, à 25 € par action.


Politique financière

1. Une dette allongée et un coût maitrisé

Au 30 juin 2024, la dette financière nette s’élève à 1 066,6 M€. Avec le refinancement de 400 M€, la maturité
moyenne a été allongée à 4,6 années, avant prise en compte de possibles extensions permises par les contrats
de prêts.
Le cout moyen de la dette au 30 juin 2024 est de 2,67% contre 2,37% au 31 décembre 2023. Compte tenu des
opérations de couverture de taux en place (Swap, Cap et Collar), le taux d’intérêt de cette dette, indexée à
l’Euribor, est sécurisé à hauteur de 94,9%.
Ainsi, la société présente à fin juin 2024, un ratio LTV droit inclus de 42,6%, en ligne avec son objectif d’une LTV
inférieure à 45%. L’ICR est de 3,6x.

• Une position de liquidité renforcée

En prenant en compte la trésorerie immédiatement disponible (cash et placements) ainsi que les lignes non tirées,
la liquidité de FREY s’élève à 300,6 M€ au 30 juin 2024 permettant de saisir les opportunités d’investissement qui
pourraient se présenter.



LA FONCIÈRE À MISSION : EXECUTION DE SA STRATÉGIE ESG

Foncière à mission et entreprise certifiée B Corp, FREY a la conviction que ses performances extra-financières sont
aussi importantes que ses performances opérationnelles et financières pour réaliser son plan stratégique. Au
cours du premier semestre, deux réalisations sont venues conforter la stratégie ESG du groupe.

• 100% de financements verts
Avec le refinancement de 400 M€ signé en juin 2024, la société a souhaité continuer à intégrer trois indicateurs
de performance ESG dans ces financements : certifications environnementales de ses immeubles, mobilité et
émission de GES avec un objectif sur les scopes 1 & 2 (émission directes) et un autre objectif concernant le scope
3 (émissions indirectes liées principalement à la construction et aux consommations d’énergie des preneurs, hors
déplacements de visiteurs). Le Groupe maintient ainsi un ratio de 100% de financements bancaires intégrant
des critères ESG.

• Certifications environnementales : objectifs revus à la hausse
L’intégration à la plateforme FREY de près d’1 Md€ d’outlets sous gestion va se traduire par une accélération de
nouvelles certifications immobilières environnementales et par la mise en place progressive des meilleures
pratiques (charges, énergie, végétalisation des aires de stationnement…) du groupe sur l’ensemble des actifs
gérés.


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PERSPECTIVES : RENFORCER SA POSITION DE LEADER EUROPEEN DU COMMERCE DE
PLEIN AIR
Fort de ses bonnes performances opérationnelles et financières, FREY affichera pour l’ensemble de l’année 2024
des résultats records avec une croissance à deux chiffres des différentes composantes de son compte de résultat.
Le positionnement sur les meilleures destinations shopping de plein air, sa gestion active et l’intégration de ROS
à la plateforme FREY confortent les perspectives moyen terme de croissance du Groupe dans de nouvelles
géographies et de nouveaux projets, au service de son ambition d’être le leader européen des destinations
shopping de plein air.

Ce communiqué de presse est disponible sur le site frey.fr, rubrique La Finance / Les Résultats & Communiqués
Le rapport financier semestriel est disponible dans rubrique La Finance / Informations Réglementées




À propos de FREY

Développeur, investisseur et gestionnaire, FREY est une foncière spécialisée dans le développement et l’exploitation de
centres commerciaux de plein air en Europe. Pionnier des retail parks écologiques avec son concept Greencenter® et
inventeur d’une nouvelle génération de centres commerciaux de plein air Shopping Promenade®, FREY, entreprise à
mission certifiée B Corp™, s’engage au quotidien pour une société plus responsable, respectueuse de l’environnement
et socialement bénéfique à son écosystème et à ses parties prenantes. Parce que l’entreprise mesure à quel point le
commerce est essentiel à la mixité urbaine, au lien social, à la résilience économique locale et à la transition
environnementale, elle s’est donnée pour mission de remettre le commerce au service de l’intérêt collectif. Le Groupe
mène également de grandes opérations de renouvellement urbain et commercial.
FREY est cotée sur le compartiment B d’Euronext Paris. ISIN : FR0010588079 - Mnemo : FREY.

CONTACT :
Sébastien Eymard – Directeur Général Délégué
IR@frey.fr




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ANNEXES

• Données relatives au patrimoine en exploitation (en M€, Hors Droits)
En M€ (Hors droits) 30.06.2024

Immeubles de placement consolidés 2 034,5
+ Immeubles destinés à être cédés 6,6
+ Immeubles en stock en exploitation 21,3
- Projets en développement -
- Projets en cours valorisés au coût (56,0)
= PATRIMOINE CONSOLIDE EN EXPLOITATION 2 006,4
- Actifs en exploitation dans les partenariats (QP non FREY) (29,3)
+ Actifs en exploitation mis en équivalence (QP FREY) 79,9
= PATRIMOINE ECONOMIQUE EN EXPLOITATION 2 057,0
+ Actifs en exploitation dans les partenariats (QP non FREY) 29,3
+ Actifs en exploitation mis en équivalence (QP non FREY) 198,9
= PATRIMOINE TOTAL EN EXPLOITATION 2 285,2


• Compte de résultat simplifié consolidé IFRS

En M€ 30.06.2024 30.06.2023 Var.

Revenus locatifs bruts 69,4 54,1 +28,3%
Revenus de la promotion pour compte de tiers 4,5 0,2
Revenus des autres activités de gestion immobilière 1,3 1,0
Refacturations de charges – IFRS 16 20,5 15,1
Chiffre d’affaires 95,7 70,4 +35,9%
Achats consommés (32,6) (21,4)
Charges de personnel (4,8) (4,3)
Autres produits & charges 0,9 0,6
Impôts et taxes (1,4) (0,7)
Amortissements et dépréciations (2,2) (2,0)
Résultat opérationnel courant 55,7 42,6 +30,7%
Autres produits et charges opérationnels (1,5) (0,2)
Résultat de cessions d’immeubles de placement (1,0) -
Ajustement des valeurs des immeubles de placement 12,0 9,4
Résultat opérationnel (ROP) 65,1 51,9 +25,4%
Quote-part de résultat net des sociétés mises en équivalence 0,1 1,1
ROP après quote-part de résultat net des sociétés mises en équivalence 65,3 53,0 +23,2%
Coût de l’endettement net (14,7) (7,9)
Autres produits et charges financiers 2,2 (0,7)
Résultat avant impôts 52,7 44,4 +18,7%
Impôts sur les résultats (5,2) (3,5)
Résultat net des entreprises consolidées 47,6 40,9 +16,4%
Résultat net des participations ne donnant pas le contrôle (1,1) (4,3)
Résultat net part du Groupe 46,5 36,6 +27,0%




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• Bilan simplifié consolidé IFRS
ACTIF en M€ 30.06.2024 31.12.2023
Actifs non courants 2 121,1 2 140,5
dont Immeubles de placement 2 034,5 2 054,0
dont Titres des sociétés mises en équivalence 46,0 45,5
Actifs courants 270,4 255,6
dont Trésorerie et équivalents de trésorerie 100,6 73,0
Actifs destinés à être cédés 6,6 1,0

PASSIF en M€
Capitaux propres 1 103,5 1 116,4

Passifs non courants 1 118,9 1 087,9
dont dettes financières à LT 1 077,7 1 050,2

Passifs courants 175,7 192,8
dont dettes financières à CT (y compris emprunts 20,7 27,4
obligataires)
Passifs liés à des actifs destinés à être cédés
Total du Bilan 2 398,2 2 397,1


• Tableau de flux de trésorerie consolidés IFRS
En M€ 30.06.2024 30.06.2023

Marge brute d'autofinancement des sociétés intégrées 55,6 45,7
Dividendes reçus des sociétés mises en équivalence -
Impôts payés (1,0) (0,3)
Variation du BFR lié à l’activité 3,3 (4,7)

Flux net de trésorerie générés par les activités opérationnelles (1) 57,9 40,7

Acquisitions d’immobilisations et immeubles de placement (13,8) (25,1)
Variations des prêts, avances et autres actifs financiers 2,5 7,0
Cessions d’immobilisations 36,1 1,9
Incidence variation de périmètre et divers (0,2) 5,0

Flux net de trésorerie liés aux opérations d’investissement (2) 24,6 (11,3)

Dividendes versés aux actionnaires de la société mère (57,2) (47,7)
Augmentation de capital - -
Cession (acquisition) nette d’actions propres 4,5 (6,4)
Emission d’emprunts 349,3 186,1
Remboursement d’emprunts (y compris locations financement) (279,8) (78,8)
Remboursement des dettes de location (0,5) (0,5)
Intérêts payés (y compris sur les obligations locatives) (21,4) (7,2)
Rachat des minoritaires (3,9) -
Variation des autres financements (45,9) -

Flux net de trésorerie liés au financement (3) (54,9) 45,6
Incidence de la variation des taux de change sur la trésorerie - -

Variation de trésorerie (1+2+3) 27,6 (75,0)
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• Actif net réévalué

Le Groupe présente l’ANR EPRA de reconstitution (Net Reinstatement Value - NRV), l’ANR EPRA de continuation (Net Tangible
Assets – NTA) et l’ANR EPRA de liquidation (Net Disposal Value, NDV) tels que définis par les recommandations de l’EPRA
pour les exercices ouverts à compter du 1er janvier 2020.

En M€ 30.06.2024 31.12.2023 Var. 30.06.2023

ANR EPRA de liquidation (NDV) 1 054,8 1 045,7 +0,9% 972,1
ANR EPRA de liquidation par action (€) 33,1 33,0 +0,3% 34,7

ANR EPRA de continuation (NTA) 1 043,6 1 033,8 +0,9% 919,4
ANR EPRA de continuation par action (€) 32,8 32,6 +0,6% 32,9

ANR EPRA de reconstitution (NRV) 1 139,1 1 120,4 +1,7% 988,7
ANR EPRA de reconstitution par action (€) 35,8 35,4 +1,1% 35,3
Nombre d’actions diluées 32 250 098 32 250 098 28 366 803
Nombre d’actions auto-détenues, détenues dans le cadre du contrat de liquidité
399 869 586 392 383 079
et au titre du plan d'attribution gratuite d'actions
Nombre d’action corrigé 31 850 229 31 663 706 27 983 724




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