Gecina – Résultats 2024| Communiqué de presse – 13 février 2025




Résultats 2024
De la valeur durable : une nouvelle année de croissance




Mondo, Paris 17



| Points clés
▪ Performance financière : le résultat récurrent net part du Groupe, en croissance pour la
troisième année consécutive, ressort en hausse de + 6,7 % à 6,42 €, au-dessus de la guidance.
Cette performance est portée par la croissance des revenus locatifs à périmètre constant de
+ 6,3 % ; fruit d’une indexation qui reste élevée et de la réversion locative capturée au sein d’un
marché toujours plus polarisé (+ 10 % sur le portefeuille bureaux, + 12 % sur le portefeuille
résidentiel), qui favorise les actifs prime et centraux au sein desquels le retour des salariés au
bureau s’est confirmé
▪ Une stratégie immobilière créatrice de valeur à court et long terme :
- De nouveaux immeubles de bureau restructurés, livrés en 2024 (Mondo, 35 Capucines,
Porte Sud) ou à livrer début 2025 (Icône) matérialisant une création de valeur de près de
+ 30 % (par rapport à l’investissement total initial) sur les actifs de bureaux parisiens y
compris la nouvelle transaction emblématique sur Icône (Paris QCA)
- Poursuite de la stratégie de rotation du portefeuille avec la cession d’actifs matures
qui se traduit par une prime de + 14 % par rapport aux dernières expertises libres (5 actifs
résidentiels entre le T1 2024 et le T1 2025, ainsi que la cession du portefeuille de résidences
étudiants dont la finalisation est prévue au S1 2025)
- Lancement de 3 projets emblématiques dont la livraison est attendue en 2027 au sein
des zones les plus recherchées par nos clients, représentant un programme de près de
500 M€ de CAPEX restant à investir pour un loyer annuel de l’ordre de 60 M€ à 70 M€
en 2027-2028
▪ Un bilan sain et solide permettant de financer les opérations et la croissance :
- Un LTV de 35,4 %, ramené à 32,7 % après réalisation des cessions sécurisées à fin 2024
- Confirmation récente des notes A-/A3 garantissant les meilleures conditions de
financement avec un coût moyen de la dette de 1,2 % (dette tirée)
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- Un portefeuille de couvertures optimisé offrant une forte visibilité sur le coût de la
dette (environ 100 % couvert sur 2025-2026 et 85 % sur les cinq prochaines années, basé
sur le niveau de dette de fin 2024, proforma des cessions réalisées à date)
▪ Une performance énergétique et carbone qui s’inscrit sur la durée avec une nouvelle étape
franchie : - 4,2 % de réduction de la consommation d'énergie (- 31 % depuis 2019) ainsi qu'une
diminution de - 12,3 % des émissions de carbone (- 60 % depuis 2019)
▪ Une hausse du dividende de + 15 centimes à 5,45 € par action, qui sera soumis à l’approbation
de l’Assemblée générale des actionnaires. Celui-ci sera versé intégralement en numéraire
(paiement d’un acompte de 2,70 € le 5 mars, avec une date de détachement le 3 mars ; solde de
2,75 € versé le 4 juillet, avec une date détachement le 2 juillet)
▪ Guidance 2025 : résultat récurrent net part du Groupe attendu entre 6,60 € et 6,70 € par
action, marquant une nouvelle année de croissance de + 2,8 % à + 4,4 % par rapport à 2024.



| Beñat Ortega, Directeur général : « C’est avec une grande fierté que nous présentons la
performance remarquable de Gecina en 2024 sur l’ensemble de nos activités. Elle met en valeur l’étendue de notre
expertise immobilière intégrée, qui est le socle de notre stratégie de développement. Développement du
patrimoine en exploitation avec de nouvelles offres sur mesure répondant aux demandes du marché en matière
de centralité et de services. Développement de projets complexes pour générer une croissance immédiate et
préparer la création de valeur future. Développement de nouvelles initiatives pour relever les défis
environnementaux du secteur de l'immobilier. Pour la troisième année consécutive, la croissance de nos résultats
démontre la capacité de Gecina à assurer une trajectoire durable, tout en assurant l’excellence opérationnelle au
quotidien pour créer de la valeur aujourd’hui et préparer celle de demain »



Variation Variation
périmètre périmètre
En millions d’euros 2023 2024 courant constant
Bureaux 534,0 566,7 + 6,1 % + 6,6 %
Résidentiel 132,9 127,8 - 3,8 % + 4,7 %
Loyers bruts 666,8 694,5 + 4,1 % + 6,3 %
Résultat net consolidé part du Groupe (1 787,2) 309,8 n.a.
Résultat récurrent net part du Groupe 444,2 474,4 + 6,8 % -
par action (en €) 6,01 6,42 + 6,7 % -


LTV (droits inclus) 34,4 % 35,4 % + 1,0 pt -
LTV (droits inclus, après prise en compte des - 32,7 % - -
cessions sécurisées à fin 2024)
LTV (hors droits) 36,5 % 37,6 % + 1,1 pt -


EPRA NRV en euros par action 158,1 157,6 - 0,3 % -
EPRA NTA en euros par action 143,6 142,8 - 0,5 % -
EPRA NDV en euros par action 150,1 147,3 - 1,9 % -

Dividende par action en euros 5,30 5,45(1) + 2,8 % -
(1) Sous réserve de l’approbation de l’Assemblée générale




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Résultat récurrent net de 6,42 € par action (+6,7% vs. 2023), au-
dessus de la guidance
Variation
En millions d’euros 31-déc-23 31-déc-24
(%)
Revenus locatifs bruts 666,8 694,5 + 4,1 %
Revenus locatifs nets 609,5 638,7 + 4,8 %
Autres produits nets 3,4 3,3 - 0,5 %
Frais de structure (77,9) (76,3) - 2,0 %
Excédent brut d'exploitation - EBITDA 535,0 565,7 + 5,7 %
Frais financiers nets (90,0) (90,5) + 0,6 %
Résultat récurrent brut 445,1 475,2 + 6,8 %
Résultat net récurrent des sociétés mises en
équivalence 2,7 3,3 + 21,5 %
Intérêts minoritaires récurrents (2,0) (2,0) + 4,1 %
Impôts récurrents (1,6) (2,1) + 26,9 %
Résultat récurrent net part du Groupe (1) 444,2 474,4 + 6,8 %
Résultat récurrent net part du Groupe par action 6,01 6,42 + 6,7 %
(1) Excédent brut d'exploitation déduction faite des frais financiers nets, des impôts récurrents, des intérêts minoritaires, y compris
le résultat des sociétés mises en équivalence et après retraitement de certains éléments de nature exceptionnelle


▪ Résultat récurrent net en hausse, au-dessus de la guidance, avec une optimisation
systématique de toutes les lignes du compte de résultat permettant à nouveau de
bénéficier de l’ensemble des leviers de croissance des cash-flows cette année
▪ Croissance soutenue des loyers, en particulier dans les zones centrales, alimentée par
l’indexation, la réversion locative et les nouvelles livraisons, qui ont plus que compensé
l’impact des cessions de 1,3 Md€ d’actifs matures à faibles rendements réalisées en 2023
▪ Optimisation en continu de la structure de coûts : amélioration de la marge locative
(+ 0,6 pt) grâce à une gestion plus efficace de la relation fournisseurs et de la qualité des
prestations ; optimisation des frais de structure (- 2,0 % en 2024, après une baisse de - 2,3 %
déjà enregistrée en 2023)
▪ Coût de la dette globale maîtrisé et stable grâce à des maturités longues et un profil de
couverture de la dette optimisé


Une performance opérationnelle robuste dans un marché
toujours plus polarisé
Revenus locatifs bruts 31-déc-23 31-déc-24 Variation (%)
En millions d'euros Périm. courant Périm. constant
Bureaux 534,0 566,7 + 6,1 % + 6,6 %
Résidentiel 132,9 127,8 - 3,8 % + 4,7 %
Total loyers bruts 666,8 694,5 + 4,1 % + 6,3 %


| A périmètre constant : hausse des loyers de + 6,3 % (+ 38,2 M€)
▪ Sur l’ensemble du portefeuille : une croissance des loyers alimentée par une indexation
toujours soutenue (+ 5,2 %, + 31,4 M€) ainsi qu'une forte contribution de la réversion
locative (+ 0,8 %, + 5,2 M€), confirmant la bonne performance enregistrée au premier
semestre 2024 (+ 6,3 %).
▪ Bureaux : une hausse des loyers de + 6,6 % (+ 33,1 M€) à périmètre constant, toujours
alimentée par l'indexation (+ 5,7 %) avec 90 % des baux indexés sur l'Indice ILAT (les autres baux
étant indexés sur l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC) ou sur l’Indice du Coût de la
Construction (ICC)), et par l'impact de la réversion captée (+ 0,6 %), notamment sur plusieurs
actifs parisiens centraux.
▪ Résidentiel : une croissance des loyers de + 4,7 % (+ 5,1 M€) à périmètre constant, tirée par
l’effet persistant de l'indexation (+ 2,8 %) et la réversion locative (+ 2,0 %), dans un contexte de
diversification du modèle avec des nouvelles solutions de logement et la bonne performance
du portefeuille de logements étudiants (optimisation de l'occupation estivale grâce à des
partenariats et à l'ouverture des logements étudiants aux jeunes professionnels).
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| A périmètre courant : croissance des loyers de + 4,1 %
▪ En plus de l'impact de la croissance des loyers à périmètre constant, hausse des loyers à
périmètre courant soutenue par l’impact en année pleine des livraisons de 2023 d’actifs de
bureaux et résidentiels ayant fait l’objet d’une restructuration complète ou d’une
rénovation (Boétie, 3 Opéra, Horizons, Ville d’Avray, Montsouris) et les loyers déjà générés par
les actifs livrés en 2024 (Mondo, 35 Capucines, Porte Sud) (+ 17,2 M€)
▪ Impact négatif de la perte de loyers due au transfert d'actifs vers le pipeline (- 7,3 M€, dont
Les Arches du Carreau à Neuilly), et des cessions de 2023 tant en bureau (cession de 10 actifs,
dont le 101 Champs-Elysées) qu’en résidentiel (trois cessions en 2023, un actif supplémentaire
cédé au premier trimestre 2024) (- 20,4 M€). Cet impact a été plus que compensé par la
croissance organique et l’impact sur les revenus des actifs récemment livrés.

| Focus bureau
Revenus locatifs bruts - Bureaux 31-déc-23 31-déc-24 Variation (%)

En millions d'euros Périm. Périm.
courant constant
Bureaux 534,0 566,7 + 6,1 % + 6,6%
Zones Centrales 386,8 416,9 + 7,8 % + 8,9%
Paris intra-muros 304,9 332,7 + 9,1 % + 10,1%
- Paris QCA & 5-6-7 193,3 211,4 + 9,4 % + 10,5%
- Paris Autres 111,6 121,3 + 8,7 % + 9,3%
Core Croissant Ouest 82,0 84,1 + 2,6 % + 4,4%
- Neuilly-Levallois 34,2 33,3 - 2,6 % + 10,9%
- Boucle Sud 47,8 50,8 + 6,3 % + 0,0%
La Défense 72,5 77,6 + 7,1 % + 7,1%
Autres localisations
(Péri-Défense, 1ère et 2ème couronnes et autres régions) 74,6 72,2 - 3,2 % - 4,9%


| Forte réversion dans les zones centrales
▪ Confirmation du retour au bureau après une transition post-Covid (3,5 jours par semaine au
bureau, en hausse de +0,2 en 2024 (IFOP), soit le chiffre le plus élevé des métropoles
européennes), illustrant le besoin d'environnements de travail bien situés, modernes et
collaboratifs, irremplaçables pour faciliter la créativité, la collaboration et le bien-être des
salariés
▪ Près de 83 000 m² commercialisés en 2024, représentant un loyer annuel de 52 M€,
incluant la pré-commercialisation d'Icône en amont de sa livraison (bail ferme de 9 ans portant
sur près de 11 000 m² aux meilleurs niveaux de loyer), et 5 300 m² loués sous l'offre Yourplace
(bureaux opérés)
▪ Bonne performance sur l’ensemble des secteurs, avec à la fois des baux signés dans Paris
intra-muros (53 baux, 36,5 M€), et en dehors de Paris (5 baux pour 9,6 M€ dans le Core Croissant
Ouest ; 16 baux pour 6,1 M€ à La Défense et les autres localisations), incluant de nouveaux
locataires, des renouvellements et des renégociations
▪ + 10 % de réversion locative sur le portefeuille de bureaux, dont + 28 % dans Paris intra-
muros et +44 % dans le QCA (y compris Yourplace) où l'offre d’actifs prime reste rare (vacance
inférieure à 3,6 % dans le QCA – BNP RE), démontrant la polarisation toujours plus forte du
marché locatif, favorisant la centralité. Les loyers de marché se sont ajustés dans le Croissant
Ouest (en dehors de Neuilly-sur-Seine) ainsi que dans les zones secondaires (périphérie et
autres régions)
▪ + 12 % de réversion locative sur le portefeuille résidentiel dans un marché structurellement
sous-offreur

| Marge locative en hausse de + 0,6 pt
Groupe Bureaux Résidentiel
Marge locative au 31/12/2023 91,4 % 94,1 % 80,4 %
Marge locative au 31/12/2024 92,0 % 94,7 % 79,7 %




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Gecina – Résultats 2024| Communiqué de presse – 13 février 2025



| Un taux d’occupation à un niveau élevé (93,4 %) reflétant la polarisation
TOF moyen 31-déc-23 31-mars-24 30-juin-24 30-sept-24 31-déc-24
Bureaux 93,7 % 93,9 % 93,8 % 93,7 % 93,4 %
Paris intra-muros 93,0 % 92,9 % 93,5 % 94,2 % 94,7 %
Core Croissant Ouest 94,3 % 95,1 % 95,2 % 92,5 % 89,0 %
La Défense 98,3 % 99,5 % 99,5 % 99,5 % 99,6 %
Autres localisations 91,9 % 91,5 % 88,5 % 87,6 % 86,8 %
(Péri-Défense, 1ère et 2ème couronne et autres régions)

Résidentiel 94,7 % 96,7 % 95,2 % 93,6 % 93,2 %
YouFirst Residence 96,4 % 97,2 % 96,6 % 95,2 % 94,0 %
YouFirst Campus 87,7 % 95,0 % 90,6 % 88,5 % 90,5 %
Total Groupe 93,9 % 94,3 % 94,1 % 93,7 % 93,4 %

▪ Maintien du taux d'occupation financier moyen à un niveau élevé (93,4 %), la légère
variation sur 12 mois (-0,5 pt) reflétant l'impact de délais de location plus longs pour des surfaces
disponibles dans le Croissant Ouest (Boulogne) et Puteaux, ainsi que la cession en 2023 d'actifs
entièrement loués (101 Champs Elysées, Pyramides, 142 Haussmann, etc.).
▪ Taux d'occupation sur le périmètre bureaux (93,4 %), atteignant 94,7 % à Paris, 89,0 % dans
le Core Croissant Ouest et 99,6 % à La Défense, globalement stable sur un an (- 0,3 pt), avec des
baux arrivés à leur terme sur des actifs du Croissant Ouest (Boulogne) et Puteaux, partiellement
compensés par la signature de nouveaux baux dans Paris QCA, Boulogne et Courbevoie
▪ Taux d'occupation sur le portefeuille résidentiel (93,2 %), combinant la forte performance
locative du portefeuille étudiant (90,5 % à fin 2024 contre 87,7 % à fin 2023) et l'impact du
transfert d'appartements classiques vers le nouveau modèle serviciel d'appartements meublés
et équipés

| Valeur du patrimoine en hausse de + 0,7 % : résilience d’un portefeuille
prime et central
Répartition par Variation périm. Taux de capitalisation
Valeurs expertisées
segment Constant (1) nets
Déc 2024 vs.
En millions euros 31-déc.-24 31-déc.-23 31-déc.-24 31-déc.-23
Déc 2023
Bureaux 13 719 13 476 + 1,0 % 5,3 % 5,1 %
Zones centrales 11 917 11 548 + 2,6 % 4,5 % 4,4 %
- Paris intra-muros 9 925 9 481 + 4,1 % 4,1 % 4,0 %
- Core Croissant Ouest 1 991 2 067 - 4,5 % 6,4 % 6,0 %
La Défense 886 966 - 6,9 % 9,2 % 8,1 %
Autres localisations 916 961 - 7,0 % 10,1 % 9,6 %
Résidentiel 3 621 3 565 - 0,4 % 3,6 % 3,4 %
Hôtel & crédit-bail 37 42
Total Groupe 17 377 17 082 + 0,7 % 4,9 % 4,8 %
(1) hors résidences étudiants


▪ Un marché de l'investissement encore calme avec des transactions concentrées sur les
actifs de 50 M€ à 150 M€ situés dans les zones centrales parisiennes, et une concurrence
accrue qui tire les rendements à la baisse : 3,4 Md€ de transactions enregistrées en Île-de-
France en 2024, marquant le retour des transactions sur les bureaux à Paris (2,1 Md€ dans le
QCA et 0,7 Md€ dans le reste de Paris, soit plus de 80 % des transactions concentrées dans la
capitale), contribuant à conforter les valeurs du Groupe
▪ Valeur du portefeuille (bloc) de 17,4 Md€ (79 % bureaux, 21 % résidentiel), y compris une
augmentation de + 0,7 % à périmètre constant (vs un ajustement de - 10,6 % en 2023),
confirmant la solidité des fondamentaux du portefeuille, soutenus par la croissance des
loyers, une gestion proactive des actifs et un contexte économique plus stable
▪ Dynamiques contrastées reflétant la polarisation des marchés qui favorise les zones
centrales :
- Valeurs en hausse de + 4,1 % dans Paris : effet taux stabilisé et complètement compensé
par l'effet loyer, avec des loyers moyens et prime toujours en hausse



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- Poursuite de l'ajustement des valeurs en dehors de Paris (- 5,7 % au total, - 6,9 % à
La Défense), à l'exception de Neuilly (+ 1,0 %) qui suit toujours la même tendance positive
que Paris



Stratégie du patrimoine : création de valeur immédiate et
future grâce à des actifs plus rentables et plus vertueux
| Optimisation des loyers en exploitation grâce à des offres clés en main
▪ Yourplace (bureaux opérés) : forte activité locative sur la plateforme de bureaux opérés
de Gecina, désormais déployée sur 10 actifs parisiens centraux soit environ 7 000 m² à fin
2024 (loyer annuel net de 6,8 M€). Yourplace répond aux besoins des locataires pour de petites
surfaces de bureaux bien situés, clés en main, créant de la valeur avec des loyers nets de + 30 %
à + 40 % supérieurs aux loyers de marché (après coûts de rénovation). Le Groupe prévoit de
continuer à déployer ce modèle en 2025 au rythme des libérations d’espaces sur les actifs
pertinents, avec l'ambition de poursuivre le plan de développement
▪ Appartement clés en main : application des leviers de performance du résidentiel
étudiants au reste du patrimoine résidentiel, avec une approche multi-offres incluant des
espaces de vie repensés, optimisés et meublés pour des étudiants, des entreprises, des jeunes
professionnels et des familles à la recherche d’un logement moderne dans Paris, à proximité
de leurs lieux de travail ou d’études. Ce modèle est désormais déployé sur 300 appartements,
générant un loyer annuel de près de 4,0 M€

| Livraison d’actifs restructurés créateurs de valeur en 2024 et 2025
▪ Trois projets de bureaux (Mondo, 35 Capucines, Porte Sud, représentant un loyer annuel total
de 35,3 M€) ainsi qu'un projet résidentiel (Dareau) livrés avec succès en 2024, dans les délais
et dans le budget, démontrant la capacité de Gecina à créer des espaces de travail et de vie
de haute qualité, bien situés et durables
▪ Près de + 30 % de valeur créée en moyenne (vs. investissement total) sur les projets de
bureaux à Paris livrés en 2024-début 2025, représentant 2 € de valeur créée pour 1 € de
CAPEX investi, malgré la décompression des taux depuis le lancement de ces projets. Cela
prouve la forte attractivité des actifs prime restructurés situés dans les zones centrales
parisiennes, en particulier dans un contexte de rareté de l'offre et d'une polarisation accrue du
marché des bureaux.
Mondo 35 Capucines Dareau
Des retours premium obtenus Restructuration optimisée d'un Transformation d'un actif de
sur ce projet de 30 100 m² situé actif patrimonial au cœur du bureaux obsolète en un actif
dans le QCA, entièrement pré- QCA (6 400 m²), entièrement résidentiel prime, offrant une
commercialisé un an avant sa pré-loué un an avant sa livraison à large gamme de services
livraison au groupe Publicis. Ce une entreprise de luxe et un (salle de sport, espace de
projet comprend la création de cabinet d'avocats coworking) dans Paris intra-
plus de 3 500 m² et une large muros, illustrant le savoir-faire
gamme de services Obtention des certifications unique du Groupe en matière
environnementales les plus d’exploitation de différentes
Obtention des certifications élevées classes d'actifs à Paris
environnementales les plus
élevées Objectif d’obtention des
meilleures certifications

▪ Icône (livraison au premier semestre 2025), entièrement précommercialisé à un unique
locataire (gestionnaire d’investissement international) en amont de sa livraison : + 60 % de
création de valeur (vs. investissement total) avec cette nouvelle transaction de référence
dans l’hypercentre de Paris, à deux pas des Champs-Élysées, aux niveaux de loyer les plus
élevés pour la zone. Ces près de 11 000 m² de bureaux prime répondent aux attentes des
locataires en termes de services sur-mesure et de performance environnementale (six labels
obtenus, parmi les plus exigeants)




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| 3 nouveaux projets pour soutenir la croissance des loyers en 2027-2028
▪ 3 projets de développement majeurs lancés dans les zones les plus prisées par nos clients
(Paris, Neuilly) et dont la livraison est prévue pour 2027, représentant un programme total
de travaux de près de 500 M€ restant à investir à fin décembre 2024 pour un loyer annuel
estimé entre 60 M€ et 70 M€ à horizon 2027-2028
- Quarter, Paris (ex-Gamma : 19 100 m², investissement de 227 M€, livraison : T1-2027) :
bureaux prime clés en main à deux pas de la Gare de Lyon
- Les Arches du Carreau, Neuilly-Sur-Seine (ex-Carreau de Neuilly : 36 500 m²,
investissement de 483 M€, livraison : T2-2027) : une transformation visionnaire d’un
actif à usage mixte en un actif emblématique sur l’axe principal de Neuilly.
- Mirabeau, Paris (37 300 m², investissement de 445 M€, livraison : T3-2027) : un actif
hautement performant avec une nouvelle façade iconique qui viendra bientôt embellir
la ligne d’horizon parisienne
▪ Pipeline total "engagé" ou "à engager" représentant un investissement total de 1,8 Md€ (dont
un programme de travaux de c. 650 M€ restant à investir1) à un taux de rendement moyen
de 5,4 %

| Recycler le capital d’actifs matures en nouveaux projets créateur de
valeur
▪ Accélération de la stratégie de rotation d’actifs du Groupe depuis 2022 par des cessions
d’actifs matures en prime par rapport aux expertises et à des taux de privation modérés,
permettant de libérer des capitaux pour la consolidation de son bilan (avec un impact positif
sur le LTV, l'ICR, la dette nette/EBITDA), le financement de projets créateurs de valeur et plus
durables, aux rendements élevés (+ 5,7 % de rendement sur le pipeline de bureaux), et des
marges de manœuvre supplémentaires pour financer des acquisitions opportunistes tout en
respectant sa discipline d'investissement (actifs à fort potentiel dans les zones centrales)
▪ Création de valeur via le projet de cession du portefeuille de logements étudiants (18 actifs,
environ 3 300 lits, 25,6 M€ de loyer brut et 20,8 M€ de loyer 2024 net des coûts de plateforme
et 4 actifs en développement, environ 400 lits) au prix de 567 M€ (droits inclus), dont la
finalisation est prévue pour le premier semestre 2025
▪ Poursuite de la stratégie de rotation du patrimoine en 2024 avec la vente d’actifs résidentiels
matures (56 M€) au T1 2024 et d’actifs résidentiels supplémentaires sous promesse au
31 décembre 2024 (200 M€ dont Sibuet et Bel Air (Paris 12), Py (Paris 20) et Reuil Doumer (Reuil
Malmaison)), faisant suite aux cessions de 1,3 Md€ de 2023
▪ Prime globale de + 14 % sur les cessions 2024 (vendues ou sécurisées au 31 décembre 2024)

| Energie et carbone : une performance qui s’inscrit sur la durée
▪ Une nouvelle étape franchie dans la réduction drastique de la consommation d’énergie
(- 4,2 %) et des émissions de carbone (- 12,3 %, à 8,0 kgCO2/m² en moyenne, en avance sur
l'objectif de 2025), consolidant le travail engagé en 2008 (- 31% de baisse de consommation
d'énergie et - 60 % d'émissions de carbone depuis 2019), avec des objectifs d'économie encore
accrus pour les actifs utilisant les sources d'énergie les plus carbonées
▪ L’impact d’une méthode en trois axes :
- Mieux piloter au quotidien les équipements et les températures dans les bâtiments
grâce au déploiement systématique d’équipes sur site pour identifier et mettre en
œuvre 800 actions d’efficacité énergétique (reprogrammation des équipements de
chauffage, ventilation et climatisation, désormais suivis via un système de gestion du
bâtiment et des capteurs pour l’optimisation de l'éclairage, etc.)
- Utiliser des sources d’énergie plus vertueuses avec l’accélération de l’utilisation
d’énergies renouvelables, y compris pour la connexion aux réseaux urbains (chauffage
et climatisation) et des approches innovantes pour renforcer la décarbonation en
changeant la source d'énergie avant toute intervention structurelle sur le bâtiment
(ex. : partenariat avec Accenta et Idex pour le plus grand projet de géothermie avec
stockage d'énergie sur un actif résidentiel de Gecina à Ville d'Avray)



1
646 M€ au total (sur le pipeline engagé et à engager) : 206 M€ en 2025, 284 M€ en 2026, 143 M€ en 2027 et 14 M€ en 2028
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- Mieux investir avec une approche ciblée des CAPEX et maximiser leur impact sur la
consommation d'énergie et les émissions de carbone lorsque cela est possible
▪ Mise en place de partenariats avec les clients pour un maximum d’impact dans la
réduction des consommations, les clients de 5 actifs déjà bas carbone se voyant offrir la
possibilité de compenser entièrement les émissions résiduelles grâce à un projet impliquant la
reforestation de plus de 12 hectares
▪ La RSE intégrée dans les opérations au quotidien, selon les meilleurs standards du
marché, avec des niveaux de certification élevés sur l’ensemble du patrimoine : 100% du
portefeuille de bureaux certifié (contre 26 % sur le marché – CBRE), avec plus d'un bureau sur
deux bénéficiant des niveaux de certification les plus élevés, au-dessus de "très bon", et la
norme internationale ISO 50001 pour le système de gestion de l'énergie obtenue en 2024
▪ Excellent score GRESB obtenu à nouveau (5 étoiles, 95/100), Gecina première parmi son
groupe de pairs




Un bilan toujours sain et solide
| Amélioration continue de la qualité de la dette
Ratios Covenant 31/12/2024

LTV (dette financière nette / valeur du patrimoine réévaluée (bloc, hors droits)) < 60% 37,6 %
ICR (excédent Brut d’Exploitation / frais financiers nets) > 2,0x 6,3x

Encours de la dette gagée / valeur du patrimoine réévaluée (bloc, hors droits) < 25% -
Valeur du patrimoine réévaluée (bloc, hors droits) > 6,0 Md€ 17,4 Md€


▪ Un rating financier de qualité : confirmation récente des notations A-/A3 de Gecina, fondée
sur la capacité du Groupe à générer des flux de revenus réguliers dans le temps grâce à sa
stratégie d'investissement ciblée, et garantissant les meilleures conditions de financement
(A- par S&P en août 2024, A3 par Moody's en juillet 2024)
▪ Un coût moyen de la dette qui reste modéré à 1,2 % (dette tirée), en légère hausse par rapport
à 2023 (+ 0,1 pt), pour un coût moyen de la dette total à 1,5 % (dette tirée et non tirée). Le profil
de couverture de Gecina offre une visibilité à long terme sur le coût de la dette, avec près
de 100 % des échéances 2025-2026 couvertes et 85 % des échéances 2025-2029 sur la base de
la dette à fin 2024, proforma des cessions réalisées à date
▪ Un profil de liquidité encore renforcé offrant sécurité et flexibilité à court, moyen et long
terme (3,8 Md€ de liquidité nette – lignes de crédit non tirées hors billets de trésorerie –
couvrant les échéances jusqu'en 2029 toutes choses égales par ailleurs). En 2024, Gecina a
sécurisé 1,3 Md€ de financements avec une maturité moyenne de près de 7 ans auprès de
banques historiques et de nouvelles banques, pour renouveler par anticipation de lignes
arrivant à échéance en 2025, 2026 et 2027
▪ 6,5 Md€ de dette nette (+ 0,3 Md€ par rapport à 2023, principalement en raison du
financement du pipeline), avec une maturité proche de 7 ans
▪ 100 % de la dette désormais verte (tirée et non tirée), à la suite du « verdissement » de la
dernière ligne de crédit au troisième trimestre 2024

| Un LTV de 35,4 % permettant de financer les opérations et la croissance
▪ LTV maintenu à un niveau modéré de 35,4 % (droits inclus, avant prise en compte des projets
de cession sous promesse) en dépit de l’ajustement significatif des valeurs dernières années
(2022-2024), compensé par une dette nette maitrisée et la récente reprise des valeurs
▪ LTV s’élevant à 32,7 % (droits inclus) après les cessions sécurisées d'actifs matures à fin 2024




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Gecina – Résultats 2024| Communiqué de presse – 13 février 2025



| Un ANR (NTA) à 142,8 € par action, matérialisant la valeur créée depuis
le premier semestre
▪ NAV (NTA) en hausse de + 0,7 € par action depuis le 30 juin 2024 à 142,8 € par action,
reflétant principalement la valeur créée aussi bien par les livraisons du pipeline que par la
stratégie de rotation des actifs (cessions matérialisées ou sécurisées) :
- Dividende payé au second semestre 2024 : - 2,7 €
- Résultat récurrent net : + 3,2 €
- Livraisons du pipeline et cessions : + 0,9 €
- Juste valeur et autres effets (y compris IFRS 16) : - 0,7 €




Perspectives 2025, Dividende & Guidance
| Perspectives : poursuivre le développement
▪ Poursuite du ralentissement progressif de l’indexation, qui resterait au-dessus de sa
moyenne décennale
▪ Demande toujours soutenue de bureaux situés en zones centrales
▪ Une étape supplémentaire franchie dans la stratégie du Groupe sur une trajectoire de
croissance pérenne, d'excellence opérationnelle, de discipline financière et de création de
valeur dans les zones centrales, incluant :
- la poursuite du développement de nos offres opérées et servicielles (tant sur le portefeuille
bureau que sur le portefeuille résidentiel) ;
- la livraison de deux nouveaux actifs restructurés (dont Icône, déjà entièrement
précommercialisé)
- le lancement de trois nouveaux projets emblématiques dans les zones les plus recherchées
par nos locataires à Paris et à Neuilly (Quarter, Les Arches du Carreau et Mirabeau)
▪ Relever les défis locatifs de 2025-2027 avec des initiatives innovantes, telles que le projet
FEAT – Pont de Sèvres (Boulogne-Billancourt) dans l'un des pôles du Grand Paris, pour offrir
aux entreprises et à leurs collaborateurs des espaces correspondant à leur mode de vie,
renforcer leur marque et aider à attirer des talents au sein des quatre actifs de bureaux de
Gecina situés dans ce quartier d'affaires établi

I Dividende 2024 en hausse de + 15 centimes à 5,45 € par action
▪ Un dividende de 5,45 € par action sera soumis à l'Assemblée générale des actionnaires
du 17 avril 2025, reflétant une croissance de + 15 centimes. Cette proposition est basée sur
la performance opérationnelle, durable et financière robuste réalisée en 2024, après trois
années consécutives de croissance des résultats.
▪ Dividende entièrement payé en numéraire, avec le versement d’un acompte de 2,70 € par
action le 5 mars 2025 (date de détachement : 3 mars 2025), le solde de 2,75 € sera payé le 4 juillet
2025 (date de détachement : 2 juillet 2025) sous réserve de l'approbation de l'Assemblée
générale des actionnaires.

| Guidance 2025 : RRN attendu entre 6,60 € et 6,70 € par action
▪ Résultat récurrent net part du Groupe attendu entre 6,60 € et 6,70 € par action,
marquant une quatrième année de croissance consécutive (entre + 2,8 % et + 4,4 %) et
une croissance annuelle moyenne d'environ + 6 % au cours des 4 dernières années




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Gecina – Résultats 2024| Communiqué de presse – 13 février 2025




Calendrier financier
- 17.04.2025 : Assemblée générale
- 17.04.2025 : Activité au 31 mars 2025, après clôture du marché
- 23.07.2025 : Résultats du 1er semestre 2025, après clôture du marché
- 16.10.2025 : Activité au 30 septembre 2025, après clôture du marché



A propos de Gecina
Gecina est un opérateur immobilier intégré de premier plan, propriétaire, gestionnaire et développeur d’un
patrimoine d’exception valorisé à 17,4 milliards d’euros au 31 décembre 2024. Stratégiquement situé dans les zones
les plus centrales de Paris et de la région parisienne, son portefeuille comprend 1,2 million de m² de bureaux et plus
de 9 000 logements. En alliant investissement de long terme et excellence opérationnelle, Gecina propose des
espaces de vie et de travail durables et de qualité, adaptés aux nouveaux usages urbains.
En tant qu’opérateur engagé, Gecina valorise son patrimoine à travers une gamme de services premium et une
gestion dynamique de ses immeubles, favorisant des lieux de vie animés et attractifs. Avec sa marque YouFirst,
Gecina place l’expérience utilisateur au cœur de sa stratégie. Fidèle à ses engagements sociétaux, la Fondation
Gecina soutient des initiatives autour de quatre piliers : l’inclusion des personnes en situation de handicap, la
protection de l’environnement, la valorisation du patrimoine culturel et l’accès au logement.
Gecina est une Société d’Investissement Immobilier Cotée (SIIC) sur Euronext Paris et a intégré les indices SBF 120,
CAC Next 20, CAC Large 60, CAC 40 ESG. Gecina figure également parmi les sociétés les plus performantes de son
secteur dans les classements extra-financiers de référence (GRESB, Sustainalytics, MSCI, ISS-ESG, CDP) et a pour
ambition la réduction drastique de ses émissions de CO2 d’ici 2030.
gecina.fr




CONTACTS GECINA

Communication financière Relations presse

Nicolas BROBAND Glenn DOMINGUES
Tel.: +33 (0)1 40 40 18 46 Tel.: + 33 (0)1 40 40 63 86
nicolasbroband@gecina.fr glenndomingues@gecina.fr

Attalia NZOUZI Armelle MICLO
Tel.: + 33 (0)1 40 40 18 44 Tel.: + 33 (0)1 40 40 51 98
attalianzouzi@gecina.fr armellemiclo@gecina.fr


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Gecina – Résultats 2024| Communiqué de presse – 13 février 2025




Annexes
| Etats financiers, actif net réévalué (ANR) et pipeline
Le Conseil d’administration de Gecina, réuni sous la présidence de Jérôme Brunel le 13 février 2025 a
arrêté les comptes au 31 décembre 2024. Les procédures d’audit sur ces comptes ont été effectuées et
les rapports de certification ont été émis. Les comptes consolidés sont intégralement disponibles sur
le site internet du Groupe.

| Compte de résultat simplifié et résultat récurrent
Change
En millions d’euros 31-déc-23 31-déc-24
(%)
Revenus locatifs bruts 666,8 694,5 + 4,1 %
Revenus locatifs nets 609,5 638,7 + 4,8 %
Autres revenus (nets) 3,4 3,3 - 0,5 %
Frais de structure (77,9) (76,3) - 2,0 %
Excédent brut d’exploitation - EBITDA 535,0 565,7 + 5,7 %
Frais financiers nets (90,0) (90,5) + 0,6 %
Résultat récurrent brut 445,1 475,2 + 6,8 %
Résultat net récurrent des sociétés mise en équivalence 2,7 3,3 + 21,5 %
Intérêts minoritaires récurrents (2,0) (2,0) + 4,1 %
Impôts récurrents (1,6) (2,1) + 26,9 %
Résultat récurrent net part du Groupe (1) 444,2 474,4 + 6,8 %
Résultat de cessions d’actifs 67,0 0,7 n.a.
Variation de valeur des immeubles (2 186,4) (127,3) n.a.
Amortissements et dépréciations (29,7) (11,7) n.a.
Eléments non récurrents 0,0 0,0 n.a.
Variation de valeur des instruments financiers (66,2) (24,7) n.a.
Autres (16,0) (1,5) n.a.
Résultat net consolidé part du Groupe (1 787,2) 309,8 n.a.
(1) Excédent brut d'exploitation déduction faite des frais financiers nets, des impôts récurrents, des intérêts minoritaires, y
compris le résultat des sociétés mises en équivalence et après retraitement de certains éléments de nature exceptionnelle

| Bilan consolidé
ACTIF 31-Dec 31-Dec PASSIF 31-Dec 31-Dec
En million euros 2023 2024 En million euros 2023 2024
Actifs non courants 17 174,9 16 602,4 Capitaux propres 10 599,5 10 522,3
Immeubles de placement 15 153,5 14 828,2 Capital 575,0 575,5
Immeubles en restructuration 1 398,4 1 212,0 Primes 3 307,6 3 312,8
Immeubles d'exploitation 81,8 80,6 Réserves consolidées 8 487,3 6 307,8
Autres immobilisations corporelles 9,3 10,1 Résultat net consolidé (1 787,2) 309,8
Ecart d'acquisition 165,8 165,8
Immobilisations incorporelles 12,8 11,7 Capitaux propres attribuables 10 582,7 10 506,0
aux propriétaires de la société
mère
Créances financières sur crédit-bail 32,8 27,6 Participations ne donnant pas le 16,7 16,3
contrôle
Participations dans les sociétés mises 86,7 82,0 Passifs non courants 6 051,0 5 569,3
en équivalence
Autres Immobilisations financières 51,2 35,9 Dettes financières non courantes 5 784,7 5 315,7
Instruments financiers non courants 181,9 147,7 Obligations locatives non 49,6 49,6
courantes
Actifs d'impôts différés 0,9 0,9 Instruments financiers non 123,9 108,0
courants
Actifs courants 473,9 1 315,5 Provisions non courantes 92,7 96,0
Immeubles en vente 184,7 990,4 Passifs courants 998,3 1 826,3
Clients et comptes rattachés 35,4 31,5 Dettes financières courantes 599,6 1 397,0
Autres créances 82,9 83,3 Dépôts de garantie 86,4 87,9
Charges constatées d'avance 23,6 28,7 Fournisseurs et comptes rattachés 185,6 160,6
Instruments financiers courants 3,6 2,6 Dettes fiscales et sociales 58,0 58,5
courantes
Trésorerie et équivalents de trésorerie 143,7 179,0 Autres dettes courantes 68,7 122,2
TOTAL ACTIF 17 648,7 17 918,0 TOTAL PASSIF 17 648,7 17 918,0


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Gecina – Résultats 2024| Communiqué de presse – 13 février 2025



| Actif net réévalué
31 Décembre 2024
EPRA NTA EPRA NDV
EPRA NRV Net Net
Net Reinstatement Tangible Asset Disposal
Value Value Value
Capitaux propres IFRS - Part du Groupe 10 506,0 10 506,0 10 506,0
Créance des actionnaires - - -
Inclut / Exclut
Effet de l'exercice des stock-options - - -
ANR dilué 10 506,0 10 506,0 10 506,0
Inclut
Réévaluation des immeubles de placement 170,4 170,4 170,4
Réévaluation des immeubles en restructuration - - -
Réévaluation des autres actifs non courants - - -
Réévaluation des contrats de crédit-bail 0,2 0,2 0,2
Réévaluation des stocks - - -
ANR dilué à la juste valeur 10 676,5 10 676,5 10 676,5
Exclut
Impôts différés - - x
Juste valeur des instruments financiers (42,3) (42,3) x
Goodwill résultant des impôts différés - - -
Goodwill inscrit au bilan x (165,8) (165,8)
Actifs incorporels x (11,7) x
Inclut
Juste valeur des dettes (1) x X 416,3
Réévaluation des actifs incorporels - X x
Droits de mutation 1 059,3 139,5 x
ANR 11 693,5 10 596,3 10 927,1
Nombre d'actions totalement dilué 74 196 991 74 196 991 74 196 991
ANR par action 157,6 € 142,8 € 147,3 €
ANR lots par action (2) 165,6 € 150,3 € 154,8 €
(1) La dette à taux fixe a fait l'objet d'une mise à la juste valeur sur la base de la courbe des taux au 31 décembre 2024
(2) En considérant les valeurs par unités du portefeuille résidentiel



| Synthèse du pipeline de développements
Surface Invest. Déjà Reste à Rendement
Date de % pré-
Projets Localisation totale total investis. investir attendu
livraison comm.
(m²) (M€) (M€) (M€) YoC (est.)
Paris – Icône Paris QCA T1-25 13 500 213 100 %
Paris - 27 Canal Paris T3-25 15 600 127 0%
Paris - Quarter (Gamma) Paris T1-27 19 100 227 0%
Croissant
Neuilly – Les Arches du Carreau Ouest T2-27 36 500 483 0%
Paris – Mirabeau Paris T3-27 37 300 445 0%
Total Bureaux 122 000 1 495 940 555 5,7 % 11 %
Rueil – Arsenal Rueil-M. T1-25 6 000 47 n.a
Bordeaux – Belvédère Bordeaux T1-25 8 000 39 n.a
Garenne Colombes – Madera La Garenne T1-25 4 900 43 n.a
Colombes
Bordeaux – Brienne Bordeaux T3-25 5 500 27 n.a
Total Résidentiel 24 400 156 138 18 3,7 %
Total pipeline engagé 146 400 1 652 1 078 574 5,5 %
Contrôlé & Certain Bureaux 9 400 128 85 43 4,6 %
Contrôlé & Certain Résidentiel 4 200 29 0 29 4,8 %
Total Contrôlé & Certain 13 600 157 85 72 4,6 %
Total engagé et Contrôlé & Certain 160 000 1 809 1 163 646 5,4 %
Total Contrôlé et probable 121 350 609 328 281 4,9 %
TOTAL PIPELINE 281 350 2 418 1 490 927 5,3 %




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Gecina – Résultats 2024| Communiqué de presse – 13 février 2025




1.2 Reporting EPRA au 31 décembre 2024
Gecina applique les recommandations de l’EPRA (1) relatives aux indicateurs listés ci-après. L’EPRA est l’organisme
représentant les sociétés immobilières cotées en Europe, dont Gecina est membre depuis sa création en 1999. Les
recommandations de l’EPRA portent notamment sur des indicateurs de performance visant à favoriser la
transparence et la comparabilité des états financiers des sociétés immobilières cotées en Europe.
Gecina publie l’ensemble des indicateurs EPRA définis par les Best Practices Recommendations disponibles sur le
site Internet de l’EPRA. Lorsqu’elles ne sont pas applicables, les lignes des tableaux définis par l’EPRA
n’apparaissent pas ci-dessous.
L’EPRA a, de plus, défini des recommandations portant sur des indicateurs liés à la responsabilité sociétale de
l’entreprise (RSE), les Sustainable Best Practices Recommendations.
(1) European Public Real Estate Association.
31/12/2024 31/12/2023 Voir Note

EPRA Earnings (en millions d’euros) 463,4 433,0 1.2.1
EPRA Earnings per share (en euros) 6,27 € 5,86 € 1.2.1
EPRA Net Tangible Asset Value (en euros par action) 142,8 € 143,6 € 1.2.2

EPRA Net Initial Yield 4,1 % 3,9 % 1.2.3
EPRA « Topped-up » Net Initial Yield 4,4 % 4,2 % 1.2.3

EPRA Vacancy Rate 7,0 % 5,7 % 1.2.4
EPRA Cost Ratio (y compris coût de la vacance) 19,7 % 21,6 % 1.2.5
EPRA Cost Ratio (hors coût de la vacance) 17,8 % 19,8 % 1.2.5
EPRA Property related Capex (en millions d’euros) 445 383 1.2.6
EPRA Loan-to-Value (droits inclus) 36,4 % 35,7 % 1.2.7

EPRA Loan-to-Value (hors droits) 38,6 % 37,9 % 1.2.7


| 1.2.1 Résultat récurrent net EPRA
Le tableau ci-dessous indique le passage entre le résultat net consolidé et le résultat récurrent net défini par
l’EPRA :
En milliers d’euros 31/12/2024 31/12/2023

Résultat net consolidé part du Groupe 309 763 (1 787 184)

Exclure :
Variation de valeur des immeubles (127 282) (2 186 389)

Résultat de cession 673 66 968

Impôts liés aux cessions d’immeubles - (141)
Sorties et dépréciations de l’écart d’acquisition - (17 462)
Variation de valeur des instruments financiers (24 732) (66 200)

Ajustements liés aux éléments non opérationnels et exceptionnels (717) (1 319)

Ajustements ci-dessus liés aux sociétés mises en équivalences (2 841) (23 528)
Ajustements ci-dessus liés aux intérêts minoritaires 1 293 7 862
Résultat récurrent net EPRA (A) 463 369 433 025
Nombre moyen d’actions pondéré avant dilution 73 937 919 73 848 175
Résultat récurrent net EPRA par action 6,27 € 5,86 €
Ajustements spécifiques au Groupe :

Amortissements, dépréciations et provisions nettes 11 020 11 135

Résultat récurrent net part du Groupe 474 389 444 160
Résultat récurrent net part du Groupe par action 6,42 € 6,01 €




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Gecina – Résultats 2024| Communiqué de presse – 13 février 2025



| 1.2.2 Actif net réévalué
Le calcul de l’actif net réévalué est détaillé au paragraphe Actif net réévalué.
En euros par action 31/12/2024 31/12/2023

ANR EPRA NRV 157,6 € 158,1 €
ANR EPRA NTA 142,8 € 143,6 €
ANR EPRA NDV 147,3 € 150,1 €


| 1.2.3 Rendement initial net et rendement initial net « Topped‑up » EPRA
Le tableau ci-dessous indique le passage entre le taux de rendement communiqué par Gecina et les taux de
rendement définis selon l’EPRA :
En % 31/12/2024 31/12/2023

TAUX DE CAPITALISATION NET GECINA (1) 4,9 % 4,8 %
Effet des droits et frais estimés – 0,3 % – 0,3 %
Effet des variations de périmètre + 0,1 % + 0,0 %
Effet des ajustements sur les loyers – 0,6 % – 0,6 %

RENDEMENT INITIAL NET EPRA (2) 4,1 % 3,9 %
Exclusion des aménagements de loyers + 0,3 % + 0,3 %
RENDEMENT INITIAL NET « TOPPED-UP » EPRA (3) 4,4 % 4,2 %

(1) Périmètre constant décembre 2024.
(2) Le taux de rendement initial net EPRA est défini comme le loyer contractuel annualisé, net des charges, après déduction des aménagements de
loyers, divisé par la valeur du patrimoine droits inclus.
(3) Le taux de rendement initial net « Topped-up » EPRA est défini comme le loyer contractuel annualisé, net des charges, excluant les
aménagements de loyers, divisé par la valeur du patrimoine droits inclus.

Rendement initial net et rendement initial net « Topped-up » EPRA Bureaux Résidentiel Total 2024
(en millions d’euros)

Immeubles de placement 13 719 3 621 17 340 (3)
Retraitement des actifs en développement et des réserves foncières (2 346) (510) (2 856)

Valeur du patrimoine en exploitation hors droits 11 373 3 111 14 484

Droits de mutation 771 199 970

Valeur du patrimoine en exploitation droits inclus B 12 144 3 310 15 453
Loyers bruts annualisés IFRS 538 133 671
Charges immobilières non récupérables 16 27 43

Loyers nets annuels A 522 106 628
Loyers à l’expiration des périodes de franchise ou autre réduction de 51 0 51
loyer
Loyers nets annuels « Topped-up » C 572 107 679
RENDEMENT INITIAL NET EPRA (1) A/B 4,3 % 3,2 % 4,1 %
RENDEMENT INITIAL NET « TOPPED-UP » EPRA (2) C/B 4,7 % 3,2 % 4,4 %

(1) Le taux de rendement initial net EPRA est défini comme le loyer contractuel annualisé, net des charges, après déduction des aménagements de
loyers, divisé par la valeur du patrimoine droits inclus.
(2) Le taux de rendement initial net « Topped-up » EPRA est défini comme le loyer contractuel annualisé, net des charges, excluant les
aménagements de loyers, divisé par la valeur du patrimoine droits inclus.
(3) Hors crédit-bail immobilier et hôtel.




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Gecina – Résultats 2024| Communiqué de presse – 13 février 2025



| 1.2.4 Taux de vacance EPRA
En % 31/12/2024 31/12/2023

Bureaux 7,1 % 6,2 %
Résidentiel 6,2 % 3,9 %

◆ YouFirst Residence 6,5 % 3,8 %
◆ YouFirst Campus 4,9 % 4,1 %
TAUX DE VACANCE EPRA 7,0 % 5,7 %

Le taux de vacance EPRA correspond au taux de vacance spot fin d’année. Il est calculé comme étant le rapport
entre la valeur locative de marché des surfaces vacantes et les loyers potentiels sur le patrimoine en exploitation.
Le taux d’occupation financier communiqué par ailleurs correspond au taux d’occupation financier moyen du
patrimoine en exploitation.
Le taux de vacance EPRA n’inclut pas les baux signés ayant une date d’effet future.
Valeurs locatives de Loyers potentiels (en Taux de vacance
marché des surfaces millions d’euros) EPRA à fin 2024
vacantes (en millions (en %)
d’euros)

Bureaux 47 662 7,1 %

Résidentiel 8 135 6,2 %
◆ YouFirst Residence 7 105 6,5 %
◆ YouFirst Campus 1 30 4,9 %
TAUX DE VACANCE EPRA 55 797 7,0 %


| 1.2.5 Ratios de coûts EPRA
En milliers d’euros/en % 31/12/2024 31/12/2023

Charges sur immeubles (1) (201 214) (209 594)

Frais de structure (1) (83 672) (88 992)
Charges refacturées 145 428 152 303
Autres produits/produits couvrant des frais généraux 1 996 2 127

Quote-part des coûts des sociétés en équivalence (294) (561)
COUTS EPRA (Y COMPRIS COUT DE LA VACANCE) (A) (137 756) (144 717)

Coût de la vacance 13 530 12 247

COUTS EPRA (HORS COUT DE LA VACANCE) (B) (124 226) (132 470)
Revenus locatifs bruts 694 481 666 835
Quote-part des revenus locatifs des sociétés en équivalence 4 141 3 785

REVENUS LOCATIFS BRUTS (C) 698 622 670 620

RATIO DE COUTS EPRA (Y COMPRIS COUT DE LA VACANCE) (A/C) 19,7 % 21,6 %
RATIO DE COUTS EPRA (HORS COUT DE LA VACANCE) (B/C) 17,8 % 19,8 %

(1) Les frais de commercialisation, les indemnités d’éviction et les temps passés par les équipes opérationnelles directement attribuables aux
commercialisations, développements ou cessions sont capitalisés ou reclassés en résultat de cession pour 18,8 millions d’euros en 2024 et 21,7 millions
d’euros en 2023 (pour plus de précisions, voir notes 5.5.4.1 et 5.5.5.5. dans les comptes consolidés).




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| 1.2.6 Investissements immobiliers réalisés
En millions d’euros 31/12/2024 31/12/2023

Groupe Joint- Total Groupe Joint-ventures Total
ventures

Acquisitions 0 n.a. 0 n.a.
Pipeline (
310 n.a. 310 256 n.a. 256

Dont intérêts capitalisés 16 n.a. 16 9 n.a. 9
Capex de maintenance (1) 135 n.a. 135 127 n.a. 127
Avec création de surfaces n.a. 0 n.a.
Sans création de surfaces 124 n.a. 124 98 n.a. 98
Avantages commerciaux 11 n.a. 11 29 n.a. 29
Autres dépenses n.a. 0 n.a.
Intérêts capitalisés n.a. 0 n.a.
TOTAL CAPEX 445 n.a. 445 383 n.a. 383

Différence entre Capex comptabilisés – 25 n.a. – 25 9 n.a. 9
et décaissés
TOTAL CAPEX DECAISSES 420 n.a. 420 392 n.a. 392

(1) Capex correspondant à (i) des travaux de rénovation d’appartements ou de surfaces privatives tertiaires permettant de capter la réversion locative,
(ii) des travaux sur parties communes, (iii) des travaux preneurs.



| 1.2.7 EPRA Loan-to-Value
En millions d’euros Groupe Quote-part dans les Intérêts Total
sociétés sous minoritaires
influence notable

Inclure :
Emprunts bancaires 165 13 178
Billets de trésorerie (NEU CP) 838 838

Emprunts obligataires 5 692 5 692

Besoin en fonds de roulement net 198 1 (3) 197
Comptes courants d’associés minoritaires 14 (14) 0

Exclure :
Trésorerie et équivalents de trésorerie (179) (5) 2 (181)
Dette nette (A) 6 729 10 (15) 6 724
Inclure :

Immeubles occupés par le propriétaire 238 238
Immeubles de placement à la juste valeur 14 855 89 (30) 14 914

Immeubles en vente 990 990
Immeubles en restructuration 1 212 1 212
Immobilisations incorporelles 12 12
Actifs financiers 32 32

Patrimoine hors droits (B) 17 339 89 (30) 17 399
Droits de mutation 1 059 7 (2) 1 064
Patrimoine droits inclus (C) 18 398 96 (32) 18 463

LOAN-TO-VALUE HORS DROITS (A/B) 38,8 % 38,6 %
LOAN-TO-VALUE DROITS INCLUS (A/C) 36,6 % 36,4 %




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1.3 Informations complémentaires sur les revenus locatifs
| 1.3.1 État locatif
Les locataires de Gecina sont issus de secteurs d’activité très diversifiés répondant à des facteurs
macroéconomiques divers.


Répartition sectorielle des locataires (bureaux – sur la base des loyers faciaux annualisés)
Groupe

Industrie 37 %

Conseil/Services 24 %
Technologie 9%
Retail 8%

Média – Télévision 6%
Activité financière 6%
Institution publique 5%

Hospitalité 5%
TOTAL 100 %



Poids des 20 principaux locataires (en % des loyers faciaux totaux annualisés)

Locataire Groupe

Engie 7%

Publicis 3%
WeWork 3%

Boston Consulting Group 3%
Lagardère 3%

Yves Saint Laurent 2%
EDF 2%

Arkema 1%

Eight Advisory 1%
Renault 1%
Lacoste 1%

LVMH 1%
Edenred 1%

Jacquemus 1%
Salesforce 1%
CGI France 1%
Orange 1%
MSD 1%

Sanofi 1%
Latham & Watkins 1%
TOP 10 25 %

TOP 20 34 %




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| 1.3.2 Loyers annualisés
Les loyers annualisés sont en hausse de + 60 millions d’euros par rapport au 31 décembre 2023, reflétant
principalement la dynamique locative à périmètre constant (+ 27 millions d’euros), les bénéfices des livraisons
d’immeubles au cours de l’année nets des pertes de loyers relatives à des départs de locataires sur des immeubles
mis en restructuration ou ayant vocation à l’être (+ 33 millions d’euros) et d’autres facteurs incluant la
commercialisation d’immeubles immobilisés plus d’un an pour rénovation (+ 1 million d’euros).
Notons que dans ces loyers annualisés, 21 millions d’euros proviennent d’actifs destinés à être libérés en vue de leur
mise en restructuration.
En outre, les loyers annualisés ci-dessous n’incluent pas encore les revenus locatifs qui proviendront des projets
engagés ou contrôlés, pouvant représenter près de 98 millions d’euros de loyers faciaux potentiels, dont près de 7
millions d’euros au titre d’actifs non encore engagés.
En millions d’euros 31/12/2024 31/12/2023

Bureaux 592 534
Résidentiel 133 132
◆ YouFirst Residence 106 106
◆ YouFirst Campus 27 26

TOTAL 726 666


| 1.3.3 Facteurs de variation des loyers à périmètre constant de l’année 2024
vs l’année 2023
Groupe
Variation périmètre constant Indexation Réversion Vacance et autres

+ 6,3 % + 5,2 % + 0,8 % + 0,3 %

Bureau
Variation périmètre constant Indexation Réversion Vacance et autres

+ 6,6 % + 5,7 % + 0,6 % + 0,4 %

Résidentiel
Variation périmètre constant Indexation Réversion Vacance et autres

+ 4,7 % + 2,8 % + 2,0 % – 0,2 %


| 1.3.4 Volume des loyers par échéances triennales et fin des contrats des baux
Échéance des baux tertiaires 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 > 2031 Total
(en millions d’euros)

Break-up options 81 65 145 61 53 41 37 139 621
Fin de bail 67 26 102 36 51 77 55 206 621




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1.4 Ressources financières
L’année 2024 a été caractérisée par une transition progressive dans la politique monétaire des banques centrales,
après plusieurs mois de taux élevés destinés à contenir l’inflation. Le taux de dépôt de la BCE, qui avait atteint
4,00 % en 2023, a progressivement diminué au cours de l’année, atteignant 3,00 % à la fin de 2024. Cet
assouplissement monétaire a conduit à une baisse des taux à long terme, apportant un certain soulagement aux
marchés financiers malgré une persistance de l’incertitude économique dans un contexte de croissance modérée.
En 2024, Gecina a pu s’appuyer sur ses forces – la solidité et la flexibilité de son bilan, son faible endettement, un
important volume de liquidités, un accès profond aux différentes sources de financement et un rating élevé – pour
poursuivre sa stratégie de refinancement des lignes de crédit non tirées en signant 1,3 milliard d’euros de nouvelles
lignes de crédit responsables avec une maturité moyenne de près de sept ans. Avec ces refinancements, 100 % des
lignes de crédit du Groupe sont désormais responsables. De plus, Gecina a continué d’ajuster et d’optimiser sa
stratégie de couverture, en renforçant le moyen et long terme de son profil de couverture.
Au 31 décembre 2024, Gecina disposait d’une liquidité immédiate de 4,6 milliards d’euros, ou 3,8 milliards d’euros
nette des NEU CP (billets de trésorerie), significativement au‑dessus de la cible interne long terme de minimum
c. 2,0 milliards d’euros. Cette liquidité excédentaire couvre notamment toutes les échéances obligataires
jusqu’en 2029 (et donc en particulier les échéances de 2025, 2027 et 2028).
Cette gestion proactive et dynamique de la structure financière du Groupe renforce encore sa solidité, sa résilience
et sa visibilité pour les années à venir. Elle a également pour conséquence un maintien des principaux indicateurs
de crédit du Groupe à un excellent niveau. La maturité de la dette s’élève à 6,7 ans, la couverture de la dette au
risque de taux d’intérêt est proche de 100 % sur les deux prochaines années et de 85 % en moyenne jusqu’à
fin 2029 (proforma des cessions réalisées), et la maturité moyenne de cette couverture est de 5,4 ans. Le ratio
d’endettement (LTV droits inclus) s’établit à 35,4 % (32,7 % proforma des promesses de vente et du projet de
transaction du portefeuille étudiant), et l’ICR s’établit à 6,3x. Gecina dispose donc d’une marge importante vis-à-vis
de l’ensemble de ses covenants bancaires. Le coût moyen de la dette tirée a augmenté de 0,1 % par rapport à 2023,
à 1,2 %.

| 1.4.1 Structure de l’endettement au 31 décembre 2024
La dette financière nette s’élève à 6 531 millions d’euros à fin décembre 2024.
Les principales caractéristiques de la dette sont :
31/12/2024 31/12/2023

Dette financière brute (en millions d’euros) (1) 6 710 6 380

Dette financière nette (en millions d’euros) 6 531 6 236
Dette nominale brute (en millions d’euros) 6 755 6 445
Lignes de crédits non utilisées (en millions d’euros) 4 428 4 535

Maturité moyenne de la dette (en années, retraitée des lignes de crédit disponibles) 6,7 7,4

LTV (droits inclus) 35,4 % 34,4 %
LTV (hors droits) 37,6 % 36,5 %
ICR 6,3 x 5,9 x
Dette gagée/patrimoine – –

(1) Dette financière brute (hors éléments de juste valeur liés à la dette d’Eurosic) = Dette nominale brute + impact de la comptabilisation des
obligations au coût amorti + intérêts courus non échus + divers.




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Gecina – Résultats 2024| Communiqué de presse – 13 février 2025



Dette par nature
Répartition de la dette nominale Brute (6,8 milliards d’euros)




Répartition des financements autorisés (10,3 milliards d’euros, dont 4,4 milliards d’euros de lignes de crédit non utilisées
au 31 décembre 2024)




Les sources de financement de Gecina sont diversifiées. Les ressources obligataires long terme représentent 85 %
de la dette nominale et 56 % des financements autorisés du Groupe.
Au 31 décembre 2024, la dette nominale brute de Gecina s’élève à 6 755 millions d’euros et est constituée de :
◆ 5 750 millions d’euros de Green Bonds (obligations vertes long terme) sous le programme EMTN (Euro Medium
Term Notes) ;
◆ 165 millions d’euros de Green Term Loans (prêts bancaires responsables) ;
◆ 840 millions d’euros de NEU CP (billets de trésorerie) couverts par des lignes de crédit confirmées à moyen et
long terme.

| 1.4.2 Liquidité
Les principaux objectifs de la liquidité sont de fournir la flexibilité suffisante afin d’adapter le volume de dette au
rythme des opérations d’acquisition et de cession, de couvrir le refinancement des échéances court terme, de
permettre les opérations de refinancement dans des conditions optimales, de satisfaire aux critères des agences
de notation ainsi que de financer les projets d’investissement du Groupe.
Les opérations de financement ou de refinancement réalisées depuis le début de l’année 2024 se sont élevées à
1,3 milliard d’euros, et ont porté principalement sur la mise en place de 11 Green RCF (lignes de crédit responsables)
avec une maturité moyenne de près de sept ans, en renouvellement par anticipation de lignes arrivant à échéance
en 2025, 2026 et 2027. Ces nouveaux financements présentent tous une marge dépendante de l’atteinte d’objectifs
RSE, et ont permis au Groupe de renouveler par anticipation une grande partie des échéances de 2026 avec des
maturités plus longues, principalement en 2031.
En 2024, Gecina a continué de recourir à des ressources court terme sous forme de NEU CP. Au 31 décembre 2024,
le Groupe porte un volume de ressources court terme de 840 millions d’euros.

| 1.4.3 Échéancier de la dette
Au 31 décembre 2024, la maturité moyenne de la dette de Gecina, après affectation des lignes de crédit non
utilisées et de la trésorerie, est de 6,7 années.
Le graphique ci-après présente l’échéancier de la dette après affectation des lignes de crédit non utilisées au
31 décembre 2024 :

Échéancier de la dette après prise en compte des lignes de crédit non tirées (en milliards d’euros)




L’ensemble des échéances de crédit jusqu’en 2029, et notamment les échéances obligataires de 2025, 2027
et 2028, sont couvertes par des lignes de crédit non utilisées au 31 décembre 2024 et de la trésorerie.



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Gecina – Résultats 2024| Communiqué de presse – 13 février 2025



| 1.4.4 Coût moyen de la dette
Le coût moyen de la dette tirée s’élève à 1,2 % à fin décembre 2024 (et 1,5 % pour la dette globale), légèrement
supérieur par rapport à 2023.

| 1.4.5 Notation financière
Le groupe Gecina est suivi à la fois par les agences Standard & Poor’s et Moody’s qui sur le second semestre 2024
ont maintenu :
◆ la notation A‒ perspective stable pour Standard & Poor’s ;
◆ la notation A3 perspective stable pour Moody’s.

| 1.4.6 Gestion de la couverture du risque de taux d'intérêt
La politique de gestion du risque de taux d’intérêt de Gecina a pour objectif de couvrir son exposition au risque de
taux. Pour cela, Gecina a recours à de la dette à taux fixe et à des produits dérivés (principalement des caps et des
swaps) afin de limiter l’impact des variations de taux sur les résultats du Groupe et maîtriser le coût de la dette.
En 2024, Gecina a poursuivi l’adaptation et l’optimisation de sa politique de couverture visant à :
◆ conserver un taux de couverture optimal ;
◆ conserver une maturité moyenne des couvertures élevée (dette à taux fixe et instruments dérivés) ;
◆ sécuriser sur le long terme des taux d’intérêt favorables.
Au 31 décembre 2024, la durée moyenne du portefeuille de couvertures fermes s’élève à 5,4 années. Sur la base du
niveau de dette actuel, le taux de couverture s’élève en moyenne à près de 100 % jusqu’à fin 2026 et de 85 % en
moyenne jusqu’à fin 2029 (proforma des cessions réalisées).


Le graphique ci-dessous présente le profil du portefeuille de couvertures (en milliards d’euros) :




La politique de couverture du risque de taux d’intérêt de Gecina est mise en place au niveau global et à long terme ;
elle n’est pas spécifiquement affectée à certains financements.


Mesure du risque de taux
La dette nominale nette de Gecina anticipée en 2025 est couverte en totalité en cas de hausse des taux d’intérêt.
Sur la base du portefeuille de couvertures existant, des conditions contractuelles au 31 décembre 2024 et de la
dette anticipée en 2025, une hausse des taux d’intérêt de 50 points de base, ou une baisse des taux d’intérêt de
50 points de base, par rapport à la courbe de taux forward du 31 décembre 2024 n’entraînerait aucun impact
matériel sur les charges financières en 2025.

| 1.4.7 Structure financière et covenants bancaires
La situation financière de Gecina au 31 décembre 2024 satisfait les différentes limites susceptibles d’affecter les
conditions de rémunération ou les clauses d’exigibilité anticipée prévues dans les différents contrats de crédit.
Le tableau ci-dessous traduit l’état des principaux ratios financiers prévus dans les contrats de crédit :
Norme de référence Situation au 31/12/2024

LTV – Dette financière nette/valeur du patrimoine réévaluée (bloc, hors droits) Maximum 60 % 37,6 %
ICR – Excédent brut d’exploitation/frais financiers nets Minimum 2.0 x 6,3 x
Encours de la dette gagée/valeur du patrimoine réévaluée (bloc, hors droits) Maximum 25 % –

Valeur du patrimoine réévaluée (bloc, hors droits) Minimum 6 Md€ 17,4 Md€

Les méthodes de calcul des indicateurs financiers présentés ci-dessus sont celles des covenants inclus dans
l’ensemble des conventions de crédit du Groupe.


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