DOCUMENT
D’ENREGISTREMENT
UNIVERSEL
ÉDITION
2024
Sommaire
1 ACTIVITÉ DE L'ANNÉE 2024 9
1.1 Résultats Annuels 2024 : Hausse de 10% du résultat récurrent, bilan renforcé, perspectives
favorables 10
1.2 Éléments d’analyse de l’activité 18
1.3 Éléments d’analyse de l’activité par segment 25
1.4 Renseignements financiers et commentaires 41
1.5 Ressources financières 52
1.6 Reporting EPRA 57
1.7 Expertises immobilières 66
1.8 Liste du patrimoine 70
2 RISQUES ET DISPOSITIFS DE MAÎTRISE 79
2.1 Facteurs de risques 80
2.2 Politiques de contrôle interne, de gestion des risques et de conformité 97
2.3 Évolutions et perspectives 2025 101
3 RAPPORT DE DURABILITÉ 103
3.1 Introduction 104
3.2 Informations environnementales 144
3.3 Informations sociales 240
3.4 Informations liées à la conduite des affaires (ESRS G1) 297
3.5 Performance RSE 309
3.6 Vérification des informations extraટfinancières 326
4 RENSEIGNEMENTS FINANCIERS 335
4.1 Comptes consolidés au 31 décembre 2024 337
4.2 Annexe aux comptes consolidés 343
4.3 Rapport des commissaires aux comptes sur les comptes consolidés 407
4.4 Comptes individuels au 31 décembre 2024 412
4.5 Annexes aux comptes individuels 415
4.6 Rapport des commissaires aux comptes sur les comptes annuels 449
4.7 Extrait du Rapport économique et patrimonial pour l’exercice clos le 31 décembre 2024 455
5 ASSEMBLÉE GÉNÉRALE ET GOUVERNEMENT D'ENTREPRISE 481
5.1 Ordre du jour et texte des projets de résolutions de l’Assemblée générale mixte du 17 avril 2025 482
5.2 Rapport du Conseil d’Administration sur le texte des projets de résolutions présentés à l’Assemblée
générale mixte du 17 avril 2025 499
5.3 Rapport du Conseil d’Administration sur le gouvernement d’entreprise 509
5.4 Rapport spécial des commissaires aux comptes sur les conventions réglementées 597
5.5 Rapport des commissaires aux comptes sur la réduction du capital 601
5.6 Rapport des commissaires aux comptes sur l’émission d’actions et de diverses valeurs mobilières
avec maintien et/ou suppression du droit préférentiel de souscription 602
5.7 Rapport des commissaires aux comptes sur l’autorisation d’attribution d’actions gratuites
existantes ou à émettre 604
5.8 Rapport des commissaires aux comptes sur l’émission d’actions et/ou de valeurs mobilières
réservée aux adhérents d’un plan d’épargne d’entreprise 605
5.9 Responsables du contrôle des comptes 606
6 RENSEIGNEMENTS ET GESTION 609
6.1 Présentation de la société 610
6.2 Renseignements de caractère général concernant l’émetteur et son capital 614
6.3 Actionnariat 620
6.4 Bourse – Dividende 625
6.5 Administration et direction 627
6.6 Informations relatives à la société et à ses participations 630
6.7 Contrats importants 632
6.8 Responsable du document d'enregistrement universel 633
7 TABLES DE CONCORDANCE 635
7.1 Table de concordance du document d’enregistrement universel 636
7.2 Table de concordance avec le rapport financier annuel 638
7.3 Table de concordance avec le rapport de gestion 639
covivio.eu




2024
Document
d'enregistrement
universel incluant le Rapport financier annuel




Ce Document d’enregistrement universel a été déposé le 19 mars 2025 auprès de l’AMF, en sa qualité
d’autorité compétente au titre du règlement (UE) n°2017/1129, sans approbation préalable
conformément à l’article 9 dudit règlement. Le Document d’enregistrement universel peut être utilisé aux
fins d'une offre au public de titres financiers ou de l’admission de titres financiers à la négociation sur un
marché réglementé s'il est complété par une note d’opération et le cas échéant, un résumé et tous les
amendements apportés au document d’enregistrement universel. L’ensemble alors formé est approuvé
par l’AMF conformément au règlement (UE) n°2017/1129.
Le présent document d'enregistrement universel sous format pdf est une reproduction de la version
officielle du document d'enregistrement universel établi au format xhtml et disponible sur le site internet
de l'autorité des marchés financiers ainsi que sur celui de la société.


Covivio
Société Anonyme à Conseil d'Administration au capital de 334 870 404 €
18 Avenue François Mitterrand 57000 Metz
RCS Metz 364 800 060


COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 1
Centralité

Inventer la ville de demain
européennes et dessine la ville de demain en concevant des bureaux, des
hôtels et des logements pour travailler, voyager et habiter différemment.
Avec un patrimoine de 23,1 Md€ toujours plus concentré dans les grandes
métropoles européennes, Covivio est là où les travailleurs, les voyageurs et
les habitants veulent être et se retrouver. En privilégiant la reconstruction
de la ville sur la ville, le Groupe propose des projets performants, durables,
mixtes, innovants et limitant l’étalement urbain.




Accompagner la croissance
des principales capitales européennes
À Paris, Berlin, Milan, mais aussi Bordeaux ou Düsseldorf, Covivio crée, transforme et dynamise les villes, tout en
relevant le défi climat. Connectivité, flexibilité, bien-être, mixité, verdissement : autant d’aspects développés
par Covivio pour ses projets. Autant d’atouts qui définissent les villes attractives de demain.
Notre Raison d’Être « Construire du bien-être et des liens durables » met l’humain au cœur de la ville, inscrit
nos activités dans la durée et constitue la colonne vertébrale de notre croissance. Elle nous incite à prendre
des engagements concrets et ambitieux auprès de l’ensemble de nos parties prenantes.


2 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
U N PAT R I M O I N E E U R O P É E N D I V E R S I F I É
Q U I M I X E L E S U S AG E S
U N PAT R I M O I N E
20%
H ÔT E L S E N E U R O P E
27% PLÉBISCITÉ
BURE AUX
EN FRANCE 97,2% de taux
d’occupation
E T U N E D U R É E M OY E N N E
F E R M E D E S B A U X D E 6, 2 A N S




29%
RÉSIDENTIEL 16% 94%
E N A L L E M AG N E de notre patrimoine
BURE AUX
de bureaux, de logements
7% E N I TA L I E
et d’hôtels, se situe
BURE AUX EN en cœur de ville
A L L E M AG N E




En savoir plus :
L’Atelier, le siège européen de Covivio situé à Paris,
lauréat de 3 prix :
• Nuit de l’immo : Médaille d’or dans la catégorie
« Immeuble de bureau »
• ULI Europe Awards for Excellence 2024
• Grand Prix SIMI 2024 « Immeuble de bureau restructuré »


M E N T I O N S P É C I A L E D E S P L A N AWA R DS 2 024
P O U R L E D E R N I E R I M M E U B L E D E SY M B I OS I S À M I L A N

C O R T E I TA L I A , S I T U É A U C Œ U R D E M I L A N ,
R É C O M P E N S É PA R L E P R I X P L A N R E A L E STAT E AWA R D 2 025




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 3
Hospitalité
Hospitality
Accompagner
l’évolution des usages
et la recherche d'expérience
Investisseur,, développeur,
pp , g gestionnaire
e et créateur de services, Covivio imagine avec
les utilisateurs des espaces évolutifs pour accompagner
acc les entreprises, les marques
hôtelières et les territoires dans leurs enjeux d’attractivité,
d’at de transformation et de
performance responsable.
Proposer des nouvelles formes d’espaces de travail, d’habita bitat ou de loisirs, en phase
avec les nouvelles attentes de nos clients, des utilisateurs et dess co
collectivités : c’est ainsi
que nous contribuons à faire émerger des villes plus inclusives, attractiv
actives et durables.
En offrant dans chacun de ses immeubles un haut niveau de bien-être, Covivi
ovivio enrichit
les relations entre les personnes et contribue ainsi à l’épanouissement de chacun,
cha
l’efficacité des organisations et la durabilité des modes de développement.




Covivio, acteur majeur
de l’hôtellerie
Covivio contribue au renouvellement de l’offre hôtelière en Europe en identifiant les
concepts les plus innovants et en initiant des partenariats avec des enseignes lifesty
yle.
Avec 283 hôtels en patrimoine, répartis dans 12 pays et d’une valeur de 6,4 Md€ à fin
2024, Covivio, à travers sa filiale Covivio Hotels, est le principal partenaire immobilier d
des
opérateurs hôteliers en Europe (AccorInvest, IHG, NH Hotel Group, B&B HOTELS, Meining ger
Hotels, Radisson Hotel Group…).
À même d’accompagner les enseignes dans leurs projets en bail, En savoir plus :

en murs et fonds ou en développement, Covivio se positionne
à leurs côtés dans les métropoles les plus dynamiques.

Avec 97,5% de son portefeuille hôtelier qui bénéficie d’une
certification environnementale (objectif 100% en 2025),
Covivio entraîne ses partenaires hôteliers dans une démarche
commune et vertueuse de réduction de leur empreinte carbone.

WiZiU, rassembler ceux
qui font avancer l’hôtellerie
En 2024, Covivio a lancé WiZiU, sa plateforme de gestion Découvrir les hôtels
opérés par WiZiU :
hôtelière. La mission de WiZiU est de gérer des hôtels en France
et en Belgique, en direct ou via des contrats de franchise avec
des opérateurs de renom – Accor, Hilton, IHG, Marriott. WiZiU
intervient à toutes les étapes de gestion et d’exploitation d’un
établissement.




4 COVIVIO D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Une forte
satisfaction clients
Bureau, résidentiel ou hôtel : la recherche d’une expérience enrichissante et
de qualité est partout. C’est pourquoi Covivio fait converger ses expertises
pour repenser ses immeubles et le parcours des utilisateurs. Afin de maximiser
le potentiel et le confort de nos espaces, et d’assurer le bien-être et la
satisfaction de nos clients, nous les associons dès la conception des projets et
sa
les interrogeons
interr régulièrement pour collecter leurs retours.




3,9/5
Satisfaction globale
des locataires de bureaux
Etude Kingsley 2023-2024




8,9/10
Note de satisfaction attribuée par
les utilisateurs de Booking.com
quant à la localisation des hôtels
détenus par Covivio




Résidentiel allemand :
Covivio désigné
« Fairest Landlord »
par le magazine économique
FOCUS-MONEY
pour la 7e année consécutive




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 5
Durabilité

Adresser les grands
enjeux RSE pour
un impact positif
Mobilité, connectivité, performance durable, ouverture sur le quartier,
régénération du parc, biodiversité et initiative culturelle sont autant
de composantes d’un projet immobilier Covivio, qui mobilise tous ses
partenaires pour concevoir des morceaux de ville performants et
adaptés à leur environnement. Les métropoles peuvent s’appuyer sur 98,5 %
notre expertise multisectorielle et notre dimension européenne. Nous du patrimoine dispose
agissons en partenaire long terme pour inventer une ville désirable, d’une certification
intelligente et vertueuse.
environnementale
La responsabilité sociale des entreprises (RSE), partie intégrante
de l’ADN de Covivio, fait l’objet depuis près de quinze ans d’un plan
d’action détaillé. Ce dernier couvre la totalité des activités du Groupe en
Europe et est enrichi au fil des années. Face à des enjeux économiques,
99,1 %
du patrimoine est situé
sociaux, sociétaux et environnementaux toujours plus cruciaux, Covivio
a accéléré sa transition pour davantage intégrer les enjeux climatiques à moins de 500 m à
dans chacun de ses métiers. pied des transports
en commun
Le Groupe s’est fixé des objectifs ambitieux en matière de climat et vise
ainsi une réduction de 40% de ses émissions de gaz à effet de serre d’ici
2030 par rapport à 2010.
En 2024, Covivio a finalisé sa stratégie Nature, Accéder
au Rapport Nature
qui relève les ambitions du Groupe en la matière.
Cette stratégie est le fruit d'un travail de plus
de deux ans, incluant une analyse des impacts,
risques et opportunités liés à la nature, en
s'appuyant notamment sur la méthodologie Global
Biodiversity Score (GBS). Son élaboration a été
faite en collaboration avec les équipes françaises,
allemandes et italiennes.
Covivio a ainsi publié son premier Rapport
Nature, qui prend la suite du Rapport Climat édité
jusqu'à présent. Ce Rapport conjugue climat
et biodiversité, tant ces deux enjeux doivent
être traités de manière simultanée.




6 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2023
50% 50%
de femmes & d’hommes
salariés permanents en Europe

1,7 M€
de budget pour la Fondation
Covivio sur la période 2020-2024
3%
de la masse salariale consacrée
à la formation en France




Covivio, une entreprise
à l’écoute et engagée
Accéder
Entreprise engagée et consciente de ses enjeux, Covivio déploie avec l’ensemble de aux travaux du CPP :
ses parties prenantes un dialogue ouvert et transparent.
Tous les deux ans, Covivio réalise un baromètre interne pour apprécier l'engagement
de ses équipes. Les résultats 2023 sont venus conforter la forte culture interne de
l’entreprise au niveau européen.
Dans cette logique d’ouverture, Covivio a créé en 2020 un Comité des Parties
Prenantes (CPP) destiné à mener un travail prospectif, en analysant les grandes
tendances impactant directement ou indirectement le champ d’intervention de
Covivio. La synthèse des travaux du Comité pour le cycle 2023-2024 a été publiée
afin de rendre ces enseignements accessibles au plus grand nombre.

La Fondation Covivio
Covivio a créé sa Fondation d’entreprise en 2020 dans le but de fédérer ses différentes
ff Accéder au
Rapport d’activité
actions de mécénat, centrées sur la lutte en faveur de l’égalité des chances. 2020 – 2024
de la Fondation :

Le groupe prend ainsi une part active dans la vie de la cité et contribue à un meilleur
« vivre ensemble », en concentrant son action sur les projets vecteurs d’une meilleure
égalité des chances. Fidèle à cet objectif et en lien avec sa volonté d’un ancrage
territorial pertinent, la Fondation Covivio couvre et structure les actions de mécénat
financier et de compétences de Covivio dans les pays et les villes où le groupe est
présent.
La Fondation Covivio soutient aujourd’hui dans ses trois pays d'implantation une
vingtaine d’associations qui partagent la même communauté de valeurs et dont la
complémentarité des actions permet d’accompagner des publics fragilisés, tout au
long du parcours d’insertion, en restaurant leur confiance.


COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 7
The Milner York
© Covivio / DR




8 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
1
Activité
ct té
de l'année 2024
1.1 Résultats Annuels 2024 : Hausse 1.5 Ressources financières 52
de 10% du résultat récurrent, bilan 1.5.1 Synthèse de l’activité financière 52
renforcé, perspectives favorables 10 1.5.2 Caractéristiques principales
1.1.1 Covivio : un patrimoine diversifié de l’endettement 52
et en amélioration continue 11 1.5.3 Dette par nature 53
1.1.2 Rotation qualitative du patrimoine 12 1.5.4 Échéance de la dette 54
1.1.3 Croissance du patrimoine de +3% 1.5.5 Profil de couverture 54
à périmètre courant et stabilisation 1.5.6 Ratios d’endettement 54
à périmètre constant 13 1.5.7 Rapprochement avec les comptes
1.1.4 Revenus en hausse de +5% à périmètre consolidés 55
courant et +6,7% à périmètre constant 14
1.1.5 La qualité du bilan de nouveau renforcée
1.6 Reporting EPRA 57
en 2024 15 1.6.1 Évolution des loyers nets (part du Groupe) 57
1.1.6 Croissance du résultat net récurrent et 1.6.2 Actifs de placement – Données locatives 58
proposition de dividende en hausse de 1.6.3 Actifs de placement – Valeur
+6% 15 du patrimoine 58
1.1.7 ESG : nouvelle progression des indicateurs 16 1.6.4 Actifs en développement 59
1.1.8 Perspectives 2025 17 1.6.5 Informations sur les baux 60
1.6.6 Rendement initial net EPRA 60
1.2 Éléments d’analyse de l’activité 18
1.6.7 Ratio de coûts EPRA 61
1.2.1 Revenus : 1,0 Md€ et 680 M€ en part
du Groupe en 2024 18 1.6.8 EPRA Earnings ajusté : en hausse à 477,4
M€ 61
1.2.2 Échéancier des baux et taux d’occupation 19
1.6.9 EPRA NRV, EPRA NTA et EPRA NDV 62
1.2.3 Répartition des revenus annualisés 20
1.6.10 Capex par nature 63
1.2.4 Amélioration du taux de charges 21
1.6.11 EPRA LTV 64
1.2.5 Cessions : 766 M€ de nouveaux accords
en 2024 21 1.6.12 Table de correspondance des indicateurs
de performance EPRA 65
1.2.6 Investissements : 1,1 Md€ (part du Groupe)
réalisés en 2024 22 1.6.13 Indicateurs financiers des principales
activités 65
1.2.7 Actifs en développement 22
1.2.8 Patrimoine 24 1.7 Expertises immobilières 66
1.2.9 Liste des principaux actifs Bureaux 1.7.1 Méthode de valorisation des actifs 66
et Hôtels 24 1.7.2 Rémunérations des experts au niveau
de Covivio 67
1.3 Éléments d’analyse de l’activité
par segment 25 1.7.3 Rapport condensé des experts relatif à
l’estimation à fin 2024 de la valeur vénale
1.3.1 Bureaux : 51% du patrimoine de Covivio 25
du patrimoine Bureaux France
1
1.3.2 Résidentiel Allemagne : 29% du patrimoine et Résidentiel allemand 67
de Covivio 32
1.3.3 Hôte
ôtels : 20% du patrimoine de Covivio 36 1.8 Liste du patrimoine 70
1.8.1 Bureaux France 70
1.4 Renseig
eignements financiers
1.8.2 Bureaux Italie 73
et comme
mentaires 41
1.8.3 Bureaux Allemagne 74
1.4.1 Comptes cons
nsolidés 41
1.8.4 Résidentiel Allemagne 75
1.8.5 Hôtels 76




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 9
1 Activité de l'année 2024
Résultats Annuels 2024 : Hausse de 10% du résultat récurrent, bilan renforcé, perspectives favorables




1.1 Résultats Annuels 2024 : Hausse de 10% du résultat
récurrent, bilan renforcé, perspectives favorables
« Dans un monde immobilier en mutation, Covivio a tiré profit de son modèle d’opérateur immobilier diversifié en adaptant son
patrimoine et en renforçant sa qualité. Avec plus de 1 Md€ d’investissements sur l’année, le Groupe a saisi de nouvelles opportunités
de croissance, en particulier en hôtellerie, tout en finalisant son plan de cessions de 1,5 Md€. La très bonne activité opérationnelle
permet également d’afficher une croissance du résultat net récurrent de +10% en 2024. Covivio entend poursuivre cette dynamique de
croissance en 2025 et proposera à la prochaine assemblée générale le versement d’un dividende en hausse de +6%. »
Christophe Kullmann, Directeur Général de Covivio


Rotation qualitative du patrimoine Croissance du résultat récurrent de +10%, retour à un
● Près de 1,1 Md€ d’investissements en 2024, dont 67% en hôtels ratio de levier sous 40%
● Résultat net récurrent (EPRA Earnings ajusté (1)) en hausse de
● 766 M€ de nouveaux accords de cessions en 2024, en prime
+10%, à 477,4 M€ (4,47€/action, stable)
de +3% sur les valeurs d’expertise
● Baisse des ratios de levier : LTV de 38,9% (vs 40,8% fin 2023) et
● Hôtels : renforcement dans Covivio Hotels, réalisation de
Dette Nette / EBITDA de 11,4x (vs 12,3x)
l’échange d’actifs avec AccorInvest et acquisition en Europe
du Sud ● Actif net réévalué (EPRA NTA) : 79,8€/action, en hausse de
+2,7% sur le 2nd semestre (-5% sur un an suite au paiement du
● Résidentiel : partenariat avec CDC Investissement Immobilier
dividende 2023 en actions, à 38,61€)
et poursuite de la modernisation du patrimoine
● Bureaux : concentration des investissements sur les actifs de
centreટville, générateurs de croissance de loyers Nouvelle progression des indicateurs ESG
● Patrimoine de 23,1 Mds€ à 100% et 15,6 Mds€ part du Groupe, ● 98,5% du patrimoine doté d’une certification
en croissance de +3%. A périmètre constant, les valeurs se environnementale, dont 71,2% de bureaux certifiés HQE/
stabilisent au second semestre (+0,2%) BREEAM Very Good ou auટdessus
● Covivio récompensé pour la 7e année consécutive Fairest
Landlord
d en résidentiel allemand
Performances opérationnelles en forte croissance : +6,7%
de hausse des revenus à périmètre constant ● L’Atelier, siège européen de Covivio, récompensé au SIMI et
lauréat du ULI Europe Awards
● 1 Md€ de revenus consolidés (680 M€ part du Groupe), soit
+4,9% à périmètre courant et +6,7% à périmètre constant
● Bureaux : loyers en hausse de +8,1% à périmètre constant, Priorités 2025 et dividende 2024
soutenus par 176 200 m² commercialisés et un taux ● Mise en œuvre des priorités stratégiques annoncées fin 2024 :
d’occupation en hausse de +100pb sur un an, à 95,5% renforcement en hôtels, déploiement du modèle d’opérateur
● Résidentiel allemand : accélération de la hausse des loyers à intégré et extraction du potentiel de croissance
périmètre constant, à +4,3% (vs +3,9% en 2023) ● Objectif de résultat net récurrent (EPRA Earnings ajusté) 2025
● Hôtels : hausse des revenus de +7,2% à périmètre constant, de l’ordre de 495 M€, soit +4% par rapport à 2024
dont +11,9% sur les revenus variables ● Proposition de paiement en numéraire d’un dividende de
● Maintien à des niveaux élevés du taux d’occupation (97,2%) et 3,50€/action au titre de 2024, en hausse de +6% sur un an.
de la durée ferme des baux (6,2 années)




(1) L’EPRA Earnings ajusté et les EPRA NTA, NDV et NRV constituent des Indicateurs Alternatifs de Performance tels que définis par l’AMF et sont
détaillés dans les sections 1.4 Renseignements financiers, 1.6 Reporting EPRA et 7. Definitions, acronymes et abréviations du présent document. Les
procédures d’audit sur les comptes consolidés ont été effectuées. Le rapport de certification sera émis après finalisation des vérifications


10 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Activité de l'année 2024
Résultats Annuels 2024 : Hausse de 10% du résultat récurrent, bilan renforcé, perspectives favorables




Principaux indicateurs opérationnels et financiers

Compte de résultat,
En M€, Part du Groupe 2023 2024 Variation
Variation
à périmètre constant
1
Taux d’occupation (%) 96,7% 97,2% +0,5pt
Revenus 648,0 679,8 +5% +6,7%
Résultat opérationnel récurrent 530,0 571,8 +8%
Résultat net récurrent (*) 435,4 477,4 +10%
Résultat net récurrent (*) par action (€) 4,47 4,47 Stable
Résultat net comptable -1 418,8 68,1 n.a.
Bilan, Variation
Part du Groupe 2023 2024 Variation à périmètre constant
Patrimoine (Md€) 15,1 15,6 +3% -1,1%
Dette nette (Md€) 6,9 6,8 -1%
Liquidité nette disponible (Md€) 2,4 2,5 +4%
LTV droits inclus (%) 40,8% 38,9% -1,9pt
ICR (x) 6,4x 6,0x -0,4x
Dette nette / EBITDA 12,3x 11,4x -0,9x
EPRA NTA (Md€) 8,5 8,9 +5%
EPRA NTA par action (€) 84,1 79,8 -5%
ESG 2023 2024 Variation
Actifs bénéficiant d’une certification 95,3% 98,5% +3,2pts
d ou auટdessus
dont Bureaux Very Good 67,2% 71,2% +4,0pt
Dette associée à des critères ESG 57,0% 64% +7 pts
* EPRA Earnings Ajusté



1.1.1 Covivio : un patrimoine diversifié et en amélioration continue
Covivio détient 23,1 Mds€ (15,6 Mds€ PdG) d’actifs en Europe, 3. Le développement durable : Covivio est un opérateur
gérés selon trois piliers stratégiques : engagé dans la transition climatique, pour un impact positif
et durable sur la ville. Cet objectif s’illustre notamment par
1. La localisation au cœur des capitales européennes et des une trajectoire carbone ambitieuse (baisse des émissions de
principaux quartiers d’affaires et de loisirs, en particulier à -40% de 2010 à 2030) et est salué par les principales
Paris, Berlin et Milan. 94% des actifs se situent dans des agences de notation (5ટstar par GRESB et AAA par MSCI).
localisations centrales (1) et 99% à moins de 5 minutes à pied
d’un transport en commun. Le patrimoine est composé à 51% de bureaux situés
principalement à Paris, Milan et dans les grandes villes
2. Une logique d’opérateur immobilier intégré, innovante et allemandes, dont 70% en centreટville (vs 59% en 2020) et 24%
inspirée de l’hôtellerie. Covivio dispose ainsi d’une dans les principaux centres d’affaires ; 29% de logements
plateforme hôtelière intégrée, WiZiU. Ce savoirટfaire se principalement à Berlin (57% du portefeuille résidentiel) ; et 20%
déploie aussi à travers Wellio, nos espaces de bureaux d’hôtels situés dans les grandes villes touristiques européennes
opérés, ou dans notre capacité à proposer des offres (Paris, Berlin, Rome, Madrid, Barcelone, Londres, etc.), loués ou
surટmesure. Cette approche est saluée par les clients gérés par les opérateurs leaders : Accor, IHG, Marriott, B&B, NH
utilisateurs des immeubles Covivio, l’enquête Kingsley 2024 Hotels, etc.
réalisée auprès de 270 utilisateurs bureaux en France, Italie
et Allemagne ayant à nouveau révélé une satisfaction
globale de 3,9/5 (vs benchmarkk à 3,6).




(1) Bureaux : au coeur des grandes métropoles européennes (Paris, Berlin, Milan, etc) et des principaux quartiers d’affaires ; Hôtels : principales
destinations touristiques européennes ; Logements : Berlin, Dresde, Leipzig, Hambourg et grandes villes de la Rhénanie du Nord Westphalie


COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 11
1 Activité de l'année 2024
Résultats Annuels 2024 : Hausse de 10% du résultat récurrent, bilan renforcé, perspectives favorables




1.1.2 Rotation qualitative du patrimoine
1.1.2.1 1,1 Md€ investis en 2024, principalement en hôtellerie, à un rendement supérieur à 6,5%
En 2024, Covivio a réalisé 1,1 Md€ d’investissements (dont 507 M€ 4* Iberostar Las Dalias à Tenerife, pour un montant de 81 M€
en apport d’actifs), à un rendement moyen supérieur à 6,5%, afin droits inclus (43 M€ en part du Groupe) et un rendement stabilisé
de renforcer son leadership en hôtels et la qualité de son de 6,75%. Cet établissement de 429 chambres est loué via un bail
patrimoine. triple net ferme jusqu’en 2041 à Iberostar, 5ԧ opérateur hôtelier en
Espagne. Rénové en 2021 et conforme aux objectifs CRREM (1), il
67% des investissements se sont ainsi concentrés sur l’hôtellerie
affiche d’excellentes performances environnementales.
(733 M€ part du Groupe). L’année 2024 aura ainsi marqué un
renforcement majeur sur cette classe d’actif, qui pèse désormais Avec cette opération, Covivio poursuit ainsi le renforcement de
20% du patrimoine de Covivio, en hausse de +3 points sur un son exposition à l’hôtellerie, en particulier dans le segment loisirs
an. en Europe du Sud.

1.1.2.1.1 Renforcement au capital de la filiale Covivio 1.1.2.1.4 Poursuite des investissements sur
Hotels le patrimoine afin de renforcer la centralité
Au cours du premier semestre, Covivio a repris 8,7% du capital de et la qualité
sa filiale Covivio Hotels, en échange d’actions nouvelles Covivio, En 2024, Covivio a livré 3 hôtels en murs et fonds à Lille et Bruges,
principalement auprès de Generali, et détient dorénavant 52,5% ainsi qu’un hôtel Melia en bail à Malaga. Ces projets
du capital de Covivio Hotels. Avec cet apport, qui équivaut à représentent 458 clés, un total de capex de 15 M€ part du
l’acquisition de 507 M€ d’actifs, Covivio se renforce dans l’un des Groupe (28,5 M€ à 100%) et un rendement marginal sur capex de
patrimoines les plus qualitatifs du marché, constitué de 283 plus de 15%. Covivio a notamment implanté le nouveau concept
hôtels prime situés à 90% dans les principales villes touristiques Novotel à Bruges, après avoir créé 10 chambres supplémentaires
européennes comme Paris, Berlin, Rome, Londres, Barcelone ou et rénové le lobby et les espaces serviciels. A Lille, deux livraisons
Madrid. ont eu lieu sur l’exercice : le Hilton Lille (remplaçant Crowne Plaza)
après une rénovation complète des chambres, et le Grand Hotel
1.1.2.1.2É Échange d’hôtels créateur de valeur Bellevue situé en plein cœur de la Grand Place de Lille, après la
avec AccorInvest création de 5 chambres et d’un bar en rooftop.
En parallèle, Covivio a franchi une étape significative en vue
d’extraire le potentiel de création de valeur de son patrimoine En bureaux (25% des investissements), le Groupe s’est concentré
hôtels. Covivio Hotels a ainsi finalisé en novembre 2024 le sur son pipeline de projets, principalement situés dans les
remembrement de la propriété des murs et fonds de commerce centresટvilles des grandes capitales européennes, pour un
d’hôtels détenus conjointement avec AccorInvest. La valeur montant d’investissements de 279 M€ part du Groupe. Au 4e
convenue des murs cédés à AccorInvest représente 130 M€ en trimestre, Covivio a notamment livré le nouveau siège de L’Oréal
part du Groupe Covivio et la valeur convenue des fonds de Italia, au sein du projet de régénération urbaine The Sign,
commerce rachetés par Covivio Hotels représente 157 M€. Sur la développé par le groupe à Milan et qui accueille déjà de
base des chiffres 2023, la différence entre loyers nets des actifs grandes multinationales telles qu’AON et NTT Data. Le nouveau
cédés et EBITDA des fonds de commerce acquis représente plus bâtiment, totalisant 13 000 m² répartis sur 9 étages, a été conçu
de 11 M€. Auટdelà de la relution immédiate sur les résultats, ce en tenant compte des plus hauts standards en matière de
portefeuille remembré possède un potentiel de création de durabilité et d’innovation technologique, et se distingue par sa
revenus et valeur significatif, avec l’identification de 52 M€ de façade alternant surfaces vitrées et éléments métalliques
capex part du Groupe avec un rendement marginal supérieur à opaques. Certifié WiredScore Platinium, l’immeuble vise
20%. Les hôtels détenus en murs et fonds représentent désormais aujourd’hui les certifications LEED Platinium, WELL et Biodivercity.
38% du patrimoine hôtels, contre 62% d’actifs en bail, Il a représenté un total de 76 M€ d’investissements pour un
principalement fixe. rendement sur coût de 6,1%.
Le solde des investissements (8%, soit 88 M€) concerne
1.1.2.1.3 Acquisition d’un hôtel loisirs en Europe du Sud
principalement les capex de modernisation et d’amélioration de
Le 19 décembre 2024, Covivio a annoncé l’acquisition de l’hôtel la performance énergétique du parc résidentiel allemand.


1.1.2.2 766 M€ de nouveaux accords de cessions signés en 2024
Dans un marché de l’investissement encore atone, Covivio a En résidentiel allemand, 166 M€ part du Groupe (244 M€ à 100%)
signé pour 766 M€ part du Groupe (1,3 Md€ à 100%) d’accords de ont été cédés, en prime moyenne de +11% sur les valeurs
cessions, avec une marge moyenne de +3% sur les valeurs d’expertise, avec notamment : la création d’une jointટventure à
d’expertise de fin 2023 et un taux de rendement moyen de 5,1%. Berlin avec CDC Investissement Immobilier, en ligne avec les
Avec 1,6 Md€ de ventes et accords signés, Covivio a finalisé son valeurs de fin 2023, contribuant au programme de cessions à
plan de cessions de 1,5 Md€ entre fin 2022 et fin 2024. hauteur de 93 M€ en part du Groupe ; et la poursuite des ventes
à l’unité, pour 58 M€ en part du Groupe (89 M€ à 100%), en prime
En bureaux, le Groupe a sécurisé 361 M€ d’accords de cessions
moyenne de +40% sur les valeurs d’expertise de fin 2023.
(428 M€ à 100%), proches des valeurs d’expertise
(-0,5%) et avec un taux de rendement de 5,6%. Ces cessions ont En hôtellerie, les accords de cessions ont totalisé 239 M€ en part
porté tant sur des actifs matures que sur des immeubles à du Groupe (606 M€ à 100%), en prime moyenne de +4% sur les
transformer en résidentiel. Fin 2024, Covivio a notamment signé valeurs d’expertise. Elles ont principalement concerné les murs
un accord avec Valesco sur le futur siège social de Moncler à cédés dans le cadre de l’échange d’actifs avec AccorInvest, des
Milan, pour près de 200 M€. hôtels non stratégiques en Allemagne et en Espagne, ainsi que
des cessions conjointes de murs et fonds de commerce avec
AccorInvest.




(1) CRREM : Carbon Risk Real Estate Monitor
12 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Activité de l'année 2024
Résultats Annuels 2024 : Hausse de 10% du résultat récurrent, bilan renforcé, perspectives favorables




1.1.3 Croissance du patrimoine de +3% à périmètre courant et stabilisation
à périmètre constant 1
Valeurs Valeurs Variation Variation Variation
2023 Valeurs 2024 12 mois 12 mois 6 mois Rendement Rendement En %
(En millions d’Euros, part du 2024 part du à périmètre à périmètre à périmètre 2023 2024 du
Hors Droits) Groupe 100% Groupe courant constant constant (%) (%) portefeuille

Hôtels 2 535 6 439 3 059 +20,7% +1,5% +1,0% 5,9% 6,4% 20%
Bureaux 7 847 9 422 7 884 +0,5% -3,1% -0,5% 5,5% 5,8% 51%
Résidentiel Allemagne 4 672 7 235 4 587 -1,8% +1,0% +1,1% 4,1% 4,3% 29%
TOTAL STRATEGIQUE 15 054 23 096 15 530 +3,2% -1,1% +0,2% 5,1% 5,4% 100%
Non stratégique 26 46 26 -1,2% -6,5% +4,9% n.a. n.a. n.a.
TOTAL 15 080 23 142 15 556 +3,2% -1,1% +0,2% 5,1% 5,4% 100%


Le marché de l’investissement en immobilier est resté ralenti au En bureaux (-0,5% à périmètre constant sur le S2 2024 et -3,1%
premier trimestre 2024 sur la plupart des classes d’actifs, à sur l’année), la France affiche des valeurs en hausse au second
l’exception de l’hôtellerie. Depuis le deuxième trimestre, les semestre (+0,7%, et -0,6% sur l’année), grâce aux performances
signaux positifs sont plus nombreux. Les transactions se sont de Paris QCA (+3,2%), tandis qu’elles sont stables à Milan (0%, et
multipliées en hôtellerie, tandis que les larges transactions ont -0,8% sur l’année). En Allemagne, les valeurs continuent à
fait leur retour en résidentiel allemand, et les bureaux les plus s’ajuster, en baisse de -15% sur l’année, en raison d’un marché de
recherchés se négocient autour de 4% de rendement. l’investissement toujours atone. Le rendement moyen du
patrimoine bureau augmente de +30pb, à 5,8%.
Dans ce contexte, le patrimoine de Covivio ressort en croissance
de +3% à périmètre courant, à 15,6 Mds€ en part du Groupe (23,1 Enfin, le résidentiel allemand affiche des valeurs en croissance de
Mds€ à 100%) via le renforcement en hôtellerie. A périmètre +1% (dont +1,1% au second semestre). Berlin, qui représente 57%
constant, les valeurs d’actifs se stabilisent au second semestre, du patrimoine, surperforme, avec une hausse annuelle de +3,6%.
à +0,2%, soit -1,1% sur l’ensemble de l’année. Cette deuxième La valeur moyenne du patrimoine résidentiel s’établit à 2 465 €/
partie d’année marque notamment le retour à la croissance des m², dont 3 125 €/m² à Berlin et 1 796 €/m² en RhénanieટduટNord
valeurs en hôtels et en logements à Berlin. Westphalie, et le rendement moyen remonte de +20pb sur un an,
à 4,3%. Le patrimoine est valorisé en valeur bloc. Pour autant,
Le patrimoine hôtels, porté par la croissance des revenus, 50% du patrimoine, soit 2,3 Mds€, sont d’ores et déjà mis en
progresse de +1,5% à périmètre constant, tant sur les actifs en copropriété, en particulier à Berlin (71% / 1,9 Md€), où l’écart entre
bail (+1,4%) que sur les actifs détenus en murs et fonds (+1,7%). La valeur bloc et prix de vente au détail atteint +49%.
croissance concerne en particulier les hôtels en France (+2%) et
dans le sud de l’Europe (+4,8% en Italie, +3,4% en Espagne),
portés par la croissance des revenus et les actions d’asset
management. Le patrimoine affiche un rendement moyen de
6,4% (+50pb sur un an).



Centres-ville -1,1%
70% du portefeuille Bureaux
Bureaux -3,1 %
Principaux pôles d'affaires -5,0%
51 % à périmètre 24%
7,9 Mds€ constant Non core -17,0%
6%



Berlin +3,6% / 3 263 €/m²
Résidentiel +1,0 %
NRW -1,5% / 1 796 €/m²
29 % à périmètre
Dresden & Leipzig -5,8% / 2 067 €/m²
4,6 Mds€ constant
Hambourg -1,4% / 3 546 €/m²




Hôtels +1,5 % Hotels en Bail +1,4%
20 % 62% du portefeuille Hôtels
à périmètre
3,1 Mds€ Murs et fonds +1,7%
constant 38%




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 13
1 Activité de l'année 2024
Résultats Annuels 2024 : Hausse de 10% du résultat récurrent, bilan renforcé, perspectives favorables




1.1.4 Revenus en hausse de +5% à périmètre courant et +6,7% à périmètre
constant
% variation % variation
à périmètre à périmètre Taux Durée ferme
2024, Revenus 2023 Revenus 2024 Revenus 2024 courant Part constant d’occupation des baux
en million € Part du Groupe 100% Part du Groupe du Groupe Part du Groupe % en années

Hôtels 139,9 353,6 171,3 +22,5% +7,2% 100% 11,0
Bureaux 320,3 385,5 317,0 -1,0% +8,1% 95,5% 4,8
Résidentiel Allemagne 185,1 297,3 190,5 +2,9% +4,3% 99,2% n.a
Non stratégique 2,8 2,1 1,0 -62,4% n.a n.a n.a
TOTAL 648,0 1 038,4 679,8 +4,9% +6,7% 97,2% 6,2


En 2024, les revenus ressortent à 1 038,4 M€ et 679,8 M€ en part réversion captée sur les relocations et renouvellements atteint
du Groupe, en hausse annuelle de +5% à périmètre courant. Le +12% en moyenne (dont +19% sur 4 500 m² dans l’immeuble
renforcement en hôtellerie et les fortes performances Gobelins à Paris 5e et +14% dans l’immeuble Percier à Paris QCA).
opérationnelles ont ainsi largement compensé l’impact des En parallèle, le Groupe a poursuivi l’augmentation de
cessions. A périmètre constant, les revenus progressent de +6,7%, l’occupation de son patrimoine. Le patrimoine core dans les
soutenus par l’indexation (3 pts), la hausse du taux d’occupation principaux quartiers d’affaires (24% du total) a vu son taux
et des loyers lors des relocations et renouvellements (2,9 pts), d’occupation progresser de +1,9pt sur l’exercice, à 94,9%,
ainsi que les revenus variables en hôtellerie (0,8 pt). notamment par des commercialisations dans Urban Garden à
IssyટlesટMoulineaux (1 800 m²) et So Pop à ParisટSaintટOuen (6
1.1.4.1 Hôtels : hausse des revenus de +23% à 700 m², désormais loué à près de 90%). Le patrimoine nonટcore
périmètre courant et +7,2% à périmètre (6% du total) s’est également rempli, notamment par la
constant commercialisation de 7 900 m² sur l’immeuble Xylo à Fontenay,
amenant le taux d’occupation à 84,5% (vs 82,3% fin 2023). Au
La croissance structurelle du segment hôtelier s’est poursuivie en total, le taux d’occupation bureaux s’améliore de 1 point sur un
2024, avec des RevPAR (1) en hausse de +4% en moyenne en an, à 95,5%.
Europe, portés par la hausse des prix (+3%) mais également par
une amélioration du taux d’occupation (+0,5 pt). Les meilleures Les loyers reculent de -1%, en raison des cessions d’actifs
performances se retrouvent en Europe du Sud, l’Espagne réalisées en 2023 et 2024, mais progressent fortement à
affichant une forte croissance des RevPAR de +13%. L’Allemagne, périmètre constant, de +8,1%, principalement portés par
en retard jusqueટlà, rebondit à +7%. La France finit l’année en l’indexation (4 pts), le rebond du taux d’occupation (+3,6 pts) et
hausse de +2%, la période des Jeux Olympiques ayant plus que la réversion positive (+0,5 pt).
compensé l’effet d’attentisme des touristes précédant
l’événement. Le retour de la clientèle loisirs se confirme depuis le 1.1.4.1 Résidentiel allemand : accélération de la
4e trimestre, avec une croissance des RevPAR de +6% en France croissance à périmètre constant, à +4,3%
en décembre. La pénurie de logements continue de s’accentuer en Allemagne.
Cet environnement favorable permet aux revenus hôtels de En 2024, près de 250 000 logements devraient été livrés d’après
Covivio de croître de +7,2% à périmètre constant. Cette IFO Institute, en baisse annuelle de -15% et bien loin des objectifs
performance est attribuable tant aux loyers fixes, en hausse de du gouvernement de 400 000 unités par an. Des chiffres qui
+4,3%, qu’aux revenus variables, en hausse de +11,9%. A périmètre devraient demeurer faibles encore en 2025, au regard des 215
courant, les revenus gagnent +23%, bénéficiant depuis le 2e 000 permis de construire autorisés sur un an à fin novembre
trimestre du renforcement de la participation dans Covivio 2024 (-21% vs 2023). Ce déséquilibre est d’autant plus prononcé
Hotels. à Berlin, ce qui se traduit par des loyers en hausse, selon
Immoscout24, de +3% sur un an sur les logements neufs et +6%
1.1.4.2 Bureaux : hausse de +8,1% à périmètre sur les logements existants. Les prix repartent également à la
constant et taux d’occupation en hausse hausse, de +5% pour le neuf et +2% sur l’existant, à 4 643 €/m²,
supérieurs de +49% aux valeurs d’expertise des actifs de Covivio
de +100pb à 95,5% sur la zone.
En bureaux, la polarisation du marché s’est confirmée en 2024, la
demande étant toujours concentrée sur les actifs centraux, Dans ce contexte, la croissance des loyers à périmètre constant
serviciels et aux standards énergétiques élevés. Les loyers prime s’accélère, à +4,3% vs +3,9% en 2023, bénéficiant à la fois de
poursuivent ainsi leur progression, de +12% sur un an à Paris (à l’indexation (pour 1,8 pt), des programmes de modernisation des
1 200€/m²) et de +4% à Milan (à 775 €/m²). logements (pour 1,3 pt) et des relocations (pour 1,2 pt) avec
réversion élevée (+24%, dont +36% à Berlin). Le taux d’occupation
Dans ce contexte, le positionnement haut de gamme de Covivio s’établit à un niveau toujours élevé de 99,2%.
(centralité, haute performance environnementale, offre servicielle
premium) porte ses fruits. En 2024, Covivio a commercialisé et Le taux d’occupation moyen du patrimoine poursuit sa
renouvelé près de 176 200 m², soit +35% de plus qu’en 2023. Le progression, à 97,2% (vs 96,7% fin 2023), tandis que la durée
patrimoine bureaux est principalement constitué d’actifs de moyenne ferme des baux s’établit à 6,2 ans.
centreટville (70% du total, occupé à 97,6%), sur lesquels la




(1) Revenu par chambre disponible


14 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Activité de l'année 2024
Résultats Annuels 2024 : Hausse de 10% du résultat récurrent, bilan renforcé, perspectives favorables




1.1.5 La qualité du bilan de nouveau renforcée en 2024
1.1.5.1 1,9 Md€ refinancés en 2024, 1.1.5.3 Des indicateurs de dette nettement
1
à des conditions favorables améliorés
En 2024, le Groupe a sécurisé près de 1,9 Md€ de financements Noté BBB+, perspective stable par S&P, Covivio a renforcé la
ou refinancements à 100% (1,2 Md€ part du Groupe), pour une qualité de son bilan en 2024. L’atteinte du plan de cessions, le
maturité moyenne de 7 ans. paiement du dividende 2023 en actions et la stabilisation des
valeurs d’actifs permettent au ratio d’endettement (LTV) de
En mai 2024, Covivio Hotels a notamment émis pour 500 M€
baisser de 190 pb sur un an, à 38,9%, en ligne avec la politique
d’emprunts obligataires verts (Green bonds), à maturité 2033,
Groupe de ratio LTV inférieur à 40%. Le ratio dette nette / EBITDA
avec une marge de 148 pb. Sur le marché hypothécaire, 1 Md€
évolue lui aussi favorablement, en baisse de près de 1 point, à
de financements ont été sécurisés, principalement sur des
11,4x (vs 12,3x fin 2023).
portefeuilles d’hôtels en Espagne et de résidentiel allemand.
La dette dispose d’une maturité moyenne de 4,8 ans (stable) et
La liquidité nette disponible du Groupe a continué à
reste fortement protégée contre la hausse des taux d’intérêt : en
progresser, à 2,5 Mds€ (vs 2,4 Mds€ fin 2023). Elle couvre
moyenne 94% de la dette est couverte contre l’évolution des taux
désormais les échéances de dette jusque juin 2027.
d’intérêts en 2025 et la maturité moyenne des instruments de
1.1.5.2 Renforcement des fonds propres de couverture s’élève à 5,8 ans. Le taux moyen de la dette de
Covivio s’établit à 1,71% (vs 1,50% fin 2023) et est attendu en
536 M€ sur l’année dessous de 2,5% jusque fin 2028.
Les fonds propres ont été renforcés de 536 M€ sur le premier
semestre : 280 M€ provenant de l’opération d’échange d’actions
sur Covivio Hotels, et 256 M€ issus de l’option de paiement du
dividende en actions, souscrite par 77,5% du capital à 38,61 €/
action, traduisant le soutien des actionnaires.


1.1.6 Croissance du résultat net récurrent et proposition de dividende
en hausse de +6%
1.1.6.1 Résultat net récurrent de 477 M€, 1.1.6.2 Actif net réévalué EPRA NTA de 79,8€/
en hausse annuelle de + 10% action
Portés par la bonne dynamique locative, les revenus nets L’actif net réévalué de continuation (ANR EPRA NTA) ressort à 8
progressent de +5,6% sur un an, à 686,4 M€. En parallèle, la 896 M€, en hausse de +5% sur un an, la montée au capital de
maîtrise des coûts de fonctionnement permet de faire croitre le Covivio Hotels (en échange d’actions nouvelles Covivio) faisant
résultat opérationnel de +7,9%, à 571,8 M€. Le coût de plus que compenser le léger recul des valeurs d’actifs à
l’endettement financier net est quant à lui resté quasi stable sur périmètre constant. Par action, il s’inscrit à 79,8€, en baisse de
l’année (+0,7%, à -98,1 M€), la baisse de la dette ayant permis de -5%, en raison de la hausse du nombre de titres, notamment
compenser la hausse du taux moyen. suite à la souscription par 77,5% des actionnaires au paiement
du dividende en actions. Au second semestre, l’ANR par action
Le résultat net récurrent (EPRA Earnings ajusté) ressort ainsi en
progresse néanmoins de +2,7%.
croissance de +10% sur un an, à 477,4 M€, dépassant ainsi
l’objectif de 460 M€. Par action, il s’élève à 4,47€ par action, L’ANR de liquidation (EPRA NDV) s’établit à 8 686 M€ (78,0€/
stable en raison de l’augmentation du nombre moyen d’actions. action) et l’ANR de reconstitution (EPRA NRV) ressort à 9 705 M€
(87,1€/action).
Le résultat net de Covivio s’élève à +68 M€ (vs -1 419 M€ en 2023),
la légère baisse des valeurs étant plus que compensée par le 1.1.6.3 Proposition d’un dividende de 3,50€
résultat récurrent.
par action, en hausse de 6%
Covivio proposera au vote de l’Assemblée Générale du 17 avril
2025 le paiement en numéraire d’un dividende de 3,50€ par
action, en hausse de +6% par rapport à 2023.
Le détachement du coupon aura lieu le 30 avril 2025, pour un
paiement le 5 mai 2025.




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 15
1 Activité de l'année 2024
Résultats Annuels 2024 : Hausse de 10% du résultat récurrent, bilan renforcé, perspectives favorables




1.1.7 ESG : nouvelle progression des indicateurs
1.1.7.1 Poursuite de la hausse du patrimoine meilleurs niveaux de certification (Very Good et auટdessus)
s’établit à 71,2%, en hausse de +4,0 points par rapport à fin 2023.
certifié, désormais à 98,5%
Covivio a continué à faire croitre le taux de certification de son Cette politique d’amélioration environnementale du patrimoine
patrimoine : la part bénéficiant d’une certification HQE, BREEAM, contribue activement à l’atteinte des ambitions ESG du Groupe,
LEED ou équivalent, en opération et/ou en construction, atteint notamment celle de réduire de -40% ses émissions de gaz à
désormais 98,5% (+3,2 points vs 2023). effet de serre entre 2010 et 2030 (sur l’ensemble des scopes 1, 2
et 3 et la totalité du cycle de vie des actifs : matériaux,
En outre, la part des immeubles de bureaux bénéficiant des construction, restructuration et exploitation).




95%
98,5% 100%
93%
91%
88%
84%




54%

48%
45%




2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025




1.1.7.2 Hausse de la part de la dette associée 1.1.7.4 L’Atelier récompensé au SIMI et lauréat
à des critères ESG du ULI Europe Awards
Pionnier dans l’émission d’obligations vertes (Green bonds) L’Atelier, nouveau siège européen de Covivio, situé dans le 8e
depuis 2016, Covivio a poursuivi le renforcement du poids de sa arrondissement de Paris, a reçu le 16 octobre le prix Europe
dette verte (associée à des objectifs ESG), porté à 64% fin 2024 Awards for Excellence, décerné par l’association Urban Land
(contre 57% fin 2023 et 38% fin 2022), et l’intégralité de la dette Institute (ULI), parmi 8 projets finalistes. Ce prix, qui a été remis à
obligataire de Covivio est composée de Green bonds. l’occasion du C Change Summit, le rendezટvous des acteurs de
l’immobilier pour relever les défis de la transition climatique,
1.1.7.3 Covivio de nouveau récompensé par récompense les meilleures pratiques et les projets les plus
ses locataires en résidentiel allemand remarquables en matière de développement urbain.
Sur le résidentiel allemand, Covivio s’est vu attribuer, pour la 7e A l’occasion du SIMI 2024, Covivio a également reçu deux prix
année consécutive le titre de « Fairest landlord » en 2025, avec pour ses projets emblématiques : L’Atelier, lauréat de la catégorie
une note « Very Good », la meilleure note possible. Réalisée par le « Immeuble de bureau restructuré », et Grands Boulevards, situé
magazine économique allemand FocusટMoney, cette étude dans le 9ème arrondissement de Paris, distingué par prix spécial
évalue les principaux bailleurs en Allemagne à travers 32 critères « Héritage et Renaissance ». Ces deux récompenses saluent
répartis sur 6 catégories (éthique, soutien aux locataires, service notamment la vision, le savoirટfaire et la capacité du Groupe à
aux locataires, coûts de location, conception des logements et concevoir des projets singuliers, serviciels et hautement
de leurs abords, durabilité). performants.




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1.1.8 Perspectives 2025
Au cours des dernières années, et en particulier en 2024, Covivio sont en cours pour sélectionner les marques et concepts les plus
1
a largement transformé son patrimoine en renforçant sa adaptés à chaque hôtel. La rentabilité attendue des travaux
centralité et sa qualité, mais aussi en y apportant une dimension dépasse 20%.
opérationnelle forte, source de revenus additionnels et de
En bureaux, le Groupe entend continuer à répondre aux
création de valeur. Dans le même temps, après deux années
aspirations des utilisateurs via son pipeline de projets engagés,
axées sur la discipline financière, le Groupe affiche un bilan
dont les livraisons accélèreront jusqu’en 2027. Situé à 85% en
renforcé. Covivio sort ainsi renforcé de la crise immobilière alors
centresટvilles, avec des projets emblématiques comme Corso
que le marché de l’investissement enclenche un début de reprise
Italia à Milan, Monceau à Paris ou Alexanderplatz (projet mixte) à
et que le marché locatif se montre bien orienté, tant sur les
Berlin, ce pipeline doit permettre de générer 66 M€ de revenus
bureaux centraux, que sur l’hôtellerie et les logements.
supplémentaires.
Covivio entend poursuivre sa dynamique de croissance en 2025,
En parallèle, Covivio travaille au lancement de deux conversions
en se fixant pour priorités :
de bureaux en hôtels dans l’Est de Paris (11e et 13e
1) La poursuite du rééquilibrage de son patrimoine entre ses arrondissements) : Voltaire (10 400 m²), situé à proximité de la
trois classes d’actifs place de la République et Bobillot (3 400 m²), dans le quartier de
la ButteટauxટCailles. Le budget de ces projets (foncier compris)
2) L’extraction du potentiel de croissance du patrimoine totalise près de 150 M€, pour un rendement de l’ordre de 6%.
existant
Enfin, en résidentiel allemand, Covivio continuera à extraire le
3) Le déploiement de son offre d’opérateur immobilier intégré potentiel de croissance (i) des loyers, avec une réversion
sur l’ensemble de ses classes d’actifs.
moyenne de plus de 30% (dont plus de 45% à Berlin), et (ii) des
Fort d’un patrimoine ayant démontré son attractivité auprès des valeurs, par la poursuite des privatisations. A Berlin notamment,
utilisateurs et d’une structure financière solide, le Groupe entend l’écart entre les valeurs d’expertise (3 125€/m²) et les valeurs de
poursuivre la rotation qualitative de son patrimoine en faveur du marché (4 643€/m²) atteint maintenant +49%.
renforcement en hôtels. Dans ce cadre, Covivio Hotels a
annoncé proposer (1) une option de paiement de son dividende 1.1.8.1 Objectif de résultat net récurrent 2025
2024 en actions, à laquelle Covivio, actionnaire à hauteur de en croissance
52,5%, entend souscrire. Cet investissement de l’ordre de 117 M€ Le repositionnement qualitatif du patrimoine des derniers
pour Covivio, permettra au Groupe de poursuivre le exercices permet à Covivio d’afficher des perspectives locatives
renforcement de son exposition à l’hôtellerie. solides qui, comme en 2024, devraient plus que compenser
L’année 2025 marquera également l’intégration des fonds de l’impact en année pleine sur les résultats du désendettement
commerce acquis auprès d’AccorInvest et le lancement des 2024. Covivio se fixe ainsi pour objectif un résultat net récurrent
initiatives d’asset management associées. Après avoir signé de (EPRA Earnings ajusté) 2025 de l’ordre de 495 M€, soit une hausse
nouveaux contrats de management (en management direct via d’environ +4%.
la plateforme de gestion du Groupe WiZiU, ou auprès des
opérateurs tiers Accor, Sohoma ou Atypio), des appels d’offres




(1) Proposition soumise au vote de l’Assemblée Générale de Covivio Hotels du 15 avril 2025


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1 Activité de l'année 2024
Éléments d’analyse de l’activité




1.2 Éléments d’analyse de l’activité
1.2.1 Revenus : 1,0 Md€ et 680 M€ en part du Groupe en 2024
100% Part du Groupe

Variation Variation Variation % des
(En millions d’euros) 2023 2024 (en%) 2023 2024 (en%) (en%) à PC (1) revenus
Bureaux 385,1 385.5 +0,1% 320,3 317,0 -1,0% +8,1% 47%
Paris / Levallois / Neuilly 67,8 77,7 +14,6% 64,3 72,3 +12,4% +17,4% 11%
Grand Paris (hors Paris) 95,5 92,3 -3,4% 74,5 68,8 -7,6% +9,6% 10%
Milan 68,9 68,9 -0,0% 69,0 68,9 -0,0% +3,2% 10%
Telecom Italia 58,7 58,0 -1,2% 30,0 29,6 -1,2% +3,2% 4%
Top 7 des villes allemandes 54,1 56,8 +4,8% 48,4 50,6 +4,7% +4,4% 7%
GMR 29,6 23,0 -22,1% 23,8 17,9 -24,7% +5,3% 3%
Autres villes (France & Italie) 10,4 8,8 -15,0% 10,4 8,8 -15,0% +6,1% 1%
Résidentiel Allemagne 286,0 297,3 +3,9% 185,1 190,5 +2,9% +4,3% 28%
Berlin 147,7 152,9 +3,5% 96,9 98,5 +1,7% +4,9% 14%
Dresde & Leipzig 23,3 24,0 +3,2% 15,1 15,6 +3,2% +3,1% 2%
Hambourg 18,5 19,4 +4,5% 12,1 12,7 +4,5% +4,2% 2%
Rhénanie du Nord Westphalie 96,7 101,0 +4,5% 60,9 63,7 +4,5% +3,7% 9%
Hôtels 333,4 353,5 +6,0% 139,9 171,3 +22,5% +7,2% 25%
Hôtels en bail 257,7 268,0 +4,0% 107,6 128,1 +19,1% +8,1% 19%
France 90,9 91,0 +0,1% 34,6 39,6 +14,5% +2,6% 6%
Allemagne 34,7 35,5 +2,4% 14,8 16,8 +12,2% +3,7% 2%
RoyaumeટUni 37,0 38,3 +3,7% 16,2 19,3 +19,3% +3,7% 3%
Espagne 38,9 42,5 +9,4% 17,0 21,6 +26,6% +17,5% 3%
Belgique 15,4 15,4 +0,3% 6,7 7,8 +15,7% +3,2% 1%
Autres 40,9 45,3 +10,6% 17,9 22,9 +27,5% +15,0% 3%
Hôtels en murs et fonds (EBITDA) 75,8 85,5 +12,9% 32,3 43,3 +33,8% +4,9% 6%
Total activités stratégiques 1 004,5 1 036,3 +3,2% 645,2 678,8 +5,2% +6,7% 100%
Non stratégique 6,3 2,1 -66,4% 2,8 1,0 -62,4% n.d. 0%
TOTAL REVENUS 1 010,8 1 038,4 +2,7% 648,0 679,8 +4,9% +6,7% 100%
(1) PC : périmètre constant.

Les revenus part du Groupe s'établissent à 679,8 millions d'euros contre 648,0 millions d'euros en 2023, en hausse de +4,9% à périmètre
courant, en raison de :
● Le renforcement de la participation dans Covivio Hotels (+22,9 ● Réduction de l'exposition aux bureaux par le biais de cessions
M€) ; (-19,5 M€) ;
● La croissance de +6,7% à périmètre constant, répartie entre : ● Livraisons de nouveaux actifs (+2,6 M€), dans le Grand Paris et
Milan ;
● Bureaux : +8,1% à périmètre constant, grâce à l'indexation et
à l'activité locative ; ● Libération d’actifs pour redéveloppement (-9,4 M€),
principalement à Paris, dans le Croissant Ouest et en première
● Hôtels : une croissance soutenue des revenus à périmètre
couronne, pour les convertir en logements ou en hôtels.
constant de +7,2%, grâce à la poursuite du rebond des
revenus variables (EBITDA + loyers variables) de +11,9% et à
une croissance à périmètre constant de +4,3% pour les
hôtels à loyers fixes ;
● Résidentiel allemand : une croissance robuste et accélérée
de +4,3 % à périmètre constant




18 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Activité de l'année 2024
Éléments d’analyse de l’activité




1.2.2 Échéancier des baux et taux d’occupation
1.2.2.1 Échéancier des loyers annualisés : durée moyenne des baux de 6,2 ans
1
1.2.2.1.1 Durée moyenne des baux par activité
Baux date de fin (1re échéance) Baux date de fin
Part du Groupe (années) 2023 2024 2023 2024
Bureaux 5,4 4,8 5,9 5,4
Hotels 12,2 11,0 13,9 12,6
Non stratégique 7,4 8,0 7,4 8,0
TOTAL 7,0 6,2 7,8 7,0



1.2.2.1.2 Échéancier des baux
Part du Groupe Baux date de fin
(En millions d’euros) (1re échéance) % du total Baux date de fin % du total
2025 58 7% 44 6%
2026 40 5% 20 3%
2027 45 6% 23 3%
2028 50 6% 39 5%
2029 23 3% 27 4%
2030 51 7% 48 6%
2031 50 7% 47 6%
2032 29 4% 52 7%
2033 34 4% 49 6%
2034 11 1% 29 4%
Auટdelà 107 14% 118 15%
Total Bureaux et Hôtels en bail 497 64% 497 64%
Résidentiel Allemagne 196 25% 196 25%
Hôtels en murs et fonds 81 10% 81 10%
TOTAL 773 100% 773 100%


En 2025, les échéances de baux avec première option de 14% à la moyenne sur 10 ans. Une partie de l'actif devrait être
rupture représentent 57,7 M€ : relouée avec des investissements limités (les premières
discussions étant déjà avancées et un programme
● 21,8 M€ sont déjà gérés (1,3 M€ d'hôtels, 20,5 M€ de bureaux
d'investissement est en cours de définition pour moderniser les
pour lesquels le locataire n'a pas l'intention de quitter l’actif),
étages supérieurs).
● 5,2 M€ en vue d'un redéveloppement,
10,4 M€ (1,3% des revenus annualisés) restent à gérer en bureaux,
● 20,3 M€ se rapportent au départ de Suez dans la tour CB 21, à principalement sur des actifs Core pour lesquels la décision du
La Défense, où la demande placée en 2024 était supérieure locataire n'est pas encore connue.
de

1.2.2.2 Taux d’occupation : 97,2 % à fin 2024, +0,5 pt par rapport à 2023
Taux d’occupation
Part du groupe (En %) 2023 2024
Bureaux 94,5% 95,5%
Résidentiel Allemagne 99,1% 99,2%
Hôtels (1) 100,0% 100,0%
Total activités stratégiques 96,7% 97,2%
Non stratégique 100,0% n.a
TOTAL 96,7% 97,2%
(1) Pour les hôtels en bail
Le taux d’occupation a continué de progresser en 2024, de +50 pb vs 2023, à 97,2% pour l'ensemble du portefeuille. Ceci est lié à la
bonne performance des bureaux dont le taux d'occupation a augmenté de +100 pb à 95,5%, principalement grâce à plusieurs
locations dans le Grand Paris.




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1 Activité de l'année 2024
Éléments d’analyse de l’activité




1.2.3 Répartition des revenus annualisés
Par principaux locataires
Revenus annualisés
Part du groupe (En millions d’euros) 2024 %
NH 29 4%
Fibercorp 28 4%
Orange 26 3%
B&B 24 3%
Suez 20 3%
IHG 20 3%
Dassault 18 2%
Tecnimont 16 2%
Thalès 13 2%
Accor Invest 10 1%
LVMH 10 1%
Edvance 9 1%
Fastweb 6 1%
NTT Data Italia 6 1%
Chloé 5 1%
Hotusa 5 1%
Crédit Agricole 5 1%
Hôtels en murs et fonds 81 10%
Autres locataires <€5M 246 32%
Résidentiel Allemagne 196 25%
TOTAL 773 100%


Par activité
7%
Bureaux
Allemagne
25 %
Résidentiel
15 % Allemagne
Bureaux Italie




27 % 25 %
Hôtels
Bureaux France




20 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Activité de l'année 2024
Éléments d’analyse de l’activité




1.2.4 Amélioration du taux de charges
Hôtels
1
Résidentiel
Bureaux Allemagne (yc. Commerces) Total
Part du groupe (En millions d’euros) 2024 2024 2024 2023 2024
Loyers 311,6 195,9 129,1 615,6 636,6
Charges locatives non récupérées -21,2 -0,8 -1,5 -32,0 -23,5
Charges sur Immeubles -11,3 -13,6 -0,5 -22,7 -25,4
Charges nettes des créances irrécouvrables 0,2 -2,1 -0,4 -2,1 -2,4
Loyers nets 279,2 179,4 126,7 558,7 585,3
TAUX DE CHARGES 10,4% 8,5% 1,8% 9,2% 8,1%


Le taux de charges diminue de -110 points de base sur un an, principalement grâce à la hausse du taux d’occupation, générant un
meilleur taux de refacturation des charges locatives.



1.2.5 Cessions : 766 M€ de nouveaux accords en 2024
Nouvelles Nouveaux
Cessions cessions accords Total
(< 2024 Accords exercice exercice Total cessions
Marge
réalisées) < 2024 2024 2024 2024 vs valeur Rende- effectives
(En millions d’euros) (I) à encaisser (II) (III) = (II) + (III) 2023 ment (1) = (I) + (II)
Bureaux et 100% 115 41 126 301 428 -0,2% 5,8% 241
transformation
en résidentiel Part du Groupe 109 40 87 274 361 -0,5% 5,6% 196
100% 16 - 200 44 244 +11,5% 3,4% 216
Résidentiel
Allemagne Part du Groupe 10 - 137 29 166 +11,1% 3,4% 147
100% 107 - 538 68 606 +3,7% 6,1% 645
Hôtels &
nonટstratégique Part du Groupe 56 - 209 30 239 +3,8% 5,8% 266
100% 238 41 865 413 1,278 +3,7% 5,5% 1,103
TOTAL PART DU
GROUPE 176 40 433 332 766 +3,2% 5,1% 609
(1) Part du Groupe

De nouvelles cessions ont été réalisées et de nouveaux accords jointટventure avec CDC Investissement Immobilier sur un
ont été signés pour 766 M€ part du Groupe (1,3 Md€ à 100%) en portefeuille Berlinois, en ligne avec les valeurs à fin 2023,
2024. contribuant à hauteur de 93 M€ (part du Groupe) au programme
de cession, et, dans le même temps, le Groupe a poursuivi les
Ces accords de cessions ont porté sur des bureaux pour
privatisations, vendant 58 M€ en part du Groupe (89 M€ à 100
l'essentiel, pour un montant total de 361 M€ part du Groupe,
%), avec une prime moyenne de 40%.
avec une marge moyenne de -0,5%. Il s’agissait de 12 immeubles
de bureaux en France et 13 en Italie (notamment du portefeuille En hôtellerie, les accords de cessions s'élèvent à 239 M€ part du
Telecom, en régions), ainsi que plusieurs conversions en projets Groupe (606 M€ à 100%), avec une prime moyenne de +3,8% par
résidentiels. rapport aux valeurs d'expertise. Il s'agit principalement des
cessions à AccorInvest dans le cadre de l'échange d'actifs, ainsi
En résidentiel allemand, 166 M€ part du Groupe (244 M€ à 100%)
que d'hôtels non stratégiques en Allemagne et en Pologne et de
d'accords de cessions ont été conclus au cours de l'année, avec
cessions conjointes (OpCo et PropCo) en France aux côtés
une prime moyenne de +11,1% par rapport aux valeurs d’expertise
d'AccorInvest.
de 2023. Les principales réalisations ont été la création d'une




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 21
1 Activité de l'année 2024
Éléments d’analyse de l’activité




1.2.6 Investissements : 1,1 Md€ (part du Groupe) réalisés en 2024
1,1 Md€ en part du Groupe (1,5 Md€ à 100%) d'investissements ont et l'acquisition d'un hôtel à Ténérife pour 43 M€ part du
été réalisés en 2024, avec un rendement moyen supérieur à 6,5%, Groupe (81 M€ à 100%),
afin d'améliorer la qualité du portefeuille et créer de la valeur :
● Les investissements dans le pipeline de développement ont
● 507 M€ ont été investis pour accroître l'exposition à totalisé 237 M€ part du Groupe (267 M€ à 100%),
l’hôtellerie, par l'acquisition d'une participation de 8,7% dans
● 153 M€ part du Groupe (232 M€ à 100%) concernent des
Covivio Hotels en échange d'actions Covivio,
travaux sur le portefeuille en exploitation (dont 2/3 de
● 187 M€ part du Groupe (400 M€ à 100%) ont été investis pour travaux de valorisation), dont 79 M€ en résidentiel allemand
optimiser la performance hôtelière, dont 157 M€ part du (63% pour des travaux de modernisation, générant des
Groupe (389 M€ à 100%) de fonds de commerce hôteliers revenus supplémentaires).
rachetés dans le cadre de l'échange d'actifs avec
Accorinvest,


1.2.7 Actifs en développement
1.2.7.1 Livraisons : 38,900 m2 de bureaux livrés en 2024
Deux projets de bureaux ont été livrés en 2024 en Italie :
● The Sign D (13 200 m² et 76 M€ de coût total), loué à 92%;
● Rozzano (25 700 m² et 44 M€ de coût total), loué à 58% (contre 47% en 2023).

1.2.7.2 Pipeline Bureaux engagé : 66 M€ part du Groupe de revenus additionnels, 85%
dans les centresટvilles
Covivio dispose d'un pipeline de bureaux de 7 immeubles avec ● Livraisons prévues en 2025 : 2 projets en Allemagne (Icon et
66M€ de potentiel de revenus supplémentaires en France, en Loft), 1 projet à Milan (Corte Italia).
Allemagne et en Italie, dont la majeure partie (85%) dans les
● Les livraisons à partir de 2026 concernent 4 projets à Paris
centresટvilles de Paris, Milan et Berlin, où la demande d'actifs
QCA (Grands Boulevards, Monceau), Paris 1ère couronne
prime est élevée.
(développement clé en main pour Thalès) et Berlin
Ce pipeline est pré-loué à 46% et participera à l'amélioration (Alexanderplatz).
continue de la qualité du portefeuille vers plus de centralité et
d’immeubles de Grade A (100% des projets certifiés "Excellent" ou
plus).


Pipeline à fin 2024

1,3 Md€ 5,5 % +66 M€ 85 %
de coût part de rendement Loyers additionnels dans les
du Groupe sur coût (part du Groupe) centres-villes


500 M€




263 M€
249 M€
205 M€
0%
90 %
125 M€




S1 2025 S2 2025 S1 2026 S2 2026 2027


Sur les 12 prochains mois Au-delà des 12 prochains mois
3 projets 100 % dans les centres-villes 1 projet clé en main pour Thalès à Vélizy
à Milan, Berlin et Düsseldorf 3 projets dans les centres-villes à Paris et à Berlin

Le total des Capex restant à décaisser sur le pipeline de développement engagé d’ici 2027 atteint 400 M€ (133 M€ par an d'ici 2027 en
moyenne).




22 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Activité de l'année 2024
Éléments d’analyse de l’activité




Budget total (2)
(2)
(1) Pré-loué Budget total (en M€ part Rendement
Projets engagés Lieu Projet
Surface
(m )2
Année de
livraison (en%) (en M€, 100%) du Groupe) cible (3) 1
Monceau Paris Régénération 11 200 m² 2026 - 249 249 4,4%
Thalès 2 Meudon Construction 38 000 m² 2026 100% 205 205 8,2%
Grands Boulevards Paris Régénération 7 500 m² 2027 - 157 157 4,5%
Pipeline total engagé France 56 700 m²² 48% 611 611 5,7%
Corte Italia Milan Régénération 12 100 m² 2025 100% 125 125 5,9%
Pipeline total engagé Italie 12 100 m²² 100% 125 125 5,9%
Loft (quoteટpart de 65%) Berlin Régénération 7 600 m² 2025 - 42 27 5,1%
Icon (quoteટpart de 94%) Düsseldorf Régénération 55 700 m² 2025 60% 249 235 5,6%
Alexanderplatz (quoteટpart de 55%) Berlin Construction 60 000 m² 2027 11% 623 343 4,8%
Pipeline total engagé
Allemagne 123 300 m²² 31% 914 605 5,2%
PIPELINE TOTAL ENGAGÉ 192 100 M²² 46% 1 650 1 341 5,5%
(1) Surface à 100%.
(2) Y compris foncier et coûts financiers.
(3) Rendement sur coût total.



1.2.7.3 Pipeline de constructionટvente

Budget total (1) Budget total (1) Taux de prévente
Projets engagés à fin 2024 Unités (en M€, 100%) (en M€, part du Groupe) ( en %)

Berlin - Iceland 98
Berlin - Markelstrasse 92
Bordeaux Lac - Ilot 2 102
Bobigny 158
À livrer en 2025 450 153 107 58%
Padova - Zabarella 40
Berlin - Iceland Tower 19
Berlin – Simplonstraße 1&2 165
À livrer 2026 224 112 67 18%
TOTAL RESIDENTIAL BTS 674 265 174 43%
(1)
Y compris terrain et frais financiers



● À fin décembre 2024, le pipeline allemand de ● Le pipeline français actuel est composé de 2 projets situés en
constructionટvente porte sur 4 projets situés à Berlin, où la IDF et à Bordeaux, représentant 260 unités résidentielles, pour
pénurie de logements est la plus forte en Allemagne, un coût total de 45 M€ part du Groupe.
totalisant 374 unités résidentielles et un coût total de 108 M€
● La marge totale du pipeline engagé atteint 6%.
part du Groupe.


1.2.7.4 Pipeline Maîtrisé
Covivio est également propriétaire de plus de 303 000 m²² de réserves foncières qui pourraient accueillir de nouveaux projets de
développement à terme :
● à Paris, en IDF et les grandes villes françaises (180 000 m²), principalement pour des développements clé en main ;
● à Milan avec Symbiosis (33 000 m²) et Porta Romana (76 000 m²) ;
● et environ 14 000 m² à Berlin.




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 23
1 Activité de l'année 2024
Éléments d’analyse de l’activité




1.2.8 Patrimoine
1.2.8.1 Valorisation du patrimoine : +3,2% à périmètre courant, -1,1% à périmètre constant
Valeur 2023 Variation à Variation à
(part du Valeur 2024 Valeur 2024 Variation PC1 PC1 Rendement Rendement En % du
(en M€, Hors Droits) Groupe) 100% (part du Groupe) (en %) S2 2024 sur 12 mois 2023 2024 patrimoine
Bureaux 7 847 9 422 7 884 +0,5% -0,5% -3,1% 5,5% 5,8% 50,8%
Résidentiel Allemagne 4 672 7 235 4 587 -1,8% +1,1% +1,0% 4,1% 4,3% 29,5%
Hôtels 2 535 6 439 3 059 +20,7% +1,0% +1,5% 5,9% 6,4% 19,7%
Non stratégique 26 46 26 -1,2% +4,9% -6,5% n.a n.a n.a
TOTAL 15 080 23 142 15 556 +3,2% +0,2% -1,1% 5,1% 5,4% 100%
(1)
à périmètre constant

En 2024, le patrimoine a progressé de +3,2% à périmètre courant, allemand) surperforme avec +3,6% à périmètre constant. La
pour atteindre 15,6 Mds€ part du Groupe (23,1 Mds€ à 100%). valeur moyenne par m² pour la partie résidentielle du
Ceci s'explique principalement par le renforcement en hôtels, portefeuille est de 2 585 €/m², dont 3 125 €/m² à Berlin. Les
compensant l'impact des cessions de bureaux. actifs sont évalués à leur valeur en bloc. 50 % du portefeuille,
soit 2,3 Mds€, est déjà divisé en condominiums, en particulier à
A périmètre constant, le patrimoine a baissé de -1 ,1%
Berlin (71% ; 1,9 Md€), où la valeur de vente de l'unité est de 49%
principalement en raison de :
supérieure à la valeur bloc ;
● En Bureaux, les valeurs d'actifs ont baissé de -3,1% à périmètre ● En Hôtels, la valeur du portefeuille a également progresssé
constant, mais sont restées quasiment stables sur le second
(+1,5%), tant pour les baux fixes (+1,4%) que pour les hôtels en
semestre : -0,5% (+0,3% sur le portefeuille de centresટvilles). Les
Murs et fonds (+1,7%). La croissance s’accélère sur le second
fortes disparités sont liées à la centralité et à la géographie.
semestre, à +1,0%, après la hausse de +0,5% du premier
La France est en hausse de +0,7% sur le second semestre et
semestre 2024.
l'Italie est stable, tandis que les valeurs de l'Allemagne (14% du
patrimoine bureaux) continuent de s'ajuster (-15% en 2024) ; Au cours de l'année, la transformation du portefeuille a été
réalisée avec une augmentation du taux de certification, qui est
● En Résidentiel en Allemagne, les valeurs ont progressé de passé de 95,3% à 98,5% à fin 2024.
+1,0% à périmètre constant. Berlin (57% du portefeuille
résidentiel

Répartition géographique du patrimoine en 2024



34 %
41 %




8%
17 %

1.2.9 Liste des principaux actifs Bureaux et Hôtels
La valeur des dix principaux actifs représente 15% du patrimoine part du Groupe.

Quoteટpart
Top 10 actifs Localisation Locataires Surface (m2) Covivio
Complexe Garibaldi Milan Multi locataires 44 700 100%
Tour CB21 La Défense Multi locataires 68 100 75%
Jean Goujon Paris LVMH 8 600 100%
Maslö Levallois Multi locataires 20 800 100%
Hotel Park Inn Alexanderplatz Berlin Radisson Group 95 700 50%
Monceau Paris Développement 11 200 100%
Percier Paris Multi locataires 8 600 100%
Zeughaus Hambourg Multi locataires 43 700 94%
Art & Co Paris Multi locataires 13 500 100%
Icon Düsseldorf Développement 55 700 94%

24 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Activité de l'année 2024
Éléments d’analyse de l’activité par segment




1.3 Éléments d’analyse de l’activité par segment
1
1.3.1 Bureaux : 51% du patrimoine de Covivio
Covivio a mis en œuvre une stratégie globale de bureaux basée ● actifs Core dans les centresટvilles (70% du portefeuille de
sur la centralité, l'immobilier opéré et la durabilité. Cette bureaux de Covivio, +11pts vs 2020) : situés dans les
stratégie a été mise en œuvre en augmentant les centresટvilles de grandes villes européennes (Paris/Levallois/
investissements dans les meilleurs actifs situés dans des Neuilly, Milan, Berlin, Düsseldorf, Hambourg, et grandes
emplacements centraux, en améliorant la qualité du portefeuille métropoles régionales françaises), avec un taux d'occupation
existant et en se retirant des zones périphériques. élevé (97,6%) et une durée moyenne des baux de 4,6 ans ;
Aujourd'hui, la qualité est devenue un moteur beaucoup plus ● actifs Core dans les principaux pôles d'affaires (24%) :
important pour la croissance future de Covivio, qui possède des comprend des actifs dans des centres d'affaires bien
bureaux avec des niveaux élevés de centralité et d'accessibilité, connectés (Grand Paris, périphérie des villes allemandes),
des bâtiments de Grade A et une offre servicielle de haut niveau. avec un taux d'occupation élevé (94,9%) et une longue durée
Ces immeubles de bureaux sont situés en France (27% du de baux (5,4 ans), principalement loués à des partenaires à
portefeuille de Covivio), en Italie (16%) et en Allemagne (7%), pour long terme tels que Thalès et Dassault Systèmes ;
un montant total de 9,4 Mds€ (7,9 Mds€ part du Groupe) à fin
décembre 2024. ● actifs non-Core (6%) : regroupe les actifs de bureaux
secondaires en dehors des centresટvilles pour lesquels le taux
Cette stratégie en matière de bureaux porte ses fruits, comme d'occupation (84,5%) et la durée des baux (3,6 ans) sont plus
l'illustre l'augmentation du taux d'occupation en 2024, de +100 faibles, avec une stratégie de cession ou de conversion en
points de base à 95,5%. résidentiel.
Le portefeuille de Covivio se répartit comme suit :

24 %
ACTIFS CORE
3ULQFLSDX[S¯OHVG DǖDLUHV
Loués à 94,9%
Durée des baux: 5,4 ans
Rendement : 7,1%




7,9 Mds€
Patrimoine bureaux
6%
ACTIFS NON-CORE
70 % Loués à 84,5%
Durée des baux: 3,6 ans
ACTIFS CORE Rendement : 8,5%
dans les centres-villes
Loués à 97,6%
Durée des baux: 4,6 ans
Rendement : 5,0%




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 25
1 Activité de l'année 2024
Éléments d’analyse de l’activité par segment




Actifs Core en Centresટvilles (70% ; 5,5 Mds€ part du Groupe)




Maslo – Levallois Percier – Paris Stream Building – Paris
Quelques exemples
de notre patrimoine Torre Garibaldi – Milan


34 %
du patrimoine
de bureaux Via Amedei – Milan L’Atelier – Paris Via Dell’Unione – Milan
en centre-ville 21 Goujon – Paris




Steel – Paris Corte Italia – Milan Art & Co – Paris Alexanderplatz – Berlin




Actifs Core dans les principaux pôles d'affaires (24% ; 1,9 Md€ part du Groupe)




Quelques exemples Dassault campus –
Vélizy-Meudon Corso Ferrucci – Turin
de notre patrimoine Iro – Chatillon


77 %
du patrimoine
de bureaux dans
les principaux 32 B –
Boulogne-Billancourt FAC – Francfort Urban Garden – Issy les Moulineaux
pôles d'affaires CB 21 – La Défense




Beagle – Berlin Thalès campus – Vélizy-Meudon So Pop – Paris-Saint-Ouen Flow – Montrouge




26 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Activité de l'année 2024
Éléments d’analyse de l’activité par segment




1.3.1.1 Marché Bureaux en Europe : polarisation confirmée, signaux positifs pour les investissements 1
1.3.1.1.1 Bureaux en France : polarisation confirmée, 1.3.1.1.2 Bureaux à Milan : un marché locatif
compression des taux de rendement toujours dynamique et un marché
au second semestre de l'investissement plus favorable
La demande placée sur le marché des bureaux en ÎleટdeટFrance Le marché des bureaux de Milan a enregistré une demade
a atteint 1 750 400 m²² en 2024, en baisse de -11% sur un an. placée de 372 000 m²² en 2024, soit -11% sur un an, avec le QCA
toujours très demandé (+44% à 138 000 m²). La demande se
Dans le même temps, la demande continue de se polariser, la
concentre toujours sur les immeubles situés dans des
préférence pour les meilleurs emplacements continuant
emplacements de premier ordre, offrant un bon niveau de
d'augmenter, mais aussi pour les actifs les mieux situés au juste
services, comme le montre la part des actifs de grade A/A+, qui
prix :
représentent 71% de la demande placée à Milan.
● Paris Centre Ouest continue de surperformer, avec une
Le taux de vacance moyen à Milan a baissé de 100 points de base
demande placée en baisse de - 9% sur un an à 573 700 m²
en 2024, le ramenant à 10,1%, dont -80 points de base à 5,1 % dans
● Paris intraટmuros représente 47% de la demande placée totale le QCA (où se trouve la majeure partie du portefeuille de Covivio).
en ÎleટdeટFrance (contre 42% en moyenne sur les cinq dernières
La forte demande d'espaces de haute qualité, combinée à la
années) :
rareté des actifs de grade A, a contribué à une nouvelle
● La Défense s'est également révélée mieux orientée en 2024, augmentation des loyers prime à Milan, à 775€/m²²/an (+3% sur
avec une augmentation de +60% de la demande placée sur un an), selon DILS.
un an, à 211 200 m², et +14% auટdessus de sa moyenne
Avec un montant total de 786 M€ investi en 2024, le marché de
décennale.
l'investissement en bureaux à Milan a augmenté de +8% par
L’offre immédiate a augmenté de + 19% au cours des six derniers rapport à l'année dernière. Les rendements prime se sont
mois pour atteindre 5,46 millions de m² et le taux de vacance stabilisés, à 4,25 % selon Cushman & Wakefield.
s'établit désormais à 10,2% selon BNP Real Estate, en hausse de
1.3.1.1.3 Bureaux en Allemagne : demande placée
+ 150 points de base sur un an, mais avec de fortes disparités :
moins de 3% dans Paris QCA et près de 14% en première à +5% , loyers prime en hausse de +5%
couronne et à La Défense. en moyenne
La demande placée en 2024 dans les six principaux marchés de
La rareté des meilleurs actifs en centreટville continue d'impacter
bureaux allemands a augmenté de +5% sur un an pour atteindre
positivement les loyers prime, atteignant des niveaux historiques
2 342 400 m²² (mais reste inférieure de 17% à la moyenne sur 5
à Paris à 1 200 €/m²²/an (+12% sur un an).
ans), portée par Münich (+34%), Cologne (+9%) et Berlin (+5%).
Les mesures d’accompagnement en ÎleટdeટFrance augmentent
Les taux de vacance ont atteint 6,5% en moyenne, en hausse de
légèrement à 26,3% en moyenne à fin 2024, en hausse de +90
+90 points de base sur un an. Hambourg (4,4%) et Cologne (4,0%)
points de base par rapport à fin 2023, avec des disparités
ont enregistré les taux de vacance les plus bas, suivis par Münich
maintenues entre les sousટmarchés, de 14,3% à Paris Centre
(6,0%) et Berlin (6,5%), tandis qu'à Düsseldorf et Francfort, les taux
Ouest à 39,3% à La Défense.
de vacance sont restés plus élevés, respectivement à 7,7% et
Les investissements en bureaux en France ont totalisé 4,9 Mds€ 11,1%.
en 2024, en baisse de -27% sur un an (dont -28% en en Les loyers prime ont augmenté en moyenne de +5% vs 2023,
ÎleટdeટFrance à 3,3 Mds€). Le 4ème trimestre a cependant montré avec des performances variables : forte croissance à Münich
de meilleurs signes et les taux de rendement prime ont même (+9%), +4% à Francfort et Hambourg.
commencé à baisser selon BNP Real Estate, à 4,0% dans Paris
QCA, -25 points de base vs. S1 2024. Selon Savills, les volumes d'investissement en Bureaux allemands
ont augmenté de +10% sur un an en 2024, à 5,3 Mds€. Les
rendements prime se sont stabilisés depuis fin 2023, à 4,4% en
moyenne pour les 6 principales villes d'Allemagne.




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 27
1 Activité de l'année 2024
Éléments d’analyse de l’activité par segment




1.3.1.2 Revenus comptabilisés : +8,1% de croissance à périmètre constant

100% Part du Groupe
Variation Variation Variation
(En millions d’euros) 2023 2024 (en %) 2023 2024 (en%) (en %) à PC (1)
France 197,9 196,7 - 0,6% 167,6 162,7 - 2,9% +12,3%
Paris / Neuilly / Levallois 67,8 77,7 + 14,6% 64,3 72,3 + 12,4% +17,4%
Croissant Ouest et La Défense 41,4 39,5 - 4,4% 34,4 31,8 - 7,6% +15,1%
Première couronne 54,2 52,8 - 2,6% 40,1 37,1 - 7,5% +6,5%
Grandes métropoles régionales 29,6 23,0 - 22,1% 23,8 17,9 - 24,7% +5,3%
Autres France 5,0 3,6 - 27,7% 5,0 3,6 - 27,7% +9,1%
Italie 133,0 132,1 - 0,7% 104,2 103,7 - 0,5% +3,3%
Milan 68,9 68,9 - 0,0% 69,0 68,9 - 0,0% +3,2%
Patrimoine Telecom (QP à 51 %) 58,7 58,0 - 1,2% 30,0 29,6 - 1,2% +3,2%
Autres Italie 5,3 5,2 - 3,1% 5,3 5,2 - 3,1% +4,5%
Allemagne 54,1 56,8 + 4,8% 48,4 50,6 + 4,7% +4,4%
Berlin 8,0 9,4 + 18,2% 5,7 6,9 + 20,3% +20,2%
Francfort 21,3 21,8 + 2,3% 19,6 20,1 + 2,4% +1,9%
Düsseldorf 10,0 9,9 - 0,6% 9,4 9,3 - 0,6% +0,4%
Autres (Hambourg et Munich) 14,9 15,6 + 4,9% 13,6 14,3 + 5,1% +4,3%
TOTAL BUREAUX 385,1 385,5 + 0,1% 320,3 317,0 - 1,0% +8,1%
(1) PC : périmètre constant



Par rapport à l’année dernière, les revenus locatifs ont diminué de -3,2 M€, principalement en raison de :
● Forte croissance des loyers à périmètre constant (+23 M€) de ● Les cessions (-19,5 M€) réalisées en 2023 (-9,9 M€) et en 2024
+8,1%, principalement due à l'impact de l'indexation (-9,5 M€),
(contribution de +4,0pts) et à l'augmentation du taux
● Impact des actifs libérés pour une transformation en hôtel ou
d'occupation,
en résidentiel (-9,4 M€) partiellement compensé par les
livraisons de nouveaux actifs (+2,6 M€).


1.3.1.3 Revenus annualisés
Surface Nombre Revenus 2024 Revenus 2024 En %
(En millions d’euros) (en m²) d'actifs (à 100%) (en part du Groupe) des loyers totaux
France 933 936 86 270,3 211,3 55%
Paris / Neuilly / Levallois 250 723 25 103,2 94,8 25%
Croissant Ouest et La Défense 100 931 6 43,8 34,5 9%
Première couronne 371 242 19 87,9 56,3 15%
GMR 166 690 24 32,7 22,9 6%
Autres France 44 350 12 2,8 2,8 1%
Italie 618 065 66 145,9 118,6 31%
Milan 252 671 26 84,6 84,6 22%
Patrimoine Telecom (QP à 51 %) 322 255 38 55,7 28,4 7%
Autres Italie 43 139 2 5,6 5,6 1%
Allemagne 364 644 19 59,5 53,0 14%
Berlin 58 119 7 9,5 6,9 2%
Francfort 118 649 4 23,3 21,5 6%
Düsseldorf 68 786 2 10,1 9,5 2%
Autres (Hambourg et Munich) 119 090 6 16,6 15,1 4%
TOTAL BUREAUX 1 916 645 171 475,8 383,0 100%
PC : périmètre constant




28 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Activité de l'année 2024
Éléments d’analyse de l’activité par segment




1.3.1.4 Indexation
Les baux à loyer à indice fixe sont indexés sur des indices de
référence (ILC et ICC en France et indice prix de consommation
● Les loyers sont indexés sur l’indice des prix à la consommation
allemand pour 42% des baux, 10% prévoient une hausse fixe et
1
pour les actifs à l’étranger) : 32% disposent d’une clause d’indexation (si l’IPC dépasse une
augmentation annuelle comprise entre 5% et 10%). Les autres
● Pour les loyers actuels en France, 93% des revenus locatifs
(16%) ne sont pas indexés et sont principalement loués à
sont indexés sur l’ILAT, 5% des revenus locatifs sont indexés sur
l’administration publique.
l’ICC et 2% sur l’ILC ;
● En Italie, l’indexation des loyers est généralement calculée en
appliquant l’augmentation de l’Indice des Prix à la
Consommation (IPC) à chaque date anniversaire de la
signature de l’accord ;


1.3.1.5 Activité locative intense : 176 214 m²² loués ou renouvelés en 2024
Loyers Toppedટ
dટup
annualisés Loyers annualisés 2024
2
(En millions d’euros) Surface (en m ) (2024 part du Groupe) (100%, en €/m2)

Libérations 44 894 6,0 150
Locations 59 067 15,8 327
Renouvellements 117 147 32,3 299


L'année 2024 a été très dynamique pour l’activité locative, avec ● Des pré-locations ont été signées en Allemagne (3 009 m²
176 214 m² de baux signés ou renouvelés, en hausse de +35% sur sur Icon à Düsseldorf et 8 051 m² signés sur une grande
un an. partie des surfaces commerciales du projet Alexanderplatz
à Berlin) et en Italie (2 817 m² sur Rozzano dans la banlieue
● 59 067 m² (15,8 M€) ont été loués ou pré-loués en 2024. Les
de Milan).
nouvelles locations totalisent 45 090 m², avec une hausse
moyenne de +12%, dont la majorité se situe en France (32 547 ● 117 147 m² (32,3 M€) ont été renouvelés, avec une réversion
m²). Toutes les sousટcatégories ont bénéficié de cet appétit locative moyenne de +4%. Une grande partie des
continu: renouvellements a été réalisée en Allemagne (50 862 m² /
43%), notamment 24 990 m² à Hambourg, 9 375m² à Francfort
● Dans les centresટvilles, The Line, 4 550 m² à Paris 8e a été
et 7 814m² sur Icon à Düsseldorf. 34 584 m² (30%) ont été
reloué avec une réversion de +22%.
renouvelés en France, les plus importants à Paris : 8 000 m² sur
● En première couronne, 6 719 m² ont été loués sur So Pop à Percier dans Paris CBD avec +14% de réversion locative et 4
Paris SaintટOuen, désormais occupé à 89% et 1 766 m² ont 600 m² sur Gobelins à Paris 5e avec 19% de réversion. Les
été loués sur Urban Garden à IssyટlesટMoulineaux, désormais renouvellements en Italie (31 753 m² / 27%) ont principalement
occupé à 85%. concerné un actif non stratégique de 30 234 m² dans la
périphérie de Milan.
● Des nouvelles positives sur les actifs non-Core également,
avec la location de 7 893 m² sur Xylo à Fontenay. ● 44 894 m² (6,0 M€) ont été libérés, principalement en France
(33 873 m²), pour des redéveloppements en bureaux, hôtels ou
logements, et en Allemagne (9 531 m²), pour la plupart reloués.




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 29
1 Activité de l'année 2024
Éléments d’analyse de l’activité par segment




1.3.1.6 Échéancier des baux et taux d’occupation
1.3.1.6.1 Échéancier des baux : 4,8 ans de durée résiduelle ferme des baux
Baux date de fin
Part du groupe (En millions d’euros) (1re échéance) % du total Baux date de fin % du total

2025 56 15% 44 11%
2026 34 9% 20 5%
2027 42 11% 23 6%
2028 47 12% 39 10%
2029 21 6% 24 6%
2030 50 13% 43 11%
2031 34 9% 37 10%
2032 25 6% 46 12%
2033 29 8% 43 11%
2034 7 2% 24 6%
Auટdelà 38 10% 39 10%
TOTAL 383 100% 383 100%


En 2025, 56,4 M€ de baux expireront, dont 46,0 M€ déjà gérés : ● 20,3 M€ se rapportent au départ de Suez dans la tour CB 21, à La
Défense, où la demande placée en 2024 était supérieure de 14%
● 20,5 M€ pour lesquels le locataire n'a pas l'intention de libérer
à la moyenne décénnale. Une partie de l'actif devrait être
l’actif,
relouée avec des investissements limités, les premières
● 5,2 M€ de libérations pour redéveloppement, discussions étant déjà avancées, et un programme
d'investissement est en cours de définition pour moderniser les
étages supérieurs.
10,4 M€ restent à gérer en bureaux, principalement sur des actifs
Core pour lesquels la décision du locataire n'est pas encore
connue.


1.3.1.6.2 Taux d’occupation Bureaux : 95,5% à fin décembre 2024, +100 pbs sur un an
(en %) 2023 2024
France 94,1% 96,3%
Paris / Neuilly / Levallois 95,8% 97,8%
Croissant Ouest et La Défense 95,8% 97,7%
Première couronne 89,9% 93,3%
GMR 97,9% 97,3%
Autres France 84,0% 84,7%
Italie 98,7% 97,4%
Milan 98,3% 96,6%
Patrimoine Telecom (QP 51 %) 100,0% 100,0%
Autres Italie 97,3% 97,2%
Allemagne 86,4% 87,9%
Berlin 85,0% 84,7%
Frankfurt 90,3% 90,4%
Düsseldorf 93,8% 85,8%
Autres (Hambourg et Munich) 81,4% 86,3%
TOTAL BUREAUX 94,5% 95,5%


● En France, le taux d'occupation a augmenté de +220 points ● En Allemagne, le taux d'occupation a augmenté de +140
de base à 96,3%, contre 94,1% à fin 2023, principalement en points de base à 87,9% par rapport à fin 2023. Ceci est
raison de l'activité locative dynamique, notamment sur Maslö principalement lié à des locations, notamment à Munich,
à Levallois et So Pop à Paris SaintટOuen. tandis que le taux d'occupation à Düsseldorf a diminué en
raison d'un départ dans le bâtiment ABC.
● En Italie, le niveau du taux d'occupation a diminué de -130
points de base à 97,4%, contre 98,7% à fin 2023,
principalement en raison de la livraison d'un actif partiellement
loué (Rozzano).


30 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Activité de l'année 2024
Éléments d’analyse de l’activité par segment




1.3.1.7 Valorisation du patrimoine Bureaux
1.3.1.7.1 Évolution de la valeur du patrimoine : +0,5% sur les Bureaux 1
Investis- Variations Reclassement
(En millions d’euros, Hors Droits, part du Groupe) Valeur 2023 sements Cessions de valeur stock Valeur 2024
Actifs en exploitation 6 623 60 -115 -197 224 6 596
Actifs en développement 1 224 238 -2 -55 -116 1 288
TOTAL BUREAUX 7 847 298 -118 -251 108 7 884


1.3.1.7.2 Variation à périmètre constant : -3,1% sur l’année, -0,5% au second semestre 2024

Valeur
Valeur Valeur Variation Variation
Valeur 2024
2023 2023 (part 2024 (part du à PC (1) à PC (1) Rendement(2) Rendement(2)
(En millions d’euros, Hors Droits) (100%) du Groupe) (100%) Groupe) S2 2024 sur 12 mois 2023 2024 % du total
France 5 010 4 117 5 126 4 264 +0.7% -0.6% 5,5% 5,7% 54%
Paris / Neuilly / Levallois 2 476 2 293 2 664 2 488 +1.6% +1.7% 4,5% 4,6% 32%
Croissant Ouest et La Défense 604 496 572 471 -2.4% -7.0% 7,2% 7,7% 6%
Première couronne 1 283 864 1 331 904 +0.6% -1.0% 6,3% 6,7% 11%
Grandes métropoles régionales 601 417 520 363 -1.0% -5.0% 6,0% 6,8% 5%
Autres France 46 46 38 38 -0.6% -10.5% 9,3% 10,0% 0%
Italie 2 963 2 491 2 950 2 508 -0.1% -1.1% 5,6% 5,7% 32%
Milan 1 932 1 932 1,991 1,991 -0.0% -0.9% 5,3% 5,4% 25%
Portefeuille Telecom (QP : 51%) 963 491 903 460 -0.2% -0.9% 6,2% 6,2% 6%
Autres Italie 68 68 57 57 -3.6% -8.7% 9,2% 9,9% 1%
Allemagne 1 473 1 239 1 345 1 112 -5.9% -15.0% 5,2% 6,4% 14%
Berlin 467 306 479 309 -2.6% -9.4% 4,6% 5,6% 4%
Francfort 411 378 355 327 -5.2% -15.0% 5,7% 6,7% 4%
Düsseldorf 251 237 215 203 -9.6% -20.9% 5,8% 6,1% 3%
Autres (Hambourg & Münich) 344 319 296 273 -7.3% -16.1% 4,9% 6,3% 3%
TOTAL BUREAUX 9 446 7 847 9 422 7 884 -0.5% -3.1% 5,5% 5,8% 100%
(1) PC : périmètre constant.
(2) Rendement hors projets de développement.



La variation de -3,1% de la valeur à périmètre constant (-0,5% au 1.3.1.8 Actifs détenus en quoteટટpart
second semestre) est portée par plusieurs effets :
Les actifs détenus en quoteટpart sont les suivants :
● Bonne résilience des actifs en France (-0,6%) et en Italie (-1,1%),
en particulier dans les centresટvilles avec une progression des ● la Tour CB21 (détenue à 75%) à La Défense ;
valeurs à Paris / Neuilly / Levallois de +1,7%, alors que des ● les tours Silex 1 et 2 à Lyon (détenus à 50,1% et entièrement
ajustements limités ont été nécessaires en dehors des consolidés) ;
centresટvilles.
● l’actif So Pop à Paris SaintટOuen (détenu à 50,1% et
● Baisse de -15% en Allemagne, en ligne avec un marché de entièrement consolidé) ;
l'investissement plus calme en 2024.
● l’actif Streambuilding à Paris 17e (détenu à 50% et entièrement
Le rendement moyen a augmenté de 30 points de base pour consolidé) ;
atteindre 5,8%.
● les campus Dassault à Vélizy (détenus à 50,1% et entièrement
consolidés) ;
● le campus New Vélizy pour Thales (détenu à 50,1% et
comptabilisé selon la méthode de mise en équivalence) ;
● Euromed Center à Marseille (détenu à 50% et comptabilisé
selon la méthode de mise en équivalence) ;
● Cœur d’Orly dans le Grand Paris (détenu à 50% et
comptabilisé selon la méthode de mise en équivalence).




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 31
1 Activité de l'année 2024
Éléments d’analyse de l’activité par segment




1.3.2 Résidentiel Allemagne : 29% du patrimoine de Covivio
Covivio intervient sur le secteur résidentiel en Allemagne au Covivio est principalement exposée aux Aટcities en Allemagne,
travers de sa filiale Covivio Immobilien, détenue à 61,7%. Les avec une exposition de 100 % aux zones métropolitaines de plus
données chiffrées sont présentées en 100% et en part du groupe d’un million d’habitants et de 90% aux villes de plus de 500 000
Covivio. habitants. Covivio cible le marché de l’habitat haut de gamme.
Covivio détient environ 41 100 unités à Berlin, Hambourg, Dresde, L’exposition à Berlin, où la pénurie de logements est la plus
Leipzig et en RhénanieટduટNordટWestphalie, ce qui représente importante en Allemagne, représente 57% à fin 2024. Le
7,2 Mds€ (4,6 Mds€ part du Groupe) d’actifs. patrimoine de Covivio à Berlin est de grande qualité, avec 68%
d’immeubles construits avant 1950 et 71% déjà divisés en
condominiums.

1.3.2.1 Poursuite de la hausse des loyers sur les marchés et rebond du marché de l'investissement
● En Allemagne, la demande de logements a continué montrent les prêts immobiliers privés enregistrés par la
d'augmenter depuis le début de l'année, dans un contexte Bundesbank, en hausse de +23% sur un an pour atteindre 198
d'accroissement du nombre d'habitants (la population en Mds€ en 2024.
Allemagne a atteint un niveau record de 85,4 millions
● Les prix moyens demandés ont également progressé en 2024.
d'habitants selon Destatis), tandis que les permis de construire
Selon Immoscout24, les prix des bâtiments existants ont
(215 000 unités sur un an à fin novembre 2024) sont restés loin
augmenté de 2% en 2024 à Berlin pour atteindre 4 643 €/m²,
de l'objectif gouvernemental (> 400 000 unités / an).
ce qui reste bien supérieur à la valorisation actuelle du
● Cette pénurie continue de soutenir les loyers en Allemagne et portefeuille résidentiel de Covivio (3 125 €/m² à Berlin). Le prix
en particulier à Berlin. Selon Immoscout24, en 2024, les loyers moyen au m² pour les nouveaux bâtiments a également
moyens demandés pour les immeubles existants ont augmenté pour atteindre 6 575 €/m² en 2024 (+4,7% sur un an).
augmenté de +1,8% à 8,57 €/m²/mois en Allemagne et de
En 2024, les activités de Covivio ont été marquées par :
+6,4% à 14,1 €/m²/mois à Berlin. Pour les nouveaux bâtiments,
les loyers ont augmenté de +7,8% sur un an en Allemagne à ● Poursuite de la forte croissance des loyers : +4,3% à périmètre
12,6 €/m²/mois et de +3,4% à Berlin à 20,1 €/m²/mois. constant, soit une croissance nettement supérieure à
l'inflation ;
● Après plusieurs trimestres creux pour le marché de
l’investissment en résidentiel allemand (pour les immeubles ● Création d'une jointટventure sur un portefeuille berlinois de 274
collectifs de plus de 30 logements), les volumes ont rebondi millions d'euros, dans le cadre d'un partenariat avec CDC
depuis le deuxième trimestre 2024, portant les volumes totaux Investissement Immobilier ;
à 10,7 Mds€ en 2024, soit +109% sur un an selon BNPP Real
Estate. Le marché privé montre également des signes ● Stabilité des valeurs : +1,0% sur 12 mois à périmètre constant,
d'appétit plus fort depuis le début de l'année 2024, comme le dont +3,6% à Berlin.


1.3.2.2 Revenus comptabilisés : +4,3% à périmètre constant
Variation (en%)
Loyers Loyers 2023 part Loyers Loyers 2024 Variation part à PC (1) part % des loyers
(En millions d’euros) 2023 100% du groupe 2024 100% part du groupe du groupe (en%) du groupe totaux
Berlin 147,7 96,9 152,9 98,5 +1,7% +4,9% 52%
Dresde et Leipzig 23,3 15,1 24,0 15,6 +3,2% +3,1% 8%
Hambourg 18,5 12,1 19,4 12,7 +4,5% +4,2% 7%
RhénanieટduટNordટWestphalie 96,7 60,9 101,0 63,7 +4,5% +3,7% 33%
Essen 35,7 22,2 37,0 23,0 +3,6% +3,3% 12%
Duisburg 16,6 10,3 17,3 10,8 +4,8% +4,7% 6%
Müllheim 11,2 7,1 12,0 7,6 +7,2% +3,9% 4%
Oberhausen 10,1 6,6 10,5 6,9 +4,0% +3,9% 4%
Autres 23,1 14,8 24,2 15,5 +4,6% +3,6% 8%
TOTAL 286,0 185,1 297,3 190,5 +2,9% +4,3% 100%
dont Résidentiel 245,1 158,2 254,1 163,2 +3,2% +4,1% 86%
dont Autre commercial (2) 41,1 26,9 43,1 27,3 +1,5% +5,2% 14%
(1) PC : périmètre constant.
(2) Commerces de pied d’immeuble, parcs de stationnement, etc.


Les revenus locatifs s'élèvent à 190 millions d'euros part du Groupe sur l'exercice 2024, en hausse de +2,9% (+5,4 millions d'euros) sous
les effets combinés :
● à Berlin, de la croissance locative à périmètre constant de ● en dehors de Berlin, de la croissance des loyers à périmètre
+4,9% (+4,5 millions d'euros), grâce à l'indexation (+2,3 points) constant, soutenue dans toutes les zones (+3,7% en moyenne,
et aux relocations (+1,9 point) avec une forte réversion (+36% +3,3 millions d'euros) en raison de l'impact des relocations (y
pour l'année 2024) ; compris les modernisations) et de l'indexation.
Ces effets ont été partiellement compensés par les cessions
réalisées en 2024 (-1,0 million d'euros).




32 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Activité de l'année 2024
Éléments d’analyse de l’activité par segment




1.3.2.3 Loyers annualisés : 195,5 M€ part du Groupe

Surface Nombre
Loyers Loyers
annualisés annualisés 2024 Loyer moyen % des loyers
1
2
(En millions d’euros) (en m ) de lots 2024 100% part du Groupe (en m €/ m2/mois) totaux
Berlin 1 296 476 17 744 157,9 99,9 10,2 €/m² 51%
Dresde et Leipzig 266 002 4 345 24,9 16,1 7,8 €/m² 8%
Hambourg 148 976 2 415 19,9 13,0 11,2 €/m² 7%
RhénanieટduટNordટWestphalie 1 105 993 16 515 105,4 66,5 7,9 €/m² 34%
Essen 394 649 5 768 39,0 24,2 8,2 €/m² 12%
Duisburg 198 664 3 033 18,2 11,3 7,6 €/m² 6%
Müllheim 131 325 2 194 12,5 7,9 7,9 €/m² 4%
Oberhausen 124 984 1 830 10,8 7,1 7,2 €/m² 4%
Autres 256 371 3 690 25,1 16,1 8,2 €/m² 8%
TOTAL 2 817 448 41 019 308,2 195,5 9,1 €/m²² 100%
dont Résidentiel 2 587 472 39 504 263,2 167,6 8,5 €/m² 86%
dont Autre commercial* 229 976 1 515 45,0 27,9 16,3 €/m² 14%
* Commerces de pied d’immeuble, parcs de stationnement, etc.

Les revenus locatifs (9,6 €/m²/mois en moyenne) offrent un solide 1.3.2.4.2 Sur les baux en cours
potentiel de croissance par le biais de la réversion par rapport Pour les locataires résidentiels, le loyer peut généralement être
aux loyers de relocation atteints sur tous nos marchés, ajusté en fonction du loyer comparatif local (Mietspiegel), qui est
notamment Berlin (45%) Hambourg (15%-20%), Dresde et Leipzig généralement déterminé sur la base de l’indice des loyers. Outre
(10%-15%) et en RhénanieટduટNordટWestphalie (15%-20%). ce mode de révision, il est également possible de conclure un
1.3.2.4 Indexation contrat de loyer indexé ou progressif. Une combinaison
successive de méthodes de révision peut également être
Les revenus locatifs des logements en Allemagne évoluent selon convenue par contrat (par exemple, un loyer progressif pour les
divers mécanismes. cinq premières années du contrat, suivi d’une révision sur la base
du loyer comparatif local).
1.3.2.4.1 Les loyers de relocation
Il est en principe possible d’augmenter le loyer librement, sous Révision sur la base du loyer comparatif local : le loyer actuel
réserve que le bien ne soit pas financé par des subventions peut être augmenté de 15 à 20% dans les trois ans, selon les
gouvernementales. régions, sans dépasser le loyer local de référence (Mietspiegel).
Ce type de contrat représente environ 90% de nos revenus
Par exception à ce principe de liberté de fixation des loyers, locatifs.
certaines villes comme Berlin, Hambourg, Cologne, Düsseldorf,
Dresde et Leipzig ont appliqué un plafonnement des loyers 1.3.2.4.2 Pour les baux en cours avec réalisation
(Mietpreisbremse) de relocation. Dans ces villes, le loyer de de travaux :
relocation ne peut excéder de plus de 10% le loyer de référence Si des travaux ont été réalisés, le loyer peut être augmenté de
(Mietspiegel), sauf dans les cas suivants : 8 % au maximum du montant desdits travaux (hors
● si le bien a été modernisé au cours des trois dernières années, maintenance), en plus de l’augmentation possible d’après
le loyer de relocation peut dépasser la limite de +10% d’un l’indice du loyer. Cette augmentation est soumise à trois
maximum de 8% des coûts de modernisation ; conditions :

● dans le cadre d’une modernisation complète (montant de ● les travaux permettent d’économiser de l’énergie,
travaux supérieur à un tiers des coûts de nouvelle d’augmenter la valeur utilitaire ou d’améliorer les conditions
construction), il est possible d’augmenter librement le loyer, de vie à long terme ;

● si le loyer reçu du locataire précédent est supérieur à la limite ● l’augmentation de loyer prend effet 3 mois après la
de +10%, alors ce loyer constitue la limite en cas de relocation. déclaration d’augmentation de loyer ;

Les immeubles construits après le 1er octobre 2014 ne sont pas ● le loyer ne peut pas être augmenté de plus de 3 €/m² pour les
inclus dans le plafonnement des loyers. travaux de modernisation du bien sur une période de six ans
(2 €/m² si le loyer initial est inférieur à 7 €/m²).




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 33
1 Activité de l'année 2024
Éléments d’analyse de l’activité par segment




1.3.2.5 Taux d’occupation : un niveau élevé de 99,2%
(en%) 2023 2024
Berlin 98,6% 98,7%
Dresde et Leipzig 99,8% 99,7%
Hambourg 100,0% 100,0%
RhénanieટduટNordટWestphalie 99,6% 99,7%
TOTAL 99,1% 99,2%


Le taux d’occupation s’établit à 99,2%. Il se maintient auટdessus de 98% depuis fin 2015, reflétant la très bonne qualité du patrimoine et
le faible risque locatif du Groupe.


1.3.2.6 Valorisation du patrimoine : 7,2 Mds€ (4,6 Mds€ part du Groupe)
1.3.2.6.1 Évolution de la valeur du patrimoine : -1,8% à périmètre courant
Investis- Variations
(En millions d’euros, Hors Droits, part du Groupe) Valeur 2023 sements Cessions de valeur Autres Valeur 2024
Berlin 2 674 42 -118 56 -19 2 635
Dresde et Leipzig 379 7 0 -29 0 356
Hambourg 350 10 0 -14 0 346
RhénanieટduટNordટWestphalie 1 269 30 0 -47 -1 1 250
TOTAL 4 672 89 -119 -35 -20 4 587


En 2024, la valeur du patrimoine a baissé de -1,8% à périmètre courant pour s’établir à 4,6 Mds€ part du Groupe, impactée par la
création d'une jointટventure, contribuant à 93 millions d'euros de cessions part du Groupe.

1.3.2.6.2 Capex de maintenance et de modernisation
En 2024, les Capex s’élèvent à 124 M€ (44 €/m² ; 79 M€ part du Groupe) et les Opex à 20 M€ (7 €/m² ; 13 M€ part du Groupe).
En moyenne, les projets de modernisation, qui totalisent 77 M€ en 2024 (49 M€ part du Groupe), affichent un rendement immédiat
proche de 5%, pouvant aller jusqu’à 10% post relocation.
La majeure partie des investissements réalisés à Hambourg concerne trois zones d'habitation (22 bâtiments, 242 appartements, soit
10% des logements de la ville) qui ont fait l'objet de rénovations en matière d'efficacité énergétique.

Hambourg
15 M€
101 €/ m²
Dresde & Leipzig
11 M€
41 €/ m²
Rhénanie-du-Nord-Westphalie
45 M€
41 €/ m²




124 M€
de CAPEX

44 € /m²
Berlin
53 M€
41 €/ m²




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Activité de l'année 2024
Éléments d’analyse de l’activité par segment




1.3.2.6.3 Stabilité des valeurs à périmètre constant : +1,0%

Valeur
Valeur
2023 Surface Valeur Valeur
Valeur
2024 Variation Variation % de la
1
(En millions d’euros, Hors 2023 (part du (à 100%, 2024 2024 (part du à PC (1) à PC (1) Rendement Rendement valeur
Droits) (100%) Groupe) en m2) (à 100%) (en €/m2) Groupe) (S2 2024) (12 mois) 2023 2024 totale
Berlin 4 078 2 674 1 278 336 4 171 3 263 2 635 +1,2% +3,6% 3,7 % 3,8% 57%
Dresde et Leipzig 584 379 266 002 550 2 067 356 +0,6% -5,8% 4,1 % 4,5% 8%
Hambourg 536 350 148 976 528 3 546 346 +0,9% -1,4% 3,6 % 3,8% 8%
Rhénanie
ટduટNordટWestphalie 2 014 1 269 1 105 993 1 986 1 796 1 250 +1,0% -1,5% 4,9 % 5,3% 27%
Essen 782 485 394 649 806 2 043 501 +2,2% +3,0% 4,7 % 4,8% 11%
Duisburg 328 203 198 664 314 1 580 195 +0,8% -4,2% 5,2 % 5,8% 4%
Müllheim 223 140 131 325 224 1 709 141 +1,1% +0,9% 5,2 % 5,6% 3%
Oberhausen 182 119 124 984 175 1 402 115 +0,3% -3,9% 5,7 % 6,1% 3%
Autres 499 320 256 371 466 1 818 299 -0,5% -6,7% 4,8 % 5,4% 7%
TOTAL 7 212 4 672 2 799 308 7 235 2 585 4 587 +1,1% +1,0% 4,1 % 4,3% 100%
dont Résidentiel 6 356 4 113 2 570 950 6 337 2 465 4 036 +1,1% +0,5% 4,0 % 4,1% 88%
dont Autre commercial (2) 855 559 228 358 898 3 934 551 +1,0% +5,0% 5,0 % 5,1% 12%
(1) PC : périmètre constant.
(2) Commerces de pied d’immeuble, parcs de stationnement, etc.


La valeur moyenne du patrimoine résidentiel s’établit à En 2024, les valeurs ont augmenté de +1,0% à périmètre constant
2 465 €/m², dont 3 263 €/m² à Berlin (3 125 €/m² sur le résidentiel par rapport à fin 2023, reflétant un regain d’appétit des
pur) et 1 796 €/m² en RhénanieટduટNordટWestphalie, et le investisseurs.
rendement moyen augmente de + 18 pb sur un an, à 4,3 %. Le
patrimoine est valorisé en valeur bloc. 50% du patrimoine est
d’ores et déjà mis en copropriété, en particulier à Berlin (71%), où
l’écart entre valeur en bloc et prix de vente unitaire atteint +49%.




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 35
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Éléments d’analyse de l’activité par segment




1.3.3 Hôtels : 20% du patrimoine de Covivio
Covivio Hotels, filiale de Covivio détenue à 52,5% au Le renforcement de Covivio dans Covivio Hotels est effectif à
31 décembre 2024, est une Société d’Investissements Immobiliers partir de fin mars 2024 dans le compte de résultat.
Cotée (SIIC) et un acteur immobilier leader en Europe. La société
L'échange d'actifs avec AccorInvest est effectif à partir du 1er
investit à la fois dans les hôtels en bail (fixe ou variable) et en
décembre 2024, ainsi les hôtels pour lesquels des fonds de
murs & fonds.
commerce ont été achetés (et regroupés avec des murs déjà
Les données sont communiquées en 100% et en part du groupe détenus) ont généré des loyers pendant 11 mois et de l'EBITDA
Covivio. pendant 1 mois.
Covivio détient un portefeuille d’hôtels de premier ordre (283 Les actifs partiellement détenus par Covivio Hotels comprennent
hôtels / 39 477 chambres) d’une valeur de 6,4 Mds€ (3,1 Mds€ principalement :
part du Groupe) et se concentre sur des biens dans des grandes
● 91 actifs B&B en France, dont 89 détenus à 50,2% et 2 détenus
métropoles européennes loués ou exploités par les principaux
à 31,2%.
opérateurs hôteliers tels qu’Accor, B&B, Mariott, IHG, NH Hotels,
etc. Ce portefeuille offre une diversification géographique et ● 22 actifs AccorInvest en France (21 actifs) et en Belgique (1
locative (à travers 12 pays européens) et des possibilités de actif), détenus entre 31,2% et 33,3%.
gestion d’actifs à travers différents modes de détention (hôtels
en bail et murs & fonds).


1.3.3.1 Marché hôtelier : poursuite de la croissance
Les performances hôtelières en Europe ont encore été très solides en 2024. Le RevPAR (Revenu Par Chambre Disponible) moyen en
Europe affiche une augmentation moyenne de +4% sur un an en 2024, le marché poursuivant sa dynamique positive, soutenue par la
hausse des prix moyens mais aussi de l'occupation).



HAUSSE DES REVPAR
…PORTÉS PAR …ET PAR L'AMÉLIORATION
EN 2024 EN EUROPE…
DES PRIX MOYENS ÉLEVÉS… DES TAUX D'OCCUPATION
résultats cumulés à fin décembre*
vs 2023 vs 2023 vs 2023

+4% +3% +0,5%


+13% +9% +2,3%


+4% +4% +0,2%


+7% +4% +2,0%


+2% +3% -0,9%


+2% +1% +0,9%




● Les pays d'Europe du Sud affichent de très bonnes ● Du côté des investissements, les volumes sur le segment de
performances, en particulier l'Espagne qui progresse de +13%. l’hôtellerie affichent l'une des plus fortes hausses en Europe,
atteignant 19,5 milliards d'euros en 2024, soit +34% par rapport
● L'Allemagne continue de rattraper son retard avec une
à 2023, selon CBRE. La France, l'Espagne et le RoyaumeટUni
croissance RevPAR de +7% sur l'année.
représentent la majorité des transactions (63%).
● En France, la croissance du RevPAR est plus modeste (+2%),
affectée par les reports de voyage pendant la période
préolympique.




36 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Activité de l'année 2024
Éléments d’analyse de l’activité par segment




1.3.3.2 Revenus comptabilisés : +7,2% de croissance à périmètre constant
Revenus Revenus Revenus Revenus Variation Variation 1
2023 2023 2024 2024 (en %) part (en %) à PC*
(En millions d’euros) (100%) (part du Groupe) (100%) (part du Groupe) du Groupe part du Groupe
Hôtels en bail – Loyers variables 71,3 31,5 74,3 37,8 +20,1% +31,2%
Hôtels en bail – Loyers fixes 186,3 76,1 193,7 90,8 +19,4% +4,3%
Hôtels en murs et fonds – EBITDA 75,8 32,3 83,2 42,1 +30,2% +4,9%
TOTAL REVENUS HÔTELS 333,4 139,9 351,2 170,1 +21,6% +7,2%
* PC : périmètre constant.

Les revenus des Hôtels ont augmenté de +7,2% (+8,4 M€ part du Groupe) par rapport à 2023, du fait des éléments suivants :
Hhôtels en bail : ● Hôtels en murs et fonds (24,7% des revenus Hôtels),
principalement situés en Allemagne et dans le nord de la
● le patrimoine AccorInvest (22,2% des revenus Hôtels), en
France. L'augmentation de l'EBITDA de +4,9% à périmètre
hausse de +31,2% à périmètre constant, principalement lié à
constant s'explique principalement par l'amélioration des
la forte augmentation des loyers variables dans le sud de
performances en Allemagne (+6,7%).
l'Europe,
A périmètre courant, le chiffre d'affaires a augmenté de +21,6% à
● baux fixes (53,4% des revenus Hôtels), en hausse de +4,3% à
170 M€, principalement grâce au renforcement de Covivio Hotels
périmètre constant, principalement grâce à une indexation
(+18 millions d'euros), en plus de la croissance à périmètre
positive
constant.


1.3.3.3 Revenus annualisés
Répartition par opérateurs et par pays (sur la base du chiffre d’affaires 2024) qui s’élève à 193,9 M€ en part du Groupe



5% 10 % 17 %
Autres


13 % 35 %
France
5%
Belgique
Hôtels en murs et fonds 2%
42 %
11 %
Espagne
15 %

2% 11 %
Autres 3%
Royaume-Uni 21 %
Allemagne
9%

Les loyers sont ventilés de la façon suivante : fixes (50%), variables (8%) et EBITDA sur contrats de gestion (42%).


1.3.3.4 Indexation
Les loyers fixes sont indexés sur des indices de référence (ICL et ICC en France et indice prix de consommation pour les actifs à
l’étranger).




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 37
1 Activité de l'année 2024
Éléments d’analyse de l’activité par segment




1.3.3.5 Échéancier des baux : 11,0 années de durée résiduelle ferme des baux
Baux date de fin
Part du Groupe (En millions d’euros) (1re échéance) % du total Baux date de fin % du total
2025 1,3 1% 0,0 0%
2026 5,9 5% 0,0 0%
2027 2,2 2% 0,0 0%
2028 3,1 3% 0,0 0%
2029 1,4 1% 3,2 3%
2030 1,3 1% 4,8 4%
2031 15,8 14% 10,2 9%
2032 4,3 4% 5,6 5%
2033 5,4 5% 5,7 5%
2034 3,4 3% 5,3 5%
Auટdelà 68,9 61% 78,2 69%
TOTAL HÔTELS EN BAIL 112,9 100% 112,9 100%
.

1.3.3.6 Valorisation du patrimoine : +21% à périmètre courant
1.3.3.6.1 Évolution de la valeur du patrimoine
(En millions d’euros, Hors Droits, Valeur Investis- Variations Autres Changement
part du Groupe) 2023 sements Cessions de valeur (devise) Transfert (1) de détention Valeur 2024
Hôtels en bail 1 948 51 -229 21 14 -303 388 1 890
Hôtels en murs et fonds 587 159 -14 14 2 303 119 1 169
TOTAL HÔTELS 2 535 210 -243 35 16 0 507 3 059
(1) Le transfert concerne des murs d'hôtels pour lesquels les fonds de commerce ont été achetés. Les murs et les fonds de ces hôtels sont désormais
classées sous Hôtels - murs & fonds



Le portefeuille a évolué de +524,6 M€ (+21%) par rapport à 2023. Cette variation est attribuable à (i) l'augmentation de la participation
dans Covivio Hotels (de 43,9% à 52,5%), renforçant l'exposition de Covivio à l'industrie hôtelière, ainsi qu'à (ii) l'échange d'actifs finalisé
avec AccorInvest, (iii) l'acquisition d'un hôtel à Tenerife et (iv) une croissance des valeurs s'élevant à 35 M€.




38 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Activité de l'année 2024
Éléments d’analyse de l’activité par segment




1.3.3.6.2 Variation à périmètre constant : +1,5% en 2024

Valeur
1
Valeur 2023 Valeur Valeur 2024 Variation Variation % de la
(En millions d’euros, 2023 (part du 2024 (part du à PC (1) à PC (1) Rendement Rendement valeur
Hors Droits) (100%) Groupe) (à 100%) Groupe) (S2 2024) (12 mois) 2023 2024 totale
France 2 117 701 1 283 444 +0,1% +0,7% 5,6% 6,0% 15%
Paris 833 309 364 139 5%
Grand Paris (hors Paris) 461 127 385 113 4%
Métropoles régionales 511 164 258 91 3%
Autres villes 312 101 276 101 3%
Allemagne 619 267 584 301 -0,4% -0,6% 5,6% 5,7% 10%
Francfort 70 30 69 35 1%
Munich 45 20 46 24 1%
Berlin 70 30 61 32 1%
Autres villes 434 188 408 211 7%
Belgique 244 96 121 64 +0,8% -0,7% 7,2% 8,5% 2%
Bruxelles 96 34 18 10 0%
Autres villes 148 61 103 54 2%
Espagne 636 279 641 337 +2,2% +3,4% 6,2% 6,2% 11%
Madrid 282 124 285 149 5%
Barcelone 222 97 151 79 3%
Autres villes 132 58 206 108 4%
RoyaumeટટUni 662 290 712 374 +0,0% +1,9% 5,6% 5,3% 12%
Italie 266 117 279 147 +2,3% +4,8% 5,5% 6,1% 5%
Autres pays 451 198 426 224 -0,4% +0,3% 5,7% 6,3% 7%
Total Hôtels en bail 4 996 1 948 4 047 1 890 +0,8% +1,4% 5,8% 6,0% 62%
France 311 136 1 191 567 +2,1% +3,7% 6,5% 7,3% 19%
Paris 0 0 553 259 8%
Lille 103 45 155 76 2%
Autres villes 208 91 484 232 8%
Allemagne 842 350 815 406 +0,9% -0,1% 5,9% 6,1% 13%
Berlin 592 246 593 296 10%
Dresde et Leipzig 193 80 165 82 3%
Autres villes 57 24 58 29 1%
Autres pays 228 100 385 195 -0,1% +0,8% 6,8% 8,0% 6%
Total Hôtels en murs et fonds 1 380 587 2 392 1 169 +1,3% +1,7% 6,2% 7,0% 38%
TOTAL HÔTELS 6 376 2 535 6 439 3 059 +1,0% +1,5% 5,9% 6,4% 100%
(1) PC : périmètre constant sur une base de 12 mois.




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 39
1 Activité de l'année 2024
Éléments d’analyse de l’activité par segment




À fin décembre 2024, Covivio détient un portefeuille hôtelier 90% des actifs situés dans les principales villes européennes
unique (283 hôtels / 39 477 chambres) d'une valeur de 3,1 Mds€
part du Groupe (6,4 Mds€ à 100 %) en Europe. Ce patrimoine
stratégique est caractérisé par :
● des emplacements de qualité : note moyenne d’emplacement
Booking.com de 8,9/10 et 90% situés dans les principales villes
touristiques européennes ;
Edinb
bourg
● un patrimoine diversifié : en termes de géographie (12 pays) et
de segment (32% haut de gamme, 42% milieu de gamme et Amsterdam
26% économique) ; Dublin
n
Varsovie
e
● des opérateurs hôteliers de qualité avec des baux à long
terme : 17 opérateurs hôteliers et une durée de location Londre
es Berlin
Lille Brux
xelles Pra
P
Prr gue
moyenne de 11,0 années.
En 2024, la valeur du patrimoine Hôtels a progressé de +1,5% à Paris Budapest
Bud
B d
M u n ic h
périmètre constant, sous l’effet de :
● la stabilisation des taux de capitalisation et la poursuite de la
Lyon Venise
iss
croissance des revenus, grâce à la bonne performance des
hôtels à loyers variables et à l'indexation des loyers fixes ; Nice
● Les évolutions positives concernent aussi bien les hôtels en Ro e
Rom
bail (+1,4%) que les hôtels en murs et fonds (+1,7%). La Ba
arcelone
Madrid
croissance concerne particulièrement l'Europe du Sud (+4,8%
en Italie et +3,4% en Espagne), et la France (+2,2%), bénéficiant
de la croissance des revenus et des travaux d’Asset
Management
Le portefeuille Hôtels a un rendement moyen hors droits de 6,4%
(+50bps sur un an).


Répartition géographique du patrimoine en valeur

13 %
Autres

6% 33 %
Belgique
France



11 %
Espagne



14 %
Royaume-Uni
23 %
Allemagne




40 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Activité de l'année 2024
Renseignements financiers et commentaires




1.4 Renseignements financiers et commentaires
1
L’activité de Covivio consiste en l’acquisition ou le développement, la détention, l’administration et la location d’actifs, notamment de
Bureaux en France, en Italie et en Allemagne, d’actifs résidentiels en Allemagne ainsi que d’Hôtels en Europe.
Enregistrée en France, Covivio est une société anonyme à Conseil d’Administration.
Les informations relatives au Résidentiel Allemagne qui figurent ciટaprès incluent certains actifs de Bureaux détenus par la filiale,
Covivio Immobilien.



1.4.1 Comptes consolidés
1.4.1.1 Périmètre de consolidation
Au 31 décembre 2024, le périmètre de consolidation de Covivio couvrait les sociétés basées en France et dans plusieurs pays
européens. Les principaux taux de détention des sociétés consolidées en intégration globale et non détenues à 100% sont les
suivants :

Filiales 31/12/2023 31/12/2024
Covivio Hotels 43,9% 52,5%
Covivio Immobilien (Résidentiel Allemagne) 61,7% 61,7%
Covivio Berlin Prime (Résidentiel Allemagne, jointટventure avec CDC Investissement immobilier) 65,6% 31,5%
Sicaf (portefeuille Telecom en Italie) 51,0% 51,0%
OPCI CB21 (Tour CB21) 75,0% 75,0%
Covivio Alexanderplatz (projet mixte) 55,0% 55,0%
SCI Latécoëre (DS Campus) 50,1% 50,1%
SCI Latécoëre 2 (extension DS Campus) 50,1% 50,1%
SCI 15 rue des Cuirassiers (Silex 1) 50,1% 50,1%
SCI 9 rue des Cuirassiers (Silex 2) 50,1% 50,1%
Sas 6, Rue Fructidor (So Pop) 50,1% 50,1%
SCCV FontenayટsousટBois (Résidentiel France) 50,0% 50,0%
SCCV Bobigny (Résidentiel France) 60,0% 60,0%
SNC N2 Batignolles (Streambuilding) 50,0% 50,0%
SCI N2 Batignolles (Streambuilding) 50,0% 50,0%
Hôtel N2 (Streambuilding – Zoku) 50,1% 50,1%
Fédération des Assurances Covivio 0% 85,0%



1.4.1.2 Principes comptables
Les comptes consolidés sont établis en conformité avec les normes comptables internationales édictées par l’IASB (International
Accounting Standards Board) et adoptées par l’Union européenne à la date d’arrêté. Ces normes comprennent les IFRS (International
Financial Reporting Standards), ainsi que leurs interprétations. Les états financiers ont été approuvés par le Conseil d’Administration en
date du 19 février 2025.




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 41
1 Activité de l'année 2024
Renseignements financiers et commentaires




1.4.1.3 Compte de résultat simplifié – part du Groupe
Part du groupe (En millions d’euros) 2023 2024 Var. %
Loyers nets 558,7 585,3 +26,6 5%
EBITDA activité murs et fonds 32,3 43,3 +10,9 +34%
Résultat des autres activités 33,4 27,6 -5,8 -17%
REVENUS NETS 624,4 656,2 +31,8 +5%
Coûts de fonctionnement net -84,6 -76,7 +7,9 -9%
Amort. des biens d’exploitation & variation nette des
provisions -33,0 -65,6 -32,6 +99%
RÉSULTAT OPÉRATIONNEL COURANT 506,8 513,9 +7,1 +1%
Résultat net des immeubles en stock -1 751,8 -277,3 +1474,5 -84%
Résultat des cessions -34,3 4,1 +38,4 -112%
Résultat de cession de titres -1,0 -1,0 +0,0 -0%
Résultat des variations de périmètre et autre -2,0 -2,7 -0,7 +37%
RÉSULTAT D’EXPLOITATION -1 282,4 236,9 +1 519,2 -118%
Coût de l’endettement financier net -97,4 -98,2 -0,8 +1%
Frais d’intérêt liés aux passifs de créditટbail -7,3 -8,5 -1,2 +16%
Ajustement de valeur des instruments dérivés -132,4 -69,2 +63,2 -48%
Actualisation des dettes et créances & résultat de change -0,3 0,1 +0,4 -137%
Amortissement anticipé du coût des emprunts -1,1 -1,3 -0,3 +23%
Quoteટpart de résultat des entreprises associées -33,2 15,6 +48,8 -147%
RÉSULTAT NET AVANT IMPÔT -1 554,1 75,3 +1 629,5 -105%
Impôts 135,4 -7,2 -142,6 -105%
RÉSULTAT NET DE LA PÉRIODE -1 418,8 68,1 +1 486,9 -105%



1.4.1.3.1 Revenus nets de 656,2 M€ (+5%)
Les revenus nets part du Groupe progressent notamment grâce au dynamisme de l'activité locative et à la bonne tenue de l'activité
opérationnelle en hôtels. Cette forte croissance organique est amplifiée par le renforcement de la participation dans Covivio Hotels et
l’acquisition de fonds de commerce d'AccorInvest, qui compensent l'impact des cessions, principalement de bureaux. Voir
également 1.2 / Éléments d’analyse de l’activité.

Part du Groupe (En millions d’euros) 2023 2024 Var. %
Bureaux France 150,1 150,2 +0,1 0%
Bureaux Italie 89,8 89,0 -0,8 -1%
Bureaux Allemagne 37,5 40,4 +2,9 +8%
Bureaux 277,4 279,6 +2,2 +1%
Résidentiel allemand 172,6 179,4 +6,8 +4%
Hôtels 108,7 126,3 +17,6 +16%
TOTAL DES REVENUS LOCATIFS NETS 558,7 585,3 +26,6 +5%
EBITDA activité Murs & Fonds 32,3 43,3 +10,9 +34%
Résultat des autres activités 33,4 27,6 -5,8 -17%
REVENUS NETS 624,4 656,2 +31,8 +5%




42 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Activité de l'année 2024
Renseignements financiers et commentaires




Loyers de bureaux : revenus stables, grâce à l'indexation, à NAV (hôtels en murs et fonds, actifs Flex Office et autres
l'activité locative et aux renouvellements qui compensent les immeubles occupés par le propriétaire). Pour le détail de
cessions d'actifs. l’évolution du patrimoine par activité, voir la section 1 du présent 1
document.
Résidentiel Allemagne : poursuite de la croissance des loyers,
principalement due à l'indexation, aux travaux de modernisation ● Produits des cessions d’actifs et des cessions de valeurs
et aux relocations. mobilières :
Hôtels : forte croissance organique due à la progression des Les produits des cessions d’actifs ont contribué à hauteur de +3,1
loyers variables, à l'augmentation de la participation dans M€ au cours de l’année.
Covivio Hotels et à l'acquisition de fonds de commerce.
● Coût de l’endettement financier net :
EBITDA de l’activité hôtelière : augmentation due à la reprise en
Le coût de la dette financière nette diminue en raison de la
Allemagne, à la forte performance à Nice et à l'effet année
réduction de l'endettement net moyen et de l'augmentation des
pleine du Zoku Paris ouvert au premier semestre 2023. La
produits financiers (effets des placements de trésorerie suite à
croissance des hôtels est renforcée par l'augmentation de la
l'émission obligataire de fin d'année 2023 de Covivio et Covivio
participation dans Covivio Hotels et l'acquisition de fonds de
Hôtels en mai 2024) minorés par l'augmentation de +20 pb du
commerce.
taux. A noter que le taux moyen de la dette est passé de 1,50%
Résultat des autres activités : Ce poste comprend les revenus au 31 décembre 2023, à 1,71% au 31 décembre 2024.
des projets de développement, l'EBITDA des actifs Flex office et
● Frais d’intérêt liés aux passifs de créditટbail :
les revenus des parkings. L'activité flex office augmente
principalement à Milan. Concernant les projets de Le Groupe loue quelques biens fonciers dans le cadre de baux à
développement, il y a eu la livraison de 4 projets en France et long terme. En vertu de l’IFRS 16, ces coûts de location sont
une reprise progressive en Allemagne. La baisse est comptabilisés en tant que charges d’intérêt. La légère
principalement due à un nombre plus faible de projets en cours. augmentation est due à l’activité hôtelière liée au renforcement
dans Covivio Hotels et à l'évolution du taux de change de la livre
● -65,6 M€ d’amortissement des biens d’exploitation :
sterling.
Veuillez noter que ce poste inclut l’amortissement lié au droit
● Ajustement de valeur des instruments dérivés :
d’utilisation en vertu de l’IFRS 16. Cet amortissement du droit
d’utilisation est principalement lié aux bâtiments et sièges La juste valeur des instruments financiers (instruments de
sociaux occupés par leur propriétaire. Suite à l'acquisition couverture) est affectée par les variations des taux d'intérêt.
supplémentaire d'hôtels en murs et fonds en novembre, l'impact L'impact sur le compte de résultat est une charge de - 69,2
de l'amortissement est de -2,9 millions d'euros. millions d’euros. La baisse des taux d'intérêt par rapport à la fin
de l'année 2023 ainsi que l'effet du temps expliquent la
● 277,3 M€ de variation de juste valeur des actifs :
diminution de la juste valeur des instruments de couverture.
Le compte de résultat comptabilise les variations de juste valeur
Cette année, les taux longટterme se sont légèrement réduits
(- 277,3 M€) des actifs sur la base des expertises réalisées sur le
(swap 10 ans) de 10 points de base après avoir fluctué entre 2,5
patrimoine. Ce poste ne tient pas compte de la variation de la
% et 2,8 % au cours de la période. Les taux à court terme ont
juste valeur des actifs comptabilisée au coût d’amortissement
diminué (-120 points de base pour l'Euribor 3 mois) suite aux
en vertu de la Norme IFRS, mais en tient compte dans l’EPRA
baisses de taux de la BCE depuis le début du mois de juin 2024.

1.4.1.3.2 Quoteટટpart de résultat des entreprises associées
Variation de la valeur
En % Apports aux résultats des participations
Part du groupe de détention (en M€) Valeur (en%)

OPCI Covivio Hotels 10,5% 4,1 51,2 +22%
Lénovilla (New Vélizy) 50,1% 6,8 64,2 +4%
Euromed Marseille 50,0% -4,0 22,6 -21%
Cœur d’Orly (Aéroport d’Orly Paris) 50,0% 4,3 32,8 +15%
Phoenix (Hôtels) 17,5% 3,7 62,6 +31%
Zabarella 2023 Srl (transformation
résidentielle) 64,7% 0,0 13,6 +0%
Fondo Porta di Romana (foncier à Milan) 43,8% 0,7 44,5 +17%
TOTAL 15,6 291,5 +12%

Les sociétés mises en équivalence impliquent les secteurs Hôtels ● Cœur d’Orly dans le Grand Paris : deux bâtiments dans le
en Europe et Bureaux France/Italie : quartier d’affaires de l’aéroport d’Orly en partenariat
avec ADP ;
● OPCI Covivio Hotels : trois portefeuilles d’hôtels, B&B (18
hôtels), Campanile (19 hôtels) et AccorHotels (27 hôtels) ● Patrimoine d’hôtels Phoenix : détention par Covivio Hotels
détenus à 80 % par Crédit Agricole Assurances ; d’une participation de 32 % (filiale de Covivio à 52,5 %) dans un
patrimoine de 22 hôtels AccorInvest en France et en Belgique
● Lenovilla : le campus New Vélizy (47 000 m²), loué à Thalès et
et deux hôtels B&B en France ;
détenu en copropriété avec Crédit Agricole Assurances ;
● Fondo Porta di Romana à Milan est une coટentreprise entre
● Euromed à Marseille : un immeuble de bureaux (Calypso) et un
Covivio (43,8 %), Coima et Prada destinée à participer à
hôtel (Golden Tulip) en partenariat avec Crédit Agricole
l’acquisition d’un terrain dans le sud de Milan (futur village des
Assurances ;
Jeux Olympiques) ;



COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 43
1 Activité de l'année 2024
Renseignements financiers et commentaires




● Zabarella à Padoue est une jointટventure entre Covivio 1.4.1.3.3 Impôts
(64,74%) et Carron Group (35,26%) pour participer au projet en La charge d’impôts correspond aux impôts différés pour +15 M€
développement Pauda Zabarella (transformation de bureaux et l'impôt sur le revenu des sociétés pour -22,2 M€.
en logements).


1.4.1.3.4 EPRA Earnings ajusté à 477,4 M€
Résultat net EPRA Earnings EPRA Earnings
En PdG Retraitements ajusté 2024 ajusté 2023
LOYERS NETS 585,3 0,0 585,3 558,7
EBITDA activité murs et fonds 43,3 -0,5 42,7 32,3
Résultat des autres activités 27,6 0,0 27,6 33,4
REVENUS NETS 656,2 -0,5 655,7 624,4
Revenus administratifs et de gestion 30,8 0,0 30,8 25,4
Coûts de fonctionnement -107,5 0,0 -107,5 -110,0
Amortissement des biens d’exploitation & variation nette des
provisions -65,6 58,4 -7,2 -9,8
RÉSULTAT D’EXPLOITATION 513,9 57,9 571,8 530,0
Résultat net des immeubles en stock -0,1 0,1 0,0 0,0
Résultat des variations de valeurs -277,3 277,3 0,0 0,0
Résultat des cessions d’actifs 4,1 -4,1 0,0 0,0
Résultat de cession de titres -1,0 1,0 0,0 0,0
Résultat des variations de périmètre et autre -2,7 2,7 0,0 0,0
RÉSULTAT OPÉRATIONNEL 236,9 335,0 571,8 530,0
Coût de l’endettement financier net -98,2 0,1 -98,1 -97,4
Frais d’intérêt liés aux passifs de créditટbail -8,5 5,5 -3,0 -2,7
Ajustement de valeur des instruments dérivés -69,2 69,2 0,0 0,0
Résultat de change & amortissement anticipé du coût des
emprunts -1,2 1,3 0,1 -0,2
Quoteટpart de résultat des entreprises associées 15,6 5,0 20,6 19,0
RÉSULTAT NET AVANT IMPÔTS 75,3 416,2 491,5 448,6
Impôts -7,2 -6,9 -14,1 -13,2
RÉSULTAT NET DE LA PÉRIODE 68,1 409,3 477,4 435,4
Nombre d’actions moyen 106 910 104 97 487 850
RÉSULTAT NET PAR ACTION 4,47 4,47


● Le retraitement de l’amortissement des biens d’exploitation été annulés et remplacés par les charges locatives payées
(+62,0 M€) compense l’amortissement immobilier des activités (voir le montant de -3,6 M€ à la ligne « Variation nette des
de FlexટOffice et d’hôtels en murs et fonds. provisions et autres »).
● Le retraitement de la variation nette des provisions (-3,6 M€) ● Le retraitement de la quoteટpart de résultat des filiales
se compose de frais de location de terrain liés au bail du permet d’afficher la contribution EPRA Earnings.
RoyaumeટUni.
● Le retraitement de l’impôt (+6,9 M€) se rapporte aux impôts
● Les frais d’intérêt liés aux passifs de créditટbail inhérent au bail sur cessions (+6,9 M€) et à l’impôt différé (- 13,8 M€) .
du RoyaumeટUni, selon l’IAS 40 § 25, à hauteur de 5,5 M€, ont




44 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Activité de l'année 2024
Renseignements financiers et commentaires




1.4.1.3.5 EPRA Earnings ajusté par activité

Résidentiel Hôtels
Hôtels
en murs
Corporate
ou non
1
Part du Groupe (En millions d’euros) Bureaux Allemagne en bail et fonds affectable 2024
Loyers nets 279,6 179,4 126,3 0,4 -0,4 585,3
EBITDA activité murs et fonds 1,2 0,0 0,0 41,6 0,0 42,7
Résultat des autres activités 23,5 3,4 0,0 0,0 0,7 27,6
Revenus nets 304,3 182,8 126,4 41,9 0,3 655,7
Coûts de fonctionnement net -43,2 -29,2 -1,0 -1,1 -2,2 -76,7
Amortissement des biens d’exploitation -6,4 -2,1 0,0 -3,2 -1,1 -12,9
Variation nette des provisions et autres 5,9 -0,4 -2,2 -0,7 3,1 5,8
Résultat opérationnel 260,6 151,1 123,2 36,9 0,1 571,8
Coût de l’endettement financier net -36,9 -35,2 -23,0 -3,7 0,7 -98,1
Autres charges financières -0,9 0,0 -1,2 -0,8 0,0 -2,9
Quoteટpart de résultat des entreprises associées 14,1 0,0 6,7 -0,2 0,0 20,6
Impôts sur les sociétés -1,0 -5,6 -4,6 -2,3 -0,6 -14,1
EPRA EARNINGS
S AJUSTÉ 236,0 110,3 101,1 30,0 0,0 477,4
Marge de promotion -6,8 -3,5 0,0 0,0 0,0 -10,3
EPRA Earnings 229,2 106,8 101,1 30,0 0,0 467,1



1.4.1.3.6 EPRA Earnings des entreprises associées
Part du Groupe (En millions d’euros) Bureaux Hôtels (en bail) 2024
Loyers nets 14,0 8,7 22,7
Coût de fonctionnement net -0,6 -0,2 -0,8
Amortissement des biens d’exploitation 0,0 0,3 0,3
Résultat opérationnel 13,5 8,8 22,3
Coût de l’endettement financier net 0,6 -2,1 -1,4
Quoteટpart de résultat des entreprises associées 0,0 -0,2 -0,2
QUOTEટટPART DES EPRA EARNINGS
S DES ENTREPRISES ASSOCIÉES 14,1 6,5 20,6




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 45
1 Activité de l'année 2024
Renseignements financiers et commentaires




1.4.1.4 Compte de résultat consolidé simplifié (à 100%)
(En millions d’euros, 100%) 2023 2024 Var.. %
Loyers nets 863,5 887,2 +23,7 3%
EBITDA activité Murs & Fonds 75,8 85,5 +9,8 +13%
Revenus des autres activités (y compris promotion immobilière) 24,1 32,0 +7,9 +33%
Revenus nets 963,3 1 004,7 +41,4 +4%
Coût de fonctionnement net -119,4 -107,2 +12,2 -10%
Amort. des biens d’exploitation & variation nette des provisions -48,6 -96,1 -47,5 +98%
Résultat d’exploitation 795,3 801,4 +6,1 +1%
Résultat net des immeubles en stock -0,1 -0,1 +0,0 -30%
Résultat des cessions d’actifs -37,9 10,9 +48,7 -129%
Résultat des variations de valeurs -2 437,3 -330,5 +2 106,8 -86%
Résultat des cessions de titres -0,9 -1,5 -0,5 +58%
Résultat des variations de périmètre -4,2 -5,0 -0,8 +20%
Résultat opérationnel -1 685,2 475,2 +2 160,3 -128%
Coût de l’endettement financier net -165,6 -163,8 +1,8 -1%
Frais d’intérêt liés aux passifs de créditટbail -15,9 -16,3 -0,4 +3%
Ajustement de valeur des instruments dérivés -207,7 -95,2 +112,5 -54%
Amortissement anticipé du coût des emprunts & résultat de
change -1,4 -1,9 -0,5 +32%
Quoteટpart de résultat des entreprises associées -34,4 22,9 +57,3 -167%
Résultat net avant impôt -2 110,1 220,9 +2 331,1 -110%
Impôts 207,3 -23,5 -230,8 -111%
RÉSULTAT NET DE LA PÉRIODE -1 902,9 197,4 +2 100,2 -110%
Intérêts minotitaires -484,1 129,2 +613,3 -127%
RÉSULTAT NET DE LA PÉRIODE – PART DU GROUPE -1 418,8 68,1 +1 486,9 -105%




46 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Activité de l'année 2024
Renseignements financiers et commentaires




L'année 2024 présente une amélioration significative de la performance financière par rapport à 2023 (+ 68,1 M€ de résultat net contre
- 1 418,8 M€ en 2023). La variation de juste valeur (-330,5 M€ contre -2 437,3 M€ en 2023) et le résultat des cessions d'actifs (+ 10,9 M€
contre -37,9 M€ en 2023) reflétent également le début d'une stabilisation du marché de l'immobilier. 1
L'évolution des taux d'intérêt a eu un impact positif sur la juste valeur des instruments financiers (- 95,2 M€ contre -207,7 M€ en 2023) et
a joué un rôle clé dans cette amélioration.

(En millions d’euros, 100%) 2023 2024 Var. %
Bureaux France 179,5 182,8 +3,4 +2%
Bureaux Italie 116,3 115,4 -0,9 -1%
Bureaux Allemagne 40,1 43,3 +3,2 +8%
Bureaux 335,9 341,6 +5,7 +2%
Résidentiel Allemagne 267,4 280,4 +13,0 +5%
Hôtels 260,2 265,2 +5,0 +2%
Total des revenus locatifs nets 863,5 887,2 +23,7 +3%
EBITDA activité Murs & Fonds 75,8 85,5 +9,8 +13%
Résultat des autres activités 24,1 32,0 +7,9 +33%
REVENUS NETS 963,3 1 004,7 +41,4 +4%



1.4.1.5 Bilan consolidé simplifié (part du groupe)
(En millions d’euros, part du Groupe)
Actif 2023 2024 Passif 2023 2024
Goodwill 50 169
Immeubles de Placement 12 596 12 426
Immeubles de placement
en dév. 1 007 973
Autres Immobilisations 943 1 298
Sociétés mises en équivalence 260 292
Actifs financiers 251 333
Impôts Différés Actifs 57 60
Instruments financiers 366 308 Capitaux propres 7 957 8 228
Actifs destinés à la vente 227 238 Emprunts 7 703 7 513
Cash 778 668 Instruments financiers 142 117
Stocks (activité de négoce
et de construction) 257 211 Impôts différés Passifs 650 643
Autres 420 428 Autres dettes 760 903
TOTAL 17 211 17 403 TOTAL 17 211 17 403




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1 Activité de l'année 2024
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1.4.1.5.1 Immeubles de placement, immeubles en développement et autres immobilisations
Le patrimoine (dont les actifs destinés à la vente) à fin décembre par secteur opérationnel est le suivant :

Part du groupe (En millions d’euros) 2023 2024 Var.
Bureaux France 3 932 3 951 +20
Bureaux Italie 2 403 2 403 +1
Bureaux Allemagne 1 145 1 018 -127
Bureaux 7 479 7 373 -106
Résidentiel Allemagne 4 811 4 720 -91
Hôtels 2 530 3 010 +480
Autres 3 2 -1
TOTAL DES IMMOBILISATIONS 14 823 15 105 +282


La baisse de l'activité Bureaux (-106 M€) s’explique L’augmentation enregistrée sur le patrimoine Hôtels (+480 M€)
principalement par les cessions (-156 M€) et la variation de la est principalement due au renforcement dans Covivio Hotels
juste valeur (-257 M€), en partie compensées par la hausse de (+470 M€). En outre, l’opération de remembrement avec
+288 M€ des Capex. AccorInvest a impliqué l'acquisition de fonds de commerce en
échange de murs d’hôtels. Le Groupe a également finalisé
La baisse observée au niveau de l'activité Résidentiel Allemagne l'acquisition d'un hôtel 4 étoiles aux îles Canaries (+43 M€). Cette
(-91 M€) provient principalement des Capex (+107 M€) augmentation de la valeur du portefeuille est également
compensés par les cessions (-24 M€), la variation de juste valeur attribuable à une augmentation de la juste valeur (+25 M€), des
(-46 M€), et l’impact du partenariat avec la CDC Investissement gains de change (+19 M€) et des Capex (+31 M€). Ces gains ont
Immobilier qui prend une participation de 49% dans un été partiellement compensés par des cessions (-196 M€), la
portefeuille berlinois de Covivio Berlin Prime (-94 M€). cession de participations en Espagne (-33 M€) et
l'amortissement des immeubles d'exploitation et autres actifs
corporels (-26 M€).




48 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Activité de l'année 2024
Renseignements financiers et commentaires




1.4.1.5.2 Actifs destinés à la vente (inclus dans ● la distribution de dividendes : -330,8 M€, souscrite à 77,5% en
le total des immobilisations ciટટavant), actions (+256 M€)
238,4 M€ à fin 2024 ● l’acquisition de 8,7% du capital de Covivio Hotels en échange
1
Les actifs destinés à la vente sont composés d’actifs pour de nouvelles actions Covivio (+€280 M€),
lesquels une promesse de cession est signée. A fin 2024, il s’agit
principalement d’actifs de bureaux en Italie. ● les écarts de conversion (+8 M€) et l'effet des actions
autoટdétenues (-3 M€).
1.4.1.5.3 Total capitaux propres part du Groupe
1.4.1.5.4 Impôts différés
Les capitaux propres passent de 7 957 M€ fin 2023 à 8 228 M€ fin
2024, soit une hausse de +271 M€ qui s’explique principalement A fin 2024, les impôts différés passifs représentent 643 M€ contre
par : 650 M€ à fin 2023. Les impôts différés actifs représentent 60 M€ à
la clôture contre 57 M€ en 2023. Cette baisse de 9 M€ s’explique
● le résultat de la période : +68 M€ ; principalement par la baisse des valeurs d’expertises en Bureaux
Allemagne.


1.4.1.6 Bilan consolidé simplifié (à 100%)
(En millions d’euros, 100%)
Actif 2023 2024 Passif 2023 2024
Goodwill 117 325
Immeubles de Placement 19 046 18 197
Immeubles de placement en
dév. 1 140 1 112
Autres Immobilisations 1 613 2 133
Sociétés mises en équivalence 375 394
Actifs financiers 118 173 Capitaux propres 7 957 8 228
Impôts Différés Actifs 72 68 Intérêts minoritaires 4 006 3 786
Instruments financiers 522 422 Capitaux propres 11 963 12 014
Actifs destinés à la vente 327 301 Emprunts 10 707 10 432
Cash 901 1 007 Instruments financiers 185 152
Stocks (activité de négoce et de
construction) 308 261 Impôts différés passifs 1 054 1 034
Autres 488 497 Autres dettes 1 117 1 256
TOTAL 25 026 24 888 TOTAL 25 026 24 888




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1 Activité de l'année 2024
Renseignements financiers et commentaires




1.4.1.7 Délai de paiement des fournisseurs et clients (en €)

COVIVIO France
Article D. 441 I.- 1° : Factures reçues non réglées
à la date de clôture de l’exercice dont le terme est échu
0 jour (indicatif) 1 à 30 jours 31 à 60 jours 61 à 90 jours 91 jours et plus 1 jour et plus
(A) Tranches de retard de paiement
Nombre de factures concernées 137 273
Montant total des factures concernées TTC 246 945,8 16 238,10 31 123,92 1,131.49 126 639,29 175 132,80
Pourcentage du montant total des achats
TTC de l’exercice 0,74% 0,05% 0,09% 0,00% 0,38% 0,52%
Pourcentage du chiffre d’affaires TTC
de l’exercice
(B) Factures exclues du (A) relatives à des dettes et créances litigieuses ou non comptabilisées
Nombre de factures exclues N/A
Montant total des factures exclues N/A
(C) Délais de paiement de référence utilisés (contractuel ou légal – article L. 441ટટ6 ou L. 43ટટ1 du Code de commerce)
Délais de paiement utilisés pour le calcul
des retards de paiement Délais contractuels : Délais légaux : 60 jours




COVIVIO Italie
Article D. 441 I.- 1° : Factures reçues non réglées
à la date de clôture de l’exercice dont le terme est échu
0 jour (indicatif) 1 à 30 jours 31 à 60 jours 61 à 90 jours 91 jours et plus 1 jour et plus
(A) Tranches de retard de paiement
Nombre de factures concernées 287 205
Montant total des factures concernées TTC 1 189 716,77 344 526,01 22 189,92 4 567,68 2 781 072,18 3 152 355,79
Pourcentage du montant total des achats
TTC de l’exercice 2,44% 0,71% 0,05% 0,01% 5,70% 6,46%
Pourcentage du chiffre d’affaires TTC
de l’exercice
(B) Factures exclues du (A) relatives à des dettes et créances litigieuses ou non comptabilisées
Nombre de factures exclues N/A
Montant total des factures exclues N/A
Délais de paiement de référence utilisés (contractuel ou légal) – article L. 441ટટ6 ou L. 43ટટ1 du Code de commerce)
Délais de paiement utilisés pour le calcul
des retards de paiement Délais contractuels : 30ટ60ટ90 jours Délais légaux : 60 jours




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Renseignements financiers et commentaires




1
Article D. 441 I.- 2° : Factures émises non réglées
à la date de clôture de l’exercice dont le terme est échu
0 jour (indicatif) 1 à 30 jours 31 à 60 jours 61 à 90 jours 91 jours et plus 1 jour et plus


987 4 363
200 628,4 554 296,39 652 610,61 393 746,74 1 009 922,04 2 610 575,78




0,25% 0,69% 0,81% 0,49% 1,25% 3,23%


N/A
0,00


Délais contractuels : Délais légaux : Observations :
pas de facturation d’intérêts de retard




Article D. 441 I.- 2° : Factures émises non réglées
à la date de clôture de l’exercice dont le terme est échu
0 jour (indicatif) 1 à 30 jours 31 à 60 jours 61 à 90 jours 91 jours et plus 1 jour et plus


- 109
- 4 266 009,56 42 911,35 626 443,04 31 387,78 4 966 751,73




- 5,76% 0,06% 0,85% 0,04% 6,71%




Délais contractuels : mensuel /trimestriel Délais légaux : Observations :
pas de facturation d’intérêts de retard




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1 Activité de l'année 2024
Ressources financières




1.5 Ressources financières
1.5.1 Synthèse de l’activité financière
Covivio est noté BBB+ avec une perspective stable par S&P, tel La position de liquidité nette disponible a augmenté pour
que confirmé le 7 mai 2024. atteindre 2,5 Mds€ part du Groupe à fin décembre 2024,
incluant 1,7 Md€ de lignes de crédit non tirées et 0,8 Md€ de
Le ratio LoanટtoટValue (LTV) de Covivio a été réduit à 38,9 % liquidités, minorées de 0,1 Md€ de billets de trésorerie. Cette
(politique de LTV < 40%), grâce à une rotation active du solide position de liquidité permet de couvrir les échéances de
patrimoine et malgré des ajustements de valeur. Le coût moyen dettes jusqu’à juin 2027.
de la dette augmente légèrement à 1,71%, grâce à une dette
fortement couverte. La maturité de la dette reste stable à 4,8
ans.


1.5.2 Caractéristiques principales de l’endettement
Part du Groupe 31/12/2023 31/12/2024
Dette nette, part du groupe (en M€) 6 925 6 845
Taux moyen de la dette 1,50% 1,71%
Maturité moyenne de la dette (en années) 4,9 4,8
Taux de couverture active moyen de la dette 92,3% 94,3%
Maturité moyenne de la couverture (en années) 5,9 5,8
LTV Droits Inclus 40,8% 38,9%
ICR 6,4x 6,0x
Dette nette / EBITDA 12,3x 11,4x




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Activité de l'année 2024
Ressources financières




1.5.3 Dette par nature
L’endettement net de Covivio se situe à 6,8 Mds€ part du Groupe à fin décembre 2024 (9,4 Mds€ sur une base consolidée), soit
1
-0,1 Md€ par rapport à fin 2023. Cette baisse intervient malgré l'augmentation de l'exposition à Covivio Hotels et la consolidation, en
part du Groupe, d'une part plus importante de la dette de Covivio Hotels.
Engagements consolidés Engagements part du groupe
Par nature Par nature

16 % 19 %
Crédits Crédits
corporate corporate 38 %
47 % Emprunts
Emprunts hypothécaires
hypothécaires




43 %
38 % Emprunts
Emprunts obligataires
obligataires



S’agissant des engagements part du Groupe, la part des dettes corporate (emprunts obligataires et prêts) progresse à hauteur de
62% en part du Groupe, à la fin de 2024. De plus, Covivio détient 0,1 Md€ de billets de trésorerie en circulation au 31 décembre 2024.


Engagements consolidés Engagements part du groupe
Par entreprise Par entreprise

25 % 17 %
Dette Dette
Covivio Hotels Covivio Hotels 63 %
51 % Dette
Dette Covivio Covivio




20 %
Dette
Covivio
Immobilien
25 % (Résidentiel
Dette Covivio Allemagne)
Immobilien
(Résidentiel
Allemagne)




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1 Activité de l'année 2024
Ressources financières




1.5.4 Échéance de la dette 1.5.5 Profil de couverture
La maturité moyenne de la dette de Covivio s’établit à 4,8 En 2024 la dette est couverte à hauteur de 94% en moyenne sur
années à fin décembre 2024. l’année et de 83% en moyenne jusqu’en 2029, le tout sur des
maturités équivalentes ou supérieures à la maturité de la dette.
Échéancier d’amortissement de la dette par nature
(En M€, La durée moyenne des couvertures est de 5,8 ans part du
part du Groupe) Groupe.
1800
1 529 1 595 Maturité de la couverture
1575
1 249 (En Md€,
1350 part du Groupe)
1125 1 024 8
822 867 868
900 7
6
675 495
404 5
450 278
4
225
6 3
0 2
2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035+
1
Emprunt obligataire Prêt Hypothécaire Prêt Corporate 0
2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035




1.5.6 Ratios d’endettement
1.5.6.1 Structure financière ● Les covenants de LTV consolidée les plus restrictifs s’élèvent
au 31 décembre 2024 à 60% sur Covivio et Covivio Hotels ;
À l’exclusion des dettes levées sans recours aux filiales du
Groupe, les dettes de Covivio et de ses filiales sont ● Au 31 décembre 2024, les covenants d’ICR consolidés les plus
généralement assorties de covenants bancaires (ICR et LTV) restrictifs s’appliquant aux SCPI s’élevaient à 200% pour
portant sur les états financiers consolidés de l’emprunteur. À Covivio et Covivio Hotels.
défaut de respect de ces covenants, les dettes seraient
S’agissant de Covivio Immobilien (Résidentiel Allemagne), dont la
susceptibles d’être exigibles de manière anticipée. Ces
dette est presque intégralement levée sur un format de type
covenants sont établis en part du groupe au niveau de Covivio
« sans recours », les financements de portefeuilles ne sont
et de Covivio Hotels.
assortis d’aucun covenant consolidé LTV ou ICR.

Enfin, concernant Covivio, certaines facilités de crédits corporate sont soumises aux ratios suivants :

Ratio Seuil covenant 31 décembre 2024
LTV 60,0% 42,0%(1)
ICR 2,0 6,0
Ratio dette gagée 25,0% 4,1%
(1) Hors droits de mutation et accords de ventes.


Les covenants sont pleinement respectés à fin décembre 2024. Aucun crédit n’est assorti d’une clause d’exigibilité sur le niveau de
rating de Covivio.




54 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Activité de l'année 2024
Ressources financières




1.5.6.2 Détail du calcul de la LoanટtoટValue (LTV)
Part du Groupe (En millions d’euros) 31/12/2023 31/12/2024 1
Dette nette comptable 6 925 6 845
Créances rattachées aux associés (intégration globale) -165 -156
Créances sur cessions 15 -61
Intérêts courus liés aux produits dérivés -22 -20
Dividendes à payer / à recevoir 0.0 0.1
Promesses -224 -302
Dette sur acquisitions 33 56
Dette nette 6 562 6 363
Valeur d’expertise des actifs immobiliers (Droits Inclus) 15 948 16 220
Promesses -224 -302
Actifs financiers 15 43
Créances rattachées aux participations MEE 68 102
Part des entreprises associées 260 292
Valeur des actifs 16 067 16 355
LTV HORS DROITS 43,0% 40,9%
LTV DROITS INCLUS 40,8% 38,9%



1.5.7 Rapprochement avec les comptes consolidés
1.5.7.1 Dette nette
Comptes Intérêts Part
(En millions d’euros) consolidés minoritaires du Groupe
Dette bancaire 10 432 -2 920 7 513
Trésorerie et équivalents de trésorerie 1 007 -339 668
DETTE NETTE 9 425 -2 581 6 845


1.5.7.2 Patrimoine
Patrimoine Juste valeur Autres actifs Droit d’utilisation
Comptes des sociétés des immeubles destinés des immeubles Intérêts Part du
(En millions d’euros) consolidés MEE en exploitation à la vente de placement minoritaires Groupe
Immeubles de placement
& développement 19 309 1 041 2 759 -16 -268 -7 509 15 315
Actifs destinés à la vente 301 45 -29 -77 241
ENSEMBLE DU PATRIMOINE 19 610 1 086 2 759 -45 -268 -7 586 15 556


(+) Droits 211
(=) Patrimoine part du Groupe (droits inclus) 15 766
(-) portefeuille de sociétés consolidées par mise en équivalence -416
(+) Juste valeur des activités de négoce 5
(+) Autres immeubles d'exploitation 864
PATRIMOINE POUR LE CALCUL DE LA LTV 16 220


1.5.7.3 Ratio de couverture des intérêts
Comptes Intérêts Part du
(En millions d’euros) consolidés minoritaires Groupe
EBITDA (Loyers nets (-) Coûts de fonctionnements (+) Résultat autres activités) 909 319 589,8
Coût de l’endettement 164 66 98
ICR 6,0X




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 55
1 Activité de l'année 2024
Ressources financières




1.5.7.4 Dette nette / EBITDA
(En millions d’euros) Part du Groupe
Dette nette, part du groupe (millions d'euros) 6 845
(1)
Ajustement sur les emprunts auprès des entreprises associées (sur les JV) - 156
Dette nette 6 689
EBITDA (Loyers nets (-) Coûts de fonctionnements (+) Résultat autres activités) (2) 589,8
Autres ajustements (3) -2,8
EBITDA 587,0
DETTE NETTE / EBITDA 11,4X
(1) Les emprunts auprès des entreprises associées sont des prêts d'actionnaires pour lesquels le Groupe Covivio ne peut être tenu de rembourser.
(2) Comprend les dividendes reçus des entreprises mises en équivalence.
(3) Principalement des coûts d'acquisition sur des share deals.




56 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Activité de l'année 2024
Reporting EPRA




1.6 Reporting EPRA
1
Le reporting suivant a été établi conformément aux Best Practices Recommendations (Recommandations en matière de meilleures
pratiques) de l’EPRA (European Public Real Estate Association), disponibles sur le site de l’EPRA (www.epra.com).
Les informations relatives au Résidentiel Allemagne qui figurent ciટaprès incluent certains actifs de Bureaux détenus par la filiale
(Covivio Immobilien).



1.6.1 Évolution des loyers nets (part du Groupe)
Indexation, asset Change-
Dévelop-
p management ment de
(En millions d’euros) 2023 Acquisitions Cessions pements (1) et occupation détention Autres 2024
Bureaux France 151 0 -14 -7 16 0 4 150
Bureaux Italie 90 0 -4 1 3 0 0 89
Bureaux Allemagne 38 0 0 0 2 0 1 40
Bureaux 278 0 -18 -6 21 0 5 280
Résidentiel Allemagne 173 0 -2 0 5 0 4 179
Hôtels (2) 109 2 -5 0 9 17 -5 127
TOTAL 559 2 -25 -6 34 17 4 585
(1) Livraisons & libérations pour redéveloppement.
(2) Y compris Commerces et hors EBITDA des actifs en murs et fonds



Réconciliation avec les éléments financiers 2024
Total du tableau d’évolution des revenus locatifs nets (part du Groupe) 585
Ajustements 0
Total des revenus locatifs nets part du Groupe (éléments financiers § 1.4.1.3) 585
Intérêts minoritaires 302
TOTAL DES REVENUS LOCATIFS NETS À 100% (ÉLÉMENTS FINANCIERS § 1.4.1.4) 887


1.6.1.1 Croissance des loyers à périmètre
constant EPRA
(En millions d’euros) 2023 2024 in %
Bureaux France 140 160 +14,3%
Bureaux Italie 86 88 +2,9%
Bureaux Allemagne 42 45 +7,0%
Résidentiel Allemagne 168 178 +5,6%
Hôtels en bail 81 87 +7,5%
Hôtels en murs & fonds 33 34 +4,9%
LOYERS NETS À PÉRIMÈTRE CONSTANT - EPRA 550 592 +7,8%


Par rapport à la croissance des revenus bruts à périmètre constant (§ 1.2.1) publiée à +6,7%, les principales différences proviennent
d'une meilleure progression des charges immobilières en bureaux et en résidentiel allemand.




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 57
1 Activité de l'année 2024
Reporting EPRA




1.6.2 Actifs de placement – Données locatives
Les revenus locatifs annualisés correspondent au montant des loyers bruts en place en année pleine sur la base des actifs existants
en fin de période, hors mesures d’accompagnement.

Valeur locative de marché des actifs vacants
● Taux de vacance =
Valeur locative de marché des actifs occupés et vacants

Taux de Valeur locative
Revenus Revenus vacance Valeur locative estimative
locatifs locatifs Loyer Loyer (hors zone estimative des de l’ensemble Taux de
bruts nets annuel moyen sécurisée) surfaces vacantes du portefeuille vacance
Part du groupe (En millions d’euros) (en M€) (en M€) (en M€) Surface (m2) (€/m2) (en%) (en M€) (en M€) EPRA (en%)
Bureaux France 163 150 211 933 936 289 3,7% 13 219 5,9%
Bureaux Italie 104 89 119 618 065 236 2,6% 3 124 2,5%
Bureaux Allemagne 45 40 53 364 644 163 12,1% 9 62 14,9%
Bureaux 312 280 383 1 916 645 248 4,5% 25 405 6,2%
Résidentiel Allemagne 196 179 196 2 817 448 109 0,8% 2 197 0,8%
Hôtels (1) 129 127 114 n.c n.c - - 114 -
TOTAL(1) 637 585 692 4 734 094 217 2,8% 27 716 3,7%
(1) Hors EBITDA des hôtels en murs et fonds



Le taux de vacance (2,8%) inclut les surfaces sécurisées dont la Résidentiel Allemagne, avec +30% de réversion en moyenne (45%
mise en location débutera prochainement, tandis que le taux de à Berlin, 20ટ25% à Hambourg, 10ટ20% à Dresde & Leipzig, 20% en
vacance EPRA (3,7%) correspond au taux spot au 31 décembre RhénanieટduટNordટWestphalie).
2024.
Les loyers au m2 moyens sont calculés sur les surfaces totales, y
La valeur locative de marché n'inclut pas le potentiel de compris les réserves foncières et la vacance sur les projets en
réversion potentielle sur tous nos marchés, en particulier en développement.


1.6.3 Actifs de placement – Valeur du patrimoine
Le taux de rendement net initial EPRA (EPRA Net Initial Yield) correspond au rapport :

Revenus locatifs annualisés après déduction des avantages restants accordés aux locataires
(franchises, plafonnement de loyer) – charges immobilières non récupérées pour l’année
EPRA NIY =
Valeur du patrimoine droits inclus


Variation de
Valeur juste valeur
Part du Groupe (En millions d’euros) de marché de l’exercice Droits EPRA NIY
Bureaux France 4 264 - 27 192 4,6%
Bureaux Italie 2 508 - 28 91 4,4%
Bureaux Allemagne 1 112 - 195 16 4,9%
Bureaux 7 884 - 250 299 4,5%
Résidentiel Allemagne 4 587 46 329 3,7%
Hôtels 3 082 33 145 6,0%
Autre (Parkings) 3 -0 - n.a
TOTAL 2024 15 556 - 171 773 4,6%


La variation de juste valeur sur l’exercice présentée ciટdessus exclut les variations de valeur des hôtels en murs & fonds et des actifs mis
en équivalence.




58 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Activité de l'année 2024
Reporting EPRA




1.6.3.1 Réconciliation avec les éléments financiers
(En millions d’euros) 2024 1
TOTAL VALEUR DU PATRIMOINE (EN PART DU GROUPE, VALEUR DE MARCHÉ) 15 556
Juste valeur des propriétés en murs & fonds -1 660
Sociétés mises en équivalence -416
Autres actifs destinés à la vente -
Droit d’utilisation sur des actifs de placement 149
Juste valeur des parkings -3
Immobilisations corporelles 13
ACTIFS DE PLACEMENT PART DU GROUPE (1) (ÉLÉMENTS FINANCIERS § 1.4.1.5) 13 637
Intérêts minoritaires 5 972
ACTIFS DE PLACEMENT À 100% (1) (ÉLÉMENTS FINANCIERS § 1.4.1.6) 19 610
(1)
Immobilisations + Immeubles en développement + Actifs destinés à la vente.

1.6.3.2 Réconciliation IFRS
(En millions d’euros) 2024
Variation de juste valeur de l’exercice (en Part du Groupe) -277
Autres -
RÉSULTAT DES AJUSTEMENTS DE LA JUSTE VALEUR PART DU GROUPE (ÉLÉMENTS FINANCIERS § 1.4.1.3) -277
Intérêts minoritaires -53
RÉSULTAT DES AJUSTEMENTS DE LA JUSTE VALEUR À 100% (ÉLÉMENTS FINANCIERS § 1.4.1.4) -331



1.6.4 Actifs en développement
% de Charges
détention Juste financières Coût total (1) Superficie
Forme de (part du valeur capitalisées (en M€, part Date de à 100% Rendement (2)
détention groupe) déc. 24 sur l’exercice du groupe) % Avancement (3) livraison (en m2) Prélocations (en%)
Meudon Thalès 2 IG (3) 100% 1 205 30% 2026 38 000 m² 100% 8,2%
Paris Grands Boulevards IG 100% 1 157 11% 2027 7 500 m² 0% 4,5%
Paris Monceau IG 100% 2 249 34% 2026 11 200 m² 0% 4,4%
Total Bureaux France 341 4 611 27% 56 700 m²² 48% 5,7%
Corte Italia IG 100% 2 125 95% 2025 12 100 m² 100% 5,9%
Total Bureaux Italie 144 2 125 95% 12 100 m²² 100% 5,9%
Düsseldorf Icon IG 94% 2 235 43% 2025 55 700 m² 60% 5,6%
Berlin Alexanderplatz IG 55% 3 343 42% 2027 60 000 m² 11% 4,8%
Total Bureaux Allemagne 306 6 577 42% 115 700 m²² 32% 5,2%
TOTAL 791 12 1 313 40% 184 500 M²² 47% 5,5%
(1) Coût total y compris terrains et frais financiers
(2) Rendement sur coût total
(3) IG : Intégration Globale



1.6.4.1 Réconciliation avec le pipeline total engagé
Charges financières Coût total, y compris frais
Part du Groupe (En millions d’euros) capitalisées sur l’exercice financiers (part du Groupe)
Projets entièrement consolidés 12 1 313
Autres (Loft) 0 27
TOTAL PIPELINE BUREAUX ENGAGÉ 12 1 341



1.6.4.2 Réconciliation avec les éléments financiers

Part du groupe (En millions d’euros) 2024
Juste valeur des actifs en développement 791
Projets à l’étude technique et projets non engagés 182
ACTIFS EN DÉVELOPPEMENT (ÉLÉMENTS FINANCIERS § 1.4.1.5) 973




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 59
1 Activité de l'année 2024
Reporting EPRA




1.6.5 Informations sur les baux
Durée résiduelle Expiration du bail par date de première option de sortie
Durée résiduelle
ferme des baux des baux Revenus locatifs annualisés des baux expirant Total
(années) (années) N+1 N+2 N+3 à 5 Auટdelà (en M€) Paragraphe
Bureaux France 4,5 5,4 20% 7% 29% 44% 211
Bureaux Italie 5,6 6,0 4% 7% 29% 60% 119
Bureaux Allemagne 4,3 4,3 15% 21% 27% 37% 53
Bureaux 4,8 5,4 16% 8% 29% 48% 383 1.3.1
Hôtels 11,2 13,0 1% 5% 6% 88% 114 1.3.3
Autres (2) n.d. n.d. n.d. n.d. n.d. n.d. 276
TOTAL (1) 6,2 7,1 7% 5% 15% 72% 773
(1) Pourcentage d’échéances de baux sur le chiffre d’affaires total.
(2) Résidentiel Allemand, EBITDA Hotels et autres



En 2025, 8,0% des baux arrivent à échéance : pour 2,9%, le locataire n’a pas l’intention de libérer les actifs et 3,7% vont être
redéveloppés. Cela porte la part nonટsécurisée à 1,3%, pour laquelle la décision du locataire n’est pas encore connue.



1.6.6 Rendement initial net EPRA
Les données ciટdessous présentent le détail des taux de rendement du groupe et le passage du taux de rendement EPRA Toppedટup
au taux de rendement de Covivio.
● Le taux de rendement EPRA Toppedટup Net Initial Yield
d correspond au rapport :

Revenus locatifs annualisés après expiration des avantages restants accordés aux locataires
(franchises, plafonds de loyer) – charges immobilières non récupérées de l’excercice
EPRA Toppedટup NIY
Y=
Valeur du patrimoine droits inclus

● Le taux de rendement EPRA Net Initial Yield
d correspond au rapport :

Revenus locatifs annualisés après déduction des avantages restants accordés aux locataires
(franchises, plafonds de loyer) – charges locatives non récupérées pour l’année
EPRA NIY =
Valeur du patrimoine droits inclus



Part du groupe (En millions d’euros) Bureaux Bureaux Italie Bureaux Résidentiel Hôtels
Hors Résidentiel France et parkings Total 2023 France (yc. Commerces) Allemagne Allemagne (yc. Commerces) Total 2024
Immeubles de placement, cessibles
et d’exploitation 15 076 4 264 2 508 1 112 4 587 3 085 15 556
Retraitement des actifs en développement - 1 007 - 341 - 144 - 306 - 791
Retraitement des terrains et autres actifs
en travaux - 295 - 326 - 293 - 71 - - 44 - 733
Droits 773 192 91 16 329 145 773
Valeur droits inclus du patrimoine (1) 14 547 3 789 2 163 750 4 916 3 186 14 804
Revenus IFRS bruts annualisés 668 187 110 41 197 194 730
Charges immobilières non récupérables - 54 -15 -15 -5 -15 -3 -52
Revenus nets annualisés (2) 614 172 95 37 183 191 678
Loyers à l’expiration des périodes de gratuité
ou autre réduction de loyer 32 19 9 6 - - 34
Revenus nets annualisés Toppedટટup (3) 645 191 103 42 183 191 711
EPRA Net Initial Yield (2)/(1) 4,2% 4,6% 4,4% 4,9% 3,7% 6,0% 4,6%
EPRA Toppedટ
dટup Net Initial Yield (3)/(1) 4,4% 5,1% 4,8% 5,6% 3,7% 6,0% 4,8%
Passage EPRA Toppedટup NIY
Y aux rendements Covivio
Effet des ajustements de loyers EPRA 0,4% 0,4% 0,7% 0,6% 0,3% 0,1% 0,4%
Effet des retraitements des droits 0,3% 0,3% 0,2% 0,1% 0,3% 0,2% 0,3%
TAUX DE RENDEMENT COVIVIO 5,1% 5,7% 5,7% 6,4% 4,3% 6,4% 5,4%




60 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Activité de l'année 2024
Reporting EPRA




1.6.7 Ratio de coûts EPRA
1
Part du groupe (En millions d’euros) 2023 2024
Coût de location non récupéré -32,0 -23,5
Charges sur Immeubles -22,7 -25,4
Pertes nettes des créances irrécouvrables -2,1 -2,4
Autres charges -5,7 -2,7
Frais de structure -103,9 -104,1
Amortissement, dépréciations et provisions nettes 4,5 8,3
Produits couvrants des frais généraux 25,3 30,6
Coût des autres activités et juste valeur -5,5 -5,9
Charges du foncier -1,1 -1,8
Coûts EPRA (yc. coût de vacance) (A) -143,2 -127,0
Coût de vacance 21,5 15,0
Coûts EPRA (hors coût de vacance) (B) -121,8 -112,0
Revenus locatifs bruts moins charges du foncier 616,7 638,4
EBITDA des hôtels en murs & fonds & Coworking, résultat des autres activités et juste valeur 88,9 84,3
Revenus locatifs bruts (C) 705,6 722,7
Ratio de coûts EPRA (yc. coût de vacance) (A/C) -20,3% -17,6%
Ratio de coûts EPRA (hors coût de vacance) (B/C) -17,3% -15,5%




1.6.8 EPRA Earnings ajusté : en hausse à 477,4 M€
(En millions d’euros) 2023 2024
RÉSULTAT NET PART DU GROUPE (RENSEIGNEMENTS FINANCIERS § 1.4.1.3) -1 418,8 68,1
Variation de valeurs des actifs 1 751,8 277,3
Résultat de cession 35,4 -3,0
Frais d’acquisition de titres de sociétés consolidées 2,0 2,7
Variation de valeurs des instruments financiers 132,4 69,2
Frais d’intérêt liés aux passifs de créditટbail (bail > 100 ans) 4,6 5,0
Frais de location (bail > 100 ans) -3,3 -3,6
Impôts différés -156,6 -13,8
Impôts sur cession 8,0 6,9
Ajustement des amortissements et provisions 26,4 62,0
Ajustement des remboursements anticipés d’instruments financiers 1,1 1,5
Ajustement d’EPRA Earnings des entreprises associées 52,2 5,0
EPRA Earnings ajusté (B) 435,4 477,4
EPRA Earnings ajusté (en €/action) (B)/(C) 4,47 4,47
Marge de promotion -5,7 -10,3
EPRA EARNINGS (A) 429,7 467,1
EPRA EARNINGS (en €/action) (A)/(C) 4,41 4,37
Nombre d’actions moyen (C) 97 487 850 106 910 104




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 61
1 Activité de l'année 2024
Reporting EPRA




1.6.9 EPRA NRV, EPRA NTA et EPRA NDV
2023 2024 Var. Var. (en%)
EPRA NRV (en M€) 9 327 9 705 378 4,1%
EPRA NRV/action (en €) 92,6 87,1 -5,5 -5,9%
EPRA NTA (en M€) 8 470 8 896 425 5,0%
EPRA NTA/action (en €) 84,1 79,8 -4,2 -5,0%
EPRA NDV (en M€) 8 401 8 686 285 3,4%
EPRA NDV/action (en €) 83,4 78,0 -5,4 -6,5%
Nombre d’actions 100 758 774 111 407 666 10 648 892 10,6%




1.6.9.1 Passage des capitaux propres à l’EPRA NAV
2023 2023 2024 2024
(en M€) (en €/action) (en M€) (en €/action)

Capitaux propres 7 957 79,0 8 228 73,9
Mise en juste valeur des immeubles d’exploitation 175 240
Droits 807 810
Instruments financiers et ORNANE -235 - 199
Impôts Différés Passifs 623 626
EPRA NRV 9 327 92,6 9 705 87,1
Reટcalcul de la base Hors Droits de certains actifs -773 -773
Goodwill et immobilisations incorporelles -68 -18
Impôts différés passifs -16 -19
EPRA NTA 8 470 84,1 8 896 79,8
Optimisation des droits -34 -37
Actifs incorporels 18 18
Dettes à taux fixes 318 218
Instruments financiers et ORNANE 235 199
Impôts différés passifs -607 -608
EPRA NDV 8 401 83,4 8 686 78,0

Les missions d’évaluation sont réalisées conformément au Code ● des actifs acquis depuis moins de 75 jours, pour lesquels la
de déontologie des SIIC, ainsi que conformément à la Charte de valeur d’acquisition est réputée être la valeur vénale.
l’Expertise en Évaluation immobilière, aux recommandations du
Les actifs sont estimés en valeurs hors droits et/ou droits
groupe de travail COB/CNCC présidé par M. Barthès de Ruyter,
compris, et les loyers en valeur de marché. Les estimations sont
et au plan international conformément aux normes de
réalisées sur la base de la méthode comparative, de la méthode
l’International Valuation Standards Council (IVSC), ainsi que les
de capitalisation des loyers et de la méthode de l’actualisation
standards du Red Book de la Royal Institution of Chartered
des flux futurs (Discountedd Cash Flows).
Surveyors (RICS).
Les autres actifs et passifs sont évalués selon les principes des
Le patrimoine immobilier détenu directement par le Groupe a
normes IFRS sur les comptes consolidés. L’application de la juste
été évalué au 31 décembre 2024 par des experts immobiliers
valeur concerne essentiellement la valorisation des couvertures
indépendants tels que Cushman, REAG, CBRE, HVS, JLL, BNPP
sur la dette.
Real Estate, MKG et CFE. Il n’inclut pas :
Pour les sociétés codétenues avec d’autres investisseurs, seule la
● des actifs sous promesse signée qui sont valorisés à leur
quoteટpart du groupe a été prise en compte.
valeur de promesse ;




62 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Activité de l'année 2024
Reporting EPRA




1.6.9.1.1 Mise en juste valeur 1.6.9.1.4 Ecart d'acquisition et immobilisations
des immeubles d’exploitation incorporelles
Conformément aux normes IFRS, les immeubles d’exploitation L’écart d’acquisition (goodwill) correspondant aux fonds de
1
sont évalués au coût historique. Un ajustement de valeur de commerces hôteliers acquis pour 169 M€ part du Groupe, n'a pas
240 M€ a été réalisé dans l’EPRA NRV, NDV, NTA afin de prendre été déduit pour le passage de l'EPRA NRV à l'EPRA NTA. En effet,
en compte la valeur d’expertise : le prix payé pour acquérir ces fonds de commerce fait partie de
la valeur de l'actif dans son ensemble, telle qu'elle a été
● espaces de coworking et hôtels en murs & fonds pour 232 M€ ;
déterminée par l'évaluateur externe. Le Groupe n'a pas payé de
● immeubles occupés par le propriétaire pour 6 M€ ; prix supplémentaire pour l'acquisition de ces fonds de
commerce. L’écart d’acquisition présenté au bilan est donc
● parkings pour 2 M€. constitutif de la juste valeur des immeubles présentée dans la
1.6.9.1.2 Mise en juste valeur des dettes à taux fixe ligne immeubles d'exploitation du bilan.

Le Groupe a contracté des emprunts à taux fixe (obligation 1.6.9.1.5 Impôts différés passifs
sécurisée et placement privé). Conformément aux principes L’EPRA NTA suppose que les entités achètent et vendent des
édictés par l’EPRA, l’EPRA NDV a été ajusté pour tenir compte de actifs, cristallisant ainsi certains niveaux d’impôts différés
la juste valeur des dettes à taux fixe. L’impact était de +218 M€ inévitables.
au 31 décembre 2024.
À cette fin, le Groupe utilise la méthode suivante :
1.6.9.1.3 Recalcul de la base hors
droits de certains actifs ● bureaux : prend en compte 50% des impôts différés,
principalement en Italie, qui font l’objet d’une politique de
Lorsque la cession de la société, plutôt que de l’actif qu’elle rotation d’actifs régulière ;
porte, est réalisable, les droits de mutation sont recalculés sur la
base de l’actif net réévalué de la société. La différence entre ces ● Hôtels : prend en compte les impôts différés uniquement sur
droits recalculés et les droits de mutation déjà déduits de la les actifs non-core, prévus d’être cédés dans les quelques
valeur des actifs a généré un retraitement de 37 M€ au prochaines années ;
31 décembre 2024.
● Résidentiel : comptabilise la fiscalité latente sur les actifs
pouvant être cédés à court terme, compte tenu du faible
niveau de rotation des actifs dans ce secteur.


1.6.10 Capex par nature
2023 2024
(En millions d’euros) 100% Part du Groupe 100% Part du Groupe
Acquisitions (1) - - 83 45
Développements 196 156 204 183
Immeubles de placement 223 153 256 178
Surface locative additionnelle 7 4 19 11
Pas de surface locative additionnelle 200 137 212 151
Mesures d’accompagnement pour les locataires 12 10 18 14
Autres dépenses matérielles non allouées 5 1 8 2
Dépenses capitalisées sur actifs en développement (2)
(sauf selon la méthode de mise en équivalence) 34 32 37 33
TOTAL 453 341 581 439
(1) Acquisitions droits inclus.
(2) Frais de commercialisation, frais financiers capitalisés et autres dépenses capitalisées.


Les Capex de développement de 183 M€ part du Groupe ● 11 M€ de Capex de modernisation sur les hôtels, dans le but
concernent les dépenses de rénovation sur les projets de d’améliorer la qualité des actifs et de bénéficier d’une
développement (hors immeubles mis en équivalence et actifs en augmentation des revenus et de la performance ;
exploitation).
● 99 M€ de Capex de modernisation et de maintenance sur le
Les 178 M€ de Capex part du Groupe sur les immeubles de portefeuille Résidentiel Allemagne dont 62% de modernisation,
placement se composent essentiellement de : générant des revenus.
● 68 M€ sur les bureaux, y compris les améliorations locatives et
les Capex verts destinés à revaloriser les actifs de bureaux
stratégiques et les les investissements sur pipeline de
développement engagé ;




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 63
1 Activité de l'année 2024
Reporting EPRA




1.6.11 EPRA LTV
EPRA LTV Intégration proportionnelle
Au 31 décembre 2024 Groupe Quoteટpart Quoteટpartdes Intérêts
(en M€, part du Groupe) selon le reporting des coentreprises associés majoritaires minoritaires Combiné
Inclut :
Emprunts auprès des
institutions financières 5 406 196 - -2 159 3 443
Billets de trésorerie 103 - - -37 66
Hybrides (y compris
obligations convertibles,
actions de préférence,
dettes, options, obligations
perpétuelles) - - - - -
Emprunts obligataires 4 644 - - -688 3 956
Instruments dérivés de
change
(futures, swaps, options
et forwards) - - - - -
Dettes nettes 96 18 - -99 15
Immeubles occupés
par le propriétaire (dette) - - - - -
Comptes courants
(caractéristique capitaux
propres) - - - - -
Exclut :
Trésorerie et équivalents
de trésorerie 1 007 38 - -358 687
Dette nette (A) 9 241 176 - -2 624 6 794
Inclut :
Immeubles occupés
par le propriétaire 2 828 - - -1 150 1 677
Immeubles de placement
à la juste valeur 17 929 428 - -5 865 12 492
Immeubles destinés
à la vente 301 29 - -77 253
Immeubles en cours
de développement 1 112 - - -138 973
Immobilisations
incorporelles - - - - -
Créances nettes - - - - -
Immobilisations financières 97 - - 120 217
Valeur totale des actifs (B) 22 267 457 0 -7 111 15 612
Droits de mutation
immobiliers 1 200 14 - -415 799
Valeur totale des actifs
(y compris RETT) (C) 23 466 471 0 -7 526 16 411
LTV (A/B) 41,5% 43,5%
LTV (INCL. RETT) (A/C)
(OPTIONNEL) 39,4% 41,4%

En incluant les accords de cessions restant à encaisser, la LTV EPRA (hors Droits) passerait à 42,4%.

EPRA LTV 43,5%
Droits -2,0%
Promesses -1,1%
Autres effets (y compris retraitements de consolidation) -1,4%
LTV DROITS INCLUS 38,9%




64 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Activité de l'année 2024
Reporting EPRA




1.6.12 Table de correspondance des indicateurs de performance EPRA
Montant Montant
1
Information EPRA Paragraphe (en%) (en M€) (en €/action)

EPRA Earnings 1.6.8 - 467,1 M€ 4,37 €/action
EPRA Earnings ajusté 1.6.8 - 477,4 M€ 4,47 €/action
EPRA NRV 1.6.9 - 9 705 M€ 87,1 €/action
EPRA NTA 1.6.9 - 8 896 M€ 79,8 €/action
EPRA NDV 1.6.9 - 8 686 M€ 78,0 €/action
Taux de rendement net initial EPRA 1.6.6 4,6% - -
Taux de rendement EPRA Toppedટup Net Initial Yield 1.6.6 4,8% - -
Taux de vacance EPRA fin de période 1.6.2 3,7% - -
Ratio de coûts EPRA (yc. coût de la vacance) 1.6.7 -17,6% - -
Ratio de coûts EPRA (hors coût de la vacance) 1.6.7 -15,5% - -
EPRA LTV 1.6.11 43,5%
Indicateurs EPRA des principales filiales 1.6.13 - - -




1.6.13 Indicateurs financiers des principales activités
Covivio Hotels Covivio Immobilien
2023 2024 Variation (en%) 2023 2024 Variation (en%)
EPRA Earnings de l’exercice (en M€) 238,8 258,1 +8,1% 152,6 152,9 +0,2%
EPRA NRV 3 915 4 124 +5,3% 4 756 4 686 -1,5%
EPRA NTA 3 550 3 815 +7,5% 4 262 4 179 -1,9%
EPRA NDV 3 512 3 690 +5,1% 3 682 3 563 -3,2%
% de capital détenu par Covivio 43,9% 52,5% +8,7 pts 61,7% 61,7% -
LTV Droits Inclus 34,4% 32,5% -1,9 pts 35,2% 35,2% +0,0 pts
ICR 5,4x 6,1x 0,7x 4,5x 4,0x - 0,5x




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1 Activité de l'année 2024
Expertises immobilières




1.7 Expertises immobilières
1.7.1 Méthode de valorisation des actifs
L’ensemble du patrimoine est expertisé par des experts 1.7.1.1 Méthode par capitalisation du revenu
indépendants selon un rythme semestriel (30 juin et
31 décembre), et selon des modalités de calcul fixées par un Cette approche consiste à prendre en considération le revenu
cahier des charges interne, fondé sur les directives des instances produit ou susceptible d’être produit par l’immeuble et à le
de tutelle : capitaliser à un taux approprié : ce taux est déduit des
rendements constatés, des caractéristiques du bien et de ses
● recommandation de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) potentialités prévisibles ; il résulte de l’analyse des ventes
d’autres biens immobiliers locatifs et doit être restitué dans un
● directives du rapport COB du 3 février 2000 sur l’expertise
contexte général des rendements attendus des différents
immobilière (« rapport du groupe de travail sur l’expertise
placements dans un environnement économique donné.
immobilière du patrimoine des sociétés faisant publiquement
appel à l’épargne » présidé par Georges Barthès de Reyter). Les principaux critères de choix des taux de rendement sont
les suivants :
Covivio se conforme également au Code de déontologie des
sociétés d’Investissements Immobiliers Cotées (SIIC) applicable ● situation géographique
aux sociétés adhérentes de la Fédération des sociétés
Immobilières et Foncières (FSIF), notamment en matière de ● âge et état de l’ensemble immobilier
pratique des expertises immobilières. ● convertibilité éventuelle de l’ensemble immobilier
De plus, les experts immobiliers sélectionnés à savoir, BNP Real ● taille et rentabilité de l’établissement.
Estate Valuation, Cushman & Wakefield, JLL Expertises et CBRE
Valuation, sont tous membres de l’AFREXIM (Association 1.7.1.2 Méthode de l’actualisation des flux
Française des Experts Immobiliers), et répondent à ce titre à la futurs (méthode des Discounted
charte de l’expertise « évaluation immobilière » approuvée par Cash Flow – DCF)
l’AFREXIM. De ce fait, les experts respectent les différents
standards français. Leurs méthodes d’évaluation sont en accord Cette méthode prend en considération les revenus à venir en
avec les Codes de conduite internationaux « RICS » et « IVSC ». tenant compte des loyers comptabilisés, des loyers attendus,
des travaux mis contractuellement à la charge du bailleur et des
Chaque actif fait l’objet lors de son acquisition, ou lors d’un produits résiduels provenant d’une éventuelle vente à la fin de
changement d’expert, d’une expertise complète. Les évaluations la période de détention. Elle consiste en l’actualisation des flux
intermédiaires correspondent à des actualisations sur dossier, générés par l’immeuble à laquelle s’ajoute la valeur de sortie
avec parfois une visite de l’actif. Les actifs font l'objet d'une actualisée des biens sur la dernière année.
expertise complète tous les 5 ans.
Dans le cas d’un immeuble en développement répondant à
Une expertise complète consiste en : la norme IAS 40 et faisant l’objet d’une expertise, un décaissé de
● la constitution d’un dossier comprenant les pièces juridiques, travaux à venir est transmis par Covivio et intégré dans le
techniques et financières indispensables à une analyse cashટflow.
objective des facteurs valorisants ou dévalorisants des biens 1.7.1.3 Méthode dite « par comparaison
considérés
de valeurs unitaires »
● la visite intérieure des locaux et leur environnement
Cette méthode consiste à se référer aux prix de vente constatés
● la recherche et l’analyse des éléments de comparaison sur le marché pour des immeubles équivalents. Les éléments de
comparaison utilisés proviennent notamment de bases internes
● la rédaction d’un rapport dans lequel l’évaluation finale doit de données dans lesquelles chaque référence est analysée,
être la résultante logique des observations mentionnées et classée par situation et par catégorie, et exprimée à l’unité de
d’une analyse pertinente du marché catégoriel concerné. surface brute ou de surface pondérée.
Il s’agit davantage d’une méthode de recoupement des deux
méthodes décrites ciટdessus que d’une méthode principale.




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Activité de l'année 2024
Expertises immobilières




1.7.2 Rémunérations des experts au niveau de Covivio
Experts
1
(en K€ – 100% – HT) TOTAL 2024 (en%)

BNPP Real Estate 551 40%
CBRE 255 18%
Cushman 251 18%
CFE (BPCE) 112 8%
SAVILLS 84 6%
COLLIERS 71 5%
MKG 53 4%
JLL 9 1%
TOTAL 1 385 100%




1.7.3 Rapport condensé des experts relatif à l’estimation à fin 2024 de la valeur
vénale du patrimoine Bureaux France et Résidentiel allemand
1.7.3.1 Contexte général de la mission Les actifs expertisés sont tous situés sur le territoire national.
Il s’agit d’actifs de placement détenus en pleine propriété ou en
1.7.3.1.1 Cadre général bail à construction, par la société Covivio. Les actifs des
La société Covivio a demandé, par contrats d’expertises, de différents portefeuilles sont loués à divers preneurs dans le cadre
procéder à l’estimation de la juste valeur des actifs de son de baux commerciaux pourvus ou non de périodes fermes de 3,
patrimoine, dans le cadre de l’évaluation semestrielle du 6, 9 ou 12 ans ou de baux dérogatoires.
portefeuille. Nos missions sont réalisées en toute indépendance.
Il est rappelé ici que lorsque la société est preneuse aux termes
Les sociétés d’Expertises Cushman & Wakefield, CBRE Valuation, d’un contrat de créditટbail, l’Expert effectue exclusivement
BNP Paribas Real Estate Valuation et JLL Expertises n’ont aucun l’évaluation des biens sousટjacents au contrat et non le contrat
lien capitalistique avec la société Covivio et confirment que les de créditટbail. De la même façon, lorsqu’un bien immobilier est
évaluations ont été réalisées par et sous la responsabilité détenu par une société ad hoc, la valeur de ce dernier a été
d’évaluateurs qualifiés. estimée selon l’hypothèse de la vente de l’actif immobilier
sousટjacent et non pas celle de la société.
Les honoraires annuels facturés à la société Covivio sont
déterminés avant la campagne d’évaluation. Ils représentent En Résidentiel allemand, la mission des experts a porté sur
moins de 10% du chiffre d’affaires de chaque société d’expertise. l’évaluation de la juste valeur de 1 201 actifs (40 766 lots) en
La rotation des experts est organisée par Covivio. Nous n’avons Allemagne. Pour cette mission, la société Covivio Immobilien SE a
pas identifié de conflit d’intérêts sur cette mission. demandé aux experts de réaliser des expertises initiales ou des
actualisations sur pièces lorsque les actifs ont fait l’objet d’une
La mission est en conformité avec la recommandation de l’AMF
expertise initiale depuis moins de cinq ans. La mission des
sur la représentation des éléments d’évaluation et des risques du
experts a porté sur l’estimation de la juste valeur en l’état
patrimoine immobilier des sociétés cotées publiées le 8 février
d’occupation annoncée au 31 août 2024. Les actifs expertisés
2010.
sont situés en Allemagne. Il s’agit principalement d’actifs détenus
La société Covivio Immobilien SE a demandé, par contrat en pleine propriété, par la société Covivio Immobilien SE ou par
d’expertise ou avenants à la société CBRE de procéder à ses filiales. Il s’agit essentiellement d’immeubles à usage
l’estimation de la juste valeur des actifs composant son résidentiel. Les actifs sont loués à plusieurs locataires dans le
patrimoine en Allemagne. Cette demande s’inscrit dans le cadre cadre principalement de baux d’habitation.
de l’évaluation semestrielle de son patrimoine. Les honoraires
annuels facturés à la société Covivio Immobilien SE sont 1.7.3.2 Conditions de réalisation
déterminés avant la campagne d’évaluation. Ils représentent 1.7.3.2.1 Éléments d’étude
moins de 10% du chiffre d’affaires de chaque société d’expertise.
La présente mission a été conduite sur la base des pièces et
La rotation des experts est organisée par la société Covivio
renseignements qui ont été communiqués, et qui sont supposés
Immobilien SE.
sincères et correspondre à l’ensemble des informations et
1.7.3.1.2 Mission actuelle documents en possession ou à la connaissance de la société,
susceptibles d’avoir une incidence sur la juste valeur du
En Bureaux France, la mission a porté sur l’évaluation de la juste
portefeuille. Ainsi, les titres de propriété et les actes d’urbanisme
valeur de 84 actifs Bureaux France. Pour cette mission, la société
ne sont pas consultés.
Covivio a demandé de réaliser des expertises initiales ou des
actualisations sur pièces lorsque les actifs ont fait l’objet d’une En Résidentiel allemand, la mission d’expertise
expertise initiale depuis moins de cinq ans. préalablement décrite a été conduite sur la base des pièces et
renseignements qui ont été communiqués aux experts au cours
La mission a porté sur l’estimation de la juste valeur en l’état
du mois de septembre 2024.
d’occupation annoncée au 31 décembre 2024.




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Expertises immobilières




1.7.3.2.2 Référentiels Cette hiérarchie place au plus haut niveau les prix cotés (non
Les diligences d’expertise et les évaluations ont été réalisées en ajustés) sur des marchés actifs pour des actifs ou des passifs
conformité avec : identiques (données d’entrée de niveau 1), et au niveau le plus
bas les données d’entrée non observables (données d’entrée de
● les recommandations du rapport Barthès de Ruyter sur niveau 3).
l’évaluation du patrimoine immobilier des sociétés cotées
faisant appel public à l’épargne, publié en février 2000 La juste valeur obtenue est classée dans son ensemble au
même niveau hiérarchique que la donnée d’entrée du plus bas
● la Charte de l’Expertise en Évaluation immobilière niveau qui est significative pour la juste valeur dans son
ensemble. L’appréciation du caractère significatif d’une donnée
● les principes posés par le Code de déontologie des SIIC et par
d’entrée déterminée pour la juste valeur dans son ensemble
la Royal Institution of chartered Surveyors RED BOOK 2014
nécessite l’exercice du jugement et tient compte des facteurs
● les International Valuation Standards promus par spécifiques à l’actif ou au passif.
l’International Valuation Standards Council (IVSC)
1.7.3.2.3 Méthodologie retenue
● les normes IAS/IFRS 40 et IFRS 13 (1).
Pour les actifs constitutifs des différents portefeuilles, les
Par ailleurs, suivant ladite norme, un classement des justes évaluateurs ont retenu la méthode par Discounted Cash Flows
valeurs des actifs détenus par la société a été opéré. En effet, ainsi que la méthode par le rendement (capitalisation des
pour accroître la cohérence et la comparabilité des évaluations revenus), avec recoupement par comparaison directe.
à la juste valeur et des informations à fournir qui les concernent, En Résidentiel allemand, pour les actifs constitutifs des différents
IFRS 13 présente une hiérarchie des justes valeurs qui classe selon portefeuilles, les évaluateurs ont retenu la méthode par
trois niveaux d’importance les données d’entrée des techniques Discounted Cash Flows.
d’évaluation utilisées pour déterminer la juste valeur.


1.7.3.3 Synthèse de la valorisation du patrimoine Bureaux France à fin 2024
Covivio détient 86 actifs de bureaux à fin 2024, dont 84 comptabilisés à leur valeur d’expertise et 2 actifs sous promesse,
comptabilisés à la valeur de leur promesse de vente. Aucun actif n'est comptabilisé en valorisation interne.

Paris IDF & Autres Régions Total
Bureaux (en millions d’Euros) Juste valeur 100% Juste valeur 100% Juste valeur 100% Juste valeur 100% % total
BNPP Real Estate 855 1 484 64 2 403 47%
Cushman & Wakefield 831 478 3 1 311 26%
CBRE 690 229 476 1 395 27%
JLL - 4 - 4 0%
TOTAL PATRIMOINE EXPERTISÉ 2 376 2 195 543 5 114 100%
Actifs sous promesse - - 12 12 0%
Actifs valorisés en interne - - - - -
TOTAL PATRIMOINE 2 376 2 195 555 5 126 100%



1.7.3.3.1 Synthèse par experts
Juste valeur 100% Juste valeur PdG
Experts Nombre d’actifs Hors Droits Hors Droits

BNPP Real Estate 27 2 403 1 966
Cushman & Wakefield 21 1 311 1 125
CBRE 32 1 395 1 160
JLL 4 4 4
TOTAL PATRIMOINE 84 5 113 4 255




(1) Conformément à la norme IFRS 13 applicable au plus tard aux périodes ouvertes à compter du 1er janvier 2013, les actifs détenus par Covivio en
France et en Allemagne ont été évalués à leur juste valeur, laquelle correspond au « prix qui serait reçu pour vendre un actif ou payé pour transférer
un passif lors d’une transaction ordonnée entre des intervenants du marché à la date d’évaluation ».


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Expertises immobilières




1.7.3.3.2 Observations générales
Les valeurs s’entendent sous réserve de stabilité du marché et de l’absence de modifications notables des immeubles entre la date
des expertises et la date de valeur.
1
Ce rapport condensé est un élément indissociable de l’ensemble des travaux réalisés dans le cadre des missions d’expertise
et, notamment, des rapports résumés ou détaillés s’y rapportant.
Chacun des quatre experts confirme les valeurs des immeubles dont il a luiટmême réalisé l’expertise ou l’actualisation, sans prendre
de responsabilité pour celles effectuées par les autres cabinets.



1.7.3.4 Synthèse de valorisation du patrimoine Covivio Immobilien SE à fin 2024
Valeur Expert Juste valeur 100% % total
Berlin 4 167 591 900 4 170 893 845 58%
Dresde & Leipzig 551 369 900 549 762 330 8%
Hambourg 528 254 000 528 254 000 7%
RhénanieટduટNordટWestphalie 1 986 517 610 1 986 074 225 27%
TOTAL 7 233 733 410 7 234 984 400 100%


L’écart entre la valeur remise par les experts et la juste valeur résulte de l’impact des ventes et promesses ainsi que des projets de
développement évalués à leur coût.



1.7.3.4.1 Synthèse par expert
Valeur Expert Juste valeur Juste valeur
Experts Nombre de lots 100% Hors Droits 100% Hors Droits PdG Hors Droits
BNP PARIBAS REAL ESTATE 40 766 7 233 733 410 7 234 984 400 4 586 838 985


BNP PARIBAS REAL ESTATE a évalué 40 766 lots (1) détenus par Covivio Immobilien SE dont 39 258 logements.



1.7.3.4.2 Observations générales
Les valeurs restituées par les experts s’entendent sous réserve de stabilité du marché et de l’absence de modifications notables
des immeubles entre la date des expertises et la date de valeur.




(1) À cela s’ajoutent 934 actifs divers (guichets automatiques, espaces publicitaires) / 6 929 places de parking internes / 3 148 places de parking
externes.


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1 Activité de l'année 2024
Liste du patrimoine




1.8 Liste du patrimoine
1.8.1 Bureaux France
Zone Surface à 100%
Actifs Core en exploitation 742 688
Paris 184 073
Croissant Ouest et la Défense 117 585
1re Couronne 327 672
2e Couronne -
Grandes métropoles régionales 113 358
Lyon 45 940
Bordeaux 18 433
Marseille 11 468
Montpellier 22 595
Nantes 14 922
Actifs en développement 193 406
Actifs non Core 30 290


Liste des actifs Core et en développement (bureaux et résidentiel) : 99% du patrimoine Bureaux France, en part du Groupe
% de Code Ville / Surface
Nom Détention Adresse postal Agglomération à 100%
Actifs Core en Exploitation 742 688
PARIS / ART&CO 100% 15/17 RUE TRAVERSIERE 75012 PARIS 13 599
PARIS / ATELIER 100% 11 R EDIMBOURG 75008 PARIS 5 947
189 RUE D'AUBERVILLIERS
PARIS / CAP 18 100% 73 RUE DE L'EVANGILE 75018 PARIS 62 442
PARIS / CHERCHEટMIDI 100% 37 RUE DU CHERCHE MIDI 75006 PARIS 3 510
PARIS / GOBELINS 100% 40 BD PORT ROYAL 75005 PARIS 4 442
PARIS / JEAN GOUJON 100% 19ટ21 RUE JEAN GOUJON 75008 PARIS 8 606
PARIS / LOUVRE 100% 55/57 RUE J.J. ROUSSEAU 75001 PARIS 4 884
PARIS / MAILLOT 100% 18 RUE GUSTAVE CHARPENTIER 75017 PARIS 9 755
PARIS / MENILMONTANT 100% 26 RUE SORBIER 75020 PARIS 3 939
PARIS / MONTMARTRE 100% 114 RUE MARCADET 75018 PARIS 5 926
PARIS / N2 BATIGNOLLES 50% ZAC Clichy Batignolles 75017 PARIS 10 094
PARIS / PERCIER 100% 5/7 AVENUE PERCIER 75008 PARIS 8 564
PARIS / PHILIPPE AUGUSTE 100% 42/46 AVENUE PHILIPPE AUGUSTE 75011 PARIS 14 176
PARIS / QUAI DE JEMMAPES 100% 103/107 BD VILLETTE 75010 PARIS 9 158
PARIS / STEEL 100% 29 RUE DES SABLONS 75016 PARIS 3 681
PARIS / THE LINE 100% 11 AVENUE DELCASSE 75008 PARIS 4 974
PARIS / VOLTAIRE 100% 6/10 PAS ST PIERRE AMELOT 75011 PARIS 10 376
Total Paris 184 073
BOULOGNE / GRENIER 100% 32 AVENUE P.GRENIER 92100 BOULOGNE BILLANCOURT 7 762
ISSY LES MX / URBAN GARDEN 100% 11 RUE CAMILLE DESMOULINS 92130 ISSY LES MOULINEAUX 11 461
LA DEFENSE / CB21 75% 16 PLACE DE L'IRIS 92400 COURBEVOIE 67 788
LEVALLOIS PERRET / MASLO 100% 35, RUE BAUDIN 92300 LEVALLOISટPERRET 20 771
LEVALLOIS PERRET / THAIS 100% 25/27/29 RUE ANATOLE FRANCE 92300 LEVALLOISટPERRET 5 746
NANTERRE / ROUSSEAU 100% 40 RUE J.J.ROUSSEAU 92000 NANTERRE 4 057
Total Croissant Ouest et La Défense 117 585




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Liste du patrimoine




% de Code Ville / Surface
Nom Détention Adresse postal Agglomération à 100%
Actifs Core en Exploitation 742 688
1
CHATILLON / IRO 100% 82ટ90 RUE PIERRE SEMARD 92320 CHATILLON 25 626
58/60 AVENUE DE LA MARNE /
MONTROUGE / FLOW 100% 165/173 AVENUE PIERRE BROSSOLETTE 92120 MONTROUGE 23 430
ORLY / CDO ASKIA BUREAUX 50% BAT 3 "ASKIA" 94310 ORLY 17 892
ORLY / CDO ASKIA COMMERCES 50% 2ટ4ટ6ટ8 Promenade d'Orly 94310 ORLY 1 013
ORLY/ COEUR D'ORLY BELAÏA 50% COEUR D'ORLY 94310 ORLY 23 920
SAINT OUEN / SO POP 50% 65 RUE ARAGO 93400 SAINT OUEN 32 449
SAINT OUEN / VICTOR HUGO BAT 1 100% 69ટ73 BOULEVARD VICTOR HUGO 93400 ST OUEN 4 010
SAINT OUEN / VICTOR HUGO BAT 2 5 6 7 100% 69ટ73 BOULEVARD VICTOR HUGO 93400 ST OUEN 8 253
SAINT OUEN / VICTOR HUGO BAT 3 100% 69ટ73 BOULEVARD VICTOR HUGO 93400 SAINT OUEN 1 400
SAINT OUEN / VICTOR HUGO BAT 4 100% 69ટ73 BOULEVARD VICTOR HUGO 93400 ST OUEN 1 137
VELIZY / DASSAULT CAMPUS BAT
(ABCD) 50% 10 RUE MARCEL DASSAULT 78140 VELIZY VILLACOUBLAY 57 005
VELIZY / DASSAULT CAMPUS
BOIS BAT (G) 50% 10 RUE MARCEL DASSAULT 78140 VELIZY VILLACOUBLAY 27 211
VELIZY / DASSAULT CAMPUS METAL 50% 10 RUE MARCEL DASSAULT 78140 VELIZY VILLACOUBLAY 12 834
VELIZY / THALES HELIOS 1 50% 10/12 RUE LATECOERE 78140 VELIZY VILLACOUBLAY 49 970
VELIZY / THALES TED 100% 2/8 RUE LATECOERE 78140 VELIZY VILLACOUBLAY 41 523
Total 1ère Couronne 327 672
BORDEAUX / CITE NUMERIQUE 100% 406 BOULEVARD JEANટJACQUES BOSC 33130 BEGLES 18 433
LYON / SILEX 1 50% 15 RUE DES CUIRASSIERS 69003 LYON 10 648
LYON / SILEX 2 50% 9 RUE DES CUIRASSIERS 69003 LYON 31 050
LYON / TELEGRAPHE 100% 1 RUE DUPHOT - 36 RUE MAZENOD 69003 LYON 4 242
MARSEILLE / EUROMED CALYPSO 50% 52, QUAI DU LAZARET 13002 MARSEILLE 9 800
MARSEILLE / EUROMED HOTEL 50% 52, QUAI DU LAZARET 13002 MARSEILLE 210
MARSEILLE/ EUROMED PARKING 50% 52, QUAI DU LAZARET 13002 MARSEILLE 1 458
MONTPELLIER / MAJORIA B4 100% PARC DE LA POMPIGNAGNE RUE DE PINVILLE 34000 MONTPELLIER 2 543
MONTPELLIER / MAJORIA LA LONA 100% PARC DE LA POMPIGNAGNE RUE DE PINVILLE 34000 MONTPELLIER 1 378
MONTPELLIER / MAJORIA SLB 100% PARC DE LA POMPIGNAGNE RUE DE PINVILLE 34000 MONTPELLIER 3 379
MONTPELLIER / TRENCAVEL 100% 196 RUE RAYMOND TRENCAVEL 34000 MONTPELLIER 9 462
MONTPELLIER/ MAJORIA LA BASTIDE 100% PARC DE LA POMPIGNAGNE RUE DE PINVILLE 34000 MONTPELLIER 5 833
NANTES / GLORIETTE 100% 6 8 RUE GASTON VEIL 44000 NANTES 4 489
NANTES / TANNEURS 100% 10 BIS AV DES TANNEURS 44000 NANTES 10 433
Total GMR 113 358




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1 Activité de l'année 2024
Liste du patrimoine




% de Code Ville / Surface
Nom Détention Adresse postal Agglomération à 100%
Actifs Core en Exploitation 742 688
Actifs en Développement 193 406
23ટ25 AVENUE MORANE SAULNIER
MEUDON / VIBE THALES 2 100% 22 24 AVENUE MARECHAL JUIN 92360 MEUDON LA FORET 38 000
PARIS / GRANDS BOULEVARDS 100% 15/17 RUE POISSONNIERE 75009 PARIS 7 428
PARIS / MONCEAU 100% 23 RUE MEDERIC 75017 PARIS 11 177
Total projets engagés (bureaux) 56 605
BOULOGNE / MOLITOR 100% 25 BIS AVENUE ANDRE MORIZET 92100 BOULOGNEટBILLANCOURT 4 434
BORDEAUX / TERRES NEUVES 100% RUE MARC SANGNIER 33130 BEGLES 10 000
LYON / SILEX 3 100% 5ટ9 RUE DES CUIRASSIERS 69003 LYON -
MEUDON / CANOPEE 100% 16 A 20 RUE DU MARECHAL JUIN 92360 MEUDON LA FORET -
MONTPELLIER / FONCIER
POMPIGNANE 100% PARC DE LA POMPIGNAGNE RUE DE PINVILLE 34000 MONTPELLIER -
PARIS / BOBILLOT 100% 95/97 RUE BOBILLOT 75013 PARIS 3 652
PARIS / RASPAIL 100% 12BIS À 16 RUE CAMPAGNE PREMIÈRE 75014 PARIS 10 013
RUEIL / LESSEPS B4 100% 1 cours de Ferdinand de Lesseps 92500 RUEILટMALMAISON 5 429
VELIZY / RESERVE FONCIER DS 50% N.A 78140 VELIZY VILLACOUBLAY 17 230
Total projets maitrisés 50 758
CHALONS SUR SAONE / VICTOR HUGO 100% 20 AVENUE VICTOR HUGO 71100 CHALON/SAONE 10,222
LEVALLOISટPERRET / PEREIRE 100% 37 À 43 RUE PIERRE BROSSOLETTE 92300 LEVALLOISટPERRET 7,864
LILLE / CORMONTAIGNE 100% 34 PLACE CORMONTAIGNE 59000 LILLE 3,573
MASSY / PARIS 100% 147 149 RUE DE PARIS 91300 MASSY 5,152
MELUN / CHAUSSY 100% 3 PLACE A.CHAUSSY 77000 MELUN 10,327
SAINT DENIS / PLEYEL 100% 171ટ175 boulevard Anatole France 93200 SAINT DENIS 11,745
SAINTટMAURટDESટFOSSES / GRAVELLE 100% 36 BOULEVARD RABELAIS 94100 ST MAUR DES FOSSES 3,969
TOULOUSE / TROENES 100% 106/110 RUE DES TROENES 31200 TOULOUSE 32,000
VALENCE / HUGO 100% 179 AV VICTOR HUGO 26000 VALENCE -
VILLEBONટSURટYVETTE / CENTRAL 100% 2 RUE VICTOR HUGO 91140 VILLEBONટSURટYVETTE 1,192
Total développement résidentiel 86 044




72 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Activité de l'année 2024
Liste du patrimoine




1.8.2 Bureaux Italie
Synthèse
1
Zone Surface à 100% (en m2)
Actifs Core en exploitation 246 667
QCA 106 467
Centre 5 423
Semi – Centre 118 210
Péripherie 16 567
Actifs en développement 110 234
TOTAL MILAN 356 901
Actifs non Core & hors Milan 371 398


Liste des actifs Core et en développement à Milan : 84% du patrimoine Bureaux Italie en part du Groupe
Surface à 100%
Nom % de Détention Localisation (en m2)

Actifs Core en exploitation 246 667
CORSO MONFORTE 17 51% MILAN QCA 3 415
PIAZZA S. FEDELE 2 100% MILAN QCA 5 089
PIAZZA SAN FEDELE 4 100% MILAN QCA 3 426
PIAZZA SIGMUND FREUD (ACCESSORI) 1 100% MILAN QCA 2 339
PIAZZA SIGMUND FREUD (CORPO C) 1 100% MILAN QCA 5 784
PIAZZA SIGMUND FREUD (TORRE A) 1 100% MILAN QCA 16 349
PIAZZA SIGMUND FREUD (TORRE B) 1 100% MILAN QCA 16 567
VIA AMEDEI 8 100% MILAN QCA 6 437
VIA CORNAGGIA 6 100% MILAN QCA 7 065
VIA DANTE 7 - OFFICE WELLIO 100% MILAN QCA 4 542
VIA DANTE 7 - RETAIL 100% MILAN QCA 1 878
VIA DELL'UNIONE 1 - RETAIL 100% MILAN QCA 2 991
VIA DELL'UNIONE 1 - OFFICE 100% MILAN QCA 4 300
VIA PARINI 6 51% MILAN QCA 7 082
VIA TONALE 11 51% MILAN QCA 19 202
Total QCA 106 467
CORSO MAGENTA 59 100% MILAN CENTRE 4 772
CORSO MAGENTA 63 100% MILAN CENTRE 651
Total Centre 5 423
SYMBIOSIS A+B 100% MILAN SEMI CENTRE 20 832
SYMBIOSIS D 100% MILAN SEMI CENTRE 18 004
THE SIGN - EDIFICIO A 100% MILAN SEMI CENTRE 9 588
THE SIGN - EDIFICIO B 100% MILAN SEMI CENTRE 12 427
THE SIGN - EDIFICIO C 100% MILAN SEMI CENTRE 4 630
THE SIGN - EDIFICIO D 100% MILAN SEMI CENTRE 12 437
VIA CESARE BALBO 8 51% MILAN SEMI CENTRE 6 014
VIA MANTEGNA 11 51% MILAN SEMI CENTRE 5 978
VIA MAROSTICA 1 100% MILAN SEMI CENTRE 8 115
VIA MESSINA (TORRE A) 38 100% MILAN SEMI CENTRE 4 588
VIA MESSINA (TORRE B) 38 100% MILAN SEMI CENTRE 5 312
VIA MESSINA (TORRE C) 38 100% MILAN SEMI CENTRE 5 309
VIA MESSINA (TORRE D) 38 100% MILAN SEMI CENTRE 4 976
Total Semi – Centre 118 210
VIA CASCINA BELLARIA 4 51% MILAN PERIPHERIE 4 507
VIA FOLLI 17 51% MILAN PERIPHERIE 4 807
VIA MARCO AURELIO 24ટ26 51% MILAN PERIPHERIE -
VIA ROMBON 11 100% MILAN PERIPHERIE 7 253
Total Périphérie 16 567


COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 73
1 Activité de l'année 2024
Liste du patrimoine




Surface à 100%
Nom % de Détention Localisation (en m2)

Actifs Core en exploitation 246 667
Actifs en développement 110 234
CORSO ITALIA 19 100% MILAN QCA 12 081
Total projets engagés 12 081
SCALO DI PORTA ROMANA 100% MILAN SEMI CENTRE 75 000
SYMBIOSIS C+E 100% MILAN SEMI CENTRE 23 153
Total projets maitrisés 98 153



1.8.3 Bureaux Allemagne

Synthèse
Zone Surface à 100%
Actifs Core en exploitation 205 707
Berlin 58 119
Francfort 71 455
Hambourg 43 696
Munich 19 492
Oberhausen 12 945
Actifs en développement 81 200
Actifs non Core 103 220


Liste des actifs en exploitation et en développement en Allemagne
% de Code Ville / Surface à 100%
Nom détention Adresse Postal Agglomération (en m2)

Actifs Core en exploitation 205 707
EBERSWALDER 66% Eberswalder Str. 6ટ9 10437 Berlin 6 257
FISCHERISLAND 66% Gertraudenstr. 18, 20 10178 Berlin 10 599
BERLIN HQ 66% Knesebeckstr. 3 10623 Berlin 2 368
TINO 94% TinoટSchwierzinaટStr. 32 13089 Berlin 10 010
BEAGLE 100% Groß-Berliner Damm 81 12487 Berlin 5 089
LOTTE 62% LotteટPulewkaટStr. 22 14473 Berlin 10 904
PERSIUS 66% Berlin 12 892
Total Berlin 58 119
FAC 90% HugoટEckenerટRing 1 60549 Frankfurt 48 136
CITY GATE 94% Nibelungenplatz 3 60318 Frankfurt 23 320
Total Francfort 71 455
OBERHAUSEN HQ 62% Essener Str. 66 46047 Oberhausen 12 945
Total Oberhausen 12 945
ZEUGHAUS 94% ChristophટProbstટWeg 1ટ4, 26ટ31 20251 Hamburg 43 696
Total Hambourg 43 696
SUNSQUARE 94% Sonnenallee 1, Kirchheim 85551 Munich 19 492
Total Munich 19 492
Total actifs en développement 81 200
LOFT 66% AltટMoabit 105 10559 Berlin 7 550
ALEXANDERPLATZ 55% Alexanderplatz 10117 Berlin 59 500
ICON 94% Herzogstraße 15 40217 Düsseldorf 55 717
Total Projets engagés 67 050
PLANO 100% WilhelmટKabusટStraße 11ટ19 10829 Berlin 14 150
Total Projets maitrisés 14 150




74 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Activité de l'année 2024
Liste du patrimoine




1.8.4 Résidentiel Allemagne
Synthèse
1
Régions Nombre d’unités
Berlin 17 819
Dresde & Leipzig 4 350
Hambourg 2 415
Rhénanie du Nord Westphalie 16 508
Essen 5 757
Duisburg 3 033
Mülheim 2 194
Oberhausen 1 830
Autres villes 3 694
TOTAL 41 092




Nombre d’unités par code postal à Berlin
Code postal Nombre d’unités Code postal Nombre d’unités
10115 59 10717 21
10117 27 10719 51
10119 27 10777 139
10179 120 10779 40
10243 85 10781 19
10245 89 10783 69
10247 192 10785 172
10249 92 10789 334
10317 262 10823 71
10365 34 10825 39
10405 271 10827 114
10409 49 10829 208
10435 11 10961 92
10437 423 10963 25
10439 93 10965 110
10551 193 10967 278
10553 106 10969 14
10555 38 10997 221
10557 320 10999 218
10559 128 12043 302
10585 68 12045 141
10587 41 12047 212
10589 81 12049 518
10625 82 12051 401
10627 21 12053 321
10629 36 12055 219
10707 33 12057 15
10709 223 12059 425
10711 47 12099 105
10713 119 12103 52
10715 25 12105 90




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 75
1 Activité de l'année 2024
Liste du patrimoine




Code postal Nombre d’unités Code postal Nombre d’unités
12107 117 13189 38
12109 204 13347 392
12157 83 13349 47
12159 62 13351 349
12161 134 13353 463
12163 170 13355 29
12165 25 13357 522
12167 426 13359 220
12169 67 13403 280
12203 70 13407 121
12205 5 13409 208
12207 93 13465 3
12209 13 13467 8
12247 115 13469 32
12249 535 13507 41
12277 139 13509 34
12307 5 13581 43
12347 41 13583 209
12351 360 13585 373
12355 30 13587 25
12435 2 13591 49
12439 25 13595 142
12459 485 13597 72
12487 64 13599 20
12489 40 13629 90
12555 158 14052 28
12557 8 14059 109
12587 16 14109 12
12623 28 14129 4
12683 205 14163 12
13086 821 14165 9
13088 37 14167 18
13156 89 14193 17
13158 11 14195 19
13187 99



1.8.5 Hôtels
La liste des actifs hôteliers est disponible dans le document d’enregistrement universel de Covivio Hotels.




76 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Activité de l'année 2024




1




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 77
ICON Düsseldorf
© Covivio / DR




78 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
2
Risques
q et
dispositifs
p
de maîtrise
2.1 Facteurs de risques 80 2.2 Politiques de contrôle interne, de
2.1.1 Hiérarchisation et synthèse gestion des risques et de conformité 97
des principaux risques 80 2.2.1 Objectifs, périmètre et référentiel 97
2.1.2 Description des principaux risques, 2.2.2 Composantes du dispositif 97
impacts et maîtrise 83 2.2.3 Le contrôle interne de l’information
2.1.3 Risques financiers liés aux effets comptable et financière 100
du changement climatique 96 2.2.4 Dispositif assurantiel 101
2.3 Évolutions et perspectives 2025 101




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 79
2 Risques et dispositifs de maîtrise
Facteurs de risques




2.1 Facteurs de risques
Conformément au règlement européen (UE) n° 2017/1129 du des métiers exercés et de l’environnement dans lequel le groupe
14 juin 2017, des deux règlements délégués associés entrés opère. Ses résultats sont présentés et discutés avec le Comité
pleinement en application le 21 juillet 2019 (ensemble dits d’Audit, puis avec le Conseil d’Administration.
« Prospectus 3 ») et aux orientations de l’ESMA sur les facteurs
Ont été identifiés les risques majeurs et les plans d’actions mis en
de risques, les risques spécifiques au groupe Covivio, dont la
place, à renforcer, ou à mettre en œuvre, afin d’en améliorer la
réalisation pourrait avoir un effet significatif sur la situation
maîtrise.
financière ou sur les résultats de la société, après l’application
des mesures de gestion des risques, sont présentés ciટdessous. L’attention des investisseurs est toutefois attirée sur le fait que
d’autres risques peuvent exister, non identifiés ou dont la
Examinée régulièrement, la cartographie des risques a été
réalisation n’est pas considérée, à ce jour, comme susceptible
actualisée en 2024 à l’échelle du Groupe ; elle intègre l’ensemble
d’avoir des effets défavorables significatifs.
de ses filiales et activités et tient compte à la fois de l’évolution


2.1.1 Hiérarchisation et synthèse des principaux risques
L’identification et la cotation des risques relèvent de la Direction 2.1.1.1.2 Probabilité et niveau de maîtrise
Risques, Compliance, Audit et Contrôle Internes sur la base : La probabilité de survenance du risque fait l’objet d’une cotation
● d’entretiens avec chaque direction opérationnelle de 1 à 4 qui tient également compte du dispositif de maîtrise mis
en place par Covivio tenant essentiellement en l’efficience de
● des résultats des plans annuels d’audit qui permettent ses procédures et plus généralement de son dispositif de
d’identifier leur niveau de maîtrise par l’analyse de l’efficacité contrôle interne.
des processus de contrôle interne déployés par le Groupe.
2.1.1.1.3 Qualification globale du risque
Les risques sont présentés en un nombre limité de catégories (I.
à VII.) conformément aux orientations de l’ESMA (1). Le risque est qualifié en tenant compte de l’effet combiné de son
impact potentiel net et de sa probabilité nette :
2.1.1.1 Méthodologie ● risque faible : < 1,5 ;
La cotation des risques résulte d’une analyse combinée de leur
impact négatif potentiel et de leur probabilité de réalisation, ● risque modéré : entre 1,6 et 2,5 ;
tout en tenant compte des dispositifs de maîtrise mis en œuvre ● risque élevé : entre 2,6 et 3,5 ;
par Covivio.
● risque très élevé : > 3,6.
2.1.1.1.1 Impact et niveau de maîtrise
Une fois réalisé, le risque est susceptible d’avoir un impact sur la
2.1.1.2 Synthèse des principaux risques
valorisation de la société, sur son résultat ainsi que sur son Les principaux risques sont identifiés dans le tableau ciટaprès.
image et/ou sur la continuité de son activité. Ainsi, la cotation Ils sont regroupés en 7 catégories :
de l’impact résulte d’une estimation financière de l’effet d’une
I. Risques liés à l’environnement dans lequel opère Covivio
telle réalisation sur l’ANR ou sur l’EPRA Earning consolidé en part
du groupe Covivio, en fonction des flux financiers concernés. II. Risques liés au changement climatique
Certains risques non financièrement quantifiables sont estimés III. Risques financiers
en fonction de leurs conséquences potentielles sur la continuité
de l’activité et/ou sur l’image de Covivio, conséquences qui IV. Risques liés au développement de Covivio
pourraient entraver la capacité du Groupe à mettre en œuvre V. Risques liés aux systèmes d’information, à la sécurité des
sa stratégie et à nouer des relations d’affaires avec ses parties données et à la cybercriminalité
prenantes (acquéreurs, vendeurs, clients, locataires, salariés,
fournisseurs…). VI. Risques liés au cadre légal et réglementaire dans lequel
Covivio opère
Une fois quantifié, l’impact brut est corrigé du niveau de maîtrise
et du dispositif de couvertures assurantielles. VII. Risques RH.

En résulte une cotation de l’impact net sur une échelle de 1 à 4
(du plus faible au plus élevé).




(1) ESMA31ટ62ટ1293 FR « Orientations sur les facteurs de risque dans le cadre du règlement Prospectus ».


80 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Risques et dispositifs de maîtrise
Facteurs de risques




Préambule :
Les évolutions des risques présentées ciટaprès résultent En mars 2025, les différentes annonces du gouvernement
principalement de l’évolution du contexte économique et américain viennent renforcer les incertitudes au niveau mondial,
financier. Bien que toujours incertain, celuiટci a connu une nette tant en termes d’organisation des échanges internationaux
amélioration en 2024 grâce à la maîtrise de l'inflation en Europe (droits de Douanes) que de possible bouleversement des
et à la baisse des taux d'intérêt. Parallèlement, le renforcement équilibres géopolitiques en place (relation avec la Russie,
de Covivio dans sa filiale Covivio Hotels (de 49,3% à 52,5%) et la OTAN…),
conclusion de l'opération avec AccorInvest - ayant eu pour
Ce nouveau contexte pourrait avoir des conséquences sur
conséquence d’accroître la part de son portefeuille détenu en
l’activité de Covivio : augmentation de certains coûts et
murs & fonds (cf. paragraphe 1.1.2.1 du présent Document) - ont
diminution de la fréquentation hôtelière liée à un ralentissement
contribué à l'augmentation des risques affectant principalement
du tourisme international, sans qu’il ne soit possible à l’heure
le secteur hôtelier.
actuelle d’en mesurer précisément les potentiels impacts. 2


COTATION DU RISQUE
Qualification
Appellation Qualification globale du risque Tendance
Catégorie Qualification
Risques du risque probabilité (impact et vs. N-1
de Risques impact
(cf. graphique) probabilité)

Evolution défavorable du marché immobilier Marché immobilier
(valeurs) Élevé
Diminution de la demande et risques de vacance résultant Nouveaux usages
I. Risques liés à des nouveaux usages sur le périmètre bureaux (télétravail) bureaux Élevé
l’environnement
dans lequel Baisse / arrêt de l'activité résultant d'un environnement Baisse
opère Covivio géopolitique défavorable, du terrorisme, de mouvements
g conjoncturelle
des revenus Modéré
sociaux ou de pandémies… (Hôtellerie essentiellement)
(Hôtellerie)
Défaillance ou insolvabilité des locataires résultant d'un contexte Défaillance Modéré
économique global dégradé locataires

II. Risques liés au Conséquences financières du changementg climatique : risque de Changement
changement «transition» (coût d'adaptation aux contraintes environnementales climatique Élevé
climatique existantes et futures) et risque «actif»


Risque de liquidité et risque de non-respect des covenants Covenants
bancaires (LTV, ICR) lié aux baisses de valeurs et/ou baisse et liquidité Élevé
III. Risques des revenus
financiers
Évolution défavorable des taux d'emprunt : augmentation des
frais financiers sur la quote-part de dette non couverte, entrave Modéré
à la capacité de refinancer les dettes existantes et de financer le Taux
développement immobilier

Risques liés aux opérations de construction, de promotion ou de
IV. Risques liés au développement immobiliers (rupture d'approvisionnement,
développement retards de livraison, non-respect des prévisions budgétaires
g Construction Élevé
de Covivio (coûts de construction, vacance sur opération en blanc), risques
liés à la sécurité sur les chantiers


V. Risques liés
aux systèmes Défaillance des systèmes
y d'information, conséquences
q d'attaques
d’information, «cyber», vol et/ou altération des données, notamment des Cybercriminalité/
à la sécurité Données Élevé
données à caractère personnel
des données et à
la cybercriminalité


Évolution défavorable de la réglementation fiscale Réglementation Élevé
fiscale
VI. Risques liés au Évolution défavorable de la réglementation immobilière Réglementation
cadre légal et immobilière Modéré
réglementaire Fraude, corruption,
dans lequel Risque de fraude, de corruption (et infractions associées),
de blanchiment d'argent & risques juridiques et d'image liés blanchiment Modéré
Covivio opère
Réglementation
g
Conformité à la réglementation
g sanitaire et sécuritaire sanitaire /
(Hôtellerie essentiellement) sécuritaire Modéré


Risques organisationnels liés à la non rétention des collaborateurs Rétention et
VII. Risques RH développement Modéré
les plus recherchés sur le marché du travail
des talents




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 81
2 Risques et dispositifs de maîtrise
Facteurs de risques




Marché
Covenants immobilier
et liquidité (valeurs)

Baisse
conjoncturelle
des revenus Nouveaux usages
(Hôtellerie) bureaux
Taux

Défaillance
locataires Réglementation
fiscale
IMPACT




Cybercriminalité/
Réglementation Données
immobilière
Construction

Fraude,
corruption,
blanchiment Changement
climatique
Réglementation
sanitaire/sécuritaire
Rétention et
développement
des talents




PROBABILITÉ




82 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Risques et dispositifs de maîtrise
Facteurs de risques




2.1.2 Description des principaux risques, impacts et maîtrise
I. Risques liés à l’environnement dans lequel opère Covivio

Risque Cf. graphique Niveau Évol. /Nટટ1

Marché
Évolution défavorable du marché immobilier immobilier Elévé 
(valeurs)

Description Dispositif de maîtrise

● Le total des actifs de Covivio à fin 2024 (24,9 Mds€ en 100%/ 17,4 ● Covivio s’attache à maintenir une base locative solide
Mds€ en Part du Groupe) est essentiellement constitué de la valeur caractérisée par des partenariats locatifs longટterme (taux 2
d’expertise des immeubles qui s’élève à 23,1 Mds€ (15,6 Mds€ en part d’occupation de 97,2% à fin 2024, durée ferme résiduelle des
du groupe). Ainsi, toute évolution de valeur des actifs immobiliers aura baux de 6,2 ans (contre 7,0 ans à fin 2023).
un impact direct sur le total du bilan. ● Le groupe privilégie la réalisation de développements au profit
● La valeur du patrimoine de Covivio dépend de l’évolution des de grands comptes, pré loués avant le lancement ou la livraison
marchés immobiliers dans lesquels il opère. Tant les loyers que les prix (le taux de pré commercialisation sur les projets Bureaux
de marché (et, par conséquent, les taux de rendement utilisés à titre engagés à fin 2024 s’établit à 46%).
de comparables par les experts immobiliers) peuvent être soumis à ● Covivio améliore la qualité de son patrimoine via le
des fluctuations liées à l’environnement économique et financier. développement d’actifs ayant de très bonnes performances
Covivio comptabilise en effet ses immeubles de placement à leur environnementales d'une part et la mise en œuvre de plans de
juste valeur conformément à l’option offerte par la norme IAS 40. travaux ciblés d'autre part.
● En 2024, la valeur du patrimoine en part du groupe a évolué à ● Au 31 décembre 2024, 98,5% du patrimoine du Groupe est doté
périmètre constant de -1,1% sur l’année (contre -10,2% en 2023) ; cette d'une certification HQE, BREAM, LEED ou équivalent. En outre, la
évolution s’expliquant essentiellement par une amélioration globale part des immeubles de bureaux bénéficiant des meilleurs
du contexte économique et financier. niveaux de certification (Very Good ou auટdessus) s’établit à
● La sensibilité des valeurs d’actifs aux taux de rendement 71,2%, en hausse de +4,0 points par rapport à 2023.
(correspondant au Loyer/Valeur d’expertise) est présentée au Covivio vise ainsi une baisse de ses émissions de 40% (entre
paragraphe 4.2.5.4.4 du présent Document. 2010 et 2030). Les actions engagées à ce jour, contribuant à
● Ainsi, une diminution des valeurs d’expertise est susceptible d’affecter l'amélioration de l'attractivité des immeubles de Covivio auprès
la valeur de l’Actif Net Réévalué de Covivio et, éventuellement, la des locataires, sont ainsi saluées par les principales agences de
valorisation de son cours de bourse. notation.
● Enfin, Covivio pourrait ne pas toujours être en mesure de mettre en ● Sur son patrimoine existant, Covivio mène en parallèle une
œuvre sa stratégie en matière de locations, de cessions, et stratégie continue d’asset management destinée à en défendre
d’investissements à des conditions de marché favorables, en raison la valorisation ; celleટci se traduit notamment par une politique
des fluctuations des marchés immobiliers. d'arbitrage visant à maintenir ses localisations au cœur des
capitales européennes ainsi que dans les principaux quartiers
d'affaires et de loisirs.
Synthèse des potentiels impacts ● La diversification des activités de Covivio en termes de produits
et de géographie participe aussi significativement à la
réduction de l’impact du risque de marché.
● Enfin, une Direction de l’Innovation et une Direction de la
● Baisse de la valeur du bilan, de l’ANR et le cas échéant du cours de Transformation ont été créées afin de renforcer le
bourse. positionnement concurrentiel du patrimoine de Covivio via la
● Frein à la mise en œuvre de la stratégie de Covivio : acquisitions, mise en place d’une offre servicielle élargie (digitalisation,
cessions, locations. espaces de coworking…).




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 83
2 Risques et dispositifs de maîtrise
Facteurs de risques




Risque Cf. graphique Niveau Évol. /Nટટ1

Nouveaux
Diminution de la demande et risque de vacance résultant
usages Élévé 
des nouveaux usages sur le périmètre bureaux (télétravail)
bureaux

Description Dispositif de maîtrise

● Au 31 décembre 2024 les actifs à usage de bureaux représentent ● Covivio a fait le choix d’une stratégie d’allocation d’actifs
50,8% du patrimoine du Groupe et 46,6% des revenus (contre 49,4% exigeante caractérisée par une base locative long terme et une
en 2023) ; leur taux d’occupation s’établit à 95,5%. qualité immobilière élevée privilégiant les actifs ayant une
● Le télétravail, peu courant avant la crise sanitaire de Covidટ19, s’est excellente localisation.
fortement accru lors des mesures de confinement de la population à ● Le maintien d’une durée résiduelle ferme élevée des baux,
partir du printemps 2020. l’étalement de la sortie des locataires ainsi que les discussions
● Le taux de satisfaction élevé des collaborateurs, combiné au fait que suivies avec ces derniers permettent à Covivio de sécuriser ses
les entreprises voient dans le télétravail une opportunité de réduire revenus sur le long terme. Ainsi, à fin 2024, la durée résiduelle
leurs coûts de fonctionnement (notamment en déployant des ratios ferme des baux bureaux s’établit à 6,2 ans.
postes/collaborateurs < 1), ont confirmé cette tendance. ● Bénéficiant d’équipes de property management intégrées,
● À noter néanmoins que ce phénomène, ayant déjà atteint une Covivio place la satisfaction de ses clients au cœur de ses
certaine maturité, tend à se stabiliser ; le recours au full remote, assez priorités. Le groupe entend ainsi se démarquer de ses
marginal, n’étant pas à ce jour une solution privilégiée par les concurrents en renforçant son offre servicielle ainsi qu’en
entreprises, certaines d’entre elles ayant même complètement poursuivant ses ambitions environnementales via la certification
renoncé au télétravail. de ses actifs.
● À stratégie d’allocation d’actif constante, Covivio envisage dans les ● Les mesures visant à renforcer l'attractivité et la compétitivité
années à venir une augmentation de son taux de vacance bureaux de son patrimoine sont également détaillées dans le risque
en France, en Allemagne et en Italie pour finalement, se stabiliser à "Marché immobilier (valeurs)".
terme. À titre d’exemple, une augmentation de 1 point du taux de ● Enfin, le renforcement de Covivio dans l’hôtellerie en 2024 a
vacance Bureaux est susceptible d’entraîner une diminution des contribué à réduire l’exposition du Groupe sur le périmètre
revenus locatifs d’environ 3 M€. Bureaux.
● Cette évolution défavorable de la demande pourrait ainsi affecter
tant les revenus de Covivio que la valorisation de son patrimoine.

Synthèse des potentiels impacts

● Augmentation de la vacance et baisse des revenus locatifs.
● Diminution de la valeur du patrimoine.




84 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Risques et dispositifs de maîtrise
Facteurs de risques




Risque Cf. graphique Niveau Évol. /Nટટ1

Baisse
Baisse/arrêt de l’activité résultant d’un environnement géopolitique défavorable,
conjoncturelle Modéré 
du terrorisme, de mouvements sociaux ou de pandémies (hôtellerie essentiellement)
des revenus

Description Dispositif de maîtrise

● En cas de dégradation ou d’instabilité du contexte politique, ● Les mesures de réduction des risques mises en place par Covivio
géopolitique, sanitaire (pandémies) ou social en Europe, Covivio consistent à :
pourrait subir une diminution de la demande pour ses projets ● développer une base locative solide et long terme en
d’immobilier d’entreprise et, par conséquent une baisse de son taux maintenant une durée résiduelle des baux élevée (6,2 années
d’occupation et de ses revenus locatifs. fermes à fin 2024) dont 11 années sur le périmètre hôtelier ;
● mettre en place des règles prudentielles appliquées aux
Activité hôtelière
● Ce risque est le plus prégnant sur l’activité hôtelière de Covivio
opérations de développement (suivi du ratio de pré 2
commercialisation sur les actifs en développement, limitation
(opérée via sa filiale Covivio Hotels détenue à 52,5% contre 49,3% à fin des fonds propres exposés au risque de vacance…) ;
2023). Cette activité est en effet partiellement susceptible de souffrir ● maintenir la diversification de ses activités en termes de
d’une baisse rapide, voire d’une totale absence de revenus : produits et d’implantations géographiques.
● sur ses actifs à loyers variables indexés sur le chiffre d’affaires de ● Concernant son activité hôtelière, Covivio a fait le choix de
ses partenaires hôteliers ; nouer des partenariats avec des grands groupes hôteliers (B&B,
● sur ses revenus d’exploitation lorsque son patrimoine est exploité AccorInvest, NH hôtels, IHG, Marriott, B&B, RHG, Hotusa…)
en « murs & fonds ». bénéficiant d’une assise financière solide leur permettant de
● Le portefeuille hôtelier représente 20% du patrimoine de Covivio en faire face à court/moyen terme à une baisse significative de
Part du Groupe (contre 17% en 2023) et 25% de ses revenus (contre leur chiffre d’affaires.
22% en 2023. ● Parallèlement le groupe a su élargir son implantation
● Les revenus variables (yટcompris EBITDA du portefeuille détenu en géographique (12 pays au total), ainsi que les segments sur
murs & fonds) de Covivio s'établit à 80 M€ en hausse de 16 M€ par lesquels il opère (32% upscale, 42% midscale et 26% economy).
rapport à fin 2023, du fait du renforcement de Covivio dans sa filiale ● Cette diversification lui a notamment permis de profiter
Covivio Hotels et de l’opération conclue par cette dernière avec pleinement de la reprise de l’activité touristique "post Covid" sur
AccorInvest courant 2024. son patrimoine en revenus variables.
● Ainsi, au plus lourd de la crise de Covidટ19, seulement 22% (en nombre ● Le dispositif de maîtrise de ce risque est également décrit dans
de chambres) du parc hôtelier de Covivio était ouvert. les développements dédiés au risque « Défaillance locataires ».
● De même, en 2018, le mouvement des « Gilets jaunes » a eu un impact
défavorable sur la fréquentation des hôtels entraînant une baisse de
-0,5 point du taux d’occupation moyen dont - 3,6 points à Paris.
● Le risque d’attentat a aussi des conséquences directes sur la
fréquentation des hôtels dans les grandes villes. Ainsi, lors des
attentats de 2015, l’hôtel situé à l’aéroport de Bruxelles a vu sa
fréquentation diminuer de 14,4 points.
● Le conflit russoટukrainien n'a pas eu d'incidences défavorables sur la
fréquentation du portefeuille de Covivio Hotels. Néanmoins, les
incertitudes en découlant ne permettent pas d'exclure de futures
conséquences sur le tourisme international.
Autres activités
● Les autres activités du Groupe ont été, dans une bien moindre
mesure, affectées par la pandémie et sont moins sensibles aux
évolutions de contextes géopolitiques, sanitaires, etc.
● Au 31 décembre 2024, le montant total des charges nettes des
créances irrécouvrables reste maîtrisé à 0,4% des revenus contre 0,3%
en 2023.

Synthèse des potentiels impacts

● Baisse des revenus variables : loyers variables et revenus
d’exploitation hôteliers.
● Fragilité financière des locataires pouvant aller jusqu’à la faillite
(vacance et impayés de loyers).




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 85
2 Risques et dispositifs de maîtrise
Facteurs de risques




Risque Cf. graphique Niveau Évol. /Nટટ1

Défaillance ou insolvabilité des locataires résultant Défaillance →
Modéré
d’un contexte économique global dégradé locataires

Description Dispositif de maîtrise

● Covivio est soumis au risque de dégradation de la solidité financière ● Covivio a fait le choix stratégique de développer des
de leurs locataires pouvant aller jusqu’à leur insolvabilité. partenariats locatifs auprès de grands comptes et de grandes
● Pour rappel, en 2019, le Groupe avait été confronté à la défaillance entreprises, tout en assurant la diversification de sa base
d’un de ses locataires, Sequana, qui avait libéré 5 900 m2 dans un locative.
immeuble situé à Boulogne. Le préjudice financier a été maîtrisé à ● Ainsi, depuis plusieurs années, le poids de certains locataires
6 mois de loyers, car le dépôt de garantie avait pu être conservé. grands comptes comme Orange en France, Télécom Italia en
● En 2020, face aux difficultés financières de WeWork, Covivio a dû Italie ou encore AccorInvest pour l’activité Hôtels a
conclure un accord aboutissant à la libération de 21 600 m2 à considérablement diminué.
Düsseldorf soit un manque à gagner de 7 M€. ● Le poids des 3 premiers locataires dans les loyers annualisés est
● Sur le périmètre hôtelier, le risque d’insolvabilité des locataires de passé de 41% en 2014 à 11% à fin 2024.
Covivio Hotels est majoritairement lié à des facteurs exogènes ● La tenue de « Comités de Partenariat », permet de suivre au
pouvant affecter la fréquentation hôtelière : environnement plus près l’évolution des activités des locataires.
géopolitique défavorable, terrorisme, mouvements sociaux ou ● Des garanties locatives, des dépôts de garantie ainsi que le
pandémies… (cf. risque «Baisse conjoncturelle des revenus »). recours à des prestataires réalisant des études de solidité
financière permettent à Covivio de suivre les risques
d’insolvabilité.
Synthèse des potentiels impacts ● La majorité des loyers du patrimoine résidentiel en Allemagne
est payée par prélèvement automatique. L’existence d’un fichier
national des incidents de paiements consultable par les
● Baisse des revenus résultant de l’augmentation des impayés de bailleurs et les établissements financiers permet également une
loyers et/ou de la vacance. meilleure maîtrise du risque de défaut de paiement.




86 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Risques et dispositifs de maîtrise
Facteurs de risques




II. Risques liés au changement climatique

Risque Cf. graphique Niveau Évol. /Nટટ1

Conséquences financières du changement climatique : risque de "transition" (coût Changement →
Élevé
d’adaptation aux contraintes environnementales existantes et futures) et risque "actif" climatique

Description Dispositif de maîtrise

● Depuis 2020, Covivio mandate MSCI pour la réalisation d’une étude ● Afin de mettre en conformité son patrimoine avec ses objectifs
MSCI Real Estate Climate ValueટatટRisk® sur son portefeuille Bureaux bas carbone et maîtriser son risque de transition, Covivio prévoit
en Europe. En 2022 cette analyse a été étendue aux actifs bureaux, d'investir 261 M€ de travaux d’investissement sur son portefeuille
hôtels et résidentiels en Europe. Le détail de ce risque ainsi que les en exploitation (CAPEX "verts") d’ici à fin 2030. L’impact de ces
résultats de l’analyse sont présentés au paragraphe 3.1 du présent
Document.
travaux n’est pas pris en compte dans les résultats des analyses
ciટcontre, mais permettront d’assurer la baisse de l’intensité
2
● Dans un contexte de changement climatique, ce risque se carbone moyenne du portefeuille de Covivio et ainsi de réduire
décompose en deux sous catégories de risques susceptibles d’avoir ce niveau de valeur à risque.
des conséquences financières sur le patrimoine ou sur les revenus du ● La stratégie développement durable de Covivio, et notamment
Groupe : les risques physiques et les risques de transition. ses enjeux les plus significatifs et plan d’actions déployés en lien
avec le climat, sont retracés dans le chapitre 3 du présent
Risques physiques
Document d’Enregistrement Universel ainsi que dans le Rapport
● Les risques physiques consistent en l’impact financier potentiel direct Nature du Groupe.
du changement climatique sur le patrimoine de Covivio. Le modèle
proposé par MSCI permet de sélectionner des scénarios plus ou
moins pessimistes et d’analyser 11 risques physiques suite à la mise à
jour du modèle en 2024 : inondations côtières, fluviales et pluviales,
cyclones tropicaux, feux de forêt, froid et chaleur extrême,
précipitations et chutes de neige extrêmes, rafales et stress hydrique.
● Les impacts financiers peuvent ainsi être multiples tant en termes de
valeur d’actifs que de résultat : pertes d’actifs, coûts de réparation
ou de remplacement, retards de construction, coûts de
redimensionnement des installations chaud/froid, augmentation des
coûts opérationnels, baisse des taux d’occupation, baisse de loyers...
● En retenant le scénario 5 °C – RCP 8.5 selon lequel il n’y aurait pas de
réduction des émissions carbone atteinte au niveau mondial, les
risques physiques représenteraient 0,26% de la valeur des actifs
analysés d'ici à 2100, ce risque est réduit à 0,19% en retenant un
scénario dans lequel les politiques publiques permettraient de limiter
le réchauffement climatique à 1,5 °C. Les principaux risques identifiés
pour Covivio sont les inondations fluviales, pluviales et la chaleur
extrême.
Risques de transition
● L’enjeu à l’échelle du portefeuille détenu par Covivio se situe
davantage au niveau des risques de transition inhérents à la
nécessité de réduire les émissions de gaz à effet de serre.
● Les impacts de ces risques peuvent être modélisés selon différents
scénarios d’alignement avec une trajectoire carbone, prenant en
compte les évolutions attendues en termes de démographie, de mix
énergétique et de coût du carbone. Pour son portefeuille, Covivio a
sélectionné un alignement avec une trajectoire 1.5 °C :
● Selon le modèle REMIND Net Zero, le risque de transition représente
4,33% de la valeur des actifs du portefeuille, en raison des efforts à
réaliser pour s’aligner sur une trajectoire 1,5 °C et de l’hypothèse
d’augmentation du prix du carbone dans le temps. Ce niveau est
inférieur au niveau du benchmark MSCI Europe Annual (à -4,70%).
● Selon le modèle CRREM, le risque de transition représente 2,16% de
la valeur des actifs du portefeuille (diminution de 94% de l’intensité
carbone du portefeuille d’ici à 2050).

Synthèse des potentiels impacts

● Perte d’attractivité du patrimoine pouvant se traduire par une
diminution de sa valeur et des loyers qu’il génère.
● Fragilisation de la base locative.
● Coûts de mise en conformité aux Réglementations existantes et
futures.
● Destruction matérielle d’actifs (limitée).




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 87
2 Risques et dispositifs de maîtrise
Facteurs de risques




III. Risques financiers

Risque Cf. graphique Niveau Évol. /Nટટ1

Risque de liquidité et risque de nonટrespect des covenants bancaires (LTV, ICR) Covenants ↘
Élevé
lié aux baisses de valeurs et/ou de revenus et liquidités

Description Dispositif de maîtrise


Liquidité
● Le montant total de la dette de Covivio à fin 2024 s’élève à 9,1 Mds€ ● La politique de désendettement menée par Covivio depuis
(Part du Groupe y compris dette non tirée et hors billets de trésorerie). plusieurs années lui permet de mieux maîtriser ce risque. Ainsi, le
La dette exigible en 2025 s’établit à 0,8 Md€ et à 4,3 Mds€ entre 2026 ratio de dette nette survaleur des actifs droits inclus reste bien
et 2029 (inclus). maîtrisé à 38,9% à fin 2024 (contre 40,8% à fin 2023).
● Covivio dispose de 2,5 Mds€ de liquidités disponibles lui permettant ● Le suivi de plans pluriannuels de gestion de trésorerie, et à court
de couvrir les maturités de ses dettes d’ici à juin 2027. terme, le recours à des lignes de crédit confirmées et non tirées
● Le groupe est donc exposé au risque d’insuffisance de liquidités pour permettent également de limiter les risques de défaut de
assurer le service de la dette ou pour refinancer des dettes arrivées à liquidités.
échéance à horizon 2027. ● Des prévisions de liquidité à dixટhuit mois sont analysées
● Une telle insuffisance pourrait théoriquement entraîner un mensuellement par la Direction Financière et présentées à la
remboursement anticipé et, si la dette faisait l’objet d’une sûreté, la Direction Générale.
réalisation de la sûreté via la prise de possession par l’établissement ● La notation Investment Grade BBB+, perspective stable, de Covivio
prêteur des actifs concernés. par Standard & Poors ainsi que sa capacité à sécuriser des
● L’échéancier des dettes de Covivio (en 100%) est présenté au financements et refinancements sur le marché (1,2 Md€ Part du
paragraphe 4.2.2.1 du présent Document. Groupe en 2024 pour une maturité moyenne de 7 ans) viennent
attester de la bonne maîtrise de ce risque par le Groupe.

Covenants
● Les risques liés aux évolutions de valeurs et de loyers sont détaillés ● Les dispositifs de maîtrise du risque de nonટrespect des
dans les développements dédiés au risque « Évolution défavorable covenants bancaires (LTV, ICR) sont essentiellement liés à la
du marché immobilier ». maîtrise des autres risques suivants :
● En cas de nonટrespect d’un covenant, Covivio devrait théoriquement ● « Évolution défavorable du marché immobilier » ;
rembourser l’intégralité de sa dette tirée. En pratique ce risque ● « Évolution défavorable des taux d’emprunt ».
apparaît néanmoins peu probable, les banques préférant ● À fin 2024, le covenant de LTV (Loan to Value) le plus restrictif de
généralement renégocier les conditions financières existantes des Covivio s’élève à 60% pour un ratio effectif de 42,0% (LTV
emprunteurs concernés bancaire). Ainsi la société pourrait subir une baisse de valeur de
Synthèse des potentiels impacts ses actifs de 30% avant d’atteindre son covenant de LTV.
● À fin 2024, le covenant d'ICR (Interest Coverage Ratio) le plus
● Incapacité à assurer le service de la dette : exigibilité immédiate, restrictif de Covivio s’établit à 2x pour un ratio effectif de 6x.
saisie des actifs. ● Pour plus d’informations, veuillezટvous référer au paragraphe
● Augmentation des frais financiers. 4.2.2 du présent Document.




88 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Risques et dispositifs de maîtrise
Facteurs de risques




Risque Cf. graphique Niveau Évol. /Nટટ1

Évolution défavorable des taux d’emprunt : augmentation des frais financiers
sur la quoteટpart de dette non couverte, entrave à la capacité de refinancer Taux Modéré 
les dettes existantes ainsi que le développement immobilier

Description Dispositif de maîtrise

● Les augmentations répétées des taux directeurs de la Banque ● Covivio a recours à des instruments de couverture pour maîtriser
Centrale Européenne (BCE) visant à juguler l'inflation se sont son risque de taux.
poursuivies jusqu'au troisième trimestre de l'année 2023. ● Le taux moyen de la dette de Covivio s’établit à 1,71% à fin 2024
● En 2024 la BCE a amorcé une baisse de ses taux directeurs, réduisant (contre 1,50% à fin 2023).
ceuxટci de 25 points, respectivement en octobre et décembre, ● La maturité moyenne de la dette est de 4,8 années au
tendance confirmée par une nouvelle baisse de 25 points enregistrée 31 décembre 2024 (contre 4,9 années à fin 2023).
en janvier 2025. ● Les sociétés du groupe utilisent des instruments dérivés pour 2
● Les dernières projections d'inflation 2025 pour la zone euro couvrir le risque de taux d’intérêt auquel elles sont exposées,
s’établissent à 2,5% et devraient se stabiliser à moyen terme principalement des caps et des swaps. Elles ne réalisent pas
autour de +2,0%. d’opérations de marché dans un autre but que celui de la
couverture de leur risque de taux.
● Si ces perspectives favorables ont un effet positif sur l'évolution ● À fin 2024, la dette de Covivio est couverte à 94,3% (taux de
attendue des taux d'intérêt, les besoins en financements et en couverture active) avec une maturité moyenne des instruments
refinancements de ses dettes arrivant à échéance, rendent les de couverture de 5,8 ans.
résultats de Covivio sensibles aux augmentations des taux d'intérêt
tant passées que futures.
● En effet, avec 7,5 Mds€ d’emprunts long terme et court terme (Part du
Groupe) à fin 2024 (soit une dette nette de 6,8 Mds€ contre 6,9 Mds€
à fin 2023), Covivio est exposé au risque d'augmentation de ses frais
financiers pour les années à venir. En 2024, le coût de l'endettement
financier s'établit ainsi à 98,2 M€ contre 97,4 M€ en 2023.
● Les sensibilités à une hausse de taux d’intérêt sont décrites au
paragraphe 4.2.2.3 du présent Document.

Synthèse des potentiels impacts

● Augmentation des frais financiers sur la quoteટpart de dette non
couverte.
● Frein aux capacités de développement.




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 89
2 Risques et dispositifs de maîtrise
Facteurs de risques




IV. Risques liés au développement de Covivio

Risque Cf. graphique Niveau Évol. /Nટટ1

Risques liés aux opérations de construction, de promotion ou de développement
immobiliers : retards de livraison, nonટrespect des prévisions budgétaires (coûts de Construction Élevé ↘
construction, vacance sur opérations en blanc), risques liés à la sécurité sur les chantiers

Description Dispositif de maîtrise

● Le total du pipeline de développement Bureaux à fin 2024 s’établit à ● Les développements font l’objet, en fonction de seuils définis
1,3 Md€ (contre 1,7 Md€ en 2023) correspondant à 7 projets en France, par la gouvernance, d’une présentation et validation au Comité
en Allemagne et en Italie. Coté résidentiel le pipeline en « build to sell Exécutif après revue par le Risk Manager. Ils sont ensuite soumis
» s’établit à 174 M€. Le Groupe conduit également des plans de au Comité Stratégique et des Investissements avnt leur
travaux réguliers visant à l’amélioration de son patrimoine (153 M€ de approbation par le Conseil d’Administration. Les risques, enjeux
travaux réalisés sur son patrimoine existant en 2024). et opportunités y sont alors analysés en détail.
● Covivio est de ce fait exposé aux risques liés aux développements (et ● Sur les 1,3 Md€ de pipeline bureaux, 46% sont pré-loués. Par
dans une moindre mesure à la modernisation) de ses actifs ailleurs les coûts en sont sécurisés à hauteur de 71%.
immobiliers, notamment : ● Une procédure précise l’ensemble des études à effectuer
● coût de construction d’une opération supérieur à l’évaluation préalablement au lancement de toute opération, incluant un
préalable du projet ; processus de sélection des prestataires, le suivi de la période de
● durée de construction plus longue que celle estimée (difficultés construction jusqu’à la livraison de l’actif et le lancement de la
techniques ou retard d’exécution lié à un défaut d’obtention commercialisation pour les opérations lancées « en blanc » (sans
d’autorisations administratives, retards de chantiers résultant d’une pré location).
pénurie de matériaux…) pouvant entraîner un retard dans la ● En 2024, un Comité d’Engagement Immobilier (instance interne)
perception des loyers et, dans certains cas, le paiement de a également été créé. Celuiટci a pour fonction, notamment, de
pénalités auprès du futur acquéreur dans le cadre des opérations valider en amont l’ensemble des études préalables à la
de promotion ou du futur locataire (voire la caducité du bail si le réalisation de tout projet de développement.
retard va auટdelà d’une période prédéterminée) ; ● Le renforcement ces dernières années de l’équipe dédiée au
● risque lié à la commercialisation locative des actifs en cas de développement, qui dispose d’experts dans leur secteur
retournement de marché avant la livraison du projet ; d’activité, permet une meilleure maîtrise des projets y compris
● risque Santé/Sécurité important sur l’ensemble des chantiers. sur le volet sécurité des chantiers pour lesquels Covivio recours
systématiquement à des prestataires spécialisés.
Augmentation des coûts et pénurie de matériaux de construction
● Enfin, des engagements en matière de prix et de respect des
● Les arrêts de production des fournisseurs de matériaux de délais de livraison sont pris avec les entreprises de construction,
construction pendant la pandémie, associés à une demande très incluant des pénalités de retard.
soutenue impulsée par une reprise économique plus forte que prévu
notamment aux ÉtatsટUnis et en Asie, ont contribué au décalage
entre la reprise de la demande et la capacité de l’offre.
● La tendance constatée depuis 2021 (augmentations de prix et de
délais, voire annulations de commandes de la part des fournisseurs
aggravées par la guerre en Ukraine) s'est toutefois nettement ralentie
en 2023 puis en 2024. En France, l'ICC a ainsi augmenté de +1,8%
entre le T3 2023 et le T3 2024 contre +3,4% et +8,0% respectivement
un et deux ans auparavant sur la même période.
● Plus structurellement et à plus long terme, une mauvaise gestion des
ressources (notamment naturelles) nécessaires à la construction
serait susceptible d’engendrer une pénurie et par conséquent une
hausse significative et continue des coûts des développements
immobiliers.

Synthèse des potentiels impacts

● Surcoûts de construction.
● Retards de livraison.
● Nonટrespect des engagements pris auprès des locataires (BEFA) ou
des acquéreurs (promotion) et pénalités associées le cas échéant.
● Impacts liés à la santé et à la sécurité et au nonટrespect des
réglementations immobilières et environnementales.




90 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Risques et dispositifs de maîtrise
Facteurs de risques




V. Risques liés aux systèmes d’information, à la sécurité des données
et à la cybercriminalité
Risque Cf. graphique Niveau Évol. /Nટટ1

Défaillance des systèmes d’information, conséquences de cyberattaques, Cybercriminalité
vol et/ou altération des données, notamment des données à caractère personnel / données
Élevé ↗
Description Dispositif de maîtrise

● Les mesures mises en place afin de réduire ce risque sont plus
Attaques cyber
amplement décrites dans le paragraphe 2.2.2.1.2 du présent
● Le montant des flux que Covivio peut être amené à décaisser Document :
l’expose aux risques de cyberattaques et de tentatives de fraude par ● existence d’un plan de secours ;
ingénierie astucieuse à des fins d’extorsions de fonds, de vols,
d’altérations ou suppressions de données, et peuvent entraîner une
● mise en place d’un Plan de Continuité d’Activité ;
● réalisation de tests d’intrusion ;
2
interruption d’activité. ● formations et sensibilisations aux risques cyber ;
● Au cours des quatre dernières années Covivio a enregistré une ● réalisation d’une cartographie des risques cyber ;
augmentation des tentatives de fraudes par ingénierie astucieuse et ● souscription d’une assurance cyber ;
opérations d’hameçonnage ou phishing. En fonction de leur étendue,
● mise en place d’une PSSI (Politique de Sécurité des Systèmes
les interruptions, violations ou défaillances des systèmes d’information
d’Information) et d’un RSSI (Responsable de la Sécurité des
sont susceptibles d’entraîner, outre des dommages matériels
Systèmes d’Information).
informatiques importants, un risque d’image et des conséquences
● Plus généralement, Covivio a initié un projet de sécurisation de
financières élevées : dépenses engagées pour rétablir les systèmes et
ses données et systèmes via l’hébergement de ses applications
reconstituer les données, frais d’expertise et d’avocats, le cas
stratégiques dans un réseau de serveurs Cloud en faisant appel
échéant amendes liées au nonટrespect de la réglementation sur la
à un fournisseur de renom bénéficiant des meilleurs standards
protection des données à caractère personnel.
de sécurité.
● Début 2022, Covivio a fait l’objet d’une attaque informatique de type
● Covivio a déployé une organisation dédiée à la protection des
ransomware via l’encryption des données localisées sur certains de
données à caractère personnel à l’échelle européenne détaillée
ses serveurs. Ces derniers, qui n’hébergeaient qu’une partie limitée
au paragraphe 3.3.1 du présent document. Celleટci est animée
des données et applications de Covivio, ont pu être redémarrés sans
par des Data Protection Officers pays et un Data Protection
dommage significatif ni impact sur l’activité de la Société.
Officer Groupe, garants de la conformité des traitements de
● En 2024, malgré des tentatives d'hameçonnage très fréquentes et
données à la réglementation.
des atteintes à des sites web édités par Covivio, les systèmes
● Enfin, des Audits de sécurité et de respect de la réglementation
d'information du Groupe n'ont pas été affectés.
sont régulièrement mis en œuvre par la Direction de l’Audit
Vol et/ou
/ altération des données, notamment des données à Interne.
caractère personnel
● Compte tenu de son activité résidentielle en Allemagne (près de
40 000 locataires), et de prestataire de services de coworking, la
société est particulièrement concernée en matière de gestion de
données à caractère personnel.
● À noter également que le Groupe a renforcé son exposition sur
l’hôtellerie opérée en murs & fonds courant 2024, suite à l’opération
réalisée avec AccorIvest. Covivio a ainsi augmenté de manière
significative tant le volume de données personnelles gérées (clients,
salariés des hôtels) que d’interfaces avec des opérateurs tiers tels
que prestataires de PMS (Property Mangaement System) et OTA
(Online Travel Agencies).
● Par ailleurs la digitalisation croissante de ses activités destinée à
déployer une offre de services attractive sur ses immeubles, implique
pour Covivio un recours à de multiples sousટtraitants de données.
● Ainsi, outre les dommages financiers, opérationnels ou d’image qui
pourraient résulter d’un vol ou d’une altération de ses données
(traitées dans ses propres systèmes ou dans ceux de ses
sousટtraitants), Covivio pourrait être passible d’amendes émanant
des autorités de contrôle compétentes en matière de protection des
données, lesquelles, conformément au règlement européen
n° 2016/679, dit Règlement Général sur la Protection des Données
(RGPD), pourraient atteindre 4% de son chiffre d’affaires mondial.
● Plus généralement, Covivio pourrait être passible de sanctions pour
nonટrespect des autres principes du règlement : finalité,
proportionnalité et pertinence, durée de conservation limitée, sécurité
et confidentialité, respect des droits des personnes, en ce compris
l’information de cellesટci quant aux modalités de traitement de leurs
données.

Synthèse des potentiels impacts

● Indisponibilités des systèmes pouvant entraver gravement l’activité
de Covivio à plus ou moins long terme et risques d’image associés.
● Frais de conseils et d’experts visant à la restauration des données.
● Sanctions liées à la nonટconformité à la réglementation sur la
protection des données à caractère personnel.




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 91
2 Risques et dispositifs de maîtrise
Facteurs de risques




VI. Risques liés au cadre légal et réglementaire dans lequel Covivio opère

Risque Cf. graphique Niveau Évol. /Nટટ1

Réglementation ↗
Évolution défavorable de la réglementation fiscale Elevé
fiscale

Description Dispositif de maîtrise

● Covivio bénéficie, pour certaines de ses activités, du régime des ● La maîtrise des risques fiscaux est assurée par la Direction
sociétés Immobilières, SIIC. En contrepartie de son régime Fiscale groupe, composée de professionnels dédiés. Ils opèrent
d’exonération, la société est tenue de distribuer la majeure partie de un suivi constant des réglementations et jurisprudences tant
ses bénéfices, ses actionnaires étant par la suite imposés. locales qu’européennes en s’entourant de Conseils externes
● Une SIIC doit être une société cotée et ne pas être détenue à 60% spécialisés.
ou plus par un actionnaire majoritaire, seul ou agissant de concert.
Les activités de foncière (activités SIIC) doivent représenter plus de
80% de son activité.
● Ainsi, en cas de remise en cause du Régime SIIC, Covivio serait
assujetti à l’impôt sur les sociétés sur la partie de ses revenus
jusqu’alors exonérés.
● Issue d’un projet de l’OCDE et de la commission européenne, la
réforme de la fiscalité au niveau international “PILIER 2” vise à
garantir une imposition minimale effective de 15% des groupes de
sociétés ayant un chiffre d’affaires d’au moins 750 M€. Applicable
depuis 2024, le texte prévoit une exclusion spécifique pour les «
REITs entités mères ultimes » et leurs filiales sous certaines conditions
de détention.
● Compte tenu d’un certain nombre d’incertitudes sur l’appréhension
des règles relatives, notamment, au champ d’application de la
réforme et de l’annonce de précisions des instances représentatives
en 2025, il n’a pas été comptabilisé d’impôt relatif aux règles PILIER 2
sur les périmètres exonérés de Covivio au 31 décembre 2024.
● En sus de cette réforme, toute autre modification des règles fiscales
applicables au secteur de l’immobilier ou tout nonટrespect des
obligations en découlant pourraient avoir un impact défavorable sur
les résultats financiers du Groupe.
Synthèse des potentiels impacts

● Sanctions fiscales.
● Augmentation de l’impôt.




92 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Risques et dispositifs de maîtrise
Facteurs de risques




Risque Cf. graphique Niveau Évol. /Nટટ1

Réglementation
Évolution défavorable de la réglementation immobilière
immobilière
Modéré →
Description Dispositif de maîtrise

● Les évolutions légales et réglementaires en matière de baux ● Covivio bénéficie d’équipes juridiques intégrées suivant de près
commerciaux ou d’habitation, notamment en matière de durée, l’évolution des réglementations immobilières.
d’indexation ou de charges locatives récupérables sont susceptibles ● La Direction du Développement Durable de Covivio est en
d’avoir des conséquences financières négatives pour Covivio. charge du suivi de l’évolution des réglementations
● À titre d’exemple, afin de limiter la forte hausse des loyers intervenue environnementales. Elle pilote et relaie l’information permettant
ces dernières années, la ville de Berlin a voté en février 2020 une loi – la mise en œuvre par les équipes immobilières de Covivio
aujourd’hui invalidée par la Cour Constitutionnelle allemande – qui d’objectifs et de plans d’actions associés pour anticiper les
prévoyait un gel et un plafonnement des loyers dans la ville pendant réglementations à venir. 2
5 ans. L’impact de cette réglementation sur les revenus de locatifs de
Covivio pour l’année 2020 avait été estimé à environ - 1%.
● Les politiques d’urbanisme en faveur du Logement pourraient
également, dans l’hypothèse d’une reconversion obligatoire des
actifs de bureaux en actifs résidentiels, affecter la valeur du
patrimoine immobilier tertiaire de Covivio.
● Enfin, les nouvelles contraintes liées au bâti sont également
susceptibles d’entraîner une augmentation significative des coûts de
construction et de rénovation des immeubles qui affecterait
significativement la rentabilité du patrimoine de Covivio dans les
zones les moins tendues.
● Les autres risques spécifiques liés aux enjeux environnementaux sont
détaillés aux paragraphes 3.1.2.4 et suivants du présent Document.

Synthèse des potentiels impacts

● Évolution défavorable des loyers et des charges.
● Obsolescence du patrimoine : baisse des valeurs et des loyers.
● Augmentation des coûts de construction et de rénovation.




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 93
2 Risques et dispositifs de maîtrise
Facteurs de risques




Risque Cf. graphique Niveau Évol. /Nટટ1

Fraude,
Risque de fraude, de corruption (et infractions associées), ↗
corruption, Modéré
de blanchiment d’argent & risques juridiques et d’image liés
blanchiment

Description Dispositif de maîtrise

● Les activités de Covivio et notamment les activités de vente, ● Covivio dispose d’un dispositif de Contrôle Interne structuré
d’acquisition, de location et de développement impliquent des dont le fonctionnement est décrit au paragraphe 2.2.
mouvements de capitaux importants ainsi que des contacts réguliers ● Les mesures de préventions des risques spécifiques de fraude,
entre les collaborateurs de Covivio et des prestataires, intermédiaires de corruption et de blanchiment d’argent sont détaillées au
et/ou des agents publics locaux. paragraphe 3.4.2 du présent document. Ce dispositif est animé
● Le renforcement du Groupe sur l’hôtellerie opéré en murs & fonds à l’échelle européenne par le Compliance Officerr groupe.
courant 2024 est également susceptible d’augmenter l’occurrence ● Les formations obligatoires dispensées régulièrement à
de ces risques, à tout le moins durant la phase d’intégration des l’ensemble des collaborateurs à l’échelle européenne ainsi que
processus et personnels des OpCos nouvellement gérées. l’ensemble des outils mis à leur disposition (Charte Éthique,
système d’alerte, procédures...) contribuent pleinement à une
Fraude
maîtrise croissante de ces risques.
● Covivio pourrait être victime d’une fraude interne ou externe• :
utilisation d’accès privilégiés, usurpation d’identité d’un collaborateur,
d’un dirigeant, d’un prestataire afin d’obtenir la réalisation d’un
virement vers un compte tiers en contrepartie d’une opération réelle
ou fictive… En 2023, Covivio a fait l'objet de plusieurs usurpations
d'identité, notamment par la création de sites internets factices
visant à extorquer des fonds à des tiers, sans que cellesટci n’aient eu
de conséquences juridiques ou financières pour le Groupe.
Corruption et trafic d’influence
● Des collaborateurs de Covivio (salariés, mandataires sociaux),
directement ou via des intermédiaires, pourraient commettre ces
infractions dans leur propre intérêt, celui d’un tiers ou celui de Covivio.
● Par exemple, des collaborateurs pourraient accorder des dons,
subventions, cadeaux, ou autres avantages divers (recrutement d’un
proche…) en vue de l’obtention d’un marché, de tout autre décision
favorable d’un agent public, d’un dirigeant d’entreprise ou de toute
autre personne décisionnaire dans le cadre d’une vente, d’une
acquisition ou d’une prise à bail.
● De même, des collaborateurs de Covivio pourraient se voir attribuer
ces mêmes avantages afin de favoriser le recours à un prestataire.
● En cas de fait avéré de corruption ou de trafic d’influence, outre les
sanctions prévues par la loi, Covivio pourrait se voir reprocher la
faiblesse de son dispositif de prévention des risques tel que défini par
la loi n° 2016ટ1691 du 9 décembre 2016 relative à la transparence, à la
lutte contre la corruption et à la modernisation de la vie économique
et faire l’objet de sanctions à ce titre.
Blanchiment d’argent
● Covivio pourrait concourir ou réaliser des opérations impliquant une
violation des lois et réglementations françaises ou européennes
relatives au gel des avoirs ou aux mesures restrictives (embargos). De
même, Covivio pourrait être sanctionné du fait d’un manquement aux
dispositions du Code monétaire et financier sur les obligations
relatives à la lutte contre le blanchiment des capitaux et le
financement du terrorisme, en ne réalisant pas, par exemple, les
diligences appropriées au type d’opération concernée.
Image
● Auટdelà des sanctions (administratives, civiles, pénales…) et de leurs
impacts financiers, Covivio pourrait, en cas de fraude, de corruption
ou de blanchiment avérés, voir son image dégradée, ce qui aurait
pour effet de limiter sa capacité à nouer des relations d’affaires et,
par conséquent à mettre en œuvre sa stratégie de cession
d’acquisitions, de développement ou de location.

Synthèse des potentiels impacts

● Pertes financières.
● Sanctions des autorités administratives ou judiciaires.
● Dégradation de l’image de Covivio et entrave à sa capacité à nouer
des relations d’affaires.




94 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Risques et dispositifs de maîtrise
Facteurs de risques




Risque Cf. graphique Niveau Évol. /Nટટ1

Réglementation
Conformité à la réglementation sanitaire et sécuritaire ↗
sanitaire/ Modéré
(hôtellerie essentiellement)
sécuritaire

Description Dispositif de maîtrise

● Par son activité, Covivio est exposé à des risques sanitaires (amiante, ● Covivio bénéficie d’équipes juridiques intégrées suivant de près
légionelle) et environnementaux (notamment pollution des sols et l’évolution des réglementations en matière de santé et de
sousટsols). Ces risques peuvent engendrer des coûts élevés de mise sécurité.
en conformité et des délais supplémentaires importants liés à la ● Covivio et ses partenaires s’attachent à mettre en place les
recherche, à l’enlèvement de substances ou matériaux toxiques lors mesures adéquates afin de garantir la sécurité et la santé des
de la réalisation de projets d’investissement ou de rénovation salariés présents sur les chantiers dans un environnement qui les
d’immeubles, et entraîner la mise en cause de la responsabilité civile expose à des risques de toute nature : chutes, électrocution, 2
et, le cas échéant, pénale de la société. exposition à des produits chimiques, au bruit, aux vibrations…
● Par ailleurs, compte tenu de son importante activité de construction ● Plus généralement, la cellule environnementale de chaque
(cf. supra), Covivio est exposé aux risques liés à la sécurité sur ses Direction Technique pays applique une politique rigoureuse,
chantiers. notamment en assurant le suivi des diagnostics
● De même, sur son périmètre hôtelier, la diversification de l’offre environnementaux (plomb, amiante, pollution des sols), le suivi
d’hébergement de Covivio (avec des solutions alternatives entre des commissions de sécurité pour les hôtels et IGH (immeubles
l’hôtel classique et l’auberge de jeunesse) ainsi que l’offre des de grande hauteur) du groupe, le suivi des certifications de
services de restauration, principalement en sa qualité d’exploitant, performance environnementales des actifs (HQE exploitation,
fait peser sur la société différentes obligations et responsabilités liées Bream In Use) ainsi que des nouvelles certifications de bien-être
à la santé et à la sécurité de ses clients, lesquelles ont été renforcées et de connectivité des immeubles.
pendant la pandémie de Covidટ19. ● Enfin, Covivio a procédé à la suppression des tours
● Le renforcement du Groupe sur l’hôtellerie opérée en murs & fonds aéroréfrigérantes susceptibles d’amener un risque de présence
courant 2024 est également susceptible d’augmenter l’occurrence de légionelles ou à la limitation et au suivi attentif de cellesટci,
de ces risques, à tout le moins durant la phase d’intégration des lorsque cellesટci sont nécessaires.
processus et personnels des OpCos nouvellement gérées.
Synthèse des potentiels impacts

● Surcoûts de mise en conformité.
● Sanctions des autorités compétentes.
● Dégradation de l’image de Covivio et entrave à sa capacité de
nouer des relations d’affaires.




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 95
2 Risques et dispositifs de maîtrise
Facteurs de risques




VII. Risques RH

Risque Cf. graphique Niveau Évol. /Nટટ1

Rétention et
Risques organisationnels liés à la nonટrétention des collaborateurs →
développement Modéré
les plus recherchés sur le marché du travail
des talents

Description Dispositif de maîtrise

● L’année 2022 avait été caractérisée par une reprise de l’activité post ● Les enjeux touchant aux compétences ainsi qu’à l’attractivité
crise sanitaire ainsi que par une recrudescence des embauches à de Covivio en tant qu’employeur ont été identifiés dans le cadre
l’échelle européenne : le marché du travail a aujourd'hui retrouvé sa de la cartographie des risques RSE comme des sujets majeurs
situation d’avant crise dans la plupart des pays européens : en pour l’entreprise.
octobre 2024, le taux de chômage corrigé des variations saisonnières ● Les mesures déployées par les Directions des Ressources
de la zone euro était de 6,1%, en légère baisse par rapport au taux de Humaines de chaque pays sont détaillées dans le
6,6% enregistré en octobre 2023, avec, néanmoins des disparités paragraphe 3.3.1 du présent document.
notables entre pays et secteurs d'activité (1). ● Cellesટci passent notamment par :
● Les activités déployées au sein du groupe, tant dans les domaines ● un suivi régulier des indicateurs RH afin d’analyser les
opérationnels que dans les fonctions dites « supports » nécessitent un tendances et anticiper les problématiques sociales (départs,
haut degré de qualification des collaborateurs et/ou concernent des absentéisme…)
secteurs d’activités particulièrement dynamiques. ● des dispositifs visant à favoriser le dialogue social, prévenir les
● Sur le marché de l’emploi, Covivio se trouve donc en concurrence risques psychosociaux, concilier vie personnelle et vie
avec de nombreux autres opérateurs immobiliers (promoteurs, professionnelle (entretiens de suivi de la charge de travail,
développeurs, entreprises de construction, commercialisateurs…) mais accords télétravail…)
aussi à connotation plus financière (asset managers, fonds ● des plans de formation et de développement (coaching,
d’investissement…). mentoring, parrainage des nouveaux arrivants…)
● Outre les difficultés organisationnelles temporaires susceptibles de ● un système de rémunération basé sur la performance
découler d’un nombre de départs trop important (pertes de intégrant une politique d’attribution de parts variables.
savoirટfaire, réaffectation de la charge de travail et risques ● une attention portée au développement des collaborateurs
psychosociaux associés...), Covivio pourrait, si une telle tension devait grâce, notamment, à la promotion interne.
se maintenir à plus long terme, se voir dans la difficulté de mettre en ● Des actions d’identification (people review, plans de succession)
œuvre sa stratégie de façon optimale faute de personnel qualifié et/ et de fidélisation des collaborateurs clefs (intéressement long
ou être confrontée à une augmentation significative de sa masse terme en actions Covivio) sont également déployées à l’échelle
salariale. européenne.
● Néanmoins, si certains secteurs souffrent de pénuries structurelles, ● Covivio a également développé sa visibilité sur le marché de
d'autres, notamment en raison du ralentissement de l'activité de l’emploi en lançant dès septembre 2019 sa marque employeur.
construction, connaissent un fléchissement significatif des tensions Les 27 ambassadeurs du groupe (en France, en Allemagne et en
sur le marché de l'emploi. Covivio, se trouve ainsi faiblement affectée Italie) en constituent la pierre angulaire : participation aux
par ce risque sur ses fonctions immobilières, mais demeure exposée forums grandes écoles, proposition des profils à recruter,
quant à ses fonctions corporate. Une reprise de l’activité à moyen intervention sur les différents réseaux afin de promouvoir Covivio
terme pourrait toutefois renverser cette tendance. (LinkedIn, jobteaser, campagnes de publicité…).

Synthèse des potentiels impacts

● Risques organisationnels temporaires (perte de savoirટfaire) et risques
psychosociaux associés.
● Frein au déploiement de la stratégie de Covivio.
● Augmentation de la masse salariale.



2.1.3 Risques financiers liés aux effets du changement climatique
La stratégie développement durable de Covivio, et notamment l’Article 8 précisant les modalités des indicateurs à publier dans
ses enjeux les plus significatifs en lien avec le climat, sont ce cadre.
retracés dans le précédent paragraphe 2.1.2 ainsi que dans le
Ce reporting détaille le plan de transition de Covivio en
chapitre 3 du présent Document d’Enregistrement Universel.
cohérence avec une trajectoire 1,5 °C pour ses activités directes
Il constitue le Rapport de Durabilité de Covivio répondant aux et « Wellટbelow 2 °C » pour la totalité de ses activités en Europe
dispositions de la CSRD (Corporate Sustainability Reporting en ligne avec les principes de l’Accord de Paris de 2015 et le
Directive) transposée en droit français par l’ordonnance du 6 cadre de reporting climat impulsé par la Task Force on
décembre 2023 et le décret n° 2023ટ1394 du 30 décembre 2023. Climateટrelated Financial Disclosures (TCFD) et en suivant les
principes de reporting de l’ESRS (European Sustainability
Il intègre également les obligations liées à l’entrée en vigueur du
Reporting Standard) E1 sur le climat.
Règlement Taxonomie (UE) 2020/852, de ses actes délégués
concernant les six grands objectifs environnementaux et




(1) Source : Eurostat


96 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Risques et dispositifs de maîtrise
Politiques de contrôle interne, de gestion des risques et de conformité




2.2 Politiques de contrôle interne, de gestion des risques
et de conformité
2.2.1 Objectifs, périmètre et référentiel
2.2.1.1 Objectifs et limites Ce dispositif, même s’il ne peut pas, par définition, donner
l’assurance complète d’une couverture exhaustive de tous types
Pour faire face aux risques, dont ceux décrits dans le présent de risques, fournit à la société un outil complet constituant une
chapitre, Covivio a mis en place, en France, en Allemagne et en protection efficace contre les risques majeurs identifiés et leurs
Italie, un dispositif de contrôle interne et de gestion des risques effets potentiels.
adapté à son activité. Ce dispositif contribue à l’efficacité des
activités, l’efficience des équipes, et à la fiabilité des données. 2.2.1.2 Périmètre sous revue
2
Il vise plus particulièrement à s’assurer que : Le dispositif de contrôle interne et de gestion des risques
s’applique, sans exclusion de périmètre, à toutes les activités
● les activités sont conformes aux lois, aux règlements, et aux
couvertes par Covivio et ses filiales en France et à l’étranger
procédures internes ;
ainsi qu’à toutes les filiales que cellesટci contrôlent.
● les actes de gestion correspondent aux orientations fixées par
les organes sociaux ; 2.2.1.3 Référentiel
Covivio s’appuie sur le « cadre de référence » préconisé par
● les actifs, notamment les immeubles, disposent de protections
l’Autorité des Marchés Financiers. Ce référentiel AMF s’inspire de
adéquates ;
celui du COSO (Committee Of Sponsoring Organizations of the
● les risques résultant des activités sont correctement évalués Treadway Commission). Il comprend un ensemble de moyens, de
et suffisamment maîtrisés ; procédures et d’actions qui doivent permettre à la société de :

● les processus internes, qui concourent à la constitution de ● contribuer à la maîtrise et l’efficacité des activités, et à
l’information financière, sont fiables. l’utilisation efficiente des ressources
● prendre en compte de manière appropriée les risques
significatifs, qu’ils soient opérationnels, financiers ou de
conformité.


2.2.2 Composantes du dispositif
2.2.2.1 Une organisation structurée La sécurité du Système d’Informations et de son infrastructure
est assurée par :
Conformément aux recommandations de l’AMF, le dispositif de
contrôle interne de Covivio s’appuie, notamment, sur des 1. Un plan de secours existant, permettant de remédier à tous
objectifs connus, une répartition des responsabilités, et une types d’atteintes matérielles ou immatérielles des systèmes
gestion adéquate des ressources et des compétences. d’informations grâce, notamment, aux sauvegardes
quotidiennes qui sont conservées hors des locaux
2.2.2.1.1 Des délégations de pouvoirs d’exploitation des principaux serveurs.
et de responsabilités
2. Un plan de continuité d’activité, a été élaboré
Des délégations et subdélégations de pouvoirs sont en place.
conjointement par les équipes de la direction des Systèmes
Elles permettent une meilleure organisation de l’entreprise ainsi
d’Informations et de la direction des Risques, Compliance,
qu’une plus grande adéquation entre les responsabilités
Audit et Contrôle Internes de Covivio, avec l’appui du leader
confiées aux opérationnels et les responsabilités du dirigeant.
mondial des solutions de continuité d’activité. Le plan de
Elles font l’objet de revues et d’audits réguliers.
continuité d’activité est décrit dans une procédure
2.2.2.1.2 Sécurisation des systèmes d’information spécifique. Il couvre notamment le secours informatique, en
cas d’incident IT entraînant un nonટfonctionnement de
Les différents progiciels utilisés apportent aux équipes de
l’informatique pour les collaborateurs. Des tests sont
Covivio les fonctionnalités adaptées à leurs activités.
effectués annuellement, pour s’assurer de l’efficacité du
La sécurité des transactions financières effectuées au moyen dispositif.
des systèmes d’informations est assurée par :
3. Des tests réguliers d’intrusion effectués par une société
● la séparation de l’ordonnancement et du lancement prestataire spécialisée, afin de s’assurer de la plus grande
des décaissements sécurité du système d’informations. L’ensemble des
recommandations émises lors des tests fait l’objet d’un suivi
● des plafonds de décaissements par personne et une double régulier jusqu’à leur mise en œuvre.
signature auટdelà de ces plafonds.
4. Une cartographie des risques cyber, réalisée avec l’aide d’un
Ces dispositions sont actualisées dans le cadre des évolutions prestataire spécialisé dans ce domaine. Celuiટci a souligné
d’organisation. que de nombreux éléments de maîtrise étaient en place
dans le Groupe et les recommandations sont prises en
compte.
5. Des formations et sensibilisations aux risques cyber, réalisées
plusieurs fois par an auprès de l’ensemble des
collaborateurs du Groupe, leur rappelant les bonnes
pratiques et comportements à adopter.


COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 97
2 Risques et dispositifs de maîtrise
Politiques de contrôle interne, de gestion des risques et de conformité




6. Une Charte informatique, diffusée et annexée au Règlement ● procédures propres à chaque direction ou métier ;
Intérieur de Covivio :
● éléments du dispositif de contrôle interne, dont les chartes
● La Charte est avant tout un code de bonne conduite, qui internes (Charte Éthique, Charte Informatique notamment) ;
précise les principes de bon usage des ressources
● rôle du Déontologue.
informatiques et numériques et rappelle les sanctions
encourues par les éventuels contrevenants. Par ailleurs, lors de son parcours d’intégration, tout nouveau
collaborateur du Groupe rencontre la direction des Risques,
● Elle définit le périmètre de responsabilité des utilisateurs et
Compliance, Audit et Contrôle Internes, qui lui présente le rôle de
de l’entreprise, en accord avec la législation, afin de
la direction et le sensibilise aux procédures de l’entreprise.
garantir un usage approprié des ressources informatiques
de l’entreprise et des services Internet. En 2024, ces formations ont porté plus particulièrement sur
la lutte contre la fraude, la cybercriminalité, la corruption et
● Elle participe à l’intégrité du système d’informations, à
la protection des données personnelles, en ce compris les
savoir la sécurité et la confidentialité des données, mais
bonnes pratiques en matière d’utilisation des outils d’Intelligence
également la sécurité des équipements.
Artificielle.
7. La nomination d’un RSSI externe, chargé de s’assurer de la
Sécurité des Systèmes d’Information. 2.2.2.1.5 Un dispositif éthique et de conformité établi
Covivio a placé au rang de ses valeurs non seulement le respect
8. L’élaboration d’une PSSI : Politique de Sécurité du Système de la réglementation et des procédures internes, mais aussi celui
d’Information. qui a été revue et mise à jour et approuvée des règles de déontologie professionnelle et éthique dont le bon
par le Comex en 2024 déploiement est notamment assuré par le Group Compliance
9. La mise en place d’un guide de bonnes pratiques sur Officer et le Déontologue. La société s’appuie sur un dispositif
l’utilisation de l’Intelligence Artificielle (IA) et des formations complet à l’échelle européenne rappelant les règles et
adéquates réalisées auprès des collaborateurs. comportements de bonne conduite qui s’imposent à l’entreprise,
aux dirigeants, aux mandataires sociaux, à l’ensemble des
2.2.2.1.3 Des procédures actualisées, collaborateurs et aux partenaires.
validées et diffusées
Covivio bénéficie ainsi d’une Charte Éthique - tenant Lieu de
Les procédures sont rédigées par la direction des Risques, Code de Conduite au sens de la Loi Sapin 2- régulièrement mise
Compliance, Audit et Contrôle Internes en étroite collaboration à jour.
avec les directions opérationnelles que ce soit en France, en
Allemagne ou en Italie. L’ensemble du dispositif est plus amplement décrit au
paragraphe 3.4 du présent Document.
Les procédures décrivent les risques et les points de contrôle des
processus sensibles et maîtrisables. 2.2.2.2 Une organisation structurée
Les procédures sont présentées sous la forme de logigrammes 2.2.2.2.1 Cartographie des risques
qui mettent en avant : Covivio réalise depuis plus de dix ans des cartographies des
● les risques identifiés et les moyens mis en œuvre pour les risques lui permettant d’avoir une meilleure connaissance des
maîtriser ; événements pouvant nuire aux résultats de l’entreprise, de suivre
leur évolution et de renforcer leur maîtrise. Les risques significatifs
● les rôles et les responsabilités de chacun (traitement, contrôle, sont présentés aux paragraphes 2.1 et suivants du présent
validation, information, archivage) ; Document. En sus de la cartographie des risques généraux, une
cartographie des risques de corruption est également réalisée
● les points de contrôles exercés.
et actualisée conformément à la loi Sapin 2. Cette cartographie
Toute procédure (création, actualisation, abrogation) fait l’objet a fait l’objet d’une actualisation en 2024 avec l’aide d’un conseil
d’une présentation à un comité ad hoc composé de membres externe.
représentant les différents métiers du Groupe (opérationnels et
supports) choisis en fonction de leur expertise et de leur 2.2.2.2.2 Base incidents
connaissance du fonctionnement de l’entreprise. Les procédures Des bases incidents sont en place en France, en Allemagne et
sont ensuite validées en Comité de Direction. en Italie. Elles permettent de renforcer l’efficacité des dispositifs
de gestion des risques, par la gestion des incidents avérés, pour
Pour renforcer leur validité et leur pertinence, les procédures sont éviter leur répétition, et en contenir les conséquences.
cosignées par la direction des Risques, Compliance, Audit et
Contrôle Internes, et par le membre du Comité de direction de Cette base incidents donne aux collaborateurs de Covivio
rattachement de la procédure. les moyens d’appréhender qualitativement et quantitativement
les risques, en se fixant pour objectifs :
Les procédures validées sont mises à disposition des
collaborateurs sur les sites Intranet des sociétés en France, en ● d’accompagner les collaborateurs dans la gestion des
Allemagne et en Italie. incidents, notamment ceux n’étant encore jamais survenus ;

2.2.2.1.4 Formation des collaborateurs ● de caractériser ces incidents en évaluant leurs impacts
financiers ;
La direction des Risques, Compliance, Audit et Contrôle Internes
organise des séances de formation dites « Les Matinales du ● de produire des états d’analyse et de synthèse ;
process ». Elles s’adressent à l’ensemble des collaborateurs afin
de les sensibiliser aux : ● de proposer des solutions pour contenir ces risques et leur
éventuelle survenance ou répétition ;
● risques inhérents à leur activité ;
● d’allouer éventuellement des ressources nécessaires.
● nouvelles réglementations applicables ;




98 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Risques et dispositifs de maîtrise
Politiques de contrôle interne, de gestion des risques et de conformité




2.2.2.3 Des activités de contrôle proportionnées En 2024, un Comité d’Engagement Immobilier (instance interne)
a également été créé. Celuiટci a pour fonction, notamment, de
aux risques
valider en amont l’ensemble des études préalables à la
Les activités de contrôle, en France et à l’étranger, sont conçues réalisation de tout projet de développement.
pour maîtriser les risques susceptibles d’affecter la réalisation
des objectifs de l’entreprise. La fréquence des contrôles, 2.2.2.3.2 Contrôle des activités du Groupe
ponctuels ou récurrents, est adaptée à l’importance et à la Contrôle des sociétés propriétaires, des sociétés de gestion
nature des risques. et des directions fonctionnelles
2.2.2.3.1 Contrôle des risques sur investissements, Les points de contrôle des activités opérationnelles portent sur
cessions et financements les actions nécessaires pour :
Conformément aux règles de gouvernance, les décisions portant ● délivrer les recettes budgétées ;
sur les risques les plus élevés sont placées, auટdelà de certains
montants, sous le contrôle du Conseil d’Administration et de ses ● maîtriser les charges d’exploitation liées aux actifs ; 2
Comités spécialisés. Il s’agit en particulier :
● maîtriser les charges directes de fonctionnement (charges de
● des acquisitions et des cessions personnel, expertises, Asset Management, etc.).

● des financements à moyen et long terme Le contrôle du respect des budgets est effectué par le Contrôle
de Gestion.
● des business plans et des objectifs budgétaires
Les directions fonctionnelles sont contrôlées mensuellement sur
● des principales décisions stratégiques. la maîtrise de leurs dépenses et le respect de leur budget.
Les autres risques sont placés sous le contrôle du Directeur 2.2.2.3.3 Un organisme de vigilance en Italie
Général. Chaque Directeur concerné lui présente mensuellement
ses projets, développements et rapports d’activités. Covivio s’est conformé aux dispositions du décret législatif
231 de 2001, « Modello 231 », pour son établissement stable en
En 2020, Covivio a procédé à la nomination d’une Risk Manager Italie. Il s’appuie ainsi sur un Organisme de Vigilance composé
Groupe, membre du Comité Exécutif de Covivio, dont la mission d’un membre nommé par le Conseil d’Administration de Covivio.
est d’apporter à la Direction Générale, outre une analyse des Il est le garant de l’application et de l’actualisation du Modello
risques détaillée, un éclairage indépendant sur les risques 231 et suit les « activités sensibles » présentant des risques en
inhérents aux opérations préalablement à leur présentation aux termes de corruption, délits d’initiés, blanchiment d’argent,
instances de Gouvernance. sécurité et santé du personnel…. Il est régulièrement informé -et
peut être saisi par toutes les parties prenantes de l’entreprise via
un système de workflow- de l’ensemble de ces activités ainsi que
de toute violation présumée ou avérée des dispositions du
Modello et/ou de la Charte Éthique du Groupe.


2.2.2.4 Niveaux de contrôle et intervenants
Le dispositif est organisé autour des lignes de maîtrise représentées schématiquement ciટdessous :



Conseil d'Administration



Comité d'Audit




Comité de Direction et équipe dirigeante
COMEX




Management des Risques
Management Opérationnel - Contrôle Interne
- Fonctions - Éthique, Conformité Audit Interne
- Produits - Contrôle de gestion
- Pays - Comptabilité
- RH, Juridique



1ère ligne de Contrôle 2ème ligne de Contrôle 3ème ligne de Contrôle




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 99
2 Risques et dispositifs de maîtrise
Politiques de contrôle interne, de gestion des risques et de conformité




2.2.3 Le contrôle interne de l’information comptable et financière
Le contrôle interne de l’information comptable et financière de ● de la justification des soldes et des rapprochements usuels de
Covivio et de ses filiales est l’un des éléments majeurs du validation et de contrôles, en liaison avec les travaux du
dispositif de contrôle interne. Il vise à assurer : Contrôle de Gestion
● la fiabilité des comptes publiés et des informations ● des revues analytiques qui permettent de valider avec les
communiquées au marché opérationnels les variations des principaux postes du bilan et
du compte de résultat
● leur conformité à la réglementation
● de la séparation des tâches entre les pouvoirs d’engagement
● l’application des instructions fixées par la Direction Générale
et les activités d’enregistrement comptable
● la prévention et la détection des fraudes et irrégularités
● de la revue du reporting de consolidation de chacune des
comptables.
filiales
2.2.3.1 Périmètre ● de la revue des impacts fiscaux et des litiges.
Dans le cadre de la production des comptes consolidés, le Chaque événement structurant, fait l’objet d’une note
périmètre de contrôle interne comptable et financier de Covivio spécifique, analysant les impacts sur les comptes sociaux des
comprend l’ensemble des filiales consolidées. entités, ainsi que sur les comptes consolidés.
2.2.3.2 Acteurs et gouvernance La fiabilité des processus permet aux équipes de Covivio de se
En tant que société consolidante, Covivio définit et supervise le consacrer davantage aux activités de contrôle.
processus d’élaboration de l’information comptable et financière
publiée. L’animation de ce processus, placée sous la
2.2.3.4 Production des comptes consolidés
responsabilité du Directeur Financier, est assurée par la Direction Dans le cadre de l’établissement des comptes consolidés, la
des Comptabilités. La responsabilité de la production des Direction des Comptabilités de Covivio a rédigé un manuel de
comptes sociaux et des comptes consolidés des filiales incombe consolidation détaillé, et donne des instructions spécifiques aux
à la Direction des Comptabilités de Covivio, sous le contrôle des filiales françaises et étrangères.
mandataires sociaux concernés.
La production des comptes consolidés est effectuée sur un
Deux acteurs sont particulièrement concernés : progiciel accessible par les différents comptables de Covivio.
Cet outil est actualisé régulièrement pour respecter les
● le Directeur Général de Covivio est responsable de exigences des normes IFRS et les spécificités des différentes
l’organisation et de la mise en œuvre du contrôle interne activités opérationnelles et financières de Covivio et de ses
comptable et financier ainsi que de la préparation des filiales. Les entités consolidées disposent d’un plan de compte
comptes : unique. La remontée des données retraitées dans l’outil est
● il présente les comptes au Comité d’Audit et au Conseil organisée sous forme de liasses.
d’Administration, qui les arrête Lors de chaque clôture semestrielle et annuelle, les comptables
● il veille à ce que le processus d’élaboration de l’information des différents sousટpaliers de consolidation reçoivent des
comptable et financière produise une information fiable et instructions détaillées établies par la Direction des
donne une image fidèle des résultats et de la situation Comptabilités.
financière de la société.
2.2.3.5 Contrôle de la communication
● le Comité d’Audit, en tant qu’émanation du Conseil des informations financières
d’Administration, effectue les vérifications et les contrôles qu’il
et comptables
juge opportuns. Il présente son compte rendu au Conseil
d’Administration avant l’arrêté des comptes. Le Directeur Général coordonne l’arrêté des comptes et les
transmet au Conseil d’Administration qui prend connaissance
2.2.3.3 Production des informations comptables du compte rendu du Président du Comité d’Audit.
et financières Le Directeur Général définit la stratégie de communication
En France, comme à l’étranger, la qualité du processus de financière. Les communiqués de presse relatifs à l’information
production des états financiers provient notamment : financière et comptable sont soumis à la validation du Conseil
d’Administration.
● de la formalisation des procédures comptables
Covivio applique les Best Practices Recommandations de l’EPRA,
● du manuel de consolidation en adéquation avec les
notamment pour présenter les états financiers et les indicateurs
fonctionnalités du logiciel de consolidation
de performance. Cette présentation apporte une meilleure
● de la validation et de l’actualisation des schémas comptables lisibilité et permet une comparabilité avec les foncières qui
publient dans le même format.




100 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Risques et dispositifs de maîtrise
Évolutions et perspectives 2025




2.2.4 Dispositif assurantiel
2.2.4.1 Politique générale 2.2.4.2.2 Assurance de responsabilité civile
Covivio a mis en place une politique d’assurance permettant de Les conséquences financières d’éventuelles mises en cause, du
couvrir les risques opérationnels du Groupe. Cette politique fait de dommages corporels, matériels et immatériels, subis par
consiste à rechercher sur le marché de l’assurance des garanties les tiers et imputables aux fautes commises dans l’exercice des
complètes adaptées aux activités et aux risques encourus par la différentes activités de la société et de ses filiales dont Wellio, ou
société. Ces garanties sont souscrites auprès d’assureurs de du fait du patrimoine immobilier et de l’ensemble des
premier rang présentant tous une bonne notation de solidité équipements qui en dépendent, sont assurées dans le cadre de
financière et s’inscrivent dans la politique de maîtrise des risques programmes d’assurances spécifiques apportant des montants
menée par le groupe, dont la gestion est réalisée de manière de garanties élevés et cohérents par rapport à l’importance du
active et dynamique par le Département Assurances de Covivio. patrimoine et des activités exercées.
Les principaux risques couverts portent sur les dommages aux La responsabilité civile personnelle des mandataires sociaux et
2
biens et sur les actes de terrorisme/attentat susceptibles des dirigeants de droit ou de fait de la société est couverte à
d’affecter le patrimoine immobilier du Groupe, et également sur hauteur de montants adaptés à l’importance financière du
les responsabilités civiles pouvant être engagées dans le cadre Groupe ainsi qu’à l’ensemble de ses activités et filiales.
de ses activités en tant que professionnel de l’immobilier,
propriétaire et gestionnaire d’immeubles, en tant que prestataire 2.2.4.2.3 Assurances des autres risques
de services de coworking, et ainsi que dans le cadre de ses Covivio a pris les mesures nécessaires à la protection de ses
opérations de construction et de développement immobilier. intérêts ainsi qu’à celle de ses actionnaires concernant
Covivio bénéficie par ailleurs d’un programme d’assurance l’exposition aux risques financiers consécutifs à des actes de
contre les risques cyber complétant ainsi son dispositif fraude, de malversations, ou de malveillance informatique, en
assurantiel contre les risques de fraude et de malveillance souscrivant un programme d’assurance spécifique offrant à la
informatiques. société un niveau de garanti élevé. Compte tenu de
l’importance des risques cyber, Covivio a également souscrit une
En 2024, les polices ont été renouvelées avec des niveaux de police d’assurance lui permettant de bénéficier de garanties
garanties maintenus et des hausses tarifaires maîtrisées. Covivio contre ce risque.
compte ainsi parmi ses partenaires assurantiels des compagnies
de premier plan dont notamment Allianz, Chubb, Zurich, MMA, Par ailleurs, en cas d’événements susceptibles d’affecter l’image
Liberty Mutual, XL/Axa, Generali, AIG et ACE Europe. et d’atteindre la réputation de Covivio, une couverture
d’assurance dédiée à certains incidents a été souscrite lui
2.2.4.2 Description des niveaux de couverture permettant de financer l’intervention d’un cabinet de
communication spécialisé dans la gestion de crise. Cette
2.2.4.2.1 Assurances du patrimoine immobilier
solution financière s’inscrit dans le schéma mis en place par
Les portefeuilles immobiliers sont assurés en valeur de Covivio en cas d’activation de sa cellule de crise.
reconstruction à neuf avec des extensions de garanties en
« pertes indirectes » et « pertes de loyers/pertes d’exploitation ». 2.2.4.2.4 Assurances du patrimoine professionnel
Les limitations contractuelles de garanties des polices souscrites (bureaux, informatique, véhicules)
sont toutes adaptées aux spécificités et à la valeur du Les actifs professionnels de Covivio qui comprennent les murs
patrimoine couvert. des bureaux que la société exploite, ainsi que leur contenu
Par ailleurs, conseillé et assisté annuellement par les services de (mobilier, aménagement) et matériel informatique, sont assurés
prévention en ingénierie de ses assureurs, Covivio met en œuvre par des polices spécifiques offrant à Covivio des garanties
les diligences requises pour répondre aux recommandations des étendues à divers événements. Le contrat d’assurance
assureurs et maintenir ses actifs dans un contexte permanent de spécifique aux dommages susceptibles d’affecter les systèmes
sécurité en matière d’incendie et d’assurabilité sur le marché de d’information de Covivio prévoit notamment une couverture
l’assurance. Les programmes d’assurances de Covivio pour frais supplémentaires qui a été adaptée aux conditions et
s’appliquent en Liberté de Prestation de Services (LPS) particularités du « Plan de Continuité d’Activités » de la société.
permettant ainsi de couvrir les actifs de Covivio situés dans Les véhicules de société sont quant à eux couverts en tous
l’Espace Économique Européen et UK. risques par une police « flotteટauto » dont les caractéristiques
d’assurances sont revues annuellement et les véhicules
Covivio souscrit systématiquement, pour tous ses projets personnels dont les collaborateurs font usage ponctuellement
immobiliers de restructuration ou de construction neuve les dans l’exercice de leurs missions sont couverts par les garanties
garanties d’assurances légales de type « dommagesટouvrage » d’une police « Autoટmission ».
et « constructeur nonટréalisateur », ainsi que les garanties « tous
risques chantier », « pertes d’exploitation/de loyer » et
« responsabilité civile du maître d’ouvrage/promoteur », afin de
sécuriser financièrement à chacune de ses étapes l’ensemble de
ses opérations de développement.




2.3 Évolutions et perspectives 2025
Dans le prolongement des actions déployées en 2024, la risques cyber, ainsi que le respect de la réglementation relative
direction des Risques, Compliance, Audit et Contrôle Internes à la protection des données personnelles ainsi qu’à l’utilisation
s’assurera en 2025 de la réalisation complète et approfondie du de l’Intelligence Artificielle dans le cadre de la transformation
plan d’audit de l’année. Elle s’attachera à dynamiser les digitale du Groupe et de son exposition croissante au secteur
démarches de gestion, d’identification, d’appréhension et de hôtelier en « murs & fonds », constitueront également des enjeux
couverture des risques au sein du Groupe. La maîtrise des importants pour l’année 2025.


COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 101
Urban Garden Issy-Les-Moulineaux
© Covivio / DR




102 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
3
Rapport de
durabilité
3.1 Introduction 104 3.4.1 Une gouvernance fondée sur l’éthique
Le Développement Durable chez et la transparence (GOVટ1) 298
Covivio en quelques dates clés 104 3.4.2 Politiques liées à la conduite des affaires
3.1.1 L’éditorial du Directeur Général 106 et à la culture d’entreprise (G1ટ1) 300
3.1.2 Informations générales (ESRS 2) 107 3.4.3 Chaîne d’approvisionnement et pratiques
de paiement (G1.2) 304
3.1.3 Lutte contre l’obsolescence des actifs
(Enjeux sectoriel) 135 3.4.4 Prévention des risques de corruption
et de versement de potsટdeટvin (G1ટ3) 305
3.2 Informations environnementales 144 3.4.5 Indicateurs liés à la conduite des affaires
3.2.1 Changement climatique (ESRS E1) 144 (G1ટ4) 305
3.2.2 Pollution (ESRS E2) 184 3.4.6 Représentation d’intérêts et lobbying
3.2.3 Ressources aquatiques et marines (G1ટ5) 307
(ESRS E3) 190 3.4.7 Délais de paiement des fournisseurs (G1ટ6) 308
3.2.4 Biodiversité (ESRS E4) 202
3.5 Performance RSE 309
3.2.5 Gestion des ressources et économie
3.5.1 Tableaux de concordance 309
circulaire (ESRS E5) 217
3.5.2 Annexe Liste des actifs et respect des
3.2.6 Contribuer à la mise en œuvre de la
critères Green Bonds 318
finance durable 231
3.5.3 Tableaux réglementaires liés
3.3 Informations sociales 240 à la taxonomie européenne 320
3.3.1 Effectifs propres (ESRS S1) 240
3.6 Vérification des informations
3.3.2 Conditions de travail et respect des Droits extraટfinancières 326
Humains sur la chaîne de valeur (ESRS S2) 267
3.6.1 Certification des informations en matière
3.3.3 Communautés affectées (ESRS S3) 275 de durabilité 326
3.3.4 Consommateurs et utilisateurs finaux 3.6.2 Vérification du tiers indépendant –
(ESRS S4) 285 Green Bonds Covivio 332
3.4 Informations liées à la conduite des
affaires (ESRS G1) 297




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 103
3 Rapport de durabilité
Introduction




3.1 Introduction

Le Développement Durable chez Covivio en quelques dates clés


Loi de transition énergétique
Accord de Paris
2016
2015 Emission du 1er Green Bond (500M€)
Publication du Livre Blanc Achats et signature Trophée Cube 2020 (performance énergétiques)
de la Charte RFR pour un immeuble Covivio
1er site en exploitation labellisé BiodiverCity
Covivio A-Leader au CDP




Directive européenne sur la transparence RSE Charte pour l’efficacité énergétique
des bâtiments tertiaires
2014
Rédaction de 2 cahiers des charges Biodiversité 2013
Le rapport DD 2013 reçoit l’EPRA d’Or Première ACV sur un développement
(idem chaque année depuis) et une rénovation
Livraison du 1er hôtel vert (HQE)
Sept 1er immeubles certifiés BREEAM In-Use1er




Décret annexe verte Décret Transparence RSE

2011 2012
Lancement de la politique Achats Responsables Mise en ligne de la 1ère COP sur le site
Signature du Global Compact du pacte Mondial
Covivio inclus dans le FTSE4Good Déploiement de la politique Achats Responsables




Loi Grenelle II Loi Grenelle I
2010 2009
Première annexe verte Cartographie environnementale et énergétique
Première ACV du parc
Signature de la Charte de la Diversité Lancement du programme Passerelle




2008
Lancement de la politique RSE
Livraison de DS Campus, 1er immeuble certifié
Légende
HQE de Covivio

Réglementation
Stratégie
Faits marquants



104 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Rapport de durabilité
Introduction




Décret sur la transparence RSE Entrée en vigueur de la DPEF

2017 2018
Cahier des charges GTB « ouvertes » Trajectoire 2° C approuvée SBTi
Rédaction du Plan de mobilité Mise à jour de la Politique Achats Responsables
Cartographie des risques RSE Groupe



Règlement Taxonomie Loi Pacte
Arrêté méthdode décret tertiaire Décret tertiaire

2020 2019
Cartographie risques RSE liés aux achats Expression de la Raison d’Être
Analyse de résilience du parc Déploiement Supervision énergétique
Air Quality Challenge européen avec EDF HQE Exploitation sur 100% du résidentiel allemand 3


Entrée en vigueur de la taxonomie Alignement taxonomie sur les objectifs climat
Déclaration OPERAT
2021
Mise à jour de la trajectoire carbone 2022
CARE Program : bien-être et sécurité des clients Global Biodiversity Score
GRESB : Global Sector Leader Chiffrage CAPEX verts liés à la trajectoire carbone
100% d’obligations vertes
Label Best Managed Company
1er Rapport Climat




2023
Directive CSRD
Elargissement de la politique Achats Responsables
à l’Europe
Green Bond Framework Covivio Hotels
Covivio 4 Climate
Programme EcoWater

FAITS MARQUANTS 2024

Entrée en vigueur de la CSRD
Directive CS3D sur le Devoir de Vigilance
Pleine application de la taxonomie européenne

Définition d’une stratégie Nature et publication du 1er Rapport Nature
Actualisation de l’étude d’impact socio-économique
Plan d’actions RSE initié sur Wellio

Covivio rejoint la CDP Climate A-List
Label BBCA Exploitation pour Thaïs et Silex 1, parmi les premiers immeubles labellisés
Intégration de l'activité hôtelière au reporting RSE suite au renforcement de cette activité


COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 105
3 Rapport de durabilité
Introduction




3.1.1 L’éditorial du Directeur Général
Sécheresses, canicules, feux de forêt, inondations : les conditions Autre réalisation majeure pour Covivio, l’élaboration de notre
météorologiques extrêmes ont atteint de nouveaux stratégie Nature, fruit de plus de deux années de travaux et
sommets (1) en 2024, avec leur cortège de drames humains. Dans synthèse de nos politiques et actions conduites en matière de
ce contexte, la réglementation européenne a continué de se climat et de biodiversité, eau, économie circulaire. Un travail
renforcer progressivement, pour tenter de contenir le collaboratif mené à l’échelle européenne avec les équipes
réchauffement climatique (qui atteint + 1,3 °C en 2024), réduire les opérationnelles et l’implication de la gouvernance à chaque
pollutions, l’usage du plastique, etc. Ou encore pour normer le étape du projet, tant au niveau du COMEX que du Conseil
reporting RSE, avec la mise en place de la CSRD (2), qui nécessite d’Administration, via son Comité RSE. Cette stratégie Nature,
de collecter un grand nombre de données. basée sur une approche holistique, répond à plusieurs de nos
enjeux matériels qui ressortent de l’analyse des impacts, risques
Notre reporting RSE consacré à l’année 2024 est le premier
et opportunités du Groupe. Notre rapport
pp Nature, aligné au plus
rédigé dans le respect des dispositions de la CSRD. Covivio
près des recommandations de la TCFD et de la TNFD (4),
possédait déjà un reporting RSE complet et transparent,
présente les 21 objectifs pluriannuels retenus.
dépassant le cadre de la DPEF (3) et répondant aux différentes
sollicitations des parties prenantes en s’appuyant sur les 21, c’est aussi le nombre d’associations auxquelles notre
meilleurs standards internationaux. Dès 2023, nous avons fondation d’entreprise apporte son soutien, avec pour objectif
commencé à nous préparer à la mise en place de la CSRD avec commun l’égalité des chances. Sur le terrain social et sociétal
l’analyse de double matérialité et en conduisant un examen des aussi, Covivio poursuit donc ses engagements.
écarts sur l’ensemble des enjeux. Pour cela, nous nous sommes
L’année 2025 s’ouvre quant à elle avec un certain nombre
appuyés sur la gouvernance RSE du Groupe et avons mené de
d’incertitudes quant aux modalités d’une simplification du Pacte
nombreux ateliers et entretiens en interne.
vert pour l'Europe et des réglementations associées. Auટdelà des
Auટdelà de la réponse formelle à des normes, notre stratégie fréquents changements réglementaires, Covivio et ses filiales
ESG a continué en 2024 à s’enrichir et à faire progresser le maintiennent leurs objectifs RSE, et continuent de se transformer,
Groupe dans plusieurs domaines que nous considérons comme avec l’adhésion et l’engagement de toutes les strates de
essentiels. l’entreprise.
D’abord du point de vue des initiatives contribuant à l’atteinte L’agilité et la capacité d’adaptation, notre culture des
de nos trajectoires carbone et énergétique, avec notamment partenariats et de l’innovation, sont autant d’atouts qui
l’élaboration et le déploiement de plans d’investissement en permettent à Covivio d’anticiper et de s’adapter à des situations
faveur des performances environnementales des immeubles. sans cesse changeantes, tout en restant fidèle à ses convictions
En 2024, quelques 40 M€ de CAPEX d’efficacité énergétique sur le et à ses valeurs.
patrimoine existant et un total de 84 % de CAPEX alignés à la
taxonomie ont été investis. Ces efforts ont permis d’atteindre
cette année une réduction des émissions de carbone du Groupe
de 28 % par rapport à 2010, en ligne avec l’objectif de - 40 % d’ici
fin 2030. Sur notre portefeuille hôtelier, l’acquisition de fonds de
commerce va dans le sens d’une maîtrise plus large des actions
conduites pour en améliorer la performance environnementale.
Christophe Kullmann
Directeur Général




(1) premier bilan annuel de l’institut World Weather Attribution publié ce vendredi 27 décembre 2024, en collaboration avec l’institut de recherche
p
Climate Central
(2) CSRD : Corporate Sustainability Reporting Directive / Directive RSE
(3) Déclaration de Performance Extra Financière
(4) TCFD / TNFD : Taskforce on Climate / Nature Financialટrelated Disclosures


106 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Rapport de durabilité
Introduction




3.1.2 Informations générales (ESRS 2)
3.1.2.1 Périmètre et méthodologie du reporting et émissions totales de GES (E1ટ6)). Le contexte de première année
d’application est également caractérisé par l’estimation d’une
de durabilité (ESRS 2 BPટ1/2)
partie des données des consommations d’énergie (voir
Chaque année, le chapitre RSE (chapitre 3) du document section 3.2.1.5 / Consommation d’énergie et mix énergétique (E1ટ5))
d’enregistrement universel (DEU) de Covivio rend compte de la et de production et traitement des déchets (voir section 3.2.5.5.1 /
stratégie de Développement Durable du Groupe. La présente Production et traitement des déchets sur le patrimoine en
déclaration de durabilité a été établie par Covivio dans le exploitation), ainsi que par un premier exercice de reporting des
respect des dispositions la directive européenne Corporate données sociales sur le périmètre murs et fonds de Covivio Hotels
Sustainability Reporting Directive (CSRD) et ses 12 normes (voir section 3.1.2.5 / Plan d’action (MDR)).
européennes d’informations de durabilité (European
Sustainability Reporting Standards ou ESRS). Les dispositions de Malgré les incertitudes soulignées, le rapport de durabilité a été
la directive CSRD ont été transposées en droit français par préparé et présenté conformément aux exigences des ESRS, des
l’ordonnance du 6 décembre 2023 et le décret n° 2023ટ1394 du améliorations sont d’ores et déjà attendues afin d’améliorer la
30 décembre 2023. Le renforcement des exigences de reporting qualité du reporting :
de durabilité des sociétés est un élément clé du Pacte Vert pour ● une meilleure compréhension des exigences à venir avec la
l’Europe. L’objectif principal de la CSRD est d’harmoniser le publication de guidance et Q&A de la Commission
reporting de durabilité des entreprises et d’améliorer la européenne (notamment la guidance relative au plan de
disponibilité et la qualité des données ESG (environnementales, transition) ;
sociales et de gouvernance) publiées.
● amélioration de la qualité de la donnée source sur certains
Ces informations ont été établies dans un contexte de première indicateurs, permettant aussi d’améliorer les estimations
application des articles précités caractérisé par des incertitudes pouvant être réalisées ;
sur l’interprétation des textes et l’absence de pratiques de
référence notamment pour l’analyse de double matérialité. Ces ● des informations de benchmarks aujourd’hui limitées qui
3
incertitudes concernent notamment le traitement des émissions de devraient émerger avec l’augmentation des entreprises qui
gaz à effet de serre liées aux locataires des immeubles, publient/reportent de l’information répondant à la CSRD ;
comptabilisées au scope 3 des émissions de gaz à effet de serre
● stabilisation des pratiques de reporting, notamment
(voir section
concernant la taxonomie.
3.2.1.6 / Émissions brutes de GES de périmètres 1, 2, 3

Les 12 normes ESRS
Normes transverses Environnement Social Gouvernance
ESRS 1 ESRS E1 ESRS S1
Exigences générales Changement climatique Effectifs propres
ESRS E2 ESRS S2
Pollution Travailleurs sur la chaîne de valeur
ESRS E3 ESRS S3 ESRS G1
ESRS 2 Eau et ressources marines Communautés affectées Conduite des affaires
Informations générales ESRS E4
ESRS S4
Biodiversité et écosystèmes
Consommateurs et
ESRS E5
utilisateurs finaux
Ressources et économie circulaire


Autres législations et cadres de référence 17 Objectifs de Développement Durable (dont l’ODD 13 « Lutte
Covivio se réfère depuis plusieurs années aux recommandations contre le changement climatique ») définis par les Nations Unies.
de l’European Public Real Estate Association (EPRA) pour Il rassemble les informations relatives à la prise en compte par
l’élaboration de ses reportings financier et de durabilité. Le l’entreprise des conséquences sociales et environnementales de
tableau de conformité aux recommandations EPRA est présenté son activité, ainsi que l’analyse des conséquences de cette
à la section 3.5.1. Covivio adhère également au cadre de la GRI activité sur le changement climatique. Les risques financiers
Standards, celui du SASB (1) (3.5.1) ainsi qu’aux TCFD ET TNFD, inhérents aux effets du changement climatique semblent limités
dont le Groupe est devenu supporter respectivement en à court terme pour le Groupe (3.2.1.9) Néanmoins, depuis 2017,
mars 2023 et décembre 2024. Covivio consacre différents travaux d’évaluation spécifiques plus
approfondis. Des actions souvent conduites en coordination
Ce chapitre 3 du DEU (document d’enregistrement universel) avec les grands comptes locataires, des associations et des
détaille les objectifs et actions qui relèvent de la stratégie initiatives de premier plan (Alliance HQE, association BBCA, Orée,
basટcarbone de Covivio et présente notamment les Sekoya).
consommations d’énergie et les émissions de CO2 liées à l’usage
des bâtiments, corrigées des conditions climatiques. Chaque Les dispositions de la loi du 23 octobre 2018 portant sur la lutte
année, Covivio présente un reporting précis des émissions de contre l’évasion fiscale sont prises en compte dans la revue des
gaz à effet de serre par activité, en retraçant notamment les risques de Covivio. Le chapitre 4, section 4.2.6.9.3 décrit les
enjeux liés au climat, en lien avec l’obligation de réalisation d’un politiques et actions mises en place pour se conformer à la
bilan à gaz à effet de serre introduite par la loi Grenelle II. réglementation fiscale des pays dans lesquels Covivio exerce. La
liste des sociétés consolidées est présentée au chapitre 4,
Depuis 2017, ce reporting s’inscrit dans la dynamique des section 4.2.3.3 du présent document. Par ailleurs, considérant la



(1) Sustainability Accounting Standards Board.
COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 107
3 Rapport de durabilité
Introduction




nature des activités de Covivio, telles que détaillées dans le Covivio ou de ses filiales ont la gestion directe. Ce périmètre
présent document et plus particulièrement dans son modèle inclut également les sièges sociaux de Covivio en Europe. Les
d’affaires ( 3.1.2.3), il apparaît que les implications de la loi sur informations environnementales concernant les parties
l’alimentation durable du 30 octobre 2018 (lutte contre la communes et équipements communs sont collectées en
précarité alimentaire, respect du bien-être animal et interne auprès des services de property management pour le
alimentation responsable, équitable et durable) semblent compte de l’entité propriétaire. Il s’agit des scopes 1 et 2 de
limitées pour l’entreprise. En lien avec la loi n° 2023703 du Covivio (émissions directes liées à la consommation
1er août 2023 modifiant l’article L. 2251021 du Code de commerce énergétique du périmètre géré directement et payée par
visant à promouvoir le lien Nationટarmée et à soutenir Covivio). Suite à l’acquisition de nouveaux fonds de commerce
l’engagement dans les réserves, le Groupe prévoit une hôteliers en 2024, le périmètre « contrôle opérationnel » inclut
autorisation d’absence pour les salariés réservistes dans le cas désormais les hôtels pour lesquels les fonds sont gérés par
où un salarié se déclarerait auprès de la Direction des Covivio Hotels (lesquels étaient précédemment inclus dans le
Ressources Humaines. À date, cela n’a pas d’impact sur la périmètre hors contrôle opérationnel).
performance financière du Groupe compte tenu de l’absence
d’effectif déclaré auprès de Covivio.
● Hors contrôle opérationnel : cela concerne le périmètre
d’immeubles ou parties d’immeubles pour lesquels Covivio ou
ses filiales n’ont pas la gestion directe, assurée par le locataire
(chaîne de valeur – actifs loués en aval), auprès duquel les
Périmètre de reporting consommations d’énergie et d’eau, volume de déchets (si
La présente déclaration de durabilité couvre le périmètre des disponible) sont collectés. Il s’agit soit des parties privatives
activités consolidées, en cohérence avec le rapport financier de des immeubles multilocataires, soit des immeubles
Covivio. Ce reporting couvre, dans la mesure du possible, la monolocataires (hôtels et bureaux). Ces classes d’actifs, ainsi
chaîne de valeur en amont et en aval de l’entreprise ( 3.1.2.3). Il que le résidentiel allemand, constituent pour Covivio le
porte en effet à la fois sur les relations avec les différentes scope 3 lié à la consommation énergétique des bâtiments
parties prenantes amont (fournisseurs, territoires, conseils, etc.), détenus.
et, en aval, sur la stratégie partenariale de Covivio, qui constitue
l’une des clés de son succès, en particulier avec les locataires, Les périmètres et modes de calcul sont détaillés dans deux
les organismes de financement, etc. protocoles de reporting : l’un consacré aux indicateurs
environnementaux et l’autre aux indicateurs sociaux. Ils sont en
Les écarts, à la marge, entre les périmètres de reporting financier ligne sur le site de Covivio. Sauf précisions contraires, les
et extraટfinancier sont précisés dans les sections concernées données présentées dans ce reporting sont fournies à périmètre
lorsqu’ils existent. Ce chapitre 3 prend également en compte les courant. Les principales règles de calcul, estimations et sources
dispositions déjà publiées dans le cadre du règlement européen de données sont rappelés dans les ESRS concernés, notamment
de la Taxonomie « verte » européenne. sur les ESRS E1, E3, E5 intégrant le reporting environnemental des
actifs détenus. Sur une majorité de points de données
Afin de refléter la stratégie du Groupe, les éléments reportés
quantitatives, Covivio dépend de sa chaîne de valeur (locataires
dans les pages suivantes sont présentés de la manière suivante :
et fournisseurs) pour obtenir les informations nécessaires à la
Bureaux France, Bureaux Italie, Bureaux Allemagne, Résidentiel
production de son reporting. Certaines informations sociales non
Allemagne, Hôtels Europe. Dans une logique de réconciliation
disponibles auprès des opérateurs hôteliers seront collectées en
avec les états financiers, d’autres catégories sont identifiées
2025 à la suite de ce premier exercice de reporting. Par ailleurs,
mais non intégrées aux indicateurs de suivi publiés jusqueટlà
les données de flux concernant le portefeuille résidentiel
(pour les indicateurs eau/énergie/déchets) : actifs atypiques,
allemand correspondent aux données de l’année la plus récente
sièges sociaux, livraisons récentes.
en s’alignant sur les régularisations de charges.
Le reporting environnemental est adossé au périmètre de
Les informations contenues dans le chapitre RSE du présent
contrôle financier. Pour les indicateurs environnementaux, une
document sont, à la connaissance des personnes responsables
distinction est faite selon le mode de gestion effectué par
de la préparation de ce rapport, conformes à la réalité et ne
Covivio :
comportent pas d’omission de nature à en altérer la portée de
● Contrôle opérationnel : c’est le périmètre visé par les son contenu. En outre, le chapitre RSE de l’URD de Covivio ne fait
recommandations de l’EPRA. Il s’agit des parties communes pas cette année, comme les années précédentes, l’objet
des immeubles multilocataires, sur lesquelles les équipes de d’exemption de divulgation.


Horizons temporels
Dans les pages du présent chapitre RSE, les horizons temporels sont définis comme suit :

Horizon Temporalité Périmètre couvert
Périmètre privilégié pour les actions ne nécessitant pas une analyse poussée ni un haut niveau de
Courtટટterme < 1 an validation de la gouvernance.
Le plan d’action RSE est découpé en séquences de 5 ans afin de faire un point d’étape sur les
Moyenટટterme 2ટ5 ans objectifs à plus long terme.
Horizon considéré pour les projets de plus grande envergure (y compris concernant les
développements) nécessitant l’utilisation de scénarios prospectifs et d’une vision longટterme sur les
Longટટterme 6ટ10 ans évolutions réglementaires et de marché.
Bien que lointain et non défini par la CSRD, le travail à très longટterme est nécessaire pour
appréhender les risques de manière complète, notamment ceux liés au climat, afin d’appréhender
Très longટટterme > 10 ans les IRO potentiels et adapter la stratégie.

Ces définitions sont conformes avec l’ESRS 1 et au séquencement du plan d’action RSE de Covivio. Si un horizon temporel différent
devait être utilisé dans l’un des développements de ce chapitre, il ferait l’objet d’une mention spécifique.




108 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Rapport de durabilité
Introduction




Engagement de transparence auprès des parties prenantes
En 2022 et 2023, Covivio a publié un rapport Climat. Celuiટci est devenu un rapport Nature en 2024, en articulant avec cohérence les
politiques et réalisations de Covivio répondant aux enjeux environnementaux matériels du Groupe (climat, biodiversité, eau, économie
circulaire). Ces rapports sont disponibles sur son site Internet.

Document
Charte Achats
d’enregistrement Rapport Nature Covivio Online Le Magazine Charte Éthique
Responsables
universel
Cibles/Parties Investisseurs / Investisseurs / Investisseurs / ISR / Investisseurs / ISR / Collaborateurs / Fournisseurs /
prenantes Banques / Analystes Banques / Analystes Clients et Clients et Société civile / Certificateurs /
ISR / AMF / ISR / AMF / partenaires / partenaires / Actionnaires / ONG / Clients et
Actionnaires Actionnaires Fournisseurs / ONG / Banques / Agences de notation partenaires /
individuels / ONG individuels / ONG Collaborateurs / Fournisseurs / Collaborateurs /
Société civile Actionnaires / Société civile
Collaborateurs /
Société civile / ONG
Où trouver Publications – Publications - Covivio covivio.eu / Linkedin Publications – Publications - Covivio Publications - Covivio
l’information ? Covivio Covivio



Covivio a également adopté et publié : des interlocuteurs concernés, puis à une vérification par un tiers
indépendant ( Rapport de certification des informations en
● une Politique Environnementale : en 2022, mise à jour en 2025 ;
matière de durabilité et de contrôle des exigences de
● une Politique Droits Humains : en 2024. publication des informations prévues à l’article 8 du règlement
(UE) 2020/852, relatives à l’exercice clos le 31 décembre 2024). La
systématisation de l’automatisation de la remontée des données 3
Fiabilité et véracité des informations produites est une piste de travail afin d’assurer l’exactitude des données et
de réduire la charge de reporting associée au processus actuel.
Covivio s’attache à produire des données les plus fiables
possibles, en recourant à plusieurs niveaux d’analyse, de
contrôles de cohérence et de validation. Toutefois, une
Recours à des estimations
incertitude réduite à zéro n’existe pas, en particulier concernant
les données environnementales des immeubles pour lesquels Les calculs d’estimation de données manquantes sont explicités
Covivio n’a pas la gestion directe. Covivio ne peut donc garantir dans les protocoles de reporting environnementaux et sociaux
une absence totale d’incertitude, pour les résultats présentés de Covivio. Lorsque des données sont issues d’une estimation,
comme pour les objectifs futurs. Les procédures de contrôle celleટci est clairement indiquée dans les tableaux de reporting
interne des informations de durabilité sont décrites plus bas ou dans la partie narrative où les données sont présentées.
( 3.1.2.2.5). Elles suivent les pratiques du Groupe en matière de
Les estimations concernent principalement :
gestion des risques et visent à assurer la fiabilité des
informations produites. Si des changements dans la préparation ● consommations d’eau et d’énergie : pour les mois pour
ou la présentation des informations sur la durabilité devaient lesquels la donnée n’est pas disponible à temps (décembre
intervenir, Covivio expliquerait les raisons de ces modifications sur l’énergie, dernier trimestre sur l’eau) ;
intervenant pour l’avenir et, le cas échéant, fournirait si besoin les
● production de déchets : la donnée est disponible pour les
chiffres retraités pour l’année précédente. De même, si une erreur
actifs bénéficiant d’un contrat spécifique de ramassage des
significative devait être identifiée pour le reporting RSE d’une ou
déchets. En cas contraire la donnée est systématiquement
plusieurs période(s) antérieure(s), celleટci donnerait lieu à une
estimée sur la base de la fréquence des collectes et volumes
information dans le Rapport de Durabilité avec, si cela est
collectés ;
possible, les éléments correctifs et l’origine de l’erreur.
● extrapolation de données sur certains indicateurs sur la base
Dans chaque ESRS, Covivio intègre les métriques quantitatives
d’échantillons représentatifs (exemple : l’accessibilité des
et montants monétaires mesurés à ce jour. Les niveaux
transports en commun sur le portefeuille résidentiel allemand).
d’incertitude ou les justifications d’absence de données sont
précisés dans les sections concernées. La principale source
d’incertitude provient des données de la chaîne de valeur, en
particulier concernant les consommations d’eau et d’énergie et Ressources et moyens mis en œuvre
la production de déchets. Conformément au protocole de Le présent reporting a été préparé avec le concours des
reporting environnemental de Covivio, les consommations sont directions fonctionnelles et opérationnelles du Groupe œuvrant
collectées par la Direction Développement Durable du Groupe à différents échelons de l’entreprise. Des acteurs relais RSE dans
auprès des services de Property Management et exploitants chacune des activités (niveaux opérationnels et fonctionnels)
(factures portant sur les parties communes), locataires, interviennent pour communiquer périodiquement à la Direction
producteurs ou distributeurs d’énergie et d’eau. Après Développement Durable du Groupe les informations utiles au
consolidation, ces données sont retraitées pour y apporter des reporting mensuel, trimestriel ou annuel selon les cas. Les
corrections climatiques (hiver et été) afin de rendre les résultats différentes ressources mises en œuvre sont détaillées dans
comparables d’une année sur l’autre. Les données sont chaque ESRS en lien avec les plans d’actions.
analysées en interne, donnant lieu à des investigations auprès




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 109
3 Rapport de durabilité
Introduction




3.1.2.2 Une gouvernance des enjeux de durabilité ancrée dans l’organisation du Groupe (GOV)
La gouvernance de Covivio repose sur une structure à Conseil d’Administration, avec dissociation des fonctions de Président du
Conseil d’Administration et de Directeur Général, garantissant ainsi un équilibre efficace des pouvoirs entre, d’une part, le Président,
qui veille notamment au bon fonctionnement du Conseil d’Administration, et d’autre part, le Directeur Général, qui assure la gestion
exécutive de la société. Le Président du Conseil d’Administration est le garant d’une animation transparente et efficace des instances
de gouvernance. Ses échanges continus avec le Directeur Général, également Administrateur, contribuent à renforcer le
fonctionnement du Conseil et l’efficacité de ses réunions. Le rôle et la composition des organes de gouvernance sont détaillés plus en
détail au chapitre 5 – organes de direction. La présente section a pour ambition de mettre plus particulièrement en avant l’implication
des organes de gouvernance sur les enjeux de durabilité.


Activité du Conseil et des 4 Comités spécialisés en 2024

COMITÉ D’AUDIT
COMITÉ DES INVESTISSEMENTS ET CESSIONS

4 membres
3 réunions CONSEIL 6 membres
3 réunions
Taux d’indépendance : 75% D’ADMINISTRATION
Taux de féminisation : 50% Taux d’indépendance : 17%
92% Taux de féminisation : 17%
Taux d’internationalisation : 25% d’assiduité 14 membres 94%
Taux d’internationalisation : 33% d’assiduité
Âge moyen : 54 ans
Âge moyen : 59 ans
Taux d’indépendance : 50%
Taux de féminisation : 43%
Taux d’internationalisation : 29%
Âge moyen : 58 ans
COMITÉ DES RÉMUNÉRATIONS COMITÉ RSE
ET DES NOMINATIONS
6 réunions 98%
3 membres d’assiduité 5 membres
2 réunions 2 réunions
Taux d’indépendance : 67% Taux d’indépendance : 80%
Taux de féminisation : 33% 100% Taux de féminisation : 60% 100%
Taux d’internationalisation : 0% d’assiduité Taux d’internationalisation : 40% d’assiduité
Âge moyen : 63 ans Âge moyen : 58 ans




Dès novembre 2008, Covivio a adopté le Code AfepટMedef prenantes et ses salariés.
comme cadre de référence en matière de gouvernement
Ces efforts ont été salués par les analystes et les agences de
d’entreprise. L’entreprise se réfère aujourd’hui à ce Code, dans sa
notation, et couronnés, entre autres, par l’obtention du « Grand
version actualisée publiée en décembre 2022, et s’appuie sur les
prix de la Compliance 2020 » décerné par l’AGEFI. En 2024,
travaux du Haut Comité de gouvernement d’entreprise (HCGE),
Covivio a reçu pour la 3e fois consécutive le label Best Managed
sur les diverses recommandations de l’Autorité des Marchés
Companies, faisant ainsi partie des 19 sociétés françaises
Financiers (AMF), de l’EPRA et du Code de déontologie de la
lauréates de la 3e édition du programme de Deloitte France.
Fédération des Entreprises Immobilières (FEI).
Pour plus d’informations, se reporter :
Depuis 2013, Covivio a renforcé la féminisation de son Conseil
d’Administration, tout en veillant à maintenir un équilibre en ● sur le rôle du Président du Conseil d’Administration : 5.3.2.2.1 ;
matière d’Administrateurs indépendants et à conforter et
diversifier les compétences des membres, notamment les ● sur les principales missions du Conseil
compétences immobilières, juridiques, environnementales et d’Administration : 5.3.2.2.2 ;
financières, ainsi qu’en termes d’expertise internationale et ● sur les compétences des Administrateurs : 5.3.2.1.3 ;
d’administration de sociétés cotées. Au 31 décembre 2024, le
taux d’Administrateurs indépendants est de 50 % et et la ● sur la politique de diversité du Conseil d’Administration :
proportion de femmes Administratrices est de 43 %. Compte tenu 5.3.2.2.1.3 ;
de la présence au Conseil de Christophe Kullmann, Directeur
● sur l’expérience des Administrateurs, renvoi aux CV des
Général, le taux d’Administrateurs exécutifs est de 7 %. La durée
Administrateurs : 5.3.2.1.3.
moyenne d’un mandat au sein du Conseil d’Administration est de
7,93 ans (EPRA GovટBoard). Cinq nationalités sont représentées La Direction Générale est, quant à elle, structurée autour de
au Conseil d’Administration. Par ailleurs, deux représentants du différents comités, dont notamment le Comité Exécutif au niveau
personnel participent également aux réunions du Conseil européen. Le Comité Exécutif, organe au cœur du dispositif de
d’Administration (cf. 5.3.2.2.6.4). À la suite de la mise à jour du gouvernance d’entreprise, est une instance de réflexion, de
Code AfepટMedef en 2022, le Conseil d’Administration a inséré concertation et de décision sur les grandes orientations du
au sein de son Règlement Intérieur (1) une description de la Groupe. Réuni plusieurs fois par mois dans l’une des métropoles
procédure de sélection des Administrateurs indépendants (EPRA où la société est présente ou à distance, soit à une trentaine de
GovટSelect). reprises en 2024, le Comité Exécutif, qui revêt une dimension
européenne, valide chaque décision ou opération importante
Ces progrès ont contribué à doter Covivio d’une gouvernance
concernant la politique de rotation des actifs, le suivi des filiales
ouverte, transparente, éthique et adaptée à la structure de son
et participations, la politique financière, etc. Il aborde également
actionnariat, avec l’ambition de servir les intérêts à long terme
les questions d’organisation, de RSE, d’outils…
de la société, de ses actionnaires, ses clients, ses parties




(1) Réglement intérieur CA Covivio.


110 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Rapport de durabilité
Introduction




À la clôture de l’exercice 2024, le Comité Exécutif, dont la Le Comité Exécutif s’appuie sur des Comités de Direction
composition est présentée à la section 5.3.1.4 du document institués respectivement en France, en Allemagne et en Italie, en
d’enregistrement universel, rassemble 12 membres, dont des charge :
représentants de l’ensemble des activités « pays » et « produits »
● du suivi des opérations ;
et fonctions corporate de Covivio.
● de la mise en œuvre du budget (finances, gestion des actifs,
La diversité de ce Comité, tant en matière de diversité qu’en
portefeuille) ;
termes d’âge, d’expérience, de nationalité et de compétences,
lui permet d’accompagner au mieux les enjeux stratégiques du ● des sujets corporate.
Groupe. Le Comité Exécutif de Covivio est notamment chargé
de valider tous les dossiers d’investissement et de cession
supérieurs à 5 M€. Ses membres sont en charge, dans leur
domaine de responsabilités, de la mise en œuvre des objectifs
RSE du Groupe, en coordination avec la Direction du
Développement Durable.


Organigramme simplifié de la Direction Exécutive européenne

UNE GOUVERNANCE EUROPÉENNE


Direction Générale
Direction Financière
Secrétariat Général : RSE, Digital, RH,
SI, Juridique, Innovation…
3
Audit et Contrôle interne



Directions opérationnelles

France Italie Allemagne Hôtels Europe




3.1.2.2.1 Présentation de la gouvernance en matière La stratégie de Développement Durable de Covivio couvre
de durabilité (GOVટટ1) l’ensemble de ses activités en Europe et toutes les strates de
l’entreprise. Élaborée en tirant les enseignements de l’analyse
La RSE revêtant une dimension stratégique pour le modèle
des enjeux matériels et des risques RSE, cette stratégie se
d’affaires et le développement de Covivio, ses instances de
décline en un plan d’action ( 3.1.2.5) qui ancre les différents
gouvernance s’attachent à promouvoir la création de valeur par
objectifs portés par la Raison d’Être. Les quatre axes de cette
l’entreprise en prenant en considération les différents enjeux
stratégie RSE sont communs à chacune des activités : Bâtiment
sociaux, sociétaux et environnementaux auxquels les activités
durable, Sociétal, Social et Gouvernance.
de la société sont confrontées.




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 111
3 Rapport de durabilité
Introduction




Les quatre piliers de la stratégie RSE de Covivio




BÂTIMENT VILLE INCLUSIVE DÉVELOPPER, GOUVERNANCE
DURABLE ET DURABLE DIVERSIFIER ET EFFICACE
RETENIR LES TALENTS ET ÉTHIQUE
ENVIRONNEMENT SOCIÉTAL SOCIAL GOUVERNANCE

• Développer des actifs • Proposer des bâtiments • Développer • Actionnariat long-terme
répondant aux meilleurs correspondant aux les compétences et 50% de flottant
standards besoins des clients des collaborateurs • Conseil d’Administration
environnementaux aux compétences
• Soutenir l’économie • Encourager la mobilité
• Améliorer la performance locale et la culture diverses, majoritairement
• S'engager pour la indépendant
environnementale du parc
• Offrir plus de services diversité et la mixité
• Lutter contre des équipes • Fortes procédures
• Accompagner grâce d’audit et de contrôle
l’obsolescence et assurer
à la Fondation interne
la résilience des actifs
des projets vecteurs
• Faire de chaque site d’une meilleure égalité • Une charte éthique
un levier de biodiversité des chances en France, Groupe applicable à
en Allemagne et en Italie tous les collaborateurs
en Europe



En exprimant sa Raison d’Être fin 2019 (Construire du bien-être et des liens durables), puis en l’inscrivant dans ses statuts en 2024,
Covivio a confirmé toute la place dévolue aux enjeux sociaux et environnementaux au cœur de sa stratégie d’entreprise et
patrimoniale. En faisant évoluer son modèle économique, Covivio dépasse la seule recherche de profit en estimant que cet objectif
doit s’inscrire dans une mission plus large intégrant l’ensemble des acteurs participant à la réussite de l’entreprise.
Des évolutions significatives ont été menées avec l’appui du Conseil d’Administration au cours des dernières années, permettant à la
démarche RSE de Covivio de se développer et se renforcer.

Évolution de la gouvernance RSE du Groupe

Le Conseil d’Administration a aligné la politique
Afin de suivre ses engagements, les challenger et financière avec les ambitions ESG de Covivio de
les renouveler, Covivio a créé un Comité des par l’avancement du verdissement de la dette
Parties Prenantes et a mis en place sa fondation et a mis en place un plan d’investissements verts L’Assemblée Générale du 17 avril 2024 a
d’entreprise qui agit en faveur de l’égalité des afin que Covivio se conforme à ses objectifs de approuvé à 99,98% l’inscription statutaire de la
chances et de la protection de l’environnement. réduction de carbone. Raison d’Etre de Covivio.


2019 2021 2023

1 2 3 4 5 6

2020 2022 2024

Covivio s’est dotée d’une Raison d’Être Le Conseil d’Administration a décidé le 21 La politique climat et carbone de Covivio a
«Construire du bien-être et des liens durables » juillet 2021 de créer un Comité RSE afin de été soutenue par les actionnaires à 94,19%
et a pris, à cette occasion, des engagements l’assister dans la conduite de ses travaux en dans le cadre de l’approbation de la
pour : matière de responsabilité environnemen- résolution « Say on Climate » présentée à
tale, sociétale, sociale, et de gouvernance l’Assemblée Générale du 20 avril 2023.
• améliorer son impact sur l’environnement et s’assurer de la prise en compte des sujets
• maximiser le bien-être de ses clients et ses relevant de la RSE dans la stratégie du
équipes Groupe et dans sa mise en œuvre.
• renforcer ses engagements sociétaux.



La politique RSE de Covivio, inscrite sur le long terme, a été de ses activités en Europe. La Direction Exécutive, qui revêt une
renforcée en 2019 avec l’expression de la Raison d’Être du dimension européenne, veille à ce que les différentes fonctions et
Groupe. L’inscription de cette dernière dans les statuts de directions opérationnelles du Groupe prennent en compte les
l’entreprise a été approuvée par les actionnaires lors de enjeux sociaux, sociétaux et environnementaux dans le cadre de
l’Assemblée Générale mixte du 17 avril 2024 (99,98 %). Cette la mise en œuvre de la stratégie définie par le Conseil
politique couvre toutes les strates de l’entreprise et l’ensemble d’Administration.




112 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Rapport de durabilité
Introduction




Depuis de nombreuses années, Covivio fait de la RSE une stratégie Nature holistique. S’appuyant sur la gouvernance RSE
composante importante de son modèle d’affaires et de sa déjà en place, la stratégie Nature de Covivio est partagée avec
stratégie de développement, avec un rôle central dédié à l’enjeu les principales strates de l’entreprise et couvre l’ensemble des
climat, désormais étendu à la biodiversité via la définition d’une activités du Groupe.


Le schéma ciટdessous présente l’ensemble des organes impliqués dans le suivi des enjeux de durabilité et des ROID (évaluation des
risques, opportunités, impacts et dépendances) associés, ainsi que leurs liens avec les principales instances de gouvernance que sont
le Conseil d’Administration et le Comité Exécutif.



Gouvernance de la stratégie Développement Durable du Groupe


CONSEIL D’ADMINISTRATION

Comité RSE
Une fois tous les 6 mois
COPIL DD
NIVE AU GROUPE




COMITÉ EXÉCUTIF Composés de GROUPE
membres de Une fois
par mois


ent
Durable et
co
3
em rre
pp
GOUVERNANCE NATURE




s
elo




po
nd
év




Comité
ant
Direction D




SD de suivi de
s pays




Meetings la stratégie
Nature
Une fois tous Une fois tous
les 2 mois les 2 mois
NIVE AU PAYS




Comités DD locaux
Une fois par mois

Green Meeting /
Sensibilisation collaborateurs
Une fois tous les 3 mois



Le Comité Innovation et Transformation, non intégré dans le du Développement, de l’Asset management, de la DSI, de Wellio,
schéma ciટdessus, contribue également dans le cadre de de l’Innovation, du Développement Durable ainsi que la Chief
certains sujets transverses liés à la stratégie développement Transformation Officer.
durable. Il réunit le Directeur Général Délégué, les responsables




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 113
3 Rapport de durabilité
Introduction




3.1.2.2.2 Un Conseil impliqué sur les enjeux de durabilité (GOVટટ1/2)
Le Conseil d’Administration approuve les orientations été décidé qu’il revenait au Comité d’Audit de revoir la
stratégiques du Groupe, dont notamment les orientations méthodologie et l’approche d’audit. Le sujet a été mis à l’ordre
stratégiques pluriannuelles en matière de responsabilité sociale du jour du Comité d’Audit de novembre 2024, à l’occasion
et environnementale, dont il est garant. Il veille à leur mise en duquel l’approche a été validée. Par ailleurs, une session
œuvre et accorde un intérêt particulier au suivi des commune des Comités RSE et d’Audit sera organisée chaque
performances RSE. Il approuve le présent Rapport de Durabilité. année afin de traiter spécifiquement le reporting CSRD chez
Par ailleurs, dans le cadre de la mise en œuvre de la CSRD, il a Covivio.


Informations liées à la prise en compte des enjeux RSE par le Conseil
Part d’Administrateurs 71 %
ayant des compétences
en matière de RSE
Expertise reconnue Environnement : Patricia Savin
d’au moins un Aspects sociaux et sociétaux : Alix d’Ocagne, Daniela Schwarzer
des Administrateurs
Gouvernance : JeanટLuc Biamonti
en la matière
Formation des Les Administrateurs sont régulièrement formés aux sujets de durabilité, en particulier via les réunions du
Administrateurs Comité RSE, par des présentations effectuées par des experts externes par exemple.
Les séminaires stratégiques du Conseil d’Administration, tenus tous les 2 ans depuis 2015, successivement à
Berlin, Milan, Londres, Bordeaux et Milan à nouveau, ont par ailleurs permis aux Administrateurs de mieux
appréhender les particularités locales de certains marchés et de traiter des sujets longટterme à l’instar de la
stratégie climat du Groupe. À l’occasion du séminaire stratégique qui s’est tenu en juin 2023 à Milan, les
Administrateurs ont échangé notamment sur les engagements sociétaux de Covivio. Le séminaire a aussi été
l’occasion d’écouter le témoignage d’une société à mission et mieux comprendre les retombées d’une telle
démarche.
Part de réunions 100 %
du Conseil ayant eu 2 réunions sur les sujets nature (climat, biodiversité)
au moins un sujet RSE
à l’ordre du jour
Sujets RSE mis à l’ordre ● Examen et arrêté de la déclaration consolidée de performance extraટfinancière.
du jour en 2024
● Arrêté de la proposition de nomination de la société Ernst & Young et Autres en qualité de Commissaire
aux comptes en charge de la certification des informations en matière de durabilité.
● Suivi de l'avancement de la politique ESG.
● Approbation de la politique de diversité appliquée aux membres du Conseil et des Comités, de ses
modalités de mise en œuvre et des résultats obtenus.
● Approbation de la politique de nonટdiscrimination et de diversité, notamment en matière de
représentation équilibrée des femmes et des hommes au sein des instances dirigeantes.
● Approbation de la politique de la société en matière d’égalité professionnelle et salariale.
● Examen du rapport d’activité de la Fondation Covivio.
● Examen de la liste des risques de nature sociale et environnementale inhérents à Covivio tels qu’ils
ressortent de l’analyse de la cartographie des risques et approbation des plans d’actions à mener.
● Suivi des travaux du Comité des Parties Prenantes.




114 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Rapport de durabilité
Introduction




Couverture des enjeux de durabilité par les Comités spécialisés


CONSEIL
D’ADMINISTRATION



Comité RSE CRN Comité d’Audit CIC

Validation et suivi Indépendance Examen des opportunités Prise en considération
de l’implémentation des Administrateurs et des risques (y compris des enjeux sociaux
de la stratégie RSE Évaluation du RSE et climatique) et environnementaux lors
du Groupe (en cohérence fonctionnement du conseil Garant de la fiabilité des de l’examen de projets
avec la Raison d’Etre Diversité au sein du conseil processus d’élaboration d’investissements
et les attentes des parties de l’information (acquisitions &
prenantes), et soutien et du reporting CSRD (re)développement)
aux autres comités Examen des propositions de et de cessions
sur les sujets RSE nomination/renouvellement
Examen et suivi de l’analyse des auditeurs de durabilité
de double matérialité Corruption et trafic
Examen de tout projet d’influence
de résolution climatique
soumis au vote de
l’Assemblée Générale
Politique de diversité au sein 3
des instances dirigeantes
et en matière d’égalité
professionnelle et salariale


Proposition de critères RSE pertinents pour Risques RSE et climatiques :
la rémunération des dirigeants dont au conseil du Comité d’Audit
Conclusions moins un critère en lien avec les objectifs
des travaux climatiques + veille sur les sujets de
rendues
publiques gouvernance visés par les agences de
notation extra-financière




COMITÉ DES
PARTIES FONDATION
PRENANTES Organes externes
au Conseil
Réflexions long-terme sur les grandes évolutions Outil pour l’investissement de Covivio d’Aministration
sociétales, urbaines, technologiques, dans des actions en faveur de l’égalité
environnementales, etc. des chances et de l’environnement



● Pour plus d’informations sur les 4 comités spécialisés du soutenir les autres instances sur ces sujets, de garantir la
Conseil d’Administration : 5.3.3 politique de mixité et d’égalité au sein des instances dirigeantes,
et de revoir, avec le Comité d’Audit, la pertinence et l’intégrité de
Le Conseil s’appuie ainsi sur les travaux de quatre Comités
l’information reportée en matière de durabilité. Le Comité se
spécialisés institués en son sein, particulièrement impliqués dans
réunit au moins deux fois par an et passe systématiquement en
les enjeux sociaux, sociétaux et environnementaux auxquels les
revue les objectifs et l’avancement de la stratégie RSE. La
activités de la société sont confrontées.
Présidente du Comité rend compte au Conseil d’Administration
Les informations ciટaprès visent à expliciter la manière dont les des travaux du Comité après chaque réunion, donc a minima
organes d’administration et de direction surveillent la deux fois par an. D’ores et déjà mobilisé sur les enjeux RSE et
détermination des objectifs liés aux impacts, risques et Climat, le Comité RSE a été impliqué tout au long de l’exercice
opportunités matériels, et comment ils suivent la progression vers de formalisation de la stratégie Nature, via la revue des
leur réalisation au cours de la période de référence, en lien avec principaux résultats des études ROID consacrées à la
le tableau des IRO présenté en section 3.1.2.3.3. biodiversité (Comité RSE de mars 2023), ainsi que des objectifs
de la nouvelle stratégie Nature (Comités RSE d’avril 2024 et
Comité RSE d’octobre 2024). À l’instar de la trajectoire carbone et de la
Durant le séminaire du Conseil d’Administration de 2021, une stratégie climatique qui figurent dans chaque ordre du jour des
séance a été consacrée à la trajectoire carbone. Dans la foulée, réunions du Comité RSE depuis sa création (soit directement, soit
le Conseil a décidé de créer un Comité RSE qui, depuis, examine via la taxonomie ou des études plus spécifiques comme le
en détail tous les sujets RSE. Regroupant des membres du chiffrage des Capex verts), les objectifs relatifs aux autres
Conseil d’Administration, animé avec le Comité Exécutif et des dimensions environnementales de la stratégie Nature sont
experts indépendants, le Comité RSE a pour mission de valider systématiquement suivis par le Comité RSE depuis fin 2024.
et suivre la mise en œuvre de la stratégie RSE du Groupe, de




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 115
3 Rapport de durabilité
Introduction




Le Comité RSE est amené à travailler en interaction avec le Comité d’Audit sur les facteurs de risques RSE, et avec le Comité des
Rémunérations et des Nominations sur la détermination de critères RSE pertinents dans le cadre de la rémunération des dirigeants.


Qualifications et implications des membres du Comité RSE
Qualification sur les ROID matériels
Participation Membre Rôle pour Covivio Implication dans les autres organes du Groupe
Permanente Alix d’Ocagne Présidente du Comité Fondatrice et Présidente de Bring the way, Présidente de la Fondation Covivio
RSE – Administratrice cabinet de conseil spécialisé dans le
indépendante déploiement d’engagements sociétaux dans
les entreprises
JeanટLuc Président du Conseil Expérience en gouvernance d’entreprise,
Biamonti d’Administration de Administrateur référent d’Essilor Luxottica
Covivio
Christian Indépendant ExટSenior Advisorr – Foncière Atland Ancien Président du Comité RSE
Delaire Président du Comité d’Audit
Patricia Savin Indépendante Avocate spécialisée en droit de l’environnement Membre du Comité des Parties Prenantes
ExટPrésidente de l’association Orée Covivio

Daniela Indépendante ExટDG de l’ONG Open Society Foundations en
Schwarzer Europe et Asie pour la défense des Droits
Humains, justice et démocratie et membre du
Directoire de la Fondation Bertelsmann
Comme Invité Christophe Directeur Général Fresque du Climat et sensibilisations ciblées Membre du Conseil d’Administration
Kullmann selon les métiers Membre du COMEX
Membre du COPIL Développement Durable du
Groupe
Yves Marque Secrétaire Général Membre du COMEX
Membre du COPIL Développement Durable du
Groupe
Secrétaire du Conseil
Olivier Estève Directeur Général Membre du COMEX
Délégué En charge des développements tertiaires et à
ce titre des sujets Développement Durable liés
à ces projets
JeanટEric Directeur Membre du COPIL Développement Durable du
Fournier Développement Durable Groupe
Anime les SD meetings, les Comités de suivi
Nature et les Green Meetings.
Ponctuel Paul Arkwright CFO du Groupe Fresque du Climat et sensibilisations ciblées Membre du COMEX
selon les métiers En charge des relations Direction
FinancièreટDirection Développement Durable
via les financements verts principalement et la
CSRD
Tugdual DG Hôtels Membre du COMEX
MilletટTaunay En charge de la filiale Covivio Hotels
Elsa Canetti Directrice des Ressources En charge des sujets sociaux et de la formation
Humaines au Développement Durable
Marielle Directrice des Membres du COMEX
Seegmuller Opérations – Bureaux En charge de la gestion des actifs Bureaux et
France Résidentiels et des sujets de Développement
Durable qui y sont liés
Alexei Dal Directeur Bureaux Italie
Pastro et Bureaux Allemagne
Daniel Frey Directeur – Résidentiel
Allemagne



Les Assemblées générales, vecteurs de partage de la politique campagne de promotion de l’eટconvocation qui permet aux
RSE et des actions engagées actionnaires de recevoir, par voie électronique, leur convocation
Depuis 2013, Covivio met à disposition de ses actionnaires un et la documentation relative aux Assemblées Générales dès le
outil Internet évitant de recourir à des échanges postaux premier jour de l’ouverture des votes aux actionnaires. Il est
nécessitant beaucoup de papier, leur permettant d’obtenir les rappelé qu’au terme de son Assemblée Générale du 17 avril 2015,
informations et de saisir directement leurs instructions de vote Covivio a maintenu le principe « une action = une voix »,
avant l’Assemblée Générale. Par ailleurs, Covivio organise approuvé par les actionnaires, en renonçant à l’attribution
chaque année en amont de ses Assemblées Générales une automatique du droit de vote double prévue par la loi Florange
du 29 mars 2014.




116 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Rapport de durabilité
Introduction




À l’occasion de l’Assemblée Générale du 17 avril 2024, a été rendu rôle moteur en termes de pilotage stratégique, d’innovation, de
compte aux actionnaires des objectifs de la politique RSE de sensibilisation et de reporting RSE. Basée en France, la Direction
Covivio saluée à plusieurs reprises par les agences de notation Développement Durable s’appuie également sur de multiples
extraટfinancière, et de leur avancement sur l’exercice 2023, avec acteurs relais membres des équipes opérationnelles et
notamment un focus réalisé sur : corporate situées en France, Allemagne et Italie.
● les priorités stratégiques mises en place pour atteindre les La Direction Développement Durable se réunit formellement tous
ambitions de réduction de la trajectoire carbone de - 40 % les deux mois via des « SD meetings » (Sustainable
entre 2010 et 2030 visant à : Development) visant à suivre la mise en œuvre des
engagements RSE au niveau Groupe et pays. En alternance
O favoriser les développements à faible émission carbone ; avec les SD meetings, une fois tous les deux mois également, la
O diminuer les émissions carbone et la consommation Direction Développement Durable se réunit autour du Comité de
d’énergie ; suivi de la stratégie Nature. Créée en 2024, cette instance est
dédiée au pilotage de la nouvelle stratégie Nature et au soutien
O intensifier le recours aux énergies renouvelables ; au déploiement de ses actions (proposition de solutions aux
difficultés rencontrées lors de la mise en œuvre, etc.). Elle réunit
O limiter la consommation d’eau.
selon les besoins et avancées, en plus des membres de l’équipe,
● la certification environnementale du portefeuille immobilier qui les responsables opérationnels des actions de la stratégie
s’établit à 95 % à fin 2023 ; Nature. Ce Comité est également une plateforme de partage
d’expériences et de connaissances sur les sujets Nature à
● la rénovation complète du bâtiment existant de l’actif l’Atelier,
l’échelle des différentes entités européennes du Groupe.
siège européen de la Société, qui constitue la vitrine de la
stratégie et du savoirટfaire de Covivio en matière d’ESG ; Comité de pilotage (CoPil) Développement Durable
● l’approbation à 94 % de la résolution dite Say on Climate par Le CoPil Développement Durable est une instance d’échanges
l’assemblée générale du 20 avril 2023 et la proposition
d’inscription statutaire de la Raison d’Etre de Covivio soumise
réguliers entre la Direction Développement Durable, représentée
par Jean-Éric Fournier (Directeur du Développement Durable) et
3
au vote des actionnaires ; le Comité Exécutif, représenté par Christophe Kullmann (Directeur
Général) et Yves Marque (Secrétaire Général). Il se réunit tous les
● le fort engagement sociétal, de par le soutien de la fondation mois et permet de réaliser des points d’avancement sur la mise
Covivio en Europe dans le cadre de partenariats long terme. en œuvre des différents plans d’action RSE (dont la stratégie
Nature), d’acter certaines décisions relatives à sa mise en œuvre,
Consultation des actionnaires sur le say on climate et de les partager avec le Comité Exécutif et le Conseil
d’Administration. Le CoPil est également une instance d’échange
Depuis de nombreuses années, Covivio conduit une sur les études et diagnostics associés aux enjeux RSE, incluant
politique carbone et climat reconnue par différents les sujets Nature (études ROID), ainsi que sur les implications
organismes (SBTi, CDP, agences de notation…), qui stratégiques associées.
contribue à la défense de la valeur du patrimoine de
Covivio ainsi qu’à la durabilité de son modèle économique Les Comités Développement Durable locaux
d’entreprise. Le 20 avril 2023, les actionnaires se sont Le rôle de ces comités est de piloter les sujets opérationnels en
prononcés sur la politique climat et carbone de Covivio en lien avec les directions métier, principalement Ingénierie
votant une résolution say on climate, pour laquelle ils ont Immobilière et Développement, de chaque pays. Ils se réunissent
émis un avis consultatif favorable à 94,19 % sur la stratégie de façon ponctuelle en fonction du besoin, en lien avec les
climatique de la société et ses objectifs en la matière à problématiques identifiées par le Comité de suivi de la stratégie
horizon 2030. Nature. Ils rassemblent les coordinateurs RSE locaux et les
membres des Comités de Direction locaux, dont les
Le Conseil d’Administration envisage de renouveler cette responsables sont membres du Comité Exécutif Groupe. Ces
consultation des actionnaires au moins tous les quatre ans Comités locaux permettent donc de faire l’interface entre la
jusqu’à l’issue du plan climat à horizon 2030, ou le cas stratégie du Groupe et les spécificités liées aux différentes
échéant, à intervalles plus courts en fonction de novations activités et localisations.
à partager. Durant ces intervalles, il sera rendu compte
chaque année à l’Assemblée Générale de l’avancement Les Green Meetings
des objectifs de la stratégie climatique et des principales Les Green Meetings sont des réunions bimestrielles de
actions réalisées. sensibilisation et d’information sur le développement durable en
lien avec les métiers de Covivio. Ouvertes à tous les
3.1.2.2.3 Impliquer les dirigeants et collaborateurs collaborateurs de Covivio, ces réunions permettent à des
dans l’exécution de la stratégie experts internes ou externes (bureaux d’études, associations,
etc.) de présenter des sujets clés ou émergents pour le Groupe :
Direction Développement Durable
nouveaux labels, réglementations, retours d’expérience sur des
La Direction Développement Durable impulse, déploie et réalisations en lien avec la RSE, présentation d’immeubles
coordonne les initiatives au sein des différentes strates et remarquables, etc. En 2024, les thèmes suivants ont été abordés
activités du Groupe, en lien direct avec la Direction Générale, le en lien avec les sujets Nature : protection de la biodiversité
Conseil d’Administration via le Comité RSE et le Comité de illustrée avec l’exemple de l’Atelier (nouveau siège européen de
pilotage développement durable. Transverse à l’ensemble du Covivio à Paris), économie circulaire et alimentation,
Groupe, cette équipe dédiée de sept personnes (quatre ETP en présentation de l’Ecoટchallenge 2024, avancement du projet
France, deux en Allemagne et un en Italie) fournit une expertise Covivio for Climate. La stratégie Nature donnera lieu début 2025
technique aux différents départements et directions, avec un à un Green Meeting dédié.




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 117
3 Rapport de durabilité
Introduction




3.1.2.2.4 Mécanismes d’incitation liés à la durabilité ● de fixer la cible du critère d’engagement pour l’ILT 2022 à
(GOVટટ3) + 10 pts vs benchmark ;
Afin d’aligner la stratégie d’entreprise avec les enjeux RSE du ● de fixer la cible du critère de certification du patrimoine pour
Groupe, des critères spécifiques sont intégrés à la rémunération l’ILT 2022 à 100 % à horizon 2025.
variable des dirigeants et ensuite déclinés au sein des équipes
opérationnelles. Le Comité RSE détermine un ensemble de Ainsi, la politique de rémunération des dirigeants mandataires
critères de rémunération pour les mandataires sociaux, qui sont sociaux approuvée par les actionnaires réunis en Assemblée
ensuite attribués en fonction des responsabilités. Le Directeur Générale le 20 avril 2023 prévoit désormais que le poids des
Général les décline ensuite sur les différentes directions et critères RSE devra représenter 30 % de la rémunération long
managers. terme, avec les critères cités ciટdessus.

Depuis 2022, le Conseil d’Administration, sur proposition du De la même façon, le Comité RSE a proposé au Comité des
Comité RSE, a décidé, s’agissant de l’Intéressement Long Terme Rémunérations, qui l’a acceptée, l’augmentation de la
(ILT) du Directeur Général et du Directeur Général Délégué : pondération des critères RSE liés au bonus annuel des
mandataires sociaux : ainsi, le bonus 2025 de Christophe
● d’augmenter la pondération des critères RSE de 20 % à 30 % ; Kullmann sera soumis pour 15 % à la mise en œuvre du plan de
Capex verts, l’obtention d’un niveau élevé sur certaines notations
● de retenir le critère de féminisation des équipes une année sur
extraટfinancières, l’attraction et développement des talents et le
deux, en alternant avec le critère d’engagement des
renforcement de l’équipe dirigeante, et la déclinaison d’objectifs
collaborateurs (sur la base des résultats du Baromètre social),
RSE pour le top 50 managers. De même, le bonus 2025 d’Olivier
chacun comptant pour 15 % ;
Estève sera soumis pour 15 % à l’obtention sur 100 % des
● de conserver comme autre critère un critère environnemental, développements d’une certification a minima Gold ou Excellent
pesant pour 15 % : l’avancement du taux de certification ET l’alignement à la taxonomie, du label BBCA sur 75 % des
environnementale du patrimoine (tel que défini dans la section opérations en France et 50 % en Allemagne/Italie, la couverture
Enjeux sectoriel), ou, depuis 2 ans, l’avancement de la à 100 % des appels d’offres par la politique Achats Responsables
trajectoire carbone ; et la notation EcoVadis, et une démarche d’économie circulaire
sur 100 % des projets de développement.


Rémunération variable des mandataires sociaux
BONUS 2024 (renvoi à la section 5.3.4.2.1.1.2 Partie variable) (critères proposés par le Comité RSE du 23/11/2023)
Christophe Kullmann 1) Mise en œuvre de plan de CAPEX verts
16 % 2) Notations MSCI et GRESB
3) Déclinaison d’objectifs RSE pour le top 50 managers
Olivier Estève 1) 100 % des développements visant une certification Excellent Gold et alignés taxonomie
20 % 2) Label biodiversité sur tous les nouveaux projets et promotion de l’économie circulaire
3) Mise en place de la politique Achats Responsables sur tous les projets de développement (inclusion
d’EcoVadis sur les appels d’offres notamment)


Intéressement long terme
ILT 2024 (renvoi à la section 5.3.4.1.2.1.4 Intéressement Long Terme (ILT))
Attribué en 2024
Livré en 2027
15 % Intensité Carbone à fin 2027 :
/m2/
100 % si 51 KgeqCO2/ /an
50 % si 53,2 KgeqCO2//m2/
/an
15 % Engagement des équipes (1 année sur 2)
100 % si Covivio > + 10pts
ESG
50 % si > + 5pts
0 % si < benchmark
Féminisation des équipes (1 année sur 2)
100 % si index égalité > 82/100
0 % si index < 70/100




118 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Rapport de durabilité
Introduction




Des objectifs RSE sont aujourd’hui systématiquement intégrés permis de faire un point sur l’amélioration du niveau de maîtrise
dans les critères de détermination de la partie variable des des risques pour lesquels des plans d’actions spécifiques avaient
rémunérations des membres du Comité Exécutif. Sont ainsi pris été définis et mis en place, et de partager les niveaux de
en compte dans le calcul de la rémunération variable du maîtrise ainsi que les plans d’actions mis en place sur les risques
Directeur Général, du Directeur Général Délégué et des majeurs de la société. La Direction du Développement Durable,
membres du Comité Exécutif, des objectifs liés à l’avancement en coordination avec la Direction Risques, Compliance, Audit et
des objectifs carbone de Covivio ; la féminisation des équipes ; Contrôle Internes (ACI), a réalisé en 2018 une cartographie des
l’attraction et le développement des talents, la mise en place risques RSE, validée par le Comité de Direction, permettant
des programmes de Capex verts, l’implémentation de la d’identifier les risques inhérents et résiduels portant sur les
politique Achats Responsables, etc. Ces objectifs sont ensuite activités de Covivio, puis en 2020/2021, une cartographie des
déclinés de manière opérationnelle vers les managers du risques attachés aux achats. Afin d’assurer la cohérence de ces
Groupe, en fonction de leurs responsabilités opérationnelles, et analyses, l’ACI procède chaque année à une revue des risques
sont notamment communiqués lors des entretiens individuels. afin de rendre compte de l’évolution de certains dans la
L’objectif est à terme de couvrir l’ensemble des managers du cartographie générale.
Groupe avec au moins un objectif RSE adapté aux
Cartographie des risques RSE
responsabilités exercées.
La cartographie des risques RSE a été réalisée dans le cadre de
Consultation des actionnaires sur le say on pay la mise en conformité avec la précédente Directive sur le
reporting extraટfinancier et a permis de nourrir les travaux
Les actionnaires, réunis en Assemblée Générale le conduits pour réaliser l’analyse de double matérialité. Cette
17 avril 2024, ont statué sur les éléments de rémunération étude a été menée auprès d’un panel de responsables français,
individuelle versés au cours de l’exercice 2022 ou attribués allemands et italiens de Covivio, en charge des directions
au titre de ce même exercice au Président du Conseil opérationnelles ou fonctionnelles exposées aux risques identifiés.
d’Administration, au Directeur Général, au Directeur Général La première étape a consisté en une série d’interviews conduites
Délégué et aux Administrateurs. Les taux moyens en interne auprès de ce panel, afin de définir l’univers des risques 3
d’approbation pour les résolutions portant sur le say on pay RSE à l’échelle européenne. La seconde étape a porté sur la
ex post et ex ante ont été de 95,8 % et 96,5 %, saluant ainsi notation des risques ainsi identifiés, selon trois paramètres :
l’équilibre et la performance de la politique de réputation, fréquence et niveau de maîtrise. La cartographie RSE
rémunération des mandataires sociaux. ainsi réalisée distingue :
● les risques inhérents, considérés dans l’absolu compte tenu du
secteur et des activités de Covivio ;
3.1.2.2.5 Gestion des risques et procédures de contrôle ● les risques résiduels, appréciés après prise en compte des
interne concernant les informations actions conduites par Covivio pour maîtriser ces risques.
de durabilité (GOVટટ4/5)
L’étude de cartographie des risques a fait ressortir neuf risques
Covivio a réalisé en 2021 une actualisation de sa cartographie
RSE majeurs. Des sujets comme la résilience ou les thèmes bien-
des risques à l’échelle du Groupe, intégrant l’ensemble de ses
être et santé sont inclus dans plusieurs de ces neuf risques,
filiales et activités. Les résultats ont été présentés et partagés
raison pour laquelle ils n’apparaissent comme tels.
avec le Comité d’Audit de Covivio en septembre 2021. Cela a


Synthèse des risques RSE de Covivio

Obsolescence des actifs / Valeur verte / Produits
anticipant les évolutions sociétales (Enjeux sectoriels)

Protection des données / Smart building Maîtrise des dépenses d’exploitation (énergie, eau,
(ESRS S4, Sectoriel) déchets, certifications) (ESRS E1, E3, E5, Sectoriel)


Fraude / Corruption / Ethique
Santé / Sécurité environnementale /
(ESRS G1)
Conformité réglementaire (ESRS E2)


Compétences / Attractivité / Diversité Intégration dans la ville durable (ESRS S3)
(ESRS S1)

Qualité de la relation avec les parties prenantes Supply chain responsable (ESRS S2)
externes - clients (ESRS S4)
Niveau de maîtrise Risque d'occurrence



Cette cartographie a fait l’objet d’une validation en Comité Exécutif et d’un partage en Conseil d’Administration. Les stratégies
d’atténuation de ces risques sont détaillées dans ce rapport (cf. ESRS correspondants).




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 119
3 Rapport de durabilité
Introduction




Évolutions liées à la CSRD l’ESRS S1) et vérifiées par l’ACI avant d’être partagées à
Covivio a fait évoluer ses procédures de contrôle en lien avec la l’ensemble des interlocuteurs contribuant à la production des
gestion de la mise en œuvre de la CSRD au sein du Groupe. Une indicateurs à l’échelle du Groupe. Le champ d’action de la
gouvernance spécifique a ainsi été déployée et intégrée dans le Direction de l’Audit et du Contrôle Interne (ACI) couvre toutes les
schéma de validation des informations de durabilité présenté activités du Groupe. La politique générale de contrôle interne,
ciટaprès. Cette organisation peut être résumée de la sorte : de gestion des risques et de conformité ainsi que l’organisation
qui en découle sont détaillées au chapitre 2 – Facteurs de
● Opérationnel : un COPIL mensuel CSRD permet le pilotage de risques (ESRS GOVટ1).
l’implémentation de la CSRD en rassemblant le Secrétaire
Général, la Directrice Risques et Compliance, le Directeur Trois documents regroupent l’ensemble des procédures sous
Comptabilités et Consolidation, le Directeur Hotels et la forme de fichesટindicateurs :
Direction du Développement Durable. ● le protocole de reporting environnemental ;
● Supervision : le Comité RSE établit, en concertation avec le ● le protocole de reporting social et sociétal ;
Conseil d’Administration, la stratégie RSE de Covivio et suit les
objectifs et plans d’actions en lien avec la CSRD. ● le protocole dédié à la production des indicateurs
taxonomiques.
● Validation : le Comité d’Audit s’assure de la fiabilité du
process d’élaboration de l’information et du reporting CSRD. Le protocole de reporting social et celui dédié à l’environnement
ont été mis à jour en 2024 afin de se conformer aux exigences
● Vérification : l’auditeur de durabilité (Ernst & Young & Autres de reporting de la CSRD et sont disponibles sur le site Internet
en 2025 pour 2024) contrôle l’information et émet un rapport du Groupe. Auટdelà de la réglementation, ces protocoles visent
de certification en assurance modérée. à encadrer le système de management des enjeux de durabilité
Procédures de contrôle et à garantir l’harmonisation des pratiques au sein du Groupe.

Dès 2012, Covivio a fait procéder à la vérification de son La Direction du Développement Durable et ses coordinateurs
reporting extraટfinancier par un tiers indépendant et a donc mis RSE pays supervisent la collecte des données auprès des
en place des procédures de remontée d’informations et de différents contributeurs pour les activités concernées. Elle
contrôle interne. Ces procédures sont revues et complétées consolide les données puis effectue les contrôles de cohérence
chaque année en tenant compte des évolutions réglementaires adéquats. Avant la publication, les données sont validées par
et de marché. Elles sont rédigées en coordination avec les les différentes directions et vérifiées par l’auditeur de durabilité.
services impliqués (exemple : RH pour les procédures en lien avec


Procédure de collecte et vérification des informations de durabilité


Travail préliminaire Lancement de la collecte Vérification interne Vérification externe Finalisation des données



Préparation des tableaux Envoi des tableaux de Contrôles de cohérence Vérification par l'auditeur Intégration des
de collecte (RH, collecte aux contributeurs sur les fichiers et contrôle de durabilité dans le cadre commentaires éventuels
environnement) (y compris externes des calculs en lien avec de l'audit CSRD de l'auditeur de durabilité
pour les données les protocoles de reporting et demande de
Détermination du environnementales) Procédures d’audit : revue complément le cas
périmètre des actifs Envoi de demande analytique, tests de échéant
à couvrir de compléments aux cohérence, voire tests
interlocuteurs puis de détail Consolidation des
Mise à jour des protocoles correction des fichiers informations à l'échelle
de reporting suite aux retours du Groupe
RESPONSABILITÉS




Consolidateur Dir. DD Responsables DD Consolidateur D.DD CAC Responsables DD
(central) de chaque activité (central) de chaque activité

Validation par les Dir. DD Consolidateur Dir. DD
et ACI (central)


Intégration dans le Rapport de Durabilité


Validation des données par la Direction DD, vérification finale de l'auditeur de durabilité
de la concordance des données

Présentation aux organes de gouvernance : Comité RSE pour consultation et Comité
d’Audit pour validation



Le calcul de certains indicateurs peut nécessiter des étapes supplémentaires. C’est notamment le cas des données de consommation
énergétique des immeubles en raison du lancement d’une collecte anticipée au 30 septembre (vs. une collecte unique au
31 décembre pour l’ensemble des autres informations).




120 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Rapport de durabilité
Introduction




Exemple de contrôles de cohérence : le cas des consommations énergétiques des bâtiments
À réception des consommations par un contributeur, le Une fois ces contrôles effectués, le tableau est envoyé au
responsable DD concerné doit conduire ces vérifications > consolidateur DD, lequel procède à un nouveau contrôle avant
préalables envoi pour vérification externe
● Variations : les écarts (+/- 20 %) par rapport à l’année ● Présence des commentaires pour les cas listés (variations,
précédente (Nટ1) doivent être justifiés d’un commentaire ou cohérence, exhaustivité, contrôle).
une nouvelle demande doit être adressée en ce sens. ● Contrôle des niveaux d’intensité aberrants (+/- 20 %)
● Cohérence : contrôle de la présence des fluides déclarés en par rapport à la classe d’actif.
Nટ1 vs. N et inversement, validation à demander si fluide ● Contrôle des paramètres et formules (ajustements
nouveau ou absent. climatiques, facteurs de conversion en énergie primaire et
● Exhaustivité : données complètes sur la période concernée ou CO2).
réalisation d’estimations réalisées conformément au ● Réalisation d’exclusions de périmètre pour les actifs n’ayant
protocole et en le notifiant clairement dans le tableau (les pas reçu de justifications suffisantes (impactant ainsi le taux
estimations ne doivent pas être réalisées par le contributeur de couverture).
directement).
● Contrôle : pour les données du périmètre opérationnel, le
responsable procède à une double vérification en ayant
recours aux systèmes de supervision quand ils sont
opérationnels.


Audit externe des informations de durabilité 3.1.2.3 Un modèle d’affaires durablement
créateur de valeur (SBM)
L’approche d’audit est détaillée dans le rapport de
l’auditeur de durabilité présenté en section 3.6.1 : Selon la
3.1.2.3.1 Affirmer un rôle d’opérateur immobilier
responsable (SBMટટ1)
3
matérialité de chaque point de donnée, elle se décline en
trois niveaux successifs : Avec un patrimoine de 23 Md€ (15 Md€ PdG), la stratégie de
Covivio s’appuie sur le choix différenciant de se développer
● Niveau 1 : vérification de la cohérence du rapport de simultanément dans plusieurs pays et sur plusieurs produits. Le
durabilité. tout en conservant l’agilité qui lui a permis, depuis sa création au
Niveau 2 : entretiens niveau Groupe, revue analytique et début des années 2000, de saisir des opportunités de
●
tests de cohérence pour les indicateurs quantitatifs. développement. Actif sur toute la chaîne de valeur, Covivio a su
évoluer en cultivant ses spécificités et ses valeurs, en
● Niveau 3 : entretiens niveau activité et tests de détail sur capitalisant sur son expertise à la fois financière et immobilière.
la fiabilité des données sur la base d’échantillons et Cette double expertise lui permet d’anticiper les évolutions de
consolidation. ses clients et des marchés, pour adapter en permanence ses
immeubles, services et savoirટfaire.
Une vision stratégique à long terme
Vigilance raisonnable L’activité de Covivio consiste à investir pour détenir et exploiter
des actifs immobiliers, tout en développant et rénovant des
Covivio n’est pas soumis à l’obligation de vigilance raisonnable
bâtiments. Covivio s’attache sans cesse à faire progresser les
(due diligence) encadrée par la loi sur le devoir de vigilance
performances (techniques, environnementales, servicielles,
de 2017 en France. Néanmoins, le Groupe a adopté des mesures
financières) de son portefeuille. Son modèle économique est
de vigilance tout au long du cycle de vie de l’immeuble : achat,
fondé sur une vision long terme, qui s’organise autour de trois
gestion, rénovation, déconstruction ou vente, etc. Les
piliers :
responsables de chacune de ces étapes doivent observer les
procédures attachées aux opérations à conduire. Par exemple, ● centralité : une présence renforcée au cœur des grandes
dans le cas d’une acquisition, la Direction de l’Asset et du capitales européennes et des principaux centres d’affaires et
Property Management (DOP : Direction des Opérations), en de loisirs offrant une bonne profondeur de marché et des
coordination avec les services support (Environnement, perspectives économiques attractives ;
Juridique, Développement Durable, etc.) réalise une analyse de
la documentation disponible en phase de due diligence. Celleટci ● hospitalité : des actifs et une offre inspirés de l’hospitalité,
a pour objectif d’obtenir les garanties nécessaires lors pour accompagner la transformation des villes et les nouvelles
d’acquisitions. Les risques environnementaux sont ainsi évalués à attentes des clients, s’exprimant dans l’exercice de ses trois
l’examen de cette documentation, complétée le cas échéant métiers : hôtellerie en promouvant de nouveaux concepts,
par des investigations complémentaires, (sécurité, connectivité, bureaux en intégrant les nouveaux modes de travail, et
numérique, Taxonomie, etc.) et leurs impacts à court ou long résidentiel (pionnier dans le coliving) ;
terme estimés, pour permettre une évaluation des coûts pouvant ● durabilité : un engagement dans la transition climatique pour
découler de la mise en remédiation. Ces diagnostics et études une ville durable et résiliente, en plaçant la RSE au cœur du
font ensuite l’objet d’un suivi. Un process analogue est organisé modèle économique pour accélérer la transformation de
en cas de vente d’actif, avec l’ambition de rendre accessibles les l’entreprise.
données nécessaires à l’acquéreur. Durant le temps
d’exploitation de l’immeuble, les fournisseurs entrent également
dans le champ de vigilance et font l’objet d’une évaluation via le
dispositif développé avec EcoVadis (ESRS S2, section 3.3.2.5).




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 121
3 Rapport de durabilité
Introduction




Le profil unique de Covivio se révèle particulièrement pertinent à L’information relatée dans le présent document est ainsi
l’heure où l’immobilier fait de la flexibilité une priorité : offre de organisée en suivant ces cinq segments : Bureaux France,
bureaux flexibles, télétravail et travail « nomade », coworking, Bureaux Italie, Bureaux Allemagne, Résidentiel Allemagne, Hôtels
coliving, nouveaux concepts hôteliers « comme à la maison », Europe.
etc. Covivio a su anticiper les nouvelles tendances et conserver
Les compétences de Covivio dans ces trois activités s’avèrent
sa place de pionnier. En positionnant l’humain, la santé, la
éminemment complémentaires sous l’impulsion de l’évolution des
sécurité, la dimension servicielle et le bien-être au centre de ses
modes de vie et de travail, ainsi que de la convergence des
projets, ce sont toutes les transitions (énergétique, climatique,
services offerts dans ces trois classes d’actifs. Acteur majeur
environnementale, numérique…) que Covivio accompagne dans
dans chacun de ces trois segments, Covivio bénéficie d’une
leur mise en œuvre (SBMટ1.40).
diversification géographique qui lui permet de s’appuyer sur des
Affirmer un rôle d’opérateur immobilier responsable cycles économiques et des marchés complémentaires, et ainsi
Covivio s’est imposé comme le partenaire de confiance privilégié d’optimiser l’équilibre des investissements, réduire les risques et
de grands comptes qu’elle accompagne dans leur stratégie accompagner les clients dans leur développement à
immobilière. Dès 2008, Covivio a fait le choix, précurseur à l’international. En constante évolution, Covivio adapte ainsi son
l’époque, d’un immobilier respectueux de l’environnement et modèle pour saisir de nouvelles opportunités en développant
responsable. des activités rattachées à ces trois activités :

La Raison d’Être de Covivio, « Construire du bien-être et des liens ● le développement d’une offre de proworking en 2017 sous
durables », s’inscrit dans une vision de long terme. Celleટci se marque propre, Wellio ;
nourrit de la mission que le Groupe s’est fixée : capitaliser sur un ● le lancement d’une activité de coliving en Allemagne ;
savoirટfaire solide en matière de partenariats long terme et sur
une capacité à créer des lieux de vie qui offrent une expérience ● la conversion de bureaux en logements dans le cadre
unique et contribuent à l’éclosion d’un immobilier et d’une ville d’opérations de promotion ;
plus durables, résilients et inclusifs.
● l’exploitation d’hôtels via des contrats de management ou via
Covivio occupe aujourd’hui une position unique parmi les la plateforme hôtelière de Covivio Hotels, Wiziu, lancée en
grandes foncières, tant par son allocation géographique à 2024.
dimension européenne que par son positionnement sur trois
Le rééquilibrage progressif des activités se dessine avec le
produits : Bureaux, Hôtels et Résidentiel. Son expertise intégrée
renforcement de l’activité hôtelière, dans une séquence où le
lui permet de maîtriser l’ensemble de la chaîne de création de
poids relatif des bureaux est en léger recul et l’activité
valeur et de répondre aux attentes de ses parties prenantes.
résidentielle reste stable. En 2024, l’activité murs et fonds
Covivio : 3 activités, 12 pays européens hôteliers a connu une nouvelle croissance avec une opération
significative de remembrement de la propriété des murs et des
Le plan stratégique de Covivio renforce ses ambitions
fonds de commerce d’hôtels avec AccorInvest (chapitre 1,
européennes et sa diversification à la fois « pays » et
section 1.1.2.1.2É).
« produits », avec une position de référence dans le
développement, l’exploitation et la location d’actifs sur : S’agissant des principes comptables et des résultats relatifs à
ces cinq activités, ils sont détaillés à la section 4.2.3.1 (SBMટ1.41).
● les bureaux (3 sousટsegments : France, Italie et plus
récemment en Allemagne) : marchés profonds au sein
desquels Covivio développe un immobilier aux meilleurs
standards environnementaux et sociaux internationaux (51 %
du patrimoine au 31 décembre 2024) ;
● le résidentiel, principalement en Allemagne, via Covivio
Immobilien (29 % du patrimoine) ;
● l’hôtellerie en Europe, via Covivio Hotels, qui accompagne le
développement européen des acteurs de référence du
secteur (20 % du patrimoine).




122 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Un modèle d’affaires
durablement créateur de valeur
FINANCIER Stabilité financière
• 23,1 Md€ de patrimoine dont > 94 % situés dans des localisations centrales,
au cœur des grandes métropoles européennes Investissement
• 84 % d’investissements contribuant un objectif climat de la taxonomie Liquidité
• 100 % d’obligations vertes
• 38,9 % de ratio d’endettement maîtrisé
RESSOURCES HUMAINES Rétention de talents
• ~ 1 000 collaborateurs en Europe dont 93 % en CDI
• 50 % de répartition Homme/Femme Compétences
UNE DIVERSITÉ DE CAPITAUX




• 87 % de collaborateurs formés Flexibilité
• Maintien d’une bonne qualité de vie au travail
INDUSTRIEL Gestion des actifs
• 1,3 Md€
• Pipeline résidentiel de 674 logements à livrer d’ici 2026 Infrastructures
• Elaboration d’une offre complète : Travailler - Voyager - Habiter Equipements

RELATIONNEL Achats responsables
• Durée moyenne ferme des baux de 6,2 ans
• Préservation des relations long terme avec les actionnaires Relation durable
• Développement de partenariats avec les collectivités et organisations Partenariats

NATUREL Stratégie climat
• Stratégie d’amélioration de la performance environnementale du portefeuille
(énergie, carbone, eau) Biodiversité
• Déploiement de la stratégie Nature du groupe Résilience

INTELLECTUEL Innovation
• Expertise immobilière, financière et technique
• Lutte contre l’obsolescence Recherche
• Innovation et smart building (stratégie numérique) Expertise
• Participation à des groupes de travail sur les innovations bas carbone




RAISON D’ÊTRE
Construire du bien-être et des liens durables
ACTIVITÉS MÉTIERS




INVESTIR / ARBITRER /
DÉVELOPPER CÉDER

• Emplacement • Recentrage
• ZAN STRATÉGIE du portefeuille
Centralité Hospitalité Durabilité
• Financements BUSINESS / RSE : sur les
verts VISION À LONG métropoles
• Ville durable TERME européennes

PARTIES PRENANTES


EXPLOITER / OPTIMISER
Service, santé, sécurité •
Maitrise des charges • Résilience
VALEUR CRÉÉE




VALEUR ÉCONOMIQUE VALEUR SOCIALE ET SOCIETALE CONTRIBUTION ENVIRONNEMENTALE
• 680 M€ de loyers perçus • 3 % de la masse salariale allouée au • 98,5 % d’immeubles certifiés, 71 % des
• 439 M€ de CAPEX investis développement des compétences bureaux bénéficiant d’un label ≥ Très bien
• 176 000 m2 de baux signés en 2024 (formations – France) • 30 % de baisse des consommations
• Des relations éthiques (61 % de • 1,7 M€ sur 5 ans alloués à la fondation énergétiques entre 2019 et 2024
dépenses couvertes par la politique • 17 000 emplois soutenues grâce aux • 13 % de réduction de la consommation
achats responsables en France) activités du Groupe de l’eau sur la même période
• Taxonomie : 432 M€ de CA verts • 22 associations soutenuss par la Fondation
pour lutter pour l’égalité des chances



COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 123
3 Rapport de durabilité
Introduction




3.1.2.3.2 Impliquer les parties prenantes (SBMટટ2)
Un rôle moteur au cœur de la filière
Le secteur du bâtiment et de l’immobilier croise des métiers et Covivio se situe au cœur de ce maillage de relations. Conscient
des expertises extrêmement divers, bénéficiant à l’activité de de son poids économique et de son rôle de leader, le Groupe se
chacun : architectes, bureaux d’études techniques, collectivités, veut exemplaire dans le pilotage de ses activités et notamment
géomètres, banquiers, fournisseurs, commercialisateurs, dans sa relation avec ses différentes parties prenantes. En lien et
professions juridiques, investisseurs, associations, médias… et à l’écoute de ces différents acteurs, Covivio coinvente des
bien sûr salariés et clients. solutions immobilières en prenant en compte les attentes de ses
parties prenantes.


Positionnement de Covivio dans la filière bâtiment / immobilier

Agences de Banques et
notation actionnaires

Reporting Financement



Fournisseurs et
Salariés Conseils

Capital humain Développement /
gestion

Collectivités et
Clients
associations

Territoires Revenus




Covivio mise sur la complémentarité de ses offres en bail classique et en contrat flexible (Wellio), ainsi que sur sa culture servicielle,
pour apporter des solutions toujours plus surટmesure à ses clients. Enquêtes clients, études de satisfaction et ateliers de design
thinking permettent au Groupe d’aller plus loin et d’associer ses parties prenantes à la conception des espaces et services de demain
qu’il développe.
Répondre aux attentes des parties prenantes
Dès 2010, une cartographie des parties prenantes du Groupe a Les interviews de ces parties prenantes internes et externes ont
permis une meilleure prise en compte de leurs attentes et la permis de mieux cerner leurs attentes, contraintes et enjeux en
réalisation d’une matrice de matérialité. Les parties prenantes matière de RSE. Ces enjeux ont été hiérarchisés en fonction de
principales ont été sélectionnées parmi : leur intérêt et de leur influence vis-à-vis de l’activité de
l’entreprise, aboutissant à la cartographie ciટaprès ainsi qu’à la
● la communauté commerciale (locataires grands comptes,
mise en place d’outils de dialogue adaptés. Ils ont été
fournisseurs) ;
réexaminés à l’occasion de l’expression de la Raison d’Être du
● la communauté financière (actionnaires, banques) ; Groupe en 2019.

● le capital humain (managers, salariés) ;
● les pouvoirs publics (collectivités) ;
● la société civile (associations, médias).




124 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Rapport de durabilité
Introduction




Les parties prenantes de Covivio tout au long de la chaîne de valeur

Régulateurs Gestion (Bureaux
TIERCES PARTIES d’ingénierie,
g PRESTATAIRES
Législateur commercialisateurs,
PARTENAIRES etc.)
ONG
Administrateurs
Assurances Banques
Riverains
Actionnaires
Collectivités
et investisseurs

Salariés
Agences
g Associations S
Servic
ces externes
Acquéreurs suppor
su ort (formation,
( ,
de notation
logiciels, etc.)
Notaires Gestionnaires
G
Médias Clients hôteliers
locataires
Développement
pp
Associations (Construction,
professionnelles Concurrents Architectes,, BET,,
Réseaux (télécom,
(
eau, énergie)
Paysagistes, MOE, etc.)
3
Face à la diversité des principales parties prenantes identifiées et de leurs attentes, Covivio a progressivement mis en place une
communication spécifique à chacune. Pour cela, le Groupe recourt à divers modes de communication interne et externe, notamment
via les réseaux sociaux : extranet locataire, LinkedIn, Yammer…

Des modes de communication adaptés
Principales parties
Attentes des parties prenantes Mode de communication Chapitre
prenantes
Clients Coટconstruction de solutions innovantes Comités de Partenariat et Comités de Développement ESRS S4
« sur mesure » afin d’accompagner au Durable
mieux la stratégie immobilière de chacun
Actionnaires Visibilité et durabilité du modèle Lettre aux actionnaires, communiqués de presse, Chapitre 6
économique et de la rentabilité communiqués financiers, road shows, investors days,
site Internet…
Agences Transparence des communications Document d’enregistrement universel, Rapport Finance
de notation financières et extraટfinancières de performance durable, Rapport Nature durable
Salariés Suivi du parcours professionnel, formations Intranet, outils de communication internes ESRS S1
Collectivités Prise en compte de leurs enjeux Rapport de performance durable, Rapport Nature ESRS S3
et associations socio-économiques Participation à différents travaux collaboratifs,
conférences…
Fournisseurs Loyauté des pratiques Charte Achats Responsables ESRS S2
Dispositif d’évaluation via EcoVadis


Comité des Parties Prenantes
À l’occasion de l’expression de sa Raison d’Être, Covivio a décidé pour s’assurer de la prise en compte de ces ruptures dans les
de créer un Comité des Parties Prenantes afin d’assurer une prise projets de développement et la stratégie du Groupe. Ses
en compte plus régulière et structurée des intérêts des parties travaux ont notamment porté sur la fracture du lien social, les
prenantes par les organes de gouvernance du Groupe. Sa façons de redonner une place dans la ville aux plus fragiles, les
vocation est de porter une réflexion long terme sur les enjeux pistes concrètes pour créer de la mixité et des rythmes collectifs,
futurs de Covivio et leur prise en compte dans la stratégie. Il a pour redonner aux citadins la possibilité de ralentir. Une
pour objectifs d’associer les parties prenantes à la réflexion sur restitution des travaux de ce Comité a été effectuée auprès du
les produits et services développés par Covivio ; suivre les Conseil d’Administration de Covivio et la synthèse de ses travaux
grandes ruptures et tendances long terme ; croiser les regards a été publiée en 2024.




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 125
3 Rapport de durabilité
Introduction




3.1.2.3.3 Résilience du modèle d’affaires (SBMટટ3)
Positionnement dans la chaîne de valeur : ̫ : en amont / ❏ : opérations directes / ̬ : en aval

Horizon temporel : CT : court terme / MT: moyen terme / LT : long terme
■ : matériel

❏ : non matériel


Thèmes Positionnement dans IRO Descriptions Horizon temporel Référence Matérialité
la chaîne de valeur

̫ ❏ ̬ CT MT LT

Contribution à l'amplification des effets du changement
climatique avec les équipements de climatisation et/ou
l'artificialisation des sols
Impacts L'impact peut être maximal pour la sécurité et le bien-être
des personnes en cas de malટadaptation
Impact positif: participation à la résilience urbaine, par
E1 - Adaptation
au changement
■ ■ ■ exemple en luttant contre les effets d’îlots de chaleur urbain
■ ■ ■ 3.2.1.1.11
■
climatique
Risque physique lié à la survenance d’une catastrophe
naturelle.
Risques
Risque financier lié à l’obsolescence ou la dévaluation de
certains actifs et à la hausse des coûts d’assurance

Opportunités Renforcement de la résilience du portefeuille

Impact sectoriel fort: le secteur du bâtiment représente 28 %
des émissions françaises
Impacts
Impact positif: Participation à l'effort de rénovation
énergétique du parc

Risque sur l’attractivité des immeubles notamment lié à
l’augmentation des charges pour les clients
E1 - Atténuation
du changement
■ ■ ■ Risque sur la liquidité de l’actif dans un contexte ■ ■ ■ 3.2.1.1.11
■
réglementaire encourageant l’efficacité énergétique des
climatique Risques
bâtiments
Risque financier et réputationnel conséquent en cas de
recours collectif pour inaction face au changement
climatique

Liquidité de l’actif
Opportunités
Renforcement de la compétitivité

Le secteur du bâtiment représente 43 % de la consommation
énergétique nationale
Pour une foncière, l’impact sur l’environnement peut être
Impacts majeur si le bâtiment est énergivore et s'il recourt à des
d’énergie fossiles
Impact positif: Participation à l'effort de rénovation
E1 - Energie énergétique du parc
(consommation, ❏ ■ ■ ❏ ■ ■ 3.2.1.1.11
■
approvisionnement, Risque financier lié à la hausse des coûts de l’énergie et au
EnR) coût d’alignement et de mise en œuvre de nouvelles
Risques réglementations dans le cas où elles n'auraient pas été
anticipées (décret tertiaire, RE 2020 et équivalents
européens)

Liquidité de l’actif
Opportunités
Renforcement de la compétitivité

Sur le secteur, l'impact est élevé pour le bien-être humain.
Impact potentiel sur l'environnement lors des opérations de
Impacts construction.
Impact positif: dépollution des sols dans le cadre
d'opérations de développement
E2 - Pollution de l'air, ❏ ■ ■ ■ ■ ❏ 3.2.2.1
❏
l'eau, des sols Risque de pollution environnementale (eau notamment) sur
les immeubles ou projets de développement limité au regard
des activités du Groupe.
Risques
Risque financier (coûts des mesures de précaution pour
éviter les infiltrations, des éventuelles dépollutions et
amendes en cas de pollution)




126 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Rapport de durabilité
Introduction




Thèmes Positionnement dans IRO Descriptions Horizon temporel Référence Matérialité
la chaîne de valeur

̫ ❏ ̬ CT MT LT

Impact potentiel lié aux produits phytosanitaires et à
l'amiante.

Impacts Covivio a plus de 200 000 m2 d’espaces végétalisés ou semi
végétalisés à l'échelle du patrimoine (emprise au sol) qui
nécessitent un entretien, le recours aux produits
E2ટટUtilisation phytosanitaires y est pour autant très limité.
❏ ■ ■ ■ ■ ❏ 3.2.2.1
❏
de substances Risque réputationnel et juridique couplé à un risque sanitaire
dangereuses
Risques concernant notamment l’usage de produits phytosanitaires.
Risque sanitaire pour l’amiante

Création de continuités écologiques en respect avec la
Opportunités nature en appliquant notamment les principes de la charte
de gestion des espaces verts de Covivio.

Pression sur les ressources disponibles

Impacts L’usage de l’eau est particulièrement important pour
l’activité hôtelière (douches, restauration, piscines) et
s’accroit avec la montée en gamme des établissements.
E3 - Eau Risque physique (inondations, montée des eaux)
(consommation, ■ ■ ■ ❏ ❏ ■ 3.2.3.1
■
approvisionnement, Risque d'attractivité des bâtiments lié à l'augmentation des
risque) charges pour les clients
Risques Risque d'exploitation en particulier pour l'hôtellerie dans les
zones à haut niveau de stress hydrique
Risque financier, hausse de 10% du prix de l'eau en moyenne
en France en 2023 3
Les impacts sont principalement liés à la restauration pour
l’activité hôtelière : approvisionnement de poissons,
Impacts crustacés.

E3 - Ressources ■ ■ ■ Le prélèvement dans la nappe phréatique est non pertinent ❏ ❏ ■ 3.2.3.1
❏
marines pour Covivio.

Risque de réputation et d’amendes (assez limité).
Risques Risque financier lié à l'augmentation des coûts (hospitalité)
avec la mise en place d’un approvisionnement responsable.

Les impacts de Covivio ne sont pas négligeables :
- l’occupation des sols est la pression à laquelle Covivio
contribue le plus, principalement par l’achat de matériaux
de construction, mais aussi par le biais de son patrimoine
existant ;
- les perturbations hydrologiques et écotoxicité liées à
l’approvisionnement et à l’utilisation des matières premières
Impacts pour les aménagements et les rénovations ainsi qu’à la
consommation d’électricité des locataires ;
E4 - Politique
et actions liées
■ ■ ■ - les émissions de GES, pour ces mêmes raisons. ■ ■ ■ 3.2.4.1.3
■
à la biodiversité Impact positif: utilisation des espaces verts du parc pour
contribuer à la continuité écologique ou pour restaurer la
biodiversité dans les centresટvilles (sur la base de
diagnostics écologiques), principalement sur de grandes
emprises.

Les risques financiers sont difficiles à caractériser et peuvent
être localisés à l’échelle d’un projet : mesures préventives,
Risques indemnisation pouvant aller jusqu’à un risque de refus de
permis de construire.
Risque réputationnel important




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 127
3 Rapport de durabilité
Introduction




Thèmes Positionnement dans IRO Descriptions Horizon temporel Référence Matérialité
la chaîne de valeur

̫ ❏ ̬ CT MT LT

Volet exploitation : La gestion des déchets est davantage un
enjeu locataire mais consitute un impact important le
secteur hôtelier (restauration)
Volet développement : Impact fort du secteur du bâtiment
sur la production de déchets (46 millions de tonnes de
déchets générés par le BTP (hors travaux publics), soit 1,5 fois
Impacts la production d'ordures ménagères en France). Seulement
40 à 60 % sont valorisés.
L'enjeu est très lié à l'activité de développement et de
rénovation du Groupe, nécessitant une prise en compte de
l'économie circulaire tout au long du projet.
E5 - Gestion des
Impact positif: participation au développement de la filière
déchets & Economie
circulaire et gestion
■ ■ ■ de l’économie circulaire ■ ■ ❏ 3.2.5.1
■
des ressources Volet exploitation : Le risque financier est limité, bien qu’il y
et matériaux
ait une augmentation du coût de la gestion des déchets.
Le risque pour la continuité de l’activité dans l’hôtellerie est
lié uniquement à des facteurs externes (grève des éboueurs
par exemple).

Risques Volet développement : Risque financier difficile à estimer
mais le risque de difficulté d’approvisionnement de certaines
ressources (bois) peut retarder les projets et accroître les
coûts.
Risque de réputation au niveau des projets : la revalorisation
devient un élément clé, y compris dans la communication
des entreprises du secteur.

Pour Covivio, les sujets prioritaires sont la QVT et les aspects
liés au développement et à la rétention des talents. En
Impacts
revanche les enjeux liés à la sécurité au travail sont plus
limités.

Risque santé/sécurité : accidents de travail / maladies
professionnelles, RPS
S1 - Conditions ❏ ■ ❏ ■ ❏ ❏ 3.3.1
■
de travail Risque éventuel de pertes de compétences et de savoirટfaire
Risques
en cas de turnover élevé ou de faible capacité à attirer,
retenir et développer les talents
Risque financier : coûts de recrutements additionnels

Continuité d’activité
Opportunités
Marque employeur

Impact sur le bien-être psychologique des employés
touchés. Impact limité à l'échelle du Groupe compte tenu de
Impacts
ses activités directes et de ses engagements en faveur de
l'égalité des chances
S1 - Diversité et ❏ ■ ❏ ■ ❏ ❏ 3.3.1
❏
égalité des chances Risque financier : en France, l'amende maximale pour
discrimination peut atteindre 45 000 euros (et 3 ans
Risques d'emprisonnement).
Risque réputationnel en cas de pratiques discriminatoires.

Impact limité en fréquence mais qui pourrait être important
Impacts sur le bien-être des collaborateurs en cas de survenance
S1 - Respect des
droits du travail et
❏ ■ ❏ (pour l’aspect respect des données personnelles). ❏ ❏ ❏ 3.3.1
❏
Droits Humains Risque financier et/ou réputationnel : demande croissante
Risques
d'investisseurs et d'agences de notation.

Impact maximal sur le bien-être et la santé/sécurité
des personnes sur les chantiers
Impacts
Impact sur les Droits Humains, notamment avec certains
S2 - Conditions emplois précarisés (temps partiel, CDD, intérim)
de travail et respect
des Droits Humains
■ ■ ■ Risque pénal limité dans l'activité de travaux car la ■ ❏ ❏ 3.3.2.1.3
■
responsabilité pénale relève du constructeur.
sur la chaîne de Risques
valeur Risque réputationnel fort en cas d’accident sur un des
chantiers ou au sein d'un site en exploitation.

Relation de confiance avec les fournisseurs; attractivité de la
Opportunités
marque; réputation.

Impact principalement lié à l’exploitation des immeubles
Impacts Impact positif liés à la participation au dynamisme de
l’économie locale et à la régénération de quartiers

S3 - Implication Risque sur la continuité de l’activité: l’intégration dans le
sociétale - ❏ ❏ ■ territoire et son écosystème est nécessaire notamment dans ❏ ■ ■ 3.3.3.1.3
■
intégration dans la le cadre des projets de rénovation.
ville durable
Risques Risque d’obsolescence des actifs en cas de mauvaise
accessibilité ( PMR et transports en commun)
Risque réputationnel élevé auquel s’ajoute un risque de non
réalisation de projet




128 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Rapport de durabilité
Introduction




Thèmes Positionnement dans IRO Descriptions Horizon temporel Référence Matérialité
la chaîne de valeur

̫ ❏ ̬ CT MT LT

L’impact principal est le nonટrespect par un fournisseur des
Impacts droits des populations indigènes, notamment concernant
S3 - Droit des
populations
■ ❏ ❏ l'extraction et la production de matières premières ❏ ❏ ■ 3.3.3.1.3
❏
indigènes Risque réputationnel en cas d'un incident survenant sur la
Risques
chaîne de valeur de Covivio.

Impact direct sur l’appréciation des clients qui peuvent
Impacts
considérer Covivio responsable des défaillances.

Risque financier lié à la protection des données (sanctions
S4 - Informations aux
clients et utilisateurs
❏ ■ ■ RGPD jusqu’à 4% du chiffre d’affaires d’une entreprise en cas ■ ❏ ❏ 3.3.4.1.3
■
Risques d’infraction)
finaux
Risque réputationnel : principe du Name and Shame en cas
d’infraction RGPD

Opportunités Stabilité financière à long terme

L’impact sur la santé des occupants est devenu un sujet
majeur depuis la pandémie Covid en 2020.
Impacts Impact direct sur l’appréciation des clients qui peuvent
considérer Covivio responsable des défaillances
Impact positif: apport de bien-être aux occupants
S4 - Sécurité des
clients et utilisateurs
❏ ■ ■ ■ ❏ ❏ 3.3.4.1.3
■
Risque de défaut de sécurité sur les immeubles ou de
finaux résilience des actifs conduisant à l’incapacité de gérer des
Risques crises majeures pouvant causer un sinistre, un accident, un
risque sanitaire, ou encore engager la responsabilité de
l’entreprise 3
Opportunités Stabilité financière à long terme

Impact sur le bien-être des salariés et/ ou clients en
Impacts situation de handicap si les bâtiments et les services des
hôtels ne sont pas optimisés pour inclure tous les publics
S4 - Inclusion sociale
des clients
❏ ❏ ■ Risque financier : Les sujets d’accessibilité sont bien couverts ■ ❏ ❏ 3.3.4.1.3
❏
et utilisateurs finaux Risques dans les pays d’opération de Covivio. Néanmoins, la mise en
conformité de certains hôtels est complexe.

Opportunités Stabilité financière à long terme

L'impact des retards de paiement des fournisseurs est fort et
engendre des défaillances d'entreprise: une faillite sur quatre
Impacts
chez les TPE est due aux retards de paiement . Cela crée
aussi des tensions sur l’emploi avec des effets de cascade.

Risque sur la relation de confiance avec les parties
G1 - Ethique ❏ ■ ❏ prenantes qui pourraient considérer l’entreprise comme un ■ ❏ ❏ 3.4.2.1
■
des affaires partenaire à risque en cas de corruption avérée.
Risques Risque réputationnel, risque financier ou encore frein du
développement des activités en cas de manquement aux
règles déontologiques de la profession et aux procédures
internes du Groupe.

Opportunités Identification de Covivio comme un acteur fiable

Les impacts sont principalement liés à la performance
Impacts environnementale du parc immobilier pouvant avoir un effet
sur l’environnement et le bien-être des clients.

Risques financiers: détention d’actifs à faible potentiel de
Enjeux sectoriel- création de valeur; perte d’attractivité du patrimoine ou
Lutte contre ❏ ■ ❏ surcoût des travaux; désavantage concurrentiel dû à ❏ ■ ■ 3.1.3.2
■
l'obsolescence des Risques
l’absence de certification ou à des emplacements peu
bâtiments
attractifs; coût des certifications et labels complémentaires
pour répondre aux attentes du marché
Liquidité des actifs
Opportunités
Réputation




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 129
3 Rapport de durabilité
Introduction




3.1.2.4 Identifier et gérer les impacts, risques et opportunités liés à la durabilité (IRO)
3.1.2.4.1 Identification et évaluation des enjeux matériels (IROટટ1)
En s’appuyant sur les travaux réalisés jusqueટlà, notamment les différentes cartographies des risques ( 3.1.2.2.5) et la matrice de
matérialité publiée lors des exercices précédents, Covivio a réalisé une analyse de double matérialité en retenant la méthodologie
présentée ciટaprès. Cette analyse a été élaborée à l’échelle du Groupe et concerne l’ensemble des activités et de la chaîne de valeur.


Méthodologie de l’analyse de double matérialité


IDENTIFICATION ÉVALUATION SYNTHÈSE DE L’ANALYSE
DES IMPACTS, RISQUES DE LA MATÉRIALITÉ ET VALIDATION
ET OPPORTUNITÉS (IRO) DES IRO DES RÉSULTATS


Définition de l'univers Pour chaque enjeu ESG
des enjeux (CSRD + identifié, prise en
Š Š Š




Matérialité impact
spécifiques à Covivio) Tous compte de :
les


ŠŠ
Caractérisation des Occurrence
enjeux pour l'entreprise enjeu
ux
Impacts positifs ou
Identification et analyse négatifs sur l'enjeu Enjeux
x Š
des IRO Risques financiers
encourus (échelle
majeuurs
Š
Š
définie à partir de la
cartographie des
risques Groupe
Possibles opportunités
Matérialité financière

Š Environnement
Š Social / Sociétal
Š Gouvernance

Travail préparatoire et définition de l’univers ● en externe, Covivio s’est appuyé sur des travaux de la
Avant de procéder à la cotation des enjeux, un travail Commission Européenne, de l’ADEME, de l’INSEE, de l’OID
préliminaire a été conduit afin de définir l’univers des enjeux en (notamment via le Baromètre de l’Immobilier Responsable) ou
s’appuyant sur la liste des enjeux de la CSRD. Ce travail s’est encore d’organismes internationaux comme WRI, ENCORE ou
appuyé sur une recherche documentaire tant en interne qu’en le CDP.
externe : Ce travail a ainsi conduit à la définition d’un univers de 20 enjeux
● en interne, les analyses et travaux conduits jusqu’à 2024 ont sur la base des 10 ESRS thématiques et d’un enjeu additionnel
permis de nourrir le cadre de définition des enjeux, avec afin de couvrir les thématiques sectorielles qui n’étaient pas
notamment : couvertes par les textes. Ces enjeux sont détaillés dans la
matrice présentée en 3.1.2.2.
● les résultats de l’analyse de matérialité publiée jusqu’à
l’exercice précédent ; Méthodologie de cotation des IRO
La méthodologie de cotation a été réalisée en application des
● les cartographies des risques : Groupe, RSE, achats/RSE,
principes de la CSRD et en lien avec les précédentes
cyber, corruption. Ces travaux ont été particulièrement clés
cartographies des risques réalisées avec l’aval de la Direction de
dans l’élaboration du profil de risque général de Covivio ;
l’Audit et du Contrôle Internes. Des sousટcritères de notation ont
● les reportings précédents tant sur le plan social été définis pour évaluer d’une part l’impact (matérialité
qu’environnemental, avec un historique de données d’impact) et d’autre part le niveau de risque et d’opportunité
important ; (matérialité financière). Chaque note (sur une échelle de 1 à 4)
est ensuite pondérée par la fréquence d’occurrence selon la
● les études mandatées par Covivio : MSCI Climate Value at probabilité de survenance dans un horizon de temps donné
Risk, WRI Baseline Water stress, cartographie des espaces (généralement 3 ans sauf pour certains risques nécessitant un
protégés, chiffrage des investissements liés à la trajectoire horizon d’analyse plus lointain, à l’instar du climat). Les risques
carbone, Global Biodiversity Score, impact socio- sont notés de manière brute, avant toute mesure de maîtrise du
économique ; risque.
● les politiques mises en œuvre : Achats Responsables, Charte
de la Diversité, ExટAequo, stratégie Nature, etc.




130 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Rapport de durabilité
Introduction




Sousટcritères retenus
Critères notés de 1 (faible) à 4 (critique)
Bien-être physique et/ou psychologique
Ampleur et irrémédiabilité Faune, flore, environnement
Matérialité d’impact
Marché et opérations des concurrents
Importance Événement isolé ou impact la société dans son ensemble
Risque financier Impact sur les revenus ou la valeur des actifs
Réputation/Image Intérêt des médias et risque de publicité négative
Matérialité financière
Continuité des affaires Risque d’interruption d’une ou plusieurs activités
Implication du top management Niveau de management impliqué par la gestion du risque

Cotation des enjeux ● consolidation des notes et envoi aux participants pour revue
Afin de simplifier la cotation des enjeux, différents ateliers ont été avant validation et consolidation à l’échelle du Groupe.
menés avec l’ensemble des directions du Groupe, permettant Cette consolidation a été réalisée par la Direction
également de sensibiliser les équipes à la CSRD. Ces ateliers ont Développement Durable en tenant compte de la pondération
mobilisé près d’une quarantaine de responsables du Groupe, de chaque activité dans le Groupe. Les notes moyennes
impliquant la gouvernance avec six membres du COMEX obtenues par enjeu multipliées par la fréquence ont été ensuite
représentés au fil des ateliers, et la majorité des membres des repondérées en prenant en compte la note maximale pour
CODIR locaux. La précédente analyse de matérialité ayant fait chaque catégorie (matérialité d’impact et matérialité financière).
intervenir des parties prenantes externes et les différents services
représentés travaillant au quotidien avec les parties prenantes 3.1.2.4.2 Résultats de l’analyse de double matérialité 3
externes du Groupe (investisseurs, clients, fournisseurs), il n’a pas (IROટટ2)
été jugé nécessaire d’impliquer ces derniers formellement dans La matrice présentée ciટaprès est le résultat de l’exercice de
ce nouvel exercice de cotation. La nature a également été prise cotation tel que détaillé plus haut. Elle a été partagée et validée
en compte comme partie prenante silencieuse. de la sorte :
Ces ateliers, organisés entre le dernier trimestre 2023 et début ● T1 2024 : Présentation aux participants des ateliers et au
2024 se sont déroulés de la manière suivante : COPIL CSRD.
● présentation du contexte et de l’objectif de la CSRD ; ● Avril 2024 : Présentation au COMEX et au Comité RSE pour
● présentation du concept de double matérialité et de la consultation.
méthodologie de cotation des enjeux ; ● Septembre 2024 : Présentation au Comité d’Audit pour
● présentation de chaque enjeu illustré du travail de recherche validation.
documentaire déjà réalisé et invitation des participants à Les enjeux matériels sont ceux pour lesquels une note supérieure
échanger sur les niveaux de risque ; ou égale à 2 a été obtenue soit en matérialité d’impact soit en
matérialité financière.

Matrice de double matérialité de Covivio

E1 – Atténuation du
changement climatique Š
Š
E4 – Biodiversité
E1 –Adaptation
p du Š
+1 – Lutte contre
changement climatique l’obsolescence des
E1 - Energie
E5 – Economie circulaire, ressources Š Š Š
bâtiments (sectoriel)
Matérialité impact




et gestion des déchets

E3 - Eau Š S4 – Sécurité des clients
et utilisateurs finaux
S3 – Implication
p sociétale –
ville durable Š
E2 – P
Pollution
ll i de d l’air,
l’l i
l’eau, des sols Š Š S1 – Conditions de travail
E2 – Substances Š S2 – Conditions de travvail et Š G1 – Ethique des affaires
dangereuses Respect des droits humain ns sur Š
Š la chaîne de valeur
S4 – Inclusion sociale
des clients et
Š Š
S1 – Diversité et égalité Š S4 – Informations aux clients et
utilisateurs finaux
utilisateurs finaux des chances

Š E3 – Ressources marines

Š S1et –humains
Respect
p des droits du travail


Š S3 – Droit des populations indigènes
Matérialité financière
Š Environnement
Š Social (cf. chapitre 3.5)
Š Gouvernance

La liste des data points reportés est présentée en section 3.5.1

COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 131
3 Rapport de durabilité
Introduction




Mise à jour de la matrice de double matérialité
Tous les ans, une évaluation de la pertinence des sujets considérés comme matériels devra être faite afin de :
● intégrer les retours d’expérience faisant suite à la publication de pairs ;
● intégrer les éléments sectoriels qui pourront être précisés ;
● vérifier la cohérence avec la cartographie des risques Groupe.
Une mise à jour complète sera faite tous les trois ans pour réévaluer la pertinence de la méthode et la cotation des IRO, donnant
lieu à une nouvelle validation de la gouvernance.



3.1.2.5 Plan d’action (MDR) Objectif lié à la stratégie Nature
Covivio s’est fixé un plan d’action RSE dès 2010. Revu tous les
Objectif lié à la Raison d’Être
cinq ans, ce plan a été adapté pour intégrer les ESRS et de
nouveaux objectifs liés à la stratégie Nature dévoilée en 2024. Le périmètre « historique » de ce plan d’action RSE fait référence
La déclinaison opérationnelle de ces objectifs et les spécificités aux entités composant le Groupe Covivio (UES France,
par portefeuille sont précisées dans les parties relatives à Allemagne, Italie). Le reporting social ne comptabilise donc pas
chaque ESRS du présent rapport. les collaborateurs des hôtels dont ceux détenus en murs et
fonds par Covivio Hotels.


RÉFÉRENCE ESRS PRINCIPAUX OBJECTIFS PÉRIMÈTRE ÉCHÉANCE RÉALISATIONS 2024 AVANCEMENT

Détenir 100 % d’actifs certifiés Groupe Fin 2025 A fin 2024 :
Bureaux : (100 % en France et
Secteur
Labelliser Green Key 100 % des Italie, 86,2 % en Allemagne)
Bâtiment/ hôtels en murs et fonds
WiZiU Fin 2025
Immobilier–
Hôtels : 97,5 % (43 % des MF Green Key) ●●●●❍
Résidentiel : 100 %
Obsolescence Développer 100 % d’immeubles
des actifs 100 % des développements tertiaires
tertiaires certifiés d’un niveau a Tertiaire Permanent
visant un niveau a minima Gold/
minima Excellent/Gold
Excellent
Réduire les émissions de GES du
E1 – Climat Groupe de 40 % par rapport A fin 2024, baisse de 28 % ●●●❍❍
Groupe Fin 2030
(Atténuation) à 2010 (en intensité KgeqCO2/m2/ (Développement et Exploitation)
an)

E1 – Climat Cartographier 100 % des actifs au 100 % des actifs (core) inclus dans ●●●●●
Groupe Permanent
(Adaptation) regard des risques climatiques l’analyse MSCI.

Réduire la consommation
d’énergie du parc de 25 % par Groupe Fin 2030
-30 % en incluant le panel résidentiel ●●●●●
(isoટméthodologie)
rapport à 2019

E1 – Climat Doubler la capacité de 1,3 GWh en 2024 d’énergie solaire
(Énergie) production solaire du parc (1,3 produite sur le parc
GWh en 2023) et atteindre 100 %
Groupe Fin 2030 ●●●❍❍
d’électricité verte sur le
portefeuille Bureaux en gestion 86 % d’électricité verte sur le parc
directe bureaux en gestion directe

100 % des sites font l’objet d’un suivi et
de contrôles

E2 – Pollution
Maîtriser les risques
Groupe Permanent Réalisation d’audits de résilience pour ●●●●●
environnementaux et sanitaires appréhender les différents impacts du
changement climatique sur le
patrimoine
Périmètre
Réduire la consommation d’eau
contrôle 2030 Bureaux :multilocataires : - 29 % ●●●●●
de 10 % par rapport à 2019
opérationnel
Maîtriser la consommation d’eau
en ne dépassant pas le seuil
E3 – Eau établi pour chaque portefeuille
(0,5 m3/m2/an Bureaux France et Seuil respecté pour chaque portefeuille ●●●●●
Groupe Permanent
Allemagne, 1 m3/m2/an Bureaux
Italie, 1 m3/m2/an Résidentiel
Allemagne, 2 m3/m2/an Hôtels
Europe)
Cartographier 100 % du parc au
regard de la proximité des sites Groupe Permanent Réalisé en 2024 ●●●●●
aux espaces naturels
E4 –
Atteindre le Zéro artificialisation
Biodiversité nette à l’échelle du pipeline Groupe – Analyse CBS par projet : CBS multiplié
Dévelop- Fin 2030 par 3 sur les projets analysés au ●●●❍❍
90 % des opérations en pement 30/06/2024
biodiversité positive




132 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Rapport de durabilité
Introduction




RÉFÉRENCE ESRS PRINCIPAUX OBJECTIFS PÉRIMÈTRE ÉCHÉANCE RÉALISATIONS 2024 AVANCEMENT

Réduire la production de déchets Objectif réajusté pour intégrer les
Contrôle hôtels
sur les bureaux en gestion directe
opérationnel
2030 NA
de 15 % par rapport à 2024 Intensité déchets 2024 : 6,3 kg/m²
E5 – Impulser une démarche Groupe – Groupe économie circulaire en France
Économie d’économie circulaire sur les Dévelop- Permanent ●●●●❍
opérations de développement pement (détails à la section objectifs de l’ESRS)
circulaire
En cours de définition dans le cadre de
Accroître le recours aux matériaux
Groupe Permanent la stratégie Nature, opérations pilotes ❍❍❍❍❍
biosourcés, recyclés, réemployés
sur les rénovations
1 013 salariés sur le périmètre historique
(51 % de femmes et 49 % d’hommes)
dont 93,9 % en CDI
Partage des savoirટfaire et
connaissances à l’échelle du Groupe et
multiplication des projets transverses
entre les trois entités européennes


Partage des savoirટfaire et
Attirer, développer et retenir les
Groupe Permanent connaissances à l’échelle du Groupe et ●●●●❍
talents
multiplication des projets transverses
entre les trois entités européennes


Premier reporting sur le périmètre murs
et fonds de Covivio Hôtels et
lancement de la marque Wiziu sur le
périmètre Hôtels en murs et fonds
permettant de structurer la politique
RH du Groupe sur ce périmètre.
3
Programme exટaequo : sensibilisation
S1 – Effectifs des collaborateurs au sujet de l’égalité
propres Promouvoir la diversité et l’égalité hommes/femmes, programme de
mentoring bénéficiant à 24 Françaises,
Italiennes et Allemandes.
Accord Qualité de Vie au Travail en
Améliorer la qualité de vie au France, Accord Sénior en 2020.
travail et concilier un équilibre vie Mise en place du télétravail dès 2018 –
professionnelle/vie personnelle Généralisé depuis le début de la crise
Covid
Groupe
Enquête de satisfaction des
Mesurer le bien-être des équipes (périmètre Permanent ●●●●●
collaborateurs réalisée en 2023 à
tous les deux ans historique*)
l’échelle du Groupe
Projet Covivio 4 Climate afin de
sensibiliser les collaborateurs au
développement durable
Implication de collaborateurs dans
Impliquer les collaborateurs dans différentes actions : Palladio, article.1,
les engagements du Groupe Passerelle…

SoCovivio Week organisée depuis 2022
ponctuée d’événements solidaires au
profit d’associations

Mise à jour du contenu de la Charte ●●●●●
Achats Responsables en 2024
Nouveau dispositif lancé en 2022
S2 – Charte Achats Responsables s’appuyant sur la solution EcoVadis. ●●●❍❍
Groupe 2025
signée par les fournisseurs clés 232 fournisseurs évalués au 31/12/24
Travailleurs
de la chaîne Réalisation d’une cartographie
de valeur européenne des risques liés aux ●●●●●
achats fin 2020.
Appels d’offres travaux > 200K€
100 % des appels d’offres soumis à
Groupe 2026 ●●●❍❍
un questionnaire RSE Appels d’offres corporate> 50K€




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 133
3 Rapport de durabilité
Introduction




RÉFÉRENCE ESRS PRINCIPAUX OBJECTIFS PÉRIMÈTRE ÉCHÉANCE RÉALISATIONS 2024 AVANCEMENT
Étude d’impacts socio-économiques
S’impliquer dans des initiatives de
Groupe Permanent
sur l’ensemble des activités du Groupe ●●●●●
dynamisation des territoires en Europe ; 17 000 emplois soutenus
en 2023.
Plusieurs opérations représentant de
véritables morceaux de ville:
Symbosis et The Sign à Milan, Stream
S3 – Coટconstruire avec les parties Building à Paris, Nice Brancolar, Icon à
Commu- prenantes un espace urbain Groupe Permanent Dusseldorf, etc…
●●●●●
cohérent et collaboratif
nautés Comité des Parties Prenantes:
affectées Synthèse des travaux « La fabrique
des rythmes sociaux » publiée en 2024
Publication de la Politique Droits
Humains de Covivio
Promouvoir les Droits Humains et
Groupe Permanent Une vingtaine d’associations
●●●●●
l’égalité des chances
accompagnées par la Fondation
d’entreprise Covivio
Lancement d’un nouveau programme
de mesure de la satisfaction des
locataires bureaux à l’échelle
Optimiser la satisfaction des européenne
locataires
Covivio Immobilien de nouveau
récompensé par le magazine Focus
Money comme « Fairest Landlord »
Tous les sites Wellio sont labellisés R2S
un haut niveau de ou WiredScore
S4 – Clients connectivité au sein de nos
et utilisateurs immeubles Groupe Permanent Wellio Dante premier immeuble ●●●●❍
labellisé Wiredscore en Italie
finaux
99,1 % du patrimoine à moins de
5 minutes à pied des transports en
commun, et 99,9 % à moins de
Détenir des actifs accessibles aux 10 minutes à pied des transports.
transports en commun à moins de
10 minutes à pied à hauteur de Sur le parc Bureaux en Europe, 96 %
100 % des actifs ont au moins un moyen de
transport ferroviaire (métro ou RER)
dans un rayon de 1 km et 86,5 % dans
un rayon de 500 m.
Diffuser et partager les bonnes
pratiques éthiques/ 100 % des collaborateurs formés aux
antiટcorruption avec l’ensemble matinales du process et aux principes ●●●●●
des collaborateurs de la Charte Ethique


45 % de membres indépendants
G1 – Éthique siégeant au Conseil
50 % d’indépendants siégeant au ●●●●●
Groupe Permanent Conseil d’Administration depuis 2017
des affaires d’Administration
Observation des meilleurs référentiels
internationaux : EPRA, AfepટMedef, GRI,
SASB…
Rester leader en matière de ●●●●●
transparence dans le reporting de Forte reconnaissance des organismes
nos activités de notation extraટfinancière (Notes
encore en hausse en 2020)




134 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Rapport de durabilité
Introduction




3.1.3 Lutte contre l’obsolescence des actifs (Enjeux sectoriel)
L’analyse de double matérialité conduite par Covivio Pilotage et mise en œuvre de la politique de lutte contre
en 2023/2024 a confirmé les enjeux liés au risque l’obsolescence
d’obsolescence des immeubles. En effet, les immeubles peuvent La politique de lutte contre l’obsolescence des actifs est incluse
être confrontés à un risque d’obsolescence, avec un impact sur dans le schéma de gouvernance Développement Durable
leur valeur, s’ils ne sont pas régulièrement remis à niveau de présentée dans l’ESRS 2, section 3.1.2.2.1, en tant qu’élément clé
façon à répondre aux enjeux de transformation écologique et de la stratégie RSE du Groupe. Impulsée et suivie par la Direction
numérique, ou ne prennent pas suffisamment en compte les du Développement Durable, sa mise en œuvre implique toutes
évolutions sociétales ou les besoins en matière de flexibilité et les strates de l’entreprise (RH, Finance, Audit et Contrôle Interne
de services (ESRS S3, section 3.3.4.3.2). Ce sujet interagit (ACI), SI, Communication…) et pas seulement les directions
fortement avec les autres enjeux matériels présentés dans ce opérationnelles : Directions du Développement, Ingénierie
rapport, notamment concernant la performance énergétique et Immobilière Relation Clients.
carbone (ESRS E1) des actifs et les qualités du bâtiment en
termes de bien-être et de sécurité pour les occupants (ESRS S4). 3.1.3.1.1 Coinventer un nouvel immobilier tertiaire
et résidentiel
3.1.3.1 Politique en matière de lutte contre
Dans plusieurs programmes développés par Covivio, l’accent est
l’obsolescence des bâtiments mis sur la mixité des fonctions : bureaux, espaces de coworking,
La lutte contre l’obsolescence du portefeuille de Covivio est hôtellerie, résidentiel, commerces de pied d’immeubles, ou
menée avec un haut niveau d’ambition, tant dans la conception encore coliving. Cette nouvelle tendance de marché se reflète
que la gestion des immeubles. Pour cela, Covivio développe des dans Stream Building à Paris, Symbiosis à Milan, ou encore
immeubles bénéficiant d’une très bonne accessibilité et Alexanderplatz à Berlin. Ces programmes sont conçus dans une
répondant à des exigences élevées, notamment en termes de logique de coopération avec les parties prenantes et
connectivité, de confort et de bien-être. Ils sont conçus pour
offrir un maximum de flexibilité, afin d’accueillir différents types
contribuent à renforcer l’attractivité et le rayonnement des
quartiers dans lesquels ils sont implantés. Proximité et relation
3
d’utilisateurs et organisations, et d’accompagner durablement clients personnalisée sont au cœur de la culture de Covivio. Pour
les locataires dans l’évolution de leurs besoins. Ouverts sur la être continuellement au plus près des attentes des clients et
ville, leurs jardins et terrasses sont créés pour constituer de faire évoluer l’offre, les services et les processus du Groupe,
véritables leviers de biodiversité et contribuer au bien-être des Covivio réalise régulièrement des enquêtes de satisfaction sur
occupants. Écoટconçus puis écoટgérés, les immeubles différentes thématiques. Des plans d’actions sont déployés à la
développés et exploités par Covivio ont pour ambition suite de ces enquêtes, garantissant ainsi aux clients une écoute
d’apporter des solutions sur mesure adaptées à chaque acteur, attentive et une prise en compte rapide de l’évolution de leurs
tout en veillant à la meilleure intégration possible du bâtiment besoins. L’offre de services met ainsi l’accent sur un parcours
dans son milieu. Cette stratégie s’applique aux différents actifs simple et fluide, ainsi que des espaces flexibles et personnalisés,
détenus, en tenant compte des spécificités propres à chaque pour une expérience sans cesse renouvelée.
activité. La politique de lutte contre l’obsolescence des
Covivio a publié en 2023 sa vision du « Bureau opéré (1) » visant à
bâtiments couvre également les enjeux de consommation
offrir à ses clients une expérience optimisée dans ses immeubles,
d’énergie et d’émissions de carbone, critères majeurs examinés
se résumant à :
dans l’ESRS E1.
● des bureaux et services singuliers qui donnent envie et sont
Identifié comme risque et impact majeurs dans le cadre de la
vecteurs de transformation, de fierté, d’efficacité individuelle
matrice de double matérialité ( 3.1.2.4.2), le sujet « Obsolescence
et collective et qui anticipent les usages ;
des actifs/Valeur verte/Produits anticipant les évolutions
sociétales » recouvre un ensemble d’enjeux qui sont au cœur des ● des offres hybrides et flexibles selon les besoins, tout en
préoccupations de l’entreprise et de sa politique patrimoniale. conservant un seul interlocuteur ;
En cas de défaut de maîtrise, les retombées négatives
pourraient être nombreuses : détention d’actifs à faible potentiel ● un apport conseil de A à Z, l’approche All in One, proposant
de création de valeur, perte d’attractivité du patrimoine ou conseil/programmation/conception/gestion des bureaux
surcoût de travaux en cas de défaut de maintenance et serviciels, le tout jusqu’à la conception et la gestion du smart
d’entretien, désavantage concurrentiel lié à l’absence de building ;
certification ou à une localisation peu attractive, etc. Afin de ● une relation Clients 5 étoiles centrée sur la qualité de services
faire face à ces risques potentiels et d’en prévenir au mieux les et de gestion, la fiabilité, l’écoute, la réactivité en se
impacts, Covivio essaye d’anticiper l’évolution des nourrissant des retours clients ( 3.4.3.1) ;
réglementations et s’engage sur les meilleurs standards
internationaux de construction et de service, avec un fort ● une approche RSE pragmatique au service de l’expérience
ancrage partenarial qui s’appuie sur une bonne connaissance client, de l’environnement et de la société, mêlant innovations
de chaque client et des besoins de celuiટci (ESRS S3, et performances concrètes, avec un suivi sur la durée.
section 3.3.4.3.2). En contrôlant l’ensemble de la chaîne de
création de valeur, Covivio s’assure de l’adéquation entre la
qualité de ses immeubles et les attentes de ses clients et du
marché. Enfin, Covivio optimise la valorisation de ses actifs, tout
en participant à l’avènement de l’économie circulaire, bas
carbone et intégrant les enjeux de résilience ( 3.2.5.2), afin de
mieux prévenir et adapter son patrimoine aux changements
climatiques.




(1) https://www.covivio.eu/wpટcontent/
/uploads/
/sites/
/6/2023/08/
/DP_BureauOpere.pdf

COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 135
3 Rapport de durabilité
Introduction




3.1.3.1.2 Dépasser les standards de construction
Un grand nombre de locataires grands comptes estiment que la développe, gère, rénove, en dépassant les standards de
performance énergétique et environnementale est devenue un construction, avec le recours à des certifications et labels
prérequis, susceptible d’influencer leurs choix d’implantation. De ( 3.1.3.4), ainsi qu’à des solutions innovantes qui vont auટdelà des
plus, les critères concourant au bien-être de leurs salariés obligations légales et anticipent l’évolution des réglementations.
prennent une place croissante dans leurs choix d’implantation Pour Covivio, le bâtiment de demain est à la fois durable et
(convivialité, services, connectivité, accessibilité, etc.). Covivio intelligent, et doit répondre simultanément à cinq
intègre ces nouvelles attentes dans les immeubles qu’il caractéristiques, spécifiées dans l’encadré ciટaprès.

LE BÂTIMENT DE DEMAIN

FLEXIBLE : choix constructifs innovants SERVICIEL : menu de services à la carte
favorisant la mutabilité, la mixité des en fonction des besoins du locataire,
usages et la flexibilité des espaces accessible via une application dédiée


OUVERT SUR LE TERRITOIRE : en termes CONNECTÉ : immobilier ready for tant sur
d’architecture mais aussi de concertation le pilotage que la gestion de l’immeuble
avec les collectivités publiques (GTB, BIM, Supervision, etc.)


ENVIRONNEMENTALEMENT PERFORMANT :
approche globale d’écoconception,
utilisation de nouveaux matériaux,
biophilie, EnR, etc.


Ces caractéristiques ont été définies par un groupe travail adaptés selon les projets. Elle établit une liste de préconisations
interne dédié, composé de représentants des Directions sur les sujets suivants (a minima) : déchets, acoustique,
Technique, Innovation, Développement Durable, Asset et consommation des ressources, communication avec les riverains,
Property Management. Une grille retenant les critères matériaux, communication avec les riverains, aspects sociaux
d’innovation constitutifs du bâtiment de demain a été créée. (confort, sécurité, bien-être). La charte explicite les rôles de
Chaque projet de rénovation ou de développement est examiné chacun et fixe des objectifs précis : par exemple, viser 85 % de
sur la base de ce référentiel en Comité d’Investissement, afin de valorisation des déchets de chantier, limiter le niveau sonore
s’assurer du respect des standards définis par Covivio. Le cas maximal sur le chantier à 80 dB(A), utiliser 80 % de bois certifié
échéant, des caractéristiques supplémentaires de durabilité y PEFC ou FSC, etc.
sont intégrées, lorsque c’est pertinent. En 2020/2021, un cahier
des charges RSE a été rédigé en coordination avec les équipes 3.1.3.1.3 Politique en matière de certification
européennes, afin de définir les types et niveaux des labels et des immeubles
certifications retenus sur les développements et rénovations de Depuis son premier développement, le siège de Dassault
Covivio. Ce cadre a vocation à être partagé en interne avec les Systèmes, livré en 2008, Covivio a fait le choix de caractériser les
équipes techniques (et de gestion compte tenu de son performances de ses nouveaux immeubles en recourant à des
caractère pédagogique) et en externe auprès notamment des certifications globales, reconnues internationalement, comme
architectes et BET, afin de leur indiquer les standards de HQE, BREEAM, ou LEED. De même, afin d’améliorer les
l’entreprise. performances de son parc déjà en exploitation, Covivio a
recours aux certifications HQE Exploitation, BREEAM InટUse ou
En tant que développeur, Covivio engage ses parties prenantes
encore ISO 50 001 pour valoriser la qualité de son management
dans le cadre de ses chantiers de travaux, au moyen d’une
de l’énergie. En outre, certains locataires recourent à des labels
relation partenariale forte et de procédures détaillées. Pour
qui sont particulièrement adaptés à leur activité, notamment
chaque projet certifié, quatre documents clés qualifient les
dans le secteur hôtelier. Partenaire de la mise au point de
performances techniques et environnementales : notice
certains labels, Covivio est également pionnier dans
environnementale, système de management de l’opération,
l’expérimentation de nouveaux référentiels à l’instar de R2S,
évaluation de la qualité environnementale du bâtiment (HQE ou
BiodiverCity ou encore plus récemment en s’engageant pour la
BREEAM), charte chantier à faibles nuisances. Cette dernière
création d’un label bas carbone paneuropéen, LCBI, et la mise
engage tous les acteurs du chantier et détaille les principes
au point du label BBCA Hôtel, avec le soutien de l’association
environnementaux à suivre, ainsi que des objectifs précis
BBCA.

La Low Carbon Building Initiative, pour promouvoir le bâtiment bas carbone en Europe
Lancée au MIPIM en 2022, la Low Carbon Building Initiative (LCBI) réunit des acteurs majeurs de l’immobilier européen afin de
promouvoir les bâtiments bas carbone et réduire les émissions de CO2 du secteur de moitié, en se basant sur l’Analyse du Cycle
de Vie. Après un an de travail collaboratif et d’analyse de données comparatives entre experts et maîtres d’ouvrage (1), LCBI a
lancé la méthode le 25 janvier 2024 ainsi que le label associé, et ceci dans 8 pays -Allemagne, Belgique, Espagne, France, Italie,
Luxembourg, PaysટBas, et RoyaumeટUni. Cette méthode est alignée avec les principaux outils et normes existants (Taxonomie,
Level(s), CRREM, RICS). Disponible publiquement sur le site web de LCBI, cette méthode européenne simplifie la comparaison des
empreintes carbone à travers l’Europe. Elle adresse d’abord les bâtiments neufs des catégories bureaux, résidentiels et hôtels.
Son objectif plus large est d’englober à terme les bâtiments neufs, rénovés et existants.




(1) /2024/01/2024_01_25ટPressટReleaseટLCBIટFR.pdf
https://www.batimentbascarbone.org/wpટcontent/uploads/
/


136 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Rapport de durabilité
Introduction




Covivio fait par ailleurs partie des quelques acteurs qui ont collecte de preuves pour attester du sérieux de la démarche des
expérimenté Level(s), lancé par la Commission Européenne pour établissements. En pratique, des améliorations doivent être
favoriser la construction durable et la transition vers l’économie réalisées chaque année au regard des critères retenus par le
circulaire, un label visé par la Taxonomie « verte » européenne. label de façon à le conserver. Ce label bénéficie d’une bonne
Ce dispositif fondé sur différents indicateurs (énergie, eau, audience en particulier auprès de la clientèle professionnelle.
carbone…) a pour vocation de définir un langage commun.
Level(s) est cité à plusieurs reprises par les premiers textes 3.1.3.1.4 Continuer à innover pour rester pionnier
organisant la Taxonomie européenne. Si l’innovation désigne l’introduction sur le marché de nouveaux
produits, services ou procédés, ceuxટci n’ont de sens pour
Focus sur les nouveaux développements Covivio que s’ils réussissent à transformer durablement les
Dans le cadre de ses financements verts et de ses objectifs RSE, façons de travailler, de voyager ou d’habiter de ses clients.
Covivio a fixé plusieurs engagements en termes de certification Depuis plusieurs années, la stratégie d’innovation de Covivio est
et de labels pour ses projets de développement. Ces principes constante et consiste à faire émerger de nouveaux usages,
s’appliquent aux projets qualifiés de nouvelle construction ou de améliorer la qualité de son patrimoine et enfin miser sur
rénovation majeure. Ils ne s’appliquent pas aux petites l’innovation ouverte.
rénovations ou aux extensions de bâtiments par exemple. La stratégie d’innovation de Covivio repose sur deux piliers :
● Objectif de certification environnementale globale (HQE/ ● repérer et faciliter la mise en œuvre de nouveaux procédés et
BREEAM/LEED/DGNB) et conformes à la taxonomie matériaux destinés à rendre les immeubles plus résilients ;
européenne : tous les développements (nouvelles
constructions et restructurations lourdes) doivent être ● déployer de nouvelles offres et systèmes qui permettent
conformes à la taxonomie européenne et/ou viser une d’améliorer le confort et les services aux occupants.
certification d’un niveau supérieur ou égal à Excellent/Gold.
L’ensemble de ces efforts d’innovation vise à anticiper les
Labels spécifiques (EPRA CertટટTot) : tendances du marché immobilier pour répondre aux besoins
●
évolutifs de nos multiples clients. 3
● carbone (BBCA/LCBI) : 75 % des projets de développement
en France et 50 % des projets en Allemagne et en Italie Innover pour proposer des immeubles vertueux et résilients
doivent viser ce label ; Pour respecter sa trajectoire carbone et dans la dynamique de
● connectivité (Wiredscore/R2S) : tous les projets > 5 000 m2 la nouvelle réglementation « RE 2020 », Covivio recourt à des
et immeubles hébergeant Wellio ; matériaux et procédés innovants comme le béton bas carbone
et des matériaux recyclés. Covivio réalise des pilotes ou POC
● bien-être (WELL/Osmoz/Fitwel) : tous les projets de (Proof of Concept) afin de tester de nouvelles solutions, qu’elles
développement tertiaire ; soient conçues par de grands industriels ou par de plus petits
acteurs. Par exemple, Covivio a testé en 2024, avec l’industriel
● biodiversité (BiodiverCity) : tous les projets dans les
AGC Glass Europe, une solution de concassageટrecyclage de
localisations où un tel label est disponible et où le potentiel
vitrages existants afin d’aboutir à la réinstallation de vitrages
d’espaces verts représente un intérêt en termes de
neufs basટcarbone. Cette expérimentation menée sur l’immeuble
biodiversité.
« Beige » à Paris a permis de tester grandeur nature de nouvelles
Cette politique vient renforcer les engagements pris par Covivio voies de recyclage de matériaux.
en matière de conformité à la taxonomie pour ses projets de
Rester en veille permanente
développements (ESRS E1).
Pour innover sur la durée, il est essentiel de rester en veille
100 % des hôtels gérés par WiZiU seront labellisés Green Key permanente afin d’identifier les tendances émergentes, de
d’ici fin 2025 choisir et d’explorer de nouvelles opportunités. Pour cela,
Le label Green Key (Clé Verte en France) est présent sur tous les Covivio :
continents, dans 77 pays et sur plus de 6 700 sites (hôtels,
● collabore avec une cinquantaine de startટup à l’échelle
restaurants, campings…). Green Key est le 1er écolabel
européenne. Dans des domaines variés tels que la gestion
international pour l’hébergement touristique. Ce label a été
automatisée des espaces, la mobilité urbaine, les nouvelles
lancé en France en 1998 sous l’appellation Clef Verte. La France
offres de restauration… ces partenariats opérationnels
est le 2e pays dans le monde à avoir développé le label Green
permettent de tester de nouvelles solutions adaptées aux
Key, et est depuis 2021 le premier pays pour le nombre
besoins de nos clients et de nos immeubles ;
d’établissements labellisés.
● participe à la plateforme collaborative Sekoya, dédiée aux
Les critères pris en compte par les établissements labellisés sont
solutions bas carbone et développée par Impulse Partners et
les suivants :
Eiffage. Elle rassemble des grands Groupes, des PME et des
● mise en œuvre d’une politique environnementale et d’une startટup innovantes pour identifier, tester et déployer des
démarche socialement responsable ; technologies durables dans le secteur du bâtiment et de
l’immobilier. Sekoya agit comme un accélérateur d’innovation
● gestion intelligente des déchets (réduction à la source, en facilitant la mise en réseau des acteurs, le partage de
collecte et recyclage) ; bonnes pratiques et l’évaluation des impacts
● maîtrise des consommations d’énergie et d’eau ; environnementaux des solutions proposées ;

● Achats Responsables (en particulier pour l’alimentation et ● bénéficie d’une newsletter innovation diffusée mensuellement
l’entretien) ; à l’échelle européenne et d’un Comité Innovation qui réunit
tous les 2 mois les principales directions opérationnelles de
● sensibilisation active de la clientèle. l’entreprise (Directions Technique et Asset Management,
Le processus de labellisation prévoit des audits réguliers et la Innovation, Développement Durable, Exploitation, SI…).




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 137
3 Rapport de durabilité
Introduction




3.1.3.2 Description des impacts, risques et opportunités (IRO)
ENJEUX SECTORIEL - LUTTE CONTRE L’OBSOLESCENCE DES BÂTIMENTS
Description et motsટટclés Certifications environnementales et labels spécifiques
Smart building
Flexibilité du bâtiment et mixité des usages
Impacts principaux Les impacts sont principalement liés à la performance environnementale du parc immobilier pouvant avoir un effet sur
l’environnement et le bien-être des clients
L’ADEME identifie les tendances récentes sur les enjeux du bureau dans ses scénarios 2050 :
Intensification des usages
Réversibilité des espaces et changement d’usage
Nouveau rapport à l’espace de travail depuis la crise sanitaire
Parmi les grandes incertitudes : le nombre d’emplois de bureau à l’aune des évolutions technologiques comme l’intelligence
artificielle
Impact des grandes orientations de développement de demain
Rythme de la rénovation énergétique
Positionnement sur la Opérations directes
chaîne de valeur
Risques principaux Risque financier :
Détention d’actifs à faible potentiel de création de valeur
Perte d’attractivité du patrimoine ou surcoût des travaux
Désavantage concurrentiel dû à l’absence de certification ou à des emplacements peu attractifs.
Coût des certifications et labels complémentaires pour répondre aux attentes du marché
Risque de non adéquation entre les actifs et les besoins ; demande croissante des collectivités pour des bâtiments flexibles et
réversibles (conversion bureaux logements par exemple dans certaines zones).
Risque réglementaire: problèmes de conformité potentiels
Principales opportunités Liquidité des actifs
Réputation
Matérialité Matériel


La vision globale du cycle de vie du bâtiment de Covivio vise à appréhender l’ensemble des IRO liés à la lutte contre l’obsolescence
de ses bâtiments. Les politiques ( 3.1.3.1) et les actions ( 3.1.3.3) déployées en la matière permettent de couvrir les différentes étapes de
ce cycle de vie, telles que détaillées ciટdessous :




UNE VISION GLOBALE
Analyser les performances RSE
ET DURABLE DU BÂTIMENT Intégrer les critères de de l’immeuble avant l’achat Acheter un immeuble
durabilité lors des cessions potentiellement
et partager la documentation ou déjà certifié
nécessaire




APPORTS DU DÉVELOPPEMENT DURABLE
Valoriser les performances RSE Optimiser les performances RSE
Anticiper les réglementations, lors de la cession des opérations et anticiper les
intégrer les contraintes de marché réglementations
et d’évolution des modes de vie et de travail


Réduire l’empreinte environnementale Doper l’attractivité du site Construire un immeuble
du bâtiment tout au long de son cycle de vie et améliorer ses performances attractif certifié
pour atteindre nos objectifs Viser des labels spécifiques

Maximiser les apports sociaux et sociétaux
de l’immeuble vis-à-vis de ses occupants,
des riverains, de la cité…

Placer les critères de confort, santé,
bien-être de l’utilisateur final et les questions
environnementales au cœur du projet Optimiser le coût des Suivre les performances RSE
opérations de maintenance / des bâtiments en exploitation
Recourir à des solutions favorisant performances RSE attendues et sensibiliser les utilisateurs
la mixité des usages, des acteurs,
des énergies utilisées… Verdissement du parc
en exploitation Enjeu
Obtention de certifications
et labels spécifiques Objectif




138 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Rapport de durabilité
Introduction




3.1.3.3 Actions mises en œuvre
La vie de l’immeuble s’inscrit dans un temps long (les analyses du important de la stratégie de Covivio, la composante servicielle
cycle de vie portent sur une durée de 50 ans, les immeubles est fondamentale et l’immeuble doit proposer des services qui
haussmanniens ont plus d’un siècle, etc.) mais nos modes de vie simplifient le quotidien des collaborateurs tout en améliorant leur
et nos outils (informatique, numérique, etc.) évoluent beaucoup bien-être.
plus rapidement. Les bâtiments doivent donc posséder de
Donner une seconde vie aux immeubles de bureaux
bonnes qualités d’adaptation pour accueillir des changements
d’usages et de technologies qui s’effectuent dans des temps de Propriétaire d’un patrimoine diversifié, Covivio a identifié depuis
plus en plus courts. Les effets financiers de ce plan d’actions sont plusieurs années des bâtiments pouvant faire l’objet d’une
principalement liés au plan de Capex prévu dans le cadre du reconversion en immeubles de logement lorsque l’usage résidentiel
plan d’atténuation. Le pipeline de développement bureaux de devient plus pertinent que celui tertiaire, au regard des attentes de
1,3 Md€ à fin 2024 participe également à la stratégie de lutte la ville et du marché. Cette stratégie permet de lutter contre
contre l’obsolescence du portefeuille. Les coûts de certification l’artificialisation additionnelle des terres et de donner un second
et labels sont intégrés aux budgets des opérations ou souffle à une zone urbaine, en développant des logements en
immeubles en exploitation. phase avec les nouveaux modes de vie et de travail.

3.1.3.3.1 Améliorer la flexibilité et la réversibilité En ligne avec sa stratégie développement durable, Covivio
des bâtiments intègre la question à plusieurs niveaux, par exemple :
Vers toujours plus de flexibilité et de services pour des projets ● dès la conception, avec des logements bénéficiant d’une
surટmesure double, voire triple exposition, ventilés naturellement de
En capitalisant sur l’expérience de sa filiale Wellio, spécialiste des manière à offrir un confort d’été maximisé. Covivio intègre
espaces de pro-working flexibles, lancée dès 2017, et sur ses également systématiquement des espaces extérieurs ;
compétences acquises dans l’hôtellerie, Covivio continue de ● pendant la construction, en privilégiant les matériaux
faire évoluer ses solutions pour répondre toujours mieux aux biosourcés et en prenant en compte les normes les plus 3
besoins de ses clients. exigeantes en matière de qualité de l’air.
Dès 2017, Covivio a lancé en Allemagne une offre de coliving. Pour aller plus loin, Covivio a décidé de se fixer des objectifs à
Entre l’hôtel et la colocation classique, les appartements en horizon 2025 pour cette activité de promotion en résidentiel et
coliving proposent une expérience « comme à la maison », avec de transformation de bureaux en logements, notamment :
une cuisine équipée, une décoration moderne, un mobilier de
qualité, une connexion WiટFi, etc. À fin 2024, Covivio gère ainsi à ● viser un alignement complet à la taxonomie (DNSH (3)
Berlin environ 250 chambres sous la marque « Covivio to Share ». compris) ;

L’étude mandatée par Covivio auprès d’Opinion Way en 2020, ● certifier environnementalement 100 % des projets ;
« Flexibilty First! » (1), avait mis en avant le fait que salariés et
● créer des espaces verts sur 100 % des projets et installer des
dirigeants affichent des attentes et exigences communes quant
systèmes de récupération des eaux de pluie.
à l’évolution du bureau, vers plus de flexibilité, mais aussi
concernant l’ambiance de travail, la mise à disposition Covivio étudie également la reconversion d’immeubles de
d’espaces variés et adaptés aux évolutions des modes de bureaux en hôtels en lien avec le marché et les collectivités
travail. Convaincu que la flexibilité et les services seront demain locales.
déterminants dans la performance collective des organisations,
Covivio rapproche ses offres en bail et en contrat de prestations 3.1.3.3.2 Covivio accélère sa transformation digitale
de services pour proposer des offres mixtes. Le Groupe adapte Opérateur immobilier européen, Covivio a engagé depuis
aussi ses process pour associer le plus en amont possible les plusieurs années une profonde transformation digitale, fruit d’un
utilisateurs à la conception des projets développés, au travers processus de réflexion collaborative. Conduite au niveau
d’ateliers de design thinking ou de sessions de travail avec des européen par la Chief Transformation Officer et les équipes IT
partenaires innovants, intervenant notamment dans le domaine pays, en collaboration avec les membres du Comité Exécutif et
des services. des Comités de Transformation, cette mue digitale constitue un
processus d’amélioration continue pensée au service de la
Promouvoir une culture de l’inclusion en entreprise satisfaction des clients, de la performance du patrimoine et de
Fruit d’une étude réalisée avec le soutien de l’agence de design l’efficacité opérationnelle des équipes de Covivio en Europe. En
Total Tool et du Professeur Giulio Ceppi de Politecnico di Milano, se dotant d’une feuille de route digitale, l’ambition du Groupe est
Covivio a établi des scénarios et lignes directrices pour de mener une transformation digitale durable et réfléchie, au
concevoir des espaces de travail plus inclusifs. Ce document, service de la stratégie de Covivio, en associant étroitement
disponible en ligne (2), détaille également les principes à l’ensemble des parties prenantes, au niveau européen.
respecter dans la conception et l’aménagement, pour favoriser
la diversité et l’inclusion. Il inclut un questionnaire d’évaluation Optimiser la conduite des développements et l’exploitation
permettant d’identifier les principaux points d’amélioration. Il grâce au BIM (Building Information Modeling)
s’agit notamment d’intégrer l’immeuble dans le tissu urbain et le La modélisation informatique du bâtiment permet de constituer et
territoire, de le lier à la ville en assurant la perméabilité des de faire vivre une base de données 3D, complète et cohérente, tout
espaces, la présence de services et l’accès à des espaces verts au long de la durée de vie d’un projet immobilier : conception,
extérieurs. Quant au design et à l’ameublement, c’est réalisation, exploitation, déconstruction. Le BIM améliore également
essentiellement le mobilier qui est visé. Il doit être ergonomique la gestion opérationnelle de l’immeuble, en facilitant la conception
et confortable pour tous, offrant la liberté de travailler de des aménagements des espaces et l’accès aux installations
manière flexible, collaborative ou autonome. Enfin, élément (géolocalisation des équipements). Dans le cadre de l’économie
circulaire, le BIM est aussi un outil qui permet d’organiser la



(1) https://www.covivio.eu/fr/wpટcontent/uploads/
/ /sites/ /Kitટpresse_ટsondage.pdf
/2/2020/11/
(2) https://www.calameo.com/covivio/
/ /read/005608009013f6890843c ?authid=JffGBcdxlLPR
(3) DNSH :do no significant harm, ou absence de préjudice important


COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 139
3 Rapport de durabilité
Introduction




traçabilité des matériaux et des équipements en vue de leur ● R2S : à Paris sur Jean Goujon, So Pop, l’Atelier (nouveau siège
réemploi. Covivio possède d’ores et déjà des immeubles construits à européen de Covivio)… ;
l’aide du BIM et la plupart de ses récents projets de développement
● WiredScore : Flow à Montrouge, Wellio Dante et Wellio Duomo
ont désormais recours à cette technologie.
à Milan… ;

À fin 2024, 100 % (en surface) des opérations de ● SmartScore : Alexanderplatz à Berlin.
développement tertiaire neuf en France, en Allemagne et
en Italie sont réalisées avec l’aide du BIM, soit 2 opérations L’opération Plano à Berlin – Schöneberg
pour plus de 98 000 m2 (140 000 m2 à fin 2023).
Ce projet de construction neuve de 14 150 m2 table sur la
réversibilité et a été pensé comme un écosystème innovant
En 2020/2021, avec l’aide d’un consultant externe et en lien avec les et durable, misant sur des espaces chaleureux et lumineux
différentes équipes techniques, asset et property management, un et offrant de grandes terrasses végétalisées :
cahier des charges BIM/BOS (1) européen a été rédigé, afin de mieux
caractériser les besoins de Covivio en ce domaine et le profil des ● recours à la géothermie pour le chauffage et la
environnements BIM qui seront créés dans le cadre des projets en climatisation, grâce à des pompes à chaleur et via des
France, Allemagne et Italie. Ce document a aussi pour ambition de plafonds rayonnants fonctionnant à basse température,
faire davantage le lien entre le BIM en phase conception et le BOS donc plus économes en énergie ;
en phase exploitation, afin d’en optimiser les services rendus. Le BOS ● 1 200 m2 de panneaux photovoltaïques disposant d’une
permet de collecter, enrichir et distribuer des données issues de capacité de 100 kW (soit 125 MWh/an) ;
différents outils et équipements, afin notamment d’optimiser les
processus de gestion, mettre en œuvre des services et renforcer ● une terrasse totalement végétalisée et perméable grâce
l’attractivité des biens. à des tranchées de rétention et drainage, et des
espaces verts conçus avec un écologue/ornithologue ;

L’innovation au service de l’environnement : quelques ● jusqu’à 80 % de béton recyclé et labellisé CSC (label
exemples mis en œuvre sur les projets de développement béton certifié durable) ;

● Ossature bois de l’immeuble « Stream Building » à Paris : ● accessibilité directe aux transports en commun et 50 %
1 820 m linéaires. de places de recharge pour véhicules électriques.

● Vitrages intelligents à teinte variable : immeuble rénové Le projet vise également les certifications et labels DGNB
rue Jean Goujon à Paris. Platinum, KFW Efficiency Building 40 + Renewable energy et
Wiredscore Gold.
● Dalle boisટbéton : solution mise en œuvre sur une
opération logements à Bobigny (93). L’enjeu consistant à
alléger la structure du bâti du fait des contraintes du site.
3.1.3.4 Vers 100 % d’immeubles certifiés
● Béton bas carbone : à Antony (92), réalisation de
fondations en béton bas carbone. (objectifs et métriques)
Le taux de certification est la part d’immeubles certifiés pour
S’y ajoutent, de nombreuses autres initiatives basées sur le
leur bâti (HQE, BREEAM, LEED) et/ou leur exploitation (BREEAM
réemploi (planchers techniques, etc.), l’emploi de matériaux
InટUse, HQE Exploitation, Green Key…), calculé en valeur Part de
recyclés (peinture Circouleur, etc.) ou encore le recyclage de
Groupe au 31 décembre 2024.
matériaux et équipements.
Covivio s’est fixé comme objectif de détenir 100 % d’actifs Core
(ayant vocation à rester durablement en portefeuille) certifiés
Préparer la smart city
y de demain d’ici fin 2025, incluant la totalité de ses activités (Bureaux France,
Progressivement, les bâtiments vont devenir des éléments du Allemagne, Italie, Hôtels Europe, Résidentiel Allemagne). Les
maillage de distribution de l’énergie : tantôt producteurs et exclusions de périmètre sont précisées dans le protocole de
tantôt consommateurs, les smart buildings feront partie reporting environnemental et représentent moins de 5 % de la
intégrante de smart grids pilotés à l’échelle de quartiers, de valeur totale du patrimoine. À fin 2024, ce taux est de 98,5 %
villes, euxટmêmes éléments d’ensembles plus vastes. Covivio (95,3 % fin 2023).
participe activement à des études consacrées à la flexibilité
L’indicateur de certification est suivi dans le cadre du reporting
énergétique, en particulier FlexEner, en collaboration avec
RSE mensuel interne et joue un rôle structurant dans les
l’IFPEB (2), RTE et Enedis, afin de préparer la smart city de
politiques de développement, de travaux et d’arbitrage du
demain. Pour qualifier la performance en termes de connectivité
patrimoine. Cet indicateur est également utilisé dans le calcul
d’un certain nombre de sites en développement ou rénovation,
de l’intéressement long terme et/ou la part variable des
en particulier sur 100 % de ses sites Wellio, Covivio recourt à des
mandataires sociaux et managers concernés.
labels dédiés :




(1) BOS :Building Operating System.
(2) Institut Français de la Performance Environnementale du Bâtiment.


140 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Rapport de durabilité
Introduction




Le suivi réalisé par la Direction du Développement Durable et les la création d’une offre correspondant aux nouvelles attentes du
équipes opérationnelles de chaque activité a pour but marché. Ces certifications globales sont reconnues par la chaîne
d’identifier : d’acteurs du secteur : constructeurs, conseils, foncières,
locataires, banquiers, actionnaires. Le cadre de la définition des
● les certifications à lancer sur les actifs non certifiés ou à
produits verts est appelé à évoluer sous l’impulsion de la
renouveler pour les certifications en exploitation ;
Taxonomie verte européenne ( 3.2.6).
● le potentiel d’amélioration du niveau de certification dans le
En complément de ces certifications globales, de nouveaux
cas des renouvellements et les mesures à mettre en œuvre
labels consacrent la performance d’un immeuble au regard de
pour y parvenir ;
sujets spécifiques : énergie avec BBC rénovation, Effinergie+,
● le changement de référentiel, notamment concernant les E+C- ; empreinte carbone avec BBCA ( 3.1.3.1.3) ; biodiversité
hôtels afin de choisir un label pertinent pour l’activité et pour avec BiodiverCity (3.2.4) ; connectivité avec R2S ou WiredScore
l’enseigne. ( 3.1.3.1.3) ; bien-être et santé avec Well, OsmoZ ou Fitwel, etc.
Covivio est régulièrement pionnier dans l’expérimentation de ces
En dépassant les standards réglementaires, Covivio participe à labels, voire collabore à la rédaction de certains d’entre eux.
Évolution des taux de certification environnementale des différents portefeuilles


Bureaux
Part des immeubles certifiés et répartition par type de certification (en valeur PdG)


France Italie Allemagne

84,4 % 99 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 %
3
98 %
88,7 % 86,2 %
71,1 %
68,6 %
67,1 %
61,9 %
54 %
41,6 %




2016 2018 2020 2022 2023 2024 Objectif 2016 2018 2020 2022 2023 2024 Objectif 2022 2023 2024 Objectif
2025 2025 2025

8,7 % 9% 2,8 %
17,8 % 14,4 %
23,7 % 39 %




27,6 % 54,7 % 32,8 %
55,7 %

Bâti certifié (HQE ou BREEAM) Bâti non certifié et exploitation Bâti certifié (HQE, LEED, ou Part déjà expertisée
et exploitation certifiée (HQE certifiée BREEAM In-Use, HQE BREEAM) et/ou labellisé (BBC, d’opération en cours avec
Exploitation, BREEAM In-Use, Exploitation, BRaVE un objectif de certification
BRaVE) Effinergie+)
sur le bâti



portefeuille de bureaux acquis en 2020 en Allemagne fait font d’objet d’une certification de l’exploitation (BREEAM In Use).
l’objet d’un programme de certification destiné à ce que 100 % À fin 2024, 86,2 % des actifs sont certifiés, en ligne avec l’objectif.
des immeubles soient certifiés d’ici fin 2025. Plusieurs d’entre eux




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 141
3 Rapport de durabilité
Introduction




Résidentiel Allemagne Sur ses projets de développement, Covivio recourt aussi à HQE
Dès 2019, l’intégralité du portefeuille résidentiel allemand de (incluant un audit du SMR pour l’activité de développement) et à
Covivio a obtenu la certification NF Habitat HQETM qui permet d’autres certifications locales comme NAWOH (Nachhaltiger
de qualifier la très bonne qualité du portefeuille et de sa gestion. Wohnungsbau). Le projet Hochstrasse 12/22 a été certifié HQE
Cette démarche consacre la mise en place d’un système de cette année au niveau Exceptionnel. Les projets sont également
management évalué régulièrement et qui repose sur quatre conçus en respectant le critère EGટ55 (standard réglementaire
engagements : Management responsable relatif à l’organisation d’efficacité énergétique des bâtiments).
du maître d’ouvrage ; Qualité de vie ; Respect de Par ailleurs, Covivio a expérimenté avec succès la certification
l’environnement ; Performance économique. HQE Bâtiment Durable dans le cadre de l’opération de
L’audit de renouvellement de la certification HQE sur le développement de Berlin Biesdorf. Bénéficiant d’une très bonne
portefeuille résidentiel a eu lieu en décembre 2024, sur les accessibilité aux transports en commun et d’une proximité avec
mêmes principes : de nombreux espaces verts, ce projet porte sur la construction
de 106 logements répartis en quatre immeubles en R+2/3 dans
● Système de management responsable : audit du SME en un ensemble résidentiel où Covivio est déjà propriétaire de huit
suivant une logique d’amélioration continue année après bâtiments. Le bâtiment a obtenu le niveau « Exceptionnel ». Fort
année. de cette première expérience, Covivio Immobilien s’est engagé à
faire certifier (HQE, NaWoh ou équivalent) l’ensemble de ses
● Qualité des bâtiments et méthodes d’exploitation :
projets de rénovation et extensions/développement destinés à
inspections des bâtiments sur la base d’échantillons
être conservés à la location.
aléatoires.
Hôtels en Europe
La certification environnementale du portefeuille hôtelier a été soumis au BRE mais n’ayant pas reçu de certificat au
bénéficie de l’engagement des locataires, grands opérateurs 31/12/2024, représentant 2,4 % du portefeuille (soit 0,5 %) à
déployant leurs propres stratégies de Développement Durable. l’échelle du Groupe.
Certains recourent à des labels spécifiques au monde de
Au 31 décembre 2024, 90 % des hôtels opérés par WiZiU (filiale de
l’hôtellerie (Green Key, GSTC (1), Green Hotel) et du loisir (Green
Covivio Hotels détenant et exploitant ses actifs en murs et
Globe), ou ont mis en place des systèmes équivalents aux
fonds) ont obtenu le label Green Key ou sont engagés dans ce
certifications environnementales de l’exploitation, à l’instar de
processus de labellisation. Par ailleurs, et sans que cela soit pris
Planet 21 pour Accor ou Green Engage pour IHG. 88 % du parc
en compte dans le calcul du taux de certification des actifs de
possèdent un tel label à fin 2024. Conformément au protocole
Covivio, il est à noter que 26 % des hôtels détenus bénéficient du
de reporting, le taux intègre deux actifs pour lesquels un dossier
statut Green Leader de TripAdvisor.


Part des immeubles certifiés et répartition par type de certification (en valeur PdG)

100 %
91,2 %
97,5 % 2,1 %
87,5 %
3,2 %
72,5 %


51,5 %
92,3 %


Bâti certifié (HQE ou BREEAM) et exploitation certifiée
( BREEAM In-Use ou labels verts Hôtels)
2018 2020 2022 2023 2024 Objectif
2025 Bâti certifié (HQE ou BREEAM)

Bâti non certifié et exploitation certifiée BREEAM In-Use
ou système de management certifié (GSTC, Green Key, Green Hotel...)


BBCA lance un label bas carbone pour les hôtels Une soixantaine d’opérations hôtelières diversifiées (entre
1 000 et 40 000 m2) ont été étudiées pour identifier les
En mars 2024, le label BBCA Hôtel a été lancé. Il peut être
caractéristiques spécifiques des émissions de gaz à effet
atteint soit pour la construction neuve, ou une rénovation
de serre d’un hôtel. L’étude a porté notamment sur les
ou encore pour l’exploitation. Les travaux sur ce référentiel
bonnes pratiques à déployer pour réduire ces émissions et
ont été menés en partenariat avec des acteurs pionniers
déterminer les seuils de performance bas carbone
de l’hôtellerie, dont Covivio.
permettant l’obtention du label BBCA.




(1) Global Sustainable Tourism Council : Conseil mondial du tourisme durable en français a développé un référentiel reconnu au plan international.


142 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Rapport de durabilité
Introduction




Profil des certifications environnementales obtenues et visées sur le parc tertiaire
Le tableau ciટaprès présente les différents niveaux de En valeur Part de Groupe, 71,3 % des actifs bureaux (67,2 %
certification obtenus ou visés sur les projets développés par en 2023) bénéficient d’une certification HQE/LEED/BREEAM avec
Covivio. Les certifications retenues pour la phase construction ou un niveau supérieur ou égal à Very Good (le meilleur niveau est
rénovation sont principalement HQE (1), LEED (2) et BREEAM (3). Un retenu en cas de double certification Exploitation /
actif italien a par ailleurs été certifié ITACA (4), niveau Good. Ces Construction). Sur le parc hôtels, la stratégie consiste à
certifications couvrent de nombreux thèmes liés à l’intégration privilégier les labels spécifiques (Green Key, BioScore, GSTC) ne
de sujets environnementaux et sociaux dans les projets de disposant pas de niveaux.
développement.

Synthèse des certifications obtenues et visées sur les actifs ou projets bureaux du Groupe

Construction Exploitation Total*

6% 1,7 % 4,3 % 1,7 %
12,6 % 19,8 %
19,8 %
5,3 %
13,5 % 12,4 %
60,4 % 43,2 % 98 %
13,2 %
3
17,9 % 33,6 %
29,3 % 10,5 %

Outstanding / Platinum Excellent / Gold Very good / Silver Good / Bronze Pass / Acceptable No level
*Retraité des actifs certifiés sur l'exploitation et la construction


Certifications obtenues :

EXPLOITATION BÂTI
Type de certification Nombre Surface Nombre Surface
68 076
+2,9M m² sur le parc
HQE 1 rési allemand 30 498 921
BREEAM 92 1 099 255 29 487 540
LEED 14 341 912
DGNB 3 55 717




(1) HQE : Haute Qualité Environnementale.
(2) LEED :Leadership in Energy and Environmental Design.
(3) BREEAM :Building Research Establishment Environmental Assessment Method.
(4) ITACA : l‘Innovazione e Trasparenza degli Appalti e la Compatibilità ambientale : Innovation et transparence dans les marchés publics et
compatibilité environnementale.


COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 143
3 Rapport de durabilité
Informations environnementales




3.2 Informations environnementales
3.2.1 Changement climatique (ESRS E1)
La norme ESRS E1 porte sur le changement climatique. Elle production locale d’énergie. Une démarche novatrice de
couvre l’atténuation du changement climatique et l’adaptation modélisation de l’intensité carbone a été retenue de façon à
à celuiટટci. Elle porte également sur les questions liées à l’énergie, suivre la performance carbone du Groupe en la rapportant à un
dans la mesure où elles sont pertinentes au regard de cet enjeu. mètre carré composite, et ceci en intégrant l’ensemble des
activités (bureaux, résidentiel, hôtels) en Europe, sur tout le cycle
Il s’agit ici d’expliquer la manière dont Covivio influe sur le
de vie des actifs : matériaux, construction, restructuration et
changement climatique en détaillant ses incidences matérielles
exploitation. Ces modèles s’appuient sur différents scénarios
positives et négatives, réelles et potentielles ainsi que ses efforts
scientifiques prenant en compte les rythmes de décarbonation
d’atténuation passés, présents et futurs, conformément à
des mix énergétiques des pays où Covivio opère, ainsi que des
l’Accord de Paris et compatibles avec la limitation du
différents secteurs qui impactent l’activité. Ces modèles
réchauffement de la planète à 1,5 °C.
scientifiques ont été consolidés par le CSTB, qui a également
Il est préalablement rappelé que les informations concernant utilisé son expérience du secteur de la construction pour les
l’intégration des performances en matière de durabilité dans les adapter au mieux aux spécificités du Groupe. Les paramètres
mécanismes incitatifs, en particulier vis-à-vis du Directeur ont été définis en prenant en compte le patrimoine actuel de
Général et du Directeur Général Adjoint, sont explicitées dans Covivio en Europe ainsi que les projections de ce patrimoine à
l’ESRS 2, section 3.1.2.2.4. horizon 2030. La mise à jour réalisée en 2021 a permis d’intégrer
les nouvelles orientations du Groupe, notamment suite à
3.2.1.1 Plan de transition pour l’atténuation l’acquisition d’immeubles de bureaux en Allemagne en 2020 et
du changement climatique (E1ટ1) d’un portefeuille d’hôtels haut de gamme au RoyaumeટUni.
3.2.1.1.1 Objectifs de réduction de l’empreinte En s’impliquant dans des initiatives telles que l’Alliance HQEટGBC,
carbone du Groupe l’association BBCA, Sekoya ou le Hub des Prescripteurs bas
carbone ( 3.2.1.1.2.b), Covivio dispose d’une expertise forte sur le
Capitalisant sur ses retours d’expériences en matière de
sujet, lui permettant de conforter sa vision à 10 ans. Les outils
réduction des consommations d’énergie et des émissions de gaz
internes en matière de carbone, développés avec le CSTB,
à effet de serre, Covivio a décidé en 2021 d’accélérer sa
permettent d’éclairer et d’orienter les décisions depuis la
transition en relevant le niveau de ses ambitions sur l’ensemble
conception jusqu’à l’exploitation des immeubles. Par exemple,
de son patrimoine tertiaire en gestion directe, pour s’aligner sur
l’ACV Express, portant sur la construction et la rénovation,
une trajectoire 1,5 °C (basée sur les scénarios du GIEC).
permet d’estimer les performances carbone en amont d’un
Moins de trois ans après la publication de sa première trajectoire projet et de réaliser des sensibilités aux impacts en fonction du
de réduction de ses émissions carbone, dont la compatibilité choix des matériaux ou de la forme du bâtiment.
avec le scénario 2 °C de l’Accord de Paris avait été reconnue
La mise à jour de la trajectoire carbone de Covivio a ainsi mené
dès l’été 2018 par l’initiative Science Based Target (SBTi), Covivio
à la détermination des objectifs suivants :
a ainsi relevé le niveau de ses ambitions et se positionne une
nouvelle fois comme un acteur majeur de la transition bas ● réduire les émissions de gaz à effet de serre de 40 % entre
carbone du secteur immobilier en Europe. Couvrant l’ensemble 2010 et 2030 (Scopes 1, 2 et 3) en intensité carbone ;
des activités de Covivio en Europe, cette trajectoire actualisée
fin 2021 prend en compte l’expérience acquise par le Groupe ● aligner les objectifs de ses activités sous gestion directe sur
dans la construction bas carbone et les expérimentations une trajectoire 1,5 °C, soit une réduction des émissions
complémentaires sur les matériaux, l’économie circulaire ou la absolues de 63 % entre 2015 et 2030, sur les scopes 1 et 2
biodiversité. Ces objectifs ont reçu l’approbation de l’initiative (exploitation des parties communes des immeubles
SBT début 2022. Covivio étudie actuellement le nouveau multilocataires et sièges sociaux) ;
référentiel SBT pour le secteur immobilier en considérant un ● viser l’alignement au scénario « WellટBelow 2 °C » (entre 1,5
alignement à une trajectoire 1,5 °C sur les scopes 1, 2, 3 liés à et 2 °C) de la SBTi sur le scope 3 (construction, rénovation,
l’utilisation des bâtiments ainsi qu’à une contribution net zéro exploitation des surfaces privatives des immeubles
carbone à horizon 2050. multilocataires, bureaux monolocataires, résidentiel et hôtels).
Deux scénarios prospectifs à 2030 ont été construits, afin de Par ailleurs, Covivio s’est engagé à avoir une contribution « Net
prendre en compte les changements susceptibles d’influencer la Zero Carbon » dès 2030. L’atteinte de la trajectoire carbone de
performance carbone de Covivio, qu’ils soient internes ou chaque activité passe par la mise en œuvre de différentes
externes, en réalisant une modélisation en 7 macroટlots, à savoir : actions, notamment la réalisation de travaux (Capex) sur le
voiries et réseaux divers ; infrastructure ; superstructure ; patrimoine. En 2022, ces travaux ont été identifiés et chiffrés par
enveloppe ; second-œuvre et finitions ; équipements ; portefeuille ( 3.2.1.1.3).




144 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
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Trajectoire 2030 du poids carbone moyen d’un m2 (construction + restructuration + exploitation)
(Synthèse des différentes activités de Covivio en Europe, en intensité carbone kgCO2/m2/an)


80


76,3


70

64,5
66,6


60 63,4 56,4



55,3 à fin 2024
54,5 49,4
50 3
Scénario ambitieux
mis à jour (-40%) 45,9

40
2010 2015 2020 2025 2030




194 034 teqCO

Émissions liées à la construction et rénovation
des actifs en Europe



22 194 teqCO2 124 767 teqCO

Consommations d’énergie du périmètre « contrôle Consommations d’énergie de tous les actifs détenus
opérationnel » (parties communes de multilocataires en Europe (hors périmètre « contrôle opérationnel »)
bureaux et sièges sociaux) et émissions liées à la production d'énergie


Scopes 1 & 2 Scope 3


Objectifs

Alignement 1,5°C et Contribution Net Zero carbon en 2030 Alignement Well-below 2°C




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 145
3 Rapport de durabilité
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Zoom sur les scénarios du CRREM (Carbon Risk Real Estate carbone. Cela a permis de valider la cohérence des objectifs
Monitoring) de réduction de GES sur les portefeuilles tertiaires, lesquels se
situent sous les niveaux de « points de basculement (1) »
Dans le cadre de ses travaux avec MSCI sur la valeur à risque
identifiés par le CRREM. Les scénarios utilisés sont ceux
climatique ( 3.2.1.1.12), Covivio a notamment sélectionné la
publiés par le CRREM le 11 janvier 2023 et se situent à un
trajectoire CRREM 1,5 °C comme scénario de référence.
niveau plus ambitieux que les précédents.
Pour chaque portefeuille, Covivio a rapproché les scénarios du
Les éléments proposés par le CRREM concernant le résidentiel
CRREM aux données historiques d’émissions de gaz à effet de
sont encore trop récents pour disposer de la même analyse à
serre (GES) déjà publiées chaque année et aux données
ce stade.
calculées à horizon 2030 dans le cadre de sa trajectoire


Rapprochement des scénarios du CRREM à la trajectoire carbone Covivio sur ses portefeuilles tertiaires (V2 CRREM du
11/01/2023)
70
60
50
40
30
20
10
0
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030

Scénarios CRREM (selon répartition du patrimoine tertiaire Covivio, Données historiques et trajectoire carbone Covivio tertiaire
linéarisation pour la période 2010-2020)



Covivio travaille actuellement à la mise à jour de ses objectifs 3.2.1.1.2 Leviers de réduction de l’empreinte carbone
suite à la publication d’un nouveau référentiel pour le secteur du Groupe
immobilier par l’initiative SBT et le CRREM. L’étude en cours vise à
Pour atteindre une réduction de 40 % de ses émissions de GES,
identifier les conditions dans lesquelles ces objectifs pourraient
Covivio a identifié plusieurs leviers portant à la fois sur la phase
être conformes à une trajectoire 1,5 °C sur les trois scopes pour la
d’utilisation et sur les nouveaux développements. La réussite de
partie exploitation. La mise à jour de ces objectifs pourrait être
cette trajectoire repose également sur la capacité du Groupe à
également l’occasion pour Covivio de préciser les conditions
interagir avec les parties prenantes, à commencer par les clients
d’atteinte de sa contribution à la neutralité carbone au plus tard
mais aussi par une participation active à des groupes de travail
d’ici 2050 sur les 3 scopes.
dédiés. L’année de référence correspond à un volume global
d’émissions de 464 kteqCO2.


Principaux leviers de la décarbonation




-19 %
-3 %

-12 %
-6 %




Année de référence Mix énergétique Décarbonation Efficacité énergétique Construction Objectif 2030
(levier exogène) du portefeuille Portefeuille bas carbone 1.5°C Scopes 1/2
(phasing out, EnR) en exploitation WB2°C Scope 3



Ces leviers ont été complétés, suite à la définition de la stratégie Nature de Covivio, avec de nouveaux engagements sur l’économie
circulaire (ESRS E5, section 3.2.5.2) qui visent à réduire l’empreinte carbone des projets de développement.




(1) Point de basculement : année à laquelle l’actif émet plus de CO2 que le niveau requis pour respecter une trajectoire 1,5 °C, soit l’année à laquelle
l’actif devient « échoué ».

146 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
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3.2.1.1.2.a Leviers quantifiables
Décarbonation du portefeuille
Développer les énergies renouvelables sur site
Les énergies renouvelables constituent un levier fort de réduction terme pour accroître la part d’énergies renouvelables dans leur
de l’empreinte carbone liée à la consommation d’énergie des mix. Les rénovations sont également l’occasion de mettre en
bâtiments. Dans les différents projets de développement et œuvre de nouvelles solutions.
rénovation conduits par Covivio, le recours aux énergies
En Allemagne, le système énergétique du siège d’Oberhausen
renouvelables est systématiquement étudié, afin de déterminer
de Covivio Immobilien va être équipé de pompes à chaleurs
les possibilités offertes en prenant en compte les spécificités liées
géothermiques en combinaison avec une alimentation
à l’environnement et au contexte réglementaire : géothermie,
photovoltaïque et éolienne (grâce à des petites turbines).
photovoltaïque, etc.
La production photovoltaïque sur le portefeuille de Covivio
Plusieurs sites ont été équipés de panneaux solaires thermiques
(eau chaude sanitaire) ou de panneaux photovoltaïques 47 immeubles résidentiels sont équipés de panneaux
(production d’énergie renouvelable). Le Groupe recourt photovoltaïques en Allemagne. Cet investissement réalisé par
également à la géothermie ainsi qu’à des dispositifs innovants, Covivio dès 2012 (coût moyen de 436 €HT/m2, amortissement sur
comme Thassalia© à Marseille. Ce réseau d’eau tempérée piloté 9 ans en moyenne) a permis de développer les savoirટfaire en la
par Dalkia, alimente des bâtiments d’Euromed Center en chaleur matière, anticipant l’évolution de la réglementation vers le
et en froid à partir d’une énergie 100 % renouvelable : la thalasso bâtiment passif. L’énergie produite est revendue auprès des
thermie ou l’énergie thermique des mers. réseaux locaux et n’est pas autoconsommée. Au total,
961 971 kWh ont été générés en 2024 (909 145 kWh en 2023). La
Covivio a fait le choix, lorsque cela est possible, de raccorder ses production photovoltaïque a généré 459 K€ de chiffre d’affaires
bâtiments aux réseaux de chaleur urbains. Le pourcentage de en 2024, que l’on retrouve dans les tableaux réglementaires liés
renouvelable dans les réseaux est variable selon les localités, à la taxonomie ( 3.5.2).
mais les gestionnaires ont fixé des objectifs à plus ou moins long 3
Évolution de la production et des gains liés à la production photovoltaïque sur le portefeuille résidentiel allemand
(kWh)
1 000 000


900 000


800 000


700 000


600 000


500 000


400 000


300 000


200 000


100 000


0
2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024

Duisburg Oberhausen Essen Mülheim Ratingen Berlin TOTAL


En Italie, les Tours Garibaldi ont été équipées en 2010 de 804 m2
de panneaux photovoltaïques en façades et de chauffeટeau Au total Covivio a produit 1,3 GWh d’électricité en 2024
solaires sur la toiture (42 MWh produits en 2024). Encouragés par grâce aux installations photovoltaïques sur ses sites
une réglementation forte sur le sujet (60 % des besoins détenus en Europe. Le Groupe vise de doubler la
énergétiques du bâtiment doivent être assurés par des sources production entre 2023 (1,3 GWh) et 2030.
renouvelables), les développements récemment livrés et ceux en
cours de développement à Milan intègrent également des
équipements photovoltaïques, comme sur les bâtiments du
quartier Symbiosis (51 MWh produits en 2024 sur les bâtiments A
et B) ou The Sign (59 MWh ).




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 147
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La majorité des opérations développées par Covivio consiste en S’engager pour la construction basટટcarbone en Europe
rénovations/restructurations. Pour répondre aux attentes des Les analyses de cycle de vie
collectivités, aux contraintes d’urbanisme et à la stratégie Dès 2010, Covivio a réalisé des analyses du cycle de vie (ACV),
Nature du Groupe, c’est le recours à la végétalisation des afin de quantifier les impacts environnementaux d’opérations à
terrasses qui est privilégié. Les installations photovoltaïques chaque stade de leur cycle de vie (construction, exploitation de
portent sur des opérations neuves et de façon marginale sur la l’immeuble et enfin déconstruction). Ces ACV sont réalisées à
construction d’ombrières auટdessus de parkings. partir de l’analyse de six modules (matériaux, énergie, eau,
Contribuer à la neutralité carbone à l’échelle des bâtiments déplacements, chantier et déchets). En 2013, Covivio a fait
réaliser la première ACV en France portant sur une rénovation
La neutralité carbone ne peut pas être envisageable au
d’immeuble (immeuble Steel – Paris 16e), et en 2014, la première
moment de la construction ou de la rénovation du bâtiment,
ACV en France sur un hôtel (B&B Porte des Lilas).
sauf à recourir à la compensation. En revanche, l’exploitation du
bâtiment peut viser la neutralité, en recourant à des énergies
renouvelables afin de pourvoir aux différents besoins : éclairage, Calcul des émissions de gaz à effet de serre évitées sur
eau chaude sanitaire, chauffage, etc. Certains immeubles deux rénovations (« Grand Prix SIMI 2021 », chacune dans
tertiaires de Covivio présentent ces caractéristiques lorsqu’ils leur catégorie)
utilisent exclusivement de l’électricité (également pour le
chauffage, ou alors de la géothermie par exemple) et Covivio a mandaté un tiers pour estimer les émissions non
bénéficient de contrats d’électricité verte. Sur le périmètre de émises grâce aux choix de construction ambitieux d’un
contrôle opérationnel, 9 % des actifs (hors parties privatives) sont point de vue environnemental, sur les opérations Silex2 et
concernés. En ajoutant les bâtiments à très faible intensité (- Gobelins. En comparant les émissions générées par ces
5 KgeqCO2/m2/an), ce taux monte à 26 %. opérations à différents scénarios sur les phases
construction puis exploitation, l’étude a permis d’en qualifier
De nombreux immeubles de Covivio bénéficient d’un contrat la performance carbone.
d’électricité verte, choix fait en lien avec les locataires ou par
euxટmêmes. En Italie, Covivio a fait le choix de l’électricité verte Ainsi, la rénovation de l’immeuble Paris Gobelins a émis 535
pour l’ensemble de son périmètre d’actifs sous gestion directe, tCO2e en moins au total (2,5 kgCO2e/m2SHON/an) par
dès décembre 2015. À fin 2024, la part d’électricité verte dans la rapport à un scénario de rénovation reposant sur un projet
consommation d’électricité totale s’élevait à 47,9 % (29,7 % à moins différenciant d’un point de vue environnemental (vis-
fin 2023) sur le patrimoine total (données issues du reporting à-vis de la nature des matériaux utilisés ou de travaux de
environnemental) et 86 % du patrimoine directement géré, en restructuration correspondant aux standards
hausse par rapport à 2023 (à 80 %). Le Groupe s’est fixé comme architecturaux actuels classiques de bureaux).
objectif que 100 % de l’électricité utilisée dans le périmètre des La rénovation de Silex2 a émis 17 550 tCO2e en moins au
actifs en gestion directe (scope 2) soit verte d’ici 2030. total (17 kgCO2e/m2) par rapport à un scénario où l’ancien
En 2023, un projet de compensation a été financé pour les sites bâtiment aurait été démoli puis un bâtiment de bureaux
Wellio en Italie, à la suite d’un bilan carbone réalisé à l’échelle aux caractéristiques comparables aurait été reconstruit à
des deux immeubles récemment restructurés selon les meilleurs neuf.
standards environnementaux et déjà fournis en électricité verte. En phase exploitation, ces bâtiments permettront d’émettre
respectivement jusqu’à 24 teqCO2/an en moins par rapport
Focus sur une rénovation vertueuse : le cas de l’Atelier à un immeuble de bureaux parisien moyen pour Gobelins et
(6 500 m2, livré en février 2024), nouveau siège européen 30 teqCO2/an en moins vis-à-vis d’immeubles rénovés au
de Covivio niveau RT2012 pour Silex2.

La rénovation de cet ensemble immobilier accueillant
historiquement des bureaux et un central téléphonique a Aujourd’hui la réglementation thermique et environnementale
été effectuée en recourant aux meilleurs standards RE2020 intègre la nécessité de recourir à une ACV pour
environnementaux (HQE Excellent, BREEAM Excellent, BBCA conjuguer performances énergétiques et carbone. L’ACV est
Rénovation, Osmoz, R2S, Biodivercity). Elle a permis un gain également au cœur de la démarche BBCA (Bâtiment bas
énergétique de 44 % (calculs réglementaires) et la création carbone), portée par l’association éponyme, dont Covivio est l’un
de 1 000 m2 d’espaces verts. Cette rénovation a également des membres fondateurs.
permis d’opter pour un mix énergétique décarboné en Labels et certifications
connectant l’immeuble au réseau urbain (alors que
Covivio est l’un des membres fondateurs de l’association BBCA,
l’immeuble était initialement chauffé au gaz) et en
constituée pour faire la promotion de pratiques bas carbone et
souscrivant à un contrat d’électricité avec garantie
qui a donné naissance au label BBCA. Ce label quantifie et
d’origine renouvelable 100 % française.
valorise, grâce à une mesure certifiée indépendante, la
Le DPE à la livraison fait ressortir un niveau C, à mettre au réduction de l’empreinte carbone du bâtiment sur l’ensemble de
regard du DPE classe G obtenu en reconstituant le niveau son cycle de vie (construction/exploitation/fin de vie/stockage
de DPE sur la base des consommations connues de carbone). Dans le cadre de sa trajectoire 1,5 °C, Covivio compte
l’immeuble. s’appuyer fortement sur les principes du label BBCA pour
atteindre ses objectifs en Europe. Covivio collabore en outre à
l’initiative européenne LBCI (Low Carbon Building Initiative)
coordonnée par BBCA et lancée en 2022 ; elle a abouti en
janvier 2024 à la création d’un standard européen pour la
construction d’immeubles bas carbone, avec le lancement de la
méthodologie LCBI (version V1.0) (1) et du label associé.




(1) « La Low Carbon Building Initiative a pour objectif d’inciter les acteurs de l’immobilier à accélérer la décarbonation du secteur » – Covivio.


148 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
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Le label BBCA pour les hôtels, dont Covivio Hotels a participé à Améliorer l’efficacité énergétique du portefeuille
l’élaboration, a été lancé en 2024, pour la construction neuve, la Fournir une information transparente et fiable
rénovation ou l’exploitation. Plus d’informations à la Covivio a testé différentes solutions de suivi de la performance
section 3.1.3.4. énergétique et de commissioning sur ses immeubles de bureaux,
Choix des matériaux notamment en recourant à des capteurs intelligents. En
Allemagne, Covivio a conclu un contrat cadre avec un opérateur
Le choix des matériaux est déterminant dans l’impact carbone
de capteurs intelligents pour le gaz et l’électricité qui concernera
du bâtiment, en phase construction bien sûr, mais également en
dans un premier temps 90 actifs. Depuis 2019, Covivio s’est doté
phase exploitation. Covivio accorde donc un soin particulier à
d’une plateforme de supervision, PowerBat, lui permettant de
ces décisions pour privilégier des matériaux de qualité, recyclés
recueillir des données de consommations en temps réel. Ce
et recyclables, biosourcés et respectueux de la santé. En tant
système couvre désormais 100 % des immeubles multiટlocataires
que développeur, Covivio travaille avec les fournisseurs dans le
en France. Leur analyse est effectuée avec le concours d’un
cadre de groupes de travail évoqués plus haut ou en direct.
energy manager unique pour le portefeuille. Cela permet
Cela passe notamment par les « chartes chantier à faibles
d’optimiser la gestion énergétique des sites, identifier les dérives
nuisances » dans le cadre des projets de développement, qui
éventuelles, et s’assurer de l’atteinte des objectifs fixés.
permettent de structurer les objectifs adaptés à chaque projet.
Des actions de sensibilisation sont menées auprès des équipes, Dans le cadre de ses travaux pour le chiffrage des
de façon à intégrer les enjeux de l’économie circulaire dans les investissements nécessaires à l’atteinte des objectifs de
activités et dans le fonctionnement quotidien de l’entreprise. Le réduction de CO2, Covivio a fait réaliser 133 nouveaux audits
recours à des matériaux durables et plus facilement recyclables énergétiques sur ses portefeuilles tertiaires. Ces audits
est aujourd’hui répandu dans les pratiques du Groupe, en phase permettent de gagner en connaissance sur les actifs et
avec les certifications environnementales visées. L’ensemble de d’identifier les mesures les plus adaptées pour réduire la
ces enjeux est couvert par les cibles des certifications visées par consommation des immeubles.
Covivio dans le cadre des projets de développement. C’est par
Afin de développer une compréhension commune et des
exemple le cas de la cible 3 du référentiel HQE, « Chantier à
faible impact environnemental », portant sur l’optimisation de la objectifs cohérents avec les opérateurs hôteliers, Covivio Hotels 3
gestion des déchets, la limitation des nuisances et pollutions sur a mis en place une plateforme de reporting détaillant la
le chantier, ou encore la limitation des consommations de trajectoire CRREM, le suivi des EPC (DPE) et des objectifs
ressources sur chantier. réglementaires, ainsi que la planification des investissements de
décarbonation pour chacun des actifs.
Pour plus d’information concernant les actions conduites par
Covivio en matière d’économie circulaire : ESRS E5 Covivio a élargi son périmètre de reporting depuis 2021, en
section 3.2.5.3. collectant les consommations d’immeubles monoટlocataires en
Italie ( 3.2.1.5) et du portefeuille de bureaux en Allemagne acquis
en 2020 ( 3.2.1.5). En 2023 et 2024, le périmètre de reporting des
Bordeaux Noème – Recourir à des matériaux bas carbone consommations d’énergie et d’eau a nettement progressé,
passant d’un échantillon représentatif à la quasiટtotalité du
Le projet vise à créer un quartier urbain de 45 000 m2 avec
portefeuille détenu par Covivio Immobilien ( 3.2.1.5), rendant
3 500 m2 de services (épicerie coopérative, salle de sport,
l’historique peu comparable en termes de périmètre d’étude.
crèche, etc.) et 33 000 m2 d’espaces verts, dont 40 % de
pleine terre et une forêt urbaine de 240 nouveaux arbres, S’engager pour la sobriété énergétique
700 logements dont 85 en résidence service seniors, et En réaction à la crise énergétique et climatique, le
190 lits en résidence de coliving. Noème vise un label BEE+, gouvernement français a requis en 2022 un effort de réduction
la certification BDNA (Bâtiment Durable Nouvelle Aquitaine) de 10 % des consommations énergétiques avant la fin 2024. Les
et le label IntAirieur pour la qualité de l’air. entreprises ont ainsi été appelées à identifier et actionner tous
L’opération Noème actuellement en cours est l’occasion de les leviers à leur disposition pour agir sur les consommations.
tester la brique de terre compressée. Dérivée de l’adobe,
c’est l’un des tout premiers matériaux de construction Covivio, signataire de la Charte Sobriété énergétique
utilisés par l’homme. Elle se fabrique à partir d’argile tertiaire
tamisée, comprimée encore humide dans une presse
mécanique. Une fois démoulée, elle est mise à sécher Le plan national de sobriété énergétique lancé à l’automne
naturellement sous abri. 2022 a permis de réduire de 12 % la consommation annuelle
française d’électricité et de gaz, en tenant compte des
Matériau 100 % naturel, disponible en quantité sur les cinq effets météorologiques.
continents, la terre crue présente un excellent bilan
énergétique. Elle est extraite localement, ses coûts Afin de poursuivre cette dynamique, deux chartes ont été
d’exploitation et les trajets de livraison sont réduits au strict proposées à la signature : l’une en faveur des fédérations et
minimum. La matière première, l’argile de construction, se associations professionnelles, qui s’en sont fait l’écho auprès
situe sous la terre arable ou végétale. de leurs membres ; l’autre pour les entreprises privées du
secteur immobililer.
Le 18 octobre 2023, 80 acteurs ont signé ces deux chartes,
notamment la FEI (Fédération des Entreprises Immobilières)
et Covivio, en présence de la ministre de la Transition
Énergétique, Agnès PannierટRunacher.




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 149
3 Rapport de durabilité
Informations environnementales




Covivio avait déjà mis en œuvre un certain nombre de leviers, partenariale forte, au cœur de la stratégie du Groupe, est
notamment via la sensibilisation des clients (comités également un levier important pour l’atteinte des objectifs. Afin
environnementaux, réunions techniques sur le dispositif éco- de mieux caractériser les risques et opportunités liés à sa
énergie tertiaire (décret tertiaire) et la maintenance des trajectoire carbone, Covivio a procédé en 2022 à un chiffrage
immeubles, certification environnementale), son plan de travaux des investissements nécessaires à l’atteinte de ses objectifs de
et développement en intégrant la performance énergétique, ou réduction des émissions de GES ( 3.2.1.1.3).
encore la mise en place de la supervision et d’un contrat
Mise en oeuvre du décret tertiaire en France
d’energy management.
En France, le dispositif éco-énergie tertiaire (attaché au décret
En septembre 2022, Covivio a envoyé aux locataires des dit « tertiaire »), dans la mouvance de la loi ELAN, impose, pour
immeubles tertiaires qu’il gère en direct un courrier portant sur le tout immeuble, partie d’immeuble ou ensemble immobilier d’au
plan de sobriété. Cette démarche s’est inscrite dans la moins 1 000 m2 SDP (surface de plancher), une réduction des
dynamique de sensibilisation effectuée au sujet de la mise en consommations d’énergie de 40 % d’ici 2030, 50 % d’ici 2040
œuvre des dispositions du décret tertiaire. Ce courrier rappelle et 60 % d’ici 2050. Ce décret a été complété par les arrêtés
les principaux écogestes à mettre en œuvre au bureau pour « méthode » et « valeurs absolues » à partir de 2020, définissant
réduire et optimiser la consommation énergétique selon trois des seuils de consommation d’énergie finale (selon la typologie,
axes : zone géographique…), exprimés en valeur absolue (kWh/m2/an).
Ces seuils pourront être retenus comme objectif alternatif à
● Adaptation des points de consigne (chauffage et
l’objectif de - 40 %, notamment pour des immeubles déjà
climatisation) : en période ouvrée, le point de consigne
performants. Covivio a anticipé ces mesures dans le cadre des
chauffage est à 19 °C et celui de la climatisation à 26 °C, avec
échanges noués avec les locataires, notamment dans le cadre
une possibilité d’amplitude des télécommandes à +/- 1,5 °C.
des Comités annexes environnementales. Fin 2020/début 2021,
En période d’inoccupation de l’immeuble (heures non ouvrées,
une première lettre d’information a été diffusée auprès de plus
weekટend, et jours fériés), le point de consigne du chauffage
de 300 locataires afin de les informer de la mise en œuvre de ce
est à 18 °C et la climatisation suspendue (ou modulée). La
dispositif, qui prévoit l’instauration d’une obligation de renseigner
climatisation doit être éteinte lorsque les fenêtres sont
annuellement les consommations d’énergie sur la plateforme
ouvertes.
OPERAT (Observatoire de la Performance Énergétique, de la
● Eclairage : extinction de l’éclairage des parties communes (à Rénovation et des Actions du Tertiaire), en complémentarité
l’exception de l’éclairage de sécurité) et des enseignes entre bailleur (charges communes) et preneur (parties privatives).
lumineuses de 21h à 7h. Extinction des éclairages dans les Plus de 130 rendezટvous locataires ont été organisés en 2021 à
salles de réunion hors périodes d’utilisation et mise en place ce sujet, couvrant 100 % des clients bureaux et hôtels en France.
de détecteurs de présence. Le cas échéant, arrêt de En 2022, un audit des immeubles de bureaux a été réalisé pour
l’éclairage des façades une partie de la nuit. s’assurer des conditions dans lesquelles les objectifs du décret et
de ses arrêtés pourraient être atteints. Pour les hôtels, les seuils
● Bureautique : extinction des équipements bureautiques y exprimés en valeur absolue n’ont été publiés que fin 2023, ce qui
compris écrans digitaux (plutôt que mise en veille). a retardé à 2024 une analyse identique à celle effectuée pour
Les clients sont également invités à partager toutes suggestions les bureaux.
qui pourraient participer à l’atteinte de cet objectif de sobriété. 3.2.1.1.2.b Leviers nonટquantifiables
Afin de suivre le déploiement du Dispositif Eco-Énergie Tertiaire S’impliquer auprès d’acteurs de la filière sur les enjeux
(DEET) issu du décret tertiaire et de ses arrêtés, et d’assurer le bas carbone
suivi et la pérennisation des initiatives menées dans le cadre de L’Alliance HQEટટGBC (1) : membre de cette association depuis de
la Charte Sobriété Énergétique Tertiaire, un Comité nombreuses années, Covivio a activement collaboré à plusieurs
d’Engagement pour la Performance des Bâtiments Tertiaires a travaux portant sur la réduction de l’empreinte carbone ou
été constitué au 4e trimestre 2024. Sous l’égide du Plan Bâtiment l’économie circulaire. Covivio ayant été pionnier dans la
Durable, ce Comité sera coanimé par Jean-Éric FOURNIER, réalisation d’analyses du cycle de vie (ACV), dès 2010, il a
Président de la Commission RSE de la FEI et Directeur du naturellement été signataire et partenaire de l’initiative HQE
Développement Durable de Covivio, et Magali SAINTટDONAT, Performance. Covivio a également collaboré au projet NZC
Présidente de la Commission RSE de l’ADI. L’IFPEB (Institut Rénovation, qui vise à identifier les leviers spécifiques à la
Français pour la performance du bâtiment) et l’OID rénovation des bâtiments pour réduire les émissions de carbone,
(Observatoire de l’Immobilier Durable) y apporteront leurs ainsi qu’au test HQE « Performance Économie Circulaire », ayant
concours d’experts. pour objet d’évaluer l’impact des actions réalisées en termes
Un plan pluriannuel de travaux ambitieux d’économie circulaire, en intégrant notamment une ACV et une
L’amélioration de la performance environnementale du analyse des flux de matière (MFA).
portefeuille vise à la fois à réduire l’empreinte énergie ( 3.2.1.5), Sekoya (2) : Dédiée aux enjeux de la construction bas carbone
carbone ( 3.2.1.6), eau ( 3.2.3.4.1), déchets ( 3.2.5.5), et également à et animée par Impulse Labs en partenariat avec Eiffage, Sekoya
accroître le confort et le bien-être des occupants, par le choix est une plateforme Carbone & Climat dont l’objet est d’identifier
des matériaux, la qualité des espaces et de l’air dans les locaux, et mettre en valeur des solutions basટcarbone d’entreprises
le soin apporté aux sujets comme la biophilie, les services… innovantes participant à la lutte contre le changement
Pour chaque portefeuille, le plan pluriannuel de travaux de climatique et à l’émergence de la ville et des infrastructures
Covivio intègre la performance énergétique et carbone, et plus durables. Cette initiative a permis à Covivio et à ses filiales
globalement environnementale, comme un objectif prioritaire. d’identifier des solutions permettant de réduire significativement
L’installation, l’entretien ou le remplacement d’équipements plus le poids carbone de ses opérations de développement et de
performants participent directement à la réduction des rénovation.
émissions de gaz à effet de serre des actifs. La dynamique




(1) Test HQE Performance Économie Circulaire 2019 – Alliance HQEટGBC (hqegbc.org).
(2) https://www.sekoyacarboneclimat.com/

150 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
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Hub des Prescripteurs bas carbone (1) : Le Hub des Prescripteurs diminuer leur production de déchets et leur empreinte écologique,
bas carbone a pour vocation la mutualisation des moyens resserrer les liens avec leurs parties prenantes, et être reconnus
d’analyse et de choix des solutions bas carbone dans le secteur du comme des acteurs responsables et engagés face aux grands
bâtiment. Instruite sous l’égide de l’IFPEB et Carbone 4, cette défis environnementaux et sociaux. Leurs propres clients, privés et
initiative offre une plateforme collaborative permettant à ses professionnels, sont eux aussi de plus en plus demandeurs d’une
participants d’avoir accès à une série d’outils, de prestations ciblées alimentation saine et bio, et de produits et services vertueux.
ainsi que de l’information par famille de matériaux et soutient les
prescripteurs du bâtiment dans le développement de solutions bas
Covivio Immobilien accompagne ses locataires pour
carbone. Cette initiative a permis à Covivio de mieux mesurer
réduire leurs consommations d’énergie
l’impact carbone de certains produits et matériaux, et participe à
la sensibilisation de ses équipes à ces enjeux. Covivio Immobilien a lancé une campagne de sensibilisation
aux économies d’énergie auprès de ses locataires, en
Réussir ensemble la transition environnementale
coopération avec la ville d’Oberhausen et le centre de conseil
Covivio a conscience de la nécessité d’impliquer ses partenaires aux consommateurs de RhénanieટduટNordટWestphalie (4).
(clients, fournisseurs…) pour assurer la réussite de son action en Dans un séminaire en ligne gratuit diffusé le 15 juillet 2021, les
matière de transition environnementale, notamment concernant locataires ont pu être conseillés sur les moyens aisés de
sa trajectoire carbone 2030. « Construire du bien-être et des réduire leur consommation d’électricité à la maison. En leur
liens durables » : la Raison d’Être de Covivio traduit à la fois cet proposant le prêt d’un compteur électrique, les locataires ont
enjeu et son savoirટfaire déployé en ce domaine. ainsi pu évaluer leur propre consommation par rapport à des
En mettant en place différentes actions concrètes, telles que les valeurs moyennes et interpréter correctement les informations
annexes vertes ou les Comités de Partenariat développement énergétiques sur les nouveaux appareils.
durable, Covivio a établi les bases d’une relation d’échange
efficace et constructive, afin d’optimiser les performances Autre levier clé du plan de transition de Covivio, la politique Achats
environnementales des bâtiments. Dans le cadre de ses relations
privilégiées avec chaque client, Covivio organise en France des
Responsables visant à s’assurer de l’engagement des fournisseurs, 3
présentée dans ESRS S2, section 3.3.2.2.1.
Comités de Développement Durable depuis 2010. Ceuxટci ont
facilité et anticipé la mise en place de l’annexe environnementale, 3.2.1.1.3 Investissements réalisés et prévus visant
sur 100 % des baux portant sur plus de 2 000 m2 de bureaux ou à soutenir le plan de transition
d’hôtels situés en France. D’autres baux, non soumis à cette
Afin de mieux caractériser les risques et opportunités liés à sa
obligation, bénéficient également d’une telle annexe, ce qui traduit
trajectoire carbone, Covivio a procédé en 2022 à un chiffrage des
l’engagement des parties en matière RSE : énergie, carbone, eau,
investissements nécessaires à l’atteinte de ses objectifs de
déchets, transports, biodiversité… Ces échanges facilitent
réduction des émissions de GES.
l’obtention des certifications HQE Exploitation ou BREEAM InટUse,
choisies en coordination avec les locataires. Ils ont également Méthodologie retenue
facilité la mise en œuvre du dispositif Éco Énergie Tertiaire ainsi que ● Revue de la performance des portefeuilles à partir des données
les actions liées au plan de sobriété. historiques et via des interviews d’opérationnels, et réalisation
En Italie, Covivio a rédigé, en 2017, un protocole d’entente d’audits énergétiques (hôtels Europe, Bureaux Italie, Bureaux
Memorandum of Understanding (ou MoU) contenant des clauses Allemagne) :
environnementales pour les locataires qui souhaitent y adhérer. ● en France, des travaux concomitants ont été réalisés dans le
Les parties sont ainsi invitées à coopérer, afin d’identifier toutes cadre de la mise en œuvre du décret tertiaire. Il s’agit de
les solutions et mesures considérées comme utiles, opportunes l’étude réalisée sur le parc par Eટnergy pour vérifier la
et/ou nécessaires dans le but d’améliorer, tout au long de la conformité des actifs aux objectifs du décret tertiaire ;
durée du bail, les performances du bâtiment en termes
d’efficacité énergétique. Ce document est désormais proposé à ● en Allemagne : un travail a été effectué avec un prestataire
l’ensemble des nouveaux locataires, venant compléter la externe pour la mise en place d’une plateforme de suivi des
« clause verte » portant sur l’efficacité énergétique des consommations et de simulation des Capex verts à la maille
bâtiments incluse dans tous les baux. actif.

Covivio a également signé le « Climate City contract” (2) de la ● Consolidation et extrapolation des mesures à mettre en œuvre
ville de Milan. L’entreprise s’est engagé à participer à l’atteinte pour atteindre les objectifs carbone par portefeuille. Tous les
des objectifs de la ville dans le cadre de la mission européenne actifs ont été inclus au périmètre d’étude, certains ont bénéficié
‘Villes intelligentes et neutres en carbone’ (3). La signature a eu d’audits énergétiques poussés, lesquels ont été extrapolés sur
lieu lors de la Milano Green Week en septembre 2024, à laquelle d’autres actifs. Les mesures identifiées ont été découpées
Covivio participait. comme suit, afin d’orienter au mieux les plans pluriannuels de
travaux :
Afin d’accompagner et de sensibiliser les résidents des
immeubles de Covivio en Allemagne, un livret d’accueil leur est ● quickwins (ROI < 2 ans) : optimisation de la GTB, sensibilisation
fourni à l’emménagement. Il est disponible sur le site Internet. Il des locataires, sousટcomptage, maintenance des
contient notamment des informations sur la bonne utilisation du équipements, capteurs de présence, réglage automatique de
chauffage, la collecte sélective des déchets ou encore des la température selon la météo ;
astuces de réduction de la consommation énergétique du
● moyen terme (ROI 2ટ9 ans) : déploiement de luminaires LED,
logement.
pompes à chaleur, équipements de chaleur plus performants,
Les opérateurs de Covivio Hotels ont mis en œuvre des politiques installation de panneaux solaires, dispositifs de protection
volontaristes, afin de réduire leurs dépenses en énergie et en eau, solaire ;




(1) https://www.ifpeb.fr/2019/11/25/
/ /hubટdeટprescripteursટbasટcarbone/
(2) Mission 100 City - Milan Cambia Aria - Municipality of Milan
(3) Climateટneutral and smart cities - European Commission
(4) https://www.covivio.immo/press/
/ /covivioટundટverbraucherzentraleટnrwટinટoberhausenટstromટsparenટleichtટgemacht/

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● long terme (ROI > 9 ans) : isolation thermique, remplacement L’étude a abouti au chiffrage d’un plan travaux de 261 M€ (PdG)
et modernisation des fenêtres, installation de GTB, de Capex pour atteindre les objectifs carbone que le Groupe
installation ou remplacement d’équipements divers ; s’est fixés, soit 32 M€ par an en moyenne, permettant de réduire
de 44 % l’intensité carbone sur la phase exploitation entre 2020
● l’étude identifie aussi l’achat d’électricité verte comme levier
et 2030 (année d’étude 2019 pour les hôtels et 2021 pour les
complémentaire de réduction des émissions.
Bureaux France et Italie).


CAPEX VERTS % DE LA VALEUR DU
(PDG) M€/an PORTEFEUILLE (PDG)



BUREAUX 95 M€ 12 M€ ~1%
10% ex. optimisation des systèmes
actions court-
terme de supervision


RÉSIDENTIEL
45% ex. améliorations techniques
138 M€ 17 M€ ~2,5% actions moyen- ou installation de panneaux
ALLEMAGNE terme solaires

ex. installation de nouveaux
45% équipements (géothermique,
HÔTELS 28 M€ 3 M€ <1% actions long-
terme free cooling, récupération de
chaleur)

TO
OTAL 261M€ 32M€ ~1,5%



Par ailleurs, une logique d’économie circulaire a été déployée
En 2024, Covivio a également investi 244 M€ en Capex de pour maîtriser la consommation de ressources et réduire l’impact
développement, dont 90 % alignés à la taxonomie carbone de la rénovation.
européenne, contribuant ainsi à l’amélioration de
l’efficacité environnementale de son parc. 3 – Hauptstr. 17ટ
7 19 – Wentorf/Hamburg
Après avoir réalisé un investissement de 5 M€ en 2023ટ2024 sur
cet ensemble résidentiel de 96 logements et 8 600 m2, la
consommation d’énergie du bâtiment a baissé de 69 % et les
Cas pratiques émissions de gaz à effet de serre de 66 %. Les travaux ont
1 – Dassault Campus – Vélizy concerné l’isolation des façades, les fenêtres, le système
Développés par Covivio en 2008, les premiers actifs du campus électrique et les ascenseurs. Ce gain d’efficacité permet le
de Vélizy sont en cours de rénovation avec pour priorité passage d’un DPE classe D à une classe B.
l’amélioration de la performance énergétique des actifs. Initié 4 – B&B Francfort Offenbach
en 2024 sur un premier bâtiment (11 600 m2), ce plan de travaux
intègre 3,5 M€ (PdG) de green Capex : rénovation des Plan de cofinancement de 210 000 € de Capex entre Covivio
menuiseries, remplacement complet de la GTB et des systèmes Hotels et B&B Hotels pour cet hôtel loué en bail classique,
de refroidissement, changement des pompes de distribution et incluant la décarbonation de la production d’eau chaude
des ventiloટconvecteurs. Cet investissement permettra de réduire permettant une électrification complète de l’actif. Cette mesure
la consommation énergétique du bâtiment de 42 % et de permettra d’éviter l’émission de 11,4 tonnes de CO2 par an et
respecter les obligations du Décret Tertiaire. Le programme sera constituera un retour d’expérience profitable à l’ensemble du
ensuite répété sur les trois autres bâtiments voisins. portefeuille B&B Allemagne.

2 – Novotel – Bruges 3.2.1.1.4 Émissions de GES verrouillées
L’hôtel détenu par Covivio Hotels et exploité par WiZiU Les émissions de GES potentiellement verrouillées sont liées
(plateforme de gestion hôtelière de Covivio) a été totalement principalement aux équipements fonctionnant au gaz et encore
rénové en 2024. Ce programme de travaux a inclus 3 M€ de en état de fonctionnement. Covivio intègre cette donnée dans
mesures d’efficacité énergétique permettant une sortie des ses projections et étudie systématiquement la possibilité de
énergies fossiles, une baisse des émissions de gaz à effet de connecter ses immeubles aux réseaux urbains ou d’installer des
serre de 52 % permettant de se placer d’ores et déjà sous le seuil pompes à chaleur lors des rénovations ou quand l’équipement
CRREM 2030 (1,5 °C, Hôtels – Belgique). Ce programme inclut : gaz arrive en fin de vie.

● rénovation complète du système énergétique avec
l’installation de pompes à chaleur ;
● systèmes de ventilation basse consommation avec une haute
efficacité de récupération ;
● hottes intelligentes auટdessus des espaces de cuisson
permettant de diviser la consommation par quatre.




152 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
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3.2.1.1.5 Alignement des investissements soutenant le plan de transition à la taxonomie européenne
Investissements réalisés sur le patrimoine en exploitation
Les investissements visant à soutenir le plan de transition de Covivio sont à mettre en lien avec les activités suivantes telles que
décrites dans la taxonomie européenne :

7.3 Équipement d'efficacité énergétique
a) ajout d'une isolation aux éléments existants de l'enveloppe, tels que les murs extérieurs (y compris les murs végétaux), les toits (y
compris les toits végétaux), les combles, les sousટsols et les rezટdeટchaussée (y compris les mesures visant à assurer l'étanchéité à
l'air, les mesures visant à réduire les effets des ponts thermiques et les échafaudages) et les produits pour l'application de l'isolation
à l'enveloppe du bâtiment (y compris les fixations mécaniques et les adhésifs) ;
b) remplacement des fenêtres existantes par de nouvelles fenêtres à haut rendement énergétique ;
c) remplacement des portes extérieures existantes par de nouvelles portes à haut rendement énergétique ;
d) installation et remplacement de sources lumineuses à faible consommation d'énergie ;
e) installation, remplacement, entretien et réparation de systèmes de chauffage, de ventilation et de climatisation (CVC) et de
chauffage de l'eau, y compris les équipements liés aux services de chauffage urbain, au moyen de technologies à haut rendement.
7.5 Instruments et dispositifs de mesure/régulation/contrôle de la performance énergétique
7.6 Installation, entretien et réparation de technologies d'énergie renouvelable (photovoltaïque, pompes à chaleur)
9.3 Services professionnels liés à la performance énergétique des bâtiments

Investissements réalisés sur les actifs en développement
Pour atteindre son objectif de développer 100 % de bâtiments alignés sur la taxonomie, les projets doivent respecter les principes
suivants. Une différence est faite pour les nouvelles constructions suivant qu’elles sont destinées à être conservées en portefeuille ou
vendues.
3
DÉVELOPPEMENT POUR DÉTENTION FUTURE DÉVELOPPEMENT POUR VENTE
Activité 7.7 : Acquisition et détention Activité 7.2 : Rénovation de bâtiments Activité 7.1 : Construction de nouveaux
d’actifs immobiliers (incluant nouvelles bâtiments (promotion)
constructions pour détention après
livraison)
TSC (1) Permis de construction avant 31/12/2020 : Réduction de 30 % de la consommation NZEB - 10 % (ou équivalent régulation
top 15 % énergie primaire ou DPE A (ou B d’énergie primaire après travaux thermique nationale)
quand A+B <15 % dans le pays concerné)
Permis de construction après 31/12/2020 :
NZEB - 10 %
Pour les bâtiments > 5 000 m2 : Installation d’une GTB (puissance > 290 kv)/réalisation d’une analyse du cycle de vie/Test
d’étanchéité à l’air et d’intégrité thermique
DNSH DNSH Adaptation : Étude des risques climatiques à l’échelle actif pour toutes les activités et plan d’adaptation si des risques
sont identifiés (Covivio recourt à MSCI pour cette étude)
Autres DNSH pour les constructions et rénovations :
3 – Eau : ECAU label A ou robinets 6 L/min/douches 8 L/min/toilettes 3ટ6 L/min
4 – Biodiversité : étude d’impact environnemental incluant l’analyse des zones
d’intérêt en termes de biodiversité et les potentielles mesures d’atténuation et de
réparation
5 – Pollution : Produits classe A en termes de qualité de l’air, limitation des nuisances
sur le chantier et étude de pollution des sols si nécessaire et conformité REACH
6 – Économie circulaire : traitement de gestion des déchets, reporting et objectif de
valorisation > 70 % + étude de flexibilité/modularité/recyclabilité du bâtiment
MS Géré niveau Groupe (Politique Droits Humains)
(1) TSC = Technical Screening Criteria/DNSH = Do Not Significantly Harm/MS = Minimum Safeguards.




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 153
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Résultats 2024
En 2024, 40 M€ ont été investis pour contribuer à l’amélioration environnementale du portefeuille de Covivio en Europe. Par ailleurs,
219 M€ d’investissements liés à l’activité de développement de Covivio sont également alignés avec les activités 7.2 – Rénovation
d’immeubles et 7.7 – Acquisition et détention d’actifs immobilier (y compris développements en propre) (cf. section taxonomie 3.2.6).

Part de CA/CA Part de Capex/Capex
Aligné Éligible Aligné Éligible
Atténuation du changement climatique 32,6 % 74,6 % 67,4 % 100 %
Adaptation au changement climatique 0% 0% 83,6 % 100 %

Compte tenu de la nature de ses activités, la détermination des OPEX vertes au sens de la taxonomie n’est pas jugée matérielle.
Toutefois, Covivio identifie ce sujet pour l’avenir en lien avec son projet d’uniformisation de ses systèmes d’information à l’échelle
européenne.


3.2.1.1.9 Approbation du plan de transition
Fil rouge, le cas de l’Atelier par les organes de gouvernance
L’Atelier a reçu le 16 octobre 2024 le prestigieux prix décerné Le plan de transition climatique de Covivio est au cœur de la
par l’association Urban Land Institute (ULI) parmi huit projets stratégie RSE du Groupe. Il est promu par la gouvernance telle
finalistes. Le prix ULI Europe Awards for Excellence est que décrite dans l’ESRS 2 à la section 3.1.2.2. Le sujet climat est
attribué par un jury de professionnels renommés. Il à l’ordre du jour de l’ensemble des réunions du Comité RSE
récompense les projets exceptionnels de développement depuis sa création.
urbain dans les secteurs privé, public et non lucratif, situés
dans les pays de la région EMEA. Ce prix honore l’ensemble 3.2.1.1.10 Principaux progrès réalisés par le Groupe
du processus de développement du projet : la planification, dans la mise en œuvre du plan de transition
la construction, la viabilité économique, la gestion, l’impact Les différents objectifs RSE de Covivio sont présentés dans le
communautaire, ainsi que le design. plan d’action RSE ( 3.1.2.5). L’état d’avancement de ces objectifs
est détaillé dans les sections concernées, notamment les
Ce prix, qui a été remis à Barcelone à l’occasion du C principaux indicateurs liés à la stratégie de lutte contre les
Change Summit, récompense les meilleures pratiques et les changements climatiques de Covivio :
projets les plus remarquables en matière de
développement urbain. Une distinction prestigieuse pour ● intensité énergétique du parc ( 3.2.1.5), isoટméthode 2022 au
L’Atelier, réalisation issue d’une collaboration inédite entre moment de la formulation des objectifs : 227 kWhep/m2 au
Covivio, STUDIOS Architecture et Maison Sarah Lavoine. 31/12/2024, soit - 30 % par rapport à 2019 – Objectif - 25 %
d’ici 2030 (vs 2019) ;
● émissions de gaz à effet de serre générées par l’activité
3.2.1.1.6 Investissements significatifs en faveur (3.1.2.6) : 55,3 kgCO2/m2 au 31/12/2024 soit - 28 % par rapport
du charbon, du pétrole et du gaz à 2010 – Objectif - 40 % d’ici 2030 (vs 2010) ;
Covivio n’a pas de Capex significatifs investis en rapport avec ● certification du portefeuille européen ( 3.1.3.4) : 98,5 %
des activités économiques liées au charbon, au pétrole ou au d’immeubles certifiés au 31/12/2024 – Objectif 100 %
gaz. Les seuls investissements réalisés en lien avec ces activités d’ici 2025.
concernent de la maintenance d’équipements existants.
Structurants pour l’activité du Groupe, ces objectifs sont clés
3.2.1.1.7 Indices de référence « Accord de Paris » dans la réalisation du plan de transition.
Le secteur d’activité de Covivio n’est pas exclu des indices de
référence « Accord de Paris ».

3.2.1.1.8 Intégration du plan de transition à la
stratégie du Groupe et à la planification
financière
Avec le plein soutien du Conseil d’Administration et de son
Comité RSE, et avec l’engagement fort de ses équipes, Covivio
ouvre la voie d’une transition à la fois environnementale et
sociale. Il s’agit de poursuivre la transformation de l’entreprise, de
ses produits, de ses services et de ses savoirટfaire, avec une
agilité et une vision à long terme qui contribuent à la réussite et
à la résilience du Groupe ( 3.1.2.3). Le plan de transition est
également inclus dans la stratégie de financement du Groupe
( 3.2.6) et est intégré en phase de diligence pour les opérations
d’investissement (acquisition/développement).




154 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
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3.2.1.1.11 Exigence de publication liée aux incidences, risques et opportunités importants et leur interaction
avec la stratégie et le modèle économique (ESRS 2 SBMટટ3)
L’analyse de double matérialité a fait ressortir trois enjeux principaux dans cet ESRS, les trois étant considérés comme matériels à l’issue de
l’analyse :

ESRS E1 - ADAPTATION AU CHANGEMENT CLIMATIQUE
Description/motsટટclés Résilience des bâtiments face au changement climatique
Évaluation des risques climatiques physiques, gestion de l’eau
Principaux impacts L’impact peut être maximal pour la sécurité et le bien être des personnes en cas de malટadaptation
Le bâtiment peut aussi contribuer à amplifier les effets du changement climatique avec les équipements de climatisation
ou l’artificialisation des sols.
Impact positif: à l'échelle de territoires, participation à la résilience urbaine, par exemple, en luttant contre les effets d’îlots
de chaleur urbain
Positionnement sur la chaîne En amont, opérations directes et en aval
de valeur
Principaux risques Risque physique : Survenance d’une catastrophe naturelle: submersion, inondations, températures extrêmes, canicules…
Ces risques peuvent conduire à la destruction totale d’un actif
Risque financier : Risque d’obsolescence ou de dévaluation de certains actifs; Augmentation des coûts (rénovation,
exploitation et assurance)
Principales opportunités Accroître la résilience du portefeuille
Matérialité Matériel

ESRS E1 – ATTÉNUATION AU CHANGEMENT CLIMATIQUE
Description/motsટટclés TCFD/Gouvernance Climat/Relations avec les parties prenantes 3
Sensibilisation Stratégie Climat/Gestion et construction bas carbone
Trajectoire carbone et scénarios de décarbonation
Contribution Net Zéro Carbone
Mobilité durable et pratiques responsables des collaborateurs et des occupants
Principaux impacts Impact sectoriel fort : le bâtiment représente 28 % des émissions françaises.
L’indice d’impact est considéré comme maximal ici en raison de la fréquence des événements climatiques, qui peuvent
être observés chaque année à des degrés divers et à différents endroits.
Les politiques actuelles nous orientent vers + 3,2 °C.
Tension sur les ressources disponibles (énergie, eau) en particulier dans certaines zones.
Impact positif : participation à l'effort de rénovation énergétique du parc
Positionnement sur la chaîne En amont, opérations directes, en aval
de valeur
Principaux risques Risque financier et réputationnel conséquent d’un recours collectif en cas d’inaction face au changement climatique
Risque sur l’attractivité des immeubles lié l’augmentation des charges pour les clients
Risque sur la liquidité de l’actif dans un contexte réglementaire encourageant l’efficacité énergétique des bâtiments.
Principales opportunités Liquidité de l’actif
Renforcement de la compétitivité :
Attractivité de Covivio pour ses partenaires.
Valeur ajoutée pour les clients et économies de coûts.
Matérialité Matériel

ESRS E1 – ÉNERGIE
Description/motsટટclés Certifications environnementales et labels spécifiques
Smart building
Flexibilité du bâtiment et mixité des usages
Principaux impacts Pour une foncière, l’impact sur l’environnement peut être maximal si le bâtiment utilise des sources d’énergie fossiles et/ou
énergivores.
La consommation d’énergie représente 40 % du poids carbone d’un bâtiment en France (jusqu’à 60% dans d’autres pays
en raison d’un mix énergétique national plus intense en carbone), l’impact sur l’environnement est donc important.
Impact positif : participation à l'effort de rénovation énergétique du parc
Positionnement sur la chaîne Opérations directes et en aval
de valeur
Principaux risques Risque financier :
La hausse des coûts de l’énergie peut accélérer l’obsolescence des actifs en réduisant leur liquidité
Coût d’alignement et de mise en œuvre de la nouvelle réglementation RE2020
Principales opportunités Liquidité de l’actif
Renforcement de la compétitivité
Attractivité de Covivio pour ses partenaires
Valeur ajoutée pour les clients et économies de coûts
Matérialité Matériel

Les interactions des enjeux avec la stratégie et le modèle d’affaires sont présentées dans l’ESRS 2, en section 3.1.2.3.3. La section
suivante présente les analyses de résilience conduites à l’échelle du Groupe pour nourrir les plans d’atténuation et d’adaptation.


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3.2.1.1.12 Description des processus permettant d’identifier et d’évaluer les incidences, risques et opportunités
importants liés au changement climatique (ESRS 2 – IROટટ1)
Gestion des risques
En 2018 une cartographie des risques RSE, validée par le Comité filiales et activités. Les résultats ont été présentés et partagés
de Direction, a été réalisée, permettant d’identifier les risques avec le Comité d’Audit de Covivio en septembre 2021. Cela a
inhérents et résiduels portant sur les différentes activités de permis de faire un point sur l’amélioration du niveau de maîtrise
Covivio. Parmi les risques RSE identifiés, les risques des risques pour lesquels des plans d’actions spécifiques avaient
« Obsolescence des actifs / Valeur verte / Produits anticipant les été définis et mis en place, et de partager les niveaux de
évolutions sociétales », « Maîtrise des dépenses d’exploitation » maitrise ainsi que les plans d’actions mis en place sur les risques
et « Sûreté / Sécurité environnementale / Conformité majeurs de la société.
règlementaire » relèvent des risques climatiques. Les plans de
Les risques et opportunités liés au climat sont analysés sur les
gestion de ces risques sont précisés dans leurs sections
horizons de temps tels que présentés dans l’ESRS 2,
respectives. Ces deux cartographies font l’objet d’actualisations
section 3.1.2.4. Toutefois l’horizon privilégié sur ces aspects reste
régulières.
le long et très long terme, afin d’avoir une vision complète des
En 2020/2021, une cartographie des risques liés aux achats enjeux. Par exemple, l’analyse MSCI Climate Value at risk permet
( 3.3.2.1.1) a été pilotée par la Direction du Développement d’avoir une vision à 2030/2050/2100 en retenant différents
Durable, en coordination avec la Direction Risques, Compliance, scénarii, en privilégiant un scénario 1,5 °C (REMIND ou CRREM)
Audit et Contrôle Internes. pour les risques de transition et un worst case scenario (RCP 8.5)
pour les risques climatiques physiques.
Covivio a réalisé en 2021 une actualisation de sa cartographie
des risques à l’échelle du Groupe, intégrant l’ensemble de ses




156 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
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Risques liés au climat
Description Impact financier
Risques des risques potentiel Stratégie Covivio Indicateurs suivis
Extrêmes (moyen terme)
Phénomènes Destruction Construction : Adaptation Reporting
climatiques : matérielle y compris ● Perte d’actifs progressive sur les risques
● Tempêtes destruction d’actifs ● Coûts de du patrimoine environnementaux
● Grêle Blocage de réparation ou Études de résilience Part des bâtiments
● Incendies transport. remplacement ciblées certifiés (HQE,
● Inondations Difficultés ● Retards de Choix de localisation BREEAM, LEED…)
● Sécheresse d’approvisionnement construction Consommation
Arbitrage
en eau et énergie Exploitation : énergétique
● Perte d’actifs Émissions de CO2
● Perte de valeur
● Interruption
d’activité
Variations de Perte de confort Construction : Analyse du
températures : thermique ● Dimensionnement dimensionnement
● Vague de chaleur Risque pour la santé des installations des équipements /
● Vague de froid des locataires chaud/froid installations
● Coûts Veille et anticipation
supplémentaires des réglementations
Risques physiques
Exploitation :
● Augmentation 3
des coûts
opérationnels
● Baisse taux
d’occupation
● Baisse de loyer

Chronique (long terme)
Augmentation des Baisse de la qualité Exploitation : Chartes Biodiversité Consommation
températures de l’air ● Coûts Label BiodiverCity énergétique
Prolifération opérationnels Objectif espaces Émissions de CO2
d’insectes verts
Destruction
d’espaces verts
Montée des eaux Submersion d’actifs Exploitation : Arbitrage Étude submersion
● Perte d’actifs Choix de localisation du patrimoine/
● Interruption statistiques
Études résilience
d’activité ciblées
Politique et juridique (moyen terme)
Taxation énergies Mise en place de Construction : Politique de Pourcentage de
fossiles/carbone taxation carbone ● Augmentation construction bas bâtiments certifiés
sur la construction, des coûts carbone
les bâtiments ● Exploitation : Calcul de l’impact
émetteurs ou les ● Augmentation CO2 des choix
énergies fossiles des coûts de matériaux
Évolutions Risque de Exploitation : Calcul de l’impact Montant
réglementaires nonટconformité ● Risques judiciaires CO2 des actions des pénalités
entraînant d’efficacité
sanctions énergétique
et surcoûts
Risques de transition Évolution du marché (long terme)
Obsolescence Perte d’attractivité Exploitation : Politique de Pourcentage de
du patrimoine ● Augmentation restructuration bâtiments certifiés
des coûts
d’exploitation
● Baisse de
la liquidité
Ralentissement Baisse de pouvoir Exploitation : Politique de Revenus par activité/
économique d’achat ● Incapacité à payer diversification par pays…
les loyers
Demande Risques Exploitation : Certification Pourcentage de
de bâtiments réputationnels ● Perte d’attractivité des bâtiments bâtiments certifiés
responsables des actifs




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Auટdelà du respect de la réglementation locale (exemple en Le rapport Nature publié en 2024, aligné sur les
France : ERP – État des Risques et Pollutions), Covivio a identifié recommandations TCFD et TNFD offre également une vision sur
les principaux aléas qui pourraient avoir des impacts sur ses la stratégie mise en œuvre par Covivio pour intégrer les
activités et a mis en place des mesures de prévention et conséquences du changement climatique.
d’adaptation qui sont décrites dans le schéma suivant.


MESURES D'ADAPTATION ET DE PRÉVENTION
Veiller au confort des occupants
durant les canicules, en intégrant
la question dès la conception Renforcer les exigences
(recours à des solutions de de confort d’été Etudier avant toute
climatisation innovantes, etc.) dans les bâtiments acquisition la qualité
du sol et sa vulnérabilité
aux submersions,
et adapter les
fondations des bâtiments
Analyser les risques Instruire un reporting à l’instabilité des sols
d’inondations fluviales précis portant sur (retrait – gonflement
au maritimes, permanentes des sols argileux)
ou temporaires considérés comme pertinents
au regard de ses activités




Les réponses de Covivio aux enjeux de résilience des bâtiments Études des risques climatiques et physiques
sont de deux ordres : d’une part réduire ses impacts et son Covivio a réalisé une nouvelle version de l’analyse de risques
empreinte environnementale, d’autre part s’adapter au climatiques de son portefeuille à fin 2023 avec MSCI Real Assets.
changement climatique via une démarche écoટconception qui
en anticipe les conséquences. La résilience peut également être Plus de 5 300 actifs (bureaux, hôtels et résidentiels – d’une
améliorée en faisant évoluer les conditions d’utilisation de valeur de 14,6 Md€ PdG, soit 100 % du portefeuille Core (les actifs
l’immeuble, grâce à l’implication des utilisateurs dans les choix dit Core ont vocation à rester durablement en portefeuille) ont
d’aménagement des locaux, la mise en place d’une politique été analysés pour mesurer l’impact financier des risques
transports en commun, le télétravail, l’aménagement des physiques et de transition sur la valeur de chaque actif et au
horaires des salariés, la visioટconférence, des solutions Green IT, niveau du portefeuille.
etc.
Une version approfondie de l’analyse
Afin d’évaluer la capacité des bâtiments à résister aux L’analyse réalisée permet d’aller plus loin que celles des éditions
conséquences du changement climatique, un ensemble précédentes dans la qualification des risques et de préciser leur
d’études sur l’exposition et la vulnérabilité aux risques ont été horizon de temps grâce à de nouvelles fonctionnalités dans le
réalisées. Ces études ont permis au fil des années d’évaluer modèle MSCI Real Assets Climate.
l’exposition et/ou l’impact potentiel sur la valeur locative. Les
principales conclusions sont les suivantes : Les analyses des risques physiques et de transition sont
désormais réalisées sur plusieurs horizons temporels : 2030, 2040,
● Selon l’étude annuelle MSCI, réalisée depuis 2021, les 2050 et 2100. Le nombre de risques physiques analysés a été
principaux risques auquel le patrimoine de Covivio sera étendu en 2024 de 6 à 11 afin de mieux s’aligner avec les
amené à faire face sont les inondations fluviales, côtières et différentes réglementations européennes, dont la Taxonomie.
les vagues de chaleur (cf. ciટaprès). Une étude interne a MSCI étudie également la possibilité d’ajout de nouveaux
cependant révélé, sur la base du foncier tertiaire et d’un risques en lien avec la taxonomie européenne, notamment
échantillon représentatif du résidentiel allemand, que seuls 2 % concernant la question des sols (érosion, glissement de terrain,
des actifs (en valeur) étaient exposés au risque de montée de etc.).
la mer d’un mètre.
L’impact financier est calculé pour l’ensemble des risques
● L’étude du WRI conduite sur le portefeuille, a démontré que physiques suivants : inondations, vents violents issus des
21,7 % et 13,4 % du périmètre de reporting eau se situent cyclones, extrême chaud et extrême froid, feux de forêts.
respectivement en zone à haut et très haut risque, soit 21 % et
15 % de la consommation d’eau reportée en 2023 (ESRS E3 à la MSCI Real Assets a également adopté un nouveau modèle
section 3.2.3.1). d’inondation tiers (Fathom) incluant une résolution et des
élévations plus fines.
● Selon la cartographie de proximité du patrimoine aux aires
protégées, 42 % des sites de Covivio se situent à moins d’un L’analyse repose sur les données réelles des bâtiments de
kilomètre d’une aire protégée, 25 % à moins de 500 m et cinq Covivio : localisation, surface, typologie du bâtiment,
sites sont situés directement au sein de ces zones (ESRS E4 à consommations énergétiques, émissions de CO2, DPE.
la section 3.2.4.3.1). Le DPE est utilisé en l’absence de données de consommations
Ces études ont permis d’aboutir à plusieurs recommandations énergétiques afin d’affiner le proxy utilisé sur les 12 % d‘actifs
permettant de renforcer le sujet de résilience dans l’étude des n’ayant pas de données réelles, Covivio ayant une couverture de
actifs, notamment en phase de due diligence précédant les consommations énergétiques réelle de 88 %.
investissements (développement ou acquisition), et d’orienter les
engagements climat, eau et biodiversité.




158 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
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Analyse des risques physiques
11 risques physiques analysés (1)

Risques physiques extrêmes Risques physiques chroniques
Risque Qualification Nature des coûts Risque Qualification Nature des coûts
Coûts opérationnels liés
Nombre de jours
Inondations côtières Froid extrême au chauffage
< 0 °C et < - 10 °C
du bâtiment
Dommages sur les actifs
Nombre de jours > 30 °C Coûts opérationnels liés
Niveau d’inondation Interruption de l’activité
Inondations fluviales Chaleur extrême et > - 35 °C (mesure air au refroidissement
(mètres) ou perte de revenus sec) du bâtiment
immobiliers
Nombre de jours
Chutes de neige
Inondations pluviales avec des chutes
extrême
> 5 cm et > 20 cm

Dommages sur les actifs Nombre de jours
Vitesse du vent (mètres/
Cyclones tropicaux Précipitations extrêmes avec des précipitations
seconde) Interruption de l’activité > 20 mm et > 50 mm Non quantifié
Nombre de jours dans le modèle
Dommages sur les actifs Rafales de vents avec des rafales > 24 m/
Feux de forêt Probabilité de feu Interruption de l’activité s et > 28 m/s
(% annuel) ou perte de revenus Nombre de jours > 60 %
immobiliers Stress hydrique et > 100 % de stress
hydrique

3
Impact financier des risques physiques pour le portefeuille de Covivio selon différents horizons de temps
Portefeuille
2030 2040 2050 2100
Physical VaR [% valeur] - 0,03 % - 0,11 % - 0,16 % - 0,26 %
Source : MSCI Real Assets



Selon un scénario 3 °C I REMIND I Current policies, la Climate Exposition des actifs
ValueટatટRisk du portefeuille de Covivio est de - 0.16 % à ● Inondations côtières, seuls 5 actifs ont un résultat d’impact
horizon 2050 et de - 0.26 % à horizon 2100. financier qualifié de « significatif » ou plus.
Les principaux risques physiques pour le portefeuille sont les ● Inondations fluviales, seuls 6 actifs ont un résultat d’impact
inondations pluviales (- 0.08 %) et côtières (- 0.03 %), avec un financier « modéré ».
niveau d’impact financier catégorisé de « négligeable » au
global. ● Inondations pluviales, le niveau d’impact financier est
« modéré » pour 171 actifs.
Dans la précédente version de l’analyse et selon le même
scénario, la Climate ValueટatટRisk était de - 0.41 % à ● Pour tous les autres actifs, le niveau d’impact financier est
horizon 2100. La diminution est expliquée par la révision du zéro ou négligeable, ou en « réduction du risque ».
modèle d’analyse du risque d’inondation qui a permis de revoir à
● 88 actifs sont exposés plus de 200 jours par an à un niveau de
la baisse l’exposition au risque pour certains actifs.
stress hydrique supérieur à 60 %.
En termes de comparables, le niveau de risque financier de
Analyse des risques de transition
Covivio à horizon 2050 est inférieur à celui de l’Univers MSCI
Europe Annual (contenant plus de 35 000 actifs analysés), qui L’analyse du risque de transition est réalisée à partir de données
est de - 0.48 %. réelles de consommations énergétiques pour 88 % des actifs de
Covivio.
Selon un scénario 5 °C IPCC, la valeur du risque physique
augmente pour atteindre - 0.24 % en 2050 et - 0.44 % en 2100, Selon un scénario 1,5 °C REMIND Net Zero, le portefeuille est
niveau qualifié de « négligeable » également. aligné avec l’objectif de réduction 2023.




(1) Source : MSCI Real Assets : pour plus de détails sur la méthodologie, contact : realestate@msci.com


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Impact financier du risque de transition selon différents horizons de temps, par secteur
Portefeuille
2030 2040 2050 2100
Transition VaR [% valeur] - 0,44 % - 2,14 % - 4,33 % - 4,33 %
Source : MSCI Real Assets



Globalement, l’impact financier du risque de transition est de – Le niveau de risque, pour le portefeuille global, à horizon 2050
4,33 % à horizon 2050 et de – 0,44 % à horizon 2030. L’essentiel est inférieur à celui de l’Univers MSCI Europe Annual (contenant
du risque est prévu entre 2040 et 2050. Le portefeuille le plus plus de 35 000 actifs analysés), qui est de - 4,70 %.
exposé est le portefeuille résidentiel et le portefeuille de bureau
est le moins impacté. En retenant un scénario CRREM 1,5 °C, le
risque est de - 2,16 % à horizon 2050 et - 0,24 % à horizon 2030.


Échelle du niveau de risque selon la méthodologie MSCI Real Assets, en % de la valeur du portefeuille
- 100 % - - 25 % - 25 % - - 5 % - 5 % - - 0,5 % - 0,5 % - 0 % 0% 0 % - 0,5 % 0,5 % - 100 %
Sévère Important Modéré Négligeable Non identifiable Réduction Réduction
négligeable



3.2.1.2 Politiques liées à l’atténuation du changement climatique et à l’adaptation à celuiટci (E1ટ2)
Gouvernance climat
La gouvernance et l’organisation de Covivio sont structurées de ● Le Comité Exécutif est en charge du déploiement de la
manière à aborder les enjeux climatiques de manière stratégie du Groupe, pour mettre en œuvre les objectifs du
stratégique. Les différentes instances présentées ciટdessous ont Groupe en matière de climat notamment. Les membres du
des rôles clairement définis afin d’assurer la mise en œuvre des Comité Exécutif se voient fixer des objectifs en lien avec ce
objectifs de Covivio en la matière : plan d’actions, notamment dans leur rémunération variable.
Suite aux recommandations du Comité RSE, les objectifs RSE
● Le Conseil d’Administration, directement ou via son Comité
inclus dans la rémunération du Directeur Général et du
RSE, contrôle les risques et opportunités liés au changement
Directeur Général Délégué ont été précisés en 2023 et
climatique, par le suivi de la performance RSE de la société et
complétés en 2024. Ils représentent un poids de 15 %. Le taux
les orientations stratégiques données au Groupe. Le Directeur
de certification du patrimoine et les objectifs liés à la
Général porte luiટmême les sujets de développement durable
trajectoire carbone sont notamment inclus dans
et de changement climatique au sein du Conseil, appuyé par
l’Intéressement Long Terme des mandataires sociaux, à
des Administrateurs aguerris sur les thématiques RSE. Pour
hauteur de 15 % (ESRS 2, section 3.1.2.2.4).
formaliser l’engagement du Conseil dans les sujets de
développement durable un Comité RSE a été créé en 2021. ● La Direction du Développement Durable propose et
Son objet est d’assister le Conseil dans la conduite de ses coordonne, avec l’appui de la Direction Générale et du
travaux en matière de RSE, afin de permettre à celuiટci d’aller Comité RSE, les initiatives en matière de lutte contre le
plus loin dans l’analyse des enjeux environnementaux, sociaux changement climatique dans les activités du Groupe. La
et sociétaux. Le changement climatique occupe Direction du Développement Durable travaille en lien continu
naturellement une place importante dans les sujets traités par avec le Comité Exécutif, à la mise en œuvre des plans
le Comité RSE. d’actions décidés.




160 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
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Tableau MDRટટP


Politique Une description des principaux Une description Le niveau Scénarios Une référence, Le cas échéant, Le cas échéant,
éléments de la politique, du cadre de la hiérarchique le utilisés le cas échéant, une description de quelle
notamment ses objectifs politique, ou de plus élevé dans aux normes ou de l’attention manière
généraux et les incidences, ses exclusions, l’organisation initiatives portée aux l’entreprise met
risques et opportunités en ce qui de l’entreprise tierces que intérêts des la politique à la
importants auxquels la politique concerne les qui est l’entreprise principales disposition des
se rattache et la procédure de activités, la responsable de s’engage à parties parties
surveillance ; chaîne de la mise en respecter tout intéressées lors intéressées
valeur en œuvre de la au long de la de l’élaboration potentiellement
amont et/ou en politique ; mise en œuvre de la politique ; touchées, ainsi
aval, la portée de la politique et que des parties
géographique intéressées qui
et, le cas doivent
échéant, les participer à sa
Groupes de mise en œuvre.
parties
intéressées
touchées ;


(a) Atténuation L’ensemble de ces sujets sont Amont Cf. schéma de Scénarios 1,5 °C, Renvois :
du changement couverts par la stratégie climat Opérations gouvernance WB2D, CRREM Implication des parties prenantes dans le plan de
climatique du Groupe (cf. E1ટ1). L’étude MSCI directes des sujets 1,5 °C (en transition du Groupe
Climate VAR conduite à l’échelle (incluant développement référence de
Collaborateurs : ESRS S1
du Groupe couvre les volets
adaptation et atténuation.
l’ensemble des
immeubles sous
durable
(ESRS 2).
comparaison,
notamment Fournisseurs : ESRS S2 3
La trajectoire carbone vise à gestion directe) - Au niveau dans le cadre Clients : ESRS S4
atténuer l’impact de Covivio sur Aval exécutif : COPIL des Green Investisseurs/Banques : Taxonomie et finance
le changement climatique, en Développement Bonds) durable
incluant les volets efficacité Durable Par ailleurs, Covivio est membre de différentes
énergétique des bâtiments et composé du: initiatives sectorielles et transટsectorielles, à l’instar
décarbonation du mix Directeur du Pacte Mondial, de l’Alliance HQEટGBC, de l’OID,
énergétique des immeubles via le Général ; de l’association BBCA, de Orée, du Hub des
recours aux EnR. Prescripteurs Bas carbone (ESRS 2).
Secrétaire
Objectifs : - 40 % d’intensité Général ; Covivio est également signataire des chartes
carbone entre 2010 et 2030 suivantes :
Direction DD ;
(scopes 1, 2, 3)
- Au niveau du - Charte EcoWatt
- 25 % d’intensité d’énergie
Conseil - Charte « Bâtiments connectés, bâtiments
primaire sur le parc tertiaire
d’Administration solidaires et humains »
100 % d’électricité verte sur le : le Comité RSE
parc bureaux directement géré - Charte d’engagement pour la sobriété des
bâtiments tertiaires
Doubler la production d’énergie
solaire entre 2023 et 2030
(b) Adaptation Amont RCP 2.6 à 8.6
au changement Opérations
climatique directes
Aval
(c) Efficacité Opérations CRREM (en
énergétique directes référence de
Aval comparaison)

(d) Déploiement Opérations
des énergies directes (avec
renouvelables des objectifs
renforcés sur le
périmètre en
gestion directe)
Aval
(e) Certification 100 % d’actifs certifiés d’ici 2025 Opérations
environne- 100 % des nouveaux directes
mentale des développements visant une Aval
bâtiments certification > Excellent/Gold Hors immeubles
non core
(f) 100 % des nouveaux baux Opérations
Sensibilisation intégrant une clause verte dans directes
des clients et les baux bureaux Aval
utilisateurs Sensibilisation des clients et
finaux utilisateurs finaux via les canaux
de communication habituels
(welcome booklet, application
immeuble)




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3.2.1.3 Actions et ressources en rapport avec les politiques en matière de changement climatique (E1ટ3)
Gouvernance Instruments financiers
Objectif principal et périmètre Actions Ressources déployées et lien avec la taxonomie
Atténuation - 40 % d’intensité carbone entre E1ટ2 E1ટ1.B E1ટ1.C Cf. section taxonomie et finance
du changement 2010 et 2030 (scopes 1ટ2ટ3) durable
climatique Taxonomie : Objectif
Atténuation : activités
immobilières de la taxonomie
(7.1 à 7.7 + 9.3)
GB framework : critères
d’éligibilité
Adaptation 100 % du parc couvert par une E1ટ1.L Frais d’étude Section taxonomie
au changement analyse de risques climatiques Mesures d’adaptation et finance durable
climatique physiques directement intégrées Objectif Adaptation : activités
dans les coûts de immobilières de la taxonomie
projet pour les (7.1 à 7.7 + 9.3)
développements
Efficacité énergétique - 25 % d’intensité d’énergie Section : E1ટ1 E1ટ1.C Cf. section taxonomie et finance
primaire sur le parc tertiaire entre « Améliorer durable
2019 et 2030 l’efficacité Taxonomie : Objectif
énergétique Atténuation : activités
du portefeuille » immobilières de la taxonomie
(7.2 à 7.7)
GB framework : critères
d’éligibilité
Déploiement des Doubler la capacité de E1ટ1.B Cf. section taxonomie et finance
énergies renouvelables photovoltaïque par rapport durable
à 2030 et 100 % d’électricité Taxonomie : Objectif
verte sur le portefeuille Bureaux Atténuation : activités
directement géré immobilières
de la taxonomie (4.1)
GB framework : critères
d’éligibilité
Certification 100 % des immeubles certifiés ESRS RE Frais de certification Cf. section taxonomie et finance
environne- d’ici 2025 et 100 % des durable
mentale des bâtiments développements visant une GB framework : critères
certification ≥ Excellent/Gold d’éligibilité
Sensibilisation des 100 % des nouveaux baux E1ટ1.B Ressources humaines Cf. section taxonomie et finance
clients et utilisateurs intégrant une clause verte dans et réalisation durable
finaux les baux bureaux des études Taxonomie : Minimum safeguards
de satisfaction
GB framework : critères minimaux




Solutions fondées sur la nature
Parmi les solutions envisagées dans le plan de transition, Covivio identifie la création d’espaces végétalisés en ville comme levier
de performance environnementale pour ses bâtiments mais aussi pour le quartier en aidant à lutter contre l’effet d’ilot de chaleur
urbain (le béton peut atteindre 60 à 70 °C, là où une toiture végétalisée dépasse rarement 20 °C). En effet, les terrasses
végétalisées ont plusieurs atouts : en termes de biodiversité en recréant des continuités écologiques, de gestion de l’eau en
accroissant la rétention des eaux de pluie, de qualité de l’air grâce à la photosynthèse (d’après le CSTB, 1 m2 de toit vert capture
environ 0,2 kg de particules en suspension dans l’air par jour), mais aussi pour le bâtiment en tant qu’isolant phonique et
thermique et en tant que barrière de protection pour l’immeuble en limitant les chocs thermiques.




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3.2.1.4 Cibles liées à l’atténuation du changement climatique et à l’adaptation à celuiટci (E1ટ4)
Tableau MDRટT
Cible – 40 % Groupe 2010ટટ2030

a) Une description du rapport entre la cible et les Objectif central du plan de transition du Groupe (E1ટ1.A)
objectifs de la politique
b) Le niveau à atteindre, y compris, le cas échéant, s’il - 40 % d’intensité carbone par m2 détenu scopes 1ટ2ટ3 (émissions cumulées) entre 2010 et 2030
s’agit d’une cible absolue ou relative, ainsi que l’unité (KgeqCO2/m2/an)
dans laquelle elle est mesurée Cet objectif en intensité a été obtenu en tenant compte de la révision des objectifs SBTi de 2021
en absolu fixés entre 2015 et 2030 :
- 63 % Scopes 1ટ2 (1,5 °C)
- 37,5 % (scope 3) (WB2D)
c) Les contours de la cible, y compris les activités de Scope 1 – émissions directes de GES résultant de la combustion de sources d'énergie directes
l’entreprise et/ou sa chaîne de valeur en amont et/ utilisées pour les bâtiments de l'entreprise. Pour Covivio, cela correspond à la consommation de
ou en aval, le cas échéant, et les limites gaz naturel, de bois et de carburant dans ses bâtiments directement exploités (siège et parties
géographiques communes des immeubles de bureaux multilocataires).
Scope 2 – émissions indirectes liées à l'achat d'électricité, de chauffage et de refroidissement.
Pour Covivio, cela correspond à la consommation d'électricité et aux réseaux de chauffage et de
refroidissement dans les bâtiments gérés directement. Les émissions de GES du Scope 2 sont
calculées sur la base du marché.
Scope 3 – autres émissions indirectes provenant des biens et services achetés et des actifs loués
en aval. - Biens et services achetés comprennent les émissions provenant de l'extraction, de la
production et du transport (c'est-à-dire les émissions de la conception à la livraison) des biens et
services acquis par une entreprise au cours de l'année de déclaration, qui ne sont pas inclus
dans une autre catégorie en amont. Pour Covivio, il s'agit des émissions liées à la construction/
rénovation de bâtiments (sur la base des livraisons réelles et des données modélisées avec le
3
consultant CSTB de Covivio, elles comprennent les émissions du bâtiment amorties sur une
période de 50 ans). Cela comprend tous les postes liés à la construction / rénovation des
bâtiments.
- Les actifs loués en aval comprennent l'exploitation des actifs appartenant à l'entreprise
(bailleur) et loués à d'autres entités au cours de l'année de déclaration, non inclus dans les
scopes 1 et 2 - déclarés par le bailleur. Pour les propriétaires de bâtiments (y compris les
exploitants et les gestionnaires), les émissions provenant des actifs loués à d'autres organisations
au cours de l'année de déclaration.
d) La valeur de référence et l’année de référence à En intensité :
partir desquelles les progrès sont mesurés 2010 : 76,3 KgeqCO2/m2
2030 : 45,9 KgeqCO2/m2
En valeur absolue :
2015 = 433 298 teqCO2 (scope 3)
2015 = 21,242 teqCO2 (scopes 1ટ2)
Mesure annuelle (E1ટ6)
e) La période couverte par la cible et, le cas échéant, 2010ટ2030
les éventuelles étapes ou objectifs intermédiaires
f) Les méthodes et les principales hypothèses utilisées Cf. point c) et validation des objectifs en valeur absolue servant de référence pour l’objectif en
pour définir les cibles, y compris, le cas échéant, le intensité par l’initiative SBT.
scénario sélectionné, les sources des données, Contribution aux ODD de l'ONU :
l’alignement sur les objectifs stratégiques nationaux,
de l’UE ou internationaux et la manière dont les ODD 11 : Rendre les villes et les établissements humains inclusifs, sûrs, résilients et durables.
cibles tiennent compte du contexte plus large du ODD 13 : Prendre des mesures urgentes pour lutter contre le changement climatique et ses
développement durable et/ou du contexte local conséquences.
dans lequel les incidences surviennent Cf. E1ટ6 pour méthodologie de comptabilité carbone.
g) Si les cibles de l’entreprise liées aux questions Trajectoires 1,5 °C (scopes 1ટ2) et Wellટbelow 2 °C (scope 3)
environnementales reposent sur des preuves
scientifiques concluantes
h) Quelle part les parties intéressées ont prise dans la E1ટ1.B/E1ટ1.I
définition des cibles, le cas échéant, pour chaque
question de durabilité importante
i) Tout changement dans les cibles et les métriques E1ટ1.A et E1ટ6
correspondantes ou dans les méthodes de mesure
sousટjacentes, les principales hypothèses, les limites,
les sources et le processus de collecte des données,
intervenu dans l’horizon temporel défini. Cela inclut
les raisons de ces changements ainsi qu’une
explication de leur effet sur la comparabilité (voir
exigence de publication BPટ2 Publication
d’informations relatives à des circonstances
particulières de la présente norme)
j) Les résultats par rapport aux cibles annoncées, y -28 % à fin 2024
compris des informations sur la manière dont la cible
est contrôlée et examinée, et les métriques utilisées,
si les progrès correspondent à ce qui avait été prévu
initialement ainsi qu’une analyse des tendances ou
des changements majeurs dans les résultats
enregistrés par l’entreprise pour atteindre la cible




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L’atteinte de cette cible est directement liée à deux autres objectifs, directement en lien avec les IRO matériels identifiés :
● la baisse des consommations énergétiques du portefeuille ( 3.2.1.5) ;
● la certification environnementale des immeubles ( 3.1.3.4).
Cet objectif Groupe est décliné opérationnellement en sous objectifs tels que présentés dans le plan d’action (ESRS 2, 3.1.2.5),
notamment via des objectifs portant sur l’exploitation pour chaque portefeuille :

Objectif 2030
(Trajectoire carbone
Portefeuille exploitation) % 2010/2030 Atteint à fin 2024 Intensité CRREM 1,5 °C de référence
Bureaux France 7,9 KgeqCO2/m2/an - 70 % 7,0 17,1
Bureaux Italie 13,4 KgeqCO2/m2/an - 69 % 24,9 32,5
Bureaux Allemagne 15,4 KgeqCO2/m2/an - 66 % 27,3 39,6
Résidentiel Allemagne 25,3 KgeqCO2/m2/an - 52 % 28,4 23,9
34,5
Hôtels Europe 14,6 KgeqCO2/m2/an - 70 % 23,2 (pondération par pays de présence)


À l’exception du portefeuille résidentiel allemand, l’ensemble des portefeuilles se situent en dessous de l’intensité de référence du
CRREM (trajectoire 1,5 °C, version mars 2024). L’intensité de référence du portefeuille est toutefois en ligne avec la trajectoire carbone
fixée en 2021.



3.2.1.5 Consommation d’énergie et mix énergétique (E1ટ5)
Évolution de la consommation énergétique des différents portefeuilles
Covivio a élargi son périmètre de reporting depuis 2021, en de deux nature : sur le parc résidentiel, 13 % de la consommation
collectant les consommations d’immeubles monoટlocataires en provient de données liées aux DPE des actifs, sur le parc tertiaire
Italie et du portefeuille de bureaux en Allemagne acquis il s’agit uniquement d’estimations pour les mois de fin d’année
en 2020. En 2023, le périmètre de reporting des consommations (factures non reçues à la clôture du reporting) et sur les parties
d’énergie et d’eau a nettement progressé, passant d’un privatives d’immeubles multilocataires quand la donnée réelle
échantillon représentatif à la quasiટtotalité du portefeuille n’a pas pu être obtenue auprès des locataires. Afin de réconcilier
détenu par Covivio Immobilien rendant l’historique peu les données avec le périmètre financier, une collecte a été initiée
comparable en termes de périmètre d’étude. en 2024 sur les actifs atypiques (c’est-à-dire ayant un usage
différent du portefeuille auquel ils appartiennent) et les actifs
La consommation énergétique du parc diminue en 2024 en
livrés récemment, acquis ou cédés en cours d’année. Pour
s’établissant à 154 kWhef/m² en données absolues. A périmètre
assurer la continuité avec le reporting précédemment publié, ces
constant, la consommation diminue de 7 % sur le parc tertiaire.
données ont été ajoutées dans une catégorie séparée et
Cette diminution est liée à la poursuite des efforts entrepris par
reportée en bas du tableau des consommations présenté
Covivio et ses clients pour assurer la sobriété au sein de ses
ciટaprès.
immeubles. Il est également à noter que la correction climatique
est cette année négative en raison d’une année 2024 douce en Par convention, les données sur le portefeuille résidentiel
termes de climat dans les principales localisations du Groupe allemand sont calées sur l’exercice de refacturation des charges,
(intensité à 139 kWhef/m² sans corrections climatiques). soit Nટ1 par rapport à l’année considérée dans le reporting.
Toutefois, compte tenu de la typologie d’utilisation et du volume
A noter également que l’intensité en énergie primaire baisse plus
d’appartements considérés, les consommations sont exposées à
rapidement que l’intensité en énergie finale cette année,
une faible variabilité d’une année sur l’autre. Les effets des efforts
principalement grâce à la hausse du recours à l’électricité verte.
réalisés en matière de performance énergétique sont en
Le taux de couverture est également en hausse à 96 % et intègre revanche ne peuvent en revanche n’être observés qu’avec une
8 % de données estimées. Ces estimations sont principalement année de décalage.




164 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Rapport de durabilité
Informations environnementales




Bureaux France Bureaux Italie (Contrôle opérationnel)
²/an Objectif 2015/2030 : -30%, soit 137 kwhep/m²/an
Réalisé : -65% au 31/12/2024 Réalisé : -44% au 31/12/2024


540
196
186
420
372 354 150
136 OBJECTIF 2030
332 123 150 116 114 110
303 299 136
OBJECTIF 2030 261
110 116 114 110
194 237 222
181 190
241 169 173 163 172
138 146 146 142

2010 2012 2014 2016 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2015 2017 2019 2021 2022 2023 2024

Énergie primaire (kWhep/m²/an) Énergie finale (kWhef/m²/an) Énergie primaire (kWhep/m²/an) Énergie finale (kWhef/m²/an)




Bureaux Allemagne (Contrôle opérationnel) Hôtels Europe
Objectif 2020/2030 : -15%, soit 109 kWhep/m² (Objectif provisoire Objectif 2010/2030 : -50%, soit 308 kWhep/m²/an
compte tenu d'un taux de vacance élevé sur certains actifs Réalisé : -57% au 31/12/2024
du portefeuille à l'année de référence) 3
Réalisé : +3% au 31/12/2024
616
534
468
128 132 408
122 OBJECTIF 2030
126 334 326
122 286 286 273 277 265
122
243 227 229
OBJECTIF 2030 182 162 179 184 179
130

2022 2023 2024 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2021 2022 2023 024

Énergie primaire (kWhep/m²/an) Énergie finale (kWhef/m²/an) Énergie primaire (kWhep/m²/an) Énergie finale (kWhef/m²/an)




Évolution de la consommation énergétique à périmètre constant sur les portefeuilles (en kWhef/m2)

Bureaux France Bureaux Italie Bureaux Allemagne Résidentiel Allemagne Hôtels en Europe
(périmètre courant)
173,6 176,1 183,2 178,3
151,8 151,5 156,0 155,0 147,6 139,3




2023 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 165
3 Rapport de durabilité
Informations environnementales




Données environnementales consolidées Groupe (Abs)
Contrôle Opérationel



Bureaux France Bureaux Italie
Consommation d’énergie (ABS) GRI EPRA SBPR 2023 2024 2023 2024
Couverture du périmètre de reporting en surface (m²) 256 986 333 175 135 916 133 996
Couverture du périmètre de reporting en surface (%) 100 % 100 % 100 % 100 %
Couverture du périmètre (nombre d’immeubles) 14/14 18/18 11/11 11/11
Proportion de données de consommation estimées 0% 1% 0% 0%
Intensité (kWhef/m2/an) 116,0 112,0 114,3 110,0
Intensité (KWhep/m2/an) EnergyટટInt 141,0 127,0 114,3 110,0
Total énergie directe (kWhef) 302ટટ1 6 272 168 7 471 258 2 814 761 2 872 939
Gaz naturel (énergie directe) – origine
nonટrenouvelable 6 272 168 7 471 258 2 814 761 2 872 939
Gaz naturel (énergie directe) – origine renouvelable - - - -
Fioul (énergie directe) - -
Bois (énergie directe) - - - -
Total énergie indirecte (kWhef) FuelટટAbs 23 495 864 29 718 266 12 721 108 11 863 085
Électricité (énergie indirecte) – origine non
renouvelable 5 007 075 3 619 653 - -
Électricité (énergie indirecte) – origine renouvelable - 205 788 - -
Électricité (énergie indirecte) – origine renouvelable – GO 6 618 873 11 695 282 10 295 408 9 301 840
Production d’énergie solaire (revendue, non
comptabilisée) ElecટટAbs 68 444 71 320 39 048 20 720
Réseaux de chaleur (énergie indirecte) – origine non
renouvelable ou non tracée 6 225 857 2 950 181 2 425 699 1 080 845
Réseaux de chaleur (énergie indirecte) – origine
renouvelable - 4 112 584 - 1 480 400
Réseaux de froid (énergie indirecte) – origine non
renouvelable ou non tracée 5 644 059 4 930 131 - -
Réseaux de froid (énergie indirecte) – origine
renouvelable DH&CટટAs - 2 204 646 - -
Consommation totale d’énergie (kWhef) 29 768 032 37 189 524 15 535 869 14 736 024
dont origine renouvelable 6 618 873 18 218 301 10 295 408 10 782 240
Consommation totale d’énergie (GJ) 107 165 133 882 55 929 53 050
Consommation totale d’énergie (KWhep) 36 277 230 42 162 598 15 535 869 14 736 024
Consommation totale d’énergie (kWhef) extrapolée
sur le périmètre de reporting (kWhef) 29 768 032 37 189 524 15 535 869 14 736 024
Consommation totale d’énergie (kWhef) extrapolée
sans corrections climatiques 30 725 647 36 460 582 15 859 559 15 601 674




166 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Rapport de durabilité
Informations environnementales




Total Contrôle
Total Bureaux Opérationel
Bureaux Allemagne Sièges (Périmètre historique) Hôtels murs et fonds (nouveau périmètre)
2023 2024 2023 2024 2023 2024 2024 2024
234 136 271 702 21 564 23 853 648 603 762 725 564 151 1 326 877
100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 99 % 99 %
12/12 18/18 6/6 6/6 43/43 53/53 53/54 106/107
0% 0% 0% 2% 0% 1% 3% 2%
121,8 126,2 147,1 121,8 118,7 116,9 183,6 145,2
122,0 131,9 197,2 148,3 130,5 126,2 276,5 190,1
10 691 719 10 425 641 483 757 100 592 20 262 405 20 870 429 19 259 906 40 130 335

- 10 425 641 483 757 100 592 9 570 687 20 870 429 16 651 621 37 522 050
10 691 719 - - - 10 691 719 - 794 546 794 546
- - - 1 813 739 1 813 739
- - - - - - - -
17 822 279 23 874 754 2 689 321 2 805 648 56 728 572 68 261 753 84 317 172 152 578 925

75 494 277 202 1 098 815 679 373 6 181 384 4 576 228 40 246 076 44 822 304
- 272 802 - 7 631 - 486 222 4 093 466 4 579 688
7 397 808 9 536 086 438 800 701 360 24 750 890 31 234 568 11 740 905 42 975 473

- 1 423 14 922 11 784 122 414 105 247 23 277 128 524

10 348 977 11 099 874 1 007 880 931 474 20 008 413 16 062 375 20 361 170 36 423 545
3
- 2 688 789 - 359 878 - 8 641 651 6 926 611 15 568 262

- - 143 826 87 019 5 787 885 5 017 150 655 721 5 672 870

- - - 38 913 - 2 243 559 293 224 2 536 783
28 513 997 34 300 394 3 173 078 2 906 240 76 990 977 89 132 182 103 577 078 192 709 260
18 089 527 12 497 677 438 800 1 107 782 35 442 608 42 606 000 23 848 752 66 454 751
102 650 123 481 11 423 10 462 277 168 320 876 372 877 693 753
28 567 598 35 843 491 4 253 059 3 537 757 84 633 756 96 279 870 156 003 745 252 283 615

28 513 997 34 300 394 3 173 078 2 906 240 76 990 977 89 132 182 105 097 637 193 902 033

25 956 502 31 019 653 3 092 500 2 791 968 75 634 208 85 873 877 96 335 293 182 209 170




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 167
3 Rapport de durabilité
Informations environnementales




Total Portefeuille
Bureaux France Bureaux Italie
Consommation d’énergie (ABS) GRI EPRA SBPR 2023 2024 2023 2024
Couverture du périmètre de reporting en surface (m²) 523 475 665 939 369 335 467 495
Couverture du périmètre de reporting en surface (%) 90 % 99 % 84 % 89 %
Couverture du périmètre (nombre d’immeubles) 40/42 45/47 32/44 35/44
Proportion de données estimées 0% 2,3 % 0% 9,8 %
Intensité (kWhef/m2/an) EnergyટટInt 145,9 142,3 158,0 163,5
Intensité (KWhep/m2/an) 222,3 189,8 246,8 206,7
Total énergie directe (kWhef) 302ટટ1 FuelટટAbs 16 188 669 12 900 844 7 753 501 10 856 985
Gaz naturel (énergie directe) – origine
nonટrenouvelable 16 088 217 12 900 844 7 753 501 10 856 985
Gaz naturel (énergie directe) – origine
renouvelable - - - -
Fioul (énergie directe) 100 451 - - -
Bois (énergie directe) - - - -
Total énergie indirecte (kWhef) 60 182 173 81 894 080 50 586 327 65 589 405
Électricité (énergie indirecte) – origine non
renouvelable ElecટટAbs 30 764 060 22 717 285 29 844 983 12 181 689
Électricité (énergie indirecte) – origine renouvelable - 1 594 701 - 6 162 134
Électricité (énergie indirecte) – origine renouvelable –
GO 15 872 284 41 745 953 18 315 645 44 684 336
Production d’énergie solaire (revendue, non
comptabilisée) 113 843 142 955 167 417 143 327
Réseaux de chaleur (énergie indirecte) – origine
non renouvelable ou non tracée DH&CટટAs 7 794 516 3 831 335 2 425 699 1 080 845
Réseaux de chaleur (énergie indirecte) – origine
renouvelable - 4 688 417 - 1 480 400
Réseaux de froid (énergie indirecte) – origine non
renouvelable ou non tracée 5 751 313 5 055 626 - -
Réseaux de froid (énergie indirecte) – origine
renouvelable - 2 260 765 - -
Consommation totale d’énergie (kWhef) 76 370 841 94 794 924 58 339 828 76 446 390
dont origine renouvelable 15 872 284 50 289 835 18 315 645 52 326 870
Consommation totale d’énergie (GJ) 274 935 341 262 210 023 275 207
Consommation totale d’énergie (KWhep) 116 364 118 126 400 506 91 169 310 96 624 595
Consommation totale d’énergie (kWhef) extrapolée
sur le périmètre de reporting (kWhef) 84 856 490 95 617 854 69 207 010 85 968 914
Consommation totale d’énergie (kWhef) extrapolée
sans corrections climatiques 86 831 622 91 834 562 111 269 476 77 267 395
Réconciliation avec les états financiers - - - -
Consommations résiduelles des immeubles
vacants (kWhef) - 519 802 - 1 029 819
Consommations des actifs à typologie atypique
(kWhef) 33 910 799 43 139 660 23 121 879 29 267 106
Consommations proratée des actifs livrés, acquis
ou cédés durant l’année 2 646 405 3 366 627 - -
Consommations totale d’énergie extrapolée +
consommation hors périmètre de reporting
(kWhef) 121 413 694 142 643 943 92 328 889 116 265 839
Total données extrapolées




168 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Rapport de durabilité
Informations environnementales




Bureaux Allemagne Total Bureaux Résidentiel Allemagne Hôtels Total Groupe
2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024
234 136 271 702 1 148 510 1 428 989 2 756 716 2 763 218 1 670 447 1 599 032 5 575 674 5 791 238
100 % 100 % 90 % 96 % 95 % 96 % 91 % 96 % 93 % 96 %
12/12 18/18 84/98 98/109 4807/4936 4830/4924 288/308 268/279 5 179/5342 5196/5312
17,3 % 12,2 % 3,9 % 7,0 % 19,0 % 13,2 % 0% 2,8 % 9,4 % 8,3 %
169,8 167,4 154,7 153,7 147,6 139,3 183,6 179,4 159,8 153,9
190,8 192,4 223,3 195,1 120,9 114,2 276,8 265,3 188,7 176,2
10 691 719 10 425 641 35 117 645 34 284 061 220 471 680 204 249 248 94 237 764 82 123 055 349 827 089 320 656 364

- 10 425 641 24 325 475 34 284 061 210 718 570 195 270 547 90 676 759 79 215 810 325 720 804 308 770 419

10 691 719 - 10 691 719 - - - 1 403 277 794 546 12 094 995 794 546
- - 100 451 - 8 871 286 8 094 827 2 157 729 2 112 698 11 129 466 10 207 525
- - - - 881 823 883 874 - - 881 823 883 874
29 057 765 35 052 774 142 515 586 185 341 907 186 426 204 180 567 230 212 373 486 204 701 475 541 315 277 570 610 612

6 934 535 4 948 934 68 642 392 40 527 280 9 532 522 8 491 446 131 151 119 103 904 652 209 326 033 152 923 378
- 2 151 912 - 9 916 378 - 245 508 - 7 216 829 - 17 378 715

11 774 254 14 163 265 46 400 983 101 294 914 - - 42 161 780 55 064 563 88 562 763 156 359 477

- 1 423 296 182 299 489 909 145 961 971 94 571 41 543 1 299 898 1 303 003

10 348 977 11 099 874 21 577 072 16 943 529 176 893 683 138 323 372 35 876 092 27 113 564 234 346 847 182 380 464 3
- 2 688 789 - 9 217 484 - 33 506 904 - 9 633 093 - 52 357 481

- - 5 895 139 5 142 645 - - 3 184 495 1 222 223 9 079 633 6 364 868

- - - 2 299 678 - - - 546 551 - 2 846 229
39 749 484 45 478 415 177 633 231 219 625 968 406 897 884 384 816 478 306 611 251 286 824 529 891 142 365 891 266 975
22 465 972 19 003 966 57 092 702 122 728 453 - 33 752 412 43 565 057 73 255 582 100 657 759 229 736 447
143 098 163 722 639 480 790 653 1 464 832 1 385 339 1 103 801 1 032 568 3 208 113 3 208 561
44 673 003 52 262 184 256 459 490 278 825 043 333 403 617 315 623 169 462 317 656 424 285 927 1 052 180 764 1 018 734 139

39 749 484 45 478 415 196 986 062 229 971 423 427 733 828 402 192 958 337 115 005 297 797 716 961 834 895 929 962 096

36 124 388 41 068 685 237 317 986 212 962 609 336 310 362 321 357 668 325 443 763 270 600 957 899 072 111 804 921 234
- - - - - - - - - -

- 251 941 - 1 801 563 - - - - - 1 801 563

526 293 610 734 57 558 971 73 017 501 - - 35 340 767 33 829 864 92 899 739 106 847 365

- - 2 646 405 3 366 627 - - 35 172 015 33 668 326 37 818 419 37 034 953


40 275 776 46 341 091 257 191 438 308 157 113 427 733 828- 402 192 958 407 627 787 365 295 906 1 092 553 053 1 075 645 977
- -


La CSRD impose désormais de répartir les consommations selon leur origine de production, la part de renouvelable dans les énergies
de réseaux est ainsi indiquée ici à partir des mix énergétiques communiqués par les fournisseurs, ou à défaut en retenant le mix
résiduel.
Cette année, les données extrapolées sur les parties privatives sont directement incluses dans le périmètre, de manière à donner une
vision complète des immeubles.
Les données sont indiquées en kWh et non en MWh.




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 169
3 Rapport de durabilité
Informations environnementales




Données environnementales consolidées Groupe (LfL)
Bureaux France Bureaux Italie Bureaux Allemagne
ÉNERGIE – consommation LFL 2023 2024 2023 2024 2023 2024
Couverture du périmètre de reporting en surface
(m2) 473 951 341 442 234 290
Couverture du périmètre de reporting en surface
(%) 88 % 83 % 100 %
Total Électricité (kWh) (ElecટLfL) 44 361 121 47 892 945 43 684 425 43 394 056 19 500 726 19 877 462
Total Réseaux chauds et froids (kWh) (DH&CટLfL) 12 795 958 13 252 539 2 444 917 2 561 245 10 472 965 11 779 995
Total Gazટfioulટbois (kWh) (FuelટLfl) 14 800 206 10 667 262 7 145 841 6 970 611 10 700 522 9 608 910
Consommation totale (kWhef) (EnergyટટAbs) 71 957 285 71 812 747 53 275 183 52 925 912 40 674 213 41 266 367
Consommation totale (KWhep) 112 223 412 101 495 336 81 737 121 65 420 570 49 101 578 46 780 124
Intensité (kWhef/m2/an) 151,8 151,5 156,0 155,0 173,6 176,1
Intensité (KWhep/m2/an) 236,8 214,1 239,4 191,6 209,6 199,7
Variation - 9,6 % - 20,0 % - 4,7 %




170 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Rapport de durabilité
Informations environnementales




Total Bureaux Hôtels Total Portefeille
2023 2024 2023 2024 2023 2024


1 049 682 1 464 064 2 513 747

89 % 89 % 89 %
107 546 272 111 164 464 150 512 641 152 336 139 258 058 913 263 500 603
25 713 841 27 593 779 30 207 440 34 652 354 55 921 281 62 246 133
32 646 569 27 246 783 87 511 718 74 056 819 120 158 287 101 303 602
165 906 681 166 005 026 268 231 799 261 045 313 434 138 480 427 050 338
243 062 111 213 696 030 403 808 320 386 945 639 646 870 431 600 641 669
158,1 158,1 183,2 178,3 172,7 169,9
231,6 203,6 275,8 264,3 257,3 238,9
- 12,1 % - 4,2 % - 7,1 %



En raison d'un changement de codification des actifs sur le portefeuille résidentiel allemand, la donnée à périmètre constant n'est pas
disponible.




3




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 171
3 Rapport de durabilité
Informations environnementales




Mix énergétique
Contrôle opérationnel
(Bureaux) Groupe
ANNÉE
E 2024 2024
Contrat d’électricité verte dans la consommation totale d’électricité 86,1 % 47,9 %
Part des énergies renouvelables dans la consommations totale d’énergie 47,8 % 25,8 %


Groupe
ANNÉE
E 2023 2024
(1) Consommation de combustible provenant du charbon et des produits à base de
charbon (en MWh) 21 389
(2) Consommation de combustible provenant du pétrole brut et de produits pétroliers (en
MWh) 11 413
(3) Consommation de combustible provenant du gaz naturel (en MWh) 341 521
(4) Consommation de combustible provenant d’autres sources fossiles (en MWh)
(5) Consommation d’électricité, de chaleur, de vapeur et de froid achetés ou acquis à
partir de sources fossiles (en MWh) 86 795
(6) Consommation totale d’énergie fossile (en MWh)
(calculée comme la somme des lignes 1 à 5) 461 118
Part des sources fossiles dans la consommation totale d’énergie (en %) 51,7 %
(7) Consommation provenant de sources nucléaires (en MWh) 95 596
Non calculé
Part de la consommation provenant de sources nucléaires dans la consommation totale
d’énergie (en %) 10,7 %
(8) Consommation de combustible provenant de sources renouvelables, y compris de la
biomasse (comprenant également des déchets industriels et municipaux d’origine
biologique, du biogaz, de l’hydrogène renouvelable, etc.) (en MWh) 981
(9) Consommation d’électricité, de chaleur, de vapeur et de froid achetés ou acquis à
partir de sources renouvelables (en MWh) 333 572
(10) Consommation d’énergie renouvelable non combustible autoproduite (en MWh)
(11) Consommation totale d’énergie renouvelable (en MWh)
(calculée comme la somme des lignes 8 à 10) 334 553
Part des sources renouvelables dans la consommation totale d’énergie (en %) 37,5 %
CONSOMMATION TOTALE D’ÉNERGIE (EN MWH) 891 267
Consommation totale d’énergie extrapolée (en MWH) 1 075 646


Intensité énergétique sur la base du produit net (37)
Covivio réalise la quasiટtotalité de son chiffre d’affaires dans le secteur immobilier, pouvant être considéré comme secteur à fort
impact climatique.



Revenus
2024 Référence
Loyers nets 952,9 M€ Chap. 4.1.
Consommation totale d’énergie (MWh) 1 075 646 E1ટ6
Intensité portefeuille (MWh/€) 0,0011288
(1) Cette donnée fait référence à la somme des loyers perçus en valeur PdG au 31 décembre 2024 (cf. Chap. 4). Afin de garantir la comparabilité des
données d’une année sur l’autre, le chiffre d’affaires liés à l’exploitation des hôtels et des immeubles de coworking n’est pas inclus. Les loyers perçus sur
ces actifs sont quant à eux ajoutés à la somme des loyers.




172 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Rapport de durabilité
Informations environnementales




Diagnostics de performance énergétique
Conformément à la directive européenne sur la performance
énergétique des bâtiments (EPBD) et sa transposition en droit Taux de diagnostics réalisés par activité
national dans les pays où Covivio exerce son activité, le Groupe
Bureaux France : 100 % en valeur/100 % en surface
s’assure de la réalisation de diagnostics de performance
énergétique sur ses bâtiments (Énergieausweis en Allemagne, Bureaux Italie : 100 % en valeur/100 % en surface
Attestato di Prestazione Energetica en Italie). Les méthodologies
retenues par chaque pays étant différentes, il s’avère difficile de Bureaux Allemagne : 96,1 % en valeur/93,7 % en surface
faire des comparaisons entre les niveaux de performance. Une Résidentiel Allemagne : 90 % en valeur/90,9 % en surface
attention particulière est portée à l’évolution de la note obtenue
à la suite d’une rénovation, afin d’apprécier le gain de Hôtels Europe : 84 % en valeur/80,5 % en surface
performance énergétique.

Répartition des diagnostics de performance énergétique sur le portefeuille (en valeur)
Soit de A à
A B C D D Bureaux 12,4 % 20,2 % 19,4 % 23,9 % 75,9 % 23,7 % 0,4 %
Hôtels 1,8 % 6,3 % 26 % 14,4 % 48,5 % 35,5 % 16 %
Résidentiel 2,4 % 10 % 15,9 % 25,7 % 54,1 % 35,9 % 10 %


Conformément à la réglementation en vigueur à la date de Une nouvelle de méthode de calcul des DPE est applicable
réalisation des DPE, certains des diagnostics vierges sont inclus
dans les taux présentés ciટdessus (2,3 % pour les bureaux et 0,6 %
depuis le 1er janvier 2024 pour les certificats calculés à partir de
la demande énergétique, entraînant une détérioration des notes
3
pour les hôtels). par rapport à l’ancienne méthode (20ટ25 %).




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 173
3 Rapport de durabilité
Informations environnementales




3.2.1.6 Émissions brutes de GES de périmètres 1, 2, 3 et émissions totales de GES (E1ટ6)
Données environnementales consolidées Groupe (Abs)
Bureaux France Bureaux Italie Bureaux Allemagne
GES – Emissions absolues 2023 2024 2023 2024 2023 2024
Couverture du périmètre de reporting
en surface (m2) – Scopes 1ટ2 256 986 333 175 135 916 133 996 234 136 271 702
Couverture du périmètre de reporting
en surface (m2) – Scopes 1ટ2ટ3 523 475 665 939 369 335 467 495 234 136 271 702
Couverture du périmètre de reporting
en surface (%) – Scopes 1ટટ2 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 %
Couverture du périmètre de reporting
en surface (%) – Scopes 1ટટ2ટટ3 90 % 99 % 84 % 89 % 100 % 100 %
Proportion de données estimées 0% 2,3 % 0% 9,8 % 17,3 % 12,2 %
GHG Protocol - - - - - -
Scope 1 (GHGટDirટAbs) 1 160 1 502 521 589 - 2 096
Scope 2 Market based (GHGટIndirટAbs) 1 040 1 089 230 243 1 393 2 034
Scope 3 Downstream leased assets MB
(GHGટIndirટAbs) 2 999 2 070 9 778 10 819 2 977 3 296
Total émissions reporting (teqCO2) 5 200 4 660 10 529 11 651 4 369 7 426
Intensité carbone (KgeqCO2/m2/an)
reporting Scopes 1ટટ2 (GHGટટInt) 8,6 7,8 5,5 6,2 5,9 15,2
Intensité carbone (KgeqCO2/m2/an)
reporting Scopes 1ટટ2ટટ3 (GHGટટInt) 9,9 7,0 28,5 24,9 18,7 27,3
Scope 2 Location based 1 264 1 564 3 450 2 969 6 502 5 670
Scope 3 Downstream leased assets LB 3 163 3 271 - 17 384 2 977 4 340
Émissions non corrigées (Scopes 1ટ2ટ3) 4 954 4 675 - 11 757 3 886 7 020
Réconciliation avec les états financiers et la trajectoire
j carbone
Surface totale (m²) 860 768 867 936 730 910 690 596 308 709 294 542
Scope 1ટ2 MB extrapolé 2 201 2 590 751 832 1 393 4 130
Scope 3 Downstream MB extrapolé 4 931 2 112 19 352 12 234 3 925 3 296
Scope 3 – Extrapolation actifs atypiques/
cessions, HP… - 1 716 - 1 617 - 123
Scope 3 Upstream energy extrapolé 756 581 234 840 970 1 202
Total émissions exploitation trajectoire
carbone (teqCO2) 7 889 6 999 20 337 15 523 6 288 8 751
Intensité Carbone (KgeqCO2/m2/an)
trajectoire carbone
Emissions non incluses dans la trajectoire
j carbone
Scope 1 - Réfrigérants
Scope 1 - Véhicules de service
Scope 3 T&D energy extrapolé - 129,9 - 198,2 - 272,3
Scope 3 - Autres émissions non
comptabilisées dans la trajectoire :
immeubles cédés, surfaces commerciales
résidentiel (~200 000 m²) parcs de loisir
(60 000 m²) - - - - - -
Scope 3 (Voir détail plus bas) - - - - - -




174 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Rapport de durabilité
Informations environnementales




Sièges Total Bureaux Résidentiel Allemagne Hôtels Total Portefeuille
2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024


21 564 23 853 648 603 762 725 - - - 564 151 648 603 1 326 877

21 564 23 853 1 148 510 1 428 989 2 756 716 2 763 218 1 670 447 1 599 032 5 575 674 5 791 238

100 % 100 % 100 % 100 % - - 0% 99 % 100 % 99 %

100 % 100 % 90 % 96 % 95 % 96 % 91 % 96 % 93 % 96 %
0% 1,8 % 3,7 % 9,0 % 19,0 % 13,2 % 0% 2,8 % 11,3 % 9,7 %
- - - - - - - - - -
89 21 1 771 4 207 - - - 3 865 1 771 8 072
349 381 3 012 3 747 - - - 10 168 3 012 13 916

- - 15 754 16 185 72 587 70 043 41 525 23 116 129 867 109 344
439 402 20 537 24 139 81 956 78 567 41 525 37 150 144 018 139 856

20,3 16,8 7,4 10,4 - - - 24,9 7,4 16,6

20,3 16,8 17,9 16,9 29,7 28,4 24,9 23,2 25,8 24,1 3
- 472 11 216 10 675 - - - 15 332 11 216 26 007
- - 6 140 24 995 68 362 68 979 52 953 32 194 127 455 126 168
- 391 8 840 23 842 67 738 55 965 39 906 35 394 116 484 115 201


21 564 23 853 1 921 951 1 876 927 2 596 269 2 591 023 1 836 635 1 700 243 6 354 856 6 168 192
439 402 4 783 7 954 - - - 14 240 4 783 22 194
- - 28 208 17 643 68 362 65 678 45 656 24 343 142 227 107 664

- - - 3 456 - - - 548 - 4 004
82 88 2 043 2 710 8 823 7 993 - 2 396 10 866 13 099

521 490 35 034 31 763 77 186 73 671 45 656 41 527 157 876 146 961

24,8 23,8


377 1 488
- 299
- 25,7 - 626 - - - 679 - 1 305




- - - - - - - - 8 967 19 587
- - - - - - - - - -


Le contrat de gaz vert sur le portefeuille Bureaux Allemagne n'est plus considéré comme zéro émission, engendrant une forte
augmentation de l'intensité carbone sur ce portefeuille. A méthodologie constante, l'intensité aurait été de 19,6 kgeqCO2/m². Pour
cette année, il n'y a pas d'émissions biogéniques comptabilisées.


Covivio s’appuie sur la méthodologie du GHG Protocol et aligne son reporting sur une approche contrôle financier (dans lequel les
actifs en contrôle opérationnel sont inclus). Les immeubles mis en location sont sous le contrôle financier de Covivio dès lors qu’ils
restent comptabilisés au bilan en vertu des contrats de locationટopérationnelle IFRS 16. Conformément au GHG Protocol et aux
pratiques de reporting du marché, le Groupe distingue les émissions des actifs loués pour lesquels le locataire a la gestion effective de
l’énergie des actifs sur lesquels Covivio a le contrôle opérationnel (scopes 1ટ2). Ainsi, les émissions de GES liées aux locataires de ces
immeubles en scope 3 dans la catégorie 13 « downstream leased assets », représentant 124 767 teqCO2 en 2024. Le calcul des émissions
biogéniques n’est pas fait cette année mais n’est pas significatif pour le Groupe.




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 175
3 Rapport de durabilité
Informations environnementales




Données environnementales consolidées Groupe (LfL)
Bureaux France Bureaux Italie Bureaux Allemagne
CARBONE – Emissions LFL 2023 2024 2023 2024 2023 2024
Couverture du périmètre de reporting
en surface (m2) – Scopes 1ટ2 241 233 133 996 234 290
Couverture du périmètre de reporting
en surface (m2) – Scopes 1ટ2ટ3 473 951 341 442 234 290
Couverture du périmètre de reporting en
surface (%) – Scopes 1ટટ2 100 % 100 % 100 %
Couverture du périmètre de reporting en
surface (%) – Scopes 1ટટ2ટટ3 88 % 83 % 100 %
GHG Protocol
Scope 1 1 161 1 112 503 589 - 1 931
Scope 2 Market based 928 761 369 243 1 406 1 559
Scope 3 Downstream leased assets MB 2 699 1 928 8 092 4 594 2 785 2 849
Total émissions reporting (teqCO2) 4 788 3 801 8 964 5 426 4 191 6 339
Intensité Carbone (KgeqCO2/m2/an)
reporting Scopes 1ટટ2 8,7 7,8 6,5 6,2 6,00 14,90
Intensité Carbone (KgeqCO2/m2/an)
reporting Scopes 1ટટ2ટટ3 10,1 8,0 26,3 15,9 17,9 27,1
Variation - 20,6 % - 39,5 % 51,3 %




176 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Rapport de durabilité
Informations environnementales




Total Bureaux Hôtels Total Portefeuille
2023 2024 2023 2024 2023 2024

609 519 510 637 1 120 157

1 049 682 1 464 064 2 513 747

100 % 92 % 96 %

89 % 89 % 89 %


1 663 3 632 3 874 3 799 5 537 7 431
2 703 2 562 10 126 9 173 12 829 11 735
13 576 9 371 22 583 20 215 36 159 29 587
17 942 15 565 36 583 33 187 54 525 48 753

7,2 10,2 27,4 25,4 16,4 17,1

17,1 14,8 25,0 22,7 21,7 19,4
- 13,2 % - 9,3 % - 7,9 %


3




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 177
3 Rapport de durabilité
Informations environnementales




Emissions de GES (E1ટ6 - ARટ48)
HISTORIQUE ETAPES ET ANNÉES CIBLES
Année de
Répartition par pays référence (2015) 2024 écart (%) 2030 2050
ÉMISSIONS DE SCOPE 1
Émissions brutes de GES de scope 1 Émissions
[teqCO2] 6 290 9 916 278 % - 63 % sur les
émissions
Pourcentage d’émissions de GES de scope 1
scopes 1 et 2 (à
résultant des systèmes d’échange de quotas
ré-évaluer suite
d’émission réglementés (en %) -
à l'intégration
ÉMISSIONS DE GES DE SCOPE 2 du périmètre
MF,
Émissions brutes de GES de scope 2
représentant
locationટટbased (teqCO2) 14 360 26 232 172 %
63 % des scopes
Émissions brutes de GES de scope 2 marketટટbased 1/2 en 2024
(teqCO2) 14 952 14 065 367 %
ÉMISSIONS SIGNIFICATIVES DE GES DE SCOPE 3
Émissions totales brutes indirectes de GES (scope
3) (teqCO2)
1 Biens et services achetés [Sousટcatégorie
facultative: Services d’informatique en nuage et
de centre de données] 293 832 228 153 8%
2 Biens d’investissement 120 5 395 150 %
3 Activités relevant des secteurs des combustibles
et de l’énergie (non incluses dans les scopes 1 et
2) 907 14 405 33 %
4 Transport et distribution en amont - - NON DÉFINI

5 Déchets produits lors de l’exploitation 3 098 6 945 465 % - 37,5 % sur les
émissions liées
6 Voyages d’affaires 332 241 -4%
aux
7 Déplacements domicileટtravail des salariés 66 2 405 105 % développements
(84 % de la
8 Actifs loués en amont - -
catégorie 1) et
9 Acheminement en aval - - à l'exploitation
des actifs
10 Transformation des produits vendus - -
(catégories 3 et
11 Utilisation des produits vendus - 7 467 - 43 % 13)
12 Traitement en fin de vie des produits vendus - -
13 Actifs loués en aval locationટbased 248 994 133 782 -9%
13 Actifs loués en aval marketટbased 248 994 160 733
14 Franchises - -
15 Investissements 1 118 1 881 79 %
ÉMISSIONS TOTALES DE GES DE SCOPE 3
(LOCATIONટટBASED) 548 467 427 625 10 %
ÉMISSIONS TOTALES DE GES DE SCOPE 3
(MARKETટટBASED) 548 467 400 674
Émissions totales de GES (locationટટbased)
d (teqCO2) 569 117 490 723 22 %
Émissions totales de GES (marketટટbased)
d (teqCO2) 569 709 424 655 8%




Répartition des émissions par pays (Scopes 1ટ2ટ3 Exploitation - périmètre de reporting)

Total d’émissions
Répartition par pays Scopes 1ટ2ટ3 Exploitation (upstream inclus
Allemagne 93 320
France 17 071
Italie 16 833
Espagne 5 110




178 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
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Total d’émissions
Répartition par pays Scopes 1ટ2ટ3 Exploitation (upstream inclus
RoyaumeટUni 5 014
Belgique 3 594
Hongrie 2 668
République Tchèque 2 234
PaysટBas 487
Pologne 289
Portugal 202
Irlande 139
TOTAL (teqCO2) 146 961




Méthodologie appliquée sur le scope 3
Total
2024 Inclus
Sous- (teqCO2) dans la Si Non,
Catégorie catégorie Détails Méthodologie Source / Facteurs d’émission trajectoire pourquoi
Activité de Total des émissions liées à nos Emissions liées à la construction/rénovation Calculs faits en collaboration 194 034 Oui Oui
dévelop- nouveaux projets de des bâtiments (sur la base de nos livraisons avec le CSTB
pement construction réelles et des données modélisées avec notre
consultant CSTB, elles incluent les émissions du 3
bâtiment amorties sur une période de 50 ans).
Il comprend tous les postes liés à la
construction/rénovation de bâtiments.
Méthode spécifique au fournisseur
Maintenance Entretien des bâtiments – Émissions liées à l’entretien des bâtiments, Basé sur les données 5 449 Non Purement lié
Périmètre de contrôle calculées comme suit : sur la base d’un ratio de comptables interne à l’entretien
2
opérationnel €/m d’entretien par an calculé sur la base de quotidien des
nos bureaux gérés directement (auparavant bâtiments,
nous utilisions un facteur générique), qui peut aucun levier
être traduit en émissions de CO2 grâce au ratio sur ce sujet.
ADEME de 170 kgCO2/K€. Nous avons décidé
d’exclure ce poste de nos objectifs carbone car
il ne représente pas un levier majeur de
réduction de carbone au regard de nos
activités.
Méthode basée sur les dépenses
1. Biens Périmètre Les biens et services achetés Basé sur l’analyse de l’empreinte carbone Basé sur les données 2 844 Non Compte tenu
et services corporate pour le fonctionnement de totale de l’entreprise réalisée avec l’aide d’un comptables interne de notre
achetés l’entreprise. Les principales consultant externe dans le cadre de notre activité, nous
catégories sont les suivantes : projet C4C (Covivio 4 Climate). considérons
biens, services administratifs, Méthode des données moyennes et basée sur que cette
restauration, services de cloud les dépenses catégorie
computing. n’est pas
matérielle
Hôtels en Hôtels en exploitation, les Hotel Scope : basé sur des analyses réelles de Basé sur les données 25 706 Non Voir section
exploitation principales catégories incluses l’empreinte carbone effectuées sur des hôtels comptables et ciટdessous
sont : F&B, fournitures et linge, en exploitation, puis extrapolées à l’ensemble opérationnelles interne
services de nettoyage, du portefeuille de MF. Les frais de restauration
mobilier, autres services liés à sont calculés sur la base des dépenses totales
l’entreprise. liées à la restauration au cours de l’année,
telles qu’elles figurent dans le compte de
résultat.
Méthode des données moyennes et basée sur
les dépenses
Eau Consommation d’eau de notre Sur la base de la consommation d’eau que Sur la base des données des 120 Non Non matériel
portefeuille en exploitation nous contrôlons dans notre portefeuille, nous fournisseurs d'eau (factures)
(eau payée par Covivio et calculons les émissions correspondantes.
refacturée au locataire) Méthode des données moyennes
2. Biens Immobili- Tous les nouveaux Sur la base des données comptables, nous Base Empreinte ADEME : 5 395 Non Compte tenu
d’équipement sations amortissements de l’année avons calculé les émissions liées aux biens ratios monétaires utilisés de notre
d’équipement pour chaque catégorie pour chaque catégorie (sauf activité, nous
pertinente : mobilier, équipement informatique, pour les véhicules, avec ratio considérons
parc automobile, matériel de construction. unitaire). que cette
Méthode basée sur les dépenses moyennes Basé sur les données catégorie
comptables interne n’est pas
matérielle




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 179
3 Rapport de durabilité
Informations environnementales




Total
2024 Inclus
Sous- (teqCO2) dans la Si Non,
Catégorie catégorie Détails Méthodologie Source / Facteurs d’émission trajectoire pourquoi
3. Activités A. Émissions Émissions liées à l’amont sur Sur la base de l’ACV, ces données représentent Pour chaque projet de - Oui
liées aux en amont des les projets de développement la partie relative au site de travail de l’ACV. construction, une ACV est
combustibles combustibles Méthode spécifique au fournisseur réalisée par le consultant
et à l’énergie achetés B. environnemental du projet.
Émissions en Basé sur les données des
amont de fournisseurs
l’électricité
achetée
A. Émissions Émissions liées à l’amont liées Sur la base du reporting annuel sur l’énergie, IEA Factors : total des 13 099 Oui
en amont des à l’utilisation de nos bâtiments cela couvre la consommation totale d’énergie données en amont par pays
combustibles sous contrôle opérationnel de notre portefeuille sous gestion directe
achetés B. (bureaux multilocatifs, siège social, hôtels sous
Émissions en gestion).
amont de Méthode des données moyennes
l’électricité
achetée
C. Pertes de Portefeuille sous contrôle Sur la base du reporting annuel sur l’énergie, Électricité : Facteurs par 1 305 Oui
transmission opérationnel cela couvre la consommation totale d’énergie pays, émissions de gaz à
et de de notre portefeuille sous gestion directe effet de serre sur l'ensemble
distribution (bureaux multilocatifs, siège social, hôtels sous du cycle de vie associées
(T&D) gestion). aux pertes de transmission et
Méthode des données moyennes de distribution par kwh
d'électricité (gCO2eq/kWh)
DH&C : DEFRA
4. Transport Prise en compte du fait que la T& D en amont - Non
et distribution est déjà incluse dans les facteurs d’émission
en amont que nous avons utilisés, au moins pour les
catégories matérielles.
5. Déchets Portefeuille sous contrôle Sur la base du reporting sur les déchets et Base empreinte ADEME pour 6 945 Non
générés dans opérationnel d’une extrapolation pour les bâtiments pour les déchets non recyclables
les opérations lesquels nous ne disposons pas de la quantité et recyclables
de déchets.
Méthode spécifique au fournisseur
6. Voyages Voyages Tous les modes de transport Basé sur l’analyse de l’empreinte carbone de Déclaration faite soit par 241 Non Non matériel
d’affaires d’affaires l’entreprise réalisée à partir des données de notre agence de voyages, d’après notre
voyage réelles des agences de voyages ou de soit par calcul direct sur la nombre
la comptabilité. base des facteurs de d’employés
Méthode des données moyennes l’ADEME.

7. Déplacements quotidiens des collaborateurs du Basé sur l’analyse de l’empreinte carbone de ADEME 2 405 Non
Déplacements Groupe pour se rendre au travail l’entreprise suite à une étude de mobilité
des salariés réalisée sur le périmètre de Covivio. Et un
facteur de données d’émission moyen pour
l’hôtel en exploitation.
Méthode des données moyennes
8. Actifs loués Sans objet : Pas d’actifs loués -
en amont en amont
9. Transport Sans objet : Pas de transport -
et distribution et de distribution en aval
en aval
10. Traitement Sans objet : Pas de -
des produits transformation des produits
vendus vendus
11. Utilisation Cession Les émissions de phase d’utilisation directe Les données sont basées sur 7 467 Non
des produits d’actifs liées aux actifs développés ou rénovés par les rapports réels que nous
vendus Covivio et qui ne sont pas amortis à la date de avons de nos actifs, y
cession (hypothèse de 50 ans pour les compris les hypothèses sur la
nouvelles constructions et de 25 ans pour les décarbonisation du mix
rénovations). Les émissions sont calculées en énergétique à l’avenir.
fonction de la localisation, en se basant sur CRREM : hypothèse de
l’hypothèse de la décarbonisation du mix décarbonation du mix
électrique. électrique.
Base Empreinte ADEME et
équivalent : facteurs
d’émission 2023, fluides
frigorigènes




180 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Rapport de durabilité
Informations environnementales




Total
2024 Inclus
Sous- (teqCO2) dans la Si Non,
Catégorie catégorie Détails Méthodologie Source / Facteurs d’émission trajectoire pourquoi
12. Traitement Sans objet : Pas de fin de vie, -
en fin de vie hypothèse selon laquelle tous
des produits nos bâtiments seront
vendus restructurés et comptabilisés
dans les autres catégories du
champ d’application en tant
que projets de
développement.
13. Actifs loués Consom- Émissions liées à la consommation d’énergie de Approche marketટbased 111 668 Oui
en aval mation totale d’énergie du portefeuille (hors nos actifs de contrôle non opérationnels.
scopes 1ટ2) Toutes les informations relatives au rapport
énergétique de chaque portefeuille sont
disponibles dans notre rapport sur le
développement durable. Cela inclut les
Consommation totale des actifs non inclus périmètres couverts par des données réelles. 19 537 Non
dans le reporting Des extrapolations sont effectuées sur les
surfaces pour lesquelles nous ne disposons pas
d’informations.
Réfrigérants Extrapolation réalisée sur la base des actifs 2 578 Non
pour lesquels nous disposons d’un rapport réel
14. Franchises Non applicable : Pas de -
franchises
15. Émissions Cette catégorie représente les émissions liées Approche market based, 1 881 Non
Investissements liées aux aux actifs que nous détenons par même calcul que pour la
actifs que l’intermédiaire de coentreprises sans contrôle catégorie 13 – DLA
nous opérationnel (20 % de participation). Ces
détenions par émissions sont basées sur des données
le biais de énergétiques réelles et calculées
coentreprises conformément à notre protocole de reporting. 3
Les données du scope 3 sont principalement collectées auprès de la chaîne de valeur. Les catégories matérielles (1, 3, 13) sont
constituées à partir de données d’activité obtenues via les fournisseurs ou via les locataires. Elles sont ensuite recalculées selon la
méthodologie indiquée en utilisant des facteurs d’émission tels que ceux de l’AIB ou de l’ADEME.

Focus sur l’activité d’exploitation hôtelière
Précédemment non incluse dans l’empreinte carbone de Covivio consommation d’énergie de ces actifs en émissions de scopes 1
et faisant suite à l’opération de remembrement d’hôtels et 2 (vs Scope 3 précédemment). Afin de garantir la continuité
exટAccorInvest (lien communiqué de presse), Covivio a procédé dans les informations publiées, Covivio continue de distinguer
au calcul du bilan carbone de cette activité. Cela a également ses émissions de scopes 1 et 2 (périmètre historique) et ses
eu pour conséquence la reclassification des émissions liées à la émissions de scopes 1 et 2 suivant cette nouvelle catégorisation.




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 181
3 Rapport de durabilité
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L’activité d’exploitation impacte les postes du scope 3 suivants :

Scope 3 (teqCO2) Calcul
7. Déplacements domicileટtravail 1 158
1. Biens et services achetés (F&B, Blanchisserie, Nettoyage) 25 706
5. Déchets générés dans les opérations 5 527

Le poste lié à la restauration représente la première source achats alimentaires (dont les émissions sont aujourd’hui estimées
d’émission (hors énergie en scopes 1 et 2). Le processus de avec un ratio monétaire).
labellisation Green Key permet ainsi de collecter davantage de
Ces calculs ont été faits en grande majorité sur la base de
données sur l’exploitation et permettra de fixer des objectifs
données financières (achats) et à partir des facteurs de la Base
opérationnels, couvrant notamment ce poste d’émission, à
Empreinte ADEME.
commencer par l’obtention de données plus précises sur les

Dans le cadre de ses activités, Covivio n’est pas directement soumis à des systèmes réglementés d’échange de quotas d’émissions.

Bureaux France BUREAUX Allemagne
Ǵ/m²) Objectif 2020/2030 : -66% (soit 15,3 kgeqCOǴ/m²)
Réalisé 31/12/2024 : -72% Réalisé 31/12/2024 : -39% (vs. baseline à 44,8 sur périmètre
complet)

27,3
25 24
23 21

15,2
OBJECTIF 2030
11,1 11,1
9,9 9,9 8,9
5,9
OBJECTIF 2030 7,0
2010 2012 2014 2016 2018 2020 2021 2022 2023 2024
2022 2023 024
Intensité carbone kgCO2/m²/an (contrôle opérationnel) (contrôle opérationnel) (passage sur périmètre complet)
Intensité carbone kgCO2/m²/an

Bureaux Italie (Contrôle opérationnel)
Hôtels Europe
Objectif 2015/2030 : -69% (soit 13,4 kgeqCOǴ/m² sur périmètre
opérationnel) Objectif 2010/2030 : -70% (soit 14,6 kgeqCOǴ/m²)
Réalisé 31/12/2024 : 84,9% Réalisé 31/12/2024 : -52,7%
41

49
44

33
31
15 14,5 15,5
12 OBJECTIF 2030 23,8 25 24,9 23,2
20,5
17,8
9,2 9,3
7,3 5,5 6,2 OBJECTIF 2030

2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024

Intensité carbone kgCO2/m²/an 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2021 2022 2023 2024

Intensité carbone kgCO2/m²/an




Bureaux France Bureaux Italie Bureaux Allemagne Résidentiel Allemagne Hôtels en Europe
(Contrôle opérationnel) (Périmètre courant)
29,7 28,4
25,0
10,1 22,7
8,0 6,5 6,2 Non applicable en raison
de la non comptabilisation
du gaz vert cette année.




2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024




182 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
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Intensité des GES sur la base du produit net (39)

2024 Référence
Loyers nets 952,9 M€ Chap. 4.1.
Emissions totales (teqCO2) 424 655 E1ટ6
Intensité portefeuille (teqCO2/€) 0,000445645
(1) Cette donnée fait référence à la somme des loyers perçus en valeur PdG au 31 décembre 2024 (cf. Chap. 4). Afin de garantir la comparabilité des
données d’une année sur l’autre, le chiffre d’affaires liés à l’exploitation des hôtels et des immeubles de coworking n’est pas inclus. Les loyers perçus sur
ces actifs sont quant à eux ajoutés à la somme des loyers.



3.2.1.7 Projets d’absorption et d’atténuation des GES financés au moyen de crédits carbone (E1ટ7)
À ce jour, Covivio n’a pas mis en place de projets systématiques contribution carbone équivalente aux émissions générées par sa
d’atténuation ou d’absorption au moyen de crédits carbone à consommation, ce qui équivaut en 2024 à 2 096 teqCO2. Covivio
l’exception de quelques projets ponctuels de plantation d’arbres examine ce sujet dans le cadre de sa veille et à terme pour la
(non significatifs) dans le cadre de ses activités corporate fixation d’objectifs net zero au delà de 2030 et au plus tard à
(communication et finance). Par ailleurs, en Allemagne, Covivio a horizon 2050.
souscrit à un contrat de gaz vert permettant d’apporter une
Covivio n’est pas directement soumis au EU trading scheme.


3.2.1.8 Tarification interne du carbone (E1ટ8)
Covivio a étudié la possibilité de mettre en place une tarification intégré aux prises de décision, notamment lors des comités
interne du carbone mais n’a pas considéré cette piste comme d’investissement (instance de gouvernance pour tous les projets 3
prioritaire au regard des autres leviers de sa trajectoire carbone d’investissement (acquisition ou développement) d’un montant
et compte tenu du fait que le volet carbone est d’ores et déjà supérieur à 5 M€).


3.2.1.9 Incidences financières escomptées des risques physiques et de transition importants
et opportunités potentielles liées au changement climatique (E1ટ9)
Covivio détaille les principaux risques financiers liés au changement climatique, quantifiés notamment grâce à l’étude MSCI Climate
Value atટrisk. Les principaux types de risques et opportunités ayant un impact sur les états financiers sont résumés ici :
Poste des états financiers
affectés Description résumée Estimation / chiffrage du risque
Risques physiques Valeur des actifs Dégâts matériels sur les actifs MSCI
climatiques Risque de liquidité
Risques de transition Valeur des actifs Risque de décote, notamment en lien avec la MSCI A noter que le modèle ne prend pas en
réglementation concernant l’efficacité compte les Capex qui seront investis pour
énergétique des bâtiments ramener les actifs sur leur trajectoire
Risques de transition Capex Risque d’actifs « échoués » pour lesquels les Budget Capex calculé et maîtrisé, plan
Capex à investir seraient trop importants d’actions par actif
Risques de transition Revenus Augmentation des charges liées à l’énergie et
perte d’attractivité des immeubles les moins
performants du marché
Risques physiques Capex/Revenus Interruptions d’exploitation ou de chantiers liées Retards de livraison, baisse du chiffre d’affaires
à des événements climatiques extrêmes en hôtellerie
Opportunité – Marché Revenus Croissance des revenus liés à des activités 32,5 % d’alignement sur l’objectif d’atténuation
qualifiées de durables et 43,3 % en ne retenant que les activités
immobilières
Opportunité – Marché Capex Investissements dans des activités qualifiées de 67 % d’alignement sur l’objectif d’atténuation
durable et 83 % sur l’objectif d’adaptation
Opportunité – Marché Valeur Croissance des financements liés à des critères Facilitation des financements (64 % de dette
ESG verte)




Covivio Immobilien accompagne ses locataires pour réduire leurs consommations d’énergie
Covivio Immobilien a lancé une campagne de sensibilisation aux économies d’énergie auprès de ses locataires, en coopération
avec la ville d’Oberhausen et le centre de conseil aux consommateurs de RhénanieટduટNordટWestphalie. Dans un séminaire en
ligne gratuit diffusé le 15 juillet 2021, les locataires ont pu être conseillés sur les moyens aisés de réduire leur consommation
d’électricité à la maison. En leur proposant le prêt d’un compteur électrique, les locataires ont ainsi pu évaluer leur propre
consommation par rapport à des valeurs moyennes et interpréter correctement les informations énergétiques sur les nouveaux
appareils.




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 183
3 Rapport de durabilité
Informations environnementales




3.2.2 Pollution (ESRS E2)
La norme ESRS E2 porte sur la présentation des informations 3.2.2.1 Gestion des impacts, risques et
relatives à la pollution de l’air, de l’eau, du sol et des substances
opportunités liés à la pollution (E2.IROટ1)
préoccupantes. Il s’agit de présenter les incidences (matérielles,
positives et négatives, réelles ou potentielles) de l’entreprise sur Identification des impacts, risques et opportunités
les pollutions et ses actions pour les prévenir, contrôler, réduire liés à la pollution, actuels et potentiels
et si possible éliminer. L’analyse de double matérialité n’a pas fait ressortir cet ESRS
Les risques liés à la pollution de l’air, de l’eau et des sols comme étant matériel au regard des activités du Groupe en
constituent des risques inhérents à l’activité de Covivio, c’est-à- incluant les enjeux liés à sa chaîne de valeur. Covivio a toutefois
dire des risques identifiés et caractérisés avant toute mise en mis en œuvre différentes politiques et actions sur le sujet pour
œuvre de dispositif de maîtrise. Ces risques de pollution sont prévenir les enjeux liés à la pollution des sols, de l’air et de l’eau
présents lors des phases de construction ou de rénovation, puis et prévenir le recours à des substances dangereuses dans le
durant la phase d’exploitation de l’immeuble. Ils sont fortement cadre de ses activités. Elles sont décrites ciટdessous afin de
encadrés par les réglementations des différents pays européens répondre aux sollicitations des parties prenantes sur le sujet
où le Groupe opère, et par un suivi attentif de la part d’équipes mais ne dépendent pas de l’obligation de reporting CSRD.
dédiées chez Covivio.


ESRS E2 – POLLUTION DE L’AIR, DE L’EAU ET DES SOLS
Description et mots clés Pollution environnementale obligation de dépollution
Risques pour la santé et l’environnement
Bien-être des occupants
Etiquetage des composés organiques volatils (COV)
Principaux impacts La pollution de l’air cause 48 000 décès prématurés par an en France avec un coût sanitaire évalué à 100 Md par an.
Mauvaise qualité de l’air intérieur ayant pour principales sources de pollutions : activités humaines (cuisine, plantes
intérieures) / matériaux de construction et de décoration (moquettes, peintures, vernis, colles), équipements
(ameublement, ventilation ou climatisation mal entretenues, appareils à combustion) / environnement extérieur
(polluants de l’air extérieur, sols contaminés).
Sur le secteur, l’impact est élevé pour le bien-être humain.
Impact potentiel sur l’environnement lors des opérations de construction.
Impact positif: dépollution de sols dans le cadre d'opérations de développement
Positionnement sur la chaîne Opérations directes et en aval
de valeur
Principaux risques Le risque de pollution environnementale sur les immeubles ou projets de développement est limité mais en cas de
survenu, il y aurait un effet critique à l’échelle de la zone touchée. Risque de pollution de l’eau sur les chantiers
notamment.
Risques financiers :
principalement liés aux mesures de précaution pour éviter les infiltrations ;
liés aux éventuelles dépollutions ;
liés aux amendes en cas de pollution (dans ce cas un risque réputationnel s’ajoute).
Risque QAI : sur la commercialisation des actifs, facteur de bien-être.
Matérialité Non matériel


ESRS E2 – UTILISATION DE SUBSANCES DANGEREUSES
Description et mots clés Produits chimiques et phytosanitaires
Principaux impacts Covivio a plus de 200 000 m2 d’espaces végétalisés (emprise au sol) ou semi végétalisés qui nécessitent un entretien,
le recours aux produits phytosanitaires y est pour autant très limité.
Positionnement sur la chaîne Opérations directes et en aval
de valeur
Principaux risques Risque réputationnel et juridique couplé à un risque sanitaire concernant notamment l’usage de produits
phytosanitaires.
Risque santé pour l’amiante.
Principales opportunités Création de continuités écologiques en respect avec la nature.
Matérialité Non matériel




184 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Rapport de durabilité
Informations environnementales




3.2.2.2 Politiques sur la pollution (E2ટ1) l’immeuble : amiante, état parasitaire en fonction de la
commune (termites…), état des risques et pollutions (ERP)
Concernant les risques liés à différents types de pollution, la établissant notamment les risques naturels, miniers et
Direction Environnement rattachée à chaque Direction technologiques (risques d’inondation, mouvement de terrain,
Technique pays applique une politique rigoureuse dans le risques Seveso…) auquel l’actif peut être exposé, etc. En France,
respect des réglementations locales. Celleટci consiste la Direction de l’Environnement de Covivio a notamment en
notamment à assurer le suivi des : charge la bonne observation de la réglementation des
● diagnostics environnementaux (DPE, plomb, amiante, Etat des Installations Classées pour la Protection de l’Environnement
Risques, pollution des sols) ; (ICPE). En outre, certains risques peuvent faire l’objet
d’investigations complémentaires (pollution de sols…) ou d’un
● installations classées pour la Protection de l’Environnement suivi périodique (amiante par exemple). Des réglementations
(ICPE) ; équivalentes existent également en Italie et en Allemagne. Pour
● commissions de sécurité pour les hôtels et les IGH (immeubles chacune de ses implantations, Covivio s’appuie sur des équipes
de grande hauteur) du Groupe ; dédiées en charge de la sécurité environnementale, pour
s’assurer de la réalisation et du suivi des diagnostics
● certifications de performance environnementales des actifs réglementaires. Elles interviennent dès l’analyse des acquisitions,
(HQE Exploitation, BREEAM In Use) ; durant la période de gestion et jusqu’à la constitution des
dossiers de vente (dataટroom).
● nouveaux labels portant sur le carbone, le bien-être, la
biodiversité ou la connectivité des immeubles. Les certifications globales comme HQE ou BREEAM offrent au
Groupe un cadrage qui sait aller auટdelà des réglementations
Ces démarches vont auટdelà des réglementations, avec une
tant en ce qui concerne la pollution de l’air (émissions de CO2,
forte attention portée à la sécurité des biens et des personnes
NO2, fluides frigorigènes, etc.) et de l’eau (type d’exutoire unitaire
et à la résilience des immeubles. Il s’agit de gérer tout risque qui
ou séparatif, pré-traitements/filtrations avant rejets, etc.).
pourrait placer Covivio dans l’incapacité de faire face à un
sinistre, un accident, un risque sanitaire, engageant la 3
responsabilité de l’entreprise. Fil rouge, le cas de l’Atelier
Les impacts et risques liés à la pollution sont détectés et évalués En complément des mesures ponctuelles effectuées par
via des audits ou diagnostics, souvent rendus obligatoires par la une tierce personne, un suivi de la qualité de l’air est
réglementation, et effectués lors d’une acquisition ou d’une effectué sur le projet à l’aide de 12 balises réparties sur
location. l’ensemble des locaux. Les balises sont réparties de
manière homogène dans les étages, pour prendre en
3.2.2.2.1 Atténuation des impacts négatifs liés compte l’ensemble des usages présents sur site (bureaux,
à la pollution de l’air, de l’eau et du sol salles de réunion, restauration, salle de sport, etc.).
Comme cela a déjà été évoqué, l’analyse de double matérialité L’échantillonnage précis a été défini à l’aide des plans
a montré que la pollution ne constitue pas un enjeu à considérer d’aménagement. Avec le concours de la société Octopus
comme matériel pour Covivio. Le Groupe s’attache néanmoins à Lab, qui monitore la qualité de l’air, les paramètres mesurés
réduire et maîtriser les risques liés à la pollution : sont : les particules, les composés organiques volatils, le
dioxyde de carbone.
● de l’air, avec un accent plus important depuis la crise sanitaire
de 2020 sur la pollution au monoxyde de carbone et aux
particules fines émises dans les bâtiments en exploitation ou
en travaux ; Pollution de l’eau
● de l’eau : durant la période de construction ou de rénovation, Covivio identifie deux sources principales de risque de pollution
puis durant les années d’exploitation du site ; de l’eau dans ses activités. Les chantiers de construction
peuvent représenter un risque avec des eaux de ruissellement
● et des sols et des gaz du sol, sur la même période, au regard qui peuvent véhiculer des huiles et des hydrocarbures. Si les
des conséquences que pourraient avoir des matériaux ou eaux usées du chantier ne sont pas rejetées dans le réseau
déchets susceptibles de comporter un danger pour communal, un système d’assainissement conforme à la
l’environnement ou les personnes. réglementation doit être mis en place et géré par une entreprise
spécialisée. Les chartes chantier à faibles nuisances déployées
La question de la qualité de l’air dans les bâtiments est abordée
pour l’ensemble des intervenants rappellent ces mesures et
dans l’ESRS S4 ( 3.3.4.5.1), compte tenu du fait qu’il représente un
autres bonnes pratiques pour éviter la pollution de l’eau, ainsi
sujet de sécurité et de bien-être pour les occupants.
que la réglementation en la matière, et notamment le fait que le
Pollution des sols rejet d’huiles, de lubrifiants et de détergents dans le réseau
En matière de sites et sols pollués, les démarches de gestion d’assainissement communal est strictement interdit. Enfin, elle
mises en place s’appuient sur les principes suivants : prévenir les décrit les procédures que le responsable environnement du site
pollutions futures, mettre en sécurité les sites découverts, devra mettre en place pour gérer les déversements accidentels
connaître, surveiller et maîtriser les impacts, traiter et réhabiliter dans l’eau ou le sol : kit antiટpollution, mesures d’alerte et
en fonction de l’usage puis pérenniser cet usage, garder la évacuation vers un centre de traitement agréé des terres ou des
mémoire, impliquer l’ensemble des acteurs. eaux contaminées par les produits accidentellement déversés.
Des conteneurs sont également prévus, avec une capacité de
L’acquisition et la gestion d’immeubles requièrent la réalisation rétention suffisante, pour recueillir les déchets liquides dangereux
d’un certain nombre de diagnostics qui peuvent être du site : peintures, solvants, produits de traitement du bois.
obligatoires en fonction de la date de construction de




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3.2.2.2.2 Substitution, minimisation et élimination Sur l’ensemble des projets bénéficiant d’une telle charte, les
progressive des substances préoccupantes sujets de pollution sont systématiquement intégrés en étant
regroupés autour de deux axes : pollution de l’air et protection
La charte chantier à faibles nuisances de Covivio encadre
des milieux naturels.
l’utilisation de produits dangereux sur les chantiers. En fonction
de leurs propriétés, indiquées par la fiche de données de Les chartes chantier à faibles nuisances de Covivio prévoient
sécurité, les produits doivent être classés et étiquetés notamment les dispositions suivantes :
conformément :
● Pollution de l’air :
● soit au système de classement de la CEE (Directive 67/548,
6e amendement) ; La pollution de l’air est limitée grâce à l’utilisation d’un
matériel adapté. En effet, les équipements de coupe (scie,
● soit au système en vigueur en France (arrêtés du etc.) et de ponçage sont équipés d’aspirateurs pour éviter la
10 octobre 1983 et modificatifs et arrêté du 21 février 1990 propagation de poussières. Des matériaux émettant moins de
modifié). particules (tel que le ciment sans poussière) sont aussi utilisés.
De plus, le transport de poussières à cause des équipements
Sauf cas exceptionnel, dûment justifié et approuvé par le maître
est limité, grâce à un nettoyage des équipements lorsqu’ils
d’ouvrage, l’utilisation de produits étiquetés avec l’un des
sortent des zones empoussiérées. Les poubelles sont
classements suivants est interdite :
également couvertes pour éviter l’envol des déchets
● R20 à R29, R31 à R33, R40, R45 à 49 des phases R de la CEE ; pulvérulents (poudres, poussières, particules fines). D’autre
part, les émissions de poussières liées aux engins de chantier
● Xn (nocif), T (toxique), et T+ (très toxique) dans la sont limitées grâce à différentes techniques : en empierrant
réglementation française. les voiries créées sur le chantier ou en humidifiant les terres en
Les produits moins nocifs (« Xi, irritants ») sont tolérés sous réserve période sèche (en l’absence d’arrêté préfectoral restreignant
que toutes les précautions soient prises lors de leur mise en l’usage d’eau potable). Enfin, les équipements pouvant
œuvre et qu’ils ne soient pas à l’origine d’émissions ultérieures émettre des substances toxiques, notamment les gaz
susceptibles de gêner les occupants. d’échappement, sont traités pour rejeter l’air vicié à l’extérieur
et maintenir un air sain à l’intérieur.
Utilisation des produits phytosanitaires
● Pollution et protection des milieux naturels :
L’autre source potentielle de pollution concerne le parc en
exploitation, avec l’utilisation potentielle de produits Pour protéger les milieux naturels et limiter la pollution au
phytosanitaires pour la gestion des espaces verts. Les deux maximum, les entreprises travaillant sur les chantiers de
chartes de biodiversité (conception et gestion) rappellent la Covivio sont soumises à différents principes énoncés dans la
politique de Covivio de n’utiliser que des produits conformes à la charte. Tout rejet dans le milieu naturel de produit polluant est
réglementation. La conception de l’espace vert doit intégrer cet formellement interdit. Tout rejet d’effluents liquides non traités
objectif de nonટutilisation de produits phytosanitaires, que ce est strictement prohibé.
soit au niveau de la conception ou de la gestion du site. Ainsi,
des mesures prophylactiques peuvent être mises en place pour Covivio applique des exigences strictes. Les hydrocarbures et
prévenir l’apparition de maladies et détecter précocement les huiles doivent être mis sur rétention. Ces dernières doivent
problèmes sanitaires. Il s’agira notamment de : d’ailleurs être biodégradables afin de réduire les risques de
pollution des sols et eaux souterraines. Les eaux de pluies
● diversifier les plantes utilisées et favoriser les associations doivent également être retenues pour limiter le ruissellement
végétales pour réduire la pression parasitaire ; des eaux chargées sur site. Par ailleurs, les eaux claires sont
séparées des eaux chargées pour limiter la quantité d’eau à
● nettoyer soigneusement les outils utilisés ;
traiter. De plus, les compagnons sont sensibilisés à la
● mettre en place des méthodes de suivi des populations manipulation de produits polluants et aux actions à mener en
d’insectes ravageurs pour évaluer les risques potentiels et cas de déversement accidentel. Des équipements de
permettre d’agir de manière appropriée et efficace. confinement et de nettoyage des déversements sont ainsi mis
à disposition sur les chantiers.
Si, malgré tout, une intervention sanitaire est nécessaire, des
méthodes de lutte biologique doivent être mises en œuvre. D’autre part, les terres doivent être végétalisées avant la fin
Plusieurs techniques existent : du chantier pour limiter l’impact sur la biodiversité.

● lutte biologique par conservation : utilisation d’auxiliaires pour 3.2.2.3 Informations sur l’absence de politique
favoriser leur colonisation spontanée ; (ESRS 2)
● libération d’auxiliaires et installation d’hôtels à insectes pour Les certifications environnementales incluses dans la politique
prédater les ravageurs ; Covivio intègrent les réglementations en matière de pollution
lutte biotechnique à l’aide de pièges (phéromones sexuelles, dans chaque pays et, comme elles, se durcissent
●
pièges alimentaires, etc.). progressivement. Ce sujet n’étant pas jugé matériel au terme de
l’analyse de double matérialité, il ne nécessite pas d’actions
3.2.2.2.3 Eviter les incidents et situations d’urgence, complémentaires au titre de la politique menée en ce domaine.
contrôler et limiter leur impact
sur les personnes et l’environnement
Lors de la construction ou rénovation de bâtiments, Covivio se
dote d’une charte chantier à faibles nuisances, laquelle permet
d’engager les intervenants du chantier dans des sujets tels que
la prévention des risques, la pollution des sols et de l’air, ou
encore la gestion des déchets.




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3.2.2.4 Actions, plans d’action, process (E2ટ2) l’examen de cette documentation, complétée le cas échéant
par de nouvelles investigations. Leurs impacts à court ou long
3.2.2.4.1 Actions et ressources en relation terme sont estimés afin de permettre une évaluation des coûts
avec la pollution correspondant aux actions qui pourraient être décidées pour
Pour chacune de ses implantations, Covivio s’appuie sur des limiter l’impact de ces risques.
équipes dédiées en charge de la sécurité environnementale,
Des outils au service des expertises
pour s’assurer de la réalisation et du suivi des diagnostics
réglementaires. Elles interviennent dès l’analyse des acquisitions, Depuis une quinzaine d’années, Covivio recourt aux services et à
durant la période de gestion et jusqu’à la constitution des la plateforme de Provexi pour le suivi de risques comme ceux liés
dossiers de vente (dataટroom). En France par exemple, la à l’amiante, au plomb, aux risques naturels, miniers et
Direction Environnement (4 ETP), rattachée à la Direction technologiques etc. Sur la base des diagnostics et des audits
Technique française de Covivio, passe au crible l’ensemble des obtenus lors des acquisitions et régulièrement mis à jour, les
problématiques environnementales susceptibles d’affecter la techniciens de Provexi renseignent une plateforme accessible
valeur ou la liquidité de l’actif : amiante, pollution de sols, aux salariés de Covivio (Direction de l’Environnement, Direction
performance énergétique, exposition aux risques naturels ou Technique, Assets et Property Managers…) ou à des fournisseurs
technologiques, installations classées… Une analyse de la ayant besoin d’informations en ce domaine (pour garantir la
documentation disponible est effectuée en phase de due santé de leurs collaborateurs et des tiers (locataires, visiteurs,
diligence, afin d’obtenir les garanties nécessaires lors voisinage…). Des pictogrammes de couleurs verte, orange et
d’acquisitions ou de répondre aux questions des acquéreurs lors rouge permettent d’indiquer si le résultat de tel audit ou
de cessions. Les risques environnementaux sont ainsi évalués à diagnostic est conforme totalement, partiellement ou doit faire
l’objet d’une action plus conséquente.


Le tableau ciટaprès présente les risques considérés comme pertinents au regard de l’activité Bureaux de Covivio en France et en Italie.
100 % des sites font l’objet d’analyses sur le sujet.
3
Nombre de sites concernés France Italie
Risques 2024 2023 2024 2023
Mouvement de terrain 16 17 0 0
Séisme 1 1 72 84
Inondation 16 18 0 1
Effet thermique 0 0 0 0
Effet de surpression 0 0 0 0
Effet toxique 0 0 0 0
Sécheresse 2 3 0 0
Avalanche 0 0 0 0
Feux de forêt 1 1 0 0
Précipitations exceptionnelles (2) 0 NA 72 84
Cyclone 0 0 0 0
Remontée de nappe 0 0 10 10
Volcan 0 0 0 0
Minier 0 0 0 0
Autres risques miniers (1) 0 0 0 0
Autres risques naturels (1) 15 13 0 0
(1) Définition en lien avec la réglementation Française, hors périmètre Italien.
(2) Définition en lien avec la réglementation Italienne, hors périmètre des ERP en France.



Diagnostics réalisés
Domaine 2024 2023
État des risques et pollutions – nombre de cas examinés (1) 93 100 % 89 100 %
Tours aéroréfrigérantes – nombre de sites concernés (2) 0 0 -
(1) État des risques établis.
(2) Sites dont l’exploitant de la Tour est le propriétaire.




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3.2.2.4.2 Engagement de la chaîne de valeur 3.2.2.4.3 Plan d’action sur site
contre la pollution En Allemagne, seuls des produits certifiés selon DIN ou ISO sont
La charte chantier à faibles nuisances permet notamment utilisés pour les matériaux pouvant causer une pollution de l’air. En
d’engager les intervenants sur les chantiers dans des sujets tels particulier lors des travaux à l'intérieur des appartements, des
que la prévention des risques, la pollution des sols et de l’air ou produits respectueux de l'environnement sont utilisés, qui ont par
encore la gestion des déchets. exemple le label environnemental « Blue Angel » (pour les peintures
et vernis). La réglementation concernant la pollution s’est renforcée
avec deux textes majeurs : DepV et ErsatzbaustoffV. Ils visent à
Fil rouge, le cas de l’Atelier améliorer la protection de l’environnement et accroître la sécurité
Chaque entreprise intervenue dans le cadre de la liée au traitement des déchets et encourage le recours à des
rénovation de l’Atelier a dû se conformer à la charte matériaux respectueux de l’environnement. Des détecteurs de
chantier propre à l’opération. Les objectifs principaux de la monoxyde de carbone ont été installés dans tous les appartements
charte chantier sont rappelés ciટdessous : équipés de systèmes de chauffage au gaz. Par ailleurs, le processus
de due diligence intègre systématiquement des études techniques
● assurer que le bois mis en œuvre sur le chantier (palettes et l’étude approfondie de la documentation disponible sur les
et autres) et dans la construction soit labellisé FSC ou aspects sanitaires et environnementaux.
PEFC ;
En Italie, le suivi des risques environnementaux est réalisé par la
● respecter des objectifs de réduction de déchets sur au Direction du Property Management. Toutes les due diligences
moins 5 typologies de déchets : atteindre 75 % de réalisées en phase acquisition intègrent désormais un chapitre
valorisation énergétique ou matière des déchets non développement durable, afin de couvrir les principaux risques
dangereux de chantier et 50 % de valorisation matière ; environnementaux concernant l’actif : biodiversité, adaptation au
● suivre les consommations énergétiques et d’eau du changement climatique, efficacité énergétique, risques sanitaires et
chantier, ainsi que les déplacements de matériaux et des environnementaux, santé et bien-être, transports, gestion de l’eau et
déchets ; des déchets, etc. Les gestionnaires des immeubles de Bureaux
s’assurent de la maintenance des systèmes de chauffage et de
● mettre en place et observer des pratiques de ventilation. Des campagnes d’analyses microbiologiques
construction responsables. (notamment pour la légionelle) sont systématisées sur le portefeuille.
Sur les développements labellisés WELL, des systèmes de suivi de la
qualité de l’air sont installé afin de mesurer : le niveau de COV,
Gestion de l’absorption des COV particules fines, CO2 et CO2e, le confort thermique et le niveau de
pollution électromagnétique (electrosmog).
La charte chantier à faibles nuisances de Covivio permet d’agir
en amont de la chaîne de valeur afin de limiter la pollution. Elle S’agissant des immeubles détenus par Covivio Hotels, le suivi des
définit, entre autres, des consignes pour limiter l’absorption des risques sanitaires et de la sécurité environnementale est réalisé par
Composés Organiques Volatils (COV) : la Direction Environnement. Les diagnostics de recherche d’amiante,
pollution de sol, etc. sont demandés à l’occasion de l’acquisition ou
● Stockage des matériaux absorbants : une zone adaptée est de la vente d’immeubles.
désignée pour stocker et protéger les matériaux absorbants,
notamment les tapis, les panneaux d’isolation acoustique, les En l’absence d’obligation réglementaire, Covivio conduit un certain
revêtements muraux en tissu, les matériaux isolants, les nombre d’analyses, décrites à la section 3.2.2.2.2 de cet ESRS.
rembourrages et les garnitures.
● Chronologie d’installation : les matériaux humides émetteurs Fil rouge, le cas de l’Atelier
de COV, comme les adhésifs, les produits de préservation du La charte chantier à faibles nuisances prévoit la définition
bois et les apprêts, les enduits, les glacis, les peintures et les d’un plan de qualité de l’air intérieur. Ce plan doit être
pâtes à joints sont posés et laissés à durcir le temps respecté par l’ensemble des entreprises du chantier.
nécessaire, avant la pose de matériaux absorbants (plaques L’objectif est de faciliter la mise en œuvre du Cahier des
de faux plafonds, les cloisons en plâtre, les isolants ou les charges HQE – BREEAM et de s’attacher à minimiser la
revêtements de sol en fibre). pollution de l’air intérieur au cours des phases de
● Délai de séchage : les apprêts durs exigeant une installation conception, construction et occupation du bâtiment.
adhésive sont posés et laissés à sécher pendant au moins Le plan de qualité de l’air intérieur prend en compte les
24 heures, avant l’installation de matériaux absorbants. éléments suivants : Retrait des sources de contamination ;
● Ventilation : après la mise en place de matériaux émetteurs Dilution et contrôle des sources de contamination ;
de COV, un délai est prévu afin de ventiler les espaces Procédures de purge avant occupation ; Tests et analyses
concernés. Cela permet d’éviter que les matériaux absorbants effectués par une tierce partie ; Maintien de la qualité de
n’absorbent ces polluants et les libèrent par la suite dans l’air l’air intérieur en phase d’exploitation.
intérieur.
● Les phases de pose de peinture sont associées à une Quelle conformité avec la taxonomie « verte » européenne ?
ventilation des pièces, afin de dissiper les polluants et les
Dans le cadre de plusieurs activités (rénovation, construction neuve),
odeurs rapidement. Les recommandations des fabricants sont
Covivio est soumis au DNSH Pollution (do no significant harm, ou
respectées.
« absence de préjudice important »). Sa conformité repose
principalement sur l’alignement à la réglementation (REACH (1)) et le
rappel de celleટci dans ses différents documents contractuels avec
ses prestataires. Le recours à des produits à faibles émissions de
COV est également requis.




(1) Registration, Évaluation,Authorisation and restriction of CHemicals.

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3.2.2.5 Objectifs liés à la pollution (E2ટ3) ● Qualité de l’air : sur l’ensemble de ses travaux, les contrats de
Covivio prévoient de recourir à des matériaux faiblement
Efficacité des politiques et actions à travers émissifs (Étiquetage des émissions en polluants volatils de
des objectifs classe A+), ce qui est salutaire notamment pour les personnels
À ce jour Covivio ne s’est pas fixé d’objectifs chiffrés sur le sujet du chantier et par la suite pour les utilisateurs. La classe de
pollution auટdelà des réglementations. En revanche, Covivio filtre doit correspondre à une qualité de l’air intérieur conforme
s’attache à suivre les risques de pollution via l’outil Provexi, et à la nouvelle référence normative EN 16798.
ceci de façon très attentive : 85 % des sites sont d’ores et déjà
● Pollution des sols : les immeubles n’accueillent pas d’activité
couverts par des diagnostics et suivi via cette plateforme.
industrielle polluante mais néanmoins font l’objet d’examens
Covivio a participé à plusieurs expérimentations comme par afin de s’assurer que le niveau de pollution du sol est en
exemple en matière de qualité de l’air intérieur, afin de mieux adéquation avec la réglementation.
identifier les leviers d’amélioration. Covivio a été précurseur en
participant à Office’R, étude paneuropéenne réalisée en lien
avec le CSTB, l’une des premières conduites sur le sujet, il y a une
dizaine d’années. Par ailleurs, Covivio a réalisé l’appel à projet air Fil rouge, le cas de l’Atelier
quality challenge, en coopération avec EDF et l’incubateur
Impulse Partners, en 2019, autour de la qualité de l’air dans les Les produits de construction en contact avec l’air intérieur
bâtiments tertiaires. Covivio recourt depuis au lauréat, Octopus disposent des labels environnementaux justifiant d’une
Lab, pour le suivi de la qualité de l’air dans la plupart de ses émission faible de COV dans l’air. Sont concernés les
immeubles de bureaux en gestion directe situés en France. matériaux en contact avec l’air intérieur suivants : peintures
et vernis ; matériaux en bois, revêtements de sol résilients,
Covivio a pour objectif le suivi et l’intégration des mesures visant textiles ou stratifiés ; faux plafonds ; colles de planchers ;
à contrôler la pollution (air et eau) dans ses différentes activités revêtements muraux.
(construction, exploitation bureau et hôtels) :
3
● Eau : il est demandé de justifier de l’absence de plomb dans le
réseau intérieur ou de justifier le respect du seuil
réglementaire : 10 μg/L. En cas de dépassement du seuil visé,
l’entreprise doit mettre en œuvre des mesures correctives
pour réduire la dissolution dans l’eau (ou rénover les réseaux
intérieurs).


3.2.2.6 Exigence de données complémentaires CSRD (E2ટટ4, E2ટટ6)

Métriques sur la pollution (E2ટટ4) À ce jour Covivio n’a pas mis en place un suivi de métriques sur le sujet pollution. Néanmoins, les actifs bureaux
France font aujourd’hui l’objet d’un suivi de la pollution sur la plateforme Provexi et disposent d’une
cartographie des zones impactées. De plus, des mesures sont réalisées sur les projets de développement, en
lien avec les réglementations mais également dans le cadre des certifications volontaires (HQE, BREEAM…). Ces
analyses concernent la qualité de l’air et de l’eau et sont reconduites en phase exploitation (ESRS S4). À ce
stade, ces mesures ne sont pas consolidées par le Groupe.
Effets financiers sur les IRO (E2ટટ6) À ce jour, Covivio n’a pas procédé à une description d’informations quantitatives sur les conséquences
financières que pourraient présenter les risques et opportunités matériels découlant des impacts liés à la
pollution. Ce type d’analyse n’est pas examiné à ce jour.
Covivio ne dispose pas de provision constituée pour une éventuelle procédure concernant un risque de
pollution.




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3.2.3 Ressources aquatiques et marines (ESRS E3)
La norme ESRS E3 porte sur la présentation des informations relatives aux ressources en eau et aux ressources marines. L’enjeu est
d’expliquer comment l’entreprise a recours à l’eau (de surface ou souterraine) et comment elle est impactée via ses produits, services,
rejets… Il s’agira de présenter la stratégie de Covivio en matière d’adaptation pour avoir une utilisation durable de l’eau. Enfin, il sera
exposé comment l’entreprise analyse et gère les risques d’inondations, stress hydrique, etc.

3.2.3.1 Impacts, Risques et Opportunités des ressources aquatiques et marines pour Covivio (E3 – IRO – 1)
L’année 2023 a battu des records de chaleur en France comme La consommation d’eau de Covivio est principalement liée à
dans de nombreux pays. Une sécheresse historique a également l’exploitation des bâtiments. Elle constitue donc une charge
été enregistrée, avec de multiples incendies et un impact d’exploitation et est supportée par le locataire. Sur les chantiers,
important sur la biodiversité. Le gouvernement a présenté le la consommation d’eau est incluse dans les sujets couverts par
26 janvier 2023 son plan d’actions. Objectif : « Diminuer d’un peu les chartes chantier à faibles nuisances. Les principaux usages
plus de 10 % le volume d’eau prélevée dans nos sousટsols d’ici la sont détaillés ciટdessous et ont été clés dans la définition des
fin du quinquennat », a déclaré le ministre de la Transition impacts, risques et opportunités liés à cet enjeu. L’analyse de
écologique. Parmi les pistes étudiées : le recyclage des eaux double matérialité a fait ressortir le fait que les enjeux liés aux
usées et une lutte accrue contre les fuites. ressources aquatiques et marines n’étaient pas matériels pour
Covivio, contrairement aux aspects liés à la consommation,
En 2024, la France a connu des précipitations importantes et des
l’approvisionnement et la présence dans des zones à risque de
inondations spectaculaires, notamment dans le sud. Les autres
stress hydrique. Si l’enjeu est plutôt modéré pour les activités
pays européens n’ont pas été épargnés, avec par exemple plus
Bureaux et Résidentiel, il est plus important sur le secteur hôtelier
de 200 morts en Espagne. Les effets du bouleversement
compte tenu de son niveau de consommation plus élevé et ses
climatique en cours ne sont pas linéaires. Néanmoins, année
usages spécifiques pouvant faire l’objet de restrictions en cas de
après année, l’eau devient un enjeu crucial même pour les pays
sécheresse. Les aspects liés à la pollution de l’eau sont traités
qui n’avaient, jusqu’à présent, pas de problème d’alimentation
dans l’ESRS E2 et ne ressortent pas comme matériels au regard
en eau potable.
des activités de Covivio.

Les principaux usages de l’eau dans les activités de Covivio
1/ Exploitation 2/ Chantier
Tous portefeuilles Spécifique Bureaux Spécifique Hôtels
● Eau chaude sanitaires/ ● Consommations de services ● Spa, piscines ● Nettoyage chantier
Eau froide (Restauration, café, etc.) ● Restauration et véhicules
● Arrosage des espaces verts ● Eau glacée pour ● Eau glacée pour ● Eau consommée (ciment
● Fuite sur les réseaux rafraîchissement rafraîchissement sur site)
des immeubles des immeubles ● Base vie


Tableau récapitulatif des IRO liés à l’eau et aux ressources marines
ESRS E3 – EAU (CONSOMMATION, APPROVISIONNEMENT, STRESS HYDRIQUE)
Description et mots clés Évolution des risques liés à l’approvisionnement en eau
Stress hydrique
Sensibilisation
Principaux impacts Pression sur les ressources disponibles.
L’usage de l’eau est omniprésent dans l’activité hôtelière (douches, restauration, piscines) et s’accroit avec la montée
en gamme des établissements.
Positionnement sur la chaîne En amont, opérations directes et en aval
de valeur
Principaux risques Risque physique lié à l’eau (inondations, montée des eaux) pouvant causer des dommages et des ruptures
d’exploitation ou retards de chantier.
Risque de réputation ou d'image pour certains types d'hôtels, notamment avec les piscines qui peuvent être ciblées
par les médias et les associations pendant les périodes de restriction.
Risque d'attractivité des bâtiments lié à l'augmentation des charges pour les clients
Risque financier: hausse de 10 % du prix de l'eau en moyenne en France en 2023
Matérialité Matériel


ESRS E3 – RESSOURCES MARINES
Description et mots clés Pollution marine et rejets dangereux dans l’eau douce
Traitement des eaux usées
Prélèvement d’eau dans la nappe phréatique
Principaux impacts Les impacts sont principalement liés à la restauration pour l’activité hôtelière : approvisionnement de poissons,
crustacés.
Le prélèvement dans la nappe phréatique est non pertinent pour Covivio
En France, 31 % des masses d'eau souterraines sont en mauvais état en raison de la pollution.




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ESRS E3 – EAU (CONSOMMATION, APPROVISIONNEMENT, STRESS HYDRIQUE)
Positionnement sur la chaîne En amont, opérations directes et en aval
de valeur
Principaux risques Risque de réputation et d’amende (assez limité).
Risque financier lié à l'augmentation des coûts (hospitalité) avec la mise en place d’un approvisionnement
responsable.
Matérialité Non matériel


Cartographie des risques : la cartographie WRI Aqueduct
Pour aller plus loin dans l’identification des risques liés à l’eau, Climate Value at Risk intègre également le niveau de stress
Covivio procède à une analyse annuelle de son portefeuille au hydrique sur l’ensemble de notre patrimoine ainsi que les
regard du risque de stress hydrique. Cette analyse est faite à précipitations extrêmes. Ce risque de stress hydrique n’est en
partir de l’outil Aqueduct Water Risk Atlas développé par le revanche pas financiarisé dans le cadre de l’étude MSCI.
World Resource Institute’s (WRI). Depuis 2024, l’analyse de MSCI




Berlin
Amsterdam
Bruxelles 3
Lille
Francfort




Rome
Barcelone
Naples
Madrid




Principales zones à haut niveau de stress hydrique dans le portefeuille Covivio


L’évaluation de l’usage et de la dépendance à l’eau de Covivio D’après la cartographie Beta Aqueduct, respectivement 21,7 % et
a été effectuée à partir d’un référentiel public, l’outil Aqueduct 13,4 % du périmètre eau se situent en zone à haut et très haut
Water Risk Atlas, lequel a permis d’établir une cartographie du risque, soit 21 % et 15 % de la consommation d’eau reportée
patrimoine de Covivio en zone de stress hydrique. Selon cet outil, (détail par portefeuille en 3.2.3.4). Covivio n’est pas amené à
une zone de stress hydrique élevé est celle dans laquelle la puiser directement dans les nappes, ses actifs bénéficiant des
quantité totale d’eau prélevée atteint un pourcentage élevé (i.e., réseaux de distribution d’eau publics.
40ટ80 %) ou extrêmement élevé (i.e., plus de 80 %).
Par ailleurs, depuis cette année Covivio publie également la part
d’eau consommée dans des zones à risque de stress hydrique en
s’appuyant sur l’outil MSCI Climate Value at Risk.




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3.2.3.2 Politiques de gestion des ressources 3.2.3.2.1 Limiter les consommations d’eau
en eau (E3ટ1) sur le patrimoine Bureaux
L’eau est appelée à devenir un enjeu majeur en Europe, à mesure Covivio a mis en place un suivi des consommations d’eau de ses
que les changements climatiques vont s’imposer. Covivio s’est immeubles depuis la réalisation de la cartographie
donc doté depuis 2008 d’un reporting des consommations d’eau environnementale réalisée sur son portefeuille d’immeubles en 2010.
par immeuble, lui permettant de suivre les objectifs fixés dans le L’historique de ces consommations et la baisse significative
cadre de l’exploitation de son parc. constatée montrent l’efficacité des mesures adoptées dans les
bâtiments pour réduire les consommations d’eau. Depuis 2018, le
La cartographie des risques RSE réalisée par Covivio a fait ressortir niveau des consommations d’eau a atteint un plancher. Cette
l’enjeu de maîtrise des dépenses d’exploitation comme significatif, situation est observée pour le résidentiel, les bureaux ou encore les
notamment en raison des implications en termes de satisfaction hôtels, bien sûr avec des ratios d’intensités différents.
client et d’attractivité de l’immeuble. Covivio étant à la fois
propriétaire bailleur et parfois développeur de ses immeubles, les Le Groupe accélère ses efforts en faveur de la sobriété hydrique de
sujets touchant aux dépenses d’exploitation sont abordés dès l’ensemble de ses bureaux en France avec son programme
l’origine du projet. L’obtention de certifications environnementales « EcoWater ».
(HQE, BREEAM, LEED) sur 100 % des projets de développement Ce programme, qui a vocation à être reproduit sur l’ensemble du
permet d’atteindre de hauts niveaux de performance, notamment patrimoine Bureaux en Europe, vise à dépasser l’objectif du Plan
en termes de consommations d’énergie et d’eau. Eau gouvernemental de réduire de 10 % les prélèvements en eau
Le bâtiment est consommateur d’eau durant sa construction d’ici 2030.
(béton, nettoyage…) puis pendant toute la durée de son EcoWater structure et développe des actions autour de quatre
exploitation (ménage, arrosage des espaces verts, restauration piliers :
d’entreprise…). La consommation d’eau des immeubles tertiaires est
essentiellement liée à l’utilisation des sanitaires par les occupants, ● une consommation économe au quotidien ;
le nettoyage des parties communes et l’arrosage des espaces ● la détection des fuites ;
verts, voire, le cas échéant, par les exploitants des restaurants
d’entreprise ou des hôtels. Pour chacun de ces volets, des mesures ● le pilotage en temps réel ;
sont adoptées pour viser davantage de frugalité dans l’utilisation
● la mobilisation de l’écosystème.
de l’eau.
L’eau consommée sur le parc en exploitation et lors des opérations 3.2.3.2.2 Innover pour limiter les consommations d’eau
de développement provient exclusivement des réseaux d’eau de sur les chantiers et sur les immeubles
ville. développés par Covivio
Dans le cadre de ses développements et pour être aligné à la
Sur les chantiers, la consommation d’eau fait également l’objet
Taxonomie, Covivio intègre les technologies hydro-économes. Les
d’un suivi et des mesures sont mises en place pour la réduire dans
bâtiments (constructions, rénovations) sont équipés de système qui
le cadre des certifications environnementales.
visent à réduire les consommations d’eau : mousseurs sur les
Compte tenu de ses activités, Covivio n’a pas à effectuer de robinets des lavabos et éviers, douches à faibles débits, WC avec
traitements de l’eau, que ce soit pour pouvoir l’utiliser ou pour la réservoirs 3/6 Litres, récupération des eaux de pluie pour l’arrosage
rejeter. En effet, l’eau utilisée par Covivio vient et est rejetée dans des espaces verts, etc.
les réseaux. Le traitement de l’eau est donc un sujet non matériel
Dans ses chartes chantiers à faibles nuisances, Covivio liste les
pour Covivio. Le Groupe met toutefois en place des mesures pour
outils techniques qui permettent de limiter la consommation d’eau
prévenir la pollution de l’eau utilisée sur ses chantiers (ESRS E2).
durant la phase de construction :
Les politiques détaillées ciટdessous s’appliquent aux différentes
● coffret de coupure automatique programmable de
activités et étapes du cycle de vie de l’immeuble.
l’alimentation en eau du chantier. Coupure en dehors des
Elles sont déployées et suivies par la Direction des Opérations pour horaires du chantier, afin de limiter les fuites éventuelles ;
les activités d’exploitation et par la Direction du Développement
● récupération et réutilisation des eaux pluviales ;
pour les activités de construction et rénovation. En déployant ces
politiques, Covivio s’inscrit dans l’objectif défini dans le plan de ● utilisation de matériel de nettoyage limitant les consommations
sobriété eau lancé en France en avril 2023 qui vise à réduire de (nettoyage des rouleaux de peinture) ;
10 % les prélèvements de cette ressource d’ici 2030.
● aire de lavage des bennes réutilisant l’eau, etc.
Ces politiques s’appliquent à tous les actifs, situés en zone de
stress hydrique ou non, en étant plus attentifs s’agissant du secteur 3.2.3.2.3 S’engager auprès des opérateurs hôteliers
hôtelier lorsque des équipements plus consommateurs en eau sont Covivio a lancé en 2024 une démarche de labellisation Green Key
présents (spa, piscine), d’autant que les actifs concernés situés en de ses hôtels détenus en murs et fonds. Le référentiel de ce label
zone de stress hydrique peuvent ainsi faire l’objet de restrictions. prend en compte le sujet de l’eau, qui est matériel en hôtellerie et
participe d’une maîtrise des charges d’exploitation d’un hôtel. C’est
La consommation d’eau constitue un enjeu croissant pour les
d’autant plus le cas lorsque l’hôtel bénéficie d’un restaurant, d’une
locataires et leurs salariés. Elle est examinée à l’occasion des
piscine ou d’équipements type spa. Dans tous les cas, le nettoyage
Comités de Partenariat avec les locataires et participe de la
des linges de lit, toilette et de table, ainsi que les douches
maîtrise des charges d’exploitation des immeubles.
représentent des consommations significatives. Dans ce contexte,
le GHR (1), l’UMIH (2), le GNC (3) et le Syndicat National de
résidences de tourismes et des AppartટHotels ont signé une charte
d’engagements « plan de sobriété eau » afin de lutter contre le
stress hydrique et les sécheresses dues au changement climatique.



(1) GHR : Groupement des Hôtelleries et Restauration de France.
(2) L’UMIH : Union des Métiers de l’Industrie de l’Hôtellerie.
(3) GNC : Groupement National des chaînes Hôtelières.

192 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
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La politique de Covivio Hotels en matière de gestion de l’eau 3.2.3.3 Plan d’action et objectifs Eau (E3ટ2)
s’inscrit en ce sens en déployant des actions concrètes
(Covivio Hotels ESRS E2, 3.2.3.3) afin de réduire la consommation Les plans d’actions sont rédigés et instruits en tenant compte
d’eau de ses établissements. des spécificités des activités : bureaux, hôtellerieટloisirs,
résidentiel. Ces actions font l’objet d’un suivi particulier dans les
3.2.3.2.4 Impliquer les fournisseurs et sensibiliser zones identifiées comme étant à haut ou très haut niveau de
les clients stress hydrique (E3ટ1).
La Charte Achats Responsables de Covivio demande Sur l’ensemble de son portefeuille, le Groupe s’est fixé les
l’engagement du fournisseur concernant ses impacts objectifs figurant dans le tableau ciટaprès. Covivio a choisi, pour
environnementaux, ce qui inclut notamment la réduction des cet indicateur, de ne pas recourir à un objectif de baisse,
consommations d’eau. Le fournisseur de Covivio s’engage compte tenu notamment du plancher atteint sur les bureaux en
également « à limiter les impacts environnementaux liés à son France (autour de 0,40 m3/m2/an) et les hôtels en Europe
activité sur l’ensemble de sa chaîne d’approvisionnement, en (autour de 1,5 m3/m2/an). Les objectifs consistent donc à rester
favorisant les matériaux locaux, biosourcés, recyclés et en deçà de seuils déjà performants.
recyclables et également en prenant en compte, dans la mesure
du possible l’emballage et le mode de transport des produits en Il est à noter que la présence croissante d’espaces verts sur les
proposant des produits et services respectueux de immeubles conduit à une augmentation de la consommation
l’environnement, notamment écoટlabellisés ». Ces engagements d’eau, en particulier sur les sites où la récupération ne peut être
permettent à Covivio de réduire indirectement la pollution de mise en place ou n’est pas suffisante.
l’eau dans ses activités grâce à l’utilisation de produits Dans le cas des immeubles multiટlocataires, c’est la Direction du
respectueux de l’environnement par ses fournisseurs. Property Managementt de Covivio qui pilote la mise en place des
Par ailleurs, les chartes chantiers à faibles nuisances de Covivio actions et s’assure de leur efficacité en suivant les baisses de
prévoient l’engagement des entreprises partenaires aussi en consommations. Une attention particulière est portée en faveur
des immeubles situés dans les zones à stress hydrique. S’agissant
termes de maîtrise des consommations d’eau.
des immeubles monolocataires, ce sont les locataires qui 3
Enfin, la sensibilisation des clients constitue un levier fort de souscrivent leur contrat d’abonnement en eau et suivent leurs
réduction de la consommation d’eau sur tous les portefeuilles. consommations.
Le plan d’action de réduction des consommations d’eau ne
donne pas lieu à un budget spécifique, dans la mesure où les
initiatives qu’il recouvre sont intégrées dans les coûts de travaux
(construction, rénovations) ou charges d’exploitation.

Objectifs pluriannuel eau


Périmètre Objectifs Échéance Réalisations 2024 Avancement

0,41 m3/m2 en 2024 0,41
0,37 0,34 0,35
0,35
(0,34 m3/m2 en 2023) 0,42
Bureaux France ≤ 0,5 m3/m2SHON/an Permanent 0,29 0,31
0,27 0,26


- 17 % par rapport à 2008
2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022 2023 024

1,06
0,41 m3/m2 en 2024 0,81 0,82 0,88
0,93
Bureaux Italie (0,54 m3/m2 en 2023)
(contrôle ≤ 1 m3/m2GLA/an Permanent 0,71 0,68 0,72 0,72

opérationnel)
- 23 % par rapport à 2015
2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022 2023 2024



0,21 m3/m2 en 2024
0,21 0,21
(0,21 m3/m2 en 2023) 0,19
Bureaux Allemagne ≤ 0,5 m3/m2SHON/an Permanent

- 8 % par rapport à 2022
2022 2023 2024

1,06 m3/m2 en 2024 1,87
1,53
(1,12 m3/m2 en 2023)
3 2 passage du panel représentatif 1,31 1,30
Résidentiel Allemagne ≤ 1,5 m /m Nütz/an Permanent 1,24 1,23 1,12 1,06
aux données sur périmètre élargi
- 18 % par rapport à 2016 2016 2017 2018 2019 2020 2022 2023 2024

2,3
1,42 m3/m2 en 2024 2,1
1,51 1,55
(1,41 m3/m2 en 2023) 1,8
Hôtels Europe ≤ 2 m3/m2/an Permanent 1,7 1,6
1,41 1,42
0,95
- 38 % par rapport à 2008
2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022 2023 2024




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S’agissant des rejets d’eau, ceuxટci ne constituent pas un enjeu Un suivi en temps réel des consommations
significatif pour Covivio. Il faut noter que les constructions Depuis 2020, Covivio recourt à la plateforme Powerbat,
nouvelles et rénovation peuvent avoir un impact positif en ce développée par Esmé, pour le suivi des consommations
domaine, et ceci de deux façons : d’énergie et d’eau sur ses immeubles multilocataires Bureaux
● aménagement de terrasses végétalisées : les terres retiennent situés en France. Un test est en cours en Italie. Ce dispositif
les eaux de pluies, notamment, lors des orages, ce qui réduit récupère en temps réel des données issues de la GTB (Gestion
les risques d’engorgement des réseaux ; Technique du Bâtiment) de l’immeuble pour les analyser et
améliorer ses performances. Un energy manager externe à
● construction de réservoirs de rétention qui recueillent les eaux Covivio est mandaté pour étudier les données et, en relation
de pluie puis les rejettent dans les réseaux avec un système avec les acteurs en charge de la gestion opérationnelle
de « goutte à goutte ». (property et facility managers), identifier les leviers d’optimisation
de la maintenance.
3.2.3.3.1 Plan d’action Bureaux
En lien avec le programme EcoWater déployé sur le portefeuille Un écosystème mobilisé
Bureaux France, Covivio a initié différentes mesures pour réduire Auટdelà des actions concrètes en termes d’équipements et de
la consommation d’eau en activant des leviers techniques et suivi, Covivio mise également sur la sensibilisation et la
humains. mobilisation des occupants des immeubles. Le Groupe a ainsi
mis en place une charte sur la bonne gestion de l’eau et les bons
Une consommation économe au quotidien
gestes à adopter, une communication in situ spécifique et,
Covivio s’est concentré sur les deux principaux postes en termes dès 2024, des actions de sensibilisation directement sur ses
de consommation : les sanitaires et les espaces de restauration, immeubles, en complément des comités RSE.
afin de les équiper en équipements hydro-économiques, tels
que des mousseurs et limiteurs de débit, des chasses d’eau En Italie, Covivio s’est engagé depuis longtemps à réduire la
économes (3 litres/6 litres), des robinets à détection, avec pour consommation d’eau : en 2008, dans le cadre du projet de
objectif de porter à 80 % les équipements à fin 2024 (résultats : rénovation du complexe Garibaldi à Milan, une zone de
75 % à fin 2024, vs 65 % fin 2023). Covivio se donne également drainage a été aménagée sur le toit des tours. Cette zone
pour objectif d’accroître le nombre de systèmes de récupération fournit en moyenne 510 m3/an d’eau de pluie stockée dans des
d’eau, permettant que l’eau récupérée soit utilisée pour grands réservoirs avant d’être utilisée pour les toilettes, ce qui
l’irrigation des espaces verts, ainsi que pour le fonctionnement représente 13 % de la consommation d’eau.
d’un double réseau sanitaire dans les bâtiments. Tous les projets de rénovation sont gérés de manière cohérente,
En Italie, dans le cadre de la campagne d’upgrade des notes avec au moins une collecte d’eau sur le toit lorsqu’il n’est pas
BREEAM InટUse, Covivio a effectué, un inventaire des possible de créer des grands réservoirs souterrains. Par exemple,
équipements hydro-économes. L’installation d’équipements le stockage de l’eau de pluie réalisé dans l’immeuble WellioટVia
pour les immeubles qui n’en possèdaient pas, à débuter en 2024. Dante, à Milan, couvre 30 % des besoins en eau des toilettes. Ce
En Allemagne, Covivio Immobilien a adapté ses prescriptions bâtiment date du XIXe siècle et les contraintes architecturales
d’achats pour intégrer les seuils taxonomiques concernant les ont limité la taille du dispositif de récupération d’eau.
équipements hydro-économes (tant pour la partie 3.2.3.3.2 Plan d’action Hôtels
développement que sur la partie exploitation).
Afin d’obtenir la labellisation Green Key, les hôtels doivent
La détection des fuites répondre positivement à 14 critères portant sur la gestion de
Covivio s’est fixé pour ambition que 100 % de ses immeubles l’eau. Des audits des sites sont réalisés directement par les
multilocataires soient équipés de process et/ou d’équipements équipes de Green Key pour la labellisation puis régulièrement,
de détection permettant de limiter les fuites, à savoir : la mise en afin de vérifier le maintien de la conformité dans les
place de processus de contrôle régulier du risque de fuites, établissements. Covivio Hotels déploie un dispositif afin d’obtenir,
l’installation d’outils digitaux de contrôle qui surveillent en d’ici fin 2025, le label Green Key pour l’intégralité de ses sites
permanence le profil de consommation de l’immeuble et opérés en direct.
alertent en cas de dérive. À fin 2024, 50 % ont atteint cet objectif.
Ainsi, les hôtels doivent mettre en place ou renforcer 7 actions
pour la préservation de la ressource, en s’appuyant sur un suivi et
une analyse comparative des consommations ainsi que
6 actions sur leurs équipements et une action sur l’arrosage.




194 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
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Critères de gestion de l’eau
(Grille Green Key)
Préservation de la ressource Robinetterie et équipements, Arrosage
L’établissement est conforme à la réglementation sur la distribution, la Au moins 75 % des robinets ont un débit inférieur à 8 L/minute
collecte et le traitement de l’eau
Présence d’un système de récupération des graisses dans vos cuisines Au moins 75 % des douches ont un débit inférieur à 9L/minute
professionnelles
Un suivi mensuel des consommations d’eau et un bilan comparatif Au moins 50 % des WC sont équipés d’une chasse d’eau inférieure à 6L ET lors
annuel sont effectués du remplacement des installations, les nouveaux WC sont systématiquement
équipés d’une doubleટchasse 3/6 L ou d’une chasse d’eau inférieure à 6L
Présence d’un compteur par arrivée d’eau dans l’établissement Si l’établissement est équipé d’urinoirs, ils disposent de boutonટpoussoir, de capteurs,
(réseau de distribution, source, puits, forage). d’un système d’économiseur d’eau ou fonctionnent sans eau
Les produits d’entretien ménager et les produits piscine sont conservés Existence d’une procédure permettant de déceler les fuites d’eau sur l’ensemble des
dans des conditions ne permettant aucun dommage pour robinetteries, des tuyauteries, des WC et le cas échéant des piscines
l’environnement et la santé : système de rétention et local sécurisé de l’établissement
Les laveટvaisselle et laveટlinge nouvellement acquis sont économes en Les laveટvaisselle à tunnel et à capot nouvellement acquis utilisent moins de 3,5 L
eau et énergie par charge/panière
Chaque WC dispose d’une poubelle Si l’établissement est équipé d’urinoirs, ils disposent de boutonટpoussoir, de capteurs,
d’un système d’économiseur d’eau ou fonctionnent sans eau

Pour plus d’information, voir le site Clef Verte.



3.2.3.4 Indicateurs à l’échelle du Groupe Covivio 3.2.3.4.1 Consommation totale d’eau sur les différents 3
(E3ટ4) portefeuilles
L’intensité moyenne présentée ici a été calculée à l’échelle du Covivio définit la consommation d’eau comme celle étant
portefeuille, pour quantifier l’empreinte globale du Groupe en facturée et non comme la soustraction des retraits des rejets aux
matière de consommation d’eau. retraits (dans la ligne de ce qui est défini par le CDP – Water).
Dans chacun des immeubles de ce périmètre de reporting, l’eau
Son périmètre prend en compte les surfaces de bureaux situés consommée provient d’une seule source et repart
en France, Allemagne et Italie, les actifs résidentiels situés en essentiellement dans celleટci : les réseaux d’eau de ville. Covivio
Allemagne ainsi que les hôtels détenus en Europe (en murs et en n’est pas amené à effectuer directement de prélèvements dans
murs et fonds). les nappes. Une part non significative des retraits d’eau est liée à
la récupération des eaux de pluie sur le parc tandis que les
La consommation globale est calculée par activité, ce qui est
rejets peuvent être de plusieurs ordres, tout en restant à la
plus pertinent, et permet davantage de se livrer à des
marge à l’échelle du Groupe : eau intégrée dans les produits
comparaisons sectorielles.
(ciment sur les chantiers), eau retournant dans la nature
(arrosage), fuites d’eau.
Ratio à l’échelle l’ensemble du portefeuille
D’après la cartographie Aqueduct du WRI, respectivement 1 % et
Périmètre de reporting : 4 401 932 m2 0 % du périmètre eau en surface est situé dans une région à
haut ou très haut risque de stress hydrique (SASB IFટRE140a), soit
Consommation totale d’eau : 4 407 268 m3 0,6 % de la consommation d’eau. 94,2 % (en surface) des actifs
Intensité eau du parc : 1,0 m3/m2 multilocataires sont équipés de sousટcompteurs d’eau (SASB
IFટRE 410a.2).
● Immeubles multilocataires : c’est le propriétaire qui reçoit les
factures ; les locataires n’ont pas d’abonnements privatifs.
● Immeubles monolocataires : le locataire possède un
abonnement pour l’immeuble auprès du concessionnaire de
distribution de l’eau.
Les consommations d’eau présentées ciટdessous sont issus des
factures, cellesટci s’appuient pour une majorité sur des
estimations réalisées par les fournisseurs donnant lieu à des
régularisations (pouvant aller de un à trois ans dans certains
cas), pouvant conduire à d’importantes évolutions.




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 195
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Les consommations d’eau montrent une tendance à la hausse en 2024, principalement en lien avec le retour à un niveau d’occupation
pré-crise sanitaire. Autres facteurs contribuant à une augmentation du ratio de consommation d’eau : la multiplication des terrasses
végétalisées et de douches pour les collaborateurs venant à vélo, ou faisant du sport (salles de fitness, etc.) dans un nombre croissant
d’immeubles, etc.


CONTRÔLE OPERATIONNEL


EAU - CONSOMMATION ABSOLUE Bureaux France Bureaux Italie Bureaux Allemagne
Année 2023 2024 2023 2024 2023 2024
Couverture du périmètre de reporting en surface (m2) 256 986 314 742 127 792 133 996 170 663 172 765
Couverture du périmètre de reporting en surface (%) 100 % 94 % 94 % 100 % 73 % 64 %
Couverture du périmètre en nombre d’immeubles 14/14 17/18 10/11 11/11 10/12 12/18
Proportion de données estimées 0% 1% 0% 0% 0% 0%
Consommation totale d’eau (m3) 90 216 130 285 92 207 96 145 35 260 37 101
INTENSITE EAU (m3/m2/an) 0,35 0,41 0,72 0,72 0,21 0,21
Consommation totale d’eau extrapolée (m3) 90 216 137 915 98 069 96 145 48 374 58 348
Consommation d'eau en zone à haut niveau de stress
hydrique - - - - - 10 124
Consommation d'eau en zone à très haut niveau
de stress hydrique - - - - - -




196 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
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CONTRÔLE OPERATIONNEL
Total contrôle
Total contrôle opérationnel opérationnel
Sièges (périmètre historique) Hôtels murs et fonds (nouveau scope)
2023 2024 2023 2024 2024 2024
21 564 23 853 577 005 645 356 559 898 1 205 254
100 % 100 % 91 % 88 % 98 % 92 %
6/6 6/6 40/43 46/53 52/54 98/107
0% 12 % 0% 1% 2% 2%
5 240 6 890 222 923 270 421 634 908 905 330
0,24 0,29 0,39 0,42 1,13 0,75
5 240 6 890 241 899 299 298 649 123 948 421

- - - 10 124 18 218 28 342

- - - - 121 759 121 759
3




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TOTAL PORTEFEUILLE
EAU - CONSOMMATION ABSOLUE Bureaux France Bureaux Italie Bureaux Allemagne
Année 2023 2024 2023 2024 2023 2024
Couverture du périmètre de
reporting en surface (m2) 576 497 557 126 291 475 406 888 170 663 172 765
Couverture du périmètre de
reporting en surface (%) 99 % 83 % 67 % 78 % 73 % 64 %
Couverture du périmètre en nombre
d’immeubles 41/42 31/47 22/39 31/44 10/12 12/18

Proportion de données estimées 0% 1,4 % 0% 0% 0% 0%

Consommation totale d’eau (m3) 197 920 194 665 156 757 166 368 35 260 37 101

INTENSITE EAU (m3/m2/an) 0,34 0,35 0,54 0,41 0,21 0,21
Consommations totales d’eau
extrapolée (m3) 200 406 234 801 235 161 214 371 48 374 58 348
Consommation d'eau en zone à
haut niveau de stress hydrique - - - 91 - 10 124
Consommation d'eau en zone à très
haut niveau de stress hydrique - - - - - -
Réconciliation avec les états
financiers - - - - - -
Consommations résiduelles des
immeubles vacants (kWhef) - 203 - - - 3 339
Consommations des actifs à
typologie atypique (m³) - 30 550 - 45 087 - 7 437
Consommations proratée des actifs
livrés, acquis ou cédés durant
l'année (m³) - 3 001 - - - -
Consommation totale d'eau
extrapolée + consommation hors
périmètre de reporting (m³) 200 406 268 555 235 161 259 459 48 374 69 124




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Total Bureaux Résidentiel Allemagne Hôtels Total Groupe
2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024


1 060 200 1 160 632 130 097 1 687 260 1 625 193 1 554 041 2 815 490 4 401 932


86 % 79 % 91 % du panel 58 % 88 % 94 % NA 76 %


73/93 74/109 188/203 2720/4924 280/308 240/279 541/604 3034/5312

0% 0,9 % 0% 0% 0% 2,1 % 0% 1,1 %

395 178 405 024 145 389 1 791 498 2 292 089 2 210 746 2 832 656 4 407 268

0,37 0,35 1,12 1,06 1,41 1,42 1,01 1,00


489 181 514 410 3 238 629 3 066 410 2 590 295 2 362 474 6 318 105 5 943 293


- 10 215 - 5 590 - 199 491 - 215 296


- - - - - 415 999 - 415 999


- - - - - - - -


- 3 542 - - - - - 3 542
3
- 83 074 - - - 128 117 - 211 192



2 023 5 025 - - - 272 487 2 023 277 513



1 544 140 1 757 769 3 238 629 3 066 410 2 590 295 2 763 078 7 373 064 7 587 258



Rapportée au chiffre d’affaires, l’intensité eau est de : années à venir en raison de la généralisation de ce type de
0,007962281 m3/€ (loyers nets). plateformes par les différents fournisseurs locaux. En
comparaison, la consommation totale pour l'année Nટ1 sur le
En 2024, Covivio Immobilien a modifié la méthode de remontée
même périmètre s'élevait à 1,10m3/m².
d'information concernant les consommations d'eau.
La part d'eau stockée, réutilisée et recyclée n'est pas significative
Précédemment, le reporting était fait sur un panel représentatif. Il
pour Covivio et n'est pas mesurée même si des systèmes de
s'appuie désormais sur les plateformes de facture des
récupération d'eau de pluie peuvent être installés sur les
fournisseurs d'eau, permettant de faire remonter les données de
immeubles.
consommation sur un panel plus large. Le taux de couverture de
cette année s'élève à 58 % et est amené à progresser dans les




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 199
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EAU - CONSOMMATIONS LFL Bureaux France Bureaux Italie Bureaux Allemagne
Année 2023 2024 2023 2024 2023 2024
Couverture du périmètre de reporting en surface (m²) 402 956 271 049 151 171
Couverture du périmètre de reporting en surface (%) 75 % 66 % 65 %
Consommation totale d'eau (m³) 141 452 125 881 153 487 144 261 32 138 33 307
INTENSITÉ EAU (m³/m²/an) 0,35 0,31 0,57 0,53 0,21 0,22
Variation - 11,0 % - 6,0 % 3,6 %




200 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
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Total Bureaux Hôtels Total portfeuille
2023 2024 2023 2024 2023 2024
825 175 1 373 784 2 198 959
70 % 83 % 78 %
327 077 303 449 1 949 408 1 954 777 2 276 486 2 258 226
0,40 0,37 1,42 1,42 1,04 1,03
- 7,2 % 0,3 % - 0,8 %


Dans le cadre de ses activités, Covivio ne procède pas À noter que dans le cas de certains immeubles monolocataires,
directement à des opérations de recyclage d’eau et n’a pas des systèmes de récupération d’eau peuvent être mis en place
recours à des équipements de stockage à très grande échelle. directement par les locataires. Covivio a ainsi intégré cette
Le Groupe déploie toutefois des systèmes de récupération des demande à sa collecte d’informations auprès de ses locataires
eaux de pluie, servant notamment à l’arrosage des espaces afin de pouvoir remonter l’information.
verts ou de manière plus innovante à l’irrigation d’un système
alternatif pour fournir les toilettes d’un bâtiment (cas de The Sign
à Milan).


3.2.3.4.2 Évolution de la consommation à périmètre constant (intensité m3/m²²)

Bureaux France Bureaux Italie Bureaux Allemagne Hôtels en Europe
1,42 1,42 3
0,57
0,35 0,31 0,53
0,21 0,22



2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024




3.2.3.4.3 Données sur les actifs situés en zone à risque de stress hydrique élevé
2024
Consommation située dans une zone à risque de stress hydrique élevé (m3) 215 296
Consommation située dans une zone à risque de stress hydrique très élevé (m3) 415 999
Chiffre d’affaires généré dans une zone à risque de stress hydrique très élevé 79 M€ (1)




(1) Cette donnée est obtenue en rapportant la part de consommation d'eau dans des zones tendues à la consommation totale, soit 8 % de la
consommation totale, rapportée aux loyers nets - 952,9 M€.




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 201
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3.2.4 Biodiversité (ESRS E4)
La norme ESRS E4 porte sur la présentation des informations ● changements climatiques ; exemples : émissions de GES
relatives à la biodiversité. Il s’agit de présenter les incidences causées par la combustion de combustibles, par le
(matérielles, positives et négatives, réelles ou potentielles) de déboisement ;
l’entreprise sur la biodiversité et ses actions pour les prévenir, les
● émissions de polluants ; exemples : particules fines, composés
atténuer, et pour favoriser sa restauration.
azotés, polluants chimiques, poussières ;
Les secteurs de la construction et de l’immobilier jouent un rôle
● propagation d’espèces exotiques envahissantes ; exemples :
clé dans l’érosion de la biodiversité. Ils contribuent aux
propagation de la renouée du Japon par transport de
phénomènes de changement d’usage du sol et
marchandises.
d’imperméabilisation lors de la construction des bâtiments mais
aussi en amont de celleટટci via leur importante consommation de Conscient d’opérer dans un secteur d’activité fortement
matières premières pour fabriquer les matériaux. Conscient des dépendant et significativement impactant sur la biodiversité,
nombreux liens entre les enjeux climat et biodiversité, Covivio a Covivio est convaincu que la prise en compte des enjeux Nature
souhaité définir une stratégie « Nature » intégrée, en est indispensable pour le Groupe, qu’il s’agisse de responsabilité
complétant les objectifs climatiques déjà existants avec de environnementale ou de gestion des risques. Aussi, Covivio a
nouveaux engagements relatifs à l’usage des sols, l’utilisation engagé dès 2019 un ensemble de diagnostics visant à mieux
des ressources ou la renaturation, dans le but d’adresser comprendre les relations entre son activité et le changement
l’ensemble de ses impacts sur le vivant. La formalisation de climatique, les ressources en eau ou encore la biodiversité.
cette stratégie est le fruit d’un travail de deux ans, alimenté
notamment par la réalisation d’un diagnostic approfondi sur les Afin de compléter ces premiers éléments, une étude approfondie
enjeux biodiversité (évaluation des risques, opportunités, des impacts, dépendances, risques et opportunités Nature a été
impacts et dépendances – ROID). Validée en 2024 par le Comex réalisée entre 2021 et 2024. Cette étude vise à définir la résilience
puis le Comité RSE, cette stratégie à horizon 2030 constitue le du modèle de Covivio au regard des enjeux liés à la biodiversité
socle de l’engagement de Covivio sur les dimensions carbone et au sens de l’ESRS E4ટ1.13, couvrant toutes les activités du Groupe.
biodiversité et démontre l’engagement renouvelé du Groupe en La stratégie Nature de Covivio a été conçue sur cette base,
faveur de la transition. intégrant et complétant ses engagements déjà existants et
renouvelant l’ambition environnementale de l’entreprise. Cette
Au fil des études conduites et des ateliers réalisés en interne, il stratégie a mobilisé de nombreuses parties prenantes internes et
est apparu pertinent et cohérent de définir une stratégie Nature s’est appuyée sur les retours de parties prenantes externes
permettant de conjuguer les stratégies climat et biodiversité. En (clients, investisseurs, fournisseurs, bureaux d’études).
effet, ces enjeux sont indissociables et nécessitent d’adopter une
vision globale intégrant leurs interdépendances. Ainsi, la Un secteur au cœur de la transition écologique
stratégie et le plan d’actions décrits dans cet ESRS sont La Nature est à la base de toutes les dimensions de la vie
directement en lien avec les ESRS E1, E3 et E5. humaine (cycle de l’eau, régulation du climat, etc.) et est cruciale
pour nos économies, avec plus de 50 % du PIB mondial
Le suivi et la mise en œuvre de la stratégie Nature de Covivio
dépendant directement des ressources naturelles. Pourtant, au
s’appuient sur les instances de gouvernance RSE existantes : le
cours des dernières décennies, elle a été de plus en plus
Comité RSE assure la supervision de la stratégie Nature, et la
dégradée par les activités anthropiques, un grand nombre
Direction Développement Durable est chargée de son pilotage
d’indicateurs en reflétant l’état alarmant : en 2019, 75 % de la
opérationnel, en coordination avec les différentes activités et
surface terrestre était significativement altérée par l’action
pays du Groupe. Le Comité de pilotage développement durable
humaine, plus de 85 % des zones humides ont été perdues et la
du Groupe, réunissant régulièrement le Directeur Général, le
taille des populations d’animaux sauvages a diminué de 69 %
Secrétaire Général et le Directeur Développement Durable,
entre 1970 et 2018. Les modalités de développement
permet également de renforcer le lien entre les sujets Nature et
économique qui ont prévalu jusqu’à présent sont aujourd’hui
les instances décisionnaires. Par ailleurs, des objectifs liés à la
incompatibles avec le maintien des écosystèmes vivants.
mise en œuvre de cette stratégie ont été inclus dans les critères
d’attribution des bonus des mandataires sociaux (ESRS 2, Si l’érosion de la biodiversité n’est pas récente, le sujet bénéficie
section 3.1.2.2.4). d’une attention renouvelée dans le sillage de la 15e Convention
des Nations Unies sur la diversité biologique (COP15) de 2022
3.2.4.1 Plan de transition et prise en ayant débouché sur l’Accord de KunmingટMontréal (ou Cadre
considération de la biodiversité et Mondial pour la Biodiversité). Le paysage réglementaire et les
des écosystèmes dans la stratégie cadres méthodologiques se renforcent depuis plusieurs années,
et le modèle économique (E4ટ1) à l’échelle nationale (Stratégie Nationale pour la Biodiversité en
France et en Italie, Stratégie de Développement Durable en
L’érosion de la biodiversité est liée à cinq pressions principales Allemagne, etc.), européenne (CSRD, Taxonomie, etc.) et
associées aux activités humaines : internationale (TNFD (1), SBTN (2), etc.). Les entreprises et
● changement dans l’utilisation des terres, de l’eau douce et investisseurs sont aujourd’hui de plus en plus tenus d’intégrer les
des mers ; exemples : artificialisation due à l’étalement urbain, enjeux biodiversité dans leurs réflexions stratégiques et de
fragmentation due à la construction d’infrastructures linéaires ; communiquer de façon transparente sur ceuxટci. La prise en
compte renforcée des liens entre acteurs économiques et
● surexploitation des ressources ; exemples : surpêche, biodiversité invite ainsi à décentrer la focale sur les seuls enjeux
surexploitation du bois, pillage de plantes et d’animaux rares ; climatiques au bénéfice d’une vision plus holistique des impacts
environnementaux – ou impacts « Nature », permettant ainsi de
concevoir des synergies et d’éviter les antagonismes entre les
différentes thématiques environnementales.




(1) The Taskforce on Natureટrelated Financial Disclosures.
(2) Science Based Targets Network.


202 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
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Les secteurs de la construction et de l’immobilier jouent un rôle Principaux impacts
majeur dans l’érosion de la biodiversité. Ils contribuent aux Les impacts de Covivio sont évidemment imputables à son
phénomènes de changement d’usage du sol et activité intrinsèque. Néanmoins, les réduire est un impératif et les
d’imperméabilisation/artificialisation lors de la construction des mesurer est donc indispensable.
bâtiments mais aussi en amont de celleટci via leur importante
consommation de matières premières pour fabriquer les Les impacts statiques évaluent la part de « dette écologique »
matériaux. Les étapes d’extraction (graviers, sable…) et de dont Covivio est responsable. La dette écologique correspond
transformation des matières premières (clinker, etc.) concentrent au cumul des dégradations de la biodiversité passées
en effet une part majeure des impacts de la filière sur la (précédant l’année d’étude) dont la persistance des impacts est
biodiversité (contribution au changement d’usage des sols, à la toujours visible aujourd’hui. Les impacts dynamiques évaluent les
pollution, etc.) comme sur le climat, faisant de la prise en compte dégradations additionnelles sur la biodiversité causées par une
de l’ensemble du cycle de vie du bâtiment un enjeu majeur. année d’activité (l’année d’étude).
Auટdelà de la réduction de leurs impacts, les secteurs du
● Impacts statiques terrestres : 48 MSA.km2 (soit la moitié de
bâtiment et de l’immobilier peuvent aussi jouer un rôle favorable
Paris).
via leur contribution à la transition des villes et des territoires, en
influençant les modes de vie comme les façons d’habiter et de ● Impacts statiques aquatiques : 11 MSA.km2 (1/4 du lac du
travailler. Bourget).
3.2.4.1.1 Identifier les impacts et dépendances ● Impacts dynamiques terrestres : 2 MSA.km2 (soit la taille du
des activités de Covivio sur toute la chaîne 6e arrondissement de Paris).
de valeur Chaque année, les activités de Covivio contribuent donc à une
En 2023, Covivio a mené une évaluation de ses principaux perte de biodiversité équivalente à la destruction d’une zone de
impacts sur la biodiversité et de ses dépendances vis-à-vis des nature abondante sur une surface de 2 km2.
services écosystémiques tout au long de sa chaîne de valeur, en
s’appuyant notamment sur les outils GBS (Global Biodiversity 2/3 des impacts de Covivio sur la biodiversité sont liés à
l’approvisionnement en matériaux de construction.
3
Score), ENCORE (Exploring Natural Capital Opportunities, Risks
and Exposure), ainsi que le rapport du WBCSD (1) Roadmap to
Nature Positive, Foundations for the built environment system. Ce
premier diagnostic a notamment permis d’identifier les
principaux postes d’impact de l’entreprise et a servi de socle
pour la définition de la stratégie Nature.


Principaux impacts de Covivio sur la biodiversité, par scope et par pression (2)

Scope 3 Scope 2 Scope 1 Scope 3
Amont Approv. en Opérations Aval
Pressions IPBES Pressions GBS Fournisseurs électricité du Groupe Clients
Utilisation et Usage et changement d’usage du sol Impact élevé Impact faible Impact élevé Impact élevé
changement dans les bassins versants des rivières, des
d’usage des zones humides et sur terre
écosystèmes Empiétement et fragmentation
Surexploitation Perturbation hydrique causée par la Impact moyen Impact faible Impact faible Impact moyen
des ressources consommation d’eau (pression statique
uniquement)
Changement Émissions de GES (Pression dynamique Impact élevé Impact faible Impact faible Impact élevé
climatique uniquement)
Ecotoxicité (Pression dynamique Impact élevé Impact faible Impact faible Impact moyen
uniquement)
Pollution Retombées atmosphériques d’azote Impact faible Impact faible Impact faible Impact faible
Eutrophisation de l’eau douce (pression Impact élevé Impact faible Impact faible Impact faible
statique uniquement)
Espèces invasives Non pris en compte Non évalué


L’approvisionnement en matières premières (notamment Les consommations d’énergie des locataires représentent le
l’aluminium, le ciment, l’acier et le bois) pour les activités de second plus grand poste d’impact (environ 25 %), et, de plus,
construction et de rénovation concentre la majeure partie (environ génèrent des émissions de GES.
2/3) des impacts de Covivio. Les principales pressions associées à
ces activités sont le changement d’usage du sol (développement
de sites d’extraction et de transformation), les émissions de GES
(consommation d’énergie pour extraire les minerais et les
transformer), l’écotoxicité et l’eutrophisation (pollutions de l’eau et
des sols associés aux traitements des minerais).




(1) World Business Council for Sustainable Development.
(2) La définition des pressions directes sur la biodiversité sont détaillées sur le site de l’IPBES.


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En comparaison, l’usage et la conversion des terres associés aux Principales dépendances
activités de développement et de gestion immobilière a un Les activités de Covivio dépendent fortement des services
impact relativement faible (environ 10 % des impacts). Ce dernier rendus par la nature, tout au long de sa chaîne de valeur.
est principalement lié à l’emprise au sol du bâti existant,
notamment celle du parc résidentiel allemand, le plus grand Dans l’ensemble, les activités de Covivio sont dépendantes de
parc du Groupe en termes de surface. Le faible impact de ce plusieurs services écosystémiques :
poste est également lié au fait que Covivio opère
● la disponibilité et la qualité de l’eau sur l’ensemble de la
principalement dans des zones déjà urbanisées et que l’activité
chaîne de valeur, en tant que ressource nécessaire à
de développement immobilier n’est pas majoritaire dans le
l’extraction et la fabrication des matériaux (ciment, etc.) ainsi
Groupe (69 000 m2 de bureaux livrés en 2024 dont 60 % de
qu’au bon déroulement des chantiers (préparation de mortier,
réhabilitations).
etc.) et au fonctionnement des bâtiments ;
Les modèles disponibles à ce jour ne permettent pas de mesurer
● la production et la disponibilité des matériaux de construction
l’impact sur les communautés affectées, auટdelà des clients. Par
(sable, gravier, bois, etc.) ;
ailleurs, au regard des activités directes du Groupe, ce sujet est
davantage intégré via la politique d’achats. ● la régulation du climat et la protection contre les inondations
et les tempêtes, indispensables à la pérennité des actifs et à
la sécurité des chantiers ainsi que des sites d’extraction et de
transformation des matériaux.


Principales dépendances de Covivio sur la biodiversité, par scope et par nature
Amont Opérations directes Aval
Eau superficielle Élevée Élevée Élevée
Eau souterraine Moyenne Moyenne Moyenne
Stabilisation de la masse et contrôle de l’érosion Élevée Moyenne Moyenne
Qualité de l’eau Non évaluée Élevée Élevée
Fibres et autres matériaux Élevée Non évaluée Non évaluée
Protection contre les inondations et les tempêtes Moyenne Élevée Élevée
Régulation du climat Élevée Moyenne Moyenne


Méthodologie 3.2.4.1.2 Identifier les risques Nature pour mieux
L’outil GBS (Global Biodiversity Score), lancé en 2020 par CDC les prévenir, identifier les opportunités
Biodiversité (1), s’appuie sur les données économiques et pour mieux les saisir
physiques (surfaces/m2, consommations d’eau et d’énergie, etc.) Pour prévenir et gérer les risques climat et biodiversité, Covivio a
de l’entreprise pour évaluer la contribution de ses activités à réalisé des analyses dédiées et a détaillé les facteurs de risques
plusieurs pressions sur la biodiversité, sur les opérations directes qui pourraient avoir un effet significatif sur la situation financière
et la chaîne d’approvisionnement. Cette contribution est et extraટfinancière de l’entreprise. En sus de la cartographie des
exprimée à travers une métrique unique, l’abondance moyenne risques Groupe, régulièrement mise à jour sous le contrôle de la
des espèces (MSA (2)) par km2, proxy de la dégradation de la Direction Risques, Compliance, Audit et Contrôle Internes et des
biodiversité (1 MSA.km2 représente 1 km2 de biodiversité vierge cartographies des risques RSE réalisées en 2019 (en lien avec la
qui a été détruit). Plus d’informations sur la méthode GBS sont mise en œuvre de la DPEF) et 2020 (risques RSE liés aux achats),
disponibles ici. une première évaluation des risques climat a été menée
L’outil ENCORE, permet d’identifier de quels services dès 2020 sur le périmètre Bureaux via la solution MSCI Climate
écosystémiques dépend une activité donnée en fonction de la ValueટatટRisk. Cette étude a ensuite été étendue à l’ensemble du
moyenne macroટsectorielle mondiale de son secteur, sur Groupe. Actualisée annuellement, elle est complétée par
l’ensemble de la chaîne de valeur. Les résultats de l’outil ont d’autres analyses thématiques sur les enjeux biodiversité ou le
ensuite été revus et complétés grâce au rapport du WBCSD stress hydrique (WRI Aqueduct) ainsi que par l’utilisation de l’outil
« Roadmap to Nature Positive, Foundations for the built PREDICT permettant d’analyser l’exposition du patrimoine
environment system ». Plus d’informations sur la méthode Covivio à l’augmentation des vagues de chaleur et des
ENCORE sont disponibles ici. inondations. Une cartographie interne a également permis
d’évaluer l’exposition des actifs à la montée du niveau de la mer.
Cette analyse a été complétée par les impacts liés aux En 2024, une étude des risques Nature, réintégrant l’ensemble de
émissions de gaz à effet de serre et ainsi le bilan carbone du ces travaux a été réalisée, permettant d’alimenter la
Groupe (ESRS E1). structuration de la stratégie éponyme. Cette étude a été
complétée par la réalisation d’une cartographie de l’ensemble
des sites du Groupe au regard des zones d’intérêt en termes de
biodiversité ( 3.2.4.5).




(1) Créée en 2008 par la Caisse des Dépôts et Consignations, CDC Biodiversité est une filiale du groupe CDC. Sa principale mission est de concilier
biodiversité et développement économique au service de l’intérêt général.
(2) La Mean Species Abundance (MSA) - est un indicateur qui traduit l'abondance moyenne des espèces terrestres originelles (mammifères, oiseaux,
amphibiens, reptiles, invertébrés et plantes vasculaires) d'un territoire, rapporté à leur abondance dans les écosystèmes originels non perturbés
(developpementટdurable.gouv.fr)


204 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
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Ces études ont été menées avec la participation de la Direction Développement Durable, des contributeurs et acteurs relais pays et
ont fait l’objet d’une validation en Comité de pilotage développement durable. Les principaux risques et opportunités Nature identifiés
dans le cadre de ces études sont présentés ciટdessous.

Risques prioritaires Principales opportunités
Risques de transition politique, en lien avec les évolutions des contextes Opportunités business :
réglementaires : Émergence de nouveaux marchés pour la
Obligations d’installation de panneaux solaires ou de toitures végétalisées sur les rénovation (y compris la rénovation énergétique),
bâtiments, cadres visant à limiter le développement urbain et à sanctuariser les la déconstruction ainsi que la conception durable
espaces verts, développement d’une taxe carbone associée à une hausse des prix des bâtiments.
des matériaux ou obligations de traçabilité et de responsabilité en lien avec les
matières premières comme le règlement européen contre la déforestation importée
(RDUE).
Risques physiques et systémiques en lien avec les phénomènes climatiques Opportunités de financement
ou l’effondrement des écosystèmes : En lien avec le développement de ces nouveaux
Montée des eaux, hausse des températures et évolution de la stabilité des sols marchés, le soutien de la restauration écologique
(retrait/gonflement des argiles, etc.) ; raréfaction des ressources hydriques pouvant ou de la transformation du secteur.
mener à des pénuries ou des conflits d’usage ; perturbation des chaînes
Opportunités en termes d’utilisation des ressources
d’approvisionnement et hausse du prix des matières premières (raréfaction des
et de protection des écosystèmes
ressources en bois dues à des incendies ou des parasites, pénuries de béton dues
au stress hydrique, etc.). Notamment en termes d’utilisation des espaces
verts pour contribuer aux continuités écologiques.


Méthodologie retenue
L’évaluation des risques et opportunités biodiversité s’est basée
santé des écosystèmes et de la stabilité climatique, est
susceptible d’être prise entre une forte augmentation de la
3
sur les recommandations de la TNFD, et s’est articulée autour demande et une baisse de productivité, créant une forte
des étapes suivantes : pression sur son prix, et des ruptures d’approvisionnement (1).
En 2021, les feux de forêts en Colombie Britannique au Canada
● identification des principaux risques et opportunités par ont ainsi eu un impact très important sur l’augmentation du prix
catégorie (réglementaires, de marché, etc.) ; du bois aux ÉtatsટUnis sur la même période. La production de
béton, intimement associée à la disponibilité de la ressource en
● évaluation de la probabilité d’occurrence des différents
eau, est également susceptible d’être mise à mal par la
risques et opportunités sur la base de deux scénarios basés
raréfaction de la ressource. On estime en effet qu’en 2050, 75 %
sur la publication « Transition(s) 2050 » de l’ADEME (voir
des zones de captage de l’eau nécessaire à la production du
annexe), d’un travail documentaire et de regards d’experts ;
béton seront localisées dans des zones de stress hydrique (2), ou
● évaluation des impacts potentiels de chaque risque ou de la encore que le sable, deuxième ressource la plus consommée au
capacité de Covivio à saisir chaque opportunité, via un atelier monde après l’eau, pourrait voir sa demande croître de 45 % d’ici
réunissant des représentants des équipes opérationnelles de à 2060, créant une pression considérable sur cette ressource
chaque pays. finie (3).
Le tableau présenté en annexe décrit plus précisément les Afin d’atténuer ces risques, Covivio fait appel à de sociétés de
résultats ainsi que les scénarios utilisés. construction ayant recours à un panel diversifié de fournisseurs,
leur permettant de s’adapter à la disponibilité fluctuante de
Les ruptures d’approvisionnement dans la chaîne de valeur nombreux matériaux critiques pour ses projets comme le bois ou
représentent un risque majeur le sable. Le Groupe reste néanmoins vulnérable aux ruptures
Les risques physiques extrêmes (vagues de chaleur ou les feux d’approvisionnement et aux hausses des prix de matériaux clés
de forêt) ou chroniques (augmentation continue des dans l’amélioration de la qualité environnementale des
températures, épuisement de la ressource en eau, etc.) mais bâtiments, comme le bois. À ce titre, l’amélioration des
aussi l’évolution des réglementations et les enjeux géopolitiques connaissances concernant la traçabilité des matériaux, la baisse
sont susceptibles de créer des ruptures d’approvisionnement du recours aux matériaux neufs, et la connaissance des
dans les chaînes de valeur dont dépend Covivio. À titre fournisseurs constituent des axes forts de la nouvelle stratégie
d’exemple, la production de bois, directement dépendante de la Nature du Groupe (Pilier 1 axe 3).




(1) https://www.researchgate.net/figure/Projected
/ ટwoodટsupplyટgapટselectedટtropicalટcountriesટChartટWorldટBankટPROFORટCIF_fig1_342437408
(2) Impacts of booming concrete production on water resources worldwide, A Miller et al, Nature Sustainability, 2018.
(3) NewScientist – We are running out of sand and global demand could soar 45 % by 2060.


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3.2.4.1.3 Tableau récapitulatif des IRO liés à la biodiversité (SBMટટ3)
ESRS E4 – POLITIQUES ET ACTIONS LIÉES À LA BIODIVERSITÉ
Description et mots clés Stratégie de préservation de la biodiversité
Éviter/Réduire/Compenser
Artificialisation et utilisation des sols/100 % Zéro Artificialisation nette
Dépendances et services écosystémiques
Chartes et politiques de biodiversité, gestion des espaces verts, plantes envahissantes
Principaux impacts Les impacts de Covivio ne sont pas négligeables, étude GBS réalisée en 2022 :
l’occupation des sols est la pression à laquelle Covivio contribue le plus, principalement par l’achat de matériaux de
construction, mais aussi par le biais de son patrimoine existant ;
les perturbations hydrologiques et écotoxicité liées à l’approvisionnement et à l’utilisation des matières premières
pour les aménagements et les rénovations ainsi qu’à la consommation d’électricité des locataires ;
les émissions de GES, pour ces mêmes raisons.
Impact positif: utilisation des espaces verts du parc pour contribuer à la continuité écologique ou pour restaurer la
biodiversité dans les centresટvilles
Chiffres clés : 9,6 % des terres sont artificialisées en France (7 % en 1992), en IDF cela concerne 25 % des terres. L’objectif
est de réduire par 2 les zones artificialisées d’ici 2031 (par rapport à 2021).
Impact positif: utilisation des espaces verts du parc pour contribuer à la continuité écologique ou pour restaurer la
biodiversité dans les centresટvilles (sur la base de diagnostics écologiques), principalement sur de grandes emprises
Positionnement sur la chaîne de En amont, opérations directes et en aval
valeur
Principaux risques Les risques financiers sont difficiles à caractériser et peuvent être localisés à l’échelle d’un projet : mesures
préventives, indemnisation pouvant aller jusqu’à un risque de refus de permis de construire.
Risque d’image important
Matérialité Matériel


3.2.4.2 Politiques relatives à la biodiversité et aux écosystèmes (E4ટ2)
Sur la base des diagnostics effectués, Covivio a défini une Chacun de ces piliers a été décliné autour d’objectifs et d’un
stratégie Nature structurée autour de trois piliers : plan d’action opérationnel, qui sera finalisé d’ici début 2025. La
présente stratégie renouvelle l’engagement environnemental du
1) l’évitement de la dégradation des habitats naturels ; Groupe, en intégrant et complétant les objectifs déjà existants
2) la réduction de la consommation de ressources ; (climat, etc.) avec de nouveaux axes de travail (artificialisation,
traçabilité, renaturation, etc.).
3) la contribution à l’amélioration de la biodiversité dans les
villes.




Éviter
1
PILIER
2
PILIER


Réduire notre
3
PILIER


Contribuer à
la dégradation consommation l’amélioration
des habitats de ressources, de la
naturels, pour viser biodiversité
pour dissocier notre la sobriété dans les villes,
modèle immobilier environnementale pour développer
de la dégradation sur l’ensemble la nature en ville et
des espaces de notre chaîne diffuser une culture
naturels. de valeur, en du vivant auprès
cohérence avec de nos parties
notre trajectoire prenantes.
carbone.




Cette stratégie s’est construite sur la base du cadre « Éviter, Réduire et Transformer », inspiré du « Éviter, Réduire, Régénérer, Restaurer
et Transformer » promus par les travaux du ScienceટBased Target Network. Cette approche est axée autour de l’atténuation des
impacts de l’activité de Covivio (évitement et réduction) d’une part, et la contribution à la restauration de la biodiversité au sein de
son périmètre d’activité de l’autre.



206 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
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La stratégie couvre l’ensemble des activités du Groupe en 3.2.4.2.1 Éviter la dégradation des habitats naturels
s’adaptant aux spécificités de chacune (notamment pour faire la Les impacts biodiversité de Covivio sont liés à l’artificialisation
différence entre l’activité de développement et l’exploitation des des sols (première source de dégradation du vivant), causée par
immeubles). Si cette stratégie vise principalement des sujets ses opérations de développement, mais aussi et surtout à
environnementaux, elle a également vocation à avoir des l’amont de sa chaîne de valeur, en lien avec l’extraction et la
impacts sociaux, notamment sur le bien-être des occupants et transformation des matières premières. La limitation de
des communautés affectées. Afin de mener à bien la réalisation l’artificialisation, le renforcement de la traçabilité et la définition
du plan d’actions, un Comité de pilotage Nature a été créé et de standards exigeants sur les matériaux clés constituent ainsi
inséré à la gouvernance des enjeux développement durable des axes majeurs de travail pour Covivio, qui œuvre ainsi à
telle que présentée dans l’ESRS 2. dissocier son modèle de développement immobilier de toute
dégradation additionnelle des habitats naturels.
Forces et faiblesses de Covivio pour faire face aux risques
Engagements du pilier 1
et saisir les opportunités
● L’impact direct des actifs sur les espaces naturels est connu :
Faisant suite aux travaux conduits ( 3.2.4.1.2), Covivio s’est systématiser le suivi d’indicateurs pour qualifier les impacts de
interrogé sur sa capacité à faire face aux risques ressortant nos actifs en termes d’artificialisation et de proximité aux
de cette analyse mais aussi à saisir les opportunités. zones sensibles c’est-à-dire zones protégées ou considérées
comme clés pour la biodiversité (Key Biodiversity Areas ou
Covivio dispose de plusieurs atouts pour faire face aux
KBA). Il s’agit de territoires essentiels pour la conservation de
risques et saisir les opportunités Nature identifiées. Le
la biodiversité à l’échelle nationale ou mondiale, abritant des
Groupe dispose notamment d’une bonne compréhension
écosystèmes rares ou des espèces endémiques ou menacées,
de son exposition aux risques grâce à la réalisation de
pouvant jouer un rôle vital dans la conservation de la
plusieurs études dédiées ; d’un modèle de développement
biodiversité.
dans des contextes urbains denses permettant de lutter
contre l’étalement urbain et de favoriser la rénovation des
bâtiments ; et d’un ensemble de projets pilotes sur lesquels
● Le développement immobilier du Groupe est dissocié de la 3
dégradation des espaces naturels : s’engager en faveur du
s’appuyer, sur des thématiques clés, comme l’utilisation de ZAN (Zéro Artificialisation Nette) et renforcer les offres
matériaux biosourcés ou la mise en place de toitures immobilières associées.
végétalisées.
● Covivio s’engage à améliorer la traçabilité des matériaux
Covivio identifie par ailleurs les points d’amélioration clés : développer une meilleure connaissance de l’impact
suivants pour une meilleure prise en compte des risques et environnemental des matériaux utilisés pour favoriser les plus
opportunités biodiversité : durables d’entre eux.
● structurer des mécanismes de traçabilité des achats ; 3.2.4.2.2 Réduire la consommation de ressources
● développer des savoirટfaire permettant d’intervenir sur L’objectif de ce pilier est de réduire la consommation de
les actifs existants (ex. pour la création d’espaces ressources naturelles liées aux activités de Covivio. Cet objectif
naturels, ou l’installation de certains dispositifs repose sur deux leviers d’engagement : diminuer le recours aux
d’économie d’énergie et d’eau). matières premières neuves en développant l’économie circulaire
et proposer des bâtiments sobres en termes d’utilisation d’eau et
L’ensemble de ces éléments a ainsi été repris dans la d’énergie. Auટdelà de la diminution des impacts
formalisation de la stratégie Nature. environnementaux du Groupe, ces engagements permettent de
renforcer la résilience du Groupe vis-à-vis des risques Nature et
Les engagements présentés ciટaprès répondent aux IRO d’améliorer la satisfaction client via la réduction de leurs
identifiés ( 3.2.4.1), sont ensuite déclinés opérationnellement consommations.
( 3.2.4.3) et sont associés à des objectifs quantifiables ( 3.2.4.4). Engagements du pilier 2
● Les bâtiments du Groupe sont exemplaires car ils permettent
aux locataires de réduire leur consommation d’eau et
d’énergie : assurer un haut niveau de performance eau et
énergie sur tous les actifs.
● La dépendance de Covivio à l’égard des nouvelles matières
premières est réduite : favoriser le recours aux matériaux
recyclés en amont, et la déconstruction sélective et
récupération en aval.




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 207
3 Rapport de durabilité
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3.2.4.2.3 Contribuer au développement de la nature proximité de ces zones clés pour la biodiversité : 42 % des sites
en ville sont localisés à moins d’1 km d’une aire protégée, 25 % à moins
de 500 m et cinq sites se trouvent directement à l’intérieur de
Auટdelà de la limitation des impacts du bâti sur l’environnement,
zones protégées. Les résultats de cette étude sont détaillés plus
Covivio souhaite jouer tout son rôle dans le redéveloppement de
bas en section 3.2.4.5.
la Nature en ville, via la préservation des sols, le développement
de solutions d’accueil de la biodiversité sur ses opérations mais Cette proximité importante confère à Covivio une responsabilité
aussi la création d’une « culture de la biodiversité » auprès de particulière en matière de préservation de la biodiversité, en
ses équipes et de ses clients. Viser un impact positif sur la particulier pour les sites les plus proches ou intégrés dans les
biodiversité sur la majeure partie des projets, et sensibiliser les aires protégées (alignement avec la réglementation, élaboration
équipes et les résidents sont ainsi les temps forts de ce troisième de plans d’action visant à réduire et minimiser les impacts
et dernier pilier de la stratégie Nature de Covivio. potentiels liés à l’exploitation du lieu, formation des équipes
Covivio et sensibilisation des occupants, etc.). Ces sites
Engagements du pilier 3
constituent également une opportunité de renforcer les liens
● Impact positif sur la biodiversité dans 100 % des opérations de avec les acteurs locaux engagés dans la préservation de la
développement : suivre et maximiser les gains de biodiversité nature et d’ancrer l’engagement du Groupe en faveur de la
sur les projets. biodiversité à l’échelle locale. Par ailleurs, auટdelà de
● Promotion d’une culture de la Nature au sein des équipes : l’atténuation des impacts négatifs, il est pertinent de réfléchir
sensibiliser les fonctions clés et développer les expertises aux moyens dont Covivio dispose pour contribuer au maintien,
biodiversité en interne. voire à la restauration, des espaces naturels et des trames
vertes, bleues et noires.
● Implication des clients et parties prenantes dans les enjeux de
biodiversité : sensibiliser aux enjeux environnementaux et en Le CBS, un outil de mesure de l’impact biodiversité des projets
faire un axe fort de l’image de marque Covivio. Covivio a choisi, en partenariat avec le bureau d’études ARP
Astrance, d’élaborer son propre indicateur, capable d’intégrer les
3.2.4.3 Actions et ressources liées à la espaces verts et leurs valeurs sociales sur les sites en
biodiversité et aux écosystèmes (E4ટ3) exploitation. Le CBS (Coefficient de Biotope par surface) de
Covivio se base sur la littérature scientifique et sur la
3.2.4.3.1 Principales actions mises en œuvre en lien
méthodologie CBS utilisée par des acteurs du secteur, en
avec la stratégie Nature particulier celle mise au point par la ville de Berlin. L’indicateur
1. Actions liées au pilier 1 – Éviter la dégradation des habitats décrit le rapport entre les surfaces éco socio aménageables
naturels (surfaces non imperméabilisées favorables à la biodiversité et à
Les actions mises en œuvre visent à répondre aux objectifs clés la biophilie) et la surface totale du site. Ainsi, à chaque type de
du pilier (détaillés en 3.2.4.4), à savoir : surface est attribuée une pondération en fonction de son intérêt
pour la biodiversité, l’échelle de pondération allant de 0 à 1,2 (0
● concourir au Zéro Artificialisation Nette d’ici 2030 ; représentant des surfaces imperméabilisées et 1,2 des surfaces à
● 30 % des dépenses d’investissement liées aux opérations de un intérêt écologique fort). Le CBS de Covivio intègre huit types
rénovation énergétique et de densification d’ici à 2030 ; de surfaces différentes ainsi que 17 éléments de bonus
(panneaux de sensibilisation, nichoirs, prairies fleuries, etc.). Ces
● développement d’un système de traçabilité pour les bonus s’alignent sur les enjeux de Covivio, permettant d’intégrer
matériaux à haut risque (au niveau national ou régional) d’ici les notions de valeur biophilique, de services écosystémiques, de
à 2030. biodiversité et de gestion écologique des espaces verts. La
valeur du CBS permet de comparer les sites dans leur état
Limiter l’artificialisation et les impacts sur les milieux
actuel avec des scénarios d’aménagement, ou bien de
À l’échelle d’un projet ou d’un territoire, l’artificialisation est comparer, pour un même site, des données d’une année sur
définie comme « l’altération durable de tout ou partie de l’autre.
fonctions écologiques d’un sol, en particulier de ses fonctions
biologiques, hydriques et climatiques, ainsi que de son potentiel
agronomique par son occupation ou son usage » (Art. 192 – Loi Ressources forestières
Climat et Résilience). Sa définition peut toutefois différer selon les Dans le cadre de ses opérations, tant en phase
réglementations à l’échelle locale, nationale ou européenne, développement qu’exploitation, Covivio s’engage à utiliser
notamment dans la précision de ce qui est considéré comme des produits forestiers (bois, papier) provenant de forêts
déjà artificialisé, influant donc sur la compréhension du « Zéro gérées durablement, en ayant recours aux labels PEFC ou
Artificialisation Nette ». L’outil CBS utilisé par Covivio pour, FSC. Le Groupe rappelle notamment cet engagement à ses
entreટautres, maîtriser l’artificialisation et la désartificialisation parties prenantes dans le cadre des chartes chantiers à
associées à ses projets, considère qu’une surface est faible nuisance ou dans les commandes passées avec ses
artificialisée si elle est imperméabilisée. Covivio s’attache ainsi à fournisseurs sur son périmètre Corporate.
lutter contre l’artificialisation et l’étalement urbain,
principalement en privilégiant la restructuration mais aussi la
densification. Le Groupe s’engage ainsi pour la construction de
la ville sur la ville à plusieurs titres : plus de 50 % du pipeline 2. Actions liées au pilier 2 – Réduire la consommation de
tertiaire de Covivio consistent en des opérations de ressources
restructuration, le Groupe densifie également son parc Les actions mises en œuvre visent à répondre aux objectifs clés
résidentiel allemand et transforme des anciens bureaux en du pilier (détaillés en 3.2.4.4), à savoir :
logements avec 800 logements dans le pipeline).
● - 40 % des émissions de GES (ESRS E1) ;
La proximité des actifs de Covivio aux aires protégées et les
risques associés aux mesures de protection de ces espaces ● 100 % des actifs avec des certifications environnementales
(ESRS Enjeux sectoriel) ;
En 2024, Covivio a analysé la proximité de ses 1 641 sites vis-à-vis
des aires protégées, en continuité d’analyses similaires menées ● - 25 % de consommation d’énergie (base 2019) (ESRS E1) ;
en 2015, 2017 et 2020 sur des périmètres plus restreints. L’étude
● doubler la production d’énergie solaire sur le patrimoine
révèle qu’une part significative des actifs du Groupe est située à
Groupe (ESRS E1) ;

208 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
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● utilisation de matériaux recyclés : [30] % d’acier, [30] % écosystèmes. Les hôtels à insectes fournissent également un
d’aluminium et [30] % de ciment par m2 construit [à préciser soutien à l’hibernation pendant les mois d’hiver. Covivio
après diagnostic complet] (ESRS E5). Immobilien a d’ores et déjà créé plus d’une vingtaine de zones
de prairies fleuries sur ses sites de RhénanieટduટNordટWestphalie
Ce pilier étant fortement interconnecté avec les autres ESRS, les
et de Berlin, en favorisant le recours à des plantes respectueuses
actions qui y sont liées sont détaillées dans les différentes
des abeilles et des insectes, en privilégiant des plantes faciles à
sections.
entretenir à long terme.
3. Actions liées au pilier 3 – Contribuer à l’amélioration de la
Covivio Immobilien prévoit également un projet de « Tiny Forest »
biodiversité en ville
dans le quartier Knappenviertel à Oberhausen. Ce concept
Les actions mises en œuvre visent à répondre aux objectifs clés d’Akira Miyawaki est une méthode innovante visant à développer
du pilier (détaillés en 3.2.4.4), à savoir : des écosystèmes sur des espaces réduits, se prêtant à des zones
à faible valeur écologique à l’état initial en insistant sur la
● 90 % des nouvelles constructions ayant un impact positif sur la
régénération des sols et des plantations denses.
biodiversité (c’est-à-dire CBS amélioré) ;
S’impliquer dans des initiatives sectorielles
● gain net de biodiversité sur les 20 plus grandes emprises du
portefeuille en gestion directe. Développé par le Conseil International Biodiversité et Immobilier
(CIBI), le label BiodiverCity (1) construction évalue et promeut les
Afin d’assurer la prise en compte des enjeux liés à la biodiversité, opérations de construction qui prennent en compte et valorisent
deux chartes internes ont été rédigées en 2014 et actualisées la biodiversité dans les zones urbaines. L’obtention du Label
en 2019 : implique notamment l’intervention d’un écologue et le suivi d’un
● une charte concernant la création d’espaces verts, destinée référentiel technique construit avec des experts de la
aux opérations de développement ou de rénovation biodiversité. En 2024, 65 % du pipeline Bureaux France s’inscrit
complète d’espaces verts et facilitant l’obtention d’un label dans la démarche de labellisation BiodiverCity. En Italie, le
comme BiodiverCity® ; premier site labelisé BiodiverCity est The Sign, à Milan,
développé par Covivio.
3
● une charte concernant la gestion d’espaces verts, visant les
opérations en exploitation et facilitant l’obtention d’un label
comme BiodiverCity Life®, Eve® ou EcoJardin. Au total, 155 000 m2 de surfaces de bureaux de Covivio en
cours de développement ou déjà livrées vont ainsi
Passer du zéro artificialisation nette à la biodiversité positive bénéficier du label BiodiverCity® ou EcoJardin.
Depuis 2022, le CBS a été mesuré sur cinq projets livrés ou en
cours, correspondant à ¾ des projets livrés ces deux dernières
En 2021, Covivio a rejoint l’initiative Act4nature International (2),
années et une emprise au sol totale de 18 569 m2. Sur ces projets,
une initiative lancée en 2018 par l’association française des
menés exclusivement en milieu dense urbanisé, le CBS est
Entreprises pour l’Environnement, ayant pour objectif de
multiplié par 3,3 par rapport à la situation initiale (état au
mobiliser les entreprises sur la question de leurs impacts directs
30/06/2024).
et indirects, leurs dépendances et leurs possibilités d’action en
Le programme d’aménagements extérieurs mis en œuvre sur le faveur de la nature. À cette occasion, Covivio a souscrit aux dix
projet So Pop a permis de multiplier le CBS par 3,8 par rapport à engagements communs (3) et s’est fixé des objectifs individuels
l’état avant travaux. 4 000 m2 de jardins, patios et terrasses ont intégrés à sa stratégie et reconnus comme SMART (spécifique,
ainsi été créés. Pour exploiter le potentiel biodiversité de cet mesurable, additionnel, réaliste, temporellement encadré) par le
actif, une démarche BiodiverCity Life (en exploitation) a été comité international d’Act4nature (réseaux d’entreprise, ONG et
lancée. So Pop est ainsi le premier site Covivio à avoir obtenu ce organismes scientifiques). Covivio a ainsi rendu publics ses
label en juillet 2024. engagements individuels à l’occasion du lancement du Sommet
européen Business & Nature en novembre 2021. Ceuxટci viennent
Sensibiliser les locataires aux enjeux biodiversité compléter les objectifs précédemment inclus dans le plan
Le Groupe s’appuie sur une démarche partenariale forte avec d’actions RSE du Groupe et prévoient de recourir à de nouveaux
ses clients pour œuvrer en faveur de la transition indicateurs : mesure des impacts des développements sur la
environnementale. L’ensemble des actions de sensibilisation est biodiversité d’ici fin 2022, gain net de biodiversité sur 100 % des
décrit dans l’ESRS S4, section 3.3.4.3.3 parmi lesquelles la mise opérations d’ici fin 2025, etc.
en place de clauses vertes dans les baux, l’organisation de
Comités Développement Durable, la sensibilisation dans le 3.2.4.3.2 Ressources allouées à la biodiversité
cadre d’une démarche de sobriété, etc. Covivio souhaite et à la protection des écosystèmes
désormais renforcer la sensibilisation sur les enjeux nature en Il reste difficile d’appréhender les ressources allouées à la
s’appuyant sur ces canaux existants (objectif 21 de la stratégie). biodiversité tant le sujet est lié à d’autres enjeux. Il est toutefois
possible d’identifier différents types de ressources directement
Favoriser la biodiversité sur notre patrimoine existant :
en lien avec la préservation de la biodiversité :
le cas du résidentiel allemand
Les hôtels à insectes déployés par Covivio Immobilien apportent ● Ressources humaines : en interne avec la Direction du
une contribution précieuse à la protection de l’environnement et Développement Durable et les opérationnels travaillant à la
une aide à la sensibilisation à la biodiversité. Ces hôtels peuvent mise en œuvre du plan d’actions. L’élaboration de la stratégie
être installés dans une grande diversité d’endroits (par exemple Nature a mobilisé environ une trentaine d’interlocuteurs en
dans des prairies fleuries) et abritent ainsi des abeilles sauvages, interne, à l’échelle européenne.
des papillons et d’autres insectes utiles au développement des




(1) https://cibi
/ ટbiodivercity.com/biodivercity/
/
(2) https://www.act4nature.com/wpટcontent/uploads/
/ /2021/11/COVIVIOટVFટ2.pdf
(3) https://www.act4nature.com/wpટcontent/uploads/
/ /2022/05//A4ટact4natureટinternationalટ04ટ22.pdf


COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 209
3 Rapport de durabilité
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● Ressources financières liées à l’accompagnement : les frais 3.2.4.3.3 Mécanismes de compensation
d’étude et de conseil sont évidemment nécessaires à Covivio ne met pas directement en œuvre des mesures de
différents niveaux. D’une part, à l’échelle d’un projet de compensation exટsitu dans le cadre de ses projets (exemple :
développement dans le cadre de la mise en œuvre des financement de projets de reboisement par un tiers pour
principes de la Charte Biodiversité avec un écologue ou du compenser l’artificialisation générée sur un projet). Les calculs
label BiodiverCity (entraînant des frais de labélisation) par effectués en matière d’artificialisation sont faits à l’échelle d’un
exemple, ou à l’échelle d’une mission spécifique comme avec site, il est donc entendu, en lien avec la réglementation, que
Arp Astrance afin de mettre au point l’indicateur CBS pour toute opération générant l’artificialisation d’une surface devra
Covivio. D’autre part, à plus long terme, comme cela a été le être compensée par l’aménagement d’espaces verts d’une
cas sur la stratégie Nature pour laquelle Covivio a mandaté le surface équivalente ou supérieure. Il est à noter que la majorité
cabinet Utopies afin de bénéficier de son expertise en matière des opérations de développement du Groupe sont effectuées
de biodiversité mais également de management du dans des zones urbanisées.
changement.
● Ressources financières liées aux aménagements : la prise en
3.2.4.4 Cibles liées à la biodiversité
compte de la biodiversité sur site (patrimoine en exploitation et aux écosystèmes (E4ટ4)
ou développement) nécessite des aménagements particuliers Objectifs de la stratégie Nature
sur les espaces extérieurs en suivant les recommandations
Pour chaque pilier de la stratégie, Covivio a défini des objectifs
des principes de la charte et, le cas échéant, de l’écologue du
permettant de couvrir les impacts, risques et opportunités
projet.
identifiés. Des étapes intermédiaires ont été identifiées dans le
déploiement de chaque action, conduisant à différer le
lancement de certains objectifs, considérant que l’état actuel
Fil rouge, le cas de l’Atelier des connaissances n’était pas suffisant ou que la réalisation d’un
Le budget lié aux aménagements extérieurs et à autre objectif du plan était un prérequis.
l’environnement a représenté environ 3 % du budget Ce plan d’action reprend également des objectifs climat
travaux. Le plan paysager intègre la démarche Covivio de (ESRS E1), liés à l’eau (ESRS E3) ou à la gestion des déchets et
conception des espaces verts et la démarche BiodiverCity l’économie circulaire (ESRS E5). Pour y parvenir, Covivio doit
mise en œuvre sur ce site, qui accueille le nouveau siège mobiliser l’ensemble de sa chaîne de valeur, à commencer par
européen du Groupe. Ces travaux ont permis la création de ses collaborateurs (ESRS S1), lesquels ont été impliqués dans
1 000 m2 d’espaces extérieurs dont près de la moitié l’élaboration de ce plan, mais aussi ses fournisseurs (ESRS S2), la
d’espaces végétalisés. communauté, notamment en lien avec les services
écosystémiques rendus par la nature (ESRS S3) et ses clients
(ESRS S4). Cette vision holistique s’impose donc pour assurer la
cohérence de cette stratégie et traiter les différents IRO qui y
sont liés.


Pilier 1 – Éviter la dégradation des habitats naturels
Objectif Lancement Échéance Situation au 31/12/2024 Périmètre Lien avec les IRO
Connaître l’impact direct des actifs sur les espaces naturels
#1 Suivi d’indicateurs Lancé Fin 2025 75 % des projets livrés Développement Impacts : Changement d’usage du sol.
d’artificialisation (dont le CBS*) sur ces deux dernières (tertiaire et Risques : Obligation de respecter la réglementation liée à la
100 % du pipeline (au 31/12/N) années résidentiel) limitation de l’urbanisme, à l’artificialisation des sols et à la
#2 100 % des actifs couverts par le Lancé Fin 2024 Réalisé Exploitation – Groupe protection des espaces naturels (ex : Objectif de 30 % d’aires
référencement des actifs situés à protégées du CDB, corridors verts et bleus, etc.).
proximité des espaces naturels
Dissocier le développement immobilier de la dégradation des espaces naturels
#3 0 % d’artificialisation nette (solde 2026ટટ2028 Évaluation Non calculé Développement Impacts : Changement d’usage du sol, changement
au niveau du pipeline engagé, annuelle (tertiaire et climatique.
cumulatif à partir du 01/01/2024 sur résidentiel) Risque : Obligation de respecter la réglementation liée à la
le pipeline à conserver) limitation de l’urbanisme, à l’artificialisation des sols et à la
protection des espaces naturels (ex : Objectif de 30 % d’aires
#4 Favoriser la restructuration plutôt 2026ટટ2028 Finટટ2028 et 33 % de rénovation Groupe protégées au sens de la Convention sur la Diversité
que la démolition/reconstruction : permanent (Capex de Biologique (CDB), corridors verts et bleus, etc.).
au moins 30 % des Capex de ensuite développement, hors
développement liés à de la résidentiel) Opportunité : Nouveau marché de rénovation et de la
restructuration ou de la surélévation déconstruction, en lien avec les politiques de zéro
artificialisation nette.
Mettre en œuvre une norme de traçabilité pour les matériaux clés
#5 Structurer un processus de 2024ટટ2026 Fin 2026 À lancer Développement Impacts : Changement d’usage du sol, changement
traçabilité des principaux matériaux (tertiaire et climatique, surexploitation de la ressource en eau et
de construction (béton, verre, acier, résidentiel) pollutions.
etc.) utilisés dans les opérations Risques :
● Obligation de démontrer que les achats de matières
premières sont compatibles avec la réglementation zéro
#6 Renforcer la politique d’Achats 2026ટટ2028 Fin 2028 À lancer Groupe (avec un déforestation importée pour les marchandises importées
Responsables en intégrant et en focus particulier sur en Europe (le bois et le caoutchouc sont déjà couverts, la
déployant de nouveaux critères pour les activités de réglementation pourrait être étendue aux produits
les matériaux clés (recyclés, à faible développement) miniers).
teneur en carbone, origine, etc.) ● Perturbation des chaînes d’approvisionnement et
pénuries de matériaux dues à des événements extrêmes
(ex., pénuries de bois dues à des incendies de forêt,
parasites, pénuries de béton dues au stress hydrique).




210 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
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Pilier 2 – Réduire la consommation de ressources
Situation au
Objectif Lancement Échéance 30/09/2024 Périmètre Lien avec les IRO
Détenir des bâtiments exemplaires permettant aux clients de réduire leurs consommations d’eau et d’énergie
#7 - 40 % d’intensité carbone par m2 Lancé Finટટ2030 - 28 % à fin 2024 Groupe Impact : Changement climatique.
détenu (scope 1, 2 et 3, année de Risque : Renforcement des réglementations concernant les
référence 2010) émissions de GES des activités des entreprises.
Opportunité : Aides financières associées à l’installation de
panneaux solaires ou de toitures végétalisées.
#8 100 % du patrimoine Core et Lancé Fin 2025 et 98,5 % sur le parc Groupe Opportunité : Augmentation des opportunités de
100 % des nouveaux projets certifiés permanent 100 % sur le pipeline financements liées au développement de projets immobiliers
sur le plan environnemental durables (obligations vertes, investissements privés ou
publics, financement de la conservation, etc.).
#9 - 25 % de consommation Lancé Finટટ2030 - 30 % à fin 2024 Groupe Impact : Changement climatique.
d’énergie en 2030 (base 2019) > Risque : Renforcement des réglementations concernant les
tertiaire uniquement > à réajuster émissions de GES des activités des entreprises.
en 2024
Opportunité : Augmentation des opportunités de
financements liées au développement de projets immobiliers
durables (obligations vertes, investissements privés ou
publics, financement de la conservation, etc.).
#10 - 10 % d’intensité moyenne eau 2024ટટ2026 Finટટ2030 - 29 % (Bureaux) / Groupe Impact : Surexploitation de la ressource en eau.
sur le périmètre de contrôle -24 % (Hôtels) Risques :
opérationnel (base 2019)
● Conflits locaux liés à l’utilisation de l’eau, pendant la
Et respect des seuils fixés par phase de construction et la phase d’utilisation des
portefeuille (en m3/m2/an) bâtiments.
● Pénuries locales d’eau potable.
Opportunité : Augmentation des opportunités de
financements liées au développement de projets immobiliers
durables (obligations vertes, investissements privés ou
publics, financement de la conservation, etc.). 3
#11a Utiliser de l’électricité avec Lancé Finટટ2025 et 86 % Contrôle Impact : Changement climatique.
garanties d’origine renouvelable permanent opérationnel Risque : Renforcement des réglementations concernant les
pour 100 % du périmètre (Bureaux émissions de GES des activités des entreprises.
opérationnel
Opportunité : Aides financières associées à l’installation de
panneaux solaires ou de toitures végétalisées.
#11b Doubler la production d’énergie 2024ટટ2026 Fin 2030 1,3 GWh en 2024 Groupe Impact : Changement climatique.
solaire sur le patrimoine Groupe par Risque : Renforcement des réglementations concernant les
rapport à 2023 émissions de GES des activités des entreprises.
Opportunité : Aides financières associées à l’installation de
panneaux solaires ou de toitures végétalisées.
Réduire la dépendance à l’égard des nouvelles matières premières
#12 Suivi de la consommation des 2024ટટ2026 Finટટ2026 À lancer Développement Impacts :
matériaux ayant le plus grand (tertiaire et ● Changement d’usage du sol, changement climatique
impact sur au moins 80 % des résidentiel) ● Surexploitation de la ressource en eau et pollutions
nouvelles opérations de
Risques :
développement (par exemple, le
béton, le verre, l’acier et l’aluminium). ● Création et augmentation de la taxe carbone affectant
les prix d’importation des matériaux (ex. le ciment dans le
cadre du nouvel ETS** de l’UE).
● Perturbation des chaînes d’approvisionnement et
pénuries de matériaux dues à des événements extrêmes
(ex., pénuries de bois dues à des incendies de forêt,
parasites, pénuries de béton dues au stress hydrique).
ETS** : Emissions Trading System
#13 Développement de l’utilisation 2026ટટ2029 Finટટ2030 et À lancer Développement (puis Impacts et risques : Similaires au précédent.
de [30] %* d’acier recyclé, [30] %* permanent exploitation) Opportunité : Augmentation des opportunités de
d’aluminium recyclé et [30] %* de financements liées au développement de projets immobiliers
béton bas carbone et augmentation durables (obligations vertes, investissements privés ou
des volumes de matériaux recyclés publics, financement de la conservation, etc.)
par m2 construit (*à identifier après
diagnostic).
#14 Développement de partenariats 2024ટટ2026 Permanent Mise en place d’un Groupe Impacts, risques et opportunités : Similaires au précédent +
avec des acteurs clés du secteur de Groupe de travail Opportunité : Nouveau marché de rénovation et de la
la réutilisation et des matériaux dédié déconstruction, en lien avec les politiques de zéro
durables, par pays artificialisation nette.
#15 Mise en œuvre de diagnostics 2026ટટ2029 Finટટ2030 et Diagnostic sur Développement Impacts, risques et opportunités : Similaires au précédent.
des ressources pour toutes les permanent Bobillot (tertiaire et
opérations de démolition à grande résidentiel)
échelle (> 5 000 m2 de surface
locative) et engagement à
conserver/réutiliser
(inટટsitu ou exટ
xટsitu) 30 % des
matériaux (calcul en masse)




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 211
3 Rapport de durabilité
Informations environnementales




Pilier 3 : Contribuer à l’amélioration de la biodiversité dans les villes
Situation au
Objectif Lancement Échéance 30/09/2024 Périmètre Principales étapes
Avoir un impact positif sur la biodiversité dans 100 % des opérations
#16 Amélioration du CBS après le 2024ટટ2026 Fin 2025 CBS x3,3 sur les Développement Impacts : Changement d’usage du sol.
projet par rapport à la situation projets analysés (75 % (tertiaire et Risque : Obligation de respecter la réglementation liée à la
avant le projet pour 90 % des des livraisons résidentiel) limitation de l’urbanisme, à l’artificialisation des sols et à la
nouvelles constructions. 2022ટટ2023) protection des espaces naturels (ex : Objectif de 30 % d’aires
#17 Gain net de biodiversité (basé 2026ટટ2029 Fin 2030 Pas encore lancé Exploitation (sous protégées du CDB, corridors verts et bleus, etc.).
sur des indicateurs tels que la gestion directe) – Opportunité : Utilisation des espaces verts du parc pour
quantité de zones végétalisées Groupe contribuer à la continuité écologique ou pour restaurer la
créées, les zones dévégétalisées, la biodiversité dans les centresટvilles (sur la base des
prise en compte des corridors verts diagnostiques écologiques).
et sombres, etc.) sur les 20 plus
grandes emprises du portefeuille en
gestion directe (périmètre à définir
après un screening du portefeuille).
Promouvoir une culture de la nature au sein des équipes
#18 100 % des membres de la 2024ટટ2026 Finટટ2025 et Fait en 2024 via la Groupe
Direction formés aux questions de permanent préparation de ce
biodiversité du secteur plan
#19 Inclusion d’écologues dans 100 % 2024ટટ2026 Finટટ2026 et Référents biodiversité Développement Opportunité : Utilisation des espaces verts du parc pour
des projets de développement/ permanent en France (tertiaire et contribuer à la continuité écologique ou pour restaurer la
rénovation à grande échelle résidentiel) biodiversité dans les centresટvilles (sur la base des
(> 5 000 m2 de surface locative) ET diagnostiques écologiques).
sensibilisation des équipes
opérationnelles aux enjeux de la
biodiversité.
#20 100 % des nouvelles opérations 2025ટટ2026 Finટટ2026 et À lancer Groupe Impacts : Changement d’usage du sol.
examinées par le Comité permanent Opportunités :
d’Investissement font l’objet d’une
● Nouveau marché de rénovation et de la déconstruction,
évaluation de la biodiversité
en lien avec les politiques de zéro artificialisation nette.
(acquisition ou développement).
● Augmentation des opportunités de financements liées au
développement de projets immobiliers durables
(obligations vertes, investissements privés ou publics,
financement de la conservation, etc.).
Impliquer les clients et les parties prenantes dans les questions de biodiversité
#21 Sensibiliser les clients sur des 2025ટટ2029 Finટટ2026 et Sensibilisation lancée Groupe
sujets liés au climat et à la nature et permanent sur les enjeux climat
inclure ces sujets dans les baux ensuite et eau
tertiaires (biodiversité, climat, eau,
exigences en matière de gestion des
espaces verts comme le
recommande le label BiodiverCity,
etc.)



3.2.4.5 Indicateurs d’impact concernant La prise en compte des limites planétaires
l’altération de la biodiversité Les limites planétaires quantifient les risques que les
et des écosystèmes (E4ટ5) perturbations anthropiques font peser sur la planète : pour neuf
grands processus impliqués dans le fonctionnement du
Les indicateurs d’impact liés à la biodiversité sont présentés à la « système Terre », les scientifiques (1) définissent neuf limites.
section 3.2.4.1 et sont de deux ordres : Franchir chaque limite augmente le risque de déstabiliser
● une analyse à la maille actif avec le CBS (Coefficient de l’environnement planétaire de manière irréversible, avec des
Biotope par Surface) pour mesurer l’impact des opérations sur impacts majeurs pour les êtres vivants et les sociétés humaines.
la biodiversité à l’échelle d’un site ou d’un projet de Parmi ces limites, on retrouve l’érosion de la biodiversité ainsi que
développement ; d’autres phénomènes accélérant eux aussi la perte de
biodiversité : le changement climatique, les pollutions, le
● une analyse à la maille portefeuille et Groupe avec le GBS changement d’usage du sol, etc.
(Global Biodiversity Score) qui permet de déterminer l’impact
de Covivio sur la biodiversité en prenant en compte
l’ensemble de ses activités et de sa chaîne de valeur.
Résultats : Impacts statiques terrestres : 48 MSA.km2 ; Impacts
statiques aquatiques : 11 MSA.km2 ; Impacts dynamiques
terrestres : 2 MSA.km2.




(1) Les limites planétaires ont été définies et son suivies par le StockholmResilience Center depuis 2009
https://www.stockholmresilience.org/research/
/ /planetaryટboundaries.html


212 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Rapport de durabilité
Informations environnementales




Les limites planétaires en 2023

Accroissement des risques
Nouvelles entités
Changement introduites dans
climatique l’environnement




Intégrité de Diminution
la biosphère de la couche
Diversité d’ozone
génétique
Zon
Diversité e




de
fonctionnelle
(non quantifié)




séc
urité
Charge en
Changement aérosols
d’usage atmosphériques
des sols E
Eau (non quantifié)
Eau
verte
3

P N
Phosphore Azote
Changement de Acidification
la ressource en des océans
eau douce2

Perturbation des cycles
biochimiques de l’azote
et du phosphore

2 Utilisation de l’eau bleue (les lacs, les rivières et les nappes souterraines) / l’eau verte (humidité des sols).

L’objectif de réduction des émissions de GES de Covivio est Rapport de cartographie biodiversité du patrimoine
validé par l’initiative SBT (SBTi), permettant de valider de Covivio
l’alignement avec la limite planétaire relative au changement
Covivio se conforme depuis plusieurs années à la version G4 de
climatique. Conscient des nombreuses interactions entre
la Global Reporting Initiative (GRI). Dans ce cadre, en 2015, une
l’ensemble des dimensions environnementales que recoupent les
évaluation de la performance des sites par rapport aux
limites planétaires, Covivio a choisi d’étendre le périmètre et la
indicateurs GRI a été réalisée sur 16 sites de bureaux. Étendue à
portée des objectifs de sa stratégie. La stratégie Nature du
157 sites (échantillon des portefeuilles tertiaires et résidentiel
Groupe inclut désormais des objectifs sur la réduction des
dans chaque pays), cette étude a été mise à jour en 2017
impacts du Groupe sur l’eau, les sols, le climat, l’utilisation des
et 2020. Ces travaux ont permis de répondre aux indicateurs GRI
ressources et l’économie circulaire ainsi que la biodiversité. La
304ટ1 (sites opérationnels dans ou à proximité des aires
stratégie Nature du Groupe inclut désormais des objectifs sur la
protégées et zones riches en biodiversité) et 304ટ4 (liste des
réduction des impacts du Groupe sur l’eau, les sols, le climat,
espèces menacées dans les zones affectées par les activités). Ils
l’utilisation des ressources et l’économie circulaire ainsi que la
sont présentés en synthèse dans le Rapport de performance
biodiversité.
durable 2020 de Covivio, publié en 2021 (pages 92 et 93). Les
Covivio analyse actuellement l’alignement de ses objectifs principales conclusions peuvent être ainsi résumées :
climatiques avec le nouveau référentiel Immobilier de l’initiative
● sites opérationnels se situant dans des aires protégées ou
SBT (version draft). Dans un second temps, le Groupe étudiera la
riches en biodiversité ou y étant adjacents (Disclosure GRI
possibilité de se fixer des objectifs validés par le SBTN,
304ટ1). Conclusion : sur le critère 304ટ1, l’activité de Covivio
notamment sur l’usage des sols et l’eau.
peut être considérée comme « Performante » ;




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 213
3 Rapport de durabilité
Informations environnementales




● description des impacts des activités sur la biodiversité Méthodologie : La réalisation de la présente étude permet
(Disclosure GRI 304ટ2). Conclusion : sur le critère 304ટ2, d’identifier les sites à fort enjeu pour la biodiversité en
l’activité de Covivio peut être considérée comme superposant la carte des actifs Covivio avec celles des zones
« Performante » ; protégées/conservées sur le territoire européen. Réalisé par le
cabinet UTOPIES, ce travail s’articule autour de 3 étapes.
● habitats protégés ou restaurés (Disclosure GRI 304ટ3).
Conclusion : sur le critère 304ટ3, l’activité de Covivio peut être Étape 1 : Collecte des informations
considérée comme « Performante » à « Très performante » ;
● Coordonnées GPS des actifs de Covivio : tri par activité
● impact des sites sur les espèces figurant sur les listes rouges (résidentiel, commercial Allemagne, Italie et France, hôtels) et
de l’UICN (Disclosure GRI 304ટ4). Conclusion : sur le localisation (pays, région).
critère 304ટ4, l’activité de Covivio peut être considérée comme
« Très Performante ». ● Coordonnées des aires protégées et conservées issues de la
base de données World Database on Protected Areas.
L’étude réalisée en 2024 et présentée ciટaprès va plus loin en
étudiant la proximité de l’ensemble des sites de Covivio en Étape 2 : Analyse et traitement des informations
Europe vis-à-vis d’aires protégées ou plus généralement de ● Rapprochement et superposition des informations à partir du
zones de biodiversité sensibles en Europe, afin d’identifier les registre des sites fourni par Covivio et de la base de données
sites à fort enjeu sur la biodiversité locale et de mettre en œuvre WDPA avec les techniques de calcul géospatial (Python,
des mesures associées. Geopandas, RTree) : calcul de la distance entre chaque site
1. Éléments méthodologiques Covivio et l’ensemble des aires protégées situées dans un
rayon de 10 km, en prenant le point le plus proche de l’aire
Périmètre : L’étude porte sur l’ensemble des 1 641 sites de Covivio protégée comme référence.
détenus au 30/06/2024, classifiés selon la typologie suivante :
● Catégorisation des sites de Covivio selon leur proximité avec
● 510 sites dits « commerciaux », couvrant les bureaux avec des l’aire protégée/conservée la plus proche sur la base des seuils
implantations en France, Italie et Allemagne et les hôtels ; suivants : Dans une aire protégée/conservée/A moins de
● 1 131 sites dits « résidentiels » situés en Allemagne 500 m/Entre 500 m et 1 km/Entre 1 km et 5 km/A plus de 5 km
(regroupements effectués à l’échelle de quartiers). d’une aire protégée. (1)

Ces sites sont répartis dans 12 pays européens, avec une ● Analyse des résultats selon ces catégories, par pays et par
concentration de plus de 90 % des sites dans trois pays type de site (Résidentiel, Bureaux, Hotels).
principaux : l’Allemagne, la France et l’Italie. Les sites situés hors Étape 3 : Formalisation du rapport d’étude
de ces trois pays sont tous des hôtels.
2. Résultats
Définition des zones de biodiversité sensible : L’étude s’est basée
sur un recoupement des coordonnées GPS des sites Covivio Sur l’ensemble des 1 641 sites de Covivio, plus de 25 % se situent
avec la base de données WDPA (World Database on Protected dans ou à moins de 500 m d’une aire protégée et 17 %
Areas), recensant : supplémentaires se situent entre 500 m et 1 km d’une aire
protégée. Au total, 42 % des sites de Covivio se situent à moins
● les aires protégées soumises à une réglementation spécifique d’1 km d’une aire protégée. Ces sites se concentrent dans les
et/ou ayant un statut de protection à l’échelle nationale, 7 pays suivants : France, Allemagne, Italie, Espagne, Grande
européenne ou internationale : zones Natura 2000, sites Bretagne, Belgique et Pologne. L’Allemagne et la Grande
RAMSAR (zones humides), parcs nationaux et régionaux, Bretagne se distinguent avec près de la moitié de leurs actifs
réserves de biosphère, etc. ; concernés. Dans un premier temps, les résultats sont présentés en
proportion de nombre de sites et non en surface pour avoir une
● les autres mesures de conservation efficaces par zones
vision globale de l’exposition de Covivio à des sites ayant
(AMCEZ) : aires géographiques « réglementées et gérées de
potentiellement un impact négatif sur les zones sensibles en termes
façon à obtenir des résultats positifs et durables à long terme
de biodiversité. Ce diagnostic sera ensuite décliné en surface en
pour la conservation » bien qu’elles ne soient pas considérées
2025 afin de prioriser les actions à conduire.
comme des aires protégées (ex : zones gérées par des
peuples autochtones, réserves militaires avec restrictions Cinq sites se situent spécifiquement au sein d’une aire
d’accès, etc.). protégée :
Du fait de la grande diversité d’aires protégées propres à ● trois sites en France ;
chaque pays et intégrées dans la base de données WDPA,
seules les principales typologies d’aires protégées qui sont ● un site en Grande Bretagne ;
ressorties de l’étude sont présentées dans la liste suivante. Les ● un site en Allemagne.
zones de conservation (AMCEZ) ne sont pas ressorties de l’étude
et ne sont donc pas intégrées dans la liste. Il s’agit notamment d’hôtels et d’actifs résidentiels.
À l’échelle européenne, la majorité des actifs de Covivio (plus de
900 sites soit 58 %) se situent à plus d’1 km d’une zone protégée
mais seulement 7 % à plus de 5 km.




(1) La présente étude identifie les actifs à enjeux en termes de biodiversité à l’aune de leur proximité aux aires protégées/conservées.
/ À ce titre, elle n’intègre
pas les impacts potentiels des actifsCovivio sur la biodiversité auટdelà de 5 km (pollutions des eaux, émissions de composés organiques volatils, etc.).



214 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
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Carte de la répartition des sites de Covivio selon leur distance à des aires protégés et selon les pays




NLD




3




GBR

1
6 12 3
IRL 2 DEU POL
1
1
1
BEL
1 21 592 1221
383
3
4 3
24 CZE
FRA 245
20 1
3
16
79 21
289
170
HUN
ESP
ITA
2
6
PRT 5 5
7 2
1 17 1
31 66
6 22

1




À l’intérieur < 500 m 500 m – 1 km 1 km – 5 km > 5 km




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 215
3 Rapport de durabilité
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7% 3.2.4.6 Effets financiers attendus des risques
à plus de 5 km et opportunités matériels liés à la
biodiversité et aux écosystèmes (E4ટ6)
50%
de 1 à 5 km
Focus sur l’activité hôtelière au titre de l’objectif de
17% protection et restauration de la biodiversité et des
de 500 m à 1 km écosystèmes

< 500
00 m
25% L’Acte Délégué (1) relatif aux quatre autres objectifs
à moins de 500 m environnementaux, dont la protection de la biodiversité, a
de 5000m été publié en juin 2023. Il introduit l’activité hôtelière dans le
à 5 km 1% scope de la taxonomie. Cela signifie pour Covivio que le
inclus dans l’aire
protégée chiffre d’affaires généré par ses hôtels en exploitation est
de 1 à 5 km
éligible à la taxonomie. Le calcul d’alignement, requis pour
l’exercice 2024, nécessitera de respecter cinq conditions
> 5 km
techniques incluant ellesટmêmes des sousટcritères détaillés :
● contribution aux activités de conservation ou de
Au regard de ces résultats, Covivio analyse de plus près les sites restauration ;
en question pour :
● plan d’action pour contribuer à la conservation de la
● identifier précisément les réglementations s’appliquant au sein nature ;
des aires protégées concernées et de s’assurer que le site s’y
conforme ; ● chaîne d’approvisionnement et système de management
environnemental durables ;
● mener une évaluation d’impact environnemental pour évaluer
les effets actuels et potentiels du projet sur les écosystèmes ; ● exigences minimales pour qualifier la performance ;

● élaborer et déployer un plan d’action local visant à réduire et ● audit des informations mentionnées ciટdessus.
minimiser les impacts potentiels liés à l’exploitation du lieu Covivio a initié en 2023 les premiers travaux d’analyse de
(mobilité durable, énergie et gestion des ressources, respect ces critères afin de lancer une collecte d’information sur ses
des périodes sensibles, etc.). hôtels détenus en murs et fonds dès 2024 et être en mesure
Ces sites peuvent également être des espaces privilégiés pour de publier de premières informations en 2025.
sensibiliser et former les équipes Covivio ainsi que les occupants
aux enjeux de préservation de la biodiversité locale dans le
cadre de la mise en œuvre de la stratégie Nature.




(1) / ટlex.europa.eu/legal
https://eur / ટcontent/FR/
/ TXT/PDF/?
/ uri=OJ:L_202302486


216 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
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3.2.5 Gestion des ressources et économie circulaire (ESRS E5)
Les objectifs de l’ESRS E5 sont de comprendre quelles ressources matérielles sont utilisées par l’entreprise tout au long de sa chaîne
de valeur et comment elle intègre les principes de l’économie circulaire dans son modèle d’affaires.
L’économie circulaire est un système économique dans lequel la valeur des produits, matériaux et autres ressources de l’économie est
maintenue aussi longtemps que possible, en améliorant leur utilisation efficace dans la production et la consommation et en
favorisant le réemploi, réduisant ainsi l’impact environnemental de leur utilisation, minimisant les déchets et le rejet de substances
dangereuses à tous les stades de leur cycle de vie.
Selon le plan d’action de l’UE en faveur de l’économie circulaire, la transition de l’économie européenne vers un modèle circulaire est
une condition préalable pour atteindre l’objectif de neutralité climatique à l’horizon 2050 et éviter l’effondrement de la biodiversité.
La norme ESRS E5 s’appuie sur le cadre législatif européen existant, en particulier le plan d’action pour une économie circulaire, la
directiveટટcadre sur les déchets et la stratégie industrielle pour l’Europe.


3.2.5.1 Impacts Risques et Opportunités de la gestion des ressources et de l’économie circulaire (IROટ1)
Covivio intègre les enjeux relatifs à l’économie circulaire et la Le sujet du gaspillage alimentaire recèle des enjeux à la fois
gestion des ressources comme autant d’éléments de mise en environnementaux, économiques et sociaux. Sur les actifs
œuvre de sa politique RSE. Le secteur du bâtiment est très détenus par Covivio, ce sujet prend une importance croissante
impacté par la gestion des déchets. Tout d’abord, par la essentiellement pour les immeubles de bureaux bénéficiant d’un
quantité de déchets produits par ses activités (46 millions de restaurant d’entreprise et pour les hôtels disposant d’une
tonnes de déchets générés par la construction (hors travaux restauration.
publics), soit 1,5 fois la production de déchets ménagers des
Français) mais aussi par leur faible taux de valorisation (entre 40
L’analyse de double matérialité réalisée à l’échelle du Groupe a 3
fait ressortir les enjeux « Gestion des déchets sur son patrimoine
et 60 %) (1). La gestion des ressources est également primordiale
exploitation » et « Promotion de l’économie circulaire et de la
puisque le secteur du bâtiment exploite 50 % des matières
gestion des ressources dans le cadre de ses projets de
premières extraites en Europe.
développement » à des niveaux de matérialité assez différents,
Pour les activités de gestion de Covivio, les enjeux sont le premier ressortant comme non matériel et le second comme
également importants. La pression réglementaire (par le biais de matériel pour Covivio. À l’issue de la déclinaison concernant
la loi AGEC en France – loi antiટgaspillage pour une économie Covivio Hotels, il a été décidé de rassembler ces deux enjeux,
circulaire) accroît les enjeux de développement de l’économie compte tenu de l’importance de la gestion des déchets dans
circulaire et la lutte contre le gaspillage. l’exploitation d’un hôtel.


Tableau récapitulatif des IRO liés à l’ESRS E5
ESRS E5 – ÉCONOMIE CIRCULAIRE ET GESTION DES RESSOURCES/MATÉRIAUX
Description et mots clés Utilisation des ressources et identification des ressources critiques
Matériaux durables, biosourcés, recyclables, recyclés et réutilisables
Engagement de la chaîne de valeur
Principaux impacts Impact fort du secteur du bâtiment sur la production de déchets: 46 millions de tonnes de déchets sont générés par le BTP
(hors travaux publics), soit 1,5 fois la production d'ordures ménagères en France, dont la quasiટtotalité provient de travaux de
démolition/réhabilitation. Seulement 40 à 60 % sont valorisés.
Passage au tri à 7 flux sur les chantiers : métal, plastique, verre, bois et papier/carton + Déchets de fractions minérales :
béton, briques, carrelages, céramiques ou pierres / Déchets de plaques de plâtre : plaques de plâtre, cloisons en nid
d'abeille, dalles de plâtre ou carreaux.
L'enjeu est très lié à l'activité de développement et de rénovation du Groupe, nécessitant une prise en compte de l'économie
circulaire tout au long du projet.
Impact positif: participation au développement de la filière de l’économie circulaire
Positionnement sur la chaîne En amont, opérations directes et en aval
de valeur
Principaux risques Risque financier: difficile à estimer, mais le risque de difficulté d’approvisionnement de certaines ressources (bois) peut
retarder les projets et accroître les coûts.
Risque de réputation au niveau des projets : la. revalorisation devient un élément clé, y compris dans la communication des
entreprises du secteur
Un enjeu d'assurance non négligeable : la mise en place du réemploi peut être ralentie pour cette raison.
Matérialité Matériel




(1) https://www.ecologie.gouv.fr/politiques
/ ટpubliques/dechets
/ ટduટbatiment


COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 217
3 Rapport de durabilité
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ESRS E5 – GESTION DES DÉCHETS
Description et mots clés Assurer la collecte sélective sur les bâtiments
Coût de la gestion des déchets
Principaux impacts Obligations pour les entreprises. Cependant, l’impact sur l’environnement reste plus limité au niveau de Covivio. La gestion
dépend des locataires, Covivio peut agir sur la sensibilisation.
72 % des Français déclarent trier leurs emballages à domicile, mais seulement 29 % le font sur leur lieu de travail ou dans les
lieux publics. (1)
Positionnement sur la chaîne En amont, opérations directes et en aval
de valeur
Principaux risques Les risques financiers sont plus limités : bien qu’il y ait une augmentation du coût de la gestion des déchets, il n’y a pas de
risque pour la continuité de l’activité sauf pour des facteurs externes (comme une grève des éboueurs dans une commune).
Ce risque est renforcé dans l’hôtellerie, avec un risque de réputation encore plus important compte tenu de l’aspect BtoC.
Matérialité Matériel



Un travail collectif impliquant toute la filière Pour Covivio, cela se traduit notamment par deux démarches
Dans le cadre des rénovations et restructurations d’immeubles, importantes :
Covivio réalise des diagnostics de ressources permettant ● Favoriser les restructurations plutôt que la démolition/
d’identifier produits, matériaux, équipements et déchets du reconstruction. Depuis plusieurs années, plus de la moitié des
projet et de définir leur potentiel de réemploi et de valorisation opérations tertiaires de Covivio consistent en rénovations. De
en priorisant les plus vertueux. En fonction des typologies telles opérations nécessitent ainsi de procéder à un curage
d’immeubles, des partenariats sont noués avec des acteurs soigné de l’immeuble à rénover en réalisant tout d’abord un
locaux, ce qui permet d’impliquer des associations œuvrant sur diagnostic pour identifier les équipements ou matériaux
le territoire. Il s’agit notamment d’associations œuvrant dans le potentiellement réemployables sur site en l’intégrant au futur
secteur de l’insertion professionnelle et de retour à l’emploi, projet ou hors site en les mettant à disposition sur des
compte tenu de l’importance des travaux de démontage, plateformes (don ou vente).
manutention, tri…
● Avoir une réflexion sur l’avenir du bâtiment, et ceci dès sa
En outre, Covivio met en place des chartes chantiers à faibles conception, pour s’assurer de sa capacité d’adaptation et de
nuisances sur ses programmes de construction et de rénovation. flexibilité pour intégrer les nouveaux usages. Cette étape est
Cellesટci encadrent notamment les conditions de choix des clé dans l’allongement de la durée de vie de l’actif,
matériaux et d’équipements, en incitant ses partenaires à permettant notamment une réversion plus facile d’un actif de
recourir à des solutions de réemploi, réutilisation, recyclage. Elles bureaux en résidentiel par exemple.
organisent un cadrage ambitieux repris ensuite par les cahiers
des charges et contrats. Chaque Direction du Développement (France, Allemagne, Italie)
s’assure de la mise en place d’une gestion raisonnée et durable
Pour continuer à progresser, Covivio participe à des travaux des ressources dans les projets. Lorsque les actifs sont en
concernant l’économie circulaire. Ils sont menés avec des exploitation, la Direction des Opérations continue d’optimiser la
associations (Alliance HQEટGBC, BBCA, Orée, IFPEB…), des gestion des ressources.
fournisseurs et avec le monde universitaire. C’est ainsi qu’en 2020
le projet So Pop de Covivio a participé au test HQE Performance Économie circulaire : le cas du chantier Bobillot à Paris
Économie Circulaire organisé par l’Alliance HQEટGBC ayant Le curage du site de Bobillot à Paris a fait l’objet d’un travail
permis d’expérimenter l’analyse de flux de matières (MFA préparatoire important afin d’optimiser le réemploi et le
Bâtiment), qui permet de calculer les indicateurs de circularité recyclage des matériaux et équipements présents sur site. Sur le
sur l’ensemble de la durée de vie d’un bâtiment. chantier de curage, une quarantaine de matériaux
réemployables ont été identifiés. Les équipes ont ainsi mobilisé
tout un écosystème d’acteurs de l’économie circulaire implantés
3.2.5.2 Politiques de gestion des ressources en région parisienne : fournisseurs de matériaux, plateforme de
centralisation, bureaux d’étude spécialisés. Parmi les solutions de
et d’économie circulaire (E5ટ1) reprise identifiées : fauxટplancher, lots techniques (WC, radiateurs
3.2.5.2.1 Accélérer la transition vers l’économie en fonte, gaines et chemins de câble), portes et fenêtres. Les
circulaire dans le cadre des opérations radiateurs de Bobillot ont été récupérés au profit de l’opération
de développement Beige (Paris 8e). Au total, le site de Bobillot affiche un taux
significatif de réemploi de 40 % (matériel déposé/matériel
L’économie circulaire a pour objectif de parvenir à découpler la
réemployé).
croissance économique de l’épuisement des ressources
naturelles, par la création de produits, services, modèles Cette opération a également permis de mieux cerner les
d’affaires et politiques publiques innovants. Selon l’Institut de difficultés, en termes de contraintes logistiques (calendrier,
l’économie circulaire, il s’agit notamment de « rallonger les flux de stockage, tarifs) notamment. Elle servira à nourrir l’expérience
matière (réemploi, recyclage) et de produits (écoconception pour les futures opérations et à préciser la stratégie de Covivio
sans obsolescence programmée) tout au long de la vie d’un en la matière.
produit ou d’un service ».




(1) FAQટINECટBatiment.pdf (institut
( ટeconomieટcirculaire.fr).
r


218 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Rapport de durabilité
Informations environnementales




Le recours à des matériaux durables, recyclés et plus facilement 3.2.5.2.2 Transition déchets sur le patrimoine
recyclables est aujourd’hui intégré dans les pratiques du Groupe, en exploitation
en phase avec les certifications environnementales visées. Des
Covivio a mis en place un reporting déchets sur ses différents
actions de sensibilisation sont menées auprès des équipes, de
portefeuilles en exploitation depuis plus de dix ans. Ce reporting
façon à intégrer les enjeux de l’économie circulaire dans les
a permis de nourrir la politique en lien avec ce sujet, qui repose
activités et dans le fonctionnement quotidien de l’entreprise. Par
principalement sur deux axes :
exemple, dans le cadre des projets de rénovation de Covivio en
Allemagne, l’utilisation de laine de verre ou d’autres matériaux ● la mise à disposition d’équipements de collecte sélective pour
recyclables est systématisé pour l’isolation des façades et des l’enlèvement des déchets. Réalisé : 100 % de collecte sélective
toitures des logements. L’ensemble de ces enjeux est couvert par sur les immeubles en 2023 et 2024 ;
les cibles des certifications visées par Covivio dans le cadre des
projets de développement. C’est notamment le cas de la cible 3 ● la sensibilisation des utilisateurs finaux : selon les niveaux de
du référentiel HQE, « Chantier à faible impact environnemental », contrôle opérationnel de Covivio sur les actifs détenus,
portant sur l’optimisation de la gestion des déchets, la limitation différentes mesures peuvent être mises en œuvre pour
des nuisances et pollutions sur le chantier, ou encore la limitation améliorer la qualité du tri et la réduction à la source de la
des consommations de ressources sur chantier. production de déchets.

Les opérations de développement et les rénovations font Covivio a recours en Allemagne au service de waste managers
également l’objet d’un contrôle rigoureux quant au traitement pour plusieurs de ses immeubles de logements, accompagnant
des déchets. Ainsi, des procédures dédiées sont mises en place les locataires afin de les sensibiliser au recyclage et améliorer la
sur les chantiers afin d’assurer le recyclage en application de ces qualité du tri des déchets. Ces mesures ont permis de réduire le
chartes « chantier à faibles nuisances ». Dans le cadre de la mise nombre de containers de collecte.
en œuvre de la taxonomie européenne pour l’activité de Une offre de restauration est proposée dans 90 % des immeubles
construction, Covivio Immobilien a initié un premier test sur un de bureaux multiટlocataires détenus en France par Covivio. Dans
projet pour automatiser le reporting des déchets de chantiers et
assurer un objectif de valorisation supérieur à 70 %. D’autres
ces restaurants, qui peuvent servir de 150 à 1 000 couverts par
jour, les prestataires sont sélectionnés notamment selon des
3
initiatives lancées en matière d’économie circulaire sont relatées critères dont leur politique de lutte contre le gaspillage
à la section 3.2.5.3. En Italie, les premiers résultats obtenus sur le alimentaire. La généralisation du télétravail a engendré des
reporting des chantiers font ressortir un taux de recyclage et changements dans les fréquentations des restaurants. Ainsi, ils
revalorisation de plus de 90 % sur les actifs en développement doivent s’adapter pour continuer à maîtriser leurs pertes
en sachant que l’objectif a minima est de 75 % sur les alimentaires. De même, dans les hôtels dotés d’un restaurant, les
développements en cours. déchets alimentaires font l’objet d’une collecte particulière, pour
Une démarche collaborative visant à promouvoir l’économie des raisons d’hygiène et réglementaires. Des mesures
circulaire sur les projets antiટgaspillage se généralisent depuis plusieurs années, sous
l’impulsion de réglementations comme en France avec la loi
Dans le cadre de ses opérations de (re)développement, Covivio AGEC.
s’est fixé des objectifs ambitieux en matière d’économie
circulaire. Ces derniers visent aussi bien le recyclage et/ou la Covivio a débuté en 2023 une démarche de labellisation Green
réutilisation des matériaux issus du curage et de la Key de ses hôtels détenus en murs et fonds, qui aboutira d’ici
déconstruction que le réemploi de matériaux et/ou fin 2025 à la labellisation complète de ce portefeuille. Pour plus
équipements sourcés in situ ou ex situ dans le cadre de ses d’informations sur Green Key, section 3.1.3.1.3.
projets. Conscient des impacts du secteur et des possibilités
Covivio s’attache à limiter autant que possible l’utilisation de
offertes par les projets, un groupe de travail s’est constitué au
plastiques à usage unique. Par exemple dans le cas de Covivio
sein de l’équipe Développement en France (tertiaire et
Hotels, 100 % des hôtels détenus et exploités par Covivio Hotels
résidentiel) afin de :
sont engagés dans une démarche zéro plastique, avec des
● faire le bilan des opérations passées pour dresser une liste de initiatives qui peuvent varier en fonction des enseignes :
retours d’expérience et de partenaires à mobiliser dans le suppression du recours à des bouteilles d’eau individuelles dans
cadre d’une démarche de réemploi ; les chambres, recours à des flacons rechargeables pour le
shampooing ou le savon plutôt que des miniટflacons à usage
● orienter les opérations futures pour assurer la prise en compte unique, etc.
d’une démarche de circularité tout au long du projet.
Les premiers travaux de ce groupe ont donné lieu à la réalisation
d’un cahier des charges permettant de définir le périmètre
d’intervention d’un AMO Économie Circulaire qui pourrait être
amené à travailler sur un chantier Covivio. Ce cahier des
charges est également accompagné d’une trame de bilan de
réemploi en fin de chantier et d’un tableau de mise à disposition
d’équipements/matériaux à réemployer entre les projets Covivio.
À l’échelle du Groupe, l’économie circulaire fait l’objet
d’échanges réguliers au sein du SD Meeting et dans le cadre du
Comité de suivi de la stratégie Nature. Ce sujet est en effet
majeur dans le cadre de la Stratégie Nature ( 3.2.4.2).




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 219
3 Rapport de durabilité
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3.2.5.2.3 Approvisionnement durable 3.2.5.3 Actions en relation avec l’utilisation des
Covivio a commencé à élaborer des plans d’approvisionnement ressources et l’économie circulaire (E5ટ2)
durable sur certaines familles d’achat pour l’ensemble des
Les actions présentées dans cette section concernent les
activités du Groupe (développement, exploitation). La politique
différentes activités du Groupe et ne sont pas exhaustives. De
Nature de Covivio, applicable à ses différentes activités, prévoit
nombreuses initiatives en faveur d’une meilleure gestion des
(objectif n° 5) d’encadrer la provenance des matériaux et
ressources et d’une économie circulaire sont réalisées avec ou
équipements mis en œuvre sur les projets, d’ici fin 2026.
par les fournisseurs (notamment pour la construction) et avec les
L’approvisionnement durable est celui qui intègre des critères clients. La mise en œuvre est assurée par les opérationnels
environnementaux et sociaux aux processus d’achat des biens (services travaux) et suivie dans le cadre du Comité de suivi de
et services comme moyen de réduire l’impact sur la Stratégie Nature.
l’environnement, d’augmenter les bénéfices sociaux et de
3.2.5.3.1 Actions mises en œuvre sur les projets
renforcer la durabilité économique d’un projet, tout au long du
cycle de vie des produits (définition du Sustainability Purchasing
de développement
Network, organisme qui œuvre en faveur des achats En tant que développeur, Covivio engage ses parties prenantes
responsables). (fournisseurs, bureaux d’études, locataires, exploitants…) dans le
cadre de ses chantiers de travaux via, pour chaque projet
Afin de suivre ce principe, les matériaux retenus doivent certifié en France, quatre documents clés exigés, qui qualifient
posséder une ou plusieurs des caractéristiques suivantes : les performances techniques et environnementales :
● être réutilisés ; ● notice environnementale ;
● présenter un certain contenu de matière recyclée ; ● système de management de l’opération ;
● disposer d’une certification de management ● évaluation de la qualité environnementale du bâtiment (HQE
environnemental ; ou BREEAM) ;
● disposer d’un certificat de traçabilité ; ● charte chantier à faibles nuisances.
● provenir des sources les plus proches géographiquement La charte chantier à faibles nuisances engage tous les acteurs
lorsque les performances et les coûts des équipements et du chantier et détaille les principes environnementaux à suivre,
matériaux sont identiques. ainsi que des objectifs précis adaptés selon les projets. Elle
Les hôtels détenus par Covivio (en bail ou murs et fonds) et établit une liste de préconisations sur les sujets suivants (a
disposant d’un restaurant possèdent des politiques d’Achats minima) : déchets, acoustique, consommation des ressources,
Responsables pour les aliments et boissons. Cellesટci sont communication avec les riverains, matériaux, aspects sociaux
variables selon les enseignes, mais dans l’ensemble, l’accent est (confort, sécurité, bien-être). Elle explicite les rôles de chacun et
mis sur les engagements suivants : fixe des objectifs précis : par exemple, viser 85 % de valorisation
des déchets de chantier, limiter le niveau sonore maximal sur le
● achats de poissons issus de la pêche durable (MSC) ou chantier à 80 dB(A), utiliser 80 % de bois certifié PEFC ou FSC,
saisonnière ; etc. Des documents équivalents existent en Allemagne et en
Italie pour répondre aux exigences de LEED et DGNB.
● carte exemptée de produits issus d’espèces menacées
(produits carnés, poissons, crustacés) ; Quand le réemploi d’un matériau n’est plus possible, sa
valorisation ou son recyclage dans la production d’un nouveau
● produit carné ayant un label de durabilité ou circuit court ;
matériau sont privilégiés.
● utilisation des produits provenant de volaille élevée en plein
En Italie, le partenariat avec Politecnico di Milano a notamment
air ou bio ;
donné lieu à la création d’une base de données rassemblant
● mise en place d’un quota minimum de produits issus de une large gamme de matériaux de construction durables.
l’agriculture biologique, commerce équitable, produits Disponible sur l’Intranet de l’Université, la base de données est
localement dans le respect de l’environnement et/ou issus des mise à jour continuellement avec de nouveaux matériaux
circuits courts ; durables, portés ainsi à la connaissance des équipes techniques.
● proposition d’un plat minimum végétarien sur la carte Projet Beige – Monceau
restauration des établissements ; Covivio, en lien avec ses partenaires sur le projet, a eu recours à
● achats de fruits et légumes de saisons ; une initiative de circularité sur le projet en travaillant sur le verre.
En phase curage d’abord en permettant la collecte du calcin de
● communication et engagement auprès des fournisseurs et la façade démontée en fin de vie (12,5 tonnes de calcin
prestataires ; collectées) et en suite en phase développement en ayant
recours à du vitrage bas carbone sur le projet (contenant a
● meubles recourant à du bois FSC ou PEFC ;
minima 57 % de calcin recyclé) : 1 965 m² de vitrages déjà livrés sur
● articles de papier (bureau et hygiène) issus de forêts gérées un total de 5 465 m², soit 82 tonnes de verres bas carbone
durablement. permettant d’éviter 46 tonnes de CO2.




220 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
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Autre exemple, dans le cadre du projet So Pop à SaintટOuen : un Afin d’être exemplaire sur ses actifs en gestion, Covivio a initié
audit précis de l’ensemble des équipements susceptibles d’être depuis plusieurs années une démarche visant à tendre vers le
réutilisés ou recyclés a été effectué en amont du curage. Ceuxટci « zéro plastique » d’ici fin 2026. Cette mesure a notamment été
ont été portés/mis en vente sur une plateforme en ligne dédiée défendue dans le cadre du projet Covivio for Climate (C4C).
(Cycle Up), de façon à leur donner une deuxième vie. Cette Dans ce cadre, un processus d’identification des plastiques à
solution permet d’éviter de jeter des équipements encore en bon usage unique utilisés sur les sites a été mis en place afin de
état et de favoriser l’emploi via des structures locales réfléchir à une alternative. Tous les immeubles de siège du
(associations, startup, collectivités). Dans la phase de Groupe sont équipés de fontaines à eau et ont de la vaisselle
construction, 3 000 m2 de faux plancher ont été utilisés, réutilisable à disposition des collaborateurs. Cette démarche
provenant d’un immeuble voisin en cours de déconstruction. Ce s’accompagne d’une sensibilisation des collaborateurs sur le
chantier a par ailleurs eu recours à de la peinture acrylique sujet, notamment pour les encourager à opter pour des
recyclée, ce qui a permis de diviser par 12 l’impact carbone sur emballages réutilisables lors de leurs repas, ce type de déchets
ce poste. étant un des principaux flux identifiés sur les immeubles de
bureaux.
Sur le chantier de curage d’un autre actif parisien, Covivio a eu
recours aux services d’une société spécialisée dans le réemploi,
afin de donner une seconde vie à certains équipements présents Fil rouge, le cas de l’Atelier
sur site. À la suite d’un diagnostic ressources, la société a ainsi pu
Dans le cadre de sa démarche C4C, Covivio a profité du
identifier 740 kg de matériel à réemployer (luminaires, radiateurs
déménagement de son siège européen pour mettre en
en fonte, etc.).
œuvre de nouvelles mesures liées à la réduction et à la
Prolonger la durée de vie des équipements gestion des déchets :
Un examen technique de l’état des équipements peut permettre ● tri des déchets et recyclage de 100 % des papiers et
d’optimiser leur durée de vie ou d’étudier la possibilité de leur cartons, collecte et recyclage des capsules de café,
donner une seconde vie. C’est par exemple ce qui a été initié
en 2024 dans le cadre du projet de rénovation du Campus
collecte du toner des imprimantes, des piles et bouchons
plastiques (en vue de leur valorisation), extension
3
Dassault Systèmes à Vélizy. L’audit technique des équipements progressive du tri élargi aux autres déchets (métal,
de CVC (ventiloટconvecteurs) installés sur le site a mis en avant plastique, alimentaires…) ;
que l’obsolescence technologique des équipements ne
concernait pas forcément l’ensemble de ses composants. Ainsi, ● gâchis alimentaire limité via la redistribution aux
pour les 555 ventiloટconvecteurs, il a été constaté que le châssis collaborateurs de préparations et plats non consommés
et les batteries étaient en bon état et ne nécessitaient pas à l’issue de réunions/animations ;
d’être changés. En revanche, le remplacement du moteur par un suppression des bouteilles d’eau en plastique et mise en
●
nouveau plus performant et basse consommation, des faisceaux place de fontaines à eau ;
électriques, du régulateur et des vannes de régulation a été jugé
nécessaire. Ce « rétrofit » d’équipements, en complément de ● distribution de gourdes en plastique recyclé ;
l’impact financier, permet de réduire significativement
● 100 % du papier utilisé dans les imprimantes de Covivio
l’empreinte carbone des travaux en allant auટdelà des seuils de
est certifié PEFC (papier issu de forêts gérées
la RE2020, tout en garantissant une amélioration des
durablement) et bénéficie de l’Ecolabel européen
performances énergétiques du bâtiment.
(prenant en compte le cycle de vie complet du produit,
3.2.5.3.2 Actions mises en œuvre sur le patrimoine sa qualité et son usage). Cette politique papier
en exploitation s’applique à toutes les impressions et les publications
externes administratives ou commerciales. Covivio met
Depuis plus de dix ans, Covivio a mis en œuvre un suivi de la
également à disposition des titres de ePresse via
production de déchets sur ses sites ( 3.2.5.5.1) et s’assure de la
QRCode dans les espaces communs.
présence d’équipements de collecte sélective sur tous ses
immeubles. L’un des deux axes majeurs de ce plan d’action est
la sensibilisation des utilisateurs finaux en particulier sur les
immeubles de sièges, les locaux exploités par Wellio, ou encore
les hôtels détenus en murs et fonds. 3.2.5.3.3 Actions mises en œuvre pour l’exploitation
des hôtels
Plastiques à usage unique
L’exploitation des immeubles détenus par Covivio Hotels est
Compte tenu de l’activité du Groupe, la production de déchets réalisée selon les standards définis par les différentes enseignes.
plastiques est principalement liée à l’exploitation des bâtiments. Sur le périmètre détenu et exploité en murs et fonds, Covivio
Lors du développement, la priorité pour identifier des leviers Hotels prévoit dans les contrats (de franchise ou de
d’actions est davantage donnée aux matériaux à fort impact en management) un cadre ambitieux en faveur de la gestion des
termes de carbone et de biodiversité comme le béton, l’acier ou déchets et de la lutte contre le gaspillage alimentaire. Ces
l’aluminium. dispositions rejoignent les plans d’action conduits par les
enseignes en ce domaine et les exigences du label Green Key
que chaque hôtel du périmètre Wiziu doit obtenir d’ici fin 2025.
La rubrique déchets du label Green Key (ou Clef Verte en
France), comporte 16 critères dont 14 obligatoires. Le label
comporte en tout 120 critères dont 69 obligatoires.
Ainsi, selon la grille d’analyse Green Key, les hôtels doivent mettre
en place ou renforcer 8 actions pour le tri des déchets et
8 actions pour la réduction des déchets.




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 221
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Les 16 critères du label Green Key
Tri des déchets Réduction des déchets
Mise en place du tri pour toutes les catégories de déchets Au maximum, cinq catégories de produits alimentaires sont conditionnées en
emballage individuel
Gestion appropriée et sécurisée des déchets dangereux Suppression de la vaisselle jetable
Fréquence de collecte et nombre de conteneurs suffisant pour gérer le Limitation de l’utilisation de papier d’impression et brochure
volume
Mise en place de solutions au cas où la fréquence ne serait pas suffisante ou Mise en place d’initiatives pour limiter le gaspillage alimentaire
si les autorités locales ne collectent pas les déchets séparés
Compost des déchets organiques (sur site ou via un prestataire) Mise à disposition d’eau en carafe aux clients quand la qualité de l’eau le
permet
Mesure/estimation du poids/volume des déchets Suppression des produits d’hygiène corporelle en conditionnement individuel
Tri possible dans les chambres ou a minima dans l’établissement Mise à disposition des produits d’accueil sur demande (critère conseillé)
Communication claire et visible concernant les lieux et consignes de tri Politique d’achat visant à réduire le volume de déchet et l’usage du plastique
(critère conseillé)



Par ailleurs, le label a mis au point une méthode d’estimation du Si l’équation financière reste à ce jour difficile à trouver, la
volume des déchets en coopération avec le WWF (1) afin d’aider montée en compétences de la filière et l’expérience acquise sur
les opérateurs à fiabiliser les données sur le sujet. les projets va permettre d’optimiser les gains possibles à
moyenટlong terme.
Lutte contre le gaspillage alimentaire 3.2.5.4 Objectifs de gestion de ressources
Depuis plusieurs années, les hôtels exploités par WiZiU ont et de l’économie circulaire (E5ટ3)
inclus la lutte contre le gaspillage alimentaire dans leur Pour l’ensemble de ses programmes de rénovation de bâtiments,
stratégie et déclinent cet objectif à l’échelle des hôtels. Au Covivio s’attache à être en conformité avec la législation
Méridien Nice par exemple, l’établissement est partenaire européenne sur les déchets. La Directive 2008/98/CE impose
de Too Good To Go. Cette application mobile offre à ses que 70 % (en poids) les déchets de construction et de démolition
utilisateurs la possibilité de récupérer des produits frais non dangereux soient traités pour réutilisation, valorisation ou
auprès de restaurants ou commerces locaux, permettant recyclage. Ce critère de 70 % est repris comme critère par la
ainsi de lutter contre le gaspillage de ces denrées. Taxonomie, et par Covivio comme objectif a minima sur ses
chantiers.

3.2.5.4.1 Objectifs liés à la démarche d’économie
3.2.5.3.4 Principales ressources déployées circulaire sur les projets de développement
La gestion des déchets représente entre 1 % et 4 % (2) du budget Dès 2010, Covivio a réalisé des analyses du cycle de vie (ACV),
d’exploitation d’un immeuble si un prestataire externe est choisi. afin de quantifier les impacts environnementaux d’opérations à
En complément, les entreprises sont redevables de la taxe de chaque stade de leur cycle de vie (construction, exploitation de
ramassage des ordures ménagères. Celleટci est refacturable au l’immeuble et enfin déconstruction). Ces ACV sont réalisées à
locataire. Si le budget lié à la gestion des déchets est mesuré, il partir de l’analyse de six modules : matériaux, énergie, eau,
est amené à poursuivre sa hausse dans les années à venir afin déplacements, chantier et déchets. Elles ont été clés dans la
d’intégrer, auટdelà de la collecte, des frais liés aux équipements mise en place d’une démarche d’économie circulaire sur les
de tri et à la sensibilisation des utilisateurs finaux. opérations de Covivio. En définissant des objectifs liés à l’usage
En phase de développement, le déploiement d’une démarche de matériaux recyclés, Covivio participe à l’inversion de la
d’économie circulaire conduit à mobiliser différents types de tendance à l’épuisement du stock de ressources planétaires.
ressources : La stratégie Nature de Covivio s’appuie sur trois piliers et
● ressources techniques et intellectuelles : mobilisation de 21 objectifs. Ces derniers vont auટdelà de la réglementation afin
l’écosystème local et des partenaires clés pour assurer la d’assurer une meilleure prise en compte des enjeux
réussite de la démarche (associations, entreprises environnementaux dans les activités du Groupe. Au terme des
spécialisées, BET/AMO (3) Environnement ou économie différentes analyses conduites, l’économie circulaire est apparue
circulaire) ; comme un enjeu clé pour l’atteinte des objectifs climat et
biodiversité du Groupe. Plusieurs objectifs du plan traitent ainsi
● ressources humaines : engagement des collaborateurs sur le de ce sujet, comme le montre ciટaprès l’extrait du tableau
sujet nécessaire pour sortir de la pratique habituelle ; d’objectifs présenté dans l’ESRS E4, section 3.2.4.4.
● ressources financières : frais additionnels liés à la dépose
soignée des équipements sur site, mais pouvant être
compensés par la revente des équipements réemployés.




(1) https://www.greenkey.global/https/
/ /sustainablehospitalityallianceorg/ /resource/
/hwmm
(2) Dépenses d'exploitation dans la gestion des déchets: le guide complet – Businessplanટtemplates.com
(3) BET : Bureau d’études techniques/AMO
/ : assistant à maîtrise d’ouvrage.


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Objectifs de la Stratégie Nature de Covivio liés à la gestion des ressources et des déchets
Situation au
Objectif Lancement Échéance 31/12/2024 Périmètre
Mettre en œuvre une norme de traçabilité pour les matériaux clés
#5 Structurer un processus de traçabilité des principaux matériaux 2024ટ2026 Fin 2026 À lancer Développement
de construction (béton, verre, acier, etc.) utilisés dans les opérations (tertiaire et résidentiel)
#6 Renforcer la politique d’Achats Responsables en intégrant et en 2026ટ2028 Fin 2028 À lancer Groupe (avec un focus
déployant de nouveaux critères pour les matériaux clés (recyclés, particulier sur
à faible teneur en carbone, origine, etc.) les activités de
développement)
Réduire la dépendance à l’égard des nouvelles matières premières
#12 Suivi de la consommation des matériaux ayant le plus grand 2024ટ2026 Finટ2026 À lancer Développement
impact sur au moins 80 % des nouvelles opérations de (tertiaire et résidentiel)
développement (par exemple, le béton, le verre, l’acier et
l’aluminium).
#13 Développement de l’utilisation de 2026ટ2029 Finટ2030 et À lancer Développement
● [30*] % d’acier recyclé, permanent (puis exploitation)
● [30*] % d’aluminium recyclé et
● [30*] % de béton bas carbone
et augmentation des volumes de matériaux recyclés par m2
construit
#14 Développement de partenariats avec des acteurs clés du
secteur de la réutilisation et des matériaux durables, par pays
2024ટ2026 Permanent Groupe
de travail
Groupe
3
dédié à la
DirDev FR
#15 Mise en œuvre de diagnostics des ressources pour toutes les 2026ટ2029 Finટ2030 et Diagnostic Développement
opérations de démolition à grande échelle (1) (> 5 000 m2 de surface permanent sur Bobillot (tertiaire et résidentiel)
locative) et engagement à conserver/réutiliser (inટsitu ou exટsituI
30 % des matériaux (calcul en masse)
(1) Diagnostic PEMD en phase curage en France.
(*à identifier après diagnostic).



Cahier des charges AMO économie circulaire Ces objectifs constituent les prérequis à respecter a minima et
En lien avec le groupe de travail dédié constitué en France devront être complétés suivant les possibilités offertes par le
( 3.2.4.2), les objectifs suivants ont été rappelés dans le cahier projet. Ce cahier des charges a pour vocation à être inclus sur
des charges AMO économie circulaire pour les projets de tous les nouveaux projets en France et à être partagé à l’échelle
redéveloppement, en complément des objectifs décrits européenne.
ciટdessus (notamment l’objectif 15) : Plus d’informations en section 3.2.4.3, notamment concernant le
● obtenir le label BBCA ou LCBI pour 75 % des opérations en lien de ces objectifs avec les IRO liés à la nature.
France/50 % en Allemagne et Italie ; Chartes chantier à faibles nuisances
● pour chaque opération, mettre en place une démarche Les chartes chantier à faibles nuisances rédigées par Covivio
économie circulaire et réaliser systématiquement un pour chacun de ses développements certifiés en France
diagnostic PEMD (Produits, Équipements, Matériaux, Déchets) permettent aussi de fixer des objectifs spécifiques afin de
en phase curage ; s’assurer que tous les intervenants sur le chantier respectent un
haut niveau de performance environnementale.
● expérimenter une certification ou un label économie circulaire
(CircoLab, Ecocycle, 2EC, Cradle to Cradle) ; Par exemple, sur le projet IRO à Chatillon, l’objectif de
valorisation des déchets de chantier a été fixé à 85 %, dont 50 %
● atteindre un taux de revalorisation de 80 % de la masse totale
de valorisation matière. Un suivi précis des déchets par flux est
des déchets dont 50 % par une valorisation matière et 100 %
également précisé dans ces chartes, rappelant les bonnes
pour les déchets inertes ;
pratiques à adopter.
● s’engager dans une démarche de recyclage des vitrages
existants, matériaux qui se retrouvent dans les actifs Covivio
et utilisant des ressources en tension (eau, sable…) ; et mettre
en œuvre des vitrages bas carbone.




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 223
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Périmètre corporate
Une déconstruction exemplaire : les bâtiments B2/B3 du Covivio a initié une démarche zéro plastique sur les immeubles
parc Majoria à Montpellier accueillant ses équipes en Allemagne, France et Italie. Cette
Dans le cadre de la déconstruction de ces deux bâtiments démarche permet d’identifier des solutions à reproduire sur le
construits dans les années 1960ટ1970 d’une surface totale patrimoine en gestion directe, à commencer par les sites Wellio.
de 26 000 m2, Covivio a accordé une attention particulière Covivio a pour ambition de ne plus recourir à du plastique
à la réutilisation et au réemploi des matériaux sur site : jetable sur le périmètre de ses activités gérées en direct, et ceci
d’ici fin 2026. Pour ce faire, un inventaire des cas d’utilisation du
● 839 tonnes de matériaux recyclés et 94 tonnes de plastique a été fait et des actions concrètes ont été déployées
matériaux valorisés, soit 84 % du total des déchets ; pour identifier des alternatives au plastique.
● 237 tonnes de matériaux ont également été réutilisés, 3.2.5.4.3 Ressources entrantes de Covivio (E5ટટ4)
principalement les sols, aménagement et isolations ;
L’étude de double matérialité a fait ressortir l’utilisation de
● 23 000 tonnes de béton concassées sur site ce qui a matières et produits entrants comme peu matériel pour Covivio
permis d’éviter 11 660 trajets jusqu’à la carrière la plus dans la mesure où ce sujet est déjà bien encadré par les cahiers
proche, soit 32,5 teqCO2 ; des charges et par les réglementations. Sur les chantiers et dans
le cadre des travaux de remise en état de bureaux en
● 789 heures d’insertion réalisées dans le cadre de ce exploitation, le sujet porte essentiellement sur les matériaux de
chantier et 4 associations bénéficiaires des matériaux construction. Dans le cadre de ses objectifs liés à la stratégie
réemployés. (Associations de l’opération de démolition Nature, Covivio considère la traçabilité des matériaux comme un
conduite avec EiffageટDemcy : Force ; Macondo ; Le élément clé et prévoit ainsi de remonter davantage
Spot ; La Grande Conserve). d’informations sur les quantités de ressources entrantes dans le
cadre de ses projets de développement (sur sa chaîne de
valeur).

3.2.5.4.2 Objectifs liés à la gestion des déchets Dans le cas des hôtels, les flux de matière concernent en
sur le patrimoine en exploitation particulier les approvisionnements en aliments et boissons et les
produits mis à disposition dans les chambres (shampooing, gel
Les communes ou leurs concessionnaires en charge de douche, brosse à dents, bouteilles d’eau…).
l’enlèvement ne communiquent pas d’éléments sur les volumes
ou tonnages de déchets. Dans ce contexte, Covivio s’assure de
la généralisation de la collecte sélective (100 % de collecte Approvisionnement responsable des hôtels murs et fonds
sélective en 2023 et 2024).
Wiziu a par exemple défini les règles suivantes par familles
Bureaux multilocataires d’achat et à communiquer ses engagements à ses
Dans certains immeubles tertiaires, c’est une entreprise privée fournisseurs et prestataires :
qui assure l’enlèvement. En ce cas, une pesée est effectuée, ● produits d’entretiens écolabellisés ;
permettant d’évaluer les progrès en termes de diminution de la
production de déchets. Covivio s’est fixé un objectif de baisse de ● minimiser les emballages individuels alimentaires et non
la production de déchets sur site de 15 % entre 2019 et 2030 sur alimentaires ;
son patrimoine bureaux en gestion directe. À fin 2024, le Groupe ● achats de poissons issus de la pêche durable (MSC) ou
enregistre une baisse de 72 % vs 2019. Cet objectif sera donc ré- saisonnière ;
évalué au regard des nouvelles données obtenues.
● carte exemptée de produits issus d’espèces menacées
Hôtels en gestion directe (produits carnés, poissons, crustacés) ;
Avec la mise en place du label Green Key, le poids et/ou volume
de déchets recyclables d'une part et non recyclables d'autre ● produit carné ayant un label de durabilité ou circuit
part doivent être mesurés ou estimés. Avec 90 % des hôtels WiZiU court ;
labelisés au 31 décembre 2024, les données peuvent désormais ● utilisation des produits provenant de volaille élevée en
être consolidées et Covivio Hotels prévoit de définir, courant plein air ou bio ;
2025, un objectif pluriannuel en poids et en volume.
● entreprises locales en termes d’entretien des espaces
verts ;
● achats de fruits et légumes de saisons ;
● achats de matériels à faible consommation d’énergie ;
● papier et meubles FSC ou PEFC.




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3.2.5.5 Métriques de gestion de ressources et de l’économie circulaire (E5ટ5)
3.2.5.5.1 Production et traitement des déchets sur le patrimoine en exploitation
Analyse des flux de déchets sur le patrimoine
La réglementation distingue sept flux pour lesquels une Pour les actifs bénéficiant d’un contrat avec une société
obligation de recyclage existe : papiers, bois, métaux, spécialisée dans l’enlèvement des déchets, un reporting est mis
plastiques, verre, fractions minérales et plâtre. Depuis 2024, la à disposition afin de suivre la performance du tri et les différents
collecte des biodéchets est également obligatoire. Ce qui ne flux générés. Il reste toutefois difficile d’établir des statistiques
peut être recyclé est comptabilisé dans les DIB (déchets générales à l’échelle du portefeuille du Groupe compte tenu du
industriels banals) pour le secteur tertiaire et les déchets fait que la production de déchets est très impactée par les
ménagers non recyclables pour le résidentiel. On y retrouve services disponibles sur site et le type d’utilisateurs. La présence
notamment les emballages souillés ou par exemple les déchets de restaurants ou d’espaces commerciaux influe largement sur
alimentaires dans les localités où la collecte de biodéchets n’est la quantité et les types de déchets générés sur l’immeuble,
pas organisée. Ces déchets non recyclables sont alors souvent notamment en augmentant la part de déchets alimentaires ou
orientés vers des filières de valorisation énergétique. de verre. Enfin, les actifs dotés d’espaces verts génèrent des
déchets verts, dans la plupart des cas pris en charge par la
société de gestion d’espaces verts.


Spécificités sectorielles
Bureaux Hôtels Résidentiel
Le flux papier/carton reste majoritaire dans Le flux emballages plastiques a été réduit L’office allemand de la statistique considère
la plupart des cas, suivi des DIB recyclables ces dernières années grâce aux politiques la répartition suivante pour la production de
et non recyclables, générés notamment par
les déchets alimentaires et les emballages
engagées par les opérateurs. En revanche,
les déchets alimentaires sont plus élevés que
déchets ménagers : 50 % de déchets non
recyclables, 20 % de déchets papiers et 3
plastiques alimentaires et métalliques sur les autres secteurs (petitsટdéjeuners, cartons, 20 % de déchets organiques et 10 %
(bouteilles, canettes, boîtes repas, etc.). restauration). Il est également possible d’emballages.
d’avoir des déchets textiles.


Dans le cadre de ses activités, Covivio et ses sousટtraitants Analyse des flux de déchets sur le patrimoine
peuvent être amenés à générer ou collecter des déchets La collecte des données concernant la production de déchets
dangereux, notamment : est réalisée auprès de différents acteurs :
● huiles, solvants, aérosols, chiffons souillés ; ● immeubles multilocataires : facility manager et entreprises
● déchets d’équipements électriques et électroniques (DEEE). d’enlèvement des déchets lorsqu’il s’agit d’une structure
privée ou collectivités. Les données déchets concernent la
Ces déchets font l’objet de procédures spécifiques et doivent totalité de l’immeuble (parties communes et privatives) ;
être dirigés vers les filières adaptées via des acteurs spécialisés.
Ces prestations sont habituellement incluses dans les contrats ● immeubles monolocataires : locataire ou structure de gestion
de facility management pour assurer le respect de ces des hôtels détenus en murs et fonds (gestion directe).
obligations par le mainteneur de l’immeuble. Concernant les Les données peuvent être fournies :
déchets électroniques (ordinateurs, smartphones), Covivio a mis
en place différentes initiatives sur son périmètre Corporate pour ● sous la forme de relevés plus ou moins détaillés en fonction
permettre un maximum de réemploi des équipements des risques que représentent les déchets (dangereux ou
numériques. À cette fin, des entreprises spécialisées sont non…), recyclés, etc. ;
missionnées pour assurer le nettoyage et la sécurisation de ces
● estimées sur la base de diagnostics : en ce cas le présent
équipements avant de les réorienter vers une seconde vie. Ce
reporting précise la part d’estimation. Certaines estimations
dispositif a notamment permis aux associations partenaires de
sont réalisées sur la base de la fréquence et du volume de
la Fondation Covivio de bénéficier à plusieurs reprises de
ramassage.
matériel IT. Toutefois, au regard de son activité, cette classe de
déchets n’est pas considérée comme matérielle et n’est pas Les précisions sur les modes de traitement ne sont pas
reportée dans le tableau ciટdessous. systématiquement disponibles et ne permettent donc pas, à ce
stade, de consolider cette information de matière précise. C’est
Covivio n’est pas concerné par la production de déchets
pourquoi seule la part de déchets recyclés, réutilisés ou
radioactifs.
compostés est indiquée.




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3 Rapport de durabilité
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Portefeuille contrôle opérationnel
Contrôle opérationnel

Bureaux France Bureaux Italie
DECHETS - Données absolues GRI EPRA SBPR 2023 2024 2023 2024
Couverture du périmètre de reporting
en surface (m²) 227 555 244 873 71 004 133 996
Couverture du périmètre (%) 89 % 73 % 52 % 100 %
Couverture du périmètre (nombre
d’immeubles) 12/14 12/18 9/11 11/11
Proportion de données estimées 43 % 8% 100 % 100 %
Total déchets dangereux (tonnes) 306ટટ2 WasteટટAbs - - - -
Intensité déchets (kg/m²) 2,1 2,5 15,8 9,8
Total déchets non dangereux (tonnes) 306ટટ2 WasteટટAbs 486 609 1 125 1 309
dont déchets recyclés, réutilisés ou
compostés 306ટ2 WasteટAbs 163 220 472 495
soit en % 306ટટ2 WasteટટAbs 34 % 36 % 42 % 38 %
Actifs équipés de dispositifs de tri
sélectif 100 % 100 % 100 % 100 %
Production totale de déchets
extrapolée 548 828 2 154 1 309




226 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Rapport de durabilité
Informations environnementales




Total Bureaux Total contrôle opérationnel
Bureaux Allemagne Sièges (Périmètre historique) Hôtels murs et fonds (nouveau périmètre)
2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024

186 000 215 645 20 719 23 007 505 279 617 520 409 430 312 104 914 709 929 624
79 % 79 % 100 % 96 % 81 % 82 % 72 % 29 % 77 % 64 %

11/12 15/18 5/6 5/6 37/43 43/53 25/54 24/225 62/97 67/278
100 % 100 % 92 % 12 % 87 % 74 % 26 % 28 % 51 % 51 %
- - - - - - - - - -
2,3 3,5 9,3 8,2 4,4 4,6 8,0 9,7 6,0 6,3
423 749 192 189 2 226 2 856 3 271 3 013 5 497 5 869

NC 271 106 72 741 1 058 1 432 1 045 2 173 2 103
NC 36 % 55 % 38 % 33 % 37 % 44 % 35 % 40 % 36 %

100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 %

533 944 - - 3 235 3 081 3 2701 14 161 6 506 17 243 3
Le périmètre « contrôle opérationnel hôtels » a été ajouté cette année faisant suite à la croissance de l’activité Hôtels détenus en murs
et fonds à l’échelle des activités du Groupe. Ces hôtels étaient toutefois déjà inclus dans le reporting total Hôtels des années
précédentes. A périmètre constrant (WasteટLfL), la production de déchets évolue comme suit entre 2023 et 2024 : Bureaux France
-1 % / Bureaux Italie -1 % / Bureaux Allemagne 0 % / Résidentiel Allemagne +0,1 % / Hôtels Europe -21 %.




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 227
3 Rapport de durabilité
Informations environnementales




Portefeuille total
Bureaux France Bureaux Italie Bureaux Allemagne
DECHETS - Données absolues 2023 2024 2023 2024 2023 2024
Couverture du périmètre de reporting en
surface (m²) 364 339 418 501 96 903 159 895 186 000 215 645
Couverture du périmètre (%) 62 % 62 % 22 % 30 % 79 % 79 %
Couverture du périmètre (nombre
d'immeubles) 22/42 22/47 13/39 15/44 11/12 15/18
Proportion de données estimées 46 % 27 % 100 % 100 % 100 % 100 %
Total déchets dangereux (tonnes) - - - - - -
Intensité déchets (kg/m²²) 2,5 2,4 21,4 13,6 2,3 3,5
Total déchets non dangereux (tonnes) 899 1 010 2 075 2 169 423 749
dont déchets recyclés, réutilisés ou
compostés 282 399 849 844 NC 271
soit en % 31 % 40 % 41 % 39 % NC 36 %
Actifs équipés de dispositifs de tri
sélectif 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 %
Production totale de déchets
extrapolée 2 372 2 073 13 209 21 857 703 1 024




228 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Rapport de durabilité
Informations environnementales




Total Bureaux Résidentiel Allemagne Hôtels Total Portefeuille
2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024

667 961 817 048 138 282 2 887 992 562 649 721 534 1 368 893 4 426 573
62 % 62 % 5% 100 % 31 % 43 % 44 % 84 %

46/93 52/109 199/203 195/202 34/308 49/279 279/604 296/590
86 % 78 % 100 % 100 % 42 % 27 % 69 % 92 %
- - - -
5,4 5,0 21,6 21,6 9,8 8,7 8,8 16,4
3 589 4 118 2 994 62 269 5 506 6 284 12 089 72 671

1 236 1 586 624 12 983 2 172 2 477 4 032 17 046
34 % 39 % 21 % 21 % 39 % 39 % 33 % 23 %

100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 %

16 284 24 954 62 738 62 269 17 973 17 432 96 995 104 656


Notes : le passage à la donnée extrapolée sur le portefeuille résidentiel allemand provoque une hausse de l'intensité déchets sur le 3
total Groupe en raison de l'augmentation du poids relatif des surfaces couvertes par ce portefeuille.




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 229
3 Rapport de durabilité
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3.2.5.5.2 Production et traitement des déchets sur le patrimoine en développement
Les données collectées ciટdessous sont issues des reportings En France, le Diagnostic PEMD (Produits, Équipements, Matériaux,
réalisés par les responsables environnement des projets, Déchets) est obligatoire depuis le 1er juillet 2023, remplaçant
notamment en charge du suivi des certifications l’obligation de diagnostic déchet instaurée en 2011, pour les
environnementales. Ce reporting vise notamment à vérifier le projets impliquant la rénovation, déconstruction de plus de
respect des objectifs de valorisation de chaque projet et permet 1 000 m2 ou tout bâtiment ayant hébergé des substances
d’assurer en parallèle le respect des obligations relatives au suivi dangereuses. L’objectif est de décomposer les PEMD du
et au traitement des déchets liés à la construction. bâtiment en optimisant leur réemploi ou leur valorisation.


Différents modes de traitement des PEMD
– vertueux >>> >>> >>> >>> >>> >>> >>> >>> >>> >>> >>> + vertueux

ÉLIMINATION VALORISATION RÉEMPLOI


Stockage Valorisation énergétique Valorisation matière
Incinération sans valorisation
énergétique
Incinération avec Remblaiement Recyclage
valorisation énergétique Conversion de déchets Réutillisation
en combustibles Régénération
Compostage




En 2024, sur le projet de conversion BureauxટRésidentiel situé à nettement auટdessus de l’objectif de 70 % (seuil précisé en
RueilટMalmaison sur l’ancien siège VINCI, Covivio a fait appel aux section 3.2.5.4). Par ailleurs, le potentiel de réemploi sur le site
services de Cycle Up pour réaliser le diagnostic PEMD. Cette s’élève à 1 180 tonnes (masse des PEMD), représentant un gain
mission a favorisé le réemploi dans le cadre de la démolition des potentiel d’environ 65 K€ ou encore 425 teqCO2 évitées,
trois quarts des surfaces préexistantes et de la réhabilitation du lesquelles correspondent à la construction de 800 m2 de
reste du site. Au global, le taux de valorisation atteignable a été logements collectifs (source ADEME).
estimé par Cycle Up entre 78 % et 94 % des PEMD en masse, soit


Résumé du reporting environnemental consolidé de quatre chantiers livrés ou en cours en 2024
(Périmètre : Deux nouvelles constructions et deux rénovations en France et Italie, incluant la phase curage pour les projets de
rénovation)

Surface Bureaux (en m2 SDP) 52 889 m2
Énergie consommée 16 686 MWh
Eau consommée sur le chantier 5 121 m3


Dont % incinérés
Dont % dont valorisation Dont % enfouis / Dont % gérés
Reporting déchets à fin de chantier recyclés/réemploi énergétique mis en décharge par la collectivité Total (tonnes)
Déchets non dangereux – DIB 91,4 % 0,4 % 8,2 % - 12 955
Déchets verts - - - - -
Déchets non dangereux – Acier 100 % - - - 226
Déchets inertes 99,99 % 0,01 % - 5 083
Déchets bois 100 % - - 495
Déchets carton 100 % - - - 464
TOTAL DÉCHETS NON DANGEREUX 94,2 % 0,3 % 5,5 % 0% 19 224
Déchets dangereux 2




230 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Rapport de durabilité
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3.2.6 Contribuer à la mise en œuvre de la finance durable
La finance peut être qualifiée de durable lorsqu’elle prend en 3.2.6.1 Quelle conformité avec la taxonomie
compte des critères ESG (Environnement, Social, Gouvernance) ;
« verte » européenne ?
elle regroupe l’investissement socialement responsable (ISR), la
finance solidaire ou encore la finance verte (1). Les investisseurs La taxonomie « verte » a vocation à devenir le socle sur lequel
prennent de plus en plus en compte les critères ESG dans leurs s’appuieront les futures réglementations européennes portant
analyses et leurs choix d’investissements. Covivio organise sur l’investissement durable. La Commission Européenne a
régulièrement des roadshows, centrés sur les sujets financiers et déterminé six grands objectifs environnementaux (détaillés dans
ESG, voire exclusivement ESG. le tableau synthétique plus bas), et répertorie les activités
pouvant y apporter une contribution positive tout en ne nuisant
La finance durable est un levier nécessaire pour impulser la pas à l’atteinte des autres objectifs (Do No Significantly Harm –
transition vers une économie neutre en carbone et susceptible DNSH) et en respectant des garanties minimales portant sur des
de limiter le réchauffement climatique. En Europe, le plan sujets sociaux et liés aux droits humains. Pour chaque activité
d’action « Financer la croissance durable » a pour ambition de ainsi identifiée, des critères techniques sont à respecter pour
donner un élan majeur pour favoriser l’investissement revendiquer un chiffre d’affaires, Capex ou Opex comme aligné
responsable. Au premier rang de la dizaine de mesures au regard de chaque objectif. Pour se conformer à la
identifiées, figure la création d’une Taxonomie Européenne (EU réglementation, Covivio a suivi au fil de ces quatre dernières
Taxonomy), dont l’objectif est d’encadrer le marché des produits années les impératifs suivants (au 31/12/N publié en N+1) :
financiers « verts » ou « durables » et d’orienter les
investissements vers des activités compatibles avec les objectifs
européens de transition écologique.


Obligation de reporting
(Chiffre d’affaires, Capex,
3
Année Objectifs visés OPEX (1) Activités identifiées pour Covivio
2021 Objectifs climat : Taux d’éligibilité Activités immobilières :
● atténuation du ● construction de bâtiments neufs (promotion) – 7.1
changement climatique ● rénovation de bâtiments existants – 7.2
● adaptation au changement ● installation, maintenance et réparation :
climatique ● d’équipements favorisant l’efficacité énergétique – 7.3
● d’instruments et de dispositifs de mesure, de régulation
et de contrôle de la performance énergétique des
bâtiments – 7.4
● de stations de recharge pour véhicules électriques
à l’intérieur de bâtiments - 7.5
● de technologies liées aux énergies renouvelables – 7.6
● acquisition et propriété de bâtiments – 7.7
● services spécialisés en lien avec la performance
énergétique des bâtiments – 9.3
2022 Objectifs climat Taux d’éligibilité et Activités immobilières
d’alignement :
● vérification des critères de
contribution substantielle
● Do Not Significantly Harm
● garanties minimales

2023 Objectifs climat + : ● Objectifs climat : taux Activités immobilières + :
● utilisation durable et la
d’éligibilité et d’alignement ● hôtels, hébergements touristiques, terrains de camping
protection des ressources ● 4 autres objectifs : taux et hébergements similaires – Biodiversité 2.1
aquatiques et maritimes, d’éligibilité ● construction de bâtiments neufs
(2) – Économie Circulaire

● transition vers une 3.1
économie circulaire, (2) – Économie circulaire
● rénovation de bâtiments existants
● prévention et le contrôle 3.2
de la pollution, ● démolition et démantèlement de bâtiments et d’autres
● protection et la structures – Économie circulaire 3.3
restauration de la
biodiversité et
des écosystèmes.
2024 Tous les objectifs Taux d’éligibilité Activités mentionnées ciટdessus et potentielle intégration
et d’alignement de nouvelles activités
(1) Compte tenu de la faible part d’OPEX entrant dans le périmètre de la taxonomie par rapport au total des OPEX du Groupe (moins de 10 %),
cet indicateur est considéré comme non matériel.
(2) Activités déjà inclus dans les objectifs climat




(1) https://www.novethic.fr/decryptages
/ ટdexpert/toutટsavoirટsurટlaટfinanceટdurable# :~:text=La%20finance%20durable%20d %C3 %A9signe%20des,
vers%20une%20 %C3 %A9conomie%20plus%20durable


COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 231
3 Rapport de durabilité
Informations environnementales




Alignement du chiffre d’affaires – Qu’estટટce
Focus sur l’activité hôtelière au titre de l’objectif de qu’un bâtiment vert au sens de la taxonomie ?
protection et restauration de la biodiversité et des
La quasiટtotalité du chiffre d’affaires éligible de Covivio est
écosystèmes
générée par l’activité d’acquisition et de détention immobilière
L’Acte Délégué (1) relatif aux quatre autres objectifs (7.7). Le chiffre d’affaires qu’elle génère ne peut être considéré
environnementaux, dont la protection de la biodiversité, a comme vert qu’au titre de l’objectif d’atténuation du
été publié en juin 2023. Il introduit l’activité hôtelière dans le changement climatique.
scope de la taxonomie. Cela signifie pour Covivio que le
Trois critères peuvent être pris en compte pour un actif générant
chiffre d’affaires généré par ses hôtels en exploitation est
du chiffre d’affaires pouvant être considéré comme vert :
éligible à la taxonomie. Le calcul d’alignement, requis pour
l’exercice 2024, nécessite de respecter cinq conditions 1) appartenance au top 15 % régional en termes de
techniques incluant ellesટmêmes des sousટcritères détaillés : consommation d’énergie primaire : Covivio s’appuie ici sur
les études disponibles à date et réalisées à l’échelle
● contribution aux activités de conservation ou de
nationale ou européenne, à savoir l’OID (2) en France et
restauration ;
l’ESG Index Deepki (3) pour les autres pays ;
● plan d’action pour contribuer à la conservation de la
2) diagnostic de performance énergétique classe A (ou B pour
nature ;
l’Italie et la France au regard de la répartition des
● chaîne d’approvisionnement et système de management diagnostics sur ces pays (4) (source ZEBRA)) ;
environnemental durables ;
3) pour les bâtiments dont le permis de construire est
● exigences minimales pour qualifier la performance ; postérieur au 31 décembre 2020, atteinte du seuil NZEB -
10 % : en France cela équivaut à RT2012 - 10 % ou RE2020 en
● audit des informations mentionnées ciટdessus. fonction des dates de permis de construire.
Covivio a initié en 2023 les premiers travaux d’analyse de À cela s’ajoutent d’autres exigences de contribution
ces critères afin de lancer une collecte d’information sur ses substantielle : les bâtiments d’une taille supérieure à 5 000 m2
hôtels murs & fonds dès 2024 permettant d’identifier les doivent également être équipés d’une GTB (Gestion Technique
sites pouvant être éligibles et sur lesquels prioriser le plan du Bâtiment) et les nouveaux bâtiments non résidentiels doivent
d’actions. À ce jour, l’analyse n’étant pas terminée, Covivio faire l’objet d’une ACV (Analyse du Cycle de Vie) et d’une étude
indique 0% d’alignement au titre de cet objectif. thermique et d’étanchéité à l’air au moment de la construction.
Le chiffre d’affaires lié à la promotion immobilière
(développement pour vendre à la livraison, soit 1 % du CA) a
également été analysé au titre de l’activité 7.1 – Construction
La taxonomie impose de retenir le chiffre d’affaires brut à 100 %, d’actifs immobiliers avec pour critère de contribution
calculé en conformité avec les normes IFRS. Toutefois, afin de substantielle NZEB - 10 % en tenant compte des DNSH attachés
permettre un suivi plus comparable d’année en année et à cette activité. Plus à la marge, les revenus issus de la
s’approcher de la réalité opérationnelle, Covivio a également production photovoltaïque (moins de 0,1 % du CA) ont été
publie également des indicateurs spécifiques à ses activités intégrés et sont considérés par nature comme alignés au titre de
immobilières. Ces indicateurs s’appuient sur les mêmes données l’activité 4.1 – Production d’électricité via photovoltaïque solaire.
en ne retenant en dénominateur que les activités 7.1 à 7.7 et 9.3. En s’arrêtant sur la définition immobilière, les résultats suivants
sont atteints au 31/12/2024 :
Éligibilité du Chiffre d’affaires et des Capex
À fin 2024, la part éligible des revenus de Covivio à la taxonomie
est de 98,9 %, dont 24,4 % au titre de l’objectif de biodiversité
pour l’activité hôtelière. En retenant le périmètre immobilier, 74,6 %
des revenus sont éligibles à la taxonomie. Compte tenu de
l’activité de Covivio, 100 % de ses Capex se rapportent à des
activités immobilières et sont donc éligibles au titre des objectifs
climat, y compris les Capex portant sur des activités non
éligibles (Flex Office) étant donné qu’ils sont liés à des actifs
immobiliers détenus par Covivio.

Résidentiel Groupe -
Hôtels (Covivio Activités
Alignement du Chiffre d’affaires par activité - Périmètre immobilier Bureaux (Covivio Hotels) Immobilien) immobilières
Objectif d’atténuation du changement climatique
Activité 7.1 – Construction d’immeubles neufs 66,2% N/A 0% 41,5%
Activité 7.2 – Rénovation de bâtiments 100% N/A N/A 100,0%
Activité 7.7 – Acquisition et détention 58,9% 31,9% 42,1% 43,7%
Total CA aligné sur activités immobilières 62,5% 31,9% 41,3% 43,6%
Soit 220 428 819 € 86 284 011 € 125 766 706 € 432 479 536 €




(1) https://
/eurટlex.europa.eu/
/legalટcontent/
/FR/TXT/
/PDF/?uri=OJ:L_202302486
(2) https://
/resources.taloen.fr/
/resources/
/documents//6716_Taxinomie_OID__01.pdf
(3) https://
/indexટesg.com/
(4) https://
/zebraટmonitoring.enerdata.net/


232 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Rapport de durabilité
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Le taux global est en progression cette année, notamment suite aux investissements mis en œuvre dans le cadre de la
grâce à une amélioration de la collecte de données. L’impact de trajectoire carbone du Groupe (3.3). De plus, l’amélioration du
l’évolution des seuils des top 15 % et top 30 % est compensé à process de collecte de données à la maille chantier (taux de
l’échelle du Groupe mais reste inégal d’un pays à un autre. Le valorisation des déchets, étiquettes énergétiques des
seuil top 15 % sur les bureaux en Allemagne est fixé à 119 kWhep/ équipements, débits d’eau des installations sanitaires) est un
m², bien en dessous des seuils pratiqués dans les autres pays. levier identifié pour affiner les calculs sur l’activité de promotion.
L’analyse conduite à la maille actif dans le cadre de la mise en L’activité de coworking n’étant pas visée par les textes, la part
œuvre des indicateurs taxonomie a permis d’identifier des leviers du chiffre d’affaires liée à l’occupation des espaces est assimilée
d’amélioration rapides pour certains actifs. Certains actifs aux loyers dans les calculs et retranchée du chiffre d’affaires de
pourront également remplir les conditions d’alignement coworking, lequel n’est pas éligible à la taxonomie.


Alignement des Capex – Qu’estટટce qu’un Capex vert au sens de la taxonomie ?
Contrairement au chiffre d’affaires, les Capex peuvent être immobilières, le DNSH Adaptation au titre de l’objectif
« verts » soit au titre de l’objectif d’atténuation soit au titre de d’atténuation est identique au critère de contribution
l’objectif d’adaptation. À noter que si un Capex est vert au titre substantielle au titre de l’objectif d’adaptation. Le tableau
de l’atténuation, il l’est de fait au titre de l’adaptation compte suivant détaille les critères de définition d’un Capex « vert » selon
tenu des critères de contribution substantielle et DNSH pour les sa nature et l’activité à laquelle il se rapporte.
activités identifiées. Cela est lié au fait que, pour les activités


Acquisition et construction
(tous les Capex liés aux actifs, Rénovation de bâtiments
indistinctement de la nature existants (DNSH additionnels :
du Capex, yc. développements) eau, pollution économie circulaire) Capex verts « par nature »
3
Atténuation Respect de la définition d’un Gain de 30 % en énergie primaire Installation, maintenance et réparation
bâtiment vert (ciટdessus) par rapport à l’état initial d’équipements d’efficacité énergétique (en
respectant les meilleurs standards), stations de
Adaptation Appartenance Top 30 % ou DPE Respect des réglementations recharge pour véhicules électriques, systèmes
NZEB pour les bâtiments neufs thermiques en matière de de management de la performance
rénovation énergétique ou d’équipements de production
d’énergie renouvelable


À fin 2024, 83,6 % des Capex de Covivio étaient ainsi alignés au dans le déploiement du plan de CAPEX liés à la trajectoire
sens de la taxonomie au regard de l’objectif d’adaptation (1). Ce carbone, Covivio a identifié environ 40 M€ de Capex d’efficacité
taux est en progression par rapport à l’an dernier. Grâce à un énergétique (vs. 28 M€ en 2023 et 17 M€ en 2022), soit 6,5 % des
important travail de remontée d’information et une accélération Capex totaux.


Décomposition des CAPEX alignés par sousટactivité
Résidentiel (Covivio Groupe - Activités
Bureaux Hôtels (Covivio Hotels) Immobilien) immobilières
Atténuation (CCM) / Adaptation (CCA) CCM CCA CCM CCA CCM CCA CCM CCA
Activité 7.2 – Rénovation de bâtiments 18,0% 18,0% N/A N/A N/A N/A 9,5% 9,5%
Activités 7.3 à 7.6 - Mesures d'efficacité sur les
bâtiments existants 2,6% 2,6% 3,7% 3,7% 17,2% 17,2% 6,5% 6,5%
Activité 7.7 – Acquisitions, Capex sur actifs alignés
et développements de bâtiments neufs 69,0% 72,5% 16,7% 81,7% 45,3% 54,7% 51,3% 70,1%
Activité 9.3 - Services liés à la performance
énergétique des bâtiments 0,3% 0,3% 0,01% 0,01% 0,0% 0,0% 0,2% 0,2%
Total (hors doubles comptages) 93,2% 84,0% 62,9% 83,6%



Analyse climatique
En tant que critère de contribution substantielle pour les Capex d’adaptation ou DNSH pour l’objectif d’atténuation, la réalisation
d’une analyse de risques climatiques est obligatoire dans tous les cas, afin de qualifier une activité verte. Pour répondre à cette
nécessité, Covivio s’est appuyé sur l’étude MSCI Climate Value atટRisk réalisée depuis 2020 à la maille actif ( 3.2.1.1.12). Afin de retenir un
worst case scenario, tel que requis par le règlement taxonomie, Covivio a retenu le scénario RCP8.5 pour cette analyse des risques
physiques. Si un risque est considéré comme matériel pour l’actif analysé, un plan d’adaptation doit être défini. Covivio s’appuie
notamment sur le guide des actions adaptatives de l’OID (2).




(1) 67,4 % au regard de l’objectif d’atténuation.
(2) 1621_240117_Guide_des_actions_adaptatives_au_changement_climatique.pdf

COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 233
3 Rapport de durabilité
Informations environnementales




Respect des garanties minimales
Covivio a travaillé avec un tiers pour étudier la conformité de ses documents déjà publiés et les engagements pris par le Groupe :
procédures et politiques en place en matière de garanties Charte Éthique Groupe et procédures internes, document
minimales. Les garanties minimales visées à l’article 3, point c) du d'enregistrement universel, Communication on Progress du
règlement taxonomie sont des procédures qu’une entreprise met Global Compact, Charte de la Diversité, Charte Achats
en œuvre pour s’aligner sur les principes directeurs de l’OCDE à Responsables, etc. Aucun point d’attention n’a été révélé à la
l’attention des entreprises multinationales et les principes suite de cette analyse au regard des 10 points d’étude suivants :
directeurs des Nations unies relatifs aux entreprises et aux droits Politique Droits Humains ; Cartographie des risques droits
de l’homme. Ces derniers comprennent les principes et les droits humains et due diligence ; Actions de prévention et
fixés par les huit conventions fondamentales citées dans la d’atténuation et suivi de leur mise en œuvre ; Mécanisme
déclaration de l’Organisation Internationale du Travail relative d’alerte ; Communication ; Intérêts des consommateurs ;
aux principes et droits fondamentaux au travail, et par la Charte Antiટcorruption ; Concurrence ; Fiscalité ; Analyse médias (étude
internationale des droits de l’homme. L’analyse conduite par des controverses).
Covivio s’est appuyée sur ces principes directeurs ainsi que les


Tableau récapitulatif des indicateurs taxonomiques au 31 décembre 2024
Part de CA/CA Part de Capex/Capex
Aligné Éligible Aligné Éligible
Atténuation du changement climatique 32,6 % 74,6 % 67,4 % 100 %
Adaptation au changement climatique 0% 0% 83,6 % 100 %
Ressources aquatiques et marines 0% 0% 0% 0%
Économie circulaire 0% 1,0 % 0% 0%
Pollution 0% 0% 0% 0%
Biodiversité et écosystèmes 0% 24,4 % 0% 0%
TOTAL DÉFINITION RÉGLEMENTAIRE 32,6 % 98,9 % 83,6 % 100 %
43,6 %
TOTAL DÉFINITION IMMOBILIÈRE (/ACTIVITÉS IMMO) 74,6 % (CLIMAT) 83,6 % 100 %


Les résultats au niveau des filiales de Covivio sont les suivants :
● Covivio Immobilien : chiffre d’affaires : 41,3 % aligné (100 % ● Covivio Hotels : chiffre d’affaires : 14,7 % aligné (100 % éligible)/
éligible)/Capex : 62,9 % alignés (100 % éligibles) ; Capex : 84 % alignés (100 % éligibles).


Le détail des résultats est présenté en annexe dans les tableaux réglementaires.




234 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Rapport de durabilité
Informations environnementales




Actions et indicateurs mis en place au regard des trois conditions de conformité de la taxonomie
Trois conditions à respecter Exemples d’actions Covivio Chapitre Indicateurs suivis
L’activité doit contribuer substantiellement à l’un des six objectifs environnementaux, détaillés ciટટaprès
Construction et rénovation de bâtiments certifiés avec
de hauts niveaux de performance environnementale
Cahier des charges ACV européen afin de rendre les ACV
plus comparables Taux de certification
Installation d’équipements et de matériaux à hautes 3.2.1.1 Plan pluriannuel de
performances (CVC, façades, isolation, etc.) travaux
1. Atténuation du changement Installation de bornes ou d’emplacements pour véhicules
climatique électriques sur les nouveaux projets
Reporting sur les risques environnementaux
Reporting annuel et objectif de réduction des Intensité énergétique
consommations énergétiques du parc 3.2.1.5 Intensité carbone et
Trajectoire carbone trajectoire carbone SBTi
Sensibilisation des locataires et certification
3.2.1.5 Niveau de DPE
environnementale des actifs en exploitation
Adaptation progressive du portefeuille via la livraison Taux de certification
d’immeubles aux meilleurs standards et rénovation 3.1.3 Plan de travaux
énergétique du parc pluriannuel
2. Adaptation au changement Suivi des risques environnementaux et travaux sur la
climatique résilience du parc
Part de sites suivis pour
3
Déploiement d’un dispositif de supervision et 3.2.2
risques environnementaux
généralisation de la GTB sur les actifs
Due diligence environnementale pour les acquisitions
3. Utilisation durable et protection Consommation d’eau
3.2.3.3 Intensité eau du parc
de l’eau et des ressources Chartes chantiers propres sur les projets certifiés
Part des sites analysés
4. Protection et restauration de la Chartes Biodiversité pour la construction et l’exploitation,
3.2.4.3 Surface labelisée en
biodiversité et des écosystèmes cartographie biodiversité, etc.
matière de biodiversité
Reporting sur les risques environnementaux Part des sites suivis pour
5. Prévention de la pollution
Procédures spécifiques sur les chantiers pour le traitement 3.2.2.4 risques sanitaires et
et contrôle
des pollutions environnementaux
Travaux sur l’économie circulaire :
6. Transition vers
programme HQE Performance, 3.2.5.3 Taux de certification
une économie circulaire
réemploi de matériaux,
Recours à des certifications et labels pour le bâti et/
3.1.3.4 Suivi des certifications
ou l’exploitation
Trajectoire carbone
Construction bas carbone – ACV 3.1.3
approuvée SBTi

Se conformer à des critères Analyse du dimensionnement des équipements/ Études techniques phase
3.1.3
de performance installations chantier
ou à des normes et réglementations Respect de référentiels internationaux reconnus tant Référentiels EPRA sBPR/
3.5.1
pour les volets financiers qu’extraટfinanciers TCFD/GRI/SASB
Choix de localisation 3.3.4 Études phase chantier
Études résilience ciblées 3.2.1.1 Climate Value atટrisk
Veille réglementaire 3.2.1.5




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 235
3 Rapport de durabilité
Informations environnementales




Trois conditions à respecter Exemples d’actions Covivio Chapitre Indicateurs suivis
L’entreprise doit respecter les garanties sociales minimales : respect des huit « conventions fondamentales » de l’Organisation
Internationale du Travail
Les huit conventions fondamentales sont les suivantes :
Convention n° 87 sur la liberté
syndicale et la protection du droit
syndical, 1948
Convention n° 98 sur le droit
d’organisation et de négociation
collective, 1949
Convention n° 29 sur le travail forcé,
1930 + son protocole de 2014 En tant que signataire de la Charte de la Diversité
et du Pacte Mondial où il atteint le niveau GC Advanced Publication d’une
Convention n° 105 sur l’abolition Communication sur le
du travail forcé, 1957 (Global Compactt – niveau avancé) 3.2.1.5
progrès (COP) annuelle sur
Covivio s’attache à observer les huit conventions 3.3.1.2.4 le site du Pacte Mondial
Convention n° 138 sur l’âge minimum,
fondamentales de l’OIT, et à la faire respecter Politique Droits Humains
1973
par ses fournisseurs
Convention n° 182 sur les pires formes
de travail des enfants, 1999
Convention n° 100 sur l’égalité
de rémunération, 1951
Convention n° 111 concernant la
discrimination (emploi et profession),
1958


3.2.6.2 Des financements indexés Moody’s ESG, dans sa Second Party Opinion, reconnaît la
cohérence du Sustainable Bond Framework avec la stratégie et
sur des critères ESG
les objectifs RSE de Covivio, et attribue une note [« Robuste »] à
Pionnier dans l’émission d’obligations vertes (Green Bonds) la contribution, impacts attendus, et gestion des risques RSE du
depuis 2016, Covivio a franchi une étape clé dans l’alignement Framework couvrant les Green Bonds. Les indicateurs clés de
de sa politique financière avec ses ambitions ESG, en finalisant performance et les objectifs de réduction d’empreinte carbone
la transformation de ses souches obligataires en Green Bonds, de Covivio bénéficient quant à eux de la meilleure note
lui permettant ainsi d’avoir un portefeuille d’obligations Covivio « Avancé », tout comme la performance RSE globale de Covivio.
et Covivio Hotels (3,2 Mds€ et 1,45 Mds€ Covivio Hotels) 100 %
vert. Par ailleurs, Covivio a signé de nouvelles lignes de crédit Le succès de ces émissions marque la reconnaissance de la
corporate intégrant des critères ESG, pour atteindre 64 % de sa stratégie de Covivio en matière de développement durable et a
dette totale (vs. 57 % en 2023). permis à Covivio d’élargir sensiblement le cercle des acteurs qui
le financent, avec une belle diversité au plan international.
3.2.6.2.1 Covivio, pionnier dans l’émission
d’obligations vertes 3.2.6.2.2 Covivio Hotels, une étape supplémentaire
franchie en 2023
Dans le cadre du nouveau Sustainable Bond Framework publié
en 2022 pour son activité de bureaux, intégrant progressivement Afin d’aligner sa politique financière avec ses ambitions ESG et
les critères de la Taxonomie européenne et dont l’alignement de confirmer son rôle pionnier dans l’industrie hôtelière, Covivio
aux Green Bond Principles et aux Sustainability Linked Bond Hotels est devenue la première foncière hôtelière en Europe à se
Principles (publiés par l’International Capital Market Association) doter d’un Green Financing Framework, avec l’engagement que
a été confirmé par Moody’s ESG (1), les actifs éligibles aux ses prochaines émissions obligataires soient réalisées sous
Sustainable Bonds devront : format Green Bonds. Dans le cadre de ce Green Financing
Framework, les actifs éligibles en exploitation devront répondre
1) présenter une certification d’un niveau minimum HQE à au moins un des critères suivants :
Excellent, BREEAM Excellent (Very Good pour les actifs déjà
livrés), LEED Gold ou DGNB Gold ; 1) intensité carbone de l’actif inférieure au seuil de
consommation nécessaire pour respecter la trajectoire 1,5 °C
2) être situé à moins de 500 m d’un transport en commun ; de l’Accord de Paris telle que définie par le CRREM et validée
par SBTi (Science Based Targets initiatives) ;
3) disposer d’une annexe ou de clauses vertes sur les baux en
France et les nouveaux baux en Italie et en Allemagne. 2) alignement complet à la taxonomie pour l’activité
À fin 2024, le portefeuille éligible est de 6 Mds€ (5,3 Mds€ nets de d’acquisition et de détention d’actifs immobiliers ;
la dette financière externe déjà allouée), Covivio a également 3) certification HQE ‘Excellent’/BREEAM ‘Excellent’/LEED ou
financé 8,5 M€ de Capex d’efficacité énergétique en 2024 via ce DGNB ‘Gold’ ou supérieur.
Framework. Ce portefeuille couvre ainsi les 3,2 Mds€
d’obligations émises par Covivio. En lien avec ses engagements historiques, les actifs devront
également être situés à moins de 500 m des transports en
commun et les nouveaux baux devront bénéficier de clauses
vertes.




(1) https://www.covivio.eu/wpટcontent/uploads/
/ /sites/
/6/2023/08/CovivioટSecondટPartyટOpinionટonટGreenટBonds.pdf


236 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Rapport de durabilité
Informations environnementales




Par ailleurs, Covivio Hotels a prévu la possibilité d’inclure le fonds conformément aux principes énoncés dans le Green Bond
financement de constructions neuves, de restructurations, Framework, ainsi que les indicateurs de performance
d’installations d’équipements de production d’énergie environnementale, Covivio s’engage à faire appel à un tiers
renouvelable ainsi que de travaux d’efficacité énergétique. indépendant annuellement. Le rapport de vérification du tiers
indépendant est publié sur le site Internet de Covivio, ainsi que
À fin 2024, 4,1 Mds€ (3,3 Mds€ nets de la dette financière externe
dans le présent document aux chapitres 3.6.1, 3.6.2. Les
déjà allouée) d’actifs hôteliers sont éligibles à ce Green
indicateurs sélectionnés dans le cadre du Green Bond et vérifiés
Financing Framework. Covivio Hotels envisage d’accroître cette
par le tiers indépendant sont en cohérence avec les indicateurs
part, notamment grâce au travail d’amélioration continue de la
GRI Standards et les recommandations des Green Bond
qualité de son patrimoine et a financé 5,1 M€ de Capex
Principles. Ils couvrent les indicateurs de reporting du portefeuille
d’efficacité énergétique en 2023 dans le cadre de ce Framework.
( 3.2.1.5).
Moody’s Investors Services, dans sa Second Party Opinion,
Indicateurs d’impact du portefeuille Green Bonds Bureaux
reconnaît la qualité du Green Financing Framework en lui
attribuant la note SQS 2 Very Good, en ligne avec les meilleures Le portefeuille éligible au Sustainable Financing Framework de
notes au sein du secteur des foncières européennes. La Covivio s’élève à 6 Mds€ (5,3 Mds€ nets de la dette financière
contribution globale du Green Financing Framework au externe déjà allouée). Il se répartit géographiquement de la
développement durable est qualifiée de ‘Significant’ et son manière suivante : France (52 %), Italie (33 %), Allemagne (15 %).
alignement aux Green Loan/Bond
/ Principles de ‘Best Practices’. Avec 4,7 Mds€ d’actifs alignés à l’objectif d’atténuation du
changement climatique de la taxonomie européenne
L’ensemble des informations relatives à ce portefeuille sont (principalement pour les activités 7.7 et 7.2 de détention et de
disponibles dans le Document d’Enregistrement Universel de rénovation d’actifs), Covivio peut ainsi couvrir 100 % de ses
Covivio Hotels. émissions (soit 3,2 Mds€) avec des actifs alignés. À noter que
dans un souci d’alignement avec son reporting, Covivio ne
3.2.6.2.3 Une performance vérifiée
considère ici que les actifs pleinement alignés (critère de
Auટdelà des vérifications menées en interne pour s’assurer de la
conformité aux critères d’éligibilité, Covivio a de nouveau fait
contribution, DNSH et garanties minimales) bien que son 3
Framework ne requière que le critère de contribution
appel à Moody’s ESG (ex VigeoટEiris) pour réaliser une Second substantielle.
Party Opinion. Par ailleurs, pour vérifier la bonne allocation des


Indicateur Performance
Répartition des fonds par catégorie 67 % Green Building/33 % Energy performance
Répartition des fonds par type de financement 76 % refinancement/24 % financement
Consommation totale d’énergie et intensité (énergie finale) 107 809 MWhef - 142 kWhef/m2/an
73 % d’électricité verte
Consommation totale d’énergie et intensité (énergie primaire) 133 665 MWhep - 176 KWhep/m2/an
Production d’énergie solaire 243 048 kWhef produits en 2024
Émissions de gaz à effet de serre et intensité 9 099 teqCO2 - 12 KgeqCO2/m2/an
dont émissions directes : 2 075 teqCO2
Évolution des émissions de gaz à effet de serre par rapport à Nટ1 - 18 %, soit un gain de 1 500 teqCO2/m2
(périmètre constant)
Émissions de gaz à effet de serre évitées (par rapport 5 706 teqCO2
à une intensité de benchmarkk – IndexESG Deepki) (1)
Consommation totale d’eau et intensité 279 926 m3 - 0,43 m3/m2/an
-8 % de baisse à périmètre constant
Production de déchets et taux de recyclage 3 071 t - 40 % de recyclage
Taux de couverture : 72 %
Accessibilité aux transports en commun 100 % à moins de 500 m des transports en commun
Taux de certification environnementale 98,4 %
Taux d’alignement à la taxonomie (objectif d’atténuation 88 %, soit 5,3 Mds€ (4,7 Mds€ nets) permettant ainsi de couvrir 100 %
du changement climatique) du montant des émissions vertes de Covivio
Investissements directement liés à l’amélioration de la performance 8,5 M€
énergétique du parc (activité 7.3 de la taxonomie)
(1) Ce calcul d’émissions évitées est mis à titre d’information, il s’appuie sur des benchmarks établis par des tiers, dont Covivio n’a pas la responsabilité.

La liste des actifs éligibles est disponible en section 3.5.2.




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 237
3 Rapport de durabilité
Informations environnementales




3.2.6.3 Informations relatives à la réglementation SFDR à destination des partenaires financiers
de Covivio
Informations à destination des institutions financières dans le cadre de la réglementation SFDR (Directive européenne
sur le reporting extraટfinancier pour les institutions financières).
Actions prises et
actions prévues et
objectifs fixés pour
Impacts négatifs sur les facteurs la prochaine année
de durabilité Métrique Impact [2024] Explications de référence
Combustibles 1. Exposition à des Part d’investissement 0% Covivio investit dans des
fossiles combustibles fossiles via dans des actifs actifs immobiliers. Aucun
des actifs immobiliers immobiliers utilisés pour de ces bâtiments n’est
l’extraction, le stockage, dédié à l’extraction, au
le transport ou la stockage, au transport
production de ou à la production de
combustibles fossiles combustibles fossiles.
Efficacité 2. Exposition à des actifs Part d’investissement Covivio (Groupe) : Part d’actifs (en valeur) Énergie : 3.2.1.5
énergétique immobiliers inefficaces dans des actifs 33,5 % n’ayant pas un DPE classe Carbone : 3.2.1.3
sur le plan énergétique immobiliers inefficaces Covivio Hotels : C ou n’appartenant pas
sur le plan énergétique 35,7 % au top 30 % régional (voir
méthodologie retenue
Covivio Immobilien :
pour la taxonomie (1))
59,8 %
(1) Dans une logique d’harmonisation avec la taxonomie, Covivio retient le DNSH relatif l’atténuation du changement climatique compte tenu du fait des
limites liées à la prise en compte seule du DPE comme critère d’évaluation de l’efficacité énergétique.



L’ensemble des données environnementales (énergie, carbone, du gouvernement d’entreprise, plusieurs récompenses pour
énergies renouvelables, eau, déchets) relatives au Groupe et aux saluer la restructuration de la tour Silex2 à Lyon (Trophée du
sociétés Covivio Hotels et Covivio Immobilien sont présentées Cadre de vie du Festival FimbACTE 2021, Grand Prix SIMI 2021
respectivement aux sections 3.2.1.5, 3.2.1.6, 3.2.3.4 et 3.2.5.5. dans la catégorie « Tour de bureaux » 2021, etc.), la réalisation
de l’immeuble So Pop, à SaintટOuen (93) (Grand Prix SIMI 2022
Les critères de gouvernance, d’éthique et ceux liés aux
« Immeuble de bureaux neuf + 10 000 m2 », les performances
ressources humaines sont également présents dans ce
énergétiques de ses immeubles (Tour CB21 lauréate en 2022
document, notamment aux sections : 5.3 (structure de
dans la catégorie « Bâtiment de la ligue Cube Paris La Défense »
gouvernance et composition des instances de
du trophée CUBE 2020) ou encore la reconnaissance des actions
gouvernance), 3.1.2.4.2 et 3.1.2.2.5 (analyse de double matérialité
conduites par sa Fondation au SIMI 2023 (prix SIMI 2023
et cartographie des risques RSE), 3.3.1.3 (relations collaborateurs
« Mécénat & Solidarités dans la ville », catégorie « Engagement
et dialogue social), 3.3.1.5 (rémunération et écarts de
sociétal »). L’immeuble Stream a quant à lui reçu le prix The Plan
rémunération, 4.2.6.9 (imposition), 3.3.2.2.2 (Droits Humains).
Award à la catégorie Mixedટuse face à 33 projets internationaux
La Charte Éthique de Covivio est également à disposition de et le prix décerné par l’association Urban Land Institute (ULI)
toutes ses parties prenantes sur son site Internet. récompensant les meilleures pratiques et les projets les plus
remarquables en matière de développement urbain.
3.2.6.4 Une stratégie RSE reconnue par le
Covivio continue de bénéficier d’une bonne notation auprès des
secteur financier et les organismes agences ESG. Cellesટci reconnaissent la pertinence et la
de notation performance de certains axes forts de sa stratégie. C’est
Covivio figure en bonne position dans les indices DJSI World et particulièrement le cas de sa politique climat et de son
Europe, Ethibel Sustainability Index, FTSE4Good, Gaïa de programme de certification environnementale des actifs, salués
Ethifinance, MSCI, STOXX Europe Sustainability et Global ESG par des agences comme le CDP ou le GRESB. Dans une logique
Impact, VigeoટEiris 20 France, 120 Europe, 120 Eurozone, 120 de transparence et de dialogue, Covivio répond également aux
Monde. En outre, Covivio reçoit régulièrement des trophées et sollicitations directes de ses partenaires et investisseurs
prix dans les différents compartiments de la RSE, comme par souhaitant compléter leur analyse sur les enjeux ESG.
exemple le Grand Prix Compliance en 2020 au Grand Prix AGEFI




238 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Rapport de durabilité
Informations environnementales




Évolution des notations extraટfinancières 2023ટ2024

2023 2024

Sustainanalytics ESG Risk Rating 5,9 5
(échelle inversée de 0 à 100, où 0 qualifie Rang secteur : 6/1048 Rang secteur : 4/1009
un risque nul) Monde : 24/15922 Monde : 13/15111


ISS-ESG B- B-
Prime depuis 2015


GRESB 90/100 88/100
Green Star depuis 2013 (5-stars) (5-stars)


CSA S&P (Ex DJSI) 70/100 70/100
Indice World depuis 2013, (Percentile 98) (Percentile 99)
Indice Europe depuis 2016

CDP
Participation depuis 2012
A A-


3
MSCI AAA AAA



Ecovadis 70/100 74/100




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 239
3 Rapport de durabilité
Informations sociales




3.3 Informations sociales
3.3.1 Effectifs propres (ESRS S1)
La norme ESRS S1 a pour but d’expliciter la stratégie de l’entreprise concernant ses effectifs propres, en distinguant les salariés et les
nonટટsalariés.
Cette norme porte sur un ensemble de thématiques ayant trait aux conditions de travail, au dialogue social, à la négociation
collective, à l’équilibre entre la vie professionnelle et la vie privée, la santé et la sécurité, l’égalité de traitement, etc. Elle vise
également à s’assurer de la conformité des pratiques de l’entreprise vis-à-vis des conventions internationales en matière de Droit de
l’Homme.

ESRS S1 – CONDITIONS DE TRAVAIL
Description et mots clés Bien-être au travail/Qualité de vie au travail/Équilibre entre vie professionnelle et vie privée
Dialogue social
Accidents et santé/sécurité au travail
Chiffres clés : le coût social du stress au travail en France est de 1,9 à 3 Md€
Principaux impacts Pour Covivio, les sujets prioritaires sont la QVT et les aspects liés au développement et à la rétention des talents. En
revanche les enjeux liés à la sécurité au travail sont plus limités.
Positionnement sur la chaîne Opérations directes
de valeur
Principaux risques Risque santé/sécurité : accidents de travail / maladies professionnelles, RPS
Risques éventuels de pertes de compétences et de savoirટfaire en cas de turnover élevé ou de faible capacité à attirer,
retenir et développer les talents
Risque financier : coûts de recrutements additionnels
Principales opportunités Continuité d’activité
Marque employeur
Matérialité Matériel


ESRS S1 – DIVERSITÉ ET ÉGALITÉ DES CHANCES
Description et mots clés Discrimination, égalité hommes/ femmes, inclusion
Principaux impacts Impact sur le bien-être psychologique des employés touchés. Impact limité à l'échelle du Groupe compte tenu de ses
activités directes et de ses engagements en faveur de l'égalité des chances.
Positionnement sur la chaîne Opérations directes
de valeur
Principaux risques Risque financier : en France, l'amende maximale pour discrimination peut atteindre 45 000 euros (et 3 ans
d'emprisonnement).
Risque réputationnel en cas de pratiques discriminatoires.
Matérialité Non matériel


ESRS S1 – RESPECT DES DROITS DU TRAVAIL ET DROITS DE L’HOMME
Description et mots clés Respect des Droits de l’Homme
Garanties et engagements sociaux minimaux : Organisation internationale du Travail, Pacte mondial
Respect des données personnelles
Principaux impacts Impact limité en fréquence, mais qui pourrait être important sur le bien-être des collaborateurs en cas de survenance
(pour l’aspect respect des données personnelles).
Positionnement sur la chaîne Opérations directes
de valeur
Principaux risques Risque financier et/ou réputationnel : demande croissante d'investisseurs et d'agences de notation.
Matérialité Non matériel




240 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Rapport de durabilité
Informations sociales




3.3.1.1 Politique sociale : un capital humain européen créateur de valeur (S1ટ1)
Convaincu qu’un succès durable repose sur une politique de « Compétences/Attractivité/Diversité » ( 3.1.2.2.5) couvre les
ressources humaines ambitieuse et axée sur le long terme, différents aspects liés à l’importance, pour la pérennité du
Covivio s’emploie, au quotidien, à créer les conditions pour que modèle de Covivio, de retenir et développer les talents tout en
les femmes et les hommes qui composent ses équipes puissent véhiculant des valeurs d’égalité et d’inclusion fortes ( 3.3.1.2.4).
développer tout leur potentiel. Des éclairages complémentaires concernant le dialogue social
et l’exemplarité des pratiques viennent compléter cet exposé en
Dans les différents métiers exercés au sein de Covivio, le niveau
section 3.3.1.3.
d’expertise et de compétence joue un rôle déterminant à tous
les échelons. Attirer les meilleurs talents ne suffit pas, il faut Dans cet ESRS, le périmètre de reporting relatif au capital
également les retenir et favoriser leur développement, ce qui humain couvre tous les employés du Groupe ayant un contrat
passe par un suivi de chaque parcours professionnel. Identifié de travail direct avec Covivio ou ses filiales, dans les activités et
comme risque RSE majeur à l’issue de la cartographie des pays où Covivio est présent :
risques RSE réalisée chez Covivio, l’enjeu


Activité Pays Effectifs Salariés Effectifs nonટsalariés Présenté dans
Bureaux Allemagne, France, Italie Contrat de travail direct Stagiaires, salariés mis DEU Covivio
à disposition (intérim,
Résidentiel Allemagne Contrat de travail direct DEU Covivio
placement), travailleurs
Siège et services supports France Contrat de travail direct indépendants DEU Covivio


Dans l’ESRS S1 du document d’enregistrement universel (DEU) de Covivio Hotels, le périmètre de reporting relatif au capital humain
porte sur les salariés du siège et ceux travaillant dans les hôtels : 3
Covivio Hotels activité Pays Effectifs Salariés Effectifs nonટsalariés Présenté dans
Siège et services supports France Contrat de travail direct DEU Covivio
WiZiU Contrat de travail direct
Hôtels détenus France et Belgique avec les entités WiZiU DEU Covivio Hotels
en murs et fonds concernées Stagiaires, salariés mis
Contrat de travail en à disposition (intérim,
contrat de management placement), travailleurs DEU Covivio Hotels
indirect indépendants
Gestionnaires des hôtels
5 pays
détenus en murs et fonds Contrat de management
inversé : les effectifs sont N/A
salariés du gestionnaire
Les métriques liées à ce périmètre sont présentées en section 3.3.1.5.2.a.
Les différents types de contrats : des conditions de travail de chacun. En 2025, Covivio réalisera
une nouvelle fois l’enquête dans ses trois pays, en s’appuyant sur
● contrats directs : conclus par Covivio l’expertise de Great Place To Work.
● sont désignés comme « salariés » : l’effectif en CDI, CDD, La politique Ressources Humaines (RH) développée par Covivio
Contrats en alternance (apprentissage et s’articule autour de quatre champs d’action qui s’inscrivent dans
professionnalisation) pour les étudiants en formation initiale ; la dynamique des objectifs 2020‐2025 détaillés dans ce
● sont désignés comme « nonટsalariés » : les travailleurs chapitre, à savoir :
indépendants, les travailleurs à mis à disposition au travers ● la professionnalisation et la recherche de l’excellence métier à
de contrats conclus avec des agences d’intérim et de tous les niveaux ;
placement (en référence au code NACE N78), stagiaires sous
convention. Les personnels amenés à être présents sur site ● une politique de rémunération juste, en lien direct avec les
mais relevant d’une prestation de service réalisée par une performances et les réalisations ;
société tierce les employant au titre de l’exécution de
● un management exemplaire et proche des équipes ;
prestations de gardiennage ou de maintenance
informatique par exemple, ne relèvent pas de ce périmètre ● un dialogue social transparent et constructif.
mais de la sousટtraitance.
Sauf mention contraire, les politiques décrites dans les pages qui
● contrats indirects : conclus par une filiale de Covivio relevant suivent concernent les salariés et nonટsalariés de Covivio.
de l’activité hôtelière (exploitation d’un fonds de commerce)
dans le cadre d’une détention en murs et fonds. Situé exclusivement sur le territoire de l’Union européenne,
l’effectif salarié et non salarié de Covivio bénéficie d’un modèle
Dans un contexte macro-économique difficile pour le secteur social favorable du fait des réglementations. Santé, sécurité et
immobilier, l’année 2024 a été marquée par un fort engagement conditions de travail, horaires, droits à congés payés, formation
des équipes au service de la performance du Groupe. La obligatoire, protection en cas de perte d’emploi ou de maladie,
valorisation d’un capital humain à l’échelle européenne s’ancre salaire minimum, égalité des genres, liberté syndicale et
toujours davantage dans le partage et l’alignement des bonnes dialogue social, droit à la déconnexion… autant de champs
pratiques en Allemagne, en France et en Italie. Le Baromètre dans lesquels l’Union européenne, sous l’impulsion des nations
Engagement, mené tous les deux ans par l’institut Kantar auprès fondatrices que sont la France, l’Allemagne et l’Italie, définit des
de l’ensemble des collaborateurs européens, témoigne dans son minima garantissant la protection des travailleurs sur son sol, et
édition 2023 (taux de participation significatif de 83 %) à la fois dans lesquels Covivio s’inscrit, en les améliorant.
du sentiment d’appartenance, de la confiance, et de la qualité



COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 241
3 Rapport de durabilité
Informations sociales




Si certains sujets sont traités localement (recrutements, négociation discrimination sont autant d’ambitions communes qui sous‐tendent
d’accords, etc.) compte tenu des pratiques et réglementations la politique RH de Covivio à l’échelle européenne.
nationales, de nombreux autres, véhiculant des objectifs et des
Covivio n’a eu recours à aucune forme de chômage partiel ou de
valeurs partagées à l’échelle du Groupe, font l’objet d’un
réduction d’effectif pour motif économique en 2024 et ne prévoit
déploiement similaire dans les trois pays. Diversité, dialogue social,
aucun plan de restructuration entraînant des licenciements pour
développement personnel, qualité de vie au travail, équilibre vie
l’année 2025 en France, en Allemagne, ou en Italie.
personnelle/vie professionnelle et prévention de toute forme de

Indicateurs clés de performance sociale au 31/12/2024 (périmètre historique Covivio - France, Allemagne, Italie)



1 013
SALARIÉS EN FRANCE, ALLEMAGNE ET ITALIE
T



RISQUE « COMPÉTENCES / ATTRACTIVITÉ / DIVERSITÉ »



92,9%
DE SALARIÉS EN CDI
15
MOBILITÉS INTERNES
88%
DE SALARIÉS À TEMPS PLEIN




50%/50%
HOMMES / FEMMES SALARIÉS PERMANENTS
24
PARTICIPANTES
P P
3,9%
D’ÉTUDIANTS
EN EUROPE AU PROGRAMME EXE -AEQUO EN APPRENTISSAGE




100%
DE SALARIÉS COUVERTS
78
RECRUTEMENTS EN CDI
PAR UNE CONVENTION SECTORIELLE
P


3.3.1.1.1 Enjeux liés aux compétences, et à l’attractivité de Covivio
Covivio exerce ses activités dans un secteur où le capital humain 3.3.1.1.1.a Une politique de recrutement qui soutient
joue un rôle clé dans la réussite de l’entreprise. Les enjeux touchant la stratégie
aux compétences et à l’attractivité ont été identifiés dans le cadre En 2024, le nombre de contrats à durée déterminée (CDD)
de l’analyse de double matérialité comme des sujets majeurs pour représente en France une faible part des effectifs (2,6 % au
l’entreprise. Les pages qui suivent détaillent les différentes actions 31 décembre). En Italie, la part des CDD a été plus significative
conduites dans ces domaines, avec un cap fixé au niveau en 2024 (6,7 % vs moins de 1 % à fin 2023), à la fois pour remplacer les
européen, tout en maintenant une autonomie locale, afin de absences en congé maternité (30 %) et pour limiter la création de
garantir une meilleure flexibilité et réactivité pour les trois entités CDI en période d’incertitude sur la pérennité des surcroîts d’activité
que sont l’Unité Économique et Sociale France (Bureaux et Hôtels), identifiés. En Allemagne, le recours au contrat temporaire est
l’Italie (Bureaux) et l’Allemagne (Résidentiel et Bureaux). fréquent, mais reste chez Covivio dans des proportions limitées et
Les risques associés au capital humain sont liés à d’éventuelles baisse par rapport à 2023 (3 % de l’effectif au 31/12/2024 contre
pertes de compétences et de savoir‐faire en cas de turnover 3,8 % fin 2023). La part des CDI se stabilise ainsi à un haut niveau
élevé ou de faible capacité à attirer et retenir les talents ; à un (95,2 % de l’effectif total à fin 2024), preuve de l’importance accordée
défaut d’évolution des compétences en place en cas de à la rétention des talents et de la confiance sur le développement
manque d’investissements en matière de formation ; à des du Groupe.
troubles psycho‐sociaux (mal-être au travail, maladies L’emploi CDI est par défaut la forme privilégiée de relation de travail
professionnelles) s’ils n’étaient pas prévenus et le cas échéant au sein de Covivio (93 % de l’effectif salarié), offrant à ses
traités ; ou encore à des pratiques discriminatoires en cas collaborateurs la stabilité et un niveau de protection en cas de
d’absence de sensibilisation et de mécanismes d’alertes, cessation involontaire de leur contrat (indemnités de fin de contrat
induisant un fort risque de réputation. en cas de licenciement, couverture par l’assurance chômage) leur
permettant de planifier à long terme, tant sur le plan professionnel
que personnel, et d’accéder au logement et au crédit financier de
manière aisée. Le recours au CDD (3,3 % de l’effectif salarié) et à
l’intérim est limité aux remplacements, ainsi qu’aux surcroîts d’activité
temporaires, et constitue un vivier de recrutement CDI en cas
d’ouverture de poste (en France, deux salariées en intérim ont
bénéficié d’une transformation en CDI en 2024).



242 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Rapport de durabilité
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Les besoins en recrutement sont étudiés et arbitrés par la permettent de définir un plan de recrutement, revu
Direction Générale, en fonction des priorités et enjeux business mensuellement dans les trois pays. Le processus de recrutement
pluriannuels. Les entretiens de mi‐année et de fin d’année, ainsi au niveau Groupe fait l’objet d’une attention soutenue et vise à
que les People Reviews, permettent de mesurer à la fois le niveau évaluer les compétences professionnelles et la personnalité des
de charge des équipes, la densité de compétences requises candidats. Ainsi, managers et RH travaillent main dans la main
ainsi que leur allocation dans la durée, et les éventuelles afin d’aboutir au recrutement de la ressource la plus pertinente.
évolutions de compétences à prendre en compte. Ces éléments


Évolution du nombre de collaborateurs

1035 1013
en 2023 en 2024




93,2% CDI 92,9%

CDD
2,6
4,5%% 3,3% 3
4,2% 3,8%
Apprentissage



Au travers de quatre entretiens, conçus comme des échanges, Les étapes du processus de recrutement ont été harmonisées au
les candidats ont l’opportunité d’obtenir une vision concrète de niveau européen :
l’entreprise et d’en comprendre les enjeux stratégiques. Un
entretien avec la Direction Générale est organisé au terme du
processus de recrutement, conçu comme la première étape d’un Entretien
Entretien
Manager et
véritable partenariat de travail. En France et en Italie, un test Entretien Membre de
Entretien RH
d’anglais est organisé au cours du processus, en ligne avec les Manager N+2 la Direction
(ensemble ou
exigences du Groupe en matière d’intégration européenne. En Générale
séparément)
Allemagne, le niveau d’anglais est évalué à l’oral pendant le
processus de recrutement pour les postes exposés à l’Europe. Un
questionnaire de personnalité est également proposé aux En 2024, Covivio a réalisé 78 embauches en CDI, dont 11
candidats français et italiens afin de servir de point d’appui pour créations de postes (contre 24 en 2023) (EPRA EmpટTurnover). Les
échanger sur leurs compétences comportementales lors de recrutements 2024 ont principalement consisté à remplacer les
l’entretien RH. Des synthèses sur leur personnalité et leurs départs, à consolider les expertises existantes dans les métiers
motivations sont automatiquement générées après le corporate et à renforcer la gestion du patrimoine Bureaux en
remplissage du questionnaire. En 2024, la DRH Allemagne a Allemagne. Les métiers financiers, audit et IT en particulier ont
poursuivi ses efforts en matière de développement de la marque fait partie des priorités de recrutement, dans un marché très
employeur, notamment via la publication d’une page LinkedIn compétitif pour ces profils recherchés qui contribuent à la
dédiée au marché allemand, et par la diffusion d’une campagne sécurisation des activités et des processus de Covivio. En Italie,
vidéo valorisant la qualité de vie au travail offerte par la société, l’équipe IT auparavant externalisée a été intégrée dans les
également illustrée par le renouvellement en 2024 du prix Top équipes en CDI (trois postes). Côté immobilier de bureaux, en
Company remis par le réseau social Kununu, déjà obtenu Italie, un poste d’asset manager a été créé pour réaliser le plan
en 2023. de cession du portefeuille Telecom Italia. En France, le moindre
volume de projets de développement Bureaux a conduit Covivio
Le programme « Ambassadeurs de la Marque employeur », qui a
à ajuster son effectif en temps réel, dans l’attente d’une relance
réuni 53 collaborateurs européens en 2024, notamment lors d’un
opérationnelle. Ce sont ainsi deux départs volontaires de
séminaire de deux jours à Paris, permet de diffuser largement les
responsables et directeurs de projets qui n’ont pas été
valeurs et les avantages de Covivio en tant qu’employeur à
remplacés en 2024. En revanche, les équipes en charge des
l’extérieur, et de travailler en interne sur des pistes d’innovation
espaces de bureaux en coworking/flex ont continué à recruter, à
en faveur de l’attractivité. Parmi les propositions, un programme
la fois pour booster la commercialisation et pour venir densifier
de networking et de développement des talents, qui sera lancé
l’offre événementielle sur site, source de chiffre d’affaires. En
en 2025 au niveau européen.
Allemagne, l’année 2024 a été marquée par la poursuite des
efforts pour recruter et structurer une équipe Bureaux
spécialisée, afin d’accompagner la conception de bureaux
alliant flexibilité, services et performance, dans un contexte
économique défavorable.




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 243
3 Rapport de durabilité
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Dans chaque pays du Groupe, les collaborateurs bénéficient 2024 se sont ajoutés, au fil de l’année, 14 stagiaires sous
d’un accompagnement RH régulier pendant la période convention en France, auxquels s’ajoutent en Allemagne 86
d’intégration. À son arrivée, un livret d’accueil est remis à chaque étudiants en CDD de 20 heures par semaine maximum,
collaborateur. Ce fascicule regroupe les informations clés conformément à la législation allemande (non comptabilisés à
concernant la vie dans l’entreprise (processus d’intégration, l’effectif salarié, de même que les stagiaires sous convention).
structure de la rémunération, gestion du temps et des absences, Des étudiants sont également embauchés en France dans le
etc.). En France, une fois recruté, chaque nouveau collaborateur cadre du partenariat Passerelle avec le lycée Louise Michel de
suit un parcours d’intégration qui se compose de plusieurs Bobigny, pour des jobs d’été ou contrats de courte durée (2 CDD
dispositifs : un module eટlearning sur les fondamentaux de en 2024). En France, 2 anciens alternants ont été recrutés en CDI,
l’immobilier, un programme de parrainage appelé Buddy et 4 en CDD. En Allemagne, 2 jeunes en apprentissage terminant
Program, une journée d’intégration mobilisant des représentants leur formation en 2024 ont été embauchés en CDI et 1 en CDD.
de chaque direction venus présenter les aspects essentiels de
Chacun de ces étudiants se voit systématiquement attribuer un
leur métier, et un rapport d’étonnement auprès de deux
tuteur au sein de l’entreprise, professionnel reconnu dans son
membres du Comité de Direction. Le processus d’intégration
métier, et est suivi tout au long de l’année par la Direction des
s’achève par un moment convivial avec le Directeur Général. En
Ressources Humaines. Une journée d’intégration spécifique aux
Allemagne, le moment entre la signature du contrat et le premier
alternants a été organisée en France en 2024, en présence de
jour du collaborateur fait l’objet d’une attention particulière avec
représentants du Comité de Direction. Par ailleurs, la Direction
l’envoi d’une carte de bienvenue. Puis, durant la première
des Ressources Humaines veille au bon déroulement de
semaine, le collaborateur bénéficie d’un accompagnement via
l’apprentissage, tant sur le plan des missions confiées que de
des formations (RGPD, règles de sécurité). Un événement
l’intégration ou de la charge de travail, au travers notamment
réunissant tous les nouveaux arrivants du trimestre est organisé
d’un entretien de miટannée réalisé avec chaque apprenti. La
en distanciel. Afin d’assurer la bonne intégration des nouvelles
formation des tuteurs au management d’un apprenti est
recrues et des stagiaires, des visites de nouveaux actifs ou de
obligatoire. Covivio a de nouveau bénéficié en 2024 de la
villes présentant des caractéristiques intéressantes pour le
labellisation « Happy trainees » délivrée par l’organisme Choose
secteur résidentiel sont régulièrement organisées. En France, les
my company, sur la base d’une enquête anonyme adressée à
nouveaux arrivants sont prioritaires dans les visites de sites
l’ensemble des stagiaires et apprentis présents en 2023. Avec un
organisées tous les trimestres pour les collaborateurs du Groupe.
taux de recommandation de 92,9 % et une note globale de
3.3.1.1.1.b Une politique d’attractivité et d’emploi 86,1/100, Covivio a obtenu la labellisation pour la sixième année
de jeunes talents consécutive.
Traditionnellement orienté vers le développement des talents, Le turnover des départs CDI atteint 11,08 % au niveau du Groupe
Covivio confirme sa politique dite de « pépinière » avec le fin 2024 (vs 11,2 % en 2023). Il se stabilise à des niveaux qui
recrutement de jeunes (moins de 30 ans) en CDI (près de 35 % paraissent élevés au regard des taux historiques de Covivio,
des recrutements en CDI à l’échelle du Groupe et 50 % en mais qui sont cohérents avec la situation globale actuelle du
France) et en apprentissage, et une forte activité de notoriété marché de l’emploi.
auprès des écoles et étudiants. En France, Covivio a participé
en 2024 à 3 forums (ESTP, HEC, ESSEC), et fait connaître ses offres Selon la DARES (Ministère du Travail), en France, près de
de stage et d’apprentissage sur Jobteaser, plateforme dédiée 460 000 salariés en CDI ont démissionné au deuxième trimestre
aux étudiants. 2024, volume en baisse par rapport au pic de 2023 mais qui
reste structurellement élevé. Le turnover de Covivio, en baisse sur
En Italie, Covivio a participé aux forums organisés à Milan par 2023, doit donc être relativisé (à titre de comparaison, le
Politecnico et l’Università Bocconi, et anime des événements tels turnover moyen en France tous secteurs confondus s’élevait
qu’une table ronde sur les métiers de l’Immobilier, ou une étude en 2023 à 14,95 % selon l’INSEE, et à 23 % au niveau mondial).
de cas visant à développer les soft skills des étudiants de
Politecnico. En Allemagne, Covivio approfondit ses partenariats Le turnover des départs CDI en France s’élève à 10,9 %. Le
avec EBZ (Europäisches Berufsschulzentrum), HWR (University in turnover des seules démissions s’élève à 4,4 % (hors départs en
Berlin), Technische University (Potsdam), et IU (Université à Essen retraite et rupture de période d’essai). En Italie, le turnover
et Berlin), et se fait connaître via la plateટforme UniટNow, s’établit à 6,9 %. En Allemagne, cet indicateur est en baisse et
application déployée au sein des universités allemandes. s’établit à 9,8 % (EPRA EmpટTurnover). Le risque de rétention est
En 2024, la Fachhochschule Bochum a permis à 20 étudiants de moins prégnant en 2024, lié aux difficultés persistantes des
participer à des rencontres avec les professionnels de Covivio, et acteurs immobiliers face à la crise et au ralentissement des
les experts financiers ont fait une conférence sur les impacts des politiques d’embauche. Le risque reste néanmoins identifié dans
critères ESG sur les financements immobiliers. La Chambre de la cartographie des risques RSE ; il a été adressé par une
Commerce et d’Industrie a récompensé en Allemagne cette politique RH offensive en termes d’évolutions de carrière (cf. infra
année encore le programme d’apprentissage mis en œuvre par la mise en place de l’entretien de parcours professionnel depuis
Covivio. 2019), de mobilité et de promotion, mais aussi de rémunération
( 3.3.1.1.3.b) et de qualité de vie au travail ( 3.3.1.1.3.a). L’objectif est
Le Graduate Program européen, lancé en 2020, s’est poursuivi de maintenir le turnover des départs CDI en deçà de 12 %
en 2024 avec le recrutement d’un jeune diplômé français dont la en 2025, et de viser un turnover stable à 10 % à horizon 2027.
première rotation aura lieu en 2025 au sein des équipes
financières allemandes à Oberhausen. Les jeunes intégrés en 3.3.1.1.2 Assurer le développement des compétences
Graduate Program bénéficient en effet d’un parcours de 18 mois Le développement des compétences individuelles et collectives
composé de trois rotations, dont une obligatoirement dans un est un enjeu majeur pour Covivio, afin d’une part de rendre le
autre pays du Groupe. Partie intégrante de la politique de meilleur service à ses clients et partenaires, et d’autre part
recrutement et de développement de Covivio, le programme est d’assurer à chacun une évolution de carrière adaptée et
représentatif de sa volonté de générer une pépinière de talents motivante. Chacun des trois pays définit son plan de formation
100 % européenne. À l’échelle européenne, les collaborateurs de annuel, en fonction d’axes prioritaires pluriannuels. Depuis 2017,
moins de 30 ans représentent 14,8 % des effectifs. l’anglais est un axe prioritaire au sein du plan de formation à
Par ailleurs, Covivio poursuit sa politique d’alternance malgré les l’échelle du Groupe. Le développement des soft skills en
effets de la crise, permettant à 39 étudiants de bénéficier d’un complément des formations métiers s’ancre un peu plus chaque
contrat d’apprentissage ou de professionnalisation au sein du année dans la stratégie de développement des compétences à
Groupe. Aux 39 apprentis présents en Europe au 31 décembre l’échelle européenne.


244 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
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3.3.1.1.2.a Une politique de formation en appui de la stratégie Les formations métiers et les formations permettant aux
En matière de développement des compétences, Covivio collaborateurs de développer leurs compétences
poursuit une logique d’alignement du plan de formation à la comportementales et leur leadership ont également été mises à
stratégie de l’entreprise et au développement individuel des l’honneur cette année. En France et en Italie, est mis à disposition
collaborateurs salariés (parmi les nonટsalariés, seules les des collaborateurs un programme de coaching individuel en
formations à la sécurité informatique et à la compliance sont partenariat avec Coachhub. Cette offre surટmesure permet au
systématiquement dispensées aux intérimaires). Le plan de collaborateur d’être accompagné pendant une période de 3 ou
formation poursuit deux objectifs principaux : accompagner la 6 mois par un coach en visioconférence. Un rendezટvous RH est
stratégie de l’entreprise au travers de la définition de formations prévu en amont afin de définir avec le collaborateur ses axes de
collectives corrélées aux enjeux stratégiques et aux évolutions développement. Une fois cette étape réalisée, le collaborateur
de contexte (nouvelles opportunités de marché, législation, etc.) ; peut choisir son coach sur la plateforme Coachhub et débuter
accompagner le développement des individus au travers de son coaching. En 2024, Coachub a ainsi accompagné
formations portant sur les métiers, la maîtrise de l’anglais, 5 collaborateurs français et 4 collaborateurs italiens.
l’appropriation des outils digitaux ou encore liées au
développement professionnel et personnel, à la fois dans une Développement du management en Allemagne
optique de développement du capital de compétences de
Covivio, mais aussi en vue de fidéliser des collaborateurs de plus En 2024, 24 managers allemands ont bénéficié de la suite
en plus soucieux de leur développement et de leur du programme de développement du Leadership lancé
employabilité. en 2022 pour l’ensemble des managers allemands. Ce
programme pluriannuel a pour vocation de créer un socle
Tous les ans, des réunions sont organisées avec chaque de compétences communes en matière de leadership et
directeur d’activité afin de déterminer les évolutions pouvant de communication, de gestion des conflits, ou encore de
impacter les métiers et nécessitant de déployer des formations gestion du changement, et ainsi de générer une culture
pour permettre aux collaborateurs de monter en compétences. managériale au service d’une efficacité collective durable.
Les People Reviews menées sur chaque métier permettent Tous les nouveaux managers (promus ou recrutés) ont 3
également de définir des axes pluriannuels prioritaires de bénéficié de ce programme, et se sont vu proposer un
formation. Puis, les entretiens annuels recueillent les besoins accompagnement par la DRH pour organiser un atelier de
individuels au plus près du terrain, sur la base du catalogue prise de fonction avec leur équipe.
établi, et les affinent individuellement au travers des échanges
et constats des collaborateurs et managers de proximité.
Covivio accorde un soin particulier au développement des En matière de digitalisation, un cap a été franchi en 2023 avec le
compétences de ses collaborateurs en proposant des déploiement européen du LMS 365, baptisé Covivio Academy.
formations collectives ou individuelles, réalisées en intra ou en Cette plateforme alimentée par la DRH et accessible à tous
interટentreprises, ou plus rarement en interne. propose de la formation en ligne (modules eટlearning et
webinaires) et permet de faciliter l’inscription des collaborateurs
L’équivalent de 1,9 % de la masse salariale du Groupe ont aux formations. Covivio Academy permet également de
été consacrés à la formation en Europe en 2024. regrouper des guides utilisateurs de différents outils (Teams,
Microsoft 365 ou encore SAP), et a vocation à rassembler les
formations sur les procédures et la compliance. En France, elle a
été complétée par l’introduction du portail Edflex en mars 2024 :
Cet investissement s’incarne dans le taux de formation des directement accessible depuis Covivio Academy, cet outil
collaborateurs qui passe de 77 % en 2023 à 87 % en 2024, permet de consulter des ressources aux formats variés
dépassant ainsi largement les objectifs de Covivio en matière de (eટlearning, parcours certifiants, podcasts, vidéos et articles),
formation. En France, 94 % des salariés (soit 284 collaborateurs) librement et toute l’année, sur la gestion de projet, l’immobilier, la
ont reçu une formation au cours de l’année 2024, dépassant RSE, l’Intelligence artificielle, ou encore le management. Il vient
largement l’objectif de 70 % fixé en 2020, et ce grâce aux compléter les actions de formations classiques, et ouvre une
formations déployées de manière très large cette année en toute nouvelle approche via l’autoformation par modules courts
matière de sécurité informatique et de compliance. Le temps de et mobilisés dans un contexte précis, approche très prisée au
formation moyen à l’échelle européenne est de 16h (12h pour la sein des jeunes générations. 2025 sera une année de
France, 25h pour l’Italie et 16h pour l’Allemagne). confirmation avant d’envisager un déploiement à l’échelle
européenne. Des formations métiers ont également été
Covivio a pour objectif de former a minima trois collaborateurs
dispensées dans les trois pays. Elles visaient en particulier à
sur quatre en Europe chaque année.
approfondir l’expertise des équipes en immobilier (fondamentaux
À l’échelle du Groupe, la maîtrise de l’anglais reste primordiale, économiques et financiers de marchés immobiliers, performance
dans une logique de collaboration entre les différentes équipes. de l’immobilier hôtelier, construction et réhabilitation
Des sessions de formation collectives ou individuelles sont d’opérations immobilières), en finance (actualité comptable et
organisées et les projets européens (SAP, Covivio for Climate, Ex fiscale, financement des actifs immobiliers), et en maîtrise des
Aequo par exemple) permettent aux collaborateurs de outils informatiques (SAP, BFC, Excel avancé, ou encore Office
développer leurs compétences linguistiques. Au total, 365). En Italie, deux experts clés ont suivi des formations de haut
141 collaborateurs ont suivi une formation en Anglais, soit près de niveau dispensées par les universités Bocconi et Luiss,
15 % de l’effectif permanent. notamment sur la valorisation des actifs immobiliers et le
financement.




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 245
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Les actions de sensibilisation aux enjeux du changement
climatique se sont poursuivies en 2024 dans le cadre du projet Au niveau européen, 90,7 % des collaborateurs ont
C4C (Covivio For Climate), avec notamment l’organisation bénéficié en 2024 d’un entretien annuel de performance.
d’ateliers (25 collaborateurs en 2024) dits « 2 tonnes »,
permettant aux participants de mesurer leurs propres émissions
et de comprendre les leviers du changement, tant sur le plan
En France, 95,1 % des salariés français ont effectué leur entretien
individuel que collectif.
annuel avec leur manager, ainsi qu’un entretien de miટannée
Dans une logique de rétention des talents et de développement pour faire un point d’étape sur l’atteinte des objectifs et leur
de l’employabilité, Covivio propose des formations certifiantes à éventuelle mise à jour. Deux volets distincts constituent la base
ses collaborateurs. En France, un catalogue recensant toutes les des discussions de l’entretien annuel : une première partie
formations disponibles est actualisé chaque année. consacrée à la performance, consistant à évaluer l’atteinte des
objectifs, à mesurer les principaux résultats du collaborateur,
Dans le respect de la loi Hoguet obligeant certains tant quantitatifs que qualitatifs, et à fixer les objectifs de l’année
professionnels de l’immobilier à se former, les titulaires des cartes suivante ; une seconde partie est dédiée au développement des
professionnelles soumis à l’obligation de formation réalisent compétences et à la formation. Les alternants bénéficient
42 heures de formation sur 3 ans. En France, 29 personnes sont également d’un entretien de miટparcours et de fin d’alternance
concernées par cette obligation. avec leur tuteur.
3.3.1.1.2.b Une gestion des carrières intégrée et dynamique En Italie, les entretiens annuels de performance, mis en place
En cohérence avec la cartographie des risques et dans la lignée en 2015 sur le modèle français, allient l’évaluation de la
du séminaire européen organisé en 2021 ayant donné naissance performance, le développement des compétences et
à un plan d’action RH en faveur de l’attractivité et du l’expression de besoins de formation et de souhaits éventuels
développement des talents, la politique RH a mis l’accent sur un d’évolution. Ils concernent la totalité de l’effectif. Un entretien de
accompagnement de carrière personnalisé auprès des miટannée a été introduit en 2019 afin de faire le point sur les
collaborateurs du Groupe. Seuls les collaborateurs salariés en objectifs annuels à miટparcours. En 2024, 92,9 % des salariés en
CDI sont concernés par la totalité de cette politique CDI ont échangé avec leur manager au sujet de leur
d’accompagnement. performance et de leur développement professionnel.
D’un point de vue collectif, le moment clé du cycle de gestion En Allemagne, les entretiens annuels sont systématisés depuis
des talents de Covivio s’incarne en France dans les People 2023 (en 2024, 88,4 % des salariés ont bénéficié d’un entretien de
Reviews, réunions transverses qui permettent de faire le point sur performance). Ils permettent aux collaborateurs et managers de
le « vivier » d’un métier, ses enjeux de rétention, de faire le point sur l’année écoulée, d’objectiver les décisions
développement et de recrutement, et ce en fonction de concernant la rémunération variable, et de définir ensemble des
l’évolution du métier, des objectifs de la société et du marché de objectifs de progrès. Ils sont aussi l’occasion de faire le point sur
l’emploi associé. En 2023, une People Review des jeunes talents les besoins de développement et les souhaits de formation de
français de moins de 30 ans a été réalisée, afin de faire le point chacun. Ils sont également une opportunité d’échanger sur la
sur le développement de leurs compétences, et d’identifier les collaboration au sein de l’équipe et son efficacité.
opportunités pour chacun d’entre eux. Un retour a été fait
auprès des collaborateurs en présence du manager direct et du Covivio favorise tous les ans les mobilités au sein du Groupe.
membre du Comité de Direction de rattachement. Une nouvelle En 2024, 26 mobilités ont eu lieu au sein du Groupe : 10 en
édition est programmée pour 2025. En Italie, une People Review France, 3 en Italie et 13 en Allemagne.
des collaborateurs de moins de 35 ans a été menée pour la Depuis 2019, l’échange sur le parcours et le développement de la
première fois en 2023 par le Comité de Direction, donnant lieu à carrière des collaborateurs français se fait lors d’un entretien
la définition de plans d’actions individuels, et réitérée en 2024. En spécifique, dit « entretien de parcours », mené au minimum tous
Allemagne, une Talent Review de 34 collaborateurs, animée par les deux ans. Il est l’occasion d’un dialogue nourri entre manager
la DRH Allemagne en 2022, en présence des directeurs de et collaborateur sur les attentes de ce dernier. Les managers ont
département, avait permis d’identifier les axes de été formés à la conduite de cet entretien, qui suppose une
développement et les actions à mettre en place afin posture différente de celle de l’entretien de fin d’année, et
d’accompagner au mieux les collaborateurs dans leur gestion nécessite une approche de « manager coach ». Cet entretien de
de carrière. Ce plan d’action a fait l’objet d’un suivi et, en 2024, parcours pourra être suivi d’un entretien RH pour qualifier la
l’examen des cas individuels s’est effectué en Comité de faisabilité d’un éventuel projet et mettre en place les
Direction de manière hebdomadaire. accompagnements nécessaires (bilan de compétences, compte
Sur le plan individuel, l’entretien annuel de chaque collaborateur personnel de formation, transition professionnelle, conseils en
avec son manager, ainsi que les différents entretiens conduits évolution professionnelle, coaching, formations métier, etc.).
par la Direction des Ressources Humaines, sont au cœur du L’expression d’un projet de mobilité à court terme (1 an) ou à
dispositif de gestion de carrière et d’accompagnement de moyen terme (3 ans) dans le cadre de cet entretien déclenche
chaque salarié. 100 % des salariés en CDI sont éligibles à cet systématiquement un entretien exploratoire avec l’équipe RH et
entretien, et seule une absence ou une arrivée en fin d’année la recherche de pistes d’évolution à court terme en interne.
peuvent justifier un report de l’entretien.




246 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
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LES MOMENTS ET DISPOSITIFS CLÉS DE LA GESTION DE CARRIÈRE


Parcours d’intégration Entretien de performance
• Journée d’intégration • Évaluation de la performance de l’année écoulée
Parcours d’intégration
• Échanges avec la Direction • Identification des besoins de formation
• Journée d’intégration
•• Échanges
Moments conviviaux
avec la Direction • Définition des objectifs pour l’année suivante
• Moments
Bilan RH àconviviaux
6 mois
Modules
• Bilan RH àe-learning
6 mois
• Modules e-learning
Buddy Program
• Buddy Program Développement des compétences
Cadrage pour l’année n+1
People reviews • Formation
• Coaching
Réunion périodique pour chaque famille de métier • Accompagnement RH personnalisé
• Appréciation des compétences
• Anticipation des évolutions de métier
• Identifications de besoins de formation collective
• Projection des parcours de carrière Entretien de mi-année
Suivi des objectifs et de la charge de travail

Entretien RH
Entretien sur proposition de la DRH en fonction Entretien de parcours professionnel
des situations individuelles
(tous les deux ans)
• Senior
• Avant et au retour d’absence de longue durée • Bilan de carrière
3
• Accompagnement et suivi de mobilité • Souhaits d’évolution



Mobilité
Changement de métier, promotion, prise
de fonction managériale
• Accompagnement de prise de poste
• Formation ou coaching le cas échéant




3.3.1.1.3 Retenir les talents
3.3.1.1.3.a Favoriser l’équilibre vie personnelle / vie professionnelle
Depuis 2020 et la crise sanitaire, le télétravail s’est intégré dans Parallèlement, Covivio poursuit son engagement en faveur de la
les modes de fonctionnement. Chez Covivio, le télétravail était Qualité de Vie au Travail (QVT), dans le cadre notamment de son
pratiqué en France depuis 2017 à raison d’une journée par accord Qualité de Vie au Travail. Signé pour la première fois
semaine, et un accord signé en 2021 en a étendu la pratique à en 2014, reconduit en 2018, il a fait l’objet d’une refonte en 2023.
deux jours par semaine. Chaque collaborateur éligible en France Englobant tous les dispositifs susceptibles de favoriser l’équilibre
(CDI et CDD bénéficiant de 3 mois d’ancienneté) a la faculté de entre vie professionnelle et vie personnelle, l’accord signé
télétravailler jusqu’à deux jours par semaine, positionnés en 2023 introduit la notion de droit à la déconnexion et couvre
librement avec un délai de prévenance de deux jours ouvrés, les risques psychosociaux liés à l’usage des nouvelles
depuis le lieu de son choix pourvu qu’il se trouve sur le territoire technologies de l’information et de la communication (NTIC) ; il
de l’Union européenne. Les alternants peuvent aussi bénéficier traite aussi des pratiques contribuant à l’amélioration de la
d’un jour de télétravail par semaine à partir de six mois qualité du travail et des conditions de travail, comme la qualité
d’ancienneté. En Italie, le télétravail a été mis en place de de la relation managériale et la formation des managers,
manière pérenne à hauteur d’une journée par semaine. En l’ergonomie des postes, l’organisation du travail, la
Allemagne, la direction et les instances représentatives du communication interne ou encore la clarté des missions de
personnel ont décidé en 2023 de porter à deux jours par chacun.
semaine la possibilité de télétravailler (40 % du temps de travail
dans la limite de deux journées), cette décision s’appliquant
jusqu’à la renégociation de l’accord collectif sur le télétravail
prévue en 2025.




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 247
3 Rapport de durabilité
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instance composée de l’employeur, du médecin du travail, et des
Les entretiens de suivi de la charge de travail représentants du personnel ; au regard de cette évaluation et
des conditions de travail en vigueur, aucune alerte n’a été
Prévus dans le cadre de l’accord relatif à l’Aménagement et
formulée, et le risque est jugé faible.
à la Réduction du Temps de Travail du 25 novembre 2014,
les entretiens de miટannée réalisés en France permettent Soucieuse d’accompagner les collaborateurs dans leur équilibre
de formaliser une alerte en cas de surcharge de travail, vie professionnelle/vie personnelle, la DRH France a mis en place
s’inscrivant ainsi dans les dispositifs de prévention du stress deux nouveaux dispositifs en janvier 2022 :
et des risques psychosociaux. La Direction des Ressources
Humaines partage avec les représentants du personnel, au ● Un dispositif de réservation de berceaux en crèche
sein de la Commission QVT, une synthèse des alertes interટentreprises sur l’ensemble du territoire national, en
relevées, leur niveau de gravité, ainsi que les plans d’actions s’associant aux Petits Chaperons Rouges. Trois rythmes
mis en place. Les entretiens menés avec la Direction des d’accueil sont possibles : régulier (hebdomadaire), occasionnel
Ressources Humaines ou avec le management permettent (par exemple lors des vacances scolaires) ou d’urgence.
également à certains collaborateurs d’identifier les En 2024, 8 collaborateurs ont bénéficié d’un berceau à temps
contraintes de leur vie personnelle pouvant avoir un impact plein.
sur leur vie professionnelle, et en particulier les ● Une aide personnalisée afin de soutenir les salariés aidants
problématiques liées à la charge régulière ou permanente familiaux dans leurs démarches administratives, via un
de parents en perte d’autonomie. Au travers d’une partenaire « Prev & Care », expert des services à la personne
plateforme prévoyanceટfrais de santé, les collaborateurs depuis 15 ans. Le salarié est assisté dans toutes ses
peuvent avoir accès à toute l’information et aux contacts démarches par un Care Manager, par exemple pour
sociaux adaptés dans ce type de situation. l’organisation de soins à domicile ou la constitution d’un
dossier d’aide financière. Ce service à distance est disponible
6 jours sur 7 de 9h à 19h. Depuis sa mise en place en 2022,
Cet accord s’appuie sur de nombreux outils en France : 23 collaborateurs ont bénéficié de ce service.

● une commission ad hoc, composée des élus de la CSSCT, des En Italie, les salariés bénéficient d’un remboursement d’une
délégués syndicaux, de la direction et de représentants des partie des frais engagés pour la garde d’enfant et engendrés
cadres (réunie 1 fois en 2024) ; dans le cadre de leur scolarité. Par ailleurs, les horaires de travail
offrent une certaine flexibilité (arrivée entre 8h30 et 10h et départ
● une cellule d’écoute téléphonique, accessible 24h sur 24 entre 17h30 et 19h) afin de permettre aux collaborateurs
et 7 jours sur 7, par le biais d’un numéro d’appel gratuit, et d’organiser leur vie personnelle et familiale. La DRH italienne
animée exclusivement par des psychologues diplômés ; accompagne les salariés dans leurs démarches administratives
liées à la prise d’un congé maternité ou à une absence pour
● des entretiens de suivi de la charge de travail tous les
maladie.
semestres ;
En France, le congé maternité est de 16 semaines et peut être
● l’organisation des réunions entre 9h et 18h ;
complété, avant l’accouchement, d’un congé pathologique de
● la formation des managers et des collaborateurs à la 14 jours. Covivio maintient le salaire des femmes à 100 %
prévention des risques psychoટsociaux. pendant toute la durée de leur congé maternité. Depuis
juillet 2021, le congé paternité est de 28 jours et Covivio
maintient à 100 % le salaire des hommes concernés pendant
Droit à la déconnexion et bon usage des outils numériques toute la durée de ce congé. Par ailleurs, le congé parental
de communication permet aux parents d’un enfant de moins de 3 ans de bénéficier
En vue de sensibiliser l’ensemble des collaborateurs au bon d’un temps partiel jusqu’aux 3 ans de l’enfant, ou d’une
usage de la messagerie professionnelle, une charte de suspension de leur contrat de travail à temps complet pour la
bonnes pratiques a été remise à chacun. Il y est notamment durée de leur choix (100 % des parents faisant ce choix
rappelé la nécessité de s’interroger sur le moment opportun retrouvent leur poste au sein de Covivio au terme de leur congé
pour adresser un eટmail, un message de type chat, ou un parental). Lorsqu’un parent souhaite conserver le bénéfice d’un
appel téléphonique, et de ne pas solliciter de réponse temps partiel auટdelà des trois ans de son enfant, il peut en faire
immédiate sauf si cela est indispensable et relevant d’une la demande ; chez Covivio, toutes les demandes en ce sens ont
situation d’urgence. Un message d’information a été intégré été acceptées. En Allemagne, un dispositif nommé
dans la signature des eટmails : « Covivio s’engage en faveur BUK (1) permet de concilier vie familiale et vie professionnelle, en
du droit à la déconnexion. Si vous recevez cet eટmail en accompagnant les collaborateurs dans leurs recherches de
dehors de vos heures habituelles de travail ou pendant vos solutions de garde d’enfant ou d’accompagnement de parents
congés, vous ne pouvez être tenu d’y répondre âgés.
immédiatement ». En Allemagne, une attention particulière est portée à la vie
familiale, sous l’impulsion notamment d’une membre du Conseil
d’Administration de Covivio, Daniela Schwarzer, qui est
En Allemagne, des formations de prévention du stress et de notamment intervenue en Comité RSE pour présenter les enjeux
développement de la résilience sont organisées sur la base du propres à la culture et des exemples d’initiatives à conduire. Un
volontariat, de même que des ateliers de gestion du temps. La accès simplifié à l’information sur la parentalité a été mis en
question de l’équilibre entre vie personnelle et vie professionnelle place, via la désignation d’une référente au sein de la DRH et
est abordée lors des entretiens annuels. En Italie, une évaluation d’une page dédiée sur l’intranet. Qu’il s’agisse de la mère ou du
des risques de stress au sein de l’activité est réalisée tous les ans, père, les parents peuvent bénéficier d’un aménagement du
selon dix indicateurs fixés par la loi, et débattue par une temps de travail durant leur congé parental et opter pour un
temps partiel. Tous les salariés retrouvent leur poste à lÀ fin de
leur congé parental et peuvent bénéficier, s’ils le souhaitent,



(1) Betriebliche unterstützte Kinderbetreuung – Garde d’enfants financée par l’entreprise.


248 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
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d’une modification de leurs horaires de travail. Le télétravail peut Depuis plusieurs années, Covivio obtient en France un accord
également être mis en place, au cas par cas, selon la situation des Délégués Syndicaux sur les salaires dans le cadre des
du collaborateur. L’emploi du temps peut également être rendu Négociations Annuelles Obligatoires (NAO). Ces négociations
flexible pour les parents d’enfants de moins de 16 ans. Pendant couvrent les champs définis par la loi : principalement la
les périodes de vacances scolaires, les bureaux allemands rémunération et le partage de la valeur ajoutée, mais aussi le
accueillent régulièrement les enfants des collaborateurs dans temps de travail, l’égalité professionnelle entre les femmes et les
une ambiance conviviale et leur propose jeux et activités. La hommes, la qualité de vie au travail. En 2024, plusieurs mesures
mise en place d’une prestation de garde d’enfants coટfinancée ont été mises en place ou reconduites, comme l’attribution
par Covivio et disponible toute l’année est actuellement à collective de 30 actions gratuites pour récompenser l’implication
l’étude. des équipes, ou le versement d’une prime de partage de la
valeur d’un montant de 1 500 € à tous les collaborateurs en
3.3.1.1.3.b Rémunérer les performances et faire face
décembre 2024.
à l’inflation
Dans une logique de juste rétribution et de rétention des talents,
le programme de rémunération du Groupe tend vers le meilleur Un dispositif d’actionnariat salarié
équilibre possible et prend en compte à la fois les performances Covivio fait profiter ses salariés français d’un dispositif
individuelles et collectives, mais également le profil et le niveau encadré par la loi permettant aux entreprises d’intéresser
d’expérience des collaborateurs, et l’état du marché de l’emploi les salariés aux résultats de l’entreprise, régi par accord
qui se veut de plus en plus compétitif sur certains profils collectif négocié et signé avec les partenaires sociaux. Tous
spécialisés. les ans, chaque salarié peut placer sa prime
En France et en Italie, la politique d’attribution des parts d’intéressement (équivalent à 9 % en moyenne de la
variables intègre la notion de performance individuelle, en rémunération annuelle) dans un Plan d’Épargne Entreprise,
s’appuyant sur le niveau de réalisation des objectifs déterminés en numéraire ou en titres Covivio, et bénéficier d’un
abondement de l’entreprise. Les dispositifs d’intéressement,
lors de l’entretien annuel. Il s’agit de rendre plus visible et
objective, notamment pour le salarié, la mesure de sa de participation et d’épargne salariale ont été déployés au 3
contribution aux performances du Groupe. En France, tous les sein de l’UES France dans le cadre des accords collectifs
collaborateurs en CDI sont éligibles à une rémunération variable. existants. Au titre de l’année 2023, un intéressement moyen
En Italie, les primes ont concerné 82 % des effectifs en 2024. représentant 8,01 % du salaire annuel moyen a été versé
aux bénéficiaires en 2024. 90 % des bénéficiaires ont opté
En Allemagne, un modèle de rémunération des salariés a été mis pour un placement partiel ou total sur le Plan Épargne
en place en 2017, incluant la possibilité d’avoir accès à une Groupe, et 83 % ont opté pour un placement en titres
rémunération variable, rejoignant ainsi la politique de Covivio, ce placement donnant lieu à un abondement
rémunération des performances établie au sein de Covivio. Cet supplémentaire de la Part de Groupe, afin d’encourager
accord a été négocié et approuvé par les instances locales de l’actionnariat salarié. En 2024, au niveau européen, 52,7 %
représentation du personnel. Les collaborateurs ont pu choisir (vs 50,5 % en 2023) des collaborateurs ont également
d’adhérer à ce nouveau modèle ou de rester couvert par l’ancien bénéficié d’une attribution d’actions gratuites de la société.
accord de branche. En 2024, 80 % des collaborateurs disposent
d’une rémunération variable. Au 31 décembre 2024, 99 % de
l’effectif étaient couverts par l’un de ces deux accords collectifs
(seuls six managers dirigeants ne sont pas couverts en raison
d’un statut contractuel différent).


Répartition de l’intéressement
50%
Part proportionnelle au salaire versé à chaque collaborateur



% VERSEMENT
EN CASH
INTÉRESSEMENT

% PEG



50% + ABONDEMENT
Part répartie uniformément à chaque collaborateur,
au prorata du temps de présence




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 249
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Dans les trois pays, des mesures pour lutter contre l’inflation ont modèle de Bureau. En Allemagne, le restaurant d’entreprise a été
été mises en place. En France, une prime de partage de la valeur entièrement rénové en 2024, et la proposition de restauration revue
d’un montant de 1 500 € a été versée en janvier 2025 au titre en 2024 pour une meilleure qualité gustative et nutritionnelle, avec
de 2024. En Italie, une prime de 2 000 € a été versée sous forme des repas préparés sur place. En matière de sécurité, Covivio
de bons d’achat. En Allemagne, afin de soutenir les salariés face s’engage auટdelà des prescriptions du législateur français, avec un
à l’inflation, une somme pouvant aller jusqu’à 1 500 € pour les total de 16 % des salariés titulaires d’un certificat Sauveteur
collaborateurs travaillant à temps plein a été versée en 2024 Secouriste du Travail (SST) en 2025 (45 collaborateurs, dont 26 ont
(une partie de ce montant est versée mensuellement), et cette été de nouveau formés en 2024 pour assurer le maintien de leurs
aide face à l’inflation est pérennisée en 2025 via son intégration aptitudes). La prévention du risque électrique est également prise
dans le salaire de base. en compte, avec la mise en œuvre d’habilitations H0ટB0 (1) pour
l’ensemble des collaborateurs confrontés à ce type de risques au
En Italie, depuis décembre 2022, les salariés bénéficient de
sein de l’Ingénierie Immobilière et des Systèmes d’Information. Le
réductions sur les dépenses liées à la garde d’enfant, aux frais
Document Unique d’Évaluation des Risques Professionnels (DUERP)
scolaires, au transport et disposent de bons d’achat pour les
a été revu en 2024 avec les élus du CSE, et intègre l’ensemble des
activités culturelles (cinéma, concerts, musées etc.). Cette
risques de santé et de sécurité potentiels pour les salariés et
mesure a été reconduite en 2024 et en 2025.
prestataires de Covivio. Il est partagé avec la Médecine du travail
3.3.1.1.4 Assurer la santé et sécurité et favoriser et est revu tous les ans pour intégrer d’éventuels nouveaux risques.
la qualité de vie au travail Pour favoriser une meilleure installation des collaborateurs en
télétravail, Covivio finance l’équipement du domicile (chaise
Chacune des entités de Covivio applique les huit conventions de ergonomique, écran supplémentaire) à hauteur de 50 % dans la
l’Organisation Internationale du Travail (OIT) : liberté syndicale, limite de 100 €. En Italie, une grande attention a été accordée à la
reconnaissance effective du droit de négociation collective, formation à la sécurité, dispensée aux personnes de l’entreprise qui
élimination de toute forme de travail forcé ou obligatoire, occupent des rôles spécifiques définis par la législation italienne en
abolition effective du travail des enfants et élimination de la matière de sécurité : les managers opérationnels et certains
discrimination en matière d’emploi, de rémunération et de collaborateurs ont ainsi rejoint le Groupe des « secouristes » déjà
profession. La politique en matière de santé et de sécurité des formés. En 2024, 62 personnes au total ont suivi une formation de
travailleurs s’applique aux salariés et nonટsalariés, ainsi qu’aux mise à jour en matière de sécurité au travail.
travailleurs relevant de la chaîne de valeur conformément à
ESRS 2 présents dans les locaux de Covivio. Plus généralement, la CSSCT (2) en France et les instances
nationales équivalentes en Allemagne et en Italie vérifient la
Santé et sécurité sont au cœur de la politique sociale de Covivio, et conformité et le confort des installations mises à disposition des
de nombreuses actions sont menées en faveur de la santé des collaborateurs, et sont informées de tous les projets
collaborateurs, telles que la vaccination contre la grippe (en France d’aménagement et des plannings prévisionnels d’éventuels
et en Allemagne) ou la prévention des cancers de la peau, travaux. En Italie, ce comité se réunit au moins une fois par
l’aménagement spécifique des bureaux (installation de bureaux à trimestre et un « Manager Sécurité des Travailleurs » est, par
hauteur variable, pieds réglables pour les écrans complémentaires, ailleurs, en charge de vérifier que l’organisation respecte les
etc.) pour les salariés sujets à des troubles musculosquelettiques, principes de sûreté et de sécurité en vigueur. 100 % des
l’organisation de sessions de sensibilisation concernant le travail sur collaborateurs de Covivio sont couverts par une instance
écran, etc. En France, une formation « Gestes et postures » d’une représentative du personnel chargée de veiller au respect des
demiટjournée a été proposée aux collaborateurs participant au normes en vigueur, d’identifier toute situation de trouble en
déménagement vers l’atelier en début d’année 2024, ainsi qu’à tous matière de santé et de sécurité, et d’encourager les actions de
collaborateurs devant réaliser des missions impliquant de la prévention nécessaires. Un seul accident du travail a été
manutention (8 salariés et deux prestataires concernés). 40 enregistré en Italie en 2024 (aucun en 2023). En France, aucun
participants ont été formés à la sécurité incendie dans le cadre du des trois accidents dénombrés n’a donné lieu à arrêt de travail,
déménagement au sein du nouveau siège parisien. Un médecin et le taux reste limité à 1 %. En Allemagne, le taux est très faible
ergonome est régulièrement sollicité dans les locaux français. Des et se situe à 1,2 %. À l’échelle du Groupe, le taux d’accident du
cours de yoga sont également proposés aux équipes de Berlin, et travail est de 1 %. Le taux d’absentéisme reste également faible,
un partenariat avec une chaîne nationale de salles de sport à 2,8 % en France, 4,1 % en Allemagne, et 1,6 % en Italie, soit 3,5 %
permet aux collaborateurs de bénéficier de tarifs préférentiels. En au niveau du Groupe (stable par rapport à 2023). Les règles et
France, le Comité d’Entreprise finance en partie les activités équipements de sécurité sur chantiers sont définis dans les
sportives des salariés qui le souhaitent. Deux salles de sport ont été procédures selon les standards légaux en vigueur, se déclinent
aménagées dans les nouveaux locaux des équipes parisiennes, en formations obligatoires et font l’objet de rappels réguliers. Les
L’Atelier, dans le quartier SaintટLazare. Différents cours de sport déplacements sont encadrés par une politique voyage propre à
collectifs (yoga, pilates, renforcement musculaire) sont proposés chaque pays. Aucun accident n’a été générateur de handicap
chaque semaine aux équipes travaillant à l’Atelier. Des tournois de et aucun décès n’a été reporté.
basket sont régulièrement organisés.
En France, Covivio veille au respect des temps de repos des
En Italie, les espaces de travail à Rome et Milan ont été rénovés salariés au forfaitટjours (90 % de la population en CDI). La durée
en 2022 afin d’améliorer le confort des collaborateurs. Les salles de légale de repos est d’au moins 11 heures consécutives et le repos
réunion ont été agrandies et des cabines téléphoniques ont été hebdomadaire est d’au moins 24 heures consécutives. Pour les
installées, permettant ainsi à chacun de s’isoler lors des réunions. En salariés qui ne sont pas concernés par ce forfaitટjours, la durée
France, Covivio a déménagé en 2024 au sein de nouveaux locaux hebdomadaire du travail est de 37 heures, et tout dépassement
dont les aménagements ont été largement travaillés en est récupéré dans les deux semaines qui suivent. En Italie, les
concertation avec les collaborateurs et les organisations salariés à temps plein travaillent 40 heures par semaine. En
représentatives du personnel, qui ont rendu un avis favorable sur ce Allemagne, une grande partie des salariés travaillent également
déménagement au centre de la capitale. Un espace de 40 heures par semaine et environ 140 collaborateurs disposent
restauration est désormais ouvert à tous, et les espaces de travail, d’un contrat spécifique hérité de l’ancien accord collectif et
ergonomiques et esthétiques, font du site parisien un nouveau travaillent 37 heures par semaine. Le temps de travail est mesuré


(1) L’habilitation électrique H0 B0 concerne toutes les activités exercées dans un local électrique ainsi que tous les travaux électriques effectués dans
un cadre professionnel.
(2) CSSCT : Commission santé, sécurité et conditions de travail.

250 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
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en Allemagne via un outil de comptabilisation et de suivi des
temps, et les dépassements horaires sont rémunérés. Tous les individuellement et collectivement la qualité de vie au
collaborateurs y bénéficient de 30 jours de congé, et ont travail et permettent à chacun de trouver les ressources
également la possibilité de convertir une partie de leur pour mieux gérer les situations à risques pour soi et pour les
rémunération variable en jours de congé supplémentaires, sur la autres. Les échanges avec des professionnels des RPS
base du volontariat, dans la limite de trois jours. permettent aux salariés de prendre conscience de l’impact
de leurs propres croyances, comportements et émotions sur
En Allemagne, la Direction des Ressources Humaines a mis en euxટmêmes et sur les autres. En 2024, tous les nouveaux
place une procédure de gestion des conflits, en collaboration arrivants ont été formés dans des sessions spécifiques. En
avec les représentants du personnel. Strictement confidentielle, Allemagne, des formations liées au stress et à la résilience
cette procédure prévoit un système de médiation entre la ou les sont proposées aux salariés depuis 2021. Chaque manager
personne(s) concernée(s), piloté par le Directeur des Ressources est impliqué dans le déploiement de la formation auprès de
Humaines, épaulé par un représentant du personnel. L’existence son équipe. La gestion du temps est également une
de cette procédure a été largement communiquée aux thématique abordée lors de ces formations.
collaborateurs et a permis de résoudre avec succès quelques
situations de conflits.
En France, les collaborateurs bénéficient d’une couverture santé
supplémentaire (mutuelle) financée par Covivio à hauteur de
3.3.1.2 Déploiement de la politique Droits
75 % pour les nonટcadres et 65 % pour les cadres, et d’un Humains auprès des salariés (S1ટ1 EU Law)
maintien de leur salaire dès le premier jour d’absence pour arrêt Auટdelà des lois et règlements s’appliquant dans chaque pays
maladie, et ce pendant trois mois. En Italie, l’assurance santé des où il opère, et conscient de l’impact que ses activités peuvent
collaborateurs couvre les frais médicaux de l’employé et des avoir, Covivio s’attache à respecter et promouvoir les Droits
membres de sa famille (conjoint et enfants) sur présentation de Humains internationalement reconnus au sein de ses métiers et
factures et dans la limite de plafonds prédéfinis. En Allemagne, auprès de sa chaîne d’acteurs. Covivio est signataire du Pacte
tous les collaborateurs bénéficient également d’une assurance Mondial et en applique les 10 Principes ainsi que les Huit 3
maladie prise en charge à 50 % par Covivio, et le salaire des Conventions fondamentales de l’Organisation Internationale du
collaborateurs est maintenu à 100 % durant les 6 premières Travail. De plus, le Groupe est implanté dans des pays
semaines de maladie. bénéficiant de lois très protectrices en ce domaine. Les Droits
Humains constituent donc un enjeu modéré dans l’exercice de
Créer du lien social en présentiel et en distanciel
ses activités, comme le montre l’étude de double matérialité
En 2024, trois Covivio Talk ont été organisés, permettant à la (ESRS 2, section 3.1.2.4.2). Par ailleurs, Covivio déploie une
direction de partager les résultats et ambitions du Groupe avec politique active en matière de philanthropie et de mécénat de
l’ensemble des équipes, en plus de la newsletter européenne compétences, via sa Fondation d’entreprise (ESRS S3,
bimensuelle diffusée à tous les collaborateurs du Groupe. En section 3.3.3.2.1).
France, des Covivio Meetings donnent la parole à des experts
sur des thématiques métiers ou transverses (Intelligence En 2024, Covivio a formalisé sa politique de Droits Humains.
artificielle, bâtiment bas carbone, Économie circulaire et Cette politique constitue un engagement global du Groupe en
alimentation, etc.) ; ces actions de sensibilisation ont rassemblé tant qu’employeur, donneur d’ordre et fournisseur de services.
de nombreux salariés tout au long de l’année. En Allemagne, des
En interne : elle s’applique auprès des nonટsalariés et des salariés
discussions sont organisées en distanciel avec les dirigeants sur
ayant un contrat de travail direct ou indirect avec le Groupe
des thématiques transverses, et l’inscription est libre. S’agissant
(section 3.3.1.1), dans ses différents pays d’implantation (pays où
des modes de travail, les applications de travail à distance
les Droits Humains font l’objet de réglementations très
(Office 365 et en particulier Teams) font maintenant partie du
encadrantes, que Covivio s’attache à dépasser).
quotidien en France, en Allemagne et en Italie, permettant ainsi
l’émergence d’une dynamique Smart Working basée sur la En externe : Conscient de son rôle et de sa responsabilité au
technologie et permettant de maintenir l’esprit d’équipe entre les cœur de sa chaîne de création de valeur, Covivio accorde une
collaborateurs. place forte aux Droits Humains dans ses relations avec
différentes parties prenantes, notamment auprès de ses
fournisseurs.
Prévention en faveur de la qualité de vie au travail
Si certains sujets sont traités localement (recrutements,
En France, des sessions de formations pour lutter contre les
négociation d’accords collectifs, etc.) en tenant compte des
RPS (risques psychoટsociaux) ont été déployées auprès de
pratiques et réglementations nationales, de nombreux autres
tous les collaborateurs en 2022 et 2023. Prévues dans le
thèmes véhiculant des objectifs et des valeurs partagées à
cadre de prévention fixé par l’accord QVT signé en 2023,
l’échelle du Groupe font l’objet d’un déploiement uniforme dans
elles intègrent un module centré sur le droit à la
les trois pays. Diversité, dialogue social, développement
déconnexion, ainsi que la diffusion d’un webinaire sur la
personnel, qualité de vie au travail, équilibre vie personnelle/vie
gestion du stress, incluant un exercice de cohérence
professionnelle et prévention de toute forme de discrimination
cardiaque (mise en phase du rythme du cœur et de la
sont autant d’ambitions communes qui sous‐tendent la politique
respiration) permettant une relaxation rapide. Covivio
RH de Covivio à l’échelle européenne. Cette politique est portée
s’engage ainsi une nouvelle fois en faveur de la santé de
à la connaissance de tous les collaborateurs en France,
ses équipes. Ces formations permettent de développer
Allemagne et Italie, et est traduite dans chaque langue.




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 251
3 Rapport de durabilité
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3.3.1.2.1 Engagement auprès des salariés Mesures visant à fournir des recours en cas d’impact sur les
La politique d’engagement de Covivio vise à créer un Droits de l’Homme
environnement de travail où chaque collaborateur se sent Un dispositif d’alerte est mis à la disposition des collaborateurs
soutenu, valorisé et motivé, impliquant en retour un haut niveau du Groupe ainsi que l’ensemble des parties prenantes. Si un
de motivation et une fidélisation dans la durée. Elle se décline membre du personnel, salarié ou non salarié, constate une
autour des cinq valeurs de Covivio toutes largement publiées et atteinte aux Droits Humains, le concernant ou visant un autre
consultables en interne et en externe sur le site Internet de collaborateur, il peut signaler le fait en recourant à la procédure
Covivio, et résonne avec la Raison d’Être. d’alerte. Diffusée et expliquée en interne à l’échelle européenne,
Covivio s’engage à promouvoir une culture de respect et elle est également portée à la connaissance des partenaires et
d’inclusion. Chaque collaborateur, indépendamment de son fournisseurs via le site Internet de Covivio. En outre, mention en
origine, de son genre, de son âge, de sa religion ou de toute est faite dans la Charte Achats Responsables (ESRS S2,
autre caractéristique personnelle, doit se sentir valorisé et section 3.3.2.2.1). Fin 2023, une nouvelle plateforme
respecté. Aucune forme de discrimination ou de harcèlement Whistleblowing a été mise en place en France, en Allemagne et
n’est tolérée. en Italie. Elle permet notamment de mieux gérer la
confidentialité des lanceurs d’alerte.
Covivio investit dans le développement professionnel de ses
collaborateurs. Cela inclut des opportunités de formation 3.3.1.2.2 Une politique Droits Humains alignée sur les
continue, des opportunités de feedback via des entretiens, et principes directeurs des Nations unies relatifs
des plans de carrière personnalisés. Les salariés sont encouragés aux entreprises et aux Droits Humains
à développer leurs compétences et à poursuivre leurs ambitions Chacune des entités de Covivio applique les huit conventions de
professionnelles. l’Organisation Internationale du Travail (OIT) : liberté syndicale,
Covivio reconnaît et récompense les contributions de ses reconnaissance effective du droit de négociation collective,
collaborateurs. Cela passe par une politique transparente de élimination de toute forme de travail forcé ou obligatoire,
rémunération de la performance et de promotion des talents. abolition effective du travail des enfants et élimination de la
discrimination en matière d’emploi, de rémunération et de
Le bien-être des collaborateurs est une priorité. Covivio offre des profession.
programmes de bien-être, des horaires de travail flexibles et des
options de télétravail pour aider les employés à maintenir un Dans sa politique Droits Humains, Covivio précise que certains
équilibre sain entre vie professionnelle et vie personnelle. Des engagements concernent plus particulièrement l’activité
initiatives favorisant la santé mentale et physique sont hôtelière gérée en direct, comme la lutte contre la traite des
développées. êtres humains et l’exploitation sexuelle. Sur ce point, Covivio
condamne et prohibe toute forme de trafic d’êtres humains,
Covivio s’engage à maintenir une communication ouverte et l’exploitation sexuelle ou la pédophilie dans les hôtels dont il a la
transparente avec ses collaborateurs. La culture du feedback gestion directe.
est une réalité et des échanges constructifs à tous les niveaux
de l’organisation, ainsi qu’avec les instances représentatives du 3.3.1.2.3 Prévention des accidents de travail
personnel, sont menés de manière régulière. Les décisions Le détail de la politique mise en place par Covivio pour prévenir
importantes et les changements organisationnels sont les accidents de travail est détaillé à la section 3.3.1.1.4 / Assurer
communiqués de manière claire et en temps opportun. la santé et sécurité et favoriser la qualité de vie au travail.
Covivio encourage les collaborateurs à participer à des 3.3.1.2.4 S’engager en faveur de la diversité
initiatives de responsabilité sociale et environnementale, dans et de l’égalité
l’objectif de redonner à la communauté et de promouvoir des
Covivio s’engage à combattre toutes formes de discrimination et
pratiques durables. Chaque employé a la possibilité de
a mis en place des mesures couvrant l’ensemble des salariés
s’impliquer dans des projets qui ont un impact positif.
directs de ses activités en Europe. Le champ des discriminations
Covivio a la conviction que cet engagement mutuel, qui se couvertes par ces mesures sont : l’âge, le sexe, l’identité de
nourrit à toutes les étapes de la relation de travail, dès le genre, le nom, l’origine, la situation de famille, l’orientation
processus de recrutement et l’intégration, et jusqu’au départ du sexuelle, les mœurs, les caractéristiques génétiques,
collaborateur, est la clé du succès à long terme. Il est mesuré au l’appartenance vraie ou supposée à une ethnie, une nation, une
travers de notre Baromètre Engagement, et chacun des race, la langue parlée, l’apparence physique, le handicap, l’état
membres du Comité Exécutif, plus haute instance dirigeante de santé, l’état de grossesse, les opinions politiques, les opinions
exécutive de Covivio, en est le garant au quotidien. philosophiques, les convictions religieuses, les activités
syndicales, la domiciliation bancaire, le lieu de résidence, la
Pour plus d’informations : particulière vulnérabilité liée à la situation économique, et la
● 3.3.1.3.2 / Les modes de dialogue et leurs usages (S1ટ3) perte d’autonomie.

● La Charte Éthique, vecteur de responsabilité




252 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
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En matière de recrutement, le suivi des candidatures et Le Programme ExટAequo a pour but de promouvoir, à l’échelle
convocations en entretien d’embauche fait l’objet d’une analyse, européenne, l’égalité des chances entre hommes et femmes
afin d’assurer la diversité des profils considérés pour chaque Afin d’accompagner la progression des femmes au sein du
poste. Dans l’ensemble du Groupe, tous les processus de Groupe, Covivio déploie, depuis 2017, le programme ExટAequo.
recrutement doivent présenter au moins une candidature de Celuiટci est constitué de deux principaux volets :
chaque sexe, et le guide du recruteur, à destination des
recruteurs RH et des managers, vient rappeler les principes de ● des actions de sensibilisation de l’ensemble des
nonટdiscrimination à l’embauche et les réglementations en la collaborateurs au sujet de l’égalité femmeટhomme, au travers
matière. Les recruteurs au sein de la DRH France suivent tous les de sondages et de réunions internes d’information ;
3 ans une formation à la lutte contre la discrimination à
● un programme de mentoring, ayant pour vocation
l’embauche, et un module eટlearning est diffusé à tous les
d’accompagner et de guider les femmes qui le souhaitent
managers recruteurs. En Allemagne, à la suite d’une décision de
dans la conduite de leur carrière professionnelle, en
la Cour Constitutionnelle allemande, Covivio ajoute désormais le
bénéficiant de l’accompagnement d’un mentor, membre de
terme « Divers » à ses offres d’emploi. Covivio affirme ainsi ses
l’équipe de Direction européenne. 24 femmes françaises,
valeurs en termes de lutte contre les discriminations, en
italiennes et allemandes bénéficient aujourd’hui de ce
l’occurrence vis-à-vis des personnes transgenres.
programme. Depuis le démarrage du programme, 97 femmes
En Allemagne, Covivio est membre de la Charta der vielfalt (1), ont été mentorées par un dirigeant.
initiative qui met en avant l’inclusion et la diversité en entreprise
Tous les mentors français, allemands et italiens ont été formés à
au travers d’actions en matière de recrutement, de formation, et
leur rôle. Cette formation a été dispensée par Gloria, organisme
de développement des compétences. Deux personnes sont
partenaire sur les sujets égalité femmeટhomme.
désignées officiellement comme référentes en matière de
discrimination et peuvent être contactées par les collaborateurs Les mentees sont régulièrement invitées à exprimer leurs
en cas de plainte. En France un module eટlearning de 25 minutes attentes. En Allemagne, où le nombre de mentees est important,
« Prévenir les agissements sexistes » a été diffusé auprès de tous
les collaborateurs à l’occasion de la journée nationale de lutte
des réunions sont organisées régulièrement dans une logique de
récolte de feedback et d’amélioration du programme. La
3
contre le sexisme en 2024, et reste accessible à tous sur le promotion en cours s’est réunie à Paris en juin 2024 pour un
portail Covivio Academy. événement incluant notamment un partage d’expérience avec
Daniela Schwarzer (administratrice de Covivio) sur la place des
Égalité HommesટFemmes
femmes en entreprise, l’impact des cultures nationales et les
Signataire de la Charte de la Diversité (2) en 2010 et du Pacte leviers pour progresser, ainsi qu’un atelier sur les principaux
Mondial (3) en 2011, Covivio inscrit sa politique RH dans les obstacles au développement du leadership féminin – la honte,
objectifs de ces accords, en particulier via l’analyse la peur et l’isolement – leurs origines et les clés pour les
systématique des écarts de rémunération au sein d’une même surmonter.
population métier, à compter d’un positionnement inférieur à 5 %
de la médiane. Onze membres du personnel ont été concernés Les mentees françaises se sont toutes vu proposer en 2024 une
par une mesure salariale adaptée à la suite de cet examen adhésion (financée par Covivio) au réseau professionnel féminin
en 2024. La note de Covivio sur l’Index Égalité Femmes Hommes de l’immobilier, CREW. Cette adhésion leur permet d’accéder à
est en 2024 de 94/100 (contre 95/100 en 2023). Un processus un large carnet d’adresses, à des sessions de mentoring par des
similaire d’examen de potentielles inégalités a été mis en place femmes dirigeantes et à des événements et tables rondes sur la
en Italie depuis 2017 : les seuls écarts identifiés proviennent d’un promotion des femmes au sein des entreprises de l’immobilier.
écart d’ancienneté moyenne entre les hommes et les femmes, Covivio a accueilli un de ces événements dans ses locaux.
impliquant un écart de rémunération compte tenu des règles À l’occasion de la journée des droits des femmes, un Covivio
édictées par la Convention collective. En Allemagne, un exercice meeting à l’échelle européenne a été proposé à l’ensemble des
est réalisé pour réajuster tous les salaires en décalage, collaborateurs, consacré aux stéréotypes de genre et l’apport
contribuant ainsi à plus d’égalité notamment entre les hommes des neurosciences.
et les femmes. En 2025, un logiciel spécifique sera mis en place
en Allemagne pour permettre à chaque manager de visualiser En Italie, un partenariat a été signé avec Valore D, première
rapidement tout écart de rémunération pour un même poste et association professionnelle engagée pour l’égalité
de proposer les plans de rattrapage adaptés. femmeટhomme en Italie. Ainsi, les collaborateurs de Covivio
peuvent accéder à des informations sur cette thématique et
En France, la répartition de l’effectif reste stable, avec 58,7 % de participer à des événements et initiatives proposées par
femmes au 31 décembre 2024. L’équilibre femme/homme est l’association (conférences, programmes de mentorat, etc.).
presque parfait au sein de la population managériale : 50,7 %
des managers sont des femmes au 31 décembre 2024. En En 2024, aucune plainte en lien avec des problématiques de
Allemagne, les femmes représentent 47,4 % de l’effectif et 28,8 % discrimination n’a été émise auprès du Déontologue, et aucune
des managers sont des femmes. En Italie, l’effectif est à 51 % condamnation n’a été prononcée contre Covivio en la matière.
masculin, et les femmes représentent 50 % des managers. Le Le dispositif d’alerte mis en place couvre également les
Comité de Direction français est à 46 % féminin (54 % si l’on questions de harcèlement et de discrimination de tous types, et
exclut les mandataires sociaux nonટsalariés), et le Comité de protège les lanceurs d’alerte. En France, un double référent sur le
Direction italien comprend 50 % de femmes. En Allemagne, le harcèlement sexuel a également été nommé (l’un au sein du
Comité de Direction est composé à 25 % de femmes. À l’échelle Comité d’Entreprise, l’autre au sein de la Direction des
du Groupe, la part de femmes managers reste stable (39,8 % des Ressources Humaines) dans le cadre de la loi Travail 2017. Il
managers du Groupe sont des femmes en 2024 contre 42 % permet de multiplier les canaux possibles d’alerte et
en 2023). Le Comité Exécutif de Covivio, instance européenne de d’intervention. Un module eટlearning sur la prévention des
direction, comprend 33 % de femmes. (EPRA DiversityટEmp) agissements sexistes est mis à disposition sur la plateટforme




(1) Charta der Vielfalt – Für Diversity in der Arbeitswelt (charta
( ટderટvielfalt.de).
(2) Principes de la charte : https://www.charteટdiversite.com/charte
/ ટdeટlaટdiversité/
(3) https://unglobalcompact.org/
/ whatટisટgc/participants/
/ 15495ટCovivio


COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 253
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Covivio Academy. Il a pour objectif d’aider collaborateurs et conditions et rythme de travail. À la suite de cet entretien, un
managers à identifier les agissements sexistes au travail et leurs aménagement des horaires ou l’intervention d’un ergonome
différentes manifestations, et à réagir en conséquence le cas peuvent être organisés afin de répondre aux besoins du
échéant. En France et en Italie, où l’environnement national est collaborateur.
plus favorable à la garde d’enfants en collectivité et où l’offre est
Seniors
plus complète, des dispositifs ponctuels sont mis en place pour
favoriser l’équilibre des temps de vie, comme le dispositif lancé En matière d’accompagnement des seniors dans l’emploi,
en 2022 proposant des places en crèche ou des solutions de Covivio a mis en place un entretien systématique avec la
garde adaptées. Les dispositifs participant à faire progresser Direction des Ressources Humaines dans l’année du
l’équilibre vie personnelle/vie professionnelle y compris des 55e anniversaire, entretien renouvelé tous les ans pour les
jeunes parents, sont détaillés en section 3.3.1.1.3.a. salariés qui le souhaitent, permettant de faire le point sur le
poste de travail, les évolutions souhaitées et les actions à mettre
Handicap en place, en matière d’ergonomie par exemple. En 2024, tous les
À compétences égales, Covivio favorise les candidats en seniors ont été conviés à cet entretien et 15 % ont souhaité être
situation de handicap. Au 31 décembre 2024, Covivio emploie en reçus (les collaborateurs seniors souhaitent de manière générale
France 2 %, en Italie 3,8 % et en Allemagne 4,6 % de travailleurs réaliser cet entretien tous les deux ou trois ans et non chaque
en situation de handicap, et favorise leur emploi indirect en année). Par ailleurs, Covivio permet aux salariés de plus de
faisant appel à des ESAT (établissements ou services d’aide par 55 ans de bénéficier d’un temps partiel avec des cotisations
le travail) ou à des Entreprises Adaptées, pour des prestations retraite maintenues sur une base correspondant au temps plein.
d’événements (buffets solidaires, audit déchets, etc.). Sept salariés ont bénéficié de ce dispositif en 2024, soit 12 % de
l’effectif senior. Un accord relatif aux seniors favorisant le
En 2023, Covivio signe une convention avec l’AGEFIPH
maintien dans l’emploi des salariés âgés et la préservation de
En 2021, Covivio lançait sa première mission handicap. En 2023, leurs conditions de travail a été signé en 2020. Un Compte
cette première impulsion aboutit à la signature d’un partenariat ÉpargneટTemps (CET) Senior à destination des salariés âgés de
avec l’Association nationale de gestion du fonds pour l’insertion 55 ans et plus leur permet d’anticiper leur départ en retraite. Des
professionnelle des personnes handicapées (1), avec le soutien formations sont par ailleurs proposées aux collaborateurs
du Comité Social et Économique. En signant une convention, proches de l’âge de la retraite afin de préparer cette étape d’un
Covivio s’engage sur des objectifs de progression concrets à point de vue administratif et psychologique.
horizon 2026 : continuer la formation en impliquant davantage
les managers ; atteindre les 4 % d’emplois directs en France ; 3.3.1.3 Dialogue social (S1ટ2)
renforcer l’accompagnement de carrière des collaborateurs 3.3.1.3.1 Organisation du dialogue social
RQTH au sein des équipes Covivio ; doubler nos achats auprès
avec les représentants des salariés
du secteur adapté et protégé.
En France, la négociation des accords collectifs se fait avec les
Des actions très concrètes ont été déployées en 2024 afin de délégués syndicaux : deux organisations syndicales sont
poursuivre le travail de sensibilisation effectué depuis 2021 : représentées en 2024 au sein de Covivio (CFE CGC, CFDT).
création d’une page dédiée à la Mission handicap sur l’intranet, En 2024, peu de nouveaux accords collectifs majeurs ont été
et mise à disposition de ressources variées ; organisation de signés : aux accords déjà conclus les années précédentes (et
conférences sur la santé mentale et la conciliation entre maladie toujours en vigueur) sur la Qualité de Vie au Travail,
chronique et activité professionnelle ; information sur la RQTH l’Intéressement aux résultats de l’entreprise et le plan d’épargne,
(reconnaissance de la qualité de travailleur handicapé), l’Égalité et la Diversité, les Seniors, se sont ajoutés en 2024 un
notamment lors du recrutement et de l’intégration ; mise en accord sur le versement d’une prime de Partage de la Valeur
place d’activités handisport à l’occasion de la SEEPH (Semaine (cf. infra), un accord visant à revaloriser l’indemnité d’astreinte, et
pour l’Emploi des Personnes Handicapées) ; organisation d’un la mise à jour des accords concernant la couverture frais de
marché de noël. santé et prévoyance des salariés. Les instances représentatives
Un travailleur handicapé a participé au « DuoDay » et a été du personnel (IRP), au premier rang desquelles le CSE (cf. infra)
intégré aux équipes IT le temps d’une journée, et l’équipe RH sont en charge des questions et éventuelles problématiques
s’est mobilisée pour participer au 13e forum alternance de individuelles. Tous les élus sont « protégés » par le droit du
Tremplin handicap. travail, y compris après le terme de leur mandat, et ne peuvent
faire l’objet de sanctions individuelles que sur autorisation de
En Allemagne, dans le cadre de la Fondation, Covivio l’État et selon une procédure spécifique. Ils disposent d’une
accompagne le projet « Mädchen ? Natürlich ! » (Fille ? grande liberté de parole et de temps dédié à leurs
Naturellement !) promouvant l’égalité femmeટhomme et la responsabilités d’élus. Cette même protection s’applique aux
nonટdiscrimination envers les personnes handicapées via élus et responsables syndicaux allemands et italiens. Le
l’organisation de colonies de vacances accueillant des jeunes Directeur Général (CEO) de chaque pays est directement
filles en situation de handicap afin de les aider à développer leur responsable devant les IRP des engagements pris au nom de
confiance en elles. Covivio, et les juridictions nationales sont compétentes en
matière de contentieux si les IRP considéraient que les
En France, les collaborateurs de retour en entreprise après une
engagements ne sont pas tenus. Aucune contestation en la
absence d’une durée supérieure à 3 mois (maladie, congé
matière n’a jamais été formulée à l’encontre des dirigeants de
maternité) sont accompagnés afin de faciliter leur reprise. Un
Covivio.
entretien RH est notamment planifié pour échanger sur leurs




(1) Depuis 1987, l’Agefiph soutient le développement de l’emploi et le maintien en poste des personnes en situation de handicap dans les entreprises
du secteur privé. Parmi ses actions principales, elle conseille et accompagne les entreprises dans la définition et la mise en œuvre de leurs actions
handicap, accorde des aides financières aux entreprises et aux personnes pour compenser le handicap dans l’emploi.


254 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
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La sincérité et la transparence sur lesquels est fondé ce dialogue
Le Comité Social et Économique (CSE) en France social permet à Covivio d’être à l’écoute des suggestions des
représentants des salariés et d’anticiper, avec leur collaboration,
Le CSE est composé de 11 membres titulaires élus par le
l’évolution des parcours et des attentes de ses salariés.
personnel ; élus pour un mandat de quatre ans, ils siègent
depuis le 1er janvier 2024. Le CSE représente les salariés, au Covivio n’a pas été mis en cause ou condamné en 2024 en
nom desquels il est consulté et informé sur les décisions de matière de droit du travail ou de liberté syndicale.
l’entreprise, organise des activités sociales et culturelles,
prévient les risques professionnels, promeut l’égalité 3.3.1.3.2 Les modes de dialogue et leurs usages (S1ટટ3)
professionnelle, et agit de manière générale comme un Covivio et ses filiales entretiennent un dialogue permanent avec
contreટpouvoir susceptible d’encadrer les décisions de les instances représentatives du personnel (IRP), de manière
l’entreprise. Le CSE gère et décide en autonomie de transparente et constructive. Les Instances Représentatives du
l’allocation d’un budget équivalent à 2 % de la masse Personnel jouent un rôle fondamental dans la représentation et
salariale, en vue de financer son propre fonctionnement, la défense des intérêts des salariés, et servent de relais entre les
ainsi que des activités sociales et culturelles pour les employés et la direction, assurant que les préoccupations et les
collaborateurs de Covivio. besoins des travailleurs sont entendus et pris en compte. Les IRP
sont impliquées dans la négociation des conditions de travail, la
sécurité au travail, et les politiques de rémunération. Elles veillent
également à ce que les droits des salariés soient respectés,
En France, en 2024, lors des douze réunions du Comité Social et
notamment en matière de licenciements, de restructurations et
Économique, les partenaires sociaux ont été informés et
de conditions de travail. En agissant comme médiateurs à la
consultés lors de réunions ordinaires et extraordinaires sur la
demande des salariés qui le souhaitent, les IRP contribuent à
politique sociale et environnementale du Groupe, sur la situation
maintenir un climat social apaisé et à favoriser un dialogue
économique et financière, ainsi que sur les orientations
constructif entre les différentes parties prenantes de l’entreprise.
stratégiques et leurs impacts sociaux (évolution des métiers et
des compétences notamment) et environnementaux. Dans le
Dans ce cadre vertueux, Covivio s’engage à promouvoir le
dialogue social et la liberté syndicale. Tout salarié peut librement
3
cadre de ces trois consultations, appuyé par le rapport d’un
adhérer au syndicat professionnel de son choix et les syndicats
expert spécialement mandaté par les élus pour garantir son
professionnels peuvent s’organiser librement conformément aux
indépendance, le Comité Social et Économique a rendu un avis
dispositions du Code du travail. Covivio s’engage à ne
favorable à l’unanimité. Le CSE a également été consulté dans le
discriminer aucun salarié appartenant à un syndicat,
cadre de l’offre publique d’échange concernant la société
notamment en matière de recrutement, de conduite et de
Covivio Hôtels, opération pour laquelle il a également rendu un
répartition du travail, de formation professionnelle,
avis favorable à l’unanimité.
d’avancement, de rémunération et d’octroi d’avantages sociaux,
En Allemagne, le dialogue social s’organise à travers différents de mesures de discipline et de rupture du contrat de travail.
canaux. Comme c’est le cas en France et en Italie, l’article 9 de
En Italie, les représentants syndicaux ont été impliqués dans les
la Constitution allemande garantit aux entreprises et à leurs
activités suivantes : communication aux collaborateurs, partage
salariés la liberté d’adhérer ou non à une association
des dates de fermetures de l’entreprise et partage des
professionnelle ou à un syndicat. Tous les mois, une réunion est
réglementations en matière de bien-être au travail avant toutes
organisée entre le management, le Directeur des Ressources
communications aux collaborateurs. Comme chaque année,
Humaines et les instances représentatives du personnel afin
s’est tenue la réunion réglementaire entre le RLS (responsable de
d’échanger sur différents sujets. Ce Comité d’Entreprise, appelé
la sécurité des travailleurs – personne désignée au sein de
Betriebsrat, est un organe élu pour quatre ans. Il joue un rôle
Covivio), le représentant de la direction, le médecin du travail et
crucial dans la représentation des salariés en veillant au respect
le RSPP (responsable de la prévention et de la protection). Un
de leurs droits et en facilitant le dialogue avec la direction, avec
nouveau médecin du travail a été désigné en 2024.
des fonctions de coટgestion sur des décisions importantes
concernant les conditions de travail. Les responsables de Ces instances permettent une écoute et l’identification de
département ont la charge de relayer les informations relatives signaux faibles à même de « remédier aux effets négatifs sur ses
aux potentielles évolutions des conditions de travail. L’intranet propres travailleurs » selon la définition de l’ESRS.
fournit également l’ensemble des informations liées aux accords
collectifs, aux principes éthiques, aux principales cessions et Les canaux d’alerte sont décrits en France dans l’accord QVT et
acquisitions réalisées par l’entreprise, ou encore à la stratégie et au niveau Groupe dans la Charte Éthique.
à l’actualité de Covivio. Cinq accords collectifs pluriannuels ont La Direction des Ressources Humaines (DRH) joue également un
été conclus en Allemagne en 2023 et ont vu leur application se rôle clé en tant que canal d’écoute au sein de l’entreprise. Elle
déployer cette année : un accord concernant la pérennisation facilite la communication entre les salariés et la direction,
des entretiens annuels, un accord passant à deux jours le permettant aux employés d’exprimer leurs préoccupations, leurs
nombre maximum de jours de télétravail par semaine jusqu’en besoins et leurs suggestions. La DRH est attentive aux feedbacks
2025, un accord sur l’harmonisation des jours de congé et la des employés et travaille à résoudre les problèmes, améliorer le
possible transformation d’une partie de la rémunération variable bien-être au travail et créer un environnement de travail apaisé
en congés, un accord sur le suivi et la gestion du temps de et productif. Toute demande d’entretien est traitée dans un délai
travail, et un accord sur la mise en place de SAP. raisonnable et les griefs éventuels sont traités en lien avec le
En Italie, les représentants syndicaux ont été impliqués dans les management, le membre du Comité de Direction en charge du
activités suivantes : communication aux collaborateurs, partage département concerné étant systématiquement informé, ainsi
des dates de fermetures de l’entreprise et partage des que le Directeur Général (en fonction de la nature et/ou de la
réglementations en matière de bien-être au travail avant toutes gravité des faits). Le cas échéant, un dispositif d’enquête peut
communications aux collaborateurs. être déclenché, et des mesures de sauvegarde peuvent être
prises.
Au cas où un ou une salarié(e) serait en souffrance du fait de son
activité chez Covivio, un dispositif permet à l’intéressé, ou à des
témoins au sein de l’entreprise, de faire remonter l’information
afin de mettre en place une solution adaptée.



COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 255
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Exigence de données complémentaires CSRD
Évaluation de la connaissance des La procédure de suivi et traitement des alertes reçues par Covivio via la plateforme Whistleblowing est expliquée
salariés des processus d’alerte - S1 Q33 dans l’ESRS G1, section 3.4.2.4. Aucune alerte n’a été reçue en 2023 et 2024.



Prévention des risques de corruption 3.3.1.4 Déploiement de la politique sociale (S1ટ4)
Covivio s’est doté d’un dispositif d’alerte interne dès 2015. Son 3.3.1.4.1 Une gouvernance RH au niveau européen
fonctionnement a été amendé afin de tenir compte des
dispositions de la loi Sapin 2. Les faits susceptibles d’être Le déploiement de la Politique Sociale de Covivio est piloté par
couverts par l’alerte sont multiples : crime ou délit, violation une gouvernance RH Européenne.
grave et manifeste d’une réglementation nationale ou Chaque plate‐forme locale dispose de son équipe Ressources
internationale, menace ou préjudice graves pour l’intérêt Humaines, afin d’offrir un service au plus proche des besoins des
général. Elle permet également à tout collaborateur de équipes opérationnelles, pour toutes leurs problématiques
dénoncer les manquements aux principes édictés par la Charte sociales. Des règles et ambitions communes sont néanmoins
Éthique, et plus généralement, dans les domaines suivants : définies au niveau du Groupe, en particulier en matière de
financier, comptable, bancaire, lutte contre la corruption, lutte marque employeur et d’intégration, de formation et de
contre les discriminations et le harcèlement au travail. Le développement du management, d’égalité professionnelle entre
dispositif d’alerte est mis à la disposition des collaborateurs du les femmes et les hommes, de qualité de vie au travail, de
Groupe ainsi que l’ensemble des parties prenantes. rémunération et de dialogue social. Le Comité RH Groupe,
composé du Directeur Général, du Directeur Général Délégué,
du Secrétaire Général et de la Directrice des Ressources
Humaines (qui siège aux Comités RH italien et allemand), est le
garant du déploiement opérationnel de ces principes.


Plan d’actions RH / salariés directs de Covivio


Attirer des
talents en
phase avec
la stratégie


S'engager en Développer
faveur de la les
diversité compétences




Assurer la
santé et Favoriser une
sécurité et évolution des
favoriser la carrières
QVT


Retenir les
talents




256 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
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3.3.1.4.2 Mesure de l’engagement des salariés 3.3.1.4.4 Les ressources mises en place pour déployer
Une enquête de satisfaction des collaborateurs est menée tous le plan d’action
les deux ans depuis 2019 à l’échelle du Groupe. C’est le Assurer la santé et la sécurité et favoriser la qualité de vie au
Baromètre Engagement, réalisé jusqu’à présent par l’institut travail : la CSSCT (1) en France et les instances nationales
Kantar auprès de l’ensemble des collaborateurs européens. Son équivalentes en Allemagne et en Italie vérifient la conformité et
édition 2023 témoigne, avec un taux de participation de 83 %, à le confort des installations mises à disposition des
la fois du sentiment d’appartenance, de la confiance, et de la collaborateurs, et sont informées de tous les projets
qualité des conditions de travail de chacun. d’aménagement et des plannings prévisionnels d’éventuels
travaux. En Italie, ce Comité se réunit au moins une fois par
L’engagement des équipes et la fierté d’appartenance sont au
trimestre et un « Manager Sécurité des Travailleurs » est, par
rendez‐vous : 93 % des salariés déclarent que leur travail est
ailleurs, en charge de vérifier que l’organisation respecte les
intéressant, et 85 % d’entre eux sont satisfaits de leur emploi, soit
principes de sûreté et de sécurité en vigueur.
12 points de plus que le benchmark de l’institut Kantar relatif aux
entreprises privées. La confiance dans la stratégie du Groupe et Une politique de recrutement qui soutient la stratégie : Les
dans le management est maintenue à des niveaux élevés : 78 % besoins en recrutement sont étudiés et arbitrés par la Direction
des collaborateurs affirment avoir confiance en l’équipe Générale, en fonction des priorités et enjeux business
dirigeante (+ 15 pts par rapport au benchmark) et 83 % en leur pluriannuels. L’investissement que cela représente est validé lors
responsable hiérarchique direct. 94 % des collaborateurs se du processus budgétaire annuel. Les entretiens de mi‐année et
disent optimistes sur l’avenir de Covivio. L’efficacité de fin d’année, ainsi que les People Reviews, permettent de
organisationnelle au sein du Groupe est particulièrement saluée mesurer à la fois le niveau de charge des équipes, la densité de
dans cette édition : 81 % des collaborateurs déclarent que les compétences requises ainsi que leur allocation dans la durée, et
décisions sont prises rapidement et 80 % saluent la rapidité de les éventuelles évolutions de compétences à prendre en compte.
leur mise en œuvre. La qualité de vie au travail est également
plébiscitée : 90 % jugent l’ambiance de travail bonne au sein de Une politique d’attractivité et d’emploi de jeunes talents dans
leur équipe et 80 % déclarent avoir un bon équilibre vie privée/ un contexte de hausse du turnટટover : Les équipes RH des trois
pays ont également organisé des rencontres avec des étudiants
3
vie professionnelle. 91 % des salariés sont satisfaits de leurs
conditions matérielles de travail. dans une logique de développement de la marque employeur.

Les résultats de chaque baromètre sont présentés en COMEX Une gestion des carrières intégrée et dynamique : En 2024, des
ainsi qu’au Comité RSE. Les actions correctives qui peuvent être People Reviews des talents européens ont été réalisées en Italie
identifiées donnent lieu à un plan d’action par pays, suivi au et en Allemagne, afin de faire le point sur le développement de
niveau Groupe par la Direction Générale. leurs compétences, et d’identifier les opportunités pour chacun
d’entre eux. Un retour a été fait auprès des collaborateurs
3.3.1.4.3 Plan d’action RH concernés. En France, la People Review a eu lieu en 2023 et sera
Le plan d’action RSE Europe 2020/2025/2030, présenté dans renouvelée en 2025.
l’ESRS 2, section 3.1.2.5, détaille notamment les actions majeures
du volet RH. Ce plan d’actions détaille, par activité, les
principaux objectifs pluriannuels et leur avancement. Ces
différents objectifs font l’objet d’un reporting interne et sont suivis
aux différents échelons de la gouvernance de l’entreprise.


Collaborateurs RH
En ETP (Equivalent Temps Plein) France Allemagne Italie
Nombre de salariés en charge de la paye 2 3 1
ETP consacrés aux sujets de diversité 0,2 0,2 0


3.3.1.5 Métriques et objectifs en matière de politique sociale (S1ટ5)
3.3.1.5.1 Indicateurs Santé et Sécurité
Covivio se fixe pour objectif qu’aucun salarié ne soit victime d’une maladie professionnelle ou d’un accident du travail.

Données Santé Sécurité sur les salariés directs de Covivio
2024
Nombre de jours
calendaires
Décès pour cause de maladie professionnelle 0
Jours d’absence pour arrêt maladie 2 997




(1) CSSCT : Commission Santé, Sécurité et Conditions de Travail (Commission crée au sein du Comité Social et Économique) CSE.

COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 257
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3.3.1.5.2.a Tableau des indicateurs sociaux (S1ટટ6) - Covivio (périmètre historique)
Les informations présentées ciટaprès se rapporte au périmètre historique Covivio (UES France, Allemagne, Italie)

Informations sur les nonટsalariés
GRI France Italie Allemagne Groupe
Standards /
EPRA 2024 2024 2024 2024
Effectif non salarié 7 9 88 104
Travailleurs temporaires - Stagiaires (incluant les stages
de moins de 20h/semaine) 2 0 86 88
Hommes 1 0 50 51
Femmes 1 0 36 37
Travailleurs temporaires - Intérimaires, indépendants 2 9 2 13
Hommes 0 5 0 5
Femmes 2 4 2 8
Mandataires sociaux 3 0 0 3
Hommes 3 0 0 3
Femmes 0 0 0 0


Informations sur les effectifs
GRI France Italie Allemagne Groupe
Standards
/ EPRA 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024

Nombre d’employés (CAP inclus) 303 303 101 105 632 605 1036 1013
Effectif total reporté
Hommes 128 125 52 53 333 318 513 496
par genre
Femmes 175 178 49 52 299 287 523 517
CDI 274 267 100 98 592 576 966 941
Hommes 118 115 52 50 316 303 486 468
Femmes 156 152 48 48 276 273 480 473
CDD 2 8 1 7 24 18 27 33
Effectif total par type de
contrat de travail Hommes 1 2 0 3 7 6 8 11
reporté par genre
Femmes 1 6 1 4 17 12 19 22
CAP 27 28 0 0 16 11 43 39
Hommes 9 8 0 0 10 9 19 17
Femmes 18 20 0 0 6 2 24 22
Site 1 (Paris/ Milan/Oberhausen) 227 227 40 44 344 345 611 616
Hommes 98 96 14 16 176 176 288 288
Femmes 129 131 26 28 168 169 323 328
Site 2 (Metz/ Rome/Berlin) 58 58 61 61 234 204 353 323
Effectif total reporté
par zone géographique
102ટટ8 Hommes 23 23 38 37 130 115 191 175
Femmes 35 35 23 24 104 89 162 148
Diversity Autres localisations 18 18 0 0 54 56 72 74
ટEmp Hommes 7 6 0 0 27 27 34 33
Femmes 11 12 0 0 27 29 38 41
Temps plein 285 288 97 100 531 505 913 893
Hommes 124 121 52 53 321 310 497 484
Effectif total par type Femmes 161 167 45 47 210 195 416 409
d’emploi reporté par
genre Temps partiel 18 15 4 5 101 100 123 120
Hommes 4 4 0 0 12 8 16 12
Femmes 14 11 4 5 89 92 107 108
Manager 77 71 10 10 87 80 174 161
Hommes 39 35 5 5 57 57 101 97
Effectif total par type
de catégories Femmes 38 36 5 5 30 23 73 64
professionnelles Non Manager 226 232 91 95 545 525 862 852
reporté par genre
Hommes 89 90 47 48 276 261 412 399
Femmes 137 142 44 47 269 264 450 453
Moins de 30 ans 65 73 6 8 101 86 172 167
Effectif total reporté
30ટ50 ans 149 143 68 59 339 327 556 529
par tranche d’âge
Plus de 50 ans 89 87 27 38 192 192 308 317




258 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Rapport de durabilité
Informations sociales




GRI France Italie Allemagne Groupe
Standards
/ EPRA 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024

Total des départs CDI + CDD 34 33 8 7 91 67 133 107
dont CDD 8,8 % 9,1 % 12,5 % 14,3 % 20,9 % 13,4 % 17,3 % 12,1 %
Turnover CDI + CDD 11,0 % 12,0 % 7,7 % 6,9 % 14,6 % 10,9 % 11,2 % 10,8 %
Turnover du personnel Turnover CDI 10,9 % 10,9 % 7,0 % 6,0 % 12,1 % 9,8 % 13,6 % 9,7 %
reporté par genre,
Hommes 6,0 % 4,7 % 2,0 % 5,0 % 6,5 % 5,1 % 5,9 % 5,0 %
contrat de travail
et tranche d’âge Femmes 4,9 % 6,2 % 5,0 % 1,0 % 5,5 % 4,7 % 5,3 % 4,8 %
Moins de 30 ans 5,3 % 0,7 % 0,0 % 2,0 % 1,3 % 1,9 % 2,3 % 1,6 %
401ટટ1 30ટ50 ans 2,5 % 6,9 % 5,0 % 4,0 % 6,4 % 4,4 % 5,1 % 5,1 %
Plus de 50 ans 3,2 % 3,3 % 2,0 % 0,0 % 4,4 % 3,5 % 3,8 % 3,1 %
Emp- Total des entrées 52 59 5 11 73 58 130 128
Turnover dont CDD 61,5 % 59,3 % 20,0 % 63,6 % 16,4 % 13,8 % 34,6 % 39,1 %
Taux de recrutement CDI + CDD 18,1 % 21,4 % 4,8 % 10,9 % 11,5 % 9,2 % 13,3 % 12,9 %
Taux de recrutement Taux de recrutement CDI 7,0 % 8,8 % 4,0 % 4,0 % 10,2 % 8,4 % 8,7 % 8,1 %
reporté par genre,
Hommes 3,2 % 3,6 % 2,0 % 3,0 % 5,4 % 3,7 % 4,4 % 3,6 %
contrat de travail
et tranche d’âge Femmes 3,9 % 5,1 % 2,0 % 1,0 % 4,9 % 4,7 % 4,3 % 4,5 %
Moins de 30 ans 2,8 % 4,4 % 0,0 % 1,0 % 2,7 % 2,5 % 2,4 % 2,9 %
30ટ50 ans 3,9 % 4,0 % 4,0 % 1,0 % 5,9 % 5,2 % 5,1 % 4,5 %
Plus de 50 ans 0,4 % 0,4 % 0,0 % 2,0 % 1,7 % 0,7 % 1,1 % 0,7 %
Répartition des effectifs Total 13 8 8 29
du top management
Hommes 7 4 6 59 %
(membres des CODIR
locaux) Femmes 6 4 2 41 % 3
Indicateurs liés à la formation et au développement des compétences
GRI France Italie Allemagne Groupe
Standards
/ EPRA 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024
Total 237 285 101 105 453 487 791 877
Taux de formation 78 % 94 % 100 % 100 % 72 % 80 % 76 % 87 %

% du personnel qui a reçu Hommes - 120 - 53 - 256 429
une formation Femmes - 165 - 52 - 231 448
Managers - 45 - 10 - 71 126
Non Managers - 240 - 95 - 416 750
Total heures de
formation par salarié - 11,3 - 24,6 - 13 - 13,8
Hommes - 11,0 - 25,1 - 13,9 - 14,3
404ટટ1
Femmes - 11,5 - 26,3 - 12,0 - 13,3

Emp- Managers - 4,7 - 11,7 - 23,4 - 14,4
Nombre moyen d’heures de Training Non Managers - 13,3 - 27,2 - 11,4 - 13,7
formation par salarié reporté
Nombre total d'heures
par sexe et par catégorie
de formation par
professionnelle
employé formé 17,9 12,0 25,9 25,0 23,5 16,1 22,1 15,9
Hommes 20,7 11,5 25,5 23,5 25,2 17,2 23,8 16,6
Femmes 15,6 12,4 26,3 26,6 21,5 14,9 20,4 15,3
Managers 18,4 7,3 23,9 12,9 60,1 26,4 43,0 18,4

Non Managers 11,6 12,9 26,1 26,1 15,7 14,3 15,8 15,5
% de la masse salariale
consacrée à la formation Total 3,8 % 3,0 % 1,0 % 1,0 % 2,1 % 1,4 % 2,5 % 1,9 %
Part des salariés recevant Total 98,2 % 95,1 % 94,0 % 92,9 % 95,8 % 88,4 % 96,3 % 90,7 %
un entretien annuel de 404ટટ3
performance et Hommes 96,7 % 98,3 % 94,2 % 94,0 % 96,8 % 89,0 % 96,5 % 90,7 %
développement reporté EmpટટDev
par genre Femmes 99,3 % 92,8 % 93,8 % 91,7 % 94,6 % 87,6 % 96,0 % 89,9 %




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 259
3 Rapport de durabilité
Informations sociales




Indicateurs liés à l’accidentologie
GRI France Italie Allemagne Groupe
Standards /
EPRA 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024
Total 2,7 % 2,8 % 1,7 % 1,6 % 4,2 % 4,1 % 3,5 % 3,5 %
Hommes 1,1 % 1,1 % 0,9 % 0,9 % 4,0 % 3,9 % 3,0 % 2,9 %
Taux d’absentéisme
reporté par genre Femmes 3,9 % 4,1 % 2,3 % 2,4 % 4,4 % 4,4 % 4,1 % 4,1 %
Total 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%
Taux de maladies
professionnelles Hommes 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%
reporté par genre
Femmes 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%
403ટટ2 Total 1,0 % 1,0 % 0% 0% 1,4 % 1,1 % 1,1 % 1,0 %
Hommes 0% 0% 0% 0% 0,9 % 0,9 % 0,6 % 0,6 %
H&SટટEmp
Femmes 0% 1,0 % 0% 0% 1,8 % 1,4 % 1,0 % 1,1 %
Nombre de jours
Taux d’accident du travail d’absence liés aux
reporté par genre accidents du travail 0 0 65,5 65,5
- - - -
Taux de fréquence 6,1253 0 0 0 5,8100 5,2400 5,2980 3,2075
Taux de gravité 0,2675 0 0 0 0,1700 0,0500 0,1800 0,0306

Nombre de décès 0 0 0 0 0 0 0 0


Informations relatives aux salaires
GRI France Italie Allemagne Groupe
Standards /
EPRA 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024

Salaire de base femme
(moyenne) (hors CAP
et suspension) 62 257 € 62 731 € 56 617 € 57 243 € 52 559 € 54 609 €
Salaire de base homme
(moyenne) (hors CAP
et suspension) 77 760 € 78 981 € 70 394 € 70 288 € 60 452 € 63 201 €
Rapport F/H (hors CAP
et suspension) - 20 % - 21 % - 20 % - 19 % - 13 % - 14 % - 16 % - 16 %
Salaire de base femme
(médiane) (hors CAP
et suspension) 49 000 € 51 912 € 43 858 € 45 175 € 51 000 € 52 800 €

Ratio du salaire de base Salaire de base homme
(médiane) (hors CAP
et de la rémunération des et suspension) 62 518 € 65 345 € 60 001 € 60 007 € 56 040 € 58 080 €
femmes par rapport aux
Rapport F/H (hors CAP
hommes, par catégorie
et suspension) - 22 % - 21 % - 27 % - 25 % -9% -9% - 14 % - 14 %
professionnelle
Salaire base femme
manager 97 978 € 99 291 € 134 671 € 140 671 € 77 206 € 77 622 €
405ટટ2
Salaire base homme
manager 113 274 € 116 428 € 198 000 € 203 000 € 86 204 € 92 637 €
Diversity- Rapport F/H manager - 14 % - 15 % - 32 % - 31 % - 10 % - 16 % - 14 % - 17 %
Pay Salaire base homme
non manager 50 753 € 51 943 € 47 099 € 47 973 € 49 756 € 52 699 €
Salaire base femme
non manager 60 447 € 62 998 € 56 819 € 56 464 € 55 184 € 56 699 €
Rapport F/H
non manager - 16 % - 18 % - 17 % - 15 % - 10 % -7% - 12 % - 11 %
Personne la mieux
rémunérée - 797 374 € - 400 000 € - 261 576 € -
Salaire moyen (en
excluant la personne
la mieux rémunérée) - 93 205 € - 60 661 € - 67 810 € -
Salaire médian (en
Ratio d’équité
excluant la personne
la mieux rémunérée) - 73 996 € - 50 285 € - 59 202 € -
Ratio de fonds propres
- moyenne - 8,56 - 6,59 - 3,86 - 5,48
Ratio de fonds propres
- médiane - 10,78 - 7,95 - 4,42 6,59




260 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Rapport de durabilité
Informations sociales




Autres indicateurs
France Italie Allemagne Groupe
GRI Standards /
EPRA 2024 2024 2024 2024
Pourcentage des salariés couverts
par une convention collective 102ટટ41 100 % 100 % 99,5 % 99,7 %
% des salariés couverts par des
représentants du personnel 100 % 41,9 % 90,2 % 88,0 %
Nombre d’employés ayant droit au congé
parental (avec des enfants de moins de
3 ans) 9% NC 10 % 9,5 %
Hommes 3% NC 46 % 33 %
Femmes 6% NC 54 % 39 %
Employés ayant fait valoir leur droit au
congé parental (temps plein ou temps
partiel) 9% NC 100 % 71 %
Taux de retour et de rétention Hommes 0% NC 19 % 13 %
après congé parental reporté par 414ટટ2 Femmes 100 % NC 81 % 87 %
genre
Taux de retour après congé parental
(temps plein uniquement) 100 % NC NC NC
Hommes NA NC NC NC
Femmes 100 % NC NC NC
Taux de rétention suivant le congé 3
parental (12 mois suivant le retour) 100 % NC NC NC
Hommes NA NC NC NC

Femmes 100 % NC NC NC
Part de l’effectif total représenté
dans des comités mixtes
Directionટટsalariés d’hygiène
et de sécurité au travail visant à
surveiller et à donner des avis
sur programme SST 403ટટ1 Total 100 % 100 % 100 % 100 %
Part des activités en conformité
avec des principes reconnus
en termes de système de
management santé et sécurité Total 100 % 100 % 100 % 100 %
Salariés en situation de handicap Total 2,0 % 3,8 % 4,6 % 3,8 %
Plaintes sur des sujets liés à
l'éthique (y compris le harcèlement, Covivio
la discrimination sous toutes ses indicateur
formes) 1 - - 1
Montant des amendes pour motifs
éthiques ou de discrimination - - - -
Mobilité interne (au sein Covivio
d’une entité sociale) indicateur Total 10 3 13 26
Prêts au personnel (% de salariés Covivio
bénéficiaires nouveaux prêts indicateur
par rapport à l’effectif total) Total 0% 0% 3,3 % 2,0 %
Subventions au Comité Covivio
d’Entreprise (% de la masse indicateur
salariale) Total 2,0 % 0% 0,3 % 0,8 %



Informations contextuelles nécessaires à la compréhension des données
L’effectif européen de Covivio est en légère baisse par rapport Allemagne, le recours au contrat temporaire est
à 2023 (- 2,2 %), avec au total 1 013 collaborateurs au traditionnellement plus fréquent, mais reste dans des
31 décembre 2024, contre 1 036 à fin 2023. En 2024, le nombre de proportions limitées et baisse par rapport à 2023 (3 % de l’effectif
contrats à durée déterminée (CDD) représente toujours en au 31/12/2023 contre 3,8 % fin 2023). La part des CDI se stabilise
France une faible part des effectifs (2,6 % au 31 décembre). En ainsi à un haut niveau (92,8 % de l’effectif total à fin 2024), preuve
Italie, la part des CDD est plus importante (6 % à fin 2024), le de l’importance accordée à la rétention des talents et de la
recours à ce type de contrat ayant vocation à identifier la confiance sur le développement du Groupe.
pérennité des besoins, dans un contexte immobilier incertain. En




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 261
3 Rapport de durabilité
Informations sociales




3.3.1.5.2.b Tableau des indicateurs sociaux (S1ટટ6) - Hôtels en gestion (Covivio Hotels)
Les indicateurs présentés ciટdessous se rapportent aux hôtels en gestion de Covivio Hotels. L’ensemble des informations quantitatives
et qualitatives se rapportant à ce périmètre sont incluses dans le Document d’Enregistrement Universel de Covivio Hotels.

Covivio Hotels
2024
Nombre d’effectif nonટટsalarié 324
Stagiaires 36
Hommes 16
Femmes 20
Contrats à heures non garanties 118
Effectif Hommes 58
non- salarié
Femmes 60
Intérimaires 167
Hommes 86
Femmes 81
Directeurs exécutifs 3

Autres
WiZiU Gestionnaires Covivio hotels
Informations GRI Standards/ Taux de
sur les effectifs EPRA 2023 2024 2024 2024 % couverture

Nombre d’employés (CAP Inclus) 583 583 986 1569 100 %
Effectif total reporté
Hommes 306 297 463 760 48 % 100 %
par genre
Femmes 277 286 524 810 52 % 100 %
CDI 516 525 627 1152 73 % 100 %
Hommes 282 278 297 575 50 % 100 %
Femmes 234 247 330 577 50 % 100 %
CDD 34 23 117 140 9% 100 %
Hommes 13 8 61 69 49 % 100 %
Effectif total par type Femmes 21 15 56 71 51 % 100 %
de contrat de travail reporté
par genre Minijobs (Allemagne) 0 0 84 84 5% 100 %
Hommes 0 0 38 38 45 % 100 %
Femmes 0 0 46 46 55 % 100 %
CAP 33 35 158 193 12 % 100 %
Hommes 11 11 66 77 40 % 100 %
Femmes 22 24 92 116 60 % 100 %
France 508 508 0 508 32 % 100 %
Hommes 271 262 0 262 52 % 100 %
Femmes 237 246 0 246 48 % 100 %
Belgique 75 75 139 214 14 % 100 %

Diversity- Hommes 35 35 84 119 56 % 100 %
Emp Femmes 40 40 56 96 45 % 100 %
Effectif total reporté
par zone géographique Allemagne - - 750 750 48 % 100 %
102ટટ8
Hommes - - 333 333 44 % 100 %
Femmes - - 417 417 56 % 100 %
Irlande - - 97 97 6% 100 %
Hommes - - 46 46 47 % 100 %
Femmes - - 51 51 53 % 100 %
Temps plein 537 536 758 1294 82 % 100 %
Hommes 296 284 381 665 51 % 100 %

Effectif total par type Femmes 241 252 377 629 49 % 100 %
d’emploi reporté par genre Temps partiel 46 47 228 275 18 % 100 %
Hommes 10 13 91 104 38 % 100 %
Femmes 36 34 137 171 62 % 100 %
Manager 76 70 124 194 12 % 100 %
Hommes 49 48 64 112 58 % 100 %
Effectif total par type
de catégories Femmes 27 22 60 82 42 % 100 %
professionnelles reporté Non Manager 507 513 862 1375 88 % 100 %
par genre
Hommes 259 249 417 666 48 % 100 %
Femmes 248 264 445 709 52 % 100 %
Moins de 30 ans 203 202 408 610 39 % 100 %
Effectif total reporté
30ટ50 ans 261 257 360 617 39 % 100 %
par tranche d’âge
Plus de 50 ans 119 124 221 345 22 % 100 %




262 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Rapport de durabilité
Informations sociales




Autres
WiZiU Gestionnaires Covivio hotels
Informations GRI Standards/ Taux de
sur les effectifs EPRA 2023 2024 2024 2024 % couverture

Total des départs - 266 274 540 0% 100 %
dont CDD - 33,8 % - 160 30 % 100 %
Turnover CDI + CDD - 34,1 % - - 33 % 100 %
Turnover CDI - 45,6 % - - 34 % 100 %
Turnover du personnel
reporté par genre, contrat Hommes - 150 - 285 28 % 100 %
de travail et tranche d’âge
Femmes - 116 - 255 25 % 100 %
Moins de 30 ans - 149 - 287 28 % 100 %
Emp- 30ટ50 ans - 92 - 200 19 % 100 %
Turnover Plus de 50 ans - 25 - 53 5% 100 %
Total des entrées - 270 295 565 0% 100 %
401ટટ1 dont CDD - 33,0 % - 283 50 % 100 %
Taux de recrutement CDI - 35,1 % 24 % 100 %
Taux de recrutement CDI+ CDD - 53,1 % 36 % 100 %
Taux de recrutement reporté
par genre, contrat de travail Hommes - 152 297 29 % 100 %
et tranche d’âge
Femmes - 118 268 26 % 100 %
Moins de 30 ans - 166 344 33 % 100 %
30ટ50 ans - 79 169 16 % 100 %
Plus de 50 ans - 25 52 5% 100 %




Indicateurs liés à la formation et au GRI Standards/
WiZiU Covivio Hotels (yc. WiZiU)
Taux de
3
développement des compétences EPRA 2024 2024 couverture
Total 419 1 456 100 %

% du personnel qui a reçu Taux de formation 82 % 93 % 100 %
une formation Hommes 222 706 100 %
Femmes 197 748 100 %
EmpટટTraining Total heures de formations par salarié 8,9 17,4 83 %
Nombre moyen d’heures Hommes 9,5 16,9 83 %
de formation par salarié reporté 404ટટ1
Femmes 8,2 17,8 83 %
par sexe et par catégorie
professionnelle Managers 10,8 11,8 83 %
Non Managers 8,9 22,3 83 %
% de la masse salariale consacrée
à la formation Total 0,9 % 0,6 % 71 %
Part des salariés recevant EmpટટDev Total 96,5 % 77,4 % 100 %
un entretien annuel de performance
Hommes 96,8 % 79 % 100 %
et développement reporté par
genre 404ટટ3 Femmes 96,3 % 76 % 100 %


WiZiU Covivio Hotels (y compris WiZiU)

GRI Standards/ Taux de
Indicateurs liés à l’accidentologie EPRA 2024 2024 couverture
Total 8,3 % 6,6 % 100 %
Taux d’absentéisme reporté
Hommes 9,9 % 6,7 % 100 %
par genre
Femmes 6,7 % 6,2 % 100 %
Total 0,4 % 0,2 % 100 %
Taux de maladies professionnelles
Hommes 0% 0% 100 %
reporté par genre
H&SટટEmp
Femmes 1% 0,3 % 100 %
Total 15,9 % 11,6 % 100 %
403ટટ2
Hommes 14,3 % 10,4 % 100 %

Taux d’accident du travail reporté Femmes 17,7 % 12,8 % 100 %
par genre Taux de fréquence 60,17 - -
Taux de gravité 2,52 - -

Nombre de décès 0 0 100 %




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 263
3 Rapport de durabilité
Informations sociales




Covivio Hotels ( y compris WiZiU)
GRI Standards/ Taux de
Informations relatives aux salaires EPRA 2024 couverture
Rapport F/H (hors CAP et suspension) moyenne -6 % 100 %
Ratio du salaire de base et DiversityટટPay
de la rémunération des femmes Rapport F/H (hors CAP et suspension) médiane -7 % 53 %
par rapport aux hommes, par catégorie Rapport F/H manager -8 % 96 %
professionnelle 405ટટ2
Rapport F/H nonટટmanager -7 % 96 %

Ratio d’équité – Moyenne 0,54 53 %
Ratio d’équité
Ratio d’équité – Médian 0,51 53 %

WiZiU Covivio Hotels (y compris WiZiU)
GRI Standards/
Autres indicateurs EPRA 2024 2024 Taux de couverture
% des salariés couverts
par une convention collective 100 % 89,% 95,2 %
102ટટ41
% des salariés couverts
par des représentants du personnel 100 % 82,4 % 89,2 %
Part de l’effectif total représenté dans des comités mixtes
Directionટટsalariés d’hygiène et de sécurité au travail Total
visant à surveiller et à donner des avis sur programme 100 % 67,1 % 100 %
SST 403ટટ1
Part des activités en conformité avec des principes
reconnus en termes de système de management santé Total
et sécurité 0% 0% 52,2 %
Salariés en
Total 2,2 % 100 %
situation de handicap 1,3 %
Plaintes sur des sujets liés à l'éthique
Covivio
(y compris le harcèlement, la discrimination sous toutes indicator
ses formes) 1 1
Montant des amendes
pour motifs éthiques ou de discrimination 0 0 94 %



Au 31 décembre 2024, Covivio Hotels comptait 19 collaborateurs Opération de remembrement avec Accorinvest
(8 femmes, 11 hommes), tous à temps plein, dont 18 en CDI. La
Début décembre 2024, Covivio Hotels et AccorInvest ont
totalité des indicateurs Ressources Humaines relatifs à Covivio
annoncé la finalisation de l’opération de remembrement de la
Hotels est incluse au chapitre 3.3 du document d’enregistrement
propriété des murs et fonds de commerce de leurs hôtels. Sur les
universel de Covivio dans le reporting de l’UES France. Sur ce
43 hôtels concernés, 14 établissements seront directement gérés
périmètre, le taux de formation s’élevait en 2024 à 94 % avec un
par la plateforme opérationnelle WiZiU. Parmi ces 43 fonds de
nombre moyen d’heures de formation de 12h par collaborateur
commerce, 19 sont mis en équivalence.
formé et la part de la masse salariale accordée à la formation
était de 3 %. Par ailleurs, 100 % des salariés sont couverts par des La migration des données RH ayant débutée seulement en
accords collectifs et un comité santé/sécurité. Le taux décembre (à la finalisation de l’opération), seules les principales
d’accidents du travail pour l’UES est de 1 % tandis que le taux données sont disponibles pour ce rapport : 613 salariés :56 %
d’absentéisme est de 2,8 %. Enfin, le turnover des départs atteint femmes, 44 % hommes // 91 % en CDI, 4 % CDD, 5 %
10,9 % et le taux de recrutement est à 8,8 % à fin 2024 en raison apprentissage, <1 % stagiaires.
du dynamisme du marché du travail.
L’intégration des salariés par les différentes entités reprenant la
gestion des ressources humaines liée aux hôtels de ce
portefeuille étant en cours à la fin de l’exercice, ils ne sont pas
intégrés aux tableaux de reportings sociaux.




264 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Rapport de durabilité
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3.3.1.5.3 Salaire décent (S1ટટ10)
Focus Couverture chômage
Avec une rémunération moyenne de 69 645 € en 2024 au niveau
de l’UES de Covivio, l’entreprise a recours à une grille de salaire Les cotisations dédiées au régime d’assurance chômage
qui se veut cohérente avec les pratiques sectorielles et s’attache sont :
à assurer un salaire décent à chaque salarié.
● versées à parts égales par l’employeur et le salarié en
Le salaire décent ne correspond pas au salaire minimum légal Allemagne ;
de chaque pays. Le salaire décent peut être défini comme la
rémunération qui permet au salarié et sa famille de couvrir leurs ● par l’employeur seul en France et en Italie.
besoins fondamentaux (alimentation, logement, soins de santé,
vêtements), mais aussi l’éducation, les transports, les loisirs, et qui
offre la possibilité d’épargner.
Tous les salariés de Covivio perçoivent un salaire décent. Covivio, Principes comptables liés aux provisions pour risques et
à travers sa politique Sociale, s’attache à déterminer un salaire charges
équitable en fonction du contexte économique et de son besoin
d’attractivité. « Les engagements de retraite sont comptabilisés selon la
norme révisée IAS 19. Les engagements résultant de régimes
3.3.1.5.4 Couverture santé et chômage des salariés de retraites à prestations définies sont provisionnés au bilan
(S1ટટ11) pour le personnel en activité à la date de clôture. Ils sont
Tous les salariés de Covivio et ses filiales sont couverts, dans le déterminés selon la méthode des unités de crédit projetées
cadre de programmes publics obligatoires et de prestations sur la base d’évaluations effectuées lors de chaque clôture.
proposées et cofinancées par l’entreprise, par une protection Le coût des services passés correspond aux avantages
sociale contre les pertes de revenus dues à la maladie, au octroyés, soit lorsque l’entreprise adopte un nouveau
régime à prestations définies, soit lorsqu’elle modifie le
handicap, aux accidents du travail, au chômage, aux congés
maternité et parentaux ainsi qu’au départ à la retraite, ainsi que niveau de prestations d’un régime existant. Lorsque les 3
par une ouverture permettant le financement des dépenses de nouveaux droits sont acquis dès l’adoption du nouveau
santé. régime ou lors du changement d’un régime existant, le coût
des services passés est immédiatement comptabilisé en
En France, les salariés directs de Covivio bénéficient d’une résultat. »
couverture santé supplémentaire (mutuelle) financée par
l’entreprise à hauteur de 75 % pour les nonટcadres et 65 % pour
les cadres, et d’un maintien de leur salaire dès le premier jour
d’absence pour arrêt maladie et ce pendant trois mois. 3.3.1.5.5 Équilibre vie professionnelle vie privée
L’indemnisation des arrêts maladie peut aller jusqu’à trois ans en (congés) (S1ટટ15)
cas d’affection longue durée. En Allemagne, en France et en Italie, les employés ont droit à des
jours d’absence pour des événements familiaux spécifiques, tels
En Allemagne, tous les collaborateurs bénéficient également
que le mariage, la naissance d’un enfant, ou le décès d’un
d’une assurance maladie prise en charge à 50 % par Covivio, et
proche. La durée de ces congés peut varier en fonction de
le salaire des collaborateurs est maintenu à 100 % durant les 6
l’événement et des réglementations nationales. Ils concernent
premières semaines de maladie, financé par l’employeur. La
100 % de l’effectif salarié et non salarié.
durée d’indemnisation en cas de maladie est de 18 mois
maximum sur une période de trois ans. Ces congés permettent aux employés de prendre le temps
nécessaire pour gérer des événements importants dans leur vie
Enfin, en Italie, la rémunération en cas de maladie est assurée
personnelle, sans perte de salaire. Leur existence est
par l’Institut National de Prévoyance Sociale (INPS) pour une
communiquée sur l’intranet et dans les documents remis lors de
durée maximale de 180 jours par an, et peut être prolongée en
l’intégration, et ils sont accordés sur communication du
cas de maladie grave.
justificatif, sans aucune autre forme de demande d’autorisation.




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 265
3 Rapport de durabilité
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3.3.1.5.6 Incidents/plaintes liés au travail et au respect des droits de l’Homme au sein de son propre personnel
(S1ટટ17)
Nombre en 2023 Nombre en 2024 Observations
Nombre total d’incidents de discrimination, y compris de harcèlement, 1 enquête
signalés au cours de la période de référence 0 0 en cours
Nombre de plaintes déposées par l’intermédiaire des canaux permettant aux
salariés de l’entreprise de faire part de leurs préoccupations (y compris les
mécanismes de réclamation) et, le cas échéant, auprès des points de
contact nationaux pour les entreprises multinationales de l’OCDE 0 0
Montant total des amendes, pénalités et réparations matérielles résultant des
incidents et plaintes mentionnés ciટdessus, ainsi qu’un rapprochement de ces
montants monétaires avec le montant le plus pertinent présenté
dans les états financiers 0 0


En 2024, aucune plainte en lien avec des problématiques de sur l’exercice 2024.
discrimination n’a été émise auprès du Déontologue, ni sur la
Covivio a travaillé avec un tiers pour étudier la conformité de ses
plateforme externalisée Whistleblowing, et aucune
procédures et politiques en place en matière de garanties
condamnation n’a été prononcée contre Covivio en la matière.
minimales. Les garanties minimales visées à l’article 3, point c) du
Le dispositif d’alerte mis en place couvre également les
Règlement Taxonomie sont des procédures qu’une entreprise
questions de harcèlement et de discrimination de tous types, et
met en œuvre pour s’aligner sur les principes directeurs de
protège les lanceurs d’alerte. En France, un double référent sur le
l’OCDE à l’attention des entreprises multinationales et les
harcèlement sexuel a également été nommé (l’un au sein du
principes directeurs des Nations unies relatifs aux entreprises et
Comité d’Entreprise, l’autre au sein de la Direction des
aux Droits Humains. Ces derniers comprennent les principes et
Ressources Humaines) dans le cadre de la loi Travail 2017, et
les droits fixés par les huit conventions fondamentales citées
permet de multiplier les canaux possibles d’alerte et
dans la déclaration de l’Organisation Internationale du Travail
d’intervention.
relative aux principes et droits fondamentaux au travail, et par la
Aucune plainte n’ayant été déposée en 2024, Covivio n’a pas eu Charte Internationale des Droits de l’Homme. L’analyse conduite
à payer d’amendes, de pénalités ou des dommagesટintérêts par Covivio s’est appuyée sur ces principes directeurs ainsi que
résultant des incidents et des plaintes. Dans le cadre de la les documents déjà publiés et les engagements pris par le
rupture d’un contrat de travail, une requête a été déposée fin Groupe : Charte Éthique Groupe et procédures internes,
2024 auprès du conseil des prud’hommes de Paris (CPH) à document d’enregistrement universel, Communication on
l’encontre de la société Covivio Hôtels, en vue de faire Progress du Global Compact, Charte de la Diversité, Charte
reconnaître la rupture aux torts de l’employeur pour Achats Responsables, etc. Aucun point d’attention n’a été révélé
manquement à son obligation de sécurité. Le dossier est en à la suite de cette analyse au regard des 10 points d’étude
cours et la société répondra des accusations, qu’elle conteste, suivants : Politique Droits Humains ; Cartographie des risques
devant la juridiction prud’homale. Droits Humains et due diligence ; Actions de prévention et
d’atténuation et suivi de leur mise en œuvre ; Mécanisme
En 2024, Covivio n’a pas eu de remontées d’incidents graves en
d’alerte ; Communication ; Intérêts des consommateurs ;
matière de Droits de l’Homme liés à sa mainટd’œuvre. Il n’y a pas
Antiટcorruption ; Concurrence ; Fiscalité ; Analyse médias (étude
eu non plus d’amendes, de pénalités ou de réparations à payer
des controverses).
3.3.1.5.7 Exigence de données complémentaires CSRD (S6 à S16)
(S1ટટ6) Méthodes et hypothèses utilisées La définition du périmètre des indicateurs, de la méthodologie utilisée pour les consolider est
pour compiler les données indiquée dans le protocole de reporting des indicateurs sociaux. Ce dernier est consultable
directement sur le site Internet de Covivio.
(S1ટટ7) Effectifs nonટટsalariés Les explications sur les périmètres, les méthodes et les hypothèses utilisées pour compiler les données
RH, sont disponibles dans le protocole de reporting social de Covivio, directement accessible dans
son site Internet.
(S1ટટ8) Pourcentage global de salariés couverts En Allemagne, France et Italie, 100 % des salariés directs bénéficient d’une représentation par des élus
au niveau de l’établissement du personnel. S’agissant des hôtels, la représentation s’opère à plusieurs niveaux :
par des représentants des travailleurs siège/structure d’investissement et d’asset management
dans les hôtels loués auprès d’enseignes : Covivio ne gère pas le personnel et sa représentation est
organisée par l’exploitant
(S1ટટ8) Accord de représentation des Covivio n’a pas de Comité d’Entreprise européen (CEE) et n’envisage pas de mettre en œuvre cette
travailleurs par un Comité d’Entreprise instance
européen (CEE)

(S1ટટ9) Répartition par sexe du top Covivio définit le top management comme les membres des CODIR France / Allemagne / Italie
management/cadres supérieur (incluant les membres du COMEX).
Le taux de féminisation est de 41 %.
(S1ટટ14) Couverture Santé et Sécurité de salariés Pourcentage de son personnel qui est couvert par le système de gestion de la santé et de la sécurité
de l’entreprise :
UES Covivio France (dont salariés Covivio Hotels) : 100 %
périmètre Wellio : 100 %
périmètre murs et fonds de Covivio Hotels : 100 %




266 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Rapport de durabilité
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3.3.2 Conditions de travail et respect des Droits Humains sur la chaîne
de valeur (ESRS S2)
Bénéficier d’une chaîne d’approvisionnement responsable est clé pour le Groupe et constitue un enjeu significatif. La performance de
Covivio et de ses immeubles est en effet tributaire de celles de ses fournisseurs, conseils et sousટટtraitants.
La norme ESRS S2 a pour objectif de présenter la manière dont Covivio influe sur et interagit avec les travailleurs au sein de sa chaîne
de valeur. Sont concernés tous les travailleurs qui ne sont pas intégrés dans le périmètre de la mainટટd’œuvre propre, pour lesquels les
informations sont communiquées dans la section dédiée (ESRS S1).



3.3.2.1 Impacts, Risques et Opportunités liés de maintenance (ascenseurs, ménage, etc.) ou de sécurité,
concierges… il s’agit aussi des consultants et auditeurs
aux travailleurs de la chaîne de valeur
intervenant dans le cadre de la gestion des actifs. Les
(S2.SBMટ3) personnels des acheteurs et investisseurs ne sont pas inclus
3.3.2.1.1 Périmètre des travailleurs de la chaîne dans ce périmètre.
de valeur Ces deux familles présentent ainsi des impacts et risques plus
Afin de définir le périmètre couvert et la matérialité de l’enjeu, élevés dans la mesure où :
Covivio a procédé à l’identification des principaux types de
travail sur sa chaîne de valeur. Cette analyse a pu être nourrie ● le type d’emploi inclus dans ces familles présente des risques
de la cartographie des risques RSE liées aux achats réalisés Santé – Sécurité et Droits Humains plus importants,
en 2020 (cf. focus ciટdessous). Deux familles principales peuvent notamment pour le secteur de la construction ou de
ainsi être identifiées : l’hôtellerie ;
● le travail est exécuté sur un site appartenant à Covivio bien
3
● En amont : les travailleurs pris en compte sont en particulier les
salariés des fournisseurs intervenant dans le cadre de la que la responsabilité en termes de contrat reste du côté des
construction ou de la restructuration d’immeubles : personnels employeurs (les sociétés avec lesquelles Covivio
des constructeurs, fournisseurs, intervenants : ingénieurs, contractualise pour l’exécution des travaux ou des services
architectes, techniciens, ouvriers… visés).

● En aval : les personnes travaillant à l’exploitation des La cotation des IRO sur cet ESRS s’est donc faite au regard de
immeubles loués : facility managers, personnels des sociétés ces éléments.


Travailleurs de la chaîne de valeur

Conception / Développement Exploitation Rénovation / Fin de vie
Activité




Concevoir des immeubles Mesurer la performance Détenir des actifs Intégrer la question Prolonger la durée de vie des
bas carbone et résilients et se fixer des objectifs performants en coopération énergie/carbone tout immeubles en rénovant et favorisant
face aux aléas climatiques ambitieux avec les utilisateurs au long de l’exploitation la modularité des espaces


• Prestataires de services liés à la gestion
ESRS S2




• Ouvriers sur les chantiers via les sociétés des bâtiments en gestion directe non employés • Sociétés de travaux
de construction mandatées par Covivio par Covivio : conciergerie, FM, sécurité, • Plateformes de réemploi /
• BET et AMO (technique, environnement, certification) ménage, restauration AMO économie circulaire
• Intervenants ponctuels pour la maintenance
des bâtiments
• Gestionnaires de réseaux (télécom, énergie)


Banques, Financeurs, Assureurs, Consultants, Prestataires de service corporate




D’autres travailleurs de la chaîne de valeur ont été identifiés ● des fabricants de composants électroniques ;
avec des enjeux qui apparaissent moins matériels pour le
● des fabricants de meubles et des grossistes en équipements.
Groupe, principalement compte tenu du fait que les autres
familles de métiers se situent davantage hors site Covivio. Il L’influence du Groupe est en ce cas plus limitée, mais ces
s’agit notamment : prestations sont toutefois couvertes par la politique Achats
Responsables. Il en est de même pour les travailleurs des
● des fournisseurs de matériaux et producteurs de matières
entreprises intervenant auprès de Covivio dans sa sphère
premières ;
corporate, pour les directions juridiques, communication/
● des fabricants de technologies énergétiques ; évènementiel, RH, finance, etc. La politique d’Achats
Responsables est présentée à la section 3.3.2.2.1.




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 267
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Cartographie des risques RSE liés à la chaîne de valeur Les risques analysés sont les risques résiduels qui subsistent
En 2020, une étude a été initiée, visant à déterminer les après la mise en place d’actions et de mesures spécifiques. Les
principaux risques RSE du panel fournisseurs de Covivio, en acteurs interviewés ont dû quantifier ces différents risques sur
France, Allemagne et Italie. S’ils étaient mal gérés, des achats, une échelle allant d’inexistant à critique, en passant par limité,
voire une chaîne fournisseurs, pourraient en effet avoir des significatif et majeur, et ce, sur la base de leur expérience
impacts négatifs en termes de réputation et d’activité pour d’acheteurs. Cette étude a permis d’aboutir aux résultats
Covivio, ainsi que pour ses parties prenantes : locataires, suivants : en France, les risques RSE perçus sont globalement
investisseurs, communautés locales, fournisseurs euxટmêmes, etc. limités car gérés en interne. Le risque environnemental est le plus
prégnant de manière globale. Les risques Sociaux et Clients ne
Méthodologie sont également pas à négliger, respectivement sur la famille
Plusieurs familles d’achats ont été déterminées dans chacun des gros travaux et BET/Conseil. En Allemagne, ce sont les risques
trois pays, sur la base des dépenses de l’année 2019 : neuf en liés à l’éthique des affaires qui sont perçus comme les plus
France, sept en Italie et six en Allemagne. Les familles communes importants et, en Italie, ceux liés au développement local. Les
à chacun des pays sont : télécommunication, maintenance, résultats divergent donc d’un pays à l’autre.
bureaux d’étude/conseil, gros travaux et assurances. Les familles
Le graphique ciટaprès place les familles d’achats étudiées en
d’achat Petits équipements, Gros équipements sont spécifiques
fonction de leurs niveaux de risques RSE respectifs (moyenne de
à la France, et Services aux occupants et Dépenses de
chacun des risques évoqués ciટdessus), en les croisant avec les
fonctionnement à la France et à l’Italie. Pour chacune de ces
attentes des parties prenantes vis-à-vis de chacune d’entre
familles, deux analyses distinctes ont eu lieu :
elles. Plus le point est en haut à droite sur le graphique, plus les
● une analyse sur le contexte de la famille d’achat : risque de attentes et les risques sont significatifs. Plus les attentes des
rupture de la chaîne d’approvisionnement, possibilité parties prenantes sont importantes, plus le risque final sera
d’alternatives, possibilité d’influence des fournisseurs, important à gérer, car celuiટci ne concernera pas seulement
exposition médiatique, attentes des principales parties Covivio, mais également son écosystème. Les familles d’achat
prenantes, etc. Gros Travaux et Maintenance sont identifiées comme les plus à
risque en matière de RSE et celles sur lesquelles les parties
● une analyse des grandes familles de risques RSE : prenantes ont le plus d’attente. Les risques sont principalement
● risques environnementaux : consommations énergétiques, environnementaux (déchets, pollutions) et sociaux (notamment
émissions de CO2, biodiversité, pollution, etc. ; santé et sécurité des personnes). Les risques éthiques ont
également été soulevés, ainsi que les risques susceptibles d’avoir
● sociaux : santé/sécurité, qualité de vie au travail, respect un impact sur l’activité des locataires (notamment liés à la
des Droits de l’Homme, etc. ; maintenance sur site par exemple). Ces catégories pourront
donner lieu à des actions spécifiques. Les autres familles
● clients : bien-être, sécurité des données, etc. ;
identifiées comme ayant des risques à réduire sont Assurances
● éthiques : corruption, blanchiment, etc. ; et Conseil, nécessitant des actions spécifiques.
● territoriaux : nuisances pour les riverains, développement
économique, etc.



Matrice de priorisation / Risques RSE et attentes des parties prenantes
3,0
Réduire le risque Réduire le risque



Télécommunication
Attentes Parties Prenantes




Gros Travaux
Services aux occupants
2,0 Assurances
Maintenance/Finitions


Contrôler
BET/Conseils

Petits équipements Fonctionnement
1,0
Gros équipements




0,0
- 0,50 1,00 1,50 2,00

Risques RSE




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3.3.2.1.2 Lutte contre le travail forcé et le travail Covivio étoffe sa politique achats sur les sujets de la traçabilité
des enfants des matériaux, où le risque du travail des enfants ou forcé est
plus important, pour prévenir ce risque sur l’ensemble de la
Les activités de Covivio s’exercent dans des pays bénéficiant de
chaîne de valeur de son activité.
niveaux de protection sociale élevés et bannissant le travail
forcé et le travail des enfants. Aucun de ces pays n’est considéré Par ailleurs, Covivio bénéficie pour ses principaux fournisseurs de
comme étant à risque au sens de la classification définie par la veille 360 qui fait partie du dispositif Achats Responsables mis
Éthifinance dans le cadre de sa notation Gaia (1). Covivio en œuvre avec EcoVadis (section 3.3.2.2.1). Cette veille permet
rappelle ces principes et son engagement à respecter les d’être informé de l’actualité des fournisseurs, notamment si, par
Conventions internationales en la matière dans ses différentes exemple, un litige lié au travail forcé devait survenir chez un
publications, et notamment dans sa Charte Achats fournisseur.
Responsables.
● Pour plus d’informations sur la politique de Droits Humains :
section 3.3.2.2.2.


3.3.2.1.3 Identification des IRO liés aux travailleurs de la chaîne de valeur
L’analyse de double matérialité menée en 2023/2024 a abouti à l’identification d’impacts et de risques actuels ou potentiels
concernant ces catégories de travailleurs.

ESRS S2 – CONDITIONS DE TRAVAIL ET RESPECT DES DROITS HUMAINS SUR LA CHAÎNE DE VALEUR
Travaux Exploitation
Description et mots Bien-être au travail/Qualité de vie au travail
clés Respect du dialogue social 3
Accidents et santé/sécurité au travail
Formations
Principaux impacts Impact maximal sur le bien-être et la santé/sécurité des personnes sur Aspects santé-sécurité dans les immeubles Covivio
les chantiers Sujet Droits Humains, notamment sur les types d’emplois
Impact sur les Droits Humains, notamment avec certains emplois précarisés (temps partiel, CDD, intérim)
précarisés (temps partiel, CDD, intérim)
Positionnement sur la Amont, opérations directes et aval
chaîne de valeur
Principaux risques Risque pénal limité, car la responsabilité pénale relève du constructeur. Risque réputationnel
Risque réputationnel fort, en cas d’accident sur un des chantiers. Risque pénal en cas de discrimination ou de
Mise en responsabilité de l’entreprise en raison d’une diligence manquement à des Droits Humains
insuffisante auprès de ses partenaires pour s’assurer du respect de
principes éthiques, sociaux et environnementaux.
Difficulté de recrutement sur le secteur de la construction.
Charge de reporting importante à l’échelle du chantier.
Principales Relation de confiance avec les fournisseurs
opportunités Attractivité de la marque
Réputation
Matérialité Matériel


Les politiques mises en œuvre pour gérer ces impacts négatifs certaines sousટtraitantes) qui interviennent simultanément ou
sont détaillées plus bas. Covivio a également mis en œuvre un successivement pendant les phases de conception et de
suivi de l’accidentologie sur les chantiers afin de caractériser réalisation d’un ouvrage. En phase de conception d’un chantier,
l’occurrence de cet impact sur les travailleurs œuvrant sur les le CSPS prévoit l’utilisation de moyens communs (infrastructures,
chantiers Covivio (section 3.3.2.5.2). moyens logistiques et protections collectives). En phase de
réalisation et d’exploitation de l’ouvrage, il s’assure de la prise
Certains travailleurs exercent leur profession dans des activités
des mesures de sécurité nécessaires » (2).
qui peuvent être considérées comme présentant davantage de
risques : travaux de couverture, de réalisation de façade, de La période de crise sanitaire du Covidટ19 a montré que des
surélévation d’immeuble, d’électricité, de démolition… Les chantiers peuvent être stoppés du jour au lendemain en cas de
contrats souscrits par Covivio auprès des entreprises de travaux pandémie. Des risques naturels peuvent également interrompre
encadrent les conditions de sécurité des personnels intervenant des chantiers (précipitations exceptionnelles, gel, canicule…), de
sur les chantiers, quelqueટsoit leur taille. En outre, les chantiers même que des difficultés d’approvisionnement (matières
sont encadrés de façon à garantir au mieux la sécurité des premières, matériaux, équipements, etc.). Par ailleurs, Covivio n’a
personnes. Par exemple, en France le coordonnateur SPS pas identifié de risques et opportunités découlant des impacts
(Sécurité et Protection de la Santé, ou CSPS) « est missionné et des dépendances à l’égard des travailleurs de la chaîne de
pour prévenir les risques professionnels associés à la coactivité valeur qui ont un impact sur des groupes spécifiques.
de plusieurs travailleurs indépendants ou entreprises (dont




(1) Classification Éthifinance dans le cadre de sa notation Gaia.
(2) Définition du CSPS : AFNOR Compétence – https:// /competences.afnor.org/
/metiers/
/coordonnateurટspsટnivટ1ટ2ટ3

COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 269
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3.3.2.2 Politiques mises en place pour gérer ● d’engagements comme le fait de respecter les principes de
responsabilité sociétale définis dans le Pacte Mondial des
les enjeux matériels des travailleurs
Nations Unies et les intégrer dans les processus d’achats ;
de la chaîne de valeur (S2ટ1)
● de dispositions prévues pour les certifications comme HQE
3.3.2.2.1 Politique Achats Responsables Exploitation, BREEAM In Use ou Green Key.
Bénéficier d’une Supply chain responsable est clé pour le
Groupe et constitue un enjeu significatif, tant en termes La Charte des Achats Responsables de Covivio détaille les
d’impacts sur la continuité d’activité de Covivio qu’en termes de engagements des fournisseurs sur les Droits Humains :
réputation. La performance de Covivio et de ses immeubles est ● principe 1 « Le fournisseur ou conseil concerné s’engage à
tributaire de celle de ses fournisseurs, conseils et sousટtraitants, initier une politique RSE adaptée et structurée en recourant
notamment en termes de transition carbone et climatique. notamment à la mise en place d’un système de gestion
Depuis 2011, Covivio s’est doté d’une politique d’Achats environnementale et sociale en phase avec les exigences
Responsables, lui permettant de veiller à : environnementales, sociales et sociétales de la présente
Charte » ;
● sensibiliser ses acheteurs aux Achats Responsables ;
● principe 9 : « Le fournisseur s’engage à promouvoir la diversité
● appliquer un principe de réciprocité envers ses fournisseurs, en condamnant fermement toute forme de discrimination
s’engageant ainsi à respecter les principes énoncés dans cette (âge, origine, sexe, handicap…) telle que définie à l’article 225ટ1
charte ; du Code Pénal et selon les critères de la Charte de la Diversité
dont Covivio est signataire. Le fournisseur est notamment
● inciter à l’évaluation des conseils et fournisseurs au regard de
encouragé à recourir au secteur adapté et protégé dans le
critères RSE via l’évaluation EcoVadis lors des appels d’offres,
cadre de ses contrats de sousટtraitance. » ;
ainsi que lors de la signature de nouveaux contrats ;
● principe 10 : « Le fournisseur s’engage à respecter la
● collaborer avec les fournisseurs en faveur du développement
réglementation du travail en vigueur, notamment les huit
durable, via des groupes de travail, en coordination avec des
Conventions Fondamentales de l’OIT portant notamment sur
associations, ou via des travaux de R&D partagés ;
les questions de juste rémunération, de nonટdiscrimination
● diligenter des enquêtes de probité et de réputation en se (âge, origine, sexe, handicap…) ou encore de travail forcé, ainsi
réservant la possibilité de mettre fin à toute relation d’affaires qu’à respecter les dispositions de l’article 32 de la Charte des
avec les fournisseurs dont les comportements ne s’avèreraient droits fondamentaux de l’Union européenne portant sur
pas conformes à l’éthique. l’interdiction du travail des enfants et la protection des jeunes
au travail. Le fournisseur s’engage également à garantir le
Périmètre de la politique Achats Responsables droit d’association et syndical à ses salariés. » ;
et sa gouvernance
La politique Achats Responsables de Covivio porte sur les ● principe 11 : « Le fournisseur s’engage à respecter et à
fournisseurs et consultants intervenant pour les activités promouvoir les droits et libertés inscrits dans la Déclaration
opérationnelles (développement, gestion d’immeubles) ainsi que Universelle des Droits de l’Homme ainsi que les Dix principes
les activités corporate (supports), dans ses pays d’implantation du Pacte Mondial des Nations Unies. ».
(France, Allemagne, Italie). Les fournisseurs stratégiques sont les 3.3.2.2.2 Politique Droits Humains
partenaires avec des opérations de plus de 200 000 € pour les
activités opérationnelles. En 2024, Covivio s’est doté d’une politique des Droits Humains,
qui s’applique à ses propres salariés ainsi qu’aux travailleurs de
Elle est impulsée et supervisée par la Direction du la chaîne de valeur, et engage l’entreprise à reconnaître et
Développement Durable de Covivio. L’avancement de ce adhérer aux principes fondamentaux suivants :
déploiement est présenté chaque année au Comité RSE qui
s’assure de l’atteinte des objectifs. ● la Charte Internationale des Droits de l’Homme ;

La politique Achats Responsables de Covivio est fondée ● les principes directeurs de l’Organisation de Coopération et
notamment sur sa charte éponyme, laquelle fait expressément de Développement Économiques (OCDE) à l’intention des
référence à plusieurs initiatives internationales. Elle impose aux entreprises multinationales sur la conduite responsable des
fournisseurs signataires une réciprocité à l’égard de leur chaîne entreprises ;
de valeur en termes de respect des Droits Humains. En signant la ● les principes directeurs des Nations unies relatifs aux
charte, les fournisseurs de Covivio s’engagent à contrôler et entreprises et aux droits de l’Homme ;
surveiller leur chaîne de valeur sur ces sujets.
● la Déclaration relative aux principes et droits fondamentaux
En 2024, le dispositif Achats Responsables a été étendu au au travail et les 8 Conventions Fondamentales de
périmètre des dépenses corporate avec une première étape l’Organisation Internationale du Travail (OIT) : liberté
concernant les dépenses des départements RH, Communication syndicale, reconnaissance effective du droit de négociation
et Juridique. collective, élimination de toute forme de travail forcé ou
Pour les hôtels détenus en murs et fonds hors WiZiU, les contrats obligatoire, abolition effective du travail des enfants et
de gestion intègrent la nécessité de déployer une politique élimination de la discrimination en matière d’emploi, de
Achats Responsables. rémunération et de profession ;

Déploiement de la politique Achats Responsables ● les dix principes du Pacte Mondial, dont Covivio est signataire
depuis 2011 ;
La politique Achats Responsables de Covivio est déployée au
moyen de 3 outils (la Charte Achats Responsables, le ● les 17 Objectifs de Développement Durable de l’ONU pour
questionnaire EcoVadis et la clause RSE ; renvoi au 3.3.2.5.1. pour 2030 ;
le détail des outils) et permet de satisfaire un certain nombre :
● la Charte de la Diversité et ses équivalents en Italie et en
● d’obligations comme celles issues de la loi du 9 décembre Allemagne, dont Covivio est signataire depuis 2010.
2016, dite « Sapin 2 », relative à la transparence, à la lutte
contre la corruption et à la modernisation de la vie
économique ;


270 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Rapport de durabilité
Informations sociales




Covivio s’engage notamment à appliquer un traitement Dans le cadre de sa politique Achats Responsables, Covivio
équitable entre ses parties prenantes. prévoit, à partir de 2025, de travailler à l’intensification du
dialogue et de la sensibilisation des fournisseurs à l’égard des
Dans le cadre de ses activités, Covivio n’a reçu aucun
enjeux RSE et éthiques.
signalement portant sur un cas de nonટrespect des Principes
directeurs des Nations Unies relatifs aux entreprises et aux droits Mesures visant à aider ou à remédier à des impacts sur les
de l’Homme, de la Déclaration de l’OIT relative aux principes et Droits de l’Homme
droits fondamentaux au travail ou des Principes directeurs de Des mesures de préventions sont mises en œuvre auprès des
l’OCDE à l’intention des entreprises multinationales impliquant partenaires de Covivio travaillant sur ses chantiers afin de
des travailleurs de la chaîne de valeur. s’assurer de la protection des Droits Humains. Sur l’ensemble de
De plus, Covivio dispose d’une Charte Éthique qui a pour objectif ses opérations en cours de développement et restructuration,
de définir un ensemble de principes et de règles applicables au Covivio bénéficie d’un suivi de l’accidentologie. Celuiટci est géré
Groupe et tient également lieu de Code de conduite au sens de la par le coordinateur SST (Santé-Sécurité au travail) et publié
loi n° 2016ટ1691 du 9 décembre 2016 relative à la transparence, à la dans son Rapport annuel de performance durable. De plus, pour
lutte contre la corruption et à la modernisation de la vie chaque chantier, un coordonnateur SPS (sécurité et protection
économique dite « loi Sapin 2 ». Les parties prenantes (fournisseurs, de la santé) est missionné, à raison d’une visite par semaine, afin
partenaires, clients…) et plus généralement toute personne avec de contrôler les conditions de travail. À l’issue de sa visite, le
laquelle Covivio est amené à collaborer, sont invitées à adhérer aux coordinateur fait part de ses observations dans un rapport,
principes édictés par cette charte. cellesટci s’imposant à l’entreprise comme autant d’obligations.
Pour chaque chantier, Covivio exige de ses partenaires une
Extrait de la Charte Éthique de Covivio : « Nous attendons déclaration des sousટtraitants ainsi qu’une liste des travailleurs
également de nos parties prenantes (fournisseurs, étrangers et la preuve de leurs situations régulières. Pour cela une
partenaires, clients…) et plus généralement de toute vérification systématique des cartes BTP (carte professionnelle
personne avec laquelle Covivio est amené à collaborer, une
adhésion aux principes édictés dans notre Charte
Bâtiment Travaux Publics) est réalisée à chaque chantier.
3
Les contrats de travaux ainsi que les contrats de gestion
Éthique. » courante des activités comportent une clause au terme de
laquelle le fournisseur s’engage à signer la Charte Achats
Responsables de Covivio et à en respecter les différents
3.3.2.2.3 Approche générale en matière principes, tant en matière d’éthique, de respect des Droits
d’engagement, de communication Humains et du travail, etc.
et d’actions de remédiation concernant Dans le cadre des appels d’offres et des renouvellements de
les politiques mises en œuvre contrats Covivio, ses acheteurs ont été formés et disposent
Covivio s’attache à fournir une communication qui se veut la plus d’outils de communication (fiches, emails types, etc.) afin
transparente possible autour des sujets relevant des Droits d’expliquer aux fournisseurs les motivations et les ressorts de sa
Humains. Fin 2024, Covivio a exprimé sa Politique
q des Droits politique Achats Responsables. La Charte Achats Responsables
Humains dans un document consultable sur son site Internet. De porte en elle un certain nombre d’explications et les attentes de
même, sa Charte Éthique
q y est accessible. Covivio. En outre, la politique Achats Responsables est rappelée
via une clause RSE. La Charte Achats Responsables est utilisée
Déploiement Politique Droits Humains par les équipes allemandes, françaises et italiennes, pour les
Covivio utilise différents outils afin de s’assurer et d’évaluer trois activités : Bureaux, Hôtels, Résidentiel.
l’engagement de ses fournisseurs et consultants sur le respect
des Droits Humains. Pour aller plus loin dans sa démarche, à 3.3.2.3 Processus de dialogue (S2ટ2)
partir de 2025, les contrats de travaux vont progressivement Engagement parties prenantes
comporter des clauses spécifiques aux Droits Humains : « Le
La clause type et la Charte Achats Responsables incitent les
Maître d’Ouvrage est soucieux du respect par l’Entreprise des
fournisseurs (et donc leurs salariés) à exprimer auprès de Covivio
termes de la Directive européenne du 24 avril 2024 sur le devoir
toutes suggestions susceptibles d’avoir un impact positif quant à
de vigilance des entreprises en matière de durabilité, en attente
sa trajectoire carbone, des réductions de consommation
de sa transposition en droit interne. Ainsi, l’Entreprise s’engage à
d’énergie ou d’eau, ou plus largement une réduction de son
faire le nécessaire pour remédier aux incidences négatives sur
empreinte environnementale ou une intensification de ses
les droits de l’Homme et aux incidences négatives sur
actions en matière sociétale.
l’environnement, qu’elles soient réelles ou potentielles, en ce qui
concerne ses propres activités, les activités de ses filiales et les L’engagement avec les travailleurs de la chaîne de valeur est
opérations réalisées par ses partenaires commerciaux dans ses réalisé par les représentants légaux des sociétés employant les
chaînes d’activités. À cet effet, l’Entreprise reconnaît sa travailleurs de la chaîne de valeur. L’engagement est pris
responsabilité dans l’exercice de son devoir de vigilance en principalement au moment de la rédaction du contrat et en
matière de droits de l’homme en recensant, prévenant et période d’appel d’offres afin de s’assurer de la prise en compte
atténuant les effets néfastes que pourraient avoir ses activités des politiques du Groupe. Une fois le contrat signé, la fréquence
sur les droits de l’homme et en rendant compte de la manière des échanges dépend de la nature du travail demandé et ne
dont il remédie auxdits effets. L’Entreprise devra éviter donne pas lieu à un suivi quantifiable consolidé (statistiques ou
d’enfreindre les droits de l’Homme et remédier aux incidences autre) compte tenu du très grand nombre de fournisseurs.
négatives sur les droits de l’Homme qu’elle aurait pu causer, L’interlocuteur responsable de la gestion du projet côté Covivio
auxquelles elle aurait contribué ou auxquelles elle serait liée par est en charge du suivi de l’engagement des fournisseurs et
ses propres activités et celles de ses filiales et par l’intermédiaire reporte directement à sa chaîne de responsabilité hiérarchique
de ses relations commerciales directes et indirectes. » dans le cadre de ses missions.
Des clauses dédiées figurent également dans la Charte des
Achats Responsables. L’évaluation réalisée par EcoVadis permet
aussi de s’assurer de l’engagement des fournisseurs, en sachant
que les Droits Humains ont un poids significatif dans cette
évaluation.


COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 271
3 Rapport de durabilité
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Covivio ne donne pas directement d’ordres ou d’instructions aux Depuis 2022, le Groupe a décidé de s’appuyer sur l’expertise
salariés (ouvriers, techniciens, ingénieurs) de ses chantiers. d’un tiers indépendant, EcoVadis, pour élargir le périmètre des
Néanmoins, en tant que maître d’œuvre, ses contrats indiquent évaluations, notamment à des fournisseurs allemands et italiens.
le niveau d’engagement qu’il attend de la part de ses Ce dispositif permet d’évaluer les fournisseurs avec une
fournisseurs vis-à-vis de leurs salariés. Les mesures prises par information en temps réel, centralisée sur une plateforme, des
Covivio sur ses chantiers sont présentées à la section 3.3.2.2.3. benchmarks sectoriels et le soutien d’une structure
internationale comptant 180 experts ayant déjà évalué plus de
S’agissant des travailleurs marginalisés ou vulnérables, des
100 000 entreprises à travers le monde.
exigences sont formulées notamment dans les chartes chantier
à faibles nuisances. Par exemple : « si des minorités étrangères Une politique Achats Responsables, trois outils
travaillent sur le site, les panneaux, notices et livrets sont édités ● La Charte Achats Responsables de Covivio promeut les
dans les langues de ces minorités ». principes du Pacte Mondial, de la Charte de la Diversité,, de
La délégation de pouvoirs confie la responsabilité au fournisseur l’Organisation Internationale du Travail ainsi que ceux de la
pour assurer, de manière effective et permanente, le strict Charte Éthique Covivio. Cette dernière vise notamment à
respect de l’ensemble des règles d’hygiène et de sécurité, et de lutter contre la corruption et le blanchiment d’argent, les
lutte contre le travail illégal incombant au Maître d’Ouvrage. En pratiques anticoncurrentielles ou encore de mauvaises
conséquence, c’est le fournisseur qui assume, à titre personnel, le pratiques environnementales (produits utilisés) ou sociales
strict respect de ces obligations. (nonટrespect de la réglementation). La Charte Achats
Responsables de Covivio inscrit ses 11 principes RSE
3.3.2.4 Système d’alerte (S2ટ3) notamment vis-à-vis des 17 ODD de l’ONU pour 2030.
Un système d’alerte est à la disposition de l’ensemble des ● L’évaluation des fournisseurs est réalisée à l’aide de la
collaborateurs de Covivio et de leurs parties prenantes afin de plateforme EcoVadis, laquelle couvre 21 critères autour de
signaler des incidents avérés ou potentiels concernant : 4 piliers suivants : environnement, social et Droits Humains,
éthique et Achats Responsables. Sont visés, les commandes
● tout comportement de fraude, de corruption ou de trafic
de plus de 200 K€ HT pour les dépenses du périmètre
d’influence ;
« immobilier » (achats de prestations, travaux, études
● tout cas de discrimination ou de harcèlement moral ou sexuel ; concourant à la construction, rénovation, le facility ou le
property management, etc.) et 50 K€ HT sur les périmètres
● tout fait impliquant un danger pour la vie et la santé d’un « non immobiliers » ou corporate (achats réalisés par les
collaborateur ; services supports et par Wellio). Sont exclus de la démarche :
● tout agissement contraire à la Charte Éthique de Covivio. impôts, taxes et redevances, les syndics de copropriété et les
notaires. L’analyse indique les forces et faiblesses des
L’alerte peut porter sur des informations concernant des faits qui se fournisseurs notés, propose des axes d’amélioration en
sont produits ou sont fortement susceptibles de se produire. Les matière RSE et offre également la possibilité de suivre des
collaborateurs de Covivio peuvent signaler des faits dont ils ont eu webinaires de formation sur les sujets RSE.
directement ou indirectement connaissance. Une telle démarche
doit être lancée en toute bonne foi et sans contrepartie financière ● Une clause permettant de contractualiser l’engagement RSE
directe. Ce dispositif est public : il est présent sur le site Internet de des fournisseurs est mise en place dans les contrats et cahiers
Covivio. Lien procédure
p d’alerte Covivio (ESRS G1, section 3.4.2.4) des charges des marchés de maintenance et de travaux. En
Italie, l’équipe de Property Management a intégré des clauses
Covivio n’a pas encore mis en place un dispositif d’évaluation des vertes dans les contrats de maintenance, incluant notamment
besoins ou préoccupations des parties prenantes. En particulier, la gestion des déchets, le recours à des matériaux et des
Covivio n’a pas mené d’enquête sur le niveau de confiance des produits de nettoyage écologiques, l’efficacité énergétique et
travailleurs de ses fournisseurs au sein de la chaîne de valeur envers respect des consignes de température, l’assistance dans les
le système d’alerte. Néanmoins, les équipes de Covivio sont en études énergétiques et microbiologiques etc.. De même, en
relation permanente avec les représentants des fournisseurs dans le Allemagne, la grande majorité des produits référencés
cadre des travaux et de la gestion des immeubles, ce qui permet (matériaux, équipements…) par Covivio Immobilien bénéficient
d’identifier un certain nombre de signaux faibles et de points d’un label allemand exigeant, garantissant le respect de
d’amélioration. Cela qui permet d’identifier un certain nombre de l’environnement et la santé des utilisateurs. Enfin, une clause
signaux faibles et de points d’amélioration des conditions de travail relative à la lutte contre la corruption a été intégrée dans les
des salariés des fournisseurs. nouveaux contrats et cahiers des charges signés en France.
3.3.2.5 Actions et objectifs (S2ટ4) Les résultats des évaluations montrent une corrélation entre la
Covivio effectue une veille 360° sur les risques réputationnels de taille des entreprises et les notes obtenues, du fait de niveaux de
ses fournisseurs, notamment en termes d’intégrité et de probité. maturité différents en matière de RSE, mais aussi de moyens
financiers et humains hétérogènes. Il apparaît que plus la taille
3.3.2.5.1 Plan d’action de l’entreprise augmente, plus les sujets RSE sont pris en compte
Covivio a été l’une des premières foncières européennes à se doter, avec maturité. Les grandes entreprises ont davantage formalisé
dès 2011, d’un dispositif d’évaluation des fournisseurs et conseils. leurs politiques et obtiennent davantage de labels/
Celuiટci couvrait à la fois l’ensemble de la chaîne certifications, quand les petites entreprises agissent de manière
d’approvisionnement des activités de développement et de gestion plus informelle. Les enjeux sociaux, et notamment QVT, sont
du portefeuille Bureaux France, et les dépenses de fonctionnement globalement pris en compte par les entreprises de toutes tailles,
de l’entreprise. Ce dispositif, géré en interne, s’appuyait notamment les actions sociétales un peu moins. Il existe aussi beaucoup de
sur une charte interne signée par le fournisseur, une clause disparités sur les enjeux environnementaux, même si certaines
permettant de contractualiser l’engagement RSE des fournisseurs problématiques incontournables, comme la gestion des déchets
dans les contrats et cahiers des charges des marchés de ou la Supply chain responsable, sont prises en compte.
maintenance et de travaux. Un questionnaire d’enquête, ainsi
qu’une vérification des réponses au questionnaire étaient effectués
par un organisme tiers indépendant auprès d’un certain nombre de
répondants chaque année.



272 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Rapport de durabilité
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À fin 2024, au terme d’une troisième année de déploiement ● L'engagement se renforce avec l’augmentation des
progressif, 232 fournisseurs français/allemands/italiens ont été formalisations de politique Achats Responsables. 60 % des
évalués par EcoVadis, auxquels s’ajoutent 21 fournisseurs fournisseurs de Covivio évalués par EcoVadis ont une politique
internationaux (multinationales). Les résultats font ressortir une d’Achats Responsables formalisée (58 % pour le secteur de la
note moyenne de 64,2/100 sur les 253 fournisseurs évalués, alors construction). Ceci constitue une progression de 28 % en un
que la moyenne EcoVadis se situe à 47,6/100 (en progression par an.
rapport à la note de 46/100 l’an dernier). La moyenne des
● Le poids des fournisseurs signataires du Pacte Mondial se
fournisseurs de Covivio pour l’activité de construction est de
stabilise à 46 % (35 % pour la construction).
62,7/100, bien auટdessus de la moyenne EcoVadis pour ce
secteur (57,3). En 2024, Covivio a travaillé avec 187 fournisseurs La plateforme développée par EcoVadis permet de caractériser
stratégiques, avec un chiffre d’affaire supérieur à 200 000 € (en les performances par entreprise, par taille d’entreprises, par zone
montant initial lors des appels d’offre en montant glissant pour géographique et selon le secteur d’activité. EcoVadis veille
les autres opérations). Sur les 187 fournisseurs stratégiques, 88 également à l’amélioration continue des utilisateurs (entreprises)
sont notés par EcoVadis. en proposant la mise en œuvre de plan d’actions correctives,
directement via la plateforme. Un grand nombre de rapports
Globalement, à la fin 2024, les dépenses couvertes par la
sont éditables et les fournisseurs peuvent avoir accès à des
notation EcoVadis sont de :
modules de eટlearning sur différents sujets (en autonomie sur la
● 50 % pour le périmètre corporate qui représente les achats plateforme) ainsi que des webinars ponctuels organisés par
liés aux fonctions support ; EcoVadis.
● 75 % pour les dépenses du développement tertiaire et
résidentiel.
Part de fournisseurs répondant positivement à ces items
A noter que six des dix fournisseurs les plus importants de au questionnaire Ecovadis (sélection d’actions)
l’activité développement sont notés par EcoVadis. Ces six
entreprises représentent 70 % des dépenses du développement Politique sur la corruption
Reporting sur l'énergie et émissions de GES 67%
83% 3
en 2024. Audit/évaluation RSE des fournisseurs 63%
Politique d'achats responsables formalisée 60%
Enfin, concernant les achats liés à l’exploitation, 43 % sont Utilisation d'énergie renouvelable 57%
couverts par la notation EcoVadis. En somme, 61 % des dépenses Reporting sur les émissions de CO2 54%
Reporting indicateurs de santé & sécurité 49%
en France sont couvertes par la notation EcoVadis. Certification ISO 14001 48%
Procédure d'alerte mise en place 48%
Auટdelà du suivi des indicateurs que constituent le nombre de Actions sur l'énergie et les GES 46%
fournisseurs notés et de signataires de sa Charte Achats Signataire du Pacte Mondial des Nations Unies 46%
Certification ISO 45001/ OHSAS 18001 43%
Responsables, Covivio dispose aussi des rapports de Reporting sur les émissions de GES de scope 3 41%
performances RSE de ses fournisseurs, fournis par la plateforme Fait partie de l’initiative Science Based Targets 34%
EcoVadis. Ces rapports permettent à Covivio de mesurer Participant au Carbon Disclosure Project (CDP) 29%
Certifié ISO 50001 15%
l’engagement de ses fournisseurs ainsi que leurs évolutions.
En 2024, EcoVadis apporte à Covivio plusieurs informations sur Focus construction – Réponses Ecovadis
ses fournisseurs :
● 83 % des fournisseurs ont formalisé une politique sur la Actions l'énergie et les GES
corruption (en hausse de 1 % depuis 2023), 48 % d’entre eux ont Politique sur la corruption
mis en place une procédure d’alerte, et près de la moitié Reporting énergie ou carbone
reportent sur les indicateurs de santé et de sécurité (en Politique d'achats responsables formalisée
hausse de 35 %). Utilisation d'énergie renouvelable
Audit/évaluation RSE des fournisseurs
● Le nombre de fournisseurs recourant à de l’énergie
Reporting KPI de santé et de sécurité
renouvelable a augmenté de 50 % (moyenne de tous les
Certification ISO 45001/ OHSAS 18001
secteurs) pour atteindre 57 % des fournisseurs. Il est à noter
Reporting sur les émissions de CO2
que le nombre de fournisseurs menant des actions sur la
Procédure d'alerte mise en place
consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de
Signataire du Pacte Mondial
serre a baissé de 27 %. Néanmoins, la dynamique reste forte
Certifié ISO 50001
pour le secteur de la construction, qui lui progresse de 19 % 0 10 20 30 40 50 60
pour les actions sur l’énergie et les GES et de 31 % sur les
2023 2024
reportings sur l’énergie et les émissions de GES. Le risque
environnemental, identifié dans la cartographie des risques,
est désormais au cœur des actions RSE des fournisseurs du
3.3.2.5.2 Actions mises en place par Covivio
secteur de la construction.
pour remédier aux risques identifiés
● 63 % des fournisseurs de Covivio mettent en place des audits La cartographie des risques liés aux fournisseurs de Covivio
ou évaluations sur les sujets RSE de leurs fournisseurs afin ( 3.3.2.1.1), a identifié principalement des risques RSE (déchet,
d’éviter tout risque environnemental et social. pollution, santé et sécurité) et des risques éthiques.




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 273
3 Rapport de durabilité
Informations sociales




Risques RSE liés aux travailleurs de la chaîne de valeur Covivio n’a déploré en 2024 aucun décès au sein de ses
Concernant les travailleurs de la chaîne de valeur, les risques fournisseurs et entreprises sousટtraitantes. À titre d’exemple, le
portent majoritairement sur la santé et la sécurité. En réponse, tableau suivant présente les différentes données collectées sur
Covivio a mis en place un certain nombre de mesures. Par les chantiers d’immeubles en développement en France et en
exemple, sur ses opérations en cours de développement et Italie durant l’année 2024.
restructuration, Covivio bénéficie d’un suivi de l’accidentologie
sur les chantiers. En France, celuiટci est géré par le coordinateur
SST (Santé-Sécurité au Travail).

Accidentologie sur les développements et rénovations en France et en Italie en 2024
Nombre total de personnes intervenant sur les chantiers 1 782
Nombre total d’heures travaillées sur les chantiers 960 923
Nombre d’accidents de travail avec arrêt 2
Nombre de jours d’arrêt de travail 9
Taux de fréquence des accidents 2,08
Taux de gravité 0,0094

Les moyennes pour le secteur de la construction de bâtiments Opportunités matérielles en relation avec les travailleurs
calculées en France par la Caisse Nationale d’Assurance de la chaîne de valeur
Maladie sont respectivement de 31,1 et 2,4 pour les taux de Via ses activités, Covivio participe au développement de
fréquence et de gravité (statistiques de sinistralité 2021). Les l’économie et soutient l’emploi local.
données publiées par Covivio ont été collectées sur deux
chantiers français et deux projets italien livrés ou en cours Pour plus d’informations sur l’étude d’impacts socio-
en 2024. Ces chiffres montrent que le nombre de jours d’arrêt de économiques : ESRS S3, section 3.3.3.1.3.
travail constatés sur les chantiers de Covivio sont nettement en
Les politiques mises en place participent également à
deçà de la moyenne sectorielle.
l’attractivité de la marque en participant à améliorer la relation
Santé et sécurité sur les chantiers : de confiance développée avec les partenaires.
Ressources allouées à la gestion des impacts matériels
Les chartes chantiers à faibles nuisances rédigées par La mise en place de ces 3 outils a nécessité un investissement de
Covivio détaillent les exigences en matière de Santé la part de Covivio tant sur un plan financier qu’humain. Ainsi, un
Sécurité : coût annuel pour l’utilisation de la plateforme EcoVadis est
● détail des équipements qui doivent être mis à disposition partagé par les différentes activités de Covivio, et le suivi et
des salariés (toilettes séparées, douches et vestiaires, l’animation du dispositif représente en interne le travail de 3
casiers verrouillables…) ; équivalents temps plein répartis sur plusieurs collaborateurs du
Groupe. De leur côté, les fournisseurs versent une contribution à
● formation santé sécurité pour toutes les équipes avec EcoVadis dans le cadre de leur abonnement leur permettant
mise à disposition des feuilles d’émargement ; d’être évalués.
● identification des salariés présents sur les chantiers 3.3.2.6 Objectifs de Covivio (S2ટ5)
grâce à des badges avec photo ;
Définition et suivi des objectifs
● sécurité du site (archivage de tous les incidents, nombre
suffisant d’employés secouristes, nombre suffisant
Covivio a pour objectif, d’ici fin 2026, qu’au moins 66 % ses
d’équipements de premiers soins…) ;
fournisseurs clés soient évalués par EcoVadis et de couvrir
● accès sécurisés et appropriés au site (mise à disposition 100 % des appels d’offres.
parking ou présence de transport en commun à
proximité ou mise à disposition de navettes…).
Covivio n’implique pas les fournisseurs ni les travailleurs de sa
chaîne de valeur dans la définition de ses objectifs. En effet,
chaque fournisseur est autonome et responsable dans sa façon
Risque Éthique de gérer l’objectif « zéro accident sur les chantiers ». Chacun
La cartographie des risques RSE a montré que le risque Éthique utilise ses propres plans de sécurité interne, outils
porte essentiellement sur les transactions. Le Groupe a mis en communication et de sensibilisation dans le respect de la
place des procédures obligatoires d’appels d’offres afin d’éviter réglementation du pays et en fonction de son domaine
le risque de corruption. Celuiટci a donné lieu à une formation d’expertise.
interne dédiée qui s’est adressée à 100 % des personnels
susceptibles d’y être exposés. Reconnaissance de ces actions
En 2024, Covivio a reçu de la part du CDP (ex-Carbon Disclosure
En 2024, Covivio n’a fait l’objet d’aucune condamnation pour Project) la reconnaissance de leader en termes d’engagement
acte de corruption ou manquement à des Droits Humains. Par des fournisseurs (CDP Supplier Engagement Leader AટList).
ailleurs, le suivi d’accidentologie sur les chantiers réalisés pour le Covivio a par ailleurs obtenu la note de 74/100 à sa sixième
compte de Covivio présente de meilleures statistiques que le évaluation EcoVadis, se plaçant parmi les 6 % d’entreprises les
secteur. En 2024, aucun décès n’a été à déplorer sur ses mieux notées par cet organisme et bénéficiant ainsi du niveau
chantiers ou ses immeubles en exploitation. Silver. Covivio Immobilien GmbH, qui porte l’activité résidentielle
Tendre vers zéro accident sur les chantiers est un objectif fort, en Allemagne, est quant à elle, en cours d’évaluation par le
partagé avec les fournisseurs, lesquels en conservent réseau d’experts RSE d’EcoVadis.
contractuellement la responsabilité juridique.




274 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Rapport de durabilité
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3.3.3 Communautés affectées (ESRS S3)
La norme ESRS S3 porte sur les communautés dites « affectées » ● le levier « emploi » : le recours à des structures locales
par les activités de l’entreprise et de sa chaîne de valeur. L’enjeu embauchant des personnes en situation de handicap
est d’expliquer la manière dont les impacts et les dépendances (secteurs protégé et adapté) ou éloignées de l’emploi
de l’entreprise à l’égard de ces communautés, peuvent créer des (entreprises d’insertion) ;
risques et opportunités pour Covivio. Pour ce faire,
● le levier « achat » : la promotion de fournisseurs et
l’identification et la gestion des impacts significatifs sur les
sousટtraitants locaux dans la chaîne d’approvisionnement.
communautés affectées sont présentés dans les pages qui
suivent. La signature par Christophe Kullmann, Directeur Général de
Covivio, le 17 décembre 2019, de la Charte entrepriseટterritoire de
3.3.3.1 Impacts, risques et opportunités liés aux Plaine Commune en faveur de l’emploi, l’économie locale ainsi
communautés affectées (S3.SBMટ3) que l’économie circulaire s’inscrit dans cette dynamique. Elle
Périmètre porte en particulier sur le projet SaintટOuen – So Pop, livré le
16 septembre 2022. Les retombées vertueuses de ce projet ont
Toutes les communautés affectées qui peuvent être
été nombreuses sur l’emploi, l’économie locale ainsi que
matériellement impactées par l’entreprise sont incluses dans le
l’économie circulaire :
champ d’application de l’ESRS S3. Cela vise notamment :
● 10 % du volume total des heures nécessaires à la réalisation
● dans le cadre de ses opérations de développement et de
du projet ont été réservés à des publics éloignés de l’emploi ;
gestion d’immeubles, il s’agit des riverains, territoires et leurs
habitants, collectivités et pouvoir publics, avec un objectif de ● l’accès aux marchés a été facilité pour les entreprises locales,
bonne intégration du bâtiment dans son environnement, à hauteur de 25 % du montant global des travaux et des
incluant également des dimensions sociales et économiques ; prestations de services ;
● d’autre part les communautés qui bénéficient d’actions ● réemploi de planchers techniques, recours à une peinture 3
conduites par Covivio, notamment via sa fondation recyclée (à partir d’invendus), utilisation de bétons concassés
d’entreprise. Celleટci apporte son soutien à des associations pour faire des granulats (utilisés pour aménager des routes),
qui œuvrent localement et de façon concrète en faveur de etc. : ces initiatives ont permis de réduire substantiellement
l’égalité des chances. l’empreinte carbone de l’immeuble ;
3.3.3.1.1 Impacts matériels sur les communautés ● participation au programme HQEટPerformance et
affectées expérimentation de la méthode MFA (en français analyse des
flux de matières) pour accélérer la mise en œuvre de solutions
L’analyse de double matérialité a confirmé que, dans le cadre de
favorisant l’économie circulaire.
ses activités (en particulier de développement et rénovation
d’immeubles) les conséquences des activités de Covivio auprès La construction et la rénovation d’immeubles nouveaux et la
des communautés ont des impacts matériels modérés. Ainsi, gestion ainsi que la rénovation d’immeubles existants
dans le cadre de chaque opération, un soin particulier est permettent de soutenir de nombreux emplois (cf. étude socio-
attaché à réduire toute gêne ou nuisance que le chantier économiques 2024, section 3.3.3.1.3). En outre, l’attractivité de
pourrait causer aux riverains. L’analyse a permis d’identifier des ces immeubles et l’activité qu’ils hébergent ont un impact
impacts positifs auprès des communautés locales grâce concret sur le dynamisme et l’activité économiques des
notamment aux actions et soutiens de la Fondation Covivio. territoires d’implantation. Dans l’analyse de double matérialité,
ce sujet est inclus dans l’enjeu « S3 – Implication sociétale – ville
S’agissant des droits des populations indigènes, l’analyse de
durable ».
double matérialité a fait ressortir ce sujet comme très peu
matériel compte tenu des activités du Groupe et de ses 3.3.3.1.3 Risques et opportunités
implantations. pour les communautés affectées
3.3.3.1.2 Mesure des risques sur les communautés La ville de demain sera à la fois bas carbone, connectée et
affectées actrice de l’économie circulaire. Pour limiter les déplacements et
offrir des lieux de vie plus conviviaux, les immeubles doivent être
Depuis plusieurs années, Covivio s’attache à mesurer ses
flexibles, capables d’évoluer en intégrant des technologies
impacts socio-économiques territoriaux. L’évaluation de
nouvelles ainsi que des enjeux liés à la mixité des usages,
l’empreinte socio-économique est un outil destiné à mieux
permettant aux citadins d’utiliser ces lieux ouverts sur la ville
connaître l’impact élargi d’une activité et à identifier
pour y vivre, y travailler et s’y détendre. En anticipant ces
d’éventuelles pistes d’optimisation des retombées économiques
transitions, Covivio gère au mieux les risques qui pourraient
de l’entreprise sur ses territoires d’implantation. Cette
minorer l’attractivité de ses actifs si le Groupe ne s’attachait pas
optimisation peut passer d’une part par l’augmentation de la
à être au plus près de ses parties prenantes, notamment des
quantité des impacts (notamment le nombre d’emplois locaux
métropoles. Lors de la réalisation de la cartographie des risques
soutenus), d’autre part par l’amélioration de la qualité des
RSE, « l’intégration dans la ville durable » a été identifiée comme
impacts (nature et type d’emplois soutenus, conditions de
un enjeu majeur au regard des activités de Covivio en Europe.
travail, etc.).
Sur des projets situés en zone urbaine dense comptant de
Covivio a ainsi identifié deux leviers principaux qui permettent
nombreux riverains, des mesures supplémentaires peuvent être
de maximiser les impacts locaux de ses activités, sur lesquels elle
mises en place, ainsi qu’une cartographie des acteurs locaux
entend de plus en plus s’appuyer :
pour identifier des partenaires potentiels ou encore le recours
privilégié à des fournisseurs locaux.




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 275
3 Rapport de durabilité
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ESRS S3 IMPLICATION SOCIÉTALE- INTÉGRATION DANS LA VILLE DURABLE

Description et mots clés Place et rôle des actifs dans la ville, ouverture sur la ville, le quartier
Accessibilité des immeubles
Principaux impacts Impact principalement lié à l’exploitation des immeubles (conciergerie, FM, techniciens)
Impact positif lié à la participation au dynamisme de l’économie locale et à la régénération de
quartiers
Positionnement sur la chaîne de En aval
valeur
Principaux risques Risque sur la continuité de l’activité: l’intégration dans le territoire et son écosystème est nécessaire
notamment dans le cadre des projets de rénovation. L’adhésion des communautés locales est un
prérequis à la réussite d’un projet.
Risque d’obsolescence des actifs en cas de mauvaise accessibilité ( PMR et transports en commun)
Risque réputationnel élevé auquel s’ajoute un risque de non réalisation de projet
Matérialité Matériel


ESRS S3 - DROIT DES POPULATIONS INDIGÈNES

Description et mots clés « Les peuples autochtones ont en commun une continuité historique avec un territoire donné avant la
colonisation et entretiennent un lien fort avec leurs terres. Ils maintiennent, du moins en partie, des
systèmes sociaux, économiques et politiques distincts. Ils ont des langues, des cultures, des croyances
et des systèmes de connaissances distincts ».définition de l’ONU
Principaux impacts L’impact principal est le nonટrespect par un fournisseur des droits des populations indigènes
Positionnement sur la chaîne de En amont
valeur
Principaux risques Risque réputationnel en cas d’incident avec un fournisseur
Le secteur hôtelier est considéré comme particulièrement à risque sur ce sujet. Néanmoins, les hôtels
exploités par Covivio Hotels se situant exclusivement au sein de l’Union européenne, le risque est très
limité
Matérialité Non matériel




276 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Rapport de durabilité
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Mesurer l’impact socio-économique des activités à l’échelle européenne
Conscient de son poids économique et de son ancrage territorial dans plusieurs grandes métropoles européennes, Covivio s’attache
à caractériser et quantifier les retombées socio-économiques de ses activités depuis 2014, sur un périmètre désormais étendu à
l’ensemble des activités du Groupe dans ses pays de présence en Europe. Ces études sont conduites avec la société Utopies selon la
méthodologie LOCAL FOOTPRINT®.

Le modèle LOCAL FOOTPRINT®
Le modèle LOCAL FOOTPRINT® est un outil statistique d’évaluation de type RIMS (Regional InputટOutput Modeling System) qui
reproduit de manière la plus fidèle possible le fonctionnement de l’économie des territoires. Ce modèle a recours à différentes sources
(Eurostat, INSEE et BEA sur 380 secteurs), complétées des coefficients de localisation de l’Université de Bristol. Sur la base des
données réelles ou modélisées d’achats, de masse salariale et de fiscalité des entreprises, LOCAL FOOTPRINT® permet de simuler les
retombées socio-économiques de l’activité d’une entreprise sur un territoire donné.

L’analyse présentée en synthèse ciટaprès, réalisée en 2024 sur les données 2023, porte sur l’ensemble des activités du Groupe
(corporate, patrimoine en exploitation, développement). Elle est fondée sur les données collectées concernant les activités Bureaux
(France, Allemagne et Italie), Résidentiel (Allemagne) et Hôtels (Europe).


Répartition des 17 000 emplois soutenus par type d’impacts (source : Utopies)



1 000 1 500 Impacts directs correspondent aux 1 000 salariés de Covivio en Europe
IMPACTS
DIRECTS




et aux 1 500 salariés des Hôtels Murs et Fonds (Équivalent Temps Plein
emplois Covivio emplois Hôtels Murs et Fonds à fin 2023).
(chiffres arrondis) 3
Impacts indirects traduisent les retombées générées par les achats de
Covivio, qui engendrent de l’activité économique chez ses fournisseurs
INDIRECTS




6 700
IMPACTS




et l’ensemble de la chaîne d’approvisionnement. Covivio soutient ainsi
6 700 emplois en Europe (dont 2 700 en France, 3 100 en Allemagne et
emplois soutenus 600 en Italie), répartis ainsi : 4 300 (64 %) chez ses fournisseurs directs
dans la chaîne de fournisseurs (de rang 1) et 2 400 (36 %) chez ses fournisseurs de rang 2 et suivants.


Impacts induits correspondent à :
• la consommation des ménages, soutenue par les salaires versés
4 100 3 700 aux salariés de Covivio, mais aussi aux salariés de sa chaîne
IMPACTS
INDUITS




d’approvisionnement, contribue au maintien ou à la création de 4 100
emplois soutenus par emplois soutenus emplois en Europe (dont 2 300 en France, 1 200 en Allemagne et 400
la consommation par les dépenses des
des ménages administrations publiques en Italie).
• les dépenses des administrations publiques, générées par la fiscalité
versée par Covivio et celles de sa chaîne d’approvisionnement,
permettent de soutenir 3 700 emplois en Europe (dont 2 100 en France,
1 100 en Allemagne et 300 en Italie).

Impacts totaux (en part de groupe*) : ils correspondent à la somme des impacts directs,
Emplois soutenus au total indirects et induits. Covivio soutient 17 000 emplois dans ses pays de présence en Europe,
dont 7 900 en France (46 %), 6 800 en Allemagne (40 %), 1 500 en Italie (9 %) et 800 dans les

17 000 autres pays de présence (5 %). Ainsi, pour 1 emploi chez Covivio, 6 emplois supplémentaires
sont soutenus. De plus, Covivio génère 2,2 Md€ de PIB de façon directe, indirecte et induite.

* Le nombre total d’emplois soutenus est calculé en part de groupe (quotepart portefeuille de détention des immeubles, et quotepart d’investissement de Covivio dans ses
filiales). En 100 %, le total s’élève à 23 600 emplois soutenus, soit une évolution de +56 % par rapport aux 15 100 emplois soutenus en 2018. En 100 % toujours, pour 1 emploi chez
Covivio, 9 emplois supplémentaires sont soutenus.




A
ATIO
ÉDUCATION,N, SA
SANTÉ
HÔTELLERIE
HÔTELLERIE, ADMINISTRATION
MIN
NISTRAT
A SERVICES
ERV
VIC SUPPORT
PP
PO
CONSTRUCTION ET AUTRESS SERVICES
S RV
RESTAURATION
ESTAURATIO PUBL QUE
PUBLIQUE AUX
UX
XEENTREPRISES
RISE
PUBLICS

2 500 2 300 1 600 1 600
emplois soutenus
emplois soutenus
2 100 emplois soutenus emplois soutenus
(15 % des 17 000 emplois emplois soutenus (12 %)
(14 %) (9 %) (9 %)
soutenus)




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 277
3 Rapport de durabilité
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Carte des impacts socio-économiques de Covivio en Europe (17 000 emplois soutenus)


FRANCE
20 %

Hôtels 80 %
Bureaux
IIrla
lla
and
nde
de
de
1
130
((1 %) Roy
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260
(2 %) 20 Allemagne ALLEMAGNE
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ique
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ue 6 800 Bureaux
2270
0 (40 %)
Rép.
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qu
que
quue
e 23 % 17 %
(22 %
%)) 11
France Hôtels
7 900 Hong
Ho
Ho rie
(46 %)
25
60 %

Ital
allie
i
1 500
00
00 Résidentiel
(9 %)
Port
rttugal
u Espagne
29 69 ITALIE
(0,5 %)
1%
Hôtels 99 %
Bureaux



Les 17 000 emplois que soutient Covivio dans ses pays de restants : Belgique, RoyaumeટUni, Irlande et Espagne. Enfin, cinq
présence sont majoritairement concentrés en France, Allemagne autres pays sont concernés dans une moindre mesure : Portugal,
et Italie : ces trois pays représentent 95 % des emplois soutenus. Hongrie, PaysટBas, Pologne et République Tchèque.
Quatre autres pays représentent la plus grosse partie des 5 %

Focus sur les emplois catalytiques
Les sociétés locataires des bureaux et des hôtels ont une ● 15 000 emplois catalytiques liés aux entreprises exploitant les
activité économique qui entraîne des impacts socio- hôtels loués par Covivio (dans 10 pays européens).
économiques à l’échelle européenne.
Cette contribution n’étant pas directement attribuée à Covivio,
Ces impacts, appelés impacts catalytiques, sont estimés en Part
mais à ses locataires, elle n’est pas à additionner ou à comparer
de Groupe, à l’échelle de toute l’Europe (non seulement des pays
avec les retombées économiques (17 000 emplois soutenus) liés à
de présence) :
l’activité de gestion et développement de Covivio.
●375 000 emplois catalytiques liés aux entreprises occupant les
bureaux loués par Covivio (en France, Allemagne et Italie) ;
Pays Emplois catalytiques Bureaux Emplois catalytiques Hôtels
France 171 000 9 000
Allemagne 50 000 2 000
Italie 95 000 1000
Reste Europe 59 000 3 000
TOTAL EUROPE 375 000 15 000

Ces impacts catalytiques se décomposent en : L’impact en emplois catalytiques peut être évalué via des
indicateurs adaptés : par m2 de bureau ou par chambre d’hôtel.
● emplois directs, chez les entreprises occupant les bureaux Il a ainsi été estimé, en Part de Groupe :
loués par Covivio et chez les entreprises exploitant les hôtels
loués par Covivio ; ● 0,25 emploi catalytique par m2 de bureau ;
● emplois indirects et induits, soutenus par les activités de ces ● 1 emploi catalytique par chambre d’hôtel.
entreprises (achats réalisés, salaires versés, taxes acquittées,
Ces indicateurs permettent de mesurer les externalités positives
valeur ajoutée dégagée).
du foncier loué à des entreprises tierces, et donc l’influence
Les emplois directs ont été estimés à 91 000 ETP chez les élargie de l’écosystème Covivio, en particulier au niveau local,
entreprises occupant les bureaux loués par Covivio, et à 10 000 dans les villes de présence.
ETP chez les entreprises exploitant les hôtels loués par Covivio.




278 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
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3.3.3.2 Politiques vis-à-vis des communautés Bruno Derville Senior Advisor
affectées (S3ટ1) Géraldine Lemoine Directrice de la Communication, Covivio &
3.3.3.2.1 Engagements en matière de Droits Humains ViceટPrésidente de la Fondation
Les communautés qui sont le cas échéant affectées par les Yves Marque Secrétaire Général, Covivio
activités de Covivio et ses filiales sont prise en compte dans ses
engagements. De même, les communautés vulnérables qui Anne Lhuillier Conseil indépendant en mécénat & philanthropie
pourraient être impactées sont incluses dans les différentes Tugdual MilletટટTaunay
y Directeur Général Hotels, Covivio
politiques et actions décrites ciટaprès.
Giovanna Ruda Chief Corporate Officer, Covivio (Italie)
Réduire les impacts des chantiers pour les riverains et le
territoire Covivio a choisi de centrer les actions de sa Fondation sur le
soutien aux actions en lien avec des projets vecteurs d’une
Dans le cadre de ses activités de développement ou de
meilleure égalité des chances : accès à l’éducation et la
rénovation Covivio veille à réduire les nuisances ou gênes
formation, accès au travail, accès au logement, soutien à
pouvant éventuellement être causées aux populations locales.
l’insertion ou réinsertion des populations fragilisées, etc. Le
Afin de limiter les risques ou impacts négatifs pour les riverains,
soutien de la Fondation s’inscrit dans une dynamique incluant
Covivio a mis en place un certain nombre de dispositifs sur ses
l’adhésion de Covivio au Pacte Mondial et son engagement en
chantiers (section 3.3.3.4). Cela limite notamment les risques de
matière de Droits Humains pertinents pour les communautés
procédure (pour bruit, dégradation de l’environnement, du
affectées.
paysage urbain, ou autre nuisance) et les risques de retard à la
livraison de l’opération. Ces diverses actions sont déployées pour À travers sa Fondation, Covivio s’engage ainsi pour l’égalité des
tous les chantiers où des risques relatifs aux riverains ont été chances en soutenant, dans ses trois pays d’implantation, une
identifiés et sont principalement suivies par la Direction du vingtaine d’associations, parmi lesquelles en 2024 :
Développement.
S’investir dans la vie de la cité
● en France : Activ’Action, article 1, la Cravate Solidaire, Refugee
Food, Osons Ici et Maintenant, Wake Up Café, Fratries,
3
Depuis 2008, Covivio a développé une politique partenariale et Résidence jeunes Sainte Constance, PLAY International,
collaborative avec le monde associatif, centrée sur l’égalité des Kabubu…;
chances, en s’appuyant notamment sur le mécénat de ● en Italie : Fondazione Mission Bambini, Associazione La Strada,
compétences, ce qui contribue à valoriser les savoirટfaire Fondazione Francesca Rava, L’impronta Group,
internes. L’Accoglienza…;
Former les futurs décideurs du secteur immobilier ● en Allemagne : Al Farabi Music Academy, Fondation Oliver
La Fondation Palladio a été créée en 2008, sous l’égide de la Kahn, Lebenshilfe, Ruhrwerkstatt, TAFEL…
Fondation de France, par des acteurs de l’industrie immobilière,
dont Covivio, autour de cet enjeu majeur qu’est la construction Si le soutien financier demeure essentiel, la volonté de la
de la Ville. Covivio soutient cette Fondation, lieu de rencontres, Fondation est de déployer des partenariats 360° qui vont
d’échanges, de débats et de réflexion, via un mécénat financier auટdelà et permettent de créer des liens forts et surટmesure avec
et l’implication de ses dirigeants et de ses équipes dans les chacune des associations soutenues. Auટdelà de son caractère
projets et événements organisés par la Fondation Palladio. Le européen, l’originalité de la démarche adoptée est en effet de
thème de réflexion de l’année 2024 était « prendre soin de la proposer plusieurs formats de soutiens aux associations
ville » et en 2025, le thème sera : « la ville européenne : un partenaires : mécénat financier, mécénat de compétences,
modèle à défendre ? ». Covivio a signé la Charte de l’Université mission solidaire, mise à disposition d’espaces au sein du
de la Ville de Demain pour poser les bases d’une nouvelle patrimoine, dons en nature (mobilier et informatique), accueil
méthode de travail fondée sur la coopération entre ceux qui d’événements solidaires…
conçoivent, construisent et gouvernent la ville, ceux qui en Covivio propose ainsi aux associations partenaires de pouvoir
parlent et ceux qui la vivent. accéder ponctuellement et gracieusement à plusieurs de ses
Des collaborateurs de Covivio interviennent également au sein espaces événementiels pour y organiser formations, séminaires,
de différents cursus comme l’ESTP ou Dauphine, avec des sujets réunions de gouvernance…
le plus souvent centrés sur le développement durable. Chaque En 2024, Covivio a par exemple accueilli les équipes de Kabubu
année, en Italie, Covivio partage des connaissances pratiques et dans un de ses immeubles pendant la période des Jeux
offre des conseils à des étudiants qui suivent un cursus en Olympiques de Paris, leurs locaux étant inaccessibles pour
immobilier. l’événement. De façon beaucoup plus pérenne, Covivio accueille
Le soutien à l’égalité des chances via la Fondation depuis maintenant plus de 2 ans, sur son site de CAP 18 au Nord
de Paris, le plus grand dressing et centre de tri de vêtements de
Créée en 2020, la Fondation Covivio a pour mission de structurer l’association La Cravate Solidaire.
et renforcer les actions de mécénat déjà menées par le Groupe
depuis près de 15 ans. Ainsi, chaque année, en plus des 300 000 € de don financier,
Covivio investit environ 230 000 € en mécénat en nature et de
Le Conseil d’Administration de la Fondation d’entreprise Covivio compétences.
Le Conseil d’Administration, qui se réunit 2 à 3 fois par an, fixe la
feuille de route de la Fondation, pilote le budget, valide les Cette approche permet à Covivio de concentrer ses efforts et
principaux projets à financer, suit la coordination européenne ressources sur un nombre limité de projets afin de proposer des
des actions soutenues et veille à une bonne communication soutiens significatifs à chaque association et de renforcer
entre la Fondation et les équipes de Covivio. Il est composé de l’impact de leurs actions.
3 membres externes qualifiés et de 5 membres internes : Pour assurer une relation de proximité, un comité local composé
Alix d’Ocagne – Administratrice indépendante de Covivio & de salariés issus des différents métiers de Covivio a été créé
Présidente de la Fondation dans chaque pays, afin de suivre les associations soutenues. Les
comités locaux sont également chargés d’identifier les futurs
Nathalie Blum Indépendante projets à mettre en œuvre et de les présenter au Conseil
d’Administration de la Fondation.


COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 279
3 Rapport de durabilité
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La Fondation d’entreprise Covivio bénéficie d’un budget de En Italie, un banc rouge contre les violences faites aux femmes
1,7 million sur 5 ans couvrant le financement des projets, ainsi
À l'occasion de la journée internationale pour l'élimination de la
que les frais de fonctionnement inhérents à ses actions.
violence à l'égard des femmes, Covivio, Fastweb et la
Pour plus d’information : Fondation Covivio Fondazione Libellula ont inauguré le 22 novembre 2024 un banc
rouge sur la Piazza Adriano Olivetti, au cœur du quartier
Symbiosis à Milan. Ce banc rouge, symbole universel de la lutte
33 associations contre les violences faites aux femmes, s'ajoute à ceux déjà
soutenues depuis la création de la Fondation présents à Milan et dans de nombreuses autres villes italiennes,
formant ainsi un réseau symbolique qui rappelle l'engagement
26 associations collectif à lutter contre toutes les formes d'abus et de
soutenues fin 2024 discriminations liées au genre. Ce geste se veut un avertissement
et une invitation à promouvoir une culture fondée sur le respect
Dont 15 soutenues depuis au moins 3 ans et l'égalité, tant dans les espaces publics et sociaux que dans
les contextes de travail, afin que le changement touche tous les
Plus de 430 collaborateurs domaines de notre vie quotidienne.
ont pris part à une mission depuis 2021
3.3.3.2.2 Interactions avec les communautés affectées
La qualité des interactions avec les communautés locales est clé
dans le succès des activités de Covivio.
En décembre 2023, à l’occasion du SIMI (Salon de Sur le terrain et au plus près de ses actifs immobiliers et de ses
l’immobilier à Paris), Covivio a reçu le prix « Mécénat & clients, Covivio a mis en place des agences ( 3.3.3.3).
Solidarités dans la ville », dans la catégorie « Engagement
L’immobilier connaît une mue inédite sous l’effet des nouvelles
sociétal ». Ce prix, qui récompense les différentes actions
technologies et des nouveaux besoins et usages des utilisateurs.
de solidarité portées par des entreprises immobilières et
Pour Covivio, l’innovation est à la fois un facteur d’amélioration
remis par la FEI (Fédération des entreprises de l’Immobilier),
de sa compétitivité et d’ouverture vers de nouveaux marchés.
vient souligner l’impact positif du travail réalisé par la
Pour accompagner les tendances qui soutiennent ses marchés,
Fondation Covivio depuis sa création.
Covivio déploie sa démarche d’innovation à l’échelle
européenne. Celleટci repose sur deux piliers : d’une part, repérer
et faciliter la mise en œuvre de nouveaux procédés et matériaux
Les salariés de Covivio mobilisés : zoom sur la Socovivio Week destinés à rendre les immeubles plus résilients et plus vertueux.
en France et les Socovivio Days à Rome et Milan D’autre part, déployer de nouvelles offres et systèmes qui
Lors de la troisième édition de la Socovivio Week (France) et des permettent d’améliorer le confort et les services aux occupants,
Socovivio Days (Italie) organisée en 2024, 342 missions ont été en recourant souvent à des agents économiques locaux.
réalisées par les salariés de Covivio (141 en Allemagne soit 41 %, (ESRS S4, 3.3.4.3.1).
121 en France soit 36 %, 80 en Italie soit 23 %). 1 523 heures ont été 3.3.3.2.3 Respect des principes directeurs
réalisées au profit de 20 associations. Sur la base du volontariat,
internationaux en matière de Droits Humains
les collaborateurs ont pu participer à des missions coup de
pouce comme des ateliers de confection de repas avec Refuge En tant que signataire du Pacte Mondial, Covivio se veut
Food, des distributions alimentaires avec la Chorba, du tri de exemplaire dans le respect des principes directeurs des Nations
vêtements avec la Cravate Solidaire, des ateliers de coaching Unies sur les entreprises et les Droits de l’Homme, de la
RH avec le Wake Up Café et des ateliers de jardinage ou de Déclaration de l’OIT sur les principes et droits fondamentaux au
cuisine à la résidence jeunes Sainte Constance (Metz). travail ou des lignes directrices de l’OCDE. Par exemple, sa
L’engagement des salariés de Covivio se renforce. En effet, avec politique Droits Humains (ESRS S2, section 3.3.2.2.2) ou sa Charte
1 523 heures de bénévolat, l’engagement a progressé de 69 % Achats Responsables (ESRS S2, section 3.3.2.2.1) font directement
par rapport à 2023 (898 heures réalisées). référence à des textes internationaux.

3.3.3.3 Collaboration avec les communautés
Des partenariats locaux noués entre les acteurs de (S3ટ2)
l’hôtellerie et des associations
Pour ses opérations de construction et de rénovation, Covivio
Les opérateurs hôteliers cherchent à dynamiser l’intégration s’attache à anticiper et limiter les nuisances et à mettre en place
de leurs hôtels dans la ville. Ainsi, ils favorisent, depuis des mécanismes de gestion et de prévention des risques. En
plusieurs années, la mise en place de partenariats avec des amont des projets, une cartographie des riverains du chantier
associations locales. À titre d’exemple, le Méridien de Nice est réalisée afin d’évaluer les risques les concernant. Pour les
déploie chaque année un partenariat avec la Croix Rouge projets le nécessitant, des réunions d’information des riverains
(don de nourriture, vêtements et jouets), participe à la Fête sont organisées, souvent en collaboration avec les collectivités.
de Noël organisée par l’association MIR dans leur hôtel Covivio informe en amont les riverains de la nature du projet, de
social en offrant de la nourriture et des boissons, et la durée du chantier, des horaires du chantier et des livraisons,
organise une vente de vêtements et de gâteaux dans des entreprises impliquées sur le projet, et des moyens de
l’hôtel en faveur de l’association WeForest. contact, via une lettre affiche sur le chantier. Elle peut être
complétée par des courriers d’information ciblés. De plus, un
mécanisme de traitement des plaintes est déployé sur les projets
de développement, permettant de les faire remonter via une
adresse mail dédiée et/ou une boîte aux lettres installée
directement sur le chantier. Les coordonnées à contacter en cas
de besoin de la part des tiers et en particulier des riverains, sont
affichées sur les chantiers.




280 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
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Pour œuvrer au plus près de ses parties prenantes et prendre en à Milan sur le projet Vitae, lauréat du concours International
compte les attentes de ses clients et des riverains, Covivio Reinventing Cities. Cette implication dans les territoires ne se
dispose en France, en plus de ses implantations à Paris et Metz, limite pas à la gestion des nuisances. Elle vise aussi à s’intégrer
de quatre agences régionales (Lille, Lyon, Bordeaux et Marseille). dans le tissu local et renforcer les relations avec les parties
En Allemagne, des bureaux et agences de gestion ont été prenantes du territoire. Cela peut notamment s’exprimer par la
ouverts à Berlin, Dresde, Essen, Hambourg, Leipzig… pour signature d’une clause d’insertion sur le chantier, le cas échéant
compléter les équipes du siège situé historiquement à complétée par un engagement d’emploi local, une cartographie
Oberhausen. En Italie, les effectifs sont basés à Rome et Milan. des acteurs locaux pour identifier des partenaires potentiels ou
Par ailleurs, Covivio est représenté au Luxembourg avec deux encore le recours privilégié à des fournisseurs locaux. Dans cette
collaborateurs et en Espagne par une Country Manager, pour même logique, les sites en développement peuvent aussi être
soutenir son développement local au plus près des partenaires. des lieux accueillant des événements culturels temporaires à
Covivio s’attache à accentuer le rayonnement des territoires où l’instar des défilés de mode sur le projet Monceau (livraison
sont situés ses immeubles, notamment en s’associant à de prévue en 2025) ou l’organisation d’une exposition d’art
nombreux événements de relations publiques. contemporain dans l’immeuble Grands Boulevards (livraison
prévue en 2026) à Paris.
En phase de développement, la collaboration avec les
communautés est portée principalement par la Direction Les projets sont développés en étroite relation avec les
Générale, la Direction du Développement et la Direction des collectivités, de façon à intégrer au mieux les contraintes et
Relations Institutionnelles. opportunités pour les territoires.
L’efficacité de la collaboration peut être mesurée par le niveau 3.3.3.5 Actions face aux risques
d’acceptation du projet à livraison ou le nombre de plaintes
sur les communautés affectées
pendant le projet ou encore le nombre de plaintes ayant pu être
résolues. Toutefois, chaque projet étant spécifique et les et opportunités (S3ટ4)
contextes étant à chaque fois différents, il n’existe pas de 3.3.3.5.1 Plan d’action pour gérer les impacts,
méthode unique de suivi d’efficacité des collaborations. risques et opportunités liés 3
Concernant la prise en compte des peuples autochtones et aux communautés affectées
leurs droits particuliers, celleટci n’est pas jugée matérielle dans le En Italie, Covivio a développé, depuis plusieurs années, des liens
cadre des activités de Covivio (matrice de double matérialité : forts avec Politecnico di Milano. En 2019, le Joint Research Center
ESRS 2, section 3.1.2.4.2). (JRC) Proptech a été lancé par Politecnico di Milano, en
association avec Covivio et d’autres entreprises présentes à
3.3.3.4 Actions pour remédier aux impacts Milan (BNP Paribas RE, Bosch, Accenture, Edison et Vodafone). Ce
négatifs et canaux pour communiquer projet a pour vocation le lancement de recherches dans le
avec les communautés affectées (S3ટ3) domaine des nouvelles technologies susceptibles de faire
évoluer les métiers et surtout le marché immobilier. En 2021, deux
Tous les canaux de communication tels que le mécanisme partenariats ont été signés avec Politecnico concernant une
d’alerte et de traitement des plaintes (ESRS G1, section 3.4.2.4) étude dans le cadre du développement de Vitae à Milan et une
sont déployés sur tous les projets de développement. Pour étude de modélisation de la mécanique des fluides sur le projet
certains projets résidentiels, les riverains disposent d’un contact Symbiosis (Bâtiments G/H) à Milan aussi, disposant d’un système
direct avec Covivio. En complément de ces canaux, pour les innovant de rafraîchissement naturel de la façade en s’appuyant
projets situés en zone urbaine dense comptant de nombreux sur la cheminée industrielle existante. Le partenariat avec le
riverains, des mesures supplémentaires peuvent être mises en réseau Proptech de Politecnico a également été reconduit
place. Ainsi, dans le cadre du projet Monceau à Paris, des lettres en 2021.
d’information ont été adressées à chaque riverain concernant
certaines étapes du chantier ayant une incidence sur la vie du Covivio s’implique également auprès de collectivités, comme la
quartier. Une application a été mise en place par la société en Ville de Paris, en s’engageant auprès du réseau Paris Action
charge des travaux pour permettre aux riverains de suivre les Climat qui a lancé la charte éponyme. Cette charte, devenue
actualités du chantier (phases de travaux bruyants, prévention Paris Action Climat Biodiversité, invite les entreprises à s’engager
de bruits, informations générales, etc.) ou faciliter la mise en en faveur de la lutte contre le changement climatique et pour le
contact avec les entreprises du chantier. Si des plaintes sont Plan Climat. Elle a été mise à jour en 2018 et signée de nouveau
exprimées sur la plateforme, Covivio est directement informé de par Covivio, qui s’engage ainsi à adopter un plan d’action
façon à s’assurer de la mise en œuvre de solutions adaptées en opérationnel à horizon 2030 et à contribuer à la trajectoire de
coopération avec les entreprises concernées. neutralité carbone de Paris.
Par ailleurs, des dispositifs de surveillance peuvent être installés En Allemagne, Covivio Immobilien est engagé dans la vie des
pendant la durée des travaux, notamment pour surveiller le quartiers où sont situés ses immeubles, en participant à leur
niveau de bruit. Différentes mesures mises en place par les animation culturelle ou en réalisant des projets au bénéfice des
entreprises de construction permettent aussi de limiter les personnes âgées et/ou handicapées, en coopération avec le
pollutions acoustiques et visuelles. La charte chantier à faibles tissu associatif local, principalement à Berlin et dans la Ruhr.
nuisances de Covivio permet également d’engager les Covivio Immobilien soutient également d’autres causes sociales
intervenants du chantier dans des sujets tels que la prévention et sociétales, notamment en mettant temporairement à
des risques, la pollution des sols et de l’air, ou encore la gestion disposition des logements pour des réfugiés de guerre, en
des déchets. participant à des programmes de mécénat financier à
destination d’écoles, de crèches ou de maisons de retraite, ou
Le projet AR4CUP (Augmented Reality for Collaborative Urban encore en soutenant la rénovation de logements pour seniors ou
Planning) en collaboration avec Politecnico di Milano illustre un projet social pour les sansટabris à Berlin. Début 2020, Covivio
aussi cette démarche collaborative. Il vise à promouvoir sur le Immobilien a conclu un partenariat avec l’association Malteser
marché un nouveau produit SAAS (Software As A Service) qui International pour accompagner ses locataires du troisième âge.
permettra de présenter des projets urbains en réalité L’association vient en aide aux locataires âgés via une ligne
augmentée, afin de permettre aux citoyens et aux décideurs de d’urgence à domicile accessible 24h/24 et d’autres services, tels
collaborer avec les architectes et les développeurs dans un que le transport en ambulance ou les courses, et ce dans le but
processus de création vertueux. Ce nouveau produit a été testé



COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 281
3 Rapport de durabilité
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de maintenir leur indépendance. Covivio s’engage à faire
connaître l’offre à ses locataires, via des lettres et informations À Madrid, le Radisson Red RED s’ouvre sur la ville
dans les entrées d’immeubles ; ils bénéficient ensuite du service
Propriété de Covivio, cet ancien hôtel indépendant situé au
d’urgence à domicile à tarif réduit. Des événements
cœur de Madrid a été entièrement rénové par Radisson
d’information spéciaux ont été planifiés dans les centres de
Hôtel Group afin de renaître en 2022 sous sa marque
services Covivio afin de mieux faire connaître ce dispositif. Dans
lifestyle RedRED. Décloisonner au maximum le
la continuité de ces actions, Covivio Immobilien a renforcé ses
rezટdeટchaussée et lui offrir une nouvelle façade vitrée plus
liens avec l’association Malteser, à Berlin, Dresde, Hambourg et
accueillante, tel était le parti pris de départ de cette
Leipzig.
rénovation. À présent, la réception est située à l’extrémité
En France, depuis plusieurs années, les sites de l'Atelier à Paris et du hub central qui accueille un restaurant et un bar
du Divo à Metz accueillent régulièrement des ESAT donnant sur la rue. Cette restructuration a également
(Établissement et Service d’Accompagnement par le Travail) conduit à aménager un rooftop accueillant un restaurant et
permettant aux collaborateurs et clients de faire des achats une terrasse, en offrant une vue spectaculaire sur la ville.
responsables et engagés L’objectif, réussi, était de faire de cet établissement au
design et aux prestations soignées, un véritable lieu de vie.
Les sites en développement peuvent aussi être des lieux
accueillant des événements culturels temporaires, comme dans
le cas de l’immeuble Grands Boulevards.
D’autres actions de collaboration et de communication dans la
gestion des relations avec les riverains sont détaillées en
Immeuble Grands Boulevards, Covivio offre un lieu de section 3.3.3.3.
rencontres
Dans le cadre de ses projets immobiliers, Covivio met en place
Inscrit à l’inventaire des Monuments Historiques, cet ancien en amont les dispositifs nécessaires pour garantir le respect des
central téléphonique fait l’objet d’une réhabilitation par Droits Humains. Ainsi, il n’y a pas besoin de procédure spécifique
Covivio pour allier modernité et respect du patrimoine. de remédiation en cas d’incident sur les droits de l’Homme car le
Covivio a décidé d’ouvrir le lieu pour contribuer à la ville et sujet est traité en amont.
à l’art sous toutes ses formes. En 2024, plusieurs évènements
3.3.3.5.2 Identification des actions appropriées
s’y sont déroulés : défilés de mode à l’occasion des Fashion
et mesure de leur efficacité
Week (Chloé, Dries Van Noten, Lacoste), exposition de
galeries d’Art (Paris Internationale), évènements culinaires La diversité des actions mises en place en termes de
(We are Ona). Une résidence a été installée : la Résidence collaboration et de communication, et leurs natures très
Covivio. C’est le nouveau lieu d’une team de 4 variables ne permettent pas d’organiser une quantification ni un
entrepreneuses qui œuvrent ensemble et séparément pour suivi consolidé de l’efficacité des processus mis en place pour
des projets significatifs et engagés. Un pari inédit pour remédier aux impacts négatifs des communautés affectées.
Covivio, mais totalement aligné avec sa vision de
En 2020, Covivio a fait réaliser par Opinion Way une étude
l’immobilier vivant : un lieu qui provoque l’opportunité de
permettant de mieux cerner les enjeux en matière de bureaux
réfléchir différemment, d’expérimenter et d’initier de
pour les prochaines années. Publiée sous le nom « Flexibility
nouveaux projets. Covivio, en tant que créateur urbain,
first ! » cette étude est relatée à la section 3.3.1.1 du document
transforme les espaces de la ville en lieux tendances où
d’enregistrement universel 2023 et disponible sur le site Internet
l’événementiel prend vie avec l’offre éphémère
de Covivio. Partenaire de long terme de l’Association des
Directeurs Immobiliers (ADI), Covivio soutient et participe à
différents évènements (en lien par exemple avec la fondation
Ouvrir les hôtels sur la ville Palladio) avec l’objectif de penser conjointement le bâtiment, les
Avec un parc de 283 hôtels situés à 90 % dans les principales usages qui lui sont associés et les mobilités. Covivio est
capitales européennes, Covivio est un des principaux également aux côtés des collectivités, notamment au sein
propriétaires d’hôtels en Europe, avec 39 477 chambres. Pour d’Établissements Public d’Aménagement (EPA) tels que Bordeaux
ouvrir l’hôtel davantage sur la ville, un certain nombre Euratlantique ou Marseille Euromed, regroupant acteurs publics
d’enseignes font évoluer leurs offres, afin de donner un accès et privés pour participer au développement urbain durable
plus large aux riverains. Cela concerne les bars, restaurants, d’une région.
espaces de coworking, pâtisseries, terrasses en rooftop, etc.
comme c’est le cas par exemple pour l’hôtel Zoku, implanté au
sein d’un programme mixte, Stream Building, lauréat du
concours Réinventer Paris, développé par Covivio. Des évolutions
qui contribuent à rendre les établissements plus vivants avec des
espaces hybrides dans lesquels on peut travailler ou se
détendre.
Le design intervient ici comme un élément d’hybridité qui permet
d’offrir plusieurs usages, services et expériences dans un même
espace, comme dans les lobbys qui proposent désormais
restaurant/café et salles de créativité, bibliothèque, jeux pour
enfants. Cette nouvelle conception des espaces favorise les
découvertes et les échanges, notamment en permettant à la
clientèle extérieure et aux locaux de venir vivre ces mêmes
expériences. Plus besoin d’être obligatoirement client, l’hôtel
retrouve sa place dans la vie de la ville.




282 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
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3.3.3.5.3 Exigence de données complémentaires CSRD (S3ટટ4)


Description des problèmes graves de droits de Aucun incident relatif au respect des Droits de l’Homme n’a été observé au sein du Groupe en 2024.
l’Homme et des incidents liés aux communautés
affectées

Description des ressources allouées à la gestion Compte tenu du faible nombre de signalements d’impacts négatifs, les moyens mis en œuvre
des impacts matériel (ressources en personnel, budget, etc.) restent marginaux et potentiellement variables, et ne donnent
pas lieu à une quantification.
Traitement des réclamations Les communautés qui seraient affectées par les activités de Covivio sont autorisées à utiliser les canaux
précités pour soulever des préoccupations ou des besoins. Le recours à des procédures d’alerte ne peut
pas donner lieu à des représailles tant qu’il n’est pas diffamatoire. Les plaintes sont traitées de façon
confidentielle, dans le respect des droits à la vie privée ainsi qu’à la protection des données. Les
signalements anonymes peuvent être pris en considération à condition que les faits rapportés soient
suffisamment graves et détaillés.
Indication si et comment l’entreprise cherche à Covivio est membre de la Fédération des Entreprises Immobilières (FEI) et de l’European Public Real
utiliser son influence avec les relations Estate Association (EPRA) à l’échelle européenne. Ces deux organismes représentent les foncières auprès
commerciales pertinentes pour gérer les impacts d’un certain nombre d’instances et contribuent à définir et exprimer des positions sectorielles en ce
négatifs matériels affectant les communautésଫ ଫ domaine (Réponses à consultations sur des textes organisant la taxonomie, le décret tertiaire (FEI), etc.).
affectées




3.3.3.5.4 Les 17 Objectifs de Développement Durable de l’ONU pour 2030
En 2015, 193 gouvernements du monde entier ont adopté le Covivio se réfère explicitement aux 17 ODD de l’ONU depuis 2016,
Programme de développement durable à l’horizon 2030, en particulier dans ses différentes publications RSE que l’on 3
comprenant 17 objectifs de développement durable (ODD) et retrouve sur son site Internet ou sur le site dédié de l’ONU en tant
169 cibles. Ce programme vise à éradiquer l’extrême pauvreté, que signataire du Pacte Mondial. Les objectifs RSE pluriannuels
combattre les inégalités et le changement climatique d’ici 2030. de Covivio présentés dans ce document sont en cohérence
avec les ODD auxquels ils contribuent. En outre, Covivio adhère
également aux Principes Directeurs de l’OCDE pour les
multinationales et aux huit conventions fondamentales de
l’Organisation Internationale du Travail.




L’étude conduite en interne en 2017 et complétée en 2018 puis en 2020, basée sur une matrice d’analyse, a permis de caractériser les
neuf ODD majeurs pour Covivio, compte tenu de ses cibles :




Les enjeux que représente chacun de ces objectifs occupent une place importante dans la politique RSE de Covivio et dans son
modèle économique. Chacun renvoie à la fois aux actions conduites au sein des portefeuilles d’immeubles développés et détenus par
Covivio ainsi qu’en interne, sur le périmètre corporate de l’entreprise, en tant qu’employeur.




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 283
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3.3.3.6 Objectifs pour limiter les impacts sur les communautés affectées (S3ટ5)
3.3.3.6.1 Objectifs fixés 3.3.3.6.2 Implication des communautés affectées
L’étude d’impacts socio-économiques réalisée sur l’ensemble dans la définition des objectifs
des activités du Groupe en Europe permet de quantifier le En 2020, Covivio s’est doté d’un Comité des Parties Prenantes,
soutien de Covivio en matière d’emplois directs et indirects. composé de membres internes et externes à Covivio. Il mène un
Cette étude est présentée à la section 3.3.3.1.3. Les résultats travail prospectif, en explorant et analysant les grandes
sont fonction du volume d’opérations développées, gérées ou tendances et signaux faibles impactant directement ou
données à bail. Ils ne peuvent se traduire en objectifs. indirectement le champ d’intervention de Covivio. Ses membres
se réunissent deux à trois fois par an autour d’un fil rouge
thématique, avec l’objectif de partager par la suite leurs travaux
avec les différentes parties prenantes internes et externes de
l’entreprise.


Bertrand de Feydeau – Président du Comité, Président d’honneur de la Fondation Palladio

Stéphan de Faÿ Jade Francine Alexandre Labasse Sonia Lavadinho
Directeur Général Coટfondatrice & Directeur Général, Fondatrice
du Grand Paris Directrice du Développement Atelier parisien & directrice
d’urbanisme de Bfluid
Aménagement WeMaintain
Jérôme Ruskin Patricia Savin JeanટટPaul Viguier JeanટટLuc Biamonti
Fondateur Avocate, Présidente Architecte Président du Conseil
& Directeur Général de l’Association Orée, & Urbaniste d’administration
de Usbek & Rica Administratrice Indépendante Covivio
de Covivio
Christophe Kullmann Olivier Estève Géraldine Lemoine Yves Marque
Directeur Général Directeur Général Adjoint Directrice de la Communication Secrétaire générale
Covivio Covivio Covivio Covivio




● Pour plus d’informations : La synthèse
y des travaux du Comité des Parties Prenantes – La fabrique
q des rythmes
y sociaux 2023/2024




284 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
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3.3.4 Consommateurs et utilisateurs finaux (ESRS S4)
La norme ESRS S4 porte sur les consommateurs et les utilisateurs La sécurité des biens et des personnes reste un enjeu fort pour
finaux liés aux activités et à la chaîne de valeur de l’entreprise. Covivio, même si les réglementations (RGPD, incendie, etc.) et les
L’enjeu est d’expliquer la manière dont les impacts et les multiples mesures prises par les équipes de Covivio et leurs
dépendances de l’entreprise à l’égard des consommateurs et fournisseurs, concourent à une bonne maîtrise de ces risques. Les
des utilisateurs finaux peuvent engendrer des risques et risques cyberr sont en augmentation constante. Covivio prend en
opportunités. Il s’agira de présenter l’approche générale de compte cette situation dans le cadre de la gestion de ses
Covivio en termes d’identification et de gestion des impacts immeubles et sur son périmètre Corporate. En particulier, le
significatifs sur les consommateurs et les utilisateurs finaux. Cela Groupe observe des règles strictes quant aux conditions de
concerne en particulier les impacts liés à l’information, la collecte et de conservation des données qui pourraient être
sécurité personnelle et l’inclusion sociale. sensibles pour les entreprises tertiaires locataires ou pour leurs
salariés, ainsi que pour les clients des hôtels.
3.3.4.1 Consommateurs et utilisateurs finaux
de Covivio – (S4.SBMટ3) 3.3.4.1.2 Impacts positifs de Covivio pour ses clients
et utilisateurs finaux
Covivio place l’utilisateur au centre de chacun de ses projets. Sa
Raison d’Être, « Construire du bien-être et des liens durables » Covivio s’attache à concevoir des immeubles qualitatifs qui
s’en fait l’écho, avec la volonté de continuer à optimiser la répondent aux exigences de ses consommateurs (clients) et
satisfaction des clients et des occupants des immeubles. utilisateurs finaux. Covivio a su développer une offre servicielle
« à la carte », qui participe de l’attractivité de ses immeubles vis-
Covivio s’est développé en nouant et en développant des liens à-vis de ses prospects. En outre, cette offre servicielle renforce
forts avec ses principales parties prenantes. Son activité l’attrait de l’entreprise locataire pour attirer et fidéliser ses
implique une multitude de relations avec différentes parties propres salariés. Cette offre concourt en effet à l’amélioration
prenantes, privées et publiques, de tailles et de secteurs très des conditions de travail des salariés des clients : accueil,
variés. Le succès du Groupe étant pour partie basé sur la qualité animations, conciergerie, blanchisserie...
3
de la relation avec les parties prenantes externes (clients,
financeurs, collectivités…), celleટci a été jugée comme La flexibilité, l’adaptabilité aux nouveaux usages et nouvelles
constitutive d’un risque, analysé comme très bien maîtrisé. Des technologies, la qualité des aménagements et des équipements
stratégies spécifiques ont été mises en place afin de répondre (connectivité, espaces verts…) répondent aux aspirations des
au mieux aux attentes notamment des clients, fournisseurs ou clients les plus exigeants.
conseils. Auટdelà de la qualité de la relation et de la confiance Enfin, la stratégie environnementale déployée par Covivio en
cultivée dans le cadre de partenariats structurants, Covivio faveur de la réduction des consommations d’énergie et d’eau a
appréhende la coopération avec ses parties prenantes externes un impact direct et concret sur la maîtrise des charges
comme un véritable levier d’innovation et de croissance. d’exploitation pour les locataires. Les standards élevés de
construction et de gestion intègrent des enjeux de confort et de
3.3.4.1.1 Typologie des consommateurs et utilisateurs
bien-être en matière de luminosité, acoustique, ou encore
finaux de Covivio
d’ambiances olfactives, afin de favoriser la sérénité et la
Les consommateurs de Covivio sont principalement les concentration. De même les rooftops, terrasses, serres, patios
locataires des actifs détenus par Covivio, les clients de sa filiale participent à l’amélioration des conditions de vie des
Wellio, ou de ses hôtels détenus en murs et fonds. Il convient de utilisateurs… et des voisins qui ont des vues plongeantes sur ces
distinguer : installations.
● les consommateurs : il s’agit principalement des entreprises 3.3.4.1.3 Description des risques et opportunités
locataires des immeubles tertiaires (activités bureaux et découlant des impacts identifiés par Covivio
hôtels) détenus par Covivio et ses filiales, ainsi que les
locataires des logements (activité résidentielle) ; Covivio suit de près les risques et les opportunités matériels
auxquels l’entreprise fait face. Grâce au suivi de sa cartographie
● les utilisateurs finaux : il s’agit des salariés des entreprises qui des risques RSE matériels, Covivio met en œuvre des actions
louent les locaux tertiaires, ainsi que les clients des hôtels ou pour pallier les risques et les transformer en opportunités. Les
des sites de bureaux partagés, détenus par Covivio. Les consommateurs et utilisateurs finaux font partie intégrante de
locataires des sites résidentiels sont également des ces risques, en étant au cœur de son activité.
utilisateurs finaux.
L’étude de double matérialité, faite dans le cadre de
Pour Covivio, les consommateurs et utilisateurs finaux sujets à l’application de la CSRD, a permis d’effectuer une mise à jour des
des impacts matériels constituent l’ensemble de ses clients. Pour risques RSE du Groupe. Les deux impacts les plus matériels vis-
chacun, Covivio s’attache à développer des solutions « sur à-vis des clients et utilisateurs finaux sont la sécurité et la
mesure », prenant en compte leurs enjeux stratégiques. Covivio qualité des informations qui leur sont communiquées.
est proche de ses clients et analyse les signaux faibles ainsi que
les évolutions de marché, de façon à rester en anticipation des
besoins et attentes de ses consommateurs et utilisateurs.




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ESRS S4 INFORMATIONS AUX CLIENTS ET UTILISATEURS FINAUX
Description et mots clés Qualité de service délivrée aux clients
Informations sur les nuisances chantiers (bruits, poussières…)
Principaux impacts Impact direct sur l’appréciation des clients qui peuvent considérer Covivio responsable des défaillances.
Impact positif: apport de bien-être aux occupants
Positionnement sur la chaîne de valeur Opérations directes et en aval
Occurence Occasionnelle
Principaux risques Risque financier : protection des données : sanctions RGPD jusqu’à 4 % du chiffre d’affaires d’une entreprise
en cas d’infraction
Risque réputationnel : principe du Name and Shame en cas d’infraction RGPD
Principales opportunités Stabilité financière à long terme
Matérialité Matériel


ESRS S4 SÉCURITÉ DES CLIENTS ET UTILISATEURS FINAUX
Description et mots clés Bien être, confort
Sécurité/ Santé
Principaux impacts L’impact sur la santé des occupants est devenu un sujet majeur depuis la pandémie Covid en 2020.
Impact direct sur l’appréciation des clients qui peuvent considérer Covivio responsable des défaillances
Positionnement sur la chaîne de valeur Opérations directes et en aval
Occurence Fréquente
Principaux risques Risque de défaut de sécurité sur les immeubles ou de résilience des actifs conduisant à l’incapacité de gérer
des crises majeures pouvant causer un sinistre, un accident, un risque sanitaire, ou encore engager la
responsabilité de l’entreprise
Principales opportunités Stabilité financière à long terme
Matérialité Matériel


ESRS S4 INCLUSION SOCIALE DES CLIENTS ET UTILISATEURS FINAUX
Description et mots clés Inclusion des clients en situation de handicap
Inclusion sociale avec un maillage d’actifs accessibles en transports en commun
Principaux impacts Impact sur le bien-être des salariés et/ ou clients en situation de handicap si les bâtiments et les services
des hôtels ne sont pas optimisés pour inclure tous les publics (11 % des situations de handicap sont liées à un
accident du travail et 59 % des situations de handicap sont liées à ou aggravées par l’activité
professionnelle)
Dans le secteur résidentiel, la gentrification des centres villes accroit l’exclusion de certaines populations
fragilisées
Positionnement sur la chaîne de valeur En aval
Occurence Occasionnel
Principaux risques Risque financier : Les sujets d’accessibilité sont bien couverts dans les pays d’opération de Covivio.
Néanmoins, la mise en conformité de certains immeubles est complexe.
Principales opportunités Stabilité financière à long terme
Matérialité Non matériel



Les locataires tertiaires de Covivio n’exercent pas leurs activités dans des « contextes particuliers » selon la terminologie de l’ESRS S4,
de sorte qu’ils ne présentent pas de risques spécifiques.
Covivio n’est pas dans un schéma de dépendance à l’égard d’un client qui représenterait une part excessive de son chiffre d’affaires.
Les consommateurs/clients tertiaires de Covivio sont souvent des sociétés cotées. Dans l’ensemble, elles sont dotées de politiques RSE
ambitieuses et possèdent des niveaux d’engagement forts.




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3.3.4.2 Politiques envers les clients et utilisateurs 3.3.4.2.2 Agir pour la sécurisation des données
finaux (S4ટ1) dans les bâtiments
L’attractivité des immeubles de Covivio constitue un enjeu de Dans l’exercice de ses métiers, Covivio crée et gère un très grand
valeur : nombre de données et est notamment soumis au Règlement
général sur la Protection des Données (RGPD). En outre, ses
● d’une part, sur le plan locatif : l’attractivité et la satisfaction
immeubles recourent à un nombre sans cesse croissant
des locataires et utilisateurs finaux a pour conséquence un
d’équipements et de services qui utilisent l’informatique. En
taux de renouvellement élevé chez Covivio, et un taux de
devenant smart building, en lien de plus en plus étroit avec la
vacance faible ;
smart city via des échanges de données, l’immeuble, comme les
● d’autre part en termes de valorisation de l’actif : un immeuble activités de Covivio, s’exposent à des risques de cyberattaques,
attractif et occupé à 100 %, bénéficie d’une bonne liquidité et de pertes, de dégradations, de vols de données, etc. Conscient
d’une meilleure appréciation de sa valeur. de ces risques, Covivio a pris un certain nombre d’initiatives qui
visent à protéger son activité et celle de ses parties prenantes.
L’étude de double matérialité a positionné les thèmes « S4-
Sécurité des clients et utilisateurs finaux » et « S4 – Informations Pour protéger efficacement les données dans un bâtiment
aux clients et utilisateurs finaux » avec une certaine importance, intelligent, des stratégies de sécurité robustes sont mises en
en particulier du point de vue de l’impact potentiel pour les place, comprenant la surveillance et la gestion des accès,
clients et par la suite pour Covivio si ses immeubles et leur l’installation de firewalls, ainsi que la formation du personnel et
gestion n’étaient pas à la hauteur des attentes du marché et en des utilisateurs aux meilleures pratiques de cybersécurité.
particulier des consommateurs et utilisateurs finaux.
Avec l’aide de ForvisટMazars, le Groupe a lancé une évaluation
La valeur des immeubles de Covivio profite de la lutte contre exhaustive de la cybersécurité de ses bureaux situés en France.
l’obsolescence menée par le Groupe en conjuguant Ce processus a impliqué la cartographie de son patrimoine
performances environnementales, sociales, et financières. Le immobilier pour identifier les risques et évaluer les mesures de
risque d’obsolescence (ESRS Enjeux sectoriel, section 3.1.3.1) a cybersécurité existantes. À partir de cette analyse, Covivio a 3
été identifié comme significatif tant par l’étude de double élaboré des recommandations et des plans d’actions
matérialité que par l’étude des risques suivie par l’ACI (Audit et spécifiques, aboutissant à la création d’un Plan d’Assurance
Contrôle Interne). Sécurité. Ce dernier formalise les engagements de l’entreprise et
consolide les bonnes pratiques en matière de cybersécurité, en
Promouvoir une politique d’adaptation continue aux attentes incluant notamment une grille d’exigences de sécurité pour les
des clients pour renforcer l’attractivité de ses immeubles prestations de services ainsi qu’un plan de contrôle Sécurité
de bureaux pour les immeubles.
Anticipant une évolution de l’attente des clients, Covivio a fait
La protection des données, un enjeu immobilier
évoluer ses offres en intégrant une part de plus en plus grande
aux services. La création de sa filiale Wellio en est une Un nombre croissant de cyberattaques à travers le monde a
expression. Les collaborateurs de Covivio ont été accompagnés, pour cible des immeubles et leurs équipements (GTB/GTC,
formés pour pouvoir répondre efficacement aux nouvelles caméras, contrôle d’accès…). Dès 2016, Covivio a mandaté
attentes et besoins des clients. Cette mutation a conduit ArpટAstrance pour conduire une étude consacrée aux risques de
l’activité Bureau France à passer d’un schéma B2B (business to cyberattaques sur ses portefeuilles d’immeubles.
business), à un modèle B2B2C (business to business to
Cette étude ainsi que celle réalisée par ForvisટMazars ont permis
consumer). Cette évolution a fait évoluer le recrutement en
de caractériser les solutions à privilégier, afin de diminuer le
faveur d’un personnel ayant une expérience dans les métiers du
risque pour les réseaux et équipements de gestion des
service et notamment de l’hôtellerie.
bâtiments. En outre, il est rappelé que les services de
Désormais, Covivio déploie des solutions sur mesure auprès de connectivité au sein des nouveaux immeubles font l’objet pour
ses clients, en proposant des prestations à la carte : animations, certains projets de la labellisation R2S (Ready to Service). Covivio
conciergerie, restauration, équipement de bureaux. Covivio a a été précurseur dans le recours à ce label qui permet de
acquis une vraie agilité dans ce domaine. C’est un facteur qualifier la performance d’un immeuble en termes de
différenciant sur le marché. connectivité et de sécurité informatique pour l’utilisateur.
Plusieurs programmes de Covivio bénéficient du label R2S ou du
3.3.4.2.1 La sécurité des clients, au cœur des enjeux label WiredScore, son homologue nordટaméricain. Chacun des
de Covivio espaces déployés en France et en Italie par Wellio bénéficie de
La sécurité des consommateurs et utilisateurs finaux constitue l’un de ces deux labels.
un sujet majeur à toutes les étapes de la vie de l’actif : En Italie, le premier immeuble labellisé WiredScore est le Wellio
développement de nouveau projet, gestion/exploitation, ou via Dante à Milan. En Allemagne, la future tour Covivio située sur
encore rénovation. AlexanderPlatz à Berlin fait partie des premiers immeubles qui
Auટdelà des réglementations exigeantes en vigueur en Europe, visent le label SmartScore. Dans ses immeubles, Covivio veille à
Covivio recourt aux meilleurs standards, en particulier via des offrir de bonnes conditions d’accès aux réseaux de
niveaux de certification élevés qui intègrent des aspects liés à la communication, ainsi que des services de connectivité dans les
sécurité et au bien-être. Afin d’aller plus loin en matière de parties communes. Covivio propose également des services de
sécurité environnementale (amiante, etc.), Covivio s’appuie sur bureaux opérés, notamment sur les aspects IT, où il devient
des équipes et des outils de suivi dédiés. l’opérateur des réseaux dans les espaces privatifs. Cela permet
ainsi de proposer des services de connectivité, d’audiovisuels, ou
Pour plus d’informations, se reporter : tous autres besoins, tout en assurant la sécurité et la
● sur les certifications : ESRS Enjeux sectoriel, section 3.1.3.4 disponibilité des services.

● sur la sécurité environnementale : ESRS E2, section 3.2.2.2




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 287
3 Rapport de durabilité
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3.3.4.2.3 L’accessibilité des bâtiments comme levier d’inclusion
Une mauvaise accessibilité d’un site par les transports en Covivio a défini sa stratégie en matière de mobilité douce : elle
commun peut constituer un risque d’obsolescence pour celuiટci. passe par l’installation d’espaces de stationnement vélos
Covivio a une bonne maîtrise de ce risque via la qualité de ses ergonomiques, sécurisés et dimensionnés à la taille de
choix d’implantations. Pour s’assurer de la bonne accessibilité de l’immeuble, des équipements de réparation et gonflage, des
son parc en transports en commun, Covivio mène chaque année casiers sécurisés ou encore des vestiaires et douches. Dès la
une étude de mobilité sur l’ensemble de ses actifs européens conception, Covivio intègre ainsi un parcours mobilité, à l’instar
(panel représentatif pour le résidentiel en Allemagne). de ce qui a été fait dans le cadre du développement de
l’immeuble IRO à Chatillon. Sur cet immeuble pouvant accueillir
Covivio s’était fixé l’objectif de détenir, à fin 2025, au moins 95 %
plus de 2 000 occupants et situé à proximité de la coulée verte,
de ses immeubles à moins de 1 km des transports en commun
un parking vélo de 170 places (densifiable à 250), à flux séparé
(train, RER, métro, bus, tramway...). Fin 2024, 99,1 % des actifs
des véhicules, avec un portail motorisé sur badge, a été installé.
détenus par Covivio se situaient à moins de 500 m des
transports en commun, et 99,9 % à moins de 1 km. Les graphes
ciટdessous révèlent les résultats pour les différentes activités au
31 décembre 2024.


Accessibilité des transports en commun au 31/12/2024 (en valeur PdG)

Bureaux (1) Résidentiel Allemagne (2) Hôtels Europe




100% Proche 96,6% 97,1%
à moins de 500 m



Accessible 3,4% 2,4%
entre 0,5 et 1 km
0,5%


à plus de 1 km
(1) Portefeuille Core+ Développement
(2) Panel rep
r ré
r sentatif




L’étude approfondie réalisée en 2024 a permis de qualifier 3.3.4.2.4 Agir pour l’accessibilité des bâtiments
davantage l’accessibilité aux réseaux de transports des bureaux aux personnes en situation de handicap
détenus en France, Allemagne et Italie. La très bonne qualité des
Covivio porte une attention particulière à l’accessibilité de ses
localisations des actifs du Groupe ressort ainsi non seulement
immeubles aux personnes en situation de handicap et à la
par la proximité des moyens de transports mais aussi par leur
suppression des barrières architecturales dans les espaces
diversité :
publics.
● 100 % (en valeur PdG) des actifs sont à moins de 500m des
Les cadres législatifs des pays dans lesquels Covivio exerce ses
transports en commun.
activités prévoient des paramètres techniques à garantir :
● 96 % des actifs disposent d’au moins un moyen de transport largeur minimale des portes, caractéristiques des escaliers,
ferroviaire (régional ou urbain) dans un rayon de 1 km et 86,5 % notamment pour favoriser leur utilisation pour les premiers
dans un rayon de 500 m. étages plutôt que l’ascenseur, dimension des ascenseurs,
rampes d’accès, caractéristiques des toilettes, etc. Les
● La distance moyenne des actifs aux transports en commun développements et rénovations de Covivio sont conformes aux
est de 171 m (moyenne pondérée par la valeur) en prenant en standards d’accessibilité les plus ambitieux. Le graphe
compte les bus et 277 m sans les prendre en compte (pour les ciટdessous présente les taux d’accessibilité des immeubles de
actifs ayant un mode de transport hors bus) (données 2023). bureaux aux personnes à mobilité réduite (PMR)
Sur le portefeuille Hôtels, plus de deux tiers des actifs bénéficient
d’une note d’emplacement sur le site TripAdvisor de plus de
90/100, démontrant ainsi la qualité des localisations en termes
d’accessibilité mais aussi de proximité de restaurants et de lieux
culturels et d’intérêt.




288 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
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Accessibilité des bâtiments au 31/12/2024 (en valeur PdG)

France Italie*




69,5% Accessibilité
totale 93,9%

Accessibilité 6,1%
14,3% partielle

16,2%
Non accessibilité
* Hors SICAF



Différentes solutions ont été déployées pour les immeubles neufs
et ceux en exploitation, afin d’améliorer la qualité de vie des Améliorer l’expérience hôtelière pour les personnes en
personnes souffrant d’un handicap visuel ou auditif, notamment
via l’installation de signaux sonores ou de marquages lumineux.
situation de handicap
3
Un certain nombre d’hôtels bénéficient d’ores et déjà
En Allemagne, d’importants travaux ont été menés pour adapter
d’équipements allant auટdelà des contraintes imposées par
les logements existants aux personnes en situation de handicap,
la réglementation, afin de favoriser le confort et l’inclusion
dès que les conditions techniques le permettent : élargissement
des clients en situation de handicap. C’est le cas
des portes, rampe d’accès, ajout d’ascenseurs ou de monte
notamment de l’hôtel Hilton Lille qui offre :
escaliers. Le projet Probewohnen, lancé en 2015, a pour objectif
d’offrir aux personnes handicapées mentales la possibilité de ● ascenseur équipé d’un système braille
tester leur propre autonomie dans des logements adaptés. Le
projet Wohnen im Pott consiste, quant à lui, en l’ouverture d’un ● réveil numérique avec son et coussinet vibrant et/ou
bureau de proximité à Oberhausen, permettant aux personnes avertisseur lumineux
handicapées de venir se renseigner sur les droits et solutions ● appareils de télécommunications pour personnes
dont ils peuvent bénéficier en matière de logement. Cette salle malentendantes à disposition des hôtes
polyvalente ouverte à tous les habitants favorise également les
échanges au sein du quartier. ● alarme visuelle pour les personnes malentendantes
● alarmes visuelles pour les personnes malentendantes
Projet de logements inclusifs dans le quartier dans les espaces communs
Knappenviertel à Oberhausen
● sousટtitrage sur les téléviseurs ou décodeurs de
Covivio a développé une forme innovante de résidences sousટtitrage
dans le quartier Knappenviertel d’Oberhausen, mêlant
● instructions d’évacuation d’urgence abaissées
assistance et autonomie pour des locataires âgés ou en
situation de handicap. Ce projet est issu de la reconversion ● chaises de douche portables
d’un ancien local commercial en neuf appartements
compacts de 40 à 83 m2, totalement adaptés. Ils sont ● installations sportives accessibles aux personnes à
disposés autour de la zone commune ouverte, avec une mobilité réduite
cuisine commune attenante et une salle à manger
spacieuse. Le jardin partagé a été conçu pour inviter
chacun à y passer du temps ensemble. Ici, l’accent est mis
sur l’indépendance des locataires et le respect de leur vie
privée, tout en proposant une aide au quotidien adaptée à
leurs besoins. Chacun peut décider si, et dans quelle
mesure, il souhaite utiliser les différents services proposés.




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 289
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3.3.4.2.5 Les engagements Droits Humains de Covivio L’offre dite de « bureau opéré » développée par Covivio, libère
pour ses clients et les consommateurs l’utilisateur de la gestion de certains services (conciergerie,
restauration, animations…). L’approche « AllટinટOne » de Covivio
Covivio est signataire de la Charte de la Diversité depuis 2010 et
propose une valeur d’usage augmentée et un
membre du Pacte Mondial (Global Compact) depuis 2011.
accompagnement « à la carte » du prospect dans la
L’entreprise intègre les 10 principes du Pacte Mondial à sa
conception de son projet immobilier.
stratégie et ses pratiques, et en fait la promotion auprès de ses
parties prenantes, notamment auprès de ses fournisseurs, via sa L’intelligence artificielle, levier d’innovations futures
Charte Achats Responsables. La politique Droits Humains de L’intelligence artificielle (IA) devrait contribuer à enrichir la
Covivio fait notamment référence à ces textes, ainsi qu’à ceux relation entre propriétaires, gestionnaires et occupants des
de l’OIT. bâtiments, en plaçant la technologie au service du bien-être et
L’analyse de double matérialité a fait ressortir que le thème des de l’efficacité de la gestion des immeubles. En collectant et
Droits Humains est peu significatif pour Covivio dans sa relation analysant en temps réel les données issues de capteurs
avec les consommateurs et utilisateurs finaux. Néanmoins, la connectés, l’IA permettra par exemple d’analyser et optimiser la
Politique Droits Humains du Groupe appelle à faire respecter ces consommation énergétique, d’anticiper les besoins de
droits dans ses propres bureaux et dans ses immeubles en maintenance, de maîtriser les coûts d’exploitation ou encore de
gestion directe ou en développement. Elle couvre ces différents proposer des services toujours plus personnalisés (suggestions
périmètres, avec des dispositions particulières visant ses hôtels basées sur les usages ou les habitudes : restauration, réglages
détenus en murs et fonds en condamnant toute forme de trafic de température, éclairage…).
d’êtres humains. En outre, les salariés des hôtels détenus par
Covivio Hotels bénéficient d’actions de sensibilisation pour De nouveaux usages pour de nouvelles offres en hôtellerie
identifier les signaux de comportements prohibés.
Les usages évoluent : moins de voyages business mais sur
● Pour plus d’informations sur la Politique
q Droits Humains de des durées plus longues, des voyages loisirs où l’on
Covivio : ESRS S2, section 3.3.2.2.2. télétravaille, une envie de vivre des expériences
marquantes… La clientèle des hôtels se fait plus hybride, et
3.3.4.3 Déploiement des politiques Clients
les opérateurs s’adaptent.
de Covivio –(S4ટ2)
De nouveaux usages qui amènent des offres nouvelles.
La politique de Covivio en faveur de ses consommateurs et
C’est ainsi que l’immeuble Stream Building, livré en 2022,
clients finaux se traduit par de multiples actions. Toutefois, elle
accueille le premier hôtel Zoku en France. Son concept :
n’a pas donné lieu à une formalisation particulière en dehors de
proposer des lofts, véritables microટappartements qui
ce qui est présenté au paragraphe suivant.
permettent à la fois de vivre, travailler et recevoir amis et
3.3.4.3.1 Inventer les nouveaux usages de l’immobilier relations professionnelles. En tout, 109 lofts, des espaces de
coworking, un restaurant, un bar, ainsi qu’un vaste rooftop.
Innover pour améliorer le confort et l’usage des immeubles
Les espaces de travail et de convivialité sont ouverts à tout
en misant sur des systèmes intelligents
public.
L’autre axe de la stratégie d’innovation de Covivio repose sur le
fait de déployer des systèmes dits « intelligents » qui permettent
d’optimiser la gestion énergétique du bâtiment, d’améliorer le
confort des occupants, de faciliter la maintenance prédictive, et 3.3.4.3.2 Une stratégie de partenariat long terme et
d’intégrer des solutions connectées pour une gestion plus d’optimisation de la satisfaction des clients
efficace et durable des bâtiments. Ces initiatives s’appuient sur Covivio privilégie une stratégie de partenariat long terme auprès
les compétences d’une équipe dédiée au sein du Département des clients, actionnaires, fournisseurs, collectivités et
IT afin de combiner plusieurs innovations technologiques : associations.
● l’installation de réseaux IP centralisés qui permettent de relier Cherchant en permanence à faire progresser la satisfaction de
entre eux plusieurs équipements techniques de l’immeuble ses clients, et compte tenu de l’évolution rapide des modes de
(GTB, IoT, capteurs). Ces réseaux offrent une gestion simplifiée travail et des usages, Covivio s’attache à identifier leurs enjeux
et une rationalisation des infrastructures numériques ; stratégiques et à anticiper leurs besoins et attentes. La maîtrise
● le déploiement des plateformes Powerbat (supervision des complète de la chaîne immobilière, une logique servicielle et la
consommations énergétiques en temps réel), Witco (services conception d’un immobilier de plus en plus « sur mesure »,
aux occupants) ( 3.3.4.4), etc. ; permettent à Covivio d’enrichir continuellement le parcours client
proposé et l’expérience utilisateurs au sein de ses immeubles.
● le recours à une plateforme centralisée qui consolide les
données des bâtiments dans un tableau de bord unique, Nourri de son expérience hôtelière et des retours de ses clients,
favorisant ainsi un pilotage simplifié des immeubles. Covivio décline l’offre servicielle proposée à ses clients autour de
5 thématiques :
Innover pour améliorer l’expérience clients
● Le bien-être et la santé :
L’expérience client fait partie des axes d’innovation de Covivio,
ce qui se concrétise avec le déploiement de l’application Witco L’ergonomie des immeubles Covivio est conçue à partir des
qui permet aux occupants de dématérialiser de nombreux critères les plus exigeants en matière d’espace, de gestion des
services tels que les accès, la visualisation en temps réel de flux, de mobilier. Le confort en matière de luminosité,
l’utilisation des espaces de travail ou encore le paiement de l’acoustique, ou encore les ambiances olfactives favorisent la
services (restauration…). sérénité et la concentration, tout comme les rooftops, terrasses,
serres et patios. Des cabines santé permettant des
téléconsultations sont disponibles sur deux sites, complétant
ainsi l’offre existante de services bien-être et santé.




290 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
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● La mobilité : s’appuyant aussi sur un ancrage fort dans l’écosystème local.
L’offre de ProટWorking Wellio fait également partie intégrante de
Le trajet en mobilité douce des utilisateurs est intégré dès la
cette démarche, en proposant des espaces et des services
phase de conception des immeubles. La grande majorité des
flexibles à la carte, en combinant les formats contractuels et
immeubles de Covivio est située dans des cœurs de ville ou des
serviciels. Plus généralement, les espaces et services doivent
pôles très bien desservis. Quelques pas suffisent donc pour
donner un sens et une valeur ajoutée à la présence au bureau.
rejoindre le bus, le tramway, le métro ou la station de vélos en
libreટservice. Cette accessibilité incite les utilisateurs à privilégier Covivio accompagne également ses clients pour identifier les
les transports en commun ainsi que les mobilités douces et points d’amélioration, optimiser l’offre existante, imaginer des
contribue à réduire l’empreinte carbone des clients et de Covivio. solutions innovantes, et intégrer les nouvelles réglementations et
La certification du parcours de mobilité douce peut également enjeux tels que le décret tertiaire en France. Covivio
être valorisée via le label ActiveScore ; c’est le cas de l’immeuble accompagne ses clients et prestataires en échangeant avec
de bureaux Iro à Chatillon. eux très en amont de la mise en œuvre de ces réglementations
et en proposant des dispositifs d’accompagnement et de
● La restauration :
déploiement.
90 % des immeubles de bureaux multiટlocataires détenus en
Chaque client dispose d’un interlocuteur unique, le Responsable
France par Covivio accueillent au moins une offre de
Client, disponible et réactif pour répondre à ses questions et
restauration. Ces restaurants peuvent servir de 150 à
attentes. Cette organisation permet à Covivio d’atteindre de
1 000 couverts par jour, toujours avec le même niveau de qualité.
hauts niveaux de satisfaction. Afin de renforcer l’engagement de
Les prestataires sont sélectionnés selon des critères stricts :
ses équipes en charge de la relation client dans ses immeubles,
qualité et sérieux de leur politique RSE, et notamment de leur
Covivio a choisi d’intégrer un objectif lié aux résultats des
approvisionnement en produits frais et locaux, lutte contre le
enquêtes dans les objectifs annuels des gestionnaires relations
gaspillage alimentaire, et plus globalement qualité de
clients.
l’expérience consommateursટcollaborateurs. En 2022, 85 % des
clients de Covivio se déclaraient « très/plutôt satisfaits » de la
qualité des prestataires ainsi sélectionnés.
Depuis plusieurs années, Covivio réalise régulièrement des
enquêtes de satisfaction ciblées auprès de ses clients. Pour
3
mémoire, une étude de satisfaction avait été menée en France
● Certifications et labels :
en 2019, à l’initiative de Covivio, auprès de 1 300 utilisateurs
100 % des immeubles de bureaux détenus en France sont finaux. Cette enquête a été renouvelée fin 2022 auprès de
certifiés sur le bâti et/ou l’exploitation avec différentes collaborateurs de plus 265 clients Covivio et Wellio en France et
certifications telles que HQE, BREEAM et BBCA. Covivio en Italie, et elle sera renouvelée en mars 2024. Ces enquêtes
encourage les rénovations et restructurations, ce qui évite permettent d’analyser finement les nouvelles habitudes de
l’étalement urbain et l’artificialisation de sols. La promotion de la travail, d’assurer la pertinence des espaces et services mis à
biodiversité et le bien-être de l’utilisateur font l’objet de soins disposition et de faire ensuite évoluer l’offre de manière ciblée.
attentifs dans le cadre de chaque opération. En outre, Covivio
En 2022, une approche commune de mesure de la satisfaction
expérimente de nouvelles certifications telles que le BBCA
client au niveau Européen a été initiée :
Exploitation. Deux immeubles en exploitation ont ainsi été
labellisés en 2024 : Thaïs à Levallois et Silex1 à Lyon. ● une enquête auprès des décideurs
● Smart building : ● une enquête auprès des collaborateurs des clients, pour
connaître plus en détail leur niveau de satisfaction quant aux
Covivio recourt, selon les cas, aux labels R2S ou WiredScore qui
espaces et aux services, ainsi que l’évolution de leurs attentes
valorisent les qualités de connectivité. En outre, les objets
connectés (capteurs, détecteurs de présence, etc.) et la ● une enquête auprès des interlocuteurs client.
métrologie sont intégrés à la Gestion Technique du Bâtiment
L’enquête auprès des décideurs est intercalée avec celle auprès
(GTB) pour assurer le confort d’utilisation des collaborateurs ou
des collaborateurs, permettant d’avoir chaque année un retour
prestataires, et réduire l’empreinte carbone via une utilisation
des clients et ainsi alimenter de manière continue des évolutions
plus rationnelle des ressources.
de l’offre servicielle. Pour structurer ces études, Covivio a eu
recours à l’expertise d’Opinion Way et de Kingsley, experts
reconnus en la matière. La dernière enquête globale menée à
L’optimisation de la satisfaction de ses clients :
l’échelle de l’ensemble du portefeuille Bureaux en Europe a
La culture partenariale de Covivio lui permet d’instaurer une révélé un taux de satisfaction de 3,9/5, se situant bien auટdessus
relation de confiance avec ses parties prenantes et notamment de l’indice Kingsley.
ses clients. Covivio s’appuie également sur l’expérience de ses
Les résultats des enquêtes de satisfaction réalisées auprès des
équipes pour répondre aux attentes des entreprises, qui
clients sont examinés en Comité de Direction et en Comité
souhaitent de plus en plus de flexibilité, d’agilité, d’écoute et de
Exécutif, et suivis attentivement, à la fois pour mesurer la façon
conseils de la part de leur bailleur.
dont sont appréciés les immeubles (conception, aménagements,
Un dialogue direct et constant avec ses clients bureaux : etc.) ainsi que la qualité de leur gestion (services, confort,
réactivité des exploitants, etc.).
Chaque client dispose d’un interlocuteur unique, disponible et
réactif pour répondre à ses attentes. Sur le portefeuille Bureaux La Directrice des opérations (activités d’asset et property
France par exemple, Covivio a mené début 2024 une enquête management) et ses services dédiés supervisent les actions
auprès des dirigeants des entreprises locataires et a obtenu une conduites ainsi que le suivi de la satisfaction des clients et
note moyenne de 4/5 au titre de la qualité de la gestion des utilisateurs finaux de Covivio.
immeubles. Leurs salariés souhaitent de plus en plus vivre des
Auટdelà de ces études, les Comités de Partenariat et les
expériences de travail « hybrides » et une expérience inspirante
rencontres annuelles avec les clients, dans le cadre de la
sur leurs lieux de travail. Cela implique des espaces communs
procédure budgétaire et des mesures RSE, restent un moyen
attractifs, flexibles et évolutifs, ainsi que des services en
privilégié pour les équipes d’identifier les besoins des clients et
constante évolution. Pour s’en assurer, le panel de services
d’adapter l’offre en conséquence. Un process existe sur la
proposés est coટdéfini et coટconstruit avec les clients, en
fréquence et le type des comités à effectuer avec les différents



COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 291
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clients. Ils ont lieu au minimum deux fois par an en France, pour 2 000 m2 de bureaux ou de commerces en France, puis sur
l’ensemble des immeubles. Ces comités visent à s’assurer de la l’ensemble des baux de manière volontariste. Dans le cadre de
concordance des services et équipements avec les attentes et ses Green bond frameworks, Covivio a également pris
besoins du client. Ces rencontres concernent les locataires l’engagement d’insérer des clauses vertes dans tous les
d’immeubles Covivio mais aussi les clients des espaces Wellio. Ils nouveaux baux bureaux en Allemagne et en Italie, ainsi que sur
représentent une base de clientèle de plus de 300 clients en le périmètre hôtels. Ces clauses restent adaptables selon la
France. Sur les grands immeubles (Silex2 à Lyon et CB 21 à La situation mais doivent a minima intégrer un engagement à
Défense) des réunions sont organisées mensuellement. partager les données de consommation des immeubles et à
échanger sur l’amélioration de la performance
Un dialogue direct et constant avec ses résidents en Allemagne
environnementale. Ces dispositifs facilitent l’obtention des
Covivio Immobilien se place également au plus près des certifications HQE Exploitation ou BREEAM InટUse, choisies en
attentes de ses clients, grâce à une trentaine d’agences locales coordination avec les locataires. Ils ont également facilité la
et une ligne téléphonique à la disposition des locataires, mise en œuvre du dispositif Éco Énergie Tertiaire (décret tertiaire)
notamment pour faire état d’une demande ou d’un ainsi que les actions liées au plan de sobriété, lancé fin 2022.
dysfonctionnement relatif à leur logement. Le conseiller
clientèle/manager commercial se déplace dans les résidences Afin d’accompagner et de sensibiliser les résidents des immeubles
pour répondre aux questions des locataires. Il veille de Covivio en Allemagne, un livret d’accueil leur est fourni à
particulièrement à la sécurité et à la propreté des lieux et l’emménagement. Il est disponible sur le site Internet
installations. Un numéro d’urgence est également disponible (www.covivio.immo/mieterhandbuch/). Il contient notamment des
7 jours sur 7, afin de mettre en œuvre les solutions adaptées informations sur la bonne utilisation du chauffage, la collecte
dans les meilleurs délais. Depuis 2019, une application digitale sélective des déchets ou encore des astuces pour réduire la
est déployée auprès des locataires, leur permettant d’accéder consommation énergétique du logement.
aux informations liées à leur logement ainsi qu’à un certain Les locataires des immeubles de Covivio Hotels ont mis en œuvre
nombre de services en ligne. Pour chacune de leurs demandes, des politiques volontaristes, afin de réduire leurs dépenses en
un suivi de l’état d’avancement du dossier leur est envoyé. énergie et en eau, diminuer leur production de déchets et leur
Pour la septième année consécutive, le magazine économique empreinte écologique, resserrer les liens avec leurs parties
FOCUSટMONEY a analysé les pratiques des principales sociétés prenantes, et être reconnus comme des acteurs responsables et
de logement en Allemagne. Dans une étude en ligne, réalisée engagés face aux grands défis environnementaux et sociaux. Leurs
en 2024, 2 000 locataires de 26 grandes sociétés de logement clients, privés et professionnels, sont eux aussi de plus en plus
ont été interrogés sur leur expérience avec les services de leur demandeurs d’une alimentation saine et de produits et services
propriétaire au cours des 24 derniers mois. Covivio s’est ainsi vertueux.
placé parmi les sept premiers bailleurs de l’évaluation globale
(dont quatre sociétés publiques) en obtenant la note globale Hôtels éco – responsables : une attente des clients
« Très bien ». Dans les six catégories examinées, un total de
32 caractéristiques a été évalué : « aide équitable aux De plus en plus de voyageurs recherchent des séjours dans
locataires », « service équitable aux locataires », « coûts de des environnements plus respectueux de la planète. Cette
location équitables », « propriété résidentielle et aménagement tendance s’inscrit dans le cadre d’un tourisme durable et
extérieur équitables », « durabilité » et « service de logement responsable. En optant pour des hôtels écoટresponsables,
équitable ». L’accent a été mis en particulier sur les points forts les clients peuvent minimiser leur empreinte écologique ou
que sont l’état et l’équipement des appartements, notamment celle de leur employeur.
en termes d’accessibilité, la facilité à contacter le service client 62 % des voyageurs sondés dans le cadre de l’étude
Covivio et le niveau approprié des loyers. réalisée à l’initiative de Booking en 2024, sont sensibles
3.3.4.3.3 Réussir ensemble la transition voire recherchent des solutions hôtelières
environnementale écoટresponsables (1). En outre, ce type d’hôtels offre souvent
une expérience authentique et immersive dans la culture
Covivio a conscience de la nécessité d’impliquer ses partenaires locale. Ces établissements intègrent souvent des éléments
(clients, fournisseurs…) pour assurer la réussite de son action en de la tradition et du savoirટfaire régional, permettant aux
matière de transition environnementale, notamment concernant visiteurs de découvrir et d’apprécier la culture du lieu.
sa trajectoire carbone 2030 (ESRS E1, section 3.2.1.1). La Raison
d’Être de Covivio, « Construire du bien-être et des liens
durables », exprime à la fois cet enjeu et son savoirટfaire déployé 3.3.4.4 Gestion des impacts négatifs de Covivio
en ce domaine. sur les consommateurs et utilisateurs
En mettant en place différentes actions concrètes, telles que les finaux (S4ટ3)
annexes environnementales ou les Comités de Partenariat L’activité de Covivio est basée sur un service qui se veut « premium ».
Développement Durable, Covivio a établi les bases d’une Celuiટci s’appuie notamment sur une recherche permanente
relation d’échange efficace et constructive, afin d’optimiser les d’optimisation de la satisfaction de ses clients, de sorte que Covivio
performances environnementales des bâtiments. Dans le cadre ne soit pas porteur d’impacts négatifs pour ses clients. Néanmoins,
de ses relations privilégiées avec chaque client, Covivio organise les rencontres et contacts fréquents avec les clients ainsi que les
en France des Comités de Développement Durable depuis 2010. enquêtes de satisfaction permettent d’identifier des points
Ceuxટci contribuent à la sensibilisation des locataires à différents d’amélioration pour Covivio, ses fournisseurs et exploitants. Afin de
sujets environnementaux : énergie, carbone, eau, déchets, etc. gagner en fluidité dans les échanges, Covivio a choisi de déployer
Covivio souhaite désormais renforcer la sensibilisation sur les l’application Witco pour les utilisateurs de ses sites. Celleટci permet à
enjeux nature en intégrant la biodiversité. Ces Comités ont tous les utilisateurs d’un site de faire part de leurs remarques et
facilité et anticipé la mise en place de l’annexe d’éventuels dysfonctionnements. Le gestionnaire du site reçoit les
environnementale, sur 100 % des baux portant sur plus de notifications en direct et doit informer de la résolution des incidents




(1) https://news.booking.com/
/ / ટdernierટrapportટdeટbookingcomટsurટleટvoyageટdurableટmetટenટevidenceટlesટdefisટauxquelsટsontટconfrontes-
fr/le
lesટconsommateursટetટsouligneટlaટnecessiteટduneટcollaborationટentreટlesટdifferentsટsecteurs/


292 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
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directement sur l’application. Les équipes de la Direction des Le livret d’accueil et le Règlement Intérieur du site sont remis lors de
Opérations accèdent également en direct à l’ensemble des la signature d’un nouveau bail. Ils détaillent les procédures liées au
remarques et incidents signalés dans l’application. Grâce à cette fonctionnement de l’immeuble. Le Responsable Client du site veille
application, il est désormais possible d’obtenir un suivi des différents au respect des règles par les clients. En cas d’incident, l’utilisateur
incidents et d’analyser leurs évolutions (délai de résolution, doit prendre contact avec son Responsable Client. Celuiટci doit
occurrence). suivre une procédure en cas de nonટrespect par le client. Cette
procédure remonte jusqu’à la Direction Générale de Covivio en cas
Pour tout incident majeur qui aurait lieu dans un immeuble de
d’incident majeur. En dehors des horaires d’ouverture des sites, un
Covivio, une procédure de gestion de crise est suivie par la
dispositif d’astreinte est mis en place 7/7 et 24/24. Selon la gravité
Direction des Opérations. Cette procédure détaille les étapes à
de l’incident, la cellule de crise peut être activée. Les incidents
suivre selon le risque et la potentielle gravité de l’incident et
majeurs (avec des risques humains, financiers ou de notoriété) sont
peut, le cas échéant, aboutir à la mise en place d’une cellule de
déclarés dans la base incidents du Groupe. Cette base est gérée
crise.
par la Direction de l’Audit de Covivio.
Les dispositifs mis en place dans les bâtiments (bureaux,
Des comités de sécurité sont organisés pour chaque immeuble. La
résidentiel et hôtels), les canaux de communication utilisés ainsi
fréquence est mensuelle pour les immeubles importants et au
que les résultats d’enquête, démontrent la confiance des clients
minimum annuelle pour les immeubles multiટlocataires. Celleટci est
( 3.3.4.3.2). Les verbatims des enquêtes réalisées auprès des
revue à la hausse en cas de travaux (en cours ou en projet) sur les
clients des immeubles de bureaux sont transmis directement au
sites. Ces comités sont également pilotés par la Direction des
gestionnaire de site. Celuiટci doit proposer un plan d’action pour
Opérations. Pour les immeubles tertiaires en gestion directe, 100 %
remédier à chaque impact négatif soulevé. La Direction des
des actifs donnent lieu à des évaluations portant sur la santé et la
Opérations suit en direct les propositions d’amélioration et veille
sécurité des occupants dans les parties communes des immeubles
à leur mise en place.
multiટlocatiares (EPRA H&SટAsset). Ce dispositif a été renforcé durant
En Allemagne, Covivio a mis en place plusieurs canaux, mail, la période Covid et fait depuis l’objet d’un suivi particulier. Sur
téléphone, ainsi qu’une plateforme, afin de faire remonter et
traiter les demandes des clients résidentiels. Le livret d’accueil
l’ensemble des immeubles ainsi analysés, aucun n’a été jugé
nonટconforme (EPRA H&SટComp).
3
présente notamment cette plateforme, laquelle peut être utilisée
S’engager pour le bien-être des clients
en cas de litige.
Les habitants de l’hémisphère nord passent environ 90 % de leur
Dans tous les pays où Covivio exerce ses activités, si les clients temps dans un environnement intérieur. Le bâtiment a un impact sur
ou utilisateurs souhaitent communiquer un impact négatif la santé et le bien-être de ses occupants, que ce soit via la
autrement que par le bais de leurs interlocuteurs dédiés, ils température, la qualité de l’air intérieur, la qualité de l’éclairage, le
peuvent utiliser la plateforme d’alerte de Covivio ( 3.4.2.4). bruit ou encore la végétalisation des espaces. En visant les meilleurs
Celleટci est en effet accessible à toutes ses parties prenantes standards de construction (HQE, BREEAM…), Covivio cherche à
internes et externes. En 2024, aucune alerte n’a été recensée. optimiser le confort et le bien-être des utilisateurs de ses bâtiments.
3.3.4.5 Plan d’action pour gérer les impacts Dans le cadre de sa Raison d’Être, Covivio s’est engagé à faire
matériels, risques et opportunités (S4ટ4) labelliser ses nouveaux projets de développement en matière de
bien-être. Ces labels permettent de mesurer et d’améliorer la prise
Une partie des plans d’actions mis en place par Covivio pour en compte des enjeux de confort, santé et bien-être, dans le cadre
gérer les impacts, risques et opportunités liés à ses clients sont de la construction (WELL, OsmoZ) et la gestion (Fitwel) d’un
détaillés dans la section 3.3.4.3. bâtiment. Au total, à fin 2023, 26 % (en valeur PdG) des actifs
3.3.4.5.1 Offrir aux clients un environnement santé / bureaux du Groupe sont concernés par une telle certification et
sécurité qui dépasse les standards 55 % du pipeline de développement (en valeur PdG).

Dans ses immeubles de bureaux, Covivio adapte ses procédures Limiter les nuisances sonores
selon le type d’actif (taille, mono ou multiટlocataires, etc.) et les Le bruit génère du stress et est nuisible à la concentration ainsi qu’à
besoins de ses clients. Pour les sites IGH (immeubles de grandes la créativité. Il constitue un frein à la productivité. Plaçant le confort
hauteurs) comme Silex2 et CB 21, des process spécifiques sont et le bien-être de l’utilisateur au cœur de ses projets, Covivio
mis en place : présence de mandataires de sécurité, pompiers s’attache à réaliser des immeubles qui optimisent les conditions
présents sur site, formation de collaborateurs au niveau SIAPP 3, acoustiques pour les occupants (choix des matériaux,
renforcement des ressources (présence d’un building manager), embellissements, organisation des espaces…), dans un contexte de
etc. Pour les autres immeubles, Covivio charge un mainteneur et demande croissante en faveur de locaux flexibles. Dans le cadre de
un bureau de contrôle de s’assurer de la conformité des ses développements et rénovations, Covivio s’attache également à
équipements et dispositifs de sécurité incendie et désenfumage. réduire l’exposition des locataires et des riverains aux nuisances
Un rapport d’activité est réalisé et transmis par les prestataires sonores liées aux chantiers.
mensuellement ou trimestriellement selon les cas. Dans les
immeubles monolocataires, les entreprises clientes sont La qualité de l’air intérieur, un enjeu de santé
autonomes dans la gestion des contrôles réglementaires, avec le Covivio, EDF et l’incubateur Impulse Partners ont décidé, dès 2019, de
responsable d’établissement en responsabilité de la sécurité. s’associer pour conduire l’appel à projet « Air Quality Challenge ».
Leurs responsabilités (obligation d’entretien, de suivi, de Octopus Lab et Enarbrain ont été lauréats de cette initiative, dont
maintenance et de mise en conformité avec les dernières l’objectif était d’identifier des solutions innovantes pour améliorer la
réglementations) sont définies par le bail. Néanmoins, Covivio qualité de l’air intérieur, tout en réduisant les consommations
accompagne (aussi) les monolocataires en cas de nouvelles énergétiques. En France, après une période de test dans deux
réglementations comme ce fut le cas lors de la mise en place du immeubles, Covivio a déployé le dispositif Octopus Lab dans une
décret tertiaire. dizaine d’immeubles multilocataires en gestion directe. Cette
solution permet, à l’aide de capteurs, de monitorer la qualité de l’air
en temps réel, d’identifier d’éventuelles dérives afin de les corriger, le
tout en maitrisant les dépenses de consommation d’énergie
inhérente au renouvellement d’air.




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 293
3 Rapport de durabilité
Informations sociales




En l’absence d’obligation réglementaire, Covivio conduit Ces outils ont par exemple vocation à accompagner la
annuellement des analyses de la qualité de l’air sur la majorité digitalisation de la relation clients et le développement des
de ses immeubles multilocataires en France. Ces analyses sont activités du Groupe en Europe via, notamment, la solution
centrées sur les paramètres microbiologiques de l’air (germes, Salesforce, destinée à doter Covivio d’un progiciel CRM
flores, moisissures, etc.) et peuvent intégrer des paramètres (Customer Relation Management) ou le déploiement du logiciel
physiques (hygrométrie, composés organiques volatils (COV), SAP pour la France en 2021, pour l’Italie en 2023 et l’Allemagne
CO2, etc. Dans le cadre de ses opérations de développement et en 2024/2025. Dans une logique de conduite du changement, la
rénovation, Covivio recourt à des matériaux et produits mise en place de ces outils donne lieu à des ateliers de travail
(peintures, moquettes, etc.) peu émissifs en composés pour réfléchir sur les process et l’harmonisation des modes de
organiques volatils (classe A+), afin de préserver le confort et la travail (10 % de l’effectif total mobilisé pour SAP).
santé des personnels travaillant sur les chantiers puis des
En parallèle, toujours dans la logique d’accélérer la coopération
occupants de ses immeubles. Les cahiers des charges des
et l’intégration de la fonction informatique, un projet de move to
différentes activités de Covivio intègrent ces enjeux.
cloud des systèmes d’infrastructure informatique du Groupe a
Pour aller plus loin, Covivio vise sur son projet de transformation été mené. Il permet plus de souplesse et de flexibilité dans la
Tertiaire en logements à Bordeaux (Noème, îlot 1) le label gestion des applications métiers et améliorer la sécurité des
IntAirieur. Ce label porte sur l’amélioration de la qualité de l’air infrastructures informatiques à l’échelle Européenne.
intérieur et aide les occupants à pérenniser une démarche. Le
référentiel est construit autour de quatre thèmes : 3.3.4.5.3 Plan d’action de Covivio pour créer
des impacts positifs pour ses clients
● susciter une prise de conscience collective de l’importance de
Avec l’art, les immeubles Covivio sont à vivre et à visiter
prendre en compte la problématique de la qualité de l’air
intérieur dans la conception et la construction d’une opération Convaincu que l’art contribue à l’identité d’un lieu et à la
immobilière ; construction d’un espace commun tout en dynamisant les
échanges et la créativité, Covivio a adhéré en 2018 au
● adapter la construction vis-à-vis des contraintes particulières programme « 1 immeuble, 1 œuvre », placé sous l’égide du
du site : trafic routier, proximité d’exploitations agricoles, etc. ; ministère de la Culture. Un programme qui engage ses membres
aider les choix constructifs et d’équipements, pour minimiser à commander ou acheter une œuvre d’art à un artiste vivant,
●
autant que possible les sources de pollution intérieure ; pour les immeubles, soutenant ainsi la création artistique dans le
respect des bonnes pratiques du métier d’artiste. L’art s’est ainsi
● mettre l’accent sur la ventilation, qui joue un rôle majeur sur le imposé comme une évidence pour Covivio, qui adopte une
bon renouvellement de l’air du bâtiment et donc sur démarche globale et engagée au niveau du Groupe pour
l’évacuation de la pollution intérieure. développer un marqueur fort sur ses actifs, faciliter la rencontre
entre l’art et les usagers de la ville et créer des espaces
3.3.4.5.2 Plan d’action pour sécuriser les données communs fédérateurs. Covivio encourage ainsi l’émergence
et les systèmes d’information au sein d’artistes qui respectent l’environnement dans leur processus
des bâtiments créatif.
Proposer une expérience utilisateur réinventée
Cette démarche se déploie dans les principaux immeubles,
Parmi les leviers de sa transformation digitale, Covivio met neufs ou rénovés, qu’il s’agisse de bureaux, d’hôtels ou de
l’accent sur les services proposés au sein de ses immeubles. C’est logements, et ce en France, Italie et Allemagne. De Marseille à
à ce titre que Covivio a fait appel à la startup Witco pour Milan, en passant par Berlin, du street art à la conception d’une
déployer une application mobile accessible à tous les sculpture monumentale, ce sont déjà 20 œuvres qui colorent le
occupants de ses immeubles de Bureaux (3.3.4.3.1). L’activité de patrimoine Covivio et participent à créer des liens et des
coliving est également largement relayée grâce à la marque et expériences variées.
la plateforme web « Covivio To Share », pour permettre aux
futurs clients de trouver facilement les offres de Covivio en Par exemple, Pablo Valbuena, artiste espagnol qui vit et travaille
Allemagne. dans le sud de la France, a réalisé à Paris 17 pour l’immeuble
Stream Building développé par Covivio, une œuvre
Adapter les immeubles aux nouveaux enjeux technologiques monumentale nommée « Modulation ». S’inspirant de la trame
Covivio déploie un modèle d’architecture informatique qui opère structurelle modulaire de Stream Building, bâtiment mixte et
l’ensemble des données collectées grâce aux nouveaux vertueux, l’artiste a créé une installation lumineuse se
dispositifs (applications, logiciels, capteurs (IoT), études clients…). transformant en temps réel grâce à un algorithme.
En cohérence avec cet objectif et la stratégie développement L’exosquelette en bois de la façade devient ainsi un écran
durable du Groupe, Covivio a mis en place une supervision dans tridimensionnel grandeur nature dont les pixels sont des
une vingtaine de ses immeubles, afin de mesurer plus finement électrodes luminescentes alimentées par les panneaux solaires
les consommations énergétiques, via un portail (PowerBat) qui de l’immeuble. Modulation a été pensée comme une horloge
collecte les données en temps réel. Avec l’aide d’un Energy publique, marquant le changement de saison. Chaque jour, son
Manager externe, les services offerts par cette plateforme ont rythme s’adapte au cycle solaire, en fonction du lever et du
permis d’optimiser le pilotage et les performances énergétiques coucher du soleil.
des immeubles équipés.
Autre exemple, l’œuvre d’art « Days » est une peinture murale
Miser sur les synergies pour renforcer l’efficacité opérationnelle conçue pour Wellio Duomo à Milan par l’artiste prometteuse
des équipes Lorenza Longhi, qui a remporté le prix Covivio dans la catégorie
Covivio déploie une stratégie ambitieuse pour adopter les réservée aux artistes émergents, lors de la foire Miart 2023.
meilleures pratiques de son marché, notamment en termes L’œuvre évoque le slogan « Incredibly Global, Incredibly Private »,
d’outils, dans une démarche d’intégration européenne de ses tiré d’une publicité des années 1990. Le texte, isolé de son
métiers, de son organisation, de son système d’informations, et contexte d’origine, remet en question la nature même du
pour garder une maîtrise plus forte de sa croissance et de ses bâtiment dans lequel se trouve l’œuvre, et la manière dont les
coûts informatiques. limites de notre espace privé se transforment et s’entremêlent
avec les sphères du travail.




294 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Rapport de durabilité
Informations sociales




Soutenir la création et la diffusion artistiques dans les territoires Ces rencontres sont aussi l’occasion d’inviter les clients à aller
L’art chez Covivio a aussi pour ambition de contribuer à la plus loin, en devenant par exemple bénévoles de l’association
visibilité et à l’attractivité des territoires. Durant l’été 2023, Clichy concernée ou en s’engageant ponctuellement.
et Paris 17 ont exposé dans leurs rues le travail plastique aux Wellio, la filialie de Covivio qui gère la mise à disposition
influences poétiques et décalées de Philippe Katerine. Soutien d'espaces de travail flexibles et haut de gamme pour les
de l’exposition « Mignonisme » et en collaboration avec les entreprises a développé plusieurs partenariats et actions au sein
mairies de Paris, de Paris 17 et de Clichy, cette action de de ses sites :
sponsoring portée notamment par Covivio répondait aux
objectifs suivants : ● participation de ses salariés aux actions de l’association les
Ambitieuses. Celle ci a pour but de favoriser le mentoring
● valoriser le Grand Paris en réunissant Paris 17 et Clichy à entre des femmes issues de milieux défavorisés et des jeunes
l’occasion d’un parcours artistique entre les deux villes menant femmes de -30 ans, managers, responsables pour les aider
à une exposition institutionnelle gratuite ; dans leurs démarches de la vie active… ;
● transformer et dynamiser la porte de Clichy après de ● sensibilisation des clients: recyclerie, restauration
nombreuses années de travaux et de nuisances subies par les végétarienne 1X/mois, atelier de cuisine végétarienne, collecte
usagers et les habitants ; de vêtements… ;
● donner accès à un évènement artistique ouvert à tout le ● végétalisation des espaces (potager).
monde, 24h/24h, dans l’espace public ;
Favoriser les mobilités douces
● faire découvrir le travail d’un artiste populaire autour d’un
Wellio a signé en 2024 un partenariat avec TIM Mobilité sur Paris.
humour décalé.
Ainsi, tous les clients Wellio des sites Parisiens, peuvent obtenir
Partager ses engagements avec les clients un prix préférentiel pour louer un vélo.
Avec le programme « We Care », Covivio propose une série
d’actions et de rendezટvous pour partager ses engagements
3.3.4.5.4 Mesure et suivi des actions mises en place 3
avec ses clients, en faisant notamment découvrir les Covivio a mis en place des enquêtes de satisfaction afin de
associations soutenues par la Fondation Covivio. Quelques mesurer les impacts de ses actions auprès de ses clients. Le
exemples d’initiatives menées en 2024 : détail de ces enquêtes ainsi que le suivi de leurs résultats est
détaillé au 3.3.4.3.2 dans la section « l’optimisation de la
● collecte de vêtements professionnels mise en place dans satisfaction de ses clients ».
16 immeubles Covivio. Au total, 463 kg de vêtements ont été
collectés et revalorisés, soit 200 kg de plus qu’en 2023 ; S’agissant des actions visant à prévenir les impacts négatifs
matériels vis-à-vis de ses clients via ses relations commerciales,
● accueil gracieux de Kabubu durant 2 semaines sur l’immeuble Covivio dispose de cahiers des charges stricts lors de la
Art&Co (Paris 12e) ; les locaux de cette association étant construction/rénovation ou la gestion d’immeubles. Ils
inaccessibles au lancement des jeux Olympiques ; permettent d’assurer un niveau de qualité et de sécurité vis-à-
vis des clients et des tiers à l’opération en recourant à des
● course Solidaire Vertigo organisée par l’association PLAY
solutions et des matériaux vertueux.
International, accueillie dans l’immeuble CB 21 à Paris La
Défense. L’occasion de mobiliser équipes et clients Covivio Dans le cadre de ses contrats de gestion pour ses hôtels en
autour de cette manifestation destinée à lever des fonds pour murs et fonds, Covivio incite contractuellement ses gestionnaires
financer les projets de l’association. Plus de 1 000 coureurs ont à appliquer les réglementations en termes de santé et sécurité,
pris le départ et 100 000 € ont pu être collectés. et à satisfaire aux attentes et besoins des clients. Pour rappel,
certains contrats prévoient la nonટatteinte de performance
qualitative comme un motif de fin de contrat.


3.3.4.5.5 Exigence de données complémentaires CSRD
Description du rôle des consommateurs et Dans le cadre des développements d’immeubles tertiaires, Covivio intègre les futurs locataires dans la réflexion
utilisateurs finaux dans les activités et la conception du projet, en amont de la construction. Ils sont impliqués en participant notamment à des
ateliers de brainstorming.
Dans le cadre des rénovations et des constructions d’hôtels de Covivio Hotels, les opérateurs gestionnaires et
les enseignes sont coટpartenaires dès l’amont du projet.
Les initiatives précédemment décrites sont Covivio contribue activement à plusieurs objectifs de développement durable établi par l’ONU. Covivio a
conçues aussi pour soutenir la réalisation identifié neuf ODD majeurs compte tenu de ses cibles. Les actions présentées dans l’ESRS S3, section 3.3.3.5.4.
d’un ou plusieurs des Objectifs de
Développement Durable

Description des fonctions internes Les actions mises en place pour satisfaire les attentes des clients et utilisateurs finaux trouvent un écho dans les
impliquées dans la gestion des impacts et entretiensટbilans effectués annuellement avec les salariés concernés. Les plans d’actions sont à l’origine d’un
des types d’action prises certain nombre d’objectifs fixés en concertation avec le manager de chacun, ceci aux différents niveaux
hiérarchiques, afin d’en assurer le succès.




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 295
3 Rapport de durabilité
Informations sociales




3.3.4.6 Objectifs (S4ટ5)
Covivio s’est développé en nouant et en développant des liens forts avec ses principales parties prenantes. Covivio appréhende la
coopération avec ses parties prenantes externes comme un véritable levier d’innovation et de croissance. Ainsi, les objectifs ont été
définis afin de répondre au mieux aux attentes identifiées des clients et utilisateurs des immeubles du Groupe. Ces derniers ne sont
pour l’instant pas impliqués dans le suivi de la performance de Covivio sur ces enjeux.


Le tableau ciટdessous présente les différents objectifs que Covivio s’est fixés pour répondre qualitativement aux attentes et besoins de
ses clients et utilisateurs finaux.

Objectifs Actions Échéance Avancement à fin 2024
Mobilités Accessibilité aux ● Choix d’implantations Permanent 99, 9 %
transports en commun : qualitatifs
au moins 95 % des ● Étude annuelle de
immeubles à moins de mobilité sur l’ensemble
10 minutes à pied des de ses actifs européens
transports en commun
Faciliter le recours aux Installation Analyse et déploiement n.c.
véhicules électriques d’Infrastructure de en cours
Recharge pour Véhicules
Électriques (IRVE)
Favoriser les mobilités Installation d’espaces de Installation de bornes n.c.
douces stationnement vélos, ainsi de recharge pour VAE
que scooters et vélos et scooters électriques
à assistance électrique
(VAE)
Garantir le bien-être 100 % des Labels WELL, Ozmoz Depuis 2020 55 % du pipeline
des clients développements et Fitwel
labellisés en matière de
bien-être
Satisfaction des clients Optimiser la satisfaction Mesure de satisfaction 100 % des actifs 100 %
des locataires et des locataires de bureaux multilocataires Bureaux
utilisateurs finaux via des enquêtes France bénéficient
de l’application Witco
Accessibilité pour les Détenir des actifs Mise en conformité Bureaux France, 100 % en Italie (périmètre
personnes en situation accessibles aux dans le cadre de chaque Allemagne, Italie opérationnel) et 84 % en
de handicap personnes à mobilité opération de France
réduite à hauteur de 80 % restructuration




296 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Rapport de durabilité
Informations liées à la conduite des affaires – ESRS G1




3.4 Informations liées à la conduite des affaires – ESRS G1
La norme ESRS G1 porte sur la présentation des processus, La norme ESRS G1 vise également l’éthique des affaires, la lutte
procédures et plus généralement de la performance en matière contre la corruption, la gestion des relations avec les
de conduite des affaires. Cette dernière désigne un ensemble de fournisseurs (pratiques de paiement…), la protection des
thématiques ayant trait à l’éthique, à la transparence et aux donneurs d’alerte, la culture d’entreprise, les activités et les
relations de l’entreprise avec ses fournisseurs. L’enjeu est de engagements de l’entreprise liés à son éventuelle influence
partager et de faire comprendre la stratégie et l’approche de politique (lobbying…).
l’entreprise.


Indicateurs clés de performance relatifs à la Gouvernance (au 31/12/2024)



14
ADMINISTRATEU
A RS
50%
D’ADMIN
’ ISTRATEU
A RS
43 %
DE FEMMES
INDÉPENDANTS


UNE GOUVERNANCE EFFICACE ET ADAPTÉE À LA STRATÉGIE DE L'ENTREPRISE

3
0
CONTROVERSE
1
COMITÉ RSE
0
SOUTIEN À DES PA
P RTIS
POLITIQUES

FRAUDE / ÉTHIQUE / CORRUPTION


1
CHARTE ÉTHIQUE
100%
DES COLLABORATEU
A RS FORMÉS
0
CONDAMNATION
A POUR
EUROPÉENNE AUX RISQUES DE FRAUDE ET CORRUPTION ACTE DE CORRUPTION


PROTECTION DES DONNÉES ENTREPRISE / SMART BUILDING


1
ASSURANCE CYBER DAT
3
ATA PROTECTION
1
CODE INTERNE
SOUSCRITE POUR LE GROUPE OFFICERS EN EUROPE RGPD EUROPÉEN




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 297
3 Rapport de durabilité
Informations liées à la conduite des affaires – ESRS G1




3.4.1 Une gouvernance fondée sur l’éthique et la transparence (GOVટટ1)
Covivio, dont les titres sont cotés sur le compartiment A 3.4.1.1 Description du rôle des organes
d’Euronext Paris, est un investisseur et opérateur de référence sur
d’administration, de direction
les marchés des bureaux en France, en Allemagne et en Italie, de
l’hôtellerie à travers l’Europe, ou encore du résidentiel en et de surveillance liés à la conduite
Allemagne. La gouvernance de Covivio est adaptée pour des affaires- (G1ટGOVટ1)
répondre efficacement aux enjeux de modèle d’affaires L’équilibre des pouvoirs s’appuie sur une dissociation des
multiproduits et multiટpays. L’analyse de la cartographie des fonctions de Président du Conseil d’Administration et de
risques RSE réalisée en 2020 ne place pas les risques relatifs à la Directeur Général, une limitation des pouvoirs de la Direction
gouvernance parmi les risques les plus sensibles pour le Groupe. Générale, l’indépendance du Conseil d’Administration, l’efficacité
Toutefois, Covivio entend s’appuyer sur une gouvernance des comités spécialisés et le dispositif de prévention des conflits
toujours plus efficace et dotée des compétences adéquates d’intérêts. Afin d’assurer une bonne conduite des affaires, le
pour répondre aux défis auxquels la société est et sera à l’avenir Groupe a déployé une gouvernance dédiée.
confrontée. La gouvernance de Covivio est détaillée au
chapitre 5. Organisation de la gouvernance pour la prévention
des risques
Respecter les meilleures pratiques en matière
de gouvernance Conformément aux recommandations de l’AMF, le dispositif de
contrôle interne de Covivio s’appuie, notamment, sur des
Le Conseil d’Administration de Covivio s’attache à adapter objectifs connus, une répartition des responsabilités et une
régulièrement son Règlement Intérieur aux évolutions de gestion adéquate des ressources et des compétences.
gouvernance. Ainsi, à la suite de la mise à jour par le Haut
Comité de gouvernement d’entreprise (HCGE) du Guide Des délégations et subdélégations de pouvoirs sont en place.
d’application du Code AfepટMedef en juin 2022, le Conseil Elles permettent une meilleure organisation de l’entreprise ainsi
d’Administration a inséré au sein de son Règlement Intérieur la qu’une plus grande adéquation entre les responsabilités
procédure de sélection des Administrateurs indépendants. Les confiées aux opérationnels et les responsabilités du dirigeant.
versions intégrales et mises à jour des statuts et du Règlement Elles font l’objet de revues et d’audits réguliers.
Intérieur du Conseil d’Administration, auquel est annexé le guide
Pour plus d’informations sur :
sur la prévention des opérations d’initiés, peuvent être
consultées sur le site Internet de la société. ● les composantes de ce dispositif : chapitre 2, Facteurs de
risques, section 2.2.2
Afin de s’assurer de la conformité de sa gouvernance avec les
meilleures pratiques, Covivio s’appuie également sur les travaux ● le dispositif de prévention des conflits d’intérêts – Conseil
du HCGE, sur les diverses recommandations de l’Autorité des d’Administration : 5.3.2.2.6.1 (EPRA GovટCOI)
Marchés Financiers (AMF), de l’EPRA et du Code de déontologie
de la Fédération des Entreprises Immobilières (FEI). À la date ● la déontologie des membres du Conseil
d’arrêté du présent rapport par le Conseil d’Administration, d’Administration : 5.3.2.2.6.2.
Covivio se conforme à l’ensemble des principes et L’article 5 du Règlement Intérieur du Conseil d’Administration
recommandations du Code AfepટMedef et n’a jamais fait l’objet détaille les devoirs des membres en matière de déontologie. Des
d’une saisine de la part du HCGE. Au contraire, ce dernier cite précisions sont apportées sur la compétence, la détention
certaines des bonnes pratiques de Covivio dans la dernière d’actions, la transparence, le devoir de loyauté, le devoir de
édition 2024 de son rapport annuel. vigilance, le devoir de confidentialité et le devoir d’abstention sur
les titres.
Une gouvernance équilibrée
Depuis 2013, Covivio a renforcé la féminisation du Conseil, tout Le contrôle interne de l’information comptable et financière
en veillant à maintenir un équilibre en matière d’Administrateurs constitue un élément clé de la conduite des affaires du Groupe. Il
indépendants et à conforter les compétences du Conseil, est décrit au chapitre 2, section 2.2.3.2 et précise notamment
notamment les compétences immobilières, juridiques, l’implication du Directeur Général et du Comité d’Audit, en tant
environnementales et financières, ainsi qu’en termes d’expertise qu’émanation du Conseil d’Administration.
internationale et d’administration de sociétés cotées. Parmi les responsabilités identifiées au sein du Groupe pour
Ces progrès ont contribué à doter Covivio d’une gouvernance assurer le respect de principes éthiques dans la conduite des
ouverte, transparente, éthique et adaptée à la structure de son affaires, le rôle du déontologue est clé. Ainsi, trois déontologues
actionnariat, avec l’ambition de servir les intérêts à long terme ont été désignés, un en France, un en Allemagne et un en Italie.
de la société, de ses actionnaires, ses clients, ses parties Afin de s’assurer de son efficacité et de la pertinence de ses
prenantes et ses salariés. Ces efforts ont été salués par les actions dans l’ensemble de l’organisation, le déontologue ne
analystes et les agences de notation, et couronnés, entre autres, rend compte qu’à la Direction Générale. Il a un devoir de
par l’obtention du « Grand prix de la Compliance 2020 » confidentialité quant aux informations qui lui sont transmises. Sa
décerné par l’AGEFI. En 2023, Covivio a de nouveau reçu le label mission regroupe plusieurs volets :
Best Managed Companies, faisant ainsi partie des 14 sociétés ● conseiller des collaborateurs en matière de conflits d’intérêts,
françaises lauréates de l’édition 2023 du programme de Deloitte de présents et autres avantages reçus ou offerts ;
France. Covivio a de nouveau obtenu ce label en 2024.
● rappeler des règles de droit boursier ;
● Pour plus d’informations sur :
● contrôler l’application des règles déontologiques ;
● l’évolution de la composition du Conseil d’Administration et
des Comités en 2024 : 5.3.2.1.1 ● assurer une veille réglementaire sur le plan de la déontologie.
● la politique de diversité du Conseil
d’Administration : 5.3.2.2.5




298 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Rapport de durabilité
Informations liées à la conduite des affaires – ESRS G1




Nombre de sollicitations des Déontologues en 2024 3.4.1.2 Expertise des organes d’administration,
de direction et de surveillance en matière
de conduite des affaires (G1ટGOVટ1)
8

4 L’expertise des organes d’administration, de direction et de
25 surveillance en matière de conduite des affaires est un sujet
17 majeur pour Covivio.
14
La synthèse des compétences et expertises des Administrateurs
2 est présentée par Administrateur et par domaine de
0 1
compétence dans un tableau à la section 5.3.2.1.3. du
Risque Mouvement Invitations Recours à titre document d’enregistrement universel. En outre, les CV des
de conflit sur les externes privé à des Administrateurs présentent leurs formations et expériences
d'intérêt titres de prestataires,
potentiel Covivio ( 5.3.2.1.3.). La diversité des membres du Conseil d’Administration
travaillant pour
ou de ses permet un partage d’expériences en termes de gouvernance
filiales cotées le compte de la
société d’entreprise et de conduite des affaires. 86 % d’entre eux ont
notamment une expérience de sociétés cotées, à commencer
France Italie Allemagne par le Président du Conseil en tant que Président du Comité
d’Audit et Administrateur Référent d’EssilorટLuxottica.

Afin de renforcer la structure de gouvernance pour la prévention Formation des organes d’administration, de direction
des risques, une fonction de Group Compliance Officer a été et de surveillance en matière de conduite des affaires
créée en 2018, en s’appuyant sur des relais locaux. La section 5.3.2.2.5.5 présente le parcours d’intégration des
Dans le cadre de ses missions de mise en conformité du Groupe,
nouveaux Administrateurs. Il est adapté aux compétences 3
individuelles, à l’expérience et à l’expertise de chacun d’entre
le Group Compliance Officer :
eux, afin de leur permettre de mieux connaître le Groupe Covivio
● participe à l’établissement de la Charte Éthique et à sa mise à et son activité, et d’appréhender ses enjeux et priorités
jour ; stratégiques.
● s’assure de sa diffusion auprès de l’ensemble des ● Pour plus d’informations sur l’expertise des membres du
collaborateurs lors de son actualisation et à l’arrivée des Conseil en matière de RSE : ESRS 2 section 3.1.2.2.2.
nouveaux collaborateurs ;
● est en charge de sa mise en œuvre : à ce titre, il veille à ce
que chaque direction mette en place les moyens adaptés
pour satisfaire aux dispositions qui lui sont applicables, et
s’appuie sur la fonction Audit pour diligenter les contrôles
jugés nécessaires ;
● réalise et actualise la cartographie des risques de corruption
et de trafic d’influence, et s’assure de la bonne mise en œuvre
des recommandations en découlant ;
● effectue les due diligences de parties tierces ;
● enfin, en cas de manquement à ces règles, s’assure de la mise
en œuvre des dispositions appropriées.




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 299
3 Rapport de durabilité
Informations liées à la conduite des affaires – ESRS G1




3.4.2 Politiques liées à la conduite des affaires et à la culture d’entreprise (G1ટટ1)
3.4.2.1 Identification des IRO liés à la conduite des affaires
L’ensemble des informations relatives au processus d’identification des impacts, risques et opportunités est détaillé dans l’ESRS 2 à la
section 3.1.2.4.1.

Tableau récapitulatif des IRO liés à l’ESRS G1
ESRS G1 – CONDUITE DES AFFAIRES
Description/motsટટclés Gouvernance et culture d’entreprise
Système d’alerte et protection des lanceurs d’alerte
Engagement politique et lobbying responsable
Gestion de la relation fournisseur et mesures préventives
Corruption et conflits d’intérêts
Principaux impacts Impact éventuel sur les défaillances d’entreprises : deux entreprises sur trois paient leurs fournisseurs en retard, une faillite sur
quatre chez les TPE est due aux retards de paiement (1re cause de faillite). Cela crée aussi des tensions sur l’emploi avec des
effets de cascade.
La corruption concerne principalement les activités de vente, d’acquisition, de location et de développement qui impliquent
des mouvements de capitaux importants et des contacts réguliers entre les collaborateurs et des prestataires, intermédiaires
et/ou agents publics locaux.
Positionnement sur la chaîne Opérations directes
de valeur
Principaux risques Risque sur la relation de confiance avec les parties prenantes qui pourraient considérer l’entreprise comme un partenaire à
risque en cas de corruption avérée.
Principalement un risque de marché et opérations. Ce thème recouvre aussi la relation avec les fournisseurs (notamment les
relations de dépendance et les délais de paiement).
Risque réputationnel, risque financier ou encore frein du développement des activités en cas de manquement aux règles
déontologiques de la profession et aux procédures internes du Groupe.
Principales opportunités Identification de Covivio comme un acteur fiable




3.4.2.2 Gestion des impacts, risques En complément de la cartographie générale des risques, des
analyses spécifiques sont effectuées chaque année sur certains
et opportunités
sujets pouvant présenter des risques particuliers (tels que les risques
La promotion de pratiques loyales et éthiques auprès de l’ensemble cyber, les risques de Fraude et Corruption et les risques RSE). Le
des parties prenantes du Groupe constitue un enjeu majeur pour Comité d’Audit a procédé, au cours de l’exercice 2024, à la revue
Covivio et répond au risque « Fraude/corruption/éthique » identifié des plans d’actions mis en place pour les principaux risques
dans la cartographie des risques RSE. Un manquement aux règles identifiés ( 3.2.4.2) et a validé la politique de gestion des risques et le
déontologiques de la profession et aux procédures internes du plan d’audit 2025. Le Comité a partagé l’ensemble de ces éléments
Groupe, ou une maîtrise insuffisante des processus commerciaux avec le Conseil d’Administration.
(négociation, contractualisation, facturation…) et financiers
pourraient entraîner d’importants risques : impact réputationnel La Charte Éthique, vecteur de responsabilité
négatif, perte de confiance des parties prenantes, pertes Élément fondamental de la démarche éthique et conformité de
financières, frein au développement des activités… Pour y remédier, Covivio, sa Charte Éthique est adaptée, à partir d’un socle commun,
Covivio a mis en place de nombreuses actions de maîtrise de ce aux spécificités légales et réglementaires de chaque pays ; elle
risque, en conformité avec la réglementation des différents pays couvre l’ensemble des collaborateurs du Groupe à l’échelle
dans lesquels il opère et les standards internationaux les plus européenne. Elle est consultable sur les sites Internet et intranet de
reconnus dans le secteur. Sa Charte Éthique, tenant lieu de Code de Covivio. La charte définit les règles et principes éthiques que tout
conduite au sens de la loi n° 2016ટ1691, dite loi Sapin 2, a été mise à collaborateur se doit d’appliquer dans ses pratiques professionnelles
jour en 2022 ; elle est opposable à ses collaborateurs et couvre et ses comportements vis-à-vis de l’ensemble de ses parties
l’ensemble des enjeux d’éthique auxquels Covivio peut être amené prenantes. Les principes fondamentaux énoncés par cette charte
à faire face. sont les suivants : respect des lois et des réglementations
(prévention des délits d’initiés, lutte contre le blanchiment d’argent,
Au cours de l’année 2024, Covivio a mis à jour sa cartographie des
la corruption et toute infraction assimilée…) ; respect de
risques éthiques et de corruption. Cette cartographie a été réalisée
l’environnement et des personnes (santé et sécurité au travail,
avec l’aide d’un conseil externe permettant de s’assurer d’avoir une
prévention et lutte contre les actes discriminatoires, respect des
méthodologie adéquate et d’appliquer les meilleures pratiques.
tiers…) ; protection des actifs de la société (réputation, biens,
Plusieurs ateliers ont permis de revoir au sein de chaque Direction
ressources…) ; transparence de l’information délivrée ; protection des
quels étaient les potentiels risques, les mesures mises en place pour
données à caractère personnel. La charte a fait l’objet de révisions
y répondre, et également rappeler aux collaborateurs en quoi peut
régulières : en 2015, 2018, 2022 et 2024. La prise en compte du
consister la corruption et revenir sur la réglementation Sapin 2.
nouveau système d’alerte a été intégrée en 2024. Juridiquement
La cartographie des risques de corruption a été partagée et validée opposable aux collaborateurs du Groupe, la Charte Éthique tient
avec la Direction Générale. Des plans d’actions spécifiques ont pu lieu de Code de conduite au sens de la loi Sapin 2.
être identifiés afin d’améliorer la maîtrise de certains risques et de
diminuer leur potentiel occurrence ou impact.




300 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
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Informations liées à la conduite des affaires – ESRS G1




3.4.2.3 Élaborer, promouvoir et évaluer la culture L’engagement des équipes et la fierté d’appartenance sont au
rendez‐vous : 93 % des salariés déclarent que leur travail est
d’entreprise
intéressant, et 85 % d’entre eux sont satisfaits de leur emploi, soit
La culture d’entreprise de Covivio et sa Raison d’Être 12 points de plus que le benchmark de l’institut Kantar relatif aux
Covivio se veut engagé et ambitieux, agile et collaboratif, solide entreprises privées. La confiance dans la stratégie du Groupe et
et humain, envers toutes ses parties prenantes et avec dans le management sont maintenus à des niveaux élevés : 78 %
constance. Au quotidien, le respect de ces valeurs a fondé la des collaborateurs affirment avoir confiance en l’équipe
réputation du Groupe en s’attachant au respect de la dirigeante (+ 15 pts par rapport au benchmark) et 83 % en leur
réglementation et des principes éthiques. En lien avec ces responsable hiérarchique direct. 94 % des collaborateurs se
valeurs et sa culture d’engagement, Covivio a exprimé sa Raison disent optimistes sur l’avenir de Covivio. L’efficacité
d’Être en 2019 : « Construire du bien-être et des liens durables ». organisationnelle au sein du Groupe est particulièrement saluée
Véritable colonne vertébrale, celleટci guide aujourd’hui la dans cette édition : 81 % des collaborateurs déclarent que les
majorité des choix stratégiques et opérationnels du Groupe. décisions sont prises rapidement et 80 % saluent la rapidité de
leur mise en œuvre. La qualité de vie au travail est également
La Raison d’Être de Covivio s’inscrit dans une vision de long plébiscitée : 90 % jugent l’ambiance de travail bonne au sein de
terme. Elle se nourrit de la mission que le Groupe s’est fixée : leur équipe et 80 % déclarent avoir un bon équilibre vie privée/
capitaliser sur un savoirટfaire solide en matière de partenariats vie professionnelle. 91 % des salariés sont satisfaits de leurs
long terme et sur une capacité à créer des lieux de vie qui conditions matérielles de travail.
offrent une expérience unique et contribuent à l’éclosion d’un
immobilier et d’une ville plus durables, résilients et inclusifs. Les résultats du Baromètre ont été présentés au Comité RSE à
l’occasion de la séance du 21 septembre 2023 ainsi qu’au Conseil
Plusieurs actions sont mises en place afin de promouvoir les d’Administration.
valeurs de l’entreprise. La Charte Éthique est partagée dans les
parcours d’intégration de tout nouveau collaborateur. En Italie,
les collaborateurs signent un courrier pour confirmer la réception
de la charte. Les salariés allemands doivent effectuer un
3.4.2.4 Mécanismes d’identification, 3
eટlearning à ce sujet. En France, elle est remise aux salariés avec de signalement et de contrôle
le Règlement Intérieur. Pour renforcer la prise en considération du des pratiques contrevenant aux
sujet, la Direction des Risques, Compliance, Audit et Contrôle principes de la Charte Éthique
Internes organise des séances de formation dites « Les Matinales
du process ». Elles s’adressent à l’ensemble des collaborateurs L’éthique et la lutte contre la fraude et la corruption,
afin de les sensibiliser sur les éléments du dispositif de contrôle fondements de la gouvernance de Covivio
interne, dont la Charte Éthique. L’éthique et la lutte contre la fraude et la corruption font partie
des fondements de la gouvernance de Covivio. Pour y
Marque Employeur contribuer, Covivio a mis en place de nombreuses actions de
La politique de marque employeur mise en place en 2019 dans le maîtrise du risque, en conformité avec la réglementation des
cadre du changement d’identité se poursuit également à différents pays dans lesquels il opère et les standards
l’échelle européenne via l’animation des trois promotions internationaux les plus reconnus dans le secteur. Sa Charte
d’ambassadeurs déjà constituées. Prêtant leur image et leur voix Éthique, tenant lieu de Code de conduite au sens de la loi dite
à la marque employeur de Covivio, ils représentent le Groupe et loi Sapin 2, est opposable à ses collaborateurs et couvre
ses métiers sur les réseaux sociaux mais aussi dans les forums l’ensemble des enjeux d’éthique auxquels Covivio peut être
organisés par les écoles. 53 ambassadeurs participent au amené à faire face.
rayonnement de Covivio en interne et en externe en Europe, via
la participation aux forums écoles ou aux afterworks organisés La charte rappelle notamment la « tolérance zéro » de Covivio
avec des étudiants. Ils jouent également un rôle actif sur les en matière de corruption et de trafic d’influence, ainsi que la
réseaux sociaux et partagent les posts de Covivio et les offres possibilité, pour toute partie prenante (interne ou externe), de
d’emploi disponibles au sein du Groupe. Pour ce faire, ils sont signaler tout agissement contraire aux principes de la charte à
formés régulièrement à l’usage des réseaux sociaux et disposent travers le système d’alerte, via la plateforme
p Whistleblowing
g du
d’une plateforme de ressources dédiée (groupe Teams et Groupep . En 2024 (comme en 2023), aucun collaborateur n’a fait
booklett ambassadeurs). l’objet d’une sanction disciplinaire liée au nonટrespect de la
Charte Éthique. Par ailleurs, Covivio n’a reçu aucune plainte ou
Évaluation de l’engagement n’a fait l’objet d’aucune condamnation pour ces motifs.
Tous les deux ans, Covivio réalise un baromètre interne pour Covivio a mis en place les 8 mesures de prévention des risques
mesurer l’état d’esprit de ses équipes. Les résultats 2023 sont de corruption et de trafic d’influence régies par la loi Sapin 2.
venus conforter la forte culture interne de l’entreprise au niveau
européen et l’attachement puissant des collaborateurs à 1) Cartographie des risques de corruption
l’entreprise. Pierre angulaire du dispositif de prévention des risques de
corruption, la cartographie des risques de corruption de Covivio
est actualisée régulièrement afin de tenir compte de l’évolution
des activités du Groupe. Elle a été mise à jour en 2024. Les
recommandations issues de la cartographie sont mises en
œuvre à l’échelle européenne par les Compliance Officers et
font l’objet d’un suivi régulier par le Comité d’Audit ainsi que par
les Comités de Direction de chaque pays.
2) 3) Procédures d’évaluation de la situation des clients
et des fournisseurs et procédures de Contrôle comptable
Au regard des risques majeurs identifiés par la cartographie,
Covivio porte une attention particulière à la probité de ses
principaux clients et fournisseurs, en diligentant des analyses
adaptées, et met en place un contrôle comptable spécifique
visant à détecter d’éventuels actes de fraude et de corruption


COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 301
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dans ses comptes. Par ailleurs, les opérations jugées sensibles 6) Le dispositif d’alerte
telles que les acquisitions, ventes d’immeubles ou de sociétés, les Covivio s’est doté d’un dispositif d’alerte interne dès 2015. Son
travaux de construction ou rénovation, sont encadrées par des fonctionnement a été amendé afin de tenir compte des
procédures adéquates, notamment en ce qui concerne la dispositions de la loi Sapin 2. Les faits susceptibles d’être
connaissance des intermédiaires. Covivio utilise une plateforme couverts par l’alerte sont multiples : crime ou délit, violation
dédiée (en complément d’EcoVadis, ESRS S2, section 3.3.2.5.1) grave et manifeste d’une réglementation nationale ou
pour réaliser une vérification préalable des fournisseurs identifiés internationale, menace ou préjudice graves pour l’intérêt
comme étant à risque par la cartographie des risques de général. Elle permet également à toute partie prenante de
corruption. Cette plateforme analyse la probité des sociétés dénoncer les manquements aux principes édictés par la Charte
concernées, des représentants légaux et de leurs filiales. Cette Éthique, et plus généralement, dans les domaines suivants :
analyse recense les potentielles sanctions à l’international, toute financier, comptable, bancaire, lutte contre la corruption, lutte
presse négative et indique les personnes politiquement contre les discriminations et le harcèlement au travail. Le
exposées. dispositif d’alerte est mis à la disposition des collaborateurs du
4) 5) Code de conduite et régime disciplinaire Groupe ainsi que l’ensemble des parties prenantes. Il fait l’objet
d’une procédure interne diffusée et expliquée à l’échelle
La Charte Éthique de Covivio a été actualisée conformément
européenne. Son existence est également portée à la
aux exigences de la loi Sapin 2 afin de tenir lieu de Code de
connaissance des partenaires et fournisseurs via le site Internet
conduite. En France, elle est annexée au Règlement Intérieur de
de Covivio et la mention qui est faite dans la Charte Achats
l’entreprise ; elle revêt une force obligatoire similaire en
Responsables (ESRS S2, section 3.3.2.2.1) mise en place en
Allemagne et en Italie. Le nonટrespect des dispositions qu’elle
France. Fin 2023, une nouvelle plateforme Whistleblowing a été
contient, et plus particulièrement tout acte de corruption ou de
mise en place en France, en Allemagne et en Italie.
trafic d’influence avéré, donnerait lieu à des sanctions strictes
pouvant aller jusqu’à la rupture du contrat de travail ou du Covivio s’engage à protéger le lanceur d’alerte :
mandat de la personne en cause.
● via le maintien de la confidentialité de son identité ;
● contre d’éventuelles représailles, sanctions disciplinaires ou
poursuites, à condition que l’utilisation de l’alerte ne soit pas
abusive et soit effectuée en toute bonne foi.
La plateforme Whistleblowing permet également de signaler
anonymement tout comportement répréhensible. Ces alertes
sont traitées si la gravité des faits mentionnés est établie et que
des éléments factuels sont suffisamment détaillés. La procédure
d’alerte a été mise en jour en 2024 pour tenir compte de
l’évolution de la Réglementation visant à renforcer la protection
du lanceur d’alerte. Après clôture de l’enquête interne liée à
l’alerte, et dans l’hypothèse où celleટci n’aurait donné lieu à
aucune poursuite judiciaire et/ou disciplinaire, Covivio rend
anonyme l’ensemble des données recueillies dans un délai de
2 mois et ne conserve qu’un dossier Excel dans lequel ne figure
aucune donnée personnelle. Ce dossier a pour seul objectif
l’analyse du dispositif. En 2024, aucune alerte a été lancée dans
le cadre de ce dispositif.


Procédure résumée de gestion des alertes

PROCÉDURE RÉSUMÉE DE GESTION DES ALERTES

Fait générateur
Crime ou délit, menace ou préjudice grave pour l’intérêt général,
fraude, corruption, trafic d’influence,
tout agissement contraire à la Charte Ethique de Covivio




Investigations /
Notification de la
Information transmise Notification à la
prise en compte par
à l’organe collégial personne concernée
l’organe collégial
de gestion de l’alerte (sauf risque de
dans les 72 h ouvrées destruction de preuves)



Transmission des
conclusions au En fonction des
lanceur d’alerte / conclusions, mise en
Surveillance place de sanctions Conclusions des
disciplinaires voire investigations
Anonymisation et judiciaires
archivage




302 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
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Informations liées à la conduite des affaires – ESRS G1




C’est l’organe collégial de l’alerte qui diligente l’enquête. Il s’agit deux collaborateurs et rédaction d’un procèsટverbal d’ouverture
d’un organe interne à Covivio qui constitue le premier palier de de plis, a été mise en place lors de certains appels d’offres, afin
signalement. Il est indépendant. Il garantit tant la confidentialité de s’assurer de la plus grande transparence et mise en
de l’identité du lanceur d’alerte que celle de la personne mise en concurrence. Des audits sont réalisés régulièrement afin de
cause. Il a un devoir de confidentialité quant aux informations contrôler le respect des procédures internes en la matière. Le
qui lui sont transmises. Il peut être saisi par tout moyen à la risque lié à des comportements anticoncurrentiels (dit Antitrust)
convenance des collaborateurs mais également des tiers est limité dans le cadre des activités du Groupe, la détention
(prestataires de services, partenaires commerciaux, fournisseurs, d’actifs immobiliers étant très dispersée.
clients…), notamment par la plateforme. L’organe collégial de
Lutte antiટblanchiment
Covivio est composé des personnes suivantes : le Secrétaire
Général et la Directrice de l’Audit et du Contrôle Internes, qui En tant que professionnel de l’immobilier, Covivio est assujetti à
peuvent s’adjoindre toutes personnes utiles pour mener leurs la réglementation contre le blanchiment dans ses activités de
diligences. location, de domiciliation d’entreprises, d’achats et de ventes
d’immeubles, de fonds de commerce, d’actions ou de parts de
7) Formation des collaborateurs sociétés immobilières, pouvant masquer une ou plusieurs
La Direction Risques, Compliance, Audit et Contrôle Internes a activités de blanchiment passibles de sanctions pénales.
mis en place des formations régulières et obligatoires, délivrées Réalisant des opérations impliquant des mouvements de
à l’ensemble des collaborateurs. Ces formations, appelées capitaux, Covivio se voit également imposer une obligation de
« Matinales du Process », portent notamment sur le respect des déclaration au Procureur de la République des opérations
règles en matière de cybersécurité et de protection des douteuses dont il a connaissance. Covivio et ses filiales ont mis
données, la sensibilisation aux principes énoncés dans la Charte en place un dispositif global de lutte contre le blanchiment de
Éthique (lutte contre la corruption et le trafic d’influence, capitaux et le financement du terrorisme (LBC/FT), adapté aux
politique du Groupe en matière de cadeaux et d’invitations, spécificités légales et réglementaires nationales, sous la forme
système d’alerte) et le rappel des procédures. Cette pratique, d’une procédure qui recense et décrit les actions à mener par
initiée en France, a été généralisée à l’ensemble des les collaborateurs en charge des opérations concernées. Le 3
collaborateurs du Groupe en Europe. La Charte Éthique est Group Compliance Officer ainsi que la Directrice Risques,
également remise à chaque nouveau collaborateur dès son Compliance, Audit et Contrôle Internes sont Responsables
arrivée dans le Groupe. « LBC/FT » et Correspondants et Déclarants TRACFIN. Le
dispositif repose sur la vigilance dès l’entrée en relation d’affaires
8) Dispositif de contrôle et d’évaluation des mesures
et à l’égard des tiers concernés. La mise en place du dispositif
mises en œuvre
LCB/FT est soutenue par des campagnes de formations
La Direction de l’Audit réalise des contrôles réguliers du bon régulières lors des « Matinales du Process ».
déploiement des mesures de prévention des risques de
corruption dans le cadre des plans annuels d’audit validés par le 3.4.2.5 Formation en lien avec la conduite
Comité d’Audit. des affaires
Prévention des risques de fraude Dans le cadre du respect des obligations de la loi Hoguet qui
Dans le respect de la réglementation et des dispositions du réglemente les conditions d’exercice des professions
10e principe du Pacte Mondial, Covivio veille à l’application de immobilières, Covivio organise des formations destinées aux
son dispositif de prévention des risques en matière de fraude, de collaborateurs concernés. Il s’agit des détenteurs de la carte
corruption et d’infractions assimilées, tel le trafic d’influence. La gestion et/ou transaction ou titulaires d’attestations loi Hoguet.
séparation entre les opérations d’ordonnancement (la En 2024, les 28 personnes concernées par cette obligation ont
commande) et de lancement (le règlement) ainsi que les ainsi suivi des formations. Cellesટci représentent un volume de
procédures liées aux seuils de mise en concurrence réduisent 42 heures réparti sur 3 ans et comportent notamment des
significativement les risques de fraude. Lors des « Matinales du modules sur l’éthique des affaires.
Process », la société sensibilise les collaborateurs en charge des Covivio propose à l’ensemble des collaborateurs du Groupe de
transactions au risque de fraude et de corruption, et leur participer à des actions de sensibilisation ou formations aux
rappelle le niveau de « tolérance zéro » applicable au sein du risques cyber, leur rappelant les bonnes pratiques et
Groupe. Des audits dits « antiટfraude » sont réalisés comportements à adopter. Pour s’assurer que ces actions
régulièrement dans le Groupe. Ces mesures font l’objet d’un portent leurs fruits, des tests de phishing sont organisés
dispositif de contrôle et d’évaluation interne, dans le cadre des régulièrement en interne.
plans d’audit validés par le Comité d’Audit.
Les sites intranet déployés en France, Allemagne et Italie
S’assurer d’une concurrence loyale permettent à l’ensemble des collaborateurs d’accéder
Covivio et ses filiales, dans l’exercice de leurs activités, et plus facilement à l’intégralité des chartes, règlements et procédures
particulièrement lors des processus de vente, d’acquisition et de en cours. En complément, des sessions de formation en
réalisation de travaux, entendent se conformer aux dispositions présentiel (« Matinales du process ») sont organisées en France
prévues en matière de concurrence par les réglementations en et en Italie pour l’ensemble des collaborateurs, au cours
place dans chaque pays. La société a donc mis en place des desquelles sont rappelés les bonnes pratiques ainsi que les liens
procédures adaptées : ainsi, la mise en concurrence est pour retrouver la documentation et les procédures. En
obligatoire à partir de certains seuils d’affaires, et les procédures Allemagne, les formations sur l’éthique et la compliance sont
mises en place et validées par la Direction Générale fixent le réalisées via 4 modules de @-learning, obligatoires pour
cadre dans lequel les appels d’offres doivent être effectués. En l’ensemble des collaborateurs dès leur arrivée dans le Groupe.
fonction des montants et types d’opérations, la consultation de Ces modules présentent notamment le dispositif antiટcorruption
plusieurs entreprises doit être effectuée. De la même façon, une et financement du terrorisme et le module d’alerte mis en place
procédure d’ouverture de plis avec participation d’au moins dans le Groupe. Ces @-learning sont réalisés tous les deux ans.




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3.4.2.6 Description des fonctions les plus à risque en matière de corruption
La cartographie des risques de corruption a permis de faire Lors des « Matinales du Process », la société sensibilise les
ressortir les principales fonctions jugées les plus à risque. Il s’agit collaborateurs en charge des transactions au risque de fraude
des fonctions en charge des travaux et marchés de travaux lors et de corruption, et leur rappelle le niveau de « tolérance zéro »
de la sélection des fournisseurs et entreprises, ainsi que les appliqué au sein du Groupe.
fonctions et collaborateurs en charge des relations publiques et
relations institutionnelles qui interviennent lors des demandes
administratives auprès des autorités.
Ces fonctions font l’objet de procédures strictes afin d’avoir une
bonne maîtrise de ces risques. De plus des contrôles et audits
sont réalisés régulièrement pour assurer un bon respect des
process.


3.4.2.7 Exigence de données complémentaires CSRD (G1ટ1)

Traitement des déclarations d’incidents En application avec la procédure mentionnée ciટdessus, Covivio s’engage à enquêter rapidement,
indépendamment et objectivement sur les incidents liés à la conduite des affaires
Bien-être animal Cet enjeu n’est pas ressorti dans l’analyse de double matérialité compte tenu des activités de Covivio.
Toutefois, ce sujet est souvent intégré par les exploitants hôteliers dans le cadre de démarches plus
globales liées à l’alimentation responsable. C’est notamment le cas avec la mise en œuvre du label Green
Key que Covivio Hotels déploie sur l’ensemble de ses hôtels en gestion directe
Exigences légales en matière de protection des Covivio applique les dispositions de la loi n°2022ટ401 du 21 mars 2022 visant à améliorer la protection des
lanceurs d’alerte lanceurs d’alerte, qui ont été intégrées à la nouvelle procédure d’alerte de Covivio lancée en janvier 2024.




3.4.3 Chaîne d’approvisionnement et pratiques de paiement (G1.2)
3.4.3.1 Politiques visant à prévenir les retards ● améliorer la performance environnementale (énergie, carbone,
biodiversité) des actifs en construction, rénovation, gestion ou
de paiement
occupés par les équipes de Covivio, à travers les produits ou
La Charte Achats Responsables de Covivio promeut une relation services proposés ;
responsable avec ses partenaires commerciaux. Cette charte
s’appuie sur les principes du Pacte Mondial des Nations Unies, de ● favoriser les actions sociales et sociétales ;
la Charte de la Diversité, de l’Organisation Internationale du ● démontrer une attitude exemplaire en termes de probité ;
Travail (OIT) et promeut les valeurs éthiques de Covivio. Ces
dernières visent notamment au respect des délais de paiement ● contribuer à la maîtrise des charges budgétaires en évaluant,
des fournisseurs et conseils, à la lutte contre la corruption et le outre les coûts directs, les coûts indirects des produits ou
trafic d’influence, le blanchiment d’argent ainsi que les pratiques services proposés.
anticoncurrentielles, à la limitation de la dépendance
Outre sa Charte Achats Responsables, Covivio bénéficie d’une
économique et la prévention des conflits d’intérêts.
évaluation de la performance RSE des fournisseurs via
3.4.3.2 Politiques d’Achats Responsables l’évaluation EcoVadis.

Tout au long du cycle de vie de ses actifs (conception, Le détail des engagements de Covivio dans les choix, les
exploitation, déconstruction), Covivio est engagé à toujours exigences et la qualité des relations avec ses fournisseurs sont
privilégier des fournisseurs et conseils enclins à : détaillés dans la Charte Achats Responsables, présentée dans
l’ESRS S2 ( 3.3.2.5).




304 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
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3.4.4 Prévention des risques de corruption et de versement de potsટટdeટટvin
(G1ટટ3)
Dans le respect de la réglementation et des dispositions du immédiatement après la clôture de l’enquête les données
10e principe du Pacte Mondial, Covivio a renforcé son dispositif rendues anonymes pour un traitement statistique.
de prévention des risques en matière de fraude, de corruption et
Si les allégations sont fondées, des sanctions disciplinaires voire
d’infractions assimilées, tel le trafic d’influence.
judiciaires sont mises en place avec le support de la Direction
La lutte contre la corruption et le versement de potsટdeટvin est des Ressources Humaines et les autorités judiciaires
totalement incluse dans les principes de la Charte Éthique de compétentes le cas échéant.
Covivio. Les 8 mesures de prévention des risques de corruption et
de trafic d’influence régies par la loi Sapin 2 sont détaillées à Formation
l’ESRS G1, section 3.4.2.4. Des formations régulières et obligatoires appelées « Matinales
du Process », délivrées à 100 % des collaborateurs, les mettent en
Gestion des alertes garde contre la corruption et le versement de potsટdeટvin. Elles
En cas d’alerte, c’est l’organe collégial de l’alerte qui diligente sont détaillées à la section G1ટ1 ( 3.4.2.3). À ces occasions, il est
l’enquête (cf. ciટdessus). Après avoir investigué, et au regard des rappelé le niveau de « tolérance zéro » applicable au sein du
preuves en sa possession, l’organe collégial conclut si les Groupe. Une attention particulière est apportée aux
allégations sont fondées ou non. collaborateurs en charge des transactions susceptibles de
présenter un risque de fraude ou de corruption. C’est la Direction
En cas d’allégations non fondées, l’organe collégial supprimera
« Risques, Compliance, Audit et Contrôle Internes », dont la
dans un délai maximum de deux mois tous les documents ayant
Directrice est directement rattachée hiérarchiquement au
servi à son enquête et ne conservera qu’un dossier Excel dans
Directeur Général du Groupe, qui organise et anime la formation
lequel aucun nom n’apparaîtra, sauf en cas d’action judiciaire.
Ce dossier aura pour seul objectif l’analyse du dispositif. La
contre la corruption ou le versement de potsટdeટvin. 3
personne qui fait l’objet d’une alerte ne peut en aucun cas En outre, la Charte Éthique de Covivio est remise à chaque
obtenir communication de l’identité du lanceur d’alerte, sur le nouveau collaborateur, dès son arrivée dans le Groupe.
fondement de son droit d’accès. L’organe collégial archive


3.4.5 Indicateurs liés à la conduite des affaires (G1ટટ4)
3.4.5.1 Plan d’action et ressources
Niveaux de contrôle et intervenants
Le dispositif est organisé autour des lignes de maîtrise représentées schématiquement ciટdessous :


Conseil d'Administration



Comité d'Audit




Comité de Direction et équipe dirigeante
COMEX




Management des Risques
Management Opérationnel - Contrôle Interne
- Fonctions - Éthique, Conformité Audit Interne
- Produits - Contrôle de gestion
- Pays - Comptabilité
- RH, Juridique



1ère ligne de Contrôle 2ème ligne de Contrôle 3ème ligne de Contrôle



En complément de la cartographie générale des risques et des analyses spécifiques effectuées annuellement sur certains sujets
pouvant présenter des risques particuliers (tels que les risques Cyber, les risques Fraude et Corruption et les risques RSE), le Conseil
d’Administration a procédé, au cours de l’exercice 2024, à la revue des plans d’actions mis en place pour les principaux risques
identifiés et a validé la politique de gestion des risques et le plan d’audit 2025.




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 305
3 Rapport de durabilité
Informations liées à la conduite des affaires – ESRS G1




Plan d’action
Actions mises en œuvre Horizon de temps considéré Public concerné Ressources allouées
Charte Éthique Mise à jour selon les évolutions Ensemble des salariés et Direction Risques, ACI
de la réglementation relations contractuelles Déontologue
et des politiques de Covivio
Compliance Officer
Direction Générale
Plateforme Whistleblowing
Formation Formation a minima Ensemble des salariés Direction Risques, ACI
tous les deux ans Si besoin intervenant externe
Plateforme eટlearning
Edflex
Achats Responsables Permanents : Fournisseurs > 200 K€ Direction du Développement
Appels d’offres et lors (50 K€ sur dépenses corporate) Durable
des signatures contrats Tous les salariés acheteurs EcoVadis
Altares
KYC À chaque signature Locataires, acquéreurs, vendeurs Compliance
(vérification de l’identité lors des acquisitions et ventes Plateforme de probité
et l’intégrité des clients) d’actifs.

Procédures Mise à jour selon les évolutions Ensemble des salariés et Direction Risques, ACI
de la réglementation ou relations contractuelles
d’organisation de Covivio


Compte tenu de l’absence d’infraction aux principes de la Charte Éthique, aucune mesure de remédiation n’a été mise en œuvre. Pour
rappel, le nonટrespect des règles qui y sont édictées, et notamment tout fait de corruption avérée, pourra, auટdelà des sanctions
légales, donner lieu à des sanctions strictes pouvant aller jusqu’à la rupture du contrat de travail ou du mandat de la personne en
cause.



3.4.5.2 Métriques
Suivi des infractions
2023 2024

Nombre de condamnations pour infraction à la législation sur la lutte contre la corruption 0 0
et les actes de corruption Aucune condamnation Aucune condamnation

Montant des amendes pour infraction à la législation sur la lutte contre la corruption 0 0
et les actes de corruption Aucune amende Aucune amende
0 0
Nombre total des cas avérés de corruption ou de versement de potsટdeટvin Aucun cas de corruption Aucun cas de corruption
Informations sur la nature des cas avérés de corruption ou de versement de potsટdeટvin Non applicable Non applicable

Nombre de cas avérés ayant entraîné le renvoi ou la sanction de travailleurs pour corruption 0 0
ou versement de potsટdeટvin Aucun cas Aucun cas

Nombre de cas avérés relatifs à des contrats avec des partenaires commerciaux qui ont été résiliés 0 0
ou non renouvelés en raison de violations liées à la corruption ou au versement de potsટdeટvin Aucun cas Aucun cas

Informations sur les détails des affaires judiciaires publiques concernant la corruption ou le versement 0 0
de potsટdeટvin intentées contre l’entreprise et ses propres travailleurs et sur les résultats de ces affaires Non applicable Non applicable




306 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Rapport de durabilité
Informations liées à la conduite des affaires – ESRS G1




3.4.6 Représentation d’intérêts et lobbying (G1ટટ5)
Covivio bénéficie d’une procédure spécifique venant encadrer ● il vérifie le bon enregistrement du Cabinet au Répertoire des
les activités suivantes : Représentants d’intérêts mis à disposition de la Haute autorité
pour la Transparence de la Vie Publique ;
● participation des sociétés à des opérations de dons (y
compris sponsoring, mécénat), adhésions ou contributions à ● il formalise, dans le cadre de l’établissement du contrat, les
des associations professionnelles, non professionnelles ou à missions du Cabinet et établit une structure de rémunération
des fondations ; basée sur un taux horaire : rapports d’activités écrits et
comptesટrendus de rendezટvous formels ;
● opérations de lobbying (représentation d’intérêt)/Relations
Publiques dans l’hypothèse d’un recours à un cabinet ● il s’assure que le contrat devra notamment rappeler les
spécialisé. obligations stipulées par l’article 18ટ5 de la loi n° 2013ટ907 du
11 octobre 2013 relative à la transparence de la vie publique,
Cette procédure rappelle notamment le principe selon lequel,
et plus particulièrement l’interdiction de :
tout en respectant les engagements de ceux de ses
collaborateurs qui, en tant que citoyens, participent ou ● offrir un quelconque présent à un agent public, à l’un de ses
souhaitent participer –à titre privé– à la vie publique, Covivio ne proches ou de ses mandataires, quel qu’en soit le montant ;
finance aucun agent public, parti politique, titulaire de mandat
● rémunérer un responsable public pour le faire intervenir dans
public ou candidat à un tel mandat, ni aucune organisation
un colloque ;
syndicale ou religieuse qui ne serait pas reconnue d’intérêt
général. ● essayer d’obtenir des informations par des moyens
frauduleux ;
Les opérations de dons, mécénat, sponsoring ou assimilées liées
à l’égalité des chances ont vocation à être effectuées via la ● vendre les informations ou les documents qu’il obtient
Fondation d’entreprise créée en 2020. Toute autre action est
centralisée par la Direction de la Communication, qui soumet la
auprès d’un responsable public. 3
demande au Compliance Officer en vue de la réalisation des S’il le juge nécessaire, le Compliance Officer pourra diligenter
diligences préalables à la validation in fine du projet par la une enquête de probité du Cabinet envisagé dont il remettra les
Direction Générale. résultats à la Direction Générale, seule instance habilitée à
signer ce type de contrats.
L’adhésion à des associations professionnelles par les
collaborateurs de Covivio (et dont la cotisation est prise en Aucun des membres du Conseil d’Administration de Covivio n’a
charge par la société) fait également l’objet de processus antérieurement, dans les deux années de sa nomination, occupé
internes de validation. Le Compliance Officer peut être sollicité un poste analogue dans l’administration publique. Les CV des
pour diligenter une enquête de probité préalable. Administrateurs sont reportés à la section 5.3.2.1.3 du présent
document d’enregistrement universel.
Covivio Développement, filiale de Covivio, intervient pour les
projets de bureaux et d’hôtels situés en France. Cette filiale Implication dans des organisations nationales
étant amenée à travailler avec des collectivités locales, elle ou internationales
reporte ses échanges sur le Répertoire des Représentants
Covivio en tant que Groupe et pour le compte de ses filiales
d’Intérêts tenu par la Haute Autorité pour la Transparence de la
(Hôtels, Développement…) contribue activement à la politique
Vie Publique (HATVP) et ceci conformément à la réglementation.
publique du bâtiment par ses engagements forts au sein de
Covivio peut également adhérer à des associations groupes de travail et associations professionnelles. Covivio est
professionnelles réalisant des activités de représentation membre de la Fédération des Entreprises Immobilières (FEI), dont
d’intérêt, ou encore faire appel ponctuellement à des cabinets Jean-Éric Fournier, Directeur du Développement Durable de
spécialisés qui font l’objet d’une vigilance particulière et dont le Covivio, est Président de la Commission RSE. Il est par ailleurs
recours est strictement encadré par les procédures de Covivio. ViceટPrésident de l’Alliance HQEટGBC France, membre du Conseil
d’Administration de l’association Orée, du Bureau du Plan
Ainsi, toute demande de recours à un tel cabinet est adressée Bâtiment Durable, et animateur du Groupe Professionnel
au Directeur des Relations Institutionnelles, lequel, avec l’appui Sustainability de la RICS France. L’implication de Covivio dans
du Compliance Officer, procède aux diligences suivantes : différents groupes de travail en lien avec des associations
● il vérifie l’adhésion du Cabinet spécialisé aux règles et (Alliance HQEટGBC, Orée, SBAટSmart Building Alliance…) et
principes éthiques édictés par la loi n° 2013ટ907 du 11 octobre auprès d’organismes scientifiques (Politecnico di Milano…), sa
2013 relative à la transparence de la vie publique ; participation à des études (Palladio, IFPEB…), sa qualité de
supporter de TCFD et TNFD et son engagement auprès du
● il obtient de ce Cabinet envisagé tout document attestant du Pacte Mondial ou de la Charte de la Diversité par exemple,
respect de ces règles, notamment via la signature d’une témoignent de la contribution forte du Groupe en faveur de
Charte de Déontologie (exemple : Charte de l’Association l’immobilier durable.
Française des Conseils en Lobbying et Affaires Publiques) ;

2023 2024 Observations
Contributions politiques financières 0 0 Covivio ne soutient aucun
ou en nature Aucune Aucune parti politique
Montant des dépenses directes 0 0 Déclaration des contacts élus dans un registre
de lobbying interne et externe annuel

Montant payé pour l’adhésion 184 K€ 184 K€ Limité à des associations professionnelles :
aux associations de lobbying Afep, FEI et EPRA
Description de la manière dont la valeur Sans objet Sans objet Covivio ne soutient aucun parti politique
monétaire des contributions en nature
est estimée



COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 307
3 Rapport de durabilité
Informations liées à la conduite des affaires – ESRS G1




3.4.7 Délais de paiement des fournisseurs (G1ટટ6)
Conscient de l’impact des pratiques de paiement sur la santé financière de ses fournisseurs, et en particulier des plus petites
structures, Covivio s’attache à observer les délais de paiement convenus contractuellement. Ses procédures de paiement sont
organisées dans le respect des dispositions de la loi de modernisation de l’économie, dite LME du 4 août 2008, qui réglemente les
délais de paiement. Ces derniers sont explicités à la section 1.4.1.7. Les données présentées ciટdessous couvrent uniquement le
périmètre français de Covivio Hotels et non la totalité du périmètre Covivio Hotels.



Métriques sur les délais de paiement en 2024 Allemagne Italie France Observations

Nombre moyen de jours pour payer une 21 jours 20 jours 22 jours Section 1.4.1.7
facture à partir de la date où le délai
de paiement contractuel ou légal commence
à être calculé
Description des conditions de paiement Pour les services de Conditions de Conditions de Section 1.4.1.7
standard de l’entreprise en nombre de jours construction : 21 jours. paiement Groupe : règlement Groupe :
par principale catégorie de fournisseurs Pour les services non virement bancaire virement à 30 jours.
liés à la construction à 30 jours. Exception pour les
30 jours Exception pour les « fluides » (EDF,
« fluides » (conseil, Orange…) :
électricité, autres prélèvement possible
services) : possibilité
de prélèvement
automatique

Pourcentage de paiements conformes 89 % dans les 30 jours 54,5 % des factures 86 % des factures sont Section 1.4.1.7
aux conditions de paiement standard (date de réception) -> sont payées dans les réglées à 30 jours ou
présentant tous les 30 jours (date moins
types de conditions de réception) (date de réception)
de paiement
Nombre de procédures judiciaires en cours 12 3 Aucune Section 1.4.1.7
pour retards de paiement




308 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Rapport de durabilité
Performance RSE




3.5 Performance RSE
3.5.1 Tableaux de concordance
3.5.1.1 Tableaux multiટréférentiels
Les ESRS matériels pour Covivio sont présentés dans l’ESRS 2, section 3.1.2.3.3

ESRS DP CSRD EPRA GRI ISSB STANDARDS TNFD ODD
GOVટટ1
GovટટBoard, S2.6(a), (b) Governance A,
3.1.2.2.1 , 2ટ9, 2ટ10
GovટટSelect S1.21(b) Governance B
3.1.2.2.2
Governance A,
GOVટટ2
2ટ16, 2ટ24 Governance B,
3.1.2.2.2
Governance C
GOVટટ3 S2.6(a) (v), S1.21(b), S2.22(b)(i), (ii)
2ટ19, 2ટ20 Governance A
3.1.2.2.4 S2.29(g)(i), (ii)
GOVટટ4
2ટ23 Governance C
3.1.2.2.5
GOVટટ5
2ટ14 Governance A
3.1.2.2.5
BPટટ1

BPટટ2
2ટ2, 3ટ1

2ટ4 S2.10(d)
3
SBMટટ1
2ટ6, 2ટ7, 2ટ22, 3ટ3 Risk and impact management (ii)
3.1.2.3.1
SBMટટ2
2ટ12, 2ટ29 Governance C
ESRS 2 3.1.2.3.2
Governance C,
SBMટટ3 S2.10(a), (c), S2.13(a), (b), Strategy AટD
3ટ2, 3ટ3, 201ટ2, 306ટ1 S2.14(a), S2.15(a), (b), S2.16(a),
3.1.2.3.3 (b), (c), (d), S2.25(b) Risk and impact management (ii),
Metrics and targets B
Governance BટC
IROટટ1 Strategy A/D
2ટ14, 3ટ1 S2.25(a), (b), (c)
3.1.2.4.1 Risk and impact management A (i),
(ii), B, C
MDRટટA Strategy B, C,
S2.14(a), (c), S2.25(a)(v)
3.1.2.5 Metrics and targets B
MDRટટM
Metrics and targets AટB
3.1.2.5
Governance B, C,
MDRટટP
Strategy B,
3.1.2.5
Metrics and targets B

S2.29(a)(iii)(1–3),
MDRટટT Strategy B,
S1.50(c), S2.33, S2.B67,
3.1.2.5 Metrics and targets C
S2.33, S2.34, S2.35

Enjeux Sectoriel CertટટTot




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 309
3 Rapport de durabilité
Performance RSE




ESRS DP CSRD EPRA GRI ISSB STANDARDS TNFD ODD
S2.10(b), S2.14(a), (c), S2.22(a),
E1ટટ1 (b) Strategy B,
201ટ2
3.2.1.1 S1.23, S1.B42(c), Metrics and targets C
S2.25(a), (b), S2.29(e)
S2.25(a), (b),
E1ટટ2 Strategy B,
3ટ3 S2.33(e), (g),
3.2.1.2 Risk and impact management B
S2.36(a), (b)
E1ટટ3
3ટ3, 305ટ5 S2.14(a), (b) Strategy B, C
3.2.1.3
S2.14(a)(iiટiii),
E1ટટ4 3ટ3, 305ટ1, 305ટ2, 305ટ3, S2.33,
Strategy B
3.2.1.4 305ટ5 S2.34(a),
S2.36(a), (b), (d)
E1
ElecટટAbs,
Changement S2.29(a)(i)(3),
ElecટટLfL,
climatique
E1ટટ5 DH&CટટAbs, 302ટ1, 302ટ3, 302ટ4, S2.B38ટB57,
3.2.1.5 DH&CટટLfL, 302ટ5 S2.29(a)(ii), (iii)(1–3),
FuelsટટAbs, FuelsટટLfL, S2.B19
EnergyટટInt

GHGટટDirટટAbs, S2.29(a), S2.B38–B57, S2.29(a),
E1ટટ6
GHGટટIndirટટAbs, 305ટ1, 305ટ2, 305ટ3 S2.B30, S2.B31,
3.2.1.6 GHGટટInt S2.B32, S2.B56(a), (b), S2.B34
E1ટટ7
S2.36(e)
3.2.1.7
E1ટટ8
S2.29(f), S2.36(e)(iii)
3.2.1.8

E1ટટ9
201ટ2 S2.25(b), S2.29(bટd)
3.2.1.9

E2ટટ1 Strategy B,
3ટ3
3.2.2.2 Risk and impact management B

E2ટટ2 Strategy B,
3ટ3
3.2.2.4 Strategy C

E2 E2ટટ3 Strategy B,
3ટ3, 303ટ2
Pollution 3.2.2.5 Metrics and targets C
E2ટટ4
Metrics and targets B
3.2.2.6
E2ટટ6 Strategy BટC,
3.2.2.6 Metrics and targets A

E3ટટ1 Strategy B,
3ટ3
3.2.3.2 Risk and impact management B
E3ટટ2 Strategy BટC,
3ટ3, 303ટ1, 303ટ4
E3 3.2.3.3 Metrics and targets C
Ressources
WaterટટAbs,
hydriques E3ટટ4
et marines WaterટટLfL, 3ટ3, 303ટ3, 303ટ5 Metrics and targets B
3.2.3.4
WaterટટInt
E3ટટ5 Strategy B,
NA Metrics and targets A

E4ટટ1
3ટ3 Strategy C
3.2.4.1
E4ટટ2 Governance C,
3ટ3
3.2.4.2 Risk and impact management B
E4 E4ટટ3 Governance C,
Biodiversité et 3ટ3, 304ટ3
3.2.4.3 Strategy C
écosystème
E4ટટ4
3ટ3, 304ટ3 Metrics and targets C
3.2.4.4
E4ટટ5
304ટ1, 304ટ2, 304ટ4 Metrics and targets B
3.2.4.5




310 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Rapport de durabilité
Performance RSE




ESRS DP CSRD EPRA GRI ISSB STANDARDS TNFD ODD
E5ટટ1
3ટ3 Risk and impact management B
3.2.5.2
E5ટટ2 3ટ3,
Strategy C
3.2.5.3 306ટ2

E5 E5ટટ3
3ટ3 Metrics and targets C
Économie circulaire 3.2.5.4
E5ટટ4
301ટ1, 301ટ2, 306ટ1 Metrics and targets B
3.2.5.4.3
E5ટટ5 WasteટટAbs,
306ટ2, 306ટ3, 306ટ4, 306ટ5 Metrics and targets B
3.2.5.5 WasteટટLfL

2ટ23, 2ટ25, 2ટ29,
S1ટટ1 DiversityટટEmp, 3ટ3, 403ટ3, 403ટ4, 403ટ5,
3.3.1.1 EmpટટTurnover 403ટ6, 404ટ2, 405ટ1, 407ટ1,
408ટ1, 409ટ1
S1ટટ2
2ટ29, 3ટ3, 402ટ1, 407ટ1
3.3.1.3
S1ટટ3
2ટ25, 2ટ26, 403ટ2
3.3.1.3.2
S1ટટ4 2ટ24, 3ટ3, 403ટ1, 403ટ9,
3.3.1.4.1 403ટ10

S1ટટ5
3.3.1.5
3ટ3 3
DiversityટટEmp,
DiversityટટPay,
S1ટટ6 EmpટટTraining, 2ટ7, 401ટ1, 403ટ2, 403ટ9,
EmpટટDev, 403ટ10, 404ટ1, 404ટ3, 405ટ1,
3.3.1.5.2.a 405ટ2
EmpટટTurnover,
S1 H&SટટEmp
Personnel de S1ટટ7
l’entreprise 2ટ8
3.3.1.5.7
S1ટટ8
2ટ30
3.3.1.5.7
S1ટટ10
202ટ1
3.3.1.5.3
S1ટટ11
403ટ3
3.3.1.5.4
S1ટટ14
403ટ3, 403ટ8
3.3.1.5.7
S1ટટ15
401ટ3
3.3.1.5.5
S1ટટ16
2ટ21, 405ટ2
3.3.1.5.2.a

S1ટટ17
2ટ27, 406ટ1
3.3.1.5.6

SBMટટ3
408ટ1, 409ટ1
3.3.2.1
S2ટટ1 2ટ23, 2ટ25, 2ટ29,
3.3.2.2 3ટ3
S2ટટ2
2ટ29, 3ટ3
S2 3.3.2.3
Travailleurs de la
S2ટટ3
chaîne de valeur 2ટ25, 2ટ26
3.3.2.4
S2ટટ4 2ટ24, 3ટ3, 308ટ1, 403ટ7, 414ટ1
3.3.2.5

S2ટટ5
3ટ3
3.3.2.6




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 311
3 Rapport de durabilité
Performance RSE




ESRS DP CSRD EPRA GRI ISSB STANDARDS TNFD ODD
SBMટટ3
203ટ2, 204ટ1, 411ટ1, 413ટ2 Governance C
3.3.3.1
S3ટટ1 2ટ23, 2ટ25, 2ટ29,
Governance C
3.3.3.2 3ટ3, 203ટ1, 413ટ1
S3ટટ2
ComtyટટEng 2ટ29, 3ટ3
S3 3.3.3.3
Communautés
S3ટટ3
affectées 2ટ25, 2ટ26
3.3.3.4
S3ટટ4
2ટ24, 2ટ25, 3ટ3 Strategy B
3.3.3.5
S3ટટ5
3ટ3
3.3.3.6

S4ટટ1 H&SટટAsset,
2ટ23, 2ટ25, 2ટ29, 3ટ3
3.3.4.2 H&SટટComp

S4ટટ2
2ટ29, 3ટ3
3.3.4.3
S4 S4ટટ3
Consommateurs et 2ટ25, 2ટ26, 418ટ1
utilisateurs finaux 3.3.4.4
S4ટટ4
2ટ24, 2ટ25, 3ટ3, 416ટ1
3.3.4.5
S4ટટ5
3ટ3
3.3.4.6
GOVટટ1
GovટટCOI 2ટ9, 2ટ12, 2ટ15, 405ટ1
3.4.1
ટ1 2ટ13, 2ટ16, 2ટ23, 2ટ24, 2ટ26,
3.4.2 3ટ3, 206ટ1

G1ટટ2
3ટ3 Strategy B
G1 3.4.3
Conduite
G1ટટ3
des affaires 2ટ26, 3ટ3, 205ટ2
3.4.4
G1ટટ4
2ટ27, 205ટ3
3.4.5

G1ટટ5
2ટ28, 3ટ3, 415ટ1
3.4.6

Chap 2 2ટ17, 2ટ18

Chap 5 2ટ11




312 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Rapport de durabilité
Performance RSE




3.5.1.2 Index SASB – Real Estate Standard
Sustainability Disclosure Topics & Accounting metrics
Unit of Offices/ Offices/ Residential/ Hotels/
Topic Accounting Metric Category Measure Code France Italy Germany Europe Group
Energy consumption data
coverage as a percentage of total % by floor
floor area, by property subsector Quantitative area IFટREટ130a.1 3.2.1.5 3.2.1.5 3.2.1.5 3.2.1.5 3.2.1.5
Total energy consumed by portfolio
area with data coverage,
percentage grid electricity, and
percentage renewable, by property
subsector Quantitative kWh, % IFટREટ130a.2 3.2.1.5 3.2.1.5 3.2.1.5 3.2.1.5 3.2.1.5
Likeટforટlike percentage change in
Energy energy consumption for the
Management portfolio area with data coverage,
by property subsector Quantitative % IFટREટ130a.3 3.2.1.5 3.2.1.5 3.2.1.5 3.2.1.5 3.2.1.5.
Percentage of eligible portfolio that
has an energy rating and is
certified to energy performance % by floor
standards, by property subsector Quantitative area IFટREટ130a.4 3.2.1.5 3.2.1.5 3.2.1.5 3.2.1.5 3.2.1.5
Description of how building energy
management considerations are
integrated into property investment Discussion 3.2.1.1.2.a 3. 3.2.1.1.2.a 3. 3.2.1.1.2.a 3. 3.2.1.1.2.a 3.2. 3.2.1.1.2.a 3.
analysis and operational strategy and analysis N/A IFટREટ130a.5 2.1.1.3 2.1.1.3 2.1.1.3 1.1.3 2.1.1.3
Water withdrawal data coverage
as a percentage of total floor area
and floor area in regions with High
or Extremely High Baseline Water % by floor
Stress, by property subsector Quantitative area IFટREટ140a.1 3.2.3.4.1 3.2.3.4.1 3.2.3.4.1 3.2.1.5 3.2.3.4.1
Total water withdrawn by portfolio
3
area with data coverage and
percentage in regions with High or
Water Extremely High Baseline Water
Management stress, by property subsector Quantitative m3, % IFટREટ140a.2 3.2.3.4.1 3.2.3.4.1 3.2.3.4.1 3.2.1.5 3.2.3.4.1
Likeટforટlike percentage change in
water withdrawn for portfolio area
with data coverage, by property
subsector Quantitative % IFટREટ140a.3 3.2.3.4.1 3.2.3.4.1 3.2.3.4.1 3.2.1.5 3.2.3.4.1
Description of water management
risks and discussion of strategies
and practices to mitigate those Discussion
risks and analysis N/A IFટREટ140a.4 3.2.3.1 3.2.3.1 3.2.3.1 3.2.1.5 3.2.3.1
Percentage of new leases that
contain a cost recovery clause for
resource efficiencyટrelated capital
Depending on local regulation and on the types of leases
improvements and associated
leased floor area, by property % by floor
subsector Quantitative area, m2 IFટREટ410a.1
Management
Percentage of tenants that are
of tenant
separately metered or submetered
sustainability
for grid electricity consumption and
impacts
water withdrawals, by property % by floor 3.2.1.1.2.a 3. 3.2.1.1.2.a 3. 3.2.1.1.2.a 3.
subsector Quantitative area IFટREટ410a.2 2.1.1.3 2.1.1.3 2.1.1.3 N.A. N.A.
Discussion of approach to
measuring, incentivizing, and
improving sustainability impacts of Discussion
tenants and analysis N/A IFટREટ410a.3 3.3.4.5
Area of properties located in
100ટyear flood zones, by property
Climate subsector Quantitative m2 IFટREટ450a.1 3.2.1.1.12
change Description of climate change risk
adaptation exposure analysis, degree of
systematic portfolio exposure, and Discussion
strategies for mitigating risks and analysis N/A IFટREટ450a.2 3.2.1.1.12




Unit of France Italy Germany Germany Hotels
Activity Metric Category Measure Code Offices Offices Offices Residential in Europe Group
Number of assets, Quantitative Number IFટREટ000.A 86 66 19 41 000 units 283 454 & 41 000
by property subsector residential units
Leasable floor area, Quantitative m2 IFટREટ000.A 939 936 618 065 364 644 2 591 023 39 500 4 513 668 m2 &
by property subsector (incl. rooms 39 500 rooms
dev and land plots)
Percentage of indirectly Quantitative % by floor IFટREટ000.C 65 % 78 % 0% 0% 66 % N/A
managed assets, area
by property subsector
Average occupancy rate, Quantitative % IFટREટ000.C 96,3 % 97,4 % 87,9 % 99,2 % 100 % 97,2 %
by property subsector




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 313
3 Rapport de durabilité
Performance RSE




3.5.1.3 Tableau : Risques environnementaux, probabilité d’occurrence, niveau d’impact


Forces et faiblesses de Covivio pour y faire face et axes de la stratégie associés
Niveau
Probabilité d’impact
d’occurrence prenant
par scénario en compte Axes associés de
Catégorie TNFD Description (Sc.) la vulnérabilité Forces et faiblesses la stratégie Covivio
● Perturbation des chaînes Sc. 1 : Certain ; Sc. 1 : Moyen ; Covivio dispose d’une grande diversité de Pilier 1 – Éviter la dégradation des
d’approvisionnement et pénuries Sc. 2 : Très Sc. 2 : Faible fournisseurs et peut à ce titre s’adapter à des espaces naturels – Axe Axe #3 –
de matériaux dues à des probable évolutions de la disponibilité des matériaux. Les Mettre en place une norme de
événements extrêmes (ex., pénuries ruptures peuvent néanmoins entraîner des traçabilité pour les matériaux
de bois dues à des feux de forêt, augmentations de coûts et des délais de clés.
parasites, pénuries de béton dues livraison. Une stratégie d’approvisionnement à Et Pilier 2 – Réduire la
au stress hydrique). l’échelle du Groupe, ainsi qu’un ancrage plus local consommation de ressources Axe
pourront être examinés. #2 – Réduire la dépendance à
-> Principaux risques financiers :
retards de chantier, augmentation Covivio a déployé une politique Achats l’égard des nouvelles matières
du coût des matériaux. Responsables depuis 2010 et l’a renforcée en 2023 premières
en étendant son périmètre à l’ensemble des
activités du Groupe et en souscrivant aux services
d’EcoVadis. 186 fournisseurs du Groupe étaient
notés à fin 2023.

● Perte de productivité des Sc. 1 : Très Sc. 1 : Élevé ; Malgré l’identification du risque, la marge de Ce risque n’est pas directement
travailleurs due aux vagues de probable ; Sc. 2 : Faible manœuvre paraît restreinte pour Covivio, qui lié à un objectif du plan d’action
chaleur. Sc. 2 : Probable dispose de peu de leviers d’action sur mais s’intègre à la stratégie
l’organisation des chantiers de construction. d’adaptation du Groupe,
-> Principaux risques financiers :
Parmi les solutions adoptées par les sociétés de commençant par un
retards de chantier en cas de
construction, les horaires décalés ou le report de engagement à cartographier les
vagues de chaleur prolongées
certains travaux hors jours de vagues de chaleur. différents risques sur son parc en
utilisant des scénarios
Physique – scientifiques reconnus.
Ponctuel ● Dommages aux actifs Sc. 1 : Très Sc. 1 : Moyen ; Ce risque est bien identifié par Covivio.
et chronique immobiliers dus aux changements probable ; Néanmoins, les études réalisées ont permis de
Sc. 2 : Très faible
climatiques (inondations, Sc. 2 : Probable constater que les actifs du Groupe font face à
température, sols, etc.) une exposition limitée aux aléas climatiques.
L’étude MSCI 2023 conclut que, sur la base d’un
-> Principaux risques financiers :
scénario 5 °C – ROE 8.5, à 2050 (worstટcase
perte de valeur et obsolescence
scenario), les risques physiques représentent
accélérée, travaux de réparation.
0,24 % de la valeur des actifs analysés (- 0,45 % à
horizon 2100). Sur la même période, 14 % (en
surface) des actifs analysés devraient faire face à
une augmentation de plus de 1 °C. De plus, 29 %
des actifs analysés pourraient faire face à
20 jours de canicule (respectivement 13 % contre
25 jours de canicule), et 13 % pourraient connaître
en moyenne 10 jours de pluies intenses par an.
● Dommages aux actifs Sc. 1 : Très Sc. 1 : Élevé ; Ce risque est bien identifié par Covivio : selon les
immobiliers en lien avec l’élévation probable ; Sc. 2 : Sc. 2 : Moyen études réalisées, très peu d’actifs sont exposés
du niveau de la mer, Probable mais ceux qui le sont seraient fortement affectés
l’augmentation de la température (jusqu’à 2 % de la valeur des actifs concernés).
et la diminution de l’entretien des Des mesures de renforcement des constructions
sols. ont été prises pour atténuer les risques
-> Principaux risques financiers : d’inondations sur tous les nouveaux projets à
risque. Les caractéristiques du sol sont également
perte de valeur et obsolescence
prises en compte pour les nouveaux projets.
accélérée, travaux de réparation.




314 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Rapport de durabilité
Performance RSE




Niveau
Probabilité d’impact
d’occurrence prenant
par scénario en compte Axes associés de
Catégorie TNFD Description (Sc.) la vulnérabilité Forces et faiblesses la stratégie Covivio
● Obligation d’installer des Sc. 1 : Très Sc. 1 : Moyen ; De façon générale, Covivio recourt aux toitures • Pilier 3 – Contribuer à
panneaux solaires ou des toitures probable ; Sc. 2 : Faible végétalisées et/ou à l’installation de panneaux l’amélioration de la biodiversité
végétalisées sur 30 % à 50 % de la Sc. 2 : Certain solaires sur les bâtiments qu’il construit ou rénove. en ville
surface pour tout bâtiment ou Des contraintes techniques pour les bâtiments
entrepôt commercial, industriel, existants, ou certaines réglementations locales
artisanal neuf (ou construit après peuvent néanmoins freiner le développement de
2019) (Loi Climat et Énergie) et sur ces dispositifs.
les bâtiments existants dans un
horizon plus lointain.
-> Principaux risques financiers :
surcoûts liés aux équipements et
installations.
● Création et augmentation de la Sc. 1 : Probable ; Sc. 1 : Medium ; La création d’une taxe carbone pourrait remettre Pilier 2 – Réduire la
taxe carbone affectant les prix Sc. 2 : Certain Sc. 2 : Faible en cause la rentabilité de certains projets, consommation de ressources –
d’importation des matériaux (ex. le notamment sur le secteur résidentiel. Les équipes Axe #1 Les bâtiments sont
ciment dans le cadre du nouvel restent en veille sur la mise en œuvre effective de exemplaires pour permettre aux
ETS de l’UE) ces taxes. clients de réduire leur
consommation d’eau et d’énergie
-> Principaux risques financiers :
surcoûts liés à l’augmentation du
prix des matériaux.
● Obligation de réaliser un Sc. 1 : Très Sc. 1 : Moyen ; Le reporting de Covivio est déjà bien structuré, Pilier 1 Éviter la dégradation des
reporting RSE de plus en plus probable ; Sc. 2 : Faible des difficultés d’obtention de certaines données habitats naturels – Axe #3 –
exhaustif et détaillé en lien avec la Sc. 2 : Certain en lien avec les réglementations récentes sont Mettre en place une norme de
réglementation et les exigences cependant identifiées, particulièrement sur la traçabilité pour les matériaux clés
des investisseurs (ex. divulgation chaîne de valeur. Un ensemble d’études type
d’une empreinte biodiversité MSCI ont été réalisées et permettent de calibrer le
complète, avec des indicateurs,
d’informations sur la chaîne de
plan de transition du Groupe. 3
valeur et la localisation des
activités (lien avec SBTN), plan de
transition)
-> Principaux risques financiers :
coûts liés à la charge additionnelle
Transition – de reporting
Politique
● Obligation de démontrer que les Sc. 1 : Probable ; Sc. 1 : Faible ; Des engagements relatifs à l’obtention de Pilier 1 – Éviter la dégradation des
achats de matières premières sont Sc. 2 : Certain Sc. 2 : Faible certains labels impliquent une collecte espaces naturels – Axe #3 –
compatibles avec la d’information sur la provenance de certains Mettre en œuvre une norme de
réglementation zéro déforestation matériaux. Ces exercices sont aujourd’hui très traçabilité pour les matériaux
importée pour les marchandises ponctuels. clés.
importées en Europe (le bois et le
caoutchouc sont déjà couverts, la
réglementation pourrait être
étendue aux produits miniers)
-> Principaux risques financiers :
coûts de vérification et de
reporting
● Étiquetage obligatoire des Sc. 1 : Peu Sc. 1 : Moyen ; L’obtention d’un certain nombre de certifications Pilier 1 – Éviter la dégradation des
bâtiments concernant l’utilisation probable ; Sc. 2 : Moyen (ex. HQE, BREEAM, LEED, BBCA) pour certains espaces naturels – Axe #3 –
de matériaux biosourcés (ex : Sc. 2 : Très projets garantit la présence des compétences Mettre en œuvre une norme de
RE2020, E+C-, etc.) probable nécessaires au sein des équipes mobilisées. La traçabilité pour les matériaux
structuration de ces initiatives à l’échelle de la clés.
-> Principaux risques financiers :
stratégie du Groupe est néanmoins nécessaire.
surcoûts des matériaux dans la
Ces initiatives sont également peu évoquées ou
mesure où la filière n’est pas
valorisées dans les référentiels, ce qui n’incite pas
encore structurée.
à leur mise en œuvre. Les difficultés associées à
l’approvisionnement en matériaux durables et à
l’augmentation des coûts sont également à
anticiper.
● Obligation de respecter la Sc. 1 : Certain ; Sc. 1 : Moyen ; La limitation de l’artificialisation des sols fait Pilier 1 – Éviter la dégradation des
réglementation liée à la limitation Sc. 2 : Certain Sc. 2 : Très faible partie des objectifs stratégiques de Covivio. La espaces naturels – Axe #2 – Le
de l’urbanisme, à l’artificialisation plupart des projets du Groupe sont des projets de développement immobilier est
des sols et à la protection des densification dans des zones urbanisées. La dissocié de la dégradation des
espaces naturels (ex : Objectif de recréation de milieux naturels dans des zones espaces naturels
30 % d’aires protégées du CDB, artificialisées peut cependant présenter des
corridors verts et bleus, etc.) difficultés techniques.
-> Principaux risques financiers :
coûts des travaux (toutefois déjà
intégrés dans les projets globaux)




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 315
3 Rapport de durabilité
Performance RSE




Niveau
Probabilité d’impact
d’occurrence prenant
par scénario en compte Axes associés de
Catégorie TNFD Description (Sc.) la vulnérabilité Forces et faiblesses la stratégie Covivio
Augmentation des prix des Sc. 1 : Probable ; Sc. 1 : Élevé ; La rénovation de bâtiments, notamment dans le Pilier 1 – Éviter la dégradation des
matières premières en lien avec les Sc. 2 : Probable Sc. 2 : Faible cadre de la l’amélioration des performances espaces naturels – Axe #2 – Le
besoins croissants des secteurs énergétiques, est identifiée comme un marché développement immobilier est
prioritaires (ex. les besoins en béton porteur par Covivio. La profitabilité économique dissocié de la dégradation des
et en acier du secteur éolien). de ces projets peut néanmoins varier en fonction espaces naturels
-> Principaux risques financiers : du prix des matériaux utilisés.
augmentation des coûts
Évolution des préférences des Sc. 1 : Probable ; Sc. 1 : Moyen ; Covivio est déjà soumis aux exigences des clients Pilier 1 – Éviter la dégradation des
Transition – clients/locataires en faveur de la Sc. 2 : Très Sc. 2 : Faible concernant la performance énergétique des espaces naturels – Axe #2 – Le
Marché conception de bâtiments durables probable bâtiments et sait s’adapter à cette demande en développement immobilier est
(ex., matériaux sains, éco- proposant des offres associées. Auટdelà des dissocié de la dégradation des
énergétiques, matériaux de équipements, les changements nécessaires dans espaces naturels
construction écologiques, l’architecture des bâtiments peuvent constituer
modulaires, comprenant la une difficulté technique en termes d’efficacité
restauration d’habitats naturels, énergétique.
etc.)
-> Principaux risques financiers :
baisse des revenus, augmentation
des coûts de construction
Multiplication des designs prenant Sc. 1 : Très Sc. 1 : Moyen ; La prise en compte de la flexibilité dans l’usage Pilier 2 – Réduire la
en compte le besoin de flexibilité probable ; Sc. 2 : Faible des bâtiments est bien intégrée dans la vision du consommation de ressources –
dans l’usage des bâtiments (ex : Sc. 2 : Très Groupe, ce qui a pour effet positif l’allongement Axe #1 Les bâtiments sont
coworking pour bureaux, probable de la durée de vie du bâtiment en réduisant son exemplaires pour permettre aux
conversion facile de bureaux en potentiel d’obsolescence dès la conception. Ces clients de réduire leur
Transition – résidentiel, coટusage, etc.) désirs de flexibilité peuvent néanmoins entrer en consommation d’eau et d’énergie
Technologie conduisant à une réduction de conflit avec des contraintes économiques car
l’artificialisation générant des surcoûts.
-> Principaux risques financiers :
augmentation des coûts liés aux
matériaux/équipements déployés
et à l’énergie
Conflits locaux liés à la disponibilité Sc. 1 : Très Sc. 1 : Faible ; La majeure partie des projets du Groupe Pilier 1 – Éviter la dégradation des
des terres, à la réduction de probable ; Sc. 2 : Faible n’implique pas de conversion d’espaces naturels, espaces naturels – Axe #2 – Le
l’espace disponible pour le Sc. 2 : Probable bien que la création d’un nouveau bâtiment développement immobilier est
développement et à la qualité des puisse toujours être une source de conflit dissocié de la dégradation des
sols. localement. espaces naturels
-> Principaux risques financiers :
potentiels coûts de contentieux.

Conflits locaux liés à l’utilisation de Sc. 1 : Certain ; Sc. 1 : Moyen ; L’ensemble des nouveaux projets et des Pilier 1 – Éviter la dégradation des
l’eau, pendant la phase de Sc. 2 : Probable Sc. 2 : Medium bâtiments rénovés de Covivio sont équipés de espaces naturels – Axe #2 – Le
construction et la phase dispositifs d’économie d’eau. Le sujet est développement immobilier est
d’utilisation des bâtiments. particulièrement identifié en interne sur le parc dissocié de la dégradation des
-> Principaux risques financiers : d’hôtels, où la consommation d’eau est la plus espaces naturels
arrêt d’exploitation ou de certains importante et sur lequel des restrictions
équipements spécifiques sur des spécifiques peuvent se matérialiser en cas de
actifs (notamment en hôtellerie) pénurie (piscines par exemple). L’équipement des
Transition – bâtiments anciens demeure plus complexe.
Réputation
et respon- Risque de réputation lié à des Sc. 1 : Probable ; Sc. 1 : Faible ; En dehors de l’obtention de certains labels pour Pilier 2 – Réduire notre
sabilité scandales concernant Sc. 2 : Certain Sc. 2 : Faible lesquels des critères spécifiques relatifs à la consommation de ressources –
l’approvisionnement dans la chaîne provenance des matériaux doivent être Axe #1 Les bâtiments sont
de valeur ou à une attaque pour respectés, la traçabilité des matériaux est suivie à exemplaires pour permettre aux
nonટrespect de la réglementation grosse maille à l’échelle des projets. Les quelques clients de réduire leur
environnementale. initiatives de suivi renforcé de la traçabilité consommation d’eau et d’énergie
-> Principaux risques financiers : doivent être structurées à l’échelle du Groupe.
contentieux ou réputationnel avec
un impact potentiel sur la
commercialisation
Attaques pour exagération des Sc. 1 : Peu Sc. 1 : Faible ; Covivio se positionne comme un acteur au Pilier 1 – Éviter la dégradation des
revendications sur les pratiques probable ; Sc. 2 : Faible reporting environnemental rationnel et étayé, au espaces naturels – Axe #3 –
durables (greenwashing) Sc. 2 : Très plus près, voire en anticipation des exigences Mettre en œuvre une norme de
-> Principaux risques financiers : probable règlementaires, dans une logique de traçabilité pour les matériaux
essentiellement réputationnel transparence. clés.
pouvant causer une baisse de
confiance de nos partenaires
Pénuries locales d’eau potable. Sc. 1 : Très Sc. 1 : Élevé ; Sc. Ce risque est bien identifié par Covivio : selon
-> Principaux risques financiers : probable ; Sc. 2 : 2 : Faible l’étude Aqueduc WRI réalisée en 203, plus de 50 %
risque d’exploitation plutôt modéré Probable du portefeuille de Covivio est situé dans des
à l’échelle du Groupe mais régions à fort stress hydrique (non seulement le
pouvant impacter plus sud, mais aussi les régions très densifiées avec
particulièrement l’hôtellerie une plus faible ressource relative disponible
localement comme le nord de la France, la Belgique ou des
Stabilité des villes comme Francfort).
écosystèmes Pénuries de certains matériaux Sc. 1 : Très Sc. 1 : Moyen ; Covivio dispose d’une grande diversité de
biosourcés (par exemple le bois, le probable ; Sc. 2 : Faible fournisseurs et peut à ce titre s’adapter à des
sable). Sc. 2 : Probable évolutions de la disponibilité des matériaux. Les
-> Principaux risques financiers : ruptures peuvent néanmoins entraîner des
retards de chantier et coûts de augmentations de coûts et des délais de
substitution potentiels livraison. Une stratégie d’approvisionnement à
l’échelle du Groupe, ainsi qu’un ancrage plus local
de celuiટci serait nécessaire.

● Principaux risques identifiés lors de l’analyse




316 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Rapport de durabilité
Performance RSE




Tableau : Principales opportunités environnementaux, probabilité d’occurrence, niveau d’impact, forces et faiblesses
de Covivio pour y faire face et axes de la stratégie associés
Niveau d’impact
Probabilité prenant en
d’occurrence compte la Axes associés de
Catégorie TNFD Description par scénario vulnérabilité Forces et faiblesses la stratégie Covivio

● Nouveau marché de rénovation Sc. 1 : Probable ; Sc. 1 : Moyen ; Sc. Il existe une expertise sur une partie de ces offres Pilier 1 – Éviter la dégradation des
et de la déconstruction, en lien Sc. 2 : Certain 2 : Faible au sein du Groupe, notamment sur le parc de espaces naturels – Axe #2 – Le
avec les politiques de zéro bureaux, où la moitié des opérations sont déjà développement immobilier est
artificialisation nette. des rénovations et un quart concerne des projets dissocié de la dégradation des
de densification ou d’implantation dans des espaces naturels
zones déjà artificialisées.
Cependant, les projets de rénovations peuvent
présenter plus de contraintes techniques et
s’avérer plus coûteux pour les bâtiments anciens.
Le Groupe doit par ailleurs encore développer
son expertise sur l’économie circulaire en phase
Business – curage/déconstruction, aujourd’hui encore au
Marché stade pilote.
● Nouveau marché pour la Sc. 1 : Peu Sc. 1 : Moyen ; Sc. La conception des projets intègre différents Pilier 1 – Éviter la dégradation des
conception de bâtiments durables probable ; Sc. 2 : 2 : Faible dispositifs permettant d’optimiser la performance espaces naturels – Axe #2 – Le
(ex. économes en énergie, Certain environnementale des bâtiments, en lien avec la développement immobilier est
matériaux de construction stratégie de longue date de certification des dissocié de la dégradation des
écologiques, modulaires, immeubles. Le recours aux matériaux durables est espaces naturels
comprenant la restauration une pratique courante, mais non systématique,
d’habitats naturels, etc.) faute de politique structurée à l’échelle du
Groupe à cet égard. Le prix de ces matériaux
peut aussi constituer un frein à leur utilisation,
notamment dans un contexte économique tendu.
Baisse du coût des matières Sc. 1 : Probable ; Sc. 1 : Moyen ; Sc. Il existe des ressources internes sur l’utilisation des Pilier 2 – Réduire la consommation
recyclées et biosourcées grâce à
une plus grande maturité de la
Sc. 2 : Très
probable
2 : Faible matériaux recyclés et biosourcés, des projets
pilotes, et des formations sont en cours pour
de ressources – Axe #2 – La
dépendance à l’égard des 3
filière, à des incitations affiner cette expertise, bien que le recours à ces nouvelles matières premières est
économiques, etc. matériaux ne soit pas systématisé. Néanmoins, réduite.
l’utilisation de certains de ces matériaux reste un
défi en termes d’approvisionnement, de cadre
réglementaire et/ou de modèle économique. Le
travail avec des partenaires du secteur reste clé
pour Covivio.

Business – ● Mesures de sobriété sur la Sc. 1 : Probable ; Sc. 1 : Faible ; La rénovation des immeubles (tant sur le parc Pilier 2 – Réduire la consommation
Utilisation consommation d’énergie et d’eau Sc. 2 : Certain Sc. 2 : Faible tertiaire que résidentiel) est aussi un levier fort de ressources – Axe #1 Les
efficiente pour les bâtiments résidentiels et identifié (mise en œuvre du plan de Capex verts bâtiments sont exemplaires car
des ressources bureaux. Réduction des coûts pour de 261 M€ de 2023 à 2030 dans le cadre de la nous permettons à nos clients de
les locataires associés au trajectoire carbone). Les équipes travaillent de réduire leur consommation d’eau et
chauffage des bâtiments façon continue sur l’optimisation des d’énergie
résidentiels et à la production consommations énergétiques des actifs. Des
d’énergie renouvelable. annexes et clauses vertes intégrées aux baux
permettent d’engager locataires et propriétaire
sur ces enjeux. Ces efforts sont cependant plus
difficiles à mettre en place sur les actifs existants
que sur les nouveaux projets, et les résultats
dépendent également des pratiques des
locataires, que le Groupe vise également à
sensibiliser.
Business – Flux ● Augmentation des opportunités Sc. 1 : Probable ; Sc. 1 : Faible ; Les activités du Groupe sont déjà identifiées par Pilier 3 – Contribuer à
de capitaux et de financements liées au Sc. 2 : Certain Sc. 2 : Faible les acteurs des marchés financiers comme l’amélioration de la biodiversité en
financements développement de projets susceptibles de bénéficier de financements verts. ville – Axe #1 Avoir un impact positif
immobiliers durables (obligations Deux Green Bond frameworks précisent les sur la biodiversité dans 100 % de
vertes, investissements privés ou conditions d’éligibilité des actifs (ex. l’alignement nos opérations
publics, financement de la complet avec les critères de la Taxonomie pour la
conservation, etc.) branche hôtelière).

Business – Opportunités de réputation liées à Sc. 1 : Probable ; Sc. 1 : Moyen ; Sc. De par sa mobilisation sur les sujets de qualité de Pilier 3 – Contribuer à
Réputation la qualité environnementale et de Sc. 2 : Très 2 : Moyen vie pour ses locataires, avec l’introduction l’amélioration de la biodiversité en
vie qu’offre le parc. probable d’espaces verts, des mesures d’efficacité ville – Axe #1 Avoir un impact positif
énergétique et d’économie d’eau, Covivio est sur la biodiversité dans 100 % de
identifié comme un bailleur engagé sur le plan nos opérations
environnemental par ses locataires. Ceci a
notamment été confirmé par une étude
indépendante réalisée sur le périmètre allemand.
Performance Concevoir des bâtiments de façon Sc. 1 : Probable ; Sc. 1 : Faible ; Sc. Les équipes travaillent ponctuellement sur de Pilier 2 – Réduire la consommation
de durabilité – à optimiser l’utilisation ressources, Sc. 2 : Certain 2 : Faible nouveaux designs et la réduction de l’utilisation de ressources – Axe #2 – Réduire
Utilisation en mettant l’accent sur la de ressources notamment, via le recours aux la dépendance à l’égard des
durable des rénovation et l’optimisation de la analyses de cycle de vie ainsi qu’au système BIM nouvelles matières premières.
ressources fin de vie des bâtiments. (Building Information Modeling). Cependant, ces
naturelles démarches reposent encore sur des opportunités
commerciales et pourraient être associées à des
objectifs stratégiques définis.
Performance ● Utilisation des espaces verts du Sc. 1 : Peu Sc. 1 : Faible ; La restauration des continuités écologiques fait Pilier 3 – Contribuer
de durabilité – parc pour contribuer à la probable ; Sc. 2 : Faible parfois partie des objectifs environnementaux à l’amélioration de la biodiversité
Protection, continuité écologique ou pour Sc. 2 : Certain associés à la réalisation de certains projets. Elle en ville
restauration restaurer la biodiversité dans les est alors effectuée sur la base d’études
et centresટvilles (sur la base des écologiques et est valorisée par le calcul du CBS
régénération diagnostics écologiques) (coefficient de biotope par surface) avant et
des après le projet – calcul par ailleurs réalisé sur tous
écosystèmes les projets français. Le recours à ce genre de
diagnostic et de pratiques doit cependant faire
l’objet d’une systématisation à l’échelle du
Groupe.

● Principales opportunités identifiées lors de l’analyse




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 317
3 Rapport de durabilité
Performance RSE




Détails des scénarios prospectifs utilisés pour l’analyse des risques et des opportunités.
L’analyse des risques et opportunités climat et biodiversité s’est basée sur deux scénarios conçus sur la base des quatre scénarios
prospectifs de transition à horizon 2050 proposés par l’ADEME dans sa publication « Transition(s) 2050 : Quatre scénarios et leurs
feuilletons pour atteindre la neutralité carbone en 2050 ». Les deux scénarios utilisés sont les suivants :


Adaptation opportuniste Transformation planifiée
Dans un contexte réglementaire peu contraignant, Fortement encouragée par la réglementation, la société
la transition vers des modèles plus durables se fait évolue vers un modèle plus durable, basé sur l’économie des
difficilement, et plus lentement que les changements ressources et l’adaptation. La structure de l’économie se
environnementaux. Certains manques institutionnels transforme en profondeur, permettant aux acteurs
engendrent des surcoûts et des stratégies de malટadaptation économiques de repenser leurs modèles. Les écosystèmes
sont constatées. Les écosystèmes sont dégradés, le sont préservés, le réchauffement de la température
réchauffement de la température atteint + 3°C à horizon est maintenu à + 2°C à horizon 2050.
2050.
État des écosystèmes Le réchauffement climatique et la dégradation La nature est sanctuarisée, des solutions fondées
de la biodiversité ne sont pas enrayés. Les services sur la nature sont mises en place. Les services écosystémiques
écosystémiques sont dégradés, un recours aux solutions ont maintenu un niveau fonctionnel, l’accès aux ressources
technologiques est sollicité, générant des surcoûts. naturelles est très régulé.
Disponibilité du foncier Développement des grandes villes et de l’artificialisation Réduction drastique du nombre de constructions neuves
Changement des habitudes Faible, la consommation de viande baisse légèrement. Forte, la consommation de viande diminue de façon
alimentaires importante.
Énergie Légère baisse de la consommation, recours important à la Baisse très importante de la consommation d’énergie,
biomasse, et aux EnR. rénovation massive des bâtiments.
Matière et économie circulaire Les quantités d’acier, d’aluminium, de verre, Les quantités d’acier, d’aluminium, de verre,
et de papierટcarton et des plastiques venant du recyclage et de papierટcarton et des plastiques venant du recyclage
ont augmenté. sont majoritaires.
Agriculture Intensification de l’agriculture, notamment en lien avec les Extensification de l’agriculture
besoins énergétiques
Commerce international Rôle très important des importations dans une économie Production industrielle contractée et resserrage de l’offre sur
globalisée favorisant les échanges le « Made in France »
Contexte réglementaire Peu contraignant, basé sur la transparence des pratiques et Contraignant, basé sur des sanctions fortes en cas
les mesures incitatives de nonટrespect




3.5.2 Annexe Liste des actifs et respect des critères Green Bonds
Portefeuille d’actifs sélectionnés – Bureaux
(au 31 décembre 2024)
Clause verte
(sur nouveaux
Surfaces Critère baux en
Classification en 100 % au principal Allemagne / Accessibilité
Nom Ville Pays 31/12/2024 31/12/2024 Catégorie éligible d’éligibilité Italie) <500m
FONTENAY SOUS BOIS / LE FLORIA FONTENAY SOUS BOIS France En exploitation 9 043 Energy efficiency Taxonomie √ √
LA DEFENSE / CB21 COURBEVOIE France En exploitation 68 076 Green Building Taxonomie √ √
ISSY LES MOULINEAUX / ATLANTIS ISSY LES MOULINEAUX France En exploitation 11 461 Green Building Certification √ √
PARIS / ART&CO PARIS France En exploitation 13 599 Green Building Taxonomie √ √
VELIZY / DASSAULT CAMPUS VELIZY VILLACOUBLAY France En exploitation 57 005 Green Building Taxonomie √ √
MEUDON / HELIOS MEUDON LA FORET France En 38 000 Green Building Taxonomie N/A √
Développement
BOULOGNE / GRENIER BOULOGNEટBILLANCOURT France En exploitation 7 762 Green Building Taxonomie √ √
MELUN / CHAUSSY MELUN France En exploitation 10 327 Green Building Taxonomie √ √
LYON / SILEX 2 LYON France En exploitation 31 050 Energy efficiency Taxonomie √ √
LYON / SILEX 1 LYON France En exploitation 10 648 Green Building Taxonomie √ √
LEVALLOIS PERRET / THAIS LEVALLOISટPERRET France En exploitation 5 746 Energy efficiency Taxonomie √ √
PARIS / MONCEAU PARIS France En 11 177 Energy efficiency Taxonomie N/A √
Développement
PARIS / GOBELINS PARIS France En exploitation 4 442 Energy efficiency Taxonomie √ √
PARIS / CHERCHEટMIDI PARIS France En exploitation 3 510 Green Building Taxonomie √ √
PARIS / MADRID - SAINT LAZARE PARIS France En exploitation 5 947 Energy efficiency Taxonomie √ √
LYON / SEVIGNE 3ÈME LYON France En exploitation 4 242 Green Building Taxonomie √ √
PARIS / STEEL PARIS France En exploitation 3 681 Energy efficiency Certification √ √
PARIS / GRANDS BOULEVARDS PARIS France En 7 428 Energy efficiency Taxonomie N/A √
Développement
PARIS / BOBILLOT PARIS France En exploitation 3 652 Green Building Taxonomie √ √
PARIS / RASPAIL PARIS France En exploitation 10 013 Green Building Taxonomie √ √
LEVALLOISટPERRET / PEREIRE LEVALLOISટPERRET France En exploitation 7 864 Green Building Taxonomie √ √




318 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Rapport de durabilité
Performance RSE




Clause verte
(sur nouveaux
Surfaces Critère baux en
Classification en 100 % au principal Allemagne / Accessibilité
Nom Ville Pays 31/12/2024 31/12/2024 Catégorie éligible d’éligibilité Italie) <500m
VELIZY / DASSAULT CAMPUS VELIZY VILLACOUBLAY France En exploitation 12 834 Green Building Taxonomie √ √
EXTENSION
VELIZY / NEW VELIZY VELIZY VILLACOUBLAY France En exploitation 49 970 Green Building Taxonomie √ √
MONTPELLIER / MAJORIA SLB MONTPELLIER France En exploitation 3 379 Green Building Taxonomie √ √
MARSEILLE / EUROMED CALYPSO MARSEILLE France En exploitation 9 800 Green Building Taxonomie √ √
ORLY / CDO ASKIA BUREAUX ORLY France En exploitation 17 892 Green Building Taxonomie √ √
MONTROUGE / FLOW MONTROUGE France En exploitation 23 430 Green Building Taxonomie √ √
PARIS / JEAN GOUJON PARIS France En exploitation 8 606 Energy efficiency Taxonomie √ √
ORLY/ COEUR D'ORLY BELAÏA ORLY France En exploitation 23 920 Green Building Taxonomie √ √
BORDEAUX / CITE NUMERIQUE BEGLES France En exploitation 18 433 Green Building Taxonomie √ √
CHATILLON / IRO CHATILLON France En exploitation 25 626 Green Building Taxonomie √ √
LEVALLOIS PERRET / MASLO LEVALLOISટPERRET France En exploitation 20 771 Energy efficiency Taxonomie √ √
SAINT OUEN / SO POP SAINT OUEN France En exploitation 32 449 Green Building Taxonomie √ √
VELIZY / EXTENSION VELIZY VILLACOUBLAY France En exploitation 27 211 Green Building Taxonomie √ √
PARIS / N2 BATIGNOLLES PARIS France En exploitation 10 094 Green Building Taxonomie √ √
PIAZZA S. FEDELE 2 MILANO Italie En exploitation 5 089 Green Building Taxonomie √ √
PIAZZA SAN FEDELE 4 MILANO Italie En exploitation 3 426 Green Building Taxonomie (1) √
PIAZZA SIGMUND FREUD (ACCESSORI) 1 MILANO Italie En exploitation 2 339 Green Building Taxonomie (1) √
PIAZZA SIGMUND FREUD (CORPO C) 1 MILANO Italie En exploitation 5 784 Green Building Taxonomie (1) √
PIAZZA SIGMUND FREUD (TORRE A) 1 MILANO Italie En exploitation 16 349 Green Building Taxonomie (1) √ 3
PIAZZA SIGMUND FREUD (TORRE B) 1 MILANO Italie En exploitation 16 567 Green Building Taxonomie (1) √
SYMBIOSIS - EDIFICIO AB E AUTO MILANO Italie En exploitation 20 832 Green Building Taxonomie (1) √
THE SIGN - EDIFICIO A MILANO Italie En exploitation 9 588 Green Building Taxonomie (1) √
VIA AMEDEI 8 MILANO Italie En exploitation 6 437 Green Building Taxonomie (1) √
MILANO VIA CORNAGGIA 6 MILANO Italie En exploitation 7 065 Green Building Certification (1) √
VIA DANTE 7 - OFFICE WELLIO MILANO Italie En exploitation 4 542 Energy efficiency Taxonomie (1) √
VIA DANTE 7 - RETAIL MILANO Italie En exploitation 1 878 Green Building Taxonomie (1) √
VIA MESSINA 38 (TORRE A) MILANO Italie En exploitation 4 588 Green Building Certification (1) √
VIA MESSINA 38 (TORRE B) MILANO Italie En exploitation 5 312 Green Building Certification (1) √
VIA MESSINA 38 (TORRE C) MILANO Italie En exploitation 5 309 Green Building Taxonomie (1) √
VIA MESSINA 38 (TORRE D) MILANO Italie En exploitation 4 976 Green Building Taxonomie (1) √
VIA ROMBON 11 MILANO Italie En exploitation 7 253 Green Building Taxonomie (1) √
CORSO ITALIA 19 MILANO Italie En 12 081 Energy efficiency Taxonomie N/A √
Développement
SYMBIOSIS - EDIFICIO G+H MILANO Italie En 37 297 Green Building Taxonomie N/A √
Développement
SYMBIOSIS - EDIFICIO D MILANO Italie En exploitation 18 004 Green Building Taxonomie (1) √
THE SIGN - EDIFICIO B MILANO Italie En exploitation 12 427 Green Building Taxonomie (1) √
THE SIGN - EDIFICIO C MILANO Italie En exploitation 4 630 Green Building Taxonomie (1) √
THE SIGN - EDIFICIO D MILANO Italie En exploitation 12 437 Green Building Taxonomie (1) √
VIA DELL' UNIONE 1 - OFFICE MILANO Italie En exploitation 4 300 Energy efficiency Taxonomie (1) √
CORSO FERRUCCI 112 TORINO Italie En exploitation 39 934 Green Building Taxonomie (1) √
MILANOFIORI - VIA STRADA 8 ROZZANO Italie En exploitation 26 775 Green Building Taxonomie (1) √
VIA SPALATO 7 TORINO Italie En exploitation 3 205 Green Building Taxonomie (1) √
Herzogenterassen Düsseldorf Allemagne En 55 717 Energy efficiency Certification N/A √
Développement
Frankfurt Airport Center (FAC) Frankfurt Allemagne En exploitation 48 136 Green Building Certification (1) √
Y2 Frankfurt Allemagne En exploitation 30 930 Green Building Taxonomie (1) √
Plano Berlin Allemagne En - Green Building Taxonomie N/A √
Développement
Beagle Berlin Berlin Allemagne En exploitation 5 089 Green Building Certification N/A √
Alexanderplatz D3 Berlin Allemagne En - Green Building Taxonomie N/A √
Développement
LOFT - Alt Moabit Berlin Allemagne En 5 152 Energy efficiency Taxonomie N/A √
Développement
OBERHAUSEN HQ Oberhausen Allemagne En exploitation 12 945 Green Building Certification (1) √
LOTTE Portsdam Allemagne En exploitation 10 904 Green Building Taxonomie (1) √
(1) Sur nouveaux baux




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 319
3 Rapport de durabilité
Performance RSE




3.5.3 Tableaux réglementaires liés à la taxonomie européenne
Le tableau ciટaprès présente les données relatives à la taxonomie, la méthodologie retenue est détaillée au paragraphe 3.3.4.1.

3.5.3.1 Chiffre d’affaires
Critère de contribution substantielle


Chiffre Part Atténuation du Adaptation au Ressources
d’affaires du chiffre changement changement aquatiques et Economie Biodiversité et
Activités économiques Codes absolu d’affaires climatique climatique marines circulaire Pollution écoટsystèmes
EUR % O; N; N/EL O; N; N/EL O; N; N/EL O; N; N/EL O; N; N/EL O; N; N/EL
A. Activités éligibles à la taxonomie
A.1. Activités durables sur le plan environnemental (alignées sur la taxonomie)
Construction de
bâtiments neufs CCM - 7.1 5 739 000 0,43% OUI
Rénovation de
bâtiments existants CCM - 7.2 830 000 0,06% OUI
Acquisition et
détention de
bâtiments CCM - 7.7 425 537 536 32,1% OUI
Production d'électricité
grâce à la technologie
solaire photovoltaïque CCM - 4.1 373 000 0,03% OUI
Chiffre d'affaires des activités durables
sur le plan environnemental (A.1) 432 479 536 32,6% 32,6% - - - - -
dont habilitantes - 0% 0% - - - - -
dont transitoires 830 000 0,06%
A.2. Activités éligibles à la taxonomie mais non durables sur le plan environnemental (non alignées sur la taxonomie)
CCM - 7.1
Construction de Economie
bâtiments neufs circulaire - 3.1* 8 077 000 0,6% EL N N EL N N
Acquisition et détention
de bâtiments CCM - 7.7 547 502 901 41,3% EL N N N N N
Hôtels, hébergements
touristiques, terrains
de camping et
hébergements Biodiversité -
similaires 2.1* 322 566 797 24,4% N N N N N EL
Chiffre d’affaires des activités éligibles
à la taxonomie mais non durables
sur le plan environnemental
(non alignées sur la taxonomie) (A.2) 878 146 698 66,3% % % % % % %
Chiffre d'affaires des activités éligibles
à la taxonomie (A) 1 310 626 233 98,9% % % % % % %
B. Activités non éligibles à la taxonomie
Chiffre d’affaires des
activités non éligibles
à la taxonomie (B) 14 005 861 1,1%
Total A + B 1 324 632 094 100,0%
*Seul le calcul d'éligibilité est requis pour cette année concernant les quatre autres objectifs environnementaux.




320 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Rapport de durabilité
Performance RSE




Critères d'absence de préjudice important (DNSH - Does Not Significant Harm) Part du
chiffre d'affaires
alignée (A.1.)
Atténuation du Adaptation au Ressources ou éligible (A.2.) Catégorie Catégorie
changement changement aquatiques Economie Biodiversité et Garanties sur la taxinomie, (activité (activité
climatique climatique et marines circulaire Pollution écoટsystèmes minimales année Nટ1 habilitante) transitoire)
O/N O/N O/N O/N O/N O/N O/N % H T




OUI OUI OUI OUI OUI OUI 0,12%

OUI OUI OUI OUI OUI OUI 0,07% T



OUI OUI OUI OUI OUI OUI 24,00%



OUI OUI OUI OUI OUI OUI 0,00%
3
24,2%
0%
0%




0,60%

49,60%




22,90%




73,20%

97,40%




CCM = Climate Change Mitigation - Atténuation // CCA = Climate Change Adaptation - Adapation




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 321
3 Rapport de durabilité
Performance RSE




3.5.3.2 Capex
Critère de contribution substantielle

Atténuation Adaptation
Dépenses Part des du au Ressources Biodiversité
d'investissement dépenses changement changement aquatiques Economie et
Activités économiques Codes absolues d'investissement climatique climatique et marines circulaire Pollution écoટsystèmes
EUR % O; N; N/EL O; N; N/EL O; N; N/EL O; N; N/EL O; N; N/EL O; N; N/EL
A. Activités éligibles à la taxonomie
A.1. Activités durables sur le plan environnemental (alignées sur la taxonomie)
CCM/CCA -
Rénovation de bâtiments existants 7.2 58 068 083 9,5% O O N N N N
Installation, maintenance et réparation
d’équipements favorisant l’efficacité CCM/CCA -
énergétique 7.3 38 367 151 6,3% O O N N N N
Installation, maintenance et réparation
d’instruments et de dispositifs de
mesure, de régulations et de contrôle
de la performance énergétique des CCM/CCA -
immeubles 7.5 790 608 0,1% O O N N N N
Installation, maintenance et
réparation de technologies liées CCM/CCA -
aux énergies renouvelables 7.6 707 160 0,1% O O N N N N
CCM/CCA -
Acquisition et détention d’immeubles 7.7 412 318 016 67,4% O O N N N N
Services professionnels liés à
l'efficacité énergétique des CCM/CCA -
bâtiments 9.3 971 964 0,2% O O N N N N
Dépenses d'investissement des activités durables
sur le plan environnemental (A.1) 511 222 982 83,6% 67,4% 83,6% % % % %
dont habilitantes 40 836 883 6,7% 6,7% % % % % %
dont transitoires 58 068 083 9,5% 9,5%
A.2. Activités éligibles à la taxonomie mais non durables sur le plan environnemental (non alignées sur la taxonomie)
CCM/CCA -
Acquisition et détention d’immeubles 7.7 100 252 469 16,4% EL EL N N N N
Dépenses d'investissement des activités éligibles
à la taxonomie mais non durables sur le plan
environnemental (A.2) 100 252 469 16,4% % % % % % %
Dépenses d'investissement des activités éligibles
à la taxonomie (A) 611 475 451 100,0% % % % % % %
B. Activités non éligibles à la taxonomie
Dépenses d'investissement des activités non éligibles
à la taxinomie 0%
Total A + B 611 475 451 100%




322 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Rapport de durabilité
Performance RSE




Critère d’absence de préjudice important (DNSH) Part des dépenses
d'investissement
alignée (A.1.)
Adaptation au Ressources ou éligible (A.2.) Catégorie Catégorie
Atténuation du changement changement aquatiques Economie Biodiversité et Garanties sur la taxinomie, (activité (activité
climatique climatique et marines circulaire Pollution écoટsystèmes minimales année Nટ1 habilitante) transitoire)
O/N O/N O/N O/N O/N O/N O/N % H/T




O O O O O O O 13,4% T



O O O O O O O 5,7 % H




O O O O O O O 0,1 % H



O O O O O O O 0,2 % H

O O O O O O O 53,9 %
3

O O O O O O O 0,0% H

O O O O O O O 73,3 %
6,0 %
13,4 %



26,7 %



26,7 %

100 %




À noter que dans le cas de Covivio, les Capex liés aux activités Par ailleurs, pour éviter les doubles comptages, la priorité a été
immobilières alignés au titre de l’objectif d’atténuation le sont a donnée à l’activité 7.7, si bien qu’un Capex d’efficacité
fortiori au titre de l’objectif d’adaptation ( 3.3.4.1). L’annulation du énergétique n’est indiqué dans le tableau uniquement s’il se
double comptage se fait sur l’activité 7.7, autrement dit, si un rapporte à des actifs non verts au titre de l’atténuation ou de
capex d’efficacité énergétique (7.3) est fait sur un actif aligné à la l’adaptation.
taxonomie (7.7), le montant des capex d’efficacité énergétique
est retranché du total des capex dans la ligne de l’activité 7.7.




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 323
3 Rapport de durabilité
Performance RSE




3.5.3.3 Opex
Critère de contribution substantielle

Atténuation Adaptation Biodiversité
Part des du au Ressources et
Dépenses d'epxloitation dépenses changement changement aquatiques Economie éco
Activités économiques Codes absolues d'exploitation climatique climatique et marines circulaire Pollution ટsystèmes
EUR % O; N; N/EL O; N; N/EL O; N; N/EL O; N; N/EL O; N; N/EL O; N; N/EL
A. Activités éligibles à la taxonomie
A.1. Activités durables sur le plan environnemental (alignées sur la taxonomie)
Dépenses d'exploitation des activités durables
sur le plan environnemental (A.1) NC % % % % % % %
dont habilitantes % % % % % % %
dont transitoires %
A.2. Activités éligibles à la taxonomie mais non durables sur le plan environnemental (non alignées sur la taxonomie)
Dépenses d'exploitation des activités éligibles
à la taxonomie mais non durables sur le plan
environnemental (A.2) NC % % % % % % %
Dépenses d'exploitation des activités éligibles
à la taxonomie mais non durables sur le plan
environnemental (A.2) NC % % % % % % %
B. Activités non éligibles à la taxonomie
Dépenses d'exploitation des activités non
éligibles à la taxinomie NC %
Total A + B 634 327 000 100 %




324 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Rapport de durabilité
Performance RSE




Critères d'absence de préjudice important (DNSH - Does Not Significant Harm) Part des dépenses
d'exploitation
alignée (A.1.) ou
Atténuation du Adaptation au Ressources éligible (A.2.)
changement changement aquatiques Biodiversité et Garanties sur la taxinomie, Catégorie (activitié Catégorie (activité
climatique climatique et marines Economie circulaire Pollution éco- systèmes minimales année Nટ1 habilitante) transitoire)
O/N O/N O/N O/N O/N O/N O/N % H/T




%
%
%




%




3

En réalisant un exercice de matérialité sur l’ensemble de ses Indicateurs taxonomiques et financements verts
OPEX, il s’est avéré que les OPEX tombant dans le champ de la
La totalité des Capex d’amélioration de l’efficacité énergétique
taxonomie représentaient environ 8 % des OPEX totales du
(activités 7.3 à 7.6) sont inclus dans le cadre de financement vert
Groupe. Ces 8 % ont été calculés en raisonnant à partir des
de Covivio et Covivio Hotels, ils représentent 14,5 M€ à fin 2024,
lignes du compte de résultat. Un exercice plus fin aurait conduit
soit 2,4 % des Capex totaux.
à réduire encore davantage le périmètre des OPEX considérées
par la taxonomie.
NC = Non Calculé.
NA = Non Applicable (objectifs 3 à 6 non publiés et DNSH non
analysés car exemption).




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 325
3 Rapport de durabilité
Vérification des informations extraટfinancières




3.6 Vérification des informations extraટટfinancières
3.6.1 Certification des informations en matière de durabilité
Rapport de certification des informations en matière de durabilité et de contrôle des exigences de
publication des informations prévues à l’article 8 du règlement (UE) 2020/852, relatives à l’exercice clos
le 31 décembre 2024
À l’Assemblée Générale de la société Covivio,
Le présent rapport est émis en notre qualité de commissaire aux comptes de la société Covivio. Il porte sur les informations en matière
de durabilité et les informations prévues à l’article 8 du règlement (UE) 2020/852, relatives à l’exercice clos le 31 décembre 2024 et
incluses dans la section « Rapport de durabilité » du rapport de gestion (ciટaprès, le « Rapport de durabilité »).
En application de l’article L. 233ટ28ટ4 du Code de commerce, la société Covivio est tenue d’inclure les informations précitées au sein
d’une section distincte de son rapport de gestion. Ces informations ont été établies dans un contexte de première application des
articles précités caractérisé par des incertitudes sur l’interprétation des textes, le recours à des estimations significatives, l’absence de
pratiques et de cadre établis notamment pour l’analyse de double matérialité ainsi que par un dispositif de contrôle interne évolutif.
Elles permettent de comprendre les impacts de l’activité du groupe sur les enjeux de durabilité, ainsi que la manière dont ces enjeux
influent sur l’évolution des affaires du groupe, de ses résultats et de sa situation. Les enjeux de durabilité comprennent les enjeux
environnementaux, sociaux et de gouvernement d’entreprise.
En application du II de l’article L. 821ટ54 du code précité notre mission consiste à mettre en œuvre les travaux nécessaires à l’émission
d’un avis, exprimant une assurance limitée, portant sur :
● la conformité aux normes d’information en matière de durabilité adoptées en vertu de l’article 29 ter de la directive (UE) 2013/34 du
Parlement européen et du Conseil du 14 décembre 2022 (ciટaprès ESRS pour European Sustainability Reporting Standards) du
processus mis en œuvre par Covivio pour déterminer les informations publiées, et le respect de l’obligation de consultation du
comité social et économique prévue au sixième alinéa de l’article L. 2312ટ17 du Code du travail ;
● la conformité des informations en matière de durabilité incluses dans le Rapport de durabilité avec les exigences de
l’article L. 233ટ28ટ4 du Code de commerce, y compris avec les ESRS ; et
● le respect des exigences de publication des informations prévues à l’article 8 du règlement (UE) 2020/852.
L’exercice de cette mission est réalisé en conformité avec les règles déontologiques, y compris d’indépendance, et les règles de qualité
prescrites par le Code de commerce.
Il est également régi par les lignes directrices de la Haute Autorité de l’Audit « Mission de certification des informations en matière de
durabilité et de contrôle des exigences de publication des informations prévues à l’article 8 du règlement (UE) 2020/852 ».
Dans les trois parties distinctes du rapport qui suivent, nous présentons, pour chacun des axes de notre mission, la nature des
vérifications que nous avons opérées, les conclusions que nous en avons tirées, et, à l’appui de ces conclusions, les éléments qui ont
fait l’objet, de notre part, d’une attention particulière et les diligences que nous avons mises en œuvre au titre de ces éléments. Nous
attirons votre attention sur le fait que nous n’exprimons pas de conclusion sur ces éléments pris isolément et qu’il convient de
considérer que les diligences explicitées s’inscrivent dans le contexte global de la formation des conclusions émises sur chacun des
trois axes de notre mission.
Enfin, lorsqu’il nous semble nécessaire d’attirer votre attention sur une ou plusieurs informations en matière de durabilité fournies par
Covivio dans son rapport de gestion, nous formulons un paragraphe d’observation(s).

Limites de notre mission
Notre mission ayant pour objectif d’exprimer une assurance limitée, la nature (choix des techniques de contrôle) des travaux, leur
étendue (amplitude), et leur durée, sont moindres que ceux nécessaires à l’obtention d’une assurance raisonnable.
En outre, cette mission ne consiste pas à garantir la viabilité ou la qualité de la gestion de Covivio, notamment à porter une
appréciation, qui dépasserait la conformité aux prescriptions d’information des ESRS sur la pertinence des choix opérés par Covivio en
termes de plans d’action, de cibles, de politiques, d’analyses de scénarios et de plans de transition.
Elle permet cependant d’exprimer des conclusions concernant le processus de détermination des informations en matière de
durabilité publiées, les informations ellesટmêmes, et les informations publiées en application de l’article 8 du règlement (UE) 2020/852,
quant à l’absence d’identification ou, au contraire, l’identification, d’erreurs, omissions ou incohérences d’une importance telle qu’elles
seraient susceptibles d’influencer les décisions que pourraient prendre les lecteurs des informations objet de nos vérifications.
Notre mission ne porte pas sur les éventuelles données comparatives.




326 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Rapport de durabilité
Vérification des informations extraટfinancières




Conformité aux ESRS du processus mis en œuvre par Covivio pour déterminer les informations publiées,
et respect de l’obligation de consultation du comité social et économique prévue au sixième alinéa
de l’article L. 2312ટ17 du Code du travail
Nature des vérifications opérées
Nos travaux ont consisté à vérifier que :
● le processus défini et mis en œuvre par Covivio lui a permis, conformément aux ESRS, d’identifier et d’évaluer ses impacts, risques et
opportunités liés aux enjeux de durabilité, et d’identifier ceux de ces impacts, risques et opportunités matériels qui ont conduit à la
publication des informations en matière de durabilité dans le Rapport de durabilité ; et
● les informations fournies sur ce processus sont également conformes aux ESRS.
En outre, nous avons contrôlé le respect de l’obligation de consultation du comité social et économique.

Conclusion des vérifications opérées
Sur la base des vérifications que nous avons opérées, nous n’avons pas relevé d’erreurs, omissions ou incohérences importantes
concernant la conformité du processus mis en œuvre par Covivio avec les ESRS.
Concernant la consultation du comité social et économique prévue au sixième alinéa de l’article L. 2312ટ17 du Code du travail, nous
vous informons qu’à la date du présent rapport, celleટci n’a pas encore eu lieu.

Éléments qui ont fait l’objet d’une attention particulière
Nous vous présentons ciટaprès les éléments ayant fait l’objet d’une attention particulière de notre part concernant la conformité aux
ESRS du processus mis en œuvre par Covivio pour déterminer les informations publiées.
3
Les informations relatives à l’identification des parties prenantes et des impacts, risques et opportunités ainsi qu’à l’évaluation de la
matérialité d’impact et à la matérialité financière sont mentionnées à la section « 3.1.2 / Informations générales (ESRS 2) » du
Rapport de durabilité.
Concernant l’identification des parties prenantes
Nous avons pris connaissance de l’analyse réalisée par l’entité pour identifier :
● les parties prenantes, qui peuvent affecter les entités du périmètre des informations ou peuvent être affectées par elles, par leurs
activités et relations d’affaires directes ou indirectes dans la chaîne de valeur ;
● les principaux utilisateurs des états de durabilité (y compris les principaux utilisateurs des états financiers).
Dans cette perspective, nous nous sommes entretenus avec la direction développement durable et les personnes concernées et
avons inspecté la documentation disponible au titre du processus d’identification des parties prenantes.
En particulier, nous avons :
● apprécié la cohérence des principales parties prenantes identifiées par l’entité avec la nature de ses activités et son implantation
géographique, en tenant compte de ses relations d’affaires et de sa chaîne de valeur ;
● exercé notre esprit critique pour apprécier le caractère représentatif des parties prenantes identifiées par l’entité ;
● apprécié le caractère approprié de la description donnée dans la section « 3.1.2.3.2 / Impliquer les parties prenantes (SBMટ2) »
du Rapport de durabilité.
Concernant l’identification des impacts, risques et opportunités
Nous avons notamment pris connaissance du processus mis en œuvre par l’entité concernant l’identification des impacts (négatifs ou
positifs), risques et opportunités (« IRO »), réels ou potentiels, en lien avec les enjeux de durabilité mentionnés dans le paragraphe AR
16 des « Exigences d’application » de la norme ESRS 1 et le cas échéant, ceux qui sont spécifiques à l’entité, tel que présenté à la
section « 3.1.2.4 / Identifier et gérer les impacts, risques et opportunités liés à la durabilité (IRO) » du Rapport de durabilité.
Nous avons également apprécié le périmètre retenu pour l’identification des IRO, notamment par rapport au périmètre des comptes
consolidés.
Nous avons pris connaissance de la cartographie réalisée par l’entité des IRO identifiés, incluant notamment la description de leur
répartition dans les activités propres et la chaîne de valeur, ainsi que de leur horizon temporel (court, moyen ou long terme) et
apprécié sa cohérence avec notre connaissance du groupe.




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 327
3 Rapport de durabilité
Vérification des informations extraટfinancières




En particulier, nous avons apprécié :
● l’approche utilisée par l’entité pour recueillir les informations au titre des filiales ;
● la cohérence des IRO actuels et potentiels identifiés par l’entité, notamment ceux qui lui sont spécifiques, car non couverts ou
insuffisamment couverts par les normes ESRS avec notre connaissance de l’entité ;
● la façon dont l’entité a pris en considération les différents horizons temporels notamment s’agissant des enjeux climatiques ;
● si l’entité a tenu compte de ses dépendances aux ressources naturelles, humaines et sociales dans l’identification des risques et
opportunités.
Concernant l’évaluation de la matérialité d’impact et de la matérialité financière
Nous avons pris connaissance, par entretien avec la direction et inspection de la documentation disponible, du processus d’évaluation
de la matérialité d’impact et de la matérialité financière mis en œuvre par l’entité, et apprécié sa conformité au regard des critères
définis par la norme ESRS 1.
Nous avons pris connaissance du processus décisionnel mis en place par l’entité dans l’évaluation des matérialités d’impact et
financière, et apprécié la présentation qui en est faite à la section « 3.1.2.4.2 / Résultats de l’analyse de double matérialité (IROટ2) »
du Rapport de durabilité.
En particulier, nous avons apprécié le processus mis en œuvre par l’entité pour déterminer, s’agissant des impacts positifs et négatifs :
● leur probabilité de survenance, leur ampleur, leur portée ;
● le cas échéant, pour les impacts négatifs, leur caractère irrémédiable.
à court, moyen ou long terme et les seuils retenus pour déterminer la matérialité de ces impacts, tel que cela est présenté à la section
« 3.1.2.4.2 / Résultats de l’analyse de double matérialité (IROટ2) » du Rapport de durabilité.
Nous avons pris connaissance du processus mené par l’entité pour déterminer la matérialité des risques et opportunités au regard :
● de leur probabilité de survenance ; et
● de l’ampleur potentielle.
Nous avons notamment apprécié la façon dont l’entité a établi et appliqué les critères de matérialité de l’information définis par la
norme ESRS 1, y compris relatifs à la fixation de seuils, pour déterminer les informations matérielles publiées :
● au titre des indicateurs relatifs aux IRO matériels identifiés conformément aux normes ESRS thématiques concernées ;
● au titre des informations spécifiques à l’entité.

Conformité des informations en matière de durabilité incluses dans le Rapport de durabilité avec les
exigences de l’article L. 233ટ28ટ4 du Code de commerce, y compris avec les ESRS
Nature des vérifications opérées
Nos travaux ont consisté à vérifier que, conformément aux prescriptions légales et réglementaires, y compris aux ESRS :
● les renseignements fournis permettent de comprendre les modalités de préparation et de gouvernance des informations en
matière de durabilité incluses dans le Rapport de durabilité, y compris les modalités de détermination des informations relatives à
la chaîne de valeur et les exemptions de divulgation retenues ;
● la présentation de ces informations en garantit la lisibilité et la compréhensibilité ;
● le périmètre retenu par Covivio relativement à ces informations est approprié ; et
● sur la base d’une sélection, fondée sur notre analyse des risques de nonટconformité des informations fournies et des attentes de
leurs utilisateurs, ces informations ne présentent pas d’erreurs, omissions ou incohérences importantes, c’estટàટdire susceptibles
d’influencer le jugement ou les décisions des utilisateurs de ces informations.

Conclusion des vérifications opérées
Sur la base des vérifications que nous avons opérées, nous n’avons pas relevé d’erreurs, omissions ou incohérences importantes
concernant la conformité des informations en matière de durabilité incluses dans le Rapport de durabilité, avec les exigences de
l’article L. 233ટ28ટ4 du Code de commerce, y compris avec les ESRS.




328 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Rapport de durabilité
Vérification des informations extraટfinancières




Observation
Sans remettre en cause la conclusion exprimée ciટdessus, nous attirons votre attention sur le paragraphe « 3.1.2.1 Périmètre et
méthodologie du reporting de durabilité (ESRS 2 BPટ1/2) » figurant dans le Rapport de durabilité et exposant le contexte de première
application de la directive européenne dite CSRD, caractérisé notamment par :
● des incertitudes sur l’interprétation des textes, en particulier concernant le traitement des émissions de gaz à effet de serre liées
aux locataires des immeubles de Covivio ;
● l’estimation d’une partie des données de consommation d’énergie, d’eau et de production et traitement des déchets ;
● la première année de reporting des données sociales sur le périmètre Murs et Fonds de Covivio Hotels.

Éléments qui ont fait l’objet d’une attention particulière
Informations fournies en application des normes environnementales (ESRS E1 à E5)
Les informations publiées au titre du changement climatique climatique (ESRS E1) » du Rapport de durabilité.
(ESRS E1) sont mentionnées au paragraphe « 3.2.1 Changement
Nos diligences ont notamment consisté à :
● sur la base des entretiens menés avec les personnes concernées, en particulier, la direction développement durable, apprécier si la
description des politiques, actions et cibles mises en place par l’entité couvre les domaines suivants : atténuation du changement
climatique, adaptation au changement climatique, efficacité énergétique, énergies renouvelables ;
● apprécier le caractère approprié de l'information présentée dans le paragraphe précité du Rapport de durabilité et sa cohérence
d’ensemble avec notre connaissance de l’entité.
● En ce qui concerne les informations publiées au titre des émissions de gaz à effet de serre :
3
● nous avons apprécié la cohérence du périmètre considéré pour l’évaluation du bilan d’émissions de gaz à effet de serre avec le
périmètre des états financiers consolidés et la chaîne de valeur amont et aval ;
● nous avons pris connaissance du protocole d’établissement de l’inventaire des émissions de gaz à effet de serre utilisé par l’entité
pour évaluer la présentation de ses émissions de gaz à effet de serre ;
● concernant les émissions relatives au scope 3 et liées aux consommations énergétiques des locataires, nous avons apprécié le
processus de collecte d’informations ;
● nous avons apprécié le caractère approprié des facteurs d’émission utilisés et le calcul des conversions afférentes ainsi que les
hypothèses de calcul et d’extrapolation pour les postes les plus significatifs, compte tenu de l'incertitude inhérente à l’état des
connaissances scientifiques ou économiques et à la qualité des données externes utilisées ;
● nous avons rapproché, sur la base de tests, les données sousટjacentes servant aux calculs des émissions de gaz à effet de serre
avec les pièces justificatives ;
● nous avons mis en œuvre des procédures analytiques ;
● en ce qui concerne les estimations que nous avons jugées structurantes auxquelles l’entité a eu recours, pour le calcul de ses
émissions de gaz à effet de serre, par entretien avec la direction développement durable, nous avons pris connaissance de la
méthodologie de calcul des données estimées et des sources d’informations sur lesquelles reposent ces estimations ;
● nous avons vérifié l’exactitude arithmétique des calculs servant à établir ces informations.
● En ce qui concerne le plan de transition pour l’atténuation du changement climatique, nos travaux ont principalement consisté à
apprécier :
● si les informations publiées au titre du plan de transition répondent aux prescriptions d’ESRS E1, décrivent de manière appropriée
les hypothèses structurantes sousટtendant ce plan, étant précisé que nous n’avons pas à nous prononcer sur le caractère
approprié ou le niveau d’ambition des objectifs de ce plan de transition ;
● la cohérence, entre elles, des principales informations fournies au titre du plan de transition, notamment pour ce qui concerne les
informations financières fournies au titre des investissements (CapEX et OpEX) ainsi que les leviers de décarbonation.




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 329
3 Rapport de durabilité
Vérification des informations extraટfinancières




Informations fournies en application des normes sociales (ESRS S1 à S4)
Les informations publiées au titre du personnel de l’entreprise (ESRS S1) figurent à la section « 3.3.1 / Effectifs propres (ESRS S1) »
du Rapport de durabilité.
Nos principales diligences sur ces informations ont consisté à :
● examiner le périmètre des activités sur lequel les informations ont été établies, en particulier pour le périmètre Murs et Fonds de
Covivio Hotels ;
● prendre connaissance de l’information en matière de durabilité au titre du personnel de l’entreprise intégrée dans la section
précitée du Rapport de durabilité.
Ces diligences ont notamment porté sur les politiques décrites par l’entité au titre du personnel de l’entreprise portant sur la santé et
la sécurité, la diversité et la rémunération ;
● comparer les informations obtenues à notre connaissance du groupe, aux éléments figurant dans les comptes consolidés et aux
publications relatives à ces sujets que nous aurions pu identifier ;
● examiner les modalités de mise en œuvre par le groupe des concepts clés de la norme ESRS S1 relatifs à cette information, tels que
la notion de salariés ou nonટsalariés, les composantes complémentaires au salaire de base ou les éléments variables pris en
compte dans la rémunération, etc. ;
● définir et mettre en œuvre des procédures analytiques adaptées à l’information examinée ;
● examiner la conformité des justificatifs avec les informations correspondantes sur une sélection d’informations.

Respect des exigences de publication des informations prévues à l’article 8 du règlement (UE) 2020/852
Nature des vérifications opérées
Nos travaux ont consisté à vérifier le processus mis en œuvre par Covivio pour déterminer le caractère éligible et aligné des activités
des entités comprises dans la consolidation.
Ils ont également consisté à vérifier les informations publiées en application de l’article 8 du règlement (UE) 2020/852, ce qui implique
la vérification :
● de la conformité aux règles de présentation de ces informations qui en garantissent la lisibilité et la compréhensibilité ;
● sur la base d’une sélection, de l’absence d’erreurs, omissions ou incohérences importantes dans les informations fournies,
c’estટàટdire susceptibles d’influencer le jugement ou les décisions des utilisateurs de ces informations.

Conclusion des vérifications opérées
Sur la base des vérifications que nous avons opérées, nous n’avons pas relevé d’erreurs, omissions ou incohérences importantes
concernant le respect des exigences de l’article 8 du règlement (UE) 2020/852.




330 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Rapport de durabilité
Vérification des informations extraટfinancières




Éléments qui ont fait l’objet d’une attention particulière
Concernant le caractère éligible des activités
Des informations concernant le caractère éligible des activités figurent au paragraphe « 3.2.6.1 Quelle conformité avec la taxonomie
« verte » européenne ? » du Rapport de durabilité.
Nous avons apprécié, par entretien et par inspection de la documentation afférente, la conformité de l’analyse de l’entité sur le
caractère éligible de ses activités au regard des critères définis par les annexes des actes délégués complétant le règlement (UE)
2020/852 du Parlement européen et du Conseil.
Concernant le caractère aligné des activités
Des informations concernant le caractère aligné des activités figurent au paragraphe 3.2.6.1 précédemment cité.
Dans le cadre de nos vérifications, nous avons notamment :
● consulté une sélection de sources documentaires utilisées et mené des entretiens avec les personnes concernées ;
● analysé une sélection d’éléments sur lesquels la direction a fondé son jugement lorsqu’elle a apprécié si les activités économiques
éligibles répondaient aux conditions cumulatives, issues du Référentiel Taxonomie, nécessaires pour être qualifiées d’alignées ;
● apprécié l’analyse réalisée au titre du respect des garanties minimales, principalement au regard des éléments collectés dans le
cadre de la prise de connaissance de l’entité et de son environnement ;
● apprécié l’analyse réalisée sur l’intégration aux activités éligibles à la taxonomie, de la part du chiffre d’affaires de l’activité de
coworking liée à l’occupation d’espaces, assimilée à des loyers.
Concernant les indicateurs clés de performance et les informations qui les accompagnent
Les indicateurs clés de performance et les informations qui les accompagnent figurent au paragraphe « 3.5.3 Tableaux réglementaires 3
liés à la taxonomie européenne » du Rapport de durabilité.
S’agissant des totaux de chiffre d’affaires et CapEx et OpEx (les dénominateurs), présentés dans les tableaux réglementaires, nous
avons examiné les rapprochements réalisés par l’entité avec les données issues de la comptabilité ayant servi de base à
l’établissement des états financiers. S’agissant des autres montants composant les différents indicateurs d’activités éligibles et
alignées (les numérateurs), nous avons :
● mis en œuvre des procédures analytiques ;
● apprécié ces montants sur la base d’une sélection d’actifs que nous avons déterminée en fonction du portefeuille auquel ces actifs
sont rattachés et de leur contribution aux indicateurs.
Enfin, nous avons apprécié la cohérence des informations figurant dans le paragraphe « 3.5.3 Tableaux réglementaires liés à la
taxonomie européenne » du Rapport de durabilité avec les autres informations en matière de durabilité de ce rapport.




Paris, le 19 mars 2025




Le Commissaire aux Comptes
ERNST & YOUNG et Autres
Pierre Lejeune




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 331
3 Rapport de durabilité
Vérification des informations extraટfinancières




3.6.2 Vérification du tiers indépendant – Green Bonds Covivio
Rapport de l’un des commissaires aux comptes sur le respect des critères environnementaux et sociaux de qualification et de suivi
des actifs sélectionnés pour les obligations responsables et sur la valeur du portefeuille d’actifs sélectionnés

À l’attention du Directeur Général,
En notre qualité de commissaire aux comptes de la société Covivio (ciટaprès « la Société ») et en réponse à votre demande, nous vous
présentons notre rapport sur la conformité des actifs sélectionnés pour les obligations responsables (ciટaprès « Green Bonds ») avec les
critères environnementaux et sociaux de qualification et de suivi définis dans les critères d’utilisation « Use of Proceeds » des Green
Bonds établis par la Société en mai 2022 (ciટaprès « Sustainable Bond Framework » (1)) et sur la concordance de la valeur de ces actifs
avec la comptabilité et les données sousટtendant la comptabilité.
Préparation des informations par la société
L’absence de cadre de référence généralement accepté et communément utilisé ou de pratiques établies sur lesquelles s’appuyer
pour évaluer et mesurer les informations relatives à la durabilité permet d’utiliser des techniques de mesures différentes, mais
acceptables, pouvant affecter la comparabilité entre les entités au fil du temps.
Par conséquent, les informations doivent être lues et comprises en se référant au Sustainable Bond Frameworkk disponible sur le site
internet de la Société ou à la demande.
Responsabilité de la société
Il appartient à la direction de la société d’établir les critères de qualification et de suivi définis dans le Sustainable Bond Framework,
de sélectionner les actifs pour les Green Bonds conformément à ces critères et de concevoir, mettre en place et maintenir le contrôle
interne qu’il estime nécessaire à l’établissement d’informations ne comportant pas d’anomalies significatives, que cellesટci proviennent
de fraudes ou résultent d’erreurs.
Indépendance et contrôle qualité
Notre indépendance est définie par les dispositions prévues à l’article L. 821ટ28 du Code de commerce, le Code de déontologie de la
profession de commissaire aux comptes et le Code d’éthique de l’IESBA (International Code of Ethics for Professional Accountants
(including Independence Standards)).
Par ailleurs, nous appliquons la norme International Standard on Quality Management 1 qui implique de définir et mettre en place un
système de contrôle qualité comprenant des politiques et des procédures documentées visant à assurer le respect des règles
déontologiques, des normes professionnelles et des textes légaux et réglementaires applicables.
Responsabilité du Commissaire aux comptes
Il nous appartient, sur la base de nos travaux :
● d’exprimer une conclusion d’assurance limitée sur le fait que les actifs sélectionnés par la Société pour les Green Bonds ont été
sélectionnés, dans tous leurs aspects significatifs, conformément aux critères de qualification et de suivi définis dans le Sustainable
Bond Framework ;
● d’attester de la concordance avec la comptabilité de la valeur du portefeuille d’actifs sélectionnés.
Il ne nous appartient pas d’évaluer l’alignement du Sustainable Bond Frameworkk de la Société avec les Green Bond Principles de
l’ICMA (International Capital Market Association).

1. Rapport d’assurance limitée sur le respect des critères environnementaux et sociaux de qualification
et de suivi
Normes professionnelles appliquées
Nous avons effectué nos travaux conformément à la norme ISAE 3000 (révisée) – Assurance engagements other than audits or reviews
of historical financial information publiée par l’IAASB (International Auditing and Assurance Standards Board).
Nature et étendue des travaux
Nous avons planifié et réalisé nos travaux de manière à prendre en compte le risque d’anomalies significatives de nature à remettre en
cause le fait que les actifs sélectionnés pour les Green Bonds ont été établis, dans tous leurs aspects significatifs, conformément
aux critères de qualification et de suivi définis dans le Sustainable Bond Framework.
Nous avons fait appel, pour nous assister dans la réalisation de nos travaux, à nos experts en matière de développement durable,
placés sous la responsabilité de M. Philippe Aubain, associé.
Sur la base de notre jugement professionnel, nous avons notamment mis en œuvre les procédures suivantes:
● nous avons pris connaissance des modalités de qualification et de suivi des actifs sélectionnés dans le cadre des Green Bonds
mises en œuvre dans votre Société, et
● nous avons apprécié la conformité des actifs sélectionnés avec les critères de qualification et de suivi, pour les actifs les plus
significatifs, par entretien avec les personnes appropriées dans l’entreprise et par l’observation d’éléments probants.




(1) Communiqué « Sustainable Bond Framework » de mai 2022 disponible en anglais sur les critères de qualification (« Use of Proceeds ») et de suivi («
Reporting ») pour les obligations responsables « Green bonds » disponible à l’adresse :
https://
p //www.covivio.eu/
/ / pટcontent/
/wp /uploads/
p /sites/ / /CovivioટSustainableટBondટFramework.pdf
/6/2023/08/
/ p
332 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Rapport de durabilité
Vérification des informations extraટfinancières




Les procédures mises en œuvre dans le cadre d’une mission d’assurance limitée sont moins étendues que celles requises pour une
mission d’assurance raisonnable. En conséquence, le niveau d’assurance obtenu dans le cadre d’une mission d’assurance limitée est
substantiellement inférieur à celui qui aurait été obtenu si une mission d’assurance raisonnable avait été réalisée.
Conclusion
Sur la base des procédures que nous avons mises en œuvre, telles que décrites dans la partie « Nature et étendue des travaux », et
des éléments que nous avons collectés, nous n’avons pas relevé d’anomalie significative de nature à remettre en cause le fait que les
actifs sélectionnés par la Société pour les Green Bonds ont été sélectionnés, dans tous leurs aspects significatifs, conformément aux
critères de qualification et de suivi définis dans le Sustainable Bond Framework.
Observation
Sans remettre en cause la conclusion exprimée ciટdessus, nous attirons votre attention sur le paragraphe « 2.1 Use of Proceeds » du
Sustainable Bond Framework, qui décrit que le critère de qualification et de suivi portant sur les relations avec les locataires n’est pris
en compte qu’à l’issue de la mise en place des annexes environnementales.

2. Attestation sur la valeur du portefeuille d’actifs sélectionnés
Dans le cadre de notre mission de commissariat aux comptes, nous avons effectué, avec le cabinet KMPG S.A., un audit des comptes
consolidés de la Société pour l’exercice clos le 31 décembre 2024. Notre audit, effectué selon les normes d’exercice professionnel
applicables en France, avait pour objectif d’exprimer une opinion sur les comptes consolidés pris dans leur ensemble, et non pas sur
des éléments spécifiques de ces comptes utilisés pour la détermination de ces informations. Par conséquent, nous n’avons pas
effectué nos tests d’audit et nos sondages dans cet objectif et nous n’exprimons aucune opinion sur ces éléments pris isolément.
Notre intervention, qui ne constitue ni un audit ni un examen limité, a été effectuée selon la doctrine professionnelle de la Compagnie
nationale des commissaires aux comptes relative à cette intervention. Nos travaux ont consisté, par sondage ou au moyen d’autres
méthodes de sélection, à : 3
● prendre connaissance des procédures mises en place par la Société pour déterminer la valeur du portefeuille d’actifs sélectionnés
nette de la dette financière externe adossée (en quoteટpart de détention du groupe) sur la base des informations au 31 décembre
2024 (valeurs d’expertises et budgets de travaux pour les actifs en développement) ;
● vérifier la concordance de la valeur des actifs sélectionnés avec les données sousટtendant les comptes consolidés de l’exercice
clos le 31 décembre 2024 ;
● vérifier la concordance de la dette financière externe adossée aux actifs sélectionnés avec les données sousટtendant les comptes
consolidés de l’exercice clos le 31 décembre 2024 (capital restant dû au 31 décembre 2024 au titre des dettes financières adossées
aux portefeuilles d’actifs, alloué aux actifs sélectionnés sur la base du ratio de LTV du portefeuille correspondant) ;
● rapprocher la quoteટpart de détention du groupe, retenue pour le calcul de valeur totale du portefeuille d’actifs sélectionnés nette
de la dette financière externe adossée en quoteટpart de détention du groupe, avec les données sousટtendant les comptes
consolidés de l’exercice clos le 31 décembre 2024 ;
● vérifier que la valeur totale du portefeuille d’actifs sélectionnés nette de la dette financière externe adossée (en quoteટpart de
détention du groupe) correspond au montant de € 5,3 milliards au 31 décembre 2024.
Sur la base de nos travaux, nous n’avons pas d’observation à formuler sur la concordance de la valeur du portefeuille d’actifs
sélectionnés avec la comptabilité et les données sousટtendant la comptabilité.


ParisટLa Défense, le 19 mars 2025
L’un des Commissaires aux comptes


ERNST & YOUNG et Autres
Pierre Lejeune
Associé




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 333
Anantara NY Palace
© Covivio / DR




334 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
4
Renseignements
g
financiers
4.1 Comptes consolidés 4.5 Annexes aux comptes individuels 415
au 31 décembre 2024 337 4.5.1 Événements significatifs de l’exercice 415
4.1.1 État de situation financière 337 4.5.2 Principes, règles et méthodes comptables 417
4.1.2 État du résultat net 339 4.5.3 Explications des postes du bilan 420
4.1.3 État du résultat global 340 4.5.4 Notes sur le compte de resultat 432
4.1.4 État de variations des capitaux propres 341 4.5.5 Engagements hors bilan 438
4.1.5 Tableau des flux de trésorerie 342 4.5.6 Renseignements divers 440
4.2 Annexe aux comptes consolidés 343 4.6 Rapport des commissaires aux
4.2.1 Principes généraux 343 comptes sur les comptes annuels 449
4.2.2 Gestion des risques financiers 345 4.7 Extrait du Rapport économique
4.2.3 Périmètre de consolidation 348 et patrimonial pour l’exercice clos
4.2.4 Événements significatifs de l’exercice 361 le 31 décembre 2024 455
4.2.5 Notes relatives à l’état de situation 4.7.1 Bilan au 31 décembre 2024 456
financière 363 4.7.2 Compte de résultat pour l’exercice clos
4.2.6 Notes sur l’état du résultat net 390 le 31 décembre 2024 460
4.2.7 Autres éléments d’information 397 4.7.3 Extrait de la note annexe 462
4.2.8 Informations sectorielles 402 4.7.4 Capitaux propres (fonds de dotation) 468
4.2.9 Événements postérieurs à la clôture 406 4.7.5 Tableaux et précisions de certains postes
4.3 Rapport des commissaires aux patrimoniaux et économiques 470
comptes sur les comptes consolidés 407
4.4 Comptes individuels
au 31 décembre 2024 412
4.4.1 Bilan 412
4.4.2 Compte de Résultat 414




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 335
4.2.5 Notes relatives à l’état de situation
financière 363
4.2.5.1 Goodwill 363
4.2.5.2 Autres immobilisations
incorporelles 364
4.2.5.3 Autres immobilisations corporelles 365
4.2.5.4 Patrimoine immobilier 365
4.2.5.5 Participations dans les sociétés
mises en équivalence 374
4.2.5.6 Autres actifs financiers (courants
et non courants) 377
4.2.5.7 Impôts différés (actifs et passifs) 377
4.2.5.8 Stocks et enટcours 378
4.2.5.9 Créances clients 379
4.1 Comptes consolidés au 31 décembre 4.2.5.10 Trésorerie et équivalents de
2024 337 trésorerie 380
4.1.1 État de situation financière 337 4.2.5.11 Capitaux propres 380
4.1.2 État du résultat net 339 4.2.5.12 Passifs financiers (courants et non
4.1.3 État du résultat global 340 courants) 381
4.1.4 État de variations des capitaux propres 341 4.2.5.13 Passifs locatifs (courants et non
4.1.5 Tableau des flux de trésorerie 342 courants) 387
4.2 Annexe aux comptes consolidés 343 4.2.5.14 Dépôts et cautionnements 388
4.2.5.15 Provisions (courantes et non
4.2.1 Principes généraux 343
courantes) 388
4.2.1.1 Référentiel comptable 343
4.2.5.16 Dettes fournisseurs 389
4.2.1.2 Estimations et jugements 344
4.2.5.17 Autres créances et autres dettes 389
4.2.1.3 Prise en compte des effets des
4.2.6 Notes sur l’état du résultat net 390
changements climatiques 344
4.2.6.1 Principes comptables 390
4.2.1.4 IFRS 7 – Table de correspondance 345
4.2.6.2 Résultat d’exploitation 390
4.2.1.5 Méthode de conversion 345
4.2.6.3 Résultat des cessions d’actifs 392
4.2.2 Gestion des risques financiers 345
4.2.6.4 Variation de juste valeur des
4.2.2.1 Risque de liquidité 345
immeubles 392
4.2.2.2 Risque de taux 346
4.2.6.5 Résultat des cessions de titres 393
4.2.2.3 Risque de contreparties
4.2.6.6 Résultat des variations de périmètre 393
financières 346
4.2.6.7 Coût de l’endettement financier net 393
4.2.2.4 Risque lié aux variations de valeur
4.2.6.8 Résultat financier 393
du patrimoine 346
4.2.6.9 Impôts exigibles et impôts différés 394
4.2.2.5 Risque de taux de change 347
4.2.7 Autres éléments d’information 397
4.2.2.6 Autres risques opérationnels et
4.2.7.1 Rémunérations et avantages
financiers 347
consentis au personnel 397
4.2.2.7 Environnement fiscal 347
4.2.7.2 Résultat par action et résultat
4.2.3 Périmètre de consolidation 348
dilué par action 399
4.2.3.1 Principes comptables relatifs au
4.2.7.3 Engagements hors bilan 399
périmètre de consolidation 348
4.2.7.4 Transactions entre parties liées 400
4.2.3.2 Variation de taux de détention et/
4.2.7.5 Rémunération des dirigeants de
ou changement de méthode de
Covivio 401
consolidation 348
4.2.7.6 Honoraires des commissaires aux
4.2.3.3 Liste des sociétés consolidées 349
comptes 401
4.2.3.4 Évaluation du contrôle 360
4.2.7.7 Exemptions d’audit pour les filiales
4.2.4 Événements significatifs de l’exercice 361
Bureaux Allemagne 402
4.2.4.1 Environnement macroéconomique 361
4.2.8 Informations sectorielles 402
4.2.4.2 Bureaux France 361
4.2.8.1 Principes comptables relatifs aux
4.2.4.3 Bureaux Italie 361
secteurs opérationnels – IFRS 8 402
4.2.4.4 Hôtels 361
4.2.8.2 Immobilisations incorporelles 403
4.2.4.5 Résidentiel Allemagne 362
4.2.8.3 Immobilisations corporelles 403
4.2.8.4 Immeubles de placement et actifs
détenus en vue de la vente 403
4.2.8.5 Immobilisations financières 403
4.2.8.6 Contribution aux capitaux propres 404
4.2.8.7 Passifs financiers 404
4.2.8.8 Instruments dérivés 404
4.2.8.9 Compte de résultat par secteur
opérationnel 405
4.2.9 Événements postérieurs à la clôture 406
4.3 Rapport des commissaires aux
comptes sur les comptes consolidés 407




336 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Renseignements financiers
Comptes consolidés au 31 décembre 2024




4.1 Comptes consolidés au 31 décembre 2024
4.1.1 État de situation financière
Actif
(En millions d’euros) Note 4.2.5. 31/12/2024 31/12/2023
Goodwill 1 325,0 117,4
Autres immobilisations incorporelles 2 19,9 19,2
Immeubles d’exploitation (valorisés au coût) 4.2 2 054,7 1 538,3
Immeubles de placement (valorisés à la juste valeur) 4.3 18 197,0 19 046,4
Immeubles de placement en développement 4.3 1 111,6 1 140,0
Autres immobilisations corporelles 3 58,2 55,1
Participations dans les entreprises mises en équivalence 5 394,4 374,9
Autres actifs financiers non courants 6 172,9 117,8
Impôts Différés Actifs 7 67,6 72,3
Instruments dérivés non courants 12.6 315,1 360,4
Total actifs non courants 22 716,3 22 842,0
Actifs détenus en vue de la vente 4.3 301,0 326,6
Stocks et enટcours 8 260,8 307,5
Créances clients 9 324,9 323,0
Autres créances d’exploitation 17.1 127,5 117,9
Autres actifs financiers courants 6 31,2 40,6
Instruments dérivés courants 12.6 106,6 161,7
Trésorerie et équivalent de trésorerie 10 1 006,8 900,6
Charges constatées d’avance 13,1 6,3
Total actifs courants 2 171,9 2 184,2 4
TOTAL ACTIF 24 888,3 25 026,2




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 337
4 Renseignements financiers
Comptes consolidés au 31 décembre 2024




Passif et capitaux propres
(En millions d’euros) Note 4.2.5. 31/12/2024 31/12/2023
Capital 334,9 303,0
Primes 4 492,9 4 311,4
Actions propres - 27,5 - 29,8
Réserves consolidées 3 359,9 4 791,2
Résultat consolidé 68,1 - 1 418,8
Capitaux propres part du groupe 11 8 228,2 7 957,0
Participations ne donnant pas le contrôle 3 786,2 4 006,2
Total capitaux propres 12 014,5 11 963,2
Passifs financiers non courants 12 9 091,1 9 324,3
Passifs locatifs non courants 13 311,4 305,0
Instruments dérivés non courants 12.6 101,6 116,3
Impôts Différés Passifs 7 1 033,5 1 053,5
Dépôts et cautionnements 14 35,4 34,2
Provisions non courantes 15 48,5 42,1
Autres passifs non courants 17.3 1,4 1,4
Total passifs non courants 10 622,8 10 876,9
Passifs détenus en vue de la vente 0,0 6,6
Passifs financiers courants 12 1 341,0 1 382,8
Passifs locatifs courants 13 8,1 9,0
Provisions courantes 15 5,6 4,3
Instruments dérivés courants 12.6 50,8 68,8
Dettes fournisseurs 16 239,3 188,5
Dettes fournisseurs d’immobilisations 16 62,6 39,3
Dettes fiscales et sociales 17.2 147,3 137,7
Autres passifs courants 17.3 347,6 296,0
Produits constatés d’avance 48,6 52,9
Total passifs courants 2 251,0 2 186,1
TOTAL PASSIF ET CAPITAUX PROPRES 24 888,3 25 026,2




338 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Renseignements financiers
Comptes consolidés au 31 décembre 2024




4.1.2 État du résultat net
(En millions d’euros) Note 4.2. 31/12/2024 31/12/2023 retraité*
Revenus locatifs 6.2.1 952,9 935,0
Charges locatives non récupérées 6.2.2 - 27,5 - 37,4
Charges sur immeubles 6.2.2 - 34,0 - 30,8
Charges nettes des créances irrécouvrables 6.2.2 - 4,2 - 3,4
Loyers nets 6.2.2 887,2 863,5
Chiffre d’affaires des hôtels en gestion 6.2.3 322,6 291,5
Charges d’exploitation des hôtels en gestion 6.2.3 - 237,0 - 215,7
EBITDA des hôtels en gestion 6.2.3 85,5 75,8
Résultat des autres activités 6.2.3 32,0 24,1
Revenus de gestion et d’administration 6.2.4 25,8 19,1
Frais de structure 6.2.4 - 133,0 - 138,5
Amortissements des biens d’exploitation 6.2.5 - 112,9 - 73,6
Variation des provisions 6.2.5 - 0,1 7,3
Autres produits et charges d’exploitation 6.2.5 16,9 17,6
RÉSULTAT D’EXPLOITATION 801,4 795,3
Résultat net des immeubles en stock - 0,1 - 0,1
Résultat des cessions d’actifs immobiliers 6.3 10,9 - 37,9
Résultat de cession de titres 6.5 - 1,5 - 0,9
Résultat des ajustements de valeurs 6.4 - 330,5 - 2 437,3
Résultat des variations de périmètre 6.6 - 5,0 - 4,2
RÉSULTAT OPÉRATIONNEL 475,2 - 1 685,2
Produits financiers liés au coût de l’endettement 6.8 239,7 176,1
Charges financières liées au coût de l’endettement 6.8 - 403,4 - 341,7
Coût de l’endettement financier net 6.7 - 163,8 - 165,6
4
Charges d’intérêts sur passifs locatifs 5.13.1 - 16,3 - 15,9
Variation de juste valeur des instruments dérivés 6.8 - 95,2 - 207,7
Amortissements exceptionnels des frais d’émission d’emprunts 6.8 - 2,5 - 1,8
Autres charges et produits financiers 6.8 0,6 0,4
Quoteટpart de résultat des entreprises mises en équivalence 5.5.3 22,9 - 34,4
RÉSULTAT NET AVANT IMPÔTS 220,9 - 2 110,1
Impôts 6.9.2 - 23,5 207,3
RÉSULTAT NET DE LA PÉRIODE 197,4 - 1 902,9
dont résultat net attribuable aux participations ne donnant pas le contrôle 129,2 - 484,1
RÉSULTAT NET DE LA PÉRIODE – PART DU GROUPE 68,1 - 1 418,8
Résultat Net de base Groupe par action en euros 7.2 0,64 - 14,55
Résultat Net Groupe dilué par action en euros 7.2 0,63 - 14,55
*2023 a été retraité – cf note 4.2.1.1 relatif au changement de méthode comptable lié à un changement de présentation.




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 339
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Comptes consolidés au 31 décembre 2024




4.1.3 État du résultat global
(En millions d’euros) 31/12/2024 31/12/2023
RÉSULTAT NET DE LA PÉRIODE 197,4 - 1 902,9
Écarts de conversion 15,2 5,8
Part efficace des profits et pertes sur instruments de couverture - 7,3 - 8,5
Impôts différés sur éléments recyclables 0,7 0,9
Autres éléments du Résultat global recyclables en résultat 8,6 - 1,9
Réévaluation du passif (de l’actif) net des régimes à prestations définies - 3,3 1,2
Impôts différés sur éléments non recyclables 1,1 - 0,9
Autres éléments du Résultat global non recyclables en résultat - 2,2 0,4
Autres éléments du Résultat global 6,4 - 1,5
RÉSULTAT GLOBAL DE LA PÉRIODE 203,7 - 1 904,4
dont part attribuable aux propriétaires de la société mère 71,7 - 1 419,5
dont part attribuable aux participations ne donnant pas le contrôle 132,0 - 484,9




340 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Renseignements financiers
Comptes consolidés au 31 décembre 2024




4.1.4 État de variations des capitaux propres
Total Participations
Réserves et capitaux ne donnant Total
Prime Actions résultats propres part pas le capitaux
(En millions d’euros) Capital d’émission propres consolidés du groupe contrôle propres
Situation au 31 décembre 2022 284,4 4 053,0 - 42,9 5 148,5 9 443,0 4 648,5 14 091,5
Distribution de dividendes - - - - 351,9 - 351,9 - 184,0 - 535,9
Augmentation de capital 18,7 260,3 - - 278,9 26,6 305,5
Affectation à la réserve légale - - 1,9 - 1,9 - - -
Élimination des actions propres - - 13,1 - 14,3 - 1,2 - - 1,2
Autres - - - 0,1 0,1 0,1 0,2
Résultat global total de la période - - - - 1 419,5 - 1 419,5 - 484,9 - 1 904,4
Dont résultat net - - - - 1 418,8 - 1 418,8 - 484,1 - 1 902,9
Dont gains et pertes comptabilisés
en capitaux propres : - - - - 0,7 - 0,7 - 0,8 - 1,5
Écarts actuariels sur provision
retraite nets d’impôts différés - - - 0,2 0,2 0,1 0,4
Dont écarts de conversion - - - 2,5 2,5 3,2 5,8
Dont partie efficace des profits et
pertes sur instruments de
couverture nette d’impôts différés - - - - 3,5 - 3,5 - 4,2 - 7,6
Changement de périmètre - - - 0,0 0,0 - 0,2 - 0,2
Paiements fondés en actions - - - 7,6 7,6 - 7,6
Situation au 31 décembre 2023 303,0 4 311,4 - 29,8 3 372,4 7 957,0 4 006,2 11 963,2
Distribution de dividendes - - - - 330,8 - 330,8 - 160,3 - 491,1
Augmentation de capital 19,9 234,5 - 0,5 254,9 0,9 255,8
Affectation à la réserve légale - - 2,0 - 2,0 - - -
Élimination des actions propres - - 2,3 - 11,9 - 9,6 - - 9,6 4
Autres - - 325,4 - 325,3 - 0,0 - - 0,0
Résultat global total de la période - - - 71,7 71,7 132,0 203,7
Dont résultat net - - - 68,1 68,1 129,2 197,4
Dont gains et pertes comptabilisés
en capitaux propres : - - - 3,6 3,6 2,8 6,4
Écarts actuariels sur provision
retraite nets d’impôts différés - - - - 1,4 - 1,4 - 0,9 - 2,2
Dont écarts de conversion - - - 8,0 8,0 7,2 15,2
Dont partie efficace des profits et
pertes sur instruments de
couverture nette d’impôts différés - - - - 3,0 - 3,0 - 3,6 - 6,6
Changement de périmètre 11,9 274,3 - - 8,2 278,1 - 192,6 85,5
Paiements fondés en actions - - - 6,9 6,9 - 6,9
SITUATION AU 31 DÉCEMBRE 2024 334,9 4 492,9 - 27,5 3 428,0 8 228,2 3 786,2 12 014,5




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 341
4 Renseignements financiers
Comptes consolidés au 31 décembre 2024




4.1.5 Tableau des flux de trésorerie
(En millions d’euros) Note 31/12/2024 31/12/2023
Résultat net de la période 4.1.2. 197,4 - 1 902,9
Dotations nettes aux amortissements et provisions
(à l’exclusion de celles liées à l’actif circulant) 4.2.6.2.5 114,7 69,6


Gains et pertes latents liés aux variations de juste valeur 4.2.5.12.6 & 4.2.6.4 425,7 2 645,0
Charges et produits calculés liés aux paiements en actions 4.1.4 6,9 7,8
Autres produits et charges calculés 9,6 - 7,4
Plus et moinsટvalues de cession - 8,7 40,4
Quoteટpart de résultat des sociétés mises en équivalence 4.2.5.5.1 - 22,9 34,4
Dividendes (titres non consolidés) - 0,0 - 0,2
Capacité d’autofinancement après coût de l’endettement financier net et impôt 722,7 886,7
Coût de l’endettement financier net et charges d’intérêts sur passifs locatifs 4.2.6.7 & 4.2.6.8 160,8 166,4
Charge d’impôt (y compris impôts différés) 4.2.6.9.2 23,5 - 207,3
Capacité d’autofinancement avant coût de l’endettement financier net et impôt 907,1 845,8
Impôt versé - 38,9 - 14,1
Variation du BFR lié à l’activité 4.2.5.9 112,3 193,6
Flux net de trésorerie généré par l’activité 980,5 1 025,2
Incidence des variations de périmètre 4.2.6.6 - 75,9 0,7
Acquisitions d’immobilisations corporelles et incorporelles 4.2.5.4.5 - 595,8 - 484,5
Cessions d’immobilisations corporelles et incorporelles 4.2.5.4.5 518,8 627,2
Acquisitions d’immobilisations financières (titres non consolidés) - 0,1 - 0,2
Cessions d’immobilisations financières (titres non consolidés) 2,3 0,0
Dividendes reçus (sociétés mises en équivalence, titres non consolidés) 12,3 17,3
Variation des prêts et avances consentis 4.2.5.17.3 2,9 9,3
Autres flux liés aux opérations d’investissement - 1,7 1,2
Flux net de trésorerie des opérations d’investissement - 137,1 171,0
Incidence des variations de périmètre 0,0 - 1,6
Sommes reçues des actionnaires lors d’augmentations de capital :
Versées par les actionnaires de la société mère 0,1 0,0
Versées par les intérêts non contrôlant 4.1.4 0,0 26,6
Acquisitions et cessions d’actions propres 4.1.4 - 9,6 - 1,2
Dividendes mis en paiement au cours de l’exercice :
Dividendes versés aux actionnaires de la société mère 4.2.5.11 - 76,4 - 73,0
Dividendes versés aux participations ne donnant pas le contrôle de sociétés
consolidées 4.1.4 - 160,3 - 184,0
Encaissements liés aux nouveaux emprunts 4.2.5.12.2 1 410,4 1 416,3
Remboursements d’emprunts (y compris dettes sur passifs locatifs) 4.2.5.12.2 - 1 734,9 - 1 691,8
Intérêts financiers nets versés (y compris intérêts sur passifs locatifs) - 141,7 - 169,5
Autres flux sur opérations de financement - 26,4 - 44,8
Flux net de trésorerie des opérations de financement - 738,8 - 722,9
Impact de la variation des taux de change 0,1 0,9
VARIATION DE LA TRÉSORERIE NETTE 104,6 474,2
Trésorerie nette disponible d’ouverture 899,5 425,4
Trésorerie nette disponible de clôture 4.2.5.12.2 1 004,2 899,5
VARIATION DE TRÉSORERIE NETTE DISPONIBLE 104,6 474,2




342 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Renseignements financiers
Annexe aux comptes consolidés




4.2 Annexe aux comptes consolidés
4.2.1 Principes généraux
4.2.1.1 Référentiel comptable autres passifs dont la date de règlement est incertaine. Selon
ces modifications, ces dettes ou autres passifs doivent être
Les comptes consolidés au 31 décembre 2024 du groupe Covivio classés soit comme passifs courants soit comme passifs non
sont établis en conformité avec les normes et interprétations courants. L’application de ces amendements n’a pas conduit
comptables internationales édictées par l’IASB (International à des modifications significatives dans la présentation des
Accounting Standards Board) et adoptées par l’Union comptes consolidés.
européenne à la date d’arrêté. Ces normes comprennent les IFRS
(International Financial Reporting Standards) et IAS (International ● Amendements IFRS 16 « Dette de loyer dans une transaction
Accounting Standards) ainsi que leurs interprétations. de cessionટbail ». L’IFRSટIC a publié une décision illustrant
l’application des dispositions IFRS à la comptabilisation initiale
Les comptes ont été arrêtés par le Conseil d’Administration en d’une cessionટbail avec loyers variables. Cet amendement
date du 19 février 2025. complète la précédente décision de l’IFRIC. L’application de
● Changement de méthode comptable lié à un changement de ces amendements n’a pas conduit à des modifications
présentation significatives dans la présentation des comptes consolidés.

EBITDA des hôtels en gestion ● Amendement à IAS 7 & IFRS 7 « Accords de financement des
fournisseurs ». Ces modifications ont instauré des exigences
Au cours de l’exercice, le Groupe a réalisé deux opérations quant aux informations à fournir par une entreprise au sujet
structurantes renforçant son activité Hôtels en gestion. D’une de ses accords de financement de fournisseurs. Ces nouvelles
part, en avril 2024, le Groupe a augmenté sa participation de exigences imposent à l’entreprise de fournir aux utilisateurs
8,7% dans sa filiale consolidée Covivio Hotels. D’autre part, le des états financiers des informations leur permettant
Groupe a procédé à un échange d’actifs avec AccorInvest, d’évaluer l’incidence de ses accords de financement de
cédant des murs d’hôtels en contrepartie de l’acquisition de fournisseurs sur ses passifs et ses flux de trésorerie et de
fonds de commerce de murs préalablement détenus par le comprendre les effets de ces accords sur son exposition au
Groupe. Le remembrement des murs et fonds de 24 hôtels va risque de liquidité ainsi que la manière dont elle pourrait être
conduire à augmenter significativement au cours des prochaines affectée si elle ne pouvait plus avoir recours à ces accords.
années l’agrégat EBITDA des hôtels en gestion. Pour améliorer la L’application de ces amendements n’a pas conduit à des
lecture des états financiers primaires, cet agrégat est à présent modifications significatives dans la présentation des comptes
détaillé en deux lignes dans le compte de résultat, présentant consolidés.
distinctement le Chiffre d’affaires des hôtels en gestion et les
Charges d’exploitation des hôtels en gestion. Normes, amendements et interprétations publiés par l’IASB,
applicables pour les exercices ouverts à compter du 1er janvier
4
Coût de l’endettement financier net 2025, sous réserve de leur adoption par l’Union européenne :
Dans un contexte de forte hausse des taux d’intérêt, les produits ● Amendement à « IAS 21 – Effet des variations des cours des
d’intérêt sur placements de trésorerie et les produits monnaies étrangères – Absence de convertibilité ». Cet
d’instruments dérivés sont devenus matériels. Dans ce contexte, amendement apporte des précisions sur le traitement des
et afin d’en améliorer la lecture dans les états primaires, transactions en devises étrangères lorsque le taux de change
l’agrégat Coût de l’endettement financier net est à présent spot n’est pas disponible. Compte tenu de l’implantation du
détaillé en deux lignes dans le compte de résultat en présentant Groupe, cet amendement ne devra pas avoir d’impacts sur les
distinctement les Produits financiers liés au coût de comptes du Groupe.
l'endettement et les Charges financières liées au coût de
l'endettement. ● Amendements IFRS 7 et IFRS 9 – Classement et évaluation des
instruments financiers
D’autres changements mineurs de présentation ont été apportés
aux états financiers au 31 décembre 2024 par rapport aux états ● Décomptabilisation : Les amendements précisent quand un
financiers publiés au 31 décembre 2023. actif ou un passif financier doit être décomptabilisé ;

● Principes et méthodes comptables retenus ● Passifs financiers : Ils autorisent la décomptabilisation des
passifs réglés via des systèmes de paiement électronique
Les principes comptables appliqués pour les comptes consolidés avant la date de règlement, sous certaines conditions ;
au 31 décembre 2024 sont identiques à ceux utilisés dans les
comptes consolidés au 31 décembre 2023 à l’exception des ● Critère SPPI : Ils clarifient l'analyse du critère SPPI (Solely
nouvelles normes et amendements dont l’application est Payments of Principal and Interest) pour les prêts liés aux
obligatoire à compter du 1er janvier 2024 et qui n’avaient pas été critères environnementaux, sociaux et de gouvernance.
appliqués de façon anticipée par le Groupe. Amendements en vigueur pour les exercices ouverts à partir du
Les amendements ciટdessous d’application obligatoire au 1er 1er janvier 2026, sous réserve de leur adoption par l'Union
janvier 2024 n’ont pas eu d’incidence sur les comptes consolidés européenne :
du Groupe : IFRS 18 – Présentation et informations à fournir dans les états
●

● Amendements IAS 1 « Présentation des états financiers – financiers
Classement des passifs en tant que passifs courants ou non Cette norme est destinée à remplacer la norme IAS 1 sur la
courants. Passifs non courants assortis de clauses d’exigibilité présentation des états financiers et à amender, principalement,
anticipée. » Ces modifications précisent comment une société les normes IAS 7 – Tableau des flux de trésorerie et IAS 8 –
doit classer, dans l’état de la situation financière, les dettes et Méthodes comptables, changements d’estimations comptables
et erreurs.




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 343
4 Renseignements financiers
Annexe aux comptes consolidés




Cette norme vise à : 4.2.1.3 Prise en compte des effets
● Accroître la comparabilité du compte de résultat en des changements climatiques
définissant des principes relatifs à sa structure et à son Covivio a annoncé en 2021 la mise à jour de sa trajectoire carbone,
contenu notamment au travers de trois nouvelles catégories relevant l’ambition en visant 40% de réduction des émissions de
de charges et de produits qui complètent les catégories « gaz à effet de serre de 2010 à 2030. Cet objectif, qui concerne
Impôts » et « Activités abandonnées » déjà existantes : « l’ensemble des scopes 1, 2 et 3, couvre l’intégralité de ses activités
Exploitation », « Investissement » et « Financement »; en Europe et la totalité du cycle de vie des actifs : matériaux,
● Améliorer la transparence dans l’utilisation de certains construction, restructuration et exploitation. Afin de mieux
Indicateurs Alternatifs de Performance en lien avec le compte caractériser les effets financiers de la mise en œuvre de sa
de résultat ; stratégie climat, Covivio a évalué en 2022 le montant nécessaire à
investir sur son parc d’ici 2030, qui s’élève à 261 M€.
● Accentuer la pertinence des informations communiquées en
renforçant les exigences en matière de regroupement ou de Covivio a poursuivi sa dynamique en matière de certification
détail de l’information communiquée dans les états primaires environnementale : la part de patrimoine bénéficiant d’une
et les notes annexes. certification HQE, BREEAM, LEED ou équivalent, en opération et/
ou en construction, atteint 98,5% (1) au 31 décembre 2024, en
Sous réserve de son adoption par l’Union européenne, ligne avec l’objectif de 100% à fin 2025.
l’application de la norme IFRS 18 sera obligatoire pour les
exercices ouverts à compter du 1er janvier 2027, de manière Ces démarches s’accompagnent d’un engagement renforcé en
rétrospective. faveur de la construction et la rénovation des immeubles depuis
plus de dix ans. Cette stratégie contribue activement à l’atteinte
● IFRS 19 – Filiales n’ayant pas d’obligation d’information du des objectifs de sa trajectoire basટcarbone à l’échelle
public : Informations à fournir. européenne. Par ailleurs, conformément à la réglementation
européenne, Covivio publie chaque année ses taux d'éligibilité et
Cette norme vise à réduire les exigences en matière
d'alignement à la Taxonomie européenne. Ces informations sont
d’informations à fournir dans les notes pour les filiales dont les
publiées dans le chapitre 3 -Rapport de Durabilité du Groupe en
titres ou la dette ne sont pas cotés. Elle n’est pas applicable
application de la Directive européenne sur le reporting
pour le Groupe.
extraટfinancier (CSRD). Ce chapitre détaille le plan d’atténuation
Sous réserve de son adoption par l’Union européenne, du changement climatique mis en œuvre par le Groupe.
l’application de la norme IFRS 19 sera obligatoire pour les
Afin de faire valider ses engagements, Covivio a proposé lors de
exercices ouverts à compter du 1er janvier 2027.
l’assemblée générale de 2023 une résolution "Say On Climate" et
4.2.1.2 Estimations et jugements en 2024, une résolution visant à inscrire sa Raison d’Être dans ses
statuts. Ces deux résolutions ont été approuvées avec un haut
Les états financiers ont été préparés selon la convention du coût taux d’adhésion, démontrant la reconnaissance de la pertinence
historique, à l’exception des immeubles de placement et de de la stratégie adoptée par le Groupe.
certains instruments financiers qui sont comptabilisés selon la
convention de la juste valeur. L’établissement des états financiers Par ailleurs, en matière de financement, Covivio a procédé à la
nécessite, conformément au cadre conceptuel des normes IFRS, requalification de 100% de ses souches obligataires en obligations
d’effectuer des estimations et d’utiliser des hypothèses qui vertes suite à la publication de son nouveau Sustainable Bond
affectent les montants figurant dans ces états financiers. Framework en 2022. Ce document précise les critères
environnementaux retenus pour sélectionner les actifs éligibles en
Les estimations significatives réalisées par le groupe Covivio intégrant notamment les critères de la taxonomie européenne.
pour l’établissement des états financiers portent principalement Dans cette continuité, Covivio Hotels, filiale cotée détenue à 52,5%,
sur : s’est dotée d’un Green Financing Framework et a procédé à son
● l’évaluation à la juste valeur des immeubles de placement ; tour en 2023 à la requalification en obligations vertes de l’ensemble
de ses souches obligataires. Covivio a publié pour la première
● l’évaluation à la juste valeur des instruments financiers année en 2024 deux Green bond impact reports afin de rendre
dérivés ; compte de la performance de ses portefeuilles Bureaux et Hôtels
les évaluations retenues pour les tests des pertes de valeur répondant aux exigences de ces frameworks.
●
notamment de la valeur recouvrable des goodwill et des A fin 2024, Covivio et Covivio Hotels disposaient respectivement
immobilisations incorporelles ; d’un portefeuille éligible au sens de la Taxonomie, de 6 Mds€ et
l’évaluation des provisions. 4,1 Mds€ (5,3 Mds€ et 3,3 Mds€ nets de dettes hypothécaires),
●
couvrant ainsi les 4,6 Mds€ d’obligations des deux entités.
En raison des incertitudes inhérentes à tout processus
d’évaluation, le groupe Covivio révise ses estimations sur la base Covivio a intensifié son engagement pour la biodiversité et le
des informations régulièrement mises à jour. Ces estimations climat en dévoilant sa stratégie « Nature » intégrée, qui vient
tiennent compte, le cas échéant, des impacts financiers liés aux compléter les objectifs climatiques déjà existants avec de
engagements pris par le Groupe sur les effets du changement nouveaux engagements relatifs à l’usage des sols, l’utilisation
climatique (note 4.2.1.3 de l’Annexe des comptes consolidés). Il des ressources et la renaturation en ville. La formalisation de
est possible que les résultats futurs des opérations concernées cette stratégie est le fruit d’un travail de plus de deux ans,
diffèrent de ces estimations. alimenté par la réalisation d’un diagnostic approfondi sur les
impacts, risques, opportunités et dépendances liés à la nature.
Outre l’utilisation d’estimations, la direction du Groupe fait usage Faisant suite aux rapports Climat publiés en 2022 et 2023,
de jugements pour définir le traitement comptable adéquat de Covivio a publié en 2024 un Rapport Nature (§ 3.2.4 Biodiversité)
certaines activités et transactions lorsque les normes et suivant les recommandations des TNFD (Taskforce on
interprétations IFRS en vigueur ne traitent pas de manière Natureટrelated Financial Disclosures) et TCFD (Task Force on
précise des problématiques comptables concernées. Climate Related Financial Disclosures).




(1) Ce taux intègre deux actifs dont les dossiers ont été déposés mais pour lesquels le certificat n'a pas été reçu au 31/12/2024 (voir § 3.1.3.4 Vers 100%
d’immeubles certifiés (objectifs et métriques)).
344 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Renseignements financiers
Annexe aux comptes consolidés




La prise en compte des effets liés au changement climatique n’a 4.2.1.5 Méthode de conversion
pas eu d’impact matériel sur les jugements exercés et les
principales estimations nécessaires à l’établissement des états Les états financiers de Covivio sont présentés en millions d’euros,
financiers. l’euro étant la monnaie fonctionnelle et de présentation du
Groupe. Chaque entité du Groupe détermine sa propre monnaie
4.2.1.4 IFRS 7 – Table de correspondance fonctionnelle. La monnaie fonctionnelle correspond à la devise
de l’environnement économique dans lequel la société exerce
● Risque de liquidité ● § 4.2.2.1
ses activités principales. Tous les éléments inclus dans les états
● Risque de taux ● § 4.2.2.2 financiers de ces entités sont évalués en utilisant cette monnaie
● Risque de contreparties ● § 4.2.2.3 fonctionnelle.
financières
● Risque lié aux variations de ● § 4.2.2.4 Les opérations en monnaies étrangères sont initialement
valeur du patrimoine enregistrées au taux de change en vigueur à la date de
● Risque de taux de change ● § 4.2.2.5 transaction. Les actifs et passifs des filiales sont convertis en
● Autres risques opérationnels ● § 4.2.2.6 euros au taux de change en vigueur à la date de clôture alors
et financiers que les produits et charges sont convertis au taux de change
● Sensibilité de la juste valeur ● § 4.2.5.4.4 moyen sur la période. Les écarts de change sont comptabilisés
des immeubles de placement en capitaux propres.
● Instruments dérivés (courants ● § 4.2.5.12.6
et non courants)
● Covenants bancaires ● § 4.2.5.12.8




4.2.2 Gestion des risques financiers
Les activités opérationnelles et financières de la société l’exposent aux risques suivants :

4.2.2.1 Risque de liquidité
La gestion du risque de liquidité est assurée à moyen et long terme dans le cadre de plans pluriannuels de gestion de trésorerie et, à
court terme, par le recours à des lignes de crédit confirmées et non tirées. Au 31 décembre 2024, les disponibilités du groupe Covivio
s’élèvent à 3 283 M€ et sont composées de 2 088 M€ de lignes de crédits confirmées non utilisées (soit 1 848 M€ en part du groupe), de
1 004 M€ de trésorerie et d’équivalents de trésorerie et de 191 M€ de découverts autorisés non utilisés.
L’histogramme ciટdessous résume les échéanciers des emprunts (en M€) tels qu’existant au 31 décembre 2024 :
4
2500


83
2000 141

168
54
1500
118
103




101 38
2034
1793




1000 22
1634




09 d'euros) 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 et plus
1 175




1254




Échéances 1 175 1 634 1 074 785 1 793 1 254 880 760 663 307
1074




880
785




760




3 NEU CP 103 - - - - - - - - -
663




500
Intérêts 168 141 118 101 83 54 38 22 9 3
307




0
2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034
et plus
Échéances NEU CP Intérêts




Les échéances à moins d’un an de l’histogramme ciટdessus Le détail des échéances de la dette est fourni en note 4.2.5.12.5
comprennent 103 M€ de NEU Commercial Paper. et une description des covenants bancaires et des clauses
d’exigibilité anticipée prévues dans les conventions de crédit est
Concernant les instruments dérivés, dont les échéances sont
présentée en note 4.2.5.12.8.
déterminées uniquement pour la partie clean MtM
(MarkટtoટMarket), ils présentent les répartitions suivantes : un Au cours de l’année 2024, Covivio a sécurisé 1,9 Md€ de
montant de 56,1 M€ est attendu à moins d'un an, 164,4 M€ sont refinancements ou nouveaux financements.
prévus entre 1 et 5 ans, et 60,5 M€ sont estimés pour des
Covivio a sécurisé 300M€ de lignes RCF à long terme (dont
échéances supérieures à 5 ans.
100 M€ nouveaux et 200 M€ renouvelés). En Italie, Covivio a
Le montant des intérêts qui seraient versés jusqu’à l’échéance de refinancé à 5 ans la dette hypothécaire de son portefeuille
la dette, estimés sur la base de l’encours existant au Telecom pour un montant de 290M€ avec un pool de banques
31 décembre 2024 et du taux moyen de la dette, s’élève à françaises et italiennes.
739 M€.




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 345
4 Renseignements financiers
Annexe aux comptes consolidés




En Hôtels en Europe, la filiale Covivio Hotels a procédé à 4.2.2.4 Risque lié aux variations de valeur
l’émission d’une obligation de 500 M€ à 9 ans, venant sécuriser
du patrimoine
le refinancement de son échéance obligataire 2025 et le
remboursement partiel d’échéances de dette à moyen terme. Un Les variations de juste valeur des investissements immobiliers
crédit corporate long terme a par ailleurs été levé pour un sont comptabilisées dans l’état du résultat net. Des
montant de 150 M€ dans le cadre de l’opération d’assets swap changements dans les valeurs des immeubles peuvent en
avec AccorInvest (4.2.5.1 paragraphe Comptabilisation du conséquence avoir un impact significatif sur le résultat
regroupement d’entreprises – Acquisition des fonds de opérationnel du Groupe.
commerce auprès d’AccorInvest). Le refinancement de son En outre, une partie des résultats opérationnels du Groupe est
portefeuille espagnol a également été signé pour un montant générée par le plan de vente dont le résultat est également
de 229 M€ avec une maturité de 7 ans. dépendant des valeurs des biens immobiliers et du volume de
En Résidentiel Allemagne, Covivio, via sa filiale Covivio transactions potentielles.
Immobilien, a sécurisé pour 430 M€ de dettes, principalement à Les loyers et les prix des biens immobiliers sont cycliques par
10 ans. nature, la durée des cycles étant variable mais généralement de
Au cours de l’année 2024, le groupe Covivio a significativement long terme. Les différents marchés nationaux ont des cycles
augmenté la part de sa dette liée à des indicateurs ESG (§ différents, qui varient les uns par rapport aux autres, en fonction
3.2.6.2 Des financements indexés sur des critères ESG), pour d’environnements économiques et commerciaux spécifiques. De
atteindre 64% à décembre 2024, vs. 57% fin 2023. même, au sein de chaque marché national, les prix suivent le
cycle de différentes manières et avec des degrés d’intensité
4.2.2.2 Risque de taux différents, en fonction de la localisation et de la catégorie des
L’exposition du Groupe au risque de variation des taux d’intérêt biens.
de marché est liée à l’endettement financier à taux variable et à Les facteurs macroéconomiques ayant le plus d’influence sur la
long terme. valeur des biens immobiliers et déterminant les différentes
La dette bancaire est, dans la mesure du possible largement tendances cycliques, sont les suivants :
couverte par des instruments financiers (note 4.2.5.12.6). Après ● les taux d’intérêt ;
prise en compte des swaps de taux d’intérêt, environ 95 % de la
dette du Groupe est couverte au 31 décembre 2024 et l’essentiel ● la liquidité sur le marché et la disponibilité d’autres
du reliquat est couvert par des caps d’intérêt. L’impact dans les investissements profitables alternatifs ;
comptes annuels de la sensibilité des taux d’intérêt serait la ● la croissance économique ;
suivante :
● les perspectives d’évolution des revenus.
(En millions
d’euros) Taux + 100 bps Taux + 50 bps Taux - 50 bps De faibles taux d’intérêt, une forte liquidité sur le marché et un
en PdG au 31/12/2024 au 31/12/2024 au 31/12/2024 manque d’investissements profitables alternatifs entraînent
Coût de généralement une hausse de valeur des biens immobiliers.
l’endettement
La croissance économique entraîne généralement la hausse de
financier net
la demande pour les espaces loués et favorise la hausse des
au 31/12/2024 - 4,7 - 2,3 2,3
niveaux de loyers, particulièrement dans les Bureaux. Ces deux
4.2.2.3 Risque de contreparties financières conséquences induisent une hausse des prix des actifs
immobiliers. Néanmoins, à moyen terme, une croissance
Compte tenu des relations contractuelles qu’entretient le groupe économique conduit généralement à une hausse de l’inflation
Covivio avec ses partenaires financiers, le Groupe est exposé au puis une hausse des taux d’intérêt.
risque de contrepartie. Si l’une des parties partenaires n’est pas
en mesure d’honorer ses engagements, le résultat du Groupe La politique d’investissement du groupe Covivio a pour but de
pourrait subir des impacts négatifs. minimiser l’impact des différentes étapes du cycle, en choisissant
des investissements :
Ce risque concerne notamment les instruments de couverture
souscrits par le Groupe et pour lesquels une défaillance de la ● comportant des baux de longue durée et des locataires de
contrepartie pourrait entrainer la nécessité de remplacer une qualité, permettant d’atténuer l’impact des baisses de loyers
opération de couverture au taux du marché en vigueur. de marché et le déclin des prix de l’immobilier qui s’en suit ;

Le risque de contrepartie est limité par le fait que le groupe ● situés dans les principales agglomérations ;
Covivio est structurellement emprunteur. Il se limite donc
● avec de faibles taux de vacance afin d’éviter le risque d’avoir
essentiellement aux placements effectués par le Groupe et aux
à relouer les espaces vacants dans un environnement où la
contreparties du Groupe dans les transactions de produits
demande peut être limitée.
dérivés. La société suit de manière continue son exposition au
risque de contreparties financières. La politique du Groupe est La détention d’actifs immobiliers destinés à la location expose le
de ne contracter qu’avec des contreparties de premier rang, groupe Covivio au risque de fluctuation de la valeur des actifs
tout en diversifiant ses partenaires financiers et ses sources de immobiliers et des loyers.
financement.
Malgré les incertitudes liées au contexte économique de crise,
Le risque de contrepartie en matière de couverture est cette exposition est limitée dans la mesure où les loyers facturés
appréhendé dans la valorisation des IFT et s’élève à - 14 M€ au sont issus d’engagements de location dont la durée et la
31 décembre 2024. dispersion lissent l’effet des fluctuations du marché locatif.
La sensibilité de la juste valeur des immeubles de placement à la
variation des taux de rendement et d’actualisation est analysée
dans le paragraphe 4.2.5.4.4.




346 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Renseignements financiers
Annexe aux comptes consolidés




4.2.2.5 Risque de taux de change
Le Groupe opère principalement en zone Euro et marginalement hors zone Euro (suite à l’acquisition de murs d’hôtels au RoyaumeટUni,
en Pologne, en Hongrie et en République tchèque). Le Groupe a souhaité se prémunir des variations de certaines devises (GBP) en
finançant une partie de l’acquisition via un emprunt en devises et en souscrivant un swap de devises.



Impact d’une baisse du taux de change GBP/EUR sur les capitaux propres
Hausse réelle de Baisse de 5 % du Baisse de 10 % du
+ 4,7 % du taux de taux de change taux de change
31/12/2024 (M£) change GBP/EUR GBP/EUR (M€) GBP/EUR (M€)
Patrimoine immobilier 658 29,1 - 31,4 - 62,6
Dette bancaire 270 - 12,0 12,8 25,6
Cross currency swap 250 - 11,2 11,8 23,7
IMPACT CAPITAUX PROPRES 5,9 - 6,8 - 13,4



4.2.2.6 Autres risques opérationnels et financiers
Risque de commercialisation des immeubles en développement En revanche, la réforme de la fiscalité au niveau international
« PILIER 2 », issue d’un projet de l’OCDE et de la commission
Le Groupe réalise des développements immobiliers. A ce titre, il
européenne, et visant à garantir une imposition minimale
est exposé à différents risques notamment les risques liés aux
effective de 15 % des groupes ayant un chiffre d’affaires d’au
coûts des travaux, aux retards de livraison et à la
moins 750 M€, est applicable à compter de l’exercice 2024.
commercialisation de l’actif. L’appréciation de ces risques peut
être faite au regard du tableau des actifs en développement Les précisions attendues des instances représentatives de la
figurant dans le paragraphe 4.2.5.4.3 et 4.2.8.4. réforme permettant de tenir compte des spécificités des régimes
nationaux spécifiques aux REITs ont été reportées à 2025. Dans
Risque de contreparties locatives
ce contexte, et sur la base des échanges et informations
Les revenus des loyers du groupe Covivio sont sujets à un certain obtenus au cours de l’exercice 2024 et d’une note OCDE de 2025
degré de concentration, dans la mesure où les 10 premiers confirmant les travaux en cours sur les REITs, il n’a pas été
locataires (Fibercorp, portefeuille Telecom Italia, Orange, NH, comptabilisé d’impôt relatif aux règles PILIER 2 sur les périmètres
Suez, IHG, B&B, Dassault, Tecnimont, Thalès), génèrent environ 26 SIIC, SOCIMI et UK REIT au 31 décembre 2024.
% des revenus annuels.
Le groupe Covivio n’est pas exposé de manière significative au
4.2.2.7.2 Risques fiscaux 4
En raison de la complexité et du formalisme qui caractérisent
risque d’insolvabilité, étant donné que les locataires sont l’environnement fiscal dans lequel les activités du groupe Covivio
sélectionnés sur la base de leurs qualités de signature et sur les s’exercent, le Groupe se trouve exposé à des risques fiscaux.
perspectives économiques offertes dans leurs branches Après avis de nos conseils, si un traitement fiscal présente un
d’activité. Les performances opérationnelles et financières des risque de redressement, un passif est alors constitué.
principaux locataires sont suivies de manière régulière. Par
ailleurs, lors de la signature des baux, les locataires remettent au Au 31 décembre 2024 il n’y a pas de nouveau risque fiscal
Groupe des garanties financières. comptabilisé dont les effets seraient susceptibles d’affecter de
manière significative le résultat ou la situation financière du
Le montant du solde des dépréciations des créances clients au Groupe.
31 décembre 2024 s’élève à 23,9 M€, en diminution de 11,2 M€ par
rapport au 31 décembre 2023. 4.2.2.7.3 Fiscalité latente
Risque lié aux variations de valeur des actions et obligations Une partie significative des sociétés immobilières du Groupe ont
opté pour le régime SIIC en France. L’impact de la fiscalité
Le Groupe est exposé aux risques pour deux catégories latente est donc essentiellement présent en Résidentiel
d’actions : Allemagne, en Bureaux Allemagne et en Bureaux Italie. Il est
également lié aux investissements réalisés en Hôtels (Allemagne,
● Les titres non consolidés (note 4.2.5.6) ;
Espagne, Belgique, Irlande, PaysટBas, Portugal, RoyaumeટUni,
● Les titres mis en équivalence (note 4.2.5.5). Pologne, Hongrie, République tchèque). S’agissant de l’Espagne,
toutes les sociétés espagnoles ont opté pour le régime
Ce risque porte principalement sur les titres des sociétés d’exonération SOCIMI.
consolidées selon la méthode de la mise en équivalence qui
sont valorisés selon leur valeur d’utilité. La valeur d’utilité est L’impôt différé est principalement dû à la prise en compte de la
déterminée sur la base d’expertises indépendantes pour les juste valeur du patrimoine. Les taux d’impôt sont détaillés en
actifs immobiliers et les instruments financiers. note 4.2.6.9.2 – Impôts et taux retenus par zone géographique.

4.2.2.7 Environnement fiscal Toutefois, il existe une fiscalité latente liée aux actifs détenus par
les sociétés antérieurement à leur option pour le régime SOCIMI.
4.2.2.7.1 Évolution par pays
S’agissant du RoyaumeટUni, 9 des 12 sociétés ont opté pour le
Le Groupe n’observe pas d’évolution majeure de l’environnement
régime UK REIT à compter du 1er janvier 2024. Il n’existe donc plus
fiscal en France et dans les autres pays impactant les résultats
de fiscalité latente sur cette partie du patrimoine.
de l’exercice 2024.




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 347
4 Renseignements financiers
Annexe aux comptes consolidés




4.2.3 Périmètre de consolidation
4.2.3.1 Principes comptables relatifs Activités conjointes
au périmètre de consolidation Une activité conjointe est un partenariat dans lequel les parties
qui exercent un contrôle conjoint sur l’opération ont des droits
Filiales et entités structurées consolidées – IFRS 10 sur les actifs, et des obligations au titre des passifs, relatifs à
Les présents états financiers comprennent les états financiers de celleટci. Ces parties sont appelées coparticipants.
la société Covivio et les états financiers des entités (y compris les
entités structurées) qu’elle contrôle et ses filiales. Le coparticipant doit comptabiliser les éléments suivants
relativement à ses intérêts dans l’activité conjointe :
Le groupe Covivio a le contrôle lorsqu’il :
● ses actifs, y compris sa quoteટpart des actifs détenus
● détient le pouvoir sur l’entité émettrice ; conjointement, le cas échéant ;
● est exposé, ou a le droit, à des rendements variables, en ● ses passifs, y compris sa quoteટpart des passifs assumés
raison de ses liens avec l’entité émettrice ; conjointement, le cas échéant ;
● a la capacité d’exercer son pouvoir de manière à influer sur le ● les produits qu’il a tirés de la vente de sa quoteટpart de la
montant des rendements qu’elle obtient. production générée par l’activité conjointe ;
Si le Groupe ne détient pas la majorité des droits de vote dans ● sa quoteટpart des produits tirés de la vente de la production
une entité émettrice afin de déterminer le pouvoir exercé sur une générée par l’activité conjointe ;
entité, il analyse s’il dispose des droits suffisants pour lui conférer
la capacité de diriger unilatéralement les activités pertinentes ● les charges qu’il a engagées, y compris sa quoteટpart des
de l’entité émettrice. Le Groupe prend en considération tous les charges engagées conjointement, le cas échéant.
faits et circonstances lorsqu’il évalue si les droits de vote qu’il Le coparticipant comptabilise les actifs, les passifs, les produits
détient dans l’entité émettrice sont suffisants pour lui conférer le et les charges relatifs à ses intérêts dans une activité conjointe
pouvoir, y compris les suivants : en conformité avec les normes IFRS qui s’appliquent à ces actifs,
● les droits de vote potentiels détenus par le Groupe, les autres passifs, produits et charges.
détenteurs de droits de vote ou d’autres parties ; Le périmètre de Covivio ne comprend pas d'activités conjointes.
● les droits découlant d’autres accords contractuels (pactes) ;
4.2.3.2 Variation de taux de détention et/
● les autres faits et circonstances, le cas échéant, qui indiquent ou changement de méthode
que le Groupe a, ou n’a pas, la capacité actuelle de diriger les de consolidation
activités pertinentes au moment où les décisions doivent être
prises, y compris les tendances du vote lors des précédentes Le 19 avril 2024, Covivio a acquis 8,3 % du capital de Covivio
assemblées des actionnaires. Hotels détenus par le groupe Générali, en échange d’actions
nouvelles Covivio. Le lancement de l’offre publique d’échange
Les filiales et entités structurées sont consolidées. subséquente s’est traduite par l’acquisition complémentaire de
0,35 % du capital de Covivio Hotels. Cette opération s’est
Entreprises associées – IAS 28
traduite par un renforcement des fonds propres part du Groupe
Une entreprise associée est une entité dans laquelle le Groupe a de 280 millions d’euros. Ainsi, au 31 décembre 2024, Covivio
une influence notable. L’influence notable est le pouvoir de détient 52,53 % de sa filiale consolidée Covivio Hotels.
participer aux décisions de politique financière et opérationnelle
d’une entité émettrice, sans toutefois exercer un contrôle ou un Le 28 juin 2024, Covivio et CDC Investissement Immobilier ont
contrôle conjoint sur ces politiques. signé un partenariat stratégique en Allemagne sur un
portefeuille à dominante résidentielle situé dans le centre de
Les résultats et les actifs et passifs des entreprises associées Berlin. Ce partenariat s’est traduit par l’acquisition par CDC
sont comptabilisés dans les présents états financiers consolidés Investissement Immobilier, pour le compte de la Caisse des
selon la méthode de la mise en équivalence. Dépôts, d’une participation de 49 % dans un portefeuille
représentatif du patrimoine résidentiel berlinois de Covivio, qui
Partenariats (ou contrôle conjoint) – IFRS 11
comprend 8 actifs, situés dans plusieurs des quartiers les plus
Le contrôle conjoint s’entend du partage contractuellement attractifs de Berlin, détenus par la société Covivio Berlin Prime.
convenu du contrôle exercé sur une entreprise, qui n’existe que Covivio détient à présent 51 % du capital via sa filiale allemande
dans le cas où les décisions concernant les activités pertinentes et détient toujours le contrôle de la société. Covivio Berlin prime
requièrent le consentement unanime des parties partageant le est consolidée au 31 décembre 2024.
contrôle.
Enfin, le Groupe a augmenté son taux de détention de 32,02 % à
Coentreprises 43,80 % de la société Fondo Porta di Romana à la suite
Une coentreprise est un partenariat dans lequel les parties qui d’augmentations de capital successives. Covivio n’a pas le
exercent un contrôle conjoint sur l’opération ont des droits sur contrôle sur cette entité et celleટci reste consolidée en mise en
l’actif net de celleટci. équivalence.

Les résultats et les actifs et passifs des coentreprises sont
comptabilisés dans les présents états financiers consolidés selon
la méthode de la mise en équivalence.




348 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Renseignements financiers
Annexe aux comptes consolidés




4.2.3.3 Liste des sociétés consolidées
Les entrées et les sorties de périmètre sont présentées dans le tableau ciટdessous au début (entrée) ou à la fin (sortie) de chaque
secteur d’activité.

Méthode de
74 sociétés Secteur Bureaux France Pays consolidation % d’intérêt 2024 % d’intérêt 2023
Covivio SA France Société mère
SCCV Rueil Lesseps France MEE/CE 50,00 0,00
SNC Anjou Promo France IG 100,00 100,00
Covivio Ravinelle France IG 100,00 100,00
SARL Foncière Margaux France IG 100,00 100,00
Covivio 2 France IG 100,00 100,00
Covivio 4 France IG 75,00 75,00
Euromarseille 1 France MEE/CE 50,00 50,00
Euromarseille 2 France MEE/CE 50,00 50,00
Euromarseille BI France MEE/CE 50,00 50,00
Euromarseille PK France MEE/CE 50,00 50,00
Euromarseille Invest France MEE/CE 50,00 50,00
Euromarseille H France MEE/CE 50,00 50,00
Covivio 7 France IG 100,00 100,00
SCI bureaux Coeur d’Orly France MEE/CE 50,00 50,00
SAS Coeur d’Orly Promotion France MEE/CE 50,00 50,00
Technical France IG 100,00 100,00
SCI Atlantis France IG 100,00 100,00
Iméfa 127 France IG 100,00 100,00
SNC Latécoère France IG 50,10 50,10
SCI du 32 avenue P Grenier France IG 100,00 100,00
4
SCI du 40 rue JJ Rousseau France IG 100,00 100,00
SCI du 3 place A Chaussy France IG 100,00 100,00
SARL BGA Transactions France IG 100,00 100,00
SCI du 9 rue des Cuirassiers France IG 50,10 50,10
SCI du 15 rue des Cuirassiers France IG 50,10 50,10
SCI du 10B et 11 A 13 allée des Tanneurs France IG 100,00 100,00
SCI du 125 avenue du Brancolar France IG 100,00 100,00
SARL du 106ટ110 rue des Troënes France IG 100,00 100,00
SCI du 20 avenue Victor Hugo France IG 100,00 100,00
Palmer Plage SNC France IG 100,00 100,00
Dual Center France IG 100,00 100,00
SNC Télimob Paris France IG 100,00 100,00
SNC Télimob Nord France IG 100,00 100,00
SNC Télimob Rhone Alpes France IG 100,00 100,00
SNC Télimob Sud Ouest France IG 100,00 100,00
OPCI Office CB21 France IG 75,00 75,00
Lenovilla France MEE/CE 50,09 50,09
SCI Latécoère 2 France IG 50,10 50,10
Meudon Saulnier France IG 100,00 100,00
Latepromo France IG 100,00 100,00




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 349
4 Renseignements financiers
Annexe aux comptes consolidés




Méthode de
74 sociétés Secteur Bureaux France Pays consolidation % d’intérêt 2024 % d’intérêt 2023
FDR Participation France IG 100,00 100,00
SCI Avenue de la Marne France IG 100,00 100,00
Omega B France IG 100,00 100,00
SCI Rueil B2 France IG 100,00 100,00
Wellio France IG 100,00 100,00
Bordeaux Lac France IG 100,00 100,00
Gambetta Le Raincy France IG 100,00 100,00
21 Rue Jean Goujon France IG 100,00 100,00
Villouvette SaintટGermain France IG 100,00 100,00
Normandie Niemen Bobigny France IG 100,00 100,00
Cité Numérique France IG 100,00 100,00
Danton Malakoff France IG 100,00 100,00
Meudon Bellevue France IG 100,00 100,00
N2 Batignolles France IG 50,00 50,00
Valence Victor Hugo France IG 100,00 100,00
Nantes Talensac France IG 100,00 100,00
Marignane Saint Pierre France IG 100,00 100,00
N2 Batignolles Promo France IG 50,00 50,00
6 rue Fructidor France IG 50,10 50,10
Fructipromo France IG 100,00 100,00
Jean Jacques Bosc France IG 100,00 100,00
Terres neuves France IG 100,00 100,00
André Lavignolle France IG 100,00 100,00
SCCV Chartres avenue de Sully France IG 100,00 100,00
SCI de la Louisiane France IG 100,00 100,00
SCCV Bobigny Le 9ème Art France IG 60,00 60,00
SCCV Fontenay sous Bois Rabelais France IG 50,00 50,00
SaintટGermain Hennemont France IG 100,00 100,00
Antony Avenue de Gaulle France IG 100,00 100,00
Aix en Provence Cézanne France IG 100,00 100,00
Hotel N2 France IG 50,10 50,10
SCI Meudon Juin France IG 100,00 100,00
SNC Boulogne Jean Bouveri France IG 100,00 100,00
Charenton France Tupée 0,00 100,00
SNC Télimob Paca France Tupée 0,00 100,00
SARL Télimob Paris France Tupée 0,00 100,00
Sucy Parc France Tupée 0,00 100,00


Le siège social de la société mère Covivio se situe 18, avenue François Mitterrand – 57000 METZ. Les autres filiales du secteur Bureaux
France intégrées globalement ont leur siège social au 10 rue de Madrid 75008 PARIS.




350 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Renseignements financiers
Annexe aux comptes consolidés




Méthode de
14 sociétés Secteur Bureaux Italie Pays consolidation % d’intérêt 2024 % d’intérêt 2023
Covivio Attività Immobiliari 6 S.r.L. Italie IG 100,00 0,00
Covivio 7 S.p.A. Italie IG 100,00 100,00
Central Società di Investimento per Azioni a capitalo fisso Central
SICAF S.p.A. Italie IG 51,00 51,00
Covivio Immobiliare 9 S.p.A. SINQ Italie IG 100,00 100,00
Covivio Projects & Innovation Italie IG 100,00 100,00
Wellio Italy Italie IG 100,00 100,00
Imser Securitisation S.r.L.. Italie IG 100,00 100,00
Imser Securitisation 2 S.r.L.. Italie IG 100,00 100,00
Covivio Development Trading S.r.L. Italie IG 100,00 100,00
Zabarella 2023 S.r.L. Italie MEE/CE 64,74 64,74
Covivio Development Italy S.p.A. Italie IG 100,00 100,00
Covivio Attività Immobiliari 4 S.r.L. Italie IG 100,00 100,00
Covivio Attività Immobiliari 5 S.r.L. Italie IG 100,00 100,00
Fondo Porta Di Romana Italie MEE/EA 43,80 32,02
RESolution Tech Italie Cédée 0,00 30,00

Le siège social des sociétés du secteur Bureaux Italie se situe 10, Carlo Ottavio Cornaggia, 20123 Milan.

Méthode de
22 sociétés Secteur Bureaux Allemagne Pays consolidation % d’intérêt 2024 % d’intérêt 2023
Covivio Office Holding Allemagne IG 100,00 100,00
Covivio Alexanderplatz Luxembourg IG 55,00 55,00
Covivio Alexanderplatz Allemagne IG 100,00 100,00
Covivio Office Berlin Allemagne IG 100,00 100,00
Covivio Tino Schwierzina Strasse 32 Grundbezitz Allemagne IG 94,22 94,22
Covivio GrossટBerlinerટDamm Allemagne IG 100,00 100,00
4
Covivio Office (exટGodewind Immobilien) Allemagne IG 100,00 100,00
Covivio Office 1 Allemagne IG 94,22 94,22
Covivio Beteilingungs Allemagne IG 94,22 94,22
Covivio Office 2 Allemagne IG 94,22 94,22
Covivio Office 3 Allemagne IG 94,22 94,22
Covivio Office 4 Allemagne IG 94,22 94,22
Covivio Office 5 Allemagne IG 94,22 94,22
Covivio Office 7 Allemagne IG 94,22 94,22
Covivio Office 6 Allemagne IG 89,90 89,90
Covivio Technical Services 1 Allemagne IG 100,00 100,00
Covivio Technical Services 2 Allemagne IG 94,22 94,22
Covivio Technical Services 3 Allemagne IG 94,22 94,22
Covivio Technical Services 4 Allemagne IG 94,22 94,22
Covivio Verwaltungs 4 Allemagne IG 94,22 94,22
Covivio Construction Allemagne IG 100,00 100,00
Acopio Office Energie GmbH Allemagne IG 100,00 100,00


Le siège social de la société mère Covivio Office Holding se situe Knesebeckstrasse 3, 10623 Berlin.




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 351
4 Renseignements financiers
Annexe aux comptes consolidés




Méthode de
195 sociétés Secteur Hôtels en Europe Pays consolidation % d’intérêt 2024 % d’intérêt 2023
SCA Covivio Hotels (société mère) contrôlée à 100 % France IG 52,53 43,86
Holdco Phoenix France MEE/EA 16,36 0,00
Holdco IRIS Dahlia France MEE/EA 10,51 0,00
Exhotel France IG 52,53 0,00
Porte de Saint Cloud France IG 52,53 0,00
SHPES France IG 52,53 0,00
CTID France MEE/EA 10,51 0,00
Paris Clichy France MEE/EA 10,51 0,00
Mont du centre France MEE/EA 16,36 0,00
Montreuilloise France MEE/EA 10,51 0,00
Ulysse OpCo Belgium Belgique IG 52,53 0,00
Phoenix OpCo Belgium Belgique MEE/EA 17,51 0,00
Iris OpCo Belgium Belgique MEE/EA 10,51 0,00
Groen Brugge Hotel BV Belgique MEE/EA 10,51 0,00
Covivio Hotels Belgique Belgique IG 52,53 0,00
Las Dalias Propco S. L Espagne IG 52,53 0,00
Wiziu Belgique Belgique IG 52,53 0,00
Rocky I France IG 52,53 43,86
Rocky II France IG 52,53 43,86
Rocky III France IG 52,53 43,86
Rocky IV France IG 52,53 43,86
Rocky V France IG 52,53 43,86
Rocky VI France IG 52,53 43,86
Rocky VII France IG 52,53 43,86
Rocky VIII France IG 52,53 43,86
Rocky IX France IG 52,53 43,86
Rocky X France IG 52,53 43,86
Rocky XI France IG 52,53 43,86
Rocky Covivio Limited RoyaumeટUni IG 52,53 43,86
SARL Loire France IG 52,53 43,86
Ruhl Cote D’Azur France IG 52,53 43,86
Foncière Otello France IG 52,53 43,86
Hôtel René Clair France IG 52,53 43,86
Ulysse Belgique Belgique IG 52,53 43,86
Ulysse Trefonds Belgique IG 52,53 43,86
Foncière No Bruxelles Grand Place Belgique IG 52,53 43,86
Foncière No Bruxelles Aéroport Belgique IG 52,53 43,86
Foncière No Bruges Centre Belgique IG 52,53 43,86
Foncière Gand Centre Belgique IG 52,53 43,86
Foncière IB Bruxelles GrandટPlace Belgique IG 52,53 43,86
Foncière IB Bruxelles Aéroport Belgique IG 52,53 43,86
Foncière IB Bruges Centre Belgique IG 52,53 43,86
Foncière Antwerp Centre Belgique IG 52,53 43,86




352 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Renseignements financiers
Annexe aux comptes consolidés




Méthode de
195 sociétés Secteur Hôtels en Europe Pays consolidation % d’intérêt 2024 % d’intérêt 2023
Foncière Gand Opéra Belgique IG 52,53 43,86
Foncière Bruxelles Expo Atomium Belgique IG 52,53 43,86
Murdelux Luxembourg IG 52,53 43,86
Portmurs Portugal IG 52,53 43,86
Sunparks Oostduinkerke Belgique IG 52,53 43,86
Foncière Vielsam Belgique IG 52,53 43,86
Sunparks Trefonds Belgique IG 52,53 43,86
Foncière Kempense Meren Belgique IG 52,53 43,86
Iris Holding France France MEE/EA 10,45 8,73
Foncière Iris SAS France MEE/EA 10,45 8,73
Sables d’Olonne SAS France MEE/EA 10,45 8,73
OPCI Iris Invest 2010 France MEE/EA 10,45 8,73
Covivio Hotels Gestion Immobilière France IG 52,53 43,86
Tulipe Holding Belgique Belgique MEE/EA 10,45 8,73
Narcisse Holding Belgique Belgique MEE/EA 10,45 8,73
Foncière Bruxelles Tour Noire Belgique MEE/EA 10,45 8,73
Foncière Louvain Belgique MEE/EA 10,45 8,73
Foncière Bruxelles Centre Gare Belgique MEE/EA 10,45 8,73
Iris Tréfonds Belgique MEE/EA 10,45 8,73
Foncière Louvain Centre Belgique MEE/EA 10,45 8,73
Foncière Liège Belgique MEE/EA 10,45 8,73
Foncière Bruxelles Aéroport Belgique MEE/EA 10,45 8,73
Foncière Bruxelles Sud Belgique MEE/EA 10,45 8,73
Foncière Bruge Station Belgique MEE/EA 10,45 8,73
Iris investor Holding Gmbh Allemagne MEE/EA 10,45 8,73
4
Iris Bochum & Essen Allemagne MEE/EA 10,42 8,70
Iris Frankfurt Gmbh Allemagne MEE/EA 10,42 8,70
Iris Nuremberg Gmbh Allemagne MEE/EA 10,42 8,70
Iris Stuttgart Gmbh Allemagne MEE/EA 10,42 8,70
Iris General partner Gmbh Allemagne MEE/EA 5,23 4,36
Iris Verwaltungs Gmbh & co KG Allemagne MEE/EA 9,92 8,28
B & B Invest Lux 1 Allemagne IG 52,53 43,86
B & B Invest Lux 2 Allemagne IG 52,53 43,86
B & B Invest Lux 3 Allemagne IG 52,53 43,86
Campeli France MEE/EA 10,45 8,73
OPCI Camp Invest France MEE/EA 10,45 8,73
Dahlia France MEE/EA 10,51 8,77
Foncière B2 Hôtel Invest France IG 26,37 22,02
OPCI B2 Hôtel Invest France IG 26,37 22,02
Foncière B3 Hôtel Invest France IG 26,37 22,02
B & B Invest Lux 4 Allemagne IG 52,53 43,86
NH Amsterdam Center Hotel HLD PaysટBas IG 52,53 43,86
Hôtel Amsterdam Centre Propco PaysટBas IG 52,53 43,86




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 353
4 Renseignements financiers
Annexe aux comptes consolidés




Méthode de
195 sociétés Secteur Hôtels en Europe Pays consolidation % d’intérêt 2024 % d’intérêt 2023
Mo Lux 1 Luxembourg IG 52,53 43,86
LHM Holding Lux SARL Luxembourg IG 52,53 43,86
LHM PropCo Lux SARL Luxembourg (1) IG 53,44 45,65
SCI Rosace France IG 52,53 43,86
Mo Drelinden, Niederrad, Düsseldorf Allemagne IG 49,37 41,23
Mo Berlin Allemagne IG 49,37 41,23
Mo First Five Allemagne IG 50,24 42,91
Ringer Allemagne IG 52,53 43,86
B & B Invest Lux 5 Allemagne IG 48,85 40,79
SCI Hôtel Porte Dorée France IG 52,53 43,86
FDM M Lux Luxembourg IG 52,53 43,86
OPCO Rosace France IG 52,53 43,86
Exco Hôtel Belgique IG 52,53 43,86
Invest Hôtel Belgique IG 52,53 43,86
H Invest Lux Luxembourg (1) IG 52,53 43,86
Hermitage Holdco France IG 52,53 43,86
Foncière B4 Hôtel Invest France IG 26,37 22,02
B & B Invest Espagne SLU Espagne IG 52,53 43,86
RockટLux Luxembourg IG 52,53 43,86
Wiziu Couvent des Minimes France IG 52,53 43,86
Berlin I Allemagne IG 49,85 41,63
Opco Grand Hôtel Berlin Betriebs Allemagne IG 49,85 41,63
Berlin II Allemagne IG 49,85 41,63
Opco Hôtel Stadt Berlin Betriebs Allemagne IG 49,85 41,63
Berlin III Allemagne IG 49,85 41,63
Opco Hôtel Potsdam Betriebs Allemagne IG 49,85 41,63
Dresden II Allemagne IG 49,85 41,63
Dresden III Allemagne IG 49,85 41,63
Dresden IV Allemagne IG 49,85 41,63
Opco BKL Hotelbetriebsgesellschaft (Dresden II à IV) Allemagne IG 49,85 41,63
Dresden V (propco Pullman Newa Dresden) Allemagne IG 49,85 41,63
Leipzig I (propco Westin Leipzig) Allemagne IG 49,85 41,63
Opco HotelgesellschaftGeberst, Betriebs (Westin Leipzig) Allemagne IG 49,85 41,63
Leipzig II (propco Radisson Blu Leipzig) Allemagne IG 49,85 41,63
Opco Hôtel Deutschland Leipzig Betriebs (Radisson Blu) Allemagne IG 49,85 41,63
Erfurt I (propco Radisson Blu Erfurt) Allemagne IG 49,85 41,63
Opco Hôtel Kosmos Erfurt (Radisson Blu) Allemagne IG 49,85 41,63
Airport Garden Hotel NV Belgique IG 52,53 43,86
Investment FDM Rocatiera Espagne IG 52,53 43,86
Trade Center Hôtel Espagne IG 52,53 43,86
H Invest Lux 2 Luxembourg (1) IG 52,53 43,86
Constance France IG 52,53 43,86
Hôtel Amsterdam Noord FDM PaysટBas IG 52,53 43,86
Hôtel Amersfoort FDM PaysટBas IG 52,53 43,86
Constance Lux 1 Luxembourg IG 52,53 43,86
Constance Lux 2 Luxembourg IG 52,53 43,86




354 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Renseignements financiers
Annexe aux comptes consolidés




Méthode de
195 sociétés Secteur Hôtels en Europe Pays consolidation % d’intérêt 2024 % d’intérêt 2023
NiceટM France IG 52,53 43,86
RockટLux OPCO Luxembourg IG 52,53 43,86
Blythswood Square Hotel Holdco RoyaumeટUni IG 52,53 43,86
George Hotel Investments Holdco RoyaumeટUni IG 52,53 43,86
Grand Central Hotel Company Holdco RoyaumeટUni IG 52,53 43,86
Lagonda Leeds Holdco RoyaumeટUni IG 52,53 43,86
Lagonda Palace Holdco RoyaumeટUni IG 52,53 43,86
Lagonda Russell Holdco RoyaumeટUni IG 52,53 43,86
Lagonda York Holdco RoyaumeટUni IG 52,53 43,86
Oxford Spires Hotel Holdco RoyaumeટUni IG 52,53 43,86
Oxford Thames Holdco RoyaumeટUni IG 52,53 43,86
Roxburghe Investments Holdco RoyaumeટUni IG 52,53 43,86
The St David’s Hotel Cardiff Holdco RoyaumeટUni IG 52,53 43,86
Wotton House Properties Holdco RoyaumeટUni IG 52,53 43,86
Blythswood Square Hotel Glasgow RoyaumeટUni IG 52,53 43,86
George Hotel Investments RoyaumeટUni IG 52,53 43,86
Grand Central Hotel Company RoyaumeટUni IG 52,53 43,86
Lagonda Leeds PropCo RoyaumeટUni IG 52,53 43,86
Lagonda Palace PropCo RoyaumeટUni IG 52,53 43,86
Lagonda Russell PropCo RoyaumeટUni IG 52,53 43,86
Lagonda York PropCo RoyaumeટUni IG 52,53 43,86
Oxford Spires Ltd (Propco) RoyaumeટUni IG 52,53 43,86
Oxford Thames Hotel Ltd (Propco) RoyaumeટUni IG 52,53 43,86
Roxburghe Investments PropCo RoyaumeટUni IG 52,53 43,86
The St David’s Hotel Cardiff RoyaumeટUni IG 52,53 43,86
4
Wotton House Properties RoyaumeટUni IG 52,53 43,86
HEM Diesterlkade Amsterdam BV PaysટBas IG 52,53 43,86
Dresden Dev Luxembourg (1) IG 49,85 41,63
Delta Hotel Amersfoort PaysટBas IG 52,53 43,86
Opci Oteli France MEE/EA 16,36 13,66
CBI Orient SAS France MEE/EA 16,36 13,66
CBI Express SAS France MEE/EA 16,36 13,66
Kombon France MEE/EA 17,51 14,62
Jouron Belgique MEE/EA 17,51 14,62
Foncière Gand Cathédrale Belgique MEE/EA 17,51 14,62
Foncière IGK Belgique MEE/EA 17,51 14,62
Forsmint Investments Pologne IG 52,53 43,86
Cerstook Investments Pologne IG 52,53 43,86
Noxwood Investments Pologne IG 52,53 43,86
Redwen Investments Pologne IG 52,53 43,86
Sardobal Investments Pologne IG 52,53 43,86
Kilmainham Property Holding Irlande IG 52,53 43,86
Thormont Ltd Irlande IG 52,53 43,86
Honeypool Irlande IG 52,53 43,86
SC CZECH AAD République Tchèque IG 52,53 43,86
NewટYork Palace Propco Hongrie IG 52,53 43,86




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 355
4 Renseignements financiers
Annexe aux comptes consolidés




Méthode de
195 sociétés Secteur Hôtels en Europe Pays consolidation % d’intérêt 2024 % d’intérêt 2023
Hotel Plaza SAS France IG 52,53 43,86
Palazzo Naiadi Rome Propco Italie IG 52,53 43,86
Palazzo Gaddi Florence Propco Italie IG 52,53 43,86
Bellini Venice Propco Italie IG 52,53 43,86
Dei Dogi Venice Propco Italie IG 52,53 43,86
WIZIU AD France IG 52,53 43,86
WIZIU CP France IG 52,53 43,86
WIZIU GHB France IG 52,53 43,86
WIZIU HDB France IG 52,53 43,86
WIZIU HG France IG 52,53 43,86
WIZIU HIR France IG 52,53 43,86
WIZIU SAS France IG 52,53 43,86
Roco Italy Hodco S.r.l Italie IG 52,53 43,86
OPCO 2 Bruges NV Belgique IG 52,53 43,86
Wotton House Properties Opco Limited RoyaumeટUni IG 52,53 43,86
Lagonda York Opco Limited RoyaumeટUni IG 52,53 43,86
Lagonda Leeds Opco Limited RoyaumeટUni IG 52,53 43,86
Iris Berlin Gmbh Allemagne Cédée 0,00 8,70
Opco Hôtel Newa Dresden Betriebs (Pullman) Allemagne Cédée 0,00 41,63
Bardiomar Espagne Cédée 0,00 43,86
Foncière Bruxelles Sainte Catherine Belgique Cédée 0,00 14,62
(1) Sociétés luxembourgeoises ayant des actifs exploités en Allemagne.

Le siège social de la société mère Covivio Hotels ainsi que de ses principales filiales françaises intégrées globalement se situe 10 rue
de Madrid, 75008 PARIS. Le siège social de ses principales filiales luxembourgeoises se situe 21 avenue de la gare, Lટ1611 Luxembourg.


Méthode de
141 sociétés Secteur Résidentiel Allemagne Pays consolidation % d’intérêt 2024 % d’intérêt 2023
Covivio Immobilien SE (société mère) contrôlée à 100 % Allemagne IG 61,70 61,70
Covivio Management Services GmbH & Co. KG Allemagne IG 65,53 0,00
Covivio Immobilien Finance AG Allemagne IG 61,70 0,00
Covivio Immobilien Allemagne IG 61,70 61,70
Covivio Lux Residential Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Valore 4 Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Wohnen Verwaltungs Allemagne IG 61,70 61,70
Covivio Grundstücks Allemagne IG 61,70 61,70
Covivio Grundvermögen Allemagne IG 61,70 61,70
Covivio Wohnen Service Allemagne IG 61,70 61,70
Covivio Wohnen Allemagne IG 61,70 61,70
Covivio Gesellschaft für Wohnen Datteln Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Stadthaus Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Wohnbau Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Wohnungsgesellechaft GmbH Dümpten Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Berolinum 2 Autriche IG 65,57 65,57
Covivio Berolinum 3 Autriche IG 65,57 65,57
Covivio Berolinum 1 Autriche IG 65,57 65,57
Covivio Remscheid Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Valore 6 Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Holding Allemagne IG 100,00 100,00
Covivio Berlin 67 GmbH Allemagne IG 65,57 65,57




356 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Renseignements financiers
Annexe aux comptes consolidés




Méthode de
141 sociétés Secteur Résidentiel Allemagne Pays consolidation % d’intérêt 2024 % d’intérêt 2023
Covivio Berlin 78 GmbH Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Berlin 79 GmbH Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Dresden GmbH Autriche IG 65,57 65,57
Covivio Berlin I SARL Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Berlin V SARL Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Berlin C GmbH Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Dansk Holding Aps Danemark IG 61,70 61,70
Covivio Dasnk L Aps Danemark IG 65,57 65,57
Covivio Berlin Prime Allemagne IG 31,51 65,57
Berlin Prime Commercial Allemagne IG 65,57 65,57
Acopio Allemagne IG 100,00 100,00
Covivio Hambourg Holding ApS Danemark IG 65,57 65,57
Covivio Hambourg 1 ApS Danemark IG 65,57 65,57
Covivio Hambourg 2 ApS Danemark IG 65,57 65,57
Covivio Hambourg 3 ApS Danemark IG 65,57 65,57
Covivio Hambourg 4 ApS Danemark IG 65,57 65,57
Covivio Arian Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Bennet Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio MarienટCarré Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Berlin IV ApS Danemark IG 61,70 61,70
Covivio Berolina Verwaltungs GmbH Autriche IG 65,57 65,57
Residenz Berolina GmbH & Co KG Autriche IG 67,33 67,33
Covivio Quadrigua IV GmbH Allemagne IG 65,57 65,57
Real Property Versicherungsmakler Allemagne IG 61,70 61,70
Covivio Quadrigua 15 Allemagne IG 69,05 69,05
4
Covivio Quadrigua 45 Allemagne IG 69,05 69,05
Covivio Quadrigua 36 Allemagne IG 69,05 69,05
Covivio Quadrigua 46 Allemagne IG 69,05 69,05
Covivio Quadrigua 40 Allemagne IG 69,05 69,05
Covivio Quadrigua 47 Allemagne IG 69,05 69,05
Covivio Quadrigua 48 Allemagne IG 69,05 69,05
Covivio Fischerinsel Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Berlin Home Allemagne IG 65,57 65,57
Amber Properties Sarl Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Gettmore Luxembourg IG 65,57 65,57
Saturn Properties Sarl Allemagne IG 65,57 65,57
Venus Properties Sarl Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Vinetree Luxembourg IG 65,57 65,57
Acopio Facility Allemagne IG 65,53 65,53
Covivio Rehbergen Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Handlesliegenschaften Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Alexandrinenstrasse Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Spree Wohnen 1 Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Spree Wohnen 6 Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Spree Wohnen 7 Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Spree Wohnen 8 Allemagne IG 65,57 65,57
Nordens Immobilien III Allemagne IG 65,57 65,57
MontanaટPortfolio Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Cantianstrasse 18 Grundbesitz Allemagne IG 65,57 65,57




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 357
4 Renseignements financiers
Annexe aux comptes consolidés




Méthode de
141 sociétés Secteur Résidentiel Allemagne Pays consolidation % d’intérêt 2024 % d’intérêt 2023
Covivio Konstanzer Str.54/Zahringerstr.28, 28a Grundbesitz. Allemagne IG 61,70 65,57
Covivio Mariend. Damm 28 Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Markstrasse 3 Grundbesitz Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Schnellerstrasse 44 Grundbesitz Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Schnönwalder Str.69 Grundbesitz Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Schulstrasse 16/17.Grundbesitz Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio SophieટCharlotten Strasse31,32 Grundbesitz Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Zelterstrasse 3 Grundbesitz Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Zinshäuser Alpha Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Zinshäuser Gamma Allemagne IG 65,57 65,57
Second Ragland Allemagne IG 65,57 65,57
Seed Portfollio 2 Allemagne IG 65,57 65,57
Erz 1 Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Berlin 9 Allemagne IG 65,57 65,57
Erz 2 Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Berlin 8 Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Selectimmo.de Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Prenzlauer Promenade 49 Besitzgesellschaft Allemagne IG 65,57 65,57
Meco Bau Allemagne IG 61,70 61,70
Covivio Blankenburger Str. Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Immobilien Financing Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Treskowallee 202 Entwicklungsgesel Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Hathor Berlin Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Rhenania 1 Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Prime Financing Allemagne IG 61,70 61,70
Covivio Grundbesitz NRW Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Eiger II Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Southern Living Grundbesitz Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Grundbesitz NRW 2 Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Buchstrasse 6 Fehmarner Str. 14 Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Erkstrasse 20 Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Martin Opitz Strasse 5 Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Kurstrasse 23 Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Pankstrasse 55 Verwaltungs Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Grospiusstrasse 4 Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Grundbesitz Schillerstrasse 10 Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Grundbesitz Firstrasse 22 Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Lindauer Alee 20 GmbH Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Berlin 19 Holding GmbH Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Berlin Alpha GmbH Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Berlin Beta GmbH Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Berlin Gamma GmbH Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Berlin Delta GmbH Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Berlin Epsilon GmbH Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Berlin Zeta GmbH Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Berlin Eta GmbH Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Berlin Theta GmbH Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Berlin Iota GmbH Allemagne IG 65,57 65,57




358 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Renseignements financiers
Annexe aux comptes consolidés




Méthode de
141 sociétés Secteur Résidentiel Allemagne Pays consolidation % d’intérêt 2024 % d’intérêt 2023
Covivio Berlin Kappa GmbH Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Berlin Lambda GmbH Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Berlin My GmbH Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Berlin Xi GmbH Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Berlin Omicron GmbH Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Berlin Rho GmbH Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Berlin Sigma GmbH Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Berlin Tau GmbH Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Berlin Ypsilon GmbH Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Akragas Immobilien GmbH Allemagne IG 69,05 69,05
Covivio GustavટMüllerટStraße 34 GmbH Allemagne IG 61,70 61,70
Covivio Alemannenstraße 18 GmbH Allemagne IG 61,70 61,70
Covivio Graefestraße 37 GmbH Allemagne IG 61,70 61,70
Covivio Detmolder Straße 47 GmbH Allemagne IG 61,70 61,70
Covivo Brandenburgische Straße 71 GmbH Allemagne IG 61,70 61,70
Covivio Dominicusstraße 34 GmbH Allemagne IG 61,70 61,70
Covivo RichardટWagnerટStraße 5 GmbH Allemagne IG 61,70 61,70
Covivio Elbestraße 19 GmbH Allemagne IG 61,70 61,70
Covivio Kulmer Straße 11 GmbH Allemagne IG 61,70 61,70
Covivio Klixstraße 31 GmbH Allemagne IG 61,70 61,70
Covivio Leinestraße 21 GmbH Allemagne IG 61,70 61,70
Covivio Kiehlufer 39 GmbH Allemagne IG 61,70 61,70
Covivio Development Allemagne Fusionnée 0,00 61,70
Best Place Living Allemagne Cédée 0,00 31,47
4
Le siège social de la société mère Covivio Immobilien SE se situe Essener Strasse 66, 46047 Oberhausen.

Méthode de
6 sociétés Secteur Autres (Résidentiel France, Parkings, Services) Pays consolidation % d’intérêt 2024 % d’intérêt 2023
1 société de Parkings :
Trinité France IG 100,00 100,00
5 sociétés de services :
Fédération des Assurances Covivio France IG 85,00 0,00
Covivio Hôtels Gestion France IG 100,00 100,00
Covivio Property SNC France IG 100,00 100,00
Covivio Développement France IG 100,00 100,00
Covivio SGP France IG 100,00 100,00
Covivio Proptech France Tupée 0,00 100,00
IG : Intégration Globale
MEEટEA : Mise en Équivalence – entreprises associées
MEEટCE : Mise en Équivalence – coટentreprises
N. I : Non Intégrée



Le Groupe est composé de 452 sociétés dont 399 sociétés en intégration globale et 53 sociétés mises en équivalence.




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 359
4 Renseignements financiers
Annexe aux comptes consolidés




4.2.3.4 Évaluation du contrôle
Compte tenu des règles de gouvernance qui confèrent à Covivio Covivio Alexanderplatz Sarl (entité structurée
les pouvoirs lui donnant la capacité d’influer sur les rendements consolidée)
de l’actif, les sociétés suivantes sont consolidées par intégration
La société Covivio Alexanderplatz sarl est détenue à 55 % par
globale.
Covivio au 31 décembre 2024 et est consolidée en intégration
SNC Latécoère et Latécoère 2 (entités structurées globale. Le partenariat avec Covéa (25 %) et Generali Vie (20 %)
consolidées) a été mis en place à compter du mois de juin 2021 dans le cadre
du projet en développement Alexanderplatz à Berlin. La livraison
Les sociétés SCI Latécoère et Latécoère 2 sont détenues à 50,1 %
de ce projet est prévue en avril 2027. La construction de
par Covivio au 31 décembre 2024 et sont consolidées par
l’immeuble est réalisée dans le cadre d’un CPI entre la société
intégration globale. Le partenariat avec le groupe Crédit
Covivio Alexanderplatz et Covivio Construction GmbH détenue
Agricole Assurances (49,9 %) a été mis en place en 2012 et 2015
à 100 % par Covivio.
dans le cadre du projet de Campus de Dassault Systèmes et de
son extension, à Vélizy. Covivio a signé ce projet d’extension du Covivio Berlin prime SAS (entité structurée consolidée)
campus Dassault Systèmes via la construction d’un nouveau La société Covivio Berlin Prime SAS est détenue à 51 % par
bâtiment de 27 600 m2 et la signature de nouveaux baux. Covivio Immobilien, filiale contrôlée de Covivio au 31 décembre
Ces baux ont débuté en mai 2023 suite à la livraison de 2024 et est consolidée en intégration globale. Le partenariat
l’extension. avec la CDC (49 %) a été mis en place à compter du mois de
juin 2024. Covivio Immobilien assure le property management,
SCI du 9 et du 15 rue des Cuirassiers (entités structurées l’asset management, la politique de rotation des actifs et la
consolidées) gestion quotidienne de la société.
Les sociétés SCI du 9 et du 15 rue des Cuirassiers sont détenues Les sociétés suivantes sont consolidées par mise en
à 50,1 % par Covivio au 31 décembre 2024 et sont consolidées équivalence :
par intégration globale. Le partenariat avec les Assurances du
Crédit Mutuel (49,9 %) a été mis en place début décembre 2017 SCI Lenovilla (coentreprise)
dans le cadre des projets de bureaux Silex 1 et Silex 2, situés à La société Lenovilla est détenue à 50,09 % par Covivio au
Lyon PartટDieu. La livraison du projet Silex 2 est intervenue début 31 décembre 2024 et est consolidée par mise en équivalence. Le
juillet 2021. partenariat avec le groupe Crédit Agricole Assurances (49,91 %) a
SAS 6 rue Fructidor (entité structurée consolidée) été mis en place à compter de janvier 2013 dans le cadre du
projet New Vélizy (Campus Thalès). Le pacte d’actionnaires
La société 6 rue Fructidor est détenue à 50,1 % par Covivio au stipule que les décisions sont prises à l’unanimité.
31 décembre 2024 et est consolidée par intégration globale.
SCI Cœur d’Orly Bureaux (coentreprise)
Le partenariat avec Crédit Agricole Assurances a été mis en
place en octobre 2019 dans le cadre du projet de Paris Saint La société SCI Cœur d’Orly Bureaux est détenue à 50 % par
Ouen So Pop, situé à la frontière entre Paris et St Ouen. Covivio et 50 % par Aéroports de Paris au 31 décembre 2024 et
est consolidée par mise en équivalence. Les actionnaires sont
La construction de l’immeuble a été réalisée dans le cadre d’un liés par un protocole d’accord conclu le 10 mars 2008 et modifié
CPI signé le 29 octobre 2019 entre les sociétés Fructidor et par divers actes successifs ainsi que par des pactes d’associés
Fructipromo. La livraison du projet est intervenue le 16 septembre régissant leurs droits et leurs obligations au sein de la société
2022. SCI Cœur d’Orly Bureaux.
SCI N2 Batignolles, Hôtel N2 et SNC Batignolles Fondo Porta di Romana
Promo (entités structurées consolidées) La société Fondo Porta di Romana est détenue à 43,80 % par
Les sociétés SCI N2 Batignolles et SNC Batignolles Promo sont Covivio, à 51,8 % par COIMA et à 4,4 % par Prada au
détenues à 50 % par Covivio au 31 décembre 2024 et sont 31 décembre 2024 et est consolidée par mise en équivalence.
consolidées par intégration globale. Les actionnaires sont liés par un protocole d’accord précisant les
règles de gouvernance du fonds : aucun actionnaire ne peut
La société Hôtel N2 est détenue à 50,1 % par Covivio au
prendre seul une décision clé de gestion (mise en place d’un
31 décembre 2024 et est consolidée par intégration globale.
« advisory committee » statuant à la majorité de 5 membres sur
Le partenariat avec les Assurances du Crédit Mutuel (50 %) a été 6), ni modifier les règles du fonds (mise en place d’une majorité
mis en place en 2018 dans le cadre du projet de développement qualifiée).
Paris N2 StreamBuilding situé dans la zac de Clichy Batignolles à
Paris 17e. La livraison est intervenue le 27 septembre 2022.
La société SNC Batignolles Promo est détenue à 50 % par Hines.




360 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Renseignements financiers
Annexe aux comptes consolidés




4.2.4 Événements significatifs de l’exercice
Les événements significatifs de la période sont les suivants :

4.2.4.1 Environnement macroéconomique 4.2.4.3 Bureaux Italie
Ralentissement du marché de l’investissement et du Les revenus locatifs sont en légère croissance, portés par
développement l’indexation et les livraisons qui compensent les cessions.
Le marché de l’investissement a fortement été ralenti depuis Cessions (101 M€, résultat de cession + 2 M€) et actifs
2023 par la hausse des taux d’intérêts dans l’attente de leur détenus en vue de la vente (217 M€)
stabilisation. Certains fund managers font face à des demandes
Le Groupe a procédé à la cession de 12 actifs, pour un montant
de retraits. L’activité de promotion immobilière est par ailleurs
total de 101 M€, générant un résultat de cession de + 2 M€. Au
fortement impactée se traduisant par une baisse des mises en
31 décembre 2024, le montant des actifs sous promesse s’élève à
chantiers et des réservations.
217 M€ et comprend 7 actifs dont l’immeuble Symbiosis G + H,
L’inflation actif en développement préloué à Moncler.
L’année 2024 est marquée par une décélération de l’inflation, Actifs en développement
passée sous les 2 % en fin d’année. L’effet de la volatilité des
Au cours du second semestre, les actifs de Rozzano et The Sign
coûts de l’énergie est limité pour Covivio en raison de clauses de
D ont été livrés. Les principaux développements en cours sont
révision de loyer (ou d’indexation) ou de la refacturation de ces
Corso Italia et l’ensemble Symbiosis, tous deux localisés à Milan.
coûts aux locataires. L’augmentation des coûts des matériaux
de construction est appréhendée dans la politique Refinancement de la dette Central (portefeuille
d’investissements de Covivio et dans le suivi du budget des Telecom)
opérations de promotion immobilière.
La dette Central a été refinancée au cours du premier semestre,
Les taux d’intérêt accompagnée d’une réduction du nominal refinancé à 250 M€
Après une hausse historique des taux d’intérêt au cours des deux et qui s’élève à 210 M€ à la clôture, contre 300 M€ au
dernières années, une inflexion des taux longs est observée cette 31 décembre 2023. Le Groupe a procédé au remboursement en
année. Les taux courts (Euribor 3M) présentent une baisse plus octobre à son échéance d’un emprunt obligataire d’une valeur
marquée, suivant les baisses de taux de la BCE depuis début nominale de 300 millions d’euros.
juin. La politique de gestion du risque de taux (note 4.2.2.5)
4.2.4.4 Hôtels
permet à Covivio de se couvrir face aux risques d’augmentation
des taux d’intérêt de sa dette à taux variable. Renforcement majeur en hôtellerie
Covivio et Generali ont finalisé le 19 avril 2024 la réalisation de
4.2.4.2 Bureaux France l’apport de 8,3 % du capital de Covivio Hotels détenus par
L’année est marquée par une stabilité des revenus locatifs grâce Generali en échange d’actions nouvelles Covivio. L’OPE 4
à une amélioration du taux d’occupation et à l’effet de subséquente a apporté 0,35 % du capital de Covivio Hotels
l’indexation qui compensent l’effet des cessions. supplémentaire. Covivio détient désormais 52,53 % du capital et
des droits de vote de Covivio Hotels. Cette opération s’inscrit
Cessions d’actifs (80 M€, résultat de cession - 6M€) et dans un mouvement stratégique de rééquilibrage du patrimoine,
actifs détenus en vue de la vente (5 M€) en augmentant ainsi l’exposition à l’hôtellerie (à 20 % du
Au cours de l’année, le Groupe a principalement cédé un actif patrimoine de Covivio vs 17 % fin 2023), secteur ayant démontré
de Bureaux en région parisienne pour 49 M€ générant un sa capacité à surperformer l’inflation et la croissance du PIB sur
résultat de cession net à l’équilibre, et douze autres actifs non une longue période, et qui offre des perspectives de croissance
core, aux valeurs inférieures à 8 M€. Au 31 décembre 2024, il reste prometteuses.
3 actifs présentés en actifs détenus en vue de la vente pour un
montant global de 5 M€. Échange d’actifs avec AccorInvest
En novembre 2024, Covivio et AccorInvest ont finalisé l’opération
Actifs en développement de remembrement de la propriété des murs et des fonds de
Le programme de développement d’actifs est présenté en commerce de leurs hôtels pour une valeur totale d’échange de
note 4.2.5.1.4. près de 800 M€. Au terme de cette opération initiée fin 2023,
Covivio acquière la pleine propriété (détention des murs et des
Le premier semestre 2024 a été marqué par la livraison de
fonds) de 43 hôtels situés en France, en Belgique et en
l’Atelier, nouveau siège Européen de Covivio opéré par Wellio.
Allemagne et cède à AccorInvest 16 hôtels situés sur les mêmes
Les principaux développements en cours sont des
territoires.
restructurations d’immeubles parisiens (Grands Boulevards et
Monceau) et la construction à Meudon de Thalès 2. Cette opération a conduit au reclassement des murs d’hôtels
rattachés, à hauteur de 550 M€ d’immeubles de placement
Financement valorisés à la juste valeur vers les immeubles d’exploitation
Au cours de l’année, Covivio et ses filiales de l’activité Bureaux comptabilisés au coût amorti. L’impact amortissement de ce
France n’ont pas procédé à d’opérations de refinancement reclassement sur la période est de 4 M€.
significatives.
Ces hôtels sont exploités sous marque Accor dans le cadre de
contrats de franchise ou exploités dans le cadre de contrat de
management avec des sociétés tierces, et 14 sont exploités
directement par WiZiU la plateforme de gestion hôtelière filiale
de Covivio Hotels.
L’allocation préliminaire du prix d’acquisition est présentée en
note 4.2.5.1 Goodwill dans le paragraphe Comptabilisation du
regroupement d’entreprises – Acquisition des fonds de
commerce auprès d’ AccorInvest.


COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 361
4 Renseignements financiers
Annexe aux comptes consolidés




Cessions d’actifs (360 M€ – résultat de cessions + 7 M€) Poursuite du dynamisme de l’activité
et actifs détenus en vue de la vente (69 M€) L’année est marquée par :
Le Groupe, dans le cadre de son accord avec AccorInvest a
● la hausse des revenus locatifs à loyers variables pour 6,2 M€
procédé à la vente de 10 actifs consolidés. Le Groupe a
et l’effet de l’indexation sur les loyers fixes pour 6,8 M€ ;
également cédé 10 hôtels en France, 4 actifs en Allemagne, 2
actifs en Espagne et en Pologne et 3 commerces en France. ● l’augmentation de 7,9 M€ de l’EBITDA des hôtels en gestion,
liée à l’acquisition des fonds de commerce auprès
Financement et remboursement d’AccorInvest fin novembre (+5 M€), à la croissance organique
Le 15 mai 2024, le Groupe, par l’intermédiaire de sa filiale Covivio en Allemagne, et au dynamisme du Méridien de Nice.
Hotels, a émis une obligation verte de 500 M€ avec une maturité
de 9 ans. Sur la période, Covivio Hotels a procédé au 4.2.4.5 Résidentiel Allemagne
remboursement partiel de sa dette en GBP pour 130 M£ (environ Financement et remboursement
150 M€), ramenant le nominal de la dette en GBP du groupe à
270 M£. Le Groupe, par l’intermédiaire de sa filiale Covivio Immobilien, a
sécurisé plus de 290 M€ de refinancements hypothécaires.

Cessions d’actifs (45 M€ – résultat de cessions + 2 M€) et
actifs détenus en vue de la vente (10 M€)




362 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Renseignements financiers
Notes relatives à l’état de situation financière




4.2.5 Notes relatives à l’état de situation financière


4.2.5 Notes relatives à l’état de situation financière
4.2.5.1 Goodwill
Principes comptables Les compléments de prix éventuels sont évalués à la juste valeur à
Une entité doit déterminer si une transaction ou un autre évènement la date d’acquisition. Ils sont définitivement évalués dans les 12 mois
constitue un regroupement d’entreprises au sens de la définition de la suivant la date d’acquisition. La variation ultérieure de ces
norme IFRS 3 qui stipule qu’une entreprise est un ensemble intégré compléments de prix est comptabilisée en résultat de la période.
d’activités et d’actifs susceptible d’être exploité et géré dans le but de Après sa comptabilisation initiale, le goodwill fait l’objet d’un test de
fournir des biens ou des services à des clients, de produire des revenus perte de valeur au minimum une fois par an. Le test de perte de
de placement (tels que des dividendes ou des intérêts) ou de générer valeur consiste à comparer la valeur nette comptable des
d’autres produits à partir d’activités ordinaires. immobilisations incorporelles et corporelles et des goodwill associés
Dans ce cas, le prix d’acquisition correspond à la juste valeur à la date avec la valorisation des hôtels en « Murs et Fonds » réalisée par les
d’échange des actifs et passifs apportés et des instruments de experts immobiliers. Ces tests n’ont pas conduit à la
capitaux propres émis en échange de l’entité acquise. Le goodwill est comptabilisation de dépréciations sur les Murs & Fonds sur l’exercice.
comptabilisé comme un actif pour l’excédent du coût d’acquisition sur Si le Groupe conclut qu’il ne s’agit pas d’un regroupement
la part d’intérêt de l’acquéreur dans la juste valeur des actifs et passifs d’entreprises, la transaction est comptabilisée comme une
acquis nette des impôts différés comptabilisés s’il y a lieu. Un badwill acquisition d’actifs et applique les normes appropriées aux actifs
est porté en compte de résultat. acquis.
Pour déterminer si une transaction est un regroupement d’entreprises, Les coûts connexes à l’acquisition qualifiée de regroupement
le Groupe considère notamment si un ensemble intégré d’activités et d’entreprises sont comptabilisés en charges conformément à IFRS 3
de biens est acquis en plus de l’immobilier et si cet ensemble et figurent sur la ligne « résultat des variations de périmètre » dans
comporte au moins une entrée et un processus substantiel qui, le compte de résultat. Les coûts connexes à une acquisition non
ensemble, contribuent significativement à la capacité de générer des qualifiée de regroupement d’entreprises font partie intégrante des
sorties. actifs acquis.


Entrée de Cession, mise
(En millions d’euros) 31/12/2023 périmètre au rebut Dépréciations Transferts Autres 31/12/2024
Valeurs brutes 230,3 210,1 - 6,2 0,0 0,0 0,0 434,1
Amortissements/Dépréciations - 112,9 0,0 3,7 0,0 0,0 0,0 - 109,2
GOODWILL 117,4 210,1 - 2,5 0,0 0,0 0,0 325,0
4
Les goodwill correspondent aux fonds de commerce acquis des hôtels en gestion.
L’acquisition auprès d’AccorInvest de 25 fonds de commerce consolidés par intégration globale a conduit à reconnaitre un goodwilll de
210 M€, 185 M€ au titre de 19 fonds de commerces acquis en France, et 25 M€ au titre de 6 fonds de commerce acquis en Belgique. La
cession d’un actif en Allemagne a conduit à la sortie d’une valeur nette de 2,5 M€ de goodwill.

Au 31 décembre 2023, la variation du goodwill s’établissait comme suit :

Entrée de Cession, mise
(En millions d’euros) 31/12/2022 périmètre au rebut Dépréciations Transferts Autres 31/12/2023
Valeurs brutes 234,9 0,0 0,0 0,0 - 4,6 0,0 230,3
Amortissements/Dépréciations - 114,8 0,0 0,0 - 2,7 4,6 0,0 - 112,9
GOODWILL 120,1 0,0 0,0 - 2,7 0,0 0,0 117,4




Comptabilisation du regroupement d’entreprises – Au total, les opérations de remembrement sur Covivio Hotels
Acquisition des fonds de commerce auprès (patrimoine consolidé) et sur les jointટventures (participations
d’AccorInvest dans les sociétés mises en équivalence) font ressortir une valeur
de murs d’hôtels cédés par Covivio Hotels et ses partenaires de
Le 29 novembre 2024, Covivio Hotels a acquis auprès
369 M€ en valeur totale, équivalente à celle des fonds de
d’AccorInvest et de ses filiales 100% des titres de sociétés qui
commerce détenus et exploités par les sociétés dont les titres
détiennent des fonds de commerce d’hôtels dont le groupe
ont été acquis. Le prix d’acquisition a été réglé par
Covivio Hotels détenait préalablement les murs.
compensation de crédits vendeurs issus des ventes des murs à
L’opération porte ainsi sur l’acquisition par Covivio Hotels (et ses AccorInvest. Le prix d’acquisition s’élève à 241,2 M€ au titre des
partenaires pour les 2 jointટventures) de 43 fonds de commerce 24 fonds de commerce consolidés acquis.
– permettant ainsi le remembrement de ces hôtels qui seront
L’opération avec AccorInvest permet à Covivio de renforcer sa
détenus en murs et fonds par Covivio Hotels – en contrepartie
présence hôtelière dans des zones à forte attractivité touristique
du transfert à AccorInvest des murs de 16 autres hôtels qui seront
et bénéficiant d’un potentiel de création de valeur significatif au
alors détenus en murs et fonds par AccorInvest.
travers de travaux de repositionnement et d’optimisation de la
gestion.




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 363
4 Renseignements financiers
Notes relatives à l’état de situation financière




Évaluation de la juste valeur des actifs et passifs identifiables acquis lors de regroupements d’entreprises (IFRS 3)
Les montants par catégorie d’actifs et de passifs constatés à la date d’acquisition sur les sociétés en intégration globale sont
présentés ciટdessous :

(En millions d’euros) 29/11/2024
Immobilisations incorporelles 0,2
Autres immobilisations corporelles 38,8
Autres actifs non courants 0,2
Actifs non courants 39,1
Créances clients 3,1
Autres créances 10,1
Trésorerie et équivalents de trésorerie 21,1
Actifs courants 34,3
TOTAL ACTIFS 73,4


Capitaux propres, part du groupe 31,1
Passifs financiers non courants 0,0
Provisions 3,5
Autres passifs non courants 0,0
Passifs non courants 3,5
Passifs financiers courants 0,1
Dettes fournisseurs 14,2
Autres dettes 24,5
Passifs courants 38,8
TOTAL CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS 73,4


Le goodwill correspond à la différence entre le coût total du 4,9 millions d’euros ont été reconnus en frais d’acquisition sur
regroupement d’entreprises (241,2 millions d’euros) et les capitaux titres en résultat, et sont présentés dans l’agrégat Résultat des
propres acquis (31,1 millions d’euros), et s’élève à 210,1 millions variations de périmètre.
d’euros.
Les entités acquises ont contribué depuis leur acquisition fin
La norme IFRS 3 révisée prévoit un délai maximal de 12 mois à novembre à hauteur de 14,7 M€ au chiffre d’affaires des hôtels en
partir de la date d’acquisition quant à la comptabilisation gestion et à hauteur de -9,7 M€ aux charges d’exploitation des
définitive de l’acquisition : les corrections des évaluations hôtels en gestion. La contribution à l’EBITDA des hôtels en
effectuées doivent être liées à des faits et circonstances existant gestion est donc de +5,0 M€. Ces sociétés ont par ailleurs
à la date d’acquisition. Ainsi, auટdelà de ce délai de 12 mois, tout contribué à hauteur de -0,6 M€ aux charges d’amortissement.
complément de prix est à comptabiliser en résultat de l’exercice La contribution au résultat net du Groupe s’élève à +1,0 M€, net
sauf si sa contrepartie est un instrument de capitaux propres. des facturations intragroupes.
Si l'opération avait été réalisée au 1er janvier 2024, les entités
acquises auraient contribué au Chiffre d'affaires des Hotels en
gestion pour 173 M€ et à l'EBITDA pour 60 M€.


4.2.5.2 Autres immobilisations incorporelles
Principes comptables
Les immobilisations incorporelles identifiables sont amorties linéairement sur leur durée d’utilité. Les immobilisations incorporelles
acquises figurent au bilan pour leur coût d’acquisition. Elles comprennent principalement des logiciels informatiques. Les logiciels sont
amortis sur une période de 1 à 10 ans.

Cession,
Entrée de mise Dotations/
(En millions d’euros) 31/12/2023 périmètre Acquisition au rebut reprises Transferts Autres 31/12/2024
Valeurs brutes 39,4 0,3 3,4 - 7,5 0,0 0,0 - 0,1 35,6
Amortissements/Dépréciations - 20,2 - 0,2 0,0 7,5 - 2,9 0,0 0,1 - 15,7
AUTRES IMMOBILISATIONS
INCORPORELLES 19,2 0,2 3,4 0,0 - 2,9 0,0 0,0 19,9




364 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Renseignements financiers
Notes relatives à l’état de situation financière




4.2.5.3 Autres immobilisations corporelles
Les autres immobilisations corporelles comprennent principalement du matériel corporate, des avances versées sur des projets et des
installations techniques non valorisées dans les expertises immobilières, comptabilisées au coût amorti.

Cession,
Entrée de mise Dotations/
(En millions d’euros) 31/12/2023 périmètre Acquisition au rebut reprises Transferts Autres 31/12/2024
Valeurs brutes 90,9 1,0 9,6 - 2,3 0,0 51,8 - 0,4 150,5
Amortissements/Dépréciations - 35,8 - 0,6 0,0 1,6 - 7,4 - 50,3 0,2 - 92,3
AUTRES IMMOBILISATIONS
CORPORELLES 55,1 0,4 9,6 - 0,8 - 7,4 1,5 - 0,2 58,2
Les montants transférés sont principalement dus à un reclassement du compte « Installations techniques, matériel et outillage » au
compte « Autres immobilisations corporelles » chez Covivio Hotels.

4.2.5.4 Patrimoine immobilier
4.2.5.4.1 Principes comptables Constructions 50 à 60 ans
Les principes comptables sont présentés ciટdessous en fonction Installations générales et aménagements des
du type d’actifs immobilier (immeubles d’exploitation, immeubles constructions 10 à 30 ans
de placement, immeubles de placement en développement et
Matériel et mobilier 3 à 20 ans
actifs détenus en vue de la vente et droits d’utilisation).

4.2.5.4.2 Immeubles d’exploitation (valorisés au coût)
Ces immeubles, comme les immeubles de placement, sont
Principes comptables expertisés deux fois par an. Si la valeur d’expertise des immeubles
Les immeubles occupés ou exploités par les équipes du groupe d’exploitation est inférieure à la valeur nette comptable, une
Covivio – owner occupied buildings – sont comptabilisés en dépréciation est comptabilisée. Sur les hôtels en gestion, la
immeubles d’exploitation (immeubles de bureaux occupés par dépréciation est comptabilisée en priorité sur le goodwill, puis sur la
les collaborateurs, espaces exploités en propre au titre de valeur des immobilisations corporelles.
l’activité Flex Office, hôtels en gestion de l’activité Murs et Fonds).
En application de la méthode préférentielle proposée par IAS 16,
les immeubles d’exploitation sont valorisés au coût historique
diminué du cumul des amortissements et des éventuelles pertes
de valeurs. Ils sont amortis sur leur durée d’utilisation et selon
une approche par composants : 4
Cession,
Entrée de Acquisition/ mise au Dotations/
(En millions d’euros) 31/12/2023 périmètre Travaux rebut reprises Transferts Indexation Autres 31/12/2024
Immeubles d’exploitation et encours 2 049,0 81,8 41,2 - 39,5 0,0 - 78,2 0,0 704,1 2 758,4
Droit d’utilisation sur immeuble d’exploitation 77,6 0,0 0,0 0,0 0,0 - 12,8 - 6,2 0,7 59,4
TOTAL VALEURS BRUTES 2 126,6 81,8 41,2 - 39,5 0,0 - 91,0 - 6,2 704,8 2 817,7
Immeubles d’exploitation et encours - 561,7 - 43,5 0,0 15,3 - 89,2 78,0 0,0 - 150,9 - 752,0
Droits d’utilisation sur immeubles d’exploitation - 26,6 0,0 0,0 0,0 - 3,0 15,5 3,0 0,0 - 11,1
TOTAL AMORTISSEMENTS - 588,2 - 43,5 0,0 15,3 - 92,2 93,5 3,0 - 150,9 - 763,0
IMMEUBLES D’EXPLOITATION
(VALORISÉS AU COÛT) 1 538,3 38,4 41,2 - 24,2 - 92,2 2,6 - 3,2 553,9 2 054,7



Le patrimoine valorisé au coût des immeubles d’exploitation cadre de l’opération de remembrement décrite en 4.2.4.4. Cette
s’établit à 2 055 M€ au 31 décembre 2024. Ce poste comprend opération a également conduit au reclassement d’immeubles
les actifs immobiliers de Flexટoffice (342 M€), les hôtels en gestion de placement en immeubles d’exploitation, retranscrit dans la
(1 670 M€) et des actifs corporate (43 M€). colonne « autres ». Les travaux de la période correspondent aux
principales rénovations du Novotel de Bruges, des actifs hôteliers
Les variations de périmètre correspondent principalement aux
à Lille, ainsi qu’à des travaux de maintenance. Les cessions
immobilisations corporelles détenues dans les sociétés
correspondent à la vente d’un actif en Allemagne.
d’exploitation hôtelière acquises auprès d’AccorInvest dans le




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Au 31 décembre 2023, le patrimoine valorisé au coût des immeubles d’exploitation s’établissait à 1 538 M€ :
Cession,
Entrée de Acquisition/ mise au Dotations/
(En millions d’euros) 31/12/2022 périmètre Travaux rebut reprises Transferts Indexation Autres 31/12/2023
Immeubles d’exploitation et encours 2 076,8 0,0 44,1 - 31,4 0,0 - 26,5 0,0 - 14,1 2 049,0
Droit d’utilisation sur immeuble d’exploitation 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 61,7 0,0 15,9 77,6
TOTAL VALEURS BRUTES 2 076,8 0,0 44,1 - 31,4 0,0 35,2 0,0 1,8 2 126,6
Immeubles d’exploitation et encours - 553,3 0,0 0,0 30,7 - 59,6 20,6 0,0 0,0 - 561,7
Droits d’utilisation sur immeubles d’exploitation 0,0 0,0 0,0 0,0 - 6,4 - 20,1 0,0 0,0 - 26,6
TOTAL AMORTISSEMENTS - 553,3 0,0 0,0 30,7 - 66,1 0,5 0,0 0,0 - 588,2
IMMEUBLES D’EXPLOITATION
(VALORISÉS AU COÛT) 1 523,6 0,0 44,1 - 0,7 - 66,1 35,6 0,0 1,8 1 538,3



4.2.5.4.3 Immeubles de placement et actifs détenus ● la méthode de l’actualisation des flux futurs (discounted
en vue de la vente (valorisés à la juste valeur) cash flow) :
Principes comptables Cette méthode consiste à déterminer la juste valeur d’un
Immeubles de placement (valorisés à la juste valeur) immeuble par actualisation des flux de trésorerie
prévisionnels qu’il est susceptible de générer sur un horizon
Les immeubles de placement sont des biens immobiliers détenus
donné. Le taux d’actualisation est déterminé sur la base du
en vue de leur location dans le cadre de locations simples ou de
taux d’intérêt sans risque majoré d’une prime de risque
la valorisation du capital à long terme (ou les deux). Ces
associée à l’immeuble et définie par comparaison avec des
immeubles représentent l’essentiel du patrimoine du Groupe.
taux d’actualisation pratiqués sur les flux générés par des
Conformément à l’option offerte par IAS 40, les immeubles de actifs de même nature.
placement sont évalués à leur juste valeur. Les variations de
● Pour les Hôtels en Europe, la méthodologie diffère en fonction
juste valeur sont enregistrées en résultat. Les immeubles de
de la typologie des actifs.
placement ne sont pas amortis.
● la méthode de capitalisation des loyers pour les restaurants
Les missions d’évaluation sont réalisées conformément au Code
et les villages vacances Club Méditerranée
de déontologie des SIIC, à la charte de l’Expertise en Évaluation
immobilière, aux recommandations du groupe de travail COB/ ● la méthode d’actualisation des flux futurs pour les hôtels
CNCC présidé par M. Barthès de Ruyther, et au plan (incluant les prévisions d’évolution du chiffre d’affaires
international conformément aux standards promus par déterminées par l’expert) et les villages vacances Sunparks.
l’International Valuation Standards Council (IVSC) ainsi que ceux
du Red Book 2014 de la Royal Institution of Chartered Surveysors ● Pour le Résidentiel en Allemagne, la juste valeur déterminée
(RICS). correspond à :

Le patrimoine immobilier détenu en direct par le Groupe a été ● une valeur bloc pour les actifs sur lesquels aucune stratégie
intégralement évalué au 31 décembre 2024 par des experts de vente n’a été mise en place ou pour lesquels aucune
immobiliers indépendants dont BNP Real Estate, JLL, CBRE, commercialisation n’est intervenue
Cushman, CFE, MKG, REAG, Savills et HVS. Les experts immobiliers ● une valeur détail occupé pour les actifs pour lesquels a
sont également membres de la RICS. minima une promesse est intervenue avant la clôture des
Les immeubles de placement sont estimés en juste valeur hors comptes.
droits et/ou droits compris, et les loyers en valeur de marché. Les La méthode d’évaluation utilisée est la méthode par (Discounted
estimations sont réalisées sur la base de la méthode Cash Flows).
comparative, de la méthode de capitalisation des loyers et de la
méthode de l’actualisation des flux futurs (discounted cash Les valeurs ainsi obtenues sont également recoupées avec le
flows). taux de rendement initial, les valeurs vénales au m2 des
transactions comparables et les transactions réalisées par le
Les immeubles de placement sont enregistrés dans les comptes Groupe.
à leur juste valeur hors droits.
Les expertises des actifs immobiliers comptabilisés en Immeubles
● Pour les Bureaux France, Italie et Allemagne, la valorisation est de placement ont été réalisées en tenant compte de
principalement réalisée par application de deux méthodes : l’environnement macroéconomique actuel avec les incertitudes
● la méthode par le rendement (ou capitalisation des qu’il comprend, et du risque climatique sur la base des pratiques
revenus) : actuelles et de la trajectoire carbone de Covivio.

Cette approche consiste à capitaliser un revenu annuel, qui
correspond généralement au loyer constaté pour les
immeubles occupés avec éventuellement l’impact d’un
potentiel de réversion et au loyer de marché pour les
immeubles vacants en tenant compte des délais de
relocation, des travaux éventuels de rénovation et autres
frais.




366 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
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Notes relatives à l’état de situation financière




Immeubles de placement en développement ● l’actif ou le groupe d’actifs est disponible en vue de sa vente
Les immeubles en cours de construction sont évalués selon le immédiate dans son état actuel, sous réserve uniquement des
principe général de valorisation à la juste valeur selon les mêmes conditions qui sont habituelles et coutumières pour la vente
principes que ceux décrits ciટdessus pour les immeubles de de tels actifs
placement, sauf s’il n’est pas possible de déterminer cette juste ● sa vente est probable dans un délai de 1 an, et des actions de
valeur de façon fiable et continue. Dans ce cas, l’immeuble est commercialisation sont initiées.
valorisé à son coût de revient.
Pour le groupe Covivio, seuls les immeubles répondant aux
En conséquence, les programmes de développement, critères ciટdessus et pour lesquels une promesse de vente a été
d’extension ou de restructuration des immeubles existants et non signée sont classés en actifs destinés à être cédés.
encore mis en exploitation sont évalués à la juste valeur et
classés en immeubles de placement dès lors que les critères de En cas d’existence d’une promesse de vente à la date de clôture
fiabilité de la juste valeur sont remplis (critères administratifs, des comptes, c’est le prix de la promesse nette de frais qui
techniques et commerciaux). constitue la juste valeur du bien destiné à être cédé.

Conformément à IAS 23 révisée, en période de construction et Droits d’utilisation (IFRS 16)
de rénovation, le coût d’emprunt est incorporé dans le coût des En application d’IFRS 16, lorsqu’un bien immobilier ou mobilier est
actifs qualifiés. Le montant capitalisé est déterminé sur la base détenu dans le cadre d’un contrat de location, le preneur doit
des frais financiers payés pour les emprunts spécifiques et le cas comptabiliser un actif au titre du droit d’utilisation et un passif
échéant pour les financements provenant d’emprunts généraux locatif, au coût amorti.
sur la base du taux moyen pondéré des dettes concernées.
Les actifs comptabilisés au titre des droits d’utilisation sont inclus
Les immeubles en développement concernent les programmes dans les postes où les actifs sousટjacents correspondants
de construction ou de restructuration faisant l’objet de seraient présentés s’ils lui appartenaient, à savoir les postes
l’application de la norme IAS 40 révisée. Immeubles d’exploitation, Autres immobilisations corporelles et
Immeubles de placement.
Actifs détenus en vue de la vente (IFRS 5)
Conformément à la norme IFRS 5, lorsque le groupe Covivio a Le preneur amortit le droit d’utilisation linéairement sur la durée
décidé de céder un actif ou un groupe d’actifs, il le classe en du contrat, sauf pour les droits relatifs à des immeubles de
tant qu’actif destiné à la vente si : placement qui sont évalués à la juste valeur.
La variation des immeubles de placement et actifs détenus en
vue de la vente est présentée dans le tableau ciટdessous :

Total Immeubles
Droit d’utilisation de placement Immeubles de
Immeubles de sur immeuble de (valorisés à la placement en Actifs détenus en Total Immeubles
(En millions d’euros)
Immeubles de placement au 31/12/2023
placement
18 786,6
placement
259,9
juste valeur)
19 046,4
développement
1 140,0
vue de la vente
326,6
de placement
20 513,1
4
Entrée de périmètre 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
Travaux, acquisitions 330,8 0,0 330,8 243,2 6,9 580,9
Cessions - 396,6 0,0 - 396,6 - 7,4 - 164,1 - 568,0
Variation de juste valeur - 255,8 - 1,5 - 257,3 - 69,6 - 3,6 - 330,5
Transferts - 9,7 - 3,5 - 13,1 - 196,7 216,1 6,2
Indexation, modification de contrat 0,0 5,5 5,5 0,0 0,0 5,5
Variation de change 23,0 7,7 30,7 0,0 0,1 30,8
Autres - 549,4 - 0,1 - 549,5 2,1 - 81,0 - 628,4
Immeubles de placement au 31/12/2024 17 929,0 268,0 18 197,0 1 111,6 301,0 19 609,6
La ligne Travaux, acquisitions des immeubles de placement comprend principalement l’acquisition d’un hôtel en Espagne pour 81 M€,
des travaux de modernisation et de maintenance en Résidentiel Allemagne pour 155 M€, des investissements en Bureaux France pour
55 M€, 19 M€ en Hôtels et 17 M€ en Bureaux Allemagne. Cette ligne appliquée aux immeubles de placement en développement
comprend 105 M€ de travaux en Italie sur trois projets en développement, 69 M€ en Bureaux France principalement sur deux projets, et
69 M€ en Bureaux Allemagne sur deux projets également.
Droit d’utilisation sur Total Immeubles de Immeubles de
Immeubles de immeuble de placement (valorisés à placement en
(En millions d’euros) placement placement la juste valeur) développement Total
Entrées de périmètre 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
Acquisitions 105,5 0,0 105,5 5,2 110,6
Travaux 224,8 0,0 224,8 216,9 441,7
Intérêts capitalisés 0,5 0,0 0,5 21,2 21,7
TOTAL TRAVAUX, ACQUISITIONS 330,8 0,0 330,8 243,2 574,0




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La ligne cessions comprend 349 M€ de cessions en Hôtels, La ligne Transferts correspond au solde net des actifs livrés en
100 M€ en Bureaux Italie, 74 M€ en Bureaux France et 37 M€ en des nouveaux actifs mis en développement et sous promesse.
Résidentiel Allemagne. Cette ligne comprend également des
La ligne Variation de change est principalement liée au
échanges de lots sur des actifs en développement en Bureaux
patrimoine au RoyaumeટUni et en Hongrie.
France pour 7 M€.
La ligne Autres constate principalement le reclassement en
La ligne variation de juste valeur est impactée par la baisse des
immeubles d’exploitation des actifs immobiliers pour lesquels les
valeurs en Bureaux Allemagne de - 213 M€ et en Résidentiel
fonds de commerce ont été acquis auprès d’AccorInvest et
Allemagne de - 69 M€, des Bureaux France pour - 66 M€ et des
constituent à présent des immeubles d’exploitation.
Bureaux Italie pour 33 M€. Le patrimoine des hôtels présente une
variation de juste valeur positive de + 51 M€.
La variation des immeubles de placement et actifs détenus en vue de la vente au 31 décembre 2023 est présentée dans le tableau
ciટdessous :


Total Immeubles
Droit d’utilisation de placement Immeubles de
Immeubles de sur immeuble de (valorisés à la placement en Actifs détenus en Total Immeubles
(En millions d’euros) placement placement juste valeur) développement vue de la vente de placement
Immeubles de placement au 31/12/2022 21 137,7 253,4 21 391,1 1 573,7 259,4 23 224,2
Entrée de périmètre 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
Travaux, acquisitions 220,3 0,0 220,3 229,5 2,9 452,7
Cessions - 183,7 0,0 - 183,7 - 187,4 - 261,3 - 632,4
Variation de juste valeur - 2 121,7 - 0,8 - 2 122,4 - 253,5 - 61,4 - 2 437,3
Transferts - 290,9 10,2 - 280,8 - 222,2 387,0 - 115,9
Indexation, modification de contrat 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
Variation de change 18,3 2,7 21,0 0,0 0,0 21,0
Autres 6,5 - 5,6 0,9 0,0 0,0 0,9
Immeubles de placement au 31/12/2023 18 786,6 259,9 19 046,4 1 140,0 326,6 20 513,1



Le détail de la ligne « Travaux, acquisitions » au 31 décembre 2023 est présenté dans le tableau ciટdessous :
Droit d’utilisation sur Total Immeubles de Immeubles de
Immeubles de immeuble de placement (valorisés à placement en
(En millions d’euros) placement placement la juste valeur) développement Total
Entrées de périmètre 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
Acquisitions 81,4 0,0 81,4 0,0 81,4
Travaux 138,6 0,0 138,6 205,7 344,3
Intérêts capitalisés 0,3 0,0 0,3 23,8 24,1
TOTAL TRAVAUX, ACQUISITIONS 220,3 0,0 220,3 229,5 449,8



4.2.5.4.4 Paramètres des expertises
La norme IFRS 13 sur la juste valeur établit une hiérarchie des L’évaluation à la juste valeur des immeubles de placement
juste valeur à trois niveaux pour les données utilisées dans le implique le recours à différentes méthodes de valorisation
cadre des évaluations : utilisant des paramètres non observables ou observables ayant
fait l’objet de certains ajustements. De ce fait, le patrimoine du
● niveau 1 : l’évaluation fait référence à des cours (non ajustés)
Groupe relève principalement du niveau 3 au regard de la
sur un marché actif pour des actifs/passifs identiques et
hiérarchie des juste valeur de la norme IFRS 13.
disponibles à la date d’évaluation ;
À noter que le Groupe n’a pas identifié d’utilisation optimale d’un
● niveau 2 : l’évaluation fait référence à des modèles de
actif différente de l’utilisation actuelle et que de ce fait, la mise
valorisation utilisant des données d’entrées observables
en œuvre d’IFRS 13 n’a pas conduit à modifier les hypothèses
directement ou indirectement sur un marché actif ;
retenues pour la valorisation du patrimoine.
● niveau 3 : l’évaluation fait référence à des modèles de
valorisation utilisant des données d’entrées non observables
sur un marché actif.




368 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
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En application de la norme IFRS 13, les tableaux ciટdessous détaillent, par secteur opérationnel, les fourchettes des principales
données d’entrées non observables (de niveau 3) utilisées par les experts immobiliers :

Activité Bureaux :
Taux
Taux de d’actualisation
Taux de rendement HD Taux du DCF
Patrimoine rendement HD (moyenne d’actualisation (moyenne
Regroupement d’actifs comparables Niveau (en M€) (min.-max.) pondérée) du DCF pondérée)

Paris Centre Ouest Niveau 3 848,9 3,7 % - 4,8 % 4,1 % 4,8 % - 5,8 % 5,1 %
Paris Nord Est Niveau 3 600,7 4,7 % - 10,2 % 6,4 % 5,3 % - 8,3 % 6,8 %
Paris Sud Niveau 3 238,9 4 % - 4,5 % 4,2 % 5 % - 5,5 % 5,3 %
Croissant Ouest Niveau 3 821,2 5 % - 6,2 % 5,6 % 5,5 % - 7,3 % 6,3 %
1re couronne Niveau 3 892,3 5,9 % - 7,4 % 6,6 % 6,5 % - 8,8 % 7,5 %
2e couronne Niveau 3 25,9 7,5 % - 12,5 % 7,7 % 6,5 % - 13,5 % 5,7 %
Total IDF 3 427,8 3,7 % - 12,5 % 5,5 % 4,8 % - 13,5 % 6,3 %
GMR Niveau 3 421,8 5,5 % - 8 % 6,0 % 6,3 % - 8,5 % 6,7 %
Régions Niveau 3 12,5 6,5 % - 9,5 % 5,3 % 4,5 % - 11,5 % 5,0 %
Total Régions 434,3 5,5 % - 9,5 % 6,0 % 4,5 % - 11,5 % 6,7 %
Total en immeubles de placement 3 862,2
Immeubles de placement
en développement 434,1
Actifs détenus en vue de la vente 4,9
TOTAL BUREAUX FRANCE 4 301,2
Milan Niveau 3 1 706,9 3,4 %- 24,8 % 5,6 % 5,3 % - 8,6 % 6,7 %
Rome Niveau 3 168,1 3,5 %- 6,2 % 5,5 % 6,6 % - 7,5 % 7,1 %
Autres Niveau 3 649,5 3,1 %- 12,3 % 7,9 % 7,7 % - 9,9 % 8,3 %
Total en immeubles de placement 2 524,5 n/a 6,1 % 5,3 % - 9,9 % 7,1 %
Immeubles de placement
en développement Niveau 3 183,1
4
TOTAL BUREAUX ITALIE 2 707,6
Frankfurt Niveau 3 355,6 5,4 % - 7,2 % 6,5 % 5,3 % - 7,0 % 5,8 %
Hamburg Niveau 3 214,0 4,2 % - 15,7 % 5,7 % 5,5 % - 6,8 % 5,3 %
Berlin/Düsseldorf/Munich Niveau 3 140,9 4,2 % - 6,1 % 5,2 % 5,0 % - 7,0 % 5,5 %
Total en immeubles de placement 710,5 4,2 % - 15,7 % 6,0 % 5,0 % - 7,0 % 5,6 %
Immeubles de placement
en développement Niveau 3 456,9
Droits d’utilisation Niveau 3 19,8
TOTAL BUREAUX ALLEMAGNE 1 187,2
TOTAL BUREAUX 8 196,0




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Données au 31/12/2023 :

Taux
Taux de d’actualisation
Taux de rendement HD Taux du DCF
Patrimoine rendement HD (moyenne d’actualisation (moyenne
Regroupement d’actifs comparables Niveau (en M€) (min.-max.) pondérée) du DCF pondérée)

Paris Centre Ouest Niveau 3 799,0 3,4 % - 4,8 % 3,9% 4,8 % - 5,5 % 5,3%
Paris Nord Est Niveau 3 611,7 4,3 % - 8,0 % 5,7% 5,8 % - 8,3 % 6,6%
Paris Sud Niveau 3 173,3 3,5 % - 4,1 % 3,9% 5,3 % - 5,5 % 5,4%
Croissant Ouest Niveau 3 848,0 4,7 % - 5,8 % 5,2% 5,3 % - 7,0 % 6,2%
1re couronne Niveau 3 897,8 5,5 % - 7,5 % 6,1% 6,3 % - 9,0 % 7,1%
2e couronne Niveau 3 30,5 7,8 % - 11,0 % 8,4% 8,5 % - 10,3 % 9,0%
Total IDF 3 360,2 3,4 % - 11,0 % 5,2 % 4,8 % - 10,3 % 6,3 %
GMR Niveau 3 467,3 5,0% - 8,0 % 5,6% 6.3 % - 8,5 % 6,6%
Régions Niveau 3 16,0 6,0 % - 6,0 % 6,0% 4,5 % - 6,3 % 6,5%
Total Régions 483,4 5,0 % - 8,0 % 5,6 % 4,5 % - 8,5 % 6,6 %
Total en immeubles de placement 3 843,6
Immeubles de placement
en développement 331,9
Actifs détenus en vue de la vente 115,0
TOTAL BUREAUX FRANCE 4 290,4
Milan Niveau 3 1 705,2 2,1 % - 14,0 % 5,9% 5,4 % - 9,3 % 6,9%
Rome Niveau 3 174,2 3,5 % - 12,0 % 6,1% 6,8 % - 8,3 % 7,4%
Autres Niveau 3 544,2 5,5 % - 11,4 % 7,8% 7,8 % - 9,9 % 8,3%
Total en immeubles de placement 2 423,6 n/a 6,3 % 5,4 % - 9,9 % 7,3 %
Immeubles de placement
en développement Niveau 3 299,5
TOTAL BUREAUX ITALIE 2 723,1
Frankfurt Niveau 3 410,5 4,3% - 5,5% 5,1% 5,6% - 7,2% 6,2%
Hamburg Niveau 3 251,4 4,7% - 6,1% 5,0% 5,5% - 5,9% 5,6%
Berlin/Düsseldorf/Munich Niveau 3 166,0 1,9% - 5,3% 3,9% 5,5% - 7,2% 6,0%
Total en immeubles de placement 827,9 1,9 % - 6,1 % 4,8 % 5,5 % - 7,2 % 5,9 %
Immeubles de placement
en développement Niveau 3 469,7
Droits d’utilisation Niveau 3 16,5
TOTAL BUREAUX ALLEMAGNE 1 314,1
TOTAL BUREAUX 8 327,6




370 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
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Activité Résidentiel Allemagne :
Taux de
rendement HD Taux de
(min.-max.) rendement HD Taux
Patrimoine (en Ensemble du (moyenne d’actualisation Valeur moyenne
Regroupement d’actifs comparables Niveau M€) patrimoine (1) pondérée) du DCF (en €/m2)
Duisburg Niveau 3 313,9 4,5 % - 6 % 5,2 % 6,5 % - 8 % 1 580
Essen Niveau 3 806,3 4,6 % - 6,6 % 5,2 % 6,6 % - 8,6 % 2 043
Mülheim Niveau 3 224,4 3,6 % - 6 % 5,2 % 5,6 % - 8 % 1 709
Oberhausen Niveau 3 193,0 4,9 % - 6,3 % 5,5 % 6,5 % - 8,1 % 1 400
Datteln Niveau 3 145,0 4,2 % - 6,2 % 5,1 % 6,2 % - 8,2 % 1 251
Berlin Niveau 3 4 331,2 3 % - 6,4 % 4,0 % 4,5 % - 8,4 % 3 267
Düsseldorf Niveau 3 192,8 3,6 % - 6,2 % 4,3 % 5,6 % - 8,2 % 2 742
Dresden Niveau 3 411,2 4,1 % - 7,2 % 4,7 % 6,1 % - 9,2 % 2 090
Leipzig Niveau 3 138,6 3,7 % - 5,4 % 4,4 % 5,7 % - 7,4 % 2 001
Hamburg Niveau 3 528,3 3,3 % - 24,6 % 4,1 % 5,3 % - 26,6 % 3 546
Autres Niveau 3 128,4 4,5 % - 6,3 % 5,1 % 6,5 % - 8,3 % 1 829
TOTAL RÉSIDENTIEL ALLEMAGNE 7 413,1 3,0 % - 24,6 % 4,3 % 4,5 % - 26,6 % 2 592
(1) Y compris deux immeubles d’exploitation à Oberhausen et Berlin à la valeur de marché.


Données au 31/12/2023 :

Taux de
rendement HD Taux de
(min.-max.) rendement HD Taux
Patrimoine (en Ensemble du (moyenne d’actualisation Valeur moyenne
Regroupement d’actifs comparables Niveau M€) patrimoine (1) pondérée) du DCF (en €/m2)
Duisburg Niveau 3 327,6 3,3% - 5,4% 3,9% 4,8% - 6,9% 1 651
Essen Niveau 3 781,9 3,2% - 6,3% 3,7% 4,6% - 7,8% 1 985
Mülheim Niveau 3 223,1 3,4% - 5,7% 4,0% 4,7% - 6,9% 1 710
Oberhausen Niveau 3 198,1 3,8% - 5,6% 4,1% 4,9% - 6,9% 1 435
Datteln Niveau 3 157,9 2,3% - 5,0% 3,5% 3,8% - 6,5% 1 376 4
Berlin Niveau 3 4 237,1 2,2% - 6,3% 3,2% 4,2% - 8,3% 3 146
Düsseldorf Niveau 3 199,6 2,8% - 5,5% 3,4% 4,6% - 7,2% 2 844
Dresden Niveau 3 452,4 2,5% - 4,8% 2,9% 3,8% - 6,3% 2 291
Leipzig Niveau 3 131,5 2,6% - 4,8% 3,1% 4,1% - 6,3% 1 894
Hamburg Niveau 3 535,7 2,4% - 4,4% 3,0% 4,2% - 6,2% 3 592
Autres Niveau 3 142,0 3,1% - 4,5% 3,8% 4,8% - 5,8% 2 014
TOTAL RÉSIDENTIEL ALLEMAGNE 7 386,9 2,2% - 6,3% 3,3% 3,8% - 8,3% 2 547
(1) Y compris deux immeubles d’exploitation à Oberhausen et Berlin à la valeur de marché


Activité Résidentiel Allemagne – Berlin :
Taux de
rendement HD Taux de
(min.-max.) rendement HD Taux
Patrimoine (en Ensemble du (moyenne d’actualisation Valeur moyenne
Regroupement d’actifs comparables Niveau M€) patrimoine pondérée) du DCF (en €/m2)
Mitte Niveau 3 790,3 3 % - 5,8 % 4,1 % 5 % - 7,8 % 3 414
Neukölln Niveau 3 648,5 3,3 % - 5,4 % 3,8 % 5,3 % - 7,4 % 3 163
Pankow Niveau 3 563,5 3,2 % - 6 % 4,0 % 5,2 % - 7,7 % 3 396
TempelhofટSchöneberg Niveau 3 551,0 3,1 % - 6,4 % 4,0 % 5,1 % - 8,4 % 3 358
SteglitzટZehlendorf Niveau 3 381,8 3,1 % - 5,9 % 3,9 % 5,1 % - 7,9 % 3 300
FriedrichshainટKreuzberg Niveau 3 349,3 3,2 % - 5,3 % 3,8 % 5,2 % - 7,3 % 3 389
CharlottenburgટWilmersdorf Niveau 3 323,3 3,1 % - 5,6 % 3,9 % 4,5 % - 7,6 % 3 931
Spandau Niveau 3 179,0 3,5 % - 5,9 % 4,4 % 5,5 % - 7,9 % 2 637
TreptowટKöpenick Niveau 3 165,2 3,4 % - 4,7 % 4,0 % 5,4 % - 6,7 % 3 128
Reinickendorf Niveau 3 136,0 3,1 % - 5,3 % 4,1 % 5,1 % - 7,3 % 2 624
Berlin outer region Niveau 3 124,7 4 % - 5,7 % 4,9 % 5,3 % - 7,7 % 2 771
Lichtenberg Niveau 3 69,2 3,5 % - 6,1 % 4,0 % 5,5 % - 8,1 % 3 001
MarzahnટHellersdorf Niveau 3 49,4 3,8 % - 4,1 % 4,0 % 5,8 % - 6,1 % 2 795
TOTAL BERLIN 4 331,2 3 % - 6,4 % 4,0 % 4,5 % - 8,4 % 3 267




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 371
4 Renseignements financiers
Notes relatives à l’état de situation financière




Données au 31/12/2023 :
Taux de
rendement HD Taux de
(min.-max.) rendement HD Taux
Patrimoine (en Ensemble du (moyenne d’actualisation Valeur moyenne
Regroupement d’actifs comparables Niveau M€) patrimoine pondérée) du DCF (en €/m2)
Mitte Niveau 3 761,6 2,2% - 5,1% 3,3% 4,2% - 7,1% 3 265
Neukölln Niveau 3 619,6 2,6% - 4,3% 3,0% 4,6% - 6,2% 3 002
TempelhofટSchöneberg Niveau 3 544,9 2,4% - 6,3% 3,1% 4,4% - 8,3% 3 242
Pankow Niveau 3 536,1 2,6% - 4,4% 3,3% 4,6% - 6,4% 3 199
SteglitzટZehlendorf Niveau 3 381,1 2,6% - 4,7% 3,0% 4,4% - 6,7% 3 213
FriedrichshainટKreuzberg Niveau 3 359,3 2,4% - 4,2% 3,0% 4,3% - 6,2% 3 293
CharlottenburgટWilmersdorf Niveau 3 304,8 2,5% - 4,4% 3,2% 4,4% - 6,4% 3 662
Spandau Niveau 3 175,6 3,0% - 4,4% 3,4% 5,0% - 6,0% 2 574
TreptowટKöpenick Niveau 3 166,7 2,7% - 4,7% 3,1% 4,7% - 6,7% 3 115
Reinickendorf Niveau 3 141,8 2,4% - 4,2% 3,1% 4,4% - 6,2% 2 722
Berlin outer region Niveau 3 124,3 3,0% - 4,9% 3,9% 4,4% - 6,5% 2 720
Lichtenberg Niveau 3 67,6 2,8% - 4,4% 3,1% 4,7% - 6,4% 2 919
MarzahnટHellersdorf Niveau 3 46,7 2,8% - 3,8% 3,1% 5,0% - 5,8% 2 643
Nonટcapitalized development costs Niveau 3 6,8 n/a n/a n/a n/a
TOTAL BERLIN 4 237,1 2,2% - 6,3% 3,2% 4,2% - 8,3% 3 146


Activité Hôtels :
Taux de Taux
Taux de rendement HD Taux d’actualisation du
Patrimoine (en rendement HD (moyenne d’actualisation DCF (moyenne
Regroupement d’actifs comparables Niveau M€) (min.-max.) pondérée) du DCF pondérée)
Allemagne Niveau 3 590,9 4,6 %- 6 % 5,4 % 5,1 %- 7,8 % 6,6 %
Belgique Niveau 3 121,5 6,9 %- 9 % 8,6 % 9 %- 11,2 % 10,7 %
Espagne Niveau 3 641,3 4,3 %- 7,5 % 5,2 % 6,2 %- 9,4 % 7,1 %
France Niveau 3 957,4 4,5 %- 6,5 % 5,3 % 6 %- 10 % 7,2 %
PaysટBas Niveau 3 159,1 5,3 %- 8,3 % 5,9 % 7,3 %- 10,3 % 7,9 %
RoyaumeટUni Niveau 3 712,1 4,5 %- 6,5 % 5,1 % 6,5 %- 8,5 % 7,1 %
Autres Niveau 3 545,6 5,7 %- 7,7 % 6,0 % 7,9 %- 9,5 % 8,1 %
Hôtellerie en bail Niveau 3 3 727,9 4,3 %- 9 % 5,70 % 5,1 %- 11,2 % 7,3%
Commerces Niveau 3 42,5 6,5 % - 10 % 7,6 % 8,5 % - 12 % 9,6 %
Total en immeubles de placement hors
immeubles en développement et droits
d’utilisation 3 770,5
Immeubles de placement en développement Niveau 3
Droits d’utilisation Niveau 3 248,3
Actifs détenus en vue de la vente 0,0
TOTAL HÔTELS EN EUROPE 4 018,7




372 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Renseignements financiers
Notes relatives à l’état de situation financière




Données au 31/12/2023 :
Taux de Taux
Taux de rendement HD Taux d’actualisation du
Patrimoine (en rendement HD (moyenne d’actualisation DCF (moyenne
Regroupement d’actifs comparables Niveau M€) (min.-max.) pondérée) du DCF pondérée)
Allemagne Niveau 3 626,9 4,6 %-6,0 % 5,3% 5,1 % - 7,5 % 6,5%
Belgique Niveau 3 205,2 6,1 %-8,8 % 7,5% 8,4 %-10,7 % 9,6%
Espagne Niveau 3 636,1 4,2 %-7,4 % 5,3% 6,1 %-9,3 % 7,3%
France Niveau 3 1 668,5 4,4 %-8,3 % 5,2% 6,0 %-8,8% 7,0%
PaysટBas Niveau 3 158,8 5,0 %-6,3% 5,6% 7,0 %-8,3 % 7,6%
RoyaumeટUni Niveau 3 662,0 4,5 %-6,5 % 5,1% 6,5 %-8,5 % 7,1%
Autres Niveau 3 558,9 5,6 %-7,5 % 6,1% 8,0 %-9,4 % 8,3%
Hôtellerie en bail Niveau 3 4 516,4 4,2 %-8,8 % 5,5% 5,1 %-10,7 % 7,3%
Commerces Niveau 3 50,9 7,6 % - 8,0 % 7,7% 9,5% - 10,4 % 9,7%
Total en immeubles de placement hors
immeubles en développement et droits
d’utilisation 4 567,3
Immeubles de placement en développement Niveau 3
Droits d’utilisation Niveau 3 243,4
Actifs détenus en vue de la vente 6,5
TOTAL HÔTELS EN EUROPE 4 817,2


Impact des variations de taux de rendement sur la variation de juste valeur des actifs immobiliers par secteur opérationnel
Taux Rendement
(En millions d’euros) Rendement(1) - 25 bps Taux Rendement + 25 bps
Bureaux France 5,6 % 187,6 - 170,5
Bureaux Italie 6,1 % 101,8 - 93,5
Hôtels en Europe 5,7% 181,0 - 165,0
Résidentiel Allemagne 4,3 % 463,0 - 411,6
Bureaux Allemagne 6,0 % 30,9 - 28,5 4
TOTAL 5,2 % 964,4 - 869,1
(1) Rendement sur patrimoine en exploitation – hors droits.

● Si le taux de rendement hors droits baissait de 25 bps (-0,25 point), la valeur vénale hors droits des actifs immobiliers augmenterait
de 964,4 M€.
● Si le taux de rendement hors droits augmentait de 25 bps (+0,25 point), la valeur vénale hors droits des actifs immobiliers
diminuerait de -869,1 M€.




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 373
4 Renseignements financiers
Notes relatives à l’état de situation financière




Impact des variations de taux d’actualisation sur la variation de juste valeur des actifs immobiliers par secteur opérationnel

Taux d’actualisation Taux d’actualisation
(En millions d’euros) - 25 bps + 25 bps
Bureaux France 48,8 - 44,5
Bureaux Italie 58,2 - 56,8
Hôtels en Europe 96,6 - 94,0
Résidentiel Allemagne 209,4 - 164,0
Bureaux Allemagne 53,9 - 49,3
TOTAL * 466,9 - 408,5


La sensibilité de la valeur du patrimoine à l’évolution du taux 4.2.5.5 Participations dans les sociétés mises
d’actualisation peut être appréhendée de la manière suivante :
en équivalence
● Si le taux d’actualisation baissait de 25 bps (-0,25 point), la Principes comptables
valeur vénale hors droits des actifs immobiliers augmenterait
d’environ +2,4%, soit +467 M€ ; Les investissements dans les entreprises associées et
coentreprises sont comptabilisés selon la méthode de la mise en
● Si le taux d’actualisation augmentait de 25 bps (+0,25 point), équivalence. Selon cette méthode, la participation du Groupe
la valeur vénale hors droits des actifs immobiliers diminuerait dans l’entreprise associée ou la coentreprise est initialement
d’environ -2,1%, soit -409 M€. comptabilisée au coût augmenté ou diminué des changements,
postérieurs à l’acquisition, dans la quoteટpart d’actif net de
4.2.5.4.5 Rapprochement du patrimoine et des flux l’entreprise.
du TFT
Le goodwill lié à une entreprise associée ou une coentreprise est
La ligne « acquisitions d’immobilisations corporelles et
inclus dans la valeur comptable de la participation. La
incorporelles » du Tableau de Flux de Trésorerie (- 595,8 M€)
quoteટpart de résultat de la période est présentée dans la ligne
correspond principalement aux opérations d’investissements
« Quoteટpart de résultat des sociétés mises en équivalence ».
hors effet des amortissements et des indexations des contrats
de location (- 619,7 M€) retraitées des avances et acomptes sur Les états financiers de ces sociétés sont préparés sur la même
travaux des immeubles en développement déjà versés période de référence que ceux de la société mère et des
(- 0,4 M€), corrigées de la variation des dettes fournisseurs corrections sont apportées, le cas échéant, pour homogénéiser
d’immobilisations (+ 25,8 M€) et du retraitement des paliers et les méthodes comptables avec celles du groupe Covivio.
franchises de loyers pour (- 0,4 M€).
La ligne « Cessions d’immobilisations corporelles et
incorporelles » du Tableau de Flux de Trésorerie (+ 518,8 M€)
correspond principalement aux produits de cessions tels que
présentés dans le paragraphe 4.2.6.3 Résultat des cessions
d’actifs (+ 602,9 M€) retraités de la variation des créances sur
cessions d’actifs (- 66,4 M€) et des acomptes sur cessions
(- 15,8 M€).




374 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Renseignements financiers
Notes relatives à l’état de situation financière




4.2.5.5.1 Variation des participations dans les entreprises mises en équivalence
Variations
Variation de
(En millions d’euros) 31/12/2023 Distribution Résultat de capital périmètre Autres 31/12/2024
Titres de sociétés contrôlées conjointement 132,3 - 6,2 7,1 0,0 0,0 0,0 133,2
Titres de sociétés sous influence notable 242,6 - 6,1 15,8 - 4,9 13,9 0,0 261,2
PARTICIPATIONS DANS LES ENTREPRISES MISES
EN ÉQUIVALENCE 374,9 - 12,3 22,9 - 4,9 13,9 0,0 394,4


La participation dans les sociétés mises en équivalence s’élève à 394 M€ au 31 décembre 2024 contre 375 M€ au 31 décembre 2023,
soit une variation de + 20 M€.
La variation de la période s’explique principalement par le résultat de la période (+ 23 M€), l’entrée de nouvelles sociétés en Murs et
Fonds (+ 12 M€) et la variation du taux d’intégration de Porta di Romana (+13,4 M€) compensés par la distribution de dividendes (-12,3
M€), la réduction de capital des hôtels (-9 M€) et la réduction de capital de Porta di Romana (-8,1 M€).

Dont
Dont Distributions
% de Quoteટpart et variation
(En millions d’euros) détention Pays 31/12/2023 31/12/2024 Variations de résultat de
périmètre
é i èt
Bureaux France
Lenovilla (New Velizy) 50,10 % France 61,7 64,2 2,5 6,8 - 4,2
Euromarseille (Euromed) 50,00 % France 28,6 22,6 - 6,0 - 4,0 - 2,0
Cœur d’Orly (Askia et Belaïa) 50,00 % France 28,4 32,8 4,3 4,3 0,0
Bureaux Italie
Fondo Porta di Romana 43,80 % Italie 38,0 44,5 6,5 0,7 5,8
Zabarella 2023 Srl 64,74 % Italie 13,6 13,6 0,0 0,0 0,0
Hôtels en Europe – Murs
France,
Belgique,
Iris Holding France 19,90 % Allemagne 21,4 25,6 4,2 2,3 1,9
OPCI IRIS Invest 2010 19,90 % France 32,3 21,6 - 10,7 2,8 - 13,4
4
OPCI Camp Invest 19,90 % France 21,0 21,5 0,5 1,8 - 1,3
Dahlia 20,00 % France 21,2 11,5 - 9,7 1,6 - 11,3
31,15 % France,
OPCI Otelli, Jouron, Kombon et 33,33 % Belgique 108,7 95,6 - 13,0 7,4 - 20,4
Hôtels en Europe – Murs et Fonds
Jouron (Phoenix) 33,33 % Belgique - 0,8 - 0,8 0,0 - 0,8
OPCI Otelli 31,15 % France 17,0 17,0 - 0,0 17,0
SCI Dahlia 20,00 % France 11,0 11,0 - 0,2 11,3
OPCI IRIS Invest 2010 19,90 % France 3,6 3,6 - 0,3 3,8
Holdco Phoenix 31,15 % France 7,4 7,4 - 0,2 7,6
Holdco IRIS Dahlia 20,00 % France 4,5 4,5 - 0,0 4,6
Iris Belgique 19,90 % Belgique - 1,9 - 1,9 0,0 - 1,9
TOTAL 374,9 394,4 19,5 22,9 - 3,4




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 375
4 Renseignements financiers
Notes relatives à l’état de situation financière




4.2.5.5.2 Actionnariat des principales entreprises associées et coentreprises
Cœur Groupe SCI Lenovilla Fondo Porta Zabarella SCCV Rueil
Détention directe d’Orly Euromed (New velizy) di Romana 2023 Lesseps
Covivio 50,0 % 50,0 % 50,1 % 43,8 % 64,7 % 50,0 %
Tiers hors groupe 50,0 % 50,0 % 49,9 % 56,2 % 35,3 % 50,0 %
Aéroports de Paris 50,0 %
Crédit Agricole Assurances 50,0 % 49,9 %
Carron Cav. Angelo SpA 35,3 %
COIMA 51,8 %
Prada 4,4 %
Emerige Résidentiel 40,0 %
France Logis Résidentiel 10,0 %
TOTAL 100,0 % 100,0 % 100,0 % 100,0 % 100,0 % 100,0 %


Iris Holding OPCI Iris Invest OPCI OPCI Oteli Kombon Jouron
Détention indirecte France 2010 Campinvest SCI Dahlia (Phoenix) (Phoenix) (Phoenix) Holdco Phoenix
Covivio 10,5 % 10,5 % 10,5 % 10,5 % 16,4 % 17,5 % 17,5 % 16,4 %
Covivio Hotels 19,9 % 19,9 % 19,9 % 20,0 % 31,2 % 33,3 % 33,3 % 31,2 %
Tiers Hors Groupe 80,1 % 80,1 % 80,1 % 80,0 % 68,9 % 66,7 % 66,7 % 68,9 %
Sogecap 31,2 % 33,3 % 33,3 % 31,2 %
Caisse des dépôts
et Consignations 37,7 % 33,3 % 33,3 % 37,7 %
Prédica 80,1 % 80,1 % 68,8 % 80,0 %
Pacifica 11,3 %
TOTAL 100,0 % 100,0 % 100,0 % 100,0 % 100,0 % 100,0 % 100,0 % 100,0 %


4.2.5.5.3 Principales informations financières des entreprises associées
Total Passifs Total Passifs
non courants courants hors Coût de
Total Actifs hors dettes dettes Dettes l'endettement Résultat net
(En millions d’euros) Total Bilan non courants Trésorerie financières financières financières Loyers financier net consolidé
Iris Holding France 225,9 185,2 38,6 24,2 2,3 80,2 12,7 - 2,9 11,4
OPCI IRIS Invest 2010 185,9 145,2 38,8 - 2,5 56,7 17,1 - 2,2 12,7
OPCI Camp Invest 162,0 130,1 27,4 - 0,5 53,2 10,6 - 0,0 9,3
SCI Dahlia 185,6 157,8 25,2 - 0,0 1,4 71,6 9,8 - 1,9 6,7
Iris Dahlia 86,3 40,9 23,5 0,5 28,7 34,6 - - 0,0 - 0,2
OPCI Otelli, Jouron, Kombon 485,8 426,8 18,1 14,6 3,4 116,7 30,0 - 7,9 23,1
Holdco Phoenix 72,8 59,9 5,3 0,5 10,9 37,8 - - 0,1 - 0,6
Hotels 1 404,4 1 145,9 176,9 39,7 49,7 450,8 80,2 - 15,0 62,4
Bureaux France 606,6 511,9 38,5 6,7 14,2 272,2 30,2 - 2,0 14,2
Bureaux Italie 293,2 245,2 25,2 - 49,0 121,6 - 3,7 1,6




376 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Renseignements financiers
Notes relatives à l’état de situation financière




4.2.5.6 Autres actifs financiers (courants et non courants)
Les autres actifs financiers sont constitués de participations Les titres non consolidés sont évalués à leur juste valeur et les
dans des fonds de placement ne satisfaisant pas aux critères de variations de valeur sont enregistrées soit dans les autres
classement en tant qu’équivalents de trésorerie. éléments du résultat global, soit au compte de résultat, selon
l’option retenue par le Groupe pour chacun de ces titres
Ces titres sont comptabilisés lors de leur acquisition à leur juste
conformément à la norme IFRS 9. Les dividendes perçus sont
valeur, correspondant généralement au prix d’acquisition. Ils
enregistrés lorsqu’ils ont été votés.
sont ensuite évalués à leur juste valeur en compte de résultat à
la date de clôture. À chaque clôture, les prêts sont évalués à leur coût amorti. Par
ailleurs, des dépréciations sont constituées et comptabilisées en
La juste valeur est appréhendée à partir des techniques
résultat lorsqu’il existe une indication objective de perte de
d’évaluation reconnues (références à des transactions récentes,
valeur du fait d’un évènement intervenu après la
actualisation des cashટflows futurs…). Certains titres dont la juste
comptabilisation initiale de l’actif.
valeur ne peut pas être évaluée de manière fiable sont évalués
au coût d’acquisition.
Entrées de
(En millions d’euros) 31/12/2023 périmètre Augmentations Diminutions Reclassement Autres 31/12/2024
Prêts accordés aux sociétés mises en équivalence 93,4 0,0 18,2 - 17,7 3,4 0,0 97,3
Titres non consolidés 15,5 0,0 - 0,2 - 3,0 0,0 0,0 12,3
Dépôts de garantie 6,1 0,2 0,1 - 0,6 - 0,9 0,0 4,9
Avances et acomptes 2,5 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 2,6
Autres actifs financiers 0,3 0,0 0,0 0,0 46,1 9,5 55,9
TOTAL AUTRES ACTIFS FINANCIERS NON COURANTS 117,8 0,2 18,1 - 21,3 48,7 9,5 172,9


Les prêts accordés aux sociétés mises en équivalence s’élèvent à autres actifs financiers correspondent à des créances sur
97 M€, en hausse de 4 millions d’euros liée à de nouveaux prêts cessions d’actifs. Il s’agit de cessions réalisées en 2024 pour
octroyés en Hôtels. La variation des titres non consolidés est liée lesquelles le solde de prix est dû à plus d’un an. Le solde
à la cession de titres de participations en Résidentiel Allemagne. concerne principalement un actif en région parisienne (39,2 M€)
Les avances et acomptes sur acquisitions de titres et un actif dans le sudટouest de la France (6,9 M€) et les cessions
correspondent à un acompte en vue d’acquérir les titres d’une réalisées en Hôtels dans le cadre de l’opération de
société qui portera un actif B&B Hotels au Portugal. Enfin, les remembrement de propriété (9,5 M€).

4
4.2.5.7 Impôts différés (actifs et passifs)
Au 31 décembre 2024, la situation fiscale latente consolidée ● Bureaux Allemagne : + 25 M€.
présente un impôt différé actif de 68 M€ (contre 72 M€ au
Il s’agit principalement d’impôts différés basés sur la plusટvalue
31 décembre 2023) et un impôt différé passif de 1 034 M€ (contre
latente des immeubles détenus.
1 054 M€ au 31 décembre 2023).
La diminution des impôts différés passif nets (-15 M€) s’explique
Les principaux contributeurs au solde net d’impôts différés passif
principalement par la baisse des valeurs d’expertises en Bureaux
sont :
Allemagne (-10 M€). L’impact résultat est détaillé au paragraphe
● Résidentiel Allemagne : - 788 M€ 4.2.6.9.2.
● Hôtels en Europe : - 198 M€ Conformément à la norme IAS 12, les impôts différés actifs et
passifs sont compensés par entité fiscale dès lors qu’ils
concernent des impôts prélevés par la même autorité fiscale.


Écart de Variation Sortie de
(En millions d’euros) 31/12/2023 Variation P & L Transfert conversion Capitaux Propres périmètre 31/12/2024
I.D.A. sur écarts temporaires 19,3 - 0,9 - 18,1 - 0,4 1,1 1,6 2,5
I.D.A. autres activités - 2,9 4,8 - 0,9 0,0 0,0 0,0 1,0
I.D.A. sur JV des immeubles 10,8 2,9 - 7,7 0,0 0,0 0,0 6,1
I.D.A. sur JV IFT 0,0 1,1 - 1,1 0,0 0,0 0,0 - 0,0
I.D.A. sur reports déficitaires 43,0 0,5 14,4 0,0 0,0 0,0 58,0
70,3 8,3 - 13,4 - 0,4 1,1 67,6
Compensation IDA/IDP 2,0 - 2,0 0,0
TOTAL DES IDA 72,3 8,3 - 15,4 - 0,4 1,1 1,6 67,6




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 377
4 Renseignements financiers
Notes relatives à l’état de situation financière




Écart de Variation Sortie de
(En millions d’euros) 31/12/2023 Variation P & L Transfert conversion Capitaux Propres périmètre 31/12/2024
I.D.P. sur écarts temporaires 82,3 - 1,7 - 74,2 - 0,4 - 0,7 1,6 6,9
I.D.P. autres activités 4,0 3,0 2,0 0,0 0,0 0,0 9,0
I.D.P. sur JV des immeubles 949,2 - 3,0 61,1 0,0 0,0 0,0 1 007,2
I.D.P. sur JV IFT 17,6 - 4,5 - 0,0 0,0 0,0 0,0 13,0
I.D.P. sur reports déficitaires - 1,5 1,2 - 2,3 0,0 0,0 0,0 - 2,6
1 051,5 - 5,1 - 13,4 - 0,4 - 0,7 1,6 1 033,5
Compensation IDA/IDP 2,0 - 2,0 0,0
TOTAL DES IDP 1 053,5 - 5,1 - 15,4 - 0,4 - 0,7 1,6 1 033,5
TOTAL NET - 981,2 13,4 - 0,0 0,0 1,8 0,0 - 965,9


Le montant des déficits reportables non activés au taux de droit En 2023, le montant des déficits reportables non activés au taux
commun s’élève à 1 578,5 M€, selon détail ciટdessous : de droit commun s’élevait à 1 744,1 M€, selon détail ciટdessous :

Déficit fiscal Déficit fiscal
reportable non reportable non
(En millions d’euros) IDA non activé activé (En millions d’euros) IDA non activé activé
Bureaux France 78,4 303,7 Bureaux France 77,4 299,5
Bureaux Italie 21,6 107,9 Bureaux Italie 24,3 121,4
Hôtels en Europe 158,9 670,6 Hôtels en Europe 183,9 703,0
Allemagne 12,8 81,9 Allemagne 33,1 105,2
Belgique 8,4 33,8 Belgique 7,9 31,5
France 46,4 179,6 France 49,9 193,1
Hongrie 1,3 14,8 Hongrie 0,0 0,0
Luxembourg 89,9 360,3 Luxembourg 93,0 373,1
Autres 0,0 0,2 Autres 0,0 0,1
Résidentiel Allemagne 33,6 212,3 Résidentiel Allemagne 54,2 342,3
Bureaux Allemagne 44,9 284,0 Bureaux Allemagne 44,0 277,9
TOTAL 337,4 1 578,5 TOTAL 383,7 1 744,1


4.2.5.8 Stocks et enટcours
Les stocks sont composés de deux types de classification : Les stocks sont destinés à être vendus dans le cours normal de
marchands de bien (principalement en Italie, achat/revente l’activité. Ils sont enregistrés pour leur prix d’acquisition ou de
d’actifs immobiliers) et promotion immobilière (logements et production et font le cas échéant l’objet de dépréciation par
bureaux). Ils sont valorisés au coût. rapport à la valeur de réalisation (valeur d’expertise
indépendante).


Entrée de
(En millions d’euros) 31/12/2023 périmètre Dépenses Cessions Dépréciations Transferts Autres 31/12/2024
Stock de marchands de biens 1,0 0,0 1,1 0,1 - 0,1 0,0 - 2,1 0,0
Stock divers (matières 1res,
marchandises) 2,5 0,5 0,0 0,0 0,0 0,0 - 0,1 2,9
Stock de promotion immobilière –
France 176,3 0,0 63,5 - 75,8 - 10,9 - 35,8 0,0 117,4
Stock de promotion immobilière –
Allemagne 127,6 0,0 26,8 - 36,5 0,0 22,6 0,0 140,5
TOTAL STOCK ET ENટટCOURS 307,5 0,5 91,4 - 112,2 - 11,0 - 13,2 - 2,3 260,8




378 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Renseignements financiers
Notes relatives à l’état de situation financière




Le poste « stocks et enટcours » du bilan regroupe les actifs Créances d’opérations de location simple
dédiés à l’activité de promotion immobilière pour 258 M€, à Pour les créances de location simple, à partir de 3 mois
hauteur de 141 M€ en Résidentiel Allemagne et 117 M€ en France. d’impayés, une dépréciation est constituée. Les taux de
Le solde est composé de stocks de marchandises des Hôtels en dépréciation appliqués par le groupe Covivio sont les suivants :
gestion pour 3 M€. Il n’y a plus de stock de marchands de biens
au 31 décembre 2024. ● pas de dépréciation pour les locataires présents ou sortis
dont la créance est inférieure à 3 mois d’échéance ;
En France, le stock de promotion immobilière se compose
exclusivement de projets de transformation d'immeubles de ● 50 % du montant total de la créance pour les locataires
bureaux en logements ou de réserves foncières. La sortie des présents dont la créance est comprise entre 3 et 6 mois
stocks s’effectue en fonction du transfert des actifs au client, d’échéance ;
réalisé à l’avancement, basé sur l’avancement technique et
● 100 % du montant total de la créance pour les locataires
commercial. La diminution du stock en France s’explique par le
présents dont la créance est supérieure à 6 mois d’échéance ;
changement de stratégie d’un actif (-36 M€), les ventes nettes
des travaux de la période (-12 M€) et des dépréciations sur des ● 100 % du montant total de la créance pour les locataires sortis
projets en cours (-11 M€). dont la créance est supérieure à 3 mois d’échéance.
L’augmentation des stocks en Résidentiel Allemagne (+13 M€) est Les dépréciations arithmétiques qui découlent des règles
liée à l’entrée en stock de nouveaux projets pour 23 M€ et les ciટdessus font l’objet d’un examen au cas par cas afin de tenir
ventes nettes des travaux (-10 M€). compte des situations particulières. Ainsi, des créances peuvent
être dépréciées avant même qu’une situation d’impayée ne soit
4.2.5.9 Créances clients avérée.
Principes comptables Pour les créances des hôtels en exploitation, une dépréciation
Les créances clients comprennent principalement les créances est constituée en fonction des délais de retard de paiement.
de location simple et les créances des hôtels en exploitation.
Ces éléments sont évalués au coût amorti. Dans le cas où la
valeur recouvrable se trouverait inférieure à la valeur nette
comptable, le Groupe pourrait être conduit à comptabiliser en
résultat une perte de valeur.




(En millions d’euros) 31/12/2024 31/12/2023 Variation
Charges à refacturer aux locataires 207,9 151,8 56,1
Créances clients et comptes rattachés 81,2 133,0 - 51,8 4
Clients factures à établir 57,7 67,5 - 9,7
Franchises de loyers 2,0 5,8 - 3,8
TOTAL CRÉANCES CLIENTS BRUTES 348,8 358,0 - 9,2
Dépréciation des créances clients - 23,9 - 35,1 11,2
TOTAL CRÉANCES CLIENTS NET 324,9 323,0 2,0
Les variations des Charges à refacturer et des Créances clients présentés sous la rubrique Créances clients et comptes
et comptes rattachés sont liées principalement à un rattachés. A partir de 2024, ces comptes sont présentés sous la
changement de mapping au sein des Bureaux France. En 2023, rubrique Clients – Charges à régulariser.
les comptes de factures à établir A418000 et A418200 étaient


Détail des créances clients exigibles :
Créances échues
entre
Créances Créances De 1 à 90 jours et De 181 jours
(En millions d’euros) Total non échues échues 90 jours 180 jours à 1 an > 1 an
Créances clients et comptes rattachés 81,2 23,7 57,5 31,8 4,9 3,3 17,5
Dépréciation des créances - 23,9 - 1,3 - 22,6 - 0,7 - 2,3 - 3,1 - 16,5


La ligne « Variation du BFR lié à l’activité » du Tableau de Flux de Trésorerie s’explique par :

(En millions d’euros) 31/12/2024 31/12/2023
Incidence de la variation des stocks et enટcours 21,9 38,7
Incidence de la variation des clients & autres débiteurs 1,9 60,9
Incidence de la variation des fournisseurs et autres créditeurs 88,5 93,9
VARIATION DU BFR LIÉ À L’ACTIVITÉ 112,3 193,5




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 379
4 Renseignements financiers
Notes relatives à l’état de situation financière




4.2.5.10 Trésorerie et équivalents de trésorerie
Principes comptables
La trésorerie et les équivalents de trésorerie comprennent les disponibilités, les dépôts à court terme et les SICAV monétaires. Il s’agit
d’actifs à court terme, très liquides, facilement convertibles en un montant connu de trésorerie et soumis à un risque négligeable de
changement de valeur.


(En millions d’euros) 31/12/2024 31/12/2023
Équivalents de trésorerie 638,9 571,8
Disponibilités bancaires 368,0 328,8
TOTAL TRÉSORERIE ET ÉQUIVALENTS DE TRÉSORERIE 1 006,8 900,6
Concours bancaires - 0,9 - 1,0
TRÉSORERIE NETTE 1 005,9 899,6


Au 31 décembre 2024, les équivalents de trésorerie sont 4.2.5.11 Capitaux propres
principalement constitués de SICAV monétaires de niveau 1 et
de dépôts à terme de niveau 2 conformément à la norme Principes comptables
IFRS 13. Si le Groupe rachète ses propres instruments de capitaux
propres (actions propres), ceuxટci sont déduits des capitaux
● Le niveau 1 du portefeuille correspond aux instruments dont le propres. Aucun profit ou perte n’est comptabilisé dans le compte
prix est coté sur un marché actif pour un instrument identique ; de résultat lors de l’achat, de la vente, de l’émission ou de
● Le niveau 2 correspond aux instruments dont la juste valeur l’annulation d’instruments de capitaux propres du Groupe.
est déterminée à partir de données autres que les prix cotés Le tableau de variation des capitaux propres et les mouvements
visés au niveau 1 et observables, soit directement soit du capital sont présentés en note 4.1.4.
indirectement (à savoir des données dérivées de prix).
Le capital de Covivio est composé de 111 623 468 actions émises
et entièrement libérées d’une valeur nominale de 3 € chacune,
soit 335 M€ au 31 décembre 2024. Covivio détient
833 075 actions propres.
Variation du nombre d’actions sur la période
Actions Actions en
émises Actions Propres circulation
Nombre d’actions au 31 décembre 2023 101 006 389 844 509 100 161 880
Augmentation de capital – dividende en actions 6 638 915
Augmentation de capital – renforcement en hôtellerie 3 978 164
Actions propres – contrat de liquidité - 2 639
Actions propres – attribution aux salariés 42 835
Actions propres – en attente d’affectation - 51 630
NOMBRE D’ACTIONS AU 31 DÉCEMBRE 2024 111 623 468 833 075 110 790 393


Le dividende de 330,8 M€ a été payé en actions à hauteur de ● compensée par la cession de 49% de Berlin Prime transférant
254,4 M€ et a été prélevé sur les primes, les réserves et le report des réserves vers les minoritaires (+82 M€) ;
à nouveau. Les réserves correspondent aux réserves et report à
● au résultat global total de la période (+132 M€) ;
nouveau de la société mère, ainsi qu’aux réserves issues de la
consolidation. ● minoré des distributions de la période (-160 M€).
La variation des participations ne donnant pas le contrôle
(-280 M€) est principalement liée :
● à l’opération de renforcement en hôtellerie avec l’acquisition
de 8,7% du capital de Covivio Hotels auprès de minoritaires
constituant un reclassement de réserves minoritaires à
réserves part du groupe (-280 M€) ;




380 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Renseignements financiers
Notes relatives à l’état de situation financière




4.2.5.12 Passifs financiers (courants et non courants)
Les passifs financiers comprennent les emprunts et autres dettes porteuses d’intérêts.
Lors de leur comptabilisation initiale, ils sont évalués à leur juste valeur sur laquelle sont imputés les coûts de transaction qui sont
directement attribuables à l’émission du passif. Ils sont ensuite comptabilisés au coût amorti sur la base du taux d’intérêt effectif. Le
taux effectif comprend le taux facial et l’amortissement actuariel des frais d’émission et des primes d’émission et de remboursement.
La part à moins d’un an des dettes financières est classée dans le poste Passifs financiers courants.

4.2.5.12.1 Variation des passifs financiers et instruments dérivés
31/12/2024
/ /
Variation de Variation Autres
(En millions d’euros) 31/12/2023 Augmentation Diminution périmètre de change variations 31/12/2024
Emprunts bancaires non courants 4 973,1 912,8 - 578,2 0,0 0,0 - 715,4 4 592,4
Autres emprunts et dettes assimilées non courants 282,9 11,5 - 6,3 - 9,9 1,1 0,0 279,4
Billets de trésorerie non courants 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
Emprunts titrisés 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
Emprunts obligataires non courants (non convertibles) 4 142,0 500,0 0,0 0,0 0,0 - 350,0 4 292,0
Emprunts portant intérêts non courants 9 398,0 1 424,3 - 584,4 - 9,9 1,1 - 1 065,3 9 163,8
Intérêts courus 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
Primes et frais d’émission d’emprunts non courants - 73,7 17,3 - 18,7 0,0 0,2 2,2 - 72,7
Banques créditrices 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
Passifs financiers non courants 9 324,3 1 441,6 - 603,1 - 9,9 1,3 - 1 063,2 9 091,1
Instruments dérivés actifs - 360,4 0,0 0,0 0,0 0,0 45,3 - 315,1
Instruments dérivés passifs 116,3 0,0 0,0 0,0 0,0 - 14,7 101,6
Instruments dérivés non courants - 244,1 0,0 0,0 0,0 0,0 30,7 - 213,5
Emprunts bancaires courants 765,7 1,6 - 673,5 0,0 0,0 715,4 809,2
Autres emprunts et dettes assimilées courants 0,0 0,0 0,0 0,0 - 0,0 - 0,0 0,0
Billets de trésorerie courants 260,0 0,0 - 157,0 0,0 0,0 0,0 103,0
Emprunts titrisés 2,1 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 2,1
Emprunts obligataires courants (non convertibles) 300,0 0,0 - 300,0 0,0 0,0 350,0 350,0
Emprunts portant intérêts courants 1 327,9 1,6 - 1 130,5 0,0 - 0,0 1 065,4 1 264,3 4
Intérêts courus 71,6 102,6 - 81,9 - 0,1 0,0 - 0,0 92,2
Primes et frais d’émission d’emprunts courants - 17,6 3,5 - 0,1 0,0 0,0 - 2,2 - 16,3
Banques créditrices 1,0 0,0 0,0 0,1 0,0 - 0,2 0,9
Passifs financiers courants 1 382,8 107,8 - 1 212,5 - 0,0 - 0,0 1 063,0 1 341,0
Instruments dérivés actifs - 161,7 0,0 0,0 0,0 0,0 55,0 - 106,6
Instruments dérivés passifs 68,8 0,0 0,0 0,0 0,0 - 18,0 50,8
Instruments dérivés courants - 92,9 0,0 0,0 0,0 0,0 37,0 - 55,9
TOTAL DES PASSIFS FINANCIERS ET INSTRUMENTS
DÉRIVÉS 10 370,2 1 549,4 - 1 815,9 - 9,9 1,3 67,4 10 162,8




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 381
4 Renseignements financiers
Notes relatives à l’état de situation financière




31/12/2023
Variation de Variation Autres
(En millions d’euros) 31/12/2022 Augmentation Diminution périmètre de change variations 31/12/2023
Emprunts bancaires non courants 5 716,3 533,4 - 612,3 0,0 0,0 - 664,3 4 973,1
Autres emprunts et dettes assimilées non courants 280,9 5,8 - 3,6 0,0 0,0 - 0,1 282,9
Billets de trésorerie non courants 37,0 0,0 0,0 0,0 0,0 - 37,0 0,0
Emprunts titrisés 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
Emprunts obligataires non courants (non convertibles) 3 744,0 698,0 0,0 0,0 0,0 - 300,0 4 142,0
Emprunts portant intérêts non courants 9 778,2 1 237,2 - 615,9 0,0 0,0 - 1 001,4 9 398,0
Intérêts courus 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
Primes et frais d’émission d’emprunts non courants - 43,0 13,8 - 53,6 0,0 0,0 9,1 - 73,7
Banques créditrices 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
Passifs financiers non courants 9 735,1 1 251,0 - 669,5 0,0 0,0 - 992,3 9 324,3
Instruments dérivés actifs - 663,9 0,0 0,0 0,0 0,0 303,5 - 360,4
Instruments dérivés passifs 221,6 0,0 0,0 0,0 0,0 -105,3 116,3
Instruments dérivés non courants - 442,3 0,0 0,0 0,0 0,0 198,2 - 244,1
Emprunts bancaires courants 245,1 16,6 - 160,2 0,0 0,0 664,3 765,7
Autres emprunts et dettes assimilées courants 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
Billets de trésorerie courants 706,0 213,0 - 696,0 0,0 0,0 37,0 260,0
Emprunts titrisés 2,1 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 2,1
Emprunts obligataires courants (non convertibles) 200,0 0,0 - 200,0 0,0 0,0 300,0 300,0
Emprunts portant intérêts courants 1 153,2 229,6 -1 056,2 0,0 0,0 1 001,3 1 327,8
Intérêts courus 55,7 83,9 - 68,0 0,0 0,0 0,0 71,6
Primes et frais d’émission d’emprunts courants - 11,2 2,6 0,0 0,0 0,0 - 9,1 - 17,6
Banques créditrices 34,9 0,0 0,0 0,0 0,0 - 33,9 1,0
Passifs financiers courants 1 232,6 316,1 -1 124,1 0,0 0,0 958,3 1 382,8
Instruments dérivés actifs - 149,3 0,0 0,0 0,0 0,0 - 12,3 - 161,7
Instruments dérivés passifs 78,8 0,0 0,0 0,0 0,0 - 10,0 68,8
Instruments dérivés courants - 70,6 0,0 0,0 0,0 0,0 - 22,3 - 92,9
TOTAL DES PASSIFS FINANCIERS ET INSTRUMENTS
DÉRIVÉS 10 454,8 1 567,1 - 1 793,6 0,0 0,0 141,9 10 370,2


4.2.5.12.2 Endettement financier net
(En millions d’euros) Notes 31/12/2024 31/12/2023 31/12/2022
Trésorerie brute (a) 4.2.5.10 1 006,8 900,6 461,5
Soldes créditeurs et concours bancaires courants (b) 4.2.5.10 - 0,9 - 1,0 - 34,9
Trésorerie nette (c) = (a)-(b) 1 005,9 899,6 426,6
Dont Trésorerie nette disponible 1 004,2 899,5 425,4
Dont Trésorerie nette non disponible 1,7 0,0 1,3
Total des emprunts portant intérêts 4.2.5.12.1 10 428,1 10 725,9 10 931,3
Intérêts courus 4.2.5.12.1 92,2 71,6 55,7
Endettement brut (d) 10 520,2 10 797,5 10 987,0
Amortissement des frais de financement (e) - 89,1 - 91,4 - 54,2
Endettement financier net (d) - (c) + (e) 9 425,3 9 806,5 10 506,1

La ligne « Encaissements liés aux nouveaux emprunts » du ● minorées de l’étalement des nouveaux frais d’émission
Tableau de Flux de Trésorerie (+1 410,4 M€) correspond d’emprunt (-18,7 M€).
principalement :
La ligne « Remboursements d’emprunts » du Tableau de Flux de
● aux augmentations des emprunts portant intérêts (+1 426 M€) Trésorerie (-1 734,9 M€) correspond principalement aux
retraitées de l’impact des investissements nets à l’étranger et diminutions des emprunts portants intérêts (-1 714,9 M€) retraitées
des passifs locatifs ; de l’impact des investissements nets à l’étranger et des passifs
locatifs (-19,9 M€).




382 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Renseignements financiers
Notes relatives à l’état de situation financière




4.2.5.12.3 Détail des emprunts bancaires gagés
Dette au Date de mise
(En millions d’euros) Encours dette Dette adossée VE au 31/12/2024 31/12/2024 en place Nominal initial Échéance
Bureaux France Portefeuille La Défense 224 29/07/15 280 29/07/25
Portefeuille Telecom 212 18/02/16 300 30/06/28
Portefeuille Vélizy 263 2021 295 2029
Portefeuille Lyon 115 12/07/22 115 12/07/30
> 100 M€ 814
< 100 M€ 33
Total Bureaux France 1 676 847
Bureaux Italie Portefeuille Telecom 210 14/05/24 290 14/05/29
Total Bureaux Italie 903 210
Hôtels en Europe
Portefeuille B & B 148 20/10/23 150 20/10/30
400 M£ – Portefeuille UK 326 24/07/18 475 24/07/26
Portefeuille Allemagne 173 30/12/19 178 30/12/29
> 100 M€ 647
< 100 M€ 404
Total Hôtels Europe 3 123 1 051
Résidentiel Acquisition Cornerstone 140 16/06/15 137 30/06/25
Allemagne
Acquisition Quadriga 139 22/03/16 187 31/03/26
Refinancement Indigo, Prime 212 09/07/19 260 30/09/29
Refinancement KG1 134 20/09/19 141 30/09/29
Refinancement KG2 98 26/01/17 140 29/01/27
Refinancement KG4 230 30/03/20 248 29/03/30
Refinancement KG Resindential 120 20/11/20 130 15/11/30
Refinancement Arielle/
Dresden/Maria 140 21/05/21 149 15/05/31
Financement Amadeus I 132 27/07/22 146 15/07/32
Acquisition Lego 134 20/03/24 135 31/03/34
4
Financement Dümpten 129 25/06/24 120 30/06/34
> 100 M€ 1 607
< 100 M€ 1 217

Total Résidentiel Allemagne 7 119 2 825
> 100 M€ Portefeuille Francfort 130 17/12/19 130 30/12/25
< 100 M€ 155
Bureaux
Allemagne Total Bureaux Allemagne 497 285
Total gagé 13 319 5 218




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 383
4 Renseignements financiers
Notes relatives à l’état de situation financière




4.2.5.12.4 Détail des emprunts bancaires libres
Date de mise
(En millions d’euros) Encours dette Dette adossée VE au 31/12/2024(1) Dette au 31/12/2024 en place Nominal initial Échéance
Bureaux France
Green Bond 500 20/05/16 500 20/05/26
Green Bond 595 21/06/17 500 21/06/27
Green Bond 599 17/09/19 500 17/09/31
Green Bond 599 23/06/20 500 23/06/30
Green PP 100 15/01/21 100 20/01/33
Green Bond 500 05/12/23 500 05/06/32
> 100 M€ 2 893
< 100 M€ Billets de trésorerie 25

Total Bureaux France 2 790 2 918
Bureaux Italie Green Bond Queen 300 20/02/18 300 20/02/28
> 100 M€ 300
< 100 M€ 2
Total Bureaux Italie 1 935 302
Hôtels en Europe Green Bond 350 24/09/18 350 24/09/25
Green Bond 599 27/07/21 599 27/07/29
Green Bond 500 23/05/24 500 23/05/33
Corporate 150 23/12/24 150 23/12/29
> 100 M€ 1 599
< 100 M€ 112
Total Hôtels Europe 2 850 1 711
Résidentiel Total Résidentiel
Allemagne < 100 M€ Allemagne 294
Bureaux < 100 M€ Total Bureaux Allemagne 670
Allemagne
< 100 M€ Résidentiel France 0
Autres Total Autres 3 0
Total libre 8 543 4 931
Autres dettes 279
TOTAL GÉNÉRAL 22 084 10 428
(1) Le patrimoine inclut la juste valeur d’actifs exploités directement par la société (siège, Flex Office).
Il n’inclut pas les actifs consolidés en mise en équivalence ni les stocks immobiliers (trading, promotion).




4.2.5.12.5 Échéancier des dettes financières
(En millions d’euros) Au 31/12/2024 À moins d’un an De 1 à 5 ans À plus de 5 ans
Emprunts bancaires non courants 4 592,4 0,0 3 026,9 1 565,5
Autres emprunts et dettes assimilées non courants 279,4 0,0 279,4 0,0
Billets de trésorerie non courants 0,0 0,0 0,0 0,0
Emprunts titrisés 0,0 0,0 0,0 0,0
Emprunts obligataires non courants (non convertibles) 4 292,0 0,0 1 994,0 2 298,0
Emprunts portant intérêts non courants 9 163,8 0,0 5 300,3 3 863,5
Emprunts bancaires courants 809,2 809,2 0,0 0,0
Autres emprunts et dettes assimilées courants 0,0 0,0 0,0 0,0
Billets de trésorerie courants 103,0 103,0 0,0 0,0
Emprunts titrisés 2,1 2,1 0,0 0,0
Emprunts obligataires courants (non convertibles) 350,0 350,0 0,0 0,0
Emprunts portant intérêts courants 1 264,3 1 264,3 0,0 0,0
Intérêts courus 92,2 92,2 0,0 0,0
Banques créditrices 0,9 0,9 0,0 0,0
TOTAL 10 521,1 1 357,4 5 300,3 3 863,5




384 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Renseignements financiers
Notes relatives à l’état de situation financière




4.2.5.12.6 Instruments dérivés (courants et non courants)
Instruments dérivés et instruments de couverture
Le groupe Covivio utilise des instruments dérivés pour la couverture de ses dettes à taux variable contre le risque de taux (couverture
de flux de trésorerie futurs).
Les instruments financiers dérivés sont enregistrés au bilan à la juste valeur. La juste valeur est déterminée à partir de techniques de
valorisation faisant appel à des méthodes de calculs mathématiques fondées sur des théories financières reconnues et des
paramètres dont la valeur est déterminée à partir des prix d’instruments traités sur des marchés d’actifs. Cette valorisation est réalisée
par un prestataire extérieur.
Les instruments dérivés sont comptabilisés à leur juste valeur et les variations sont inscrites au compte de résultat.

Détail des juste valeur des instruments financiers par secteur au 31/12/2024 :
Primes —
31/12/2023 Soultes de 31/12/2024
(En millions d’euros) Net restructuration Impact P & L Impact OCI Net
Bureaux France 122,9 22,0 - 37,9 107,0
Bureaux Italie 7,3 1,1 - 1,0 - 7,3 0,1
Bureaux Allemagne 9,4 - 1,9 7,5
Hôtels en Europe 105,1 2,0 - 21,4 7,3 92,9
Résidentiel Allemagne 92,3 2,5 - 33,0 61,8
TOTAL 337,0 27,6 - 95,2 - 0,1 269,3
Dont IFT Passif - 152,4
IFT Actif 421,7

L'impact total des ajustements de valeur des instruments dérivés nouveaux dérivés. L’impact en capitaux propres de -7,3 M€
au compte de résultat est de -95,2 M€. correspond au solde de la position en cashટflow hedge.
Conformément à la norme IFRS 13, la valorisation des instruments La ligne « Gains et pertes latents liés aux variations de juste
dérivés inclut le risque de défaillance des contreparties (-14 M€). valeur » du Tableau des Flux de Trésorerie de (+425,7 M€)
permettant de calculer la capacité d’autofinancement, intègre
Sur les Bureaux en Italie, le refinancement de la dette SICAF a
l’impact résultat des variations de valeurs des IFT (+95,2 M€) et
conduit à l’annulation des instruments financiers existants
les variations de valeur du patrimoine (+330,5 M€).
(qualifiés en cashટflow Hedge) et à la mise en place de
4
Détail des juste valeur des instruments financiers par secteur au 31/12/2023 :
Primes —
31/12/2022 Soultes de 31/12/2023
(En millions d’euros) Net restructuration Impact P & L Impact OCI Net
Bureaux France 147,4 44,5 - 69,1 122,9
Bureaux Italie 15,9 - 8,5 7,3
Bureaux Allemagne 11,9 1,1 - 3,6 9,4
Hôtels en Europe 177,4 0,0 - 67,0 - 5,3 105,1
Résidentiel Allemagne 160,4 0,0 - 68,1 92,3
TOTAL 512,9 45,6 - 207,7 - 13,8 337,0
Dont IFT Passif - 185,1
IFT Actif 522,1


Répartition par échéance des notionnels des instruments de couverture :
(En millions d’euros) 31/12/2024 À moins d’un an De 1 à 5 ans À plus de 5 ans
Couverture Ferme
Swap payeur fixe 5 881,0 - 5,9 1 877,7 4 009,3
Swap receveur fixe 3 065,7 2 015,7 1 050,0
TOTAL SWAP 2 815,3 - 5,9 - 138,0 2 959,3
Couverture Optionnelle
Achat swaption payeur fixe 200,0 200,0
Vente swaption payeur fixe 70,0 70,0
Vente swaption emprunteur fixe 760,3 200,0 60,3 500,0
Achat de CAP 325,2 - 85,1 300,6 109,6
Achat de FLOOR 28,0 28,0
Vente de FLOOR 82,3 33,0 - 60,3 109,6
TOTAL 10 342,5 342,0 4 222,0 5 778,5




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 385
4 Renseignements financiers
Notes relatives à l’état de situation financière




Présentation des passifs financiers nets après couverture :
(En millions d’euros) Taux fixe Taux variable
Emprunts et dettes financières (y compris banques créditrices) 5 881,7 4 547,3
PASSIFS FINANCIERS NETS AVANT COUVERTURE 5 881,7 4 547,3
Couverture ferme – Swaps - 2 815,3
Couverture optionnelle – Caps - 297,2
Total couverture - 3 112,5
PASSIFS FINANCIERS NETS APRÈS COUVERTURE 5 881,7 1 434,8


4.2.5.12.7 Comptabilisation des actifs et des passifs financiers
Montant figurant dans l’état de situation
financière évalué :
A la juste A la juste
valeur par le valeur par le
biais des biais du
Poste concerné dans l’état de 31 décembre 2024 capitaux compte de
Catégories selon IFRS 9 situation financière (en M€) Net Au coût amorti propres Résultat Juste valeur
Actifs Financiers Actifs financiers non courants 14,9 2,6 9,0 3,3 14,9
Prêts & Créances Actifs financiers non courants 158,0 158,0 158,0
Total Actifs financiers non
courants 172,9 160,6 9,0 3,3 172,9
Prêts & Créances Créances clients (1) 322,9 322,9 322,9
Actifs en juste valeur Dérivés à la juste valeur (2) 421,7 421,7 421,7
Actifs en juste valeur par résultat Équivalents de trésorerie 638,9 638,9 638,9
TOTAL ACTIFS FINANCIERS 1 556,4 483,5 9,0 1 063,9 1 556,4
Dettes au coût amorti Dettes financières 10 428,1 10 428,1 10 152,2 (3)
Passifs à la juste valeur par résultat Instruments financiers 152,4 152,4 152,4
Dépots de Garantie (Long
Dettes au coût amorti terme et Court terme) 36,8 36,8 36,8
Dettes au coût amorti Dettes fournisseurs (4) 301,9 301,9 301,9
TOTAL PASSIFS FINANCIERS 10 919,2 10 766,8 0,0 152,4 10 643,3
(1) Hors franchise pour 2 M€.
(2) En note 4.2.5.12.6 – Instruments dérivés, les instruments de couvertures des Bureaux Italie mis en place en 2024 sont évalués à la juste valeur par résultat.
(3) L’écart entre la valeur nette comptable et la juste valeur des dettes à taux fixe (valorisée au taux sans risque, hors spread de crédit) est de 276 M€.
L’impact du spread de crédit serait de - 16,8 M€
(4) Il s’agit de 239 M€ de dettes fournisseurs et de 62,6 M€ de dettes fournisseurs d’immobilisations.



Présentation des actifs et passifs financiers par niveau (IFRS 13) :
Le tableau ciટaprès présente les instruments financiers à la juste valeur répartis par niveau :
● Niveau 1 : instruments financiers cotés sur un marché actif ;
● Niveau 2 : instruments financiers dont la juste valeur est évaluée par des comparaisons avec des transactions de marchés
observables sur des instruments similaires ou basée sur une méthode d’évaluation dont les variables incluent seulement des
données de marchés observables ;
● Niveau 3 : instruments financiers dont la juste valeur est déterminée intégralement ou en partie à l’aide d’une méthode d’évaluation
basée sur une estimation non fondée sur des prix de transactions de marché sur des instruments similaires.
(En millions d’euros) Niveau 1 Niveau 2 Niveau 3 Total
Actifs financiers non courants à la juste valeur par le biais des capitaux
propres 9,0 9,0
Actifs financiers non courants à la juste valeur par le biais du compte de
résultat 3,3 3,3
Dérivés à la juste valeur par le biais du compte de résultat 421,7 421,7
Équivalents de trésorerie par le biais du compte de résultat 638,9 638,9
TOTAL ACTIFS FINANCIERS 0,0 1 060,6 12,3 1 072,9
Dérivés à la juste valeur par le biais du compte de résultat 152,4 152,4
TOTAL PASSIFS FINANCIERS 0,0 152,4 0,0 152,4




386 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Renseignements financiers
Notes relatives à l’état de situation financière




4.2.5.12.8 Covenants bancaires
À l’exclusion des dettes levées sans recours sur les foncières du Les covenants d’ICR consolidé les plus restrictifs s’élèvent au
Groupe, les dettes de Covivio et de ses filiales sont 31 décembre 2024 à 200 % sur Covivio et Covivio Hotels.
généralement assorties de covenants bancaires (Interest
Concernant Covivio, les crédits corporate incluent usuellement
Coverage Ratio et Loan To Value) portant sur les états financiers
un covenant de dette gagée, pour le périmètre de détention à
consolidés de l’emprunteur. A défaut de respect de ces
100 %, dont le plafond est fixé à 25 % et qui mesure le rapport de
covenants, les dettes seraient susceptibles d’être exigibles de
la dette hypothécaire (ou assortie de sûretés qu’elle qu’en soit la
manière anticipée. Ces covenants sont établis en part du
nature) sur la valeur du patrimoine.
groupe au niveau de Covivio et de Covivio Hotels.
Les covenants bancaires du groupe Covivio sont pleinement
S’agissant de Covivio Immobilien (Résidentiel Allemagne), dont la
respectés au 31 décembre 2024 et s’établissent à 42,0 % pour la
dette est presque intégralement levée en filiales sur un format de
LTV part du groupe, à 6.0x pour l’ICR part du groupe et à 4,1 %
type « sans recours », les financements de portefeuille ne sont
pour le ratio de dette gagée.
assortis d’aucun covenantt de LTV et d’ICR consolidé.
Aucun financement n’est assorti d’une clause d’exigibilité sur les
Les covenants de LTV consolidée les plus restrictifs s’élèvent au
niveaux de rating de Covivio ou Covivio Hotels, actuellement
31 décembre 2024 à 60 % sur Covivio et Covivio Hotels.
BBB+perspective stable (rating Standard & Poor’s).


LTV Conso Société Périmètre Seuil covenant Ratio
300 M€ (2016) – Orange Covivio Bureaux France ≤ 60 % respecté
279 M€ (2017) – Roca Covivio Hotels Hôtels en Europe < 60 % respecté
400 M£ (2018) – Rocky Covivio Hotels Hôtels en Europe ≤ 60 % respecté
130 M€ (2019) – REF I Covivio Hotels Hôtels en Europe ≤ 60 % respecté
150 M€ (2024) – Constance Covivio Hotels Hôtels en Europe ≤ 60 % respecté


ICR Conso Société Périmètre Seuil covenant Ratio
300 M€ (2016) – Orange Covivio Bureaux France ≥ 200 % respecté
279 M€ (2017) – Roca Covivio Hotels Hôtels en Europe > 200 % respecté
400 M£ (2018) – Rocky Covivio Hotels Hôtels en Europe ≥ 200 % respecté
130 M€ (2019) – REF I Covivio Hotels Hôtels en Europe > 200 % respecté
150 M€ (2024) – Constance Covivio Hotels Hôtels en Europe > 200 % respecté 4
Par ailleurs, s’agissant des financements hypothécaires, ils sont le d’encadrer l’utilisation des lignes de financement en les corrélant
plus souvent assortis de covenants spécifiques aux périmètres à la valeur des sousટjacents donnés en garantie ou au niveau de
financés. Ces covenants, LTV Périmètre systématiquement et couverture du service de la dette par les loyers nets.
parfois ICR ou DSCR Périmètre, ont pour vocation essentielle


4.2.5.13 Passifs locatifs (courants et non courants)
Principes comptables 4.2.5.13.1 Variation des passifs locatifs
Les sociétés du Groupe détiennent des actifs immobiliers et Au 31 décembre 2024, le solde des passifs locatifs s’élève à 320
mobiliers via des contrats de location (baux à construction et M€ contre 314 M€ au 31 décembre 2023, soit une augmentation
baux emphytéotiques, locaux, véhicules de société, parkings). A de 6 M€. Cette variation est principalement liée à l’indexation
la date de prise d’effet du contrat, le preneur évalue le passif des baux (+6 M€) et à l’effet du change (+8 M€) qui compensent
locatif à la valeur actualisée du montant des loyers payés non les paiements de la période (-8 M€) .
encore versés, en utilisant le taux d’intérêt implicite du contrat
Au 31 décembre 2024, les charges d’intérêts liées à ces passifs
de location s’il est possible de déterminer facilement ce taux ou
locatifs sont de 16,3 M€.
à défaut, le taux d’emprunt marginal. Cette dette s’amortit au fur
et à mesure des échéances du contrat et donne lieu à la
constatation d’une charge financière.
Le passif locatif est présenté sur la ligne Passifs locatifs non
courants ou courants au bilan et la charge financière dans le
poste Charges d’intérêts sur passifs locatifs.
Changement
Augmentation de méthode Variation
(En millions d’euros) 31/12/2023 & indexation Diminution comptable Transferts de change 31/12/2024
Passifs locatifs non courants 305,0 2,4 - 0,0 - 0,3 - 4,1 8,4 311,4
Passifs locatifs courants 9,0 3,1 - 7,5 - 0,0 3,4 0,1 8,1
TOTAL DES PASSIFS LOCATIFS 314,1 5,5 - 7,5 - 0,3 - 0,7 8,4 319,5




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 387
4 Renseignements financiers
Notes relatives à l’état de situation financière




4.2.5.13.2 Échéancier des passifs locatifs
À moins À plus Total échéance
(En millions d’euros) d’un an De 1 à 5 ans De 5 à 25 ans de 25 ans à plus d’un an
TOTAL AU 31 DÉCEMBRE 2024 8,1 20,8 55,4 235,1 311,4
Total au 31 décembre 2023 (1) 9,1 23,3 60,7 226,6 310,5
(1) y compris passifs locatifs reclassés en passifs destinés à être cédés.



4.2.5.14 Dépôts et cautionnements À l’inverse, lorsque l’adoption d’un nouveau régime ou le
changement d’un régime existant donne lieu à l’acquisition de
Les dépôts et cautionnements correspondent aux dépôts de droits postérieurement à sa date de mise en place, les coûts des
garantie reçus des locataires en vue de garantir l’exécution des services passés sont comptabilisés immédiatement en charge.
conditions du bail. Au 31 décembre 2024, les dépôts et Les écarts actuariels résultent des effets des changements
cautionnements concernent principalement les Bureaux France d’hypothèses actuarielles et des ajustements liés à l’expérience
(22 M€), les Hôtels (9 M€) et les Bureaux Italie (4 M€). Certains (différences entre les hypothèses actuarielles retenues et la
contrats sont garantis par des cautions bancaires ou des réalité constatée). La variation de ces écarts actuariels est
garanties à première demande couvertes par les sociétés mères comptabilisée en autres éléments du résultat global.
des locataires. Ces garanties sont présentées dans les
engagements horsટbilan. La charge comptabilisée en résultat opérationnel comprend le
coût des services rendus au cours de l’exercice, l’amortissement
4.2.5.15 Provisions (courantes et non courantes) du coût des services passés, ainsi que les effets de toute
Engagements de retraite réduction ou liquidation de régime ; le coût de l’actualisation est
comptabilisé en résultat financier. Les évaluations sont réalisées
Les engagements de retraite sont comptabilisés selon la norme
en tenant compte des Conventions Collectives applicables dans
révisée IAS 19. Les engagements résultant de régimes de retraite
chaque pays, compte tenu des différentes réglementations
à prestations définies sont provisionnés au bilan pour le
locales. L’âge de départ à la retraite est, pour chaque salarié,
personnel en activité à la date de clôture. Ils sont déterminés
l’âge d’obtention du taux plein de la sécurité sociale.
selon la méthode des unités de crédit projetées sur la base
d’évaluations effectuées lors de chaque clôture. Le coût des
services passés correspond aux avantages octroyés, soit lorsque
l’entreprise adopte un nouveau régime à prestations définies,
soit lorsqu’elle modifie le niveau de prestations d’un régime
existant. Lorsque les nouveaux droits sont acquis dès l’adoption
du nouveau régime ou le changement d’un régime existant, le
coût des services passés est immédiatement comptabilisé en
résultat.


4.2.5.15.1 Variation des provisions
Reprises de provisions
Variations
Variation des écarts Non
(En millions d’euros) 31/12/2023 Périmètre Dotation actuariels Utilisées utilisées 31/12/2024
Provision Retraites 34,4 1,3 1,9 3,3 - 1,8 — 39,2
Provision Médaille du travail 1,0 1,0
Autres provisions non courantes 6,7 0,4 1,6 - 0,3 - 0,1 8,2
Provisions non courantes 42,1 1,7 3,5 3,3 - 2,1 - 0,1 48,5
Autres provisions pour litiges 3,8 1,5 0,7 - 0,2 - 0,5 5,2
Autres provisions courantes 0,6 0,2 0,1 - 0,6 0,0 0,4
Provisions courantes 4,3 1,7 0,8 — - 0,8 - 0,5 5,6
TOTAL DES PROVISIONS 46,5 3,5 4,3 3,3 - 2,9 - 0,6 54,1


Les provisions comprennent principalement les provisions pour retraite (39 M€), principalement en Allemagne (35 M€), en Bureaux
France (2 M€) et en Hôtels (2 M€). Les variations de périmètre sont liées aux sociétés d’exploitation hôtelière acquises en fin d’année.



4.2.5.15.2 Hypothèses actuarielles des engagements de retraite
Les principales hypothèses actuarielles pour l’estimation des engagements en France sont les suivantes :
Hypothèses provisions retraites France 31/12/2024 31/12/2023
Taux d’actualisation 3,36 % (TEC 10 n +50 bps) 3,37 % (TEC 10 n +50 bps)
cadres 2 %, non cadres cadres 2 %, non cadres
Évolution annuelle des salaires 2% 2%
Taux d’inflation 2% 2%




388 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Renseignements financiers
Notes relatives à l’état de situation financière




Principales hypothèses en Allemagne :
Résidentiel Allemagne Bureaux Allemagne
Hypothèses provisions retraites Allemagne 31/12/2024 31/12/2023 31/12/2024 31/12/2023
Taux d’actualisation 3,50 % 4,30 % 3,30 % 3,85 %
Évolution annuelle des salaires 2,50 % 2,50 % 2,00 % 2,00 %
Taux de charges d’assurances sociales 1 %/2 % 1 %/2 %

La provision pour indemnité de départ à la retraite en Allemagne a évolué comme suit :
(En millions d’euros)

ENGAGEMENTS DE RETRAITE AU 31/12/2023 31,4
Coût des services rendus 0,3
Charge d’intérêts 1,4
Gains ou pertes actuariels de l’exercice 3,4
Prestations versées - 1,8
ENGAGEMENTS DE RETRAITE AU 31/12/2024 34,7


4.2.5.16 Dettes fournisseurs
Les dettes fournisseurs sont composées de factures non parvenues (182 M€), de dettes fournisseurs courantes (56 M€) et de dettes
fournisseurs d’immobilisations (63 M€).

4.2.5.17 Autres créances et autres dettes
4.2.5.17.1 Autres créances d’exploitation
(En millions d’euros) 31/12/2024 31/12/2023
Créances fiscales 70,4 77,6
Impôt sur les sociétés 19,9 29,5
TVA 40,7 32,9
Autres créances fiscales 9,8 15,3
Autres créances 57,1 40,3
Créances sur cessions 23,2 5,3 4
Fournisseurs et acomptes versés 16,6 13,1
Comptes courants 1,6 1,4
Autres créances diverses 15,7 20,4
TOTAL AUTRES CRÉANCES D’EXPLOITATION 127,5 117,9

La variation de 17,9 M€ des créances sur cessions est principalement liée aux projets de promotion immobilière en Résidentiel allemand.

4.2.5.17.2 Dettes fiscales et sociales
(En millions d’euros) 31/12/2024 31/12/2023
Dettes sociales 53,4 39,1
Dettes fiscales 93,9 98,6
TOTAL 147,3 137,7

Les dettes fiscales sont principalement composées de dettes d’impôts sur les sociétés (55 M€), de TVA (23 M€), et d’autres dettes
fiscales (14 M€).

4.2.5.17.3 Autres passifs (courants et non courants)
(En millions d’euros) 31/12/2024 31/12/2023
Avances et acomptes reçus sur commandes en cours 301,2 246,9
Comptes courants – passif 8,8 4,4
Dividendes à payer 0,1 0,1
Dépôts de garantie 1,4 1,4
Autres dettes 36,1 43,1
TOTAL 347,6 296,0

La ligne avances et acomptes est principalement liée aux charges locatives en attente de régularisation pour 204 M€, principalement
en Allemagne. La contrepartie de ce poste est présentée dans les créances clients pour 208 M€. Le solde de cette ligne correspond à
des loyers payés d’avance pour 95 M€. La ligne autres dettes est composée principalement d’avances perçues sur cessions d’actifs
pour 7 M€, des soldes de prix d’acquisition dus pour 9,9 M€ et d’avances clients sur l’activité Murs & Fonds pour 8,7 M€.




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 389
4 Renseignements financiers
Notes relatives à l’état de situation financière




4.2.6 Notes sur l’état du résultat net
4.2.6.1 Principes comptables
Loyers En règle générale, le quittancement est trimestriel sauf pour
Selon la présentation de l’état du résultat net, les loyers se l’activité Résidentiel Allemagne où le quittancement est mensuel.
substituent au chiffre d’affaires. Le résultat des hôtels en gestion Les revenus locatifs des immeubles de placement sont
et du Flex Office, les recettes des parcs de stationnement, le comptabilisés de façon linéaire sur la durée des baux en cours.
résultat de l’activité de promotion immobilière et les prestations Les éventuels avantages octroyés aux locataires (franchises de
de services sont présentées sur des lignes spécifiques de l’état loyer, paliers) font l’objet d’un étalement linéaire sur la durée du
du résultat net après les loyers nets. contrat de location en conformité avec IFRS 16, par contrepartie
des immeubles de placement.


4.2.6.2 Résultat d’exploitation
4.2.6.2.1 Revenus locatifs
Variation Variation
(En millions d’euros) 31/12/2024 31/12/2023 (en M€) (en %)

Bureaux France 196,7 197,9 - 1,3 - 0,6 %
Bureaux Italie 132,1 133,0 - 0,9 - 0,7 %
Bureaux Allemagne 48,3 46,7 1,6 3,4 %
Total revenus locatifs Bureaux 377,1 377,6 - 0,6 - 0,2 %
Hôtels en Europe 270,1 264,0 6,1 2,3 %
Résidentiel Allemagne 305,7 293,4 12,3 4,2 %
TOTAL REVENUS LOCATIFS 952,9 935,0 17,9 1,9 %


Les revenus locatifs se composent de loyers et produits ● La hausse des loyers des Bureaux Allemagne (+1,6 M€, soit
assimilables (ex : indemnités d’occupation, droits d’entrée) +3,4%) s’explique essentiellement par la livraison de l’actif
facturés pour les immeubles de placements au cours de la Beagle livré en 2023 et l’indexation des loyers ;
période. Les franchises de loyers, les paliers et les droits d’entrée
● La hausse des loyers des Hôtels en Europe (+6,1 M€, soit +2,3%)
sont étalés sur la durée ferme du bail.
s’explique principalement par l’augmentation des loyers
Par type d’actifs, la variation des loyers s’analyse comme suit : variables (+6,2 M€), par l’effet des indexations des loyers (+6,8
M€) et par la réception d’une indemnité (+1 M€) ; compensés
● La stabilité des loyers des Bureaux France (-1,3 M€, soit -0,6 %)
partiellement par l’effet des cessions (-11,7 M€ dont -5,3 M€ sur
s’explique principalement par l’effet des libérations (-15,5 M€)
cession de commerces) ;
permettant d’alimenter le pipeline des développements et les
cessions d’actifs (-8,6 M€). Cette baisse est compensée par ● L’augmentation des loyers en Résidentiel Allemagne (+12,3 M€,
l’effet de locations (+6,1 M€), la livraison d’actifs (+3,4 M€) et soit +4,2 %) est essentiellement liée à l’indexation (+5 M€), aux
l’indexation des loyers (+8,0 M€) ; relocations (+3 M€) et aux programmes de modernisation (+4
M€).
● La légère baisse des loyers des Bureaux Italie (-0,9 M€, soit
-0,7 %) s’explique principalement par les cessions (-5,9 M€),
partiellement compensées par l’indexation des loyers (+3,0
M€), les nouveaux contrats de location sur les
développements livrés (+1 M€) et l’effet des renouvellements et
renégociations de baux (+1,1 M€) ;




390 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Renseignements financiers
Notes relatives à l’état de situation financière




4.2.6.2.2 Charges immobilières
Variation Variation
(En millions d’euros) 31/12/2024 31/12/2023 (en M€) (en %)

Revenus locatifs 952,9 935,0 17,9 1,9 %
Charges refacturables - 165,8 - 167,1 1,4 - 0,8 %
Produits de refacturations de charges 165,8 167,1 - 1,4 - 0,8 %
Charges locatives non récupérées - 27,5 - 37,4 9,9 - 26,5 %
Charges sur immeubles - 34,0 - 30,8 - 3,2 10,5 %
Charges nettes des créances irrécouvrables - 4,2 - 3,4 - 0,8 n.a.
LOYERS NETS 887,2 863,5 23,7 2,7 %
Taux charges immobilières 6,9 % 7,6 %


● Charges locatives non récupérées : ces charges ● Charges sur immeubles : elles se composent des charges
correspondent essentiellement aux charges sur locaux locatives qui incombent au propriétaire, des charges liées aux
vacants. Les charges locatives non récupérées sont travaux, ainsi que des frais liés à la gestion immobilière.
présentées nettes des refacturations au compte de résultat.
● Charges nettes des créances irrécouvrables : elles se
Conformément à IFRS 15, les produits de refacturation de
composent des pertes sur créances irrécouvrables et des
charges locatives sont présentés distinctement ciટdessus
provisions nettes sur créances douteuses.
lorsque la société agit en qualité de principal.


4.2.6.2.3 EBITDA des hôtels en gestion et Flex Office et Résultat des autres activités
Au cours de l’exercice, le Groupe a réalisé deux opérations structurantes renforçant son activité Hôtels en gestion. D’une part, en avril
2024, le Groupe a augmenté sa participation de 8,7% dans sa filiale consolidée Covivio Hotels. D’autre part, le Groupe a procédé à un
échange d’actifs avec AccorInvest, cédant des murs d’hôtels en contrepartie de l’acquisition de fonds de commerce de murs
préalablement détenus par le Groupe. Le remembrement des murs et fonds de 24 hôtels va conduire à augmenter significativement
au cours des prochaines années l’agrégat EBITDA des hôtels en gestion.

Variation Variation
(En millions d’euros) 31/12/2024 31/12/2023 (en M€) (en %)

Chiffre d’affaires des hôtels en gestion 322,6 291,5 31,1 10,7 % 4
Charges d’exploitation des hôtels en gestion - 237,0 - 215,7 - 21,3 9,9 %
EBITDA DES HÔTELS EN GESTION 85,5 75,8 9,8 12,9 %
EBITDA du Flex Office 16,7 15,6 1,1 7,4 %
Résultat de l’activité de développement 14,6 7,1 7,5 105,2 %
Revenus des autres activités 4,3 5,4 - 1,1 - 20,9 %
Dépenses des autres activités - 3,6 - 4,0 0,4 - 9,6 %
RÉSULTAT DES AUTRES ACTIVITÉS 32,0 24,1 7,9 32,9 %


● La hausse de l’EBITDA des hôtels en gestion de + 9,8 M€ est ● Le résultat des autres activités est principalement constitué
liée à l’acquisition des fonds de commerce auprès des résultats de l’activité de promotion immobilière en France
d’AccorInvest en fin d’année (+ 5,2 M€), à l’effet année pleine (9,0 M€), en Allemagne (6,0 M€) et en Italie (- 0,4 M€), ainsi que
suite à l’ouverture du Zoku Paris (+ 2 M€) et à la bonne l’activité parking (+ 0,7 M€). La hausse de l’activité de
dynamique de l’activité en Allemagne (+ 3,4 M€). promotion immobilière par rapport à l’année précédente est
principalement due à l’avancement des projets résidentiels en
● Les résultats de Flex Office augmentent de + 1,1 M€,
France, ainsi qu’à la reprise progressive en Allemagne.
principalement en Italie tiré par la performance du site du
Duomo.




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 391
4 Renseignements financiers
Notes relatives à l’état de situation financière




4.2.6.2.4 Revenus de gestion et d’administration et frais de structure
Ils se composent des frais de siège et des frais de fonctionnement nets des revenus des activités de gestion et d’administration.
Variation Variation
(En millions d’euros) 31/12/2024 31/12/2023 (en M€) (en %)
Revenus de gestion et d’administration 25,8 19,1 6,7 35,2 %
Frais de structure - 133,0 - 138,5 5,5 - 4,0 %

Les frais de structure intègrent les frais de personnel qui font l’objet d’une analyse spécifique (note 4.2.7.1.1.).



4.2.6.2.5 Amortissements des biens d’exploitation
Le poste Amortissements des biens d’exploitation – ● L’amortissement des actifs de Flex Office pour -10,5 M€ ;
comptabilisés au coût amorti (IAS 16) - s’élève à -113 M€ au 31
● Le solde étant principalement composé de dotations aux
décembre 2024 contre -74 M€ au 31 décembre 2023.
amortissements de biens corporate.
Ce poste inclut principalement :
La ligne « Dotations nettes aux amortissements et provisions »
● L’amortissement des hôtels en exploitation pour -56 M€ ; du Tableau des Flux de Trésorerie de 114,7 M€ inclut
principalement 99,7 M€ de dotations aux amortissements des
● Des dépréciations de projets en cours en Résidentiel
biens d’exploitation.
Allemagne pour -27 M€ et en France pour -11 M€ ;


4.2.6.2.6 Variation des provisions
La variation du poste variation des provisions s’explique principalement par la reprise de provision pour impôt en 2023 sur un
portefeuille d’hôtels en exploitation en Allemagne de +7,7 M€.



4.2.6.2.7 Autres produits et autres charges d’exploitation
Les autres produits et charges d’exploitation comprennent charges immobilières et suite à l’annulation de la charge locative
principalement le produit de refacturation des baux conformément à la norme IFRS 16, le produit de refacturation aux
emphytéotiques aux locataires (13,4 M€) lorsque la charge locataires est présenté en autres produits et autres charges.
locative est retraitée. En effet, afin de ne pas fausser le ratio


4.2.6.3 Résultat des cessions d’actifs
Variation Variation
(En millions d’euros) 31/12/2024 31/12/2023 (en K€) (en %)
Produits des cessions d’actifs (1) 602,9 596,8 6,1 1,0 %
Valeurs de sortie des actifs cédés (2) - 592,0 - 634,7 42,7 - 6,7 %
Résultat des cessions d’actifs 10,9 - 37,9 48,7
(1) Prix de vente nets des frais de cession.
(2) Correspond aux valeurs d’expertises publiées au 31 décembre 2024.


Le résultat des cessions d’actifs par secteur d’activité figure en note 4.2.8.9.



4.2.6.4 Variation de juste valeur des immeubles
(En millions d’euros) 31/12/2024 31/12/2023 Var (en M€)
Bureaux France - 66,1 - 854,1 788,0
Bureaux Italie - 33,3 - 94,4 61,1
Hôtels en Europe 51,3 - 197,5 248,8
Résidentiel Allemagne - 69,2 - 1 009,5 940,3
Bureaux Allemagne - 213,3 - 281,9 68,6
TOTAL VARIATION DE LA JUSTE VALEUR DES IMMEUBLES - 330,5 - 2 437,3 2 106,8

La variation négative de juste valeur des immeubles de -330,5 Cette évolution s’explique par une légère hausse des taux de
M€ est principalement due à une diminution des valeurs du capitalisation et d’actualisation cette année, partiellement
patrimoine des secteurs Bureaux Allemagne de -213 M€, compensée par l’augmentation des loyers prime et l’indexation.
Résidentiel Allemagne de -69 M€ (essentiellement sur des actifs
situés à Berlin), Bureaux France et Italie de -99 M€. Seul le
secteur des Hôtels affiche une variation de juste valeur de ses
actifs immobiliers de +51 M€.




392 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Renseignements financiers
Notes relatives à l’état de situation financière




4.2.6.5 Résultat des cessions de titres La ligne « Incidence des variations de périmètre liées aux
activités d’investissement » (§39 de la norme IAS7) de -75,9 M€ du
Le résultat des cessions de titres est proche de l’équilibre (- Tableau des Flux de Trésorerie correspond principalement au
1,5 M€) et témoigne de cessions réalisées à des valeurs proches prix de cession d’une participation de 49% dans le portefeuille
des valeurs d’expertise. Le résultat est constitué du résultat de d’actifs d’une filiale allemande (+86 M€) et d’une filiale
cession négatif en Résidentiel Allemagne (- 1 M€) et dans espagnole (+67,4 M€), réduit par l’acquisition de titres consolidés
l’activité Hôtels murs et fonds (- 1,8 M€) partiellement compensé principalement chez Covivio Hotels (-221,9 M€).
par un résultat positif en murs d’hôtels (+ 1,4 M€).

4.2.6.6 Résultat des variations de périmètre
Ils enregistrent principalement les frais d’acquisition de titres de
participations consolidées, qui conformément à la norme IFRS 3
Regroupements d’entreprises, doivent être comptabilisés en
charges de l’exercice. Au 31 décembre 2024, ce poste s’élève à -
5 M€ et comprend essentiellement les coûts liés au
remembrement des actifs hôteliers réalisé en fin d’année avec
AccorInvest.
4.2.6.7 Coût de l’endettement financier net

Variation Variation
(En millions d’euros) 31/12/2024 31/12/2023 (en M€) (en %)

Produits financiers liés au coût de l’endettement 43,1 12,9 30,2 234,7 %
Charges financières liées au coût de l’endettement - 314,0 - 270,6 - 43,5 16,1 %
Amortissements réguliers des primes et frais d’émission d’emprunts - 18,3 - 15,0 - 3,3 22,2 %
Charges/Produits sur couverture 125,5 107,1 18,4 17,2 %
COÛT DE L’ENDETTEMENT FINANCIER NET - 163,8 - 165,6 1,8 - 1,1 %
Taux moyen de la dette 1,57 % 1,56 %

La variation du coût de l’endettement financier net pour + 1,8 M€ ● l’augmentation des charges d’intérêts sur emprunts bancaires
résulte essentiellement de : (- 44 M€) sous l’effet de la hausse du taux moyen de la dette,
compensée partiellement par les intérêts financiers sur
● la hausse des produits financiers sur opérations de trésorerie
couvertures (+ 18 M€), du fait de l’augmentation des taux
de + 30 M€ ;
d’intérêt. 4

4.2.6.8 Résultat financier
(En millions d’euros) 31/12/2024 31/12/2023 Variation (en M€) Variation (en %)
Produits financiers liés au coût de l’endettement 239,7 176,1 63,6 36,1 %
Charges financières liées au coût de l’endettement - 403,4 - 341,7 - 61,8 18,1 %
Coût de l’endettement financier net - 163,8 - 165,6 1,8 - 1,1 %
Charges d’intérêts sur passif locatif - 16,3 - 15,9 - 0,4 2,5 %
Variation de juste valeur des instruments financiers - 95,2 - 207,7 112,5
Amortissements exceptionnels des frais d’émission d’emprunts - 2,5 - 1,4 - 1,1
Autres charges et produits financiers 0,6 - 0,1 0,6
TOTAL DU RÉSULTAT FINANCIER - 277,2 - 390,6 113,5

L’évolution des taux d’intérêt impacte la variation de juste valeur La ligne « Coût de l’endettement financier net et charges
des instruments financiers de + 95 M€. Ainsi, le résultat financier d’intérêts sur passifs locatifs » du TFT de 160,8 M€ correspond au
est une charge nette de - 277 M€ au 31 décembre 2024 contre coût de l’endettement financier net pour - 163,8 M€ retraité de
une charge nette de - 391 M€ au 31 décembre 2023. l’amortissement des frais d’émission d’emprunts pour + 2,5 M€ et
des produits et pertes de change pour + 0,6 M€.




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 393
4 Renseignements financiers
Notes relatives à l’état de situation financière




4.2.6.9 Impôts exigibles et impôts différés
4.2.6.9.1 Principes comptables liés aux impôts passifs d’impôts différés doit refléter les conséquences fiscales
exigibles et différés qui résulteraient de la façon dont l’entreprise s’attend, à la
clôture de l’exercice, à recouvrer ou à régler la valeur comptable
Régime fiscal SIIC (sociétés françaises)
de ses actifs et de ses passifs. Les impôts différés portent sur les
L’option au régime SIIC entraîne l’exigibilité immédiate d’un impôt structures du groupe Covivio qui ne sont pas éligibles au régime
de sortie au taux réduit de 19 % sur les plusટvalues latentes SIIC.
relatives aux immeubles et aux titres de sociétés de personnes
non soumises à l’impôt sur les sociétés. Un actif d’impôt différé est constaté en cas de pertes fiscales
reportables dans l’hypothèse probable où l’entité concernée,
L’impôt de sortie (Exit Tax) est payable sur 4 ans, par quart, à non éligible au régime SIIC, disposera de bénéfices futurs
partir de l’année de l’option. En contrepartie, la société devient imposables sur lesquels ces pertes fiscales pourront être
exonérée d’impôt sur les revenus de l’activité SIIC et se trouve imputées.
soumise à des obligations de distribution.
Dans le cas où une société française prévoit d’opter directement
(1) Exonération des revenus SIIC ou indirectement pour le régime SIIC dans un avenir proche, une
Les revenus SIIC sont exonérés d’impôt et concernent : dérogation au régime de droit commun est réalisée via
l’anticipation du taux réduit (taux de l’Exit Tax) dans l’évaluation
● les revenus provenant de la location d’immeubles ; des impôts différés.
● les plusટvalues réalisées sur les cessions d’immeubles, de Régime fiscal des sociétés italiennes
participations dans des sociétés ayant opté pour le régime ou Suite à la fusion de Beni Stabili dans Covivio, l’établissement
de sociétés non soumises à l’IS ayant un objet identique, ainsi permanent de Covivio en Italie a changé de régime fiscal (sortie
que les droits afférents à un contrat de créditટbail et de droits du régime fiscal SIIQ) et est assujetti à l’impôt sur les sociétés
immobiliers sous certaines conditions ; immobilières au taux de 20 %.
● les dividendes des filiales SIIC. En Italie, suite à l’adoption de la loi relative à la réévaluation des
(2) Obligations de distribution immeubles, le Groupe a opté en 2021 pour la réévaluation fiscale
de certains actifs italiens.
Les obligations de distribution liées au bénéfice de l’exonération
sont les suivantes : Régime fiscal SOCIMI (sociétés espagnoles)
Les sociétés espagnoles détenues par Covivio Hotels ont opté
● 95 % des bénéfices provenant de la location d’immeubles ;
pour le régime fiscal SOCIMI, avec effet au 1er janvier 2017.
● 70 % des plusટvalues de cession d’immeubles et parts de L’option pour le régime SOCIMI n’entraîne pas l’exigibilité d’un
filiales ayant opté ou de filiales non soumises à l’IS ayant un impôt de sortie (« Exit Tax ») au moment de l’option. En revanche,
objectif SIIC dans un délai de 2 ans ; les plusટvalues afférentes à la période hors régime SOCIMI
durant laquelle des actifs étaient détenus, sont taxables lors de
● 100 % des dividendes provenant de filiales ayant optées. la cession desdits actifs.
La dette d’Exit Tax est actualisée en fonction de l’échéancier de Les revenus provenant de la location et des cessions des actifs
paiement déterminé à partir de l’entrée dans le régime SIIC des détenus dans le cadre du régime SOCIMI sont exonérés d’impôt,
entités concernées. sous condition de distribution à hauteur de 80 % des profits
La dette initialement comptabilisée au bilan est diminuée de locatifs et de 50 % des profits de cession des actifs. Ces
l’actualisation, et une charge d’intérêt est constatée lors de plusટvalues sont déterminées en allouant les plusટvalues
chaque arrêté, permettant de ramener la dette à sa valeur nette taxables à la période hors régime SOCIMI de façon linéaire sur la
actualisée à la date d’arrêté. Le taux d’actualisation retenu est durée de détention totale.
fonction de la courbe des taux, compte tenu du différé de Régime REIT (sociétés anglaises)
paiement.
9 sociétés du RoyaumeટUni ont opté pour le régime
Au 31 décembre 2024, aucune dette d’Exit Tax n’est présente au d’exonération REIT à compter du 1er janvier 2024. L’option pour le
bilan. régime REIT n’entraîne pas l’exigibilité d’un impôt de sortie (« Exit
Tax ») au moment de l’option.
Régime de droit commun et impôts différés
Les impôts différés résultent des décalages temporaires Les revenus provenant de la location des actifs détenus dans le
d’imposition ou de déduction et sont calculés selon la méthode cadre du régime REIT sont exonérés d’impôt, sous condition de
du report variable, et sur la totalité des différences temporaires distribution à hauteur de 90 % des profits locatifs.
existant dans les comptes individuels, ou provenant des Les plusટvalues sur cession sont également exonérées
retraitements de consolidation. L’évaluation des actifs et des d’imposition.




394 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Renseignements financiers
Notes relatives à l’état de situation financière




4.2.6.9.2 Impôts et taux retenus par zone géographique
(En millions d’euros) Impôts exigibles Impôts différés Total Taux d’impôt différé
France - 0,5 - 1,6 - 2,1 25,83 %
Italie - 2,3 - 9,5 - 11,7 20,0 % - 27,9% (1)
Allemagne - 25,4 25,3 - 0,1 15,83 % - 30,18 % (2)
Belgique - 2,7 - 2,2 - 4,9 25,00 %
Luxembourg - 1,0 4,6 3,6 24,94 % (3)
RoyaumeટUni - 1,3 - 2,0 - 3,3 25,00 %
PaysટBas - 1,6 - 0,9 - 2,5 25,80 %
Portugal - 0,8 - 0,6 - 1,4 22,50 % (4)
Espagne 0,0 0,0 0,0 25,00 %
Irlande - 0,1 0,2 0,1 33,00 % (5)
Pologne - 0,6 - 0,3 - 0,8 19,00 % (6)
Hongrie - 0,2 0,4 0,3 9,00 %
République Tchèque - 0,6 0,0 - 0,6 21,00 % (7)
TOTAL - 37,0 13,4 - 23,5 -
(-) correspond à une charge d’impôt ; (+) correspond à un produit d’impôt
(1) Depuis la fusion avec Covivio et sa sortie du régime SIIQ, Covivio en Italie est assujetti à un impôt au taux de 20 %. Pour les sociétés en hôtellerie en
Italie, un taux de 24 % est retenu auquel s’ajoute un taux d’impôt régional de 3,9 % sur les sociétés résidentes et non résidentes.
– En Allemagne, le taux d’impôt sur les survaleurs immobilières est de 15,83 % mais, pour l’activité d’exploitation des hôtels, les taux vont de 30,18
à 32,28 %.
– Au Luxembourg, suite au vote de la loi de finance, le taux d’impôt sur les sociétés va baisser de 1 % à compter du 1er janvier 2025. Il passera donc de
24,94 % à 23,87 %.
– Au Portugal, le taux d’impôt retenu pour l’exercice 2024 est de 21 % auquel s’ajoute un taux d’impôt régional de 1,5 %.
– En Irlande, le taux d’impôt retenu pour l’exercice 2024 est de 12,5 % pour les activités opérationnelles, 25 % pour les sociétés holdings et 33 % pour les
plusટvalues de cessions.
– En Pologne, le taux d’impôt retenu pour l’exercice 2024 est de 9 % pour les sociétés dont le chiffre d’affaires est inférieur à 2 M€ par an, 19 % auટdelà.
– En République Tchèque, le taux d’impôt est de 21 % à compter du 1er janvier 2024.
4
Impact résultat des impôts différés :
(En millions d’euros) 31/12/2024 31/12/2023 Variation
Bureaux France 1,5 - 0,4 1,9
Bureaux Italie - 7,5 6,1 - 13,6
Bureaux Allemagne 28,4 40,1 - 11,7
Hôtels en Europe - 12,3 46,4 - 58,8
Résidentiel Allemagne 3,4 161,6 - 158,2
Autres 0,0 - 0,1 0,1
TOTAL 13,4 253,8 - 240,4


● En Bureaux Italie, la charge d’impôts différés s’explique ● En Résidentiel Allemagne, l’amélioration de l’impact résultat
principalement par l’évolution des valeurs des actifs. des impôts différés est principalement liée à la stabilisation
des valeurs d’expertise.
● Concernant les Hôtels en Europe, la variation de - 12,3 M€
s’explique principalement par la hausse des valeurs sur les Dans le cadre de la première application de Pilier 2, un impôt
actifs et par la reprise des impôts différés actif suite à la complémentaire de 150 K€ a été comptabilisé en impôt courant.
progression des résultats en Italie et en Angleterre. Dans ce cadre, nous avons appliqué l’exemption de
comptabilisation d’impôts différés liés à Pilier 2 conformément à
● Le produit d’impôts différés en Bureaux Allemagne est
IAS 12.88A.
principalement dû à la baisse des valeurs des actifs.




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 395
4 Renseignements financiers
Notes relatives à l’état de situation financière




4.2.6.9.3 Preuve d’impôt
Les structures de gestion ayant opté lors des années précédentes pour le régime fiscal des SIIC/SOCIMI ne génèrent pas d’IS sauf
pour celles qui présentent parallèlement une activité taxable.
Le résultat net avant impôt et avant résultat des sociétés mises en équivalence relatif à ces sociétés est neutralisé y compris pour leurs
activités taxables et leurs filiales transparentes soumises à l’impôt.
De ce fait, la preuve d’impôt est réalisée uniquement pour les sociétés françaises et étrangères soumises à l’impôt.

France (SIIC)
Espagne France Étranger
Ventilation de l’impôt par secteur d’imposition (en M€) (SOCIMI) Droit Commun Droit Commun 31/12/24
Résultat net avant impôt, avant résultat des sociétés mises en
équivalence 191,8 1,9 4,4 198,0
Charges d’impôts effectifs constatées - 7,2 - 4,1 - 12,2 - 23,5


La preuve d’impôt des régimes de droit commun se décompose en :

(En millions d’euros) 31/12/2024
Résultat net avant impôt 220,9
Résultat des sociétés mises en équivalence - 22,9
Goodwill 0,0
Résultat net avant impôt, avant résultat des sociétés mises en équivalence 198,0
dont sociétés SIIC/SOCIMI 191,8
dont sociétés soumises à l’impôt 6,2
Impôt théorique à 25,83 % (a) - 1,6
Effet des différentiels de taux - 34,0
Effet des crédits d’impôts et impositions forfaitaires - 0,0
Effet des différences permanentes 33,8
Imputation sur les déficits fiscaux sans IDA - 6,1
Déficits fiscaux de l’exercice sans IDA - 4,4
Total effets fiscaux de l’exercice (b) - 10,7
Impôts sur exercices antérieurs (c) - 4,0
Charges d’impôts effectifs constatées (a) + (b) + (c) - 16,3
TAUX EFFECTIF GLOBAL D’IMPÔT N.S.




396 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Renseignements financiers
Notes relatives à l’état de situation financière




4.2.7 Autres éléments d’information
4.2.7.1 Rémunérations et avantages consentis au personnel
Paiements en actions (IFRS 2)
L'application de la norme IFRS 2 a pour conséquence de Les actions gratuites sont évaluées par Covivio à la date d'octroi
constater une charge correspondant aux avantages octroyés en utilisant un modèle de valorisation de type binomial. Ce
aux salariés sous la forme de paiement en actions. Cette charge modèle permet de tenir compte des caractéristiques du plan
est constatée en résultat de l’exercice dans le poste frais de (prix et période d'exercice), des données de marché lors de
structure. l'attribution (taux sans risque, cours de l'action, volatilité et
dividendes attendus) et d'une hypothèse comportementale des
bénéficiaires. Les avantages ainsi accordés sont comptabilisés
en charge sur la période d'acquisition des droits, en contrepartie
d'une augmentation des réserves consolidées.
4.2.7.1.1 Frais de personnel
Au 31 décembre 2024, les charges de personnel s’élèvent à 159,9 M€ (contre 148,9 M€ au 31 décembre 2023), comprenant
principalement 86,5 M€ présentés en frais de structure et 73,4 M€ en EBITDA des hôtels en gestion et Flex Office.

(En millions d’euros) 31/12/2024 31/12/2023
Masse salariale des hôtels en gestion et Flex Office - 73,4 - 65,9
Frais de structure - 86,5 - 83,0
TOTAL CHARGES DE PERSONNEL - 159,9 - 148,9

Dans le poste Frais de structure, les charges de personnel sont de 86,5 M€ au 31 décembre 2024. Elles comprennent des charges
d’actions gratuites pour 6,9 M€ et une cotisation Urssaf associée de 1,0 M€.

Effectifs
L’effectif présent au 31 décembre 2024 des sociétés consolidées en intégration globale, hors sociétés en Murs et Fonds, s’élève à 989
personnes contre 997 personnes au 31 décembre 2023.



Effectif par pays en nombre de salariés :

10,1 % 10,7 % 4
Italie Italie
101 Espagne 105 Espagne
1 2
Luxembourg Luxembourg
3 3


30,6 % 31 %
France
305
997 France
310
989
58,9 % 57,7 %
Allemagne Allemagne
587 569


Effectifs en 2023 Effectifs en 2024

Effectifs 2023 % 2024 %
Allemagne 587 58,9% 569 57,7%
France 305 30,6% 310 31%
Italie 101 10,1% 105 10,7%
Luxembourg 3 0,3% 3 0,3%
Espagne 1 0,1% 2 0,2%
TOTAL 997 100% 989 100 %


L’effectif moyen sur l’année 2024 est de 969 salariés.
L’effectif moyen des sociétés en Murs et Fonds est de 1 888 personnes au 31 décembre 2024 contre 1 346 personnes au 31 décembre
2023.




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 397
4 Renseignements financiers
Notes relatives à l’état de situation financière




4.2.7.1.2 Descriptif des paiements fondés en actions
Au cours de l’année 2024, des actions gratuites ont été attribuées par Covivio. Les hypothèses d’évaluation des actions gratuites sont
les suivantes :

Mandataires
Mandataires Mandataires Mandataires sociaux et/ou
sociaux - avec sociaux - avec sociaux - avec salariés - sans
condition de condition de condition de condition de
Plan du 15 février 2024 performance performance performance performance
plan 1 plan 2 plan 3 plan 4
Date d'attribution 15ટfévr.-24 15ટfévr.-24 15ટfévr.-24 15ટfévr.-24
Nombre d'actions attribuées 21 493 14 329 35 821 9 000
Cours de l'action à la date d'attribution 41,60 € 41,60 € 41,60 € 41,60 €
Période d'exercice des droits 3 ans 3 ans 3 ans 3 ans
Cout de privation des dividendes (€9,94) (€9,94) (€9,94) (€9,94)
Valeur actuarielle de l'action nette de la non perception des
dividendes pendant la période d'acquisition €31,66 €31,66 €31,66 €31,66
Décôte liée au turnટover :
Soit en nombre d'actions 3 200 2 134 5 334 1 340
Soit en pourcentage de la valeur de l'action à la date d'attribution 15% 15% 15% 15%
Valeur de l'avantage par action €7,56 €6,81 €20,37 €25,47


Mandataires
Mandataires Mandataires Mandataires sociaux et/ou
sociaux - avec sociaux - avec sociaux - avec salariés - sans
condition de condition de condition de condition de
Plan du 21 novembre 2024 performance performance performance performance
plan 1 plan 2 plan 3 plan 4
Date d'attribution 21ટnov.-24 21ટnov.-24 21ટnov.-24 21ટnov.-24
Nombre d'actions attribuées 5 550 3 700 9 250 97 005
Cours de l'action à la date d'attribution 50,60 € 50,60 € 50,60 € 50,60 €
Période d'exercice des droits 4 ans 4 ans 4 ans 3 ans
Cout de privation des dividendes (€13,38) (€13,38) (€13,38) (€10,15)
Valeur actuarielle de l'action nette de la non perception des
dividendes pendant la période d'acquisition €37,22 €37,22 €37,22 €40,45
Décôte liée au turnટover :
Soit en nombre d'actions 1 463 975 2 438 21 952
Soit en pourcentage de la valeur de l'action à la date d'attribution 26% 26% 26% 23%
Valeur de l'avantage par action €7,46 €6,58 €19,11 €29,00


Au cours de l’année 2024, le nombre total d’actions gratuites plans 2020 pour -0,5 M€, 2021 pour 2,9 M€, 2022 pour 2,3 M€,
attribuées est de 196 148 actions. Pour rappel, la charge 2023 pour 1,7 M€ et 2024 pour 0,5 M€.
correspondante est comptabilisée en résultat sur toute la
À la suite de l’attribution définitive des plans de février 2020 et
période d’acquisition.
décembre 2020, de février et novembre 2021, la charge calculée
La charge sur actions gratuites comptabilisée au 31 décembre au titre des exercices antérieurs a été revue à la baisse à la suite
2024 est de 6,9 M€ (contre 7,6 M€ au 31 décembre 2023). La du départ de salariés pour -0,7 M€ (produit) et la charge Urssaf
cotisation URSSAF associée a été estimée à 1 M€ (charge). Ces payée est de 0,9 M€ reclassée en charge sur actions gratuites.
charges sont présentées au compte de résultat sur la ligne «
Les caractéristiques des plans d’actions gratuites attribuées au
Frais de structure ».
cours des exercices antérieurs sont présentées dans cette
La charge sur actions gratuites de 6,9 M€ intègre les effets des rubrique lors de leur année d’attribution.




398 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Renseignements financiers
Notes relatives à l’état de situation financière




4.2.7.2 Résultat par action et résultat dilué par action
Résultat par action (IAS 33)
Le résultat de base par action est calculé en divisant le résultat Le nombre ainsi calculé vient s’ajouter au nombre moyen
attribuable aux porteurs d’actions ordinaires de Covivio (le d’actions en circulation et constitue le dénominateur. Pour le
numérateur) par le nombre moyen pondéré d’actions ordinaires calcul du résultat dilué le résultat attribuable aux actionnaires
en circulation (le dénominateur) au cours de l’exercice. ordinaires de Covivio est ajusté de :
Pour calculer le résultat dilué par action, le nombre moyen ● tout dividende ou autre élément au titre des actions
d’actions en circulation est ajusté afin de tenir compte de la ordinaires potentielles dilutives qui a été déduit pour obtenir le
conversion de toutes les actions ordinaires potentiellement résultat attribuable aux porteurs d’actions ordinaires
dilutives, notamment des attributions d’actions gratuites en
● des intérêts comptabilisés au cours de la période au titre des
période d’acquisition.
actions ordinaires potentielles dilutives
L’impact de la dilution n’est pris en compte que si ce dernier est
● de tout changement dans les produits et charges qui
dilutif.
résulterait de la conversion des actions ordinaires potentielles
L’effet dilutif est calculé selon la méthode du « rachat d’actions ». dilutives.


Résultat net Résultat des activités poursuivies
PART DU GROUPE (En millions d’euros) 68,1 68,1
Nombre d’action moyen non dilué 106 910 104 106 910 104
Impact total dilution 617 273 617 273
Nombre d’actions gratuites (1) 617 273 617 273
Nombre d’actions moyen dilué 107 527 377 107 527 377
RÉSULTAT NET DE BASE GROUPE PAR ACTION NON DILUÉ (en €) 0,64 0,64
Impact dilution – actions gratuites (en €) - 0,00 - 0,00
RÉSULTAT NET GROUPE PAR ACTION DILUÉ (en €) 0,63 0,63
(1) Le nombre d’actions en cours d’acquisition se ventile selon les plans suivants :

Plan 2021 121 000
Plan 2022 136 868
Plan 2023 163 407 4
Plan 2024 195 998
Total 617 273



4.2.7.3 Engagements hors bilan
4.2.7.3.1 Engagements donnés

(En millions d’euros) 31/12/2024 31/12/2023
Engagements liés au périmètre du groupe 29,3 11,8
Engagements de prise de participations 19,0 0,0
Engagements donnés dans le cadre de cessions de participations - Garanties de passif 10,3 11,8
Engagements liés au financement 5 218,0 5 701,7
Garanties financières données (CRD des dettes gagées) 5 218,0 5 701,7
Engagements liés aux activités opérationnelles 1 567,6 1 712,6
Engagements donnés liés au développement de l’activité 1 266,3 1 386,9
Travaux restant à engager 743,4 1 021,3
Engagement d’acquisition 64,4 108,2
Cautions et garanties et autres données 458,5 257,4
Engagements liés aux cessions d’actifs 301,4 325,6
Promesses de ventes d’actifs données 301,4 325,6




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 399
4 Renseignements financiers
Notes relatives à l’état de situation financière




Autres engagements donnés liés au périmètre du Groupe
Autres engagements :
● Conformément à son statut de SIIC, le Groupe a des ● Les Central Facility de l’actif Sunparks ont fait l’objet d’un
obligations spécifiques décrites en paragraphe 4.2.6.9.1 apport à la société Foncière Vielsalm Loisirs, dont Covivio
Hotels détient 35,7 % du capital mais seulement 2,7% des
● Selon les plans d’actions gratuites en cours d’attribution (cf.
droits de vote avec possibilité pour Covivio Hotels d’exercer
4.2.7.2), la société Covivio s’engage à livrer (par acquisition ou
une option de vente au terme de la 10ème année.
création) 617 273 actions aux bénéficiaires présents au terme
de la période d’acquisition.


4.2.7.3.2 Engagements reçus
Sociétés consolidées en intégration globale

(En millions d’euros) 31/12/2024 31/12/2023
Engagements liés au périmètre du groupe 0,0 0,0
Engagements liés au financement 2 088,0 2 063,4
Garanties financières reçues (lignes de crédit autorisées non utilisées) 2 088,0 2 063,4
Engagements liés aux activités opérationnelles 6 131,7 6 087,0
Autres engagements contractuels reçus liés à l’activité « loyers à percevoir » (1) 4 612,2 4 355,1
Cautions reçues 474,8 385,0
Promesses de vente d’actifs reçues 301,4 325,6
Travaux restant à engager (immobilisations) = (1) + (2) engagements donnés 743,4 1 021,3
(1) Autres engagements contractuels reçus liés à l’activité « loyers à percevoir »:

(En millions d’euros) Total
à moins d’1 an 582,1
entre 1 à 5 ans 1 925,6
à plus 5 ans 2 104,5
TOTAL 4 612,2

Il s’agit des paiements minimums à recevoir au titre des contrats de location simples non résiliables.

4.2.7.4 Transactions entre parties liées
Les informations mentionnées ciટaprès concernent les principales parties liées, à savoir les sociétés mises en équivalence. Les
transactions entre les parties liées ont été réalisées selon les modalités équivalentes à celles qui prévalent dans le cas des
transactions soumises à des conditions normales de concurrence.

Détail des transactions avec les parties liées (en M€)
Qualité du Résultat
Partenaires partenaire d’exploitation Résultat financier Bilan Commentaires
Cœur d’Orly Sociétés MEE 0,7 0,0 6,5 Prêts, Honoraires Asset et Property
Euromed Sociétés MEE 0,3 0,0 22,1 Prêts, Honoraires Asset et Property
Lénovilla Sociétés MEE 0,4 0,0 9,9 Prêts, Honoraires Asset et Property
OPCI IRIS Invest
2010 Sociétés MEE 0,3 0,0 0,0 Honoraires Property
OPCI Camp
Invest Sociétés MEE 0,2 0,0 0,1 Dettes fournisseurs et Honoraires Property
SCI Dahlia Sociétés MEE 0,2 0,0 0,0 Honoraires Property
SCCV Rueil
Lesseps Sociétés MEE 0,0 0,0 0,3 Comptes courants passif




400 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Renseignements financiers
Notes relatives à l’état de situation financière




4.2.7.5 Rémunération des dirigeants de Covivio
(En millions d’euros) 31/12/2024 31/12/2023
Dirigeants
Avantages à court terme (fixe/variable) 2,6 2,6
Avantages postérieurs à l’emploi
Avantages à long terme
Avantages en nature 0,1 0,1
Indemnités de rupture de contrat de travail
TOTAL 2,6 2,6
Administrateurs
RÉMUNÉRATION ALLOUÉE AUX MEMBRES DU CONSEIL 0,6 0,6


La part variable n’inclut pas la charge d’actions gratuites. Par ● Olivier Estève (Directeur Général Délégué).
ailleurs, il a été alloué aux dirigeants de toutes les filiales du
Cette indemnité sera égale à 12 mois de rémunération globale
Groupe sur l’exercice 2024, 80 643 actions gratuites (dont 71 643
comprenant le salaire fixe et la part variable annuelle,
actions attribuées sous réserve de l’atteinte des conditions de
augmentée d’un mois de rémunération supplémentaire par
performance) qui seront livrées définitivement en 2027. Le solde
année d’ancienneté (plafonnée à 24 mois de rémunération). Le
de ces actions s’élève à 80 643 actions au 31 décembre 2024.
bénéfice de cette indemnité sera subordonné à deux conditions
En cas de départ non volontaire, une indemnité sera accordée de performance (l’évolution de l’ANR et l’atteinte des
aux dirigeants suivants : performances cibles du bonus annuel).
● Christophe Kullman (Directeur Général) ;
4.2.7.6 Honoraires des commissaires aux comptes
KPMG Ernst & Young et autres Autres
Montant % Montant % Montant %
(En millions d’euros) 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023
Commissariat aux comptes,
certification, examen des
comptes individuels et 4
consolidés 1,2 0,2 37 % 5% 1,5 1,6 46 % 46 % 0,5 1,7 17 % 49 %
Émetteur 0,3 46 % 0% 0,4 0,5 54 % 60 % 0,4
Filiales intégrées globalement 0,8 0,2 38 % 8% 1,0 1,0 47 % 43 % 0,3 1,2 14 % 49 %
Filiales mises en équivalence 0% 0% 0,1 0,1 21 % 23 % 0,2 0,2 79 % 77 %
Services autres que la
certification des comptes (1) 0,1 0,0 8% 0% 0,6 0,4 90 % 83 % 0,0 0,1 2% 17 %
Émetteur 0,0 11 % 0% 0,3 0,1 89 % 81 % 0,0 0,0
Filiales intégrées globalement 0,0 5% 0% 0,2 0,3 92 % 85 % 0,0 0,0
TOTAL 1,2 0,2 32 % 4% 2,0 2,0 79 % 53 % 0,5 1,8 14 % 45 %
(1) Les services autres que la certification des comptes réalisés au titre de l’exercice 2024 concernent partiellement le RSE pour 0,3 M€.




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 401
4 Renseignements financiers
Notes relatives à l’état de situation financière




4.2.7.7 Exemptions d’audit pour les filiales Bureaux Allemagne
En conformité avec le §. 264 para.3, 264b HGB, Covivio a accordé sa garantie à certaines filiales de Covivio Office Holding GmbH et
Covivio Holding GmbH, immatriculées en Allemagne, afin qu’elles puissent bénéficier d’une exemption d’audit au titre de l’exercice clos
le 31 décembre 2024. Un audit contractuel est réalisé.


Nom de la société Immatriculation
Covivio Holding GmbH n.a.
Covivio Office Holding GmbH DE330759796
Covivio Office GmbH DE315913571
Covivio Beteiligungsgesellschaft mbH DE319740870
Covivio Office I GmbH DE320537742
Covivio Office II GmbH DE321107772
Covivio Office III GmbH DE331938709
Covivio Office IV GmbH DE331938717
Covivio Office V GmbH DE331938725
Covivio Office VI GmbH & Co. KG DE332138839
Covivio Office VII GmbH DE331938733


Nom de la société Immatriculation
Covivio Office Berlin GmbH DE327072645
Covivio Groß-BerlinerટDamm GmbH DE327818834
Covivio TinoટSchwierzina 32 Grundbesitz GmbH DE322098720
Covivio Technical Services I GmbH DE330106790
Covivio Technical Services II GmbH DE325641950
Covivio Technical Services III GmbH DE325641976
Covivio Technical Services IV GmbH DE325641984
Covivio Verwaltungs IV GmbH DE325641941
Covivio Alexanderplatz GmbH DE322706978
Covivio Construction GmbH DE343586953
Acopio Office Energy GmbH DE350365820



4.2.8 Informations sectorielles
4.2.8.1 Principes comptables relatifs aux secteurs opérationnels – IFRS 8
Le groupe Covivio détient un patrimoine immobilier diversifié, en ● Hôtels en Europe : les murs d’exploitation essentiellement
vue de percevoir des loyers et de valoriser les actifs détenus. dans l’hôtellerie et les Murs et Fonds d’hôtels détenus par
L’information sectorielle a été organisée autour de la nature des Covivio Hotels ;
biens.
● Résidentiel Allemagne : les actifs immobiliers de logement en
Les secteurs opérationnels sont les suivants : Allemagne détenus par le groupe Covivio via sa filiale Covivio
Immobilien SE.
● Bureaux France : les actifs immobiliers de bureaux localisés en
France ; Ces secteurs font l’objet d’un reporting distinct examiné
régulièrement par le management du Groupe en vue de prendre
● Bureaux Italie : les actifs immobiliers de bureaux et
des décisions en matière de ressources à affecter au secteur et
commerces localisés en Italie ;
d’évaluer leur performance.
● Bureaux Allemagne : les actifs immobiliers de bureaux localisés
Le secteur Autres regroupe des activités non significatives.
en Allemagne détenus par le groupe Covivio via sa filiale
Covivio Office Holding ;




402 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Renseignements financiers
Notes relatives à l’état de situation financière




4.2.8.2 Immobilisations incorporelles
Bureaux Bureaux Hôtels en Résidentiel Bureaux
2023 - (En millions d’euros) France Italie Europe Allemagne Allemagne Autres Total
Goodwilll et immobilisations incorporelles 11,8 5,1 117,6 1,8 0,0 0,2 136,6
TOTAL 11,8 5,1 117,6 1,8 0,0 0,2 136,6

Bureaux Bureaux Hôtels en Résidentiel Bureaux
2024 - (En millions d’euros) France Italie Europe Allemagne Allemagne Autres Total
Goodwilll et immobilisations incorporelles 10,6 4,9 325,9 3,3 0,0 0,1 344,9
TOTAL 10,6 4,9 325,9 3,3 0,0 0,1 344,9



4.2.8.3 Immobilisations corporelles
Bureaux Bureaux Hôtels en Résidentiel Bureaux
2023 - (En millions d’euros) France Italie Europe Allemagne Allemagne Autres Total
Immeubles d’exploitation (valorisés au coût) 277,5 116,1 1 092,2 46,1 3,6 2,8 1 538,3
Autres immobilisations corporelles 8,7 30,3 3,4 12,4 0,3 0,0 55,1
TOTAL 286,2 146,4 1 095,6 58,5 3,9 2,8 1 593,4


Bureaux Bureaux Hôtels en Résidentiel Bureaux
2024 - (En millions d’euros) France Italie Europe Allemagne Allemagne Autres Total
Immeubles d’exploitation (valorisés au coût) 272,8 111,6 1 638,8 29,5 0,0 2,0 2 054,7
Autres immobilisations corporelles 9,0 21,3 11,0 13,7 3,1 0,0 58,2
TOTAL 281,8 132,9 1 649,9 43,2 3,1 2,0 2 112,9



4.2.8.4 Immeubles de placement et actifs détenus en vue de la vente
Bureaux Bureaux Hôtels en Résidentiel Bureaux
2023 - (En millions d’euros) France Italie Europe Allemagne Allemagne Autres Total
Immeubles de placement (valorisés à la JV) 3 843,6 2 381,6 4 655,2 7 321,6 844,3 0,0 19 046,4
4
Immeubles en développement 331,9 299,4 0,0 39,0 469,7 0,0 1 140,0
Actifs détenus en vue de la vente 115,0 42,0 161,9 7,6 0,0 0,2 326,6
TOTAL 4 290,4 2 723,1 4 817,2 7 368,2 1 314,0 0,2 20 513,1

Bureaux Bureaux Hôtels en Résidentiel Bureaux
2024 - (En millions d’euros) France Italie Europe Allemagne Allemagne Autres Total
Immeubles de placement (valorisés à la JV) 3 862,2 2 307,7 3 950,1 7 346,8 730,3 0,0 18 197,0
Immeubles en développement 434,1 183,1 0,0 37,5 456,9 0,0 1 111,6
Actifs détenus en vue de la vente 4,9 216,8 68,6 10,4 0,0 0,2 301,0
TOTAL 4 301,2 2 707,6 4 018,7 7 394,7 1 187,2 0,2 19 609,6



4.2.8.5 Immobilisations financières
Bureaux Bureaux Hôtels en Résidentiel Bureaux
2023 - (En millions d’euros) France Italie Europe Allemagne Allemagne Autres Total
Prêts accordés aux sociétés MEE 41,7 0,0 51,6 0,0 0,0 0,0 93,4
Titres non consolidés 0,6 4,1 0,2 10,6 0,0 0,0 15,5
Dépôts de garantie -23,4 0,0 5,1 24,1 0,0 0,3 6,1
Avances et acomptes 0,0 0,0 2,5 0,0 0,0 0,0 2,5
Autres actifs financiers 0,0 0,0 - 0,0 0,2 0,0 0,0 0,3
Total Autres actifs financiers non courants 18,3 0,0 56,7 24,4 0,0 0,3 99,7
Participation dans les entreprises MEE 118,7 51,6 204,6 0,0 0,0 0,0 374,9
TOTAL IMMOBILISATIONS FINANCIÈRES 137,0 51,6 261,3 24,4 0,0 0,3 474,7




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 403
4 Renseignements financiers
Notes relatives à l’état de situation financière




Bureaux Bureaux Hôtels en Résidentiel Bureaux
2024 - (En millions d’euros) France Italie Europe Allemagne Allemagne Autres Total
Prêts accordés aux sociétés MEE 38,2 0,0 59,0 0,0 0,0 0,0 97,3
Titres non consolidés 0,0 3,7 0,2 8,3 0,0 0,0 12,3
Dépôts de garantie 0,1 0,0 4,7 0,0 0,0 0,0 4,9
Avances et acomptes 0,0 0,0 2,6 0,0 0,0 0,0 2,6
Autres actifs financiers 46,1 0,0 9,5 0,3 0,0 0,0 55,9
Total Autres actifs financiers non courants 84,4 3,8 76,0 8,6 0,0 0,0 172,9
Participation dans les entreprises MEE 119,6 58,1 216,7 0,0 0,0 0,0 394,4
TOTAL IMMOBILISATIONS FINANCIÈRES 204,0 61,9 292,7 8,6 0,0 0,0 567,3



4.2.8.6 Contribution aux capitaux propres
Bureaux
France et Hôtels en Résidentiel Bureaux
2023 - (En millions d’euros) Italie Europe Allemagne Allemagne Autres Total
Capitaux propres part du groupe 6 520,4 169,5 1 502,5 - 202,6 - 32,7 7 957,0
Participations ne donnant pas le contrôle 478,1 2 059,5 1 362,0 106,4 0,0 4 006,2
CAPITAUX PROPRES 6 998,5 2 229,0 2 864,5 - 96,2 - 32,7 11 963,2

Bureaux
France et Hôtels en Résidentiel Bureaux
2024 - (En millions d’euros) Italie Europe Allemagne Allemagne Autres Total
Capitaux propres part du groupe 6 980,3 197,3 1 427,3 - 343,0 - 33,7 8 228,2
Participations ne donnant pas le contrôle 482,0 1 794,9 1 420,5 88,9 0,0 3 786,2
TOTAL CAPITAUX PROPRES 7 462,2 1 992,2 2 847,8 - 254,1 - 33,6 12 014,5



4.2.8.7 Passifs financiers
Bureaux Bureaux Hôtels en Résidentiel Bureaux
2023 - (En millions d’euros) France Italie Europe Allemagne Allemagne Autres Total
Passifs finanicers non courants 3 999,6 298,3 2 198,3 2 532,9 295,3 0,0 9 324,3
Passifs financiers courants 76,4 609,7 255,8 278,8 162,0 0,0 1 382,8
TOTAL PASSIFS FINANCIERS NON COURANTS ET
COURANTS 4 076,0 908,0 2 454,1 2 811,7 457,3 0,0 10 707,2

Bureaux Bureaux Hôtels en Résidentiel Bureaux
2024 - (En millions d’euros) France Italie Europe Allemagne Allemagne Autres Total
Passifs financiers non courants 3 744,1 505,8 2 243,5 2 442,8 154,9 0,0 9 091,1
Passifs financiers courants 284,6 10,3 536,2 378,9 131,0 0,0 1 341,0
TOTAL PASSIFS FINANCIERS NON COURANTS ET
COURANTS 4 028,7 516,1 2 779,7 2 821,7 285,9 0,0 10 432,1



4.2.8.8 Instruments dérivés
Bureaux Bureaux Hôtels en Résidentiel Bureaux
2023 - (En millions d’euros) France Italie Europe Allemagne Allemagne Autres Total
Instruments dérivés actif 231,1 7,3 177,6 96,4 9,7 0,0 522,1
Instruments dérivés passif 108,2 0,0 72,5 4,1 0,3 0,0 185,1
INSTRUMENTS DÉRIVÉS NETS - 122,9 - 7,3 - 105,1 - 92,3 - 9,4 0,0 - 337,0

Bureaux Bureaux Hôtels en Résidentiel Bureaux
2024 - (En millions d’euros) France Italie Europe Allemagne Allemagne Autres Total
Instruments dérivés actif 185,2 0,1 156,7 72,1 7,5 0,0 421,7
Instruments dérivés passif 78,2 0,0 63,8 10,3 0,1 0,0 152,4
INSTRUMENTS DÉRIVÉS NETS - 107,0 - 0,1 - 92,9 - 61,8 - 7,5 0,0 - 269,3




404 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Renseignements financiers
Notes relatives à l’état de situation financière




4.2.8.9 Compte de résultat par secteur opérationnel
Pour répondre à la norme IFRS 12, § B11, les transactions inter secteur, notamment les honoraires de gestion, sont présentées
distinctement dans cette présentation.

Autres (yc Intercos
Bureaux Bureaux Bureaux Hôtels en Résidentiel Résidentiel Inter-
2023 - (En millions d’euros) France Italie Allemagne Europe Allemagne France) Secteur 31/12/2023
Loyers 198,0 133,0 47,0 265,8 293,6 0,0 - 2,3 935,0
Charges locatives non récupérées - 15,1 - 13,1 - 4,3 - 3,4 - 1,7 - 0,4 0,8 - 37,4
Charges sur Immeubles - 9,2 - 3,7 - 1,4 - 3,4 - 21,8 - 0,6 9,3 - 30,8
Charges nettes des créances irrécouvrables 0,4 0,1 - 0,9 - 0,5 - 2,5 0,0 0,0 - 3,4
LOYERS NETS 174,0 116,3 40,3 258,5 267,6 - 1,0 7,8 863,5
Chiffre d’affaires des hôtels en gestion 4,5 0,0 0,0 287,0 0,0 0,0 0,0 291,5
Charges d’exploitation des hôtels en gestion - 4,0 0,0 0,0 - 211,7 0,0 0,0 0,0 - 215,7
EBITDA des hôtels en gestion 0,5 0,0 0,0 75,3 0,0 0,0 0,0 75,8
Résultat des autres activités 11,6 7,2 0,2 0,0 4,3 0,8 0,0 24,1
Revenus de gestion et d’administration 13,6 0,8 3,0 7,2 7,4 13,2 - 26,2 19,1
Frais de structure - 38,6 - 13,3 - 8,5 - 28,2 - 56,3 - 12,0 18,4 - 138,5
Amortissements des biens d’exploitation - 15,5 - 4,9 - 0,8 - 47,9 - 3,3 - 1,2 0,0 - 73,6
Variation des provisions - 0,3 0,1 0,0 7,8 0,0 - 0,3 0,0 7,3
Autres produits et charges d’exploitation 4,4 - 3,8 0,9 16,0 0,2 0,0 0,0 17,6
RÉSULTAT D’EXPLOITATION 149,7 102,3 35,1 288,7 219,9 - 0,4 0,0 795,3
Résultat net des immeubles en stock 0,0 - 0,1 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 - 0,1
Résultat des cessions d’actifs - 29,2 - 0,1 0,0 0,3 - 8,9 0,0 0,0 - 37,9
Résultat des ajustements de valeurs - 854,1 - 94,4 - 281,9 - 197,5 - 1 009,5 0,0 0,0 - 2 437,3
Résultat de cession de titres - 1,0 0,0 0,0 0,0 - 0,2 0,3 0,0 - 0,9
Résultat des variations de périmètre 0,0 0,0 - 0,3 - 3,8 - 0,1 0,0 0,0 - 4,2
RÉSULTAT OPÉRATIONNEL - 734,6 7,8 - 247,1 87,7 - 798,9 - 0,1 0,0 - 1 685,2 4
Produits financiers liés au coût de
l’endettement 73,2 10,3 0,4 79,7 39,9 0,5 - 28,0 176,1
Charges financières liées au coût de
l’endettement - 99,3 - 33,7 - 4,6 - 142,6 - 89,4 0,0 28,0 - 341,7
Coût de l’endettement financier net - 26,2 - 23,4 - 4,2 - 62,9 - 49,5 0,5 0,0 - 165,6
Charges d’intérêts sur passifs locatifs 0,0 0,0 - 0,5 - 15,3 0,0 - 0,1 0,0 - 15,9
Ajustement de valeur des instruments dérivés - 69,1 0,0 - 3,6 - 67,0 - 68,1 0,0 0,0 - 207,7
Amortissements exceptionnels des frais
d’émission d’emprunts - 0,9 - 0,5 0,0 - 0,4 0,0 0,0 0,0 - 1,8
Autres charges et produits financiers 0,0 0,0 0,0 0,4 0,0 0,0 0,0 0,4
Quoteટpart de résultat des entreprises mises
en équivalence - 33,5 1,2 0,0 - 2,0 0,0 0,0 0,0 - 34,4
RÉSULTAT NET AVANT IMPÔTS - 864,3 - 14,9 - 255,3 - 59,5 - 916,4 0,3 0,0 - 2 110,1
Impôts - 1,2 2,2 38,3 34,6 134,0 - 0,5 0,0 207,3
RÉSULTAT NET DE LA PÉRIODE - 865,5 - 12,7 - 217,1 - 25,0 - 782,4 - 0,2 0,0 - 1 902,9
Résultat net des participations ne donnant
pas le contrôle - 158,7 8,8 - 36,4 - 20,0 - 277,9 0,0 0,0 - 484,1
RÉSULTAT NET DE LA PÉRIODE – PART DU GROUPE - 706,8 - 21,6 - 180,6 - 5,0 - 504,5 - 0,2 0,0 - 1 418,8




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 405
4 Renseignements financiers
Notes relatives à l’état de situation financière




Intercos
Bureaux Bureaux Bureaux Hôtels en Résidentiel Inter-
2024 - (En millions d’euros) France Italie Allemagne Europe Allemagne Autres Secteur 31/12/2024
Loyers 196,7 132,1 48,5 270,1 305,9 0,0 - 0,4 952,9
Charges locatives non récupérées - 9,9 - 9,9 - 4,0 - 3,0 - 0,7 - 0,3 0,2 - 27,5
Charges sur Immeubles - 10,2 - 6,5 - 1,3 - 3,9 - 21,3 - 0,4 9,6 - 34,0
Charges nettes des créances irrécouvrables 0,2 - 0,3 0,3 - 1,0 - 3,3 0,0 0,0 - 4,2
LOYERS NETS 176,7 115,4 43,5 262,2 280,6 - 0,6 9,4 887,2
Chiffre d’affaires des hôtels en gestion 7,2 0,0 0,0 315,4 0,0 0,0 0,0 322,6
Charges d’exploitation des hôtels en gestion - 4,8 0,0 0,0 - 232,2 0,0 0,0 0,0 - 237,0
EBITDA des hôtels en gestion 2,4 0,0 0,0 83,2 0,0 0,0 0,0 85,5
Résultat des autres activités 19,6 6,0 - 0,1 0,0 6,0 0,7 - 0,2 32,0
Revenus de gestion et d’administration 16,6 2,4 2,6 9,8 9,6 13,6 - 28,8 25,8
Frais de structure - 39,1 - 12,5 - 7,2 - 25,0 - 56,1 - 12,7 19,6 - 133,0
Amortissements des biens d’exploitation - 23,0 - 5,1 - 0,4 - 56,3 - 27,0 - 1,1 0,0 - 112,9
Variation des provisions 0,1 0,4 0,0 - 0,8 0,0 0,3 0,0 - 0,1
Autres produits et charges d’exploitation 4,1 - 4,0 1,1 15,5 0,3 0,0 0,0 16,9
RÉSULTAT D’EXPLOITATION 157,2 102,6 39,6 288,5 213,4 0,1 0,0 801,4
Résultat net des immeubles en stock 0,0 - 0,1 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 - 0,1
Résultat des cessions d’actifs - 5,8 2,5 0,0 12,6 1,6 0,0 0,0 10,9
Résultat des ajustements de valeurs - 66,1 - 33,3 - 213,3 51,3 - 69,2 0,0 0,0 - 330,5
Résultat de cession de titres 0,0 - 0,1 0,0 - 0,4 - 1,0 0,0 0,0 - 1,5
Résultat des variations de périmètre 0,0 0,0 - 0,2 - 4,9 0,1 0,0 0,0 - 5,0
RÉSULTAT OPÉRATIONNEL 85,3 71,6 - 173,9 347,2 144,9 0,1 0,0 475,2
Produits financiers liés au coût de
l’endettement 102,3 7,4 3,0 114,6 44,9 0,7 - 33,3 239,7
Charges financières liées au coût de
l’endettement - 109,0 - 40,5 - 12,2 - 171,9 - 103,0 0,0 33,3 - 403,4
Coût de l’endettement financier net - 6,7 - 33,1 - 9,2 - 57,3 - 58,1 0,7 0,0 - 163,8
Charges d’intérêts sur passifs locatifs 0,0 - 0,1 - 0,5 - 15,7 0,0 0,0 0,0 - 16,3
Ajustement de valeur des instruments dérivés - 37,9 - 1,0 - 1,9 - 21,4 - 33,0 0,0 0,0 - 95,2
Amortissements exceptionnels des frais
d’émission d’emprunts - 0,1 - 1,1 0,0 - 1,2 - 0,2 0,0 0,0 - 2,5
Autres charges et produits financiers 0,0 - 0,3 0,0 0,9 0,0 0,0 0,0 0,6
Quoteટpart de résultat des entreprises mises
en équivalence 7,1 0,7 0,0 15,1 0,0 0,0 0,0 22,9
RÉSULTAT NET AVANT IMPÔTS 47,8 36,8 - 185,5 267,5 53,6 0,7 0,0 220,9
Impôts 1,9 - 9,2 27,8 - 30,5 - 12,9 - 0,7 0,0 - 23,5
RÉSULTAT NET DE LA PÉRIODE 49,7 27,6 - 157,7 237,1 40,7 0,1 0,0 197,4
Résultat net des participations ne donnant
pas le contrôle - 4,7 13,6 - 17,5 123,3 14,6 0,0 0,0 129,2
RÉSULTAT NET DE LA PÉRIODE – PART DU GROUPE 54,4 14,0 - 140,2 113,8 26,1 0,0 0,0 68,1



4.2.9 Événements postérieurs à la clôture
Néant.




406 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Renseignements financiers
Rapport des commissaires aux comptes sur les comptes consolidés




4.3 Rapport des commissaires aux comptes
sur les comptes consolidés
Exercice clos le 31 décembre 2024

À l’assemblée générale de la société Covivio,



Opinion
En exécution de la mission qui nous a été confiée par vos assemblées générales, nous avons effectué l’audit des comptes consolidés
de la société Covivio relatifs à l’exercice clos le 31 décembre 2024, tels qu’ils sont joints au présent rapport.
Nous certifions que les comptes consolidés sont, au regard du référentiel IFRS tel qu’adopté dans l’Union européenne, réguliers et
sincères et donnent une image fidèle du résultat des opérations de l’exercice écoulé ainsi que de la situation financière et du
patrimoine, à la fin de l’exercice, de l’ensemble constitué par les personnes et entités comprises dans la consolidation.
L’opinion formulée ciટdessus est cohérente avec le contenu de notre rapport au comité d’audit.



Fondement de l’opinion
Référentiel d’audit
Nous avons effectué notre audit selon les normes d’exercice professionnel applicables en France. Nous estimons que les éléments que
nous avons collectés sont suffisants et appropriés pour fonder notre opinion.
Les responsabilités qui nous incombent en vertu de ces normes sont indiquées dans la partie "Responsabilités des commissaires aux
comptes relatives à l’audit des comptes consolidés" du présent rapport.

Indépendance
Nous avons réalisé notre mission d’audit dans le respect des règles d’indépendance prévues par le code de commerce et par le code
de déontologie de la profession de commissaire aux comptes sur la période du 1er janvier 2024 à la date d’émission de notre rapport,
4
et notamment nous n’avons pas fourni de services interdits par l’article 5, paragraphe 1, du règlement (UE) n° 537/2014.



Observation
Sans remettre en cause l’opinion exprimée ciટdessus, nous attirons votre attention sur la note « 4.2.1.1 Référentiel comptable » qui
expose notamment le changement de méthode comptable lié à un changement de présentation en ce qui concerne l’EBITDA des
hôtels en gestion et le coût de l’endettement financier net.



Justification des appréciations – Points clés de l’audit
En application des dispositions des articles L.821ટ53 et R.821ટ180 du code de commerce relatives à la justification de nos appréciations,
nous portons à votre connaissance les points clés de l’audit relatifs aux risques d’anomalies significatives qui, selon notre jugement
professionnel, ont été les plus importants pour l’audit des comptes consolidés de l’exercice, ainsi que les réponses que nous avons
apportées face à ces risques.
Les appréciations ainsi portées s’inscrivent dans le contexte de l’audit des comptes consolidés pris dans leur ensemble et de la
formation de notre opinion exprimée ciટavant. Nous n’exprimons pas d’opinion sur des éléments de ces comptes consolidés pris
isolément.




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 407
4 Renseignements financiers
Rapport des commissaires aux comptes sur les comptes consolidés




Valorisation des immeubles de placement


Risque identifié Notre réponse
La juste valeur des immeubles de placement de votre groupe, hors Nos travaux ont notamment consisté à :
immeubles détenus en vue de la vente, représente 78 % de l’actif ● prendre connaissance du processus de valorisation des
consolidé au 31 décembre 2024, soit 19,3 milliards d’euros. immeubles de placement ainsi que des contrôles mis en œuvre
Conformément à l’option offerte par la norme IAS 40, les immeubles par votre groupe ;
de placement sont comptabilisés à leur juste valeur. Les variations ● apprécier la compétence et l’indépendance des experts
de juste valeur sont enregistrées en résultat dans la ligne « Résultat immobiliers compte tenu de leur adhésion à la Royal Institution of
des ajustements de valeurs ». Au 31 décembre 2024, le montant net Chartered Surveyors (RICS) ;
des ajustements de valeur des immeubles de placement s’élève à - ● apprécier l’indépendance des experts immobiliers au regard des
330,5 millions d’euros. règles en matière de rotation et de modes de rémunération
Les immeubles de placement font l’objet de procédures définies par votre groupe ;
d’évaluation par des experts immobiliers indépendants, comme ● prendre connaissance des instructions écrites données par votre

cela est précisé dans la note 4.2.5.4.3 de l’annexe aux comptes groupe aux experts immobiliers détaillant la nature de leurs
consolidés. diligences, ainsi que l’étendue et les limites de leurs travaux,
notamment s’agissant du contrôle des informations qui leur sont
transmises ;
L’évaluation à la juste valeur des immeubles de placement implique ● analyser, par sondages, les informations transmises par la
le recours à différentes méthodes de valorisation utilisant des direction financière aux experts immobiliers, telles que les états
paramètres non observables ou observables ayant fait l’objet de locatifs, les données comptables et le budget des dépenses
certains ajustements par des experts indépendants sur la base de d’investissement qui servent de base à la détermination de la
données transmises par votre groupe. valorisation des immeubles de placement à leur juste valeur ;
● apprécier les hypothèses de valorisation retenues par les experts
Le contexte économique crée une incertitude sur les estimations immobiliers, notamment les taux d’actualisation, les taux de
retenues par les experts indépendants pour les valeurs d’expertise. rendement et les données locatives, en les comparant à des
Ces estimations intègrent des hypothèses de taux d’actualisation, données externes et à des études de marché publiées ;
de rendement et de données locatives qui dépendent de ● nous entretenir avec certains de ces experts immobiliers en
l’évolution du marché, et qui pourraient s’avérer différentes dans le présence de la direction financière et apprécier, en faisant appel
futur. à nos spécialistes en évaluation, la permanence et la pertinence
de la méthodologie d’évaluation retenue ainsi que des
principaux jugements portés ;
Nous avons considéré la valorisation des immeubles de placement
● rapprocher les valeurs des expertises immobilières aux valeurs
comme un point clé de l’audit en raison de l’importance de ce
retenues dans les comptes consolidés ;
poste dans l’état de la situation financière consolidée et dans l’état
● apprécier le caractère approprié des informations afférentes
du résultat net consolidé et compte tenu du degré de jugement
relatif à la détermination des principales hypothèses utilisées. fournies dans les notes de l’annexe aux comptes consolidés.



Vérifications spécifiques
Nous avons également procédé, conformément aux normes d’exercice professionnel applicables en France, aux vérifications
spécifiques prévues par les textes légaux et réglementaires des informations relatives au groupe, données dans le rapport de gestion
du conseil d’administration.
Nous n’avons pas d’observation à formuler sur leur sincérité et leur concordance avec les comptes consolidés.



Autres vérifications ou informations prévues par les textes légaux
et réglementaires
Format de présentation des comptes consolidés destinés à être inclus dans le rapport financier annuel
Nous avons également procédé, conformément à la norme d’exercice professionnel sur les diligences du commissaire aux comptes
relatives aux comptes annuels et consolidés présentés selon le format d’information électronique unique européen, à la vérification du
respect de ce format défini par le règlement européen délégué n° 2019/815 du 17 décembre 2018 dans la présentation des comptes
consolidés destinés à être inclus dans le rapport financier annuel mentionné au I de l’article
L. 451ટ1ટ2 du code monétaire et financier, établis sous la responsabilité du directeur général. S’agissant de comptes consolidés, nos
diligences comprennent la vérification de la conformité du balisage de ces comptes au format défini par le règlement précité.
Sur la base de nos travaux, nous concluons que la présentation des comptes consolidés destinés à être inclus dans le rapport
financier annuel respecte, dans tous ses aspects significatifs, le format d’information électronique unique européen.
Il ne nous appartient pas de vérifier que les comptes consolidés qui seront effectivement inclus par votre société dans le rapport
financier annuel déposé auprès de l’AMF correspondent à ceux sur lesquels nous avons réalisé nos travaux.




408 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Renseignements financiers
Rapport des commissaires aux comptes sur les comptes consolidés




Désignation des commissaires aux comptes
Nous avons été nommés commissaires aux comptes de la société Covivio par vos assemblées générales du 17 avril 2024 pour le
cabinet KPMG SA et du 24 avril 2013 pour le cabinet ERNST & YOUNG et Autres.
Au 31 décembre 2024, le cabinet KPMG SA était dans la première année de sa mission et le cabinet ERNST & YOUNG et Autres dans la
douzième année.
Antérieurement, le cabinet Groupe PIA devenu ensuite le cabinet Conseil Audit & Synthèse (acquis par ERNST & YOUNG Audit en 2010)
était commissaire aux comptes de 2007 à 2012.



Responsabilités de la direction et des personnes constituant le gouvernement
d’entreprise relatives aux comptes consolidés
Il appartient à la direction d’établir des comptes consolidés présentant une image fidèle conformément au référentiel IFRS tel
qu’adopté dans l’Union européenne ainsi que de mettre en place le contrôle interne qu’elle estime nécessaire à l’établissement de
comptes consolidés ne comportant pas d’anomalies significatives, que cellesટci proviennent de fraudes ou résultent d’erreurs.
Lors de l’établissement des comptes consolidés, il incombe à la direction d’évaluer la capacité de la société à poursuivre son
exploitation, de présenter dans ces comptes, le cas échéant, les informations nécessaires relatives à la continuité d’exploitation et
d’appliquer la convention comptable de continuité d’exploitation, sauf s’il est prévu de liquider la société ou de cesser son activité.
Il incombe au comité d’audit de suivre le processus d’élaboration de l’information financière et de suivre l’efficacité des systèmes de
contrôle interne et de gestion des risques, ainsi que le cas échéant de l’audit interne, en ce qui concerne les procédures relatives à
l’élaboration et au traitement de l’information comptable et financière.
Les comptes consolidés ont été arrêtés par le conseil d’administration.



Responsabilités des commissaires aux comptes relatives à l’audit des comptes
consolidés
Objectif et démarche d’audit
Il nous appartient d’établir un rapport sur les comptes consolidés. Notre objectif est d’obtenir l’assurance raisonnable que les comptes
consolidés pris dans leur ensemble ne comportent pas d’anomalies significatives. L’assurance raisonnable correspond à un niveau
4
élevé d’assurance, sans toutefois garantir qu’un audit réalisé conformément aux normes d’exercice professionnel permet de
systématiquement détecter toute anomalie significative. Les anomalies peuvent provenir de fraudes ou résulter d’erreurs et sont
considérées comme significatives lorsque l’on peut raisonnablement s’attendre à ce qu’elles puissent, prises individuellement ou en
cumulé, influencer les décisions économiques que les utilisateurs des comptes prennent en se fondant sur ceuxટci.
Comme précisé par l’article L.821ટ55 du code de commerce, notre mission de certification des comptes ne consiste pas à garantir la
viabilité ou la qualité de la gestion de votre société.
Dans le cadre d’un audit réalisé conformément aux normes d’exercice professionnel applicables en France, le commissaire aux
comptes exerce son jugement professionnel tout au long de cet audit. En outre :
● il identifie et évalue les risques que les comptes consolidés comportent des anomalies significatives, que cellesટci proviennent de
fraudes ou résultent d’erreurs, définit et met en œuvre des procédures d’audit face à ces risques, et recueille des éléments qu’il
estime suffisants et appropriés pour fonder son opinion. Le risque de nonટdétection d’une anomalie significative provenant d’une
fraude est plus élevé que celui d’une anomalie significative résultant d’une erreur, car la fraude peut impliquer la collusion, la
falsification, les omissions volontaires, les fausses déclarations ou le contournement du contrôle interne ;
● il prend connaissance du contrôle interne pertinent pour l’audit afin de définir des procédures d’audit appropriées en la
circonstance, et non dans le but d’exprimer une opinion sur l’efficacité du contrôle interne ;
● il apprécie le caractère approprié des méthodes comptables retenues et le caractère raisonnable des estimations comptables
faites par la direction, ainsi que les informations les concernant fournies dans les comptes consolidés ;
● il apprécie le caractère approprié de l’application par la direction de la convention comptable de continuité d’exploitation et,
selon les éléments collectés, l’existence ou non d’une incertitude significative liée à des événements ou à des circonstances
susceptibles de mettre en cause la capacité de la société à poursuivre son exploitation. Cette appréciation s’appuie sur les
éléments collectés jusqu’à la date de son rapport, étant toutefois rappelé que des circonstances ou événements ultérieurs
pourraient mettre en cause la continuité d’exploitation. S’il conclut à l’existence d’une incertitude significative, il attire l’attention
des lecteurs de son rapport sur les informations fournies dans les comptes consolidés au sujet de cette incertitude ou, si ces
informations ne sont pas fournies ou ne sont pas pertinentes, il formule une certification avec réserve ou un refus de certifier ;
● il apprécie la présentation d’ensemble des comptes consolidés et évalue si les comptes consolidés reflètent les opérations et
événements sousટjacents de manière à en donner une image fidèle ;
● concernant l’information financière des personnes ou entités comprises dans le périmètre de consolidation, il collecte des éléments
qu’il estime suffisants et appropriés pour exprimer une opinion sur les comptes consolidés. Il est responsable de la direction, de la
supervision et de la réalisation de l’audit des comptes consolidés ainsi que de l’opinion exprimée sur ces comptes.



COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 409
4 Renseignements financiers
Rapport des commissaires aux comptes sur les comptes consolidés




Rapport au comité d’audit
Nous remettons au comité d’audit un rapport qui présente notamment l’étendue des travaux d’audit et le programme de travail mis en
œuvre, ainsi que les conclusions découlant de nos travaux. Nous portons également à sa connaissance, le cas échéant, les faiblesses
significatives du contrôle interne que nous avons identifiées pour ce qui concerne les procédures relatives à l’élaboration et au
traitement de l’information comptable et financière.
Parmi les éléments communiqués dans le rapport au comité d’audit figurent les risques d’anomalies significatives que nous jugeons
avoir été les plus importants pour l’audit des comptes consolidés de l’exercice et qui constituent de ce fait les points clés de l’audit,
qu’il nous appartient de décrire dans le présent rapport.
Nous fournissons également au comité d’audit la déclaration prévue par l’article 6 du règlement (UE) n° 537ટ2014 confirmant notre
indépendance, au sens des règles applicables en France telles qu’elles sont fixées notamment par les articles L.821ટ27 à L.821ટ34 du
code de commerce et dans le code de déontologie de la profession de commissaire aux comptes. Le cas échéant, nous nous
entretenons avec le comité d’audit des risques pesant sur notre indépendance et des mesures de sauvegarde appliquées.




ParisટLa Défense, le 19 mars 2025




KPMG SA ERNST & YOUNG et Autres

Sandie TZINMANN JeanટRoch VARON Pierre LEJEUNE

Associée Associé Associé




410 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
4.4 Comptes individuels au 31 décembre 2024 412 4.5.4 Notes sur le compte de resultat 432
4.4.1 Bilan 412 4.5.4.1 Résultat d’exploitation 432
4.4.2 Compte de Résultat 414 4.5.4.2 Résultat Financier 434
4.5.4.3 Résultat Exceptionnel 436
4.5 Annexes aux comptes individuels 415
4.5.4.4 Impôts sur les Bénéfices 437
4.5.1 Événements significatifs de l’exercice 415
4.5.4.5 Accroissements et allègements
4.5.1.1 Acquisitions et travaux sur immeubles en de la dette future d’impôts 437
développement 415
4.5.4.6 Dépenses non déductibles fiscalement 437
4.5.1.2 Cessions d’actifs immobiliers 415
4.5.5 Engagements hors bilan 438
4.5.1.3 Mouvements de titres de participations 416
4.5.5.1. Engagements donnés 438
4.5.1.4 Simplification des structures 416
4.5.5.2 Engagements reçus 439
4.5.1.5 Augmentation de Capital social 416
4.5.6 Renseignements divers 440
4.5.1.6 Diversification des financements et
4.5.6.1 Effectif de fin de période et effectif moyen
remboursement de la dette bancaire 416
employé au cours de l’exercice 440
4.5.1.7 Principaux indicateurs 416
4.5.6.2 Rémunération des organes
4.5.2 Principes, règles et méthodes comptables 417
d’administration et de gestion 440
4.5.2.1 Immobilisations incorporelles 417
4.5.6.3 Informations concernant les transactions
4.5.2.2 Immobilisations corporelles 417 entre les parties liées 440
4.5.2.3 Immobilisations financières 418 4.5.6.4 Informations sur les postes
4.5.2.4 Créances clients et comptes rattachés 418 avec les entreprises liées 2024 441
4.5.2.5 Instruments dérivés 418 4.5.6.5. Actions Gratuites 441
4.5.2.6 Provisions pour risques et charges 419 4.5.6.6 Filiales et participations 442
4.5.2.7 Indemnités de départ à la retraite 419 4.5.6.7 Activité de la société en matière
4.5.2.8 Provisions pour risques et charges de recherche et développement 448
financières 419 4.5.6.8 Évènements post clôture 448
4.5.2.9 Emprunts, dettes et emprunt obligataire 419 4.5.6.9 Résultats de la société des 5 derniers
4.5.2.10 Charges à répartir 419 exercices 448
4.5.2.11 Prime de remboursement d’emprunt
obligataire 419
4.6 Rapport des commissaires aux comptes
sur les comptes annuels 449
4.5.2.12 Chiffre d’affaires 419
4.5.3 Explications des postes du bilan 420 4.7 Extrait du Rapport économique
4.5.3.1 Actif Immobilisé 420 et patrimonial pour l’exercice clos
4.5.3.2 Actif Circulant 426 le 31 décembre 2024 455
4.5.3.3 Capitaux Propres 427
4.5.3.4 Provisions 428
4.5.3.5. Dettes 429




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 411
4 Renseignements financiers
Comptes individuels au 31 décembre 2024




4.4 Comptes individuels au 31 décembre 2024
4.4.1 Bilan
Actif
Dt Net Dt Net
31/12/2024 Amortis- Établissement 31/12/2023 Établissement
sements & Italien Italien
(En milliers d’euros) Note 4.5.3 Brut Provisions Net 31/12/2024 Net 31/12/2023
Immobilisations incorporelles : 1.1 22 091 7 015 15 076 4 462 16 462 4 648
Frais d’établissement 0 0 0 0 0 0
Logiciels, droits et valeurs similaires 21 293 7 015 14 278 4 462 15 907 4 648
Fonds commercial 0 0 0 0 0 0
Autres immobilisations incorporelles 798 0 798 0 555 0
Immobilisations incorporelles en cours 0 0 0 0 0 0
Immobilisations corporelles : 1.1 1 743 294 390 786 1 352 509 1 088 040 1 407 826 1 137 946
Terrains 643 416 32 380 611 036 515 054 624 366 529 235
Constructions 1 053 501 345 826 707 675 568 825 731 464 590 035
Installations techniques, matériel
et outillage industriels 0 0 0 0 0 0
Autres 37 342 10 991 26 351 1 080 26 991 762
Immobilisations corporelles en cours 9 035 1 589 7 446 3 082 24 538 17 448
Avances et acomptes 0 0 0 0 467 467
Immobilisations financières : 7 285 008 604 890 6 680 118 1 030 086 6 227 959 988 165
Participations 1.2 5 463 639 541 301 4 922 339 940 729 4 754 297 890 087
Créances rattachées à des participations 100 000 0 100 000 0 0 0
Autres titres immobilisés 1.4 147 545 2 685 144 861 88 281 105 049 84 080
Prêts 1.3 1 573 761 60 905 1 512 856 1 077 1 367 762 13 998
Autres 62 0 62 0 852 0
Total I – Actif Immobilisé 1 9 050 394 1 002 690 8 047 703 2 122 588 7 652 246 2 130 760
Stocks et enટcours 150 150 0 0 0 0
Avances et acomptes versés 600 600 600 3 200 3 200
Créances d’exploitation : 2.1 130 963 18 179 112 784 14 238 74 876 14 569
Créances Clients et Comptes rattachés 20 467 6 266 14 201 6 638 11 994 1 579
Comptes courants et autres créances 110 496 11 913 98 583 7 600 62 883 12 990
Valeurs mobilières de placement : 2.2 256 581 1 100 255 481 0 549 798 0
Actions propres 42 462 1 100 41 362 43 722
Comptes à terme et autres titres 214 119 0 214 119 506 076
Disponibilités 25 155 25 155 7 258 90 949 1 668
Charges constatées d’avance
et comptes de régularisation 2.3 67 053 67 053 977 101 186 1 151
Instruments de trésorerie 2.4 993 993 2 174 0
Total II – Actif Circulant 2 481 495 19 429 462 065 23 072 822 184 20 587
Charges à répartir sur plusieurs exercices (III) 2.3 12 347 12 347 1 295 14 624 2 165
Primes de remboursement des emprunts (IV) 39 389 39 389 46 306
Écarts de conversion Actif (V)
TOTAL GÉNÉRAL (I+II+III+IV+V) 9 583 625 1 022 120 8 561 505 2 146 955 8 535 360 2 153 512




412 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Renseignements financiers
Comptes individuels au 31 décembre 2024




Bilan Passif
Dt Établissement Dt Établissement
(En milliers d’euros) Note 4.5.3 31/12/2024 Italien 31/12/2024 31/12/2023 Italien 31/12/2023
Capitaux Propres : 4 827 740 4 614 442
Capital [dont versé 334 870 K€] 334 870 303 019
Primes d’émission, de fusion, d’apport 4 492 869 4 311 423
Écarts de réévaluation 0 0
Réserves et report à nouveau : 36 048 46 679
Réserve légale 33 487 30 302
Réserves statutaires ou contractuelles
Réserves disponibles sur écarts de réévaluation distribuables 0 0
Autres 12 826
Report à nouveau 2 561 3 552
Résultat de l’exercice 82 245 4 177 - 8 417 - 55 835
Subvention d’investissement
Provisions réglementées 34 122 34 100
Total I – Capitaux Propres 3 4 980 155 4 177 4 686 804 - 55 835
Autres Fonds Propres
Produit des émissions de titres participatifs
Avances conditionnées
Total I bis – Fonds Propres 0 0 0
Provisions pour risques 27 828 845 27 754 1 424
Provisions pour charges 2 542 3 2 450 3
Total II – Provisions pour Risques et Charges 4 30 370 848 30 204 1 427
Dettes
Dettes financières : 5 3 481 294 336 788 3 734 191 650 714
Emprunts obligataires convertibles 5.1 0 0 0 0
4
Autres emprunts obligataires 3 230 915 306 155 3 520 116 607 157
(1)
Emprunts et dettes auprès des établissements de crédit 26 356 0 50 944 0
Comptes courants et dettes financières diverses 224 023 30 633 163 130 43 557
Avances et acomptes reçus 3 963 0 7 658 0
Dettes d’exploitation : 38 435 19 508 35 094 16 299
Dettes fournisseurs et comptes rattachés 21 241 14 364 15 334 9 455
Dettes fiscales et sociales 17 194 5 144 19 760 6 845
Dettes diverses : 12 920 9 037 15 990 7 783
Dettes sur immobilisations et Comptes rattachés 4 186 3 831 5 276 4 390
Autres 8 734 5 206 10 714 3 393
Instruments de trésorerie 5.2 1 649 0 9 269 0
Produits constatés d’avance 12 718 247 16 150 370
Total III – Passif Circulant 3 550 979 365 581 3 818 352 675 167
Écarts de conversion Passif (IV)
Compte de Liaison des Établissements 0 1 776 349 0 1 532 753
TOTAL GÉNÉRAL (I+I BIS+II+III+IV) 8 561 505 2 146 955 8 535 360 2 153 512
(1) Dont concours bancaires courants et soldes créditeurs de banques 0 254




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 413
4 Renseignements financiers
Comptes individuels au 31 décembre 2024




4.4.2 Compte de Résultat
Dt Établissement Dt Établissement
(En milliers d’euros) Note 4.5.4 31/12/2024 Italien 31/12/2024 31/12/2023 Italien 31/12/2023
Produits d’exploitations
Ventes de marchandises 1 1 14 000 14 000
Production vendue [biens et services] 135 544 68 151 140 382 65 941
Montant net du chiffre d’affaires 1.1 135 545 68 152 154 382 79 941
Subvention d’exploitation 2 2
Production stockée 0 0 32 32
Reprises sur provisions (et amortissement), transferts de
charges 1.2 22 079 16 240 59 666 35 430
Autres produits 119 1 920 85
Total I – Produits d’exploitations 1 157 744 84 395 215 001 115 488
Charges d’exploitations
Achats – Marchands de biens 0 0 32 32
Variation de stocks – Marchands de biens 2 2 40 515 40 515
Autres achats et charges externes 37 845 14 255 47 765 16 191
Impôts, taxes et versement assimilés 11 548 7 373 12 674 8 021
Salaires et traitements 33 798 7 899 31 088 6 751
Charges sociales 11 274 1 932 10 116 1 661
Dotations aux amortissements et aux provisions :
Sur immobilisations : dotations aux amortissements 38 756 25 466 43 862 30 354
Sur immobilisations : dotations aux dépréciations 12 410 12 334 73 173 64 427
Sur actif circulant : dotations aux dépréciations 1 547 1 300 1 738 1 068
Pour risques et charges : dotations aux provisions 1 391 50 1 623 215
Autres charges 12 379 11 100 5 291 3 095
Total II – Charges d’exploitations 1.3 160 950 81 710 267 877 172 331
1. Résultat d’exploitation (IટટII) 1 - 3 205 2 685 - 52 876 - 56 842
Produits financiers
Quoteટpart de résultat sur opérations faites en commun
Bénéfice ou perte transférée III 2 833 0 1 249 0
Pertes ou bénéfice transféré IV 1 036 0 1 988 0
De participation 2.1 276 076 8 553 441 205 50 241
D’autres valeurs mobilières et créances de l’actif immobilisé 17 735 1 336 9 718 193
Autres intérêts et produits assimilés 92 412 147 83 368 410
Intérêts statutaires 2 731 2 731
Bonis de Fusion 2.2 33 0 33 647 0
Reprises sur provisions et transferts de charges 2.3 62 052 21 637 16 762 2 134
Produits nets sur cessions de valeurs mobilières de placement 165 0 122 0
Total V – Produits financiers 2 451 205 31 673 587 552 52 979
Charges financières
Dotations aux amortissements et aux provisions 186 861 332 397 059 31 972
Intérêts et charges assimilées 169 522 31 528 133 174 22 843
Malis de fusion 2.2 1 485 0 13 143 0
Charges nettes sur cessions de valeurs mobilières de
placement 12 716 0 8 928 0
Total VI – Charges financières 2 370 584 31 860 552 304 54 815
2. Résultat financier (VટટVI) 2 80 621 - 187 35 248 - 1 836
3. Résultat courant avant impôts (IટટII+IIIટટIV+VટટVI) 79 212 2 498 - 18 368 - 58 678




414 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Renseignements financiers
Annexes aux comptes individuels




Dt Établissement Dt Établissement
(En milliers d’euros) Note 4.5.4 31/12/2024 Italien 31/12/2024 31/12/2023 Italien 31/12/2023
Produits exceptionnels
Sur opérations de gestion 531 50 169 123
Sur opérations en capital 76 210 47 425 117 204 29 586
Reprises sur provisions et transferts de charges 391 90 125 0
Total VII – Produits exceptionnels 3 77 132 47 565 117 498 29 709
Charges exceptionnelles
Sur opérations de gestion 535 521 87 5
Sur opérations en capital 73 897 45 556 103 474 23 823
Dotations aux amortissements et aux provisions 324 0 99 0
Total VIII – charges exceptionnelles 3 74 756 46 078 103 660 23 828
4. Résultat exceptionnel (VIIટટVIII) 3 2 376 1 488 13 838 5 881
Impôts sur les bénéfices (X) 4 - 656 - 192 3 888 3 038
Total des produits (I+III+V+VII) 688 914 163 634 921 300 198 176
Total des charges (II+IV+VI+VIII+IX+X) 606 669 159 456 929 717 254 011
BÉNÉFICE OU PERTE 82 245 4 178 - 8 417 - 55 835




4.5 Annexes aux comptes individuels
4.5.1 Événements significatifs de l’exercice
4.5.1.1 Acquisitions et travaux sur immeubles en développement
● 37 K€ de travaux réalisés sur Silex 3
● 24 290 K€ de travaux réalisés sur Milano Corso Italia 4
● 19 160 K€ de travaux réalisés sur Rozzano Strada 8, livré en 2024.
Au 31/12/2024, il reste 1 immeuble en développement sur Covivio France – SILEX 3 et 1 immeuble en développement sur Covivio Italie à
savoir Milano Corso Italia.

4.5.1.2 Cessions d’actifs immobiliers
Les cessions concernent les actifs suivants :

Valeur Nette Plus ou Valeur Marché
(En milliers d’euros) Comptable Prix de cession moinsટvalues au 31/12/2023
Milano, Symbiosis – Edificio School 23 142 25 000 1 858 23 142
Livorno – Palazzo Orlando 5 657 5 700 43 5 657
Milano – Piazza Monte Titano 16 233 16 500 267 16 400
Sale right of asset use (Rozzano) 13 13 0
COVIVIO ITALIE 45 032 47 213 2 181 45 199
COVIVIO 45 032 47 213 2 181 45 199




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 415
4 Renseignements financiers
Annexes aux comptes individuels




4.5.1.3 Mouvements de titres de participations
Variation des taux de détention des filiales Autres mouvements sur titres
Le 19 avril 2024, Covivio a acquis 12 316 445 actions de Covivio ● Le 16/12/2024, Covivio a participé à l’augmentation de capital
Hotels détenus par le Groupe Générali, en échange de de la société Covivio PROPERTY.
3 818 084 actions nouvelles Covivio. Le lancement de l’offre
● Le 30/08/2024, Covivio a participé à l’augmentation de
publique d’échange subséquente s’est traduit par l’acquisition
capital par compensation de créance de la société Foncière
complémentaire de 516 384 actions de Covivio Hotels contre
Margaux.
160 080 actions Covivio.
● Le 30/08/2024, Covivio a participé à l’augmentation de
Au 31 décembre 2024, Covivio détient 52,53% de sa filiale Covivio
capital de la SARL du 106ટ110 rue des Troënes.
Hotels.
● Covivio a pris des participations dans la SCCV RUEIL LESSEPS,
son taux de détention est de 50%.

4.5.1.4 Simplification des structures
Des opérations de Transmission Universelle du Patrimoine (TUP) ont été réalisées en 2024 afin de simplifier la structure du Groupe.

Filiales concernées Nature et date de l’opération Objet de la société
TUP le 11/05/2024 sans effet
SARL Telimob Paris Acquisition, détention, et gestion de participations dans toute société immobilière.
rétroactif fiscal
La société a pour objet, directement ou indirectement, en France et hors de France la prise
de participation dans toutes entreprises ou entités, commerciales, industrielles, financières ou
TUP le 16/05/2024 sans effet autres, françaises ou étrangères, créées ou à créer, qu’elles aient la personnalité morale ou
EURL – Covivio Proptech
rétroactif fiscal non, pouvant être des startups ou des fonds d’investissement, et par tout moyen, notamment
par voie de création, d’apport, de souscription, d’achat d’actions ou de parts sociales, de
fusion, de société en participation ou de groupement.
L’acquisition de tous terrains, droits immobiliers ou immeubles, y compris par voie de bail à
TUP le 30/06/2024 sans effet
SCI Charenton construction/créditટbail immobilier/bail emphytéotique et tous biens et droits pouvant
rétroactif fiscal
constituer l’accessoire/l’annexe desdits biens.
La société a pour objet la négociation et la conclusion de tous contrats nécessaires à la
TUP le 09/09/2024 sans effet
SNC Sucy Parc transformation/l’aménagement/au changement de destination d’immeubles anciens et/ou
rétroactif fiscal
à la construction d’immeubles neufs.
TUP le 01/10/2024 sans effet
SNC Telimob Paca Acquisition et gestion d’immeubles.
rétroactif fiscal



4.5.1.5 Augmentation de Capital social 4.5.1.6 Diversification des financements et
Au cours de l’exercice, le capital a évolué de la façon suivante : remboursement de la dette bancaire
● création de 6 638 915 titres, dans le cadre du versement du En 2024, la variation nette des lignes de crédit et billets de
dividende en actions, pour une valeur nominale de 19 916 745 € trésorerie s’élève à 22 M€.

● création de 3 818 084 titres le 19/04/2024 dans le cadre de Les emprunts de l’établissement Italien s’élèvent à 306 M€.
l’échange de titres avec Générali et de 160 080 titres dans le
cadre de l’offre publique d’échange du 25/06/2024
Le capital s’élève à 334 870 404 € au 31 décembre 2024 contre
303 019 167 € au 31 décembre 2023 soit une augmentation de
31 851 237 €. Il est composé de 111 623 468 actions ordinaires,
toutes de même catégorie, au nominal de 3 euros soit
334 870 404 €.
Au 31 décembre 2024, la société détient 833 075 actions propres.


4.5.1.7 Principaux indicateurs
Les principaux agrégats financiers sont les suivants :
(En milliers d’euros) 2024 2023
Total du bilan 8 561 505 8 535 360
Chiffre d’affaires 135 545 154 382
Dividendes reçus des filiales 276 076 441 205
Charges financières 370 584 552 304
Résultat de l’exercice 82 245 - 8 417




416 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Renseignements financiers
Annexes aux comptes individuels




4.5.2 Principes, règles et méthodes comptables
Covivio est la société mère du groupe Covivio qui établit des La comptabilisation des immobilisations par composants est
comptes consolidés selon les normes IFRS. effective depuis le 1er janvier 2005.
Covivio est consolidée par mise en équivalence par la société Les comptes annuels sont présentés en milliers d’euros, arrondis
Delfin. au millier d’euros le plus proche. Des écarts d’arrondis peuvent
générer des différences mineures entre les états.
Le bilan et le compte de résultat sont établis conformément aux
dispositions de la législation française et aux pratiques 4.5.2.1 Immobilisations incorporelles
généralement admises en France.
Les immobilisations incorporelles sont évaluées à leur coût
Les annexes sont établies à la date d’arrêté des comptes, d’acquisition.
conformément au règlement de l’ANC 2014 03 publié par l’arrêté
du 8 septembre 2014 et suivants en vigueur, à la date d’arrêté Les logiciels sont amortis linéairement et principalement sur une
des comptes. durée de 3 ans. Les logiciels acquis suite au déménagement du
siège social au Divo sont amortis sur une durée de 10 ans
Les conventions générales comptables ont été appliquées, dans
le respect du principe de prudence, conformément aux 4.5.2.2 Immobilisations corporelles
hypothèses de base suivantes : Les immobilisations corporelles sont évaluées à leur coût
● continuité de l’exploitation d’acquisition qui correspond au prix d’achat et aux frais
accessoires, ou à leur valeur d’apport.
● permanence des méthodes comptables d’un exercice à
l’autre La société n’a pas opté pour la comptabilisation des coûts
d’emprunt dans le coût d’entrée des immobilisations.
● indépendance des exercices.
Les immobilisations corporelles sont amorties suivant le mode
et conformément aux règles d’établissement et de présentation linéaire, en fonction de la durée d’utilisation prévue des différents
des comptes annuels énoncés par la loi du 30 avril 1983 et le composants du patrimoine.
décret d’application du 29 novembre 1983.
Les ventilations par composants se font sur la base de la grille
La méthode de base retenue pour l’évaluation des éléments préconisée par la FSIF en fonction du type d’actif.
inscrits en comptabilité est la méthode des coûts historiques.


Durées d’amortissements des immobilisations en fonction de leur nature (logement ou bureau) :

Détail des constructions Mode Durée
Gros œuvre L 60 et 80 ans 4
Façades, Menuiseries extérieures L 30 et 40 ans
Installations générales et techniques L 20 et 25 ans
Agencements L 10 ans



Ces durées sont impactées en fonction des coefficients de vétusté appliqués à chaque immeuble.

Détail des autres immobilisations corporelles Mode Durée
Installations, agencements divers L 10 ans
Matériel informatique L 5 ans
Matériel de bureau L 10 ans

L’ensemble du patrimoine immobilier est expertisé par des du Red Book 2014 de la Royal Institution of Chartered Surveysors
experts indépendants selon un rythme semestriel (30 juin et 31 (RICS).
décembre), et selon des modalités de calcul fixées par un cahier
Le patrimoine immobilier détenu en direct par la société a été
des charges interne, fondé sur les directives des instances de
intégralement évalué au 31 décembre 2024 par des experts
tutelle.
immobiliers indépendants et membres de la RICS dont BNP Real
Covivio se conforme également au Code déontologie des Estate, JLL, CBRE, Cushman et Colliers. »
sociétés d’Investissements Immobiliers Cotées (SIIC) applicable
À chaque arrêté, la société apprécie l’existence d’indices
aux sociétés adhérentes de la Fédération des sociétés
montrant qu’un actif a pu perdre de façon notable de sa valeur.
Immobilières et Foncières (FSIF), notamment en matière de
Auquel cas, une dépréciation pour perte de valeur peut être
pratique des expertises immobilières.
comptabilisée en résultat, tout comme une reprise, le cas
Les missions d’évaluation sont réalisées conformément au Code échéant.
de déontologie des SIIC, à la Charte de l’expertise en évaluation
Le niveau des éventuelles dépréciations notables est déterminé
immobilière, aux recommandations du groupe de travail COB/
immeuble par immeuble par comparaison entre la valeur vénale
CNCC présidé par M. Barthès de Ruyther, et au plan
(hors droits) calculée sur la base d’expertises indépendantes, et
international conformément aux standards promus par
la valeur nette comptable.
l’International Valuation Standards Council (IVSC) ainsi que ceux




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 417
4 Renseignements financiers
Annexes aux comptes individuels




Une indication objective de perte de valeur est caractérisée dès
lors que la Valeur d’Expertise est inférieure à au moins 150k€ de
4.5.2.4 Créances clients et comptes rattachés
la valeur nette comptable. Cependant même si cet écart est Les créances sont valorisées à leur valeur nominale. Une
inférieur à 150k€, une dépréciation sera comptabilisée dès lors dépréciation est pratiquée lorsque la valeur probable de
que la Valeur d’Expertise a été inférieure à la valeur nette réalisation est inférieure à la valeur comptable.
comptable pendant plus de 2 années consécutives.
Une dépréciation est constituée pour chaque locataire en
Lorsque naît une dépréciation, elle sera suivie et comptabilisée situation d’impayé, en fonction du risque encouru. Les critères
sans condition de seuil. généraux pour la constitution des dépréciations, sauf cas
particuliers, sont les suivants :
Ces dépréciations, qui constatent la baisse non définitive et non
irréversible de l’évaluation de certains immeubles patrimoniaux ● pour les locataires présents :
par rapport à leur valeur comptable, s’inscrivent à l’actif, en
● pas de dépréciation pour les locataires dont la créance est
diminution de ces dernières, sous la rubrique « Amortissements et
inférieure à trois mois d’échéance
dépréciations ».
● 50% du montant de la créance pour les locataires dont la
La dépréciation est affectée proportionnellement sur chaque
créance est comprise entre trois mois et six mois
composant.
d’échéance
La comptabilisation d’une dépréciation entraîne une révision de
● 100% du montant total de la créance pour les locataires
la base amortissable et, éventuellement, du plan
dont la créance est supérieure à six mois d’échéance.
d’amortissement des immeubles concernés.
● pour les locataires sortis :
Les travaux de construction, de rénovation lourde, de
modernisation conséquente ainsi que la remise en état ● pas de dépréciation pour les locataires dont la créance est
d’appartements ou de locaux lors de la relocation, sont inférieure à trois mois d’échéance
immobilisés.
● 100% du montant total de la créance pour les locataires
En revanche, les travaux d’entretien qui garantissent une dont la créance est supérieure à trois mois d’échéance.
conservation optimale du patrimoine immobilier et les travaux
périodiques d’entretien sont comptabilisés en charges de Pour les clients tertiaires, les créances et les dépréciations
l’exercice. théoriques qui découlent des règles ciટdessus font l’objet d’un
examen au cas par cas afin de tenir compte des situations
4.5.2.3 Immobilisations financières particulières.
Les immobilisations financières sont évaluées à leur coût ou à 4.5.2.5 Instruments dérivés
leur valeur d’apport sous déduction, le cas échéant, des
dépréciations nécessaires pour les ramener à leur valeur d’utilité. Covivio a recours à des instruments financiers dérivés à terme ferme
À la clôture de l’exercice, la valeur d’acquisition des titres est ou optionnel ou combinaison d’instruments financiers à termes
comparée à leur valeur d’inventaire. La plus faible de ces valeurs fermes ou optionnels comme des swaps, des caps, des floors.
est retenue au bilan. La valeur d’inventaire des titres correspond Les instruments utilisés sont réputés simples, standards et liquides.
à leur valeur d’utilité pour la société.
La comptabilisation des instruments financiers est effectuée en
Lorsque les titres sont détenus de façon durable, la valeur fonction de l’intention avec laquelle les opérations sont réalisées.
d’utilité est appréciée sur la base de l’actif net et des plusટvalues
latentes sur les actifs immobilisés. Pour la filiale cotée, la société Dans le cas où les instruments sont qualifiés d’opérations de
retient l’ANR EPRA NDV. couverture :

Les frais d’acquisition sont incorporés au prix de revient des ● les effets nets (produits et charges) des dérivés qualifiés de
immobilisations financières et amortis sur 5 ans sous la forme couvertures sont reconnus au compte de résultat de manière
d’amortissements dérogatoires. symétrique aux effets nets (produits et charges) des éléments
couverts, c’est-à-dire de façon symétrique à la reconnaissance
Des malis techniques de fusion ont été constatés lors de fusions de la charge d’intérêt des emprunts couvert pour la couverture
passées de Bail Investissement en 2006, AKAMA en 2011 et FR du risque de taux
IMMO en 2013 dans Covivio sur la base de la valeur des
actifs apportés. Lors de chaque cession d’actif, une reprise de ce ● les soultes payées ou reçues à la contraction d’un contrat de
mali est effectuée. De même, une dépréciation sur ce mali est swap sont comptabilisées dans un compte de régularisation à
constatée dès l’apparition d’une moinsટvalue latente entre la l’actif ou au passif du bilan et sont étalées en résultat sur la
valeur d’expertise et la VNC à la clôture de chaque exercice. durée effective d’activation de l’instrument

L’évolution du traitement comptable des malis suite au ● les primes payées à la contraction d’un contrat d’option (cap,
règlement n° 2015ટ06 de l’ANC modifie les règles comptables floor, tunnel) sont comptabilisées en instruments financiers à l’actif
applicables au mali technique de fusion pour les exercices du bilan et étalées en résultat sur la période couverte par l’option
ouverts à compter du 01/01/2016.
● lorsque les instruments financiers à terme sont résiliés ou
Depuis 2016, le mali technique fait l’objet d’une affectation restructurés avec la contrepartie initiale et que le ou les éléments
comptable aux actifs apportés (sousટjacents) dans des comptes couverts sont toujours existants, afin d’assurer un traitement
spécifiques par catégories d’actifs et il est susceptible d’être symétrique avec l’élément couvert, les gains et pertes des dérivés
amorti, déprécié et sorti de l’actif selon les mêmes modalités que résiliés (soultes payées ou reçues) sont enregistrés au bilan dans
les actifs sousટjacents : les comptes de régularisation sur instruments de trésorerie prévus
par le PCG en attente d’imputation en résultat de manière
● mali de fusion sur actifs incorporels symétrique avec l’élément couvert. Ainsi les gains et pertes
● mali de fusion sur actifs corporels réalisés sur les instruments de couvertures résiliés sont
comptabilisés en résultat sur la durée de vie résiduelle de
● mali de fusion sur actifs financiers l’élément couvert, de manière symétrique au mode de
comptabilisation des produits et charges de l’élément couvert.
● mali de fusion sur actifs circulants
Pour les opérations restructurées, les nouveaux dérivés sont
comptabilisés selon les principes évoqués au deuxième
paragraphe ciટdessus
418 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Renseignements financiers
Annexes aux comptes individuels




● afin de centraliser la gestion des risques de taux au niveau du 4.5.2.7 Indemnités de départ à la retraite
Groupe Covivio, Covivio contracte des dérivés vis-à-vis du
marché et refacture auprès de ses filiales les effets de la Covivio applique la recommandation de l’Autorité des Normes
couverture sur la base d’une convention, permettant de Comptables N° 2013ટ02 de novembre 2013 en matière
comptabiliser les effets de la couverture externe de manière d’évaluation et comptabilisation des engagements de retraite et
symétrique. avantages similaires, mise à jour en novembre 2021.

Lorsque l’élément couvert ne répond plus (en partie ou 4.5.2.8 Provisions pour risques et charges
totalement) à la qualification d’élément couvert, par exemple financières
lorsqu’il disparaît, et que l’instrument de couverture est conservé, Comme mentionné dans le paragraphe 4.5.2.5, lorsqu’un
celuiટci est traité (en totalité ou en partie) comme un instrument instrument traité en position ouverte isolée engendre une perte
dérivé en position ouverte isolée. latente, une provision en résultat financier à hauteur de la
Dans le cas où les instruments ne sont pas qualifiés d’opérations moinsટvalue latente est constatée.
de couverture et sont en position isolée :
4.5.2.9 Emprunts, dettes et emprunt obligataire
● les variations de valeur sont comptabilisées au bilan en
Les financements bancaires sont majoritairement constitués de
contrepartie de comptes de régularisation
six emprunts obligataires et de conventions de crédit à moyen
● les moinsટvalues latentes sont provisionnées, et et long terme utilisables par tirages de durée variable. Les
tirages successifs sont constatés dans les états financiers pour
● lors de la renégociation ou le cassage de ces instruments, la leur valeur nominale. Ces conventions sont assorties de clauses
soulte éventuelle est comptabilisée directement en compte de covenants indiquées dans les engagements hors bilan.
de résultat.
4.5.2.10 Charges à répartir
Si une opération en position ouverte isolée venait à être
requalifiée d’opération de couverture : Elles correspondent aux frais d’émission d’emprunts et sont
étalées sur la durée de l’emprunt. Elles font l’objet d’un
● si la juste valeur de l’instrument était négative en date de amortissement exceptionnel lorsque l’emprunt est remboursé de
requalification et qu’une provision avait été constituée sur la façon anticipée.
base d’un écart de réévaluation actif, ces deux comptes sont
repris en contrepartie des écarts de réévaluation. À la date de 4.5.2.11 Prime de remboursement d’emprunt
requalification, la juste valeur du dérivé est figée dans un obligataire
compte Instruments de trésorerie et est amortie sur la durée
de vie résiduelle de l’instrument de couverture de manière Elles s’amortissent sur la durée de remboursement de l’emprunt.
symétrique à l’élément couvert
4.5.2.12 Chiffre d’affaires
● si la juste valeur de l’instrument était positive en date de Le chiffre d’affaires comprend essentiellement les revenus liés aux
requalification, la quoteટpart de réévaluation est figée au
bilan et n’est reconnue qu’à maturité de l’instrument. La juste
activités suivantes : 4
valeur du dérivé est figée dans un compte Instruments de ● les recettes locatives ;
trésorerie et est amortie sur la durée de vie résiduelle de
● les prestations de service.
l’instrument de couverture de manière symétrique à l’élément
couvert. Les recettes locatives correspondent aux loyers et charges
quittancés aux locataires des immeubles, qui sont comptabilisés
Les instruments en portefeuille à la date de clôture sont inscrits
au fur et à mesure de l’avancement de l’exécution de la
dans les engagements hors bilan financiers pour la valeur
prestation.
nominale des contrats.
En règle générale, le quittancement est trimestriel pour les biens
4.5.2.6 Provisions pour risques et charges de nature tertiaire (bureaux) et mensuel pour les actifs
Les provisions sont définies comme des passifs dont l’échéance résidentiels.
ou le montant ne sont pas fixés de façon précise. Un passif
Des franchises de loyers peuvent être accordées aux locataires
représente une obligation à l’égard d’un tiers dont il est
lors de la signature du bail. Elles sont comptabilisées dans les
probable ou certain qu’elle provoquera une sortie de ressources
comptes sociaux mais non lissées sur la durée ferme des baux.
au bénéfice de ce tiers, sans contrepartie au moins équivalente
attendue de celuiટci. Pour les prestations de services, le chiffre d’affaires est
comptabilisé à l’avancement de la prestation.
Une provision pour risques liée aux participations est constituée
pour couvrir la situation nette des filiales lorsque celleટci est
négative et dès lors que tous les actifs rattachés à la filiale ont
été dépréciés.




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 419
4 Renseignements financiers
Annexes aux comptes individuels




4.5.3 Explications des postes du bilan
Pour rappel, Béni Stabili a fusionné dans Covivio le 31 décembre 2018.
Depuis le 1er janvier 2019, l’Établissement Permanent Italien contribue à la formation du Bilan de Covivio.

4.5.3.1 Actif Immobilisé
4.5.3.1.1 Variation des valeurs brutes
Augmentations Diminutions
Valeurs Cessions Valeurs
brutes au TUP et Acquisition et autres TUP et brutes au
(En milliers d’euros) Note 4.5.3 31/12/2023 Fusion et travaux. Transferts sorties Fusion 31/12/2024
Immobilisations incorporelles 28 617 961 0 7 487 0 22 091
28 063 0 718 7 487 (1) 0 21 293
● Concessions, Logiciels
● Immobilisations en cours 555 961 - 718 798
Immobilisations corporelles 1 824 258 33 091 - 56 987 57 068 0 1 743 294
● Terrains 665 443 2 - 9 383 12 646 643 416
● Constructions 1 094 271 45 276 - 43 179 42 867 1 053 501
● Autres immobilisations corporelles 38 024 386 488 1 556 37 342
Mali sur actifs immobiliers 33 345 0 33 345
Installations et agencement 568 16 246 337
Matériel de bureau et informatique 2 429 31 472 630 2 303
Mobilier 1 681 356 0 680 1 357
● Immobilisations en cours 26 521 - 12 573 - 4 912 0 9 035
● Avances et acomptes 0
Immobilisations financières 6 712 778 48 770 778 226 1 600 164 575 127 108 7 285 008
● Titres de participations 1.2 5 176 737 48 770 346 647 1 600 25 003 85 112 5 463 639
● Créances rattachées à des participations 0 0 100 000 0 0 100 000
● Prêts 1.3 1 427 944 298 519 110 705 41 997 1 573 761
● Autres titres immobilisés 107 245 0 33 047 28 064 147 545
Titres immobilisés 1.4 42 871 4 530 0 47 401
Mali de fusion 59 713 35 317 0 95 030
Actions Propres 1.4 4 661 28 517 28 064 5 114
● Autres immobilisations financières 852 13 803 62
TOTAL ACTIF IMMOBILISE 8 565 653 812 278 - 55 387 229 130 127 108 9 050 394
(1) La diminution du poste logiciel correspond à la mise au rebut d’ALTAIX et X3.



4.5.3.1.2 Variation des titres de participations
Au 31 décembre 2024, Covivio détient des participations dans 81 sociétés.
En plus des cessions et prises de participations détaillées dans Les 2 participations les plus importantes sont :
les évènements significatifs, une prise de participation a été
● Covivio Hotels : 1 612 M€
effectuée en 2024 :
● Covivio holding GmbH : 1 021 M€.
● Covivio a acquis des parts de la SCCV RUEIL LESSEPS, son
taux de détention est 50%.




420 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Renseignements financiers
Annexes aux comptes individuels




Montant au 31/12/2023 (en K€) 5 176 737
Titres intégrés dans la société suite aux TUP et fusions
Sociétés tuppées Titres apportés
Sarl TELOMOB PARIS SNC Telimob Paris 10 298
SNC Telimob Nord 11 103
SNC Telimob Rhones Alpes 10 896
SNC Telimob Sud Ouest 5 037
SNC Télimob Paca 11 437
Total augmentation liée aux TUP et fusions 48 770
Acquisition de titres et assimilés
SCCV Rueil Lesseps 1
Augmentation de capital
SAS Covivio Hotels 287 455
SAS Covivio Property 5 155
Sarl Foncière Margaux 26
Covivio Development Italy SpA SIINQ 54 000
Covivio ATTIVITA’IMMOBILIARI 6 S.r.l. 10
Total augmentation liée aux acquisitions et augmentations de capital 346 647
Augmentation des titres par incorporation d’un prêt ou d’un compte courant
SCI 106 110 Troenes 1 600
Total augmentation des titres par incorporation d’un prêt 1 600
Diminution (cession)
Réal Estaate Solution & Technology 3
Réduction de capital
Covivio Immobiliare 9 25 000
Total diminution liées aux réductions de capital et cessions 25 003 4
Titres sortis de la société suite à TUP ou fusion
Sarl Télimob Paris 57 670
SNC Télimob PACA 11 437
Snc SUCY PARC 1
SCI Charenton 16 001
Eurl PROPTECH 3
Total diminution liée aux TUP ou fusions 85 112
Montant au 31/12/2024 (en K€) 5 463 639




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 421
4 Renseignements financiers
Annexes aux comptes individuels




4.5.3.1.3 Détail des prêts
Les prêts se composent de :

Type de prêts (En K€)

Prêts aux filiales 1 557 069
Intérêts courus sur prêts subordonnés 7 150
Intérêts courus sur swap 9 508
Prêts au personnel 35
Autres prêts 0
TOTAL AU 31/12/2024 1 573 761

Les prêts aux filiales correspondent aux financements des opérations de développement et sont principalement constitués au
31 décembre des prêts suivants :

(En milliers d’euros) Capital restant dû Intérêts courus
SCI du 21 rue Jean Goujon 167 520 0
Covivio Holding GmbH 135 000 0
SCI Danton Malakoff 124 588 0
omega B 120 646 1 932
SAS 6 rue fructidor 104 662 2 375
Covivio Office VII GmbH 80 000 9
SCI avenue de la marne 79 400 0
SCI Rueil B2 79 278 0
SCI N2 Batignolles 72 269 0
SCI latecoere 2 58 196 0
COVIVIO ALEXANDERPLATZ S.à.r.l 48 135 554
SCI Meudon Juin 45 700 0
COVIVIO OFFICE I GmbH 45 000 5
9 rue Cuirassiers 40 726 0
Sci Atlantis 35 850 0
SNC André Lavignolle 31 415 0
SCI cite numerique 30 302 0
COVIVIO OFFICE IV GmbH 30 000 3
Covivio 2 26 969 629
Palmer Plage 26 603 0
Acopio GmbH 25 000 0
COVIVIO OFFICE III GmbH 25 000 3
SCI meudon saulnier 22 800 0
SCI euromarseille 2 19 143 0
Covivio Office Holding GmbH 18 200 368
32 av p. grenier 12 100 0
125 Avenue Brancolar 11 000 0
Covivio Development Tradind 0 1 077
autres 41 565 193
TOTAL 1 557 069 7 150

Les prêts aux filiales ne font pas l’objet d’un échéancier. Ils sont remboursés en fonction de la trésorerie disponible de chaque
emprunteur. Néanmoins, une date d’échéance finale qui va de 01/2025 au plus tôt à 08/2049 au plus tard est stipulée dans l’acte.




422 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Renseignements financiers
Annexes aux comptes individuels




4.5.3.1.4 Autres titres immobilisés
Ce poste d’un montant de 147 545 K€ comprend essentiellement :

Mali de fusion sur actifs financiers
Détail des malis de fusion sur actifs financiers Montant (en K€)
Latécoère 13 914
Palmer Plage 2 175
Dual Center 136
Palmer Montpellier 95
Central Sicaf 32 517
BS Immobiliare 9 10 875
‘Télimob Paris SNC 34 123
‘Télimob Rhone Alpes 1 194
TOTAL 95 030


Autres titres immobilisés
Détail des autres titres immobilisés Montant (en K€)
QUOTE FONDO SECURIS REAL ESTATE 6 259
QUOTE FONDO PORTA ROMANA 41 140
TOTAL 47 399


Actions propres
Détail des actions propres Nombre d’actions Valeur Brute (en K€)
Actions détenues par la société – contrat de liquidité 100 862 5 114

Les actions propres relatives au contrat de liquidité ont été dépréciées pour 173 K€ sur la base du cours de bourse moyen de
décembre 2024.

4.5.3.1.5 Variation des amortissements et dépréciations
Amort. TUP et Reprises TUP et Amort.
(En milliers d’euros) Note 4.5.3 31/12/2023 Dotations Fusion et cessions Fusion Transfert 31/12/2024 4
Immobilisations incorporelles 12 156 2 313 0 7 453 0 7 015
Concessions, Logiciels 12 156 2 313 0 7 453 0 0 7 015
Mali de fusion 0
Immobilisations corporelles 416 793 45 848 0 14 869 0 56 987 390 786
Constructions 267 241 31 983 0 4 776 18 911 275 537
Autres immobilisations corporelles 11 033 1 454 0 1 496 0 0 10 991
Dépréciation/terrains et construction 138 519 12 410 0 8 596 0 38 076 104 258 (1)
Immobilisations financières 484 818 166 895 14 408 43 031 18 201 0 604 890
Participations 1.2 422 441 147 907 14 408 27 452 16 002 0 541 301
Prêt 1.3 60 182 18 485 0 15 563 2 199 0 60 905
Titres immobilisés 2 181 330 0 0 0 0 2 511
Actions Propres 15 174 0 15 0 0 174
TOTAL AMORTISSEMENTS ET DÉPRÉCIATIONS 913 767 215 056 14 408 65 352 18 201 56 987 1 002 690
(1) Chaque année la valeur comptable des immeubles est comparée à leurs valeurs de marché estimées. Une expertise indépendante, effectuée
semestriellement, sert de référence pour tous les actifs immobiliers : au 31/12/2024, 104 258 K€ de dépréciation a été constatée sur les immeubles à
savoir 10 070 K€ en France et 94 188 K€ en Italie.


4.5.3.1.6 Détail des dépréciations de titres de participations
Lorsque les titres sont détenus de façon durable, la valeur d’utilité est appréciée sur la base de l’actif net et des plusટvalues latentes
sur les actifs immobilisés. Pour les filiales cotées, la société retient l’EPRA NDV.
(En milliers d’euros) 31/12/2023 TUP Dotations TUP et Fusion Reprises 31/12/2024
Covivio Office HoldING GmbH 180 444 119 265 299 709
OPCI Office CB21 88 902 8 922 97 824
COVIVIO Alexanderplatz 13 877 15 105 28 983
SAS 6 rue Fructidor 24 787 24 787
Covivio Property 21 114 1 829 22 944
SNC Wellio * 20 001 20 001
SARL Covivio Immobiliare 9 14 007 1 710 12 297




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(En milliers d’euros) 31/12/2023 TUP Dotations TUP et Fusion Reprises 31/12/2024
Telimob Nord 0 10 221 460 10 681
Central Sicaf 23 871 16 148 7 722
Covivio 7 SPA 8 594 3 756 4 838
Telimob Sud Ouest 0 4 187 418 4 605
9 rue Cuirassier 732 1 749 2 481
Covivio Développement* 1 852 1 852
SCI N2 Batignolles 2 581 819 1 762
COVIVIO 2 5 090 4 492 598
N2 Promotion 0 128 0 128
Foncière Margaux * 34 25 59
SCI Rueil B2 * 11 11
Covivio Attività Immobiliari 5 2 2 4
20 avenue Victor Hugo * 3 3
Cœur D’Orly Promotion 1 1 1
SCI Meudon Saulnier * 1 1
SNC Bordeaux Lac * 1 1
SNC Gambetta Le Raincy * 1 1
SNC Normandie Niemen Bobigny* 1 1
SNC Valence Victor Hugo* 1 1
SNC Nantes Talensac* 1 1
SNC Marignane Saint Pierre* 1 1
SNC Jean Jacques Bosc* 1 1
SCI Terres Neuves* 1 1
SCI de la Louisiane* 1 1
SNC Aix en Provence Sezanne* 1 1
SCI Danton Malakoff 0 1 1
SCI Charenton * 16 001 16 001 0
Covivio Attività Immobiliari 4 11 11 0
Covivio Attività Immobiliari 3 11 11 0
SCCV Bobigny le 9e art * 1 1 0
Sci Latecoere 2 * 1 1 0
SNC Sucy Parc * 1 1 0
SNC André Lavignolle* 1 1 0
Meudon Juin * 1 1 0
SNC La Marina Fréjus 0 0
EURL Covivio Proptech 0 0
Boulogne Jean Bouveri 0 0
Hotel N2 500 500 0
TOTAL TITRES DE PARTICIPATIONS 422 441 14 408 147 907 16 002 27 452 541 301
Autres titres immobilisés 2 181 0 330 0 0 2 511
Actions Propres – contrat de liquidité 15 0 174 0 15 174
TOTAL AUTRES IMMOBILISATIONS FINANCIÈRES 2 196 0 503 0 15 2 685
TOTAL DÉPRÉCIATIONS 424 637 14 408 148 410 16 002 27 467 543 985
* La dépréciation des titres des sociétés ne suffisant pas à couvrir leur situation nette négative, les prêts ou avances en comptes courants d’associés qui leur ont été
accordés ont été dépréciés à hauteur de leur situation nette et une provision pour risques et charges a été comptabilisée le cas échéant.


Cours de bourse et ANR des filiales cotées :
Cours de bourse moyen EPRA NDV
Nom de la filiale cotée de décembre 2024 au 31/12/2024
Covivio Hotels 19,2 24,9

L’EPRA NDV de Covivio Hotels étant supérieur à la valeur des titres inscrit dans les comptes de Covivio, aucune dépréciation n’est à
comptabiliser.




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4.5.3.1.7 Détail des dépréciations des prêts et comptes courants
Figure dans ce tableau uniquement les prêts et comptes courants qui ont fait l’objet d’une dépréciation

Valeurs brutes
Créances Dépréciations Dépréciations
Créances et dépréciations (en milliers d’euros) au 31/12/2024 au 31/12/2023 Dotations Dotations TUP Reprises 31/12/2024
SCI Rueil B2 79 278 19 131 3 255 22 386
SCI Meudon Saulnier 22 800 20 522 4 131 16 392
SAS 6 rue Fructidor 104 662 2 191 10 503 12 695
SCI Danton Malakoff 124 588 4 075 4 075
SCI de la Louisiane 4 000 3 532 24 3 556
SCI 20 Av Victor Hugo 2 850 988 619 1 607
SCI Terres Neuves 143 143 143
SNC Jean Jacques Bosc 400 42 9 51
Latecoere 2 58 196 6 524 6 524 0
SCI Charenton 0 2 199 2 199 0
SCI Meudon Juin 0 4 680 4 680 0
Prêts 396 917 60 182 18 485 2 199 15 563 60 905
SNC Wellio 7 389 2 021 2 833 4 854
SNC Gambetta Le Raincy 797 643 108 751
SCI Terres Neuves 651 448 203 651
SNC Nantes Talensac 2 196 343 122 465
SNC Normandie Niemen Bobigny 2 075 128 51 179
SNC Marignane Saint Pierre 163 142 17 159
Covivio Développement 157 148 10 157
SNC Valence Victor Hugo 1 043 91 56 147
SNC Aix en Provence Sezanne 113 27 82 109
SCCV Bobigny le 9e art 1 692 1 938 1 938 0 4
SNC Sucy Parc 273 273 0
Foncière Margaux 15 15 0
Comptes Courants 16 275 6 216 3 480 273 1 953 7 471
Autres créances 4 7 858 0 3 729 4 129
Impayé acquéreur (1) 7 243 312 1 0 314
Comptes débiteurs 7 247 8 170 1 0 3 729 4 442
TOTAL DÉPRÉCIATIONS DE COMPTES
COURANTS ET AUTRES CRÉANCES 23 522 14 386 3 482 273 5 682 11 913
(1) il s’agit de créances issues de régularisations de charges sur actifs cédés.




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4.5.3.2 Actif Circulant
4.5.3.2.1 Ventilation des créances par échéance
Montant brut Part à moins Dt Montant Brut Part à moins de 1 an Montant brut
(En milliers d’euros) au 31/12/2024 de 1 an Établissement Italien Établissement Italien au 31/12/2023
Créances clients et comptes rattachés (1) 20 467 20 467 11 657 11 657 28 603
Dont charges récupérables sur les locataires (2) 3 580 3 580 6 483
Dont factures à établir 5 146 5 146 2 727 2 727 4 095
Autres créances (3) 110 496 110 496 11 729 11 729 76 537
Comptes courants 49 405 49 405 5 068 5 068 62 644
Créances diverses 56 135 56 135 4 466 4 466 10 376
Créance d’impôt 3 194 3 194 2 075 2 075 432
Créances de TVA 1 534 1 534 120 120 2 203
Compte courant mandant 229 229 882
TOTAL CRÉANCES 130 963 130 963 23 387 23 387 105 140
(1) L’application des règles de dépréciations présentées dans les règles et méthodes comptables a donné lieu au flux de dépréciations détaillé ciટaprès :


Créances
Clients Dépréciations Dépréciations
Créances clients et dépréciations (en milliers d’euros) au 31/12/2024 au 31/12/2023 Dotations TUP Transfert Reprises 31/12/2024
Créances Clients Établissement Italien 133
Créances Clients Établissement Français 1 412
Créances douteuses Établissement Italien 8 797 14 437 1 300 0 0 10 717 5 020
Créances douteuses Covivio France 1 399 1 443 245 0 441 1 247
TOTAL DES DÉPRÉCIATIONS CRÉANCES CLIENTS 11 742 15 880 1 545 0 0 11 158 6 266
(2) Ces charges donnent lieu à l’émission d’appels d’acomptes auprès des locataires enregistrés au passif du bilan sous la rubrique « Avances et acomptes » à savoir
3 963 K€ (cf. § 4.5.3.5 Dettes).
(3) En lien avec les autres créances, les dépréciations se décomposent de la façon suivante :


Valeurs brutes
Créances Dépréciations Dépréciations
Créances et dépréciations (en milliers d’euros) au 31/12/2024 au 31/12/2023 Dotations TUP Reprises 31/12/2024
Comptes Courants (3) 16 275 6 216 3 480 273 1 953 7 471
Impayé acquéreur 7 243 312 1 0 0 314
Créances diverses Établissement Italien 4 466 7 858 0 0 3 729 4 129
Créances diverses Covivio France 44 426 0 0
Comptes débiteurs 56 135 8 170 1 0 3 729 4 442
TOTAL DÉPRÉCIATION AUTRES CRÉANCES 14 386 3 482 273 5 682 11 913


4.5.3.2.2 Valeurs mobilières de placement
La valeur de réalisation des valeurs mobilières de placement s’élève au 31 décembre 2024 à 4 428 K€. Il n’y a pas de plusટvalue latente,
le groupe exprime en effet chaque année les plusટvalues latentes la dernière semaine de l’exercice. (Vente/rachat)
Valeur brute Valeur brute
(En milliers d’euros) au 31/12/2023 Acquisitions Cessions Transfert au 31/12/2024
Actions détenues par la société pour attribution aux salariés –
intéressement (1) 0 0
Actions détenues par la société en attente d’attribution (1) 7 372 - 4 377 2 995
Actions détenues par la société pour attribution aux salariés –
Plan AGA (1) 39 808 9 854 - 10 195 39 467
47 180 9 854 - 10 195 - 4 377 42 462
Compte à terme 500 000 - 300 000 200 000
V.M.P. (2) 4 388 10 849 - 10 810 4 428
Intérêts courus sur placements 1 688 9 690 - 1 688 9 690
506 076 20 539 - 312 497 0 214 118
TOTAL VALEURS MOBILIÈRES DE PLACEMENTS 553 256 30 393 - 322 692 - 4 377 256 580
(1) 617 273 actions affectées au plan d’actions gratuites 2021, 2022, 2023 et 2024, ont fait l’objet d’une provision pour risque et charges de 18 801 K€, 74 819 actions en
attente d’affectation au plan d’actions gratuites ont été dépréciées pour 84 k€ sur la base du cours de bourse moyen de décembre 2024
40 121 actions en attente d’attribution aux salariés, ces actions ont été dépréciées pour 1 016 K€ sur la base du cours de bourse moyen de décembre 2024
(2) Le portefeuille de valeurs mobilières de placement est constitué, au 31 décembre 2024, de SICAV monétaires classiques. La société n’a recours à aucun placement
spéculatif présentant un risque en capital.




426 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
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4.5.3.2.3 Comptes de régularisation Actif
Valeur brute Dt Établissement Italien Valeur brute Dt Établissement Italien
(En milliers d’euros) au 31/12/2024 au 31/12/2024 au 31/12/2023 au 31/12/2023
Charges d’exploitation constatées d’avance (1) 2 538 977 1 681 1 151
Charges financières constatées d’avance 64 515 0 99 505 0
Commissions d’agent 63 72
Étalement des soultes (2) 64 452 99 433
Positions Ouvertes Isolées (2)
Total Charges Constatées d’Avances 67 053 977 101 186 1 151
Instruments de trésorerie (Prime cap/floor) 993 2 085
Instruments de trésorerie POI 0 89
Total Instruments de trésorerie 993 0 2 174 0
Charges à répartir (Frais d’émission d’emprunt (3) 12 347 1 295 14 624 2 165
TOTAL COMPTE DE RÉGULARISATION 12 347 1 295 14 624 2 165
(1) Les charges d’exploitation constatées d’avance correspondent à des charges externes dont le service sera rendu après le 31/12/2024.
(2) Le solde des soultes restant à étaler s’élève à 64,452 M€ et correspond à un cumul historique de primes payées de 236,06 M€. Cf. Note 4.5.3.2.4.
(3) Les charges à répartir sont exclusivement composées exclusivement des frais d’émission d’emprunt faisant l’objet d’un étalement sur la durée de l’emprunt.



4.5.3.2.4 Instrument de trésorerie Actif
Ce poste présente à la fois : Les primes relatives à des instruments qualifiés de couverture
sont amorties par le compte de résultat sur la durée de vie de
● les primes payées lors de la contraction d’instruments de
l’instrument (cf. § 4.5.2.5).
couverture optionnels
Les variations de justes valeurs des instruments sont
● les justes valeurs des instruments en position ouverte isolée
comptabilisées en contrepartie de compte de régularisation et
qui correspondent à une perte latente.
font l’objet d’une provision pour risque et charge financière
(cf. § 4.5.3.4.2)
4.5.3.3 Capitaux Propres
Augmentations Diminutions
Affectation

(En milliers d’euros) 31/12/2023
Augmentation Autres mouvements
de capital de l’exercice
du résultat/
Distribution 31/12/2024 4
(1)
Capital social 303 019 31 851 334 870
Prime d’émission (1) 3 497 006 234 242 3 731 248
Prime d’apport 296 342 272 565 568 907
Primes de fusion 518 075 - 325 361 192 715
Écarts de réévaluation 0 0
Réserve légale 30 302 3 185 33 487
Autres réserves 12 826 - 12 826 0
Report à nouveau 3 552 - 991 2 561
Affectation Résultat 2023 (2) - 8 417 8 417 0
Résultat de l’exercice 2024 0 82 245 82 245
Provisions réglementées 34 100 23 34 122
CAPITAUX PROPRES 4 686 804 541 843 82 245 - 330 737 4 980 155
(1) Augmentation de capital de 6 638 918 actions dans le cadre du versement du dividende en actions et de 3 818 084 actions dans le cadre d’échanges de titres Covivio
Hotels avec le groupe Générali.
(2) L’Assemblée générale mixte Ordinaire et Extraordinaire du 17 avril 2024 a affecté le résultat comme décrit ciટaprès et a procédé à la distribution d’un dividende de
3,30 € par action.


(En milliers d’euros)
Résultat de l’exercice clos le 31 décembre 2023 - 8 417
Prime de fusion 325 361
Report à Nouveau 991
Écarts de Réévaluation distribuable 12 826
TOTAL À AFFECTER 330 760
Réserve Légale
Dividendes mis en paiement 330 760
TOTAL AFFECTÉ 330 760




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Annexes aux comptes individuels




4.5.3.4 Provisions
Augmentations Diminutions
Dt Reprises Reprises Reprises Reprises Dt
Établissement Montant Montant Montant Montant Établissement
Italien au TUP et Dotations Dotations utilisé non utilisé utilisé non utilisé Italien au
(En milliers d’euros) Note 31/12/2023 31/12/2023 Fusion Exploitations Financières Exploitation Exploitation Financières Financières 31/12/2024 31/12/2024
Provisions pour
risques 27 754 1 424 0 1 208 9 485 88 1 413 8 981 137 27 828 845
Litiges liés au
patrimoine (1) 3 240 1 195 283 88 505 2 931 710
Provision
pour litige 229 229 50 144 135 135
Provisions liées
à des
participations 4 063 280 137 4 207
Provision
URSSAF AGA 1 645 875 764 1 755
Provision Plan
AGA 18 577 9 205 8 981 18 800
Provisions
pour charges 2 450 0 0 184 0 91 0 0 0 2 542 3
Indemnité de fin
de carrière 4.5.3.4.1 1 657 80 1 736
Provision
pour impôt –
contrôle fiscal 3 3 3
Médaille
du travail 674 16 658
Provision pour
départ et litiges
salariaux 116 104 75 145
TOTAL 30 204 1 424 0 1 391 9 485 179 1 413 8 981 137 30 370 848
(1) Les provisions pour risques et charges immobilières ont fait l’objet, en 2024, de dotations en France et en Italie.
La dotation de 283 K€, la reprise de 593 K€ correspond aux garanties locatives données suite aux cessions d’immeubles, aux coûts de réfection de mise
aux normes des anomalies environnementales découvertes postટcessions en Italie.



4.5.3.4.1 Indemnités de Fin de Carrière
Covivio applique la recommandation de l’Autorité des Normes Comptables N° 2013ટ02 de novembre 2013 en matière d’évaluation et
comptabilisation des engagements de retraite et avantages similaires, mise à jour en novembre 2021.


Principales hypothèses retenues pour l’indemnité de fin de carrière et la médaille du travail (concerne la France)
Paramètres 31/12/2024 31/12/2023
Taux d’actualisation 3,360% 3,37%
Taux annuel d’inflation
Évolution annuelle des salaires
Cadres 2% 2%
Non cadres 2% 2%
Taux de charges sociales (IFC uniquement) 50,07% 49,44%
Table de mortalité TGF05/TGH05 TGF05/TGH05
Turnover
Jusqu’à 49 ans 9,90% 11,00%
50 ans et + 0% 0%
Nature du départ en retraite 100% volontaire 100% volontaire


4.5.3.4.2 Provisions pour risques et charges financières
Comme mentionné dans le paragraphe 4.5.2.5, lorsqu’un instrument traité en position ouverte isolée engendre une perte latente, une
provision en résultat financier à hauteur de la moinsટvalue latente est constatée.




428 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Renseignements financiers
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4.5.3.5. Dettes
Dt Établissement Italien
Montant à Montant à
Montant plus d’1 an Montant Montant plus d’1 an Montant
à moins et moins à plus à moins et moins à plus
(En milliers d’euros) Note 31/12/2024 d’1 an de 5 ans de 5 ans 31/12/2024 d’1 an de 5 ans de 5 ans 31/12/2023
Emprunt Obligataire convertible 4.5.3.5.1
Emprunt Obligataire 4.5.3.5.1 3 230 915 33 937 1 398 978 1 798 000 306 155 2 177 303 978 3 520 116
Emprunts et dettes auprès des
établissements de crédit (1) 26 356 26 356 50 944
Comptes courants et dettes financières
diverses 224 023 217 009 7 014 30 633 26 940 3 693 163 130
Total Dettes Financières 3 481 294 277 303 1 405 992 1 798 000 336 788 29 117 307 671 0 3 734 191
Avances et acomptes (2) 3 963 3 963 0 7 658
Fournisseurs et comptes rattachés (3) 21 241 21 241 14 364 14 364 15 334
Dettes sur immo et comptes rattachés (3) 4 186 4 186 3 831 3 831 5 276
Dettes fiscales et sociales (4) 17 194 17 194 5 144 5 144 19 760
Autres dettes (5) 8 734 8 734 5 206 5 206 10 714
TOTAL RÉALISÉ 3 536 613 332 621 1 405 992 1 798 000 365 333 57 662 307 671 0 3 792 933
(1) Détail du poste Emprunts et dettes auprès des établissements de crédit :
– le capital restant dû sur les lignes de crédit et billets de trésorerie s’élève à 25 000 K€
– intérêts courus non échus sur swap pour 1 356 K€.
À noter que les mouvements de la période sur les lignes de crédit s’élèvent à 22 000 K€ et ne concernent que des billets de trésorerie.
(2) Ce poste correspond aux appels de fonds locataires.
(3) Détail des dettes fournisseurs et fournisseurs d’immobilisations.


(En milliers d’euros) 31/12/2024 Dt Établissement Italien
Dettes d’exploitations 21 241 14 364
Fournisseurs et comptes rattachés 794 511
Fournisseurs – factures non parvenues 19 592 13 853
Commission de non utilisation à payer 855 4
Dettes sur immo et comptes rattachés 4 186 3 831
Fournisseurs d’immobilisation et comptes rattachés 3 971 3 831
Fournisseurs – retenues de garanties
Fournisseurs d’immobilisation – factures non parvenues 216
TOTAL DETTES FOURNISSEURS ET D’IMMOBILISATIONS 25 427 18 195
(4) Détail du poste dettes fiscales et sociales :
– TVA pour 497 K€
– impôt sur les bénéfices pour 1 300 K€
– charges sociales/salaires pour 4 892 K€
– frais de personnel pour 9 255 K€ dont provisions pour congés payés de 2 126 K€
– organic pour 70 K€
– charges fiscales pour 1 179 K€.
(5) Le poste Autres dettes correspond aux soldes des comptes :
– clients créditeurs pour 7 393 K€
– autres dettes 1 340 K€.




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4.5.3.5.1 Emprunts obligataires
Le Capital restant dû des emprunts obligataires est de 3 193 M€ dont 38 M€ d’intérêts courus.
Le tableau ciટaprès résume les principales caractéristiques de ces emprunts :

Date d’émission 20/05/2016
montant de l’émission (en millions d’euros) 500 M€
Taux nominal 1,875%
Date d’échéance 20/05/2026


Date d’émission 21/06/2017
montant de l’émission (en millions d’euros) 500 M€
Intérêts courus bancaires – Agios 1,500%
Intérêts courus non échus sur emprunts* 21/06/2027


Date d’émission 23/02/2018
montant de l’émission (en millions d’euros) 95 M€
Taux nominal 1,500%
Date d’échéance 21/06/2027


Date d’émission 17/09/2019
montant de l’émission (en millions d’euros) 500 M€
Taux nominal 1,125%
Date d’échéance 17/09/2031


Date d’émission 23/06/2020
montant de l’émission (en millions d’euros) 500 M€
Taux nominal 1,625%
Date d’échéance 23/06/2030


Date d’émission 20/01/2021
montant de l’émission (en millions d’euros) 100 M€
Taux nominal 0,875%
Date d’échéance 20/01/2033


Date d’émission 13/06/2023
montant de l’émission (en millions d’euros) 99 M€
Taux nominal 1,125%
Date d’échéance 17/09/2031


Date d’émission 28/07/2023
montant de l’émission (en millions d’euros) 99 M€
Taux nominal 1,625%
Date d’échéance 23/06/2030


Date d’émission 5/12/2023
montant de l’émission (en millions d’euros) 500 M€
Taux nominal 4,625%
Date d’échéance 5/06/2032




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BOND Italie
Date d’émission 20/02/2018
montant de l’émission (en millions d’euros) 300 M€
Taux nominal 2,375%
Date d’échéance 20/02/2028


4.5.3.5.2 Instruments de trésorerie Passif
Ce poste présent les justes valeurs des instruments en position ouverte isolée qui correspondent à un gain latent. cf. § 4.5.3.5.4

4.5.3.5.3 Covenants bancaires
Au 31 décembre 2024, les covenants bancaires ICR, LTV Crédit corporate sécurisé et dette financière sécurisée sont tous respectés :
● LTV < 60%
● ICR >200%
● Dette Financière Sécurisée < 25%.

4.5.3.5.4 Comptes de charges à payer et comptes de régularisation Passif
(En milliers d’euros) 31/12/2024 Dt Établissement Italien 31/12/2023 Dt Établissement Italien
Fournisseurs – factures non parvenues 19 592 2 550 12 848 8 717
Fournisseurs d’immobilisation – factures non parvenues 216 662
Congés payés 2 126 613 2 122 562
Autres charges fiscales et sociales à payer 9 990 2 483 6 296 1 777
Intérêts courus bancaires – Agios 0 0
(1)
Intérêts courus non échus sur emprunts 39 271 6 155 30 806 7 157
Commission non utilisée à payer 855 717
TOTAL 72 050 11 802 53 451 18 213
(2)
Instruments de trésorerie POI 1 649 9 269
TOTAL INSTRUMENTS DE TRÉSORERIE 1 649 0 9 269 0 4
Produits constatés d’avance
Étalement des soultes (3) 12 471 15 136
Positions Ouvertes Isolées 644
Billets de trésorerie
Activité locative 247 247 370 347
TOTAL PRODUITS CONSTATÉS D’AVANCE 12 718 247 16 150 347
(1) Les intérêts courus non échus se rapportent aux billets de trésorerie, emprunts bancaires et emprunts obligataires (39 271 K€).
(2) Le solde des soultes sur prime d’option restant à étaler s’élève à 0,383 M€ et correspond à un cumul historique de primes payées de 1,1 M€.
(3) Au 31/12/2024, le montant restant à étaler sur les swaps et figurant en PCA s’élève à 12,4 M€. Pour mémoire, le montant des soultes reçues hors
novations s’élève à 26,7 M€.




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4.5.4 Notes sur le compte de resultat
Le résultat net comptable au 31 décembre 2024 correspond à un bénéfice de 82 245 K€ contre une perte de 8 417 K€ en 2023.
Pour rappel, Béni Stabili a fusionné dans Covivio le 31 décembre 2018.
À compter le 1er janvier 2019, l’Établissement Permanent Italien contribue à la formation du compte de résultat de Covivio.

4.5.4.1 Résultat d’exploitation
4.5.4.1.1 Chiffre d’affaires
Dont Ets Italien Dont Ets Italien
(En milliers d’euros) 31/12/2024 31/12/2023 2024 2023
Recettes locatives 99 256 105 613 59 517 63 382
Bureaux 99 256 105 613 59 517 63 382
Activité Marchands de Biens 1 14 000 1 14 000
Prestations de services 36 287 34 769 8 634 2 559
TOTAL 135 545 154 382 68 152 79 941
La variation du Chiffre d’affaires s’explique par la diminution des loyers liée aux cessions d’immeubles intervenues en 2023, compensée
par l’indexxation des loyers sur l’exercice conformément aux baux après et par l’augmentation des prestations de services
(refacturation de prestations aux filiales).

4.5.4.1.2 Reprises de provisions et transferts de charges d’exploitation
Les reprises de provisions et transferts de charges d’exploitation comprennent essentiellement :

Dt Établissement
(En milliers d’euros) 31/12/2024 Italien
Reprises de provisions pour risques et charges d’exploitation 1 592 629
Provision pour litiges liés au patrimoine 736 629
Provision Cotisation URSSAF sur AGA 764
Provision pour départ 75
Provision pour pension et médaille
Provision Médaille du travail 16
Reprises de dépréciations sur immobilisations corporelles 3 205 1 150
Reprises de dépréciations sur stocks 2 2
Reprises de dépréciations sur créances douteuses et acquéreurs 14 797 14 356
Transferts de charges 2 380 103
Frais d’émission d’emprunt 1 030
Avantages en natures accordés aux salariés 124
Intéressement placé en actions 1 083
Contrat professionnel 65
Refacturation frais de personnel
Remboursement assurance et autres coûts de fonctionnement 79 103
TOTAL REPRISES SUR PROVISIONS, DÉPRÉCIATIONS ET TRANSFERTS DE CHARGES 21 976 16 240




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4.5.4.1.3 Charges d’exploitation
Dt Établissement Dt Établissement
(En milliers d’euros) 31/12/2024 31/12/2023 Italien 2024 Italien 2023
Achats – Marchands de biens 32 32
Variation de stock – Marchands de Biens 2 40 515 2 40 515
Autres achats et charges externes (1) 37 845 47 765 14 255 16 191
Impôts taxes et versements assimilés 11 548 12 674 7 373 8 021
Frais de personnel 45 072 41 204 9 831 8 412
Dotation aux amortissements, aux dépréciations et aux
provisions (2) 54 104 120 395 39 150 96 064
Autres charges d’exploitation (3) 12 379 5 291 11 100 3 095
TOTAL CHARGES D’EXPLOITATION 160 950 267 877 81 710 172 331
(1) L’augmentation du poste Autres achats et charges externes provient essentiellement du poste frais d’émission d’emprunt.
(2) Détail des dotations aux amortissements, dépréciations et provisions donné dans la note :

Dt Établissement Dt Établissement
(En milliers d’euros) 31/12/2024 31/12/2023 Stable 2024 Italien 2023
Amortissements immobilisations incorporelles 2 312 1 519 534 251
Amortissements sur immeubles locatifs 31 682 37 383 23 993 29 076
Amortissements des matériels et mobiliers 383 433 69 85
Amortissements du mali de fusion 1 072 1 085
Charges à répartir 3 307 3 442 870 942
Sousટટtotal dotations aux amortissements 38 756 43 862 25 466 30 354
Dépréciation des stocks MDB
Dépréciation des comptes clients 1 547 1 738 1 300 1 068
Dépréciation des immobilisations 12 410 73 173 12 334 64 427
Provisions pour risques et charges (4) 1 391 1 623 50 215
Sousટટtotal dotations dépréciations et provisions 15 348 76 533 13 684 65 710
4
TOTAL 54 104 120 395 39 150 96 064
(3) Le poste « autres charges d’exploitation » correspond essentiellement aux pertes sur créances irrécouvrables 11 360 K€, la rémunération des membres
du conseil 615 K€ et 208 K€ d’indemnité de résiliation.
(4) Le détail des provisions pour risques et charges est donné au paragraphe 4.5.3.4, ces dotations concernent les provisions Urssaf AGA 875 K€, les
provisions liées au patrimoine 283 K€, les provisions indemnités fin de carrières 80 K€ et les provisions pour litiges 154 K€.




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4.5.4.2 Résultat Financier
Dt Établissement Dt Établissement
(En milliers d’euros) Note 4.5.4 31/12/2024 31/12/2023 Italien 2024 Italien 2023
Produits financiers de participations 276 076 441 205 8 553 50 241
Dividendes reçus des filiales et participations 2.1 276 076 441 205 8 553 50 241
Produits financiers sur cautions données
Prêts et autres produits assimilés 17 735 9 718 1 336 193
Revenus des prêts au personnel 1 2
Revenus des prêts aux filiales 17 734 9 716 1 336 193
Autres intérêts et produits assimilés 95 176 119 745 147 410
Intérêts des comptes courants groupe 6 534 5 911 146 373
Produits sur instruments financiers 53 909 49 244
Produits sur Billets de trésorerie 59
Revenu des comptes à terme 19 284 1 688
Primes et Soultes reçues 10 930 24 490
Autres produits 1 755 1 976 1 37
Intérêts statutaires 2 731 2 731
Bonis de Fusion 2.2 33 33 647
Reprises sur provisions et transferts de charges 2.3 62 052 16 762 21 637 2 134
Reprises de provisions R&C financiers
Reprises provisions pour risques financiers liés aux titres – comptes
courants 2 090 838
Reprises provision po/risques actions Propres 9 583 6 904
Reprises de provisions/immobilisations financières 4.5.3.1.6 - 7 43 015 2 174 21 637 2 134
Reprises de provisions Mali Actif Financiers
Transferts de charges financières 7 364 6 846
Produits nets sur cessions de valeurs mobilières de placement 165 122
Total des produits financiers 451 205 587 552 31 673 52 979
Dotations aux provisions pour risques et charges financières 186 861 397 059 332 31 972
Provisions pour risques financiers
Provisions pour risques financiers liés aux titres – comptes courants 3 761 5 569
Provision pour risques financiers – actions Propres 9 205 9 885
Provisions sur immobilisations financières (1) 4.5.3.1.6 - 7 166 979 377 501 332 31 972
Provisions Mali Actif Financiers
Autres provisions financières 6 917 4 104
Intérêts et charges assimilées 171 006 146 317 31 528 22 843
Intérêts des emprunts et des swaps 95 799 78 975 10 998 12 023
Intérêts des comptes courants groupe 10 495 9 367 1 809 884
Intérêts bancaires et opérations de financements 5 081 4 588
Malis de fusion 2.2 1 485 13 143
Primes et soultes payées
Étalement des Primes et Soultes 4.5.3.2.3 58 058 40 126
Étalement juste valeur sur Instruments Financiers 89 111
Reprise différence évaluation des instruments financiers 4.5.3.4
Autres charges financières 0 6 18 721 9 936
Charges nettes sur cessions de valeurs mobilières de placement 0 0
Charges nettes sur cessions d’actions propres 12 716 8 928
Total des charges financières 370 584 552 304 31 860 54 815
RÉSULTAT FINANCIER 80 621 35 248 - 187 - 1 836
(1) Correspond aux dépréciations liées aux titres de participations pour 166 721 K€ (cf. 4.5.3.1.6 et 4.5.3.1.7), aux actions propres pour 174 K€ (contrat de
liquidité) et aux actions propres en attente d’attributions aux salariés et d’affectation aux plans pour 84 K€.




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4.5.4.2.1 Détail des dividendes
Les dividendes reçus des filiales figurent dans le tableau des filiales et participations 4.5.6.6

4.5.4.2.2 Détail des bonis et malis de fusion de l’exercice
Affectation Affectation en
Produit financier Charge financière au compte capitaux propres
Sociétés (boni de fusion) (mali de fusion) du sousટjacent (prime de fusion)
SARL Telimob Paris 35 317
EURL Covivio Proptech 33
SCI Charenton 1 060
SNC Sucy Parc 363
Snc TELIMOB PACA 61
TOTAL 33 1 485 35 317 0


4.5.4.2.3 Détail des reprises de provisions et transferts de charges financières
(En milliers d’euros) 31/12/2024 Dt Établissement Italien 2024
Reprises de provisions pour risques et charges financières 54 688 21 637
Reprises de dépréciations liées aux titres : 45 105 21 637
Reprises de dépréciations sur titres 43 015 21 637
Reprise de provisions pour risques – comptes courants 2 090
Autres reprises de provisions à caractère financier 9 583 0
Reprise de provisions pour risques – actions propres 8 981
Reprises de provisions sur actions propres 602
Reprises de provisions sur VMP
Reprise provisions po/risques swap
Reprise de provisions sur Mali financiers
Transfert de charges financières 7 364 0
Frais sur attribution d’actions aux salariés 7 364
4
TOTAL 62 052 21 637




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4.5.4.3 Résultat Exceptionnel
Le résultat exceptionnel d’un montant de 2,376 M€ est principalement impacté par les plusટvalues de cessions d’immeubles à savoir
1,660 M€ minorées des moinsટvalues de titres pour 0,665 M€ et mises aux rebuts et frais sur ventes pour 0,218 M€.
Dt Ets Dt Ets Dt Ets Dt Ets
Produits Italien Italien au Charges Italien au Italien au
(en milliers d’euros) 31/12/2024 31/12/2023 31/12/2024 31/12/2023 (en milliers d’euros) 31/12/2024 2024 Net 31/12/2023 2023 Net 31/12/2024 31/12/2023
Charges
Produits exceptionnels exceptionnelles
sur opérations de sur opérations
gestion 531 169 50 123 de gestion 535 -4 87 82 521 5
Produits divers 50 50 Charges diverses 4 46 6 -6 4 5
Produits exceptionnels Charges
sur crédit bail sur crédit bail 0
Opération
abandonnée 0 0
Produits exceptionnels Charges sur
sur location 481 169 123 location simple 531 - 50 81 88 517
Charges
Produits sur opérations sur opérations
en capital 76 210 117 204 47 425 29 586 en capital 73 897 2 313 103 474 13 731 45 556 23 823
Valeur comptable
Produits sur cessions des constructions
de constructions 47 213 88 613 47 213 29 430 cédées 45 553 1 660 68 755 19 858 45 553 22 578
Produits sur cessions VNC des autres
des autres immobilisations
immobilisations cédées 59 cédées 243 - 185 4 999 - 4 999 1 179
Produits sur cessions VNC
des immobilisations immobilisations
incorporelles 756 incorporelles 34 -34 759 -3
Produits sur cessions VNC des actions
des actions propres 28 726 27 967 propres cédées 28 064 662 28 894 - 927
Produits sur cessions Valeur comptable
de titres (1) 6 - 247 6 41 des titres cédés (1) 3 3 30 - 277 3 30
Produits exceptionnels
divers 207 115 207 115 Charges diverses 207 36 79 36
Dotations aux
amortissements
Reprises sur provisions 391 125 90 0 et provisions 324 68 99 25 0 0
Provisions
amortissements Amortissements
dérogatoires 59 dérogatoires 23 - 23 99 - 41
Crédit bail –
Crédit bail – Reprises Dotations aux
provisions ART 64 provisions ART 64 0 0
Dotations aux
Reprises provisions 391 66 90 amortissements 301 90 66
Charges
Produits exceptionnels 77 132 117 498 47 565 29 709 exceptionnelles 74 756 2 376 103 660 13 838 46 078 23 828
RÉSULTAT
EXCEPTIONNEL 2 376 13 838 1 488 5 881
(1) Produits sur cessions et valeur comptable des titres cédés.


(En milliers d’euros) Prix de cession Valeur nette comptable Résultat de cession
Réal Estate Solution & Technology S R 6 3 3
TOTAL 6 3 3




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4.5.4.4 Impôts sur les Bénéfices 4.5.4.5 Accroissements et allègements
L’établissement français de Covivio est soumis au régime SIIC ; de la dette future d’impôts
au titre de 2024, le résultat fiscal taxable est une perte de – Au 31.12.2023, Covivio avait un déficit fiscal reportable de
7 699 880.32 € 279 179 830 €.
Par conséquent, il n’y a pas d’impôt sur les sociétés dû au titre Au titre de l’exercice 2024, le montant des déficits est de
de 2024. 7 699 880 €
Un crédit d’impôt mécénat au titre de 2024 a été constaté dans L’enveloppe du déficit fiscal reportable s’élève désormais à
les comptes pour un montant de 144 705 euros. 286 879 710 €.
Un crédit d’impôt famille au titre de 2024 a été constaté dans les
4.5.4.6 Dépenses non déductibles fiscalement
comptes pour un montant de 27 194 euros.
Conformément aux dispositions de l’article 223 quater du Code
Le régime SIIC permet l’exonération : général des impôts, il convient de signaler que les comptes de
● des revenus provenant de la location d’immeubles l’exercice écoulé comprennent en charges une somme de
31 327 €, correspondant à des dépenses non déductibles
● des plusટvalues réalisées sur la cession d’immeuble à des fiscalement (amortissement et loyers excédentaires de véhicules
entreprises non liées pris en location).
● des dividendes provenant des filiales soumises à l’impôt sur les Au cours de l’exercice écoulé, Covivio n’a pas engagé de frais
sociétés ayant opté au régime SIIC ou non soumises. relevant des articles 223 quinquies et 39ટ4 du Code général des
impôts. Pour rappel les frais visés par ces articles correspondent
En contrepartie, la société est soumise aux obligations de
à des dépenses somptuaires telles que dépenses de chasse,
distributions suivantes :
yacht, bateaux de plaisance à voile ou à moteur.
● 95% du résultat fiscal provenant de la location d’immeuble
L’article 223 quater précise que les entreprises passibles de
doit être distribué avant la fin de l’exercice qui suit celui de
l’impôt sur les sociétés doivent faire apparaître ces charges dans
leur réalisation
leur comptabilité et les soumettre chaque année à l’approbation
● 70% des plusટvalues de cession d’immeuble et part de filiale de l’Assemblée générale ordinaire.
ayant opté doit être distribué avant la fin du 2e exercice qui
suit celui de leur réalisation
● 100% des dividendes provenant des filiales ayant opté doit
être distribué au cours de l’exercice qui suit de leur
perception.
Le montant total de l’obligation de distribution est obtenu en
appliquant à chacune des catégories de revenu le coefficient
4
de distribution lui correspondant, limité au montant du résultat
fiscal de l’ensemble du secteur exonéré.
Suite à la fusion de Beni Stabili dans Covivio, l’établissement
permanent de Covivio en Italie a changé de régime fiscal (sortie
du régime fiscal SIIQ) et est assujetti à l’impôt sur les sociétés
immobilières en Italie au taux de 20% depuis 2019.




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 437
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4.5.5 Engagements hors bilan
4.5.5.1. Engagements donnés
Engagements hors bilan donnés (en M€) Échéance 31/12/2024 31ટdéc. 23
Engagements liés aux activités opérationnelles (A+B+C) 46,8 78,5
A- Engagements donnés liés au développement de l’activité 22,7 45,2
Travaux restants à engager immeubles en développement 17,2 43,2
Cautions bancaires et autres garanties données 5,5 2,0
B- Engagements liés à l’exécution des contrats d’exploitation 0,1 1,3
Autres engagements contractuels donnés liés à l’activité "loyers à verser" 0,1 1,3
C- Engagements liés aux cessions d’actifs 24,0 32,0
Garanties locatives sur actifs vendus 0,8 1,9
Promesses de ventes d’actifs données (1) 23,2 30,1
(1) Promesse de vente.

● Conformément à son statut de SIIC, le Groupe a des obligations spécifiques décrites en paragraphe 4.2.1.6.7.1
● Selon les plans d’actions gratuites en cours d’attribution (cf. 4.2.7.2), la société Covivio s’engage à livrer (par acquisition)
617 273 actions aux bénéficiaires présents au terme de la période d’acquisition.

4.5.5.1.1 Instruments Financiers
Covivio est exposé au risque lié à l’évolution des taux d’intérêts sur ses emprunts à taux variable qui permettent de financer la
politique d’investissement et le maintien de la liquidité financière. La politique de gestion du risque de taux d’intérêts de la société a
pour but de limiter l’impact d’une variation des taux d’intérêts sur le résultat et les flux de trésorerie et de maintenir au plus bas le coût
global de la dette. Pour atteindre ces objectifs, Covivio utilise des produits dérivés (principalement des swaps et des tunnels) pour
couvrir le risque de taux d’intérêts.
Les emprunts à taux variable ou variabilisés par des swaps contractés par Covivio sont couverts par des contrats de swap de taux.
Les charges et produits relatifs à ces opérations sont inscrits au prorata temporis au compte de résultat.
La juste valeur nette de ces instruments financiers est détaillée ciટaprès et n’est pas provisionnée dans les comptes car ils sont qualifiés
de couverture.
Les engagements sur instruments financiers à terme de taux d’intérêt sont présentés de la façon suivante :
● pour les opérations fermes, les montants sont portés pour la valeur nominale des contrats
● pour les opérations conditionnelles, les montants sont portés pour la valeur nominale de l’instrument sousટjacent.
Le tableau suivant récapitule les principales caractéristiques de ces contrats :
Notionnel Juste valeur nette
Date de début Date de fin Réf Banque Type de taux (en K€) (en K€)
31/12/2018 30/06/2028 swap ING 0,83% 50 000 2 166
15/01/2020 15/01/2027 swap SG Euribor 3M+1,10% 550 000 - 8 529
15/01/2020 15/01/2030 swap SG 0,45% 400 000 37 014
15/01/2020 15/01/2031 swap CACIB 0,84% 75 000 5 781
15/04/2020 15/01/2032 swap LCL 1,04% 70 000 5 405
15/01/2020 15/01/2031 swap SG 1,18% 150 000 8 603
23/06/2020 23/06/2027 swap SG Euribor 3M+0,0660% 100 000 - 5 547
23/06/2020 24/06/2030 swap CACIB Euribor 3M+0,0685% 250 000 - 30 694
15/01/2021 15/01/2032 swap CACIB Euribor 3M+0,88% 200 000 17 539
17/01/2022 17/01/2033 swap NATIXIS Euribor 3M+0,875% 130 000 17 365
17/01/2022 17/01/2032 swap ING Euribor 3M+0,885% 100 000 11 965
17/01/2022 15/01/2032 swap CACIB Euribor 3M+0,83% 100 000 12 164
17/01/2022 17/01/2033 swap LCL Euribor 3M+0,838% 100 000 13 523
17/01/2022 17/01/2028 swap SG 0,41% 550 000 - 27 042
31/03/2022 15/01/2032 swap NATIXIS 1,11% 75 000 5 446
31/03/2022 15/01/2032 swap CIC 1,16% 100 000 6 925
18/04/2028 15/04/2032 swap CACIB 2,14% 150 000 1 008
15/10/2024 05/06/2032 swap NATIXIS 2,84% 100 000 3 812
15/10/2024 05/06/2032 swap CACIB 2,83% 200 000 7 549
15/10/2024 15/10/2029 swap SG 2,74% 200 000 4 898
15/01/2030 15/07/2034 swap CIC 2,28% 150 000 942
15/10/2025 15/10/2035 swap CIC 2,22% 100 000 863



438 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
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4.5.5.1.2 Les caps et floors
r
Dans le cadre de sa politique de gestion de taux, COVIVIO est amené à contracter des instruments de type cap et floors
Le tableau suivant récapitule les principales caractéristiques de ces contrats :

Notionnel Juste valeur
Date de début Date de fin Réf Banque Type de taux (en K€) (en K€)

17/01/2028 15/01/2032 C. SWAPTION LCL Euribor 3M 70 000 - 3 527
15/01/2032 16/01/2034 V – P SWAPTION CACIB Euribor 3M 200 000 - 770
15/04/2032 17/04/2034 V – P SWAPTION CACIB Euribor 3M 150 000 - 1 649
17/07/2034 15/07/2036 V – P SWAPTION CIC Euribor 3M 150 000 - 1 830
15/10/2025 15/10/2035 A – P SWAPTION NATIXIS Euribor 3M 100 000 2 344
15/10/2025 15/10/2035 V – P SWAPTION NATIXIS Euribor 3M 100 000 - 778
Établissement Italien
Néant


4.5.5.2 Engagements reçus
Engagements hors bilan reçus (en M€) Échéance 31/12/2024 31ટdéc. 23
Engagements liés au financement 1 565,0 1 465,0
Garanties financières reçues (lignes de crédit autorisées non utilisées) 2025 à 2035 1 565,0 1 465,0
Engagements liés aux activités opérationnelles 434,6 430,9
Autres engagements contractuels reçus liés à l’activité "loyers à percevoir" 380,1 377,0
Actifs reçus en gage, en hypothèque ou en nantissement,
ainsi que les cautions reçues 31,3 23,8
Promesses de vente d’actifs reçues = promesses de ventes d’actifs données 23,2 30,1




4




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4.5.6 Renseignements divers
4.5.6.1 Effectif de fin de période et effectif moyen employé au cours de l’exercice
Total
Covivio France 2024 Covivio Italie 2024 2024 2023
Cadres 152 Cadres 7 159 153
Agents de maîtrise 13 Agents de maîtrise 24 37 36
Employés Employés 51 51 49
TOTAL HORS APPRENTIS 165 TOTAL HORS APPRENTIS 82 247 238
Apprentis – Contrats Pro 23 Apprentis – Contrats Pro 0 23 21
TOTAL FRANCE 188 TOTAL ITALIE 82 270 259

L’effectif moyen de la société au titre de 2024 s’élève à 184,57 en France et 80,90 en Italie.



4.5.6.2 Rémunération des organes d’administration et de gestion
4.5.6.2.1 Rémunération des membres du conseil
Les membres du conseil de Covivio ont perçu une rémunération de 614 926 € en 2024 contre 581 403 € en 2023.

4.5.6.2.2 Rémunération de la Direction Générale
Les membres de la Direction Générale et le Président du Conseil ● Olivier ESTEVE : l’indemnité sera égale à 12 mois de
d’Administration de Covivio ont perçu une rémunération globale rémunération globale comprenant le salaire fixe et la part
de 2 637 K€ au titre de leur fonction hors valorisation des actions variable annuelle, augmentée d’un mois de rémunération
gratuites. supplémentaire par année d’ancienneté plafonnée à 24 mois
de rémunération, soumise à deux conditions :
Les membres de la Direction Générale ne bénéficient pas
d’avantages postérieurs à l’emploi, hormis le versement d’une 1. La première liée à l’ANR
indemnité décrite ciટaprès :
2. La deuxième liée à l’atteinte des performances cibles du
En cas de départ contraint lié à un changement de contrôle ou bonus annuel.
de stratégie, une indemnité sera accordée aux dirigeants
Par ailleurs, il a été alloué aux dirigeants de toutes les filiales du
suivants, sous réserve du respect des conditions de
groupe sur l’exercice 2024, 80 643 actions gratuites (dont
performances :
71 643 actions attribuées sous réserve de l’atteinte des
● Christophe KULLMANN (Directeur Général) : l’indemnité sera conditions de performance) qui seront livrées définitivement
égale à 12 mois de rémunération globale comprenant le en 2027. Le solde de ces actions s’élève à 80 643 actions au
salaire fixe et la part variable annuelle, augmentée d’un mois 31 décembre 2024.
de rémunération supplémentaire par année d’ancienneté
plafonnée à 24 mois de rémunération, soumise à deux
conditions :
1. La première liée à l’ANR
2. La deuxième liée à l’atteinte des performances cibles du
bonus annuel.



4.5.6.3 Informations concernant les transactions entre les parties liées
Toutes les transactions avec les parties liées sont conclues à des ● les personnes ou les membres de la famille proche des
conditions normales eu égard au marché ou sont non personnes exerçant un contrôle conjoint, une influence
significatives. notable, ou faisant partie des principaux dirigeants de
Covivio ;
Le terme de parties liées tel qu’il est présenté ici est défini à
l’article R. 123ટ199ટ1 du Code de commerce. Il couvre notamment ● les entités contrôlées, conjointement contrôlées, sur lesquelles
toutes les entités consolidées par Covivio et ce, quelle que soit la il est exercé une influence notable, ou dirigées par les
méthode de consolidation retenue. Il couvre également : personnes définies au point précédent.




440 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
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4.5.6.4 Informations sur les postes avec les entreprises liées 2024
Le tableau ciટdessous comprend l’ensemble des transactions avec les parties liées au titre de l’exercice clos le 31 décembre 2024, y
compris les transactions réalisées avec les filiales détenues à 100%.

(En milliers d’euros) Montant
Avances et acomptes sur immobilisations
Participations 5 609 492
Créances rattachées à des participations 100 000
Prêts 1 564 216
Créances clients et comptes rattachés 60 315
Autres créances
Emprunts et dettes financières divers LT 3 978
Emprunts et dettes financières divers CT
Avances et acomptes reçus sur commandes en cours 563
Dettes fournisseurs et comptes rattachés 217 703
Dettes sur immobilisations et comptes rattachés 39
Autres dettes 110
Produits de participations 300 744
Autres produits financiers 45 267
Charges financières - 29 157


4.5.6.5. Actions Gratuites
En 2024, des actions gratuites ont été attribuées par Covivio pour un total de 196 148 actions.
Les hypothèses d’évaluation de la juste valeur des actions gratuites sont les suivantes :

2024
Mandataires Mandataires
Mandataires Mandataires Mandataires sociaux et/ou
sociaux avec sociaux – avec sociaux – avec salariés sans
Mandataires Mandataires Mandataires
sociaux avec sociaux – avec sociaux – avec
sociaux et/ou
salariés sans
4
condition de condition de condition de condition de condition de condition de condition de condition de
performance (1) performance (2) performance (3) performance performance (1) performance (2) performance (3) performance

Date d’attribution 15ટfévr.- 24 15ટfévr.- 24 15ટfévr.- 24 15ટfévr.- 24 21ટnov.- 24 21ટnov.- 24 21ટnov.- 24 21ટnov.- 24
Nombre d’actions
attribuées 21 493 14 329 35 821 9 000 5 550 3 700 9 250 97 005
Cours de l’action à la
date d’attribution 41,60 € 41,60 € 41,60 € 41,60 € 50,60 € 50,60 € 50,60 € 50,60 €
Période d’acquisition 3 ans 3 ans 3 ans 3 ans 4 ans 4 ans 4 ans 3 ans
Période d’incessibilité
Dividende 2024
par action 3,30 3,30 3,30 3,30 3,50 3,50 3,50 3,50
Dividende 2025
par action 3,54 3,54 3,54 3,54 3,50 3,50 3,50 3,50
Dividende 2026
par action 3,48 3,48 3,48 3,48 3,52 3,52 3,52 3,52
Dividende 2027
par action 3,52 3,52 3,52
Valeur de l’action
gratuite 31,66 € 31,66 € 31,66 € 31,66 € 37,22 € 37,22 € 37,22 € 40,45 €
Valeur de l’avantage 7,56 € 6,81 € 20,37 € 25,47 € 7,46 € 6,58 € 19,11 € 29,00 €
(1) Périmètre 1
(2) Périmètre 2
(3) Périmètre 3



Au 31/12/24, le nombre d’actions gratuites attribuées et non encore définitivement acquises est de 617 273 actions.




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 441
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4.5.6.6 Filiales et participations
Filiales et participations au 31 décembre 2024 (Article L 233ટ15 du Code de commerce)

Réserves et report Valeur comptable
à nouveau avant Quoteટpart de des titres détenus
affectation capital détenu
Sociétés ou groupes de sociétés Capital des résultats (en %) brute nette
I. Renseignements détaillés
A. Filiales (50% au moins du capital détenu par la société)
1) Activités immobilières
a) Locative
FDR7 3 822 100,00 825 825
SAS Technical 102 026 104 898 100,00 358 640 358 640
SCI Atlantis 2 7 147 100,00 28 429 28 429
SCI Iméfa 127 81 788 0 100,00 103 476 103 476
Latécoëre 4 714 - 24 338 50,10 30 851 30 851
SCI du 32 avenue P Grenier 157 6 717 100,00 20 610 20 610
SCI du 40 rue JJ Rousseau 24 -1 100,00 12 12
SCI du 3 place Chaussy 15 0 100,00 234 234
SARL BGA Transactions 50 - 3 695 100,00 3 210 3 210
SCI du 9 rue des Cuirassiers 85 - 21 815 50,10 5 693 3 212
SCI du 15 rue des Cuirassiers 159 - 5 641 50,10 1 072 1 072
SCI du 10B ET 11 A 13 allée des Tanneurs 32 1 346 100,00 1 441 1 441
SCI du 125 avenue du Brancolar 25 - 824 100,00 7 7
SARL du 106ટ110 rue des Troënes 9 180 100,00 1 609 1 609
SCI du 20 avenue Victor Hugo 12 - 1 054 100,00 3 0
SNC Palmer Plage 4 811 12 859 100,00 1 917 1 917
SCI Dual Center 1 352 1 157 100,00 1 500 1 500
SNC Telimob Paris 1 178 18 188 100,00 10 298 10 298
SNC Telimob Nord 525 - 75 100,00 11 103 422
SNC Telimob Rhones Alpes 612 541 100,00 10 896 10 896
SNC Telimob Sud Ouest 54 - 277 100,00 5 037 432
SNC Telimob PACA Tupée le 01/10/2024
Office CB 21 330 447 8 349 75,00 247 695 149 871
SCI Lenovilla 8 9 994 50,10 34 287 34 287
SCI Latécoëre 2 2 - 13 965 50,10 1 1
SCI Meudon SAulnier 1 - 20 544 99,90 1 0
SCI Charenton Tuppée le 30/06/2024 0
SCI Avenue de la Marne 50 942 100,00 50 50
Omega B 26 928 - 13 375 100,00 38 983 38 983
SCI Rueil B2 1 - 19 676 99,90 11 0
SNC WELLIO 2 - 2 024 99,90 20 001 0
SCI Cité Numérique 1 - 733 99,90 1 1
SCI Danton Numérique 1 - 13 752 99,90 1 0
SCI N2 BATIGNOLLES 6 4 312 50,00 10 314 8 552
SAS 6 rue Fructidor 4 795 - 9 397 50,10 24 787 0
SCI Terres neuves 1 - 682 99,90 1 0
SCI de la Louisiane 1 - 3 537 99,90 1 0
SCI Meudon Juin 1 - 13 592 99,90 1 1




442 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
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Prêts et avances Montant des cautions et Chiffre d’affaires hors Dividendes encaissés
consentis par la société avals donnés taxes du dernier Bénéfice ou perte (-) par la société au cours
et non remboursés par la société exercice écoulé du dernier exercice clos de l’exercice Observations




1 276 387 218 242
43 792 24 031 24 000
35 890 318 - 3 373
9 210 6 017 4 640
2 278 21 008 7 591
12 100 2 822 1 157
5 900 1 378 1 050 895
4 194 843 15 824
4 610 2 729 5 873 8 296
40 726 10 174 - 2 661
3 895 - 185
7 500 1 920 879
11 430 - 12 - 630
1 209 0 - 155
2 951 31 - 565
28 046 3 057 - 3 977
2 200 585 412 500
3 070 2 267 2 000
0 - 28
881 1 339 551
1 590 113
0
- 109
2 055
4
10 172 0 - 352 5 155
9 937 17 931 9 828 4 229
58 196 6 147 - 4 900
23 146 151 4 135
18 0
79 400 10 345 5 581
121 049 3 408 - 5 557
79 278 3 538 - 2 712
7 389 28 307 - 2 834
30 302 3 405 661
124 916 5 039 - 1 032
72 269 5 224 - 1 116
105 110 5 863 - 21 010
794 0 - 201
4 328 0 - 24
45 700 5 427 7 919




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 443
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Annexes aux comptes individuels




Réserves et report Valeur comptable
à nouveau avant Quoteટpart de des titres détenus
affectation capital détenu
Sociétés ou groupes de sociétés Capital des résultats (en %) brute nette
b) Sociétés étrangères 0
Covivio 7 Spa 520 8 541 100,00 17 654 12 816
Central Sicaf 50 007 621 437 51,00 334 730 327 008
Covivio Immobiliare 9 SpA 120 62 303 100,00 65 554 53 257
SAS Covivio Alexanderplatz 20 418 218 393 55,00 141 214 112 231
Covivio Dev Strading ex Ativita Immobiliri 2 10 10 816 100,00 10 226 10 226
Zabarella 2023 Srl ex Covivio Ativita Immobiliri 3 14 20 971 64,74 13 876 13 876
Covivio Development Italy SpA SIINQ 50 425 681 100,00 391 444 391 444
Covivio Attivita Immobiliari 4 10 129 839 100,00 132 067 132 067
Covivio Attivita Immobiliari 5 10 18 100,00 30 26
Covivio Attivita Immobiliari 6 10 0 100,00 10 10
c) Marchand de biens
SARL GFR Ravinelle 952 1 016 99,98 1 734 1 734
d) Promotion immobilière 0
Latepromo 1 111 99,90 1 1
SNC Bordeaux lac 1 - 1 254 99,90 1 0
SNC Sucy parc Tuppée le 09/09/2024 0
SNC Gambetta le Raincy 1 - 645 99,90 1 0
SCI du 21 rue jean Goujon 1 - 4 186 99,90 1 1
SNC Villouvette Saint Germain 1 476 99,90 1 1
SNC Normandie Niemen Bobigny 1 - 129 99,90 1 0
SNC Meudon Bellevue 1 328 99,90 1 1
SNC Valence Victor Hugo 1 - 92 99,90 1 1
SNC Nantes Talensac 1 - 344 99,90 1 1
SNC Marignane Saint Pierre 1 - 143 99,90 1 1
SNC N2 Batrignolles Promo 10 386 50,00 164 36
SNC Fructipromo 1 48 99,90 1 1
SNC Jean Jacques BOSC 1 - 43 99,90 1 0
SNC André Lavignolle 1 - 230 99,90 1 1
SCCV Chartres avenue de Sully 2 - 200 99,90 2 2
SCCV Bobigny Le 9e Art 2 0 60,00 1 1
SCCV Fontenay sous Bois Rabelais 1 0 50,00 1 1
SNC Saint Germain Hennemont 1 193 99,90 1 1
SNC Antony avenue de Gaulle 1 - 584 99,90 1 1
SNC Aix en Provence Cézanne 1 - 28 99,90 1 0
SAS HOTEL N2 369 2 327 100,00 1 851 1 851
SNC Boulogne Jean Bouveri 1 0 99,90 1 1
SNC Anjou Promo 1 43 99,90 1 1
SCCV Rueil Lesseps 1 0 50,00 1 1
2) Activité parking 0
Trinité 1 428 7 254 100,00 10 898 10 898




444 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Renseignements financiers
Annexes aux comptes individuels




Prêts et avances Montant des cautions et Chiffre d’affaires hors Dividendes encaissés
consentis par la société avals donnés taxes du dernier Bénéfice ou perte (-) par la société au cours
et non remboursés par la société exercice écoulé du dernier exercice clos de l’exercice Observations


0 3 756
111 355 30 951 940
4 815 1 710
48 135 26 - 3 683
0 - 643
0 11
5 041 15 968 12 122 7 281
28 0 - 19
0 -2
0 0


0 68


0 458 17 782
0 136
650 0
797 0 - 108
168 155 9 991 6 162
97 - 215
2 075 1 107 - 51
0 7
1 043 0 - 56
2 196 0 - 122
163 0 - 17
101 - 324 240
0 117 4 695
483 0 -9 4
32 238 34 877 3 271
164 285
1 692 5 463 - 1 726
1 150 32 395 5 495
3 102 394 1 099
6 958 2 330 2 597
113 361 - 82
1 072 7 193 500
5 0 0
19 917 2 336 1 199
328 0 1


1 461 - 86




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 445
4 Renseignements financiers
Annexes aux comptes individuels




Réserves et report Valeur comptable
à nouveau avant Quoteટpart de des titres détenus
affectation capital détenu
Sociétés ou groupes de sociétés Capital des résultats (en %) brute nette
3) Activité prestations 0
SNC Covivio Property 12 373 - 5 073 100,00 28 415 5 471
Covivio Développement 200 - 3 070 100,00 1 852 0
Covivio Hotels Gestion 37 4 100,00 37 37
Foncière Margaux 0 11 100,00 60 1
Covivio2 12 927 - 10 627 100,00 12 927 12 329
Euromarseille 1 8 501 6 790 50,00 8 587 8 587
Euromarseille 2 3 501 - 1 485 50,00 3 564 3 564
Covivio Sgp 592 2 396 100,00 1 395 1 395
Covivio Hotel SCA 592 566 1 546 646 52,52 1 612 504 1 612 504
Télimob Paris SARL Tuppée le 11/05/2024 0
Covivio Participations 1 11 100,00 1 1
FDR PROPTECH Tuppée le 16/05/2024 0
Covivio Holding Gmbh 25 1 156 501 100,00 1 021 043 1 021 043
Covivio Office GmbH 25 674 890 100,00 678 759 379 050
B. Participation (10 à 50% du capital détenu par la société) 0
1) Activités immobilières 0
a) Locative 0
Cœur d’Orly Promotion 37 -1 50,00 19 18
II. Renseignements globaux sur les autres titres
A. Filiales non reprises au paragraphe 1
a) Filiales Françaises (ensemble)
b) Filiales Étrangères (ensemble)
B. Participations non reprises au paragraphe 1
a) Dans les Sociétés Françaises
(Oséo/Finantex/MRDIC/FNAIM) 7 7
b) Dans les Sociétés Étrangères
III. Renseignements globaux sur les titres
A. Filiales I+II
a) Filiales Françaises (ensemble) 1 193 359 1 548 362 2 657 007 2 469 263
b) Filiales Étrangères (ensemble) 71 219 3 329 390 2 806 606 2 453 053
B. Participations I+II
a) Dans les Sociétés Françaises 37 -1 19 18
b) Dans les Sociétés Étrangères 0 0 0 0




446 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Renseignements financiers
Annexes aux comptes individuels




Prêts et avances Montant des cautions et Chiffre d’affaires hors Dividendes encaissés
consentis par la société avals donnés taxes du dernier Bénéfice ou perte (-) par la société au cours
et non remboursés par la société exercice écoulé du dernier exercice clos de l’exercice Observations


9 245 - 1 829
157 10 372 - 290
2 070 1 626 1 111
3 0 - 10
26 969 0 - 578
2 953 0 583 2 000
19 143 0 289
1 137 231
67 672 233 215 84 468
0 0 1 000
0 3
0 0
135 000 3 96 212 100 000
5 600 - 1 328




281 0 -1




-1 908 332

4
1 194 623 0 415 337 281 611 167 523
188 203 0 137 767 139 087 108 221


281 0 0 -1 0
0 0 0 - 1 908 332




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 447
4 Renseignements financiers
Annexes aux comptes individuels




4.5.6.7 Activité de la société en matière de recherche et développement
Covivio n’a pas effectué d’activité de recherche et de développement au cours de l’exercice écoulé.

4.5.6.8 Évènements post clôture
Pas d’évènements post clôture

4.5.6.9 Résultats de la société des 5 derniers exercices
en euros 31/12/2020 31/12/2021 31/12/2022 31/12/2023 31/12/2024
I – Capital en fin d’exercice
a. Capital social 283 632 696 283 946 073 284 358 288 303 019 167 334 870 404
b. Nombre des actions ordinaires existantes 94 544 232 94 648 691 94 786 096 101 006 389 111 623 468
c. Nombre des actions à dividende prioritaire
(sans droit de vote) existantes
-
d. Nombre maximal d’actions futures à créer 0
d1. Par conversion d’obligations 0
d2. Par exercice de droits de souscription 493 337 593 884 560 932 596 894 617 273
II – Opérations et résultats de l’exercice
a. Chiffre d’affaires hors taxes 162 448 070 148 056 160 138 141 441 154 382 455 135 544 716
b. Résultat avant impôts, participation des salariés
et charges calculées (amortissements et provisions) 432 491 376 430 333 009 394 331 981 415 178 197 258 049 344
c. Impôts sur les bénéfices - 43 444 10 769 841 245 042 3 887 580 - 656 145
d. Participation des salariés due au titre de l’exercice 0 0 0 0 0
e. Résultat après impôts, participation des salariés
et charges calculées (amortissements et provisions) 318 811 426 287 595 138 282 953 806 - 8 417 362 82 244 821
f. Résultat distribué 340 359 235 354 932 591 355 447 860 333 321 084 390 682 138
III – Résultat par action
a. Résultat après impôts et participation des salariés
mais avant charges calculées (amortissements et
provisions) 4,57 4,43 4,16 4,07 2,32
b. Résultat après impôts, participation des salariés
et charges calculées (amortissements et provisions) 3,37 3,04 2,99 - 0,08 0,74
c. Dividende attribué à chaque action 3,60 3,75 3,75 3,30 3,50
IV – Personnel
a. Effectif moyen des salariés employés pendant
l’exercice 252 253 264 262 265
b. Montant de la masse salariale de l’exercice 23 513 951 26 386 666 32 455 632 31 087 501 33 798 310
c. Montant des sommes versées au titre des avantages
sociaux de l’exercice (Sécurité Sociale, Œuvres Sociales,
etc.) 10 053 554 9 669 575 10 573 640 10 116 003 11 273 786




448 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Renseignements financiers
Rapport des commissaires aux comptes sur les comptes annuels




4.6 Rapport des commissaires aux comptes
sur les comptes annuels
Exercice clos le 31 décembre 2024

À l’assemblée générale de la société Covivio,



Opinion
En exécution de la mission qui nous a été confiée par vos assemblées générales, nous avons effectué l’audit des comptes annuels de
la société Covivio relatifs à l’exercice clos le 31 décembre 2024, tels qu’ils sont joints au présent rapport.
Nous certifions que les comptes annuels sont, au regard des règles et principes comptables français, réguliers et sincères et donnent
une image fidèle du résultat des opérations de l’exercice écoulé ainsi que de la situation financière et du patrimoine de la société à la
fin de cet exercice.
L’opinion formulée ciટdessus est cohérente avec le contenu de notre rapport au comité d’audit.



Fondement de l’opinion
Référentiel d’audit
Nous avons effectué notre audit selon les normes d’exercice professionnel applicables en France. Nous estimons que les éléments que
nous avons collectés sont suffisants et appropriés pour fonder notre opinion.
Les responsabilités qui nous incombent en vertu de ces normes sont indiquées dans la partie "Responsabilités des commissaires aux
comptes relatives à l’audit des comptes annuels" du présent rapport.

Indépendance
Nous avons réalisé notre mission d’audit dans le respect des règles d’indépendance prévues par le Code de commerce et par le Code
de déontologie de la profession de commissaire aux comptes sur la période du 1er janvier 2024 à la date d’émission de notre rapport, 4
et notamment nous n’avons pas fourni de services interdits par l’article 5, paragraphe 1, du règlement (UE) n° 537/2014.



Justification des appréciations – Points clés de l’audit
En application des dispositions des articles L.821ટ53 et R.821ટ180 du Code de commerce relatives à la justification de nos
appréciations, nous portons à votre connaissance les points clés de l’audit relatifs aux risques d’anomalies significatives qui, selon
notre jugement professionnel, ont été les plus importants pour l’audit des comptes annuels de l’exercice, ainsi que les réponses que
nous avons apportées face à ces risques.
Les appréciations ainsi portées s’inscrivent dans le contexte de l’audit des comptes annuels pris dans leur ensemble et de la formation
de notre opinion exprimée ciટavant. Nous n’exprimons pas d’opinion sur des éléments de ces comptes annuels pris isolément.




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 449
4 Renseignements financiers
Rapport des commissaires aux comptes sur les comptes annuels




Évaluation des titres de participation, des créances rattachées et des provisions pour risques éventuels liées aux titres de participation
Risque identifié Notre réponse
Au 31 décembre 2024, les titres de participation et les créances Nous avons pris connaissance du processus de détermination de la
rattachées ont été inscrits au bilan pour une valeur nette de valeur d’utilité des titres de participation. Nos travaux ont
5 022M€, soit 59 % du total de l’actif. Comme indiqué dans la notamment consisté à :
note 4.5.2.3 « Immobilisations financières » de l’annexe aux comptes ● apprécier la pertinence des méthodes d’évaluation utilisées par
annuels au 31 décembre 2024, les titres de participation et les votre société ainsi que les hypothèses sousટjacentes à la
créances rattachées sont évalués à leur coût d’acquisition ou à leur détermination de la valeur d’utilité des titres de participation ;
valeur d’apport sous déduction, le cas échéant, des dépréciations ● apprécier, par sondages, les éléments utilisés pour estimer les
nécessaires pour les ramener à leur valeur d’utilité. valeurs d’utilité et notamment :
● la concordance des capitaux propres retenus avec les

Lorsque les titres sont détenus de façon durable, la valeur d’utilité comptes des entités valorisées ayant fait l’objet d’un audit ou
est appréciée sur la base de l’actif net et des plusટvalues latentes de procédures analytiques, le cas échéant ;
sur les actifs immobilisés. Pour la filiale cotée, la société retient l’ANR ● les ajustements opérés sur ces capitaux propres pour calculer

EPRA NDV (Actif Net Réévalué – European Public Real Estate l’actif net réévalué, principalement liés aux plusટvalues latentes
Association Net Disposal Value) publié. sur les actifs immobiliers, au regard des valeurs d’expertise.
Notre approche d’audit sur les valeurs d’expertise des actifs
immobiliers est décrite dans le point clé de l’audit qui suit
A la clôture de l’exercice, la valeur d’acquisition des titres est « Evaluation des actifs immobiliers ».
comparée à leur valeur d’inventaire. La plus faible de ces valeurs ● examiner que pour la filiale cotée, votre société a retenu l’ANR
est retenue au bilan. La valeur d’inventaire des titres correspond à EPRA NDV publié pour apprécier la valeur d’utilité ;
leur valeur d’utilité pour la société.
● analyser le niveau de dépréciation retenu au titre des pertes de
valeur des titres de participation et des créances rattachées par
Comme indiqué dans la note 4.5.2.6 « Provisions pour risques et rapprochement de l’actif net réévalué à la valeur nette
charges » de l’annexe aux comptes annuels, une provision pour comptable ;
risques liée aux participations est constituée pour couvrir la ● apprécier la nécessité de comptabiliser une provision pour
situation nette réévaluée des filiales lorsque celleટci est négative et risques pour couvrir la situation nette réévaluée des filiales
dès lors que tous les actifs rattachés à la filiale ont été dépréciés. lorsque celleટci est négative et dès lors que tous les actifs
rattachés à la filiale ont été dépréciés ;
● apprécier le caractère approprié des informations fournies dans
Compte tenu du montant des titres de participation et des
les notes de l’annexe aux comptes annuels.
créances rattachées au bilan et de la sensibilité de leur évaluation
aux hypothèses retenues, notamment s’agissant de l’estimation des
plusટvalues latentes, nous avons considéré leur évaluation et celle
des provisions pour risques éventuels liées comme un point clé de
l’audit.




450 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Renseignements financiers
Rapport des commissaires aux comptes sur les comptes annuels




Évaluation des actifs immobiliers
Risque identifié Notre réponse
Les actifs immobiliers représentent au 31 décembre 2024 une valeur Nos travaux ont notamment consisté à :
nette de 1 353 M€ au regard d’un total bilan de 8 562 M€. Ils sont ● prendre connaissance du processus d’évaluation des actifs
constitués essentiellement des immeubles détenus par la société. immobiliers ainsi que des contrôles mis en œuvre par votre
société ;
Les actifs immobiliers sont comptabilisés au coût d’acquisition ou à ● apprécier la compétence et l’indépendance des experts
leur valeur d’apport et amortis de manière linéaire. Comme indiqué immobiliers compte tenu de leur adhésion à la Royal Institution of
dans la note 4.5.2.2 « Immobilisations corporelles » de l’annexe aux Chartered Surveyors (RICS) ;
comptes annuels, à chaque arrêté, la société apprécie l’existence ● apprécier l’indépendance des experts immobiliers au regard des

d’indices montrant qu’un actif a pu perdre de façon notable de sa règles en matière de rotation et de modes de rémunération
valeur, auquel cas, une dépréciation pour perte de valeur peut être définies par votre société ;
comptabilisée en résultat. Ces éventuelles dépréciations sont ● prendre connaissance des instructions écrites données par votre

déterminées en comparant la valeur vénale (hors droits), calculée société aux experts immobiliers détaillant la nature de leurs
sur la base d’expertises indépendantes, et la valeur nette diligences, ainsi que l’étendue et les limites de leurs travaux,
comptable des immeubles. notamment s’agissant du contrôle des informations qui leur sont
transmises ;
● analyser, par sondages, les informations transmises par la
L’évaluation d’un actif immobilier est un exercice complexe qui direction financière aux experts immobiliers, telles que les états
requiert des jugements importants des experts immobiliers sur la locatifs, les données comptables et le budget des dépenses
base des données transmises par la société. d’investissement qui servent de base à la détermination de la
valeur vénale des actifs immobiliers ;
Nous avons considéré l’évaluation des actifs immobiliers comme un ● apprécier les hypothèses de valorisation retenues par les experts
point clé de l’audit en raison des montants en jeu et du degré de immobiliers, notamment les taux d’actualisation, les taux de
jugement relatif à la détermination des principales hypothèses rendement et les données locatives, en les comparant à des
utilisées. données externes et à des études de marché publiées ;
● nous entretenir avec certains de ces experts immobiliers en
présence de la direction financière et apprécier, en faisant appel
à nos spécialistes en évaluation, la permanence et la pertinence
de la méthodologie d’évaluation retenue ainsi que des
principaux jugements portés ;
● examiner, par sondages, la comptabilisation d’une dépréciation
lorsque la valeur d’expertise hors droits est inférieure à au moins
150 K€ de la valeur nette comptable ou lorsque cet écart est
inférieur à 150 K€ pendant plus de 2 années consécutives, et
l’application des critères présentés dans la note 4.5.2.2 de
l’annexe aux comptes annuels ;
● recalculer, par sondages, les dotations et reprises de
4
dépréciation comptabilisées dans les comptes annuels de votre
société ;
● apprécier le caractère approprié des informations afférentes
fournies dans les notes de l’annexe aux comptes annuels.



Vérifications spécifiques
Nous avons également procédé, conformément aux normes d’exercice professionnel applicables en France, aux vérifications
spécifiques prévues par les textes légaux et réglementaires.

Informations données dans le rapport de gestion et dans les autres documents sur la situation financière
et les comptes annuels adressés aux actionnaires
Nous n’avons pas d’observation à formuler sur la sincérité et la concordance avec les comptes annuels des informations données dans
le rapport de gestion du conseil d’administration et dans les autres documents sur la situation financière et les comptes annuels
adressés aux actionnaires.
Nous attestons de la sincérité et de la concordance avec les comptes annuels des informations relatives aux délais de paiement
mentionnées à l’article D.441ટ6 du Code de commerce.

Informations relatives au gouvernement d’entreprise
Nous attestons de l’existence, dans la section du rapport de gestion du conseil d’administration consacrée au gouvernement
d’entreprise, des informations requises par les articles L.225ટ37ટ4, L.22ટ10ટ10 et L.22ટ10ટ9 du Code de commerce.
Concernant les informations fournies en application des dispositions de l’article L.22ટ10ટ9 du Code de commerce sur les rémunérations
et avantages versés ou attribués aux mandataires sociaux ainsi que sur les engagements consentis en leur faveur, nous avons vérifié
leur concordance avec les comptes ou avec les données ayant servi à l’établissement de ces comptes et, le cas échéant, avec les
éléments recueillis par votre société auprès des entreprises contrôlées par elle qui sont comprises dans le périmètre de consolidation.
Sur la base de ces travaux, nous attestons l’exactitude et la sincérité de ces informations.
Concernant les informations relatives aux éléments que votre société a considéré susceptibles d’avoir une incidence en cas d’offre
publique d’achat ou d’échange, fournies en application des dispositions de l’article L.22ટ10ટ11 du Code de commerce, nous avons
vérifié leur conformité avec les documents dont elles sont issues et qui nous ont été communiqués. Sur la base de ces travaux, nous
n’avons pas d’observation à formuler sur ces informations.



COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 451
4 Renseignements financiers
Rapport des commissaires aux comptes sur les comptes annuels




Autres informations
En application de la loi, nous nous sommes assurés que les diverses informations relatives aux prises de participation et de contrôle et
à l’identité des détenteurs du capital ou des droits de vote vous ont été communiquées dans le rapport de gestion.



Autres vérifications ou informations prévues par les textes légaux
et réglementaires
Format de présentation des comptes annuels destinés à être inclus dans le rapport financier annuel
Nous avons également procédé, conformément à la norme d’exercice professionnel sur les diligences du commissaire aux comptes
relatives aux comptes annuels et consolidés présentés selon le format d’information électronique unique européen, à la vérification du
respect de ce format défini par le règlement européen délégué n° 2019/815 du 17 décembre 2018 dans la présentation des comptes
annuels inclus dans le rapport financier annuel mentionné au I de l’article L. 451ટ1ટ2 du Code monétaire et financier, établis sous la
responsabilité du directeur général.
Sur la base de nos travaux, nous concluons que la présentation des comptes annuels destinés à être inclus dans le rapport financier
annuel respecte, dans tous ses aspects significatifs, le format d’information électronique unique européen.
Il ne nous appartient pas de vérifier que les comptes annuels qui seront effectivement inclus par votre société dans le rapport
financier annuel déposé auprès de l’AMF correspondent à ceux sur lesquels nous avons réalisé nos travaux.

Désignation des commissaires aux comptes
Nous avons été nommés commissaires aux comptes de la société Covivio par vos assemblées générales du 17 avril 2024 pour le
cabinet KPMG SA et du 24 avril 2013 pour le cabinet ERNST & YOUNG et Autres.
Au 31 décembre 2024, le cabinet KPMG SA était dans la première année de sa mission et le cabinet ERNST & YOUNG et Autres dans la
douzième année.
Antérieurement, le cabinet Groupe PIA devenu ensuite le cabinet Conseil Audit & Synthèse (acquis par ERNST & YOUNG Audit en 2010)
était commissaire aux comptes de 2007 à 2012.



Responsabilités de la direction et des personnes constituant le gouvernement
d’entreprise relatives aux comptes annuels
Il appartient à la direction d’établir des comptes annuels présentant une image fidèle conformément aux règles et principes
comptables français ainsi que de mettre en place le contrôle interne qu’elle estime nécessaire à l’établissement de comptes annuels
ne comportant pas d’anomalies significatives, que cellesટci proviennent de fraudes ou résultent d’erreurs.
Lors de l’établissement des comptes annuels, il incombe à la direction d’évaluer la capacité de la société à poursuivre son exploitation,
de présenter dans ces comptes, le cas échéant, les informations nécessaires relatives à la continuité d’exploitation et d’appliquer la
convention comptable de continuité d’exploitation, sauf s’il est prévu de liquider la société ou de cesser son activité.
Il incombe au comité d’audit de suivre le processus d’élaboration de l’information financière et de suivre l’efficacité des systèmes de
contrôle interne et de gestion des risques, ainsi que le cas échéant de l’audit interne, en ce qui concerne les procédures relatives à
l’élaboration et au traitement de l’information comptable et financière.
Les comptes annuels ont été arrêtés par le conseil d’administration.



Responsabilités des commissaires aux comptes relatives à l’audit des comptes
annuels
Objectif et démarche d’audit
Il nous appartient d’établir un rapport sur les comptes annuels. Notre objectif est d’obtenir l’assurance raisonnable que les comptes
annuels pris dans leur ensemble ne comportent pas d’anomalies significatives. L’assurance raisonnable correspond à un niveau élevé
d’assurance, sans toutefois garantir qu’un audit réalisé conformément aux normes d’exercice professionnel permet de
systématiquement détecter toute anomalie significative. Les anomalies peuvent provenir de fraudes ou résulter d’erreurs et sont
considérées comme significatives lorsque l’on peut raisonnablement s’attendre à ce qu’elles puissent, prises individuellement ou en
cumulé, influencer les décisions économiques que les utilisateurs des comptes prennent en se fondant sur ceuxટci.
Comme précisé par l’article L.821ટ55 du Code de commerce, notre mission de certification des comptes ne consiste pas à garantir la
viabilité ou la qualité de la gestion de votre société.




452 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Renseignements financiers
Rapport des commissaires aux comptes sur les comptes annuels




Dans le cadre d’un audit réalisé conformément aux normes d’exercice professionnel applicables en France, le commissaire aux
comptes exerce son jugement professionnel tout au long de cet audit. En outre :
● il identifie et évalue les risques que les comptes annuels comportent des anomalies significatives, que cellesટci proviennent de
fraudes ou résultent d’erreurs, définit et met en œuvre des procédures d’audit face à ces risques, et recueille des éléments qu’il
estime suffisants et appropriés pour fonder son opinion. Le risque de nonટdétection d’une anomalie significative provenant d’une
fraude est plus élevé que celui d’une anomalie significative résultant d’une erreur, car la fraude peut impliquer la collusion, la
falsification, les omissions volontaires, les fausses déclarations ou le contournement du contrôle interne ;
● il prend connaissance du contrôle interne pertinent pour l’audit afin de définir des procédures d’audit appropriées en la
circonstance, et non dans le but d’exprimer une opinion sur l’efficacité du contrôle interne ;
● il apprécie le caractère approprié des méthodes comptables retenues et le caractère raisonnable des estimations comptables
faites par la direction, ainsi que les informations les concernant fournies dans les comptes annuels ;
● il apprécie le caractère approprié de l’application par la direction de la convention comptable de continuité d’exploitation et,
selon les éléments collectés, l’existence ou non d’une incertitude significative liée à des événements ou à des circonstances
susceptibles de mettre en cause la capacité de la société à poursuivre son exploitation. Cette appréciation s’appuie sur les
éléments collectés jusqu’à la date de son rapport, étant toutefois rappelé que des circonstances ou événements ultérieurs
pourraient mettre en cause la continuité d’exploitation. S’il conclut à l’existence d’une incertitude significative, il attire l’attention
des lecteurs de son rapport sur les informations fournies dans les comptes annuels au sujet de cette incertitude ou, si ces
informations ne sont pas fournies ou ne sont pas pertinentes, il formule une certification avec réserve ou un refus de certifier ;
● il apprécie la présentation d’ensemble des comptes annuels et évalue si les comptes annuels reflètent les opérations et
événements sousટjacents de manière à en donner une image fidèle.

Rapport au comité d’audit
Nous remettons au comité d’audit un rapport qui présente notamment l’étendue des travaux d’audit et le programme de travail mis en
œuvre, ainsi que les conclusions découlant de nos travaux. Nous portons également à sa connaissance, le cas échéant, les faiblesses
significatives du contrôle interne que nous avons identifiées pour ce qui concerne les procédures relatives à l’élaboration et au
traitement de l’information comptable et financière.
Parmi les éléments communiqués dans le rapport au comité d’audit figurent les risques d’anomalies significatives que nous jugeons
avoir été les plus importants pour l’audit des comptes annuels de l’exercice et qui constituent de ce fait les points clés de l’audit, qu’il
nous appartient de décrire dans le présent rapport.
Nous fournissons également au comité d’audit la déclaration prévue par l’article 6 du règlement (UE) n° 537ટ2014 confirmant notre
indépendance, au sens des règles applicables en France telles qu’elles sont fixées notamment par les articles L.821ટ27 à L.821ટ34 du
Code de commerce et dans le Code de déontologie de la profession de commissaire aux comptes. Le cas échéant, nous nous
4
entretenons avec le comité d’audit des risques pesant sur notre indépendance et des mesures de sauvegarde appliquées.


ParisટLa Défense, le 19 mars 2025



KPMG SA ERNST & YOUNG et Autres

Sandie TZINMANN JeanટRoch VARON Pierre LEJEUNE

Associée Associé Associé




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 453
4 Renseignements financiers
Rapport des commissaires aux comptes sur les comptes annuels




454 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
COVIVIO S.A.
ÉTABLISSEMENT
PERMANENT ITALIE




4.7 Extrait du Rapport économique et patrimonial
pour l’exercice clos le 31 décembre 2024




4.7.1 Bilan au 31 décembre 2024 456 4.7.4 Capitaux propres (fonds de dotation) 468
4.7.1.1 Actif 456 4.7.5 Tableaux et précisions de certains postes
4.7.1.2 Passif 458 patrimoniaux et économiques 470
4.7.2 Compte de résultat pour l’exercice clos le 4.7.5.1 Données patrimoniales 470
31 décembre 2024 460 4.7.5.2 Actif circulant 474
4.7.3 Extrait de la note annexe 462 4.7.5.3 Comptes de régularisation 476
4.7.3.1 Principaux évènements de 4.7.5.4 Données économiques 477
l’exercice 462 4.7.5.5 Ajustements de la valeur des actifs
4.7.3.2 Informations sur le régime spécial financiers : Réévaluations 479
en vertu de l’article 1, paragraphe 4.7.5.6 Impôts 479
141ટbis, loi 296 de 2006 463




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 455
4 Renseignements financiers
Extrait du Rapport économique et patrimonial pour l’exercice clos le 31 décembre 2024




4.7.1 Bilan au 31 décembre 2024
4.7.1.1 Actif
(En euros) 31/12/2024 31/12/2023
A) Créances envers les actionnaires pour des paiements encore dus - -
Créances envers les actionnaires pour des paiements encore dus a) - -
B) Immobilisations
I Immobilisations incorporelles :
4) Concessions, licences, marques et droits connexes 4 462 259 4 648 323
Total I 4 462 259 4 648 323
II Immobilisations corporelles
1) Terrains et constructions
● immeubles d’investissement 1 014 466 431 1 070 126 651
● immeubles en phase de développement 106 051 635 81 761 104
● immeubles d’équipement 9 729 636 9 888 222
4) Autres biens 1 079 527 761 970
5) Immobilisations en cours et acomptes
● travaux en cours sur des immeubles d’investissement et de développement 3 081 530 17 555 201
● acomptes 600 000 3 560 000
Total II 1 135 008 759 1 183 653 148
III Immobilisations financières
1) Participations dans :
a) des sociétés contrôlées 838 178 918 919 611 405
b) des sociétés affiliées 55 015 378 50 477 419
d-bis) d’autres sociétés 3 748 286 4 078 252
Total 1) 896 942 582 974 167 076
2) Créances :
a) envers les sociétés contrôlées 1 076 905 13 997 703
Total 2) 1 076 905 13 997 703
4) Instruments financiers dérivés actifs - -
Total 4) - -
Total III 898 019 487 988 164 779
TOTAL IMMOBILISATIONS B) 2 037 490 505 2 176 466 250




456 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Renseignements financiers
Extrait du Rapport économique et patrimonial pour l’exercice clos le 31 décembre 2024




(En euros) 31/12/2024 31/12/2023
C) Actif circulant
I Stocks :
6) Terrains et constructions :
● immeubles achetés en vue de revente - -
● immeubles pour location en phase de cession 23 000 000 29 935 510
Total I 23 000 000 29 935 510
II Créances :
1) Commerciales :
● dues dans les 12 mois 6 775 238 1 372 669
● dues auટdelà de 12 mois 13 744 093 14 598 721
Total 1) 20 519 331 15 971 390
2) Détenues sur les sociétés contrôlées :
● dues dans les 12 mois 2 916 116 2 337 454
● dues auટdelà de 12 mois - -
Total 2) 2 916 116 2 337 454
3) Détenues sur les sociétés affiliées :
● dues dans les 12 mois - -
● dues auટdelà de 12 mois - -
Total 3) - -
5-bis) Créances fiscales :
● dues dans les 12 mois 255 658 1 361 609
● dues auટdelà de 12 mois 116 659 116 659
Total 5-bis) 372 317 1 478 268
5ટટter) Impôts constatés d’avance :
● dues dans les 12 mois - - 4
● dues auટdelà de 12 mois 40 524 032 42 844 227
TOTAL 5-TER) 40 524 032 42 844 227
5ટટquater) Vis-à-vis d’autres entités :
● dues dans les 12 mois 318 720 402 172
● dues auટdelà de 12 mois 18 000 18 000
Total 5ટટquater) 336 720 420 172
Total II 64 668 516 63 051 511
III Actifs financiers qui ne constituent pas
d’immobilisations :
1) Participations dans des sociétés contrôlées 132 066 677 -
7) Actifs financiers vis-à-vis des sociétés contrôlées pour la gestion centralisée
de la trésorerie 5 068 176 10 436 933
Total III 137 134 853 10 436 933
IV Trésorerie :
1) Dépôts bancaires et postaux 7 257 683 1 458 621
Total IV 7 257 683 1 458 621
TOTAL ACTIF CIRCULANT C) 232 061 052 104 882 575
D) Comptes de régularisation 1 124 589 1 298 541
TOTAL DES COMPTES DE RÉGULARISATION D) 1 124 589 1 298 541
TOTAL ACTIF (A + B + C + D) 2 270 676 146 2 282 647 366




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 457
4 Renseignements financiers
Extrait du Rapport économique et patrimonial pour l’exercice clos le 31 décembre 2024




4.7.1.2 Passif
(En euros) 31/12/2024 31/12/2023
A) Fonds de dotation (capitaux propres)
III Réserves de réévaluation 1 118 719 081 1 118 719 081
VI Autres réserves 774 729 726 534 646 908
VII Réserve pour opérations de couverture des flux financiers attendus - -
IX Bénéfice (perte) de l’exercice - 2 023 562 - 59 348 111
TOTAL FONDS DE DOTATION A) 1 891 425 245 1 594 017 878
B) Provisions pour risques et charges
2) Pour impôts, même différés
a) impôts 2 900 2 900
b) impôts différés 14 150 056 14 220 573
Total 2) 14 152 956 14 223 473
3) Instruments financiers dérivés passifs - -
Total 3) - -
4) Autres 844 918 1 423 721
Total 4) 844 918 1 423 721
TOTAL PROVISIONS POUR RISQUES ET CHARGES B) 14 997 874 15 647 194
C) Indemnités de fin de contrat d’emploi salarié 131 388 129 036
D) Dettes
1) Obligations :
● dues dans les 12 mois - 299 538 715
● dues auટdelà de 12 mois 298 705 435 298 296 583
Total 1) 298 705 435 597 835 298
2) Obligations convertibles :
● dues dans les 12 mois - -
● dues auટdelà de 12 mois - -
Total 2) - -
4) Dettes envers les banques :
● dues dans les 12 mois - -
● dues auટdelà de 12 mois - -
Total 4) - -




458 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Renseignements financiers
Extrait du Rapport économique et patrimonial pour l’exercice clos le 31 décembre 2024




(En euros) 31/12/2024 31/12/2023
6) acomptes
● dues dans les 12 mois - 565 000
● dues auટdelà de 12 mois - -
Total 6) - 565 000
7) dettes fournisseurs :
● dues dans les 12 mois 15 645 115 13 360 881
● dues auટdelà de 12 mois - -
Total 7) 15 645 115 13 360 881
9) Dettes envers les sociétés contrôlées :
● dues dans les 12 mois 29 282 949 40 582 887
● dues auટdelà de 12 mois - -
Total 9) 29 282 949 40 582 887
12) Dettes fiscales :
● dues dans les 12 mois 1 946 744 4 232 678
● dues auટdelà de 12 mois - -
Total 12) 1 946 744 4 232 678
13) Dettes rattachées aux organismes de prévoyance et de sécurité sociale :
● dues dans les 12 mois 239 866 245 841
● dues auટdelà de 12 mois - -
Total 13) 239 866 245 841
14) Autres dettes :
● dues dans les 12 mois 8 188 567 5 059 375
● dues auટdelà de 12 mois 3 710 566 3 444 090
Total 14) 11 899 133 8 503 465
TOTAL DETTES D) 357 719 242 665 326 050 4
E) Comptes de régularisation 6 402 397 7 527 208
TOTAL DES COMPTES DE RÉGULARISATION E) 6 402 397 7 527 208
TOTAL PASSIF (A+B+C+D+E) 2 270 676 146 2 282 647 366




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 459
4 Renseignements financiers
Extrait du Rapport économique et patrimonial pour l’exercice clos le 31 décembre 2024




4.7.2 Compte de résultat pour l’exercice clos le 31 décembre 2024
(En euros) 31/12/2024 31/12/2023
A) Valeur de la production
1) Revenus des ventes et des services
a) revenus locatifs 59 307 893 59 480 988
b) revenus des services 3 406 905 2 707 566
c) revenus des ventes d’immeubles achetés en vue de revente 1 000 14 000 000
Total 1) 62 715 798 76 188 554
5) Autres produits et revenus
a) plusટvalues découlant de la vente d’immobilisations 1 045 006 2 888 646
b) reprises de valeur des propriétés 1 348 788 2 863 905
c) actifs contingents et inexistants 5 056 649 2 833 069
d) produits et revenus de la gestion non caractéristique, de nature non financière 5 212 389 5 875 782
Total 5) 12 662 832 14 461 402
TOTAL VALEUR DE LA PRODUCTION A) 75 378 630 90 649 956
B) Coûts de production
6) Pour les matières premières, les fournitures, les consommables et les marchandises - - 32 438
7) Pour les services - 15 332 938 - 18 817 848
8) Pour la jouissance de biens de tiers - 646 277 - 630 908
9) Pour le personnel :
a) traitements et salaires - 6 305 318 - 5 146 901
b) cotisations de sécurité sociale - 1 719 041 - 1 454 339
c) indemnité de départ - 403 748 - 384 121
e) autres coûts - 87 252 - 55 425
Total 9) - 8 515 359 - 7 040 786
10) Amortissements et dépréciations :
a) amortissement des immobilisations incorporelles - 533 955 - 251 417
b) amortissement des immobilisations corporelles - 24 655 226 - 29 828 226
c) autres dépréciations des immobilisations - 13 876 118 - 69 006 336
d) dépréciations des créances comprises dans l’actif circulant et de la trésorerie - 2 329 427 - 1 625 667
Total 10) - 41 394 726 - 100 711 646
11) Variations des stocks de matières premières, fournitures, consommables
et marchandises
a) variation des stocks due aux ventes - - 13 832 438
b) variation des stocks due aux coûts incitatifs - 32 438
Total 11) - - 13 800 000
12) Provisions pour risques - 50 000 - 215 000
14) Autres charges de gestion - 8 557 236 - 9 454 802
TOTAL DES COÛTS DE LA PRODUCTION B) - 74 496 536 - 150 703 428
DIFFÉRENCE ENTRE LA VALEUR ET LES COÛTS DE PRODUCTION (A + B) 882 094 - 60 053 472




460 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Renseignements financiers
Extrait du Rapport économique et patrimonial pour l’exercice clos le 31 décembre 2024




(En euros) 31/12/2024 31/12/2023
C) Produits et charges financiers
15) Produits de participation
a) dans des sociétés contrôlées et affiliées 33 223 022 50 095 310
b) dans des sociétés soumises au contrôle des sociétés exerçant le contrôle - 899
c) dans d’autres sociétés 332 244 156 420
Total 15) 33 555 266 50 252 629
16) Autres produits financiers :
d) produits différents des précédents :
● de sociétés contrôlées 1 030 141 566 583
● d’autres entités 453 202 36 848
Total 16) 1 483 343 603 431
17) Intérêts et autres charges financières :
● vis-à-vis des sociétés exerçant le contrôle - 18 721 000 - 9 935 000
● vis-à-vis des sociétés contrôlées - 1 749 795 - 884 180
● vis-à-vis des banques pour prêts hypothécaires - -
● vis-à-vis d’autres entités - 11 927 502 - 12 965 827
Total 17) - 32 398 297 - 23 785 007
17-bis) Profit (perte) sur les taux de change - 76 206
TOTAL PRODUITS ET CHARGES FINANCIERS (15+16+17+17BIS) C) 2 640 236 27 071 259
D) Ajustements de la valeur des actifs financiers
18) Réévaluations :
a) de participations 19 926 528 2 134 012
b) d’immobilisations financières ne constituant pas des participations - -
d) d’instruments financiers dérivés - -
Total 18) 19 926 528 2 134 012 4
19) Dépréciations :
a) de participations - 23 621 495 - 32 227 392
b) d’immobilisations financières ne constituant pas des participations - -
c) de titres inclus dans l’actif circulant qui ne constituent pas des participations - -
d) d’instruments financiers dérivés - -
Total 19) - 23 621 495 - 32 227 392
TOTAL AJUSTEMENTS DE LA VALEUR DES ACTIFS FINANCIERS (18+19) D) - 3 694 967 - 30 093 380
RÉSULTAT AVANT IMPÔTS (A + B +/- C +/- D) - 172 637 - 63 075 593
20) Impôts sur le revenu de l’exercice :
a) impôts courants - 1 259 334 - 3 823 899
b) impôts différés 70 517 - 3 183 748
c) impôts constatés d’avance - 2 320 195 9 834 003
d) produits découlant de la consolidation fiscale 1 658 087 901 126
Total 20) - 1 850 925 3 727 482
21) bénéfice (perte) de l’exercice - 2 023 562 - 59 348 111




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 461
4 Renseignements financiers
Extrait du Rapport économique et patrimonial pour l’exercice clos le 31 décembre 2024




4.7.3 Extrait de la note annexe
4.7.3.1 Principaux évènements de l’exercice
4.7.3.1.1 Activités de location immobilière 4.7.3.1.3 Investissements en participations
Dans le portefeuille à fin décembre 2024 se trouvent des biens Au 31 décembre 2024, Covivio Établissement permanent en Italie
immobiliers destinés à la location d’une valeur marchande de détenait des participations pour 1 029 009 K€ (974 167 K€ au
1 283 924 K€ (1 146 600 K€ de valeur comptable) pour environ 31 décembre 2023), dont 455 576 K€ dans des SIINQ (Sociétés
230 000 m2 de surface. À l’exclusion des actifs actuellement en d’investissement immobilier non cotées) et 359 525 K€ dans une
cours de réhabilitation, le taux d’occupation est de 95,8% et les Sicaf immobilière.
loyers annuels, à pleine capacité, s’élèvent à 62 226 K€.
Au cours de l’année 2024, aucun achat de titres de participation
En ce qui concerne les activités de commercialisation menées n’a été réalisé, tandis qu’une vente d’une participation mineure a
en 2024 sur les propriétés détenues dans le portefeuille à la fin été réalisée dans une société affiliée pour une valeur comptable
de l’année, il convient de noter que sept nouveaux contrats de de 3 K€ et un prix de cession de 6 K€. Des compromis de vente
location ont été signés, pour une superficie d’environ 4 374 m2, ont également été signés pour la vente, sous réserve de
qui produiront 1 008 K€ de nouveaux revenus locatifs annuels à propriété, de la participation majoritaire (avec l’option pour
pleine capacité. Parmi ces contrats, deux ont pris effet après le l’acheteur d’acquérir ultérieurement la participation restante)
31 décembre 2024, pour une superficie d’environ 610 m2 et 90 K€ d’une société contrôlée, dont la valeur au bilan s’élève à
de loyers annuels à pleine capacité. 132 067 K€.
En plus des nouveaux contrats, quatre contrats couvrant une Par ailleurs, au cours de l’exercice 2024, des apports ont été
superficie de 31 753 m2 et générant 528 K€ de revenus locatifs à effectués en faveur d’entreprises déjà détenues pour un montant
pleine capacité ont été renouvelés. total de 58 540 K€, dont :
En outre, en 2024, trois nouveaux contrats de location signés au i) 54 000 K€ en faveur d’une filiale de SIINQ, pour soutenir les
cours des années précédentes ont été activés, portant sur une besoins financiers pour la mise en œuvre d’importants
superficie de 2 529 m2, qui produiront un total de 537 K€ par an à projets de promotion immobilière à Milan, destinés à la
pleine capacité. construction d’immeubles de bureaux, consacrés
principalement à des activités de location
4.7.3.1.2 Achats, ventes et redéveloppement de biens
immobiliers ii) 4 530 K€ en faveur du véhicule d’investissement pour la
finalisation, par l’intermédiaire d’une filiale, de l’acquisition
Au cours de l’année 2024, aucun bien immobilier n’a été acheté,
d’une partie importante de la zone correspondant à
tandis que les ventes ont été réalisées comme résumé
l’ancienScalo di Porta Romana de Milan, qui sera utilisée
ciટdessous :
pour le développement d’immeubles de bureaux
● un bien immobilier classé dans le poste « Immobilisations
iii) 10 K€ pour la constitution d’une nouvelle société contrôlée.
corporelles – Terrains et constructions – Immeubles
d’investissement ». La vente a été conclue pour un prix total En outre, en 2024, 33 555 K€ ont été reçus à titre des distributions
de 16 500 K€, sachant que la valeur comptable du bien par les sociétés détenues, se référant entièrement à l’immobilier
immobilier vendu (à la date de la vente) était de 16 233 K€ et SIIQ/Sicaf pour 33 221 K€. Ces distributions, qui se réfèrent en
les frais de courtage, de 165 K€ partie aux réserves de bénéfices et en partie aux réserves de
capital, quelle que soit la nature de la réserve distribuée (et
● deux biens immobiliers classés dans le poste de l’actif
conformément aux dispositions de l’OCI 21, par. 58) ont été
circulant « Stocks – Terrains et constructions – biens locatifs
comptabilisées dans le Compte de résultat en tant que revenus
destinés à la vente ». Les ventes ont été conclues pour un prix
de « dividendes ».
total de 30 700 K€, sachant que la valeur comptable des
biens immobiliers (à la date de la vente) était de 29 936 K€ et Suite aux distributions de réserves de capital, il a été jugé
les frais de courtage et autres frais de vente pour un total de opportun en fin d’année d’enregistrer certaines dépréciations
652 K€. des participations concernées. En particulier, les dépréciations
globales des titres de participation enregistrées au Compte de
Au 31 décembre 2024, un compromis de vente a été signé,
résultat 2024 s’élèvent à 23 621 K€. D’autre part, les reprises de
correspondant à un immeuble d’une valeur comptable de
valeur pour l’ajustement de dépréciations de titres de
23 000 K€. La vente aura lieu à un prix correspondant à la valeur
participations enregistrées au cours des exercices précédents
comptable, sans frais de courtage ni autres frais de vente.
s’élèvent à 19 926 K€.
Covivio Établissement permanent en Italie a un projet en cours
pour l’ensemble du redéveloppement immobilier d’un actif situé 4.7.3.1.4 Actifs financiers
à Milan à usage de bureaux, donc classé au bilan sous la En octobre, les obligations seniorr non garanties, négociées sur le
rubrique « Terrains et constructions – Biens en phase de marché réglementé de la bourse de Luxembourg (Luxembourg
développement », avec une valeur au bilan au 31 décembre Stock Exchange), d’une valeur nominale totale de 300 000 K€ et
2024 égale à 106 052 K€. L’investissement réalisé pour la seule d’une valeur unitaire de 100 K€, émises en 2017 (emprunt de sept
année 2024 dans ce réaménagement était égal à 24 291 K€. ans) ont été remboursées. Elles prévoyaient le paiement d’un
coupon annuel différé de 1,625%.
À noter enfin que les dépenses d’aménagements et de
réaménagements mineurs réalisées en 2024 sur les autres biens Le remboursement a été effectué grâce aux liquidités fournies à
immobiliers du portefeuille, classés sous le poste « Terrains et l’Établissement permanent en Italie par la « casa
constructions – Biens d’investissement », s’élèvent à 20 986 K€. madre » (société mère).




462 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Renseignements financiers
Extrait du Rapport économique et patrimonial pour l’exercice clos le 31 décembre 2024




4.7.3.1.5 Environnement économique général et L’Établissement permanent a opté pour le régime spécial
impact pour Covivio S.A. – Établissement d’imposition prévu par l’article 1, alinéa 141-bis, loi n° 296/2006
permanent en Italie (régime spécial prévu par la réglementation SIIQ pour les
succursales), avec effet à compter de la période d’imposition
Conformément à ce qui a déjà été noté dans les états financiers
2019, en reprenant le régime fiscal SIIQ déjà appliqué à Beni
des années précédentes, pour 2024 également, les effets
Stabili, sans solution de continuité.
macroéconomiques résultant des guerres en cours dans le
contexte international, en termes de rendements locatifs, ont eu Cela implique que l’Établissement permanent continue à
des effets limités pour Covivio et n’ont pas imposé de soutenir les produire deux résultats distincts d’exercice à des fins fiscales, en
locataires en leur accordant des remises importantes. continuité avec le Régime SIIQ appliqué par Beni Stabili (jusqu’à
la période d’imposition 2018).
Toutefois, l’évolution de la conjoncture macroéconomique
générale, et en particulier la variation de la courbe des taux Plus précisément, le régime SIIQ réservé à l’Établissement
d’intérêt, ont sensiblement affecté la valeur de marché du permanent prévoit l’application (en remplacement de l’IRES et
portefeuille immobilier, bien qu’elle reste largement supérieure à de l’IRAP) d’un impôt de substitution de 20% sur les revenus
sa valeur comptable globale (les dépréciations nettes découlant de l’activité immobilière (ladite « gestion exonérée »).
enregistrées sur certains immeubles en 2024 s’élèvent à En revanche, les revenus provenant d’activités autres
12 527 K€). qu’immobilières, ou en tout cas ne relevant pas du périmètre du
SIIQ, sont soumis à l’impôt ordinaire (ladite « gestion
Sur la base des estimations de la fin de l’exercice 2024, la valeur
imposable »).
de marché des biens immobiliers du portefeuille a enregistré une
variation en données comparables (like for like) de - 1,44% en 4.7.3.2.1 Respect des exigences relatives à la
glissement annuel. Cette variation négative est principalement prévalence de l’activité de location de biens
attribuable à l’augmentation significative du taux plafond de immobiliers aux fins du maintien dans
sortie utilisé dans les modèles d’évaluation, en raison de le régime spécial
l’augmentation générale des taux d’intérêt, dont l’effet n’a été
que partiellement compensé par l’augmentation prévue des Comme stipulé à l’article 1 al. 121 de la loi n° 296/2006, les SIIQ
loyers en raison de l’indexation sur l’inflation. doivent exercer principalement des activités de location de
biens immobiliers. Il en va de même pour les succursales qui
4.7.3.2 Informations sur le régime spécial en appliquent le régime spécial de l’article 1 al. 141-bis, de la même
vertu de l’article 1, paragraphe 141-bis, loi n° 296/2006.
loi 296 de 2006 L’activité de location immobilière est réputée exercée de
Covivio S.A. (ciટaprès également dénommée « Covivio ») est une manière prépondérante si les immeubles en pleine propriété ou
société immobilière de droit français, cotée à la bourse de Paris possédés au titre d’un autre droit réel destinés à la location, les
(Euronext) et soumise, en France, au régime des « sociétés participations dans des SIIQ/SIINQ et dans des fonds (ou SICAF)
d’investissements immobiliers cotées » (« Régime SIIC »), similaire, immobiliers qualifiés constituent au moins 80% de l’actif
en ce qui concerne la réglementation de droit civil et fiscale, au patrimonial (paramètre patrimonial) et si, au cours de chaque 4
régime prévu en Italie pour les « società di investimento exercice, les produits en découlant constituent au moins 80%
immobiliare quotate » (« Régime SIIQ »), réglementé par les des éléments de revenus positifs du compte de résultat
alinéas 119 et suivants de l’article 1 de la loi n° 296 du (paramètre économique).
27 décembre 2006, complétée par le Décret ministériel n° 174 du Le nonટrespect de l’un ou l’autre des paramètres ciટdessus
7 septembre 2007. pendant trois exercices consécutifs entraîne la cessation
Par un acte de fusion transfrontalière du 22 novembre 2018 (acte définitive du régime spécial à compter du deuxième des trois
notarié établi par Me Mario Notari de Milan, Notaire, répertoire exercices. En revanche, le nonટrespect des deux paramètres, par
n° 24161, Recueil n° 14398), Covivio a absorbé – avec prise d’effet rapport au même exercice, entraîne la cessation définitive du
juridique à 23 h 59 le 31 décembre 2018 – sa propre filiale régime spécial à compter de l’exercice pour lequel la condition
Beni Stabili S.p.A. SIIQ (« Beni Stabili »), société de gestion de déchéance est réalisée.
immobilière cotée, assujettie à l’impôt en Italie et soumise au Vous trouverez ciટdessous les résultats du calcul des paramètres
Régime SIIQ susmentionné (ciટaprès, la « Fusion »). susmentionnés, qui ont tous deux été respectés pour 2024, sur la
À la suite de la Fusion, Beni Stabili a cessé d’exister en tant base des données résultant du Rapport économique et
qu’entité juridique autonome et Covivio a créé un siège patrimonial (ciટaprès également dénommé « états financiers »)
secondaire sur le territoire italien, qui, d’un point de vue fiscal, est au 31 décembre 2024 de l’Établissement permanent italien de
considéré comme un établissement permanent de Covivio sur le Covivio S.A. (conformément à l’article 152, alinéa 1, du code fiscal
territoire italien (ciટaprès également dénommé « Établissement italien).
permanent »), auquel tous les actifs appartenant
précédemment à Beni Stabili ont été attribués.




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 463
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Extrait du Rapport économique et patrimonial pour l’exercice clos le 31 décembre 2024




Paramètre patrimonial
(en milliers d’euros) 31 décembre 2024
Biens destinés à la location (A) 1 146 600
Participations dans SIIQ/SIINQ, Sicaf immobilières et fonds immobiliers qualifiés (B) 815 101
TOTAL NUMÉRATEUR (C) = (A) + (B) 1 961 701
TOTAL DE L’ACTIF PATRIMONIAL (D) 2 270 676
Éléments exclus du dénominateur du rapport :
Valeur comptable du siège - 9 730
Trésorerie - 7 258
Financements en faveur des sociétés du Groupe (crédit pour la consolidation fiscale compris) - 7 968
Créances commerciales (créances envers des clients, des sociétés du Groupe et de tiers de nature commerciale) - 22 360
Actifs pour instruments dérivés de couverture -
Actifs d’impôts différés - 40 524
Créances fiscales (y compris TVA) - 372
Charges constatées d’avance - 1 125
Total corrections (E) - 89 337
TOTAL DÉNOMINATEUR : ACTIF PATRIMONIAL « CORRIGÉ » (F) = (D) + (E) 2 181 339
PARAMÈTRE PATRIMONIAL (C) / (F) 89,93%



Le paramètre patrimonial, comme le montre le tableau reporté ● le dénominateur, d’un montant total de 2 181 339 K€, qui
ciટdessus, est donné par le rapport entre : comprend le total de l’actif patrimonial au 31 décembre 2024
(2 270 676 K€), corrigé pour exclure, en application des critères
● le numérateur, pour un montant total de 1 961 701 K€, qui
indiqués à l’article 6 du décret ministériel 174/2007 : i) la valeur
comprend la valeur comptable :
des biens immobiliers destinés au siège de l’Établissement
1) des biens immobiliers détenus à des fins de location, qui permanent (classés comme « immobilisations corporelles –
s’élèvent à 1 146 600 K€. Ce montant correspond à la valeur biens d’équipement », s’élevant à 9 730 K€ ; ii) la valeur de la
des biens immobiliers classés dans les états financiers : (i) en trésorerie et des équivalents de trésorerie (7 258 K€) ; iii) la
immobilisations corporelles dans les postes « terrains et valeur des prêts aux sociétés du Groupe (7 968 K€) ; iv) la
constructions » (sousટrubriques « biens d’investissement » valeur des créances commerciales provenant à la fois de la
pour 1 014 466 K€ et « immeubles en phase de gestion exonérée et, comme précisé dans la circulaire de
développement » pour 106 052 K€), qui sont destinés comme l’Agence des Recettes n° 8/E de 2008, de la gestion
les premiers à la location) et « immobilisations en imposable (22 360 K€), y compris les créances sur clients, les
cours » (relatives aux immeubles destinés à la location pour créances pour relations commerciales avec les sociétés
3 082 K€) ; (ii) dans l’actif circulant, au poste contrôlées, de crédits envers les fournisseurs pour les
« stocks » (sousટrubrique « biens locatifs destinés à la vente » paiements anticipés (pour les immobilisations) et pour les
pour 23 000 K€) ; rétrofacturations. En outre, afin que le rapport ne soit pas
impacté par d’autres éléments qui ne sont pas directement
2) des investissements dans des SICAF immobilières qualifiées liés à la gestion exonérée ou à la gestion imposable et dont
aux fins du Régime spécial (participation de 51% dans l’inclusion dans le dénominateur du rapport pourrait modifier
Central SICAF S.p.A. pour un total de 359 525 K€), dans SIINQ le résultat de la vérification du critère de prépondérance
(participation de 100% dans Covivio Immobiliare 9 S.p.A. patrimoniale, sont exclues : v) la valeur des impôts différés
SIINQ à hauteur de 64 132 K€ et 100% dans Covivio actifs (d’un montant de 40 524 K€) ; vi) la valeur des créances
Development Italy S.p.A. SIINQ pour 391 444 K€). fiscales (372 K€) ; vii) les charges constatées d’avance relatives
à l’activité de location exonérée (1 125 K€).




464 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
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Extrait du Rapport économique et patrimonial pour l’exercice clos le 31 décembre 2024




Paramètre de revenu
(en milliers d’euros) 31 décembre 2024
Revenus locatifs et assimilés (A) 59 302
Plusટvalues réalisées sur la vente d’immeubles locatifs et la vente de droits de propriété sur ces derniers (B) 1 045
Dividendes et plusટvalues provenant de SIIQ/SIINQ, SICAF et de fonds immobiliers qualifiés (C) 33 220
TOTAL NUMÉRATEUR (D) = (A) + (B) + (C) 93 567
MONTANT TOTAL DES ÉLÉMENTS ÉCONOMIQUES POSITIFS 130 099
Ajustement des gains comptabilisés dans le compte de résultat en 2022 0
Plusટvalues de cession de biens immobiliers détenus à des fins locatives réalisées durant l’exercice, mais
comptabilisées au cours d’exercices précédents 0
Plusટvalues sur les ventes d’immeubles achetés en vue de la revente, comptabilisées au cours de l’exercice,
mais qui sont des ajustements de dépréciations d’exercices précédents
TOTAL ÉLÉMENTS ÉCONOMIQUES POSITIFS* (E) 132 279
Éléments exclus du dénominateur du rapport :
Réévaluations du portefeuille immobilier au 31 décembre 2024 (libération de dépréciations précédentes) (F1) - 1 349
Dividendes correspondant à des distributions de réserves de capital -
Produits pour refacturations de coûts (F2) - 5 206
Émission de provisions pour dépréciation et pour risques et charges (F3) - 4 962
Reprises de valeur en correction de dépréciations de participations (F4) - 19 926
Produits pour corrections de coûts (F5) (7)
Bénéfices exceptionnels pour impôts (F6) - 206
Intérêts sur les crédits d'impôt et la liquidité (les comptes courants et cash pooling) (F7) - 599
Actifs et passifs d’impôts différés, résultat de la consolidation fiscale (F8) - 1 729
Total corrections (F) - 33 984
TOTAL DÉNOMINATEUR (G) = (E) + (F) 98 295
PARAMÈTRE DE REVENU (D)/(G) 95,19%
* Compte de résultat : A) + B) 11) a) + C) 15) + C) 16 + C) 17bis) + D) 18) a) + 20) c) + 20) d) 4
Le paramètre de revenu, comme le montre le tableau reporté ciટdessus, est donné par le rapport entre :
● le numérateur, pour un montant total de 93 567 K€, qui ● le dénominateur, pour un montant total de 98 295 K€. Ce
comprend les produits des : (i) loyers des biens immobiliers chiffre correspond au montant total des éléments de revenu
destinés à la location (biens d’investissement, biens en cours positifs du compte de résultat (132 279 K€), ajusté afin que le
de développement et biens locatifs destinés à la vente) qui rapport ne soit pas impacté par des éléments
s’élèvent à 59 302 K€. Il convient de noter que le montant supplémentaires qui ne sont pas directement liés à la gestion
ciટdessus inclut tout revenu assimilé aux loyers, comme les exonérée ou à la gestion imposable et dont l’inclusion dans le
indemnités versées par les locataires (mais également des dénominateur du rapport pourrait modifier le résultat de la
produits découlant de la refacturation de coûts aux vérification du critère de prévalence économique. En
locataires) ; (ii) plusટvalues réalisées sur les ventes d’immeubles conséquence, les éléments suivants ont été exclus : (i) les
locatifs et des droits de propriété y afférents pour 1 045 K€ ; réintégrations de valeurs immobilières comptabilisées au
(iii) dividendes et plusટvalues provenant de participations dans cours de l’année (1 349 K€) ; (ii) les produits représentant la
des SIIQ/SIINQ, SICAF et de fonds immobiliers qualifiés aux fins refacturation de coûts tels que, principalement, ceux liés à la
du Régime spécial, du montant de 33 220 K€ ; refacturation de coûts aux locataires d’immeubles destinés à
la location et les refacturations à des sociétés contrôlées
(5 206 K€) ; (iii) les déblocages de fonds et autres reprises de
pertes de valeur (4 962 K€) ; (iv) les reprises de pertes de valeur
de participations, en correction des dépréciations
précédentes (19 926 K€) ; (v) les produits pour corrections de
coûts (7 K€) ; (vi) les actifs contingents pour les impôts des
exercices précédents (206 K€) ; (vii) les Intérêts sur les crédits
d'impôt et la liquidité (599 K€); (viii) les produits d’impôts
différés, les produits découlant de la consolidation fiscale (1
729 K€).




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 465
4 Renseignements financiers
Extrait du Rapport économique et patrimonial pour l’exercice clos le 31 décembre 2024




4.7.3.2.2 Ventilation des éléments économiques entre gestion exonérée et gestion imposable et critères
de répartition correspondants
Le compte de résultat au 31 décembre 2024 ventilé entre gestion exonérée et gestion imposable est reporté ciટdessous (données en
euros).

31 décembre 2024
Total Gestion exonérée Gestion imposable
(A) (B) (A)-(B)
A) Valeur de la production
1) revenus des ventes et des services 62 715 59 302 3 413
2) variations des stocks de produits en cours de fabrication, semiટouvrés
et produits finis - -
3) variations des travaux en cours sur commande - -
4) augmentations d’immobilisations pour travaux internes - -
5) autres produits et revenus 12 663 9 449 3 214
TOTAL VALEUR DE LA PRODUCTION A) 75 378 68 751 6 627
B) Coûts de production
6) pour les matières premières, les fournitures, les consommables
et les marchandises - - -
7) pour les services - 15 333 - 14 879 - 454
8) pour la jouissance de biens de tiers - 646 - 611 - 35
9) pour le personnel - 8 515 - 7 676 - 839
10) amortissements et dépréciations - 41 395 - 41 305 - 90
11) variations des stocks de matières premières, fournitures, consommables
et marchandises - - -
12) provisions pour risques - 50 - 50 -
13) autres provisions - -
14) autres charges de gestion - 8 557 - 8 514 - 43
TOTAL DES COÛTS DE LA PRODUCTION B) - 74 496 - 73 035 - 1 461
DIFFÉRENCE ENTRE LA VALEUR ET LES COÛTS DE PRODUCTION (A + B) 882 - 4 284 5 166
C) Produits et charges financiers
15) produits de participation 33 555 33 220 335
16) autres produits financiers 1 483 - 1 483
17) intérêts et autres charges financières - 32 398 - 30 652 - 1 746
17-bis) profit (perte) sur les taux de change - - -
TOTAL PRODUITS ET CHARGES FINANCIERS (15+16+17+17BIS) C) 2 640 2 568 72
D) Ajustements de la valeur des actifs financiers
18) réévaluations 19 926 16 148 3 778
19) dépréciations - 23 621 - 23 289 - 332
TOTAL AJUSTEMENTS DE LA VALEUR DES ACTIFS FINANCIERS (18+19) D) - 3 695 - 7 141 3 446
RÉSULTAT AVANT IMPÔTS (A + B +/- C +/- D) - 173 - 8 857 8 684
20) impôts sur le revenu de l’exercice - 1 851 - 3 470 1 619
21) bénéfice (perte) de l’exercice - 2 024 - 12 327 10 303

Les résultats reportés dans le tableau précédent pour les deux En particulier, il convient de souligner que la répartition des
gestions découlent de la séparation des éléments économiques éléments « communs », entre la gestion exonérée et la gestion
de l’exercice 2024 tels que résultant de la comptabilité séparée imposable, a été effectuée en prenant comme référence le
adoptée par l’Établissement permanent (pour lesdits éléments). paramètre de revenu précédemment décrit, jugé comme étant
En effet, la comptabilité séparée vise à identifier les résultats de le paramètre en pourcentage le plus adapté pour ladite
gestion de l’activité exonérée et de celle imposable par le biais répartition, étant donné qu’il exprime – déduction faite des
de : i) l’attribution à chacune des deux gestions des éléments éléments économiques ne pouvant être imputés à aucune
économiques leur étant spécifiquement imputables ; ii) activité exercée – efficacement le rapport d’incidence en
l’attribution au prorata à chacune des deux gestions des pourcentage de l’activité de location par rapport à l’ensemble
éléments économiques « communs » (dans la mesure où ils ne des activités exercées.
peuvent pas être spécifiquement imputés à l’une des deux
En ce qui concerne les différentes composantes économiques
gestions).
présentées dans le tableau ciટdessus, nous illustrons ciટdessous
les principaux critères suivis pour leur attribution à l’une ou l’autre
gestion.


466 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Renseignements financiers
Extrait du Rapport économique et patrimonial pour l’exercice clos le 31 décembre 2024




4.7.3.2.2.1 Valeur de la production Les exceptions sont les suivantes : (i) les coûts pour jouissance de
1) Revenus des ventes et des services biens appartenant à des tiers, constitués de loyers de biens
objet d’une sousટlocation par l’Établissement permanent, qui
(1.1) Loyers : ils sont répartis entre gestion exonérée et sont imputables à la gestion imposable ; et (ii) parmi les autres
gestion imposable selon le bien dont ils proviennent. Plus charges de gestion, les moinsટvalues découlant de la cession
particulièrement, ils sont imputés (a) à la gestion exonérée d’immeubles destinés à la location qui sont imputés à la gestion
s’ils sont liés à des immeubles destinés à la location (biens exonérée. Les coûts pour achats ou améliorations d’immeubles
immobiliers d’investissement, biens immobiliers en cours de achetés pour la revente, classés au poste « coûts pour matières
développement et biens locatifs destinés à la vente) ; (b) à la premières, fournitures, consommables et marchandises » et les
gestion imposable s’ils sont liés à la location de biens produits correspondants (ou les variations de valeur des biens
immobiliers achetés en vue de la revente ou s’ils proviennent achetés pour la revente) classés au poste « variation de stocks
d’accords de sousટlocation de biens immobiliers (que de matières premières, fournitures, consommables et
l’Établissement permanent détient en location et non en marchandises », qui sont affectés à la gestion imposable,
propre). constituent une autre exception.
(1.2) Produits de services : ils incluent les produits pouvant
être spécifiquement imputés aux activités de services Les amortissements et les dépréciations des immobilisations
immobiliers et administratifs, comptables et fiscaux fournis sont imputés à la gestion exonérée s’ils sont liés à des immeubles
par l’Établissement permanent en faveur de sociétés destinés à la location. Les autres amortissements et
contrôlées et/ou de tiers. S’agissant d’une activité non dépréciations des immobilisations corporelles et incorporelles
locative entrant dans le cadre de la gestion exonérée, les sont considérés comme des charges « communes » aux deux
produits de service sont intégralement affectés à la gestion gestions et sont répartis entre elles sur la base du paramètre de
imposable. revenu.
(1.3) Produits de cession d’immeubles achetés pour la Les dépréciations (les corrections ultérieures) et les pertes sur
revente : ils sont imputables à la gestion imposable. prêts découlant de la location et de la vente d’immeubles sont
2) Autres produits et revenus imputées à la gestion exonérée si elles se rapportent à des
immeubles destinés à la location, à la gestion imposable si elles
Les produits de refacturation de coûts aux locataires, se réfèrent aux immeubles achetés en vue de revente ou si elles
d’indemnisations d’assurance et les produits « assimilés » aux découlent d’accords de sousટlocation d’immeubles. Les
loyers et en tous les cas liés à l’activité locative, suivent la même dépréciations (les corrections ultérieures) et les pertes sur
règle que celle prévue pour les loyers et sont donc imputés à la d’autres créances sont considérées comme des charges
gestion exonérée s’ils se rapportent à des immeubles destinés à « communes » aux deux gestions et sont réparties entre elles sur
la location, tandis qu’ils sont imputés à la gestion imposable s’ils la base du paramètre de revenu.
sont liés à la location d’immeubles achetés pour la revente.
4.7.3.2.2.3 Produits et charges financiers
Les plusટvalues découlant de la cession d’immeubles destinés à Les produits de participations et les autres produits financiers
la location sont imputées à la gestion exonérée, tandis que les
plusટvalues dérivant de la cession d’autres immobilisations sont
sont intégralement imputés à la gestion imposable, à 4
l’exception : (i) de ce qui est indiqué ciટdessous pour les produits
quant à elles affectées à la gestion imposable. financiers découlant d’opérations de couverture du risque de
Les autres produits éventuels classés dans ce poste sont fluctuation des taux d’intérêt des financements (qui expriment
imputables à la gestion imposable, à l’exception des corrections des éléments de correction des charges financières) ; (ii) des
de dépréciations de créances qui sont évoquées par la suite et produits relatifs à des participations dans des SIIQ/SIINQ, SICAF
des bénéfices exceptionnels et corrections de coûts et autres fonds immobiliers qualifiés, qui en vertu d’une
comptabilisés au cours d’exercices précédents, qui sont imputés disposition réglementaire expresse sont inclus dans la gestion
aux deux gestions sur la base de l’imputation initiale du coût exonérée.
corrigé. En ce qui concerne les principaux types de charges financières, il
4.7.3.2.2.2 Coûts de production convient de noter ce qui suit :
Les frais de gestion et d’entretien des immeubles, les impôts ● les charges financières relatives à des financements
indirects sur les contrats de location, l’impôt municipal unique hypothécaires qui sont également structurées de manière à
sur les biens et tous les coûts ou provisions pour risques et lier, d’une autre manière, les résultats découlant de la gestion
charges, en tous les cas directement liés à l’activité immobilière, des immeubles en garantie du remboursement de la dette
quel que soit le poste du Compte de résultat dans lequel ils sont sont considérés comme se rapportant « spécifiquement » à la
classés et dans le respect du critère d’imputation des produits, gestion exonérée et/ou imposable selon que le bien objet de
sont imputés (a) à la gestion exonérée s’ils sont liés à des la garantie hypothécaire relève de l’une ou l’autre gestion. Par
immeubles destinés à la location, (b) à la gestion imposable s’ils conséquent, pour les financements qui (i) ont une garantie
sont liés à la location d’immeubles achetés pour la revente ou à immeubles destinés à la location et qui (ii) sont parallèlement
la sousટlocation d’immeubles. assortis de structures qui lient les résultats correspondants de
la gestion en garantie du remboursement de la dette, les
Les autres coûts des services, les coûts des matières premières,
charges financières correspondantes ont été affectées à la
fournitures, consommables et marchandises, les coûts pour
gestion exonérée, alors que si les prêts sont garantis par des
jouissance de biens de tiers, les frais de personnel et les autres
biens immobiliers achetés en vue de leur revente, les charges
provisions pour risques et les autres charges de gestion sont
financières correspondantes ont été affectées à la gestion
principalement des coûts « communs » aux deux gestions et, en
imposable.
tant que tels, sont répartis entre elles sur la base du paramètre
de revenu tel que calculé ciટdessus (il en va de même pour les
corrections de coûts effectuées au cours d’exercices ultérieurs à
leur inscription dans le bilan).




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 467
4 Renseignements financiers
Extrait du Rapport économique et patrimonial pour l’exercice clos le 31 décembre 2024




Dans les cas où les financements dont découlent lesdites Les produits et les charges comptabilisés en raison de variations
charges financières font l’objet d’opérations de couverture du de la juste valeur des instruments financiers dérivés qui ne sont
risque de fluctuation des taux d’intérêt, les produits et charges pas utilisés à des fins de couverture des flux financiers (ledit
de couverture correspondants sont affectés à la gestion cashટflow hedge) sont imputés à la gestion imposable.
exonérée ou imposable en fonction de l’imputation des flux
4.7.3.2.2.5 Impôts se rapportant à l’exercice
financiers couverts.
Les produits et charges d’impôts, courants et différés, sont
● les charges financières relatives à des dettes à court terme et attribués à la gestion exonérée ou à la gestion imposable selon
à des financements à moyen/long terme non hypothécaires, que le revenu imposable dont ils découlent (découleront) est
ni assortis desdites caractéristiques d’asservissement des flux imputable à l’une ou l’autre gestion.
(tels que les prêts obligataires convertibles et les lignes de
dette à court terme), y compris découlant de financements de En ce qui concerne les produits et les charges constituant des
sociétés contrôlées, sont considérées comme des coûts corrections d’éléments économiques comptabilisés dans les
« communs » aux deux gestions et par conséquent sont états financiers des exercices antérieurs au moment de
réparties entre ces dernières sur la base du paramètre de l’intégration dans le régime spécial, ou encore des actifs
revenu tel que calculé ciટdessus. contingents représentant des coûts et des charges qui auraient
été comptabilisés dans les exercices antérieurs à l’intégration
4.7.3.2.2.4 Corrections de valeur des actifs financiers dans le régime spécial (en continuité avec Beni Stabili S.p.A.
Les dépréciations de participations et autres titres (par ex. parts SIIQ), ces éléments – indépendamment de leur classification
d’OPCVM) et les éventuelles reprises ultérieures sont imputées à parmi les marges ou autres postes identifiés ciટdessus – sont
la gestion exonérée si elles sont liées à des participations dans entièrement attribués à la gestion imposable, car ils sont
des SIIQ/SIINQ, SICAF et autres fonds immobiliers qualifiés. Dans étroitement liés (après correction) aux éléments accumulés au
les autres cas, elles sont imputées à la gestion imposable. cours des exercices où la totalité du revenu était imposable.
Les dépréciations (les éventuelles corrections ultérieures) et les
pertes sur prêts de nature financière sont imputées à la gestion
imposable.


4.7.4 Capitaux propres (fonds de dotation)
Les capitaux propres se composent comme suit :
(en milliers d’euros) 31/12/2024 31/12/2023 Variations
III Réserves de réévaluation
● Réserve selon L. 266/05 911 943 911 943 -
● Réserve réévaluation L. 72/83 191 191 -
● Réserve réévaluation L. 413/91 53 53 -
● Réserve réévaluation L. 2/2009 24 130 24 130 -
● Réserve réévaluation L. 126/2020 182 390 182 390 -
● Réserve art. 89 Décret Présidentiel 917/86 et Loi 342/2000 12 12 -
● Autres réserves de réévaluation en suspension de la scission
de San Paolo IMI 1999 92 885 92 885 -
VI Autres réserves 681 845 441 762 240 083
VII Réserve pour opérations de couverture des flux financiers attendus - - -
IX Bénéfice/(Perte) de l’exercice - 2 024 - 59 348 57 324
TOTAL FONDS DE DOTATION 1 891 425 1 594 018 297 407



La variation du fonds de dotation sur l’exercice est globalement positive et s’élève à 297 407 K€.
Ce changement est dû :
i) à la trésorerie nette transférée durant l’exercice de la « casa iii) au net de la perte de l’exercice 2024, d’un montant de
madre » (société mère) à l’Établissement permanent italien 2 024 K€.
pour un montant de 277 750 K€
ii) à d’autres contributions versées par la « casa
madre » (société mère) à l’Établissement permanent italien
pour un montant de 21 681 K€, correspondant à la couverture
financière de refacturations de charges financières, services
et coûts engagés par cette dernière pour le compte de
l’Établissement permanent.




468 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Renseignements financiers
Extrait du Rapport économique et patrimonial pour l’exercice clos le 31 décembre 2024




La perte de l’exercice 2023, d’un montant de 59 348 K€, a été reclassée en tant que réduction aux « autres réserves ».
Le tableau ciટdessous présente une synthèse de l’évolution des capitaux propres (fonds de dotation) du 1er janvier 2023 au
31 décembre 2024 :
Réserves de Autres Résultat
(en milliers d’euros) réévaluation réserves de l’exercice Total
SOLDE AU 01/01/2023 1 211 604 479 631 114 1 691 349
Transfert du résultat 2022 aux autres réserves - 114 - 114 -
Contributions (remboursements) de (à) la « société mère » - - 37 983 - - 37 983
Résultat de l’exercice 2023 - - - 59 348 - 59 348
SOLDE AU 31/12/2023 1 211 604 441 762 - 59 348 1 594 018
Transfert du résultat 2023 aux autres réserves - - 59 348 59 348 -
Contributions (remboursements) de (à) la « société mère » - 299 431 - 299 431
Résultat de l’exercice 2024 - - - 2 024 - 2 024
SOLDE AU 31/12/2024 1 211 604 681 845 - 2 024 1 891 425



Il convient de noter qu’au 31 décembre 2024, les réserves montant de 24 130 K€ ; v) la réserve de réévaluation en vertu de
suivantes étaient en suspension d’impôt, pour un total de la loi n° 126/2020, d’un montant de 182 390 K€ ; vi) la réserve de
1 221 604 K€ : i) la réserve de réévaluation en vertu de la loi contribution en vertu de l’article 55 (maintenant 89) du Décret
n° 266/05, d’un montant de 911 943 K€ ; ii) la réserve de Présidentiel, 917/86 et conformément à la loi 342/2000 d’un
réévaluation en vertu de la loi n° 78/83, pour 191 K€ ; iii) la réserve montant de 12 K€ ; vii) la réserve de suspension d’impôt
de réévaluation en vertu de la loi n° 413/91, pour 53 K€ ; iv) la transférée par San Paolo IMI suite à la scission partielle
réserve de réévaluation en vertu de la loi n° 2/2009, d’un intervenue en 1999 pour 92 885 K€.




4




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 469
4 Renseignements financiers
Extrait du Rapport économique et patrimonial pour l’exercice clos le 31 décembre 2024




4.7.5 Tableaux et précisions de certains postes patrimoniaux et économiques
Vous trouverez ciટdessous quelques tableaux détaillés des postes patrimoniaux et économiques.
Les tableaux présentés ciટdessous sont uniquement ceux qui sont jugés utiles pour une meilleure compréhension des données figurant
dans les tableaux de calcul des paramètres (patrimonial et économique) visant à déterminer la prévalence des activités de location
immobilière, rapportés ciટdessus. Lorsque cela est jugé opportun, pour faciliter la lecture des données 2024, des références croisées
avec les schémas de calcul desdits paramètres ont été insérées.
Ces tableaux détaillés sont extraits de l’annexe du Rapport économique et patrimonial au 31 décembre 2024.
Toutes les données présentées ciટdessous sont exprimées en milliers d’euros.

4.7.5.1 Données patrimoniales
4.7.5.1.1 Immobilisations corporelles
4.7.5.1.1.1 Terrains et constructions
Solde au 31/12/2023 Acquisitions
Acquisi-
tions/
Fonds Dépenses Dévalua-
d’amortis- Fonds de supplémen- Ammortis- tion /
(en milliers d’euros) Coût historique sement dépréciation Total taires sements révaluations

Terrain 543 892 - - 35 894 507 998 - - ( 392)
Structure immeuble 369 076 - 20 849 - 53 999 294 228 365 ( 3 836) ( 2 393)
Finitions internes 87 405 - 42 321 - 5 889 39 195 7 357 ( 7 259) ( 207)
Couverture et finitions externes 173 873 - 27 910 - 21 635 124 328 1 479 ( 4 776) ( 557)
Installations 175 978 - 53 601 - 17 999 104 378 11 785 ( 8 557) ( 561)
Quid plus pour licences commerciales 0 0 0 0
Immeubles d’investissement 1 350 224 - 144 681 - 135 416 1 070 127 20 986 ( 24 428) ( 4 110)
Terrain 31 100 - - 31 100 - - -
Constructions en phase de développement 50 661 - - 50 661 24 291 - -
Immeubles en développement 81 761 - - 81 761 24 291 - -
Terrain 6 165 - - 1 253 4 912 - - -
Structure immeuble 3 772 - 161 - 3 611 - ( 50) -
Finitions internes 395 - 164 - 231 - ( 41) -
Couverture et finitions externes 741 - 127 - 614 - ( 26) -
Installations 720 - 200 - 520 - ( 42) -
Biens d’équipement 11 793 - 652 - 1 253 9 888 - ( 159) -
TOTAL TERRAINS ET CONSTRUCTIONS 1 443 778 - 145 333 - 136 669 1 161 776 45 277 ( 24 587) ( 4 110)




470 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
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Ventes Élimination par remplacement Reclassements Solde au 31/12/2024


Fonds Fonds de Fonds Fonds de Fonds Fonds de Fonds Fonds de
Coût d’amortis- déprécia- Coût d’amortis- déprécia- Coût d’amortis- déprécia- Coût d’amortis- déprécia-
historique sement tion historique sement tion historique sement tion historique sement tion Total

- 6 384 - 1 091 - - - - 16 500 - 8 203 521 008 - - 26 992 494 016
- 6 730 467 1 074 - 52 4 34 - 32 523 2 332 16 759 330 136 - 21 882 - 38 525 269 729
- 2 134 988 205 - 455 278 143 - 7 779 7 423 356 84 394 - 40 891 - 5 392 38 111
- 3 776 685 534 - 170 39 97 - 16 265 4 009 6 126 155 141 - 27 953 - 15 435 111 753
- 3 776 1 048 475 - 1 455 698 380 - 17 680 10 458 3 664 164 852 - 49 954 - 14 041 100 857
0 0 0 0
- 22 800 3 188 3 379 - 2 132 1 019 654 - 90 747 24 222 35 108 1 255 531 - 140 680 - 100 385 1 014 466
- - - - - - - - - 31 100 - - 31 100
- - - - - - - - - 74 952 - - 74 952
- - - - - - - - - 106 052 - - 106 052
- - - - - - - - - 6 165 - - 1 253 4 912
4
- - - - - - - - - 3 772 - 211 - 3 561
- - - - - - - - - 395 - 205 - 190
- - - - - - - - - 741 - 153 - 588
- - - - - - - - - 720 - 242 - 478
- - - - - - - - - 11 793 - 811 - 1 253 9 729
- 22 800 3 188 3 379 - 2 132 1 019 654 - 90 747 24 222 35 108 1 373 376 - 141 491 - 101 638 1 130 247




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 471
4 Renseignements financiers
Extrait du Rapport économique et patrimonial pour l’exercice clos le 31 décembre 2024




Le poste « Biens d’investissement » comprend les actifs détenus sur les « biens d’investissement » ont conduit à la cession de
à des fins locatives qui ne font pas l’objet d’une opération de certains éléments immobiliers « remplacés » (mais pas encore
restructuration majeure en cours, ayant conduit à leur libération totalement amortis) d’une valeur nette comptable de 459 K€
complète. Ces derniers biens, en tout état de cause destinés à la (valeur d’acquisition, nette d’amortissements et de réductions
location et donc uniquement à des fins d’exposition optimales, de valeur) ;
sont classés temporairement sous la rubrique « Biens en cours
● les amortissements de l’exercice se sont élevés à 24 587 K€, en
de développement » pendant la durée du projet de
plus desquels des dépréciations ont été nécessaires en raison
réaménagement luiટmême. Les coûts des petites interventions
de pertes de valeur (évaluées sur des propriétés individuelles)
de réaménagement en cours sur les immeubles destinés à la
considérées comme durables (et étayées par des évaluations
location sont plutôt classés dans le poste du bilan « Actifs en
établies par un expert indépendant) pour un montant de
cours et avances ».
5 459 K€, alors que les reprises suite aux dépréciations
Le poste « Biens d’équipement » concerne la partie d’un précédentes s’élèvent à 1 349 K€ (pour un montant net de
immeuble situé à Milan, utilisée comme bureaux par 4 110 K€) ;
l’Établissement permanent.
● les ventes portent sur un immeuble, cédé au prix de vente
En ce qui concerne les mouvements de l’exercice 2024, il total de 16 500 K€, contre une valeur comptable de l’actif
convient de noter que : vendu de 16 233 K€ (valeur d’acquisition nette des
amortissements et des pertes de valeur cumulés) ;
● au cours de l’exercice, des dépenses ont été engagées,
qualifiées comme contribuant à l’augmentation de la valeur ● une propriété, d’une valeur totale nette de 31 417 K€, a dû être
des biens immobiliers (conformément aux principes de reclassée de l’actif immobilisé (sousટrubrique « biens
référence) pour un total de 45 277 K€, dont 20 986 K€ relatifs d’investissement ») à l’actif circulant (sousટrubrique « biens
aux « biens immobiliers d’investissement » (pour des initiatives locatifs destinés à la vente »), en raison de la signature de
achevées), et 24 291 K€ aux « biens immobiliers en phase de compromis de vente pour la vente respective.
développement ». Les dépenses supplémentaires engagées


4.7.5.1.1.2 Autres biens
Solde au 31/12/2023 Ventes Élimination Solde au 31/12/2024
Fonds Fonds Fonds Fonds
Coût histo- d’amortis- Augmen- Amortis- Coût histo- d’amortis- Coût histo- d’amortis- Coût histo- d’amortis-
(en milliers d’euros) rique sement Total tations sement rique sement rique sement rique sement Total

Meubles et ameublement 861 - 208 653 355 - 34 - - - - 1 216 - 242 974
Machines électroniques et
équipements divers 421 - 312 109 31 - 35 - - - - 452 - 347 105
Autres biens 1 282 - 520 762 386 - 69 - - - - 1 668 - 589 1 079


4.7.5.1.1.3 Immobilisations en cours et acomptes
Ce poste comprend le coût des initiatives de réhabilitation immobilière en cours sur des « Immeubles d’investissement » pour un
montant de 3 082 K€ et des avances contractuelles aux fournisseurs pour travaux d’un montant de 600 K€.



4.7.5.1.2 Immobilisations financières
Participations
a) Sociétés b) Sociétés d-bis) Autres
(en milliers d’euros) contrôlées affiliées sociétés Total
Solde au 31/12/2023 919 612 50 477 4 078 974 167
Constitution de sociétés, augmentations de capital
et autres contributions 54 010 4 530 - 58 540
Achats - - - -
Ventes et liquidations - (3) - (3)
Dépréciations - 23 291 - - 330 - 23 621
Reprise de valeur 19 915 11 - 19 926
Reclassement en actifs financiers qui ne constituent
pas des immobilisations - 132 067 - - - 132 067
Solde au 31/12/2024 838 179 55 015 3 748 896 942
dont :
● SIIQ/SIINQ, Sicaf immobilières et fonds immobiliers qualifiés 815 101 - - 815 101
● Entreprises différentes des précédentes 23 078 55 015 3 748 81 841




472 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
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Extrait du Rapport économique et patrimonial pour l’exercice clos le 31 décembre 2024




a) Sociétés contrôlées

Delta entre valeur
Valeur comptable des
Capitaux comptable des % de capitaux participations et % de
% de propres de la participations propres de capitaux propres
(en milliers d’euros) participation société détenue (A) Covivio (B) correspondant (A) - (B)
Covivio Immobiliare 9 S.p.A. SIINQ 100% 64 132 64 132 64 132 -
Covivio Development Italy S.p.A. SIINQ 100% 437 853 391 444 437 853 - 46 409
Covivio 7 S.p.A 100% 12 816 12 816 12 816 -
Covivio Development Trading S.r.l 100% 10 180 10 226 10 180 46
Covivio Attività Immobiliari 5 S.r.l 100% 26 26 26 -
Covivio Attività Immobiliari 6 S.r.l 100% 10 10 10 -
Central Sicaf S.p.A. 51% 702 395 359 525 359 525 -
TOTAL 1 227 412 838 179 884 542 - 46 363

b) Sociétés affiliées
Achats/
% de partici- souscrip- Reprises
pation/ Solde au tions/ de pertes Déprécia- Reclas- Solde au
(en milliers d’euros) actions 31/12/2023 contributions de valeur tions Ventes sements 31/12/2024

A- Sociétés affiliées : Sociétés de capitaux
Zabarella 2023 S.r.l. 65% 13 865 - 11 - - - 13 876
Real Estate Solution & Technology S.r.l 30% 3 - - - (3) - -
TOTAL A 13 868 - 11 - (3) - 13 876

B- Sociétés affiliées : Titres en Fonds d’investissement immobiliers
n° 822 777 –
Fonds Porta Romana 43,80% 36 609 4 530 - - - - 41 139
TOTAL B 36 609 4 530 - - - - 41 139

TOTAL A + B 50 477 4 530 11 - (3) - 55 015
4
Zabarella 2023 S.r.l. est le véhicule destiné à la gestion d’une noter que la valeur comptable de l’investissement dans
jointટventure entre Covivio et l’une des plus importantes Zabarella 2023 S.r.l. n’a pas été ajustée à la part inférieure
entreprises italiennes dans le domaine de la construction et de correspondante des capitaux propres (part Covivio égale à
la restauration, pour le réaménagement et la transformation en 13 587 K€), la perte étant qualifiée de temporaire et non durable.
résidentiel d’une prestigieuse propriété du centre de Padoue, L’entreprise poursuit en effet exclusivement l’initiative de
destinée à la revente. Bien que détenant 65% du véhicule, dans redéveloppement et de vente de l’actiff susmentionné, à la suite
le bilan, conformément aux principes comptables en vigueur, de laquelle des marges positives plus que suffisantes sont
l’investissement est classé parmi les participations dans des attendues pour réabsorber les pertes y afférentes subies à
sociétés affiliées, car il s’agit d’une jointટventure. Il convient de moyen terme.
d-bis) Autres sociétés
% de Reprises
participation/ Solde au Achats/ de pertes Solde au
(en milliers d’euros) actions 31/12/2023 souscriptions de valeur Dépréciations Ventes Reclassements 31/12/2024

Autres entreprises
Nomisma S.p.A. - - - - - - -
Total autres entreprises 0 - - - 0 - -
Titres en Fonds d’investissement immobiliers
Fonds Securis Real Estate 99 4 078 - - - 330 - - 3 748
TOTAL DES TITRES DANS LES FONDS 4 078 - - - 330 - - 3 748

TOTAL 4 078 - - - 330 - - 3 748



Créances fixes « a) sur les sociétés contrôlées »
Ce poste, qui s’élève à 1 077 K€, comprend exclusivement le solde résiduel d’un prêt accordé à la société contrôlée Covivio
Development Trading S.r.l. Ce crédit a été encaissé en janvier 2025.




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 473
4 Renseignements financiers
Extrait du Rapport économique et patrimonial pour l’exercice clos le 31 décembre 2024




4.7.5.2 Actif circulant
4.7.5.2.1 Stocks
Terrains et constructions

Solde au 31/12/2023 Ventes Reclassements Solde au 31/12/2024
Fonds
Coût Fonds de Hausse Coût Fonds de Coût Fonds de Coût de
histo- dépré- des dé- Dépré- histo- dépré- histo- dépré- histo- dépré-
(en milliers d’euros) rique ciation Total Achats penses ciations rique ciation rique ciation rique ciation Total

Terrain 152 - 152 - - - - - - - - 152 - 152 -
Construction - - - - - - - - - - - - -
Immeubles achetés
en vue de revente 152 - 152 - - - - - - - - 152 - 152 -
Terrain 6 262 - 6 262 - - - 2 223 - 6 262 - 8 297 - 8 297 - 2 223 6 074
Construction 25 140 - 1 467 23 673 - - - 6 194 - 25 140 1 467 23 120 - 23 120 - 6 194 16 926
Biens locatifs destinés
à la vente (1) 31 402 - 1 467 29 935 - - - 8 417 - 31 402 1 467 31 417 - 31 417 - 8 417 23 000
TOTAL TERRAINS
ET CONSTRUCTIONS 31 554 - 1 619 29 935 - - - 8 417 - 31 402 1 467 31 417 - 31 569 - 8 569 23 000
(1) Dans le compte de résultat, les dépréciations des immeubles loués en cours de vente ont été classées au poste B) 10) c) conformément aux
dépréciations de tous les immeubles détenus en vue de la location



4.7.5.2.2 Créances
4.7.5.2.2.1 Envers les clients
(en milliers d’euros) 31/12/2024 31/12/2023
Créances clients (commerciales) à moins de 12 mois
Clients pour ventes d’immeubles et participations - -
Clients locataires 13 109 17 100
Arrhes pour l’achat de biens immobiliers
Clients pour services - -
Provision pour créances commerciales douteuses dues à moins de 12 mois - 6 334 - 15 728
Total créances clients (commerciales) exigibles à moins de 12 mois 6 775 1 372
Créances clients (commerciales) exigibles auટdelà de 12 mois
Clients pour ventes d’immeubles et participations 0 0
Clients locataires 13 744 14 599
Clients pour ventes d’immeubles et participations - -
Arrhes pour l’achat de biens immobiliers - -
Clients pour services 0 0
Provision pour créances commerciales douteuses 0 0
Total créances clients (commerciales) exigibles auટટdelà de 12 mois 13 744 14 599
TOTAL CRÉANCES CLIENTS 20 519 15 971




474 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Renseignements financiers
Extrait du Rapport économique et patrimonial pour l’exercice clos le 31 décembre 2024




4.7.5.2.2.2 Envers les sociétés contrôlées
(en milliers d’euros) 31/12/2024 31/12/2023
Créances sociétés contrôlées exigibles à moins de 12 mois
Financements - -
Comptes courants correspondants 0 0
Total des créances pour prêts et comptes courants correspondants 0 0
Créances commerciales pour prestations de services et locations 1 093 1 498
Créances commerciales pour les locations intraટgroupe
Créances pour ventes de participations
Autres créances vis-à-vis de sociétés contrôlées - -
Crédit résultant de la consolidation des revenus imposables au titre de l’IRES 1 823 839
Dividendes à recevoir - -
Total créances sociétés contrôlées exigibles à moins de 12 mois 2 916 2 337
Créances sociétés contrôlées exigibles auટટdelà de 12 mois
Créances commerciales pour prestations de services et locations - -
Total créances sociétés contrôlées exigibles auટટdelà de 12 mois - -
TOTAL DES CRÉANCES DES SOCIÉTÉS CONTRÔLÉES 2 916 2 337


4.7.5.2.2.3 Créances fiscales ii) le crédit de TVA en fin d’année pour 120 K€ (1 089 K€ au
Les créances fiscales s’élèvent au total à 372 K€ et sont classées 31 décembre 2023).
dans une période de 12 mois ou auટdelà en fonction des délais Les « créances fiscales » auટdelà de 12 mois, d’un montant de
de recouvrement attendus, comme indiqué ciટdessous. 116 K€ (et inchangées par rapport au 31 décembre 2023)
Le solde du poste « Créances fiscales » à 12 mois, d’un montant comprennent :
total de 256 K€ (1 362 K€ au 31 décembre 2023), comprend i) le crédit IRES (92 K€) découlant de la déductibilité partielle
principalement : aux fins de l’IRES, de l’IRAP versée lors des exercices
i) les créances au titre des impôts directs IRES etIRAP de précédents, comme l’exige la loi n° 2/2009 et la loi
132 K€, respectivement de 56 K€ (174 K€ au 31 décembre n° 214/2011
2023) et 76 K€ (84 K€ au 31 décembre 2023) ii) le créditIRAP (24 K€), demandé en remboursement par une
4
société contrôlée lors de la liquidation et transféré à Covivio.
Ce crédit sera remboursé directement à Covivio.




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 475
4 Renseignements financiers
Extrait du Rapport économique et patrimonial pour l’exercice clos le 31 décembre 2024




4.7.5.2.2.4 Impôts constatés d’avance
Coûts temporairement
Différence valeur non déductibles
comptable/ (y compris
valeur fiscale dépréciations de titres
(en milliers d’euros) du bien Pertes fiscales de participation) Total
Solde au 31/12/2023 40 789 - 2 055 42 844
Augmentations/(diminutions) nettes du compte de résultat - 1 085 - - 1 235 - 2 320
Augmentations/(diminutions) nettes des capitaux propres - - - -
Solde au 31/12/2024 39 704 - 820 40 524


Créances vis-à-vis de tiers
(en milliers d’euros) 31/12/2024 31/12/2023
Autres créances exigibles à moins de 12 mois
Créance envers la Municipalité de Rome pour expropriations - -
Dépôts de cautions et dépôts de garanties - -
Avances et créances fournisseurs 152 345
Autres créances 429 1 156
Provision pour autres créances douteuses dues à moins de 12 mois - 262 - 1 099
Total autres créances exigibles à moins de 12 mois 319 402
Autres créances exigibles auટટdelà de 12 mois
Créance envers la Municipalité de Rome 3 867 6 758
Dépôts de cautions et dépôts de garanties 18 18
Autres créances
Provision pour autres créances douteuses dues auટdelà de 12 mois - 3 867 - 6 758
Total autres créances exigibles auટટdelà de 12 mois 18 18
TOTAL CRÉANCES VIS-À-VIS DE TIERS 337 420


4.7.5.2.3 Actifs financiers qui ne constituent pas des 4.7.5.2.4 Trésorerie
immobilisations Elle s’élève à un total de 7 258 K€ (1 459 K€ au 31 décembre 2023)
i) participations dans des sociétés contrôlées et est entièrement constituée de dépôts bancaires.

Le solde du poste au 31 décembre 2024 comprend uniquement 4.7.5.3 Comptes de régularisation
la valeur de la participation dans une société contrôlée qui,
Les comptes de régularisation actifs, d’un montant de 1 124 K€
comme indiqué au paragraphe précédent « Principaux
(1 299 K€ au 31 décembre 2023), comprennent les acomptes
événements de l’exercice », fait l’objet d’accords préliminaires
relatifs à la taxe d’enregistrement payée d’avance sur les
pour la vente de la participation majoritaire, l’acquéreur ayant
annuités en cours des contrats de location et les acomptes des
l’option d’acheter ultérieurement la participation restante.
commissions de courtage engagées pour la conclusion des
ii) actifs financiers vis-à-vis des sociétés contrôlées pour la contrats de location existants (qui, conformément aux exigences
gestion centralisée de la trésorerie des principes de référence, sont imputés au compte de résultat
sur la durée du contrat de location sousટjacent).
Pour les deux années comparées, le solde du poste (5 068 K€ au
31 décembre 2024 et 10 437 K€ au 31 décembre 2023) se réfère
entièrement aux créances représentées par les soldes, actifs
pour Covivio et porteurs d’intérêts, des relations de cash pooling
avec les sociétés contrôlées, mises en place à des fins
d’efficacité financière avec la gestion centralisée de la liquidité
du Groupe Covivio en Italie.




476 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Renseignements financiers
Extrait du Rapport économique et patrimonial pour l’exercice clos le 31 décembre 2024




4.7.5.4 Données économiques
4.7.5.4.1 Valeur de la production
Revenus des ventes et des services
Référence croisée au paramètre
A1 – Revenus des ventes et des services Exercice 2024 Exercice 2023 de revenu – par. 2.1
a) revenus locatifs 59 307 59 481
● d’immeubles de location 59 302 59 459 59 302 (A)
● d’immeubles achetés pour la revente et en sousટlocation 5 22
● d’immeubles en sousટlocation
b) revenus des services 3 407 2 708
c) revenus des ventes d’immeubles achetés en vue de revente 1 14 000
TOTAL A1 62 715 76 189


Autres produits et revenus
Référence croisée au paramètre
A5 – Autres produits et revenus Exercice 2024 Exercice 2023 de revenu – par. 2.1
a) plusટvalues sur la vente d’immobilisations et produits
de la vente d’autres droits de propriété 1 045 2 889
dont :
● plusટvalues de cession de biens immobiliers détenus
à des fins locatives comptabilisées au cours de l’exercice 1 045 2 889 1 045 (B)
● plusટvalues découlant de la vente d’autres immobilisations - -
1 045 2 889
b) reprises de valeur
● réévaluations des immeubles d’investissement 1 349 2 864 1 349 (F1)
1 349 2 864
c) actifs contingents et inexistants
● libération de provisions pour risques et charges 629 1 206 629 (F3) 4
● libération de provisions pour créances douteuses 4 333 1 410 4 333 (F3)
● actifs contingents pour rect. frais (y compris les remboursements
d’assurance) 7 217
● dont ceux pour recouvrement d’autres frais 7 146 7 (F5)
● dont pour d’autres actifs contingents et inexistants - 71
● rabais actifs - - -
4 969 2 833
d) produits et revenus de la gestion non caractéristique,
de nature non financière
● recouvrement des frais annexes auprès des locataires 4 867 5 654 4 867 (F2)
● récupération intraટgroupe des dépenses et des frais annexes 339 198 339 (F2)
● remboursements d’assurance et autres produits 94 23
5 300 5 875
TOTAL A5 12 663 14 461




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 477
4 Renseignements financiers
Extrait du Rapport économique et patrimonial pour l’exercice clos le 31 décembre 2024




4.7.5.4.2 Produits financiers
4.7.5.4.2.1 Produits de participation
Référence croisée
au paramètre de
C15 – Produits de participation : Exercice 2024 Exercice 2023 revenu – par. 2.1
a) dans des sociétés contrôlées et affiliées 33 223 50 097
1) dont dividendes
● de SIIQ/SIINQ, SICAF et fonds immobiliers qualifiés
(distributions de bénéfices) 33 220 50 085 33 220 (C)
● d’autres sociétés contrôlées et affiliées 3 12
2) dont marges positives découlant des cessions - -
b) dans les sociétés exerçant le contrôle - -
c) dans des sociétés soumises au contrôle des sociétés exerçant le contrôle - -
d) dans d’autres sociétés 332 156
TOTAL C15 33 555 50 253

4.7.5.4.2.2. Autres produits financiers
Référence croisée
au paramètre de
C16 – Autres produits financiers Exercice 2024 Exercice 2023 revenu – par. 2.1
a) de créances inscrites dans les immobilisations - -
b) de titres inclus dans des immobilisations qui ne constituent
pas des participations - -
c) de titres inclus dans l’actif circulant qui ne constituent
pas des participations - -
d) produits différents des précédents : - -
● de sociétés contrôlées 1 030 567 146 (F7)
● de sociétés soumises au contrôle des sociétés exerçant le contrôle - -
● d’autres entités 453 36
produits d’intérêts envers des banques 453 - 453 (F7)
dont les autres intérêts perçus d’avance et différences de change - -
dont int. sur crédits d’impôts - - -
dont pour actualisation des créances et autres - 37
TOTAL C16 1 483 603




478 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Renseignements financiers
Extrait du Rapport économique et patrimonial pour l’exercice clos le 31 décembre 2024




4.7.5.5 Ajustements de la valeur des actifs financiers : Réévaluations
Référence croisée au paramètre
D18 – Réévaluations Exercice 2024 Exercice 2023 de revenu – par. 2.1
a) de participations
dont participations dans des SIIQ/SIINQ et SICAF immobilières 16 148 - 16 148 (F4)
dont des participations dans d’autres sociétés 3 778 2 134 3 778 (F4)
Total a) de participations 19 926 2 134
b) d’immobilisations financières ne constituant
pas des participations - - - (F4)
Total b) d’immobilisations financières ne constituant
pas des participations - -
d) d’instruments financiers dérivés :
● dérivés à partie positive inefficace - -
● option de conversion d’obligations à partie positive inefficace
(ledit ORNANE) et IRS - -
Total d) d’instruments financiers dérivés - -
TOTAL D18 – RÉÉVALUATIONS 19 926 2 134


4.7.5.6 Impôts
Référence croisée au paramètre
20 – Impôts sur le revenu de l’exercice : Exercice 2024 Exercice 2023 de revenu – par. 2.1
a) Impôts courants - 1 260 - 3 824
● impôts courants - 1 466 - 3 876 -
● revenus pour retraitement des impôts courants
de l’exercice précédent 206 52 206 (F6)
● charges pour retraitement des impôts courants
de l’exercice précédent - -
● revenu pour retraitement de l’impôt de substitution
en vue de réévaluation selon la loi 126/2020 - - - 4
b) Impôts différés 71 - 3 184
● provisions et déblocages pour impôts différés 71 - 3 246 71 (F8)
● recalcul des impôts différés des années précédentes - 62 -
c) Impôts constatés d’avance - 2 320 9 834
● provisions et déblocages pour impôts constatés d’avance 0 0
● provisions et déblocages pour impôts constatés d’avance - 2 320 9 834
● recalcul des impôts différés des années précédentes - - -
d) produits découlant de la consolidation fiscale 1 658 901 1 658 (F8)
TOTAL 20 - 1 851 3 727 1 729 (F8)




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 479
Suedstern Berlin
© Covivio / DR




480 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
5
Assemblée
ssemblée
emblé
générale
g
et gouvernement
d'entreprise
5.1 Ordre du jour et texte des projets de 5.4 Rapport spécial des commissaires
résolutions de l’Assemblée générale aux comptes sur les conventions
mixte du 17 avril 2025 482 réglementées 597
5.1.1 Ordre du jour 482 Conventions soumises à l’approbation
5.1.2 Texte des projets de résolutions 483 de l’assemblée générale 597
5.2 Rapport du Conseil d’Administration Conventions déjà approuvées
sur le texte des projets de résolutions par l’assemblée générale 598
présentés à l’Assemblée générale 5.5 Rapport des commissaires aux
mixte du 17 avril 2025 499 comptes sur la réduction du capital 601
5.2.1 À titre ordinaire 499 5.6 Rapport des commissaires aux
5.2.2 À titre extraordinaire 502 comptes sur l’émission d’actions et de
5.3 Rapport du Conseil d’Administration diverses valeurs mobilières avec
sur le gouvernement d’entreprise 509 maintien et/ou suppression du droit
préférentiel de souscription 602
Principes de gouvernance 509
5.3.1 Organes de direction 510 5.7 Rapport des commissaires aux
5.3.2 Conseil d’Administration 517 comptes sur l’autorisation
d’attribution d’actions gratuites
5.3.3 Les Comités spécialisés du Conseil
existantes ou à émettre 604
d’Administration 558
5.3.4 Rémunérations des mandataires sociaux 569 5.8 Rapport des commissaires aux
5.3.5 Modalités particulières relatives comptes sur l’émission d’actions et/
à la participation des actionnaires ou de valeurs mobilières réservée aux
aux Assemblées générales et synthèse adhérents d’un plan d’épargne
des délégations et autorisations d’entreprise 605
financières en cours de validité dans le 5.9 Responsables du contrôle des
domaine des augmentations de capital 593 comptes 606
5.3.6 Éléments susceptibles d’avoir une
incidence en cas d’offre publique 595
5.3.7 Principales caractéristiques des systèmes
de contrôle interne et de gestion des
risques dans le cadre du processus
d'établissement de l'information financière.
d'ét 596




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 481
5 Assemblée générale et gouvernement d'entreprise
Ordre du jour et texte des projets de résolutions de l’Assemblée générale mixte du 17 avril 2025




5.1 Ordre du jour et texte des projets de résolutions
de l’Assemblée générale mixte du 17 avril 2025
5.1.1 Ordre du jour 5.1.1.2 À titre extraordinaire
● Délégation de compétence au Conseil d’Administration à l’effet
5.1.1.1 À titre ordinaire de décider l’augmentation du capital social de la société par
● Approbation des comptes sociaux clos le 31 décembre 2024 incorporation de réserves, bénéfices ou primes

● Approbation des comptes consolidés clos le 31 décembre ● Autorisation à donner au Conseil d’Administration à l’effet de
2024 réduire le capital social de la société par voie d’annulation
d’actions
● Affectation du résultat – Distribution du dividende
● Délégation de compétence au Conseil d’Administration à l’effet
● Approbation du rapport spécial des Commissaires aux d’émettre des actions de la société et/ou des valeurs mobilières
comptes établi conformément à l’article L. 225ટ40 du Code de donnant accès au capital de la société (ou au capital de sociétés
commerce et des conventions visées aux articles L. 225ટ38 et dont la société possède directement ou indirectement plus de la
suivants du Code de commerce qui y sont mentionnées moitié du capital), avec maintien du droit préférentiel de
souscription des actionnaires
● Approbation des informations mentionnées à l’article
L. 22ટ10ટ9, I. du Code de commerce relatives à l’ensemble des ● Délégation de compétence au Conseil d’Administration à l’effet
rémunérations des mandataires sociaux au titre de l’exercice d’émettre des actions de la société et/ou des valeurs mobilières
clos le 31 décembre 2024 donnant accès au capital de la société (ou au capital de
sociétés dont la société possède directement ou indirectement
● Approbation des éléments fixes, variables et exceptionnels
plus de la moitié du capital), avec suppression du droit
composant la rémunération totale et les avantages de toute
préférentiel de souscription des actionnaires et avec un délai de
nature versés au cours de l’exercice clos le 31 décembre 2024
priorité facultatif, par voie d’offre au public autre que celle
ou attribués au titre du même exercice à M. JeanટLuc
mentionnée au 1° de l’article L. 411ટ2 du Code monétaire et
Biamonti en qualité de Président du Conseil d’Administration
financier
● Approbation des éléments fixes, variables et exceptionnels
● Délégation de compétence au Conseil d’Administration à l’effet
composant la rémunération totale et les avantages de toute
d’émettre des actions de la société et/ou des valeurs mobilières
nature versés au cours de l’exercice clos le 31 décembre 2024
donnant accès au capital de la société (ou au capital de
ou attribués au titre du même exercice à M. Christophe
sociétés dont la société possède directement ou indirectement
Kullmann en qualité de Directeur Général
plus de la moitié du capital), avec suppression du droit
● Approbation des éléments fixes, variables et exceptionnels préférentiel de souscription des actionnaires, au profit
composant la rémunération totale et les avantages de toute d’investisseurs qualifiés ou d’un cercle restreint d’investisseurs
nature versés au cours de l’exercice clos le 31 décembre 2024 dans le cadre d’une offre visée au 1° de l’article L. 411ટ2 du Code
ou attribués au titre du même exercice à M. Olivier Estève en monétaire et financier
qualité de Directeur Général Délégué
● Autorisation à donner au Conseil d’Administration à l’effet
● Approbation de la politique de rémunération applicable au d’augmenter le nombre de titres à émettre en cas
Président du Conseil d’Administration d’augmentation de capital avec ou sans droit préférentiel de
souscription des actionnaires
● Approbation de la politique de rémunération applicable au
Directeur Général ● Délégation de compétence au Conseil d’Administration à l’effet
d’émettre des actions et/ou des valeurs mobilières donnant
● Approbation de la politique de rémunération applicable au accès au capital de la société en rémunération de titres apportés
Directeur Général Délégué à toute offre publique d’échange initiée par la société
● Approbation de la politique de rémunération applicable aux ● Délégation de compétence au Conseil d’Administration à l’effet
Administrateurs de procéder à l’émission d’actions et/ou de valeurs mobilières
● Renouvellement du mandat d’Administrateur de la société donnant accès au capital de la société en vue de rémunérer des
Predica apports en nature consentis à la société et constitués de titres de
capital ou de valeurs mobilières donnant accès au capital
● Nomination de Mme Micaela Le Divelec en qualité
d’Administratrice ● Délégation de compétence au Conseil d’Administration à l’effet
de procéder à des augmentations de capital réservées aux
● Renouvellement du mandat de Commissaire aux comptes salariés de la société et aux sociétés du groupe Covivio adhérant
titulaire de la société Ernst & Young et Autres à un plan d’épargne, avec suppression du droit préférentiel de
Renouvellement du mandat de la société Ernst & Young et souscription des actionnaires
●
Autres en qualité de Commissaire aux comptes en charge de ● Autorisation à donner au Conseil d’Administration à l’effet de
la certification des informations en matière de durabilité procéder à des attributions gratuites d’actions existantes ou à
Nomination de la société KPMG S.A. en qualité de émettre de la société au profit des salariés et/ou des
●
Commissaire aux comptes en charge de la certification des mandataires sociaux de la société et des sociétés qui lui sont
informations en matière de durabilité liées, emportant renonciation des actionnaires à leur droit
préférentiel de souscription aux actions à émettre
● Autorisation à donner au Conseil d’Administration en vue de
l’achat par la société de ses propres actions ● Modification de l’article 15 (Convocations et délibérations du
Conseil d’administration), de l’article 16 (Pouvoirs du Conseil
d’administration) et de l’article 22 (Assemblées
( Générales) des
statuts de la société
● Pouvoirs pour formalités
482 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Assemblée générale et gouvernement d'entreprise
Ordre du jour et texte des projets de résolutions de l’Assemblée générale mixte du 17 avril 2025




5.1.2 Texte des projets de résolutions
5.1.2.1 À titre ordinaire
PREMIÈRE RÉSOLUTION Ainsi chaque action recevra un dividende de 3,50 €.
(Approbation des comptes sociaux clos le 31 décembre 2024). Le dividende sera mis en paiement le 5 mai 2025.
L’Assemblée générale, statuant aux conditions de quorum et de
majorité requises pour les Assemblées générales ordinaires, Sur la base du nombre total d’actions composant le capital
connaissance prise des comptes sociaux de l’exercice clos le 31 social au 19 février 2025, soit 111 623 468 actions, et sous réserve
décembre 2024 et des rapports du Conseil d’Administration et de l’application éventuelle des dispositions de l’article 25.3 des
des Commissaires aux comptes sur les comptes annuels, statuts de la société aux Actionnaires à Prélèvement, il sera ainsi
approuve dans toutes leurs parties le rapport du Conseil attribué un dividende total de 390 682 138 €.
d’Administration, les comptes sociaux de l’exercice clos le La partie de ce dividende prélevée sur des bénéfices soumis à
31 décembre 2024, comprenant le bilan, le compte de résultat et l’impôt sur les sociétés et attribuée à des personnes physiques
l’annexe, tels qu’ils ont été présentés et qui se soldent par un imposables à l’impôt sur le revenu en France n’ouvre droit à
bénéfice de 82 244 821,20 €. l’abattement de 40 % qu’en cas d’option annuelle, expresse,
L’Assemblée générale approuve en conséquence les opérations globale et irrévocable pour le barème progressif de l’impôt sur le
traduites dans ces comptes et résumées dans ces rapports. revenu conformément aux dispositions de l’article 200 A 2 du
Code général des impôts. Conformément à l’article 158 3, 3° b bis
L’Assemblée générale prend acte qu’il n’y a pas de dépenses et du Code général des impôts, cet abattement ne s’applique pas
charges visées à l’article 39.4 du Code général des impôts et aux bénéfices exonérés d’impôt sur les sociétés au titre du
constate qu’il n’y a pas d’impôt sur les sociétés à supporter à ce régime SIIC en application de l’article 208 C du Code général
titre. des impôts.

DEUXIÈME RÉSOLUTION Le dividende exonéré d’impôt sur les sociétés en application de
(Approbation des comptes consolidés clos le 31 décembre l’article 208 C du Code général des impôts et non éligible à
2024). l’abattement de 40 % s’élève à 78 525 031,17 €.
L’Assemblée générale, statuant aux conditions de quorum et de Le dividende prélevé sur des bénéfices soumis à l’impôt sur les
majorité requises pour les Assemblées générales ordinaires, sociétés s’élève à 198 995 696,78 €.
connaissance prise des rapports du Conseil d’Administration et
des Commissaires aux comptes sur les comptes consolidés, Le solde du dividende prélevé à hauteur de 113 161 410,05 € sur le
approuve les comptes consolidés de l’exercice clos le compte « Prime d'apport » est considéré comme un
31 décembre 2024, comprenant le bilan, le compte de résultat et remboursement d'apport au sens des dispositions de l’article
l’annexe, tels qu’ils lui ont été présentés, ainsi que les opérations 112ટ1° du Code général des impôts.
traduites dans ces comptes et résumées dans ces rapports. L’Assemblée générale décide que le montant auquel des
L’Assemblée générale constate que le résultat net consolidé du actionnaires auraient éventuellement renoncé ainsi que le
groupe au 31 décembre 2024 s’élève à 68 118 K€. montant correspondant aux actions autoટdétenues à la date de
mise en paiement du dividende, qui ne donnent pas droit au
TROISIÈME RÉSOLUTION dividende conformément aux dispositions de l’article L. 225ટ210
(Affectation du résultat – Distribution du dividende). du Code de commerce, seront affectés au compte « Report à
nouveau ». En conséquence, l’Assemblée générale confère tous
L’Assemblée générale, statuant aux conditions de quorum et de
pouvoirs au Conseil d’Administration, avec faculté de
majorité requises pour les Assemblées générales ordinaires,
subdélégation dans les conditions prévues par les dispositions
après avoir constaté que le bénéfice de l’exercice qui s’élève à
légales et réglementaires, à l’effet de déterminer, en
82 244 821,20 €, augmenté du report à nouveau bénéficiaire d’un
considération du nombre d’actions détenues par la société à la
montant de 2 561 351,10 €, porte le bénéfice distribuable à un
montant de 84 806 172,30 €, décide, sur proposition du Conseil
date d’arrêté des positions (incluse), le montant global du 5
dividende et, en conséquence, le montant qui sera affecté au
d’Administration :
compte « Report à nouveau ».
● d’affecter le bénéfice distribuable d’un montant de
84 806 172,30 € à la distribution d’un dividende ;
● de procéder également à la distribution d’une somme de
305 875 965,70 € prélevée sur :
(i) le compte « Prime de fusion », à hauteur de 192 714 555,65
€, qui sera ainsi ramené de 192 714 555,65 € à 0 € ;
(ii) le compte « Prime d’apport », à hauteur de 113 161 410,05 €,
qui sera ainsi ramené de 568 906 779,20 € à 455 745
369,15 €.




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 483
5 Assemblée générale et gouvernement d'entreprise
Ordre du jour et texte des projets de résolutions de l’Assemblée générale mixte du 17 avril 2025




Conformément à la loi, l’Assemblée générale constate que les dividendes distribués au titre des trois exercices précédents ont été les
suivants :

Montant du dividende éligible Montant du dividende non éligible
Exercice Nature du dividende Dividende versé par action à l’abattement de 40% (1) à l’abattement de 40%
2021 Courant 3,75 € 0,9761 € 2,7739 €
2022 Courant 3,75 € 1,2939 € 2,4561 €
2023 Courant 3,30 € 1,0121 € 2,2879 €
(1) En cas d’option globale pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu.



QUATRIÈME RÉSOLUTION SEPTIÈME RÉSOLUTION
(Approbation du rapport spécial des Commissaires aux comptes (Approbation des éléments fixes, variables et exceptionnels
établi conformément à l’article L. 225ટ40 du Code de commerce composant la rémunération totale et les avantages de toute
et des conventions visées aux articles L. 225ટ38 et suivants nature versés au cours de l’exercice clos le 31 décembre 2024 ou
du Code de commerce qui y sont mentionnées). attribués au titre du même exercice à M. Christophe Kullmann
L’Assemblée générale, statuant aux conditions de quorum et de en qualité de Directeur Général).
majorité requises pour les Assemblées générales ordinaires, L’Assemblée générale, statuant aux conditions de quorum et de
après avoir pris connaissance du rapport spécial des majorité requises pour les Assemblées générales ordinaires,
Commissaires aux comptes relatif aux conventions visées aux connaissance prise du rapport du Conseil d’Administration sur le
articles L. 225ટ38 et suivants du Code de commerce, approuve gouvernement d’entreprise établi conformément à l’article
ledit rapport et lesdites conventions conclues ou exécutées au L. 225ટ37 du Code de commerce, approuve, en application de
cours de l’exercice clos le 31 décembre 2024. l’article L. 22ટ10ટ34, II. du Code de commerce, les éléments fixes,
variables et exceptionnels composant la rémunération totale et
CINQUIÈME RÉSOLUTION les avantages de toute nature versés au cours de l’exercice clos
(Approbation des informations mentionnées à l’article L. 22ટ10ટ9, le 31 décembre 2024 ou attribués au titre du même exercice à
I. du Code de commerce relatives à l’ensemble des M. Christophe Kullmann en sa qualité de Directeur Général, tels
rémunérations des mandataires sociaux au titre de l’exercice que décrits dans ledit rapport, et figurant au paragraphe
clos le 31 décembre 2024). 5.3.4.3.2 du document d’enregistrement universel de la société
L’Assemblée générale, statuant aux conditions de quorum et de relatif à l’exercice 2024.
majorité requises pour les Assemblées générales ordinaires,
HUITIÈME RÉSOLUTION
connaissance prise du rapport du Conseil d’Administration sur le
gouvernement d’entreprise établi conformément à l’article (Approbation des éléments fixes, variables et exceptionnels
L. 225ટ37 du Code de commerce, approuve, en application de composant la rémunération totale et les avantages de toute
l’article L. 22ટ10ટ34, I. du Code de commerce, les informations nature versés au cours de l’exercice clos le 31 décembre 2024 ou
mentionnées à l’article L. 22ટ10ટ9, I. du Code de commerce qui y attribués au titre du même exercice à M. Olivier Estève en
sont présentées relatives à l’ensemble des rémunérations des qualité de Directeur Général Délégué).
mandataires sociaux au titre de l’exercice clos le 31 décembre L’Assemblée générale, statuant aux conditions de quorum et de
2024, et figurant au paragraphe 5.3.4.2 du document majorité requises pour les Assemblées générales ordinaires,
d’enregistrement universel de la société relatif à l’exercice 2024. connaissance prise du rapport du Conseil d’Administration sur le
gouvernement d’entreprise établi conformément à l’article
SIXIÈME RÉSOLUTION L. 225ટ37 du Code de commerce, approuve, en application de
(Approbation des éléments fixes, variables et exceptionnels l’article L. 22ટ10ટ34, II. du Code de commerce, les éléments fixes,
composant la rémunération totale et les avantages de toute variables et exceptionnels composant la rémunération totale et
nature versés au cours de l’exercice clos le 31 décembre 2024 ou les avantages de toute nature versés au cours de l’exercice clos
attribués au titre du même exercice à M. JeanટLuc Biamonti en le 31 décembre 2024 ou attribués au titre du même exercice à
qualité de Président du Conseil d’Administration). M. Olivier Estève en sa qualité de Directeur Général Délégué, tels
L’Assemblée générale, statuant aux conditions de quorum et de que décrits dans ledit rapport, et figurant au paragraphe
majorité requises pour les Assemblées générales ordinaires, 5.3.4.3.3 du document d’enregistrement universel de la société
connaissance prise du rapport du Conseil d’Administration sur le relatif à l’exercice 2024.
gouvernement d’entreprise établi conformément à l’article
NEUVIÈME RÉSOLUTION
L. 225ટ37 du Code de commerce, approuve, en application de
l’article L. 22ટ10ટ34, II. du Code de commerce, les éléments fixes, (Approbation de la politique de rémunération applicable au
variables et exceptionnels composant la rémunération totale et Président du Conseil d’Administration).
les avantages de toute nature versés au cours de l’exercice clos L’Assemblée générale, statuant aux conditions de quorum et de
le 31 décembre 2024 ou attribués au titre du même exercice à majorité requises pour les Assemblées générales ordinaires,
M. JeanટLuc Biamonti en sa qualité de Président du Conseil connaissance prise du rapport du Conseil d’Administration sur le
d’Administration, tels que décrits dans ledit rapport, et figurant gouvernement d’entreprise établi conformément à l’article
au paragraphe 5.3.4.3.1 du document d’enregistrement universel L. 225ટ37 du Code de commerce décrivant notamment les
de la société relatif à l’exercice 2024. éléments de la politique de rémunération des mandataires
sociaux, approuve, en application de l’article L. 22ટ10ટ8 du Code
de commerce, la politique de rémunération applicable au
Président du Conseil d’Administration qui y est présentée, et
figurant au paragraphe 5.3.4.1.1 du document d’enregistrement
universel de la société relatif à l’exercice 2024.




484 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Assemblée générale et gouvernement d'entreprise
Ordre du jour et texte des projets de résolutions de l’Assemblée générale mixte du 17 avril 2025




DIXIÈME RÉSOLUTION QUATORZIÈME RÉSOLUTION
(Approbation de la politique de rémunération applicable au (Nomination de Mme Micaela Le Divelec en qualité
Directeur Général). d’Administratrice).
L’Assemblée générale, statuant aux conditions de quorum et de L’Assemblée générale, statuant aux conditions de quorum et de
majorité requises pour les Assemblées générales ordinaires, majorité requises pour les Assemblées générales ordinaires,
connaissance prise du rapport du Conseil d’Administration sur le connaissance prise du rapport du Conseil d’Administration,
gouvernement d’entreprise établi conformément à l’article décide de nommer, à compter de ce jour, Mme Micaela Le
L. 225ટ37 du Code de commerce décrivant notamment les Divelec en qualité d’Administratrice pour une période de quatre
éléments de la politique de rémunération des mandataires (4) ans venant à expiration à l’issue de l’Assemblée générale des
sociaux, approuve, en application de l’article L. 22ટ10ટ8 du Code actionnaires appelée à statuer en 2029 sur les comptes de
de commerce, la politique de rémunération applicable au l’exercice clos le 31 décembre 2028.
Directeur Général qui y est présentée, et figurant au paragraphe
5.3.4.1.2 du document d’enregistrement universel de la société QUINZIÈME RÉSOLUTION
relatif à l’exercice 2024. (Renouvellement du mandat de Commissaire aux comptes
titulaire de la société Ernst & Young et Autres).
ONZIÈME RÉSOLUTION
L’Assemblée générale, statuant aux conditions de quorum et de
(Approbation de la politique de rémunération applicable au majorité requises pour les Assemblées générales ordinaires,
Directeur Général Délégué). connaissance prise du rapport du Conseil d’Administration, et
L’Assemblée générale, statuant aux conditions de quorum et de après avoir constaté que le mandat de Commissaire aux
majorité requises pour les Assemblées générales ordinaires, comptes titulaire de la société Ernst & Young et Autres arrive à
connaissance prise du rapport du Conseil d’Administration sur le son terme lors de la présente Assemblée générale, décide de
gouvernement d’entreprise établi conformément à l’article renouveler, à compter de ce jour, le mandat de Commissaire aux
L. 225ટ37 du Code de commerce décrivant notamment les comptes titulaire de la société Ernst & Young et Autres, pour une
éléments de la politique de rémunération des mandataires période de six (6) exercices venant à expiration à l’issue de
sociaux, approuve, en application de l’article L. 22ટ10ટ8 du Code l’Assemblée générale des actionnaires appelée à statuer en 2031
de commerce, la politique de rémunération applicable au sur les comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2030.
Directeur Général Délégué qui y est présentée, et figurant au
paragraphe 5.3.4.1.2 du document d’enregistrement universel de SEIZIÈME RÉSOLUTION
la société relatif à l’exercice 2024. (Renouvellement du mandat de la société Ernst & Young et
Autres en qualité de Commissaire aux comptes en charge de la
DOUZIÈME RÉSOLUTION certification des informations en matière de durabilité).
(Approbation de la politique de rémunération applicable aux L’Assemblée générale, statuant aux conditions de quorum et de
Administrateurs). majorité requises pour les Assemblées générales ordinaires,
L’Assemblée générale, statuant aux conditions de quorum et de connaissance prise du rapport du Conseil d’Administration, et
majorité requises pour les Assemblées générales ordinaires, après avoir constaté que le mandat de Commissaire aux
connaissance prise du rapport du Conseil d’Administration sur le comptes en charge de la certification des informations en
gouvernement d’entreprise établi conformément à l’article matière de durabilité de la société Ernst & Young et Autres arrive
L. 225ટ37 du Code de commerce décrivant notamment les à son terme lors de la présente Assemblée générale, décide de
éléments de la politique de rémunération des mandataires renouveler, à compter de ce jour, le mandat de la société Ernst &
sociaux, approuve, en application de l’article L. 22ટ10ટ8 du Code Young et Autres en qualité de Commissaire aux comptes en
de commerce, la politique de rémunération applicable aux charge de la certification des informations en matière de
Administrateurs qui y est présentée, et figurant au paragraphe durabilité, pour une période de six (6) exercices venant à
5.3.4.1.3 du document d’enregistrement universel de la société expiration à l’issue de l’Assemblée générale des actionnaires
relatif à l’exercice 2024. appelée à statuer en 2031 sur les comptes de l’exercice clos le 31
décembre 2030.
TREIZIÈME RÉSOLUTION
(Renouvellement du mandat d’Administrateur de la société DIXટટSEPTIÈME RÉSOLUTION 5
Predica). (Nomination de la société KPMG S.A. en qualité de Commissaire
L’Assemblée générale, statuant aux conditions de quorum et de aux comptes en charge de la certification des informations en
majorité requises pour les Assemblées générales ordinaires, matière de durabilité).
connaissance prise du rapport du Conseil d’Administration, et L’Assemblée générale, statuant aux conditions de quorum et de
après avoir constaté que le mandat d’Administrateur de la majorité requises pour les Assemblées générales ordinaires,
société Predica arrive à son terme lors de la présente Assemblée connaissance prise du rapport du Conseil d’Administration,
générale, décide de renouveler, à compter de ce jour, le mandat décide de nommer, à compter de ce jour, la société KPMG S.A.,
d’Administrateur de la société Predica pour une période de société anonyme dont le siège social est situé Tour Eqho, 2
quatre (4) ans venant à expiration à l’issue de l’Assemblée avenue Gambetta, 92066 Paris, immatriculée au Registre du
générale des actionnaires appelée à statuer en 2029 sur les Commerce et des Sociétés de Nanterre sous le numéro 775 726
comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2028. 417, en qualité de Commissaire aux comptes en charge de la
certification des informations en matière de durabilité, pour une
période de six (6) exercices venant à expiration à l’issue de
l’Assemblée générale des actionnaires appelée à statuer en 2031
sur les comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2030.




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 485
5 Assemblée générale et gouvernement d'entreprise
Ordre du jour et texte des projets de résolutions de l’Assemblée générale mixte du 17 avril 2025




DIXટટHUITIÈME RÉSOLUTION multilatéral de négociation, auprès d’internalisateurs
(Autorisation à donner au Conseil d’Administration en vue de systématiques ou de gré à gré, notamment par voie
l’achat par la société de ses propres actions). d’acquisition ou de cession de blocs (sur le marché ou hors
marché), par voie d’offre publique d’achat ou d’échange ou
L’Assemblée générale, statuant aux conditions de quorum et de
encore par le recours à des instruments financiers, notamment
majorité requises pour les Assemblées générales ordinaires,
des instruments financiers dérivés négociés sur un marché
après avoir pris connaissance du rapport du Conseil
réglementé ou de gré à gré, tels des options d’achat ou de
d’Administration et conformément aux dispositions des articles
vente ou de toutes combinaisons de cellesટci, ou par le recours à
L. 225ટ210 et suivants et L. 22ટ10ટ62 et suivants du Code de
des bons, soit directement soit indirectement par l’intermédiaire
commerce, du règlement européen n° 596/2014 du Parlement
d’un prestataire de services d’investissement, et ce, dans les
européen et du Conseil du 16 avril 2014, des articles 241ટ1 à 241ટ7
conditions autorisées par les autorités de marché compétentes,
du Règlement général de l’Autorité des marchés financiers et des
et aux époques que le Conseil d’Administration de la société
pratiques de marché admises par l’Autorité des marchés
appréciera. La part maximale du capital social acquise ou
financiers :
transférée sous forme de blocs de titres pourra atteindre la
● met fin, avec effet immédiat, pour la fraction non utilisée, à totalité du programme.
l’autorisation donnée par l’Assemblée générale mixte du 17
Ces opérations pourront intervenir à tout moment, dans le
avril 2024 ;
respect de la réglementation en vigueur, sauf à compter du
● autorise le Conseil d’Administration, avec faculté de dépôt par un tiers d’un projet d’offre publique visant les titres de
subdélégation dans les conditions prévues par les dispositions la Société, et ce jusqu’à la fin de la période d’offre.
légales et réglementaires, à acheter ou à faire acheter, en une
Cette autorisation est destinée à permettre à la société de
ou plusieurs fois et aux époques qu’il fixera, ses propres
poursuivre les objectifs suivants, dans le respect des dispositions
actions ; et
législatives et réglementaires applicables :
● décide que les achats d’actions de la société visés au
● attribuer les actions aux mandataires sociaux ou aux salariés
paragraphe ciટdessus pourront porter sur un nombre d’actions
de la société et/ou des sociétés de son groupe dans les
tel que le nombre d’actions que la société achèterait pendant
conditions et selon les modalités prévues par les dispositions
la durée du programme de rachat n’excède pas 10 % des
légales et réglementaires applicables dans le cadre (i) de la
actions composant le capital de la société (à quelque
participation aux fruits de l’expansion de l’entreprise, (ii) du
moment que ce soit, ce pourcentage s’appliquant à un
régime des options de souscription ou d’achat d’actions prévu
capital ajusté en fonction des opérations l’affectant
par les articles L. 225ટ177 et suivants du Code de commerce et
postérieurement à la présente Assemblée générale). Il est
L. 22ટ10ટ56 du Code de commerce, (iii) du régime de
précisé (i) qu’un montant maximal de 5 % des actions
l’attribution gratuite d’actions prévu par les articles L. 225ટ197ટ1
composant le capital de la société pourra être affecté en vue
et suivants du Code de commerce et L. 22ટ10ટ59 et L. 22ટ10ટ60
de leur conservation et de leur remise ultérieure en paiement
du Code de commerce et (iv) de tout plan d’épargne
ou en échange dans le cadre d’une opération de fusion,
salariale, ainsi que réaliser toutes opérations de couverture
scission ou apport, (ii) qu’en cas d’acquisition dans le cadre
afférentes à ces opérations, dans les conditions prévues par
d’un contrat de liquidité, le nombre d’actions pris en compte
les autorités de marché et aux époques que le Conseil
pour le calcul de la limite de 10 % du montant du capital social
d’Administration ou la personne agissant sur la délégation du
mentionnée ciટdessus correspond au nombre d’actions
Conseil d’Administration appréciera ;
achetées déduction faite du nombre d’actions revendues
pendant la durée de la présente autorisation et (iii) que les ● remettre les actions lors de l’exercice de droits attachés à des
acquisitions réalisées par la société ne pourront en aucun cas valeurs mobilières donnant droit, immédiatement et/ou à
l’amener à détenir, à quelque moment que ce soit, plus de 10 terme, par remboursement, conversion, échange, présentation
% des actions composant son capital social. d’un bon ou de toute autre manière à l’attribution d’actions
de la société, ainsi que réaliser toutes opérations de
Le prix maximal d'achat par la société de ses propres actions ne
couverture en relation avec l’émission de telles valeurs
devra pas excéder quatreટvingtટcinq euros (85 €) par action
mobilières, dans les conditions prévues par les autorités de
(hors frais d’acquisition). Il est précisé qu’en cas d’opérations sur
marché et aux époques que le Conseil d’Administration ou la
le capital, notamment par incorporation de réserves et
personne agissant sur la délégation du Conseil
attribution gratuite d’actions, et/ou de division ou de
d’Administration appréciera ;
regroupement des actions, ce prix sera ajusté par un coefficient
multiplicateur égal au rapport entre le nombre de titres ● conserver les actions et les remettre ultérieurement en
composant le capital social avant l’opération et ce nombre paiement ou en échange dans le cadre d’opérations
après l’opération. A cet effet, l’Assemblée générale décide de éventuelles de croissance externe, fusion, scission ou apport ;
déléguer au Conseil d’Administration, en cas de modification du
nominal de l'action, d'augmentation de capital par incorporation ● annuler totalement ou partiellement les actions par voie de
de réserves, d'attribution gratuite d'actions, de division ou de réduction du capital social (notamment en vue d’optimiser la
regroupement de titres, de distribution de réserves ou de tous gestion de la trésorerie, la rentabilité des fonds propres ou le
autres actifs, d'amortissement du capital ou de toute autre résultat par action), sous réserve de l’adoption par la présente
opération portant sur les capitaux propres, le pouvoir d'ajuster le Assemblée générale de la 20e résolution ciટdessous ;
prix maximal d'achat susvisé afin de tenir compte de l'incidence ● favoriser la liquidité des transactions et la régularité des
de ces opérations sur la valeur de l'action. cotations des titres de la société ou éviter des décalages de
Le montant maximal des fonds destinés au programme de cours non justifiés par la tendance du marché dans le cadre
rachat s’élève à cinq cents millions d’euros (500 000 000 €). d’un contrat de liquidité conclu avec un prestataire de
services d’investissement intervenant en toute indépendance,
Dans le respect des dispositions légales et réglementaires dans les conditions et selon les modalités fixées par la
applicables, ces opérations d’achat, de cession, d’échange ou réglementation et les pratiques de marché reconnues et
de transfert pourront être effectuées par tous moyens, y compris conformes à une charte de déontologie reconnue par
par des interventions sur un marché réglementé, sur un système l’Autorité des marchés financiers ;




486 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Assemblée générale et gouvernement d'entreprise
Ordre du jour et texte des projets de résolutions de l’Assemblée générale mixte du 17 avril 2025




● et également en vue de toute autre pratique qui viendrait à ● décide, nonobstant ce qui précède, que le Conseil
être reconnue par la loi ou l’Autorité des marchés financiers ou d’Administration ne pourra, sauf autorisation préalable par
tout autre objectif qui viendrait à être autorisé par la loi ou la l’Assemblée générale, faire usage de la présente délégation
réglementation en vigueur. Dans une telle hypothèse, la de compétence à compter du dépôt par un tiers d’un projet
société informerait ses actionnaires par voie de communiqué. d’offre publique visant les titres de la Société, et ce jusqu’à la
fin de la période d’offre ;
La présente autorisation est donnée pour une période de
dixટhuit (18) mois à compter de la présente Assemblée générale. ● décide que le montant nominal maximal des augmentations
de capital de la société susceptibles d’être réalisées,
L’Assemblée générale confère tous pouvoirs au Conseil
immédiatement et/ou à terme, en vertu de la présente
d’Administration, avec faculté de subdélégation dans les
délégation, ne pourra excéder un montant de trenteટtrois
conditions prévues par les dispositions légales et réglementaires
millions quatre cent quatreટvingt mille euros (33 480 000 €),
applicables, à l’effet de mettre en œuvre la présente
montant auquel s’ajoutera, le cas échéant, le montant
autorisation, et notamment :
nominal des actions supplémentaires à émettre pour
● passer tous ordres en bourse ou hors marché ; préserver les droits des porteurs de valeurs mobilières
donnant accès au capital conformément aux dispositions
● conclure tous accords en vue notamment de la tenue des légales et réglementaires ainsi qu’aux stipulations
registres d’achats et de ventes d’actions ; contractuelles. Il est précisé que ce montant est fixé de façon
● établir tous documents notamment d’information ; autonome et distincte des plafonds d’augmentations de
capital résultant des émissions d’actions et/ou de valeurs
● affecter ou réaffecter les actions acquises aux différents mobilières autorisées par les 21e à 27e résolutions ;
objectifs poursuivis, dans les conditions légales et
réglementaires applicables ; et ● décide que la présente délégation est valable pour une durée
de vingtટsix (26) mois à compter de la date de la présente
● effectuer toutes déclarations et formalités auprès de l’Autorité Assemblée générale ;
des marchés financiers et de tout autre organisme et, d’une
manière générale, faire tout ce qui est nécessaire. ● décide que les droits formant rompus ne seront ni négociables
ni cessibles et que les actions correspondantes seront
L’Assemblée générale prend acte que, dans l’hypothèse où le vendues ; les sommes provenant de la vente seront allouées
Conseil d’Administration viendrait à utiliser la présente aux titulaires des droits conformément aux dispositions
autorisation, le Conseil d’Administration en rendra compte dans législatives et réglementaires applicables ; et
le rapport prévu à l’article L. 225ટ100 du Code de commerce,
conformément à l’article L. 225ટ211 du Code de commerce. ● décide que le Conseil d’Administration aura tous pouvoirs,
avec faculté de subdélégation dans les conditions prévues
5.1.2.2 À titre extraordinaire par les dispositions légales et réglementaires, pour mettre en
œuvre la présente délégation, notamment à l’effet de :
DIXટટNEUVIÈME RÉSOLUTION
(Délégation de compétence au Conseil d’Administration à l’effet (i) déterminer les modalités et conditions des opérations
de décider l’augmentation du capital social de la société par autorisées ciટdessus et notamment déterminer à cet égard
incorporation de réserves, bénéfices ou primes). le montant des sommes à incorporer au capital, ainsi que
le ou les postes des capitaux propres sur lesquels elles
L’Assemblée générale, statuant aux conditions de quorum et de
seront prélevées ;
majorité requises pour les Assemblées générales ordinaires, et
après avoir pris connaissance du rapport du Conseil (ii) fixer les montants à émettre et fixer la date de jouissance,
d’Administration : avec ou sans effet rétroactif, des titres à émettre ;
● met fin, avec effet immédiat, pour la fraction non utilisée, à la (iii) procéder à tous ajustements afin de prendre en compte
délégation donnée par l’Assemblée générale mixte du 17 avril l’incidence d’opérations sur le capital de la société ;
2024 ;
● délègue au Conseil d’Administration, conformément aux
(iv) fixer les modalités suivant lesquelles sera assurée, le cas
échéant, la préservation des droits des titulaires de valeurs
5
dispositions des articles L. 225ટ129, L. 225ટ129ટ2, L. 225ટ130 et mobilières donnant accès au capital de la société
L. 22ટ10ટ50 du Code de commerce, avec faculté de conformément aux dispositions légales et réglementaires
subdélégation, l’ensemble des compétences nécessaires à ainsi qu’aux stipulations contractuelles ;
l’effet de décider l’augmentation du capital de la société, en
une ou plusieurs fois, dans les proportions et aux époques qu’il (v) accomplir, soit par luiટmême, soit par mandataire, tous
appréciera, par incorporation au capital de tout ou partie des actes et formalités à l’effet de rendre définitives les
réserves, bénéfices, primes ou autres sommes dont augmentations de capital qui pourront être réalisées en
l’incorporation au capital serait admise, à réaliser par émission vertu de la délégation faisant l’objet de la présente
d’actions nouvelles attribuées gratuitement ou par élévation résolution ; et
de la valeur nominale des actions de la société ou par l’emploi (vi) modifier les statuts en conséquence et, généralement,
conjoint de ces deux procédés ; faire tout ce qui sera nécessaire.




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 487
5 Assemblée générale et gouvernement d'entreprise
Ordre du jour et texte des projets de résolutions de l’Assemblée générale mixte du 17 avril 2025




VINGTIÈME RÉSOLUTION par tous moyens, immédiatement et/ou à terme, au capital de
(Autorisation à donner au Conseil d’Administration à l’effet de la société, émises à titre gratuit ou onéreux. Conformément à
réduire le capital social de la société par voie d’annulation l’article L. 228ટ93 du Code de commerce, les valeurs mobilières à
d’actions). émettre pourront donner accès à des titres de capital à émettre
par toute société dont la société possède directement ou
L’Assemblée générale, statuant aux conditions de quorum et de
indirectement plus de la moitié du capital ;
majorité requises pour les Assemblées générales extraordinaires,
après avoir pris connaissance du rapport du Conseil ● décide, nonobstant ce qui précède, que le Conseil
d’Administration et du rapport spécial des Commissaires aux d’Administration ne pourra, sauf autorisation préalable par
comptes et conformément aux dispositions de l’article L. 22ટ10ટ62 l’Assemblée générale, faire usage de la présente délégation
du Code de commerce : de compétence à compter du dépôt par un tiers d’un projet
d’offre publique visant les titres de la société, et ce jusqu’à la
● met fin, avec effet immédiat, pour la fraction non utilisée, à
fin de la période d’offre ;
l’autorisation donnée par l’Assemblée générale mixte du 17
avril 2024 ; ● décide que le montant nominal maximal des augmentations
de capital de la société susceptibles d’être réalisées,
● autorise le Conseil d’Administration, avec faculté de
immédiatement et/ou à terme, en vertu de la présente
subdélégation, à annuler en une ou plusieurs fois aux époques
délégation, ne pourra excéder un montant total de cent
qu’il appréciera, pour une durée de dixટhuit (18) mois à
millions quatre cent soixante mille euros (100 460 000 €),
compter de la présente Assemblée générale, les actions
montant auquel s’ajoutera, le cas échéant, le montant
acquises par la société au titre de la mise en œuvre de
nominal des actions supplémentaires à émettre pour
l’autorisation donnée à la 18e résolution ou toute résolution
préserver les droits des porteurs de valeurs mobilières
ayant le même objet et la même base légale, dans la limite de
donnant accès au capital conformément aux dispositions
10 % du capital social de la société par période de
légales et réglementaires ainsi qu’aux stipulations
vingtટquatre (24) mois, et réduire corrélativement le capital
contractuelles applicables. Il est précisé que ce montant est
social, étant rappelé que ce pourcentage s’applique à un
fixé de façon autonome et distincte des plafonds
capital ajusté en fonction des opérations l’affectant
d’augmentations de capital résultant des émissions d’actions
postérieurement à la présente Assemblée générale ; et
et/ou de valeurs mobilières autorisées par les 19e et 22e à 27e
● autorise le Conseil d’Administration à imputer la différence entre résolutions ; et
la valeur de rachat des actions annulées et leur valeur nominale
● décide en outre que le montant nominal des valeurs mobilières
sur le poste « Prime d’émission » ou sur tout poste de réserves et
représentatives de créances donnant accès au capital de la
de primes disponibles, y compris la réserve légale, celleટci dans la
société immédiatement et/ou à terme, susceptibles d’être
limite de 10 % de la réduction de capital réalisée.
émises en vertu de la présente délégation, ne pourra excéder un
L’Assemblée générale confère tous pouvoirs au Conseil montant total d’un milliard d’euros (1 000 000 000 €) ou la
d’Administration, avec faculté de subdélégation dans les contreટvaleur de ce montant, à la date de la décision d’émission,
conditions prévues par les dispositions légales et réglementaires, en cas d’émission en monnaie étrangère ou en unité de compte
pour procéder à cette ou ces opérations d’annulations d’actions fixée par référence à plusieurs monnaies. Il est précisé que le
et de réductions de capital, notamment arrêter le montant montant nominal des valeurs mobilières représentatives de
définitif de la réduction de capital, en fixer les modalités et en créances donnant accès au capital de la société
constater la réalisation et procéder à la modification corrélative immédiatement et/ou à terme, susceptibles d’être émises en
des statuts de la société, effectuer toutes formalités, toutes vertu de la présente délégation et des 22e à 26e résolutions, ne
démarches et déclarations auprès de tous organismes et, d’une pourra excéder le montant total d’un milliard d’euros
manière générale, faire tout ce qui est nécessaire. (1 000 000 000 €), plafond global de
l’ensemble des émissions de titres de créances. Ce montant est
VINGTટટETટટUNIÈME RÉSOLUTION indépendant du montant des titres de créances dont l’émission
(Délégation de compétence au Conseil d’Administration à l’effet serait décidée ou autorisée par le Conseil d’Administration
d’émettre des actions de la société et/ou des valeurs mobilières conformément à l’article L. 228ટ40 du Code de commerce.
donnant accès au capital de la société (ou au capital de
La souscription des actions ou valeurs mobilières donnant accès
sociétés dont la société possède directement ou indirectement
au capital pourra être opérée soit en espèces, soit par
plus de la moitié du capital), avec maintien du droit préférentiel
compensation avec des créances sur la société.
de souscription des actionnaires).
L’Assemblée générale, statuant aux conditions de quorum et de Les actionnaires ont, proportionnellement au montant de leurs
majorité requises pour les Assemblées générales extraordinaires, actions, un droit préférentiel de souscription aux actions et
après avoir pris connaissance du rapport du Conseil valeurs mobilières émises en vertu de la présente résolution. Le
d’Administration et du rapport spécial des Commissaires aux Conseil d’Administration pourra instituer au profit des
comptes, et conformément aux dispositions des articles actionnaires un droit de souscription à titre réductible aux
L. 225ટ129 et suivants, en particulier des articles L. 225ટ129ટ2, actions ou aux valeurs mobilières émises, qui s’exercera
L. 225ટ132 à L. 225ટ134 et aux dispositions des articles L. 228ટ91 et proportionnellement à leurs droits de souscription et dans la
suivants du Code de commerce : limite de leurs demandes.

● met fin, avec effet immédiat, pour la fraction non utilisée, à la Par conséquent, si les souscriptions à titre irréductible et, le cas
délégation donnée par l’Assemblée générale mixte du 17 avril échéant, à titre réductible, n’ont pas absorbé la totalité d’une
2024 ; émission d’actions ou de valeurs mobilières telles que définies
ciટdessus, le Conseil d’Administration pourra utiliser, dans l’ordre
● délègue au Conseil d’Administration, avec faculté de qu’il estimera opportun, tout ou partie des facultés ciટaprès :
subdélégation, la compétence pour décider, en une ou plusieurs
fois, dans les proportions et aux époques qu’il appréciera, pour ● limiter l’émission au montant des souscriptions, étant précisé
une durée de vingtટsix (26) mois à compter de la présente qu’en cas d’émission d’actions, cette limitation ne pourra être
Assemblée générale, tant en France qu’à l’étranger, l’émission, en opérée par le Conseil d’Administration que sous la condition
euro ou en monnaie étrangère, avec maintien du droit que les souscriptions atteignent les troisટquarts (3/4) au moins
préférentiel de souscription des actionnaires, d’actions de la de l’émission décidée ;
société et/ou de valeurs mobilières (y compris des bons de
● répartir librement tout ou partie des titres non souscrits à titre
souscription d’actions nouvelles ou existantes), donnant accès
irréductible et, le cas échéant, à titre réductible ; et
488 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
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● offrir au public tout ou partie des titres non souscrits, sur le
VINGTટટDEUXIÈME RÉSOLUTION
marché français et/ou à l'étranger.
(Délégation de compétence au Conseil d’Administration à l’effet
L’Assemblée générale prend acte que, le cas échéant, la d’émettre des actions de la société et/ou des valeurs mobilières
présente délégation emporte de plein droit, au profit des donnant accès au capital de la société (ou au capital de
porteurs de valeurs mobilières susceptibles d’être émises et sociétés dont la société possède directement ou indirectement
donnant accès au capital de la société, renonciation des plus de la moitié du capital), avec suppression du droit
actionnaires à leur droit préférentiel de souscription aux actions préférentiel de souscription des actionnaires et avec un délai de
auquel ces valeurs mobilières donnent droit. priorité facultatif, par voie d’offre au public autre que celle
mentionnée au 1° de l’article L. 411ટ2 du Code monétaire et
L’Assemblée générale décide que les émissions de bons de
financier).
souscription d’actions de la société pourront être réalisées par
offre de souscription, mais également par attribution gratuite L’Assemblée générale, statuant aux conditions de quorum et de
aux propriétaires d’actions anciennes et, qu’en cas d’attribution majorité requises pour les Assemblées générales extraordinaires,
gratuite de bons de souscription d’actions, le Conseil après avoir pris connaissance du rapport du Conseil
d’Administration aura la faculté de décider que les droits d’Administration et du rapport spécial des Commissaires aux
d’attribution formant rompus ne seront pas négociables et que comptes et conformément aux dispositions des articles
les titres correspondants seront vendus. L. 225ટ129 et suivants, en particulier des articles L. 225ટ129ટ2,
L. 225ટ135, L. 225ટ136, et des dispositions des articles L. 22ટ10ટ51,
L’Assemblée générale confère tous pouvoirs au Conseil L. 22ટ10ટ52, et L. 228ટ91 et suivants du Code de commerce :
d’Administration, avec faculté de subdélégation dans les conditions
prévues par les dispositions légales et réglementaires, pour mettre ● met fin, avec effet immédiat, pour la fraction non utilisée, à la
en œuvre la présente délégation, notamment à l’effet de : délégation donnée par l’Assemblée générale mixte du 17 avril
2024 ;
● déterminer les dates, les prix et les autres modalités des
émissions ainsi que la forme et les caractéristiques des valeurs ● délègue au Conseil d’Administration, avec faculté de
mobilières à créer ; subdélégation, la compétence pour décider, en une ou
plusieurs fois, dans les proportions et aux époques qu’il
● fixer les montants à émettre et fixer la date de jouissance, appréciera, pour une durée de vingtટsix (26) mois à compter
avec ou sans effet rétroactif, des titres à émettre ; de la présente Assemblée générale, l’émission, par voie d’offre
● déterminer le mode de libération des actions ou autres titres au public autre que celle visée au 1° de l’article L. 411ટ2 du
émis et, le cas échéant, les conditions de leur rachat ou Code monétaire et financier, en France ou à l’étranger, en
échange ; euro ou en monnaie étrangère, avec suppression du droit
préférentiel de souscription des actionnaires, d’actions de la
● suspendre le cas échéant l’exercice des droits d’attribution société et/ou de toutes valeurs mobilières donnant accès par
d’actions attachés aux valeurs mobilières à émettre pendant tous moyens, immédiatement et/ou à terme, au capital de la
un délai qui ne pourra excéder trois (3) mois ; société. Conformément à l’article L. 228ટ93 du Code de
commerce, les valeurs mobilières à émettre pourront donner
● fixer les modalités suivant lesquelles sera assurée, le cas échéant,
accès à des titres de capital à émettre par toute société dont
la préservation des droits des porteurs de valeurs mobilières
la société possède directement ou indirectement plus de la
donnant accès au capital de la société conformément aux
moitié du capital ;
dispositions légales et réglementaires ainsi qu’aux stipulations
contractuelles prévoyant d’autres ajustements ; ● décide, nonobstant ce qui précède, que le Conseil
d’Administration ne pourra, sauf autorisation préalable par
● procéder, le cas échéant, à toute imputation sur la ou les
l’Assemblée générale, faire usage de la présente délégation
primes d’émission et notamment celle des frais entraînés par
de compétence à compter du dépôt par un tiers d’un projet
la réalisation des émissions, prélever sur ce montant les
d’offre publique visant les titres de la société, et ce jusqu’à la
sommes nécessaires correspondant à 10 % du montant
fin de la période d’offre ;
nominal de chaque émission afin de doter la réserve légale
après chaque augmentation ; ● décide que le montant nominal maximal des augmentations 5
de capital de la société susceptibles d’être réalisées
● faire procéder à toutes formalités requises pour l’admission
immédiatement et/ou à terme, en vertu de la présente
aux négociations sur un marché réglementé en France ou à
délégation, ne pourra excéder :
l’étranger des droits, actions ou valeurs mobilières émises, et
assurer le service financier des titres concernés et l’exercice (i) soixanteટsix millions neuf cent soixanteટdix mille euros
des droits attachés ; (66 970 000 €) si un délai de priorité est conféré par le
Conseil d’Administration au profit des actionnaires, étant
● décider, en cas d’émission de valeurs mobilières
précisé que, sur ce montant, viendra s’imputer le montant
représentatives de créances donnant accès au capital de la
nominal de toute augmentation de capital de la société
société et dans les conditions fixées par la loi, de leur
résultant des émissions d’actions et/ou de valeurs
caractère subordonné ou non, fixer leur taux d’intérêt et leur
mobilières autorisées en vertu de la présente délégation
devise, leur durée, le cas échéant, indéterminée, le prix de
au titre du paragraphe (ii) ciટaprès et par les 23e à 26e
remboursement fixe ou variable avec ou sans prime, les
résolutions ; ou
modalités d’amortissement en fonction des conditions du
marché et les conditions dans lesquelles ces titres donneront (ii) trenteટtrois millions quatre cent quatreટvingt mille euros
droit à des actions de la société et leurs autres modalités (33 480 000 €) si aucun délai de priorité n’a été conféré au
d’émission (y compris le fait de leur conférer des garanties ou bénéfice des actionnaires, étant précisé que ce plafond
des sûretés) et d’amortissement ; et est global avec les augmentations de capital résultant
des émissions d’actions et/ou de valeurs mobilières
● prendre généralement toutes les dispositions utiles, conclure
autorisées par les 23e à 26e résolutions.
tous accords, requérir toutes autorisations, effectuer toutes
formalités et faire le nécessaire pour parvenir à la bonne fin
des émissions envisagées ou y surseoir, et notamment
constater la ou les augmentations de capital résultant de
toute émission réalisée par l’usage de la présente délégation,
modifier corrélativement les statuts de la société.

COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 489
5 Assemblée générale et gouvernement d'entreprise
Ordre du jour et texte des projets de résolutions de l’Assemblée générale mixte du 17 avril 2025




A ces plafonds s’ajoutera, le cas échéant, le montant (ii) le prix d’émission des valeurs mobilières donnant accès
supplémentaire du nominal des actions ou autres titres de par tous moyens, immédiatement et/ou à terme, au
capital à émettre pour préserver, conformément aux capital de la société susceptibles d’être émises en
dispositions légales et réglementaires applicables et aux application de la présente délégation sera tel que la
éventuelles stipulations contractuelles applicables prévoyant somme perçue immédiatement par la société, majorée, le
d’autres cas d’ajustement, les droits des porteurs de valeurs cas échéant, de celle susceptible d’être perçue
mobilières représentatives de créances donnant accès au ultérieurement par elle, soit, pour chaque action ou autre
capital ; et titre de capital émis en conséquence de l’émission de ces
valeurs mobilières, au moins égale au prix fixé par le
● décide que le montant nominal des valeurs mobilières
Conseil d’Administration conformément au (i) de l’alinéa
représentatives de créances donnant accès au capital de la
précédent, après correction s’il y a lieu, de ce montant,
société immédiatement et/ou à terme, susceptibles d’être
pour tenir compte de la différence de date de jouissance.
émises en vertu de la présente délégation, ne pourra excéder
un montant total d’un milliard d’euros (1 000 000 000 €), Si les souscriptions n’ont pas absorbé la totalité d’une émission
plafond global de l’ensemble des émissions de titres de d’actions ou de valeurs mobilières telles que définies ciટdessus, le
créances prévues à la présente délégation et aux 21e et 23e à Conseil d’Administration pourra utiliser, à son choix et dans
26e résolutions, ou la contreટvaleur de ce montant, à la date l’ordre qu’il estimera opportun, l’une ou les facultés ciટaprès :
de la décision d’émission, en cas d’émission en monnaie
● limiter l’émission au montant des souscriptions sous la
étrangère ou en unité de compte fixée par référence à
condition que celleટci atteigne les troisટquarts (3/4) au moins
plusieurs monnaies. Ce montant est indépendant du montant
de l’émission décidée ;
des titres de créances dont l’émission serait décidée ou
autorisée par le Conseil d’Administration conformément à ● répartir librement tout ou partie des titres non souscrits ; et
l’article L. 228ટ40 du Code de commerce.
● offrir au public tout ou partie des titres non souscrits.
Les émissions décidées en vertu de la présente délégation
seront réalisées par voie d’offre au public. L’Assemblée générale prend acte que la présente délégation
emporte de plein droit, au profit des porteurs de valeurs
Sont expressément exclues de la présente délégation de mobilières susceptibles d’être émises et donnant accès au
compétence les émissions d’actions de préférence et de valeurs capital de la société, renonciation des actionnaires à leur droit
mobilières donnant accès par tous moyens, immédiatement et/ préférentiel de souscription aux actions auquel ces valeurs
ou à terme, à des actions de préférence. mobilières donnent droit.
La souscription des actions ou des valeurs mobilières donnant L’Assemblée générale confère tous pouvoirs au Conseil
accès au capital pourra être opérée soit en espèces, soit par d’Administration, avec faculté de subdélégation dans les
compensation avec des créances sur la société. conditions prévues par les dispositions légales et réglementaires,
pour mettre en œuvre la présente délégation, notamment à
L’Assemblée générale décide :
l’effet de :
● de supprimer le droit préférentiel de souscription des
● déterminer les dates et modalités des émissions ainsi que les
actionnaires aux actions et/ou valeurs mobilières émises en
caractéristiques des valeurs mobilières et titres à créer ou leur
vertu de la présente délégation ;
étant associés ;
● de déléguer au Conseil d’Administration, conformément à
● déterminer le nombre d’actions et/ou autres valeurs
l’article L. 22ટ10ટ51 du Code de commerce, la faculté de
mobilières à émettre, ainsi que leurs termes et conditions, et
conférer au profit des actionnaires un délai de priorité de
notamment leur prix d’émission et, s’il y a lieu, le montant de la
souscription sur la totalité de l’émission pendant un délai de
prime ;
trois (3) jours de bourse minimum, et dans les conditions qu’il
fixera en conformité avec la réglementation en vigueur à la ● déterminer le mode de libération des actions et/ou titres
date des opérations considérées. Le délai de priorité de émis ;
souscription, ne donnant pas lieu à la création de droits
négociables, devra s’exercer proportionnellement à la quotité ● déterminer la date d’entrée en jouissance, avec ou sans effet
du capital possédée par chaque actionnaire et pourra être rétroactif, des titres à émettre et, le cas échéant, les
éventuellement complété par une souscription à titre conditions de leur rachat ou échange ;
réductible, étant précisé que les titres non souscrits ainsi ● suspendre, le cas échéant, l’exercice des droits attachés à
feront l’objet d’une offre au public en France ou, le cas ces titres pendant un délai maximal de trois (3) mois dans les
échéant, d’un placement à l’étranger ; et limites prévues par les dispositions légales et réglementaires
● de déléguer au Conseil d’Administration, conformément à applicables ;
l’article L. 22ટ10ટ52 du Code de commerce, le pouvoir de fixer ● fixer les modalités selon lesquelles sera assurée, le cas
librement le prix d’émission des titres de capital susceptibles échéant, la préservation des droits des porteurs de valeurs
d’être émis dans le cadre de la présente délégation de mobilières ou des titulaires d’autres droits donnant accès au
compétence, dans les limites suivantes : capital, conformément aux dispositions légales et
(i) le prix d’émission des actions sera fixé conformément aux réglementaires applicables et, le cas échéant, aux stipulations
dispositions prévues par les lois et règlements en vigueur contractuelles applicables prévoyant d’autres ajustements ;
au moment de l’utilisation de la présente délégation, ● procéder, le cas échéant, à toute imputation sur la ou les
diminué éventuellement d’une décote déterminée primes d’émission et notamment celle des frais entraînés par
librement par le Conseil d’Administration dans la limite la réalisation des émissions, prélever sur ce montant les
maximale de 10 %, et devra être au moins égal au prix le sommes nécessaires correspondant à 10 % du montant
moins élevé (au choix du Conseil d’Administration) entre (x) nominal de chaque émission afin de doter la réserve légale
la moyenne pondérée des cours des vingt dernières après chaque augmentation ;
séances de bourse précédant le début de l’offre au public,
(y) la moyenne pondérée des cours des trois dernières ● faire procéder à toutes formalités requises pour l’admission
séances de bourse précédant le début de l’offre au public aux négociations sur un marché réglementé en France ou à
ou (z) le cours de clôture précédant le début de l’offre au l’étranger des droits, actions ou valeurs mobilières émises, et
public ; assurer le service financier des titres concernés et l’exercice
des droits y attachés ;
490 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Assemblée générale et gouvernement d'entreprise
Ordre du jour et texte des projets de résolutions de l’Assemblée générale mixte du 17 avril 2025




● décider, en cas d’émission de valeurs mobilières la 22e résolution, et viendra s’imputer sur le montant nominal des
représentatives de créances donnant accès au capital de la augmentations de capital susceptibles d’être réalisées en vertu
société et dans les conditions fixées par la loi, de leur du paragraphe (i) de la 22e résolution (émission avec délai de
caractère subordonné ou non, dans l’affirmative, déterminer priorité).
leur rang de subordination, fixer leur taux d’intérêt et leur
A ce plafond s’ajoutera, le cas échéant, le montant
devise, leur durée, le cas échéant, indéterminée, le prix de
supplémentaire du nominal des actions ou autres titres de
remboursement fixe ou variable avec ou sans prime, les
capital à émettre pour préserver, conformément aux
modalités d’amortissement en fonction des conditions du
dispositions légales et réglementaires applicables et aux
marché, et les conditions dans lesquelles ces titres donneront
éventuelles stipulations contractuelles applicables prévoyant
droit à des actions de la société et leurs autres modalités
d’autres cas d’ajustement, les droits des porteurs de valeurs
d’émission (y compris le fait de leur conférer des garanties ou
mobilières représentatives de créances donnant accès au
des sûretés) et d’amortissement ; et
capital.
● prendre généralement toutes les dispositions utiles, conclure
● décide que le montant nominal des valeurs mobilières
tous accords, requérir toutes autorisations, effectuer toutes
représentatives de créances donnant accès au capital de la
formalités et faire le nécessaire pour parvenir à la bonne fin
société immédiatement et/ou à terme, susceptibles d’être
des émissions envisagées ou y surseoir, et notamment
émises en vertu de la présente délégation, ne pourra excéder
constater la ou les augmentations de capital résultant de
un milliard d’euros (1 000 000 000 €), plafond global de
toute émission réalisée par l’usage de la présente délégation,
l’ensemble des émissions de titres de créances prévues à la
modifier corrélativement les statuts de la société.
présente délégation et aux 21e, 22e et 24e à 26e résolutions, ou
VINGTટટTROISIÈME RÉSOLUTION la contreટvaleur de ce montant, à la date de la décision
(Délégation de compétence au Conseil d’Administration à l’effet d’émission, en cas d’émission en monnaie étrangère ou en
d’émettre des actions de la société et/ou des valeurs mobilières unité de compte fixée par référence à plusieurs monnaies. Ce
donnant accès au capital de la société (ou au capital de montant est indépendant du montant des titres de créances
sociétés dont la société possède directement ou indirectement dont l’émission serait décidée ou autorisée par le Conseil
plus de la moitié du capital), avec suppression du droit d’Administration conformément à l’article L. 228ટ40 du Code
préférentiel de souscription des actionnaires, au profit de commerce.
d’investisseurs qualifiés ou d’un cercle restreint d’investisseurs Sont expressément exclues de la présente délégation de
dans le cadre d’une offre visée à l’article L. 411ટ2, 1° du Code compétence les émissions d’actions de préférence et de valeurs
monétaire et financier). mobilières donnant accès par tous moyens, immédiatement et/
L’Assemblée générale, statuant aux conditions de quorum et de ou à terme, à des actions de préférence.
majorité requises pour les Assemblées générales extraordinaires,
après avoir pris connaissance du rapport du Conseil La souscription des actions ou valeurs mobilières donnant accès
d’Administration et du rapport spécial des Commissaires aux au capital pourra être opérée soit en espèces, soit par
comptes, conformément aux dispositions des articles L. 225ટ129, compensation avec des créances sur la société.
L. 225ટ129ટ2 à L. 225ટ129ટ6, L. 225ટ135, L. 225ટ136, L. 228ટ91 à L’Assemblée générale décide de supprimer le droit préférentiel
L. 228ટ93, L. 22ટ10ટ49, L. 22ટ10ટ51 et L. 22ટ10ટ52 du Code de de souscription des actionnaires aux actions et/ou valeurs
commerce et des dispositions de l’article L. 411ટ2 1° du Code mobilières émises en vertu de la présente délégation. Les
monétaire et financier : émissions susceptibles d’être réalisées en application de la
délègue au Conseil d’Administration, avec faculté de présente délégation seront exclusivement adressées aux (i)
●
subdélégation, la compétence pour décider, en une ou personnes fournissant le service d'investissement de gestion de
plusieurs fois, dans les proportions et aux époques qu’il portefeuille pour compte de tiers, (ii) aux investisseurs qualifiés
appréciera, pour une durée de vingtટsix (26) mois à compter et/ou (iii) à un cercle restreint d’investisseurs au sens de l’article
de la présente Assemblée générale, l’émission par une offre D. 411ટ4 du Code monétaire et financier sous réserve que ces
visée à l’article L. 411ટ2, 1° du Code monétaire et financier, en investisseurs agissent pour compte propre.
France ou à l’étranger, en euro ou en monnaie étrangère, Conformément à l’article L. 22ટ10ટ52 du Code de commerce, 5
avec suppression du droit préférentiel de souscription des l’Assemblée générale décide de déléguer au Conseil
actionnaires, d’actions de la société et/ou de toutes valeurs d’Administration le pouvoir de fixer librement le prix d’émission
mobilières donnant accès par tous moyens, immédiatement des titres de capital susceptibles d’être émis dans le cadre de la
et/ou à terme, au capital de la société. Conformément à présente délégation de compétence, dans les limites suivantes :
l’article L. 228ટ93 du Code de commerce, les valeurs mobilières
à émettre pourront donner accès à des titres de capital à ● le prix d’émission des actions sera fixé conformément aux
émettre par toute société dont la société possède dispositions prévues par les lois et règlements en vigueur au
directement ou indirectement plus de la moitié du capital ; moment de l’utilisation de la présente délégation, diminué
éventuellement d’une décote déterminée librement par le
● décide, nonobstant ce qui précède, que le Conseil Conseil d’Administration dans la limite maximale de 10 %, et
d’Administration ne pourra, sauf autorisation préalable par devra être au moins égal au prix le moins élevé (au choix du
l’Assemblée générale, faire usage de la présente délégation Conseil d’Administration) entre (x) la moyenne pondérée des
de compétence à compter du dépôt par un tiers d’un projet cours des vingt dernières séances de bourse précédant le
d’offre publique visant les titres de la société, et ce jusqu’à la début de l’offre au public, (y) la moyenne pondérée des cours
fin de la période d’offre ; des trois dernières séances de bourse précédant le début de
● décide que le montant nominal maximal des augmentations de l’offre au public ou (z) le cours de clôture précédant le début
capital de la société susceptibles d’être réalisées de l’offre au public ;
immédiatement et/ou à terme, en vertu de la présente ● le prix d’émission des valeurs mobilières donnant accès par
délégation, ne pourra excéder trenteટtrois millions quatre cent tous moyens, immédiatement et/ou à terme, au capital de la
quatreટvingt mille euros (33 480 000 €), plafond global avec société susceptibles d’être émises en application de la
l’ensemble des augmentations de capital résultant des émissions présente délégation sera tel que la somme perçue
d’actions et/ou de valeurs mobilières autorisées par les 24e à immédiatement par la société, majorée, le cas échéant, de
26e résolutions et, s’agissant des émissions effectuées sans qu’un celle susceptible d’être perçue ultérieurement par elle, soit,
délai de priorité ait été conféré au bénéfice des actionnaires, par pour chaque action ou autre titre de capital émis en
conséquence de l’émission de ces valeurs mobilières, au moins
COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 491
5 Assemblée générale et gouvernement d'entreprise
Ordre du jour et texte des projets de résolutions de l’Assemblée générale mixte du 17 avril 2025




égale au prix fixé par le Conseil d’Administration ● faire procéder à toutes formalités requises pour l’admission
conformément à l’alinéa précédent, après correction s’il y a aux négociations sur un marché réglementé en France ou à
lieu, de ce montant, pour tenir compte de la différence de l’étranger des droits, actions ou valeurs mobilières émises, et
date de jouissance. assurer le service financier des titres concernés et l’exercice
des droits y attachés ;
Si les souscriptions n’ont pas absorbé la totalité d’une émission
d’actions ou de valeurs mobilières telles que définies ciટdessus, le ● décider, en cas d’émission de valeurs mobilières
Conseil d’Administration pourra utiliser, à son choix et dans représentatives de créances donnant accès au capital de la
l’ordre qu’il estimera opportun, tout ou partie des facultés société et dans les conditions fixées par la loi, de leur
ciટaprès : caractère subordonné ou non, dans l’affirmative, déterminer
leur rang de subordination, fixer leur taux d’intérêt et leur
● limiter l’émission au montant des souscriptions sous la
devise, leur durée, le cas échéant, indéterminée, le prix de
condition que celleટci atteigne les troisટquarts (3/4) au moins
remboursement fixe ou variable avec ou sans prime, les
de l’émission décidée ;
modalités d’amortissement en fonction des conditions du
● répartir librement tout ou partie des titres non souscrits ; marché et les conditions dans lesquelles ces titres donneront
droit à des actions de la société et leurs autres modalités
● offrir au public tout ou partie des titres non souscrits. d’émission (y compris le fait de leur conférer des garanties ou
L’Assemblée générale prend acte que la présente délégation des sûretés) et d’amortissement ; et
emporte de plein droit, au profit des porteurs de valeurs ● prendre généralement toutes les dispositions utiles, conclure
mobilières susceptibles d’être émises et donnant accès au tous accords, requérir toutes autorisations, effectuer toutes
capital de la société, renonciation des actionnaires à leur droit formalités et faire le nécessaire pour parvenir à la bonne fin
préférentiel de souscription aux actions auquel ces valeurs des émissions envisagées ou y surseoir, et notamment
mobilières donnent droit. constater la ou les augmentations de capital résultant de
L’Assemblée générale confère tous pouvoirs au Conseil toute émission réalisée par l’usage de la présente délégation,
d’Administration, avec faculté de subdélégation dans les modifier corrélativement les statuts de la société.
conditions prévues par les dispositions légales et réglementaires, VINGTટટQUATRIÈME RÉSOLUTION
pour mettre en œuvre la présente délégation, notamment à
(Autorisation à donner au Conseil d’Administration à l’effet
l’effet de :
d’augmenter le nombre de titres à émettre en cas
● arrêter la liste des bénéficiaires des placements privés réalisés d’augmentation de capital avec ou sans droit préférentiel de
en application de la présente délégation et le nombre de souscription des actionnaires).
titres à attribuer à chacun d’eux ainsi que leurs termes et L’Assemblée générale, statuant aux conditions de quorum et de
conditions, et notamment leur prix d’émission et, s’il y a lieu, le majorité requises pour les Assemblées générales extraordinaires,
montant de la prime ; après avoir pris connaissance du rapport du Conseil
● déterminer les dates et modalités des émissions ainsi que les d’Administration et du rapport spécial des Commissaires aux
caractéristiques des valeurs mobilières et titres à créer ou leur comptes et conformément aux dispositions des articles
étant associés ; L. 225ટ135ટ1 et R. 225ટ118 du Code de commerce :

● déterminer le nombre d’actions et/ou autres valeurs ● autorise le Conseil d’Administration, avec faculté de
mobilières à émettre, ainsi que leurs termes et conditions, et subdélégation dans les conditions fixées par les dispositions
notamment leur prix d’émission et, s’il y a lieu, le montant de la légales et règlementaires, à décider d’augmenter le nombre
prime ; d’actions de la société et/ou de valeurs mobilières donnant
accès, immédiatement et/ou à terme, au capital de la société
● déterminer le mode de libération des actions et/ou titres à émettre pour chacune des émissions avec ou sans droit
émis ; préférentiel de souscription décidées en application des 21e,
22e et 23e résolutions, au même prix que celui retenu pour
● déterminer la date d’entrée en jouissance, avec ou sans effet
l’émission initiale, dans les délais et limites prévus par la
rétroactif, des titres à émettre et, le cas échéant, les
réglementation applicable au jour de l’émission (soit à titre
conditions de leur rachat ou échange ;
indicatif à ce jour, dans les trente jours de la clôture de la
● suspendre, le cas échéant, l’exercice des droits attachés à souscription et dans la limite de 15 % de l’émission initiale) ;
ces titres pendant un délai maximum de trois (3) mois dans les
● décide que le montant nominal des augmentations de capital
limites prévues par les dispositions légales et réglementaires
de la société susceptibles d’être réalisées, immédiatement et/
applicables ;
ou à terme, en vertu de la présente résolution s’imputera sur le
● fixer les modalités selon lesquelles sera assurée, le cas montant nominal du plafond stipulé dans la résolution en
échéant, la préservation des droits des porteurs de valeurs vertu de laquelle est décidée l’émission initiale ;
mobilières ou des titulaires d’autres droits donnant accès au
● décide, nonobstant ce qui précède, que le Conseil
capital, conformément avec les dispositions légales et
d’Administration ne pourra, sauf autorisation préalable par
réglementaires applicables et, le cas échéant, les stipulations
l’Assemblée générale, faire usage de la présente autorisation
contractuelles applicables prévoyant d’autres ajustements ;
à compter du dépôt par un tiers d’un projet d’offre publique
● s’il y a lieu, décider de conférer une garantie ou des sûretés visant les titres de la société, et ce jusqu’à la fin de la période
aux valeurs mobilières à émettre, ainsi qu’aux titres de d’offre.
créance auxquels ces valeurs mobilières donneraient droit à
L’Assemblée générale fixe à vingtટsix (26) mois, à compter de la
attribution, et en arrêter la nature et les caractéristiques ;
date de la présente Assemblée générale, la durée de validité de
● procéder, le cas échéant, à toute imputation sur la ou les la présente autorisation.
primes d’émission et notamment celle des frais entraînés par
la réalisation des émissions, prélever sur ce montant les
sommes correspondant à 10 % du montant nominal de
chaque émission afin de doter la réserve après chaque
augmentation ;



492 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Assemblée générale et gouvernement d'entreprise
Ordre du jour et texte des projets de résolutions de l’Assemblée générale mixte du 17 avril 2025




VINGTટટCINQUIÈME RÉSOLUTION ● prend acte, conformément aux dispositions de l’article
(Délégation de compétence au Conseil d’Administration à l’effet L. 225ટ132 du Code de commerce, de l’absence de droit
d’émettre des actions et/ou des valeurs mobilières donnant préférentiel de souscription des actionnaires aux actions et/
accès au capital de la société en rémunération de titres ou valeurs mobilières émises en vertu de la présente
apportés à toute offre publique d’échange initiée par la délégation, cellesટci ayant exclusivement vocation à
société). rémunérer des titres apportés à une offre publique d’échange
initiée par la société ; et
L’Assemblée générale, statuant aux conditions de quorum et de
majorité requises pour les Assemblées générales extraordinaires, ● prend acte que la présente délégation emporte de plein droit,
après avoir pris connaissance du rapport du Conseil au profit des porteurs de valeurs mobilières susceptibles
d’Administration et du rapport spécial des Commissaires aux d’être émises et donnant accès au capital de la société,
comptes et conformément aux dispositions des articles renonciation des actionnaires à leur droit préférentiel de
L. 225ટ129 et suivants, L. 22ટ10ટ54 et L. 228ટ91 et suivants du Code souscription aux actions auquel ces valeurs mobilières
de commerce : donnent droit.
● met fin, avec effet immédiat, pour la fraction non utilisée, à la L’Assemblée générale confère tous pouvoirs au Conseil
délégation donnée par l’Assemblée générale mixte du 17 avril d’Administration, avec faculté de subdélégation dans les
2024 ; conditions prévues par les dispositions légales et réglementaires,
pour mettre en œuvre la présente délégation, notamment à
● délègue au Conseil d’Administration, avec faculté de
l’effet de :
subdélégation, la compétence pour décider, dans les
proportions et aux époques qu’il appréciera, en une ou ● fixer les termes et conditions et les modalités de l’opération,
plusieurs fois, pour une période de vingtટsix (26) mois à dans les limites fixées par les dispositions légales et
compter de la présente Assemblée générale, l’émission réglementaires applicables et la présente résolution ;
d’actions de la société et/ou de toutes valeurs mobilières
donnant accès par tous moyens, immédiatement et/ou à ● fixer la parité d’échange ainsi que, le cas échéant, le montant
terme, au capital de la Société, en rémunération de titres de la soulte en espèces à verser ;
apportés à une offre publique comportant une composante ● constater le nombre de titres apportés à l’échange ;
d’échange initiée par la société en France ou (selon les
qualifications et règles locales) à l’étranger, sur des titres ● déterminer les dates, conditions d’émission, notamment le prix
d’une autre société admis aux négociations sur l’un des et la date de jouissance (même rétroactive), des actions à
marchés réglementés visés à l’article L. 22ટ10ટ54 du Code de émettre, ou le cas échéant, celles des valeurs mobilières
commerce ; donnant accès immédiatement et/ou à terme à des actions à
émettre de la société ;
● décide, nonobstant ce qui précède, que le Conseil
d’Administration ne pourra, sauf autorisation préalable par ● prendre toutes mesures nécessaires destinées à protéger les
l’Assemblée générale, faire usage de la présente délégation droits des titulaires de valeurs mobilières ou autres droits
de compétence à compter du dépôt par un tiers d’un projet donnant accès au capital et ce, en conformité avec les
d’offre publique visant les titres de la société, et ce jusqu’à la dispositions légales et réglementaires et, le cas échéant, les
fin de la période d’offre ; stipulations contractuelles prévoyant d’autres cas
d’ajustement ;
● décide que le montant nominal maximal des augmentations
de capital de la société susceptibles d’être réalisées, ● inscrire au passif du bilan à un compte « Prime d’apport », sur
immédiatement et/ou à terme, en vertu de la présente lequel porteront les droits de tous les actionnaires, la
délégation, ne pourra excéder 10 % du capital de la société différence entre le prix d’émission des actions nouvelles et leur
(tel qu’existant à la date de l’utilisation par le Conseil valeur nominale ;
d’Administration de la présente délégation), plafond global ● à sa seule initiative, imputer les frais de toute émission sur le
avec l’ensemble des augmentations de capital résultant des montant de la « Prime d’apport » et prélever sur ladite prime
émissions d’actions et/ou de valeurs mobilières autorisées par
les 23e, 24e et 26e résolutions et, s’agissant des émissions
les sommes nécessaires correspondant à 10 % du montant 5
nominal de chaque émission afin de doter la réserve légale
effectuées sans qu’un délai de priorité ait été conféré au après chaque augmentation ;
bénéfice des actionnaires, par la 22e résolution, et viendra
s’imputer sur le montant nominal des augmentations de ● faire procéder à toutes formalités requises pour l’admission
capital susceptibles d’être réalisées en vertu du paragraphe aux négociations sur un marché réglementé en France ou à
(i) de la 22e résolution (émission avec délai de priorité) ; l’étranger des droits, actions ou autres valeurs mobilières
émises, et assurer le service financier des titres concernés et
● décide que le montant nominal des valeurs mobilières l’exercice des droits y attachés ; et
représentatives de créances donnant accès au capital de la
société immédiatement et/ou à terme, susceptibles d’être ● prendre généralement toutes les dispositions utiles, conclure
émises en vertu de la présente délégation, ne pourra excéder tous accords, requérir toutes autorisations, effectuer toutes
un montant total d’un milliard d’euros (1 000 000 000 €), formalités et faire le nécessaire pour parvenir à la bonne fin
plafond global de l’ensemble des émissions de titres de des émissions envisagées ou y surseoir, et notamment
créances prévues à la présente délégation et aux 21e à 24e et constater la ou les augmentations de capital résultant de
26e résolutions, ou la contreટvaleur de ce montant, à la date toute émission réalisée par l’usage de la présente délégation,
de la décision d’émission, en cas d’émission en monnaie modifier corrélativement les statuts de la société.
étrangère ou en unité de compte fixée par référence à
plusieurs monnaies. Ce montant est indépendant du montant
des titres de créances dont l’émission serait décidée ou
autorisée par le Conseil d’Administration conformément à
l’article L. 228ટ40 du Code de commerce ;




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 493
5 Assemblée générale et gouvernement d'entreprise
Ordre du jour et texte des projets de résolutions de l’Assemblée générale mixte du 17 avril 2025




VINGTટટSIXIÈME RÉSOLUTION montant est indépendant du montant des titres de créances
(Délégation de compétence au Conseil d’Administration à l’effet dont l’émission serait décidée ou autorisée par le Conseil
de procéder à l’émission d’actions et/ou de valeurs mobilières d’Administration conformément à l’article L. 228ટ40 du Code
donnant accès au capital de la société en vue de rémunérer des de commerce ;
apports en nature consentis à la société et constitués de titres ● prend acte, conformément aux dispositions de l’article
de capital ou de valeurs mobilières donnant accès au capital). L. 225ટ132 du Code de commerce, de l’absence de droit
L’Assemblée générale, statuant aux conditions de quorum et de préférentiel de souscription des actionnaires aux actions et/
majorité requises pour les Assemblées générales extraordinaires, ou valeurs mobilières émises en vertu de la présente
après avoir pris connaissance du rapport du Conseil délégation, cellesટci ayant exclusivement vocation à
d’Administration et du rapport spécial des Commissaires aux rémunérer des apports en nature ; et
comptes, conformément aux dispositions des articles L. 225ટ129
et suivants du Code de commerce, et notamment de l’article ● prend acte que la présente délégation emporte de plein droit,
L. 225ટ147, ainsi que de l’article L. 22ટ10ટ53 dudit Code : au profit des porteurs de valeurs mobilières susceptibles
d’être émises et donnant accès au capital de la société,
● met fin, avec effet immédiat, pour la fraction non utilisée, à la renonciation des actionnaires à leur droit préférentiel de
délégation donnée par l’Assemblée générale mixte du 17 avril souscription aux actions auquel ces valeurs mobilières
2024 ; donnent droit.
● délègue au Conseil d’Administration, avec faculté de L’Assemblée générale confère tous pouvoirs au Conseil
subdélégation, pour une période de vingtટsix (26) mois à d’Administration, avec faculté de subdélégation dans les
compter de la présente Assemblée générale, la compétence conditions prévues par les dispositions légales et réglementaires,
pour décider, sur la base du rapport du ou des commissaires pour mettre en œuvre la présente délégation, notamment à
aux apports mentionné aux 1er et 2e alinéas de l’article l’effet de :
L. 225ટ147 du Code de commerce, l’émission d’actions de la
société et/ou de toutes valeurs mobilières donnant accès par ● statuer sur le rapport du ou des commissaires aux apports ;
tous moyens, immédiatement et/ou à terme, à des actions ou ● fixer les termes et conditions et les modalités de l’opération,
autres titres de capital de la société, existants ou à émettre, dans les limites fixées par les dispositions légales et
conformément aux articles L. 228ટ91 et suivants du Code de réglementaires applicables et la présente résolution ;
commerce, en vue de rémunérer des apports en nature
consentis à la société et constitués de titres de capital ou de ● fixer la parité d’échange ainsi que, le cas échéant, le montant
valeurs mobilières donnant accès au capital, lorsque les de la soulte en espèces à verser ;
dispositions de l’article L. 22ટ10ટ54 du Code de commerce ne ● constater le nombre de titres émis en rémunération des
sont pas applicables ; apports ;
● décide, nonobstant ce qui précède, que le Conseil ● déterminer les dates, conditions d’émission, notamment le prix
d’Administration ne pourra, sauf autorisation préalable par et la date de jouissance (même rétroactive), des actions ou
l’Assemblée générale, faire usage de la présente délégation autres titres de capitaux nouveaux et, le cas échéant, des
de compétence à compter du dépôt par un tiers d’un projet valeurs mobilières donnant accès immédiatement et/ou à
d’offre publique visant les titres de la société, et ce jusqu’à la terme à une quotité du capital de la société, et notamment
fin de la période d’offre ; évaluer les apports ainsi que l’octroi, s’il y a lieu, d’avantages
● décide que le montant nominal maximal des augmentations particuliers et réduire l’évaluation des apports ou la
de capital de la société susceptibles d’être réalisées, rémunération des avantages particuliers, si les apporteurs y
immédiatement et/ou à terme, en vertu de la présente consentent ;
délégation, est fixé à 10 % du capital de la société (tel ● inscrire au passif du bilan à un compte « Prime d’apport », sur
qu’existant à la date de l’utilisation par le Conseil lequel porteront les droits de tous les actionnaires, la
d’Administration de la présente délégation), plafond global différence entre le prix d’émission des actions nouvelles et leur
avec l’ensemble des augmentations de capital résultant des valeur nominale ;
émissions d’actions et/ou de valeurs mobilières autorisées par
les 23e à 25e résolutions et, s’agissant des émissions ● à sa seule initiative, imputer les frais de toute émission sur le
effectuées sans qu’un délai de priorité ait été conféré au montant de la « Prime d’apport » et prélever sur ladite prime
bénéfice des actionnaires, par la 22e résolution, et viendra les sommes nécessaires correspondant à 10 % du montant
s’imputer sur le montant nominal des augmentations de nominal de chaque émission afin de doter la réserve légale
capital susceptibles d’être réalisées en vertu du paragraphe après chaque augmentation ; et
(i) de la 22e résolution (émission avec délai de priorité) ;
● prendre généralement toutes les dispositions utiles, conclure
● décide que le montant nominal des valeurs mobilières tous accords (notamment en vue d’assurer la bonne fin de
représentatives de créances donnant accès au capital de la l’émission), requérir toutes autorisations, effectuer toutes
société immédiatement et/ou à terme, susceptibles d’être formalités et faire le nécessaire pour parvenir à la bonne fin
émises en vertu de la présente délégation, ne pourra excéder des émissions envisagées ou y surseoir, et notamment
un milliard d’euros (1 000 000 000 €), plafond global de constater la ou les augmentations de capital résultant de
l’ensemble des émissions de titres de créances prévues à la toute émission réalisée par l’usage de la présente délégation,
présente délégation et aux 21e à 25e résolutions, ou la modifier corrélativement les statuts de la société, demander
contreટvaleur de ce montant, à la date de la décision l’admission aux négociations sur un marché réglementé en
d’émission, en cas d’émission en monnaie étrangère ou en France ou à l’étranger des droits, actions ou autres valeurs
unité de compte fixée par référence à plusieurs monnaies. Ce mobilières émises en vertu de la présente délégation et
assurer le service financier des titres concernés et l’exercice
des droits y attachés.




494 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Assemblée générale et gouvernement d'entreprise
Ordre du jour et texte des projets de résolutions de l’Assemblée générale mixte du 17 avril 2025




VINGTટટSEPTIÈME RÉSOLUTION total résultant de cette attribution au titre de l’abondement,
(Délégation de compétence au Conseil d’Administration à l’effet ou le cas échéant, de la décote sur le prix de souscription ne
de procéder à des augmentations de capital réservées aux pourra pas excéder les limites légales ou réglementaires et
salariés de la société et aux sociétés du groupe Covivio que les actionnaires renoncent à tout droit aux actions ou
adhérant à un plan d’épargne, avec suppression du droit autres titres donnant accès au capital qui serait émis en vertu
préférentiel de souscription des actionnaires). de la présente résolution.
L’Assemblée générale, statuant aux conditions de quorum et de L’Assemblée générale confère tous pouvoirs au Conseil
majorité requises pour les Assemblées générales extraordinaires, d’Administration, avec faculté de subdélégation dans les
après avoir pris connaissance du rapport du Conseil conditions prévues par les dispositions légales et réglementaires,
d’Administration et du rapport spécial des Commissaires aux pour mettre en œuvre la présente délégation, notamment à
comptes, afin de permettre la réalisation d’augmentations de l’effet de :
capital réservées aux salariés adhérant à un plan d’épargne
d’entreprise ou de groupe à un niveau qui demeure en ● arrêter, dans les limites ciટdessus, les caractéristiques,
adéquation avec le montant du capital social, et conformément montants et modalités de toute émission ;
aux dispositions des articles L. 225ટ129, L. 225ટ129ટ2, L. 225ટ129ટ6, ● déterminer que les émissions ou les attributions pourront avoir
L. 225ટ138 et suivants du Code de commerce et L. 3332ટ18 et lieu directement au profit des bénéficiaires ou par
suivants du Code du travail : l’intermédiaire d’organismes collectifs ;
● met fin, avec effet immédiat, pour la fraction non utilisée, à la ● procéder aux augmentations de capital résultant de la
délégation donnée par l’Assemblée générale mixte du 17 avril présente délégation, dans la limite du plafond déterminé
2024 ; ciટdessus ;
● délègue au Conseil d’Administration, avec faculté de ● fixer le prix de souscription des actions de numéraire
subdélégation, la compétence pour décider, en une ou conformément aux dispositions légales ;
plusieurs fois, dans les proportions et aux époques qu’il
appréciera pour une durée de vingtટsix (26) mois à compter de ● prévoir en tant que de besoin la mise en place d’un nouveau
la présente Assemblée générale, l’émission d’actions et/ou de plan d’épargne d’entreprise ou de groupe ou la modification
valeurs mobilières donnant accès au capital de la société, de plans existants ;
dans la limite d’un montant nominal maximal de cinq cent ● arrêter la liste des sociétés dont les salariés seront
mille euros (500 000 €) réservées aux adhérents à un plan bénéficiaires des émissions réalisées en vertu de la présente
d’épargne d’entreprise ou de groupe de la société et des délégation, fixer le délai de libération des actions, ainsi que, le
sociétés et groupements d’intérêt économique liés à la cas échéant, l’ancienneté des salariés exigée pour participer
société dans les conditions de l’article L. 225ટ180 du Code de à l’opération, le tout dans les limites légales ;
commerce et de l’article L. 3344ટ1 du Code du travail. Il est
toutefois précisé que ce montant est fixé de façon autonome ● procéder à tous ajustements afin de prendre en compte
et distincte des plafonds d’augmentations de capital l’incidence d’opérations sur le capital de la société,
résultant des émissions d’actions et/ou de valeurs mobilières notamment en cas de modification du pair de l’action,
autorisées par les 19e et 21e à 26e résolutions ; d’augmentation de capital par incorporation de réserves,
d’attribution gratuite d’actions, de division ou de
● décide de supprimer, en faveur desdits adhérents, le droit regroupement de titres, de distribution de réserves ou de tous
préférentiel de souscription des actionnaires aux actions et/ autres actifs, d’amortissement du capital, ou de toute autre
ou valeurs mobilières donnant accès au capital de la société opération portant sur les capitaux propres ;
émises en application de la présente délégation ;
● le cas échéant, imputer les frais des augmentations de capital
● décide, conformément aux dispositions des articles L. 3332ટ18 social sur le montant des primes qui y sont afférentes et
à L. 3332ટ24 du Code du travail, que la décote offerte ne prélever sur ce montant les sommes nécessaires
pourra excéder 30 % de la moyenne des derniers cours cotés correspondant à 10 % du montant nominal de chaque
de l’action de la société lors des vingt jours de négociation
précédant le jour de la décision fixant la date d’ouverture des
émission afin de doter la réserve légale après chaque 5
augmentation ;
souscriptions, et 40 % de la même moyenne lorsque la durée
d’indisponibilité prévue par le plan est supérieure ou égale à ● faire procéder à toutes formalités requises pour l’admission
dix ans ; toutefois, l’Assemblée générale autorise aux négociations sur le marché réglementé en France ou à
expressément le Conseil d’Administration à supprimer ou l’étranger des droits, actions ou valeurs mobilières émises, et
réduire la décote susmentionnée, s’il le juge opportun, afin de assurer le service financier des titres de capital émis en vertu
tenir compte, inter alia, des régimes juridiques, comptables, de la présente délégation ainsi que l’exercice des droits qui y
fiscaux et sociaux applicables localement. Le Conseil sont attachés ;
d’Administration pourra également substituer tout ou partie
● accomplir, soit par luiટmême, soit par mandataire, tous actes
de la décote par l’attribution d’actions ou d’autres titres en
et formalités à l’effet de rendre définitives les augmentations
application des dispositions ciટdessous ; et
de capital qui pourront être réalisées en vertu de la
● décide que le Conseil d’Administration pourra prévoir délégation faisant l’objet de la présente résolution ; et
l’attribution, à titre gratuit, d’actions ou d’autres titres
● modifier les statuts en conséquence et, généralement, faire le
donnant accès au capital de la Société, étant entendu que
nécessaire.
l’avantage




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 495
5 Assemblée générale et gouvernement d'entreprise
Ordre du jour et texte des projets de résolutions de l’Assemblée générale mixte du 17 avril 2025




VINGTટટHUITIÈME RÉSOLUTION ● décide que toute attribution définitive d’actions au profit des
(Autorisation à donner au Conseil d’Administration à l’effet de mandataires sociaux de la société sera assujettie à une
procéder à des attributions gratuites d’actions existantes ou à condition de présence et à la réalisation de conditions de
émettre de la société au profit des salariés et/ou des performance. Ces conditions seront fixées par le Conseil
mandataires sociaux de la société et des sociétés qui lui sont d’Administration à la date de décision de leur attribution en
liées, emportant renonciation des actionnaires à leur droit fonction de plusieurs indicateurs de performance comprenant
préférentiel de souscription aux actions à émettre). a minima des critères de performance boursière, ainsi que des
critères RSE ; et
L’Assemblée générale, statuant aux conditions de quorum et de
majorité requises pour les Assemblées générales extraordinaires, ● autorise, en tant que de besoin, le Conseil d’Administration à
après avoir pris connaissance du rapport du Conseil réaliser une ou plusieurs augmentation(s) de capital par
d’Administration et du rapport spécial des Commissaires aux incorporation de réserves, bénéfices ou primes, pour procéder
comptes et conformément aux dispositions des articles à l’émission d’actions dans les conditions prévues à la
L. 225ટ129ટ1, L. 225ટ197ટ1 et suivants, L. 22ટ10ટ59 et L. 22ટ10ટ60 du présente résolution, l’augmentation de capital
Code de commerce : correspondante étant définitivement réalisée du seul fait de
l’attribution définitive des actions aux bénéficiaires.
● met fin, avec effet immédiat, pour la fraction non utilisée, à
l’autorisation donnée par l’Assemblée générale mixte du 21 L’Assemblée générale prend acte qu’en cas d’attribution
avril 2022 ; d’actions à émettre, la présente décision emporte, dans les
conditions prévues par les dispositions législatives en vigueur,
● décide d’autoriser le Conseil d’Administration à procéder, en
renonciation de plein droit des actionnaires, au profit des
une ou plusieurs fois, à des attributions gratuites d’actions
bénéficiaires des actions attribuées gratuitement en vertu de la
ordinaires existantes ou à émettre de la société au profit de
présente résolution, (i) à leur droit préférentiel de souscription aux
bénéficiaires qu’il déterminera parmi les membres du
actions susceptibles d’être émises et attribuées gratuitement en
personnel salarié (ou certaines catégories d’entre eux) et/ou
application de la présente résolution, et (ii) à la partie des
les mandataires sociaux éligibles (ou certains d’entre eux) tant
bénéfices, réserves et primes d’émission qui, le cas échéant,
de la société que des sociétés et groupements d’intérêt
serait incorporée au capital pour l’émission d’actions nouvelles.
économique qui lui sont liés au sens des dispositions de
l’article L. 225ટ197ટ2 du Code de commerce ; Les actions existantes pouvant être attribuées au titre de la
présente résolution devront être acquises par la société, soit
● décide que le nombre total des actions attribuées
dans le cadre des dispositions de l’article L. 225ટ208 du Code de
gratuitement en vertu de la présente autorisation, ne pourra
commerce, soit, le cas échéant, dans le cadre du programme de
représenter plus de 1 % du capital social de la société tel que
rachat d’actions autorisé par la 18e résolution de la présente
constaté au jour de la décision de leur attribution par le
Assemblée générale au titre de l’article L. 22ટ10ટ62 du Code de
Conseil d’Administration, étant précisé que ce nombre ne tient
commerce ou de tout programme de rachat d’actions
pas compte des ajustements susceptibles d’être opérés
applicable antérieurement ou postérieurement.
conformément aux dispositions législatives et réglementaires
applicables, et le cas échéant, aux stipulations contractuelles L’Assemblée générale fixe à trenteટhuit (38) mois, à compter de la
prévoyant d’autres cas d’ajustement, afin de préserver les date de la présente Assemblée générale, la durée de validité de
droits des bénéficiaires en cas d’opérations financières sur le la présente autorisation.
capital ou sur les capitaux propres de la société ;
L’Assemblée générale confère tous pouvoirs au Conseil
● décide que le nombre d’actions attribuées gratuitement aux d’Administration, avec faculté de subdélégation dans les
mandataires sociaux de la société en vertu de cette conditions prévues par les dispositions légales et réglementaires,
autorisation ne pourra représenter plus de 40 % du plafond pour mettre en œuvre la présente autorisation, notamment à
global défini ciટdessus ; l’effet de :
● décide que l’attribution gratuite desdites actions à leurs ● fixer les conditions et, le cas échéant, les critères d’attribution
bénéficiaires sera définitive au terme d’une période des actions et les conditions de performance à atteindre ;
d’acquisition dont la durée sera fixée par le Conseil
d’Administration, étant entendu que cette durée ne pourra ● fixer, dans les conditions et limites légales, les dates
être inférieure à trois (3) ans. En cas de décès (sous réserve auxquelles il sera procédé aux attributions gratuites ;
que la demande des héritiers ait été formulée dans un délai ● déterminer l’identité des bénéficiaires, le nombre d’actions
de six mois à compter du décès) et en cas d’invalidité du ordinaires attribuées à chacun d’eux, les modalités
bénéficiaire correspondant au classement prévu par les d’attribution des actions ordinaires, et en particulier les
dispositions légales applicables, l’attribution définitive des périodes d’acquisition et, le cas échéant, les périodes de
actions pourra avoir lieu avant le terme de la période conservation des actions ordinaires ainsi gratuitement
d’acquisition. Dans une telle hypothèse, les actions seront en attribuées, étant précisé que s’agissant des actions octroyées
outre immédiatement cessibles à compter de leur livraison ; gratuitement aux mandataires sociaux de la société, le
décide que les actions pourront, le cas échéant, être assorties Conseil d’Administration doit, soit (a) décider que les actions
●
d’une obligation de conservation par les bénéficiaires d’une octroyées gratuitement ne pourront être cédées par les
durée fixée par le Conseil d’Administration, à compter de la fin intéressés avant la cessation de leurs fonctions, soit (b) fixer la
de la période d’acquisition ; quantité d’actions octroyées gratuitement qu’ils sont tenus de
conserver au nominatif jusqu’à la cessation de leurs fonctions ;
● décide que l’attribution définitive d’actions en vertu de la
● déterminer si les actions attribuées gratuitement sont des
présente autorisation sera soumise au respect par l’ensemble
actions à émettre ou existantes ;
des bénéficiaires d’une condition de présence et, le cas
échéant, de critères de performance qui seront fixés par le ● décider la date de jouissance, même rétroactive des actions
Conseil d’Administration à la date de la décision de leur ordinaires nouvellement émises ;
attribution ;




496 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Assemblée générale et gouvernement d'entreprise
Ordre du jour et texte des projets de résolutions de l’Assemblée générale mixte du 17 avril 2025




● accomplir ou faire accomplir tous actes et formalités pour « Article 15. - Convocations et délibérations du Conseil
procéder aux rachats d’actions existantes. En cas d’émission d’administration
d’actions nouvelles, procéder aux augmentations de capital
par incorporation de réserves, bénéfices ou primes d’émission Le Conseil d’administration se réunit aussi souvent que l’intérêt
résultant de la présente autorisation, déterminer la nature et de la Société l’exige et toutes les fois que le Président le juge
les montants de sommes nécessaires à la libération desdites convenable, sur convocation de son Président.
actions, imputer le cas échéant, sous réserve de ce qui est Des administrateurs constituant le tiers (1/3) au moins des
permis par la loi, les frais des augmentations de capital social membres du Conseil d’administration peuvent, à tout moment,
sur le montant des réserves, bénéfices ou primes d’émission et demander au Président de convoquer celuiટci sur un ordre du
prélever sur les montants qui y sont afférents les sommes jour déterminé.
nécessaires correspondant à 10 % du montant nominal de
chaque émission afin de doter la réserve légale après chaque Dans l’hypothèse où les fonctions de Directeur général et de
augmentation, constater la réalisation des augmentations de Président sont dissociées, le Directeur général peut, à tout
capital de la société résultant des attributions gratuites moment, demander au Président de convoquer le Conseil
d’actions ordinaires à émettre par la Société, procéder aux d’administration sur un ordre du jour déterminé.
modifications corrélatives des statuts, faire procéder à toutes Le Président est lié par les demandes qui lui sont adressées en
formalités requises pour l’admission aux négociations sur un vertu des dispositions ciટdessus et doit y déférer sans délai.
marché réglementé en France ou à l’étranger des actions
émises, et assurer le service financier des actions et l’exercice Les convocations sont faites par tous moyens écrits au moins
des droits y attachés ; cinq (5) jours à l’avance. Ce délai de cinq (5) jours peut être
réduit dans le cas où le tiers (1/3) des administrateurs a
● décider, s’il l’estime nécessaire, les conditions dans lesquelles manifesté son accord pour une convocation à plus bref délai.
le nombre des actions ordinaires attribuées sera ajusté à Les réunions ont lieu soit au siège social, soit en tout autre
l’effet de préserver les droits des bénéficiaires, en fonction des endroit indiqué dans la convocation.
éventuelles opérations portant sur le capital de la société,
étant précisé que les actions attribuées en application de ces Le Conseil d’administration ne délibère valablement que si la
ajustements seront réputées attribuées le même jour que les moitié (1/2) au moins de ses membres sont présents.
actions initialement attribuées ; et
Un administrateur peut donner, par écrit, mandat à un autre
● plus généralement conclure tous accords, établir tous administrateur de le représenter à une séance du Conseil
documents, effectuer toutes formalités et toutes déclarations d’administration conformément aux dispositions légales et
auprès de tous organismes et faire tout ce qui serait règlementaires.
autrement nécessaire.
Un administrateur peut également voter par correspondance
Le Conseil d’Administration informera chaque année l’Assemblée dans le cadre d'une réunion du Conseil d'administration au
générale des attributions réalisées dans le cadre de la présente moyen d'un formulaire de vote, dans les conditions prévues par
résolution, conformément et dans les conditions prévues à les dispositions réglementaires applicables et par le règlement
l’article L. 225ટ197ટ4 du Code de commerce. intérieur du Conseil d’administration.

VINGTટટNEUVIÈME RÉSOLUTION Les décisions sont prises à la majorité des membres présents ou
(Modification de l’article 15 (Convocations et délibérations du représentés. En cas de partage, la voix du président de séance
Conseil d’administration), de l’article 16 (Pouvoirs du Conseil n’est pas prépondérante.
d’administration) et de l’article 22 ((Assemblées Générales) des Les réunions et délibérations du Conseil d’administration
statuts de la société). peuvent intervenir par un moyen de télécommunication. Sont
L’Assemblée générale, statuant aux conditions de quorum et de réputés présents pour le calcul du quorum et de la majorité, les
majorité requises pour les Assemblées générales extraordinaires, administrateurs qui participent à la réunion par un moyen de
après avoir pris connaissance du rapport du Conseil télécommunication permettant leur identification, dans les
d’Administration : conditions de l’article R. 22ટટ10ટટ17ટ
7 1 du Code de commerce. Le
7ટ
règlement intérieur du Conseil d’administration peut prévoir que
5
● décide de modifier l’article 15 (Convocations et délibérations certaines décisions ne peuvent être prises lors d'une réunion
du Conseil d’administration) des statuts afin : tenue dans ces conditions.
(i) d’adapter les dispositions relatives à la participation des À l’initiative du Président du Conseil d’administration, le Conseil
administrateurs aux réunions du Conseil d’Administration d’administration peut prendre des décisions par consultation
par un moyen de télécommunication aux dispositions du écrite des administrateurs. Dans ce cas, le Président du Conseil
nouvel article L. 22ટ10ટ3ટ1 du Code de commerce créé par d’administration, ou à sa demande, le secrétaire du Conseil,
la loi n° 2024ટ537 du 13 juin 2024 visant à accroître le communique par tous moyens, y compris par voie électronique,
financement des entreprises et l'attractivité de la France aux administrateurs, les points de l’ordre du jour soumis à
(la « Loi Attractivité ») ; consultation, le texte des projets de délibérations proposées,
(ii) de définir, conformément aux dispositions de l’article L. ainsi que tout autre document ou information nécessaire à leur
225ટ37 du Code de commerce dans sa nouvelle rédaction prise de décision, en indiquant les modalités de participation à
issue de la Loi Attractivité, les conditions et modalités de la la consultation écrite et le délai imparti pour y répondre. Ce
consultation écrite du Conseil d’Administration délai est déterminé et apprécié par le Président en fonction de
actuellement autorisée par les dispositions du premier l’objet de la consultation, de l’urgence ou du temps nécessaire à
alinéa de l’article 16 des statuts ; et la réflexion des administrateurs, et peut, le cas échéant, être
étendu par le Président. Tout administrateur peut, dans un délai
(iii) de prévoir la possibilité pour les Administrateurs de voter de 3 jours à compter de l’envoi de la consultation, s’opposer au
par correspondance conformément aux dispositions de recours à la consultation écrite. En cas d’opposition, le Président
l’article L. 225ટ37 du Code de commerce dans sa nouvelle en informe sans délai les autres administrateurs et convoque
rédaction issue de la Loi Attractivité. une réunion du Conseil d’administration. Les administrateurs
En conséquence, l’article 15 des statuts de la société est communiquent leur vote au secrétaire du Conseil, par tout
désormais rédigé comme suit : moyen écrit, y compris par voie électronique. Chaque
administrateur peut poser toute question nécessaire à sa


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réflexion ou adresser tout commentaire au Président du Conseil (i) d’harmoniser les termes employés pour le recours à un
d’administration ou au secrétaire du Conseil, dans un délai moyen de télécommunication dans le cadre de la
compatible avec celui de la consultation écrite. Les participation des actionnaires à l’Assemblée générale,
représentants du Comité Social et Economique au Conseil sont conformément aux dispositions de l’article L. 225ટ103ટ1 du
informés selon les mêmes modalités que les administrateurs. A Code de commerce dans sa nouvelle rédaction issue de
défaut d'avoir répondu à la consultation écrite dans le délai la Loi Attractivité ; et
imparti, les administrateurs sont réputés absents et ne pas avoir
participé à la décision, sauf extension du délai accordé par le (ii) de mettre à jour le renvoi à l’article 1316ટ4 du Code civil qui a
été abrogé.
Président. Le Conseil d’administration ne délibère valablement
que si la moitié au moins de ses membres a exprimé son vote à En conséquence, les trois derniers alinéas de l’article 22 des
la consultation écrite. Les décisions sont prises à la majorité des statuts de la société sont désormais rédigés comme suit :
membres ayant participé à la consultation écrite. En cas de
partage, la voix du Président du Conseil d’administration n’est « Article 22. - Assemblées Générales
pas prépondérante. Le secrétaire du Conseil consolide les votes […]
des administrateurs et informe les membres du Conseil
d’administration, ainsi que les représentants du Comité Social et Les actionnaires peuvent voter par correspondance ou donner
Economique au Conseil, du résultat du vote. Les décisions prises pouvoir en exprimant leur vote ou en adressant leur pouvoir par
par consultation écrite font l’objet de procèsટટverbaux établis et tous moyens dans les conditions légales et réglementaires en
conservés dans les mêmes conditions que les délibérations vigueur. Notamment, les actionnaires peuvent transmettre à la
adoptées en réunion du Conseil d’administration. Société des formulaires de procuration et de vote par
correspondance par télétransmission ou par voie électronique
Les délibérations du Conseil d’administration sont constatées avant la tenue de l’Assemblée Générale dans les conditions
par des procèsટverbaux de réunion établis conformément à la prévues par la loi. Lorsqu’il y est fait recours, la signature
loi. » électronique des formulaires de procuration et de vote par
● décide de modifier le premier alinéa de l’article 16 (Pouvoirs du correspondance peut prendre la forme d’un procédé répondant
Conseil d’administration) des statuts afin notamment de aux conditions définies à la première phrase du second alinéa
supprimer la dernière phrase du premier alinéa relative à la de l’article 1367 du Code civil.l
consultation écrite du Conseil d’Administration, désormais Sur décision du Conseil d’administration, les actionnaires
régie par les nouvelles dispositions de l’article 15 des statuts peuvent participer à l’Assemblée Générale ou voter par un
de la société. moyen de télécommunication, dans les conditions prévues par
En conséquence, le premier alinéa de l’article 16 des statuts de la la réglementation applicable au moment de son utilisation.
société est désormais rédigé comme suit : Cette décision est communiquée dans l’avis de convocation
publié au Bulletin des Annonces Légales Obligatoires (B.A.L.O).
« Article 16. - Pouvoirs du Conseil d’administration
Sont réputés présents pour le calcul du quorum et de la majorité,
Le Conseil d’administration détermine les orientations de les actionnaires qui participent à l’Assemblée Générale par des
l’activité de la Société et veille à leur mise en œuvre, moyens de télécommunication permettant l’identification des
conformément à son intérêt social, en considérant les enjeux actionnaires dans les conditions prévues par la loi et les
sociaux et environnementaux de son activité. Il prend règlements. »
également en considération, s'il y a lieu, la raison d'être de la
Société définie en application de l'article 1835 du Code civil. Le reste de l’article 22 des statuts demeure inchangé.
Sous réserve des pouvoirs expressément attribués aux
TRENTIÈME RÉSOLUTION
Assemblées Générales et dans la limite de l’objet social, il se
saisit de toute question intéressant la bonne marche de la (Pouvoirs pour formalités).
Société et règle par ses délibérations les affaires qui la L’Assemblée générale, statuant aux conditions de quorum et de
concernent. » majorité requises par la loi, confère tous pouvoirs au porteur d'un
original, d'une copie ou d'un extrait du procèsટverbal constatant
Le reste de l’article 16 des statuts demeure inchangé. ses délibérations aux fins d'accomplir toutes les formalités
● décide de modifier les trois derniers alinéas de l’article 22 légales ou administratives et faire tous dépôts et publicité
(Assemblées Générales) des statuts afin : prévus par la législation en vigueur.




498 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Assemblée générale et gouvernement d'entreprise
Rapport du Conseil d’Administration sur le texte des projets de résolutions présentés à l’Assemblée générale mixte du 17 avril 2025




5.2 Rapport du Conseil d’Administration sur le texte des projets
de résolutions présentés à l’Assemblée générale mixte
du 17 avril 2025
Mesdames, Messieurs,
Nous vous avons convoqués en Assemblée générale mixte à l’effet de vous soumettre 30 projets de résolutions. Ce rapport a pour
objectif de commenter ces projets, dont le texte complet vous est communiqué dans le document d'enregistrement universel de la
société, qui sera déposé auprès de l’Autorité des marchés financiers (l'« AMF ») et mis à votre disposition dans les conditions légales et
réglementaires.



5.2.1 À titre ordinaire
Les 1re à 18e résolutions relèvent de la compétence de l’Assemblée générale ordinaire.

5.2.1.1 Approbation des comptes sociaux Ces conventions réglementées s’inscrivent dans le cadre du
projet de développement, sur Alexanderplatz à Berlin
et consolidés, affectation du résultat et
(Allemagne), d’un ensemble immobilier d’environ 60 000 m² à
distribution d’un dividende (1re, 2e et 3e usage mixte de bureaux, commerces et logements, porté par la
résolutions) société Covivio Alexanderplatz S.à.r.l. (le « Projet »).
Les projets des 1re et 2e résolutions concernent l’approbation des ● Avenant n°3 au pacte d’associés du 8 juin 2021, et modifié par
comptes sociaux et consolidés de l’exercice clos le 31 décembre avenant n°1 le 29 juillet 2022 et avenant n°2 le 14 octobre 2022,
2024, arrêtés par le Conseil d’Administration le 19 février 2025, en conclu le 29 novembre 2024 entre Covivio, MMA IARD et
application des dispositions de l’article L. 232ટ1 du Code de Generali Retraite, en présence de Covivio Alexanderplatz
commerce. Les comptes sociaux et consolidés, qui figurent dans S.à.r.l.
le document d’enregistrement universel, font ressortir
respectivement un bénéfice de 82 244 821,20 € et un résultat net ● Avenant n°1 au contrat de subordination du 8 juin 2021, conclu
part du groupe de 68 118 K€. le 29 novembre 2024 entre Covivio Alexanderplatz S.à.r.l.,
Covivio, MMA IARD et Generali Retraite
Il vous est proposé, dans le cadre de la 3e résolution,
d’approuver l’affectation du résultat de l’exercice 2024 et la L’avenant n°3 au pacte d’associés et l’avenant n°1 au contrat de
distribution d’un dividende d’un montant de 3,50 € par action. subordination ont été conclus afin de prendre en compte les
Sur la base du nombre total d’actions composant le capital modifications convenues entre les parties des termes et
social au 19 février 2025, soit 111 623 468 actions, il sera ainsi conditions du Projet, portant notamment sur le refinancement du
attribué un dividende total de 390 682 138 €. Projet et les contrats de prestations de services conclus par
Covivio Alexanderplatz S.à.r.l. avec le groupe Covivio.
Le dividende de l’exercice 2024 serait détaché de l’action le
mercredi 30 avril 2025 et serait mis en paiement le lundi 5 mai La conclusion de l’avenant n°3 au pacte d’associés et de
2025. l’avenant n°1 au contrat de subordination a été autorisée par le
Conseil d’Administration le 19 juillet 2024, qui a considéré qu’ils
5.2.1.2 Approbation des conventions visées permettent à Covivio de poursuivre la mise en œuvre du Projet,
aux articles L. 225ટ38 et suivants qui constitue un investissement immobilier stratégique en termes
du Code de commerce (4e résolution) de positionnement géographique et de potentiel de création de
valeur.
5
La 4e résolution a pour objet l’approbation (i) du rapport spécial
des Commissaires aux comptes relatif aux conventions visées S’agissant d’avenants à des conventions réglementées et
aux articles L. 225ટ38 et suivants du Code de commerce, ainsi compte tenu du mandat d’Administrateur de Covéa
que (ii) des conventions réglementées conclues ou exécutées Coopérations au sein du Conseil d’Administration de Covivio, il
par la société au cours de l’exercice clos le 31 décembre 2024. convient de les approuver dans la forme de l’article L. 225ટ38 du
Pour plus d’information, nous vous invitons à consulter le rapport Code de commerce.
spécial des Commissaires aux comptes relatif aux conventions
réglementées figurant au paragraphe 5.4 du document
d'enregistrement universel.
Les conventions réglementées conclues au cours de l’exercice
clos le 31 décembre 2024 sont détaillées ciટdessous. Leurs
principales modalités sont publiées, en application des articles
L. 22ટ10ટ13 et R. 22ટ10ટ17 du Code de commerce, sur le site
Internet de Covivio dans la rubrique dédiée à l’Assemblée
générale.




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 499
5 Assemblée générale et gouvernement d'entreprise
Rapport du Conseil d’Administration sur le texte des projets de résolutions présentés à l’Assemblée générale mixte du 17 avril 2025




5.2.1.3 Approbation des informations La politique de rémunération des mandataires sociaux de
Covivio, arrêtée par le Conseil d’Administration sur
mentionnées à l’article L. 22ટ10ટ9, I.
recommandation du Comité des Rémunérations et des
du Code de commerce relatives Nominations, est décrite dans le rapport du Conseil
à la rémunération versée au cours d’Administration sur le gouvernement d’entreprise au
de l’exercice clos le 31 décembre 2024 paragraphe 5.3.4.1 du document d'enregistrement universel.
ou attribuée au titre du même exercice Cette politique sera soumise chaque année au vote de
l’Assemblée générale, et lors de chaque modification importante
aux mandataires sociaux (5e résolution) dans la politique de rémunération.
En application de l’article L. 22ટ10ટ34, I. du Code de commerce, il
vous est proposé, par le vote de la 5e résolution, d’approuver les 5.2.1.6 Renouvellement d’un mandat
informations mentionnées à l’article L. 22ટ10ટ9, I. du Code de d’Administrateur (13e résolution)
commerce relatives à l’ensemble des rémunérations des
Le mandat d’Administrateur de la société Predica, représentée
mandataires sociaux, y compris les mandataires sociaux dont le
au Conseil d’Administration par Jérôme Grivet, arrivant à
mandat a pris fin et ceux nouvellement nommés au cours de
échéance à l’issue de l’Assemblée générale mixte du 17 avril
l’exercice écoulé (Say on Pay exટpost dit « global »), décrites
2025, vous serez invités au titre de la 13e résolution à renouveler
dans le rapport du Conseil d’Administration sur le gouvernement
son mandat pour une durée de quatre ans, venant à expiration
d’entreprise au paragraphe 5.3.4.2 du document
à l’issue de l’Assemblée générale des actionnaires appelée à
d'enregistrement universel.
statuer en 2029 sur les comptes de l’exercice clos le 31 décembre
5.2.1.4 Approbation des éléments de 2028.
rémunération individuelle versés au cours Sous réserve de l’approbation de la 13e résolution, la société
de l’exercice clos le 31 décembre 2024 Predica (filiale du groupe Crédit Agricole Assurances détenant
8,11% du capital et des droits de vote de Covivio) restera
ou attribués au titre du même exercice
représentée au Conseil d’Administration par Jérôme Grivet. Il
aux dirigeants mandataires sociaux continuera à apporter une contribution active aux travaux du
(6e, 7e et 8e résolutions) Conseil, en particulier grâce à son expertise en stratégie et en
En application de l’article L. 22ટ10ટ34, II. du Code de commerce, il finance, et son expérience au sein de sociétés cotées. Sur les
vous est proposé, par le vote des 6e, 7e et 8e résolutions, quatre années du mandat d’Administrateur de la société
d’approuver les éléments fixes, variables et exceptionnels Predica, l’assiduité de Jérôme Grivet s’établit à 91%.
composant la rémunération totale et les avantages de toute Sous réserve de l’approbation du renouvellement du mandat de
nature versés au cours de l’exercice clos le 31 décembre 2024 ou la société Predica, Jérôme Grivet poursuivra ainsi son
attribués au titre du même exercice aux dirigeants mandataires engagement en continuant à contribuer activement à la qualité
sociaux (Say on Pay exટpost dit « individuel »), résultant de la des débats et à l’administration pertinente de la société.
mise en œuvre de la politique de rémunération approuvée par
l’Assemblée générale mixte des actionnaires le 17 avril 2024, La notice biographique et le taux d’assiduité de Jérôme Grivet,
étant précisé que le versement des éléments de rémunération la liste de l’ensemble des mandats et fonctions exercés par la
variables ou exceptionnels sera conditionné à l’approbation par société Predica et par Jérôme Grivet au cours des cinq derniers
les actionnaires des éléments de rémunération individuelle des exercices, ainsi que le nombre d’actions qu’ils détiennent au 31
dirigeants mandataires sociaux. décembre 2024, figurent au paragraphe 5.3.2.1.3 du document
d'enregistrement universel.
Les éléments de rémunération individuelle, présentés dans le
rapport du Conseil d’Administration sur le gouvernement 5.2.1.7 Nomination d’une nouvelle
d’entreprise au paragraphe 5.3.4.3 du document Administratrice indépendante
d'enregistrement universel, sont relatifs à :
(14e résolution)
● JeanટLuc Biamonti, Président du Conseil d’Administration En considération de l’atteinte par Sylvie Ouziel de la limite de 12
(6e résolution) ans d’ancienneté à l’issue de l’Assemblée générale mixte du 17
● Christophe Kullmann, Directeur Général (7e résolution) et avril 2025, synonyme de perte d’indépendance au regard des
critères retenus par le Code AfepટMedef, le Conseil
● Olivier Estève, Directeur Général Délégué (8e résolution). d’Administration a engagé en 2024 un processus de recrutement
d’une nouvelle Administratrice indépendante.
5.2.1.5 Approbation de la politique de
rémunération des mandataires sociaux Au titre de la 14e résolution, il vous est ainsi proposé d’approuver
la nomination de Micaela Le Divelec en qualité d’Administratrice,
(9e, 10e, 11e et 12e résolutions) pour une durée de quatre ans, venant à expiration à l’issue de
En application des dispositions de l’article L. 22ટ10ટ8 du Code de l’Assemblée générale des actionnaires appelée à statuer en
commerce, le Conseil d’Administration vous propose, par le vote 2029 sur les comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2028.
des 9e, 10e, 11e et 12e résolutions, d’approuver la politique de
rémunération des mandataires sociaux applicable au Président
du Conseil d’Administration (9e résolution), au Directeur Général
(10e résolution), au Directeur Général Délégué (11e résolution) ainsi
qu’aux Administrateurs (12e résolution), au titre de leur mandat
pour l’exercice 2025.




500 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Assemblée générale et gouvernement d'entreprise
Rapport du Conseil d’Administration sur le texte des projets de résolutions présentés à l’Assemblée générale mixte du 17 avril 2025




Micaela Le Divelec, 56 ans
Diplômée en économie et gestion d'entreprise, Micaela Le Divelec a commencé sa carrière en tant
qu'auditrice chez Ernst & Young avant d’intégrer le groupe Gucci, où elle occupe pendant 20 ans diverses
fonctions, dont notamment celles de Directrice Financière, Chief Corporate Operations Officer, Chief
Consumer Officer et de ViceટPrésidente Exécutive. Après avoir rejoint en 2018 le groupe Salvatore Ferragamo
en tant que Directrice Générale puis de Présidente Directrice Générale, elle se consacre à partir de 2021 au
soutien de startટup innovantes en tant qu'investisseur et conseillère, puis fonde en 2023 Ethicarei, une
plateforme dédiée à l'approvisionnement social dans le luxe. Elle est également membre du Conseil de
Surveillance de Porsche AG et Administratrice de De'Longhi S.p.A.

Micaela Le Divelec fera bénéficier le Conseil d’Administration de sa solide expertise en finance et de sa
connaissance fine du marché italien.


Le Conseil d’Administration, sur avis préalable du Comité des 5.2.1.9 Renouvellement du mandat de la société
Rémunérations et des Nominations, a examiné la situation de
Ernst & Young et Autres et nomination de
Micaela Le Divelec au regard des critères d’indépendance
retenus par le Code AfepટMedef dans sa version actualisée et la société KPMG S.A. en qualité de
publiée le 20 décembre 2022, et auquel la société se réfère. Commissaires aux comptes en charge
Satisfaisant à l’ensemble des critères d’indépendance, le Conseil de la certification des informations
d’Administration considère donc la qualité d’Administratrice en matière de durabilité (16e et 17e
indépendante de Micaela Le Divelec, sous réserve de sa
nomination.
résolutions)
L’Assemblée générale mixte du 17 avril 2024 a nommé la société
Le Conseil d’Administration a constaté que, si les 13e et 14e Ernst & Young et Autres en qualité de Commissaire aux comptes
résolutions sont approuvées par l’Assemblée générale mixte du en charge de la certification des informations en matière de
17 avril 2025, la proportion d’Administrateurs indépendants et le durabilité, pour une période d’un exercice correspondant à la
taux de féminisation seraient maintenus respectivement à 50% durée de son mandat restant à courir au titre de sa mission de
et 43%. certification des comptes de la société et venant à expiration à
5.2.1.8 Renouvellement du mandat de la société l’issue de l’Assemblée générale des actionnaires appelée à
statuer en 2025 sur les comptes de l’exercice clos le 31 décembre
Ernst & Young et Autres en qualité de 2024.
Commissaire aux comptes titulaire
Compte tenu (i) de l'expérience acquise par la société Ernst &
(15e résolution)
Young et Autres au titre de son mandat pour l'exercice 2024, (ii)
L’Assemblée générale mixte du 17 avril 2019 avait renouvelé le des synergies entre reportings financier et extraટfinancier et (iii)
mandat de la société Ernst & Young et Autres en qualité de de leur qualité de signature, le Comité d’Audit réuni le 17 février
Commissaire aux comptes titulaire, pour une durée de six 2025 a recommandé au Conseil d’Administration la mise en
exercices, soit jusqu’à l’Assemblée générale des actionnaires place d’un coટaudit durabilité avec les sociétés KPMG S.A. et
appelée à statuer en 2025 sur les comptes de l’exercice clos le 31 Ernst & Young et Autres.
décembre 2024.
Le Conseil d’Administration a donc décidé le 19 février 2025 de
Vous serez invités, au titre de la 15e résolution, à renouveler ce soumettre à l’approbation des actionnaires le renouvellement de
mandat pour une durée de six exercices, venant à expiration à la société Ernst & Young et Autres et la nomination de la société
l’issue de l’Assemblée générale des actionnaires appelée à KPMG S.A. en qualité de Commissaires aux comptes en charge
statuer en 2031 sur les comptes de l’exercice clos le 31 décembre de la certification des informations en matière de durabilité, pour
2030. une durée de 6 exercices venant à expiration à l’issue de
La société Ernst & Young et Autres est membre du réseau Ernst &
l’Assemblée générale des actionnaires appelée à statuer en 2031 5
sur les comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2030.
Young, mondialement connu pour son expertise à auditer des
groupes internationaux. Elle continuera à être représentée par En conséquence, il vous est proposé :
JeanટRoch Varon jusqu’à l’atteinte de la limite fixée par l’article
L. 821ટ34 du Code de commerce. Une rotation sera effectuée au ● au titre de la 16e résolution, de renouveler le mandat de la
profit d’un autre associé du cabinet à l’issue de cette période. société Ernst & Young et Autres en qualité de commissaire aux
comptes en charge de la certification des informations en
Le Comité d’Audit, réuni le 26 septembre 2024, a recommandé matière de durabilité, pour une durée de 6 exercices ;
au Conseil d’Administration le renouvellement de la société Ernst
& Young et Autres en qualité de Commissaire aux comptes ● au titre de la 17e résolution, de nommer la société KPMG S.A.,
titulaire. Le Conseil d’administration a donc décidé de soumettre société anonyme dont le siège social est situé Tout Eqho, 2
à l’approbation des actionnaires son renouvellement par avenue Gambetta, 92066 Paris La Défense Cedex,
délibérations en date des 22 octobre 2024 et 19 février 2025, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de
dans le cadre de l’arrêté de l’ordre du jour et des projets de Nanterre sous le numéro 775 726 417, en qualité de
résolutions de l’Assemblée générale mixte du 17 avril 2025. Commissaire aux comptes en charge de la certification des
informations en matière de durabilité, pour une durée de 6
exercices.




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 501
5 Assemblée générale et gouvernement d'entreprise
Rapport du Conseil d’Administration sur le texte des projets de résolutions présentés à l’Assemblée générale mixte du 17 avril 2025




5.2.1.10 Autorisation accordée au Conseil d’Administration en vue de l’achat par la société de ses
propres actions (18e résolution)
Au titre de la 18e résolution, il vous est proposé d’autoriser un ● l’annulation totale ou partielle des actions, sous réserve de
programme de rachat d’actions. Les caractéristiques principales l’adoption de la 20e résolution
de ce programme seraient les suivantes :
● l’animation d’un contrat de liquidité, étant précisé que,
● le nombre d’actions rachetées ne pourrait pas dépasser 10% conformément à la loi, en cas d’acquisition dans le cadre d’un
des actions composant le capital social de la société contrat de liquidité, le nombre d’actions pris en compte pour le
calcul de la limite de 10% du montant du capital social
● le prix d’achat ne pourrait pas être supérieur à 85 € par action
correspondrait au nombre d’actions achetées déduction faite
(hors frais d’acquisition)
du nombre d’actions revendues pendant la durée de
● le montant maximum des fonds destinés au programme de l’autorisation conférée par l’Assemblée générale, et
rachat s’élèverait à 500 000 000 €
● toute autre pratique qui viendrait à être reconnue par la loi ou
● ce programme ne pourrait pas être mis en œuvre en période l’AMF ou tout autre objectif qui viendrait à être autorisé par la loi
d’offre publique. ou la réglementation en vigueur, étant précisé que dans une
telle hypothèse, la société informerait ses actionnaires par voie
Le rachat par la société de ses propres actions aurait pour finalité : de communiqué.
● l’attribution d’actions aux mandataires sociaux ou aux salariés Cette autorisation serait donnée au Conseil d’Administration
de la société et/ou des sociétés de son groupe pour une période de 18 mois à compter de l’Assemblée générale
● la remise des actions lors de l’exercice de droits attachés à des du 17 avril 2025 et mettrait fin, avec effet immédiat, pour la
valeurs mobilières donnant droit à l’attribution d’actions de la fraction non utilisée, à l’autorisation donnée par l’Assemblée
société générale mixte du 17 avril 2024.

● la remise en paiement ou en échange dans le cadre La société publiera, préalablement à sa réalisation, un descriptif
d’opérations éventuelles de croissance externe, fusion, scission du programme dans la forme prévue à l’article 241ટ2 du
ou apport (dans la limite de 5% du capital) Règlement général de l’AMF.



5.2.2 À titre extraordinaire
5.2.2.1 Délégations et autorisations financières ● 23e résolution : émission d’actions de la société et/ou de
valeurs mobilière donnant accès au capital de la société (ou
à conférer au Conseil d’Administration
au capital de sociétés dont la société possède directement
(19e à 28e résolutions) ou indirectement plus de la moitié du capital), avec
Vous serez appelés à consentir, en Assemblée générale statuant suppression du droit préférentiel de souscription des
à titre extraordinaire, certaines délégations financières à votre actionnaires, au profit d’investisseurs qualifiés ou d’un cercle
Conseil d’Administration et à autoriser ce dernier, dans les limites restreint d’investisseurs dans le cadre d’un placement privé
et conditions que vous fixerez, à décider l’émission d’actions de (utilisable en dehors des périodes d’offre publique)
la société et/ou de valeurs mobilières donnant accès,
● 24e résolution : augmentation du nombre de titres à émettre
directement ou indirectement, au capital de la société (ou le cas
en cas d’augmentation de capital avec ou sans droit
échéant d’une filiale détenue directement ou indirectement à
préférentiel de souscription des actionnaires (utilisable en
plus de 50% par la société).
dehors des périodes d’offre publique)
Le Conseil d’Administration souhaite en effet continuer à
● 25e résolution : émission d’actions et/ou de valeurs mobilières
disposer de moyens lui permettant, le cas échéant en faisant
donnant accès au capital de la société, en rémunération de
appel aux marchés, de réunir les moyens financiers nécessaires
titres apportés à toute offre publique d’échange initiée par la
au développement de votre société.
société (utilisable en dehors des périodes d’offre publique)
Il vous est proposé de conférer au Conseil d’Administration les
● 26e résolution : émission d’actions et/ou de valeurs mobilières
délégations et autorisations financières suivantes dans le
donnant accès au capital de la société en vue de rémunérer
domaine des augmentations de capital :
des apports en nature consentis à la société et constitués de
● 19e résolution : augmentation de capital par incorporation de titres de capital ou de valeurs mobilières donnant accès au
réserves, bénéfices ou primes (utilisable en dehors des capital (utilisable en dehors des périodes d’offre publique)
périodes d’offre publique)
● 27e résolution : augmentation de capital réservée aux salariés
● 21e résolution : émission d’actions de la société et/ou de de la société et aux sociétés du groupe Covivio adhérant à un
valeurs mobilières donnant accès au capital de la société (ou plan d’épargne d’entreprise ou de groupe, avec suppression
au capital de sociétés dont la société possède directement du droit préférentiel de souscription des actionnaires.
ou indirectement plus de la moitié du capital), avec maintien
Vous serez également invités, au titre de la 20e résolution, à
du droit préférentiel de souscription des actionnaires
autoriser le Conseil d’Administration à réduire le capital social de
(utilisable en dehors des périodes d’offre publique)
la société par annulation d’actions acquises dans le cadre de
● 22e résolution : émission d’actions de la société et/ou de programmes de rachat d’actions adoptés par la société.
valeurs mobilières donnant accès au capital de la société (ou
Enfin, il vous est proposé, au titre de la 28e résolution, d’autoriser
au capital de sociétés dont la société possède directement
le Conseil d’Administration à procéder à des attributions
ou indirectement plus de la moitié du capital), avec
gratuites d’actions existantes ou à émettre de la société au
suppression du droit préférentiel de souscription des
profit des salariés et/ou des mandataires sociaux de la société
actionnaires et avec un délai de priorité facultatif, par voie
et des sociétés qui lui sont liées, emportant renonciation des
d’offre au public autre qu’un placement privé (utilisable en
actionnaires à leur droit préférentiel de souscription aux actions
dehors des périodes d’offre publique)
à émettre.


502 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Assemblée générale et gouvernement d'entreprise
Rapport du Conseil d’Administration sur le texte des projets de résolutions présentés à l’Assemblée générale mixte du 17 avril 2025




En vous proposant de lui conférer ces délégations et Cette autorisation, qui serait consentie pour une durée de
autorisations, le Conseil d’Administration tient à vous éclairer sur 18 mois à compter de l’Assemblée générale mixte du 17 avril
la portée des résolutions correspondantes soumises à votre 2025, mettrait fin, avec effet immédiat, pour la fraction non
approbation. utilisée, à l’autorisation donnée par l’Assemblée générale mixte
du 17 avril 2024.
Conformément à la réglementation applicable, le Conseil
d’Administration établira le cas échéant un rapport 5.2.2.1.3 Délégation de compétence au Conseil
complémentaire lors de l’utilisation de ces délégations d’Administration à l’effet d’émettre des
financières, dans lequel seront notamment mentionnées : actions de la société et/ou des valeurs
● l’incidence de l’émission sur la situation des titulaires de titres mobilières donnant accès au capital de la
de capital et de valeurs mobilières donnant accès au capital société (ou au capital de sociétés dont la
(en particulier en ce qui concerne leur quoteટpart des société possède directement ou
capitaux propres) et indirectement plus de la moitié du capital),
avec maintien du droit préférentiel
● l’incidence théorique de ladite émission sur la valeur boursière
de souscription des actionnaires
de l’action de la société.
(21e résolution)
Les Commissaires aux comptes de la société établiront leurs Il vous est proposé, au titre de la 21e résolution, de déléguer au
propres rapports sur les délégations et autorisations financières, Conseil d’Administration, avec faculté de subdélégation, la
qui seront mis à votre disposition dans les conditions légales et compétence pour procéder à l’émission d’actions de la société
réglementaires. et/ou de valeurs mobilières (y compris des bons de souscription
5.2.2.1.1 Délégation de compétence au Conseil d’actions nouvelles ou existantes) donnant accès par tous
d’Administration à l’effet d’augmenter moyens, immédiatement et/ou à terme, au capital de la société
ou d’une filiale détenue directement ou indirectement à plus de
le capital social par incorporation de
50% par la société, émises à titre gratuit ou onéreux,
réserves, bénéfices ou primes (19e résolution) avec maintien du droit préférentiel de souscription des
Vous serez invités, au titre de la 19e résolution, à déléguer au actionnaires.
Conseil d’Administration, avec faculté de subdélégation, la
compétence à l’effet de procéder à l’augmentation du capital Le Conseil d’Administration pourrait utiliser cette délégation afin
de la société, par incorporation au capital de tout ou partie des de disposer, au moment opportun, des fonds nécessaires au
réserves, bénéfices, primes ou autres sommes dont développement de l’activité de la société.
l’incorporation au capital serait admise. Cette opération ne se Les actionnaires auraient, proportionnellement au montant de
traduirait pas nécessairement par l’émission de nouvelles leurs actions, un droit préférentiel de souscription aux actions et
actions. valeurs mobilières émises en vertu de la présente délégation.
Le montant nominal maximal des augmentations de capital Dans l’hypothèse d’un accès à terme à des actions de la
susceptibles d’être réalisées, immédiatement et/ou à terme, en société – c’est-à-dire par émission de valeurs mobilières
vertu de cette délégation, serait fixé à 33 480 000 €, donnant accès par tous moyens à des actions de la société –
représentant environ 10% du capital social. Ce montant serait l’approbation de cette résolution emporterait de plein droit
autonome et distinct des plafonds d’augmentations de capital renonciation des actionnaires à leur droit préférentiel de
résultant des émissions d’actions et/ou de valeurs mobilières souscription aux actions auquel ces valeurs mobilières
autorisées par les 21e à 27e résolutions. donneraient droit.

Cette délégation ne pourrait pas être utilisée sans votre accord Le montant nominal maximal des augmentations de capital
formel en période d’offre publique d’achat ou d’échange sur les susceptibles d’être réalisées immédiatement et/ou à terme, en
titres de la société. vertu de cette délégation, serait fixé à 100 460 000 €,
représentant environ 30% du capital social. Ce montant serait
Elle serait consentie pour une durée de 26 mois à compter de autonome et distinct des plafonds d’augmentation de capital
l’Assemblée générale mixte du 17 avril 2025 et mettrait fin avec résultant des émissions d’actions et/ou de valeurs mobilières 5
effet immédiat, pour la fraction non utilisée, à la délégation autorisées par les 19e et 22e à 27e résolutions.
donnée par l’Assemblée générale mixte du 17 avril 2024.
Le montant nominal des valeurs mobilières représentatives de
5.2.2.1.2 Autorisation au Conseil d’Administration créances donnant accès au capital de la société
à l’effet de réduire le capital social par voie immédiatement et/ou à terme, susceptibles d’être émises en
d’annulation d’actions (20e résolution) vertu de cette délégation, ne pourrait excéder un montant total
Corrélativement à l’autorisation donnée à la société d’opérer sur de 1 000 000 000 €. Ce montant constituerait en outre un
ses propres titres dans le cadre de la 18e résolution, il vous est plafond global pour les émissions de valeurs mobilières
proposé, au titre de la 20e résolution, d’autoriser le Conseil représentatives de créances réalisées en vertu de la présente
d’Administration, avec faculté de subdélégation, à annuler les délégation et des 22e à 26e résolutions, plafond global de
actions acquises par la société dans le cadre de l’autorisation l’ensemble des émissions de titres de créances.
du programme de rachat d’actions de la société présentée à la Le prix d’émission des actions et/ou des valeurs mobilières
18e résolution, ou toute résolution ayant le même objet et la donnant accès au capital de la société serait déterminé par le
même base légale. Conseil d’Administration le jour de la mise en œuvre, le cas
Conformément aux dispositions légales, les actions ne échéant, de la présente délégation, en respectant les règles
pourraient être annulées que dans la limite de 10% du capital de légales et réglementaires.
la société par période de 24 mois. Cette délégation ne pourrait pas être utilisée sans votre accord
En conséquence, vous serez invités à autoriser le Conseil formel en période d’offre publique d’achat ou d’échange sur les
d’Administration à réduire le capital social dans les conditions titres de la société.
légales.




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 503
5 Assemblée générale et gouvernement d'entreprise
Rapport du Conseil d’Administration sur le texte des projets de résolutions présentés à l’Assemblée générale mixte du 17 avril 2025




Elle serait consentie pour une durée de 26 mois à compter de Le montant nominal des valeurs mobilières représentatives de
l’Assemblée générale mixte du 17 avril 2025 et mettrait fin avec créances donnant accès au capital de la société
effet immédiat, pour la fraction non utilisée, à la délégation immédiatement et/ou à terme, susceptibles d’être émises en
donnée par l’Assemblée générale mixte du 17 avril 2024. vertu de cette délégation, ne pourrait excéder 1 000 000 000 €,
plafond global de l’ensemble des émissions de titres de
5.2.2.1.4 Délégation de compétence au Conseil créances prévues à la présente délégation et aux 21e et 23e à
d’Administration à l’effet d’émettre des 26e résolutions.
actions de la société et/ou des valeurs
mobilières donnant accès au capital de la Il vous serait demandé de déléguer au Conseil d’Administration,
société (ou au capital de sociétés dont la conformément à l’article L. 22ટ10ટ52 du Code de commerce, le
pouvoir de fixer librement le prix d’émission des titres de capital
société possède directement ou
susceptibles d’être émis dans le cadre de cette délégation, dans
indirectement plus de la moitié du capital), les limites suivantes :
avec suppression du droit préférentiel de
souscription des actionnaires et avec un délai ● le prix d’émission des actions serait fixé conformément aux
de priorité facultatif, par voie d’offre au dispositions prévues par les lois et règlements en vigueur au
public autre celle mentionnée au 1° de moment de l’utilisation de la présente délégation, diminué
l’article L.411ટટ2 du Code monétaire et éventuellement d’une décote déterminée librement par le
Conseil d’Administration dans la limite maximale de 10%, et
financier (22e résolution)
devrait être au moins égal au prix le moins élevé (au choix du
Le Conseil d’Administration peut être conduit, dans l’intérêt de Conseil d’Administration) entre (x) la moyenne pondérée des
votre société et de ses actionnaires, pour saisir les opportunités cours des vingt dernières séances de bourse précédant le
offertes par les marchés financiers, à procéder à de telles début de l’offre au public, (y) la moyenne pondérée des cours
émissions sans que puisse s’exercer le droit préférentiel de des trois dernières séances de bourse précédant le début de
souscription des actionnaires. l’offre au public ou (z) le cours de clôture précédant le début
Aussi, votre Conseil d’Administration vous demande, par le vote de l’offre au public ;
de la 22e résolution, de lui déléguer, avec faculté de La loi 2024ટ537 du 13 juin 2024 visant à accroître le
subdélégation, votre compétence en matière d’émission par voie financement des entreprises et l'attractivité de la France
d’offre au public (autre que celle visée au 1° de l’article L. 411ટ2 du ( la« Loi Attractivité » ) donne la possibilité à l’Assemblée
Code monétaire et financier), d’actions de la société et/ou de générale de donner tous pouvoirs au Conseil d’Administration
valeurs mobilières donnant accès à des actions existantes ou à pour fixer librement le prix, sans aucune limite notamment de
émettre de la société ou d’une filiale détenue directement ou prix minimum. Toutefois, rejoignant la pratique observée chez
indirectement à plus de 50% par la société. la grande majorité des sociétés comparables et suivant les
Votre décision emporterait suppression de votre droit préférentiel recommandations de la plupart des proxies advisors
de souscription aux actions et/ou valeurs mobilières qui seraient s’appuyant sur les principes de bonne gouvernance, il vous est
émises sur le fondement de cette délégation, étant précisé que proposé de poser des limites à la liberté donnée au Conseil
la présente délégation de compétence emporterait de plein d’Administration en matière de fixation du prix dans le cadre
droit, au profit des porteurs de valeurs mobilières susceptibles de l’utilisation de cette délégation. La stipulation proposée
d’être émises et donnant accès au capital de la société, d’un prix plancher d’émission permettrait de préserver les
renonciation des actionnaires à leur droit préférentiel de intérêts des actionnaires en cas de suppression de leur droit
souscription aux actions auquel ces valeurs mobilières préférentiel de souscription. La combinaison des différents
donneraient droit. indicateurs contribuant à la détermination du prix plancher
donnerait néanmoins au Conseil d’Administration plus de
Le Conseil d’Administration aurait la faculté de conférer au latitude que celle dont il bénéficiait avant la Loi Attractivité, lui
bénéfice des actionnaires un délai de priorité de souscription permettant d’arrêter plus librement un prix d’émission
pendant un délai de trois (3) jours de bourse minimum, sur la répondant aux conditions de marché au jour de l’utilisation de
totalité de l’émission et dans les conditions qu’il fixera en la présente délégation. Enfin, il est rappelé que le Conseil
conformité avec la réglementation en vigueur à la date des d’Administration devra établir un rapport complémentaire
opérations considérées. justifiant les modalités de détermination du prix d’émission lors
de la mise en œuvre de la présente délégation ;
Le montant nominal maximal des augmentations de capital de
la société susceptibles d’être réalisées immédiatement et/ou à ● le prix d’émission des valeurs mobilières donnant accès par
terme, en vertu de cette délégation, ne pourrait excéder : tous moyens, immédiatement et/ou à terme, au capital de la
société susceptibles d’être émises en application de la
(i) 66 970 000 €, représentant environ 20% du capital social, si
présente délégation serait tel que la somme perçue
un délai de priorité vous était conféré par le Conseil
immédiatement par la société, majorée, le cas échéant, de
d’Administration, étant précisé que sur ce montant viendrait
celle susceptible d’être perçue ultérieurement par elle, soit,
s’imputer le montant nominal de toute augmentation de
pour chaque action ou autre titre de capital émis en
capital de la société résultant des émissions d’actions et/ou
conséquence de l’émission de ces valeurs mobilières, au moins
de valeurs mobilières autorisées en vertu de la présente
égale au prix fixé par le Conseil d’Administration
délégation au titre du paragraphe (ii) ciટaprès et par les 23e
conformément à l’alinéa précédent, après correction s’il y a
à 26e résolutions ; ou
lieu, de ce montant, pour tenir compte de la différence de
(ii) 33 480 000 €, représentant environ 10% du capital social, si date de jouissance.
aucun délai de priorité ne vous était conféré, étant précisé
Cette délégation ne pourrait pas être utilisée sans votre accord
que ce plafond serait global avec les augmentations de
formel en période d’offre publique d’achat ou d’échange sur les
capital résultant des émissions d’actions et/ou de valeurs
titres de la société.
mobilières autorisées par les 23e à 26e résolutions.
Elle serait consentie pour une durée de 26 mois à compter de
l’Assemblée générale mixte du 17 avril 2025 et mettrait fin avec
effet immédiat, pour la fraction non utilisée, à la délégation
donnée par l’Assemblée générale mixte du 17 avril 2024.



504 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Assemblée générale et gouvernement d'entreprise
Rapport du Conseil d’Administration sur le texte des projets de résolutions présentés à l’Assemblée générale mixte du 17 avril 2025




5.2.2.1.5 Délégation de compétence au Conseil ● le prix d’émission des actions serait fixé conformément aux
d’Administration à l’effet d’émettre des dispositions prévues par les lois et règlements en vigueur au
actions de la société et/ou des valeurs moment de l’utilisation de la présente délégation, diminué
mobilières donnant accès au capital de la éventuellement d’une décote déterminée librement par le
société (ou au capital de sociétés dont la Conseil d’Administration dans la limite maximale de 10%, et
devrait être au moins égal au prix le moins élevé (au choix du
société possède directement ou
Conseil d’Administration) entre (x) la moyenne pondérée des
indirectement plus de la moitié du capital), cours des vingt dernières séances de bourse précédant le
avec suppression du droit préférentiel de début de l’offre au public, (y) la moyenne pondérée des cours
souscription des actionnaires, au profit des trois dernières séances de bourse précédant le début de
d’investisseurs qualifiés ou d’un cercle l’offre au public ou (z) le cours de clôture précédant le début
restreint d’investisseurs dans le cadre d’une de l’offre au public ;
offre visée à l’article L. 411ટટ2, 1° du Code
Les éléments relatifs aux modalités de détermination du prix
monétaire et financier (23e résolution)
d’émission prévus à la 22e résolution ciટdessus sont
Il vous est proposé, au titre de la 23e
résolution soumise à votre transposables à la présente résolution.
approbation, de déléguer au Conseil d’Administration, avec
faculté de subdélégation, la compétence pour procéder à ● le prix d’émission des valeurs mobilières donnant accès par
l’émission d’actions de la société et/ou de valeurs mobilières tous moyens, immédiatement et/ou à terme, au capital de la
donnant accès au capital de la société ou d’une filiale détenue société susceptibles d’être émises en application de la
directement ou indirectement à plus de 50% par la société, au présente délégation serait tel que la somme perçue
profit d’investisseurs qualifiés ou d’un cercle restreint immédiatement par la société, majorée, le cas échéant, de
d’investisseurs dans le cadre d’une offre visée à l’article L. 411ટ2, 1° celle susceptible d’être perçue ultérieurement par elle, soit,
du Code monétaire et financier. pour chaque action ou autre titre de capital émis en
conséquence de l’émission de ces valeurs mobilières, au moins
La mise en œuvre de cette délégation permettrait de faciliter égale au prix fixé par le Conseil d’Administration
l’accès au marché de la société en lui offrant la souplesse conformément à l’alinéa précédent, après correction s’il y a
accordée par ce texte pour accéder rapidement aux lieu, de ce montant, pour tenir compte de la différence de
investisseurs qualifiés. date de jouissance.
Votre décision emporterait suppression de votre droit préférentiel Cette délégation ne pourrait pas être utilisée sans votre accord
de souscription aux actions et/ou valeurs mobilières qui seraient formel en période d’offre publique d’achat ou d’échange sur les
émises sur le fondement de cette délégation, étant précisé que titres de la société.
la présente délégation de compétence emporterait de plein
droit, au profit des porteurs de valeurs mobilières susceptibles Elle serait consentie pour une durée de 26 mois à compter de
d’être émises et donnant accès au capital de la société, l’Assemblée générale mixte du 17 avril 2025.
renonciation des actionnaires à leur droit préférentiel de
5.2.2.1.6 Autorisation à donner au Conseil
souscription aux actions auquel ces valeurs mobilières
donneraient droit.
d’Administration à l’effet d’augmenter le
nombre de titres à émettre en cas
Le montant nominal maximal des augmentations de capital de d’augmentation de capital avec ou sans droit
la société susceptibles d’être réalisées immédiatement et/ou à préférentiel de souscription des actionnaires
terme, en vertu de cette délégation, ne pourrait excéder (24e résolution)
33 480 000 €, représentant environ 10% du capital social, plafond
global avec l’ensemble des augmentations de capital résultant Il vous est proposé, au titre de la 24e résolution soumise à votre
des émissions d’actions et/ou de valeurs mobilières autorisées approbation, d’autoriser le Conseil d’Administration, avec faculté
par les 24e à 26e résolutions et, s’agissant des émissions de subdélégation, à augmenter, pour chacune des émissions
effectuées sans qu’un délai de priorité vous soit conféré, par la avec ou sans droit préférentiel de souscription décidées en
application des 21e, 22e et 23e résolutions, le nombre d’actions
22e résolution, et viendrait s’imputer sur le montant nominal des
de la société et/ou de valeurs mobilières donnant accès au
5
augmentations de capital susceptibles d’être réalisées avec un
délai de priorité en vertu du paragraphe (i) de la 22e résolution. capital de la société à émettre, au même prix que celui retenu
pour l’émission initiale, dans les délais et limites prévus par la
Le montant nominal des valeurs mobilières représentatives de réglementation applicable au jour de l’émission (soit à titre
créances donnant accès au capital de la société indicatif à ce jour, dans les trente jours de la clôture de la
immédiatement et/ou à terme, susceptibles d’être émises en souscription et dans la limite de 15 % de l’émission initiale).
vertu de cette délégation, ne pourrait excéder 1 000 000 000 €,
plafond global de l’ensemble des émissions de titres de Le montant nominal des augmentations de capital de la société
créances prévues à la présente délégation et aux 21e, 22e et 24e susceptibles d’être réalisées immédiatement et/ou à terme, en
à 26e résolutions. vertu de cette résolution, s’imputerait sur le montant nominal du
plafond applicable à l’émission initiale.
Il vous serait demandé de déléguer au Conseil d’Administration,
conformément à l’article L. 22ટ10ટ52 du Code de commerce, le Cette autorisation ne pourrait pas être utilisée sans votre accord
pouvoir de fixer librement le prix d’émission des titres de capital formel en période d’offre publique d’achat ou d’échange sur les
susceptibles d’être émis dans le cadre de cette délégation, dans titres de la société.
les limites suivantes : Elle serait consentie pour une durée de 26 mois à compter de
l’Assemblée générale mixte du 17 avril 2025.




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 505
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Rapport du Conseil d’Administration sur le texte des projets de résolutions présentés à l’Assemblée générale mixte du 17 avril 2025




5.2.2.1.7 Délégation de compétence au Conseil 5.2.2.1.8 Délégation de compétence au Conseil
d’Administration à l’effet d’émettre des d’Administration à l’effet de procéder
actions et/ou des valeurs mobilières donnant à l’émission d’actions et/ou de valeurs
accès au capital de la société, en mobilières donnant accès au capital de
rémunération de titres apportés à toute offre la société en vue de rémunérer des apports
publique d’échange initiée par la société en nature consentis à la société et constitués
(25e résolution) de titres de capital ou de valeurs mobilières
Il vous est proposé, au titre de la 25e résolution soumise à votre donnant accès au capital (26e résolution)
approbation, de vous prononcer sur la délégation de Conformément à la faculté offerte par l’article L. 22ટ10ટ53 du
compétence à donner au Conseil d’Administration, avec faculté Code de commerce, il vous est proposé, au titre de la
de subdélégation, à l’effet de procéder, en une ou plusieurs fois, 26e résolution, de déléguer au Conseil d’Administration, avec
en cas d’offre publique d’échange initiée par la société, en faculté de subdélégation, la compétence pour procéder à
France ou à l’étranger, à l’émission d’actions et/ou de valeurs l’émission d’actions et/ou de valeurs mobilières donnant accès
mobilières donnant accès immédiatement et/ou à terme au au capital de la société en vue de rémunérer des apports en
capital de la société. nature de titres de capital ou de valeurs mobilières donnant
accès au capital, consentis à la société, lorsque
Le montant nominal maximal des augmentations de capital
l’article L. 22ટ10ટ54 du Code de commerce n’est pas applicable.
susceptibles d’être réalisées immédiatement et/ou à terme, en
vertu de cette délégation, ne pourrait excéder 10% du capital de Le montant nominal maximal des augmentations de capital de
la société (tel qu’existant à la date de l’utilisation par le Conseil la société susceptibles d’être réalisées immédiatement et/ou à
d’Administration de la présente délégation), plafond global avec terme, en vertu de cette délégation, serait fixé à 10% du capital
l’ensemble des augmentations de capital résultant des émissions de la société (tel qu’existant à la date de l’utilisation par le
d’actions et/ou de valeurs mobilières autorisées par les 23e, 24e Conseil d’Administration de la présente délégation), plafond
et 26e résolutions, et s’agissant des émissions effectuées sans global avec l’ensemble des augmentations de capital résultant
qu’un délai de priorité vous soit conféré, par la 22e résolution, et des émissions d’actions et/ou de valeurs mobilières autorisées
viendrait s’imputer sur le montant nominal des augmentations par les 23e à 25e résolutions et, s’agissant des émissions
de capital susceptibles d’être réalisées avec un délai de priorité effectuées sans qu’un délai de priorité vous soit conféré, par la
en vertu du paragraphe (i) de la 22e résolution. 22e résolution, et viendrait s’imputer sur le montant nominal des
augmentations de capital susceptibles d’être réalisées avec un
Le montant nominal des valeurs mobilières représentatives de
délai de priorité en vertu du paragraphe (i) de la 22e résolution.
créances donnant accès au capital de société immédiatement
et/ou à terme, susceptibles d’être émises en vertu de cette Le montant nominal des valeurs mobilières représentatives de
délégation, ne pourrait excéder 1 000 000 000 €, plafond global créances donnant accès au capital de la société
de l’ensemble des émissions de titres de créances prévues à la immédiatement et/ou à terme, susceptibles d’être émises en
présente délégation et aux 21e à 24e et 26e résolutions. vertu de cette délégation, ne pourrait excéder 1 000 000 000 €,
plafond global de l’ensemble des émissions de titres de
Il vous sera demandé de prendre acte de l’absence de votre
créances prévues à la présente délégation et aux 21e à 25e
droit préférentiel de souscription aux actions et/ou valeurs
résolutions.
mobilières émises en vertu de cette délégation, cellesટci ayant
exclusivement vocation à rémunérer des apports de titres Il vous sera demandé de prendre acte de l’absence de votre
apportés à une offre publique d’échange initiée par la société, droit préférentiel de souscription aux actions et/ou valeurs
étant précisé que la présente délégation de compétence mobilières émises en vertu de cette délégation, cellesટci ayant
emporterait de plein droit, au profit des porteurs de valeurs exclusivement vocation à rémunérer des apports en nature,
mobilières susceptibles d’être émises et donnant accès au étant précisé que la présente délégation de compétence
capital de la société, renonciation des actionnaires à leur droit emporterait de plein droit, au profit des porteurs de valeurs
préférentiel de souscription aux actions auquel ces valeurs mobilières susceptibles d’être émises et donnant accès au
mobilières donneraient droit. capital de la société, renonciation des actionnaires à leur droit
préférentiel de souscription aux actions auquel ces valeurs
Le Conseil d’Administration aurait à déterminer, lors de chaque
mobilières donneraient droit.
offre, la nature et les caractéristiques des actions à émettre. Le
montant de l’augmentation de capital dépendrait du résultat de Cette délégation ne pourrait pas être utilisée sans votre accord
l’offre et du nombre de titres visés par l’offre présentés à formel en période d’offre publique d’achat ou d’échange sur les
l’échange, compte tenu des parités arrêtées et des actions titres de la société.
émises.
Le Conseil d’Administration sera notamment amené à statuer sur
Cette délégation ne pourrait pas être utilisée sans votre accord le rapport du ou des Commissaires aux apports qui seraient
formel en période d’offre publique d’achat ou d’échange sur les désignés, à fixer la parité d’échange ainsi que, le cas échéant, le
titres de la société. montant de la soulte en espèces à verser, à constater le nombre
de titres émis en rémunération des apports, et à déterminer les
Elle serait consentie pour une durée de 26 mois à compter de
dates et conditions d’émission des actions et/ou des valeurs
l’Assemblée générale mixte du 17 avril 2025 et mettrait fin avec
donnant accès immédiatement et/ou à terme au capital de
effet immédiat, pour la fraction non utilisée, à la délégation
la société et évaluer les apports.
donnée par l’Assemblée générale mixte du 17 avril 2024.
Cette délégation serait consentie pour une durée de 26 mois à
compter de l’Assemblée générale mixte du 17 avril 2025 et
mettrait fin avec effet immédiat, pour la fraction non utilisée, à la
délégation donnée par l’Assemblée générale mixte du 17 avril
2024.




506 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Assemblée générale et gouvernement d'entreprise
Rapport du Conseil d’Administration sur le texte des projets de résolutions présentés à l’Assemblée générale mixte du 17 avril 2025




5.2.2.1.9 Délégation de compétence au Conseil 5.2.2.1.10 Autorisation à donner au Conseil
d’Administration à l’effet de procéder d’Administration à l’effet de procéder à des
à des augmentations de capital réservées attributions gratuites d’actions existantes ou
aux salariés de la société et aux sociétés à émettre de la société au profit des salariés
du groupe Covivio adhérant à un plan et/ou des mandataires sociaux de la société
d’épargne, avec suppression du droit et des sociétés qui lui sont liées, emportant
préférentiel de souscription des actionnaires renonciation des actionnaires à leur droit
(27e résolution) préférentiel de souscription aux actions à
Il vous sera demandé, au titre de la 27e résolution, de déléguer émettre (28e résolution)
au Conseil d’Administration, avec faculté de subdélégation, Il vous sera proposé, au titre de la 28e résolution, d’autoriser le
votre compétence pour décider d’augmenter le capital social Conseil d’Administration, avec faculté de subdélégation, à
dans le cadre des dispositions du Code de commerce et du mettre en place un dispositif d’attribution gratuite d’actions
Code du travail relatives aux émissions d’actions et/ou de ordinaires existantes ou à émettre, au profit des membres du
valeurs mobilières donnant accès à des actions existantes ou à personnel salarié (ou certaines catégories d’entre eux) et/ou des
émettre de la société réservées aux salariés adhérents du plan mandataires sociaux éligibles (ou certains d’entre eux) tant de la
d’épargne d’entreprise ou de groupe de la société et/ou des société, que des sociétés et groupements d’intérêt économique
sociétés qui lui sont liées dans les conditions de qui lui sont liés.
l’article L. 225ટ180 du Code de commerce et de
l’article L. 3344ટ1 du Code du travail. Le nombre total maximum des actions qui pourraient être
attribuées gratuitement serait de 1% du capital de la société au
Cette délégation de compétence serait conférée pour un jour de la décision de leur attribution par le Conseil
montant nominal maximal d’augmentation de capital de la d’Administration, étant précisé que la part des actions
société, résultant de l’ensemble des émissions réalisées en vertu susceptibles d’être attribuées aux mandataires sociaux en vertu
de cette délégation, de 500 000 € représentant 0,15% du capital de l’autorisation qui vous est demandée ne pourrait pas
social, fixé indépendamment du nominal des actions de la représenter plus de 40% du plafond global défini ciટdessus.
société à émettre éventuellement au titre des ajustements
effectués pour protéger les titulaires de valeurs mobilières Les actions susceptibles d’être attribuées à titre gratuit aux
donnant accès à terme à des actions. Ce plafond serait dirigeants mandataires sociaux correspondent soit à l’upside de
indépendant de toute autre délégation autorisée par leur bonus cible, cette partie de la part variable de leur
l’Assemblée générale. rémunération pouvant leur être versée en actions gratuites ainsi
que plus longuement exposé au 5.3.4.1.2.1.2 du document
Votre décision emporterait suppression, en faveur desdits d’enregistrement universel, soit à la composante Intéressement
salariés, de votre droit préférentiel de souscription aux actions Long Terme de leur rémunération.
et/ou valeurs mobilières qui seraient émises sur le fondement de
cette délégation. Pour cette composante Intéressement Long Terme, en sus d’une
condition de présence au terme de la période d’acquisition,
Le prix de souscription des actions et la décote offerte seraient l’attribution gratuite d’actions au profit des dirigeants
fixés par le Conseil d’Administration dans les conditions de mandataires sociaux de la société serait soumise en totalité à
l’article L. 3332ટ19 du Code du travail étant entendu que l’atteinte de plusieurs conditions de performance fixées par le
la décote offerte ne pourrait excéder 30% de la moyenne des Conseil d’Administration, comprenant a minima des critères de
derniers cours cotés de l’action de la société lors des vingt jours performance boursière, ainsi que des critères RSE, et appréciées
de négociation précédant le jour de la décision fixant la date sur une durée de 3 ans. Ces conditions sont présentées au
d’ouverture des souscriptions, et 40% de la même moyenne 5.3.4.1.2.1.4 du document d’enregistrement universel.
lorsque la durée d’indisponibilité prévue par le plan serait
supérieure ou égale à dix ans, étant précisé que le Conseil L’attribution discrétionnaire d’actions gratuites à certains salariés
d’Administration pourrait également substituer tout ou partie de de la société nonટmandataires sociaux étant déjà conditionnée
à l’origine à des critères de performance et au potentiel
la décote par l’attribution d’actions ou d’autres titres.
d’évolution, la livraison des actions au terme de la période 5
Le Conseil d’Administration pourrait prévoir l’attribution, à titre d’acquisition peut ne pas être, elle, conditionnée à de nouveaux
gratuit, d’actions ou d’autres titres donnant accès au capital de critères de performance. Il en va de même pour les attributions
la société, étant entendu que l’avantage total résultant de cette collectives.
attribution au titre de l’abondement, ou le cas échéant, de
la décote sur le prix de souscription ne pourrait pas excéder les Conformément aux dispositions légales, la résolution soumise à
limites légales ou réglementaires et que les actionnaires votre approbation prévoit que la durée de la période
renonceraient à tout droit aux actions ou autres titres donnant d’acquisition des actions, qui serait déterminée par le Conseil
accès au capital qui serait émis en vertu de la présente d’Administration, ne pourrait pas être inférieure à 3 ans, étant
résolution. précisé que le transfert des actions n’interviendrait qu’à l’issue
de la période d’acquisition. En cas de décès (sous réserve que la
Cette délégation, consentie pour une durée de 26 mois à demande des héritiers ait été formulée dans un délai de six mois
compter de l’Assemblée générale mixte du 17 avril 2025, mettrait à compter du décès) et d’invalidité du bénéficiaire
fin avec effet immédiat, pour la fraction non utilisée, à la correspondant au classement prévu par les dispositions légales
délégation donnée par l’Assemblée générale mixte du 17 avril applicables, l’attribution définitive des actions pourrait avoir lieu
2024. avant le terme de la période d’acquisition.
Les actions pourraient être assorties, le cas échéant, d’une
obligation de conservation par les bénéficiaires, d’une durée
fixée par le Conseil d’Administration à compter de la fin de la
période d’acquisition, étant précisé qu’en cas de décès et
invalidité du bénéficiaire, les actions seraient en outre
immédiatement cessibles à compter de leur livraison.




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 507
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À l’expiration de la période d’acquisition, les attributions Le rapport spécial du Conseil d’Administration sur les attributions
gratuites d’actions nouvelles émises par la société pourraient gratuites d’actions, émis conformément aux dispositions de
donner lieu à une ou plusieurs augmentations de capital de la l’article L. 225ટ197ટ4 alinéa 1 du Code de commerce, rend compte
société. des opérations d’attributions gratuites d’actions ordinaires de la
société réalisées au cours de l’exercice clos le 31 décembre 2024.
Cette autorisation, consentie pour une durée de 38 mois à
compter de l’Assemblée générale mixte du 17 avril 2025, mettrait
fin avec effet immédiat, pour la fraction non utilisée, à
l’autorisation donnée par l’Assemblée générale mixte du 21 avril
2022.


Le tableau ciટdessous fait le bilan au 31 décembre 2024 des attributions gratuites d’actions consenties par le Conseil d’Administration
sur autorisation de l’Assemblée générale mixte du 21 avril 2022 au cours des trois dernières années.

2022 2023 2024
Attribution aux dirigeants mandataires sociaux
de Covivio / / 55 372 33,34% 71 643 36,53%
Attribution aux salariés du groupe 92 095 100% 110 715 66,66% 124 505 63,47%
Total 92 095 100% 166 087 100% 196 148 100%
Nombre d’actions composant le capital social
en fin d’exercice 94 786 096 101 006 389 111 623 468
Plafond de l’autorisation 1% 1% 1%
Pourcentage du capital social
(“burn rate”) 0,10% 0,16% 0,18%
Nombre d’actions attribuées gratuitement
au 31 décembre 2024 445 520 (1)
(1) Compte tenu du départ de certains attributaires avant le terme de la période d’acquisition. L’attribution définitive des actions sera effectuée au moyen
d’actions existantes de la société, prélevées sur le stock d’actions autoટdétenues affectées à cet objectif.



5.2.2.2 Modifications statutaires de la société ● de supprimer la dernière phrase du premier alinéa relative à
la consultation écrite du Conseil d’Administration, désormais
(29e résolution)
régie par les nouvelles dispositions de l’article 15 des statuts
Par le vote de la 29e résolution, nous vous proposons : de la société.
● de modifier l’article 15 (Convocations et délibérations du ● de modifier les trois derniers alinéas de l’article 22 (Assemblées
Conseil d’administration) des statuts afin : Générales) des statuts afin :
● d’adapter les dispositions relatives à la participation des ● d’harmoniser les termes employés pour le recours à un
Administrateurs aux réunions du Conseil d’Administration par moyen de télécommunication dans le cadre de la
un moyen de télécommunication aux dispositions du nouvel participation des actionnaires à l’Assemblée générale,
article L. 22ટ10ટ3ટ1 du Code de commerce créé par la Loi conformément aux dispositions de l’article L. 225ટ103ટ1 du
Attractivité ; Code de commerce dans sa nouvelle rédaction issue de
● de définir, conformément aux dispositions de l’article L. la Loi Attractivité ; et
225ટ37 du Code de commerce dans sa nouvelle rédaction ● de mettre à jour le renvoi à l’article 1316ટ4 du Code civil qui a
issue de la Loi Attractivité, les conditions et modalités de la été abrogé.
consultation écrite du Conseil d’Administration actuellement
autorisée par les dispositions du premier alinéa de l’article 16 5.2.2.3 Pouvoirs pour formalités (30e résolution)
des statuts ; et La 30e
résolution est une résolution usuelle qui concerne
● de prévoir la possibilité pour les Administrateurs de voter par la délivrance des pouvoirs nécessaires à l’accomplissement des
correspondance conformément aux dispositions de l’article publications et des formalités légales liées à la tenue de
L. 225ટ37 du Code de commerce dans sa nouvelle rédaction l’Assemblée générale.
issue de la Loi Attractivité. Nous pensons que cet ensemble d’opérations est, dans ces
● de modifier le premier alinéa de l’article 16 (Pouvoirs du Conseil conditions, opportun et nous vous demandons de bien vouloir
d’administration) des statuts afin notamment : approuver les résolutions qui vous seront présentées.

● de préciser, conformément à l’article 1833 du Code civil, que Le Conseil d’Administration
le Conseil d’Administration doit agir conformément à l’intérêt
social de la société, et prendre en considération les enjeux
sociaux et environnementaux de l’activité de la société ; et




508 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Assemblée générale et gouvernement d'entreprise
Rapport du Conseil d’Administration sur le gouvernement d’entreprise




5.3 Rapport du Conseil d’Administration
sur le gouvernement d’entreprise
Le présent rapport, établi par le Conseil d’Administration en sens de l’article L. 233ટ3 du Code de commerce, de la procédure
application des dispositions de l’article L. 225ટ37 alinéa 6 du d’évaluation des conventions courantes conclues à des
Code de commerce, rend compte aux actionnaires, conditions normales, ainsi que des délégations et autorisations
conformément aux dispositions des articles L. 22ટ10ટ8 à financières en cours de validité en matière d’augmentation de
L. 22ટ10ટ11 et L. 225ટ37ટ4 du Code de commerce, de la capital. Enfin, il présente une description des principales
composition du Conseil, des conditions de préparation et caractéristiques des systèmes de contrôle interne et de gestion
d’organisation de ses travaux, ainsi que des limitations des risques dans le cadre du processus d'établissement de
apportées par le Conseil aux pouvoirs du Directeur Général et l'information financière.
du Directeur Général Délégué. Ce rapport, qui fournit les
Ce rapport a été préparé sur la base des délibérations du
informations relatives aux mandats et fonctions exercés par les
Conseil d’Administration, prises le cas échéant sur avis/
mandataires sociaux, présente la politique de rémunération
recommandations de ses Comités, et a bénéficié du concours
applicable aux mandataires sociaux pour l’exercice 2025, ainsi
de la Direction Juridique Corporate M&A et du Secrétariat
que la rémunération globale et individuelle des mandataires
Général, qui se sont notamment appuyés sur les travaux et
sociaux au titre de l’exercice 2024. Il décrit la politique de
rapports d’activité du Haut Comité de Gouvernement
diversité appliquée aux membres du Conseil d’Administration
(ses objectifs, ses modalités de mise en œuvre et les résultats d'Entreprise (le « HCGE ») et sur les diverses recommandations et
obtenus), et expose les informations sur la manière dont la rapports de l’Autorité des marchés financiers (l’ « AMF »).
société recherche une représentation équilibrée des femmes et Il a été arrêté par le Conseil d’Administration le 19 février 2025 et
des hommes au sein des organes de direction de la société. Il a fait l’objet d’une attestation des Commissaires aux comptes
rend compte des modalités particulières de participation des incluse dans leur rapport sur les comptes annuels.
actionnaires à l’Assemblée générale, des éléments susceptibles
d’avoir une incidence en cas d’offre publique, des conventions Le rapport sur le gouvernement d’entreprise et le rapport des
réglementées intervenues entre un mandataire social ou un Commissaires aux comptes sur les comptes annuels ont été rendus
actionnaire détenant plus de 10% des droits de vote de Covivio publics lors de leur publication sur le site Internet de la société
et une autre société sur laquelle la société exerce le contrôle au postérieurement au dépôt du document d'enregistrement universel
auprès de l’AMF.


Principes de gouvernance
1. Adhésion au Code AfepટMedef Ainsi, le Conseil d’Administration a poursuivi en 2024 l’adaptation
de son Règlement Intérieur, afin notamment :
Covivio se réfère au code AfepટMedef qui constitue son cadre de
référence en matière de gouvernement d’entreprise. Cette ● d’étendre la faculté aux Administrateurs de participer par un
décision a fait l’objet d’un communiqué publié le 29 décembre moyen de télécommunication à l’ensemble des séances du
2008. La société se réfère aujourd’hui au code AfepટMedef dans Conseil d’Administration, quel que soit désormais l’objet de la
sa version révisée et publiée le 20 décembre 2022 (le « Code réunion ;
AfepટટMedef »), qui peut être consultée sur le site Internet du
● d’adapter les missions du Comité d’Audit et du Comité RSE
HCGE à l’adresse suivante : https://hcge.fr/leટcodeટafepટmedef.
aux nouvelles obligations relatives à la publication
Covivio analyse de manière continue les meilleures pratiques de d'informations en matière de durabilité ;
gouvernement d’entreprise consolidées dans le Code
AfepટMedef et s’attache à les appliquer, consolidant ainsi sans
● de supprimer dans les missions du Comité RSE le suivi des 5
engagements pris lorsque la société s’est dotée d’une Raison
relâche une gouvernance ouverte, transparente, efficace et
d’être ; et
pragmatique, au service des intérêts long terme de la société,
de ses actionnaires, de ses clients, de ses salariés et de ● de supprimer dans les missions du Comité Stratégique et des
l’ensemble de ses parties prenantes. Investissements l’examen annuel de la stratégie dont la revue
est réalisée directement en Conseil d’Administration,
À la date d’arrêté du présent rapport par le Conseil
notamment lors des séminaires stratégiques qui ont lieu tous
d’Administration, Covivio se conforme à l’ensemble des principes
les 2 ans. En conséquence, le Conseil d’Administration a
et recommandations du Code AfepટMedef et n’a jamais fait
renommé ce Comité en Comité des Investissements et
l’objet d’une saisine de la part du HCGE.
Cessions.
Le gouvernement d’entreprise de Covivio s’appuie également sur
Les versions intégrales et mises à jour des statuts et du
les statuts de la société complétés par les dispositions du
Règlement Intérieur du Conseil d’Administration, auquel est
Règlement Intérieur du Conseil d’Administration adopté le 31
annexé le guide sur la prévention des opérations d’initiés,
janvier 2011 (lequel intègre également les dispositions
peuvent être consultées sur le site Internet de la société, à
applicables à ses Comités), et dont le Conseil d’Administration
l’adresse suivante : https://www.covivio.eu/fr/groupe/
veille à ce qu’il fasse l’objet d’une revue régulière en vue de son
aટproposટdeટcovivio/gouvernance/.
adaptation aux évolutions tant législatives et réglementaires
que des règles et des pratiques de gouvernance.




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 509
5 Assemblée générale et gouvernement d'entreprise
Rapport du Conseil d’Administration sur le gouvernement d’entreprise




2. Équilibre des pouvoirs Indépendance du Conseil d’Administration et efficacité
des comités spécialisés
Dissociation des fonctions de Président du Conseil
d’Administration et de Directeur Général L’équilibre des pouvoirs au sein du Conseil d’Administration
repose principalement sur sa composition regroupant une
Covivio est organisé depuis le 31 janvier 2011 selon le mode proportion d’Administrateurs indépendants conforme au Code
« moniste », avec un Conseil d’Administration qui a décidé de AfepટMedef, une diversité des profils, compétences et
dissocier les fonctions de Président et de Directeur Général. expériences de ses membres, un échelonnement du
Cette structure, qui apparaît comme le mode de gouvernance le renouvellement de leurs mandats, permettant ainsi de garantir
plus adapté à l’activité de la société, permet d’assurer une aux actionnaires et au marché que les missions du Conseil sont
distinction claire entre la mission du Président, consistant à veiller accomplies avec l’indépendance et l’objectivité nécessaires.
au bon fonctionnement du Conseil d’Administration, et les L’équilibre des pouvoirs est également assuré par les travaux des
fonctions opérationnelles et exécutives qui relèvent de la quatre comités spécialisés jugés efficaces par les
responsabilité de la Direction Générale. Cette dissociation des Administrateurs pour la prise de décisions du Conseil
fonctions permet de renforcer la gouvernance et offre un meilleur d’Administration. Ils sont composés majoritairement de membres
équilibre des pouvoirs entre, d’une part, le Conseil et, d’autre indépendants s’agissant du Comité d'Audit, du Comité des
part, la Direction Générale. La nomination, en 2012, du Directeur Rémunérations et des Nominations et du Comité RSE.
Général en qualité d’Administrateur, a permis à ce dernier d’être
associé, au même titre que les autres Administrateurs, à la Afin de garantir l’équilibre des pouvoirs entre les organes de
définition et aux décisions relatives à la stratégie de la société, gouvernance de la société, le Règlement Intérieur du Conseil
dont il assure la mise en œuvre. d’Administration organise au moins une fois par an une réunion
hors la présence des dirigeants mandataires sociaux exécutifs,
Limitation des pouvoirs de la Direction Générale conformément aux recommandations du Code AfepટMedef.
Pour assurer un équilibre des pouvoirs et une gouvernance
harmonieuse, la société s’est attachée à mettre en place des Dispositif de prévention des conflits d’intérêts
limitations aux pouvoirs du Directeur Général et du Directeur Le Secrétaire Général veille attentivement à l’application du
Général Délégué par le Conseil d’Administration et le Comité des dispositif de prévention des conflits d’intérêts, aux termes duquel
Investissements et Cessions, lesquelles sont définies à l’article 4.2 chaque Administrateur a l’obligation formelle de déclarer les
du Règlement Intérieur du Conseil d’Administration. conflits d’intérêts, même potentiels, qui pourraient le concerner
et, en tout état de cause, de s’abstenir de participer aux débats
Par ailleurs, la Direction Générale est structurée autour d’un et délibérations correspondants.
Comité Exécutif au niveau européen, instance de réflexion, de
concertation et de décision sur les grandes orientations du
groupe, et de trois Comités de Direction institués en France, en
Allemagne et en Italie.


5.3.1 Organes de direction
5.3.1.1 Composition de la Direction Générale
La Direction Générale de la société est confiée depuis le 31 janvier 2011 à Christophe Kullmann, Directeur Général, qui est assisté depuis
cette même date par Olivier Estève, Directeur Général Délégué.

Membres de la Date de première Durée du Date de Date d’échéance
Direction Générale Titre Nationalité nomination mandat renouvellement du mandat
01/01/2015
Christophe Kullmann Directeur Général Française 31/01/2011 4 ans 01/01/2019 31/12/2026
01/01/2023
01/01/2015
Directeur Général
Olivier Estève Française 31/01/2011 4 ans 01/01/2019 31/12/2026
Délégué
01/01/2023


Sur recommandation du Comité des Rémunérations et des Il est rappelé que le mandat d’Administrateur de Christophe
Nominations, le Conseil d’Administration a choisi de ne pas faire Kullmann lui permet d’être associé de manière encore plus
coïncider la date de la fin des mandats du Directeur Général et directe à la stratégie de la société, dont il est responsable au
du Directeur Général Délégué avec la date de l’Assemblée même titre que les autres Administrateurs.
générale, afin de permettre au Comité des Rémunérations et
Les dispositions relatives à la nomination et à la révocation des
des Nominations et au Conseil d’Administration de pouvoir se
membres de la Direction Générale, ainsi qu’aux pouvoirs qui leur
consacrer sereinement et pleinement, en dehors de la période
sont conférés, sont définies à l’article 19 des statuts de la société
d’Assemblée générale, à l’examen du renouvellement de ces
reproduit ciટaprès au paragraphe 6.5.2 et sont complétées par
mandats et aux conditions de rémunération des mandataires
les dispositions du Règlement Intérieur.
sociaux.




510 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Assemblée générale et gouvernement d'entreprise
Rapport du Conseil d’Administration sur le gouvernement d’entreprise




Listes des mandats et fonctions exercés par les dirigeants mandataires sociaux exécutifs
Les informations sont présentées individuellement pour chaque dirigeant mandataire social exécutif en fonction au 31 décembre 2024
et comprennent notamment celles visées au point 12.1 de l’annexe 1 du règlement délégué (UE) 2019/980 du 14 mars 2019 :
● expérience et expertise en matière de gestion d’entreprises
● mandats et fonctions exercés durant l’exercice 2024
● mandats échus exercés au cours des cinq dernières années (hors filiales du groupe Covivio).



Christophe Kullmann
Âge : 59 ans
Nationalité française
Adresse professionnelle : 10 rue de Madrid, 75008 Paris
Fonction principale exercée : Directeur Général de Covivio
Compétences et expertises :

Biographie :
(1) (2) (3) (4) (5) (6)
Christophe Kullmann a effectué
l’ensemble de sa carrière dans le
secteur immobilier. Il a notamment
assuré la Direction Financière Mandats exercés au sein de Covivio : Autres mandats exercés au sein du groupe Covivio
d’Immobilière Batibail, foncière
Directeur Général Président du Conseil de Surveillance : Covivio Hotels SCA
cotée, de 1992 jusqu’à sa fusion en
1999 avec Gecina, dont il prend alors (société cotée), Covivio Immobilien SE (société européenne
Date de nomination : 31 janvier 2011 de droit allemand)
la Direction Financière. À la tête de
Covivio depuis sa création en 2001, Date de renouvellement : 1er janvier 2015 – Représentant légal de Covivio, Président : Technical SAS, 6
Christophe Kullmann assure les 1er janvier 2019 - 1er janvier 2023 Rue Fructidor SAS, Fédération des Assurances Covivio SAS
fonctions de Directeur Général et est Échéance du mandat : 31 décembre 2026 (depuis le 05.02.2024)
membre du Conseil d’Administration.
Représentant légal de Covivio, Gérant : SCI Latécoère, SCI
Membreટfondateur de la Fondation
Administrateur
Latécoère 2, SCI Lenovilla, SCI Meudon Saulnier, SCI du 15
Palladio avec Covivio, il est aussi Date de nomination : 25 avril 2012 rue des Cuirassiers, SCI du 9 rue des Cuirassiers, SCI N2
Président d’Honneur de la
Date de renouvellement : 27 avril 2016 – 22 avril Batignolles, SCCV Bobigny le 9e Art, Chartres Avenue de
Fédération des Entreprises Sully SCCV, SCI Meudon Juin, Telimob Paris SNC (depuis le
2020 - 17 avril 2024
Immobilières (anciennement FSIF). 11.05.2024), Telimob Nord SNC (depuis le 11.05.2024), Telimob
Échéance du mandat : AG statuant en 2028 sur Rhone Alpes SNC (depuis le 11.05.2024), Telimob Sud Ouest
les comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2027 SNC (depuis le 11.05.2024)
Nombre d’actions détenues au 31 décembre Représentant légal de Covivio, CoટટGérant :
2024 : 230 478 (auxquelles se rajoutent 12 000 FontenayટSousટBois Rabelais SCCV, SNC Cœur d’Orly
actions en usufruit, à la suite de la donation de la Promotion, SCCV Rueil Lesseps (depuis le 12.07.2024)
nueટpropriété)
Mandats exercés en dehors du groupe Covivio :
Président d’honneur : FEI (Fédération des Entreprises
Immobilières - Syndicat professionnel)
Administrateur : IEIF (Institut de l’Épargne Immobilière et
Foncière - Association)
Représentant de Covivio, membre du Comité Exécutif :
Fondation Palladio 5
Mandats échus au cours des 5 dernières années :
Président du Comité d’attribution des bourses : Fondation
Palladio (fin en 2023)




(1) Immobilier / Hôtellerie
(2) Banque / Finance
(3) Environnement / RSE
(4) Stratégie et M&A
(5) Expérience de sociétés cotées
(6) Expérience internationale
COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 511
5 Assemblée générale et gouvernement d'entreprise
Rapport du Conseil d’Administration sur le gouvernement d’entreprise




Olivier Estève
Âge : 60 ans
Nationalité française
Adresse professionnelle : 10 rue de Madrid, 75008 Paris
Fonction principale exercée : Directeur Général Délégué de Covivio


Mandats exercés au sein de Covivio : Autres mandats exercés au sein du groupe Covivio
Biographie : Président : Covivio 2 SAS, Société du Parc Trinité
Directeur Général Délégué
Olivier Estève est diplômé de d’Estienne d’Orves SAS, Hotels N2 SAS
l’École Spéciale des Travaux Date de nomination : 31 janvier 2011
Président du Conseil d’Administration : Central Società
Publics (ESTP). Après une carrière Date de renouvellement : 1er janvier 2015 – 1er janvier Di Investimento Per Azioni A Capitale Fisso (Central Sicaf
de 12 ans dans le groupe 2019 - 1er janvier 2023 S.p.A - société de droit italien)
Bouygues (1990ટ2001), où il a
notamment été Directeur Échéance du mandat : 31 décembre 2026 Membre du Conseil de Surveillance : Covivio Hotels SCA
Développement de la filiale Nombre d’actions détenues au 31 décembre 2024 : (société cotée)
SCREG Bâtiment, il rejoint Covivio 130 781 ViceટટPrésident du Conseil de Surveillance : Covivio
en septembre 2002. Immobilien SE (société européenne de droit allemand)
Après avoir été Directeur Gérant : SNC Jean Jacques Bosc, SCI Terres Neuves,
Immobilier, il supervise aujourd’hui SCI Rue de la Louisiane, Covivio Ravinelle SARL, Covivio
notamment l’ensemble des 4 EURL, Covivio 7 EURL, BGA Transaction SARL, Foncière
activités de Développement de Margaux SARL, SARL du 106ટ110 rue des Troènes, Imefa
Covivio, la Commercialisation, le 127 SCI, SCI Atlantis, SNC Palmer Plage, SCI Dual Center,
Design UX et le développement de Latepromo SNC, Covivio Participations EURL, SCI
Wellio. Avenue de la Marne, Omega B SARL, SCI Rueil B2, Wellio
Olivier Estève est Directeur SNC, SNC Bordeaux Lac, SNC Gambetta Le Raincy, SCI
Général Délégué de Covivio du 21 rue Jean Goujon, SNC Villouvette Saint Germain,
depuis 2011. SNC Normandie Niemen Bobigny, SCI Cité Numérique,
SCI Danton Malakoff, SNC Meudon Bellevue, SNC
Valence Victor Hugo, SNC Nantes Talensac, SNC
Marignane St Pierre, Fructipromo SNC, SNC André
Lavignolle, Covivio Alexanderplatz S.à.r.l. (société de
droit luxembourgeois), SNC Saint Germain Hennemont,
SNC Antony Avenue de Gaulle, SNC Aix en Provence
Cezanne, SNC Boulogne Jean Bouveri
CoટટGérant : SCI Euromarseille 1, SCI Euromarseille 2,
Euromarseille Invest EURL
Représentant légal de Foncière Margaux, Gérant : SCI
du 3 Place A. Chaussy, SCI du 10 bis et 11 à 13 Allée des
Tanneurs, SCI du 20 Avenue Victor Hugo, SCI du 32
Avenue P. Grenier, SCI du 40 rue JeanટJacques
Rousseau, SCI du 125 Avenue du Brancolar
Représentant légal de SCI Euromarseille 1, Gérant : SCI
Euromarseille BI
Représentant légal de SCI Euromarseille 2, Gérant : SCI
Euromarseille PK, SCI Euromarseille H
Représentant légal de Covivio, Gérant : SCI Latécoère,
SCI Latécoère 2, SCI Lenovilla, SCI Meudon Saulnier, SCI
du 15 rue des Cuirassiers, SCI du 9 rue des Cuirassiers,
SCI N2 Batignolles, SCCV Bobigny le 9e Art, Chartres
Avenue de Sully SCCV, SCI Meudon Juin, Telimob Paris
SNC (depuis le 11.05.2024), Telimob Nord SNC (depuis le
11.05.2024), Telimob Rhone Alpes SNC (depuis le
11.05.2024), Telimob Sud Ouest SNC (depuis le 11.05.2024)
Représentant légal de Covivio, CoટટGérant :
FontenayટSousટBois Rabelais SCCV, SNC Cœur d’Orly
Promotion, SCCV Rueil Lesseps (depuis le 12.07.2024)
Représentant légal de Covivio 2, Gérant : SCI Cœur
d’Orly Bureaux
Représentant légal de Covivio, Président : Technical
SAS, 6 rue Fructidor SAS, Fédération des Assurances
Covivio SAS (depuis le 05.02.2024)
Membre du Comité de Partenariat : Hotel N2 SAS, SCI
Latécoère, SCI Lenovilla, SCI Latécoère 2, SCI du 9 rue
des Cuirassiers, SCI du 15 rue des Cuirassiers, SCI N2
Batignolles, SNC N2 Promotion, SCI Euromarseille 1, SCI
Euromarseille 2

Mandats exercés en dehors du groupe Covivio :
Président : Le Club de l’Immobilier (depuis le 17.12.2024 -
Association)

Mandats échus au cours des 5 dernières années :
Néant




512 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Assemblée générale et gouvernement d'entreprise
Rapport du Conseil d’Administration sur le gouvernement d’entreprise




5.3.1.2 Pouvoirs du Directeur Général et du Directeur Général Délégué et leurs limitations
Le Directeur Général est investi des pouvoirs les plus étendus 30 000 000 € et 100 000 000 € (à l’exception des opérations
pour agir en toutes circonstances au nom de la société. Il exerce intraટgroupe).
ces pouvoirs dans la limite de l’objet social et sous réserve des
L’autorisation préalable du Conseil d’Administration est requise
pouvoirs que la loi et les statuts attribuent expressément aux
après avis du Comité des Investissements et Cessions
Assemblées générales d’actionnaires et au Conseil
concernant l’adoption des décisions suivantes :
d’Administration. Le Directeur Général représente la société dans
ses rapports avec les tiers. ● tout investissement réalisé directement par la société ou par
l’intermédiaire d’une filiale consolidée par intégration globale
En accord avec le Directeur Général, le Conseil d’Administration
dès lors que le montant global de l’investissement, augmenté,
détermine l’étendue et la durée des pouvoirs accordés au
le cas échéant, de tous passifs attachés aux actifs concernés,
Directeur Général Délégué. À l’égard des tiers, le Directeur
est supérieur à 100 000 000 € (part du groupe)
Général Délégué dispose des mêmes pouvoirs de représentation
et d’engagement de la société que ceux dont dispose le ● toute cession par la société ou par l’intermédiaire d’une filiale
Directeur Général. consolidée par intégration globale, à l’exception des sociétés
dont les actions sont admises aux négociations sur un marché
Les pouvoirs du Directeur Général et du Directeur Général
réglementé et de leurs filiales, de toute branche d’activité,
Délégué sont limités par les dispositions de l’article 4.2 du
toute participation dans toute société ou tout actif, dans
Règlement Intérieur du Conseil d’Administration.
chaque cas dès lors que le montant global du
Le Conseil d’Administration fixe chaque année un montant désinvestissement correspondant, augmenté, le cas échéant,
global à l’intérieur duquel le Directeur Général peut garantir des de tous passifs attachés et transférés, est supérieur à 100 000
engagements au nom de la société pris par un tiers autre 000 € (à l’exception des opérations intraટgroupe).
qu’une société contrôlée sous forme de cautions, avals ou
En outre, l’autorisation préalable du Conseil d’Administration est
garanties, et/ou un montant auટdelà duquel chacun des
requise concernant l’adoption des décisions suivantes :
engagements ciટdessus ne peut être pris. Tout dépassement du
plafond global ou du montant maximum fixé pour un ● l'approbation du budget annuel et du business plan
engagement doit faire l’objet d’une autorisation spéciale du stratégique et leurs avenants significatifs ultérieurs
Conseil. Par ailleurs, les autorisations de garanties
d’engagements au nom de la société pris pour le compte de ● l'endettement ou la prise en charge de passifs dès lors, dans
sociétés contrôlées au sens de l’article L. 233ટ16 II du Code de chaque cas, que le montant total (en part du groupe) excède
commerce ou consentis aux administrations fiscales et 100 000 000 € (à l’exception des opérations intraટgroupe),
douanières sont déléguées par le Conseil d’Administration au étant précisé que le Directeur Général est autorisé à conclure
Directeur Général sans limite de montant. les opérations de financements inférieures à ce montant ainsi
qu’à signer les sûretés associées
Les décisions suivantes sont soumises à l’accord du Comité des
Investissements et Cessions : ● l’émission d’obligations, quel que soit le montant,
conformément à l’article L. 228ટ40 du Code de commerce
● tout investissement réalisé directement par la société ou par
l’intermédiaire d’une filiale consolidée par intégration globale ● la signature de contrats relatifs à toute fusion, scission ou
dès lors que le montant global de l’investissement, augmenté, apport d’actifs, à l’exception des opérations intraટgroupe ou
le cas échéant, de tous passifs attachés aux actifs concernés, si les opérations ont été approuvées par ledit Comité et/ou
est compris entre 30 000 000 € et 100 000 000 € (part du Conseil
groupe) ● l’acceptation, par un dirigeant mandataire social exécutif de
● toute cession par la société ou par l’intermédiaire d’une filiale la société, d’un nouveau mandat d’Administrateur dans une
consolidée par intégration globale, à l’exception des sociétés société cotée sur un marché réglementé, français ou étranger,
dont les actions sont admises aux négociations sur un marché extérieure au groupe.
réglementé et de leurs filiales, de toute branche d’activité, Les décisions visées au présent paragraphe sont prises par 5
toute participation dans toute société ou tout actif, dans le Conseil statuant à la majorité simple.
chaque cas dès lors que le montant global du
désinvestissement correspondant, augmenté, le cas échéant, Conformément aux dispositions légales, ces limitations ne sont
de tous passifs attachés et transférés, est compris entre pas opposables aux tiers.




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 513
5 Assemblée générale et gouvernement d'entreprise
Rapport du Conseil d’Administration sur le gouvernement d’entreprise




5.3.1.3 Participation au capital de la Direction Générale
Opérations sur le titre Covivio réalisées par les membres de la Direction Générale au cours de l’exercice 2024
Nombre d'actions
détenues au 31/12/2024
Achat d’instruments Vente d’instruments (à la connaissance
Membres de la Direction Générale financiers Prix (en €) financiers Prix (en €) de la société)
28 909 actions (1) -
Christophe Kullmann 13 103 actions (2) 38,61 - - 230 478 (3)
Personnes liées à Christophe Kullmann 462 actions (2) 38,61 - - 5 879
12 433 actions (1) -
Olivier Estève 10 245 actions (2) 38,61 - - 130 781
TOTAL 367 138
(1) Attribution définitive d’actions de performance.
(2) Souscription au paiement du dividende en actions nouvelles.
(3) Actions détenues en pleine propriété, auxquelles se rajoutent 12 000 actions en usufruit, à la suite de la donation de la nueટpropriété.


À la connaissance de la société, les dirigeants mandataires sociaux exécutifs détiennent 0,33% du capital social au 31 décembre 2024.
Postérieurement à la clôture de l’exercice :
● Christophe Kullmann détient en pleine propriété 259 959 actions à la suite de l’attribution définitive de 25 465 actions de
performance et de 4 016 actions gratuites livrées le 24 février 2025
● Olivier Estève détient 144 553 actions à la suite de l’attribution définitive de 10 953 actions de performance et de 2 819 actions
gratuites livrées le 24 février 2025.




514 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Assemblée générale et gouvernement d'entreprise
Rapport du Conseil d’Administration sur le gouvernement d’entreprise




5.3.1.4 Place du Comité Exécutif et des Comités de direction dans le fonctionnement
de la Direction Générale
La Direction Générale est structurée autour de différents comités consultation entre ses membres à chaque fois qu’une opération
dont notamment le Comité Exécutif au niveau européen. ou une décision importante intéressant la marche générale de
l’entreprise ou du groupe doit être envisagée ou prise. Il est
Le Comité Exécutif, organe au cœur du dispositif de
notamment consulté à chaque décision ou opération
gouvernance d’entreprise, est une instance de réflexion, de
importante en termes de politique de rotation des actifs, de suivi
concertation et de décision sur les grandes orientations du
des filiales et participations et de politique financière. Il aborde
groupe. Composé de représentants de l’ensemble des activités «
également les questions d’organisation, d’outils, etc. Il valide tous
pays » et « produits » du groupe, ainsi que des fonctions
les dossiers d’investissements et de cession supérieurs à 5 M€.
corporate, il est en charge de la mise en œuvre de la stratégie
Par ailleurs, ses membres sont en charge, dans leurs domaines
définie par le Conseil d’Administration, du suivi des projets
de responsabilités, de la mise en œuvre des objectifs RSE du
transnationaux et transverses, et de la coordination des activités
groupe arrêtés par le Conseil d’Administration, en coordination
européennes. Il a vocation à assurer une coordination et une
avec la Direction du Développement Durable.

Composition du Comité Exécutif au 31 décembre 2024

Comité Exécutif : 12 membres
Marjolaine Alquier
Olivier Estève de l’Epine
Christophe Kullmann
Directeur Général Directeur Général Directrice Risques,
Conformité, Audit et
Âge moyen : 48 ans
Délégué
Contrôle Internes
< à 40 ans : 25%
40 à 50 ans : 17%
Paul Arkwright
Alexei Dal Pastro Daniel Frey > à 50 ans : 58%
Directeur Général Directeur Général
Directeur Financier Italie et Bureaux Allemagne
Allemagne

Laurie Goudallier
Erwan Garrec Directrice des Yves Marque
Directeur Stratégie Systèmes Secrétaire Général
et M&A d’Information et
de la Transformation


Barbara Pivetta
33% 67%
Tugdual Millet Marielle Seegmuller
Directeur Général
Directrice Financière Directrice des femmes hommes
Italie & Responsable Opérations France
Hôtels des Risques Groupe




Le Comité Exécutif s’appuie sur des Comités de Direction La diversité de ces instances dirigeantes, tant en matière de
institués respectivement en France, en Allemagne et en Italie, en mixité qu’en termes de nationalité, d’âge, d’expérience et de
charge (i) de l’activité de suivi des opérations, (ii) de la mise en compétences, permet à la société d’accompagner au mieux les
œuvre du budget (finances, gestion des actifs, portefeuille) et (iii) enjeux stratégiques du groupe sur les différents marchés
des sujets corporate. d’implantation du groupe.


5




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 515
5 Assemblée générale et gouvernement d'entreprise
Rapport du Conseil d’Administration sur le gouvernement d’entreprise




5.3.1.5 Politique de diversité au sein En novembre 2023, le Comité des Rémunérations et des
Nominations a proposé au Conseil d’Administration, qui l’a
des instances dirigeantes
accepté, qu’une partie des objectifs de performance liés à
La lutte contre les discriminations et la promotion de la diversité l’attribution gratuite des actions de performance aux dirigeants
sont des engagements forts de Covivio, mis en œuvre via une mandataires sociaux soit liée à la féminisation du management,
politique de nonટdiscrimination et de diversité, notamment en et ce une année sur deux, en alternance avec le critère
matière de représentation équilibrée des femmes et des d’engagement des collaborateurs. Le Conseil fixe ainsi un
hommes au sein des instances dirigeantes de la société. objectif chiffré de progression sur un indice composé pour
Covivio est signataire de la Charte de la Diversité en 2010 et du l’occasion à partir de :
Pacte Mondial en 2011. Sa Direction Générale est convaincue ● la part des femmes dans le Comité Exécutif
que la diversité, c’est-à-dire la variété des profils humains,
constitue un facteur d’innovation, de performance et de qualité ● la part des femmes dans les Comités de Direction pays
de vie au sein de l’entreprise. La Direction des Ressources ● la part des femmes dans les managers
Humaines s’attache ainsi à diversifier les profils des talents qui
accompagnent la croissance du groupe. Covivio encourage ● l’index égalité publié annuellement.
aussi la féminisation de l’encadrement et garantit aux femmes
Par ailleurs, sur proposition de la Direction Générale, et après
des conditions d’emploi équivalentes à celles des hommes, en
examen par le Comité des Rémunérations et des Nominations, le
établissant notamment des analyses des écarts de
Conseil d’Administration de Covivio a fixé, lors de sa séance du
rémunération au sein d’une même population métier, en lien
16 décembre 2020, l’objectif d’augmenter progressivement le
avec les institutions représentatives du personnel, et en
taux de féminisation du Comité Exécutif pour le porter à 40% ou
corrigeant les cas échéant tout écart non justifié par des
plus à horizon 2023. A date, cet objectif n’est pas atteint : la part
éléments objectifs.
des femmes au Comité exécutif s’établit à 33%. L’objectif de 40%
La répartition de l’effectif féminin en France est en légère est toutefois maintenu. De même, le Conseil a déterminé dans le
progression : 58,7% à fin 2024 contre 57,8% à fin 2023. Dans les même temps l’objectif de porter la moyenne de féminisation des
fonctions managériales, l’équilibre de répartition est 3 Comités de Direction nationaux (France, Allemagne et Italie), à
respecté : 50% des managers sont des femmes au 31 décembre 40% à horizon 2023. Cet objectif est atteint, avec une moyenne à
2024, contre 49,4% à fin 2023. 40% à fin 2024.

La part des femmes au sein du Comité Exécutif de Covivio Enfin, afin de promouvoir la représentation équilibrée des
s'établit à fin 2024 à 33%. Celle au sein du Comité de Direction femmes et des hommes au sein de la Direction Générale et en
Italie est stable à 50%, recule légèrement à 46% en France suite application des dispositions de l’article L. 225ટ53 du Code de
à une promotion, et, en Allemagne, elle atteint 25% à fin 2024. La commerce, le Règlement Intérieur du Conseil d’Administration
part des femmes dans les 10% de postes à plus forte garantit, tout au long du processus de sélection des Directeurs
responsabilité est de 44%. Généraux Délégués, la présence d’au moins une personne de
chaque sexe parmi les candidats.
La Direction Générale de Covivio promeut un environnement
propice à la parité femmesટhommes à tous les niveaux du 5.3.1.6 Plans de succession
groupe, notamment via les actions suivantes :
Le Comité des Rémunérations et des Nominations a dans ses
● renforcer la parité dans les recrutements attributions la supervision de l’établissement de plans de
succession des dirigeants mandataires sociaux et des membres
● veiller à l’égalité des chances dans les parcours de carrière, actuels ou pressentis du Comité Exécutif. A ce titre, il procède
via notamment des programmes de mentoring réservés aux régulièrement à l’examen de l’équipe dirigeante et à une revue
femmes des talents pour construire le plan de succession des postes clés
● garantir l’égalité salariale entre les femmes et les hommes à au niveau du groupe. Il s’assure également depuis quelques
métier équivalent, pour un même niveau de compétences, de années, au moyen de plans spécifiques d’attribution gratuite
responsabilités et de résultats d’actions de performance, de la rétention des potentiels
identifiés pour accéder à des postes de direction.
● garantir l’égalité en matière d’évolution professionnelle et
salariale en cas d’interruption de carrière dans le cadre d’un Les plans de succession visent des échéances à court ou moyen
congé parental, de maternité ou d’adoption. terme (succession imprévue en cas de démission,
d’empêchement, de décès), et à long terme (succession prévue
Pour continuer à favoriser la progression des femmes au sein du en cas de départ à la retraite, d’échéance de mandat). Ils ont
groupe, Covivio a lancé dès 2017 le programme ex aequo. été revus à deux reprises en 2022, en juin et en octobre.
Celuiટci est constitué de deux principaux volets :
À la suite de la démission de Jean Laurent de son mandat de
● des actions de sensibilisation de l’ensemble des Président du Conseil, le Conseil d’Administration a procédé à la
collaborateurs au sujet de l’égalité hommeટfemme au travers nomination de son remplaçant, JeanટLuc Biamonti,
de sondages, et de réunions d’information conformément aux dispositions du plan de succession des
● un programme de mentoring, ayant pour vocation dirigeants mandataires sociaux non exécutifs, dont la
d’accompagner et de guider les femmes qui le souhaitent pertinence a pu être mesurée à l’occasion de la dernière
dans la conduite de leur carrière professionnelle, en évaluation formalisée du fonctionnement du Conseil et de ses
bénéficiant de l’accompagnement d’un mentor, membre de Comités réalisée fin 2022.
l’équipe de direction européenne. Au cours de l'exercice 2023, le Comité des Rémunérations et des
Nominations, en lien avec le Directeur Général, a une nouvelle
fois étudié le plan de succession du Directeur Général et du
Directeur Général Délégué, dans une optique court terme et
moyen terme.




516 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Assemblée générale et gouvernement d'entreprise
Rapport du Conseil d’Administration sur le gouvernement d’entreprise




5.3.2 Conseil d’Administration
5.3.2.1 Composition du Conseil d’Administration en 2024
Un Conseil d’Administration diversifié, axé sur des domaines de compétences et d’expertises complémentaires, et jugé
efficace pour l’administration pertinente de la société


Conseil d’Administration
14 membres




50%
d’Administrateurs
indépendants 57% 43%


5 nationalités 29%
de taux
d’internationalisation


6 98%
réunions de taux d’assiduité




4 Comités spécialisés
Comité des
Comité des
Comité Rémunérations Investissements Comité
d’Audit et des RSE
et Cessions
Nominations

i i i i




3 réunions 2 réunions 3 réunions 2 réunions
5

92% 100% 94% 100%
de taux de taux de taux de taux
d’assiduité d’assiduité d’assiduité d’assiduité




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 517
5 Assemblée générale et gouvernement d'entreprise
Rapport du Conseil d’Administration sur le gouvernement d’entreprise




Le tableau ciટaprès présente de manière synthétique la composition du Conseil d’Administration et des Comités au 31 décembre 2024.


Informations personnelles (au 31 décembre 2024) Expérience




Nombre
de mandats
d’Administrateur
dans des sociétés
Nombre d’actions détenues cotées extérieures
Titre Âge Sexe Nationalité au 31 décembre 2024 Fonction principale exercée au groupe Covivio


Président du Conseil
d'Administration Président du Comité Stratégique
JeanટટLuc Biamonti et Administrateur 71 de Calcium Capital 1
Directeur Général
Romolo Bardin Administrateur 46 de Delfin S.à.r.l. 1
Personne
ACM Vie
morale physique
représentée par Directrice des Investissements et
Catherine JeanટટLouis Administrateur 49 8 165 592 0 des Risques des ACM 0
Personne
Covéa Coopérations
morale physique
représentée par Directeur Général
Olivier Le Borgne Administrateur 58 682 (3) 0 Investissements de Covéa 0
Senior Advisor et Administrateur
Christian Delaire Administrateur 57 indépendant 2
Delfin S.à.r.l. Personne Personne
représentée morale physique
par Giovanni Président et membre du Conseil
Giallombardo Administrateur 69 0 (4) 28 863 d'Administration de Luxair SA 0

Directeur Général
(5)
Christophe Kullmann Administrateur 59 Directeur Général de Covivio 0
Alix d’Ocagne Administratrice 55 Présidente de DOCK75 0
Directrice Générale des
Plateformes partagées
Sylvie Ouziel Administratrice 54 de Publicis Groupe 0
Olivier Piani Administrateur 70 Président d’OP Conseils 2
Personne Directeur Général Délégué de
morale physique
Predica représentée Crédit Agricole SA, en charge
par Jérôme Grivet Administrateur 62 8 647 844 (6) 0 du Pilotage et du Contrôle 1
Avocate associée
Patricia Savin Administratrice 58 chez DS Avocats 0
Membre du Directoire de la
Daniela Schwarzer Administratrice 51 Fondation Bertelsmann 1

Catherine Soubie Administratrice 59 Directrice Générale d’Arfilia 2




(1) La donnée est exprimée en nombre d’années et de mois à partir de la date de 1re nomination des personnes physiques.
(2) Cette durée tient compte de l'ancienneté au sein de la société.
(3) Étant précisé que le groupe Covéa détient 8 394 824 actions.
(4) Étant précisé que le groupe Delfin détient 31 283 062 actions.
(5) Auxquelles se rajoutent 12 000 actions en usufruit, à la suite de la donation de la nueટpropriété.
(6) Etant précisé que le groupe Crédit Agricole Assurances détient 9 055 247 actions.




518 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
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Position au sein du Conseil Participation à des Comités de Conseil Rémunération
Nombre de
réunions du Nombre
Nombre Nombre de Comité des de réunions Nombre
de réunions réunions du Rémunérations du Comité des de réunions
du Conseil Comité et des Investissements du Comité
d’Administration d'Audit Nominations et Cessions RSE
Montant brut de
6 3 2 3 2
la rémunération
Date initiale Ancienneté Assiduité allouée au titre
de nomination Année au Conseil à Assiduité Assiduité au Comité des Assiduité au Comité Assiduité du mandat
au Conseil Date de d’échéance la clôture de au Conseil au Comité Rémunérations et des Investissements au Comité d’Administrateur
Indépendance d’Administration renouvellement du mandat l'exercice (1) d'Administration d'Audit des Nominations et Cessions RSE (en €)
17/04/2015
26/04/2017
20/04/2021
X 31/01/2011 20/04/2023 2027 13,11 100% / / 100% 100% /
19/04/2018
(2)
X 17/04/2015 21/04/2022 2026 16,7 100% 100% / 100% / 61 000

17/04/2015
19/04/2018
X 31/01/2011 21/04/2022 2026 0,8 100% / / 100% / 44 926


17/04/2019
X 17/02/2016 20/04/2023 2027 4,1 100% / / 100% / 44 000

√ 17/04/2019 20/04/2023 2027 5,8 100% 100% / / 100% 75 000




X 21/07/2022 20/04/2023 2027 2,5 83% / / / / 28 000
27/04/2016
22/04/2020
X 25/04/2012 17/04/2024 2028 12,8 100% / / / / /
√ 13/02/2020 21/04/2022 2026 4,10 100% / / / 100% 55 000

26/04/2017
√ 24/04/2013 20/04/2021 2025 11,8 100% 100% / / / 47 000
√ 17/04/2019 20/04/2023 2027 5,8 100% / 100% 100% / 64 000

17/04/2015
26/04/2017
X 31/01/2011 20/04/2021 2025 13,11 100% / 100% 67% / 50 000
22/04/2020
√ 27/04/2016 17/04/2024 2028 8,8 100% / / / 100% 42 000

√ 21/04/2022 / 2026 2,8 83% / / / 100% 39 000
22/04/2020
√ 27/04/2016 17/04/2024 2028 8,8 100% 67% 100% / / 65 000
Taux
Taux moyen Taux moyen Taux moyen Taux moyen moyen Montant
d’assiduité : d’assiduité : d’assiduité : d’assiduité : d’assiduité : total :
98% 92% 100% 94% 100% 614 926 €


5




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 519
5 Assemblée générale et gouvernement d'entreprise
Rapport du Conseil d’Administration sur le gouvernement d’entreprise




5.3.2.1.1 Évolution de la composition du Conseil d’Administration et des Comités en 2024
Au cours de l'année 2024, la composition du Conseil Le 23 avril 2024, Catherine JeanટLouis a été désignée en qualité
d’Administration a été maintenue à 14 membres. de nouvelle représentante permanente de la société ACM Vie au
Conseil d’Administration, en remplacement de Stéphanie de
Le mandat d'Administrateur de Christophe Kullmann ainsi que les
Kerdrel.
mandats d’Administratrices indépendantes de Catherine Soubie
et Patricia Savin, ont été renouvelés pour une durée de 4 ans
par l'Assemblée générale mixte du 17 avril 2024. Leurs mandats
au sein des divers Comités ont également été renouvelés à
compter de cette date par le Conseil d'Administration.


Les évolutions dans la composition de l’ensemble des instances de gouvernance sont synthétisées ciટdessous.

Instance de
gouvernance Date Départ Nomination/Cooptation Renouvellement
Conseil 17 avril 2024 / / Christophe Kullmann
d’Administration Patricia Savin
Catherine Soubie
23 avril 2024 Stéphanie de Kerdrel (1) Catherine JeanટLouis (1) /
Comité d’Audit 17 avril 2024 / / Catherine Soubie
Comité des 17 avril 2024 / / Catherine Soubie
Rémunérations et
des Nominations
Comité des 23 avril 2024 Stéphanie de Kerdrel Catherine JeanટLouis /
Investissements et
Cessions
Comité RSE 17 avril 2024 / / Patricia Savin
23 avril 2024 Stéphanie de Kerdrel / /
(1) En qualité de représentante permanente d’ACM Vie.




520 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
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Synthèse de la composition des instances de gouvernance en 2024
Taux
Nombre de membres Taux d’indépendance Taux de féminisation d’internationalisation Âge moyen
2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024
Conseil
d’Administration 14 14 50% 50% 43% 43% 29% 29% 57 ans 58 ans
Comité d'Audit 4 4 75% 75% 50% 50% 25% 25% 53 ans 54 ans
Comité des
Rémunérations et
des Nominations 3 3 67% 67% 33% 33% 0% 0% 62 ans 63 ans
Comité des
Investissements et
Cessions 6 6 17% 17% 17% 17% 33% 33% 58 ans 59 ans
Comité RSE 6 5 67% 80% 67% 60% 33% 40% 56 ans 58 ans



5.3.2.1.2 Évolution de la composition du Conseil d’Administration proposée pour l’exercice 2025
L’échéance en avril 2025 du mandat d’Administrateur de la décidé de soumettre à l’approbation de l’Assemblée générale
société Predica, ainsi que du mandat d’Administratrice mixte convoquée le 17 avril 2025 :
indépendante de Sylvie Ouziel, ont amené le Comité des
● le renouvellement du mandat d’Administrateur de la société
Rémunérations et des Nominations à se pencher sur l’évolution
Predica, pour une durée de 4 ans venant à expiration à l’issue
de la composition du Conseil d’Administration.
de l’Assemblée générale des actionnaires appelée à statuer
En considération de l’atteinte par Sylvie Ouziel en avril 2025 de la en 2029 sur les comptes de l’exercice clos le 31 décembre
limite des 12 ans d’ancienneté, synonyme de perte 2028. Sous réserve de l’approbation de la 13e résolution, la
d’indépendance au regard des critères retenus par le Code société Predica restera représentée au Conseil
AfepટMedef, le Conseil d’Administration a engagé en 2024 un d’Administration par Jérôme Grivet. Il continuera à apporter
processus de recrutement d’une nouvelle Administratrice une contribution active aux travaux du Conseil en particulier
indépendante. Celuiટci a été piloté par le Comité des grâce à son expertise en stratégie et en finance, et son
Rémunérations et des Nominations sous l’égide de sa Présidente, expérience au sein de sociétés cotées. Sur les quatre années
conformément à la procédure de sélection des nouveaux du mandat d’Administrateur de la société Predica, l’assiduité
Administrateurs indépendants définie par le Règlement Intérieur de Jérôme Grivet s’établit à 91%.
du Conseil d’Administration et présentée au paragraphe
● la nomination de Micaela Le Divelec en qualité
5.3.2.2.4.3 ciટaprès.
d’Administratrice indépendante, pour une durée de 4 ans
Conformément aux recommandations de l’article 7.2 du Code venant à expiration à l’issue de l’Assemblée générale des
AfepટMedef, après s’être interrogé sur l’équilibre souhaitable de actionnaires appelée à statuer en 2029 sur les comptes de
sa composition et de celle de ses Comités, le l’exercice clos le 31 décembre 2028. Micaela Le Divelec fera
Conseil d’Administration, lors de sa séance du 19 février 2025 et bénéficier le Conseil d’Administration de sa solide expertise en
sur avis du Comité des Rémunérations et des Nominations, a finance et de sa connaissance fine du marché italien.




5




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 521
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Rapport du Conseil d’Administration sur le gouvernement d’entreprise




Fiche d’identité de Micaela Le Divelec dont la nomination est soumise à l’approbation de l’Assemblée générale mixte du 17
avril 2025

Micaela Le Divelec
Âge : 56 ans
Nationalité italienne
Adresse professionnelle : Via Ubaldino Peruzzi 160, 50012 Bagno a Ripoli, Italie
Fonction principale exercée : Independent strategic advisor
Compétences et expertises :

Biographie :
Diplômée en économie et gestion
d'entreprise, Micaela Le Divelec a Mandats exercés au sein de Covivio : Néant Autres mandats exercés au sein du groupe Covivio :
commencé sa carrière en tant
Nombre d’actions détenues : 90 Néant
qu'auditrice chez Ernst & Young
avant d’intégrer le groupe Gucci, où Mandats exercés en dehors du groupe Covivio :
elle occupe pendant 20 ans diverses
fonctions, dont notamment celles de Membre du Conseil de Surveillance, membre du Comité
Directrice Financière, Chief d’Audit et membre du Comité des Parties Liées : Porsche AG
Corporate Operations Officer, Chief Administratrice, membre du Comité d’Audit : De’Longhi
Consumer Officer et de S.p.A.
ViceટPrésidente Exécutive. Après
Administratrice : Fondazione CRF, Fondazione Ecole 42
avoir rejoint en 2018 le groupe
Firenze
Salvatore Ferragamo en tant que
Directrice Générale puis de Mandats échus au cours des 5 dernières années :
Présidente Directrice Générale, elle
se consacre à partir de 2021 au Présidente Directrice Générale : Ferragamo Spa (fin en
soutien de startટup innovantes en 2021)
tant qu'investisseur et conseillère, Administratrice : Benetton (fin en 2024), Aeroporti di Roma
puis fonde en 2023 Ethicarei, une (fin en 2023), Pitti Immagine Srl (fin en 2022)
plateforme dédiée à
l'approvisionnement social dans le
luxe. Elle est également membre du
Conseil de surveillance de Porsche
AG et administratrice de De'Longhi
S.p.A.




522 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Assemblée générale et gouvernement d'entreprise
Rapport du Conseil d’Administration sur le gouvernement d’entreprise




Impacts de l’évolution de la composition du Conseil d’Administration sous réserve de l’approbation par l’Assemblée générale
mixte du 17 avril 2025 du renouvellement du mandat d’Administrateur de la société Predica et de la nomination de Micaela Le
Divelec



14 43% 50% 58 ans 36%
de membres de taux
membres de femmes indépendants âge moyen
d’internationalisation




Jean-Luc Biamonti Christophe Kullmann Romolo Bardin Christian Delaire Giovanni Giallombardo
Président du Conseil Directeur Général Administrateur Administrateur Représentant permanent
d’Administration et Administrateur indépendant de Delfin S.à.r.l.
Administrateur




Jérôme Grivet Catherine Jean-Louis Olivier Le Borgne Micaela Le Divelec Alix d’Ocagne
Représentant permanent Représentante Représentant permanent Administratrice Administratrice
de Predica permanente d’ACM Vie de Covéa Coopérations indépendante indépendante
Administrateur Administrateur Administrateur




5
Olivier Piani Patricia Savin Daniela Schwarzer Catherine Soubie
Administrateur Administratrice Administratrice Administratrice
indépendant indépendante indépendante indépendante




5.3.2.1.3 Profils, expériences et expertises des mandataires sociaux non exécutifs
Le Comité des Rémunérations et des Nominations s’interroge souhaité dans les compétences et expertises qu'il juge
régulièrement sur les besoins du Conseil d’Administration en nécessaire à la bonne animation du Conseil. Les Administrateurs
termes de compétences et d’expertises. sont complémentaires du fait de leurs différentes expériences
professionnelles. Leurs compétences et expertises individuelles
Le renouvellement des mandats des Administrateurs qui
recouvrent les domaines suivants, en lien avec la stratégie de
arrivaient à échéance en 2024 a permis au Conseil
Covivio.
d'Administration de maintenir, avec ses 14 membres, l’équilibre




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 523
5 Assemblée générale et gouvernement d'entreprise
Rapport du Conseil d’Administration sur le gouvernement d’entreprise




14 100%


12 86%
79% 79%
10 71%
64%
8

6

4

2

0

Immobilier / Banque / Finance Environnement / Stratégie et M&A Expérience de Expérience
Hôtellerie RSE sociétés cotées internationale




Présentation des compétences et expertises individuelles des Administrateurs
Immobilier/ Banque/ Environnement/ Stratégie/ Expérience de Expérience
Hôtellerie Finance RSE M&A sociétés cotées internationale
JeanટLuc Biamonti √ √ √ √ √ √
Romolo Bardin √ √ √ √ √
Christian Delaire √ √ √ √ √ √
Giovanni Giallombardo √ √ √ √ √ √
Jérôme Grivet √ √ √ √ √
Catherine JeanટLouis √ √ √ √
Christophe Kullmann √ √ √ √ √ √
Olivier Le Borgne √ √ √ √
Alix d’Ocagne √ √ √ √
Sylvie Ouziel √ √ √ √
Olivier Piani √ √ √ √ √
Patricia Savin √ √ √
Daniela Schwarzer √ √ √ √ √
Catherine Soubie √ √ √ √


√ Compétences et expertises les plus développées


Répondant à la volonté des Administrateurs d’internationaliser davantage le Conseil d’Administration au regard notamment de
l’exposition géographique des activités de la société, les compétences et expertises jugées nécessaires pour l’administration
pertinente de la société seront renforcées en 2025 avec la nomination de Micaela Le Divelec en qualité d'Administratrice
indépendante. En apportant sa solide expertise en finance et sa connaissance fine du marché italien, elle participera à maintenir les
meilleurs standards d’engagement, d’indépendance et de compétence du Conseil d’Administration.
Immobilier/ Banque/ Environnement/ Stratégie/ Expérience de Expérience
Hôtellerie Finance RSE M&A sociétés cotées internationale
Micaela Le Divelec √ √ √ √ √ √



Liste des mandats et fonctions exercés par les Administrateurs non exécutifs
Les informations sont présentées individuellement pour chaque Administrateur en fonction au 31 décembre 2024 (1) et comprennent
notamment celles visées au point 12.1 de l’annexe 1 du règlement délégué (UE) 2019/980 du 14 mars 2019 :
● expérience et expertise en matière de gestion d’entreprises
● mandats et fonctions exercés durant l’exercice 2024
● mandats échus exercés au cours des cinq dernières années.




(1) Étant précisé que celles relatives à Christophe Kullmann, Directeur Général et Administrateur de Covivio, sont exposées au paragraphe 5.3.1.1
ciટdessus.

524 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Assemblée générale et gouvernement d'entreprise
Rapport du Conseil d’Administration sur le gouvernement d’entreprise




JeanટટLuc Biamonti
Âge : 71 ans
Nationalité monégasque
Adresse professionnelle : 18, avenue de Grande Bretagne, MC 98000 Monaco, Principauté de Monaco
Fonction principale exercée : Président du Comité Stratégique de Calcium Capital
Compétences et expertises :

Biographie :
Titulaire d’un MBA de l’Université de (1) (2) (3) (4) (5) (6)
Columbia et diplômé de l’ESSEC,
JeanટLuc Biamonti a été banquier
d’affaires au sein de la banque
Goldman Sachs où il a exercé Mandats exercés au sein de Covivio : Autres mandats exercés au sein du groupe Covivio :
diverses responsabilités pendant 16 Néant
Président du Conseil d’Administration
ans.
(depuis le 21 juillet 2022) Mandats exercés en dehors du groupe Covivio :
En tant que Partner de la firme, il a
été responsable de l’activité de la Administrateur Président du Comité Stratégique : Calcium Capital SAS
banque en France ainsi que de la Administrateur Référent et Président du Comité d’Audit et
couverture du secteur des Membre du Comité des Investissements et
des Risques : EssilorLuxottica SA (société cotée)
entreprises de distribution et de Cessions
produits de grande consommation Mandats échus au cours des 5 dernières années :
en Europe.
Membre du Comité RSE
Administrateur, Président du Conseil d’Administration et
Date de nomination : 31 janvier 2011
Après avoir quitté la banque en Président Délégué : Société des Bains de Mer Monaco SA
2008, il a fondé Calcium Capital et Date de renouvellement : 17 avril 2015 – 26 avril (S.B.M. – société cotée étrangère - fin en 2023)
développe, au travers de ce groupe, 2017 - 20 avril 2021 - 20 avril 2023
Administrateur : MC Financial Company (fin en 2023)
une activité d’investissement auprès
Échéance du mandat : AG statuant en 2027 sur
de PME. Président : S. B. M. USA Inc. (fin en 2023)
les comptes de l’exercice clos le 31 décembre
Jusqu’en janvier 2023, il occupait les 2026 Représentant permanent de S. B. M., Administrateur et
fonctions de Président Délégué de la Président Délégué : S. H. L (fin en 2023)
Nombre d’actions détenues au 31 décembre
Société des Bains de Mer Monaco, Gérant : MC S.B.M. International S.à.r.l (fin en 2023)
2024 : 2 506
dont il était Administrateur depuis
1985 et Président du Conseil Président du Comité d’Audit et membre du Comité des
d’Administration depuis 1995. Rémunérations et des Nominations : Covivio (société cotée
– fin en 2022)
JeanટLuc Biamonti est Président du
Comité d'Audit et des Risques Président du Comité d’Administration : Betclic Everest
d'EssilorLuxottica et Administrateur Group (fin en 2022)
Référent depuis le 22 février 2023.




ACM Vie
RCS Strasbourg 332 377 597
4, rue FrédéricટટGuillaume Raiffeisen, 67000 Strasbourg


Mandats exercés au sein de Covivio : Autres mandats exercés au sein du groupe Covivio :
Administrateur Membre du Conseil de Surveillance : Covivio Hotels SCA (société

Date de nomination : 31 janvier 2011
cotée) 5
Mandats exercés en dehors du groupe Covivio :
Date de renouvellement : 17 avril 2015 – 19 avril 2018 - 21 avril 2022
Administrateur : Sérénis Assurances SA, ACM GIE, ACM Services SA,
Échéance du mandat : AG statuant en 2026 sur les comptes de
Foncière Massena SA, Agrupacio AMCI de Seguros y Reaseguros SA,
l’exercice clos le 31 décembre 2025
GACM Seguros Generales, Compania de Seguros y Reaseguros S.A.U.
Nombre d’actions détenues au 31 décembre 2024 : 8 165 592 (anciennement dénommée AMGEN Seguros Generales SAU), GACM
Espagne SA, Valinvest Gestion
Membre du Conseil de Surveillance : SCPI CMCIC Pierre
Investissement, SCPI Crédit Mutuel Pierre 1, SCPI Selectipierre 1, SCPI
Logipierre 1, SCPI Logipierre 3

Mandats échus au cours des 5 dernières années :
Néant




(1) Immobilier / Hôtellerie
(2) Banque / Finance
(3) Environnement / RSE
(4) Stratégie et M&A
(5) Expérience de sociétés cotées
(6) Expérience internationale

COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 525
5 Assemblée générale et gouvernement d'entreprise
Rapport du Conseil d’Administration sur le gouvernement d’entreprise




Catherine JeanટટLouis
Âge : 49 ans
Nationalité française
Adresse professionnelle : 42 rue des Mathurins, 75008 Paris
Fonction principale exercée : Directrice des Investissements et des Risques des ACM
Compétences et expertises :

Biographie :
Catherine JeanટLouis est diplômée de
l’Ecole Nationale de la Statistique et de Mandats exercés au sein de Covivio : Autres mandats exercés au sein du groupe Covivio :
l’Administration Economique et membre
Représentante permanente de la société ACM Néant
de l’Institut des Actuaires
Vie, Administrateur Mandats exercés en dehors du groupe Covivio :
Elle a débuté sa carrière aux
Assurances du Crédit Mutuel en tant Membre du Comité des Investissements et Directrice Générale : Assurances du Crédit Mutuel Vie
qu’actuaire et a ensuite été nommée Cessions
Responsable de l’ALM puis Directrice Gérante : SCI ACM, Société Civile ACM Capital
des Risques en 2016. Date de nomination : 23 avril 2024
Mandats échus au cours des 5 dernières années :
Elle devient Directrice des Échéance du mandat : AG statuant en 2026 sur les
comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2025 Néant
Investissements et des Risques en
2024. Nombre d’actions détenues au 31 décembre 2024 :
Néant




Romolo Bardin
Âge : 46 ans
Nationalité italienne
Adresse professionnelle : 7, rue de la Chapelle, Lટ1325 Luxembourg
Fonction principale exercée : Directeur Général de Delfin S.à.r.l.
Compétences et expertises :

Biographie :
Romolo Bardin est diplômé en
Gestion des entreprises de Mandats exercés au sein de Covivio : Autres mandats exercés au sein du groupe Covivio :
l’université Ca’Foscari de Venise.
Administrateur Néant
Il est Directeur Général de Delfin
S.à.r.l. Membre du Comité des Investissements et Mandats exercés en dehors du groupe Covivio :
Il avait auparavant travaillé pour Cessions Directeur Général : Delfin S.à.r.l. (société étrangère)
Sunglass Hut Europe à Londres, et Membre du Conseil d’Administration, membre du Comité
Luxottica Group en Italie. Membre du Comité d'Audit
des Risques et du Contrôle et membre du Comité des
Date de nomination : 17 avril 2015 (étant précisé Nominations et des Rémunérations : EssilorLuxottica SA
que Romolo Bardin était le représentant (société cotée)
permanent de la société Aterno, Administrateur
depuis le 31 janvier 2011) Membre du Conseil d’Administration et PrésidentટટDirecteur
Général des sociétés étrangères : Aterno S.à.r.l., DFR
Date de renouvellement : 19 avril 2018 - 21 avril Investment S.à.r.l., Immochapelle SA, Vast Gain Group Ltd
2022 S.à.r.l., Blue Sky SARL
Échéance du mandat : AG statuant en 2026 sur Membre du Conseil d’Administration des sociétés
les comptes de l’exercice clos le 31 décembre étrangères : Fondazione Leonardo Del Vecchio (fondation),
2025 Luxair SA
Nombre d’actions détenues au 31 décembre
Mandats échus au cours des 5 dernières années :
2024 : 31 642
Membre du Conseil d’Administration, membre du Comité
Stratégique et des Investissements, membre du Comité des
Nominations et membre du Comité des Conventions
Réglementées : Assicurazioni Generali S.p.À (société cotée
étrangère – fin en 2022)




526 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Assemblée générale et gouvernement d'entreprise
Rapport du Conseil d’Administration sur le gouvernement d’entreprise




Covéa Coopérations
RCS Le Mans 439 881 137
160, rue Henri Champion, 72100 Le Mans


Mandats exercés au sein de Covivio : Autres mandats exercés au sein du groupe Covivio :
Administrateur Néant

Date de nomination : 17 février 2016 Mandats exercés en dehors du groupe Covivio :
Date de renouvellement : 17 avril 2019 - 20 avril 2023 Administrateur : Assurland.com SA, AZ Plus SA, Carma SA, Covéa Lux,
Covéa Protection Juridique SA, Fidélia Assistance SA, GMF
Échéance du mandat : AG statuant en 2027 sur les comptes de
Assurances SA, Le Finistère Assurance SAM, MAAF Assurances SA,
l’exercice clos le 31 décembre 2026
MAAF Vie SA, MMA IARD SA, MMA Vie SA
Nombre d’actions détenues au 31 décembre 2024 : 682 (étant précisé
Administrateur Délégué : Covéa Agora, GIE, Logistic GIE
que le groupe Covéa détient 8 394 824 actions)
Membre du Comité Risques Audit et Conformité et du Comité des
Rémunérations : Carma SA
Membre du Comité de Surveillance : Covéa Finance SAS
Président du Comité Stratégique : CAT.SA SAS
Président : CAT.SA SAS, Cesvi France SAS, Coparex SAS

Mandats échus au cours des 5 dernières années :
Administrateur : Gespré Europe SA (fin en 2022), Caja de Seguros
Reunidos – Compania de Seguros y Reaseguros SA (CASER – société
étrangère – fin en 2020)




5




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 527
5 Assemblée générale et gouvernement d'entreprise
Rapport du Conseil d’Administration sur le gouvernement d’entreprise




Olivier Le Borgne
Âge : 58 ans
Nationalité française
Adresse professionnelle : 86, rue SaintટLazare, 75009 Paris
Fonction principale exercée : Directeur Général Investissements de Covéa
Compétences et expertises :

Biographie :
Olivier Le Borgne, diplômé de
l’Institut Supérieur de Gestion de
Paris, a débuté sa carrière en tant Mandats exercés au sein de Covivio : Autres mandats exercés au sein du groupe Covivio :
que Contrôleur de gestion. Néant
Représentant permanent de la société Covéa
En 1992, il intègre la direction Coopérations, Administrateur
administrative et technique de GMF Mandats exercés en dehors du groupe Covivio :
Vie. En 1998, il rejoint la direction des Membre du Comité des Investissements et Directeur Général Délégué : GMF Assurances SA, GMF Vie
finances AzurટGMF jusqu’en 2006 où Cessions SA, MAAF Assurances SA, MAAF Vie SA, MMA Iard SA, MMA
il occupe différentes fonctions. Tout Vie SA
d’abord comme contrôleur de Date de nomination : 1er décembre 2020
Membre du Conseil de Surveillance : Covéa Finance SAS,
gestion en charge du suivi des Date de renouvellement : 20 avril 2023
Covéa Immobilier SAS
sociétés puis responsable des
Échéance du mandat : AG statuant en 2027 sur les
prévisions de résultats et enfin en Membre du Comité des Rémunérations et des
comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2026
tant que responsable du contrôle Nominations : Covéa Finance SAS
financier. Nombre d’actions détenues au 31 décembre 2024 :
Président du Comité de Surveillance : Covéa Finance SAS,
Néant
De 2006 à 2015, il est Directeur de la Covéa Immobilier SAS
stratégie financière de GMF puis de Représentant de Covéa Coopérations, Président :
2015 à 2020 Directeur des Coparex SAS
placements et de l’actifટpassif de
Covéa. Représentant de Covéa, membre du Comité des
Investissements : France Assureurs
Depuis décembre 2020, Olivier Le
Borgne est Directeur Général Représentant de Logistic, Administrateur : GIE Cibail
Investissements de Covéa.
Mandats échus au cours des 5 dernières années :
Gérant : SCI Covéa Real Estate Développement (fin en
2021)
Représentant de MAAF Assurances SA, Président : CORED
II SASU (fin en 2021)
Membre du Conseil de Surveillance : Covéa Salariés FCPE
(fin en 2021)
Représentant de Covéa Protection Juridique, membre du
Comité de Surveillance : Covéa Finance SAS (fin en 2020)
Membre du Comité Stratégique : Lagune SAS (fin en 2020),
ALMA LMB LUX SAS (fin en 2020), Lagune International SAS
(fin en 2020), Orestate SPPICAV SAS (fin en 2020), Oricore
SPPICAV SAS (fin en 2020)
Représentant de Orestate OPCI, membre du Comité
Stratégique : Batipart Régions 1 SAS (fin en 2020)
Membre du Comité d’Investissements en réassurance :
Coparex SAS (fin en 2023)
Membre du Comité d’Investissements dans les fonds :
Coparex SAS (fin en 2023)




528 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Assemblée générale et gouvernement d'entreprise
Rapport du Conseil d’Administration sur le gouvernement d’entreprise




Christian Delaire
Âge : 57 ans
Nationalité française
Adresse professionnelle : 33 avenue Paul Doumer, 75116 Paris
Fonction principale exercée : Senior Advisor et Administrateur indépendant
Compétences et expertises :

Biographie :
Christian Delaire est diplômé de
l’ESSEC. Il a construit sa carrière Mandats exercés au sein de Covivio : Autres mandats exercés au sein du groupe Covivio :
autour de la finance et de
Administrateur indépendant Néant
l’immobilier.
Après avoir occupé plusieurs postes Président du Comité d'Audit Mandats exercés en dehors du groupe Covivio :
chez AXA Real Estate, il est devenu Gérant : CDE Advisors SARL
Chief Investment Officer d’AXA Real Membre du Comité RSE
Estate en 2006. Il a ensuite occupé Administrateur : SERT SA (anciennement dénommée
Date de nomination : 17 avril 2019 CEREIT SA - société cotée étrangère), Atenor SA (société
les postes de Directeur Général
d’AEW Europe de 2009 à 2014 et de Date de renouvellement : 20 avril 2023 cotée étrangère), Nodi SA, New Immo Holding
Directeur Général de Generali Real Échéance du mandat : AG statuant en 2027 sur Mandats échus au cours des 5 dernières années :
Estate de 2014 à 2016. les comptes de l’exercice clos le 31 décembre
2026 Senior Advisor : Foncière Atland (fin en 2023)
Son ambition d’évoluer vers la partie
non exécutive du métier l’a amené à Nombre d’actions détenues au 31 décembre Président du Comité RSE : Covivio (société cotée – fin en
quitter Generali pour devenir 2024 : 829 2022)
conseiller senior.
Il est également Administrateur
indépendant de SERT, d’Atenor, de
Nodi, et de New Immo Holding.




Delfin S.à.r.l.
RCS Luxembourg B 117 420
7, rue de la Chapelle, Lટટ1325 Luxembourg


Mandats exercés au sein de Covivio : Autres mandats exercés au sein du groupe Covivio :
Administrateur Néant

Date de nomination : 21 juillet 2022 Mandats exercés en dehors du groupe Covivio : 5
Date de renouvellement : 20 avril 2023 Néant
Échéance du mandat : AG statuant en 2027 sur les comptes de Mandats échus au cours des 5 dernières années :
l’exercice clos le 31 décembre 2026
Néant
Nombre d’actions détenues au 31 décembre 2024 : Néant (étant
précisé que le groupe Delfin détient 31 283 062 actions)




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 529
5 Assemblée générale et gouvernement d'entreprise
Rapport du Conseil d’Administration sur le gouvernement d’entreprise




Giovanni Giallombardo
Âge : 69 ans
Nationalité italienne et luxembourgeoise
Adresse professionnelle : 7, rue de la Chapelle, Lટ1325 Luxembourg
Fonction principale exercée : Président et membre du Conseil d’Administration de Luxair SA
Compétences et expertises :

Biographie :
Après avoir étudié l’Économie à
l'École européenne de Luxembourg Mandats exercés au sein de Covivio : Autres mandats exercés au sein du groupe Covivio :
et obtenu un diplôme en Sciences
Représentant permanent de la société Delfin Néant
économiques et commerciales de
l’Université de Florence, Giovanni S.à.r.l., Administrateur Mandats exercés en dehors du groupe Covivio :
Giallombardo a effectué l’essentiel
Date de nomination : 21 juillet 2022 Président et membre du Conseil d’Administration : Luxair SA
de sa carrière dans le secteur de la
finance. Date de renouvellement : 20 avril 2023 (société étrangère)
Il a en particulier rejoint la branche Échéance du mandat : AG statuant en 2027 sur Membre du Conseil d’Administration des sociétés
luxembourgeoise de UniCredit en les comptes de l’exercice clos le 31 décembre étrangères : Delfin S.à.r.l., CargoLux Airlines International SA,
2001, où il occupait en dernier lieu les 2026 EssilorLuxottica RE, Immochapelle SA, Special Packaging
fonctions de Directeur Général et Solutions Investments Sàrl, LuxટPension SICAV, LuxટPortfolio
Nombre d’actions détenues au 31 décembre
Senior ViceટPrésident. SICAV, Aterno S.à.r.l., DFR Investment S.à.r.l.
2024 : 26 863
Giovanni Giallombardo est Mandats échus au cours des 5 dernières années :
aujourd’hui Administrateur de la
Vice Président Directeur Général : UniCredit Luxembourg SA
holding Delfin S.à.r.l. et Président du
(société étrangère)
Conseil d’Administration de
LuxairGroup. Membre du Conseil d’Administration et du Comité RSE :
EssilorLuxottica SA (société cotée – fin en 2021)
Membre du Conseil d’Administration : UniCredit
Luxembourg SA (société étrangère), Mudam Foundation
(société étrangère)




Alix d’Ocagne
Âge : 55 ans
Nationalité française
Adresse professionnelle : 4, rue Saint Florentin, 75001 Paris
Fonction principale exercée : Présidente de DOCK75
Compétences et expertises :

Biographie :
Diplômée en droit de l'Université
Paris 1 PanthéonટSorbonne et Mandats exercés au sein de Covivio : Autres mandats exercés au sein du groupe Covivio :
formée à l'Executive MBA d’HEC, Alix
Administratrice indépendante Présidente : Fondation Covivio
d'Ocagne a fait l'ensemble de sa
carrière dans le notariat, en se Mandats exercés en dehors du groupe Covivio :
spécialisant dans le domaine des Présidente du Comité RSE
transactions immobilières pour les Date de nomination : 13 février 2020 Présidente : DOCK75 SAS, SEGC SAS, Bring The Way
grands comptes. Corporate et Association
Date de renouvellement : 21 avril 2022
Elle a travaillé pendant 25 ans, au Membre du Conseil de Surveillance : Eukratos SAS
sein de l’étude Cheuvreux, en tant Échéance du mandat : AG statuant en 2026 sur les
comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2025 Mandats échus au cours des 5 dernières années :
que collaboratrice, associée,
associée gérante et Présidente. Elle Nombre d’actions détenues au 31 décembre 2024 : Administratrice : Association B2X (fin en 2022), Association
a activement participé au 200 Habitat et Humanisme Ile de France
développement de cette entreprise.
Elle a quitté Cheuvreux fin 2019 pour
se lancer dans un projet
d’entreprenariat social.
Elle a fondé en 2021 Bring The Way,
qui accompagne les entreprises
dans leurs engagements sociétaux
et crée des liens avec des
associations.




530 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Assemblée générale et gouvernement d'entreprise
Rapport du Conseil d’Administration sur le gouvernement d’entreprise




Sylvie Ouziel
Âge : 54 ans
Nationalité française
Adresse professionnelle : 133, avenue des Champs Élysées, 75008 Paris
Fonction principale exercée : Directrice Générale des Plateformes partagées de Publicis Groupe
Compétences et expertises :

Biographie :
Diplômée de l’Ecole Centrale Paris et
titulaire d’un Executive MBA de Mandats exercés au sein de Covivio : Autres mandats exercés au sein du groupe Covivio :
Northwestern University, Sylvie Ouziel
Administratrice indépendante Néant
a occupé le poste de Directrice
Générale Adjointe Monde Mandats exercés en dehors du groupe Covivio :
d’Accenture Management Consulting Membre du Comité d'Audit
(précédemment Andersen Date de nomination : 24 avril 2013 Directrice : Lion Re:Sources, Inc., Lion Re:Sources UK
Consulting), entreprise au sein de Limited
laquelle elle a exercé plusieurs Date de renouvellement : 26 avril 2017 - 20 avril 2021
Administratrice et Directrice Générale : Publicis Ré
fonctions de direction lui apportant Échéance du mandat : AG statuant en 2025 sur les
une forte exposition internationale. comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2024 Mandats échus au cours des 5 dernières années :
Elle a, par la suite, passé 8 ans chez Nombre d’actions détenues au 31 décembre 2024 : Administratrice : Envision Digital International Pte. Ltd. –
Allianz où elle a occupé le poste de 8 085 Singapore, Bazefield AS – Norway, Envision Digital
Global CEO Allianz Assistance et (Netherlands) B.V. – Netherland, Envision Digital (Germany)
CEO Asie Pacific Allianz Partners. Gmbh – Germany, Envision Digital U.K. Limited - UK
Après avoir passé un an chez Global CEO Assistance et CEO Asie Pacific : Allianz
Envision Digital en tant que Worldwide Partners
Présidente Internationale, elle est Membre du Conseil d’Administration : AWP Health & Life,
aujourd’hui Directrice Générale des AWP P&C
Plateformes partagées chez
Publicis. Membre du Conseil de Surveillance : M6 Métropole TV
(société cotée)




Olivier Piani
Âge : 70 ans
Nationalité française
Adresse professionnelle : 91 bis, rue du Cherche Midi, 75006 Paris
Fonction principale exercée : Président d’OP Conseils
Compétences et expertises :

Biographie :
Olivier Piani est diplômé de l’ESCP et
titulaire d’un MBA de l’Université de
Stanford. Il a plus de 30 ans
Mandats exercés au sein de Covivio : Autres mandats exercés au sein du groupe Covivio : 5
Administrateur indépendant Néant
d’expérience dans l’immobilier. Après
13 ans au sein du Groupe Paribas, il Mandats exercés en dehors du groupe Covivio :
rejoint UICટSofal en tant que Président du Comité des Investissements et
Directeur Général pour restructurer Cessions Administrateur : Atland (société cotée - depuis le
et vendre la société. 23.07.2024), Prologis (société cotée étrangère), Grosvenor
Membre du Comité des Rémunérations Europe (société étrangère), Yam Invest (société étrangère)
Il a rejoint GE Capital Real Estate en et des Nominations
1998, où il a occupé le poste de Mandats échus au cours des 5 dernières années :
Président Directeur Général de GE Date de nomination : 17 avril 2019
Conseiller principal et Président du Comité
Real Estate Europe de 2002 à 2008 Date de renouvellement : 20 avril 2023 d’Investissement : Ardian Real Estate (fin en 2021)
et a développé avec succès la
Échéance du mandat : AG statuant en 2027 sur
société et son portefeuille immobilier
les comptes de l’exercice clos le 31 décembre
paneuropéen. Il a également été
2026
Président Directeur Général d’Allianz
Real Estate de 2008 à 2015. Nombre d’actions détenues au 31 décembre
2024 : 701
En 2016, il a décidé de fonder OP
Conseils, une société de conseil en
immobilier et en finance.




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 531
5 Assemblée générale et gouvernement d'entreprise
Rapport du Conseil d’Administration sur le gouvernement d’entreprise




Predica, dont le renouvellement du mandat d’Administrateur est soumis à l’approbation de l’Assemblée générale mixte du 17 avril 2025
RCS Paris 334 028 123
16/18 boulevard de Vaugirard, 75015 Paris


Mandats exercés au sein de Covivio : Autres mandats exercés au sein du groupe Covivio :
Administrateur Membre du Conseil de Surveillance : Covivio Hotels SCA (société
cotée)
Date de nomination : 31 janvier 2011
Administrateur : B2 Hotel Invest OPPCI
Date de renouvellement : 17 avril 2015 – 26 avril 2017 - 20 avril 2021
Mandats exercés en dehors du groupe Covivio :
Échéance du mandat : AG statuant en 2025 sur les comptes de
l’exercice clos le 31 décembre 2024 Administrateur : AEW Immocommercial OPCI, Fonds Nouvel
Investissement 1 SICAV, Fonds Nouvel Investissement 2 SICAV, Aéroport
Nombre d’actions détenues au 31 décembre 2024 : 8 647 844
de Paris SA (société cotée), Gecina SA (société cotée), Messidor OPCI,
Frey SA (société cotée), Clariane SE (société cotée), CAA Commerces
2 OPCI, Carmila (société cotée), OPCI Logistis SPPICAV, Previseo
Obsèques SA, Lesica, Semmaris, Fonds Stratégique de Participations
SICAV, Française des Jeux (société cotée), Fonds immobilier Ardian
Luxembourg, Défense CB3 SAS, Predi Rungis, Fondis, Icade Health
Care Europe
Membre du Conseil de Surveillance : Altarea SCA (société cotée),
Argan SA (société cotée), Patrimoine et Commerce SCA (société
cotée), EffiટInvest II SCA, EffiટInvest III SCA, Ofelia SAS, Willow, Unipierre
Assurances SCPI, CA Grands Crus SAS, Sopresa SA, Interfimo SA,
Preim Healthcare
Censeur : Siparex Associés SA
CoટટGérant : Predicare SARL
Président : Predica Bureaux OPCI

Mandats échus au cours des 5 dernières années :
Administrateur : La Médicale de France SA (fin en 2022), CAAM Mone
Cash SICAV (fin en 2022)
Censeur : Tivana France Holding SAS (fin en 2022)




532 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
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Rapport du Conseil d’Administration sur le gouvernement d’entreprise




Jérôme Grivet
Âge : 62 ans
Nationalité française
Adresse professionnelle : 12, place des ÉtatsટUnis, 92127 Montrouge
Fonction principale exercée : Directeur Général Délégué de Crédit Agricole SA, en charge du Pilotage et du
Contrôle
Compétences et expertises :
Biographie :
Diplômé de l’ESSEC, de Sciences Po,
et de l’ENA, Jérôme Grivet a mené la
première partie de sa carrière dans Mandats exercés au sein de Covivio : Autres mandats exercés au sein du groupe Covivio :
l’administration (Inspection générale
Représentant permanent de la société Néant
des finances, conseiller auprès du
Premier ministre pour les affaires Predica, Administrateur Mandats exercés en dehors du groupe Covivio :
européennes) avant de rejoindre le
Crédit Lyonnais en 1998 d’abord Membre du Comité des Investissements et des Directeur Général Délégué en charge du Pilotage et du
comme Directeur Financier des Cessions Contrôle et membre du Comité Exécutif et du Comité de
activités de banque de détail en Direction : Crédit Agricole SA (société cotée)
France, puis comme Directeur de la Membre du Comité des Rémunérations
Président du Conseil d’Administration et Administrateur :
Stratégie. et des Nominations Crédit Agricole Capital Investissement & Finance SA (CACIF)
De 2007 à 2010, il a exercé la Date de nomination : 31 janvier 2011
Administrateur : Crédit Agricole Assurances SA, CACEIS SA,
fonction de Directeur Général Date de renouvellement : 17 avril 2015 – 26 avril CACEIS Bank France SA
Délégué au sein de Calyon. 2017 - 20 avril 2021
Représentant permanent de Crédit Agricole SA,
De 2010 à 2015, il a exercé les Échéance du mandat : AG statuant en 2025 sur Administrateur : CA Immobilier
fonctions de Directeur Général de les comptes de l’exercice clos le 31 décembre
Crédit Agricole Assurances et de Président du Conseil de Surveillance : Fonds de Garantie
2024
Predica. Membre du Comité Exécutif des Dépôts et de Résolution (FGDR - depuis le 05.10.2023)
de Crédit Agricole SA, il devient Nombre d’actions détenues au 31 décembre
Administrateur, membre du Comité d'Audit et des Comptes
Directeur Général Adjoint en charge 2024 : Néant
et membre du Comité d’Investissement : Nexity SA (société
du Pôle Finances Groupe en 2015, cotée)
puis en 2021, en charge du Pôle
Représentant permanent de Casa, Président : Evergreen
Pilotage.
Montrouge SAS
Il est nommé Directeur Général
Représentant permanent de Crédit Agricole SA, Gérant :
Délégué, en charge du Pilotage et
Quentyvel SCI
du Contrôle en septembre 2022.
Trésorier : Fondation Crédit Agricole Solidarité et
Développement

Mandats échus au cours des 5 dernières années :
ViceટટPrésident du Conseil de Surveillance, membre du
Comité d'Audit et des Comptes : Fonds de Garantie des
Dépôts et de Résolution (FGDR - fin en 2023)
Directeur Général Adjoint en charge du Pôle Pilotage :
Crédit Agricole SA (société cotée - fin en 2022)
Administrateur : Clariane SE (société cotée - fin en 2020)




5




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 533
5 Assemblée générale et gouvernement d'entreprise
Rapport du Conseil d’Administration sur le gouvernement d’entreprise




Patricia Savin
Âge : 58 ans
Nationalité française
Adresse professionnelle : 6, rue Duret, 75116 Paris
Fonction principale exercée : Avocate associée chez DS Avocats
Compétences et expertises :

Biographie :
Diplômée de l’Institut de Droit Public
des Affaires (IDPA), avocate inscrite Mandats exercés au sein de Covivio : Autres mandats exercés au sein du groupe Covivio :
au Barreau de Paris, Patricia Savin
Administratrice indépendante Membre du Comité des Parties Prenantes : Covivio
est Docteure en droit privé,
diplômée de l’IHEDN (session Mandats exercés en dehors du groupe Covivio :
intelligence économique). Associée Membre du Comité RSE
du Cabinet DS Avocats, elle est Date de nomination : 27 avril 2016 Néant
responsable du Département
Date de renouvellement : 22 avril 2020 - 17 avril Mandats échus au cours des 5 dernières années :
Environnement et Développement
durable au sein duquel elle est plus 2024 Présidente : OREE (association - jusqu’au 01.10.2024)
particulièrement en charge des Échéance du mandat : AG statuant en 2028 sur les Membre du Comité d’Audit : Covivio (société cotée – fin
dossiers liés à la Ville durable comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2027 en 2021)
(déchets, sols pollués, biodiversité,
Nombre d’actions détenues au 31 décembre 2024 :
économie circulaire…) et aux enjeux
205
ESG. Patricia Savin est membre au
sein du Ministère de l’Ecologie, du
Conseil de la Biodiversité et du
COPIL économie circulaire.
Ancienne Présidente de l'association
Orée et responsable de la
Commission Environnement et
Développement Durable de l’Ordre
des Avocats de Paris, elle est
régulièrement consultée par les
ministères de l’écologie ou de la
justice sur les textes ou projets en
discussion.
Avant de rejoindre le Cabinet DS
Avocats, Patricia Savin a exercé au
sein des Cabinets Moquet Borde,
devenu Paul Hastings, puis De
Pardieu Brocas, avant d’être
cogérante de 2001 à 2015 du
cabinet d’avocats Savin Martinet
Associés.
Patricia Savin a été élue membre du
Conseil National des Barreaux, dont
elle était la Secrétaire Générale
sous la mandature 2010ટ2013.




534 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Assemblée générale et gouvernement d'entreprise
Rapport du Conseil d’Administration sur le gouvernement d’entreprise




Daniela Schwarzer
Âge : 51 ans
Nationalité allemande
Adresse professionnelle : Werderscher Markt 6, 10117 Berlin, Allemagne
Fonction principale exercée : Membre du Directoire de la Fondation Bertelsmann
Compétences et expertises :

Biographie :
Titulaire d’un Doctorat en Économie
politique de l’Université Libre de : Autres mandats exercés au sein du groupe Covivio :
Berlin et d’une Maîtrise de Science
Administratrice indépendante Néant
politique et de Linguistique de
l’Université de Tübingen, Daniela Mandats exercés en dehors du groupe Covivio :
Schwarzer a consacré une grande Membre du Comité RSE
partie de sa vie professionnelle à des Date de nomination : 21 avril 2022 Membre du Directoire : Fondation Bertelsmann
questions économiques, financières Administratrice, membre du Comité de Gouvernance,
et politiques européennes. Elle est Échéance du mandat : AG statuant en 2026 sur
les comptes de l'exercice clos le 31 décembre 2025 d'Ethique, des Nominations et de la RSE : BNP Paribas
spécialiste et conseillère reconnue (société cotée)
des questions européennes et des
relations francoટallemandes. Daniela Nombre d’actions détenues au 31 décembre Administratrice : Association Notre Europe - Institut
Schwarzer est membre du Directoire 2024 : 800 Jacques Delors, Deutsche Gesellschaft für Auswärtige
de la Fondation Bertelsmann. Politik, Fondation Jean Monnet

Auparavant, elle a été la directrice Mandats échus au cours des 5 dernières années :
générale des Fondations Open Néant
Society en Europe et en Asie, le plus
grand donateur privé au monde
pour les ONG et associations,
œuvrant pour la défense des droits
de l'homme, de la justice et de la
démocratie. De 2016 à 2021, elle a
dirigé le Conseil allemand des
relations étrangères, dont elle est
désormais membre non exécutif du
conseil d'administration.
Elle est également membre non
exécutif du Conseil d'Administration
de BNP Paribas. Elle est professeure
honoraire de la Freie Universität
Berlin, où elle enseigne l'intégration
européenne et les affaires
internationales.




5




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 535
5 Assemblée générale et gouvernement d'entreprise
Rapport du Conseil d’Administration sur le gouvernement d’entreprise




Catherine Soubie
Âge : 59 ans
Nationalité française
Adresse professionnelle : 137 rue de l’Université, 75007 Paris
Fonction principale exercée : Directrice Générale d’Arfilia
Compétences et expertises :

Biographie :
Diplômée de l’ESCP, Catherine
Soubie a débuté sa carrière en 1989 Mandats exercés au sein de Covivio : Autres mandats exercés au sein du groupe Covivio :
chez Lazard à Londres puis à Paris.
Administratrice indépendante Néant
Par la suite, elle a exercé différentes
fonctions au sein de Morgan Stanley Mandats exercés en dehors du groupe Covivio :
à Paris, avant de devenir Directrice Présidente du Comité des Rémunérations
Générale Adjointe de la société et des Nominations Directrice Générale : Arfilia
Rallye, poste qu’elle a occupé de Membre du Conseil de Surveillance et du Comité d’Audit :
2005 à 2010. Membre du Comité d'Audit
Michelin SA (société cotée - depuis le 17 mai 2024)
En 2010, Catherine Soubie a rejoint Date de nomination : 27 avril 2016
Administratrice, Présidente du Comité des
le groupe Barclays où elle était Date de renouvellement : 22 avril 2020 - 17 avril Rémunérations et du Comité des Nominations : Sofina SA
jusqu’en 2016 Managing Director en 2024 (société cotée)
charge de l’Investment Banking
Échéance du mandat : AG statuant en 2028 sur les
FranceટBelgiqueટLuxembourg. Mandats échus au cours des 5 dernières années :
comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2027
Elle est aujourd’hui Directrice Présidente : Financière Verbateam (fin en 2023)
Nombre d’actions détenues au 31 décembre 2024 :
Générale d’Arfilia et également Directrice Générale : Alixio (fin en 2021), Taddeo (fin en
743
Administratrice indépendante au 2021)
sein du Conseil d’Administration de
Sofina et membre indépendante du Administratrice, Présidente du Comité d'Audit et membre
Conseil de Surveillance de Michelin. du Comité des Rémunérations et des Nominations :
Clariane SE (société cotée - jusqu’au 10.06.2024)




536 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Assemblée générale et gouvernement d'entreprise
Rapport du Conseil d’Administration sur le gouvernement d’entreprise




5.3.2.1.4 Participation au capital des membres du Conseil d’Administration
Opérations sur le titre Covivio réalisées par les membres du Conseil d’Administration et les personnes qui leur sont liées
au cours de l’exercice 2024
Nombre d’actions
détenues
Valeur Valeur au 31/12/2024
Achat d’instruments moyenne Vente d’instruments moyenne (à la connaissance
Membres du Conseil d’Administration (1) financiers (en €) financiers (en €) de la société)
JeanટLuc Biamonti 2 000 actions 44,66725 - - 2 506
ACM Vie 697 912 actions 38,61 697 912 actions 48,66 8 165 592
Catherine JeanટLouis - - - - 0
Romolo Bardin 9 554 actions 45,6076 - - 31 642
Covéa Coopérations 53 actions 38,61 - - 682
(personnes liées à Covéa Coopérations) 1 029 457 actions 42,96 - - 8 394 142
Olivier Le Borgne - - - - 0
Christian Delaire 46 actions 38,61 - - 829
Delfin S.à.r.l. 135 000 actions 47,6624 135 000 actions 48,88 0
(personnes liées à Delfin S.à.r.l.) 3 364 446 actions 41,8588 - - 31 283 062
Giovanni Giallombardo 1 863 actions 38,61 - - 26 863
Alix d’Ocagne - - - - 200
Sylvie Ouziel 636 actions 38,61 - - 8 085
Olivier Piani - - - - 701
Predica 680 932 actions 38,61 - - 8 647 844
(personnes liées à Predica) 30 505 actions 38,61 - - 407 403
Jérôme Grivet - - - - 0
Patricia Savin - - - - 205
Daniela Schwarzer 800 actions 49,20 - - 800
Catherine Soubie 57 actions 38,61 - - 743
TOTAL 56 971 299
(1) Étant précisé que les informations relatives à Christophe Kullmann, Directeur Général et Administrateur de Covivio, sont exposées au paragraphe 5.3.1.3
ciટdessus.


À la connaissance de la société, les mandataires sociaux non exécutifs (et les personnes qui leur sont liées) détiennent 51,04% du
capital social au 31 décembre 2024.


5.3.2.2 Modalités d’organisation et de fonctionnement du Conseil d’Administration
5.3.2.2.1 Rôle du Président du Conseil d’Administration en œuvre de la stratégie. Il anime les débats du Conseil et 5
Depuis l’adoption en Assemblée générale, le 31 janvier 2011, de la contribue à leur synthèse. En étroite coordination avec les
forme de société anonyme à Conseil d’Administration, le Conseil actions menées dans ce domaine par la Direction Générale, le
a opté pour la dissociation des fonctions de Président et de Président veille au maintien de la qualité de la relation avec les
Directeur Général. Le Conseil d'Administration délibère actionnaires de la société, les grands partenaires et clients du
régulièrement sur le mode de gouvernance de la société à groupe, ainsi que les pouvoirs publics, les autorités
l'occasion notamment de l'échéance des mandats des institutionnelles et réglementaires, les médias et l’ensemble des
dirigeants mandataires sociaux ou de la nomination d'un parties prenantes de la société. Le Président peut, sur
nouveau Président du Conseil d'Administration. A la suite de la délégation du Conseil d’Administration, être en charge de la
nomination le 21 juillet 2022 de JeanટLuc Biamonti en qualité de relation des actionnaires avec le Conseil notamment sur les
nouveau Président du Conseil pour la durée de son mandat sujets de gouvernement d’entreprise, et lui rend compte le cas
d’Administrateur, le Conseil d’Administration a confirmé le choix échéant de sa mission. Il assure également la présidence des
d’une dissociation des fonctions de Président et de Directeur Assemblées générales de la société, participe au contrôle de la
Général, qui s’inscrit dans un objectif permanent de gouvernance des filiales de la société, et veille au bon
gouvernance pérenne et équilibrée. fonctionnement des instances d’audit et de contrôle des risques.

En étroite coordination avec la Direction Générale, le Président Le Président apporte son aide et ses conseils au Directeur
représente le Conseil d’Administration. Il agit et s’exprime en son Général et au Directeur Général Délégué pour l’élaboration et la
nom et veille à l’animation du Conseil d’Administration et de ses mise en œuvre de la stratégie, tout en respectant leurs
Comités, et à leur bon fonctionnement. Le développement et la responsabilités exécutives. Sur sollicitation du Directeur Général
qualité de ses échanges avec le Directeur Général et le et/ou du Directeur Général Délégué, il peut participer aux
Directeur Général Délégué en amont des Conseils contribuent à réunions internes avec les principaux dirigeants et équipes de la
renforcer le fonctionnement du Conseil et l’efficacité de ses société, afin d’apporter son éclairage sur les enjeux stratégiques.
réunions. Il s’assure que l’ensemble des Administrateurs reçoit en Il contribue également à la promotion des valeurs et de l’image
permanence une information complète et pertinente sur la mise de Covivio tant au sein du groupe qu’à l’extérieur de celuiટci.


COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 537
5 Assemblée générale et gouvernement d'entreprise
Rapport du Conseil d’Administration sur le gouvernement d’entreprise




En qualité de Président non exécutif, il assiste, en tant qu’invité, opérationnels, sociaux et environnementaux, ainsi que les
aux réunions du Comité des Rémunérations et des Nominations, mesures prises en conséquence. Il s’assure, le cas échéant, de la
et participe à ce titre au processus de recrutement des mise en place d’un dispositif de prévention et de détection de la
nouveaux Administrateurs. Il apporte également sa vision et sa corruption et du trafic d’influence. Il s’assure également que les
connaissance des équipes internes à l’occasion de l’élaboration dirigeants mandataires sociaux exécutifs mettent en œuvre une
des plans de succession. politique de nonટdiscrimination et de diversité, notamment en
matière de représentation équilibrée des femmes et des
L’étendue de ces missions fait l’objet d’un dialogue régulier entre
hommes au sein des instances dirigeantes. À cette fin, il
le Président et le Directeur Général, afin d’assurer une
détermine, sur proposition de la Direction Générale, les objectifs
complémentarité permanente des deux rôles, en évitant toute
de mixité au sein de ces instances dirigeantes, et est informé des
zone de chevauchement potentiel et en assurant le respect des
modalités de mise en œuvre des objectifs, avec un plan d’action
prérogatives exécutives du Directeur Général.
et l’horizon de temps dans lequel ces actions seront menées,
Durant l’exercice de son mandat en 2024, JeanટLuc Biamonti a ainsi qu’annuellement des résultats obtenus.
présidé toutes les réunions du Conseil d’Administration, pour
Le Conseil est également tenu informé de l’évolution des
lesquelles il affiche un taux d'assiduité de 100%, et a participé à
marchés, de l’environnement concurrentiel et des principaux
l’ensemble des séances du Comité des Investissements et
enjeux dans le domaine de la responsabilité sociale et
Cessions et du Comité RSE, ainsi qu’à celles du Comité d'Audit et
environnementale de la société. Il est par ailleurs régulièrement
du Comité des Rémunérations et des Nominations, dont il est
informé de la situation financière, de la situation de trésorerie
invité. Sur l’exercice 2024, JeanટLuc Biamonti affiche un taux
ainsi que des engagements de la société. Il lui appartient
d’assiduité de 100% pour l’ensemble des réunions de
d’approuver la politique de communication financière de la
gouvernance de la société.
société et de veiller à la pertinence et à la qualité de celleટci.
JeanટLuc Biamonti a également rencontré au cours de l’année
Le Conseil fixe également le mode d’exercice de la Direction
les Administrateurs de manière ponctuelle et individuelle, et les
Générale de la société, assumée soit par le Président, soit par
membres du Comité Exécutif de la société à de multiples
une personne physique, Administrateur ou non, nommée par le
reprises.
Conseil et portant le titre de Directeur Général, et justifie sa
5.3.2.2.2 Principales missions du Conseil décision. À ce titre, il désigne les dirigeants mandataires sociaux
d’Administration exécutifs chargés de diriger la société et détermine à cette fin
un processus de sélection qui garantit jusqu’à son terme la
Le Conseil d’Administration se prononce sur l’ensemble des présence d’au moins une personne de chaque sexe parmi les
décisions relatives aux grandes orientations stratégiques, candidats au poste de Directeur Général Délégué. Le Conseil
économiques, sociales et financières de la société et veille à leur arrête les limitations des pouvoirs du Directeur Général et du
mise en œuvre par la Direction Générale. Il s’attache à Directeur Général Délégué. Il peut également nommer un ou
promouvoir la création de valeur à long terme, en considérant plusieurs Censeurs et désigner un ViceટPrésident.
les enjeux sociaux, environnementaux et économiques, en
adéquation avec la Raison d’Etre adoptée par le Conseil Le Conseil met en œuvre les autorisations et délégations de
d’Administration le 21 novembre 2019 et le manifeste publié à pouvoirs et/ou de compétence qui lui ont été conférées par
cette occasion. A ce titre, il est garant de la stratégie RSE de la l’Assemblée générale et peut, le cas échéant, les subdéléguer,
société et détermine, sur recommandations du Comité RSE, les dans les conditions prévues par les dispositions légales et
orientations stratégiques pluriannuelles dans ces domaines, tout réglementaires.
particulièrement s’agissant du climat. Le Conseil d’Administration
Il statue sur l’autorisation de la signature des conventions
a ainsi défini une trajectoire carbone pour la société associée à
réglementées qui lui sont soumises et met en place une
des objectifs de réduction des émissions de gaz à effet de serre
procédure permettant d'évaluer régulièrement si les conventions
à horizon 2030.
portant sur des opérations courantes et conclues à des
Sous réserve des pouvoirs expressément attribués aux conditions normales continuent à bien remplir ces conditions.
Assemblées générales d’actionnaires et dans la limite de l’objet
Le Conseil d’Administration définit la politique de rémunération
social défini par les statuts, il se saisit de toute question
des mandataires sociaux sur recommandation du Comité des
intéressant la bonne marche de la société et règle, par ses
Rémunérations et des Nominations : à ce titre, il arrête les
délibérations, les affaires qui la concernent. Il procède aux
modalités de répartition de la rémunération allouée aux
contrôles et vérifications qu’il juge opportuns.
Administrateurs, détermine le montant, les modalités de calcul et
Lorsqu’il est envisagé un investissement ou une cession le paiement de la rémunération du Président, s’il y a lieu, et
significatif(ve), le Conseil et la Direction Générale apprécient détermine et motive également ses décisions prises en matière
l’intérêt stratégique de l’opération en ce compris sa dimension de rémunération du Directeur Général et du Directeur Général
sociale, sociétale et environnementale, et s’assurent que le Délégué, lesquelles sont détaillées au paragraphe 5.3.4.2
processus se déroule dans le respect de l’intérêt social. À ce titre, ciટaprès.
le Conseil peut instituer un comité ad hoc. Par ailleurs, toute
Il arrête les comptes annuels et semestriels, les documents de
opération significative doit faire l’objet d’une approbation
gestion prévisionnelle et convoque l’Assemblée générale.
préalable par le Conseil d’Administration, étant précisé que le
Règlement Intérieur dresse la liste des opérations spécifiques Il examine annuellement, avant la publication du document
nécessitant une telle autorisation préalable du Conseil. Elles sont d'enregistrement universel, au cas par cas, la situation de
détaillées au paragraphe 5.3.1.2 ciટdessus, relatif à la limitation chacun des Administrateurs, puis porte à la connaissance des
des pouvoirs du Directeur Général et du Directeur Général actionnaires les résultats de son examen, de sorte que puissent
Délégué. être identifiés les Administrateurs indépendants.
Le Conseil étudie ainsi les projets d’investissements et toutes Enfin, il veille à ce que les actionnaires et les investisseurs
opérations, notamment d’acquisition ou de cession, supérieurs à reçoivent une information pertinente, équilibrée et pédagogique
100 M€. sur la stratégie, le modèle de développement, la prise en
compte des enjeux extraટfinanciers significatifs pour la société,
Le Conseil examine régulièrement, en lien avec la stratégie qu’il
ainsi que sur ses perspectives à long terme.
a définie, les opportunités et les risques financiers, juridiques,



538 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Assemblée générale et gouvernement d'entreprise
Rapport du Conseil d’Administration sur le gouvernement d’entreprise




5.3.2.2.3 Conventions soumises au Conseil ● si le comité d’évaluation identifie une incertitude sur la
d’Administration qualification d’une convention, il la soumet à l’évaluation du
Conseil d’Administration, étant précisé que les personnes
5.3.2.2.3.1 Conventions visées à l’article L. 225ટ37ટ4 2° du Code
directement ou indirectement intéressées à la convention ne
de commerce
participent pas à son évaluation.
En application des dispositions de l’article L. 225ટ37ટ4 2° du Code
de commerce, il est porté à votre connaissance toutes A l’issue de la mise en place de cette procédure, le Conseil
conventions intervenues au cours de l’exercice 2024, autres que d’Administration a mis à jour la charte interne du groupe Covivio
des conventions portant sur des opérations courantes et sur les conventions réglementées publiée sur le site Internet de la
conclues à des conditions normales, directement ou par société pour y intégrer ces dispositions, étant précisé le groupe
personne interposée, entre d’une part l’un des mandataires s’attache, conformément à la proposition n°4.6 de la
sociaux ou l’un des actionnaires détenant plus de 10% des droits Recommandation AMF n°2012ટ05 du 2 juillet 2012 modifiée le 29
de vote de la société, et, d’autre part, une société contrôlée par avril 2021, à nommer un expert indépendant dès lors que la
la société au sens de l’article L. 233ટ3 du Code de commerce : conclusion d’une convention réglementée est susceptible d’avoir
un impact significatif sur le bilan ou les résultats de la société et/
● Avenant n°3 au pacte d’associés du 8 juin 2021, et modifié par ou du groupe. La charte interne du groupe Covivio sur les
avenant n°1 le 29 juillet 2022 et avenant n°2 le 14 octobre 2022, conventions réglementées et sur la procédure relative à
conclu le 29 novembre 2024 entre Covivio, MMA IARD et l'évaluation des conventions portant sur des opérations
Generali Retraite, en présence de Covivio Alexanderplatz courantes conclues à des conditions normales a été revue par le
S.à.r.l. Conseil d'Administration le 19 octobre 2023, qui a procédé à la
● Avenant n°1 au contrat de subordination du 8 juin 2021, conclu réorganisation de sa structuration pour en permettre une plus
le 29 novembre 2024 entre Covivio Alexanderplatz S.à.r.l., grande lisibilité et a actualisé la liste des conventions
Covivio, MMA IARD et Generali Retraite considérées comme courantes au sein du groupe.

● Pacte d’associés conclu le 26 novembre 2024 entre Faisant application de la procédure, le Conseil d’Administration
Constance et Predica réuni le 19 février 2025 a été informé de la liste de l’ensemble des
conventions courantes conclues à des conditions normales en
● Avenant n°1 au pacte d’associés du 6 décembre 2010, conclu vigueur au sein du groupe, qui ont fait l’objet d’une revue par le
le 26 novembre 2024 entre Covivio Hotels, Predica, Iris Invest comité, ainsi que des résultats de l’évaluation réalisée par ce
2010 et Iris Holding France dernier concluant sur le caractère courant et les conditions
normales de l’ensemble de ces conventions.
● Avenant n°1 au pacte d’associés du 29 novembre 2011, conclu
le 26 novembre 2024 entre Covivio Hotels, Predica et SCI 5.3.2.2.4 Règles relatives à la composition du Conseil
Dahlia. d’Administration
5.3.2.2.3.2 Procédure d’évaluation des conventions courantes 5.3.2.2.4.1 Règles générales relatives à la composition
conclues à des conditions normales du Conseil d’Administration et à la nomination
En application de l’article L. 22ટ10ટ12 du Code de commerce, le des Administrateurs
Conseil d’Administration réuni le 21 novembre 2019 a mis en place Les règles de nomination et de révocation des membres du
une procédure de revue annuelle des conventions courantes Conseil d’Administration sont les règles légales et statutaires
conclues à des conditions normales (1) par un comité instauré au prévues aux articles 12 et suivants des statuts de la société
sein de la société. figurant au paragraphe 6.5.1 ciટaprès, complétées par les
dispositions du Règlement Intérieur. Elles sont décrites ciટaprès,
La procédure prévoit l’instauration d’un comité interne amené à étant précisé que :
se réunir annuellement et qui a pour mission :
● le Conseil d’Administration comprend entre trois et dixટhuit
● d’effectuer une revue des critères de détermination des Administrateurs, sous réserve des dérogations prévues par la
conventions courantes conclues à des conditions normales loi, nommés par l’Assemblée générale ordinaire des
définis dans la charte interne du groupe Covivio sur les
conventions réglementées afin de s’assurer qu’ils sont toujours
actionnaires 5
adaptés et sont conformes aux pratiques de marché ● les Administrateurs peuvent être révoqués à tout moment par
l’Assemblée générale, sans indemnité ni préavis.
● d’analyser plus particulièrement le caractère normal des
conditions financières et Président et ViceટPrésident
● de soumettre à l’autorisation du Conseil les conventions ne Le Conseil élit parmi ses membres un Président qui doit être une
répondant plus auxdits critères. personne physique. Outre le Président, le Conseil d’Administration
peut élire parmi ses membres un ou plusieurs ViceટPrésidents. Le
La liste de l’ensemble des conventions revues par le comité ainsi ViceટPrésident est chargé de remplacer le Président en cas
que les résultats de l’évaluation réalisée et le cas échéant les d’empêchement ou d’absence. En cas d’empêchement
propositions de révision des critères de ces conventions sont temporaire, cette délégation est donnée pour une durée limitée
présentés chaque année au Conseil d’Administration qui se et elle est renouvelable. En cas de décès, elle vaut jusqu’à
réunit à l’occasion de l’examen des comptes annuels. élection du nouveau Président du Conseil.
Ainsi : Le Conseil fixe la durée des fonctions du Président et du
ViceટPrésident qui ne peut excéder celle de leur mandat
● si le comité d’évaluation considère qu’une convention signée
d’Administrateur. Le Président et le ViceટPrésident sont
entre deux sociétés du groupe Covivio revêt le caractère de
remplacés, en cas d’absence au Conseil d’Administration, par un
convention réglementée, elle devient soumise à la procédure
des Administrateurs présents désigné en séance. Le Président et
de contrôle des conventions réglementées visée à l’article
le ViceટPrésident sont rééligibles et le Conseil peut les révoquer à
L. 225ટ38 du Code de commerce
tout moment.




(1) A l’exclusion des conventions conclues avec les sociétés dont Covivio détient directement ou indirectement la totalité du capital.

COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 539
5 Assemblée générale et gouvernement d'entreprise
Rapport du Conseil d’Administration sur le gouvernement d’entreprise




À la suite de la démission de Jean Laurent de l'ensemble de ses Secrétaire du Conseil
mandats de gouvernance, la Présidence du Conseil Le Conseil d’Administration nomme également un Secrétaire, qui
d'Administration a été confiée le 21 juillet 2022 à JeanટLuc peut être choisi soit parmi les Administrateurs, soit en dehors. Il
Biamonti. Le Conseil d'Administration a estimé notamment que fixe le cadre de ses fonctions, auxquelles il peut mettre fin à tout
sa très grande connaissance de la société et de ses secteurs moment. Le Secrétaire assure le respect des procédures relatives
d’activité, ainsi que sa solide expérience professionnelle, seraient au fonctionnement du Conseil et des Comités, et veille plus
un atout pour la société et permettraient d’assurer une transition particulièrement à l’application du dispositif de prévention des
équilibrée dans le changement de Présidence du Conseil. conflits d’intérêts, même potentiels. Il dresse le procèsટverbal des
Le poste de ViceટPrésident n’est à ce jour pas attribué. séances du Conseil et des Comités dont il assure le secrétariat.

Président d’honneur Ces fonctions sont assurées par Yves Marque, Secrétaire Général
de Covivio, nommé par le Conseil d’Administration le 31 janvier
Le Conseil d’Administration peut nommer à titre honorifique en
2011 et renouvelé dans ses fonctions les 17 avril 2015, 17 avril 2019
tant que Président d’honneur, une personne physique et ancien
et 20 avril 2023 pour une durée de quatre ans expirant à l’issue
Président du Conseil d'Administration. Cette nomination est faite
de l’Assemblée générale des actionnaires appelée à statuer
pour une durée indéterminée, en tenant compte aussi bien de sa
en 2027 sur les comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2026.
personnalité que de sa contribution au développement de la
société. Représentants des salariés
Le Président d’honneur est invité à participer, sans voix Le Conseil d’Administration ne comprend aucun Administrateur
délibérative, aux séances du Conseil d’Administration dédiées représentant les salariés : cette absence de représentation au
aux grandes orientations stratégiques de la société. Il se voit à Conseil tient au fait que le nombre de salariés de la société et
cet effet communiquer les mêmes informations que les de ses filiales est inférieur aux seuils fixés par les dispositions
Administrateurs et est soumis aux mêmes devoirs de loyauté, de légales.
diligence, de confidentialité et d’abstention sur les titres que les Représentants des salariés actionnaires
Administrateurs.
La participation des salariés actionnaires au capital de Covivio
Le Président d’honneur ne perçoit pas de rémunération au titre étant inférieure au seuil de 3% fixé par les dispositions de l’article
de l’exercice de cette fonction et ne bénéficie pas de moyens L. 225ટ23 alinéa 1 du Code de commerce, le Conseil
spécifiques à ce titre. d’Administration ne comprend pas d’Administrateur représentant
les salariés actionnaires.
Le poste de Président d’honneur n’est à ce jour pas attribué.
En revanche, deux salariés du Comité Social et Économique sont
Censeurs
convoqués à chaque réunion, et y assistent avec un accès à
Le Conseil d’Administration peut nommer un ou plusieurs l’information identique à celui des Administrateurs.
Censeurs (personnes physiques ou morales). Il fixe la durée de
leur mandat ainsi que, le cas échéant, s’il leur est confié une 5.3.2.2.4.2 Durée et échelonnement des mandats
mission particulière, le montant de leur rémunération. Les La durée des mandats des Administrateurs est, sauf exception,
Censeurs sont appelés à assister, sans voix délibérative, aux de quatre ans, permettant ainsi aux actionnaires de se
réunions du Conseil d’Administration et peuvent être consultés prononcer plus fréquemment sur leur nomination et leur
par celuiટci. Ils doivent être convoqués à chaque réunion du renouvellement. Compte tenu de la volonté de la société d’avoir
Conseil d’Administration. Ils bénéficient d’une quoteટpart de la une proportion importante d’Administrateurs indépendants au
rémunération allouée par l’Assemblée générale au Conseil sein de son Conseil, et en application de la règle exposée à
d’Administration, selon les mêmes modalités de répartition que l’article 10.5.6 du Code AfepટMedef sur la perte de la qualité
celles définies pour les Administrateurs. d’Administrateur indépendant auટdelà de 12 ans de mandat, la
durée des mandats des Administrateurs peut
Les Censeurs peuvent être invités aux séances des Comités du
exceptionnellement être réduite de manière à ce que leur
Conseil. Ils sont tenus à la même obligation générale de
renouvellement soit proposé dans la limite de la durée de leur
confidentialité que les Administrateurs, ainsi qu’aux devoirs de
indépendance.
diligence, de loyauté et d’abstention sur les titres.
Les fonctions d’un Administrateur prennent fin à l’issue de la
Le poste de Censeur n’est à ce jour pas attribué.
réunion de l’Assemblée générale ordinaire ayant statué sur les
Administrateur référent comptes de l’exercice écoulé et tenue dans l’année au cours de
laquelle expire le mandat dudit Administrateur.
Compte tenu de la dissociation des fonctions de Président du
Conseil et de Directeur Général, le Conseil d’Administration n’a Afin de favoriser un renouvellement harmonieux du Conseil,
pas jugé utile de procéder à la nomination d’un Administrateur depuis 2015, les mandats des Administrateurs s’échelonnent
référent. dans le temps.
Le renouvellement régulier des Administrateurs par les
actionnaires est ainsi facilité, d’une part par une durée statutaire
limitée à quatre ans, d’autre part par un étalement des dates
d’échéance des différents mandats, permettant ainsi à
l’Assemblée générale de se prononcer chaque année sur
plusieurs mandats.




540 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Assemblée générale et gouvernement d'entreprise
Rapport du Conseil d’Administration sur le gouvernement d’entreprise




Situation de l’échelonnement des mandats arrivant à échéance
5


4 Jean-Luc Biamonti
Covéa Coopérations
Christian Delaire
ACM Vie Delfin S.à.r.l. 3
Romolo Bardin Olivier Piani
Alix d’Ocagne
2 Daniela Schwarzer Christophe Kullmann
Patricia Savin
Catherine Soubie
Sylvie Ouziel
Predica




2025 2026 2027 2028

5.3.2.2.4.3 Procédure de sélection des Administrateurs En cas de recommandation favorable du Comité des
indépendants Rémunérations et des Nominations, le Conseil soumet à
Le Conseil d'Administration, sur recommandation et/ou avis du l’approbation de la prochaine Assemblée générale
Comité des Rémunérations et des Nominations, revoit sa d’actionnaires les renouvellements de mandats des
composition et celle de ses Comités régulièrement, et à tout le Administrateurs indépendants qui arrivent à échéance.
moins une fois par an à l’occasion des mandats qui arrivent à Procédure de nomination de nouveaux Administrateurs
échéance chaque année. indépendants
La procédure de sélection des Administrateurs indépendants, À l’occasion du recrutement de nouveaux Administrateurs
conduite par le Comité des Rémunérations et des Nominations, indépendants, le Conseil d'Administration mandate le Comité
repose sur les principes suivants : des Rémunérations et des Nominations pour lui proposer des
candidats.
● la recherche d’un équilibre dans la composition du Conseil et
celle de ses Comités, notamment en termes de diversité Le Comité des Rémunérations et des Nominations, sur la base
(représentation des femmes et des hommes, indépendance de la cartographie des compétences en place, définit les
des membres, compétences et expertises, expériences éventuelles compétences additionnelles recherchées chez le
internationales, nationalités, âge, ancienneté, échelonnement futur Administrateur en prenant en compte la politique de
des mandats, besoins spécifiques identifiés au sein d’un diversité du Conseil. En plus des compétences techniques
Comité) ; recherchées, les candidats doivent disposer d'une bonne
expérience en matière de participation à des Comités de
● la recherche de profils complémentaires adaptés aux enjeux
direction ou des Comités exécutifs, être disponibles et avoir la
et à la stratégie de la société ainsi qu’à la structure et à
capacité à la fois d’apporter un point de vue critique et
l’évolution de son capital ;
constructif aux débats et de contribuer à une prise de décision.
● la plus stricte confidentialité des travaux de sélection et dans
Le Comité des Rémunérations et des Nominations réalise ses
l’approche de tout candidat potentiel.
propres études sur les candidats potentiels, le cas échéant avec
La procédure de sélection, décrite à l'article 7 du Règlement l’aide d’un cabinet spécialisé, avant toute démarche auprès de
Intérieur du Conseil d'Administration, est mise en œuvre à ces derniers.
l’occasion du renouvellement de mandats des Administrateurs
Les candidats présélectionnés par le Comité des Rémunérations
indépendants ou de la nomination de nouveaux Administrateurs
et des Nominations sont rencontrés par le Président du Conseil
indépendants lorsqu’un ou plusieurs sièges viennent à être
d'Administration, la Présidente du Comité des Rémunérations et
vacants ou lorsque le Conseil décide de modifier ou d’élargir sa
des Nominations, le Directeur Général, et, dans la mesure du
composition.
possible, par d’autres Administrateurs. A cette occasion, après
5
Procédure de renouvellement de mandats des Administrateurs avoir présenté les attentes de la société ainsi que les droits et
indépendants devoirs de tout Administrateur, ils s’assurent également de leur
disponibilité, de l’absence de condamnations, de liens familiaux
Le Comité des Rémunérations et des Nominations apprécie
avec un mandataire social de la société et de conflits d’intérêts,
l’opportunité des renouvellements de mandats des
ainsi que du respect des règles de cumul de mandats.
Administrateurs indépendants en tenant compte de l’équilibre
recherché dans la composition du Conseil et de ses Comités, Aux termes de ses travaux, le Comité des Rémunérations et des
ainsi qu’au regard notamment de leur assiduité aux réunions de Nominations sélectionne la ou les candidatures retenues pour
gouvernance et de leur contribution effective aux travaux de présentation au Conseil, en motivant ses choix.
gouvernance.
Au terme d’une présentation des profils par la Présidente du
À l’issue de cette analyse, la Présidente du Comité des Comité des Rémunérations et des Nominations et sur avis et/ou
Rémunérations et des Nominations interroge, le cas échéant, les recommandation de ce dernier, le Conseil choisit le candidat
Administrateurs indépendants sur leur souhait de voir renouveler final.
leur mandat, dans un délai raisonnable avant leur échéance.
La nomination de l’Administrateur sélectionné par le Conseil ou
Le Comité des Rémunérations et des Nominations fait part au la ratification de sa cooptation en cas de nomination provisoire
Conseil d'Administration de sa recommandation. par le Conseil, est soumise à l’approbation de l’Assemblée
générale des actionnaires.




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 541
5 Assemblée générale et gouvernement d'entreprise
Rapport du Conseil d’Administration sur le gouvernement d’entreprise




Présentation synthétique de la procédure destinée à la sélection des futurs Administrateurs indépendants


Recrutement
Cadrage Désignation
Présélection Sélection

Sélection de
Définition par le Comité l’Administrateur par le Proposition
des Rémunérations et Présélection des Conseil d’Administration de la nomination
des Nominations des candidats par le Comité sur avis/recommandation aux actionnaires
besoins en des Rémunérations du Comité des lors de l’Assemblée
compétences et du et des Nominations Rémunérations et des Générale annuelle
profil recherché
Nominations

Recours, le cas Vérification de la Approbation
Établissement
Politique de diversité du Conseil




échéant, à un cabinet disponibilité, de de la nomination
d’une cartographie spécialisé
des compétences Conduite
nd
duiite des
de l’absence de
et expertises en condamnations, de
place Établissement d’une liens familiaux et de Le cas échéant,
shortlist de candidats conflits d’intérêts, nomination à titre
Conduite des ainsi que du respect provisoire par le Conseil
des règles de cumul d’Administration par voie
Définition des Conduite des entretiens de mandats de cooptation
compétences et par le Président
expertises du Conseil et la
additionnelles Présidente du Comité Présentation par la
Approbation de la
recherchées des Rémunérations Présidente du Comité
ratification si la
et des Nominations des Rémunérations et
nomination a été
des Nominations des
faite à titre provisoire
profils des candida-
Rencontre avec tures et des motifs
le Directeur Général ayant conduit à
recommander le
candidat retenu
Rencontre dans la
mesure du possible
avec d’autres
Administrateurs

Le processus de sélection de Micaela Le Divelec, dont la nomination est soumise à l’approbation de l’Assemblée générale mixte du 17
avril 2025, a été mené dans le respect de ces dispositions.
5.3.2.2.4.4 Absence de condamnations, de liens familiaux ● ne pas avoir de lien familial avec un mandataire social de
et de conflits d’intérêts la société
Dans le cadre de l’examen des déclarations annuelles des ● ne pas avoir connaissance de conflits d’intérêts potentiels
mandataires sociaux en réponse à une demande faite par la entre ses devoirs à l’égard de la société, et ses intérêts privés
société à l’occasion de la préparation du présent document et/ou d’autres devoirs.
d'enregistrement universel, tous les mandataires sociaux de la
société ont déclaré à la société, en application des 5.3.2.2.5 Politique de diversité du Conseil
points 12.1 et 12.2 de l’annexe 1 du règlement délégué (UE) d’Administration
2019/980 du 14 mars 2019 : 5.3.2.2.5.1 Principes
● qu’aucune condamnation pour fraude n’a été prononcée au Le Conseil d’Administration s’interroge annuellement à l’occasion
cours des cinq dernières années au moins à leur encontre de la revue de sa composition et des propositions de
renouvellement et/ou de nomination soumises à l’approbation
● qu’aucun d’eux n’a été associé à une faillite, mise sous
de l’Assemblée générale annuelle, sur l’équilibre souhaitable de
séquestre, liquidation ou placement d’entreprises sous
sa composition et celle des Comités de gouvernance institués
administration judiciaire au cours des cinq dernières années
en son sein, notamment en termes de diversité. Son objectif
au moins
permanent est d’améliorer l’équilibre de la représentation des
● qu’aucune mise en cause et/ou sanction publique officielle n’a femmes et des hommes, l’indépendance de ses membres, la
été prononcée contre eux par des autorités statutaires ou diversité des compétences, des expertises, des expériences
réglementaires (y compris des organismes professionnels internationales, des âges et des provenances géographiques,
désignés) au cours des cinq dernières années afin de garantir aux actionnaires que ses missions sont
accomplies avec l’indépendance et l’objectivité nécessaires.
● ne pas avoir été déchus par un tribunal du droit d’exercer la
fonction de membre d’un organe d’administration, de Cette diversité, source de dynamisme et de performance,
direction ou de surveillance ou d’intervenir dans la gestion ou garantit une compréhension rapide et approfondie des activités
la conduite des affaires d’une société au cours des cinq et enjeux de la société, permet d’assurer la qualité des débats et
dernières années au moins des décisions du Conseil et contribue à l’efficacité des travaux
des Comités.




542 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Assemblée générale et gouvernement d'entreprise
Rapport du Conseil d’Administration sur le gouvernement d’entreprise




Pour y parvenir, le Conseil d’Administration a mis en place une politique de diversité dans la composition des organes de gouvernance.
Le tableau ciટdessous décrit la politique de diversité appliquée au sein du Conseil d’Administration en indiquant les critères pris en
compte, les objectifs fixés par le Conseil d’Administration, les modalités de mise en œuvre ainsi que les résultats obtenus au cours de
l’exercice 2024.



Critères Objectifs visés Mise en œuvre et résultats obtenus au cours de l’exercice 2024

Le Conseil d’Administration considère que la composition actuelle correspond
à une représentation relativement équilibrée des femmes et des hommes :
- 43% de femmes au sein du Conseil
Recherche d’une représentation équilibrée des femmes et des hommes au
Représentation - 50% de femmes au sein du Comité d’Audit
sein du Conseil et des Comités :
des femmes - 60% de femmes au sein du Comité RSE
la proportion de femmes a sensiblement évolué depuis fin 2013 pour
et des hommes - 33% au sein du Comité des Rémunérations et des Nominations
atteindre 40% au terme de l’Assemblée Générale Mixte du 27 avril 2016.
qui peut bien sûr encore progresser au grès de futurs mouvements.
Le Comité des Rémunérations et des Nominations et le Comité RSE sont
présidés par une femme.


La durée des mandats des Administrateurs, fixée pour une durée de 4 ans par les
Durée Sécuriser la continuité du Conseil, au travers de l’échelonnement régulier statuts, permet aux actionnaires de se prononcer avec une fréquence suffisante
et échelonnement dans le temps des mandats des Administrateurs, par ailleurs limités à quatre sur leur nomination et leur renouvellement.
des mandats ans. Les mandats s’échelonnent dans le temps depuis 2015, permettant aux
actionnaires de se prononcer chaque année sur plusieurs mandats.


Au terme de la perte d’indépendance de Jean-Luc Biamonti le 31 janvier 2023, le
taux d’indépendance a été ramené de 57% à 50%.
Le Conseil d’Administration considère toutefois que la proportion
d’Administrateurs indépendants de 50%, conforme au seuil recommandé par le
Indépendance Assurer une forte proportion de membres indépendants, permettant de Code Afep-Medef, est équilibrée au regard de la composition de l’actionnariat
des membres garantir une indépendance de jugement. de la société.
Il sera proposé aux actionnaires d’approuver la nomination de Micaela Le
Divelec en qualité d’Administratrice indépendante en remplacement de Sylvie
Ouziel, qui atteindra en avril 2025 la limite des 12 ans d’ancienneté, synonyme de
perte d’indépendance au regard des critères retenus par le Code Afep-Medef.


Le Conseil d’Administration, avec l’aide du Comité des Rémunérations et des
Nominations, s’assure que les compétences, expertises et expériences de ses
membres sont variées, complémentaires et équilibrées, permettant ainsi une
Promouvoir une diversité et une complémentarité des compétences, des compréhension approfondie des enjeux de développement de la société et une
expertises et des expériences, à la fois sur le plan des fonctions exercées prise de décision éclairée, indépendante et de qualité.
Compétences, et des secteurs d’activité. Ces dernières sont détaillées au paragraphe 5.3.2.1.3 ainsi que dans les
expertises Associer les compétences nécessaires à la mise en œuvre de la stratégie biographies des Administrateurs.
et expériences de la société et à ses objectifs de développement. Le Conseil d’Administration, sur recommandation du Comité des Rémunérations
Favoriser la formation sur les spécificités de l'entreprise, ses métiers, son et des Nominations, a décidé d’introduire un nouveau profil financier : sous
secteur d'activité et ses enjeux en matière de responsabilité sociale et réserve de sa nomination en qualité d’Administratrice, Micaela Le Divelec
environnementale, en particulier sur les sujets climatiques. apportera au Conseil sa solide expertise en finance.
Compte tenu de la montée en puissance des enjeux RSE et notamment
climatiques, le Comité RSE organise régulièrement des cessions de travail
dédiées à certains thèmes, qui sont ainsi approfondis.


Les Administrateurs ont entre 46 ans et 71 ans.
La moyenne d’âge des Administrateurs est de 58 ans.
Recherche d’un équilibre entre les âges. Le Conseil estime que sa composition est équilibrée avec d’une part des
Âge et ancienneté Recherche d’une répartition équilibrée en termes d’ancienneté dans le Administrateurs en fonction depuis déjà plusieurs années et ayant une
Conseil. connaissance approfondie du groupe et, d’autre part, des Administrateurs qui
apportent une nouvelle expérience pouvant servir les intérêts du groupe et
notamment son développement.


Le Conseil d’Administration a enrichi son internationalisation en 2022 avec la
nomination de Daniela Schwarzer et la cooptation de la société Delfin S.à.r.l.,
représentée par Giovanni Giallombardo, à la suite du décès de Leonardo Del
5
Favoriser le recrutement de profils offrant une diversité de provenances Vecchio. Le Conseil compte désormais 5 nationalités différentes (française,
géographiques et permettant la connaissance des principaux marchés de italienne, allemande, monégasque et luxembourgeoise).
Nationalités la société (Administrateurs de nationalité étrangère ou de culture Sous réserve de la nomination en qualité d’Administratrice de Micaela Le
internationale et/ou ayant une expérience à l’international des marchés Divelec, qui a une connaissance fine du marché italien, le taux d’internationali-
stratégiques de la société). sation sera porté de 29% à 36%.
La majorité des Administrateurs a une expérience à l’international.
4 Administrateurs sont basés à l’étranger.




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 543
5 Assemblée générale et gouvernement d'entreprise
Rapport du Conseil d’Administration sur le gouvernement d’entreprise




Le Conseil d’Administration veille à ce que chaque évolution dans sa composition et, dans la mesure du possible, dans celle de ses
Comités, soit conforme à cette politique.


5 nationalités
représentées *
43 % 1 Plus de
10 français 50 % 70 ans
femmes
2 italiens Administrateurs
indépendants
1 monégasque
3 Plus de
1 allemand 60 ans
1 luxembourgeois 57 % 50 %
hommes Administrateurs
* Un membre a plusieurs nationalités
non indépendants



5 Plus de
55 ans
9
Expérience 11
Internationale Immobilier
plus de 10 ans Hôtellerie
d’ancienneté 5

entre 5 et 10 ans
4
12 Plus de
d’ancienneté Expérience 3 50 ans
de société
entre 2 et 5 ans côtées 11
d’ancienneté 4 Banque
Finance
Plus de
entre 0 et 2 ans 2 45 ans
d’ancienneté 1

0 1 2 3 4 5 6
14 10
Stratégie Environnement
et M&A RSE


Compte tenu des éléments exposés ciટdessus et au regard de la 5.3.2.2.5.2 Indépendance
politique de diversité mise en œuvre par la société, le Conseil Le Règlement Intérieur de la société prévoit que le Conseil
d’Administration considère que sa composition sur l’exercice d’Administration doit comprendre une part significative
2024 est pertinente au regard des profils et compétences des d’Administrateurs indépendants et précise, en son article 6,
Administrateurs qu’il juge équilibrés et adaptés aux enjeux de la qu’est indépendant l’Administrateur qui n’entretient aucune
société et à la structure de son capital. relation de quelque nature que ce soit avec la société, son
Dans le cadre de la réflexion menée sur le profil de la nouvelle groupe ou sa direction, qui puisse compromettre l’exercice de sa
Administratrice indépendante appelé à remplacer Sylvie Ouziel liberté de jugement.
qui atteindra 12 ans d’ancienneté à l’échéance de son mandat le Conformément aux recommandations du Code AfepટMedef, le
17 avril 2025, le Comité des Rémunérations et des Nominations et Conseil d’Administration, sur avis préalable du Comité des
le Conseil d’Administration ont validé le principe d’introduire un Rémunérations et des Nominations, consacre chaque année un
nouveau profil financier permettant de constituer un plan de point de son ordre du jour à l’évaluation de l’indépendance de
succession pour la présidence du Comité d’Audit, et ses membres au regard des critères d’indépendance mis en
d’internationaliser davantage sa composition compte tenu de œuvre par la société.
l’exposition géographique de la société.
Ainsi, la nomination de Micaela Le Divelec en complément du
renouvellement du mandat de la société Predica qui seront
proposés à l’Assemblée générale mixte du 17 avril 2025,
renforcera les équilibres recherchés dans la diversité de la
composition du Conseil et la complémentarité des compétences
requises.




544 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Assemblée générale et gouvernement d'entreprise
Rapport du Conseil d’Administration sur le gouvernement d’entreprise




Dans son appréciation de l’indépendance de chacun des Administrateurs, le Conseil d’Administration retient, dans un premier temps,
comme clé d’analyse, les critères retenus par le Code AfepટMedef, lequel stipule qu’est réputé indépendant l’Administrateur qui répond
cumulativement aux critères d’indépendance suivants :


Critère 1 Salarié ou mandataire social au cours des cinq années précédentes
Ne pas être ou ne pas avoir été au cours des cinq années précédentes :
● salarié ou dirigeant mandataire social exécutif de la société
● salarié, dirigeant mandataire social exécutif ou Administrateur d’une société que la société consolide
● salarié, dirigeant mandataire social exécutif ou Administrateur de la société mère de la société ou d’une société
consolidée par cette société mère.
Critère 2 Mandats croisés
Ne pas être dirigeant mandataire social exécutif d’une société dans laquelle la société détient directement ou
indirectement un mandat d’Administrateur ou dans laquelle un salarié désigné en tant que tel ou un dirigeant
mandataire exécutif social de la société (actuel ou l’ayant été depuis moins de cinq ans) détient un mandat
d’Administrateur.
Critère 3 Relations d’affaires significatives
Ne pas être client, fournisseur, banquier d’affaires, banquier de financement, conseil :
● significatif de la société ou de son groupe
● ou pour lequel la société ou son groupe représente une part significative de l’activité.
L’appréciation du caractère significatif ou non de la relation entretenue avec la société ou son groupe est débattue par
le Conseil et les critères quantitatifs et qualitatifs ayant conduit à cette appréciation (continuité, dépendance
économique, exclusivité, etc.) explicités dans le rapport annuel.
Critère 4 Lien familial
Ne pas avoir de lien familial proche avec un mandataire social.
Critère 5 Commissaire aux comptes
Ne pas avoir été Commissaire aux comptes de la société au cours des cinq années précédentes.
Critère 6 Durée de mandat supérieure à 12 ans
Ne pas être Administrateur de la société depuis plus de 12 ans. La perte de la qualité d’Administrateur indépendant
intervient à la date anniversaire des douze ans.
Critère 7 Statut du dirigeant mandataire social nonટટexécutif
Un dirigeant mandataire social non exécutif ne peut être considéré comme indépendant s’il perçoit une rémunération
variable en numéraire ou des titres ou toute rémunération liée à la performance de la société ou du groupe.
Critère 8 Statut de l’actionnaire important
Des Administrateurs représentant des actionnaires importants de la société ou sa société mère peuvent être considérés
comme indépendants dès lors que ces actionnaires ne participent pas au contrôle de la société.
Toutefois, auટdelà d’un seuil de 10% en capital ou en droits de vote, le Conseil, sur rapport du comité des nominations,
s’interroge systématiquement sur la qualification d’indépendant en tenant compte de la composition du capital de la
société et de l’existence d’un conflit d’intérêts potentiel.


Dans un second temps, et conformément à l’article 10.4 du Code n’est pas pour autant libre de contraintes, le critère en question
AfepટMedef, auટdelà de la simple constatation de la conformité ne générant en l’espèce aucune perte d’indépendance au
ou non à ces critères, le Conseil cherche en particulier à établir si regard de la situation particulière de la société. 5
un Administrateur, qui pourrait être présumé indépendant au
Prenant en compte les préconisations de l’AMF et du HCGE, le
regard du Code AfepટMedef, n’entretient pas d’autres liens
Conseil apprécie également, le cas échéant, le caractère
(relations professionnelles ou personnelles significatives en
significatif ou non des relations d’affaires entre les
termes de montant par rapport aux coûts de fonctionnement de
Administrateurs et la société ou son groupe, au regard
Covivio, ou fréquentes) susceptibles d’entraver sa liberté
notamment de la nature et des montants engagés dans le
d’analyse et de décision. À l’inverse, le Conseil cherche aussi à
cadre de ces relations.
établir si un Administrateur, bien que pouvant être présumé non
indépendant au regard d’un des critères établis par le Code,




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 545
5 Assemblée générale et gouvernement d'entreprise
Rapport du Conseil d’Administration sur le gouvernement d’entreprise




Le Conseil a ainsi adopté une approche multicritère du caractère significatif d’une relation d’affaires, en privilégiant une analyse
qualitative. À cet effet, il a pris en compte l’ensemble des critères suivants :


Critère ● Importance de la relation d’affaires pour l’Administrateur et la société (éventuelle dépendance économique,
qualitatif exclusivité ou prépondérance dans le secteur objet de la relation d’affaires, etc.).
● Organisation de la relation, et notamment position de l’Administrateur concerné dans la société contractante
(ancienneté du mandat, existence d’une fonction opérationnelle dans l’entité concernée, pouvoir décisionnel direct sur
les contrats constitutifs de la relation d’affaires, intérêt direct de l’Administrateur ou perception par l’Administrateur
d’une rémunération liée aux contrats, etc.).
● Durée et continuité de la relation d’affaires.
Critère ● Part du chiffre d’affaires réalisé, dans le cadre de la relation d’affaires, par la société auprès des entités auxquelles
quantitatif l’Administrateur est lié.


Le 15 février 2024, le Conseil d’Administration a procédé à l’évaluation de l’indépendance de ses membres et a décidé, sur proposition
du Comité des Rémunérations et des Nominations, de maintenir en 2024 la qualification d’indépendance de Christian Delaire, Alix
d’Ocagne, Sylvie Ouziel, Olivier Piani, Patricia Savin, Daniela Schwarzer et Catherine Soubie au vu des constats suivants :


Christian Delaire Christian Delaire est membre à titre personnel du Conseil d’Administration depuis le 17 avril 2019.
Il satisfait à l’ensemble des critères AfepટMedef précités, et notamment n’est pas directement ou indirectement en
relation d’affaires ou n'a jamais occupé une quelconque fonction exécutive au sein de Covivio ou d’une société de
son groupe ou de sa direction. Il n’entretient ni avec les membres du Conseil, ni avec les dirigeants exécutifs, ni
avec les actionnaires majoritaires de relations susceptibles de remettre en cause l’analyse par critères. Le Conseil
d’Administration considère donc la qualité d’Administrateur indépendant de Christian Delaire.
Alix d’Ocagne Alix d’Ocagne est membre à titre personnel du Conseil d’Administration depuis 13 février 2020.
Elle satisfait à l’ensemble des critères Afep-Medef précités, et notamment n’est pas directement ou indirectement
en relation d’affaires ou n'a jamais occupé une quelconque fonction exécutive au sein de Covivio ou d’une société
de son groupe ou de sa direction. Elle n’entretient ni avec les membres du Conseil, ni avec les dirigeants exécutifs,
ni avec les actionnaires majoritaires des relations susceptibles de remettre en cause l’analyse par critères. Le
Conseil d’Administration considère donc la qualité d’Administratrice indépendante d’Alix d’Ocagne.
Sylvie Ouziel Sylvie Ouziel est membre à titre personnel du Conseil d’Administration depuis le 24 avril 2013.
Elle satisfait à l’ensemble des critères AfepટMedef précités, et notamment n’est pas directement ou indirectement
en relation d’affaires ou n'a jamais occupé une quelconque fonction exécutive au sein de Covivio ou d’une société
de son groupe ou de sa direction. Elle n’entretient ni avec les membres du Conseil, ni avec les dirigeants exécutifs,
ni avec les actionnaires majoritaires de relations susceptibles de remettre en cause l’analyse par critères. Le Conseil
d’Administration considère donc la qualité d’Administratrice indépendante de Sylvie Ouziel.
Olivier Piani Olivier Piani est membre à titre personnel du Conseil d’Administration depuis le 17 avril 2019.
Il satisfait à l’ensemble des critères AfepટMedef précités, et notamment n’est pas directement ou indirectement en
relation d’affaires ou n'a jamais occupé une quelconque fonction exécutive au sein de Covivio ou d’une société de
son groupe ou de sa direction. Il n’entretient ni avec les membres du Conseil, ni avec les dirigeants exécutifs, ni
avec les actionnaires majoritaires de relations susceptibles de remettre en cause l’analyse par critères. Le Conseil
d’Administration considère donc la qualité d’Administrateur indépendant d’Olivier Piani.
Patricia Savin Patricia Savin est membre à titre personnel du Conseil d’Administration depuis le 27 avril 2016.
Elle satisfait à l’ensemble des critères AfepટMedef précités, et notamment n’est pas directement ou indirectement
en relation d’affaires ou n'a jamais occupé une quelconque fonction exécutive au sein de Covivio ou d’une société
de son groupe ou de sa direction. Elle n’entretient ni avec les membres du Conseil, ni avec les dirigeants exécutifs,
ni avec les actionnaires majoritaires de relations susceptibles de remettre en cause l’analyse par critères. Le Conseil
d’Administration considère donc la qualité d’Administratrice indépendante de Patricia Savin.
Daniela Schwarzer Daniela Schwarzer est membre à titre personnel du Conseil d’Administration depuis le 21 avril 2022.
Elle satisfait à l’ensemble des critères AfepટMedef précités, et notamment n’est pas directement ou indirectement
en relation d’affaires ou n'a jamais occupé une quelconque fonction exécutive au sein de Covivio ou d’une société
de son groupe ou de sa direction. Elle n’entretient ni avec les membres du Conseil, ni avec les dirigeants exécutifs,
ni avec les actionnaires majoritaires de relations susceptibles de remettre en cause l’analyse par critères. Le Conseil
d’Administration considère donc la qualité d’Administratrice indépendante de Daniela Schwarzer.
Catherine Soubie Catherine Soubie est membre à titre personnel du Conseil d’Administration depuis le 27 avril 2016.
Elle satisfait à l’ensemble des critères AfepટMedef précités, et notamment n’est pas directement ou indirectement
en relation d’affaires ou n'a jamais occupé une quelconque fonction exécutive au sein de Covivio ou d’une société
de son groupe ou de sa direction. Elle n’entretient ni avec les membres du Conseil, ni avec les dirigeants exécutifs,
ni avec les actionnaires majoritaires de relations susceptibles de remettre en cause l’analyse par critères. Le Conseil
d’Administration considère donc la qualité d’Administratrice indépendante de Catherine Soubie.


Avec une proportion d’Administrateurs indépendants de 50%, la société se conforme au seuil recommandé par le Code AfepટMedef en
matière d’Administrateurs indépendants.




546 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Assemblée générale et gouvernement d'entreprise
Rapport du Conseil d’Administration sur le gouvernement d’entreprise




Conformément à la recommandation AMF n° 2012ટ02 du 9 février 2012 modifiée le 14 décembre 2023, le tableau ciટaprès présente la
situation de l’ensemble des membres du Conseil d’Administration au regard des critères d’indépendance définis par le Code
AfepટMedef, étant précisé que √ représente un critère d’indépendance satisfait et X représente un critère d’indépendance non
satisfait.
Critère 1 :
Salarié ou Critère 7 :
mandataire Critère 6 : Statut du
social au Critère 3 : Durée de dirigeant Critère 8 : Qualification
cours des Critère 2 : Relations Critère 5 : mandat mandataire Statut de retenue par
Critères retenus par 5 années Mandats d’affaires Critère 4 : Commissaires supérieure social non l’actionnaire le Conseil
le Code AfepટMedef précédentes croisés significatives Lien familial aux comptes à 12 ans exécutif important d’Administration
JeanટLuc Biamonti √ √ √ √ √ X √ √ Non indépendant
Romolo Bardin √ √ √ √ √ √ N/A X Non indépendant
Christian Delaire √ √ √ √ √ √ N/A √ Indépendant
Delfin S.à.r.l., représentée
par Giovanni
Giallombardo √ √ √ √ √ √ N/A X Non indépendant
Predica, représentée
par Jérôme Grivet X √ X √ √ √ N/A √ Non indépendant
ACM Vie, représentée Non
par Catherine JeanટLouis X √ X √ √ √ N/A √ indépendante
Christophe Kullmann X X √ √ √ √ N/A √ Non indépendant
Covéa Coopérations,
représentée par
Olivier Le Borgne √ √ X √ √ √ N/A √ Non indépendant
Alix d’Ocagne √ √ √ √ √ √ N/A √ Indépendante
Sylvie Ouziel √ √ √ √ √ √ N/A √ Indépendante
Olivier Piani √ √ √ √ √ √ N/A √ Indépendant
Patricia Savin √ √ √ √ √ √ N/A √ Indépendante
Daniela Schwarzer √ √ √ √ √ √ N/A √ Indépendante
Catherine Soubie √ √ √ √ √ √ N/A √ Indépendante



Sylvie Ouziel ayant été nommée Administratrice de Covivio par Le Conseil d’Administration a également procédé à l’examen des
l'Assemblée générale mixte du 24 avril 2013, elle atteindra le seuil critères d’indépendance de Micaela Le Divelec dont la
de 12 ans d'ancienneté de mandat à l’issue de l’Assemblée nomination est soumise à l’approbation de l’Assemblée générale
générale mixte du 17 avril 2025, lui faisant perdre sa qualité mixte du 17 avril 2025. Il a considéré qu’elle satisfait à l’ensemble
d’Administratrice indépendante au Conseil, au sens de l'article des critères Afep- Medef. Elle n’est notamment pas directement
10.5.6 du Code AfepટMedef. ou indirectement en relation d’affaires avec la société, et n’a pas
occupé une quelconque fonction exécutive au sein de Covivio
À la suite de l’examen le 19 février 2025 de l’indépendance des
ou d’une société de son groupe ou de sa Direction. Elle
Administrateurs, le Conseil d’Administration a décidé, sur
n’entretient ni avec les membres du Conseil, ni avec les
proposition du Comité des Rémunérations et des Nominations,
dirigeants exécutifs, ni avec les actionnaires majoritaires de
de maintenir en 2025 la qualification d’indépendance de
relations susceptibles de remettre en cause l’analyse par critères.
Christian Delaire, Alix d’Ocagne, Sylvie Ouziel (jusqu’à l’échéance
de son mandat d’Administratrice à l’issue de l’Assemblée
Le Conseil d’Administration considère donc la qualité 5
d’Administratrice indépendante de Micaela Le Divelec.
générale mixte du 17 avril 2025), Olivier Piani, Patricia Savin,
Daniela Schwarzer et Catherine Soubie.


Critère 1 :
Salarié ou Critère 7 :
mandataire Critère 6 : Statut du
social au Critère 3 : Critère 5 : Durée de dirigeant Critère 8 : Qualification
cours des Critère 2 : Relations Commissaires mandat mandataire Statut de retenue par
Critères retenus par 5 années Mandats d’affaires Critère 4 : aux comptes supérieure à social non l’actionnaire le Conseil
le Code AfepટMedef précédentes croisés significatives Lien familial 12 ans exécutif important d’Administration
Micaela Le Divelec √ √ √ √ √ √ N/A √ Indépendante



Sous réserve de l’approbation par l’Assemblée générale mixte du 17 avril 2025 des résolutions relatives au renouvellement du mandat
d’Administrateur de la société Predica et à la nomination de Micaela Le Divelec en qualité d’Administratrice indépendante, la
proportion d’Administrateurs indépendants serait maintenue à 50%.




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 547
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Rapport du Conseil d’Administration sur le gouvernement d’entreprise




5.3.2.2.5.3 Féminisation Compte tenu de la montée en puissance des enjeux RSE et
La mixité et l’égalité professionnelle hommeટfemme sont des notamment climatiques, le Comité RSE organise des cessions de
facteurs d’efficacité et de performance économique et sociale travail dédiées à certains thèmes, qui sont ainsi approfondis :
que Covivio a placé depuis quelques années au cœur de ses par exemple, en 2024, les avancées de la trajectoire carbone du
préoccupations. Avec une proportion de femmes au sein du groupe ainsi que les leviers de réduction des émissions carbone,
Conseil d’Administration de 43%, la société satisfait son et notamment l’avancement du programme de Capex verts, le
obligation légale. La nomination de Micaela Le Divelec en verdissement de la dette, la stratégie biodiversité, la taxonomie
qualité de nouvelle Administratrice indépendante en européenne, l’avancement de la mise au point du reporting
remplacement de Sylvie Ouziel permettra, par son expérience et CSRD, la mise en œuvre de la politique achats responsables
son expertise, de compléter les compétences et la diversité du mais aussi la mise au point du prochain baromètre engagement,
Conseil tout en maintenant le niveau de représentation des la politique d’égalité professionnelle et de diversité, et les
femmes en son sein. travaux de la Fondation Covivio. La Présidente du Comité RSE
rend compte de manière détaillée de ces travaux au Conseil, et
5.3.2.2.5.4 Nationalités diffuse systématiquement les dossiers de travail du Comité à
Le Conseil comprend 29% d’Administrateurs de nationalité l’ensemble des Administrateurs. De plus, chaque édition du
étrangère : deux Italiens (dont un ayant la double nationalité séminaire stratégique du Conseil, qui a lieu tous les 2 ans
Luxembourgeoise), un Monégasque et une Allemande. Cette pendant 2 jours, permet également d’approfondir notamment
diversité, qui tient compte notamment de l’exposition l’environnement économique et financier dans lequel évolue la
géographique des activités de la société, assure au Conseil une société, ainsi que ses différents marchés immobiliers. La dernière
grande ouverture dans ses débats, et permet d’élargir l’angle édition du séminaire stratégique du Conseil, qui s’est tenue à
d’analyse des sujets examinés en séance. Elle sera enrichie avec Milan en juin 2023, a également permis de visiter certains actifs
la nomination de Micaela Le Divelec, de nationalité italienne. immobiliers du groupe et d’apprécier leurs performances
Sous réserve de sa nomination par l’Assemblée générale mixte environnementales. Elle a aussi été l’occasion de faire venir un
du 17 avril 2025, le taux d’internationalisation sera porté à 36%. analyste financier dont la recommandation n’était pas favorable
à Covivio, afin de comprendre son angle d’analyse et son regard
5.3.2.2.5.5 Formation externe porté sur le patrimoine et les performances du Groupe, y
La société assure un parcours d’intégration aux nouveaux compris en termes de gouvernance. Le séminaire a aussi été
Administrateurs, adapté aux compétences individuelles, à l’occasion d’écouter le témoignage d’une société à mission
l’expérience et à l’expertise de chacun d’entre eux, afin de leur labelisée BટCorp et mieux comprendre les retombées d’une telle
permettre de mieux connaître le groupe Covivio et son activité, démarche.
et d'appréhender ses enjeux et priorités stratégiques. A cette
Des séquences dédiées sur les sujets RSE et en particulier sur les
occasion, les Administrateurs qui n’étaient pas familiers avec les
enjeux Nature sont également prévues en 2025, au cours
marchés et activités rencontrent à plusieurs reprises le Directeur
desquelles différents experts externes et internes interviendront
Général de la société, le Directeur Général Délégué, le Secrétaire
auprès des Administrateurs.
Général, la Directrice Risques, Conformité, Audit et Contrôle
Internes, ainsi que le Directeur Financier, et peuvent également 5.3.2.2.5.6 Présence du Directeur Général au Conseil
bénéficier, s’ils le jugent nécessaire, d’un programme de
La nomination en 2012 en qualité d’Administrateur de Christophe
formation complémentaire sur les spécificités de la société, ses
Kullmann, par ailleurs Directeur Général, a permis à ce dernier
métiers, son secteur d’activité et les différents enjeux sociaux,
d’être associé de manière encore plus directe à la stratégie de
sociétaux et environnementaux auxquels les activités de la
la société, dont il est ainsi responsable au même titre que les
société sont confrontées, en particulier sur les sujets climatiques
autres Administrateurs.
et RSE. Les nouveaux Administrateurs sont également informés,
via notamment la communication des statuts de la société et du
Règlement Intérieur du Conseil et de ses Comités, du
fonctionnement de sa gouvernance ainsi que des règles de
déontologie boursière et de prévention des conflits d'intérêts.




548 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
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Rapport du Conseil d’Administration sur le gouvernement d’entreprise




5.3.2.2.6 Règles de fonctionnement et d’organisation conflit d’intérêts, ils devront en faire part dans les meilleurs délais
du Conseil d’Administration au Secrétaire Général préalablement à la réunion de
gouvernance. À ce titre, ils ne pourront pas participer à la
5.3.2.2.6.1 Dispositif de prévention des conflits d’intérêts
séance du Conseil ou du Comité des Investissements et Cessions
Le Règlement Intérieur du Conseil d’Administration prévoit, en lors de l’examen des points à l’ordre du jour faisant l’objet du
son article 10, une procédure de prévention des conflits conflit d’intérêts. Il en sera également fait part au Président du
d’intérêts, même potentiels, dans le cadre de la présentation des Conseil ou du Comité des Investissements et Cessions.
dossiers d’investissements soumis au Conseil et/ou au Comité
des Investissements et Cessions. En cas de survenance d’une situation de conflit d’intérêts au
cours de l’examen d’un dossier d’investissement, le membre
Préalablement à l’envoi des dossiers d’investissement, et s’il concerné devra, dès qu’il en a connaissance, en avertir le
existe des motifs sérieux de penser qu’un membre du Conseil ou Président et le Président du Comité des Investissements et
du Comité des Investissements et Cessions est en situation de Cessions. Il ne pourra plus participer aux séances du Conseil ou
conflit d’intérêts, le Secrétaire Général de la société s’assure du Comité des Investissements et Cessions consacrées à
auprès de ce dernier de la prévention de tout conflit d’intérêts, l’examen des points de l’ordre du jour concernant ce projet
en lui communiquant quelques éléments d’information sur d’investissement, et devra plus généralement respecter un strict
chacun des dossiers d’investissement présentés, lui permettant devoir de confidentialité.
de déterminer de bonne foi l’existence ou non d’un conflit
d’intérêts, étant précisé par ailleurs que chaque membre du Dans l’hypothèse où une situation de conflit d’intérêts viendrait à
Conseil ou du Comité es Investissements et Cessions est tenu ne plus exister, le membre du Conseil ou du Comité des
d’informer à tout moment le Secrétaire Général de la société s’il Investissements et Cessions pourra à nouveau prendre part aux
entend, directement ou indirectement, se positionner sur tout débats et délibérations du Conseil ou du Comité des
dossier d’investissement dont il considère de bonne foi qu’il est Investissements et Cessions à compter de la réception par leur
susceptible d’intéresser et d’être examiné par la société. Président de la notification par le membre concerné de la
disparition du conflit d’intérêts.
À défaut de confirmation par le membre du Conseil ou du
Comité des Investissements et Cessions concerné de l’absence Toute décision en matière de conflit d’intérêts sera consignée
de conflit d’intérêts, ce dernier ne sera pas rendu destinataire dans le procèsટverbal du Conseil d'Administration et du Comité
des dossiers de présentation des opérations en cause et ne des Investissements et Cessions.
pourra pas participer à la séance du Conseil ou du Comité des Ce dispositif de prévention des conflits d’intérêts peut
Investissements et Cessions lors de l’examen des points également être mis en œuvre à l’occasion de la présentation de
correspondants de l’ordre du jour. dossiers soumis au Comité d'Audit.
Dans l’hypothèse où, malgré ces précautions, les membres du En 2024, dans le cadre de la présentation et de l’examen d'un
Conseil ou du Comité des Investissements et Cessions rendus dossier d’échange d'actifs immobiliers soumis au Comité des
destinataires des dossiers d’investissement viendraient à Investissements et Cessions et au Conseil, la société n’a pas eu
considérer, à la lecture de ces derniers, qu’ils sont en situation de connaissance de l'existence d'un potentiel conflit d’intérêts.




5




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 549
5 Assemblée générale et gouvernement d'entreprise
Rapport du Conseil d’Administration sur le gouvernement d’entreprise




5.3.2.2.6.2 Déontologie des membres du Conseil d’Administration
Les règles déontologiques et devoirs des membres du Conseil d’Administration sont définis à l’article 5 du Règlement Intérieur de
la société.

Compétence Avant d’accepter ses fonctions, chaque membre du Conseil doit prendre connaissance des textes légaux ou
réglementaires liés à ses fonctions, des statuts de la société, ainsi que des règles de fonctionnement interne
au Conseil. Chaque membre du Conseil s’assure en particulier qu’il respecte les dispositions légales en
vigueur en matière de cumul de mandats (pas plus de quatre autres mandats dans des sociétés cotées
extérieures au groupe, y compris étrangères), et est tenu d’informer le Conseil des mandats exercés dans
d’autres sociétés, y compris sa participation aux comités du Conseil de toutes sociétés françaises ou
étrangères. Lorsqu’un membre du Conseil exerce des fonctions exécutives, il doit veiller, outre l’autorisation à
solliciter du Conseil avant toute acceptation d’un nouveau mandat dans une société cotée extérieure au
groupe, à ne pas accepter d’exercer plus de deux autres mandats d’Administrateur dans des sociétés
cotées, y compris étrangères, extérieures à son groupe.
Détention d’actions Les actions de la société détenues par chacun des membres du Conseil au moment où celuiટci accède à
cette fonction doivent être inscrites sous forme nominative (pure ou administrée). Il en sera de même de
toutes actions acquises ultérieurement. À titre de principe interne, afin de traduire leur implication dans la
gestion de la société, les membres du Conseil devraient détenir un nombre d’actions de la société équivalent
à environ une année de rémunération.
Transparence Conformément aux dispositions de l’article L. 621ટ18ટ2 du Code monétaire et financier et des dispositions
applicables du Règlement général de l’AMF, chaque membre du Conseil est tenu de déclarer à la société et
à l’AMF les opérations notamment d’acquisition, de cession, de souscription, de conversion, d’emprunt, de
prêt ou d’échange qu’il a réalisées sur les actions ou les titres de créance de la société ainsi que sur des
instruments dérivés ou d’autres instruments financiers qui leur sont liés, dans les trois jours ouvrés qui suivent
la réalisation de ladite transaction, dès lors que le montant global des opérations effectuées au cours de
l’année civile est supérieur à 20 000 €.
Par ailleurs, toute convention visée par les dispositions des articles L. 225ટ38 du Code de commerce et
suivants est soumise aux formalités de communication, d’autorisation et de contrôle prescrites par les articles
L. 225ટ38 à L. 225ટ42 du même code.
Devoir de loyauté Chacune des personnes participant aux travaux du Conseil, qu’elle soit membre du Conseil ou qu’elle soit le
représentant permanent d’une personne morale membre du Conseil, a l’obligation de faire ses meilleurs
efforts pour déterminer de bonne foi l’existence ou non d’un conflit d’intérêts, même potentiel, et a l’obligation
de faire part au Président, dès qu’elle en a connaissance, de toute situation susceptible de constituer un
conflit d’intérêts entre, d’une part, elleટmême ou la société dont elle est le représentant permanent, ou toute
société dont elle serait salariée ou mandataire social, ou toute société du même groupe, et, d’autre part, la
société ou toute société de son groupe.
En cas de conflit d’intérêts permanent, le membre du Conseil concerné (ou le représentant permanent de la
personne morale membre du Conseil concerné) devra présenter sa démission.
Par ailleurs, chaque membre du Conseil est tenu d’établir une déclaration sur l’honneur relative à l’existence
ou non d’une situation de conflit d’intérêts, même potentiel, au moment de son entrée en fonction, et chaque
année en réponse à une demande faite par la société à l’occasion de la préparation du document
d'enregistrement universel.
Devoir de diligence Chaque membre du Conseil est tenu de consacrer le temps et l’attention nécessaires à l’exercice de ses
fonctions. Il doit être assidu et participer, dans la mesure du possible, à toutes les réunions du Conseil et, le
cas échéant, des Comités dont il est membre ainsi qu’aux Assemblées générales d’actionnaires.
Devoir de confidentialité S'agissant des informations non publiques acquises dans le cadre de ses fonctions, lesquelles sont réputées
présenter un caractère confidentiel, chaque Administrateur (étant rappelé à toutes fins utiles, qu’il n’est opéré
de distinction entre l’Administrateur personne physique et le représentant permanent mandataire de la
personne morale Administrateur) ainsi que toute personne appelée à assister aux réunions du Conseil et des
Comités, sont astreints au secret professionnel, dépassant la simple obligation de discrétion prévue par
l’article L. 225ટ37 du Code de commerce, et doivent en préserver strictement la confidentialité, et ce même
après la cessation de ses fonctions.
Chaque représentant permanent est toutefois autorisé à communiquer à la personne morale l’ayant désigné,
par le biais de son dirigeant mandataire social exécutif, les informations qu’il a recueillies et qui sont
strictement nécessaires à l’accomplissement de sa mission d’Administrateur. Ce dernier est alors autorisé à
communiquer ces informations, de manière limitative, à d’autres personnes au sein de la personne morale
Administrateur, à condition de prendre toutes mesures utiles afin de s’assurer du respect par ces personnes
d’une stricte confidentialité et des règles régissant la communication et l’utilisation d’informations
privilégiées, telles que précisées dans le guide sur la prévention des opérations d’initiés figurant en annexe
du Règlement Intérieur.
Cette obligation stricte de confidentialité, qui s’applique par principe, que le Président ait ou non signalé
explicitement le caractère confidentiel de l’information, porte sur le contenu des débats et des délibérations
du Conseil et des Comités ainsi que sur l’ensemble des informations et documents qui y sont présentés, ou
qui leur sont communiquées pour la préparation de leurs travaux, ou encore dont ils auraient eu
connaissance dans le cadre de leurs fonctions.
Devoir d’abstention Chaque membre du Conseil doit s’abstenir d’intervenir sur les titres de la société en application des règles
sur les titres relatives aux opérations d’initiés et d’intervenir sur les titres de sociétés à propos desquelles il dispose, en
raison de ses fonctions, d’informations privilégiées et ce conformément aux principes prévus par le guide sur
la prévention des opérations d’initiés figurant en annexe du Règlement Intérieur.




550 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Assemblée générale et gouvernement d'entreprise
Rapport du Conseil d’Administration sur le gouvernement d’entreprise




5.3.2.2.6.3 Évaluation des travaux du Conseil d’Administration
Le Conseil procède à l’évaluation de sa capacité à répondre aux Administrateur n’a sollicité d’entretien individuel avec le
attentes des actionnaires qui lui ont donné mandat d’administrer Secrétaire Général. Pour assurer une impartialité, le Président du
la société, en passant en revue périodiquement sa composition, Conseil d’Administration et le Directeur Général ont décidé de
son organisation et son fonctionnement, ainsi que ceux de ses s’abstenir et les résultats restitués aux membres lors de la séance
Comités. du 21 février 2023 les excluent de la base de calcul.
Aux termes des dispositions du Code AfepટMedef et de son L’analyse globale de cette quatrième évaluation souligne la
Règlement Intérieur, le Conseil débat annuellement sur son qualité des débats et des relations au sein du Conseil
fonctionnement et celui de ses Comités et procède à une d’Administration notamment à travers la liberté d’expression, le
évaluation formalisée tous les trois ans au moins, le cas échéant climat de confiance (eu égard à la qualité des relations au sein
avec l’aide d’un conseil externe. du Conseil et avec le Directeur Général, et à la bonne gestion
des conflits d’intérêts potentiels), et la bonne transition en 2022
L’évaluation des travaux du Conseil vise à faire le point sur les
entre les Présidents du Conseil sortant et entrant.
modalités de fonctionnement du Conseil d’Administration (et le
cas échéant sur la pertinence du mode de gouvernance de la Cette évaluation a permis de vérifier que le Conseil
société), à vérifier que les questions importantes sont d’Administration est jugé équilibré, efficace, dans une dynamique
convenablement préparées et débattues, et peut permettre positive, et dispose de tous les outils nécessaires pour mener à
également de se prononcer sur la mesure de la contribution bien sa mission.
effective de chaque Administrateur aux travaux du Conseil. À
Des mesures ont été identifiées en 2023 et 2024 afin de répondre
cette occasion, les Administrateurs non exécutifs peuvent
aux suggestions et aux axes d'amélioration relevés fin 2022 par
également évaluer les performances du Président, du Directeur
les Administrateurs. Ainsi, des thématiques RSE, notamment sur
Général et du Directeur Général Délégué.
les émissions carbone et la biodiversité, ont été creusées lors de
Conformément aux recommandations du Code AfepટMedef, la séances de travail du Comité RSE puis du Conseil
société a procédé à la fin de l’exercice 2013, à une première d'Administration. A leur demande, les Administrateurs ont
évaluation indépendante réalisée par le cabinet Egon Zehnder, désormais systématiquement accès aux dossiers de travail du
puis à trois autres évaluations internes réalisées en 2016, 2019 et Comité RSE et des critères RSE sont systématiquement examinés
fin 2022. La dernière évaluation interne a consisté en un lors de l’examen des projets d’acquisition ou de développement.
questionnaire anonyme et exhaustif, préparé sur la base du A l’occasion du séminaire qui réunit les membres du Conseil tous
modèle élaboré par l’Afep et adapté aux spécificités de Covivio, les 2 ans sur 2 jours, outre les visites d’actifs organisées, des
adressé par la Directrice Juridique à l’ensemble des interventions ont permis d’éclairer le positionnement sociétal de
Administrateurs et aux Censeurs (en fonction jusqu’au 20 avril Covivio, ainsi que la vision externe d’un analyste financier sur la
2023), passant en revue la composition, l’organisation, les société. Enfin, en réponse à une requête émise lors de
modalités du fonctionnement du Conseil et des Comités au l’évaluation des travaux du Conseil, une réunion du Conseil
cours de l’année 2022 et offrant la possibilité aux Administrateurs d'Administration s’est tenue fin 2023 sur un actif francilien de
de s’exprimer sur la contribution individuelle effective de chacun Covivio (la Tour CB21 à La Défense), avec une présentation et
des Administrateurs. Au cours de cette évaluation, aucun une visite de l’actif.




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COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 551
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SUGGESTIONS / AXES D’AMÉLIORATION
PRINCIPAUX RELEVÉS ÉTAT D’AVANCEMENT
PAR LES ADMINISTRATEURS EN 2022

Intégrer au sein du Conseil des profils disposant
1 de connaissances sur d’autres implantations du
groupe
PROFILS ET Suggestions de nouveaux profils dans la Intégration d’un profil financier et italien en 2025
RÉMUNÉRATIONS perspective de l’échéance des mandats : digital,
hôtelier/ tourisme, utilisateur, etc.
Améliorer le montant et les modalités de
répartition de la rémunération (y compris la part Augmentation de la part variable liée à la présence physique
variable)
2
Améliorer la connaissance du Conseil sur les
ORGANISATION concurrents de Covivio, leur stratégie et Fait post résultats
DU CONSEIL ET l'évolution des marchés
DU SÉMINAIRE
Tenue de Conseils délocalisés Conseil délocalisé à CB 21, séminaire à Milan en 2023 et Berlin en 2025
STRATÉGIQUE

Disposer d’une grille RSE pour évaluer les Critères RSE examinés lors des dossiers d’investissements
investissements Grilles à proposer au Comité RSE en avril 2025
3 Donner accès à tous les Administrateurs aux
Dossier accessible systématiquement
dossiers du Comité RSE

INFORMATION Avoir occasionnellement accès à des points de Intervention de Greenstreet lors du séminaire 2023 à Milan
DU CONSEIL vue externes (analystes, secteurs, clients) Intervention de Utopies à deux reprises devant le Comité RSE

Organiser des visites d’immeubles pour améliorer
Visites organisées durant les séminaires
la connaissance du savoir-faire interne

Risque de doublon entre le CSI et le Conseil Évolution du Comité Stratégique et des Investissements en Comité
des Investissements et Cessions



La prochaine évaluation formalisée du Conseil interviendra en fin d’année 2025.


5.3.2.2.6.4 Organisation du Conseil d’Administration Délibération du Conseil d’Administration hors la présence
Calendrier de gouvernance des dirigeants mandataires sociaux exécutifs
L’agenda prévisionnel de gouvernance de l’année N+1 est Le Règlement Intérieur du Conseil d’Administration organise les
communiqué aux membres, aux éventuels Censeurs, aux modalités de réunion du Conseil hors la présence des dirigeants
représentants du Comité Social et Économique ainsi qu’aux mandataires sociaux exécutifs, au moins une fois par an, au
Commissaires aux comptes lors du Conseil d’Administration cours d’une séance dédiée ou avant ou à l’issue d’une séance.
d’examen et d’arrêté des comptes semestriels. Le calendrier En 2024, ces sessions ont eu lieu à l’issue des séances du 15
définitif de gouvernance leur est adressé en septembre. février et du 21 novembre, après le compteટrendu des travaux du
Tenue des réunions Comité des Rémunérations et des Nominations et l’examen –
délibérations et votes – des décisions portant sur les éléments
Le Conseil d’Administration se réunit aussi souvent que l’intérêt
de rémunération des dirigeants, permettant au besoin aux
de la société l’exige et toutes les fois que le Président le juge
Administrateurs de poursuivre les échanges sur d’autres sujets.
utile, sur convocation de son Président.
Forme des convocations
Un dispositif audio de traduction simultanée en langues
française et italienne peut être mis en œuvre pendant les Les convocations, adressées aux Administrateurs et aux autres
séances, à la demande de certains membres. participants, sont effectuées par tous moyens écrits au moins
cinq jours à l’avance. Ce délai de cinq jours peut être réduit dans
Par ailleurs, depuis 2015, le Conseil se réunit tous les deux ans le cas où le tiers des Administrateurs a manifesté son accord
pendant deux jours complets, à l’occasion d’un séminaire pour une convocation à plus bref délai. Les réunions ont lieu soit
stratégique, qui est aussi l’occasion de visiter des actifs au siège social, soit en tout autre endroit indiqué dans la
immobiliers du groupe et d’apprécier leurs performances convocation.
environnementales.




552 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
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Autres participants Lors de chaque séance du Conseil, le Président porte à la
Le Directeur Général Délégué ainsi que certains membres du connaissance de ses membres les principaux faits et
Comité Exécutif, le Directeur Juridique du groupe et l’attaché de événements significatifs portant sur la vie du groupe et
direction du Directeur Général assistent, en tant qu’invités, aux intervenus depuis la précédente séance du Conseil. Par ailleurs,
réunions du Conseil. des dossiers à remettre aux Administrateurs, aux éventuels
Censeurs, aux représentants du personnel assistant au Conseil,
Les éventuels Censeurs, désignés par le Conseil, participent le et le cas échéant aux Commissaires aux comptes, comportant
cas échéant aux séances du Conseil d’Administration avec voix les informations et documents nécessaires aux Administrateurs
consultative. pour remplir leur mission (en ce compris tous documents relatifs
aux opérations qui doivent être examinées par le Conseil et lui
Conformément aux dispositions de l’article L. 2312ટ72 du Code du
permettant d’en apprécier la portée) sont préparés avant
travail, deux représentants du Comité Social et Économique,
chaque réunion du Conseil et communiqués aux participants en
désignés par le Comité, assistent aux séances du Conseil, avec
temps utile, avec un préavis raisonnable avant la tenue du
voix consultative. Ces représentants disposent des mêmes
Conseil.
documents que ceux adressés ou remis aux membres du
Conseil. La société utilise depuis 2015 une plateforme digitale qui permet
une mise à disposition sécurisée et dématérialisée de l’ensemble
Les Commissaires aux comptes sont convoqués aux réunions au
des dossiers de gouvernance, et assure une gestion électronique
cours desquelles les comptes annuels et semestriels, sociaux et/
historique de la documentation du Conseil et des Comités
ou consolidés, sont examinés et arrêtés.
(dossiers, procèsટverbaux, Règlement Intérieur, etc.), en toute
Assiste également au Conseil, sans voix délibérative, le confidentialité et sécurité.
Secrétaire du Conseil.
Délibérations du Conseil
En fonction des questions inscrites à l’ordre du jour, le Président Le Conseil d’Administration ne délibère valablement que si la
peut décider de convier toute personne qu’il jugerait utile, moitié au moins de ses membres sont présents. Sous réserve des
collaborateur ou consultant externe, afin d’obtenir un avis dispositions légales et réglementaires, les réunions du Conseil
technique sur les sujets qui sont présentés par la société au d’Administration peuvent intervenir par un moyen de
Conseil d’Administration. télécommunication conformément aux dispositions légales et
Information des membres du Conseil règlementaires en vigueur, dans les conditions prévues par le
Règlement Intérieur adopté par le Conseil d’Administration.
La société fournit aux Administrateurs et aux éventuels Censeurs
l’information utile à une participation efficace aux travaux du Les décisions sont prises à la majorité des membres présents ou
Conseil, de manière à les mettre en mesure d’exercer leur représentés. En cas de partage, la voix du Président de séance
mandat dans des conditions appropriées. Cette information n’est pas prépondérante.
permanente comprend toute information pertinente concernant
Les délibérations du Conseil d’Administration sont constatées
la société, et notamment des articles de presse et rapports
par des procèsટverbaux de réunion établis par le Secrétaire du
d’analyse financière.
Conseil à l’issue de chaque réunion. Ils sont retranscrits, après
approbation, dans le registre des procèsટverbaux des réunions
du Conseil.


5.3.2.3 Activité du Conseil d’Administration en 2024
Au cours de l’exercice 2024, le Conseil d’Administration s’est réuni à six reprises sur convocation de son Président. La durée moyenne
des réunions du Conseil d’Administration a été de deux heures.

5.3.2.3.1 Assiduité des membres du Conseil d’Administration
En 2024, l’assiduité moyenne des Administrateurs aux réunions du Conseil d’Administration a été de 98%. Elle était de 97% pour 5
l’ensemble des réunions de gouvernance.
Le détail par réunion figure ciટdessous :

Dates Taux d'assiduité
15 février 2024 100%
17 avril 2024 93%
23 avril 2024 100%
19 juillet 2024 93%
22 octobre 2024 100%
21 novembre 2024 100%




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 553
5 Assemblée générale et gouvernement d'entreprise
Rapport du Conseil d’Administration sur le gouvernement d’entreprise




Nombre de réunions 1 2 3 4 5 6 Taux d'assiduité

Jean-Luc Biamonti
100%
(Président)


Romolo Bardin 100%


Christian Delaire 100%


Giovanni Giallombardo
(Réprésentant permanent de Delfin S.à.r.l.) 83%


Jérôme Grivet
100%
(Réprésentant permanent de Predica)

Stéphanie de Kerdrel
100%
(Réprésentante permanente d'ACM Vie jusqu'au 23 avril 2024)

Catherine Jean-Louis
100%
(Réprésentante permanente d'ACM Vie depuis le 23 avril 2024)


Christophe Kullmann 100%


Olivier Le Borgne
(Représentant permanent de Covea Coopérations) 100%


Alix d’Ocagne 100%


Sylvie Ouziel 100%


Olivier Piani 100%


Patricia Savin 100%


Daniela Schwarzer 100%


Catherine Soubie 83%




Nombre total de séances
Présence en séance




5.3.2.3.2 Principaux travaux du Conseil d’Administration
Outre les questions relevant de ses attributions légales ou Les membres du Conseil ont été systématiquement informés des
réglementaires, le Conseil d’Administration, dans ses principaux travaux, avis/recommandations et décisions du Comité des
domaines d’intervention, a débattu et statué notamment sur les Investissements et Cessions, du Comité des Rémunérations et
points ciટaprès en s’attachant à prendre ses décisions en des Nominations, du Comité d'Audit et du Comité RSE, ainsi que
considération des enjeux sociaux et environnementaux des des travaux et avis des Commissaires aux comptes. Le Directeur
activités de la société. Ainsi lors d’un investissement immobilier, Général, et le cas échéant le Directeur Général Délégué, ont
les performances environnementales de l’actif sont régulièrement rendu compte au Conseil des délégations qui leur
systématiquement présentées aux membres du Conseil avait été consenties par ce dernier.
d’Administration. De plus, à la suite de l’adoption de la raison
Conformément aux recommandations du Code AfepટMedef, le
d’être de la société, qui a été inscrite le 17 avril 2024 dans les
Conseil d’Administration a délibéré sur les éléments de
statuts de la société, le Conseil analyse régulièrement ses
rémunération et les performances des dirigeants mandataires
décisions à la lumière de celleટci.
sociaux hors la présence de ces derniers, lors de la présentation
Faisant suite au séminaire stratégique qui s’est tenu sur deux des propositions du Comité des Rémunérations et des
jours à Milan en juin 2023, les Administrateurs ont initié en 2024 Nominations.
certaines des mesures qui s’inscrivaient dans le cadre des plans
d’actions définis à moyen terme liés aux grandes orientations
stratégiques. La prochaine session du séminaire stratégique du
Conseil d’Administration se tiendra à Berlin en juin 2025.




554 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Assemblée générale et gouvernement d'entreprise
Rapport du Conseil d’Administration sur le gouvernement d’entreprise




Au cours de l’exercice 2024, les travaux du Conseil d’Administration ont notamment porté sur l’examen des points suivants :

Suivi des ● Revue des orientations stratégiques du groupe au regard notamment de l’environnement économique et
orientations financier et de l’évolution des marchés immobiliers
stratégiques ● Points réguliers sur l’environnement économique, financier et immobilier
du groupe et ● Présentation d’opérations de redéveloppement et d’investissement autorisées par le Comité des
de ses activités Investissements et Cessions
● Approbation de l’opération de renforcement de Covivio dans le capital de Covivio Hotels et d’un projet de
cession
● Points d’avancement réguliers des différents projets précédemment autorisés
● Points d’étape réguliers sur la marche des affaires
● Revue de l’activité trimestrielle
● Information régulière sur l’évolution de l’activité du groupe, son patrimoine, sa situation financière, ses
indicateurs financiers, son environnement, ses performances et valorisation boursières et sa trésorerie
● Revue des principaux messages du Capital Market Day
Gouvernance ● Examen et arrêté des rapports du Conseil d’Administration dont notamment le rapport de gestion et le rapport
d’entreprise sur le gouvernement d’entreprise
● Examen de la composition du Conseil d’Administration et des Comités au regard des mandats arrivant à
échéance en avril 2024 et en avril 2025
● Arrêté des propositions de renouvellements des mandats des Administrateurs arrivant à échéance en avril 2024
(Christophe Kullmann, Catherine Soubie et Patricia Savin) et en avril 2025 (Predica)
● Décision de renouvellement des mandats des membres des Comités arrivant à échéance en avril 2024
● Décision de nomination de Catherine JeanટLouis en qualité de membre du Comité des Investissements et
Cessions à la suite du changement de représentante permanente d’ACM Vie au Conseil d’Administration
● Arrêté de la proposition de nomination de Micaela Le Divelec en qualité d’Administratrice (en remplacement de
Sylvie Ouziel au regard de sa perte d’indépendance à l’échéance de son troisième mandat en avril 2025)
● Evaluation annuelle de l’indépendance des Administrateurs au regard des critères définis par le Code
AfepટMedef
● Comptesટrendus des délégations consenties par le Conseil d'Administration au Directeur Général et/ou au
Directeur Général Délégué
● Evaluation de la possession par Catherine JeanટLouis des exigences d'honorabilité, d'intégrité, de
professionnalisme et en matière en matière de lutte contre le blanchiment des capitaux
● Approbation des mises à jour du Règlement Intérieur du Conseil
● Communication de l'agenda de la gouvernance 2024 et 2025, incluant la communication financière et les
périodes d’abstention associées
Assemblée générale ● Convocation de l’Assemblée générale mixte du 17 avril 2024 : arrêté de son ordre du jour et des projets de
résolutions
● Désignation de Christophe Kullmann aux fonctions d’Administrateur délégué afin de présider l’Assemblée
générale en l’absence éventuelle du Président du Conseil d'Administration
● Délégation consentie au Directeur Général pour répondre aux questions écrites des actionnaires à l’Assemblée
générale
● Mise en oeuvre de délégations consenties par les Assemblées générales mixtes des 20 avril 2023 et 17 avril 2024
Rémunérations ● Approbation des éléments et critères de rémunérations des dirigeants mandataires sociaux exécutifs soumis à
l’approbation de l’Assemblée générale mixte du 17 avril 2024
● Arrêté de la politique de rémunération des mandataires sociaux soumise à l’approbation de l’Assemblée
générale mixte du 17 avril 2024
● Arrêté des critères et des objectifs RSE des bonus et de l’intéressement long terme des dirigeants
mandataires sociaux exécutifs
● Approbation des plans d'attribution gratuite d'actions allouées aux mandataires sociaux et aux salariés du 5
groupe, et arrêté des modalités d'attribution




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 555
5 Assemblée générale et gouvernement d'entreprise
Rapport du Conseil d’Administration sur le gouvernement d’entreprise




Gestion financière ● Examen et arrêté des comptes consolidés du groupe Covivio et des comptes sociaux de la société pour
l’exercice clos le 31 décembre 2023
● Revue de la situation financière et de la situation de trésorerie de la société
● Détermination de l’affectation du résultat 2023 proposée à l’Assemblée générale mixte du 17 avril 2024, du
montant du dividende et de sa date de mise en paiement
● Approbation de la proposition de l’option de paiement du dividende en actions et information sur les résultats
de ce dernier
● Approbation de la guidance 2024 et de sa révision
● Point sur les liquidités et les financements
● Examen et arrêté des comptes et documents de gestion prévisionnelle et des rapports y afférents
● Revue de la mise à jour du programme EMTN (Euro Medium Term Notes)
● Examen et arrêté des comptes consolidés du premier semestre 2024
● Points réguliers sur l’avancement du budget 2024
● Suivi de l’atterrissage du budget 2024 et approbation du budget de l’année 2025
● Approbation des communiqués financiers
● Mise en œuvre du programme de rachat d’actions
● Compteટrendu sur l’utilisation de l’autorisation des cautions, avals et garanties consentis au cours de l’exercice
et renouvellement des autorisations annuelles consenties au Directeur Général de délivrer des cautions, avals et
garanties
● Examen et approbation, le cas échéant, d’opérations de (re)financement
● Comptesટrendus sur les attributions définitives d’actions gratuites livrées en 2023 et 2024
● Compteટrendu des résultats du placement par les salariés de l’UES Covivio de l’intéressement de l’exercice 2023
(majoré de l’abondement) en actions de la société
Gestion des risques ● Suivi du dispositif de prévention et de détection de la corruption et du trafic d’influence
● Approbation de la politique de gestion des risques à travers la revue de la cartographie des risques attachés à
l’activité de la société
● Revue des plans d’actions mis en place pour les risques majeurs identifiés
● Approbation du plan d’audit 2025
● Arrêté de la proposition de nomination de la société KPMG S.A. en qualité de Commissaire aux comptes titulaire,
en remplacement du cabinet Mazars dont le mandat arrive à échéance en avril 2024
● Arrêté de la proposition de renouvellement de la société Ernst & Young et Autres en qualité de Commissaire aux
comptes titulaire
● Examen des résultats de l’évaluation interne de la revue des conventions portant sur des opérations courantes
et conclues à des conditions normales
● Suivi des activités de contrôle de l’établissement stable en Italie et analyse du rapport annuel de l'organisme de
vigilance
● Rappel aux Administrateurs des obligations incombant aux personnes exerçant des responsabilités dirigeantes
(et aux personnes qui leur sont étroitement liées) au titre de la réglementation sur les abus de marché, dont
notamment les règles d’abstention (i) de communication d’une information privilégiée et (ii) d’effectuer des
transactions sur les titres en cas de détention d’une information privilégiée
Responsabilité ● Examen et arrêté de la déclaration consolidée de performance extraટfinancière
sociale, sociétale et ● Arrêté de la proposition de nomination de la société Ernst & Young et Autres en qualité de Commissaire aux
environnementale comptes en charge de la certification des informations en matière de durabilité
de l’entreprise ● Suivi de l'avancement de la politique ESG
● Approbation de la politique de diversité appliquée aux membres du Conseil et des Comités, de ses modalités
de mise en œuvre et des résultats obtenus
● Approbation de la politique de nonટdiscrimination et de diversité, notamment en matière de représentation
équilibrée des femmes et des hommes au sein des instances dirigeantes
● Approbation de la politique de la société en matière d’égalité professionnelle et salariale
● Examen du rapport d’activité de la Fondation Covivio
● Examen de la liste des risques de nature sociale et environnementale inhérents à Covivio tels qu’ils ressortent de
l’analyse de la cartographie des risques et approbation des plans d’actions à mener
● Suivi des travaux du Comité des Parties Prenantes
Conventions ● Revue de l’ensemble des conventions réglementées conclues et/ou autorisées en 2023
réglementées ● Autorisation de la poursuite des conventions réglementées conclues et autorisées au cours d’exercices
antérieurs dont l’exécution s’est poursuivie en 2024
● Examen et autorisation de la conclusion de conventions réglementées au regard de leur intérêt pour la société




556 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Assemblée générale et gouvernement d'entreprise
Rapport du Conseil d’Administration sur le gouvernement d’entreprise




5.3.2.3.3 Appui du Comité des Parties Prenantes dans les travaux du Conseil d’Administration
Afin de suivre les engagements associés à l’expression de sa Les réflexions prospectives du Comité des Parties Prenantes, sur
raison d’être en 2019, et de mener une réflexion long terme sur les notamment la nature dans la ville et la biodiversité, la
enjeux futurs de la société, Covivio a créé en 2020 un Comité réversibilité des bâtiments, la mixité des usages, la mobilité
des Parties Prenantes. Présidé par Bertrand de Feydeau, ancien urbaine et la relation à soiટmême et aux autres, permettent
Administrateur indépendant de Covivio, ancien Président de la d’inspirer ou de renforcer les partis pris immobiliers sur les projets
Fondation Palladio et de la Fondation des Bernardins, il de développement de Covivio, et d’intégrer les mutations en
rassemble à ce jour les personnalités suivantes : cours dans les choix stratégiques.
● Stephan de Faÿ, ancien Directeur Général de l’EPA Bordeaux Une première restitution des travaux du Comité des Parties
Euratlantique, aujourd’hui Directeur Général de Grand Paris Prenantes a été effectuée au Conseil d’Administration de Covivio
Aménagement le 20 octobre 2022.
● Jade Francine, coટfondatrice de Growth, Wemaintain Au terme de celleટci, le Conseil d’Administration a approuvé les
propositions d’évolutions du Comité des Parties Prenantes, visant
● Alexande Labasse, Directeur Général de l’Atelier Parisien
à:
d’Urbanisme
● recentrer la mission de ce dernier sur l’exploration et l’analyse
● Sonia Lavadinho, Directrice Fondatrice de Bfluid, Institut de
des grandes tendances et signaux faibles impactant
recherche prospective & expertise en mobilité et
directement ou indirectement le champ d’intervention de
développement territorial
Covivio
● Jérôme Ruskin, Fondateur et Directeur Général d’Usbek et
● revoir la répartition des rôles entre Comité des Parties
Rica
Prenantes et Comité RSE
● Patricia Savin, Avocate associée chez DS Avocats, ancienne
● poursuivre le vaટetટvient entre réflexion prospective et
Présidente d’Orée, Administratrice indépendante de Covivio
application sur les projets immobiliers, en creusant le thème
● Jean Paul Viguier, Architecte, Président de Viguier architecture de la réversibilité et en élargissant l’horizon d’examen des
urbanisme paysage. projets à d’autres immeubles que ceux de Covivio

Ces personnalités reconnues dans les domaines de ● revoir sa composition afin d’y intégrer de nouveaux profils.
l’environnement, de la sociologie et de l’anthropologie, du
En 2023, les travaux du Comité des Parties Prenantes ont
numérique, de la construction de la Ville et l’aménagement des
notamment porté sur la fracture du lien social, les façons de
territoires, sont chargées, auprès de JeanટLuc Biamonti,
redonner une place dans la ville aux plus fragiles, les pistes
Président du Conseil d’Administration, Christophe Kullmann,
concrètes pour créer de la mixité et des rythmes collectifs, pour
Directeur Général, Olivier Estève, Directeur Général Délégué et
redonner aux citadins la possibilité de ralentir.
Yves Marque, Secrétaire Général, d’aider Covivio à anticiper les
mutations sociales, sociétales et environnementales en cours, En 2024, le Comité des Parties Prenantes s'est réuni à deux
afin de les intégrer dans sa stratégie, ses produits et ses services. reprises, dont les sessions de travail ont été suivies de dîners
permettant de poursuivre les échanges.
Dans l’environnement postટCovid, le Comité des Parties
Prenantes a fait le choix de mener une réflexion prospective sur Une restitution de la synthèse des travaux du Comité des Parties
les disruptions en cours pouvant affecter la stratégie et les Prenantes a été effectuée au Conseil d’Administration lors de sa
produits de Covivio. Ce travail a été réalisé via un constant séance du 21 novembre 2024, au cours de laquelle son Président,
vaટetટvient entre réflexion prospective longટterme et cas Bertrand de Feydeau, a notamment détaillé la démarche ayant
pratiques sur des projets passés, en cours et à venir de Covivio. abouti au concept de « fabrique des rythmes sociaux ». Un
document présentant cette synthèse du cycle de travaux du
Comité des Parties Prenantes sur 2023 et 2024 a été publiée sur
le site internet de Covivio.
5




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 557
5 Assemblée générale et gouvernement d'entreprise
Rapport du Conseil d’Administration sur le gouvernement d’entreprise




5.3.3 Les Comités spécialisés du Conseil d’Administration


5.3.3 Les Comités spécialisés du Conseil d’Administration
Afin d’améliorer la qualité de ses travaux et en conformité avec Le Conseil d’Administration s’appuie donc désormais sur les
les principes de gouvernement d’entreprise, le Conseil travaux de quatre Comités spécialisés institués en son sein : le
d’Administration s’appuie sur des Comités spécialisés ayant un Comité d'Audit, le Comité des Rémunérations et des
rôle d’étude et de préparation de certaines décisions du Conseil, Nominations, le Comité des Investissements et Cessions
en lui soumettant leurs avis, propositions ou recommandations. (anciennement dénommé Comité Stratégique et des
Investissements) et le Comité RSE.
À la suite notamment de la redéfinition du rôle du Conseil
d’Administration, qui, sous l’impulsion de la Loi Pacte, agit non Le Règlement Intérieur du Conseil d’Administration, disponible
seulement dans la poursuite de l’intérêt social de la société mais dans son intégralité sur le site Internet de la société, détermine
également en prenant en considération les enjeux sociaux et les attributions et modalités de fonctionnement de chacun de
environnementaux liés à son activité, le Conseil d’Administration ces Comités. Une description de leur activité est présentée
a décidé le 21 juillet 2021 de créer un nouveau Comité afin de ciટaprès.
l’assister dans la conduite de ses travaux en matière de
La composition des Comités spécialisés illustre la volonté de la
responsabilité environnementale, sociétale, sociale, et en matière
société de favoriser la présence d’Administrateurs indépendants
de gouvernance et de s’assurer de la prise en compte des sujets
au sein de ces Comités.
relevant de la RSE dans la stratégie du groupe et dans sa mise
en œuvre. Le secrétariat de l’ensemble des Comités est assuré par Yves
Marque en sa qualité de Secrétaire du Conseil.
En 2024, l'assiduité moyenne des Administrateurs aux réunions de
l'ensemble des Comités est de 96%.


Synthèse de la composition des Comités


Comité des Rémunérations Comité des Investissements Comité RSE
Comité d’Audit et Cessions
et des Nominations

4 membres 3 réunions 3 membres 2 réunions 6 membres 3 réunions 5 membres 2 réunions
i i i i




75% de membres indépendants 67% de membres indépendants 17% de membres indépendants 80% de membres indépendants
92% de taux d’assiduité 100% de taux d’assiduité 94% de taux d’assiduité 100% de taux d’assiduité

Christian Delaire *, Président Catherine Soubie *, Présidente Olivier Piani *, Président Alix d’Ocagne *, Présidente
Romolo Bardin Jérôme Grivet Romolo Bardin Jean-Luc Biamonti
Sylvie Ouziel * Olivier Piani * Jean-Luc Biamonti Christian Delaire *
Catherine Soubie * Jérôme Grivet Patricia Savin *
Jean-Luc Biamonti (invité) Catherine Jean-Louis Daniela Schwarzer *
Olivier Le Borgne
Jean-Luc Biamonti (invité)




* Membres indépendants



Sous réserve de l’approbation par l’Assemblée générale mixte du renouveler Jérôme Grivet en qualité de membre du Comité des
17 avril 2025 du renouvellement du mandat d’Administrateur de Rémunérations et des Nominations et du Comité des
la société Predica, représentée par Jérôme Grivet, et de la Investissements et Cessions, et de faire évoluer à court terme la
nomination de Micaela Le Divelec en qualité d’Administratrice composition du Comité d’Audit avec le remplacement de Sylvie
indépendante, le Conseil d’Administration, sur proposition du Ouziel par Micaela Le Divelec.
Comité des Rémunérations et des Nominations, envisage de




558 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Assemblée générale et gouvernement d'entreprise
Rapport du Conseil d’Administration sur le gouvernement d’entreprise




Articulation entre les missions des Comités
La transversalité de la RSE, par la pluralité des domaines qu’elle recouvre, nécessite des interactions entre le Comité RSE et les autres
Comités, indispensables à la prise des décisions du Conseil d’Administration, lequel en sa qualité de garant de la stratégie RSE,
détermine sur recommandations du Comité RSE, les orientations stratégiques pluriannuelles en matière de responsabilité sociale et
environnementale, tout particulièrement s’agissant du climat.
Ainsi, les Comités spécialisés sont impliqués dans la détermination et le suivi de la stratégie RSE, chacun sur les sujets relevant de leur
domaine d’expertise, tout en veillant à assurer la coordination de leurs activités respectives afin de garantir une approche transversale
des sujets RSE. Il a ainsi été décidé d’organiser une session de travail commune entre le Comité RSE et le Comité d’Audit, notamment
pour s’assurer de la qualité du reporting extraટfinancier de la société. La première aura lieu en septembre 2025.
Ces Comités se coordonnent sur les sujets étudiés au cours de l'exercice et rendent compte au Conseil d'Administration pour proposer
leurs recommandations en la matière.




CONSEIL D’ADMINISTRATION




Comité RSE CRN Comité d’Audit CIC


Validation et suivi de Propositions relatives Examen des opportunités Prise en considération
l’implémentation de la à la rémunération des et des risques (y compris des enjeux sociaux et
stratégie RSE du Groupe dirigeants mandataires RSE et climatique) environnementaux lors
(en cohérence avec sociaux exécutifs en s’assurant que de l’examen de projets
la Raison d’Etre et Qualification de les enjeux RSE et d’investissements
les attentes des parties l’indépendance climatiques sont (acquisitions &
prenantes), et soutien des Administrateurs intégrés et traités dans (re)développements)
aux autres comités Evaluation du la cartographie des et de cessions
sur les sujets RSE fonctionnement risques et le dispositif
Examen et suivi de du Conseil de gestion des risques
l’analyse de double Politique de diversité associé
matérialité au sein du Conseil Garant de la fiabilité
Examen de tout projet des processus
de résolution climatique d’élaboration
soumis au vote de de l’information
l’Assemblée générale et du reporting CSRD
Politique de mixité Examen des
au sein des instances propositions de
dirigeantes et nomination/
en matière d’égalité renouvellement des
professionnelle auditeurs de durabilité
et salariale Corruption et trafic
d’influence

5
Proposition de critères RSE pertinents dans Risques RSE et climatiques
la composante variable de la rémunération et dispositif de leur maitrise :
des dirigeants mandataires sociaux conseil du Comité d’Audit
exécutifs, dont au moins un critère en lien
avec les objectifs climatiques + veille sur
les sujets de gouvernance visés par
les agences de notation extra-financière




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 559
5 Assemblée générale et gouvernement d'entreprise
Rapport du Conseil d’Administration sur le gouvernement d’entreprise




5.3.3.1 Le Comité d'Audit
Ses missions, sa composition et son organisation sont régies par 5.3.3.1.2 Fonctionnement
les articles L. 821ટ67 et suivants du Code de commerce. Le Le Comité d'Audit se réunit à l’initiative de son Président ou à la
Règlement Intérieur de la société est par ailleurs conforme aux demande du Président du Conseil. Il se réunit au moins deux fois
dispositions sur le Comité d'Audit prévues par les articles par an pour examiner les comptes semestriels et annuels, et, en
précités. principe, avant les réunions du Conseil dont l’ordre du jour
comporte la prise d’une décision entrant dans le domaine
d’attribution assigné au Comité d'Audit par le Conseil.
Comité d’Audit
Le Président du Comité d'Audit fixe l’ordre du jour des réunions
du Comité d'Audit ; il dirige les débats et organise le vote des
4 membres 3 réunions délibérations soumises au Comité.
i
La convocation des membres du Comité d'Audit est faite par
tout moyen écrit au moins cinq jours à l’avance (sauf cas
d’urgence manifeste) et le dossier du Comité est transmis avec
un délai minimum de deux jours avant la réunion de ce dernier.
75% de membres indépendants Le délai d’examen des comptes par le Comité d'Audit est en
92% de taux d’assiduité moyenne de trois à quatre jours avant l’examen mené par le
Conseil.
Christian Delaire *, Président
Romolo Bardin La présence de la moitié au moins des membres du Comité
Sylvie Ouziel * d'Audit est nécessaire pour la validité des réunions auxquelles
Catherine Soubie * participent également le Directeur Financier et la Directrice de
la Comptabilité, ainsi que la Directrice Risques, Conformité, Audit
et Contrôle Internes, étant précisé qu’il est tenu compte des
Jean-Luc Biamonti (invité) membres représentés pour le calcul du quorum.
Les avis du Comité d'Audit sont adoptés à la majorité simple des
membres présents ou représentés et le Comité rend compte de
ses travaux à la plus prochaine réunion du Conseil
* Membres indépendants
d’Administration.
5.3.3.1.1 Composition
5.3.3.1.3 Missions
À la suite du renouvellement de son mandat d’Administratrice
Le Conseil d’Administration a procédé le 21 novembre 2024 à une
par l'Assemblée générale mixte du 17 avril 2024, le Conseil
revue des missions du Comité d’Audit afin d’y intégrer celles
d’Administration a renouvelé Catherine Soubie en qualité de
relevant des obligations relatives à la publication d’informations
membre du Comité d'Audit.
en matière de durabilité.
La composition du Comité d'Audit a été maintenue à quatre
Aux termes de l’article 24 du Règlement Intérieur, le Comité
membres sur l'exercice 2024, et compte parmi eux un membre de
d'Audit doit assurer le suivi des questions relatives à l’élaboration
nationalité italienne.
et au contrôle de l’information comptable et financière et de
Les Administrateurs indépendants représentent 75% des l’information en matière de durabilité. Il est chargé plus
membres : Christian Delaire, Sylvie Ouziel et Catherine Soubie. particulièrement :
La Présidence du Comité d'Audit est assurée par un ● d’assurer le suivi du processus d’élaboration de l’information
Administrateur indépendant. financière et de l’information en matière de durabilité, ainsi
que du processus mis en œuvre pour déterminer les
Les membres du Comité d'Audit disposent tous d’une informations à publier conformément aux normes pour la
compétence comptable ou financière, appréciée au regard de communication d'informations en matière de durabilité, et le
leur formation et de leur expérience professionnelle mentionnées cas échéant de formuler des recommandations pour en
dans leurs parcours professionnels. Christian Delaire, Président garantir l’intégrité
du Comité d’Audit, a construit sa carrière autour de la finance et
l’immobilier. Romolo Bardin dispose d’une expertise de haut ● d’examiner les méthodes comptables et les modalités
niveau en termes de gestion et de finance. Sylvie Ouziel a acquis d’évaluation des actifs du groupe Covivio
une compétence financière à travers ses différentes fonctions de
● d’examiner les projets de comptes sociaux et consolidés,
leadership, qui lui ont apporté une connaissance du
préparés par la société, avant leur présentation au Conseil
fonctionnement de grands groupes mondiaux. Le parcours
diversifié et pluridisciplinaire de Catherine Soubie lui apporte une ● de préparer les décisions du Conseil en matière de suivi de
forte expertise financière et bancaire. l’audit interne
De plus, JeanટLuc Biamonti, en sa qualité de Président du ● d’assurer le suivi de l’efficacité des systèmes de contrôle
Conseil d’Administration depuis le 21 juillet 2022, participe, sans interne et de gestion des risques ainsi que de l’audit interne
voix délibérative, à l’ensemble des séances du Comité d'Audit. concernant les procédures relatives à l’élaboration et au
traitement de l’information comptable et financière et de
Le Comité d'Audit ne comprend aucun dirigeant mandataire
l’information en matière de durabilité ; à ce titre, il examine les
social exécutif.
éléments du rapport de gestion du Conseil d’Administration
relatifs au dispositif de contrôle interne et de gestion des
risques et formule le cas échéant des observations, et donne
son avis sur l’organisation du service de l’audit interne et du
contrôle des risques




560 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Assemblée générale et gouvernement d'entreprise
Rapport du Conseil d’Administration sur le gouvernement d’entreprise




● d’assurer le suivi du contrôle légal des comptes annuels et des ● d’approuver préalablement à leur conclusion les services
comptes consolidés par les Commissaires aux comptes ainsi mentionnés à l’article L. 821ટ30 du Code de commerce fournis
que le suivi du contrôle légal de la certification des par les commissaires aux comptes et les auditeurs de
informations en matière de durabilité par les auditeurs de durabilité à la société, et
durabilité (1), et de tenir compte des constatations et
● d’examiner le rapport complémentaire des Commissaires aux
conclusions de la Haute autorité de l’audit consécutives aux
comptes établi conformément aux dispositions de
contrôles réalisés en application de la règlementation
l’article 11 du règlement 537/2014.
● de s’assurer de l’indépendance des Commissaires aux
Le Comité d’Audit rend compte régulièrement au Conseil
comptes et des auditeurs de durabilité pour l’exercice de leurs
d’Administration :
missions
● de l'exercice de ses missions ;
● d’examiner les conventions conclues entre la société et les
personnes détenant une participation directe ou indirecte ● des résultats de la mission de certification des comptes, de la
dans la société mission de certification des informations en matière de
durabilité ainsi que de la manière dont ces missions ont
● d’examiner les propositions de nomination et de
contribué à l'intégrité de l'information financière et de
renouvellement des Commissaires aux comptes de la société
l'information en matière de durabilité ; et
et des auditeurs de durabilité et d’émettre une
recommandation sur les Commissaires aux comptes et sur les ● du rôle qu'il a joué dans ce processus.
auditeurs de durabilité dont la désignation et le
renouvellement de mandat sont proposés à l’Assemblée Il l'informe sans délai de toute difficulté rencontrée.
générale Le Comité d'Audit rend compte au Conseil de ses travaux,
● d’assurer le contrôle de la gestion et la vérification et la clarté exprime tout avis ou toute suggestion qui lui semblerait
des informations qui seront fournies aux actionnaires et au opportun et porte à sa connaissance les points qui nécessitent
marché une décision du Conseil. Dans le cadre de l’exercice de ses
missions, le Comité d'Audit peut examiner le périmètre des
● d’examiner les communiqués relatifs aux résultats financiers sociétés consolidées et, le cas échéant, les raisons pour
lesquelles des sociétés n’y seraient pas incluses. Il peut recourir à
● d’examiner les risques et les engagements horsટbilan
des experts extérieurs en tant que de besoin en veillant à
significatifs
l’objectivité du conseil concerné. Toutefois, le Comité d’Audit n’a
● de manière générale, de s’assurer de l’établissement et de la pas jugé nécessaire d’y recourir en 2024.
communication de toute information requise par la législation
en vigueur en matière de RSE


5.3.3.1.4 Travaux du Comité d'Audit en 2024
Le Comité d'Audit s’est réuni à trois reprises, avec un taux d'assiduité moyen des membres de 92%.

Dates Taux d'assiduité
13 février 2024 75%
16 juillet 2024 100%
26 septembre 2024 100%


Nombre de réunions 1 2 3 Taux d'assiduité
5
Christian Delaire Nombre totall de séances
100%
(Président) Présence en séance

Romolo Bardin 100%


Sylvie Ouziel 100%


Catherine Soubie 67%


Jean-Luc Biamonti
(invité) 100%




Au cours de ces réunions, les membres du Comité d'Audit ont Plusieurs réunions particulières ont également été tenues entre
entendu les Commissaires aux comptes, ainsi que le Directeur les Commissaires aux comptes et ces mêmes Directeurs, hors la
Financier et la Directrice Risques, Conformité, Audit et Contrôle présence de la Direction Générale.
Internes, qui assistent à toutes les réunions.




(1) En application des dispositions des articles L. 232ટ6ટ3 III et L. 233ટ28ટ4 III du Code de commerce, la certification des informations en matière de
durabilité est assurée par un Commissaire aux comptes ou par un organisme tiers indépendant (OTI).

COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 561
5 Assemblée générale et gouvernement d'entreprise
Rapport du Conseil d’Administration sur le gouvernement d’entreprise




L’examen des comptes par le Comité d'Audit a été accompagné d’une présentation des Commissaires aux comptes soulignant les
points essentiels au sujet non seulement des résultats, mais aussi des options comptables retenues, ainsi que d’une présentation de la
Directrice Risques, Conformité, Audit et Contrôle Internes décrivant l’exposition aux risques, y compris ceux de natures sociale et
environnementale, et les engagements horsટbilan significatifs de l’entreprise. Le Comité d'Audit travaille en interaction avec la Direction
Financière ainsi que la Directrice Risques, Conformité, Audit et Contrôle Internes, avec lesquels il échange notamment sur la perception
opérationnelle des risques et sur leur évolution.
Au cours de ces séances, le Comité d'Audit a notamment examiné les thèmes suivants. Le Président du Comité d'Audit a rendu compte
au Conseil d’Administration des travaux du Comité et de ses recommandations.

Séance du ● Examen des évènements marquants de l’exercice 2023 et des indicateurs financiers au 31 décembre 2023
13 février 2024 ● Point sur les expertises immobilières
● Synthèse de la rotation du patrimoine en 2023
● Suivi du pipeline de développement et du montant des fonds propres engagés à risque
● Point sur l’endettement et les covenants
● Examen des comptes sociaux et consolidés de l’exercice clos le 31 décembre 2023
● Présentation par les Commissaires aux comptes de leurs travaux sur la valorisation du patrimoine et sur les
comptes annuels
● Examen du projet de communiqué sur les résultats financiers
● Point sur la réforme fiscale « Pilier 2 »
● Point sur l’entrée en vigueur de la CSRD et proposition de nomination de la société Ernst & Young et Autres en
qualité de Commissaire aux comptes en charge de la certification des informations en matière de durabilité
● Présentation des honoraires relatifs aux services autres que la certification des comptes (SACC)
Séance du ● Examen des évènements marquants du 1er semestre 2024 et des indicateurs financiers au 30 juin 2024
16 juillet 2024 ● Point sur les expertises immobilières
● Synthèse de la rotation du patrimoine du 1er semestre 2024
● Suivi du pipeline de développement et du montant des fonds propres engagés à risque
● Point sur l’endettement et les covenants
● Examen des comptes consolidés au 30 juin 2024
● Présentation par les Commissaires aux comptes de leurs travaux sur la valorisation du patrimoine et sur les
comptes semestriels
● Examen du projet de communiqué sur les résultats financiers
● Point sur les contrôles fiscaux
● Point sur la réforme fiscale « Pilier 2 »
● Examen des engagements hors bilan
Séance du ● Point sur l’organisation et l’activité de la Direction Risques, Conformité, Audit et Contrôle Internes et des principaux
26 septembre enjeux en matière d’audit et de contrôle internes
2024 ● Revue des outils de contrôle interne et des dispositifs en place au sein du groupe
● Focus sur la base incidents et les incidents majeurs
● Point sur la gestion des assurances
● Revue du dispositif de gestion des risques incluant la nouvelle cartographie des risques, la priorisation des risques
(y compris RSE) et les plans d’actions associés
● Suivi de l’avancement du plan d’audit 2024
● Approbation du plan d’audit 2025
● Point sur la fiscalité
● Approbation de la répartition des missions proposée entre les organes de gouvernance dans le cadre de la CSRD,
de la matrice de double matérialité et du dispositif d’élaboration et de contrôle de l’information extraટfinancière
● Examen de la proposition de renouvellement du mandat de la société Ernst & Young et Autres en qualité de
Commissaire aux comptes titulaire

Au cours de la séance du 26 septembre 2024, une réunion s’est tenue entre les Commissaires aux comptes et les membres du Comité
d'Audit, en l’absence du management de la société. À cette occasion, les Commissaires aux comptes se sont félicités du bon niveau
de contrôle des activités et ont confirmé que la communication avec les équipes de Covivio est fluide. Leurs points d’attention portent
sur le renforcement en hôtellerie, ainsi que la finalisation de l’implémentation de SAP.




562 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Assemblée générale et gouvernement d'entreprise
Rapport du Conseil d’Administration sur le gouvernement d’entreprise




5.3.3.2 Le Comité des Rémunérations et des Nominations
Le Comité des Rémunérations et des Nominations a pour rôle de 5.3.3.2.2 Fonctionnement
placer le Conseil d’Administration dans les meilleures conditions Le Comité des Rémunérations et des Nominations se réunit à
pour déterminer la politique de rémunération et l’ensemble des l’initiative de sa Présidente ou à la demande du Président du
rémunérations et avantages des mandataires sociaux. Par Conseil. Il se réunit au moins deux fois par an et en principe
ailleurs, il est aussi en charge notamment de faire des avant les réunions du Conseil dont l’ordre du jour comporte la
recommandations au Conseil sur la composition des instances prise d’une décision entrant dans le domaine d’attribution
dirigeantes, la nomination de nouveaux Administrateurs, le assigné au Comité des Rémunérations et des Nominations par le
renouvellement des mandats arrivant à échéance, et la Conseil.
succession des dirigeants mandataires sociaux.
La Présidente du Comité des Rémunérations et des Nominations,
ou, en son absence, le Président du Conseil, fixe l’ordre du jour
Comité des Rémunérations des réunions du Comité des Rémunérations et des Nominations.
et des Nominations Elle dirige les débats et organise le vote des délibérations
soumises au Comité des Rémunérations et des Nominations.
3 membres 2 réunions
La convocation des membres du Comité des Rémunérations et
i
des Nominations est faite par tout moyen écrit au moins cinq
jours à l'avance (sauf cas d’urgence manifeste) et le dossier du
Comité est transmis avec un délai minimum de deux jours avant
la réunion de ce dernier.
67% de membres indépendants La présence de la moitié au moins des membres du Comité des
100% de taux d’assiduité Rémunérations et des Nominations est nécessaire pour la
validité des réunions, étant précisé qu’il est tenu compte des
Catherine Soubie *, Présidente membres représentés pour le calcul du quorum.
Jérôme Grivet
Olivier Piani * Les avis du Comité des Rémunérations et des Nominations sont
adoptés à la majorité simple des membres présents ou
Jean-Luc Biamonti (invité) représentés et le Comité rend compte de ses travaux à la plus
prochaine réunion du Conseil d’Administration.

5.3.3.2.3 Missions
* Membres indépendants

Aux termes de l’article 20 du Règlement Intérieur, le Comité des
5.3.3.2.1 Composition Rémunérations et des Nominations est chargé de :
À la suite du renouvellement de son mandat d'Administratrice ● examiner toute candidature à la nomination à un poste du
par l'Assemblée générale mixte du 17 avril 2024, le Conseil Conseil ou à un mandat de Directeur Général, de Directeur
d'Administration a renouvelé Catherine Soubie en qualité de Général Délégué, rechercher ou apprécier les candidats
Présidente du Comité des Rémunérations et des Nominations. possibles, formuler sur ces candidatures un avis et/ou une
recommandation auprès du Conseil en tenant compte
La composition du Comité des Rémunérations et des
notamment de l’équilibre souhaitable de la composition du
Nominations a été maintenue à trois membres sur l’exercice
Conseil au vu de l’évolution de l’actionnariat de la société
2024. Les Administrateurs indépendants représentent 67% des
membres : Catherine Soubie et Olivier Piani. ● apprécier l’opportunité des renouvellements de mandats, au
regard notamment, s’agissant des Administrateurs, de leur
Le Comité des Rémunérations et des Nominations invite à ses
assiduité aux réunions de gouvernance et de leur contribution
réunions le Président du Conseil d’Administration.
effective aux travaux du Conseil et des Comités
Il ne comprend aucun dirigeant mandataire social exécutif. 5
● superviser l’établissement de plans de succession des
Toutefois, le Directeur Général est consulté par le Comité des
dirigeants mandataires sociaux
Rémunérations et des Nominations sur les sujets des nominations
et de succession. ● proposer la nomination ou le renouvellement du Président du
Comité d'Audit
La composition de ce Comité, présidé par une Administratrice
indépendante, ainsi que les échanges qui ont lieu entre cette ● proposer le montant de l’enveloppe globale et les modalités
Administratrice indépendante et les autres membres de répartition de la rémunération allouée à chaque membre
indépendants du Conseil d’Administration, assurent la bonne du Conseil qui sera soumis à l’approbation de l’Assemblée
représentation des intérêts des différents actionnaires de la générale
société. De plus, conformément aux dispositions du Code
AfepટMedef, le Président du Conseil d’Administration est associé ● formuler des propositions quant à la politique de
aux travaux du Comité s’agissant du plan de succession des rémunération de l’ensemble des mandataires sociaux (y
dirigeants mandataires sociaux. compris les membres du Conseil), et à la rémunération du
Président, du Directeur Général et des Directeurs Généraux
Compte tenu de l’absence d’Administrateurs représentant tant Délégués (montant des rémunérations fixes et définition des
les salariés que les salariés actionnaires (comme précisé au règles de fixation des rémunérations variables, en veillant à la
paragraphe 5.3.2.2.4.1 ciટdessus), le Comité des Rémunérations et cohérence de ces règles avec l’évaluation faite annuellement
des Nominations ne comprend aucun Administrateur salarié. des performances des mandataires sociaux et avec la
stratégie à moyen terme de l’entreprise et en contrôlant
l’application annuelle de ces règles)




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 563
5 Assemblée générale et gouvernement d'entreprise
Rapport du Conseil d’Administration sur le gouvernement d’entreprise




● émettre un avis préalable sur toute proposition de Le Comité s’attache de même à étudier les systèmes de retraite
rémunération exceptionnelle proposée par le Conseil en vue des dirigeants et des salariés de la société, la fiscalité attachée
de rémunérer l’un de ses membres qu’il aura chargé d’une aux différents modes de rémunération, ainsi que son évolution, et
mission ou d’un mandat conformément aux dispositions de la succession potentielle des différents mandataires sociaux. Il
l’article L. 225ટ46 du Code de commerce peut faire appel, en veillant à l’objectivité du conseil concerné, à
des consultants externes. Toutefois, le Comité des
● faire le cas échéant des propositions au Conseil quant aux
Rémunérations et des Nominations n’a pas jugé nécessaire d’y
programmes de stockટoptions, d’attribution gratuite d’actions,
recourir en 2024.
et aux règlements et à l’attribution de cellesટci
Au cours de ses travaux, le Comité des Rémunérations et des
● donner un avis au Conseil sur la qualification des membres du
Nominations travaille en étroite liaison avec le Secrétaire
Conseil au regard des critères d’indépendance mis en œuvre
Général, qui supervise notamment la Direction des Ressources
par la société
Humaines de la société. Il assiste, en tant qu’invité et Secrétaire,
● faire des recommandations relatives aux conditions aux séances du Comité.
financières de cessation des mandats sociaux.


5.3.3.2.4 Travaux du Comité des Rémunérations et des Nominations en 2024
Le Comité des Rémunérations et des Nominations s’est réuni à deux reprises, avec un taux d'assiduité moyen des membres de 100%.

Dates Taux d'assiduité
14 février 2024 100%
13 novembre 2024 100%



Nombre de réunions 1 2 Taux d'assiduité

Nombre totall de séances
Catherine Soubie
100%
(Présidente) Présence en séance


Jérôme Grivet 100%


Olivier Piani 100%


Jean-Luc Biamonti 100%
(invité)



Au cours de ces séances, le Comité des Rémunérations et des Nominations a notamment examiné les sujets suivants. La Présidente du
Comité des Rémunérations et des Nominations a rendu compte au Conseil d’Administration des travaux du Comité et de ses
recommandations.

Séance du ● Revue de la composition du Conseil d’Administration : proposition de renouvellement des mandats de Christophe
14 février 2024 Kullmann, Catherine Soubie et Patricia Savin arrivant à échéance en 2024
● Examen de l’indépendance des Administrateurs : proposition de réitérer l'indépendance des sept Administrateurs
indépendants en fonction
● Rémunération des dirigeants mandataires sociaux exécutifs : examen du montant du bonus 2023, de
l’intéressement long terme 2023, des critères d’attribution du bonus 2024, du montant versé au titre de
l’intéressement long terme 2020 au regard de l’atteinte des conditions de performance
● Proposition de plans d’attribution gratuite d’actions au bénéfice des mandataires sociaux du groupe
Séance du ● Revue de la composition du Conseil d’Administration : propositions de renouvellement du mandat de Predica
13 novembre 2024 arrivant à échéance en 2025 et de nomination de Micaela Le Divelec (en remplacement de Sylvie Ouziel au
regard de sa perte d'indépendance à l’échéance de son troisième mandat en avril 2025)
● Fixation des critères et des objectifs RSE des bonus et de l’intéressement long terme des dirigeants mandataires
sociaux exécutifs
● Proposition de plans d’attribution gratuite d’actions au bénéfice des salariés du groupe




564 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Assemblée générale et gouvernement d'entreprise
Rapport du Conseil d’Administration sur le gouvernement d’entreprise




5.3.3.3 Le Comité des Investissements et Cessions
Considérant que la revue de la stratégie est réalisée La convocation des membres du Comité des Investissements et
directement en Conseil d’Administration, notamment lors des Cessions est faite par tout moyen écrit au moins cinq jours à
séminaires stratégiques qui ont lieu tous les 2 ans, le Conseil l'avance (sauf cas d’urgence manifeste) et le dossier du Comité
d’Administration a décidé le 21 novembre 2024 de renommer le est transmis avec un délai minimum de deux jours avant la
Comité Stratégique et des Investissements en Comité des réunion de ce dernier.
Investissements et Cessions.
Tout Administrateur nonટmembre du Comité des Investissements
Le Comité des Investissements et Cessions a un rôle d’étude et et Cessions peut assister, sans voix délibérative, aux réunions du
de préparation des délibérations du Conseil d’Administration en Comité.
matière d’investissements et de cessions. Tous les
La présence de la moitié au moins des membres du Comité des
Administrateurs sont informés de ses réunions et de son ordre du
Investissements et Cessions est nécessaire pour la validité des
jour, et sont destinataires des dossiers qui sont adressés aux
réunions, étant précisé qu’il est tenu compte des membres
membres.
représentés pour le calcul du quorum.

Comité des Investissements Les avis et décisions du Comité des Investissements et Cessions
et Cessions sont adoptés à la majorité simple des membres présents ou
représentés et le Comité des Investissements et Cessions rend
compte de ses travaux à la plus prochaine réunion du Conseil
6 membres 3 réunions d’Administration. À cette occasion, un large compteટrendu des
i travaux est effectué au Conseil, afin que les Administrateurs
puissent, en toute connaissance de cause, se prononcer sur la
stratégie de la société, en s’appuyant sur le travail préparatoire
du Comité.

17% de membres indépendants 5.3.3.3.3 Missions
94% de taux d’assiduité Aux termes de l’article 16 du Règlement Intérieur, le Comité des
Investissements et Cessions est chargé, préalablement à
Olivier Piani *, Président toute décision du Conseil, d’examiner et d’émettre un avis sur les
Romolo Bardin opérations suivantes :
Jean-Luc Biamonti
Jérôme Grivet ● investissement réalisé directement par la société ou par
Catherine Jean-Louis l’intermédiaire d’une filiale consolidée par intégration globale
Olivier Le Borgne dès lors que le montant global de l’investissement, augmenté,
le cas échéant, de tous passifs attachés aux actifs concernés,
est supérieur à 100 000 000 € (part du groupe)
* Membres indépendants
● cession par la société ou par l’intermédiaire d’une filiale
consolidée par intégration globale, à l’exception des sociétés
5.3.3.3.1 Composition
dont les actions sont admises aux négociations sur un marché
À la suite de la désignation le 23 avril 2024 de Catherine réglementé et de leurs filiales, de toute branche d’activité,
JeanટLouis en qualité de représentante permanente d’ACM Vie toute participation dans toute société ou tout actif, dans
au Conseil d’Administration en remplacement de Stéphanie de chaque cas dès lors que le montant global du
Kerdrel, le Conseil d’Administration a nommé Catherine désinvestissement correspondant, augmenté, le cas échéant,
JeanટLouis en qualité de membre du Comité des Investissements de tous passifs attachés et transférés, est supérieur à
et Cessions. 100 000 000 € (à l’exception des opérations intraટgroupe).
La composition du Comité des Investissements et Cessions a été
maintenue à six membres sur l’exercice 2024. Présidé par Olivier
Par ailleurs, le Comité des Investissements et Cessions est 5
chargé, préalablement à toute décision du Directeur Général,
Piani, seul membre indépendant, le Comité comprend un d’examiner et d’autoriser les opérations suivantes :
membre de nationalité italienne et un membre de nationalité
monégasque. ● investissement réalisé directement par la société ou par
l’intermédiaire d’une filiale consolidée par intégration globale
Le Comité des Investissements et Cessions invite à ses réunions dès lors que le montant global de l’investissement, augmenté,
l’ensemble des Administrateurs qui sont libres d’y assister s’ils le le cas échéant, de tous passifs attachés aux actifs concernés,
souhaitent dans la mesure de leur disponibilité. est supérieur à 30 000 000 € (part du groupe)
5.3.3.3.2 Fonctionnement ● cession par la société ou par l’intermédiaire d’une filiale
Le Comité des Investissements et Cessions se réunit à l’initiative consolidée par intégration globale, à l’exception des sociétés
de son Président ou à la demande du Président du Conseil, et, dont les actions sont admises aux négociations sur un marché
en principe, avant les réunions du Conseil dont l’ordre du jour réglementé et de leurs filiales, de toute branche d’activité,
comporte la prise d’une décision entrant dans le domaine toute participation dans toute société ou tout actif, dans
d’attribution assigné au Comité des Investissements et Cessions chaque cas dès lors que le montant global du
par le Conseil. désinvestissement correspondant, augmenté, le cas échéant,
de tous passifs attachés et transférés, est supérieur à
Le Président du Comité des Investissements et Cessions ou, en 30 000 000 € (à l’exception des opérations intraટgroupe).
son absence, le Président du Conseil, fixe l’ordre du jour des
réunions du Comité. Il dirige les débats et organise le vote des
délibérations soumises au Comité des Investissements et
Cessions.




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 565
5 Assemblée générale et gouvernement d'entreprise
Rapport du Conseil d’Administration sur le gouvernement d’entreprise




Plus généralement, le Comité des Investissements et Cessions ● de réunir le cas échéant des experts afin d’examiner
est chargé notamment : l’opportunité des choix stratégiques envisagés, et
● d’examiner les projets majeurs à caractère stratégique de ● d’entretenir la réflexion du Conseil sur la stratégie.
développement via croissance externe ou de partenariat
Il peut recourir en tant que de besoin à des experts extérieurs,
● d’analyser, le cas échéant, les plans et prévisions du groupe en veillant à l’objectivité du conseil concerné. Le Comité des
Covivio à moyen terme Investissements et Cessions n’a pas jugé nécessaire d’y recourir
en 2024.


5.3.3.3.4 Travaux du Comité des Investissements et Cessions en 2024
Le Comité des Investissements et Cessions s’est réuni à trois reprises, avec un taux d’assiduité moyen des membres de 94%, étant
précisé que les réunions du Comité ont été suivies par un nombre important d’Administrateurs invités.
Le détail par réunion figure ciટdessous :

Dates Taux d'assiduité
15 février 2024 100%
19 juillet 2024 100%
22 octobre 2024 83%


Nombre de réunions 1 2 3 Taux d'assiduité


Olivier Piani Nombre totall de séances
100%
(Président)
Présence en séance

Romolo Bardin 100%


Jean-Luc Biamonti 100%


Jérôme Grivet 67%


Stéphanie de Kerdrel 100%
(jusqu'au 23 avril 2024)

Catherine Jean-Louis 100%
(depuis le 23 avril 2024)

Olivier Le Borgne 100%




Au cours de ces séances, le Comité des Investissements et Cessions a notamment examiné les sujets suivants. Le Président du Comité
des Investissements et Cessions a rendu compte au Conseil d’Administration des travaux du Comité et de ses recommandations et
décisions.

Séance du ● Suivi des décisions de gouvernance
15 février 2024 ● Présentation et émission d'une recommandation favorable au Conseil d'Administration sur l’opération de
renforcement de Covivio au capital de Covivio Hotels
Séance du ● Présentation et approbation d’un projet de redéveloppement
19 juillet 2024 ● Présentation du postટmortem d'une opération d'investissement
Séance du ● Suivi des décisions de gouvernance
22 octobre 2024 ● Présentation et approbation d’un projet d’investissement
● Présentation et émission d'une recommandation favorable au Conseil d'Administration sur un projet de
cession




566 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Assemblée générale et gouvernement d'entreprise
Rapport du Conseil d’Administration sur le gouvernement d’entreprise




5.3.3.4 Le Comité RSE
Créé le 21 juillet 2021, le Comité RSE a notamment pour missions La convocation des membres du Comité RSE est faite par tout
de valider la stratégie RSE du groupe et suivre son moyen écrit au moins cinq jours à l'avance (sauf cas d’urgence
implémentation en s’assurant de sa cohérence avec la Raison manifeste) et le dossier du Comité est transmis avec un délai
d’Etre dont Covivio s’est dotée et les attentes des parties minimum de deux jours avant la réunion de ce dernier.
prenantes. Il est amené à travailler en interaction avec le Comité
La présence de la moitié au moins des membres du Comité RSE
d’Audit sur les facteurs de risque RSE, et avec le Comité des
est nécessaire pour la validité des réunions, étant précisé qu’il
Rémunérations et des Nominations sur la détermination de
est tenu compte des membres représentés pour le calcul du
critères RSE pertinents, dont au moins un critère en lien avec les
quorum.
objectifs climatiques du groupe, dans le cadre de la
rémunération des dirigeants ainsi que sur d’éventuels sujets de Les avis du Comité RSE sont adoptés à la majorité simple des
gouvernance identifiés par les agences de notation membres présents ou représentés, et le Comité RSE rend compte
extraટfinancière. de ses travaux à la plus prochaine réunion du Conseil
d’Administration.
Comité RSE Dans le cadre de l’exercice de ses missions, le Comité RSE peut
demander communication de tout document qu’il juge utile à
l’accomplissement de sa mission. Il peut également, lorsqu’il
5 membres 2 réunions l’estime nécessaire, entendre les collaborateurs du groupe sur
i
des aspects RSE et toute personne qu’il jugera utile d’entendre
dans le cadre de sa mission, le cas échéant, hors la présence
des membres de la Direction Générale.

5.3.3.4.3 Missions
Le Conseil d’Administration a procédé le 21 novembre 2024 à une
80% de membres indépendants revue des missions du Comité RSE afin notamment d’y intégrer
100% de taux d’assiduité celles relevant des obligations relatives à la publication
d’informations en matière de durabilité et de supprimer le suivi
Alix d’Ocagne *, Présidente des engagements pris lorsque la société s’est dotée d’une
Jean-Luc Biamonti Raison d’Etre.
Christian Delaire *
Patricia Savin * Aux termes de l’article 28 du Règlement Intérieur, le Comité RSE
Daniela Schwarzer * est chargé des missions suivantes :
● examiner et valider les engagements et les orientations de la
politique du groupe en termes de responsabilité
environnementale, sociétale, sociale, et en matière de
* Membres indépendants
gouvernance (ciટaprès « RSE »)
5.3.3.4.1 Composition ● assurer leur cohérence avec la Raison d’Etre dont Covivio s’est
À la suite du renouvellement de son mandat d’Administratrice dotée et les attentes des parties prenantes
par l'Assemblée générale mixte du 17 avril 2024, le Conseil
● en suivre le déploiement
d’Administration a renouvelé Patricia Savin en qualité de
membre du Comité RSE. En conséquence du changement de ● plus généralement s’assurer de la prise en compte des sujets
représentante permanente d’ACM Vie au Conseil relevant de la RSE dans la stratégie du groupe et dans sa
d’Administration, Stéphanie de Kerdrel a démissionné le 23 avril mise en œuvre
2024 de son mandat de membre du Comité RSE.
La composition du Comité RSE a donc été réduite à cinq
● examiner et assurer le suivi de l’analyse de double matérialité 5
membres sur l’exercice 2024. ● le cas échéant, émettre des recommandations, en interaction
avec le Comité des Rémunérations et des Nominations, sur la
Les Administrateurs indépendants représentent 80% des détermination des critères RSE, dont au moins un critère en
membres : Alix d’Ocagne, Christian Delaire, Patricia Savin et lien avec les objectifs climatiques du Groupe, à prendre à
Daniela Schwarzer. compte dans la fixation des composantes de la partie
variable de la rémunération des dirigeants mandataires
Présidée par une Administratrice indépendante, le Comité RSE
sociaux exécutifs, et sur le suivi de leur atteinte
comprend un membre de nationalité monégasque et un
membre de nationalité allemande. ● le cas échéant, émettre des recommandations, en interaction
avec le Comité d’Audit, sur les risques en matière de RSE et les
5.3.3.4.2 Fonctionnement dispositifs de maîtrise de ces risques
Le Comité RSE se réunit à l’initiative de sa Présidente ou à la
demande du Président du Conseil. Il se réunit au moins deux fois ● examiner tout projet de résolution climatique soumis au vote
par an, et, en principe, avant les réunions du Conseil dont l’ordre de l’assemblée générale
du jour comporte la prise d’une décision entrant dans le ● examiner les politiques, référentiels et chartes du groupe sur
domaine d’attribution assigné au Comité RSE par le Conseil. les sujets RSE et s’assurer de leur efficacité
La Présidente du Comité RSE ou, en son absence le Président du ● apprécier et rendre compte de la performance et de l’impact
Conseil, fixe l’ordre du jour des réunions du Comité RSE. Elle dirige de l’activité RSE du groupe
les débats et organise le vote des délibérations soumises au
Comité RSE.




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 567
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● examiner et suivre les notations extraટfinancières (en ce des enjeux propres à son activité et à ses objectifs en
compris celles liées aux informations en matière de durabilité) proposant, dans la continuité, les évolutions nécessaires ou
obtenues par le groupe de la part des organismes de souhaitables.
notation extraટfinancière
Il peut recourir en tant que de besoin à des experts extérieurs,
● identifier et débattre des tendances émergentes, des en veillant à l’objectivité du conseil concerné. Le Comité RSE a
nouveaux enjeux et des meilleures pratiques en matière de eu recours en 2024 à un cabinet de conseil indépendant pour
RSE, et s’assurer que le groupe s’y prépare au mieux au réaliser une étude sur la biodiversité.
regard


5.3.3.4.4 Travaux du Comité RSE en 2024
Le Comité RSE s’est réuni à deux reprises, avec un taux d’assiduité moyen des membres de 100%.

Dates Taux d'assiduité
23 avril 2024 100%
22 octobre 2024 100%

Nombre de réunions 1 2 Taux d'assiduité


Alix d'Ocagne Nombre totall de séances
100%
(Présidente) Présence en séance

Jean-Luc Biamonti 100%


Christian Delaire 100%


Patricia Savin 100%


Daniela Schwarzer 100%




Au cours de ces séances, le Comité RSE a notamment examiné les sujets suivants. La Présidente du Comité RSE a rendu compte au
Conseil d’Administration des travaux du Comité et de ses recommandations.

Séance du ● Point d’avancement du programme pluriannuel de travail du Comité
23 avril 2024 ● Revue des principaux indicateurs environnementaux
● Suivi des capex verts
● Analyse des résultats 2023 en matière de taxonomie
● Présentation des résultats de l’analyse menée par un cabinet de conseil indépendant sur la thématique de la
biodiversité
● Suivi de l’état d’avancement des travaux relatifs à la mise en oeuvre de la directive CSRD
Séance du ● Point d’avancement du programme pluriannuel de travail du Comité
22 octobre 2024 ● Examen et validation de la stratégie biodiversité et fixation de son plan d’actions
● Suivi des capex verts
● Approbation du choix du prestataire pour les futures réalisations du baromètre engagement
● Revue de la politique en matière d'égalité professionnelle et salariale
● Suivi des travaux de la Fondation Covivio
● Suivi de l’avancement du déploiement de la politique achats responsables
● Arrêté des critères ESG de la rémunération variable des dirigeants mandataires sociaux exécutifs, qui seront
proposés au Comité des Rémunérations et des Nominations
● Suivi des notations extraટfinancières
● Suivi de l’avancement du plan d’actions relatif à la CSRD et de la gouvernance associée
● Débat sur l’identification des points à l’ordre du jour des prochaines séances du Comité et du prochain
séminaire stratégique qui se tiendra à Berlin en juin 2025




568 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Assemblée générale et gouvernement d'entreprise
Rapport du Conseil d’Administration sur le gouvernement d’entreprise




5.3.4 Rémunérations des mandataires sociaux
5.3.4.1 Politique de rémunération des La politique de rémunération applicable au Président du Conseil
d’Administration ne prévoit pas la possibilité de déroger à son
mandataires sociaux soumise à
application en cas de survenance de circonstances
l’approbation de l’Assemblée générale exceptionnelles.
des actionnaires du 17 avril 2025
Il est rappelé, en application des dispositions de l’article
(Say on Pay exટante) R. 22ટ10ટ14 du Code de commerce, que le Président du Conseil
Dans le cadre du vote exટante prévu à l’article L. 22ટ10ટ8 du d’Administration est désigné par le Conseil parmi ses membres,
Code de commerce, la politique de rémunération applicable au pour une durée qui ne peut excéder celle de son mandat
Président du Conseil d’Administration, au Directeur Général, d’Administrateur fixée à quatre ans et prenant fin à l’issue de la
au Directeur Général Délégué ainsi qu’aux Administrateurs, fait réunion de l’Assemblée générale ordinaire ayant statué sur les
l’objet de projets de résolutions (9e, 10e, 11e et 12e résolutions) comptes de l’exercice écoulé et tenue dans l’année au cours de
soumis à l’approbation de l’Assemblée générale mixte du 17 avril laquelle expire son mandat. Le Président est rééligible selon les
2025. Cette politique sera soumise au vote de l’Assemblée mêmes modalités, étant précisé qu’au titre de son mandat
générale, dans les conditions prévues par l’article L.225ટ98 du d’Administrateur, il peut être révoqué à tout moment par
Code de commerce, chaque année et lors de chaque l’Assemblée générale, sans indemnité ni préavis.
modification importante dans la politique de rémunération.
5.3.4.1.1.2 Processus de décision pour la détermination,
5.3.4.1.1 Politique de rémunération applicable la révision et la mise en œuvre de la rémunération
au Président du Conseil d’Administration du Président du Conseil d’Administration
(9e résolution) En application des dispositions de l’article 18 des statuts, le
5.3.4.1.1.1 Composition de la rémunération du Président Conseil d’Administration détermine le montant, les modalités de
du Conseil d’Administration calcul et le paiement de la rémunération du Président, étant
précisé qu’en application de l’article 20 du Règlement Intérieur
La rémunération du Président du Conseil d’Administration de
du Conseil, le Comité des Rémunérations et des Nominations
Covivio est uniquement composée d’une partie fixe (à titre
formule au Conseil des propositions quant à la rémunération du
illustratif, actuellement de 200 K€), incluant, le cas échéant, un
Président.
avantage en nature constitué d'une voiture de fonction. Elle n’est
pas assortie de partie variable, de prime de performance, ou de La rémunération du Président du Conseil d’Administration de
rémunération versée en actions de la société. Cette Covivio est fixée par le Conseil pour la durée de son mandat de
rémunération ne fait normalement pas l’objet de revalorisation quatre ans.
en cours de mandat.
À titre indicatif, sa rémunération a été fixée à 200 K€ par le
Le Conseil s’assure qu’elle est en ligne avec les rémunérations Conseil d’Administration le 21 juillet 2022, à l’occasion de la
des Présidents non exécutifs du SBF 120 et qu’elle respecte nomination de JeanટLuc Biamonti comme Président du Conseil
l’intérêt social de la société. Il se réserve la possibilité de la faire d’Administration, sur la base d’un benchmark des sociétés du
évoluer à l’occasion d’un nouveau mandat, en justifiant des SBF 120 et de sociétés du même secteur d’activité.
raisons de son choix.
En application de l’article L. 22ટ10ટ8 du Code de commerce, les
Le Président du Conseil d’Administration peut également éléments de cette politique de rémunération applicable au
bénéficier du même régime de santé et de prévoyance que les Président du Conseil d’Administration, qui seront soumis à
salariés du groupe en France. l’approbation de l’Assemblée générale mixte du 17 avril 2025, ont
été approuvés par le Conseil d’Administration qui s’est tenu le 19
Il ne reçoit aucune autre rémunération allouée par la société ou
février 2025, étant précisé que cette politique de rémunération
ses filiales au titre de l’exercice de mandats.
n’a pas fait l’objet de modifications depuis le 21 juillet 2022.
Le Président du Conseil d’Administration ne dispose pas de
contrat de travail et ne bénéficie :
Par ailleurs, il est précisé, en application de l’article R. 22ટ10ટ14 du 5
Code de commerce, que :
● d’aucun élément de rémunération, indemnité ou avantage
● le processus de décision mis en place au sein de la société
dus ou susceptibles d’être dus à raison de la cessation ou
impliquant un double niveau d’approbation, après avis
d’un changement de fonctions, ou postérieurement à cellesટci,
préalable du Comité des Rémunérations et des Nominations,
ou droits conditionnels octroyés au titre d’engagements de
par le Conseil d’Administration et l’Assemblée générale,
retraite
permet d’éviter les conflits d’intérêts
● d’aucun engagement ou droit conditionnel
● compte tenu de la structure de la rémunération du Président
● d’aucun engagement relatif à l’octroi d’une indemnité de du Conseil d’Administration, la prise en compte des conditions
nonટconcurrence. de rémunération et d’emploi des salariés de la société n’est
pas applicable.




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 569
5 Assemblée générale et gouvernement d'entreprise
Rapport du Conseil d’Administration sur le gouvernement d’entreprise




5.3.4.1.2 Politique de rémunération applicable au Enfin, un système de « coupeટcircuit » prévoit de ne verser aucun
Directeur Général et à tout Directeur Général bonus dans l’hypothèse d’une dégradation significative d’un ou
Délégué (10e et 11e résolutions) plusieurs indicateurs de performance de la société au cours de
l’exercice.
5.3.4.1.2.1 Composition de la rémunération du Directeur
Général et de tout Directeur Général Délégué 5.3.4.1.2.1.3 Prime exceptionnelle
La rémunération du Directeur Général et de tout Directeur Le système de part variable exposé ciટdessus exclut a priori le
Général Délégué est et serait composée des seuls éléments versement de toute prime exceptionnelle. Le Conseil
suivants, qui respectent l’intérêt social et contribuent à la bonne d’Administration n’a ainsi versé aucune prime exceptionnelle aux
mise en œuvre de la stratégie de la société. dirigeants mandataires sociaux exécutifs depuis le début de
leurs mandats.
5.3.4.1.2.1.1 Partie fixe
Le Comité des Rémunérations et des Nominations et le Conseil Un éventuel versement de prime exceptionnelle ne pourrait être
s’assurent régulièrement, au moyen de benchmarks réalisés sur la décidé par le Conseil que dans l’hypothèse d’une situation
rémunération des dirigeants d'entreprises du SBF 80 et ceux des exceptionnelle :
entreprises d’une capitalisation boursière équivalente à celle de ● ne rentrant pas dans le cadre des objectifs annuels
Covivio, complétés par des études sectorielles françaises et stratégiques et opérationnels déterminés en début d’année
européennes, que le montant de la rémunération fixe des
dirigeants mandataires sociaux exécutifs se situe correctement ● non prévisible au moment de la détermination des critères de
dans le marché. Ainsi, à titre illustratif, sur la période 2023ટ2026, la part variable annuelle
la rémunération fixe du Directeur Général a été fixée à 800 K€, et
● structurante pour la société en termes de taille, de périmètre
celle du Directeur Général Délégué à 460 K€.
ou de stratégie.
Par principe, le Conseil s’attache à ne revoir cette rémunération
En tout état de cause, cette prime exceptionnelle serait
qu’à échéances régulières et espacées, en lien avec des
plafonnée à 50% du bonus cible du Directeur Général et du (ou
évolutions éventuelles de responsabilités, ou des événements
des) Directeur(s) Général(aux) Délégué(s).
affectant l’entreprise, et, plus généralement, au moment du
renouvellement du mandat, le cas échéant. 5.3.4.1.2.1.4 Intéressement Long Terme (ILT)
5.3.4.1.2.1.2 Partie variable Les principes retenus pour l’attribution au Directeur Général et
au(x) Directeur(s) Général(aux) Délégué(s) des actions de
S’agissant de la partie variable de la rémunération (bonus
performance sont les suivants :
annuel), le Comité des Rémunérations et des Nominations évalue
les dirigeants mandataires sociaux exécutifs sur la base ● l’attribution d’actions, troisième composante de la
d’objectifs clairs, précis, chiffrables et opérationnels. Ces rémunération, constitue un intéressement long terme, en
objectifs sont arrêtés chaque année, en février, par le Conseil complément du salaire fixe et de la part variable
d’Administration, sur la base des propositions du Comité des
Rémunérations et des Nominations. Ils sont déterminés en ● l’ILT au titre de l’année N est attribué après l’arrêté des
fonction du plan stratégique, du budget approuvé par le Conseil comptes, au début de l’année N + 1
pour l’année en cours et des enjeux du moment de la société, ● ce décalage, proposé par le Comité des Rémunérations et
contribuant ainsi à la stratégie et à la pérennité de la société. des Nominations, permet de conditionner l’attribution des
À titre illustratif, pour 2024, les critères sont composés comme actions à l’obtention de résultats opérationnels et l’atteinte
suit : d’objectifs individuels, et de constater les performances au vu
notamment de l’arrêté des comptes de l’exercice N
● 30% : objectif d’atteinte du niveau de résultat opérationnel
(Epra Earnings) communiqué au marché ● le Comité des Rémunérations et des Nominations, en figeant
cette période d’attribution annuelle des actions, éloigne tout
● 20% : objectif lié au niveau de l’ANR NTA effet d’aubaine lié à la volatilité éventuelle du cours de
l’action.
● 30% : objectifs opérationnels liés à l’exécution du budget : par
exemple, cessions, investissements, projets de Cet intéressement long terme vise, pour les attributaires de ces
développement, financements, commercialisations actions, les objectifs suivants :
● 20% : objectifs RSE et stratégiques. ● fidéliser : les actions ne sont définitivement attribuées qu’au
terme de la période d’acquisition (de trois ans en règle
Les bonus cible du Directeur Général et du Directeur Général
générale), à condition d’être toujours présent dans la société
Délégué équivalent à 100% de leur rémunération fixe annuelle.
● motiver et impliquer : la valorisation des actions à long terme
Dans un souci de différenciation, de motivation et d’incitation à
repose sur les performances de la société dans son secteur
la surperformance, un upside pouvant atteindre 50% du bonus
d’activité, qui se reflètent dans son cours de bourse
cible est prévu en cas de dépassement des objectifs fixés en
début d’année. Dans un souci d’alignement avec les intérêts des ● aligner les intérêts des dirigeants mandataires sociaux
actionnaires et de rétention des dirigeants, l’éventuelle partie exécutifs avec ceux des actionnaires : les actions ne sont
upside du bonus n’est pas versée en numéraire mais fait l’objet définitivement attribuées qu’en cas de réalisation de critères
d’une attribution d’actions gratuites. La livraison de ces actions de performance
est soumise à une condition de présence au sein de la société
trois ans après l’attribution. ● enfin, permettre aux dirigeants mandataires sociaux exécutifs
de constituer une épargne retraite, en l’absence de système
de retraite surcomplémentaire dans la société.




570 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Assemblée générale et gouvernement d'entreprise
Rapport du Conseil d’Administration sur le gouvernement d’entreprise




En 2024, l’ILT cible représente 40% de la rémunération globale du 30% : Critères RSE : ces critères sont décidés par le Comité des
Directeur Général et 1/3 de la rémunération globale du Directeur Rémunérations et des Nominations, sur proposition du Comité
Général Délégué. Par principe, le Conseil s’attache à ne revoir RSE. Un de ces critères, comptant pour au moins 15%, est lié aux
ces proportions qu’à échéances régulières et espacées, en lien objectifs environnementaux de Covivio, contribuant à la lutte
avec des évolutions éventuelles de responsabilités, ou des contre le réchauffement climatique.
événements affectant l’entreprise, et, plus généralement, au
moment du renouvellement du mandat, le cas échéant. Ces A titre d’exemple, les critères RSE retenus sur les derniers
montants cibles constituent de fait également des plafonds. exercices sont :

100% des actions attribuées sont soumises à une condition de 15% = Objectif de réduction des émissions carbone
présence et à des conditions de performance, analysées Pour l’ILT 2022, 100% du nombre cible d’actions seront livrés si la
chacune sur la période de trois ans d’attribution des actions, part du patrimoine Covivio certifié environnemental atteint 100%
étant entendu que le nombre d’actions définitivement attribuées en 2025. Seulement 50% du nombre d’actions cible seront livrés si
ne pourra pas dépasser le nombre cible établi au moment de le patrimoine de Covivio n’est certifié qu’à 95% et aucune action
l’attribution. ne sera livrée si le patrimoine de Covivio n’est certifié qu’à 90%.
Le Conseil s’attache à la fois à conserver les mêmes conditions Entre les bornes indiquées, un calcul linéaire est prévu. Pour
de performance sur plusieurs exercices, mais aussi à les faire mémoire, à fin 2022, le taux de verdissement était de 90,7%.
évoluer en fonction des retours des actionnaires exprimés à Pour l’ILT 2023, 100% du nombre d’actions seront livrés si Covivio
l’occasion de leur vote en Assemblée générale, et en fonction de atteint en 2026 son objectif de réduction des émissions de
l’évolution des priorités stratégiques et RSE de la société. carbone, à 52,8 kgeqCO2/m²/an. Seulement 50% du nombre
Ainsi, à titre illustratif, le Conseil d’Administration a fixé les d’actions cible seront livrés si l’intensité carbone atteint 55
conditions suivantes pour l'ILT 2022 attribué en 02/2023, l’ILT kgeqCO2/m²/an.
2023 attribué en 02/2024 et l’ILT 2024 attribué en 02/2025 : Pour l’ILT 2024, 100% du nombre d’actions seront livrés si Covivio
30% : Condition de performance boursière relative : atteint en 2027 son objectif de réduction des émissions de
carbone, à 51 kgeqCO2/m²/an. Seulement 50% du nombre
Performance boursière globale (TSR) relative de Covivio par d’actions cible seront livrés si l’intensité carbone atteint 53,2
rapport à l’indice EPRA « Eurozone », définie par l’évolution, sur la kgeqCO2/m²/an et aucune action ne sera livrée si l’intensité
période de référence de 3 ans, du cours de l’action, en prenant carbone dépasse 55,4 keqCO2/m²/an.
en compte tous dividendes ou acomptes sur dividendes bruts.
Pour mémoire, à fin 2022, les émissions s’élevaient à 57,4
Le nombre d’actions cible sera versé en cas de surperformance keqCO2/m²/an.
de 8 points par rapport à l’indice (pas de versement
complémentaire en cas de surperformance auટdelà de +8 pts). 15% = Autre(s) objectif(s) RSE : depuis quelques années, un
Une surperformance de +6 pts donnera lieu au versement de objectif lié à l’engagement des équipes alterne, une année sur
90% du nombre d’actions cible, une surperformance de +4 pts deux, avec un objectif lié à la féminisation des équipes. Le
donnera lieu au versement de 80% du nombre d’actions cible, Conseil d’Administration se réserve la possibilité de faire évoluer
une surperformance de +2 pts donnera lieu au versement de 70% ces critères en fonction des enjeux du moment.
du nombre d’actions cible. Une performance égale à l’indice Pour l’ILT 2022 et l’ILT 2024, 100% du nombre cible d’actions
donnera lieu à l’attribution de 60% du nombre cible d’actions.
seront livrés si l’engagement des équipes de Covivio est
Enfin, une sousટperformance de -10 pts annulera tout versement
supérieur de 10 pts au benchmark. Seulement 50% du nombre
d’actions. Entre les bornes indiquées, un calcul linéaire est prévu.
d’actions cible seront livrés si l’engagement des équipes n’est
20% : Condition de performance boursière absolue : supérieur au benchmark que de 5 pts. Aucune action ne sera
livrée si l’engagement de Covivio est inférieur au benchmark.
Performance boursière globale (TSR) absolue de Covivio, définie Entre les bornes indiquées, un calcul linéaire est prévu.
par l’évolution, sur la période de référence de 3 ans, du cours de
Pour l’ILT 2023, 100% du nombre cible d’actions seront livrés si le
l’action, en prenant en compte tous dividendes ou acomptes sur
dividendes bruts. score Covivio en matière de féminisation des équipes atteint 5
82/100. Aucune action ne sera livrée si le score Covivio est
Le nombre d’actions cible sera versé en cas d’un TSR supérieur inférieur à 70/100. Entre les bornes indiquées, un calcul linéaire
ou égal à 20% (pas de versement complémentaire en cas de est prévu.
surperformance auટdelà de 20%). Un TSR de 18% donnera lieu au
versement de 83,3% du nombre d’actions cible, un TSR de 16% Le score interne sur 100 pts, établi par le Conseil, est composé à
donnera lieu au versement de 66,7% du nombre d’actions cible, 30% du taux de féminisation du Comex (0 pt si taux = 0%, 30 pts
un TSR de 14% donnera lieu au versement de 50% du nombre si taux = 50%), à 30% du taux de féminisation des CODIR pays
d’actions cible, un TSR de 12% donnera lieu au versement de (même calcul), à 20% du taux de féminisation du management
33,3% du nombre d’actions cible. Enfin, un TSR < 10% annulera (même calcul), et à 20% du score Index égalité (note de 0 si
tout versement d’actions. Entre les bornes indiquées, un calcul index < 75, 5 si index compris entre 76 et 80, 10 si index compris
linéaire est prévu. entre 81 et 90, 15 si index compris entre 91 et 95, 20 si index > 95).
Pour mémoire, à fin 2022, le score était de 79/100.
20% : Condition de respect des guidances d’Epra Earnings
ajusté : Ces conditions de performance de l’ILT ont été revues en
profondeur par le Comité des Rémunérations et des
Si l’Epra Earnings ajusté de Covivio est supérieur de 3% à la Nominations, puis par le Conseil d’Administration, pour tenir
guidance communiquée au marché en début d'année (moyenne compte d’un taux d’opposition en hausse exprimé, lors de
sur les 3 ans de la période de vesting), le nombre cible d’actions l’Assemblée générale tenue en 2022, sur les résolutions liées à la
sera livré. Si l’Epra Earnings ajusté de Covivio atteint la guidance rémunération des mandataires sociaux exécutifs, et pour
de marché, 80% du nombre d’actions cible seront livrées. Enfin, si répondre aux demandes des investisseurs et des proxy advisors.
l’Epra Earnings ajusté de Covivio est inférieur à la guidance, Elles s’appliquent depuis l’attribution en février 2023 de l’ILT 2022.
aucune action ne sera livrée. Entre les bornes indiquées, un Elles permettent notamment de :
calcul linéaire est prévu.
● réserver une part significative aux critères RSE (30%)



COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 571
5 Assemblée générale et gouvernement d'entreprise
Rapport du Conseil d’Administration sur le gouvernement d’entreprise




● fixer un critère de performance boursière absolue aux côtés L’indemnité ne serait versée qu’en cas de départ contraint, ce
d’un critère de performance boursière relative qui exclut les cas où ils quitteraient à leur initiative la société,
changeraient de fonctions au sein du groupe ou auraient la
● rendre impossible la compensation de la sousperformance
possibilité de faire valoir leurs droits à la retraite à brève
d’un critère par la surperformance d’un autre critère
échéance.
● fixer pour chaque critère des objectifs ambitieux a) Montant théorique de l’indemnité
● supprimer l’attribution d’actions en cas de sousperformance, à Le montant théorique de l’indemnité serait égal à 12 mois de
l’exception du critère boursier relatif (30% de l’ILT). En réaction aux rémunération globale comprenant le salaire fixe et la part
réticences de certains investisseurs et proxys sur cette possibilité variable annuelle, augmentés d’un mois de rémunération
de rémunérer la sousperformance, il est précisé que la nature de supplémentaire par année d’ancienneté dans l’entreprise toutes
ce critère le rend volatil et très dépendant de facteurs macro- fonctions confondues, étant entendu que le système de
économiques (le cours des foncières est fortement corrélé aux rémunération actuel exclut le versement de bonus exceptionnel.
taux d’intérêts longs). Dans ces conditions, une sécurité Ce montant est plafonné à 24 mois de rémunération globale
(beaucoup plus faible qu’auparavant) permet de maintenir, le (fixe + bonus).
cas échéant, l’objectif de rétention de l’ILT. b) Critères de performance
Ces conditions combinent des performances externes et internes Conformément aux recommandations du Code AfepટMedef,
qui assurent aux actionnaires : le bénéfice de cette indemnité serait subordonné à la réalisation
de critères de performance interne et externe exigeants :
● que la rétribution long terme des dirigeants mandataires
sociaux exécutifs est directement liée à la performance ● 50% du montant théorique de l’indemnité sont liés à l’évolution
boursière de Covivio de l’ANR sur les trois derniers exercices précédant la cessation
de fonctions : si l’évolution de l’ANR NTA de Covivio est
● qu’elle est aussi liée aux performances opérationnelles et RSE inférieure de 25% à la moyenne des foncières composant
de la société. l’indice EPRA, la fraction de l’indemnité de départ liée à ce
Le Directeur Général et le Directeur Général Délégué prennent critère ne sera pas versée. Dans le cas contraire, le montant
l’engagement formel de ne pas recourir à des opérations de théorique de cette fraction de l’indemnité sera ajusté de la
couverture de leur risque lié à la détention d’actions Covivio. variation de l’ANR sur la période considérée. De plus, le Conseil
d’Administration a introduit un critère de nonટversement de
En cas de départ contraint (ce qui exclut le cas de la démission), l’indemnité en cas de baisse dans l’absolu de l’ANR de Covivio
le Conseil peut être amené, dans certaines circonstances, de 50% ou plus durant la période de trois ans précédant la
à maintenir tout ou partie des actions de performance en cours cessation de fonctions
de période d’attribution. Cette possibilité ne pourra s’exercer que
dans l’hypothèse d’un départ correspondant à la qualification ● 50% du montant théorique de l’indemnité sont liés à l’atteinte
de good leaver, ce qui exclut notamment tout départ lié à un des performances cibles lors des trois années précédant la
motif fautif. Par ailleurs, dans cette situation, le Conseil cessation de fonctions. Les critères d’attribution du bonus
procédera à un examen de l’atteinte à date des critères de cible sont revus chaque année par le Comité des
performance, pour déterminer la quotité d’actions Rémunérations et des Nominations, assis sur des objectifs
éventuellement maintenues. opérationnels et stratégiques ambitieux. Leur atteinte est
évaluée en fonction d’une grille de critères précis. Si la
À titre indicatif, le nombre d’actions de performance attribuées moyenne de l’atteinte des objectifs sur les trois dernières
au titre de 2024 au Directeur Général et au Directeur Général années est inférieure à 80%, la fraction de l’indemnité de
Délégué a représenté 36,5% de l’ensemble des actions départ liée à ce critère n’est pas versée. Dans le cas contraire,
attribuées au sein du groupe. le montant de l’indemnité théorique sera ajusté de la
moyenne des coefficients d’atteinte des trois dernières parts
Il est enfin précisé que, depuis 2008, le Conseil d’Administration,
variables.
sur proposition du Comité des Rémunérations et des
Nominations, a mis fin aux plans d’attribution d’options de En tout état de cause, si le dépassement d’une des deux
souscription, qui étaient auparavant déployés en parallèle des fractions de l’indemnité peut compenser une éventuelle décote
plans d’attribution gratuite d’actions. de l’autre fraction, le montant total de l’indemnité de fin de
mandat est plafonné à deux ans de rémunération totale.
5.3.4.1.2.1.5 Autres avantages
Cette règle de plafond s’applique à l’ensemble des indemnités
Le Directeur Général et le Directeur Général Délégué bénéficient de départ et inclut toute autre indemnité versée à un autre titre
par ailleurs : au moment de la cessation du mandat, étant précisé que le
● d’un véhicule de fonction Directeur Général et le Directeur Général Délégué ne bénéficient
pas de rémunération de Covivio autre que celle versée au titre
● du même régime de santé et de prévoyance que les salariés de leur mandat social.
du groupe en France, avec la même participation employeur,
ainsi que de la possibilité d’un bilan médical La détermination des critères de performance énoncés ciટdessus
permettra au Conseil, le cas échéant, de refléter dans le
● d’une assurance perte de mandat souscrite auprès de la GSC. montant d’une indemnité de départ, la performance objective
et réelle du Directeur Général et du Directeur Général Délégué.
5.3.4.1.2.1.6 Indemnités à verser en fin de mandat
Les objectifs conditionnant le versement de la part variable
En contrepartie de l’abandon sans indemnités de leur contrat de étant euxટmêmes liés aux performances opérationnelles et à la
travail, le Conseil d’Administration a mis en place une indemnité mise en œuvre de la stratégie, l’indemnité versée ne pourrait être
de fin de mandat pour le Directeur Général et le Directeur que proportionnelle aux résultats obtenus, répondant ainsi
Général Délégué. pleinement aux exigences des recommandations formulées par
le Code AfepટMedef.
Les indemnités de Christophe Kullmann et Olivier Estève ont été
approuvées par le Conseil d’Administration du 24 novembre Ces engagements ne prévoient pas de conditions de résiliation.
2022, et par les actionnaires lors de l’Assemblée générale mixte
du 17 avril 2024, à l’occasion des votes sur les 11e et
12e résolutions.


572 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
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5.3.4.1.2.1.7 Rémunération allouée au titre de l’exercice 5.3.4.1.2.1.13 Clause de « clawback »
de mandats d’Administrateur ou de membre du Conseil Le Conseil d'Administration se réserve la possibilité de demander
de Surveillance la restitution de tout ou partie de la rémunération variable
Le Directeur Général et le Directeur Général Délégué ne annuelle versée à des dirigeants mandataires sociaux exécutifs,
perçoivent pas de rémunération liée à leur éventuelle et ce dans les cinq années suivant le versement d’une part
participation au Conseil d’Administration de la société ainsi variable annuelle, dans le cas où le dirigeant a commis une
qu’au Conseil d’Administration ou de Surveillance des filiales du faute grave et délibérée, telle que la falsification intentionnelle et
groupe. manifeste des données financières, comptables ou quantitatives
ayant servi à mesurer la performance.
5.3.4.1.2.1.8 Régimes de retraite surcomplémentaires
Le Directeur Général et le Directeur Général Délégué ne La politique de rémunération applicable au Directeur Général et
bénéficient pas de régime de retraite à cotisations définies ou au Directeur Général Délégué ne prévoit pas la possibilité de
à prestations définies. déroger à son application en cas de survenance de
circonstances exceptionnelles.
5.3.4.1.2.1.9 Contrat de travail
Il est rappelé qu'en application des dispositions de
Le Directeur Général et le Directeur Général Délégué ne
l’article R. 22ટ10ટ14 du Code de commerce, le Directeur Général
bénéficient pas de contrat de travail.
est désigné par le Conseil d’Administration qui fixe la durée de
En application du Code AfepટMedef qui dispose que : « lorsqu’un son mandat et est rééligible et révocable à tout moment par le
dirigeant devient mandataire social de l’entreprise, il est Conseil d’Administration. Par ailleurs, le Directeur Général
recommandé de mettre fin au contrat de travail qui le lie à la Délégué est nommé sur proposition du Directeur Général par le
société, soit par rupture conventionnelle, soit par démission », le Conseil d’Administration. Le Directeur Général Délégué est
contrat de travail de Christophe Kullmann a été rompu, d’un révocable à tout moment par le Conseil d’Administration, sur
commun accord entre Covivio et luiટmême, le 26 novembre 2008, proposition du Directeur Général.
sans versement d’indemnités.
Christophe Kullmann et Olivier Estève ont été nommés le
Christophe Kullmann bénéficie depuis cette date d’une 31 janvier 2011 pour une durée de quatre années et ont été
assurance perte de mandat type GSC. renouvelés dans leurs fonctions respectives à trois reprises pour
cette même durée. Leur mandat en cours s’étend sur les
Il bénéficie par ailleurs d’une assurance complémentaire exercices 2023 à 2026.
mutuelle groupe couvrant les dépenses de santé. Il ne bénéficie
pas de l’accord d’intéressement groupe. 5.3.4.1.2.2 Processus de décision pour la détermination,
la révision et la mise en œuvre de la rémunération
De la même façon, il a été mis fin au contrat de travail d’Olivier du Directeur Général et de tout Directeur
Estève, Directeur Général Délégué, le 1er novembre 2012, sans Général Délégué
versement d’indemnités. Il bénéficie aussi, depuis cette date,
La politique de rémunération du Directeur Général et de tout
d’une assurance perte de mandat type GSC, ainsi que d’une
Directeur Général Délégué est déterminée par le Conseil
assurance complémentaire mutuelle groupe couvrant les
d’Administration, sur la base des travaux et propositions du
dépenses de santé. Il ne bénéficie pas de l’accord
Comité des Rémunérations et des Nominations. Ce dernier s’est
d’intéressement groupe.
réuni à deux reprises en 2024, pour notamment s’assurer de la
5.3.4.1.2.1.10 Indemnité de nonટconcurrence conformité de cette politique avec les principes énoncés par les
Le Directeur Général et le Directeur Général Délégué ne dernières évolutions du Code AfepટMedef.
bénéficient pas d’indemnité relative à une clause de Il est rappelé que le Comité des Rémunérations et des
nonટconcurrence. Nominations formule au Conseil des propositions quant à la
5.3.4.1.2.1.11 Prime de recrutement rémunération du Directeur Général et du Directeur Général
(Welcome bonus ou Golden hello) Délégué (montant des rémunérations fixes et définition des
règles de fixation des rémunérations variables), en veillant à la
Covivio n’a jamais versé de prime de recrutement à un Directeur cohérence de ces règles avec l’évaluation faite annuellement 5
Général ou un Directeur Général Délégué. Si la situation devait des performances des mandataires sociaux et avec la stratégie
se présenter, le Conseil veillerait à ce que cette prime soit à moyen terme de l’entreprise, et en contrôlant l’application
calibrée de façon à couvrir les pertes occasionnées par le annuelle de ces règles.
dirigeant recruté à raison du départ de son employeur
précédent. Le Comité et le Conseil s’attachent en particulier à suivre les
orientations suivantes :
5.3.4.1.2.1.12 Obligation de conservation des actions
Le Code AfepટMedef préconise que le Conseil définisse une ● la rémunération est appréhendée de façon exhaustive au
obligation de conservation, pour les mandataires sociaux travers de trois composantes principales : partie fixe, partie
exécutifs, des actions attribuées gratuitement, suffisamment variable, attribution d’actions de performance, les avantages
contraignante pour permettre une réelle prise en compte des en nature étant essentiellement composés de la mise à
performances de la société à long terme. Le Conseil disposition d’une voiture de fonction et la prise en charge de
d’Administration de Covivio a fixé une obligation de détention l’assurance perte de mandat.
de 50% des actions de performance pendant toute la durée du Les principes fondateurs recherchés sont :
mandat, jusqu’à ce qu’ils détiennent en actions l’équivalent de
deux ans de rémunération fixe. Auટdelà de ce seuil, ils retrouvent ● un équilibre entre les différentes composantes court terme et
la liberté de céder des actions. long terme, fixe et variable
● une rémunération correctement située dans le marché et de
nature à fidéliser




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 573
5 Assemblée générale et gouvernement d'entreprise
Rapport du Conseil d’Administration sur le gouvernement d’entreprise




● des outils simples, lisibles pour le marché et les actionnaires Au sein du Conseil d’Administration
● un lien fort entre rémunération et performances ● Part fixe/Administrateur/an : 6 000 €.
opérationnelles ● Dotation complémentaire au Président/an : 4 000 €.
● une partie variable fondée sur des critères de performance ● Part variable d’assiduité/Administrateur : 4 000 €/séance.
objectifs et quantifiables, allant tous dans le sens des intérêts
de l’entreprise, de ses salariés et de ses actionnaires, ● Part variable supplémentaire d’assiduité/Administrateur
comprenant à la fois une incitation à la surperformance et un nonટrésident français présent physiquement : 2 000 €/séance.
système de « coupeટcircuit » qui sanctionnerait une
● Part variable supplémentaire d’assiduité/Administrateur
dégradation des indicateurs clés de la société
résident français présent physiquement : 1 000 €/séance.
● un alignement financier sur les intérêts des actionnaires long
Au sein des Comités spécialisés
terme
● Part fixe/membre/an : 3 000 €.
● une évolution en cohérence globale avec celle des conditions
de rémunération et d’emploi des salariés de la société. ● Dotation complémentaire au Président du Comité d'Audit/an :
17 000 €.
Le Comité et le Conseil s’appuient sur des benchmarks et études
générales et sectorielles, aux seules fins de vérifier que le ● Dotation complémentaire aux Présidents du Comité des
positionnement des rémunérations globales reste cohérent avec Rémunérations et des Nominations, du Comité des
le marché. Investissements et Cessions et du Comité RSE/an : 12 000 €.

L’ensemble des conditions et éléments de rémunération alloués ● Part variable d’assiduité/membre :
à Christophe Kullmann et Olivier Estève, proposés par le Comité ● membres du Comité des Investissements et Cessions, du
des Rémunérations et des Nominations, a été arrêté le Comité des Rémunérations et des Nominations et du Comité
24 novembre 2022 par le Conseil d’Administration à l’occasion du RSE : 2 000 €/séance
renouvellement de leur mandat respectif de Directeur Général et
Directeur Général Délégué pour une durée de quatre ans à ● membres du Comité d'Audit : 3 000 €/séance.
compter du 1er janvier 2023.
● Part variable supplémentaire d’assiduité/membre nonટrésident
Les éléments de rémunération ont fait l’objet de communiqués français présent physiquement : 2 000 €/séance.
publiés sur le site Internet de la société, en date du 24 novembre
● Part variable supplémentaire d’assiduité/membre résident
2022 pour Christophe Kullmann et Olivier Estève.
français présent physiquement : 1 000 €/séance.
En application de l’article L. 22ટ10ટ8 du Code de commerce, les
Les règles de répartition énoncées ciટdessus seraient également
éléments de cette politique de rémunération s’appliquant au
applicables en cas de création en cours d’exercice d’un
Directeur Général et au Directeur Général Délégué, qui seront
nouveau Comité ayant pour objet d’assister le Conseil dans la
soumis à l’approbation de l’Assemblée générale mixte du 17 avril
poursuite de ses travaux. Les membres de ce Comité
2025, ont été approuvés par le Conseil d’Administration qui s’est
nouvellement créé percevraient alors une rémunération similaire
tenu le 19 février 2025.
à celle des membres d’un des Comités préexistants.
Par ailleurs, il est précisé, en application de l’article R. 22ટ10ટ14 du
La part variable de la rémunération des Administrateurs est
Code de commerce, que le processus de décision mis en place
prépondérante car elle représente 72% du total de la
au sein de la société impliquant un double niveau
rémunération qui leur est allouée en 2024.
d’approbation, après avis préalable du Comité des
Rémunérations et des Nominations comme mentionné ciટdessus, Il est précisé les éléments suivants :
par le Conseil d’Administration et l’Assemblée générale, permet
d’éviter les conflits d’intérêts. ● la part variable est versée même en cas de participation à
une réunion par un moyen de télécommunication
5.3.4.1.3 Politique de rémunération applicable
● à la suite de sa nomination et/ou de sa démission,
aux Administrateurs (12e résolution)
l’Administrateur perçoit la part fixe de sa rémunération au
5.3.4.1.3.1 Composition de la rémunération prorata temporis sur l’exercice
des Administrateurs
● la rémunération supplémentaire au profit des Administrateurs
La rémunération des Administrateurs, mandataires sociaux non
présents physiquement n’est pas cumulable pour les réunions
exécutifs selon le Code AfepટMedef, est composée d’une partie
du Conseil et des Comités qui se tiennent sur une même
fixe et d’une partie variable. La somme annuelle fixée par
journée
l’Assemblée générale correspondant au montant global alloué à
la rémunération des membres du Conseil d’Administration est de ● aucun montant de rémunération n’est retenu pour absence
800 000 €. aux réunions du Conseil et des Comités
Les critères de répartition et les conditions financières de la ● dans l’hypothèse où le Conseil se réunit à plusieurs reprises le
rémunération sont les suivants : même jour, notamment le jour de l’Assemblée générale, les
participations des Administrateurs à ces réunions ne
● la partie fixe est allouée annuellement à chaque
comptent que pour une
Administrateur selon la fonction exercée au sein du Conseil
d’Administration et, le cas échéant, des Comités et ● le montant versé à chaque Administrateur est, le cas échéant,
rabaissé d’un même pourcentage de telle façon que le
● la partie variable est calculée à partir de montants forfaitaires
montant global versé reste dans l’enveloppe maximale fixée
par réunion, permettant de tenir compte de la participation
par l’Assemblée générale
effective de chaque Administrateur aux travaux du Conseil et
de ses Comités, tout en veillant à favoriser la participation en ● les prélèvements fiscaux et sociaux sont acquittés
présentiel aux réunions de gouvernance. directement par la société auprès de l’Administration fiscale




574 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Assemblée générale et gouvernement d'entreprise
Rapport du Conseil d’Administration sur le gouvernement d’entreprise




● afin de traduire leur implication dans la gestion de la société, Le montant annuel maximal de l’enveloppe est autorisé par
les membres du Conseil d’Administration sont invités à détenir, l’Assemblée générale.
dans la seconde année de leur nomination, un nombre
Il est précisé que le Conseil d’Administration attribue aux
d’actions Covivio d’une valeur équivalent à environ une année
éventuels Censeurs une quoteટpart de la rémunération qui lui est
de rémunération.
allouée par l’Assemblée générale, selon les mêmes modalités de
L’Administrateur qui exerce un mandat de Président du Conseil répartition.
d’Administration ou de Directeur Général au titre duquel il est
L’Assemblée générale mixte du 19 avril 2018 a alloué au Conseil
rémunéré ne reçoit pas de rémunération supplémentaire à raison
d’Administration une somme totale annuelle brute maximale de
de son mandat d’Administrateur.
800 000 € pour l’exercice en cours et les exercices ultérieurs et
Conformément aux dispositions statutaires et celles du ce, jusqu’à une nouvelle décision de sa part.
Règlement Intérieur, les Administrateurs et les éventuels Censeurs
Les modalités de répartition de cette rémunération aux
ont droit au remboursement, sur justificatifs, des frais de voyage
Administrateurs ont été révisées pour la dernière fois par le
et de déplacement et des dépenses engagées en vue d’assister
Conseil d’Administration en date du 20 octobre 2022, qui a
aux réunions du Conseil et des Comités.
décidé, sur recommandations du Comité des Rémunérations et
La politique de rémunération applicable aux Administrateurs ne des Nominations :
prévoit pas la possibilité de déroger à son application en cas de
● de porter de 6 000 € à 15 000 € la part fixe annuelle des
survenance de circonstances exceptionnelles ou, pour la société,
Président(e)s du Comité RSE et du Comité des Investissements
de demander la restitution de la rémunération variable. Elle ne
et Cessions
prévoit pas non plus de périodes de report éventuelles ni de
critères de performance. ● de porter de 10 000 € à 15 000 € la part fixe annuelle de la
Présidente du Comité des Rémunérations
Par ailleurs, il est précisé, en application de l’article R. 22ટ10ટ14 du
Code de commerce, que les Administrateurs ne bénéficient : ● de conserver celle du Président du Comité d’Audit à 20 000 €
● d’aucune rémunération en actions ● d’allouer une part variable supplémentaire de 1 000 € au
profit des Administrateurs résidents français participant
● d’aucun élément de rémunération, indemnité ou avantage
physiquement aux séances de gouvernance.
dus ou susceptibles d’être dus à raison de la cessation ou
d’un changement de fonctions, ou postérieurement à celleટci, Ces modifications ont pris effet à l’issue de l’Assemblée générale
ou droits conditionnels octroyés au titre d’engagements de mixte du 20 avril 2023.
retraite
Le montant de l’enveloppe annuelle autorisé par l’Assemblée
● d’aucun engagement ou droit conditionnel générale et les modalités de répartition arrêtées par le Conseil
d’Administration sont revus avec l’appui du Comité des
● d’aucun engagement relatif à l’octroi d’une indemnité de
Rémunérations et des Nominations en cas de changements
nonટconcurrence.
survenus au sein de la société et/ou du marché à l’aide de la
La rémunération allouée aux Administrateurs rétribue leur réalisation de benchmarks.
participation aux travaux du Conseil d’Administration et des
En application de l’article L. 22ટ10ટ8 du Code de commerce, les
Comités institués en son sein, ainsi que leur responsabilité
éléments de cette politique de rémunération s’appliquant aux
encourue dans le contrôle de la société. Elle a pour objectif
Administrateurs, qui seront soumis à l’approbation de
d’attirer et de fidéliser des professionnels de qualité, capables de
l’Assemblée générale mixte du 17 avril 2025, ont été approuvés
maintenir l’équilibre souhaité dans les compétences et expertises
par le Conseil d’Administration qui s’est tenu le 19 février 2025,
jugées nécessaires pour l’administration pertinente de la société.
étant précisé que cette politique de rémunération n’a pas fait
Cette rémunération peut être suspendue lorsque le Conseil
l’objet de modifications depuis le 20 octobre 2022.
d’Administration n’est pas composé conformément au premier
alinéa de l’article L. 225ટ18ટ1 du Code de commerce (proportion Par ailleurs, il est précisé, en application de l’article R. 22ટ10ટ14 du
de femmes inférieure à 40%) en application des dispositions de Code de commerce, que : 5
l’article L. 22ટ10ટ3 dudit Code.
● le processus de décision mis en place au sein de la société
La durée des mandats d’Administrateurs est sauf exception de impliquant un double niveau d’approbation, après avis
quatre années prenant fin à l’issue de la réunion de l’Assemblée préalable du Comité des Rémunérations et des Nominations
générale ordinaire ayant statué sur les comptes de l’exercice comme mentionné ciટdessus, par le Conseil d’Administration et
écoulé et tenue dans l’année au cours de laquelle expire leur l’Assemblée générale, permet d’éviter les conflits d’intérêts
mandat. Les Administrateurs sont indéfiniment rééligibles, sous
réserve de l’application des dispositions statutaires relatives à ● compte tenu de la structure de la rémunération des
la limite d’âge. Les Administrateurs peuvent être révoqués à tout Administrateurs, la prise en compte des conditions de
moment par l’Assemblée générale, sans indemnité ni préavis. rémunération et d’emploi des salariés de la société n’est pas
applicable.
5.3.4.1.3.2 Processus de décision pour la détermination,
la révision et la mise en œuvre de la rémunération 5.3.4.2 Mise en œuvre de la politique de
des Administrateurs rémunération des mandataires sociaux
La politique de rémunération des Administrateurs, y compris les au titre de l’exercice clos le 31 décembre
modalités de répartition de la rémunération définies à 2024 (Say on Pay exટpostt dit « global »)
l’article 11 du Règlement Intérieur du Conseil, est arrêtée, sur avis
préalable du Comité des Rémunérations et des Nominations, par Dans le cadre du vote sur le Say on Pay exટpost dit « global »
le Conseil d’Administration, qui détermine le montant global prévu à l’article L. 22ટ10ટ34 I. du Code de commerce, les
maximum de la rémunération à soumettre à l’approbation de informations mentionnées au I. de l’article L. 22ટ10ટ9 du Code de
l’Assemblée générale des actionnaires. commerce font l’objet d’un projet de résolution (5e résolution)
soumis à l’approbation de l’Assemblée générale mixte du 17 avril
2025.




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 575
5 Assemblée générale et gouvernement d'entreprise
Rapport du Conseil d’Administration sur le gouvernement d’entreprise




5.3.4.2.1 Rémunération versée et/ou attribuée La proportion relative de la rémunération fixe représente
aux dirigeants mandataires sociaux exécutifs en 2024 :
sur un périmètre consolidé au titre ● 29% de la rémunération totale de Christophe Kullmann
de l’exercice clos le 31 décembre 2024
● 34% de la rémunération totale d’Olivier Estève.
5.3.4.2.1.1 Informations mentionnées au I. de
l’article L. 22ટ10ટ9 du Code de commerce relatives 5.3.4.2.1.1.2 Partie variable
à la rémunération versée et/ou attribuée Il est rappelé que les bonus cible du Directeur Général et du
aux dirigeants mandataires sociaux exécutifs Directeur Général Délégué équivalent à 100% de leur
au titre de l’exercice clos le 31 décembre 2024 rémunération fixe annuelle, avec un upside potentiel de 50% de
Il est précisé qu’aucun dirigeant mandataire social exécutif n’a la cible en cas de surperformances.
bénéficié, au titre de l’exercice clos le 31 décembre 2024, de
rémunération versée ou attribuée par une entreprise comprise Pour l’exercice 2024, le « coupeટcircuit », fondé sur un seuil de
dans le périmètre de consolidation de Covivio au sens de Loan To Value (LTV) dont le nonટrespect aurait entraîné
l’article L. 233ટ16 du Code de commerce. le nonટversement du bonus, n’a pas été actionné.

5.3.4.2.1.1.1 Partie fixe Pour 2024, les critères d’attribution de la partie variable de
la rémunération de Christophe Kullmann, Directeur Général,
Le 24 novembre 2022, sur proposition du Comité des
étaient liés :
Rémunérations et des Nominations, le Conseil d’Administration
a décidé de renouveler le mandat de Christophe Kullmann pour ● pour 80% à des objectifs quantitatifs
quatre ans, et de porter sa rémunération fixe annuelle, à
compter du 1er janvier 2023, à 800 K€. Sauf évènement ● pour 20% à des objectifs qualitatifs.
exceptionnel, cette rémunération restera inchangée sur la durée Le 17 février 2025, le Comité des Rémunérations et des
de 4 ans du mandat, et donc jusqu'en 2026. Nominations a examiné la réalisation de l’ensemble des objectifs
De la même façon, le 24 novembre 2022, sur proposition du au moyen de grilles d’analyse précises. S’agissant des objectifs
Comité des Rémunérations et des Nominations, le Conseil qualitatifs, le Comité des Rémunérations et des Nominations
d’Administration a décidé de renouveler le mandat d’Olivier avait instauré une grille d’évaluation en notant chaque critère,
Estève pour quatre ans, et de porter sa rémunération fixe s’attachant à étudier les réalisations concrètes de l’année pour
annuelle à 460 K€. Sauf évènement exceptionnel, cette chacun d’entre eux. Cette méthode a permis de ne pas écarter
rémunération restera inchangée sur la durée de 4 ans du des objectifs à portée stratégique sur lesquels le 1er dirigeant de
mandat, et donc jusqu'en 2026. l’entreprise est attendu et qui ne trouvent pas la mesure de leur
réalisation dans un indicateur chiffré normé.

Le Comité a ainsi constaté les degrés d’atteinte suivants pour chaque objectif :
Degré
Critères Cible Upside d'atteinte Bonus en K€
EPRA Earnings/action : cible = 4,25 €, upside maxi si > 4,60 €
30%
Résultat 2024 = 4,47 € 240 K€ 360 K€ 131% 314 K€
ANR NTA/action : cible = 77,4 € ; upside maxi si > 82,4 €
20%
Résultat 2024 : 79,80 € 160 K€ 240 K€ 124% 198 K€
30% Objectifs
j opérationnels
p
Rééquilibrage du patrimoine : renforcement dans l'hôtellerie, baisse de la part
relative des bureaux, amélioration de la qualité des bureaux
Résultats : Bureaux = -1,4 pts, Hôtels = +2,9 pts / bureaux centre ville = +1,6 pts 72 K€ 108 K€ 130% 94 K€
30% Désendettement :
- réalisation de la guidance de cessions de 1,5 Md€ sur fin 2022ટ2023ટ2024 =>
environ 600 M€ sur 2024
30% - limitation des CAPEX
Résultats : Plan > 1,5 Mds€ cessions atteint, 766 M€ en 2024 / 237 M€ CAPEX Dev
+ 153 M€ de travaux = 390 M€ 72 K€ 108 K€ 120% 86 K€
20% Commercialisation bureaux : 62 000 m² loués ou préloués
Résultats : 59 000 m²² loués ou préloués (117 100 m²² renouvelés) 48 K€ 72 K€ 95% 46 K€
20% Dynamique de LFL loyers de +5,8 %
Résultats : LF loyers = +6,7 % 48 K€ 72 K€ 125% 60 K€
Stratégie,
g , orga
g et RSE
1/ Mise en place d'une politique biodiversité et d'économie circulaire
Résultats : Plan biodiversité et Rapport Nature communiqués lors du Capital
Markets Day du 28/11/2024
2/ Mise en place de la politique achats responsables avec Ecovadis
Résultats : 234 fournisseurs notés (39%)
20% 3/ Maintien des notations AAA MSCI et 5 stars GRESB
Résultats : OK
4/ Poursuite de la mise en place de la stratégie IT et digitale = projet ONE
Résultats : consolidation en France et Italie, préparation du Go Live en
Allemagne en 2025
5/ Rétention des talents
Résultats : OK 160 K€ 240 K€ 110% 176 K€
COUPE CIRCUIT SI LTV > 48% 800 K€ 1 200 K€ 122% 974 K€


576 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Assemblée générale et gouvernement d'entreprise
Rapport du Conseil d’Administration sur le gouvernement d’entreprise




En conséquence, le Comité a proposé au Conseil, qui l’a approuvé le 19 février 2025, que le bonus 2024 soit versé à hauteur de 122% de la cible,
soit un montant de 974 K€. Sous réserve de son approbation par l’Assemblée générale mixte du 17 avril 2025, il sera versé en numéraire à
hauteur de la cible, soit 800 K€, et la partie upside du bonus 2024 (174 K€) sera versée en actions gratuites dont la livraison en février 2028 est
assortie d’une condition de présence. Pour mémoire, le bonus 2023 (701 K€) avait été attribué à hauteur de 88% de la cible.

Le Comité a également proposé au Conseil, qui les a approuvés, les critères du bonus 2025 de Christophe Kullmann, qui seront les
suivants :
Critères
30% EPRA Earnings/action : cible = guidance communiquée au marché = 4,47 €/ action
20% ANR NTA/action
30% Objectifs
j opérationnels
p liés notamment à :
Poursuite du rééquilibrage du patrimoine : renforcement dans l'hôtellerie, réduction de la part des bureaux non core
Désendettement : réduction du ratio de dette nette/EBITDA
Commercialisation bureaux
Dynamique de LFL loyers
20% Stratégie, orga et RSE
Mise en œuvre de plan de CAPEX verts
Notations MSCI et GRESB
Déclinaison d’objectifs RSE pour le top 50 managers
Revue stratégique lors du séminaire du Conseil

Hormis l’objectif d’EPRA Earnings, les objectifs associés à ces Le 17 février 2025, le Comité des Rémunérations et des
critères demeurent confidentiels. Nominations a examiné la réalisation de l’ensemble des objectifs
au moyen de grilles d’analyse précises. S’agissant des objectifs
Le bonus 2024 d’Olivier Estève, Directeur Général Délégué, a été qualitatifs, le Comité des Rémunérations et des Nominations a
calculé : instauré une grille d’évaluation en notant chaque critère,
● à 80% sur des objectifs quantitatifs s’attachant à étudier les réalisations concrètes de l’année pour
chacun d’entre eux. Cette méthode a permis de ne pas écarter
● à 20% sur des critères qualitatifs. des objectifs à portée stratégique sur lesquels le Directeur
Général Délégué est attendu et qui ne trouvent pas la mesure
de leur réalisation dans un indicateur chiffré normé.

Le Comité a ainsi constaté les degrés d’atteinte suivants pour chaque objectif :
Degré
Critères Cible Upside d'atteinte Bonus en K€
EPRA Earnings/action : cible = 4,25 €, upside maxi si > 4,60 €
30%
Résultat 2024 = 4,47 € 138 K€ 207 K€ 131% 181 K€
ANR NTA/action : cible = 77,4 € ; upside maxi si > 82,4 €
20%
Résultat 2024 : 79,80 € 92 K€ 138 K€ 124% 114 K€
40% Objectifs opérationnels
Suivi des projets de développement :
- France : maîtrise des coûts sur les projets Monceau et Gds Boulevards,
étude du projet de redéveloppement des actifs Voltaire et Raspail, obtention
des autorisations administratives sur projets de transformation de bureaux en
5
logements à Rueil et Nice, 109 M€ de projets livrés, avancement des pré-
ventes sur Bordeaux, Fontenay et Bobigny
- Allemagne : négocier bail sur la partie commerciale du projet
Alexanderplatz
30%
- Italie : programmation Scalo Porta Romana 55 K€ 83 K€ 95% 52 K€
20% Plan de cessions France
Résultat : 120 M€ 28 K€ 42 K€ 90% 25 K€
20% Commercialisation Bureaux France : objectif 32 000 m²
Résultat : 32 500 m²² 28 K€ 42 K€ 105% 29 K€
20% Chiffre d'affaires Wellio : 35,5 M€ France et Italie + commercialisation l’Atelier
Résultat : 35,4 + l’Atelier à 100% 28 K€ 42 K€ 95% 27 K€
RSE
- 100% des développements visant une certification Excellent Gold et alignés
taxonomie
Résultats : OK
- Label biodiversité sur tous les nouveaux projets et promotion de l'économie
20% circulaire
Résultats : OK
- Mise en place de la politique achats responsables sur tous les projets de
développement
Résultats : OK 92 K€ 138 K€ 100% 92 K€
COUPE CIRCUIT SI LTV > 48% 460 K€ 690 K€ 113% 520 K€


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En conséquence, le Comité a proposé au Conseil, qui l’a approuvé le 19 février 2025, que le bonus soit versé à hauteur de 113% de la cible, soit
un montant de 520 K€. Sous réserve de son approbation par l’Assemblée générale mixte du 17 avril 2025, il sera versé en numéraire à hauteur
de la cible, soit 460 K€, et la partie upside du bonus 2024 (60 K€) sera versée en actions gratuites dont la livraison en février 2028 est assortie
d’une condition de présence. Pour mémoire, le bonus 2023 (391 K€) avait été attribué à hauteur de 85% de la cible.

Le Comité a également proposé au Conseil, qui les a approuvés, les critères du bonus 2025 d’Olivier Estève, qui seront les suivants :
Critères
30% EPRA Earnings/action : cible = guidance communiquée au marché = 4,47 €/ action
20% ANR NTA/action
30% Objectifs
j opérationnels
p liés notamment à :
Projets de développement en France, Italie et Allemagne
Cessions de bureaux et mise en œuvre de partenariats
Commercialisation bureaux
Chiffre d’affaires Wellio
20% Stratégie, orga et RSE
100% de développements = certification Gold ou Excellent et alignés taxonomie
Label BBCA sur 75% des opérations en France
100% des appels d’offre couverts par la politique achats responsables Ecovadis
Démarche d’économie circulaire sur 100% des projets de développement

Hormis l’objectif d’EPRA Earnings, les objectifs associés à ces critères demeurent confidentiels.
La proportion relative de la rémunération variable annuelle 2024 représente :
● 34% de la rémunération totale de Christophe Kullmann
● 35% de la rémunération totale d’Olivier Estève.

5.3.4.2.1.1.3 Intéressement Long Terme Ces attributions ont été réalisées dans le respect de la politique
L’ILT 2024 a été attribué par le Conseil d'Administration le de rémunération approuvée par les actionnaires. La
19 février 2025. permanence au fil des années de la méthode et du calendrier
d’attribution permet de prévenir sur la durée tout effet d’aubaine
Le nombre d’actions attribuées est le suivant : pour les mandataires sociaux.
● Christophe Kullmann : 42 966 actions de performance, soit Par ailleurs, le 17 février 2025, le Comité des Rémunérations et
potentiellement au maximum 0,04% du capital des Nominations a examiné l'atteinte des critères de
performance fixés pour les actions attribuées en février 2022 au
● Olivier Estève : 18 541 actions de performance, soit
titre de l’ILT 2021 (anciens critères appliqués pour la dernière
potentiellement au maximum 0,02% du capital
année, avant la refonte de l’ILT décrite au 5.3.4.1.2.1.4
Intéressement Long Terme).
L’atteinte des critères est la suivante :


Poids Critères sur 3 années de vesting (2021/2022/2023) Résultats Résultat
50% Total return Covivio de Covivio vs EPRA ex UK * +8,63 pts 117%
15% Evolution relative ANR/action Covivio vs EPRA ex UK * -5,4 pt 88%
15% Evolution relative EPRA Earnings/action Covivio
vs EPRA ex UK * -1,8 pt 98%
10% Verdissement du patrimoine à fin
si 92% => 50%
si 96% => 100%
si 100% => 130% 98,5% 119%
10% Féminisation des équipes Comex = 33% => 20 pts
Index Covivio < 60 => 0% CODIR = 40% => 24 pts
Index = 82 => 100% Femmes managers = 40% => 16 pts
Index > 90 => 130% Index égalité : 2022 = 91, 2023 = 95, 2024 = 94, soit
moyenne de 93,3 => 15 pts
Total = 75 pts 68%
TOTAL (CAP À 100% SI > 100%) 105%
* Échelle d'attribution :
performance > 20 pts vs indice => 130% actions
performance > 5 pts vs indice => 110% des actions
performance > 2 pts vs indice => 100% des actions
performance = indice => 95% des actions
performance < 20 pts vs indice => 70% des actions
performance < 30 pts vs indice => 0% des actions




578 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
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Rapport du Conseil d’Administration sur le gouvernement d’entreprise




En conséquence, les actions de performance attribuées en février 2022 ont été livrées à hauteur de 100% aux bénéficiaires :
● 25 465 actions pour Christophe Kullmann Par ailleurs, les actions gratuites attribuées au titre de l’upside
du bonus 2021 ont été livrées, soit 4 016 actions pour Christophe
● 10 953 actions pour Olivier Estève.
Kullmann et 2 819 actions pour Olivier Estève.
Il est enfin rappelé qu’il n’existe pas de plan d’attribution
d’options de souscription.


Le graphique ciટdessous montre l’évolution du mix cash/non
/ cash de 2023 à 2024 de la rémunération de Christophe Kullmann :

❚ 2023 ❚ 2024



42%
Non cash 45%
Non cash

58% 55%
Cash Cash




L’évolution du mix
x Fixe/Variable/ILT entre 2023 et 2024 montre ciટdessous que 71% de la rémunération du Directeur Général est soumise
à des conditions de performance.

❚ 2023 ❚ 2024



41 % 32 % 37 % 29 %
ILT
L Fixe ILT
L Fixe




27 % 34 %
V
Variable V
Variable


5
Le graphique ciટdessous montre l’évolution du mix cash/non
/ cash de 2023 à 2024 de la rémunération d'Olivier Estève :

❚ 2023 ❚ 2024



37% 38%
Non cash Non cash


63% 62%
Cash Cash




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 579
5 Assemblée générale et gouvernement d'entreprise
Rapport du Conseil d’Administration sur le gouvernement d’entreprise




L’évolution du mix Fixe/Variable/ILT entre 2023 et 2024 montre ciટdessous que 66% de la rémunération d’Olivier Estève est soumise à
des conditions de performance.

❚ 2023 ❚ 2024

34% 37%
ILT
L Fixe 34%
ILT
L Fixe




29% 35%
V
Variable V
Variable



5.3.4.2.1.1.4 Indemnités à verser en fin de mandat 5.3.4.2.1.2 Tableaux récapitulatifs sur la rémunération des
Il est rappelé que, à la suite des abandons, sans indemnités, de dirigeants mandataires sociaux exécutifs établis
leur contrat de travail, lequel prévoyait le versement d’une conformément à l’annexe 4 du Code AfepટMedef
indemnité de fin de contrat en cas de départ contraint, le Les informations et les tableaux ciટdessous :
Conseil d’Administration a proposé de mettre en place une
● présentent de manière synthétique les éléments de la
indemnité de fin de mandat pour Christophe Kullmann, Directeur
rémunération totale et les avantages de toutes natures
Général, et Olivier Estève, Directeur Général Délégué.
versés ou attribués durant l’exercice clos le 31 décembre 2024
Cette indemnité ne serait versée qu’en cas de départ contraint à Christophe Kullmann (Directeur Général) ainsi qu’à Olivier
et lié à un changement de contrôle ou de stratégie, ce qui exclut Estève (Directeur Général Délégué)
les cas où ils quitteraient à leur initiative la société, changeraient
● ont été établis conformément au Code AfepટMedef dans sa
de fonctions au sein du groupe ou auraient la possibilité de faire
dernière version révisée et publiée le 20 décembre 2022
valoir leurs droits à la retraite à brève échéance.
● respectent les recommandations de l’AMF n° 2012ટ02 du 9
Les modalités et montant théorique de l’indemnité sont
février 2012 mise à jour le 14 décembre 2023 (Gouvernement
présentées au paragraphe 5.3.4.1.2.1.6 relatif à la composition de
d’entreprise et rémunération des dirigeants des sociétés se
la rémunération du Directeur Général et du Directeur Général
référant au Code AfepટMedef – Présentation consolidée des
Délégué au titre de leur politique de rémunération.
recommandations contenues dans les rapports annuels de
Le montant total de l’indemnité de fin de mandat susceptible l’AMF) et n° 2021ટ02 du 8 janvier 2021 mise à jour le 28 juillet
d’être versé est plafonné à deux ans de rémunération totale (fixe 2023 (Guide d’élaboration des documents d’enregistrement
+ part variable), soit une estimation à date, sur la base de la universels), (les « Recommandations AMFF »).
seule année 2024 :
● 3 548 K€ pour Christophe Kullmann
● 1 960 K€ pour Olivier Estève.
A l’occasion du renouvellement de leur mandat de Directeur
Général et de Directeur Général Délégué à compter du 1er
janvier 2023, les indemnités de fin de mandat de Christophe
Kullmann et d’Olivier Estève ont été approuvées par le Conseil
d’Administration du 24 novembre 2022, puis soumises à
l’approbation des actionnaires lors de l’Assemblée générale
mixte du 17 avril 2024 dans le cadre du vote de la politique de
rémunération applicable au Directeur Général et au Directeur
Général Délégué au titre des 11e et 12e résolutions.
Le montant et les conditions d’octroi de ces indemnités ont fait
l’objet de communiqués publiés sur le site Internet de la société,
en date du 24 novembre 2022, à la suite du renouvellement de
leur mandat à compter du 1er janvier 2023.




580 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
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Tableau 1 * – Tableau de synthèse des rémunérations et des options et actions attribuées à chaque dirigeant mandataire
social exécutif
2023 2024
Montants Montants Montants
attribués au titre Montants attribués au titre versés
Christophe KULLMANN : Directeur Général de l'année 2023 versés en 2023 de l'année 2024 en 2024
Rémunérations
(détaillées au tableau 2) 1 541 310 1 561 310 1 816 813 1 543 813
Valorisation des rémunérations variables pluriannuelles 0 0 0 0
Valorisation des options attribuées 0 0 0 0
Valorisation des actions attribuées
(détaillées au tableau 6) ** 1 066 000 930 000 1 066 000 1 066 000
Valorisation des autres plans de rémunération de long terme 0 0 0 0
TOTAL 2 607 310 2 491 310 2 882 813 2 609 813
* L'attribution des actions de performance au titre de l'exercice N étant décalée en N +1, le tableau 1 distingue, à des fins de précision et d'exhaustivité des
informations fournies, les attributions versées et celles attribuées au titre de chaque exercice.
** La valorisation des actions n'intègre pas la partie du bonus versé en actions gratuites, déjà incluse, le cas échéant, dans le tableau 2.
Note : la valorisation des actions est calculée par le Comité des Rémunérations et des Nominations.


Tableau 2 – Tableau récapitulatif des rémunérations de chaque dirigeant mandataire social exécutif
2023 2024
Montants Montants Montants
attribués au titre Montants attribués au titre versés
Christophe KULLMANN : Directeur Général de l'année 2023 versés en 2023 de l'année 2024 en 2024
Rémunération fixe 800 000 800 000 800 000 800 000
Rémunération variable annuelle (1) 701 000 721 000 974 000 701 000
Rémunération variable pluriannuelle 0 0 0 0
Rémunération exceptionnelle 0 0 0 0
Rémunération allouée à raison du mandat d'Administrateur 0 0 0 0
Avantages en nature (véhicule de fonction, assurance GSC, check up) 40 310 40 310 42 813 42 813
TOTAL 1 541 310 1 561 310 1 816 813 1 543 813
(1) Le variable dû au titre de 2023, de 701 K€, a été versé en cash après l'approbation de l'Assemblée générale du 17 avril 2024.
Le variable dû au titre de 2024, de 974 K€, sera versé en cash à hauteur de 800 K€ + 5 490 actions gratuites attribuées en février 2025, sous réserve de
l'approbation de l'Assemblée générale du 17 avril 2025.


Tableau 1 * – Tableau de synthèse des rémunérations et des options et actions attribuées à chaque dirigeant mandataire
social exécutif
2023 2024 5
Montants Montants Montants
attribués au titre Montants attribués au titre versés
Olivier ESTÈVE : Directeur Général Délégué de l'année 2023 versés en 2023 de l'année 2024 en 2024
Rémunérations (détaillées au tableau 2) 892 251 910 251 1 023 143 894 143
Valorisation des rémunérations variables pluriannuelles 0 0 0 0
Valorisation des options 0 0 0 0
Valorisation des actions de performance
(détaillées au tableau 6) ** 460 000 400 000 460 000 460 000
Valorisation des autres plans de rémunération de long terme 0 0 0 0
TOTAL 1 352 251 1 310 251 1 483 143 1 354 143
* L'attribution des actions de performance au titre de l'exercice N étant décalée en N +1, le tableau 1 distingue, à des fins de précision et d'exhaustivité des
informations fournies, les attributions versées et celles attribuées au titre de chaque exercice.
** La valorisation des actions n'intègre pas la partie du bonus versé en actions gratuites, déjà incluse, le cas échéant, dans le tableau 2.
Note : la valorisation des actions est calculée par le Comité des Rémunérations et des Nominations.




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Tableau 2 – Tableau récapitulatif des rémunérations de chaque dirigeant mandataire social exécutif
2023 2024
Montants Montants Montants
attribués au titre Montants attribués au titre versés
Olivier ESTÈVE : Directeur Général Délégué de l'année 2023 versés en 2023 de l'année 2024 en 2024
Rémunération fixe 460 000 460 000 460 000 460 000
(1)
Rémunération variable annuelle 391 000 409 000 520 000 391 000
Rémunération variable pluriannuelle 0 0 0 0
Rémunération exceptionnelle 0 0 0
Rémunération allouée à raison du mandat d'Administrateur 0 0 0 0
Avantages en nature (véhicule de fonction & assurance GSC, check
up) 41 251 41 251 43 143 43 143
TOTAL 892 251 910 251 1 023 143 894 143
(1) Le variable dû au titre de 2023, de 391 K€, a été versé en cash après l'approbation de l'Assemblée générale du 17 avril 2024.
Le variable dû au titre de 2024, de 520 K€, sera versé en cash à hauteur de 460 K€ + 1 893 actions gratuites attribuées en février 2025, sous réserve de
l'approbation de l'Assemblée générale du 17 avril 2025.



Tableau 4 – Options de souscription ou d’achat d’actions attribuées durant l’exercice à chaque dirigeant mandataire social
exécutif par l’émetteur et par toute société du groupe
Nature des Valorisation des options
options selon la méthode Nombre d'options
Nom du dirigeant N° et date (achat ou retenue pour les attribuées Prix Période
mandataire social exécutif du plan souscription) comptes consolidés durant l'exercice d'exercice d'exercice
Christophe KULLMANN néant néant néant néant
Olivier ESTÈVE néant néant néant néant



Tableau 5 – Options de souscription ou d’achat d’actions levées durant l’exercice par chaque dirigeant mandataire social
exécutif
Nom du dirigeant Nombre d'options levées
mandataire social exécutif N° et date du plan durant l'exercice Prix d'exercice
Christophe KULLMANN néant néant néant
Olivier ESTÈVE néant néant néant




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Tableau 6 – Actions de performance attribuées durant l’exercice à chaque dirigeant mandataire social exécutif par
l’émetteur et par toute société du groupe
Nombre Valorisation des
d'actions actions selon la
attribuées méthode retenue
Nom du dirigeant durant pour les comptes Date Date de Conditions
mandataire social exécutif Date du plan l'exercice* consolidés (1) d'acquisition disponibilité de performance
30% liés à la
performance boursière
relative par rapport à
l'EPRA
+ 20% liés à la
Christophe KULLMANN 15/02/2024 50 047 13,82 € 15/02/2027 15/02/2027 performance boursière
absolue,
+ 20% au respect des
guidances d'EPRA
+ 30% liés aux
performances
Olivier ESTÈVE 15/02/2024 21 596 13,82 € 15/02/2027 15/02/2027 extraટfinancières
* Au titre de l'année Nટ1.
(1) Valeur de l'action prise en compte par le Comité des Rémunérations et des Nominations = 21,30 €.



Tableau 7 – Actions de performance devenues disponibles durant l’exercice pour chaque dirigeant mandataire social
exécutif
Nombre d'actions
Nom du dirigeant devenues disponibles
mandataire social exécutif Date du plan durant l'exercice Conditions d'acquisition Date d'acquisition
50% liés à la performance
boursière relative par rapport
à l'EPRA
Christophe KULLMANN 17/02/2021 28 909 + 30% liés aux critères 17/02/2024
économiques relatifs (évolution
EPRA Earnings et ANR) vs EPRA
+ 30% liés aux performances
Olivier ESTÈVE 17/02/2021 12 433 extraટfinancières 17/02/2024




5




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Tableau 9 – Historique des attributions d’actions de performance
Information sur les actions de performance

Plan du Plan du Plan du Plan du Plan du Plan du Plan du Plan du Plan du
13 février 13 février 13 février 16 décembre 16 décembre 16 décembre 17 février 25 novembre 25 novembre
2020 2020 2020 2020 2020 2020 2021 2021 2021
Date de
l'Assemblée
générale 17/04/2019 17/04/2019 17/04/2019 17/04/2019 17/04/2019 17/04/2019 17/04/2019 17/04/2019 17/04/2019
Date du Conseil
d'Administration 13/02/2020 13/02/2020 13/02/2020 16/12/2020 16/12/2020 16/12/2020 17/02/2021 25/11/2021 25/11/2021
Nombre total
d'actions
attribuées
gratuitement
dont le nombre
attribué à : 41 511 43 500 4 340 19 500 6 020 71 805 61 675 126 000 9 090
Christophe KULLMANN 18 710 0 0 0 0 0 30 333 0 0
Olivier ESTÈVE 8 390 0 0 0 0 0 13 046 0 0
Date d'acquisition
des actions 13/02/2023 13/02/2024 13/02/2023 16/12/2024 16/12/2023 16/12/2023 17/02/2024 25/11/2025 25/11/2024
Date de fin de
période
de conservation 13/02/2023 13/02/2024 13/02/2023 16/12/2024 16/12/2023 16/12/2023 17/02/2024 25/11/2025 25/11/2024




Pour les Pour les
mandataires mandataires
sociaux, sociaux,
présence + présence +
50% liés à la 50% liés à la
performance Plan performance Plan
boursière rétention, boursière rétention,
relative par présence + relative par présence +
rapport à 50% liés à la rapport à 50% liés à la
l'EPRA, 30% performance l'EPRA, 30% performance
liés à la boursière liés à la boursière
performance relative par performance relative par
relative de rapport à relative de rapport à
l'ANR et l'EPRA, et 50% l'ANR et l'EPRA, et 50%
l'EPRA liés au taux l'EPRA liés au taux
Earnings vs d'atteinte des Earnings vs d'atteinte des
EPRA et 20% objectifs Plan de EPRA et 20% objectifs
Conditions de sur des annuels rétention sur des annuels
performance critères RSE individuels Présence Présence Présence Présence critères RSE individuels Présence
Nombre d'actions
acquises
au 31/12/2024 31 850 22 538 4 340 11 500 4 540 61 440 0 0 6 750
Nombre d'actions
annulées
ou caduques 9 661 20 962 8 000 1 480 10 365 46 592 5 000 2 340
Actions attribuées
gratuitement
restantes en cours
d'acquisition en fin
d'exercice 0 0 0 0 0 0 15 083 121 000 0




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Plan du Plan du Plan du Plan du Plan du Plan du Plan du Plan du Plan du Plan du Plan du
25 novembre 22 février 24 novembre 24 novembre 21 février 23 novembre 23 novembre 15 février 21 novembre 21 novembre 21 novembre
2021 2022 2022 2022 2023 2023 2023 2024 2024 2024 2024



17/04/2019 17/04/2019 21/04/2022 21/04/2022 21/04/2022 21/04/2022 21/04/2022 21/04/2022 21/04/2022 21/04/2022 21/04/2022

25/11/2021 22/02/2022 24/11/2022 24/11/2022 21/02/2023 23/11/2023 23/11/2023 15/02/2024 21/11/2024 21/11/2024 21/11/2024




80 000 50 753 9 390 82 705 62 372 9 090 94 625 80 643 9 120 87 885 18 500
0 29 481 0 0 38 719 0 0 50 047 0 0 0
0 13 772 0 0 16 653 0 0 21 596 0 0 0

25/11/2024 22/02/2025 24/11/2025 24/11/2025 21/02/2026 23/11/2026 23/11/2026 15/02/2027 21/11/2027 21/11/2027 21/11/2028



25/11/2024 22/02/2025 24/11/2025 24/11/2025 21/02/2026 23/11/2026 23/11/2026 15/02/2027 21/11/2027 21/11/2027 21/11/2028
Pour les
mandataires
sociaux,
Pour les présence +
mandataires 30% liés à la
sociaux, performance
présence + boursière
50% liés à la Pour les relative par
performance mandataires rapport à Présence +
boursière sociaux, l'EPRA et 20% 30% liés à la
relative par présence + liés à la performance
rapport à 50% liés à la performance boursière
l'EPRA, 30% performance boursière relative par
liés à la boursière absolue, + rapport à
performance (relative et 20% au l'EPRA et 20%
relative de absolue), respect des liés à la
l'ANR et 20% au guidances performance
l'EPRA respect de d'EPRA+ 30% boursière
Earnings vs guidance de liés aux absolue, +
EPRA et 20% résultat et performances 50% liés aux
sur des 30% de extra- performances
Présence critères RSE Présence Présence critères RSE Présence Présence financières Présence Présence individuelles



69 795 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0



10 205 1 980 4 000 1 080 1 600 150
5

0 50 753 7 410 78 705 62 372 8 010 93 025 80 643 8 970 87 885 18 500




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Tableau 11
Indemnités ou avantages dus
ou susceptibles d'être dus
à raison de la cessation Indemnité relative
Dirigeants mandataires Régime de retraite ou du changement à une clause
sociaux exécutifs Contrat de travail supplémentaire de fonctions de nonટconcurrence
Oui Non Oui Non Oui Non Oui Non
Christophe KULLMANN
Directeur Général
Début du mandat : 01/01/2023
Fin du mandat : 31/12/2026 x x x x
Olivier ESTÈVE
Directeur Général Délégué
Début du mandat : 01/01/2023
Fin du mandat : 31/12/2026 x x x x



5.3.4.2.1.3 Ratio d’équité
Les données relatives aux 6° et 7° du I. de l’article L. 22ટ10ટ9 du Afin de présenter le panel le plus large possible, les effectifs pris
Code de commerce, qui sont présentées ciટaprès, ont été en compte pour le calcul du ratio sont d’une part 100% des
calculées en pleine application des lignes directrices actualisées effectifs de la société (lignes société Covivio), d’autre part 100%
par l’Afep en février 2021. des effectifs français du Groupe (sur la ligne UES Covivio). Ont
été retenus pour le calcul d’une année tous les salariés présents
La rémunération retenue pour les dirigeants mandataires
sur l’exercice complet, à l’exception des alternants et des
sociaux exécutifs est calculée à partir des éléments versés ou stagiaires. Les salariés à temps partiels ont été considérés sur
attribués au cours de l’exercice N, sur une base brute. Elle une base temps plein. Les éléments de rémunération retenus
correspond à la rémunération affichée chaque année dans les sont : fixe, bonus, actions gratuites ou actions de performance
tableaux de synthèse des rémunérations présentés dans le (valorisées selon la même méthode que pour les mandataires),
document d'enregistrement universel et soumise au vote des avantages en nature, participation et intéressement.
actionnaires : fixe, bonus annuel, ILT, avantages en nature.


Tableau des ratios au titre du I. 6° et 7° de l’article L. 22ટ10ટ9 du Code de commerce
Informations sur la rémunération des mandataires sociaux Exercice 2020 Exercice 2021 Exercice 2022 Exercice 2023 Exercice 2024
Rémunération du Président du Conseil d'Administration 400 000 400 000 313 679 200 000 200 000
Évolution (en %) de la rémunération du Président du Conseil
d'Administration 0,0% 0,0% -21,6% -36,24% 0,0%
Rémunération du Directeur Général : Christophe Kullmann 2 540 376 2 165 467 2 568 407 2 491 296 2 609 813
Évolution (en %) de la rémunération du Directeur Général 17,7% -14,8% 18,6% -3,00% 4,76%
Rémunération du Directeur Général Délégué : Olivier Estève 1 339 926 1 080 966 1 380 926 1 310 262 1 354 143
Évolution (en %) de la rémunération du Directeur Général Délégué 13,8% -19,3% 27,7% -5,12% 3,35%
Rémunération du Directeur Général Délégué : Dominique Ozanne 1 235 326 1 041 055 N/A N/A N/A
Évolution (en %) de la rémunération du Directeur Général Délégué 5,4% -15,7% N/A N/A N/A
Informations sur le périmètre de la société cotée : Covivio
Rémunération moyenne des salariés 107 832 115 446 114 011 113 072 111 138
Évolution (en %) de la rémunération moyenne des salariés 10,2% 7,1% -1,2% -0,82% -1,71%
Ratio Président du Conseil par rapport à la rémunération moyenne
des salariés 3,7 3,5 2,8 1,8 1,8
Évolution du ratio (en %) par rapport à l'exercice précédent -9,2% -6,6% -20,6% -35,71% 1,74%
Ratio Président du Conseil par rapport à la rémunération médiane
des salariés 5,0 4,9 3,6 2,3 2,4
Évolution du ratio (en %) par rapport à l'exercice précédent -9,2% -1,3% -27,2% -36,1% 4,2%
Ratio Christophe Kullmann par rapport à la rémunération moyenne
des salariés 23,6 18,8 22,5 22,0 23,5
Évolution du ratio (en %) par rapport à l'exercice précédent 6,8% -20,4% 20,1% -2,2% 6,6%
Ratio Christophe Kullmann par rapport à la rémunération médiane
des salariés 31,7 26,7 29,4 28,6 31,2
Évolution du ratio (en %) par rapport à l'exercice précédent 6,8% -15,9% 10,2% -2,8% 9,2%
Ratio Olivier Estève par rapport à la rémunération moyenne
des salariés 12,4 9,4 12,1 11,6 12,2




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Rapport du Conseil d’Administration sur le gouvernement d’entreprise




Informations sur la rémunération des mandataires sociaux Exercice 2020 Exercice 2021 Exercice 2022 Exercice 2023 Exercice 2024
Évolution du ratio (en %) par rapport à l'exercice précédent 3,3% -24,6% 29,4% -4,3% 5,1%
Ratio Olivier Estève par rapport à la rémunération médiane
des salariés 16,7 13,3 15,8 15,0 16,2
Évolution du ratio (en %) par rapport à l'exercice précédent 3,3% -20,4% 18,7% -4,9% 7,7%
Ratio Dominique Ozanne par rapport à la rémunération moyenne
des salariés 11,5 9,0 N/A N/A N/A
Évolution du ratio (en %) par rapport à l'exercice précédent -4,3% -21,3% N/A N/A N/A
Ratio Dominique Ozanne par rapport à la rémunération médiane
des salariés 15,4 12,8 N/A N/A N/A
Évolution du ratio (en %) par rapport à l'exercice précédent -4,3% -16,8% N/A N/A N/A
Informations complémentaires sur le périmètre élargi : UES Covivio
Rémunération moyenne des salariés 106 310 108 980 107 791 107 828 110 256
Évolution (en %) de la rémunération moyenne des salariés 10,5% 2,5% -1,1% 0,0% 2,3%
Ratio Président du Conseil par rapport à la rémunération moyenne
des salariés 3,8 3,7 2,9 1,9 1,8
Évolution du ratio (en %) par rapport à l'exercice précédent -9,5% -2,4% -20,7% -36,3% -2,2%
Ratio Président du Conseil par rapport à la rémunération médiane
des salariés 5,0 4,9 3,6 2,3 2,4
Évolution du ratio (en %) par rapport à l'exercice précédent -6,9% -1,3% -26,4% -36,8% 4,0%
Ratio Christophe Kullmann par rapport à la rémunération moyenne
des salariés 23,9 19,9 23,8 23,1 23,7
Évolution du ratio (en %) par rapport à l'exercice précédent 6,5% -16,8% 19,9% -3,0% 2,5%
Ratio Christophe Kullmann par rapport à la rémunération médiane
des salariés 31,7 26,6 29,7 28,5 31,1
Évolution du ratio (en %) par rapport à l'exercice précédent 9,5% -15,9% 11,4% -3,9% 8,9%
Ratio Olivier Estève par rapport à la rémunération moyenne
des salariés 12,6 9,9 12,8 12,2 12,3
Évolution du ratio (en %) par rapport à l'exercice précédent 3,0% -21,3% 29,2% -5,1% 1,1%
Ratio Olivier Estève par rapport à la rémunération médiane
des salariés 16,7 13,3 16,0 15,0 16,1
Évolution du ratio (en %) par rapport à l'exercice précédent 5,9% -20,4% 19,9% -6,0% 7,5%
Ratio Dominique Ozanne par rapport à la rémunération moyenne
des salariés 11,6 9,6 N/A N/A N/A
Évolution du ratio (en %) par rapport à l'exercice précédent -4,6% -17,8% N/A N/A N/A
Ratio Dominique Ozanne par rapport à la rémunération médiane
des salariés 15,4 12,8 N/A N/A N/A
Évolution du ratio (en %) par rapport à l'exercice précédent -1,9% -16,8% N/A N/A N/A
Performance de la société
ANR EPRA NTA
(€ par action) 100,1 106,4 106,4 84,1 79,8
Évolution (en %) par rapport à l'exercice précédent -5,4% 6,3% 0,0% -21,0% -5,1%
5
EPRA Earnings
(€ par action) 4,21 4,35 4,58 4,47 4,47
Évolution (en %) par rapport à l'exercice précédent -20,7% 3,3% 5,3% -2,4% 0,0%
Dividende
(€ par action) 3,60 3,75 3,75 3,30 3,50
Évolution (en %) par rapport à l'exercice précédent -25,0% 4,2% 0,0% -12,0% 6,1%
Patrimoine
(Md€ 100%) 25,7 26,7 26,1 23,1 23,1
Évolution (en %) par rapport à l'exercice précédent 7,1% 3,9% -2,2% -11,5% 0,0%
Revenus nets
(Md€ 100%) 816,1 838,2 937,5 963,3 1 004,7
Évolution (en %) par rapport à l'exercice précédent -16,8% 2,7% 11,8% 2,8% 4,3%



Une étude des ratios d’équité effectuée au niveau de l’ensemble des équipes européennes de Covivio avait permis de dégager les
ratios suivants en 2023 pour le Directeur général : Ratio DG vs moyenne européenne = 28,5 et Ratio DG vs médiane européenne = 36,4.




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 587
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Rapport du Conseil d’Administration sur le gouvernement d’entreprise




5.3.4.2.2 Rémunération versée et/ou attribuée La rémunération versée aux membres du Conseil
aux mandataires sociaux non exécutifs d’Administration personnes physiques résidant fiscalement en
sur un périmètre consolidé au titre France a donné lieu à l’application d’un prélèvement forfaitaire
de l’exercice clos le 31 décembre 2024 unique de 12,8% et à des prélèvements sociaux de 17,2%, soit un
prélèvement total de 30%, représentant en 2024 une somme de
5.3.4.2.2.1 Informations mentionnées au I. de l'article 104 400 €.
L. 22ટ10ટ9 du Code de commerce
Informations relatives au Président du Conseil d’Administration La rémunération versée aux membres du Conseil
d’Administration personnes physiques ne résidant pas
Conformément à la politique de rémunération applicable au fiscalement en France a donné lieu à l’application d’un
Président du Conseil d’Administration approuvée par l’Assemblée prélèvement forfaitaire unique de 12,8%, représentant en 2024
générale mixte des actionnaires le 17 avril 2024 dans le cadre de une somme de 16 384 €.
la 10e résolution, la rémunération du Président du Conseil
d’Administration de Covivio, dont le rôle est présenté au 5.3.2.2.1 Ces prélèvements, d’un montant total de 120 784 €, ont été
ciટdessus, a été revue le 21 juillet 2022 par le Conseil pour la acquittés directement par la société auprès de
durée du mandat du nouveau Président, à un montant global l’Administration fiscale.
fixe annuel de 200 K€, établi sur la base d'un benchmark
Il est précisé que :
actualisé.
● JeanટLuc Biamonti et Christophe Kullmann ne perçoivent pas
Cette rémunération fixe n’est pas assortie de partie variable, de
de rémunération au titre de l’exercice de leur mandat
prime de performance, de rémunération allouée à raison de son
d’Administrateur
mandat d’Administrateur ou de rémunération versée en actions
de la société. ● la société Predica, Administrateur de Covivio, est également
membre du Conseil de Surveillance de Covivio Hotels, et a
En 2024, la rémunération de JeanટLuc Biamonti s'est établie
perçu en rémunération de l’exercice de ce mandat en 2024,
ainsi :
un montant brut de 4 200 € versé par Covivio Hotels
● 200 K€ de rémunération fixe (pas d’avantage en nature).
● la société ACM Vie, Administrateur de Covivio, est également
Il est précisé que le Président du Conseil d’Administration n’a membre du Conseil de Surveillance de Covivio Hotels, et a
bénéficié au titre de l’exercice clos le 31 décembre 2024 : perçu en rémunération de l’exercice de ce mandat en 2024,
un montant brut de 4 300 € versé par Covivio Hotels.
● d’aucun élément variable ou exceptionnel ou autre avantage
de quelque nature que ce soit Il est rappelé que les Administrateurs n’ont bénéficié au titre de
l’exercice clos le 31 décembre 2024 :
● d’aucun élément de rémunération, d’indemnité ou d’avantage
à raison de la prise, de la cessation ou du changement des ● d’aucun élément exceptionnel ou autre avantage de quelque
fonctions ou postérieurement à l’exercice de cellesટci, nature que ce soit
notamment d’engagement de retraite ou autre avantage
● d’aucun élément de rémunération, d’indemnité ou d’avantage
viager
à raison de la prise, de la cessation ou du changement des
● d’aucune rémunération versée ou attribuée par une entreprise fonctions ou postérieurement à l’exercice de cellesટci,
comprise dans le périmètre de consolidation de Covivio au notamment d’engagement de retraite ou autre avantage
sens de l’article L. 233ટ16 du Code de commerce. viager.
La proportion relative de la rémunération fixe représente donc La proportion relative de la rémunération fixe représente 28% de
100% de la rémunération totale. la rémunération totale.
Les données relatives aux 6° et 7° du I. de l’article L. 22ટ10ટ9 du Le Conseil d’Administration de la société, avec une proportion de
Code de commerce sont présentées au paragraphe 5.3.4.2.1.3 femmes de 43%, est conforme aux dispositions des
ciટdessus. articles L. 225ટ69ટ1 et L. 22ટ10ટ21 du Code de commerce.
Informations relatives aux Administrateurs 5.3.4.2.2.2 Tableaux récapitulatifs sur la rémunération
Conformément à la politique de rémunération applicable aux des mandataires sociaux non exécutifs établis
Administrateurs présentée ciટdessus, il a été versé par la société conformément à l’annexe 4 du Code Afep-Medef
au titre de l’exercice clos le 31 décembre 2024 aux membres du Les informations et les tableaux ciટdessous :
Conseil d’Administration pour leur participation aux travaux de
● présentent de manière synthétique les éléments de la
celuiટci et des Comités spécialisés institués en son sein, une
rémunération totale et les avantages de toutes natures
rémunération totale brute de 614 926 € dont la répartition
versés ou attribués durant l’exercice clos le 31 décembre 2024
individuelle est indiquée au paragraphe 5.3.4.2.2.2 ciટdessous.
à JeanટLuc Biamonti (Président du Conseil d’Administration)
Le montant brut moyen de la rémunération allouée par membre ainsi qu’à chaque Administrateur, en leur qualité de
du Conseil d’Administration, établi sur la base de l’ensemble des mandataires sociaux non exécutifs
mandataires sociaux ayant perçu une rémunération au titre de
● ont été établis conformément au Code AfepટMedef dans sa
l’exercice 2024, s’élève à 51 244 €.
version révisée et publiée le 20 décembre 2022 et aux
Recommandations AMF.




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Tableau 3 – Tableau sur les rémunérations des mandataires sociaux non exécutifs versées et/ou attribuées par la société
et les entreprises comprises dans son périmètre de consolidation au sens de l’article L. 233ટ16 du Code de commerce –
Nomenclature du Code AfepટMedef
Exercice clos le 31 décembre 2023 Exercice clos le 31 décembre 2024
Mandataires sociaux non exécutifs (en fonction en 2024) Montants attribués Montants versés Montants attribués Montants versés
JeanટટLuc Biamonti
Rémunérations (fixe, variable) au titre de son mandat
d’Administrateur de Covivio 0€ 0€ 0€ 0€
Autres rémunérations (à compter du 21 juillet 2022) 200 000 € 200 000 € 200 000 € 200 000 €
Total 200 000 € 200 000 € 200 000 € 200 000 €
ACM Vie représentée par Stéphanie de Kerdrel puis par
Catherine JeanટટLouis à compter du 23 avril 2024 (1)
Rémunérations (fixe, variable) au titre de son mandat
d’Administrateur de Covivio 49 000 € 49 000 € 44 926 € 44 926 €
Autres rémunérations au titre de son mandat de
membre du Conseil de Surveillance de Covivio Hotels 3 100 € 3 100 € 4 300 € 4 300 €
Total 52 100 € 52 100 € 49 226 € 49 226 €
Romolo Bardin
Rémunérations (fixe, variable) au titre de son mandat
d’Administrateur de Covivio 59 000 € 59 000 € 61 000 € 61 000 €
Autres rémunérations 0€ 0€ 0€ 0€
Total 59 000 € 59 000 € 61 000 € 61 000 €
Covéa Coopérations représentée par Olivier Le Borgne (1)
Rémunérations (fixe, variable) au titre de son mandat
d’Administrateur de Covivio 39 000 € 39 000 € 44 000 € 44 000 €
Autres rémunérations 0€ 0€ 0€ 0€
Total 39 000 € 39 000 € 44 000 € 44 000 €
Christian Delaire
Rémunérations (fixe, variable) au titre de son mandat
d’Administrateur de Covivio 69 000 € 69 000 € 75 000 € 75 000 €
Autres rémunérations 0€ 0€ 0€ 0€
Total 69 000 € 69 000 € 75 000 € 75 000 €
Delfin S.à.r.l. représentée par Giovanni Giallombardo (2)
Rémunérations (fixe, variable) au titre de son mandat
d’Administrateur de Covivio (à compter du 21 juillet 2022) 22 000 € 22 000 € 28 000 € 28 000 €
Autres rémunérations 0€ 0€ 0€ 0€
Total 22 000 € 22 000 € 28 000 € 28 000 € 5
Alix d’Ocagne
Rémunérations (fixe, variable) au titre de son mandat
d’Administratrice de Covivio 43 312 € 43 312 € 55 000 € 55 000 €
Autres rémunérations 0€ 0€ 0€ 0€
Total 43 312 € 43 312 € 55 000 € 55 000 €
Sylvie Ouziel
Rémunérations (fixe, variable) au titre de son mandat
d’Administratrice de Covivio 43 000 € 43 000 € 47 000 € 47 000 €
Autres rémunérations 0€ 0€ 0€ 0€
Total 43 000 € 43 000 € 47 000 € 47 000 €
Olivier Piani
Rémunérations (fixe, variable) au titre de son mandat
d’Administrateur de Covivio 49 312 € 49 312 € 64 000 € 64 000 €
Autres rémunérations 0€ 0€ 0€ 0€
Total 49 312 € 49 312 € 64 000 € 64 000 €
Predica représentée par Jérôme Grivet (1)
Rémunérations (fixe, variable) au titre de son mandat
d’Administrateur de Covivio 42 000 € 42 000 € 50 000 € 50 000 €



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Exercice clos le 31 décembre 2023 Exercice clos le 31 décembre 2024
Mandataires sociaux non exécutifs (en fonction en 2024) Montants attribués Montants versés Montants attribués Montants versés
Autres rémunérations au titre de son mandat de
membre du Conseil de Surveillance de Covivio Hotels 3 300 € 3 300 € 4 200 € 4 200 €
Total 45 300 € 45 300 € 54 200 € 54 200 €
Patricia Savin
Rémunérations (fixe, variable) au titre de son mandat
d’Administratrice de Covivio 38 000 € 38 000 € 42 000 € 42 000 €
Autres rémunérations 0€ 0€ 0€ 0€
Total 38 000 € 38 000 € 42 000 € 42 000 €
Daniela Schwarzer
Rémunérations (fixe, variable) au titre de son mandat
d’Administrateur de Covivio à compter du 21 avril 2022) 41 000 € 41 000 € 39 000 € 39 000 €
Autres rémunérations 0€ 0€ 0€ 0€
Total 41 000 € 41 000 € 39 000 € 39 000 €
Catherine Soubie
Rémunérations (fixe, variable) au titre de son mandat
d’Administratrice de Covivio 60 507 € 60 507 € 65 000 € 65 000 €
Autres rémunérations 0€ 0€ 0€ 0€
Total 60 507 € 60 507 € 65 000 € 65 000 €
TOTAL 761 531 € 761 531 € 823 426 € 823 426 €
(1) La rémunération a été versée à la société et non à son représentant permanent.
(2) La rémunération a été versée au représentant permanent de la société.

5.3.4.3 Rémunération versée et/ou attribuée au Président du Conseil d’Administration
et aux membres de la Direction Générale au titre de l’exercice clos le 31 décembre 2024
(Say on Pay exટpostt dit « individuel »)
Dans le cadre du vote sur le Say on Pay exટpost dit « individuel » prévu à l’article L. 22ટ10ટ34 II. du Code de commerce, les éléments
fixes, variables et exceptionnels composant la rémunération totale et les avantages de toute nature, versés au cours de l’exercice clos
le 31 décembre 2024 ou attribués au titre du même exercice, au Président du Conseil d’Administration, au Directeur Général et au
Directeur Général Délégué de la société font l’objet de projets de résolution distincts (6e, 7e et 8e résolutions) soumis à l’approbation de
l’Assemblée générale mixte du 17 avril 2025.

5.3.4.3.1 Rémunération versée et/ou attribuée par la société à JeanટટLuc Biamonti en sa qualité
de Président du Conseil d’Administration au titre de l’exercice clos le 31 décembre 2024 (6e résolution)
Éléments de la rémunération Montants ou valorisation
due au titre de l’exercice clos comptable soumis au vote Présentation
Cette rémunération fixe a été déterminée par le Conseil à l’occasion de
Rémunération fixe 200 K€ versés en 2024 la désignation de JeanટLuc Biamonti comme Président le 21 juillet 2022
Rémunération variable annuelle 0€ Sans objet
Rémunération variable différée 0€ Sans objet
Rémunération variable pluriannuelle 0 € Sans objet
Rémunération exceptionnelle 0€ Sans objet
Options d’actions N/A Sans objet
Actions de performance 0€ Sans objet
Rémunération allouée à raison
du mandat d’Administrateur 0€ Sans objet
Valorisation des avantages
de toute nature 0€ Sans objet
Indemnité de départ 0€ Sans objet
Indemnité de nonટconcurrence Sans objet Il n’existe pas de clause de nonટconcurrence
Régime de retraite supplémentaire 0€ Aucun régime de retraite supplémentaire n’est en place
Contrat de travail 0€ Il n’existe pas de contrat de travail




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5.3.4.3.2 Rémunération versée et/ou attribuée par la société à Christophe Kullmann en sa qualité de Directeur
Général au titre de l’exercice clos le 31 décembre 2024 (7e résolution)
Éléments de la rémunération Montants ou valorisation
due au titre de l’exercice clos comptable soumis au vote Présentation
Rémunération fixe 800 K€ versés en 2024 Cette rémunération fixe a été déterminée à l’occasion du
renouvellement du mandat pour quatre ans, à compter du 1er janvier
2023. Elle reste inchangée en 2025.
Rémunération variable annuelle 974 K€ La rémunération variable cible équivaut à 100% du salaire fixe annuel.
Un upside pouvant atteindre 50% de la cible est prévu en cas de
dépassement des objectifs. Il est, le cas échéant, versé en actions
gratuites, ellesટmêmes soumises à une condition de présence trois ans
après l’attribution.
À la suite de l’examen des performances 2024 décrit au 5.3.4.2.1.1.2 du
document d'enregistrement universel 2024, le Conseil a arrêté un bonus
2024 représentant 122% de la cible. Il sera versé en cash à hauteur de la
cible (800 K€) et en actions gratuites pour la partie upside..
Le versement de cette rémunération variable annuelle est conditionné
à l’approbation par l’Assemblée générale mixte du 17 avril 2025 des
éléments de rémunération de Christophe Kullmann.
Rémunération variable différée 0€ Sans objet
Rémunération variable pluriannuelle 0 € Sans objet
Rémunération exceptionnelle 0€ Sans objet
Options d’actions N/A Sans objet
Actions de performance 1 066 K€ Les principes retenus pour l’attribution des actions de performance,
ainsi que les conditions de performance, sont décrits au 5.3.4.2.1.1.3
du document d'enregistrement universel 2024.
Rémunération allouée à raison du 0 K€ Sans objet
mandat d’Administrateur

Valorisation des avantages de toute 43 K€ Ce montant comprend principalement un véhicule de fonction ainsi
nature que l’assurance GSC contre la perte de mandat.
Indemnité de départ 0€ Le montant théorique de l’indemnité serait égal à 12 mois de
rémunération globale (salaire fixe et part variable), augmentés
d’un mois de rémunération supplémentaire par année d’ancienneté
dans l’entreprise.
Le bénéfice de cette indemnité serait subordonné à la réalisation
de critères de performance interne et externe exigeants :
● 50% du montant théorique de l’indemnité sont liés à l’évolution de
l’ANR sur les trois derniers exercices précédant la cessation de
fonctions
● 50% du montant théorique de l’indemnité sont liés à l’atteinte des
performances cibles lors des trois années précédant la cessation de
fonction.
L’indemnité potentielle telle que décrite ciટdessus (et détaillée aux
5.3.4.1.2.1.6 et 5.3.4.2.1.1.4 du document d'enregistrement universel 2024) 5
ne serait versée qu’en cas de départ contraint et lié à un changement
de contrôle ou de stratégie, ce qui exclut les cas où le Directeur
Général quitterait à son initiative la société, changerait de fonctions au
sein du groupe ou aurait la possibilité de faire valoir ses droits à la
retraite à brève échéance.
A l’occasion du renouvellement de son mandat de Directeur Général à
compter du 1er janvier 2023, elle a été approuvée par le Conseil
d’Administration du 24 novembre 2022 et votée par les actionnaires lors
de l’Assemblée générale mixte du 17 avril 2024, par le vote de la 11e
résolution.
Indemnité de nonટconcurrence Sans objet Il n’existe pas de clause de nonટconcurrence.
Régime de retraite supplémentaire 0€ Aucun régime de retraite supplémentaire n’est en place.
Contrat de travail 0€ Il n’existe pas de contrat de travail.




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5.3.4.3.3 Rémunération versée et/ou attribuée par la société à Olivier Estève en sa qualité de Directeur Général
Délégué au titre de l’exercice clos le 31 décembre 2024 (8e résolution)
Montants ou
valorisation
Éléments de la rémunération due comptable soumis au
au titre de l’exercice clos vote Présentation
Rémunération fixe 460 K€ versés Cette rémunération fixe a été déterminée à l’occasion du renouvellement du
en 2024 mandat pour quatre ans, à compter du 1er janvier 2023. Elle reste inchangée
en 2025.
Rémunération variable annuelle 520 K€ La rémunération variable cible équivaut à 100% du salaire fixe annuel.
Un upside pouvant atteindre 50% de la cible est prévu en cas de
dépassement des objectifs. Dans un souci d’alignement avec les intérêts des
actionnaires, il est, le cas échéant, versé en actions gratuites, elles-mêmes
soumises à une condition de présence trois ans après l’attribution.
À la suite de l’examen des performances 2024 décrit au 5.3.4.2.1.1.2 du
document d’enregistrement d’universel 2024, le Conseil a arrêté un bonus 2024
représentant 113% de la cible. Il sera versé en cash à hauteur de la cible (460
K€) et en actions gratuites pour la partie upside.
Le versement de cette rémunération variable annuelle est conditionné
à l’approbation par l’Assemblée générale mixte du 17 avril 2025 des éléments
de rémunération d’Olivier Estève.
Rémunération variable différée 0€ Sans objet
Rémunération variable 0€
pluriannuelle Sans objet
Rémunération exceptionnelle 0€ Sans objet
Options d’actions N/A Sans objet
Actions de performance 460 K€ Les principes retenus pour l’attribution des actions de performance, ainsi que
les conditions de performance, sont décrits au 5.3.4.2.1.1.3 du document
d'enregistrement universel 2024.
Rémunération allouée à raison du 0€ Sans objet
mandat d’Administrateur

Valorisation des avantages 43 K€ Ce montant comprend principalement un véhicule de fonction ainsi que
de toute nature l’assurance GSC contre la perte de mandat.
Indemnité de départ 0€ Cette indemnité potentielle prévoit exactement les mêmes dispositions que
celle du Directeur Général, décrite ciટdessus et aux 5.3.4.1.2.1.6 et 5.3.4.2.1.1.4
du document d'enregistrement universel 2024.
A l’occasion du renouvellement de son mandat de Directeur Général Délégué
à compter du 1er janvier 2023, elle a été approuvée par le Conseil
d’Administration du 24 novembre 2022 et votée par les actionnaires lors de
l’Assemblée générale mixte du 17 avril 2024, par le vote de la 12e résolution.
Indemnité de nonટconcurrence Sans objet Il n’existe pas de clause de nonટconcurrence.
Régime de retraite supplémentaire 0 € Aucun régime de retraite supplémentaire n’est en place.
Contrat de travail 0€ Il n’existe pas de contrat de travail.




592 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Assemblée générale et gouvernement d'entreprise
Rapport du Conseil d’Administration sur le gouvernement d’entreprise




5.3.5 Modalités particulières relatives à la participation des actionnaires
aux Assemblées générales et synthèse des délégations et autorisations
financières en cours de validité dans le domaine des augmentations
de capital
5.3.5.1 Modalités particulières relatives 5.3.5.2 Synthèse des délégations et
à la participation des actionnaires autorisations financières en cours
aux Assemblées générales de validité dans le domaine
La participation des actionnaires aux Assemblées générales est des augmentations de capital
régie par les dispositions légales et réglementaires en vigueur et L’Assemblée générale consent régulièrement au Conseil
applicables aux sociétés dont les titres sont admis aux d’Administration des délégations et autorisations financières
négociations sur un marché réglementé. pour augmenter le capital social de la société par l’émission
Ces modalités sont décrites à l’article 22 des statuts de la d’actions et/ou de valeurs mobilières donnant accès au capital
société qui figure in extenso au paragraphe 6.2.1.16 du document de la société.
d'enregistrement universel, étant précisé que Covivio a maintenu, Conformément aux dispositions de l’article L. 225ટ37ટ4 3° du
au terme de son Assemblée générale du 17 avril 2015, le principe Code de commerce, la synthèse des délégations et
« une action = une voix », approuvé par les actionnaires en autorisations en cours de validité accordées par les Assemblées
renonçant à l’attribution automatique du droit de vote double générales mixtes des 21 avril 2022 et 17 avril 2024 dans le
prévue par la loi Florange du 29 mars 2014. domaine des augmentations de capital et l’utilisation qui en a
Les modalités de participation aux Assemblées générales sont été faite en 2024 et postérieurement à la clôture de l'exercice,
également détaillées dans les avis de réunion et de convocation sont présentées ciટaprès.
disponibles sur le site internet de Covivio dans la rubrique
dédiée aux Assemblées générales.


Description de la délégation et/ou de l'autorisation
Résolution conférée par l'Assemblée générale mixte du 21 avril 2022 Validité Utilisation en 2024 et 2025
Vingtટટsixième Autorisation à donner au Conseil d’Administration à l’effet de
résolution procéder à des attributions gratuites d’actions existantes ou à
émettre de la société au profit des salariés et/ou des mandataires 2024 : 2025 :
sociaux de la société et des sociétés qui lui sont liées, avec 38 mois
Attribution Attribution
suppression du droit préférentiel de souscription des Expiration le
gratuite de gratuite de
actionnaires aux actions à émettre. 21/06/2025
196 148 actions 77 890 actions
Plafond fixé à 1% du capital social au jour de la décision de leur
attribution par le Conseil d’Administration.


Description de la délégation et/ou de l'autorisation Utilisation en
Résolution conférée par l'Assemblée générale mixte du 17 avril 2024 Validité 2024 et 2025
Vingtième Délégation de compétence consentie au Conseil d’Administration à l’effet de décider
résolution l’augmentation du capital social de la société par incorporation de réserves, 26 mois
bénéfices ou primes. Expiration le Non utilisée
Montant nominal maximal des augmentations de capital fixé à 30 300 000 €.
Suspension en cas d'offre publique d'achat ou d'échange sur les titres de la société.
17/06/2026
5
Vingtટટdeuxième Délégation de compétence consentie au Conseil d’Administration à l’effet d’émettre
résolution des actions et/ou des valeurs mobilières donnant accès au capital de la société,
avec maintien du droit préférentiel de souscription des actionnaires.
Montant nominal maximal des augmentations de capital fixé à 75 750 000 €. 26 mois
Montant nominal d’émission des valeurs mobilières représentatives de créances Expiration le Non utilisée
donnant accès au capital de la société fixé à 750 000 000 € (plafond global de 17/06/2026
l’ensemble des titres de créances susceptibles d’être émis en vertu de ladite
délégation et de celles conférées au titre des 23e, 24e et 25e résolutions).
Suspension en cas d'offre publique d'achat ou d'échange sur les titres de la société.
Vingtટટtroisième Délégation de compétence consentie au Conseil d’Administration à l’effet d’émettre,
résolution par voie d’offre au public, des actions et/ou des valeurs mobilières donnant accès au
capital de la société, avec suppression du droit préférentiel de souscription des
actionnaires et, pour les émissions d’actions, un délai de priorité obligatoire octroyé à
leur bénéfice.
Montant nominal maximal des augmentations de capital fixé à 30 300 000 €. 26 mois
Expiration le Non utilisée
En l'absence de délai de priorité conféré au bénéfice des actionnaires, plafond global
17/06/2026
de 10% du capital commun avec les 24e et 25e résolutions.
Montant nominal d’émission des valeurs mobilières représentatives de créances
donnant accès au capital de la société fixé à 750 000 000 € (s’impute sur le plafond
global de l’ensemble des émissions de titres de créances fixé à la 22e résolution).
Suspension en cas d'offre publique d'achat ou d'échange sur les titres de la société.




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 593
5 Assemblée générale et gouvernement d'entreprise
Rapport du Conseil d’Administration sur le gouvernement d’entreprise




Description de la délégation et/ou de l'autorisation Utilisation en
Résolution conférée par l'Assemblée générale mixte du 17 avril 2024 Validité 2024 et 2025
Vingtટટquatrième Délégation de compétence consentie au Conseil d’Administration à l’effet d’émettre
résolution des actions et/ou des valeurs mobilières donnant accès au capital de la société,
avec suppression du droit préférentiel de souscription des actionnaires, en cas d’offre
publique d’échange initiée par la société.
Montant nominal maximal des augmentations de capital fixé à 10% du capital de la
société, plafond global commun avec la 25e résolution, et s’agissant des émissions 26 mois
effectuées sans qu’un délai de priorité ait été conféré au bénéfice des actionnaires, Expiration le Non utilisée
avec la 23e résolution. 17/06/2026
Montant nominal d’émission des valeurs mobilières représentatives de créances
donnant accès au capital de la société fixé à 750 000 000 € (s’impute sur le plafond
global de l’ensemble des émissions de titres de créances fixé à la 22e résolution).
Suspension en cas d'offre publique d'achat ou d'échange sur les titres de la société.
Vingtટટcinquième Délégation de compétence consentie au Conseil d’Administration à l’effet de
résolution procéder à l’émission d’actions et/ou de valeurs mobilières donnant accès au capital
de la société en vue de rémunérer des apports en nature consentis à la société et
constitués de titres de capital ou de valeurs mobilières donnant accès au capital.
26 mois
Montant nominal maximal des augmentations de capital fixé à 10% du capital de la
société, plafond global commun avec la 24e résolution et, s’agissant des émissions (à compter du
effectuées sans qu’un délai de priorité ait été conféré au bénéfice des actionnaires, 01/05/2024) Non utilisée
avec la 23e résolution. Expiration le
01/07/2026
Montant nominal d’émission des valeurs mobilières représentatives de créances
donnant accès au capital de la société fixé à 750 000 000 € (s’impute sur le plafond
global de l’ensemble des émissions de titres de créances fixé à la 22e résolution).
Suspension en cas d'offre publique d'achat ou d'échange sur les titres de la société.
Vingtટટseptième Délégation de compétence consentie au Conseil d’Administration à l’effet de
résolution procéder à des augmentations de capital réservées aux salariés de la société et aux 26 mois
sociétés du groupe Covivio adhérant à un plan d’épargne entreprise, avec Expiration le Non utilisée
suppression du droit préférentiel de souscription des actionnaires. 17/06/2026
Montant nominal maximal des augmentations de capital fixé à 500 000 €.

Par ailleurs, au cours de l’exercice 2024, le Conseil d’Administration a mis en oeuvre les délégations suivantes qui lui ont été consenties
par les Assemblées générales mixtes des 20 avril 2023 et 17 avril 2024.


Description de la délégation et/ou de l'autorisation Utilisation en
Résolution conférée par l'Assemblée générale mixte du 20 avril 2023 Validité 2024
Vingtટટhuitième
résolution
Délégation de compétence consentie au Conseil d’Administration à l’effet de
procéder à l’émission d’actions et/ou de valeurs mobilières donnant accès au capital
Augmentation
de la société en vue de rémunérer des apports en nature consentis à la société et
de capital du
constitués de titres de capital ou de valeurs mobilières donnant accès au capital.
19/04/2024
Montant nominal maximal des augmentations de capital fixé à 10% du capital de la
d’un montant
société, plafond global commun avec la 27e résolution et, s’agissant des émissions Expirée nominal de
effectuées sans qu’un délai de priorité ait été conféré au bénéfice des actionnaires,
avec la 26e résolution. 11 454 252 €
Montant nominal d’émission des valeurs mobilières représentatives de créances (soit 3,8% du
donnant accès au capital de la société fixé à 750 000 000 € (s’impute sur le plafond capital)
global de l’ensemble des émissions de titres de créances fixé à la 25e résolution).
Suspension en cas d'offre publique d'achat ou d'échange sur les titres de la société.


Description de la délégation et/ou de l'autorisation Utilisation en
Résolution conférée par l'Assemblée générale mixte du 17 avril 2024 Validité 2024
Vingtટટsixième Délégation de compétence consentie au Conseil d’Administration à l’effet d’émettre Augmentation
résolution des actions de la Société dans le cadre de l’offre publique d’échange initiée par la de capital du
société sur les actions émises par la société Covivio Hotels. 25/06/2024
Montant nominal maximal des augmentations de capital fixé à 70 000 000 €. Expirée d’un montant
nominal de
480 240 €




594 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Assemblée générale et gouvernement d'entreprise
Rapport du Conseil d’Administration sur le gouvernement d’entreprise




5.3.6 Éléments susceptibles d’avoir une incidence en cas d’offre publique
En application des dispositions de l’article L. 22ટ10ટ11 du Code de L'article 8ટ3 des statuts prévoit que pour la détermination des
commerce, les éléments susceptibles d’avoir une incidence en seuils en capital et en droits de vote dont le franchissement est
cas d’offre publique d’achat ou d’échange sont exposés à déclarer au titre de l'article 8, il est fait application des cas
ciટaprès. d’assimilation et modalités de calcul prévus aux articles L. 233ટ7
et L. 233ટ9 du Code de commerce et des dispositions des
5.3.6.1 Structure du capital de la société articles 223ટ11 et suivants du règlement général de l’AMF.
La structure du capital est présentée aux points 6.3.2 et 6.3.3 du À la date du document d'enregistrement universel, la société n’a
document d'enregistrement universel. pas connaissance de clauses de conventions prévoyant des
5.3.6.2 Restrictions statutaires à l’exercice des conditions préférentielles de cession ou d’acquisition d’actions
portant sur au moins 0,5% du capital ou des droits de vote de la
droits de vote et aux transferts d’actions société.
ou clauses des conventions portées
à la connaissance de la société 5.3.6.3 Participations directes ou indirectes
en application de l’article L. 233ટ11 dans le capital de la société dont
du Code de commerce elle a connaissance en vertu des
L’article 8ટ1 des statuts prévoit une obligation de déclaration à la
articles L. 233ટ7 et L. 233ટ12 du Code
société, par toute personne physique ou morale, agissant seule de commerce
ou de concert, de tout franchissement de seuil d'une fraction du Ces éléments sont exposés au paragraphe 6.3.4 du document
capital ou des droits de vote ou de titres donnant accès à terme d'enregistrement universel.
au capital de la société, égale ou supérieur à 1% du capital et
des droits de vote de celleટci ou d’un quelconque multiple de ce 5.3.6.4 Détenteurs de titres comportant
pourcentage, y compris auટdelà des seuils légaux et des droits de contrôle spéciaux
réglementaires, par lettre recommandée avec demande d’avis et description de ceuxટci
de réception adressée au siège social dans le délai prévu à
l’article R. 233ટ1 du Code de commerce. Les sociétés de gestion Néant.
de fonds communs de placement sont tenues de procéder à
cette information pour l’ensemble des actions de la société
5.3.6.5 Mécanismes de contrôle prévus
détenues par les fonds qu’elles gèrent. dans un éventuel système d’actionnariat
du personnel quand les droits de contrôle
À défaut d’avoir été régulièrement déclarées dans les conditions
exposées ciટdessus, les actions excédant la fraction qui aurait ne sont pas exercés par ce dernier
dû être déclarée sont privées du droit de vote pour toute Néant.
Assemblée générale qui se tiendrait jusqu’à l’expiration d’un
délai de 2 ans suivant la date de régularisation de la 5.3.5.6 Accords entre actionnaires dont la
déclaration, à la demande consignée dans le procèsટverbal de société a connaissance et qui peuvent
l’Assemblée générale, d’un ou plusieurs actionnaires détenant entraîner des restrictions au transfert
ensemble ou séparément au moins 1% du capital social ou des
droits de vote de la société.
d’actions et à l’exercice des droits
de vote
L’article 8ટ2 des statuts de la société prévoit (i) pour les
personnes morales détenant directement ou indirectement plus Il n’existe à la connaissance de la société aucun accord entre
de 10% du capital social et (ii) pour les actionnaires détenant actionnaires qui pourrait entraîner des restrictions au transfert
indirectement, par l’intermédiaire de la société, un pourcentage d’actions et à l’exercice des droits de vote de la société.
du capital social ou des droits à dividendes de sociétés 5.3.6.7 Règles applicables à la nomination 5
anonymes cotées d’investissement immobilier en Espagne (les «
SOCIMI ») au moins égal à celui visé à l’article 9ટ3 de la Loi du et au remplacement des membres
Royaume d’Espagne 11/2009 du 26 octobre 2009, et dont les du Conseil d’Administration ainsi qu’à
titres ne seraient pas inscrits au nominatif au plus tard le la modification des statuts de la société
deuxième jour ouvré précédant la date de toute Assemblée
Les statuts de la société dans ces domaines ne dérogent pas
générale des actionnaires de la société, un plafonnement des
aux principes généralement admis en matière de société
droits de vote au nombre d’actions inscrites sous la forme
anonyme.
nominative à cette date, étant précisé qu'ils devront faire en
sorte que les entités qu’ils contrôlent au sens de l'article L. 233ટ3 5.3.6.8 Pouvoirs du Conseil d’Administration,
du Code de commerce inscrivent l'intégralité des actions de la
en particulier en ce qui concerne
société dont elles sont propriétaires au nominatif. La
régularisation pourra intervenir par inscription de l’intégralité des l’émission ou le rachat d’actions
actions détenues directement ou indirectement, sous la forme Ces informations figurent au paragraphe 5.3.2.2.2 ciટdessus et
nominative, au plus tard le deuxième jour ouvré précédant la aux paragraphes 6.3.8 et 6.5.1.4 du document d'enregistrement
plus prochaine Assemblée générale. universel. Les délégations de compétence accordées par
l’Assemblée générale au Conseil d’Administration dans le
domaine des augmentations de capital sont mentionnées au
paragraphe 5.3.5.2 ciટdessus. Cellesટci sont, sauf autorisation
préalable de l’Assemblée générale, suspendues à compter du
dépôt par un tiers d’un projet d’offre publique visant les titres de
la société et ce, jusqu’à la fin de la période d’offre (à l’exception
des délégations de compétence relatives à l’actionnariat
salarié).



COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 595
5 Assemblée générale et gouvernement d'entreprise
Rapport du Conseil d’Administration sur le gouvernement d’entreprise




5.3.6.9 Accords conclus par la société qui sont 5.3.6.10 Accords prévoyant des indemnités pour
modifiés ou qui prennent fin en cas les membres du Conseil d’Administration
de changement de contrôle de la ou les salariés, s’ils démissionnent
société, sauf si cette divulgation, hors ou sont licenciés sans cause réelle
les cas d’obligation légale de et sérieuse ou si leur emploi prend fin
divulgation, porterait gravement atteinte en raison d’une offre publique
à ses intérêts Il n’existe pas, contrairement aux indemnités accordées dans
Il existe dans la plupart des contrats de financement de Covivio certaines circonstances aux dirigeants mandataires sociaux
des clauses de changement de contrôle, qui si elles étaient exécutifs de la société qui sont détaillées aux paragraphes
activées, pourraient avoir pour conséquence l’annulation ou le 5.3.4.1.2.1.6 et 5.3.4.2.1.1.4 ciટdessous, d’accords particuliers
remboursement anticipé des dettes concernées sous réserve prévoyant des indemnités en cas de cessation des fonctions
que les prêteurs l’exigent. d’Administrateur ou applicables aux salariés.




5.3.7 Principales caractéristiques des systèmes de contrôle interne et de
gestion des risques dans le cadre du processus d'établissement de
l'information financière.
Les principales caractéristiques des systèmes de contrôle interne et de gestion des risques dans le cadre du processus
d'établissement de l'information financière de Covivio sont décrites, conformément aux dispositions de l’article L. 22ટ10ટ10 du Code de
commerce, au chapitre 2 du document d’enregistrement universel de la société.




596 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Assemblée générale et gouvernement d'entreprise
Rapport spécial des commissaires aux comptes sur les conventions réglementées




5.4 Rapport spécial des commissaires aux comptes
sur les conventions réglementées
Assemblée générale d’approbation des comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2024
A l’Assemblée générale de la société Covivio,
En notre qualité de commissaires aux comptes de votre société, nous vous présentons notre rapport sur les conventions réglementées.
Il nous appartient de vous communiquer, sur la base des informations qui nous ont été données, les caractéristiques, les modalités
essentielles ainsi que les motifs justifiant de l’intérêt pour la société des conventions dont nous avons été avisés ou que nous aurions
découvertes à l’occasion de notre mission, sans avoir à nous prononcer sur leur utilité et leur bienટfondé ni à rechercher l’existence
d’autres conventions. Il vous appartient, selon les termes de l’article R. 225ટ31 du code de commerce, d’apprécier l’intérêt qui
s’attachait à la conclusion de ces conventions en vue de leur approbation.
Par ailleurs, il nous appartient, le cas échéant, de vous communiquer les informations prévues à l’article R. 225ટ31 du code de
commerce relatives à l’exécution, au cours de l’exercice écoulé, des conventions déjà approuvées par l’assemblée générale.
Nous avons mis en œuvre les diligences que nous avons estimé nécessaires au regard de la doctrine professionnelle de la Compagnie
nationale des commissaires aux comptes relative à cette mission. Ces diligences ont consisté à vérifier la concordance des
informations qui nous ont été données avec les documents de base dont elles sont issues.



Conventions soumises à l’approbation de l’assemblée générale
Conventions autorisées et conclues au cours de l’exercice écoulé
En application de l’article L. 225ટ40 du code de commerce, nous avons été avisés des conventions suivantes conclues au cours de
l’exercice écoulé qui ont fait l’objet de l’autorisation préalable de votre conseil d’administration.

Avec les sociétés MMA IARD et Generali Vie, en présence de la société Covivio Alexanderplatz S.à.r.l., filiale
de votre société
Personne concernée
La société Covéa Coopérations, administrateur de Covivio représentée par M. Olivier Le Borgne, et affiliée à la société MMA IARD.

Nature, objet et modalités
● Avenant n° 3 au pacte d’associés du 8 juin 2021, et modifié par avenant n° 1 le 29 juillet 2022 et avenant n° 2 le 14 octobre 2022,
conclu le 29 novembre 2024 entre Covivio, MMA IARD et Generali Retraite (ayant bénéficié d’un apport de titres de Covivio
Alexanderplatz S.à r.l. par Generali Vie), en présence de Covivio Alexanderplatz S.à r.l.
● Avenant n° 1 au contrat de subordination du 8 juin 2021, conclu le 29 novembre 2024 entre Covivio Alexanderplatz S.à.r.l., Covivio,
MMA IARD et Generali Retraite.
L’Avenant n° 3 au Pacte et l’Avenant n° 1 au Contrat de Subordination ont été conclus afin de prendre en compte les modifications
convenues entre les parties des termes et conditions du Projet et portant notamment sur le refinancement du Projet et les contrats de
prestations de services conclus par Covivio Alexanderplatz S.à.r.l. avec le groupe Covivio. 5
Motifs justifiant de son intérêt pour la société
Votre Conseil d’administration a motivé cette convention de la façon suivante : Les signatures de l’Avenant n° 3 au Pacte et de
l’Avenant n° 1 au Contrat de Subordination permettent à Covivio de poursuivre la mise en œuvre du Projet, qui constitue un
investissement immobilier stratégique en termes de positionnement géographique et de potentiel de création de valeur.
Cette convention a été a autorisée par le conseil d’administration le 19 juillet 2024.




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 597
5 Assemblée générale et gouvernement d'entreprise
Rapport spécial des commissaires aux comptes sur les conventions réglementées




Conventions déjà approuvées par l’assemblée générale
Conventions approuvées au cours d’exercices antérieurs dont l’exécution s’est poursuivie au cours
de l’exercice écoulé
En application de l’article R. 225ટ30 du code de commerce, nous avons été informés que l’exécution des conventions suivantes, déjà
approuvées par l’assemblée générale au cours d’exercices antérieurs, s’est poursuivie au cours de l’exercice écoulé.

Avec la société Assurances du Crédit Mutuel Vie S.A., administrateur de votre société, en présence
de la société Hotel N2, filiale de votre société
Personne concernée
La société Assurances du Crédit Mutuel Vie S.A., administrateur de votre société représentée par Mme Catherine JeanટLouis, et
associée de la société Hotel N2.

Nature, objets et modalités
Pacte d’associés autorisé par votre Conseil d’administration du 21 février 2023 et conclu le 21 mars 2023.
Le pacte d’associés a pour objet de régir les relations des associés de la société Hotel N2, propriétaire du fonds de commerce hôtelier
géré par la société Zoku, dans le cadre de l’opération mixte Stream Building portant sur le développement d’un ensemble immobilier à
usage de commerces, de bureaux, de résidence hôtelière, d’espace événementiel et d’un rooftop situé dans la ZAC ClichyટBatignolles
à Paris 17e.

Avec les sociétés MMA IARD et Generali Vie, en présence de la société Covivio Alexanderplatz S.à.r.l.,
filiale de votre société
Personne concernée
La société Covéa Coopérations, administrateur de votre société, représentée par M. Olivier Le Borgne et affiliée à la société MMA IARD.

a) Nature, objet et modalités
Pacte d’associés relatif à la société Covivio Alexanderplatz S.à.r.l. autorisé par votre Conseil d’administration du 25 novembre 2020 et
conclu le 8 juin 2021, modifié par les avenants n° 1 du 29 juillet 2022 et n° 2 du 14 octobre 2022, autorisés par votre Conseil
d’administration du 21 juillet 2022.
Le pacte d’associés a pour objet d’organiser les relations entre les associés de la société Covivio Alexanderplatz S.à.r.l., dans le cadre
du projet de développement, sur Alexanderplatz à Berlin (Allemagne), d’un ensemble immobilier d’environ 60.000 m² à usage mixte de
bureaux, commerces et logements (le « Projet ») porté par la société Covivio Alexanderplatz S.à.r.l..
L’avenant n° 1 a pour objet de prendre en compte la modification des termes et conditions apportés au financement du Projet
donnant lieu à une augmentation des apports de fonds propres par les associés de la société Covivio Alexanderplatz S.à.r.l.
L’avenant n° 2 a pour objet de prendre en compte les modifications convenues entre les parties des termes et conditions du Projet et
portant notamment sur (i) le contrat de promotion immobilière, (ii) le refinancement du Projet et (iii) les contrats de prestations de
services conclus par la société Covivio Alexanderplatz S.à.r.l. avec le groupe Covivio.

b) Nature, objet et modalités
Contrat de subordination autorisé par votre Conseil d’administration du 20 avril 2021 et conclu le 8 juin 2021.
Le contrat de subordination, qui s’inscrit dans le cadre du Projet, a pour objet de subordonner de manière usuelle les paiements aux
associés de la société Covivio Alexanderplatz S.à.r.l, (en ce compris au titre des prêts intra groupe et/ou avances en compte courant
d’associés qui seraient consenties à Covivio Alexanderplatz S.à.r.l) au règlement de sommes devenues exigibles aux termes du
financement transitoire du Projet par votre société.

Avec la société Covivio Alexanderplatz S.à.r.l., filiale de votre société, et la société BRE/GH II Berlin II
Investor GmbH, filiale indirecte de la société Covivio Hotels
Personnes concernées
MM. Christophe Kullmann, Directeur Général et administrateur de votre société et Président du Conseil de Surveillance de la société
Covivio Hotels, et Olivier Estève, Directeur Général Délégué de votre société, membre du Conseil de Surveillance de la société Covivio
Hotels et gérant de la société Covivio Alexanderplatz S.à.r.l., la société Predica, administrateur de votre société représentée par
M. Jérôme Grivet et membre du Conseil de surveillance de la société Covivio Hotels, représentée par M. Emmanuel Chabas, et la
société Assurances du Crédit Mutuel Vie S.A., administrateur de votre société, représentée par Mme Catherine JeanટLouis, et membre
du Conseil de Surveillance de la société Covivio Hotels, représentée par M. François Morrisson.

a) Nature, objet et modalités
Conventionટcadre (« Framework Deed ») autorisée par votre Conseil d’administration du 20 février 2019 et conclue le 26 avril 2019.
La conventionટcadre, qui s’inscrit dans le cadre du Projet, a pour objet de définir les conditions et les modalités de la cession de la
réserve foncière et des commerces existants.




598 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Assemblée générale et gouvernement d'entreprise
Rapport spécial des commissaires aux comptes sur les conventions réglementées




b) Nature, objet et modalités
Accord de voisinage (« Neighbour Agreement ») conclu le 26 avril 2019 et son avenant n° 1 conclu les 8 et 9 avril 2020 s’agissant des
représentants légaux de la société Covivio Alexanderplatz S.à.r.l., et le 21 avril 2020 s’agissant du représentant légal de la société BRE/
GH II Berlin II Investor GmbH, autorisés respectivement par votre Conseil d’administration des 20 février 2019 et 13 février 2020.
Le Neighbour Agreement a pour objet de régir les relations de voisinage dans le cadre de la réalisation des travaux du Projet et
prévoit également le versement par la société Covivio Alexanderplatz S.à.r.l. à BRE/GH II Berlin II Investor GmbH d’une indemnité de
26,5 M€ en dédommagement de la démolition intégrale de certains commerces et de la démolition partielle de Primark.
L’avenant n° 1 au Neighbour Agreement a pour objet de confirmer la prise d’effet du Neighbour Agreement et de préciser les accords
intervenus entre les parties dans le cadre du Projet concernant notamment :
1) la prise en charge par la société Covivio Alexanderplatz S.à.r.l. d’une partie des coûts liés à la construction d’une extension d’un
des restaurants de l’hôtel Park Inn afin d’y accueillir un autre restaurant pour l’hôtel qui sera démoli dans le cadre du Projet ; et
2) la compensation par la société Covivio Alexanderplatz S.à.r.l. d’une éventuelle perte d’exploitation de l’opérateur hôtelier liée à la
relocalisation de ce restaurant.

Avec la société Indigo Infra
Personne concernée
La société Predica, administrateur de votre société, représentée par M. Jérôme Grivet, détenant indirectement plus de 10 % du capital
et des droits de vote de la société Indigo Infra.

a) Nature, objet et modalités
Protocole de cession autorisé par votre Conseil d’administration du 20 avril 2021 et conclu le 11 juin 2021.
Le protocole de cession organise les conditions et modalités de mise en œuvre de l’opération de cession par votre société à la société
Indigo Infra de 100 % des titres et des droits de vote de la société République, de 100 % des titres et des droits de vote de la S.C.I.
Esplanade Belvédère II et de 50 % des titres et des droits de vote de la société Gespar. La réalisation de l’opération est intervenue le
25 janvier 2022.

b) Nature, objet et modalités
Protocole d’accord autorisé par votre Conseil d’administration du 20 avril 2021 et conclu le 25 janvier 2022.
Le protocole d’accord conclu entre votre société et la société Indigo Infra a pour objet de fixer les modalités selon lesquelles votre
société s’engage à examiner les solutions d’exploitation de parkings et de mobilité douce sur certains de ses sites.

Avec les sociétés Predica et Fédération (ayant fait l’objet d’une transmission universelle de patrimoine
au profit de votre société le 30 juin 2022), en présence de la S.C.I. Federimmo et de la S.C.I. 11 Place de
l’Europe
Personne concernée
La société Predica, administrateur de votre société, représentée par M. Jérôme Grivet.

Nature, objet et modalités
Contrats de cession de parts sociales autorisés par votre Conseil d’administration du 25 novembre 2021 et conclus le 20 décembre
2021. 5
Les contrats de cession de parts sociales portent sur 60 % du capital social et des droits de vote de la S.C.I. Federimmo, propriétaire
d’un immeuble de bureaux situé dans le 15è arrondissement de Paris et sur 50,09 % du capital social et des droits de vote de la S.C.I. 11
place de l’Europe, propriétaire d’un ensemble immobilier à VélizyટVillacoublay. Les cessions des titres ont été réalisées le 17 mai 2022.

Avec l’OPCI Predica Bureaux, en présence de la société Predica et/ou de la société 6 rue Fructidor
Personne concernée
La société Predica, administrateur de votre société, représentée par M. Jérôme Grivet, et associée de l’OPCI Predica Bureaux.

Nature, objet et modalités
Protocole d’investissement et pacte d’associés relatifs à la société 6 rue Fructidor autorisés par votre Conseil d’administration du
23 juillet 2019 et conclus le 29 octobre 2019.
Le protocole d’investissement et le pacte d’associés ont pour objet de régir les relations des associés de la société 6 rue Fructidor
dans le cadre du redéveloppement et du partage d’un immeuble de bureaux (SeineટSaintટDenis). Le protocole d’investissement a pris
fin le 31 janvier 2023.




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 599
5 Assemblée générale et gouvernement d'entreprise
Rapport spécial des commissaires aux comptes sur les conventions réglementées




Avec la société Assurances du Crédit Mutuel Vie S.A., en présence de la S.C.I. N2 Batignolles
Personne concernée
La société Assurances du Crédit Mutuel Vie S.A., administrateur de votre société, représentée par Mme Catherine JeanટLouis, et
associée de la S.C.I. N2 Batignolles.

Nature, objet et modalités
Pacte d’associés relatif à la S.C.I. N2 Batignolles autorisé par votre Conseil d’administration du 14 février 2018 et conclu le 25 mai 2018.
Le pacte d’associés a pour objet de régir les relations des associés de la S.C.I. N2 Batignolles dans le cadre de l’opération « N2 »
consistant dans le partage d’un actif immobilier en cours de construction situé dans la ZAC Clichy Batignolles à Paris (17e).

Avec la société Assurances du Crédit Mutuel Vie S.A., en présence des S.C.I. du 15 rue des Cuirassiers
et S.C.I. du 9 rue des Cuirassiers
Personne concernée
La société Assurances du Crédit Mutuel Vie S.A., administrateur de votre société, représentée par Mme Catherine JeanટLouis, et
associée des S.C.I. du 15 rue des Cuirassiers et S.C.I. du 9 rue des Cuirassiers.

Nature, objet et modalités
Pactes d’associés relatifs aux S.C.I. du 15 rue des Cuirassiers et S.C.I. du 9 rue des Cuirassiers autorisés par votre Conseil
d’administration du 19 octobre 2017 et conclus le 7 décembre 2017.
Les pactes d’associés ont pour objet de régir les relations d’associés des S.C.I. du 15 rue des Cuirassiers et S.C.I. du 9 rue des Cuirassiers
relatives aux opérations Silex 1 et Silex 2, dans le cadre du partage des actifs immobiliers situés à Lyon PartટDieu.

Avec la S.C.I. DS Campus, en présence de la société Predica, de la S.C.I. Latécoère
et de la S.C.I. Latécoère 2
Personne concernée
La société Predica, administrateur de votre société, représentée par M. Jérôme Grivet, et associée de la S.C.I. DS Campus.

a) Nature, objet et modalités
Avenant n° 3 au pacte d’associés du 18 juin 2015 relatif à la S.C.I. Latécoère 2, autorisé par votre Conseil d’administration du 17 octobre
2019 et conclu le 12 décembre 2019.
L’avenant n° 3 au pacte d’associés du 18 juin 2015 a pour objet de régir les relations des associés de la S.C.I. Latécoère 2 dans le cadre
du projet d’extension du campus de la société Dassault Systèmes via la construction d’un nouvel ensemble immobilier, assorti d’une
prolongation de dix ans des baux portant sur les actifs existants du campus.

b) Nature, objet et modalités
Avenant n° 1 au pacte d’associés du 19 octobre 2012 relatif à la S.C.I. Latécoère, autorisé par votre Conseil d’administration du 19 février
2015 et conclu le 20 avril 2015.
L’avenant n° 1 au pacte d’associés du 19 octobre 2012 a pour objet de régir les relations des associés de la S.C.I. Latécoère dans le
cadre de l’opération « DS Campus » consistant dans le partage d’un ensemble immobilier situé à VélizyટVillacoublay.

Avec la S.C.I. New Vélizy, en présence de la société Predica
Personne concernée
La société Predica, administrateur de votre société, représentée par M. Jérôme Grivet, et associée de la S.C.I. New Vélizy.

Nature, objet et modalités
Pacte d’associés relatif à la S.C.I. Lenovilla autorisé par votre Conseil d’administration du 25 avril 2012 et conclu le 1er février 2013.
Le pacte d’associés a pour objet de régir les relations des associés de la S.C.I. Lenovilla dans le cadre de l’opération « New Vélizy »
consistant dans le partage d’un ensemble immobilier situé à VélizyટVillacoublay.


ParisટLa Défense, le 19 mars 2025



KPMG SA ERNST & YOUNG et Autres

Sandie TZINMANN JeanટRoch VARON Pierre LEJEUNE

Associée Associé Associé




600 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Assemblée générale et gouvernement d'entreprise
Rapport des commissaires aux comptes sur la réduction du capital




5.5 Rapport des commissaires aux comptes
sur la réduction du capital
Assemblée générale mixte du 17 avril 2025

Vingtième résolution
À l’Assemblée Générale de la société Covivio,
En notre qualité de commissaires aux comptes de votre société et en exécution de la mission prévue à l’article L. 22ટ10ટ62 du Code de
commerce en cas de réduction du capital par annulation d’actions achetées, nous avons établi le présent rapport destiné à vous faire
connaître notre appréciation sur les causes et conditions de la réduction du capital envisagée.
Votre conseil d’administration vous propose de lui déléguer, pour une durée de dixટhuit mois à compter du jour de la présente
assemblée, tous pouvoirs pour annuler, dans la limite de 10 % de son capital, par période de vingtટquatre mois, les actions achetées
au titre de la mise en œuvre d’une autorisation d’achat par votre société de ses propres actions dans le cadre des dispositions de
l’article précité.
Nous avons mis en œuvre les diligences que nous avons estimé nécessaires au regard de la doctrine professionnelle de la Compagnie
nationale des commissaires aux comptes relative à cette mission. Ces diligences conduisent à examiner si les causes et conditions de
la réduction du capital envisagée, qui n’est pas de nature à porter atteinte à l’égalité des actionnaires, sont régulières.
Nous n’avons pas d’observation à formuler sur les causes et conditions de la réduction du capital envisagée.




ParisટLa Défense, le 19 mars 2025
Les Commissaires aux comptes



KPMG S.A. ERNST & YOUNG et Autres

Sandie Tzinmann JeanટRoch Varon Pierre Lejeune




5




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 601
5 Assemblée générale et gouvernement d'entreprise
Rapport des commissaires aux comptes sur l’émission d’actions et de diverses valeurs mobilières




5.6 Rapport des commissaires aux comptes sur l’émission
d’actions et de diverses valeurs mobilières avec maintien
et/ou suppression du droit préférentiel de souscription
Assemblée générale du 17 avril 2025

Vingt et unième, vingtટટdeuxième, vingtટટtroisième, vingtટટquatrième, vingtટટcinquième et vingtટટsixième résolutions
À l’Assemblée Générale de la société Covivio,
En notre qualité de commissaires aux comptes de votre société et en exécution de la mission prévue par les articles L. 228ટ92 et
L. 225ટ135 et suivants du Code de commerce, nous vous présentons notre rapport sur les propositions de délégation au conseil
d’administration de différentes émissions d’actions et/ou de valeurs mobilières, opérations sur lesquelles vous êtes appelés à vous
prononcer.
Votre conseil d’administration vous propose, sur la base de son rapport :
● de lui déléguer, avec faculté de subdélégation pour une durée de vingtટsix mois, la compétence pour décider des opérations
suivantes et fixer les conditions définitives de ces émissions et vous propose, le cas échéant, de supprimer votre droit préférentiel
de souscription :
● émission, avec maintien du droit préférentiel de souscription (vingt et unième résolution), d’actions de la société et/ou de valeurs
mobilières (y compris des bons de souscription d’actions nouvelles ou existantes), donnant accès par tous moyens,
immédiatement et/ou à terme, au capital de votre société, étant précisé que les valeurs mobilières à émettre pourront donner
accès à des titres de capital à émettre par toute société dont la société possède directement ou indirectement plus de la moitié
du capital en application de l’article L. 228ટ93 du Code de commerce ;
● émission, avec suppression du droit préférentiel de souscription par voie d’offre au public autre que celle visée au 1° de
l’article L. 411ટ2 du Code monétaire et financier (vingtટdeuxième résolution), d’actions de votre société et/ou de toutes valeurs
mobilières donnant accès par tous moyens, immédiatement et/ou à terme, au capital de la société, étant précisé que les valeurs
mobilières à émettre pourront donner accès à des titres de capital à émettre par toute société dont la société possède
directement ou indirectement plus de la moitié du capital en application de l’article L. 228ટ93 du Code de commerce ;
● émission, avec suppression du droit préférentiel de souscription par voie d’offres au public visées au 1° de l’article L. 411 2 du Code
monétaire et financier et dans la limite de 30 % du capital social par an (vingtટtroisième résolution), d’actions de votre société et/
ou de valeurs mobilières donnant accès par tous moyens, immédiatement et/ou à terme, au capital de la société, étant précisé
que les valeurs mobilières à émettre pourront donner accès à des titres de capital à émettre par toute société dont la société
possède directement ou indirectement plus de la moitié du capital en application de l’article L. 228ટ93 du Code de commerce ;
● émission, en cas d’offre publique d’échange initiée par votre société (vingtટcinquième résolution), d’actions de la société et/ou de
toutes valeurs mobilières donnant accès par tous moyens, immédiatement et/ou à terme, au capital de la société ;
● de lui déléguer avec faculté de subdélégation, pour une durée de vingtટsix mois, les pouvoirs nécessaires à l’effet de procéder à
une émission d’actions et/ou de toutes valeurs mobilières donnant accès par tous moyens, immédiatement et/ou à terme, à des
actions ou autres titres de capital de votre société, existants ou à émettre, en vue de rémunérer des apports en nature consentis à
votre société et constitués de titres de capital ou de valeurs mobilières donnant accès au capital (vingtટsixième résolution), dans la
limite de 10 % du capital tel qu’existant à la date de l’utilisation par le conseil d’administration de la présente délégation.
Le montant nominal maximal des augmentations du capital susceptibles d’être réalisées immédiatement ou à terme ne pourra
excéder :
● 100 460 000 € au titre de la vingt et unième résolution ;
● 66 970 000 € au titre de la vingtટdeuxième résolution, étant précisé que (i) le montant nominal de toute augmentation du capital
de votre société susceptible d’être réalisée en vertu de la présente délégation, sans qu’un délai de priorité ait été conféré au
bénéfice des actionnaires, s’imputera sur le montant du plafond applicable aux augmentations du capital résultant des émissions
d’actions et/ou de valeurs mobilières autorisées par les vingtટtroisième à vingtટsixième résolutions, et (ii) le montant nominal ne peut
excéder € 33 480 000 si aucun délai de priorité n’a été conféré au bénéfice des actionnaires, étant précisé que ce plafond est
global avec les augmentations du capital résultant des émissions d’actions et/ou de valeurs mobilières autorisées par les
vingtટtroisième à vingtટsixième résolutions ; et
● 33 480 000 € au titre de la vingtટtroisième résolution, étant précisé que (i) ce plafond est global avec l’ensemble des
augmentations du capital résultant des émissions d’actions et/ou de valeurs mobilières autorisées par les vingtટquatrième à
vingtટsixième résolutions, et (ii) s’agissant des émissions effectuées sans qu’un délai de priorité ait été conféré au bénéfices des
actionnaires, par la vingtટdeuxième résolution, et viendra s’imputer sur le montant nominal des augmentations du capital
susceptibles d’être réalisées en vertu du paragraphe (i) de la vingtટdeuxième résolution (émission avec délai de priorité) ; et




602 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Assemblée générale et gouvernement d'entreprise
Rapport des commissaires aux comptes sur l’émission d’actions et de diverses valeurs mobilières




● 10 % du capital de votre société (tel qu’existant à la date de l’utilisation par votre conseil d’administration de la présente
délégation), étant précisé que (i) ce plafond global avec l’ensemble des augmentations du capital résultant des émissions
d’actions et/ou de valeurs mobilières autorisées par les vingtટtroisième, vingtટquatrième et vingtટsixième résolutions, et (ii) ce
plafond viendra s’imputer sur le montant nominal des augmentations du capital susceptibles d’être réalisées en vertu du
paragraphe (i) de la vingtટdeuxième résolution (émission avec délai de priorité) ; et
● 10 % du capital de votre société (tel qu’existant à la date de l’utilisation par votre conseil d’administration de la présente
délégation), au titre des vingtટcinquième et vingtટsixième résolutions.
Le montant nominal global des valeurs mobilières représentatives de créances donnant accès au capital de votre société
immédiatement et/ou à terme susceptibles d’être émises ne pourra excéder € 1 000 000 000 au titre des vingt et unième,
vingtટdeuxième, vingtટtroisième, vingtટcinquième et vingtટsixième résolutions, plafond global de l’ensemble des émissions de titres de
créances.
Ces plafonds tiennent compte du nombre supplémentaire de titres à créer dans le cadre de la mise en œuvre des délégations visées
aux vingt et unième, vingtટdeuxième et vingtટtroisième résolutions, dans les conditions prévues à l’article L. 225ટ135ટ1 du Code de
commerce, si vous adoptez la vingtટquatrième résolution.
Il appartient au conseil d’administration d’établir un rapport conformément aux articles R. 225ટ113 et suivants du Code de commerce. Il
nous appartient de donner notre avis sur la sincérité des informations chiffrées tirées des comptes, sur la proposition de suppression
du droit préférentiel de souscription et sur certaines autres informations concernant ces opérations, données dans ce rapport.
Nous avons mis en œuvre les diligences que nous avons estimé nécessaires au regard de la doctrine professionnelle de la Compagnie
nationale des commissaires aux comptes relative à cette mission. Ces diligences ont consisté à vérifier le contenu du rapport du
conseil d’administration relatif à ces opérations et les modalités de détermination du prix d’émission des titres de capital à émettre.
Sous réserve de l’examen ultérieur des conditions des émissions qui seraient décidées, nous n’avons pas d’observation à formuler sur
les modalités de détermination du prix d’émission des titres de capital à émettre données dans le rapport du conseil d’administration
au titre des vingtટdeuxième et vingtટtroisième résolutions.
Par ailleurs, ce rapport ne précisant pas les modalités de détermination du prix d’émission des titres de capital à émettre dans le
cadre de la mise en œuvre des vingt et unième, vingtટcinquième et vingtટsixième résolutions, nous ne pouvons donner notre avis sur le
choix des éléments de calcul de ce prix d’émission.
Les conditions définitives dans lesquelles les émissions seraient réalisées n’étant pas fixées, nous n’exprimons pas d’avis sur cellesટci et,
par voie de conséquence, sur la proposition de suppression du droit préférentiel de souscription qui vous est faite dans les
vingtટdeuxième et vingtટtroisième résolutions.
Conformément à l’article R. 225ટ116 du Code de commerce, nous établirons un rapport complémentaire, le cas échéant, lors de
l’utilisation de ces délégations par votre conseil d’administration en cas d’émission de valeurs mobilières qui sont des titres de capital
donnant accès à d’autres titres de capital ou donnant droit à l’attribution de titres de créance, en cas d’émission de valeurs mobilières
donnant accès à des titres de capital à émettre et en cas d’émission d’actions avec suppression du droit préférentiel de souscription.




ParisટLaટDéfense, le 19 mars 2025
Les Commissaires aux Comptes


5
KPMG S.A. ERNST & YOUNG et Autres

Sandie Tzinmann JeanટRoch Varon Pierre Lejeune




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 603
5 Assemblée générale et gouvernement d'entreprise
Rapport des commissaires aux comptes sur l’autorisation d’attribution d’actions gratuites existantes ou à émettre




5.7 Rapport des commissaires aux comptes sur l’autorisation
d’attribution d’actions gratuites existantes ou à émettre
Assemblée générale du 17 avril 2025

Vingtટટhuitième résolution
À l’Assemblée Générale de la société Covivio,
En notre qualité de commissaires aux comptes de votre société et en exécution de la mission prévue par l’article L. 225ટ197ટ1 du Code
de commerce, nous vous présentons notre rapport sur le projet d’autorisation d’attribution d’actions gratuites existantes ou à émettre
au profit de bénéficiaires que le conseil d’administration déterminera parmi les membres du personnel salarié (ou certaines catégories
d’entre eux) et/ou les mandataires sociaux éligibles (ou certains d’entre eux) tant de la société que des sociétés et groupements
d’intérêt économique qui lui sont liés au sens des dispositions de l’article L. 225ટ197ટ2 du Code de commerce, opération sur laquelle
vous êtes appelés à vous prononcer. Le nombre total d’actions susceptibles d’être attribuées au titre de la présente autorisation ne
pourra représenter plus de 1 % du capital de la société au jour de la décision de leur attribution par le conseil d’administration.
Le nombre d’actions attribuées aux mandataires sociaux de la société en vertu de cette autorisation ne pourra représenter plus de
40 % du plafond global défini ciટdessus.
Votre conseil d’administration vous propose, sur la base de son rapport, de l’autoriser pour une durée de trenteટhuit mois à attribuer
des actions gratuites existantes ou à émettre.
Il appartient au conseil d’administration d’établir un rapport sur cette opération à laquelle il souhaite pouvoir procéder. Il nous
appartient de vous faire part, le cas échéant, de nos observations sur les informations qui vous sont ainsi données sur l’opération
envisagée.
Nous avons mis en œuvre les diligences que nous avons estimé nécessaires au regard de la doctrine professionnelle de la Compagnie
nationale des commissaires aux comptes relative à cette mission. Ces diligences ont consisté notamment à vérifier que les modalités
envisagées et données dans le rapport du conseil d’administration s’inscrivent dans le cadre des dispositions prévues par la loi.
Nous n’avons pas d’observation à formuler sur les informations données dans le rapport du conseil d’administration portant sur
l’opération envisagée d’autorisation d’attribution d’actions gratuites.




ParisટLa Défense, le 19 mars 2025
Les Commissaires aux Comptes




KPMG S.A. ERNST & YOUNG et Autres

Sandie Tzinmann JeanટRoch Varon Pierre Lejeune




604 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Assemblée générale et gouvernement d'entreprise
Rapport des commissaires aux comptes sur l’émission d’actions et/ou de valeurs mobilières réservée aux adhérents d’un plan d’épargne d’entreprise




5.8 Rapport des commissaires aux comptes sur l’émission
d’actions et/ou de valeurs mobilières réservée
aux adhérents d’un plan d’épargne d’entreprise
Assemblée générale du 17 avril 2025

Vingtટટseptième résolution
À l’Assemblée Générale de la société Covivio,
En notre qualité de commissaires aux comptes de votre société et en exécution de la mission prévue par les articles L. 228ટ92 et
L. 225ટ135 et suivants du Code de commerce, nous vous présentons notre rapport sur la proposition de délégation au conseil
d’administration de la compétence de décider une émission d’actions et/ou de valeurs mobilières avec suppression du droit
préférentiel de souscription réservée aux salariés adhérents d’un plan d’épargne d’entreprise ou de groupe de votre société et des
sociétés et groupements d’intérêt économique qui lui sont liés dans les conditions de l’article L. 225ટ180 du Code de commerce et de
l’article L. 3344ટ1 du Code du travail, opération sur laquelle vous êtes appelés à vous prononcer. Le montant nominal maximal de
l’augmentation du capital susceptible de résulter de cette émission s’élève à € 500 000.
Cette opération est soumise à votre approbation en application des dispositions des articles L. 225ટ129ટ6 du Code de commerce et
L. 3332ટ18 et suivants du Code du travail.
Votre conseil d’administration vous propose, sur la base de son rapport, de lui déléguer pour une durée de vingtટsix mois la
compétence pour décider une émission et de supprimer votre droit préférentiel de souscription aux valeurs mobilières à émettre. Le
cas échéant, il lui appartiendra de fixer les conditions définitives d’émission de cette opération.
Il appartient au conseil d’administration d’établir un rapport conformément aux articles R. 225ટ113 et suivants du Code de commerce. Il
nous appartient de donner notre avis sur la sincérité des informations chiffrées tirées des comptes, sur la proposition de suppression
du droit préférentiel de souscription et sur certaines autres informations concernant l’émission, données dans ce rapport.
Nous avons mis en œuvre les diligences que nous avons estimé nécessaires au regard de la doctrine professionnelle de la Compagnie
nationale des commissaires aux comptes relative à cette mission. Ces diligences ont consisté à vérifier le contenu du rapport du
conseil d’administration relatif à cette opération et les modalités de détermination du prix d’émission des titres de capital à émettre.
Sous réserve de l’examen ultérieur des conditions de l’émission qui serait décidée, nous n’avons pas d’observation à formuler sur les
modalités de détermination du prix d’émission des titres de capital à émettre données dans le rapport du conseil d’administration.
Les conditions définitives dans lesquelles l’émission serait réalisée n’étant pas fixées, nous n’exprimons pas d’avis sur cellesટci et, par
voie de conséquence, sur la proposition de suppression du droit préférentiel de souscription qui vous est faite.
Conformément à l’article R. 225ટ116 du Code de commerce, nous établirons un rapport complémentaire, le cas échéant, lors de
l’utilisation de cette délégation par votre conseil d’administration en cas d’émission d’actions ou de valeurs mobilières qui sont des
titres de capital donnant accès à d’autres titres de capital et en cas d’émission de valeurs mobilières donnant accès à des titres de
capital à émettre.




ParisટLa Défense, le 19 mars 2025 5
Les Commissaires aux Comptes




KPMG S.A. ERNST & YOUNG et Autres

Sandie Tzinmann JeanટRoch Varon Pierre Lejeune




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 605
5 Assemblée générale et gouvernement d'entreprise
Responsables du contrôle des comptes




5.9 Responsables du contrôle des comptes
Commissaires aux comptes Date de nomination Date de renouvellement Échéance du mandat
Titulaires Ernst & Young et Autres 24/04/2013 17/04/2019 AGO statuant en 2025 sur
1ટ2, place des Saisons les comptes de l'exercice clos
le 31/12/2024
ParisટLa Défense 1
92400 Courbevoie
KPMG S.A. 17/04/2024 AGO statuant en 2030 sur
Tour Eqho les comptes de l'exercice clos
le 31/12/2029
2 avenue Gambetta
92066 Paris La Défense Cedex


La rémunération des Commissaires aux comptes est présentée au paragraphe 4.2.7.6 de l’annexe aux comptes consolidés.




606 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Assemblée générale et gouvernement d'entreprise




5




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 607
Kimpton Fitzroy London
© Covivio / DR




608 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
6
R
Renseignements
et gestion
6.1 Présentation de la société 610 6.5 Administration et direction 627
6.1.1 Historique de la société (données part du 6.5.1 Conseil d’Administration 627
Groupe) 610 6.5.2 Direction Générale 629
6.1.2 Organigramme du groupe 613 6.6 Informations relatives à la société
6.2 Renseignements de caractère et à ses participations 630
général concernant l’émetteur 6.6.1 Organisation du groupe 630
et son capital 614 6.6.2 Prises de participation 631
6.2.1 Renseignements de caractère général 6.6.3 Résultats des filiales et participations 631
concernant l’émetteur 614 6.6.4 Résultats de la société au cours
6.2.2 Renseignements de caractère général des 5 derniers exercices 631
concernant le capital 619 6.6.5 Informations sur les participations croisées 631
6.3 Actionnariat 620 6.6.6 Faits exceptionnels et litiges 631
6.3.1 Information sur le capital 620 6.6.7 Notations 631
6.3.2 Titres donnant accès au capital 620 6.7 Contrats importants 632
6.3.3 Répartition du capital et des droits de vote 620
6.8 Responsable du document
6.3.4 Déclarations de franchissement de seuils 621 d'enregistrement universel 633
6.3.5 Déclarations d’intention 622 6.8.1 Responsable du document
6.3.6 Évolution du capital au cours d'enregistrement universel 633
des cinq derniers exercices 622 6.8.2 Attestation du responsable du document
6.3.7 Actionnariat salarié 622 d'enregistrement universel incluant
6.3.8 Informations relatives au programme le rapport financier annuel 633
de rachat d’actions 623 6.8.3 Responsable de l’information 633
6.3.9 Options de souscription ou d’achat
d’actions et attributions gratuites
d’actions 624
6.4 Bourse – Dividende 625
6.4.1 Fiche signalétique 625
6.4.2 Cours de bourse au 31 décembre 2024 625
6.4.3 Dividendes distribués au cours
des cinq derniers exercices 625
6.4.4 Politique de distribution de dividende 626
6.4.5 Affectation du résultat de l’exercice 626




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 609
6 Renseignements et gestion
Présentation de la société




6.1 Présentation de la société
6.1.1 Historique de la société (données part du Groupe)
1963 Constitution de la société sous l’appellation « Société des Garages Souterrains et du centre commercial Esplanade –
Belvédère » dont la vocation d’origine était d’assurer l’exploitation du premier parking souterrain construit à Metz.
1983 Inscription des titres sur le second marché de la bourse de Nancy le 16 juin.
1998 Acquisition d’Immobilière Batibail et d’un ensemble d’actifs essentiellement résidentiels. Adoption de « Garages Souterrains
et Foncière des Régions, GSFR » comme nouvelle dénomination sociale.
1999 Fusion entre Immobilière Batibail et Gecina. GSFR passe sous le contrôle du holding familial Batipart présidé par
Charles Ruggieri.
2002 Changement de dénomination sociale : GSFR devient « Foncière des Régions ».
Filialisation de l’activité Parking : création de la société Parcs GFR.
2003 Option pour le statut fiscal des SIIC (Société Immobilière d’Investissement Cotée).
Acquisition de la pleine propriété des actifs en partenariat avec Morgan Stanley et loués à EDF ou France Télécom
(1,15 million de m2 valorisés 850 M€) et acquisition de 133 immeubles auprès de l’assureur AzurટGMF.
2004 Lancement d’une OPA amicale sur la société Bail Investissement Foncière.
2005 Création de Foncière Développement Logements et apports d’actifs logements à cette structure.
2006 Fusionટabsorption de Bail Investissement Foncière par la société.
2007 Acquisition de 68% du capital de Beni Stabili, 2e société immobilière cotée en Italie.
Création de Foncière Europe Logistique, structure cotée (statut fiscal SIIC) dédiée à l’activité logistique, et apport d’actifs
à cette structure.
2008 Intégration du SBF 120.
2009 Lancement des travaux de rénovation de la Tour CB 21.
2010 Évolution de l’actionnariat et de la gouvernance : cession par Batipart d’une part significative de sa participation au capital
de Covivio à Delfin, Predica et Assurances du Crédit Mutuel Vie (ACM Vie).
Cooptation de Jean Laurent en qualité d’Administrateur et nomination en qualité de Président du Conseil de Surveillance
à la suite de la démission de Charles Ruggieri, Président de Batipart.
2011 Adoption le 31 janvier 2011 par l’Assemblée générale et le Conseil d’Administration qui s’ensuit, d’une nouvelle gouvernance :
● adoption du régime de société à Conseil d’Administration
● dissociation des fonctions de Président du Conseil d’Administration et de Directeur Général, confiées respectivement
à Jean Laurent et Christophe Kullmann
● renforcement du poids des Administrateurs indépendants porté à 40% des membres

2012 Offre publique de retrait suivie d’un retrait obligatoire par Covivio sur Foncière Europe Logistique.
Obtention du rating BBB- perspective stable auprès de l’agence de notation Standard & Poor’s.
2013 Séparation des patrimoines France et Allemagne de l’activité résidentielle.
Renforcement de Covivio en Allemagne :
● succès de l’Offre Publique d’Échange sur Foncière Développement Logements au terme de laquelle Covivio détient 59,7%
du capital de Foncière Développement Logements
● acquisition pour 351 M€ de logements en Allemagne, à Berlin et Dresde

2014 Annonce de la création de FDM Management, filiale spécialisée dans l’exploitation de fonds de commerce hôteliers.
2015 Succès de l’augmentation de capital de 255 M€.
Relève par S&P de la notation de Covivio à BBB, perspective Stable.
2016 Renforcement de Covivio au capital de sa filiale Covivio Hotels avec une participation de 49,9% du capital, ainsi qu’au
capital de sa filiale Beni Stabili avec une détention portée à 52,2% du capital.
Placement par Covivio de son premier Green Bond d de 500 M€ à 10 ans et 1,875%.
Acquisition de 18 hôtels en Murs et Fonds en Allemagne, France et Belgique pour 936 M€, via FDM Management.
2017 Lancement de la nouvelle offre de flexટoffice et coworking de Covivio sur trois immeubles à Paris et Marseille.
Poursuite de la stratégie en Italie avec le partage de 40% du portefeuille Telecom Italia avec Crédit Agricole Assurances
et EDF Invest à la fin du premier semestre 2017.
Lancement du pipeline de développement en résidentiel allemand représentant 488 M€ de projets de construction
ou d’extension, essentiellement à Berlin.
Augmentation de la participation de Covivio dans sa filiale Foncière Développement Logements, détenue à 100%
à fin décembre.
Sortie de la côte de Foncière Développement Logements.




610 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Renseignements et gestion
Présentation de la société




2018 Changement d’identité de la société qui devient Covivio, regroupant ainsi l’ensemble de ses équipes européennes sous
une bannière commune.
Réalisation de la fusion transfrontalière de Beni Stabili par Covivio, étape clé dans la simplification du groupe.
Nomination de Dominique Ozanne en tant que Directeur Général Délégué de Covivio et Laurie Goudallier en tant que Chief
Digital Officer.
Poursuite de la stratégie en Italie avec le partage de 9% du portefeuille Telecom Italia avec Crédit Agricole Assurances et
EDF Invest début 2018, après le partage de 40% du portefeuille en 2017.
Amélioration de l’exposition à l’hôtellerie avec l’opération de fusionટabsorption de FDM Management par Covivio Hotels.
Obtention par Covivio du rating BBB, perspective positive, auprès de S&P.
2019 Covivio exprime sa Raison d’être : Construire du bien-être et des liens durables.
Nomination de Daniel Frey et Marcus Bartenstein à la direction de Covivio en Allemagne.
Livraison par Covivio de 45 700 m2 de bureaux et 680 chambres d’hôtels en France et en Allemagne.
Lancement de près de 170 000 m2 de nouveaux projets essentiellement à Paris, Milan et Berlin.
Notation financière : obtention par Covivio du rating BBB+, perspective stable, auprès de S&P, grâce à l’amélioration du profil
opérationnel et financier.
Notation extraટfinancière : Covivio reçoit la meilleure note (A1+) au Corporate Rating de VigeoટEiris et se classe 1er de son
secteur.
Covivio place avec succès son deuxième Green Bond, de 500 M€ à 12 ans, avec un coupon de 1,125%.
2020 Impact du Coronavirus sur les activités du groupe : bonnes performances en Bureaux et Résidentiel, activité hôtelière
affectée par la crise.
Contribution à l’effort de solidarité nationale : mobilisation de Covivio pour apporter son aide aux autorités médicales,
aux personnels soignants et aux TPEટPME affaiblies par la crise.
Acquisition d’un portefeuille de 10 bureaux dans les grandes villes allemandes, à travers l’acquisition de la société
Godewind AG.
Acquisition de 8 hôtels loués à NH Hotels dans le centreટville de grandes destinations touristiques européennes.
Succès du plan de cessions avec 0,9 Md€ de nouveaux accords signés en 2020.
Ouverture du 1er site de bureaux flexibles Wellio à Milan.
Notations extraટfinancière : Covivio se classe parmi les leaders mondiaux auprès de Vigeo Eiris, Sustainalytics, GRESB, MSCI,
ISSટESG.
Placement par Covivio avec succès 500 M€ d’obligations à 10 ans avec un coupon de 1,625%.
2021 Commercialisation record de 180 700 m² de bureaux essentiellement en France et en Italie.
Signature de 901 M€ d’accords de cessions avec une marge moyenne de 4% sur les valeurs d’expertises.
Livraison de 7 actifs de bureaux préloués à 96%.
Reprise marquée de l’activité en Hotels.
L’Allemagne devient la première exposition de Covivio en termes de valeurs de patrimoine.
Réduction de la Loan to Value à 39%, deux points de moins qu’en 2020.
Nouvelle trajectoire carbone visant une neutralité carbone pour les scope 1 et 2 et un alignement sur la trajectoire well below
2° C pour le scope 3 y compris construction, soit une réduction de 40% des émissions d’ici à 2030 (vs. 2010), validée par
l’initiative SBT.
Pour sa première année de fonctionnement, la fondation Covivio a accompagné 12 associations et projets venant en aide
aux populations les plus fragilisées par les effets de la crise sanitaire.
Nomination de Tugdual Millet en tant que Directeur Général de Covivio Hotels et nomination de Paul Arkwright en tant que
Directeur Financier Groupe.
2022 Bonne résilience des valeurs d'actifs, stables sur l'année dans un environnement immobilier fortement impacté par la forte
remontée des taux d’intérêt.
Bonne performance opérationnelle, avec la commercialisation de 134 400 m² de bureaux en France, en Italie et en
Allemagne.
Renouvellement de 138 000 m² de baux avec une extension de la maturité de 5 ans en moyenne pour une hausse moyenne
du loyer de +2%.
Livraison de 5 actifs de bureaux en France et en Italie, préloués à 79%.
Renforcement de la qualité du bilan avec la signature de 485 M€ d’accords de cessions (+2,3% de marge moyenne sur les
valeurs d’expertise) permettant la réduction de la dette nette de 220 M€, maintenant ainsi le ratio de levier (LTV) à 39,5%.
Nouvelles avancées sur la stratégie ESG avec 93% du patrimoine bénéficiant d’une certification environnementale, soit 2
points de plus qu'en 2021.
6
Nomination de JeanટLuc Biamonti en qualité de Président du Conseil d'Administration à la suite de la démission de Jean
Laurent le 21 juillet 2022 pour des raisons de santé.




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 611
6 Renseignements et gestion
Présentation de la société




2023 Renforcement de la qualité du bilan, avec notamment 720 M€ d'accords de cessions sur l'année, une réduction de la dette
nette d'environ 700 M€ et un doublement de la liquidité du groupe qui s'établit maintenant à 2,4 Md€. Ceci a permis de
maîtriser le ratio d'endettement (LTV) à 40,8% malgré un environnement immobilier impacté par la hausse des taux d'intérêt,
matérialisé par la baisse des valeurs à périmètre constant de -10,2%.
Très bonnes performances opérationnelles avec la commercialisation de 80 000 m² de bureaux en France, en Italie et en
Allemagne et le renouvellement de 51 000 m² de baux. Livraison de 5 actifs de bureaux en France et en Allemagne, loués à
86%. Entrée en négociations exclusives avec AccorInvest en vue de remembrer la propriété des murs et fonds de commerce.
Nouvelle progression de la stratégie ESG du groupe avec désormais 95,3% du patrimoine bénéficiant d'une certification
environnementale, soit 2 points de plus qu'en 2022. Augmentation de la part de la dette liée à des objectifs ESG, à 57%
contre 38% à fin 2022.
2024 Léger ajustement des valeurs au premier semestre (-1,3%), suivi d'une stabilisation au second semestre (+0,2%), permettant
une bonne résilience des valeurs d’actifs en 2024 (-1,1% au global) et témoignant du début d'un nouveau cycle immobilier
après 2 années de crise.
Mise en place de la nouvelle stratégie du groupe visant à rééquilibrer, à moyen terme, son portefeuille entre ses trois classes
d’actifs (bureaux, résidentiel et hôtels). Dans ce cadre, 1,1 Md€ (part du groupe) on été investis en 2024 à un rendement
supérieur à 6,5%, principalement en hôtellerie (67%) et en bureaux de centreટville (25%). Parallèlement, 766 M€ de nouveaux
accord de cessions ont été signés sur l'année, avec une marge moyenne de +3% auટdessus des valeurs d'expertise de fin
2023.
Renforcement de l'exposition à l'hôtellerie avec notamment (i) le renforcement au capital de Covivio Hotels (52,5% de
détention à fin 2024), (ii) l'échange d’hôtels créateur de valeur avec AccorInvest et (iii) l'acquisition de l'hôtel Iberostar Las
Dalias en Europe du Sud pour un montant de 43 M€ (part du groupe).
Renforcement de la qualité du bilan avec une évolution favorable des indicateurs de levier : Dette Nette / EBITDA de 11,4x (vs
12,3x) et retour à une LTV <40% (38,9%) en ligne avec la politique du groupe.
Très bonne performance opérationnelle, avec la commercialisation de 176 214 m² de bureaux en France, en Italie et en
Allemagne (dont 117 147 m² de baux renouvelés) pour une hausse moyenne du loyer de +6%. Livraison de 2 actifs de bureaux
en Italie, pour un total de 38 900 m². Progression notable de la stratégie ESG du Groupe avec désormais 98,5% (1) du
patrimoine bénéficiant d'une certification environnementale, soit 3 points de plus qu'en 2023. Augmentation de la part de la
dette liée à des objectifs ESG, à 64% contre 57% à fin 2023.




(1) Ce taux intègre deux actifs hôteliers pour lesquels le dossier a été déposé mais le certificat n’a pas été reçu au 31 décembre 2024.


612 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Renseignements et gestion
Présentation de la société




6.1.2 Organigramme du groupe
6.1.2.1 Organigramme juridique simplifié du groupe au 31 décembre 2024

COVIVIO



Détenues
majoritairement
100% 100% 50% 100% 100% à 100% 100% 100% 99,99%
Technical SAS Imefa 127 Portefeuille Covivio Chartres Covivio Covivio Covivio
avenue Sociétés Sociétés Holding Hôtels
50,10% Euromed (6) Ravinelle Développement
100% de Sully italiennes italiennes Gestion
GmbH
SCI 9 rue des SCI 99,90% 99,92% (5) (9) 99,99%
Cuirassiers 50% 61,7%
Atlantis Latepromo SCI Rueil B2
Fontenay- Covivio
50,10% Covivio Gérant
99,90% 50% sous-Bois Property
50,10% Immobilien SE Commandité
SCI 15 rue des SCI Meudon Rabelais (141)
Cuirassiers SCI Lenovilla SNC
Saulnier Cœur d’Orly 60%
100% 52,52% Covivio SGP
99,99% 50,10% Promotion
SCCV Bobigny Covivio
Portefeuille SCI Avenue 50% Le 9e Art 85%
SCI Hôtels
EDF (9) de la Marne Fédération des
Latécoère 50% (196)
SCI N2
100% Assurances
100% 50,10% Batignolles
SCCV Rueil Covivio
Portefeuille
FT (4) Omega B Lesseps 55% Covivio
SCI 50%
99,95% Latécoère 2 Alexanderplatz
100% SNC N2 100%
S.à.r.l
Portefeuille Wellio 75% Promotion Covivio 2
IBM (2)
99,90% 50,10% 50%
50,10% 100%
SCI du 21 rue SCI Holding GmbH
100% Hotel N2
6 rue Fructidor Jean Goujon Cœur d’Orly (21)
99,90% 99,90% Covivio 4 Bureaux
Fructipromo 99,90% 100%
SCI Cité 100%
100% Numérique Société du Parc
Covivio SCI
99,90% Trinité d’Estienne
Covivio 7 Participations Meudon Juin
d’Orves
99,90% SNC Jean
Jacques Bosc 99,90%
Portefeuille
SNC Promotion 99,90% Anjou Promo
Logements SCI
(13) Terres Neuves
99,90%
SCI Danton

r
99,90%
SCI rue de
Louisiane




la Louisiane




105 sociétés Bureaux Sociétés françaises

Sociétés luxembourgeoises
Bureaux France Bureaux Italie Bureaux Allemagne Hôtels Résidentiel Services Parking
74 sociétés 9 sociétés 22 sociétés 196 sociétés 142 sociétés 10 sociétés 1 société Sociétés allemandes
(dont une non consolidée) (dont une non consolidée)
Sociétés italiennes
TOTAL
454 sociétés
(dont 2 non consolidées)



6.1.2.2 Patrimoine simplifié du groupe au 31 décembre 2024




Bureaux France, Italie
et Allemagne
9,4 Md€ 6
52,5% 61,7%
Intégration Intégration
globale globale

Covivio Hotels Covivio Immobilien
Hôtels en Europe Résidentiel Allemagne
6,4 Md€ 7,5 Md€




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 613
6 Renseignements et gestion
Renseignements de caractère général concernant l’émetteur et son capital




6.2 Renseignements de caractère général concernant
l’émetteur et son capital
6.2.1 Renseignements de caractère général concernant l’émetteur
6.2.1.1 Dénomination sociale Les obligations Covivio émises le 17 septembre 2019 (Green
Bonds) pour un montant nominal de 500 M€, à échéance du
(article 2 des statuts)
17 septembre 2031, offrent un coupon fixe de 1,125% et sont
Covivio cotées sur le marché réglementé d’Euronext à Paris sous le code
ISIN FR0013447232. Le montant nominal a été porté à 599 M€ au
6.2.1.2 Forme juridique (article 1 des statuts) terme de l'émission (TAP) le 13 juin 2023 de nouvelles obligations
Covivio a été transformée en société anonyme le 31 janvier 2011. assimilables aux, et formant une souche unique avec les,
obligations émises en 2019.
6.2.1.3 Siège social (article 4 des statuts)
et siège de la Direction Administrative Les obligations Covivio émises le 23 juin 2020 pour un montant
nominal de 500 M€, à échéance du 23 juin 2030, offrent un
Le siège social de Covivio est situé 18, avenue François Mitterand coupon fixe de 1,625% et sont cotées sur le marché réglementé
- 57000 Metz (téléphone : 03 87 39 55 00). d’Euronext à Paris sous le code ISIN FR0013519279. Ces
Le siège de sa Direction Administrative est situé 10, rue de obligations ont été requalifiées en Green Bonds en 2022. Le
Madrid – 75008 Paris (téléphone : 01 58 97 50 00). montant nominal a été porté à 599 M€ au terme de l'émission
(TAP) le 28 juillet 2023 de nouvelles obligations assimilables aux,
6.2.1.4 Registre du Commerce et des sociétés et formant une souche unique avec les, obligations émises en
2020.
Covivio est immatriculée au Registre du Commerce et des
sociétés du tribunal judiciaire de Metz sous le numéro Les obligations Covivio émises le 20 janvier 2021 (Placement
364 800 060. privé Green dans le cadre du programme EMTN (Euro Medium
Term notes)) pour un montant nominal de 100 M€, à échéance
Son code APE est le 6820 B.
du 20 janvier 2033, offrent un coupon fixe de 0,875% et sont
Son numéro Siret est le 364 800 060 00287. cotées sur le marché réglementé d’Euronext à Paris sous le code
ISIN FR0014001LV5.
6.2.1.5 Succursale
Les obligations Covivio émises le 5 décembre 2023 (Green
Covivio dispose d’une succursale en Italie dont le siège social Bonds) pour un montant nominal de 500 M€, à échéance du
est situé à Milan (20123), via Carlo Ottavio Cornaggia 10. 5 juin 2032, offrent un coupon fixe de 4,625% et sont cotées sur le
marché réglementé d’Euronext à Paris sous le code ISIN
6.2.1.6 Marché de cotation des actions FR001400MDV4.
et obligations
Par effet de la loi au terme de la fusionટabsorption de sa filiale
L’action Covivio est cotée sur le compartiment A d’Euronext Paris
Beni Stabili et en application notamment des dispositions de
(FR0000064578 – COV), admis au SRD et rentre dans la
l’article L. 228ટ101 du Code de commerce, Covivio assume
composition des indices MSCI, SBF120, Euronext IEIF « SIIC
également toutes les obligations relatives aux valeurs mobilières
France », CAC Mid100, dans les indices de référence des
émises le 20 février 2018 par Beni Stabili pour un montant
foncières européennes « EPRA » et « GPR 250 », ainsi que dans
nominal de 300 M€. Ces obligations, à échéance du 20 février
les indices ESG FTSE4 Good, CAC SBT 1.5°C, DJSI World et
2028, offrent un coupon fixe de 2,375% et sont cotées sur la
Europe, Euronext Vigeo (World 120, Eurozone 120, Europe 120 et
bourse de Luxembourg sous le code ISIN XS1772457633. Elles ont
France 20), Euronext® CDP Environment France EW, Stoxx ESG,
été requalifiées en Green Bonds en 2022.
Ethibel et Gaïa.
Les obligations Covivio émises le 20 mai 2016 (Green Bonds) pour 6.2.1.7 LEI (Legal Entity Identifier)
r
un montant de 500 M€, à échéance du 20 mai 2026, offrent Le LEI de Covivio est 969500P8M3W2XX376054.
un coupon fixe de 1,875% et sont cotées sur le marché
réglementé d’Euronext à Paris sous le code ISIN FR0013170834. 6.2.1.8 Nationalité
Les obligations Covivio émises le 21 juin 2017 pour un montant La société est soumise au droit français.
nominal de 500 M€, à échéance du 21 juin 2027, offrent un 6.2.1.9 Durée de la société (article 5 des statuts)
coupon fixe de 1,5% et sont cotées sur le marché réglementé
d’Euronext à Paris sous le code ISIN FR0013262698. Ces La société a été créée le 2 décembre 1963 pour une durée de
obligations ont été requalifiées en Green Bonds en 2022. Le 99 ans.
montant nominal a été porté à 595 M€ au terme de l'émission
(TAP) le 23 février 2018 de nouvelles obligations assimilables aux
obligations émises en 2017.




614 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Renseignements et gestion
Renseignements de caractère général concernant l’émetteur et son capital




6.2.1.10 Objet social et raison d’être ● À titre exceptionnel, l'aliénation notamment par voie de
cession, d'apport, d'échange et de fusion des actifs de la
(article 3 des statuts)
société,
La société a pour objet, tant en France qu'à l'étranger, pour
elleટmême ou en participation avec des tiers : ● Et plus généralement :

● À titre principal : ● la participation en qualité d'emprunteur et de prêteur à
toute opération de prêt ou de trésorerie intraટgroupe et la
● l'acquisition de tous terrains, droits immobiliers ou possibilité de consentir à cet effet toutes garanties réelles
immeubles, par voie d'achat, d'échange, d'apport en nature ou personnelles mobilières ou immobilières, hypothécaires
ou autre, y compris par voie de bail à construction, de bail ou autres,
emphytéotique, d'autorisation d'occupation temporaire du
domaine public et de créditટbail ainsi que tous biens et ● et toutes opérations civiles, financières, commerciales,
droits pouvant constituer l'accessoire ou l'annexe desdits industrielles, mobilières et immobilières jugées utiles pour le
biens immobiliers, développement de l'un des objets précités de la société.

● la construction d'immeubles et toutes opérations ayant un La raison d’être de la société est de « construire du bien-être et
rapport direct ou indirect avec la construction de ces des liens durables ». La société entend également générer un
immeubles, impact social, sociétal et environnemental positif et significatif
dans l'exercice de ses activités.
● l'exploitation et la mise en valeur par voie de location de ces
biens immobiliers, Dans le cadre de cette démarche, le Conseil d’Administration et
la direction générale s'engagent à prendre en considération (i)
● directement ou indirectement, la détention de participations les conséquences sociales, sociétales et environnementales de
dans des personnes visées à l'article 8 et aux paragraphes 1, leurs décisions sur l'ensemble des parties prenantes de la
2 et 3 de l'article 206 du Code général des impôts, et plus société, et (ii) les conséquences de leurs décisions sur
généralement la prise de participation par voie d'apport, de l'environnement.
souscription, d’achat ou d’échange de titres ou de droits
sociaux ou autrement, dans toutes sociétés dont l'objet 6.2.1.11 Régime fiscal
principal est l'exploitation d'un patrimoine immobilier locatif La société a opté avec effet au 1er janvier 2003 au régime fiscal
ainsi que l'animation, la gestion et l'assistance de telles des sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC) prévu à
personnes et sociétés. l’article 208 C du Code général des impôts. À ce titre, elle
● À titre accessoire directement ou indirectement : bénéficie d’une exonération des produits locatifs, des
plusટvalues immobilières et des dividendes de filiales SIIC, à
● la prise à bail de tous biens immobiliers, condition de distribuer aux actionnaires au moins 95% du
● l'acquisition, y compris par voie de concession, d'autorisation résultat locatif, 70% des plusટvalues et 100% des dividendes.
d'occupation temporaire du domaine public, et l'exploitation 6.2.1.12 Site Internet
de parkings,
Les informations relatives à la société sont disponibles sur son
● la gestion, l'administration, la négociation et la vente de site Internet : www.covivio.eu. Les informations figurant sur le site
tous biens et droits immobiliers pour le compte de tiers et de Internet ne font pas partie du document d'enregistrement
filiales directes et indirectes, affectés aux besoins de universel, à moins que certaines des informations n’y soient
l’exploitation d’entreprises industrielles et commerciales incorporées expressément par renvoi.
dans le domaine de l’immobilier locatif du secteur tertiaire
(bureaux, commerces et logistique) et accessoirement du 6.2.1.13 Documents accessibles au public
secteur logement, Les actionnaires disposent de plusieurs supports et outils pour se
● la mise à disposition et la commercialisation de nouveaux tenir informés sur la société et sur la vie du titre : le site Internet
espaces de travail collaboratifs et intelligents, ou plus www.covivio.eu, les avis financiers dans la presse, la lettre aux
généralement d’espaces de travail, espaces de bureaux actionnaires, une adresse eટmail dédiée (actionnaires@covivio.fr),
ouverts et/ou fermés, salons, salles de réunions ou salles de un numéro vert dédié (0 805 400 865) ainsi que le rapport
conférence, centres d’affaires meublés ou équipés, locaux d’activité.
d’archivage et parkings, Le présent document d'enregistrement universel, édité en
● l’acquisition, la détention, la cession et l’exploitation de français et en anglais, est disponible sans frais sur simple
fonds de commerce dans le secteur du tourisme, des loisirs demande adressée au siège de la Direction administrative de la
et l’hébergement au sens large, société auprès du service Relations Investisseurs, ainsi que sur
son site Internet et sur celui de l’AMF (www.amfટfrance.org).
● pour le compte exclusivement de toutes filiales directes et
indirectes, toutes activités d’intermédiation en assurance et Pendant la durée de validité du présent document
d'enregistrement universel, les statuts de la société, les
en réassurance se rapportant au placement et à la gestion
de contrats d’assurances de toute nature, recours et documents sociaux ainsi que tous rapports, évaluations ou 6
contentieux, notamment en tant que mandataire déclarations établis par un expert à la demande de la société
d’assurance et courtier d’assurance, et de réassurance, et dont une partie est incluse ou visée dans le document
toutes prestations de services en matière de conseil, d’enregistrement, peuvent le cas échéant être consultés sur son
prévention, études de risque et assistance dans le domaine site Internet ainsi qu’au siège social de la société.
de l’assurance et de la réassurance,
6.2.1.14 Exercice social (article 24 des statuts)
● l'animation, la gestion et l'assistance de toutes filiales Chaque exercice social a une durée de douze mois,
directes et indirectes. qui commence le 1er janvier et finit le 31 décembre de chaque
année.




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 615
6 Renseignements et gestion
Renseignements de caractère général concernant l’émetteur et son capital




6.2.1.15 Répartition statutaire des bénéfices (un « Actionnaire à Prélèvement ») sera tenu d’indemniser
(article 25 des statuts) la société du Prélèvement et/ou du Prélèvement Espagnol
dû(s) en conséquence de la distribution par la société ou les
● Sur le bénéfice de l’exercice diminué, le cas échéant, des SOCIMI, dont le capital est détenu directement ou
pertes antérieures, il est prélevé cinq pour cent (5%) au moins indirectement par la société, de dividendes, réserves, primes
pour constituer le fonds de réserve légale. Ce prélèvement ou « produits réputés distribués » au sens du Code général
cesse d’être obligatoire lorsque le fonds de réserve atteint le des impôts ou de la Loi du Royaume d’Espagne 27/2014 du
dixième (1/10) du capital social. 27 novembre 2014 sur l’impôt sur les sociétés, respectivement,
Le bénéfice distribuable est constitué par le bénéfice de dans les conditions de l’article 9.3 ciટdessous.
l’exercice diminué des pertes antérieures et des sommes à Tout Actionnaire Concerné est présumé être un Actionnaire à
porter en réserve, en application de la loi et des statuts, et Prélèvement. S’il déclare ne pas être un Actionnaire à
augmenté du report bénéficiaire. Prélèvement, il devra fournir à la société sur demande de
Sur ce bénéfice, l’Assemblée générale peut prélever toutes cette dernière :
sommes qu’elle juge opportun d’affecter à la dotation de tous (i) pour les besoins du Prélèvement, au plus tard cinq (5) jours
fonds de réserves facultatives, ordinaires ou extraordinaires, ouvrés avant la mise en paiement des distributions, un avis
ou de reporter à nouveau. juridique satisfaisant et sans réserve émanant d’un
Le solde, s’il en existe, est réparti par l’Assemblée générale cabinet d’avocats de réputation internationale et ayant
entre les actionnaires proportionnellement au nombre une compétence reconnue en matière de droit fiscal
d’actions leur appartenant. français ou du pays de résidence de l’Actionnaire
Concerné attestant qu’il n’est pas un Actionnaire à
En outre, l’Assemblée générale peut décider la mise en Prélèvement, qu’il est bénéficiaire effectif des dividendes
distribution de sommes prélevées sur les réserves dont elle a et que les distributions mises en paiement à son bénéfice
la disposition, en indiquant expressément les postes de ne rendent pas la société redevable du Prélèvement
réserves sur lesquels les prélèvements sont effectués.
Toutefois, les dividendes sont prélevés par priorité sur les (ii) pour les besoins du Prélèvement Espagnol, au plus tard
bénéfices de l’exercice. cinq (5) jours ouvrés avant la mise en paiement des
distributions par les SOCIMI dont le capital est détenu
Hors le cas de réduction du capital, aucune distribution ne directement ou indirectement par la société, un certificat
peut être faite aux actionnaires lorsque les capitaux propres de résidence fiscale délivré par l’autorité compétente du
sont, ou deviendraient à la suite de celleટci, inférieurs au pays dans lequel l’Actionnaire Concerné déclare être
montant du capital augmenté des réserves que la loi ou les résident et, au plus tard cinq (5) jours ouvrés avant la mise
statuts ne permettent pas de distribuer. L’écart de en paiement des distributions, un avis satisfaisant et sans
réévaluation n’est pas distribuable. Il peut être incorporé en réserve attestant qu’il n’est pas un Actionnaire à
tout ou partie au capital social. Prélèvement Espagnol et que les distributions mises en
paiement par les SOCIMI, dont le capital est détenu
À l’issue de l’approbation des comptes par l’Assemblée
directement ou indirectement par la société, ne donnent
générale ordinaire, les pertes, s’il en existe, sont reportées à
pas lieu au paiement du Prélèvement Espagnol à raison de
nouveau pour être imputées sur les bénéfices des exercices
leur participation dans la société.
ultérieurs, jusqu’à extinction.
Dans l’hypothèse où (a) la société détiendrait, directement ou
Il peut être distribué, sur décision du Conseil d’Administration,
indirectement, un pourcentage des droits à dividendes au
des acomptes sur dividende avant l’approbation des
moins égal à celui visé à l’article 208 C II ter du Code général
comptes de l’exercice, dans les conditions prévues par la loi.
des impôts ou plus d’une ou plusieurs sociétés
● Les modalités de mise en paiement des dividendes votés par d’investissements immobiliers cotées visées à l’article 208 C du
l’Assemblée générale sont fixées par elle, ou à défaut par Code général des impôts (une « SIIC Fille ») ou (b) la société
le Conseil d’Administration. Toutefois, la mise en paiement des détiendrait, directement ou indirectement, un pourcentage du
dividendes doit avoir lieu dans un délai maximal de neuf capital social ou des droits à dividendes au moins égal à celui
(9) mois après la clôture de l’exercice. La prolongation de ce visé à l’article 9.3 de la Loi 11/2009 d’une ou plusieurs sociétés
délai peut être accordée par décision de justice. SOCIMI et, où la SIIC Fille ou ladite SOCIMI, du fait de la
situation de l’Actionnaire à Prélèvement, aurait acquitté le
L’Assemblée générale peut ouvrir aux actionnaires, pour tout Prélèvement ou le Prélèvement Espagnol, l’Actionnaire à
ou partie du dividende ou des acomptes sur dividende mis en Prélèvement devra, selon le cas, indemniser la société soit,
distribution, une option entre le paiement en numéraire et pour le montant versé à titre d’indemnisation par la société à
le paiement en actions nouvelles de la société dans les la SIIC Fille ou à la SOCIMI concernée au titre du paiement du
conditions fixées par la loi. Prélèvement par la SIIC Fille ou du Prélèvement Espagnol par
L’Assemblée générale ordinaire peut décider de la distribution la SOCIMI soit, en l’absence d’indemnisation de la SIIC Fille ou
de bénéfices ou de réserves par répartition de valeurs de la SOCIMI par la société, pour un montant égal au
mobilières négociables figurant à l’actif de la société, avec Prélèvement acquitté par la SIIC Fille ou au Prélèvement
obligation pour les actionnaires, s’il y a lieu, de se grouper Espagnol acquitté par la SOCIMI concernée, de telle manière
pour obtenir un nombre entier de valeurs mobilières ainsi que les autres actionnaires de la société ne supportent pas
réparties. économiquement une part quelconque du Prélèvement ou du
Prélèvement Espagnol payé respectivement par l’une
● Tout Actionnaire Concerné dont la situation propre ou celle de quelconque des SIIC ou des SOCIMI dans la chaîne des
ses associés rend : participations à raison de l’Actionnaire à Prélèvement
(l’« Indemnisation Complémentaire »). Le montant de
(i) la société redevable du prélèvement (le « Prélèvement »)
l’Indemnisation Complémentaire sera supporté par chacun
visé à l’article 208 C II ter du Code général des impôts ou
des Actionnaires à Prélèvement en proportion de leurs droits à
(ii) les SOCIMI, dont le capital est détenu directement ou dividendes respectifs divisés par les droits à dividendes totaux
indirectement par la société, redevables du prélèvement des Actionnaires à Prélèvement.
espagnol (le « Prélèvement Espagnol ») visé à
l’article 9.3 de la loi 11/2009


616 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Renseignements et gestion
Renseignements de caractère général concernant l’émetteur et son capital




La société sera en droit d’effectuer une compensation entre
sa créance indemnitaire à l’encontre de tout Actionnaire à
6.2.1.16 Assemblées Générales
Prélèvement, d’une part, et les sommes devant être mises en (article 22 des statuts)
paiement par la société à son profit, d’autre part. Ainsi, les Les Assemblées générales sont convoquées dans les conditions
sommes distribuées par la société devant, au titre de chaque fixées par les dispositions légales et réglementaires en vigueur.
action détenue par ledit Actionnaire à Prélèvement, être mises
en paiement en sa faveur en application de la décision de Les réunions ont lieu au siège social ou en tout autre lieu précisé
distribution susvisée ou d’un rachat d’actions, seront réduites dans l’avis de convocation.
à concurrence du montant du Prélèvement ou du Prélèvement Tout actionnaire a le droit d’assister aux Assemblées générales et
Espagnol dû par la société ou les SOCIMI au titre de la de participer aux délibérations, personnellement ou par
distribution de ces sommes et/ou de l’Indemnisation mandataire, sur simple justification, dans les conditions légales et
Complémentaire. réglementaires applicables, de son identité et de l’inscription en
Le montant de toute indemnisation due par un Actionnaire à compte des titres au nom de l’actionnaire ou d’un intermédiaire
Prélèvement sera calculé de telle manière que la société soit inscrit pour son compte.
placée, après paiement de celleટci et compte tenu de la Les Assemblées générales sont présidées par le Président du
fiscalité qui lui serait éventuellement applicable, dans la Conseil d’Administration ou, en son absence, par un Vice-Président
même situation que si le Prélèvement ou le Prélèvement ou, en l’absence de ce dernier, par un Administrateur spécialement
Espagnol n’avait pas été rendu exigible. En particulier, délégué à cet effet par le Conseil. À défaut, l’Assemblée générale
l’indemnisation devra inclure tout impôt dû par la société au élit elleટmême son Président.
titre de l’indemnisation.
Les fonctions de scrutateurs sont remplies par les
La société et les Actionnaires Concernés coopéreront de deux (2) membres présents de l’Assemblée générale qui disposent
bonne foi en sorte de quoi soient prises toutes mesures du plus grand nombre de voix et qui acceptent cette fonction.
raisonnables pour limiter le montant du Prélèvement ou du
Prélèvement Espagnol dû ou à devoir et de l’indemnisation qui Le bureau désigne un secrétaire, lequel peut être choisi en dehors
en a résulté ou qui en résulterait. des actionnaires.

● Dans l’hypothèse où (i) il se révélerait, postérieurement à une Lors de chaque Assemblée générale, il est tenu une feuille de
distribution de dividendes, de réserves ou primes, ou de présence dans les conditions prévues par la loi.
« produits réputés distribués » au sens du Code général des
Les copies ou extraits des procèsટverbaux de l’Assemblée générale
impôts par la société, ou par une SIIC Fille exonérés d’impôt
sont valablement certifiés par le Président du Conseil
sur les sociétés en application de l’article 208 C II du Code
d’Administration, par un Administrateur ou par le secrétaire de
général des impôts ou postérieurement à une distribution par
l’Assemblée générale.
une SOCIMI, dont le capital est détenu directement ou
indirectement par la société, au sens de la loi 27/2014 du Les Assemblées générales ordinaires et extraordinaires, statuant
Royaume d’Espagne du 27 novembre 2014 sur l’impôt sur les dans les conditions de quorum et de majorité prévues par les
sociétés, qu’un actionnaire était un Actionnaire à Prélèvement dispositions qui les régissent respectivement, exercent les pouvoirs
à la date de la mise en paiement desdites sommes et où (ii) la qui leur sont attribués par la loi.
société, la SIIC Fille et/ou ladite SOCIMI aurait dû procéder au
paiement du Prélèvement ou du Prélèvement Espagnol au Les actionnaires peuvent voter par correspondance ou donner
titre des sommes ainsi versées, sans que lesdites sommes pouvoir en exprimant leur vote ou en adressant leur pouvoir par
aient déjà fait l’objet de l’indemnisation prévue à tous moyens dans les conditions légales et réglementaires en
l’article 25.3 ciટdessus, cet Actionnaire à Prélèvement sera vigueur. Notamment, les actionnaires peuvent transmettre à
tenu de verser à la société, à titre d’indemnisation du la société des formulaires de procuration et de vote par
préjudice subi par cette dernière, une somme égale (a) au correspondance par télétransmission ou par voie électronique
Prélèvement qui aurait alors été acquitté par la société au avant la tenue de l’Assemblée générale dans les conditions
titre de chaque action de la société qu’il détenait au jour de prévues par la loi. Lorsqu’il y est fait recours, la signature
la mise en paiement de la distribution de dividendes, réserves électronique des formulaires de procuration et de vote par
ou prime concernée, (b) à tout préjudice subi par la société correspondance peut prendre la forme d’un procédé répondant
résultant du versement du Prélèvement Espagnol par les aux conditions définies à la première phrase du second alinéa de
SOCIMI, dont le capital est détenu directement ou l’article 1316ટ4 du Code civil.
indirectement par la société dès lors que ce versement est Sur décision du Conseil d’Administration, les actionnaires peuvent
imputable à l’Actionnaire Concerné et (c) le cas échéant, participer à l’Assemblée générale par voie de visioconférence ou
le montant de l’Indemnisation Complémentaire voter par tous moyens de télécommunication et télétransmission y
(l’« Indemnité »). compris Internet, dans les conditions prévues par la
Le cas échéant, la société sera en droit d’effectuer une réglementation applicable au moment de son utilisation.
compensation, à due concurrence, entre sa créance au titre Cette décision est communiquée dans l’avis de réunion publié au
de l’Indemnité et toutes sommes qui pourraient être mise en Bulletin des annonces légales obligatoires (BALO). 6
paiement ultérieurement au profit de cet Actionnaire à Sont réputés présents pour le calcul du quorum et de la majorité,
Prélèvement sans préjudice, le cas échéant, de l’application les actionnaires qui participent à l’Assemblée générale par voie de
préalable sur lesdites sommes de la compensation prévue au visioconférence ou par tous moyens de télécommunication et
quatrième alinéa de l’article 25.3 ciટdessus. Dans l’hypothèse télétransmission, y compris Internet, permettant l’identification des
où, après réalisation d’une telle compensation, la société actionnaires dans les conditions prévues par la loi et les
resterait créancière de l’Actionnaire à Prélèvement susvisé au règlements.
titre de l’Indemnité, la société sera en droit d’effectuer à
nouveau une compensation, à due concurrence, avec toutes
sommes qui pourraient être mises en paiement ultérieurement
au profit de cet Actionnaire à Prélèvement jusqu’à l’extinction
définitive de ladite créance.




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 617
6 Renseignements et gestion
Renseignements de caractère général concernant l’émetteur et son capital




6.2.1.17 Franchissement de seuils statutaires (ii) qui détient indirectement, par l’intermédiaire de la société,
un pourcentage du capital social ou des droits à
(article 8 des statuts)
dividendes de sociétés anonymes cotées d’investissement
● Outre l’obligation légale d’informer la société de la détention immobilier en Espagne (les « SOCIMI ») au moins égal à
de certaines fractions du capital et d’effectuer celui visé à l’article 9.3 de la Loi du Royaume d’Espagne
toute déclaration d’intention en conséquence, toute personne 11/2009 du 26 octobre 2009 (la « Loi 11ટટ2009 »)
physique ou morale, agissant seule ou de concert, venant à
détenir ou cessant de détenir, directement ou indirectement, (ensemble un « Actionnaire Concerné »)
une fraction du capital ou des droits de vote ou de titres devra impérativement inscrire l’intégralité des actions de la
donnant accès à terme au capital de la société, égale ou société dont il est luiટmême propriétaire au nominatif et faire
supérieure à un pour cent (1%) du capital et des droits de vote en sorte que les entités qu’il contrôle au sens de
de la société, ou tout multiple de ce pourcentage, doit en l’article L. 233ટ3 du Code de commerce inscrivent l’intégralité
informer la société, par lettre recommandée avec demande des actions de la société dont elles sont propriétaires au
d’avis de réception adressée au siège social dans le délai nominatif. Tout Actionnaire Concerné qui ne se conformerait
prévu à l’article R. 233ટ1 du Code de commerce, en indiquant pas à cette obligation, au plus tard le deuxième jour ouvré
également le nombre de titres donnant accès à terme au précédant la date de toute Assemblée générale, verrait les
capital social qu’elle détient, le nombre de droits de vote qui y droits de vote qu'il détient, directement et par l'intermédiaire
sont attachés ainsi que l’ensemble des informations d'entités qu'il contrôle au sens de l'article L. 233ટ3 du Code de
mentionnées à l’article L. 233ટ7 I du Code de commerce. commerce plafonnés, lors de l'Assemblée générale concernée,
Les sociétés de gestion de fonds communs de placement sont au nombre d’actions inscrites sous la forme nominative à
tenues de procéder à cette information pour l’ensemble des cette date. L'Actionnaire Concerné susvisé retrouvera
actions de la société détenues par les fonds qu’elles gèrent. l'intégralité des droits de vote attachés aux actions de la
Cette obligation d’information s’applique dans tous les cas de société qu'il détient, directement et par l'intermédiaire
franchissement de seuils stipulés ciટdessus, y compris auટdelà d'entités qu'il contrôle au sens de l'article L. 233ટ3 du Code de
des seuils prévus par la loi et les règlements. À défaut d’avoir commerce, lors de la plus prochaine Assemblée générale, sous
été régulièrement déclarées dans les conditions exposées réserve de la régularisation de sa situation par inscription de
ciટdessus, les actions excédant la fraction qui aurait dû l'intégralité des actions qu'il détient, directement ou par
être déclarée sont privées du droit de vote pour toute l'intermédiaire d'entités qu'il contrôle au sens de l'article L.
Assemblée générale qui se tiendrait jusqu’à l’expiration d’un 233ટ3 du Code de commerce, sous la forme nominative, au
délai de deux (2) ans suivant la date de régularisation de plus tard le deuxième jour ouvré précédant cette Assemblée
la déclaration, à la demande consignée dans le procèsટverbal générale.
de l’Assemblée générale, d’un ou plusieurs actionnaires ● Pour la détermination des seuils en capital et en droits de vote
détenant ensemble ou séparément au moins un pour cent (1%) dont le franchissement est à déclarer au titre du présent
du capital social ou des droits de vote de la société. article 8, il est fait application des cas d’assimilation et
(i) Tout actionnaire autre qu’une personne physique venant à modalités de calcul prévus aux articles L. 233ટ7 et L. 233ટ9 du
détenir, directement ou par l’intermédiaire d’entités qu’il Code de commerce et des dispositions des articles 223ટ11 et
contrôle au sens de l’article L. 233ટ3 du Code de suivants du règlement général de l’Autorité des marchés
commerce, un pourcentage des droits à dividendes de la financiers.
société au moins égal à celui visé à l’article 208 C II ter du
Code général des impôts et




618 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Renseignements et gestion
Renseignements de caractère général concernant l’émetteur et son capital




6.2.2 Renseignements de caractère général concernant le capital
6.2.2.1 Forme des actions – Identification des Chaque fois qu’il sera nécessaire de détenir plusieurs actions
pour exercer un droit quelconque, en cas d’échange, de
porteurs de titres (article 7 des statuts)
regroupement ou d’attribution d’actions, ou en cas
● Les actions sont nominatives ou au porteur au choix de d’augmentation ou de réduction de capital, de fusion ou autres
l’actionnaire. opérations sociales, les propriétaires d’actions isolées ou en
● Les actions donnent lieu à inscription au compte de leur nombre inférieur à celui requis ne peuvent exercer ces droits qu’à
propriétaire dans les conditions et selon les modalités prévues la condition de faire leur affaire personnelle du groupement et
par les dispositions légales en vigueur. éventuellement de l’achat ou de la vente des actions ou des
droits d’attribution nécessaires.
● La société ou un tiers désigné par celleટci est autorisée à faire
usage à tout moment des dispositions prévues par les articles Les actions étant indivisibles à l’égard de la société, celleટci ne
L. 228ટ2 et suivants du Code de commerce en matière reconnaît qu’un propriétaire pour chaque action. Les
d'identification (i) de détenteurs de titres conférant copropriétaires indivis sont tenus de se faire représenter auprès
immédiatement ou à terme le droit de vote dans ses propres de la société par une seule personne. Le droit de vote attaché à
l’action appartient à l’usufruitier dans les Assemblées générales
assemblées générales d’actionnaires (une « Assemblée
ordinaires et au nuટpropriétaire dans les Assemblées générales
Générale ») et (ii) de porteurs d’obligations ou de titres de
extraordinaires.
créances négociables émis par la société.

6.2.2.2 Cession des actions 6.2.2.4 Conditions de modification du capital
(article 9 des statuts) Les statuts de la société ne prévoient pas de dispositions
relatives à la modification du capital. Ces décisions sont
Les actions sont librement négociables. soumises aux dispositions légales et réglementaires qui
prévoient notamment que l’Assemblée générale extraordinaire
6.2.2.3 Droits et obligations attachés
peut déléguer au Conseil d’Administration, avec faculté de
aux actions (article 10 des statuts) subdélégation, les pouvoirs ou la compétence nécessaires à la
Chaque action donne droit, dans la propriété de l’actif social, modification du capital social et du nombre d’actions,
dans le partage des bénéfices et dans le boni de liquidation à notamment en cas d’augmentation ou de réduction de celuiટci.
une quotité proportionnelle au nombre des actions existantes.
Vous serez appelés à consentir en Assemblée générale
Les actionnaires ne répondent des dettes sociales que dans extraordinaire certaines délégations et autorisations financières
la limite de leur apport, soit à concurrence de la valeur nominale au Conseil d’Administration en matière d’augmentation de
des actions qu’ils possèdent. capital et de réduction de capital par annulation d’actions
acquises dans le cadre de programmes de rachat d’actions.
Chaque actionnaire a autant de voix qu’il possède ou Elles sont présentées dans le rapport du Conseil d’Administration
représente d’actions. Il n’est pas conféré de droit de vote double sur le texte des projets de résolutions au paragraphe 5.2.2.1.
en application de l’article L. 22ટ10ટ46 du Code de commerce.
La propriété d’une action emporte de plein droit adhésion
aux statuts et aux décisions des Assemblées générales.




6




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 619
6 Renseignements et gestion
Actionnariat




6.3 Actionnariat
Covivio compte parmi ses actionnaires significatifs les groupes Delfin, Crédit Agricole Assurances, les Assurances du Crédit Mutuel et
Covéa.



6.3.1 Information sur le capital
Au 1er janvier 2024, le capital statutaire de Covivio, entièrement À la clôture de l’exercice et compte tenu des opérations
souscrit et libéré, s’élevait à 303 019 167 €, divisé en d’augmentation du capital réalisées en 2024, le capital
101 006 389 actions d’une valeur nominale de 3 € chacune, statutaire de Covivio s’élève à 334 870 404 €, composé de
entièrement libérées, toutes de même catégorie. 111 623 468 actions d’une seule catégorie ayant une valeur
nominale de 3 €, chacune entièrement libérée.


6.3.2 Titres donnant accès au capital
À l'exception des actions gratuites présentées ciટdessous, il n’existe aucun autre titre donnant accès au capital de la société.
Le nombre d’actions pouvant être issues des plans d’attribution Conformément aux décisions du Directeur Général prises sur
gratuite d’actions mis en place par la société s’élève à 617 273 à délégation du Conseil d'Administration, et sous réserve de
la clôture de l'exercice. satisfaire la condition de présence et, le cas échéant, les
conditions de performance auxquelles certains attributaires sont
soumis, l'attribution définitive de ces actions sera effectuée au
moyen d'actions autodétenues par la société.


Les informations relatives aux attributions gratuites d’actions sont présentées ciટaprès au paragraphe 6.3.9.2 du présent chapitre.



6.3.3 Répartition du capital et des droits de vote
Aux termes des dispositions de l’article 10 des statuts modifié par À la connaissance de la société, la répartition du capital et
l’Assemblée générale du 17 avril 2015, chaque actionnaire des droits de vote au cours des trois derniers exercices, entre
continue de disposer d’autant de voix qu’il possède ou les actionnaires ou groupe d’actionnaires qui possèdent ou sont
représente d’actions. Il n’est pas conféré de droit de vote double susceptibles de posséder, compte tenu des actions et des droits
en application de l’article L. 22ટ10ટ46 du Code de commerce. de vote qui y sont assimilés en application de l’article L. 233ટ9 du
Toutefois, le nombre de droits de vote exerçables en Assemblée Code de commerce, 5% ou plus du capital ou des droits de vote,
générale est ajusté pour tenir compte des actions autodétenues est la suivante.
par la société qui en sont privées.
31/12/2024 31/12/2023 31/12/2022
% des droits % des droits % des droits
% des droits de vote % des droits de vote % des droits de vote
Nombre % du de vote exerçables Nombre % du de vote exerçables Nombre % du de vote exerçables
d’actions capital théoriques (1) en AG (2) d’actions capital théoriques (1)
en AG (2) d’actions capital théoriques (1) en AG (2)
Public 48 257 472 43,23 43,23 43,56 41 325 372 40,92 40,92 41,27 38 897 127 41,04 41,04 41,46
Groupe Delfin (3) 31 283 062 28,03 28,03 28,24 27 918 616 27,64 27,64 27,87 25 765 290 27,18 27,18 27,46
Groupe Crédit Agricole
Assurances 9 055 247 8,11 8,11 8,17 8 343 810 8,26 8,26 8,33 7 750 975 8,18 8,18 8,26
Groupe Covéa 8 394 824 7,52 7,52 7,58 7 365 314 7,29 7,29 7,35 6 797 240 7,17 7,17 7,24
Assurances du
Crédit Mutuel 8 165 592 7,31 7,31 7,37 8 165 592 8,08 8,08 8,15 8 114 538 8,56 8,56 8,65
Blackrock Inc. 5 634 196 5,05 5,05 5,08 7 043 176 6,97 6,97 7,03 6 499 857 6,86 6,86 6,93
Actions autodétenues 833 075 0,75 0,75 / 844 509 0,84 0,84 / 961 069 1,01 1,01 /
Total 111 623 468 100% 100% 100% 101 006 389 100% 100% 100% 94 786 096 100% 100% 100%
(1) Ces pourcentages sont calculés sur la base de l’ensemble des actions auxquelles sont attachés des droits de vote, y compris les actions temporairement privées de droits de vote.
(2) Ces pourcentages sont calculés en excluant les actions détenues par la société qui sont privées de droits de vote.
(3) Delfin S.à.r.l. est une holding qui appartient à la famille Del Vecchio. Delfin S.à.r.l. a une activité principalement financière et détient des participations et le contrôle des sociétés
Aterno et DFR Investment, actionnaires de Covivio.




620 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Renseignements et gestion
Actionnariat




5,05% 0,75% ● il n’existe pas de pactes d’actionnaires portant sur au moins
Blackrock Inc. 0,5% du capital et des droits de vote de la société, ni d’action
7,31% Actions autodétenues
de concert.
Assurances
du Crédit Mutuel La société n’est pas directement ou indirectement contrôlée au
7,52% sens de l’article L. 233ટ3 du Code de commerce.
Groupe Covéa
Au 31 décembre 2024, Covivio détient directement, hors contrat
43,23% de liquidité (100 862), 732 213 de ses propres actions. La
Flottant
8,11% description des programmes de rachat d’actions mis en œuvre
Groupe Crédit
Agricole Assurances au cours de l’exercice figure au paragraphe 6.3.8.
Il n’existe pas d’autocontrôle : Covivio ne détient pas de
participations directes ou indirectes dans le capital d’une
28,03% société participant à son contrôle.
Groupe Delfin
La société a procédé auprès d’Euroclear à une identification des
détenteurs de titres conférant immédiatement ou à terme le
À la connaissance de la société : droit de vote dans ses propres Assemblées d’actionnaires. Les
● il n’y a pas eu de variation significative dans la répartition résultats obtenus font ressortir un nombre d’actionnaires de
du capital et des droits de vote depuis la clôture de l’exercice l’ordre de 18 000 particuliers et 1 486 institutions financières.

● il n’existe aucun autre actionnaire détenant, directement ou
indirectement, seul ou de concert, plus de 5% du capital et
des droits de vote



6.3.4 Déclarations de franchissement de seuils
Au cours de l’exercice 2024, la société a été informée des franchissements de seuils légaux et/ou statutaires suivants :
Franchissement de seuil Franchissement de seuil
% des
à la hausse à la baisse
Date Droits % du droits
Actionnaire de franchissement Légal Statutaire Légal Statutaire Actions de vote capital de vote
Amundi 30 janvier 2024 / 1% / / 1 024 611 1 024 611 1,01 1,01
Amundi 5 février 2024 / / / 1% 975 946 975 946 0,96 0,96
BlackRock Inc. 29 février 2024 / 7% / / 7 116 411 7 116 411 7,05 7,05
BlackRock Inc. 12 mars 2024 / / / 7% 6 990 113 6 990 113 6,92 6,92
BlackRock Inc. 15 mars 2024 / / / 6% 5 634 196 5 634 196 5,58 5,58
Amundi 19 mars 2024 / 1% / / 1 115 730 1 115 730 1,10 1,10
Ameriprise Financial Group 15 avril 2024 / 1% / / 1 090 168 1 090 168 1,079 1,079
Ameriprise Financial Group 18 avril 2024 / / / 1% 795 212 795 212 0,787 0,787
ACM Vie 19 avril 2024 / / / 8% 8 165 592 8 165 592 7,80 7,80
Generali Vie 19 avril 2024 / 2% / / 3 132 819 3 132 819 2,99 2,99
Groupe Generali 19 avril 2024 / 3% / / 4 082 319 4 082 319 3,89 3,89
DFR Investment S.à.r.l. 19 avril 2024 / / / 12% 12 183 224 12 183 224 11,62 11,62
Delfin S.à.r.l. 19 avril 2024 / / / 27% 27 918 616 27 918 616 26,63 26,63
Groupe Crédit Agricole
Assurances 19 avril 2024 / / / 8% 8 343 810 8 343 810 7,96 7,96
Delfin S.à.r.l. 27 mai 2024 / 27% / / 30 304 820 30 304 820 27,19 27,19
Groupe Crédit Agricole
Assurances 27 mai 2024 / 8% / / 9 055 247 9 055 247 8,12 8,12
BNP Paribas Asset
Management Holding (1) 13 juin 2024 / / / 1% 1 112 147 1 111 975 0,9978 0,9976
DFR Investment S.à.r.l. 13 septembre 2024 / 12% / / 13 441 547 13 441 547 12,04 12,04
Groupe Generali 22 octobre 2024 / / / 3% 3 337 231 3 337 231 2,99 2,99 6
Delfin S.à.r.l. 24 octobre 2024 / 28% / / 31 262 697 31 262 697 28,01 28,01
Ameriprise Financial Group 28 octobre 2024 / 1% / / 1 151 208 1 151 208 1,031 1,031
Axa Investment Managers S.A.(2) 29 novembre 2024 / 1% / / 1 116 898 1 116 898 1,00 1,00
MAAF Vie 11 décembre 2024 / 1% / / 1 230 238 1 230 238 1,10 1,10
(1) Déclaration unique pour le compte des entités qu’elle contrôle au sens de l’article 233ટ3 du Code de commerce et dont les OPCVM ou mandat leur
délèguent l’exercice des droits de vote, à l’exception de BNPP AM Argentina, TEB Asset Management et BNPP AM India.
(2) Dans le cadre des activités de gestion de portefeuille de ses filiales AXA Investment Managers Paris S.A. AXA Investment Managers UK LImited et AXA
Real Estate Investment Managers SGP S.A.




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 621
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Actionnariat




Postérieurement à la clôture de l’exercice, la société a été informée des franchissements de seuils légaux et/ou statutaires suivants :

Franchissement Franchissement
% des
de seuil à la hausse de seuil à la baisse
Date de Droits % du droits
Actionnaire franchissement Légal Statutaire Légal Statutaire Actions de vote capital de vote
Groupe Generali 31 janvier 2025 / / / 2% 2 182 051 2 182 051 1,95 1,95




6.3.5 Déclarations d’intention
Aucune déclaration d’intention n’a été effectuée au cours de l’exercice 2024.



6.3.6 Évolution du capital au cours des cinq derniers exercices
Le capital social de la société a évolué de la façon suivante au cours des cinq derniers exercices :

31 décembre 2020 31 décembre 2021 31 décembre 2022 31 décembre 2023 31 décembre 2024
Capital social 283 632 696 € 283 946 073 € 284 358 288 € 303 019 167 € 334 870 404
Nombre d’actions 94 544 232 94 648 691 94 786 096 101 006 389 111 623 468

Les variations du capital de la société proviennent des opérations décrites ciટaprès :

Nombre Montant
d’actions Montant Nombre du capital
Date Nature émises des primes (en €) d’actions (en €)

Augmentation de capital à la suite de l’attribution
17 février 2020 définitive d’actions gratuites 37 923 / 87 257 829 261 773 487
Augmentation de capital à la suite de l’attribution
24 avril 2020 définitive d’actions gratuites 45 000 / 87 302 829 261 908 487
Augmentation de capital à la suite du paiement du
20 mai 2020 dividende en actions 7 185 223 321 897 990,40 94 488 052 283 464 156
Augmentation de capital à la suite de l’attribution
20 novembre 2020 définitive d’actions gratuites 56 180 / 94 544 232 283 632 696
Augmentation de capital à la suite de l’attribution
12 février 2021 définitive d’actions gratuites 10 523 / 94 554 755 283 664 265
Augmentation de capital à la suite de l’attribution
17 février 2021 définitive d’actions gratuites 24 726 / 94 579 481 283 738 443
Augmentation de capital à la suite de l’attribution
19 novembre 2021 définitive d’actions gratuites 69 210 / 94 648 691 283 946 073
Augmentation de capital à la suite de l’attribution
11 février 2022 définitive d’actions gratuites 51 052 / 94 699 743 284 099 229
Augmentation de capital à la suite de l’attribution
18 février 2022 définitive d’actions gratuites 25 123 / 94 724 866 284 174 598
Augmentation de capital à la suite de l’attribution
18 novembre 2022 définitive d’actions gratuites 60 830 / 94 785 696 284 357 088
Augmentation de capital à la suite de l’attribution
9 décembre 2022 définitive d’actions gratuites 400 / 94 786 096 284 358 288
Augmentation de capital à la suite du paiement du
1er juin 2023 dividende en actions 6 220 293 260 443 667,91 101 006 389 303 019 167
Augmentation de capital en rémunération d’apports en
nature consentis par les entités du groupe Generali à la
19 avril 2024 société 3 818 084 264 434 116,00 104 824 473 314 473 419
Augmentation de capital à la suite du paiement du
27 mai 2024 dividende en actions 6 638 915 236 411 763,15 111 463 388 334 390 164
Augmentation de capital en rémunération de titres
apportés à l’offre publique d’échange initiée par la
25 juin 2024 société sur les titres de Covivio Hotels 160 080 11 086 761,60 111 623 468 334 870 404



6.3.7 Actionnariat salarié
Conformément aux dispositions de l’article L. 225ટ102 du Code de commerce, l’état de la participation des salariés au capital social
de la société au dernier jour de l’exercice 2024, représentant 834 727 actions Covivio, soit 0,75% du capital.



622 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Renseignements et gestion
Actionnariat




6.3.8 Informations relatives au programme de rachat d’actions
Au cours de l’année 2024, Covivio a procédé à l'acquisition et à ● la conservation et remise en paiement ou en échange dans
la cession de ses propres actions dans le cadre de ses le cadre d’opérations éventuelles de croissance externe,
programmes de rachat d'actions au titre de l'autorisation fusion, scission ou apport
conférée par l’Assemblée générale du 20 avril 2023 puis celle
● l'annulation d’actions
conférée par l’Assemblée générale du 17 avril 2024.
● l'utilisation dans le cadre de toute autre pratique qui
Le programme de rachat d’actions en cours, qui ne peut pas
viendrait à être reconnue par la loi ou l’AMF ou tout autre
être mis en œuvre en période d’offre publique, présente les
objectif permettant de bénéficier de la présomption de
caractéristiques et modalités suivantes :
légitimité.
● le prix maximum d’achat est de 85 € par action (hors frais
La dernière autorisation a mis fin au précédent programme de
d’acquisition)
rachat d’actions, dont le bilan fait état au 17 avril
● le montant maximum des fonds destinés au programme de 2024 de 775 667 actions autodétenues par la société, dont :
rachat s’élève à 500 000 000 €
● 103 779 actions issues du contrat de liquidité transféré à
● les opérations d’achat, de cession, d’échange ou de transfert compter du 23 octobre 2023 à la société BNP Paribas
pourront être effectuées par tous moyens, c’est-à-dire sur le Financial Markets (anciennement dénommée BNP Paribas
marché ou de gré à gré, y compris par acquisition ou cession Arbitrage)
de blocs ou encore par le recours à des instruments financiers,
● 671 888 actions affectées à la couverture de plans
en vue des principaux objectifs suivants :
d’actionnariat salarié dans le cadre (i) de plans d’attribution
● la mise en œuvre d’un contrat de liquidité conclu avec un gratuite d’actions de la société au bénéfice des salariés et/ou
prestataire de services d’investissement dans les conditions des mandataires sociaux de Covivio et/ou des sociétés de
et selon les modalités fixées par la réglementation et son groupe et (ii) du placement de l’intéressement et de la
les pratiques de marché reconnues participation (majoré de l’abondement y relatif) en actions de
la société par les salariés de l'UES Covivio.
● l'attribution aux salariés et aux mandataires sociaux de
la société et/ou des sociétés de son groupe Le nouveau programme de rachat d’actions a été mis en œuvre
par décision du Conseil d'Administration en date du 17 avril 2024.
● la remise d’actions lors de l’exercice de droits attachés à
des valeurs mobilières donnant droit à l’attribution d’actions Les conditions de mise en œuvre de ce programme de rachat
d'actions ont fait l’objet d’un descriptif de programme de rachat
d’actions publié sur le site Internet de la société le 17 avril 2024.


Les mouvements sur les actions propres présentés par type d’objectifs poursuivis par la société ont été les suivants au cours de
l’exercice 2024 :

Mouvements sur la période Fraction du Valeur nominale
Situation au capital au au 31/12/2024
(En nombre d’actions) Acquisition Vente Transfert Réaffectation Annulation 31/12/2024 31/12/2024 (en €)

Contrat de liquidité 593 196 595 835 - - - 100 862 0,09% 302 586
Couverture de plan
d’actionnariat salarié 200 000 - 208 795 * - - 732 213 0,66% 2 196 639
ACTIONS DÉTENUES
PAR LA SOCIÉTÉ 833 075 0,75% 2 499 225
* Transfert consécutif à :
- l'attribution définitive d'actions gratuites et de performance au bénéfice des salariés et des mandataires sociaux de Covivio et des sociétés de son
groupe,
up
pe,
l'attribution d'actions aux salariés de l'UES Covivio au titre du placement de l'intéressement 2023, majoré de l’abondement, en actions.

Les acquisitions et ventes d’actions effectuées au cours de l’exercice 2024 s’établissent comme suit :

Acquisition Vente
Prix moyen par Prix moyen par
Programme de rachat d’actions Nombre d’actions action (en €) Nombre d’actions action (en €)
Assemblée générale du 20 avril 2023 180 520 44,60 178 992 45,38
Assemblée générale du 17 avril 2024 612 676 49,48 416 843 47,84
6
TOTAL 793 196 48,37 595 835 47,10

Au 31 décembre 2024, Covivio détient 833 075 actions propres Au titre de l’exercice 2024, les frais de négociation se sont élevés
représentant 0,75% du capital, évaluées au cours d’achat à à 38 853 € HT.
47 575 647,22 € (soit 57,11 € par action) et représentant une valeur
L’autorisation ayant été consentie par l’Assemblée générale du
nominale de 2 499 225 €.
17 avril 2024 pour une durée de dixટhuit mois, un nouveau
La société n’a pas utilisé de produits dérivés dans le cadre de programme de rachat d’actions sera soumis à l’Assemblée
ces programmes de rachat d’actions durant l’exercice 2024. générale du 17 avril 2025.




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 623
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Actionnariat




6.3.9 Options de souscription ou d’achat d’actions et attributions
gratuites d’actions
6.3.9.1 Options de souscription 6.3.9.2 Attributions gratuites d’actions
ou d’achat d’actions Les attributions gratuites d’actions mises en place au sein du
Depuis 2008, la société n’a pas mis en place de plan d’options groupe Covivio visent à associer aux résultats de la société
de souscription ou d’achat d’actions. les collaborateurs contribuant à son développement, dans
un souci de motivation et de fidélisation.
Le dernier plan en vigueur n° 1403008 du 4 mai 2007 ayant
expiré le 11 octobre 2014, il n’existe plus d’option de souscription
d’actions exerçable au sein du groupe Covivio.

Au cours de l’exercice 2024, le Conseil d’Administration, sur proposition du Comité des Rémunérations et des Nominations, et en vertu
de la délégation de compétence conférée par l'Assemblée générale du 21 avril 2022, a procédé à l’attribution gratuite de 196 148
actions ciટaprès détaillées, représentant 0,18% du capital au 31 décembre 2024 :

Valeur unitaire estimée par un actuaire
Date des plans Nombre d’actions
indépendant Durée de la période d’acquisition Durée de la période de conservation
d’attribution attribuées Bénéficiaires des actions
gratuite d’actions gratuitement attribuées gratuitement France Italie Allemagne France Italie Allemagne France Italie Allemagne
Mandataires sociaux
15 février 2024 80 643 et dirigeants 13,82 € (1) 25,47 € (2) 3 ans /
du groupe Covivio
Salariés du
9 120 groupe Covivio 29,00 € (2) N/A 3 ans N/A / N/A
(plan collectif)
Salariés du groupe
21 novembre 2024 87 885 Covivio (plan 29,00 € (2) 3 ans /
discrétionnaire)
Salariés du groupe
18 500 Covivio (plan 13,11 € (1) 4 ans /
de rétention
(1) Attributions soumises à des conditions de performance.
(2) Attributions non soumises à des conditions de performance.

Les attributaires ne sont soumis à aucune obligation de Les critères d’attribution gratuite d’actions au profit des
conservation, hormis les dirigeants mandataires sociaux membres du personnel du groupe Covivio sont liés à une
exécutifs de Covivio, qui ont obligation de détenir 50% des condition de présence et, s'agissant plus particulièrement des
actions de performance pendant toute la durée de leur mandat, plans discrétionnaires, à la performance et au potentiel
jusqu’à ce qu’ils détiennent en actions l’équivalent de deux ans d’évolution, dans un objectif de fidélisation et d’association à la
de rémunération fixe. Auટdelà de ce seuil, ils retrouvent la liberté performance boursière de l’entreprise.
de céder des actions.
Postérieurement à la clôture de l’exercice, le Conseil
Les attributions gratuites d’actions consenties en 2024 à l’égard d’Administration a procédé le 19 février 2025 à l’attribution
des dirigeants mandataires sociaux exécutifs de la société sont gratuite de 77 890 actions.
présentées au paragraphe 5.3.4.2.1 du rapport du Conseil
d’Administration sur le gouvernement d’entreprise.

Au cours de l’exercice 2024, 157 175 actions attribuées gratuitement ont été livrées aux bénéficiaires mentionnés ciટdessous :
Nombre d’actions attribuées gratuitement livrées en 2024
Date de livraison des actions Date du plan d’attribution Attributaires
attribuées gratuitement gratuite d’actions Français / Espagnols Attributaires Italiens Attributaires Allemands
13 février 2024 13 février 2020 7 426 4 665 10 447
19 février 2024 17 février 2021 41 342 2 750 2 500
25 novembre 2024 25 novembre 2021 47 880 9 000 19 665
16 décembre 2024 16 décembre 2020 7 000 / 4 500

Postérieurement à la clôture de l’exercice, 50 753 actions attribuées gratuitement ont été livrées aux bénéficiaires mentionnés
ciટdessous :
Nombre d’actions attribuées gratuitement livrées en 2025
Date de livraison des actions Date du plan d’attribution Attributaires Français/
attribuées gratuitement gratuite d’actions Espagnols Attributaires Italiens Attributaires Allemands
24 février 2025 22 février 2022 43 253 4 500 3 000

L’historique des attributions gratuites d’actions au cours des cinq derniers exercices est présenté au paragraphe 5.3.4.2.1.2 du rapport
du Conseil d'Administration sur le gouvernement d’entreprise.


6.3.9.3 Éléments relatifs aux ajustements des options de souscription d’actions et des actions gratuites
Il n’a été procédé à aucun ajustement au cours de l’exercice 2024.




624 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Renseignements et gestion
Bourse – Dividende




6.4 Bourse – Dividende
6.4.1 Fiche signalétique
CAPITALISATION Fiche action - Euronext Paris
au 31/12/2024 ● Code ISIN : FR0000064578

5 443 M€ ● Code mnémonique : COV
● Place de cotation : Euronext Paris
● Marché : Valeurs locales - Compartiment A (Large Cap) - SRD
NOMBRE D’ACTIONS ● Secteur d’activité : Real Estate Investment Trusts
COTÉES
● SRD : éligible
au 31/12/2024 ● Indice : S.I.I.C FRANCE, SBF 120, CAC MID100, EPRA Europe, MSCI, Euronext IEIF, GPR 250, FTSE4 Good, CAC
111 623 468 SBT 1.5°C, DJSI World, Euronext Vigeo, Euronext® CDP Environment France EW
● Notation Standard and Poor’s : BBB+, perspective stable




6.4.2 Cours de bourse au 31 décembre 2024
Le dernier cours de l’action Covivio à la clôture de l'exercice 2024 s’établit à 48,76 €, portant la capitalisation boursière à 5,4 Md€. En
2024, le titre Covivio a connu une hausse de +0,2% et une hausse de +7,8% avec le dividende réinvesti.

Évolution du cours de bourse de l’action Covivio et du nombre moyen de titres échangés au cours de l’exercice
60 € 800 000

700 000
50 €
600 000

40 €
500 000

30 € 400 000

300 000
20 €
200 000

10 €
100 000

0 0
4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4
202 202 202 202 202 202 202 202 202 202 202 202
ût
Ao


Nombre moyen de titres échangés Cours de l'action



6.4.3 Dividendes distribués au cours des cinq derniers exercices
Au titre des cinq derniers exercices, les dividendes distribués et l’abattement correspondant ont été les suivants :

Montant du dividende éligible Montant du dividende non
Exercice Nature du dividende Dividende versé par action à l’abattement de 40% (1) éligible à l’abattement de 40%
2020 Courant 3,60 € 0,6681 € 2,9319 €
2021 Courant 3,75 € 0,9761 € 2,7739 € 6
2022 Courant 3,75 € 1,2939 € 2,4561 €
2023 Courant 3,30 € 1,0121 € 2,2879 €
(2)
2024 Courant 3,50 € 1,7827 € 1,7173 €
(1) En cas d’option globale pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu (fiscalité applicable aux résidents fiscaux français).
(2) Dividende proposé à l’Assemblée générale mixte du 17 avril 2025.




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 625
6 Renseignements et gestion
Bourse – Dividende




6.4.4 Politique de distribution de dividende
Covivio proposera à l’Assemblée générale du 17 avril 2025 La politique de distribution de la société a bien entendu pris en
le paiement d’un dividende de 3,50 € par action au titre de compte les dispositions prévues par la réglementation fiscale
l’exercice 2024, en augmentation de +6% par rapport à l’exercice des sociétés d’investissement immobilier cotées mentionnée au
2023, synonyme d’un taux de distribution de 78% (dividende/ paragraphe 6.2.1.11.
EPRA Earnings).


6.4.5 Affectation du résultat de l’exercice
Il sera proposé à l’Assemblée générale des actionnaires du du Code général des impôts, cet abattement ne s’applique pas
17 avril 2025, sur proposition du Conseil d’Administration, et après aux bénéfices exonérés d’impôt sur les sociétés au titre du
avoir constaté que le bénéfice de l’exercice qui s’élève à régime SIIC en application de l’article 208 C du Code général
82 244 821,20 €, augmenté du report à nouveau bénéficiaire d’un des impôts.
montant de 2 561 351,10 €, porte le bénéfice distribuable à un
Le dividende exonéré d’impôt sur les sociétés en application de
montant de 84 806 172,30 € :
l’article 208 C du Code général des impôts et non éligible à
● d’affecter le bénéfice distribuable d’un montant de l’abattement de 40% s’élève à 78 525 031,17 €.
84 806 172,30 € à la distribution d’un dividende
Le dividende prélevé sur des bénéfices soumis à l’impôt sur les
● de procéder également à la distribution d’une somme de sociétés s’élève à 198 995 696,78 €.
305 875 965,70 € prélevée sur :
Le solde du dividende prélevé à hauteur de 113 161 410,05 € sur le
(i) le compte « Prime de fusion », à hauteur de 192 714 555,65 €, compte « Prime d'apport » est considéré comme un
qui sera ainsi ramené de 192 714 555,65 € à 0 € remboursement d'apport au sens des dispositions de l’article
112ટ1° du Code général des impôts.
(ii) le compte « Prime d’apport », à hauteur de 113 161 410,05 €,
qui sera ainsi ramené de 568 906 779,20 € à Il sera également proposé à l’Assemblée générale de :
455 745 369,15 €.
● décider que montant auquel des actionnaires auraient
Ainsi chaque action recevra un dividende de 3,50 €. éventuellement renoncé ainsi que le montant correspondant
aux actions autoટdétenues à la date de mise en paiement du
Le dividende sera mis en paiement le 5 mai 2025.
dividende, qui ne donnent pas droit au dividende
Sur la base du nombre total d’actions composant le capital conformément aux dispositions de l’article L. 225ટ210 du Code
social au 19 février 2025, soit 111 623 468 actions, et sous réserve de commerce, seront affectés au compte « Report à
de l’application éventuelle des dispositions de l’article 25.3 des nouveau »
statuts de la société aux Actionnaires à Prélèvement, il sera ainsi
● de conférer tous pouvoirs au Conseil d’Administration, avec
attribué un dividende total de 390 682 138 €.
faculté de subdélégation dans les conditions prévues par les
La partie de ce dividende prélevée sur des bénéfices soumis à dispositions légales et réglementaires, à l’effet de déterminer,
l’impôt sur les sociétés et attribuée à des personnes physiques en considération du nombre d’actions détenues par la société
imposables à l’impôt sur le revenu en France n’ouvre droit à à la date d’arrêté des positions (incluse), le montant global du
l’abattement de 40% qu’en cas d’option annuelle, expresse, dividende et, en conséquence, le montant qui sera affecté au
globale et irrévocable pour le barème progressif de l’impôt sur le compte « Report à nouveau ».
revenu conformément aux dispositions de l’article 200 A 2 du
Code général des impôts. Conformément à l’article 158 3, 3° b bis




626 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Renseignements et gestion
Administration et direction




6.5 Administration et direction
6.5.1 Conseil d’Administration
Covivio a adopté en Assemblée générale, le 31 janvier 2011, Si le nombre des Administrateurs devient inférieur à trois,
la forme de société anonyme à Conseil d’Administration avec les membres restants (ou les Commissaires aux comptes ou un
dissociation des fonctions de Président et de Directeur Général. mandataire désigné, à la requête de tout intéressé,
Cette structure permet en effet d’assurer une distinction claire par le Président du Tribunal de commerce) doivent convoquer
entre les fonctions d’orientation stratégique, de décision et de immédiatement une Assemblée générale ordinaire en vue de
contrôle, qui relèvent des attributions du Conseil nommer un ou plusieurs nouveaux Administrateurs afin de
d’Administration, et les fonctions opérationnelles et exécutives, compléter le Conseil jusqu’au minimum légal.
qui relèvent de la responsabilité de la Direction Générale.
6.5.1.2 Bureau du Conseil d’Administration
6.5.1.1 Nomination – Composition – Durée des (article 14 des statuts)
fonctions – Révocation (articles 12 Le Conseil d’Administration élit parmi ses membres un Président,
et 13 des statuts) qui doit être une personne physique, et éventuellement, un ou
● La société est administrée par un Conseil d’Administration plusieurs ViceટPrésidents. Il fixe la durée de leurs fonctions qui ne
composé de trois membres au moins et de dixટhuit membres peut excéder celle de leur mandat d’Administrateur, fonctions
au plus, sous réserve des dérogations prévues par la loi, auxquelles il peut mettre fin à tout moment. Le Président et
nommés par l’Assemblée générale ordinaire. les ViceટPrésidents sont rééligibles.

Une personne morale peut être désignée Administrateur mais La limite d’âge pour l’exercice des fonctions de Président du
elle doit, dans les conditions prévues par la loi, désigner une Conseil d’Administration est fixée à quatreટvingts ans. Lorsqu’en
personne physique qui sera son représentant permanent au cours de fonctions, cette limite d’âge aura été atteinte, le
sein du Conseil d’Administration. Les représentants Président du Conseil d’Administration sera réputé
permanents sont soumis aux mêmes conditions et obligations démissionnaire d’office.
et encourent les mêmes responsabilités que s’ils étaient En cas d’empêchement temporaire ou du décès du Président,
Administrateurs. le ViceટPrésident du Conseil d’Administration le plus âgé est
● La durée des fonctions des Administrateurs est de quatre délégué dans les fonctions de Président. En cas d’empêchement
années. Toutefois, à titre exceptionnel, l’Assemblée générale temporaire, cette délégation est donnée pour une durée limitée
peut, sur proposition du Conseil d’Administration, nommer ou et renouvelable. En cas de décès, elle vaut jusqu’à élection du
renouveler certains Administrateurs pour une durée de deux nouveau Président.
ou trois ans afin de permettre un renouvellement échelonné Les séances du Conseil d’Administration sont présidées par
du Conseil d’Administration. Les fonctions d’un Administrateur le Président. En cas d’absence du Président, la réunion est
prennent fin à l’issue de la réunion de l’Assemblée générale présidée par l’un des ViceટPrésidents présent sur désignation,
ordinaire ayant statué sur les comptes de l’exercice écoulé et pour chaque séance, par le Conseil d’Administration. En
tenue dans l’année au cours de laquelle expire le mandat l’absence du Président et des ViceટPrésidents, le Conseil
dudit Administrateur. d’Administration désigne, pour chaque séance, celui des
Le nombre des membres du Conseil d’Administration ayant Administrateurs présents qui présidera la séance.
dépassé l’âge de soixanteટquinze ans, ne peut être supérieur Le Conseil d’Administration nomme également un secrétaire qui
au tiers des membres en fonction. Lorsque ce nombre est peut être choisi en dehors de ses membres. Il fixe la durée et
dépassé, à défaut de la démission volontaire d’un membre du le cadre de ses fonctions, auxquelles il peut mettre fin à tout
Conseil d’Administration âgé de soixanteટquinze ans ou plus moment.
dans un délai de trois mois à compter du dépassement,
le membre le plus âgé est réputé démissionnaire d’office. 6.5.1.3 Convocation et délibérations du Conseil
Les Administrateurs sont indéfiniment rééligibles, sous réserve d’Administration (article 15 des statuts)
de l’application des dispositions ciટdessus relatives à la limite Le Conseil d’Administration se réunit aussi souvent que l’intérêt
d’âge. de la société l’exige et toutes les fois que le Président le juge
Les Administrateurs peuvent être révoqués à tout moment par convenable, sur convocation de son Président.
l’Assemblée générale, sans indemnité ni préavis. Des Administrateurs constituant le tiers (1/3) au moins des
En cas de vacance par décès ou démission d’un ou plusieurs membres du Conseil d’Administration peuvent, à tout moment,
sièges d’Administrateur, le Conseil d’Administration peut demander au Président de convoquer celuiટci sur un ordre du
jour déterminé.
procéder à des nominations à titre provisoire sous réserve de
ratification par la plus prochaine Assemblée générale
6
Dans l’hypothèse où les fonctions de Directeur Général et de
ordinaire, dans les limites et conditions prévues par la loi. Président sont dissociées, le Directeur Général peut, à tout
À défaut de ratification, les délibérations prises et les actes moment, demander au Président de convoquer le Conseil
accomplis antérieurement n’en demeurent pas moins d’Administration sur un ordre du jour déterminé.
valables.
Le Président est lié par les demandes qui lui sont adressées en
En cas de vacance par décès, démission ou révocation d’un vertu des dispositions ciટdessus et doit y déférer sans délai.
Administrateur, l’Administrateur nommé par l’Assemblée
générale ou par le Conseil d’Administration en remplacement
de cet Administrateur ne demeure en fonction que pendant le
temps restant à courir sur le mandat de son prédécesseur.




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 627
6 Renseignements et gestion
Administration et direction




Les convocations sont faites par tous moyens écrits au moins Il peut également décider la création en son sein de comités
cinq (5) jours à l’avance. Ce délai de cinq (5) jours peut être spécialisés, permanents ou non, chargés d’étudier les questions
réduit dans le cas où le tiers (1/3) des Administrateurs a que luiટmême ou son Président soumet pour avis à leur examen,
manifesté son accord pour une convocation à plus bref délai. et notamment d’un Comité d'Audit, d’un Comité des
Les réunions ont lieu soit au siège social, soit en tout autre Rémunérations et des Nominations ou d’un Comité Stratégique
endroit indiqué dans la convocation. et des Investissements. Ces Comités, dont la composition et
les attributions sont fixées par le Conseil, exercent leurs activités
Le Conseil d’Administration ne délibère valablement que si
sous la responsabilité de celuiટci.
la moitié (1/2) au moins de ses membres est présente.
Un Administrateur peut donner, par écrit, mandat à un autre 6.5.1.5 Rémunérations des Administrateurs
Administrateur de le représenter à une séance du Conseil (article 17 des statuts)
d’Administration conformément aux dispositions légales et Les membres du Conseil d’Administration peuvent recevoir au
réglementaires. titre de leur activité une rémunération dont le montant global,
Les décisions sont prises à la majorité des membres présents ou déterminé par l'Assemblée générale, est réparti librement par le
représentés. En cas de partage, la voix du Président de séance Conseil d’Administration.
n’est pas prépondérante. Le Conseil d’Administration peut allouer une rémunération
Sous réserve des dispositions légales et réglementaires, exceptionnelle aux Administrateurs exerçant des missions ou
les réunions du Conseil d’Administration peuvent intervenir par mandats à titre exceptionnel.
des moyens de visioconférence ou de télécommunication ou
6.5.1.6 Pouvoirs du Président du Conseil
tout autre moyen prévu par la loi ou les règlements dans
les conditions prévues par le Règlement Intérieur adopté par le d’Administration (article 18 des statuts)
Conseil d’Administration. Le Président du Conseil d’Administration organise et dirige
les travaux de celuiટci et en rend compte à l’Assemblée générale.
Les délibérations du Conseil d’Administration sont constatées
par des procèsટverbaux de réunion établis conformément à la Il veille au bon fonctionnement des organes de la société et
loi. s’assure, en particulier, que les Administrateurs sont en mesure de
remplir leur mission.
6.5.1.4 Pouvoirs du Conseil d’Administration
(article 16 des statuts) Le Conseil d’Administration détermine le montant, les modalités
de calcul et le paiement de la rémunération du Président, s’il y a
Le Conseil d’Administration détermine les orientations de lieu.
l’activité de la société et veille à leur mise en œuvre. Sous réserve
des pouvoirs expressément attribués aux Assemblées Générales Le Président du Conseil d’Administration peut également
et dans la limite de l’objet social, il se saisit de toute question assumer la Direction Générale de la société, conformément aux
intéressant la bonne marche de la société et règle par termes de l’article 19 des présents statuts.
ses délibérations les affaires qui la concernent. Le Conseil
d’Administration peut prendre des décisions par consultation
6.5.1.7 Censeurs (article 20 des statuts)
écrite des administrateurs dans les conditions prévues à l’article Le Conseil d’Administration peut nommer un ou plusieurs
L. 225ટ37 du Code de commerce. Censeurs, personnes physiques ou morales. Il fixe la durée de leur
mandat ainsi que, le cas échéant s’il est leur est confiée une
Dans les rapports avec les tiers, la société est engagée même mission particulière, le montant de leur rémunération.
par les actes du Conseil d’Administration qui ne relèvent pas de
l’objet social, à moins qu’elle ne prouve que le tiers savait que Les Censeurs sont appelés à assister comme observateurs aux
l’acte dépassait cet objet ou qu’il ne pouvait l’ignorer compte réunions du Conseil d’Administration et peuvent être consultés
tenu des circonstances. par celuiટci. Ils doivent être convoqués à chaque réunion du
Conseil d’Administration, qui peut leur confier des missions
Le Conseil d’Administration procède aux contrôles et spécifiques.
vérifications qu’il juge opportuns.
Le Conseil d’Administration peut décider de reverser aux
Chaque Administrateur reçoit toutes les informations nécessaires Censeurs une quoteટpart de la rémunération qui est allouée par
à l’accomplissement de sa mission et peut se faire communiquer l'Assemblée générale aux Administrateurs au titre de leur activité
par le Président ou le Directeur Général tous les documents et autoriser le remboursement des dépenses engagées par les
nécessaires à l’accomplissement de sa mission. Censeurs dans l'intérêt de la société.
Le Conseil d’Administration peut conférer à un ou plusieurs de
Les Censeurs sont soumis aux obligations, notamment en termes
ses membres, ou à des tiers, actionnaires ou non, tous mandats
de confidentialité, prévues par le Conseil d’Administration dans
spéciaux pour un ou plusieurs objets déterminés.
son Règlement Intérieur.




628 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Renseignements et gestion
Administration et direction




6.5.2 Direction Générale
6.5.2.1 Direction Générale de la société 6.5.2.3 Directeur Général Délégué
(article 19.1 des statuts) (article 19.2 des statuts)
La Direction Générale de la société est assumée, au choix du Sur proposition du Directeur Général, le Conseil d’Administration
Conseil d’Administration, soit par le Président du Conseil peut nommer, parmi ses membres ou en dehors, une ou plusieurs
d’Administration, soit par une autre personne physique nommée personnes physiques, chargées d’assister le Directeur Général,
par le Conseil d’Administration et portant le titre de Directeur portant le titre de Directeur Général Délégué.
Général.
Le nombre maximum de Directeurs Généraux Délégués est fixé à
Le choix entre ces deux modalités d’exercice de la Direction cinq.
Générale est effectué par le Conseil d’Administration qui doit en
En accord avec le Directeur Général, le Conseil d’Administration
informer les actionnaires et les tiers dans les conditions prévues
détermine l’étendue et la durée des pouvoirs accordés aux
par la loi.
Directeurs Généraux Délégués.
La délibération du Conseil d’Administration relative au choix de
À l’égard des tiers, le ou les Directeurs Généraux Délégués
la modalité d’exercice de la Direction Générale est prise à
disposent des mêmes pouvoirs que le Directeur Général.
la majorité des Administrateurs présents ou représentés.
La limite d’âge pour l’exercice des fonctions de Directeur Général
6.5.2.2 Directeur Général Délégué est fixée à soixanteટsept ans.
(article 19.1 des statuts)
Quelle que soit la durée pour laquelle elles ont été conférées,
Lorsque la Direction Générale de la société est assumée par les fonctions de Directeur Général Délégué prendront fin au plus
le résident du Conseil d’Administration, les dispositions ciટaprès tard à l’issue de la réunion de l’Assemblée générale ordinaire
relatives au Directeur Général lui sont alors applicables en appelée à statuer sur les comptes de l’exercice écoulé et tenue
complément des dispositions propres à son rôle de Président du dans l’année au cours de laquelle le Directeur Général Délégué
Conseil d’Administration. a atteint l’âge de soixanteટsept ans.
Lorsque le Conseil d’Administration choisit la dissociation des Le Conseil d’Administration détermine la rémunération des
fonctions de Président et de Directeur Général, il procède à Directeurs Généraux Délégués.
la nomination du Directeur Général, fixe la durée de son mandat,
détermine sa rémunération et, le cas échéant, les limitations de En cas de cessation des fonctions ou d’empêchement du
ses pouvoirs. Directeur Général, les Directeurs Généraux Délégués conservent,
sauf décision contraire du Conseil d’Administration, leurs
Le Directeur Général est rééligible. fonctions et leurs attributions jusqu’à la nomination d’un
La limite d’âge pour l’exercice des fonctions de Directeur nouveau Directeur Général.
Général, dissociées des fonctions de Président, est fixée à Les Directeurs Généraux Délégués sont révocables à tout
soixanteટsept ans. Quelle que soit la durée pour lequel il a été moment par le Conseil d’Administration, sur proposition du
conféré, le mandat du Directeur Général prendra fin au plus tard Directeur Général. Si la révocation est décidée sans juste motif,
à l’issue de la réunion de l’Assemblée générale ordinaire appelée elle peut donner lieu à des dommagesટintérêts.
à approuver les comptes de l’exercice écoulé et tenue dans
l’année au cours de laquelle le Directeur Général a atteint l’âge
de soixanteટsept ans.
Le Directeur Général est révocable à tout moment par le Conseil
d’Administration. Si la révocation est décidée sans juste motif,
elle peut donner lieu à des dommagesટintérêts, sauf lorsque
le Directeur Général assume les fonctions de Président du
Conseil d’Administration.
Le Directeur Général est investi des pouvoirs les plus étendus
pour agir en toute circonstance au nom de la société. Il exerce
ces pouvoirs dans la limite de l’objet social et sous réserve de
ceux que la loi et les présents statuts attribuent expressément
aux Assemblées Générales et au Conseil d’Administration.
Le Directeur Général représente la société dans ses rapports
avec les tiers. La société est engagée même par les actes du
Directeur Général qui ne relèvent pas de l’objet social, à moins
qu’elle ne prouve que le tiers savait que l’acte dépassait cet 6
objet ou qu’il ne pouvait l’ignorer compte tenu des
circonstances, étant exclu que la seule publication des statuts
suffise à constituer cette preuve.




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 629
6 Renseignements et gestion
Informations relatives à la société et à ses participations




6.6 Informations relatives à la société et à ses participations
S’agissant des principales filiales et participations, leur activité principale est présentée au pagraphe 1.3 du document
d'enregistrement universel.



6.6.1 Organisation du groupe
La société Covivio est un investisseur dans le secteur des ● des missions d’Asset Développement : cette fonction consiste
bureaux en France, en Italie et en Allemagne, avec des à assister les sociétés du groupe dans les opérations de
participations dans des sociétés dédiées à l’immobilier tertiaire valorisation par développement immobilier des actifs en
et résidentiel : portefeuille. Cette fonction nécessite des compétences
étendues en développement immobilier
● des participations dans l’immobilier tertiaire au travers de
la société Covivio Hotels (SIIC), détentrice d’hôtels en murs et ● des missions de Property Management : il s’agit de la gestion
fonds en France, Allemagne, Italie, Luxembourg, RoyaumeટUni, de tous les aspects de la vie immobilière des actifs
PaysટBas, Belgique, Portugal, Espagne, Irlande, Pologne, (quittancement, entretien courant et préventif, gestion des
République Tchèque et Hongrie services, etc.). Le Property Management nécessite des
compétences étendues en matière de gestion des baux,
● une participation dans l’immobilier résidentiel en Allemagne au
de gestion des charges, de gestion technique, de gestion de
travers de la société Covivio Immobilien SE (société
la relation clients, etc.
européenne non cotée)
S’agissant des opérations de développement de grands projets,
Le groupe consolidé par Covivio est ainsi constitué au
Covivio bénéficie d’une équipe dédiée, au travers de sa filiale,
31 décembre 2024 de 454 sociétés distinctes dont 105 sociétés
la société Covivio Développement.
dans le secteur des Bureaux, 196 sociétés dans les Hôtels en
Europe, 142 sociétés dans le secteur résidentiel, 10 sociétés de En termes de gestion locative, le Property Management de
services, et une société dans les parcs de stationnements. Covivio et Covivio Hotels est assuré par Covivio Property, filiale
de Covivio, plateટforme commune constituée de services
Covivio dispose d’équipes pour assurer la prise en charge de son
centraux ainsi que de personnel présent dans des délégations
développement et la gestion de ses actifs sur l’ensemble du
régionales. Le Property Management des logements résiduels de
territoire. Chaque société principale du groupe s’appuie sur une
la société Foncière Développement Logements était externalisé
équipe de gestion patrimoniale dédiée.
auprès de la société Quadral Property jusqu'à la réalisation de la
Cette activité de prestations de services développée au sein du fusionટabsorption de Foncière Développement Logements par
groupe Covivio se concentre sur la valorisation du patrimoine Covivio, le 30 septembre 2022.
par :
Les contrats de prestations sont des contrats simples et non des
● des missions d’Asset Management : cette fonction est centrée contrats exclusifs.
sur la stratégie immobilière à adopter sur les actifs détenus
La spécialisation par nature d’actifs des différentes sociétés
(cession, rénovations, gestion financière, etc.). Actif par actif,
produits du groupe Covivio ainsi que les procédures mises en
elle consiste à créer de la valeur pour répondre aux attentes
place, permettent de ne pas exposer les sociétés concernées à
des sociétés du groupe en optimisant le couple « rentabilité/
un risque de conflits d’intérêts, tant au niveau des
risque »
investissements et/ou désinvestissements qu’au niveau de
la gestion des actifs.


Directeur Général
Christophe KULLMANN



Directeur Général Délégué
Olivier ESTÈVE




Direction Risques,
Direction Générale Direction Opérations Conformité, Audit et Covivio Italie Résidentiel
Secrétariat Général Direction Financière Stratégie et M&A Bureaux France
Hôtels Contrôle Internes Bureaux Allemagne Allemagne
Yves MARQUE Paul ARKWRIGHT Erwan GARREC Marielle
Tugdual MILLET Marjolaine Alexeï DAL PASTRO Daniel FREY
SEEGMULLER ALGUIER DE L'EPINE



Direction Financière
Transformation / IT Italie & Direction
Europe Risques
Laurie GOUDALLIER Barbara PIVETTA




630 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Renseignements et gestion
Informations relatives à la société et à ses participations




6.6.2 Prises de participation
Conformément à l’article L. 233ટ6 du Code de commerce, les prises de participation intervenues au cours de l’exercice sont présentées
dans l'annexe aux comptes individuels au paragraphe 4.5.1.3 du document d'enregistrement universel.



6.6.3 Résultats des filiales et participations
Le tableau des résultats des filiales et participations est présenté dans l'annexe aux comptes individuels au paragraphe 4.5.6.6 du
document d'enregistrement universel.



6.6.4 Résultats de la société au cours des 5 derniers exercices
Le tableau des résultats de la société au cours des 5 derniers exercices est présenté dans l'annexe aux comptes individuels au
paragraphe 4.5.6.9 du document d'enregistrement universel.



6.6.5 Informations sur les participations croisées
Néant.



6.6.6 Faits exceptionnels et litiges
Le groupe peut être impliqué dans des procédures judiciaires ou À la connaissance de la société, il n’existe pas à ce jour, à
administratives et est susceptible de faire l’objet de proposition l’exception des principales procédures en cours exposées aux
de rectification par l’Administration fiscale. paragraphes 4.2.2.7.2 et 4.2.5.15 de la partie 4 du document
d'enregistrement universel, d’autres faits exceptionnels ou litiges
susceptibles d’affecter de manière significative le patrimoine, la
situation financière, l’activité et le résultat de Covivio et de ses
filiales.


6.6.7 Notations
L’agence S&P a confirmé en mai 2024 la notation financière de Covivio à BBB+ perspective stable.




6




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 631
6 Renseignements et gestion
Contrats importants




6.7 Contrats importants
Au cours des deux derniers exercices :
● aucun contrat important n’a été conclu par l’émetteur ou tout autre membre du groupe
● aucun contrat n’a été souscrit par un membre quelconque du groupe contenant des dispositions conférant à un membre
quelconque du groupe une obligation ou un droit important pour l’ensemble du groupe.
autres que ceux conclus dans le cadre normal des activités, et à l’exception des contrats financiers en cours au 31 décembre 2024 et
présentés ciટdessous.

Montant
nominal Encours
Code ISIN Date d’émission initial Date d’échéance Taux à fin 2024
Covivio Green bonds FR0013170834 20 mai 2016 500 M€ 20 mai 2026 1,875% 500 M€
FR0013262698 21 juin 2017 500 M€ 21 juin 2027 1,500% 595 M€
XS1772457633 20 février 2018 300 M€ 20 février 2028 2,375% 300 M€
FR0013447232 17 septembre 2019 500 M€ 17 septembre 2031 1,125% 599 M€
FR0013519279 23 juin 2020 500 M€ 23 juin 2030 1,625% 599 M€
FR001400MDV4 5 décembre 2023 500 M€ 5 juin 2032 4,625% 500 M€
Placement privé
Green * FR0014001LV5 20 janvier 2021 100 M€ 20 janvier 2033 0,875% 100 M€
Programme
EMTN (Euro Programme EMTN d’émissions obligataires couvrant la société et Covivio Hotels, en qualité de
Medium Term second émetteur, d'un montant global de 6 Md€, dont 4 Md€ alloués à Covivio.
notes)
Covivio Hotels Émissions FR0013367422 24 septembre 2018 350 M€ 24 septembre 2025 1,875% 350 M€
obligataires
FR0014004QI5 27 juillet 2021 500 M€ 27 juillet 2029 1,000% 599 M€
FR001400Q7X2 23 mai 2024 500 M€ 23 mai 2033 4,125% 500 M€
* Placement privé réalisé dans le cadre du programme EMTN.



Les principaux contrats financiers sont détaillés dans les annexes comptables aux paragraphes 4.2.5.12 et 4.5.3.5.1 du document
d'enregistrement universel.




632 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Renseignements et gestion
Responsable du document d'enregistrement universel




6.8 Responsable du document d'enregistrement universel
6.8.1 Responsable du document d'enregistrement universel
Christophe Kullmann
Directeur Général



6.8.2 Attestation du responsable du document d'enregistrement universel
incluant le rapport financier annuel
J’atteste, que les informations contenues dans le présent document d'enregistrement universel sont, à ma connaissance, conformes à
la réalité et ne comportent pas d’omission de nature à en altérer la portée.
J’atteste, à ma connaissance, que les comptes annuels et les comptes consolidés sont établis conformément au corps de normes
comptables applicable et donnent une image fidèle et honnête des éléments d’actif et de passif, de la situation financière et des
profits ou pertes de la société et de l’ensemble des entreprises comprises dans la consolidation, et que le rapport de gestion du
Groupe (dont une table de concordance figure en section 7.3 - pages 639 à 641) présente un tableau fidèle de l’évolution et des
résultats de l’entreprise et de la situation financière de la société et de l’ensemble des entreprises comprises dans la consolidation,
ainsi qu’une description des principaux risques et incertitudes auxquels ils sont confrontés et qu’il a été établi conformément aux
normes d’information en matière de durabilité applicables.




Fait à Paris, le 19 mars 2025
Monsieur Christophe Kullmann
Directeur Général de Covivio



6.8.3 Responsable de l’information
Vladimir Minot
Directeur Communication financière et Relations Investisseurs
Adresse : 10, rue de Madrid – 75008 Paris
Téléphone : + 33 1 58 97 51 94
eટmail : vladimir.minot@covivio.fr
Site Internet : www.covivio.eu



6.8.3.1 Calendrier prévisionnel des communications financières
Date Période de fenêtres négatives *
Publication du chiffre d’affaires du 1er trimestre 2025 16 avril 2025 1er avril 2025 au 16 avril 2025 inclus
Publication des résultats semestriels 2025 21 juillet 2025 21 juin 2025 au 21 juillet 2025 inclus
Publication du chiffre d’affaires du 3e trimestre 2025 22 octobre 2025 7 octobre 2025 au 22 octobre 2025 inclus
* Correspond au délai au cours duquel les personnes exerçant des responsabilités dirigeantes et les initiés de Covivio doivent s’abstenir de toute opération
sur les titres de la société.



6.8.3.2 Informations financières historiques
En application de l’article 19 du règlement (UE) n° 2017/1129 du Parlement européen et du Conseil du 14 juin 2017 et conformément aux 6
annexes 1 et 2 du règlement délégué (UE) 2019/980 de la Commission du 14 mars 2019, les informations suivantes sont incorporées par
référence dans le présent document d'enregistrement universel :
● les comptes consolidés et les comptes annuels relatifs à l’exercice clos le 31 décembre 2023 et les rapports des Commissaires aux
comptes y afférent figurant aux pages 287 à 401 du document d'enregistrement universel de l’exercice 2023 déposé auprès de
l’AMF en date du 19 mars 2024 sous le numéro D.24ટ0137
● les comptes consolidés et les comptes annuels relatifs à l’exercice clos le 31 décembre 2022 et les rapports des Commissaires aux
comptes y afférent figurant aux pages 275 à 387 du document d'enregistrement universel de l’exercice 2022 déposé auprès de
l’AMF en date du 16 mars 2023 sous le numéro D.23ટ0101




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 633
Iberostar Las Dalias
© Covivio / DR




634 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
7
Tables
de concordance
7.1 Table de concordance du document 7.3 Table de concordance
d’enregistrement universel 636 avec le rapport de gestion 639
7.2 Table de concordance
avec le rapport financier annuel 638




COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 635
7 Tables de concordance
Table de concordance du document d’enregistrement universel




7.1 Table de concordance du document d’enregistrement
universel
(en application des rubriques des annexes 1 et 2 du règlement délégué (UE) 2019/980 de la Commission européenne du 14 mars 2019)


1. Personnes responsables, informations provenant de tiers, rapports d’experts et approbation
de l’autorité compétente
1.1. Personnes responsables des informations 6.8.1 , 6.8.3 633
1.2. Déclarations des personnes responsables 6.8.2 633
1.3. Déclarations ou rapports d’expert 1.7.3 67
1.4. Information provenant de tiers N/A
2. Contrôleurs légaux des comptes
2.1. Noms et adresses 5.9 606
2.2. Démissions/non renouvellements N/A
2.3. Rémunérations 4.2.7.5 401
3. Facteurs de risque
3.1. Risques relatifs à l’activité et à la stratégie de Covivio 2.1.1 - 2.1.2 80 ; 83
3.2. Risques financiers 2.1.2 , 4.2.2 83 , 345
3.3. Risques juridiques, fiscaux et réglementaires 2.1.2 83
3.4. Risques liés aux réglementations spécifiques 2.1.2 83
3.5. Risques environnementaux 2.1.3 96
3.6. Risques liés aux coûts et à la disponibilité de couvertures d’assurances appropriées 2.1.2 83
4. Informations concernant l’émetteur
4.1. Histoire et évolution de la société 6.1.1 610
4.1.1. Raison et nom de la société 6.2.1 614
4.1.2. Lieu et n° d’enregistrement de la société 6.2.1.4 614
4.1.3. Date de constitution et durée de vie de la société 6.2.1.9 614
4.1.4. Siège social et forme juridique de la société 6.2.1.2 , 6.2.1.3 614
4.1.5. Développements de l’activité de la société 1.1 , 4.2.5 10 , 363
4.2. Investissements 1.2 , 1.2.6 , 1.2.7 18 , 22 , 22
4.2.1. Principaux investissements réalisés durant l’exercice 1.2.6 , 1.2.7 22 , 22
4.2.2. Principaux investissements en cours 1.2.6 , 1.2.7 22 , 22
5. Aperçu des activités
5.1. Principales activités 1.2 18
5.2. Principaux marchés 1.3 25
5.3. Événements significatifs pour le développement de l’activité 2
5.4. Stratégie et objectifs 2
5.5. Dépendance éventuelle (Brevets/Licences/Contrats industriels et commerciaux) N/A
5.6. Position concurrentielle N/A
5.7. Investissements 1.2.6 , 1.2.7 22 , 22
6. Organigramme
6.1. Description du Groupe 6.1.2 613
6.2. Liste des filiales importantes 4.2.3.3 , 4.5.6.6 , 6.1.2 349 , 442 , 613
7. Examen de la situation financière et du résultat
7.1. Situation financière 1.4 , 4.1.1 41 , 337
7.2. Résultat d’exploitation 1.4.1.3 , 4.1.2 42 , 339
8. Trésorerie et capitaux
8.1. Capitaux de l’émetteur 4.1.4 , 4.5.3.3 341 , 427
8.2. Sources et montants des flux de trésorerie 4.1.5 342
8.3. Conditions d’emprunt et structure financière 1.5 , 4.2.5.12 52 , 381
8.4. Restriction à l’utilisation des capitaux N/A
8.5. Sources de financement nécessaires pour honorer les engagements relatifs aux décisions 1.5 , 4.2.5.12 52 , 381
d’investissement
9. Cadre réglementaire 2.1.2 83
10. Information sur les tendances




636 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Tables de concordance
Table de concordance du document d’enregistrement universel




10.1. Principales tendances 1.1 , 1.3 10 , 25
10.2. Événements susceptibles d’influencer sur les tendances 4.2.4 361
11. Prévisions ou estimations du bénéfice N/A
12. Organes d’administration, de direction et de surveillance et direction générale
12.1. Informations concernant les membres des organes d’administration, de direction ou de 5.3.1 , 5.3.2 , 5.3.3 , 6.5 510 , 517 , 558 , 627
surveillance
12.2. Conflits d’intérêts au niveau des organes d’administration, de direction et de surveillance 5.3.2.2.4.3 541
et de la Direction Générale
13. Rémunération et avantages
13.1. Montants de la rémunération versée et avantages en nature 5.3.4.2 , 5.3.4.3 575 , 590
13.2. Montant total des sommes provisionnées ou constatées aux fins du versement de pensions, 4.2.5.15 388
de retraites ou d’autres avantages
14. Fonctionnement des organes d’administration et de direction
14.1. Date d’expiration des mandats actuels 5.2.1.1 , 5.3.2.1 499 , 517
14.2. Informations sur les contrats de service liant les membres des organes d’administration, 4.2.7.4 400
de direction ou de surveillance à l’émetteur ou à l’une quelconque de ses filiales
14.3. Informations sur le comité d’audit et le comité de rémunération de l’émetteur 5.3.3.1 , 5.3.3.2 560 , 563
14.4. Conformité de l’émetteur au régime de gouvernement d’entreprise en vigueur 5.3 509
14.5. Évolutions susceptibles d’affecter la gouvernance d’entreprise 5.3.2.1.2 521
15. Salariés
15.1. Nombre de salariés à la fin de la période couverte par les informations financières historiques 3.3.1.5.2.a 258 - 261
15.2. Participations et stockટoptions 6.3.7 , 6.3.9 622 , 624
15.3. Accord prévoyant une participation des salariés au capital de l’émetteur 3.3.1.1.3.b 249
16. Principaux actionnaires
16.1. Actionnaires détenant plus de 5 % du capital social ou des droits de vote 6.3.3 620
16.2. Existence disposant de droits de vote différents N/A
16.3. Contrôle de l’émetteur 6.3.3 620
16.4. Accord connu de l’émetteur dont la mise en œuvre pourrait, à une date ultérieure entraîner N/A
un changement de son contrôle
17. Opérations avec des parties apparentées 4.2.7.4 400
18. Informations financières concernant le patrimoine, la situation financière
et les résultats de l’émetteur
18.1. Informations financières historiques 4.1 337
18.2. Informations financières intermédiaires et autres N/A
18.3. Vérification des informations historiques annuelles 4.1 337
18.4. Informations financières pro forma N/A
18.5. Politique de distribution des dividendes 6.4.4 626
18.6. Procédures judiciaires et d’arbitrage 4.2.2.7 347
18.7. Changement significatif de la situation financière ou commerciale N/A
19. Informations complémentaires
19.1. Capital social 6.3 620
19.2. Actes constitutifs et statuts 6.2 614
20. Contrats importants 6.7 632
21. Documents accessibles au public 6.2.1.13 615




7

COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 637
7 Tables de concordance
Table de concordance avec le rapport financier annuel




7.2 Table de concordance avec le rapport financier annuel
(permettant d’identifier les informations prévues aux articles L. 451ટ1ટ2 du Code monétaire et financier et 222ટ3 du Règlement général
de l’AMF qui constituent le rapport financier annuel)

Nature de l’information Parties concernées Pages
1 – Comptes annuels 4.4 , 4.5 412 , 415

2 – Comptes consolidés 4.1 , 4.2 337 , 343

3 – Rapport de gestion Renseignements et gestion , 609 , 639
7.3 / Table de concordance
avec le rapport de gestion
4 – Déclaration des personnes physiques qui assument la responsabilité du document 6.8.2 633

5 – Rapport des contrôleurs légaux des comptes annuels (incluant les observations 4.3 , 4.6 407 , 449
sur le gouvernement d’entreprise) et les comptes consolidés
6 – Rapport du Conseil d’Administration sur le gouvernement d’entreprise 5.3 509




638 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Tables de concordance
Table de concordance avec le rapport de gestion




7.3 Table de concordance avec le rapport de gestion
La table de concordance ciટaprès permet d’identifier les éléments du rapport de gestion de la société et du Groupe tels qu’exigés par
les dispositions légales et règlementaires en vigueur.

N° Nature de l’information Parties concernées Pages
1. Situation et activité du Groupe
1.1 Situation de la société et du Groupe durant l’exercice écoulé (L. 232ટ1 II 1° et L. 233ટ26 du Code de commerce) ;
1.1 - 1.8 10 - 77
Analyse de l’évolution des affaires, des résultats et de la situation financière de la société et du Groupe
1.2 Indicateurs clés de performance de nature financière et non financière (L. 232ટ1 II 1° et L. 233ટ6 du Code de
1.1 10
commerce)
1.3 Rapport de
Informations de durabilité (Article L. 232ટ6ટ3 et L. 233ટ28ટ4 du Code de commerce) 103 - 333
durabilité
1.4 Événements importants survenus entre la date de la clôture de l’exercice et la date d’établissement du
4.2.9 , 4.5.6.8 406 , 448
rapport de gestion (L. 232ટ1 II 1° et L. 233ટ26 du Code de commerce)
1.5 Informations relatives à la structure et à la composition du capital de la société (L. 233ટ13 et L. 247ટ2 III
du Code de commerce), état de la participation des salariés au capital social au dernier jour de l’exercice
6.3 620
(L 225ટ102 du Code de commerce), ajustements éventuels pour les titres donnant accès au capital (L. 228ટ99 et
R. 228ટ90 du Code de commerce)
1.6 Succursales existantes (L.232ટ1 II 3° du Code de commerce) 6.2.1.5 614
1.7 Prises de participations significatives ou prises de contrôle dans des sociétés ayant leur siège en France
4.2.5.5 , 4.5.6.6 374 , 442
et activité des filiales de la société (L. 233ટ6 du Code de commerce)
1.8 Aliénations de participations croisées (L. 233ટ29, L. 233ટ30 et R. 233ટ19 du code de commerce) N/A N/A
1.9 Évolution prévisible de la société et du Groupe (L. 232ટ1 II 1° et L. 233ટ26 du Code de commerce) 1.1.8 17
1.10 Activités en matière de recherche et de développement (L.232ટ1 II 2° et L. 233ટ26 du Code de commerce) 4.5.6.7 448
1.11 Résultats de la société au cours des cinq derniers exercices (R. 225ટ102 du Code de commerce) 4.5.6.9 448
1.12 Informations sur les délais de paiement (L. 441ટ14 du Code de commerce) 1.4.1.7 50 - 51
1.13 Montant des prêts interentreprises consentis et déclaration du commissaire aux comptes (L. 511ટ6 et R. 511ટ2ટ1ટ3
4.5.6.6 442 - 447
du code monétaire et financier)
1.14 Montant des dépenses somptuaires (CGI, art. 223 quater) 4.5.4.6 437
1.15 Réintégration des frais généraux dans le bénéfice imposable (CGI, art. 223 quinquies) 4.5.4.6 437
2. Contrôle interne et gestion des risques
2.1 Description des principaux risques et incertitudes (L. 232ટ1 II 5° du Code de commerce) 2.1 80 - 96
2.2 Incidences des activités de la société quant à la lutte contre l'évasion fiscale (L. 22ટ10ટ35 1° du Code de
2.1.2 83 - 96
commerce)
2.3 Description des principales caractéristiques des systèmes de contrôle interne et de gestion des risques dans le
2.2 97 - 101
cadre du processus d'établissement de l'information financière (L. 22ટ10ટ10 7° du Code de commerce)
2.4 Objectifs et politique de couverture et exposition aux risques de prix, de crédit, de liquidité et de trésorerie (L.
1.5.5 , 2.1.2 54 , 83 - 96
232ટ1 II 6° du Code de commerce)
2.5 Dispositif antiટcorruption (Loi n°2016ટ1691 du 9 décembre 2016 dite « Sapin 2 ») 2.2.2.1.5 98
2.6 Plan de vigilance et mise en œuvre effective (Article L. 225ટ102ટ1 du Code de commerce) 2.2.2.3 , 3.1.2.2.5 99 , 119 - 121
3. Rapport du Conseil d’Administration sur le gouvernement d’entreprise (L. 225ટટ37 du Code 5.3 509
de commerce) :
Informations sur les rémunérations
3.1 Politique de rémunération des mandataires sociaux (L. 22ટ10ટ8 du Code de commerce) 5.3.4.1 569
3.2 Informations relatives à l’ensemble des rémunérations des mandataires sociaux pour l’exercice écoulé
5.3.4.2 , 5.3.4.3 575 , 590
(L. 22ટ10ટ9 I du Code de commerce)
3.3 Proportion relative de la rémunération fixe et variable Article L. 22ટ10ટ9, I., 2° du code de commerce 5.3.4.1 569
3.4 Utilisation de la possibilité de demander la restitution d’une rémunération variable (L. 22ટ10ટ9, I., 3° du code de
5.3.4.1.2.1.13 573
commerce)
3.5 Engagements de toute nature pris par la société au bénéfice de ses mandataires sociaux, correspondant à
des éléments de rémunération, des indemnités ou des avantages dus ou susceptibles d’être dus à raison de la
5.3.4.2.1.3 586
prise, de la cessation ou du changement de leurs fonctions ou postérieurement à l’exercice de cellesટci (L.
22ટ10ટ9, I., 4° du code de commerce)
3.6 Rémunération versée ou attribuée par une entreprise comprise dans le périmètre de consolidation au sens de
5.3.4.2.1.1 576
l’article L. 233ટ16 du Code de commerce
3.7 Ratios entre le niveau de rémunération de chaque dirigeant mandataire social et les rémunérations moyenne
3.3.1.5.2.a ; 5.3.4.2.1.3 258 ; 586
et médiane des salariés de la société (L. 22ટ10ટ9, I., 6° du code de commerce)
3.8 Évolution annuelle de la rémunération, des performances de la société, de la rémunération moyenne des
salariés de la société et des ratios susvisés au cours des cinq exercices les plus récents (L. 22ટ10ટ9, I., 7° du code 5.3.4.2.1.3 586
de commerce 7

COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 639
7 Tables de concordance
Table de concordance avec le rapport de gestion




N° Nature de l’information Parties concernées Pages
3.9 Explication de la manière dont la rémunération totale respecte la politique de rémunération adoptée, y
compris dont elle contribue aux performances à long terme de la société et de la manière dont les critères de 5.3.4.2.1.3 586
performance ont été appliqués (L. 22ટ10ટ9, I., 8° du code de commerce)
3.10 Manière dont a été pris en compte le vote de la dernière assemblée générale ordinaire prévu au I de l’article L.
5.3.4.3 590
22ટ10- 34 du code de commerce
3.11 Écart par rapport à la procédure de mise en oeuvre de la politique de rémunération et toute dérogation (L.
N/A N/A
22ટ10ટ9, I., 10° du code de commerce)
3.12 Application des dispositions du second alinéa de l’article L. 225ટ45 du code de commerce (suspension du
versement de la rémunération des administrateurs en cas de nonટrespect de la mixité du conseil N/A N/A
d’administration)
3.13 Attribution et conservation des options par les mandataires sociaux (L. 225ટ185 du code de commerce et L.
N/A N/A
22ટ10ટ57 du code de commerce)
3.14 Attribution et conservation des actions gratuites par les dirigeants mandataires sociaux
5.3.4.1.2.1.12 573
(L. 225ટ197ટ1 II du Code de commerce)
Informations sur la gouvernance
3.15 Liste des mandats et fonctions exercés dans toute société par chacun des mandataires sociaux durant
5.3.1.1 , 5.3.2.1.3 510 , 523
l’exercice (L. 225ટ37ટ4 1° du Code de commerce)
3.16 Conventions conclues entre un mandataire social ou un actionnaire significatif et une société contrôlée au
5.3.2.2.3.1 539
sens de l’article L. 233ટ3 (L. 225ટ37ટ4 2° du Code de commerce)
3.17 Tableau récapitulatif des délégations en cours de validité dans le domaine des augmentations de capital
5.3.5.2 593
(L. 225ટ37ટ4 3° du Code de commerce)
3.18 Modalités d’exercice de la Direction Générale et limitations aux pouvoirs du Directeur Général
5.3 , 5.3.1.2 509 , 513
et des Directeurs Généraux Délégués (L. 225ટ37ટ4 4° et L. 22ટ10ટ10 3° du Code de commerce
3.19 Composition et conditions de préparation et d’organisation des travaux du Conseil d’Administration
5.3.2.1 , 5.3.2.2 517 , 537
(L. 22ટ10ટ10 1° du Code de commerce)
3.20 Politique de diversité appliquée aux membres du Conseil d’Administration et représentation équilibrée
5.3.2.2.5 , 5.3.1.5 542 , 516
des femmes et des hommes au sein des instances dirigeantes (L. 22ટ10ટ10 2° du Code de commerce)
3.21 Éventuelles limitations que le Conseil apporte aux pouvoirs du Directeur général (L. 22ટ10ટ10, 3° du code de
5.3 ; 5.3.1.2 509 ; 513
commerce)
3.22 Assemblée générale
Référence à un code de gouvernement d’entreprise et application du principe « comply or explain » (L.
et gouvernement 481
22ટ10ટ10, 4° du code de commerce)
d'entreprise
3.23 Modalités particulières de participation des actionnaires à l’Assemblée Générale
5.3.5 593
(L. 22ટ10ટ10 5° du Code de commerce)
3.24 Description de procédure d’évaluation des conventions courantes et de sa mise en œuvre
5.3.2.2.3.2 539
(L. 22ટ10ટ10 6° du Code de commerce)
3.25 Éléments susceptibles d’avoir une incidence en cas d’offre publique (L. 22ટ10ટ11 du Code de commerce) 5.3.6 595
3.26 Pour les sociétés anonymes à conseil de surveillance : Observations du conseil de surveillance sur le rapport du
N/A N/A
directoire et sur les comptes de l’exercice (L. 225ટ68, dernier alinéa, du code de commerce)
3.27 Composition et conditions de préparation et d’organisation des travaux du Conseil d’Administration
5.3.2.1 , 5.3.2.2 517 , 537
(L. 22ટ10ટ10 1° du Code de commerce)
3.28 Application du Code de gouvernement d’entreprise des sociétés cotées
5.3 509
(L. 22ટ10ટ10 4° du Code de commerce)
3.29 Description des principales caractéristiques des systèmes de contrôle interne et de gestion des risques dans le
2.2 97 - 101
cadre du processus d'établissement de l'information financière (L. 22ટ10ટ10 7° du Code de commerce)
4. Actionnariat et capital
4.1 6.3.1 ; 6.3.3 620 ; 621
Structure, évolution du capital de la Société et franchissement des seuils (L. 233ટ13 du code de commerce)
; 6.3.4 ; 6.3.6 ; 622
4.2 Informations portant sur le nombre d’actions achetées et vendues au cours de l’exercice dans le cadre
6.3.8 623
d’un programme de rachat et les caractéristiques de ces opérations (L. 225ટ211 du Code de commerce)
4.3 État de la participation des salariés au capital social au dernier jour de l’exercice (proportion du capital
6.3.7 622
représentée) (L. 225ટ102, alinéa 1er du code de commerce)
4.4 Mention des ajustements éventuels pour les titres donnant accès au capital en cas de rachats d’actions ou
6.3.8 623
d’opérations financières (R. 228ટ90 et R. 228ટ91 du code de commerce)
4.5 État récapitulatif des opérations réalisées par les mandataires sociaux et les personnes liées sur les titres de la
5.3.1.3 , 5.3.2.1.4 514 , 537
société (L. 621ટ18ટ2 du Code monétaire et financier et L. 223ટ26 du Règlement Général de l’AMF)
4.6 Montant des dividendes distribués mis en paiement au titre des trois exercices précédents (CGI, art. 243 bis) 6.4.3 625
5. Rapport de durabilité
5.1 Modèle d’affaires (L. 225ટ102ટ1 et R. 225ટ105, I du code de commerce) 3.1.2.3 121 - 123
5.2 Description des principaux risques liés à l’activité de la société ou du Groupe, y compris, lorsque cela s’avère
pertinent et proportionné, les risques créés par les relations d’affaires, les produits ou les services (L. 225ટ102ટ1 et 2.1.2 83 - 96
R. 225ટ105, I. 1° du code de commerce)




640 COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024
Tables de concordance
Table de concordance avec le rapport de gestion




N° Nature de l’information Parties concernées Pages
5.3 Informations sur les effets de l’activité quant au respect des droits de l’homme et à la lutte contre la corruption
et l’évasion fiscale, et la manière dont la société ou le Groupe prend en compte les conséquences sociales et
environnementales de son activité (description des politiques appliquées et procédures de diligence
2.1.2 83 - 96
raisonnable mises en œuvre pour prévenir, identifier et atténuer les principaux risques liés à l’activité de la
société ou du Groupe) (L. 225ટ102ટ1, III, L. 22ટ10ટ36 et R. 22ટ10ટ29, R. 225ટ104 et R. 225- 105, I. 2° du code de
commerce)
5.4 Résultats des politiques appliquées par la société ou le Groupe, incluant des indicateurs clés de performance
3.1.2.5 132
(L. 225ટ102ટ1 et R. 225ટ105, I. 3° du code de commerce)
5.5 Informations sociales (emploi, organisation du travail, santé et sécurité, relations sociales, formation, égalité de
3.3 240 - 296
traitement) (L. 225ટ102ટ1 et R. 225ટ105, II. A. 1° du code de commerce)
5.6 Informations environnementales (politique générale en matière environnementale, pollution, économie
3.2 144 - 239
circulaire, changement climatique) (L. 225ટ102ટ1 et R. 225ટ105, II. A. 2° du code de commerce)
5.7 Informations sociétales (engagements sociétaux en faveur du développement durable, sousટtraitance et
3.3.3 275
fournisseurs, loyauté des pratiques) (L. 225ટ102ટ1 et R. 225ટ105, II. A. 3° du code de commerce)
5.8 Informations relatives à la lutte contre la corruption et l’évasion fiscale (L. 225ટ102ટ1, L. 22ટ10ટ36 et R. 22ટ10ટ29 et
2.1.2 83 - 96
R. 225ટ105, II. B. 1° du code de commerce)
5.9 Informations relatives aux actions en faveur des droits de l’homme (L. 225ટ102ટ1, L. 22ટ10ટ36 et R. 22ટ10ટ29 et R.
3.3.3 275
225ટ105, II. B. 2° du code de commerce)
5.10 Informations spécifiques (L. 225ટ102ટ2 du code de commerce) :
- politique de prévention du risque d'accident technologique menée par la société ;
- capacité de la société à couvrir sa responsabilité civile vis-à-vis des biens et des personnes du fait de 3.2.2.4 ; 3.3.4.5 189 , 293
l'exploitation de telles installations ;
- moyens prévus par la société pour assurer la gestion de l'indemnisation des victimes en cas d'accident
technologique engageant sa responsabilité.
5.11 Accords collectifs conclus dans l’entreprise et leurs impacts sur la performance économique de l’entreprise
3.3.1.3 254
ainsi que sur les conditions de travail des salariés (L. 225ટ102ટ1, III et R. 225- 105 du code de commerce)
5.12 Attestation de l’organisme tiers indépendant sur les informations présentes dans la DPEF (L. 225ટ102ટ1, III et R.
3.6.1 326
225- 105ટ2 du code de commerce)
5.13 Actions visant à promouvoir le lien entre la Nation et ses forces armées et à soutenir l'engagement dans les
3.1.2.1 107 - 109
réserves de la garde nationale (Article L. 22ટ10ટ35 2° du Code de commerce)
6. Autres informations
6.1 Injonctions ou sanctions pécuniaires pour des pratiques antiટconcurentielles (Article L. 464ટ4 I du Code de
N/A N/A
commerce)
6.2 Informations sur les ressources incorporelles essentielles, la manière dont le modèle commercial dépend
fondamentalement de ces ressources et en quoi elles constituent une source de création de valeur (Article L. N/A N/A
232ટ1 II 7° du Code de commerce)
6.3 Montant des dépenses somptuaires (CGI, art. 223 quater) 4.5.4.6 437
6.4 Réintégration des frais généraux dans le bénéfice imposable (CGI, art. 223 quinquies) 4.5.4.6 437




7

COVIVIO DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 641
Définitions, acronymes et abréviations utilisés




Définitions, acronymes et abréviations utilisés
EPRA NTA, NRV et NDV par action Immeubles verts
Le calcul des EPRA NTA, NRV et NDV par action est effectué en Les immeubles « verts » sont ceux bénéficiant d’une certification
application des recommandations de l’EPRA, sur la base des du bâti et/ou de leur exploitation (HQE, BREEAM, LEED…) et/ou
actions existantes à la date de la clôture (hors actions propres), d’un niveau de performance énergétique reconnu (Label
et corrigé de l’impact de la dilution. BBCટEffinergie®, HPE, THPE ou RT Globale).
Actifs en exploitation Impayés (%)
Actifs loués ou actifs disponibles à la location et faisant l’objet Les impayés correspondent au net entre les dotations, reprises,
d’une démarche de commercialisation active. pertes sur créances irrécouvrables divisé par les loyers
quittancés. Ils sont en lecture direct sur le compte de résultat
Activité locative
dans la ligne charges nettes des créances irrécouvrables (sauf
L’activité locative présente les surfaces totales et les revenus en Italie où les impayés non relatifs aux loyers ont été retraités).
locatifs annualisés des baux renouvelés, libérés et loués sur la
LTV (LoanટટToટટValue)
période.
Le calcul de la LTV est détaillé en partie 4 « Ressources
Pour les renouvellements et les locations, les données tiennent
financières ».
compte de l’ensemble des contrats signés sur l’exercice afin de
refléter la commercialisation effectuée, même si le démarrage le calcul de la LTV EPRA est disponible dans le rapport EPRA
des baux est postérieur à la période. dédié.
Les locations effectuées sur les actifs en développement Revenus locatifs
(prenant effet à la livraison du projet) sont identifiées sous la
● Les loyers comptabilisés correspondent au montant brut des
catégorie « Prélocations ».
loyers comptables sur la période prenant en compte,
Coût de revient des projets de développement conformément aux normes IFRS, l’étalement des éventuelles
franchises accordées aux locataires.
Cet indicateur est calculé y compris portage financier. Il
comprend également les coûts du foncier et les coûts des ● Les loyers comptabilisés à périmètre constant permettent de
travaux. comparer les loyers comptabilisés d’un exercice sur l’autre
avant prise en compte des évolutions de patrimoine
Définition des acronymes et abréviations utilisés :
(acquisitions, cessions, travaux, livraison de
MR : Métropoles Régionales, soit Bordeaux, Grenoble, Lille, Lyon, développements…). Cet indicateur est calculé sur les actifs en
Metz, AixટMarseille, Montpellier, Nantes, Nice, Rennes, Strasbourg exploitation i.e., actifs loués ou actifs disponibles à la location
et Toulouse et faisant l’objet d’une démarche de commercialisation active.

● HD : Hors droits ● Les revenus locatifs annualisés toppedટup correspondent au
montant des loyers bruts en place en année pleine sur la base
● DI : Droits inclus des actifs existants en fin de période non impactés des
● IDF : ÎleટdeટFrance franchises.

● ILAT : Indice des loyers des activités tertiaires Patrimoine

● ICC : Indice du coût de la construction Le patrimoine présenté inclut, à leur juste valeur, les immeubles
de placement, les immeubles en développement, ainsi que les
● IPC : Indice des prix à la consommation immeubles d’exploitation et les immeubles en stock pour
chacune des entités. Pour les hôtels en Murs & Fonds, le
● IRL : Indice de référence des loyers
patrimoine inclut la valorisation des Murs & Fonds qui sont
● PACA : ProvenceટAlpesટCôte d’Azur consolidés par mise en équivalence. Pour les Bureaux France, le
patrimoine inclut la valorisation des actifs Euromed et New Vélizy
● PC : Périmètre constant qui sont consolidés par mise en équivalence.
● PdG : Part du groupe Projets
● QCA : Quartier Central des Affaires ● Projets engagés : il s’agit de projets pour lesquels les contrats
● Rdt : Rendement de promotion/construction ont été signés et/ou les travaux
ont été initiés (et non encore achevés à la date de clôture). La
● Var. : Variation date de livraison de l’actif en question a été fixée. Il peut s’agir
● VLM : Valeur Locative de Marché de VEFA ou de repositionnement d’actifs existants.

Durée résiduelle ferme des baux ● Projets gérés : il s’agit de projets susceptibles d’être engagés
et dont la date de livraison n’a pas encore été fixée. C’est-à-
Durée de bail restante moyenne calculée en prenant en compte dire pour lesquels la décision de lancer l’opération n’a pas été
la date de 1re option de sortie du locataire. arrêtée.




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Définitions, acronymes et abréviations utilisés




Rendements Taux d’occupation
● Les rendements du patrimoine sont calculés selon la formule ● Le taux d’occupation correspond au taux d’occupation
suivante : financier spot fin de période et se calcule selon la formule
suivante :
Loyers annualisés bruts (non corrigés de la vacance)
1 – Perte de loyer liée à la vacance (calculée à la VLM)
Valeur HD sur le périmètre concerné
(exploitation ou développement) Loyers actifs occupés + perte de loyer

● Les rendements des actifs cédés ou acquis sont calculés selon Cet indicateur se calcule uniquement sur les actifs pour lesquels
la formule suivante : un travail d’asset management est réalisé et n’inclut donc pas
les actifs libres sous promesse. Les taux d’occupation sont
Loyers annualisés bruts (non corrigés de la vacance) calculés à partir de données annualisées sur la base des
activités stratégiques uniquement.
Valeur d’acquisition DI ou de cessions HD L’indicateur « Taux d’occupation en exploitation » inclut
l’ensemble des actifs hors les actifs en développement.
Résultat net récurrent
Variation des loyers à périmètre constant
L’EPRA Earnings est défini comme « le résultat récurrent
Cet indicateur compare les loyers comptabilisés d’un exercice à
provenant des activités opérationnelles ». C’est l’indicateur de
l’autre sans prise en compte des variations de périmètres :
mesure de la performance de la société, calculé selon les
acquisitions, cessions, développements dont libérations d’actifs
recommandations des meilleures pratiques du résultat net
et livraisons d’actifs. La variation se calcule sur la base des loyers
récurrent. Le calcul de l’EPRA Earnings par action est effectué sur
quittancés IFRS pour les activités stratégiques.
la base du nombre d’actions moyen (hors actions propres) sur la
période considérée. Cette variation est retraitée : des indemnités de départs et des
produits liés à la taxe IMU, en Italie.
● Méthode de calcul :
Compte tenu des spécificités et des pratiques de marché en
(+) Revenus locatifs nets
Allemagne, la variation à périmètre constant se calcule sur la
(+) EBITDA des activités hôtels en Murs & Fonds et coworking base du loyer en €/m2 spot N vs. Nટ1 (sans impact de la vacance)
sur la base des loyers comptables.
(+) Résultat des autres activités
Sur les hôtels en Murs & Fonds (détenus par FDMM), la variation à
(-) Coûts de fonctionnement nets (comprenant les frais de périmètre constant est calculée sur la base de l’EBITDA.
structure, les frais de développement, les revenus liés à
la gestion et l’administration) Retraitements

(-) Amortissements des biens d’exploitation ● sortie du périmètre des acquisitions et cessions réalisées sur
les périodes N et Nટ1
(-) Variation nette des provisions et autres
● retraitement des actifs en travaux i.e.
(-) Coût de l’endettement financier net
● retraitement des libérations d’actifs pour réalisation de
(-) Frais d’intérêt liés aux passifs de créditટbail travaux (réalisées en année N et Nટ1)
(-) Variation nette des provisions financières ● retraitement des livraisons d’actifs en travaux (réalisées en
(+) Résultat net récurrent des entreprises consolidées selon la année N et Nટ1).
méthode de mise en équivalence Variation des valeurs à périmètre constant
(-) Impôts sur les sociétés Cet indicateur permet de comparer les valeurs d’actifs d’un
(=) Résultat net récurrent exercice sur l’autre sans prise en compte des variations de
périmètres : acquisitions, cessions, développements dont
Superficie libérations d’actifs et livraisons d’actifs.
● SHON : surface hors œuvre net La variation présentée dans le tableau de patrimoine est une
variation avec prise en compte des travaux réalisés sur le
● SUB : surface utile brut
patrimoine existant. La variation des valeurs à périmètre
Taux de la dette constant retraitée de ces travaux est mentionnée en
commentaires. Cet indicateur est calculé sur l’ensemble des
● Taux moyen : périmètres.

Charges financières de la dette financière de la période Retraitements :
+ Charges financières de la couverture de la période
● sortie du périmètre des acquisitions et des cessions réalisées
sur la période
Taux moyen de l’encours dette de l’année
● retraitement des travaux effectués sur la période N sur les
● Taux spot : définition comparable au taux moyen sur une actifs en développement.
durée réduite au dernier jour de la période.




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PROSPECTUS




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