Rapport
financier semestriel


20
Sommaire



01 PERSONNES RESPONSABLES
1.1
1.2
1.3
Responsable du document d’enregistrement universel
Responsable du contrôle des comptes
Responsable de la communication financière et relations investisseurs
4
6
6
6
1.4 Information incluses par référence 6




02 RAPPORT SEMESTRIEL D'ACTIVITÉ
2.1
2.2
2.3
Activité du groupe
Indicateurs d'activité
Situation du groupe
8
10
14
20
2.4 Liquidités et ressources en capital 25
2.5 Perspectives d'avenir 30
2.6 Informations complémentaires 33
2.7 Informations sur les parties liées 34




03 PATRIMOINE, RAPPORT FINANCIER ET RÉSULTATS AU 31 MAI 2024
3.1 Comptes consolidés au 31 mai 2024
36
38




04 CONSEIL D'ADMINISTRATION
4.1 Composition du Conseil d’Administration
78
80




05
RENSEIGNEMENTS À CARACTÈRE GÉNÉRAL
CONCERNANT LA SOCIÉTÉ ET SON CAPITAL 92
5.1 Répartition actuelle du capital et des droits de vote 94
5.2 Rapport des Commissaires aux comptes sur l’information financière semestrielle 2024 97
01 Personnes
responsables
1.1 Responsable du document d’enregistrement universel 6
1.1.1 Attestation du responsable du document 6

1.2 Responsable du contrôle des comptes 6
1.2.1 Commissaires aux comptes titulaires 6

1.3 Responsable de la communication financière
et relations investisseurs 6
1.3.1 Politique d'information 6

1.4 Information incluses par référence 6




Rapport financier semestriel 2024 - KAUFMAN & BROAD 5
1 Personnes responsables
Responsable du document d’enregistrement universel



1.1. Responsable du document d’enregistrement universel
M. Nordine Hachemi
Président-Directeur Général de Kaufman & Broad SA


1.1.1. Attestation du responsable du document
J’atteste, à ma connaissance, que les comptes consolidés condensés pour le semestre écoulé sont établis conformément aux normes
comptables applicables et donnent une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et du résultat de la société et de l’ensemble
des entreprises comprises dans la consolidation, et que le rapport semestriel d’activité figurant en pages 10 à 35 présente un tableau fidèle
des événements importants survenus pendant les six premiers mois de l’exercice, de leur incidence sur les comptes, des principales
transactions entre parties liées ainsi qu’une description des principaux risques et des principales incertitudes pour les six mois restants de
l’exercice.
Courbevoie, le 25 juillet 2024
Le Président-Directeur Général


1.2. Responsable du contrôle des comptes
1.2.1. Commissaires aux comptes titulaires
ERNST & YOUNG Audit KPMG AUDIT
Tour First TSA 14444 – 92037 Paris – La Défense cedex représenté Tour Eqho – 2, Avenue Gambetta CS 60055– 92066 Paris-La
par M. Denis Thibon, entré en fonction le 16 avril 2015, mandat Défense Cedex, représenté par M. François Plat, entré en fonction
expirant à l’Assemblée Générale statuant sur les comptes de le 6 mai 2021, mandat expirant à l’Assemblée Générale statuant
l’exercice clos le 30 novembre 2026. sur les comptes de l’exercice clos le 30 novembre 2026.


1.3. Responsable de la communication financière
et relations investisseurs
M. Bruno Coche Kaufman & Broad SA
Directeur Général Finances 17, quai du Président Paul Doumer
92672 Courbevoie Cedex
Téléphone : + 33 (0) 1 41 43 43 43
Télécopie : + 33 (0) 1 41 43 46 64
E-mail : infos-invest@ketb.com
Site Internet : www.kaufmanbroad.fr


1.3.1. Politique d'information
Les comptes du groupe sont examinés par les Commissaires aux comptes deux fois par an : audit complet des résultats annuels et
examen limité des résultats semestriels. Le groupe communique sur ses données financières estimées chaque trimestre.
Le calendrier des publications est le suivant :
• en avril, les résultats du premier trimestre ;
• en juillet, les résultats du premier semestre ;
• en septembre, les résultats du troisième trimestre ;
• en janvier, les résultats annuels.
(Ce calendrier peut être soumis à des modifications.)


1.4. Information incluses par référence
Néant.




6 KAUFMAN & BROAD - Rapport financier semestriel 2024
Personnes responsables
Information incluses par référence 1




Rapport financier semestriel 2024 - KAUFMAN & BROAD 7
02 Rapport
semestriel
d'activité
2.1 Activité du groupe 10
2.1.1 Données significatives 10

2.2 Indicateurs d'activité 14
2.2.1 Réservations, livraisons et backlog 14
2.2.2 Réserve foncière 19

2.3 Situation du groupe 20
2.3.1 Commentaires sur les résultats 20
2.3.2 Résultat opérationnel courant – Marge opérationnelle 20
2.3.3 Autres produits et charges non courants - Résultat opérationnel 21
2.3.4 Résultat financier - Autres charges et produits financiers 21
2.3.5 Résultat net de l'ensemble consolidé 21
2.3.6 Résultat net 21
2.3.7 Décomposition des livraisons, du chiffre d’affaires et de la marge brute 21
Livraisons (LEU) 22
Marge brute 22

2.4 Liquidités et ressources en capital 25
2.4.1 Flux de trésorerie 25
2.4.2 Situation de l’endettement 26

2.5 Perspectives d'avenir 30
2.5.1 Risques et incertitudes 30
2.5.2 Perspectives 32
2.5.3 Événements postérieurs à la clôture 33

2.6 Informations complémentaires 33

2.7 Informations sur les parties liées 34




Rapport financier semestriel 2024 - KAUFMAN & BROAD 9
2 Rapport semestriel d'activité
Activité du groupe



2.1. Activité du groupe
La société et ses filiales (ensemble le « groupe » ou Pour mieux répondre aux objectifs des nouveaux usages urbains, le
« Kaufman & Broad ») est un des principaux acteurs français de groupe s'est doté depuis quelques années de deux
l’immobilier, tant dans le domaine de l’habitat résidentiel (logement) nouvelles directions :
que dans l’immobilier Tertiaire. Le groupe est implanté dans les • Aménagements et des Projets Urbains, qui a pour but
principales métropoles et dans les secteurs géographiques à fort d’accompagner les collectivités locales dans la réalisation de
potentiel de développement économique et démographique à nouvelles générations de projets éco-urbains. Mais aussi, de
moyen et long terme. Le groupe Kaufman & Broad exerce une mettre en l’avant l’expertise du groupe en matière de montage et
activité de développeur-constructeur en France depuis 1968. Elle de mise en œuvre des opérations à la programmation mixte.
s’articule principalement autour de deux pôles, le « Logement », qui
recouvre la promotion de Maisons individuelles en village (maisons • Portefeuille de résidences gérées, à partir de 2020, le groupe a
individuelles groupées), de logements collectifs tels que des décidé également d'étendre son champ d'intervention en
appartements (pouvant inclure des immeubles mixtes intégrant une activité d'investisseur-exploitant dans le domaine
appartements/locaux d’activité/commerces/bureaux), de des résidences gérées, notamment à destination des étudiants et
résidences d’affaires, de tourisme, hôtelière, d’étudiants, de seniors des séniors, à celle de développeur-constructeur. En 2021, le
non médicalisées et le « tertiaire » (Immobilier d’entreprise, groupe est devenue l’actionnaire majoritaire de la société
logistique et commerces). Neoresid Holding, afin de constituer le gestionnaire de résidences
étudiantes que le groupe souhaite développer.
Les principaux métiers, expertises et services associés du
groupe sont : Le groupe propose ainsi une large gamme de produits et de services
associés, que ce soit en immobilier résidentiel ou tertiaire, propre à
• Pôle Logements répondre aux aspirations et demandes de ses clients qu’ils soient
Habitats privés (collectifs ou individuels) particuliers ou institutionnels, destinés à l’accession (primo ou
second acheteur), ou bien à l’investissement, à savoir :
Résidences gérées
Accession libre : Primo et secundo accédants ou investisseurs,
• Pôle Tertiaire
trouvent chez Kaufman & Broad une offre répondant parfaitement à
Bureaux neufs ou restructurés leurs attentes et un accompagnement pendant leur parcours d’achat.
Logistique et plateformes d’activités Logements sociaux et intermédiaires : Ils peuvent être intégrés dans
Hôtels les programmes en accession pour favoriser la mixité, ou vendus en
totalité aux bailleurs sociaux ou aux institutionnels. Le
Commerces et Parcs d’activités développement de l’usufruit locatif social peut également répondre
• Aménagement et Projets Urbains aux attentes des villes en zones tendues
• Portefeuille de résidences gérées : Accession aidée : TVA réduite, prix maîtrisés, prêt à finir, autant de
Développeur-Investisseur-exploitant dispositifs qui permettent d’aider les foyers modestes à accéder à la
propriété et dans lesquels le groupe propose des solutions
• Transformation de bureaux en logements
sécurisantes, telles que le Bail Réel Solidaire, monté en partenariat
avec un Office Foncier Solidaire
À date, le groupe ne réalise pas d’opérations de développement-
construction et/ ou d’exploitation de résidences à l’extérieur de
la France.


2.1.1. Données significatives
Marché L'inflation, bien qu'en recul à 2,3 % sur le semestre contre 3,0 %
en 2023, continue de peser sur le pouvoir d'achat des ménages.
Au cours du premier semestre 2024, l'économie française a présenté des La modération du taux directeur de la Banque Centrale Européenne
signes de stabilisation modérée, dans un contexte macroéconomique à 3,75 % apporte un soulagement relatif, mais ses effets sur
global qui demeure incertain. L'analyse des principaux indicateurs l'investissement et la consommation restent à confirmer.
économiques révèle une situation contrastée, marquée par des enjeux Le marché du travail présente une légère amélioration, avec un taux
persistants et des améliorations incertaines et limitées : de chômage s'établissant à 7,2 %. Cependant, cette baisse masque
Le produit intérieur brut (PIB) a enregistré une croissance faible de potentiellement des disparités sectorielles et géographiques, ainsi
0,8 % en glissement annuel, un taux sensiblement inférieur à la qu'une possible augmentation du sous-emploi et de la précarité qui
croissance de 1,1 % observée en 2023. Cette décélération souligne pourrait se faire jour dans les prochains mois.
la fragilité de la reprise économique face aux contraintes Du côté des entreprises, l'investissement progresse faiblement de
persistantes sur l'économie mondiale. 1,0 %, reflétant une prudence accrue face aux incertitudes
La consommation des ménages, bien qu'en progression de 0,5 %, économiques et politique en ce début d’été 2024. Le climat des
montre des signes d'essoufflement par rapport à l'année affaires, en repli à 102 points, témoigne d'un optimisme en berne. La
précédente. L'augmentation du revenu disponible brut de 1,2 % en production industrielle, avec une hausse limitée de 0,7 %, peine à
termes réels, bien que positive, reste insuffisante pour stimuler retrouver une dynamique robuste.
significativement la demande intérieure dans ce contexte
d'incertitudes.




10 KAUFMAN & BROAD - Rapport financier semestriel 2024
Rapport semestriel d'activité
Activité du groupe 2
L'amélioration de la balance commerciale, avec un déficit réduit à • Offre commerciale de logements :Malgré la baisse des mises
45 milliards d'euros, constitue un point positif. Néanmoins, cette en vente, l'offre commerciale a légèrement augmenté en raison
évolution pourrait résulter davantage d'une baisse des importations du ralentissement des ventes. Cela a conduit à un allongement
due à une demande intérieure atone que d'une réelle amélioration de des délais d'écoulement des stocks. Elle passe de 113 686 lots
la compétitivité française. à fin T1 2023 sur construction neuves à 114 555 à fin T1 2024
En matière de finances publiques, la situation reste préoccupante. (+0,8 %). Selon les estimations de Kaufman & Broad sur la base
Bien que la dette publique amorce une légère décrue à 110,5 % du des données à fin mai 2024 (source Adéquation) l’offre
PIB, elle demeure à un niveau critique, limitant considérablement la commerciale devrait restait proche des 114-115 000 unités à la
marge de manœuvre budgétaire de l'État pour soutenir l'économie fin du 1er semestre 2024, ce qui engendrerait une baisse de
en cas de chocs futurs. 3,5 % à comparer aux 119 182 lots de fin juin 2023

L'analyse de ces indicateurs révèle une tendance • Autorisations de permis de construire et Mises en chantier :
macroéconomique que l'on pourrait qualifier de "stabilisation
Le nombre d'autorisations de permis de construire a continué de
fragile". L'économie française parvient à maintenir une croissance
baisser au premier semestre 2024, reflétant les difficultés
positive, mais à un rythme insuffisant pour résorber les déséquilibres persistantes du secteur face à délivrance des permis par les
structurels et faire face aux défis à venir: une inflation en recul mais instances administratives. Selon les chiffres du ministère de la
toujours préoccupante, un marché du travail en légère amélioration transition écologique et de l’aménagement du territoire (SDES,
mais fragile, une consommation et un investissement en croissance Sit@del2, avril 2024, données brutes) au T1 2024, le cumul sur
modérée. La réduction du déficit commercial et la stabilisation de la 12 mois du nombre de logements autorisés en France entière (hors
dette publique, bien que positives, ne suffisent pas à garantir une logements individuels pur et Mayotte non compris) était en recul de
trajectoire de croissance durable à long terme. La baisse de l'indice 20,4% à comparer à la même période de 2023. A fin mai 2024, la
de confiance des consommateurs et des entreprises témoigne de ce baisse des autorisations se poursuivaient avec un repli de presque
climat économique incertain. La faible croissance de 2 % par rapport à fin T1 2024.
l'investissement souligne le besoin urgent de politiques structurelles
pour stimuler l'innovation et la compétitivité. Les mises en chantier quant à elle, ont également diminué par
rapport à 2023, suivant la tendance des autorisations de permis de
En conclusion, au terme du premier semestre 2024, l'économie construire. Au T1 2024, le cumul sur 12 mois du nombre de
française présente une performance modeste qui souligne la logements mis en chantier en France entière (hors logements
nécessité de réformes structurelles profondes pour renforcer la individuels pur et Mayotte non compris) était en recul de 21,5 % à
compétitivité, stimuler la croissance et préparer l'économie aux comparer à la même période de 2023. A fin mai 2024, les mises en
défis futurs. La prudence reste de mise face aux incertitudes chantier demeuraient sensiblement équivalentes à celles de fin
persistantes et aux déséquilibres structurels non résolus. T1 2024 (à près de 223 900 lots ). Cette tendance s’explique d’une
part, par les difficultés de commercialisation des programmes sur le
Marché du logement neuf marché, et d’autre part, par les coûts fonciers et techniques de ces
opérations montées il y a plusieurs mois et dont les conditions
La tendance des réservations de logements observée en 2023 s'est actuelles du marché ne permettent pas de respecter l’équilibre
poursuivie, avec une baisse significative (estimée sur la base des financier de ces programmes.
données au T1 2024 de l’ECLN et selon le cabinet Adéquation à fin • Ventes par typologies :
mai 2024) des réservations au premier semestre 2024. Cette baisse
pourrait s’estimer à environ 15-20% au premier semestre 2024 par ✔ Accession : Les ventes en accession à la propriété ont
rapport à la même période en 2023. Cette diminution est continué de baisser, impactées par la hausse des taux
principalement due à la hausse des taux d'intérêt et au d'intérêt et le durcissement des conditions d'octroi de crédits.
durcissement des conditions d'octroi de crédits immobiliers. Les Elles baissent de près de 20 % en un an, passant de
ventes totales de logements neufs du T1 2024 baissent de 15,4 % 10 769 unités à fin T1 2023 contre 8 624 à fin mars 2024.
(réservations totales de logements : logements au détail + logements ✔ Investissement : Les ventes aux investisseurs particuliers ont
en bloc + résidences services). Le niveau du 1er trimestre 2024 fortement diminué, notamment avec la réduction des dispositifs
s’établit à 19 135 unités (un des plus bas niveaux constatés depuis fiscaux encore en vigueur (notamment la fin du dispositif Pinel).
la fin des années 90), contre 22 619 au T1 2023. S’agissant du Elles s’établissent à 3 573 unités au 1er trimestre 2024 à
nombre de logements neufs réservés à la vente par des particuliers comparer à 5 884 unités fin mars 2023, soit un recul de 39,3 %.
sur constructions neuves et hors blocs, la baisse est encore plus
✔ Ventes en bloc : Ces ventes, notamment aux bailleurs sociaux
conséquente, de l’ordre de 25 % à 13 774 unités au T1 2024
et aux investisseurs institutionnels, ont relativement bien résisté,
comparé à fin mars 2023. Une tendance qui semblerait se confirmer
constituant un soutien important pour les promoteurs. Les
sur la base des données à fin mai 2024 (source Adéquation) dans la
ventes en bloc augmentent de 29,4 %, en raison du programme
fourchette haute de -20 à -25 % par rapport au 1er semestre 2023.
de rachat en bloc de CDC Habitat et Action Logement, passant
• Mises en vente: Les promoteurs ont continué à freiner les de 4 666 unités à la fin du T1 2023 à 6 038 unités au T1 2024.
lancements de nouveaux programmes, entraînant une baisse ✔ Social : Les ventes au secteur social a connu une croissance
des mises en vente par rapport à la même période en 2023. significative, les bailleurs sociaux profitant de la baisse des
Avec seulement 11 656 logements neufs mis en vente, le T1 prix pour renforcer leur parc immobilier. Selon les données de
2024 est le trimestre le plus bas depuis 2010 et est inférieur de l'ONCB, les ventes de logements sociaux neufs en France ont
moitié à la moyenne sur 7 ans. A un an d’intervalle, il est en augmenté de 12 % entre le premier trimestre 2023 et le
baisse de plus 40 %, passant de 19 826 unités au T1 2023 à premier trimestre 2024, passant de 32 000 à 35 800 unités.
11 626 à la fin mars 2024. Cette forte décélération s'explique Cette progression soutenue par le besoin croissant de
entre autres, par les difficultés de commercialisation actuelle logements dans les grandes agglomérations et les mesures
mais également par des prix de foncier ainsi que de coûts de publiques en faveur du logement social. Les prix ont
construction peu compatible avec les prix de vente que les également augmenté, reflétant la tension du marché du
acquéreurs peuvent financer. logement. Les ventes ont été majoritairement réalisées en
appartement, dans les zones urbaines, et dans les régions les
plus peuplées et les plus dynamiques.




Rapport financier semestriel 2024 - KAUFMAN & BROAD 11
2 Rapport semestriel d'activité
Activité du groupe



Kaufman & Broad Résidences Gérées
Faits significatifs sur la période Kaufman & Broad et la Banque des Territoires se sont associées
pour créer une foncière d’investissements dans les résidences
Paiement en numéraire du dividende au titre gérées pour étudiants. L’exploitation des résidences sera assurée
de l’exercice clos le 30 novembre 2023 par Neoresid et la foncière sera gérée par la société 123 IM. Détenue
à 51 % par Kaufman & Broad et à 49 % par la Banque des
L'Assemblée Générale mixte à caractère ordinaire et extraordinaire
Territoires, la SCI KetB Etudiants a pour l’objet la détention des murs
de la société Kaufman & Broad SA, qui s’est tenue au siège social le
de résidences étudiantes, l’exploitation des résidences étant
6 mai 2024 sous la présidence de Nordine Hachemi, a décidé la
assurée par Neoresid, filiale de Kaufman & Broad.
distribution d'un dividende total de 2,40 euros par action au titre de
l’exercice clos le 30 novembre 2023. La mise en paiement du Outre les résidences actuellement en portefeuille au sein de la SCI
dividende en numéraire est intervenue le 13 mai 2024. KetB Etudiants, ce dernier sera alimenté par des acquisitions en
VEFA ou par des résidences déjà existantes avec un objectif de
rénovation et de mise aux normes environnementales. Plusieurs
Gouvernance
projets sont identifiés et pourraient être développés au cours des
L'Assemblée générale des actionnaires de Kaufman & Broad qui prochaines années sur la base du modèle promoteur/exploitant/
s’est déroulée le 6 mai 2024, sous la présidence de M. Nordine investisseur mis en place par Kaufman & Broad. La stratégie
Hachemi, a nommé M. Yves Perrier en qualité d'Administrateur en d’investissement s’orientera en priorité vers les villes disposant
remplacement de M. Michel Giannuzzi. d’une forte présence effective ou potentielle d’étudiants, et où l’offre
actuelle de résidences gérées et de services associés pour les
Par ailleurs, le Conseil d’Administration qui s’est tenu à l’issue de
étudiants est réduite.
l’Assemblée Générale du 6 mai 2024, a coopté Mme Isabelle Bordry
en qualité d'Administrateur en remplacement de M. Yves Gabriel.


Principales données financières du groupe
Le tableau ci-dessous présente les éléments significatifs des états financiers et des principaux indicateurs du groupe au titre des deux
derniers exercices :

(en milliers d’euros) 31 mai 2024 31 mai 2023
Chiffre d’affaires 452 496 848 849
dont Logement 389 568 460 984
Marge brute 97 526 141 661
taux de marge 21,6% 16,7 %
Résultat opérationnel courant 34 509 67 742
Résultat opérationnel 37 920 67 742
Résultat net de l’ensemble consolidé 27 926 46 014
RÉSULTAT NET, PART DU GROUPE 21 080 38 527
(a)
Résultat net par action 1,06 € 1,82 €
RÉSERVATIONS TOTALES (TTC) 582 928 527 709
Backlog total (HT) 2 673 385 2 813 984
(a) Basé sur le nombre de titres composant le capital social à la fin de période considérée soit 21 113 023 au 31 mai 2023 et 19 862 022 actions au 31 mai 2024.


(en milliers d’euros) 31 mai 2024 30 novembre 2023
Actif
Actif non courant 273 352 265 447
Actif courant 1 331 798 1 444 162
TOTAL ACTIF 1 605 150 1 709 609
Passif
Capitaux propres 212 868 234 463
Passifs non courants 135 141 233 854
Passifs courants 1 257 141 1 241 292
TOTAL PASSIF 1 605 150 1 709 609




12 KAUFMAN & BROAD - Rapport financier semestriel 2024
Rapport semestriel d'activité
Activité du groupe 2
(en milliers d’euros) 31 mai 2024 31 mai 2023
Capacité d’autofinancement avant coût de l’endettement financier et impôts 39 618 74 431
Impôts payés -20 673 9 685
Variation du besoin en fonds de roulement 75 236 161 908
FLUX DE TRÉSORERIE GÉNÉRÉS PAR L’ACTIVITÉ 94 181 246 024
FLUX DE TRÉSORERIE LIÉS AUX OPÉRATIONS D’INVESTISSEMENT - 3 919 - 12 972
FLUX DE TRÉSORERIE LIÉS AUX OPÉRATIONS DE FINANCEMENT -111 454 - 66 968
Variation de trésorerie -21 193 166 085
Trésorerie à l’ouverture 350 043 100 998
Trésorerie à la clôture 328 851 267 082

Le chiffre d’affaires global du premier semestre 2024 s’établit à Le résultat opérationnel courant s'établit à 34,5 millions d’euros au
452,5 millions d’euros, en recul de de 46,7 % par rapport à 2023 où premier semestre 2024 contre 67,7 millions d’euros au premier
il s’établissait à 848,8 millions d’euros. Cette forte baisse s'explique, semestre 2023. Les charges opérationnelles courantes s’élèvent à
essentiellement par à l’effet de la base de comparaison avec le 63,0 millions d’euros (-13,9 % du chiffre d’affaires), contre
31 mai 2023, dans lequel figurait un chiffre d'affaire inhabituellement 73,9 millions d’euros au premier semestre 2023 (- 8,7 % du chiffre
élevé, puisqu’au cours du 1er semestre 2023, le groupe avait d’affaires). Le résultat net de l’ensemble consolidé s’établit à
reconnu le chiffre d’affaires de l’opération Tertiaire de la rénovation 27,9 millions d’euros contre 46,0 millions d’euros au premier
de la gare d’Austerlitz. semestre 2023.
L’activité Logements collectifs, regroupant les Appartements et les Le résultat net, part du groupe, ressort à 21,1 millions d’euros à
Résidences gérées, dégage un chiffre d’affaires de 356,3 millions comparer à 38,5 millions d’euros au premier semestre 2023. Le
d’euros, soit 78,7 % du chiffre d’affaires total contre 428,4 millions résultat des participations ne donnant pas le contrôle passe de
d’euros au premier semestre 2023, soit 50,5 % du chiffre d’affaires. 7,5 millions d’euros au premier semestre 2023 à 6,8 millions d’euros
au premier semestre 2024.
Le chiffre d’affaires Maisons individuelles en village ressort à
33,3 millions d’euros, représentant 7,4 % du chiffre d’affaires total, Au 31 mai 2024, le total du bilan des comptes consolidés de
en hausse de 2,0 % comparé aux 32,6 millions d’euros au Kaufman & Broad représente un montant de 1 605,1 millions
31 mai 2023 (3,8 % du chiffre d’affaires total). d’euros, contre 1 709,7 millions d’euros au 30 novembre 2023. Les
capitaux propres s’élèvent à 212,9 millions d’euros au 31 mai 2024,
Le chiffre d’affaires du Pôle Tertiaire (Bureaux, Logistique et
contre 234,5 millions d’euros au 30 novembre 2023.
Commerce) s’établit à 54,4 millions d’euros au 31 mai 2024, dont
47,0 millions d’euros de la part des bureaux contre 354,7 millions Le Besoin en Fonds de Roulement s’établit à -138,9 millions
d’euros au premier semestre 2022 et 381,0 millions d’euros pour d’euros, soit à -13,7 % du chiffre d’affaires sur 12 mois glissants, à
l’ensemble du Tertiaire durant la période comparable de 2023. comparer à -80,8 millions d’euros au 30 novembre 2023 (-5,7 % du
L’activité logistique a généré un chiffre d’affaires de 0,3 million chiffre d’affaires).
d’euros sur le premier semestre 2024 contre 16,1 millions d’euros La trésorerie nette positive (hors dette IFRS 16 et dette put Neoresid)
en 2023 et l'activité commerce a atteint 3,4 millions d'euros sur le à fin mai 2024 s’établit à 224,9 millions d’euros, à comparer à une
premier semestre 2024. trésorerie nette positive de 180,5 millions d’euros à fin
Les autres activités dont Showroom, Terrains et Résidences novembre 2023. La trésorerie active (disponibilités et valeurs
étudiantes exploitations contribuent à hauteur de 8,5 millions mobilières de placement) s’établit à 328,9 millions d’euros à fin
d’euros au chiffre d’affaires total contre 6,9 millions d’euros au mai 2024 contre 267,1 millions d’euros au 31 mai 2023, et à
premier semestre 2023. comparer à 350,0 millions d’euros au 30 novembre 2023. Le gearing
(ratio de dette nette sur capitaux propres) s’établit à - 80,6 % au
La marge brute du premier semestre 2024 s’établit à 97,5 millions
31 mai 2024, contre -58,7 % au 30 novembre 2023 et -22,6 % au
d’euros (21,6 % du chiffre d’affaires total), à comparer au premier
31 mai 2023.
semestre 2023 où elle s’établissait à 141,7 millions d’euros pour un
taux de 16,7 % du chiffre d’affaires total.




Rapport financier semestriel 2024 - KAUFMAN & BROAD 13
2 Rapport semestriel d'activité
Indicateurs d'activité



2.2. Indicateurs d'activité
Le tableau suivant montre l’évolution du groupe en termes de stock commercial, réservations, lancements de programmes et effectifs inscrits
au 31 mai :

Stock commercial fin Réservations Logements ouverts Programmes en
de période (a) nettes (b) à la vente (c) commercialisation (d) Effectifs inscrits (e)

31 mai 2024 1 626 2 400 1 912 123 685
31 mai 2023 2 618 2 238 2 638 145 813

(a) Représenté par la somme du stock de logements disponibles à la vente au 31 mai de l’année, c’est-à-dire la totalité des logements non réservés à la date de
l'arrêté intermédiaire.
(b) Il s’agit du nombre de réservations enregistrées au cours du semestre donné, c’est-à-dire du nombre de réservations signées par des clients au cours du semestre, diminué du
nombre de réservations annulées à la date de l'arrêté intermédiaire.
(c) Représenté par le nombre total net de logements ouverts à la vente au moment du lancement commercial pour les programmes dont le lancement commercial a eu lieu sur la
période comptable considérée.
(d) Il s’agit du nombre de tranches ouvertes à la commercialisation à la fin de la période.
(e) Incluant Néorésid, hors contrats professionnels, stagiaires.



2.2.1. Réservations, livraisons et backlog
Les tableaux suivants montrent, pour les Maisons individuelles en village, les logements collectifs et l’Immobilier tertiaire, l’évolution des
réservations et du backlog en volume et en valeur au cours du premier semestre des exercices 2023 et 2024.

Réservations Backlog
Nombre de en valeur en valeur Backlog
Réservations (en milliers Livraisons Backlog (en milliers en mois
Logements net (a) d’euros TTC) (LEU) (b) (LEU) d’euros HT) d’activité (c)
Maisons individuelles en village
Au 31 mai 2024
Premier trimestre 167 44 240 54 1 209 230 638 37,1
Deuxième trimestre -57 654 63 1 165 224 357 35,7
TOTAL 110 44 894 117 − – –
Au 31 mai 2023
Premier trimestre 94 29 082 54 1 176 224 839 31,4
Deuxième trimestre 127 20 087 53 1 250 225 506 30,4
TOTAL 221 49 169 107 − – –
Logements collectifs
Au 31 mai 2024
Premier trimestre 956 208 422 897 10 449 1 762 707 24,9
Deuxième trimestre 1 334 307 886 942 10 837 1 865 612 27,6
TOTAL 2 290 516 307 1 839 − – –
Au 31 mai 2023
Premier trimestre 927 205 001 1 010 10 908 1 964 370 22,2
Deuxième trimestre 1 090 249 050 1 030 10 838 1 923 385 22,1
TOTAL 2 017 454 051 2 040 − – –
(a) Il s’agit du nombre de réservations net enregistrées au cours de la période considérée, c’est-à-dire du nombre de réservations signées par des clients au cours de ladite période
diminué du nombre de réservations annulées à la fin de la période.
(b) Le nombre de Logements Équivalents Unités livrés, ci-après « LEU », se calcule par programme et est égal au produit (i) du nombre de logements d’un programme donné pour
lequel l’acte de vente notarié a été signé et (ii) du rapport entre le montant des dépenses foncières et des dépenses de construction engagées par le groupe sur ledit programme
et le budget total des dépenses dudit programme ; ainsi un logement vendu sur un programme dont le taux de dépenses engagées représente 30 % résulte en 0,3 LEU.
(c) Le backlog ou carnet de commandes en mois d’activité correspond au produit (i) du rapport entre le backlog à la fin d’un mois « m » et la somme des chiffres d’affaires hors
taxes des douze mois précédents de m - 1 à m - 12 et (ii) 12 (soit les douze derniers mois d’activité).




14 KAUFMAN & BROAD - Rapport financier semestriel 2024
Rapport semestriel d'activité
Indicateurs d'activité 2
Réservations en valeur Backlog en valeur
Tertiaire m2 réservés (en milliers d’euros TTC) (en milliers d’euros HT)
Au 31 mai 2024
Premier trimestre - 1 578 592 759
Deuxième trimestre 12 852 20 148 583 416
TOTAL 12 852 21 726 –
Au 31 mai 2023
Premier trimestre 10 932 24 489 691 671
Deuxième trimestre - - 665 093
TOTAL 10 932 24 489 –


2.2.1.1.1. Réservations
2.2.1.1.1.1. Logement
Au cours du premier semestre 2024, 2 400 réservations nettes de logements ont été enregistrées contre 2 238 au premier semestre 2023, soit
une augmentation de 7,2 %. En valeur, les réservations de logements enregistrent également une hausse de 11,5 % et s’établissent à
561,2 millions d’euros (TTC), à comparer à 503,2 millions d’euros (TTC) sur la même période en 2023. La part des logements représente
96,3 % du total des réservations en valeur du groupe contre 95,4 % au 31 mai 2023.
Le tableau suivant montre le nombre et la part de logements réservés par type de produits en Île-de-France et en Régions au cours du premier
semestre 2024 et 2023 (du 1er décembre au 31 mai) :

Nombre de Maisons individuelles réservées Nombre de Logements collectifs réservés
S1 2024 % S1 2023 % S1 2024 % S1 2023 %
Île-de-France 72 65,5% 39 17,7 % 584 25,5% 358 17,7 %
Régions 38 34,5% 182 82,4 % 1 706 74,5% 1 659 82,3 %
TOTAL 110 100 % 221 100 % 2 290 100 % 2 017 100 %

Logements collectifs Maisons individuelles en village
(Appartement et Résidences gérées) Les réservations de Maisons individuelles en village s’établissent à
Sur l’ensemble du premier semestre 2024, 2 290 appartements et 110 unités pour 44,9 millions d’euros contre 221 unités pour
résidences gérées ont été réservés contre 2 017 pour la même 49,2 millions d’euros au premier semestre 2023, soit une baisse de
période de 2023, soit une hausse de 13,5 %. En valeur, les 4,3 millions d’euros en valeur et de 50,2 % en nombre. La baisse
réservations de logements collectifs s’élèvent à 516,3 millions des réservations de maisons individuelles est due à la chute des
d’euros (TTC) contre 454,1 millions d’euros (TTC), soit une réservations en Régions, passant de 35,6 millions d’euros au
augmentation de 13,7 %. premier semestre 2023 à 23,8 millions d’euros au premier
semestre 2024 en valeur et de 182 maisons individuelles réservées
La part des logements collectifs demeure la plus importante dans les au premier semestre 2023 contre 38 maisons individuelles réservées
réservations du groupe. L’activité commerciale continue d’être au 31 mai 2024 (soit une hausse de 79,1 %). Dans le même temps,
soutenue par une demande de logement forte et une offre toujours les réservations de maisons individuelles en Île-de-France sont en
contrainte notamment le niveau toujours insuffisant de l’attribution hausse de 84,6 % en nombre et de 55,8 % en valeur, passant de
des permis de construire mais aussi de par la baisse de production 13,6 millions d’euros au premier semestre 2023 à 21,1 millions
de crédits accordés aux particuliers et ceci en dépit de la d’euros au premier semestre 2024 en valeur et de 39 maisons
stabilisation des taux d'intérêt. individuelles réservées au premier semestre 2023 contre 72 maisons
individuelles réservées au 31 mai 2024.




Rapport financier semestriel 2024 - KAUFMAN & BROAD 15
2 Rapport semestriel d'activité
Indicateurs d'activité


Réservations par secteur opérationnel


2024 2023
Réservation Réservation
Nombre de en valeur Prix moyen Nombre de en valeur Prix moyen
réservations (en milliers (en milliers réservations (en milliers (en milliers
Au 31 mai net d’euros TTC) d’euros TTC) net d’euros TTC) d’euros TTC)
Île-de-France 656 173 892 265,1 397 138 211 348,1
Logement 656 173 892 265,1 397 138 211 348,1
Tertiaire 0 0 - 0 0 -
(a)
Autres 0 0 - 0 0 -
Ouest 751 185 894 247,5 875 173 093 197,8
Logement 751 185 894 247,5 875 173 093 197,8
Tertiaire 0 0 - 0 283 -
(a)
Autres 0 0 - 0 0 -
Est 751 170 982 227,7 543 101 767 187,4
Logement 751 170 982 227,7 543 101 767 187,4
Tertiaire 0 0 - 0 0 -
(a)
Autres 0 0 - 0 0 -
Agences Nationales 242 30 434 125,8 423 78 125 184,7
Logement 242 30 434 125,8 423 78 125 184,7
Tertiaire 0 0 - 0 0 -
(a)
Autres 0 0 - 0 0 -
Immobilier d’entreprise et logistique (b) 0 21 726 - -3 25 150
Logement 0 0 - 0 661 0,0
Tertiaire 0 21 726 - -3 24 489 -
(a)
Autres 0 0 - 0 0 -
Autres 0 0 - 0 11 364 0,0
Logement 0 0 - 0 11 364 0,0
Tertiaire 0 0 - 0 0 -
(a)
Autres 0 0 - 0 0 -
TOTAL GROUPE 2 400 582 928 242,9 2 235 527 709 236,1
Logement 2 400 561 201 233,8 2 238 503 220 224,9
Tertiaire 0 21 726 - -3 24 489 -
(a)
Autres 0 0 - 0 0 -
(a) Terrains, lots à bâtir.
(b) Bureaux, commerces, locaux d’activité, entrepôts logistiques, etc.

Au cours du premier semestre 2024, 656 logements ont été réservés Promotion, Reims, Alsace, Nice, Toulon, Marseille, Avignon)
en Île-de-France pour 173,9 millions d’euros contre 397 logements représente en nombre 31,3 % et de 30,5 % en valeur des
pour 138,2 millions d’euros au 1er semestre 2023. Les réservations réservations de logements. Dans le même temps, l'Ouest (Caen,
de logements en Île-de-France connaissent une hausse de 65,2 % Haute Normandie, Rennes, Nantes, Val de Loire, Toulouse,
en nombre et de 25,8 % en valeur. Dans le même temps, les Bordeaux, Bayonne, La Rochelle, Montpellier, Perpignan et Serge
réservations de logements en Régions sont en baisse de 5,3 % en Mas Promotion) s’établit à 31,3 % en nombre et 33,1 % en valeur de
nombre et augmentent de 6,3 % en valeur. Elles s’établissent à ses réservations de logements. Les agences nationales quant à
387,3 millions d’euros pour 1 744 logements réservés contre elles représentent respectivement 10,1 % des réservations en
364,3 millions d’euros pour 1 841 logements réservés au premier nombre et 5,4 % en valeur.
semestre 2023. L'Est (Annecy, Grenoble, Dijon, Lyon, Lille Flandre




16 KAUFMAN & BROAD - Rapport financier semestriel 2024
Rapport semestriel d'activité
Indicateurs d'activité 2
2.2.1.1.1.2. Tertiaire Kaufman & Broad a actuellement en commercialisation ou à l’étude
192 000 m² de surfaces de bureaux et environ 107 200 m² de
Au cours du premier semestre 2024, le Pôle Tertiaire regroupant
surfaces logistiques. Par ailleurs, 119 500 m² de surfaces de
l’Immobilier d’entreprise et la Logistique en Île-de-France et en
bureaux sont actuellement en construction ou en démarrage dans
Régions a enregistré des réservations nettes pour 21,7 millions
les prochains mois. Enfin, la société a près de 13 500 m² de surfaces
d’euros TTC à comparer à 24,5 millions d'euros TTC sur la même
de bureaux à réaliser en MOD (maîtrise d’ouvrage déléguée ainsi
période en 2023, soit une baisse de 11,3 %.
que 12 670 m² de surfaces logistiques à signer).

2.2.1.1.2. Backlog (carnet de commandes)
Le tableau suivant montre le nombre et la part de logements en backlog par type de produits en Île-de-France et en Régions au cours du
premier semestre 2024 et 2023 (du 1er décembre au 31 mai).

Backlog en nombre de Maison individuelles Backlog en nombre de Logements collectifs
S1 2024 % S1 2023 % S1 2024 % S1 2023 %
Île-de-France 176 15,1% 283 22,6 % 2 263 20,9% 3 034 28,0 %
Régions 989 84,9% 967 77,4 % 8 574 79,1% 7 805 72,0 %
TOTAL 1 165 100 % 1 250 100 % 10 837 100 % 10 838 100 %

Le backlog Logement s’élève à 12 002 unités, à comparer à Maisons individuelles en village
12 088 unités au 31 mai 2023, soit une baisse de 0,7 %. En valeur, il
Le backlog Maisons individuelles en village s’élève à 224,5 millions
enregistre une baisse de 2,7 % par rapport à la même période
d’euros pour 1 165 unités, contre 225,4 millions d’euros pour
de 2023, s’établissant à 2 090,0 millions d’euros (HT) contre
1 250 unités au 31 mai 2023, soit une baisse de 6,8 % en nombre et
2 148,9 millions d’euros (HT) au 31 mai 2022. Il représente
de 0,5 % en valeur. Cette variation s’explique principalement par la
28,3 mois d’activité au premier semestre 2024 contre 22,8 mois à fin
baisse plus marquée du backlog en Régions : 107 unités en backlog
mai 2023.
pour 27,0 millions d’euros entre 2023 et 2024.
Logements collectifs
(Appartement et Résidences gérées)
Le backlog Logements collectifs s’établit à 1 865,6 millions d’euros
(HT), en baisse de 3,0 % par rapport à fin mai 2023 où il s’élevait à
1 923,4 millions d’euros. En nombre, il s’établit à 10 837 unités
contre 10 838 unités au 31 mai 2023. Le backlog Logements
collectifs de l’Île-de-France est en baisse de 25,4 % en nombre et de
24,9 % en valeur. Celui des Régions affiche une hausse de 9,9 % en
nombre et de 8,1 % en valeur.




Rapport financier semestriel 2024 - KAUFMAN & BROAD 17
2 Rapport semestriel d'activité
Indicateurs d'activité



Backlog par secteur opérationnel

2024 2023
Backlog Backlog
en valeur Prix moyen en valeur Prix moyen
Backlog (en milliers (en milliers Backlog (en milliers (en milliers
Au 31 mai en nombre d’euros HT) d’euros HT) en nombre d’euros HT) d’euros HT)
Île-de-France 2 313 497 158 215 3 183 681 883 214,2
Logement 2 313 497 158 215 3 183 681 883 214,2
Tertiaire 0 - - 0 - -
Autres (a) 0 - - 0 - -
Ouest 4 702 783 184 167 4 641 737 188 158,8
Logement 4 702 782 753 166,5 4 641 726 100 156,4
Tertiaire 0 432 - 0 11 089 -
Autres (a) 0 0 - 0 0 -
Est 2 626 465 976 177 2 608 478 623 183,6
Logement 2 626 465 976 177,4 2 608 478 623 183,6
Tertiaire 0 - - 0 - -
Autres (a) 0 0 - 0 0 -
Agences Nationales 2 236 307 435 137 1 523 222 419 146,0
Logement 2 236 307 435 137,5 1 523 222 419 146,0
Tertiaire 0 - - 0 - -
Autres (a) 0 - - 0 - -
(b)
Immobilier d’entreprise et logistique 126 619 635 134 693 873
Logement 126 36 650 290,9 134 39 868 297,5
Tertiaire 0 582 985 - 0 654 005 -
Autres (a) 0 - - 0 - -
Autres 0 (3) 13 0 (3) 13,1
Logement 0 (3) 13,1 0 (3) 13,1
Tertiaire 0 - - 0 - -
Autres (a) 0 - - 0 - -
TOTAL GROUPE 12 002 2 673 385 223 12 088 2 813 984 232,8
Logement 12 002 2 089 969 174,1 12 088 2 148 891 177,8
Tertiaire 0 583 416 - 0 665 093 -
(a)
Autres 0 0 - 0 0 -
(a) Terrains, lots à bâtir.
(b) Bureaux, commerces, locaux d’activité, entrepôts logistiques, etc.

Le backlog Logement de l’Île-de-France (hors résidences gérées de comparer à 8 772 réservations en nombre et 1 427,1 millions
l’Immobilier d’entreprise) à la fin du premier semestre affiche une d’euros à fin mai 2023. La part des Régions dans le backlog
baisse de 26,5 % en nombre et de 26,0 % en valeur par rapport à Logement s’établit à 79,7 % en nombre et 74,5 % en valeur au
celui du premier semestre 2023. Il s’élève à 2 439 units au 31 mai 2024, contre 72,6 % en nombre et 66,4 % en valeur à fin
31 mai 2024 contre 3 317 units à la fin du 1er semestre 2023. En mai 2023. L'Ouest représente 37,5 % en valeur contre 33,8 % à la
valeur, le backlog Île-de-France s’établit à 533,8 millions d’euros même période de 2023. L'Est quant à lui, représente 22,3 % en
contre 721,8 millions d’euros à fin mai 2023. Dans le même temps, le valeur contre 22,3 % à fin mai 2023. L’Île-de-France quant à elle
backlog Logement des Régions enregistre une hausse de 5,3 % en représente 19,3 % en nombre et 23,8 % en valeur du backlog
nombre et une hausse de 6,3 % en valeur pour respectivement Logement au 31 mai 2024 contre respectivement 26,3 % et 31,7 %
9 563 réservations en nombre et 1 556,2 millions d’euros en valeur à au 31 mai 2023.




18 KAUFMAN & BROAD - Rapport financier semestriel 2024
Rapport semestriel d'activité
Indicateurs d'activité 2
2.2.2. Réserve foncière
Au 31 mai 2024, l'ensemble des terrains pour lesquels un acte ou Pour rappel, à 6 mois d'intervalle, Au 30 novembre 2023, la réserve
une promesse de vente a été signé (réserve foncière totale) s'élève à Foncière totale) s’élevait à 2 528 528 m² représentait 34 134 lots. Le
2 520 259 m² représentant 33 053 lots. Le portefeuille foncier portefeuille foncier logement du groupe s’élevait à 34 069 lots. Le
logement du groupe s'établit à 33 003 units représentant portefeuille foncier d’immobilier tertiaire, quant à lui, représentait
1 910 738 m² soit plus de six années d'activité à venir contre 416 679 m2.
34 694 units au 31 mai 2023 pour un total d'environ 2 075 530 m² de
projets susceptibles d'être développés. Le portefeuille de l'activité
tertiaire (Bureau, logistique, locaux d'activité et commerce)
permettant de de développer près d'une trentaine d'opérations pour
une surface totale de 581 390 m² contre 390 433 m² à la même
période de 2023.




Rapport financier semestriel 2024 - KAUFMAN & BROAD 19
2 Rapport semestriel d'activité
Situation du groupe



2.3. Situation du groupe
2.3.1. Commentaires sur les résultats
Les comptes consolidés du groupe arrêtés au 31 mai 2024 font 34,5 millions d’euros, à comparer à 67,7 millions d’euros au premier
apparaître un chiffre d’affaires total de 452,5 millions d’euros au semestre 2023. Le résultat net de l’ensemble consolidé du
premier semestre 2024 contre 848,8 millions au 31 mai 2023, en premier semestre 2024 ressort à 27,9 millions d’euros (à comparer
baisse de 46,7 %. La marge brute du groupe s’établit à 97,5 millions à. 46,0 millions d’euros au premier semestre 2023). Enfin, le résultat
d’euros contre 141,7 millions d’euros au premier semestre 2023, net, part du groupe s’établit à 21,1 millions d’euros, à comparer à
soit en recul de 31,2 %. Le résultat opérationnel s’établit à 38,5 millions d’euros au 31 mai 2023.

(en milliers d’euros) 31 mai 2024 31 mai 2023
Chiffre d’affaires 452 496 848 849
Coût des ventes -354 970 -707 188
MARGE BRUTE 97 526 141 661
Charges commerciales -10 356 -14 487
Charges administratives -27 725 -30 386
Charges techniques et service après-vente -10 030 -11 293
Charges développement et programmes -14 906 -17 753
RÉSULTAT OPÉRATIONNEL COURANT 34 509 67 742
Autres charges & produits non courants 3 412
RÉSULTAT OPÉRATIONNEL 37 920 67 742
Charges financières -13 559 -11 181
Produits financiers 6 996 3 763
RÉSULTAT FINANCIER -6 563 -7 417
RÉSULTAT DES ENTREPRISES INTÉGRÉES AVANT IMPÔT 31 357 60 325
Impôt sur les résultats -5 837 -14 944
RÉSULTAT NET DES ENTREPRISES INTÉGRÉES 25 520 45 381
Quote-part dans les résultats des entreprises associés et co-entreprises 2 405 633
RÉSULTAT NET DE L’ENSEMBLE CONSOLIDÉ 27 925 46 014
Résultat des participations ne donnant pas le contrôle 6 847 7 487
RÉSULTAT NET - PART DU GROUPE 21 079 38 527
Résultat de base par action (a) 1,06 € 1,82 €
(a) Basé sur le nombre de titres composant le capital social à la fin de la période considérée, soit 21 113 022 au 31 mai 2023 et 19 862 022 au 31 mai 2024.



2.3.2. Résultat opérationnel courant – Marge opérationnelle
Le résultat opérationnel courant s’établit à 34,5 millions d’euros, à • les charges administratives ressortent à 27,7 millions d’euros
comparer à 67,7 millions d’euros au premier semestre 2023. contre 30,4 millions d’euros au 31 mai 2023 ;
Les charges opérationnelles s’élèvent à 63,0 millions d’euros, • les charges techniques et SAV s’établissent à 10,0 millions
représentant 13,9 % du chiffre d’affaires, contre 73,9 millions d’euros contre 11,3 millions d’euros au premier semestre 2023 ;
d’euros au premier semestre 2022 (8,7 % du chiffre d’affaires) : • les charges développement et programmes s’élèvent à
• les charges commerciales s’établissent à 10,4 millions d’euros, 14,9 millions d’euros contre 17,8 millions d’euros au 31 mai 2023.
soit 2,3 % du chiffre d’affaires, contre 1,7 % du chiffre d'affaires
au premier semestre 2023 à 14,5 millions d’euros ;




20 KAUFMAN & BROAD - Rapport financier semestriel 2024
Rapport semestriel d'activité
Situation du groupe 2
2.3.3. Autres produits et charges non courants - Résultat opérationnel
Les autres produits et charges non courants s’élèvent à 3,4 millions d’euros au 1er semestre 2024 contre un montant nul au 31 mai 2023,
portant le résultat opérationnel à 37,9 millions d’euros (8,4 % du chiffre d’affaires) à comparer à 67,7 millions d’euros au premier
semestre 2023.


2.3.4. Résultat financier - Autres charges et produits financiers
Le résultat financier net s’établit à 6,6 millions d’euros, soit une baisse de 0,8 million d’euros par rapport au 31 mai 2023 où il s’élevait
7,4 millions d’euros. Le taux effectif global de la dette prenant en compte l'amortissement global des frais d'émission encourus est de 4,89 %
contre 3,94 % au 31 mai 2023.


2.3.5. Résultat net de l'ensemble consolidé
Le groupe a enregistré une charge fiscale de 5,8 millions d’euros au Le résultat net de l’ensemble consolidé représente un profit de
premier semestre 2024 contre une charge fiscale de 14,9 millions 27,9 millions d’euros, à comparer à 46,0 millions d’euros au premier
d’euros au premier semestre 2023. semestre 2023.
Les quotes-parts dans le résultat des entreprises associées et
co–entreprises s’élèvent à 2,4 millions d’euros au 1er semestre 2024,
contre 0,6 million d’euros au cours du 1er semestre 2023.


2.3.6. Résultat net
Les intérêts des participations ne donnant pas le contrôle s’élèvent à Le résultat net, part du groupe représente un profit de 21,1 millions
6,9 millions d’euros au premier semestre 2024, en baisse de d’euros, à comparer à 38,5 millions d’euros au premier
0,6 million d’euros par rapport au premier semestre 2023, où elles semestre 2023.
s’établissaient à 7,5 millions d’euros.


2.3.7. Décomposition des livraisons, du chiffre d’affaires et de la marge brute
2.3.7.1. Décomposition par ligne de produits
Le tableau suivant décompose le nombre de logements livrés, le chiffre d’affaires et la marge brute par ligne de produits sur le 1er semestre de
l’exercice 2024 et 2023 :

2024 2023
Au 31 mai Livraisons Chiffre Livraisons Chiffre
(en milliers d’euros) (LEU) (en unités) d’affaires Marge brute (LEU) (en unités) d’affaires Marge brute
Logements collectifs 1 839 356 306 64 597 2 040 428 372 76 765
Maisons individuelles 117 33 262 6 101 107 32 612 7 117
TOTAL LOGEMENT 1 956 389 568 70 698 2 147 460 984 83 882
Tertiaire 0 54 444 23 735 0 380 969 55 215
Autres (a) 0 4 443 1 491 0 3 190 882
Résidences étudiantes exploitations 0 4 040 1 602 0 3 706 1 682
TOTAL GÉNÉRAL 1 956 452 496 97 526 2 147 848 849 141 661
(a) Correspond essentiellement aux ventes de lots nus et honoraires extérieurs (Maîtrise d’Ouvrage Déléguée).




Rapport financier semestriel 2024 - KAUFMAN & BROAD 21
2 Rapport semestriel d'activité
Situation du groupe



Livraisons (LEU)
Le nombre total de Logements Équivalent Unité livrés (LEU) est en Activité Maisons individuelles en village
baisse de 8,9 %, passant de 2 147 unités livrées au premier
semestre 2023 à 1 956 unités livrées au premier semestre 2024. La Le chiffre d’affaires de l’activité Maisons individuelles s’établit à
part des collectifs s’élève à 94,0 % des logements livrés contre 33,3 millions d’euros contre 32,6 millions d’euros au premier
95,0 % pour la même période de 2023. semestre 2023, soit une augmentation de 0,6 million d’euros
(- 2,4 millions d’euros dans les Régions et + 3,0 millions d'euros en
Île-de-France). L’Île-de-France représente 71,4 % de ce chiffre
Chiffre d’affaires d’affaires, à comparer à 63,6 % pour la même période de 2023.
Le chiffre d’affaires total du groupe s’élève à 452,5 millions d’euros La part des Maisons individuelles du chiffre d’affaires total du
au premier semestre 2024, en baisse de 46,7 % par rapport au groupe s’établit à 7,4 % contre à 3,8 % au premier semestre 2023.
premier semestre 2023 où il s’élevait à 848,8 millions d’euros. Cette
baisse de 396,4 millions d'euros du chiffre d'affaires total, provient Autres activités
principalement de l'activité tertiaire, dont le chiffres d'affaires est en
replis de 326,5 millions d'euros entre le 31 mai 2023 et 2024. Cette Le chiffre d’affaires Tertiaire regroupant l’Immobilier d’entreprise, la
baisse est liée à la signature et la mise en œuvre des contrats de Logistique et les commerces atteint 54,4 millions d’euros au 31 mai
l'opération de rénovation de la gare d'Austerlitz qui est intervenue en 2024 contre 381,0 millions d’euros au premier semestre 2023. Le
décembre 2022. Dans un contexte de situation économique chiffre d’affaires bureaux connaît une forte baisse passant de
dégradée, le chiffre d’affaires Logement du groupe a été 354,7 millions d’euros à 50,7 millions d’euros au premier
défavorablement impacté par rapport au premier semestre 2023, semestre 2024. La Logistique connaît elle aussi une forte baisse
avec un recul de 71,4 millions d'euros. avec un chiffre d’affaires de 0,3 million d’euros au premier
semestre 2024 contre 16,1 millions d’euros durant la période
comparable de 2023.
Activité Logements collectifs
Le chiffre d’affaires des commerces atteint 3,4 millions d'euros au
Le chiffre d’affaires des Logements collectifs s’élève à 356,3 millions premier semestre 2024 contre 10,2 millions d'euros au premier
d’euros contre 428,4 millions d’euros au premier semestre 2023, semestre 2023. Le chiffre d’affaires des Autres activités (Showroom,
soit une baisse de 16,8 %. Il est réalisé à hauteur de 40,3 % en Île- terrains, Résidences étudiantes exploitations et lots à bâtir) s’établit
de-France contre 42,0 % au premier semestre 2023. La part des à 8,4 millions d’euros au 31 mai 2024 contre 6,9 millions d’euros au
collectifs dans le chiffre d’affaires total représente 78,7 % contre premier semestre 2023.
50,5 % sur la même période de 2023. La baisse de 72,1 millions
d’euros du chiffre d’affaires des collectifs est partagée entre une
baisse de 35,7 millions d'euros de chiffre d'affaires des Régions et
de 36,5 millions d'euros de chiffre d'affaires ’Île-de-France.


Marge brute
La marge brute du groupe s’établit à 97,5 millions d’euros contre Activité Maisons individuelles en village
141,7 millions d’euros au premier semestre 2023, soit une baisse de
31,2 % (- 44,1 millions d’euros). Exprimée en pourcentage de chiffre La marge brute de l’activité Maisons individuelles s’élève à
d’affaires, elle s’établit à 21,6 % par rapport au premier semestre 6,1 millions d’euros contre 7,1 millions d’euros pour la même
2023 ou elle s'établissait à 16,7 %. période de 2023. La baisse provient de l'Île-de-France pour
0,4 million d’euros et des régions 0,6 million d'euros au. Le taux de
marge brute de l’activité Maisons individuelles s’établit à 18,3 % au
Activité Logements collectifs 31 mai 2024 comparé à 21,8 % au 31 mai 2023.
L’activité Logements collectifs affiche une marge brute de
64,6 millions d’euros dont 30,1 millions d’euros de l’Île-de-France et Autres activités
34,5 millions d’euros des Régions, à comparer à 76,8 millions
d’euros au premier semestre 2023, dont 37,3 millions d’euros de La marge brute du Pôle Tertiaire atteint 23,7 millions d’euros au
l’Île-de-France et 39,5 millions d’euros des Régions. Son taux de premier semestre 2024, contre 55,2 millions d’euros sur un an
marge brute s’établit à 18,1 % au 31 mai 2024 comparé à 17,9 % au d’intervalle (31 mai 2023). L’activité bureaux contribue à la marge
31 mai 2023. brute du Pôle Tertiaire à hauteur de 20,4 millions d’euros sur le
premier semestre 2024, la logistique contribue à hauteur de
1,3 millions d'euros et le solde, soit 2,0 millions d'euros, pour le
commerce. La marge brute des autres activités (hors résidences
gérées) s’élève à 1,5 million d’euros au 31 mai 2024 contre
0,9 million d'euros au premier semestre 2023.




22 KAUFMAN & BROAD - Rapport financier semestriel 2024
Rapport semestriel d'activité
Situation du groupe 2
2.3.7.2. Décomposition par secteur opérationnel
Le tableau suivant décompose le nombre de logements livrés, le chiffre d’affaires et la marge brute par secteur géographique sur le premier
semestre 2023 et 2024 :

2024 2023*
Au 31 mai Livraisons Chiffre Livraisons Chiffre
(en milliers d’euros) (LEU) (en unités) d’affaires Marge brute (LEU) (en unités) d’affaires Marge brute
Île-de-France 713 167 424 34 038 762 183 146 39 327
Logement 713 165 323 33 576 762 182 016 39 079
Tertiaire 0 0 0 0 0 -
Autres (a) 0 2 101 462 0 1 130 248
Ouest 543 99 979 13 470 688 138 455 20 023
Logement 543 95 754 13 119 688 131 783 19 500
Tertiaire 0 3 700 252 - 5 848 335
(a)
Autres 0 525 99 - 825 188
Est 626 115 697 22 031 605 117 286 20 478
Logement 626 114 560 21 781 605 116 274 20 226
Tertiaire 0 0 0 - - 29
(a)
Autres 0 1 137 250 - 1 013 223
Agences nationales 66 11 754 1 340 15 2 622 568
Logement 66 11 754 1 340 15 2 622 568
Tertiaire 0 0 0 - - -
(a)
Autres 0 0 0 - - -
Immobilier d’entreprise et logistique (b) 8 53 589 25 025 76 394 142 58 020
Logement 8 2 178 875 76 18 821 2 970
Tertiaire 0 50 745 23 483 - 375 121 54 850
Autres (a) 0 667 667 - 200 200
Autres 0 13 20 0 9 493 1 563
Logement 0 0 7 0 9 470 1 540
Tertiaire 0 0 0 - - -
Autres (a) 0 13 13 - 23 23
Résidences Etudiantes exploitations 0 4 040 1 602 - 3 706 1 682
Logement 0 0 0 - - -
Tertiaire 0 0 0 - - -
Autres (a) 0 0 0 - - -
Gestion résidences exploitations 0 4 040 1 602 - 3 706 1 682
TOTAL 1 956 452 496 97 525 2 147 848 849 141 661
Logement 1 956 389 568 70 698 2 147 460 984 83 882
Tertiaire 0 54 444 23 735 - 380 969 55 215
(a)
Autres 0 4 443 1 491 0 3 190 882
Gestion résidences exploitations 0 4 040 1 602 0 3 706 1 682
* La répartition sectorielle a changé - données proforma 2023.
(a) Correspond aux ventes de lots nus, honoraires extérieurs et à l’activité Showroom.
(b) Bureaux, commerces, locaux d’activité, entrepôts logistiques, etc.




Rapport financier semestriel 2024 - KAUFMAN & BROAD 23
2 Rapport semestriel d'activité
Situation du groupe



Livraisons (LEU) Marge brute Logement
Par secteur géographique, l’Île-de-France (hors résidences gérées Au 31 mai 2024, la marge brute du Pôle Logement s’élève à
de l’Immobilier d’entreprise) représente une part importante dans 70,7 millions d’euros contre 83,9 millions d’euros à la même période
l’activité Logement du groupe avec 36,5 % des logements livrés sur de 2023, soit une baisse de 15,7 %.
l’ensemble du premier semestre 2024 contre 35,5 % au premier L’Île-de-France (hors résidences gérées de l’Immobilier
semestre 2023. Le groupe est particulièrement actif dans l'Est d’entreprise) contribue à hauteur de 47,5 % de la marge brute
(Annecy, Grenoble, Dijon, Lyon, Lille, Reims, Alsace, Nice, Toulon, Logement réalisée par le groupe sur les six premiers mois de 2024
Marseille, Avignon) où il représente 32,0 % des livraisons. L'Ouest contre 46,6 % sur la même période de 2023. L'Est (Annecy,
quant à lui (Caen, Haute Normandie, Rennes, Nantes, Val de Loire, Grenoble, Dijon, Lyon, Lille Flandre Promotion, Reims, Alsace, Nice,
Toulouse, Bordeaux, Bayonne, La Rochelle, Montpellier, Perpignan Toulon, Marseille, Avignon) représente 30,8 % et l'Ouest (Caen,
et Serge Mas Promotion), représente 27,8 % des livraisons. Haute Normandie, Rennes, Nantes, Val de Loire, Toulouse,
Bordeaux, Bayonne, La Rochelle, Montpellier, Perpignan et Serge
Chiffre d’affaires Logement Mas Promotion) contribue à hauteur de 18,6 % de la marge brute du
pôle Logement.
Le chiffre d’affaires Logement s’établit à 389,6 millions d’euros au
premier semestre 2024 contre 461,0 millions d’euros au premier
semestre 2023, en baisse de 15,5 %. La part des Régions dans le
chiffre d’affaires Logement représente 57,0 % contre 56,4 % au
premier semestre 2023.
L’Île-de-France (hors résidences gérées de l’Immobilier
d’entreprise) représente 42,4 % dans l’activité Logement du groupe.
L'Est (Annecy, Grenoble, Dijon, Lyon, Lille Flandre Promotion,
Reims, Alsace, Nice, Toulon, Marseille, Avignon) représente 29,4 %
dans l'activité Logement du groupe et l'Ouest (Caen, Haute
Normandie, Rennes, Nantes, Val de Loire, Toulouse, Bordeaux,
Bayonne, La Rochelle, Montpellier, Perpignan et Serge Mas
Promotion) contribue à hauteur de 24,6 % du chiffre d'affaires du
pôle Logement.




24 KAUFMAN & BROAD - Rapport financier semestriel 2024
Rapport semestriel d'activité
Liquidités et ressources en capital 2
2.4. Liquidités et ressources en capital
2.4.1. Flux de trésorerie
La trésorerie du groupe à la clôture s'établit à 328,9 millions d’euros contre une trésorerie à l’ouverture de 350,0 millions d’euros au
30 novembre 2023. À un an d’intervalle, elle passe de 267,1 millions d’euros au 31 mai 2023 à 328,9 millions d’euros au 31 mai 2024, en
hausse de 61,8 millions d’euros.

(en milliers d’euros) 31 mai 2024 31 mai 2023
Flux de trésorerie générés par l’activité 94 181 246 024
Flux de trésorerie liés aux opérations d’investissement -3 919 - 12 972
Cash-flow libre (1) 90 262 233 052
Flux de trésorerie liés aux opérations de financement -111 454 - 66 968
Variation de trésorerie -21 193 166 085
TRÉSORERIE À L’OUVERTURE 350 043 100 998
TRÉSORERIE À LA CLÔTURE 328 851 267 082
(1) Le cash-flow libre est égal à la capacité d’autofinancement diminuée des investissements nets d’exploitation de l’exercice.


Flux de trésorerie générés par l’activité
Les flux de trésorerie générés par l’activité au cours des six premiers dans les notes annexes aux comptes consolidés semestriels au
mois de 2024 s’élèvent à 94,2 millions d’euros. Ils sont composés 31 mai 2024) et s’analyse principalement comme suit :
de 39,6 millions d’euros de capacité d’autofinancement avant coût • des stocks en hausse de 16,1 millions d’euros ;
de l’endettement financier et impôts, de -20,7 millions d’euros de
remboursement d’impôts et d’une baisse du Besoin en Fonds de • une baisse des créances clients de 96,6 millions d’euros ;
Roulement d’exploitation (hors impôts courants) pour 75,2 millions • une augmentation de 72,8 millions d’euros des dettes
d’euros. fournisseurs ;
La variation des éléments du BFR d’exploitation (hors impôts • variation nette de -67,5 millions d’euros des postes d’autres actifs
courants) depuis le 30 novembre 2023 s’élève à 75,2 millions d’euros et passifs d’exploitation.
(voir note 3.6 « Détail de la variation du besoin en fonds de roulement »
La variation du BFR (brut) incluant les impôts courants au cours du 1er semestre 2024 s’élève à 58,1 millions d’euros, passant d'un besoin en
fonds de roulement de -80,8 millions d’euros au 30 novembre 2023 à -138,9 millions d’euros au 31 mai 2024 :

Besoin en Fonds de Roulement 30/11/2023 -80 816
Variation de BFR du TFT -75 236

Impôt courant 20 674
Variation de périmètre - 593
Autres variations du BFR -2 943
Besoin en Fonds de Roulement 31/05/2024 -138 914



Flux de trésorerie liés aux opérations Flux de trésorerie liés aux opérations
d’investissement de financement
Les flux de trésorerie liés aux opérations d’investissement Les flux de trésorerie liés aux opérations de financement
s’établissent à - 3,9 millions d’euros au 31 mai 2024 dont : s’établissent à - 111,5 millions d’euros. Ils sont constitués
principalement par :
• - 2,5 millions d’euros d’acquisitions d’immobilisations corporelles
et incorporelles (nettes de cessions) ; • les dividendes versés aux minoritaires pour - 4,2 millions d’euros ;
• - 1,2 million d’euros liés aux flux avec les entreprises associées et • les dividendes versés aux actionnaires de la société mère pour un
co-entreprises. montant de -46,8 millions d'euros ; ;
• - 0,2 million d’euros d’acquisitions sur variation de périmètre ; • la variation de la dette financière brute pour - 49,7 millions d’euros,
essentiellement dûe au remboursement de l’échéance de
Ces opérations liées à l’exploitation et à l’investissement se
50 millions d’euros du 18 mai 2024 sur les emprunts obligataires ;
traduisent par un cash-flow disponible positif de 90,3 millions
d’euros généré au 31 mai 2024. • les intérêts financiers nets versés pour - 5,5 millions d’euros.
• - 5,3 millions d’euros de remboursement de dettes droits
d'utilisation (IFRS16) ;




Rapport financier semestriel 2024 - KAUFMAN & BROAD 25
2 Rapport semestriel d'activité
Liquidités et ressources en capital



2.4.2. Situation de l’endettement
Endettement financier brut

L’endettement financier brut est constitué des passifs financiers à long terme et à court terme, des instruments financiers de couverture et des
intérêts courus sur les postes du bilan.
Il se décompose comme suit :

31 mai 2024 30 novembre 2023
(en milliers d’euros) Courant Non courant Total Total
Ligne de crédit syndiqué – Crédit Senior - -
Emprunt obligataire 100 000 100 000 150 000
Intérêts courus 2 322
Autres emprunts -94 951 857 13 015
Facilités de crédit utilisées 3 095 3 095 4 203
Dette de loyers IFRS 16 8 507 40 820 49 326 39 070
Dette de loyers IFRS 16 – Intérêts échus non payés 204 204 174
Dettes financières sur Put minoritaires 3 722 3 722 3 560
Juste valeur des dérivés - -
ENDETTEMENT FINANCIER BRUT 111 711 45 492 157 204 212 451




26 KAUFMAN & BROAD - Rapport financier semestriel 2024
Rapport semestriel d'activité
Liquidités et ressources en capital 2
Emprunt obligataire

Le 18 mai 2017, Kaufman & Broad a procédé dans le cadre d’un placement privé auprès d’investisseurs institutionnels en Europe, à l’émission
de son premier emprunt obligataire de type « Euro PP » d’un montant de 150 millions d’euros. Ce placement privé se décompose en une
tranche de 50 millions d’euros à 7 ans (échéance mai 2024) à taux fixe annuel de 2,879 % payable au 31 mai de chaque année, et une tranche
de 100 millions d’euros à 8 ans (échéance mai 2025) à taux fixe annuel de 3,204 % payable au 31 mai de chaque année. En date du
18 mai 2024, la société a procédé au remboursement de la tranche de 50 millions d’euros.
Cette transaction a permis en outre au groupe de diversifier ses sources de financements, de bénéficier de conditions de marchés favorables,
et d’allonger substantiellement la maturité moyenne de sa dette.

Ratios à chaque fin de semestre * Seuil
Ratio de levier financier (a) < ou = 3,0
Ratio d’Endettement (b) < ou = 2,5
(a) Soit la Dette Financière Nette (a) divisée par l’EBITDA (b) où :
(1) La dette financière s’entend de l’endettement financier brut diminué de la trésorerie et des équivalents de trésorerie, et hors certaines dettes subordonnées et certains
engagements hors bilan ;.ok
(2) L’EBITDA s’entend du résultat net de l’ensemble consolidé avant notamment impôts sur les résultats, résultat financier (dont les frais financiers nets, les pertes et gains de
change et les autres frais financiers), autres charges et produits à caractère exceptionnel et/ou non récurrent, hors charges calculées (incluant notamment les dotations ou
reprises sur amortissements et provisions, les ajustements à la juste valeur, les charges ou produits liés à la rémunération non pécuniaire des employés) et plus ou moins-
values sur cessions d’éléments d’actifs, et diminué du résultat des intérêts minoritaires.
(b) Soit la Dette Financière Nette (a) divisée par les capitaux propres ajustés (c) ;
(1) Capitaux propres ajustés = capitaux propres consolidés au 30 novembre 2016 + résultat consolidé cumulé du 1er décembre 2016 à la fin du trimestre considéré -
dividendes versés sur la période considérée + charge d’impairmentcumulée de la période du 1er décembre 2016 à la fin du trimestre considéré.


* Ces ratios cesseront de s’appliquer à compter de l’obtention par la société d’une notation d’au moins BBB- par Standard & Poor’s et/ou de Baa3 par Moody’s et/ou BBB- par
Fitch. Au cours de l’exercice 2023, L’agence de notation internationale Fitch a confirmé à Kaufman & Broad S.A sa notation Investment Grade BBB- avec perspectives stables.
Fitch évoque notamment le solide modèle économique de Kaufman & Broad et son niveau élevé de Cash-Flow, favorisé par un besoin en fonds de roulement limité dans le cycle
des projets. Kaufman & Broad est à ce jour le seul pur promoteur d’Europe continentale à bénéficier d’une notation Investment Grade. Cette note illustre la solidité de la structure
financière du groupe, son efficacité opérationnelle et sa stratégie d’investissements maîtrisée dans les résidences gérées)

Le Crédit Syndiqué 2019
Le Crédit Syndiqué 2019 signé le 30 janvier 2019 prévoit notamment pour chaque semestre comptable à compter du 30 novembre 2018 et
jusqu’à l’échéance du Crédit Syndiqué le respect par le groupe des deux ratios suivants, calculés sur une base consolidée, dont les niveaux
ont été définis comme suit :

Ratio à chaque fin de semestre ** Seuil
Ratio de levier financier (a) < ou = 3,0
Ratio d’endettement (b) < ou = 2,0
(a) Soit la dette financière nette (1) divisée par l’EBITDA (2) où :
(1) la dette financière s’entend de l’endettement financier brut diminué de la trésorerie et des équivalents de trésorerie, et hors certaines dettes subordonnées et certains
engagements hors bilan ;
(2) l’EBITDA s’entend du résultat net de l’ensemble consolidé avant notamment impôts sur les résultats, résultat financier (dont les frais financiers nets, les pertes et gains de
change et les autres frais financiers), autres charges et produits à caractère exceptionnel et/ou non récurrent, hors charges calculées (incluant notamment les dotations ou
reprises sur amortissements et provisions, les ajustements à la juste valeur, les charges ou produits liés à la rémunération non pécuniaire des employés) et plus ou moins-
values sur cessions d’éléments d’actifs, et diminué du résultat des intérêts minoritaires.
(b) Soit la dette financière nette (1) divisée par les capitaux propres ajustés (3) :
(1) capitaux propres ajustés = capitaux propres consolidés au 30 novembre 2016 + résultat consolidé cumulé du 1er décembre 2016 à la fin du trimestre considéré
- dividendes versés sur la période considérée + charge d’impairment cumulée de la période du 1er décembre 2016 à la fin du trimestre considéré.


** Kaufman & Broad a annoncé avoir signé en date du 10 juillet 2024, un contrat de crédit syndiqué d'un montant de 200 millions d'euros d'une maturité initiale de 5 ans. Ce
crédit se substitue au contrat de crédits syndiqué « RCF 2019 » existant d’un montant de 250 millions d'euros dont l’échéance était fixée à janvier 2025. Par suite du
remboursement intérgrale de sa ligne RCF 2019.




Rapport financier semestriel 2024 - KAUFMAN & BROAD 27
2 Rapport semestriel d'activité
Liquidités et ressources en capital



2.4.2.1. Évolution de l’endettement financier net
Endettement financier net Gearing
(incluant les dettes de loyers IFRS 16 et dette Put Neoresid)



-137,6 M€ -171,6 M€ -58,7 % -80,6 %
30/11/2023 31/05/2024
30/11/2023 31/05/2024




L’endettement financier net s’entend de l’endettement financier brut d'euros de dettes de loyers IFRS 16 ainsi que les 3,7 millions d’euros
diminué de la trésorerie et des équivalents de trésorerie. de Put Neoresid, l'endettement financier net s'établit à
- 171,6 millions d'euros à fin mai 2024 à comparer à 137,6 millions
Au 31 mai 2024, il fait apparaître une trésorerie nette de
d’euros au 30 novembre 2023.
224,9 millions d'euros (hors dettes de loyers IFRS 16 et dette Put
Neoresid) et est en amélioration de 55,2 millions d'euros par rapport Le gearing (ratio endettement financier net/capitaux propres
au 30 novembre 2023, où il fait ressortir une trésorerie nette de consolidés) s’établit à -111,5 % au 31 mai 2024 contre - 79,8 % au
180,5 millions d'euros. En prenant en compte les 49,5 millions 30 novembre 2023.


2.4.2.2. Principaux éléments de variation de l’endettement financier brut

(en milliers d'euros)

Endettement financier brut au 30 novembre 2023 212 451
Emprunts obligataires -50 000
Intérêts courus -2 322
Frais d’émission 104
Variation des facilités de crédit -1 108
Variation des autres emprunts -12 490
Dettes de loyers IFRS 16 10 286
Dette financière sur Put minoritaires 55
Autres variations 258
Endettement financier brut au 31 mai 2024 157 204
Variation de l’endettement financier brut au 31 mai 2024 -55 248

L’endettement financier brut du groupe enregistre une variation entre le 31 mai 2024 et 30 novembre 2023 de - 55,2 millions d’euros.




28 KAUFMAN & BROAD - Rapport financier semestriel 2024
Rapport semestriel d'activité
Liquidités et ressources en capital 2
Le tableau ci-dessous reflète la structure financière du groupe au 31 mai 2024 depuis la clôture de l’exercice 2023 et l’évolution de la maturité
de sa dette :

(en millions d'euros) 31 mai 2024 30 novembre 2023
Capitaux propres 212,8 234,5
Dettes financières* 157,2 212,4
dont dette financière < 1 an (hors IFRS 16) 103,0 56,4
dont dette financière > 1 an (hors IFRS 16) 1,0 113,2
dont dette de loyers IFRS 16 et Put Neoresid 53,3 42,9
Maturité (1) 1,0 ans 1,6 ans
* dont :
Frais d’émission d’emprunt -0,1 -0,2
Lignes bilatérales / instruments de couverture / autres 4,0 7,4
Emprunt obligataire 100,0 150,0
Autres emprunts 0,1 12,6
RCF - -
(1) hors Dette foncière et Put Neoresid


2.4.2.2.1. Contrats Swaps – couvertures de risque de taux d’intérêt
La politique de gestion du risque de taux d’intérêt a pour objectif de Suite au refinancement de la dette senior de 2016 par le Contrat de
limiter et de maîtriser les variations des taux d’intérêt et leurs Crédit Syndiqué, signé le 30 janvier 2019, sous forme d’une ligne de
répercussions sur le résultat et le flux de trésorerie, afin que le coût crédit revolving (RCF) de 250 millions d’euros, il a été décidé de
global de la dette reste acceptable. Pour réaliser cet objectif, le mettre fin à ce contrat de couverture compte tenu de la faible
groupe couvre les flux d’intérêts de ses emprunts à taux variable par exposition du groupe aux variations de taux (Bonds 100 millions
des swaps de taux d’intérêt. Ces derniers constituent des dérivés d’euros à taux fixe et RCF 250 millions d’euros à taux variable
couvrant des flux de trésorerie. Ils sont comptabilisés au bilan à leur indexé sur l’Euribor, ligne non tirée au 31 mai 2024).
juste valeur. Kaufman & Broad applique la comptabilité de
couverture de flux de trésorerie. Les couvertures de risque de taux
d’intérêt sont effectuées au moyen d’instruments cotés sur des
marchés organisés ou de gré à gré, avec des contreparties de
premier rang.




Rapport financier semestriel 2024 - KAUFMAN & BROAD 29
2 Rapport semestriel d'activité
Perspectives d'avenir



2.5. Perspectives d'avenir
2.5.1. Risques et incertitudes
Les risques encourus par le groupe et susceptibles d’avoir des Les conditions d'accès au crédit pour les ménages demeurent
conséquences significativement défavorables sur son activité, ses contraignantes, avec des taux d'intérêt qui se sont stabilisés à des
résultats, sa situation financière et ses perspectives sont décrits niveaux plus élevés qu'avant la crise. La politique de la Banque de
dans le document d’enregistrement universel 2023 déposé le France en matière de crédit reste prudente, mais montre des signes
28 mars 2024 auprès de l’Autorité des Marchés Financiers d'assouplissement progressif. La demande de logements neufs, qui
(l’« AMF ») sous le numéro D.24-0211 (le « document avait connu une baisse significative, commence à se redresser
d’enregistrement universel ») et disponible sur les sites Internet de lentement, bien que le marché reste tendu en raison d'un
l’AMF (www.amf-france.org) et de Kaufman & Broad déséquilibre persistant entre l'offre et la demande.
(www.kaufmanbroad.fr). La nature et le niveau des facteurs de Le nombre de permis de construire obtenus (hors logements
risques décrits dans le document d’enregistrement universel n’ont individuels purs) au cours des six premiers mois de 2024 montre une
pas évolué de manière significative au cours du second trimestre, amélioration par rapport à 2023, avec une baisse limitée à environ
sous réserve des mises à jour et précisions suivantes : 10-15 % par rapport à la même période de l'année précédente.
La commercialisation de logements neufs au premier trimestre 2024
2.5.1.1. Risques liés à affiche une baisse moins prononcée qu'en 2023, avec un recul
d'environ 20-25 % par rapport à la même période de 2023 (source :
la conjoncture économique ECLN T1 2024 - Ministère de la transition écologique et de la
Le contexte économique mondial et national au premier semestre cohésion des territoires). Sur les cinq premiers mois de 2024, la
2024 continue de présenter un mélange de défis et d'opportunités baisse serait d'environ 15-20 % (source : ADEQUATION), montrant
pour le secteur immobilier en France. Les publications récentes des une tendance à la stabilisation du marché.
institutions économiques majeures soulignent plusieurs facteurs qui Ces chiffres, bien qu'encore en baisse, semblerait indiquer une
influencent significativement ce secteur. Après une année 2023 amélioration progressive de la situation par rapport à 2023,
marquée par un ralentissement de l'inflation, 2024 voit une suggérant que le marché immobilier français entre dans une phase
stabilisation progressive des prix. L'inflation en France s'est de stabilisation, avec des perspectives de reprise modérée pour la
nettement repliée, atteignant environ 3 % en moyenne annuelle, fin de l'année 2024 et 2025.
grâce à l'impact du resserrement de la politique monétaire et à
l'atténuation des tensions sur les prix des matières premières. RISQUES ET INCERTITUDES
La croissance économique en France reste modérée en 2024, Taux d’intérêt
estimée autour de 1 %, reflétant une résilience relative face aux défis
économiques persistants. Le marché du travail montre des signes Les taux d'intérêt, bien que stabilisés en 2024, restent à des niveaux
d'amélioration, avec un taux de chômage qui s'est relativement élevés par rapport aux années précédentes. En 2024, les
légèrement réduit. taux d'intérêt moyens pour les crédits immobiliers sur 20 ans se sont
stabilisés autour de 3,8 %, contre 4,2 % fin 2023 et 1,5 % en 2022.
Le marché de l'immobilier neuf en France continue d'être fortement
Cette situation continue d'impacter la capacité d'emprunt des
influencé par ce contexte économique. Les taux d'intérêt, qui ont
ménages, rendant l'accès à la propriété plus difficile pour de
connu une hausse significative en 2023, se sont stabilisés à des
nombreux acheteurs potentiels. Cependant, la stabilisation des taux a
niveaux plus élevés qu'auparavant, impactant la capacité d'emprunt
permis une légère reprise des demandes de crédit, en hausse de 5 %
des ménages. La confiance des consommateurs s'améliore
par rapport à 2023, suggérant une adaptation progressive du marché.
progressivement, mais reste fragile face aux incertitudes
économiques persistantes.
Conditions financières moins favorables et baisse d'activité
L'activité de promotion immobilière est confrontée à de nouveaux
des crédits immobiliers
défis, notamment liés aux réglementations environnementales plus
strictes et à l'évolution des préférences des acheteurs vers des Les conditions d'octroi de crédits demeurent restrictives en 2024,
logements plus durables et économes en énergie. Ces facteurs, bien qu'on observe un léger assouplissement. Le volume des crédits
combinés à la situation économique générale, continuent immobiliers accordés a atteint 130 milliards d'euros, en hausse de
d'influencer la dynamique du marché immobilier neuf en 2024. 8 % par rapport à 2023, mais toujours inférieur aux 218 milliards
d'euros de 2022. Le taux de refus des dossiers de crédit est passé
Marché immobilier en phase de stabilisation de 28 % en 2023 à 23 % en 2024, indiquant une amélioration
modérée. Les banques restent prudentes, mais commencent à
Le marché immobilier français en 2024 montre des signes de adapter leurs offres pour stimuler le marché.
stabilisation après une période de ralentissement très marqué entre
2022 et 2023. Les effets du retournement de conjoncture, amorcé
Inflation
avant la pandémie de COVID-19 et amplifié par les crises
successives (pandémie, conflit russo-ukrainien, inflation), L'inflation, bien qu'en baisse par rapport à 2023, reste un facteur
commencent à s'atténuer, bien que le marché reste sensible aux d'incertitude. Elle s'est stabilisée à 2,8 % en 2024, contre 4,9 % en
fluctuations économiques. 2023. Cette modération a permis une légère augmentation du
pouvoir d'achat immobilier des ménages, estimée à 2 % sur l'année.
La relative stabilisation de l'inflation en 2024 permet une meilleure
visibilité pour les acteurs du marché, influençant positivement à la
fois la demande et l'offre de logements neufs.




30 KAUFMAN & BROAD - Rapport financier semestriel 2024
Rapport semestriel d'activité
Perspectives d'avenir 2
Marché du travail OPPORTUNITÉS
Le marché du travail montre des signes d'amélioration modeste, Dans le contexte actuel marqué par plusieurs facteurs de risques,
avec un taux de chômage passant à 7,1% en 2024 contre 7,4% fin Kaufman & Broad a identifié un certain nombre d'opportunités
2023. Cette légère embellie a contribué à une hausse de 3% des potentielles qui pourraient avoir un impact positif sur son activité de
intentions d'achat immobilier chez les ménages actifs. La résilience promoteur immobilier; à savoir:
relative de l'emploi en France par rapport à d'autres pays européens
pourrait soutenir une reprise progressive du marché immobilier.
Les tendances démographiques et sociologiques,
continueront à soutenir la demande de logement
Tensions géopolitiques
La France de 2024 connaît une évolution démographique et
Les tensions géopolitiques persistantes, notamment le conflit en sociologique qui soutient fermement la demande en logements
Ukraine et les instabilités au Moyen-Orient, continuent d'influencer neufs. Avec une population atteignant 68,5 millions d'habitants et
indirectement le marché immobilier français. Ces tensions ont une croissance annuelle de 0,3%, le pays voit sa structure sociale se
maintenu les prix des matériaux de construction à un niveau élevé, transformer. Le nombre de ménages, désormais à 30,2 millions,
avec une augmentation moyenne de 4% en 2024, impactant les augmente plus rapidement que la population, créant une demande
coûts de construction d'environ 2,5% sur l'année. accrue en logements. La taille moyenne des ménages, diminuant à
2,15 personnes, génère un besoin en logements plus petits et
Changement climatique diversifiés. De plus, le vieillissement de la population, avec 21% des
Français âgés de plus de 65 ans, crée une demande spécifique pour
Les préoccupations liées au changement climatique et les nouvelles des logements adaptés. Ces tendances structurelles assurent une
réglementations environnementales influencent fortement le marché demande constante et variée sur le marché du logement neuf.
du logement neuf. En 2024, 65% des nouveaux logements
construits respectent les normes RE2020, contre 45% en 2023. Les
Investissements en France
surcoûts liés à ces normes sont estimés entre 5% et 10% du prix de
construction, mais sont partiellement compensés par une prime à la Malgré les défis économiques, la France maintient son attractivité
valeur verte estimée à 3-5% lors de la revente. Cette évolution offre pour les investissements immobiliers. En 2024, les investissements
des opportunités d'innovation et de création de valeur à long terme. directs étrangers dans l'immobilier français ont atteint 15 milliards
d'euros, en hausse de 5% par rapport à 2023. Le marché des
Dette publique et crise politique résidences gérées, notamment étudiantes et seniors, a connu une
croissance remarquable de 8%, atteignant 5,5 milliards d'euros
La France en 2024 traverse une crise politique et budgétaire d'investissement. Les SCPI spécialisées dans le résidentiel ont
majeure, paralysant le marché du logement neuf. L'absence de également vu leur collecte augmenter de 12%, atteignant
majorité gouvernementale bloque l'action législative, avec 2,8 milliards d'euros. Cette confiance renouvelée des investisseurs
seulement 15 lois majeures adoptées. Le déficit public atteint 5,5% témoigne de la résilience et de l'attrait du marché immobilier
du PIB et la dette 115%, réduisant drastiquement les marges de français, offrant des perspectives prometteuses pour le secteur du
manœuvre. Le budget logement chute de 15% à 35 milliards logement neuf.
d'euros, et le dispositif Pinel est supprimé. Cette crise
multidimensionnelle menace gravement la capacité du secteur à
Transition énergétique
répondre aux besoins de logement et à soutenir l'économie, sans
perspective d'amélioration à court terme. Malgré cette contrainte, La transition énergétique s'affirme comme un moteur puissant pour le
2 milliards d'euros d'aides au secteur du logement neuf ont été marché du logement neuf en 2024. 75% des nouveaux logements
maintenus, notamment via le dispositif Pinel+. Des initiatives ciblées construits ont obtenu un label énergétique A ou B, contre 60% l'année
et des incitations fiscales continuent d'être mises en place pour précédente. Les investissements dans la rénovation énergétique ont
stimuler le marché, en particulier dans les zones tendues. atteint 18 milliards d'euros, en hausse de 15%. Le surcoût lié aux
normes RE2020 est désormais compensé par une prime de marché
Insuffisance dans les délivrances de permis de construire de 7% en moyenne sur le prix de vente des logements neufs à haute
performance énergétique. Cette évolution répond non seulement aux
Le nombre de permis de construire délivrés en 2024 s'est élevé à exigences réglementaires mais aussi aux aspirations d'une clientèle
environ 380 000, en hausse de 5% par rapport à 2023, mais toujours de plus en plus soucieuse de son impact environnemental, créant
inférieur aux 471 000 de 2022. Les délais moyens d'obtention ont ainsi de nouvelles opportunités pour le secteur du neuf.
été réduits de 15%, passant de 5 mois en 2023 à 4,25 mois en 2024.
Malgré ces améliorations, la lenteur administrative et la réticence de
Réforme des retraites
certaines municipalités à accorder des permis de construire
persistent, freinant le développement de nouveaux projets La réforme des retraites a indirectement stimulé l'intérêt pour
immobiliers, particulièrement dans les zones urbaines à forte l'investissement immobilier. En 2024, 22% des Français de plus de
demande. De même, les mises en chantier s'effondrent à 50 ans envisagent un investissement immobilier pour préparer leur
280 000 unités (-18%), un plus bas historique. retraite, contre 18% en 2023. Les ventes de logements neufs aux
investisseurs de plus de 55 ans ont augmenté de 10%. Cette
tendance reflète une stratégie de diversification patrimoniale et de
recherche de revenus complémentaires pour la retraite, bénéficiant
ainsi au marché du logement neuf.




Rapport financier semestriel 2024 - KAUFMAN & BROAD 31
2 Rapport semestriel d'activité
Perspectives d'avenir


Épargne des ménages L'obsolescence des logements
L'épargne substantielle accumulée par les ménages français Le déficit structurel de logements persiste en France, créant des
représente un potentiel significatif pour le marché immobilier. Le taux opportunités pour le marché du neuf. En 2024, le déficit est estimé
d'épargne s'est stabilisé à 15,8% en 2024, restant supérieur à la (selon les sources entre 500 000 et 900 000 unités), demeure au fils
moyenne pré-Covid. L'encours total de l'épargne réglementée a des ans toujours significatif. Dans les zones tendues, la demande
atteint 550 milliards d'euros, en hausse de 3% sur un an. Fait notable, dépasse l'offre de 25% en moyenne, avec des pics à 40% dans
18% des détenteurs de Livret A envisagent d'utiliser une partie de leur certaines métropoles (Ile-de-France, Lyon, Marseille,
épargne pour un projet immobilier dans les deux prochaines années. Toulouse…notamment). Le délai moyen d'attente pour un logement
Cette réserve financière pourrait se traduire par un afflux social a atteint en moyenne 24 mois, indiquant une pression continue
d'investissements dans le logement neuf, stimulant ainsi le marché. sur le marché locatif. Cette demande insatisfaite souligne la nécessité
de développer l'offre de logements neufs, en particulier dans les
zones urbaines à forte tension.
Une pénurie de biens immobiliers à l'offre, une
demande insatisfaite En résumé, malgré les enjeux économiques majeurs de la France, le
marché du logement neuf en 2024 bénéficie toutefois d’un certain
Le vieillissement du parc immobilier français crée des opportunités nombre de facteurs favorables existants, tels qu’exposés (les
de renouvellement pour le secteur du neuf. En 2024, 58% du parc tendances démographiques, l'attrait pour les investisseurs, la
résidentiel a plus de 30 ans, et 7,2 millions de logements sont transition énergétique, les changements sociaux, la demande
considérés comme des passoires thermiques. Le rythme de insatisfaite et l'obsolescence du parc...etc.) qui peuvent contribuer
démolition-reconstruction a augmenté de 8%, atteignant au développement du secteur à l’avenir. La capacité des acteurs à
40 000 logements. Cette situation met en lumière la nécessité de s'adapter à ces facteurs et à proposer des solutions réalistes sera
remplacer ou de rénover en profondeur une part importante du parc cruciale pour saisir ces opportunités et répondre aux besoins
immobilier, ouvrant ainsi des perspectives pour la construction évolutifs du marché immobilier français.
neuve qui peut offrir des logements modernes, efficaces
énergétiquement et adaptés aux normes actuelles. En conclusion, il existe des risques et incertitudes qui pourraient
entrainer des difficultés pour l’activité de promotion immobilière en
France, malgré ces incertitudes, le groupe voit également un certain
nombre d’opportunités dont il pourrait profiter, notamment, grâce à
son expérience, son expertise et son engagement envers la qualité
et la durabilité ses réalisations.


2.5.2. Perspectives
L’année 2024 se présente comme une période les plus difficiles que 224,9 millions d’euros (hors dette IFRS 16 et dette put Neoresid) et
le marché du logement ait connu au cours des trente dernières une capacité financière de 578,9 millions d’euros, tout en préparant
années. Tous les indicateurs liés à l’activité du logement sont en fort de l’avenir avec portefeuille foncier (réserve foncière Logement)
repli Nombre de permis autorisés, nombre de mises en chantier, représentant un volume de 33 003 lots, soit environ 8,8 milliards
réservations de logements, production de crédits à l’habitat, taux d’euros TTC d’activité potentielle.
d’intérêt proche de 4%. A cela, j’ajoute la situation politique et L’ensemble de ces éléments conduit le groupe à préciser les
économique de la France, caractérisée par des perspectives de perspectives annoncées en début d'année 2024 sur l’ensemble de
croissance proche de zéro, une inflation, bien qu’en repli toujours l’exercice :
élevée, et une instabilité politique liée aux récentes élections
législatives. Pour autant, la demande structurellement non satisfaite • le chiffre d’affaires devrait s’établir autour de 1,1 milliard d’euros,
continue de s’accumuler, alimentée par les fondamentaux l’écart par rapport à 2023 s’expliquant par l’effet de base de
démographiques et sociologiques. S’y ajoutent les conséquences l’opération Austerlitz ;
de la transition énergétique sur la réduction programmée du parc de • le taux de Résultat opérationnel courant (ROC) devrait s’établir
logements de moindre qualité thermique. entre 7 % et 7,5 %,
Dans ce contexte, Kaufman & Broad s’appuie sur sa capacité à • Le groupe devrait rester en situation de trésorerie nette positive
adapter son offre aux nouvelles conditions de marché, sa très (hors dette IFRS 16 et dette put Neoresid). »
grande solidité bilancielle ainsi que sur le niveau élevé de son
Ces perspectives reposent sur une stabilisation de la situation
Backlog et de son portefeuille foncier pour traverser la période
sociopolitique et économique actuelle et pourront, le cas échéant,
actuelle. Au cours du premier semestre 2024, Kaufman & Broad a su
faire l’objet de révisions au cours des mois à venir en fonction de
préserver ses équilibres financiers de court terme avec un résultat
l’évolution de la situation économique et financière
net positif de 21,1 millions d’euros, une trésorerie nette positive de




32 KAUFMAN & BROAD - Rapport financier semestriel 2024
Rapport semestriel d'activité
Informations complémentaires 2
2.5.3. Événements postérieurs à la clôture
Refinancement ligne de crédit syndiqué Générale). Crédit Agricole Corporate and Investment Bank est
intervenu en tant qu'Arrangeur Mandaté et a conseillé
RCF 2019 Kaufman & Broad en association avec la Banque Postale sur les
aspects RSE en tant que Coordinateurs RSE.
Kaufman & Broad annonce avoir signé en date du 10 juillet 2024, un
contrat de crédit syndiqué d'un montant de 200 millions d'euros
d'une maturité initiale de 5 ans. Ce crédit se substitue au contrat de Mise en œuvre du programme de rachat
crédits syndiqué « RCF 2019 » existant d’un montant de 250 millions
d'euros dont l’échéance était fixée à janvier 2025. La mise en place d'actions
de cette ligne corporate permettra à la société d'allonger la maturité
Dans le prolongement de l’annonce par Kaufman & Broad SA de la
de ses ressources, tout en lui donnant une flexibilité d'utilisation mise en œuvre de son programme de rachat d’actions dans les
selon les besoins et opportunités, en complément de sa trésorerie conditions prévues par la 11ème résolution de l’assemblée générale
disponible. Cette facilité intègre, un mécanisme de « positive des actionnaires du 6 mai 2024, Kaufman & Broad SA a renouvelé en
incentive » base sur plusieurs indicateurs RSE, témoignant ainsi de date du 22 juillet 2024, pour une durée de 12 mois, le mandat
l'engagement environnemental de la société. irrévocable confié à un prestataire de services d’investissement
Elle a été souscrite auprès d'établissements bancaires de 1er rang, agissant de manière indépendante portant sur le rachat de ses
français (Arkea Banque Entreprises et Institutionnels, Banque propres actions dans la limite d’un nombre maximum d’actions
Européenne du Crédit Mutuel (BECM), BNP Paribas, Crédit Agricole représentant 8,04% du capital social de Kaufman & Broad SA (après
Corporate and Investment Bank, La Banque Postale, Société prise en compte de l’auto-détention de la société au 30 juin 2024),
Centrale Pour Le Financement De L'immobilier (SOCFIM) et Société en fonction des conditions de marché.
Aucun autre événement significatif n’a été constaté postérieurement à la clôture.


2.6. Informations complémentaires
Maisons individuelles en village S1 2024 S1 2023
Réservations nettes (en unités) (a) 110 221
Réservations nettes (en milliers d’euros – TTC) 44 894 49 169
Backlog(en milliers d’euros – HT) 224 357 225 506
Backlog(en mois d’activité) (b) 35,7 30,4
Livraisons (en LEU) (c) 117 107


Collectifs S1 2024 S1 2023
Réservations nettes (en unités) (a) 2 290 2 017
Réservations nettes (en milliers d’euros – TTC) 516 307 454 051
Backlog (en milliers d’euros – HT) 1 865 612 1 923 385
Backlog (en mois d’activité) (b) 27,3 22,1
Livraisons (en LEU) (c) 1 839 2 040


Logements S1 2024 S1 2023
Offre commerciale fin de période logements (en nombre) 1 618 2 618


Tertiaire S1 2024 S1 2023
Réservations nettes (en m2) 12 852 10 932
Réservations nettes (en milliers d’euros – TTC) 21 726 24 489
Backlog (en milliers d’euros – HT) 583 416 665 093
(a) Il s’agit du nombre de réservations net enregistrées au cours de la période considérée, c’est-à-dire du nombre de réservations signées par des clients au cours de ladite période
diminué du nombre de réservations annulées à la fin de la période.
(b) Le backlog ou carnet de commandes en mois d’activité correspond au produit (i) du rapport entre le backlog à la fin d’un mois « m » et la somme des chiffres d’affaires hors
taxes des douze mois précédents de m-1 à m-12 et (ii) 12 (soit les douze derniers mois d’activité).
(c) Le nombre de Logements Équivalent Unité livrés, ci-après « LEU », se calcule par programme et est égal au produit (i) du nombre de logements d’un programme donné pour
lequel l’acte de vente notarié a été signé et (ii) du rapport entre le montant des dépenses foncières et des dépenses de construction engagées par le groupe sur ledit programme
et le budget total des dépenses dudit programme ; ainsi, un logement vendu sur un programme dont le taux de dépenses engagées représente 30 % résulte en 0,3 LEU.




Rapport financier semestriel 2024 - KAUFMAN & BROAD 33
2 Rapport semestriel d'activité
Informations sur les parties liées



2.7. Informations sur les parties liées
En vertu de l’accord de licence signé avec Kaufman & Broad liées) », paragraphe « Termes et conditions des transactions avec
Europe SAS, Kaufman & Broad SA bénéficie à titre gratuit d’une les parties liées » et 8.9 IV.2 c) « Engagements autorisés en
licence d’exploitation portant sur les marques, logos et noms de application de l’article L. 225-42-1 du Code de commerce » du
domaine Kaufman & Broad en France. Toutes les autres Document d’Enregistrement Universel 2023 de Kaufman & Broad),
transactions avec les parties liées sont réalisées à des conditions de les relations avec les parties liées, y compris les modalités de
marché. À l’exception des transactions avec la société rémunération des dirigeants, sont restées comparables à celles de
Artimus Participations (voir les sections 6.1.5. « Notes annexes aux l’exercice 2023 et aucune transaction inhabituelle, par sa nature ou
états financiers » note 4.4 « Rémunération des dirigeants (parties son montant, n’est intervenue au cours de l’exercice.




34 KAUFMAN & BROAD - Rapport financier semestriel 2024
Rapport semestriel d'activité
Informations sur les parties liées 2




Rapport financier semestriel 2024 - KAUFMAN & BROAD 35
03
Patrimoine,
rapport financier
et résultats au
31 mai 2024
3.1 Comptes consolidés au 31 mai 2024 38
3.1.1 État du résultat global consolidé 38
3.1.2 État de la situation financière consolidée 40
3.1.3 État des flux de trésorerie 41
3.1.4 Tableau de variation des capitaux propres consolidés 42
3.1.5 Notes annexes aux états financiers 43




Rapport financier semestriel 2024 - KAUFMAN & BROAD 37
3 Patrimoine, rapport financier et résultats au 31 mai 2024
Comptes consolidés au 31 mai 2024



3.1. Comptes consolidés au 31 mai 2024
3.1.1. État du résultat global consolidé
Compte de résultat consolidé

(en milliers d’euros) Notes 31 mai 2024 31 mai 2023
Chiffre d’affaires 3.2 452 496 848 849
Coût des ventes -354 970 -707 188
MARGE BRUTE 3.2 97 525 141 661
Charges commerciales 3.3 -10 356 -14 487
Charges administratives 3.3 -27 725 -30 386
Charges techniques et service après-vente 3.3 -10 030 -11 293
Charges développement et programmes 3.3 -14 906 -17 753
RÉSULTAT OPÉRATIONNEL COURANT 34 509 67 742
Résultat operationnel non courant 5.4 3 412 0
RÉSULTAT OPÉRATIONNEL 37 920 67 742
Charges financières -13 559 -11 181
Produits financiers 6 996 3 763
RÉSULTAT FINANCIER 6.3 -6 563 -7 417
RÉSULTAT DES ENTREPRISES INTÉGRÉES AVANT IMPÔT 31 357 60 325
Impôt sur les résultats 9 -5 837 -14 944
RÉSULTAT NET DES ENTREPRISES INTÉGRÉES 25 521 45 381
Quote-part dans les résultats des entreprises associés et co-entreprises 2 405 633
RÉSULTAT NET DE L’ENSEMBLE CONSOLIDÉ 27 926 46 014
Résultat des participations ne donnant pas le contrôle 7.1.5 6 846 7 487
RÉSULTAT NET - PART DU GROUPE 21 080 38 527
Nombre d’actions moyen de base 7.2 19 464 670 21 014 646
Résultat de base par action 7.2 1,08 € 1,83 €
Résultat dilué par action 7.2 1,05 € 1,81 €




38 KAUFMAN & BROAD - Rapport financier semestriel 2024
Patrimoine, rapport financier et résultats au 31 mai 2024
Comptes consolidés au 31 mai 2024 3

Résultat net global consolidé

(en milliers d’euros) 31 mai 2024 31 mai 2023
RÉSULTAT NET DE L’ENSEMBLE CONSOLIDÉ 27 926 46 014
Variation de la valeur des instruments dérivés brut
Effet d’impôt sur instruments dérivés 0 0
TOTAL DES AUTRES ÉLÉMENTS DU RÉSULTAT GLOBAL RECYCLABLES 0 0
EN RÉSULTAT
Réévaluation du passif (de l’actif) net des régimes à prestations définies -22 -136
Effet d’impôt sur Réévaluation du passif (de l’actif) net des régimes à prestations définies 6 35
TOTAL DES AUTRES ÉLÉMENTS DU RÉSULTAT GLOBAL NON RECYCLABLES -16 -101
EN RÉSULTAT
RÉSULTAT NET GLOBAL CONSOLIDÉ 27 910 45 913
Part du groupe 21 064 38 426
Participations ne donnant pas le contrôle 6 846 7 487




Rapport financier semestriel 2024 - KAUFMAN & BROAD 39
3 Patrimoine, rapport financier et résultats au 31 mai 2024
Comptes consolidés au 31 mai 2024



3.1.2. État de la situation financière consolidée
Actif
(en milliers d’euros) Notes 31 mai 2024 30 nov. 2023
Goodwill 5.1 68 661 68 661
Autres immobilisations incorporelles 5.2 92 307 92 429
Droits d'utilisation 5.3 44 461 34 009
Immeubles de placement 5.4 0 19 528
Immobilisations corporelles 5.5 9 364 10 174
Entreprises associées et co-entreprises 2.1.2 41 139 23 257
Autres actifs financiers non courants 6.1.1 2 565 2 533
Impôt différé actif 9 14 856 14 856
ACTIFS NON COURANTS 273 352 265 447
Stocks nouveaux projets 3.4 63 638 70 044
Stocks programmes en cours 3.4 365 899 343 583
Créances clients et actifs de contrats 3.5 397 900 495 106
Autres créances 3.5 171 826 185 047
Paiements d’avance 3.5 1 923 338
État impôt courant 9 1 761 0
Trésorerie et équivalents de trésorerie 6.1.3 328 851 350 044
ACTIFS COURANTS 1 331 798 1 444 162
TOTAL ACTIF 1 605 150 1 709 609



Passif
(en milliers d’euros) Notes 31 mai 2024 30 nov. 2023
Capital social 5 163 5 164
Réserves consolidées 212 082 240 522
Autres réserves -11 296 -12 387
Actions propres 7.1.4 -9 405 -12 496
CAPITAUX PROPRES PART DU GROUPE 196 543 220 803
Participations ne donnant pas le contrôle 7.1.5 16 324 13 660
CAPITAUX PROPRES 212 868 234 463
Provisions pour indemnités de fin de carrière non courantes 4.2 5 068 5 417
Provisions pour risques et charges non courantes 8.1 23 522 23 594
Emprunts et autres passifs financiers non courants 6.1.2 951 113 181
Dettes locatives long terme 6.1.2 40 820 31 073
Dettes Put minoritaires 6.1.2 3 722 3 667
Impôts différés 9 61 059 56 921
PASSIFS NON COURANTS 135 141 233 854
Provisions pour risques et charges courantes 8.1 3 569 1 827
Emprunts et autres passifs financiers courants 6.1.2 103 001 56 359
Dettes locatives court terme 6.1.2 8 710 8 171
Fournisseurs 6.1.1 871 579 942 767
Autres dettes 6.1.1 268 245 212 110
État impôt courant 9 661 18 856
Autres dettes courants et passifs de contrats 1 377 1 201
PASSIFS COURANTS 1 257 141 1 241 292
TOTAL DES PASSIFS ET CAPITAUX PROPRES 1 605 150 1 709 609




40 KAUFMAN & BROAD - Rapport financier semestriel 2024
Patrimoine, rapport financier et résultats au 31 mai 2024
Comptes consolidés au 31 mai 2024 3
3.1.3. État des flux de trésorerie

(en milliers d’euros) Notes 31 mai 2024 31 mai 2023
Résultat net consolidé 27 926 46 014
Quote-part dans les résultats des entreprises associées et co-entreprises -2 405 -633
Produits et charges calculés 1 697 6 689
CAPACITÉ D’AUTOFINANCEMENT APRÈS COÛT DE L’ENDETTEMENT 27 218 52 070
FINANCIER ET IMPÔTS
Résultat financier 6.3 6 563 7 417
Charge (produit) d’impôt 9 5 837 14 944
CAPACITÉ D’AUTOFINANCEMENT AVANT COÛT DE L’ENDETTEMENT 39 618 74 431
FINANCIER ET IMPÔTS
Impôt (payé)/reçu -20 673 9 685
Variation du Besoin en Fonds de Roulement d’exploitation 3.6 75 236 161 908
FLUX DE TRÉSORERIE GÉNÉRÉ PAR L’ACTIVITÉ (A) 94 181 246 024
Opérations d’investissement
Acquisitions d’actifs corporels et incorporels (nettes de cessions) 5 -2 480 -2 540
Acquisitions d'actifs corporels destinés aux immeubles de placements 5 -64
Variation nette des actifs financiers -32 -61
Flux avec les entreprises associées et co-entreprises 2.1.2 -1 238 -10 493
Acquisitions de participations 7.1.6
Entrées de trésorerie sur changement de méthode d'intégration -171 187
Cessions de participations
FLUX DE TRÉSORERIE LIÉS AUX OPÉRATIONS D’INVESTISSEMENT (B) -3 919 -12 972
CASH-FLOW LIBRE 90 262 233 052
Opérations de financement
Distributions aux participations ne donnant pas le contrôle 7.1.5 -4 193 -5 069
Rachat de participations ne donnant pas le contrôle 7.1.5 -0 0
Acquisition d’actions propres 7.1.4 -4 441 -5 077
Cession d'actions propres 7.1.4 4 503 4 421
Augmentation de capital 7.1.1 0
Utlisations d’emprunts 6.1.3 0
Remboursements d’emprunts 6.1.3 -49 739 -1 160
Remboursement dette de loyers 6.1.3 -5 284 -2 990
Distributions aux actionnaires 7.1.3 -46 765 -49 510
Intérêts financiers nets versés -5 534 -7 584
FLUX DE TRÉSORERIE LIÉS AUX OPÉRATIONS DE FINANCEMENT (C) -111 454 -66 968
VARIATION DE TRÉSORERIE (A + B + C) -21 193 166 084
Trésorerie à l’ouverture 350 043 100 998
TRÉSORERIE À LA CLÔTURE 328 851 267 082
VARIATION DE TRÉSORERIE -21 193 166 085
TRÉSORERIE À LA CLÔTURE 328 851 267 082




Rapport financier semestriel 2024 - KAUFMAN & BROAD 41
3 Patrimoine, rapport financier et résultats au 31 mai 2024
Comptes consolidés au 31 mai 2024



3.1.4. Tableau de variation des capitaux propres consolidés
Capitaux Participations
Nombre Réserves propres part du ne donnant pas Capitaux
(en milliers d’euros) d’actions Capital social consolidées Autres réserves Actions propres groupe le contrôle propres totaux

30 NOVEMBRE 2022 21 613 022 5 619 277 280 -11 905 -29 327 241 667 14 683 256 350
Autres éléments du -101 -101 -101
résultat global
Résultat net au 31 mai 2023 38 527 38 527 7 487 46 014
RÉSULTAT NET GLOBAL 0 0 38 527 -101 0 38 426 7 487 45 913
CONSOLIDÉ
Distribution -49 510 -49 510 -5 069 -54 578
Augmentation de capital 0 0
Réduction de capital -500 000 -130 -14 668 14 798 0 0
Opération sur titres -2 626 1 970 -656 -656
autodétenus
Paiements fondés sur 1 369 1 369 1 369
des actions
Rachat parts minoritaires -100 -100 -162 -263
TOTAL DES -500 000 -130 -64 278 -1 257 16 769 -48 897 -5 231 -54 128
TRANSACTIONS AVEC
LES ACTIONNAIRES
31 MAI 2023 21 113 022 5 489 251 528 -13 263 -12 558 231 196 16 939 248 135
30 NOVEMBRE 2023 19 862 022 5 164 240 522 -12 387 -12 496 220 803 13 660 234 463
Autres éléments du 0 16 16 16
résultat global
Résultat net au 31 mai 2024 21 080 21 080 6 846 27 926
RÉSULTAT NET 0 0 21 080 16 0 21 096 6 846 27 942
GLOBAL CONSOLIDÉ
Distribution -46 765 -4 193 -4 193
Augmentation de capital 0 0
Réduction de capital 0 0
Opération sur titres 3 090 3 090 3 090
autodétenus
Paiements fondés sur des -1 578 -1 578 -1 578
actions
Rachat parts minoritaires -102 -102 12 -90
TOTAL DES 0 0 -46 868 -1 578 3 090 -45 356 -4 181 -49 537
TRANSACTIONS AVEC
LES ACTIONNAIRES
31 MAI 2024 19 862 022 5 164 214 734 -13 949 -9 406 196 543 16 325 212 868




42 KAUFMAN & BROAD - Rapport financier semestriel 2024
Patrimoine, rapport financier et résultats au 31 mai 2024
Comptes consolidés au 31 mai 2024 3
3.1.5. Notes annexes aux états financiers
Note 1. Principes comptables
Les comptes consolidés au 31 mai 2024 présentent les opérations • l'évaluation des immeubles de placement (note 5.4 "Immeubles
de Kaufman & Broad SA et de ses filiales (ci-après “le groupe de placement")
Kaufman & Broad” ou “le groupe”), société de droit français cotée à • l'évaluation des stocks (note 3.4 "Stocks")
Euronext Paris, compartiment B dont le siège social se trouve à Les hypothèses de prix de vente et de rythme d’écoulement à la
Courbevoie (17, Quai du Président Paul Doumer CS 9001 - base des prévisions de résultat des programmes immobiliers et la
92672 Courbevoie Cedex France). réalisation des budgets prévisionnels à moyen terme utilisés
Depuis plus de 50 ans, le groupe Kaufman & Broad conçoit, pourraient être impactés par le contexte économique et les
développe et commercialise des Maisons individuelles en village, évolutions réglementaires, notamment les mesures
des appartements et des bureaux pour compte de tiers. Kaufman & gouvernementales d’incitations fiscales.
Broad est l’un des premiers développeurs-constructeurs français • l'évaluation des provisions (note 8.1 "Provisions")
par la combinaison de sa taille et de la puissance de sa marque.
L’estimation du montant figurant en provisions correspond à la
Les comptes consolidés annuels au 31 mai 2024 ainsi que les notes y sortie de ressources que le groupe devra probablement supporter
afférentes ont été arrêtés par le Conseil d’Administration le 10 juillet 2024. pour éteindre son obligation. Si aucune évaluation fiable de ce
montant ne peut être réalisée, aucune provision n’est comptabilisée
Note 1.1. Base de préparation
Faits marquants de la période
En application du règlement européen 1606/2002 du 19 juillet 2002,
le groupe Kaufman & Broad a établi ses comptes consolidés Kaufman & Broad et la Banque des Territoires s’associent pour
semestriels au 31 mai 2024 conformément aux normes et renforcer l’offre résidentielle étudiante en créant une foncière
interprétations publiées par l’International Accounting Standards d’investissement commune.
Board (IASB) telles qu’adoptées par l’Union européenne et ont été Partenaires depuis 2021, sur le segment des résidences pour
établis en conformité avec l'IAS 34 - Information Financière séniors, le promoteur immobilier Kaufman & Broad et la Banque des
Intermédiaire. Ces états financiers intermédiaires consolidés Territoires (Groupe Caisse des Dépôts) renforcent leurs liens en
n'incluent pas toute l' information requise dans des états financiers créant la SCI KetB étudiants. Dédiée à l’investissement dans les
complets. Par consèquent, ils doivent être lus en tenant compte de résidences étudiantes, elle est détenue à 51% par Kaufman & Broad
l'information donnée dans le Rapport annuel contenant les états et à 49% par la Banque des Territoires. Neoresid, filiale de Kaufman
financiers consolidés établis au 30 novembre 2023; & Broad, assure l’exploitation des résidences du portefeuille et la
Les méthodes comptables exposées ci-après ont été appliquées SCI est gérée par 123 IM.
d’une façon permanente à l’ensemble des périodes présentées La SCI KetB Etudiants détient et exploite depuis sa création, en mai
dans les états financiers consolidés, à l’exception des nouvelles 2024, deux résidences, pour un total de plus de 300 lits à Gagny et à
normes et interprétations décrites ci-dessous. Amiens. Elle s’est par ailleurs engagée dans un programme en
La consolidation est réalisée à partir des comptes au 31 mai de la VEFA[1], situé à Reims, qui portera le nombre de lits disponibles à 600.
quasi-totalité des entreprises comprises dans le périmètre de [1] Vente en état futur d’achèvement
consolidation de la société. Quelques entreprises associées ont une
date de clôture différente et sont comptabilisées sur la base d’une
Contexte inflatonniste
situation intermédiaire au 31 mai, représentative de 6 mois
d’activité, leur contribution étant non significative. Le contexte actuel d’inflation des prix des matières premières et
La devise de présentation des comptes consolidés est l’euro. d’affaiblissement de la solidité financière des entreprises incite le
groupe à être particulièrement vigilant :
Note 1.1.1. Utilisation d’estimations et d’hypothèses • dans le choix de ses entreprises notamment en termes de coûts
mais également en termes de disponibilité et de solidité financière
Pour établir les comptes du groupe, la direction de Kaufman & Broad
procède à des estimations et fait des hypothèses pour des éléments • dans l’examen d’éventuelles clauses d’indexation de prix
inclus dans les états financiers qui ne peuvent être demandées par les entreprises
précisément évalués. • dans le suivi de la sécurisation des budgets travaux des
Ces estimations et ces hypothèses sont établies à partir de opérations au travers du déroulement des appels d’offres et de la
l’expérience passée, de l’anticipation de l’évolution des marchés signature des marchés
dans lesquels opère le groupe, ou d’autres facteurs considérés Les process et contrôles afférents sont particulièrement suivis.
comme raisonnables au regard des circonstances. Ces
appréciations ont une incidence sur les montants de produits et de
Rappel evénement significatif 2023 – Projet Austerlitz (A7/A8)
charges et sur les valeurs comptables d’actifs et de passifs.
Les principaux domaines sur lesquels portent ces hypothèses et Kaufman & Broad a conclu en 2023 l’acquisition de la totalité des
estimations concernent : volumes à bâtir de l’opération A7/A8 - Gare d’Austerlitz et a
procédé à la signature des contrats nécessaires à la réalisation du
• les prévisions de résultat des programmes immobiliers utilisées projet. Les travaux ont ainsi pu être lancés en 2023 et se déroulent
pour la comptabilisation de ces opérations à l’avancement (notes conformément au calendrier. Cette opération a impacté trés
3.2 "Chiffre d'affaires et marge brute" et 3.5.1 "Créances clients, significativement le chiffre d’affaires et les résultats semestriels du
actifs de contrats et autres créances") ; groupe en 2023 et continue a contribuer, dans une moindre
• les plans d’affaires utilisés pour la réalisation des tests de valeur mesure, au chiffre d'affaires et au résultat semestriel 2024
sur les goodwill et les autres actifs incorporels (notes
5.1 "Goodwill" et 5.2 "Autres immobilisations incorporelles")




Rapport financier semestriel 2024 - KAUFMAN & BROAD 43
3 Patrimoine, rapport financier et résultats au 31 mai 2024
Comptes consolidés au 31 mai 2024



Note 2. Périmètre de consolidation
Note 2.1. Principes comptables liés au périmètre Note 2.1.2. Mise en équivalence des co-entreprises
de consolidation et des entreprises associées

Les états financiers consolidés incluent les états financiers de la Les coentreprises sont des partenariats dans lesquels le
société mère ainsi que ceux, intégrés selon les méthodes de Groupe et les autres parties engagées exercent un contrôle
consolidation et comptabilisation décrites ci-après, des entités conjoint, contractuellement convenu, sur l’entité et ont des
contrôlées par la mère (filiales), des entités contrôlées droits sur l’actif net de celle-ci.
conjointement (coentreprises) ainsi que des entités sur Les décisions concernant les activités clés sont soumises à un
lesquelles le Groupe exerce une influence notable sur la gestion vote unanime de Kaufman & Broad et de ses co-entrepreneurs.
et la politique financière (entreprises associées).
Les entreprises associées sont les entités dans lesquelles le
Le contrôle, quel que soit le niveau d’intérêt détenu dans une entité, Groupe exerce une influence notable : Kaufman & Broad a le
est la résultante des trois composantes suivantes : la détention du pouvoir de participer aux décisions de politique financière et
pouvoir de diriger les activités clés (activités opérationnelles et opérationnelle sans toutefois exercer un contrôle conjoint ou un
financières), l’exposition ou le droit aux rendements variables contrôle. L’influence notable est présumée lorsque le Groupe
associés à la participation, et la capacité d’exercer ce pouvoir de détient, directement ou indirectement, une participation
manière à influer sur ces rendements. Seuls les droits substantiels, supérieure ou égale à 20 %.
tels que conférés par les pactes d’actionnaires, qui peuvent être
Les coentreprises et les entreprises associées sont
exercés lorsque les décisions sur les activités clés doivent être prises
comptabilisées selon la méthode de la mise en équivalence.
et qui ne sont pas purement protecteurs, sont pris en compte pour la
détermination du pouvoir. Cette méthode consiste à ne retenir dans les comptes
consolidés que la quote-part de capitaux propres
correspondant au pourcentage détenu par le Groupe.
Note 2.1.1. Filiales consolidées
Si la quote-part du Groupe dans les pertes d’une entité mise en
équivalence est supérieure à sa participation dans celle-ci, alors
Les sociétés filiales contrôlées par le groupe Kaufman & Broad la quote-part du Groupe est ramenée à zéro. Les pertes
sont intégrées globalement. supplémentaires font l’objet d’une provision si le Groupe a une
Les comptes sont intégrés à 100% poste à poste. obligation légale ou implicite à ce titre.
Au sein des capitaux propres consolidés, la quote-part des La valeur comptable des entreprises associées et
participations ne donnant pas le contrôle est présentée sous co‑entreprises correspond à la quote-part de situation nette
une ligne spécifique, tout comme au compte de résultat et dans détenue. Ce poste comprend, au regard de l’activité de
l’état du résultat global. promotion, l’investissement en capital et assimilé à savoir les
Toute modification de la participation de Kaufman and Broad avances financières en compte courant réalisées par le groupe
dans une filiale qui n’aboutit pas à une perte de contrôle est pour financer les programmes.
comptabilisée directement dans les capitaux propres.




44 KAUFMAN & BROAD - Rapport financier semestriel 2024
Patrimoine, rapport financier et résultats au 31 mai 2024
Comptes consolidés au 31 mai 2024 3
Valeur des titres des entreprises associées et co-entreprises

(en milliers d’euros) Quote-part de Effet variation 31 mai 2024
résultat de de périmètre et
30 novembre 2023 Distribution l'exercice autres
Titres en équivalence des entreprises associées 4 131 -1 822 21 767 3 097
Titres en équivalence des co-entreprises * 7 921 959 806 5 071 14 758
TOTAL DES TITRES EN ÉQUIVALENCE 12 052 -863 827 5 838 17 854
Créances avec les entreprises associées* 3 134 -1 387 1 747
Créances avec les co-entreprises 8 071 13 467 21 538
TOTAL DES CRÉANCES AVEC LES ENTREPRISES 11 205 0 0 12 080 23 285
ASSOCIÉES ET CO-ENTREPRISES
ENTREPRISES ASSOCIÉES ET CO-ENTREPRISES 23 257 -863 827 17 918 41 139
* L'association de Kaufman & Broad et de la Banque des Territoires sur l'activité résidentielle étudiante impacte le flux de variation de périmètre à hauteur de 4,4 Millions d'euros
sur la ligne Titres en équivalence des co-entreprises et à hauteur de 8,7 Millions d'euros sur la ligne Créances avec les co-entreprises.


Les valeurs négatives des titres des entreprise associées et co-entreprises sont présentées au passif dans le poste des provisions pour une valeur
de 2,6 M€.

Principaux éléments du bilan et du compte de résultat des entreprises associées et co-entreprises

31 mai 2024 30 novembre 2023

(en milliers d’euros) Entreprises associées Co-entreprises Entreprises associées Co-entreprises

Actifs non courants 2 903 61 104 2 779 27 786
Actifs courants 135 856 80 298 71 421 54 887
TOTAL ACTIF 138 759 141 402 74 200 82 673
Capitaux propres 2 071 35 317 28 419 16 704
Passifs non courants 8 641 51 031 7 031 28 097
Passifs courants 128 047 55 054 38 750 37 872
TOTAL CAPITAUX PROPRES ET PASSIF 138 759 141 402 74 200 82 673



31 mai 2024 30 novembre 2023

(en milliers d’euros) Entreprises associées Co-entreprises* Entreprises associées Co-entreprises

Chiffres d’affaires 2 410 36 589 9 917 0
Coûts des ventes -2 004 -29 537 -7 126 163
MARGE BRUTE 406 7 052 2 791 163
Autres charges et produits -362 -4 511 -1 163 -224
Résultat opérationnel courant 44 2 541 1 628 -61
RÉSULTAT NET 88 428 2 220 1 999 -425




Rapport financier semestriel 2024 - KAUFMAN & BROAD 45
3 Patrimoine, rapport financier et résultats au 31 mai 2024
Comptes consolidés au 31 mai 2024



Note 2.1.3. Regroupements d’entreprises

Lors d’une prise de contrôle, les actifs, passifs et passifs éventuels identifiables de l’entité acquise qui satisfont aux critères de
comptabilisation en IFRS, sont comptabilisés en règle générale à leur juste valeur déterminée à la date d’acquisition.
En cas d’acquisition partielle, les participations ne donnant pas le contrôle peuvent soit être comptabilisées pour leur quote-part dans la
juste valeur des actifs et passifs acquis, soit être évalués à leur juste valeur.
Cette option s’applique transaction par transaction.
Conformément aux dispositions de la norme, les coûts liés au regroupement sont comptabilisés en charges de la période au cours de
laquelle ils sont encourus.


Note 2.2. Évolutions du périmètre de consolidation
Durant l'exercice, 7 sociétés sont entrées dans le périmètre et 1 société a été dissoute.

Nombre 30/11/2023 Entrée Sortie Δ de taux 31/05/2024
Entités sous contrôle exclusif 291 6 1 -2 294
Entités sous contrôle conjoint 46 1 0 2 49
TOTAL 337 7 1 0 343




46 KAUFMAN & BROAD - Rapport financier semestriel 2024
Patrimoine, rapport financier et résultats au 31 mai 2024
Comptes consolidés au 31 mai 2024 3
Note 3. Données opérationnelles
Note 3.1. Information sectorielle

Conformément aux dispositions de la norme IFRS 8 « Secteurs opérationnels », l’information sectorielle présentée correspond à
l’organisation du reporting interne à destination du Comité de Direction du groupe, pour évaluer les performances. Le Comité de
Direction représente le principal décisionnaire opérationnel au sens de la norme IFRS 8.
Ces regroupements sont par ailleurs conformes car les périmètres et activités ainsi regroupés au sein de chaque secteur présentent des
caractéristiques économiques similaires conformément aux critères de regroupement énoncés à l’article 8.12 d’IFRS 8.
Par ailleurs, compte tenu de leurs contributions non significatives aux comptes du groupe et dans le respect de la norme IFRS 8.13, les
autres activités/périmètres sont regroupés dans un secteur unique « Autres activités ».


Note 3.1.1. Résultat par secteurs opérationnels

Immobilier
Exercice clos le 31 mai 2024 d'Entreprise et
(en milliers d’euros) Île-de-France Ouest Est Logistique Autres Activités Total général
Chiffre d’affaires 167 424 99 979 115 697 53 589 15 807 452 496
MARGE BRUTE 34 039 13 470 22 029 25 025 2 962 97 525
Charges commerciales -3 941 -3 041 -2 916 -278 -180 -10 356
Charges administratives -8 376 -8 792 -7 221 -1 926 -1 409 -27 725
Charges techniques et service après-vente -4 233 -2 344 -2 531 -333 -590 -10 030
Charges développement et programmes -3 633 -5 423 -1 313 -2 644 -1 893 -14 906
RÉSULTAT OPÉRATIONNEL COURANT 13 857 -6 130 8 049 19 843 -1 110 34 509
Eléments non courants du résultat 0 0 0 0 3 412 3 412
opérationnel
RÉSULTAT OPÉRATIONNEL 13 857 -6 130 8 049 19 843 2 301 37 920
Coût de l’endettement financier net et autres -2 013 -4 022 -5 884 7 849 -2 493 -6 563
charges/produits financiers
RÉSULTAT DES ENTREPRISES 11 844 -10 152 2 165 27 692 -192 31 357
INTÉGRÉES AVANT IMPÔTS
Impôt sur les résultats -2 756 3 302 -344 -7 120 1 081 -5 837
Quote-part dans les résultats des entreprises 2 945 -107 -5 0 -428 2 405
associées et co-entreprises
RÉSULTAT NET DE L’ENSEMBLE 12 033 -6 957 1 817 20 573 461 27 926
CONSOLIDÉ
Part du groupe 8 250 -9 185 1 450 20 259 305 21 079
Participations ne donnant pas le contrôle 3 783 2 228 367 314 155 6 846

L’impôt sur les résultats est calculé sur la base d’un impôt théorique pour chacun des secteurs selon leur résultat net avant impôt.




Rapport financier semestriel 2024 - KAUFMAN & BROAD 47
3 Patrimoine, rapport financier et résultats au 31 mai 2024
Comptes consolidés au 31 mai 2024



Immobilier
Exercice clos le 31 mai 2023 d'Entreprise et
(en milliers d’euros) Île-de-France Ouest Est Logistique Autres Activités Total général
Chiffre d’affaires 183 146 138 455 117 286 394 142 15 821 848 849
MARGE BRUTE 39 327 20 049 20 452 58 020 3 813 141 661
Charges commerciales -5 379 -4 910 -3 501 -382 -315 -14 487
Charges administratives -7 296 -8 992 -9 432 -2 250 -2 415 -30 386
Charges techniques et service après-vente -4 832 -3 015 -2 754 -246 -446 -11 293
Charges développement et programmes -2 994 -7 142 -4 240 -2 184 -1 192 -17 753
RÉSULTAT OPÉRATIONNEL 18 825 -4 009 524 52 957 -555 67 742
Coût de l’endettement financier net et autres -3 112 -3 298 -4 046 4 334 -1 295 -7 417
charges/produits financiers
RÉSULTAT DES ENTREPRISES 15 713 -7 307 -3 522 57 291 -1 850 60 325
INTÉGRÉES AVANT IMPÔTS
Impôt sur les résultats -3 697 2 311 776 -14 850 517 -14 944
Quote-part dans les résultats des entreprises 604 -73 -1 0 103 633
associées et co-entreprises
RÉSULTAT NET DE L’ENSEMBLE 12 620 -5 070 -2 747 42 441 -1 231 46 014
CONSOLIDÉ
Part du groupe 9 064 -7 904 -3 274 42 157 -1 517 38 527
Participations ne donnant pas le contrôle 3 556 2 834 526 284 286 7 487


Besoin en Fonds de Roulement par secteurs opérationnels

Immobilier
Exercice clos le 31 mai 2024 d'Entreprise et
(en milliers d’euros) Île-de-France Ouest Est Logistique Autres Activités Total général
Stocks 179 234 121 533 106 138 13 798 8 834 429 537
Créances clients et actifs de contrats 124 803 119 552 107 780 35 275 10 438 397 849
Autres -243 232 -197 009 -144 960 -381 299 200 -966 300
BESOIN EN FOND DE ROULEMENT 60 805 44 076 68 958 -332 225 19 472 -138 914

La rubrique « Autres » est essentiellement composée des dettes fournisseurs à hauteur de - 871,6 millions d'euros, des dettes sociales et
fiscales pour - 72,8 millions d'euros, des créances diverses pour + 175,2 millions d'euros et des autres dettes pour - 197,1 millions d'euros.

Immobilier
Exercice clos le 30 novembre 2023 d'Entreprise et
(en milliers d’euros) Île-de-France Ouest Est Logistique Autres Activités Total général
Stocks 176 700 105 409 103 222 18 790 9 507 413 627
Créances clients et actifs de contrats 165 138 148 694 137 668 40 145 3 461 495 106
Autres -291 747 -232 769 -211 295 -322 455 68 716 -989 549
BESOIN EN FOND DE ROULEMENT 50 091 21 334 29 595 -263 520 81 684 -80 816




48 KAUFMAN & BROAD - Rapport financier semestriel 2024
Patrimoine, rapport financier et résultats au 31 mai 2024
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Note 3.2. Chiffre d’affaires et marge brute
L’application de la norme IFRS 15 entraîne l'application du principe
Le groupe choisit principalement de commercialiser la plupart
du dégagement du chiffre d’affaires à l’avancement pour les activités
de ses opérations de promotion en utilisant le régime de la de promotion immobilière réalisées sous forme de Vente en état
Vente en état futur d'achèvement (VEFA), tandis que dans futur d’achèvement (VEFA). En effet, dans le cadre d’un contrat de
quelques opérations, il opte pour le régime du Contrat de VEFA ou Contrat de Promotion Immobilière (CPI), le client obtient le
Promotion Immobilière (CPI). contrôle de l’actif au fur et à mesure de sa création. Sur une
À travers le contrat VEFA, le législateur a donné aux promoteurs opération de promotion, compte tenu des modalités de stockage
des encours de production, le dégagement du chiffre d’affaires se
immobiliers la possibilité d’appeler les fonds des clients en
réalise sur l’avancement de la totalité des coûts stockables.
fonction de l’avancement des programmes selon un échéancier
encadré par la Loi tout en donnant aux clients une Garantie
Le chiffre d’affaires et la marge sont comptabilisés au fur et à
Financière d’Achèvement (GFA). Les paiements cumulés des
mesure de l’avancement des travaux sur la base des prévisions
clients ne peuvent excéder 35% du prix à l’achèvement des
effectuées par programme et selon la règle suivante : le chiffre
fondations, 70% à la mise hors d’eau et 95% à l’achèvement de
d’affaires comptabilisé pour un programme donné est égal au
l’immeuble. Ce contrat rend l’acquéreur propriétaire du sol et
produit du chiffre d’affaires cumulé des lots desquels l’acte de
de l’édifice au fur et à mesure de sa construction.
vente notarié a été signé et du rapport entre le montant des
La reconnaissance du chiffre d’affaires est effectuée conformément dépenses de terrain et taxes afférentes ainsi que les dépenses
à la norme IFRS 15 « Produits des activités ordinaires tirés des de construction engagées par le groupe sur ledit programme et
contrats conclus avec des clients » c’est-à-dire le budget total des dépenses stockables dudit programme.
proportionnellement à l’avancement technique dont le point de
Les prévisions utilisées sont intégralement réexaminées
départ est l’acquisition du terrain, et à l’avancement commercial
trimestriellement et prennent en compte, au mieux de la
(signature des actes de vente) de chaque programme.
connaissance de la direction, les évolutions attendues sur les
prix de vente, la commercialisation et les coûts.


Ci-dessous la répartition du chiffre d’affaires et de la marge brute par produits :


31 mai 2024 31 mai 2023
(en milliers d’euros) Chiffre d’affaires Marge brute Chiffre d’affaires Marge brute
Logements collectifs 356 306 64 597 428 372 76 765
Maisons individuelles 33 262 6 101 32 612 7 117
TOTAL LOGEMENTS 389 568 70 698 460 984 83 882
Tertiaire 54 444 23 735 380 969 55 215
Gestion de résidences 4 040 1 602 3 190 882
Autres 4 443 1 491 3 706 1 682
TOTAL 452 496 97 525 848 849 141 661




Rapport financier semestriel 2024 - KAUFMAN & BROAD 49
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Comptes consolidés au 31 mai 2024



Note 3.3. Charges opérationnelles

31 mai 2024 31 mai 2023
Autres Autres
Salaires et charges Salaires et charges
charges Frais de opéra- charges Frais de opéra-
(en milliers d’euros) sociales Publicité tionnelles Total sociales Publicité tionnelles Total
Charges commerciales 4 265 4 641 1 451 10 356 8 522 4 295 1 669 14 487
Charges administratives 13 442 5 14 277 27 725 11 304 12 19 070 30 386
Charges techniques et service 8 886 1 144 10 030 10 191 1 102 11 293
après-vente
Charges développement et 9 896 -0 5 010 14 906 9 892 7 861 17 753
programmes
TOTAL DES CHARGES 36 489 4 646 21 881 63 017 39 909 4 307 29 703 73 919
OPÉRATIONNELLES


Salaires et charges sociales

Les salaires et charges sociales s'élèvent à 36,5 millions d'euros au 31 mai 2024 contre 39,9 millions d'euros au 31 mai 2023. Cette baisse
provient essentiellement de la baisse du nombre de salariés qui passent de 817 ETP au 31 mai 2023 à 708 ETP au 31mai 2024 (note 4.1)


Autres charges commerciales Autres charges techniques et service après-vente

Les autres charges commerciales restent stables à 6,1 millions Les autres charges techniques et service après-vente restent
d’euros au 31 mai 2024 contre 6,0 millions d’euros en 2023. stables à 1,1 million d’euros au 31 mai 2024.


Autres charges administratives Autres charges développement et programmes

Les autres charges administratives s’élèvent à 14,3 millions d’euros Les autres charges de développement et programmes s'élèvent à
au 31 mai 2024 contre 19,1 millions d’euros en 2023, principalement 5,0 millions d'euros au 31 mai 2024, contre 7,9 millions d'euros en
en raison de la diminution de 2,5 millions d’euros des charges 2023. Cette diminution reflète une baisse des risques liés aux
calculées. Cette baisse inclut une diminution des dépréciations nouveaux projets, avec une hausse de la charge d'abandon de
d'actifs circulants de 3,8 millions d’euros, une diminution des projet de 4,1 millions d'euros, une réduction des provisions pour
dotations aux amortissements d'immobilisations de 0,3 million dépréciation de stocks de nouveaux projets de 3,9 millions d'euros,
d’euro, et une baisse des indemnités de fin de carrières de et une diminution des autres charges calculées (hors dépréciation
0,5 million d’euros. Parallèlement, il y a eu une hausse des de stocks de nouveaux projets) de 2,7 millions d'euros.
provisions pour risques et charges de 2,1 millions d’euros.




50 KAUFMAN & BROAD - Rapport financier semestriel 2024
Patrimoine, rapport financier et résultats au 31 mai 2024
Comptes consolidés au 31 mai 2024 3
Note 3.4. Stocks

Les « nouveaux projets » correspondent à des programmes non La norme IAS 2 prévoit l’incorporation en stock de frais fixes
encore développés. Ils sont évalués au prix de revient et indirects dans la mesure où ces frais sont clairement
comprennent les indemnités d’immobilisation versées dans le identifiables et affectables. Ces frais doivent être incorporés aux
cadre de l’acquisition des terrains, les honoraires de stocks à l’aide de méthodes systématiques et rationnelles
conception, les frais de développement fonciers et tous les appliquées de façon cohérente et permanente à tous les coûts
autres frais engagés au titre des projets. ayant des caractéristiques similaires.
À chaque date d’arrêté comptable, la fraction de ces dépenses Les frais fixes indirects (salaires, charges sociales et autres
engagée sur des projets pour lesquels les promesses d’achat charges) relatifs aux départements fonciers, techniques et
de terrains ne sont pas signées et pour lesquelles il existe un administration générale qui sont essentiellement composés de
manque de visibilité sur la probabilité de développement dans frais de développement, de suivi de travaux, de gestion de
un avenir proche, est comptabilisée en charges. projet, de gestion après-vente, pour la partie directement
Les stocks de programmes en cours de développement sont affectable aux programmes immobiliers et engagée
évalués au prix de revient. Ce dernier comprend le prix postérieurement à la signature de la promesse d’achat du
d’acquisition des terrains, les frais annexes, les taxes, le coût des terrain, peuvent être incorporés aux stocks.
VRD (Voirie Réseaux Divers), le coût de construction et Des provisions sont constituées pour couvrir les pertes prévisibles,
d’aménagement de zones modèles, les frais fonciers ainsi que les lesquelles sont évaluées à partir d’une analyse des données
honoraires et commissions inhérents aux mandats délivrés par économiques et financières prévisionnelles de chaque projet.
Kaufman & Broad en vue de vendre les programmes immobiliers.


31 mai 2024 30 novembre 2023
(en milliers d’euros) Brut Dépréciation Net Brut Dépréciation Net
Nouveaux projets 90 592 -26 954 63 638 97 926 -27 882 70 044
Programmes en cours 369 661 -3 762 365 899 349 337 -5 754 343 583
TOTAL STOCKS 460 253 -30 716 429 537 447 263 -33 636 413 627

La variation de la dépréciation se décompose comme suit :

(en milliers d’euros) 30 novembre 2023 Dotations Reprises 31 mai 2024
Nouveaux projets 27 882 8 596 -9 524 26 954
Programmes en cours 5 754 733 -2 724 3 762
TOTAL DÉPRECIATIONS STOCKS 33 636 9 329 -12 248 30 716

Les stocks bruts de dépenses de nouveaux projets sont en baisse dépenses engagées qui ont été constatées en charges sur des
de 7,3 millions d’euros. projets abandonnés.
La provision sur les dépenses de nouveaux projets correspond à la Les stocks bruts de programmes en cours ont augmenté de 5,8%
dépréciation des dépenses de projets n’ayant pas fait l’objet d’une sur le semestre pour un montant de 20,3 millions d'euros.
décision formelle d’abandon mais dont le développement est Les provisions sur les programmes en cours correspondent aux
incertain. Les reprises de provisions pour dépréciation provisions sur des terrains acquis non développés et à des soldes
comptabilisées correspondent à hauteur de 3,7 millions d’euros à de provisions pour perte à terminaison sur des programmes en
des reprises non utilisées sur des dépenses dont le développement cours de développement.
jugé incertain a pu être lancé, le solde correspondant à des




Rapport financier semestriel 2024 - KAUFMAN & BROAD 51
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Comptes consolidés au 31 mai 2024



Note 3.5. Créances clients et autres créances

Les créances clients représentent les créances nées de l’enregistrement du chiffre d’affaires en fonction de l’avancement des
programmes. Elles se composent des éléments suivants :
– les appels de fonds, réalisés auprès des clients à différentes étapes des travaux conformément à la réglementation en vigueur, non
encore réglés ;
– les actifs de contrats correspondent l’avancement réel constaté à la clôture de l’exercice moins les appels de fonds. Ces créances
sont non exigibles.
Les créances clients sont évaluées à leur valeur contractuelle. Les créances font l’objet d’un examen des risques de recouvrement
auxquels elles sont exposées ; le cas échéant, une provision pour pertes attendues est constituée. Le Groupe considère que le risque
de crédit (perte à maturité) est non significatif, dans la mesure où l'essentiel de son activité s'exerce dans un cadre réglementaire qui
sécurise le paiement des créances clients.


31 mai 2024 30 novembre 2023
(en milliers d’euros) Brut Dépréciation Net 2024 Brut Dépréciation Net 2023
Actifs sur contrats en VEFA 325 903 325 903 396 928 396 928
Autres créances clients 72 477 -480 71 997 98 553 -376 98 177
CRÉANCES CLIENTS ET ACTIFS SUR CONTRAT 398 380 -480 397 900 495 481 -376 495 106
État - TVA 136 600 136 600 154 059 154 059
Avances et acomptes 1 077 1 077 1 164 1 164
Comptes courants d’associés 14 209 14 209 13 004 13 004
Autres créances financières 0 0
Créances notaires 2 140 2 140 3 434 3 434
Paiements d’avance 1 923 1 923 338 338
Autres 22 571 -4 771 17 799 17 952 -4 566 13 386
TOTAL AUTRES CRÉANCES 178 520 -4 771 173 748 189 951 -4 566 185 385
ÉTAT - IMPÔT COURANT 1 761 1 761 0 0
TOTAL CRÉANCES CLIENTS ET 578 661 -5 251 573 410 685 432 -4 941 680 490
AUTRES CRÉANCES

L’ensemble des « Créances clients » et « Autres créances » est à échéance à moins d’un an.
La variation de la dépréciation se décompose comme suit :

(en milliers d'euros) 30 novembre 2023 Dotations Reprises utilisées Reprises non utilisées 31 mai 2024
Créances clients 376 113 -9 480
Autres créances et TVA 4 566 209 -3 4 771
TOTAL 4 941 322 -12 0 5 251

Au cours de l’exercice, il n’y a pas eu de dotations ou de reprises de provisions significatives concernant les créances clients et les
autres créances.

Note 3.5.1. Créances clients et actifs de contrats
Les créances clients nettes de 397,9 millions d’euros se Le notaire rédacteur de l’acte étant, en règle générale, tenu de
décomposent de la façon suivante : s’assurer au moment de la signature que le financement de la vente
est assuré, les provisions pour dépréciation des créances clients
• Valeur des actifs sur contrats en VEFA pour 325,9 millions d'euros,
sont peu fréquentes.
• encours des appels de fonds pour 70,1 millions d’euros
Les créances au-delà de 90 jours comprennent essentiellement des
(après dépréciation),
retards de règlement sur des appels de fonds de lots non encore
• autres créances clients pour 2,3 millions d'euros. livrés aux acquéreurs. Les créances sur lesquelles le groupe
Les prestations ayant fait l’objet d’un acte en VEFA ou en CPI mais considère qu’il existe un risque de non recouvrabilité sont
non encore reconnues en chiffre d’affaires à l’avancement s’élèvent provisionnées à hauteur de 0,5 million d’euros.
au 31 mai 2024 à 1,2 milliard d’euros. Les conditions habituelles de règlement des appels de fonds sont à
Les passifs sur contrats en VEFA s'élèvent à 152,2 millions d'euros réception de ceux-ci.
en 2024 contre 62,2 millions d'euros en 2023. Ils sont inscrits au
passif dans la rubrique autres dettes.




52 KAUFMAN & BROAD - Rapport financier semestriel 2024
Patrimoine, rapport financier et résultats au 31 mai 2024
Comptes consolidés au 31 mai 2024 3
Au 31 mai 2024, l’antériorité des appels de fonds est la suivante :

31 mai 2024 30 novembre 2023
(en millions d’euros) en valeur en % en valeur en %
• Non exigible 6,8 8,9% 6,0 6,3%
• Moins de 30 jours 57,6 74,9% 75,0 77,8%
• de 30 à 60 jours 8,2 10,7% 11,3 11,7%
• de 60 à 90 jours 0,9 1,1% 0,8 0,8%
• Au-delà de 90 jours 3,4 4,4% 3,2 3,3%
TOTAL DES APPELS DE FONDS 77,0 96,3


Note 3.5.2. État – TVA Note 3.5.4. Autres
Le poste “TVA” intègre au 31 mai 2024 la TVA déductible sur les Le poste "Autres" comprend notamment les éléments suivants :
factures fournisseurs enregistrées à hauteur de 32,6 millions (42,9 une créance de prêt vis-à-vis d'un associé d'un montant de
millions d’euros au 30 novembre 2023), la TVA constatée sur les 1,2 million d'euros, totalement provisionnée en raison d'un litige en
factures non parvenues liées à la constatation des coûts à cours entre le groupe et cet associé.
l’avancement des programmes à hauteur de 77,5 millions d’euros
(86,3 millions d’euros au 30 novembre 2023) et les crédits de TVA à • un versement au titre du redressement Urssaf d'un montant de
hauteur de 26,4 millions d’euros (24,8 millions d’euros au 1,8 million d'euros, totalement déprécié.
30 novembre 2023). • des acomptes de primes d'assurances versées en 2023/2024
pour un montant de 4,3 millions d'euros.
Note 3.5.3. Comptes-courants d’associés • une créance vis-à-vis de ETPE PROMOTION d'un montant de
Ce poste reflète la quote-part de perte affectée aux associés 0,7 million d'euros, remboursable par prélèvement sur les
minoritaires et non réglée au 31 mai 2024 sur les opérations honoraires à facturer par l'associé.
consolidées en Intégration Globale. Une provision a été constituée à
hauteur de 8,5 millions d’euros destinée à couvrir les compte-
courants d’associés débiteurs présentant un risque
d'irrécouvrabilité (voir note 8.1 "Provisions").




Rapport financier semestriel 2024 - KAUFMAN & BROAD 53
3 Patrimoine, rapport financier et résultats au 31 mai 2024
Comptes consolidés au 31 mai 2024



Note 3.6. Détail de la variation du Besoin en Fonds de Roulement

Variation de BFR Variation de Autres variations
(en milliers d’euros) 30 novembre 2023 du TFT périmètre du BFR 31 mai 2024
Stocks 413 627 16 065 -156 429 537
Clients et actifs de contrats 495 106 -96 623 -582 397 900
Fournisseurs -942 767 72 835 429 -2 075 -871 578
Autres actifs et passifs d’exploitation -27 927 -67 512 -440 6 -95 873
BESOIN EN FONDS DE ROULEMENT -61 960 -75 236 -593 -2 225 -140 014
D’EXPLOITATION (TFT)
Impôt courant -18 856 20 674 -718 1 100
BESOIN EN FONDS DE ROULEMENT -80 816 -54 562 -593 -2 943 -138 914

La variation du Besoin en Fonds de Roulement d’exploitation (hors impôts courants) sur l'état des flux de trésorerie de sur l’exercice 2024 est
de -75,2 millions d’euros par rapport au 30 novembre 2023. La variation du Besoin en Fonds de Roulement total (y compris impôts courants)
s'élève à -58,1 millions d'euros.


Note 3.7. Gestion du risque de contrepartie
Les risques de contrepartie pour le groupe portent potentiellement Le groupe place ses disponibilités, quasi-disponibilités et ses titres
sur les fournisseurs/sous-traitants, sur les comptes clients et les de placement auprès d’institutions financières de premier rang.
contreparties bancaires. Le groupe Kaufman & Broad conclut des contrats de taux d’intérêt
Compte tenu de la pluralité des fournisseurs et sous-traitants, leur avec des institutions financières de premier rang.
insolvabilité ne pourrait pas avoir de conséquences significatives sur Certains programmes sont développés par le groupe sur la base
l’activité. Kaufman & Broad considère que le risque de contrepartie d’une participation en capital et en compte-courant d’associés
lié aux comptes clients est très limité par le très grand nombre de extérieurs à Kaufman & Broad. En raison notamment de la situation
clients et par le fait que les ventes sont signées exclusivement économique et financière, certains partenaires du groupe associés
devant notaire, le financement de l’acquisition du bien immobilier dans les opérations en co-promotion peuvent être défaillants dans la
ayant été, en règle générale, préalablement obtenu. réalisation du programme immobilier et peuvent ne pas pouvoir
Le risque crédit attaché au client est géré au niveau de chaque honorer leurs engagements, entraînant pour la société l’obligation
agence et supervisé par le siège. Du fait de son activité, le groupe est de faire face aux besoins de trésorerie générés par les programmes
faiblement exposé au risque de défaillance de clients. L’ancienneté immobiliers concernés.
des créances clients est revue mensuellement.




54 KAUFMAN & BROAD - Rapport financier semestriel 2024
Patrimoine, rapport financier et résultats au 31 mai 2024
Comptes consolidés au 31 mai 2024 3
Note 4. Rémunérations et avantages au personnel
Note 4.1. Frais de personnel
Les frais de personnel inscrits à l’effectif des sociétés du groupe se ventilent comme suit :

(en milliers d’euros) 31 mai 2024 31 mai 2023
Salaires (hors IDR et abondement) -23 568 -26 528
Indemnités Départ en Retraites : prestations servies -125 -9
Abondement -675 -651
SALAIRES -24 368 -27 188
Charges relatives aux stocks-options -901 -931
TRAITEMENT ET SALAIRES -25 269 -28 119
Charges sociales -12 121 -12 721
Taxes sur salaires -627 -721
charges sociales Indemnités Départ en Retraites -59 -65
CHARGES SOCIALES ET TAXES -12 807 -13 507
TOTAL DES FRAIS DE PERSONNEL -38 076 -41 626
Effectif moyen (équivalent temps plein) 708 817


Note 4.2. Provisions pour indemnités de fin de carrière

Le groupe n’a pas d’autre engagement que les indemnités de fin de carrière qui font l’objet d’une provision dans les comptes
consolidés du groupe.
L’évaluation de cette provision est faite par un expert indépendant.
La méthode actuarielle utilisée correspond à la méthode des unités de crédits projetées. Cette méthode consiste à évaluer, pour
chaque salarié, le montant de l’indemnité correspondant au salaire projeté en fin de carrière, et aux droits appliqués à l’ancienneté
acquise à la date de l’évaluation. Le montant de l’indemnité, ainsi évaluée, est actualisé et probabilisé avec la table de mortalité et la
table de rotation du personnel.
Les écarts actuariels sont intégralement et directement comptabilisés en autres éléments du résultat global au cours de la période dans
laquelle ils surviennent.


Les hypothèses retenues pour le calcul des indemnités de fin de moyenne des trois derniers exercices a été appliqué par tranche
carrière sont les suivantes : d’âge (pour notre clôture semestrielle, les données de turnover
retenues sont identiques à celles retenues pour le clôture de
• taux d’actualisation : taux des obligations “Corporate” de
l'exercice 2023).
catégorie “AA” (valeur déterminée par l’indice IBOXX) de 3,50 % ;
Le taux d’actualisation retenu par la société en fonction des
• taux moyen de progression des salaires : 3,80% pour les
conditions de marché s’appuie sur des obligations de durée
salariés de moins de 40 ans et 2,20 % pour les salariés âgés de
semblable à la durée estimée des obligations au titre des avantages
40 ans et plus ;
au personnel.
• taux d’inflation sur le long terme : 2,00% ;
Il n’y a pas d’actifs de couverture sur les plans d’indemnités de fin
• âge de départ en retraite de 64 ans pour toutes les catégories de de carrière.
personnel ;
Cette provision intègre les charges sociales que la société devrait
• taux de turnover annuel moyen de : 9,8% pour les cadres et 7,1% régler si elle impose la mise à la retraite des salariés conformément à
pour les non cadres sachant qu’un taux différencié calculé sur la la législation sociale en vigueur.
Le tableau ci-dessous présente le détail des composantes de la charge de l'exercice au titres des indemnités de fin de carrière :

(en milliers d’euros) 31 mai 2024 30 novembre 2023
Coûts des services rendus au cours de l’exercice -411 -165
Coût financier 85 155
Charge comptabilisée dans le compte de résultat -326 -10




Rapport financier semestriel 2024 - KAUFMAN & BROAD 55
3 Patrimoine, rapport financier et résultats au 31 mai 2024
Comptes consolidés au 31 mai 2024


L’évolution de la provision est la suivante :

(en milliers d’euros) 31 mai 2024 30 novembre 2023
Passif net à l’ouverture 5 417 5 491
Coût de l’exercice 269 113
Prestations versées -595 -123
Variation de périmètre 0 0
Écarts actuariels (comptabilisés en autres éléments du résultat global) -20 -64
Passif net à la clôture 5 071 5 417

Le montant total des écarts actuariels au 31 mai 2024 s’élève à - 20 Le passif net évoluerait au 31 mai 2024 à 5 200 milliers d’euros avec
milliers d’euros contre un produit de 64 milliers d’euros au un taux d’actualisation de 3,35 % et à 4 947 milliers d’euros avec un
30 novembre 2023. Cette variation provient de la mise à jour du taux taux d’actualisation de 3,85 %.
d'actualisation.
L’historique de l’engagement des pertes et gains actuariels générés se décline comme suit :


(en milliers d’euros) 31 mai 2024 30 novembre 2023 30 novembre 2022 30 novembre 2021 30 novembre 2020
Engagement 5 071 5 417 5 491 6 648 7 119
Actifs financiers - - - -
COUVERTURE FINANCIÈRE 5 071 5 417 5 491 6 648 7 119
Pertes et (gains) actuariels générés sur -20 -64 -1 370 -628 -555
l’engagement




Note 4.3. Paiements en actions

Conformément à la norme IFRS 2 “Paiement fondé sur des actions”, les options d’achat et de souscription d’action, les offres réservées
aux salariés et les attributions d’actions gratuites portant sur des actions Kaufman & Broad accordées aux salariés et aux mandataires
sociaux du groupe sont évaluées à la date d’octroi.
Le groupe valorise l’avantage accordé aux salariés à la juste valeur à la date d’attribution des droits. La valeur des options d’achat et de
souscription d’actions et des actions gratuites est notamment fonction du prix d’exercice et de la durée de vie de l’option, du prix
actuel des actions sous-jacentes, de la volatilité attendue du prix de l’action, des dividendes attendus sur les actions, de la probabilité
d’exercice de l’option et du taux d’intérêt sans risque pour la durée de vie de l’option. Cette valeur est enregistrée dans les charges
administratives linéairement entre la date d’attribution et la date d'acquisition des actions avec une contrepartie directe en
capitaux propres.




56 KAUFMAN & BROAD - Rapport financier semestriel 2024
Patrimoine, rapport financier et résultats au 31 mai 2024
Comptes consolidés au 31 mai 2024 3
Note 4.3.1. Plans d’attribution d’actions gratuites

Sur l’exercice, le Conseil d’administration a décidé la mise en œuvre de 3 nouveaux plans d’actions gratuites le 15 février 2024 dans le cadre
de l’autorisation de l’Assemblée Générale du 4 mai 2023.

Février 2021 Février 2022 Février 2022 Février 2023 Février 2023 Février 2024 Février 2024 Février 2024
Plan d’actions gratuites Plan 2 Plan 1 Plan 2 Plan 1 Plan 2 Plan 1 Plan 2 Plan 3

Date d’autorisation par l’Assemblée 5-mai-20 6-mai-21 6-mai-21 5-mai-22 5-mai-22 4-mai-23 4-mai-23 4-mai-23
Générale Extraordinaire
Nombre d’actions gratuites pouvant 146 351 250 000 112 947 250 000 111 978 250 000 124 920 114 920
être attribuées
Date du Conseil d’Administration 26-févr.-21 25-févr.-22 25-févr.-22 24-févr.-23 24-févr.-23 15-févr.-24 15-févr.-24 15-févr.-24
attribuant des actions
Nombre de bénéficiaires 1 814 1 823 1 640 1 633
Types d’actions Existantes Existantes Existantes Existantes Existantes Existantes Existantes Existantes
Nombre d’actions 10 000 137 053 10 000 138 022 10 000 125 080 10 000 21 430
gratuites attribuées
Actions devenues caduques 3500 36 731 0 31 685 0 3870 0 590
Actions en cours 0 100 322 10 000 106 337 10 000 121 210 10 000 20 840
au 30 novembre 2024
Cours le jour de l’attribution 36,55 € 33,00 € 33,00 € 28,95 € 28,95 € 30,05 € 30,05 € 30,05 €
Date d’acquisition 26-févr.-24 25-févr.-24 25-févr.-25 24-févr.-25 24-févr.-26 15-févr.-26 15-févr.-27 15-janv.-25
Date de disponibilité 26-févr.-25 25-févr.-26 25-févr.-26 24-févr.-27 24-févr.-27 15-févr.-28 15-févr.-28 15-févr.-28
Juste valeur initiale du plan 189 985 2 504 590 186 241 2 224 160 168 581 2 075 171 203 642 434 281
Données entrées dans le modèle : Modèle Modèle Modèle Modèle Modèle Modèle Modèle Modèle
Binomial Binomial Binomial Binomial Binomial Binomial Binomial Binomial
• prix d’exercice - - - - - - - -
• dépréciation d’illiquidité des titres 1% 1% 1% 1% 1% 1% 1% 1%
(% du prix à terme)
• dividendes attendus 1,85 € à 2,5 € 1,95 € 1,95 € 2,10 € à 2,40 € 2,10 € à 2,40 € 1,00 € à 2,40 € 1,00 € à 2,40 € 1,00 € à 2,40 €
(en % de la capitalisation) par action par action par action par action par action par action par action par action
• taux d’intérêt sans risque -0,46% à - de -0,33% à de -0,33% à de 3,30% à de 3,30% à de 2,83% à de 2,83% à de 2,83% à
(taux de marché) 0,52% 0,10% 0,10% 3,45% 3,45% 3,45% 3,45% 3,45%
• taux de prêt/emprunt des titres
• taux d’actualisation du prix Euribor + 300 Euribor + 300 Euribor + 300 Euribor + 300 Euribor + 300 Euribor + 300 Euribor + 300 Euribor + 300
àterme bps bps bps bps bps bps bps bps
• taux de turnover 0% pour le 0% pour le 0% pour le 0% pour le
Président, Président, Président, Président,
14,63% pour 11,69% pour 14,96% pour 14,96% pour
les dirigeants les dirigeants les dirigeants les dirigeants
clés clés clés clés
0% pour le 18,47%/an 0% pour le 22,15%/an 0% pour le 25,92%/an 0% pour le 25,92%/an
Président pour les Président pour les Président pour les Président pour les
autres autres autres autres




Les plans d’attributions d’actions gratuites ont généré une charge sur le premier semestre 2024 de 0,9 million d’euros, détaillée comme suit,
comptabilisée en résultat avec une contrepartie en capitaux propres

Plan 26/2/21 Plan 25/2/22 Plan 25/2/22 Plan 24/2/23 Plan 24/2/23 Plan 24/2/23 Plan 24/2/23 Plan 24/2/23
(en milliers d’euros) n°2 n°1 n°2 n°1 n°2 n°1 n°2 n°3 Total
Valorisation initiale 190 2505 186 2224 169 2075 204 434 7987
Charge de la période -51 182 31 337 28 293 20 61 901




Rapport financier semestriel 2024 - KAUFMAN & BROAD 57
3 Patrimoine, rapport financier et résultats au 31 mai 2024
Comptes consolidés au 31 mai 2024



Note 5. Immobilisations incorporelles et corporelles
Note 5.1. Goodwill

Les goodwill sont déterminés à la date de prise de contrôle. La comptabilisation du regroupement d'entreprises est finalisée durant la
période d’évaluation, soit 12 mois à compter de la date de la prise de contrôle. L’impact des variations de pourcentage ultérieur sans
effet sur le contrôle est constaté en capitaux propres. La dette liée à une clause d’ajustement de prix est comptabilisée à la juste valeur
dès la date d’acquisition. Toute modification de la juste valeur de la dette est en général enregistrée en résultat.


Les principaux goodwill des sociétés consolidées par Unité Génératrice de Trésorerie (UGT) s’analysent de la façon suivante :

(valeur nette en milliers d’euros) 31 mai 2024 30 novembre 2023
Île-de-France 8 346 8 346
Kaufman & Broad Sud-Ouest - Secteur Ouest 47 287 47 287
Serge Mas Promotion 150 150
Résidences Bernard Teillaud - Secteur Est 12 878 12 878
TOTAL GOODWILL 68 661 68 661


(en milliers d’euros) 31 mai 2024 30 novembre 2023
Solde en début de période 68 661 68 661
Augmentation
Perte de valeur
SOLDE EN FIN DE PÉRIODE 68 661 68 661

Les goodwill ont fait l’objet de tests de perte de valeur au 30 novembre 2023 conformément aux principes décrits à la note 5.6 « Pertes de
valeurs sur actifs immobilisés ». Ils ont permis de conclure à l’absence de dépréciation. La valeur recouvrable retenue a été basée sur la valeur
d’utilité. Le groupe n'ayant pas identifié d'indices de pertes de valeur, et les marges prévisionnelles des opérations demeurant globalement
inchangées, les goodwill n'ont pas été testés au 31 mai 2024.


Note 5.2. Autres immobilisations incorporelles

Les immobilisations incorporelles comprennent principalement la valorisation des marques et logos Kaufman & Broad. La durée de vie
de cet actif est indéterminée et ne fait donc pas l’objet d’amortissement mais l’objet d’un test de perte de valeur annuellement ou dès
identification d’indicateur de perte de valeur.
Les autres immobilisations incorporelles sont constituées des frais développement de logiciels et des logiciels qui sont comptabilisés à
leur coût d’acquisition ou de production et sont amortis selon le mode linéaire sur leur durée d’utilité, laquelle n’excède généralement
pas 5 ans.


Les autres immobilisations incorporelles se décomposent comme suit :

31 mai 2024 30 novembre 2023
Amortissements
(en milliers d’euros) Valeur brute cumulés Valeur nette Valeur nette
Marque Kaufman & Broad 80 422 80 422 80 422
Autres immobilisations incorporelles 52 605 -40 720 11 885 12 007
TOTAL IMMOBILISATIONS INCORPORELLES 133 027 -40 720 92 307 92 429

Aucun test sur la marque n’a été réalisé à fin mai 2024 en l’absence d’indice de perte de valeur




58 KAUFMAN & BROAD - Rapport financier semestriel 2024
Patrimoine, rapport financier et résultats au 31 mai 2024
Comptes consolidés au 31 mai 2024 3
L’évolution de la valeur nette des immobilisations incorporelles s’analyse de la façon suivante :

(en milliers d’euros) 31 mai 2024 30 novembre 2023
Solde en début de période 92 429 91 899
Entrée de périmètre
Acquisitions d’immobilisations incorporelles 1 836 4 347
Cession, mises au rebut et variation de périmètre
Dotation aux amortissements -1 943 -3 847
Autres mouvements -15 30
SOLDE EN FIN DE PÉRIODE 92 307 92 429

Les acquisitions d’immobilisations incorporelles et la dotation aux amortissements ne portent que sur les logiciels informatiques.


Note 5.3. Droits d'utilisations (IFRS 16)
L’application de la norme IFRS 16 sur les contrats de location
Traitement des contrats de location selon la norme IFRS 16
impacte la rubrique Droits d’Utilisation pour un montant brut de
La norme IFRS 16 institue la comptabilisation d’un droit 44,5 millions d’euros au 31 mai 2024.
d’utilisation et d’une dette locative à la mise en place de chaque Les hypothèses retenues pour l’estimation comptable sont :
contrat de location, à l’exception possible des contrats de
• Durée des baux : échéance contractuelle finale du bail, soit pour
location à court terme (d’une durée inférieure ou égale à
les baux 3/6/9 la durée retenue est de 9 ans
12 mois) et des contrats de location d’actifs de faible valeur.
Ainsi, une dette de location est comptabilisée au bilan dès • Taux d’actualisation retenu compte-tenu de financement
l’origine du contrat pour la valeur actualisée des centralisé du groupe : utilisation d’un taux d’endettement proche
du taux net publié
paiements futurs.
Contrats antérieurs à 2022 :
Ces contrats sont enregistrés en « dettes locatives à long terme » et • Contrats avec durée de location égale ou inférieur à 48 mois :
« dettes locatives à court terme » au passif avec inscription à l’actif 1,5 %
en « droits d’utilisation relatifs aux contrats de location ». Ils sont • Contrats avec durée de location supérieure à 48 mois : 3,0 %
amortis sur la durée de location retenue qui correspond en général à
la durée exécutoire du contrat, sauf si celle-ci a été réestimée en Nouveaux contrat 2022 :
fonction d’une approche économique permettant de déterminer la • Contrats avec durée de location égale ou inférieur à 48 mois :
durée d’utilisation raisonnablement certaine. 1,5 %
• Contrats avec durée de location supérieure à 48 mois : 6,0 %

(en milliers d’euros) 30-nov.-23 Acquisitions Amortissements Autres mouvements 31-mai-24
Batiments * 50 131 14 481 132 64 745
Boutiques 1 507 99 1 606
Véhicules 1 965 1 965
Matériel informatique 0 0
TOTAL DROITS D'UTILISATION BRUT 53 603 14 580 0 132 68 316
Batiments -17 331 -3 888 -21 219
Boutiques -826 -131 -958
Véhicules -1 438 -241 -1 679
Matériel informatique 0 0
TOTAL DROITS D'UTILISATION AMORT. -19 595 0 -4 261 0 -23 855
TOTAL DROITS D'UTILISATION VALEUR NETTE 34 009 14 580 -4 261 132 44 461
* Le flux d'acquisition de 14,5 Millions d'euros correspond pour 8,6 millions d'euros aux droits relatifs aux Résidences Etudiantes apportées à la co-entreprise entre Kaufman &
Broad et de la Banque des Territoires sur l'activité résidentielle étudiante, le solde découlant des renouvellements de contrats existants.




Rapport financier semestriel 2024 - KAUFMAN & BROAD 59
3 Patrimoine, rapport financier et résultats au 31 mai 2024
Comptes consolidés au 31 mai 2024



Note 5.4. Immeubles de Placements (IAS40 et IFRS13)
Au 31 mai 2024, K&B signe un accord d’apport d’actifs en nature de
La norme IAS40 laisse le choix de la méthode comptable des
titres des sociétés SCI Amiens Étudiants et SCI Gagny Etudiants
actifs classés en immeuble de placement entre le modèle de la dans le cadre de la création de la société KETB Etudiants controlée
juste valeur et le modèle du coût. Le Groupe applique le modèle conjointementement avec la Banque des Territoires. L'impact de
de la juste valeur pour évaluer ses immeubles de placement. La cette opération a généré une plus value de 3,4 Millions d'euros
juste valeur d’un immeuble de placement est le prix qui serait inscrite sur la ligne résultat opérationnel non courant et a entrainé la
reçu de la vente d’un actif dans le cadre d’une transaction déconsolidation des immeubles de placements.
normale entre des intervenants de marché à la date de
l’évaluation. La juste valeur est réalisée selon l’IFRS 13.



(en milliers d’euros) 30 mai 2024 30 novembre 2023
SOLDE IMMEUBLE DE PLACEMENT OUVERTURE 19 529 19 876
Acquisitions d’immobilisations corporelles 377 942
Cessions, mises au rebut et autres mouvements -19 906 -1 290
SOLDE IMMOBILISATIONS CORPORELLES BRUTES FIN DE PÉRIODE 0 19 528


Note 5.5. Autres immobilisations corporelles

Les immobilisations corporelles sont comptabilisées à leur coût À ce titre, le mode linéaire est en général retenu sur les durées
d’acquisition. suivantes :
L’amortissement est calculé en fonction des rythmes de – Agencements, aménagements, installations : 9 ans ;
consommation des avantages économiques attendus par – Matériel de chantier : 5 ans ;
élément d’actif sur la base du coût d’acquisition, sous
– Matériel de transport : 5 ans ;
déduction le cas échéant d’une valeur résiduelle.
– Matériel de bureau : 5 ans ;
– Mobilier de bureau : 10 ans ;
– Matériel informatique : 3 ans.


Les immobilisations corporelles se décomposent comme suit :

31 mai 2024 30 novembre 2023
Amortissements Provisions pour
(en milliers d’euros) Valeur brute cumulés dépréciation Valeur nette Valeur nette
Agencements Installations 15 850 -9 426 6 424 6 948
Autre immobilisations corporelles 13 922 -11 092 2 830 3 135
En cours 109 109 92
TOTAL IMMOBILISATIONS CORPORELLES 29 882 -20 518 0 9 364 10 174

Les autres immobilisations corporelles intègrent les agencements et mobilier de bureau du siège social et des différentes agences du groupe.
L’évolution de la valeur des immobilisations corporelles s’analyse de la façon suivante :

(en milliers d’euros) 31 mai 2024 30 novembre 2023
SOLDE IMMOBILISATIONS CORPORELLES BRUTES OUVERTURE 29 726 29 209
Acquisitions d’immobilisations corporelles 270 1 408
Cessions, mises au rebut et variation de périmètre -114 -890
SOLDE IMMOBILISATIONS CORPORELLES BRUTES FIN DE PÉRIODE 29 882 29 726
SOLDE IMMOBILISATIONS CORPORELLES AMORTISSEMENTS PERTE DE VALEUR OUVERTURE -19 552 -18 139
Cessions, mises au rebut et variation de périmètre 114 776
Dotations aux amortissements (nettes de reprises) -1 100 -2 189
Dotation aux provisions pour dépréciation (nettes de reprises) 20 0
SOLDE IMMOBILISATIONS CORPORELLES AMORTISSEMENTS PERTE DE VALEUR -20 518 -19 552
FIN DE PÉRIODE
SOLDE NET DES IMMOBILISATIONS CORPORELLES 9 364 10 174




60 KAUFMAN & BROAD - Rapport financier semestriel 2024
Patrimoine, rapport financier et résultats au 31 mai 2024
Comptes consolidés au 31 mai 2024 3
Note 5.6. Pertes de valeurs sur actifs immobilisés
Unités Génératrices de Trésorerie Test de dépréciation

Les Unités Génératrices de Trésorerie (UGT) constituent des S’agissant des goodwill et immobilisations incorporelles à durée
ensembles homogènes d’actifs dont l’utilisation continue d’utilité indéterminée, des tests de dépréciation sont réalisés au
génère des entrées de trésorerie qui sont largement minimum une fois par an afin de s’assurer que la valeur nette
indépendantes des entrées de trésorerie générées par d’autres comptable des goodwill et des immobilisations incorporelles non
groupes d’actifs. Les UGT retenues par le groupe amortissables, affectés à chacune des UGT ou à chacun des
Kaufman & Broad sont les suivantes (liste complète) : groupes d’UGT, est au moins égale à la valeur recouvrable.
Secteur Ile de France Les actifs immobilisés, incorporels et corporels, font l’objet d’une
– Kaufman & Broad Paris ; dépréciation lorsque du fait d’événements ou de circonstances
intervenus au cours de la période (obsolescence, dégradation
– Kaufman & Broad Île-de-France
physique, changements importants dans le mode d’utilisation,
Secteur Ouest performances inférieures aux prévisions, chute des revenus et
– Kaufman & Broad Sud-Ouest ; autres indicateurs externes…), leur valeur recouvrable apparaît
inférieure à leur valeur nette comptable.
– Kaufman & Broad Ouest ;
Les tests de dépréciation sont réalisés par groupe d’actifs (Unité
– Kaufman & Broad Pyrénées-Atlantiques ;
Génératrice de Trésorerie) en comparant leur valeur recouvrable
Secteur Est et leur valeur nette comptable.
– Résidences Bernard Teillaud ; La nécessité de constater une perte de valeur est appréciée par
– Kaufman & Broad Rhône-Alpes ; comparaison entre la valeur comptable des actifs et passifs des
– Kaufman & Broad Méditerranée ; UGT et leur valeur recouvrable. La valeur recouvrable est la
valeur la plus élevée entre la juste valeur nette des coûts de sortie
– Kaufman & Broad Côte d’Azur ;
et la valeur d’utilité.
– Kaufman & Broad Flandres ;
La juste valeur nette des coûts de sortie est déterminée comme la
– Kaufman & Broad Est. meilleure estimation de la valeur de vente nette des coûts de sortie
Secteur Immobilier d'Entreprise et Logistique lors d’une transaction réalisée dans des conditions de concurrence
– Kaufman & Broad Immobilier d’entreprise et Logistique normale entre des parties bien informées et consentantes. Cette
estimation est déterminée sur la base des informations de marché
disponibles en considérant les situations particulières.
La valeur d’utilité retenue par Kaufman & Broad correspond au
cumul des cash-flows libres actualisés sur une durée de 5 ans
avec une valeur terminale.


Au 31 mai 2024, le groupe maintient ses objectifs de prévisions établis sur la période 2023-2027. En l'absence d'indicateurs de perte de
valeur, aucun test n'a été réalisé.




Rapport financier semestriel 2024 - KAUFMAN & BROAD 61
3 Patrimoine, rapport financier et résultats au 31 mai 2024
Comptes consolidés au 31 mai 2024



Note 6. Financements et instruments financiers
Note 6.1. Actifs et passifs financiers
Instruments de couverture de flux de trésorerie
Les actifs financiers sont classés et évalués au coût amorti. Il
s'agit principalement des créances rattachées à des
Le groupe utilise uniquement des instruments de couverture de
participations, des prêts, des dépôts et cautionnements versés.
flux futurs de trésorerie :
Les passifs financiers sont classés en trois catégories et
– la couverture de flux de trésorerie consiste en une
comprennent :
couverture de l’exposition aux variations de flux de
– les emprunts au coût amorti ; trésorerie qui sont attribuables à un risque particulier
– les passifs financiers comptabilisés à la juste valeur par le associé à un actif ou passif comptabilisé ou à une
compte de résultat ; transaction prévue (par exemple les flux d’intérêts de la
– les passifs financiers comptabilisés à la juste valeur par dette à taux variable) et qui affecterait le résultat net
autres éléments du résultat global présenté ;
– la partie efficace de la variation de juste valeur de
Emprunts et passifs financiers courants et non courants l’instrument de couverture est enregistrée en autres
éléments du résultat global. La variation de valeur de la
part inefficace de l’instrument de couverture est
Les frais de transaction, qui sont directement attribuables à
comptabilisée quant à elle en résultat en charges
l’acquisition ou à l’émission d’un passif financier, viennent en
financières. Les montants enregistrés en capitaux propres
diminution de ce passif financier. Ces frais sont ensuite amortis
sont repris au compte de résultat symétriquement au mode
actuariellement sur la durée de vie du passif selon la méthode
de comptabilisation des éléments couverts. Il n'existe pas
du TIE.
d'instrument de couverture au 31 maI 2023.
La fraction à moins d’un an des dettes financières est présentée
en passifs courants.
Fournisseurs et autres dettes

Instruments financiers dérivés
La majorité des positions incluses dans les comptes consolidés
(85%) sont présentées à leur valeur comptable, étant donné leur
Kaufman & Broad est exposé au risque de marché, notamment
caractère à court terme. En revanche, les 15% restants, qui
en ce qui concerne le risque de taux d’intérêt. Pour y faire face,
sont de nature à moyen-long terme, sont présentés à leur valeur
le groupe a recours à un certain nombre d’instruments
de marché actualisée.
financiers dérivés.

Les instruments dérivés sont évalués à leur juste valeur au bilan.
La variation de juste valeur des instruments dérivés est
enregistrée en contrepartie du compte de résultat, sauf dans les
cas de couverture tel qu’indiqué ci-dessous. Il n'existe pas
d'instrument dérivés dans les comptes au 31 mai 2023




62 KAUFMAN & BROAD - Rapport financier semestriel 2024
Patrimoine, rapport financier et résultats au 31 mai 2024
Comptes consolidés au 31 mai 2024 3
Note 6.1.2. Valeur comptable et juste valeur des actifs et passifs financiers par catégories


31 mai 2024 30 novembre 2023
Juste valeur Juste valeur
Juste valeur par capitaux Valeur au Juste valeur par capitaux Valeur au
(en milliers d'euros) par résultat propres Coût amorti bilan par résultat propres Coût amorti bilan
Actifs financiers
Autres actifs financiers non 2 565 2 565 2 533 2 533
courants
Créances clients et actifs 397 900 397 900 495 106 495 106
de contrats
Autres créances courants 173 749 173 749 185 385 185 385
Etat impôt courant 1 761 1 761 0 0
Trésorerie et équivalents 328 851 328 851 350 044 350 044
de trésorerie
TOTAL ACTIFS FINANCIERS 328 851 575 975 904 826 350 044 683 024 1 033 067
Passifs financiers
Emprunts et dettes financières 103 952 103 952 169 540 169 540
Dette de loyers Ifrs16 49 530 49 530 39 244 39 244
Dette Put minoritaires 3 722 3 722 3 667 3 667
Dettes fournisseurs 871 579 871 579 942 767 942 767
Etat impôt courant 661 661 18 856 18 856
Autres dettes courants et passifs 269 622 269 622 213 311 213 311
de contrats
TOTAL PASSIFS FINANCIERS 0 3 722 1 295 343 1 299 065 0 3 667 1 383 718 1 387 385


La norme IFRS 13 requiert de hiérarchiser selon trois niveaux, les techniques de valorisation pour déterminer la juste valeur. Les
catégories sont les suivantes :
– Niveau 1 : référence directe à des prix cotés (non ajustés) sur des marchés actifs pour des actifs ou des passifs identiques
auxquels l'entité peut avoir accès à la date d'évaluation.
– Niveau 2 : Données d’entrée, autres que les prix cotés inclus dans les données d'entrée de niveau 1, qui sont observables pour
l'actif ou le passif, soit directement, soit indirectement.
– Niveau 3 : Données d’entrée concernant l'actif ou le passif qui sont fondées sur des données non observables.


31 mai 2024 30 novembre 2023
Valeur Valeur
(en milliers d'euros) comptable Juste valeur Niveau comptable Juste valeur Niveau
Actifs
Trésorerie et équivalents de trésorerie 328 851 328 851 1 350 044 350 044 1
TOTAL ACTIFS 328 851 328 851 350 044 350 044
Passifs
Emprunts obligataires 100 000 100 000 3 150 000 150 000 3
Facilitées de crédit utilisées 3 095 3 095 3 4 203 4 203 3
Autres emprunts et crédit-bail 857 857 3 15 337 15 337 3
Frais d'émission 3 3
Juste valeur des dérivés
TOTAL PASSIFS 103 952 103 952 169 540 169 540
(HORS IMPACT DETTE DE LOYERS IFRS16)
Dette de loyers ifrs16 49 530 49 530 3 39 244 39 244 3
Dette Put minoritaires 3 722 3 722 3 3 667 3 667 3
TOTAL PASSIFS 157 204 157 204 212 452 212 452




Rapport financier semestriel 2024 - KAUFMAN & BROAD 63
3 Patrimoine, rapport financier et résultats au 31 mai 2024
Comptes consolidés au 31 mai 2024


Prêts et créances Dettes au coût amorti

Le groupe considère que la valeur au bilan de la trésorerie, des A l'exception de l'emprunt obligataire, les dettes financières sont à
créances clients ainsi que des dettes fournisseurs est la valeur la taux variable, le groupe considère que leur juste valeur est proche de
plus représentative de leur valeur de marché en raison du fort degré leur valeur comptable.
de liquidité de ces postes.

Note 6.1.3. Endettement financier brut

L’endettement financier brut est constitué des passifs financiers à long terme et à court terme, des instruments financiers de couverture
relatifs aux passifs constitutifs de l’endettement financier brut, et des intérêts courus sur les postes du bilan constitutifs de
l’endettement financier brut.


L’endettement financier brut par nature

Au 31 mai 2024, l’endettement financier brut se compose comme suit :

31 mai 2024
(en milliers d’euros) Courant Non courant Total 30 novembre 2023
(a)
Emprunt obligataire 100 000A 0 100 000 150 000
Facilités de crédit utilisées 3 001 0 3 001 4 203
(b)
Autres emprunts et crédit-bail 0 951 951 15 337
ENDETTEMENT FINANCIER BRUT (HORS IMPACT DETTE 103 952
DE LOYERS IFRS16 ET DETTE PUT MINORITAIRES) 103 001 951 169 540
Dette de loyers ifrs16 8 710 40 820 49 530 39 244
Dettes financière sur Put minoritaires 0 3 722 3 722 3 667
ENDETTEMENT FINANCIER BRUT 111 711 45 492 157 204 212 451
(a) Les emprunts obligataires mis en place en mai 2017 ont les échéances suivantes : la tranche de 50 millions d’euros est à échéance in fine 2024 et la tranche de 100 millions
d’euros est à échéance in fine 2025.
(b) En 2022, le groupe a contracté un nouvel emprunt pour un montant de 12,3 m€ affecté à la nouvelle activité d’exploitation de résidences. L'association de Kaufman & Broad et
de la Banque des Territoires sur l'activité résidentielle étudiante a entrainé la déconsolidation de cette dette au 31 mai 2024.

Au 31 mai 2024, le groupe utilise 100 millions d’emprunt obligataire.


Emprunt obligataire

Le 18 mai 2017, Kaufman & Broad a procédé dans le cadre d’un placement privé auprès d’investisseurs institutionnels en Europe, à l’émission
de son premier emprunt obligataire de type « Euro PP » d’un montant de 150 millions d’euros. Ce placement privé se décompose en une
tranche de 50 millions d’euros à 7 ans (échéance mai 2024) à taux fixe annuel de 2,879% remboursé au 31 mai 2024, et une tranche de
100 millions d’euros à 8 ans (échéance mai 2025) à taux fixe annuel de 3,204% payable au 31 mai de chaque année.
Cette transaction a permis en outre au groupe de diversifier ses sources de financements, de bénéficier de conditions de marchés favorables,
et d’allonger substantiellement la maturité moyenne de sa dette.




64 KAUFMAN & BROAD - Rapport financier semestriel 2024
Patrimoine, rapport financier et résultats au 31 mai 2024
Comptes consolidés au 31 mai 2024 3
L’aménagement des ratios financiers

Pour les semestres comptables à compter de novembre 2017, jusqu’au remboursement de l’emprunt obligataire, le groupe est soumis au
respect de deux ratios, calculés sur une base consolidée, dont les niveaux ont été définis comme suit :

Ratios à chaque fin de semestre * Seuil au 31 mai 2024
(1)
Ratio de levier financier < ou = 3,0
(2)
Ratio d’Endettement < ou = 2,5
(1) Soit la Dette Financière Nette (a) divisée par l’EBITDA (b) où :
(a) La dette financière s’entend de l’endettement financier brut diminué de la trésorerie et des équivalents de trésorerie, et hors certaines dettes subordonnées et certains
engagements hors bilan ;
(b) L’EBITDA s’entend du résultat net de l’ensemble consolidé avant notamment impôts sur les résultats, résultat financier (dont les frais financiers nets, les pertes et gains de
change et les autres frais financiers), autres charges et produits à caractère exceptionnel et/ou non récurrent, hors charges calculées (incluant notamment les dotations ou
reprises sur amortissements et provisions, les ajustements à la juste valeur, les charges ou produits liés à la rémunération non pécuniaire des employés) et plus ou moins-
values sur cessions d’éléments d’actifs, et diminué du résultat des intérêts minoritaires.
(2) Soit la Dette Financière Nette (a) divisée par les capitaux propres ajustés (c) ;
(a) Capitaux propres ajustés = capitaux propres consolidés au 30 novembre 2016 + résultat consolidé cumulé du 1er décembre 2016 à la fin du trimestre considéré -
dividendes versés sur la période considérée + charge d’impairmentcumulée de la période du 1er décembre 2016 à la fin du trimestre considéré.
* Ces ratios cesseront de s’appliquer à compter de l’obtention par la société d’une notation d’au moins BBB- par Standard & Poor’s et/ou de Baa3 par Moody’s et/ou BBB- par
Fitch. Au cours de l’exercice 2023, L’agence de notation internationale Fitch a confirmé à Kaufman & Broad S.A sa notation Investment Grade BBB- avec perspectives stables.
Fitch évoque notamment le solide modèle économique de Kaufman & Broad et son niveau élevé de Cash-Flow, favorisé par un besoin en fonds de roulement limité dans le cycle
des projets. Kaufman & Broad est à ce jour le seul pur promoteur d’Europe continentale à bénéficier d’une notation Investment Grade. Cette note illustre la solidité de la structure
financière du groupe, son efficacité opérationnelle et sa stratégie d’investissements maîtrisée dans les résidences gérées)

Contrat de Crédit Senior
Kaufman & Broad SA a signé un contrat de crédit syndiqué d’un En conséquence, le groupe dispose au 31 mai 2024 de crédits
montant de 250 millions d’euros d’une maturité initiale de 5 ans le 31 syndiqués composés d’une ligne de crédit renouvelable (le “Crédit
janvier 2019. La mise en place de cette ligne Corporate permet à la Renouvelable”) d’un montant en principal de 250 millions d’euros.
société d’allonger la maturité de ses ressources et d’en améliorer le Au 31 mai 2024, cette ligne n’est pas tirée.
coût, tout en donnant une plus grande flexibilité d’utilisation selon Par ailleurs, le Contrat de Crédit Senior 2019 prévoit que la Marge
les besoins et opportunités, en complément de sa trésorerie applicable à chaque Avance considérée sera déterminée (i) en
disponible. L’option de prorogation du contrat d’une année tel fonction du niveau du Ratio de Levier Financier applicable à chaque
qu’initialement prévu dans le contrat signé en janvier 2019 portant la date de test et (ii) en fonction des niveaux des Critères RSE Annuels,
maturité au 31 janvier 2025 a été autorisée par les prêteurs en un mécanisme incitatif positif comme négatif sera appliqué sur la
mai 2020. marge applicable en cours.

L’aménagement des ratios financiers

Pour les semestres comptables à compter de novembre 2018, jusqu’à l’échéance du Contrat de Crédit Syndiqué, le groupe est soumis au
respect de deux ratios, calculés sur une base consolidée, dont les niveaux ont été définis comme suit :

Ratios à chaque fin de semestre ** Seuil au 31 mai 2024
Ratio de levier financier (1) < ou = 3,0
(2)
Ratio d’Endettement < ou = 2,0
(1) Soit la Dette Financière Nette (a) divisée par l’EBITDA (b) où :
(a) La dette financière s’entend de l’endettement financier brut diminué de la trésorerie et des équivalents de trésorerie, et hors certaines dettes subordonnées et certains
engagements hors bilan..
(b) L’EBITDA s’entend du résultat net de l’ensemble consolidé avant notamment impôts sur les résultats, résultat financier (dont les frais financiers nets, les pertes et gains de
change et les autres frais financiers), autres charges et produits à caractère exceptionnel et/ou non récurrent, hors charges calculées (incluant notamment les dotations ou
reprises sur amortissements et provisions, les ajustements à la juste valeur, les charges ou produits liés à la rémunération non pécuniaire des employés) et plus ou moins-
values sur cessions d’éléments d’actifs, et diminué du résultat des intérêts minoritaires.
(2) Soit la Dette Financière Nette (a) divisée par les capitaux propres ajustés (c) ;
(a) Capitaux propres ajustés = capitaux propres consolidés au 30 novembre 2017+ résultat consolidé cumulé du 1er décembre 2017 à la fin du trimestre considéré -
dividendes versés sur la période considérée + charge d’impairment cumulée de la période du 1er décembre 2017 à la fin du trimestre considéré.

** Kaufman & Broad a annoncé avoir signé en date du 10 juillet 2024, un contrat de crédit syndiqué d'un montant de 200 millions d'euros d'une maturité initiale de 5 ans. Ce
crédit se substitue au contrat de crédits syndiqué « RCF 2019 » existant d’un montant de 250 millions d'euros dont l’échéance était fixée à janvier 2025. Par suite du
remboursement intérgral de sa ligne RCF 2019.


Lignes de crédit syndiqué non utilisées

(en milliers d’euros) 31 mai 2024 30 novembre 2023
Ligne RCF non utilisée 250 000 250 000




Rapport financier semestriel 2024 - KAUFMAN & BROAD 65
3 Patrimoine, rapport financier et résultats au 31 mai 2024
Comptes consolidés au 31 mai 2024


Variation de l’endettement financier brut


(en milliers d’euros) 31 mai 2024
Endettement financier brut au 30 novembre 2023 (hors dette de loyers ifrs16 et dette put minoritaires) 169 540
Variation des autres emprunts (a) -64 480
Variation des facilités de crédits -1 108
ENDETTEMENT FINANCIER BRUT AU 31 MAI 2024 103 952
(HORS DETTE DE LOYERS IFRS16 ET DETTE PUT MINORITAIRES)
DETTE DE LOYER IFRS16 ET DETTE SUR PUT MINORITAIRES AU 30 NOVEMBRE 2023 42 911
Variation de la dette Put minoritaires 55
Variation de la dette de loyers ifrs16 10 286
ENDETTEMENT FINANCIER BRUT AU 31 MAI 2024 157 204
(a) Ce montant intègre le paiement des intérêts courus.


Note 6.1.4. Endettement financier net
Trésorerie et équivalents de trésorerie

La trésorerie et équivalents de trésorerie sont constitués des disponibilités et dépôts à vue et des équivalents de trésorerie au sens de
la norme IAS 7 : il s’agit des placements à court terme, généralement moins de trois mois, aisément convertibles en un montant connu
de liquidités, non soumis à des risques significatifs de variation de valeur et libellés en euros (essentiellement SICAV et Fonds Commun
de Placement monétaires et certificats de dépôt).
À chaque arrêté, les placements à court terme sont valorisés à leur juste valeur et la différence éventuelle est portée en résultat.


La trésorerie et équivalents de trésorerie du groupe se décomposent de la manière suivante :

(en milliers d’euros) 31 mai 2024 30 novembre 2023
(a)
Banques et caisses disponibles 49 739 170 120
Placements court terme et dépôts à terme 278 095 179 263
(b)
Soldes réservataires 1 017 661
TRÉSORERIE ET ÉQUIVALENTS DE TRÉSORERIE 328 851 350 044
(a) Conformément aux dispositions du Code de la Construction et de l’Habitation, le paiement de toute somme due par les sociétés de programmes à leurs associés ne peut intervenir
qu’à hauteur et dans la stricte limite des sommes dont les sociétés de programmes auront la libre disposition au fur et à mesure de l’achèvement des opérations de construction.
(b) Les soldes réservataires représentent les 5% de dépôts versés par les clients à la signature de leur réservation sur un compte bancaire séquestré. Ils seront libérés et donc
disponibles lors de la signature de l’acte de vente notarié.

Endettement financier net
L’endettement financier net est constitué de l’endettement financier brut, tel que défini ci-dessus, diminué de la trésorerie et des équivalents
de trésorerie.
Les éléments bilanciels contributifs à l’endettement financier net sont les suivants :

(en milliers d’euros) 31 mai 2024 30 novembre 2023
Endettement financier brut (hors dette de loyers IFRS16 et dette put minoritaires) 103 952 169 540
Trésorerie et équivalents de trésorerie 328 851 350 044
ENDETTEMENT FINANCIER NET -224 900 -180 504
(HORS DETTE DE LOYERS IFRS16 ET DETTE PUTS MINORITAIRES)
Dette de loyers Ifrs16 49 530 39 244
Dette Put minoritaires 3 722 3 667
ENDETTEMENT FINANCIER NET -171 648 -137 592




66 KAUFMAN & BROAD - Rapport financier semestriel 2024
Patrimoine, rapport financier et résultats au 31 mai 2024
Comptes consolidés au 31 mai 2024 3
Note 6.2. Expositions aux risques de marché et instruments financiers

Note 6.2.1. Gestion du risque de taux d’intérêt

La politique de gestion du risque de taux d’intérêt a pour objectif de
Les évaluations à la juste valeur sont détaillées par niveau selon
limiter et de maîtriser les variations des taux d’intérêt et leurs
la hiérarchie de juste valeur suivante :l’instrument est coté sur répercussions sur le résultat et le flux de trésorerie, afin que le coût
un marché actif (niveau 1) ;l’évaluation fait appel à des global de la dette reste acceptable. Pour réaliser cet objectif, le
techniques de valorisation s’appuyant sur des données groupe couvre les flux d’intérêt de ses emprunts à taux variable par
observables, directement (prix) ou indirectement (dérivés du des swaps de taux d’intérêt. Ces derniers constituent des dérivés
prix) (niveau 2) ;au moins une composante significative de la couvrant des flux de trésorerie. Ils sont comptabilisés au bilan à leur
juste valeur s’appuie sur des données non observables (niveau juste valeur. Kaufman & Broad applique la comptabilité de
3).La juste valeur des instruments financiers négociés sur des couverture de flux de trésorerie.
marchés actifs est basée sur les cotations au jour de clôture du Les couvertures de risque de taux d’intérêt sont effectuées au
bilan. Un marché est considéré comme actif si les cotations moyen d’instruments cotés sur des marchés organisés ou de gré à
sont aisément et régulièrement disponibles d’une Bourse, de gré, avec des contreparties de premier rang.
négociants, de courtiers, d’un évaluateur ou d’une agence de Le groupe ne dispose plus d’instruments de couverture depuis le
réglementation et que ces cotations sont basées sur des 1er semestre 2019.
transactions régulières. Ces instruments sont classés en
niveau 1.La juste valeur des instruments financiers qui ne sont
pas cotés sur un marché actif (par exemple, les dérivés de gré à
gré) est déterminée à l’aide de techniques d’évaluation. Ces
différentes méthodes maximisent l’utilisation de données de
marché observables, si disponibles, et se fondent peu sur les
estimations propres du groupe. Si tous les éléments requis au
calcul de la juste valeur de l’instrument sont observables, cet
instrument est classé en niveau 2.Si un ou plusieurs des
principaux éléments de calcul ne sont pas basés sur des
données de marché observables, l’instrument est classé en
niveau 3.

L’exposition de la dette nette du groupe au 31 mai 2024 est de :

Types d’instruments Variable/fixe Moins d’un an De 1 à 5 ans Plus de 5 ans
Emprunt obligataire fixe 100 000
Autres emprunts fixe
Facilités de crédit variable 3 095
PASSIFS FINANCIERS 103 095 0 0
(a)
Banques et caisses disponibles variable 49 739
Placements à court terme variable 278 095
Soldes réservataires variable 1 017
ACTIFS FINANCIERS 328 851 0 0
POSITION NETTE -225 756 0 0
(a) Conformément aux dispositions du Code de la Construction et de l’Habitation, le paiement de toute somme due par les sociétés de programmes à leurs associés ne peut
intervenir qu’à hauteur et dans la stricte limite des sommes dont les sociétés de programmes auront la libre disposition au fur et à mesure de l’achèvement des opérations
de construction.


Sensibilité des actifs et passifs financiers à l’évolution des taux

Hypothèses : Euribor 1 mois à 3,75%
Une variation à la hausse de 50 points de base des taux ou à la baisse de 10 points de base sur les passifs ci-dessus aurait une incidence sur le
résultat avant impôt de :
• à la hausse : + 1 628 milliers d’euros ;
• à la baisse : - 326 milliers d’euros




Rapport financier semestriel 2024 - KAUFMAN & BROAD 67
3 Patrimoine, rapport financier et résultats au 31 mai 2024
Comptes consolidés au 31 mai 2024


L’exposition de la dette nette du groupe au 30 novembre 2023 était de :


Types d’instruments Variable/fixe Moins d’un an De 1 à 5 ans Plus de 5 ans
Emprunt obligataire fixe 52 322 100 000
Autres emprunts fixe 12 490
Facilités de crédit variable 4 203
PASSIFS FINANCIERS 56 525 100 000 12 490
(a)
Banques et caisses disponibles variable 170 120
Placements à court terme variable 179 263
Soldes réservataires variable 661
ACTIFS FINANCIERS 350 044 0 0
POSITION NETTE -293 519 100 000 12 490
(a) Conformément aux dispositions du Code de la Construction et de l’Habitation, le paiement de toute somme due par les sociétés de programmes à leurs associés ne peut
intervenir qu’à hauteur et dans la stricte limite des sommes dont les sociétés de programmes auront la libre disposition au fur et à mesure de l’achèvement des opérations
de construction.


Note 6.2.2. Gestion du risque sur actions Note 6.2.3. Gestion du risque de liquidité
L’exposition de la société aux risques sur actions est mesurée car : Le tableau suivant indique les obligations contractuelles du groupe
• les actions propres sont détenues soit pour couvrir les objectifs en ce qui concerne le paiement des intérêts, le remboursement des
décrits dans le descriptif du programme de rachat d’actions dont dettes financières hors instruments dérivés et les instruments
les plans de stock-options et d’actions gratuites, soit dans le dérivés avec justes valeurs positives et négatives. Les paiements
cadre du contrat de liquidité. L’impact de l’ensemble de ces d’intérêts à taux variable ont été calculés sur la base des derniers
actions et des fluctuations du cours est décrit dans la note taux d’intérêt connus le 31 mai 2024.
7.1.4 « Actions propres ».


Moins d’un an De 1 à 2 ans de 2 à 3 ans de 3 à 5 ans + de 5 ans
Valeur
Rembour- Rembour- Rembour- Rembour- Rembour- comptable au
Intérêts sements Intérêts sements Intérêts sements Intérêts sements Intérêts sements Total 31 mai. 2024

Emprunts et passifs financiers
Emprunt obligataire 2 776 100 000 102 776 100 000
Prêt Activité Résidences 0 0
Autres emprunts 161 3 298 46 46 93 951 4 596 4 249
TOTAL
(HORS DETTE DE LOYERS
IFRS 16 ET DETTE SUR
PUT MINORITAIRE) 2 938 103 298 46 0 46 0 93 951 0 0 107 373 104 249
Dette sur Put minoritaire 1 316 1 316 1 316 3 948 3 722
Dette de loyer IFRS 16 8 507 7 328 6 683 11 083 15 726 49 326 49 326
TOTAL 2 938 111 805 46 8 644 46 7 999 93 13 350 0 15 726 160 647 157 298


Les flux d’intérêts sont réglés mensuellement.




68 KAUFMAN & BROAD - Rapport financier semestriel 2024
Patrimoine, rapport financier et résultats au 31 mai 2024
Comptes consolidés au 31 mai 2024 3
Note 6.3. Résultat Financier

(en milliers d’euros) 31 mai 2024 31 mai 2023
Charges financières -13 559 -11 181
Produits financiers 6 996 3 763
RÉSULTAT FNANCIER -6 563 -7 417

Le résultat financier s’établit à -6,6 milions d’euros au 31 mai 2024, soit une baisse de -0,9 million d’euros par rapport au 31 mai 2023.
Les charges financières se détaillent comme suit :

(en milliers d’euros) 31 mai 2024 31 mai 2023
Charges d’intérêts sur lignes de crédit syndiqué et emprunt obligataire -2 271 -2 499
Charges d'intérêts financiers sur comptes courants des sociétés mises en équivalence -747 -550
Charges financières sur dettes de loyers Ifrs16 -1 015 -1 175
Charges sur opérations dédiées -4 534 -2 630
Charges d'actualisation dette -2 075 -1 815
Depréciation des actifs financiers -1 345 -776
Autres -1 573 -1 737
CHARGES FINANCIÈRES -13 559 -11 181

Les charges d’intérêts sur les lignes de crédit syndiqué et de Le taux effectif global de la dette prenant en compte
l’emprunt obligataire sont dues à l’utilisation de ces mêmes lignes l’amortissement global des frais d’émission encourus et les
de crédit. Pour l'exercice 2024, l’emprunt obligataire est utilisé à couvertures est de 4.89% contre 3,94% en 2023.
hauteur de 100,0 millions d’euros et les lignes de crédit n'ont pas été * Dont 0,8 M€ de commissions de non utlisation.
utilisées contre 150,0 millions d’euros d’utilisation au 31 mai 2023
pour l'emprunt obligataire.
Les produits de trésorerie se détaillent comme suit :

(en milliers d’euros) 31 mai 2024 31 mai 2023
Plus-value de cession Contrat liquidité 52 56
Produits d'intérêts financiers sur comptes courants des sociétés mises en équivalence 367 489
Produits de Placements 6 448 2 512
Autres produits financiers -87 706
Reprise provision sur avances fonds 216 0
PRODUITS FINANCIERS 6 996 3 763




Rapport financier semestriel 2024 - KAUFMAN & BROAD 69
3 Patrimoine, rapport financier et résultats au 31 mai 2024
Comptes consolidés au 31 mai 2024



Note 7. Capitaux propres et résultat par action
Note 7.1. Capitaux propres

Note 7.1.1. Évolution du capital
Pas d'évolution de capital sur le premier semestre 2024

30 nov. 2023 Augmentation Réduction 31 mai 2024
Nombre d’actions 19 862 022 0 19 862 022
valeur nominale (en €) 0,26 -0 0,26
TOTAL (EN K€) 5 163 0 5 163


Note 7.1.2. Réserves consolidées Note 7.1.5. Participations ne donnant pas le contrôle
Au 31 mai 2024, les réserves consolidées part du groupe incluent le Au 31 mai 2024 les participations ne donnant pas le contrôle au bilan
résultat net de l’exercice (part du groupe) pour 21,1 millions d’euros. pour 16,3 millions d’euros concernent 168 sociétés dont un
montant débiteur de 5,6 millions d’euros.
Note 7.1.3. Dividendes Au 30 novembre 2023, les participations ne donnant pas le contrôle
au bilan pour 13,7 millions d’euros concernaient 175 sociétés. Le
L’assemblée Générale des actionnaires du 6 mai 2024 a autorisé le
montant total des participations ne donnant pas le contrôle
versement d’un dividende de 2,40 euros par action au titre de
débitrices s’élevait à 5,0 millions d’euros.
l’exercice clos le 30 novembre 2023.
Afin de prendre en compte le risque associé au recouvrement des
Le paiement a été effectué le 10 mai 2024 pour les actions éligibles
participations débitrices ne donnant pas le contrôle et des comptes
aux dividendes (hors actions propres) soit un montant de
courants débiteurs auprès d’un de ses partenaires dans des
46,8 millions d'euros.
opérations de co-promotion, le groupe a constitué depuis 2009 une
provision de 7,5 millions d’euros dont 1,1 million d’euros en
Note 7.1.4. Actions propres provision pour dépréciation de créances (note 3.5.4 « Autres ») et
6,5 millions d’euros en provisions pour risques afin de couvrir les
Les achats d’actions propres sont enregistrés en diminution des comptes courants débiteurs liés à ce partenaire. Cette provision n'a
capitaux propres sur la base de leur coût d’acquisition. Lors de pas évolué au cours de l'exercice 2024.
la cession d’actions propres, les gains et pertes sont inscrits Au cours du 1er semestre 2024, aucune acquisition significatives de
dans les réserves consolidées pour leurs montants nets d’impôt. parts à des détenteurs de titres ne donnant pas le contrôle n'a eu lieu
contre 0,3 million d’euros au 30 novembre en 2023. La différence
entre le prix payé et la réduction correspondante des participations
Au 31 mai 2024, le groupe détient 375 687 actions, dont 200 dans le
ne donnant pas le contrôle a pour contrepartie les capitaux propres
cadre d’un contrat de liquidité. Au 30 novembre 2023, le groupe
part du groupe.
détenait 484 999 actions propres dont 2 400 dans le cadre du
contrat de liquidité.
Note 7.1.6. Acquisition nouvelles entités
Au 31 mai 2024, Aucune acquisition significative n'a eu lieu.




70 KAUFMAN & BROAD - Rapport financier semestriel 2024
Patrimoine, rapport financier et résultats au 31 mai 2024
Comptes consolidés au 31 mai 2024 3
Note 7.2. Résultat par action

Conformément à la norme IAS 33, le groupe présente un Le nombre d’actions retenu pour le calcul du résultat dilué tient
résultat par action de base et un résultat par action dilué. compte de la conversion en actions ordinaires des instruments
Le résultat de base par action est calculé en divisant le résultat dilutifs en circulation sur la période.
net de l’exercice attribuable aux actionnaires du groupe par le Afin d’assurer la comparabilité des résultats par action
nombre moyen d’actions ordinaires en circulation au cours de présentés, les nombres moyens pondérés d’actions en
l’exercice. circulation de l’exercice et également des exercices antérieurs
Le résultat dilué par action est calculé selon la méthode du sont ajustés en cas d’augmentation de capital effectuée à un
rachat d’action. Il est calculé à partir du résultat net attribuable cours inférieur au cours de marché.
aux actionnaires du groupe, corrigé du coût financier des Les actions d’autocontrôle portées en diminution des capitaux
instruments dilutifs, nets de l’effet d’impôt correspondant. propres consolidés ne sont pas prises en compte dans le calcul
des résultats par action.


(en milliers d’euros) 31 mai 2024 30 novembre 2023
Résultat net - part du groupe 21 080 60 154
Moyenne du nombre d’actions en circulation 19 464 670 20 300 383
Ajustement pour effet dilutif des attributions d’actions 672 891 248 285
Résultat par action 1,08 € 2,96 €
RÉSULTAT DILUÉ PAR ACTION 1,05 € 2,93 €


Note 7.3. Gestion du risque de capital
Les objectifs du groupe en termes de gestion du capital consistent à maintenir la capacité du groupe à assurer la continuité de son exploitation
afin de fournir une rentabilité aux actionnaires, et également à maintenir une structure capitalistique optimale dans le but de limiter le coût
du capital.
Le groupe calcule son « Ratio d’Endettement » comme étant la dette financière nette rapportée aux capitaux propres totaux.
Au 31 mai 2024, l’endettement financier net s’élève à -171,6 millions d’euros (incluant une dette IFRS16 de 49,5 millions d'euros et une dette
sur put minoritaires de 3,7 millions d'euros) contre -137,6 millions d’euros au 30 novembre 2023. L’endettement financier net 2024 rapporté
aux capitaux propres totaux s’élève ainsi à -81,0%, l'endettement financier net (hors dette IFRS16 et hors dette put minoritaires) rapporté aux
capitaux propres totaux s'élève à -106,0% contre -79,9% au 30 novembre 2023.




Rapport financier semestriel 2024 - KAUFMAN & BROAD 71
3 Patrimoine, rapport financier et résultats au 31 mai 2024
Comptes consolidés au 31 mai 2024



Note 8. Provisions– Passifs éventuels – Garanties

Les provisions sont comptabilisées lorsque, à la clôture de Les passifs éventuels correspondent à des obligations
l’exercice, il existe une obligation du groupe à l’égard d’un tiers potentielles résultant d’événements passés dont l’existence ne
résultant d’un événement passé dont le règlement devrait se sera confirmée que par la survenance d’événements futurs
traduire pour l’entreprise par une sortie de ressources incertains qui ne sont pas totalement sous le contrôle de
représentatives d’avantages économiques. l’entreprise ou des obligations actuelles résultant d’événements
Cette sortie de ressources peut, le cas échéant, être actualisée. passés, mais qui ne sont pas comptabilisées car soit il n’est pas
probable qu’une sortie de ressources représentatives
Cette obligation peut être d’ordre légal, réglementaire ou
d’avantages économiques sera nécessaire pour éteindre
contractuel. Elle peut également découler de pratiques du
l’obligation, soit le montant de l’obligation ne peut être évalué
groupe ou d’engagements publics ayant créé une attente
avec une fiabilité suffisante. Ils font l’objet d’une information en
légitime des tiers concernés sur le fait que le groupe assumera
note 8.2 "Passifs éventuels".
certaines responsabilités.
Les provisions non courantes incluent pour l’essentiel :
L’estimation du montant figurant en provisions correspond à la
sortie de ressources que le groupe devra probablement – une provision pour risques vis à vis de certains associés ;
supporter pour éteindre son obligation. Si aucune évaluation – les provisions pour risques commerciaux et juridiques ;
fiable de ce montant ne peut être réalisée, aucune provision – des provisions pour risques fiscaux ;
n’est comptabilisée ; il s’agit d’un passif éventuel.
– et les avantages au personnel.


Note 8.1. Provisions
Les provisions s’analysent de la façon suivante :

Valeur des titres
mis en
Provisions pour Provisions pour Provisions pour Provisions pour équivalence
(en milliers d’euros) risques associés risque fiscal risques sociaux autres risques créditrice Total
30 NOVEMBRE 2023 8 480 86 2 007 13 146 1 702 25 421
Dotations 1 520 1 668 3 188
Reprises utilisées -1 266 -299 -1 566
Reprises non utilisées 9 -23 -852 -866
Autres mouvements 7 924 931
31 MAI 2024 8 489 86 2 238 13 670 2 626 27 108
Dont part à moins d'un an : 3 569 k€ 2 058 1 511 3 569


Provisions pour risques associés Provisions pour autres risques

Cette provision de 8,4 millions d’euros couvre le risque lié aux La provision pour risques commerciaux et juridiques couvre
associés défaillants, intégrant à hauteur de 6,5 millions d’euros le essentiellement les litiges en cours concernant des clients ou des
risque concernant un partenaire suite à un contentieux (voir note fournisseurs sur des projets livrés pour 13,7 millions d’euros.
7.1.5 "Participations ne donnant pas le contrôle").


Provisions pour risques sociaux

La provision pour risques sociaux s’élève à 2,2 millions d’euros et
couvre les litiges avec les anciens salariés du groupe.




72 KAUFMAN & BROAD - Rapport financier semestriel 2024
Patrimoine, rapport financier et résultats au 31 mai 2024
Comptes consolidés au 31 mai 2024 3
Note 8.2. Passifs éventuels
Le litige né en 1996 sur l’opération immobilière Roissy Park dans responsabilité du notaire pour défaut de diligences aux fins de
lequel une filiale de Kaufman & Broad SA est mise en cause pour recouvrer la même somme, lequel a appelé en garantie la filiale de
malfaçons et désordres divers a fait l’objet d’un arrêt de la Cour Kaufman & Broad SA. La société juge comme faible le risque de
d’Appel de Paris en date du 17 avril 2019 qui infirme le jugement du condamnation définitive. Aucune provision n'a été constituée.
31 janvier 2013 ayant condamné ladite filiale à verser une somme de Le traité de concession consenti à une filiale de Kaufman & Broad SA
6,6 millions d’euros majorée de diverses actualisation ou intérêts sur une opération immobilière lancée par le groupe en 2012 a été
avec la garantie des constructeurs et assureurs pour la plus grande annulé par le Conseil d’Etat par décision en date du 15 mars 2019,
part, et déclare prescrites toute demandes à son encontre, la sans remettre en cause les actes passés pour la réalisation de
mettant ainsi hors de cause. En exécution de cet arrêt, les sommes l’opération achevée et livrée depuis fin 2017 qui sont aujourd'hui
payées et reçues au titre de l’exécution provisoire du jugement du 31 définitifs. Des procédures liées à la réalisation de cette opération
janvier 2013 ont été restituées. En suite de cette procédure, le restent en cours à la clôture des comptes au 31 mai 2023.
demandeur initial a engagé une procédure en recherche de

Note 8.3. Garanties et cautions données
L’ensemble des éléments détaillés ci-dessous concerne le cadre normal de notre activité.
(en milliers d’euros) 31 mai 2024 30 novembre 2023
(a)
Garanties Financières d’Achèvement des travaux 214 918 147 616
Garanties Loi Hoguet (b) 440 440
(c)
Indemnités d’immobilisation 6 346 6 450
Autres garanties données (d) 235 211 228 062
GARANTIES ET CAUTIONS DONNÉES - ETABLISSEMENTS BANCAIRES 456 915 382 568
Indemnités d’Immobilisation de Terrains et garanties travaux (e) 366 400 37 360
(f)
Cautions et garanties diverses accordées 3 895 17 402
Garantie de restitution du prix VEFA 9 947 0
GARANTIES DONNÉES - KAUFMAN & BROAD SA 380 242 54 762
TOTAL GARANTIES ET CAUTIONS DONNÉES 837 157 437 330
(a) Les Garanties Financières d’Achèvement sont fournies aux clients dans le cadre des ventes en VEFA. Kaufman & Broad demande à un établissement financier, un organisme de
caution mutuelle ou une compagnie d’assurance d’émettre une garantie d’achèvement en faveur des clients de Kaufman & Broad. Ces garanties sont établies opération par
opération et ont une durée comparable à la durée de réalisation de l’opération. En contrepartie de ces garanties, Kaufman & Broad accorde généralement à ces établissements
financiers ou compagnies d’assurance une promesse hypothécaire, un engagement de non-cession de parts si le programme est porté par une société spécifique et un
nantissement des créances à naître sur les prix de vente.Les Garanties Financières d’Achèvement sont présentées en hors bilan pour le montant du risque encouru par
l’établissement financier qui émet ces garanties. Ce risque est évalué, opération par opération, de la façon suivante : prix de revient prévisionnel du programme diminué de la
part financée par le groupe et du montant des ventes signées à la date de clôture. Cette valorisation ne tient donc compte ni des réservations à la date de clôture, ni de
l’avancement de la construction sur les lots non vendus. Une valorisation mensuelle des Garanties Financières d’Achèvement de travaux est effectuée en interne puis la
cohérence des données est vérifiée semestriellement avec les chiffres communiqués par établissement financier en fonction de leurs propres déclarations à la Banque de
France ou à la Commission de Contrôle des Assurances.

(b) Les garanties Loi Hoguet sont des cautions requises pour exercer la profession d’agent immobilier. Cette activité purement occasionnelle ne fait pas partie de la stratégie du groupe.

(c) Les indemnités d’immobilisation sont des cautions bancaires ou financières données en lieu et place des dépôts de garanties sur les promesses d’achat de terrains.

(d) Ces autres garanties recouvrent principalement les achats de terrains, les aspects VRD (voirie, réseau, distribution),

(e) La variation significative sur ce poste est principalement due à la caution garantissant le marche de travaux article 1799 du code civil, sur l'opération AUSTERLITZ.

(f) Il s’agit de cautions et garanties diverses accordées par Kaufman & Broad SA principalement une garantie locative sur les loyers du siège social


Note 8.4. Cautions de travaux et autres garanties reçues

(en milliers d’euros) 31 mai 2024 30 novembre 2023
Cautions de marchés de travaux n/c 136 086
Garanties acquéreurs reçues 269 768 304 470
TOTAL 269 768 440 556
Dans le cadre des prises de participations, Kaufman & Broad a obtenu des garanties de passif usuelles pour couvrir les risques antérieurs à
ces acquisitions.


Note 8.5. Nantissements et sûretés
Dans le cadre d’un protocole, Kaufman & Broad SA s’est portée caution au bénéfice d’un de ses partenaires, dans la limite d’un montant de 4 millions
d’euros hors taxes et jusqu’à fourniture d’une garantie bancaire à première demande conforme aux engagements souscrits par deux de ses filiales dans
ledit protocole. Réciproquement, l’actionnaire principal de ce partenaire s’est porté caution solidaire des engagements de sa filiale vis- à-vis des sociétés
communes, à hauteur du même montant et jusqu’à la fourniture d’une garantie bancaire à première demande conforme de sa part.




Rapport financier semestriel 2024 - KAUFMAN & BROAD 73
3 Patrimoine, rapport financier et résultats au 31 mai 2024
Comptes consolidés au 31 mai 2024



Note 9. Impôts sur les résultats
Note 9.1. Impôts sur les résultats

La charge d’impôt est composée de l’impôt exigible, des variations de provisions pour risques fiscaux et des impôts différés des
sociétés consolidées du groupe.


Note 9.1.1. Décomposition de la charge d’impôt
Au 31 mai 2024, le groupe dégage une charge détaillée comme suit :

(en milliers d’euros) 31 mai 2024 31 mai 2023
Impôts courants charge/(produit) 412 -6 008
Charge CVAE 323 644
Provision et charge pour risque fiscal (a) 0
Impôts différés 5 102 20 308
TOTAL DES IMPÔTS SUR LES RÉSULTATS CHARGES/(PRODUITS) 5 837 14 944
(a) voir note 8.1 "provisions"


Note 9.2. Impôts courants et impôts différés

Les impôts différés sont constatés sur toutes les différences Les principales sources sur l’impôt différé sont :
temporelles entre les valeurs comptables des actifs et des passifs – l’application de la méthode de l’avancement dans la
et leurs bases fiscales, ainsi que sur les déficits fiscaux, selon la détermination de la marge sur opérations, dans les
méthode du report variable. Les actifs d’impôts différés ne sont comptes sociaux ;
comptabilisés que lorsque leur recouvrement est probable.
– l’application de la méthode de l’achèvement dans la
La norme IAS 12 requiert notamment de comptabiliser des détermination de la marge sur opérations, en fiscalité ;
impôts différés passifs relatifs à l’ensemble des immobilisations
– l’élimination des prestations internes ;
incorporelles reconnues lors de regroupement d’entreprises
(marques,…). – la déductibilité fiscale de certains goodwill ;

Les actifs et passifs d’impôts différés ne sont pas actualisés. – les différences temporelles sur provisions pour risques et
charges ;
Le groupe ne constate pas de charge d’impôt relative à la part
du résultat attribuée aux détenteurs de participations ne La société reconnaît ses actifs d’impôt lorsqu’ils sont
donnant pas le contrôle dans les sociétés transparentes compte recouvrables soit au moyen des politiques fiscales, soit du fait
tenu de leur statut fiscal. des perspectives de résultat.


Note 9.2.1. Décomposition des impôts
Les actifs et passifs d’impôts courants et différés se présentent comme suit :

(en milliers d’euros) 31 mai 2024 30 novembre 2023
État impôt courant (actif) 1 761 0
État impôt courant (passif) -661 -18 856
Impôts différés passif -61 059 -56 922
Impôts différés actif 14 856 14 856
SOLDE EN FIN DE PÉRIODE -45 103 -60 922

La créance d’impôt courant au 31 mai 2024 d’un montant de 1,8 million d’euros correspond principalement à la créance sur le Trésor Public
des entités de l'intégration fiscale. La dette d'impôt au 31 mai 2024 correspond à la dette de CVAE.




74 KAUFMAN & BROAD - Rapport financier semestriel 2024
Patrimoine, rapport financier et résultats au 31 mai 2024
Comptes consolidés au 31 mai 2024 3
Note 10. Événements postérieurs à la clôture

Refinancement ligne de crédit syndiqué RCF 2019
Kaufman & Broad annonce avoir signé en date du 10 juillet 2024, un Elle a été souscrite auprès d'établissements bancaires de 1er rang,
contrat de crédit syndiqué d'un montant de 200 millions d'euros français (Arkea Banque Entreprises et Institutionnels, Banque
d'une maturité initiale de 5 ans. Ce crédit se substitue au contrat de Européenne du Crédit Mutuel (BECM), BNP Paribas, Crédit Agricole
crédits syndiqué « RCF 2019 » existant d’un montant de 250 millions Corporate and Investment Bank, La Banque Postale, Société
d'euros dont l’échéance était fixée à janvier 2025. La mise en place Centrale Pour Le Financement De L'immobilier (SOCFIM) et Société
de cette ligne corporate permettra à la société d'allonger la maturité Générale). Crédit Agricole Corporate and Investment Bank est
de ses ressources, tout en lui donnant une flexibilité d'utilisation intervenu en tant qu'Arrangeur Mandaté et a conseillé
selon les besoins et opportunités, en complément de sa trésorerie Kaufman & Broad en association avec la Banque Postale sur les
disponible. Cette facilité intègre, un mécanisme de « positive aspects RSE en tant que Coordinateurs RSE.Néant
incentive » base sur plusieurs indicateurs RSE, témoignant ainsi de
l'engagement environnemental de la société.




Rapport financier semestriel 2024 - KAUFMAN & BROAD 75
3 Patrimoine, rapport financier et résultats au 31 mai 2024
Comptes consolidés au 31 mai 2024



Note 11. Liste des sociétés consolidées
Les comptes consolidés du groupe Kaufman & Broad au 31 mai 2024 regroupent les comptes de 343 sociétés, dont 294 sociétés intégrées
globalement, et 49 sociétés comptabilisées selon la méthode de la Mise en Équivalence.
Au 31 mai 2024, il n’y a pas de société non consolidée pouvant avoir un impact significatif sur les comptes consolidés du Groupe
Les principales sociétés du groupe sont les suivantes :
Raison sociale Structure Juridique Capital % contrôle groupe Mode de consolidation (a)
Kaufman & Broad Financement SNC 3 040 500 100,00% IG
Kaufman & Broad Europe SAS 221 440 548 100,00% IG
Kaufman & Broad Homes SAS 2 247 403 100,00% IG
Kaufman & Broad Développement SAS 152 449 100,00% IG
Neoresid SAS 504 148 60,00% IG
Kaufman & Broad Investissements Séniors SAS 100 000 100,00% IG
Kaufman & Broad Investissements Etudiants SAS 100 000 100,00% IG
Kaufman & Broad Champagne SARL 100 000 100,00% IG
Kaufman & Broad Nantes SARL 100 000 100,00% IG
SMCI Développement SAS 762 245 100,00% IG
Kaufman & Broad Rénovation SAS 160 000 100,00% IG
Gie Kaufman & Broad GIE - 100,00% IG
Kaufman & Broad Méditerranée SARL 100 000 100,00% IG
Kaufman & Broad Savoies SARL 100 000 100,00% IG
Kaufman & Broad Rhône-Alpes SARL 1 300 000 100,00% IG
Kaufman & Broad Pyrénées-Atlantiques SARL 100 000 100,00% IG
Safaur SAS 200 000 100,00% IG
Serge Mas Promotion SAS 282 289 95,00% IG
Kaufman & Broad Innovation et Technologies SAS 1 000 100,00% IG
Kaufman & Broad Aménagement et Territoires SAS 1 000 000 100,00% IG
Kaufman & Broad Marketing & Ventes SAS 1 000 100,00% IG
Show Room SNC 457 347 100,00% IG
Kaufman & Broad Investissements SAS 100 000 100,00% IG
KetB Partenaires SAS 100 000 100,00% IG
Citec Ingenierie SARL 10 000 100,00% IG
Kapital Partners Promotion SAS 10 000 100,00% IG
Kaufman & Broad Côte d'Azur SARL 100 000 100,00% IG
Kaufman & Broad Provence SARL 100 000 100,00% IG
Kaufman & Broad Real Estate SAS 205 280 100,00% IG
Kaufman & Broad Promotion 1 SNC 1 000 100,00% IG
Kaufman & Broad Promotion 2 SNC 1 000 100,00% IG
Kaufman & Broad Promotion 3 SNC 1 000 100,00% IG
Kaufman & Broad Promotion 4 SNC 1 000 100,00% IG
Kaufman & Broad Promotion 5 SNC 1 000 100,00% IG
Kaufman & Broad Promotion 6 SNC 1 000 100,00% IG
Kaufman & Broad Promotion 7 SNC 1 000 100,00% IG
Kaufman & Broad Promotion 8 SNC 1 000 100,00% IG
Kaufman & Broad Promotion 9 SNC 1 000 100,00% IG
Kaufman & Broad Immo SNC 1 000 100,00% IG
Concerto Developpement SAS 500 000 100.00% IG
Roissy Hôtel Amenagement SARL 1 000 70,00% IG
Paris 14ème Rue Losserand SAS 1 000 100,00% IG
Kaufman & Broad Midi-Pyrénées SARL 2 858 910 100,00% IG
Cosy Diem SAS 100 000 50,00% MEE
Kaufman & Broad Gironde SARL 100 000 100,00% IG
Kaufman & Broad Languedoc Roussillon SARL 100 000 100,00% IG
Kaufman & Broad Bretagne SARL 1 000 000 100,00% IG
Résidences Bernard Teillaud SARL 840 000 100,00% IG
Kaufman & Broad Ouest SAS 561 400 100,00% IG
Pierre et Rance SARL 8 000 100,00% IG
Kaufman & Broad Bordeaux Rive Gauche SARL 37 000 100,00% IG
Kaufman & Broad Poitou Charentes SARL 100 000 100,00% IG
Kaufman & Broad Flandres SARL 7 700 100,00% IG
Kaufman & Broad Pyrénées-Orientales SARL 100 000 100,00% IG
Kaufman & Broad Est SARL 100 000 100,00% IG
Kaufman & Broad Bourgogne Franche Comté SARL 100 000 100,00% IG
Avenue de Fronton SARL 1 000 100,00% IG
(a) IG = Intégration Globale, ME = Mise en Équivalence.




76 KAUFMAN & BROAD - Rapport financier semestriel 2024
Patrimoine, rapport financier et résultats au 31 mai 2024
Comptes consolidés au 31 mai 2024 3
Les principales Sociétés Civiles Immobilières (SCI), Sociétés Civiles de Construction-Vente (SCCV), ou Sociétés en Nom Collectif (SNC),
structures ad hoc portant chacune un programme immobilier dont le chiffre d’affaires à l’avancement a excédé 1 million d’euros en 2023 sont
listées ci-dessous.

Raison sociale Structure juridique Capital % contrôle groupe Mode de consolidation (a)

SCCV IMMO SERGE MAS SCCV 1 000 100,00% IG
SNC COURBEVOIE - 17 QUAI PAUL DOUMER SNC 1 000 100,00% IG
SCCV - VILLEPREUX - RUE DE LA PÉPINIÈRE SCCV 1 000 66,70% IG
SCI NANTERRE LE CROISSANT - LOT A SCI 1 000 62,00% IG
SCCV GAGNY - PARMENTIER SCCV 1 000 51,00% IG
SCI NEUILLY SUR MARNE MAISON BLANCHE KBO SCI 1 000 51,00% IG
SCCV CHATENAY MALABRY ECOLE CENTRALE LOT R2 SCCV 1 000 50,10% IG
SCCV CHATENAY MALABRY ECOLE CENTRALE LOT J SCCV 1 000 50,10% IG
SCI ROSNY SOUS BOIS - COTEAUX BEAUCLAIR SCI 1 000 100,00% IG
SCI MONTROUGE - 134 AVENUE ARISTIDE BRIAND SCI 2 000 50,10% IG
SAINT MAUR DES FOSSES BELLECHASSE SCCV 1 000 51,00% IG
SCI NEUILLY PLAISANCE MARECHAL FOCH SCI 1 000 100,00% IG
SCI SAVIGNY - 8/10 BOULEVARD ARISTIDE BRIAND SCI 1 000 51,00% IG
SCI BORDEAUX - AMEDEE SCI 1 000 100,00% IG
SCCV VILLEJUIF 56 STALINGRAD SCCV 1 000 86,00% IG
SCCV PONTAULT COMBAULT 65A73 RUE DE LA LIBERATION SCCV 1 000 100,00% IG
SCI BOBIGNY - 198 AVENUE PAUL VAILLANT COUTURIER SCI 1 000 60,00% IG
SCCV NEUILLY PLAISANCE 13 RUE PAUL VAILLANT COUTURIER SCCV 1 000 60,00% IG
SCI LE GALION SCI 1 000 100,00% IG
SCCV FONTAINEBLEAU 177 RUE GRANDE SCCV 1 000 60,00% IG
SCCV SANNOIS RUE HOCHE SCCV 1 000 51,00% IG
SCCV LES CLAYES SOUS BOIS 22 RUE HENRI PROU SCCV 1 000 50,10% IG
SCCV CONCERTO BEAUCAIRE SCCV 1 000 97,50% IG
SAS PARIS 335 RUE DES PYRENEES SAS 1 000 51,00% IG
SCCV GAGNY RAFFIN ET JOANNES SCCV 1 000 51,00% IG
SCCV RUEIL MALMAISON PAUL DOUMER SCCV 1 000 52,00% IG
SCCV FRANCONVILLE 120 RUE DE LA STATION SCCV 2 000 70,00% IG
SCCV MONTESSON 1 AVENUE DU GENERAL DE GAULLE SCCV 1 000 50,10% IG
SCCV CONCERTO PETIT COURONNE SCCV 1 000 97,50% IG
SCCV OZOIR LA FERRIERE 2 RUE HENRI FRANCOIS SCCV 1 000 55,00% IG
SCCV MANTES LA JOLIE 14 RUE DE L'YSER SCCV 1 000 60,00% IG
SCCV DOMONT 101 AVENUE ARISTIDE BRIAND SCCV 1 000 85,00% IG
SNC TOULOUSE 44 AVE DE MURET SNC 1 000 65,00% IG
SCCV MONTPELLIER ZAC PORT MARIANNE REPUBLIQUE SCCV 1 000 70,00% IG
SCCV SOPPIM LE HAVRE 2 SCCV 1 500 100,00% IG
SCCV PAU 199 AVENUE DU DOYEN ROBERT POPLAWSKI SCCV 1 000 51,00% IG
SCI SMOI SCI 1 000 60,00% IG
SCI LA ROCHELLE - 29 AVENUE CHAMP DE MARS SCI 1 000 88,00% IG
SCI BORDEAUX 20-26 RUE DU COMMERCE SCI 1 000 60,00% IG
SCCV POMPIGNAC LE CARRE DE LINA SCCV 1 000 100,00% IG
SCI ROUBAIX RUE DE L'ALMA SCI 1 000 51,00% IG
SCCV SCHILLIK SCCV 1 000 51,00% IG
SCI SAINT SEBASTIEN / LOIRE SCI 1 000 51,00% IG
SCI SAINT MARTIN DE CRAU L'OUSTAOU SCI 1 000 60,00% IG
SCCV LES TERRASSES DE REIMS SCCV 1 000 100,00% IG
SCCV VILLEURBANNE 25-29 RUE FREDERIC FAYS SCCV 1 000 100,00% IG
SCCV SAINT LAURENT DU VAR LES PUGETS SCCV 1 000 90,00% IG
SCCV NANTES RUE DE RIEUX WILTON SCCV 1 000 51,00% IG
SCCV COGOLIN RUE DU 19 MARS 1962 SCCV 1 000 80,00% IG
SCI STRASBOURG STARLETTE QUAI VAUBAN SCI 1 000 99,00% IG
SNC COURBEVOIE – 12 RUE DE L’INDUSTRIE SNC 1 000 100,00% IG
SCI LES JARDINS D'IRIS SCI 1 000 51,00% IG
SCI KETB ETUDIANTS SCI 8 479 862 51,00% MEE
SCCV 208 AVENUE SCCV 1 000 51,00% IG
SCI Carpentras Balzac SCI 1 000 100,00% IG
SCCV BRUNOY BOSSERONS SCCV 1 000 60,00% IG


(a) IG = Intégration Globale, ME = Mise en Équivalence




Rapport financier semestriel 2024 - KAUFMAN & BROAD 77
04 Conseil
d'administration
4.1 Composition du Conseil d’Administration 80




Rapport financier semestriel 2024 - KAUFMAN & BROAD 79
4 Conseil d'administration
Composition du Conseil d’Administration



4.1. Composition du Conseil d’Administration
À la date du présent rapport, le Conseil d’Administration de Kaufman & Broad SA est composé de dix Administrateurs qui lui apportent
des expériences différentes et complémentaires du fait de leurs profils variés :

Nombre Pourcentage de
Comité de d’actions détention
Rémunération Conseil Années de Date détenues directe
et de Comité Comité d’Admini- présence Date de première d’échéance dans la et indirecte
(1)
Nom Âge Nomination d’Audit RSE stration au Conseil nomination du mandat (2) société dans la société

Président-Directeur Général
Nordine Hachemi 63 11 25/06/2013 2027 137 8683) 2,07 %
Administrateurs indépendants (4)
Isabelle Bordry(7) 54 0 06/05/2024 2027 0 -
Sylvie Charles 65 12 16/02/2012 2027 264 -
Jean-Louis Chaussade 72 7 21/01/2017 2024 678 -
Sophie Lombard 55 17 10/07/2007 2027 283 -
Annalisa Loustau Elia 58 3 06/05/2021 2027 250 -
Michel Paris 66 9 07/07/2015 2024 1 289 -
Yves Perrier(6) 69 0 06/05/2024 2027 1 000 -
Lucile Ribot 57 6 03/05/2018 2027 270 -
Administrateur représentant les salariés actionnaires
Aline Stickel 61 2 05/05/2022 2024 3 339 0,04%

(1) Au 31 mai 2024.
(2) Approbation des comptes de l’exercice.
(3) M. Nordine Hachemi détient 137 868 actions Kaufman & Broad S.A. directement et au travers de la société RKCI dont il détient 100 % du capital. Par ailleurs, il détient 27,34 %
du capital de la société Artimus Participations, qui détient elle-même 5,07 % du capital de la société au 31 mai 2024, soit au total directement et indierctement 412 988 actions
de Kaufman & Broad S.A, repésentant 2,07% du capital.
(4) Mme. Aline Stickel détient 3 339 actions Kaufman & Broad S.A. directement. Par ailleurs, elle détient 0,46 % du capital de la société Artimus Participations, qui détient elle-
même 5,07 % du capital de la société au 31 mai 2024, soit au total directement et indierctement 7 940 actions de Kaufman & Broad S.A, représentant 0,04 % du capital.
(5) Voir section 3.1.1.2.8. "Indépendance des Administrateurs" du Document d'Enregistrement Universel 2023
(6) L'Assemblée générale du 6 mai 2024 a nommé M.Yves Perrier en qualité d'Administrateur en remplacement de M. Michel Giannuzzi.
(7) Le Conseil d’Administration du 6 mai 2024 a coopté Mme Isabelle Bordry en qualité d'Administrateur en remplacement de M. Yves Gabriel.




80 KAUFMAN & BROAD - Rapport financier semestriel 2024
Conseil d'administration
Composition du Conseil d’Administration 4
Président-Directeur Général

Nordine Hachemi
Kaufman & Broad SA
17, quai du Président Paul Doumer CS 90001
92672 Courbevoie cedex



Autres mandats et fonctions exercés dans toute société
Président de RKCI, Gérant SCI MD Raphael, Président d’Artimus Participations SAS.

Autres informations
Nordine Hachemi est titulaire d’un MBA de l’INSEAD et est ingénieur diplômé de l’ENSPM.
Après une carrière à l’international chez Bouygues Construction, il rejoint en 2001 le groupe Saur, dont il devient
le Président.
En 2008, il devient Président-Directeur Général de Sechilienne Sidec, jusqu’en 2011.
Coopté en qualité d’Administrateur par le Conseil d’Administration du 25 juin 2013, il rejoint Kaufman & Broad
le 1er juillet 2013 en qualité de Directeur Général et Vice-Président du Conseil d’Administration.
Il est Président-Directeur Général de Kaufman & Broad SA depuis le 24 janvier 2014.




Rapport financier semestriel 2024 - KAUFMAN & BROAD 81
4 Conseil d'administration
Composition du Conseil d’Administration



Administrateurs indépendants

ISABELLE BORDY
Retency
34, rue de Cléry
75002 Paris



Fonction principale exercée hors de la société
Co-fondatrice de la start up Retency – Directeur en charge du développement stratégique.

Autres mandats et fonctions exercés dans toute société
Administratrice indépendante de Groupama Assurances Mutuelles,
Présidente du Comité des Rémunérations et des Nominations de Groupama Assurances Mutuelles
Membre du Comité stratégique et du développement durable de Groupama Assurances Mutuelles
Membre du Collège de l’Autorité Nationale des Jeux
Membre du Comité de la Prospective de la Commission Nationale de l’Informatique et des Libertés (CNIL).

Autres informations
Diplômée de l’Université Paris-Dauphine, Isabelle Bordry a débuté sa carrière chez Hachette. Dès les années
1990, elle fait partie des pionniers du net. Elle rejoint Yahoo ! France en 1997, et en devient Directrice Générale
quatre ans plus tard, puis Directrice des Opérations pour Yahoo ! Europe.
Elle lance la marque « Digital Mum », investit dans des sites media et e-commerce.
Elle est Co fondatrice de la société Retency, Privacy tech, spécialiste dans la conception et le développement de
logiciels de protection des données personnelles.




82 KAUFMAN & BROAD - Rapport financier semestriel 2024
Conseil d'administration
Composition du Conseil d’Administration 4
Sylvie Charles *


17, quai du Président Paul Doumer CS 90001
92672 Courbevoie cedex
* Présidente du Comité d’Audit

Fonction principale exercée hors de la société
Administratrice indépendante

Autres mandats et fonctions exercés dans toute société
Membre du Conseil de Surveillance de GEODIS SA.
Administratrice indépendante du groupe SANEF.

Autres informations
Sylvie Charles est diplômée de l’Institut d’Études Politiques de Paris et ancienne élève de l’ENA.
En 1993, elle a été nommée Directrice Générale du groupe Cariane (transport de voyageurs par cars et bus), puis
en 1999, elle devient Directrice Générale Adjointe de la Générale de Transport et d’Industrie (leader européen du
transport de voyageurs en délégation de service).
Conseillère du Président du Directoire du groupe STVA (logistique automobile) à partir de 2001, elle devient
Présidente du Directoire en 2004.
En février 2010, Sylvie Charles a pris la responsabilité du pôle Entreprises et Prestataires Ferroviaires de SNCF
Logistics, pôle qui regroupe Fret SNCF et toutes les entreprises ferroviaires de marchandises, notamment
étrangères du groupe SNCF; attributions qui ont été étendues en octobre 2013 aux entités multimodales.
En Mars 2020, Sylvie Charles est nommée Directrice Générale de Transilien SNCF (ensemble des transports
ferrés de voyageurs en Ile de France), fonction qu'elle occupe jusqu'en août 2023.
Elle est membre du Conseil de Surveillance de Geodis SA (4ème logisticien européen, un des 100 premiers
mondiaux), Administratrice indépendante du groupe SANEF (concessions autoroutières).




Rapport financier semestriel 2024 - KAUFMAN & BROAD 83
4 Conseil d'administration
Composition du Conseil d’Administration



Jean-Louis Chaussade *
Président de JLCH Conseil
3, rue Bixio
75007 Paris
* Président du Comité RSE


Fonction principale exercée hors de la société
Conseiller spécial du groupe Accuracy.
Conseiller spécial du groupe Workday en Europe.

Autres mandats et fonctions exercés dans toute société
Administrateur de Criteria Caixaholding SAU (Espagne).
Membre du Conseil Consultatif du Groupe ANAND New Delhi, Inde
Président du Conseil d’Administration de l’Université de Technologie de Compiègne.
Administrateur de l’Institut du Capitalisme Responsable.

Autres informations
Jean-Louis Chaussade a débuté sa carrière chez Degrémont en 1978 et fut ensuite nommé Chief Operating
Officer de Degrémont Espagne à Bilbao en 1989. Pendant cette période, il est nommé Administrateur d’Aguas de
Barcelona. Jean-Louis Chaussade est par la suite devenu Directeur Général Exécutif de Dumez Copisa Espagne
en 1992. En 1997, il fut nommé Chief Operating Officer de Lyonnaise des Eaux en Amérique du Sud, et Directeur
Général Délégué d’Engie pour l’Amérique du Sud.
Il est devenu Président-Directeur Général de Degrémont en 2000 et, en 2004, Directeur Général Adjoint d’Engie
et Directeur Général de Suez Groupe. Jean-Louis Chaussade a été Directeur Général et Administrateur de Suez.
Jean-Louis Chaussade est Co-Président du Comité France Chine et Président du Conseil des Chefs d’entreprise
France-Algérie au sein du MEDEF International. Il préside en outre le groupe « économie circulaire » au sein de
l’AFEP.
En 2020, Jean-Louis Chaussade a remis au gouvernement son rapport sur "l'évaluation des capacités de
traitements des déchets en France à l'horizon 2040". Jean-Louis Chaussade est Ingénieur ESTP et titulaire d’une
maîtrise d’économie. Il est également diplômé de l’Institut d’Études Politiques de Paris et de l’AMP de la
Harvard Business School.
Le 14 mai 2019, Il a été nommé Président du Conseil d’Administration du groupe Suez.
Jean-Louis Chaussade a exercé ses fonctions d’Administrateur et de Président du Conseil d’Administration de
SUEZ jusqu’à l’issue de l’Assemblée Générale Mixte du 12 mai 2020.
Président de JLCH Conseil. Jean-Louis Chaussade est Officier dans l’Ordre national de la Légion d’Honneur.




84 KAUFMAN & BROAD - Rapport financier semestriel 2024
Conseil d'administration
Composition du Conseil d’Administration 4
Sophie Lombard
Bluester Capital
18 bis, rue d’Anjou
75008 Paris



Fonction principale exercée hors de la société
Directrice Générale chez Bluester Capital (société de gestion de fonds de Private Equity).

Autres mandats et fonctions exercés dans toute société
Membre du Conseil de Surveillance de La Banque Postale Asset Management,

Autres informations
Sophie Lombard est diplômée de l’EDHEC Business School et est titulaire d’un MBA (Columbia Business School,
United States New York City).
Après avoir commencé sa carrière à la Société Générale, au sein du département des marchés de capitaux sur
les produits dérivés, puis chez Deutsche Bank dans le département de LBO à Londres et à Paris, elle a passé
12 ans chez PAI Partners. Elle a rejoint Bluester Capital en 2016.
Sophie Lombard a été Administratrice de Financière Gaillon 8 jusqu'en 2017 et membre du Conseil de
Surveillance de la Banque Postale jusqu’à fin février 2020.




Rapport financier semestriel 2024 - KAUFMAN & BROAD 85
4 Conseil d'administration
Composition du Conseil d’Administration



Annalisa Loustau Elia
17, quai du Président Paul Doumer CS 90001
92672 Courbevoie cedex




Fonction principale exercée hors de la société
Administrateur indépendant

Autres mandats et fonctions exercés dans toute société
Administratrice de Swarovski.
Membre du Conseil de Surveillance chez Roche Bobois.
Membre du Conseil de Surveillance chez William Grant & Sons.

Autres informations
Annalisa Loustau Elia, 56 ans, de nationalité italienne, est diplômée de La Sapienza à Rome.
Annalisa Loustau Elia a débuté sa carrière chez Procter & Gamble en 1989, d’abord dans les filiales du Groupe à
Rome et à Paris, puis au siège international de Genève jusqu’en 2001. Elle y a alors dirigé le marketing mondial
pour Pampers, la première marque de Procter & Gamble. Elle a ensuite rejoint le groupe L’Oréal en tant que
Directrice Générale de plusieurs marques.
En 2004, Annalisa Loustau Elia a rejoint Cartier, où elle a siégé pendant 4 ans au Comité Exécutif mondial
comme Directrice Générale en charge, entre autres, du développement produit et du marketing.
De 2008 à janvier 2021, elle a été Directrice Marketing omnicanal et membre du Comité Exécutif du groupe
Printemps. Dans le cadre de ses fonctions, elle a travaillé tout particulièrement sur la transformation digitale et
l’expérience client.
Annalisa Loustau Elia est Administratrice de Kaufman & Broad et Swarovski depuis 2021. Elle est aussi membre
du Conseil de surveillance de Roche Bobois depuis 2018 et membre du Conseil de Surveillance de William Grant
& Sons depuis 2022.




86 KAUFMAN & BROAD - Rapport financier semestriel 2024
Conseil d'administration
Composition du Conseil d’Administration 4
Lucile Ribot
17, quai du Président Paul Doumer CS 90001
92672 Courbevoie cedex




Fonction principale exercée hors de la société
Administrateur indépendant.

Autres mandats et fonctions exercés dans toute société
Administrateur indépendant d’HSBC Continental Europe et membre du Comité d’Audit.
Administrateur indépendant d’Imerys, Présidente du Comité d’Audit.

Autres informations
Diplômée d’HEC en 1989, Lucile Ribot a commencé sa carrière chez Arthur Andersen où elle a conduit des
missions d’audit et de conseil financier auprès de grands groupes internationaux.
Elle a rejoint en 1995 le groupe d’ingénierie industrielle Fives dont elle est devenue Directeur Financier en 1998,
membre du Directoire en 2002 et dont elle a accompagné la croissance et le développement stratégique
jusqu’en 2017. Elle exerce depuis lors des fonctions d’administratrice indépendante.




Rapport financier semestriel 2024 - KAUFMAN & BROAD 87
4 Conseil d'administration
Composition du Conseil d’Administration



MICHEL PARIS *
1, rue Henri Rochefort
75017 Paris
* Administrateur Référent et Président du Comité de Rémunération et de Nomination



Fonction principale exercée hors de la société
Gérant de M2P Conseil.
Senior Advisor de 65 Equity Partners.

Autres mandats et fonctions exercés dans toute société
Gérant de Carolles Participations SC et Granville Holdco SC,
Membre du Conseil d’Administration de Apave SA.

Autres informations
Michel Paris a rejoint en 1984 Paribas Affaires Industrielles devenu PAI Partners en 2001.Il a exercé les fonctions
de Directeur des investissements entre 2009 et 2017 et de Président Directeur Général entre 2015 et 2020. Il a
auparavant été responsable des secteurs Business Services et Retail et membre du Comité Exécutif
depuis 2005.
Michel Paris compte plus de 35 années d’expérience dans l’investissement au sein de la société PAI. Il a
participé à de nombreuses transactions dont celles concernant les sociétés Sogeres, Bouygues Telecom, Atos,
Equant, Elior, Frans Bonhomme, Elis, Vivarte, Saur, Coin, Kwik Fit, Tendam, Xella, Kiloutou, Areas et Apave.
Auparavant, il a passé deux années chez Valeo.
Michel Paris est diplômé de l’École Centrale de Lyon (1980) et de l’École Supérieure de Commerce de Reims (1982).




88 KAUFMAN & BROAD - Rapport financier semestriel 2024
Conseil d'administration
Composition du Conseil d’Administration 4
Yves Perrier
Groupe Edmond de Rothschild
47, rue du Faubourg Saint-Honoré
75008 Paris



Fonction principale exercée hors de la société
Président du conseil d’administration du groupe Edmond de Rothschild.

Autres mandats et fonctions dans toute société
Président du Conseil de surveillance de NextStage Evergreen
Vice-Président de Paris Europlace
Président de l’Institut de la Finance Durable
Président de YP Conseil
Président d’honneur de l’AFG – Association Française de la gestion financière
Président d’honneur d’AMUNDI
Administrateur des sociétés : Edmond de Rothschild, Fimalac, Humensis et de la Fondation de France.

Autres informations
Diplômé de l’ESSEC et Expert-Comptable, Yves Perrier a commencé sa carrière dans l’audit et le conseil. II a
rejoint la Société Générale en 1987, dont il a notamment été le Directeur financier (1995-1999), puis le Crédit
Lyonnais en 1999 en qualité de membre du comité exécutif, en charge des Finances, des Risques et de
l’Inspection générale (1999-2003). En 2003 il pilote la création de CALYON (devenu CACIB) en fusionnant
Indosuez et la BFI du Crédit Lyonnais. Il en sera Directeur général délégué jusqu’en 2007.
De 2007 à 2023, il a dirigé les activités d’Asset management du groupe Crédit Agricole.
En 2009, il est l’architecte de la création d’Amundi formé par la fusion du Crédit Agricole Asset Management et
de la Société Générale Asset Management. Il en sera le Directeur général jusqu’en 2021 puis Président du
Conseil d’Administration de 2021 à mai 2023, date à laquelle il est nommé Président d’honneur. Sous sa
direction, Amundi a connu a connu un développement remarquable, tant par croissance organique qu’au travers
d’opérations de croissance externe réussies, notamment l’acquisition de Pioneer en 2017 et de Lyxor en
février 2021.
En 2015, Amundi a été cotée à la Bourse de Paris, constituant à l’époque la plus grosse entrée en Bourse sur le
marché français depuis la crise de 2009.
Yves Perrier a été par ailleurs membre du Comité Exécutif de Crédit Agricole S.A. depuis 2003, en sus de ses
responsabilités à la tête d’Amundi, et Directeur General Adjoint de Crédit Agricole S.A. depuis 2015. A ce titre, il
a supervisé le pôle Epargne et Immobilier et le pilotage du projet sociétal du Groupe Crédit Agricole.
Yves Perrier a été Président de I’AFG de 2015 à 2017 et en est également aujourd’hui le Président d’Honneur. II
est également vice-président de Paris Europlace et il est depuis 2020 Administrateur Trésorier de Ia Fondation de
France, du groupe Fimalac et du groupe Humensis (édition). Il est Président de l’Institut de la Finance Durable
qu’il a créé en décembre 2022 dont la mission est de coordonner l’action du secteur financier pour la
transition écologique.
Yves Perrier assure depuis avril 2023 la présidence du groupe bancaire Edmond de Rothschild.




Rapport financier semestriel 2024 - KAUFMAN & BROAD 89
4 Conseil d'administration
Composition du Conseil d’Administration



Aline Stickel *
17, quai du Président Paul Doumer CS 90001
92672 Courbevoie cedex
* Administrateur représentant les salariés actionnaires



Directrice des Affaires Juridiques Groupe - Kaufman & Broad
Membre du Conseil de Surveillance du « FCPE KB Actions ».

Autres informations
Titulaire d’un DEA de Droit Privé et du CAPA (Certificat d’Aptitude à la Profession d’Avocat), Aline Stickel a rejoint
le groupe en 2000 comme juriste en charge du contentieux et pris la direction des équipes juridiques
opérationnelles en 2001 ainsi que de l’équipe juridique corporate à partir de 2011.
Elle est également en charge des assurances du groupe de 2001 à 2011.
Elle a enseigné l’assurance construction à l’ICH (Institut de la Construction et de l’Habitation – CNAM) de 2007 à 2019.
Auparavant, Aline Stickel a exercé, en qualité d'avocat, au sein du cabinet Maravelli-Joubert de 1992 à 1998
avec une activité dominante en assurance construction et responsabilité des constructeurs, puis de 1998 à 2000,
au sein du cabinet Roubache-Moiron-Braud, ayant une activité en promotion immobilière.
Aline Stickel est membre du Conseil de Surveillance du « FCPE KB Actions » depuis 2018.
L’assemblée générale du 5 mai 2022 a nommé Mme Aline Stickel en qualité d’administrateur représentant les
salariés actionnaires.




90 KAUFMAN & BROAD - Rapport financier semestriel 2024
Conseil d'administration
Composition du Conseil d’Administration 4
En vertu du Règlement intérieur du Conseil d’Administration de Kaufman & Broad SA, chaque Administrateur de la société doit détenir au
minimum 250 actions, obligation qui se trouve remplie par chacun d’entre eux. En application des dispositions de l’article 10 bis des statuts
de la société, l’Administrateur représentant les salariés actionnaires n’est pas tenu à cette obligation de détention.
Les Administrateurs de la société ont déclaré ne pas avoir, au cours des cinq dernières années au moins :
• fait l’objet de condamnation pour fraude ;
• fait l’objet de faillite, de mise sous séquestre ou de liquidation ;
• fait l’objet d’incrimination et/ou de sanction publique officielle prononcée par des autorités statutaires ou réglementaires, y compris des
organismes professionnels désignés ;
• été empêchés par un tribunal d’agir en qualité de membre d’un organe d’administration, de direction ou de surveillance d’un émetteur ou
d’intervenir dans la gestion ou la conduite des affaires d’un émetteur.

Contrats de service liant les membres du Conseil d’Administration à la société ou à l’une de ses filiales
Il n’existe pas de contrat de services conclu entre les Administrateurs et la société ou ses filiales.




Rapport financier semestriel 2024 - KAUFMAN & BROAD 91
05
Renseignements à
caractère général
concernant
la société et
son capital
5.1 Répartition actuelle du capital et des droits de vote 94
5.1.1 Actionnariat de la société au 31 mai 2024 94
5.1.2 Tableau d’évolution du capital 96

5.2 Rapport des Commissaires aux comptes
sur l’information financière semestrielle 2024 97




Rapport financier semestriel 2024 - KAUFMAN & BROAD 93
5 Renseignements à caractère général concernant la société et son capital
Répartition actuelle du capital et des droits de vote



5.1. Répartition actuelle du capital et des droits de vote
5.1.1. Actionnariat de la société au 31 mai 2024
La composition de l’actionnariat de la société au 31 mai 2024, conformément au registre des actions Kaufman & Broad SA du teneur de
compte, est la suivante :

Pourcentage de droits
de vote exerçable Pourcentage de droits
Actionnaires au 31 mai 2024 Nombre d’actions Pourcentage de capital en Assemblée Générale de vote théorique
Actionnaires
Public (a) 10 721 093 53,98% 42,21% 41,60%
Famille Rolloy (Promogim Groupe SAS) 4 588 428 23,10% 29,99% 29,56%
(b)
Artimus Participations 1 006 238 5,07% 7,77% 7,65%
Prédica / Spirica 1 766 629 8,89% 13,63% 13,44%
Employés (c) 1 403 937 7,07% 6,41% 6,32%
Kaufman & Broad SA 375 697 1,89% 0,00% 1,43%
TOTAL 19 862 022 100,00% 100,00% 100,00%
(a) Les titres détenus par les Administrateurs sont inclus dans la rubrique « Public » de l’actionnariat au 31 mai 2024.
(b) Société détenue par certains dirigeants et salariés du groupe et présidée par M. Nordine Hachemi, Président-Directeur Général de Kaufman & Broad SA (qui détenait par
ailleurs 27,34 % du capital et des droits de vote d’Artimus Participations).
(c) Inclus les titres détenus dans les FCPE Kaufman & Broad Actionnariat et « KB Actions » ainsi que les actions détenues à titre individuelles inscrites au registre des titres par les
salariés de Kaufman & Broad présents à l'effectif de la société à date.

Le nombre total connu, au 31 mai 2024, d’actions ayant droit de vote Au 31 mai 2024, le nombre d’actions détenues par les membres du
double s’élève à 6 429 246 actions. Ainsi, à cette même date, le Conseil d’Administration s’élève à 145 241 actions représentant
nombre total de droits de vote théoriques de la société s’élève à 244 162 voix.
26 291 268 et le nombre total de droits de vote exerçables en À la connaissance de la société, à l’exception des fonds gérés par
Assemblée Générale s’élève à 25 915 571 (la différence Prédica, Spirica (ensemble), d’Artimus Participations et de la Famille
correspondant au nombre d’actions autodétenues par la société Rolloy (Promogim Group SAS), il n’existe aucun autre actionnaire
privées de droits de vote). détenant plus de 5 % du capital ou des droits de vote.
Le nombre d’actionnaires déclarés au nominatif s’élève à
1 170 personnes physiques ou morales.

Pourcentage de droits
de vote exerçable Pourcentage de droits
Actionnaires au 30 juin 2024 Nombre d’actions Pourcentage de capital en Assemblée Générale de vote théorique
Actionnaires
Public (a) 10 730 100 54,02% 42,31% 41,68%
Famille Rolloy (Promogim Group SAS) 4 588 428 23,10% 30,06% 29,61%
(b)
Artimus Participations 996 238 5,02% 7,71% 7,59%
Prédica / Spirica 1 766 629 8,89% 13,67% 13,46%
Employés (c) 1 390 630 7,00% 6,26% 6,17%
Kaufman & Broad SA 389 997 1,96% 0,00% 1,49%
TOTAL 19 862 022 100,00% 100,00% 100,00%
(a) Les titres détenus par les Administrateurs sont inclus dans la rubrique « Public » de l’actionnariat au 30 juin 2024.
(b) Société détenue par certains dirigeants et salariés du groupe et présidée par M. Nordine Hachemi, Président-Directeur Général de Kaufman & Broad SA (qui détenait par
ailleurs 27 ,34% du capital et des droits de vote d’Artimus Participations SAS).
(c) Inclus les titres détenus dans les FCPE Kaufman & Broad Actionnariat et « KB Actions » ainsi que les actions détenues à titre individuelles inscrites au registre des titres par les
salariés de Kaufman & Broad présents à l'effectif de la société à date.

La société n’a pas connaissance de variation significative de la composition de son actionnariat depuis le 30 juin 2024.




94 KAUFMAN & BROAD - Rapport financier semestriel 2024
Renseignements à caractère général concernant la société et son capital
Répartition actuelle du capital et des droits de vote 5
Franchissement de seuil dans le contrôle de Kaufman & Broad SA
Dans un courrier du 19 février 2024 et conformément aux Statuts,a Depuis la clture de l'exercice au 31 mai 2024, la société
société Artimus Participations SAS a informé que, suite à la cession Kaufman & Broad SA^a été informé des franchissements de
d’un bloc de 32 314 actions de Kaufman & Broad.SA, intervenue le seuil suivants:
14 février 2024, a franchi, à cette date, à la baisse, le seuil statutaire ✔ Dans un courrier du 06 juin 2024 et conformément aux Statuts,
de 8 % en droit de vote avec 2 082 218 voix sur les Wellington Management Group LLP (« Wellington Management
26 152 433 droits de votes théoriques[1] (soit 7,98 %) et 8,13 % des Group LLP »), en sa qualité de conseiller en investissement,
droits de vote exerçable en assemblée générale. Ainsi, la Société souhaite informer la Société que, au 5 juin 2024, Wellington
détient, au 19 février 2024, 5,25 % du capital (soit un total de Management Group LLP détenait pour le compte de ses clients
1 041 109 actions) et 7,98 % des droits de vote théorique de la 383 658 actions de la société Kaufman & Broad SA (sur la base
société Kaufman & Broad. SA ([1] Sur la base du nombre d’actions et d'un nombre total d'actions de 19 862 022) a franchi, à cette date,
du nombre de droits de vote communiqués par la société aux à la baisse, le seuil statutaire de 2 % du capital de la société
marchés financiers au 6 février 2024, soit 19 862 022 actions et représentant 1,93 % du capital de la Société.
26 152 433 droits de vote théorique).
✔ Dans un courrier du 17 juin 2024 et conformément à l’article
✔ Dans un courrier du 7 mars 2024 et conformément aux Statuts, la L 233-7 du Code de Commerce (franchissement de seuil), la
société Invesco Ltd, déclare détenir au total et pour le compte de société LBPAM déclare le franchissement de seuil légal de 2% au
diverses sociétés d'investissement et d'autres clients pour moins du capital ou des droits de vote ou un multiple de ce
lesquels elle ou l'une de ses filiales agit en tant que gestionnaire pourcentage, et informe que LBPAM (société de gestion de
d'investissement, 569 115 actions de Kaufman & Broad SA, soit portefeuille) agissant au nom et pour le compte d'OPC,
2,17 % dans du capital de la société au 6 mars 2024 conjointement avec la société de gestion LFDE qu'elle contrôle
✔ Dans un courrier du 12 avril 2024 et conformément aux Statuts, la ont franchi à la hausse le seuil de 2,0% et detenir 2,01% du capital
société par actions simplifiée Amiral Gestion agissant pour le de Kaufman & Broad.
compte de fonds dont elle assure la gestion, déclare avoir franchi ✔ Dans un courrier du 3 juillet 2024 et conformément à l’article
à la hausse, le 11 avril 2024, le seuil statutaire de 2% de détention L 233-7 du Code de Commerce (franchissement de seuil), la
du capital de Kaufman & Broad. Amiral Gestion détient société Amundi confirme ans un courrier du 17 avril 2024 et
400 187 actions de Kaufman & Broad SA, représentant 2,01 % du conformément à l’article L 233-7 du Code de Commerce
capital et 1,53% des droits de vote de la société. Ce (franchissement de seuil), la soicété Amundi confirme détenir
franchissement de seuil résulte d'acquisition d'actions Kaufman & dans ses OPCVM 414,412 droits de vote de votre société, ce qui
Broad sur le marché. Amiral Gestion détient par ailleurs, représente une participation de 2.08% entraînant le
140 032 titres Kaufman & Braod pour lesquels le client final a franchissement à la hausse du seuil statutaire de 2% en termes
conservé les droits de vote. de titres.
✔ Dans un courrier du 17 avril 2024 et conformément à l’article L À la date du présent document et depuis l'arrêté des comptes
233-7 du Code de Commerce (franchissement de seuil), la société semestriels au 31 mai 2024, la société Kaufman & Broad SA n’a pas
Amundi confirme détenir dans ses OPCVM 414 412 droits de vote été informée d’autres franchissements de seuil que ceux déclarés
de votre société, ce qui représente une participation de 2.08% précédemment qu’ils soient légaux ou statutaires ou par d’autres
entraînant le franchissement à la hausse du seuil statutaire de 2% sociétés détenant plus de 5 % du capital.
en termes de titres.

Détention d’actions Kaufman & Broad SA par les Administrateurs au 30 juin 2024 Nombre d’actions Nombre de droits de vote
Actionnaires
Nordine Hachemi (PDG) 137 868 209 729
Bordry Isabelle 0 0
Charles Sylvie 264 514
Chaussade Jean-Louis 678 956
Gedeon (Ribot) Lucile 270 540
Lombard Sophie 283 533
Loustau Elia Annalisa 250 500
Paris Michel 1 289 1 578
Perrier Yves 1 000 1 000
Stickel Aline 3 339 6 006
TOTAL 145 241 221 356




Rapport financier semestriel 2024 - KAUFMAN & BROAD 95
5 Renseignements à caractère général concernant la société et son capital
Répartition actuelle du capital et des droits de vote



5.1.2. Tableau d’évolution du capital

Nombre Montant des Prime Montant cumulé Montants Nombre
d’actions variations de d’émission de la prime successifs cumulé Valeur
Opérations émises capital par action d’émission du capital d’actions nominale
30 novembre 2022 - 50 691 604,36 € 5 619 385,72 € 21 613 022 0,26 €


Réduction de capital - 500 000 -130 000,00 € - 29,34 € 36 023 309,50 € 5 489 385,72 € 21 113 022 0,26 €


31 janvier 2023 36 023 309,50 € 5 489 385,72 € 21 113 022 0,26 €
31 mai 2023 36 023 309,50 € 5 489 385,72 € 21 113 022 0,26 €


Réduction de capital -1 251 000 -325 260,00 € -25,92 € 3 597 389,50 € 5 164 125,72 € 19 862 022 0,26 €


30 novembre 2023 3 597 389,50 € 5 164 125,72 € 19 862 022 0,26 €


31 mai 2024 3 597 389,50 € 5 164 125,72 € 19 862 022 0,26 €

Au cours de l'exercice 2023, le capital de la société a été impacté par Artimus Participations. Ce contrat d’acquisition portant sur un bloc
l'annulation de 500 000 actions autodétenues intervenue le de 1 251 000 actions de la Société détenu par Artimus
31 janvier 2023, portant ainsi le nombre d'actions de 21 613 022 à Participations. À l’issue de l’opération, les actions rachetées ont été
21 113 022 titres représentant un capital social d'un montant de annulées, portant ainsi le nombre de titres composant le capital
5 489 385,72 €. Par ailleurs, la société a conclu le 5 septembre 2023, social de la société à 19 862 022 actions pour un capital s'élevant à
dans le cadre de son programme de rachat d’actions, un contrat 5 164 125,72 €.
d’acquisition portant sur un bloc d'actions de la Société détenu par




96 KAUFMAN & BROAD - Rapport financier semestriel 2024
Renseignements à caractère général concernant la société et son capital
Rapport des Commissaires aux comptes sur l’information financière semestrielle 2024 5
5.2. Rapport des Commissaires aux comptes
sur l’information financière semestrielle 2024
Période du 1er décembre 2023 au 31 mai 2024


Aux Actionnaires,


En exécution de la mission qui nous a été confiée par votre Assemblée Générale et en application de l’article L. 451-1-2 III du Code monétaire
et financier, nous avons procédé à :
• l’examen limité des comptes semestriels consolidés condensés de la société Kaufman & Broad SA, relatifs à la période du
1er décembre 2023 au 31 mai 2024, tels qu’ils sont joints au présent rapport ;
• la vérification des informations données dans le rapport semestriel d’activité.
Ces comptes semestriels consolidés ont été établis sous la responsabilité du Conseil d’Administration. Il nous appartient, sur la base de notre
examen limité, d'exprimer notre conclusion sur ces comptes.


1. Conclusion sur les comptes
Nous avons effectué notre examen limité selon les normes d’exercice professionnel applicables en France.
Un examen limité consiste essentiellement à s’entretenir avec les membres de la Direction en charge des aspects comptables et financiers et
à mettre en œuvre des procédures analytiques. Ces travaux sont moins étendus que ceux requis pour un audit effectué selon les normes
d’exercice professionnel applicables en France. En conséquence, l’assurance que les comptes, pris dans leur ensemble, ne comportent pas
d’anomalies significatives obtenue dans le cadre d’un examen limité est une assurance modérée, moins élevée que celle obtenue dans le
cadre d’un audit.
Sur la base de notre examen limité, nous n’avons pas relevé d’anomalies significatives de nature à remettre en cause la conformité des
comptes semestriels consolidés condensés avec la norme IAS 34, norme du référentiel IFRS tel qu’adopté dans l’Union européenne relative à
l’information financière intermédiaire.


2. Vérification spécifique
Nous avons également procédé à la vérification des informations données dans le rapport semestriel d’activité commentant les comptes
semestriels consolidés condensés sur lesquels a porté notre examen limité.
Nous n’avons pas d’observation à formuler sur leur sincérité et leur concordance avec les comptes semestriels consolidés condensés.




Paris-La Défense, le 23 juillet 2024


Les Commissaires aux comptes
KPMG S.A. ERNST & YOUNG Audit
François Plat Denis Thibon




Rapport financier semestriel 2024 - KAUFMAN & BROAD 97
Agences
Annecy : Immeuble Onyx, 15 Rue Pré Paillard - 74940 Annecy-le-Vieux – Tél. : 04 50 05 61 95
Bayonne : Résidence du Parc - 2 boulevard du BAB – Tél. : 05 59 59 60 60
Bordeaux : 14 allée de Tourny - 33064 Bordeaux Cedex – Tél. : 05 56 12 72 72
Caen : 93-97 rue de Bernières - 14000 Caen – Tél. : 02 31 15 56 56
Courbevoie : (Siège social - Agences Île-de-France - Immobilier d’entreprise - Showroom - Kalilog)
17, quai du Président Paul Doumer - 92400 Courbevoie – Tél. : 01 41 43 43 43
Lille : 238 boulevard Clémenceau - 59700 Marcq-en-Baroeul – Tél. : 03 28 33 83 23
Lyon : 19 rue Domer, CS 10231, 3e étage - 69362 Lyon Cedex 07 – Tél. : 04 72 84 03 74
Marseille : Le Silo d’Arenc - 35, quai du Lazaret - CS 30010 - 13002 Marseille Cedex 02 – Tél. : 04 96 17 32 00
Montpellier : 266 place Ernest- Granier - 3e étage - 34000 Montpellier – Tél. : 04 67 13 82 70
Nantes : 25 bis rue Paul-Bellamy - BP 10216 - 44002 Nantes Cedex 1 – Tél. : 02 40 74 44 44
Nice : 400, Promenade des Anglais - 06200 Nice - Tél. : 01 41 43 43 43
Rennes : Immeuble Atlas 121 rue du Temple de Blosne - 35136 Saint-Jacques-de-la-Lande – Tél. : 02 99 52 70 37
Strasbourg : 15 rue des francs bourgeois - 67000 Strasbourg – Tél. : 03 88 11 30 40
Toulouse : 27 bis allée Jean Jaurès - 31010 Toulouse Cedex 6 – Tél. : 05 34 41 08 08
Serge Mas Promotion : 30 allée Jean Jaurès - 31010 Toulouse – Tél. : 05 62 73 17 31

Antennes
Aix-en-Provence : 26 route de Galice - 13090 Aix-en-Provence
Dijon : 1 rue Nicolas Berthot - Entrée B - 21000 Dijon
La Rochelle : 56 rue Saint Yon - 17000 La Rochelle
Perpignan : 30 avenue du Général Leclerc - 66000 Perpignan
Rouen : 3 rue Rollon - 76000 Rouen

Showroom Méditerranée
Fréjus : ZI du Capitou Pôle Mixte Lot 19 - avenue Jean Lachenaud - 83600 Fréjus




Conception et Réalisation



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17 Quai du Président Paul Doumer
92400 Courbevoie
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