RAPPORT
SEMESTRIEL
2024
Semestre clos
le 30 juin 2024
Sommaire




1 \ ATTESTATION DU RESPONSABLE 2




2 \ RAPPORT SEMESTRIEL D’ACTIVITÉ 3




3 \ COMPTES CONSOLIDÉS SEMESTRIELS
(période close le 30 juin 2024) 8




4 \ RAPPORT DES COMMISSAIRES AUX COMPTES 33
Société anonyme au capital de 64 933 290 euros
Siège social : 42, rue Bassano, 75008 Paris
422 800 029 RCS Paris
SIRET : 422 800 029 00031


Rapport financier semestriel
Semestre clos le 30 juin 2024
(L 451-1-2 III du Code monétaire et financier ;
Article 222-4 et suivants du RG de l’AMF)


Nous vous présentons le rapport financier semestriel portant sur
le semestre clos le 30 juin 2024 établi conformément aux dispositions
des articles L. 451-1-2 III du Code monétaire et financier
et 222-4 et suivants du Règlement Général de l’AMF.
Le présent rapport a été diffusé conformément aux dispositions
de l’article 221-3 du règlement général de l’AMF. Il est notamment
disponible sur le site de notre société : www.vitura.fr
1 \ Attestation du responsable




« J’atteste, à ma connaissance, que les comptes consolidés
complets pour le semestre écoulé sont établis conformément
aux normes comptables applicables et donnent une image fidèle
du patrimoine, de la situation financière et du résultat de la société
et de l’ensemble des entreprises comprises dans la consoli-
dation, et que le rapport semestriel d’activité ci-joint présente un
tableau fidèle des événements importants survenus pendant les
six premiers mois de l’exercice, de leur incidence sur les comptes
semestriels, des principales transactions entre parties liées ainsi
qu’une description des principaux risques et des principales
incertitudes pour les six mois restants de l’exercice. »

Fait à Paris, le 5 août 2024



Jérome Anselme
Directeur Général




2 - RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2024
Rapport semestriel d’activité \ 2




2 \ Rapport semestriel d’activité
2.1 Commentaires de l’activité Taux d’occupation des immeubles
Le patrimoine de la foncière distingue les actifs en exploitation et les
L’activité économique mondiale a subi un ralentissement généralisé actifs en cours de repositionnement. La livraison de Rives de Bercy
sur 2024 avec une inflation qui atteint des niveaux élevés en compa- fin 2023 porte à quatre les immeubles en exploitation. Depuis le
raison aux dernières décennies. La hausse du coût des matières 1er janvier 2024, seuls Office Kennedy et Passy Kennedy sont vacants
premières, le durcissement des conditions financières en France, et et en restructuration.
le contexte géopolitique sont autant de facteurs qui pèsent lourde- Le taux d’occupation des actifs en exploitation est de 67 % au
ment sur les perspectives économiques. 30 juin 2024.
Ce contexte économique complexe a eu un impact sur la perfor- Le taux d’occupation de l’ensemble des actifs s’élève à 56 % au
mance, la valorisation et la liquidité des actifs immobiliers du Groupe, 30 juin 2024 contre 66 % il y a un an. Le détail des taux d’occupation
ainsi que sur la stratégie de financement du groupe telle que détaillée pour chacun des actifs est le suivant :
en note 4.1 et en note 2.4.
Arcs de Rives de Campus Passy Office
30/06/2024 Europlaza Seine Bercy Hanami Kennedy Kennedy Total
2.1.1 Activité locative Taux
d’occupation
Au cours du 1er semestre, 11 000 m² ont été commercialisés, soit 7 % de l’ensemble
des actifs 83 % 81 % 18 % 73 % 0% 0 % 56 %
de la surface totale du patrimoine en exploitation. Les transactions
portent principalement sur des renouvellements et extensions de
bail à Europlaza et Arcs de Seine, deux actifs offrant des services
inspirés des codes hôteliers. Le campus Rives de Bercy a vu la Évolution des revenus locatifs (30/06/2023 - 30/06/2024)
signature d’un bail sur 5 600 m², soit 18 % de la surface, moins de En millions d’euros
trois mois après la rénovation complète de l’actif. L’arrivée des 3,2 (8,3)
30 1,2
équipes est prévue au troisième trimestre 2024.
25 Indexation
Nouveaux baux et
commercialisations

20 Départs


15
25,6 21,7
10
5
0
Revenus locatifs Revenus locatifs
S1 2023 S1 2024




2.1.2 Principaux agrégats qui composent le résultat net de la période
En milliers d’euros 30/06/2024 30/06/2023 Variation Détail
Loyers nets 13 558 25 748 (12 190) En 2024, les loyers nets correspondent aux loyers de la période (21,7 M€)
et aux refacturations de charges (9,7 M€), desquelles sont soustraitées les charges
liées aux immeubles (17,8 M€).
Frais de fonctionnement (4 088) (4 659) 571 En 2024, les frais de fonctionnement sont composés de charges administratives
et d’honoraires d’asset management.
Divers 307 (368) 674 La variation du poste divers correspond principalement à la reprise
de la dépréciation d’un locataire.
Variation de la juste valeur des immeubles (46 116) (83 924) 37 808 Ce poste est composé de la variation de la valeur des immeubles sur
les 6 derniers mois (41,2 M€ ) et des travaux réalisés sur l’exercice (4,8 M€) .
La valorisation du patrimoine connait une baisse de 3,2% sur le semestre.
Résultat opérationnel (36 340) (63 204) 26 864
Résultat financier (18 249) (16 240) (2 008) La diminution du résultat financier s’explique principalement par la baisse de la juste
valeur des instruments financiers.
Résultat net (54 589) (79 444) 24 856




- - RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2024 3
2 \ Rapport semestriel d’activité




2.2 Ressources financières
2.2.1 Structure de l’endettement au 30 juin 2024
La dette financière nette s’élève à 808 millions d’euros au 30 juin 2024, contre 810 millions d’euros au 31 décembre 2023.

Sociétés Date de
membres Actifs Banques Montant en Modalité de contrac- Date Option de
du Groupe financés partenaires principal initial remboursement tualisation d’échéance prorogation Autres éléments
SAS Prothin Europlaza Aareal Bank AG, 525 000 000 Remboursement in fine 26-juil.-16 15-juil.-26 Pas d’option prévue – Remboursement anticipé obligatoire
Arcs de Seine Natixis, Natixis en cas de changement de contrôle
Rives de Bercy Pfandbriefbank AG de la société Prothin et/ou de Vitura.
– Aucune indemnité de remboursement
anticipé en cas de remboursement
anticipé volontaire ou obligatoire de tout
ou partie de l’encours.
SCI Hanami Rueil Campus Banque Postale Crédit 94 000 000 Remboursement in fine 15-déc.-16 31-déc.-24 Droit de prorogation – Remboursement anticipé obligatoire
Hanami Entreprises et la d’une année deux fois en cas de changement de contrôle
Société Générale de la société Hanami Rueil et/ou de Vitura.
– Remboursement anticipé obligatoire
en cas de non-respect d’un ratio financier.
Aucune indemnité de remboursement
anticipé en cas de remboursement
anticipé volontaire ou obligatoire de tout
ou partie de l’encours.
– Un avenant a été signé en avril 2024
avec le pool bancaire d’Hanami afin
de suspendre les effets liés au non-
respect du ratio d’endettement
(LTV ratio) jusqu’au 31 décembre 2024
et de restructurer la dette en place
de 92 millions d’euros.
SCI CGR Passy Société Générale 148 500 000 Amortissement 5-déc.-18 15-juil.-24 – Remboursement anticipé obligatoire
Propco Kennedy du capital échelonné en cas de changement de contrôle
à partir de la 3e année de la société CGR Propco et/ou de Vitura.
(entre 1 et 2,5 % – Aucune indemnité de remboursement
du nominal par an) anticipé en cas de remboursement
et solde in fine anticipé volontaire ou obligatoire
de tout ou partie de l’encours.
– L ’opération de cession d’une
participation majoritaire dans
les sociétés détenant les actifs
Passy Kennedy et Office Kennedy
permettra notamment de
rembourser l’encours de la dette de
139 millions d’euros qui avait été
étendue au 15 juillet 2024
(cf Événements postérieurs à la
clôture).
SCI Office Office Société Générale 65 600 000 Amortissement 19-oct.-21 19-oct.-28 – Remboursement anticipé obligatoire
Kennedy Kennedy du capital échelonné en cas de changement de contrôle de
à partir de la 5e année la société Office Kennedy et/ou de Vitura.
(3 % du nominal par an) – Indemnité de remboursement anticipé
et solde in fine en cas de remboursement anticipé
volontaire ou obligatoire de tout ou partie
de l’encours de 0,75 % du nominal.
intervenant entre le 13e mois suivant
la Date de Signature (inclus) et le 24e mois
suivant la Date de Signature (inclus).
– Étant précisé qu’aucune Indemnité
de Remboursement Anticipé ne sera
due après la fin du 24e mois suivant
la Date de Signature.
– L’opération de cession d’une
participation majoritaire dans les
sociétés détenant les actifs Passy
Kennedy et Office Kennedy permettra
de rembourser l’encours de la dette
de 66 millions d’euros (cf Événements
postérieurs à la clôture).




4 - RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2024
Rapport semestriel d’activité \ 2




2.2.2 Principales garanties données 2.2.3 Principaux ratios financiers
Le montant de la dette nominale brute garantie par des sûretés Les seuils de ratio d’endettement (LTV) défaut à respecter selon les
réelles (hypothèques conventionnelles, privilèges de prêteur de conventions de crédit des sociétés Prothin, SCI Hanami Rueil, et SCI
deniers, promesses d’affectation hypothécaires) s’élève à 818 millions Office Kennedy sont respectivement de : 65 %, 65 %, 75 %. Ce ratio
d’euros au 30 juin 2024 (825 millions d’euros à fin 2023). est le rapport entre l’endettement bancaire et la valeur de marché
des immeubles déterminés aux termes de rapports d’expertise
Ainsi, au 30 juin 2024, le montant total des financements garantis par
mandatés par les prêteurs. Les sociétés Prothin et Office Kennedy
des actifs sous forme de sûretés réelles s’élève à 64,1 % de la valeur
respectent ces seuils au 30 juin 2024. À noter que la société SCI CGR
totale (bloc) du patrimoine détenu, contre 62,4 % au 31 décembre
Propco n’est plus tenue de respecter de ratio d’endettement à
2023, pour une limite maximale allant de 65 à 75 % autorisée dans les
compter du 5 décembre 2023.
différentes conventions de crédit.
La convention de crédit de Prothin prévoit également un rembour-
Les principales garanties données au titre des conventions de crédit
sement de 0,5 % du nominal à chaque date de paiement des intérêts,
sont les suivantes :
en cas de dépassement d’un LTV intermédiaire, de 60 %. Le ratio
– Sûretés réelles immobilières :
de juillet 2023, a déclenché cet amortissement représentant 5,2 M€
Sur les immeubles, constitution des sûretés réelles immobilières à
en 2023 et 2,6 M€ en 2024.
savoir privilège de prêteur de deniers et/ou hypothèques conven-
tionnelles venant en premier rang. En octobre 2023, le ratio d’endettement de la SCI Hanami Rueil a
– Cessions de créances professionnelles : dépassé le seuil autorisé par la convention de crédit. Un avenant a été
signé en avril 2024 avec le pool bancaire afin de suspendre les effets
Cessions au profit des banques de créances professionnelles
liés au non-respect du ratio d’endettement jusqu’au 31 décembre
à titre de garantie par bordereaux « Dailly ».
2024 et de restructurer la dette en place de 92 millions d’euros.
– Nantissement de titres :
Nantissement des titres Prothin détenus par Vitura. Les seuils de ratio de couverture des intérêts (revenu sur la période
Nantissement des parts sociales détenues par Vitura et K Rueil de référence(1) divisé par charges d’intérêt(2)) à respecter selon
dans le capital de SCI Hanami Rueil. les conventions de crédit des sociétés Prothin et SCI Hanami Rueil
Nantissement des parts sociales détenues par Vitura et EURL sont respectivement : 150 % et 150 %. Ces ratios sont respectés au
CGR Holdco dans le capital de SCI CGR Propco. 30 juin 2024. À noter que les sociétés SCI Office Kennedy et SCI
CGR Propco ne sont pas tenues de respecter de covenant lié
– Nantissement de comptes bancaires :
au ratio de couverture des intérêts.
Nantissements de premier rang et sans concours au profit des
banques portant sur le solde créditeur des comptes bancaires
ouverts en France.
2.2.4 Gestion de la couverture du risque
– Délégations d’indemnités d’assurance :
Délégations de toute indemnité d’assurance faisant l’objet de l’oppo- de taux d’intérêt
sition à paiement prévue par l’article L.121-13 du Code des assurances.
La politique de gestion du risque de taux d’intérêt de Vitura a pour
– Nantissement de Créance – Contrat de couverture : objectif de couvrir son exposition au risque de taux. Au 30 juin 2024,
Nantissement portant sur toute créance que viendra à détenir 83 % de la dette du Groupe était couverte par des instruments
l’emprunteur à l’encontre de la banque de couverture au titre d’un de couverture (CAP) au taux moyen de 0,89 %. En excluant les
contrat de couverture. financements des sociétés portant les actifs Passy Kennedy et Office
– Nantissement de Créance – Créance de restitution : Kennedy, remboursés le 9 juillet (cf Événements postérieurs à la
Nantissement portant sur toute créance de restitution que viendra clôture), 100 % de la dette est couverte par des CAP au taux moyen
à détenir l’emprunteur à l’encontre des débiteurs au titre de toute de 0,50 %.
créance de restitution liée au nantissement des créances relatives
au contrat de couverture.
– Nantissement de créance de prêts subordonnés :
Nantissement de créances de prêts subordonnés portant sur les
prêts subordonnés (à savoir toute créance de prêt intragroupe que
Vitura détiendra sur ses filiales agissant en qualité d’emprunteur).
– Lettres d’intention au sens de l’article 2322 du Code civil.




(1) Le revenu sur la période de référence désigne, pour une période de douze mois à venir (pour l’emprunt de Prothin), pour la période des six mois précédents aux six mois futurs (pour l’emprunt
de SCI Hanami Rueil), la somme des revenus locatifs prévisionnels relatifs aux baux signés, réduits des loyers qui seraient en risque avéré (congés/impayés) et des dépenses opérationnelles non
refacturables aux locataires.
(2) Les charges d’intérêt désignent les sommes : - du montant cumulé des intérêts prévisionnels devant être payés par l’emprunteur au titre du crédit pour la période de référence considérée ; et -
des commissions devant être payées par l’emprunteur, pour la période de référence considérée. ; et - du montant des échéances de remboursement de l’encours des prêts.




- - RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2024 5
2 \ Rapport semestriel d’activité




2.3 Évolution de l’actif net réévalué (ANR)
Les indicateurs publiés par Vitura sont en ligne avec les recommandations de l’EPRA, European Public Real Estate Association, dont Vitura est
membre. La mission de l’EPRA est de promouvoir l’investissement dans le secteur immobilier coté et de le représenter. L’EPRA publie
notamment des « Best Practices Recommandations » (BPR) qui définissent les lignes directrices à suivre par les sociétés foncières cotées
en matière d’information financière afin de renforcer la transparence et la comparabilité des données publiées par les REIT dans leurs
rapports annuels.



2.3.1 Résultat EPRA 2.3.2 EPRA NRV, EPRA NTA & EPRA NDV

En milliers d’euros, sauf données par action 30/06/2024 31/12/2023 30/06/2023
Conformément aux Best Practices Recommendations (BPR)
Résultat net IFRS (54 588) (239 854) (79 443)
Guidelines publiée par l’EPRA en octobre 2020, la mesure de l’actif
Retraitement de la variation de la juste
net réévalué (ANR) a été revue sous différents scénarios. Trois ANR
valeur des immeubles de placement 46 116 229 107 83 924 ont été définis :
Autres retraitements de variations – NRV : L’EPRA Net Reinstatement Value vise à représenter la
de justes valeurs 1 335 25 086 3 842
valeur requise pour reconstituer la société et suppose qu’aucune
Retraitement autres honoraires - - -
vente d’actifs n’a lieu ;
Résultat EPRA (7 137) 14 338 8 323
– NTA : L’EPRA Net Tangible Assets s’attache à refléter la valeur
Résultat EPRA par action (0,4) 0,8 0,5
des actifs corporels et suppose que la société achète et vend
Retraitement des franchises de loyers (837) (668) (1 610)
des actifs, matérialisant ainsi certains niveaux d’impôts différés
Retraitement des frais financiers linéarisés 937 2 207 1 119
inévitables ;
Cash-flow récurrent Vitura (7 038) 15 877 7 832 – NDV : L’EPRA Net Disposal Value vise à représenter la valeur
revenant aux actionnaires de la société dans un scenario de
cession de ses actifs, où les impôts différés, instruments financiers
et autres passifs sont liquidés nets de toute taxe qui en résulterait.



2.3.3 EPRA NRV, NTA, NDV, NAV & NNNAV

30/06/2024 31/12/2023

En milliers d’euros, EPRA EPRA EPRA EPRA EPRA EPRA EPRA EPRA EPRA EPRA
sauf données par action NRV NTA NDV NAV NNNAV NRV NTA NDV NAV NNNAV
Capitaux propres IFRS 457 317 457 317 457 317 457 317 457 317 511 908 511 908 511 908 511 908 511 908
Etalement des franchises de loyer (18 699) (18 699) (18 699) (18 699) (18 699) (17 923) (17 923) (17 923) (17 923) (17 923)
Annulation Juste valeur des bons
de sousciption d’actions - - - - - - - - - -
Juste valeur de la NAV diluée 438 619 438 619 438 619 438 619 438 619 493 985 493 985 493 985 493 985 493 985
Valeur de marché des instruments financiers (26 836) (26 836) - (26 836) - (28 171) (28 171) - (28 171) -
Juste valeur de la dette à taux d’intérêt fixe - - (16 661) - (16 661) - - (11 826) - (11 826)
Droit de mutation 94 918 54 349 - - - 98 016 57 142 - - -
NAV 506 700 466 132 421 958 411 783 421 958 563 831 522 957 482 159 465 815 482 159
Nombre d’actions (hors autocontrôle) 17 048 309 17 048 309 17 048 309 17 048 309 17 048 309 17 048 584 17 048 584 17 048 584 17 048 584 17 048 584
NAV par action 29,7 27,3 24,8 24,2 24,8 33,1 30,7 28,3 27,3 28,3




6 - RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2024
Rapport semestriel d’activité \ 2




2.4 Événements postérieurs à la clôture
Vitura a cédé le 9 juillet une participation majoritaire dans les sociétés Dans le cadre de l’opération, les dettes de 205 millions d’euros,
détenant les actifs Passy Kennedy et Office Kennedy à un gestion- consolidées au 30 juin 2024, ont été remboursées le 9 juillet,
naire d’actifs. notamment la dette de 139 millions d’euros consentie lors de l’acqui-
sition de Passy Kennedy, à échéance au 15 juillet 2024.
Cette transaction a conduit Vitura à reclasser au 30 juin 2024, pour
les sociétés CGR Holdco et Office Kennedy, tous les actifs et passifs Cette cession permettra le financement du programme de travaux
en « actifs et passifs destinés à la vente » pour respectivement visant le repositionnement de Passy Kennedy et Office Kennedy en
364 millions d’euros et 211 millions d’euros. La valorisation des titres un ensemble immobilier de haut standing de 34 000 m² offrant une
cédés s’élève à 14 millions d’euros (composé d’un produit de cession grande diversité de services haut de gamme (lieux de restauration et
de 10 millions d’euros et d’un remboursement de compte courant de de conférence, fitness, espaces de bien-être et de convivialité), avec
4 millions d’euros). Cette transaction se traduira ainsi dans les une place importante réservée aux mobilités douces, et répondant
comptes consolidés du deuxième semestre 2024 par une perte de aux meilleurs standards environnementaux.
l’ordre de 139 millions d’euros.
Vitura conserve une participation minoritaire de l’ordre de 7 % et
pourra bénéficier de la création de valeur sur les actifs restructurés.




- - RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2024 7
3 \ Comptes consolidés semestriels




3 \ Comptes consolidés semestriels
(période close le 30 juin 2024)

État du résultat global pour la période de 6 mois du 1er janvier au 30 juin 2024

30/06/2024 31/12/2023 30/06/2023

En milliers d’euros, sauf données par action Notes 6 mois 12 mois 6 mois
Revenus locatifs 5.20 21 756 51 195 25 639
Autres prestations 5.21 9 685 25 415 17 156
Charges liées aux immeubles 5.22 (17 884) (26 184) (17 048)
Loyers nets 13 558 50 427 25 748
Vente d’immeuble - - -
Frais de fonctionnement 5.23 (4 088) (8 716) (4 659)
Dotations nettes aux provisions & amortissements 307 (310) (368)
Autres charges opérationnelles - - -
Autres produits opérationnels - - -
Total des variations de juste valeur sur les immeubles de placement 5.1 (46 116) (229 107) (83 924)
Résultat opérationnel (36 340) (187 706) (63 204)
Produits financiers 11 794 20 470 7 410
Charges financières (30 043) (72 618) (23 651)
Résultat financier 5.24 (18 249) (52 148) (16 240)
Charge d’impôts 5.25 - - -

RÉSULTAT NET DE L’ENSEMBLE CONSOLIDÉ (54 588) (239 854) (79 443)

RÉSULTAT GLOBAL (54 588) (239 854) (79 443)
dont part revenant au groupe (54 588) (239 854) (79 443)
dont part revenant aux minoritaires - - -
Résultat net de base par action 5.26 (3,20) (14,07) (4,66)
Résultat net dilué par action 5.26 (3,20) (14,07) (4,66)




8 - RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2024
Comptes consolidés semestriels \ 3




État de la situation financière consolidée
pour la période de 6 mois du 1er janvier au 30 juin 2024

En milliers d’euros Notes 30/06/2024 31/12/2023 30/06/2023

Actifs non courants
Immobilisations corporelles 3 3 3
Immeubles de placement 5.1 913 100 1 306 860 1 436 300
Prêts et créances (part non courante) 5.2 11 291 15 871 13 000
Instruments financiers non courants 5.13 17 684 25 360 47 958
Total actifs non courants 942 079 1 348 095 1 497 261

Actifs courants
Actifs destinés à la vente 5.3 363 101 - -
Créances clients 5.4 13 758 14 647 16 473
Autres créances d’exploitation 5.5 12 094 13 150 13 912
Charges constatées d’avance 289 521 286
Total des créances 389 242 28 318 30 672
Instruments financiers courants 5.13 9 960 7 712 5 636
Trésorerie et équivalents de trésorerie 5.6 9 856 11 720 15 053
Total actifs courants 409 058 47 749 51 361

Total actifs 1 351 137 1 395 844 1 548 621

Capitaux propres
Capital 64 933 64 933 64 933
Réserve légale et primes 60 047 60 047 60 047
Réserves consolidées 386 926 626 782 626 822
Résultat net part du groupe (54 588) (239 854) (79 443)
Total capitaux propres 5.11 457 317 511 908 672 358

Passifs non courants
Emprunts (part non courante) 5.12 502 937 572 365 670 409
Autres dettes financières (part non courante) 5.15 7 379 7 426 10 461
Total passifs non courants 510 316 579 791 680 870

Passifs courants
Emprunts part à moins d’un an 5.12 107 982 249 802 157 574
Instruments Financiers - - -
Autres dettes financières (part courante) 5.15 30 569 25 510 -
Passifs destinés à la vente 5.16 211 101
Dettes fournisseurs 5.18 7 614 6 158 6 438
Dettes d’impôts sur les bénéfices - - -
Autres dettes d’exploitation 5.17 12 083 8 128 14 801
Produits constatés d’avance 5.19 14 154 14 546 16 580
Total passifs courants 383 504 304 144 195 393
Total passifs 893 820 883 936 876 263

Total capitaux propres et passifs 1 351 137 1 395 844 1 548 621




- - RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2024 9
3 \ Comptes consolidés semestriels




État des flux de trésorerie consolidés
pour la période de 6 mois du 1er janvier au 30 juin 2024

En milliers d’euros 30/06/2024 31/12/2023 30/06/2023

Flux d’exploitation
Résultat net de l’ensemble consolidé (54 588) (239 854) (79 443)
Elimination des éléments liés à la valorisation des immeubles : - - -
Réévaluation à la juste valeur des immeubles de placement 46 116 229 107 83 924
Annulation des dotations aux amortissement - - -
Indemnité perçue des locataires pour le remplacement des composants - - -
Autres éliminations des charges et produits d’exploitation sans incidence sur la trésorerie : - - -
Amortissement d’immobilisations corporelles (hors immeubles de placement) - 3 3
Juste valeur des instruments financiers (BSA, CAP et SWAP) 966 21 115 593
Traitement des emprunts au coût amorti 937 2 207 1 119
Provisions pour risques et charges - - -
Impôts - - -
Marge brute d’autofinancement (6 569) 12 578 6 196
Variation des autres éléments de BFR 11 341 (543) 8 511
Variation du besoin en fonds de roulement 11 341 (543) 8 511

Flux de trésorerie nets provenant des activités opérationnelles 4 772 12 035 14 707

Flux d’investissement
Acquisition d’immobilisations (4 827) (29 486) (13 744)
Augmentation nette des dettes sur immobilisations (1 774) 169 (1 525)

Flux de trésorerie nets utilisés par les activités d’investissement (6 601) (29 317) (15 269)

Flux de financement
Augmentation de capital - - -
Frais de transaction sur augmentation de capital - - -
Variation de la dette bancaire (6 087) (9 065) (1 586)
Frais de transaction sur financement/refinancement - - -
Variation nette des dettes sur refinancement - - -
Augmentation nette des emprunts (part à moins d’un an) 1 565 4 179 3 605
Diminution nette des emprunts (part à moins d’un an) - - -
Variation nette des autres dettes financières (part non courante) 5 012 22 397 (81)
Flux nets sur acquisitions et cessions d’actions propres (2) (96) (57)
Distribution de dividendes - (3 581) (1 433)

Flux de trésorerie utilisés par les activités de financement 488 13 834 448
Variation de la trésorerie et équivalents de trésorerie (1 341) (3 448) (115)
Trésorerie et équivalents de trésorerie à l’ouverture de la période (1) 11 720 15 167 15 167
Trésorerie des actifs destinés à la vente (523)

TRÉSORERIE ET ÉQUIVALENTS DE TRÉSORERIE À LA CLÔTURE DE LA PÉRIODE 9 856 11 720 15 053
(1) À la clôture de chacune des périodes présentées, il n’y a pas de trésorerie au passif.




10 - RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2024
Comptes consolidés semestriels \ 3




État de la variation des capitaux propres consolidés
pour la période de 6 mois du 1er janvier au 30 juin 2024

Capitaux
Réserve Capitaux Participations propres de
légale Actions Réserves propres ne donnant pas l’ensemble
En milliers d’euros Capital et primes propres consolidées - Part du groupe le contrôle consolidé
Capitaux propres au 31/12/2023 64 933 60 046 (1 047) 387 976 511 908 - 511 908
Résultat global - - - (54 588) (54 588) - (54 588)
- Résultat net - - - (54 588) (54 588) - (54 588)
- Autres variations - - - - - - -
- Autres éléments du résultat global - - - - - - -
Transactions en capital avec les propriétaires - - (2) - (2) - (2)
- Distribution de dividendes - - - - - - -
- Augmentation/réduction de capital - - - - - - -
- Variation sur actions propres détenues - - (2) - - - -
- Réduction de la réserve légale - - - - - - -
Capitaux propres au 30/06/2024 64 933 60 046 (1 050) 333 388 457 317 - 457 317




Capitaux
Réserve Capitaux Participations propres de
légale Actions Réserves propres ne donnant pas l’ensemble
En milliers d’euros Capital et primes propres consolidées - Part du groupe le contrôle consolidé
Capitaux propres au 31/12/2022 64 933 60 046 (951) 631 411 755 439 - 755 439
Résultat global - - - (79 443) (79 443) - (79 443)
- Résultat net - - - (79 443) (79 443) - (79 443)
- Autres variations - - - - - - -
- Autres éléments du résultat global - - - - - - -
Transactions en capital avec les propriétaires - - (57) (3 581) (3 638) - (3 638)
- Distribution de dividendes
( 0,21 € par action en nominal) - - - (3 581) (3 581) - (3 581)
- Augmentation/réduction de capital - - - - - - -
- Variation sur actions propres détenues - - (57) - (57) - (57)
- Réduction de la réserve légale - - - - - - -

Capitaux propres au 30/06/2023 64 933 60 046 (1 009) 548 387 672 358 - 672 358




- - RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2024 11
3 \ Comptes consolidés semestriels




Annexe aux comptes consolidés semestriels

1\ Contexte et principales hypothèses retenues 13 5\ Commentaires sur l’état de situation financière 23
pour l’établissement des comptes consolidés consolidée et l’état du résultat global au 30 juin 2024
pour la période de 6 mois close au 30 juin 2024 5.1 Immeubles de placement 23
1.1 Faits significatifs du 1er semestre 2024 13 5.2 Prêts et créances (part non courante) 24
1.2 Continuité d’exploitation 13 5.3 Actifs destinés à la vente 24
1.3 Informations financières présentées en comparatif 13 5.4 Créances clients 24
1.4 Contexte réglementaire 13 5.5 Autres créances d’exploitation 24
5.6 Trésorerie et équivalents de trésorerie 24
2\ Règles, principes et méthodes comptables utilisés 14 5.7 État des échéances des créances 25
pour l’établissement des comptes consolidés
5.8 Juste valeur des actifs financiers 25
au 30 juin 2024
5.9 Actifs et passifs financiers 26
2.1 Présentation des comptes consolidés 14
5.10 Variation de la dépréciation des actifs financiers 26
2.2 Information sectorielle 15
5.11 Capitaux propres consolidés 26
2.3 Immeubles de placement 15
5.12 Emprunts 27
2.4 Estimation de la juste valeur des immeubles 15
de placement 5.13 Instruments financiers 27
2.5 Instruments financiers – classification et évaluation 16 5.14 Juste valeur des passifs financiers 27
des actifs et passifs financiers 5.15 Autres dettes financières à plus d’un an 27
2.6 Capital social 17 5.16 Passifs destinés à la vente 27
2.7 Actions propres 17 5.17 Autres dettes d’exploitation 28
2.8 Option pour le régime « SIIC » 17 5.18 Échéancier des passifs présentant les valeurs 28
2.9 Avantages sociaux 18 contractuelles non actualisées
2.10 Emprunts bancaires 18 5.19 Produits constatés d’avance 28
2.11 Revenus locatifs 18 5.20 Revenus locatifs 29
2.12 Charges locatives et refacturation 18 5.21 Autres prestations 29
des charges aux locataires 5.22 Charges liées aux immeubles 29
2.13 Autres produits et charges opérationnels 19 5.23 Frais de fonctionnement 29
2.14 Actualisation des différés de paiement 19 5.24 Résultat financier 29
2.15 Résultat par action 19 5.25 Impôts sur les sociétés 29
2.16 Présentation des états financiers 19 et preuve d’impôt
2.17 Actifs et passifs non courants destinés à la vente 19 5.26 Résultat par action 30
5.27 Engagements hors bilan et sûretés 30

3\ Estimations et jugements comptables 19 5.28 Transactions avec des parties liées 31
déterminants 5.29 Personnel 32
5.30 Informations relatives aux honoraires 32
des Commissaires aux Comptes
4\ Gestion des risques financiers 21
5.31 Événements postérieurs à la clôture 32
4.1 Risque lié au refinancement 21
4.2 Risque lié à l’estimation et à la fluctuation de la valeur 21
des actifs immobiliers
4.3 Risque lié à l’évolution des loyers 22
du marché de l’immobilier de bureaux
4.4 Risque lié à la règlementation des baux 22
4.5 Risque de contrepartie 22
4.6 Risque de liquidité 22
4.7 Risque de taux d’intérêt 22
4.8 Risque climatique 23




12 - RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2024
Comptes consolidés semestriels \ 3




1 \ Contexte et principales hypothèses retenues
pour l’établissement des comptes consolidés
pour la période de 6 mois close au 30 juin 2024

1.1 Faits significatifs du 1er semestre 2024 Les prêts d’actionnaire ont été prorogés une première fois jusqu’au
31 juillet 2024 par avenants en date du 26 mars 2024, puis une
seconde fois jusqu’au 31 octobre 2024, afin de couvrir les besoins de
L’activité économique mondiale a subi un ralentissement généralisé
trésorerie nécessaires du groupe.
sur 2023 et en 2024 avec une inflation qui atteint des niveaux élevés
en comparaison aux dernières décennies. La hausse du coût des À la date d’arrêté des comptes, compte tenu de l’échéance de ces
matières premières, le durcissement des conditions financières en conventions de crédit, le Groupe ne dispose pas d’un fonds de
France, et le contexte géopolitique sont autant de facteurs qui pèsent roulement net suffisant pour faire face à ses obligations et à ses
lourdement sur les perspectives économiques. Ce contexte écono- besoins de trésorerie d’exploitation au cours des douze prochains
mique complexe a eu un impact sur la performance, la valorisation et mois. Le montant nécessaire à la poursuite des activités du Groupe
la liquidité des actifs immobiliers du Groupe. La pression sur les taux est estimé à un montant global d’environ 122 millions d’euros.
de capitalisation a fait varier les valeurs des actifs tertiaires au 30 juin Compte tenu des discussions en cours auprès d’établissements de
2024 avec une valorisation du portefeuille à 1 265 millions d’euros crédit de renom, la Direction s’attend à ce que la restructuration de
(contre 1 307 millions d’euros au 31 décembre 2023). l’emprunt Hanami aboutisse favorablement. Après considération de
cette restructuration, les cash flows générés sur les douze prochains
mois à compter du 30 juin 2024 seront positifs. Si ces négociations
n’aboutissaient pas favorablement, le Groupe pourrait ne pas être en
1.2 Continuité d’exploitation mesure de réaliser ses actifs et de régler ses passifs dans le cadre
normal de son activité. Dans ce contexte, le rapport des
Le Conseil d’Administration a arrêté les comptes consolidés du commissaires aux comptes mentionne un paragraphe d’incertitude
Groupe selon le principe de continuité d’exploitation compte tenu des significative sur la continuité d’exploitation.
éléments décrits ci-après.
Financement SCI Hanami
La société Hanami a souscrit à un emprunt d’un nominal de 1.3 Informations financières présentées
94 millions en date du 14 Juin 2022 à échéance au 14 Juin 2025. en comparatif
Cet emprunt est sujet au respect de différents covenants dont un
loan to value (LTV) inférieur à 60 %.
L’information financière dans les comptes consolidés semestriels
En octobre 2023, le ratio d’endettement de la SCI Hanami Rueil a en normes IFRS pour la période close le 30 juin 2024 présente,
dépassé le seuil autorisé par la convention de crédit. Un avenant a été au titre des éléments comparatifs :
signé en avril 2024 avec le pool bancaire afin de suspendre les effets – les comptes consolidés en normes IFRS de l’exercice de
liés au non-respect du ratio d’endettement jusqu’au 31 décembre douze mois clos le 31 décembre 2023 ;
2024 et de restructurer la dette en place de 92 millions d’euros. – les comptes consolidés en normes IFRS pour la période de
La foncière a entrepris différentes actions pour améliorer la situation six mois qui court du 1er janvier 2023 au 30 juin 2023.
locative du campus Hanami en vue de sécuriser une restructuration
de la dette dans les meilleures conditions possibles compte tenu du
contexte économique.
1.4 Contexte réglementaire
CGR Propco et Office Kennedy
Vitura a cédé le 9 juillet une participation majoritaire dans les sociétés Les comptes consolidés semestriels du Groupe ont été établis
détenant les actifs Passy Kennedy et Office Kennedy à un gestion- conformément aux normes comptables International Financial
naire d’actifs européen. Cette opération se traduira, au deuxième Reporting Standards (IFRS) et International Accounting Standards
semestre 2024, par une déconsolidation des actifs et passifs liés aux (IAS) applicables aux comptes arrêtés au 30 juin 2024 telles
sociétés détenant les immeubles Passy Kennedy et Office Kennedy. qu’adoptées par l’Union Européenne (ci-après les normes IFRS).
Cette déconsolidation aura un impact significatif sur le résultat net
Les distributions de dividendes sont souverainement décidées par
du groupe, de l’ordre de 139 millions. cf. 5.31 Évènements postérieurs
l’assemblée générale de la société Vitura à partir de son résultat
à la clôture.
social et non en fonction du résultat arrêté selon les normes IFRS.
Vitura SA
Par ailleurs, du fait de son option pour le régime SIIC, Vitura est tenue
Vitura a conclu le 4 janvier 2024 et le 14 février 2024 des contrats de respecter certaines obligations de distribution (cf. note 2.8).
de prêt d’actionnaires pour 30 millions d’euros, avec les sociétés
Les comptes consolidés semestriels sont arrêtés par le Conseil
NW CG 1 S.à.r.l, NW CGR 2 S.à.r.l, NW CGR 3 S.à.r.l, ayant pour objet
d’administration du 31 juillet 2024.
de répondre au besoin de financement à court terme de la Société
et des sociétés du Groupe.




- - RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2024 13
3 \ Comptes consolidés semestriels




2 \ Règles, principes et méthodes comptables utilisés
pour l’établissement des comptes consolidés au 30 juin 2024

2.1 Présentation des comptes consolidés 2.1.2 Normes, amendements de normes
et interprétations adoptés par l’Union européenne
2.1.1 Référentiel et d’application obligatoire à partir de l’exercice
ouvert au 1er janvier 2024
Les comptes consolidés du Groupe au 30 juin 2024 ont été établis
conformément aux normes comptables internationales en vigueur, Les normes ci-après et d’application obligatoire à partir de l’exercice
qui intègrent les normes comptables internationales (IAS/IFRS), les ouvert au 1er janvier 2024 sont sans impacts significatifs pour
interprétations du Comité d’interprétation des normes comptables le Groupe :
internationales ou Standing Interpretations Committee (SIC) et du – Modifications d’IAS 1 - Classement des dettes en courant / non
Comité d’interprétation des normes d’information financière interna- courant et Passifs non courants.
tionales ou International Financial Reporting Interpretations Commit- – Modifications d’IFRS 16 - Passif de location relatif à une cession bail
tee (IFRIC) telles qu’adoptées par l’Union européenne au 30 juin 2024
et applicables à cette date, avec en comparatif l’exercice 2023 établi
selon le même référentiel. 2.1.3 Méthode de consolidation
Sur les périodes présentées, les normes et interprétations adoptées
Les comptes consolidés regroupent l’ensemble des entreprises sous
dans l’Union Européenne applicables au Groupe sont similaires aux
contrôle, contrôle conjoint ou sous influence notable. La détermination
normes et interprétations d’application obligatoire publiées par l’Inter-
du pourcentage de contrôle prend en compte les droits de vote
national Accounting Standards Board (IASB). Ainsi, les comptes du
potentiels qui donnent accès à des droits de vote complémentaires,
Groupe sont établis en conformité avec les normes et interprétations
dès lors qu’ils sont immédiatement exerçables ou convertibles.
IFRS, telles que publiées par l’IASB.
Les états financiers consolidés du Groupe sont préparés selon la
convention du coût historique à l’exception des immeubles de 2.1.4 Intégration globale
placement, certains instruments financiers et des actifs détenus en
vue de la vente évaluée à la juste valeur, conformément aux normes Toutes les sociétés dans lesquelles le Groupe exerce le contrôle,
IAS 40, IAS 32, IFRS 5 et IFRS 9. c’est-à-dire qu’il a le pouvoir de diriger les activités pertinentes, qu’il a
Les présents états financiers consolidés intermédiaires complets ont une exposition ou des droits à leurs rendements variables et qu’il a la
été établis conformément à la norme IAS 34 « Information financière capacité d’agir sur ces rendements, sont consolidées par intégration
intermédiaire ». globale.
Au 30 juin 2024, il n’existe pas dans le périmètre du Groupe de
société contrôlée conjointement ni de société sur laquelle le Groupe
exerce une influence notable.

2.1.5 Périmètre de consolidation

Au 30 juin 2024, le périmètre de consolidation comprend les sociétés suivantes :

Sociétés N° SIREN % de contrôle % d’intérêt Méthode de consolidation Périodes prises en compte
Vitura SA 422 800 029 100,00 % 100,00 % Intégration globale Du 1er janvier au 30 juin 2024
Prothin SAS 533 212 445 100,00 % 100,00 % Intégration globale Du 1er janvier au 30 juin 2024
K Rueil OPPCI 814 319 513 100,00 % 100,00 % Intégration globale Du 1er janvier au 30 juin 2024
Hanami Rueil SCI 814 254 512 100,00 % 100,00 % Intégration globale Du 1er janvier au 30 juin 2024
CGR Holdco EURL 833 876 568 100,00 % 100,00 % Intégration globale Du 1er janvier au 30 juin 2024
CGR Propco SCI 834 144 701 100,00 % 100,00 % Intégration globale Du 1er janvier au 30 juin 2024
Office Kennedy SCI 901 719 716 100,00 % 100,00 % Intégration globale Du 1er janvier au 30 juin 2024

Toutes les sociétés comprises dans le périmètre clôturent leur exercice au 31 décembre.




14 - RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2024
Comptes consolidés semestriels \ 3




2.1.6 Retraitements de consolidation et éliminations 2.3 Immeubles de placement
Les regroupements d’entreprises sont comptabilisés conformément
Les immeubles donnés en location dans le cadre de contrats
à la norme IFRS 3. On entend par regroupement d’entreprises, la
de location simple à long terme ou détenus pour valoriser le capital
prise de contrôle d’une ou plusieurs activités par l’acquéreur. Une
ou les deux et non occupés par le Groupe sont classés en tant
activité est définie par la norme IFRS 3 comme la réunion de trois
qu’immeubles de placement. Les immeubles de placement incluent
composantes :
les terrains et immeubles détenus en propre.
– des ressources économiques, qui créent ou qui ont la capacité
de contribuer à créer des sorties ; Lors de leur acquisition, les immeubles de placement sont, selon
– tout processus, qui, une fois appliqué aux ressources, crée ou a la norme IAS 40, évalués au prix d’achat incluant les coûts de
la possibilité de créer des sorties ; transaction (honoraires juridiques, droits de mutation…).
– des sorties, résultantes des processus appliqués aux ressources Après la comptabilisation initiale, les immeubles de placement sont
susceptibles de générer le rendement attendu. évalués à leur juste valeur. Les immeubles ne font par conséquent
En l’application de la norme IFRS 3, le prix d’acquisition correspond pas l’objet d’amortissement ou de dépréciation. La juste valeur est
à la juste valeur à la date d’échange des actifs et passifs apportés calculée hors droits d’enregistrement à chaque clôture par un
et des instruments de capitaux propres émis en échange de l’entité évaluateur indépendant qualifié en matière d’évaluation. La métho-
acquise. dologie utilisée par l’évaluateur immobilier indépendant est décrite
ci-après (note 2.4).
La société Prothin SAS ayant été créée par la société Vitura le 22 juin
2011, son entrée dans le périmètre n’a pas donné lieu à un écart Les dépenses ultérieures sont imputées à la valeur comptable
d’évaluation ni à un écart d’acquisition. Il en est de même pour les de l’actif seulement s’il est probable que les avantages économiques
sociétés EURL CGR Holdco et SCI CGR Propco qui ont été futurs associés à cet actif iront au Groupe et que le coût de cet actif
constituées en décembre 2017, ainsi que pour SCI Office Kennedy peut être évalué de façon fiable. Toutes les autres dépenses de
qui a été constituée le 12 juillet 2021. réparation et de maintenance sont comptabilisées dans l’état du
résultat global de la période au cours de laquelle elles ont été enga-
Les sociétés K Rueil et SCI Hanami Rueil sont entrées dans le
gées. Les variations de juste valeur des immeubles de placement
périmètre de consolidation au 15 décembre 2016. Cette acquisition
sont comptabilisées dans l’état du résultat global.
ne répondait pas à la définition d’un regroupement d’entreprises au
sens de la norme IFRS 3 et a donc été traitée comme l’acquisition
d’un groupe d’actifs. Le coût d’acquisition de ce groupe d’actifs a été
réparti entre les actifs et les passifs identifiables transférés au prorata 2.4 Estimation de la juste valeur
de leur juste valeur respective à la date d’acquisition sans compta-
bilisation d’un écart d’acquisition. des immeubles de placement
2.4.1 Hypothèses et estimations

2.2 Information sectorielle En application de la méthode préférentielle proposée par l’IAS 40, les
immeubles sont valorisés à la juste valeur déterminée par des
Dans le cadre de l’application de la norme IFRS 8, le Groupe n’a pas évaluateurs indépendants deux fois par an.
identifié de segments opérationnels particuliers dans la mesure où Suite à une rotation opérée en 2023, les évaluateurs indépendants
son patrimoine est composé uniquement d’immeubles de bureaux mandatés par la société sont Bnp Paribas Real Estate Valuation, en
localisés en région parisienne. charge de la valorisation des immeubles Europlaza, Rives de Bercy,
En effet la norme précise qu’un tel regroupement est possible si les et Arcs de Seine, ; Cushman & Wakefield Valuation pour Passy
secteurs sont similaires en ce qui concerne chacun des points Kennedy Office Kennedy et Hanami.
suivants : La préparation des états financiers requiert de la part de la Direction
– la nature des produits et services ; et de son expert en évaluation l’utilisation d’estimations et d’hypo-
– la nature des procédés de fabrication ; thèses susceptibles d’impacter certains éléments d’actif et de passif
– le type ou la catégorie de clients auxquels sont destinés leurs et les montants des produits et des charges qui figurent dans ces
produits et services ; états financiers et les notes qui les accompagnent. Le Groupe et son
– les méthodes utilisées pour distribuer leurs produits ou fournir évaluateur sont amenés à revoir ces estimations et appréciations de
leurs services ; manière constante sur la base de l’expérience passée et des autres
– s’il y a lieu, la nature de l’environnement réglementaire, par exemple, facteurs jugés pertinents au regard des conditions économiques.
la banque, l’assurance ou les services publics. En fonction de l’évolution de ces hypothèses ou de conditions diffé-
rentes, les montants qui figureront dans les futurs états financiers
Ainsi l’application d’IFRS 8 n’a pas conduit à la publication d’infor-
pourraient différer de ces estimations actuelles.
mations complémentaires significatives.
Les travaux de valorisation des évaluateurs reflètent leur meilleure
estimation à la date du 30 juin 2024, en fondant leurs hypothèses
au regard des éléments récemment observés sur le marché et des
méthodes d’évaluation communément acceptées par la profession.
Ces évaluations n’ont pas vocation à anticiper toute forme d’évolution
du marché.​




- - RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2024 15
3 \ Comptes consolidés semestriels




La Direction estime que les justes valeurs déterminées par les 2.4.3 Classification de la juste valeur selon la norme IFRS 13
experts reflètent raisonnablement la juste valeur du patrimoine. Ces
justes valeurs sont à lire en lien avec les sensibilités présentées dans Vitura applique la norme IFRS 13, laquelle définit la juste valeur
la note 3 ci-dessous. comme le prix qui serait reçu pour la vente d’un actif ou payé pour
le transfert d’un passif lors d’une transaction normale entre des
Les méthodes d’évaluation appliquées, décrites dans les états
intervenants de marché à la date d’évaluation.
financiers consolidés du Groupe au 31 décembre 2023, restent
inchangées au 30 juin 2024. La norme IFRS 13 prévoit une hiérarchisation des justes valeurs
classant selon trois niveaux d’importance les données ayant servi
de base à l’évaluation des actifs et passifs concernés.
2.4.2 Description des méthodes d’évaluation retenues Les trois niveaux sont les suivants :

Les évaluateurs ont procédé au calcul de la juste valeur des actifs Niveau 1 : la juste valeur correspond à des prix non ajustés cotés sur
immobiliers selon les normes professionnelles nationales de la Charte des marchés actifs pour des actifs ou passifs identiques ;
de l’expertise en évaluation immobilière. Niveau 2 : la juste valeur est déterminée sur la base de données
Dans un premier temps, la valeur locative a été estimée. Dans un observables, soit directement, soit indirectement ;
second temps, les méthodes Discounted Cash Flow (DCF) et/ou Niveau 3 : la juste valeur est déterminée sur la base de données non
par capitalisation sont utilisées pour définir la valeur de marché observables directement.
des immeubles.
Le niveau de juste valeur des immeubles de placement défini selon
Valeur locative de marché estimée l’IFRS 13 est précisé dans la note 5.1.
La valeur locative de marché correspond au montant pour lequel un
bien pourrait être raisonnablement loué au moment de l’expertise.
Elle s’analyse comme la contrepartie financière annuelle de l’usage 2.5 Instruments financiers –
d’un bien immobilier dans le cadre d’un contrat de bail. La valeur
locative de marché correspond donc au montant qui pourrait être classification et évaluation
obtenu de la part d’un locataire pour qu’il puisse disposer de l’usage des actifs et passifs financiers
d’un bien dans le cadre d’un bail nouveau, aux conditions usuelles
d’occupation pour la catégorie d’immeuble concernée. La valeur La comptabilisation et l’évaluation des actifs et des passifs financiers
locative s’établit le plus souvent par comparaison avec des réfé- sont définies par la norme IFRS 9.
rences de transaction sur des biens comparables en termes de
localisation, d’usage, de consistance et d’état d’entretien.
Cette valeur locative est soumise à un taux de réversion afin de 2.5.1 Prêts et créances
prendre en compte les particularités des biens immobiliers.
Les prêts et créances comprennent l’étalement, à plus d’un an, des
Valeur de marché avantages économiques procurés par les biens, les franchises de
Afin d’estimer la valeur de marché, les experts utilisent les méthodes loyers, les paliers de loyers, les prises en charge par le bailleur des
suivantes : frais d’aménagement du locataire et les droits d’entrée perçus par
– Cushman Wakefield Valuation : DCF et capitalisation du revenu . le locataire conformément à la a norme IFRS 16 .
La valeur retenue est la valeur du DCF
– BNP Paribas Real Estate Valuation France : DCF et capitalisation
du revenu . La valeur de marché retenue correspond à la moyenne 2.5.2 Créances clients
des deux méthodes
Les créances clients comprennent les montants à recevoir de la part
des locataires. Ces créances sont initialement comptabilisées à leur
Méthode DCF
juste valeur et évaluées ultérieurement à leur coût amorti selon
Cette méthode consiste à actualiser les flux financiers annuels la méthode du taux d’intérêt effectif, diminué des dépréciations.
générés par l’actif, y compris la revente supposée au terme d’une
durée de détention définie. Les flux financiers sont entendus comme Les loyers sont généralement quittancés par avance, de ce fait,
le montant de tous les revenus de l’actif, nets des dépenses non les créances clients comprennent des facturations correspondantes
refacturables aux locataires. à la période suivante.
De ce fait, le décalage entre la date de facturation et la date d’arrêté
Méthode par capitalisation des comptes consolidés est neutralisé par la comptabilisation de
Cette méthode consiste à capitaliser le revenu annuel d’un bien avec « produits constatés d’avance » correspondant aux loyers quittancés
un taux défini par analogie au marché. Le taux utilisé reflète la qualité non échus (cf. note 5.19).
des covenants ainsi que les risques à long terme rattachés au bien La norme IFRS 9 introduit un nouveau modèle de reconnaissance
immobilier. de dépréciation des actifs financiers basé sur les pertes de crédit
La valeur brute est diminuée d’une décote afin de tenir compte des attendues.
frais de cession et des droits d’enregistrement. Les droits et frais de
cession retenus sont estimés au taux de 7,50 %.




16 - RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2024
Comptes consolidés semestriels \ 3




Néanmoins, la norme IFRS 9 prévoit également des mesures Selon les termes de ces contrats, Exane BNP Paribas peut acheter
de simplification pour les créances commerciales et les créances de et vendre des titres de la société Vitura pour le compte de cette
location, souvent détenues par des sociétés ne disposant pas dernière dans la limite des règles légales et des autorisations
de systèmes sophistiqués de gestion et de suivi du risque de crédit. accordées par le Conseil d’administration dans le cadre de son
Ces mesures permettent d’éviter le calcul des pertes de crédit programme de rachat d’actions.
attendues sur douze mois et le suivi des changements de la qualité
Dans le cadre de ces contrats, Vitura détenait 39 399 de ses propres
de crédit de la créance. Ainsi :
titres (soit 0,23 % des actions) pour un total de 1 089 milliers d’euros
– pour les créances commerciales qui ne constituent pas des au 30 juin 2024.
opérations de financement, la dépréciation est égale à la perte de
crédit attendue à maturité. Une matrice de dépréciation selon la Conformément à la norme IAS 32, ces actions propres sont présen-
durée d’impayé peut être utilisée pour estimer ces pertes ; tées en déduction des capitaux propres consolidés pour leur valeur
– pour les créances commerciales qui constituent des opérations d’acquisition (net des coûts de transaction directement liés) ou leur
de financement et les créances de location, la société fait un choix valeur d’entrée dans l’état de situation financière consolidée. Les plus
de méthode comptable entre adopter le modèle simplifié (comme ou moins-values réalisées lors de la cession de ces actions sont
pour les créances commerciales) ou appliquer le modèle général éliminées dans l’état du résultat global et imputées sur les capitaux
(qui implique de suivre l’évolution de la qualité de crédit de propres consolidés.
la créance sur sa durée de vie). Parallèlement, les espèces allouées au contrat de liquidité et non
Le Groupe a opté pour le modèle simplifié. investies en actions de la société Vitura à la date de clôture ont été
classées en « Autres créances d’exploitation ».


2.5.3 Passifs financiers non dérivés

Les passifs financiers non dérivés sont évalués après leur compta-
2.8 Option pour le régime « SIIC »
bilisation initiale au coût amorti sur la base du taux d’intérêt effectif.
Vitura a opté depuis le 1er avril 2006 pour le régime fiscal visé
à l’article 208 C du Code général des impôts applicable aux Sociétés
d’Investissement Immobilières Cotées (SIIC).
2.5.4 Instruments financiers dérivés
Du fait de l’option pour ce régime, aucun impôt sur les sociétés n’est
Vitura n’a pas opté pour la comptabilité de couverture. Les instruments dû au titre de l’activité de location d’immeubles, directement ou
financiers dérivés sont donc évalués à leur juste valeur à chaque arrêté indirectement à travers les produits reçus des filiales et aucun impôt
comptable et les variations sont comptabilisées en résultat. différé n’est constaté au 30 juin 2024.
Vitura applique la norme IFRS 13, laquelle définit la juste valeur De même, les plus-values de cession des immeubles, des titres des
comme le prix qui serait reçu pour la vente d’un actif ou payé pour le filiales soumises au même régime et de titres de filiales de sociétés
transfert d’un passif lors d’une transaction normale entre des de personnes sont exonérées.
intervenants de marché à la date d’évaluation (cf. note 2.4).
Prothin, filiale de Vitura, bénéficie aussi de ce régime.
Le niveau de juste valeur des instruments financiers dérivés défini
En complément, la société K Rueil est une SPPICAV exonérée
selon IFRS 13 est précisé dans la note 5.13.
d’impôt sur les sociétés.
Les sociétés SCI Hanami Rueil et SCI CGR Propco, filiales respecti-
vement de la société K Rueil et de Vitura sont transparentes
2.6 Capital social fiscalement au sens de l’article 8 du Code général des impôts.
L’EURL CGR Holdco n’a pas opté pour le régime SIIC.
Les actions ordinaires sont classées en capitaux propres. Les coûts
marginaux directement attribuables à l’émission de nouvelles actions La SCI Office Kennedy est transparente fiscalement au sens de
sont constatés en capitaux propres et présentés, en déduction des l’article 8 du Code général des impôts.
primes d’émission. Rappel des modalités et des conséquences de l’option pour
le régime SIIC
a) Le changement de régime fiscal qui résulte de l’adoption du régime
2.7 Actions propres SIIC entraîne les conséquences fiscales d’une cessation d’entre-
prise (taxation des plus-values latentes, des bénéfices en sursis
d’imposition et des bénéfices d’exploitation non encore taxés).
Vitura a souscrit, le 29 août 2006, un contrat de liquidité avec
la société Exane BNP Paribas. Ce contrat est conforme au contrat b) Les SIIC ayant opté pour le régime spécial sont exonérées
type Association Française des Entreprises d’Investissement (AFEI) et d’impôt sur les sociétés sur la fraction de leur bénéfice provenant :
à la charte déontologique de ce même organisme du 14 mars 2005 – de la location d’immeubles à condition que 95 % de ces béné-
qui a été approuvée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) en fices soient distribués avant la fin de l’exercice qui suit celui de
date du 22 mars 2005. Vitura a donné un second mandat à la société leur réalisation ;
Exane BNP Paribas le 27 novembre 2017, puis un troisième en date du – des plus-values réalisées lors de la cession d’immeubles, de
16 novembre 2020, puis un quatrième en date du 6 décembre 2021. participations dans des sociétés de personnes relevant de
l’article 8 du Code général des impôts et ayant un objet
identique à celui des SIIC, ou de participations dans des filiales




- - RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2024 17
3 \ Comptes consolidés semestriels




ayant opté pour le régime « SIIC », à condition que 70 % de ces Par la suite, ils sont évalués à leur coût amorti en utilisant la méthode
plus-values soient distribuées avant la fin du deuxième exercice du taux d’intérêt effectif. La partie long terme des emprunts avec une
qui suit celui de leur réalisation ; échéance supérieure à douze mois à compter de la date de clôture
– des dividendes reçus des filiales ayant opté pour le régime est classée en dettes non courantes et la partie court terme avec une
« SIIC » et provenant de bénéfices exonérés ou plus-values et échéance inférieure à douze mois est classée en dettes courantes.
des dividendes reçus des SPPICAV détenues à hauteur d’au
moins 5 % du capital et des droits de vote pendant une durée
minimale de deux ans à condition qu’ils soient redistribués en
totalité au cours de l’exercice suivant celui de leur perception. 2.11 Revenus locatifs
En outre, les bénéfices des opérations réalisées par les sociétés
Le Groupe est bailleur dans le cadre de contrats de location simple.
de personnes visées à l’article 8 du CGI sont réputés réalisés
Les biens donnés en location dans le cadre de contrats de location
directement par les SIIC ou leurs filiales au prorata de leurs droits et
simple sont comptabilisés dans les immeubles de placement dans
sont exonérés au titre du régime SIIC et doivent donc être distribués
l’état de situation financière consolidée.
dans les délais et proportions susvisés selon qu’ils proviennent de
la location des immeubles, de leur cession ou de dividendes. Les revenus locatifs sont comptabilisés au fur et à mesure de
l’avancement de l’exécution de la prestation.
En cas de sortie du régime, quelle que soit la date à laquelle elle
intervient, les SIIC et leurs filiales doivent réintégrer dans leurs Conformément à la norme IFRS 16, les conséquences financières de
résultats fiscaux de l’exercice de sortie la fraction du bénéfice distri- toutes les dispositions définies dans le contrat de bail sont étalées de
buable existant à la date de clôture de cet exercice et provenant de façon linéaire sur la période la plus courte entre la durée du bail et
sommes antérieurement exonérées. la durée à l’issue de laquelle le locataire peut dénoncer le bail sans
conséquences financières significatives pour lui (le plus souvent au
c) Conformément à l’article 208 C alinéa 2 du CGI, le capital ou les
bout de six ans de location). Ainsi, afin de rendre compte correctement
droits de vote de la SIIC ne doivent pas être détenus, directement
des avantages économiques procurés par le bien, les franchises de
ou indirectement, à hauteur de 60 % ou plus par une ou plusieurs
loyers, les paliers, les prises en charge par le bailleur des frais
personnes agissant de concert au sens de l’article L. 233-10 du
d’aménagement du locataire et les droits d’entrée perçus par
Code de commerce.
le locataire font l’objet d’un étalement sur la durée ferme du bail.
d) En outre, l’article 208 C II ter du CGI prévoit l’application d’un
Les indemnités de résiliation et de remise en état reçues des
prélèvement de 20 % à acquitter par les SIIC sur les distributions
locataires sortant sont comptabilisées en résultat opérationnel dans
de dividendes prélevées sur les bénéfices exonérés et effectuées
le poste « Autres prestations ».
au profit d’associés, autres que des personnes physiques, qui
détiennent au moins 10 % des droits à dividendes desdites SIIC
et qui ne sont pas soumis à l’impôt sur les sociétés ou à un impôt
équivalent sur les dividendes reçus. Le prélèvement n’est
toutefois pas dû lorsque le bénéficiaire de la distribution est une
2.12 Charges locatives et refacturation
société soumise à une obligation de distribution intégrale du des charges aux locataires
dividende qu’elle perçoit et dont les associés détenant, directe-
ment ou indirectement, au moins 10 % des droits à dividendes Les charges locatives engagées par le propriétaire pour le compte
sont soumis à l’impôt sur les sociétés (ou un impôt équivalent) des locataires ainsi que les charges mises conventionnellement à la
à raison de ces distributions. charge des locataires sont comptabilisées dans l’état du résultat
global au sein du poste « Charges liées aux immeubles ».
Parallèlement, les refacturations des charges locatives aux locataires
et des charges mises conventionnellement à la charge des locataires
2.9 Avantages sociaux
sont constatées dans l’état du résultat global en produit au sein du
poste « Autres prestations ».
IAS 19 impose de prendre en charge sur la période d’acquisition
des droits l’ensemble des avantages ou rémunérations, présents Cette présentation est conforme à la norme IFRS 15, considérant que
et futurs, accordés par l’entreprise à son personnel ou à un tiers. le Groupe agit en tant que principal car son « obligation de perfor-
mance » est de fournir les biens ou services sous-jacents à ses
Le Groupe, dont les effectifs ne comptent que trois salariés, a
locataires. Le Groupe :
considéré comme non significatif le montant des engagements de
– a la responsabilité de satisfaire la promesse ;
retraite représentatifs de prestations définies et n’a donc pas réalisé
– a le risque d’inventaire ;
de valorisation de son engagement en la matière au 30 juin 2024.
– contrôle la fixation des prix.
La quote-part de charges locatives relatives aux locaux vacants est
comptabilisée en charges.
2.10 Emprunts bancaires Ces charges locatives incluent les taxes relatives aux immeubles,
soit la taxe foncière, la taxe sur les bureaux ainsi que la taxe sur
À la date de comptabilisation initiale, les emprunts bancaires sont les surfaces de stationnement.
évalués à la juste valeur, diminuée des coûts de transaction directe-
ment attribuables à l’opération.




18 - RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2024
Comptes consolidés semestriels \ 3




2.13 Autres produits 2.16 Présentation des états financiers
et charges opérationnels
Les actifs et passifs dont la maturité est inférieure à douze mois sont
classés dans l’état de situation financière consolidée en actifs et
Cette rubrique enregistre les éléments qui par nature ne rentrent pas
passifs courants. Si leur échéance excède cette durée, ils sont
dans l’appréciation de la performance opérationnelle courante.
classés en actifs ou passifs non courants.
Les charges de l’état du résultat global sont présentées selon leur
nature.
2.14 Actualisation des différés Dans l’état des flux de trésorerie, le flux net de trésorerie provenant
de paiement des activités opérationnelles est obtenu suivant la méthode indirecte,
selon laquelle ce flux net est obtenu à partir du résultat net corrigé
Les dettes et créances long terme sont actualisées lorsque l’impact des opérations non monétaires, des éléments associés aux flux nets
est considéré comme significatif. de trésorerie liés aux activités d’investissement et de financement et
– les dépôts de garantie reçus des locataires ne sont pas actualisés de la variation du besoin en fonds de roulement.
car ils sont indexés annuellement sur la base d’un indice utilisé pour
la révision annuelle des loyers ;
– il n’y a pas de provision passive significative relevant de la norme
IAS 37. 2.17 Actifs et passifs non courants
destinés à la vente
Les actifs non courants dont la direction a engagé un plan de vente
2.15 Résultat par action sont enregistrés en actifs courants dès lors que la cession est
hautement probable.
L’indicateur clé de résultat par action est calculé en divisant le
résultat net part du Groupe par le nombre moyen pondéré d’actions Les passifs non courants s’y rattachant sont également enregistrés
ordinaires en circulation au cours de la période. Les actions d’auto- en passifs courants.
contrôle ne sont pas considérées comme des actions en circulation La comptabilisation et l’évaluation de ces actifs et passifs non-
et viennent donc minorer le nombre d’actions prises en compte courants destinés à la vente sont définis par la norme IFRS 5 et IAS 40
pour le résultat net par action. et correspond à la valeur la plus faible entre la valeur comptable et la
Le résultat par action dilué est calculé à partir du résultat juste valeur nette des frais de cession. Sur la base de la norme IAS 40,
attribuable aux porteurs d’actions ordinaires et du nombre moyen la valeur comptable des immeubles correspond à leur juste valeur.
pondéré d’actions existantes au cours de la période, ajustées des
effets de toutes les actions ordinaires potentielles dilutives.




3 \ Estimations et jugements comptables déterminants

Pour l’établissement des comptes consolidés semestriels, le Groupe Compte tenu du caractère estimatif inhérent à ces évaluations, il est
utilise des estimations et formule des jugements, qui sont régulière- possible que le résultat de cession de certains immeubles diffère
ment mis à jour et sont fondés sur des informations historiques et sur significativement de l’évaluation effectuée, même en cas de cession
d’autres facteurs, notamment des anticipations d’événements futurs dans les quelques mois suivant l’arrêté comptable.
jugés raisonnables au vu des circonstances.
Dans ce contexte, les évaluations du patrimoine du Groupe, effectuées
Les estimations risquant d’entraîner un ajustement significatif de la par les évaluateurs indépendants, pourraient varier significativement
valeur comptable des actifs et des passifs au cours de la période selon l’évolution du taux de rendement, ce taux résultant de l’obser-
suivante concernent essentiellement la détermination de la juste vation des taux pratiqués sur le marché de l’immobilier.
valeur du patrimoine immobilier et l’évaluation de la juste valeur des
instruments financiers. La juste valeur du patrimoine est déterminée
notamment en se basant sur l’évaluation du patrimoine effectuée par
un évaluateur indépendant selon la méthodologie décrite en note 2.4.




- - RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2024 19
3 \ Comptes consolidés semestriels




\ Évolution du taux de rendement potentiel par immeuble données au 30/06/2024


Évolution du taux de rendement potentiel

Valeur Taux de
locative rendement
Immeubles de marché potentiel 0,500 % 0,250 % 0,000 % (0,250) % (0,500) %
Europlaza 24,80 6,00% 338,2 342,2 346,5 351,2 356,3
Arcs de Seine 24,09 5,60% 345,9 350,4 355,3 360,7 366,6
Rives de Bercy 10,39 6,75% 104,5 105,8 107,1 108,6 110,2
Campus Hanami 9,57 7,35% 100,5 102,3 104,2 106,2 108,4
Passy Kennedy 20,02 4,50% 235,0 246,6 259,6 274,0 290,3
Office Kennedy 7,55 4,50% 83,6 88,0 92,9 98,4 104,6
Total 96,41 34,70% 1 207,65 1 235,23 1 265,57 1 299,04 1 336,30
Impact sur la valorisation du portefeuille (4,76) % (2,65) % 0,00 % 2,25 % 5,11 %

Sources : BNP Real Estate et Cushman & Wakefield.


Ces données étant liées au marché, elles peuvent varier significativement dans le contexte actuel. Ainsi, elles peuvent avoir un impact significatif
sur l’évaluation de la juste valeur du patrimoine immobilier, aussi bien à la hausse qu’à la baisse.
Concernant les instruments de couverture, analysés en note 4.7, une variation des taux d’intérêt entraînerait les valorisations suivantes :
\ Instrument de couverture


Instrument de couverture

Évaluation
En milliers d’euros Nominal Taux couvert Taux fixe -1 % - 0,5 % au 30/06/2024 + 0,5 % +1 %
CAP 65 600 Euribor 3 mois 0.25% - 0.50% - 2.00% 2 696 3 526 4 461 5 470 6 522
CAP 35 250 Euribor 3 mois 1.2500% 619 770 923 1 077 1 229
CAP 11 750 Euribor 3 mois 1.2500% 206 257 308 359 410
CAP 47 000 Euribor 3 mois 1.2500% 826 1 027 1 231 1 436 1 639
CAP 131 250 Euribor 3 mois 0.00% 2 186 2 350 2 513 2 676 2 839
CAP 127 361 Euribor 3 mois 1.0000% 472 627 781 933 1 085
CAP 383 750 Euribor 3 mois 0.00% 14 207 17 495 20 890 24 318 27 739
CAP 126 725 Euribor 3 mois 0.0000% 707 853 998 1 141 1 282
Total 928 686 21 919 26 905 32 106 37 409 42 743




20 - RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2024
Comptes consolidés semestriels \ 3




4 \ Gestion des risques financiers

4.1 Risque lié au refinancement
Le Groupe assure un suivi constant des emprunts mis en place pour financer les acquisitions des actifs immobiliers.

Sociétés Date de
membres Actifs Banques Montant en Modalité de contrac- Date Option de
du Groupe financés partenaires principal initial remboursement tualisation d’échéance prorogation Autres éléments
SAS Prothin Europlaza Aareal Bank AG, 525 000 000 Remboursement in fine 26-juil.-16 15-juil.-26 Pas d’option prévue – Remboursement anticipé obligatoire
Arcs de Seine Natixis, Natixis en cas de changement de contrôle
Rives de Bercy Pfandbriefbank AG de la société Prothin et/ou de Vitura.
– .Aucune indemnité de remboursement
anticipé en cas de remboursement
anticipé volontaire ou obligatoire
de tout ou partie de l’encours.
SCI Hanami Rueil Campus Banque Postale Crédit 94 000 000 Remboursement in fine 15-déc.-16 31-déc.-24 Droit de prorogation – Remboursement anticipé obligatoire
Hanami Entreprises et la d’une année deux fois en cas de changement de contrôle
Société Générale de la société Hanami Rueil et/ou de Vitura.
– Remboursement anticipé obligatoire en
cas de non-respect d’un ratio financier.
Aucune indemnité de remboursement
anticipé en cas de remboursement
anticipé volontaire ou obligatoire de tout
ou partie de l’encours.
– Un avenant a été signé en avril 2024
avec le pool bancaire d’Hanami afin
de suspendre les effets liés au non-
respect du ratio d’endettement
(LTV ratio) jusqu’au 31 décembre 2024
et de restructurer la dette en place
de 92 millions d’euros.
SCI CGR Propco Passy Société Générale 148 500 000 Amortissement du 5-déc.-18 15-juil.-24 – Remboursement anticipé obligatoire
Kennedy capital échelonné à en cas de changement de contrôle
partir de la 3ème année de la société CGR Propco et/ou de Vitura.
(entre 1 et 2,5% du – Aucune indemnité de remboursement
nominal par an) et solde anticipé en cas de remboursement
in fine anticipé volontaire ou obligatoire de tout
ou partie de l’encours.
– L’opération de cession d’une
participation majoritaire dans les
sociétés détenant les actifs Passy
Kennedy et Office Kennedy
permettra notamment de
rembourser l’encours de la dette de
139 millions d’euros qui avait été
étendue au 15 juillet 2024
(cf Événements postérieurs à la
clôture).
SCI Office Office Société Générale 65 600 000 Amortissement du 19-oct.-21 19-oct.-28 – Remboursement anticipé obligatoire
Kennedy Kennedy capital échelonné à en cas de changement de contrôle de
partir de la 5ème année la société Office Kennedy et/ou de Vitura.
(3% du nominal par an) – Indemnité de remboursement anticipé
et solde in fine en cas de remboursement anticipé
volontaire ou obligatoire de tout ou partie
de l’encours de 0,75 % du nominal.
intervenant entre le 13e mois suivant
la Date de Signature (inclus) et le 24emois
suivant la Date de Signature (inclus).
– Étant précisé qu’aucune Indemnité
de Remboursement Anticipé ne sera
due après la fin du 24e mois suivant
la Date de Signature.
– L’opération de cession d’une
participation majoritaire dans les
sociétés détenant les actifs Passy
Kennedy et Office Kennedy permettra
de rembourser l’encours de la dette
de 66 millions d’euros (cf Événements
postérieurs à la clôture).




4.2 Risque lié à l’estimation variation significative, ainsi que de l’évolution de l’environnement
économique.
et à la fluctuation de la valeur
des actifs immobiliers
Le portefeuille du Groupe est évalué par des évaluateurs indépen-
dants. La valeur de ce portefeuille dépend du rapport entre l’offre et
la demande du marché et de nombreux facteurs susceptibles de




- - RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2024 21
3 \ Comptes consolidés semestriels




Tous les actifs sont des immeubles de bureaux d’une surface Au 30 Juin 2024, tel que présenté en note 5.12, le Groupe affiche
comprise entre 9 200 et 52 100 m2, localisés dans la première des dettes de 819 millions d’euros dont 316 millions d’euros à
couronne parisienne. Une évolution défavorable de la demande sur échéance à moins d’un an (principalement les encours de CGR
ce type de produits serait susceptible d’affecter les résultats, l’activité Propco et Office Kennedy pour 208 millions d’euros présentés en
et la situation financière du Groupe. passifs destinés à la vente ainsi que 92 millions d’euros relatifs à
Hanami). Vitura a cédé le 9 juillet 2024 une participation majoritaire
La situation économique actuelle nourrit la volatilité des prix et des
dans les sociétés détenant les actifs Passy Kennedy et Office
valeurs. Par conséquent, une cession dans le court terme des biens
Kennedy (SCI CGR Propco et SCI Office Kennedy). Dans le cadre
pourrait ne pas refléter la valeur fournie par l’évaluateur.
de l’opération, les dettes consolidées au 30 juin 2024, de 205
millions d’euros, ont été remboursées. Un avenant a par ailleurs été
signé en avril 2024 avec le pool bancaire d’Hanami afin de
4.3 Risque lié à l’évolution des loyers suspendre les effets liés au non-respect du ratio d’endettement
(LTV ratio) jusqu’au 31 décembre 2024 et de restructurer la dette
du marché de l’immobilier de bureaux en place de 92 millions d’euros.
Le risque de continuité d’exploitation de Vitura et ses filiales est décrit
Le niveau des loyers et la valorisation des immeubles de bureaux
sont fortement influencés par l’offre et la demande de surfaces au sein de la note 1.2 « Continuité d’exploitation ».
immobilières. Une évolution défavorable de la demande par rapport
à l’offre serait susceptible d’affecter les résultats, l’activité, le patri-
moine et la situation financière du Groupe.
4.7 Risque de taux d’intérêt
Le groupe Vitura a procédé au refinancement en 2021 de l’emprunt
4.4 Risque lié à la règlementation des baux relatif aux actifs détenus par la SAS Prothin. L’emprunt souscrit
initialement en 2012, prolongé en 2016 pour 525 millions d’euros, est
En matière de législation relative aux baux commerciaux, certaines soumis depuis novembre 2021 à un taux variable (Euribor 3 mois
dispositions légales peuvent limiter la flexibilité dont disposent les
avec un taux plancher « floor » à 0 %) complété par une marge de
propriétaires afin d’augmenter les loyers. Est notamment concernée
la réglementation d’ordre public relative à la durée des baux et à 1,65 % si les conditions suivantes sont réunies :
l’indexation des loyers. Le Groupe est exposé en cas de changement – taux d’occupation supérieur à 70 % ;
de la réglementation ou de modification de l’indice retenu. – LTV inférieur à 55 % ;
– durée moyenne résiduelle des baux supérieure à trois ans.
Le taux de marge étant ramené à 2,25 % dans le cas contraire.
4.5 Risque de contrepartie Suite à l’acquisition de la société SCI Hanami Rueil, le Groupe Vitura
a signé le 15 décembre 2016 une convention de crédit d’un montant de
Des politiques sont mises en place pour s’assurer que les contrats de 100 millions d’euros dont l’échéance a été prolongée au 14 juin 2022.
location sont conclus avec des clients dont l’historique de solvabilité À cette même date, la société a refinancé sa dette pour un montant
est adapté. nominal de 94 000 000 euros remboursable in fine (deux ans de
prorogation possibles), soumis à un taux variable (Euribor 3 mois avec
Le Groupe est dépendant de certains locataires, qui au jour d’arrêté
un taux plancher « floor » à 0 %) complété par une marge à 1,80 %
des comptes consolidés semestriels sont au nombre de 7 et
(1,65 % en cas de prorogation).
représentent 65,50 % des revenus locatifs perçus au cours de la
période. Bien que les actifs du Groupe fassent déjà ou puissent faire Dans le cadre de l’acquisition de l’immeuble Passy Kennedy, le groupe
l’objet d’une location multi-utilisateurs, les difficultés financières d’un Vitura a signé le 5 décembre 2018 une convention de crédit d’un
de ces locataires, la demande de renégociation des baux au moment montant de 148,5 millions d’euros. Il s’agit d’un emprunt de 4 ans avec
de leur renouvellement ou le départ de l’un de ces locataires seraient option de prorogation d’une année, remboursable à hauteur de 1 % du
susceptibles d’avoir un effet défavorable sur la situation financière, principal en année 3, de 2,5 % en année 4 (et 5 en cas de prorogation) et
les résultats et les perspectives du Groupe. le solde restant in fine. L’emprunt est soumis à un taux variable Euribor
trois mois plus une marge de 1,20 %. L’Euribor est considéré à zéro s’il
est publié avec un chiffre négatif.

4.6 Risque de liquidité Le groupe Vitura a conclu le 19 octobre 2021 une convention de crédit d’un
montant de 65,6 millions d’euros pour financer l’acquisition de l’immeuble
Office Kennedy. Il s’agit d’un emprunt de sept ans, remboursable à
Une gestion prudente du risque de liquidité implique de maintenir
un niveau suffisant de liquidités et de valeurs mobilières, une capacité concurrence d’un montant de 3 % du montant initial à partir du cinquième
à lever des fonds grâce à un montant adapté de lignes de crédit et anniversaire de la date de signature de la convention et le solde restant
une capacité à dénouer des positions de marché. Les emprunts in fine. L’emprunt est soumis à un taux variable Euribor trois mois plus
du Groupe ont été conclus auprès de groupements d’établissements une marge de 2,35 % (ramenée à 1,70 % post stabilisation de l’actif).
de crédit. Une description des différentes lignes de crédit se trouve L’Euribor est considéré à zéro s’il est publié avec un chiffre négatif.
en note 4.7.




22 - RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2024
Comptes consolidés semestriels \ 3




Le Groupe Vitura détient au 30 juin 2024 huit contrats de couverture :

Société Société La Banque La Banque
Établissements financiers Générale Générale Natixis Natixis Natixis Natixis Postale Postale
Type de couverture CAP CAP CAP CAP CAP CAP CAP CAP
Montant nominal (en milliers d’euros) 47 000 65 600 383 750 131 250 127 361 126 725 35 250 11 750
Taux fixe 1,25% 0,25 % - 0,50 % - 2,00 % 0,0% 0,00% 1,00 % 0,00 % 1,25 % 1,25 %
Taux couvert Euribor 3 mois Euribor 3 mois Euribor 3 mois Euribor 3 mois Euribor 3 mois Euribor 3 mois Euribor 3 mois Euribor 3 mois
Date de commencement 17/10/2022 19/10/2021 15/04/2024 26/07/2023 15/10/2024 15/01/2025 15/06/2022 15/09/2022
Date d’échéance finale 16/06/2025 19/10/2028 15/07/2026 15/10/2024 15/01/2025 15/04/2025 15/06/2025 15/06/2025




4.8 Risque climatique Les principaux engagements pris par le Groupe ont été appréhendés
dans les états financiers. Ces éléments ne sauraient être chiffrés
avec une parfaite exactitude, ces derniers étant difficiles à dissocier
S’engager pour le climat est un des quatre axes de la stratégie de
des autres facteurs ayant influé sur les évolutions de la période.
Vitura en matière de Responsabilité Sociétale de l’Entreprise (RSE).
L’impact dans les comptes se reflète au travers :
Son plan d’atténuation et d’adaptation au changement climatique
– d’une hausse des dépenses d’investissements dans les actifs
repose sur trois objectifs principaux :
immobiliers afin d’améliorer la performance énergétique des
– diminuer les émissions de gaz à effet de serre du patrimoine de
immeubles ;
– 54 % en 2030 par rapport à 2013 ;
– des modalités d’évaluation des actifs et passifs du Groupe ;
– viser la neutralité carbone en 2050 notamment au travers de
– de la détermination de la juste valeur des immeubles de placement
chantiers bas carbone ;
selon IAS 40 des enjeux climatiques.
– rendre ses actifs immobiliers résilients au changement climatique
et engager ses parties prenantes clés dans sa démarche.




5 \ Commentaires sur l’état de situation financière consolidée
et l’état du résultat global au 30 juin 2024

5.1 Immeubles de placement
\ Valeur comptable des immeubles

La variation de la valeur comptable des immeubles de placement se présente comme suit par immeuble :

En milliers d’euros Rives de Bercy Europlaza Arcs de Seine Campus Hanami Passy Kennedy Office Kennedy Total
31/12/2023 117 000 353 800 368 000 117 300 258 340 92 420 1 306 862
Augmentations 617 366 235 70 2 325 1 214 4 827
Indemnité perçue - - - - - - -
Diminutions - - - - - - -
Cessions - - - - - - -
Variation de la juste valeur (10 517) (7 666) (12 935) (13 170) (1 105) (724) (46 117)
Actifs destinés à la vente (1) - - - - (259 560) (92 910) (352 470)
30/06/2024 107 100 346 500 355 300 104 200 0 0 913 102
(1) Les actifs Passy Kennedy et Office Kennedy ont été réclassés en actifs destinés à la vente et restent évalués à la juste valeur tel que présenté.




- - RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2024 23
3 \ Comptes consolidés semestriels




\ Principales hypothèses de détermination de la juste valeur des immeubles de placement et des actifs destinés à la vente

L’estimation de la juste valeur retenue par les évaluateurs au 30 juin 2024 est indiquée ci-dessous à partir des informations suivantes :

Valeur d’expertise au 30/06/2024 Surface locative brute (1) Loyer facial
(hors droits) au 30/06/2024 annuel HT (2)

Actifs en millions d’euros % m² % en milliers d’euros %
Europlaza 347 27,38 % 52 078 26,22 % 27 267 26,84 %
Arcs de Seine 355 28,07 % 47 222 23,77 % 25 356 24,96 %
Rives de Bercy 107 8,46 % 31 942 16,08 % 10 431 10,27 %
Campus Hanami 104 8,23 % 34 381 17,31 % 10 967 10,80 %
Passy Kennedy 260 20,51 % 23 813 11,99 % 20 020 19,71 %
Office Kennedy 93 7,34 % 9 188 4,63 % 7 546 7,43 %
Total 1 266 100,00 % 198 624 100,00 % 101 587 100,00 %

(1) La surface locative brute comprend la surface des bureaux et archives et les quotes-parts de parties communes (y compris le restaurant).
(2) Le loyer facial annuel inclut le loyer actuel quittancé aux locataires concernant les surfaces occupées au 30 juin 2024 et le loyer de marché, tel qu’estimé par les évaluateurs,
concernant les locaux vacants.


Compte tenu de la nature du marché immobilier français et du peu de données publiques disponibles, la juste valeur du patrimoine immobilier
relève du niveau 3 selon la classification de la norme IFRS 13.



5.2 Prêts et créances (part non courante) 5.4 Créances clients
Le détail du poste s’analyse comme suit : Le détail du poste s’analyse comme suit :

En milliers d’euros 30/06/2024 31/12/2023 30/06/2023 En milliers d’euros 30/06/2024 31/12/2023 30/06/2023
Dépôts de garantie versés 27 150 159 Créances clients 13 758 14 953 16 837
Avantages consentis Dépréciation créances clients - (306) (364)
aux locataires à plus d’un an 11 265 15 721 12 841
Créances clients 13 758 14 647 16 473
Prêts et créances
(part non courante) 11 291 15 871 13 000


Les avantages consentis aux locataires à plus d’un an correspondent
à la part à plus d’un an de l’étalement sur la durée ferme du bail des
5.5 Autres créances d’exploitation
franchises, paliers de loyers et droits d’entrée perçus par le locataire,
conformément à la règle comptable précisée dans la note 2.11. Le détail du poste s’analyse comme suit :

En milliers d’euros 30/06/2024 31/12/2023 30/06/2023
Avantages consentis
5.3 Actifs destinés à la vente aux locataires à moins d’un an
TVA
7 434
2 299
2 201
2 570
3 848
1 841
Fournisseurs débiteurs
Les actifs destinés à la vente comprennent les immeubles de et autres créances 2 339 8 356 8 159
placement Passy Kennedy et Office Kennedy qui sont en cours de Fonds détenus dans le cadre
cession (cf. note 5.31 évènements postérieurs o la clôture). du contrat de liquidité 22 23 62
Notaire - - 2

En milliers d’euros 30/06/2024 31/12/2023 30/06/2023 Autres créances d’exploitation 12 094 13 150 13 912

Immeubles de Placement 352 470 - -

Instrument financiers 4 461 - -

Créances courantes 5 646 - - 5.6 Trésorerie et équivalents de trésorerie
Trésorerie 523 - -
Le poste « Trésorerie et équivalents de trésorerie » est constitué soit
Actifs destinés à la vente 363 101 - - de comptes de banques, soit de dépôts bancaires ayant la nature
d’équivalents de trésorerie.
La trésorerie se compose de comptes bancaires courants à hauteur
de 9 856 milliers d’euros.




24 - RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2024
Comptes consolidés semestriels \ 3




5.7 État des échéances des créances
Échéances des créances au 30 juin 2024 :

Montant Montant dont créances
Montant net des créances des créances dont créances échues depuis dont créances
de dépréciation non échues net échues net échues depuis plus de 6 mois échues depuis
des créances de dépréciation de dépréciation moins de 6 mois et moins d’un an plus d’un an

En milliers d’euros 30/06/2024

Créances non courantes
Prêts et créances à plus d’un an 11 291 11 291 - - - -
Total des créances non courantes 11 291 11 291 - - - -

Créances courantes
Actifs destinés à la vente 363 101 363 101
Créances clients 13 758 11 247 2 512 656 776 1 080
Autres créances d’exploitation 12 094 12 094 - - - -
Charges constatées d’avance 289 289 - - - -
Total des créances courantes 389 242 385 341 2 512 656 776 1 080
Total des créances 400 533 396 633 2 512 656 776 1 080


Échéances des créances au 31 décembre 2023 :

Montant Montant dont créances
Montant net des créances des créances dont créances échues depuis dont créances
de dépréciation non échues net échues net échues depuis plus de 6 mois échues depuis
des créances de dépréciation de dépréciation moins de 6 mois et moins d’un an plus d’un an

En milliers d’euros 31/12/2023

Créances non courantes
Prêts et créances à plus d’un an 15 871 15 871 - - - -
Total des créances non courantes 15 871 15 871 - - - -

Créances courantes
Créances clients (1) 14 647 13 805 842 690 383 (231)
Autres créances d’exploitation 13 150 13 150 - - - -
Charges constatées d’avance 521 521 - - - -
Total des créances courantes 28 318 27 476 842 690 383 (231)
Total des créances 44 189 43 347 842 690 383 (231)

(1) Le montant des créances clients données en garantie des emprunts s’élève à 14 647 milliers d’euros au 31 décembre 2023 dont un solde de créances échues depuis plus d’un an
net de dépréciation négative car incluant une dépréciation de créance client.




5.8 Juste valeur des actifs financiers
La juste valeur des actifs financiers au 30 juin 2024 est présentée ci-dessous :

30/06/2024 31/12/2023 30/06/2023

Valeur Valeur Valeur Niveau de
En milliers d’euros comptable Juste valeur comptable Juste valeur comptable Juste valeur juste valeur (2)
Contrat « CAP » (1) 32 106 32 106 33 072 33 072 53 594 53 594 Niveau 2
Total actifs financiers 32 106 32 106 33 072 33 072 53 594 53 594

(1) Instruments financiers dérivés dont instruments financiers destinés à la vente.
(2) Classification selon la norme IFRS 13 (cf. note 2.4.3).


Les caractéristiques des actifs non courants sont décrites en note 4.7 et 5.13.
La juste valeur des autres actifs financiers, composés essentiellement de créances, correspond à leur valeur comptable.




- - RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2024 25
3 \ Comptes consolidés semestriels




5.9 Actifs et passifs financiers
Le tableau synthétique des actifs et passifs financiers se présente comme suit :

En milliers d’euros 30/06/2024 31/12/2023 30/06/2023
Actifs financiers à la juste valeur par le biais du compte de résultat (part courante et non courante) 27 645 33 072 53 594
Placements détenus jusqu’à leur échéance - - -
Prêts et créances - - 44 101
Actifs financiers destinés à la vente 4 984 - -
Trésorerie et équivalents de trésorerie 9 856 11 720 15 053
Total actifs financiers 42 484 44 792 112 748
Passifs financiers à la juste valeur par le biais du compte de résultat - - -
Passifs financiers évalués au coût amorti - - -
Passifs financiers destinés à la vente 208 245
Passifs non courants 510 316 579 791 680 870
Passifs courants 138 551 275 312 179 529
Total passifs financiers 857 113 855 104 860 399




5.10 Variation de la dépréciation des actifs financiers
Une reprise de dotation pour dépréciation sur les créances clients de 0,4 million d’euros a été constatée sur la période.



5.11 Capitaux propres consolidés
\ Composition et évolution des capitaux propres


Réserves
Réserves légales consolidées
Valeur nominale Capital et primes et résultat net Total
Nombre des actions
d’actions (en euros) en milliers d’euros en milliers d’euros en milliers d’euros en milliers d’euros
Capitaux propres au 31/12/2023 17 087 708 3,8 64 933 60 046 386 929 511 908
Distribution de dividendes - - - - - -
Autres variations - - - - - -
Autres élements du résultat global - - - - - -
Acompte sur dividendes - - - - - -
Résultat de l’exercice - - - - (54 588) (54 588)
Augmentation de capital en nominal - - - - - -
Diminution de capital - - - - - -
Variation des actions propres détenues - - - - (2) (2)
Capitaux propres au 30/06/2024 17 087 708 3,8 64 933 60 046 332 338 457 318




\ Actions d’autocontrôle


Montant Montant
En milliers d’euros au 30/06/2024 au 31/12/2023 Variation
Coût d’acquisition 1 089 115 1 150 496 (61 381)
Nombre de titres d’autocontrôle à la clôture 39 399 39 124 275




26 - RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2024
Comptes consolidés semestriels \ 3




5.12 Emprunts 5.13 Instruments financiers
L’échéancier des emprunts contractés par le Groupe, évalués Le tableau synthétique des instruments financiers se présente
au coût amorti, diminué des coûts de transaction, se présente ainsi : comme suit :

Emprunt Moins De 1 De 2 Plus de En milliers d’euros 30/06/2024 31/12/2023
En milliers d’euros bancaire d’un an à 2 ans à 5 ans 5 ans
Contrat « CAP » (échéance à plus d’un an) 17 684 25 360
Emprunts Instruments financiers actif non courant 17 684 25 360
bancaires courants
et non courants Contrat « CAP » (échéance à moins d’un an) 9 960 7 712

– Taux fixe - - - - - Instruments financiers actif courant 9 960 7 712
– Taux variable 811 366 307 003 7 528 496 836 -
Intérêts courus non échus 11 006 11 006 - - - Les caractéristiques des contrats « CAP » sont décrites en note 4.7.
Frais d’emprunts restant
à étaler au TIE (3 791) (2 364) (1 370) (57) -
Emprunt avant IFRS 5 818 582 315 645 6 158 496 779 -
Reclassement des
emprunts en passifs
destinés à la vente (207 663) (207 663) - - -
Total au 30/06/2024 610 919 107 982 6 158 496 779 -


La situation financière des filiales SCI CGR Propco et SCI Hanami
Rueil est décrite au sein de la note 1.2 « Continuité d’exploitation ».
Le ratio d’endettement (LTV) moyen du Groupe s’élève 64,1 % au
premier semestre 2024 et le ratio de couverture des intérêts (DSC)
s’élève à 223 %.




5.14 Juste valeur des passifs financiers
La juste valeur des passifs financiers au 30 juin 2024 est présentée ci-dessous :

30/06/2024 31/12/2023 30/06/2023
Niveau de
En milliers d’euros Valeur comptable Juste valeur Valeur comptable Juste valeur Valeur comptable Juste valeur juste valeur (2)
Emprunt (1) 807 576 824 237 812 726 824 552 819 117 825 870 Niveau 2
Total passifs financiers 807 576 824 237 812 726 824 552 819 117 825 870

(1) Hors intérêts courus non échus.
(2) Classification selon la norme IFRS 13 (cf note 2.4), hors intérêts courus non échus.


Les caractéristiques des passifs sont décrites en notes 4.7 et 5.12. Il n’y a pas d’écart entre la valeur nette comptable et la juste valeur pour
les passifs financiers autres que ceux mentionnés ci-dessus.



5.15 Autres dettes financières à plus 5.16 Passifs destinés à la vente
d’un an
Les passifs destinés à la vente comprennent les emprunts liés aux
immeubles de placement Passy Kennedy et Office Kennedy qui sont
Il s’agit des dépôts de garantie versés par les locataires. Ils sont
en cours de cession (cf. note 5.31 évènements postérieurs à la
classés en dettes non courantes en prenant pour hypothèse que
clôture).
les locataires renouvelleront les baux arrivant à échéance au cours
des douze prochains mois.
En milliers d’euros 30/06/2024 31/12/2023 30/06/2023
Emprunts 207 663 - -
En milliers d’euros 30/06/2024 31/12/2023
Dépôt de garantie (échéance à mois d’un an) - 2 898
Autres dettes financières 582 - -

Emprunts et comptes courants actionnaires 30 569 22 612 Dettes courantes 2 856 - -
Autres dettes financières courantes 30 569 25 510 Passifs destinés à la vente 211 101 - -
Dépôt de garantie (échéance à plus d’un an) 7 379 7 426
Autres dettes financières non courantes 7 379 7 426
Total autres dettes financières 37 949 32 937




- - RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2024 27
3 \ Comptes consolidés semestriels




5.17 Autres dettes d’exploitation
Elles se composent comme suit :

En milliers d’euros 30/06/2024 31/12/2023 30/06/2023
Personnel 339 199 223
TVA, impôts divers et charges sociales à payer (1) 7 341 2 680 7 801
Avoirs à établir et autres dettes clients 2 736 171 2 844
Dettes diverses 263 1 753 131
Notaire - - -
Dividendes à verser - - 2 148
Autres dettes 10 679 4 803 13 146
Autres dettes sur immobilisations 1 404 3 325 1 655
Dettes sur immobilisations 1 404 3 325 1 655
Autres dettes d’exploitation 12 083 8 128 14 801

(1) Dont IFRIC 21.




5.18 Échéancier des passifs présentant les valeurs contractuelles non actualisées
L’échéancier des passifs présentant les valeurs contractuelles non actualisées se présente comme suit :

Valeur contractuelle non actualisée

Échéances
Montant au bilan Valeur contractuelle Échéances à plus d’un an Échéances
En milliers d’euros au 30/06/2024 non actualisée à un an au plus et moins de 5 ans à plus de 5 ans

Passifs non courants
Emprunts part à plus d’un an 502 937 - - 502 937 -
Autres dettes financières à plus d’un an (1) 7 379 7 379 - - 7 379
Dettes d’impôts sur les bénéfices à plus d’un an - - - - -
Autres passifs financiers - - - - -
Total passifs non courants 510 316 7 379 - 502 937 7 379

Passifs courants
Emprunts part à moins d’un an 107 982 110 345 110 345 - -
Autres dettes financières 30 569 30 569 30 569 - -
Passifs destinés à la vente 211 101 211 101 211 101 - -
Dettes fournisseurs 7 614 7 614 7 614 - -
Autres dettes d’exploitation 12 083 12 083 12 083 - -
Produits constatés d’avance 14 154 14 154 14 154 - -
Total passifs courants 383 504 371 714 371 714 - -

(1) Les autres dettes financières à plus d’un an correspondent aux dépôts de garanties versés par les locataires. Leur échéance a été définie comme supérieur à 5 ans
car la politique du Groupe consiste à prolonger les baux quand ils arrivent à leur échéance.




5.19 Produits constatés d’avance
Les produits constatés d’avance correspondent aux loyers du troisième trimestre 2024 facturés d’avance.




28 - RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2024
Comptes consolidés semestriels \ 3




5.20 Revenus locatifs 5.23 Frais de fonctionnement
Les loyers, après impact des avantages consentis aux locataires se
30/06/2024 31/12/2023 30/06/2023
composent comme suit par immeuble :
En milliers d’euros 6 mois 12 mois 6 mois
Charges administratives 2 209 3 702 2 036
30/06/2024 31/12/2023 30/06/2023
Commission de conseil 1 878 5 014 2 623
En milliers d’euros 6 mois 12 mois 6 mois Frais de fonctionnement 4 088 8 716 4 659
Revenus locatifs immeuble « Europlaza » 8 992 16 786 8 243
Revenus locatifs immeuble « Arcs de Seine » 9 104 14 683 6 839 Les commissions de conseil et Incentive fees sont définies au titre du
Revenus locatifs immeuble « Rives de Bercy » - - - contrat d’asset management avec la société Northwood Investors
Revenus locatifs immeuble « Campus Hanami » 3 661 8 248 4 199 Asset Management SAS. Les modalités de calcul ont évolué au titre
Revenus locatifs immeuble « Passy Kennedy » - 6 920 4 078 du nouveau contrat entré en vigueur le 1er janvier 2022 pour une
Revenus locatifs immeuble « Office Kennedy » - 4 559 2 279
durée initiale de six ans prenant fin le 1er janvier 2028.
Revenus locatifs 21 756 51 195 25 639
Les incentive fees sont notamment calculées en fonction de
l’évolution de l’actif net réévalué du Groupe. En raison du contexte de
Les loyers facturés s’élèvent à 21 756 milliers d’euros et corres-
volatilité des marchés financiers et de la baisse des valeurs immo-
pondent aux loyers IFRS (26 521 milliers d’euros) minorés des
bilières, la direction de Vitura n’est pas en mesure au 30 Juin 2024
avantages accordés aux locataires (4 765 milliers d’euros).
d’estimer le montant d’une potentielle incentive fee qui serait exigible
par Northwood Investors dans le cadre de son contrat d’ASA.


5.21 Autres prestations
5.24 Résultat financier
Les autres prestations se composent comme suit :
Il se détaille comme suit :
30/06/2024 31/12/2023 30/06/2023

En milliers d’euros 6 mois 12 mois 6 mois 30/06/2024 31/12/2023 30/06/2023
Refacturations de charges
locatives et d’entretien 4 584 11 352 4 938 En milliers d’euros 6 mois 12 mois 6 mois

Refacturations d’impôts 4 963 6 382 6 102 Produits financiers 11 794 20 470 7 410

Autres refacturations locataires Charges financières (30 043) (72 618) (23 651)
et produits divers 95 134 74 Résultat financier (18 249) (52 148) (16 240)
Indemnités 24 7 253 5 882
Produits divers 19 294 161
Les produits financiers se composent des intérêts sur CAP. Les
Autres prestations 9 685 25 415 17 156 charges financières sont quant à elles principalement composées
d’intérêts sur emprunts.
Les charges et taxes refacturées aux locataires en 2024 s’élèvent à
9 547 milliers d’euros.

5.25 Impôts sur les sociétés
5.22 Charges liées aux immeubles et preuve d’impôt
Toutes les entités consolidées contribuant au résultat consolidé
Elles se composent comme suit :
relèvent du régime SIIC ou du régime SPPICAV et ne génèrent pas
d’impôt sur les sociétés sur leur activité immobilière.
30/06/2024 31/12/2023 30/06/2023

En milliers d’euros 6 mois 12 mois 6 mois
Charges locatives et entretien 4 517 11 173 4 679
Impôts 4 127 7 178 6 080
Honoraires 1 163 3 066 1 782
Charges locatives et impôts
sur locaux vacants 7 770 4 636 4 233
Autres charges 306 131 274
Charges liées aux immeubles 17 884 26 184 17 048




- - RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2024 29
3 \ Comptes consolidés semestriels




5.26 Résultat par action \ Engagements reçus


Le résultat par action est calculé en divisant le bénéfice consolidé net 30/06/2024 31/12/2023
Principales caractéristiques
attribuable aux actionnaires de la société Vitura par le nombre moyen En milliers d’euros Échéances 6 mois 12 mois
pondéré d’actions ordinaires net des actions propres de la société Engagements liés au périmètre
Vitura au 30 juin 2024 soit 3,20 euro. du groupe consolidé - - -
Engagements de prises
En application de l’IAS 33, les actions potentielles (BSA) sont de participations - - -
considérées comme dilutives. Néanmoins au 30 juin il n’y pas Engagements donnés
d’actions ordinaires potentiellement dilutives. dans le cadre de transactions
spécifiques - - -
Engagements hors bilan liés
30/06/2024 31/12/2023 30/06/2023 au financement de la société - - -
Garanties financières reçues - - -
En milliers d’euros 6 mois 12 mois 6 mois
Engagement hors bilan liés
Résultat net part du Groupe
aux activités opérationnelles
(en milliers d’euros) (54 588) (239 854) (79 443)
de l’émetteur - - -
Nombre moyen d’action
Autres engagements
pondéré avant dilution 17 048 183 17 050 813 17 051 290
contractuels reçus
Résultat par action et liés à l’activité - - -
(en euros) (3,20) (14,07) (4,66) Actifs reçus en gage,
Résultat net part du Groupe, en hypothèque
après effet des titres dilutifs ou en nantissement,
(en milliers d’euros) (54 588) (239 854) (79 443) et les cautions reçues - 9 409 11 863
Nombre moyen d’action
pondéré après dilution 17 048 183 17 050 813 17 052 290
Résultat dilué par action
(en euros) (3,20) (14,07) (4,66) Revenus minimums garantis dans le cadre des contrats
de location simple
Au 30 juin 2024, les loyers futurs minimaux (hors TVA et hors
refacturation de taxes et charges), hors renégociations intervenues
5.27 Engagements hors bilan et sûretés postérieurement à la clôture du 30 juin 2024 à recevoir jusqu’à la
prochaine date de résiliation possible au titre des contrats de location
L’ensemble des engagements significatifs sont mentionnés ci-après simple se répartissent comme suit :
et il n’existe aucun engagement complexe.
\ Engagements donnés Loyers futurs minimaux par année

En milliers d’euros 30/06/2024 31/12/2023 30/06/2023
30/06/2024 31/12/2023 2024 44 382 43 674 43 772
2025 43 200 41 038 40 708
En milliers d’euros Échéances 6 mois 12 mois
2026 41 420 39 122 36 738
Engagements liés au périmètre
du groupe consolidé - - - 2027 29 031 26 622 24 464
Engagements de prises 2028 13 048 10 746 8 670
de participations - - - 2029 13 021 10 640 7 816
Engagements donnés 2030 10 473 8 619 6 540
dans le cadre de transactions
spécifiques - - - 2031 8 303 7 888 6 540
Engagements hors bilan liés 2032 - - -
au financement de la société - - -
Garanties financières données
(dont Hypothèques
Ces loyers correspondent à la facturation à venir hors incidence des
et privillèges de préteurs étalements des avantages consentis aux locataires sur les périodes
de deniers) (1) De 2024 à 2029 822 373 826 894 antérieures.
Engagement hors bilan liés
aux activités opérationnelles
de l’émetteur - - -
Autres engagements
contractuels reçus
et liés à l’activité - - -
Actifs reçus en gage,
en hypothèque
ou en nantissement,
et les cautions reçues - - -

(1) Solde, à la date de clôture, des emprunts et des lignes de crédit tirées garantis
par des hypothèques.




30 - RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2024
Comptes consolidés semestriels \ 3




5.28 Transactions avec des parties liées
5.28.1 Transactions avec les sociétés liées chacun des trois actionnaires prenant à sa charge une quote-part
d’un tiers, moyennant des intérêts calculés au taux de 15 %
Les transactions avec les parties liées sont essentiellement consti- payables in fine, soit un montant global maximum de 0,5 millions
tuées des contrats d’asset management conclus avec Northwood d’euros et dont la date d’échéance initaile du 30 avril 2024 a été
Investors France Asset Management S.A.S. Le 15 décembre 2021, prorogée jusqu’au 31 juillet 2024 puis jusqu’au 31 octobre 2024;
Northwood Investors France Asset Management S.A.S (le « Conseil ») – l’ouverture d’un compte courant d’associé pour la société
et les sociétés Prothin, SCI Hanami Rueil, SCI CGR Propco et SCI NW CGR 1 S.à.r.l., actionnaire détenant plus de 10 % du capital de la
Office Kennedy (les « Filiales Immobilières ») ont conclu un nouveau Société, qui a accepté de laisser en compte courant le montant du
contrat de conseil ou advisory services agreement, entré en vigueur dividende lui revenant distribué par décision de l’assemblée
le 1er janvier 2022 pour une durée initiale de six ans prenant fin générale mixte du 10 mai 2023, soit 493 281 euros. Ledit montant
le 1er janvier 2028 (le « Nouvel ASA ») et dont les principaux termes n’est pas rémunéré ;
figurent ci-après. Rémunération et alignement des intérêts du Conseil – l’ouverture d’un compte courant d’associé pour la société
et du Groupe. NW CGR 2 S.à.r.l., actionnaire détenant plus de 10 % du capital de
À titre de rémunération, le Conseil bénéficiera : la Société, qui a accepté de laisser en compte courant le montant
– une commission de conseil de base égale à 0,675 % de l’ANR du dividende lui revenant distribué par décision de l’assemblée
Triple Net EPRA du Groupe, qui est payable d’avance par générale mixte du 10 mai 2023, soit 493 281 euros. Ledit montant
trimestre ; n’est pas rémunéré.
– une rémunération variable (autrement appelée « incentive fee ») – l’ouverture d’un compte courant d’associé pour la société
a, par ailleurs, été mise en place pour inciter et intéresser le Conseil NW CGR 3 S.à.r.l., actionnaire détenant plus de 10% du capital de la
à la création de valeur pour les actionnaires (l’« Accroissement Société, qui a accepté de laisser en compte courant le montant du
de Valeur »). dividende lui revenant distribué par décision de l’assemblée
générale mixte du 10 mai 2023, soit 493 281 euros. Ledit montant
L’Accroissement de Valeur est déterminé sur la base de la crois- n’est pas rémunéré ;
sance de l’ANR Triple Net EPRA du Groupe sur une période de six – l’ouverture d’un compte courant d’associé pour la société Euro
ans (sauf résiliation anticipée) retraités à la hausse des distributions et Bernini Private Limited, actionnaire détenant plus de 10 % du
à la baisse des augmentations de capital intervenues pendant cette capital de la Société, qui a accepté de laisser en compte courant le
période. La rémunération variable correspond à 12 % de l’Accrois- montant du dividende lui revenant distribué par décision de
sement de Valeur dès lors qu’une performance de 7 % annualisée est l’assemblée générale mixte du 10 mai 2023, soit 668 059 euros.
atteinte (le « Seuil Initial »). Ledit montant n’est pas rémunéré
La clause de rattrapage figurant dans les anciens ASA a été
supprimée. La Rémunération Variable sera payée au terme du
Nouvel ASA ou de manière anticipée en cas de sortie (« Sortie ») 5.28.2 Transactions avec les principaux dirigeants
c’est-à-dire (i) en cas de cession ou de transfert de la totalité des
actifs immobiliers détenus par les Filiales Immobilières, (ii) en cas de Rémunération du Président du Conseil d’administration
cession ou de transfert de 100 % des titres composant le capital Le Président du Conseil d’administration n’est pas rémunéré.
social des Filiales Immobilières ou (iii) en cas de vente d’actions de
Vitura par Northwood Investors et ses affiliés ramenant sa partici- Rémunération du Directeur général
pation directe et indirecte au capital de Vitura à moins de 51 %. Le Directeur général n’est pas rémunéré.
Aucune rémunération ne sera spécifiquement due en cas de cession
ou d’acquisition d’actifs immobiliers, la rémunération variable étant Autres engagements
structurée de telle sorte qu’elle ait pour objet de motiver la création
Il n’existe au sein de la Société aucun autre accord portant enga-
de valeur à long terme.
gement de verser des indemnités de départ au profit de dirigeants
La conclusion le 4 janvier 2024 entre Vitura et les société NW CGR 1 ou de salariés, en cas de démission ou de licenciement sans cause
S.à.r.l., NW CGR 2 S.à.r.l. et NW CGR 3 S.à.r.l, actionnaires détenant réelle et sérieuse, ou encore en cas d’offre publique visant les titres
plus de 10 % du capital de la Société, des contrats de prêts pour de la société.
un montant global maximum de 20 000 000 euros, chacun des
trois actionnaires prenant à sa charge une quote-part d’un tiers, Rémunération des mandataires sociaux
moyennant des intérêts calculés au taux de 15 % payables in fine, soit Pour l’exercice clos le 31 décembre 2024, une somme maximale
un montant global maximum de 1,4 millions d’euros et dont la date de 240 000 euros a été allouée à titre de rémunération.
d’échéance initaile du 30 avril 2024 a été prorogée jusqu’au 31 juillet
Pour l’exercice clos le 31 décembre 2023, une somme de
2024 puis jusqu’au 31 octobre 2024;
240 000 euros a été versée à titre de rémunération.
– la conclusion le 14 février 2024 entre Vitura et les sociétés NW
CGR 1 S.à.r.l., NW CGR 2 S.à.r.l. et NW CGR 3 S.à.r.l, actionnaires
détenant plus de 10 % du capital de la Société, de contrats de
prêts pour un montant global maximum de 10 000 000 euros,




- - RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2024 31
3 \ Comptes consolidés semestriels




Prêts et garanties accordés ou constitués en faveur Entités ayant un membre du key personnel commun avec le Groupe
des membres des organes d’administration et de direction
Le Groupe a des key personnel communs avec Northwood Investors.
Néant. Parmi eux, certains sont administrateurs.

Opérations conclues avec les membres des organes
d’administration et de direction
Néant.



5.29 Personnel
L’effectif du Groupe est composé de trois salariés au 30 juin 2024, soit le même nombre de salariés qu’au 31 décembre 2023.



5.30 Informations relatives aux honoraires des Commissaires aux Comptes
Les Commissaires aux Comptes sont :

KPMG Audit FS I Denjean et Associés
Tour Eqho 35 avenue Victor Hugo
2 avenue Gambetta 75116 Paris
92066 Paris-La Défense Cedex Date de renouvellement de mandat : AGO/AGE du 10 mai 2023.
Date de renouvellement de mandat : AGO/AGE du 10 mai 2023.


Les honoraires comptabilisés au titre de la période close le 30 juin 2024 sont les suivants :
KPMG Denjean Total
Montant (HT) % Montant (HT) % Montant (HT) %
En milliers d’euros 30/06/24 30/06/23 30/06/24 30/06/23 30/06/24 30/06/23 30/06/24 30/06/23 30/06/24 30/06/23 30/06/24 30/06/23
Honoraires comptabilisés
au titre du contrôle légal des états financiers 197 186 100 100 45 30 100 100 242 216 100 100
- Holding 109 103 55 55 45 30 100 100 154 133 64 62
- Filiales 88 83 45 45 - - - - 88 83 36 38
Honoraires comptabilisés au titre des conseils
et prestations entrant dans les services autres que
la certification des comptes (1)
- Holding - - - - - - - - - - - -
- Filiales - - - - - - - - - - - -
Total 197 186 100 100 45 30 100 100 242 216 100 100

(1) Les honoraires liés aux prestations SACC (services autres que la certification des comptes) fournis à la demande de l’entité et requis par les textes légaux et réglementaires,
est relatif à la vérification volontaire de la DPEF (déclaration de performance extra-financière).




5.31 Événements postérieurs à la clôture
Vitura a cédé le 9 juillet une participation majoritaire dans les sociétés Dans le cadre de l’opération, les dettes de 205 millions d’euros,
détenant les actifs Passy Kennedy et Office Kennedy à un gestion- consolidées au 30 juin 2024, ont été remboursées le 9 juillet,
naire d’actifs. notamment la dette de 139 millions d’euros consentie lors de
l’acquisition de Passy Kennedy, à échéance au 15 juillet 2024.
Cette transaction a conduit Vitura à reclasser au 30 juin 2024, pour
les sociétés CGR Holdco et Office Kennedy, tous les actifs et passifs Cette cession permettra le financement du programme de travaux
en « actifs et passifs destinés à la vente » pour respectivement visant le repositionnement de Passy Kennedy et Office Kennedy en
364 millions d’euros et 211 millions d’euros. La valorisation des titres un ensemble immobilier de haut standing de 34 000 m² offrant une
cédés s’élève à 14 millions d’euros (composé d’un produit de cession grande diversité de services haut de gamme (lieux de restauration et
de 10 millions d’euros et d’un remboursement de compte courant de de conférence, fitness, espaces de bien-être et de convivialité), avec
4 millions d’euros). Cette transaction se traduira ainsi dans les une place importante réservée aux mobilités douces, et répondant
comptes consolidés du deuxième semestre 2024 par une perte de aux meilleurs standards environnementaux.
l’ordre de 139 millions d’euros.
Vitura conserve une participation minoritaire de l’ordre de 7 % et
pourra bénéficier de la création de valeur sur les actifs restructurés.




32 - RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2024
Rapport des Commissaires aux Comptes \ 4




4 \ Rapport des Commissaires aux Comptes
KPMG AUDIT FS I Denjean & Associés
Tour EQHO 35, avenue Victor Hugo
2, avenue Gambetta 75016 Paris
CS 60055
92066 Paris-La Défense Cedex - France

Vitura S.A.
Siège social : 42, rue de Bassano - 75008 Paris
Capital social : 64 933 291 €




Rapport des Commissaires aux Comptes sur l’information
financière semestrielle 2024
Période du 1er Janvier 2024 au 30 juin 2024


Mesdames, Messieurs les Actionnaires,
En exécution de la mission qui nous a été confiée par votre Assemblée Générale et en application de l’article L.451-1-2 III du Code monétaire
et financier, nous avons procédé à :
– l’examen limité des comptes semestriels consolidés de la société Vitura., relatifs à la période du 1er janvier 2024 au 30 juin 2024, tels qu’ils
sont joints au présent rapport ;
– la vérification des informations données dans le rapport semestriel d’activité.
Ces comptes semestriels consolidés ont été établis sous la responsabilité de votre Conseil d’Administration. Il nous appartient, sur la base
de notre examen limité, d’exprimer notre conclusion sur ces comptes.


I - CONCLUSION SUR LES COMPTES
Nous avons effectué notre examen limité selon les normes d'exercice professionnel applicables en France.
Un examen limité consiste essentiellement à s'entretenir avec les du référentiel IFRS tel qu’adopté dans l’Union européenne, la
membres de la direction en charge des aspects comptables et régularité et la sincérité des comptes semestriels consolidés et
financiers et à mettre en œuvre des procédures analytiques. Ces l'image fidèle qu'ils donnent du patrimoine et de la situation financière
travaux sont moins étendus que ceux requis pour un audit effectué à la fin du semestre ainsi que du résultat du semestre écoulé de
selon les normes d'exercice professionnel applicables en France. En l'ensemble constitué par les personnes et entités comprises dans la
conséquence, l’assurance que les comptes, pris dans leur ensemble, consolidation.
ne comportent pas d’anomalies significatives obtenue dans le cadre
Sans remettre en cause la conclusion exprimée ci-dessus, nous
d’un examen limité est une assurance modérée, moins élevée que
attirons votre attention sur l’incertitude significative liée à des
celle obtenue dans le cadre d’un audit.
événements ou à des circonstances susceptibles de mettre en
Sur la base de notre examen limité, nous n'avons pas relevé cause la continuité d’exploitation décrite dans la note « 1.2 Continuité
d'anomalies significatives de nature à remettre en cause, au regard d’exploitation » de l’annexe des comptes semestriels consolidés.


II - VÉRIFICATION SPÉCIFIQUE
Nous avons également procédé à la vérification des informations données dans le rapport semestriel d’activité commentant les comptes
semestriels consolidés sur lesquels a porté notre examen limité. Nous n’avons pas d’observation à formuler sur leur sincérité et leur
concordance avec les comptes semestriels consolidés.


Paris-La Défense, le 5 août 2024 Paris, 5 août 2024
KPMG Audit FS I Denjean & Associé
Sandy Tzinmann Clarence Vergote
Associée Associée




- - RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2024 33
Vitura
Actionnaires et Relations Investisseurs
42, rue de Bassano - 75008 Paris
Tél. : 01 42 25 76 42
info@vitura.fr
www.vitura.fr/




Conception et réalisation :