COMMUNIQUÉ DE PRESSE




Paris, le 18 février 2025



Résultats annuels 2024 de Covivio Hotels :
Une année de croissance et de transformation


Marché hôtelier : la dynamique positive en Europe s’est poursuivie en 2024
L’hôtellerie européenne a profité d’une bonne dynamique en 2024, avec la poursuite de la hausse des
RevPAR, de +4% en moyenne, soutenue par l’augmentation des prix et une légère croissance des taux
d’occupation. L’Europe du Sud a contribué à ces performances et en particulier l’Espagne, avec une
hausse du RevPAR de +13%. L’Allemagne continue de rattraper son retard avec une croissance de
+7%. La France enregistre des résultats plus mesurés (+2%), la bonne performance de l’été ayant été
compensé par l’attentisme des touristes pendant la phase préparatoire des Jeux Olympiques.




L’investissement hôtelier en Europe en 2024 est en hausse de +34%, à 19,5 milliards d’euros et
représente désormais 9,5% des volumes d’investissement totaux en immobilier.


Le rapport des commissaires aux comptes sur l’information financière annuelle est en cours d’émission.

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1
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Opération majeure de remembrement avec AccorInvest
Dans ce contexte, Covivio Hotels a réalisé une année 2024 particulièrement active. Fin novembre, le
groupe a signé l’opération de remembrement de la propriété des murs et fonds de commerce d’hôtels
détenus conjointement avec AccorInvest, pour une valeur totale d’échange de près de 800 M€.

Covivio Hotels détenait, jusqu’à fin novembre 2024, les murs de 54 hôtels, loués au groupe AccorInvest
en loyer variable sur chiffre d’affaires, dans le cadre de baux à long terme. Le groupe AccorInvest était
propriétaire et exploitant des fonds de commerce de ces hôtels, signant des contrats de gestion long
terme avec le groupe Accor.

Covivio Hotels était également indirectement propriétaire et asset manager des murs de 60 autres hôtels
loués à AccorInvest et détenus au travers de 2 joint-ventures, créées entre 2010 et 2014 : l’une détenue
à 80% par Crédit Agricole Assurances et 20% par Covivio Hotels, et l’autre détenue par la Caisse des
Dépôts et Consignations, Société Générale Assurances et Covivio Hotels.

L’opération porte ainsi sur l’acquisition par Covivio Hotels (et ses partenaires pour les 2 joint-ventures)
de 43 fonds de commerce1 - permettant ainsi le remembrement de ces hôtels détenus en murs et fonds
par Covivio Hotels - en contrepartie du transfert à AccorInvest des murs de 16 autres hôtels détenus en
murs et fonds par AccorInvest.

Au total, les opérations de remembrement sur Covivio Hotels et sur les joint-ventures font ressortir une
valeur de murs d’hôtels cédés par Covivio Hotels et ses partenaires de 393 M€ 2, équivalente à celle des
fonds de commerce détenus et exploités par les sociétés dont les titres ont été acquis.

Cette opération permet à Covivio Hotels de renforcer sa présence hôtelière dans des zones à forte
attractivité touristique bénéficiant d’un potentiel de création de valeur significatif au travers de travaux
de repositionnement et d’optimisation de la gestion.

Sur les 43 hôtels concernés, 14 établissements sont directement gérés par la plateforme opérationnelle
de Covivio Hotels : WiZiU. Covivio Hotels s’appuie également sur 2 autres acteurs : Atypio et Sohoma,
qui exploiteront respectivement 12 et 10 établissements, via des contrats de management. Cinq hôtels
sont toujours exploités par Accor.

Le patrimoine hôtelier de Covivio Hotels est désormais composé à 62% d’actifs en bail, majoritairement
fixe, et 38% d’actifs en murs et fonds. Cette opération renforce la transition de Covivio Hotels d’une
logique d’investisseur immobilier à une approche d’asset manager et opérateur hôtelier. Le groupe
accompagne aujourd’hui près d’une vingtaine d’enseignes en Europe, avec un modèle toujours plus
diversifié (actif en bail ou actif en murs & fonds).


Acquisition d’un hôtel 4 étoiles aux Canaries, première destination touristique
d’Espagne
Covivio Hotels a également acquis pour près de 81 M€ droits inclus, un hôtel situé à Tenerife, aux
Canaries, première destination touristique d’Espagne avec 69,7 millions de nuitées en 2023 (20% du
total national), et seule destination loisirs en Europe sans saisonnalité. Le climat tempéré de l’île permet
une ouverture de l’hôtel toute l’année, son taux d’occupation moyen oscillant entre 85 et 90%.

L’établissement est composé de 429 chambres, un restaurant, 3 bars, 3 piscines, une salle de gym, des
courts de squash et de volley, ainsi que 2 salles de réunion pouvant accueillir jusqu’à 140 personnes.




1
Via l’acquisition de titres de sociétés propriétaires et exploitantes de fonds de commerce
2
Droits inclus, à 100%



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Rénové en 2021, il présente de solides performances environnementales, avec une empreinte carbone
de 18,9kg eqCO2/m²/an en 2023, conforme aux objectifs CRREM 3.

Avec un rendement stabilisé d’environ 6,75%, l’hôtel est loué sur la base d’un bail triple net ferme
jusqu’en 2041 à Iberostar, 5e opérateur hôtelier en Espagne et propriété de la famille espagnole Fluxa
depuis 60 ans.

Cette première acquisition significative en Europe du Sud marque la volonté de Covivio Hotels de
renforcer sa présence dans les principales destinations touristiques du Sud de l’Europe (Espagne, Italie,
Portugal).


4 rénovations d’hôtels réalisées sur l’année : forte croissance des revenus
En 2024, Covivio Hotels a rénové 2 hôtels à Lille et 1 hôtel à Bruges, ainsi qu’un hôtel en bail loué à
Melia, à Malaga. Ces projets représentent 458 clés, un total de travaux de 28,5 M€ et un rendement de
plus de 15%. Covivio Hotels a notamment implanté le nouveau concept Novotel à Bruges, après avoir
créé 12 chambres supplémentaires et rénové le lobby et les espaces serviciels. A Lille, deux livraisons
ont eu lieu sur l’exercice : le Hilton Lille (remplaçant Crowne Plaza) après une rénovation complète des
chambres, et le Grand Hôtel Bellevue situé en plein cœur de la Grand Place de Lille, après la création
de 5 chambres et d’un bar en rooftop.



455 M€ de cessions à des marges supérieures aux valeurs de 2023
Covivio Hotels a signé en parallèle pour 455 M€ en part du groupe (606 M€ à 100%) de nouveaux
engagements de cessions en 2024 : 43 actifs en France pour 333 M€, dont 31 hôtels sous enseigne
Accor, 6 hôtels en Allemagne (62 M€), 4 en Pologne (34 M€),1 en Espagne (17 M€), et 1 en Belgique
(9 M€).

Les promesses ont été signées avec une marge moyenne de +4% par rapport aux valeurs d’expertise
de fin 2023, reflétant le fort appétit des investisseurs pour l’hôtellerie.



Patrimoine en hausse de +1,5%, portée par la hausse des revenus et la rénovation
d’hôtels
Covivio Hotels détient à fin décembre 2024, un patrimoine d’une valeur de 5 818 M€ (6 439 M€ à 100%),
caractérisé par :

- des emplacements prime : la note moyenne concernant la « situation géographique » des
hôtels attribuée par les clients sur Booking.com s’élève à 8,9 / 10 ;
- un portefeuille diversifié, en termes de pays (12 pays), de segments (66% d’hôtels économiques
et moyenne gamme et 34% d’hôtels haut de gamme) et de partenaire opérateurs (17 dont les
leaders en Europe comme Accor, Marriott, IHG, NH ou B&B) ;
- des baux long terme de 11,0 ans fermes en moyenne.




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CRREM : Carbon Risk Real Estate Monitor



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Valeurs HD Valeurs HD Rdt HD Rdt HD
Patrim oine en PdG (M€) ∆ 2024 à PC1
31/12/2023 31/12/2024 20232 20242
Hôtellerie en bail 4 434 3 593 1,4% 5,8% 6,0%
Hôtellerie Murs et Fonds 1 337 2 226 1,7% 6,2% 7,0%
Total Hôtels 5 771 5 818 1,5% 5,9% 6,4%
Actifs non stratégiques (commerces) 51 43 -7,4% N/A N/A
Total Covivio Hotels 5 822 5 861 1,4% 5,9% 6,4%
1
PC : Périmètre constant
2
Rdt HD : Rendement hors droits

A périmètre constant, le patrimoine Hôtels s’inscrit en hausse de +1,5% sur un an. La croissance
concerne en particulier les hôtels en France (+2%) et dans le sud de l’Europe (+4,8% en Italie, +3,4%
en Espagne), portés par la hausse des revenus et les actions d’asset management.

Le patrimoine hôtelier présente un rendement moyen hors droits de 6,4% (+50 pb sur un an), dont 6%
sur le patrimoine en bail et 7% sur le patrimoine détenu en murs et fonds.



Répartition du patrimoine hôtelier au 31/12/2024 (en PdG)




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4
Autres : Hongrie, Portugal, République Tchèque, Irlande et Pologne.




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Succès des refinancements, maturité de la dette en hausse et liquidité renforcée
Trois nouveaux financements d’un montant de 880 M€ ont été mis en place en 2024, permettant de
refinancer les échéances futures. Covivio Hotels a notamment émis, en mai 2024, 500 M€ d’obligations
vertes (Green bonds) de maturité 9 ans, pour une marge par rapport au taux mid-swap de 148 pb. Le
taux fixe de l’émission a été largement variabilisé, afin de profiter de la situation de couverture du
Groupe.

La dette nette de Covivio Hotels s’est réduite, à 2 119 M€ en part du groupe contre 2 260 M€ au 31
décembre 2023, pour un taux de 2,33% à fin décembre et une maturité moyenne en hausse de 1,2 an,
à 4,8 ans. Covivio Hotels dispose d’un taux de couverture de la dette renforcé, de 95% à fin décembre
2024 (vs 89% fin 2023), avec une maturité des instruments de couverture élevée, de 5,6 ans.

Au 31 décembre 2024, la LTV (Loan To Value) s’établit à 32,5%, en baisse de -1,9 point par rapport à
2023. Le ratio de couverture des intérêts (ICR) ressort à 6,09x, en progression par rapport à fin 2023
(5,38x). Le ratio de dette nette/EBITDA s’élève à 7,6x contre 8,5x à fin 2023.

Covivio Hotels dispose, à fin décembre 2024, d’une liquidité (y compris lignes de crédits non tirées) d’un
montant de 891 M€.

Lors de sa revue annuelle, S&P Global Ratings a confirmé la notation financière de Covivio Hotels à
BBB+, perspective stable, alignée sur celle de Covivio. Cette confirmation vient reconnaître la solidité
du profil opérationnel et financier de la société. Par ailleurs, S&P a rehaussé la note stand-alone de
Covivio Hotels, de BB+ à BBB-.



Croissance des revenus : +7,2% à périmètre constant
Les bons résultats du marché hôtelier et de nos hôtels sur l’année se traduisent par une croissance des
revenus de 4,1% en courant et +7,2% à périmètre constant, pour s’établir à 334,6 M€ contre 317,3 M€
au 31 décembre 2023.
Revenus Revenus Revenus Revenus Var. Var.
M€ 31/12/2023 31/12/2023 31/12/2024 31/12/2024 PdG PdG
100% PdG 100% PdG (%) (%) à PC (*)
Hôtels en bail - Loyers variables 71,3 71,3 74,5 74,5 4,4% 31,2%
Hôtels en bail - Autres 186,3 173,4 193,5 179,9 3,7% 4,3%
Hôtels en murs et fonds (EBITDA) 74,6 72,5 82,6 80,3 10,7% 4,9%
Total revenus Hôtels 332,3 317,3 350,6 334,6 5,5% 7,2%
Non stratégiques (commerces) 6,3 6,3 2,1 2,1 -66,4% n.a
Total revenus Covivio Hotels 338,6 323,6 352,7 336,7 4,1% 7,2%
(*) à périmètre co nstant


Hôtels en bail (76% des revenus Hôtels en part du groupe)

- Hôtels en loyers variables (22% des revenus hôtels) : le portefeuille est principalement loué à
AccorInvest, en France et en Belgique, et inclut également la part des revenus variables des
actifs détenus en bail avec un loyer minimum garanti en Espagne, en Italie et au Royaume-Uni.
La hausse de +31,2% à périmètre constant sur un an provient des très bonnes performances
des hôtels en Europe du Sud.

- Hôtels en loyers fixes (54% des revenus hôtels) : hausse des loyers de +4,3% à périmètre
constant, en raison notamment des niveaux d’indexation des loyers (+5,6% en France, 3,8%
en Allemagne et 3,6% en Espagne).

Le taux d’occupation du patrimoine Hôtels en bail demeure à 100% sur le portefeuille.




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Hôtels en murs et fonds (24% des revenus Hôtels en part du groupe)

Ces hôtels sont majoritairement situés en Allemagne et en France. L’EBITDA des actifs en murs et
fonds est en hausse de +4,9% à périmètre constant sur un an, grâce notamment aux bonnes
performances hôtelières enregistrées sur les actifs situés à Berlin et à Nice. Les revenus des hôtels en
murs et fonds incluent les EBITDA du mois de décembre des actifs repris dans le cadre de l’opération
de remembrement avec AccorInvest (+5,0 M€).



Croissance du résultat net récurrent de +8% en 2024
Le résultat net récurrent (EPRA Earnings) de 258,1 M€ à fin décembre 2024 (contre 238,8 M€ fin 2023)
affiche une hausse de +8,1% sur un an, sous l’effet de la hausse des revenus. Par action, l’EPRA
Earnings atteint 1,74 € (contre 1,61 € l’an passé), également en progression de +8,1%.

L’ANR EPRA NTA s’établit à 3 815 M€ contre 3 550 M€ fin 2023. Par action, il s’élève à 25,8 €, soit une
hausse de +7,5% par rapport à fin 2023.

L’ANR EPRA NDV, qui tient compte de la mise en juste valeur des instruments de couverture de taux
et des dettes à taux fixe, s’élève à 3 690 M€, contre 3 512 M€ à fin décembre 2023, en hausse de
+5,1%. Il s’établit à 24,9 €/action.



Proposition d’un dividende de 1,50€/action, en hausse de +15%
Covivio Hotels proposera au vote de l’Assemblée Générale du 15 avril prochain la distribution d’un
dividende de 1,50 € par action, en hausse de +15% (1,30 € par action en 2023), représentant un taux
de distribution de 86%. Afin d’accompagner son développement, Covivio Hotels proposera à ses
actionnaires la possibilité d’opter pour le paiement de ce dividende en actions5. Cette option de paiement
vise à donner des moyens supplémentaires à Covivio Hotels pour accélérer son développement en
Europe.



Perspectives 2025
Leader de l’immobilier hôtelier dans les principaux marchés européens, Covivio Hotels entend
poursuivre son développement et continuer ses actions d’Asset Management pour extraire le potentiel
de valorisation de son patrimoine existant.




5
Sous réserve de l’approbation par l’Assemblée Générale du 15 avril 2025


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CONTACTS


Relations Presse Relations Investisseurs
Géraldine Lemoine Vladimir Minot
Tél : + 33 (0)1 58 97 51 00 Tél : + 33 (0)1 58 97 51 94
geraldine.lemoine@covivio.fr vladimir.minot@covivio.fr

Louise-Marie Guinet
Tél : + 33 (0)1 43 26 73 56
covivio@wellcom.fr



A PROPOS DE COVIVIO HOTELS
Covivio Hotels est spécialisé dans la détention de murs d’exploitation dans le secteur de l’hôtellerie.
Société d’Investissements Immobiliers Cotée (SIIC), partenaire immobilier des grands acteurs de
l’hôtellerie, Covivio Hotels détient un patrimoine hôtels d’une valeur de 6,4 Md€ à fin décembre 2024.

Covivio Hotels est noté BBB+ / perspective Stable par Standard and Poor’s.




A PROPOS DE COVIVIO
Fort de son histoire partenariale, de ses expertises immobilières et de sa culture européenne, Covivio
invente l’expérience utilisateur d’aujourd’hui et dessine la ville de demain.

Acteur immobilier de préférence à l’échelle européenne, Covivio se rapproche des utilisateurs finaux,
capte leurs aspirations, conjugue travailler, voyager, habiter, et coinvente des espaces vivants.

Opérateur européen de référence avec 23,0 Md€ de patrimoine Covivio accompagne les entreprises,
les marques hôtelières et les territoires dans leurs enjeux d’attractivité, de transformation et de
performance responsable.

Construire du bien-être et des liens durables, telle est ainsi la Raison d’être de Covivio qui exprime son
rôle en tant qu’opérateur immobilier responsable auprès de l’ensemble de ses parties prenantes :
clients, actionnaires et partenaires financiers, équipes internes, collectivités, générations futures. Par
ailleurs, son approche vivante de l’immobilier ouvre à ses équipes des perspectives de projets et de
parcours passionnants.




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APPENDIX
Covivio Hotels, filiale de Covivio à 52,5% à fin décembre 2024, est une Société d’Investissements
Immobiliers Cotée (SIIC) et un acteur immobilier leader en Europe. Elle investit à la fois dans les hôtels
en bail (loyers fixes ou variables) et en murs & fonds.

Les données sont communiquées à 100% et en part du groupe Covivio Hotels (PdG).

Covivio Hotels détient un portefeuille d’hôtels de premier ordre (283 hôtels, 39 477 chambres) d’une
valeur de 6,4 milliards d’euros (5,8 milliards d’euros en part du Groupe) et se concentre sur les actifs
situés dans des grandes métropoles européennes, loués ou exploités par les principaux opérateurs
hôteliers tels qu’Accor, B&B, Mariott IHG, NH Hotels, etc. Ce portefeuille offre une diversification
géographique et locative (à travers 12 pays européens) et des possibilités de gestion d’actifs à travers
différents modes de détention (hôtels en bail et murs & fonds).

L’échange d’actifs avec AccorInvest, finalisé fin novembre 2024, impacte le compte de résultat sur le
mois de décembre.

1. Les performances hôtelières continuent de progresser
Les performances des hôtels européens ont encore été solides en 2024. Le RevPAR (revenu par
chambre disponible) moyen en Europe affiche une augmentation de +4% par rapport à 2023, le marché
poursuivant sa dynamique positive, soutenue par la hausse des prix moyens mais aussi des taux
d’occupation.




 Les pays d’Europe du Sud affichent de très bonnes performances, l’Espagne en particulier avec
une hausse de +13%.

 L’Allemagne poursuit son retard avec une croissance du RevPAR de +7%.

 En France, la croissance du RevPAR est plus modeste à +2%, impactée par le report de
voyages en période pré-olympique.

 Du côté des investissements, les volumes affichent l’une des plus fortes croissances pour une
seule classe d’actif en Europe, atteignant les 19,5 milliards d’euros en 2024, soit +34% par
rapport à 2023 d’après CBRE.




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Les actifs non détenus à 100% par Covivio Hotels correspondent principalement à :
o 91 actifs B&B en France (dont 89 actifs à 50,2% et 2 actifs à 31,2%)
o 22 actifs AccorInvest, dont 21 actifs en France et 1 actif en Belgique, détenus entre 31,2%
et 33,3%.



2. Revenus comptabilisés : +7,2% à périmètre constant

Revenus Revenus Revenus Revenus Variation Variation
(M€) 2023 2023 2024 2024 (%) PdG
100% PdG 100% PdG PdG (%) à PC


Hôtels en bail – Loyers variables 71,3 71,3 74,5 74,5 +4,4% +31,2%

Hôtels en bail - Loyers fixes 186,3 173,4 193,5 179,9 +3,7% +4,3%

Hôtels en murs et fonds - EBITDA 74,6 72,5 82,6 80,3 +10,7% +4,9%

Revenus des hôtels 332,3 317,3 350,6 334,6 +5,5% +7,2%

Les revenus des hôtels sont en hausse de +7,2% à périmètre constant par rapport à fin 2023 pour
s’établir à 335 M€, notamment en raison des éléments suivants :

 Hôtels en bail :
- Hôtels en loyers variables (22% des revenus hôtels) : la hausse de +31,2% à périmètre
constant sur un an provient des très bonnes performances des hôtels en Europe du Sud.

- Hôtels en bail à loyers fixes (54% des revenus hôtels) : hausse des loyers de +4,3% à
périmètre constant, en raison notamment de la hausse d’indexation des loyers.


 Hôtels en murs et fonds (24% des revenus hôtels) : ces hôtels sont majoritairement situés en
Allemagne et au nord de la France. L’EBITDA des actifs en murs et fonds est en hausse de +4,9%
à périmètre constant sur un an grâce notamment aux bonnes performances hôtelières enregistrées
sur les actifs situés à Berlin et à Nice.

A périmètre courant, les revenus augmentent de +5,5% sur un an, impactés par les cessions de 2023
et 2024, tandis que l’échange d’actifs avec AccorInvest n’a été finalisé que fin novembre 2024 et ne
contribue que pour le mois de décembre 2024.




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3. Revenus annualisés

Répartition par locataire/opérateur et par pays, sur la base des revenus 2024 qui s’élèvent à
369,1 M€ en part du groupe




Les revenus sont répartis en loyers fixes (50%), loyers variables (8%) et EBITDA (42%).


4. Indexation

Les loyers fixes sont indexés sur des indices de référence (ICC et ILC en France et indice des prix à la
consommation pour les actifs à l’étranger).


5. Échéance des baux hôtels : 11,0 ans de durée résiduelle ferme

Par date de fin
de bail Par date de % du
(M€, Part du Groupe) % du total
(1ère option de fin de bail total
sortie)
2025 2,5 1% - 0%
2026 11,3 5% - 0%
2027 4,2 2% - 0%
2028 5,8 3% - 0%
2029 2,6 1% 6,0 3%
2030 2,4 1% 9,1 4%
2031 30,1 14% 19,4 9%
2032 8,3 4% 10,6 5%
2033 10,2 5% 10,9 5%
2034 6,5 3% 10,2 5%
Au-delà 131,1 61% 148,8 69%
Total Hôtels en bail 215,0 100% 215,0 100%




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6. Valorisation du patrimoine : +1,5% de hausse à périmètre constant

6.1. Évolution de patrimoine

(M€, hors droits, Valeur Variation de Changement
Acquis. Travaux Cessions Autres Valeur 2024
PdG) 2023 valeur de périmètre

Hôtels en bail 4 434 81 16 -436 48 -577 26 3 593

Hôtels en murs et
1 337 270 32 -27 32 577 4 2 226
fonds
Total Hôtels 5 771 352 48 -463 80 0 30 5 818


Au 31 décembre 2024, le patrimoine hôtels totalise 5,8 milliards d’euros part du Groupe, en hausse de
47 M€ par rapport à fin 2023, qui s’explique principalement les effets des acquisitions (+352 M€), des
travaux (+48 M€), des variations de valeur à périmètre constant (+80 M€) et des cessions (-463 M€).

6.2. Variation à périmètre constant : +1.5%

Var.de % de la
Valeur 2023 Valeur 2024 Valeur 2024 Rdt 2 Rdt 2
(M€, hors droits) valeur à PC1 valeur
PdG 100% PdG 2023 2024
en PdG totale
France 1 597 1 283 845 0,7% 5,6% 6,0% 15%
Paris 703 364 265
Grand Paris (Hors Paris) 290 385 216
Métropoles Régionales 375 258 172
Autres villes 229 276 192
Allemagne 602 584 568 -0,6% 5,6% 5,7% 10%
Francfort 67 69 67
Munich 45 46 46
Berlin 67 61 59
Autres villes 422 408 397
Belgique 218 121 121 -0,7% 7,2% 8,5% 2%
Bruxelles 78 18 18
Autres villes 140 103 103
Spain 636 641 641 +3,4% 6,2% 6,2% 11%
Madrid 282 285 285
Barcelone 222 151 151
Autres villes 132 206 206
Royaume-Uni 662 712 712 +1,9% 5,6% 5,3% 12%
Italie 266 279 279 +4,8% 5,5% 6,1% 5%
Autres Pays 451 426 426 +0,3% 5,7% 6,3% 7%
Total Hôtels en bail 4 434 4 047 3 593 +1,4% 5,8% 6,0% 62%
France 311 1 191 1 080 +3,7% 6,5% 7,3% 19%
Paris 0 553 493
Lille 103 114 114
Autres villes 208 524 473
Allemagne3 799 815 774 -0,1% 6,1% 7,1% 13%
Berlin 562 593 563
Dresde et Leipzig 183 165 156
Autres villes 54 58 55
Autres Pays 228 385 372 +0,8% 6,8% 8,0% 6%
Total Hôtels en murs et fonds 1 337 2 392 2 226 +1,7% 6,2% 7,0% 38%
Total Hôtels 5 771 6 439 5 818 1,5% 5,9% 6,4% 100%
1
PC: Périmètre constant sur 12 mois
2
Rendements calculés sur la base des revenus pour les hôtels en bail et des EBITDA pour les hôtels en murs et fonds



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Fin décembre 2024, Covivio Hotels détient un patrimoine hôtelier unique d’une valeur de 5 818 M€
(6 439 M€ à 100%) en Europe. Ce patrimoine stratégique est caractérisé par :
- Des emplacements de qualité : une note moyenne de « situation géographique » sur
Booking.com égale à 8,9 et 90% au cœur de métropoles européennes
- un portefeuille diversifié, en termes de pays (12 pays), de segments (66% d’hôtels économiques
et moyenne gamme et 34% d’hôtels haut de gamme)
- Des baux à long terme avec les principaux opérateurs hôteliers : 17 opérateurs hôteliers avec
une durée résiduelle des baux de 11,0 ans en moyenne.

La valeur du patrimoine hôtelier a progressé à périmètre constant de +1,5%, en raison de la stabilisation
des taux de capitalisation et de la croissance des revenus, portée par la bonne performance des hôtels
à revenus variables et à l’indexation des loyers fixes.

La croissance porte tant sur les actifs en bail (+1,4%) que sur les hôtels détenus en murs et fonds
(+1,7%) et concerne en particulier les hôtels en France (+2%) et dans le sud de l’Europe (+4,8% en
Italie, +3,4% en Espagne).

Le portefeuille hôtelier a un rendement moyen hors droits de 6,4%, en hausse de +50 pb sur un an.


Répartition du patrimoine en valeur 90 % dans les grandes métropoles
par pays européennes
Allemagne
23% Royaume-Uni
14%


%
valeur Espagne
11%
France
33% Belgique
6%
Autres
13%




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- Tableau de passage du patrimoine :

Patrim oine au 31/12/2024 5 861 M€
Droit d'utilisation sur immeubles de placement + 248 M€
Droit d'utilisation sur biens d'exploitation + 46 M€
Sociétés MEE > 30% - 156 M€
Survaleur non comptabilisée des actifs en Murs et Fonds - 262 M€
Actifs im m obiliers Part du Groupe 5 739 M€

Quote-part des minoritaires des sociétés en intégration globale + 269 M€

Actifs im m obiliers 100% - com ptes IFRS 6 008 M€




- Tableau de passage de l’ANR :

Capitaux propres Groupe - Com ptes IFRS 3 435 M€

Réévaluation des actifs en exploitation (hôtels) nette d'impôts différés 201 M€
Droits de mutations non optimisés 321 M€
Juste valeur des instruments financiers bruts -96 M€
Impôts différés yc sur retraitements 264 M€
EPRA NRV 4 124 M€
Droits de mutations non optimisés -273 M€
Goodw ill et actifs incorporels au bilan* -1 M€

Impôts différés sur les actifs ne devant pas être conservés à long terme -35 M€

EPRA NTA 3 815 M€
Optimisation des droits de mutations -48 M€
Actifs incorporels au bilan 1 M€
Juste valeur des dettes à taux fixe (hors spread de crédit) nets d'impôt différés 55 M€
Juste valeur des instruments financiers bruts 96 M€
Impôts différés -228 M€
EPRA NDV 3 690 M€

*Le goodwill correspondant pour 323 M€ (2,2 €/action) aux fonds de commerce des hôtels en gestion acquis n'a
pas été déduit. En effet, le prix payé pour acquérir ces fonds de commerce est un élément de la valeur de l’actif «
Murs & Fonds » tel que valorisé par l’expert immobilier. Le Groupe n’a pas payé de prix additionnel pour acquérir
ces fonds. Le Goodwill présenté au bilan est donc constitutif de la juste valeur des actifs présentés en immeuble
d’exploitation au bilan du Groupe.



- Tableau de passage des loyers :

Revenus Revenus 31/12/2024
Quote-part des
M€ 31/12/2024 PdG
minoritaires
Com ptes IFRS Covivio Hotels
Hôtellerie 351 M€ -16 M€ 335 M€
Commerces d'exploitation 2 M€ 0 M€ 2 M€
Total Loyers 353 M€ -16 M€ 337 M€
Ebitda des hôtels en gestion 83 M€ -2 M€ 80 M€




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- Echéancier de la dette (sur les engagements en part du groupe):




*




* Hors échéance de dettes à moins d’un an (350 M€)



- Détail du calcul de Loan-to-Value (LTV) :


(M€, Part du Groupe) 31/12/2023 31/12/2024

Dette nette comptable 2 260 2 119
Créances rattachées aux part. intégrées globalement -28 -27
Promesses -155 -69
Créances sur cessions -5 -7
Dettes sur acquisitions 7 11
Dette nette part du groupe 2 079 2 026
Valeur d'expertise des actifs immobiliers (Droits Inclus) 5 939 6 029
Promesses -155 -69
Créances rattachées aux participations MEE 53 61
Part des entreprises associées 205 217
Valeur des actifs 6 041 6 237
LTV Hors Droits 36,0% 34,3%
LTV Droits Inclus 34,4% 32,5%




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- Réconciliation avec les comptes consolidés :

Dette nette

Comptes Part revenant aux Part du
(M€)
consolidés minoritaires Groupe

Dette Bancaire 2 246 -442 2 688

Trésorerie et équivalents 0 570 -570

Dette nette 2 246 -1 012 2 119




Patrimoine
Patrimoine
Comptes Patrimoine des Patrimoine droits d'utilisation Part revenant aux Part du
(M€) exploitation
consolidés sociétés MEE>30% exploitation en JV IFRS 16 minoritaires Groupe
MEE>30% en JV
Immeubles de placement &
3 950 309 2 385 182 -294 -740 5 792
développement
Actifs destinés à la vente 69 69

Total patrimoine 4 019 309 2 385 182 -294 -740 5 861


Droits de mutations 321

Patrimoine Part du Groupe Droits Inclus 6 182

QP patrimoine MEE 0

(+) Créances rattachées à des participations 61

Patrimoine pour le calcul LTV 6 237




Interest Coverage Ratio (ICR)

en M€ 31/12/2023 31/12/2024

EBE (Loyers nets (-) coûts de fonctionnements (+) Résultat autres activités) 304 322

Coûts de l'endettement -57 -53
ICR 5,38 6,09




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- Tableau de passage de l’EPRA Earnings :

Résultat Net
Quote-part
100% Résultat Net Part EPRA
M€ des Retraitements
Comptes du Groupe Earnings
minoritaires
IFRS


Loyers Nets 262,7 -13,5 249,2 0,0 249,2
Résultat des hôtels en gestion 82,6 -2,3 80,3 0,0 80,3
Coûts de fonctionnement -15,1 0,9 -14,2 0,0 -14,2
Amortissements des biens d'exploitation -56,7 1,1 -55,6 49,2 -6,4
Variation nette des provisions et autres 15,5 0,0 14,6 -7,8 6,8

RESULTAT D'EXPLOITATION 289,0 -14,7 274,3 41,4 315,7
Résultat des cessions d'actifs 12,6 -0,3 12,3 -12,3 0,0
Résultat des ajustements de valeurs 51,3 -2,8 48,5 -48,5 0,0
Résultat des cessions de titres -0,4 0,0 -0,4 0,4 0,0
Résultat des variations de périmètre -4,9 0,0 -4,8 4,8 0,0


RESULTAT OPERATIONNEL 347,7 -17,8 329,9 -14,2 315,7
Coût de l'endettement financier net -57,3 4,5 -52,8 0,0 -52,8
Charges d'intérêts des passifs locatifs -15,7 0,0 -15,7 11,0 -4,8
Ajustement de valeur des instruments dérivés -21,4 -0,2 -21,7 21,7 0,0
Actualisation et résultat de change -1,2 2,1 0,9 0,0 0,9
Variation nette des provisions financières et autres 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
Quote-part de résultat des entreprises associées 15,1 -0,0 15,1 -2,5 12,6
Amortissements anticipés des frais d'émission d'emprunts 0,9 -1,2 1,2 0,0
RESULTAT NET AVANT IMPOTS 268,0 -13,4 254,5 17,1 271,6
Impôts différés -12,3 0,2 -12,1 12,1 0,0
Impôts sur les sociétés -18,1 0,3 -17,8 4,3 -13,5


RESULTAT NET DE LA PERIODE 237,5 -13,0 224,6 33,6 258,1




- Bilan (données 100%) :
M€ - Données Consolidées 31/12/2023 31/12/2024 M€ - Données Consolidées 31/12/2023 31/12/2024

Capital 593 593
Goodw ill 117 325 Primes 1 660 1 486
Autres immobilisations incorporelles 0 1 Actions propres 0 0
Réserves consolidées 1 147 1 131
Immeubles d'exploitation (valorisés au coût) 1 107 1 653 Résultat consolidé -12 225
Immeubles de placement (valorisés à la juste valeur) 4 655 3 950 CAPITAUX PROPRES PART DU GROUPE 3 387 3 434
Immeubles de placement en développement 0 0 Participations ne donnant pas le contrôle 164 166
Autres immobilisations corporelles 3 11 TOTAL CAPITAUX PROPRES 3 551 3 601
Passifs financiers non courants 2 199 2 244
Participations dans les entreprises mises en équivalence 205 217 Passifs locatifs non courants 283 291
Autres actifs financiers non courants 59 76 Instruments dérivés non courants 41 39
Impôts Différés Passifs 210 208
Impôts Différés Actifs 24 9 Dépôts et cautionnements 9 9
Instruments dérivés non courants 120 112 Provisions non courantes 5 7
Autres passifs non courants 0 0
TOTAL ACTIFS NON COURANTS 6 291 6 354 TOTAL PASSIFS NON COURANTS 2 747 2 798
Passifs détenus en vue d'être cédés 7 0
Actifs détenus en vue de la vente 162 69 Passifs financiers courants 256 537
Stocks et en-cours 2 3 Passifs locatifs courants 6 6
Créances clients 43 41 Provisions courantes 1 2
Autres créances d'exploitation 32 40 Instruments dérivés courants 32 25
Autres actifs financiers courants 24 18 Dettes fournisseurs 48 72
Instruments dérivés courants 57 45 Dettes fournisseurs d'immobilisations 7 11
Trésorerie et équivalent de trésorerie 109 577 Dettes fiscales et sociales 29 48
Charges constatées d'avance 3 10 Autres passifs courants 23 43
Produits constatés d'avance 18 12
TOTAL ACTIFS COURANTS 433 801 TOTAL PASSIFS COURANTS 426 756

TOTAL ACTIF 6 724 7 155 TOTAL PASSIF 6 724 7 155




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- Compte de Résultat (données 100%) :


M€ - Données Consolidées 31/12/2023 31/12/2024 Variation

Loyers 264 270 6
Charges locatives non récupérées -3 -3 0
Charges sur Immeubles -3 -3 0
Charges nettes des créances irrécouvrables -1 -1 0
LOYERS NETS 257 263 5
Chiffre d'affaires des hôtels en gestion 287 315 28
Charges d'exploitation des hôtels en gestion -212 -233 -20
EBITDA DES HOTELS EN GESTION 75 83 8
RESULTAT DES AUTRES ACTIVITES 0 0 0
Revenus de gestion et d'administration 6 8 2
Frais de structure -25 -23 2
COUT DE FONCTIONNEMENT NET -19 -15 4
Amortissements des biens d'exploitation -48 -57 -8
Variation des provisions 8 -1 -9
Autres produits et charges d'exploitation 16 15 -1
Résultat d'exploitation 288 288 0
Résultat des cessions d'actifs 0 13 12
Résultat des ajustements de valeurs -198 51 249
Résultat de cession de titres 0 0 0
Résultat des variations de périmètre -1 -5 -4
Charges et produits sur écarts d'acquisition -3 0 3
Résultat opérationnel 87 347 259
Produits financiers liés au coût de l'endettement 61 91 30
Charges financières liées au coût de l'endettement -124 -148 -25
Coût de l'endettem ent financier net -63 -57 6
Charges d'intérêts des passifs locatifs -15 -16 0
Ajustement de valeur des instruments dérivés -67 -21 46
Amortissements anticipés des frais d'émission d'emprunts 0 -1 -1
Autres charges et produits financiers 0 -1 -1
Quote-part de résultat des entreprises mises en équivalence -2 15 17
Résultat net avant impôts -60 267 327
Impôts 35 -30
RESULTAT NET DE LA PERIODE -25 237 262
Intérêts minoritaires 14 -12 -26
RESULTAT NET DE LA PERIODE - PART DU GROUPE -12 225 236




17
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- Glossaire :


1) Définition des acronymes et abréviations utilisés :

PdG : Part du groupe

Var. : Variation

P.C. : Périmètre constant

RevPAR : Revenu par chambre disponible


2) Durée résiduelle ferme des baux

Durée de bail restante moyenne calculée en prenant en compte la date de 1ère option de sortie du
locataire.


3) Bail triple net

Contrat de location conclu entre un propriétaire bailleur et un locataire. Le "triple net" qualifie un bail
dans lequel toutes les charges et dépenses (travaux, entretien) liées au bon fonctionnement de
l'immeuble sont à la charge du locataire.


4) LTV (Loan To Value)

Le calcul de la LTV est détaillé en Annexe.


5) Loyers

Les loyers comptabilisés correspondent au montant brut des loyers comptables sur la période prenant
en compte, conformément aux normes IFRS, l’étalement des éventuelles franchises accordées aux
locataires.

Les loyers comptabilisés à périmètre constant permettent de comparer les loyers comptabilisés d’un
exercice sur l’autre avant prise en compte des évolutions de patrimoine (acquisitions, cessions, travaux,
livraison de développements…). Cet indicateur est calculé sur les actifs en exploitation ie, actifs loués
ou actifs disponibles à la location et faisant l’objet d’une démarche de commercialisation active.


6) EBITDA (Earnings before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization):

Il s’agit du résultat brut d’exploitation après loyer. Le calcul se détaille de la manière suivante :

(+) Chiffre d’affaires total (revenus)
(-) Achats et Charges externes
(-) Charges de personnel
= EBITDAR
(-) Loyer
= EBITDA




18
COVIVIO HOTELS
COMMUNIQUÉ DE PRESSE

7) Marge EBITDAR :

L’EBITDAR correspond au résultat brut d’exploitation avant loyer. Il est utilisé pour comparer des
entreprises aux politiques de détention différentes.

La marge d’EBITDAR correspond au calcul suivant : EBITDAR / CA total

Les niveaux de marge opérationnelle des hôtels varient suivant la catégorie d’hôtels.

8) Patrimoine

Le patrimoine présenté inclut, à leur juste valeur, les immeubles de placement, les immeubles en
développement, ainsi que les immeubles d’exploitation et les immeubles en stock. Le patrimoine inclut
également les immeubles sous promesse de vente et les actifs des sociétés mises en équivalence
détenues à plus de 30%.


9) Rendement

Les rendements du patrimoine sont calculés selon la formule suivante :

Loyers annualisés bruts

Valeur hors droits sur le périmètre concerné


10) Taux moyen de la dette

Charges Financières de la Dette financière de la période

+ Charges Financières de la Couverture de la période

Encours Moyen de la Dette financière de la période



11) Taux d’occupation

Le taux d’occupation correspond au taux d’occupation financier spot fin de période et se calcul selon la
formule suivante :

1 - Perte de loyer liée à la vacance (calculée à la VLM)
Loyers actifs occupés + perte de loyer


Cet indicateur se calcule uniquement sur les actifs pour lesquels un travail d’asset management est
réalisé et n’inclut donc pas les actifs libres sous promesse. Les taux d’occupation sont calculés à partir
de données annualisées sur la base des activités stratégiques uniquement.


12) Variation des loyers à périmètre constant

Cet indicateur compare les loyers comptabilisés d’un exercice à l’autre sans prise en compte des
variations de périmètres : acquisitions, cessions, développements dont libérations d’actifs et livraisons
d’actifs. La variation se calcule sur la base des loyers quittancés IFRS pour les activités stratégiques.

Sur les hôtels en murs et fonds, la variation à périmètre constant est calculée sur la base de l’EBITDA.




19
COVIVIO HOTELS
COMMUNIQUÉ DE PRESSE

Retraitements effectués :
▪ Sortie du périmètre des acquisitions et cessions réalisées sur les périodes N et N-1
▪ Retraitement des actifs en travaux ie :
o Retraitement des libérations d’actifs pour réalisation de travaux (réalisées
en année N et N-1)
o Retraitement des livraisons d’actifs en travaux (réalisées en année N et
N-1)


13) Variation des valeurs à périmètre constant

Cet indicateur permet de comparer les valeurs d’actifs d’un exercice sur l’autre sans prise en compte
des variations de périmètres : acquisitions, cessions, travaux, développements dont libérations d’actifs
et livraisons d’actifs.

Retraitements :
▪ Sortie du périmètre des acquisitions et des cessions réalisées sur la période
▪ Retraitement des travaux faits sur la période N sur les actifs (y compris actif en
développement).




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