Communiqué de presse Paris, le 25 février 2025, 17h45
Résultats annuels 2024




Performance 2024 en ligne avec la feuille de route
Chiffre d’affaires à 2 768,5 M€ (+2,1%)
FFO1 à 127,2 M€ (+25,7%)

Poursuite des investissements et rotation du capital
Dette nette2 stable à 1 681 M€

Montée en puissance des résultats attendue à partir de 2026
Dividende stable à 8,00 €/action3



Foncière Commerce : le socle financier du Groupe (71% des capitaux employés4)
Loyers nets 216,4 M€ (+5,3% à périmètre constant), valeur du patrimoine 5,3 Mds€5 (+0,8%)
Accélération du développement en commerce de gares

Logement : relance enclenchée
Offre nouvelle génération plébiscitée par les primo-accédants et les investisseurs institutionnels
Relance du cycle de production sur des bases renouvelées

Immobilier d’entreprise : transactions majeures en Logistique, activité soutenue en Bureau
Logistique : 390 M€ de cessions signées, pipeline maitrisé de 650 000 m2
Bureau : forte activité de prestation en Ile-de-France et de promotion en Régions

Nouvelles activités (photovoltaïque, data center, asset management immobilier)
Equipes constituées, importants pipelines de projets, début de la phase d’investissements

Guidance 2025 : FFO attendu en légère progression, stabilité du dividende


Variation versus 31 décembre 2023 sauf mention contraire


Paris, le 25 février 2025, 17h45. Après examen par le Conseil de Surveillance, la gérance a arrêté les comptes consolidés de l’exercice 2024.
Les procédures d’audit sur les comptes consolidés et individuels (Altarea SCA) sont effectuées et les rapports d’audit relatifs à leur certification
sont en cours d’émission.



1 FFO : résultat net hors les variations de valeur, charges calculées, frais de transaction et variations d’impôt différé. Part du Groupe.
2 Dette nette obligataire et bancaire.
3 Dividende au titre de 2024 de 8,00€/action avec option de versement soit 100% en numéraire soit 25% en numéraire et 75% en titres (soumis à l’approbation de
l’assemblée générale des actionnaires du 5 juin 2025).
4 Consolidés en valeur de marché.
5 Chiffre à 100% droits inclus, 2,3 Mds€ en part du Groupe.



ALTAREA RESULTATS ANNUELS 2024 1
« Altarea a su garder le cap en 2024 et affiche des progrès dans tous les secteurs grâce à la détermination de
toutes nos équipes. Afin d’accélérer cette dynamique, j’ai demandé à Edward Arkwright de rejoindre le Groupe
pour en assurer la Direction Générale à mes côtés et j’ai toute confiance dans ses capacités pour mener à bien
cette mission. Altarea est en ordre de marche pour le nouveau cycle et sur le chemin de l’objectif fixé qui
consiste à atteindre un FFO de l’ordre de 300 millions d’euros à horizon 3 à 4 ans.

La foncière commerce affiche d’excellentes performances grâce à la grande qualité de son patrimoine et
accentue son déploiement dans les commerces de gare. L’offre en logement a été entièrement revue et la
montée en puissance des résultats est enclenchée. Le Groupe a pris des positions significatives sur des
marchés à fort potentiel en photovoltaïque et dans les data centers. Ces investissements ont été réalisés sans
augmentation de la dette grâce à une politique active de rotation des capitaux.

En 2025, Altarea poursuivra la réallocation de ses capitaux employés et des moyens humains conformément
à sa feuille de route. Les résultats devraient bénéficier d’un début de reprise en Logement et d’une bonne
performance en Commerce. Le FFO est ainsi attendu en légère progression. En fonction du contexte, la montée
en puissance des résultats est attendue à partir de 2026 avec potentiellement les premières contributions
significatives des Nouvelles activités. Pendant toute la durée de sa feuille de route Altarea maintiendra une
structure bilantielle solide et une liquidité forte.

Notre stratégie reste la même. Elle repose fondamentalement sur la maîtrise des expertises opérationnelles
pour viser des marchés profonds à fortes barrières techniques ou administratives. Altarea apporte des
solutions à des problématiques qui sont au cœur des préoccupations de la société française et c’est ce qui
nous rend confiant sur nos perspectives à long terme. »
Alain Taravella, Président Fondateur d’Altarea




Principaux résultats (en M€) 2024 2023 Var
Chiffre d'affaires consolidé 2 768,5 2 712,3 +2,1%
Commerce 210,3 195,5 +7,6%
Promotion 74,5 67,3 +10,7%
Nouvelles activités (12,4) (10,4)
Autres corporate 1,7 (4,3)
Résultat opérationnel FFO 274,1 248,1 +10,5%
FFO, part du Groupe 127,2 101,2 +25,7%
Résultat net, part du Groupe6 6,1 (472,9)

Dette nette obligataire et bancaire 1 681 1 647 +34 M€
LTV7 28,5% 28,7% -0,2 pt
ANR8 2 411,8 2 399,3 +0,5%




6 En 2023 Altarea a enregistré en variation de valeur une charge comptable exceptionnelle Promotion de - 448,8 M€ (-348,3 M€ après impôt).
7 Loan-to-Value (LTV) : Ratio d’endettement. Endettement net obligataire et bancaire consolidé / Valeur vénale consolidée des actifs du Groupe.
8 Actif Net Réévalué de continuation dilué : valeur de marché des capitaux propres dans une optique de continuation de l’activité tenant compte de la dilution potentiel le
liée au statut de Société en commandite par actions.



ALTAREA RESULTATS ANNUELS 2024 2
I – PERFORMANCE OPERATIONNELLE

COMMERCE : LE SOCLE FINANCIER DU GROUPE
Altarea gère un portefeuille de 44 centres commerciaux, majoritairement détenus en partenariat avec des
investisseurs institutionnels de premier plan, pour une valeur totale de 5 275 M€ (2 266 M€ en part Groupe).
La Foncière Commerce représente 71% des capitaux employés9 du Groupe.

Excellente performance opérationnelle du patrimoine de centres commerciaux
Dans la lignée des années précédentes, les indicateurs opérationnels 2024 sont très bien orientés et ce pour
toutes les typologies de commerce :
• le chiffre d’affaires des commerçants progresse de +4,2% et la fréquentation est en hausse de +1,5% ;
• la demande locative est toujours dynamique avec 341 baux signés pour 32,8 M€ de loyer annuel,
portée par la demande d’enseignes leaders attirées par la qualité des actifs du Groupe ;
• la vacance financière se situe à 2,8%, niveau considéré comme optimal ;
• le taux d’encaissement10 s’établit à 97,5% ;
• les loyers nets (216,4 M€) progressent de +5,3% à périmètre constant (+60 bps vs indexation).
Hausse des valeurs
La valeur des centres commerciaux gérés par Altarea progresse de +43 M€11 (+0,8%), la décompression de
+19 bps des taux de sortie immobilier12 (6,11 % en moyenne) ayant été plus que compensée par la hausse
des loyers.
Confirmation du leadership en commerces de gares
Après la réussite de la transformation de la gare Paris-Montparnasse (18 200 m²), Altarea a accentué son
avance en commerces de gare :
• Gare de Paris-Austerlitz (25 000 m²) : les travaux de restructuration des espaces commerciaux avancent
à bon rythme et la commercialisation est lancée ;
• Gare de l’Est (7 300 m²) : Altarea a négocié une extension de la concession à 2051 (soit + 3 années) en
contrepartie de la réalisation de travaux destinés à renforcer l’offre alimentaire de la Gare ;
• Gares italiennes13 (13 500 m²) : Altarea a négocié une extension des concessions de ses 5 gares
italiennes à 2047 (soit + 6 années). Altarea s’est par ailleurs vu attribuer l’exploitation du lounge de
l’emblématique train Orient-Express/Dolce Vita au sein de la gare Rome-Ostiense ;
• Milano Metro Retail : Altarea est entré dans une phase exclusive de due diligence avec ATM - Azienda
Trasporti Milanese Spa, détenue à 100% par la municipalité de Milan, afin de valoriser et gérer, au
travers d’une concession de 20 ans, plus de 17 000 m² d’espaces commerciaux au sein de 83 stations du
métro milanais, où transitent chaque année près de 600 millions de voyageurs ;
• Grand Paris Express (12 500 m²) : Altarea, en partenariat avec RATP Travel retail est désigné lauréat
pressenti14 concernant l’appel d’offre pour le développement et l’exploitation des commerces du Grand
Paris Express15 pendant 12 ans avec une offre commerciale tournée vers le service aux voyageurs et aux
riverains.
Au total, les gares existantes et en développement représentent potentiellement 100 M€ de loyers bruts16
sur 105 000 m² de surface commerciale (pour 1,2 milliard de passagers annuels).


9 Cf tableau du LTV du rapport d’activité.
10 Loyers et charges encaissés rapportés aux loyers et charges exigibles à date de publication.
11 Chiffre à 100%. +26 M€ en part du Groupe.
12 Le taux de sortie immobilier (« taux de capitalisation ») est utilisé par les experts pour capitaliser les loyers à l’échéance de leurs prévisions de DCF. Il reflète la qualité
fondamentale de l’actif à moyen et long terme.
13 Milan-Porte Garibaldi, Rome-Ostiense, Turin-Porte Susa, Padoue, Naples-Afragola.
14 La finalisation de cette opération reste soumise à la signature de la documentation juridique avec le concessionnaire.
15 Le Grand Paris Express est un projet de métro automatique autour de Paris, avec 200 km de nouvelles lignes et 68 stations.
16 Chiffre à 100% avant redevances payées aux autorités concédantes.



ALTAREA RESULTATS ANNUELS 2024 3
LOGEMENT : RELANCE ENCLENCHEE
Altarea est le 2ème promoteur résidentiel français17 à travers ses marques grand public (Cogedim, Woodeum
et Histoire&Patrimoine) qui proposent une offre de logements diversifiée18 sur l’ensemble du territoire.
La Promotion Logement représente 18% des capitaux employés du Groupe19.


Adaptation au nouveau cycle
Le cycle précédent, marqué par des taux d’intérêt faibles et une croissance continue des volumes, s’est
achevé en 2022, date à partir de laquelle le marché est entré en crise. En 2023 Altarea a pris des mesures
fortes afin d’apurer le cycle précédent20 et de réduire significativement ses engagements.
En 2024, Altarea a écoulé la quasi-totalité des lots issus de l’ancien cycle21 et lancé son offre nouvelle
génération abordable, décarbonée et rentable devant lui permettre de retrouver progressivement une
trajectoire de croissance.


Une nouvelle offre à destination de toutes les clientèles
La nouvelle offre élaborée par le Groupe tient compte de l’évolution de la taille moyenne des ménages22. Elle
est principalement composée de T2 et T3, dont la compacité a été optimisée afin de maximiser les mètres
carrés utiles des pièces à vivre. Le prix de revient a été également travaillé sans compromis sur la qualité
architecturale et environnementale.
Altarea a d’abord concentré ses efforts sur les primo-accédants issus des classes moyennes23 avec l’offre
Access. Cette offre comporte un financement innovant à taux bonifiés, sans apport initial, sans frais de
notaire et sans intérêts intercalaires. L’acquéreur ne commence ainsi à payer qu’au moment de la remise des
clés pour une mensualité de remboursement de crédit proche voire équivalente à celle d’un loyer.
L’offre de nouvelle génération s’adresse également aux investisseurs institutionnels (logement social ou
Logement Intermédiaire Libre LLI) pour lesquels elle constitue un support d’investissement au rapport
qualité/prix particulièrement compétitif.
Pour les particuliers investisseurs dont le nombre s’est réduit depuis la fin du dispositif Pinel, Altarea propose
une offre adaptée à leurs objectifs d’épargne immobilière et de stratégie patrimoniale24 dans un contexte
qui reste difficile.


La qualité des produits et la satisfaction client comme priorités
La qualité des produits et la satisfaction client sont au cœur des préoccupations du Groupe comme en
témoigne la récompense reçue par Cogedim, qui a été « Élu Service Client de l’Année » pour la 7ème fois dans
la catégorie « Promotion immobilière » et a conservé la première place du Top 200 de la relation client 2024
tout secteur confondu, réalisé par The Human Consulting Group pour Les Echos.




17 Source : Classement des Promoteurs publié en juin 2024 par Innovapresse.
18 Logements neufs toutes gammes (accession et investissement, libre, social, LLI), résidences gérées, Malraux, monuments historiques, déficits fonciers, démembrement,
logements structure bois CLT, rénovation. Principalement sous les marques grand public Cogedim, Woodeum et Histoire & Patrimoine.
19 Cf tableau du loan-to-value (LTV) du rapport d’activité.
20 Ecoulement de l’offre issue du cycle précédent, revue du portefeuille de projets, réduction drastique des acquisitions foncières, ajustement comptable des valeurs.
21 Les quelques lots restants sont en cours de reconfiguration (découpage, repositionnement).
22 La taille moyenne des ménages est passée d’environ 3 personnes dans les années 1970 à moins de 2 aujourd’hui.
23 A partir de revenus légèrement supérieurs au SMIC.
24 Monuments historiques, Malraux, déficit foncier, LMNP, résidences gérées, démembrement…



ALTAREA RESULTATS ANNUELS 2024 4
Réservation à -5% en volume, reflet d’une offre abordable encore insuffisante
La baisse des volumes est liée à une offre insuffisante en produits abordables alors même que la demande
est restée soutenue, comme en témoigne le taux d’écoulement qui atteint 10,4 %25. A fin décembre, l’offre
à la vente atteint un niveau historiquement bas à 2 801 lots26 dont 72 % en cours de construction et moins
de 1% achevés.
La baisse en valeur est accentuée par la réduction de -12% du prix unitaire moyen à 247 K€ avec davantage
de 2 et 3 pièces plus compacts et une proportion de lots vendus en Régions supérieure à 2023.

Réservations 2024 2023 Var.
Particuliers – Accession 1 482 19% 1 458 18% +2%
Particuliers – Investissement 1 646 22% 2 356 29% -30%
Institutionnels – Ventes en bloc 4 473 59% 4 190 52% +7%
Total en nombre de lots 7 601 100% 8 004 100% -5%
Particuliers – Accession 447 24% 472 21% -5%
Particuliers – Investissement 427 23% 649 29% -34%
Institutionnels – Ventes en bloc 1 001 53% 1 130 50% -11%
Total en valeur (en M€ TTC) 1 875 100% 2 250 100% -17%
Les ventes en bloc constituent plus de la moitié des réservations, les deux premiers clients (CDC Habitat et
INLI) représentant environ 40% du total des ventes en bloc. Les ventes aux particuliers accédants se sont
relativement bien tenues, portées par la gamme Access qui a représenté près d’un tiers des ventes aux
accédants. Les ventes aux particuliers investisseurs sont en nette baisse malgré une reprise tardive de la
demande pour les derniers lots éligibles au dispositif Pinel.
Régularisations en hausse en volume à 8 436 lots (+8%), en baisse en valeur à 2 118 M€ (-7%)
Les régularisations des ventes en bloc ont compensé la baisse des régularisation des particuliers investisseurs.
Les régularisations notariées sont supérieures aux réservations de l’année, reflet d’une situation
commerciale saine et d’engagements maitrisés.
Reprise du cycle de production sur des bases renouvelées
En 2024, Altarea a repris sa marche en avant en matière de production avec une accélération notable en fin
d‘année. Le Groupe a acquis 71 terrains (6 282 lots soit +24 %), dont 37 sur le seul dernier trimestre.
Tous les indicateurs avancés de développement affichent un net redressement :
En nombre de lots 2024 2023 Var
Acquisitions de terrains 6 282 5 064 +24%
Dépôts de permis 10 704 8 664 +24%
Approvisionnements 11 108 9 934 +12%
Pipeline27 39 603 34 574 +15%
L’offre nouvelle génération devrait progressivement monter en puissance avec de nombreux lancements
commerciaux prévus tout au long de l’année 2025.




25 Moyenne des placements mensuels rapportée à la moyenne de l’offre mensuelle (offre au détail logements neufs) sur l’ensemble de l’année 2024. Un taux d’écoulement
supérieur à 8 % indique que l’offre à la vente est écoulée en moins de 12 mois.
26 Contre 5 000 à 6 000 lots en moyenne au cours du cycle précédent.
27 Offre à la vente et portefeuille d’options foncières.



ALTAREA RESULTATS ANNUELS 2024 5
IMMOBILIER D’ENTREPRISE : TRANSACTIONS MAJEURES EN LOGISTIQUE, ACTIVITE
SOUTENUE EN BUREAU
Altarea intervient en Immobilier d’entreprise sur les marchés du Bureau et de la Logistique pour un risque
limité et de manière variée grâce à une palette de compétences très diversifiées.
La Promotion d’immobilier d’entreprise représente environ 7% des capitaux employés du Groupe.


Plateformes logistiques : 390 M€ de cessions signées en fin d’année
Altarea a signé deux transactions pour un montant total de 390 M€ comprenant d’une part 297 000 m² cédés
à WDP28 et d’autre part 56 200 m² vendus à un fonds géré par CBRE29. L’impact comptable de ces transactions
est majoritairement enregistré au cours de l’exercice 2024, le solde étant réparti sur les années 2025 et 2026
principalement.
Après ces cessions, le portefeuille d’opérations maitrisées ou en cours de montage représentent 650 000 m²,
dont 310 000 m² bénéficient de permis de construire purgés (75 000 m² pré-loués) et contribueront aux
résultats du Groupe au cours des prochains exercices.


Bureau : activité soutenue tant en Ile-de-France qu’en Régions
En Ile-de-France, le Groupe s’est principalement concentré sur des opérations de prestations de services :
• livraisons du 26 Champs-Elysées (14 000 m²), ensemble mixant bureaux et commerces pour le compte
de 52 Capital et de Bellini (18 000 m², La Défense) le nouveau siège social de SwissLife France ;
• signature d’un BEFA de 9 ans ferme avec le cabinet d’avocats Ashurst pour l’ensemble immobilier de
6 100 m² situé au 185 rue Saint-Honoré à Paris dont la livraison est prévue au 1er semestre 2026 ;
• signature d’un contrat de promotion immobilière pour le projet Madeleine (21 000 m² à Paris) pour le
compte de Norges Bank IM ;
• location de dix étages de Landscape (22 200 m², La Défense) portant le taux d’occupation à près de
60% (projet réalisé pour le compte d’Altafund) ;
• obtention du permis de construire définitif purgé d’Upper, le projet de rénovation de l’ancien siège de
la CNP situé au-dessus de la gare de Paris-Montparnasse. Ce projet de 55 000 m² développé en
partenariat 50/50 avec la Caisse des Dépôts fera l’objet d’une restructuration intégrale au cours des
prochaines années.
En Régions, l’année a été marquée par la vente à Midi 2i de Blanc Azur à Aix-en-Provence, bureau multi-
occupants de 6 600 m² intégralement loué et la livraison de quatre immeubles de bureaux totalisant
14 000 m2 à Toulouse et à Nantes. Par ailleurs, six opérations nouvelles (38 000 m² au total) ont été maitrisées
à Nantes, Nice, Clermont-Ferrand et Grenoble venant alimenter un portefeuille de projets très granulaire
(310 000 m² à fin 2024) qui contribueront de manière récurrente aux résultats futurs du Groupe.




28 Parc logistique de Bollène (Vaucluse) et de l’Oseraye à Puceul (Loire-Atlantique).
29 Trois lots de la plateforme Ecoparc Côtière située à La Boisse proche de Lyon.



ALTAREA RESULTATS ANNUELS 2024 6
NOUVELLES ACTIVITES
Altarea a décidé d’investir dans des activités nouvelles qui ont pour caractéristiques communes d’être tirées
par des besoins immenses avec des barrières à l’entrée fortes liées à la maîtrise de savoir-faire complexes.
A fin 2024, les nouvelles activités représentent environ 4% des capitaux employés du Groupe.
Infrastructures photovoltaïques
La décarbonation de l’économie française devrait accroître de façon considérable les besoins en électricité
d’origine photovoltaïque30. Altarea entend capter une partie de ce marché avec des équipes constituées, une
gamme complète et un pipeline de projets déjà important.
En 2024, Altarea a franchi un cap avec l’acquisition de Prejeance Industrial31 pour 140 M€ de valeur
d’entreprise32. Le Groupe a commencé à percevoir ses premiers revenus tirés de vente d’électricité et intègre
désormais de façon systématique des centrales photovoltaïques sur ses projets immobiliers. Un partenariat
stratégique a été également signé avec Terrena33 pour le développement de centrales agrivoltaïques et
d’autres discussions sont en cours avec d’autres coopératives et de grands propriétaires fonciers.
A fin 2024, Altarea détient et exploite un parc d’une puissance totale de 94 MWc34. Le Groupe travaille par
ailleurs sur un portefeuille de projets important, à des stades d’avancement très divers, dont 800 MWc
sécurisés35 et le solde à l’étude36.


Data Centers
Les besoins en data centers sont en forte croissance tirés par la digitalisation de l’économie et l’essor de
l’intelligence artificielle. Altarea dispose d’avantages compétitifs déterminants pour capter une partie de ce
marché grâce à ses savoir-faire de maîtrise foncière et d’obtention d’autorisations administratives
complexes.
Le Groupe entend adresser deux segments distincts :
• les data centers en colocation de taille moyenne37 : Altarea travaille sur un pipeline d’une quinzaine
de sites dans le cadre d’un modèle intégré. Le premier data center écoresponsable entièrement réalisé
par le Groupe développera une puissance de près de 2,3 mégawatts IT sera livré en 2025 à Noyal
(Rennes) ;
• les data centers hyperscale nécessitent des investissements considérables liés à leur puissance qui
peut atteindre plusieurs centaines de mégawatts. Altarea travaille sur plusieurs implantations
potentielles dans un contexte où ce type de produit est à la fois rare et administrativement très
complexe.


Asset Management immobilier
Altarea aborde le marché de l’asset management immobilier de deux façons distinctes :
• l’épargne immobilière grand public : à travers la SCPI Alta Convictions sur le thème du nouveau cycle
immobilier. La collecte de la SCPI Alta Convictions est en croissance et plusieurs investissements ont
été réalisés en 2024. Elle a obtenu le label ISR et affiche un rendement de 6,5% en 2024 ;
• le marché de la dette privée immobilière à travers le fonds ATREC38 en partenariat avec Tikehau dont
les premières opérations ont été déployées et un pipeline d’opportunités est en cours d’étude.

30 Ces besoins seraient de l’ordre de 100 gigawatts-crête (GWc) d’ici 2050 (source RTE). Au 31 mars 2024, la puissance du parc solaire photovoltaïque français atteint
21,1 GWc. Source : Ministère de la transition écologique et de la cohésion des territoires.
31 Société française spécialisée dans le développement de projets photovoltaïques en toitures de petites et moyennes tailles (entre 100 et 500 kWc), principalement sur
des hangars agricoles.
32 Dont 10,4 M€ d’incorporels et le solde correspondant à des centrales déjà connectées ou en construction.
33 Terrena est une coopérative agricole ancrée sur le Grand Ouest et regroupant près de 20 000 adhérents.
34 61 MWc d’installations déjà raccordées et 33 MWc en cours de construction et/ou en attente de raccordement.
35 Foncier maitrisé ou sous promesse.
36 Projets dont le foncier est sous lettre d’intention, en cours de sécurisation, en appels d’offres, appels à manifestation d’intérêt ou appels à projets.
37 Les data centers de proximité, d’une puissance inférieure à 20 MW.
38 Altarea Tikehau Real Estate Credit.



ALTAREA RESULTATS ANNUELS 2024 7
II – PERFORMANCE FINANCIERE ET EXTRA-FINANCIERE
Des résultats 2024 en ligne avec l’objectif annuel fixé début 2024
Immobilier Nouvelles
En M€ Groupe Commerce Logement
d'entreprise activités
Autres

Chiffre d'affaires 2 768,5 294,3 1 985,7 476,6 11,7 0,3
+2,1% +13,6% -11,6% X2,3 - -
Résultat opérationnel FFO 274,1 210,3 26,9 47,6 (12,4) 1,7
+10,5% +7,6% -52,7% X3,5 - -
Coût de l’endettement net (28,5)
Autres résultats financiers (31,8)
Impôts (4,0)
Minoritaires (82,6)
FFO, part du Groupe 127,2
+25,7%
Variations de valeur des instruments financiers (58,7)
Autres variations de valeurs et charges calculées (63,4)
Résultat net, part du Groupe 6,1 Vs (472,9) M€ en 2023


Le chiffre d’affaires consolidé s’établit à 2 768,5 M€, en hausse de +2,1% par rapport à 2023 tiré par le
Commerce et l’Immobilier d’entreprise qui ont plus que compensé la baisse de l’activité en Logement.
Le résultat opérationnel FFO s’établit à 274,1 M€ (+10,5%) et se compose de :
• 210,3 M€ en Commerce (+7,6%), porté par des loyers nets en croissance de +5,7% et une bonne tenue
des honoraires ;
• 26,9 M€ en Logement (vs 56,8 M€) avec des marges faibles résultant de l’enregistrement à l’avancement
de la contribution d’opérations issues du cycle précédent ;
• 47,6 M€ en Immobilier d’entreprise (vs 10,5 M€), tiré par la Logistique et le bon niveau d’activité de
Bureau en Régions.
Le taux de rentabilité opérationnelle39 du Groupe s’établit à 9,8 % (contre 9,1 % en 2023).
Les charges liées aux financements sont relativement stables en raison de la position de couverture de taux
existante. La charge d’impôt est contenue à -4,0 M€ en raison de déficits fiscaux et d’une contribution des
activités taxables encore faible.
Le FFO part du Groupe s’établit à 127,2 M€ en hausse de +25,7%, soit 5,84 €/a (+20,8%) après enregistrement
de l’impact dilutif lié à la création de 1 160 013 actions nouvelles40 en 2024.
Le résultat net consolidé part du Groupe s’établit à 6,1 M€ (contre -472,9 M€ en 202341) après notamment
enregistrement de -58,7 M€ de variation de valeur des instruments financiers et des autres variations de
valeurs, charges calculées et frais de transaction.
Performance environnementale : amélioration de tous les indicateurs
Le chiffre d’affaires est aligné à hauteur de 68,6% à la taxonomie européenne42 (vs 48,1% en 2023) en raison
de la contribution croissante d’opérations de promotion pour lesquelles le Groupe a mis en place une
politique d’alignement systématique.
Le bilan carbone43 est en baisse de - 15%44 à 776 milliers de tCO2e. Cette réduction des émissions se
décompose entre -5% lié à la baisse d’activité et -11% lié à la décarbonation structurelle des produits du
Groupe.


39 Résultat opérationnel FFO rapporté au chiffre d’affaires consolidé Groupe.
40 Dont 1 080 657 actions nouvelles au titre du paiement partiel du dividende en actions, 70 426 actions nouvelles au titre des actions gratuites livrées aux salariés et
8 930 au titre du FCPE.
41 En 2023, Altarea a enregistré en variation de valeur une charge comptable exceptionnelle Promotion de - 448,8 M€ (-348,3 M€ après impôt).
42 La taxonomie européenne est un système de classification commun à l’Union Européenne (UE) permettant d’identifier les activités économiques considérées comme
durables sur le plan environnemental.
43 Scopes 1, 2 et 3. Pour la méthodologie de comptabilisation du carbone se référer au rapport d’activité.
44 Réduction de -50 % par rapport à 2019, année de référence.



ALTAREA RESULTATS ANNUELS 2024 8
En 2024, Altarea a émis 280 grammes de CO2e par euro de chiffre d’affaires, soit -18%, marquant une
accentuation du découplage entre création de valeur économique et émissions de GES.
Liquidité robuste, dette nette45 stable, ratios solides
Altarea dispose d’une situation financière particulièrement solide avec une liquidité de 2 530 M€46. La dette
nette du Groupe est quasi stable à 1 681 M€ (+34 M€), les cessions en Logistique ayant permis de continuer
à investir sur les nouveaux métiers et en Commerce à dette constante. Le coût moyen de la dette47 est resté
compétitif à 1,92% grâce à la position de couverture du Groupe et aux produits de placement de trésorerie.
Covenant 31/12/2024 31/12/2023 Var.
LTV48 ≤60% 28,5% 28,7% -0,2 pt
ICR49 ≥2,0x 9,6x 7,5x +2,1x
Dette nette / EBITDA50 na 6,1x 6,6x -0,5x
Duration moyenne51 na 4 ans et 6 mois 4 ans et 5 mois +1 mois

Le 9 octobre 2024, S&P Global a confirmé la note à long terme d’Altarea à BBB-, Investment grade, assortie
d’une perspective négative, ainsi que celle de sa filiale Altareit spécialisée dans la promotion.
Capitaux employés à fin 2024 et réallocation du capital au cours des deux dernières années
La majeure partie du bilan d’Altarea est affecté à la foncière commerce (71% des capitaux employés), et le
Groupe a commencé déployer ses premiers capitaux sur les nouvelles activités.
en M€ 2024 2023
Foncière Commerce 4 194 71% 4 157 72%
Promotion Logement 1 070 18% 1 110 19%
Bureau 273 5% 267 5%
Logistique 128 2% 210 4%
Nouvelles activités 233 4%
TOTAL Capitaux employés consolidés 5 898 100% 5 744 100%
Capitaux propres économiques 3 880 66% 3 871 67%
dont actif net réévalué part du Groupe52 2 412 2 399
dont capitaux propres minoritaires 1 469 1 472
Dette nette obligataire et bancaire 1 681 28,5% 1 647 28,7%
Autres passifs53 336 6% 226 4%
TOTAL Ressources consolidées 5 898 100% 5 744 100%

Au cours des deux dernières années, Altarea a récupéré 540 M€ de ses activités de Promotion54 et a investi
524 M€ dans des projets créateurs de valeur (Nouvelles Activités, Commerce, Bureau, Logistique)55.
Jugement de première instance du litige relatif à la non-réalisation de l’acquisition de Primonial
Dans un jugement du 4 février 2025 le Tribunal des Activités Economiques de Paris a jugé qu’Altarea n’avait
procédé à aucune résolution fautive du protocole d’acquisition et débouté intégralement les vendeurs de
Primonial de leurs demandes indemnitaires à l’encontre d’Altarea.
Le Tribunal a également débouté Altarea et ses filiales de ses demandes reconventionnelles.
Ce jugement est susceptible d’appel. En accord avec ses conseils aucune provision n’a été comptabilisée par
le Groupe.




45 Dette bancaire et obligataire, nette de la trésorerie, équivalents de trésorerie et autres éléments de liquidité.
46 941 M€ sous forme de cash et 1 589 M€ sous forme d’autorisations de crédit confirmées non tirées.
47 Coût moyen complet, y compris commissions liées (commissions d’engagement, CNU…).
48 Loan-to-Value (LTV) : Ratio d’endettement. Endettement net obligataire et bancaire consolidé / Valeur vénale consolidée des actifs du Groupe.
49 Interest-Coverage-ratio (ICR) : Résultat opérationnel / Coût de l’endettement net.
50 Résultat Opérationnel FFO ramené à l’endettement net obligataire et bancaire.
51 De la dette nette bancaire et obligataire. Après prise en compte du cash disponible.
52 ANR de continuation dilué : valeur de marché des capitaux propres dans une optique de continuation de l’activité tenant compte de la dilution potentielle liée au statut
de Société en commandite par actions.
53 Dette IFRS 16, comptes courants associés nets, instruments financiers nets et autres.
54 Le Groupe a récupéré 346 M€ de BFR Logement en 2023 et 194 M€ de la Logistique en 2024.
55 Le Groupe a investi 210 M€ sur les nouvelles activités, 118 M€ en Commerce, 113 M€ en Bureau et 83 M€ en Logistique.



ALTAREA RESULTATS ANNUELS 2024 9
III. PERSPECTIVES
Perspectives 2025
La Foncière Commerce continuera de capitaliser sur la grande qualité de son patrimoine et devrait poursuivre sa
trajectoire de croissance. Altarea continuera à investir sur les projets en cours avec une accélération dans les
commerces de gares.
Altarea n’anticipe pas de reprise forte du marché du Logement en 2025 et le chiffre d’affaires résidentiel sera
encore majoritairement composé d’opérations issues de l’ancien cycle à marges faibles. La mise à l’offre des
opérations nouvelle génération devrait monter en puissance tout au long de l’année et le Groupe continuera à
appliquer la même discipline en matière d’engagement avec des capitaux employés maitrisés.
En Immobilier d’entreprise, le Groupe poursuivra la même stratégie d’engagements maitrisés en Bureau et de
développement en Logistique. Altarea n’envisage pas de conclure de grandes transactions en 2025, sauf en cas
d’opportunités permettant d’accélérer des opérations dont la sortie est envisagée plutôt en 2026 et 2027.
Le photovoltaïque et les data centers entreront dans une phase d’investissement plus intense et le Groupe
recherchera des accords de partenariat afin de partager le portage des projets. L’activité d’asset management
immobilier continuera à monter en puissance de façon maitrisée en fonction du rythme de la collecte.
Guidance
En 2025, Altarea poursuivra la réallocation de ses capitaux employés et des moyens humains conformément à sa
feuille de route. Les résultats devraient bénéficier d’un début de reprise en Logement et d’une bonne performance
en Commerce. Le FFO est ainsi attendu en légère progression.
En fonction du contexte politique, géopolitique, macro-économique et sanitaire, la montée en puissance des
résultats est attendue à partir de 2026 avec potentiellement les premières contributions significatives des
Nouvelles activités.
Pendant toute la durée de sa feuille de route, Altarea s’appuyera sur sa structure bilantielle solide et sur la foncière
Commerce qui constitue son socle financier. Le Groupe maintiendra une liquidité forte et une politique financière
compatible avec une notation investment grade.
Dividende
• Dividende 202456 (versé en 2025) : 8,0 € par action (identique à 2023). Les actionnaires pourront opter soit
pour un versement à 100% en numéraire, soit à 25% en numéraire et 75% en titres57. AltaGroupe (famille A.
Taravella) et ses affiliées d’une part et Crédit Agricole Assurances et ses affiliées d’autre part, se sont engagés
pour opter à l’intégralité du paiement du dividende en actions proposé. Ensemble, ces actionnaires
représentent près de 69% du capital d’Altarea.
• Dividende 2025 (versé en 2026) : stabilité du dividende.
Un support de présentation est disponible en téléchargement sur Altarea.com, rubrique Finance, en versions française et anglaise.
Calendrier financier indicatif 2025
Chiffre d’affaires du 1er trimestre 2025 : mardi 29 avril (après bourse)
Assemblée Générale Mixte : jeudi 5 juin (9h30)
Calendrier du dividende 2024 :
▪ mercredi 11 juin : détachement du dividende
▪ vendredi 13 au mardi 24 juin inclus : période d’option pour le paiement du dividende en actions
▪ lundi 7 juillet : paiement/livraison des actions nouvelles
Résultats semestriels 2025 : mardi 29 juillet (après bourse)
A PROPOS D’ALTAREA - FR0000033219 - ALTA
Altarea est le leader français de la transformation urbaine bas carbone avec l’offre immobilière la plus complète au service de la Ville et de ses acteurs.
Le Groupe dispose pour chacune de ses activités de l’ensemble des savoir-faire et de marques reconnues pour concevoir, développer, commercialiser
et gérer des produits immobiliers sur-mesure. Altarea est coté sur le compartiment A d’Euronext Paris.
CONTACTS FINANCE
Eric Dumas, Directeur Financier Agnès Villeret - KOMODO
edumas@altarea.com, tél : + 33 1 44 95 51 42 agnes.villeret@agence-komodo.com, tél. : +33 6 83 28 04 15
Pierre Perrodin, Directeur Financier Adjoint Pour toutes questions : investisseurs@altarea.com
pperrodin@altarea.com, tél : + 33 6 43 34 57 13 Plus d’informations : www.altarea.com/finance/espace-investisseur
Avertissement / Ce communiqué de presse ne constitue pas une offre de vente ou la sollicitation d’une offre d’achat de titres Altarea. Si vous souhaitez obtenir des informations plus complètes concernant Altarea, nous vous invitons
à vous reporter aux documents disponibles sur notre site Internet www.altarea.com. Ce communiqué peut contenir certaines déclarations de nature prévisionnelle uniquement fondées sur les informations disponibles actuellement et ne sont
valables qu’à la date du présent document. Elles ne constituent pas des garanties quant aux performances futures du Groupe Altarea. Bien qu’Altarea estime que ces déclarations reposent sur des hypothèses raisonnables à la date de
publication du présent document, elles sont par nature soumises à des risques et incertitudes qui sont inconnus ou que Altarea est incapable de prévoir ou de contrôler pouvant donner lieu à un écart entre les chiffres réels et ceux indiqués
ou induits dans ces déclarations. Ce communiqué de presse ne doit pas être publié, diffusé ou distribué, directement ou indirectement, dans tout pays dans lequel la distribution de ces informations fait l’objet de restrictions légales .




56 Soumis à l’approbation des actionnaires lors de l’Assemblée générale du 5 juin 2025 qui statuera sur les comptes 2024.
57 Les nouvelles actions seront émises à un prix au moins égal à 90 % de la moyenne des premiers cours cotés aux vingt séances de Bourse précédant le jour de l’assemblée,
diminuée du montant du dividende par action et arrondi au cent d’euro supérieur.



ALTAREA RESULTATS ANNUELS 2024 10
ALTAREA COGEDIM




RAPPORT D’ACTIVITÉ
31 DECEMBRE 2024




ALTAREA - RESULTATS ANNUELS 2024 11
SOMMAIRE

1.1 ALTAREA, LEADER DE LA TRANSFORMATION URBAINE BAS CARBONE ................... 13

1.2 PERFORMANCE OPÉRATIONNELLE ................................................................................. 19
1.2.1 Commerce .................................................................................................................................................... 19
1.2.2 Logement ...................................................................................................................................................... 22
1.2.3 Immobilier d’entreprise .................................................................................................................................. 25
1.2.4 Nouvelles activités ........................................................................................................................................ 26

1.3 PERFORMANCE ENVIRONNEMENTALE ............................................................................ 28

1.4 PERFORMANCE FINANCIERE ............................................................................................ 31
1.4.1 Résultats annuels 2024 ................................................................................................................................ 31
1.4.2 Actif net réévalué (ANR) ............................................................................................................................... 33

1.4.3 Ressources financières ................................................................................................................................. 35




ALTAREA RESULTATS ANNUELS 2024 12
1.1 ALTAREA, LEADER DE LA TRANSFORMATION
URBAINE BAS CARBONE
• Data centers écoresponsables de toutes tailles en
Depuis sa création en 1994, Altarea porte un projet
colocation ou hyperscale.
d’entreprise fort, qui repose sur des convictions profondes,
la maîtrise de savoir-faire complexes et un état d’esprit Cette offre sans équivalent est un atout déterminant qui
entrepreneurial. permet au Groupe de dialoguer avec les collectivités locales
sur l’ensemble de leurs problématiques d’aménagement et
Le Groupe est aujourd’hui le leader de la transformation
de transformation.
urbaine bas carbone avec un modèle sans équivalent.
Un profil financier robuste combinant deux
1.1.1 Altarea, un modèle sans modèles complémentaires
équivalent Depuis sa création, le modèle d’affaires d’Altarea repose sur
deux piliers aux profils financiers complémentaires : Investir
Un marché immense et Développer.
Les crises récentes - sanitaires, environnementales,
Investir
sociales - ont mis en évidence la nécessité de repenser en
profondeur l’organisation et le fonctionnement de nos villes Altarea est une foncière Commerce dotée du statut SIIC 58.
et de nos territoires. Un grand nombre d’infrastructures Ce métier mobilise 71% des capitaux employés du Groupe
immobilières sont aujourd’hui obsolètes et doivent être à fin décembre 202459. Altarea se distingue par une
transformées pour s’adapter à la fois aux changements stratégie de co-détention de son patrimoine avec des
d’usage qui concernent la totalité des produits immobiliers partenaires financiers de long terme. Le volume d’actifs
ainsi qu’à la révolution bas carbone et aux changements sous gestion s’élève ainsi à 5,3 milliards d’euros fin 2024,
climatiques. dont 2,3 milliards d’euros en part du Groupe. Cette stratégie
lui permet de tirer toute la valeur de ses savoir-faire
Tout le savoir-faire d’Altarea consiste à développer des opérationnels sur les volumes gérés et d’optimiser la
produits immobiliers qui intègrent tous ces enjeux dans une rentabilité de ses capitaux employés en part du Groupe.
équation économique complexe pour accompagner les
villes dans leur transformation, soit par touches En Immobilier d’entreprise, le Groupe réalise des
successives, soit à l’échelle de quartiers entiers. Altarea investissements directionnels à contre cycle en bureau et
occupe ainsi une place centrale sur l’immense marché de la en logistique notamment. La stratégie d’Altarea consiste à
transformation urbaine, pour lequel les barrières à l’entrée utiliser la puissance de son bilan pour prendre position en
(techniques, administratives, financières et amont des opérations où la création de valeur est la plus
environnementales) sont élevées. forte, et déployer ses savoir-faire en matière de montage de
projets afin d’optimiser ses prises de risques.
Fabriquer la Ville
Altarea conçoit et gère également des fonds immobiliers,
Altarea a mis au point un dispositif unique en France, pour privés (AltaFund60 et ATREC61) ou publics (SCPI Alta
concevoir et réaliser l’ensemble des produits immobiliers qui Convictions62) dans lesquels le Groupe est souvent lui-
composent nos villes avec une gamme particulièrement même investisseur minoritaire.
large :
Plus fondamentalement, Altarea privilégie depuis sa
• Logement : logements neufs de tous types, résidences création les investissements dans les savoir-faire
gérées, coliving, tiers-lieux, monuments historiques avec opérationnels, qui sont les plus fortement créateurs de
une présence sur l’ensemble du territoire français (Ile-de- valeur sur le long terme en particulier sur son métier de
France, métropoles et villes moyennes) ; développeur immobilier.
• Commerce : grands centres commerciaux et de loisirs, Développer
retail parks, commerces de flux en gare et commerces de
Altarea dispose d’une expertise complète en
proximité ;
développement de projets immobiliers tant en vue de leur
• Immobilier d’entreprise : bureaux de tous formats, cession à leurs utilisateurs ou à des investisseurs que pour
plateformes logistiques, locaux d’activités et industriels, son propre compte.
hôtels, écoles et campus ;
Le Groupe est ainsi le numéro deux du marché de la
• Infrastructures photovoltaïques : gamme complète de promotion résidentielle en France à travers ses marques
centrales solaires intégrées au bâti, ombrières de parking, grand public (Cogedim, Woodeum, Histoire & Patrimoine).
agrivoltaïsme ;
Altarea est également un acteur de référence sur le marché
de l’immobilier d’entreprise en tant que promoteur ou

58 Société d’Investissement Immobilier Cotée. 61 Altarea Tikehau Real Estate Credit – Premier fonds issu de la
59 Montants en valeur de marché. plateforme de dette immobilière créée en 2023 en partenariat avec
60 Fonds d’investissement discrétionnaire en immobilier d’entreprise Tikehau Capital.
créée en 2011 dont Altarea est le sponsor et l’opérateur. 62 Premier fonds grand public lancé fin 2023 positionné sur le thème
du nouveau cycle immobilier sans stock ou financement d’avant crise.



ALTAREA - RESULTATS ANNUELS 2024 13
prestataire. Au cours des précédents cycles, Altarea a été Le Groupe a mené un travail approfondi sur ses indicateurs
l’un des principaux développeurs de bureaux de performance environnementale en matière de
neufs/restructurés en Ile-de-France et en Régions et est comptabilité carbone63 et de taxonomie européenne64. Cette
aujourd’hui l’un des tous premiers développeurs de grandes démarche lui permet de mesurer de façon fiable les progrès
plateformes logistiques en France. réalisés et de fixer des objectifs à atteindre par métier dans
le cadre de plans d’actions ciblés.
Plus récemment, Altarea a étendu ses activités de
développement à deux nouveaux marchés : les Les financements bancaires d’Altarea comportent des
infrastructures photovoltaïques d’une part, et les data critères d’alignement à sa performance environnementale.
centers d’autre part. Des objectifs d’alignement à la taxonomie et de
performance carbone ont été également intégrés dans la
Un modèle diversifié et agile
rémunération des salariés et dans celle de la Gérance 65,
La combinaison de ces deux modèles financiers, Investir et témoignant de l’engagement d’Altarea en faveur de la
Développer, permet au Groupe de diversifier son exposition sobriété environnementale.
aux différents cycles immobiliers avec une rentabilité
Conscient de sa responsabilité environnementale, Altarea
optimisée de ses capitaux employés et un risque financier
considère que la consommation de ressources non
plus faible qu’un développeur pure player, notamment en
renouvelables par le Groupe trouve fondamentalement sa
période de retournement de marché.
légitimé dans l’utilité sociale de son projet d’entreprise.
Une culture entrepreneuriale forte
1.1.2 L’utilité sociale au cœur du
La culture d’Altarea est impulsée par son président-
fondateur, dont la famille détient près de 46 % du capital. projet d’entreprise Altarea
L’état d’esprit Altarea se caractérise par une grande L’utilité sociale du projet d’entreprise est au cœur du modèle
exigence et par le respect pour le travail. La culture Altarea qui agit à la fois dans l’intérêt de ses clients, de ses
d’entreprise d’Altarea est fondamentalement tournée vers collaborateurs mais aussi pour le compte de l’intérêt
l’innovation, l’agilité et la prise de risques calculés mais général.
aussi et surtout vers le client, la satisfaction de ses besoins
et de ses envies. Satisfaire les besoins essentiels de ses
clients66
Le collectif Altarea est uni par un contrat social fort, bâti
autour du contenu du travail, du sens donné par l’utilité Altarea répond à des besoins essentiels (se loger, travailler,
sociale du projet d’entreprise et du partage de la valeur consommer) pour le compte de clients très différents et
créée. apporte à chaque fois une réponse adaptée intégrant
l’ensemble de leurs usages, leurs besoins et leurs attentes,
Cette culture d’entreprise se traduit enfin dans la
notamment en matière de pouvoir d’achat.
gouvernance du Groupe, qui constitue la pierre angulaire de
sa réussite. Altarea est en effet organisée sous la forme Une grande diversité de clients
d’une Société en Commandite par Actions, dans laquelle la
Altarea s’adresse directement et indirectement à une
direction exécutive est assurée par la Gérance et le contrôle
clientèle large aux attentes très variées.
permanent de la gestion par le Conseil de surveillance. Ce
statut permet de maintenir la pérennité actionnariale du Les Particuliers :
Groupe, de garantir sa liberté stratégique tout en instituant
• acquéreurs de leur résidence principale (primo et secundo
un équilibre stable entre les différentes catégories
accédants) en recherche de logements agréables,
d’actionnaires (familiaux, institutionnels, individuels et
abordables et bien conçus pour y vivre et se constituer un
salariés).
patrimoine ;
Une culture de la responsabilité • investisseurs individuels qui veulent valoriser leur épargne
environnementale dans le long terme ;

L’immobilier est un secteur particulièrement consommateur • visiteurs des centres commerciaux en recherche d’une
en ressources non renouvelables, notamment carbonées. offre commerciale large et compétitive ;
En tant que leader du marché de la transformation urbaine • salariés utilisateurs d’espaces de travail conçus par le
et véritable architecte de la ville bas carbone, Altarea se Groupe.
situe à la pointe de la lutte contre le changement climatique
Les Entreprises :
en proposant des produits immobiliers particulièrement
sobres. Les projets du Groupe sont en effet conçus afin de • utilisatrices des bureaux ou des plateformes
minimiser leur impact environnemental tout au long de leur logistiques conçus par le Groupe ;
cycle de vie (construction, usage, démantèlement, • enseignes locales, nationales et internationales locataires
recyclage). de nos commerces ;



63 Altarea a mis au point une comptabilité carbone « à l’avancement » changement climatique, eau, économie circulaire, lbiodiversité et
particulièrement adaptée au secteur de la promotion à partir des écosystèmes, pollution).
mêmes bases que celles utilisées pour la comptabilité financière. 65 A travers notamment l’Accord d’Intéressement Groupe et dans les
64 La taxonomie européenne est une norme universelle (tous critères de rémunération variable de la Gérance (Say on Pay).
secteurs), particulièrement exigeante qui intégre une analyse 66 Cf ESRS S4, Consommateurs et utilisateurs finaux, du rapport de
environnementale multicritère (efficacité énergétique, adaptation au durabilité.



ALTAREA RESULTATS ANNUELS 2024 14
• investisseurs institutionnels en recherche de supports s’adresse à une clientèle actuellement locataire dans le
performants. privé ou le social qui n’imaginait pas pouvoir devenir
propriétaire pour une mensualité de remboursement de
Les Collectivités
crédit proche voire équivalente au montant d’un loyer.
Altarea considère les collectivités locales comme autant de
clients dont il convient d’intégrer les enjeux au niveau de
Le capital humain, premier actif d’Altarea
chaque projet mais aussi à l’échelle de leur territoire afin de Dès sa création, la stratégie d’Altarea a consisté à maîtriser
mieux les accompagner dans leur développement et leur les savoir-faire immobiliers permettant d’accompagner la
transformation. transformation des villes.
Accompagner les changements de la société et Cette stratégie a été mise en œuvre dans la durée à travers
l’évolution des usages un mix d’opérations de croissance externe et de
Altarea s’attache à répondre avec le plus d’anticipation recrutements des meilleurs talents du secteur à qui le
possible aux évolutions de la société et des usages de ses Groupe propose un contrat social fort bâti autour du contenu
clients : du travail, du sens donné par l’utilité sociale du projet
d’entreprise et du partage de la valeur créée.
• les résidents des logements Altarea apprécient leur confort
d’usage qui a été entièrement pensé afin de correspondre à La maîtrise des savoir-faire immobiliers, fil directeur de
leurs besoins et leurs attentes 67. Les logements du Groupe l’histoire d’Altarea
sont modulables et adaptés aux évolutions socio- Né du Commerce en 1994, Altarea s’est immédiatement
démographiques de la société française (taille des distingué par son caractère innovant et précurseur, avec le
ménages, vieillissement). Leur conception est optimisée projet de Bercy Village dans le 12ème arrondissement de
pour maximiser le bien-être des occupants, notamment en Paris. Dès son ouverture en 1997, Bercy Village a constitué
matière de confort d’été et de qualité de l’air intérieur. Les (et constitue encore), un véritable laboratoire du commerce
programmes développés par le Groupe intègrent urbain, mêlant commerces et loisirs sur le site des anciens
systématiquement des espaces extérieurs individuels ou chais de Paris. Par la suite, le Groupe a développé d’autres
collectifs, aspiration qui s’est renforcée depuis le formats de commerces innovants – retail parks, commerces
confinement ; de flux en gare et commerces de proximité – principalement
• les clients qui fréquentent les centres commerciaux gérés en France, mais aussi en Italie et en Espagne.
par Altarea sont certains d’y trouver une offre large, Le rachat de Cogedim en 2007 a constitué un véritable
renouvelée en permanence et répondant à leurs besoins et tournant pour Altarea qui est devenu en quelques années le
leurs envies. Les centres du Groupe se situent près des 2ème promoteur résidentiel français à la faveur d’une
lieux de vie, à proximité des hubs de transport et des zones stratégie d’élargissement de la gamme Cogedim,
urbaines les plus actives et sont tout particulièrement initialement plutôt centrée sur le haut de gamme.
adaptés à une consommation multicanale et hybride ;
Pendant la décennie 2010, le Groupe est ensuite devenu
• les collaborateurs des entreprises qui utilisent les bureaux l’un des principaux développeur de bureaux en France à
conçus par Altarea travaillent dans des lieux agréables, bien partir de savoir-faire initialement apportés par Cogedim.
desservis et adaptés au télétravail avec des espaces Parallèlement, des opérations de croissance externe ont
pensés pour favoriser la transversalité et le travail permis au Groupe d’étendre ses compétences
collaboratif. Une attention particulière est portée à opérationnelles aux plateformes logistiques, à la
l’éclairage naturel, l’offre de services et à la modularité. Les réhabilitation de monuments historiques et à la promotion
projets développés par le Groupe intègrent bas carbone.
systématiquement une exigence de haute qualité
environnementale et technologique. Plus récemment, Altarea a élargi son domaine d’expertise
aux data centers, aux infrastructures photovoltaïques et à
Concevoir une offre abordable l’asset management immobilier à travers un mix
Offrir à ses clients des produits adaptés à leur pouvoir d’acquisitions tactiques et de recrutements externes.
d’achat est l’un des enjeux les plus importants pour Altarea. Aujourd’hui, Altarea est une plateforme de compétences
A titre d’illustrations : immobilières sans équivalent en France où près de 2 000
• en commerce, Altarea est un pionnier des retail parks dont professionnels68 inventent quotidiennement la ville de
le rapport compétitivité/prix est particulièrement adapté aux demain dans toutes ses composantes.
enjeux de pouvoir d’achat des consommateurs. Ce format Altarea, une marque employeur forte69
de commerce, tourné vers les besoins de la famille, au
fonctionnement simple mais qualitatif, propose des loyers L’image de la marque employeur Altarea est d’abord liée à
abordables pour les enseignes locataires dont bénéficie in l’histoire du Groupe, faite de succès audacieux et de crises
fine le client final. surmontées. Elle repose également sur les valeurs fortes
qui sont promues au sein de l’entreprise : agilité, sens du
• en résidentiel, l’offre Access constitue la réponse d’Altarea client, excellence, goût pour l’innovation et la prise de risque
aux problématiques de pouvoir d’achat des primo- calculée, respect pour le travail.
accédants. Ce produit résidentiel entièrement repensé,
abordable et durable, couplé à un financement innovant

67 Cogedim, marque résidentielle phare du Groupe, a été distinguée en 68 Salariés en CDI et CDD, hors alternants.
novembre 2024 et pour la 7ème année par le prix « Élu Service Client 69 La marque employeur Altarea a bénéficié en 2024 pour la 5ème
de l’Année 2025 » dans la catégorie « Promotion immobilière ». année consécutive de la certification Top Employers France.



ALTAREA RESULTATS ANNUELS 2024 15
Rejoindre Altarea, c’est participer à la fabrique de la ville au Enfin, la quasi-totalité des salariés bénéficient d’au moins
sein d’une entreprise réputée pour ses projets innovants et une formation par an au sein de l’Académie Altarea, dont
son état d’esprit entrepreneurial. une part importante est assurée par des experts internes 72.
Plusieurs dispositifs73 ont été également institués afin de
La richesse du collectif Altarea
favoriser les échanges entre métiers et entre marques.
Le collectif Altarea est composé d’une grande diversité de
Des parcours professionnels diversifiés
profils, d’origines et de formations.
La mobilité interne74 est encouragée et valorisée car elle
Une attention toute particulière est portée sur l’équilibre
favorise la rétention des talents et les synergies
entre les sexes, notamment dans les strates managériales 70
d’expertises. Cette politique permet au Groupe d’être plus
ainsi que sur la pyramide des âges afin d’avoir toujours un
agile dans son organisation et de gérer son vivier de
mix équibré au sein des équipes.
compétences de façon globale et non pas seulement en
Tous métiers confondus, les effectifs du Groupe se fonction de la situation propre à chaque métier.
répartissent en moyenne de la façon suivante :
Une « Maison Altarea », à l’image du Groupe
• développement et origination : 9 % ;
Restructuré par les équipes d’Altarea Entreprise, le siège
• vente & marketing : 19 % ;
social d’Altarea, situé en plein cœur de Paris au 87 rue de
• production et asset : 44 % ;
Richelieu est un véritable manifeste des savoir-faire du
• support aux opérations : 5 % ; Groupe en matière de bureau. Il regroupe sur 16 000 m²75
• fonctions supports Groupe : 10 %. les 1 200 collaborateurs qui travaillent en Ile-de-France76
sur un site à l’emplacement exceptionnel et aux conditions
Auxquels il convient de rajouter les alternants répartis entre
de travail particulièrement agréables.
les différentes fonctions et qui représentent environ 13 %
des effectifs. Tout y a été conçu pour favoriser le travail collaboratif, les
échanges entre marques et l’intégration des jeunes
Une « Université » des métiers de la transformation
collaborateurs. La « maison Altarea » dispose en effet de
urbaine
nombreux espaces de réunion, d’extérieurs spectaculaires
Altarea constitue un pôle d’expertises multidisciplinaires et d’une large offre de restauration et de services. Les
sans équivalent en matière immobilière. Cette collaborateurs bénéficient d’infrastructures uniques
caractéristique unique, associée à la culture de la comprenant notamment un auditorium de 280 places
transmission, a fait d’Altarea une véritable université des exploité par un tiers et privatisable pour les besoins du
métiers de la transformation urbaine. Groupe.
Chaque année près de 300 à 500 alternants71 sont formés Le travail en présentiel77 est privilégié par Altarea et le taux
au sein du Groupe dont certains ont vocation à être recrutés d’utilisation moyen des locaux est proche de 75 %, chiffre
à l’issue de leur études. Altarea s’est également doté d’un particulièrement élevé dans un contexte de télétravail 78.
Graduate Program à destination des jeunes diplômés qui
ont l’opportunité d’effectuer un parcours personnalisé de 18 Conçu d’abord comme un outil de travail performant au
mois au sein de trois métiers différents. service des collaborateurs, la « Maison Altarea » est
également un démonstrateur79 des savoir-faire du Groupe
Chaque nouvelle « promotion » de collaborateurs bénéficie et un véritable média au service de chacune de ses
d’un parcours d’intégration de plusieurs jours où tous les marques.
métiers du Groupe lui sont présentés ainsi que son histoire
et ses valeurs. Ce parcours comprend notamment des Le partage de la valeur créée
visites de projets et d’actifs immobiliers, des dialogues avec Le partage de la valeur créée, fait partie intégrante du
les membres du comité exécutif et s’achève par un échange modèle Altarea. Il repose sur un dispositif très complet dont
avec le Président-fondateur d’Altarea. En fonction des la spécifité consiste en une politique volontariste en matière
millésimes, cette expérience concerne plusieurs centaines d’actionnariat salarié avec :
de collaborateurs nouvellement recrutés auxquels se • des rémunérations aux meilleurs niveaux du secteur avec
joignent parfois des collaborateurs anciens, souhaitant une attention particulière portée à la parité salariale femmes
mettre à jour leurs connaissances sur le Groupe, ses / hommes à poste équivalent ;
métiers et ses enjeux.
• un système d’intéressement comportant des critères
financiers80 et extra-financiers81 alignés avec ceux qui

70 Le taux de féminisation de la strate managériale (encadrement d’au rapport à 2023 où ce taux représentait 50,7 % des postes à pourvoir.
moins 3 CDI ou plus) constitue un critère de l’intéressement du Groupe. Cet indicateur entre dans les critères d’intéressement du Groupe.
En 2024, ce taux atteint 35 %, en progression par rapport à 2023. 75 L’immeuble du 87 rue de Richelieu fait 25 000 m² dont 16 000 m²
71 Altarea s’est vu décerner pour la 7ème année consécutive le label utilisés par les équipes d’Altarea.
HappyTrainees® de ChooseMyCompany grâce aux avis favorables de 76 Le concept de « Maison Altarea » abritant toutes les marques du
ses alternants et stagiaires. Groupe se décline également en Régions, à Toulouse, Aix en Provence
72 En 2024, Altarea a reçu le trophée Silver du Learning Impact et Nantes ainsi que prochainement à Bordeaux et Nice.
Organization Awards qui récompense l’impact des stratégies de 77 Le Groupe a adopté un flexoffice partiel avec 9 postes de travail
formation, en tenant compte du modèle pédagogique, l’impact social, la pour 10 collaborateurs, ratio pouvant être adapté le cas échéant.
dimension environnementale ainsi que l’engagement des parties 78 Le Groupe Altarea pratique le télétravail à hauteur d’une journée par
prenantes. semaine au plus.
73 « Super 45 » sont des événements de 45 minutes durant lesquels des 79 Cogedim a installé deux appartements témoins de la gamme Access
collaborateurs présentent leur équipe, leur expertise, un projet en cours (un 3 pièces et un 2 pièces), utilisés comme démonstrateurs auprès
ou une initiative à l’ensemble des collaborateurs du Groupe. des clients potentiels et des décideurs.
74 En 2024, le taux de recrutements internes a atteint 67,4 % des 80 Liés à l’évolution du FFO (Fund From Operations).
postes à pourvoir (104 mobilités, 90 promotions), en forte hausse par 81 Liés à des indicateurs de développement durable (taxonomie et
intensité carbone), RH (féminisation des fonctions managériales et



ALTAREA RESULTATS ANNUELS 2024 16
servent à déterminer la rémunération variable de la l’étalement urbain (transports, artificialisation des sols,
Gérance. accès aux services publics).
• un FCPE82 investi en actions Altarea dans un cadre
Altarea rend les villes plus humaines
favorable, sur lequel les salariés ont la possibilité de verser
des sommes abondées le cas échéant. Les crises sociales récentes qui ont traversé la société
• la possibilité pour les salariés qui le souhaitent de française trouvent en partie leur origine dans un urbanisme
percevoir tout ou partie de leur bonus sous forme d’actions obsolète, défaillant et déshumanisé.
Altarea (AGA) dans des conditions favorables avec Grâce à la richesse de ses savoir-faire et à son expertise du
abondement de l’employeur dans certaines conditions ; temps long, Altarea accompagne les villes dans leurs
• une politique systématique de distribution d’actions transformations et contribue à les rendre plus humaines. En
gratuites (AGA) dans le cadre de plans à moyen terme dont effet, Altarea :
une partie est conditionnée à la présence et une partie est
• réduit les fractures urbaines en réhabilitant les friches
conditionnée à l’atteinte d’objectifs collectifs et/ou
immobilières, en rénovant les quartiers délaissés et en les
individuels.
connectant au cœur vivant des villes ;
Les attributions d’actions aux salariés représentent entre
• favorise la cohésion sociale et générationnelle au sein des
200 000 et 300 000 actions Altarea chaque année83, soit
villes grâce à son offre résidentielle mixte permettant à
environ 1,0 % à 1,5 % du capital. La très grande majorité
chacun de trouver un logement adapté à ses besoins ;
des collaborateurs du Groupe sont ainsi actionnaires et
l’actionnariat salarié représente 4,3 % du capital à fin 2024. • revitalise des quartiers entiers avec ses projets mixtes
combinant toutes les composantes de la ville et dont le
Altarea agit pour l’intérêt général commerce constitue le cœur ;
En répondant à des besoins essentiels (se loger, travailler, • répond aux enjeux climatiques de la ville bas carbone,
consommer), Altarea met l’utilité sociale au cœur de son sobre à construire et à l’usage, et où la nature est
projet d’entreprise et entend - à son échelle apporter des omniprésente ;
éléments de réponses à certaines problématiques qui sont
au cœur du débat public. • accompagne ses villes partenaires sur plusieurs
décennies et pense leurs projets à l’échelle de plusieurs
Altarea apporte - à son échelle - une réponse à la crise générations. Il peut en effet s’écouler de 4 à 10 années entre
du logement l’identification d’une opportunité foncière et la livraison d’un
La crise du logement est un problème complexe et bâtiment, lequel sera ensuite utilisé pendant 70 à 100 ans
multifactoriel qui affecte un nombre croissant de français en moyenne.
notamment les jeunes et les classes populaires pour qui
Altarea participe ainsi à fabriquer une ville qui unit les
l’accès au logement est devenu quasiment impossible84. Il
quartiers qui la composent, où chacun peut y trouver sa
existe en France, une pénurie aiguë de logements
place et satisfaire ses besoins essentiels.
accessibles à l’origine d’un blocage généralisé des parcours
résidentiels85, attisant les tensions sociales, Altarea participe à la dynamique de développement des
générationnelles et territoriales. territoires
En mettant sur le marché des logements abordables de Altarea participe au développement des territoires à travers
qualité, Altarea joue un véritable rôle d’utilité publique et les retombées de ses projets dont l’impact est positif pour
contribue à fluidifier les parcours résidentiels. Tous les ans l’emploi local, les finances des collectivités et plus
Altarea construit ainsi l’équivalent d’une petite ville française largement pour tous les habitants des territoires.
et permet à 15 000 / 20 000 personnes de se loger dans des
Altarea soutient l’emploi dans les territoires. En fonction des
logements bien conçus et bien desservis par les transports
années, plusieurs dizaines de milliers d’emplois 87 sont ainsi
en commun86.
directement et indirectement soutenus par le Groupe,
Plus de la moitié de la production du Groupe est notamment en Commerce88 et dans tous les services liés à
structurellement réservée au marché locatif des classes la construction89.
populaires (logement social) ou des classes moyennes
L’impact d’Altarea est structurant pour le paysage
(logement intermédiaire), le solde étant destiné à l’usage de
commercial des territoires grâce à son offre de proximité en
leurs propriétaires occupants ou au marché locatif libre.
centre-ville comme en périphérie. Plus de 30% de l’offre
En aidant les populations à se loger au cœur des commerciale des actifs gérés par le Groupe concerne des
agglomérations, Altarea contribue à limiter le report sur les commerces considérés comme essentiels et dont
zones péri-urbaines et les problématiques liées à



recrutements internes) et de satisfactions clients (taux de 86 99% des logements produits par le Groupe sont situés à moins de
recommandation). 500 mètres de transports en commun.
82 Fonds Commun de Placement d’Entreprise. 87 Environ 46 000 en 2024. Etude de l’impact socio-économique du
83 Dont une partie acquise sous conditions. groupe Altarea réalisée en octobre 2024 par le cabinet Strategy&
84 On estime que 4 millions de personnes sont mal logées en France, membre du réseau Pwc.
et les demandes non satisfaites du parc social ont dépassé 2,7 millions 88 Environ 13 000 emplois sont hébergés au sein des actifs gérés par
en 2024. le Groupe en 2024. Etude du cabinet Strategy& membre du réseau
85 En l’absence de logements abordables, les classes moyennes, ne Pwc.
peuvent plus accéder à la propriété et sont contraintes de rester 89 On estime que la construction d’un logement neuf occupe entre 1,5
locataires, bloquant ainsi l’arrivée de ceux qui débutent leur parcours et 2 personnes à temps plein au cours d’une année. Etude du cabinet
résidentiel (jeunes professionnels, étudiants). Strategy& membre du réseau Pwc.



ALTAREA RESULTATS ANNUELS 2024 17
l’exploitation a été assurée pendant la dernière crise
sanitaire90.

Enfin, l’impact d’Altarea est particulièrement important pour
les finances publiques grâce aux retombées fiscales
directes et indirectes que le Groupe génère, tant au niveau
national (TVA, impôt) qu’au niveau local (taxes d’urbanisme,
droits d’enregistrement, taxes foncières) et dont le montant
total représente plusieurs centaines de millions d’euros
annuels.

Altarea est un acteur local important qui participe aux
développement des territoires où il intervient et qui se définit
comme un véritable partenaire d’intérêt général des villes.




90 Définition de commerces essentiels utilisée lors de la pandémie du confinement du Covid-19 (e.g., supermarchés, opticiens, magasins de
Covid-19 (article 8, Décret n° 2020-293 du 23 mars 2020), à savoir les téléphonie, pharmacies, presse, etc.).
établissements ayant pu continuer à recevoir du public lors du premier



ALTAREA RESULTATS ANNUELS 2024 18
1.2 PERFORMANCE OPÉRATIONNELLE
1.2.1 Commerce
La foncière Commerce, métier historique d’Altarea, 1.2.1.2 EXCELLENTE PERFORMANCE
représente la très grande majorité des capitaux employés
OPÉRATIONNELLE
du Groupe, avec un volume d’actifs sous gestion de
5,3 milliards d’euros fin 2024, générant 323 millions d’euros CA des commerçants94 et fréquentation95
de loyers91.
A fin décembre 2024 (12 mois) Var. vs 2023
Les centres commerciaux ont réalisé ces dernières années
Chiffre d'affaires (TTC) +4,2%
une profonde transformation de leur modèle qui leur a
Fréquentation +1,5%
permis de le renforcer et de retrouver d’excellentes
performances opérationnelles. La croissance de la fréquentation et du chiffre d’affaires des
commerçants est une nouvelle fois solide cette année,
1.2.1.1 UNE STRATÉGIE D’ASSET confirmant l’attractivité des sites et la qualité de leur offre
MANAGEMENT PERTINENTE commerciale.
A noter, le plébiscite de Sant Cugat Shopping Center situé
Altarea a mené une stratégie de sélection des formats les
dans la banlieue de Barcelone dont la rénovation s’est
plus porteurs (grands centres, commerces de flux en gare,
achevée en novembre et qui enregistre des progressions de
retail parks, commerces de proximité) et gère aujourd’hui un
fréquentation spectaculaires et tend à s’imposer comme le
portefeuille de 44 centres particulièrement performants92.
site leader sur sa zone de chalandise.
A 100% (M€) 31/12/2024 31/12/2023
Vacance financière
Grands centres 3 122 59% 3 094 59%
commerciaux
Commerces de flux 546 10% 537 10% A 100% 31/12/2024 31/12/2023 31/12/2022
Retail parks 988 19% 997 19% Vacance financière 2,8% 2,7% 2,7%
Commerces de proximité 619 12% 605 12% La vacance financière se situe toujours à un niveau optimal.
Total actifs sous gestion 5 276 100% 5 233 100%
dont Q/P Groupe 2 266 43% 2 240 43%
Activité locative
A 100% Nb. de baux Loyers annuels
dont Q/P Tiers 3 009 57% 2 992 57% signés
Ces actifs sont majoritairement détenus sous forme de
France et International 341 32,8 M€
partenariats avec des investisseurs institutionnels de tout En 2024, l’activité locative est toujours dynamique, portée
premier plan. Cette stratégie permet au Groupe de tirer notamment par la demande d’enseignes leaders attirées par
toute la valeur de ses savoir-faire opérationnels sur les la qualité des actifs du Groupe.
volumes gérés, en optimisant le rendement sur les capitaux • CAP3000 confirme son positionnement de site
employés. incontournable dans la stratégie de développement des
A 100% 31/12/2024 31/12/2023 enseignes en France, avec 42 nouvelles signatures dont
Hollister, Adidas, Doppio Malto, Paradis du Fruit ou Ninja
Grands centres commerciaux 5,93% 5,76%
Stadium.
Retail parks 6,59% 6,31%
Commerces de proximité 6,39% 6,18% • Qwartz confirme sa position de site phare en Ile-de-France
Moyenne pondérée 6,11% 5,92% avec l’extension du flagship de New Yorker et l’arrivée de
nouveaux concepts en France comme Mira-Mira, enseigne
Les taux de sortie immobilier93 s’établissent à 6,11 % en espagnole de bijouterie possédant plus de 150 magasins
moyenne fin 2024, en hausse de +19 bps par rapport à fin dans le monde ou encore la marque américaine
2023. emblématique de doughnuts Krispy Kreme toujours très
attendue par la clientèle française.
La valeur des centres commerciaux gérés par Altarea
enregistre un gain de 43 millions d’euros à 100% • Bercy Village confirme sa position de première destination
(26 millions d’euros en part du Groupe), la progression des de food & loisirs de Paris avec l’arrivée prochaine de
loyers à périmètre constant ayant plus que compensé la restaurants tendances Bao Family et Junk et l’ouverture
décompression des taux de sortie immobilier. d’un mini-golf immersif Ocean 12.

La qualité des actifs gérés par Altarea est reconnue par les
enseignes les plus performantes du marché, comme
Normal qui a ouvert à Bercy Village et Toulouse-Compans


91 Loyers bruts à 100% (2,3 Mds€ d’actifs pour 139,4 M€ de loyers de DCF. Il reflète la qualité fondamentale de l’actif à moyen et long
bruts en part du Groupe). terme.
92 En 2024, le Groupe a cédé un centre situé aux Essarts-le-Roi fin 94 Chiffre d’affaires TTC des commerçants, en France et Espagne.
décembre à la Foncière Publique d’Ile de France pour 6 M€ hors droits 95 Variation du nombre de visiteurs mesuré par Quantaflow sur les
et signé un mandat de gestion des commerces de proximité du quartier centres commerciaux équipés et par comptage des voitures pour les
Bordeaux Belvédère. retail parks, hors commerces de flux, en France et Espagne.
93 Le taux de sortie immobilier (« taux de capitalisation ») est utilisé par
les experts pour capitaliser les loyers à l’échéance de leurs prévisions



ALTAREA RESULTATS ANNUELS 2024 19
en décembre et a signé pour deux nouveaux magasins à Express/Dolce Vita au sein de la gare Rome-Ostiense dont
Aix-Jas de Bouffan et Carré de Soie à Lyon pour 2025. le Groupe exploite déjà les autres surfaces commerciales ;

Loyers nets consolidés, taux de recouvrement • Grand Paris Express : Altarea, en partenariat avec RATP
Travel retail, est désigné lauréat pressenti concernant
France et International En M€ Var. l’appel d’offre pour le développement et l’exploitation des
Loyers nets au 31 décembre 2023 204,8 commerces des 45 gares du Grand Paris Express. Cette
Variation de périmètre 0,7 +0,3% concession de 12 ans représente près de 136 commerces
Variation à périmètre constant 10,9 +5,3% sur une surface de 12 500 m². La finalisation de cette
dont indexation 9,6 +4,7% opération reste soumise à la signature de la documentation
Loyers nets au 31 décembre 2024 216,4 +5,7% juridique avec le concessionnaire.

La progression des loyers nets à périmètre constant s’élève • Milano Metro Retail : Altarea est entré dans une phase
à +5,3 %, soit 60 bps de plus que l’indexation. exclusive de due diligence avec ATM - Azienda Trasporti
Milanese Spa, détenue à 100% par la municipalité de Milan,
Le taux de recouvrement96 s’élève à 97,5 %, conforme aux afin de valoriser et gérer, au travers d’une concession de 20
niveaux d’avant crise sanitaire. ans, plus de 17 000 m² d’espaces commerciaux au sein de
Echéanciers des baux 83 stations de métro milanais, où transitent chaque année
près de 600 millions de visiteurs.
Date de fin En M€ % Option de %
Au total, le portefeuille de commerces de gares gérées par
de bail à 100% du total sortie trien. du total
le Groupe représente potentiellement 100 millions d’euros
Echus 7,7 2,8% 7,7 2,8% de loyers bruts99 sur 105 000 m² de surface commerciale
2024 6,7 2,4% 10,1 3,7% (8 gares et 128 stations de métro).
2025 17,9 6,6% 47,1 17,2%
2026 28,3 10,4% 64,4 23,6% Promotion pour compte de tiers
2027 21,9 8,0% 45,2 16,5%
Le Groupe exerce une activité de développement
2028 18,6 6,8% 19,2 7,0%
d’opérations pour compte de tiers dans le cadre d’un modèle
2029 25,9 9,5% 16,6 6,1%
de type promoteur. En 2024, Altarea a ainsi :
2030 35,6 13,0% 30,6 11,2%
• livré le food park Enox 2 (1 600 m²) et ses quatre cellules
2031 32,3 11,8% 6,4 2,4%
louées aux enseignes de restauration du groupe Bertrand
2032 26,7 9,8% 9,1 3,3%
Franchise (Burger King, Au Bureau, Volfoni et Pitaya) ;
2033 25,6 9,4% 7,1 2,6%
>2033 26,0 9,5% 9,7 3,6% • inauguré les commerces du Quartier Deschamps -
Total 273,2 100% 273,2 100% Belvédère100 à Bordeaux qui proposent sur 8 500 m² une
vingtaine de commerce de bouche, de restaurants et de
1.2.1.3 DÉVELOPPEMENTS culture. Cet ensemble commercial été cédé en décembre à
la SCPI Alta Convictions et est désormais géré par Altarea
Commerce de flux en gares
Commerce ;
Altarea a enregistré cette année de nombreux succès en • poursuivi les travaux d’aménagement des 14 000 m² de
commerce de flux en gares : commerces du nouveau quartier Bobigny Cœur de Ville (ex-
Bobigny2) déjà intégralement commercialisés à l’approche
• Gare de Paris-Austerlitz : les travaux de restructuration
de leur livraison aux enseignes, en vue d’un lancement
des espaces commerciaux avancent à bon rythme et la
programmé au 2ème semestre 2025.
commercialisation est lancée. Les commerces de la Gare
Paris-Austerlitz représenteront à terme 25 000 m² Cession de la participation dans MRM
directement connectés à la gare, aux lignes 5 et 10 du métro
Altarea a cédé à SCOR sa participation de 15,9 % dans
ainsi qu’au RER C ;
MRM, société foncière spécialisée en commerces à
• Gare de l’Est : Altarea a négocié97 une extension de 3 repositionner, pour un montant de 15 millions d’euros.
années de la concession allant désormais jusqu’en 2051 en
Bornes de recharges électriques
contrepartie de la réalisation de travaux destinés à renforcer
l’offre alimentaire de la Gare (Starbucks, McDonald’s et Dans le cadre du partenariat signé début 2022 avec Electra,
Pokawa). Les commerces de la Gare de l’Est représentent spécialiste français de la recharge ultra-rapide (50-300 kW),
une surface supérieure à 7 300 m² ; Altarea poursuit le déploiement de bornes de recharge sur
les parkings de ses sites commerciaux. Fin 2024, 10 sites
• Gares italiennes98 : Altarea a négocié la prolongation
pour une durée de 6 ans des concessions de ses 5 gares sont désormais équipés. Sur l’année, plus de
49 000 sessions de recharges ont été vendues permettant
italiennes dont la nouvelle échéance est fixée à 2047
l’économie de 1 172 tCO2.
désormais. Altarea s’est par ailleurs vu attribuer
l’exploitation du lounge de l’emblématique train Orient-




96 Loyers et charges encaissés rapportés aux loyers et charges 99 Chiffre à 100% avant redevances payées aux autorités
exigibles. (TTC) à date de publication. concédantes.
97 Cette négociation a débuté au cours de l’année 2023. 100 Un programme mixte d’envergure de 140 000 m² au total, qui
98 Milan-Porte Garibaldi, Rome-Ostiense, Turin-Porte Susa, Padoue, conjugue logements, commerces, bureaux, équipements publics et
Naples-Afragola. culturels



ALTAREA RESULTATS ANNUELS 2024 20
Actifs gérés au 31 décembre 2024

Loyers bruts Valeur Valeur en
Actif et typologie Nb. m² GLA Q/P Groupe
(M€) (M€) Q/P (M€)
CAP3000 (Nice) 105 900 33%
Espace Gramont (Toulouse) 56 600 51%
Avenue 83 (Toulon - La Valette) 54 900 51%
Qwartz (Villeneuve-la-Garenne) 43 300 100%
Sant Cugat (Barcelone, Espagne) 43 000 100%
Bercy Village (Paris) 23 800 51%
Le Due Torri (Bergame - Stezzano, Italie) 44 900 25%
La Corte Lombarda (Bellinzago, Italie) 21 100 25%
Espace St Quentin (St Quentin en Yvelines) 35 300 0%
NicEtoile (Nice) 18 100 0%
Grands centres commerciaux 10 446 900 167 3 122 1 395
Gare Montparnasse (Paris) 18 200 51%
Gare de l'Est (Paris) 7 300 51%
Gares italiennes (5 actifs) 13 500 51%
Oxygen (Belvédère 92) 2 900 100%
Commerces de flux 8 41 900 57 546 281
Family Village (Le Mans - Ruaudin) 31 000 51%
Family Village (Limoges) 29 400 51%
Family Village (Nîmes) 29 000 51%
Les Portes de Brest Guipavas (Brest) 29 400 51%
Family Village (Aubergenville) 28 200 51%
Espace Chanteraines (Gennevilliers) 24 100 51%
Thiais Village (Thiais) 23 200 51%
Les Portes d'Ambresis (Villeparisis) 20 300 51%
La Vigie (Strasbourg) 27 100 100%
Marques Avenue A13 (Aubergenville) 12 900 51%
Pierrelaye 10 000 51%
Carré de Soie (Lyon) 51 000 50%
Chambourcy 34 300 0%
Retail parks 13 349 900 60 988 485
-X% (Massy) 18 100 100%
Grand Place (Lille) 8 400 100%
Atelier d'Issy (Nida) 1 700 100%
Le Parks (Paris) 33 300 25%
Reflets Compans (Toulouse) 13 900 25%
Jas de Bouffan (Aix-en-Provence) 10 100 18%
Grand'Tour (Bordeaux) 26 100 0%
Bordeaux - Belvedere 7 600 0%
Issy Cœur de Ville 24 300 0%
Bezons Cœur de Ville 14 500 0%
Toulouse Aérospace 15 100 0%
Place du Grand Ouest (Massy) 17 000 0%
Toulon Grand Ciel 3 300 0%
Commerces de proximité 13 194 900 40 619 105

Total actifs sous gestion 44 1 033 600 323 5 276 43% 2 266




ALTAREA RESULTATS ANNUELS 2024 21
1.2.2 Logement
Altarea est le 2ème promoteur résidentiel en France101 à Access, la nouvelle offre conçue pour les primo-
travers ses marques grand public (Cogedim, Woodeum accédants
et Histoire & Patrimoine) qui proposent une offre de
logements large et diversifiée102 sur l’ensemble du territoire. Altarea a particulièrement concentré ses efforts sur les
primo-accédants issus des classes moyennes104 et a élaboré
1.2.2.1 ADAPTATION AU NOUVEAU CYCLE Access, une offre façonnée pour une clientèle actuellement
locataire dans le privé ou le social et qui n’imaginait pas
Le cycle précédent, marqué par des taux d’intérêt faibles et
pouvoir accéder à la propriété.
une croissance continue des volumes, s’est achevé en 2022,
date à partir de laquelle le marché est entré en crise. Access consiste en une offre de financement inédite et très
attractive, avec des emprunts à taux bonifiés, sans apport
Altarea a consacré l’année 2023 à apurer le cycle précédent,
initial, sans frais de notaire et sans intérêts intercalaires.
notamment en accélérant l’écoulement de l’offre ancienne
L’acquéreur ne commence ainsi à payer qu’au moment de la
génération, en recalibrant son portefeuille de projets et en
remise des clés pour une mensualité de remboursement de
réduisant drastiquement ses acquisitions foncières. Cette
crédit proche voire équivalente à celle d’un loyer.
politique a permis de réduire très significativement ses
engagements et de récupérer 346 millions d’euros de cash. Une nouvelle offre répondant à la demande des
En 2024, Altarea a écoulé la quasi-totalité des lots issus de investisseurs institutionnels et particuliers
l’ancien cycle103 et lancé son offre nouvelle génération Les investisseurs institutionnels (logement social ou locatif
abordable, décarbonée et rentable. intermédiaire LLI) représentent la majorité des ventes
En 2025 et 2026 le Groupe prévoit une augmentation des résidentielles du Groupe. L’offre de nouvelle génération est
volumes de mise à l’offre au détail avec par ailleurs des adaptée à leurs attentes en terme de qualité (emplacement,
ventes en bloc toujours majoritaires et enfin une restauration performance carbone, soin dans la réalisation) ainsi qu’à
progressive de la rentabilité. leurs objectifs de rentabilité locative. Les logements acquis
en bloc auprès d’Altarea constituent ainsi un support
1.2.2.2 LA NOUVELLE OFFRE d’investissement dont le rapport qualité/prix est
particulièrement attractif.
Une offre abordable, décarbonée et rentable
Pour les particuliers investisseurs, Altarea propose des
La nouvelle offre élaborée par le Groupe constitue un retour
produits adaptés à leurs attentes (meublés loués en LMNP,
aux fondamentaux : le client, ses besoins et son pouvoir
résidences gérées notamment pour étudiants). Le Groupe a
d’achat.
également développé une offre démembrée adossée à
Cette offre est majoritairement concentrée sur les 2 et 3 l’Usufruit Locatif Libre ainsi qu’une solution permettant
pièces afin de tenir compte de l’évolution de la sociologie et d’optimiser la transmission de son patrimoine en doublant
de la taille des ménages. l’abattement des droits de donation.
La compacité a été optimisée afin de maximiser les mètres La satisfaction client comme priorité
carrés utiles des pièces à vivre grâce à un travail sur les
plans (simplification et standardisation) et sur la conception L’année 2024 a été marquée par une forte activité de
intérieure (limitation des espaces de distribution, de livraison (11 000 lots). La qualité des produits et la
circulation et d’infrastructures). satisfaction client sont restées au cœur des préoccupations
du Groupe, avec une performance particulièrement
Le prix de revient a été optimisé, tant sur le gros œuvre que satisfaisante en matière de qualité105.
sur la constructibilité des parcelles, sans compromis sur la
qualité architecturale et environnementale. Le Groupe a été Récompensant cet engagement, Cogedim, marque
vigilant aux coûts annexes des chartes ou des cahiers des résidentielle phare du Groupe, a été « Élu Service Client de
charges imposés sans bénéfice pour le client. l’Année » pour la 7ème fois dans la catégorie « Promotion
immobilière ».
Cette offre de nouvelle génération s’adresse à l’ensemble
des clients du Groupe (acquéreurs en blocs, accédants, Cogedim obtient également pour la 3ème année consécutive
investisseurs). Un travail spécifique supplémentaire a été fait la première place du Top 200 de la relation client 2024 tous
pour les primo-accédants, à qui s’adresse l’offre Access. secteurs confondus, réalisé par The Human Consulting
Group pour Les Echos.




101 Source : Classement des Promoteurs publié en juin 2024 par 103 Les quelques lots restants sont en cours de reconfiguration
Innovapresse. (découpage, repositionnement).
102 Logements neufs toutes gammes (accession et investissement, 104 A partir de revenus légèrement supérieurs au SMIC.
libre, social, LLI), résidences gérées, Malraux, monuments historiques, 105 Avec moins de 1,2 réserve par logement en moyenne (dont la quasi-
déficits fonciers, démembrement, logements structure bois CLT, totalité levée dans les jours suivants la réception des logements), taux
rénovation. Principalement sous les marques grand public Cogedim, particulièrement bas dans le secteur de la promotion résidentielle.
Woodeum et Histoire & Patrimoine.



ALTAREA RESULTATS ANNUELS 2024 22
1.2.2.3 ACTIVITE DE L’ANNEE La forte hausse des régularisations notariées en bloc a
quasiment compensé la baisse des régularisation des
Réservations106 particuliers, notamment investisseurs.
En 2024, les réservations s’inscrivent en baisse de -5% en Les régularisations notariées sont supérieures aux
volume (7 601 lots) et de -17% en valeur (1 875 millions réservations de l’année, reflet d’une situation commerciale
d’euros) par rapport à 2023. saine et d’engagements maitrisés.
La baisse des volumes s’explique par une offre à la vente Lancements commerciaux
restée faible pendant toute l’année en raison de mises à
l’offre limitées en 2024. Lancements 2024 2023 Var.

Cette insuffisance de l’offre constitue l’enjeu principal du Nombre de lots 3 126 3 564 -12%
Groupe alors que la demande en produits abordables est Nombre d'opérations 76 104 -27%
restée toujours aussi forte comme en témoigne le taux L’année 2024 marque un point bas de lancements
d’écoulement des lots proposés au détail qui atteint commerciaux, la gamme Access n’ayant débuté sa montée
10,4 %107. en puissance qu’à partir du second semestre (1 377 lots
La baisse en valeur est accentuée par la réduction du prix lancés, soit 44% des lancements de l’année).
unitaire des lots vendus qui s’explique à la fois par une
Permis de construire et acquisitions foncières
proportion plus importante que par le passé de lots situés en
Région versus Paris, et d’autre part par la nature des En 2024, le Groupe a acquis 71 terrains, dont 37 sur le seul
logements (davantage de 2 et 3 pièces et des lots plus dernier trimestre. La reprise des acquisitions foncières
compacts). Le prix moyen par lot est ainsi passé en un an de devrait monter en puissance tout au long de l’année 2025.
281 000 euros à 247 000 euros (-12 %).
En nombre de lots 2024 2023 Var
Réservations 2024 % 2023 % Var. Dépôts de permis 10 704 8 664 +24%
Particuliers - Accession 1 482 19% 1 458 18% +2% Obtention de permis 6 166 10 177 -39%
Particuliers - Investissement 1 646 22% 2 356 29% -30% Acquisitions de terrains 6 282 5 064 +24%
Ventes en bloc 4 473 59% 4 190 52% +7%
L’activité de dépôt de permis s’est redressée en fin d’année
Total en volume (lots) 7 601 8 004 -5%
2024 avec 10 704 lots déposés, dont une proportion
Particuliers - Accession 447 24% 472 21% -5% significative de gamme Access.
Particuliers - Investissement 427 23% 649 29% -34%
1.2.2.4 PERSPECTIVES
Ventes en bloc 1 001 53% 1 130 50% -11%
Total en valeur (M€ TTC) 1 875 2 250 -17% Offre à la vente
Dont MEE en QP 17 1% 54 2% Fin 2024, l’offre à la vente représente 2 801 lots108 dont 72 %
Les ventes en bloc ont représenté un peu plus de la moitié en cours de construction. Elle est désormais quasiment
des réservations. Elles concernent de très nombreux entièrement constituée de programmes abordables,
acteurs, les deux premiers clients (CDC Habitat et INLI) décarbonés et rentables, dont environ un quart en gamme
représentant un peu moins de 40 % des ventes en bloc. Access.

Les ventes aux particuliers accédants se sont relativement Offre à la vente 2024 2023 Var.
bien tenues, portées notamment par la gamme Access qui a En nombre de lots 2 801 3 307 -15%
représenté près d’un tiers des ventes aux accédants. En millions d’euros 840 1 130 -26%
Les ventes aux particuliers investisseurs s’inscrivent en nette
Approvisionnements109
baisse sur l’ensemble de l’année, malgré la reprise tardive
de la demande pour les derniers lots éligibles au dispositif Approvisionnements 2024 2023 Var.
Pinel. En millions d'euros TTC 2 261 2 719 -17%
Régularisations notariées En nombre de lots 11 108 9 934 +12%

2024 % 2023 % Var.
Les approvisionnements de l’année concernent des projets
dont la taille moyenne des lots est plus faible que par le
Particuliers 3 091 37% 4 531 58% -32%
passé, en ligne avec la politique commerciale du Groupe.
Ventes en bloc 5 348 63% 3 298 42% 62%
En nombre de lots 8 439 7 829 +8%
Particuliers 897 42% 1 418 62% -37%
Ventes en bloc 1 220 58% 857 38% 42%
En millions d'euros TTC 2 118 2 275 -7%




106 Réservations nettes des désistements, en euros TTC quand 2024. Un taux d’écoulement supérieur à 8 % indique que l’offre à la vente
exprimées en valeur. Données à 100 %, à l’exception des opérations en est écoulée en moins de 12 mois.
contrôle conjoint pris en quote-part. 108 Dont 28 lots achevés non vendus.
107 Moyenne des placements mensuels rapportée à la moyenne de l’offre 109 Signature de nouvelles options foncières.
mensuelle (offre au détail logements neufs) sur l’ensemble de l’année



ALTAREA RESULTATS ANNUELS 2024 23
Pipeline

En M€ TTC Nb.
31/12/2024 31/12/2023 Var.
du CA potentiel mois
Offre à la vente 840 5 1 130 -26%
Portefeuille foncier 8 895 57 8 690 +2%
Pipeline 9 735 9 820 -1%
En nb d'opérations 538 545 -1%
En nb de lots 39 603 34 574 +15%
En m² 2 415 760 2 109 040 +15%

Après une année 2023 consacrée à la revue approfondie du
portefeuille foncier ayant conduit à l’abandon de 13 200 lots,
l’année 2024 marque une reprise de la marche en avant en
matière de développement foncier, avec un pipeline
désormais adapté au nouveau cycle.

Backlog Logement110
Le backlog Logement au 31 décembre 2024 représente
2,4 milliards d’euros HT (vs 2,7 milliards d’euros HT fin
2023).




110 Chiffre d’affaires HT des ventes notariées restant à appréhender à
l’avancement de la construction et des réservations des ventes au détail
et en bloc à régulariser chez le notaire.



ALTAREA RESULTATS ANNUELS 2024 24
1.2.3 Immobilier d’entreprise
Altarea intervient en Immobilier d’entreprise sur les Par ailleurs, six opérations nouvelles pour un total de
marchés du Bureau et de la Logistique pour un risque limité 38 000 m² ont été maitrisées à Nantes, Nice, Clermont-
et de manière variée grâce à une palette de compétences Ferrand et Grenoble.
très diversifiées et ce sur l’ensemble du territoire national.
Le pipeline de projets en Régions représente ainsi
1.2.3.1 BUREAU 310 000 m² à fin 2024. Ce portefeuille très granulaire est
composé d’opérations qui contribueront de manière
En bureau, Altarea intervient en tant que développeur
récurrente aux résultats futurs du Groupe.
(contrats de VEFA, BEFA, CPI, ou encore MOD111) et
parfois en tant que co-investisseur pour certains actifs à 1.2.3.2 LOGISTIQUE
repositionner.
En logistique, le Groupe opère en tant qu’aménageur -
Bureau / Grand Paris promoteur, et développe des projets qui répondent à des
enjeux techniques, réglementaires et environnementaux
En 2024, le Groupe s’est principalement concentré sur des
de plus en plus exigeants.
opérations de prestations de services, tout en restant à
l’écoute du marché en matière d’investissement. L’activité Altarea développe principalement des grandes plateformes
Bureau sur le Grand Paris a ainsi été marquée par : ou des hubs stratégiquement situés sur la dorsale
historique nord-sud, ainsi que sur l’arc Atlantique. Ces
• la livraison fin avril du 26 Champs-Elysées à Paris sur
plateformes sont principalement destinées aux
14 000 m², ensemble mixant bureaux et commerces, pour
distributeurs et aux acteurs du e-commerce.
le compte de 52 Capital ;
Actif en développement de plateformes logistiques depuis
• la livraison de l’immeuble Bellini (18 000 m², La Défense),
de nombreuses années, Altarea commence cette année à
le nouveau siège social de SwissLife France ;
engranger les fruits de sa stratégie et confirme ses
• la signature d’un BEFA de 9 ans ferme avec le cabinet ambitions sur ce marché porteur.
d’avocats Ashurst pour l’ensemble immobilier de 6 100 m²
390 M€ de cessions signées fin 2024
situé au 185 rue Saint-Honoré à Paris pour une livraison
prévue au 1er semestre 2026 ; Le Groupe a signé fin 2024 deux opérations de cession
pour un montant total de 390 millions d’euros :
• la location de dix étages de Landscape (22 200 m², La
Défense) portant le taux d’occupation à près de 60% (projet • cession à WDP du parc logistique de Bollène112
réalisé pour le compte d’AltaFund) ; (Vaucluse) représentant 260 000 m² à terme ainsi que le
parc logistique de l’Oseraye à Puceul (Loire-Atlantique)
• la signature du contrat de promotion immobilière pour le
représentant 37 000 m² ;
projet Madeleine (21 000 m² à Paris) pour le compte de
Norges Bank IM ; • cession à un fond géré par CBRE de trois lots de la
plateforme Ecoparc Côtière située à La Boisse proche de
• l’obtention du permis de construire définitif purgé d’Upper,
Lyon (56 200 m²). Cette opération se distingue notamment
le projet de rénovation de l’ancien siège de la CNP situé
par une performance environnementale particulièrement
au-dessus de la gare de Paris-Montparnasse. Ce projet de
exemplaire113.
55 000 m² développé en partenariat 50/50 avec la Caisse
des Dépôts fera l’objet d’une restructuration intégrale au L’impact comptable de ces transactions est majoritairement
cours des prochaines années. enregistré au cours de l’exercice 2024, le solde étant
réparti sur les années 2025 et 2026 principalement.
Bureau / Métropoles régionales
Après ces cessions, les opérations maitrisées ou en cours
L’année a été marquée par la vente à Midi 2i de l’immeuble
de montage représentent 650 000 m², dont 310 000 m²
Blanc Azur à Aix-en-Provence, bureau multi-occupants de
bénéficient de permis de construire purgés (75 000 m² pré-
6 600 m² intégralement loué.
loués), et contribueront aux résultats du Groupe au cours
En Régions, le Groupe a livré quatre immeubles de des prochains exercices.
bureaux totalisant 14 000 m2 (rue Laurencin, Hill Side et
Backlog Immobilier d’entreprise114
Urbanclay à Toulouse et la première tranche de Feel Good
à Nantes). Le backlog en Immobilier d’entreprise au 31 décembre
2024 représente 214 millions d’euros HT (vs 282 millions
d’euros HT fin 2023).




111 VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), BEFA (bail en l’état 113 Livré en novembre 2024, l’Ecoparc a été aménagé dans le
futur d’achèvement), CPI (contrat de promotion immobilière) et MOD respect d’une compensation biodiversité et bénéficie d’un système de
(maitrise d’ouvrage déléguée). chauffage décarboné par pompes à chaleur. Le site vise une
112 Le site est composé de 5 entrepôts, dont 3 en exploitation loués certification HQE® Excellent.
(ITM, ID Logistics, Mutual Logistics, Gerflor et Mistral Semences) et 2 114 Chiffre d’affaires HT des ventes notariées restant à comptabiliser
en cours de développement. Le parc de Bollène répond aux dernières à l’avancement, des placements HT non encore régularisés par acte
normes en matière de sécurité et sera équipé de panneaux notarié (CPI signés) et honoraires à recevoir de tiers sur contrats
photovoltaïques d’une puissance installée d’environ 22 MWc, 3 MWc signés.
étant actuellement en exploitation. Il bénéficie des labels HQE®
Bâtiment Durable niveau Excellent et BREEAM® Excellent.



ALTAREA RESULTATS ANNUELS 2024 25
1.2.4 Nouvelles activités
Dans le cadre de sa feuille de route stratégique, Altarea a • agrivoltaïsme au sol ou intégré au bâti (granges, hangars,
décidé d’investir dans des activités nouvelles serres…), en direct ou dans le cadre de partenariats
complémentaires de ses savoir-faire : les infrastructures stratégiques.
photovoltaïques, les data centers et l’asset management
Infrastructures intégrées aux projets immobiliers du
immobilier.
Groupe
Ces nouvelles activités ont pour caractéristiques d’être
Altarea intègre désormais de façon systématique des
tirées par des besoins immenses avec des barrières à
centrales photovoltaïques sur ses projets immobiliers
l’entrée fortes liées à la maitrise de savoir-faire complexes.
partout où cela est possible afin de valoriser les sites et
La stratégie d’Altarea consiste à maitriser la chaîne de d’apporter un service complémentaire à leurs utilisateurs
valeur opérationnelle (investissement dans les (confort, autoconsommation, responsabilité).
compétences) tout en adoptant un modèle économique
En 2024, le Groupe a ainsi mis en service les ombrières
adapté à chaque profil de risque.
photovoltaïques du Family Village Costières Sud à Nîmes,
1.2.4.1 INFRASTRUCTURES PHOTOVOLTAÏQUES après celle de La Vigie à Strasbourg (500 kWc118 pour
chaque site). A date, 7 chantiers sont en cours notamment
La décarbonation de l’économie française devrait accroître
sur le portefeuille de retail parks gérés par le Groupe119.
de façon considérable les besoins en électricité d’origine
photovoltaïque115 avec des investissements estimés à En Logistique, le parc de Bollène, vendu à WDP cette
plusieurs milliards d’euros par an au cours des prochaines année, comprendra des panneaux photovoltaïques en
décennies. toiture pour une puissance installée d’environ 22 MWc à
terme.
Altarea entend capter une partie de ce marché à travers
une stratégie qui combine la maitrise des savoir-faire Partenariats stratégiques avec de grands opérateurs
opérationnels et un modèle économique optimisé en
Début 2024, un partenariat a été signé avec Terrena,
matière de capitaux employés. Le Groupe maitrise d’ores
coopérative agricole regroupant près de 20 000 adhérents
et déjà les premiers maillons de la chaîne de valeur
dans le Grand Ouest. Ce partenariat, qui s’adressait
opérationnelle avec des équipes constituées, une gamme
initialement aux éleveurs ovins s’est ouvert en cours
complète et un pipeline de projets déjà important.
d’année à d’autres types d’exploitation (bovins, volailles,
En 2024, Altarea a franchi un cap avec l’acquisition de production viticole…). Il permettra de concrétiser plusieurs
Prejeance Industrial116 pour 140 millions d’euros de valeur dizaines de projets à partir de 2026.
d’entreprise117 et a commencé à percevoir ses premiers
Altarea est également en discussion avec d’autres
revenus de vente d’électricité.
coopératives et avec de grands propriétaires (industriels,
Un dispositif complet hôpitaux, logisticiens, foncières…) pour les accompagner
dans leurs investissements en infrastructures
Altarea a constitué une équipe dédiée opérant en France
photovoltaïques.
et en Italie lui permettant de maitriser l’ensemble de la
chaîne de valeur opérationnelle : Parc en exploitation et portefeuille de projets
• études, faisabilité, conception, maitrise foncière ; A fin décembre 2024, Altarea détient et exploite un parc
• autorisations administratives (construction, d’une puissance totale de 94 MWc, répartis entre 61 MWc
raccordement) et financements ; d’installations déjà raccordées et 33 MWc en cours de
• commercialisation de l’énergie produite ; construction et/ou en attente de raccordement.
• installation et mise en service ; Le Groupe travaille par ailleurs sur un portefeuille de
• exploitation, monitoring, maintenance, recyclage. projets important, à des stades d’avancement très divers,
Le Groupe propose aujourd’hui une gamme complète : comprenant notamment 800 MWc sécurisés120 et le solde
à l’étude121.
• ombrières de parkings (notamment sur son patrimoine de
centres commerciaux gérés) ; 1.2.4.2 DATA CENTERS
• toitures photovoltaïques sur ses projets immobiliers Les besoins en data centers, notamment de grande
(notamment entrepôts logistiques) ; capacité, sont en forte croissance dans le monde, tirés par
• centrales solaires au sol sur sites anthropisés (carrières, la digitalisation de l’économie et l’essor de l’intelligence
friches, décharges, délaissés…) ; artificielle. Les investissements nécessaires sont difficiles
à estimer mais représentent de façon certaine plusieurs




115 Ces besoins seraient de l’ordre de 100 gigawatts-crête (GWc) d’ici 118 Watt-crête : puissance maximale théorique atteinte au pic de
2050 (source : rapport sur les futurs énergétiques 2050 de RTE). Au production par un panneau solaire.
31 mars 2024, la puissance du parc solaire photovoltaïque français 119 Brest Guipavas, Gennevilliers, Aubergenville, Villeparisis et
atteint 21,1 GWc. Source : Ministère de la transition écologique et de Ruaudin
la cohésion des territoires. 120 Foncier maitrisé ou sous promesse.
116 Société française spécialisée dans le développement de projets 121 Regroupent les projets dont le foncier fait l’objet d’une lettre
photovoltaïques en toitures de petites et moyennes tailles (entre 100 d’intention, les projets en cours de sécurisation, et les projets d’appels
et 500 kWc), principalement sur des hangars agricoles. d’offres (AO), d’appels à manifestation d’intérêt (AMI) ou d’appels à
117 Dont 10,4 millions d’euros d’incorporels. projets (AAP).



ALTAREA RESULTATS ANNUELS 2024 26
milliards d’euros par an pour un marché comme la France, électricité largement décarbonnée. Les data centers
qui bénéficie d’une électricité largement décarbonée. hyperscale nécessitent des investissements considérables
liés à leur puissance qui peut atteindre plusieurs centaines
Altarea dispose d’avantages compétitifs déterminants pour
de megawatts.
capter une partie de ce marché grâce à ses savoir-faire de
maitrise foncière et d’obtention d’autorisation Altarea travaille sur plusieurs implantations potentielles
admninistratives complexes. dans un contexte où ce type de produit est à la fois rare et
administrativement très complexe.
Le Groupe entend adresser deux segments distincts : les
data centers en colocation de taille moyenne et les data 1.2.4.3 ASSET MANAGEMENT IMMOBILIER
centers hyperscale (Cloud et IA).
La société de gestion Altarea Investment Managers,
Data centers de proximité écoresponsables en agréée en 2023 par l’Autorité des Marchés Financiers,
colocation compte désormais une équipe de gestion et
d’investissement complète. Elle a pour objectif d’étendre
Les data centers de proximité sont destinés à une clientèle
progressivement ses accords de distribution sur la partie
d’entreprises (privée ou publique), à qui ils assurent
grand public notamment auprès des réseaux externes et
connectivité, haute performance, haute sécurité et haute
des Conseillers en Gestion de Patrimoine (CGP), et de
disponibilité. Ils permettent aux acteurs qui le souhaitent de
développer une offre complète de supports
(re)localiser le stockage de leurs données sur le territoire
d’investissements immobiliers.
national. Il s’agit généralement de data centers de
moyenne puissance (inférieure à 20 MW). La SCPI Alta Convictions, son premier fonds grand public
lancé fin 2023, est positionnée sur le thème du nouveau
Pour ce type de produit, la stratégie du Groupe consiste à
cycle immobilier, sans stock ni financement d’avant crise.
maitriser l’ensemble de la chaîne de valeur opérationnelle
La collecte se poursuit tout comme les investissements
(origination et autorisations, construction et réalisation des
avec un objectif de diversification aussi bien sectoriel que
installations, commercialisation, exploitation et gestion de
géographique. Cette année, la SCPI a réalisé trois
l’infrastructure physique).
investissements en commerce (Paris, Annecy, Bordeaux-
Altarea a ainsi constitué une équipe dédiée à travers un Belvédère), a fait l’acquisition de locaux d’activités
mix d’acquisition tactique, et de recrutements internes et (Orléans) et d’un premier actif industriel à l’étranger
externes pour développer des data centers (Madrid). La SCPI a par ailleurs obtenu en juin le label ISR
écoresponsables122 selon un modèle économique de type soulignant son engagement en faveur d’une gestion
« développeur - asset manager ». responsable et durable.

Le premier data center entièrement réalisé par Altarea Par ailleurs, Altarea a lancé en 2023 une plateforme de
devrait être livré au cours du 1er trimestre 2025. Situé à dette immobilière en partenariat avec Tikehau Capital via
Noyal-sur-Vilaine près de Rennes, il développera sur un premier fonds baptisé ATREC (Altarea Tikehau Real
3 000 m² une puissance de près de 2,3 MW IT. Estate Credit) capitalisé à hauteur de 200 millions d’euros
par les deux sponsors (100 millions d’euros chacun) ayant
Le Groupe travaille sur un pipeline d’une quinzaine de sites
vocation à accueillir des partenaires tiers. Cette plateforme
potentiels dans les principales métropoles françaises
capitalise sur les expertises complémentaires d’Altarea et
(Paris, Lyon, Marseille, Toulouse, Nantes).
Tikehau Capital en matière immobilière et de dette privée,
Data centers hyperscale et permettra aux investisseurs de bénéficier d’un accès
privilégié au pipeline combiné des deux groupes ainsi qu’à
Les data centers hyperscale s’adressent à un nombre leur réseau respectif pour saisir les opportunités
limité d’acteurs qui raisonnent à l’échelle mondiale et dont d’investissement les plus attractives. Les premières
les besoins sont immenses. La France constitue pour ces opérations ont été déployées et un pipeline d’opportunités
groupes une cible géographique privilégiée leur permettant est en cours d’étude.
d’accéder au marché européen et de bénéficier d’une




122 Avec traitement de l’énergie fatale comprenant le cas échéant la
récupération de la chaleur émise et sa réinjection dans les réseaux
urbains de chauffage et de refroidissement.



ALTAREA RESULTATS ANNUELS 2024 27
1.3 Performance environnementale
1.3.1 Taxonomie européenne123 La méthodologie de calcul de l’alignement à la taxonomie et
son résultat ont ainsi pu faire l’objet d’une revue dès
La taxonomie européenne est un système de classification l’exercice 2023 et d’un rapport spécifique émis par le cabinet
européen des activités économiques durables sur le plan E&Y avec un an d’avance sur l’obligation règlementaire
environnemental. Elle définit des critères uniformes pour CSRD.
chaque secteur afin d’évaluer leur contribution aux six
Chiffre d’affaires 2024 aligné à 68,6%128
objectifs environnementaux de la Commission européenne.
En M€ Construction Rénovation Propriété Groupe
Les entreprises non financières sont tenues de publier des
indicateurs directement issus de leurs comptes (chiffre CA consolidé 2 280,7 197,5 274,9 2 768,5
d’affaires, Capex et Opex) en indiquant pour chacun la
CA aligné 1 627,7 92,6 179,5 1 899,8
proportion concernée par la taxonomie (taux d’éligibilité
publié depuis le 1er janvier 2022) ainsi que la proportion % CA consolidé 71,4% 46,9% 65,3% 68,6%
conforme aux objectifs environnementaux européens (taux En 2024, le taux d’alignement du chiffre d’affaires consolidé
d’alignement depuis le 1er janvier 2023) et sociaux est de 68,6 % (44,0 % pour l’exercice 2022, 48,1 % en
(garanties sociales minimales). 2023).
Depuis le 1er janvier 2024, les entreprises financières La progression constante de l’alignement vient
doivent également publier la part de leurs investissements principalement de la contribution croissante des opérations
finançant les activités économiques alignées au sens de la de promotion initiées à partir du 1er janvier 2022, pour
taxonomie (Green Asset Ratio ou GAR). Les institutions lesquelles le Groupe a mis en place une politique
financières dotées d’un GAR élevé devraient bénéficier à d’alignement systématique à la taxonomie sur le plan du
terme d’un cadre plus favorable pour leurs activités, critère énergétique.
l’objectif de l’Union Européenne étant soutenir la transition
écologique facilitant l’orientation de l’épargne et des Un indicateur clé pour Altarea
financements vers des activités durables.
L’alignement du chiffre d’affaires est devenu un indicateur
Méthodologie Altarea de performance clé du Groupe pour mesurer l’évolution de
la durabilité de son modèle opérationnel compte tenu de son
Altarea analyse l’alignement de son chiffre d’affaires à la caractère polycritère.
maille du projet ou de l’actif124.
La grille d’analyse de la taxonomie permet de mettre en
Pour être considéré comme aligné, chaque projet ou actif valeur le travail réalisé par le Groupe depuis de nombreuses
contribuant au chiffre d’affaires doit être étudié à l’aune de années pour garantir la qualité environnementale de ses
six familles de critères environnementaux125 (Atténuation du actifs commerciaux et de ses opérations de promotion.
changement climatique (Energie), Adaptation au
changement climatique (Climat), Utilisation durable et Altarea a ainsi intégré cet indicateur dans sa feuille de route
protection des ressources aquatiques et marines (Eau), stratégique, se fixant pour objectif d’atteindre, et désormais
Transition vers une économie circulaire, Prévention et de conserver, un chiffre d’affaires très majoritairement
réduction de la pollution, Protection et restauration de la aligné à la taxonomie129. Des objectifs d’alignement ont
biodiversité et des écosystèmes), eux-mêmes constitués de également été intégrés dans la rémunération des salariés et
plusieurs sous-critères d’analyse126. dans celle de la Gérance130.

Altarea a déployé ces dernières années d’importants Depuis juillet 2023, tous les crédits bancaires corporate
moyens pour assurer la collecte digitalisée, le contrôle, et le (signés ou renouvelés) intègrent une clause d’alignement
référencement normé de plusieurs milliers de documents du chiffre d’affaires à la taxonomie.
permettant de justifier l’alignement des programmes
analysés et d’assurer une piste d’audit fiable. Le Groupe a
notamment réalisé un travail spécifique sur certains critères
particulièrement exigeants : énergie, économie circulaire et
pollution127.



123 Cf Rapport de durabilité conforme à la directive CSRD. ses projets pour s’assurer que ses fournisseurs n’utilisaient pas de
124 Ce qui correspond à une opération (bâtiment ou groupe de produits dangereux au sens de la règlementation REACH et a fait
bâtiments) pour la promotion et à un centre géré, cogéré ou détenu pour vérifier par un cabinet spécialisé les processus d’alerte en place.
la foncière. En 2024, 225 opérations/actifs étudiés bénéficiant d’une 128 Le chiffre d’affaires 2024 d’Altarea est éligible à la taxonomie
documentation exhaustive à l’appui ont été considérés comme alignés. européenne au titre des activités « 7.1. Construction de bâtiments
125 Un critère de « contribution substantielle » et cinq critères d’absence neufs », « 7.2. Rénovation de bâtiments existants » et « 7.7. Acquisition
d’effets négatifs («DNSH»). Le nombre et la nature des critères varient et propriété de bâtiments ». Le taux d’éligibilité 2024 s’élève à 96,4%
en fonction de chaque activité, avec un nombre minimum de deux (un (soit 2 670,4 M€ de CA éligible).
critère de contribution substantielle et un DNSH). 129 Altarea a fait partie des 9 entreprises françaises ayant soumis une
126 Par exemple, l’atténuation du changement climatique comprend résolution Say on Climate lors de leur Assemblée Générale annuelle
quatre sous-critères : consommation d’énergie primaire, étanchéité à l’air 2023. Source : Bilan du Say on Climate français 2023, par le Forum pour
et intégrité thermique, analyse du cycle de vie d’un bâtiment (conception, l’Investissement Responsable.
construction, exploitation et déconstruction) et gestion énergétique. 130 A travers notamment l’Accord d’Intéressement Groupe et dans les
127 Altarea a réalisé une vérification spécifique sur un échantillon critères de rémunération variable de la Gérance (Say on Pay).
représentatif des produits et matériaux entrant dans la construction de



ALTAREA RESULTATS ANNUELS 2024 28
1.3.2 Performance carbone • les émissions liées à la construction sont comptabilisées
au prorata de l’avancement technique (hors terrain) de
Altarea a mis au point une comptabilité carbone sur chaque projet,
l’ensemble de ses activités permettant de suivre sa • les émissions liées à l’utilisation du bien sont
performance carbone avec la même rigueur que sa comptabilisées au prorata de l’avancement commercial de
performance comptable. chaque projet.

Le Groupe dispose ainsi d’indicateurs pertinents permettant Foncière
de mesurer de façon fiable dans la durée ses volumes
La performance carbone de la Foncière est déterminée à
d’émissions, son intensité carbone surfacique et son
partir des consommations des parties communes (mesures
intensité carbone économique.
réelles) et de celles des parties privatives (mesures réelles
Méthodologie Altarea et estimées). Cette consommation est ensuite convertie en
équivalent émissions de GES en utilisant un facteur dont le
Les émissions de GES131, exprimées en kilogrammes niveau fluctue en fonction de caractère plus ou moins
d’équivalent de CO2 (kgCO2e,), sont classées en trois carboné de l’énergie consommée.
catégories (scopes132) :
• les émissions directes (scope 1) couvrent toutes les Le Groupe n’intègre pas les émissions liées au transport des
émissions associées aux consommations de combustibles visiteurs pour lesquelles il ne dispose pas de levier direct. A
fossiles (combustion de carburants fossiles, recharges de titre d’information, elles ont représenté 198 milliers de
fluides frigorigènes...) ; tonnes en 2024135.

• les émissions indirectes associées à l’énergie (scope 2) Baisse de -15% des émissions en 2024
représentent les émissions liées aux consommations
d’électricité ou aux réseaux de chaleur et de froid ; En 2024, les émissions du Groupe (scope 1, 2 et 3) ont
représenté 776 milliers de tonnes, en baisse de - 15% par
• les autres émissions indirectes (scope 3) représentent
rapport à 2023 et de - 50 % par rapport à 2019 (année de
tous les autres flux d’émissions dont dépend l’ensemble des
référence)136. Sur ce total, 232 milliers de tonnes (soit 30 %)
activités de l'entreprise (achats de biens & prestations,
correspondent à des émissions qui n’ont pas encore eu lieu
déplacements, fret, immobilisations…).
(quote-part relative à l’utilisation à venir des bâtiments en
Concernant Altarea, les émissions de GES dépendent des cours de construction).
activités du Groupe :
• pour la promotion immobilière133, elles sont liées à : En milliers de tCO2e 2024 2023 2019
- la construction des bâtiments : matériaux (y compris leur Promotion Immobilière 739 884 1 551
transport), chantier et équipements du bien, ainsi que Logement 567 760 1 041
l’entretien et le recyclage, Immobilier d’Entreprise 148 82 315
- et à leur utilisation : énergie consommée par les occupants Commerce 23 42 195
du bien construit, cumulée sur une durée de 50 ans,
Foncière & Corporate 36 26 12
• pour la foncière, elles correspondent à l’énergie
Nouvelles activités 1 - -
consommée (parties communes et privatives) ;
Groupe 776 910 1 563
• pour le corporate, elles concernent les émissions des Dont Construction 509 602 822
collaborateurs dans le cadre de leur activité professionnelle Dont Utilisation 231 282 729
(consommation énergétique des sièges du Groupe et Dont Foncière et Corporate 36 26 12
consommation de carburant liée aux déplacements La Promotion immobilière constitue la très grande majorité
professionnels). des émissions du Groupe (96 %), avec une concentration
Le périmètre pris en compte pour le reporting des émissions très forte sur la promotion résidentielle (73 % du total).
correspond aux opérations sous contrôle opérationnel134. La Foncière Commerce présente un faible niveau
Promotion immobilière d’émission, la démarche de décarbonation ayant été initiée
dès 2010.
Altarea comptabilise sa performance carbone « à
l’avancement » à partir des mêmes bases utilisées pour la Analyse de la variation des émissions de GES et
détermination de son chiffre d’affaires comptable : trajectoire à horizon 2030
• un bilan carbone est calculé pour chacun des projets ayant
La trajectoire carbone d’Altarea résulte de l’évolution de
contribué au chiffre d’affaires en 2024 ;
deux137 facteurs combinés :




131 Les GES sont des gaz présents dans l'atmosphère (dioxyde de 135 En 2023, elles ont représenté 303 milliers de tCO2e.
carbone, protoxyde d’azote, méthane, ozone…) qui absorbent le 136 Altarea a choisi l’année 2019 comme point de départ de sa
rayonnement infrarouge et le redistribuent sous forme de radiations trajectoire de décarbonation. L’année 2019 correspondait à des niveaux
contribuant à renforcer la rétention de la chaleur solaire (effet de serre). relativement élevés d’activité avec une intensité carbone surfacique
132 Conformément au GHG protocol international proposant un cadre moyenne qui s’établissait alors à 1 553 kgCO2eq / m² et un bilan
pour mesurer, comptabiliser et gérer les émissions de GES provenant carbone total de 1 562 milliers de tCO2eq/m².
des activités des secteurs privé et public élaboré par le World Business 137 L’évolution du mix produit (logement, bureaux, logistique etc.) est en
Council for Sustainable Development et le World Resources Institute. théorie susceptible d’avoir une influence sur la trajectoire carbone du
133 Pour compte propre ou compte de tiers. Groupe même si pratiquement, l’intensité carbone surfacique d’Altarea
134 Opérations en intégration globale à 100% et mise en équivalence est très proche en moyenne de celle du logement avec éventuellement
en quote-part. des exceptions ponctuelles en fonction des années



ALTAREA RESULTATS ANNUELS 2024 29
• le volume d’activité (effet volume) mesuré par les puissance de la très exigeante règlementation RE2020
surfaces immobilières développées par le Groupe, dont (seuil 2025 et 2028).
l’évolution dépend en grande partie du cycle immobilier 138.
Altarea se fixe pour objectif de retrouver d’ici 2030 un niveau
• l’intensité carbone surfacique (effet taux) exprimée en d’activité au moins équivalent à celui de 2019. Dans cette
kgCO2eq / m² mesure la quantité équivalente de carbone perspective, et compte tenu de sa cible d’intensité
nécessaire pour fabriquer un m² d’immobilier ainsi que le surfacique, les émissions de GES 2030 devraient être
carbone qui sera émis par l’utilisateur final pendant une comprises entre 850 et 950 milliers de tCO2e (soit de -46 %
durée de 50 ans. à -39 % par rapport à 2019).
Le principal levier de décarbonation d’Altarea consiste à agir Cette estimation est donnée « toutes choses étant égales
sur l’intensité carbone surfacique. Sa réduction nécessite en par ailleurs ». Elle n’intègre pas certains évènements
effet de revoir l’ensemble des processus industriels potentiellement significatifs, susceptibles d’avoir une
(sourcing des matériaux et des fournisseurs, conception et influence favorable ou défavorable sur la trajectoire carbone
réalisation des bâtiments) afin d’aboutir à un produit du Groupe, à savoir :
immobilier sobre en carbone mais sans concession sur sa
• l’évolution du cycle immobilier d’ici 2030 ;
valeur d’usage.
• une transformation des procédés constructifs et des
Evolution sur l’année 2024 matériaux entrant dans la construction des bâtiments
neufs ;
Émissions GES du Groupe
• toute modification règlementaire remettant en cause les
en milliers de tCO2e Var. hypothèses de la trajectoire carbone d’Altarea ;
Émissions GES 2023 910
• de la montée en puissance de la vente de crédits carbone
Ajustement périmètre CSRD +12 +1% par le Groupe, notamment sur les produits Woodeum 143 ;
Promotion - effet volume -48 - 5%
• un changement structurel du mix produit du Groupe ;
Promotion - effet taux -98 - 11%
• toute opération de croissance externe ou de
Émissions GES 2024 776 - 15%
désinvestissement significatif.
La baisse de -5% liée à l’effet volume est principalement le
Altarea reverra tous les ans sa trajectoire carbone et en
reflet de la situation de crise conjoncturelle que connait la
expliquera le moment venu les éventuelles variations.
promotion résidentielle.

La baisse de -11 % de l’intensité carbone surfacique139 qui Suivi du découplage entre création de valeur
ressort à 1 155 kgCO2e/m² en 2024 (contre 1 299 économique et émissions de GES
kgCO2e/m² en 2023) est liée à la sortie d’opérations
Le découplage entre création de valeur économique et
anciennes plus carbonées 140 d’une part et à l’intégration
émissions de GES est un principe fondamental de la
d’opérations nouvelles plus performantes 141 d’autre part.
croissance bas carbone. Altarea mesure ce découplage à
Evolution depuis 2019 (année de référence)142 travers l’intensité carbone économique qui correspond à la
quantité de CO2e émise pour générer un euro de chiffre
En milliers de tCO2e Var. d’affaires144.
Émissions GES 2019 1 563
Ajustement CSRD +12 En gCO2e /€ 2024 2023 2019
Changements de périmètre +50 Intensité carbone 280 335 503
Effet périmètre +62 +4%
En 2024, Altarea a émis 280 grammes de CO2e par euro de
Effet volume -450 -29%
chiffre d’affaires, soit -18 % par rapport à 2023 (et - 45 %
Effet taux -398 -25% par rapport à 2019). La baisse enregistrée en 2024 a été
Émissions GES 2024 776 -50% particulièrement forte en raison de la contribution
Par rapport à 2019, les émissions du Groupe sont passées significative de la Logistique au chiffre d’affaires consolidé.
de 1 563 milliers de tCO2e à 776 milliers de tCO2e, soit une La Logistique est en effet un produit moins carboné en
baisse de - 50 %. La décarbonation structurelle (effet taux moyenne que le Logement ou le Bureau par exemple.
lié à l’intensité surfacique) a réprésenté -25 %, le solde étant
dû à la baisse d’activité (effet volume) et aux variations de
périmètre.

Trajectoire carbone à horizon 2030

A horizon 2030, Altarea estime que son intensité surfacique
moyenne sera comprise entre 900 kgCO2e/m² et
1 000 kgCO2e/m², en raison notamment de la montée en

138 Les marchés immobiliers se caractérisent par des cycles de durées 140 D’intensité carbone surfacique moyenne de 1 381 kgCO2e/m².
et d’intensités variables. On considère ainsi que le précédent bas de 141 D’intensité carbone surfacique moyenne de 1 125 kgCO2e/m².
cycle a été atteint en 2008/2009 et que le dernier haut de cycle a été 142 L’année 2019 correspondait à un niveau d’activité « normal » avec
atteint en 2021/2022. Depuis la fin de 2022, le marché immobilier est une intensité carbone surfacique moyenne de 1 553 kgCO2eq/m² et un
entré dans une phase baissière dont la durée est encore difficile à bilan carbone total de 1 562 milliers de tCO2eq / m².
estimer mais qui semble avoir atteint un palier au cours de l’année 143 En 2024, Woodeum a obtenu les tout premiers crédits carbone
2024. pour la construction neuve en France correspondant 2 042 de
139 Quantité de CO2e émise pour construire et utiliser un mètre carré tCO2eq / m².
d’immobilier, exprimée en kilogrammes de CO2e par mètre carré ou kg 144 Exprimée en grammes de CO2e par euro ou gCO2e/€.
CO2e /m². Calcul Promotion hors Logistique.



ALTAREA RESULTATS ANNUELS 2024 30
1.4 PERFORMANCE FINANCIERE
1.4.1 Résultats annuels 2024
Le chiffre d’affaires atteint 2 768,5 millions d’euros (vs 2 712,3 millions d’euros en 2023) soit +2,1 %, et le résultat net récurrent
(FFO145) est en hausse de +25,7 % à 127,2 millions d’euros (vs 101,2 millions d’euros en 2023), en ligne avec la guidance fixée
début 2024.

Au total, le résultat net part du Groupe s’établit à 6,1 millions d’euros, contre une perte de -472,9 millions d’euros en 2023146.



Variations de
Cash-Flow valeurs,
Immobilier Nouvelles Autres courant des charges
En M€ Commerce Logement
d'entreprise activités corporate opérations calculées et
TOTAL
(FFO) frais de
transaction

Chiffre d'affaires 294,3 1 985,7 476,6 11,7 0,3 2 768,5 – 2 768,5
Variation vs. 31/12/2023 +13,6% -11,6% x2,3 na na +2,1% +2,1%
Loyers nets 216,4 – – – – 216,4 – 216,4
Marge immobilière 4,1 74,9 58,7 1,1 (0,0) 138,8 (5,7) 133,2
Prestations de services externes 26,7 26,7 4,7 0,3 0,3 58,7 – 58,7
Revenus nets 247,2 101,6 63,4 1,5 0,3 414,0 (5,7) 408,3
Variation vs. 31/12/2023 +7,4% -34,0% x2,2 na na +0,3% na
Production immobilisée et stockée 5,3 125,0 8,2 – – 138,6 – 138,6
Charges d'exploitation (48,8) (197,3) (27,5) (12,9) 0,6 (285,8) (23,9) (309,7)
Frais de structure nets (43,5) (72,3) (19,2) (12,9) 0,6 (147,2) (23,9) (171,2)
Contributions des sociétés MEE 6,5 (2,4) 3,3 (0,1) – 7,4 4,0 11,3
Gains/Pertes sur cessions d'actifs Commerce (0,1) (0,1)
Var. valeurs, charges calculées et frais de transaction - Commerce (2,4) (2,4)
Charges calculées et frais de transaction - Logement (23,7) (23,7)
Charges calculées et frais de transaction - Immobilier d'entreprise (2,8) (2,8)
Autres (0,9) 0,9 – (10,1) (10,1)
Résultat opérationnel 210,3 26,9 47,6 (12,4) 1,7 274,1 (64,7) 209,4
Variation vs. 31/12/2023 +7,6% -52,7% x3,5 na na +10,5%
Coût de l'endettement net (28,5) (5,8) (34,3)
Autres résultats financiers (31,8) (3,5) (35,3)
Gains/pertes sur valeurs des instruments fi. – (58,7) (58,7)
Résultat de cession de participation – (5,9) (5,9)
Impôts (4,0) 14,9 10,9
Résultat net 209,8 (123,7) 86,1
Minoritaires (82,6) 2,6 (80,0)
Résultat net, part du Groupe 127,2 (121,1) 6,1
Variation vs. 31/12/2023 +25,7%
Nombre moyen d'actions dilué 21 791 045
Résultat net, part du Groupe par action 5,84
Variation vs. 31/12/2023 +20,8%




145 Funds From Operations : résultat net hors les variations de valeur, charges calculées, frais de transaction et variations d’impôt différé. Part du Groupe.
146 Pour mémoire, en 2023 Altarea avait enregistré en variation de valeur une charge comptable exceptionnelle Promotion d’un montant de - 448,8 M€
(-348,3 M€ après impôt).



ALTAREA RESULTATS ANNUELS 2024 31
Chiffre d’affaires : 2 768,5 M€ (+2,1 %) Résultat net récurrent (FFO) : 127,2 M€
Au 31 décembre 2024, le chiffre d’affaires consolidé s’établit
(+25,7%)
à 2 768,5 millions d’euros, en hausse de +2,1% par rapport Les charges liées aux financements (coût de l’endettement
à 2023 : net pour -28,5 millions d’euros et autres résultats financiers
• en Commerce, il progresse de +13,6 % à 294,3 millions pour -31,8 millions d’euros) sont relativement stables en
d’euros (vs 259,0 millions d’euros). Il se décompose entre raison notamment de la position de couverture en taux
243,5 millions d’euros de revenus locatifs, 27,0 millions existante.
d’euros de prestations de services externes et 24,0 millions La charge d’impôt s’établit à -4,0 millions d’euros et reste à
d’euros d’opérations de promotion Commerce. Les revenus un niveau faible en raison de déficits fiscaux reportables et
locatifs progressent de +5,0 % tirés par la bonne tenue des d’une contribution fiscale des activités taxables encore
indicateurs opérationnels (indexation, croissance à faible.
périmètre constant, vacance, recouvrement) ;
Au total, le FFO part du Groupe s’établit à 127,2 millions
• en Logement, il baisse de -11,6 % à 1 985,7 millions d’euros en hausse de +25,7%, soit 5,84 euros par action
d’euros (vs 2 247,1 millions d’euros). Ce chiffre d’affaires est (+20,8%) après enregistrement de l’impact dilutif lié à la
très majoritairement composé d’opérations de l’ancien création de 1 160 013 actions nouvelles149 en 2024.
cycle. Les opérations de nouvelle génération n’ont
représenté en 2024 qu’une faible proportion du chiffre Résultat net consolidé part du Groupe : 6,1 M€
d’affaires (14% du total), avec une montée en puissance
Le résultat net consolidé part du Groupe s’établit à
attendue sur 2025 et surtout 2026 où elles deviendront
6,1 millions d’euros (contre -472,9 millions d’euros en
majoritaires ;
2023150) après notamment enregistrement de -58,7 millions
• en Immobilier d’Entreprise, il ressort en nette hausse à d’euros de variation de valeur des instruments financiers et
476,6 millions d’euros (vs 204,0 millions d’euros soit x2,3) des autres variations de valeurs, charges calculées et frais
porté par les transactions en Logistique. de transaction comprenant notamment une dépréciation
d’incorporels pour 16 millions d’euros151.
Résultat opérationnel FFO : 274,1 M€ (+10,5 %)
Le résultat opérationnel FFO147 progresse de +10,5% à
274,1 millions d’euros (vs 248,1 millions d’euros). Il est
composé de :

• 210,3 millions d’euros en Commerce (+7,6%), porté par
des loyers nets en croissance de +5,7% et une bonne tenue
des honoraires ;

• 26,9 millions d’euros en Logement (vs 56,8 millions
d’euros), résultant de l’enregistrement à l’avancement de la
contribution d’opérations issues du cycle précédent à
marges faibles ;

• 47,6 millions d’euros en Immobilier d’entreprise (vs
10,5 millions d’euros). Cette progression provient
essentiellement des transactions en Logistique dont l’impact
comptable a été majoritairement enregistré au cours de
l’exercice, le solde étant réparti sur les années 2025 et 2026
principalement. Par ailleurs, l’activité de Bureau en Régions
est restée soutenue en 2024 ;

• les coûts de structure liés au développement des nouvelles
activités sont intégralement passés en charge.

Au total, le taux de rentabilité opérationnelle 148 du Groupe
s’établit à 9,8 % (contre 9,1 % en 2023).




147 Funds From Operations : résultat net hors les variations de valeur, 149 Dont 1 080 657 actions nouvelles au titre du paiement partiel du
charges calculées, frais de transaction et variations d’impôt différé. Part dividende en actions, 70 426 actions nouvelles au titre des actions
du Groupe. gratuites livrées aux salariés et 8 930 au titre du FCPE.
148 Résultat opérationnel FFO rapporté au chiffre d’affaires consolidé 150 Pour mémoire, en 2023 Altarea avait enregistré en variation de
Groupe. valeur une charge comptable exceptionnelle Promotion d’un montant de
- 448,8 M€ (- 348,3 M€ après impôt).
151 Comprenant notamment la marque Pitch.



ALTAREA RESULTATS ANNUELS 2024 32
1.4.2 Actif net réévalué (ANR)
1.4.2.1 ANR DE CONTINUATION DILUÉ152 À 110,1 €/ACTION
ANR GROUPE 31/12/2024 31/12/2023
En M€ var €/act. var En M€ €/act.
Capitaux propres consolidés part du Groupe 1 694,3 (3,0)% 77,4 (8,2)% 1 747,5 84,3
Autres plus-values latentes 515,1 355,4
Impôt différé au bilan sur les actifs non SIIC (a) 22,0 22,4
Valeur de marché de la dette à taux fixe 78,9 167,6
Impôt effectif sur les plus-values latentes non SIIC (16,5) (11,7)
Optimisation des droits de mutations (b) 67,8 68,6
Part des commandités (c) (12,9) (13,5)
ANR NNNAV de liquidation 2 348,6 0,5% 107,3 (4,8)% 2 336,3 112,7
Droits et frais de cession estimés 63,6 63,4
Part des commandités (c) (0,3) (0,4)
ANR de continuation dilué 2 411,8 0,5% 110,1 (4,8)% 2 399,3 115,7
Nombre d'actions diluées : 21 896 835 20 736 822
(a) Actifs à l'international.
(b) En fonction du mode de cession envisagé (actifs ou titres).
(c) Dilution maximale de 120 000 actions.

L’actif net réévalué de continuation dilué est quasi stable à 2 411,8 millions d’euros (contre 2 399,3 millions d’euros en 2023, soit
+0,5%).




1.4.2.2 VARIATION DE L’ANR
1.4.2.3




ANR de continuation dilué
en M€ en €/act.
ANR 31 décembre 2023 2 399,3 115,7
Dividende (168,9) (8,0)
Augmentations de capital (yc dilution) 109,9 (0,9)
FFO pdg 2024 127,2 5,84
Variation de valeur (a) 134,2 6,1
Instruments financiers et dette à taux fixe (151,8) (6,9)
IFRS 16 (19,1) (0,9)
Autres et frais de transaction (b) (19,0) (0,9)
ANR 31 décembre 2024 2 411,8 110,1
vs. 31 décembre 2023 0,0
+0,5% (0,0)
(4,8)%
(a) Promotion Logistique et foncière Commerce.
(b) Dont charge AGA, impôts différés, dotations aux amortissements, part des commandités


2024 se situe proche de la fourchette basse de
L’actif net réévalué de continuation dilué est quasi stable à
l’évaluation153 réalisée par Accuracy.
2 411,8 millions d’euros. L’impact du dividende 2023, des
variations de valeur des instruments financiers et des dettes La baisse de l’ANR par action (110,1 €/action contre
à taux fixe a été compensé par le résultat récurrent de 115,7 €/action en 2023) est entièrement due à
l’année et une augmentation de la valeur de la promotion l’augmentation du nombre d’actions diluées154.
tirée par la Logistique. La valeur de la promotion retenue en




152 Valeur de marché des capitaux propres dans une optique de continuation de l’activité tenant compte de la dilution potentielle liée au statut de Société
en commandite par actions.
153 Pour mémoire, la valeur de la Promotion dans l’ANR avait été ajustée à la baisse de -826,7 M€ au cours des deux années précédentes (-458,5 M€ en
2023 et -368,2 M€ en 2022).
154 Dont 1 080 657 actions nouvelles au titre du paiement partiel du dividende en actions, 70 426 actions nouvelles au titre des actions gratuites livrées
aux salariés et 8 930 au titre du FCPE.



ALTAREA RESULTATS ANNUELS 2024 33
1.4.2.4 PRINCIPES DE CALCUL
également une évaluation sur la base de comparables
Evaluation des actifs boursiers.
Immeubles de placement

Les actifs immobiliers figurent à leur valeur d’expertise dans
Fiscalité
les comptes IFRS du Groupe (Immeubles de placement). En raison de son statut de SIIC, l’essentiel du patrimoine
d’Altarea n’est pas soumis à l’imposition sur les plus-values
Les commerces sont évalués par plusieurs experts. La
à l’exception de quelques actifs dont les modes de détention
décomposition de la valorisation du patrimoine par expert
ne leur permettent pas de faire partie du périmètre exonéré
est détaillée ci-après.
et des actifs situés hors de France. Pour ces actifs, la
Expert Patrimoine % valeur, DI fiscalité de cession est directement déduite dans les
Jones Lang LaSalle France 29% comptes consolidés au taux de l’impôt ordinaire du pays où
Cushman & Wakefield France & International 33% ils se situent sur la base de l’écart entre la valeur vénale et
la valeur fiscale de l’actif.
CBRE France & International 32%
Autres France & International 6% Dans l’ANR de continuation après fiscalité, Altarea a tenu
compte des modalités de détention de ces actifs ne figurant
Les experts utilisent deux méthodes : pas dans le périmètre SIIC, puisque l’impôt pris en compte
• l’actualisation des flux futurs de trésorerie (méthode DCF), dans l’ANR de continuation correspond à l’impôt qui serait
avec valeur de revente en fin de période ; effectivement dû, soit en cas de cession de titres, soit
immeuble par immeuble.
• la capitalisation des loyers nets, sur la base d’un taux de
rendement intégrant les caractéristiques du site et des Droits
revenus locatifs (comprenant également le loyer variable et
le loyer de marché des locaux vacants, et retraités de Dans les comptes consolidés IFRS, les immeubles de
l’ensemble des charges supportées par le propriétaire). placement sont comptabilisés pour leur valeur d’expertise
hors droits. Dans l’ANR de continuation, les droits déduits
Ces expertises sont effectuées conformément aux critères en comptabilité sont réintégrés pour le même montant. Dans
requis par le Red Book – Appraisal and Valuation Standards l’ANR NNNAV d’Altarea (ANR de liquidation), les droits sont
publié par la Royal Institution of Chartered Surveyors. Les déduits soit sur la base d’une cession des titres, soit
missions confiées aux experts sont toutes effectuées selon immeuble par immeuble en fonction de la nature juridique
les recommandations du Rapport COB/AMF dit Rapport de la structure qui détient l’actif.
Barthès de Ruyter, et suivent intégralement les instructions
de la Charte de l’Expertise en Évaluation Immobilière, mise
Part des commandités
à jour en 2017. La rémunération versée aux experts est
fixée sur une base forfaitaire en fonction de la taille et de la La part des commandités représente la dilution maximale
complexité des actifs, et est totalement indépendante du prévue par les statuts du Groupe en cas de liquidation de la
résultat de l’expertise. commandite (l’associé commandité se verrait attribuer
120 000 actions).
Autres actifs

Les plus-values latentes sur les autres actifs sont
constituées :

• des pôles promotion Logement et Immobilier d’entreprise
(Cogedim, Woodeum et Histoire & Patrimoine, Logistique) ;

• et des pôles d’Asset management Commerce (Altarea
France) et Immobilier d’Entreprise (Altarea Entreprise
Management).

Ces actifs sont évalués une fois par an par des experts
externes lors la clôture annuelle : le pôle d’Asset
Management Commerce (Altarea France), le pôle
Promotion (Logement et Immobilier d’entreprise) et le pôle
d’Asset Management en Immobilier d’Entreprise sont
évalués par Accuracy.

La méthode utilisée par Accuracy repose sur une
actualisation de flux de trésorerie prévisionnelle (DCF)
assortie d’une valeur terminale basée sur un cash-flow
normatif. Accuracy fournit une fourchette d’évaluation afin
de prendre en compte différents scénarios. En complément
de son évaluation par la méthode des DCF, Accuracy fournit




ALTAREA RESULTATS ANNUELS 2024 34
1.4.3 Ressources financières
1.4.3.1 FAITS MARQUANTS 2024 1.4.3.2 DETTE NETTE160
En 2024, le Groupe a notamment : Evolution de la dette en 2024
• achevé son programme de refinancement des crédits La dette nette est quasi stable à 1 681 millions d’euros
corporate entamé en 2023, en signant pour 476 millions contre 1 647 millions d’euros fin 2023.
d’euros de crédits corporate à échéance 2029, intégrant une
clause d’alignement avec la taxonomie européenne155 ; En M€
Dette nette au 31 décembre 2023 1 647
• remboursé en juillet 255 millions d’euros d’échéance Dividende 77
obligataire 2024 ; FFO (127,2)
• placé auprès d’une base d’investisseurs élargie une BFR Promotion (173)
émission obligataire de 300 millions d’euros à échéance dont Logistique (194)
7 ans avec un coupon fixe de 5,50 % ; dont Logement –
dont Bureau 20
• mis en place deux crédits hypothécaires : un premier de Capex Commerce 41
90 millions d’euros à 7 ans156 adossé au centre commercial
Nouvelles activités 210
espagnol de Sant Cugat et un second de 76 millions d’euros
Autres 7
à 5 ans adossé au centre commercial Le Parks détenu par
Dette nette au 31 décembre 2024 1 681
la SNC Macdonald Commerces (société mise en
équivalence) ; Au cours de l’année, le Groupe a diminué son BFR
Promotion de -173 millions d’euros, principalement en
• renforcé ses fonds propres consolidés à hauteur de
Logistique, après avoir baissé sont BFR Logement d’environ
92,0 millions d’euros dont 91,3 millions d’euros lié au
-350 millions d’euros en 2023.
paiement partiel du dividende en actions (création de
1 080 657 actions nouvelles) et 0,7 million d’euros lié à une La récupération de capitaux employés en Promotion a
augmentation de capital réservée au FCPE des salariés, permis à Altarea de continuer à investir à dette quasi
(création de 8 930 actions nouvelles). constante. Ces investissements à forte valeur ajoutée
concernent principalement le Commerce (capex de la gare
Liquidités disponibles Paris-Austerlitz…) et les nouvelles activités (acquisition de
Au 31 décembre 2024, Altarea affiche un niveau de Prejeance Industrial, photovoltaïque et data center).
liquidités disponibles157 de 2 530 millions d’euros
(2 410 millions d’euros au 31 décembre 2023). Structure de la dette et duration
En M€ 31/12/2024 31/12/2023
Lignes de crédits
Disponible (en M€) Trésorerie Total Dette corporate bancaire 264 247
non utilisées
Au niveau corporate 601 1 311 1 912 Marchés de crédit 1 445 1 496
Au niveau des projets 340 278 618 Dette hypothécaire 559 473
Total 941 1 589 2 530 Dette sur opérations de promotion 111 144
Dette sur projets photovoltaïques 81 -
Les lignes de crédit non utilisées au niveau corporate Total Dette brute 2 460 2 360
correspondent à des lignes de RCF à hauteur de Disponibilités (779) (713)
1 290 millions d’euros, dont aucune n’est tirée au 31 Total Dette nette 1 681 1 647
décembre 2024.
Au 31 décembre 2024, la duration moyenne de la dette
Les 941 millions d’euros de trésorerie sont placés à hauteur brute161 est de 4 ans, contre 3 ans et 6 mois au 31 décembre
de 90% environ. Le rendement obtenu sur les placements 2023. Après prise en compte du cash disponible permettant
de trésorerie du Groupe est proche de l’€STER. de rembourser la souche obligataire Altareit 2025, la
duration effective de la dette est de 4 ans et 6 mois.
Financements court et moyen terme
Le Groupe dispose de deux programmes NEU CP158
(échéance inférieure ou égale à 1 an) et deux programmes
NEU MTN159 (échéance supérieure à 1 an) pour les sociétés
Altarea et Altareit. Au 31 décembre 2024, l’encours de ces
programmes est nul.




155 Ces crédits intègrent une clause d’alignement du chiffre d’affaires 157 Montants à 100%.
consolidé à la Taxonomie européenne (« EU Taxonomy linked loan »). 158 NEU CP (Negotiable EUropean Commercial Paper).
156 Ce crédit hypothécaire est également « Green » au sens des « 159 NEU MTN (Negotiable EUropean Medium Term Note).
Green Loan Principals » édictés par la Loan Market Association, le centre 160 Dette nette obligataire et bancaire.
commercial de San Cugat étant aligné à la Taxonomie européenne. 161 Hors dette promotion.



ALTAREA RESULTATS ANNUELS 2024 35
Echéancier de la dette par maturité 1.4.3.3 RATIOS ET COVENANTS
Le graphique ci-après (exprimé en millions d’euros)
Loan-to-value (LTV)
présente l’endettement long terme162 du Groupe par
maturité. Le LTV rapporte l’endettement net obligataire et bancaire
consolidé à la valeur vénale consolidée des actifs du
Groupe.

En M€ 31/12/2024 31/12/2023
Endettement brut 2 460 2 360
Disponibilités (779) (713)
Endettement net consolidé 1 681 1 647

Commerce à la valeur (IG)(a) 3 872 3 861
Commerce à la valeur (titres MEE), autres(b) 197 185
Immeubles de placement au coût(c) 126 110
Investissements Immobilier d'entreprise(d) 149 121
Valeur d'entreprise du pôle Promotion(e) 1 322 1 466
L’échéance obligataire de 335 millions d’euros en 2025 est Nouvelles activités 233 –
d’ores et déjà couverte par les liquidités disponibles, Valeur vénale des actifs 5 898 5 744
principalement sous forme de cash placé.
Ratio LTV 28,5% 28,7%
La dette hypothécaire de 2028 est adossée au centre (a) Valeur vénale (DI) des centres commerciaux en exploitation comptabilisés selon la
méthode de l'intégration globale.
commercial de CAP3000 (St-Laurent du Var), celle de 2030 (b) Valeur vénale (DI) des titres des sociétés intégrées par mise en équivalence portant
au centre commercial Qwartz (Villeneuve-la-Garenne) et des centres commerciaux et autres actifs commerces.
celle de 2031 au centre commercial de Sant Cugat (c) Valeur nette comptable des immeubles de placement en développement
comptabilisés au coût.
(Barcelone). Tous les autres actifs consolidés du Groupe
(d) Valeur vénale (DI) des titres des sociétés intégrées par mise en équivalence portant
sont libres de dette hypothécaire. des investissements et autres actifs en Immobilier d'entreprise.
(e) Logement et Immobilier d'entreprise (Bureaux et Logistiques).
La dette dont l’échéance est supérieure à 2031 concerne les
projets photovoltaïques pour lesquels l’échéance moyenne Ratios de crédits
des dettes est supérieure ou égale à 20 ans lors de leur mise
en place. Au 31 décembre 2024, le ratio Dette Nette / EBITDA163
s’améliore 6,1x contre 6,6x au 31 décembre 2023.
Couverture : nominal et taux moyen
Le ratio Dette Nette / Dette Nette + Capitaux propres ressort
Altarea bénéficie d’une position de couverture de taux à 34,7 % contre 33,8 % au 31 décembre 2023.
significative reflétant la politique de gestion des risques
Aucun des deux ratios précédents ne constitue un covenant
globaux du Groupe.
pour le Groupe.
Encours à Taux de Les deux seuls covenants bancaires inclus dans toutes les
Dette à taux Couvertures Position à
fin d'année couv.
fixe à taux fixe (a) taux fixe (b) documentations de crédit sont le LTV et l’ICR.
(M€) moyen (c)
2025 1 100 1 613 2 713 0,87% Covenant 31/12/2024 31/12/2023 Delta
2026 1 050 1 532 2 582 1,06% LTV (a) ≤ 60% 28,5% 28,7% -0,2pt
2027 1 050 1 525 2 575 1,06% ICR (b) ≥ 2,0 x 9,6x 7,5x +2,1x
2028 600 1 032 1 632 1,57% (a) LTV (Loan-to-Value) = Endettement net / Valeur réévaluée du patrimoine droits
inclus.
2029 600 825 1 425 1,60% (b) ICR (Interest-Coverage-Ratio) = Résultat opérationnel / Coût de l'endettement net
(colonne "Cash-flow courant des opérations").
2030 300 317 617 2,20%
(a) Swap de taux et Caps. Au 31 décembre 2024, la situation financière du Groupe
(b) Après couverture et en quote-part de consolidation. satisfait largement l’ensemble des covenants prévus dans
(c) Taux moyen des couvertures et taux de base moyen de la dette à taux fixe (taux
mid-swap à la date de pricing de chaque obligation, hors spread de crédit).
les différents contrats de crédit.

Coût moyen de la dette brute : 1,92% (-23 bps) 1.4.3.4 NOTATION FINANCIERE
Le coût moyen de la dette brute a baissé courant 2024 en Le 9 octobre 2024, S&P Global a confirmé la note à long
raison de l’impact positif de la position de couverture du terme d’Altarea à BBB-, Investment grade, assortie d’une
Groupe et des produits de placement de la trésorerie perspective négative. Sa filiale Altareit, principalement
disponible. spécialisée dans la promotion, bénéficie également de la
même notation.




162 A date de publication et hors financements court terme promotion. 163 Endettement net obligataire et bancaire / Résultat Opérationnel FFO
sur 12 mois glissants.



ALTAREA RESULTATS ANNUELS 2024 36
Compte de résultat analytique

31/12/2024 31/12/2023

Variations de Variations de
valeurs, valeurs,
Cash-flow charges Cash-flow charges
courant des calculées, courant des calculées,
Opérations frais de Opérations frais de
En millions d'euros (FFO) transaction Total (FFO) transaction Total
Revenus locatifs 243,5 – 243,5 231,8 – 231,8
Autres charges (27,1) – (27,1) (27,0) – (27,0)
Loyers nets 216,4 – 216,4 204,8 – 204,8
Prestations de services externes 26,7 – 26,7 25,0 – 25,0
Production immobilisée et stockée 5,3 – 5,3 1,8 – 1,8
Charges d'exploitation (48,8) (5,0) (53,8) (42,0) (5,7) (47,7)
Frais de structure nets (16,7) (5,0) (21,7) (15,3) (5,7) (20,9)
Part des mises en équivalence 6,5 9,1 15,6 5,4 (19,2) (13,8)
Dotations nettes aux amortissements et provisions – (2,3) (2,3) – 1,2 1,2
Gains / Pertes sur cessions d'actifs 4,1 0,9 5,0 0,5 (3,7) (3,2)
Gains / Pertes sur valeur des immeubles de placement – 4,7 4,7 – (190,4) (190,4)
RESULTAT OPERATIONNEL COMMERCE 210,3 7,4 217,7 195,5 (217,7) (22,3)
Chiffre d'affaires 1 959,0 – 1 959,0 2 218,1 – 2 218,1
Coût des ventes et autres charges (1 884,1) (6,7) (1 890,8) (2 093,3) (300,2) (2 393,6)
Marge immobilière 74,9 (6,7) 68,2 124,8 (300,2) (175,4)
Prestations de services externes 26,7 – 26,7 29,0 – 29,0
Production stockée 125,0 – 125,0 142,0 – 142,0
Charges d'exploitation (197,3) (19,8) (217,1) (238,9) (19,8) (258,7)
Frais de structure nets (45,6) (19,8) (65,4) (67,9) (19,8) (87,7)
Part des mises en équivalence (2,4) (5,3) (7,6) (0,0) (3,7) (3,7)
Dotations nettes aux amortissements et provisions – (23,7) (23,7) – (63,2) (63,2)
Indemnités (frais) de transaction – – – – (0,0) (0,0)
RESULTAT OPERATIONNEL LOGEMENT 26,9 (55,4) (28,5) 56,8 (386,9) (330,1)
Chiffre d'affaires 471,9 – 471,9 196,0 – 196,0
Coût des ventes et autres charges (413,2) – (413,2) (175,4) (17,9) (193,3)
Marge immobilière 58,7 – 58,7 20,6 (17,9) 2,7
Prestations de services externes 4,7 – 4,7 8,0 – 8,0
Production stockée 8,2 – 8,2 10,8 – 10,8
Charges d'exploitation (27,5) (2,8) (30,3) (20,0) (3,6) (23,6)
Frais de structure nets (14,5) (2,8) (17,4) (1,2) (3,6) (4,8)
Part des mises en équivalence 3,3 (2,0) 1,4 (8,9) (42,0) (50,9)
Dotations nettes aux amortissements et provisions – (0,8) (0,8) – (47,3) (47,3)
Gains / Pertes sur valeur des immeubles de placement – (1,9) (1,9) – – –
RESULTAT OPERATIONNEL IMMOBILIER D'ENTREPRISE 47,6 (7,5) 40,1 10,5 (110,8) (100,3)
Nouvelles activités (12,4) (4,0) (16,4) (10,4) (0,3) (10,7)
Autres (Corporate) 1,7 (5,2) (3,5) (4,3) (8,4) (12,7)
RESULTAT OPERATIONNEL 274,1 (64,7) 209,4 248,1 (724,1) (476,0)
Coût de l'endettement net (28,5) (5,8) (34,3) (33,0) (5,1) (38,2)
Autres résultats financiers (31,8) (3,5) (35,3) (30,8) (2,8) (33,5)
Actualisation des dettes et créances – – – – 0,4 0,4
Variation de valeur et résultats de cession des instruments – (58,7) (58,7) – (72,8) (72,8)
financiers de cession des participations
Résultats – (5,9) (5,9) – (2,8) (2,8)
RESULTAT AVANT IMPÔT 213,8 (138,7) 75,2 184,3 (807,2) (622,9)
Impôts sur les sociétés (4,0) 14,9 10,9 0,1 114,3 114,4
RESULTAT NET 209,8 (123,7) 86,1 184,4 (692,9) (508,6)
Minoritaires (82,6) 2,6 (80,0) (83,1) 118,8 35,7
RESULTAT NET, PART DU GROUPE 127,2 (121,1) 6,1 101,2 (574,1) (472,9)
Nombre moyen d'actions dilué (a) 21 791 045 21 791 045 21 791 045 21 020 550 21 020 550 21 020 550
RESULTAT NET PAR ACTION (€/ACTION), PART DU GROUPE 5,84 (5,56) 0,28 4,81 (27,31) (22,50)




ALTAREA RESULTATS ANNUELS 2024 37
Bilan consolidé
En millions d'euros 31/12/2024 31/12/2023
Actifs non courants 5 079,3 4 865,2
Immobilisations incorporelles 359,2 369,5
dont Ecarts d'acquisition 246,2 235,8
dont Marques 99,0 115,0
dont Relations clientèles 1,3 3,6
dont Autres immobilisations incorporelles 12,7 15,1
Immobilisations corporelles 165,2 26,5
Droits d'utilisation sur Immobilisations corporelles et incorporelles 113,1 120,6
Immeubles de placement 4 016,2 3 948,6
dont Immeubles de placement évalués à la juste valeur 3 628,0 3 617,2
dont Immeubles de placement évalués au coût 132,3 114,7
dont Droits d'utilisation sur Immeubles de placement 255,9 216,7
Titres et créances sur les sociétés mises en équivalence 357,7 327,1
Actifs financiers (non courant) 17,0 35,6
Impôt différé actif 50,9 37,3
Actifs courants 3 320,7 3 471,9
Stocks et en-cours nets 992,3 1 140,6
Actifs sur contrats 507,2 536,0
Clients et autres créances 954,1 930,2
Créance d'impôt sur les sociétés 7,7 23,8
Actifs financiers (courant) 25,2 25,8
Instruments financiers dérivés 55,3 101,7
Trésorerie et équivalents de trésorerie 778,9 713,1
Actifs destinés à la vente 0,0 0,8
TOTAL ACTIF 8 400,0 8 337,1

Capitaux propres 3 162,9 3 219,6
Capitaux propres attribuables aux actionnaires d'Altarea SCA 1 694,3 1 747,5
Capital 334,6 316,9
Primes liées au capital 330,7 420,4
Réserves 1 022,9 1 483,2
Résultat, part des actionnaires d'Altarea SCA 6,1 (472,9)
Capitaux propres attribuables aux actionnaires minoritaires des filiales 1 468,6 1 472,1
Réserves, part des actionnaires minoritaires des filiales 1 165,2 1 284,2
Autres éléments de capitaux propres, Titres Subordonnés à Durée Indéterminée 223,5 223,5
Résultat, part des actionnaires minoritaires des filiales 80,0 (35,7)
Passifs non courants 2 586,8 2 375,6
Emprunts et dettes financières à plus d'un an 2 467,6 2 254,8
dont Prêts participatifs et avances associés 63,6 60,4
dont Emprunts obligataires 1 094,2 1 128,7
dont Emprunts auprès des établissements de crédit 943,6 726,5
dont Obligations locatives 116,9 126,3
dont Redevances contractuelles sur immeubles de placement 249,4 212,9
Provisions long terme 61,3 68,7
Dépôts et cautionnements reçus 48,7 44,6
Impôt différé passif 9,1 7,5


Passifs courants 2 650,2 2 742,0
Emprunts et dettes financières à moins d'un an 532,1 637,7
dont Emprunts obligataires 356,4 275,5
dont Emprunts auprès des établissements de crédit 62,9 89,6
dont Titres négociables à court terme – 92,2
dont Découverts bancaires 3,4 47,7
dont Avances Groupe et associés 82,6 108,7
dont Obligations locatives 20,4 19,6
dont Redevances contractuelles sur immeubles de placement 6,5 4,4
Instruments financiers dérivés 13,7 32,0
Passifs sur contrats 130,2 257,0
Dettes fournisseurs et autres dettes 1 972,5 1 814,7
Dettes d'impôt exigible 1,8 0,6
TOTAL PASSIF 8 400,0 8 337,1




ALTAREA RESULTATS ANNUELS 2024 38