ALTAREA



COMPTES CONSOLIDES
DE L’EXERCICE CLOS
LE 31 DECEMBRE 2024

AddressOfRegisteredOfficeOfEntity : 87, rue de Richelieu à Paris (France)

CountryOfIncorporation : France

DateOfEndOfReportingPeriod2013 : §Note1

DescriptionOfNatureOfEntitysOperationsAndPrincipalActivities :§ note1

DescriptionOfPresentationCurrency : euros

DomicileOfEntity :87, rue de Richelieu à Paris, France

LegalFormOfEntity : §Note1

LevelOfRoundingUsedInFinancialStatements : millions d’euros avec un chiffre après la virgule

NameOfParentEntity : aucun

NameOfReportingEntityOrOtherMeansOfIdentification :§Note1

NameOfUltimateParentOfGroup, : Non applicable

PeriodCoveredByFinancialStatements, 01/01/2022 – 31/12/2022

PrincipalPlaceOfBusiness. Note 844

ExplanationOfChangeInNameOfReportingEntityOrOtherMeansOfIdentificationFromEndOfPrecedingReportingPeriod : Le
groupe Altarea opère principalement en France, en Italie et en Espagne




1
SOMMAIRE

1 ETATS FINANCIERS .............................................................................................................. 3

2 ANNEXE - COMPTE DE RÉSULTAT ANALYTIQUE .............................................................. 8

3 AUTRES ÉLÉMENTS DE L’ANNEXE AUX COMPTES CONSOLIDÉS .................................. 9




2 COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2024 ALTAREA
1 Etats financiers
État de la situation financière consolidée


En millions d'euros Note 31/12/2024 31/12/2023

Actifs non courants 5 079,3 4 865,2
Immobilisations incorporelles 7.2 359,2 369,5
dont Ecarts d'acquisition 246,2 235,8
dont Marques 99,0 115,0
dont Relations clientèles 1,3 3,6
dont Autres immobilisations incorporelles 12,7 15,1
Immobilisations corporelles 165,2 26,5
Droits d'utilisation sur Immobilisations corporelles et incorporelles 7.3 113,1 120,6
Immeubles de placement 7.1 4 016,2 3 948,6
dont Immeubles de placement évalués à la juste valeur 3 628,0 3 617,2
dont Immeubles de placement évalués au coût 132,3 114,7
dont Droits d'utilisation sur Immeubles de placement 255,9 216,7
Titres et créances sur les sociétés mises en équivalence 4.5 357,7 327,1
Actifs financiers (non courant) 4.6 17,0 35,6
Impôt différé actif 5.3 50,9 37,3
Actifs courants 3 320,7 3 471,9
Stocks et en-cours nets 7.4 992,3 1 140,6
Actifs sur contrats 7.4 507,2 536,0
Clients et autres créances 7.4 954,1 930,2
Créance d'impôt sur les sociétés 7,7 23,8
Actifs financiers (courant) 4.6 25,2 25,8
Instruments financiers dérivés 8 55,3 101,7
Trésorerie et équivalents de trésorerie 6.2 778,9 713,1
Actifs destinés à la vente 7.1 0,0 0,8
TOTAL ACTIF 8 400,0 8 337,1
Capitaux propres 3 162,9 3 219,6
Capitaux propres attribuables aux actionnaires d'Altarea SCA 1 694,3 1 747,5
Capital 6.1 334,6 316,9
Primes liées au capital 330,7 420,4
Réserves 1 022,9 1 483,2
Résultat, part des actionnaires d'Altarea SCA 6,1 (472,9)
Capitaux propres attribuables aux actionnaires minoritaires des filiales 1 468,6 1 472,1
Réserves, part des actionnaires minoritaires des filiales 1 165,2 1 284,2
Autres éléments de capitaux propres, Titres Subordonnés à Durée Indéterminée 223,5 223,5
Résultat, part des actionnaires minoritaires des filiales 80,0 (35,7)
Passifs non courants 2 586,8 2 375,6
Emprunts et dettes financières à plus d'un an 6.2 2 467,6 2 254,8
dont Prêts participatifs et avances associés 63,6 60,4
dont Emprunts obligataires 1 094,2 1 128,7
dont Emprunts auprès des établissements de crédit 943,6 726,5
dont Obligations locatives 116,9 126,3
dont Redevances contractuelles sur immeubles de placement 249,4 212,9
Provisions long terme 6.3 61,3 68,7
Dépôts et cautionnements reçus 48,7 44,6
Impôt différé passif 5.3 9,1 7,5
Passifs courants 2 650,2 2 742,0
Emprunts et dettes financières à moins d'un an 6.2 532,1 637,7
dont Emprunts obligataires 356,4 275,5
dont Emprunts auprès des établissements de crédit 62,9 89,6
dont Titres négociables à court terme – 92,2
dont Découverts bancaires 3,4 47,7
dont Avances Groupe et associés 82,6 108,7
dont Obligations locatives 20,4 19,6
dont Redevances contractuelles sur immeubles de placement 6,5 4,4
Instruments financiers dérivés 8 13,7 32,0
Passifs sur contrats 7.4 130,2 257,0
Dettes fournisseurs et autres dettes 7.4 1 972,5 1 814,7
Dettes d'impôt exigible 1,8 0,6
TOTAL PASSIF 8 400,0 8 337,1




ALTAREA COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2024 3
Etat du résultat global consolidé


En millions d'euros Note 31/12/2024 31/12/2023

Revenus locatifs 243,5 231,8
Charges du foncier (8,0) (6,5)
Charges locatives non récupérées (9,7) (10,3)
Charges refacturées aux preneurs 65,2 63,8
Charges locatives (74,9) (74,0)
Autres charges 1,6 0,7
Dotations nettes aux provisions sur actif circulant (10,9) (11,0)
Loyers nets 5.1 216,4 204,8
Chiffre d'affaires 2 466,3 2 418,5
Coûts des ventes (2 240,3) (2 253,2)
Charges commerciales (74,9) (89,3)
Dotations nettes aux provisions sur actif circulant (15,6) (242,6)
Amortissement des relations clientèles (2,3) (5,9)
Marge immobilière 5.1 133,2 (172,6)
Prestations de services externes 58,7 62,0
Production immobilisée et stockée 138,6 154,4
Charges de personnel (236,9) (241,2)
Autres charges de structure (70,9) (91,8)
Dotations aux amortissements des biens d'exploitation (31,2) (30,6)
Frais de structure nets (141,7) (147,1)
Autres produits et charges (1,9) (8,1)
Dotations aux amortissements (3,2) (1,3)
Frais de transaction (2,8) (1,9)
Autres (7,8) (11,3)
Produits de cession d'actifs de placement 6,4 (2,9)
Valeur comptable des actifs cédés (6,4) (0,8)
Résultat sur cession d'actifs de placement (0,1) (3,7)
Variation de valeur des immeubles de placement 7.1 2,8 (189,8)
Pertes de valeur nettes sur immeubles de placement évalués au coût – (0,6)
Pertes de valeur nettes sur autres actifs immobilisés (12,3) (54,6)
Dotation nette aux provisions 7,6 (31,9)
Pertes de valeur des écarts d'acquisition – (0,6)
RESULTAT OPERATIONNEL AVANT QUOTE-PART DU RESULTAT NET DES
198,1 (407,3)
ENTREPRISES MISES EN EQUIVALENCE
Quote part de résultat des sociétés mises en équivalence 4.5 11,3 (68,8)
RESULTAT OPERATIONNEL APRES QUOTE-PART DU RESULTAT NET DES
209,4 (476,0)
ENTREPRISES MISES EN EQUIVALENCE
Coût de l'endettement net 5.2 (34,3) (38,2)
Charges financières (126,3) (78,1)
Produits financiers 92,0 39,9
Autres résultats financiers 5.2 (35,3) (33,5)
Actualisation des dettes et créances – 0,4
Variation de valeur et résultats de cession des instruments financiers 5.2 (58,7) (72,8)
Résultats de cession des participations (5,9) (2,8)
Résultat avant impôts 75,2 (622,9)
Impôt sur les résultats 5.3 10,9 114,4
RESULTAT NET 86,1 (508,6)
dont Part des actionnaires d'Altarea SCA 6,1 (472,9)
dont Part des actionnaires minoritaires des filiales 80,0 (35,7)
Nombre moyen d'actions non dilué (a) 21 312 636 20 490 581
Résultat Net, part des actionnaires d'Altarea SCA de base par action (€) 5.4 0,29 (23,08)

Nombre moyen d'actions dilué (a) 21 791 045 21 020 550
Résultat Net, part des actionnaires d'Altarea SCA dilué par action (€) 5.4 0,28 (22,50)
(a) En application de la norme IAS 33, le nombre moyen pondéré d’actions (dilué et non dilué) est ajusté de façon rétrospective pour prendre en compte les
augmentations de capital intervenues en avril, juillet, septembre et octobre 2024 pour servir la livraison d’actions gratuites.




4 COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2024 ALTAREA
Autres éléments du résultat global
En millions d'euros 31/12/2024 31/12/2023

RESULTAT NET 86,1 (508,6)
Ecarts actuariels sur plan de retraite à prestations définies 1,4 1,1
dont impôts (0,4) (0,3)
Sous total des éléments du résultat global non recyclables en résultat 1,4 1,1
AUTRES ELEMENTS DU RESULTAT GLOBAL 1,4 1,1
RESULTAT GLOBAL 87,5 (507,5)
dont Résultat net global des actionnaires d'Altarea SCA 7,5 (471,8)
dont Résultat net global des actionnaires minoritaires des filiales 80,0 (35,7)




ALTAREA COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2024 5
État des flux de trésorerie consolidés
En millions d'euros Note 31/12/2024 31/12/2023


Flux de trésorerie provenant des activités opérationnelles
Résultat net total consolidé 86,1 (508,6)
Elimination de la charge (produit) d'impôt 5.3 (10,9) (114,4)
Elimination des charges (produits) d'intérêts nettes et dividendes 5.2 69,6 71,6
Résultat net avant impôt et avant intérêts nets 144,8 (551,3)
Elimination du résultat des participations mises en équivalence 4.5 (11,3) 68,8
Elimination des amortissements et provisions 47,3 126,4
Elimination des ajustements de valeur 7.1/5.2 55,9 262,9
Elimination des résultats de cession (1) 5,6 6,6
Charges et produits calculés liés aux paiements en actions 6.1 16,2 21,6
Marge brute d'autofinancement 258,4 (65,0)
Impôts payés 14,0 (25,6)
Incidence de la variation du bfr d'exploitation 7.4 159,8 421,2
FLUX DE TRÉSORERIE OPÉRATIONNELS 432,3 330,5
Flux de trésorerie des activités d'investissement
Acquisitions nettes d'actifs et dépenses capitalisées 7.1 (69,6) (38,2)
Investissements bruts dans les sociétés mises en équivalence 4.5 (24,3) (127,5)
Acquisition de sociétés consolidées, trésorerie acquise déduite 4.3 (16,7) 3,1
Autres variations de périmètre (0,1) 0,2
Augmentation des prêts et des créances financières (52,4) (29,0)
(1)
Cession d'actifs immobilisés et remboursement d'avances et acomptes 11,0 (2,3)
Désinvestissements dans les sociétés mises en équivalence 4.5 69,9 60,5
Cession de sociétés consolidées, trésorerie cédée déduite 2,6 (0,0)
Réduction des prêts et autres immobilisations financières 34,8 22,7
Variation nette des placements et des instruments financiers dérivés 5.2 (24,1) 67,1
Dividendes reçus (42,7) 46,4
Intérêts encaissés sur prêts financiers 90,8 45,6
FLUX DE TRÉSORERIE D'INVESTISSEMENT (20,7) 48,6
Flux de trésorerie des activités de financement
Augmentation de capital (2) 92,0 34,3
Part des minoritaires dans l'augmentation de capital des filiales (3) 36,2 –
Dividendes payés aux actionnaires d'Altarea SCA 6.1 (168,9) (206,0)
Dividendes payés aux actionnaires minoritaires des filiales (79,7) (71,4)
Emission d'emprunts et autres dettes financières 6.2 689,0 408,2
Remboursement d'emprunts et autres dettes financières 6.2 (698,5) (677,3)
Remboursement des obligations locatives 6.2 (21,9) (19,3)
Cession (acquisition) nette d'actions propres 6.1 (1,0) (5,5)
Variation nette des dépôts et cautionnements 4,2 5,2
Intérêts versés sur dettes financières (153,0) (110,0)
FLUX DE TRÉSORERIE DE FINANCEMENT (301,5) (641,8)

VARIATION DE LA TRÉSORERIE 110,1 (262,7)


Trésorerie d'ouverture 6.2 665,4 928,1
Trésorerie et équivalents de trésorerie 713,1 952,3
Découverts bancaires (47,7) (24,2)
Trésorerie de clôture 6.2 775,5 665,4
Trésorerie et équivalents de trésorerie 778,9 713,1
Découverts bancaires (3,4) (47,7)

(1) Les résultats de cession présentés dans le calcul de la Marge Brute d’Autofinancement, sont présentés nets de coûts de transaction. De la même
façon, les cessions d’actifs immobilisés sont présentées nettes de coûts de transaction dans les flux de trésorerie d’investissement.

(2) Augmentation de capital liée au FCPE et option de paiement du dividende en actions.

(3) Dilution du capital de la SCPI Alta Convictions (entrée de souscripteurs) au cours des trois premiers trimestres de l’année 2024.




6 COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2024 ALTAREA
État de variation des capitaux propres consolidés

Capitaux propres
Elimination Réserves et Capitaux propres attribuables aux
Primes des résultats attribuables aux actionnaires
liées au actions non actionnaires minoritaires des Capitaux
En millions d'euros Capital capital propres distribués d'Altarea SCA filiales propres
Au 1er janvier 2023 311,4 395,0 (30,5) 1 699,3 2 375,2 1 584,4 3 959,5
Résultat Net – – – (472,9) (472,9) (35,7) (508,6)
Ecart actuariel sur engagements de retraite – – – 0,9 0,9 0,0 0,9
Résultat global – – – (472,0) (472,0) (35,7) (507,7)
Distribution de dividendes – (3,3) – (202,7) (206,0) (75,3) (281,3)
Augmentation de capital 5,5 28,7 – 0,0 34,3(a) 0,1 34,3
Titres subordonnés à durée indéterminée – – – – – – –
Valorisation des paiements en actions – – – 16,0 16,0 (0,0) 16,0
Elimination des actions propres – – 15,6 (15,7) (0,1) – (0,1)
Transactions avec les actionnaires 5,5 25,4 15,6 (202,3) (155,8) (75,2) (231,0)
Variation des parts d'intérêts, sans prise/perte de contrôle des filiales – – – – – – –
Variation des parts d'intérêts, liée à la prise/perte de contrôle des filiales – – – 0,1 0,1 (1,4) (1,3)
Autres – – – 0,0 0,0 (0,0) (0,0)
Au 31 décembre 2023 316,9 420,4 (14,9) 1 025,2 1 747,5 1 472,1 3 219,6
Résultat Net – – – 6,1 6,1 80,0 86,1
Ecart actuariel sur engagements de retraite – – – 1,4 1,4 0,0 1,4
Résultat global – – – 7,5 7,5 80,0 87,5
Distribution de dividendes – (164,0) – (4,9) (168,9) (83,4) (252,3)
Augmentation de capital 17,7 74,3 – 0,0 92,0 (a) 35,9 (b) 127,9
Titres subordonnés à durée indéterminée – – – – – – –
Valorisation des paiements en actions – – – 12,0 12,0 (0,0) 12,0
Elimination des actions propres – – 14,2 (11,3) 2,9 – 2,9
Transactions avec les actionnaires 17,7 (89,7) 14,2 (4,2) (61,9) (47,5) (109,4)
Variation des parts d'intérêts, sans prise/perte de contrôle des filiales – – – – – – –
Variation des parts d'intérêts, liée à la prise/perte de contrôle des filiales – – – 0,3 0,3 (35,8) (b) (35,5)
Autres 0,0 – – 0,9 0,9 (0,1) 0,8
Au 31 décembre 2024 334,6 330,7 (0,7) 1 029,7 1 694,3 1 468,6 3 162,9

(a): Augmentation de capital liée au FCPE et option de paiement du dividende en action.
(b): Augmentations de capital souscrites par les minoritaires d'Alta Convictions, qui ont conduit à la perte de contrôle et à la mise en équivalence de la filiale sur le
dernier trimestre 2024.




Les notes annexes font partie intégrante des états financiers consolidés.




ALTAREA COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2024 7
2 Annexe - Compte de résultat analytique
31/12/2024 31/12/2023



Variations Variations
Cash-flow de valeurs, Cash-flow de valeurs,
courant des charges courant des charges
Total Total
Opérations calculées, Opérations calculées,
(FFO) frais de (FFO) frais de
transaction transaction
En millions d'euros
Revenus locatifs 243,5 – 243,5 231,8 – 231,8
Autres charges (27,1) – (27,1) (27,0) – (27,0)
Loyers nets 216,4 – 216,4 204,8 – 204,8
Prestations de services externes 26,7 – 26,7 25,0 – 25,0
Production immobilisée et stockée 5,3 – 5,3 1,8 – 1,8
Charges d'exploitation (48,8) (5,0) (53,8) (42,0) (5,7) (47,7)
Frais de structure nets (16,7) (5,0) (21,7) (15,3) (5,7) (20,9)
Part des mises en équivalence 6,5 9,1 15,6 5,4 (19,2) (13,8)
Dotations nettes aux amortissements et provisions – (2,3) (2,3) – 1,2 1,2
Gains / Pertes sur cessions d'actifs 4,1 0,9 5,0 0,5 (3,7) (3,2)
Gains / Pertes sur valeur des immeubles de placement – 4,7 4,7 – (190,4) (190,4)

RESULTAT OPERATIONNEL COMMERCE 210,3 7,4 217,7 195,5 (217,7) (22,3)

Chiffre d'affaires 1959,0 – 1959,0 2218,1 – 2218,1
Coût des ventes et autres charges (1884,1) (6,7) (1890,8) (2093,3) (300,2) (2393,6)
Marge immobilière 74,9 (6,7) 68,2 124,8 (300,2) (175,4)
Prestations de services externes 26,7 – 26,7 29,0 – 29,0
Production stockée 125,0 – 125,0 142,0 – 142,0
Charges d'exploitation (197,3) (19,8) (217,1) (238,9) (19,8) (258,7)
Frais de structure nets (45,6) (19,8) (65,4) (67,9) (19,8) (87,7)
Part des mises en équivalence (2,4) (5,3) (7,6) (0,0) (3,7) (3,7)
Dotations nettes aux amortissements et provisions – (23,7) (23,7) – (63,2) (63,2)
Indemnités (frais) de transaction – – – – (0,0) (0,0)

RESULTAT OPERATIONNEL LOGEMENT 26,9 (55,4) (28,5) 56,8 (386,9) (330,1)

Chiffre d'affaires 471,9 – 471,9 196,0 – 196,0
Coût des ventes et autres charges (413,2) – (413,2) (175,4) (17,9) (193,3)
Marge immobilière 58,7 – 58,7 20,6 (17,9) 2,7
Prestations de services externes 4,7 – 4,7 8,0 – 8,0
Production stockée 8,2 – 8,2 10,8 – 10,8
Charges d'exploitation (27,5) (2,8) (30,3) (20,0) (3,6) (23,6)
Frais de structure nets (14,5) (2,8) (17,4) (1,2) (3,6) (4,8)
Part des mises en équivalence 3,3 (2,0) 1,4 (8,9) (42,0) (50,9)
Dotations nettes aux amortissements et provisions – (0,8) (0,8) – (47,3) (47,3)
Gains / Pertes sur valeur des immeubles de placement – (1,9) (1,9) – – –

RESULTAT OPERATIONNEL IMMOBILIER D'ENTREPRISE 47,6 (7,5) 40,1 10,5 (110,8) (100,3)

Nouvelles activités (12,4) (4,0) (16,4) (10,4) (0,3) (10,7)
Autres (Corporate) 1,7 (5,2) (3,5) (4,3) (8,4) (12,7)
RESULTAT OPERATIONNEL 274,1 (64,7) 209,4 248,1 (724,1) (476,0)
Coût de l'endettement net (28,5) (5,8) (34,3) (33,0) (5,1) (38,2)
Autres résultats financiers (31,8) (3,5) (35,3) (30,8) (2,8) (33,5)
Actualisation des dettes et créances – – – – 0,4 0,4

Variation de valeur et résultats de cession des instruments financiers – (58,7) (58,7) – (72,8) (72,8)

Résultats de cession des participations – (5,9) (5,9) – (2,8) (2,8)
RESULTAT AVANT IMPÔT 213,8 (138,7) 75,2 184,3 (807,2) (622,9)
Impôts sur les sociétés (4,0) 14,9 10,9 0,1 114,3 114,4
RESULTAT NET 209,8 (123,7) 86,1 184,4 (692,9) (508,6)
Minoritaires (82,6) 2,6 (80,0) (83,1) 118,8 35,7

RESULTAT NET, PART DU GROUPE 127,2 (121,1) 6,1 101,2 (574,1) (472,9)

Nombre moyen d'actions dilué (a) 21 791 045 21 791 045 21 791 045 21 020 550 21 020 550 21 020 550
RESULTAT NET PAR ACTION (€/ACTION), PART DU GROUPE 5,84 (5,56) 0,28 4,81 (27,31) (22,50)

(a) En application de la norme IAS 33, le nombre moyen pondéré d’actions (dilué et non dilué) est ajusté de façon rétrospective pour prendre en compte les
augmentations de capital intervenues en avril, juillet, septembre et octobre 2024 pour servir la livraison d’actions gratuites.




8 COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2024 ALTAREA
3 Autres éléments de l’annexe aux comptes consolidés
Sommaire détaillé des notes aux comptes consolidés

Note 1 Informations relatives à la société ................................................................................................................. 10
Note 2 Principes et méthodes comptables ............................................................................................................... 10
2.1 Référentiel comptable de la Société et présentation des états financiers ............................................................... 10
2.2 Principales estimations et jugements ..................................................................................................................... 11
2.3 Principes et méthodes comptables de la Société ................................................................................................... 12
Note 3 Information sur les secteurs opérationnels ................................................................................................... 25
3.1 Eléments du bilan par secteur opérationnel ........................................................................................................... 25
3.2 Compte de résultat analytique par secteur opérationnel ........................................................................................ 25
3.3 Réconciliation de l’état du résultat global consolidé et du compte de résultat analytique ....................................... 26
3.4 Chiffre d’affaires par zone géographique et par secteur opérationnel .................................................................... 27
Note 4 Faits significatifs et évolution du périmètre de consolidation......................................................................... 28
4.1 Faits significatifs ..................................................................................................................................................... 28
4.2 Périmètre ............................................................................................................................................................... 31
4.3 Evolution du périmètre de consolidation ................................................................................................................. 33
4.4 Regroupements d’entreprises ................................................................................................................................ 33
4.5 Titres et créances sur les sociétés mises en équivalence ...................................................................................... 34
4.6 Actifs financiers courant et non courant ................................................................................................................. 35
Note 5 Résultat ......................................................................................................................................................... 36
5.1 Résultat opérationnel ............................................................................................................................................. 36
5.2 Coût de l’endettement financier net et autres éléments financiers.......................................................................... 36
5.3 Impôt sur les résultats ............................................................................................................................................ 37
5.4 Résultat par action ................................................................................................................................................. 39
Note 6 Passifs .......................................................................................................................................................... 40
6.1 Capitaux propres .................................................................................................................................................... 40
6.2 Endettement financier net et sûretés ...................................................................................................................... 42
6.3 Provisions .............................................................................................................................................................. 44
Note 7 Actifs et tests de valeur ................................................................................................................................. 45
7.1 Immeubles de placement ....................................................................................................................................... 45
7.2 Immobilisations incorporelles et écarts d’acquisition .............................................................................................. 47
7.3 Droits d’utilisation sur immobilisations corporelles et incorporelles......................................................................... 48
7.4 Besoin en fonds de roulement d’exploitation .......................................................................................................... 48
Note 8 Gestion des risques financiers ...................................................................................................................... 51
8.1 Valeur comptable des instruments financiers par catégorie ................................................................................... 51
8.2 Risque de taux ....................................................................................................................................................... 52
8.3 Risque de liquidité .................................................................................................................................................. 54
Note 9 Transactions avec les parties liées ............................................................................................................... 56
Note 10 Engagements du groupe et passifs éventuels .............................................................................................. 58
10.1 Engagements hors bilan ..................................................................................................................................... 58
10.2 Passifs éventuels ............................................................................................................................................... 59
Note 11 Evénements postérieurs à la date de clôture ................................................................................................ 60
Note 12 Honoraires des commissaires aux comptes.................................................................................................. 60




ALTAREA COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2024 9
NOTE 1 INFORMATIONS • Amendements à IFRS 16 – Dette de location dans le
cadre d’une cession-bail.
RELATIVES A LA SOCIETE Ces amendements sont sans impact significatif pour le
Altarea est une Société en Commandite par Actions dont les Groupe.
actions sont admises aux négociations sur le marché • Amendements à IAS 12 – Réforme fiscale internationale
réglementé Euronext Paris, compartiment A. Le siège social – Règles modèle Pilier 2
est situé 87, rue de Richelieu à Paris (France).
L’application de cet amendement est expliqué dans la note
Altarea a opté au régime des Sociétés d’Investissement 5.3 « Impôt sur les résultats ».
Immobilier Cotées (SIIC) à effet du 1er janvier 2005.

Altarea est le leader français de la transformation urbaine bas Normes et interprétations ayant été appliquées par
carbone avec l’offre immobilière la plus complète au service anticipation au 31 décembre 2024 et dont l’application est
de la Ville et de ses acteurs. Le Groupe dispose pour obligatoire à compter des périodes commençant le 1 er janvier
chacune de ses activités de l’ensemble des savoir-faire et de 2025 ou postérieurement :
marques reconnues pour concevoir, développer,
Néant.
commercialiser et gérer des produits immobiliers sur-
mesure. Normes et interprétations publiées dont l’application
obligatoire est postérieure au 31 décembre 2024 :
Le groupe Altarea opère principalement en France, en Italie
et en Espagne. Néant.

Altarea contrôle la société Altareit dont les actions sont
Autres normes et interprétations essentielles, publiées par
admises aux négociations sur le marché réglementé
l’IASB, approuvées par l’Union Européenne en 2024 ou non
Euronext Paris, compartiment A.
encore approuvées par l’Union Européenne :
Altarea contrôle la société NR21 dont les actions sont
• Amendements à IAS 21 - Effets des variations des cours
admises aux négociations sur le marché réglementé
des monnaies étrangères ;
Euronext Paris, compartiment C.
En l’absence de transactions en monnaies étrangères au
Les comptes consolidés établis au titre de l’exercice clos le
sein du Groupe, cet amendement sera sans impact pour le
31 décembre 2024 ont été arrêtés par la Gérance le 25
Groupe.
février 2025 après avoir été examinés par le Comité d’Audit
et par le Conseil de Surveillance. • Amendements à IFRS 9 et IFRS 7 – Classement et
évaluation des instruments financiers ;
NOTE 2 PRINCIPES ET MÉTHODES
• IFRS 18 – Présentation et informations à fournir dans les
COMPTABLES états financiers ;

2.1 Référentiel comptable de la • Amendements à IFRS 1, IFRS 7, IFRS 9, IFRS 10 et IAS
7 – Cycle d’améliorations annuelles.
Société et présentation des états
financiers Ces amendements sont en cours d’analyse.

2.1.1 Référentiel comptable 2.1.2 Autres principes de présentation
des états financiers
Les principes comptables retenus pour la préparation des
comptes consolidés annuels sont conformes aux normes et Altarea présente ses états financiers et ses notes annexes
interprétations IFRS de l’IASB (International Accounting en millions d’euros, avec un chiffre après la virgule.
Standards Board) telles qu’adoptées par l’Union Européenne
Transactions éliminées dans les états financiers
au 31 décembre 2024 et disponibles sur le site internet de la
consolidés
Commission européenne.
Les soldes bilantiels et les produits et charges résultant des
Les principes comptables retenus au 31 décembre 2024 sont
transactions intragroupes sont éliminés lors de la préparation
les mêmes que ceux retenus pour les états financiers
des états financiers consolidés.
consolidés au 31 décembre 2023 à l’exception de l’évolution
des normes et interprétations adoptées par l’Union Classement au bilan
européenne applicables au 1er janvier 2024.
Conformément à la norme IAS 1, la Société présente ses
Normes, interprétations et amendements applicables à partir actifs et passifs en distinguant les éléments courants et non
de l’exercice ouvert le 1er janvier 2024 : courants.

• Amendements à IAS 1 – Classement courant / non Les actifs devant être réalisés, consommés ou cédés dans le
courant des passifs. Passifs non courants assortis de cadre du cycle normal d’exploitation ou dans les douze mois
clauses d’exigibilité anticipée (« covenants ») ; suivant la clôture, sont classés en « actifs courants », de
même que les actifs détenus dans le but d’être cédés, la
• Amendements IAS 7 et IFRS 7 – Accords de financement trésorerie ou les équivalents de trésorerie. Tous les autres
des fournisseurs ; actifs sont classés en « actifs non courants ».




10 COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2024 ALTAREA
Les passifs devant être réglés dans le cadre du cycle normal • l’évaluation des instruments financiers (se référer à la
d’exploitation ou dans les douze mois suivant la clôture sont note 8 « Gestion des risques financiers »).
classés en « passifs courants », ainsi que les provisions
Outre le recours aux estimations, la direction du Groupe
entrant dans le cycle d’exploitation normal de l’activité
a fait usage de son jugement pour :
concernée et la part à moins d’un an des autres provisions.

Les impôts différés sont, quant à eux, toujours présentés en • l’évaluation des droits d’utilisation, obligations locatives
actifs ou passifs non courants. et redevances contractuelles sur immeubles de
placement (se référer aux notes 2.3.18 « Contrats de
location » et 7.3 « Droits d’utilisation sur immobilisations
corporelles et incorporelles » et 7.1 « Immeubles de
2.2 Principales estimations et placement »),
jugements
• l’évaluation des actifs d’impôt différé (se référer aux
La préparation des états financiers consolidés nécessite notes 2.3.16 « Impôts » et 5.3 « Impôt sur les
l’utilisation d’estimations et d’hypothèses par la direction du résultats »), et leur activation,
Groupe pour la détermination de la valeur de certains actifs
• l’évaluation des provisions (se référer aux notes 2.3.15
et passifs, et de certains produits et charges, ainsi que
« Provisions et passifs éventuels » et 6.3
concernant les informations données dans les notes annexes
« Provisions »),
aux états financiers.

La Direction revoit ses estimations et appréciations de • la satisfaction ou non des critères permettant d’identifier
manière régulière sur la base de son expérience passée ainsi un actif ou un groupe d’actifs comme détenu en vue de
que de divers autres facteurs jugés raisonnables au regard la vente ou encore si une activité est destinée à être
des circonstances. abandonnée conformément à la norme IFRS 5 (se
référer à la note 2.3.6 « Actifs non courants détenus en
Les résultats réels peuvent différer sensiblement de ces vue de la vente et activités abandonnées » et 7.1
estimations en fonction de l’évolution des différentes « Immeubles de placement »).
hypothèses et des conditions de réalisation.
Les états financiers du Groupe prennent aussi en compte,
Les estimations comptables réalisées par le Groupe ont été sur la base des connaissances et des pratiques actuelles, les
effectuées dans un contexte de crise immobilière de la enjeux du changement climatique et du développement
Promotion résidentielle qui perdure. Le Groupe a tenu durable.
compte des informations fiables dont il disposait à la date de
l’établissement des comptes consolidés. Aujourd'hui, le Groupe a pleinement intégré ces
transformations liées à la transition et enrichit chaque année
Ainsi, les principales estimations réalisées par le Groupe sa démarche bas carbone. Dès 2017, le Groupe a inclus des
ont concerné les évaluations suivantes : objectifs de réduction des émissions de GES dans ses
priorités. Le plan de transition pour l'atténuation des risques
• l’évaluation des immeubles de placement (se référer
liés au changement climatique est en cours de finalisation et
aux notes 2.3.5 « Immeubles de placement » et 7.1
sera prochainement adopté.
« Immeubles de placement ») :
Côté Commerce, l’analyse des indicateurs clés, au travers de
Les méthodologies retenues par les experts sont identiques
données collectées sur l’ensemble de nos actifs, sert au
à celles retenues pour l’exercice précédent et prennent en
pilotage de la performance RSE et à la définition de plans
compte l’évolution des données de marché.
d’action visant l’atteinte d’objectifs énergétiques ambitieux.
• l’évaluation des créances clients (se référer aux notes Ces actions ont été traduites par des mesures
2.3.10 « Actifs et Passifs financiers » et 7.4.2 opérationnelles précises intégrées, à l’échelle du patrimoine,
« Créances clients et autres créances »), dans les budgets travaux et rénovations des centres, et
prises en compte par les experts immobiliers dans la valeur
• l’évaluation de la marge immobilière et des prestations
des actifs. Depuis 2011, les investissements réalisés sur les
selon la méthode de comptabilisation à l’avancement sites du patrimoine intègrent les problématiques liées aux
(se référer à la note 2.3.17 « Chiffre d’affaires et charges
changements climatiques, avec des objectifs de
associées »), consommation énergétique répondant aux attentes du décret
• l’évaluation des stocks et en-cours (se référer aux notes tertiaire.
2.3.8 « Stocks » et 7.4.1 « Stocks et en-cours », Une première analyse des risques physiques et des feuilles
de route d’adaptation pour les actifs du Groupe a été réalisée
• l’évaluation des écarts d’acquisition et des marques (se en 2018. Cette étude a identifié l’existence de risques sur
référer à la note 2.3.7 « Suivi de la valeur des actifs non quelques actifs pour lesquels des actions de remédiation ont
courants (hors actifs financiers et immeubles de été définies et mises en œuvre. En 2024, le Groupe a choisi
placement) et pertes de valeur » et 7.2 de réaliser un nouvel audit des risques climatiques sur
« Immobilisations incorporelles et écarts l’ensemble de son parc afin d’affiner le plan d’adaptation des
d’acquisition »), actifs Commerce, notamment au regard de nouvelles zones
Et dans une moindre mesure, de risques à prendre en compte. Ces actions seront
intégrées dans les Capex des actifs et seront pilotées jusqu’à
• l’évaluation des paiements en actions (se référer aux leur totale mise en œuvre.
notes 2.3.12 « Paiements en actions » et 6.1 « Capitaux Pour la campagne d'évaluation ayant conduit à la valorisation
propres »), des immeubles de placement au 31 décembre 2024, le



ALTAREA COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2024 11
Groupe a fourni aux experts des informations portant sur les • IAS 28 – Participations dans des entreprises associées
consommations énergétiques, les certifications Breeam in et des co-entreprises
use, l’exposition des actifs aux risques climatiques, la
La norme IFRS 10 définit le contrôle ainsi : « un investisseur
présence de moyen de production énergies renouvelables
contrôle une entité lorsqu’il est exposé ou qu’il a le droit à des
sur les différents sites, éléments pris en compte dans les
rendements variables en raison de ses liens avec l’entité et
valorisations.
qu’il a la capacité d’influer sur ces rendements du fait du
En l’état de leur connaissance du marché, les experts
pouvoir qu’il détient sur celle-ci ». La Société détient le
indépendants n’ont pas identifié pour 2024 de preuve (que
pouvoir sur une entité lorsqu’elle a les droits effectifs qui lui
les critères de durabilité aient influencé de façon significative
confèrent la capacité actuelle de diriger les activités
les prix de transaction). Ils restent néanmoins attentifs à
pertinentes, à savoir les activités qui ont une incidence
l’évolution du marché immobilier sur ce sujet.
importante sur les rendements de l’entité.
Côté Promotion, les budgets utilisés pour la détermination du
L’appréciation du contrôle selon IFRS 10 demandant une
chiffre d’affaires à l’avancement intègrent systématiquement
part significative de jugement, la Société a développé un
les coûts liés à l’amélioration de leur performance
cadre d’analyse de la gouvernance des entités avec qui la
énergétique conformément à la règlementation en vigueur au
Société est en lien, en particulier lorsqu’il existe des
moment du dépôt des permis de construire (notamment RE
situations de partenariat régies par un environnement
2020).
contractuel large incluant le cas échéant la structure de
En ce qui concerne l’adaptation des constructions aux
l’actionnariat, les statuts, les pactes d’actionnaires, les
changements climatiques, en 2018, le Groupe, a fait réaliser
promesses d'achat et de vente, le cadre de gouvernance
une étude sur l’analyse de l’exposition de ses activités aux
réglementaire etc, ou encore lorsque l’analyse d’obligations
effets du changement climatique, dont une dédiée à la
contractuelles conclues avec des tiers aboutit à des
promotion immobilière de logements sur le territoire français.
conclusions similaires.
Plusieurs risques ont été analysés : Vagues de chaleur,
Il est également tenu compte des faits et circonstances
Sécheresses, Mouvements de terrain, Inondations,
propres à chaque entité pour apprécier la capacité de la
Précipitations intenses, Tempêtes et Submersion marine
Société à diriger les activités pertinentes de ces entités.
pour l’ensemble des implantations régionales. Les
conclusions de cette étude ont permis à chacune des A ce titre et ce, dans la limite des droits protectifs accordés
marques de prendre des actions spécifiques pour sécuriser aux co-associés,
et adresser les risques les plus systématiques (chaleur,
sécheresses, précipitations intenses & inondations et Retrait- • les sociétés Altablue et Aldeta co-détenues aux côtés de
Gonflement des Argiles). En complément, les différentes deux autres associés institutionnels sont considérées
marques du Groupe réalisent dorénavant des études sur les comme étant contrôlées par le Groupe. Ces sociétés
enjeux d’adaptation à l’échelle de l’opération (notamment portent le centre commercial de Cap 3000 situé près de
concernant les risques physiques), grâce à des outils dédiés Nice.
(Bat-ADAPT – observatoire de l’immobilier durable ou • les sociétés Alta Crp Gennevilliers, Alta Crp La Valette,
Résilience – Cerqual). Alta Gramont, Toulouse Gramont, Bercy Village et
Les coûts relatifs à ces actions sont inclus dans les budgets Société d’aménagement de la gare de l’Est détenues aux
des opérations. côtés d’un autre associé institutionnel sont considérées
Enfin, le Groupe travaille également à la construction de comme étant contrôlées par le Groupe.
bâtiments soit plus économes en ressources, soit plus
adaptables ou flexibles, soit plus démontables pour faciliter • les sociétés Alta Crp Aubergenville, Alta Crp Guipavas,
la réutilisation et le recyclage. Les coûts liés sont également Limoges Invest, Retail Park les Vignobles, Alta Crp
intégrés dans la marge immobilière des opérations. Ruaudin, Centre Commercial de Thiais, TECI et
Compagnie, Alta Pierrelaye sont détenues aux côtés d’un
Ainsi, au 31 décembre 2024, la prise en compte des effets associé institutionnel et sont toujours considérées
liés au changement du climat n’a pas eu d’impact significatif comme étant contrôlées par le Groupe.
sur les jugements et principales estimations nécessaires à
l’établissement des états financiers. • les sociétés Alta Montparnasse, et Altagares (sociétés
portant respectivement les commerces de la gare
Montparnasse à Paris, et de cinq gares en Italie) sont
2.3 Principes et méthodes comptables détenues depuis le 1er trimestre 2022 aux côtés d’un
associé institutionnel et sont toujours considérées
de la Société comme étant contrôlées par le Groupe.
2.3.1 Participations de la Société et Conformément à IFRS 10, les entités ad hoc sont
méthodes de consolidation consolidées, lorsque, en substance, la relation entre la
Société et l’entité est telle que la Société est jugée contrôler
Les normes sur la consolidation sont : cette dernière.
• IFRS 10 – Etats financiers consolidés L’appréciation du contrôle conjoint ou de l’influence notable
selon IFRS 11 et IAS 28 demandant une part significative de
• IFRS 11 – Partenariats
jugement, la Société a développé un cadre d’analyse de la
• IFRS 12 – Informations à fournir sur les intérêts détenus gouvernance et des situations juridiques liées à des
dans d’autres entités obligations contractuelles spécifiques des entités avec qui la
Société est en lien, en particulier lorsqu’il existe des




12 COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2024 ALTAREA
situations où un tiers détient des droits effectifs qui dans la valeur comptable de la participation. La quote-part de
entraineraient soit le co-contrôle, soit l’influence notable de résultat de la période est présentée dans la ligne « Quote-
la Société sur l’entité. part de résultat des sociétés mises en équivalence ». Au
bilan, ces participations sont présentées sur la ligne « Titres
Entités contrôlées et créances sur les sociétés mises en équivalence » avec les
créances rattachées à ces participations.
Les filiales contrôlées sont consolidées par intégration
globale. Tous les soldes et transactions intra-groupe ainsi Les états financiers des entreprises associées sont préparés
que les produits et les charges provenant de transactions sur la même période de référence que ceux de la société
internes et de dividendes sont éliminés. mère et des corrections sont apportées, le cas échéant, pour
homogénéiser les méthodes comptables avec celles de la
Toute modification de la part d'intérêt de la Société dans une
Société.
filiale qui n'entraîne pas une perte de contrôle est
comptabilisée comme une transaction portant sur les Les investissements dans les entreprises associées sont
capitaux propres. Si la Société perd le contrôle d’une filiale, présentés conformément à la norme IFRS 12.
les actifs, passifs et capitaux propres de cette ancienne filiale
sont décomptabilisés. Tout gain ou perte résultant de la perte 2.3.2 Regroupements d’entreprises et
de contrôle est comptabilisé en résultat. Toute participation écarts d’acquisition
conservée dans l'ancienne filiale est comptabilisée à sa juste
Les regroupements d’entreprises sont comptabilisés selon la
valeur à la date de perte de contrôle selon le mode de
méthode de l’acquisition d’IFRS 3 révisée : lors de la
comptabilisation requis suivant IFRS 11, IAS 28 ou IFRS 9.
première consolidation d’une entité dont le Groupe acquiert
le contrôle, les actifs et les passifs, ainsi que les passifs
Entités contrôlées conjointement
éventuels, identifiables sont comptabilisés à leur juste valeur
Suivant IFRS 11, les sociétés sont contrôlées conjointement à la date d’acquisition. Les actifs incorporels sont
lorsque les décisions importantes au titre des activités spécifiquement identifiés dès lors qu’ils sont séparables de
pertinentes requièrent le consentement unanime des l’entité acquise ou résultent de droits légaux ou contractuels.
associés ou partenaires. Ainsi, lors de la prise de contrôle d’une entreprise, la
différence entre la quote-part d’intérêts de l’acquéreur dans
Le contrôle conjoint peut être exercé au travers d’une activité
la juste valeur des actifs, passifs et passifs éventuels
conjointe (commune) ou en co-entreprise (joint-venture).
identifiables à la date de prise de contrôle, et le coût
Suivant IFRS 11, l’activité conjointe se distingue par
d’acquisition constitue un écart d’acquisition représentatif
l’existence d’un droit direct détenu sur certains actifs ou des
d’avantages économiques futurs résultant d’autres actifs non
obligations directes sur certains passifs de l’entité quand la
identifiés individuellement et comptabilisés séparément. Le
joint-venture confère un droit sur l’actif net de l’entité. S’il
prix d’acquisition correspond au montant de la contrepartie
s’agit d’une activité conjointe, la Société enregistre dans ses
transférée y compris, le cas échéant, les compléments de
comptes les actifs, les passifs, les produits et les charges
prix à leur juste valeur. Par ailleurs, les coûts directs liés à
relatifs à ses intérêts dans l’entreprise commune. S’il s’agit
l’acquisition sont comptabilisés en charge de la période au
d’une joint-venture (co-entreprise), la participation de la
cours de laquelle ils sont encourus.
Société dans l’actif net de l’entité est enregistrée selon la
méthode de la mise en équivalence décrite dans la norme L’écart d’acquisition :
IAS 28.
• positif, est inscrit à l’actif du bilan et fait l’objet d’un test
Les investissements dans les activités communes ou les co- de dépréciation au moins une fois par an,
entreprises sont présentés conformément à la norme IFRS
• négatif, est comptabilisé directement en produit.
12.
La norme prévoit un délai de 12 mois à partir de la date
Entités sous influence notable d’acquisition quant à la comptabilisation définitive de
l’acquisition ; les corrections et évaluations effectuées
Conformément à la norme IAS 28, la méthode de la mise en
doivent être liées à des faits et circonstances existant à la
équivalence s’applique également à toutes les entreprises
date d’acquisition. Ainsi, au delà de la période d’évaluation,
associées dans lesquelles la Société exerce une influence
un complément de prix est à comptabiliser en résultat de
notable sans en avoir le contrôle, laquelle est présumée
l’exercice sauf si sa contrepartie est un instrument de
quand le pourcentage de droits de vote détenus est supérieur
capitaux propres.
ou égal à 20%. Chaque participation, quel que soit le
pourcentage de détention détenu, fait l’objet d’une analyse L’acquisition ou la cession de titres d’une entité qui demeure
tenant compte des faits et circonstances pour déterminer si contrôlée avant et après ces opérations, sont désormais
la Société exerce une influence notable, notamment en considérées comme des transactions entre actionnaires
examinant le cas échéant les termes des statuts, pactes comptabilisées en capitaux propres : elles n’impactent ni le
d'actionnaires, options d'achat et de vente et autres éléments goodwill, ni le compte de résultat. En cas de perte de
pertinents. contrôle, la participation résiduelle est évaluée à la juste
valeur et le résultat de cession est comptabilisé au compte
Selon la méthode de la mise en équivalence, la participation
de résultat.
de la Société dans l’entreprise associée est initialement
comptabilisée au coût augmenté ou diminué des Par exception, les acquisitions d’actifs isolés qui s’effectuent
changements, postérieurs à l’acquisition, dans la quote-part par l’achat des titres d’une société dont le seul objet est la
d’actif net de l’entreprise associée. L’écart d’acquisition lié à
une entreprise associée est inclus, s’il n’est pas déprécié,



ALTAREA COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2024 13
détention d’actifs, sont comptabilisés selon la norme IAS l’an et à chaque fois qu’il existe des indices de perte de
40 « Immeubles de placement » ou IAS 2 « Stocks ». valeur.

2.3.3 Immobilisations incorporelles La juste valeur des immeubles de placement est celle
retenue par la Direction suivant les faits et circonstances et
Les immobilisations incorporelles sont essentiellement tenant compte de la destination des immeubles. Pour ce
constituées de logiciels, de marques et de relations faire, la Direction s’appuie sur des expertises établies par des
clientèles. experts externes donnant des évaluations droits inclus en
Conformément à la norme IAS 38 : prenant en compte une décote à hauteur des droits
correspondant aux frais et droits de mutation. Ces droits ont
• les logiciels acquis ou créés sont évalués à leur coût et été estimés en France à 6,9% (à l’exception de l’Ile de France
amortis sur leur durée d’utilité qui est généralement fixés à 7,5%), en Espagne à 3,25%.
comprise entre 1 et 5 ans,
Depuis le 30 juin 2023, l’évaluation externe des actifs du
• les marques acquises séparément ou lors d’un Groupe est confiée à Cushman & Wakefield, CBRE et Jones
regroupement d’entreprises et répondant à la définition Lang Lasalle (en France et en Espagne), pour un mandat
d’une immobilisation incorporelle font l’objet d’une d’une durée de 4 ans. Les actifs en Italie sont valorisés par
valorisation et d’une estimation de leur durée de vie. Kroll depuis 2022, pour un mandat d’une durée de 3 ans.
Lorsque la durée de vie est finie, elles sont amorties sur
Les sites font l’objet de visites systématiques par les experts
cette durée. Si la durée de vie est indéterminée, elles
pour tous les actifs entrant dans le portefeuille et par rotation
sont dépréciées, le cas échéant, lorsqu’il existe des
pluriannuelle ou lorsqu’un évènement particulier d’un actif le
indices de perte de valeur.
nécessite.
• les relations clientèles qui résultent de l’identification
Les experts utilisent deux méthodes :
d’actifs incorporels issus de l’acquisition de promoteurs
sont amortissables au rythme de réalisation du carnet de • une méthode d’actualisation des flux futurs de trésorerie
commandes acquis et des lancements de programmes projetés sur dix ans avec prise en compte d’une valeur
pour la partie concernant les promesses de vente de revente en fin de période déterminée par capitalisation
acquises ou amortissables linéairement sur une durée des loyers nets. Les experts ont souvent privilégié les
déterminée (i.e. durée relative au cycle d’exploitation résultats obtenus à partir de cette méthode,
normatif de la réalisation d’un programme immobilier).
Les autres relations clientèles (relation client sur contrats • une méthode reposant sur la capitalisation des loyers
réguliers, relation contractuelle) peuvent aussi être nets : l’expert applique un taux de rendement fonction
identifiées lors de regroupement d’entreprises et sont des caractéristiques du site (surface, concurrence,
analysées au cas par cas quant à leur valorisation et potentiel locatif, etc.) aux revenus locatifs (comprenant le
l’estimation de leur durée de vie. loyer minimum garanti, le loyer variable et le loyer de
marché des locaux vacants) retraités de l’ensemble des
2.3.4 Immobilisations corporelles charges supportées par le propriétaire. Cette seconde
méthode est effectuée pour certains actifs par le Groupe,
Les immobilisations corporelles correspondent dans le but de corroborer la valorisation obtenue par la
principalement aux infrastructures photovoltaïques, aux méthode d’actualisation des flux de trésorerie, qui est
installations générales, aux matériels de transport, de bureau celle retenue pour la comptabilisation des immeubles de
et d’informatique. Conformément à la norme IAS 16, elles placement.
sont évaluées au coût et amorties sur leur durée d’utilité,
estimée être de 5 à 20 ans. Aucun autre composant Les revenus locatifs prennent notamment en compte :
significatif n’a été identifié pour ces immobilisations.
• les évolutions de loyers qui devraient être appliquées lors
2.3.5 Immeubles de placement des renouvellements (arrivée à échéance des baux,
changement de locataires,…),
Selon la norme IAS 40, les immeubles de placement sont des
biens immobiliers détenus en vue d’en retirer des loyers ou • le taux de vacance normatif,
pour valoriser le capital apporté ou les deux. • les incidences des plus-values locatives futures résultant
Les immeubles de placement détenus par le Groupe sont de la location des lots vacants,
principalement des centres commerciaux et, accessoirement • la progression des revenus due aux paliers, et
des immeubles de bureau.
• un taux d’impayé.
Le portefeuille d’immeubles de placement du Groupe est
constitué d’immeubles en exploitation et d’immeubles en Les évaluations des immeubles de placement à la juste
cours de développement ou de construction pour compte valeur est conforme aux recommandations COB/ AMF
propre. « Groupe de travail Barthès de Ruyter » et suivent
intégralement les instructions de la Charte de l’Expertise en
En application de la norme IAS 40, le Groupe a opté pour le Evaluation Immobilière mise à jour en 2017. Les experts font
modèle de la juste valeur et valorise ses immeubles de par ailleurs référence au RICS appraisal and Valuation
placement en conséquence selon le guide établi par IFRS 13 standards publié par la Royal Institute of Chartered
« Evaluation à la juste valeur » et ce, à chaque fois que celle- Surveyors Red Book.
ci peut être déterminée de façon fiable. Sinon, ils sont laissés
au coût et font l’objet de test de valeurs au minimum une fois




14 COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2024 ALTAREA
Immeubles de placement évalués la juste valeur Immeubles de placement évalués au coût
Les immeubles de placement en exploitation sont En complément du prix d’acquisition des terrains, les coûts
systématiquement évalués à la juste valeur. engagés pour le développement et la construction des
immeubles sont capitalisés à compter du démarrage du
Au 31 décembre 2024, l’ensemble du patrimoine en
programme dès la phase de développement (prospection,
exploitation a fait l’objet d’une expertise externe.
montage : réponse au concours et pré-commercialisation,
A chaque fois qu’il existe, pour un des immeubles du Groupe, préalablement à la signature des promesses d’achat de
une valeur d’échange fixée dans le cadre de transaction foncier ; phase administrative : obtention des autorisations
éventuelle entre parties bien informées et consentantes, et avec le cas échéant signature de promesses d’achat de
déterminée dans des conditions normales de marché, la foncier), dès lors qu’il existe une assurance raisonnable
Société arbitre selon son jugement entre cette valeur et celle d’obtenir les autorisations administratives.
déterminée par l’expert.
Ces investissements concernent les dépenses ayant un
Les Immeubles de Placement en cours de Construction caractère activable et ce y compris, les honoraires de
(IPUC) sont rentrés dans le champ d’application d’IAS 40. Ils première commercialisation, les honoraires internes au
sont évalués à la juste valeur suivant le guide d’IFRS 13 Groupe, les indemnités d’éviction, la vacance financière, et
lorsque les critères prédéfinis par la Société sont remplis. les frais financiers.

Le Groupe estime qu’un immeuble en cours de construction En effet, selon la norme IAS 23, le traitement comptable des
peut être évalué à la juste valeur de façon fiable si la majeure frais financiers est l’incorporation des coûts d’emprunt
partie des incertitudes pesant sur la détermination de la directement attribuables à la construction des actifs qualifiés
valeur ont été levées ou si la date de livraison de l’immeuble dans le coût de ceux-ci. Les frais financiers demeurent
est proche. affectables aux immeubles en cours de développement et de
construction durant la durée de construction de l’actif s’ils
Pour estimer de façon fiable la juste valeur d’un immeuble en
répondent à la définition « d’actifs qualifiés » (à noter qu’en
cours de construction, les trois conditions suivantes doivent
cas de retard au démarrage de leur construction ou de
être toutes remplies :
période de construction anormalement allongée, le
• toutes les autorisations administratives nécessaires à la management apprécie au cas par cas le bien fondé d’un arrêt
réalisation du projet ont été obtenues, momentané de la capitalisation des frais financiers).

• les contrats de construction ont été signés et les travaux Pour les immeubles de placement enregistrés dans les
ont commencé, et comptes au coût, un test de dépréciation est effectué au
moins une fois l’an ou dès qu’il existe des indices de perte de
• le taux de commercialisation des baux est élevé et valeur.
permet d’apprécier raisonnablement la création de valeur
attachée à l’immeuble en cours de construction. Pour les actifs en développement, la valeur est déterminée
sur la base de business plans établis en interne à un horizon
Ainsi, les immeubles de placement en cours de de 5 années et revus à échéance régulière par le
développement et de construction sont évalués soit au coût, management. Les estimations retenues sont réalisées sur la
soit à la juste valeur : base de la méthode de capitalisation des revenus locatifs ou
de la méthode de l’actualisation des flux futurs (discounted
• les immeubles en phase de développement avant
cash flow).
acquisition du terrain sont évalués au coût,
La valeur recouvrable de ces actifs qui restent comptabilisés
• les terrains non encore construits sont évalués au coût,
au coût est appréciée par comparaison de leur prix de revient
• et les immeubles en cours de construction sont à terminaison et de leur valeur estimée sur la base des flux
enregistrés au coût ou à la juste valeur dans le respect attendus pour la Société. Si la valeur recouvrable est
des critères prédéfinis ci-dessus ; si la date de livraison inférieure au prix de revient à terminaison, une perte de
de l’immeuble est proche de la date de clôture des valeur sous la forme d’une provision pour dépréciation est
comptes, l’immeuble est évalué à la juste valeur sauf enregistrée au compte de résultat global sur la ligne « Pertes
estimation contraire. de valeur nettes sur immeubles de placement évalués au
coût » et au compte de résultat analytique sur la ligne « Gains
La juste valeur des immeubles en cours de construction
/ Pertes sur valeur des immeubles de placement ».
évalués à la juste valeur est déterminée à l’appui d’expertises
externes. L’expert évalue l’actif d’un bien comme s’il était 2.3.6 Actifs non courants détenus en
complètement achevé en tenant compte des conditions de
vue de la vente et activités
marché à la date d’évaluation et des spécificités de l’actif. De
cette valeur est déduit le montant des dépenses non encore abandonnées
engagées à la date de clôture. Conformément à la norme IFRS 5, un actif non courant est
Le différentiel de la juste valeur des immeubles de placement classé en « actif détenu en vue de la vente » si sa valeur
évalués à la juste valeur d’une période à une autre est comptable est recouvrée principalement par le biais d’une
comptabilisé au compte de résultat sur la ligne « Variations transaction de vente plutôt que par l’utilisation continue.
de valeur des immeubles de placement ». Tel est le cas si l’actif est disponible en vue de la vente
immédiate dans son état actuel sous réserve uniquement
des conditions qui sont habituelles et coutumières pour la
vente de tels actifs et si sa vente est hautement probable.



ALTAREA COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2024 15
Le caractère hautement probable est apprécié par l’existence • la valeur terminale calculée par sommation à l’infini de
d’un plan de vente de l’actif engagé par la direction du flux de trésorerie actualisés, déterminés sur la base d’un
Groupe, et d’un programme actif pour trouver un acheteur et flux normatif et d’un taux de croissance apprécié selon le
finaliser le plan dans les douze mois à venir. Le management métier concerné. Ce taux de croissance est en accord
apprécie les situations. Lorsqu’il existe, à la date de clôture, avec le potentiel de développement des marchés sur
une promesse de vente ou un engagement ferme, lesquels est exercé le métier concerné, ainsi qu’avec sa
l’immeuble est systématiquement inclus dans les actifs position concurrentielle sur ces marchés.
détenus en vue de la vente.
L’approche par les multiples issus des comparables
L’actif est évalué à la valeur la plus faible entre la juste valeur boursiers consiste à déterminer un échantillon de sociétés
nette des coûts de vente et la valeur nette comptable. comparables cotées pour lesquelles un multiple est calculé
et réappliqué aux agrégats jugés pertinents.
Pour qu’une activité soit réputée être abandonnée, la Société
apprécie, selon les faits et circonstances, l’existence ou non L’approche des multiples issus des transactions
d’un plan unique et coordonné pour se séparer d'une ligne comparables consiste à sélectionner un panel de
d'activité ou d'une région géographique. transactions portant sur des sociétés comparables et à les
réappliquer aux agrégats jugés pertinents.
2.3.7 Suivi de la valeur des actifs non
Une perte de valeur est comptabilisée, le cas échéant, si la
courants (hors actifs financiers et
valeur nette comptable des actifs directement liés ou
immeubles de placement) et pertes affectables aux unités génératrices de trésorerie (U.G.T.s)
de valeur ou, le cas échéant, à des groupes d’U.G.T.s s’avère
supérieure à la valeur recouvrable de l’U.G.T ou du groupe
En application de la norme IAS 36, les actifs corporels et d’U.G.T.s ; elle est imputée en priorité sur l’écart d’acquisition
incorporels amortissables font l’objet d’un test de (perte non réversible), puis sur les autres actifs incorporels et
dépréciation dès lors qu’un indice interne ou externe de perte corporels au prorata de leur valeur comptable (perte
de valeur est décelé. réversible).
Les écarts d’acquisition et autres actifs incorporels à durée Les marques sont testées individuellement. Leur valeur
de vie indéterminée (telles les marques) font l’objet d’un test recouvrable est déterminée selon la méthode des
de dépréciation au moins une fois par an et plus redevances. Une perte de valeur est comptabilisée, le cas
fréquemment s’il existe un indice de perte de valeur identifié échéant, si la valeur nette comptable de la marque est
(événements ou circonstances, internes ou externes, supérieure à sa valeur recouvrable (perte réversible).
indiquant qu’une réduction de valeur est susceptible d’être
intervenue). Des tables de sensibilité sont mises en place sur l’ensemble
des tests de valeur effectués.
Le test de dépréciation des écarts d’acquisition est réalisé au
niveau des unités génératrices de trésorerie (U.G.T.s) ou, le 2.3.8 Stocks
cas échéant, au niveau de groupes d’U.G.T.s. Une U.G.T.
est le plus petit groupe identifiable d’actifs qui génère des Les stocks relèvent :
entrées de trésorerie largement indépendantes des entrées • des programmes d’opérations des activités de promotion
de trésorerie générées par d’autres actifs ou groupes d’actifs. pour compte de tiers et de promotion de développement
Pour réaliser ce test, la valeur nette comptable des actifs de centres commerciaux pour la partie non patrimoniale
directement liés ou affectables aux U.G.T.s ou groupes (coques d’hypermarché, parking …), et
d’U.G.T.s, y inclus les actifs incorporels et écarts
d’acquisition, est comparée à la valeur recouvrable de ces • des opérations dont la nature même ou la situation
mêmes U.G.T.s ou groupes d’U.G.T.s, définie comme le administrative spécifique induit un choix de classement
montant le plus élevé entre la juste valeur (prix de vente net en stocks – activité de marchands de biens – et pour
des frais susceptibles d’être encourus pour réaliser la vente) laquelle la décision de conservation en patrimoine n’est
et leur valeur d’utilité. pas arrêtée.

La valeur d’utilité de l’U.G.T. ou du regroupement de Conformément à la clarification d’IAS 23 (de 2019), les frais
plusieurs U.G.T.s est déterminée selon une méthode multi- financiers affectables aux programmes ne sont plus
critères (qui permet de retenir la valeur la plus élevée entre incorporés aux stocks liés aux opérations de Ventes en l’Etat
la valeur d’utilité et la juste valeur) qui s’appuie Futur d’Achèvement (VEFA) ou aux opérations de Contrat de
principalement sur la méthode des flux de trésorerie Promotion Immobilière (CPI). En effet, ces stocks sont en
actualisés (DCF) confortée par les méthodes des situation d’être vendus très rapidement et donc sans qu’une
comparables boursiers et des multiples de transactions le période de temps soit nécessaire à son développement ; le
cas échéant. bien stocké est donc en condition de vente. Les frais
financiers affectés sont directement comptabilisés en
Les principes de base de la méthode DCF sont les suivants : charges.
• les flux de trésorerie estimés (avant impôt) issus des Les stocks sont évalués au prix de revient sous déduction de
business-plans généralement à 5 ans élaborés par la la quote-part de prix de revient reconnue à l’avancement pour
direction du Groupe, les opérations réalisées en VEFA ou en CPI. Le prix de
• le taux d’actualisation déterminé sur la base d’un coût revient comprend :
moyen pondéré du capital, et • le prix d’acquisition des terrains,




16 COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2024 ALTAREA
• les coûts de construction (V.R.D. inclus), minoritaires de sociétés consolidées ou de sociétés
déconsolidées. Ils sont comptabilisés au coût amorti. Les
• tous les honoraires techniques et les honoraires de actifs financiers non courants concernent
gestion des programmes qu’ils soient internes ou essentiellement les titres non consolidés et sont
externes au Groupe, et enregistrés à la juste valeur par résultat.
• les dépenses annexes directement rattachables à la • Les instruments de capitaux propres se composent
construction du programme. essentiellement de titres de participation dans des
D’une manière générale, lorsque la valeur nette de sociétés non consolidées. Pour les actions de sociétés
réalisation des stocks et des travaux en cours est inférieure cotées, leur juste valeur est déterminée sur la base
à leur prix de revient, des dépréciations sont comptabilisées. d’estimation intégrant le cas échéant des indicateurs de
marché à la date de clôture. Ils sont comptabilisés à leur
2.3.9 Actifs ou Passifs sur contrats juste valeur par résultat s’ils sont détenus à des fins de
transactions ; sur option, ils peuvent aussi être
Suite à la mise en œuvre de la norme IFRS 15, le Groupe est
comptabilisés à la juste valeur par les autres éléments du
amené à reconnaitre un actif ou un passif sur contrats dans
résultat global non recyclable (les variations de juste
l’état de la situation financière, dans le cadre de la
valeur sont alors comptabilisées dans une rubrique
comptabilisation des contrats selon la méthode de
distincte des capitaux propres, « les autres éléments du
l’avancement. Cet actif ou passif correspond aux produits
résultat global »). Pour les titres non cotés, si la juste
des activités ordinaires tirés des VEFA et CPI, cumulés à
valeur n’est pas déterminable de façon fiable à chaque
date, pour lesquels l’obligation de prestation est remplie
clôture, ils sont maintenus au bilan à leur juste valeur
progressivement, net des paiements des clients encaissés à
initiale, c’est-à-dire à leur coût d’acquisition majoré des
date. Il s’agit en quelque sorte, des créances non exigibles
frais de transaction, ajusté d’éventuels gains ou pertes
correspondant au décalage qui peut exister entre les appels
de valeur déterminés par une analyse de la variation de
de fonds encaissés et l’avancement constaté à la clôture de
la quote-part des capitaux propres détenus.
l’exercice. Au sein de l’état de la situation financière, la
A chaque acquisition de titres de capitaux propres, une
présentation est la suivante :
analyse similaire sera conduite afin de déterminer
• « Actifs sur contrats », si les créances à l’avancement l’intention de gestion du Groupe.
sont supérieures aux appels de fonds encaissés,
• Les dépôts et cautionnements versés concernent des
• « Passifs sur contrats », si les créances à l’avancement dépôts versés sur des projets. Ils sont la contrepartie de
sont inférieures aux appels de fonds encaissés. dépôts de garantie versés par les preneurs de centres
commerciaux sur des comptes séquestres (dépôts et
2.3.10 Actifs et Passifs financiers cautionnements non actualisés) et/ ou, des dépôts de
garantie versés pour les immeubles occupés par le
Le Groupe a choisi de ne pas mettre en œuvre la comptabilité
Groupe.
de couverture : les dispositions d’IAS 39 s’appliquent donc
conformément aux dispositions transitoires d’IFRS 9. • Les instruments financiers dérivés (à l’actif comme au
passif) sont considérés comme détenus à des fins de
Les principes d’application des normes IAS 32, IFRS 9 et
transaction. Ils sont évalués à leur juste valeur. La
IFRS 7 sont les suivants :
variation de juste valeur de ces instruments financiers
dérivés est enregistrée en contrepartie du compte de
Evaluation et comptabilisation des actifs et passifs
résultat, sur la ligne « Variation de valeur et résultats de
financiers
cession des instruments financiers ».
• Les créances clients et les autres créances sont
• La trésorerie définie dans la norme IAS 7 comprend les
évaluées à leur valeur nominale sous déduction des
liquidités en comptes courants bancaires et les comptes
dépréciations. Conformément à IFRS 9, en matière de
à terme, qui sont mobilisables ou cessibles à très court
dépréciation, le Groupe applique sur ses créances
terme (i.e. assortis d’une échéance à l’origine de moins
commerciales (activité Commerce principalement), le
de trois mois) et ne présentent pas de risque significatif
modèle fondé sur les pertes attendues (pertes de crédit
de perte de valeur en cas d’évolution des taux d’intérêt.
attendues basées sur la durée de vie des créances, elle-
Ces comptes à terme sont évalués au bilan à leur juste
même basée sur l’expérience des pertes de crédit
valeur. Leurs variations de juste valeur sont
historique du Groupe).
comptabilisées en résultat avec pour contrepartie
• Les créances rattachées à des participations dans des l’ajustement du compte de trésorerie. La trésorerie doit
sociétés mises en équivalence sont classées au bilan être disponible immédiatement pour les besoins des
sous le poste «Titres et créances sur les sociétés mises filiales ou pour ceux du Groupe.
en équivalence ». Pour les opérations de Promotion, les
• Tous les emprunts ou dettes portant intérêts sont
créances sur les sociétés mises en équivalence ont une
initialement enregistrés à la juste valeur, moins les coûts
échéance de recouvrabilité courte (en lien avec le cycle
de transaction directement attribuables. Postérieurement
d’exploitation de la Promotion). Pour les opérations de
à la comptabilisation initiale, les prêts et emprunts portant
Commerce, ces créances ont une échéance plus longue
intérêts sont évalués au coût amorti, en utilisant la
en lien avec l’horizon de détention de l’actif sous-jacent.
méthode du taux d’intérêt effectif (TIE) (présentés dans
• Les actifs financiers courants concernent essentiellement le compte de résultat sur la ligne « Coût de l’endettement
des avances en compte courant à des associés net ») La détermination des TIE initiaux est réalisée par
un actuaire. En cas de renégociation des contrats des



ALTAREA COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2024 17
passifs financiers comptabilisés au coût amorti ; une 2.3.12 Paiements en actions
étude est réalisée au cas par cas pour déterminer si la
rénégociation engendre une modification substantielle du Les paiements en actions sont des transactions fondées sur
passif financier et donc sa décomptabilisation ou bien le la valeur des titres de la société émettrice : options de
maintien du passif financier au bilan et l’ajustement de souscription d’actions, droits d’attribution d’actions gratuites
son coût amorti par contrepartie résultat. et plan d’épargne entreprise (PEE).

Le règlement de ces droits peut se faire en instruments de
Mode de détermination de la juste valeur des capitaux propres ou en trésorerie : au sein du Groupe, tous
instruments financiers (hors dettes portant intérêts) les plans portant sur le titre Altarea doivent être réglés en
Les actifs et passifs financiers sont initialement comptabilisés instruments de capitaux propres.
à la juste valeur du prix payé qui inclut les coûts Conformément aux dispositions de la norme IFRS 2, les
d’acquisitions liés. Après la comptabilisation initiale, les actifs paiements en actions consentis aux mandataires sociaux ou
et les passifs sont comptabilisés à la juste valeur, évalués par aux salariés d’Altarea (en qualité de mandataires sociaux ou
référence aux données observables ou non observables de salariés d’Altarea) ou des sociétés du Groupe sont
disponibles comptabilisés dans les états financiers selon les modalités
Pour les actifs et passifs financiers comme les dérivés de gré suivantes : la juste valeur de l’instrument de capitaux propres
à gré, swaps, caps, …, et qui sont traités sur des marchés attribué est comptabilisée en charge de personnel en
actifs (marché comportant de nombreuses transactions, des contrepartie d’une augmentation des capitaux propres si le
prix affichés et cotés en continu), la juste valeur fait l’objet plan doit être réglé en instruments de capitaux propres, ou
d’une estimation établie selon des modèles communément d’une dette si le plan doit être réglé en trésorerie.
admis et réalisée par un actuaire, dans le respect du guide Cette charge de personnel représentative de l’avantage
établi par IFRS 13 « Evaluation à la juste valeur ». Un modèle accordé (correspondant à la juste valeur des services rendus
mathématique rassemble des méthodes de calcul fondées en qualité de salariés) est évaluée par un actuaire, à la date
sur des théories financières reconnues. Est prise en compte d’attribution, à partir du modèle mathématique binomial de
la valorisation du risque de crédit (ou risque de défaut) Cox Ross Rubinstein et de la méthode de Monte-Carlo,
d’Altarea sur ses contreparties bancaires et de celui des calculé en fonction d’un turnover déterminé sur les trois
contreparties sur Altarea (Crédit Value Adjustment/Debit derniers exercices. Ce modèle est adapté au plan prévoyant
Value Adjustment). Le Groupe a retenu la méthode de calcul une durée d’indisponibilité et une période de blocage. La
des probabilités de défaut par le marché secondaire (selon charge est étalée sur la période d’acquisition des droits. Les
des spreads obligataires estimés des contreparties). plans d’attribution d’actions (et les PEE) sont valorisés sur la
Les passifs financiers liés à des regroupements d’entreprise base de la valeur de marché.
sont évalués à la juste valeur à chaque clôture sur la base de
2.3.13 Résultat par action
la meilleure estimation des montants à payer actualisés au
taux de marché.
Résultat net par action non dilué (en euros)
La valeur de réalisation des instruments financiers peut se
révéler différente de la juste valeur déterminée pour la clôture Le résultat net non dilué par action est calculé en divisant le
de chaque exercice. résultat net part du Groupe par le nombre moyen pondéré
d’actions ordinaires en circulation, au cours de l’exercice.
2.3.11 Capitaux propres
Résultat net par action dilué (en euros)
Les capitaux propres représentent l’intérêt résiduel des actifs
après déduction des passifs. Le résultat net dilué par action est calculé en divisant le
résultat net part du Groupe par le nombre moyen pondéré
Les frais d’émission des titres de capital et de fusion sont d’actions ordinaires en circulation ajustée des effets des
déduits du produit de l’émission. options dilutives, au cours de l’exercice.
Un instrument est un instrument de capitaux propres si L’effet dilutif est calculé selon la méthode du « rachat
l’instrument n’inclut aucune obligation contractuelle de d’actions ». Suivant cette méthode, les fonds recueillis suite
remettre de la trésorerie ou un autre actif financier ou à l’exercice des options, sont supposés être affectés en
d’échanger des actifs ou passifs avec une autre entité à des priorité au rachat d’actions au prix de marché. Ce prix de
conditions défavorables pour l’émetteur ; à ce titre, les Titres marché correspond à la moyenne des cours moyens
Subordonnés à Durée Indéterminée émis par Altarea SCA mensuels de l’action Altarea pondérée des volumes
(TSDI) sont des instruments de capitaux propres. échangés. Le nombre théorique d’actions qui seraient ainsi
Les instruments de capitaux propres qui ont été rachetés rachetées au prix de marché vient en diminution du nombre
(actions propres) sont déduits des capitaux propres. Aucun total des actions résultant de l’exercice des droits. Le nombre
profit ou perte n’est comptabilisé dans le compte de résultat ainsi calculé vient s’ajouter au nombre moyen d’actions en
lors de l’achat, de la vente, de l’émission ou de l’annulation circulation et constitue le dénominateur.
d’instruments de capitaux propres de la Société. Les actions potentielles sont traitées comme dilutives si la
conversion éventuelle en actions ordinaires implique une
réduction du résultat par action.




18 COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2024 ALTAREA
2.3.14 Avantages au personnel Le montant de l’engagement ainsi déterminé est minoré de
la valeur d’actifs éventuels de couverture (non applicable
Les avantages au personnel sont comptabilisés selon la dans le cas présent).
norme IAS 19 et ses amendements, sur la ligne « Charges
de personnel » au compte de résultat à l’exception des Autres avantages postérieurs à l’emploi
réévaluations des passifs (ou des actifs) enregistrés
directement dans les capitaux propres et constatés dans les Ces avantages sont offerts à travers des régimes à
autres éléments du résultat global. cotisations définies. Dans le cadre de ces régimes le Groupe
n’a pas d’autre obligation que le paiement de cotisations ; la
Indemnités de départ à la retraite charge qui correspond aux cotisations versées est prise en
compte en résultat sur l’exercice.
Les indemnités de départ à la retraite sont versées aux
salariés au moment de leur départ en retraite en fonction de Indemnités de rupture de contrat de travail
leur ancienneté (plafonnées selon des barèmes définis dans
les conventions appliquées dans le Groupe) et de leur salaire Le cas échéant, les indemnités de rupture de contrat de
à l’âge de la retraite. Ces indemnités relèvent du régime des travail sont provisionnées sur la base de la convention
prestations définies, régime pour lequel l’employeur est collective.
engagé formellement ou implicitement sur un montant ou un
niveau de prestations et supporte donc le risque à moyen ou Avantages à court terme
long terme. Les avantages à court terme incluent notamment, un accord
Une provision est enregistrée au passif pour couvrir d’intéressement des salariés au résultat de l’unité
l’intégralité de ces engagements de retraite. Elle est évaluée économique et sociale, signé entre les sociétés prestataires
régulièrement par des actuaires indépendants selon la de services du Groupe, membres de l’UES, et le comité
méthode des unités de crédit projetées et représente la d’entreprise ; et un plan de participation des salariés aux
valeur actuelle probable des droits acquis, évalués en tenant résultats de l’entreprise s’appliquant sur les résultats de
compte des augmentations de salaires jusqu’à l’âge de l’unité économique et sociale suivant les accords de droit
départ à la retraite, des conventions collectives et accords commun.
d’entreprise, des probabilités de départ et de survie. Les avantages du personnel à court terme incluant ceux
La formule de l’engagement passé peut se décomposer de résultant des accords, ci-dessus détaillés, sont portés en
la manière suivante : charges de l’exercice.

Engagement passé = (droits acquis par le salarié)  2.3.15 Provisions et passifs éventuels
(probabilité qu’a l’entreprise de verser ces droits) 
(actualisation)  (coefficient de charges patronales)  Conformément à la norme IAS 37, une provision est
(ancienneté acquise / ancienneté à la date du départ à la constituée dès lors qu’une obligation à l’égard d’un tiers
retraite) provoquera une sortie de ressources probable sans
contrepartie au moins équivalente et pouvant être estimée de
La provision est comptabilisée et étalée sur les dernières manière fiable. La provision est maintenue tant que
années de service du salarié permettant d’atteindre le l’échéance et le montant de la sortie de ressources ne sont
plafond, et en tenant compte des paliers intermédiaires pas fixés avec précision.
existants.
En général, ces provisions ne sont pas liées au cycle normal
Les principales hypothèses retenues pour cette estimation d’exploitation du Groupe. Elles sont actualisées le cas
sont les suivantes : échéant sur la base d’un taux de rendement avant impôt qui
reflète les risques spécifiques du passif.
• Taux d’actualisation : Taux de rendement des
obligations des sociétés corporate de notation AA (Zone Les provisions non courantes incluent pour l’essentiel celles
Euro) de maturité supérieure à 10 ans. Le Groupe retient constituées dans le cadre de litiges opposant le Groupe à des
le taux Iboxx qui se situe à 3,10%, tiers ou liées à l’octroi de garanties locatives.
• Table de mortalité : TF et TH 2000-2002, Les passifs éventuels correspondent à :

• Type de départ : selon les législations locales et pour la • des obligations potentielles résultant d'événements
France, départ volontaire à la date de liquidation du passés et dont l'existence ne sera confirmée que par la
régime à taux plein, survenance d’événements futurs incertains qui ne sont
pas totalement sous le contrôle de l'entreprise ; ou
• Turnover : turn-over annuel moyen observé sur les 3
dernières années, qui se situe entre 4,70% et 8,60% • des obligations actuelles résultant d'événements
selon les branches et les tranches d’âge, passés mais qui ne sont pas comptabilisées car il n'est
pas probable qu'une sortie de ressources
• Taux de revalorisation des salaires à long terme (y
représentatives d'avantages économiques sera
compris inflation) : 2,70%.
nécessaire pour éteindre l’obligation ou car le montant
Les écarts actuariels et d’évaluation sont directement de l’obligation ne peut être évalué avec une fiabilité
comptabilisés dans les capitaux propres et constatés dans suffisante.
les autres éléments du résultat global.




ALTAREA COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2024 19
Ces passifs éventuels ne sont pas comptabilisés. Une avantages inhérents à la propriété de ses immeubles de
information en annexe est donnée sauf si les montants en jeu placement,
peuvent raisonnablement être estimés faibles.
• les paliers, franchises et autres avantages octroyés sont
2.3.16 Impôts comptabilisés de façon linéaire sur la durée ferme du
contrat de location qui s’entend comme étant la période
Suite à l’exercice de l’option pour le régime fiscal des SIIC, durant laquelle le locataire ne dispose pas d’un droit de
le Groupe est soumis à une fiscalité spécifique : résiliation. Ils viennent en augmentation ou en diminution
• un secteur SIIC regroupant les sociétés du Groupe ayant des revenus locatifs de la période,
opté pour le régime fiscal des SIIC qui sont exonérées • les droits d’entrée perçus par le bailleur s’analysent
d’impôt sur le résultat courant et les plus-values de comme des compléments de loyers. A ce titre les droits
cession, d’entrée sont étalés linéairement sur la durée ferme du
• un secteur taxable pour les sociétés n’ayant pas la bail,
possibilité d’opter pour ce régime fiscal. • les indemnités de résiliation sont perçues des locataires
Les impôts sont comptabilisés selon la norme IAS 12. lorsque ces derniers résilient le bail avant son échéance
contractuelle. Ces indemnités sont rattachées à l’ancien
Depuis l’exercice de l’option pour le régime fiscal des SIIC, contrat et sont comptabilisées en produits lors de
les impôts différés sont calculés pour les sociétés n’ayant pas l’exercice de leur constatation.
opté pour ce régime et pour le résultat taxable des sociétés
du secteur SIIC. Ils sont constatés sur toutes les différences Lorsque le bailleur résilie un bail en cours, il verse une
temporelles entre les valeurs comptables des actifs et des indemnité d’éviction au locataire en place.
passifs et leurs valeurs fiscales, ainsi que sur les déficits Si le versement d’une indemnité d’éviction permet de
fiscaux, selon la méthode du report variable. modifier la performance de l’actif (remplacement d’un
Les actifs et passifs d’impôt différé sont évalués, selon la locataire - augmentation du loyer donc de la valeur de
méthode du report variable, aux taux d’impôt dont l’actif), cette dépense peut être capitalisée. Dans le cas
l’application est attendue sur l’exercice au cours duquel l’actif contraire, cette dépense est passée en charge.
sera réalisé ou le passif réglé, sur la base des taux d’impôt Si le versement d’une indemnité d’éviction s’inscrit dans
connus à la date de clôture. le cadre de travaux de rénovation lourde ou de
Le Groupe a appliqué depuis le 31 décembre 2016 dans ses reconstruction d’un immeuble pour lesquels il est
comptes consolidés, la baisse progressive et programmée nécessaire d’obtenir au préalable le départ des
du taux selon la Loi de finances en vigueur et qui est arrivé à locataires, ce coût est capitalisé et inclus dans le prix de
son taux cible. revient de l’actif en cours de développement ou de
Les actifs d’impôt différé sont réappréciés à chaque date de restructuration.
clôture et sont reconnus dans la mesure où il devient • les allègements accordés sont de deux natures :
probable qu’un bénéfice futur imposable permettra de les
recouvrer sur la base d’un business plan fiscal établi par le - les accompagnements accordés dans le cadre de
management sur une durée raisonnable. renégociations, sans aucune contrepartie, sont
comptabilisés comme une réduction de loyer
Les impôts différés au bilan sont présentés en position nette exceptionnelle dans les revenus locatifs ; et
au niveau de chaque groupe d’intégration fiscale, à l’actif ou - les accompagnements accordés dans le cadre de
au passif du bilan consolidé. renégociations, avec modification du contrat
Les impôts relatifs aux éléments reconnus directement en (principalement des extensions de la durée du bail…)
capitaux propres sont comptabilisés en capitaux propres et sont étalés de manière linéaire conformément à la
non dans le compte de résultat. norme IFRS 16 et déduits des revenus locatifs.

2.3.17 Chiffre d’affaires et charges Les charges du foncier correspondent aux montants
associées variables des redevances des autorisations d’occupation
temporaires, et des baux à construction. Ces montants,
variables, n’entrent pas dans le champs d’application de la
Les loyers nets comprennent : les revenus locatifs, les
norme IFRS 16.
charges du foncier, les charges locatives non récupérées, les
autres charges, et les dotations nettes aux provisions sur Les charges locatives non récupérées correspondent aux
créances douteuses. charges normalement refacturables (charges locatives,
impôts locaux,…) au locataire, mais restant à la charge du
Les revenus locatifs comprennent les loyers bruts incluant
propriétaire du fait de leur plafonnement ou de la vacance
l’impact de l’étalement sur la durée ferme du bail des paliers,
des surfaces locatives.
des franchises et autres avantages octroyés
contractuellement par le bailleur au preneur, notamment les Les autres charges intègrent les abondements du bailleur au
allégements accordés au cours de la vie du bail. fonds marketing des centres, les coûts travaux non
capitalisés et non refacturés aux preneurs, des honoraires de
Conformément à la norme IFRS 16 :
gestion locative sur certains contrats.
• les revenus locatifs sont comptabilisés de façon linéaire
sur toute la durée du contrat de location. Le Groupe La marge immobilière est la différence entre le chiffre
conserve, en effet, la quasi-totalité des risques et d’affaires et le coût des ventes, des charges commerciales et



20 COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2024 ALTAREA
des dotations nettes aux provisions sur créances douteuses exclusion faite des loyers fixes versés désormais retraités
et stocks. selon la norme IFRS 16) ainsi que les dotations aux
amortissements des biens d’exploitation. Elles sont
Elle correspond principalement à la marge réalisée par les
diminuées de la production immobilisée ou stockée de la
secteurs Logement et Immobilier d’entreprise ainsi qu’à la
période.
marge résultant de la cession d’opérations connexes à
l’activité de développement du secteur Commerce. Les autres produits et charges concernent les sociétés
non prestataires du Groupe. Ils correspondent
La marge immobilière des activités de promotion est
principalement à des charges de structure et des produits
reconnue dans les comptes du Groupe selon « la méthode
divers de gestion. Les dotations aux amortissements sont
de l’avancement ».
liées aux immobilisations incorporelles et corporelles autres
L’intégralité des opérations de Vente en l’Etat Futur que les actifs en exploitation.
d’Achèvement (VEFA) et de Contrat de Promotion
Immobilière (CPI) est concernée par cette méthode. 2.3.18 Contrats de location
Pour ces programmes, le chiffre d’affaires des ventes Depuis le 1er janvier 2019, le Groupe applique la norme IFRS
notariées est comptabilisé, conformément à la norme IFRS 16 – Contrats de location.
15 « Produits des activités ordinaires tirés des contrats »,
proportionnellement à l’avancement technique des Les contrats de location dans les états financiers de la
programmes mesuré par le prorata des coûts directement Société en tant que bailleur
rattachables à la construction (le prix de revient du foncier est La norme IFRS 16, pour les bailleurs, maintient la distinction
inclus au calcul) engagés par rapport au budget total entre contrats de location simple et contrats de location
prévisionnel (actualisé à chaque clôture) combiné à financement. Ainsi, dans les comptes consolidés du Groupe
l’avancement de la commercialisation déterminé par le en position bailleur :
prorata des ventes régularisées sur le total des ventes
budgétées. • les revenus locatifs issus des contrats de location simple
concernent les loyers des immeubles/ centres en
Le fait générateur de la reconnaissance du chiffre d’affaires
exploitation, et
est donc l’achat du terrain combiné à la signature d’actes
authentiques de vente (ventes régularisées). • les charges refacturées aux preneurs, exclues du chiffre
d’affaires, sont présentées sur une ligne spécifique du
La marge immobilière est évaluée selon la méthode de la
compte de résultat.
comptabilisation à l’avancement du revenu pour ces
opérations de promotion, sur la base des critères suivants :
Les contrats de location dans les états financiers de la
• opération actée par le co-contractant, Société en tant que preneur

• existence de documents prévisionnels fiables permettant Du côté preneur, la norme IFRS 16 abandonne la distinction
d’estimer avec une sécurité suffisante l’économie globale entre les contrats de location-financement et les contrats de
de l’opération (prix de vente, avancement des travaux, location simple.
risque inexistant de non réalisation de l’opération).
Cette norme impose, pour tous les contrats de location
Les pertes sur « opérations nouvelles » sont incluses dans la répondant à la définition d’un « contrat de location », de
marge immobilière. comptabiliser au bilan des locataires un droit d’utilisation de
l’actif loué (en actif non courant) en contrepartie d’un passif
Le coût d’obtention des contrats est incorporé dans le coût de location (en dette financière).
des ventes des opérations immobilières (ligne « Coût des
ventes » au sein du compte de résultat analytique et ligne Pour le Groupe, les contrats conclus entrant dans le champ
« Charges commerciales » au sein du compte de résultat d’application de la norme concernent deux types de contrats
global). Il est composé des commissions commerciales de natures économiques fondamentalement différentes :
directement rattachables à une vente et des commissions
• les locations immobilières (le Groupe est locataire de ses
payées à des tiers (honoraires de commercialisation hors
bureaux dans la plupart des villes où il opère) et les
groupe).
locations de véhicules,
Les frais de structure nets correspondent aux produits et
• les baux relatifs aux insfrastructures photovoltaïques.
charges inhérents à l’activité des sociétés prestataires du
Dans de nombreux cas, ces baux incluent des loyers
Groupe.
variables qui sont exclus des calculs effectués pour
Les produits incluent, pour chacun des secteurs d’activité, les déterminer le droit d’utilisation et la dette locative,
prestations de services réalisées pour compte de tiers telles
• les Autorisations d’Occupation Temporaire (AOT) des
que les honoraires de maîtrise d’ouvrage déléguée connexes
gares, et des Baux à Construction (BAC) sur certains
aux activités de Promotion, les prestations de gestion
actifs commerce.
locative (syndic, ASL), de commercialisation ou de
prestations diverses, les honoraires internes de gestion ou Les contrats d’AOT entrent dans le champ d’application de la
gérance (nets des éliminations sur marge interne – se référer norme IFRS 16. Le Groupe est l’occupant et en ce sens, la
à la note sur les Immeubles de placement ou les Stocks). convention lui confère les droits réels sur les ouvrages,
constructions et installations de caractère immobilier.
Les charges incluent les coûts de personnel, les charges de
Conformément à IFRS 16, les redevances fixes font l’objet
structure (honoraires divers, frais de fonctionnement,…
d’un retraitement sur la durée des contrats.



ALTAREA COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2024 21
Les hypothèses clés de détermination de la dette et donc du 2.3.19 Ajustement de valeur des
droit d’utilisation sont la durée des contrats et le taux :
immeubles de placement
• les durées correspondent à la période ferme de
Le compte de résultat enregistre sur la période les
l’engagement en tenant compte des périodes
ajustements de valeur de chaque immeuble évalué à la juste
optionnelles qui sont raisonnablement certaines d’être
valeur sur la ligne « Variation de valeur des immeubles de
exercées,
placement » ; elle est déterminée de la façon suivante :
• les taux d’actualisation appliqués lors de la mise en
Valeur de marché hors droits à la clôture de la période
œuvre d’un contrat sont basés sur le taux marginal
(intégrant l’impact des paliers et franchises valorisé par
d’endettement de chaque société portant un contrat. Ces
l’expert) moins [Valeur de marché à la clôture de la période
taux sont déterminés à la date de mise en œuvre d’un
précédente si l’immeuble était évalué à la juste valeur ou
nouveau contrat.
valeur au coût si l’immeuble est mis pour la première fois à
Le Groupe applique l’une des exemptions proposées par la
la juste valeur + montant des travaux et dépenses
norme, à savoir les contrats de courte durée (< 12 mois) ne
capitalisables de l’exercice + effet de la période de
sont pas retraités.
l’étalement des paliers et franchises nets de l’étalement des
droits d’entrée].
La présentation au sein des états financiers du Groupe est la
suivante : Par ailleurs, le compte de résultat enregistre sur la période
les pertes de valeur de chaque immeuble évalué au coût sur
• au sein du bilan, reconnaissance d’un actif sous la forme
la ligne « Pertes de valeur nettes des immeubles de
d’un droit d’utilisation en contrepartie d’un passif de
placement évalués au coût ».
loyers. Le Groupe reconnait ainsi les droits d’utilisation
sur immobilisations corporelles et incorporelles (liés aux 2.3.20 Coût des emprunts ou des dettes
contrats de location de ses locaux, et véhicules) en
portant intérêts
contrepartie d’obligations locatives ; et des droits
d’utilisation sur immeubles de placement (liés notamment Le coût de l’endettement financier net regroupe les intérêts
aux contrats d’AOT) en contrepartie de redevances sur emprunts y compris l’effet de l’étalement des frais
contractuelles sur immeubles de placement, d’émission, sur les autres dettes financières, sur les revenus
sur prêts ou créances rattachées à des participations, sur les
• au compte de résultat, les loyers des contrats de location
produits de cession des valeurs mobilières de placement
des bureaux et des véhicules (précédemment
ainsi que l’impact lié aux flux d’échange de taux dans le cadre
comptabilisés en charges d’exploitation) sont remplacés
d’opérations de couverture de taux.
par des charges d’amortissement du droit d’utilisation et
par des charges d’intérêts ; les charges du foncier Les autres résultats financiers regroupent notamment les
(redevances AOT, BAC), sont remplacées par des charges liées aux obligations locatives et aux redevances
variations de valeurs des immeubles de placement, et contractuelles sur immeubles de placement.
des charges d’intérêts. Les locations et charges locatives
restant comptabilisées au 31 décembre correspondent 2.3.21 Tableau des flux de trésorerie
principalement aux loyers variables de certains contrats
Le tableau est présenté selon la méthode indirecte
de location et aux charges locatives (qui, conformément
conformément à l’option offerte par la norme IAS 7. La
à l’application de la norme, ne font pas l’objet de
charge d’impôt est présentée globalement dans les flux
retraitement),
opérationnels. Les intérêts financiers versés sont portés en
• en ce qui concerne le tableau des flux de trésorerie, les flux de financement, les intérêts perçus figurent dans les flux
flux de trésorerie liés aux activités de financement sont d’investissement. Les dividendes versés sont classés en flux
impactés par les remboursements des obligations de financement.
locatives et des redevances contractuelles sur
immeubles de placement (au sein d’un agrégat unique
2.3.22 Secteurs opérationnels
« Remboursement des obligations locatives ») et par les La norme IFRS 8 - Secteurs opérationnels impose la
charges d’intérêts. présentation d’une information par secteur opérationnel
La variation des montants est liée aux nouveaux contrats ou conforme à l’organisation de la Société et à son système de
aux fins de contrats de la période. Par ailleurs, au cours de reporting interne. Un secteur opérationnel représente une
la vie du contrat, la dette et le droit d’utilisation peuvent varier activité de la Société qui encourt des produits et des charges
en fonction de l’évolution de l’indexation des loyers définie et dont le résultat opérationnel est régulièrement examiné
dans les baux. Les principaux indices sont : l’Indice national par la Gérance de la Société d’une part et ses dirigeants
du coût de la construction, l’Indice des loyers des activités opérationnels d’autre part. Chaque secteur dispose
tertiaire, l’Indice des loyers commerciaux et l’Indice de d’informations financières isolées.
référence des loyers. Le reporting interne de la Société repose sur l’analyse du
résultat de la période selon :

• un cash-flow courant des opérations (FFO1),




1
Fund From Operations



22 COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2024 ALTAREA
• des variations de valeur latentes ou réalisées, des loyers fixes lié à l’application de la norme IFRS 16 –
charges calculées et des frais de transaction. Contrats de location).

Selon ces deux axes d’analyse, le résultat opérationnel qui • La part des Cash-flow courant des co-entreprises (joint-
s’entend, dans ce cadre, y compris le résultat des sociétés ventures) ou sociétés associées.
mises en équivalence, est suivi par secteur opérationnel.
Le coût de l’endettement net correspond au coût de
Les actifs comptables (et certains passifs associés) sont l’endettement net hors les charges calculées qui
également suivis par secteur opérationnel dès lors qu’ils sont correspondent notamment à l’étalement des frais d’émission
directement liés ou affectables à un secteur ; ils représentent d’emprunt (et qui sont présentées dans les variations de
l’actif économique du secteur considéré. valeur, charges calculées et indemnités de transaction).

Les secteurs opérationnels de la Société sont : Les autres résultats financiers correspondent
essentiellement aux charges liées aux obligations locatives
• Commerce : l’activité des centres commerciaux en
et aux redevances contractuelles sur immeubles de
exploitation et en développement,
placement.
• Logement : l’activité de promotion résidentielle, L’impôt (FFO) correspond à l’impôt exigible de la période
• Immobilier d’entreprise : l’activité de promotion, de hors les impôts différés et hors les impôts exigibles afférents
services et d’investissement, aux écarts de valeur (exit tax etc.).

• Nouvelles activités : : asset management immobilier 2. Les variations de valeur, les charges calculées et les
(fonds grands publics et club deal institutionnels), data indemnités de transaction
centers et infrastructures photovoltaïques (activité
exercée dans le cadre d’un modèle de « promoteur/asset Les variations de valeur mesurent la création de valeur
manager »), accumulée ou réalisée par la Société durant la période.
• Des éléments de réconciliation appelés « Autres L’indicateur pertinent de suivi de la création de valeur est la
(Corporate) » permettent de rapprocher ces différents variation de l’Actif Net Réévalué de continuation auquel
éléments de reporting aux indicateurs comptables. participe le Cash-flow courant des opérations (FFO). Cet
Le coût de l’endettement, les variations de valeur des indicateur de gestion est présenté de façon détaillée dans le
instruments financiers et leurs résultats de cession, l’impôt et rapport d’activité.
le résultat des minoritaires ne sont pas directement
affectables par secteur. Certains éléments de bilan tels les Les principaux agrégats opérationnels suivis par le Groupe
actifs et les passifs financiers sont réputés non affectables dans le reporting interne sont :
ou certains impôts différés actifs correspondant à l’activation
• Les variations de valeurs qui concernent les gains et
de déficits fiscaux.
pertes du secteur Commerce :
Dans le cadre des opérations courantes du Groupe :
- sur cessions d’actifs et, le cas échéant, les
indemnités exceptionnelles reçues et assimilables
1. Le Cash-flow courant des opérations (FFO) sur le plan économique à la valeur d’un actif cédé,

Il mesure la création de richesse disponible pour la politique - sur valeur des immeubles de placement
de distribution au travers du résultat net, part du Groupe du comprenant d’une part les ajustements de valeur
Cash-flow courant des opérations (FFO). Il s’entend comme des immeubles évalués à la juste valeur (y compris
étant le résultat net, part du Groupe (ou, autrement dit, part les droits d’utilisation) ou destinés à la vente et
revenant aux propriétaires de la société mère) hors les d’autre part les pertes de valeur des immeubles
variations de valeur, les charges calculées, les frais de évalués au coût.
transaction. • Les charges calculées qui regroupent :
Les principaux agrégats du Cash-flow opérationnel suivis
- les charges ou dotations nettes de la période liées
par le Groupe dans le reporting interne sont :
aux paiements en actions ou aux autres avantages
• Les produits nets du secteur y compris les dépréciations octroyés au personnel,
d’actifs courants : - les dotations aux amortissements ou dépréciations
- Commerce : les loyers nets, nettes des reprises au titre des actifs non courants
autres que les immeubles de placement y compris
- Logement et Immobilier d’entreprise : la marge celles relatives aux actifs incorporels ou aux écarts
immobilière. d’acquisition identifiés lors des regroupements
• Les frais de structure nets qui regroupent les prestations d’entreprises et les droits d’utilisation sur
de services venant absorber une partie des frais de immobilisations corporelles et incorporelles,
structure et les charges d’exploitation, qui s’entendent - les dotations aux provisions non courantes nettes
comme étant les charges de personnel, les autres des reprises utilisées ou non utilisées.
charges de fonctionnement, les autres produits et autres
charges du secteur et les dépenses couvertes par des • Les indemnités de transaction regroupent les
reprises de provisions utilisées (y.c le retraitement des honoraires et autres charges non récurrents engagés au
titre des opérations de corporate développement qui ne



ALTAREA COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2024 23
sont pas éligibles à la capitalisation (par ex. les frais
engagés au titre des regroupements d’entreprises ou
prises de participation aboutis ou non) ou qui ne sont pas
éligibles à la catégorie des frais d’émission (par exemple,
certaines commissions engagées au titre de la gestion du
capital). Sont également inclus les produits ou
indemnités (frais) ne relevant pas de la marche courante
des affaires de la Société.

Sont ensuite présentées, les variations de valeur et
résultats de cession des instruments financiers qui
représentent les ajustements de valeurs des instruments
financiers évalués à la juste valeur ainsi que l’effet de
l’actualisation des créances et dettes. Les résultats de
cession des instruments financiers représentent les soultes
engagées dans la période au titre de la restructuration ou
l’annulation des instruments financiers.

3. Ligne Minoritaires

La ligne relative aux minoritaires correspond à la part du
résultat attribuable aux actionnaires minoritaires des filiales
réparti entre la part du cash-flow courant des opérations
(FFO) et la part revenant aux actionnaires minoritaires des
filiales sur variations de valeur, charges calculées,
indemnités de transaction et impôt différé.

Dans le cadre des opérations de nature exceptionnelle, les
contrats sont analysés très spécifiquement et les indicateurs
présentés ci-dessus peuvent être amenés à être ajustés,
c’est-à-dire, des reclassements en accord avec la
présentation dans les reportings internes peuvent être
effectués afin de donner une meilleure lisibilité de l’opération
concernée.




24 COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2024 ALTAREA
NOTE 3 INFORMATION SUR LES SECTEURS OPÉRATIONNELS
3.1 Eléments du bilan par secteur opérationnel


Au 31 décembre 2024


Immobilier Nouvelles Autres
Commerce Logement TOTAL
d'entreprise activités (Corporate)
En millions d'euros
Actifs et passifs opérationnels
Immobilisations incorporelles 17,5 301,8 15,7 14,2 10,0 359,2
Immobilisations corporelles 4,0 16,8 0,0 143,3 1,1 165,2

Droits d'utilisation sur Immobilisations corporelles et incorporelles 0,2 111,1 0,1 1,6 0,1 113,1

Immeubles de placement 4 002,3 – 13,5 0,4 – 4 016,2

Titres et créances sur les sociétés en équivalence 141,8 75,1 102,9 37,9 – 357,7

Besoin en fonds de roulement d'exploitation 11,1 318,1 54,1 73,6 (12,9) 444,0

Total actifs et passifs opérationnels 4 177,0 823,0 186,2 271,0 (1,8) 5 455,4




Au 31 décembre 2023


Immobilier Nouvelles Autres
Commerce Logement TOTAL
d'entreprise activités (Corporate)
En millions d'euros

Actifs et passifs opérationnels

Immobilisations incorporelles 17,5 314,9 21,5 3,4 12,1 369,5
Immobilisations corporelles 4,9 18,9 0,0 0,9 1,8 26,5

Droits d'utilisation sur Immobilisations corporelles et incorporelles 0,2 120,2 0,1 0,0 0,1 120,6

Immeubles de placement 3 936,1 – 12,5 – – 3 948,6

Titres et créances sur les sociétés en équivalence 135,7 90,0 101,7 (0,3) – 327,1

Besoin en fonds de roulement d'exploitation (24,7) 349,4 240,3 34,7 32,9 632,6

Total actifs et passifs opérationnels 4 069,8 893,5 376,0 38,7 46,9 5 424,9




3.2 Compte de résultat analytique par secteur opérationnel
Se référer au compte de résultat analytique des annexes.




ALTAREA COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2024 25
3.3 Réconciliation de l’état du résultat global consolidé et du compte de résultat
analytique
3.3.1 Etat du résultat global décomposé selon le même axe que le compte de résultat
analytique
31/12/2024 31/12/2023
Variation de Variation de
valeurs, valeurs,
Cash-flow Cash-flow
charges charges
courant des courant des
En millions d'euros calculées, Total calculées, Total
opérations opérations
frais de frais de
(FFO) (FFO)
transaction transaction
(VV) (VV)

Revenus locatifs 243,5 – 243,5 231,8 – 231,8
Charges du foncier (8,0) – (8,0) (6,5) – (6,5)
Charges locatives non récupérées (9,7) – (9,7) (10,3) – (10,3)
Charges refacturées aux preneurs 65,2 – 65,2 63,8 – 63,8
Charges locatives (74,9) – (74,9) (74,0) – (74,0)
Autres charges 1,6 – 1,6 0,7 – 0,7
Dotations nettes aux provisions sur actif circulant (10,9) – (10,9) (11,0) – (11,0)
Loyers nets 216,4 – 216,4 204,8 – 204,8
Chiffre d'affaires 2 466,3 – 2 466,3 2 418,5 – 2 418,5
Coûts des ventes (2 244,3) 4,0 (2 240,3) (2 133,8) (119,4) (2 253,2)
Charges commerciales (74,9) (0,0) (74,9) (89,3) 0,0 (89,3)
Dotations nettes aux provisions sur actif circulant (8,2) (7,4) (15,6) (49,9) (192,8) (242,6)
Amortissement des relations clientèles – (2,3) (2,3) – (5,9) (5,9)
Marge immobilière 138,8 (5,7) 133,2 145,5 (318,1) (172,6)
Prestations de services externes 58,7 – 58,7 62,0 – 62,0
Production immobilisée et stockée 138,6 – 138,6 154,4 – 154,4
Charges de personnel (213,7) (23,2) (236,9) (215,5) (25,7) (241,2)
Autres charges de structure (70,5) (0,4) (70,9) (92,0) 0,2 (91,8)
Dotations aux amortissements des biens d'exploitation – (31,2) (31,2) – (30,6) (30,6)
Frais de structure nets (86,9) (54,8) (141,7) (91,0) (56,0) (147,1)
Autres produits et charges (1,7) (0,3) (1,9) (7,4) (0,7) (8,1)
Dotations aux amortissements – (3,2) (3,2) – (1,3) (1,3)
Frais de transaction – (2,8) (2,8) – (1,9) (1,9)
Autres (1,7) (6,2) (7,8) (7,4) (3,9) (11,3)
Produits de cessions d'actifs de placement – 6,4 6,4 – (2,9) (2,9)
Valeur comptable des actifs cédés – (6,4) (6,4) – (0,8) (0,8)
Résultat sur cession d'actifs de placement – (0,1) (0,1) – (3,7) (3,7)
Variations de valeur des immeubles de placement – 2,8 2,8 – (189,8) (189,8)
Pertes de valeur nettes sur immeubles de placement évalués au coût – – – – (0,6) (0,6)
Pertes de valeur nettes sur autres actifs immobilisés – (12,3) (12,3) – (54,6) (54,6)
Dotations nettes aux provisions – 7,6 7,6 – (31,9) (31,9)
Pertes de valeur des écarts d'acquisition – – – – (0,6) (0,6)

RESULTAT OPERATIONNEL AVANT QUOTE-PART DU RESULTAT NET
266,7 (68,7) 198,1 251,9 (659,2) (407,3)
DES ENTREPRISES MISES EN EQUIVALENCE

Quote-part de résultat des sociétés mises en équivalence 7,4 4,0 11,3 (3,8) (64,9) (68,8)

RESULTAT OPERATIONNEL APRES QUOTE-PART DU RESULTAT NET
274,1 (64,7) 209,4 248,1 (724,1) (476,0)
DES ENTREPRISES MISES EN EQUIVALENCE

Coût de l'endettement net (28,5) (5,8) (34,3) (33,0) (5,1) (38,2)
Charges financières (120,5) (5,8) (126,3) (73,0) (5,1) (78,1)
Produits financiers 92,0 – 92,0 39,9 – 39,9
Autres résultats financiers (31,8) (3,5) (35,3) (30,8) (2,8) (33,5)
Actualisation des dettes et créances – – – – 0,4 0,4
Variation de valeur et résultat de cessions des instruments financiers – (58,7) (58,7) – (72,8) (72,8)
Résultat de cession de participation – (5,9) (5,9) – (2,8) (2,8)
Résultat avant impôts 213,8 (138,7) 75,2 184,3 (807,2) (622,9)
Impôt sur les résultats (4,0) 14,9 10,9 0,1 114,3 114,4
RESULTAT NET 209,8 (123,7) 86,1 184,3 (692,9) (508,6)
dont Résultat net, part des actionnaires d'Altarea SCA 127,2 (121,1) 6,1 101,2 (574,1) (472,9)
dont Résultat net, part des actionnaires minoritaires des filiales (82,6) 2,6 (80,0) (83,1) 118,8 35,7

Nombre moyen d'actions non dilué (a) 21 312 636 21 312 636 21 312 636 20 490 581 20 490 581 20 490 581
Résultat net, part des actionnaires d'Altarea SCA de base par action (€) 5,97 (5,68) 0,29 4,94 (28,02) (23,08)

Nombre moyen d'actions dilué (a) 21 791 045 21 791 045 21 791 045 21 020 550 21 020 550 21 020 550
Résultat net, part des actionnaires d'Altarea SCA dilué par action (€) 5,84 (5,56) 0,28 4,81 (27,31) (22,50)

(a) En application de la norme IAS 33, le nombre moyen pondéré d’actions (dilué et non dilué) est ajusté de façon rétrospective pour prendre en compte les
augmentations de capital intervenues en avril, juillet, septembre et octobre 2024 pour servir la livraison d’actions gratuites.




26 COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2024 ALTAREA
3.3.2 Réconciliation du résultat opérationnel entre les deux comptes de résultat


31/12/2024 31/12/2023


Nou- Nou-
Autres Autres
Com- Loge- velles Com- Loge- velles
IE (1) (Corpo- TOTAL IE (1) (Corpo- TOTAL
merce ment acti- merce ment acti-
rate) rate)
vités vités
En millions d'euros
Loyers nets 216,4 – – – – 216,4 204,8 – – – – 204,8
Marge Immobilière 5,1 68,2 58,7 1,1 (0,0) 133,2 0,5 (175,4) 2,7 (0,3) (0,0) (172,6)
Frais de structure (22,7) (84,4) (22,1) (10,2) (2,3) (141,7) (20,6) (104,9) (5,9) (6,6) (9,0) (147,1)
Autres (4,1) 0,1 3,9 (6,5) (1,3) (7,8) (5,9) (1,5) 0,5 (0,7) (3,6) (11,3)
Résultat sur cession d'actifs de
placement (0,1) – – – – (0,1) (3,7) – – – – (3,7)

Ajustements de valeur 4,7 (10,8) (3,5) – 0,1 (9,5) (190,4) (11,8) (42,7) – (0,1) (245,0)
Dotation nette aux provisions 2,8 6,0 1,6 (2,8) 0,0 7,6 6,8 (32,7) (3,9) (2,6) (0,0) (32,4)
Quote-part de résultat des sociétés
mises en équivalence
15,6 (7,6) 1,4 2,0 – 11,3 (13,8) (3,7) (50,9) (0,4) – (68,8)


RESULTAT OPERATIONNEL
(Etat du résultat global consolidé) 217,7 (28,5) 40,1 (16,4) (3,5) 209,4 (22,3) (330,1) (100,3) (10,7) (12,7) (476,0)


Reclassement de résultats sur cession
des participations
– – –


RESULTAT OPERATIONNEL
(Compte de résultat analytique)
217,7 (28,5) 40,1 (16,4) (3,5) 209,4 (22,3) (330,1) (100,3) (10,7) (12,7) (476,0)


(1) IE : Immobilier d'entreprise




3.4 Chiffre d’affaires par zone géographique et par secteur opérationnel

Par zone géographique

31/12/2024 31/12/2023
En millions d'euros France Italie Espagne Autres Total France Italie Espagne Autres Total

Revenus locatifs 222,3 8,0 13,2 – 243,5 210,9 7,8 13,1 – 231,8
Prestations de services externes 24,9 1,5 0,3 – 26,7 23,3 1,4 0,3 – 25,0
Chiffre d'affaires promotion 24,0 – – – 24,0 2,2 – – – 2,2
Commerce 271,2 9,5 13,6 – 294,3 236,4 9,2 13,4 – 259,0
Chiffre d'affaires 1 959,0 – – – 1 959,0 2 218,1 – – – 2 218,1
Prestations de services externes 26,7 – – – 26,7 29,0 – – – 29,0
Logement 1 985,7 – – – 1 985,7 2 247,1 – – – 2 247,1
Chiffre d'affaires 471,9 – – – 471,9 196,0 – – – 196,0
Prestations de services externes 4,6 – – 0,1 4,7 8,0 – – – 8,0
Immobilier d'entreprise 476,5 – – 0,1 476,6 204,0 – – – 204,0
Nouvelles activités 11,7 – – – 11,7 2,1 – – – 2,1
Autres (Corporate) 0,3 – – – 0,3 0,1 – – – 0,1
TOTAL 2 745,4 9,5 13,6 0,1 2 768,5 2 689,8 9,2 13,4 – 2 712,4



Le groupe Altarea opère principalement en France, en Italie et en Espagne en 2024, comme en 2023.

Un client dans le secteur du Logement a représenté plus de 10 % du chiffre d’affaires du Groupe, soit 252 millions d’euros en
2024 et 359,7 millions d’euros en 2023. Quatre clients ont représenté respectivement plus de 10% du chiffre d’affaires du Groupe,
dans le secteur de l’Immobilier d’Entrerprise, soit 384 millions d’euros en 2024.




ALTAREA COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2024 27
NOTE 4 FAITS SIGNIFICATIFS ET EVOLUTION DU PERIMETRE DE
CONSOLIDATION
4.1 Faits significatifs

Commerce Histoire&Patrimoine) qui proposent une offre de logements
large et diversifiée5 sur l’ensemble du territoire.
Le Groupe a mené une stratégie de sélection des formats les
plus porteurs (grands centres, commerces de flux, retail Le cycle précédent, marqué par des taux d’intérêt faibles et
parks, commerces de proximité) et gère aujourd’hui un une croissance continue des volumes, s’est achevé en 2022,
portefeuille de 43 centres particulièrement performants. Ces date à partir de laquelle le marché est entré en crise.
actifs sont majoritairement détenus en partenariats avec des
Altarea a consacré l’année 2023 à apurer le cycle précédent,
investisseurs institutionnels de premier plan.
notamment en accélérant l’écoulement de l’offre ancienne
La croissance de la fréquentation et du chiffre d’affaires des génération, en revoyant son portefeuille de projets et en
commerçants est une nouvelle fois solide cette année, réduisant drastiquement ses acquisitions foncières.
confirmant l’attractivité des sites et la qualité de leur offre
En 2024, Altarea a finalisé l’écoulement de son offre issue de
commerciale.
l’ancien cycle et initié le lancement de son offre nouvelle
En 2024, l’activité locative est toujours dynamique, portée génération abordable, décarbonée et rentable.
notamment par la demande d’enseignes leaders attirées par
Sur l’année, les réservations s’inscrivent en baisse par
la qualité des actifs du Groupe.
rapport à 2023. La baisse des volumes s’explique par une
Les projets en développement se sont poursuivis au cours offre à la vente restée faible pendant toute l’année en raison
de l’année conformément à leur calendrier avec des succès de mises à l’offre limitées en 2024. Cette insuffisance de
notamment : l’offre constitue l’enjeu principal du Groupe alors que la
demande en produits abordables est restée toujours aussi
• Gare de Paris-Austerlitz : les travaux de restructuration
forte.
des espaces commerciaux avancent à bon rythme et la
commercialisation est lancée, La baisse des réservations en valeur est liée à la réduction
du prix unitaire des lots vendus qui s’explique à la fois par
• Gares italiennes2 : le Groupe a négocié la prolongation
une proportion plus importante que par le passé de lots situés
pour une durée de 6 ans des concessions de ses 5 gares
en Région versus Paris, et d’autre part par la nature des
italiennes dont la nouvelle échéance est fixée à 2047
logements (davantage de 2 et 3 pièces et des lots plus
désormais,
compacts).
• Grand Paris Express : Altarea, en partenariat avec RATP
L’année 2024 marque un point bas de lancements
Travel retail, est désigné lauréat pressenti concernant l’appel
commerciaux, l’offre Access n’ayant débuté sa montée en
d’offre pour le développement et l’exploitation des
puissance qu’à partir du second semestre.
commerces des 45 gares du Grand Paris Express (pour une
concession d’une durée de 12 ans). La finalisation de cette En 2024, le Groupe a repris ses acquisitions de terrains
opération reste soumise à la signature de la documentation notamment sur le dernier trimestre. La reprise des
juridique avec le concessionnaire. acquisitions foncières devrait monter en puissance tout au
long de l’année 2025.
Le Groupe exerce une activité de développement
d’opérations pour compte de tiers dans le cadre d’un modèle L’offre à la vente est désormais quasiment entièrement
de type promoteur : constituée de programmes abordables, décarbonés et
rentables, dont environ un quart en offre Access.
• le projet Enox2 à Gennevilliers a été livré,

• les commerces du Quartier Deschamps - Belvédère3 à Immobilier d’Entreprise
Bordeaux ont été inaugurés,
En 2024, le Groupe s’est principalement concentré sur des
• les travaux d’aménagement des commerces du nouveau opérations de prestations de services, tout en restant à
quartier Bobigny Cœur de Ville se poursuivent et ces derniers l’écoute du marché en matière d’investissement.
sont déjà intégralement commercialisés à l’approche de leur
L’activité Bureau sur le Grand Paris a ainsi été marquée par :
livraison aux preneurs, en vue d’une inauguration
programmée au 2ème semestre 2025 • la livraison fin avril du 26 Champs-Elysées à Paris pour le
compte de 52 Capital,
Logement • la livraison de l’immeuble Bellini, le nouveau siège social de
Altarea est le 2ème promoteur résidentiel en France4 à SwissLife France,
travers ses marques grand public (Cogedim, Woodeum et
• la signature d’un BEFA de 9 ans ferme avec le cabinet
d’avocats Ashurst pour l’ensemble immobilier situé au 185

2 5
Milan-Porte Garibaldi, Rome-Ostiense, Turin-Porte Susa, Padoue, Naples-Afragola. Logements neufs toutes gammes (accession et investissement, libre, social, LLI),
3
Un programme mixte d’envergure de 140 000 m² au total, qui conjugue logements, résidences gérées, Malraux, monuments historiques, déficits fonciers,
commerces, bureaux, équipements publics et culturels démembrement, logements structure bois CLT, rénovation. Principalement sous les
4
Source : Classement des Promoteurs publié en juin 2024 par Innovapresse. marques grand public Cogedim, Woodeum et Histoire & Patrimoine.




28 COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2024 ALTAREA
rue Saint-Honoré à Paris pour une livraison prévue au 1er Data centers
semestre 2026,
Le Groupe entend adresser deux segments distincts : les
• la location de dix étages de Landscape, projet réalisé pour data centers en colocation de taille moyenne et les data
le compte d’Altafund, centers hyperscale mono utilisateur.

• la signature du contrat de promotion immobilière pour le Le premier data center de proximité entièrement réalisé par
projet Madeleine pour le compte de Norges Bank IM, Altarea devrait être livré au cours du 1 er trimestre 2025, situé
à Noyal-sur-Vilaine près de Rennes.
• l’obtention du permis de construire définitif purgé d’Upper,
le projet de rénovation de l’ancien siège de la CNP situé au- Le Groupe travaille sur un pipeline de plusieurs sites
dessus de la gare de Paris-Montparnasse. Ce projet potentiels dans les principales métropoles françaises (Paris,
développé en partenariat 50/50 avec la Caisse des Dépôts Lyon, Marseille, Toulouse, Nantes).
fera l’objet d’une restructuration intégrale au cours des
Asset management immobilier
prochaines années.
La société de gestion Altarea Investment Managers, agréée
Les autres projets du Groupe ont connu un avancement
en 2023 par l’Autorité des Marchés Financiers a pour objectif
opérationnel favorable, notamment en matière de
d’étendre progressivement ses accords de distribution sur la
discussions commerciales.
partie grand public notamment auprès des réseaux externes
En logistique, le Groupe opère en tant qu’aménageur - et Conseillers en Gestion de Patrimoine (CGP), et de
promoteur, et développe des projets qui répondent à des développer une offre complète de supports
enjeux techniques, réglementaires et environnementaux de d’investissements immobiliers.
plus en plus exigeants.
La SCPI Alta Convictions, son premier fonds grand public
Le Groupe a signé fin 2024 deux opérations de cession lancé fin 2023, est positionné sur le thème du « nouveau
majeures : cycle immobilier », sans stock ou financement d’avant crise.
Cette année, la SCPI a réalisé plusieurs investissements en
• cession à WDP du parc logistique de Bollène 6 (Vaucluse)
commerce (Paris, Annecy, Bordeaux-Belvédère), a fait
ainsi que le parc logistique de l’Oseraye à Puceul (Loire-
l’acquisition de locaux d’activités (Orléans) et d’un premier
Atlantique) ,
actif industriel à l’étranger (Madrid). La SCPI a par ailleurs
• cession à Poste Vita (fonds CBRE) de trois lots de la obtenu en juin le label ISR soulignant son engagement en
plateforme Ecoparc Côtière située à La Boisse proche de faveur d’une gestion responsable et durable.
Lyon.
Par ailleurs, Altarea a lancé en 2023 une plateforme de dette
immobilière en partenariat avec Tikehau Capital via un 1 er
Nouvelles activités fonds baptisé ATREC (Altarea Tikehau Real Estate Credit).
Dans le cadre de sa feuille de route stratégique, Altarea a
décidé d’investir dans des activités nouvelles Primonial
complémentaires de ses savoir-faire : les infrastructures
Le 2 mars 2022, Altarea a informé le public que l’acquisition
photovoltaïques, les data centers et l’asset management
du groupe Primonial ne pouvait être réalisée dans les
immobilier.
conditions convenues dans les accords. Altarea considère
Infrastructures photovoltaïques que les Vendeurs n’ont pas respecté les stipulations du
protocole d’acquisition signé en juillet 2021, lequel est
La décarbonation de l’économie française devrait accroître
devenu caduc.
de façon considérable les besoins en électricité d’origine
photovoltaïque7 avec des forts besoins d’investissements au Suite à la non-réalisation de l’acquisition de Primonial, la
cours des prochaines décennies. Société et sa filiale indirecte Alta Percier ont été assignées
devant le Tribunal de commerce de Paris par les Vendeurs –
En 2024, Altarea a franchi un cap avec l’acquisition de
différents groupes d’actionnaires de Primonial (fonds
Prejeance Industrial8 (se reporter à la note 4.4
d’investissement et managers) en vue d’obtenir
« Regroupements d’entreprise ») et a commencé à percevoir
l’indemnisation du préjudice qu’ils estiment avoir subi. Les
ses premiers revenus de vente d’électricité.
Vendeurs ont successivement allégué un préjudice de 228
Altarea intègre désormais de façon systématique des millions d’euros en 2022, 707 millions d’euros en 2023,
centrales photovoltaïques sur ses projets immobiliers partout montant qui a été porté à 1173 millions d’euros en 2024 dans
où cela est possible afin de valoriser les sites et d’apporter leurs dernières conclusions.
un service complémentaire à leurs utilisateurs (confort,
Altarea considère que sa responsabilité n’est pas engagée,
autoconsommation, responsabilité).
et s’oppose ainsi fermement aux demandes formulées
qu’elle considère infondées et estime tout à l’inverse que ce
sont les Vendeurs qui sont à l’origine de l’échec de
l’opération de sorte que ces derniers ne sauraient se
prévaloir de préjudices qui sont injustifiés, tant dans leur

6
Le site est composé de 5 entrepôts, dont 3 en exploitation loués (ITM, ID Logistics, 7
Ces besoins seraient de l’ordre de 100 gigawatts-crête (GWc) d’ici 2050 (source :
Mutual Logistics, Gerflor et Mistral Semences) et 2 en cours de développement. Le rapport sur les futurs énergétiques 2050 de RTE). Au 31 mars 2024, la puissance du
parc de Bollène répond aux dernières normes en matière de sécurité et sera équipé parc solaire photovoltaïque français atteint 21,1 GWc. Source : Ministère de la
de panneaux photovoltaïques d’une puissance installée d’environ 22 MWc, 3 MWc transition écologique et de la cohésion des territoires.
8
étant actuellement en exploitation. Il bénéficie des labels HQE® Bâtiment Durable Société française spécialisée dans le développement de projets photovoltaïques en
niveau Excellent et BREEAM® Excellent. toitures de petites et moyennes tailles (entre 100 et 500 kWc), principalement sur
des hangars agricoles.




ALTAREA COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2024 29
principe même que leur évaluation, au regard des éléments
de fait et de droit.

Altarea et Alta Percier font état de préjudices que le Groupe
a subis et ont sollicité en conséquence, dans leurs
conclusions déposées, en juin 2022 puis en juillet 2023, la
condamnation des Vendeurs au paiement de dommages et
intérêts d’un montant de 330 millions d’euros.

Dans un jugement du 4 février 2025 le Tribunal des Activités
Economiques de Paris a jugé qu’Altarea n’avait procédé à
aucune résolution fautive du protocole d’acquisition et
débouté intégralement les vendeurs de Primonial de leurs
demandes indemnitaires à l’encontre d’Altarea

Le Tribunal a ainsi statué de la manière suivante :

« Dit que la société Alta Percier n’a procédé à aucune
résolution fautive du Protocole ni empêché la réalisation de
la cession du 2 mars 2022 en méconnaissance de son
obligation de coopération et de ses autres engagements au
titre du protocole de cession du 23 juillet 2021. »

« Déboute les Vendeurs Principaux de leur demande, à titre
subsidiaire, de résolution judiciaire du Protocole aux torts de
la société Alta Percier. »

« Déboute les Vendeurs Principaux de leurs demandes de
condamnation solidaire des sociétés Alta Percier et Altarea
aux titres de préjudices de non-réinvestissement, de non-
perception des rendements, d’image, et de frais directs et
coûts internes. »

« Déboute les Vendeurs Investisseurs Individuels de leurs
demandes de condamnation solidaire des sociétés Alta
Percier et Altarea aux titres de perte de chance de réaliser
une plus-value, de non-remploi des produits de cession, de
perte de chance de réinvestir dans les nouveaux
management packages, de préjudice d’image et de carrière,
et de frais exposés. »

Le Tribunal a également débouté Altarea et ses filiales de
ses demandes reconventionnelles.

Ce jugement est susceptible d’appel. En accord avec ses
conseils aucune provision n’a été comptabilisée par le
Groupe.




30 COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2024 ALTAREA
4.2 Périmètre
Les principales sociétés du périmètre, sélectionnées selon des critères de chiffre d’affaires et de total actif, sont les suivantes:

31/12/2024 31/12/2023

FORME
SOCIÉTÉ JURIDIQUE SIREN Méthode Intérêt Intégration Méthode Intérêt Intégration
ALTAREA SCA 335480877 société mère IG 100,0% 100,0% IG 100,0% 100,0%


Commerce France
ALTAREA FRANCE SCA 324814219 IG 100,0% 100,0% IG 100,0% 100,0%
NR 21 SCA 389065152 IG 96,8% 100,0% IG 96,8% 100,0%
FONDS PROXIMITE SNC 878954593 entreprise associée ME 25,0% 25,0% ME 25,0% 25,0%
ALTA BELVEDERE SNC 905021838 IG 100,0% 100,0% IG 100,0% 100,0%
SNC ALTA ATELIER D'ISSY SNC 915375935 IG 100,0% 100,0% IG 100,0% 100,0%
ALDETA SASU 311765762 IG 33,3% 100,0% IG 33,3% 100,0%
ALTA BLUE SAS 522193796 IG 33,3% 100,0% IG 33,3% 100,0%
ALTA CRP AUBERGENVILLE SNC 451226328 IG 51,0% 100,0% IG 51,0% 100,0%
ALTA AUSTERLITZ SNC 812196616 IG 100,0% 100,0% IG 100,0% 100,0%
BERCY VILLAGE SNC 384987517 IG 51,0% 100,0% IG 51,0% 100,0%
ALTA CARRE DE SOIE SCI 449231463 co-entreprise ME 50,0% 50,0% ME 50,0% 50,0%
FONCIERE CEZANNE MATIGNON SNC 348024050 IG 100,0% 100,0% IG 100,0% 100,0%
FONCIERE ALTAREA SASU 353900699 IG 100,0% 100,0% IG 100,0% 100,0%
SOCIETE D'AMENAGEMENT DE LA GARE DE L'EST SNC 481104420 IG 51,0% 100,0% IG 51,0% 100,0%
ALTA CRP GENNEVILLIERS SNC 488541228 IG 51,0% 100,0% IG 51,0% 100,0%
ALTA GRAMONT SAS 795254952 IG 51,0% 100,0% IG 51,0% 100,0%
ALTA CRP GUIPAVAS SNC 451282628 IG 51,0% 100,0% IG 51,0% 100,0%
LIMOGES INVEST SCI 488237546 IG 50,9% 100,0% IG 50,9% 100,0%
SNC MACDONALD COMMERCES SNC 524049244 entreprise associée ME 25,0% 25,0% ME 25,0% 25,0%
ALTAREA MANAGEMENT SNC 509105375 IG 100,0% 100,0% IG 100,0% 100,0%
ALTA-MONTPARNASSE SNC 804896439 IG 51,0% 100,0% IG 51,0% 100,0%
RETAIL PARK LES VIGNOLES SNC 512086117 IG 51,0% 100,0% IG 51,0% 100,0%
OPCI ALTA COMMERCE EUROPE SPPICAV 882460082 co-entreprise ME 29,9% 29,9% ME 29,9% 29,9%
ALTA QWARTZ SNC 433806726 IG 100,0% 100,0% IG 100,0% 100,0%
CENTRE COMMERCIAL DE THIAIS SNC 479873234 IG 51,0% 100,0% IG 51,0% 100,0%
ALTA CRP LA VALETTE SNC 494539687 IG 51,0% 100,0% IG 51,0% 100,0%


Commerce Italie
ALTAGARES SRL NA IG 51,0% 100,0% IG 51,0% 100,0%
ALTAREA ITALIA SRL NA IG 100,0% 100,0% IG 100,0% 100,0%


Commerce Espagne
ALTAREA ESPANA SRL NA IG 100,0% 100,0% IG 100,0% 100,0%
ALTAREA PATRIMAE SRL NA IG 100,0% 100,0% IG 100,0% 100,0%


Logement
ALTAREIT SCA 552091050 IG 99,9% 100,0% IG 99,9% 100,0%
COGEDIM RESIDENCES SERVICES SNC 394648455 co-entreprise ME 64,9% 65,0% ME 64,9% 65,0%
ALTAREA COGEDIM IDF GRANDE METROPOLE SNC 810928135 IG 99,9% 100,0% IG 99,9% 100,0%
ALTAREA COGEDIM GRANDS PROJETS SNC 810926519 IG 99,9% 100,0% IG 99,9% 100,0%
ALTAREA COGEDIM REGIONS SNC 810847905 IG 99,9% 100,0% IG 99,9% 100,0%
SEVERINI SNC 848899977 IG 99,9% 100,0% IG 99,9% 100,0%
XF Investment SAS 507488815 IG 99,9% 100,0% IG 99,9% 100,0%
ALTA FAUBOURG SASU 444560874 IG 99,9% 100,0% IG 99,9% 100,0%
W-PI PROMOTION SAS 450042338 IG 99,9% 100,0% IG 99,9% 100,0%
WATT SNC 812030302 IG 99,9% 100,0% IG 99,9% 100,0%
MARSEILLE MICHELET SNC 792774382 IG 99,9% 100,0% IG 99,9% 100,0%
ISSY COEUR DE VILLE SNC 830181079 IG 99,9% 100,0% IG 99,9% 100,0%
BORDEAUX EB1 SCCV 837627454 co-entreprise ME 49,9% 50,0% ME 49,9% 50,0%
MERIMEE SNC 849367016 IG 99,9% 100,0% IG 99,9% 100,0%
JOUVENCE INVESTISSEMENT SNC 501581318 IG 99,9% 100,0% IG 99,9% 100,0%
HISTOIRE ET PATRIMOINE PROMOTION SASU 792751992 IG 99,9% 100,0% IG 99,9% 100,0%
HISTOIRE ET PATRIMOINE DEVELOPPEMENT SAS 480110931 IG 99,9% 100,0% IG 99,9% 100,0%
ALTAREA GESTION IMMOBILIERE SASU 401165089 IG 99,9% 100,0% IG 99,9% 100,0%
HP SAS 480309731 IG 99,9% 100,0% IG 99,9% 100,0%
HISTOIRE ET PATRIMOINE PARTENARIATS SASU 452727985 IG 99,9% 100,0% IG 99,9% 100,0%
HISTOIRE ET PATRIMOINE RENOVATION SAS 394203509 IG 99,9% 100,0% IG 99,9% 100,0%
TOURS DE L'ECHO DU BOIS SCCV 882809080 IG 64,9% 100,0% IG 64,9% 100,0%
BEZONS A3 SNC 882047863 IG 100,0% 100,0% IG 100,0% 100,0%
CONFLANS PAUL BRARD SCCV 889118543 IG 64,9% 100,0% IG 64,9% 100,0%
ARGENTEUIL 111 SCCV 901744623 IG 50,9% 100,0% IG 50,9% 100,0%
CORMEILLES SEINE PARIS II SCCV 919597468 IG 69,9% 100,0% IG 69,9% 100,0%
MOULIN PRAGUE SCCV 948891213 IG 64,9% 100,0% IG 64,9% 100,0%
BEAUMONT FERME DE MOURS SCCV 980360614 IG 74,9% 100,0% IG 74,9% 100,0%
BOBIGNY COEUR DE VILLE SNC 838941011 IG 99,9% 100,0% IG 99,9% 100,0%
BLANC MESNIL FLOREAL T2 SCCV 978231876 IG 89,9% 100,0% IG 89,9% 100,0%
PITCH IMMO SNC 422989715 IG 99,9% 100,0% IG 99,9% 100,0%
ADN CLOT BEY SAS 841150071 IG 99,9% 100,0% IG 99,9% 100,0%
RUEIL HIGH GARDEN SCCV 887670115 IG 99,9% 100,0% IG 99,9% 100,0%




ALTAREA COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2024 31
31/12/2024 31/12/2023

FORME
SOCIÉTÉ JURIDIQUE SIREN Méthode Intérêt Intégration Méthode Intérêt Intégration
BRUGES TERREFORTS SCCV 892 811 696 IG 99,9% 100,0% IG 99,9% 100,0%
LE CLOS DES VIGNES SCCV 884097114 IG 50,9% 100,0% IG 50,9% 100,0%
ALFRED NOBEL SCCV 894752484 IG 99,9% 100,0% IG 99,9% 100,0%
COGEDIM HAUTS DE FRANCE SNC 420810475 IG 99,9% 100,0% IG 99,9% 100,0%
COGEDIM GESTION SNC 380375097 IG 99,9% 100,0% IG 99,9% 100,0%
COVALENS SNC 309021277 IG 99,9% 100,0% IG 99,9% 100,0%
COGEDIM PARIS METROPOLE SNC 319293916 IG 99,9% 100,0% IG 99,9% 100,0%
ASNIERES AULAGNIER SARL 487631996 co-entreprise ME 49,9% 50,0% ME 49,9% 50,0%
COGEDIM GRAND LYON SNC 300795358 IG 99,9% 100,0% IG 99,9% 100,0%
COGEDIM MEDITERRANEE SNC 312347784 IG 99,9% 100,0% IG 99,9% 100,0%
COGEDIM PROVENCE SNC 442739413 IG 99,9% 100,0% IG 99,9% 100,0%
COGEDIM MIDI-PYRENEES SNC 447553207 IG 99,9% 100,0% IG 99,9% 100,0%
COGEDIM GRENOBLE SNC 418868584 IG 99,9% 100,0% IG 99,9% 100,0%
COGEDIM SAVOIES-LEMAN SNC 348145541 IG 99,9% 100,0% IG 99,9% 100,0%
COGEDIM AQUITAINE SNC 388620015 IG 99,9% 100,0% IG 99,9% 100,0%
COGEDIM ATLANTIQUE SNC 501734669 IG 99,9% 100,0% IG 99,9% 100,0%
COGEDIM LANGUEDOC ROUSSILLON SNC 532818085 IG 99,9% 100,0% IG 99,9% 100,0%
COGEDIM EST SNC 419461546 IG 99,9% 100,0% IG 99,9% 100,0%
COGEDIM SASU 54500814 IG 99,9% 100,0% IG 99,9% 100,0%
CLICHY 33 LANDY SAS 898926308 IG 50,0% 100,0% IG 50,0% 100,0%
MEYLAN PLM 1 SCCV 879562213 IG 54,9% 100,0% IG 54,9% 100,0%
MEYLAN PLM 2 SCCV 879562296 IG 54,9% 100,0% IG 54,9% 100,0%
GRENOBLE PORTERNE SCCV 893275396 IG 74,9% 100,0% IG 74,9% 100,0%
COGOLIN LE QUARTIER SCCV 909583924 IG 99,9% 100,0% IG 99,9% 100,0%
LES COTEAUX DE PEIRONEDE SCCV 892976846 IG 99,9% 100,0% IG 99,9% 100,0%
NANTES SAINT CLAIR SCCV 881687990 IG 69,9% 100,0% IG 69,9% 100,0%
HYRES JEAN MOULIN SCCV 834036519 IG 99,9% 100,0% IG 99,9% 100,0%
SUD PROMOTION SCCV 891502437 IG 69,9% 100,0% IG 69,9% 100,0%
OLLIOULES SAINT ROCH 1 SCCV 901760520 IG 50,9% 100,0% IG 50,9% 100,0%
CLICHY ROSE GUERIN SCCV 885139188 IG 40,7% 100,0% IG 40,7% 100,0%
ALFORTVILLE MANDELA SCCV 814412391 IG 50,9% 100,0% IG 50,9% 100,0%
HORLOGE GASTON ROUSSEL SCCV 832294664 IG 50,9% 100,0% IG 50,9% 100,0%
JOINVILLE PARIS BROSSOLETTE SCCV 837493998 IG 54,9% 100,0% IG 59,9% 100,0%
MONTREUIL D' ALEMBERT SNC 841085210 IG 99,9% 100,0% IG 99,9% 100,0%
ROMAINVILLE ROUSSEAU SCCV 852604909 IG 50,9% 100,0% IG 50,9% 100,0%
ISSY GUYNEMER SNC 891166209 IG 50,9% 100,0% IG 50,9% 100,0%
BONDY TASSIGNY SCCV 892127432 IG 99,9% 100,0% IG 99,9% 100,0%
CLICHY 132 BD JEAN JAURES SCCV 890252513 IG 50,0% 100,0% IG 50,0% 100,0%
SAINT MAUR CONDE SCCV 897792156 IG 69,9% 100,0% IG 69,9% 100,0%
FONTENAY MARGUERITE SCCV 901641464 IG 50,9% 100,0% IG 50,9% 100,0%
MAISONS ALFORT MARTIGNY 18 SCCV 901641621 IG 69,9% 100,0% IG 69,9% 100,0%
CLICHY RUE DU 19 MARS 1962 SNC 903468148 IG 50,0% 100,0% IG 50,0% 100,0%
SCCV ASNIERES - 77 RUE DES BAS SCCV 910066919 IG 50,9% 100,0% IG 50,9% 100,0%
IVRY VERDUN 113 SCCV 920923893 IG 79,9% 100,0% IG 79,9% 100,0%
ST MAUR 74 BD DE LA MARNE SCCV 910892025 IG 50,9% 100,0% IG 50,9% 100,0%
NOISY B2 SAS 908507759 IG 94,9% 100,0% IG 94,9% 100,0%


Immobilier d'entreprise
ALTAREA COGEDIM ENTREPRISE PROMOTION SNC 535056378 IG 99,9% 100,0% IG 99,9% 100,0%
PRD MONTPARNASSE 2 SCI 852712439 co-entreprise ME 50,0% 50,0% ME 50,0% 50,0%
PRD MONTPARNASSE 3 SCI 852712587 co-entreprise ME 50,0% 50,0% ME 50,0% 50,0%
AF INVESTCO 7 SNC 822897948 entreprise associée ME 30,1% 30,1% ME 30,1% 30,1%
B2 B3 SCCV 852921899 co-entreprise ME 50,0% 50,0% ME 50,0% 50,0%
ALTA VAI HOLDCO A SAS 424007425 IG 99,9% 100,0% IG 99,9% 100,0%
ALTAREA INVESTISSEMENT MANAGERS SAS 922347950 IG 99,9% 100,0% IG 99,9% 100,0%
SNC PROPCO ALTA PYRAMIDES SNC 949047005 IG 99,9% 100,0% IG 99,9% 100,0%
FONCIERE ALTAREA MONTPARNASSE SNC 847726650 IG 100,0% 100,0% IG 100,0% 100,0%
PASCALHOLDCO SPPICAV 809845951 entreprise associée ME 30,1% 30,1% ME 30,1% 30,1%
PASCALPROPCO SASU 437929813 entreprise associée ME 30,1% 30,1% ME 30,1% 30,1%
PRD MONTPARNASSE SCI 844634758 co-entreprise ME 50,0% 50,0% ME 50,0% 50,0%
SAS 42 DERUELLE SAS 920333127 co-entreprise ME 49,9% 50,0% ME 49,9% 50,0%
LOGISTIQUE BOLLENE SNC 494239619 IG 99,9% 100,0% IG 99,9% 100,0%
AIX DUHEM SNC 851962720 IG 89,9% 100,0% IG 89,9% 100,0%
TECHNOFFICE SNC 799125109 co-entreprise ME 49,9% 50,0% NI 0,0% 0,0%


Nouvelles activités
PREJEANCE INDUSTRIAL SAS SAS 852466218 IG 99,9% 100,0% NI 0,0% 0,0%
SCPI ALTA CONVICTIONS SCPI 977574284 entreprise associée ME 36,1% 36,1% IG 99,8% 100,0%
ATREC / Fonds ATREC FIA co-entreprise ME 49,9% 50,0% NI 0,0% 0,0%




La liste complète des sociétés du périmètre est disponible sur simple demande auprès de la Direction des relations
investisseurs investisseurs@altarea.com.




32 COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2024 ALTAREA
4.3 Evolution du périmètre de consolidation

Absorption, Changement
31/12/2023 Acquisition Création Cession dissolution, de mode de 31/12/2024
déconsolidation consolidation
En nombre de sociétés

Filiales en intégration globale 551 26 21 – (55) (4) 539
Coentreprises (a)
100 – 12 – (13) 4 103
Entreprises associées(a) 72 – – – (9) – 63
Total 723 26 33 – (77) - 705
(a) Entités consolidées selon la méthode de la mise en équivalence.



4.3.1 Détail des acquisitions nettes de sociétés consolidées, trésorerie acquise déduite


En millions d'euros 31/12/2024 31/12/2023

Investissement en titres consolidés (22,1) (23,3)
Dette sur acquisition de titres de participation consolidés (3,2) 0,6
Trésorerie des sociétés acquises 8,6 25,9
Total (16,7) 3,1


Au cours du second semestre, le Groupe a acquis via sa fois ces valeurs constatées dans l’état de la situation
filiale Alta Penthièvre, Prejeance Industrial société française financière à la date d’acquisition, un goodwill de 10,4
spécialisée dans le développement de projets millions d’euros a été comptabilisé.
photovoltaïques en toitures de petites et moyennes tailles.
La juste valeur des principaux actifs et passifs identifiables
4.3.2 Détail des cessions de sociétés et les valeurs comptables correspondantes étaient les
suivantes à la date d’acquisition :
consolidées, trésorerie cédée
déduite - Immobilisations corporelles pour 119,7 millions
d’euros,
Au cours de l’exercice le Groupe a principalement cédé à
SCOR sa participation de 15,9% dans MRM, société - Droits d’utilisation sur immobilisations corporelles (et
foncière spécialisée en commerces à repositionner, pour un donc des obligations locatives) pour 1,0 million d’euros,
montant de 15,3 millions d’euros. - Instruments financiers pour 6,6 millions d’euros,

- Endettement net bancaire pour 68,3 millions d’euros,

4.4 Regroupements d’entreprises - Avances en comptes courants pour 48,9 millions
d’euros.
Le 4 juillet 2024, le Groupe a acquis auprès du groupe
espagnol Repsol, 100% la société française Prejeance L’écart d’acquisition a été alloué au groupe d’UGT,
Industrial, spécialisée dans le développement de projets « Nouvelles activités ».
photovoltaïques en toitures de petites et moyennes tailles
(entre 100 et 500 kWc), principalement sur des hangars Au 31 décembre 2024, le groupe intégré contribue au sein
agricoles. Ces installations constituent de véritables du compte de résultat du Groupe comme suit :
solutions d’énergies renouvelables, tout en offrant aux
agriculteurs un complément de revenus et un équipement
agricole sans reste à charge pour l’exploitant. En millions d'euros FFO VV Total

Son équipe expérimentée (18 collaborateurs) est venue Revenus 4,9 – 4,9
renforcer l’organisation en place et le portefeuille de projets Charges de personnel (1,4) (0,6) (2,0)
en développement. Autres charges - autres (0,6) – (0,6)
Autres produits et charges (0,8) – (0,8)
Prejeance Industrial et ses filiales sont donc consolidées par
Dotations aux amortissements – (2,3) (2,3)
intégration globale et leur performance commerciale est
Résultat opérationnel 2,1 (2,9) (0,9)
intégrée au secteur d’activité « Nouvelles activités ».
Coût de l'endettement net (2,9) 0,1 (2,8)
Le prix d’acquisition s’élève à 21,9 millions d’euros. Autres résultats financiers (0,0) – (0,0)
Variation nette JV des instruments
Conformément à la norme IFRS 3 « Regroupements – (5,6) (5,6)
financiers
d’entreprises », l’évaluation à leur juste valeur des actifs Impôts sur les sociétés (0,0) 1,6 1,6
acquis et des passifs assumés des sociétés a conduit à
Résultat Net - Part du Groupe (0,9) (6,8) (7,7)
constater les instruments financiers à leur juste valeur. Une




ALTAREA COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2024 33
Le Groupe continue son appropriation des schémas consenties ou reçues des tiers) dans le cadre de cette
comptables et son appréhension des contrats (notamment nouvelle activité.
concernant l’étendue des obligations contractuelles



4.5 Titres et créances sur les sociétés mises en équivalence
En application des normes IFRS 10, 11 et 12, sont co-entreprises, ainsi que dans les entreprises associées y
comptabilisées dans le poste titres et créances sur les compris les créances rattachées à ces participations.
sociétés mises en équivalence, les participations dans les


4.5.1 Valeur en équivalence des co-entreprises et des entreprises associées et créances
rattachées

En millions d'euros 31/12/2024 31/12/2023

Valeur en équivalence des co-entreprises 94,9 39,4
Valeur en équivalence des entreprises associées 59,6 43,0
Valeur des participations mises en équivalence 154,6 82,4
Créances sur co-entreprises 147,7 167,5
Créances sur entreprises associées 55,5 77,2
Créances sur participations mises en équivalence 203,2 244,7
Total des titres et des créances sur les participations mises en équivalence 357,7 327,1


Au 31 décembre 2024, l’augmentation des titres et créances sur les participations mises en équivalence est essentiellement liée
à la mise en équivalence d’Alta Convictions, à la mise en équivalence du fonds ATREC, à la cession au cours de la période des
titres MRM, et à l’évolution des opérations de Promotion (notamment en Immobilier d’Entreprise).



4.5.2 Principaux éléments du bilan et du compte de résultat des co-entreprises et des
entreprises associées
Entreprises Entreprises
En millions d'euros Co- Entreprises 31/12/2024 Co- Entreprises 31/12/2023
Associées Associées


Eléments du bilan en quote-part :
Actifs non courants 258,9 41,2 300,1 249,0 28,8 277,8
Actifs courants 453,5 305,5 759,0 446,5 352,1 798,6
Total Actifs 712,4 346,8 1 059,1 695,5 381,0 1 076,4
Passifs non courants 137,0 65,6 202,6 178,5 135,7 314,1
Passifs courants 480,5 221,5 702,0 477,6 202,3 679,9
Total Dettes 617,5 287,1 904,6 656,1 337,9 994,0

Actif net en équivalence 94,9 59,6 154,6 39,4 43,0 82,4

Eléments du compte de résultat en quote-part :

Résultat opérationnel 18,1 6,4 24,5 (60,0) 11,8 (48,2)

Coût de l'endettement net (2,8) (7,7) (10,5) (4,9) (10,4) (15,3)
Autres résultats financiers (3,4) 0,2 (3,3) (3,3) 0,0 (3,3)
Variation de valeur des instruments de couverture 1,4 (2,0) (0,6) (0,8) (1,2) (1,9)
Résultat de cession des participations – 0,1 0,1 – (0,0) (0,0)
Résultat net avant impôt 13,3 (3,1) 10,2 (69,0) 0,2 (68,9)

Impôts sur les sociétés 1,9 (0,8) 1,1 0,7 (0,6) 0,1

Résultat net en équivalence (après impôt) 15,2 (3,9) 11,3 (68,4) (0,4) (68,8)

Résultat hors groupe – – – – – –
Résultat net, part du groupe 15,2 (3,9) 11,3 (68,4) (0,4) (68,8)


Les co-entreprises et entreprises associées sont Le chiffre d’affaires réalisé avec les entreprises associées
individuellement non significatives pour présenter les par le Groupe s’établit à 6,3 millions d’euros, contre 6,4
informations financières sur base agrégée. millions d’euros au 31 décembre 2023.

Le chiffre d’affaires réalisé avec les co-entreprises par le
Groupe s’établit à 5,0 millions d’euros, contre 5,8 millions
d’euros au 31 décembre 2023.




34 COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2024 ALTAREA
4.5.3 Engagements donnés ou reçus au 4.6 Actifs financiers courant et non
titre des co-entreprises (en quote- courant
part) Au 31 décembre 2024, les actifs financiers courant et non
Engagements donnés courant s’élèvent à 42,2 millions d’euros contre 61,4 millions
d’euros au 31 décembre 2023, et sont principalement
La société Cogedim Résidences Services s’est engagée à constitués :
verser des loyers dans le cadre de la prise à bail de
Résidences Services Nohée®. Dans le cadre de la mise en - de dépôts et cautionnements versés sur des projets,
œuvre de la norme IFRS 16, ces contrats sont retraités dans pour un montant 12,6 millions d’euros (10,7 millions
les comptes des sociétés. d’euros en 2023),

En contrepartie, Cogedim Résidences Services reçoit des - de prêts et créances, comptabilisés au coût amorti, pour
loyers des sous-locataires, ces loyers demeurent en un montant 28,8 millions d’euros (29,0 millions d’euros
engagements. en 2023).

Des garanties financières d’achèvement de travaux ont été
données dans le cadre de l’activité de promotion
immobilière, et s’élèvent en quote-part à 8,5 millions d’euros
au 31 décembre 2024.

Engagements reçus

Au 31 décembre 2024, les principaux engagements reçus
par les co-entreprises concernent les cautions reçues des
locataires pour 3,0 millions d’euros.




ALTAREA COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2024 35
NOTE 5 RÉSULTAT
5.1 Résultat opérationnel
5.1.1 Loyers nets 5.1.2 Marge immobilière
Les loyers nets s’établissent à 216,4 millions d’euros en La marge immobilière du Groupe s’établit à 133,2 millions
2024, contre 204,8 millions d’euros en 2023, soit une hausse d’euros au 31 décembre 2024 contre (172,6) millions d’euros
de 5,6 %. en 2023.

Le Backlog Logement des sociétés intégrées globalement
s’élève à 2 345 millions d’euros au 31 décembre 2024.

Le Backlog Immobilier d’entreprise des sociétés intégrées
globalement s’élève à 214 millions d’euros au 31 décembre
2024.

Ces prestations restant à remplir se réaliseront selon le cycle
d’exploitation des opérations de promotion, en général entre
18 et 24 mois.



5.2 Coût de l’endettement financier net et autres éléments financiers

5.2.1 Coût de l’endettement financier net

En millions d'euros 31/12/2024 31/12/2023

Intérêts obligataires et bancaires (96,0) (71,4)
Intérêts sur avance d'associés 2,3 5,1
Intérêts sur instruments de couverture de taux 59,7 27,0
Autres produits et charges financiers 5,5 6,3
Produits et charges financiers FFO (28,5) (33,0)
Etalement des frais d'émission d'emprunt et autres charges calculées(a) (5,8) (5,1)
Coût de l'endettement net (34,3) (38,2)
(a) Correspond notamment à l’étalement selon la méthode du coût amorti des frais d’émission d’emprunts et des primes d’émission
d’emprunts obligataires conformément à la norme IFRS 9 pour -5,8 millions d'euros.


Le coût moyen de la dette intègre l’ensemble des frais 5.2.3 Impact du résultat des instruments
financiers des instruments de financement émis à court et à
financiers
long terme, y compris commissions liées (commissions
d’engagement, CNU, …) rapporté à la dette moyenne de la Ce poste se constitue d’une charge nette de 58,7 millions
période considérée. Celui du Groupe (hors impact IFRS 16) d’euros (contre 72,8 millions d’euros au 31 décembre 2023),
s’établit à 1,92% au 31 décembre 2024, contre 2,15% au 31 principalement lié à - 65,9 millions d’euros de variations de
décembre 2023. valeurs des instruments de couverture de taux (contre - 56,6
millions d’euros au 31 décembre 2023).

5.2.2 Autres résultats financiers
Les autres résultats financiers correspondent notamment
aux charges d’intérêts sur obligations locatives ou
redevances sur immeubles de placement.




36 COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2024 ALTAREA
5.3 Impôt sur les résultats

Analyse de la charge d’impôt

La charge d’impôt s’analyse comme suit :


En millions d'euros 31/12/2024 31/12/2023

Impôt courant (4,0) 0,1
Activation de déficits et/ou consommation de déficit activé 3,4 33,5
Ecarts d'évaluation 4,7 4,6
Juste valeur des immeubles de placement (1,8) (1,7)
Juste valeur des instruments financiers de couverture 2,6 1,0
Marge à l'avancement 4,8 32,4
Autres différences temporelles 1,2 44,5
Impôt différé 14,9 114,3

Total produit (charge) d'impôt 10,9 114,4


Taux effectif d’impôt


En millions d'euros 31/12/2024 31/12/2023


Résultat avant impôt des sociétés intégrées 63,9 (554,2)

Economie (charge) d'impôt du groupe 10,9 114,4
Taux effectif d'impôt 17,10% (20,64)%
Taux d'impôt en France 25,83% 25,83%
Impôt théorique (16,5) 143,1
Ecart entre l'impôt théorique et l'impôt réel 27,4 (28,8)
Ecarts liés au statut SIIC des entités 25,2 (36,1)
Ecarts liés au traitement des déficits 2,4 5,5
Autres différences permanentes et différences de taux (0,0) 1,9




Actifs et passifs d’impôts différés


En millions d'euros 31/12/2024 31/12/2023

Déficits fiscaux activés 74,7 71,3
Ecarts d'évaluation (25,9) (30,6)
Juste valeur des immeubles de placement (26,8) (25,0)
Juste valeur des instruments financiers 1,0 0,2
Marge à l'avancement (31,8) (36,7)
Autres différences temporelles 50,7 50,7
Impôts différés nets au bilan 41,8 29,8

Au 31 décembre 2024, le Groupe dispose d’un stock de Les impôts différés relatifs aux activations de déficits fiscaux
déficits reportables non activés de 402,2 millions d’euros (en se rapportent principalement aux déficits activés dans le
base), contre 400,9 millions d’euros au 31 décembre 2023. groupe d’intégration fiscale Altareit et aux déficits
partiellement activés dans le secteur taxable de certaines
Les impôts différés relatifs aux écarts d’évaluation se
sociétés du secteur SIIC.
réfèrent principalement aux marques détenues par le
Groupe. Les impôts différés sont calculés (pour les sociétés
françaises qui constituent l’essentiel du périmètre du
Groupe) au taux de 25,83%, taux fixé par la loi de finances.




ALTAREA COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2024 37
Réforme fiscale internationale

Le Groupe n’observe pas d’évolution majeure de
l’environnement fiscal en France et dans les autres pays
impactant les résultats de l’exercice 2024.

S’agissant de la réforme de la fiscalité au niveau
international « Pilier 2 », applicable à compter de l’exercice
2024 et visant à garantir une imposition minimale effective
de 15% des groupes ayant un chiffre d’affaires d’au moins
750 millions d’euros, Altarea SCA bénéficie de l’exclusion
de ce régime en sa qualité de véhicule d’investissement
immobilier ainsi que, sous certaines conditions, ses filiales
qui sont détenues à plus de 95% (spécificité liée à sa qualité
de Société d’Investissement Immobilier Cotées (SIIC)
assimilable à un Real Estate Investment Trust (REIT)).

Au 31 décembre 2024, une incertitude technique subsiste
quant à l’application de cette exclusion aux filiales de SIIC
détenues à moins de 95%.

L’OCDE a indiqué que le cas de ces filiales devrait être
commenté en cours d’année 2025, et ce dans le sens très
vraisemblable de leur exclusion explicite des règles
d’imposition minimum PILIER 2.

Dans ce contexte, et sur la base des échanges et
informations obtenues au cours de l’exercice, il n’a pas été
comptabilisé d’impôt relatif aux règles PILIER 2 sur les
périmètres SIIC du Groupe.

Au 31 décembre 2024, sur la base des analyses menées, le
montant d’impôt « PILIER 2 » estimé par le Groupe sur le
périmètre hors SIIC est jugé non significatif.




38 COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2024 ALTAREA
5.4 Résultat par action
Le résultat net par action non dilué (résultat de base par
action) ainsi que le résultat net dilué par action sont définis En millions d'euros 31/12/2024 31/12/2023
dans la note 2.3.13 « Résultat par action ».
Numérateur
En 2024, comme en 2023, la dilution ne provient que de Résultat net, part du Groupe 6,1 (472,9)
l’octroi de droits à actions gratuites de la société Altarea SCA Dénominateur
aux salariés du Groupe.
Nombre moyen d'actions pondéré non dilué 21 312 636 20 490 581
En conformité avec la norme IAS 33, le nombre moyen
Effet des actions potentielles dilutives
d’actions 2023 a été ajusté sur les périodes présentées afin
de tenir compte des augmentations de capital réalisées au Option de souscription d'actions 0 0
cours de l’exercice pour servir les plans d’actions gratuites. Droits d'attribution d'actions gratuites 478 409 529 969
Ces émissions intégralement dilutives sont prises en compte
dans le calcul du dénominateur. Effet dilutif potentiel total 478 409 529 969

Nombre moyen d'actions pondéré dilué 21 791 045 21 020 550

RESULTAT NET, PART DU GROUPE,
0,29 (23,08)
NON DILUE PAR ACTION (en €)

RESULTAT NET, PART DU GROUPE,
0,28 (22,50)
DILUE PAR ACTION (en €)




ALTAREA COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2024 39
NOTE 6 PASSIFS
6.1 Capitaux propres
6.1.1 Capital, paiement en actions et actions propres

CAPITAL

Capital d’Altarea SCA (en euros)

Nombre Capital
En nombre de titres et en euros Nominal
d'actions social
Nombre d'actions émises au 31 décembre 2022 20 375 804 15,28 311 350 463
Augmentation de capital réservée au Fonds Commun de Placement d'Entreprise 25 684 15,28 392 452
Augmentation de capital par conversion partielle du dividende en actions 335 334 15,28 5 123 904
Nombre d'actions émises au 31 décembre 2023 20 736 822 15,28 316 866 818
Augmentation de capital pour servir les plans d'actions gratuites 70 426 15,28 1 076 109
Augmentation de capital réservée au Fonds Commun de Placement d'Entreprise 8 930 15,28 136 450
Augmentation de capital par conversion partielle du dividende en actions 1 080 657 15,28 16 512 439
Nombre d'actions émises au 31 décembre 2024 21 896 835 15,28 334 591 817

Gestion du capital

La gestion du capital de la Société vise à assurer sa liquidité et à optimiser sa structure financière.

PAIEMENT FONDE SUR DES ACTIONS
La charge brute constatée au compte de résultat au titre des
Aucun plan de stock-options n’est en cours au 31 décembre
paiements en actions s’élève à 16,2 millions d’euros au 31
2024.
décembre 2024 contre 21,6 millions d’euros au 31 décembre
2023.
Attribution d’actions gratuites

Droits en Droits en
Nombre de droits Modifications des
Date d'attribution Date d'acquisition circulation au Attributions Livraisons circulation au
attribués droits (a)
31/12/2023 31/12/2024
Plans d'attribution sur titres Altarea
30 avril 2021 73 050 (b) 31 mars 2024 35 858 (36 161) 303
4 juin 2021 32 000 (b) 31 mars 2025 32 000 95 32 095
4 juin 2021 27 500 (b) 31 mars 2025 8 250 (1 179) 7 071
4 juin 2021 45 500 (b) 31 mars 2025 12 150 (2 371) 9 779
4 juin 2021 14 000 (b) 31 mars 2025 12 750 (6 485) 6 265
4 juin 2021 23 700 (b) 31 mars 2025 5 910 14 5 924
4 juin 2021 30 000 (b) 31 mars 2025 14 250 44 14 294
1 septembre 2021 600 1 septembre 2024 600 (601) 1
1 mars 2022 14 000 31 mars 2025 3 975 (101) 3 874
31 mars 2022 31 872 1 avril 2024 31 002 (30 738) (264)
31 mars 2022 73 725 (b) 1 avril 2024 38 933 (39 594) 661
30 avril 2022 3 250 (b) 31 mars 2025 975 3 978
30 avril 2022 1 250 (b) 31 mars 2025 1 250 (636) 614
25 juillet 2022 150 24 juillet 2024 150 (150)
12 septembre 2022 6 000 (b) 31 mars 2027 6 000 (5 097) 903
12 septembre 2022 40 000 (b) 31 mars 2029 40 000 (40 000)
1 octobre 2022 1 500 (b) 31 mars 2025 450 1 451
5 janvier 2023 1 500 (b) 31 mars 2029 1 500 (1 500)
31 mars 2023 106 277 1 avril 2024 105 089 (103 976) (1 113)
31 mars 2023 30 668 1 avril 2025 30 404 (1 791) 28 613
31 mars 2023 73 240 (b) 1 avril 2025 54 206 (5 181) 49 025
30 avril 2023 2 525 30 avril 2024 2 525 (2 525)
30 avril 2023 41 000 (b) 31 mars 2028 41 000 (20 500) 20 500
30 avril 2023 41 000 (b) 31 mars 2033 41 000 41 000
1 septembre 2023 6600 (b) 30 juin 2029 (c ) 6 600 6 600
1 septembre 2023 250 1 septembre 2024 250 (250)
1 septembre 2023 250 1 septembre 2025 250 250
19 octobre 2023 2 230 19 octobre 2024 2 230 (2 230)
16 janvier 2024 500 16 janvier 2026 500 500
15 mai 2024 25 984 15 mai 2025 26 034 (127) 25 907
22 mai 2024 169 150 31 juillet 2026 169 150 (3 800) 165 350
4 juillet 2024 7 466 4 juillet 2025 7 466 7 466
4 juillet 2024 6 300 05/07/2026 (c) 6 300 6 300
4 juillet 2024 40 000 01/07/2029 (d) 40 000 40 000
8 juillet 2024 1 400 31 juillet 2026 1 400 1 400
Total 974 945 529 557 250 850 (216 225) (89 023) 475 159
(a) Droits annulés pour motifs de départ, de transfert, du fait de conditions de performance non atteintes de manière certaine ou de modifications de conditions des plans,
des augmentations de capital.




40 COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2024 ALTAREA
(b) Plans soumis à des conditions de performance.
(c) Attribution en 4 tranches
étalées
(d) sur 4 ans
Attribution en 3 tranches
étalées sur 3 ans




Paramètres de valorisation des nouveaux plans d’actions gratuites

31/12/2024
Taux de dividende 8,0%
Taux d'intérêt sans risque 2,7% à 3,5%



ACTIONS PROPRES En outre, une charge nette sur cession et/ou attribution
gratuite des actions propres à des salariés de la Société a
Le prix de revient des actions propres est de 0,7 million
été comptabilisée directement dans les capitaux propres
d’euros au 31 décembre 2024 pour 7 100 actions
pour un montant brut de -14,9 millions d’euros au 31
(intégralement affectées à un contrat de liquidité), contre
décembre 2024 (-11,3 millions d’euros nets d’impôt), contre
14,9 millions d’euros au 31 décembre 2023 pour 137 729
-20,6 millions d’euros au 31 décembre 2023 (-15,7 millions
actions (dont 131 197 actions destinées à être attribuées aux
d’euros nets d’impôt).
salariés dans le cadre de plans d’attribution d’actions
L’impact en trésorerie correspondant aux achats et cessions
gratuites ou d’options de souscription d’actions et 6 532
de la période s’élève à -1,0 million d’euros au 31 décembre
actions affectées à un contrat de liquidité). Les actions
2024 contre -5,5 millions d’euros au 31 décembre 2023.
propres sont éliminées par imputation directe en capitaux
propres.



6.1.2 Dividendes proposés et versés

Dividendes versés

En millions d'euros 31/12/2024 31/12/2023
Versement dans l'exercice N au titre de l'exercice N-1 :
Dividende par action (en euros) 8,00 10,00
Versement aux actionnaires du groupe Altarea 166,4 203,0
Versement proportionnel à l'associé commandité (1,5%) 2,5 3,0
Total 168,9 206,0

Offre de conversion du dividende en actions :
Prix de souscription (en euros) 84,47 95,81
Montant global de la conversion des titres en actions 91,3 32,1

Taux de conversion des dividendes en titres sur l'option possible 73,15% 31,66%

Le versement d’un dividende de 8,0 euros par action a été Proposition de versement au titre de l’exercice 2024 :
approuvé à l’Assemblée Générale du 5 juin 2024, au titre de
Au titre de l’exercice 2024, un dividende de 8,00 euros par
l’exercice 2023.
action sera proposé à l’Assemblée Générale annuelle qui
Une option de conversion partielle du dividende en titres a statuera sur les comptes clos au 31 décembre 2024.
également été proposée aux actionnaires. Ceux-ci ont eu le
Une option de conversion partielle du dividende en titres
choix d’opter entre :
sera également proposée aux actionnaires, qui pourront au
- un versement à 100% en numéraire ; choix opter entre :

- un versement en titres à hauteur de 75%, et en numéraire - un versement à 100% en numéraire ;
à hauteur de 25%.
- un versement en titres à hauteur de 75%, et en numéraire
à hauteur de 25%.




ALTAREA COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2024 41
6.2 Endettement financier net et sûretés

Emprunts et dettes financières courants et non courants, et trésorerie nette

Variation «non cash»
Flux de
En millions d'euros 31/12/2023 Etalement Change- 31/12/2024
trésorerie Changement Actuali- Reclasse
des frais ment de
de périmètre sation -ment
d'émission méthode
Emprunts obligataires (hors intérêts courus) 1 383,4 45,6 (0,7) – – – (0,0) 1 428,4
Titres négociables court et moyen terme 92,2 (92,2) – – – – – –
Emprunts bancaires, hors intérêts courus et découverts bancaires 808,4 108,7 6,5 74,8 0,0 – – 998,4
Endettement obligataire et bancaire, hors intérêts courus et découverts
2 284,0 62,1 5,8 74,8 0,0 – (0,0) 2 426,7
bancaires
Intérêts courus sur emprunts obligataires et bancaires 28,5 1,8 – (0,1) – – – 30,3
Endettement obligataire et bancaire, hors découverts bancaires 2 312,5 63,9 5,8 74,7 0,0 – (0,0) 2 457,0
Trésorerie et équivalents de trésorerie (713,1) (65,8) – – – – – (778,9)
Découverts bancaires 47,7 (44,3) – – – – – 3,4
Trésorerie nette (665,4) (110,1) – – – – – (775,5)
Endettement obligataire et bancaire net 1 647,1 (46,2) 5,8 74,7 0,0 – (0,0) 1 681,5
Prêts participatifs et avances Groupe et associés (*) 168,0 (67,9) – 44,8 – (0,0) (0,0) 144,9
Intérêts courus sur avances Groupe et associés 1,1 0,2 – (0,0) – 0,0 (0,0) 1,3
Obligations locatives 145,9 (22,5) – 1,0 – – 12,8 137,3
Redevances contractuelles sur immeubles de placement 217,3 0,7 – – – – 38,0 255,9
Endettement financier net 2 179,4 (135,7) 5,8 120,5 0,0 (0,0) 50,8 2 220,8
(*) dont affectation de résultat aux comptes courants associés pour 3,7 millions d'euros




6.2.1 Endettement financier net Ventilation par échéance de l’endettement obligataire et
obligataire et bancaire bancaire

L’endettement financier net obligataire et bancaire du
Groupe s’élève à 1 681,5 millions d’euros au 31 décembre En millions d'euros 31/12/2024 31/12/2023
2024 contre 1 647,1 millions d’euros au 31 décembre 2023. < 3 mois 52,9 144,7
De 3 à 6 mois 11,5 74,8
Au cours de l’exercice, le Groupe a principalement : De 6 à 9 mois 343,2 263,3
De 9 à 12 mois 15,3 22,1
- remboursé en juillet 255 millions d’euros (en nominal) A moins d'1 an 422,8 505,0
d’échéance obligataire 2024 ; A 2 ans 121,5 418,8
A 3 ans 27,3 113,4
- placé auprès d’une base d’investisseurs élargie une A 4 ans 873,1 60,0
émission obligataire de 300 millions d’euros (en nominal) à A 5 ans 187,0 855,0
De 1 à 5 ans 1 208,9 1 447,1
échéance 7 ans avec un coupon fixe de 5,50% ;
Plus de 5 ans 849,1 422,6
- mis en place un crédit hypothécaire de 90 millions d’euros Frais d'émission restant à amortir (20,6) (14,5)
à 7 ans sur l’un de ces actifs, Total endettement obligataire et
2 460,4 2 360,2
bancaire brut
- ramené l’encours de ses émissions de titres négociables
La part à moins d’un an correspond essentiellement à la
moyen et court terme à zéro (soit - 92,2 millions d’euros).
souche obligataire qui sera remboursée en 2025.
Le Groupe conserve ses deux programmes NEU CP9
L’augmentation de la part à plus de 5 ans est principalement
(échéance inférieure ou égale à 1 an) et ses deux
liée au nouveau crédit hypothécaire et à la nouvelle émission
programmes NEU MTN10 (échéance supérieure à 1 an).
obligataire.
Au 31 décembre 2024, aucune ligne de crédit confirmée de
type crédit revolving n’a été tirée.

Le coût de l’endettement est analysé dans la note sur le
résultat.

Trésorerie nette

La trésorerie nette s’élève à 775,5 millions d’euros, dont des
équivalents de trésorerie (principalement des comptes à
terme – pour 39,3 millions d’euros) qui sont enregistrés à leur
juste valeur à chaque arrêté comptable.



9 NEU CP (Negotiable EUropean Commercial Paper). 10 NEU MTN (Negotiable EUropean Medium Term Note).




42 COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2024 ALTAREA
Echéancier des intérêts à payer dans le futur droits d’utilisation sur immobilisations corporelles et
incorporelles.
En millions
31/12/2024 31/12/2023
d'euros

Emprunts
Instruments
de Emprunts
Instruments
de 6.2.3 Redevances contractuelles sur
couverture couverture
Immeubles de placement
< 3 mois (24,6) 5,0 7,1 (4,8)
De 3 à 6 mois (9,8) 11,6 10,6 (20,2)
De 6 à 9 mois (18,8) 5,0 18,0 (9,7) Les redevances contractuelles sur immeubles de placement,
De 9 à 12 mois (26,7) 3,9 9,2 (12,1) qui sont de natures économiques fondamentalement
A moins d'1 (80,0) 25,5 44,9 (46,7)
an2 ans différentes des obligations locatives, concernent les dettes
A (66,0) 13,2 52,5 (28,1)
A 3 ans (65,1) 7,4 37,4 (19,3) relatives aux autorisations d’occupation temporaire et baux à
A 4 ans (59,4) 3,8 36,1 (14,1) construction sur des actifs commerce (gares principalement).
A 5 ans (39,7) 2,7 29,3 (11,2) Le montant de ces redevances s’élève à 255,9 millions
De 1 à 5 ans (230,2) 27,1 155,4 (72,7)
d’euros au 31 décembre 2024 contre 217,3 millions au 31
Ces charges futures d’intérêts concernent les emprunts et les décembre 2023 et sont à mettre en regard des droits
instruments financiers, et sont présentées hors intérêts d’utilisation sur immeubles de placement (actifs qui génèrent
courus non échus. des revenus). L’augmentation est essentiellement due à la
signature d’un avenant de l’Autorisation d’Occupation
Ventilation par sûretés de l’endettement obligataire et Temporaire des gares italiennes.
bancaire

6.2.4 Ventilation par échéance des
En millions d'euros 31/12/2024 31/12/2023
obligations locatives et des
Hypothèques 565,0 475,0
Promesses d'hypothèques 106,0 82,8
redevances contractuelles sur
Privilège de prêteur de deniers – 3,3 immeubles de placement
Nantissement de titres 81,5 –
Caution donnée par Altarea SCA 225,0 223,0
Non garanti 1 503,4 1 590,6 En millions d'euros 31/12/2024 31/12/2023
Total 2 480,9 2 374,7
Frais d'émission restant à amortir (20,6) (14,5) < 3 mois 12,7 10,0
Total endettement obligataire et De 3 à 6 mois 4,6 4,5
2 460,4 2 360,2
bancaire brut De 6 à 9 mois 4,6 4,6
De 9 à 12 mois 4,9 4,9
Les hypothèques sont données en garantie des A moins d'1 an 26,9 24,0
financements ou refinancements d’immeubles de placement. A 2 ans 10,7 12,4
Les promesses d’hypothèques et de privilège de prêteur de A 3 ans 19,4 16,8
A 4 ans 19,2 17,0
deniers concernent principalement les activités de
A 5 ans 19,8 17,0
promotion. Les nantissements de titres sont relatifs aux De 1 à 5 ans 69,1 63,1
crédits sans recours finançant les projets de centrales Plus de 5 ans 297,1 276,1
photovoltaïques (activité acquise sur le deuxième semestre). Total Obligations locatives et – –
Redevances contractuelles sur 393,2 363,2
immeubles de placement
Ventilation par taux de l’endettement obligataire et
bancaire

Endettement obligataire et bancaire brut 6.2.5 Eléments de l’endettement net
Taux variable Taux fixe Total repris dans le tableau de flux de
En millions d'euros
Au 31 décembre 2024 1 008,7 1 451,7 2 460,4 trésorerie
Au 31 décembre 2023 954,6 1 405,6 2 360,2

La valeur de marché des dettes à taux fixe s’élève à 1 397,1 En millions d'euros
Flux de
trésorerie
millions d’euros au 31 décembre 2024 contre 1 254,5 miilions Emission d'emprunts et autres dettes financières 689,0
d’euros (soit 1 233,7 millions d’euros hors intérêts courus non Remboursement d'emprunts et autres dettes financières (698,5)
échus) au 31 décembre 2023. Variation des emprunts et autres dettes financières (9,5)
Remboursement des obligations locatives (21,9)
Variation de trésorerie 110,1
6.2.2 Obligations locatives Total variation endettement financier net (TFT) 78,8
Endettement obligataire et bancaire, hors intérêts courus et découverts
62,1
Les obligations locatives sont les dettes principalement bancaires
Trésorerie nette 110,1
relatives aux contrats de locations immobilières et de
Prêts participatifs et avances Groupe et associés (67,9)
locations de véhicules (respectivement les locaux occupés et
Obligations locatives (22,5)
les véhicules utilisés par les salariés du Groupe). Redevances contractuelles sur immeubles de placement 0,7
Le montant de ces obligations s’élève à 137,3 millions Affectation de résultat aux comptes courants associés (3,7)
d’euros au 31 décembre 2024 contre 145,9 millions au 31 Total variation endettement financier net 78,8
décembre 2023. Ces obligations sont à mettre en regard des




ALTAREA COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2024 43
6.3 Provisions Les autres provisions couvrent essentiellement :

- des risques de reversement de garanties locatives
En millions d'euros 31/12/2024 31/12/2023
octroyées lors de la cession (en partie ou en totalité)
Provision pour indemnité de
14,2 14,3
d’actifs immobilisés,
départ en retraite
- des risques contentieux liés aux opérations de
Autres provisions 47,1 54,4
construction,
Total Provisions 61,3 68,7
- des risques de défaillance de certains co-promoteurs,

La provision pour indemnité de départ en retraite a été - ainsi que les estimations de risques résiduels attachés
valorisée par un actuaire externe. Les principes d’évaluation à des programmes terminés (litiges, garantie décennale,
et de comptabilisation sont détaillés dans les principes et décompte général définitif, etc).
méthodes comptables de la Société. Les hypothèses
principales de l’évaluation de l’engagement sont le taux de
rotation des effectifs, le taux d’actualisation et le taux de
revalorisation des salaires : une variation de +/- 0,25% de
ces deux derniers critères n’entrainerait pas d’impact
significatif.

Par ailleurs, compte tenu de la convention collective
applicable, la décision de la Cour de Cassation de septembre
2023 relative aux congés payés n’a pas d’incidence sur les
comptes du Groupe.




44 COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2024 ALTAREA
NOTE 7 ACTIFS ET TESTS DE VALEUR
7.1 Immeubles de placement

Immeubles de placement
Actifs Total
évalués à la évalués au droits destinés à la Immeubles
juste valeur coût d'utilisation vente de placement
En millions d'euros

Au 31 décembre 2023 3 617,2 114,7 216,7 0,8 3 949,3
Investissements / Dépenses ultérieures capitalisées 20,2 20,0 – – 40,2
Variation de l’étalement des avantages consentis
(5,8) – – – (5,8)
aux preneurs
Cessions/remboursements d'acomptes versés (5,7) – – (0,8) (6,5)
Dépréciations nettes / abandon de projet – 0,1 0,0 – 0,1
Transfert vers les actifs destinés à la vente ou vers
– (2,5) 0,0 0,1 (2,4)
et provenant d'autres catégories
Nouveaux droits d'utilisation et indexation – – 37,9 – 37,9
Variation de la juste valeur 2,2 – 0,7 – 2,8
Changement de méthode – – 0,6 – 0,6
Variation de périmètre – – – – –
Au 31 décembre 2024 3 628,0 132,3 255,9 0,0 4 016,2

Au 31 décembre 2024, aucun frais financiers n’a été capitalisé au titre des projets en développement et en construction.


Immeubles de placement évalués à la juste valeur Paramètres d’évaluation - IFRS 13

Les principaux mouvements concernent les variations de Conformément à la norme IFRS 13 « Evaluation de la juste
valeur des centres en exploitation. valeur » et à la recommandation sur l’IFRS 13 établie par
l'EPRA (EPRA Position Paper concernant l’IFRS 13 Fair
Les actifs affichent une quasi stabilité avec une légère
value measurement and illustrative disclosures, février
décompression des taux de sortie immobilier (taux de
2013), le Groupe a décidé de présenter des paramètres
capitalisation).
supplémentaires servant à évaluer la juste valeur de son
Immeubles de placement évalués au coût patrimoine immobilier.

Le Groupe a jugé que la classification en niveau 3 de ses
Les actifs en développement et en construction
actifs était la plus adaptée. En effet, cette considération
comptabilisés au coût concernent principalement les projets
reflète la nature principalement non observable des données
de développement et de redéveloppement de centres
utilisées dans les évaluations, tels que les loyers issus des
commerciaux situés en France.
états locatifs, les taux de capitalisation ou les taux de
L’augmentation du poste est liée principalement au projet de croissance annuelle moyen des loyers. Ainsi, les tableaux ci-
la Gare d’Austerlitz dont les travaux de restructuration dessous indiquent et présentent un certain nombre de
avancent à bon rythme. paramètres chiffrés, utilisés pour déterminer la juste valeur
du patrimoine immobilier. Ces paramètres concernent
Droits d’utilisation sur Immeubles de placement uniquement les centres commerciaux contrôlés
exclusivement par le Groupe (sont donc exclus les actifs
Les droits d’utilisation sur Immeubles de placement consolidés par mise en équivalence) et qui font l’objet d’une
correspondent à la valorisation selon IFRS 16 des contrats évaluation à la juste valeur par les experts.
d’autorisation d’occupation temporaire. Ils répondent à la
définition d’immeubles de placement et sont évalués selon le
modèle de la juste valeur. Ultérieurement, ils sont évalués au
montant égal à la dette présentée sur la ligne du bilan
« Redevance contractuelle sur immeubles de placement ».

L’impact sur l’exercice est essentiellement dû à la signature
d’un avenant de l’Autorisation d’Occupation Temporaire des
gares italiennes.




ALTAREA COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2024 45
Taux de Taux de
Loyer en € par Taux TCAM des
capitalisation rendement de
m² d'actualisation loyers nets
initial sortie
a b c d e
Maximum 8,5% 1519 8,4% 6,8% 5,1%
France Minimum 4,3% 67 5,0% 4,2% 1,8%
Moyenne pondérée 5,8% 409 7,2% 5,8% 2,9%

a - Le taux de capitalisation initial est le revenu global net sur la valeur d'expertise hors droits de l'actif, retenus par l'expert.
b - Loyer annuel moyen (loyer minimum garanti + loyer variable) par actif et m².
c - Taux utilisé pour actualiser les flux futurs de trésorerie.
d - Taux utilisé pour capitaliser les revenus en année de sortie pour calculer la valeur de sortie de l'actif.
e - Taux de Croissance Annuel Moyen des loyers nets.




Sur la base du taux de capitalisation moyen pondéré du Répartition du patrimoine évalué à la juste valeur par
Groupe, une hausse des taux de capitalisation de +0,25% typologie d’actifs
dégraderait la valeur des immeubles de placement de ‫ـ‬106,4
millions d'euros (ou -3,57%) alors qu'une diminution des taux En millions d'euros 31/12/2024 31/12/2023
de capitalisation de -0,25% améliorerait la valeur des
Grands centres commerciaux 2 379,8 2 362,1
immeubles de placement de 117,2 millions d'euros (ou
+3,94%). Commerce de flux 514,2 505,1
Retail parks 684,5 697,7
Une variation de +0,50% du taux de croissance annuel
moyen des loyers nets améliorerait la valeur des immeubles Autres 49,5 52,3
de 112,7 millions d’euros (ou +3,79%) alors qu'une TOTAL 3 628,0 3 617,2
diminution de -0,50% dégraderait la valeur des immeubles
de placement de -106,4 millions d'euros (ou -3,57%).




Besoin en fonds de roulement d’investissement


Créances sur Dettes sur
En millions d'euros BFR investissement
immobilisations immobilisations
Au 31 décembre 2023 2,9 (100,3) (97,5)
Variations (1,8) 6,5 4,7
Actualisation – – –
Transferts – (0,1) (0,1)
Variation de périmètre – (0,2) (0,2)
Au 31 décembre 2024 1,1 (94,2) (93,1)
Variation BFR au 31 décembre 2024 (1,8) 6,5 4,7



Acquisitions nettes d’actifs et dépenses capitalisées

En millions d'euros 31/12/2024 31/12/2023


Nature des actifs non courants acquis :
Immobilisations incorporelles (5,0) (5,0)
Immobilisations corporelles (26,9) (8,0)
Immeubles de placement (37,7) (25,2)
Total (69,6) (38,2)




46 COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2024 ALTAREA
7.2 Immobilisations incorporelles et écarts d’acquisition

Amortissements
En millions d'euros Valeurs brutes et/ou 31/12/2024 31/12/2023
dépréciations

Ecarts d'acquisition 487,3 (241,1) 246,2 235,8
Marques 127,0 (28,0) 99,0 115,0
Relations clientèles 203,9 (202,6) 1,3 3,6
Logiciels, brevets & droits similaires 78,7 (67,0) 11,7 14,7
Droit au bail 0,3 (0,0) 0,3 0,3
Autres 0,8 (0,1) 0,7 0,1
Autres immobilisations incorporelles 79,8 (67,1) 12,7 15,1
TOTAL 898,0 (538,8) 359,2 369,5



En millions d'euros 31/12/2024 31/12/2023

Valeur nette en début de période 369,5 344,3
Acquisitions d'immobilisations incorporelles 5,0 5,0
Cession et mise au rebut (0,2) (0,0)
Variation de périmètre et autres 10,5 46,0
Dotations nettes aux amortissements (25,5) (25,8)
Valeur nette en fin de période 359,2 369,5



Ecarts d’acquisition issus de l’activité Promotion - Un taux de marge terminal central inférieur de -395 bps
à celui de la dernière année du plan d’affaires,
Les écarts d’acquisition sont relatifs aux différentes
acquisitions réalisées par le Groupe. - Un besoin en fonds de roulement terminal supérieur de
30% à celui de la dernière année du plan d’affaires.
Comme indiqué dans les notes 2.3.7 « Suivi de la valeur des
actifs non courants (hors actifs financiers et immeubles de Les expertises fournissent une fourchette basse et une
placement) et pertes de valeur », et en l’absence de juste fourchette haute de valeur d’entreprise déterminées en
valeur diminuée des coûts de vente disponible à la date de faisant varier le chiffre d’affaires terminal de + ou -6,25% et
clôture, la valeur recouvrable des unités génératrices de le taux de marge de + ou -85 bps.
trésorerie (UGT) est déterminée sur la base de leur valeur
Au 31 décembre 2024, sur la base des hypothèses ci-dessus
d’utilité.
et les sensibilités sur la marge et le chiffre d’affaires ainsi
La valeur recouvrable de chaque groupe d’actifs testés a décrites, les justes valeurs des actifs économiques des
ainsi fait l’objet d’une comparaison avec sa valeur d’utilité secteurs Logement et Immobilier d’entreprise sont nettement
définie comme égale à la somme des flux de trésorerie nets supérieures à leurs valeurs nettes comptables. Aucune
futurs actualisés, déterminée par un expert indépendant dépréciation n’a donc été comptabilisée à fin décembre
dans le cadre de la clôture annuelle. 2024.

Les flux de trésorerie ont été déterminés à partir de plans Une sensibilité de + ou -100bps sur le taux d’actualisation et
d’affaires élaborés sur une période de 5 ans par les de + ou –25bps sur le taux de croissance perpétuel conduirait
responsables opérationnels et financiers d’une UGT ou d’un à des évaluations des actifs économiques des secteurs
groupe d’UGT, et dont les principales hypothèses (volume Logement d’une part et Immobilier d’entreprise d’autre part
d’opérations en cours de travaux et d’opérations identifiées ; toujours supérieures à leurs valeurs comptables au 31
volume et taux de marge cible à terminaison des opérations décembre 2024.
Logement, notamment) ont été approuvées par la Gérance
Marques
en fonction des prévisions macro-économiques du secteur et
de la stratégie future du Groupe. Le Groupe détient plusieurs marques pour un montant net
total de 99,0 millions d’euros.
Ce plan d’affaires s’inscrit en ligne avec la feuille de route
stratégique du Groupe qui prévoit une remontée progressive Des tests de dépréciation ont été menés sur la base d’une
des marges et une maîtrise forte des engagements dans un évaluation par un expert indépendant.
marché durablement contraint.
Les conséquences de ces tests ont été considérées dans les
Les principales hypothèses retenues pour le calcul des comptes consolidés au 31 décembre 2024, avec pour
valeurs d’entreprise de ces activités sont les suivantes : certaines une dépréciation (environ 16 millions d’euros
enregistrés au sein de l’état du résultat global sur la ligne «
- Taux d’actualisation compris entre 9,25% et 10,75%,
Pertes de valeur nette sur autres actifs immobilisés » et dans
- Taux de croissance perpétuelle égal à 2,25%, le compte de résultat analytique sur les lignes « Dotations
nettes aux amortissements et provisions »).
- Un chiffre d’affaires terminal central inférieur de -18,5%
à celui de la dernière année du plan d’affaires,



ALTAREA COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2024 47
Par ailleurs, les tests de sensibilité des valeurs des autres
marques ne présentent pas de risque de dépréciation (+/- 1%
sur le taux d'actualisation, +/- 0,1% sur le taux de redevance).



7.3 Droits d’utilisation sur immobilisations corporelles et incorporelles

Amort.
Terrains et Droits Droits
Terrains et Amort. Amort. Amortis-
En millions d'euros Construc- Véhicules Autres d'utilisation d'utilisation
Construc- Véhicules Autres sements
tions bruts nets
tions


Au 31 décembre 2023 171,5 6,7 0,0 178,1 (54,4) (3,1) (0,0) (57,5) 120,6
Nouveaux contrats /
10,8 2,0 – 12,8 (17,2) (2,0) (0,0) (19,2) (6,3)
Dotations
Résiliations de contrats /
(7,5) (2,4) (0,0) (10,0) 6,2 1,5 0,0 7,8 (2,2)
Reprises
Au 31 décembre 2024 175,8 6,2 (0,0) 182,0 (65,4) (3,6) – (68,9) 113,1


Les actifs reconnus au titre des droits d’utilisation des baux Les variations de la période sont généralement liées à la
concernent essentiellement les locations des locaux occupés signature de nouveaux baux et/ou à la révision des contrats
par les salariés du Groupe, les locations de véhicules, ainsi (par exemple la durée), et/ou à la réévaluation à la hausse
que les locations des toitures où le groupe acquis, Prejeance ou à la baisse de la durée de location ou du montant des
Industrial, exploite ses infrastructures photovoltaïques. loyers indexés sur un indice ou un taux.

Ces actifs sont évalués initialement au coût en contrepartie
d’une obligation locative (se référer à la note 6.2). Ils sont
amortis linéairement sur la durée raisonnablement certaine
de location.


7.4 Besoin en fonds de roulement d’exploitation

Synthèse des éléments composant le besoin en fonds de roulement d’exploitation

Flux
Variation de
Généré par
En millions d'euros 31/12/2024 31/12/2023 périmètre et
l'activité
transfert
Stocks et en-cours nets 992,3 1 140,6 (133,4) (14,9)
Actifs sur contrats 507,2 536,0 (27,8) (1,0)
Créances clients nettes 301,1 326,5 (36,6) 11,1
Autres créances d'exploitation nettes 652,0 600,9 63,5 (12,4)
Créances clients et autres créances d'exploitation nettes 953,1 927,4 27,0 (1,3)
Passifs sur contrats (130,2) (257,0) 125,9 0,9
Dettes fournisseurs (1 296,7) (1 121,4) (172,1) (3,2)
Autres dettes d'exploitation (581,7) (592,9) 20,6 (9,4)
Dettes fournisseurs et autres dettes d'exploitation (1 878,4) (1 714,4) (151,5) (12,5)
BFR d'exploitation 444,0 632,6 (159,8) (28,8)

La variation du besoin en fonds de roulement (BFR) Promotion (passage d’intégration globale à la méthode de la
d’exploitation du Groupe (hors les créances et dettes sur mise en équivalence) et plus marginalement à des
cession / acquisition d’actifs immobilisés) est essentiellement mouvements au sein de l’activité Commerce (transferts
liée à l’activité de Promotion, notamment du fait de la cession d’actifs d’immeubles de placement à stocks effectués suite
de trois sites logistiques. aux changements de nature des projets).
Les variations de périmètre et transfert sont principalement
liées à des mouvements de périmètre au sein de l’activité




48 COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2024 ALTAREA
7.4.1 Stocks et en-cours


En millions d'euros Stocks bruts Dépréciations Stocks nets



Au 1er janvier 2023 1 185,7 (26,4) 1 159,3
Variation (56,8) (0,0) (56,8)
Dotations – (95,9) (95,9)
Reprises – 2,5 2,5
Transfert vers ou provenant d'autres catégories (0,6) – (0,6)
Variation de périmètre 131,9 0,1 132,0
Au 31 décembre 2023 1 260,2 (119,6) 1 140,6
Variation (128,4) 0,3 (128,1)
Dotations – (19,9) (19,9)
Reprises – 14,6 14,6
Transfert vers ou provenant d'autres catégories 3,9 (0,4) 3,5
Variation de périmètre (19,8) 1,5 (18,3)
Au 31 décembre 2024 1 115,8 (123,6) 992,3


La variation des stocks et en-cours s’explique la mise en équivalence) et plus marginalement à des
principalement par l’évolution de l’activité Promotion. mouvements au sein de l’activité Commerce (transferts
Les variations de périmètre et transfert sont principalement d’actifs d’immeubles de placement à stocks effectués suite
liées à des mouvements de périmètre au sein de l’activité aux changements de nature des projets).
Promotion (passage d’intégration globale à la méthode de


7.4.2 Créances clients et autres créances


En millions d'euros 31/12/2024 31/12/2023
Créances clients et comptes rattachés brut 355,8 374,9
Perte de valeur à l'ouverture (48,4) (43,0)
Dotations (20,1) (17,5)
Variations de périmètre – (0,0)
Reclassement 0,1 0,2
Reprises 13,8 11,9
Perte de valeur à la clôture (54,7) (48,4)
Créances clients nettes 301,1 326,5
Avances et acomptes versés 68,0 49,4
Créances de TVA 375,6 390,2
Débiteurs divers 116,5 48,4
Charges constatées d'avance 55,5 68,6
Comptes mandants débiteurs 43,8 55,1
Total autres créances d'exploitation brutes 659,5 611,7
Perte de valeur à l'ouverture (10,8) (1,6)
Dotations (1,5) (9,5)
Reprises 4,8 0,2
Perte de valeur à la clôture (7,5) (10,8)
Créances d'exploitation nettes 652,0 600,9

Créances clients et autres créances d'exploitation 953,1 927,4
Créances sur cession d'immobilisations 1,1 2,9
Clients et autres créances 954,1 930,2

Détail des créances clients exigibles :


En millions d'euros 31/12/2024

Total brut créances clients 355,8
Dépréciations sur créances clients (54,7)
Total net créances clients 301,1
Clients factures à établir (56,0)
Clients non exigibles (44,7)
Clients et comptes rattachés exigibles 200,3


ALTAREA COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2024 49
Dans les Au delà de
En millions d'euros Total A 30 jours A 60 jours A 90 jours
temps 90 jours
Clients et comptes rattachés exigibles (brut) 255,0 121,6 0,5 24,2 4,5 104,2
Dépréciation (54,7) – – – – (54,7)
Clients et comptes rattachés exigibles 200,3 121,6 0,5 24,2 4,5 49,5

Créances clients Avances et acomptes versés

Le Groupe réalise une analyse au cas par cas pour apprécier Les avances et acomptes correspondent essentiellement
le risque de crédit de ses locataires de centres en aux indemnités d’immobilisation versées dans le Groupe aux
exploitation, et déprécier, si nécessaire, les créances des vendeurs de terrains lors de la signature des promesses de
locataires sur lesquelles un risque de non recouvrement était vente (pour celles qui ne sont pas cautionnées) dans le cadre
avéré. de son activité de promotion. Elles sont imputables sur le prix
Les créances clients liées à l’activité de Promotion résultent à payer lors de la signature de l’achat du terrain.
de la transformation des actifs sur contrats (en créances) au
Comptes mandants débiteurs
fur et à mesure des appels de fonds auprès des clients,
traduisant le droit inconditionnel du Groupe à recevoir de la Dans le cadre de ses activités de gestion immobilière, et de
trésorerie. transaction, le Groupe présente à son bilan le solde de la
trésorerie qu’il gère pour le compte de tiers.




7.4.3 Dettes fournisseurs et autres dettes


En millions d'euros 31/12/2024 31/12/2023

Dettes fournisseurs et comptes rattachés 1 296,7 1 121,4
Avances et acomptes reçus des clients 17,5 10,9
TVA collectée 291,3 284,1
Autres dettes fiscales et sociales 51,1 53,0
Produits constatés d'avance 16,4 27,3
Autres dettes 173,0 163,6
Comptes mandants créditeurs 32,3 54,0
Autres dettes d'exploitation 581,7 592,9
Dettes sur immobilisations 94,2 100,3
Dettes fournisseurs et autres dettes 1 972,5 1 814,7


Dettes sur acquisition d’immobilisations

Les dettes sur acquisition d’immobilisations concernent principalement les dettes fournisseurs des centres commerciaux venant
d’être livrés ou en cours de construction.




50 COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2024 ALTAREA
NOTE 8 GESTION DES RISQUES FINANCIERS

Dans le cadre de ses activités opérationnelles et financières, Le Groupe ne réalisant aucune transaction en devise
le Groupe est exposé aux risques suivants : le risque de taux étrangère, il n’est pas soumis au risque de change.
d’intérêt, le risque de liquidité, le risque de contrepartie.




8.1 Valeur comptable des instruments financiers par catégorie

Au 31 décembre 2024


Actifs et passifs financiers
Actifs et passifs financiers évalués à la juste valeur
évalués au coût amorti


Actifs et
Instruments de
Valeur totale Actifs non Prêts Dettes au coût passifs à la
En millions d'euros capitaux Niveau 1 (a) Niveau 2 (b) Niveau 3 (c)
au bilan financiers Créances amorti juste valeur par
propres
résultat


ACTIFS NON COURANTS 374,7 154,6 219,4 – 0,8 – – – –
Titres et créances sur les sociétés mises en
équivalence
357,7 154,6 203,2 – – – – – –

Actifs financiers non courant 17,0 – 16,2 – 0,8 – – – –
ACTIFS COURANTS 1 813,5 – 1 718,9 – – 94,6 – 94,6 –
Clients et autres créances 954,1 – 954,1 – – – – – –
Actifs financiers courant 25,2 – 25,2 – – – – – –
Instruments financiers dérivés 55,3 – – – – 55,3 – 55,3 –
Trésorerie et équivalents de trésorerie 778,9 – 739,5 – – 39,3 – 39,3 –
PASSIFS NON COURANTS 2 516,4 – – 2 516,4 – – – – –
Emprunts et dettes financières 2 467,6 – – 2 467,6 – – – – –
Dépôts et cautionnements reçus 48,7 – – 48,7 – – – – –
PASSIFS COURANTS 2 518,3 – – 2 504,6 – 13,7 – 13,7 –
Emprunts et dettes financières 532,1 – – 532,1 – – – – –
Instruments financiers dérivés 13,7 – – – – 13,7 – 13,7 –
Dettes fournisseurs et autres dettes 1 972,5 – – 1 972,5 – – – – –
(a) Instruments financiers faisant l'objet de cotations sur le marché actif
(b) Instruments financiers dont l'évaluation à la juste valeur fait appel à des techniques de valorisation reposant sur des paramètres de marché observables
(c) Instruments financiers dont tout ou une partie de la juste valeur ne repose pas sur des paramètres observables



Les instruments de capitaux propres se composent essentiellement de titres de participation non consolidés. A chaque acquisition une analyse est faite afin de déterminer
l'intention de gestion du Groupe, et donc la méthode de comptabilisation (variation de valeur par résultat ou par OCI).
La trésorerie et équivalents de trésorerie sont répartis entre les disponibilités présentées en créances et les valeurs mobilières de placement présentées en actifs à la juste valeur
de niveau 1.




ALTAREA COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2024 51
Au 31 décembre 2023

Actifs et passifs financiers
Actifs et passifs financiers évalués à la juste valeur
évalués au coût amorti
Actifs et
Instruments de
Valeur totale Actifs non Prêts Dettes au passifs à la
En millions d'euros capitaux Niveau 1 (a) Niveau 2 (b) Niveau 3 (c)
au bilan financiers Créances coût amorti juste valeur par
propres
résultat

ACTIFS NON COURANTS 362,7 82,4 258,9 – 1,1 20,3 – 20,3 –
Titres et créances sur les sociétés mises en
équivalence
327,1 82,4 244,7 – – – – – –

Actifs financiers non courant 35,6 – 14,2 – 1,1 20,3 – 20,3 –
ACTIFS COURANTS 1 770,8 – 1 518,2 – – 252,6 – 252,6 –
Clients et autres créances 930,2 – 930,2 – – – – – –
Actifs financiers courant 25,8 – 25,8 – – – – – –
Instruments financiers dérivés 101,7 – – – – 101,7 – 101,7 –
Trésorerie et équivalents de trésorerie 713,1 – 562,2 – – 150,9 – 150,9 –
PASSIFS NON COURANTS 2 299,4 – – 2 299,4 – – – – –
Emprunts et dettes financières 2 254,8 – – 2 254,8 – – – – –
Dépôts et cautionnements reçus 44,6 – – 44,6 – – – – –
PASSIFS COURANTS 2 484,3 – – 2 483,7 – 0,7 – 0,7 –
Emprunts et dettes financières 637,7 – – 637,7 – – – – –
Instruments financiers dérivés 32,0 – – 31,3 – 0,7 – 0,7 –
Dettes fournisseurs et autres dettes 1 814,7 – – 1 814,7 – – – – –

(a) Instruments financiers faisant l'objet de cotations sur le marché actif
(b) Instruments financiers dont l'évaluation à la juste valeur fait appel à des techniques de valorisation reposant sur des paramètres de marché observables
(c) Instruments financiers dont tout ou une partie de la juste valeur ne repose pas sur des paramètres observables



Les instruments de capitaux propres se composent essentiellement de titres de participation non consolidés. A chaque acquisition une analyse est faite afin de déterminer l'intention
de gestion du Groupe, et donc la méthode de comptabilisation (variation de valeur par résultat ou par OCI).
La trésorerie et équivalents de trésorerie sont répartis entre les disponibilités présentées en créances et les valeurs mobilières de placement présentées en actifs à la juste valeur de
niveau 1.




8.2 Risque de taux
Le Groupe est exposé au risque de marché, notamment en L’objectif est de réduire, là où cela lui semble approprié, les
ce qui concerne le risque de taux d’intérêt. Pour y faire face, fluctuations des flux de trésorerie liées à des variations des
le Groupe a recours à un certain nombre d’instruments taux d’intérêts.
financiers.
Les instruments dérivés sont évalués et comptabilisés à la
Le Groupe détient un portefeuille de swaps et caps destiné juste valeur au bilan sur la base de valorisations externes.
à la couverture globale du risque de taux sur l’ensemble de La variation de juste valeur des instruments dérivés est
ses financements. toujours contrepartie résultat. Le Groupe n’a pas opté pour
la comptabilité de couverture.
Au 31 décembre 2024, le Groupe bénéficie d’une position
de couverture de taux significative. Cette situation est le Le Groupe a un recours majoritaire aux marchés de crédit.
résultat de la politique de gestion des risques globaux du
Groupe.


Situation comptable des instruments financiers dérivés

En millions d'euros 31/12/2024 31/12/2023
Swaps de taux d'intérêts 29,2 81,5
Caps de taux d'intérêts 10,6 17,0
Intérêts courus non échus 1,9 2,5
Primes et soultes restant à payer – (31,3)
Total 41,6 69,7




Les instruments dérivés ont été valorisés par actualisation des flux de trésorerie futurs estimés sur la base de la courbe des taux
d’intérêts au 31 décembre 2024.




52 COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2024 ALTAREA
Echéancier des instruments financiers dérivés (montants notionnels)

Au 31 décembre 2024


En millions d'euros 31/12/2024 31/12/2025 31/12/2026 31/12/2027 31/12/2028 31/12/2029
ALTAREA payeur à taux fixe - swap 1 556,3 1 350,3 1 269,2 1 263,0 1 031,6 825,1
ALTAREA payeur à taux variable - swap – – – – – –
ALTAREA payeur à taux - swaption 500,0 500,0 – – – –
ALTAREA - cap 262,5 262,5 262,5 262,5 – –
Total 2 318,8 2 112,8 1 531,7 1 525,5 1 031,6 825,1
Taux moyen de couverture 0,87% 1,10% 1,50% 1,50% 1,94% 2,07%


Au 31 décembre 2023


En millions d'euros 31/12/2023 31/12/2024 31/12/2025 31/12/2026 31/12/2027 31/12/2028

ALTAREA payeur à taux fixe - swap 925,0 1 150,0 950,0 875,0 875,0 650,0
ALTAREA payeur à taux variable - swap – – – – – –
ALTAREA payeur à taux fixe - swaption 500,0 – – – – –
ALTAREA - cap 262,5 262,5 262,5 262,5 262,5 –
Total 1 687,5 1 412,5 1 212,5 1 137,5 1 137,5 650,0
Taux moyen de couverture 1,39% 1,28% 1,33% 1,40% 1,40% 0,83%




Position de gestion

Au 31 décembre 2024


En millions d'euros 31/12/2024 31/12/2025 31/12/2026 31/12/2027 31/12/2028 31/12/2029

Endettement obligataire et bancaire à taux fixe (1 451,7) (1 094,4) (1 043,9) (1 043,8) (593,8) (593,8)
Endettement bancaire à taux variable (1 008,7) (943,2) (872,1) (844,9) (421,7) (234,8)
Trésorerie et équivalents de trésorerie (actif) 778,9 – – – – –
Position nette avant gestion (1 681,5) (2 037,5) (1 916,0) (1 888,7) (1 015,6) (828,6)
Swap 1 556,3 1 350,3 1 269,2 1 263,0 1 031,6 825,1
Swaption 500,0 500,0 – – – –
Cap 262,5 262,5 262,5 262,5 – –
Total Instruments Financiers Dérivés 2 318,8 2 112,8 1 531,7 1 525,5 1 031,6 825,1
Position nette après gestion 637,3 75,3 (384,3) (363,2) 16,0 (3,5)


Au 31 décembre 2023


En millions d'euros 31/12/2023 31/12/2024 31/12/2025 31/12/2026 31/12/2027 31/12/2028

Endettement obligataire et bancaire à taux fixe (1 405,6) (1 129,5) (794,3) (743,9) (743,8) (293,8)
Endettement bancaire à taux variable (954,6) (725,4) (641,8) (578,9) (519,0) (114,0)
Trésorerie et équivalents de trésorerie (actif) 713,1 – – – – –
Position nette avant gestion (1 647,1) (1 854,9) (1 436,2) (1 322,8) (1 262,8) (407,8)
Swap 925,0 1 150,0 950,0 875,0 875,0 650,0
Swaption 500,0 – – – – –
Cap 262,5 262,5 262,5 262,5 262,5 –
Total Instruments Financiers Dérivés 1 687,5 1 412,5 1 212,5 1 137,5 1 137,5 650,0
Position nette après gestion 40,4 (442,4) (223,7) (185,3) (125,3) 242,2




ALTAREA COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2024 53
Analyse de la sensibilité au taux d’intérêt :

Le tableau suivant montre la sensibilité au risque de taux (incluant l’impact des instruments de couverture) sur l’ensemble du
portefeuille des emprunts et dettes auprès des établissements de crédit à taux variable et sur les instruments dérivés.

Augmentation / Diminution Incidence du gain (-) ou de la perte Incidence sur la valeur en portefeuille
des taux d'intérêts (+) sur le résultat avant impôt d'instruments financiers

+50 bps +5,0 millions d'euros +22,2 millions d'euros
31/12/2024
-50 bps -5,0 millions d'euros -41,6 millions d'euros

+50 bps +0,9 million d'euros +31,7 millions d'euros
31/12/2023
-50 bps -0,2 million d'euros -32,6 millions d'euros



8.3 Risque de liquidité

TRESORERIE corporate confirmées non utilisées et non affectées à des
projets ou opérations de promotion), totalement libre
Le Groupe dispose d’un accès important à la liquidité,
d’utilisation.
assorti de bonnes conditions.
COVENANTS ET RATIOS FINANCIERS
Le Groupe dispose à l’actif de son bilan d’une trésorerie d’un
montant de 778,9 millions d’euros au 31 décembre 2024 Le Groupe est par ailleurs tenu de respecter un certain
contre 713,1 millions d’euros au 31 décembre 2023, ce qui nombre de covenants financiers qui participent au suivi et à
constitue son premier outil de gestion du risque de liquidité la gestion des risques financiers du Groupe.
(se référer à la note 6.2.1 « Endettement financier net
Les covenants à respecter au titre du Groupe concernent
obligataire et bancaire »).
les crédits corporate bancaires et obligataires cotés et
Depuis 2023, un cashpooling Groupe, automatisé, est en certains crédits bancaires hypothécaires pour un montant
place sur la quasi-totalité du périmètre de consolidation (y de 770 millions d’euros.
compris les sociétés en partenariats). Ainsi, la quasi-totalité
L’emprunt obligataire souscrit par Altareit SCA (334,5
de la trésorerie au bilan est disponible dans le cadre des
millions hors intérêts courus non échus) est aussi soumis à
opérations du Groupe.
des covenants de levier.
Le Groupe dispose également, au 31 décembre 2024, d’une
Ils sont listés ci-dessous :
capacité de tirage de 1 290 millions d’euros
supplémentaires (sous la forme de lignes de crédit



Covenants Covenants
Groupe 31/12/2024 Altareit 31/12/2024
Altarea consolidé



Loan To Value (LTV)
Dette financière obligataire et bancaire nette /valeur réévaluée du patrimoine de la
< 60% 28,5%
Société
Interest Cover Ratio (ICR)
Résultat opérationnel (colonne FFO ou cash-flow des opérations) / Coût de >2 9,6
l'endettement net (colonne FFO) de la Société
Levier

≤ 3,25 0,1
Gearing : Dette financière nette/Fonds propres
≥2 3,8
ICR : EBITDA/Frais financiers nets




54 COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2024 ALTAREA
Au 31 décembre 2024, la société respecte Afin de limiter ce risque, le Groupe ne réalise des opérations
contractuellement l’ensemble de ses covenants. de couverture qu’avec des institutions financières de
premier plan, les supports choisis ont un profil de risque très
RISQUE DE CONTREPARTIE limité, et font l’objet d’un suivi.

Dans le cadre de son activité, le Groupe est exposé à deux
Concernant les clients locataires, le Groupe estime ne pas
catégories principales de contrepartie : les établissements
être exposé au risque de crédit de manière significative du
financiers et les clients locataires.
fait de son portefeuille diversifié de locataires. Dans l’activité
Commerce, les locataires remettent en outre, à la signature
Concernant les établissements financiers, les risques de
des contrats de bail, des garanties financières
crédit et/ ou de contrepartie concernent la trésorerie et les
principalement sous forme de dépôts de garantie.
équivalents de trésorerie, les produits dérivés mis en place
pour limiter le risque de taux, ainsi que les établissements
bancaires auprès desquels ces produits sont placés.




ALTAREA COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2024 55
NOTE 9 TRANSACTIONS AVEC LES PARTIES LIEES
Actionnariat d’Altarea SCA

31/12/2024 31/12/2023
% capital et des % capital et des
% des droits de % des droits de
En pourcentage droits de vote droits de vote
vote réels vote réels
théoriques théoriques
Concert élargi (a) 46,04 46,05 45,51 45,82
Groupe Crédit Agricole Assurances 24,43 24,44 24,11 24,27
APG (ABP) 6,30 6,30 6,65 6,69
Opus Investment BV (b) 1,50 1,50 1,59 1,60
Autodétention 0,03 – 0,66 –
FCPE 1,18 1,18 1,20 1,21
Public 20,51 20,52 20,28 20,42
Total 100,00 100,00 100,00 100,00
(a) Concert existant entre le groupe de contrôle de Monsieur Alain Taravella (comprenant les sociétés qu’il contrôle et les membres de sa famille),
Monsieur Jacques Nicolet (y compris la société qu’il contrôle), et jusqu'au 6 janvier 2025, Monsieur Jacques Ehrmann.
(b) Dirigée et contrôlée par Monsieur Christian de Gournay, et les actions détenues par ce dernier.

Transactions avec les parties liées Actifs et passifs envers les parties liées

Les principales parties liées retenues par le Groupe sont les Altafi 2 SAS
sociétés contrôlées par M. Alain Taravella (président En millions d'euros 31/12/2024 31/12/2023
fondateur du Groupe) et sa famille, qui détiennent des
participations dans la société Altarea : AltaGroupe, Alta Clients et autres créances 0,2 0,2
Patrimoine, et Altager. TOTAL ACTIF 0,2 0,2

La Gérance de la Société est assumée par la société Dettes fournisseurs et autres dettes(a) 0,0 0,6

Altafi 2, unique associé commandité, dont le Président est TOTAL PASSIF 0,0 0,6
M. Alain Taravella, et les directeurs généraux sont (a) Correspond à la rémunération variable de la Gérance.
M. Jacques Ehrmann11, M. Matthieu Taravella et M. Gautier Par ailleurs des conventions de management fees ont été
Taravella. Le capital d’Altafi 2 est détenu intégralement par mises en place afin de rémunérer les prestations effectuées
AltaGroupe. par Altarea, par Altareit et par Altarea Management au profit
des sociétés du Groupe. La rémunération de ces
Les transactions avec ces parties liées relèvent
management fees a été fixée d’un commun accord en
principalement de prestations fournies par la Gérance ès-
fonction du coût des prestations réalisées et est conforme
qualités et, accessoirement de prestations d’animation, de
aux prix du marché.
services et de refacturations de la Société à AltaGroupe et
ses filiales. Rémunération de la Gérance

Prestations d’animation en faveur de la Société La rémunération de la Gérance est intégralement perçue
par la société Altafi 2 sous forme d’honoraires12.
Afin de formaliser les services apportés habituellement à
Altarea par la société AltaGroupe, holding animatrice, et de Aucune rémunération en actions, ni aucun autre avantage à
préciser les prestations réalisées par celle-ci, une court terme ou long terme ou autre forme de rémunération
n’a été octroyé à la Gérance par Altarea ou ses filiales.
convention d’animation a été conclue en 2017, les
conditions antérieurement appliquées demeurant La rémunération annuelle fixe de la Gérance au titre
inchangées. Une nouvelle convention d’animation, qui se d’Altarea et d’Altareit est globalement de 1,2 million d’euros
substitue et remplace la précédente, a été conclue en 2022 HT pour 2024 (contre 1,8 million d’euros HT pour 2023),
entre AltaGroupe, d’une part, et Altarea, inter alii, d’autre aucune rémunération variable annuelle n’étant susceptible
part. d’être due à la Gérance par Altarea ou Altareit pour
l’exercice 2024, ce compte tenu de la renonciation effectuée
Prestations de services d’assistance et refacturations ab initio par la Gérance à un tiers de sa rémunération
par la Société et ses filiales annuelle fixe et à l’intégralité de toute rémunération variable
annuelle.
Les prestations de services d’assistance, les refacturations
de loyers et des refacturations diverses sont comptabilisées
en déduction des autres charges de structure de la Société
pour 0,3 million d’euros. Les prestations de services
facturées par le groupe Altarea aux parties liées le sont à
des conditions normales de marché.




11
M. Jacques Ehrmann est directeur général d’Altafi 2 jusqu’au 6 12
M. Alain Taravella n’a perçu aucune rémunération de la part d’Altarea
janvier 2025. M. Edward Arkwright a été nommé en qualité de directeur ou de ses filiales au cours de l’exercice écoulé. Il perçoit une
général d’Altafi 2 à compter de cette date. rémunération de la part d’une société holding détenant une participation
dans la société Altarea qu’il contrôle avec sa famille.




56 COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2024 ALTAREA
Rémunération des principaux dirigeants du Groupe Les informations présentées portent sur la rémunération et
les avantages alloués (i) aux dirigeants mandataires sociaux
En millions d'euros 31/12/2024 31/12/2023 au titre de mandats exercés dans des filiales et (ii) aux
principaux cadres salariés du Groupe.
Salaires bruts(a) 4,2 4,2
Charges sociales 1,8 1,8
(b)
Paiements fondés sur des actions 8,2 8,5

Nombre Actions livrées au cours de la
41 066 22 391
période
Avantages postérieurs à l'emploi(c) – 0,0

Autres avantages ou rémunérations à
0,1 0,0
court ou long terme(d)
Indemnités de fin de contrat(e) – –
Contribution patronale sur actions
0,5 0,5
gratuites livrées

Engagement à date au titre de l'Indemnité
0,7 0,8
de départ à la retraite

(a) Rémunérations fixes et variables.
(b) Charge calculée selon la norme IFRS 2.
(c) Coûts des services rendus des prestations de retraite selon la norme
IAS 19, assurance vie et assistance.
(d) Avantages en nature, jetons de présence et autres rémunérations
acquises mais dues à court ou long terme.
(e) Indemnités de départ à la retraite charges sociales comprises.


En nombre de droits sur capitaux propres
31/12/2024 31/12/2023
en circulation
Droits à attribution d'actions gratuites
175 315 153 406
Altarea




ALTAREA COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2024 57
NOTE 10 ENGAGEMENTS DU GROUPE ET PASSIFS EVENTUELS
10.1 Engagements hors bilan

Les principaux engagements donnés par la Société sont des Ces engagements figurent dans la note 6.2 « Endettement
hypothèques, promesses d’hypothèque en garantie, des financier net et sûretés ».
emprunts ou lignes de crédit souscrits auprès des
Par ailleurs, la société bénéficie d’engagements reçus
établissements de crédit.
d’établissements bancaires pour des lignes de crédit non
Des nantissements de titres ou des engagements de non utilisées qui sont mentionnées dans la note 8.3 « Risque de
cession de parts sont également accordés par la Société en liquidité ».
garantie de certains emprunts.
L’ensemble des autres engagements significatifs est
mentionné ci-dessous :



A moins De un à 5 A plus de
En millions d'euros 31/12/2023 31/12/2024
d'un an ans cinq ans

Engagements reçus
Engagements reçus liés au financement (hors emprunt) – – – – –
Engagements reçus liés au périmètre 11,5 10,5 4,3 6,2 –
Engagements reçus liés aux activités opérationnelles 129,2 155,4 130,6 6,9 17,8
Cautions reçues dans le cadre de la loi Hoguet (France) 101,3 127,0 127,0 – –
Cautions reçues des locataires 25,1 25,7 2,4 6,9 16,3
Garanties de paiement reçues des clients 1,5 1,5 – – 1,5
Autres engagements reçus liés aux activités opérationnelles 1,3 1,3 1,3 – –
Total 140,7 165,8 134,9 13,1 17,8
Engagements donnés
Engagements donnés liés au financement (hors emprunt) 11,0 11,0 5,0 6,0 –
Engagements donnés liés au périmètre 38,5 38,5 35,0 3,5 –
Engagements donnés liés aux activités opérationnelles 2 120,5 1 576,0 805,4 723,2 47,5
Garanties d'achèvement des travaux (données) 1 805,5 1 337,7 700,5 637,2 –
Garanties données sur paiement à terme d'actifs 189,1 144,9 61,9 61,0 22,0
Cautions d'indemnités d'immobilisation 81,0 34,7 20,0 14,3 0,5
Autres cautions et garanties données 44,9 58,7 23,0 10,7 25,0
Total 2 170,0 1 625,5 845,4 732,6 47,5



Engagements reçus Par ailleurs, le Groupe reçoit de ses locataires des cautions
en garantie du paiement de leur loyer.
ENGAGEMENTS REÇUS LIES AUX OPERATIONS DE
• Garanties de paiement reçues des clients
PERIMETRE
Le Groupe reçoit des garanties de paiement de ses clients
Le Groupe a, dans le cadre de son acquisition du promoteur
émises par des établissements financiers en garantie des
Severini, reçu un engagement de la part des cédants de
sommes encore dues. Elles concernent essentiellement les
garantir jusqu’au 31 janvier 2025 inclus, tout préjudice,
opérations de commerce et d’immobilier d’entreprise.
trouvant son origine dans les activités, subi désormais par
le Groupe dont la cause ou l’origine est antérieure au 31 • Autres engagements reçus
mars 2018 et ce à hauteur de 2 millions d’euros maximum.
Dans le cadre de son activité de promotion, le Groupe reçoit
Le Groupe a, dans le cadre de son acquisition du promoteur de la part des entreprises des cautions sur les marchés de
XF, reçu une garantie de passif de la part des cédants à travaux, qui couvrent les retenues de garanties (dans la
hauteur de 2,3 millions d’euros à échéance fin juillet 2025. limite de 5% du montant des travaux – engagement non
chiffré).
ENGAGEMENTS REÇUS LIES AUX ACTIVITES
OPERATIONNELLES
Engagements donnés
• Cautions reçues
ENGAGEMENTS DONNES LIES AUX OPERATIONS DE
Dans le cadre de la loi Hoguet, le Groupe bénéficie de
PERIMETRE
cautions reçues d’organismes spécialisés en garantie de
ses activités de gestion immobilière et de transaction pour Le Groupe octroie des garanties de passifs ou des
un montant de 127,0 millions d’euros. compléments de prix lors de cessions de titres de filiales et
participations. Lorsque le Groupe considère qu’une sortie de
trésorerie est probable au titre de ces garanties, des



58 COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2024 ALTAREA
provisions sont constituées et leurs montants réexaminés à Engagements réciproques
la clôture de chaque exercice.
Dans le cadre normal de son activité de Promotion
Les principaux engagements concernent :
notamment, le Groupe est amené à contracter des
- un engagement de souscription au capital des sociétés engagements réciproques pour assurer la maîtrise foncière
composant le fonds d’investissement AltaFund pour un des futures opérations. Le Groupe signe des promesses de
montant de 3,5 millions d’euros (engagement ferme sur vente synallagmatiques avec les propriétaires de terrains :
des opérations identifiées) ; le propriétaire s’engage à vendre son terrain et le Groupe
s’engage à l’acheter si les conditions suspensives
- des garanties de passif données à hauteur de 35
(conditions administratives et/ ou de commercialisation)
millions d’euros suite à la cession de divers actifs.
sont levées.
Dans le cadre des accords Crédit Agricole Assurances, le
Groupe a signé un certain nombre d’engagements Autres engagements
juridiques qui restreignent la liquidité de sa participation,
dans certaines conditions. Dans le cadre de son activité de promotion pour compte
propre de centres commerciaux, Altarea s’est engagé à
ENGAGEMENTS DONNES LIES AUX ACTIVITES
investir au titre de ses projets engagés et maîtrisés.
OPERATIONNELLES
Le Groupe signe par ailleurs, dans le cadre de son activité
• Garantie d’achèvement des travaux
de promotion Logement, des contrats de réservations (ou
Les garanties financières d’achèvement sont données aux promesses de vente) avec ses clients, dont la régularisation
clients dans le cadre des ventes en VEFA et sont délivrées, est conditionnée par la levée ou non de conditions
pour le compte des sociétés du Groupe, par des suspensives (liées notamment à l’obtention de son
établissements financiers, organismes de caution mutuelle financement par le client).
ou compagnie d’assurance. Elles sont présentées pour le
Le Groupe, dans le cadre de ses activités de promotion, se
montant du risque encouru par l’établissement financier qui
constitue un portefeuille foncier, composé de promesses
a accordé sa garantie.
unilatérales de vente.
En contrepartie, les sociétés du Groupe accordent aux
Ces engagements sont chiffrés au sein du rapport d’activité.
établissements financiers une promesse d’affectation
hypothécaire et un engagement de non cession de parts.
Loyers minima à percevoir
• Garantie sur paiement à terme d’actifs
Le montant total des loyers minimaux futurs à percevoir au
Ces garanties recouvrent principalement les achats de titre des contrats de location simple sur les périodes non
terrains ou d’immeubles de l’activité de promotion résiliables s’élève à :
immobilière.
En millions d'euros 31/12/2024 31/12/2023
• Cautions d’indemnités d’immobilisation
A moins d'un an 200,0 200,0
Dans le cadre de son activité de promotion, le Groupe est Entre 1 et 5 ans 418,2 433,5
amené à signer avec les propriétaires de terrain des Plus de 5 ans 170,5 186,6
promesses de vente dont l’exécution est soumise à des Loyers minimum garantis 788,8 820,1
conditions suspensives liées notamment à l’obtention des
autorisations administratives. En contrepartie de son Ces loyers à recevoir concernent principalement les centres
engagement, le propriétaire du terrain bénéficie d’une commerciaux détenus par le Groupe.
indemnité d’immobilisation qui prend la forme d’une avance
(comptabilisée à l’actif du bilan) ou d’une caution (figurant
en engagement hors bilan). Le Groupe s’engage à verser 10.2 Passifs éventuels
l’indemnité d’immobilisation s’il décide de ne pas acheter le
terrain alors que les conditions suspensives sont levées. Le Groupe ne fait pas l’objet de proposition de rectification
significative au 31 décembre 2024.
• Autres cautions et garanties données
Par ailleurs, aucun autre nouveau litige ou procédure
Les autres cautions et garanties données sont gouvernementale, judiciaire ou d’arbitrage dont les effets
essentiellement liées à l’implication du Groupe dans la pourraient être significatifs sur la situation financière ou la
société d’investissement en immobilier d’entreprise rentabilité de la Société n’est apparu au cours de la période,
(AltaFund), et aux cautions données dans le cadre de son autre que ceux pour lesquels une provision a été
activité de promotion. comptabilisée (se reporter à la note 6.3 « Provisions ») ou
pour lesquels la procédure est en cours.

Concernant le litige Primonial, en accord avec ses conseils,
aucune provision n’a été comptabilisée par le Groupe (se
référer à la note 4.1 «Faits significatifs »).




ALTAREA COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2024 59
NOTE 11 EVENEMENTS POSTERIEURS A LA DATE DE CLOTURE
Il n’y a pas d’évènements majeurs postérieurs à la clôture et antérieurs à la date d’arrêté des comptes.



NOTE 12 HONORAIRES DES COMMISSAIRES AUX COMPTES

E&Y Mazars Autres Total
En millions d'euros Montant % Montant % Montant % Montant %
2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023
Commissariat aux comptes, certification, examen des comptes individuels et consolidés
- Altarea SCA 0,3 0,2 23% 18% 0,2 0,2 15% 18% – – 0% 0% 0,5 0,5 17% 16%
- Filiales intégrées globalement 0,7 0,9 62% 70% 1,3 1,0 77% 77% 0,1 0,2 100% 100% 2,1 2,2 68% 75%
Services autres que la certification des comptes
- Altarea SCA 0,1 0,2 10% 11% 0,1 – 4% 0% – – 0% 0% 0,2 0,2 6% 5%
- Filiales intégrées globalement 0,1 – 6% 0% 0,1 0,1 4% 5% 0,1 0,0 0% 0% 0,3 0,1 9% 4%
Total 1,2 1,3 100% 100% 1,7 1,3 100% 100% 0,2 0,2 100% 100% 3,1 2,9 100% 100%




60 COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2024 ALTAREA