COMMUNIQUÉ DE PRESSE
Paris, le 18 février 2025 à 18h




RÉSULTATS ANNUELS 2024
Résilience du Groupe dans un environnement toujours complexe

 CFNC Groupe 2024 de 3,98€ par action, supérieur à la guidance comprise entre 3,78€ et 3,93€ par
action
 Résilience de la Foncière : progression des revenus locatifs (LfL +2,5%) ; ralentissement de la baisse des
valeurs du portefeuille (LfL -7,1%)
 Revue du portefeuille d’opérations de la Promotion au S1 2024 ; amélioration de l’activité sur le diffus
au S2 2024
 Réalisations concrètes un an après l’annonce du plan stratégique ReShapE : progrès réalisés sur deux
projets de data centers, signature d’un protocole d’accord relatif à un partenariat sur les résidences
étudiantes et accélération de l’engagement sur les entrées de ville
 Performance carbone du Groupe : baisse de -44% des émissions en valeur absolue vs 2019
 Contribution très positive du résultat financier, liquidité solide et LTV DI à 36,5%
 Dividende 2024 de 4,31€ par action1
 Guidance 2025 : CFNC Groupe compris entre 3,40€ et 3,60€ par action2


Lors de sa séance du mardi 18 février 2025, le Conseil d’administration d’Icade, présidé par Monsieur Frédéric Thomas,
a arrêté les comptes audités au 31 décembre 2024.

Nicolas Joly, Directeur général : « En 2024, Icade affiche un Cash-Flow Net Courant Groupe 2024 de 3,98€ par action,
légèrement supérieur à la guidance, soutenu par la résilience de la Foncière et une gestion optimisée du passif. Les
équipes de Promotion affichent une bonne performance sur les réservations en diffus sur la deuxième partie de l’année
et ont travaillé en 2024 à l’apurement du portefeuille d’opérations. Cette première année de déploiement du plan
stratégique ReShapE positionne Icade comme acteur de référence dans la construction de la ville mixte et durable de
2050, en particulier sur les entrées de ville. Nous visons à accélérer en 2025 notre engagement de transformation du
Groupe sur l’ensemble de nos piliers stratégiques. Dans un environnement toujours volatil et empreint d’incertitudes
politiques et économiques, nous restons prudents sur le niveau d’activité et envisageons un Cash-Flow Net Courant
Groupe en 2025 entre 3,40€ et 3,60€ par action ».




1 Sous réserve de l’approbation de l’Assemblée Générale des Actionnaires. Le dividende 2024 inclut 2,54€ correspondant au montant du dividende restant dû au
titre de la plus-value de cession réalisée lors de l’étape 1 de la cession des activités de Santé en 2023
2 Incluant un Cash-Flow Net Courant des activités non stratégiques de c.0,67€ par action, hors effet des cessions, i.e. sans évolution du niveau de détention

d’Icade dans Præmia Healthcare (21,7% à la suite de l’opération d’échanges de titres avec Predica annoncée le 17 janvier 2025) et dans IHE Healthcare Europe
(59,39%) et avec maintien du prêt d’actionnaires à IHE en 2025

1
Données Groupe

Principales données financières 31/12/2024 31/12/2023 Variation (%)
Cash-Flow Net Courant – Activités Stratégiques (en M€) 223,1 232,6 (4,1%)
en € par action 2,94 3,07 (4,1%)
Cash-Flow Net Courant – Groupe (en M€) 301,8 350,6 (13,9%)
en € par action 3,98 4,62 (13,9%)
Résultat net part du Groupe (en M€) (275,9) (1250,3) NA



Principales données financières 31/12/2024 31/12/2023 Variation
ANR NTA (en € par action) 60,1 67,2 (10,6%)
Loan-To-Value droits inclus (en %) 36,5% 33,5% +3,0 pp
Interest Coverage Ratio (en x) 14,5 5,6 +8,9 pts
Dette Nette / EBITDA majoré des dividendes des sociétés MEE et non
10,0 7,0 +3,0 pts
consolidées (en x)




Données Métiers

Variation à
Principales données financières Foncière 31/12/2024 31/12/2023 Variation périmètre constant
Revenus locatifs bruts (en M€) 369,2 363,9 +1,4% +2,5%
Valeur du patrimoine hors droits (à 100% et en QP CE) 6 398,2 6 846,9 (6,6%) (7,1%)
Taux de rendement initial net EPRA 5,2% 5,3% (0,1) pp NA




Principales données financières Promotion 31/12/2024 31/12/2023 Variation
Chiffre d’affaires économique (en M€) 1 214,8 1 293,9 (6,1%)
Taux de ROEC (1,7%) 3,6% (5,2) pp




2
CONFÉRENCE TÉLÉPHONIQUE
Nicolas Joly, Directeur général, et Christelle de Robillard, Directeur financier du Groupe, présenteront le mercredi 19
février les résultats annuels 2024 à 10h (CET).

Cette conférence téléphonique sera suivie d’une session de questions-réponses.
Le support de la présentation sera disponible sur le site https://www.icade.fr/finance.

Accès direct au webcast : https://channel.royalcast.com/icadeen/#!/icadeen/20250219_1
Accès à la version audio (et possibilité de poser des questions oralement)
France +33 (0)1 70 37 71 66 Mot de passe : ICADE
Royaume-Uni (Accès international) +44 (0)33 0551 0200 Mot de passe : ICADE
Etats-Unis +1 786 697 3501 Mot de passe : ICADE


Ce communiqué ne constitue pas une offre, ou une sollicitation d’offre de vente ou d’échange de titres, ni une recommandation, de
souscription, d’achat ou de vente de titres d’Icade. La distribution de ce communiqué peut être limitée dans certains pays par la législation ou
la réglementation. Les personnes entrant par conséquent en possession de ce communiqué sont tenues de s’informer et de respecter ces
restrictions. Dans les limites autorisées par la loi applicable, Icade décline toute responsabilité ou tout engagement quant à la violation d’une
quelconque de ces restrictions par quelque personne que ce soit.



CALENDRIER FINANCIER
Information financière du 1er trimestre 2025 : mercredi 16 avril 2025 après bourse
Assemblée générale 2025 : mardi 13 mai 2025
Résultats semestriels 2025 : mercredi 23 juillet 2025 après bourse
Information financière du 3ème trimestre 2025 : mercredi 22 octobre 2025 après bourse

Les comptes consolidés, arrêtés par le Conseil d’administration du 18 février 2025, ont fait l’objet de procédures d’audit.
Le rapport de certification sera émis après le Conseil d’administration qui arrêtera le projet des résolutions soumises à
l’Assemblée générale.

Les comptes consolidés peuvent être consultés ou téléchargés sur le site Icade (www.icade.fr) dans la rubrique :
En FR : https://www.icade.fr/finance/resultats-financiers
En EN : https://www.icade.fr/en/finance/financial-results



A PROPOS D’ICADE
A la fois foncière (patrimoine au 31/12/2024 de 6,4 Md€ - à 100% et en quote-part des co-entreprises) et promoteur (CA
économique 2024 de 1,2 Md€), Icade est un acteur immobilier intégré opérant sur l’ensemble du territoire français.
Partenaire de long terme, Icade répond aux évolutions des usages et met au cœur de son modèle les enjeux climatiques
et la préservation de la biodiversité pour réinventer l’immobilier et contribuer à une ville plus durable. Cotée (SIIC) sur
Euronext Paris, Icade a pour actionnaire de référence le groupe Caisse des Dépôts.


Le texte de ce communiqué est disponible sur le site internet d’Icade : www.icade.fr
CONTACTS
Anne-Violette Faugeras Marylou Ravix
Directrice financements et relations investisseurs Chargée de communication externe
+33(0)7 88 12 28 38 +33 (0)7 88 30 88 51
anne-violette.faugeras@icade.fr marylou.ravix@icade.fr



3
1. Faits marquants de l’exercice 2024
1.1. Des premières actions concrètes, un an après l’annonce du plan
stratégique ReShapE
En février 2024, face aux nouveaux enjeux de la ville 2050 et s’appuyant sur la complémentarité de ses activités de
Foncière et de Promotion, Icade a présenté son nouveau plan stratégique ReShapE, à horizon 2028. En réponse aux
mutations profondes des usages au sein des immeubles et des quartiers, ainsi qu’aux défis climatiques majeurs de la
société, Icade s’est fixé 4 priorités stratégiques :
• poursuivre l’adaptation du portefeuille de bureaux à l’évolution de la demande : résilience de l’offre
existante, reconversion et/ou cession d’actifs spécifiques et sélectivité accrue du pipeline ;
• accélérer la diversification du portefeuille en cohérence avec les besoins croissants de mixité : locaux
d’activité, résidences étudiantes et data centers ;
• construire la ville 2050, mixte, innovante et durable ;
• maintenir une structure financière solide via une allocation de capital équilibrée, finançant des projets
créateurs de valeur et contribuant à la réduction de la dette du Groupe.

Au cours de l’exercice 2024, Icade a notamment travaillé à la reconversion de bureaux to-be-repositioned, compte tenu
de leur inadéquation aux nouveaux usages. Ces actifs représentent, au 31 décembre 2024, 0,6 Md€ de valeur de
patrimoine, soit 11% du portefeuille de bureaux (vs 14% au 31 décembre 2023), pour un montant de 37,9 M€ de loyers
IFRS annualisés.
Au cours de l’année, deux actifs ont été vendus par la Foncière au pôle Promotion, à leur valeur d’expertise (66,4 M€),
afin de les transformer en programme de logements.
• Icade Promotion a acquis, en co-promotion avec la SEMPRO3, l’immeuble de bureaux Arcade afin d’y créer
un nouveau quartier, Le Carré Haussmann, composé de commerces et de 650 logements, visant à obtenir
les meilleures certifications environnementales. La livraison de la 1 ère tranche du programme est prévue
en 2026.
• En juillet, Icade Promotion a finalisé l’acquisition d’une tour de bureaux de près de 8 900 m², au centre de
Lyon, en vue de sa réhabilitation en 101 logements de standing d’ici fin 2026.

Par ailleurs, Icade a franchi des premières étapes concrètes, préalables à la diversification de son portefeuille d’actifs,
en particulier sur les résidences étudiantes et les data centers.
• Icade a signé le 14 février 2025 un protocole d’accord encadrant le futur partenariat avec l’opérateur de
résidences étudiantes, Cardinal Campus, qui opérera, en marque blanche pour le compte d’Icade, un
portefeuille d’actifs à constituer. La signature de la convention de partenariat est prévue pour le premier
semestre 2025. Pour se développer sur cette nouvelle classe d’actifs avec l’appui de cet opérateur, Icade
pourra s’appuyer sur l’excellent maillage territorial du pôle Promotion, son expertise dans le
développement de résidences ainsi que sur la reconversion de certains actifs de bureaux to-be-
repositioned. A ce jour, le Groupe se fixe un objectif de croissance de 500 à 1 000 lits par an.
• La diversification du portefeuille a également progressé en 2024 sur le segment des data centers : (i)
lancement des travaux du data center loué par Equinix dans le Parc des Portes de Paris – livraison attendue
au 2ème trimestre 2026 et (ii) obtention de la PTF (Proposition Technique et Financière) pour le
raccordement au réseau de distribution d’électricité et dépôt du dossier de permis de construire d’un data
center hyperscale de 130 MW sur le Parc Paris Orly-Rungis, dont la livraison est prévue en 2031.

Enfin, Icade s’engage dans la construction de la ville 2050, plus mixte et plus durable. En particulier, le Groupe
confirme, dans un livre blanc « Entrées de Ville, quartiers de vie » sa volonté d’œuvrer à la transformation des entrées
de ville, qui, dans un environnement de plus en plus contraint, constituent un réservoir d’opportunités pour répondre
aux enjeux de la crise du logement, de la réindustrialisation et de l’adaptation des villes au réchauffement climatique.
La requalification de ces sites en quartiers mixtes, se fera par le déploiement de son offre dédiée, Ville En Vue, grâce à
sa capacité à fédérer toutes les parties prenantes et à son savoir-faire spécifique en matière d’aménagement du
territoire.

3 Aménageur de la ville du Plessis-Robinson



4
Dans cette optique, Icade a signé en décembre 2024 un accord ferme avec Casino portant sur l’acquisition d’un
portefeuille de 11 sites immobiliers pour 50 M€. Composés de parkings, fonciers non bâtis, murs et lots annexes à des
magasins, ces sites présentent un potentiel de développement d’environ 3 500 logements et plus de 50 000 m² de
surfaces de commerces tout en visant un objectif ambitieux de renaturation. Le closing de l’opération est prévu au
premier semestre 2025.


1.2. RSE : accélération de la réduction carbone et politique de
rémunération incitative
1.2.1. Baisse importante des émissions carbone, conformément à la trajectoire
fixée à 2030
Lors de son Assemblée Générale le 19 avril 2024, Icade s’est démarquée en étant la première société cotée en Europe
à soumettre au vote de ses actionnaires deux résolutions distinctes sur le climat et la biodiversité, largement
approuvées, respectivement à 99,3% et 98,7%.


Icade affiche en 2024 de très bonnes performances sur l’ensemble de ses métiers en matière de réduction d’émission
carbone et confirme la trajectoire ambitieuse visée à horizon 2030 4.
Entre 2019 et 2024 :
• l’intensité carbone de la Foncière diminue de -43% en raison notamment des travaux améliorant la
performance énergétique, au remplacement des chaudières gaz par des sources moins carbonées et au
recours accru aux contrats d’électricité renouvelable, résultats des investissements passés5 ;
• l’intensité carbone de la Promotion s’améliore de -20% grâce à une utilisation accrue des sources
d’énergie décarbonées et des matériaux biosourcés ;
• les émissions carbone sur le périmètre Corporate baissent de -20% en raison de l’évolution de la flotte de
véhicule de fonction vers des modèles moins polluants et la réduction des voyages en avion en faveur du
train ;
• les émissions de gaz à effet de serre du groupe Icade en valeur absolue diminuent de -44% grâce à la
contribution des trois pôles à la performance carbone et à l’effet d’une moindre activité du pôle
Promotion.


1.2.2. Engagement reconnu par les agences de notation extra-financière
• Avec un score de 90/100, Icade améliore de 2 pts son excellent niveau auprès du Global Real Estate
Sustainability Benchmark (GRESB).
• Sustainalytics confirme le niveau de risques ESG d’Icade à négligeable, classant le Groupe 14ème parmi
417 sociétés d’investissement immobilier cotées.
• L’EPRA a récompensé Icade d’un Gold Sustainability Award, pour la 10ème année consécutive, pour la
qualité et la transparence de son reporting RSE.


1.2.3. Renforcement des mécanismes incitatifs des salariés à la performance
durable du Groupe
Icade encourage l’ensemble de ses salariés à contribuer activement à la performance durable de l'entreprise en
intégrant des critères RSE dans les objectifs et les évaluations des collaborateurs, et en conditionnant une partie de la
rémunération variable du Comité exécutif à l'atteinte de ces objectifs.
En 2025, Icade fait le choix de renforcer cette politique incitative puisque désormais :




4 Objectifs de réduction de l’intensité carbone (en kg CO2/m²) de -60% pour la Foncière, -41% pour la Promotion et des émissions en absolu (en tCO2) de -30%
pour le Corporate sur l’horizon 2019-2030
5 88,5 M€ engagés sur la période 2019-2024




5
• 100% des collaborateurs et managers auront a minima 20% de leurs objectifs annuels portant sur la
performance durable (vs 81% en 2024) ;
• 25% de la rémunération variable annuelle des membres du Comité exécutif sera conditionnée à l’atteinte
d’objectifs RSE Groupe portant à la fois sur la performance carbone d’Icade et sur l’index de l’égalité
professionnelle (vs 15% en 2024 adossé uniquement à la performance carbone) ; et
• 25% de la rémunération variable annuelle du Directeur Général sera conditionnée à l’atteinte de plusieurs
objectifs RSE portant sur (i) la performance carbone, (ii) la préservation de la biodiversité, (iii) l’index de
l’égalité professionnelle et (iv) le développement des compétences des collaborateurs.


1.3. Dividende 2024
Compte tenu des ambitions de transformation des activités du Groupe, Icade entend limiter le montant de dividendes
afin de préserver ses capacités de déploiement et de financer sa croissance future.


Le Conseil d’Administration d’Icade proposera à l’Assemblée Générale, prévue le 13 mai 2025, le versement d’un
dividende de 4,31€ par action au titre de l’exercice 2024, dont 2,54€ correspondant au montant du dividende restant
dû au titre de la plus-value de cession réalisée lors de l’étape 1 de la cession des activités de Santé en 2023.


Le versement du dividende interviendra en deux fois :
• un acompte de 2,16€ par action sera versé en numéraire avec un détachement le 4 mars 2025 et un
paiement le 6 mars 2025 ;
• le solde de 2,15€ par action sera versé en numéraire avec un détachement le 1er juillet 2025 et un paiement
le 3 juillet 20256.




2. Cession des activités de Santé : point d’étape
A la suite de la signature d’un protocole avec Primonial REIM (dénommée désormais Præmia REIM) et les actionnaires
minoritaires d’Icade Santé (dénommée désormais Præmia Healthcare) et d’Icade Healthcare Europe (dénommée
désormais IHE Healthcare Europe), Icade a annoncé en 2023 la cession de ses activités de Santé en trois étapes.
La première étape de la transaction, conclue en juillet 2023, correspondait à la cession de 63% de la participation d’Icade
dans Icade Santé à Præmia REIM et Sogecap pour un montant total de 1,45 Md€7.
L’étape 2 consiste en la cession du solde des titres détenus par Icade dans Præmia Healthcare 8, pour un montant
estimé au 31 décembre 2024 à c. 0,8 Md€. Les termes de l’accord prévoient que la cession se fasse graduellement via :
• l’acquisition d’actions complémentaires par des fonds gérés par Præmia REIM, financée par la collecte ;
• et/ou via le rachat par des investisseurs institutionnels tiers des actions résiduelles détenues par Icade.

Conformément aux accords liant Icade et Præmia REIM, les options d’achat des titres détenus par Icade dans Præmia
Healthcare dont bénéficie notamment Præmia REIM prennent fin mi-2025.
L’étape 3 passe par la cession du portefeuille international IHE (Italie, Portugal et Allemagne) qui représente pour
Icade9 un montant de c. 0,5 Md€ au 31 décembre 2024, dont 195 M€ de prêt d’actionnaires entre Icade et IHE.

Dans un marché de l’investissement dégradé depuis 2023 (taux de financement élevés, correction des taux de
rendement, arrêt soudain de la collecte, instabilité politique en France), Icade a travaillé à des solutions alternatives
pour poursuivre son désengagement des activités de Santé. Ainsi, le Groupe a signé en janvier 2025 un accord avec
Predica, filiale assurance-vie du Crédit Agricole Assurances, pour procéder à un échange de titres de Præmia Healthcare
contre des titres de Future Way, société détenant un immeuble de bureaux well-positioned à Lyon dont Icade est déjà

6 Sous réserve de l’approbation de l’Assemblée Générale des Actionnaires
7 Fin 2023 et début 2024, Icade a également perçu 132 M€ sur le remboursement du prêt intragroupe à IHE portant les produits de cession de la Santé à
1,6 Md€
8 La participation résiduelle d’Icade dans Præmia Healthcare s’élève à 22,52% au 31 décembre 2024
9 La participation d’Icade dans IHE Healthcare Europe s’élève à 59,39% au 31 décembre 2024




6
l’associé majoritaire à 52,75%. Réalisée à l’ANR du 31 décembre 2024 avec un actionnaire historique de Præmia
Healthcare, cette transaction démontre l’attractivité du portefeuille de Santé à sa valeur d’expertise. Elle permettrait
en outre à Icade de réduire son exposition sur Præmia Healthcare de 0,85pp (c. 30 M€) en la ramenant à 21,7%10. Le
closing de l’opération est prévu au 1er trimestre 2025, sous réserve de la levée des conditions suspensives.
Par ailleurs, s’agissant du portefeuille international, le processus de marketing du portefeuille d’actifs italiens est
toujours en cours.


Icade confirme sa stratégie de cession de l’intégralité des activités de Santé. En 2024, ces actifs démontrent de
nouveau leur résilience : ajustement contenu des valorisations de -1,7%11, solidité de la base locative et taux
d’occupation à 100%. Néanmoins, l’environnement de marché actuel conduit Icade à constater un décalage dans le
calendrier d’exécution : la cession des portefeuilles français et international (étapes 2 et 3) est envisagée de manière
progressive en 2025 et 2026.
La présentation des titres résiduels de l’ex Foncière Santé dans les comptes du Groupe Icade au 30 juin 2025 devra être
réappréciée au regard des avancées du processus de cession et des perspectives connues à cette date.




3. Perspectives et guidance 2025
Si l’environnement est marqué par une baisse progressive de l’inflation et des taux, qui pourrait jouer favorablement
sur la dynamique du secteur immobilier, les incertitudes persistantes sur le plan macroéconomique et politique, en
particulier en France, pourraient freiner le rythme de la reprise.

La polarisation sur le marché des bureaux reste une réalité avec une offre disponible encore importante dans les zones
périphériques. Dans ce contexte, la qualité et la localisation des actifs well-positioned d’Icade au cœur de zones bien
desservies sont essentielles. Pour autant, le Groupe s’attend à une baisse des revenus de la Foncière en 2025, liée
notamment à une baisse de l’effet positif de l’indexation et à l’impact en année pleine des départs de locataires actés
en 2024.
Sur l’activité de promotion, la rentabilité devrait mécaniquement s’améliorer, après une année 2024 marquée par
d’importantes dépréciations, mais le Groupe se montre prudent quant à une reprise de l’activité dans un
environnement politique et fiscal peu favorable (fin du dispositif Pinel, élections municipales en mars 2026, instabilité
gouvernementale, etc.).

Dès lors, Icade anticipe un Cash-Flow Net Courant du Groupe entre 3,40€ et 3,60€ par action en 2025.
Celui-ci inclut un Cash-Flow Net Courant des activités non stratégiques de c. 0,67€ par action, hors effet des cessions12.
Cette contribution des activités non stratégiques est en baisse par rapport à 2024, car le Groupe n’anticipe pas, à ce
stade, de distribution de dividendes de la part d’IHE ni d’acompte sur les dividendes de Præmia Healthcare en 2025.
.




10 A confirmer après le closing de l’opération prévu au 1er trimestre 2025
11 Baisse de la valeur estimée du portefeuille de Præmia Healthcare et IHE Healthcare Europe
12 i.e. sans évolution du niveau de détention d’Icade dans Præmia Healthcare (21,7% à la suite de l’opération d’échanges de titres avec Predica annoncée le 17

janvier 2025) et dans IHE Healthcare Europe (59,39%) et avec maintien du prêt d’actionnaires à IHE en 2025



7
4. Analyse des résultats consolidés au 31 décembre 2024
 Cash-Flow Net Courant Groupe 2024 à 3,98 € par action, au-dessus de la guidance
 Hausse des loyers nets de la Foncière, portée par l’effet de l’indexation et l’amélioration de la marge
nette
 Dépréciations significatives comptabilisées à la suite de la revue du portefeuille d’opérations de la
Promotion au cours du premier semestre
 Nette amélioration du résultat financier sous l’effet combiné d’une bonne maîtrise du coût de
l’endettement brut et de l’augmentation des produits financiers
 Baisse de l’EPRA ANR NTA de -10,6% liée principalement à la baisse des valorisations en 2024

En 2024, Icade a effectué une revue des indicateurs du Groupe et a introduit un glossaire détaillé reprenant la
méthodologie de calcul de chaque indicateur. Les données 2023 sont présentées pro forma des évolutions opérées en
2024 dans une partie dédiée.


(en M€) 31/12/2024 31/12/2023 Variation (M€) Variation (%)
Revenus locatifs 369,2 363,9 5,2 +1,4%
Chiffre d'affaires Promotion 1 067,4 1 133,4 (66,0) (5,8%)
Autres 15,0 30,3 (15,4) (50,7%)
Total Revenus consolidés IFRS 1 451,5 1 527,7 (76,1) (5,0%)
Autres produits liés à l'activité (a) 120,4 129,3 (8,9) (6,9%)
Produits des activités opérationnelles 1 571,9 1 656,9 (85,0) (5,1%)
Charges des activités opérationnelles (1 332,9) (1 376,5) 43,6 (3,2%)
EXCEDENT BRUT OPERATIONNEL 239,0 280,4 (41,4) (14,8%)
RESULTAT OPERATIONNEL (321,0) (1 268,8) 947,8 (74,7%)
RESULTAT FINANCIER (22,4) (69,4) 47,0 (67,7%)
Charge d'impôt 26,7 9,2 17,5 NA
Résultat net des activités poursuivies (316,7) (1 329,0) 1 012,2 (76,2%)
Résultat des activités abandonnées (b) (0,5) 38,4 (38,9) NA
Résultat net (317,2) (1 290,6) 973,4 (75,4%)
RESULTAT NET PART DU GROUPE (275,9) (1 250,3) 974,4 (77,9%)
(a) Les autres produits liés à l'activité sont principalement constitués des refacturations de charges locatives
(b) Au 31 décembre 2023, en application de la norme IFRS 5, le résultat net part du Groupe de la Foncière Santé du premier semestre 2023 a été classée sur
la ligne « Résultat des activités abandonnées » du compte de résultat


Au 31 décembre 2024, les revenus consolidés IFRS du Groupe atteignent 1 452 M€, en baisse de -5,0%. Si la Foncière
contribue positivement à la croissance des revenus, le chiffre d’affaires du pôle Promotion est en recul, en particulier
sur le segment tertiaire (-63,8 M€ vs 2023), du fait de la livraison d’opérations significatives et du volume limité de
nouvelles signatures. Le chiffre d’affaires sur l’activité promotion en résidentiel est stable.

L’Excédent Brut Opérationnel du Groupe s’élève à 239 M€ en 2024 (vs 280 M€ en 2023). La marge opérationnelle du
Groupe est réduite du fait des dépréciations importantes (85 M€) comptabilisées au 1er semestre 2024 sur l’activité
de Promotion, liées à la revue du portefeuille d’opérations afin de les adapter aux nouvelles conditions de marché
(révision des grilles de prix, abandon d’opérations, revue à la baisse de la valeur des fonciers…). Cet effet défavorable
est en partie compensé par l’amélioration de la marge locative sur la Foncière et les efforts consentis en matière de
coûts de fonctionnement, notamment du pôle Promotion (-11 M€).


Le résultat financier est en très nette amélioration au 31 décembre 2024, sous l’effet combiné de la réduction des
charges financières (coût moyen de la dette à 1,52% vs 1,60% en 2023 et baisse de la dette brute) et de l’augmentation
des produits de placement (+11,5 M€ vs 2023). La perception de produits liés à la détention résiduelle dans les
activités de Santé (60 M€ de dividendes et 17 M€ d’intérêts sur le prêt d’actionnaire consenti à IHE Healthcare Europe
(IHE)) et la comptabilisation d’une soulte positive de 13 M€ comptabilisée lors de l’opération de rachat obligataire
participent aussi à l’amélioration du résultat financier.




8
Le résultat net part du Groupe s’améliore nettement en lien avec le ralentissement de la baisse de valeur des immeubles
de placements en 2024 par rapport à 2023.


Compte tenu de la cession des activités de Santé, Icade communique sur un Cash-Flow Net Courant Groupe, composé
(i) du Cash-Flow Net Courant des activités stratégiques, que sont la Foncière et la Promotion, et (ii) du Cash-Flow Net
Courant des activités non stratégiques, à savoir les activités résiduelles de Santé.


(En M€) 31/12/2024 31/12/2023 Variation (M€) Variation (%)
Cash-Flow Net Courant - Foncière (1) 258,9 228,8 30,1 +13,1%
Cash-Flow Net Courant - Promotion (2) (30,0) 6,2 (36,2) NA
Cash-Flow Net Courant - Intermétiers et Autres (3) (5,8) (2,4) (3,4) NA
(A) Cash-Flow Net Courant des activités stratégiques (1+2+3) 223,1 232,6 (9,5) (4,1%)
(B) Cash-Flow Net Courant - Activité non stratégiques 78,7 118,0 (39,3) (33,3%)
Cash-Flow Net Courant - Groupe (A+B) 301,8 350,6 (48,8) (13,9%)


Le Cash-Flow Net Courant Groupe s’élève à 301,8 M€ au 31 décembre 2024, soit 3,98 € par action, au-dessus de la
guidance13.
Le Cash-Flow Net Courant des activités stratégiques compte pour 223,1 M€ (2,94 € par action), en baisse de -4,1% par
rapport à l’année précédente. Le Groupe affiche un Cash-Flow Net Courant des activités stratégiques supérieur à la
guidance, grâce à une maîtrise accrue des coûts opérationnels et des charges locatives, et à un volume de produits
financiers plus important qu’anticipé. Il résulte néanmoins de performances contrastées selon les métiers, décrites
supra et détaillées dans la section « Performance par métiers » (CFNC de 258,9 M€ sur la Foncière et de -30 M€ sur le
pôle Promotion).
Le Cash-Flow Net Courant des activités non stratégiques est de 78,7 M€ (1,04 € par action), mais n’est pas comparable
à celui de l’année 2023, année de cession des activités de Santé et de leur déconsolidation.

31/12/2024 31/12/2023 Variation (M€) Variation
ANR NDV (en M€) 4 895,5 5 565,5 (670,0) (12,0%)
ANR NTA (en M€) 4 557,2 5 098,0 (540,8) (10,6%)
ANR NRV (en M€) 4 892,7 5 447,3 (554,6) (10,2%)
LTV (droits inclus) 36,5% 33,5% +3,0 pp


Données par action 31/12/2024 31/12/2023 Variation (€) Variation (%)
ANR NDV (en €) 64,5 73,3 (8,8) (12,0%)
ANR NTA (en €) 60,1 67,2 (7,1) (10,6%)
ANR NRV (en €) 64,5 71,8 (7,3) (10,2%)


L’actif net réévalué NTA du Groupe ressort à 4 557 M€ (60,1 € par action), en baisse de -10,6% par rapport au 31
décembre 2023, principalement sous les effets combinés suivants :
• la distribution du dividende 2023 de -367 M€, soit -4,84 € par action ;
• le Cash-Flow Net Courant 2024 de 302 M€, soit 3,98 € par action ;
• l’effet de la baisse de valeur du portefeuille de la Foncière représentant -5,8 € par action ; et
• des effets divers représentant -0,4 € par action.

Le ratio LTV droits inclus ressort au 31 décembre 2024 à 36,5%, +3 pp vs fin 2023, compte tenu principalement de la
baisse de valeur des actifs de la Foncière.




13 Guidance précisée lors de la publication du Communiqué de Presse du 29 novembre 2024 en haut de guidance [3,78-3,93]€/action.



9
5. Performance par métier au 31 décembre 2024
5.1. Foncière : progression des revenus et du Cash-Flow Net Courant,
ralentissement de la baisse des valorisations
 Loyers bruts en hausse (+2,5% en LfL), portés par l’effet indexation (+5,1%)
 Dynamique commerciale solide avec 133 000 m2 signés et renouvelés
 Signature en janvier 2025 d’un engagement de prise à bail sur l’immeuble Pulse pour c. 29 000 m2
 Baisse des valeurs du portefeuille de -7,1% en LfL (vs -17,9% en 2023)
 82 M€ de cessions d’actifs well-positioned réalisées au-dessus de l’ANR du 30 juin 2024

Principales données financières


(en M€) 31/12/2024 31/12/2023 Variation
Revenus locatifs bruts 369,2 363,9 +1,4%
Revenus locatifs bruts à périmètre constant - - +2,5%
Revenus locatifs nets 347,0 332,0 +4,5%
Taux de marge (Rev. Loc. Nets / Rev. Loc. Bruts) 94,0% 91,2% +2,8 pp
Résultat Net Récurrent (RNR) 239,9 212,4 +12,9%
Cash-Flow Net Courant 258,9 228,8 +13,1%
Investissements 193,9 259,1 (25,2%)
Cessions * 81,8 146,2 (44,1%)
* Ces chiffres n'incluent pas les cessions internes
Variation à
périmètre
(en M€) 31/12/2024 31/12/2023 constant (%)
Valeur du patrimoine hors droits (à 100% + QP CE) 6 398,2 6 846,9 (7,1%)


Principales données opérationnelles

31/12/2024 31/12/2023 Variation
Activité locative (baux signés ou renouvelés) en m² 133 403 242 896 (45,1%)

31/12/2024 31/12/2023 Variation
Taux de vacance EPRA 16,4% 13,1% +3,3 pp
Taux de rendement initial net EPRA 5,2% 5,3% (0,1) pp
Taux d’occupation financier 84,7% 87,9% (3,2) pp
Durée résiduelle ferme des baux (en années) 3,4 3,6 (0,2) année


5.1.1. Activité locative solide
En 2024, 108 baux ont été signés ou renouvelés pour plus de 133 000 m², représentant 35 M€ de loyers faciaux
annualisés à 6,4 ans fermes. Ce volume est composé à c. 70% de nouvelles signatures et à c. 30% de renouvellements.


L’activité locative confirme la demande pour des actifs de bureaux répondant aux meilleurs standards dans des zones
attractives bien desservies avec c. 85 000 m² de surface signés ou renouvelés sur des bureaux well-positioned. En
particulier, Icade a signé un BEFA sur 24 000 m² de bureaux à Toulouse sur 9 ans fermes.


Les écarts de prix importants constatés entre les zones géographiques (loyer prime à c. 550€/m² à La Défense vs
c. 1 080€/m² pour le Quartier Central des Affaires à Paris 14) permettent à certaines d'entre elles de retrouver de
l'attractivité. Icade a notamment signé et renouvelé plus de 11 000 m² sur le secteur de La Défense et 11 000 m² dans
la zone Péri-Défense (dont plus de 7 000 m² signés par Schneider Electric sur l’immeuble Edenn à Nanterre).

14 Source JLL, T4 2024



10
L’activité locative reste dynamique dans les parcs d’affaires avec près de 28 800 m² signés ou renouvelés au sein du
Parc Paris Orly Rungis15 et c. 18 400 m² dans le Parc des Portes de Paris16 (dont 5 600 m² signés avec Veolia à 6 ans
fermes, en sus des 45 000 m² déjà loués pour son siège social). En janvier 2025, Icade a par ailleurs signé avec le Conseil
départemental de la Seine-Saint-Denis un engagement de prise à bail portant sur la totalité de l’immeuble Pulse, soit
près de 29 000 m² à Saint-Denis sur 12 ans, à partir de fin 2025/début 2026, sur la base d’un loyer économique en ligne
avec le marché. Cette signature intervient moins de 3 mois après le départ du Comité d’Organisation des Jeux
Olympiques en octobre 2024.


A noter qu’Icade a signé et renouvelé également des baux sur l’actif de bureaux to-be-repositioned le Monet à Saint-
Denis. A travers plusieurs baux entrant en vigueur entre début 2025 et mi 2026, près de 15 000 m² seront occupés sur
une durée de 6 ans fermes.

Au 31 décembre 2024, le taux d’occupation financier est en baisse à 84,7% (-3,2pp vs décembre 2023). Cette baisse
doit être analysée par classe d’actifs :
• sur les bureaux well-positioned ainsi que les locaux d’activité, le taux d’occupation est pénalisé de manière
temporaire d’une part par la libération de Pulse au 4 ème trimestre 2024 et d’autre part par la livraison de
5 600 m² de locaux d’activité dont la commercialisation est en cours. En incluant l’immeuble Pulse, dont
l’engagement de prise à bail a été signé en janvier 2025, le taux d’occupation financier sur les bureaux
well-positioned atteint 90,7% ;
• sur les bureaux to-be-repositioned, le taux d’occupation baisse fortement à 64,6%, confirmant l’évolution
nécessaire de ces actifs dont l’usage de bureaux est remis en question.


Taux d'occupation financier* (%) Durée moyenne des baux* (années)

31/12/2024 31/12/2023 Variation 31/12/2024 31/12/2023
Classes d’actif
Bureaux well-positioned 88,0% 91,0% -3,0 pp 3,6 3,9
Bureaux to-be-repositioned 64,6% 71,4% -6,9 pp 2,1 1,9
SOUS-TOTAL BUREAUX 83,8% 87,1% -3,3 pp 3,4 3,5
Activité 88,9% 92,1% -3,1 pp 2,8 3,1
Autres 89,4% 90,5% -1,1 pp 5,0 5,4
TOTAL FONCIÈRE 84,7% 87,9% -3,2 pp 3,4 3,6
(*) Données à 100% et en quote-part des co-entreprises


Sur les 78 M€ d’échéances potentielles prévues en 2024, les libérations de surfaces et renégociations représentent
c. 50 M€ de perte de loyers faciaux annualisés, dont près de 2/3 actées au second semestre 2024.


En 2025, 16% des loyers IFRS annualisés arrivent potentiellement à échéance à travers une option de break ou une fin
de bail, soit 55,9 M€ (dont 13 M€ sur les bureaux to-be-repositioned, 23 M€ sur les bureaux well-positioned, 14 M€ sur
les locaux d’activité et 6 M€ sur le segment Autres). A noter que le potentiel de réversion locative17 sur les bureaux well-
positioned est de -11,3% au 31 décembre 2024, vs -8,7% au 31 décembre 2023, compte tenu de l’effet de l’indexation.




15 Incluant plus de 11 000 m² sur des locaux d’activités (38%) et 16 890 m² sur des bureaux (59%)
16 Incluant plus de 5 900 m² sur des locaux d’activités (32%) et 12 400 m² sur des bureaux (67%)
17 Loyers de marché vs loyers en vigueur




11
Echéancier des baux de la Foncière en loyers IFRS annualisés (en M€, à 100% + QP CE)




5.1.2. Allocation du capital ciblée et cessions d’actifs core au-dessus de l’ANR
Icade gère de manière rigoureuse le volume d’investissements, qui s’élève à 193,9 M€18 en 2024, en baisse de 65,2 M€
par rapport à 2023. 60% de ces investissements viennent financer les développements du pipeline, tandis que le solde
concerne principalement des capex d’exploitation liés aux travaux de rénovation ou d'optimisation de la performance
énergétique des bâtiments et des avantages commerciaux.



Capex Total au Total au
(en M€, 100% + QP CE) Acquisitions Développements d'exploitation 31/12/2024 31/12/2023
Bureaux well-positioned - 94,6 52,1 146,7 196,3
Bureaux to-be-repositioned - 3,2 2,7 5,9 43,5
Sous total Bureaux - 97,9 54,7 152,6 239,8
Activités - 13,8 10,6 24,4 21,2
Terrains - 3,1 1,0 4,1 -22,0
Autres - 1,1 11,7 12,8 20,2
Total Investissements Foncière - 115,9 78,0 193,9 259,1



Icade a livré en 2024 deux actifs de bureaux, 100% loués, pour 5,8 M€ de loyers faciaux annualisés.
• L’immeuble Cologne de plus de 2 900 m², a été entièrement rénové en étroite collaboration avec le
locataire Phibor, filiale de Vinci Energies, qui en fait son nouveau siège social dans le parc Paris Orly-Rungis.
Cet immeuble est un véritable démonstrateur des solutions en faveur de l’adaptation au changement
climatique, les travaux ayant permis de réduire de moitié le risque de vulnérabilité aux vagues de chaleur
à horizon 205019.
• L’immeuble Next de 15 700 m², idéalement situé dans le centre de Lyon, a été intégralement réhabilité
pour repenser les espaces conformément aux attentes des clients, tout en répondant aux meilleurs
standards environnementaux (HQE Rénovation niveau Excellent, BREEAM Rénovation niveau Very Good
et Label R2S 2 étoiles). Next a été en grande partie pré-loué par April plus de 2 ans avant sa livraison.

Au 31 décembre 2024, les projets lancés représentent un volume total d’investissements de 872 M€, dont 286 M€
restent à engager, et des loyers annualisés supplémentaires estimés à 45 M€ sur les trois prochaines années.
Les projets sont diversifiés et cohérents avec les orientations établies dans le cadre du plan stratégique ReShapE. Le
pipeline contribue à l’adaptation du patrimoine à l’évolution de la demande, avec les projets 29-33 Champs-Elysées ou

18 Voir le détail des investissements dans le Reporting EPRA en annexes du présent communiqué des résultats annuels 2024
19 Risque passé de fort à faible - analyse réalisée avec l’outil Bat’adapt de l’Observatoire de l’Immobilier Durable



12
Edenn notamment, et participe à la diversification du portefeuille à travers les projets de data center dans le Parc des
Portes de Paris ou le projet hôtelier à Rungis.
Icade lance également deux opérations de bureaux dans le quartier de Lyon Part-Dieu : Seed & Bloom. Ces opérations
de 8 200 m² et 5 000 m² consistent en la restructuration d’un immeuble de bureaux (Seed) et en la construction d’un
immeuble de bureaux neuf (Bloom) dans le quartier central d’affaires, bénéficiant d’une forte demande et d’un taux de
vacance faible (6,0% au T3 202420).
Conformément aux ambitions du Groupe en matière de RSE, Icade vise à ce que l’intégralité des projets en cours de
développement obtiennent les meilleurs niveaux de certification (HQE et BREEAM niveau Excellent) ou soient alignés
avec les critères de la taxonomie européenne.


Date de Loyers Yield Investisse- Reste à Pré-
Nature des Surface
Nom du Projet Territoire Typologie livraison attendus On ment Total réaliser commer-
travaux à 100%
prévisionnelle (M€) Cost (M€) (M€) cialisation


EDENN NANTERRE Construction Bureau T1 2026 30 587 253 81 85%
VILLAGE DES ATHLETES Commerce /
SAINT OUEN Construction T1 2026 3 394 8 3 0%
D1 D2 Activité
EQUINIX PORTES DE PARIS Construction Data Center T2 2026 7 490 36 19 100%
Redéveloppeme
SEED LYON Bureau T1 2027 8 200 48 29 0%
nt
BLOOM LYON Construction Bureau T1 2027 5 000 24 21 0%
VILLAGE DES ATHLETES
SAINT OUEN Construction Bureau T3 2027 8 195 53 4 0%
D3
Bureau /
29-33 CHAMPS ELYSEES PARIS QCA Restructuration T4 2027 12 651 401 86 0%
Commerce
HELSINKI-IENA RUNGIS Restructuration Hôtel T4 2027 10 578 48 42 100%

TOTAL PIPELINE LANCE 86 095 45 5,1% 872 286 34%
Notes : données à 100% + QP CE


Dans un marché de l’investissement atone (4,9 Md€ de transactions bureaux en 2024 en France, soit -27% par rapport
à 2023)21, Icade a cédé en 2024 quatre actifs de bureaux well-positioned, pour un montant de 81,8 M€, à un
rendement moyen de 5,8%, au-dessus de l’ANR du 30 juin 2024. Ces transactions témoignent de l’attractivité du
portefeuille de bureaux well-positioned de la Foncière en régions et de la liquidité de ce type d’actifs.
• Cession de Quai de Rive Neuve à Marseille à Now Patrimoine, locataire de l’intégralité du bâtiment depuis
sa restructuration complète et sa livraison en 2020.
• Cession de l’immeuble Le Castel, localisé au cœur du quartier Euroméditerranée, à Marseille, à un fonds
géré par la société de gestion immobilière Norma Capital. Restructuré en 2019, cet immeuble de bureaux
était intégralement loué depuis sa livraison en 2019.
• Cession de Milky Way, situé à Lyon et entièrement restructuré en 2013, à un fonds géré par la société de
gestion de portefeuilles immobiliers Midi 2i.
• Cession de Dulud, à Neuilly-sur-Seine, à la société Kresk Immobilier.


Par ailleurs, Icade a débouclé, début février, par anticipation le Partenariat Public Privé (PPP) du Bâtiment Philippe
Canton à Nancy, à travers (i) la résiliation du Bail Emphytéotique Hospitalier du Centre Hospitalier Régional Universitaire
(CHRU) et (ii) le transfert des dettes22 associées au CHRU. Conformément à la stratégie de recentrage du portefeuille,
cette opération permet à Icade de se désengager d’un actif non stratégique23 à sa juste valeur (55 M€).




20 Source : JLL Lyon, Octobre 2024
21 Source : BNPP Real Estate, 2024
22 Dettes pour 50,7 M€
23 Actif catégorisé en Autres




13
5.1.3. Ralentissement de la baisse des valeurs du portefeuille de bureaux
Var. à Var. à Var. à
JV JV 31/12/2023 des Investissements et périmètre périmètre périmètre JV
(en M€, à 100% + QP CE) 31/12/2023 actifs cédés (a) autres (b) constant constant (%) courant (%) 31/12/2024
Bureaux well-positioned 4 925,5 82,0 134,1 (323,7) (6,7%) (5,5%) 4 654,0
Bureaux to-be-repositioned 771,8 66,4 5,9 (124,2) (17,6%) (23,9%) 587,1
SOUS-TOTAL BUREAUX 5 697,4 148,4 140,0 (447,9) (8,1%) (8,0%) 5 241,1
Activité 705,2 - 24,4 +13,2 +1,9% +5,3% 742,8
Terrains 125,1 - 4,3 (13,4) (10,7%) (7,3%) 116,0
Autres (c) 319,2 0,2 9,4 (30,2) (9,5%) (6,6%) 298,3
TOTAL 6 846,9 148,6 178,1 (478,2) (7,1%) (6,6%) 6 398,2
dont information sectorielle Bureaux 4 951,2 148,6 123,2 (395,9) (8,2%) (8,5%) 4 529,9
dont information sectorielle Parcs d'affaires 1 644,8 - 54,0 (64,6) (3,9%) (0,6%) 1 634,3

(a) Comprend les cessions en bloc (y compris cession à Icade Promotion) ainsi que les cessions partielles (ventes par lot ou actifs dont la part de
détention d’Icade a diminué sur la période)
(b) Comprend les capex, les engagements 2024 des VEFA, les acquisitions. Comprend également le retraitement des droits et frais d’acquisitions, de
la variation de valeur des actifs acquis sur l’exercice, des travaux sur actifs cédés, des évolutions de droits de mutation et des variations de valeurs
des actifs assimilés à des créances financières
(c) Inclut principalement des hôtels et des actifs de commerces


Au 31 décembre 2024, la valeur du portefeuille de la Foncière s’établit à 6,4 Md€ hors droits contre 6,8 Md€ à fin
2023, soit une diminution de -6,6% à périmètre courant.
A périmètre constant, la valeur du patrimoine baisse de -7,1% en 2024, après une forte correction des valorisations en
2023 (-17,9%). Ce chiffre reflète des disparités importantes entre les différentes classes d'actifs, et entre les actifs au
sein d’une même classe en fonction de leur localisation et de leur qualité intrinsèque.
• La reprise se confirme sur le segment des locaux d’activité, avec une hausse des valeurs sur deux
semestres consécutifs (+1,9% sur l’année 2024), soutenue par la stabilisation globale des taux et
l’augmentation mesurée de loyers.
• La valeur des bureaux well-positioned baisse de -6,7% sur 2024, notamment pénalisée par une
décompression additionnelle des taux au deuxième semestre 2024 pour les actifs situés en périphérie de
Paris et en région. Cette baisse est atténuée par des évènements locatifs favorables (bail signé avec EDF
Renouvelables sur l’actif Origine et extension du BEFA de Schneider Electric sur Edenn à Nanterre).
• Les bureaux to-be-repositioned enregistrent une baisse de valeur plus importante, à -17,6% en 2024, liée
à l’impact de la dégradation des paramètres d’expertises (taux, loyer de marché, durée de
recommercialisation…), dans un contexte d’offre disponible en nette hausse.




14
Taux de
Valeur Variation Variation rendement Taux de
d'expertise au périmètre périmètre net droits vacance
31/12/2024 31/12/2023* Variation Variation constant (a) constant (a) Prix (b)
inclus EPRA
Valeur du patrimoine hors droits
(M€) (M€) (M€) (%) (M€) (%) (€/m²) (%) (%)
à 100% + QP CE
FONCIERE
Bureaux well-positioned
Paris/Neuilly 1 307,6 1 395,9 (88,3) (6,3%) (78,8) (5,7%) 6 698 6,2% 8,8%

La Défense/Péri-Défense 1 871,6 1 920,5 (48,8) (2,5%) (132,0) (6,9%) 5 279 7,6% 9,4%

Première Couronne 568,6 613,7 (45,1) (7,3%) (47,5) (7,7%) 3 431 8,2% 35,7%

Deuxième Couronne 355,7 361,0 (5,3) (1,5%) (19,5) (5,4%) 2 603 8,3% 12,0%

TOTAL IDF 4 103,6 4 291,1 (187,5) (4,4%) (277,7) (6,5%) 4 678 7,4% 14,4%

Province 550,4 634,4 (84,0) (13,2%) (46,0) (8,1%) 3 738 6,5% 5,4%

TOTAL Bureaux well-positioned 4 654,0 4 925,5 (271,5) (5,5%) (323,7) (6,7%) 4 533 7,3% 13,3%

TOTAL Bureaux to-be-repositioned 587,1 771,8 (184,7) (23,9%) (124,2) (17,6%) 1 947 11,8% 39,2%

TOTAL BUREAUX 5 241,1 5 697,4 (456,2) (8,0%) (447,9) (8,1%) 3 943 7,8% 17,6%

Locaux d'activité
Première Couronne 500,8 473,5 +27,3 +5,8% +12,3 +2,6% 2 147 8,1% 5,2%
Deuxième couronne 242,1 231,7 +10,3 +4,5% +0,9 +0,4% 1 546 7,8% 19,1%
TOTAL LOCAUX D'ACTIVITE 742,8 705,2 +37,6 +5,3% +13,2 +1,9% 1 897 8,0% 10,4%

TOTAL TERRAIN 116,0 125,1 (9,1) (7,3%) (13,4) (10,7%) - - -
(c)
TOTAL AUTRES 298,3 319,2 (21,0) (6,6%) (30,2) (9,5%) 1 705 9,5% 13,2%

TOTAL ACTIFS FONCIERE 6 398,2 6 846,9 (448,7) (6,6%) (478,2) (7,1%) 3 319 7,9% 16,4%

dont actifs en exploitation 5 685,6 6 177,6 (491,9) (8,0%) (445,6) (7,4%) 3 319 7,9% 16,4%
dont actifs hors exploitation 712,6 669,4 +43,2 +6,5% (32,7) (5,0%) - - -


*Retraité des changements de catégories d'actifs entre deux périodes, comme le passage de la catégorie "projets en développement" à la catégorie "exploitation" lors de
la livraison d'un immeuble.
(a) Variation nette des cessions de la période, des investissements, des variations de valeur des actifs assimilés à des créances financières (PPP) et des évolutions de
fiscalité sur la période
(b) Établi par rapport à la valeur d’expertise hors droits, pour les immeubles en exploitation.
(c) Principalement hôtels et commerces
Les indicateurs Prix en €/m2, Taux de rendement net droits inclus et Taux de vacance EPRA sont présentés hors PPP et pour les immeubles en exploitation uniquement




15
5.1.4. Cash-Flow Net Courant (CFNC) en nette progression de +13,1%

Le Cash-Flow Net Courant de la Foncière affiche une croissance solide de +13,1% à 258,9 M€ soutenue par la hausse
des revenus locatifs bruts et l’amélioration du résultat financier.


(en M€) 31/12/2024 31/12/2023 Variation (M€) Variation

Eléments récurrents :
REVENUS LOCATIFS BRUTS 369,2 363,9 5,2 +1,4%
REVENUS LOCATIFS NETS 347,0 332,0 15,1 +4,5%
Taux de marge (Revenus locatifs nets / Revenus locatifs bruts) 94,0% 91,2% NA +2,8pp
Coûts de fonctionnement nets (53,0) (50,4) (2,6) +5,2%
EXCEDENT BRUT OPERATIONNEL RÉCURRENT 294,1 281,6 12,5 +4,4%
Amortissements des biens d'exploitation (18,3) (14,7) (3,6) +24,2%
Part dans le résultat des sociétés mises en équivalence 1,8 1,8 (0,0) (1,4%)
RÉSULTAT OPÉRATIONNEL RÉCURRENT 277,5 268,7 8,9 +3,3%
Coût de l'endettement net (22,5) (40,5) 17,9 (44,3%)
Autres produits et charges financiers (7,7) (6,8) (0,9) +12,8%
RÉSULTAT FINANCIER RÉCURRENT (30,2) (47,3) 17,1 (36,1%)
Charge d’impôt (1,3) (0,0) (1,3) NA
RÉSULTAT NET RÉCURRENT - PART DU GROUPE 239,9 212,4 27,4 +12,9%
Eléments récurrents non courants (a) 19,1 16,4 2,7 +16,2%
CASH-FLOW NET COURANT - PART DU GROUPE 258,9 228,8 30,1 +13,1%
Eléments non courants (b) (507,6) (1 381,1) 873,5 (63,2%)
RÉSULTAT NET - PART DU GROUPE IFRS (248,7) (1 152,3) 903,6 (78,4%)
(a) Les "Eléments récurrents non courants" correspondent à l'amortissement des biens d'exploitation et à la charge IFRS 2 sur les plans d'attribution gratuite
d'actions.
(b) Les "Eléments non courants" regroupent la variation de juste valeur des immeubles de placement, le résultat des cessions, la mise en juste valeur des
instruments financiers et d'autres éléments non courants.


Les revenus locatifs de la Foncière s’élèvent à 369,2 M€ au 31 décembre 2024, en croissance de +5,2 M€ par rapport
au 31 décembre 2023. La croissance des revenus de +2,5% à périmètre constant, est principalement soutenue par
l’effet de l’indexation (+5,1%). A noter que la variation à périmètre constant inclut également une contribution de
+0,6% liée aux indemnités de résiliation.

La croissance des revenus est portée principalement par les actifs de bureaux well-positioned (+5,3% à périmètre
constant) et les locaux d’activité (+4,6% à périmètre constant). Les revenus des bureaux to-be-repositioned sont
naturellement davantage altérés par la réversion négative et l’effet des sorties.



Activité locative Variation totale Variation à périmètre
(en M€) 31/12/2023 et indexation * Autres ** 31/12/2024 (%) constant (%)
Bureaux well-positioned 237,6 12,5 2,1 252,2 +6,1% +5,3%
Bureaux to-be-repositioned 60,8 (6,8) (5,1) 48,9 (19,5%) (12,3%)
SOUS-TOTAL BUREAUX 298,4 5,7 (2,9) 301,1 +0,9% +2,0%
Activités 47,0 2,2 - 49,2 +4,6% +4,6%
Autres 20,6 1,7 (0,7) 21,6 +4,8% +8,6%
Intra-groupe métiers Foncière (2,1) (0,7) - (2,8) +31,3% +32,6%
REVENUS LOCATIFS BRUTS 363,9 8,8 (3,6) 369,2 +1,4% +2,5%
(*) Les éléments "Activité locative et indexation" incluent les indemnités de résiliation anticipées
(**) Les éléments "Autres" incluent les effets de périmètre (acquisitions, cessions, pipeline)




16
Périmètre courant Périmètre constant
(en M€, à 100%) 31/12/2023 31/12/2024 en valeur en % en valeur en %
Paris / Neuilly 56,9 62,1 5,3 9,2% 4,0 7,1%
La Défense / Péri Défense 93,6 103,3 9,8 10,5% 9,8 10,5%
Première Couronne 36,5 32,1 (4,5) (12,2%) (4,5) (12,2%)
Deuxième Couronne 20,4 22,3 1,9 9,3% 1,6 7,6%
Province 30,2 32,4 2,1 7,1% 1,6 5,8%
Bureaux well-positioned 237,6 252,2 14,6 6,1% 12,5 5,3%
Bureaux to-be-repositioned 60,8 48,9 (11,9) (19,5%) (6,8) (12,5%)
SOUS-TOTAL BUREAUX 298,4 301,1 2,7 0,9% 5,7 2,0%
Première Couronne 33,9 35,7 1,8 5,3% 1,8 5,3%
Deuxième Couronne 13,1 13,5 0,4 2,8% 0,4 2,8%
SOUS-TOTAL ACTIVITE 47,0 49,2 2,2 4,6% 2,2 4,6%
SOUS-TOTAL AUTRES 20,6 21,6 1,0 4,8% 1,7 8,6%
Intra-groupe Foncière Tertiaire -2,1 -2,8 (0,7) 31,3% (0,7) 32,6%
REVENUS LOCATIFS FONCIERE TERTIAIRE 363,9 369,2 5,2 1,4% 8,8 2,5%
dont information sectorielle Bureaux 248,7 254,0 5,3 2,1% 7,9 3,3%
dont information sectorielle Parcs d'affaires 99,5 99,8 0,3 0,3% (0,5) (0,5%)


Les revenus locatifs nets de la Foncière s’établissent à 347 M€, en augmentation de +15,1 M€ par rapport au 31
décembre 2023.

Le taux de loyers nets est en amélioration à 94% vs 91,2% en 2023, grâce à l’effet combiné de (i) la hausse des
indemnités de remise en état perçues à la suite de la sortie de certains locataires, (ii) la baisse du prix de l’énergie et (iii)
la baisse du risque clients. Le taux de recouvrement des loyers à fin décembre 2024 est élevé à 98 % reflétant la solidité
de la base locative de la Foncière, constituée à près de 85 % de grands groupes, d’établissements de taille intermédiaires
et d’entreprises du secteur public. La hausse du coût de la vacance impacte négativement le taux de loyers nets de
0,5 pp.

31/12/2024 31/12/2023
Revenus locatifs Revenus locatifs
Marge Marge
(en M€, à 100%) nets nets
Bureaux well-positioned 233,4 92,5% 213,8 90,0%
Bureaux to-be-repositioned 41,8 85,4% 51,0 83,8%
SOUS-TOTAL BUREAUX 275,2 91,4% 264,8 88,7%
Activité 44,0 89,4% 40,1 85,4%
Terrains (0,3) NA (0,0) NA
Autres 22,3 103,1% 19,8 96,2%
Intra-groupe Foncière 6,0 NA 7,2 NA
REVENUS LOCATIFS NETS FONCIERE 347,0 94,0% 332,0 91,2%




17
5.2. Promotion : apurement du portefeuille d’opérations et reprise de
l’activité en diffus
 Bonne performance sur le diffus (volume des réservations à +17%, dans un marché en repli de -3,7%24)
 Baisse des réservations en bloc (-7% en volume, -9% en valeur) dans des conditions financières moins
favorables qu’en 2023
 Hausse du backlog résidentiel de +1,8%
 Légère baisse du chiffre d’affaires liée au fort ralentissement de l’activité tertiaire
 Revue complète du portefeuille au S1 2024 représentant un impact de -34 M€ sur le Cash-Flow Net
Courant
 Amélioration significative du Besoin en Fonds de Roulement

Principales données financières
31/12/2024 31/12/2023 Variation
Chiffre d’affaires économique (en M€) 1 214,8 1 293,9 (6,1%)
Résidentiel 992,5 998,9 (0,6%)
Tertiaire 208,4 286,8 (27,3%)
Autre chiffre d'affaires 13,9 8,2 +69,5%
Taux de marge ROEC (en %) (1,7%) 3,6% (5,2) pp
Cash-Flow Net Courant (en M€) (30,0) 6,2 NA


31/12/2024 31/12/2023 Variation (%)
BFR (en M€) 302,1 571,2 (47,1%)
Endettement net (en M€) 231,8 391,6 (40,8%)


Principales données opérationnelles
31/12/2024 31/12/2023 Variation (%)
Réservations en unités 5 300 5 256 +0,8%
Réservations en valeur (en M€) 1 308,1 1 344,6 (2,7%)


31/12/2024 31/12/2023 Variation (%)
Backlog total (en M€) 1 725,5 1 842,0 (6,3%)




5.2.1. Des signaux positifs et une meilleure performance que le marché sur l’activité
en diffus

S’agissant de l’activité résidentielle, le pôle Promotion enregistre 5 300 réservations pour un montant de 1 308 M€,
soit une hausse de c.1% en volume et une baisse contenue de c.-3 % en valeur par rapport à 2023.


La dynamique sur l’activité résidentielle est soutenue en 2024 par l’activité en diffus, auprès des investisseurs
individuels et primo-accédants, en hausse de +17% en volume et de +7 % en valeur. La performance d’Icade Promotion
sur ce segment est meilleure que le marché, en repli de -3,7%25 en volume par rapport à la même période l’année
dernière. Les investisseurs institutionnels, bailleurs sociaux et acteurs du logement intermédiaire, représentent 63%
de la demande, en baisse de 4 pp par rapport à l’année dernière. Les réservations en bloc sont en baisse de -7% en
volume et de -9% en valeur.



24 Source : FPI, données à fin décembre 2024
25 Source : FPI, données à fin décembre 2024



18
Plusieurs facteurs ont contribué à l’amélioration de l’activité en diffus :
• La demande des particuliers a été soutenue par quelques éléments conjoncturels comme la baisse des
taux d’emprunt26 notamment et l’anticipation de la fin du dispositif Pinel, les investisseurs cherchant à
profiter des avantages fiscaux liés au dispositif avant sa suppression.
• Icade Promotion a adapté son offre commerciale à l'évolution du marché et à la demande des accédants.
Plusieurs programmes ont ainsi été très rapidement commercialisés en 2024 comme l’opération Hoya à
Dunkerque (69 lots pré-commercialisés à 74% en moins de 6 mois), l’opération Saint Denis Time (63 lots
pré-commercialisés à 68% en 6 mois) ou l’opération Quetigny Rive Cromois à Dijon (52 lots pré-
commercialisés à 94% en 9 mois).
• Icade Promotion s’est également associé à d’autres promoteurs au 4ème trimestre afin d’entrer au capital
de manière ciblée et opportuniste d’une dizaine d’opérations déjà en cours. En particulier, Icade
Promotion et IDEAL Groupe ont signé un partenariat portant sur une vingtaine d’opérations développées
en co-promotion en 2024 et 2025 et fixant le cadre d’une collaboration future sur les opérations à
développer à moyen terme.
Cette dynamique positive se traduit par l’amélioration de certains indicateurs opérationnels comme le taux de
désistement des particuliers qui passe à 30 % (vs 37 % au 31 décembre 2023) et l’amélioration du délai d’écoulement
au 31 décembre 2024.

L’activité tertiaire est en net repli en 2024. L’année est marquée par la livraison de deux opérations significatives
(Envergure à Romainville pour Goldman Sachs et un immeuble à Nanterre pour La Française) pour plus de 60 000 m²,
tandis que les volumes de promesses en VEFA et de ventes actées se contractent d’environ 70% par rapport à l’année
dernière. En 2024, Icade Promotion a toutefois signé en VEFA près de 15 000 m² de surfaces de bureaux auprès
d’investisseurs utilisateurs (5 300 m² à Villeurbanne sur le site de l’ancienne clinique du Tonkin et 4 500 m² à Lyon à la
croisée du quartier d’affaires de la Part-Dieu, de la Tête d’Or et de l’animation des Brotteaux).
Compte tenu de la bonne performance sur l’activité résidentielle en diffus, le backlog sur ce segment est en hausse
de +1,8%, à 1,6 Md€, permettant d’avoir une bonne visibilité sur le chiffre d’affaires 2025.
Le backlog total s’élève à 1,7 Md€, en baisse de -6,3% par rapport à fin 2023, reflétant la contraction de l’activité
tertiaire. A fin décembre 2024, environ 51 % du backlog est sécurisé par des ventes actées.


(en M€, à 100% + QP CE) 31/12/2024 31/12/2023 Variation (M€) Variation (%)
Sécurisé 878,8 1 064,2 (185,4) (17,4%)
Non sécurisé 846,7 777,8 68,9 +8,9%
Total 1 725,5 1 842,0 (116,5) (6,3%)
Le backlog sécurisé à fin décembre 2024 inclut 807,1 M€ de prestations restant à réaliser sur les entités consolidées par intégration globale (voir
note 7.1 des comptes consolidés résumés au 31 décembre 2024) et 71,7 M€ en quote-part groupe dans les co-entreprises

Le portefeuille foncier représente un chiffre d’affaires potentiel de 2,0 Md€ HT en vision économique (-27,5% en valeur
par rapport au 31 décembre 2023 du fait de la reconfiguration et de l’abandon de projets non adaptés à l’évolution du
marché).




26 Source : Crédit Logement – Taux à 20 ans à 3,3% fin décembre 2024 vs 4,2% en décembre 2023



19
5.2.2. Résultats impactés par les dépréciations significatives comptabilisées à la
suite de la revue du portefeuille d’opérations
(en M€, à 100% + QP CE) 31/12/2024 31/12/2023 Variation (M€) Variation
Chiffre d'affaires à l'avancement Promotion (1) 1 203,2 1 276,6 (73,4) (5,7%)
Prestation de services 11,6 17,3 (5,7) (32,9%)
Chiffre d'affaires économique 1 214,8 1 293,9 (79,1) (6,1%)
Coût des ventes et autres charges (2) (1 103,5) (1 108,1) 4,5 (0,4%)
Marge immobilière Nette Promotion (1+2) 99,7 168,5 (68,8) (40,8%)
Taux de marge immobilière (Marge immobilière Nette / CA à l'avancement) 8,3% 13,2% NA (4,9pp)
Coûts de fonctionnement (133,3) (144,4) 11,1 (7,7%)
Part dans le résultat des sociétés mises en équivalence (0,2) 0,4 (0,6) NA
Résultats sur cessions - 1,9 (1,9) NA
RÉSULTAT OPERATIONNEL COURANT (22,2) 43,7 (66,0) NA
RÉSULTAT OPÉRATIONNEL ÉCONOMIQUE COURANT (a) (20,1) 46,0 (66,1) NA
Taux de marge économique courant (ROEC/CA) (a) (1,7%) 3,6% NA (5,2pp)
Coût de l'endettement net (13,3) (20,1) 6,7 (33,6%)
Autres produits et charges financiers (2,8) (7,2) 4,4 (61,6%)
Impôt sur les sociétés 11,7 (5,1) 16,8 NA
Cash-flow net courant (26,6) 11,3 (38,0) NA
Cash-flow net courant - Participations ne donnant pas le contrôle 3,4 5,2 (1,8) NA
CASH-FLOW NET COURANT - Part du Groupe (30,0) 6,2 (36,2) NA
Éléments non courants (b) (47,9) (88,2) 40,3 NA
RÉSULTAT NET - Part du Groupe (77,9) (82,0) 4,1 NA
(a) Résultat opérationnel courant retraité de la charge de redevance de marque facturée par Icade.
(b) Les "Eléments non courants" regroupent les dotations aux amortissements, des dépréciations et d'autres éléments non courants


Le chiffre d’affaires économique de la Promotion s’établit à 1 214,8 M€ au 31 décembre 2024 (vs 1 293,9 M€ en 2023).
Cette baisse est induite principalement par le recul du chiffre d’affaires de l’activité tertiaire (à 208,4 M€ soit -78 M€
par rapport à 2023), expliqué par la livraison d’opérations importantes et la baisse du volume de nouvelles signatures.
A noter également que le chiffre d’affaires tertiaire était augmenté en 2023 du produit de cession de l’immeuble de
bureaux situé rue Taitbout à Paris pour 40 M€.
Le chiffre d’affaires de l’activité résidentielle est relativement stable à 992,5 M€ (-6 M€ par rapport au 31 décembre
2023), alimenté par le backlog constitué fin 2023 et la reprise de l’activité au 2ème semestre 2024.


Dans un environnement de marché toujours dégradé, marqué par des nouvelles baisses de prix notamment sur les
réservations en bloc et par un contexte politique et économique incertain, Icade a enregistré en 2024 des dépréciations
significatives, pour un montant total de 85 M€ avant impôts. Ces dépréciations résultent d’une revue complète du
portefeuille d’opérations de promotion, au 1 er semestre 2024, consistant à (i) réviser les grilles de prix des projets en
cours, (ii) déprécier l’intégralité des frais d’étude engagés sur des projets abandonnés ou reconfigurés et (iii) ajuster la
valeur des terrains en cohérence avec le marché et le nouveau bilan promoteur.
Au 2ème semestre 2024, Icade a par ailleurs comptabilisé, sur quelques actifs ciblés, des baisses de valeur représentant
un impact négatif sur le Cash-Flow Net Courant de c. -7,6 M€.


Compte tenu de ces dépréciations, compensées en partie par une gestion rigoureuse des coûts de fonctionnement en
amélioration de c. 11 M€, le taux de ROEC ressort à -1,7% vs 3,6% en 2023.




20
5.2.3. Amélioration significative du Besoin en Fonds de Roulement

(en M€, à 100% + QP CE) 31/12/2024 31/12/2023 Variation (M€)
Promotion Logement 230,1 430,7 (200,6)
Promotion Tertiaire (22,4) (27,8) 5,4
Autres activités 94,5 168,3 (73,9)
BESOIN EN FONDS DE ROULEMENT NET - TOTAL 302,1 571,2 (269,1)
ENDETTEMENT NET - TOTAL 231,8 391,6 (159,8)




Le pôle Promotion a géré de manière très rigoureuse son Besoin en Fonds de Roulement (BFR) qui s’améliore de près
de 270 M€ au 31 décembre 2024, par rapport au 31 décembre 2023. Il représente 25% du chiffre d’affaires contre 44%
fin 2023.
Plusieurs facteurs contribuent à l’amélioration du BFR au cours de l’année :
• la gestion rigoureuse des encaissements clients ;
• la réduction des opérations de portage, du type achat de terrains ;
• le lancement sélectif de nouveaux projets (recul des lancements de travaux de -28% en valeur par rapport
à 2023) ;
• la maitrise du stock d’invendus sur les programmes terminés (14 M€ au 31 décembre 2024 vs 19 M€ au 31
décembre 2023) ; et
• l’impact des dépréciations enregistrées en 2024 sur le portefeuille d’opérations.

Par ailleurs, dans le cadre de sa stratégie d'amélioration du BFR, Icade a signé en janvier 2025 une promesse de vente
de l’immeuble Tolbiac (Paris 13ème) pour un montant de 19,5 M€.




6. Structure financière robuste
 Liquidité très solide
 Gestion proactive de l’échéancier de dette à travers le rachat de 350 M€ d’obligations à échéance 2025
et 2026 et l’émission de 149 M€ d’obligations à échéance 2030 et 2031
 Amélioration substantielle du résultat financier sous l’effet conjugué de la maîtrise du coût de
l’endettement brut (1,52%) et de la nette augmentation des produits de placement (+11 M€)
 Structure bilantielle reflétant l’ajustement des valorisations et un volume de cessions limité


Principales données financières

31/12/2024 31/12/2023 Variation
Dette brute 4 683 M€ 5 067 M€ (7,6%)
Dette nette 3 065 M€ 3 016 M€ +1,6%
Trésorerie nette des découverts bancaires 1 134 M€ 1 416 M€ (19,9%)
Lignes non tirées 1 680 M€ 1 680 M€ -
Loan-To-Value droits inclus 36,5% 33,5% +3,0 pp
Loan-To-Value hors droits 38,2% 35,1% +3,1 pp
Loan-To-Value EPRA (hors droits) 42,0% 39,5% +2,5 pp
ICR 14,5x 5,6x +8,9 pts
Dette Nette / EBITDA majoré des dividendes des sociétés MEE et non consolidées 10,0x 7,0x +3,0 pts
Coût moyen de la dette 1,52% 1,60% (0,08) pp
Durée de vie moyenne de la dette (ans) 3,9 ans 4,6 ans (0,7) ans




21
6.1. Liquidité très solide
Au 31 décembre 2024, le Groupe dispose d’une position de liquidité très confortable de plus de 2,8 Md€ pour une
dette brute de 4,7 Md€. La liquidité est composée de :
• c. 1,1 Md€ de trésorerie nette des découverts bancaires, en baisse de -0,3 Md€ par rapport au
31 décembre 2023 ; et
• 1,7 Md€ de lignes de crédit non utilisées (hors disponibilités de tirage des opérations de promotion),
stable par rapport au 31 décembre 2023. Au cours de l’année 2024, Icade n’a pas eu recours à ces lignes
et a conservé la totalité de son encours de lignes de crédit intégralement disponibles.

Au 31 décembre 2024, le Groupe affiche un encours de NEU CP réduit à 225 M€, en ligne avec la position du 31
décembre 2023, afin d’en limiter l’impact sur les charges financières. Sur l’année 2024, le taux moyen des NEU CP s’élève
à 4,06%, pour une maturité moyenne de 3 mois.
Nette de la couverture des NEU CP, qui constituent des ressources à court terme, la liquidité s’élève à 2,6 Md€ au
31 décembre 2024 et couvre les échéances de dette du Groupe jusqu’en 2029.




6.2. Gestion proactive du passif et du profil de couverture
En 2024, Icade a utilisé une partie du produit perçu en 2023, lors de la réalisation de la première étape de la cession des
activités de Santé, pour réduire ses échéances de dette court terme 2025 et 2026. Le Groupe a ainsi racheté 350 M€
d’obligations en mai 2024, dont 142,5 M€ d’obligations 2025 et 207,5 M€ d’obligations 2026.
Au second semestre 2024, Icade a émis avec succès de nouvelles obligations pour un montant de 149,0 M€. Ces
obligations sont venues abonder deux souches existantes :
• la souche à échéance janvier 2030, offrant un coupon de 1,000%, à hauteur de 99,0 M€ ;
• la souche à échéance janvier 2031, offrant un coupon de 0,625%, à hauteur de 50,0 M€.

Icade a également mis en place un programme EMTN en décembre 2024, lui permettant une plus grande agilité pour
saisir des fenêtres de marché favorables.


Le Groupe conserve une structure de financements équilibrée et diversifiée, composée à 60 % de financements
désintermédiés et à 40 % de financements bancaires.
La durée de vie moyenne de la dette27 au 31 décembre 2024 s’établit à 3,9 ans, contre 4,6 ans au 31 décembre 2023.




27 Hors dettes rattachées à des participations, découverts bancaires et NEU Commercial Papers



22
Echéancier de dette tirée au 31 décembre 2024 (en M€, hors dettes rattachées à des participations et découverts
bancaires)




Par ailleurs, en cohérence avec ses ambitions en matière RSE, Icade dispose de financements majoritairement
durables : 70 % de ses financements sont verts ou adossés à des objectifs en matière d’intensité carbone et de
préservation de la biodiversité (vs 65 % au 31 décembre 2023). Le 22 juillet 2024, Icade a publié son Green Financing
Report, présentant l’ensemble des financements verts (1,75 Md€) et les actifs éligibles (2,5 Md€) – disponible via ce lien
Financement de marché long-terme.


Icade maintient une politique prudente en matière de gestion du risque de taux. Au 31 décembre 2024, la dette
projetée en 2025 est couverte à 92%. Par ailleurs, Icade a amélioré en 2024 son profil de couverture à moyen/long
terme, via la souscription de 200 M€ de swaps à départ forward de maturité 7 ans. La durée de vie moyenne de la dette
à taux variable ressort à 3,8 ans et celle des couvertures associées à 6,4 ans.


Encours résiduel des instruments de couverture de taux à chaque fin de période (en M€)




23
6.3. Très nette amélioration du résultat financier
Le résultat financier est en nette amélioration au 31 décembre 2024 à -22,4 M€, vs -69,4 M€ au 31 décembre 2023.
Cette évolution favorable résulte de :
• la baisse des charges financières permise par (i) l’amélioration du coût moyen de la dette à 1,52% (vs 1,60%
à fin 2023) portée par l’effet des couvertures entrées en vigueur fin 2023 et (ii) la réduction de l’encours
moyen (NEU CP, remboursement de 100 M€ de lignes à taux variables en juillet 2023, rachat obligataire
de 350 M€ en mai 2024) ;
• l’augmentation des produits de placement (+ 11 M€ vs 2023), avec un volume moyen placé de 1 049 M€ à
c. 3,90 % ; et
• +11M€ d’intérêts perçus au titre de l’avance accordée par Icade à IHE Healthcare.

En conséquence, le ratio ICR ressort en forte augmentation à 14,5x (vs 5,6x au 31 décembre 2023).


6.4. Structure de bilan reflétant l’ajustement des valorisations et un
volume de cessions limité
Dans un environnement de marché sous pression, l’évolution des ratios de bilan reflète les ajustements enregistrés
sur les activités de Foncière et de Promotion.
• Le ratio Loan-to-Value droits inclus augmente à 36,5% (vs 33,5% au 31 décembre 2023), du fait de la baisse
de la valorisation du patrimoine de la Foncière et d’un volume de cessions limité en 2024.
• Le ratio Dette Nette / EBITDA majoré des dividendes des sociétés MEE et déconsolidées augmente à 10,0x
(vs 7,0x au 31 décembre 2023), en particulier compte tenu de l’impact sur l’EBITDA des dépréciations
enregistrées à la suite de la revue du portefeuille d’opérations de la Promotion au 1er semestre 2024 (effet
de +2,2pt).

En novembre 2024, Standard & Poor’s Global a abaissé la notation de crédit long terme d’Icade de BBB+ perspective
négative à BBB perspective stable, dans un contexte de pression sur les activités du Groupe et de décalage de la
finalisation de la cession des activités de Santé. S&P Global a également ajusté les seuils des ratios financiers28 d’Icade
pour une notation BBB, et a fixé désormais comme objectifs cibles :
• un ratio Dette Nette / (Dette Nette + Capitaux Propres) toward 50% (vs inférieur à 40% précédemment) ;
• un ratio Dette Nette / EBITDA S&P inférieur à 11x (vs inférieur à 8,5x précédemment) ;
• un ratio ICR toward 2,4x (vs supérieur à 3,8x précédemment).


6.5. Covenants bancaires
Covenants 31/12/2024
Ratio de dette financière nette/patrimoine réévalué HD (LTV) Maximum < 60% 38,2%
Ratio de couverture des intérêts par l’excédent brut opérationnel majoré
Minimum >2 14,48x
de la part dans le résultat des sociétés mises en équivalence (ICR)
Contrôle CDC Minimum > 34% 39,20%
Valeur du patrimoine Foncier Minimum > 4 Md€ 6,4 Md€
Suretés sur actifs Maximum < 25% du patrimoine foncier 8,3%


Les ratios de covenants sont respectés au 31 décembre 2024 et présentent une marge confortable par rapport à leur
limite.




28 Calculés selon la méthodologie S&P



24
ANNEXES
31 décembre 2024




25
SOMMAIRE
1. Compte de résultat analytique Groupe Icade .......................................27
1.1. Compte de résultat analytique au 31 décembre 2024 ........................................................................................... 27
1.2. Compte de résultat analytique au 31 décembre 2023 ........................................................................................... 28

2. Reporting EPRA .....................................................................................29
2.1 Actif net réévalué EPRA ........................................................................................................................................... 29
2.2 Résultat net récurrent EPRA – Foncière................................................................................................................... 30
2.3 LTV EPRA .................................................................................................................................................................. 30
2.4 Taux de rendement EPRA – Foncière ....................................................................................................................... 31
2.5 Taux de vacance EPRA– Foncière ............................................................................................................................. 31
2.6 LFL revenus locatifs nets– Foncière ......................................................................................................................... 32
2.7 Ratio de coûts EPRA – Foncière ............................................................................................................................... 32
2.8 Investissements EPRA – Foncière ............................................................................................................................ 33

3. Revue des indicateurs du Groupe en 2024 ...........................................33
4. Glossaire ...............................................................................................35




26
1. Compte de résultat analytique Groupe Icade
La colonne intitulée "Activités non stratégiques" fait référence aux dividendes reçus et produits d’intérêts des
participations résiduelles non consolidées dans les activités de Santé, à la mise à la juste valeur de celles-ci et aux
facturations de prestations administratives et d’intérêts à ces activités. En 2023, cette colonne comprend également le
résultat des activités Santé au titre du 1er semestre, comptabilisé en tant que résultat des activités abandonnées, net
des refacturations internes.


1.1. Compte de résultat analytique au 31 décembre 2024
Retraitement
Promotion Activités
Total Groupe IFRS
Foncière (Vision Intermétiers Non Total
(vision (Coentrepris
Tertiaire économique & Autres Stratégiqu Groupe
économique*) es
*) es
(en millions d'euros) Promotion)

Eléments courants :
Revenus locatifs (b) 369,2 (0,1) 369,0 369,0
Chiffre d'affaires à l'avancement (c) 1 203,2 1 203,2 (145,6) 1 057,7
Autres Prestations (d) 15,9 11,6 (2,2) 1,4 26,7 (1,8) 24,8
Charges Locatives non récupérées et autres charges (e) (22,1) (0,8) (22,9) (22,9)
Revenus Locatifs Nets (f)=(b)+(e) 347,0 (0,9) 346,1 346,1
Taux de marge Foncière Tertiaire (Revenus Locatifs
(f)/(b) 94,0%
Nets / Revenus Locatifs)
Coût des ventes et autres charges (g) (1 103,5) 2,0 (1 101,5) 155,7 (945,8)
Marge immobilière Nette Promotion (h)=(c)+(g) 99,7 2,0 101,7 10,1 111,8
Taux de marge immobilière Promotion (Marge
(h)/(c) 8,3%
immobilière Nette / CA à l'avancement)
Coût de fonctionnement et autres coûts (i) (68,3) (133,3) (4,7) (206,3) 1,6 (204,6)
Autres Produits et Charges Opérationnels (j) 1,9 (0,2) 1,7 (19,9) (18,2)

RÉSULTAT OPERATIONNEL COURANT (m)=(d)+(f)+(h)+(i)+(j) 296,6 (22,2) (5,8) 1,4 269,9 (10,0) 259,9

Coût de l'endettement net (n) (22,5) (13,3) 17,0 (18,9) 5,1 (13,8)
Autres produits et charges financiers (o) (7,7) (2,8) - 60,3 49,9 3,1 53,0
RÉSULTAT FINANCIER COURANT (p)=(n)+(o) (30,2) (16,1) - 77,3 31,0 8,2 39,2
Charge d'impôt (q) (1,3) 11,7 10,3 1,8 12,1
CASH FLOW NET COURANT (r)=(m)+(p)+(q) 265,0 (26,6) (5,8) 78,7 311,3 - 311,3
CASH FLOW NET COURANT - Participation ne donnant
(s) (6,1) (3,4) (9,5) (9,5)
pas le contrôle
CASH FLOW NET COURANT - PART DU GROUPE (t)=(r)+(s) 258,9 (30,0) (5,8) 78,7 301,8 - 301,8
Amortissements et pertes de valeur des biens
(u) (18,3)
d'exploitation
Amortissement des biens d'exploitation des MEE (um) (0,2)
Charge IFRS2 (u2) (0,6)
FONCIERES : RÉSULTAT NET RÉCURRENT - PART DU
(v)=(t)+(u)+(um)+(u2) 239,9
GROUPE

Eléments non courants (ab) (507,6) (47,9) 6,1 (28,3) (577,7) (577,7)


RÉSULTAT NET - PART DU GROUPE (ac)=(t)+(ab) (248,7) (77,9) 0,3 50,4 (275,9) - (275,9)

* Les agrégats du compte de résultat incluent les entités contrôlées et les entités sous contrôle conjoint « coentreprises » en quote-part de détention.




27
1.2. Compte de résultat analytique au 31 décembre 2023

Retraitement
Promotion Activités
Total Groupe IFRS
Foncière (Vision Intermétiers Non Total
(vision (Coentrepris
Tertiaire économique & Autres Stratégiqu Groupe
économique*) es
*) es
(en millions d'euros) Promotion)

Eléments courants :
Revenus locatifs (b) 363,9 363,9 363,9
Chiffre d'affaires à l'avancement (c) 1 276,6 1 276,6 (158,6) 1 118,0
Autres Prestations (d) 29,4 17,3 (11,2) 12,1 47,6 (1,8) 45,8
Charges Locatives non récupérées et autres charges (e) (32,0) - (32,0) (32,0)
Revenus Locatifs Nets (f)=(b)+(e) 332,0 - 332,0 332,0
Taux de marge Foncière Tertiaire (Revenus Locatifs
(f)/(b) 91,2%
Nets / Revenus Locatifs)
Coût des ventes et autres charges (g) (1 108,1) 0,1 (1 108,0) 148,7 (959,2)
Marge immobilière Nette Promotion (h)=(c)+(g) 168,5 0,1 168,6 (9,9) 158,8
Taux de marge immobilière Promotion (Marge
(h)/(c) 13,2%
immobilière Nette / CA à l'avancement)
Coût de fonctionnement et autres coûts (i) (78,3) (144,4) 0,5 0,2 (222,0) 1,2 (220,8)
Autres Produits et Charges Opérationnels (j) 2,0 2,3 4,3 2,6 6,9

RÉSULTAT OPERATIONNEL COURANT (m)=(d)+(f)+(h)+(i)+(j) 285,1 43,7 (10,6) 12,3 330,5 (7,9) 322,6

Coût de l'endettement net (n) (40,5) (20,1) (1,0) 6,8 (54,7) 5,0 (49,7)
Autres produits et charges financiers (o) (6,8) (7,2) (0,3) 13,3 (1,0) 1,5 0,5
RÉSULTAT FINANCIER COURANT (p)=(n)+(o) (47,3) (27,2) (1,3) 20,1 (55,7) 6,5 (49,2)
Charge d'impôt (q) - (5,1) (5,1) 1,4 (3,7)
Résultat des activités abandonnées (aba) 9,5 147,0 156,5 156,5
CASH FLOW NET COURANT (r)=(m)+(p)+(q)+(aba) 237,8 11,3 (2,4) 179,4 426,2 - 426,2
CASH FLOW NET COURANT - Participation ne donnant
(s) (9,0) (5,2) (61,5) (75,6) (75,6)
pas le contrôle
CASH FLOW NET COURANT - PART DU GROUPE (t)=(r)+(s) 228,8 6,2 (2,4) 118,0 350,6 - 350,6
Amortissements et pertes de valeur des biens
(u) (14,7)
d'exploitation
Amortissement des biens d'exploitation des MEE (um) (0,2)
Charge IFRS2 (u2) (1,4)
FONCIERES : RÉSULTAT NET RÉCURRENT - PART DU
(v)=(t)+(u)+(um)+(u2) 212,4
GROUPE

Eléments non courants (ab) (1 381,1) (88,2) 4,6 (136,1) (1 600,9) (1 600,9)


RÉSULTAT NET - PART DU GROUPE (ac)=(t)+(ab) (1 152,3) (82,0) 2,2 (18,1) (1 250,3) - (1 250,3)

* Les agrégats du compte de résultat incluent les entités contrôlées et les entités sous contrôle conjoint « coentreprises » en quote-part de détention.




28
2. Reporting EPRA
Indicateurs de référence dans le secteur des foncières, Icade présente ci-dessous l’ensemble des indicateurs de
performance de l’European Public Real Estate Association (EPRA) qui a été établi en conformité avec ses
recommandations.



Principales données EPRA 31/12/2024 31/12/2023 Variation Voir Note
ANR NDV EPRA (M€) 4 895,5 5 565,5 (12,0%) 1
ANR NDV EPRA (€ par action) 64,5 73,3 (12,0%) 1
ANR NTA EPRA (M€) 4 557,2 5 098,0 (10,6%) 1
ANR NTA EPRA (€ par action) 60,1 67,2 (10,6%) 1
ANR NRV EPRA (M€) 4 892,7 5 447,3 (10,2%) 1
ANR NRV EPRA (€ par action) 64,5 71,8 (10,2%) 1
Loan-to-Value ratio (droits inclus) EPRA 40,2% 37,8% +2,4 pp 3
Loan-to-Value ratio (hors droits) EPRA 42,0% 39,5% +2,5 pp 3
Taux de rendement initial net Topped-up EPRA 6,2% 6,1% +0,1 pp 4
Taux de rendement initial net EPRA 5,2% 5,3% (0,1) pp 4
Taux de vacance EPRA 16,4% 13,1% +3,3 pp 5



Principales données EPRA 31/12/2024 31/12/2023 Variation Voir Note
Variation à périmètre constant des Revenus locatifs nets (en M€) - - +6,4% 6
Résultat Net Récurrent (RNR) EPRA (en M€) 239,9 212,4 +12,9% 2
Investissements EPRA (en M€) 193,9 259,1 (25,2%) 7
Ratio de coût (y compris coût de la vacance) EPRA 21,2% 23,3% (2,2) pp 6
Ratio de coût (hors coût de la vacance) EPRA 12,4% 15,3% (3,0) pp 6


2.1 Actif net réévalué EPRA
(en M€) 31/12/2024 31/12/2023
Capitaux propres consolidés en part du groupe (1) 4 323,4 4 985,9
Plus-values latentes sur actifs immobiliers et sociétés de promotion (2) 253,5 134,9
Fiscalité sur plus-values latentes (3) (5,9) (5,0)
Réévaluation de la dette à taux fixe (4) 324,5 449,8
ANR NDV (Net Disposal Value) (5) = (1)+(2)+(3)+(4) 4 895,5 5 565,5
ANR EPRA NDV par action (en €) (5)/N 64,5 73,3
Progression annuelle (12,0%) (27,6%)
Retraitement de la fiscalité sur plus-values latentes (6) 5,9 5,0
Immobilisations incorporelles (7) (34,9) (31,5)
Optimisation des droits d'enregistrement sur la juste valeur des actifs
immobiliers (8) 61,0 68,2
Retraitement de la réévaluation de la dette à taux fixe (9) (324,5) (449,8)
Retraitement de la réévaluation des instruments de couverture de taux (10) (45,8) (59,4)
ANR NTA (Net Tangible Assets) (11) = (5)+(6)+(7)+(8)+(9)+(10) 4 557,2 5 098,0
ANR EPRA NTA par action (en €) (11)/N 60,1 67,2
Progression annuelle (10,6%) (25,2%)
Retraitement des immobilisations incorporelles (12) 34,9 31,5
Retraitement de l'optimisation des droits d'enregistrement sur la juste valeur
des actifs immobiliers (13) (61,0) (68,2)
Droits d'enregistrement sur la juste valeur des actifs immobiliers (14) 361,7 385,9
ANR NRV (Net Reinstatement Value) (15) = (12)+(13)+(14) 4 892,7 5 447,3
ANR NRV par action (en €) (15)/N 64,5 71,8
Progression annuelle (10,2%) (26,1%)
NOMBRE D’ACTIONS TOTALEMENT DILUÉ (a) N 75 876 132 75 891 439
(a) S’élève à 75 876 132 au 31 décembre 2024 après annulation des actions auto détenues (-455 966 actions) et impact positif des instruments dilutifs (+ 97
553 actions).




29
2.2 Résultat net récurrent EPRA – Foncière
(en M€) 31/12/2024 31/12/2023
RESULTAT NET (317,2) (1 290,6)
Résultat net - Autres activités (a) (29,7) (28,6)
(1) RESULTAT NET - FONCIERE (287,5) (1 262,0)
(i) Variation de valeurs des immeubles de placement et dotations aux amortissements (492,4) (1 466,2)
(ii) Résultat de cessions d'immobilisations 3,7 1,5
(iii) Résultat sur acquisitions
(iv) Impôts sur les bénéfices liés aux cessions et pertes de valeurs
(v) Ecart d'acquisition négatif / dépréciation du goodwill (2,9)
(vi) Variation de juste valeur des instruments financiers et restructuration des passifs financiers (33,4) (6,0)
(vii) Frais d'acquisition sur titres
(viii) Charge d'impôt en lien avec les ajustements de l'EPRA (0,1)
(ix) Ajustement des sociétés mises en équivalence (11,3) (9,6)
(x) Intérêts minoritaires 6,1 9,0
(xi) Autres éléments non récurrents
(2) TOTAL DES RETRAITEMENTS (527,4) (1 474,4)
(1-2) RESULTAT NET RECURRENT - FONCIERE 239,9 212,4
RESULTAT NET RECURRENT - FONCIERE EN € / ACTION 3,16 € 2,80 €
(a) Les Autres activités correspondent à la promotion, aux activités non stratégiques ainsi qu'aux opérations inter-métiers et autres.




2.3 LTV EPRA
Quote-part des Intérêt ne
Groupe Quote-part Combiné
LTV influences donnant Combiné
Tel que des au
(Loan-to- notables pas le au
reporté coentreprises 31/12/2024
Value) significatives contrôle 31/12/2023
(1) (2) (1)+(2)+(3)+(4)
(en M€) (3) (4)
Inclus
Emprunts auprès des institutions financières 1 036 1 036 70 ( 245) 861 1 040
NEU Commercial Papers 225 225 225 225
Emprunts obligataires 3 349 3 349 3 349 3 552
Dettes courantes nettes ( 15) 146 ( 11) ( 6) 129 175
Comptes courants 89 89 107 ( 86) 109 115
Instruments dérivés ( 46)
Exclus
Actifs Financiers ( 338)
Trésorerie et équivalent de trésorerie (1 233) (1 233) ( 68) 58 (1 244) (1 656)
DETTES FINANCIERES NETTES (A) 3 065 3 611 99 (280) 3 430 3 451

VALEUR TOTALE DES ACTIFS (B) 8 020 8 278 181 (285) 8 175 8 742
Droits de mutation immobiliers 381 381 ( 19) 362 386
VALEUR TOTALE DES ACTIFS DROITS INCLUS (C) 8 401 8 659 181 (304) 8 536 9 128

LTV Hors Droits en % (A/B) 38,2% 43,6% 42,0% 39,5%
LTV Droits inclus en % (A/C) 36,5% 41,7% 40,2% 37,8%




30
2.4 Taux de rendement EPRA – Foncière
Le tableau ci-dessous présente le passage entre le taux de rendement net Icade et les taux de rendement définis par
l’EPRA. Le calcul prend en compte l’ensemble des immeubles de la Foncière en exploitation. Il est présenté à 100% et
en QP pour les Co-Entreprises (CE).

(à 100% + QP CE) 31/12/2024 31/12/2023
RENDEMENT NET ICADE - DROITS INCLUS 7,9% 7,5%
Retraitement sur vacant -1,7% -1,4%
RENDEMENT INITIAL NET TOPPED-UP EPRA 6,2% 6,1%
Intégration des franchises de loyers -1,0% -0,8%
RENDEMENT INITIAL NET EPRA 5,2% 5,3%


Foncière
TOTAL AU Bureaux Bureaux Sous- TOTAL AU
31/12/2024 well- to-be- total Activité Terrains Autres 31/12/2023
positioned repositioned Bureaux
(en M€, à 100% + QP CE)
VALEUR HORS DROITS 6 398 4 654 587 5 241 743 116 298 6 847
dont actifs mis en équivalence 80 67 - 67 - - 13 91
Retraitement des actifs hors exploitation et autres (1) 780 493 59 552 45 116 67 794
VALEUR HORS DROITS DES ACTIFS EN EXPLOITATION 5 618 4 161 528 4 689 698 - 231 6 052
Droits 347 247 36 282 49 - 16 374
VALEUR DROITS INCLUS DES ACTIFS EN EXPLOITATION A 5 965 4 407 564 4 971 747 - 246 6 426

Loyer couru brut annualisé 342 236 36 272 49 21 371
-
Charges immobilières non récupérables au titre des baux
(32) (16) (10) (26) (3) - (3) (27)
et non récupérées sur surfaces vacantes

LOYER COURU NET ANNUALISE B 309 220 26 246 46 18 343
-
Loyer additionnel à l'expiration des périodes de franchise
60 48 10 58 2 0 49
(ou autres réductions de loyer) -

LOYER NET ANNUALISE "TOPPED-UP" C 369 267 36 303 48 19 393
-
RENDEMENT INITIAL NET EPRA B/A 5,2% 5,0% 4,6% 4,9% 6,1% n/a 7,3% 5,3%
RENDEMENT INITIAL NET TOPPED-UD EPRA C/A 6,2% 6,1% 6,4% 6,1% 6,4% n/a 7,5% 6,1%
(1) Immeubles en Développement, réserves foncières, surface en attente de restructuration et actifs assimilés à des créances financières (PPP)




2.5 Taux de vacance EPRA– Foncière
Actifs en exploitation (à 100% + QP CE) 31/12/2024 30/06/2024 31/12/2023
Bureaux well-positioned 13,3% 10,5% 9,6%
Bureaux to-be-repositioned 39,2% 37,2% 34,2%
Sous-total Bureaux 17,6% 15,2% 14,0%
Activité 10,4% 9,5% 7,7%
Autres 13,2% 12,2% 12,2%
TOTAL FONCIÈRE (a) 16,4% 14,3% 13,1%
(a) Hors PPP, y compris Autres actifs




31
Taux de vacance
EPRA au
Actifs en exploitation Valeurs locatives de marché des Valeur locative de marché 31/12/2024
(en M€, à 100% + QP CE) surfaces vacantes (A) totale (B) (= A/B)
Bureaux well-positioned 39,3 294,4 13,3%
Bureaux to-be-repositioned 22,6 57,7 39,2%
Sous-total Bureaux 61,9 352,1 17,6%
Activité 5,9 56,8 10,4%
Autres 3,0 22,4 13,2%
TOTAL FONCIÈRE (a) 70,7 431,3 16,4%
(a) Hors PPP, y compris Autres actifs



2.6 LFL revenus locatifs nets– Foncière

Activité locative Variation totale Variation à périmètre
(en M€) 31/12/2023 et indexation * Autres ** 31/12/2024 (%) constant (%)
Bureaux well-positioned 213,8 19,2 0,4 233,4 +9,1% +9,1%
Bureaux to-be-repositioned 51,0 (3,1) (6,1) 41,8 (18,0%) (6,7%)
SOUS-TOTAL BUREAUX 264,8 16,1 (5,7) 275,2 +3,9% +6,3%
Activités 40,1 4,1 (0,3) 44,0 +9,5% +10,1%
Autres 19,8 1,6 0,5 22,0 +10,9% +8,3%
Intra-groupe métiers Foncière 7,2 (1,3) - 6,0 (17,4%) (17,4%)
REVENUS LOCATIFS NETS 332,0 20,6 (5,5) 347,0 +4,5% +6,4%
(*) Les éléments "Activité locative et indexation" incluent les indemnités de résiliation anticipées
(**) Les éléments "Autres" incluent les effets de périmètre (acquisitions, cessions, pipeline)



2.7 Ratio de coûts EPRA – Foncière
Les données ci-dessous présentent le détail du ratio de coûts EPRA sur le périmètre de la Foncière.

(en M€) 31/12/2024 31/12/2023
Inclus :
Charges de structure et autres frais généraux (93,8) (94,9)
Charges locatives nettes de refacturations (22,1) (32,0)
Autres refacturations couvrant des frais généraux 40,8 44,5
QP de frais généraux et de charges des sociétés en équivalence (4,9) (4,8)
Exclus :
Coûts de location des terrains (0,2) (0,5)
QP des Coûts de location des terrains des sociétés mises en équivalence (0,1) (0,1)
(A) COÛTS EPRA (Y COMPRIS COÛTS DE VACANCE) (79,7) (86,5)
Charges de vacance (33,2) (29,7)
(B) COÛTS EPRA (HORS COÛTS DE VACANCE) (46,5) (56,9)
Revenus locatifs brut moins coûts de location des terrains 369,0 363,4
Quote-part de revenus locatifs moins charges du foncier des mises en équivalence 7,5 7,6
(C) REVENUS LOCATIFS 376,5 371,0
(A/C) RATIO DE COÛTS EPRA FONCIÈRE (Y COMPRIS COÛTS DE LA VACANCE) 21,2% 23,3%
(B/C) RATIO DE COÛTS EPRA FONCIÈRE (HORS COÛTS DE LA VACANCE) 12,4% 15,3%




32
2.8 Investissements EPRA – Foncière
Les investissements sont présentés selon les préconisations de l’EPRA sur le périmètre de la Foncière.

31/12/2024 31/12/2023
Joint- Joint-
100% Total 100% Total
(en M€) ventures ventures
Acquisitions 0,0 0,0 0,0 48,7 0,0 48,7
Développements 115,9 0,0 115,9 125,1 0,0 125,1
Dont frais financiers capitalisés 2,0 0,0 2,0 5,4 0,0 5,4
Capex d'exploitation 77,0 1,0 78,0 85,2 0,1 85,3
Dont Sans création de surfaces 64,6 1,0 65,6 53,7 0,1 53,8
Dont Avantages commerciaux 12,3 0,0 12,3 31,5 0,0 31,5
TOTAL CAPEX 192,9 1,0 193,9 259,0 0,1 259,1
Différence entre Capex comptabilisés et décaissés 1,9 (0,7) 1,2 (25,7) 0,0 (25,7)
TOTAL CAPEX DECAISSES 194,8 0,3 195,1 233,3 0,1 233,4




3. Revue des indicateurs du Groupe en 2024
Dans un souci constant d’amélioration de la clarté de sa communication financière, le Groupe a procédé au cours du
premier semestre 2024 à une revue de ses indicateurs, et a conduit une étude de perception auprès d’un panel
d’investisseurs et d’analystes.


A l’aune des commentaires recueillis, des recommandations de place, notamment de l’European Public Real Estate
Association et des meilleures pratiques de marché, deux typologies de modification ont été introduites, afin de procurer
des informations plus pertinentes :
• le périmètre de calcul de certains indicateurs a été ajusté pour correspondre au périmètre de consolidation
des comptes IFRS, majoré de la part détenue dans les entités sous contrôle conjoint (co-entreprise) ;
• la méthodologie de calcul de certains indicateurs du Groupe a été modifiée.

Le tableau ci-après présente l’ensemble des changements opérés ainsi que leurs impacts, limités, sur les résultats au 31
décembre 2023. Parmi ces indicateurs, sont considérés comme des Indicateurs Alternatifs de Performance (i) le Résultat
Net Récurrent EPRA et (ii) le Résultat opérationnel économique courant d’Icade Promotion.




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Données publiées Données recalculées

Indicateur Ancienne définition Nouvelle définition 31/12/2023 31/12/2023

Résultat Net Charge relative à la valorisation des Charge relative à la valorisation des
213,9 M€ 212,4 M€
Récurrent EPRA actions gratuites exclue (IFRS 2) actions gratuites incluse (IFRS 2)

Charge IFRS 2 relative à la
Ratio de coûts Charge relative à la valorisation des valorisation des actions gratuites
EPRA (y compris actions gratuites exclue (IFRS 2) incluse (IFRS 2) 23,1% 23,3%
vacance) Périmètre : QP Groupe
Périmètre : 100% IG + QP CE

Charge IFRS 2 relative à la
Ratio de coûts Charge relative à la valorisation des valorisation des actions gratuites
EPRA (hors actions gratuites exclue (IFRS 2) 14,7% 15,3%
incluse (IFRS 2)
vacance) Périmètre : QP Groupe
Périmètre : 100% IG + QP CE

Evolution des
Indemnités de résiliation anticipée Indemnités de résiliation anticipée
revenus locatifs
de bail non intégrées dans le de bail intégrées dans le périmètre +2,2% +1,5%
à périmètre
périmètre constant constant
constant (LfL)

Charges d’intérêts capitalisées Charges d’intérêts capitalisées
Coût moyen de
incluses et primes et frais d’émission exclues et primes et frais d’émission 1,56% 1,60%
la dette
exclues inclus

Intégration des charges non Intégration des charges non
Taux de récupérables et calcul sur la base récupérées et calcul sur base du
rendement des loyers IFRS annualisés loyer quittancé annualisé 5,6% 5,3%
initial net EPRA
Périmètre : QP Groupe Périmètre : 100% IG + QP CE

Taux de Intégration des charges non
Intégration des charges non
rendement récupérées (y compris impact
récupérables 6,6% 6,1%
initial net vacance)
Périmètre : QP Groupe
topped up EPRA Périmètre : 100% IG + QP CE

Résultat
opérationnel Déduction des coûts de Déduction des coûts de
économique fonctionnement, hors frais de fonctionnement, y compris frais de 49,0 M€ 46,0 M€
courant - holding holding
Promotion

Investissements
Périmètre : 100% IG Périmètre : 100% IG + QP CE 259,1 M€ 259,1 M€
EPRA

Valorisation du
patrimoine
Périmètre : QP Groupe Périmètre : 100% IG + QP CE 6,5 Mds€ 6,8 Mds€
Foncière
Tertiaire

Taux de
rendement net Périmètre : QP Groupe Périmètre : 100% IG + QP CE 7,5% 7,5%
Icade

Taux de vacance
Périmètre : QP Groupe Périmètre : 100% IG + QP CE 12,9% 13,1%
EPRA




34
4. Glossaire
Icade utilise des indicateurs alternatifs de performance (IAP) qui sont identifiés par un astérisque * et définis ci-après
conformément à la position AMF DOC-2015-12.


Acronymes et abréviations utilisés :
• ANR : Actif Net Réévalué (NAV – Net Asset • IRL : Indice de Référence des Loyers
Value en anglais) • JV : Juste Valeur
o ANR NDV : Net Disposal Value • LfL : Like-for-Like (périmètre comparable)
o ANR NTA : Net Tangible Assets • LTV : Loan-To-Value
o ANR NRV : Net Reinstatement Value • MEE : Mises En Equivalence
• BEFA : Bail en l’Etat Futur d’Achèvement • OS : Ordre de Service (Lancement travaux)
• Capex (Capital Expenditure) : dépenses • QP CE : Quote-Part co-entreprise
d’investissement • QPG : Quote-Part Groupe
• CFNC : Cash-Flow Net Courant • REIT : Real Estate Investment Trust
• DI : Droits Inclus • RNR : Résultat Net Récurrent
• EPRA : European Real Estate Association • SIIC : Société d’Investissement Immobilier
• HD : Hors Droits Cotée
• ICC : Indice du Coût de la Construction • TOF : Taux d’Occupation Financier
• ICR : Interest Coverage Ratio • VEFA : Vente en l’Etat Futur
• IG : Intégration Globale d’Achèvement
• ILAT : Indice des Loyers des Activités • VLM : Valeur Locative de Marché
Tertiaires • WALB : Weight Average Lease Break
• IPC : Indice des Prix à la Consommation • YoC : Yield on Cost

Périmètres
 Quote-Part Groupe : données comptables IFRS à 100% sur les sociétés en intégration globale retraitées des intérêts
minoritaires + données en quote-part pour les sociétés mises en équivalence (co-entreprises et entreprises
associées)
 100% Intégration Globale : données comptables IFRS à 100% sur les sociétés en intégration globale, avant
retraitement des intérêts minoritaires
 100% Intégration Globale + Quote-Part Co-entreprise : données comptables IFRS à 100% sur les sociétés mises en
intégration globale + données en quote-part pour les sociétés mises en équivalence limitées aux seules sociétés en
contrôle conjoint
 Like-for-Like : évolution à périmètre constant

ANR NDV, ANR NTA, ANR NRV (QPG) *
Les ANR NDV, ANR NTA et ANR NRV sont des indicateurs de mesure de la valeur patrimoniale de la Société et sont
déterminés en application des recommandations de l’EPRA. Ils mesurent l’évolution de la valorisation du Groupe à
travers l’évolution des capitaux propres consolidés part du Groupe auxquels sont ajoutées notamment les plus ou
moins-values latentes des autres actifs et passifs non comptabilisés à la juste valeur dans les comptes :
• ANR NDV reflète la part de l’actif net en cas de cession, incluant la JV de la dette à taux fixe. Icade tient
compte dans ce calcul des plus-values latentes de la promotion ;
• ANR NTA reflète la seule activité immobilière, hors juste valeur de la dette à taux fixe ;
• ANR NRV, dit « de remplacement », droits inclus.
Les ANR par action sont calculés en rapportant les montants au nombre d’actions fin de période de la Société, hors
autocontrôle et corrigé des éventuels impacts de dilution.




35
Backlog (100% IG + QP CE)
Le backlog correspond au Chiffre d’affaires HT non encore comptabilisé compte tenu de l’avancement du projet sur
l’ensemble des lots actés et réservations ou promesses de ventes non actées, des entités détenues en contrôle exclusif
et en part du Groupe pour les coentreprises sous contrôle conjoint.

Besoin en Fonds de Roulement Promotion (BFR Promotion) (100% IG + QP CE)
Le Besoin en Fonds de Roulement correspond à l’Actif courant (stock + créances clients + autres créances d’exploitation
+ avances et acomptes reçus + produits constatés d’avance) diminué du Passif courant (dettes fournisseurs + dettes
fiscales et sociales + autres dettes d’exploitation + charges constatées d’avance).

Cash-Flow Net Courant (CFNC) (QPG) *
Le Cash-Flow Net Courant est déterminé en prenant le Résultat net part du groupe dont on soustrait les éléments non
courants (variation de juste valeur, charges d'amortissement, charges et reprises liées aux pertes de valeur, charge
IFRS2, résultat sur acquisition, résultat de cession, quote-part de résultat des sociétés mises en équivalence non courant,
résultat financier non courant, charge d'impôt non courante, part non courante des intérêts minoritaires). Le CFNC du
Groupe est ventilé entre le CFNC des activités stratégiques (Foncière et Promotion) et le CFNC des activités abandonnées
(activités de Santé).

Charges non récupérables
Part des charges locatives qui ne peuvent pas être imputées au locataire et qui restent donc à la charge du propriétaire
bailleur.


Charges non récupérées
Charges locatives non récupérables sur les surfaces louées (voir supra) ainsi que les charges locatives afférentes aux
surfaces vacantes.


Chiffre d’affaires à l’avancement
Le Chiffre d’affaires des activités de Promotion est reconnu selon la méthode de l’avancement pour les revenus issus
des contrats de construction et des contrats de Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA). Il est comptabilisé
progressivement au prorata de l’avancement des coûts engagés et de l‘avancement commercial sur la base des lots
vendus de la période.


Chiffre d’affaires économique (100% IG + QP CE) *
Le chiffre d’affaires économique correspond au chiffre d’affaires généré par les sociétés de promotion consolidées en
intégration globale, et issu des comptes consolidés en vision IFRS, majoré du chiffre d’affaires des sociétés de promotion
en contrôle conjoint, à hauteur de la quote-part de détention de ces sociétés. Cet indicateur réintègre ainsi le Chiffre
d’Affaires des sociétés en contrôle conjoint qui est exclu des comptes consolidés en vision IFRS, en application de la
norme IFRS 11 qui impose leur comptabilisation par mise en équivalence.

Coût moyen de la dette (100% IG)
Le coût moyen de la dette est calculé en divisant le coût de l’endettement financier brut par l’encours moyen de dette
brute (hors découverts), tel que figurant dans les comptes consolidés.


Durée de vie moyenne de la dette (100% IG)
La durée de vie moyenne de la dette est calculée en divisant la somme des amortissements pondérés par leur maturité
résiduelle moyenne par l’endettement brut total (hors découverts, dettes rattachées à des participations et dettes des
sociétés mises en équivalence. Le calcul est réalisé hors Neu CP).




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Durée résiduelle moyenne ferme des baux (WALB – Weighted Average Lease Break) (100% IG + QP CE)
La durée résiduelle moyenne ferme des baux est calculée en prenant en compte, pour chaque bail, la date de prochaine
option de sortie exerçable du locataire. Elle est pondérée par le loyer IFRS annualisé.


EBITDA *
L’EBITDA correspond à l’Excédent Brut Opérationnel, tel que figurant dans les comptes consolidés.


Echéancier des baux (100% IG + QP CE)
L’échéancier des baux correspond à la répartition par année des loyers IFRS annualisés, selon la prochaine échéance
ferme des baux.


Endettement net *
L’endettement net se définit par l’endettement brut déduction faite de la trésorerie /équivalent de trésorerie, de la
mark-to-market des instruments dérivés et des créances vis-à-vis des sociétés mises en équivalence ou non consolidées.


EPRA (European Real Estate Association)
L’EPRA est l’organisme représentant les sociétés immobilières cotées en Europe, dont Icade est membre. L’EPRA publie
des recommandations portant notamment sur des indicateurs de performance, visant à favoriser la transparence et la
comparabilité des états financiers des sociétés immobilières cotées en Europe.


ICR (Interest Coverage Ratio) (100% IG)
L’ICR est calculé en divisant l’excédent brut opérationnel par le coût de l’endettement net.


Immeubles en exploitation
Les immeubles en exploitation sont les immeubles loués ou partiellement loués ne faisant pas l’objet d’une
restructuration importante et immeubles vacants faisant l’objet d’une recherche de prospect. Les immeubles
volontairement non recommercialisés en vue d’une restructuration sont exclus de ce périmètre.


Investissements EPRA
Les investissements EPRA incluent le montant des acquisitions, des travaux de développement, des travaux de
maintenance et de rénovation énergétique, des travaux bailleurs et preneurs, des honoraires internes et externes, et
des frais financiers.


Loan-to-Value (LTV) HD ou DI (100% IG)
Le ratio Loan-to-Value est calculé en divisant l’endettement net consolidé (100%) par la valeur du patrimoine (hors
droits ou droits inclus).


Loyer facial annualisé
Le loyer facial annualisé est le loyer contractuel tel que stipulé dans le contrat de bail, tenant compte de l’indexation à
date, et exprimé sans prise en compte d’éventuelles mesures d’accompagnement.


Loyer IFRS annualisé
Le loyer IFRS annualisé est le loyer contractuel recalculé en prenant en compte les lissages de franchises consenties aux
locataires selon la norme IFRS.




37
Marge immobilière nette de la promotion (100% IG + QP CE)
La marge immobilière nette Promotion correspond à la marge des opérations de promotion incluant tous les produits
et charges affectés aux opérations de promotion. Ce ratio n’intègre pas les charges non directement affectables aux
opérations immobilières (principalement charges de structure, frais généraux).

Mises en commercialisation (100% IG + 100% CE)
Les mises en commercialisation correspondent aux opérations de promotion mises en commercialisation sur la période.
Elles reflètent le nombre de lots potentiels en unités et le chiffre d’affaires potentiel en TTC.


Ordres de Service (OS) (100% IG + 100% CE)
Les Ordres de Service correspondent aux opérations de promotion lancées en travaux sur la période. Ils sont mesurés
en nombre de lots potentiels (en unités pour le résidentiel et en m² pour le tertiaire) et en chiffre d’affaires potentiel
(en TTC pour le résidentiel et en HT pour le tertiaire).


Patrimoine * (100% IG + QP CE)
Le patrimoine inclut, à leur juste valeur, les immeubles de placement, les immeubles en développement, les réserves
foncières, ainsi que les immeubles d’exploitation et les immeubles en stock. Sont inclus les actifs détenus en co-
entreprise (en quote-part) ainsi que les créances financières représentatives des partenariats-publics-privés (PPP).
A compter de juin 2023, Icade a revu la segmentation de son patrimoine, sur la base des usages, faisant ressortir quatre
grandes typologies d’actifs : les bureaux, les locaux d’activité, les terrains et les autres actifs.
 Les actifs de bureaux sont composés de :
• bureaux well-positioned, pour lesquels Icade porte une conviction de long terme quant à leur usage
tertiaire ;
• bureaux to-be-repositioned, dont l’avenir tertiaire est remis en cause à moyen terme, notamment du fait
de leur localisation, et pour lesquels un changement d’usage doit être envisagé.
 Les locaux d’activités sont composés de studios TV, de data centers, d’activité de grossistes et d’entrepôts.
 Le segment Autres actifs de la Foncière regroupe principalement des hôtels et des actifs de commerce.
 Enfin, les réserves foncières représentent un réservoir de valeur.

Pipeline de développement (100% IG + QP CE)
Le pipeline lancé correspond aux opérations de la Foncière dont les travaux sont en cours, pour lesquelles un bail a été
signé ou ayant un permis de construire obtenu.
Le pipeline complémentaire correspond aux opérations de la Foncière avec un permis de construire obtenu et qui
peuvent requérir une pré-commercialisation ou une optimisation avant leur lancement.
L’investissement total, ou prix de revient, des opérations figurant au pipeline de développement inclut la juste valeur
du terrain (ou immeuble), le montant des travaux, les travaux preneurs, les frais financiers et les honoraires externes. Il
exclut les franchises et les honoraires internes.


Portefeuille foncier (100% IG + QP CE)
Le portefeuille foncier correspond au nombre de lots potentiels en unités et au chiffre d’affaires potentiel HT des
opérations de promotion pour lesquelles une promesse de vente de terrain a été signée et qui n’ont pas encore été
mises en commercialisation.

Prix de revient ou Investissement total (100% IG + QP CE) (Métier Foncière)
Le prix de revient inclus la juste valeur du terrain (ou immeuble), le montant des travaux, les travaux preneurs, les frais
financiers et les honoraires externes. Il exclut les franchises et les honoraires internes.




38
Promesses de VEFA (tertiaire) (100% IG + 100% CE)
Les promesses de VEFA correspondent au m² et au chiffre d’affaires HT des surfaces tertiaires pour lesquelles une
promesse de vente a été signée sur la période.


Ratio de coûts EPRA de la Foncière (à 100% + QP CE)
Le ratio de coûts EPRA correspond aux coûts administratifs et opérationnels rapportés au revenu locatif brut minoré du
coût de location des terrains.


Réservations nettes (résidentiel) (100% IG + 100% CE)
Les réservations nettes correspondent aux réservations signées de contrat de logement, minorées des désistements.
Elles sont exprimées en nombre de lots en unités et en valeur (en M€ TTC).


Résultat Financier *
Le Résultat Financier correspond au coût de l’endettement financier net, majoré des autres produits et charges
financiers, tel que figurant dans les comptes consolidés.


Résultat Net Part du Groupe (RNPG)
Le Résultat Net Part du Groupe est la quote-part de résultat revenant à l’entreprise à l’issue de l’exercice (ou de la
période). Il est égal à (Résultat opérationnel + Résultat financier + Charge d’impôt + Résultat des activités abandonnées
– intérêts des minoritaires). Il est issu des comptes consolidés statutaires établis conformément aux normes comptables
internationales IFRS.


Résultat Net Récurrent (RNR) (QPG) *
Le Résultat Net Récurrent est défini comme le résultat récurrent provenant des activités opérationnelles de la Foncière.
Calculé selon les recommandations de l’EPRA, il est l’indicateur de mesure de la performance de la Foncière. Le Résultat
Net Récurrent par action est calculé sur la base du nombre moyen d’actions moyen sur la période considérée, hors
autocontrôle et corrigé des éventuels impacts de dilution.


Résultat Opérationnel *
Le Résultat Opérationnel est obtenu à partir de l’EBITDA (ou Excédent Brut Opérationnel) après prise en compte des
variations de valeur, des amortissements et des autres produits et charges opérationnels, tel que figurant dans les
comptes consolidés.


Résultat Opérationnel Economique Courant (ROEC) (100% IG + QP CE) *
Le Résultat Opérationnel Economique Courant correspond à la Marge immobilière nette Promotion après prise en
compte des agrégats suivants : autres prestations de service, coûts de fonctionnement et autres coûts y compris les
frais de holding, résultat de cession et part du résultat des sociétés mises en équivalence. La redevance de marque et
les dotations aux amortissements sont exclues du calcul de cet indicateur.


Revenus locatifs bruts (100% IG)
Les revenus locatifs sont constitués des produits de loyers enregistrés de manière linéaire sur les durées ferme des baux
conformément aux normes IFRS et donc, après prise en compte des effets nets de l’étalement des avantages consentis,
y compris les périodes de gratuité de loyer. Les divers produits accessoires aux contrats de location simple y sont
également inclus.


Revenus locatifs nets (100% IG)
Les revenus locatifs nets correspondent aux revenus locatifs bruts déduction faite des charges non récupérables, des
charges locatives non récupérées du fait de la vacance ou forfaits et le cas échéant, des charges sur terrain.




39
Stock commercial (100% IG + 100% CE)
Le stock commercial correspond au nombre de lots (en unités et en montant TTC) en commercialisation et non encore
réservés sur le diffus.


Taux de désistement (100% IG + 100% CE)
Le taux de désistement correspond au nombre de réservations annulées rapporté au nombre de réservations nettes sur
une période donnée.


Taux de marge immobilière (100% IG + QP CE)
Le taux de marge immobilière correspond à la marge immobilière nette de la promotion rapport au Chiffre d’Affaires à
l’avancement de la promotion.


Taux de ROEC (100% IG + QP CE)
Le taux de ROEC correspond au ROEC rapporté au Chiffre d’Affaires économique.


Taux d’occupation financier (TOF) (100% IG + QP CE)
Le Taux d’Occupation Financier correspond au rapport entre les loyers faciaux annualisés et les loyers que percevrait la
Foncière si la totalité de son patrimoine était loué (les locaux vacants étant pris en compte à la valeur locative de
marché). Les immeubles ou lots faisant l’objet d’un projet de développement ou de restructuration sont exclus du calcul.


Taux de recouvrement
Le taux de recouvrement rapporte les revenus locatifs, augmentés des charges locatives, encaissés aux revenus locatifs,
augmentés des charges locatives, quittancés sur douze mois glissants.


Taux de rendement initial net EPRA (100% IG + QP CE)
Le taux de rendement initial net EPRA correspond aux loyers courus annualisés nets des charges non récupérables des
surfaces louées et des charges non récupérées liées à la vacance, intégrant les aménagements de loyers, rapportés à la
valeur d’expertise droits inclus des actifs en exploitation.


Taux de rendement initial net topped-up EPRA (100% IG + QP CE)
Le taux de rendement initial net topped-up EPRA correspond aux loyers annualisés nets des charges non récupérables
des surfaces louées et des charges non récupérées liées à la vacance, excluant les aménagements de loyers, rapportés
à la valeur d’expertise droits inclus des actifs en exploitation.


Taux de rendement net Icade droits inclus (100% IG + QP CE)
Le taux de rendement net Icade droits inclus correspond aux loyers annualisés nets des surfaces louées, additionnés
aux loyers nets potentiels des surfaces vacantes à la valeur locative de marché, excluant les aménagements de loyers,
rapportés à la valeur d’expertise droits inclus actifs en exploitation.


Taux de vacance EPRA (100% IG + QP CE)
Le taux de vacance EPRA est défini comme le ratio entre le loyer de marché des surfaces vacantes et le loyer de marché
de la surface totale. Il est calculé sur la base des actifs en exploitation à la date de clôture.


Unités
Les unités permettent de définir le nombre de logements ou équivalents logements (pour les programmes mixtes) d’un
programme. Le nombre d’unités d’équivalents logement se détermine en rapportant la surface par type (locaux
d’activité, commerces, bureaux) à la surface moyenne des logements calculée à partir de la référence du 31 décembre
de l’année précédente.




40
Ventes actées (100% IG + 100% CE)
Les ventes actées correspondent aux ventes signées par acte notarié, consécutivement à la signature de réservations
dans le résidentiel ou de promesses de VEFA dans le tertiaire. Elles permettent de calculer le taux d’avancement
commercial d’une opération, utilisé pour le calcul du Chiffre d’Affaires comptabilisé à l’avancement.


Yield on Cost (YoC)
Le Yield on Cost correspond aux Loyers faciaux rapportés au Prix de revient ou à l’Investissement total du projet.




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