DOCUMENT
D’ENREGISTREMENT
UNIVERSEL

2024
incluant le rapport financier annuel
SOMMAIRE

INTRODUCTION
FREY, une démarche responsable et pionnière 4
Rencontre avec Antoine FREY 5
FREY, une histoire de croissance et d’innovation 6
Chiffres clés 7
Informations Financières Historiques 8
Présentation générale du Groupe à la date
du 31 décembre 2024 10




1 RAPPORT DE GESTION
1.1 Activité de la Société et du Groupe
13
16
RFA 4 OPÉRATIONS
AVEC DES APPARENTÉS 225
1.2 Patrimoine au 31 décembre 2024 33 4.1 Transactions avec les parties liées 226
1.3 Environnement et activités 36 4.2 Rapport spécial des Commissaires aux
1.4 Facteurs de risques 48 comptes sur les conventions réglementées 226



5
RFA
1.5 Informations concernant le Capital 54
1.6 Gouvernement d’entreprise 62
1.7 Contrôle interne 103 INFORMATIONS SUR LES
1.8 Conventions réglementées 106
EFFECTIFS ET LA POLITIQUE


2
1.9 Autres Informations 106
SALARIALE 229
5.1 Informations relatives aux enjeux sociaux
et sociétaux 230
ÉTATS FINANCIERS 113 RFA
5.1 Emploi 230
2.1 Comptes consolidés au 31 décembre 2024 114 5.2 Évolution du salaire moyen 232
2.2 Rapport des Commissaires aux comptes sur 5.3 Organisation du travail 232
les comptes consolidés 153 5.4 Relations sociales 233
2.3 Comptes sociaux de FREY SA 156 5.5 Gestion des carrières et des rémunérations 233
2.4 Rapport des Commissaires aux comptes sur 5.6 Bien-être au travail 234




3
les Comptes Sociaux 172 5.7 Formation 234
5.8 Égalité de traitement 235
5.9 Promotion et respect des stipulations
FREY : des conventions fondamentales de l’oit 235



6
UNE ENTREPRISE ENGAGÉE 177
3.1 Rapport de mission 179
3.2 Informations extra-financières 219 INFORMATIONS
3.3 Rapport d’assurance modérée de l’un des COMPLÉMENTAIRES 237
Commissaires aux comptes sur une sélection 6.1 Informations relatives à la société 238
d’informations extra-financières consolidées
6.2 Informations provenant de tiers, déclarations
figurant dans le Document d’enregistrement
d’experts, déclarations d’intérêts 242
universel 2024 221
6.3 Recherche et développement, brevets,
3.4 Risques financiers liés aux effets
marques et licences 245 RFA
du changement climatique 223
6.4 Contrats importants 245
6.5 Responsable du Document
d’enregistrement universel 246 RFA
6.6 Attestation du responsable du Document
d’enregistrement universel 246
6.7 Commissaires aux comptes 247
6.8 Documents accessibles au public 247
6.9 Table de concordance 248




LES ÉLÉMENTS DU RAPPORT FINANCIER ANNUEL SONT IDENTIFIÉS DANS LE SOMMAIRE À L’AIDE DU PICTOGRAMME RFA




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D’ENREGISTREMENT
UNIVERSEL

2024
incluant le rapport financier annuel
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Le Document d’enregistrement universel a été déposé le 21 mars 2025 auprès de l’Autorité des Marchés Financiers, en sa qualité d’autorité
compétente au titre du règlement (UE) 2017/1129, sans approbation préalable conformément à l’article 9 dudit règlement.
Le Document d’enregistrement universel peut être utilisé aux fins d’une offre au public de titres financiers ou de l’admission de titres financiers à la
négociation sur un marché réglementé s’il est complété par une note d’opération et le cas échéant, un résumé et tous les amendements apportés
au Document d’enregistrement universel. L’ensemble alors formé est approuvé par l’Autorité des Marchés Financiers conformément au règlement
(UE) 2017/1129.
Ce Document d’Enregistrement Universel, incluant le Rapport financier annuel, est une reproduction de la version officielle qui a été établie en
format ESEF et est disponible sur le www.frey.fr.



En application de l’article 19 du règlement (UE) n° 2017/1129, les informations suivantes sont incluses par référence dans le présent Document
d’enregistrement universel :

● les comptes consolidés du Groupe au 31 décembre 2022 et le rapport des Commissaires aux comptes de FREY sur lesdits comptes consolidés
présentés aux chapitres « Comptes consolidés » et « Rapport des Commissaires aux comptes sur les comptes consolidés » du Document
d’enregistrement universel déposé le 24 mars 2023 auprès de l’Autorité des Marchés Financiers sous la référence D.23-0146 (le « Document
d’enregistrement universel 2022 ») aux pages 101 et 141 ;
● le rapport spécial des Commissaires aux comptes de FREY sur les conventions et engagements réglementés de l’exercice clos le 31 décembre 2022
présentés au chapitre « Opération avec les apparentés » (pages 216-217) du Document d’enregistrement universel 2022 ;
● l’examen de la situation financière et du résultat du Groupe FREY pour l’exercice clos le 31 décembre 2022 extrait du chapitre « Rapport de gestion »
du Document d’enregistrement universel 2022 (pages 14-30) ;
● les comptes consolidés du Groupe au 31 décembre 2023 et le rapport des Commissaires aux comptes de FREY sur lesdits comptes consolidés
présentés aux chapitres « Comptes consolidés » et « Rapport des Commissaires aux comptes sur les comptes consolidés » du Document
d’enregistrement universel déposé le 21 mars 2024 auprès de l’Autorité des Marchés Financiers sous la référence D.24-0155 (le « Document
d’enregistrement universel 2023 ») aux pages 104 et 144 ;
● le rapport spécial des Commissaires aux comptes de FREY sur les conventions et engagements réglementés de l’exercice clos le 31 décembre 2023
présentés au chapitre « Opération avec les apparentés » (pages 226-227) du Document d’enregistrement universel 2023 ;
● l’examen de la situation financière et du résultat du Groupe FREY pour l’exercice clos le 31 décembre 2023 extrait du chapitre « Rapport de gestion »
du Document d’enregistrement universel 2023 (pages 16-32) ;
● les parties non incluses de ces documents sont soit sans objet pour l’investisseur, soit couvertes par un autre endroit du présent Document
d’enregistrement universel.
Des exemplaires du Document de référence 2022, du Document d’enregistrement universel 2023 et du présent Document d’enregistrement universel
sont disponibles sans frais auprès de la société FREY, 1 rue René Cassin - 51430 BEZANNES, et sur son site Internet (www.frey.fr), ainsi que sur le site
Internet de l’Autorité des Marchés Financiers (www.amf-france.org).




DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 - 3
FREY, une démarche
responsable et pionnière


1ère 1ère
société française cotée foncière à adopter le statut
certifiée B Corp d’entreprise à mission




Entreprise à mission depuis janvier 2021, FREY confirme son engagement en
décrochant B Corp™, l’une des certifications les plus exigeantes au monde




Notre raison d’être :
Remettre le
commerce
au service de
l’intérêt collectif




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RENCONTRE AVEC ANTOINE FREY




Rencontre avec
Antoine FREY
« L’année 2024 a ouvert un nouveau chapitre ambitieux pour FREY, avec
l’acquisition de ROS, 4ᵉ gestionnaire d’outlets en Europe, ainsi que le
lancement d’un projet de développement à Malmö, en Suède. Ce
mouvement stratégique s’inscrit pleinement dans notre vision à long
terme : capitaliser sur nos destinations de commerce de plein air et
accélérer notre croissance sur le marché porteur des outlets en Europe.
Nous voulons continuer à créer des destinations attractives qui
répondent aux attentes des consommateurs d’aujourd’hui et des
générations futures. En renforçant notre position de leader européen
du commerce de plein air et en évoluant vers un modèle d’outlet
plus performant, nous transformons en profondeur notre approche
et les dynamiques de gestion qui l’accompagnent.
Au-delà de cette stratégie de développement, nous réaffirmons notre
engagement fondamental : remettre le commerce au service de l’intérêt
collectif. Plus qu’un lieu de transaction, le commerce est un vecteur de
lien social, un moteur de dynamisme local et un levier de transformation
urbaine. Nos centres commerciaux ne sont pas de simples lieux de
consommation, mais de véritables espaces de vie multifonctionnels,
inclusifs, ludiques et respectueux de l’environnement.




»
Animés par la conviction que l’avenir du commerce repose sur des
modèles plus vertueux, nous poursuivrons en 2025 notre engagement
en faveur d’un commerce innovant, responsable et durable.




ANTOINE FREY,
Président Directeur Général




DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 - 5
FREY, UNE HISTOIRE DE CROISSANCE ET D’INNOVATION




FREY, une histoire de
croissance et d’innovation
2024


2023
FREY se lance sur le marché de l'outlet avec
l'acquisition de ROS
Développement d'un premier projet à Malmö en Suède FREY acquiert deux actifs majeurs
Polygone Riviera en France et
Matarnia Park Handlowy en Pologne
2022



FREY déploie sa stratégie paneuropéenne avec 2021
l’acquisition de deux actifs en Espagne
Lancement du partenariat avec CDC Habitat et la Banque des Territoires

FREY devient entreprise à mission et obtient la
certification B Corp™
Ouverture de 2 Shopping Promenade® à Claye-Souilly et Strasbourg
2020



Accélération de la stratégie RSE 2019
du Groupe
Création de son groupement forestier FoREY®

FREY renforce sa présence dans la péninsule ibérique
avec l’acquisition d’Algarve Shopping au Portugal

2018



1ère acquisition en Espagne avec le centre
2017
commercial de plein air Parc Vallès à Barcelone


Ouverture à Amiens du 1er
Shopping Promenade®
Nouveau concept de centre
2014
commercial de plein air écologique
et expérientiel

Lauréat du concours d’aménagement lancé par
l’Eurométropole de Strasbourg 2013
La plus importante opération de renouvellement urbain et commercial
jamais lancée en France

1ère requalification française d’une
zone commerciale d’entrée de ville
2008
(Troyes)
1ère foncière à recevoir la certification
HQE aménagement

Cotation de foncière à
la Bourse sous le
régime SIIC
Création du 1er concept de retail park éco-responsable




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CHIFFRES CLÉS




Chiffres clés

PATRIMOINE ÉCONOMIQUE (1) LOYERS ANNUALISÉS (1)


2 116,2 M€ + 1,0 %
137,2M€ + 2,5 %



RÉSULTAT OPÉRATIONNEL COURANT RÉSULTAT NET PART DU GROUPE


107,9 M€ + 28,1 %
40,0 M€ + 111,6 %



ANR EPRA NTA PAR ACTION LTV DROITS INCLUS


33,6 € +3,1 %
41,1 % + 10 bps



DIVIDENDE PAR ACTION PROPOSÉ


1,90 € + 5,6 %




(1) Dont 1 964,5 M€ de valorisation HD au titre du patrimoine économique en exploitation. Le patrimoine économique et les loyers annualisés sont détaillés au paragraphe 1.1.1.5 du
rapport de gestion.



DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 - 7
INFORMATIONS FINANCIÈRES HISTORIQUES




Informations
Financières Historiques
Les données chiffrées présentées ci-dessous sont exprimées en millions d’euros et extraites des comptes consolidés de FREY SA au 31 décembre 2024
et 31 décembre 2023 établis en normes IFRS et certifiés par les Commissaires aux comptes.

BILAN SIMPLIFIÉ AU 31 DÉCEMBRE 2024 ET 31 DÉCEMBRE 2023

Données consolidées aux normes IFRS

ACTIF (en M€) 31/12/2024 31/12/2023
Écart d’acquisition 15,6 5,9
Immeubles de placement 1 926,6 2 054,0
Titres de sociétés mises en équivalences 73,0 45,5
Autres actifs non courants 35,4 35,1
ACTIFS NON COURANTS 2 050,6 2 140,5
Stocks en cours 64,0 62,7
Trésorerie et équivalents 321,3 73,0
Autres actifs courants 77,0 119,9
ACTIFS COURANTS 462,3 255,6
Actifs destinés à être cédés 3,1 1,0

TOTAL ACTIF 2 516,0 2 397,1



Données consolidées aux normes IFRS

PASSIF (en M€) 31/12/2024 31/12/2023
CAPITAUX PROPRES 1 099,7 1 116,4
Passifs financiers long terme 1 220,8 1 050,2
Autres passifs non courants 49,4 37,7
TOTAL PASSIFS NON COURANTS 1 270,2 1 087,9
Passifs financiers court terme 20,8 27,4
Autres passifs courants 125,2 165,4
TOTAL PASSIFS COURANTS 146,0 192,8
Passifs liés à un groupe d’actifs destinés à être cédés - -

TOTAL PASSIF 2 516,0 2 397,1




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INFORMATIONS FINANCIÈRES HISTORIQUES




COMPTE DE RÉSULTAT SIMPLIFIE AU 31 DÉCEMBRE 2024 ET 31 DÉCEMBRE 2023

Données consolidées aux normes IFRS

(en M€) 31/12/2024 31/12/2023
Chiffre d’affaires 191,3 148,5
Coût de revient de la promotion facturée - 6,6 - 1,6
Frais généraux & Charges non récupérables - 72,0 - 57,0
Autres produits et charges 1,8 0,8
Impôts et taxes - 2,5 - 2,5
Dotations et reprises aux amortissements et provisions - 4,1 - 4,1

RÉSULTAT OPÉRATIONNEL COURANT 107,9 84,2
Autres produits et charges opérationnels - 2,5 - 3,4
Résultat de cessions d'immeubles de placement -1,4 -2,1
Ajustement de la Juste Valeur des immeubles de placement 23,8 14,6

RÉSULTAT OPÉRATIONNEL 127,8 93,4
Quote-part de résultat net des sociétés mises en équivalence -4,5 1,2

RÉSULTAT OPÉRATIONNEL APRÈS QUOTE-PART DE RÉSULTAT NET DES SOCIÉTÉS MISES EN ÉQUIVALENCE 123,3 94,6
Coût de l’endettement financier net -32,6 - 23,9
Ajustement de la Juste Valeur des actifs financiers -29,8 -40,2
Impôts sur les résultats - 15,7 - 5,7

RÉSULTAT NET 45,2 24,8
Part du Groupe 40,0 18,9
Résultat net par action (en €) – part du Groupe 1,3 0,6
Résultat dilué par action (en €) – part du Groupe 1,3 0,6




FLUX DE TRÉSORERIE AU 31 DÉCEMBRE 2024 ET 31 DÉCEMBRE 2023

Données consolidées aux normes IFRS

(en M€) 31/12/2024 31/12/2023
Flux de trésorerie liés aux activités opérationnelles 110,7 61,0
Flux de trésorerie liés aux activités d’investissement 66,0 - 267,1
Flux de trésorerie liés aux activités de finance 71,5 206,9
Incidence de la variation des taux de change sur la trésorerie 0,0 0,1

VARIATION DE LA TRÉSORERIE NETTE 248,3 0,9
Trésorerie et équivalent à l’ouverture de l’exercice 73,0 72,0
Trésorerie et équivalent à la clôture de l’exercice 321,3 73,0




DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 - 9
PRÉSENTATION GÉNÉRALE DU GROUPE À LA DATE DU 31 DÉCEMBRE 2024




Présentation générale du
Groupe à la date
du 31 décembre 2024
FIRMAMENT PARTICIPATIONS

26,5%
19,8 % 12,6 %
PREDICA CARDIF ASSURANCE VIE
ACTIONNARIAT




FONCIERE AG REAL ESTATE*
10,0% 12,3%
*Prise en compte des titres détenus SOGECAP
par Louvresses Development II


7,4 % 11,4 %
SCI PRIMONIAL CAPIMMO ACTIONNARIAT FLOTTANT
SOCIÉTÉ MÈRE




FREY



100 % 100 %
PÔLE COMMERCES PÔLE AMÉNAGEMENT

66,7 % 100 %
PÔLE COMMERCES PÔLE PROMOTION

50,0 % 50,0 %
PÔLE COMMERCES PÔLE PROMOTION
FRANCE




62,1 % 55 %
PÔLE COMMERCES PÔLE COMMERCES ET MIXITE
URBAINE
5,0 % 100 %
PÔLE COMMERCES PÔLE GESTION D’ACTIFS
COMMERCIAUX
33,3 %
PÔLE IMMOBILIER COMMERCIAL

100 % 100 %
PÔLE RSE PÔLE MARKETING




100 % 100 %
PÔLE COMMERCES PORTUGAL
PÔLE PORTUGAL PÔLE COMMERCES ESPAGNE

100 % 80,0 %
EUROPE




PÔLE COMMERCES POLOGNE PÔLE COMMERCES ESPAGNE

100 %
PÔLE OUTLETPÔLE COMMERCES/ PÔLE
MIXITE URBAINE
(PATRIMOINE)


PÔLE COMMERCES/ PÔLE PÔLE GESTION avec co-investissements
ACTIONNARIAT MIXITE URBAINE PROMOTION / PÔLE PÔLE
LÉGENDE D’ACTIFS
FREY (PATRIMOINE) AMÉNAGEMENT MARKETING RSE hors co-investissements
COMMERCIAUX


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PRÉSENTATION GÉNÉRALE DU GROUPE À LA DATE DU 31 DÉCEMBRE 2024




La liste exhaustive des filiales de la Société est présentée en Annexe 3 du Rapport de gestion de l’exercice clos le 31 décembre 2024 repris intégralement dans
le présent Document d’enregistrement universel.
Il est également renvoyé sur ce point au paragraphe 2.1.4 « Périmètre de consolidation » des comptes consolidés au 31 décembre 2024 repris intégralement
dans le présent Document d’enregistrement universel.




DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 - 11
1 RAPPORT DE GESTION




Shopping Promenade®
Coeur Alsace
Vendenheim (67)




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1 RAPPORT DE GESTION


Rapport de gestion à l’Assemblée générale
ordinaire annuelle
Exercice clos le 31 décembre 2024
Mesdames, Messieurs, Chers actionnaires,
Conformément à la loi et aux statuts, nous vous avons réunis en Assemblée générale ordinaire annuelle afin de vous rendre compte de la situation et de
l’activité de la Société et des sociétés du Groupe au cours de l’exercice clos le 31 décembre 2024, et soumettre à votre approbation les comptes sociaux et
consolidés de la Société dudit exercice.
Lors de l’assemblée, les rapports suivants vous seront présentés :

● le rapport de gestion du Conseil d’administration sur les comptes de l’exercice écoulé, intégrant dans une section spécifique le rapport du Conseil
d’administration sur le gouvernement d’entreprise ;
● le rapport du Comité de mission ;
● le rapport spécial du Conseil d’administration sur les attributions d’actions gratuites pour l’exercice 2024 ;
● les différents rapports des Commissaires aux comptes.
Les rapports ci-dessus énumérés, les comptes annuels et consolidés de l’exercice écoulé ainsi que tous autres documents s’y rapportant ont été mis à votre
disposition au siège social dans les conditions et délais prévus par la loi, afin que vous puissiez en prendre connaissance.
Nous vous donnerons toutes précisions et tous renseignements complémentaires concernant ces rapports et documents.
Les Commissaires aux comptes vous donneront ensuite lecture de leurs différents rapports.
Les comptes annuels ont été élaborés et présentés conformément aux règles générales applicables en la matière, dans le respect du principe de prudence et
conformément aux règlements en vigueur.
Les principes comptables retenus pour la préparation des comptes consolidés annuels sont conformes aux normes et interprétations IFRS telles qu’adoptées
par l’Union Européenne au 31 décembre 2024.
Ce référentiel comprend les normes IFRS (International Financial Reporting Standards) 1 à 17 et les normes IAS (International Accounting Standards) 1 à 41, ainsi
que leurs interprétations telles qu’adoptées dans l’Union Européenne.




DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 - 13
1 RAPPORT DE GESTION
Sommaire




Shopping Promenade Riviera
Cagnes-sur-Mer (06)




14 - DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 www.frey.fr
1.1 ACTIVITÉ DE LA SOCIÉTÉ ET 1.6 GOUVERNEMENT D’ENTREPRISE 62
DU GROUPE 16 1.6.1 Déclarations relatives au gouvernement d’entreprise 62
1.1.1 Evénements significatifs intervenus au cours 1.6.2 Organes d’administration, de direction et de
de l’exercice 16 surveillance, et Direction Générale 63
1.1.2 Progrès et difficultés rencontrés au cours de l’exercice 18 1.6.3 Rémunérations et avantages 90
1.1.3 Événements importants survenus depuis la clôture 1.6.4 Éléments susceptibles d’avoir une incidence
de l’exercice 18 en cas d’offre publique 102
1.1.4 Information sur les tendances 18
1.1.5 Prévision ou estimation de bénéfice 18 1.7 CONTRÔLE INTERNE 103
1.1.6 Présentation des comptes et affectation du résultat 19
1.7.1 Procédures de contrôle interne et de gestion
des risques 103
1.2 PATRIMOINE AU 1.7.2 Autres informations sur le contrôle interne 105
31 DÉCEMBRE 2024 33 1.7.3 Évaluation et évolutions du processus de contrôle
interne et de gestion des risques 105
1.2.1 Immeubles de placement 33
1.2.2
1.2.3
Immobilisations corporelles
Garanties sur les immeubles
35
35
1.8 CONVENTIONS RÉGLEMENTÉES 106

1.3 ENVIRONNEMENT ET ACTIVITÉS 36 1.9 AUTRES INFORMATIONS 106
1.3.1 Rappel historique 36 1.9.1 Recherche et développement 106
1.3.2 Environnement du Groupe 36 1.9.2 Délais de règlement 106
1.3.3 Principales activités du Groupe 36 1.9.3 Frais généraux – charges somptuaires 106
1.3.4 Réglementation applicable 43

1.4 FACTEURS DE RISQUES 48
1.4.1 Tableau synoptique 48
1.4.2 Présentation détaillée de chaque risque 49


1.5 INFORMATIONS CONCERNANT
LE CAPITAL 54
1.5.1 Montant du capital social 54
1.5.2 Modification du capital social 54
1.5.3 Principaux actionnaires 54
1.5.4 Franchissements de seuils 55
1.5.5 Droits de vote des principaux actionnaires de FREY 57
1.5.6 Contrôle de l’émetteur 57
1.5.7 Accords pouvant entraîner un changement de contrôle 57
1.5.8 Autocontrôle 57
1.5.9 Auto-détention 57
1.5.10 Capital potentiel 58
1.5.11 Actionnariat salarié 59
1.5.12 Place de cotation – évolution du cours de Bourse 60
1.5.13 Bilan des opérations réalisées dans le cadre
de programmes de rachat d’actions autorisés 61




DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 - 15
1 RAPPORT DE GESTION
Activité de la Société et du Groupe




1.1. ACTIVITÉ DE LA SOCIÉTÉ ET DU GROUPE
1.1.1. EVÉNEMENTS SIGNIFICATIFS INTERVENUS AU COURS DE L’EXERCICE
FREY est une foncière spécialisée dans le développement et l’exploitation de centres commerciaux de plein air en Europe. Le Groupe mène également de
grandes opérations de renouvellement urbain et des projets mixtes en tissu urbain dense.
Le modèle économique du Groupe repose sur la maîtrise totale de notre chaîne de valeurs :



Projet de Sourcing Commercialisation
développement Prospection Étude
Investissement
Construction,
Acquisition,
Rénovation
Acquisition Identification Analyse commerciale
d’actifs des cibles et immobilière




Extension, Rénovation Gestion &
& Recommercialisation Animation



1.1.1.1. Patrimoine locatif consolidé Ces surfaces se composent des éléments suivants :

Au cours de l'exercice 2024, l’activité du Groupe a notamment été ● le patrimoine détenu à 100 % par le Groupe ;
marquée par : ● le patrimoine détenu par le Groupe au travers de partenariat (à 100 %) ;
● la cession d’un portefeuille de 169 M€ à Batipart Europe, dans le cadre ● le patrimoine géré par le Groupe pour le compte de tiers.
d’un partenariat long terme. FREY gardera la gestion de ce portefeuille
de 4 retail parks situés à Arles (Shopping Promenade Arles), Douai (Parc
du Luc), Reims (Time Square) et Terville (Supergreen), dans le cadre 1.1.1.4. Variation de périmètre
d’une joint-venture détenue à hauteur de 66,7% par Batipart Europe et
de 33,3% par FREY.
Entrées de périmètre
● les cessions unitaires de Torcy BAY III, Bessoncourt et Villiers. ● En date du 25 avril 2024, la SAS REPENSER LA VILLE a été créée. Cette
nouvelle structure d'investissement est née d'un partenariat entre le
Les surfaces locatives du patrimoine consolidé du Groupe au 31 décembre groupe Frey, la Banque des Territoires et CDC HABITAT qui se sont
2024, s’élèvent à 677 290 m² contre 775 990 m2 à fin 2023. Elles ont généré associées afin de créer un véhicule de portage d’actifs commerciaux et
137,2 M€ de loyers bruts en 2024 (contre 115,0 M€ sur l’exercice 2023). de remembrement foncier. Frey est associé à hauteur de 30 % à travers
Au 31 décembre 2024, ce patrimoine affiche une valeur hors droits de 1 sa filliales Frey Aménagement et Promotion. Conformément à la norme
831,9 M€ au titre des actifs en exploitation. IFRS 10, la société est consolidée par mise en équivalence dans les
comptes de FREY.
1.1.1.2. Patrimoine économique ● En date du 2 juillet 2024, FREY a fait l'acquisition de 100% des titres de
la société MALMO DESIGNER VILLAGE AB, une société suédoise portant
Le patrimoine économique de la foncière correspond aux actifs détenus à un projet d'outlet à Malmö. Dans le cadre de cette acquisition, en date
100 % auxquels s’ajoutent les actifs détenus par des sociétés en partenariat du 17 juillet 2024, FREY a acquis 100% des titres de la société FREY
et ceux détenus par les sociétés mises en équivalence à hauteur de leur SWEDEN AB, destinée à détenir 100% des titres de la société MALMO
quote-part de détention. DESIGNER VILLAGE AB.
En 2024, les investissements réalisés par le Groupe (développements, ● En date du 23 juillet 2024, FREY a fait l'acquisition de 100% des titres de
acquisitions, travaux) sur le patrimoine économique en exploitation la société autrichienne ROS. Cette société opère dans 8 pays européens
s’élèvent à 52,8 M€. et gère pour le compte de tiers, 12 actifs représentant 215 000 m² et
Au 31 décembre 2024, le patrimoine économique total du Groupe 25 M de visiteurs annuels.
représente une surface locative de 727 912 m2 pour 137,2 M€ de loyers ● En date du 30 décembre 2024, FREY est entré au capital de la société
annualisés (y compris les loyers variables). Le patrimoine économique total FRIGGRAYAS dans le cadre d’un partenariat long terme avec Batipart
s’élève à 2 116,2 M€ (dont 1 964,5 M€ en exploitation) . Europe, détenant respectivement 33,3 % et 66,7 % du capital. Dans ce
À périmètre constant, les loyers annualisés sur le patrimoine économique contexte, FREY a cédé, fin décembre, un portefeuille de 169 M€
en exploitation ont progressé de + 5,6 %. àFRIGGRAYAS. Ce partenariat permet à FREY de renforcer son activité
de gestion pour compte de tiers, tout en conservant la gestion du
portefeuille cédé. Conformément à la norme IFRS 10, la société est
1.1.1.3. Patrimoine sous gestion consolidée par mise en équivalence dans les comptes de FREY.
Les surfaces locatives du patrimoine gérées par le Groupe au 31 décembre
2024, s’élèvent à 857 890 m2 contre 868 490 m2 à fin 2023. Elles
représentent 160,6 M€ de loyers annualisés, contre 154,7 M€ à fin 2023.




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RAPPORT DE GESTION
Activité de la Société et du Groupe




Variation du pourcentage de détention ● Le 29 octobre 2024, les titres de la société FRF 2 - TORCY, détenus par



1
● En date du 30 avril 2024, Frey a acquis 60 000 parts de la société FREY RETAIL FUND 1, ont été cédés à FREY RETAIL FUND 2. Le
14 novembre 2024, l’associée unique de la société FRF 2 - TORCY a
portugaise FREYPROP portant ainsi sa participation de 70 % à 100%.
prononcé la dissolution sans liquidation de ladite société au profit de la
● En date du 12 décembre 2024, la société DOMESTREET INVEST, S.L a société FREY RETAIL FUND 2.
acquis 300 parts de la société espagnole PROMENADE LLEIDA, S.L
portant ainsi sa participation de 70 % à 80%.
● Le 14 novembre 2024, les sociétés FRF 2 - TORCY II et
IF CORMONTREUIL 01 ont fait l'objet d'une dissolution sans liquidation
de ladite société au profit de la société FREY RETAIL FUND 2.
Sorties de périmètre
● En date du 3 décembre 2024, il a été prononcé la dissolution volontaire
● Le 29 octobre 2024, les titres de la société IF VALENTINE, détenus par de l'association SOCIAL MARKET.
FREY AMENAGEMENT ET PROMOTION, ont été cédés à FREY. Le
14 novembre 2024, l’associée unique de la société IF VALENTINE a
prononcé la dissolution sans liquidation de ladite société au profit de la
société FREY.

1.1.1.5. Synthèse du patrimoine du Groupe
Suite à ces opérations, le patrimoine du Groupe au 31 décembre 2024 est présenté dans le tableau ci-dessous (en M€, hors droits). Le patrimoine économique
total s’élève à 2 116,2 M€ (dont 1 964,5 M€ en exploitation).
Valeur du patrimoine en exploitation Loyers annualisés du patrimoine en exploitation
Immeubles de placement 1 926,6 Loyers comptabilisés 137,2
+ Immeubles destinés à être cédés 3,1 - Refacturation travaux et étalement franchises 0,3
+ Immeubles en stock en exploitation 23,4 -/+ Franchises et Paliers facturés 6,3
- Projets d'extension -12,4 -/+ Impacts cessions/Livraisons/Acquisitions -13,6
- Projets en développement -46,6 -/+ Autres -0,5
- Projets en-cours valorisés au coût - 62,0

= PATRIMOINE CONSOLIDÉ EN EXPLOITATION 1 832,1 = LOYERS ANNUALISÉS CONSOLIDÉS EN EXPLOITATION 129,6
- Actifs en exploitation dans les partenariats (QP non - Loyers annualisés actifs en exploitation dans les
FREY) - 2,9 partenariats (QP non FREY) - 0,5
+ Loyers annualisés actifs en exploitation mis en
+ Actifs en exploitation mis en équivalence (QP FREY) 135,3 équivalence (QP FREY) 8,1
LOYERS ANNUALISÉS ÉCONOMIQUES
= PATRIMOINE ÉCONOMIQUE EN EXPLOITATION 1 964,5 = EN EXPLOITATION 137,2
+ Actifs en exploitation dans les partenariats (QP non + Loyers annualisés actifs en exploitation dans les
FREY) 2,9 partenariats (QP non FREY) 0,5
+ Actifs en exploitation mis en équivalence (QP non + Loyers annualisés actifs en exploitation mis en
FREY) 311,0 équivalence (QP non FREY) 21,3
= PATRIMOINE TOTAL EN EXPLOITATION 2 278,4 = LOYERS ANNUALISÉS EN EXPLOITATION* 159,1

1.1.1.6. Promotion pour le compte de tiers Le 30 juin 2024, Frey a obtenu l’accord d’extension d’un an de la date
d’échéance de la ligne corporate de 130 M€ au 24 juillet 2029.
Pour l’exercice 2024, le chiffre des ventes de la promotion immobilière
s’établit à 6,4 M€. Le 25 juin 2024, Frey a signé trois lignes de financement moyen terme
assorties de critères de performance ESG (environnementaux, sociaux et de
● Cession d'un ensemble immobilier situé à Strasbourg (67). gouvernance) d’un montant total de 400 M€ à 5 ans avec deux
possibilitées d’extension d'un an. Ce refinancement a permis d'allonger la
● Cession d'un ensemble immobilier situé à St Quentin (02). maturité de la dette et de ne plus avoir d'échéances de dettes significatives
avant 2027.
1.1.1.7. Projets et Développement Le 18 novembre 2024, Giariole, filiale polonaise détenant le centre
FREY a acquis son 1er projet d'outlet à Malmö en Suède. En cours de commercial de plein air Matarnia Park Handlowy situé à Gdańsk, a souscrit
développement, le Malmö Designer Village est situé au cœur de la plus grande une nouvelle dette hypothécaire de 50 M€ à 7 ans basée sur l'Euribor 3
zone de chalandise de Scandinavie (4 M d'habitants et 26 M de touristes chaque mois et assorti de critères de performance ESG (environnementaux, sociaux
année à moins de 90 minutes), incluant les villes de Malmö, Helsingborg et et de gouvernance).
Copenhague. Une 1ère phase de 18 000 m² ouvrira au deuxième semestre 2026 Le 22 novembre 2024, Frey a signé un financement corporate de 100 M€, à
et une 2nde phase de 8 000 m² est prévue de manière subséquente. En taux fixe, d'une maturité de 10 ans et assorti de critères de performance
cohérence avec la politique ESG exigeante du groupe FREY, le projet de Malmö ESG (environnementaux, sociaux et de gouvernance).
Designer Village sera certifié BREEAM Excellent.
Ces nouveaux financements incluent les trois critères clés de la politique
ESG de FREY en matière de dette : certifications environnementales de ses
1.1.1.8. Financements immeubles, mobilité et émission de GES.
Lignes corporate
Couvertures
Le 24 mai 2024, Frey a obtenu l’accord d’extension d’un an de la date
d’échéance de la ligne corporate de 110 M€ au 27 juillet 2029. Le Groupe a renforcé ses positions de couvertures de taux en signant
plusieurs instruments pour un nominal total de 1 403,6 M€ dont 1 208,6 M€
Le 10 juin 2024, Frey a obtenu l’accord d’extension d’un an de la date à démarrage différé pour des durées de 1 à 2 ans.
d’échéance de la ligne corporate de 80 M€ au 30 juin 2029.




DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 - 17
1 RAPPORT DE GESTION
Activité de la Société et du Groupe




1.1.1.9. Distribution de dividendes 1.1.4.2. Existence de toute tendance connue,
L’Assemblée Générale des actionnaires en date du 15 mai 2024 a approuvé incertitude ou demande ou tout
le paiement d’un dividende de 1,80 € par action aux 32 250 098 actions engagement ou événement
existantes, soit un dividende d’un montant total de 58,1 M€. raisonnablement susceptible d’influer de
Compte tenu des actions auto-détenues, le montant versé s’élève à 57,1 M€. manière sensible sur les perspectives de
la Société
L’activité de la société FREY est sensible à l’évolution de la conjoncture
1.1.2. PROGRÈS ET DIFFICULTÉS RENCONTRÉS économique et de la consommation ainsi qu’au niveau des taux d’intérêt.
AU COURS DE L’EXERCICE Malgré un contexte économique compliqué FREY n’a pas connaissance
Au cours de l’année 2024, les pays dans lesquels sont présents les actifs du d’éléments susceptibles d’influer de manière sensible sur ses perspectives.
groupe FREY évoluent dans un environnement économique marqué par Le Groupe poursuivra en 2025 son développement dans les conditions
une inflation en ralentissement mais toujours présente, ainsi que par des annoncées au marché et aux actionnaires.
taux d’intérêt élevés. La liste des projets est présentée au paragraphe 1.1.1.7 « Développement »
Les informations concernant les impacts de cette crise économique ont été ci-dessus.
insérées au paragraphe 1.1.4.2 « Existence de toute tendance connue, La Société se fixe un objectif de croissance soutenue en s’appuyant sur ses
incertitude ou demande ou tout engagement ou événement très bonnes capacités d’organisation et la qualité de ses équipes.
raisonnablement susceptible d’influer de manière sensible sur les
perspectives de la Société » ainsi qu’au paragraphe 1.4.2.1 « Risques liés à Dans les conditions de marché actuelles, la Société continuera à recourir à
l’environnement du Groupe » du présent rapport de gestion. des financements bancaires pour ses immeubles construits (achevés) dont
l’effet de levier représentera, par rapport à la valeur économique de son
patrimoine immobilier (juste valeur), un ratio LTV droits inclus (dit Loan to
Value) de 50 % maximum.
1.1.3. ÉVÉNEMENTS IMPORTANTS SURVENUS
La Société n’exclut pas de faire de nouveau appel aux marchés financiers, si
DEPUIS LA CLÔTURE DE L’EXERCICE des opportunités favorables se présentent.
En date du 3 février 2025, ROS RETAIL OUTLET SHOPPING a acquis les parts La matérialisation de certains risques, décrits au chapitre 1.4 « Facteurs de
des minoritaires des sociétés PEAKSIDE ROS OUTLET MANAGEMENT SP. Z risques » du présent rapport de gestion, pourrait avoir un impact sur les
O.O. et PEAKSIDE ROS OUTLET MANAGEMENT KRAKOW SP. Z O.O. portant activités de la Société et sa capacité à réaliser son objectif de croissance.
ainsi sa participation de 50% à 100%.
Le Groupe rappelle qu’il bénéficie d’une structure financière solide, d’une
Le 27 février 2025, le groupe Frey a vendu son actif situé à Vendenheim trésorerie excédentaire et de lignes de crédit non tirées qui lui permettront
(67), classé dans la rubrique Actifs destinés à être cédés dans les comptes de faire face à ses obligations, même si la crise devait se prolonger. Au
consolidés au 31décembre 2024. 31 décembre 2024, le Groupe disposait, en effet, de 521 M€ de liquidités
disponibles, dont 321 M€ de trésorerie et 200 M€ au titre des lignes
Le 20 février 2025, Frey a signé un engagement ferme pour l’acquisition du
corporate. À cette même date, le ratio LTV net ressort à 41,1 %.
Designer Outlet Berlin pour 230 M€, aux conditions usuelles de marché.
Situé à l’ouest de Berlin, cet outlet se caractérise par une zone de FREY reste donc tout à fait confiant dans sa capacité à mener à bien sa
chalandise primaire de 4,5 M d’habitants (à moins d’une heure de voiture) à stratégie de développement active. Des informations plus détaillées sur
fort pouvoir d’achat. La gestion de cet actif bénéficiera du savoir-faire des l’impact de cette situation pour le Groupe sont exposées aux
équipes de ROS, déjà présentes en Allemagne. paragraphes 1.1.1 « Évènements significatifs intervenus au cours de
l’exercice » et 1.4 « Facteurs de risques » du présent rapport de gestion.

1.1.4. INFORMATION SUR LES TENDANCES
1.1.5. PRÉVISION OU ESTIMATION DE BÉNÉFICE
1.1.4.1. Perspectives et stratégie La Société ne communique pas de prévision ou d’estimation de bénéfice.
Depuis sa création, FREY s’est imposé comme un des acteurs les plus
innovants de son secteur, prônant une approche durable du commerce.
Pionnier des retail parks écologiques, inventeur d’une nouvelle génération
de centres commerciaux de plein air, 1er opérateur français, FREY,
entreprise à mission certifiée B Corp™, s’engage au quotidien pour une
société plus responsable, respectueuse de l’environnement et socialement
bénéfique à son écosystème et à ses parties prenantes.
FREY c’est aussi un état d’esprit incarné dans ses projets pensés pour
favoriser le lien social et la convivialité.
En juillet 2024, l’acquisition de la société ROS, 4ᵉ gestionnaire d’outlets en
Europe, diversifie la stratégie de FREY sur le marché de l’outlet.
Les projets à moyen terme développés par le groupe représentent 206
000 m2 et 628 M€ d’investissements(1).




(1) Dont 176 000 m2 et 572 M€ d’investissements sur des actifs destinés à être conservés en patrimoine par le Groupe, représentant un loyer potentiel de 47,0 M€. Ce pipeline contient
notamment Promenade Lleida en Espagne, Open près de la frontière suisse et Malmö pour un total de 139 000 m2, 455 M€ d’investissement (37,1 M€ de loyer pour les 131 000 m2
conservés par la foncière pour un investissement cumulé de 446 M€)



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RAPPORT DE GESTION
Activité de la Société et du Groupe




1.1.6. PRÉSENTATION DES COMPTES ET AFFECTATION DU RÉSULTAT

1.1.6.1. Comptes consolidés
1.1.6.1.1. Chiffres clés
1
Nous vous présentons ci-après les principaux agrégats des comptes consolidés au 31 décembre 2024 :


Compte de résultat (en M€) 31/12/2024 31/12/2023 Variation

CHIFFRE D’AFFAIRES 191,3 148,5 28,8 %
Résultat Opérationnel Courant 107,9 84,2 28,1 %
Résultat Opérationnel Courant économique (y.c. sociétés mises en équivalence) 111,2 87,1 27,7 %
Variation de Juste Valeur des Immeubles de Placement 23,8 14,7 61,9 %
Variation de Juste Valeur des Immeubles de Placement des sociétés mises en équivalence -5,5 -0,6 816,7 %
Coût de l’endettement net - 32,6 - 23,9 36,4 %
Résultat avant IS 60,9 30,5 99,7 %
Résultat Net des minoritaires - 5,2 - 5,9 -11,9 %

RÉSULTAT NET PART DU GROUPE 40,0 18,9 111,6%



Bilan (en M€) 31/12/2024 31/12/2023 Variation

CAPITAUX PROPRES PART DU GROUPE 1 047,8 1 046,5 0,1 %
Capitaux propres 1 099,7 1 116,4 -1,5 %
Dettes financières 1 217,7 1 004,3 21,2 %

IMMEUBLES DE PLACEMENT 1 926,6 2 054,0 -6,2 %
Stock promotion 64 62,7 2,1 %
Disponibilités, VMP et autres placements 321,3 73,0 340,1 %

Le Groupe affiche un Résultat Opérationnel Courant de 107,9 M€ au La variation de juste valeur, générée par le Groupe sur le patrimoine
31 décembre 2024, l’augmentation par rapport à 2023 s’analysant par consolidé à 100 % en 2024, se décompose de la manière suivante :
plusieurs facteurs :

● une croissance régulière de l’activité locative (livraison et acquisition
1. acquisitions-développement 16,5 M€
d’actifs en exploitation) ; 2. périmètre constant 7,3 M€
● une maîtrise des coûts de structure, en relation avec la croissance de
Les évaluations des terrains, des actifs en exploitation et des actifs en cours
la foncière.
de construction valorisés selon la norme IAS 40, sont réalisées par des
L'augmentation du Résultat Net s'explique principalement par la croissance experts indépendants (Colomer Expertises, Cushman & Wakefield, Savills
de l'activité foncière, portée par les acquisitions de Matarnia Park et BNP Paribas et JLL France), conformément aux recommandations des
Polygone Riviera en 2023, ainsi que par le développement de l'activité pour textes de référence en matière d’expertises en évaluations immobilières.
compte de tiers grâce à l'acquisition de ROS sur le second semestre 2024.
Au 31 décembre 2024, les instruments financiers détenus représentent
Cette progression est également soutenue par une variation positive de la
une valeur de 7,2 M€ (hors intérêts courus) contre 36,5 M€ au
juste valeur des immeubles de placement (+23,8 M€, contre 14,7 M€ au 31
31 décembre 2023. L’impact de la variation de juste valeur net des soultes
décembre 2023) et par un impact négatif de la juste valeur des
et primes versées a été comptabilisé en résultat à hauteur de -29,8 M€, hors
instruments financiers atténué, par rapport à l'exercice précédent (-29,8
impôt différé.
M€, contre -40,2 M€ au 31 décembre 2023).
Les stocks sur l’activité de promotion sont évalués à leur coût
La variation de juste valeur des Immeubles de placement ressort à 18,3 M€
de construction.
au 31 décembre 2024 (23,8 M€ pour les sociétés intégrées globalement et
- 5,5 M€ pour les sociétés mises en équivalence) contre 14 M€ au L’analyse de l’endettement et des ratios financiers est présentée ci-dessous
31 décembre 2023 (14,6 M€ pour les sociétés intégrées globalement et au paragraphe 1.1.6.1.6 « Situation financière et endettement du Groupe
- 0,6 M€ pour les sociétés mises en équivalence). FREY » du présent document.




DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 - 19
1 RAPPORT DE GESTION
Activité de la Société et du Groupe




1.1.6.1.2. Indicateurs de performance EPRA
Les indicateurs de performance de FREY au 31 décembre 2024, établis conformément aux bonnes pratiques définies par l’EPRA(1) dans ses recommandations,
sont présentés ci-dessous.

ANR NRV, ANR NTA et ANR NDV

Au 31 décembre 2024 (en M€) EPRA NRV EPRA NTA EPRA NDV

CAPITAUX PROPRES CONSOLIDÉS PART DU GROUPE 1 047,8 1 047,8 1 047,8
Incluant/excluant :
i) Instruments hybrides - - -

ANR DILUÉ 1 047,8 1 047,8 1 047,8
Incluant :
i) a) Réévaluation des immeubles de placement (si option pour IAS 40 au coût) - - -
i) b) Réévaluation des immeubles en cours (si option pour IAS 40 au coût) - - -
i) c) Réévaluation des autres investissements non courants - - -
ii) Réévaluation des contrats de location-financement - - -
iii) Réévaluation des propriétés commerciales - - -

ANR DILUÉ À LA JUSTE VALEUR 1 047,8 1 047,8 1 047,8
Excluant :
iv) Impôt différé sur la juste valeur des immeubles de placement 37,3 37,3
v) Juste valeur des instruments financiers - 6,9 - 6,9
vi) Goodwill résultant de l’impôt différé - - -
vi) a) Goodwill selon le bilan IFRS - -* -*
vi) b) Immobilisations incorporelles selon le bilan IFRS - - 1,7 - 1,7
Incluant :
vii) Juste valeur de la dette à taux fixe - - -
viii) Réévaluation des immobilisations incorporelles à la juste valeur - - -
ix) Droits de mutation 83,2 -3,5 -

ANR 1 161,4 1 073,0 1 046,1
Nombre d’actions ordinaires en circulation à la fin de l'exercice 32 250 098 32 250 098 32 250 098
Actions auto-détenues et plan d'attribution gratuite d'actions 361 643 361 643 361 643
Nombre d’actions pris en compte après effet dilutif 31 888 455 31 888 455 31 888 455

ANR PAR ACTIONS (en €) 36,4 33,6 32,8
* Projet de LLEIDA (Espagne) : prise en compte du goodwill (correspondant à un complément de prix) de 5,9 M€, net de la dette affectée de 5,9 M€. En cas de
non-réalisation du projet, ce goodwill et sa dette affectée seront repris sans impact sur les capitaux propres.




(1) European Public Real Estate Association, « Best Practice Recommandations », publiées en octobre 2019, sur le site Internet www.epra.com.



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RAPPORT DE GESTION
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Au 31 décembre 2023 (en M€) EPRA NRV EPRA NTA EPRA NDV

CAPITAUX PROPRES CONSOLIDÉS PART DU GROUPE
Incluant/excluant :
i) Instruments hybrides
1 046,5


-
1 046,5


-
1 046,5


-
1
ANR DILUÉ 1 046,5 1 046,5 1 046,5
Incluant :
i) a) Réévaluation des immeubles de placement (si option pour IAS 40 au coût) - - -
i) b) Réévaluation des immeubles en cours (si option pour IAS 40 au coût) - - -
i) c) Réévaluation des autres investissements non courants - - -
ii) Réévaluation des contrats de location-financement - - -
iii) Réévaluation des propriétés commerciales - - -

ANR DILUÉ À LA JUSTE VALEUR 1 046,5 1 046,5 1 046,5
Excluant :
iv) Impôt différé sur la juste valeur des immeubles de placement 25,2 25,2
v) Juste valeur des instruments financiers - 36,5 - 36,5
vi) Goodwill résultant de l’impôt différé - - -
vi) a) Goodwill selon le bilan IFRS - -* -*
vi) b) Immobilisations incorporelles selon le bilan IFRS - - 0,9 - 0,9
Incluant :
vii) Juste valeur de la dette à taux fixe - - -
viii) Réévaluation des immobilisations incorporelles à la juste valeur - - -
ix) Droits de mutation 85,1 -0,6 -

ANR 1 120,4 1 033,8 1 045,7
Nombre d’actions ordinaires en circulation à la fin de l'exercice 32 250 098 32 250 098 32 250 098
Actions auto-détenues et plan d'attribution gratuite d'actions 586 392 586 392 586 392
Nombre d’actions pris en compte après effet dilutif 31 663 706 31 663 706 31 663 706

ANR PAR ACTIONS (EN €) 35,4 32,6 33,0

Résultat Net EPRA
Le Résultat Net EPRA correspond au résultat provenant des activités opérationnelles.
La définition de l’EPRA présente un calcul qui part du Résultat Net IFRS et remonte en retraitant les éléments non récurrents.
Pour plus de simplicité et de lisibilité, FREY a décidé de présenter son calcul en partant du Résultat Opérationnel Courant IFRS et en redescendant vers le
Résultat Net.


(En M€) 31/12/2024 31/12/2023

RÉSULTAT OPÉRATIONNEL COURANT IFRS 107,9 84,2
-/+ Marge de promotion 0,2 0,1
-/+ Frais financiers récurrents - 32,6 - 23,9
-/+ Impôts récurrents sur activités non SIIC - 5,7 - 1,4
Résultat Net EPRA des sociétés mises en équivalence 0,2 1,0

RÉSULTAT NET EPRA 70,0 60,0

RÉSULTAT NET EPRA PAR ACTION 2,17 € 2,11 €

Le résultat net EPRA par action est déterminé sur la base du nombre moyen pondéré d’actions au 31 décembre de chaque année, non retraité des actions
auto-détenues.




DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 - 21
1 RAPPORT DE GESTION
Activité de la Société et du Groupe




Taux de rendement EPRA
Le taux de rendement initial net défini par l’EPRA correspond au ratio rapportant les loyers contractuels annualisés, net des charges non récupérées, à la valeur
de marché brute des actifs, droits inclus.
Le taux de rendement initial net topped-up défini par l’EPRA correspond au ratio rapportant les loyers contractuels annualisés, hors impact paliers accordés, net
des charges non récupérées, à la valeur de marché brute des actifs, droits inclus.
Pour une meilleure lisibilité de l’évolution de ces ratios, FREY effectue ses calculs sur la base du patrimoine économique(1) stabilisé, c’est-à-dire livré depuis plus
d’un an et qui ne fait pas l’objet d’opérations de restructuration.


(En M€) 31/12/2024 31/12/2023
Valeur du patrimoine économique en exploitation HD 1 964,5 1 999,3
Valeur des actifs non stabilisés ou en cours de restructuration HD -23,4 -75,8
DMTO sur actifs stabilisés 82,5 83,8
VALEUR DE MARCHÉ DES IMMEUBLES DROITS INCLUS (A) 2 023,6 2 007,3
Loyers annualisés du patrimoine économique en exploitation 137,2 133,8
Loyers annualisés du patrimoine non stabilisé ou en cours de restructuration -2,5 -3,4
Charges non récupérables actifs stabilisés -4,5 -4,1
LOYERS NETS ANNUALISÉS TOPPED-UP (B) 130,2 126,3
Paliers accordés des actifs stabilisés -4,2 -4,5
LOYERS NETS ANNUALISÉS (C) 126,0 121,8

TAUX DE RENDEMENT INITIAL NET TOPPED-UP EPRA (B/A) 6,4% 6,3%

TAUX DE RENDEMENT INITIAL NET EPRA (C/A) 6,2% 6,1%



Taux de vacance EPRA
Le taux de vacance défini par l’EPRA correspond au ratio entre le loyer de marché des surfaces vacantes et le loyer de marché de la surface totale (= surfaces
louées + vacantes).
Pour une meilleure lisibilité de l’évolution de ce ratio, FREY effectue son calcul sur la base du patrimoine économique(1) stabilisé, c’est-à-dire livré depuis plus
d’un an et qui ne fait pas l’objet d’opérations de restructuration.


(En M€) 31/12/2024 31/12/2023
Loyers de marché des surfaces vacantes stabilisées 3,0 2,8
Loyers de marché du patrimoine économique stabilisé 119,7 118,6

TAUX DE VACANCE EPRA 2,5 % 2,3 %



Tableau des CAPEX EPRA

31/12/2024 31/12/2023

(En M€) 100 % PDG 100 % PDG
Acquisitions droits inclus 12,9 11,7 383,0 382,9
Travaux sur patrimoine existant hors développement 16,5 16,5 11,5 11,2
Développements 29,9 24,3 34,4 33,4

TOTAL INVESTISSEMENTS 59,3 52,5 428,9 427,5




(1) Le patrimoine économique correspond au patrimoine total de la foncière selon la quote-part de détention de chaque actif.



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1.1.6.1.3. Segments opérationnels


1
La norme IFRS 8 impose la présentation d’informations sur les segments Le Groupe FREY présente son information sectorielle de manière à refléter
opérationnels du Groupe. les outils de pilotage utilisés par le management et à répondre aux critères
de la norme :
Cette norme définit un segment opérationnel de la manière suivante :
« Un segment opérationnel est une composante d’une entité : ● quatre segments opérationnels sont identifiés par le management
du Groupe :
● qui se livre à des activités à partir desquelles elle est susceptible ● activité foncière (loyers et autres revenus perçus sur les actifs
d’acquérir des produits des activités ordinaires et d’encourir des charges ; en patrimoine),
● dont les résultats opérationnels sont régulièrement examinés par le ● activité de promotion immobilière (développement et
principal décideur opérationnel de l’entité en vue de prendre des aménagement de Parcs d’Activités Commerciales),
décisions en matière de ressources à affecter au secteur et d’évaluer sa ● activité de gestion pour compte de tiers (gestion de Parcs
performance ; d'Activités Commerciales pour le compte de tiers),
● pour laquelle des informations financières isolées sont disponibles. » ● autres activités (facturations de prestations et d’activités support),

Nota Bene : Le terme « résultat opérationnel » ne se rapporte pas ici à la
● les loyers et les charges non refacturables font l’objet d’une répartition
entre les actifs stabilisés (livrés ou achetés depuis plus d’un an à la date
définition des normes IFRS mais au résultat des différentes activités/segments
de clôture) et les actifs non stabilisés (livrés ou achetés depuis moins
opérationnels identifiés par le principal décideur opérationnel. Le « résultat
d’un an à la date de clôture,
opérationnel » suivi distinctement par FREY est la marge d’activité.
La norme précise également : « une entité doit fournir des informations qui
● les indicateurs suivis par segment opérationnel sont les suivants :
permettent aux utilisateurs de ses états financiers d’évaluer la nature et les ● le chiffre d’affaires (loyers, ventes, honoraires),
effets financiers des activités auxquelles elle se livre et des environnements ● les charges non refacturables aux locataires,
économiques dans lesquels elle opère. » ● le coût des ventes,
La gestion de la croissance par le Groupe FREY, l’oblige à suivre ses activités ● les autres items, ne pouvant être répartis par des « informations
de manière synthétique tant en termes d’indicateurs que de profitabilité. financières isolées », sont présentés de manière globale.
Le Groupe considère que chaque programme en promotion ou chaque
immeuble de placement est représentatif d’une UGT, chaque UGT pouvant
être affectée à un ou plusieurs segments opérationnels selon sa
destination économique.

Au 31 décembre 2024
Les principaux agrégats du bilan, par segment opérationnel, sont les suivants :

ACTIF

Promotion Gestion pour compte
Total Total activité Total gestion
Au 31 décembre 2024 Activité foncière immobilière de tiers Autres
activité promotion pour compte Total
(en M€) France Etranger foncière France Etranger immobilière France Etranger de tiers France Etranger autres Total
Immeubles de placement 1 191,7 711,5 1 903,2 0 23,4 23,4 0 0 0 0 0 0 1 926,6
Titres mis en équivalence 71,3 0 71,3 1,5 0 1,5 0 0 0 0,2 0 0,2 73,0
Stocks et en-cours 0 0 0 61,9 2,1 64 0 0 0 0 0 0 64,0



PASSIF

Promotion Gestion pour compte
Total Total activité Total gestion
Au 31 décembre 2024 Activité foncière immobilière de tiers Autres
activité promotion pour compte Total
(en M€) France Etranger foncière France Etranger immobilière France Etranger de tiers France Etranger autres Total
Titres mis en équivalence 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0,6 0 0,6 610
Passifs financiers non courants 1 162,5 57,8 1 220,3 0,3 0 0,3 0 0 0 0,2 0 0,2 1 220,8
Passifs financiers courants 18,3 0,4 18,7 0,3 1,5 1,8 0 0 0 0,1 0,1 0,2 20,7




DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 - 23
1 RAPPORT DE GESTION
Activité de la Société et du Groupe




Les principaux agrégats du compte de résultat, par segment opérationnel, sont les suivants :

Promotion Gestion pour Dont Dont
Au 31 décembre 2024 (en M€) Activité foncière immobilière compte de tiers Autres Total France Etranger
Loyers actifs stabilisés 113,7 113,7 66,1 47,6
Charges non récupérables actifs stabilisés -2,3 -2,3 -1,2 -1.1
LOYERS NETS ACTIFS STABILISÉS 111,4 111,4 64 ,9 46 ,5
Loyers actifs non stabilisés 22 22 22
Charges non récupérables actifs non stabilisés -0,7 -0,7 -0,7
LOYERS NETS ACTIFS NON STABILISÉS 21,3 21,3 21,3 -
Chiffre des ventes 6,4 6,4 6,4 -
Coût d’achat des marchandises vendues -6,6 -6,6 -6,6 -
MARGE DE PROMOTION -0,2 -0,2 -0,2 -
CHIFFRE D'AFFAIRES GESTION POUR COMPTE DE TIERS 5,9 5,9 1 4,9
AUTRES CHIFFRES D'AFFAIRES 2,8 2,8 2,8 -
MARGE D’ACTIVITÉ 141,3 89,9 51,4
Services extérieurs -14,4 -9,6 -4,8
Charges de personnel -14,2 -11,7 -2,5
Autres Produits et Charges 1,8 2,4 -0,6
Impôts et taxes -2,5 -1,4 -1,1
Dotations et Reprises sur amortissements et provisions -4,1 -4,0 -0,1
RÉSULTAT OPÉRATIONNEL COURANT 107,9 65,6 42,3
Autres Produits et Charges opérationnels -2,5 -2,5 -
Résultat de cessions d'Immeubles de placement -1,4 -1,4 -
Ajustement des valeurs des immeubles de placement 23,8 7,0 16,8
RÉSULTAT OPÉRATIONNEL 127,8 68,7 59,1
Quote-part de résultat net des sociétés mises en équivalence -4,5 -4,5 -
RÉSULTAT OPÉRATIONNEL APRÈS QUOTE-PART DU RÉSULTAT NET
DES ENTREPRISES MISES EN ÉQUIVALENCE 123,3 64,2 59,1
Coût de l'endettement net -32,6 -12,9 -19,7
Ajustement des valeurs des actifs financiers -29,8 -30,1 0,3
RÉSULTAT AVANT IMPÔTS 60,9 21,2 39,7
Impôts sur les résultats -15,7 -0,6 -15,1

RÉSULTAT NET DES ENTREPRISES CONSOLIDÉES 45,2 20,6 24,6
Intérêts des minoritaires -5,2 -0,9 -4,3

RÉSULTAT NET (PART DU GROUPE) 40,0 19,7 20,3

L’augmentation des revenus locatifs s’explique principalement par l’acquisition des actifs Matarnia Park Handlowy à Gdańsk (Pologne) en juillet 2023 et
Polygone Riviera à Cagnes-sur-Mer (06) en octobre 2023. La marge de promotion concerne les ventes des projets Bessoncourt (90) et Saint-Quentin (02).
La charge d'impôt provient essentiellement des sociétés étrangères n'entrant pas dans le champ du régime fiscal SIIC.




24 - DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 www.frey.fr
RAPPORT DE GESTION
Activité de la Société et du Groupe




Au 31 décembre 2023



1
Les principaux agrégats du bilan, par segment opérationnel, sont les suivants :

ACTIF

Activité foncière Total Promotion immobilière Total Autres
activité Promotion
Au 31 décembre 2023 (en M€) France Etranger foncière France Etranger immobilière France Etranger Total Autres Total
Immeubles de placement 1 390,1 663,9 2 054,0 - - - - - - 2 054,0
Titres mis en équivalence 44,7 - 44,7 0,7 - 0,7 - - - 45,5
Stocks et en-cours - - - 62,7 - 62,7 - - - 62,7


PASSIF

Activité foncière Total Promotion immobilière Total Autres
activité Promotion
Au 31 décembre 2023 (en M€) France Etranger foncière France Etranger immobilière France Etranger Total Autres Total
Titres mis en équivalence - - - - - - - - - -
Passifs financiers non
courants 994,4 9,3 1 003,7 0,4 - 0,4 0,2 45,9 46,1 1 050,2
Passifs financiers courants 24,5 0,5 25,0 0,3 - 0,3 0,1 1,9 2,0 27,4

Les principaux agrégats du compte de résultat, par segment opérationnel, sont les suivants :

Gestion
pour
Activité Promotion compte de Dont
Au 31 décembre 2023 (en M€) foncière immobilière tiers Autres Total Dont France Etranger
Loyers actifs stabilisés 112,1
Charges non récupérables actifs stabilisés - 2,1
LOYERS NETS ACTIFS STABILISÉS 110,1 110,1 70,6 39,5
Loyers actifs non stabilisés 1,3
Charges non récupérables actifs non stabilisés - 0,1
LOYERS NETS ACTIFS NON STABILISÉS 1,2 1,2 1,2 -
Chiffre des ventes 1,5
Coût d’achat des marchandises vendues - 1,5
MARGE DE PROMOTION - 0,1 - 0,1 - 0,1 -
CHIFFRE D'AFFAIRES GESTION POUR COMPTE DE TIERS 0,8 0,8 0,8 -
AUTRES CHIFFRES D’AFFAIRES 1,6 1,6 1,6 -
MARGE D’ACTIVITÉ 113,6 74,1 39,5
Services extérieurs - 11,8 - 9,0 - 2,8
Charges de personnel - 11,7 - 11,5 - 0,2
Autres Produits et Charges 0,8 1,0 - 0,2
Impôts et taxes - 2,5 - 1,2 - 1,3
Dotations et Reprises sur amortissements et provisions - 4,1 - 3,3 - 0,8
RÉSULTAT OPÉRATIONNEL COURANT 84,2 50,1 34,1
Autres Produits et Charges opérationnels - 3,4 - 3,4 -
Résultat de cessions d'Immeubles de placement - 2,1 - 2,1 -
Ajustement des valeurs des immeubles de placement 14,7 8,2 6,4
RÉSULTAT OPÉRATIONNEL 93,4 52,9 40,6
Quote-part de résultat net des sociétés mises en équivalence 1,2 1,2
RÉSULTAT OPÉRATIONNEL APRÈS QUOTE-PART DU RÉSULTAT
NET DES ENTREPRISES MISES EN ÉQUIVALENCE 94,6 54,0 40,6
Coût de l’endettement net - 23,9 - 8,5 - 15,4
Autres produits et charges financiers - 40,2 -40,2
RÉSULTAT AVANT IMPÔTS 30,5 5,3 25,2
Impôts sur les résultats - 5,7 - 0,1 - 5,6

RÉSULTAT NET DES ENTREPRISES CONSOLIDÉES 24,8 5,2 19,6
Intérêts des minoritaires - 5,9 - 1,1 - 4,9
RÉSULTAT NET (PART DU GROUPE) 18,9 4,2 14,7




DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 - 25
1 RAPPORT DE GESTION
Activité de la Société et du Groupe




1.1.6.1.4. Filiales et participations
Le tableau de synthèse des informations concernant l’ensemble des filiales de la Société au 31 décembre 2024 figure en Annexe 3 du présent rapport.
Conformément à l’article L. 233-6 du Code de commerce, nous vous rendons compte des sociétés ayant leur siège sur le territoire de la République Française et
dont la Société a pris au cours de l’exercice 2024, une participation représentant plus du vingtième, du dixième, du cinquième, du tiers ou de la moitié du
capital social de ces sociétés ou s’est assuré le contrôle :

Sociétés % de détention
SAS FRIGGRAYAS 33,3% (Participation directe)



1.1.6.1.5. Activité et résultats des principales filiales opérationnelles au cours de l’exercice écoulé
Entrent dans le périmètre de consolidation de la Société, les sociétés Activité et résultats de FREY AMÉNAGEMENT ET PROMOTION SAS
placées sous son contrôle exclusif ainsi que les sociétés dans lesquelles la FREY AMÉNAGEMENT ET PROMOTION, filiale à 100 % de FREY, assure les
Société exerce un contrôle notable ou détient une influence notable. prestations de développement et de MOD(1) pour l’ensemble des projets
Le tableau de synthèse des informations concernant l’ensemble des filiales développés par le Groupe.
de la Société ainsi que le périmètre retenu pour la consolidation du Groupe Ses propres filiales ont pour activité le portage de la majorité des
au 31 décembre 2024 figurent en Annexe 3 du présent rapport de gestion. programmes immobiliers du Groupe destinés à être vendus, que ces ventes
Les informations délivrées ci-après concernent les principales filiales soient externes ou internes au Groupe.
opérationnelles du Groupe au cours de l’exercice écoulé.
La situation financière de la société FREY AMÉNAGEMENT ET PROMOTION au 31 décembre 2024 est résumée dans les tableaux ci-dessous :


(En M€) 31/12/2024 31/12/2023
Chiffre d’affaires 1,9 1,3
Résultat d’exploitation - 2,6 - 3,7
Résultat financier (y compris QP résultat filiales) - 0,7 - 0,8
Résultat exceptionnel 0,0 0,3
Résultat net - 3,3 - 4,5
Capitaux propres - 10 - 7,0
Endettement auprès des établissements de crédit 0,0 0,0

La société FREY AMÉNAGEMENT ET PROMOTION et ses filiales ● gestion locative ;
comptabilisent leur chiffre d’affaires et leur marge sur les opérations de
VEFA par la méthode à l’achèvement. ● acquisition ;
● asset management ;
Activité et résultats de SNC IF GESTION & TRANSACTIONS
IF GESTION & TRANSACTIONS, filiale à 99 % de FREY et à 1 % de FREY
● gestion administrative, fiscale, comptable et juridique.
AMÉNAGEMENT ET PROMOTION, assure les prestations suivantes pour le Enfin, elle effectue les missions suivantes :
compte des sociétés du Groupe :
● syndic de copropriété pour certains actifs immobiliers gérés par
● commercialisation/recommercialisation ; le Groupe ;
● gestion locative ; ● direction de centre sur les Shopping Promenade®.
● acquisition. Au cours de l’exercice 2024, la société a réalisé un chiffre d’affaires de
9,8 M€, composé exclusivement des honoraires facturés au titre de
Elle assure également les prestations suivantes pour les sociétés du pôle
ces prestations.
FRF et pour FREY RETAIL VILLEBON :
Le résultat net de l’exercice 2024 se traduit par un bénéfice d’un montant
● commercialisation/recommercialisation ; de 1,3 M€.




(1) Maîtrise d'Ouvrage Délégué



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RAPPORT DE GESTION
Activité de la Société et du Groupe




Activité et résultats de FREY MURS 02 La société a opté pour le régime SIIC qui a pris effet au premier jour de
l'exercice au titre duquel elle a été exercée à savoir le 11 septembre 2023.


1
La SASU FREY MURS 02 est une filiale à 100 % de FREY.
Le patrimoine de la SASU FREY MURS 02 est constitué du Greencenter ® La société clôture son premier exercice de 16 mois au 31 décembre 2024.
GREEN 7 situé à Salaise sur Sanne (38) d'une superficie de 25 400 m². Le chiffre d'affaires de la période s'élève à 23,5 M€, composé
Le 30 décembre 2024, la société a cédé le site de Terville situé à Thionville majoritairement de loyers.
(57), son patrimoine (actif SuperGreen) comprend une superficie de L'exercice enregistre un déficit de 9,1 M€ (dont 0,7 M€ de perte exceptionnelle).
23 300 m².
Suite à la fusion-absorption de PAI 02 en 2023, FREY MURS 02 détient Activité et résultats de PARC VALLÈS INVERSIONES
Be Green, un Greencenter® de 20 750 m2 GLA, situé à Troyes – Saint-Parres- INMOBILIARIAS SLU (Espagne)
aux-Tertres (10). PARC VALLÈS INVERSIONES INMOBILIARIAS SLU est une filiale à 100 % de
Le chiffre d'affaires de la période s'élève à 8,83 M€, et se compose FREY INVEST SL, elle-même filiale à 100 % de FREY.
principalement de loyers. PARC VALLÈS INVERSIONES INMOBILIARIAS SLU détient un actif de
L'exercice 2024 enregistre un bénéfice de 19,8 M€ (dont 18,1 M€ de plus- 47 700 m², situé à Terrassa en Espagne (près de Barcelone).
value sur cession liée à la cession du site Terville). En 2024, le chiffre d’affaires de PARC VALLÈS INVERSIONES INMOBILIARIAS
SLU s’élève à 7 M€ et se compose à 100 % de revenus locatifs.
Activité et résultats de SNC IF CHÊNE VERT
L’exercice 2024 enregistre un déficit de 0,4 M€.
La SNC IF CHÊNE VERT est une filiale à 99 % d’IF CLOS DU CHÊNE et 1 % de
FREY AMÉNAGEMENT ET PROMOTION. Activité et résultats de FINESTRELLES SHOPPING CENTRE SLU
Le patrimoine de la SNC IF CHÊNE VERT est constitué du Greencenter® Clos (Espagne)
du Chêne 2 situé à Marne-la-Vallée-Montévrain (77). FINESTRELLES SHOPPING CENTRE SLU est une filiale à 100 % de FREY
Au 31 décembre 2024, elle détient un patrimoine de 26 800 m² GLA, INVEST SL, elle-même filiale à 100 % de FREY.
intégralement situé à Marne-la-Vallée- Montévrain (77). FINESTRELLES SHOPPING CENTRE SLU détient un actif de 41 100 m², situé à
Le chiffre d'affaires de la période s'élève à 4,1 M€, composé Barcelone en Espagne.
majoritairement de loyers. En 2024, le chiffre d’affaires de la société s’élève à 8,6 M€ et se compose à
L'exercice 2024 affiche un bénéfice de 2,5 M€. 100 % de revenus locatifs.
L’exercice 2024 enregistre un déficit de 3,2 M€.
Activité et résultats de SAS IF CLOS DU CHÊNE
Au 31 décembre 2024, la société détient un patrimoine de 28 300 m² GLA, Activité et résultats de FREY MEDITERRÁNEO (Espagne)
intégralement situé à Marne-la-Vallée-Montévrain (7). FREY MEDITERRÁNEO est une filiale à 100 % de FREY INVEST SL, elle-même
La SAS IF CLOS DU CHÊNE est une filiale à 100 % de FREY. filiale à 100 % de FREY.

Le chiffre d'affaires de la période s'élève à 4,1 M€, composé exclusivement FREY MEDITERRÁNEO a acquis en juillet 2023 l'actif de Parque
de loyers. Mediterráneo, un retail park de 66 000 m², situé Carthagène en Espagne.

L'exercice 2024 enregistre un bénéfice de 3,3 M€. En 2024, le chiffre d’affaires de FREY MEDITERRÁNEO s’élève à 7,2 M€ et se
compose à 100 % de revenus locatifs.
Activité et résultats de BBC PROMOTION L’exercice 2024 enregistre un déficit de 1,4 M€.
Au 31 décembre 2024, la société détient un patrimoine de 34 500 m² GLA,
intégralement situé à Nîmes (30). Activité et résultats de ALBUFEIRA RETAIL PARK LDA (Portugal)
La SAS BBC PROMOTION est une filiale à 100 % de FREY. ALBUFEIRA RETAIL PARK LDA est une filiale à 100 % de FREYPROP SA, elle-
même filiale à 100 % de FREY.
Le chiffre d'affaires de la période s'élève à 5,4 M€, composé
majoritairement de loyers. ALBUFEIRA RETAIL PARK LDA détient un actif de 11 300 m², situé à
Albufeira au Portugal.
L'exercice 2024 enregistre un bénéfice de 3,9 M€.
En 2024, le chiffre d’affaires de la société s’élève à 1,9 M€ et se compose à
Activité et résultats de SCI IF ZCN INVESTISSEMENT 100 % de revenus locatifs.

Au 31 décembre 2024, la société détient un patrimoine de 51 000 m² L’exercice 2024 enregistre un bénéfice de 1,2 M€.
intégralement situé à Strasbourg - Vendenheim (67).
Activité et résultats de ALGARVE SHOPPING CENTRO
La société SCI IF ZNC INVESTISSEMENT est une filiale à 99 % de FREY et 1 % COMMERCIAL SA (Portugal)
de FREY AMENAGEMENT ET PROMOTION.
ALGARVE SHOPPING CENTRE COMMERCIAL SA est une filiale à 100 % de
Le chiffre d'affaires de la période s'élève à 10,6 M€, composé exclusivement Freyprop, elle-même filiale à 100 % de FREY.
de loyers.
La société détient un actif de 47 200 m², situé à Albufeira au Portugal.
L’exercice 2024 enregistre un bénéfice de 6,7 M€.
En 2024, le chiffre d’affaires de la société s’élève à 12,8 M€ et se compose à
Activité et résultats de FREY RIVIERA 100 % de revenus locatifs.
La SASU FREY RIVIERA a été créée le 11 septembre 2023, c’est une filiale à L’exercice 2024 enregistre un bénéfice de 8,2 M€.
100 % de FREY. Activité et résultats GIAROLE (Pologne)
Les 17 & 18 octobre 2023 la société a acquis en share deal les cinq sociétés GIAROLE, Sp. zoo est une filiale à 100 % de FREY.
détenant le centre commercial Polygone Riviera de 71 000 m2, situé à
Cagnes sur Mer (06). Le 14 décembre 2023, ces cinqs sociétés à savoir : LES La société a acquis en août 2023 l'actif de 52 300 m², situé à Gdańsk en Pologne.
TERRASSES SAINT JEAN, SAINT JEAN, SAINT JEAN II, JUIN SAINT HUBERT et En 2024, le chiffre d’affaires de la société s’élève à 35,3 MZŁ et se compose
JUIN SAINT HUBERT II, ont été absorbées par transmission universelle de à 100 % de revenus locatifs.
patrimoine au profit de la SASU FREY RIVERA.
L’exercice 2024 enregistre un déficit de 1,2 MZŁ .




DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 - 27
1 RAPPORT DE GESTION
Activité de la Société et du Groupe




1.1.6.1.6. Situation financière et endettement du Groupe FREY
Informations sur les financements du Groupe FREY
Dette bancaire
Le 24 mai 2024, Frey a obtenu l’accord d’extension d’un an de la date Le 22 novembre 2024, Frey a signé un financement corporate de 100 M€, à
d’échéance de la ligne corporate de 110 M€ au 27 juillet 2029. taux fixe, d'une maturité de 10 ans et assorti de critères de performance
ESG (environnementaux, sociaux et de gouvernance).
Le 10 juin 2024, Frey a obtenu l’accord d’extension d’un an de la date
d’échéance de la ligne corporate de 80 M€ au 30 juin 2029. À la suite de ces opérations, l’encours des dettes bancaires tirées par les
sociétés du Groupe (hors sociétés mises en équivalence) au 31 décembre
Le 30 juin 2024, Frey a obtenu l’accord d’extension d’un an de la date
2024 est de 1 205,8 M€, dont 1 040,0 M€ au titre des lignes corporate.
d’échéance de la ligne corporate de 130 M€ au 24 juillet 2029.
Le 25 juin 2024, Frey a signé trois lignes de financement moyen terme Couvertures
assorties de critères de performance ESG (environnementaux, sociaux et de
gouvernance) d’un montant total de 400 M€ à 5 ans avec deux Le Groupe a renforcé ses positions de couvertures de taux en signant
possibilitées d’extension d'un an. Ce refinancement a permis d'allonger la plusieurs instruments pour un nominal total de 1 403,6 M€ dont 1 208,6 M€
maturité de la dette et de ne plus avoir d'échéances de dettes significatives à démarrage différé pour des durées de 1 à 2 ans.
avant 2027.
Le 18 novembre 2024, Giariole, filiale polonaise détenant le centre
commercial de plein air Matarnia Park Handlowy situé à Gdańsk, a souscrit
une nouvelle dette hypothécaire de 50 M€ à 7 ans basée sur l'Euribor
3 mois.


(En M€) 31/12/2024 31/12/2023
Emprunts bancaires non courants IFRS (yc lignes corporate) 1 210 984,4
Dettes de locations financement non courants IFRS (CBI) - 5,6
Emprunts bancaires courants IFRS (yc lignes corporate) - 5,3
Dettes de locations financement courants IFRS (CBI) 5,5 2,0
Déduction intérêts courus - -
Retraitement IFRS des frais d’émission emprunts - 9,7 - 7,7

TOTAL DETTE BANCAIRE 1 205,8 989,6

La maturité de la dette bancaire du Groupe ressort à 4,7 ans, contre 4,0 ans Le taux de marge moyen constaté au 31 décembre 2024 pour la dette
fin 2023. bancaire du Groupe est de 1,84 % contre 1,60 % au 31 décembre 2023.
Au 31 décembre 2024, 91,7 % de l’endettement du Groupe est indexé à un Au 31 décembre 2024, le taux d’intérêt moyen de la dette bancaire du
taux variable (Euribor 3 mois). Cependant, grâce à la souscription Groupe, marge incluse et après prise en compte des couvertures de taux et
d’instruments de couvertures de taux (swap, cap et collar), 95,1 % de avec un Euribor 3 mois au 31 décembre 2024 à 2,714 %, ressort à 2,66 %, se
l’endettement du Groupe n’est pas exposé aux variations de taux. décomposant en un taux moyen de 4,35 % sur les crédits hypothécaires et
2,43 % sur les financements corporate.
Le tableau suivant présente les impacts sur le résultat financier du Groupe d’éventuelles variations de l’Euribor 3 mois de 100 points et de 50 points de base (en
plus et en moins) :


(En M€) - 100 pts - 50 pts E3M + 50 pts + 100 pts
Impacts 1,8 1,0 - -0,4 -0,7

L'évolution de la dette non soumise à variation de taux est présentée dans le graphique ci-dessous :

en millions d'euros
1300
1250
1200
1150
1100
1050
1000
950
900
850
800
750
700
650
600
550
500
450
400
350
300
250
200
150
100
50
0
déc.-24 déc.-25 déc.-26 déc.-27 déc.-28 déc.-29 déc.-30 déc.-31 déc.-32 déc.-33 déc.-34

Dette bancaire Dette non soumise à variation de taux




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RAPPORT DE GESTION
Activité de la Société et du Groupe




Échéancier de la dette


1
Le graphique ci-dessous représente l’échéancier global de remboursement de la dette du Groupe, y compris lignes corporate tirées.

590




200,0
150,0 120,0
0,0 100,0
5,6 50,0
0,0
2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034

Emprunts Crédits-bails immobiliers Lignes corporates



Instruments financiers Covenants bancaires
En application des normes IFRS, le Groupe comptabilise dans son bilan Le Groupe est soumis à des covenants, usuels dans le cadre des types de
consolidé les variations de juste valeur sur ses opérations de couverture. financements souscrits (LTV, ICR, dette sécurisée, patrimoine libre).
Ces variations de juste valeur, calculées sur la différence entre l’opération
Au 31 décembre 2024, tous les engagements et covenants de FREY et du
de couverture mise en place et les anticipations de taux actualisées à la
Groupe pris vis-à-vis des partenaires financiers sont respectés.
date de clôture, peuvent avoir un impact positif ou négatif sur les capitaux
propres consolidés. D’une manière générale, pour les financements dédiés au développement
d’un actif, aucun covenant n’a vocation à s’appliquer pendant la phase de
Au 31 décembre 2024, les instruments financiers détenus représentent une
tirage qui correspond à la période des travaux. Le Groupe dispose d’une
valeur de 7,2 M€ (hors intérêts courus) contre 36,5 M€ au
marge de manœuvre confortable entre les résultats obtenus et les
31 décembre 2023.
pourcentages prévus aux covenants des différents financements. Le niveau
L’impact de la variation de juste valeur des instruments financiers a été des principaux ratios sur la base desquels sont établis les principaux
comptabilisé en résultat à hauteur de -29,3 M€, hors impôt différé. Cette covenants, est exposé dans les tableaux suivants :
variation est composée de la variation de valeur des couvertures de taux
net des soultes et primes versées.

RATIOS PORTANT SUR LES COMPTES CONSOLIDÉS

Ratios consolidés LTV droits inclus ICR Dette sécurisée
Dette concernée 1 240,0 M€ 1 240,0 M€ 1 240,0 M€
Ratios demandés <= 60,0 % >= 2 < 20,0 %
Ratios 31.12.2024 41,1 % 3,8 8,2 %



Ratios individuels LTV hors droits ICR
Dette concernée 120,0 M€ 120,0 M€
Ratios demandés <= 55,0 % >= 250 %
Ratios 31.12.2024 39,0 % 276 %


Flux de trésorerie

Données consolidées (en M€) 31/12/2024 31/12/2023
Flux de trésorerie liés aux activités opérationnelles 110,7 61,0
Flux de trésorerie liés aux activités d’investissement 66,1 - 267,1
Flux de trésorerie liés aux activités de financement 71,5 206,9
Incidence de la variation des taux de change sur la trésorerie - - 0,1
Variation de la trésorerie nette 248,3 0,9
Trésorerie et équivalents de trésorerie à l’ouverture de l’exercice 73,0 72,0
Trésorerie et équivalents de trésorerie à la clôture de l’exercice 321,3 73,0

Au 31 décembre 2024, la trésorerie consolidée du Groupe affiche un encours de placements et disponibilités de 321,3 M€, contre 73,0 M€, au 31 décembre 2023.
Les flux de trésorerie 2024 des activités opérationnelles se composent Restriction à l’utilisation des capitaux ayant influé sensiblement
d’une marge brute d’autofinancement de 108,4 M€ et d’une augmentation ou pouvant influer sensiblement, de manière directe ou indirecte,
du besoin en fonds de roulement de 7,5 M€. Il en résulte un flux de sur les opérations de l’émetteur
trésorerie généré par l’activité de 110,7 M€.
À la connaissance de la Société, il n’existe aucune restriction à l’utilisation
Les flux de trésorerie liés aux opérations d’investissement en 2024 présentent des capitaux ayant influé sensiblement ou pouvant influer sensiblement,
un flux net positif de 66,1 M€ lié aux cessions réalisées sur la période. de manière directe ou indirecte, sur ses opérations.
Les flux de trésorerie liés aux opérations de financement sont positifs de 71,5 M€.




DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 - 29
1 RAPPORT DE GESTION
Activité de la Société et du Groupe




Sources de financement attendues Le Groupe dispose également de lignes corporate disponibles pour un
Afin de pouvoir réaliser la totalité de ses investissements futurs, la Société montant de 200 M€ ainsi qu’une trésorerie disponible de 321,3 M€.
aura recours à divers modes de financement, tels que l’appel au marché
financier et le recours à de la dette bancaire. Plan de financement du Groupe
Les projets en cours de construction au 31 décembre 2024 sont d’ores et
déjà financés via les lignes corporate.

1.1.6.2. Comptes Sociaux – SA FREY
L’exercice écoulé, d’une durée de 12 mois, couvre la période allant du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024.

1.1.6.2.1. Chiffre d’Affaires
Le chiffre d’affaires de l’exercice clos le 31 décembre 2024 ressort à 29,9 M€ et se décompose comme suit :


Chiffre d’affaires (en M€) 31/12/2024 31/12/2023
Loyers 23 21,9
Prestations de service intra-groupe 4,9 4,4
VEFA – Construction 1,3 0,3
Droits d’entrée 0,0 0,0
Honoraires de gestion locative 0,4 0,4
Honoraires de syndic marketing 0,1 0,1
Refacturation travaux 0,1 0,2
Redevance - Mise à disposition 0,1 -

TOTAL 29,9 27,5

Les prestations de service intra-groupe correspondent à l’ensemble des prestations stratégiques, administratives, comptables et juridiques rendues par SA
FREY à ses filiales.

1.1.6.2.2. Résultats de l’exercice social
Les montants des postes les plus significatifs des comptes sociaux de l’exercice clos le 31 décembre 2024 sont présentés dans le tableau suivant :


Compte de résultat (en M€) 31/12/2024 31/12/2023
Chiffre d’affaires 29,9 27,5
Résultat d’exploitation - 1,2 - 4,8
Résultat financier 12,6 7,3
Résultat courant avant impôts 11,4 2,5
y compris QP résultat filiales et dividendes 10,9 9,0
Résultat Exceptionnel 20,9 14,3
Résultat Net 32,3 16,8



Bilan (en M€) 31/12/2024 31/12/2023
Capitaux propres 527,4 551,5
Dettes bancaires 1 048,0 861,8
Comptes courants (créance nette) 703,4 653,3
Immobilisations financières (nettes) 591,4 577,1
Terrains + constructions brutes 224,3 273,6
Disponibilités + VMP 287,7 34,0

Le patrimoine de la société FREY s’élève à 147 474 m² dont 132 474 m² de GLA au 31 décembre 2024 pour des loyers annualisés de 20,8 M€.




30 - DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 www.frey.fr
RAPPORT DE GESTION
Activité de la Société et du Groupe




Le résultat d’exploitation négatif de 2024 se justifie notamment par : 1.1.6.2.3. Résultat social de l’exercice – proposition
● d’affectation – distribution de dividendes

1
Les charges, impôts et dotations aux amortissements liés à
l’exploitation des différents sites ; Le résultat social de l’exercice est un bénéfice de 32,3 M€.
● Les frais afférents au financement du Groupe, dont la signature de Il sera proposé à l’Assemblée générale de procéder à la distribution d’un
nouveaux emprunts ; dividende de 1,90 € par action, soit un montant total maximum de 61 275
186,20 €, payable en numéraire, étant rappelé que les actions auto-
● Les dépréciations, créances irrécouvrables et indemnités locataires ; détenues à la date de la distribution n’auront pas droit à ce dividende.
La variation du résultat financier entre 2024 et 2023 s'explique
principalement par la perte moins conséquente des filiales FREY, des
revenus supplémentaires au titre de l’année 2024, et par l'augmentation
des taux d'intérêts.
Le résultat exceptionnel est positif et se compose essentiellement des
cessions d’actifs Arles, Times Square, Saint Quentin, Claye et Soissons, mais
également de la vente des titres FREY SA et de la liquidation du Social Market.


Affectation du résultat (en €) 31/12/2024
Résultat de l’exercice 2024 32 321 428,49
Report à nouveau des exercices précédents -
Réserve légale -1 616 071,42

SOLDE DU COMPTE REPORT À NOUVEAU APRÈS AFFECTATION DU RÉSULTAT 2024 -



Réserves distribuables (en €) 31/12/2024
Résultat de l’exercice 2024 32 321 428,49
Report à nouveau des exercices précédents -
Affectation aux réserves légales -1 616 071,42
Primes d’émission 408 087 457,63

RÉSERVÉS DISTRIBUABLES 438 792 814,70



Distribution de dividendes (en €) 31/12/2024
Déduction à porter au compte Résultat de l’exercice 30 705 357,07
Déduction à porter au compte Primes d’émission 30 569 829,13

DIVIDENDES 61 275 186,20

Conformément aux dispositions de l’article L. 225-210 du Code de ● 70 % au moins des plus-values résultant de la cession d’actifs doivent être
commerce, le montant correspondant aux actions auto-détenues par la distribuées avant la fin du deuxième exercice suivant leur réalisation ;
Société, notamment dans le cadre du contrat de liquidité à la date de mise
en paiement du dividende, ainsi que le montant auquel des actionnaires ● 100 % des dividendes perçus d’une filiale ayant opté.
auraient éventuellement renoncé, seront affectés au compte « Report Le montant total de ces trois obligations est positif pour l’exercice 2024, les
à nouveau ». obligations sont limitées au résultat fiscal SIIC de l’exercice après
Compte tenu de son option pour le régime SIIC, FREY a les obligations de imputation des déficits reportables de l’exercice précédent.
distributions suivantes : Le résultat comptable 2024, diminué du report à nouveau et des réserves
● 95 % au moins des bénéfices retirés de son activité foncière doivent légales étant positif, FREY a une obligation de distribution d’un montant de
30 705 357,07 € au titre de l’année 2024.
être distribués avant la fin de l’exercice suivant leur réalisation ;
Le versement du dividende sera donc imputé partiellement sur le résultat
comptable et sur la prime d’émission.




DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 - 31
1 RAPPORT DE GESTION
Activité de la Société et du Groupe




À cet égard, un suivi de l’imputation fiscale des dividendes distribués est fourni à toutes fins utiles :

Solde disponible après Imputation fiscale des Solde disponible après
(En €) distribution 2023 Résultat fiscal 2024 dividendes distribution 2024
Résultat SIIC 76 303 270 50 145 061 -2 158 961 124 289 369
Autres résultats et réserves distribuables -2 900 022 -2 975 569 - - 5 875 591

TOTAUX 73 403 247 47 169 493 -2 158 961 118 413 778

Pour les actionnaires personnes physiques, il est rappelé que sont exclus du Les dividendes prélevés sur la prime d’émission correspondent sur le plan
bénéfice de l’abattement de dendes versés par les SIIC et prélevés sur les fiscal à des remboursements d’apport, dans la mesure où tous les bénéfices
revenus exonérés. et autres réserves (sauf la réserve légale) ont été préalablement distribués.
Ces sommes ne sont donc pas imposables pour les actionnaires, personnes
Enfin, il est rappelé que les actions des SIIC ne peuvent plus être inscrites
morales ou personnes physiques.
sur un Plan d’Épargne en Actions depuis le 21 octobre 2011. Toutefois, les
actions inscrites sur un PEA à la date du 21 octobre 2011 peuvent y
demeurer après cette date : les produits et plus-values procurés par ces
actions continuent ainsi à bénéficier du régime d’exonération de l’impôt
sur le revenu.

1.1.6.2.4. Montant des dividendes distribués au cours des trois derniers exercices
Conformément à la loi, nous vous indiquons le montant des dividendes distribués au titre des trois derniers exercices :

(En €) Dividendes par action Montant du dividende distribué
Exercice clos le 31/12/2021 1,60 45 262 659
Exercice clos le 31/12/2022 1,70 47 683 252
Exercice clos le 31/12/2023 1,80 57 141 535



1.1.6.2.5. Situation financière et endettement de SA FREY La rentabilité locative des actifs détenus par la Société permet à celle-ci
d’assurer le service de la dette qu’elle a levée.
Au 31 décembre 2024, l’endettement de la Société s’élève à 1 040 M€ et est
majoritairement composé de lignes corporate. Au 31 décembre 2024, l’ensemble des covenants figurant dans les actes de
prêts conclus par SA FREY est respecté.
Le graphique ci-dessous présente l’échéancier de remboursement de la
dette bancaire.
LTV droits
Ratios consolidés inclus ICR Dette sécurisée
590,0 Dette concernée 1 240,0 M€ 1 240,0 M€ 1 240,0 M€
Ratios demandés <= 60,0 % >= 2 < 20,0 %
Ratios 31.12.2024 41,1 % 3,8 8,2 %



1.1.6.2.6. Tableau des résultats des cinq
derniers exercices
200,0
Conformément aux dispositions de l’article R. 225-102 du Code de
150,0 commerce, le tableau faisant apparaître les résultats de la Société au cours
100,0
des cinq derniers exercices est annexé au présent rapport de gestion
(Annexe n° 1).

2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036




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RAPPORT DE GESTION
Patrimoine au 31 décembre 2024




1.2. PATRIMOINE AU 31 DÉCEMBRE 2024
1.2.1. IMMEUBLES DE PLACEMENT
1
Au 31 décembre 2024, la valeur hors droits des immeubles de placement économique du Groupe, déterminée en appliquant le pourcentage de détention de
chaque actif, s'élève à 2 052,7 M€ dont 1 940,9 M€ en exploitation.


Immeubles de placements hors droits (en M€) 31/12/2024 31/12/2023
Actifs détenus à 100 %
Actifs en exploitation 1 797,7 1 680,5
Actifs destinés à être cédés 3,1 0,5
Projets en développement valorisés à la JV 12,4 0,0
Terrains valorisés à la JV 0,1 0,1
Projets en-cours valorisés au coût 61,9 37,7
IMMEUBLES DE PLACEMENT – DÉTENTION 100 % 1 875,2 1 718,7
Sociétés en partenariat – En quote-part de détention
Actifs en exploitation 4,9 215,1
Actifs destinés à être cédés 0,0 0,3
Projets en développement valorisés à la JV 37,3 0,0
Projets en-cours valorisés au coût 0,0 11,0
IMMEUBLES DE PLACEMENT – DÉTENTION INFÉRIEURE A 100 % 42,2 226,5
Sociétés mises en équivalence – En quote-part de détention
Actifs en exploitation Autres MEE 135,3 81,2
Projets en cours à la JV Autres MEE - -
Projets en cours au coût Autres MEE 0,0 0,2
IMMEUBLES DE PLACEMENT DES SOCIÉTÉS MISES EN ÉQUIVALENCE 135,3 81,2

TOTAL IMMEUBLES DE PLACEMENT ÉCONOMIQUES(*) 2 052,7 2 026,4
DONT IMMEUBLES DE PLACEMENT ÉCONOMIQUES EN EXPLOITATION (**) 1 940,9 1 977,6

* Les Immeubles de placement économiques sont composés de la quote-part de détention, des immeubles de placements IFRS IG et MEE et des immeubles
de placements reclassés en Actifs destinés à être cédés.
** Dont 63,5 M€ détenus via des contrats de location financement.




DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 - 33
1 RAPPORT DE GESTION
Patrimoine au 31 décembre 2024




Vous trouverez ci-dessous un tableau synthétique du patrimoine économique(1) en exploitation du Groupe au 31 décembre 2024 avec les certifications
délivrées pour chaque actif (les différentes certifications sont présentées au paragraphe 1.3.3.5 du présent rapport de gestion).

Certifications
Conception/ Certifications Date ouvertureet/ou
Nom de l’actif Réalisation Exploitation Localisation acquisition % de détention Surface en PdG
Polygone Riviera Cagnes-Sur-Mer (06) 2023 100% 71 000 m²
ALGARVE SHOPPING Albufeira - Portugal 2019 100% 58 500 m²
PARQUE Carthagène
MEDITERRANEO (Espagne) 2022 100% 68 200 m²


CLOS DU CHÊNE(2)
Chanteloup-En-Brie/
Montévrain (77) 2007 100% 55 100 m²
MATARNIA Gdańsk (Pologne) 2023 100% 52 300 m²
SHOPPING
PROMENADE Cœur Strasbourg -
Alsace Vendenheim (67) 2021 100% 51 000 m²
PARC VALLES Terrassa - Espagne 2018 100% 47 700 m²
SHOPPING
PROMENADE Claye-
Souilly Claye Souilly (77) 2021 100% 46 500 m²
FINESTRELLES(3) Barcelone - Espagne 2022 100% 41 100 m²

SHOPPING
PROMENADE Cœur
Picardie
Amiens (80) 2017 100% 37 400 m²
CARRE SUD Nîmes (30) 2021 100% 34 500 m²
WOODSHOP Melun - Senart (77) 2016 100% 33 800 m²


GREEN7
Salaise-sur-Sanne
(38) 2012 100% 25 400 m²


BE GREEN
Saint-Parres-aux-
Tertres (10) 2013 100% 28 650 m²
CLAYE FRP III Claye Souilly (77) 2016 100% 5 300 m²
STRASBOURG LOT Strasbourg -
CENTRE Vendenheim (67) 2023 100% 11 840 m²
Strasbourg -
VENDENHEIM
Vendenheim (67) 2017 100% 2 000 m²
Total patrimoine
detenu à 100 % 670 290 m²
SAINT-OUEN -
COMMUNALE(4) Saint-Ouen (93) 2023 55% 13 750 m²


O’GREEN

Agen - Boé (47) 2013 50% 10 450 m²
PARC DU LUC Douai - Dechy (59) 2016 33,33% 9 866 m²


SUPERGREEN
Terville - Thionville
(57) 2015 33,33% 7 766 m²
SHOPPING
PROMENADE Arles(2) Arles (18) 2019 33,33% 6 299 m²
Reims - Cormontreuil
TIMES SQUARE
(51) 2016 33,33% 2 733 m²

(1) Le patrimoine économique correspond au patrimoine total de la foncière selon la quote-part de détention de chaque actif.(2)
(2) Certification BREEAM® Exploitation obtenue après le 31/12/2024.
(3) Recertification BREEAM® Exploitation en cours sur 2025.
(4) Certification BREEAM® Conception/Réalisation obtenue après le 31/12/2024 uniquement sur la partie bureaux.



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RAPPORT DE GESTION
Patrimoine au 31 décembre 2024




1
Certifications
Conception/ Certifications Date ouvertureet/ou
Nom de l’actif Réalisation Exploitation Localisation acquisition % de détention Surface en PdG
APOLLO TOULON
GRAND VAR Toulon (83) 2016 62,08% 2 359 m²
Villebon-sur-Yvette
VILLEBON
(91) 2016 5% 2 330 m²
Bar-sur-Aube (10),
2 ACTIFS DIFFUS
Clermont (63) - 62,08 % à 66,66 % 2 069 m²
Total patrimoine co-
detenu 57 622 m²
Total général 727 912 m²




1.2.2. IMMOBILISATIONS CORPORELLES
Au 31 décembre 2024, les immobilisations corporelles s’élèvent à 29,4 M€ et sont constituées principalement du siège social de la Société, des bureaux
parisiens acquis au travers d’un contrat de location simple selon la norme IFRS 16 ainsi que des forêts acquises par le Groupement Forestier FOREY.



1.2.3. GARANTIES SUR LES IMMEUBLES
Au 31 décembre 2024, le Groupe a octroyé 226,2 M€ d’hypothèques et nantissements sur des actifs dont la valorisation hors droits ressort à 478,2 M€ dans le
cadre de financements consentis à FREY ou ses filiales par des établissements de crédit.
Le graphique ci-après présente les hypothèques et nantissements grevant les actifs de la Société et du Groupe au 31 décembre 2024 par date d’échéance, ainsi
que la valorisation au 31 décembre 2024 des immeubles correspondants.




359,6




111,4
7,2
146,5 75,0
4,7
2026 2030 2031

Montant hypothèque en M€ Valo IDP concernés au 31/12/2024 en M€




DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 - 35
1 RAPPORT DE GESTION
Environnement et activités




1.3. ENVIRONNEMENT ET ACTIVITÉS
1.3.1. RAPPEL HISTORIQUE
A sa création, FREY se lance dans les activités de promotion immobilière de En effet, les locataires commerciaux sont particulièrement fidélisés car les
Parcs d’Activité Commerciale et devient ainsi l’un des premiers acteurs licences commerciales autorisant leurs exploitations appartiennent aux
français de ce secteur. murs de commerce (donc au bailleur) et non à l’exploitant ; ce dernier doit
par conséquent, s’il souhaite déménager son commerce, repasser par la
De tels équipements commerciaux destinés à accueillir des moyennes et
procédure particulièrement lourde et complexe d’une nouvelle
grandes surfaces sont usuellement qualifiés de Parc d’Activité Commerciale
autorisation préalable « CDAC » (cf. paragraphe 1.3.3.1 « Droits de
(PAC), de commerce de plein air ou de Retail Park.
l’urbanisme commercial et de la construction »).
FREY fut ainsi une des sociétés pionnières en matière de parcs d’activité
Le rôle de régulateur de la Commission Départementale d’Aménagement
commerciale périurbains, développant avec un noyau d’enseignes les
Commercial (CDAC), empêche ainsi toute promotion sauvage qui viendrait
premières zones commerciales d’entrées de ville.
perturber les équilibres commerciaux sur le secteur.
Le succès économique croissant de ces types d’équipements commerciaux,
En conséquence les investissements en murs commerciaux ne subissent
offrant à une clientèle populaire de vastes surfaces de vente et des
que d’une manière très marginale les effets de vacance que peuvent
parkings gratuits, a poussé un nombre toujours plus important d’enseignes
connaître les autres secteurs immobiliers (bureau, logistique…).
à rejoindre ces parcs.
En outre il est important de noter que FREY ne réalise aucun programme
Ces enseignes nationales et internationales, que FREY a accompagnées
sans un minimum de commercialisation préalable.
dans leur développement, sont aujourd’hui implantées dans la majorité
des grandes villes de l’hexagone et commencent maintenant un maillage Forte de son expérience, FREY a pu développer son savoir-faire en France
plus fin du territoire en ouvrant des points de vente sur des zones de et à l’étranger avec des filiales en Espagne, au Portugal et en Pologne.
chalandises inférieures à 150 000 personnes.
La stratégie de la Société consiste à conserver les actifs qu’elle développe.
Consciente du potentiel que représentent ces ouvertures, FREY Une activité secondaire de VEFA est cependant exercée, notamment par la
accompagne aujourd’hui ses clients historiques dans cette voie. vente de certaines cellules d’un programme au profit d’enseignes jugées
attractives afin de sécuriser et pérenniser le succès d’un nouveau programme.
C’est la qualité particulièrement pérenne des investissements qui a poussé
FREY à se spécialiser dans l’immobilier commercial. En juillet 2024, l’acquisition de la société ROS, 4ᵉ gestionnaire d’outlets en
Europe, diversifie la stratégie de FREY sur le marché de l’outlet.



1.3.2. ENVIRONNEMENT DU GROUPE

1.3.2.1. Le marché de l’immobilier commercial 1.3.2.2. Environnement concurrentiel
JLL – Panorama du marché de l’investissement En France et dans son secteur de l’immobilier commercial, FREY est
en commerces en France en 2024 confrontée en tant que « développeur – promoteur » ou en tant que
« développeur – investisseur » à la concurrence de nombreux acteurs
● Les investissements en 2024 représentent le plus faible volume depuis internationaux et nationaux dont la typologie peut être résumée
10 ans avec 2,5 milliards d'euros investis (moyenne anuelle de 5 comme suit :
milliards sur 10 ans).
● Aucune transaction de plus de 300 M€ n'est intervenue cette année
● les développeurs promoteurs qui conçoivent, produisent et cèdent
leurs opérations à des investisseurs indépendants ou adossés à des
alors que ce segment de marché accueille en moyenne 1,4 milliards grands Groupes de BTP. Ces acteurs opèrent généralement au niveau
d'euros par an. C'est le principal manque à gagner pour le marché de national et international ;
l'investissement en commerce en 2024. Les transactions d'un montant
compris entre 100 et 300 M€ se sont en revanche bien maintenues avec ● les développeurs investisseurs qui interviennent et investissent en
938 M€ investis.767 M€ ont été investis le segment entre 20 et 100 M€. France et à l’étranger ;
● Les Retails Parks ont continué à gagner en attractivité avec un volume ● des enseignes disposant d’une structure de développement pour
de 848 M€ investis soit 35% des investissements. compte propre ou compte de tiers.
Les taux de rendement prime des commerces de pieds d’immeubles, des
centres commerciaux et des retail-parks se stabilisent respectivement 4,5
%, 6,0 % et 6,25 %.



1.3.3. PRINCIPALES ACTIVITÉS DU GROUPE

1.3.3.1. Une foncière de développement intégrée ● préparation des dossiers de demandes, dépôt et obtention des
autorisations administratives nécessaires à la réalisation et à
FREY vise un modèle efficace de création de valeur qui maximise la
l’exploitation commerciale des bâtiments ;
rentabilité de son activité foncière grâce à sa capacité à construire ses
propres immeubles. ● passation des marchés et pilotage des travaux ;
● livraison des bâtiments.
FREY gère de manière intégrée l’ensemble des process de son activité.
Le Comité d’investissement est consulté et doit émettre un avis motivé
Une fois identifiée la localisation des sites à potentiel, FREY confie à sa concernant le périmètre final de l’investissement.
filiale Frey Aménagement et Promotion les missions suivantes :
La filiale dédiée IF Gestion & Transactions assure ensuite la commercialisation
● conception de produits répondant à leur marché ; locative aux enseignes (déjà préalablement au dépôt de la CDAC) et la
● prospections et acquisitions foncières (signature de compromis gestion des actifs mis en exploitation (property et facility management).
d’acquisition sous condition suspensive d’obtention des autorisations La durée minimum normative de ce process est de 24 mois pour une
nécessaires, évitant ainsi une prise de risque sur le foncier) ; opération simple et de 48 mois pour une opération plus complexe
(dépollution, démolition…).




36 - DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 www.frey.fr
RAPPORT DE GESTION
Environnement et activités




FREY peut aussi s’associer avec un co-investisseur sur certains actifs (ex : le 1.3.3.3. Une démarche novatrice d’aménagement
projet d’Agen avec le Groupe Philippe Ginestet, le projet de Lleida en


1
Espagne avec le partenaire Eurofund Group).
de qualité : le centre commercial de plein air
nouvelle génération
FREY développe ses actifs et les conserve en patrimoine, générant ainsi une
création de valeur (différence entre la valeur hors droits d’un actif et son Il y a 30 ans, les entrées des grandes villes étaient peu soignées par les
prix de revient). développeurs commerciaux qui les équipaient de zones
commerciales stéréotypées.
1.3.3.2. La stratégie commerciale FREY : une offre Encore aujourd’hui, ces équipements proposent trop souvent un mix
diversifiée et équilibrée d’enseignes, toujours identique, un service à la personne réduit à sa plus
stricte expression, une architecture inexistante, un paysagement
Répondre aux besoins des enseignes avec la consolidation anecdotique et un entretien sommaire et mal organisé contribuant encore
de nos partenariats historiques : plus à paupériser l’image de ces lieux de consommation par ailleurs
mal sécurisés.
FREY établit un partenariat fort et durable avec des enseignes historiques
telles que Boulanger, Decathlon, Kiabi, Intersport, Leroy Merlin… Le plaisir d’achat y est relégué au second plan au profit d’une réponse rapide
à un besoin urgent en termes de création d’équipements commerciaux.
L’absence de certaines enseignes dans la zone de chalandise étudiée, leur
mauvaise localisation ou leur format inadapté constituent les principaux Consciente de cette situation, FREY mène depuis de nombreuses années,
axes de la stratégie commerciale déployée sur ces actifs à ciel ouvert. avec des architectes et des paysagistes de renom, une réflexion visant à
éliminer ces travers et faire rimer le commerce de plein air avec « plaisir
Un élément majeur du développement de ces actifs est l’adéquation entre d’achat » et responsabilité environnementale.
les surfaces développées et le potentiel commercial de la ville, toujours
étayé par des études préalables. Ainsi, Jean Marie Duthilleul, Jean Michel Wilmotte, Michel Desvignes, L35,
Chapman Taylor et bien d’autres architectes de renommée internationale
FREY sélectionne des emplacements de qualité pour répondre aux besoins ont collaboré avec FREY afin de donner naissance à une nouvelle
des enseignes partenaires et afin de pérenniser l’actif. génération d’équipements commerciaux.

Répondre aux besoins des consommateurs : L’objectif est simple, sans sacrifier au principe de gratuité et de praticité des
parkings proposés, ceux-ci sont noyés dans des espaces verts, offrant aux
À travers une expérience client unique, son architecture originale et piétons de larges allées de promenade sécurisées.
conviviale, son parcours client, ses animations, le Shopping Promenade®
devient un lieu de vie, de rencontre et d’échange. L’architecture et le paysage sont soignés intégrant des objectifs HQE™
(Haute Qualité Environnementale) et des qualités de services pour
Un merchandising innovant en résulte et fait de Shopping Promenade® un les usagers.
actif différenciant permettant de positionner de nouvelles enseignes
nationales (H&M, New Yorker, Superdry, Lacoste, Nike, Adidas, Rituals, Kusmi L’offre commerciale elle aussi est novatrice. Un mix merchandising très
Tea…). Le pôle restauration ainsi que les activés de loisirs prennent une varié avec la présence des enseignes leader en équipement de la personne,
ampleur plus importante et deviennent un pilier de la stratégie commerciale. de la maison, culture, loisirs, restauration, beauté, services, alimentation
spécialisée contribue à proposer une offre globale au consommateur.
La politique d’engagement environnemental de ces actifs répond aux
nouvelles exigences des enseignes et des clients grâce à l’obtention des Les grandes et moyennes surfaces se mélangent aux boutiques, qui
certifications reconnues internationalement (HQE™, BREEAM®). trouvent ici l’opportunité de profiter des loyers et des charges modérés du
shopping de plein air, en comparaison de ceux pratiqués dans les
centres commerciaux.
Ce nouveau type d’équipements commerciaux se gère comme un centre
commercial avec service d’entretien, de sécurité et avec une animation
commerciale constante.

Le concept Greencenter®
Avec le concept Greencenter®, développé en 2007, FREY a créé le premier
centre commercial de plein air totalement écologique certifiable HQE™
Bâtiments Tertaires. Depuis, neuf Greencenter® ont été conçus et réalisés,
représentant une surface totale de près de 200 000 m2.
Ce concept met en œuvre des techniques et des process tels que la
climatisation naturelle, le recyclage des eaux de pluies, le recyclage des
déchets du parc, les éclairages par panneaux photovoltaïques, la
végétalisation des toitures, l’utilisation de matériaux de construction
recyclés, un environnement totalement végétalisé, des jardins
aquatiques… Tout est pensé aussi bien dans la conception du parc que
dans sa gestion pour minimiser les impacts sur l’environnement.




DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 - 37
1 RAPPORT DE GESTION
Environnement et activités




Le concept Shopping Promenade®
En réponse aux profondes mutations sur les attentes des consommateurs et afin de s’adapter aux nouveaux codes du monde du commerce, FREY a imaginé et
conçu Shopping Promenade®, un lieu pluriel, branché sur les courants porteurs de la créativité et de l’innovation, mixant les offres et les usages, un lieu
convivial qui respecte les hommes et leur environnement, un lieu en phase avec les aspirations d’aujourd’hui, un nouveau modèle à l’épreuve de notre temps.




Les 3 piliers du Shopping Promenade®



Lieu de vie

Un cadre
valorisant 1 2 Une offre
plurielle
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3
Une expérience augmentée


Shopping Promenade® : un concept en 3 dimensions Proposer des lieux conviviaux et ludiques, attentifs au bien-être de tous et
respectueux de l’environnement. Chaque site se décline à travers les
● Cadre valorisant, proposant une balade commerciale à ciel ouvert axes suivants :
dans un environnement exceptionnel. Un design pluriel : inspiré des
codes architecturaux des centres urbains, Shopping Promenade® ● des codes urbains empruntés au centre-ville
propose un parcours rythmé par la diversité et les ruptures de son bâti
ainsi que par les différents matériaux de ses façades (le bois, la brique,
● une végétalisation généreuse
la pierre ou le métal). ● un design pluriel par sa diversité et ses ruptures
● Une offre plurielle au cœur d’une destination shopping ● l’eau comme vecteur d’émotions
incontournable, un mix-merchandising mêlant les grands univers du
retail et de la restauration. De nouvelles enseignes tendances viennent
● un site responsable : certification environnementale systématique
compléter l’offre retail en ajoutant de la proximité, des services et des (HQE™ Bâtiment Tertiaire ou BREEAM®)
loisirs attractifs et inédits. Ouvertures : Shopping Promenade® d’Amiens (80) en octobre 2017,
● Une expérience augmentée, au sein d’un parcours client surprenant Shopping Promenade® d’Arles (13) en octobre 2019, Shopping
et vivant, c'est d'abord un lieu de vie et de partage, porteur de lien Promenade® Claye-Souilly (77) et Shopping Promenade® Cœur Alsace à
social et de proximité. Rythmé par un calendrier d’animations tout au Strasbourg-Vendenheim (67) en mars 2021.
long de l’année, il propose un parcours vecteur d’émotions positives.
Ses grandes aires de jeux gratuites en font la destination privilégiée
pour toutes les familles.




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RAPPORT DE GESTION
Environnement et activités




1.3.3.4. Vers une intégration très en amont de la Des zones obsolètes et déshumanisées



1
valeur ajoutée Nées dans les années 1980, avec pour seule vertu la praticité, ces zones
commerciales périurbaines sont à la fois des succès économiques,
Le potentiel de ce nouveau genre de centre commercial de plein air ne se génératrices d’emplois et de chiffres d’affaires, mais également des échecs
limite pas aux agglomérations sous équipées, mais existe aussi dans les urbains. Ces zones ne correspondent plus aux attentes ni de la société, ni
communes qui souhaitent restructurer leurs entrées de ville en requalifiant de ces collectivités qui souhaitent donc voir ces zones monofonctionnelles
ainsi un foncier obsolète et des ensembles commerciaux existants au profit se transformer.
de ces équipements harmonieux en phase avec leur époque.
Bien que bénéficiant d’une position préférentielle, les différentes entrées
La reconquête de ces espaces représente un gisement foncier important de ville correspondent à un territoire fragmenté.
dans une période où la sobriété foncière est primordiale pour le
développement des villes. Le panel des fonctions urbaines composant ce territoire (zones
commerciales majeures, mixant parfois zones industrielles, artisanales et
logistiques, tissu ancien de centre-bourg ou habitat) n’offre pas de
La reconquête du milieu urbain : l’aménagement et la véritable lien continu entre elles. La mixité fonctionnelle est également
restructuration de friches trop peu développée, voire difficile à identifier.
FREY a historiquement développé une grande majorité de ses opérations À cette juxtaposition de fonctions variées sans réelle mixité viennent aussi
en zones péri urbaines sur des emprises foncières vierges. s’ajouter de nombreux dysfonctionnements dans les mobilités : saturation
Un grand nombre de communes lance de vastes mutations sur des parties des accès, absence de mobilités douces, insuffisance des transports
entières de leur territoire afin souvent d’extraire du cœur des villes des en commun.
activités qui n’y ont plus leur place, ou afin de nettoyer de vieilles friches
industrielles polluées qui, autrefois à la périphérie de ces villes, ont été Des enjeux territoriaux & urbains multiples
rattrapées par un urbanisme incompatible avec de telles situations. FREY est le 1er opérateur français spécialisé dans le renouvellement urbain
Consciente de ce gisement de nouvelles opérations de reconquête du et commercial des entrées de ville : au travers de la maîtrise totale de sa
milieu urbain, FREY a su acquérir un savoir-faire particulier dans la chaîne de valeur et du succès d’opérations de réaménagement de zones
réhabilitation de friches industrielles lourdement polluées. commerciales d’entrées de ville, comme la requalification de la zone
commerciale aux portes de Troyes, sur la commune de Saint-Parres-aux-
Intégrer le métier d’aménageur : développement Tertres ou du vaste projet de réaménagement urbain de la Zone
Commerciale Nord de l’Eurométropole de Strasbourg, FREY met au travers
du métier et la stratégie aménagement de son ingénierie opérationnelle l'ensemble de ses savoir-faire au service
Toutes les grandes agglomérations françaises sont aujourd’hui confrontées du développement de ces territoires. Cela passe par la requalification des
aux mêmes défis : espaces publics existants, la rénovation de voiries, la création de nouveaux
accès, de pistes cyclables, d’aménagements paysagers… ; le
● Comment restructurer leurs entrées de ville ? développement de nouvelles polarités commerciales et d’une nouvelle
● Comment réaménager ces vastes zones périphériques d’activité et de mixité urbaine proposant différents usages (logement, hôtellerie, bureau,
commerce aujourd’hui rattrapées par la ville ? ou logistique) dans ces nouveaux morceaux de ville.

● Comment redévelopper une économie de territoire sur des actions À travers son service aménagement, FREY s’attache donc à accompagner
conjuguées de transformation du lieu en site occupé ? les collectivités pour relever les défis du Renouvellement Urbain
et Commercial.
Sans cette prise de conscience commune, l’échec urbain d’hier va
inexorablement devenir l’échec économique de demain. Alors comment La réponse doit d’abord passer par le dialogue avec les utilisateurs et par la
répondre à ces attentes croissantes ? Comment faire face aux multiples compréhension des usages au quotidien, usages dans le fonctionnement
enjeux inhérents au réaménagement de ces zones commerciales ? et les dysfonctionnements tant sur l’espace public (accessibilités,
saturation, séparations des modes VL, piétons, camions, intermodalité…)
En développant un savoir-faire unique d’aménageur, développeur et que sur l’espace privé des terrains (typologie, occupations,
investisseur, FREY répond aujourd’hui à ces défis et se positionne comme adressage, informations…).
un véritable partenaire auprès des agglomérations dans le cadre de leurs
projets de restructuration commerciale d’entrée de ville. Sur ces questionnements, FREY s’attache à repenser de façon conjuguée
aux différentes échelles du territoire la place de l’environnement et des
paysages, celle des mobilités dans leurs nouveaux usages et celle d’un
nouveau maillage des fonctions afin de repositionner de nouvelles
centralités et de nouveaux espaces publics ou communs.




DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 - 39
1 RAPPORT DE GESTION
Environnement et activités




Une méthodologie spécifique et adaptée
La réussite d’une opération de Renouvellement Urbain et Commercial réside dans le partenariat entre les acteurs publics et privés.
La mise en œuvre peut passer par la création par la collectivité d’un outil d’aménagement adapté aux problématiques des entrées de ville : la concession
d’aménagement.
La particularité des opérations de Renouvellement Urbain et Commercial nécessite la désignation par la collectivité d’un opérateur bénéficiant d’une double
compétence d’aménageur et d’investisseur aux fins de restructurer complètement le périmètre et développer de nouveaux espaces de vie.




opérateur
unique



Aménageur Développeur
Investisseur


RESTRUCTURATION
CRÉATION CONSTRUCTION




Mobiliers Espaces Mobilité Transferts Nouvelles
urbains verts Transports d’enseignes enseignes
en commun
Modes doux
Accessibilité


Ce montage permet de définir une stratégie en réponse aux besoins Lauréat du concours d’aménagement lancé par l’Eurométropole de
exprimés par un territoire, de développer un montage financier spécifique Strasbourg en 2013, FREY mène la plus importante opération de
et de transférer les outils d’aide à la maîtrise foncière. renouvellement urbain et commercial jamais lancée en France. Ce projet
d’aménagement durable certifié HQE Aménagement® répond à des
FREY est aujourd’hui reconnu comme le seul opérateur français spécialiste
objectifs de durabilité environnementale, économique et sociétale.
sur ces opérations de Renouvellement Urbain et Commercial par les deux
Implantée sur le territoire de 4 communes (Vendenheim, Mundolsheim,
opérations suivantes :
Lampertheim et Reichstett), la Zone Commerciale Nord est un site typique
● L’Aire des Moissons – TROYES – SAINT-PARRES-AUX-TERTRES (10) des entrées de ville françaises, qui depuis 1975 vit un développement au
coup par coup, sans cohérence.
À l’issue d’un appel à candidature, la Communauté d’Agglomération Troyes
Métropole a désigné FREY aménageur et investisseur de la Zone FREY, en tant qu’aménageur mais aussi en tant qu’investisseur, est en
d’Aménagement Concerté (ZAC) de l’Aire des Moissons en 2009. charge du renouvellement de ce territoire de 150 hectares, avec pour
mission de créer :
D’une emprise de 30 ha, le périmètre de cette ZAC était composé d’une
zone commerciale existante de 20 ha et d’un périmètre d’extension de ● de nouveaux espaces publics (création d'un accès depuis un
10 ha. échangeur autoroutier, création de voiries douces) ;
● de requalifier les espaces publics ;
Avec cette opération, FREY est devenu le premier opérateur français à se
● de déplacer certaines enseignes pour la création de logements ou
voir confier l’aménagement et la requalification d’une grande zone
d'espaces publics et de définir des prescriptions pour l'ensemble du
commerciale d’entrée de ville.
périmètres ;
● La Zone Commerciale Nord – STRASBOURG – VENDENHEIM (67) ● de redynamiser le commerce avec notamment la création d'un
Shopping Promenade®.




40 - DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 www.frey.fr
RAPPORT DE GESTION
Environnement et activités




Un partenariat innovant au service des territoires Ce nouveau dispositif proposera aux collectivités des solutions concrètes et
expérimentales permettant la transformation de leurs zones commerciales


1
Changer les formes urbaines de ces espaces commerciaux d’entrée de ville
encore en activité nécessite une ingénierie opérationnelle très fine pour à périurbaines. Ce partenariat vise par ailleurs à mettre en place une
la fois imaginer et concevoir les nouveaux quartiers mixtes mais également nouvelle méthodologie au travers de la création d’une société de portage
préserver au maximum l’attractivité commerciale pendant et après les pour réaliser ces projets de reconversion de zones commerciales
travaux lourds qui sont réalisés. Il ne s’agit plus de rénover pour périurbaines passant par : l’acquisition de fonciers, la démolition, la
redynamiser mais d’inventer un nouveau mode de fabrication de la ville. dépollution, le remembrement, l’aménagement et la revente de
fonciers réaménagés.
Dans cette optique et pour accompagner la transformation des territoires,
FREY, la Banque des Territoires et CDC Habitat mettent en place un Pour relever ce défi complexe de reconstruire la ville sur la ville ce
véhicule de portage foncier et de remembrement foncier dont la vocation partenariat s’appuie sur la complémentarité et la synergie des trois acteurs :
est de contribuer à la transformation de ces zones commerciales FREY, spécialiste de l’immobilier commercial et du renouvellement urbain
périurbaines en nouveaux quartiers à usages mixtes, parfaitement intégrés et commercial, la Banque des Territoires, partenaire majeur des collectivités
à leur territoire et répondant aux grands enjeux climatiques d’aujourd’hui. et investisseur de long terme pour l’intérêt général et CDC Habitat,
opérateur global de l’habitat d’intérêt public.

1.3.3.5. Une démarche environnementale : Développement Durable
Une démarche environnementale affirmée
Soucieux d’élaborer un aménagement durable, FREY inscrit ses opérations HQE™ Aménagement est une démarche, développée par l’Association
d’aménagement dans une démarche environnementale porteuse de HQE™ et ses partenaires, pour la réalisation d’opérations d’aménagement
principes de Développement Durable permettant de mettre en œuvre des durable. Elle propose aux collectivités locales et aux aménageurs de mettre
pratiques pérennes et intelligentes à toutes les échelles du projet en œuvre une approche globale et transversale permettant de conjuguer
(aménagement et bâtiment). les questions environnementales, sociales, économiques et urbaines sur
une opération d’aménagement.
Au-delà des opérations de développement commercial certifiées HQE™
Bâtiments tertiaires ou BREEAM®, les opérations d’aménagement visent la Délivrée par Certivéa, la démarche ne définit pas de niveau d’exigence ou
labélisation HQE™ Aménagement. de thème prioritaire, mais nécessite que les porteurs de projet, dans le
cadre de leur opération, réalisent une analyse exhaustive, dégagent les
La démarche HQE™ Aménagement enjeux liés au site et à l’opération, se fixent des objectifs ambitieux
répondant à ces enjeux, et s’assurent tout au long de la réalisation du
Les opérations FREY suivantes ont reçu la certification HQE™ Aménagement :
programme de l’atteinte de ces objectifs.
● L’Aire des Moissons à Troyes – Saint-Parres-aux-Tertres (10) ;
● La Zone Commerciale Nord à Strasbourg – Vendenheim (67).



La démarche HQE™ Bâtiments tertiaires La démarche BREEAM®
Les actifs FREY suivants ont reçu une certification HQE™ Les actifs FREY suivants ont reçu une certification BREEAM® :
Bâtiments tertiaires :
● Shopping Promenade® Cœur Alsace à Strasbourg-Vendenheim (67) ;
● Be Green à Troyes – Saint-Parres-aux-Tertres (10) ;
● Shopping Promenade® Claye-Souilly à Claye-Souilly (77) ;
● Clos du Chêne à Montévrain (77) ;
● Shopping Promenade® Arles Montmajour à Arles (13)(1) ;
● Green 7 à Salaise-sur-Sanne (38) ;
● Shopping Promenade® Riviera à Cagnes-sur-Mer (06) ;
● O’Green à Agen-Boé (47) ;
● AlgarveShopping à Albufeira (Portugal) ;
● Shopping Promenade® Cœur Picardie à Amiens (80) ;
● Parc Vallès à Terrassa (Espagne) ;
● SuperGreen à Thionville – Terville (57).
● Finestrelles Shopping Centre à Barcelone (Espagne) ;
● Clos du Chêne à Montévrain (77)(1) ;
● Saint-Ouen - Communale à Saint-Ouen (93)(2).




(1) Certification BREEAM® obtenue après le 31/12/2024.
(2) Certification BREEAM® obtenue après le 31/12/2024 uniquement sur la partie bureaux.



DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 - 41
1 RAPPORT DE GESTION
Environnement et activités




1.3.3.6. L’international
La Pologne 1.3.3.7. Le nouveau marché des outlets
La gestion d’outlet pour compte de Tiers
En 2023, dans le cadre de sa stratégie d’expansion à long terme, FREY
déploie sa plateforme paneuropéenne par l’ouverture à de nouveaux pays En date du 23 juillet 2024, FREY a fait l'acquisition de 100% des titres de la société
à l’image de la Pologne : au second semestre 2023, FREY a finalisé auprès autrichienne ROS. Cette société opère dans 8 pays européens et gère pour le
d’Ingka Centres l’acquisition du retail park Matarnia Park Handlowy à compte de tiers, 12 actifs représentant 215 000 m² et 25 M de visiteurs annuels.
Gdańsk (Pologne), pour un montant total d’investissement de FREY a fait l’acquisition de la société ROS, 4ème gestionnaire d'outlets en Europe.
103 millions d’euros (droits inclus). Idéalement localisé dans une des villes FREY dispose ainsi d’un portefeuille opéré de 31 sites présents sur 9 pays en
les plus dynamiques de Pologne, Matarnia Park Gdansk profite de surcroît Europe, renforçant ainsi sa position de leader européen des destinations
de la force d'attraction d’un des premiers IKEA de Pologne. FREY va pouvoir shopping de plein air. L'ambition est de continuer à croitre dans le marché des
transformer cet actif à fort potentiel afin de l'emmener vers les standards outlets en Europe et de développer des destinations shopping de plein air
de son concept Shopping Promenade® et ainsi en tirer toute la uniques et innovantes tout en étant attractives et durables sur le plan
quintessence. Cette acquisition marque également le premier environnemental et sociétal. Les outlets, également dénommés "Designer
investissement de FREY en Pologne, une des économies les plus Outlets" ou "magasins d’usine", ces centres commerciaux de plein air offrent aux
dynamiques d'Europe. consommateurs et aux enseignes des caractéristiques attrayantes. Coté
Situé à 10 km au sud-est de Gdańsk, ville portuaire de la mer Baltique, consommateurs, ces centres permettent un excellent rapport qualité/prix, une
Matarnia Park Handlowy est un retail park de 52 300 m2 qui présente expérience riche et confortent la notion « d’achat plaisir ». Ils disposent d’une
de sérieux atouts : une localisation stratégique avec une accessibilité zone de chalandise beaucoup plus vaste que les centres traditionnels. Coté
exceptionnelle ; une zone de chalandise de plus de 600 000 habitants à enseignes partenaires, ces implantations permettent d’élargir leur base de
moins de 20 minutes avec un pouvoir d’achat de 15% supérieur à la clientèle et d’y développer le positionnement de leur marque. Financièrement,
moyenne nationale polonaise et en pleine expansion et une offre au-delà de chiffres d’affaires élevés au m² et d’OCR (Occupancy Cost Ratio) bas,
commerciale (mode & maison, bricolage & électronique) attractive et ce format présente pour ces enseignes partenaires, des rentabilités supérieures
complémentaire, développée sur 52 300 m2 de surface commerciale et aux emplacements traditionnels, grâce à l’écoulement d’anciennes collections
sécurisée par des locomotives leaders de leur secteur (MediaMarkt, OBI, et des coûts d’exploitation moins élevés qu’en centre-ville.
SportsDirect.com, H&M et TK Maxx, …).
ROS - Retail Outlet Shopping : 4ème gestionnaire d'outlet en Europe
L’Espagne Dans un marché encore jeune en Europe, relativement fragmenté, qui
présente de nombreuses similitudes avec celui des retail parks mais qui
L’Espagne est le premier pays étranger sur lequel FREY s’est implanté via sa nécessite des savoir-faire spécifiques notamment en termes de marketing et
filiale Frey Invest. de leasing, FREY fait l’acquisition d’un gestionnaire immobilier majeur
européen spécialisé en outlets, ROS. L'entreprise autrichienne, créée en 2011
En 2018, FREY a acquis par Thomas Reichenauer et Gerhard Graf, opère dans 8 pays européens et gère
● Parc Vallès situé à Terrassa-Barcelone est un actif de 47 700 m2. En pour le compte de tiers, 12 destinations shopping d’outlets représentant 215
000 m² et 25 M de visiteurs annuels. Elle porte également plusieurs projets en
2023 Parc Vallès a bénéficié d'une grande rénovation.
développement au travers d'extensions d'outlets existants ou de créations à
En 2022 FREY faisait l’acquisition de deux autres actifs en Espagne : venir. Véritable plateforme de services, ROS déploie une palette de savoir-faire
couvrant tous les métiers du développement et de la gestion d'outlets :
● Finestrelles Shopping Centre à Barcelone (41 100 m2) bénéficie d’une sourcing et montage d'opération, direction de travaux, asset et property
localisation stratégique et d’une zone de chalandise importante management, direction de centre, commercialisation et marketing. Les 110
(470 000 habitants à 10 minutes ayant un pouvoir d’achat supérieur à la collaborateurs du Groupe sont aujourd'hui répartis entre le siège à Vienne
moyenne espagnole et catalane) ; (Autriche) et les 12 outlets situés en Espagne, au Portugal, en Allemagne, en
● Parque Mediterráneo, situé à 5 km de la ville portuaire de Carthagène Belgique, en Pologne, en Hongrie et en Croatie. L’acquisition dont le montant
au sud-est de l'Espagne, est un des plus grands retail parks est confidentiel, porte sur 100% du capital et est relutive en termes de résultat
espagnols (68 200 m2). par action dès 2024. Cette opération stratégique répond à trois objectifs
complémentaires pour FREY : une présence significative dans le marché des
De plus, FREY poursuit le développement en partenariat avec Eurofund du outlets, un développement de la gestion pour compte de tiers et une veille
projet Promenade Lleida en Catalogne (57 264 m2). accrue des opportunités de croissance dans davantage de marchés européens.
L’intégration opérationnelle de ROS à la plateforme FREY a été totalement
Le Portugal réalisée au second semestre 2024, ses fondateurs sont étroitement associés à la
En 2019, FREY a acquis un centre commercial de plein air au sud du gestion de la société afin d’en assurer le succès.
Portugal : AlgarveShopping. Cet ensemble immobilier composé d’un
centre commercial à ciel ouvert et d’un retail park développe 58 500 m2 et Le développement d’un nouvel actif : Malmö Designer Village :
est localisé à Albufeira en Algarve. Le site dispose, de plus, de réserves 1er actif de la plateforme dédiée
foncières constructibles. En date du 2 juillet 2024, FREY a fait l'acquisition de 100% des titres de la société
Cette opération permet à FREY de déployer son savoir-faire de gestion et MALMO DESIGNER VILLAGE AB, une société suédoise portant un projet d'outlet
de développement, sources de création de valeur pour l’actionnaire. à Malmö. Dans le cadre de cette acquisition, en date du 17 juillet 2024, FREY a
acquis 100% des titres de la société FREY SWEDEN AB, destinée à détenir 100%
L’ouverture vers de nouveaux pays des titres de la société MALMO DESIGNER VILLAGE AB.
Fort de cette nouvelle expertise, FREY a aussi annoncé l'acquisition d'un 1er
FREY mène actuellement des études afin de sélectionner les pays de la projet d'outlet à Malmö en Suède. En cours de développement, le Malmö
zone européenne qui pourraient être propices à son Designer Village est situé au cœur de la plus grande zone de chalandise de
développement international. Scandinavie (4 M d'habitants et 26 M de touristes chaque année à moins de
La stratégie de croissance de FREY est fondée sur ses savoir-faire en matière 90 minutes), incluant les villes de Malmö, Helsingborg et Copenhague. Doté
de développement et de gestion de centres commerciaux de plein air, plus d’autorisations purgées de tous recours et d’une pré commercialisation déjà
durables, plus pratiques, plus conviviaux pour les consommateurs et au avancée, les travaux ont débuté au 3e trismestre de l’année 2024. Une 1ère
modèle économique plus frugal pour les commerçants. Cette stratégie a phase de 18 000 m² ouvrira au premier semestre 2027 et une 2nde phase de
permis de créer une foncière au patrimoine unique, dont l’exposition 8 000 m² est prévue de manière subséquente. A terme, ce projet sera le plus
internationale, après les nouvelles acquisitions est de 37%(1). grand outlet du marché nordique avec plus de 135 marques nationales et
internationales, dont notamment Adidas, Levis, Marc O’Polo ou Skechers. En
Dans le cadre de cette diversification, FREY entend mener une politique cohérence avec la politique ESG exigeante du groupe FREY, le projet de
d’acquisition d’actifs commerciaux de plein air pour les transformer et les Malmö Designer Village sera certifié BREEAM Excellent. L’investissement de la
amener aux standards du patrimoine de la foncière ou de développement phase 1 représente 100 M€ et le yield on cost est estimé à plus de 8%.
d’opérations, la France demeurant le premier pays en termes de volume du L’opération est donc relutive à terme en résultat et en ANR et la phase 2 vient
patrimoine économique. augmenter le pipeline d’opérations de développement contrôlées.
(1) Calculé sur la base des loyers annualisés 2024



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RAPPORT DE GESTION
Environnement et activités




1.3.4. RÉGLEMENTATION APPLICABLE

1.3.4.1. Droit de l’urbanisme commercial et de la Construction
1.3.4.1.1. Autorisation d’exploitation commerciale (AEC) 1.3.4.1.2. Autorisation d’urbanisme
1
Les articles L. 752-1 et suivants du Code de commerce soumettent à une Les projets de construction et de réhabilitation sont soumis à l’obtention
autorisation préalable certaines opérations portant sur les surfaces préalable d’une ou plusieurs autorisations d’urbanisme visées aux articles L. 421-
commerciales de vente au détail, notamment celles créant une surface de 1 et suivants du Code de l’urbanisme, regroupant trois permis (permis de
vente supérieure à 1 000 m2. construire, permis d’aménager, permis de démolir) et une déclaration préalable.
La loi n° 2018-1021 portant évolution du logement, de l’aménagement et Le décret n° 2015-165 du 12 février 2015 relatif à l’aménagement
du numérique dite, loi « ÉLAN » du 23 novembre 2018 et plus récemment, commercial, pris en application de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014
la loi n°2021-1104 portant lutte contre le dérèglement climatique et relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dite « loi
renforcement de la résilience face à ses effets, dite loi « CLIMAT » du PINEL », a institué une procédure unique fusionnant, lorsque le projet
22 août 2021 ainsi que leurs textes d’application sont venus compléter les nécessite une construction ou une réhabilitation soumise à autorisation
dispositifs existants par différentes mesures applicables aux opérations d’urbanisme, le permis de construire et l’autorisation
d’aménagement, d’urbanisme et de construction ; dont d’exploitation commerciale.
l’urbanisme commercial.
Ce permis de construire valant autorisation d’exploitation commerciale vise
L’autorisation d’exploitation commerciale est délivrée par la Commission (i) à simplifier les démarches de demandes d’autorisations jusque-là
Départementale d’Aménagement Commercial (CDAC), le cas échéant par la distinctes en instituant un guichet unique de dépôt de la demande en
Commission Nationale d’Aménagement Commercial (CNAC), après analyse mairie et (ii) à raccourcir les délais contentieux en prévoyant une saisine
des effets prévisibles du projet en matière d’aménagement du territoire, directe des Cours Administratives d’Appel, statuant en premier et dernier
de Développement Durable, de protection des consommateurs et, depuis ressort, sur la seule autorisation d’urbanisme comprenant un volet «
la loi CLIMAT, d’impact du projet en termes d’artificialisation des sols au autorisation d’exploitation commerciale ».
sens de l’alinéa 9 de l’article L.101-2-1 du Code de l’urbanisme ; le tout dans
le respect des critères énoncés par l’article L. 752-6 du Code de commerce. Depuis lors, tant la loi ÉLAN de 2018 que la loi CLIMAT de 2021 sont venues
La loi CLIMAT a pour effet de renforcer les conditions d’octroi des amender et compléter le dispositif légal applicable aux autorisations
autorisations d’exploitation commerciale qui engendrent une d’urbanisme. La plus récente d’entre elles a notamment pour ambition,
artificialisation des sols. dans la droite ligne de la convention citoyenne pour le climat de 2020, de
parvenir dans un premier temps, à réduire le rythme d’artificialisation et de
De nombreux décrets d'application de la loi CLIMAT ont été pris au cours consommation des espaces naturels, agricoles et forestiers, pour à terme
de l'année 2022 ; dont notamment le Décret n° 2022-1312 du 13 octobre aboutir au ZAN (Zéro Artificialisation Nette) des sols d’ici 2050. À cette fin,
2022, entré en vigueur le 15 octobre 2022 s'agissant des AEC. Il fixe les elle tend à favoriser la reconquête des friches et la réversibilité du bâti, la «
modalités d'octroi des AEC pour les projets engendrant une artificialisation verdisation » et la végétalisation des bâtiments et des parkings, ce qui se
des sols. Il en résulte un principe d'interdiction de délivrance d'AEC pour les traduit, entre autres, par un renforcement des obligations des porteurs de
projets qui artificialisent les sols et quelques dérogations strictement projets en matière de performances énergétiques et environnementales.
encadrées pour les projets présentant un intérêt particulier pour un
territoire donné, sous réserve que la surface de vente soit en toute Comme en matière d’aménagement commercial, de nombreux décrets et
hypothèse inférieure à 10.000 m². arrêtés d’application de la loi CLIMAT ont été pris au cours des années 2022
et 2023 en matière d’urbanisme, lesquels ont été complétés par la loi
La loi dite « Industrie Verte » n°2023-973 du 23 octobre 2023 a quant à elle Industrie Verte (précitée) et par la loi d’accélération de la production
instauré la possibilité pour les opérateurs économiques de déplacer des d’énergie renouvelable (dite loi « APER ») n°2023-175 du 10 mars 2023. Ces
surfaces de vente existantes (et donc d’être dispensés d’obtenir une textes ont notamment eu vocation à préciser les modalités de mise en œuvre
nouvelle AEC) à l’intérieur d’une Grande Opération Urbaine (« GOU ») (i) de l’objectif ZAN et (ii) de l’obligation de végétaliser et/ou d’équiper les
décidée dans le cadre d’un contrat de projet partenarial d’aménagement toitures des bâtiments et/ou les ombrières surplombant les parcs de
(« PPA ») dès lors (i) que la GOU vise la transformation d’une Zone d’Activité stationnement, de dispositifs de production d’énergie renouvelable.
Economique (« ZAE ») afin d’en favoriser la mixité fonctionnelle, et (ii) que
les projets réalisés n’engendrent aucune création de surfaces de vente La loi « d’accélération de la production d’énergie renouvelable » (APER)
supplémentaires et aucune artificialisation des sols. Cette même loi a n°2023-175 du 10 mars 2023 a étendu les obligations susvisées aux parcs
autorisé, à titre expérimental, sur une durée de 3 ans, le transfert de mètres de stationnement extérieurs, densifié les obligations et étendu leur champ
carrés commerciaux à l’intérieur des ZAE - non situées au sein d’une GOU -, d’application.
mais cette fois-ci, seulement si les projets portés par les opérateurs La loi n°2023-630 du 20 juillet 2023 a - quant à elle - instauré un dispositif
économiques visent à l’implantation d’une activité industrielle ; les autres visant à accompagner les élus locaux dans la mise en œuvre de l’objectif
conditions d’éligibilité au dispositif demeurant identiques à celles prévues ZAN et a majoré les délais d’adaptation des documents d’urbanisme pour
pour les GOU. intégrer cet objectif.
Enfin, la loi « Industrie Verte » a étendu aux GOU la participation à La loi « Industrie Verte » a octroyé un délai supplémentaire pour solariser
l’expérimentation prévue pour une durée de 6 ans, par l’article 97 de la loi les parcs de stationnement extérieurs en cas de recours à des panneaux de
« 3DS » n° 2022-217 du 21 février 2022 et par son décret d’application n°2023- nouvelle génération.
977 du 23 octobre 2023, entré en vigueur le 1er janvier 2024, aux termes
Dans la droite ligne des Lois CLIMAT et APER, différents décrets et arrêtés
desquels l’autorité administrative compétente en matière d’autorisations
ont été pris au cours de l’année 2024 afin de préciser les conditions
d’urbanisme peut délivrer un permis de construire valant AEC sans solliciter
d’implantation d’ombrières photovoltaïques sur les parkings (existants et
l’avis de la CDAC ; la réglementation de l’aménagement commercial étant
neufs) des ensembles commerciaux ainsi que les cas d’exemption (Décrets
pleinement intégrée dans le SCoT et le PLU validés au préalable par la
n°2024-1023 du 13/11/2024 et n°2024-1104, Arrêtés des 05/03/2024, 03/
Commission Nationale d’Aménagement Commercial (« CNAC »).
12/2024 et 04/12/2024).
A noter également qu’une circulaire du 15 novembre 2023 est venue acter
en droit positif du revirement jurisprudentiel opéré par le Conseil d’Etat le
16 novembre 2022 (« arrêt Poulbric ») en réintégrant les SAS d’entrée des
magasins dans le calcul des mètres carrés commerciaux à comptabiliser
dans les demandes d’AEC.
Par Décret en date du 30 décembre 2024, la durée de validité de l’AEC a été
uniformisée pour tous les projets nécessitant un permis de construire,
quelle que soit leur taille (+/- de 6.000 m² SDV). L’AEC sera désormais
périmée au plus tard dans un délai de 7 ans à compter de la date à laquelle
le permis de construire auquel elle est attachée sera devenu définitif.




DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 - 43
1 RAPPORT DE GESTION
Environnement et activités




1.3.4.1.3. Évaluation environnementale et Autorisation En exécution de l'arrêt du Conseil d'Etat du 15/04/2021 n° 425424 qui estimait
environnementale que le régime de nomenclature des projets soumis à évaluation
environnementale (EE) (cf. Tableau R.122-2 du Code de l’environnement) ne
Selon sa nature, sa dimension ou sa localisation, le projet est susceptible permettait pas de soumettre à EE tous les projets qui le nécessiteraient, le
d’avoir un impact sur l’environnement ou la santé humaine et sera, Décret n°2022-422 du 25 mars 2022 a élargi le champ d'application de l'EE aux
préalablement à sa réalisation, soumis à évaluation environnementale projets ne répondant pas aux catégories visées ou situées sous les seuils listés
(« EE ») visée aux articles L. 122-1 et suivants du Code de l’environnement. sur le Tableau formant annexe à l'article R. 122-2 du Code de l'environnement.
Le porteur du projet, maître d’ouvrage de l’opération, élabore dans ce cas A ainsi été instaurée une clause "filet" qui renforce les obligations des
un rapport d’évaluation des incidences sur l’environnement, dénommé porteurs de projets en cas d'incidences notables des projets sur
« Étude d’impact », permettant d’apprécier les incidences du projet l'environnement ou la santé humaine.
notamment sur la population et la santé humaine, le sol, l’eau, l’air, le
climat ou encore la faune et la flore. La loi APER citée ci-dessus et son décret d’application n°2023-1103 du 27
novembre 2023 ont apporté des précisions sur le régime contentieux de
L’autorisation délivrée par l’autorité compétente en matière l’autorisation environnementale avec notamment l’obligation de
environnementale différera selon que le projet relève d’un régime notification des recours contre les autorisations environnementales qui
d’autorisation préalable ou d’un régime déclaratif. n’existaient pas précédemment et l’obligation pour le juge administratif de
La loi n° 2020-1525 portant sur l’accélération et la simplification de l’action régulariser l’autorisation environnementale en cours d’instance lorsque
publique, dite « loi ASAP » du 7 décembre 2020, a réformé cela est possible afin d’éviter son annulation. Ces dispositions sont entrées
considérablement le régime des autorisations environnementales en en vigueur le 1er janvier 2024.
apportant davantage de sécurité juridique aux porteurs de projets face aux La loi Industrie Verte, également visée ci-dessus, a quant à elle instauré des
éventuelles évolutions normatives en cours de procédure. Sous certaines mesures destinées à accélérer l’instruction des demandes d’autorisations
conditions, elle leur permet également d’engager certains travaux de environnementales ; notamment en modifiant le déroulé des procédures
construction avant la délivrance de l’autorisation environnementale, ce qui de consultation du public ; lesquelles peuvent désormais être organisées
n’était pas le cas précédemment. pendant la phase d’instruction de la demande par les services compétents
et non plus après cette instruction.

1.3.4.2. Assurances obligatoires
Dans le cadre des activités de démolition, construction, réhabilitation, la « OPERAT » mise en place par l’ADEME ; étant précisé que les premières
Société souscrit systématiquement, en sa qualité de maître d’ouvrage, les transmissions devront être effectuées dès le 30 septembre 2021 pour les
assurances obligatoires instituées par la loi n° 78-12 du 4 janvier 1978 données relatives à l’année 2020.
(codifiée aux articles L. 242-1 et suivants du Code de la construction et de
La loi 2019-222 du 23 mars 2019 de programmation 2018-2022 et de
l’habitation) couvrant d’une part l’ouvrage exécuté (assurance dite
réforme pour la justice et le décret 2019-912 du 30 août 2019 modifiant le
Dommage Ouvrage) et d’autre part la responsabilité du Maître d’Ouvrage
Code de l’organisation judiciaire sont venus apporter quelques
(assurances dites Constructeur Non-Réalisateur et Tous Risques Chantier).
modifications. Le juge compétent en matière de bail commercial peut être
Les assurances Dommage Ouvrage (« DO »), Constructeur Non-Réalisateur
différent selon le contentieux :
(« CNR ») et Tous Risques Chantier (« TRC ») font l’objet d’un protocole
annuel avec la compagnie d’assurances. ● pour les conflits relatifs aux loyers des baux commerciaux : le juge des
Dans le cadre de son activité de foncière, la Société impose au preneur à loyers ou Président du tribunal judiciaire est compétent pour connaître des
bail de justifier au bailleur (i) de la souscription d’une assurance pour litiges relatifs à la fixation des loyers commerciaux. Il connaît également la
l’exploitation de son commerce et (ii) du paiement des primes liées. révision et le renouvellement du loyer ;

Le dispositif issu de la loi ÉLAN du 23 novembre 2018, son décret du ● pour les conflits relatifs au statut des baux commerciaux : le tribunal
23 juillet 2019, ainsi que son arrêté d’application du 10 avril 2020, créent judiciaire est compétent pour connaître des conflits touchant au statut des
deux nouvelles obligations à la charge des propriétaires de bâtiments à baux commerciaux (résiliation du bail commercial, clause du bail
usage tertiaire et des locataires, le cas échéant : commercial, déspécialisation, cession de droit au bail, réparation des
charges, indemnité d’éviction, dépôt de garantie, cautionnement,
● une obligation de réduire le niveau de consommation d’énergie du expulsion du locataire…).
bâtiment qui passe par la réalisation de travaux et une optimisation de
l’utilisation des locaux ; et Le Décret 2022-1289 du 01/10/2022 pris en application de la loi Climat &
Résilience (art. 236) instaure un nouvel état des risques à fournir aux
● une obligation pour les parties au contrat de bail commercial de acquéreurs et aux locataires et anticipe le moment de la délivrance de
communiquer les données de consommation énergétique et de les l’information par les vendeurs et les bailleurs.
transmettre, à compter de l’année 2021, sur la plateforme numérique




44 - DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 www.frey.fr
RAPPORT DE GESTION
Environnement et activités




1.3.4.3. Réglementation applicable aux baux commerciaux
1.3.4.3.1. Introduction
Dans le cadre de l’activité de gestion des actifs immobiliers qu’elle détient,
la Société a conclu, avec chacun de ses locataires, des baux commerciaux.
La réglementation applicable aux baux commerciaux est définie par les
Pris en application de la loi ÉLAN, ce décret impose aux bâtiments à usage
tertiaire d’une surface supérieure à 1 000 m² des objectifs de réduction des
consommations énergétiques :
1
articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, complétée par les règles
non codifiées du décret du 30 septembre 1953 et certaines dispositions du ● -40 % en 2030,
Code civil relatives aux baux d’immeubles. ● -50 % en 2040,
Cette réglementation vise à assurer une protection renforcée du locataire,
condition qu’il remplisse les critères d’éligibilité au statut des baux
● -60 % en 2050.
commerciaux, garantissant ainsi la stabilité de son exploitation commerciale. Déclaration obligatoire sur la plateforme OPERAT (ADEME)
Les principales règles d’ordre public applicables aux baux commerciaux Les consommations énergétiques doivent être déclarées chaque année sur
incluent notamment : la plateforme OPERAT, gérée par l’ADEME. Cette plateforme permet de
suivre l’évolution des consommations et de vérifier la conformité aux
- Durée minimale du bail : fixée à neuf ans (article L. 145-4 du Code de commerce),
objectifs fixés.
- Droit au renouvellement du bail en faveur du locataire (articles L. 145-8 et suivants),
- Plafonnement du loyer lors du renouvellement (articles L. 145-33 et suivants), Sanctions en cas de non-respect
- Droit de déspécialisation totale ou partielle (articles L. 145-47 et L. 145-48). ● « Name and shame » : publication des contrevenants sur une liste publique,

1.3.4.3.2. Évolutions législatives et réglementaires ● Injonctions administratives pour mise en conformité.
1. Décret du 30 septembre 1953 5. Loi PACTE (n° 2019-486 du 22 mai 2019)
Le décret fondateur du statut des baux commerciaux définit les droits et Cette loi a modifié l’article L. 642-7 du Code de commerce pour interdire les
obligations essentiels applicables aux parties. Ses dispositions ont été clauses de solidarité entre cédant et cessionnaire en cas de procédure de
progressivement codifiées dans le Code de commerce. redressement ou liquidation judiciaire, facilitant ainsi la reprise d’entreprises.
2. Loi Pinel (n° 2014-626 du 18 juin 2014) 6. Loi Climat et Résilience (n° 2021-1104 du 22 août 2021)
Cette loi a introduit plusieurs mesures visant à améliorer les relations entre Cette loi vise à accélérer la transition écologique, avec des impacts
bailleurs et locataires commerciaux. significatifs sur les baux commerciaux :
Le décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 précise notamment : ● 2025 : interdiction de louer des locaux classés G au diagnostic de
- Les charges et travaux incombant au bailleur, tels que les grosses performance énergétique (DPE),
réparations définies par l’article 606 du Code civil, ● 2028 : interdiction pour les locaux classés F,
- L’obligation d’information annuelle sur les charges et les
dépenses prévisionnelles, ● 2034 : interdiction pour les locaux classés E.
- La création d’une Commission départementale de conciliation pour 7. Loi pouvoir d’achat (n° 2022-1158 du 16 août 2022)
résoudre les litiges relatifs aux charges et aux travaux.
Cette loi a instauré un plafonnement temporaire de l’Indice des Loyers
3. Loi Macron (n° 2015-990 du 6 août 2015) Commerciaux (ILC) à +3,5 % par an, jusqu’au 30 juin 2023, pour les PME locataires.
La loi Macron a modifié la forme du congé dans les baux commerciaux : 8. Projet de loi de simplification de la vie économique (prévu pour 2025)
le congé délivré par le bailleur ou le locataire à l’échéance du bail doit être
notifié par acte extrajudiciaire (commissaire de justice), supprimant la Ce projet vise à alléger les démarches administratives et à renforcer
possibilité de congé par lettre recommandée. l’équilibre entre bailleurs et locataires :

4. Décret tertiaire (décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019) ● Mensualisation obligatoire des loyers commerciaux,
● Plafonnement du dépôt de garantie pour réduire la charge financière
initiale des locataires.

1.3.4.4. Réglementation applicable aux actifs immobiliers
Dans le cadre de la détention d’actifs immobiliers, la Société est soumise à dans des conditions définies par les articles R. 162-8 et suivants du Code de
diverses réglementations et doit ainsi répondre aussi bien à des impératifs la construction et de l’habitation relatifs à l’accessibilité aux personnes
de prévention des risques pour la santé, de respect de la sécurité des handicapées et par les articles R. 143-1 et suivants dudit Code (étant
personnes que de sauvegarde de l’environnement. Les principales précisé que la numérotation des articles applicables aux ERP a été modifiée
caractéristiques de ces réglementations sont décrites ci-après, étant précisé suite à la recodification de la partie réglementaire du Code de la
que cette présentation n’a pas vocation à fournir une analyse exhaustive construction et de l’habitation, opérée par le Décret n°2021-872 du 30 juin
des réglementations auxquelles le Groupe est soumis mais seulement à en 2021), qui permettent de prévenir les risques d’incendie et de panique
donner une vision d’ensemble.
S’agissant de ce dernier point, l’ouverture au public de l’établissement est
subordonnée à une autorisation du Maire délivrant un arrêté d’ouverture
1.3.4.4.1. Réglementation relative à l’amiante après vérification par la commission de sécurité compétente des
La réglementation relative à la prévention des risques pour la santé liée à la mesures prises.
présence d’amiante est définie aux articles R. 1334-14 à R. 1334-29 du Ces établissements font ensuite l’objet de visites périodiques de contrôle et
Code de la santé publique. de visites inopinées par la commission de sécurité compétente en vue de
Aux termes de la réglementation, le propriétaire d’un immeuble bâti dont vérifier le respect des normes de sécurité.
le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 est tenu de
rechercher la présence d’amiante dans l’immeuble qu’il détient, d’élaborer 1.3.4.4.3. Réglementation relative à la sauvegarde
et de mettre à jour le dossier technique amiante. de l’environnement
En cas de vente un diagnostic amiante doit être annexé à la promesse de
vente si le propriétaire veut s’exonérer de la garantie des vices cachés. Risques liés aux installations classées
Certaines activités des locataires de la Société, telles que les enseignes de
1.3.4.4.2. Réglementation relative aux établissements grande distribution alimentaire, peuvent relever de la législation des
recevant du public installations classées. Elles constituent de ce fait des Installations Classées
pour la Protection de l’Environnement (« ICPE »).
Les immeubles et centres commerciaux, dont la Société est propriétaire, et
qui sont destinés à recevoir du public, doivent être aménagés et exploités


DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 - 45
1 RAPPORT DE GESTION
Environnement et activités




Les ICPE sont placées sous le contrôle du Préfet et de la Direction régionale et/ou de la division en volumes (notamment s’agissant d’ensembles
de l'environnement, de l'aménagement et du logement (DREAL) chargés immobiliers complexes).
notamment de l’organisation de l’inspection de ces installations.
Le régime de la copropriété est défini par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
En outre, lorsque l’installation classée est mise à l’arrêt définitif, son et le décret n° 67-223 du 17 mars 1967.
exploitant est tenu d’en informer préalablement le Préfet qui peut voir
En application de ce régime, chaque copropriétaire est titulaire d’un lot
imposer des obligations de surveillance ou de remise en état du site.
comprenant la propriété exclusive d’une partie privative et d’une quote-
La loi ASAP a modifié la procédure de cessation d’activité d’une installation part indivise des parties communes (murs principaux, cages d’escalier,
classée. La nouvelle procédure est applicable depuis le 1er juin 2022. halls, espaces de stationnements collectifs, espaces verts collectifs, etc.).
La loi Industrie Verte n°2023-973 du 23 octobre 2023 a quant à elle permis Chaque copropriétaire peut ainsi jouir librement des parties communes,
d’accélérer et de faciliter le renouvellement et la réhabilitation des fonciers sous réserve de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires.
industriels pour des sites en fin d’activité ou d’ores et déjà en cessation.
La superficie et l’emplacement du lot permettent de déterminer les quotes-
parts de détention des parties communes, sur la base desquelles sont
Réglementation sur l’eau déterminés les droits de vote au sein des assemblées de copropriétaires et
Les actifs de grande envergure doivent respecter la réglementation sur les charges liées à l’entretien des parties communes.
l’eau pour l’utilisation et les rejets qu’ils génèrent, et notamment
Le syndicat des copropriétaires est une collectivité qui regroupe tous les
l’obligation de traitement des eaux usées conformément aux dispositions
copropriétaires d’un immeuble.
du Code de la santé publique et du Code général des collectivités
territoriales, ainsi que la gestion qualitative et quantitative des eaux Le syndic de copropriété est la personne physique ou morale chargée de la
pluviales, conformément aux articles L. 210-1 et suivants du Code de représentation du syndicat des copropriétaires. Il est également
l’environnement (dans leur version amendée par la loi CLIMAT). responsable de l’administration des parties communes de la copropriété,
de la bonne gestion de l’immeuble, avec l’assistance et le contrôle du
La prise en compte de la gestion de cette ressource naturelle est par ailleurs
conseil syndical. Il est nommé pour une durée déterminée plafonnée à trois
intégrée dès la conception des projets de construction et réhabilitation,
ans et renouvelable indéfiniment.
soumis à autorisation ou à déclaration préalable auprès de l’autorité
compétente en matière environnementale selon leur envergure, Le conseil syndical est constitué d’une petite équipe de copropriétaires
conformément aux articles L. 214-1 et suivants du Code de l’environnement. (trois au minimum) désignée par l’Assemblée générale des copropriétaires
qui est annuelle et obligatoire. Il a pour mission d’assister le syndic de
Compte tenu de ses engagements forts en matière environnementale, la
copropriété et de contrôler sa gestion. Il élit lui-même un(e) Président(e) et
Société est particulièrement attentive aux solutions alternatives pour gérer
se réunit périodiquement au cours de réunions du conseil syndical.
les rejets des eaux pluviales des toitures mais aussi des parkings.
Une ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 réforme les dispositions
Etat des risques et pollutions : risques naturels et technologiques - du droit de la copropriété. Elle prévoit notamment que le statut de la
secteur d'information sur les sols copropriété ne s’applique plus de façon impérative à tout immeuble ou
groupe d’immeubles bâtis divisé en lots de copropriété mais uniquement à
Les acquéreurs ou les locataires de biens immobiliers situés dans des zones ceux à destination partielle ou totale d’habitation. Il s’agit de la disposition
couvertes par un plan de prévention des risques naturels, technologiques la plus marquante de ce texte qui clarifie en outre les relations
voire miniers, doivent être informés par le vendeur ou par le bailleur de contractuelles entre le syndic et le syndicat de copropriétaires et renforce
l’existence de ces risques. les pouvoirs du conseil syndical. La plupart des dispositions sont entrées en
L’information se fait en annexant au contrat de location ou à toute promesse vigueur le 1er juin 2020.
de vente, d’achat, et à tout contrat réalisant ou constatant la vente. Un décret d’application a été publié le 2 juillet 2020 mais le projet de loi de
Un état des risques, dénommé « État des risques et pollutions » est établi ratification de l’ordonnance déposé le 15 janvier 2020 au Sénat n’a toujours
conformément au modèle défini par arrêté ministériel, est annexé au pas été examiné. S'agissant de la codification du droit de la copropriété,
contrat de location ou à toute promesse de vente, d’achat, et à tout contrat aucune avancée n'a pu être constatée depuis la réponse ministérielle du 9
réalisant ou constatant la vente. septembre 2021, aux termes de laquelle le Ministère de la Justice indiquait
au Sénat qu'il continuait de travailler le sujet. (Rép. Min.N°20346 : JO Sénat
Le Décret n° 2022-1289 du 1er octobre 2022, pris en application de l'article Q, 9 sept. 2021, p 5277).
236 de la loi CLIMAT, rend obligatoire à compter du 1er janvier 2023, pour
le vendeur ou le bailleur, d'un bien immobilier concerné par un ou En revanche, la loi n° 2022-217 du 21 février 2022 relative à la
plusieurs risques naturels ou par un secteur d'information sur les sols, d'en différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses
informer le potentiel acquéreur ou locataire à chaque étape de la vente ou mesures de simplification de l'action publique locale, dite "loi 3DS" a
de la location, et cela, dès l'annonce immobilière, quel qu'en soit l support. supprimé la date butoir du 23 novembre 2021 pour mettre en conformité
les règlements de copropriété avec la loi ELAN (qui consacrait les notions
Réglementation applicable au mode de détention de certains des lots transitoires, de parties communes spéciales et de parties
actifs immobiliers communes à jouissance privative) et a établi un régime différent selon que
l'immeuble est mis en copropriété avant ou après le 1er juillet 2022.
Certains actifs immobiliers de la Société sont, en raison de leurs
caractéristiques propres, soumis aux règles spécifiques de la copropriété La division en volumes n’est quant à elle régie par aucun texte.




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RAPPORT DE GESTION
Environnement et activités




1.3.4.5. Réglementation relative au régime des sociétés d’investissements immobiliers cotées
1.3.4.5.1. Option
1
immeubles, droits immobiliers et titres de sociétés immobilières
er transparentes, imposition communément appelée exit tax.
Il est rappelé que la Société a opté à compter du 1 janvier 2009 pour le
régime fiscal des sociétés d’investissements immobiliers cotées (SIIC) prévu Depuis la loi de finances n° 2008-1425 publiée le 28 décembre 2008, le taux
aux articles 208 C, C bis et C ter du Code général des impôts, régime de cette exit tax est de 19 %. Elle est payable par quart le 15 décembre de
réservé aux sociétés dont l’objet principal est d’acquérir ou de construire l’année de l’option et des trois années suivantes.
des immeubles en vue de la location, ou la détention directe ou indirecte
Le reliquat des déficits reportables non utilisés lors de l’option pour le
de sociétés dont l’objet social est identique.
régime des SIIC (s’il en existe) peut être imputé sur le résultat de cessation,
Ce régime exonère d’impôt sur les sociétés, sous condition de distribution, et ce y compris sur l’assiette servant au calcul de l’exit tax. Le solde non
les revenus tirés de la location d’immeubles, les plus-values dégagées sur la imputé est définitivement perdu.
cession à des personnes non liées, d’immeubles, de droits immobiliers, de
Les sociétés éligibles contrôlées par FREY, préalablement soumises à
titres de sociétés de personnes et de filiales ayant elles-mêmes opté pour
l’impôt sur les sociétés, seront également redevables de l’exit tax si elles
ledit régime ainsi que les dividendes versés par ces filiales.
optent pour le régime des SIIC dans les mêmes conditions. De même,
Les modalités d’option pour ce régime, ainsi que les obligations lorsque des immeubles, des droits immobiliers ou de participation dans des
déclaratives des SIIC, ont été précisées par le décret 2003-645 du 11 juillet sociétés relevant du régime fiscal des sociétés de personnes deviennent
2003 (codifié à l’article 46 ter A de l’annexe III au Code général des impôts). éligibles à l’exonération d’impôt sur les sociétés postérieurement à l’option
Une instruction parue au « Bulletin officiel des impôts » 4 H-5-03 n° 158 bis pour ce régime, les plus-values latentes constatées sur ces actifs, doivent
du 25 septembre 2003, reprise au BOFIP BOI-IS-CHAMP-30-20 en date du également être soumises à l’exit tax au taux de 19 % sur quatre ans.
27 mars 2019 ; a commenté ce régime.
Cette option concerne FREY et ses filiales éligibles. 1.3.4.5.3. Régime fiscal
Les SIIC ne sont pas soumises à une règle d’exclusivité de l’objet social. Les SIIC sont exonérées d’impôt sur les sociétés sous réserve du respect des
L’exercice à titre accessoire d’autres activités que celles répondant à leur conditions de distribution suivantes :
objet principal n’est donc pas susceptible de leur faire perdre le bénéfice
du régime. Toutefois, les revenus retirés de ces autres activités sont
● les bénéfices provenant des opérations de location d’immeubles au
imposables dans les conditions de droit commun, y compris les revenus titre de l’activité relevant de ce régime doivent être distribués à hauteur
financiers, sans obligation de distribution. de 95 % avant la fin de l’exercice qui suit celui de leur réalisation ;

Les filiales détenues directement ou indirectement à au moins 95 %,
● les plus-values de cession d’immeubles, de droits immobiliers, de
conjointement avec d’autres SIIC ou des sociétés de placement à participations dans des sociétés visées à l’article 8 ayant un objet
prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV), soumises à l’impôt identique aux SIIC ou de titres de filiales soumises à l’impôt sur les
sur les sociétés, et ayant un objet identique, peuvent opter pour ce régime. sociétés ayant opté pour le régime des SIIC, doivent être distribuées à
hauteur de 70 % avant la fin du deuxième exercice qui suit celui de
À titre d’information, les filiales de FREY ayant opté pour le régime SIIC sont leur réalisation ;
les suivantes :
● les dividendes reçus des filiales ayant opté pour le régime des SIIC (ou
● la SAS Frey Retail Fund 1, filiale conjointe avec des SPPICAV, a opté à d’une autre SIIC qu’elle contrôle) doivent être intégralement
compter de sa création en décembre 2011 ; redistribués au cours de l’exercice qui suit celui de leur perception.
● la SAS IF Clos du Chêne, filiale à 100 % de SA FREY, a opté à compter du Si les SIIC ou leurs filiales ayant opté ne procèdent pas aux distributions
1er janvier 2012 ; nécessaires, dans le délai et la proportion exigés, elles encourent la perte
de l’exonération sur l’ensemble des revenus (bénéfices, plus-values,
● la SASU FREY MURS 02, filiale à 100 % de SA FREY, a opté à compter du dividendes) de l’exercice concerné (sauf situation particulière).
1er janvier 2017 ;
Les revenus tirés de l’exercice d’activités accessoires sont imposables à
● la SAS BBC PROMOTION, filiale à 100 % de SA FREY, a opté à compter du l’impôt sur les sociétés dans les conditions de droit commun. Le résultat du
1er janvier 2022; secteur imposable est sans influence sur le résultat du secteur exonéré et
● la SNC FREY RIVIERA, filiale à 100 % de SA FREY, a opté à compter du 11 n’influence pas les obligations de distribution afférentes aux opérations
Septembre 2023 (courrier envoyé 28/09/2023). exonérées. Les SIIC et leurs filiales doivent ventiler entre leurs secteurs
exonérés et imposables les produits et charges correspondants, et
Les résultats des sociétés de personnes relevant de l’article 8 du Code distinguer lors des distributions auxquelles elles procéderont la fraction
général des impôts dont l’objet social est identique à celui de leurs associés des bénéfices provenant des activités exonérées de celles provenant des
SIIC ou filiales qui ont opté pour le régime des SIIC bénéficient de activités imposables.
l’exonération sous condition de distribution au prorata des droits des
associés SIIC. Aucune condition de détention minimale du capital de ces Par ailleurs, un prélèvement de 20 % est dû sur les dividendes afférents à
sociétés par les SIIC ou leurs filiales soumises à l’impôt sur les sociétés ayant des bénéfices exonérés et payés à des actionnaires personnes morales
opté pour le régime des SIIC n’est exigée. détenant, directement ou indirectement, au moins 10 % du capital de la
Société et qui ne sont pas soumis à un taux au moins égal au tiers du taux
d’impôt français.
1.3.4.5.2. Conséquences de l’option
L’option, qui est irrévocable et globale, entraîne cessation d’entreprise 1.3.4.5.4. Sortie du régime
dans la mesure où les entreprises concernées cessent totalement ou
partiellement d’être soumises à l’impôt sur les sociétés. L’exercice de Le non-respect des conditions d’accès au régime au cours des exercices
l’option entraîne en particulier l’imposition des plus-values latentes sur postérieurs à l’entrée dans le régime entraîne la sortie du régime de la SIIC
et en conséquence des filiales qui ont opté.




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Facteurs de risques




1.4. FACTEURS DE RISQUES

Outre les informations contenues dans le présent Document défavorable, après prise en compte des moyens de maîtrise mis en place par
d’enregistrement universel, les investisseurs sont invités à prendre la Société afin de limiter la survenance et/ou l’impact des risques identifiés.
attentivement en considération les risques exposés ci-dessous avant de
Compte tenu du développement du Groupe, l'échelle d'impact financier utilisée
prendre leur décision d’investissement dans des titres de la Société.
lors des cotations précédentes est devenue inadaptée. L’échelle utilisée dans les
Conformément au règlement « Prospectus 3 », seuls les risques significatifs et cotations présentées ci-dessous a donc été modifiée par rapport à celle utilisée
spécifiques à la Société et son Groupe sont présentés dans le présent chapitre. en 2023. Ce changement d'échelle a entraîné une légère diminution de la
cotation d'un risque, sans impact sur leur niveau de criticité.
La Société a procédé à l’identification des principales catégories et des
risques les plus importants, présentés dans un ordre que la Société L’horizon de temps défini pour ce travail de cotation des risques est de cinq ans.
considère, à la date du présent document, être l’ordre d’importance
Les deux échelles d’impact et de probabilité sont cotées sur quatre niveaux :
décroissant au sein de chaque catégorie déterminée par la Société.
Les trois catégories identifiées sont les suivantes : Échelles Probabilité Impact
Niveau 1 Rare Limité
● risques liés à l’environnement du Groupe ;
Niveau 2 Possible Significatif
● risques liés à la réglementation applicable au Groupe ; Niveau 3 Probable Majeur
● risques liés à l’activité opérationnelle du Groupe. Niveau 4 Très probable Critique
Au sein de ces catégories, le Groupe a identifié 15 risques majeurs dont elle a
évalué la criticité sur son activité, sa situation financière et patrimoniale, son L’attention des investisseurs est toutefois attirée sur le fait que d’autres
image et ses perspectives et a attribué une note à chacun de ses risques : risques totalement ou partiellement inconnus et dont la survenance n’est
pas envisagée à la date de dépôt du présent Document d’enregistrement
● 1 : risque faible ; universel, peuvent exister et pourraient avoir une incidence négative sur
● 2 : risque moyen ; l’activité du Groupe.

● 3 : risque fort.
L’analyse des risques est résumée dans le tableau ci-après.
Dans chaque catégorie, les facteurs de risques les plus importants sont
Cette notation correspond à la perception actuelle du Groupe de présentés en premier. Cette hiérarchie des risques tient compte des effets
l’importance de ces facteurs de risques, fondée sur la probabilité perçue que des mesures prises par la Société pour gérer ces risques.
ces risques se matérialisent, et de l’ampleur estimée de leur impact



1.4.1. TABLEAU SYNOPTIQUE
Notation
Facteurs de risque Probabilité Impact Criticité Évolution Types impact
Environnement du Groupe
● Environnement économique Très probable Majeur 3
● Marché de l'immobiler commercial Possible Majeur 2
● Environnement concurrentiel Possible Significatif 2
● Indexation des loyers Probable Limité 1
Réglementation applicable au Groupe
● Autorisations administratives Probable Significatif 2
● Réglementation des baux et au non-renouvellement Possible Significatif 2
● Régime SIIC Rare Majeur 2
Activité opérationnelle du Groupe
● Non-respect d’un covenant financier Rare Critique 3
● Taux d’intérêt Probable Significatif 2
● Traitement de l’information, intégrité des données et fraudes Probable Significatif 2
● Développement de nouveaux actifs Possible Significatif 2
● Non-obtention d’un financement ou obtention à des conditions moins
favorables Possible Significatif 2
● Acquisition de nouveaux actifs Possible Significatif 2
● Solvabilité des locataires Très probable Limité 2
● Dépendance à l’égard des enseignes Probable Limité 1

Financier Juridique Opérationnel Réputationnel




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Facteurs de risques




1.4.2. PRÉSENTATION DÉTAILLÉE DE CHAQUE RISQUE

1.4.2.1. Risques liés à l’environnement du Groupe
Risques liés à l’environnement économique Risques liés à l’environnement concurrentiel
1
Probabilité Impact Criticité Évolution Types impact Probabilité Impact Criticité Évolution Types impact

Très probable Majeur 3 Possible Significatif 2

Le patrimoine immobilier du Groupe FREY est principalement constitué Dans la conduite de ses différentes activités, le Groupe est confronté à de
d’actifs commerciaux situés dans des parcs d’activité commerciale en nombreux acteurs, sociétés foncières ou promoteurs, exploitant ou
France, sur la péninsule ibérique et en Pologne. L’activité du Groupe est développant des programmes de même typologie architecturale (centres
sensible aux évolutions de l’environnement économique et des commerciaux de plein air), et exerçant sur les mêmes zones géographiques
comportements de consommation. que le Groupe (i.e. France, péninsule ibérique et Pologne).
En 2024, l’Europe reste confrontée à des tensions géopolitiques fortes, Dans le cadre de son activité de développement, le Groupe est confronté à
aggravées par un contexte d’instabilité énergétique et une crise prolongée d’autres acteurs du secteur de la promotion immobilière qui pourraient
du coût de la vie pour de nombreux ménages. L’inflation, bien que restreindre la capacité du Groupe à acquérir des biens immobiliers ou à
légèrement ralentie dans certains secteurs, reste élevée, affectant le pouvoir développer des projets de manière efficace et à des conditions
d’achat des consommateurs et la rentabilité des enseignes commerciales. économiques intéressantes, notamment si ces concurrents disposent de
Cette situation est susceptible d’affecter, à moyen et long terme, les revenus ressources financières plus importantes.
locatifs générés par le Groupe. En effet, un tel contexte pourrait entrainer une La Société fait également face à une situation concurrentielle dans le cadre
baisse de la consommation et donc du chiffre d’affaires des enseignes de son activité locative. Le développement, à proximité des surfaces
locataires, ce qui pourrait avoir un effet défavorable significatif sur la faculté commerciales du Groupe, de surfaces commerciales concurrentes d’un
pour certains locataires de payer leurs loyers, sur le renouvellement des baux niveau de gamme similaire pourrait affecter la capacité du Groupe à louer
à des conditions au moins identiques aux conditions actuelles, sur le taux ses emplacements commerciaux, ainsi que le niveau des loyers et donc
d’occupation et le rendement total des actifs concernés, voire sur leur avoir un impact défavorable sur les résultats.
valorisation, et d’affecter significativement l’activité, la situation financière et
patrimoniale ainsi que les perspectives du Groupe. Depuis plusieurs années, le Groupe doit également faire face à la montée
en puissance du e-commerce qui a fait évoluer les habitudes de
Par ailleurs, un ralentissement durable de l’économie pourrait mener à un consommation (comparaison aisée, accès à une offre plus large,
contexte de marché différent et défavorable aux bailleurs, susceptible suppression des contraintes géographiques…). Cette concurrence peut
d’avoir un effet significatif sur la politique d’investissement et de potentiellement générer une baisse du chiffre d’affaires des locataires des
développement de nouveaux actifs par le Groupe, et donc sur les actifs et donc affecter l’activité patrimoniale du Groupe.
perspectives de croissance.
Un renforcement de la concurrence dans les activités susvisées et/ou
Pour faire face à cette crise économique, le Groupe maintient sa politique l’insuffisance des mesures prises par le Groupe pour se démarquer seraient
de discussion permanente avec les enseignes partenaires, à partir de la susceptibles d’affecter l’activité, la situation financière et patrimoniale, ainsi
collecte des chiffres d’affaires des principaux locataires et de l’analyse de que l’image du Groupe et ses perspectives.
l’évolution de la fréquentation de ces actifs, via un système de comptage
des véhicules. L’ensemble de ces informations permettent d’anticiper les Le Groupe tient compte de l’ensemble de ces paramètres dans ses choix
risques de résiliation et/ou de non-renouvellement d’un bail, ainsi que la stratégiques de développement et dans la sélection des enseignes.
recommercialisation des cellules avant leur libération effective. Le Groupe lance la pré-commercialisation de ses sites avant même
l’acquisition du foncier, met en place une expérience de consommation
Risques liés au marché de l’immobilier commercial différenciante, notamment à travers son concept de Shopping Promenade®
qui propose un cadre valorisant offrant une véritable ballade commerciale
Probabilité Impact Criticité Évolution Types impact à ciel ouvert, des aires de jeux géantes gratuites, une mixité d’enseignes
tendances couvrant un large spectre de produits et un univers de
Possible Majeur 2 restauration puissant et inventif, tout en privilégiant un niveau de loyer et
de charges attractif.
L’activité du Groupe, les niveaux des loyers et la valorisation des La période de crise sanitaire traversée depuis 2020 a confirmé la résilience
immeubles à usage commercial sont fortement influencés par l’offre et la des actifs du Groupe dans cette situation inédite face aux grands centres
demande de surfaces immobilières commerciales, elles-mêmes influencées commerciaux fermés et même au e-commerce.
par l’évolution de la tendance et des préférences des consommateurs.
Une évolution défavorable de la demande par rapport à l’offre et/ou Risques liés aux indexations des loyers
l’incapacité du Groupe à s’adapter aux nouvelles demandes seraient
susceptibles d’affecter l’activité, la situation financière et patrimoniale, ainsi Probabilité Impact Criticité Évolution Types impact
que l’image du Groupe et ses perspectives.
Probable Limité 1
Une évolution défavorable du marché de l’immobilier commercial pourrait
contraindre le Groupe à décaler la réalisation de certains programmes
commerciaux, à procéder à certains arbitrages non prévus initialement, et/ L’intégralité des baux signés par le Groupe est soumise à deux indices
ou à réaliser certains arbitrages nécessaires ou prévus à des conditions d’ordre public (l’indice des loyers commerciaux « ILC » et l’indice du coût de
moins favorables. la construction « ICC ») pour l’indexation des loyers. Ces dispositions
limitent la possibilité dont disposent les bailleurs pour augmenter les loyers
Le Groupe tient compte de l’ensemble de ces paramètres dans ses choix et optimiser leurs revenus locatifs.
stratégiques et innove en permanence pour maintenir un modèle résilient
et différenciant dans le développement et la gestion de ses actifs, au Compte tenu de l’importance croissante de l’activité foncière du Groupe, ce
travers notamment de son concept Shopping Promenade®. dernier est de plus en plus sensible à l’évolution des deux indices utilisés
pour l’indexation des loyers. La variation à la baisse de ces indices ou une
variation à la hausse trop faible par rapport aux loyers du marché pourrait
avoir un impact défavorable sur les niveaux de loyers des actifs du Groupe
et en conséquence sur ses résultats ainsi que la valorisation de ses actifs.




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1.4.2.2. Risques liés à la réglementation applicable au Groupe
Risques liés aux autorisations administratives En France, la législation relative aux baux commerciaux est très rigoureuse
à l’égard du bailleur. Les stipulations contractuelles, imposées par la
réglementation, liées à la durée, à la résiliation, au renouvellement
Probabilité Impact Criticité Évolution Types impact (plafonnement des loyers) ou à l’indexation des loyers limitent notamment
Probable Significatif 2 la possibilité d’augmenter les loyers pour corréler leurs montants aux loyers
du marché.

Le marché du développement d’immeubles et centres commerciaux de Par ailleurs, à la date d’échéance du bail ainsi qu’à l’issue de chaque
plein air se caractérise par de fortes contraintes, principalement période triennale, le locataire a la faculté soit de libérer les locaux, soit
administratives, liées à la nécessité d’obtenir des permis de construire et/ d’opter pour le renouvellement de son bail.
ou des autorisations d’exploitation commerciale. À l’échéance du bail, en cas de refus de renouvellement par le bailleur, le
Les risques sont essentiellement liés aux délais d’instruction des demandes preneur a droit à une indemnité d’éviction calculée, notamment, sur la base
d’autorisation par les services administratifs compétents (de 2 à 5 mois de la valeur du fonds de commerce du preneur, et qui pourrait donc avoir un
sous réserve que le dossier soit complet) et au dépôt de recours impact défavorable significatif sur la situation financière du Groupe.
administratifs ou contentieux contre les autorisations délivrées, pouvant Par ailleurs, il ne peut être exclu que le Groupe soit confronté, lors du
retarder leur mise en œuvre sur des délais relativement longs, et générer renouvellement des baux ou pour la commercialisation de nouveaux actifs,
des surcoûts voire l’abandon des projets et ainsi entraîner des à des modifications de législation, de réglementation ou de jurisprudence
conséquences défavorables sur l’activité et les résultats du Groupe. imposant des restrictions nouvelles ou plus contraignantes en matière de
Afin de minimiser ce risque, la Société réalise un audit systématique des revalorisation des loyers, de durée, d’indexation et de plafonnement des
demandes d’autorisations à déposer afin d’en assurer la conformité avec les loyers ou de calculs des indemnités d’éviction dues aux locataires. Ces
réglementations applicables. modifications des règles applicables en matière de baux commerciaux
pourraient entraîner des conséquences négatives sur l’activité ainsi que la
Par ailleurs, il est observé une volonté de réduction du nombre d’attributions situation financière et patrimoniale du Groupe.
d’autorisations sur certaines parties du territoire, reflétant une politique plus
restrictive en matière d’urbanisme commercial en périphérie des Le Groupe ne peut garantir qu’il sera à même de recommercialiser ses
agglomérations. Cela pourrait entraîner des conséquences défavorables sur cellules vacantes rapidement et à un niveau de loyer équivalent. L’absence
les perspectives de développement et de croissance du Groupe. de revenus générés par ces surfaces vacantes et les charges fixes y
afférentes sont susceptibles d’affecter la situation financière du Groupe.
L’élargissement du périmètre d’activité du Groupe à l’aménagement et la
requalification de zones existantes en entrées de ville permet un travail très En vue de prendre en compte les changements liés à l’adoption de textes
en amont des projets avec les autorités et collectivités publiques, ce qui législatifs ou réglementaires nouveaux, susceptibles d’avoir une incidence
sécurise l'obtention des autorisations administratives. défavorable sur la situation du Groupe et le développement de son activité,
la Direction Juridique effectue, en liaison avec le réseau de conseils
De plus, la stratégie d’acquisition d’actifs en exploitation menée par le externes du Groupe, la collecte, le traitement et la diffusion au sein du
Groupe depuis quelques années vient limiter la probabilité que ce risque Groupe des informations appropriées relatives à la législation des différents
pèse sur le potentiel de développement de FREY. pays dans lesquels le Groupe dispose d’intérêts, à savoir la France,
La probabilité et l'impact de ce risque ont été revus à la baisse pour 2024, à l’Espagne, le Portugal et la Pologne.
la demande du Comité des Risques, compte tenu notamment de la
diminution du nombre de projets de développement.

Risques liés à la réglementation des baux et à leur
non renouvellement

Probabilité Impact Criticité Évolution Types impact
Possible Significatif 2


Au 31 décembre 2024, la répartition du risque de congés sur le patrimoine économique du Groupe est le suivant :

42,7 M€
36,4 M€



17,2 M€
10,3 M€ 9,7 M€ 11,4 M€
6,1 M€
1,4 M€ 1,9 M€

2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 sup. à 2032




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Risques liés aux contraintes résultant du régime fiscal régime SIIC), représentant 60 % ou plus de son capital ou de ses droits de
applicable aux sociétés d’investissements immobiliers vote (sous réserve d’un nombre limité d’exceptions temporaires liées à la


1
réalisation de certaines opérations de restructuration ou d’une acquisition
cotées (« SIIC »), à la perte du bénéfice de ce statut ou à un à au moins 95 % par une autre SIIC).
éventuel changement des modalités de ce statut
Toutefois, si cet événement intervient pour la première fois au cours d’une
période de 10 années suivant l’option ou au cours des 10 années suivantes,
Probabilité Impact Criticité Évolution Types impact et à la condition que le plafond de détention soit à nouveau respecté à la
Rare Majeur 2 clôture de l’exercice, la Société ne sort pas du régime SIIC mais perd
simplement le bénéfice de l’exonération d’impôt sur les sociétés au titre de
l’exercice de dépassement, ce qui est alors un facteur de dégradation des
Le bénéfice du régime SIIC, auquel FREY, l’ensemble de ses filiales résultats de la SIIC.
transparentes fiscalement ainsi que ses cinq filiales ayant opté sont
Lorsqu’elle rentre de nouveau dans le régime, la Société doit acquitter
éligibles, est subordonné à la redistribution d’une part importante des
l’impôt sur les sociétés au taux de 19 % sur les plus-values latentes acquises
profits réalisés (soit 95 % des bénéfices générés par l’activité foncière, 70 %
pendant la période de sortie temporaire du régime.
des plus-values de cession des actifs immobiliers et 100 % des dividendes
perçus d’une filiale ayant opté). Le respect de cette obligation de La perte du régime SIIC serait donc susceptible d’affecter de manière
redistribution pourrait constituer une contrainte susceptible de limiter les significative la situation financière et patrimoniale du Groupe.
capacités d’autofinancement du Groupe et la mise en œuvre d’une
De plus, la perte du régime des SIIC signifierait la perte de l’économie
stratégie de développement de son patrimoine et, ainsi, avoir un effet
d’impôt correspondante, ce qui serait également susceptible d’affecter
défavorable à moyen terme sur la situation financière et patrimoniale du
l’activité, les résultats et l’image du Groupe.
Groupe ainsi que sur ses perspectives.
Par ailleurs, d’éventuelles modifications substantielles des dispositions
Il est également nécessaire de rappeler que le bénéfice du régime SIIC peut
légales applicables aux SIIC pourraient tout autant affecter l’activité et la
être perdu temporairement ou définitivement dans certaines situations.
situation financière du Groupe.
L’une des conditions d’application du régime SIIC est que la Société ayant
Accompagnée par un cabinet fiscaliste de renom, la Société réalise une
opté ne doit pas être détenue, directement ou indirectement, par un ou
veille fiscale et s’assure de respecter l’intégralité de ses obligations en
plusieurs actionnaire(s) agissant de concert au sens de l’article L. 233-10 du
matière de Société d’Investissement Immobilier Cotée.
Code de commerce (autres que des sociétés elles-mêmes soumises au

1.4.2.3. Risques liés à l’activité opérationnelle du Groupe
Risques de non-respect d’un covenant financier Au 31 décembre 2024, tous les engagements et covenants du Groupe FREY
pris vis-à-vis des partenaires financiers sont respectés.
Probabilité Impact Criticité Évolution Types impact Le tableau suivant présente les impacts sur le LTV des éventuelles
Rare Critique 3 variations du taux de capitalisation de 25 points et de 50 points de base (en
plus et en moins) :
Les contrats de financement du Groupe FREY, et notamment les lignes
corporate représentant 86 % de la dette totale du Groupe au Taux de capitalisation - 50 pts - 25 pts 31/12/2024 + 25 pts + 50 pts
31 décembre 2024, prévoient des ratios ICR (Interest Cover Ratio), LTV (Loan LTV DI 38,3% 39,7% 41,1% 42,4% 43,8%
To Value) minimums et dettes sécurisées.
Les ratios sur la base desquels sont établis les principaux covenants, sont Risques liés au développement de nouveaux actifs
exposés dans les tableaux suivants.

● Le ratio ICR mesure le rapport entre les loyers et les intérêts financiers.
Probabilité Impact Criticité Évolution Types impact

● Le ratio LTV mesure le rapport entre l’encours de crédit et la valeur de l’actif DI.
Possible Significatif 2

● Le ratio Dette Sécurisée mesure le rapport entre l’encours de dette
Les risques significatifs attachés à l’activité de développement du Groupe
sécurisée et la valeur de l’actif DI.
sont les suivants :
Le Groupe est soumis à des ratios calculés sur les comptes consolidés :
● le coût de construction des actifs pourrait s’avérer supérieur aux
LTV droits
estimations faites initialement : la phase de construction pourrait être
Ratios consolidés inclus ICR Dette sécurisée plus longue que prévue, des difficultés techniques ou des retards
d’exécution pourraient apparaître en raison de la complexité de
Dette concernée 1 240,0 M€ 1 240,0 M€ 1 240,0 M€ certains projets et les prix des matériaux de construction pourraient
Ratios demandés <= 60,0 % >= 2 < 20,0 % évoluer de manière défavorable ;
Ratios 31.12.2024 41,1 % 3,8 8,2 % ● les investissements du Groupe (pour les projets neufs, les rénovations
et les extensions) sont soumis à l’obtention d’autorisations
administratives qui pourraient être accordées tardivement, voire être
refusées au Groupe ou à ses partenaires ;
●
Ratios individuels LTV hors droits ICR
les projets du Groupe nécessitent les consentements de tiers, tels que les
Dette concernée 120,0 M€ 120,0 M€ enseignes phares, les créanciers ou ses associés au titre des développements
Ratios demandés <= 55,0 % >= 250 % réalisés en partenariat, et ces consentements pourraient ne pas être
Ratios 31.12.2024 39,0 % 276 % accordés ou l’être à des conditions différentes de celles espérées ;
● le Groupe pourrait ne pas obtenir de financement à des conditions
Le non-respect de ces ratios impliquerait un remboursement anticipé total satisfaisantes pour ses projets ;
ou partiel du ou des financements concernés, ce qui aurait des
conséquences défavorables significatives sur la situation financière du
● les coûts engagés initialement (par exemple, les coûts des études) ne
Groupe, son activité, son image et ses perspectives. peuvent généralement pas être différés ni annulés en cas de retard ou
de non-réalisation de ses projets.
La Société effectue un suivi semestriel de ces covenants et maintient une
marge de manœuvre suffisante entre les ratios imposés contractuellement Ces risques pourraient en conséquence entraîner des retards, voire des
et les ratios calculés sur la base des comptes semestriels. annulations d’opérations, ou encore leur achèvement à un coût supérieur
au niveau initialement prévu, ce qui pourrait affecter la situation financière
et patrimoniale du Groupe ainsi que ses perspectives.




DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 - 51
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Facteurs de risques




Le développement de nouveaux immeubles et parcs d’activité Les risques liés au traitement de l’information et à l’intégrité des données
commerciale dépend également de la disponibilité des réserves foncières se caractérisent par une défaillance potentielle de la protection du système
en tant que matière première. La disponibilité de cette matière première d'information altérant l'intégrité des données, en ce compris des données
dépend de la réussite dans la recherche de terrains et dans la négociation personnelles (perte/modification/diffusion d'informations) du Groupe,
de leur coût d’acquisition. notamment dans l’hypothèse d’une cyberattaque. Le risque de fraude se
caractérise quant à lui par la réalisation par un ou des salariés du Groupe ou
Le Groupe dispose d’équipes aux compétences très spécialisées, dédiées
par un tiers d’un détournement des fonds ou de données de
au développement de nouveaux projets, ayant pour objectif de trouver des
manière significative.
terrains disponibles et propices au développement de centres
commerciaux de plein air. Cependant la concurrence d’autres acteurs et/ou L’intégralité des données détenues et traitées par le Groupe le sont au
l’évolution de l’environnement économique pourraient renchérir le prix travers de son système d’information. En fonction de leur étendue, les
des terrains dans des proportions qui ne seraient pas compatibles avec les pertes, modifications ou diffusions des données issues des systèmes
objectifs du Groupe. Ceci pourrait entraîner des conséquences d’information pourraient entrainer, en plus de dommages matériels
défavorables sur l’activité du Groupe, sa situation financière et ses informatiques, un risque d’image et de réputation pour le Groupe ainsi que
perspectives de développement. des conséquences financières importantes (notamment de réparation des
systèmes d’information et/ou de sanctions pécuniaires en cas de non-
L’élargissement du périmètre d’activité du Groupe à l’aménagement et la
respect de la réglementation y afférente). Un piratage des systèmes
requalification de zones existantes en entrées de ville permet un travail très
informatiques pourrait également affecter l'intégrité des données du
en amont des projets avec les autorités et collectivités publiques, ce qui
Groupe et/ou entrainer le versement d'une rançon significative.
sécurise conjointement l’acquisition des fonciers et l'obtention des
autorisations administratives correspondantes. Dans l’hypothèse d’une fraude, le Groupe s’exposerait, le cas échéant, à
d’éventuelles sanctions administratives ou judiciaires (notamment dans
Risques sur les taux d’intérêt l’hypothèse où il serait reproché au Groupe la faiblesse de son dispositif de
prévention des risques) ainsi qu’à une dégradation de son image et de
Probabilité Impact Criticité Évolution Types impact sa réputation.
Probable Significatif 2 Afin de limiter le risque d’occurrence de tels évènements, le Groupe a
notamment mis en place des procédures de sauvegarde et de conservation
des données et dispose d’outils de sécurité informatique régulièrement
Dans le cadre de son développement, le Groupe a recours au financement mis à jour. Le Groupe fait en outre auditer chaque année la sécurité de son
bancaire et/ou obligataire. système d’information afin d’améliorer continuellement sa politique et ses
Au 31 décembre 2024, la dette financière du Groupe auprès des outils de détection des failles et de sécurité informatique. Par ailleurs, le
établissements de crédit s’élève à 1 215,6 M€. personnel du Groupe est régulièrement sensibilisé aux enjeux de sécurité
informatique. Concernant les risques de fraude, des procédures de
Une majorité des financements mis en place par le Groupe reposent sur un validation et des délégations de signatures sont mises en place ainsi que
taux d’intérêt variable (Euribor 3 mois). Une hausse significative de ce taux des formations régulières à destination de l’ensemble des collaborateurs
pourrait donc avoir un impact défavorable sur ses résultats, via la hausse pour les sensibiliser et les alerter.
induite des charges financières.
Pour contrer l’impact défavorable d’une hausse des taux d’intérêt sur ses Risques liés à la non-obtention d’un financement ou à son
résultats, le Groupe a souscrit plusieurs contrats de couverture sous forme obtention à des conditions moins favorables
de swaps, cap et de colar réduisant ainsi l’exposition au risque de taux. Le
pourcentage de la dette financière totale du Groupe (bancaire et Probabilité Impact Criticité Évolution Types impact
obligataire) non soumis à variation de taux est de 95,1 % au
31 décembre 2024. Possible Significatif 2

Le tableau suivant présente les impacts sur le résultat financier du Groupe
des éventuelles variations du taux Euribor 3 mois de 100 points et de 50 La mise en œuvre de la stratégie de croissance du Groupe nécessite que
points de base (en plus et en moins) : des investissements importants soient engagés pour développer ou
acquérir de nouveaux actifs immobiliers. Une partie des capitaux
(En M€) - 100 pts - 50 pts E3M + 50 pts + 100 pts nécessaires à ces développements est couverte par le recours à
l’endettement, même si le Groupe peut également avoir recours au marché
Impacts 1,8 1,0 - - 0,4 - 0,7 ou à ses fonds propres pour financer sa stratégie de croissance.
En fonction de l’environnement économique, de l’évolution de
Une hausse significative des taux d’intérêt pourrait également avoir un l’environnement réglementaire ainsi que de l’appréciation du risque que
impact défavorable sur la valorisation des actifs et par conséquent, la représente le Groupe pour les différents prêteurs, l’accès à ces ressources
valorisation du patrimoine du Groupe, les taux de rendement appliqués par peut être bloqué, en partie ou totalement, ou être octroyé à des conditions
les experts immobiliers pour valoriser les immeubles à usage commercial moins favorables que celles qui prévalent actuellement.
étant déterminés en partie en fonction du niveau des taux d’intérêt.
La non-obtention, l’obtention à des conditions moins favorables, ou le
Risques liés au traitement de l’information et à l’intégrité décalage dans le temps des financements nécessaires aux projets développés
à moyen terme par le Groupe, pourraient entraîner un effet défavorable sur la
des données et fraudes situation financière et les perspectives de croissance du Groupe.
Probabilité Impact Criticité Évolution Types impact
Probable Significatif 2




52 - DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 www.frey.fr
RAPPORT DE GESTION
Facteurs de risques




Risques liés à l’acquisition de nouveaux actifs Compte tenu de la part des revenus du Groupe générés par la location de
ses actifs immobiliers à des tiers, qui représentent à ce jour la quasi-totalité


1
Probabilité Impact Criticité Évolution Types impact de son chiffre d’affaires, le défaut et/ou le retard de paiement des loyers
sont susceptibles d’affecter sa situation financière de manière significative.
Possible Significatif 2
Ce risque s’apprécie au regard de la politique de diversification du Groupe
visant à limiter le poids individuel de chaque locataire dans la formation du
L’acquisition et la cession d’actifs font partie de la stratégie du Groupe. chiffre d’affaires. À titre d’exemple, au 31 décembre 2024, les dix premiers
Cependant, un défaut caché non perçu avant l’acquisition, un litige avec un clients représentent 18,3 % des loyers du patrimoine économique du
locataire non déclaré par le vendeur, ou toute mauvaise analyse de la Groupe, et aucun de ces clients ne représente plus de 5,0 % de ce même
valeur d’un actif ou d’une société peut amener à l’acquérir à un prix loyer économique.
supérieur à sa valeur réelle. Cela entraînerait la constatation d’une perte de De plus, le Groupe dispose, pour chacun de ses baux, d’un dépôt de
valeur sur cet actif dans les comptes du Groupe et aurait donc un impact garantie ou d’une caution bancaire représentant trois mois de loyer.
défavorable sur sa situation financière.
Plus de 92 % des dépréciations comptabilisées au 31 décembre 2024
Afin de se prémunir contre ces risques, des due-diligence exhaustives sont concernent des créances clients ayant une antériorité supérieure à 90 jours.
systématiquement réalisées avant chaque acquisition et une expertise est
demandée à un expert indépendant. Risques liés à la dépendance à l’égard des enseignes
Des garanties d’actif - passif et/ou de vices cachés sont également requises,
dans le cadre des négociations. Probabilité Impact Criticité Évolution Types impact
En 2023, ces diligences et garanties ont effectivement été mises en place Probable Limité 1
pour l’acquisition du retail park Matarnia Park Handlowy en Pologne et des
parts sociales des sociétés propriétaires du centre commercial « Polygone
Les actifs du Groupe sont loués majoritairement à des enseignes nationales
Riviera » à Cagnes-sur-Mer.
ou internationales. Ces enseignes, présentes ou futures, peuvent
Aucune acquisition d’actif n’ayant été réalisée en 2024, ce risque ne rencontrer des difficultés, constater une baisse d’attractivité du fait
requiert pas à date de modification de ses facteurs de probabilité, d’impact d’erreurs stratégiques sur leurs offres ou positionnements marketing, un
et de criticité. ralentissement voire la cessation de leurs activités.
Par ailleurs, le marché étant concurrentiel et les actifs à céder étant limités La survenance de ces risques pourrait entraîner une diminution de la part
en nombre, les objectifs à atteindre par le biais de cette stratégie variable des loyers indexée sur le chiffre d’affaires (qui représente au 31
pourraient être difficiles à réaliser, ce qui pourrait impacter les perspectives décembre 2024, 3,5 % du montant annuel total des loyers du patrimoine
de croissance du Groupe. consolidé perçus par le Groupe), et conduire au non-paiement des loyers et/
ou à la résiliation ou au non-renouvellement de leurs baux commerciaux.
Risques liés à la solvabilité des locataires La diminution de loyer subie, ainsi que les difficultés que le Groupe pourrait
alors rencontrer pour recommercialiser les cellules vacantes à des
Probabilité Impact Criticité Évolution Types impact conditions avantageuses, pourraient avoir un effet défavorable significatif
sur le rendement locatif total des actifs concernés et sur leur valorisation.
Très probable Limité 2
Dans une telle hypothèse, l’activité, la situation financière et patrimoniale
ainsi que les perspectives du Groupe pourraient s’en trouver affectées.
La relation qui lie un bailleur et un preneur est fixée par les clauses du bail. Afin de limiter ces risques, le Groupe procède, avant la signature de chaque
Le locataire doit payer à son bailleur l’ensemble des sommes définies bail, à une évaluation financière de l’enseigne (production de budgets, de
contractuellement dans le bail (loyers, charges, fond marketing…), et ce bilans et comptes de résultat).
quelle que soit l’évolution de l’environnement économique, et en dépit
d’événements exceptionnels potentiels (grève, catastrophe climatique, Grâce à près de 40 années d’existence, le Groupe dispose du recul et de
crise sanitaire…). l’expérience nécessaires pour apprécier la qualité d’une enseigne.




DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 - 53
1 RAPPORT DE GESTION
Informations concernant le Capital




1.5. INFORMATIONS CONCERNANT LE CAPITAL
1.5.1. MONTANT DU CAPITAL SOCIAL
Au 31 décembre 2024, le capital social s’élève à 80 625 245 €. Il est divisé en 32 250 098 actions de 2,50 € de nominal, toutes de même catégorie et
entièrement libérées.
À la date d’élaboration du présent rapport, il n’existe pas de titres pouvant donner accès à terme au capital de la société.



1.5.2. MODIFICATION DU CAPITAL SOCIAL
Au 31 décembre 2024, le capital social de FREY n'a pas fait l'objet de modification.

Augmentation / Prime d'émission,
Nombre d’actions Nombre total Capital après
Date Opération Réduction de Nominal par action d'apport ou de
crées / annulées d’actions opération
capital fusion
Augmentation de
19/12/2023 9 708 237,5 2,5 87 374 137,5 3 883 295 32 250 098 80 625 245
capital
Augmentation de
15/12/2021 8 510 040 2,5 93 610 440 3 404 016 28 366 803 70 917 007,5
capital
Dividende en
04/06/2021 898 810 2,5 NA 359 524 24 962 787 62 406 967,5
actions
Dividende en
12/06/2020 945 665 2,5 NA 378 266 24 603 263 61 508 157,5
actions



1.5.3. PRINCIPAUX ACTIONNAIRES
Les droits de vote et actions présentés dans le tableau ci-dessous ont été calculés sur la base des informations relatives au nombre total d’actions composant le
capital social de la société FREY figurant dans le le récapitulatif mensuel des opérations sur propres titres publié le 31 décembre 2024, à savoir :

Date Nombre d’actions composant le capital Nombre de droits de vote
Théoriques : 32 250 098
31/12/2024 32 250 098
Exerçables* : 31 888 455
* Le nombre de droits de vote exerçables correspond au nombre de droits de vote théoriques (ou nombre total de droits de vote attachés aux actions) après déduction des actions
privées du droit de vote (ici, actions détenues par le Groupe dans le cadre du programme de rachat tel que défini au paragraphe 1.5.9.1 du présent rapport de gestion).




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RAPPORT DE GESTION
Informations concernant le Capital




Le tableau ci-dessous indique la répartition du capital et des droits de vote de la Société au cours des trois dernières années.




Actionnariat
Nombre
31/12/2024


d’actions % du capital
% droit de
vote (1)
Nombre
d’actions
31/12/2023


% du capital
% droit de
vote (1)
Nombre
d’actions
31/12/2022


% du capital
% droit de
vote (1)
1
Principaux actionnaires :
FIRMAMENT PARTICIPATIONS (2) 8 548 439 26,51% 26,81% 8 539 279 26,48% 26,92% 7 530 096 26,55% 26,65%
PREDICA 6 387 944 19,81% 20,03% 6 387 944 19,81% 20,14% 5 589 451 19,70% 19,78%
FONCIÈRE AG REAL ESTATE (3) 3 241 995 10,05% 10,17% 3 241 995 10,05% 10,22% 3 170 995 11,18% 11,22%
EFFI INVEST II 1 130 460 3,51% 3,55% 1 130 460 3,51% 3,56% 1 130 460 3,99% 4,00%
CARDIF ASSURANCE VIE 4 069 420 12,62% 12,76% 4 069 420 12,62% 12,83% 3 560 743 12,55% 12,60%
SOGECAP 3 960 743 12,28% 12,42% 3 960 743 12,28% 12,49% 3 560 743 12,55% 12,60%
SCI PRIMONIAL CAPIMMO 2 389 352 7,41% 7,49% 2 389 352 7,41% 7,53% 2 389 352 8,42% 8,46%
IDPE (4) 103 356 0,32% 0,32% 103 356 0,32% 0,33% 103 356 0,36% 0,37%
CARUSO (5) 17 808 0,06% 0,06% 17 808 0,06% 0,06% 17 808 0,06% 0,06%
Mandataires sociaux (6)(7) 20 208 0,06% 0,06% 14 527 0,05% 0,05% 65 498 0,23% 0,23%
Auto-détention 361 643 1,12% N/A 526 135 1,63% N/A 112 768 0,40% N/A
Auto-contrôle NEANT NEANT NEANT NEANT NEANT NEANT NEANT NEANT NEANT
Public :
● titres au porteur 1 100 220 3,41% 3,45% 1 135 064 3,52% 3,58% 1 064 184 3,75% 3,77%
● titres au nominatif 918 510 2,85% 2,88% 734 015 2,28% 2,31% 71 349 0,25% 0,25%

TOTAL 32 250 098 100,00 % 100,00 % 32 250 098 100,00 % 100,00 % 28 366 803 100,00 % 100,00 %

(1) Les pourcentages de droits de vote exprimés dans ce tableau sont calculés en tenant compte des actions auto-détenues par la Société qui sont privées de droits de vote en
application des dispositions de l’article L. 225-210 du Code de commerce.
(2) La société Firmament Participations est détenue à hauteur d’environ 58,14 % par M. Antoine FREY et son épouse Mme Aude FREY et 41,86 % par Crédit Mutuel Equity. Le gérant
de la société Firmament Participations est son associé commandité, la société Firmament Gestion SAS, immatriculée au RCS de Reims sous le numéro 800 554 982, et dont le
capital social est détenu à 100 % par M. Antoine FREY. Firmament Participations a une activité de holding animatrice.
(3) Le sous-total FONCIÈRE AG Real Estate inclut les actions détenues par la FONCIÈRE AG Real Estate et LOUVRESSES DEVELOPMENT II, entités du groupe AG INSURANCE.
(4) La société anonyme IDPE (Importation et Distribution de Produits Exotiques) est contrôlée par la famille Lemarchand.
(5) La société par actions simplifiées Caruso est la société holding des managers de la Société.
(6) Le sous-total mandataires sociaux pour l'année 2023 inclut les actions détenues par le Directeur Général Délégué, Monsieur Sébastien Eymard pour l'année 2023.
(7) Le sous-total mandataires sociaux pour l'année 2022 inclut les actions détenues par le Directeur Général Délégué, Monsieur Sébastien EYMARD et les anciens Directeurs
Généraux Délégués : François-Xavier Anglade, Pascal Barboni et François Vuillet-Petite.


1.5.4. FRANCHISSEMENTS DE SEUILS
Les franchissements de seuils légaux antérieurs au 1er janvier 2024 sont Par avenant n°2 en date du 26 janvier 2024, les signataires du Pacte ont
référencés sur le site de l’Autorité des Marchés Financiers. convenus de prolonger une deuxième fois la durée du Pacte et simplifier
les règles régissant les cessions libres.
Il n’y a pas eu de déclaration de franchissement de seuil communiquée, en
application des dispositions de l’article L. 233-7 du Code de commerce, au Les parties au pacte d’actionnaires déclarent qu’elles n’entendent pas agir de
titre de l’exercice clos le 31 décembre 2024 et depuis la clôture de l'exercice. concert vis-à-vis de la Société et qu’elles n’envisagent pas d’exercer leurs droits
de vote au sein de la Société pour mettre en œuvre une politique commune.
Pacte d’actionnaires – Convention visée Au titre de l’accord susvisé, les parties ont souhaité régir leurs relations
à l’article L. 233-11 du Code de commerce d’actionnaires vis-à-vis de la Société et se sont notamment accordées sur
Les sociétés Predica, Foncière AG Real Estate, Firmament Participations et les clauses suivantes :
M. Antoine FREY ont conclu le 15 mai 2019 un nouveau pacte Gouvernance
d’actionnaires régissant leurs relations d’actionnaires au sein de la Société
(le « pacte d’actionnaires ») qui annule et remplace, à compter de sa date Composition du Conseil d’administration : le Conseil d’administration de
de signature, le pacte d’actionnaires initial relatif à la Société, entre les FREY est composé de 10 membres dont :
mêmes parties, en date du 30 avril 2013, tel que modifié par ses avenants
n° 1, 2 et 3 (le « Pacte Initial »).
● cinq administrateurs désignés parmi les candidats proposés par
Firmament Participations (dont M. Antoine FREY) (les
Ce pacte d’actionnaires a été conclu afin de (i) tenir compte de la démission « administrateurs Firmament ») ;
le 17 décembre 2018 de la société Re-Invest de son mandat
d’administrateur de FREY et de la renonciation par Foncière AG Real Estate
● un administrateur désigné parmi les candidats proposés par Predica
à son droit de proposer la désignation d’un membre au Conseil (l’« administrateur Predica ») ;
d’administration de FREY, (ii) prévoir des règles de représentation au ● deux administrateurs proposés par le Conseil d’administration parmi les
Conseil d’administration de FREY et ses différents comités reflétant la actionnaires minoritaires de FREY détenant plus de 10 % du capital et
répartition de l’actionnariat de FREY et répondant aux meilleurs référentiels des droits de vote (les « administrateurs minoritaires ») ; et
du marché en matière de gouvernance et (iii) prolonger la durée du pacte
d’actionnaires initial. ● deux administrateurs indépendants au sens des règles du Code
Middlenext (les « administrateurs indépendants »).
Par avenant n° 1 en date du 15 décembre 2019, les sociétés Predica,
Foncière AG Real Estate, Firmament Participations et M. Antoine FREY ont Le Conseil d’administration pourra également comprendre jusqu’à
convenu de prolonger la durée du Pacte et constater l’adhésion au Pacte cinq postes de censeurs, dont un censeur désigné parmi les candidats
de Louvresses Développement II, en qualité d’Affiliée de Foncière AG RE, à proposés par Foncière AG Real Estate et un censeur désigné parmi les
la suite de l’acquisition par celle-ci d’Actions de la Société. candidats proposés par Predica. Les censeurs seront soumis aux
dispositions du règlement intérieur du Conseil d’administration.



DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 - 55
1 RAPPORT DE GESTION
Informations concernant le Capital




Dans le cas où Firmament Participations viendrait à détenir moins de 20 % Transfert d’actions
du capital de la Société et qu’un actionnaire viendrait à détenir
Cession libre : chaque partie pourra librement transférer à tout moment les
directement ou indirectement, un nombre d’actions de la Société supérieur
actions FREY qu’elle détient :
à celui de Firmament Participations, Firmament Participations s’engage à
réduire d’un siège le nombre d’administrateurs Firmament. (i) à tout Affilié (à savoir toute Entité qui Contrôle cette Partie, qui est
Contrôlée par cette Partie ou qui est Contrôlée par une entité Contrôlant
Dans le cas où Predica viendrait à détenir moins de 10 % du capital de la
cette Partie) ;
Société, Predica perdrait le droit de désigner un censeur, et :
(ii) à tout tiers dans la limite d’un nombre d’actions représentant au
● dans l’hypothèse où le franchissement à la baisse du seuil de 10 % maximum 5% du capital de la Société net sur une période de 12 mois
serait la conséquence d’une dilution de sa participation résultant d’une consécutifs (c’est-à-dire 5% du capital de la Société augmenté des
augmentation de capital de la Société, Predica conservera le droit d’être actions acquises par la partie concernée sur la période de 12 mois
représentée au Conseil d’administration par un administrateur ; glissants de référence), ou
● dans l’hypothèse où le franchissement à la baisse du seuil de 10 % (iii) à tout tiers dont l’offre d’achat porterait sur un nombre d’actions
serait la conséquence d’une cession d’un bloc d’actions représentant représentant au moins 10% du capital de la Société,
10 % du capital de Société au profit d’un tiers, lequel se verrait
sous réserve, sauf dans l’hypothèse visée au (ii) ci-dessus, d’une part, d’en
transmettre concomitamment le droit de représentation au Conseil
avoir préalablement informé les autres Parties par lettre recommandée
d’administration de la Société, Predica perdra le droit d’être
avec accusé de réception adressée 8 Jours Ouvrés avant la cession, et,
représentée au sein du Conseil d’administration. Il est précisé que si
d’autre part, de justifier de l’adhésion irrévocable et sans réserve de l’Affilié
Predica conserve à l’issue de ladite cession une participation d’au moins
ou, le cas échéant, du tiers cessionnaire, aux termes d’un acte écrit (l’ « Acte
5 %, les parties s’engagent à mener de bonne foi des négociations afin
d’Adhésion »), aux stipulations de la Convention qui lui seront dès lors
de déterminer les modalités les plus opportunes de la conservation par
intégralement applicables (les « Cessions Libres »). Dans cette hypothèse,
Predica d’une représentation au Conseil d’administration, en fonction
les stipulations de l’Article 4.2 ne seront pas applicables. Aux termes de cet
de la représentation de l’actionnariat au sein de celui-ci à la date du
Acte d’Adhésion, le cessionnaire (Tiers ou Affilié) bénéficiera et sera tenu à
franchissement de seuil à la baisse, et de manière à ce que les droits de
due proportion par les droits et obligations de la Partie cédante au titre de
représentation de Predica au Conseil d’administration soient cohérents
la présente Convention.
avec ceux octroyés à cette même date aux autres actionnaires
institutionnels qui auraient un niveau de participation comparable. Droit de première offre : à l’exception des cas de cession libre et du cas du
dépôt d’une offre publique visant les actions FREY, si une partie (le cédant)
Dans le cas où Foncière AG Real Estate viendrait à détenir moins de 5 % du
envisage de transférer une fraction de ses actions FREY, il devra,
capital de la Société, Foncière AG Real Estate perdrait le droit de désigner
préalablement à toute autre démarche, notifier aux autres parties (les
un censeur.
bénéficiaires) le nombre d’actions qu’il entend ainsi transférer et indiquer
Les parties ont convenu de proposer le renouvellement de M. Antoine FREY que les autres parties peuvent exercer leur droit de première offre. Les
dans son mandat Président Directeur Général de la Société. En cas bénéficiaires disposeront alors d’un droit de première offre pour
d’incapacité pendant une durée maximale de six mois de M. Antoine FREY l’acquisition de la totalité des actions proposées, étant précisé que dans un
en qualité de Président Directeur Général, il sera remplacé par le ou les délai de 40 jours ouvrés à compter de la notification de transfert, les
Directeurs Généraux Délégués, pendant toute la durée de cette bénéficiaires pourront notifier au cédant une offre indicative d’acquisition
incapacité temporaire. des actions proposées.
Pendant toute la durée du pacte d’actionnaires, les parties se sont Quel que soit le cédant considéré, le droit de première offre bénéficiera
engagées à prendre toutes les mesures nécessaires ou souhaitables, afin pari passu à chacune des parties. Si le nombre d’actions que les parties
que la composition du Conseil d’administration susvisée soit respectée et offrent d’acquérir au titre de l’exercice du droit de première offre excède le
réalisée. En outre, en cas de transfert de titres FREY, les parties se sont nombre total des actions proposées, alors le nombre d’actions proposées
engagées à mener de bonne foi des négociations de manière à ce que les que chacune des parties pourra acquérir sera, sauf accord entre elles sur
droits de représentation du cessionnaire au Conseil d’administration de toute autre répartition, égal au nombre d’actions proposées multiplié par le
FREY soient cohérents avec ceux dont bénéficient à cette même date les rapport entre le nombre d’actions qu’elle détient et le nombre total
autres actionnaires institutionnels qui auraient un niveau de d’actions détenues par les autres parties, dans la limite du nombre
participation comparable. d’actions proposées qu’elles ont chacune offert d’acquérir.
Comité d’investissement : le Comité d’investissement sera composé de Dans l’hypothèse où le Cédant aurait accepté la ou les Offres Indicatives, le
six membres, désignés par le Conseil d’administration de FREY parmi les ou les Bénéficiaires disposeront d’un délai de soixante (60) Jours Ouvrés à
administrateurs ou les censeurs pour la durée de leur mandat, dont compter de ladite acceptation pour notifier au Cédant par lettre
deux administrateurs Firmament, un censeur représentant Foncière AG recommandée avec accusé de réception une Offre Ferme dont copie sera
Real Estate, un administrateur Predica ou un censeur représentant Predica, adressée concomitamment à l’autre Bénéficiaire et, le cas échéant, se
et deux membres désignés parmi les administrateurs minoritaires et/ou les substituer tout investisseur institutionnel de bonne réputation (n’agissant
administrateurs indépendants. pas de concert avec les Bénéficiaires) pour l’acquisition des Actions
Proposées au prix visé dans la ou les Offres Indicatives. L’acquisition des
Comité d’audit : le Comité d’audit sera composé de cinq membres,
Actions Proposées visées par l’Offre Ferme sera réalisée dans les dix (10)
désignés par le Conseil d’administration parmi les administrateurs pour la
Jours Ouvrés de sa notification au Cédant.
durée de leur mandat, dont un administrateur Firmament,
un administrateur Predica, et trois membres désignés parmi les Options d’achat en cas de changement de contrôle : Afin d’éviter tout
administrateurs minoritaires et/ou les administrateurs indépendants. Le contournement du Droit de Première Offre visé à l’Article 4.2 ci-dessus,
Président du Comité d’audit sera choisi dans le respect des dans l’hypothèse où : (i) soit Firmament a la forme d’une société en
recommandations du Code MiddleNext. commandite par actions et : a) Antoine Frey (et/ou, le cas échéant, son
épouse, ses héritiers et ayants droit) ne détiendrait plus, de manière directe
Comité des nominations et des rémunérations : le Comité des nominations
ou indirecte, au moins 33,33% du capital et des droits de vote de
et des rémunérations sera composé de cinq membres, désignés par le
Firmament, ou b) Antoine Frey (et/ou, le cas échéant, son épouse, ses
Conseil d’administration parmi les administrateurs et les censeurs pour la
héritiers et ayants droit) ne détiendrait plus, de manière directe ou
durée de leur mandat, dont un administrateur Firmament, un censeur
indirecte, au moins 50,01% du capital et des droits de vote de Firmament
représentant Foncière AG Real Estate, un administrateur Predica ou
Gestion, société par actions simplifiée au capital de 5 000 € dont le siège
censeur représentant Predica, et deux membres désignés parmi les
social est 14 rue Cliquot Blervache - 51100 Reims, immatriculée sous le
administrateurs minoritaires et/ou les administrateurs indépendants. Le
numéro 800 554 982 - RCS Reims (ci-après « Firmament Gestion »), ou c)
Président du Comité des nominations et des rémunérations sera choisi
Firmament Gestion perdrait sa qualité de gérant et associé commandité de
dans le respect des recommandations du Code MiddleNext.
Firmament, (ii) soit Firmament a la forme d’une société par actions
simplifiée et Antoine Frey (et/ou, le cas échéant, son épouse, ses héritiers et
ayants droit) ne détiendrait plus, de manière directe ou indirecte, au moins
50,01% du capital et des droits de vote de Firmament, (ci-après un «
Changement de Contrôle ») Firmament consent pari passu, à chacune de
Predica, Foncière AG RE et Louvresses Développement II, une Option
d’Achat de la totalité des Actions détenues par Firmament, dans la limite



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RAPPORT DE GESTION
Informations concernant le Capital




d’un nombre total d’Actions égal (pour chacune d’elles) à la différence Tous les droits attachés aux actions acquises, en ce compris les dispositions
entre un nombre d’Actions représentant 29,5% du capital de la Société et le afférentes à la gouvernance, seront également transférés de plein droit


1
nombre d’Actions détenues respectivement par chacune de Predica, aux cessionnaires (Predica et/ou Foncière AG Real Estate et/ou le ou les
Foncière AG RE et Louvresses Développement II. tiers acquéreurs substitués) à la date de réalisation de l’option.
Le prix par action acquise sera égal à la valeur la moins élevée (i) du dernier
ANR (EPRA net asset value) par action publié par la Société antérieurement à Durée du pacte d’actionnaires
la date de levée de l’option d’achat, ou (ii) la moyenne entre le cours de Le pacte d’actionnaires est conclu pour une période comprise entre sa date
Bourse à la date d’exercice de l’option d’achat et le dernier ANR par action de signature et le 31 décembre 2028 à minuit. À l’expiration de ce délai, il
publié par la Société antérieurement à la date d’exercice de l’option d’achat. sera renouvelable par tacite reconduction pour des périodes successives de
À défaut d’exercice de l’option d’achat par les bénéficiaires dans les 3 ans, à moins que l’une des parties ait notifié aux autres parties et à la
40 jours ouvrés de la notification susvisée ou de la découverte du Société, sa décision de ne pas le reconduire à son échéance. Cette
changement de contrôle, selon le cas, les parties sont convenues que, sauf notification de résiliation devra être effectuée au moins 6 mois avant sa
accord conjoint et écrit de Predica et Foncière AG Real Estate pour que le date d’expiration.
pacte d’actionnaires de la société FREY soit maintenu, celui-ci prendra fin À la connaissance de la Société, il n’existe pas d’autre pacte d’actionnaires
de manière anticipée. portant sur les actions de la Société.



1.5.5. DROITS DE VOTE DES PRINCIPAUX ACTIONNAIRES DE FREY
En application des dispositions de l’article 11 des statuts de FREY (modifié aux termes de l’Assemblée générale des actionnaires en date du 27 juin 2014),
chaque action donne droit à un droit de vote simple, l’acquisition de droits de vote double attachés aux actions étant devenue impossible.
Les principaux actionnaires de FREY figurant dans le tableau présenté au paragraphe 1.5.3 ci-dessus ne détiennent pas de droits de vote différents.



1.5.6. CONTRÔLE DE L’ÉMETTEUR
Au 31 décembre 2024, sur la base des informations présentées au paragraphe 1.5.3 « Principaux actionnaires » ci-dessus (soit un capital social composé de
32 250 098 actions et un nombre de 31 888 455 droits de vote exerçables), M. Antoine FREY détient, directement et indirectement, via la société Firmament
Participations, 26,51 % du capital et 26,81 % des droits de vote de la Société.
Dès lors, aucun actionnaire ne détient le contrôle de la Société au sens de l’article L. 233-3 du Code de commerce.
À la connaissance de la Société, il n’existe pas d’action de concert au sein de la Société.



1.5.7. ACCORDS POUVANT ENTRAÎNER UN CHANGEMENT DE CONTRÔLE
À la connaissance de la Société, il n’existe pas d’accord dont la mise en œuvre pourrait, à une date ultérieure, avoir une incidence sur le contrôle de la Société.



1.5.8. AUTOCONTRÔLE
Il n’existe pas d’actions d’autocontrôle.



1.5.9. AUTO-DÉTENTION
Au 31 décembre 2024, la Société détenait 361 643 actions auto-détenues, pour une valeur de 10 487 647 €.




DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 - 57
1 RAPPORT DE GESTION
Informations concernant le Capital




1.5.9.1. Rachat d’actions
L’assemblée générale du 15 mai 2024 a autorisé le Conseil d’Administration, Les modalités fixées par l’assemblée sont les suivantes :
avec faculté de subdélégation dans les conditions prévues par la loi, à
acheter ou faire acheter des actions de la Société, dans les conditions ● caractéristiques des titres pouvant faire l’objet d’un rachat : actions
prévues par les articles L22-10-62 du Code de commerce en vue : ordinaires de la Société admises aux négociations sur le
Compartiment B du marché réglementé d’Euronext à Paris sous le code
● d'assurer la liquidité et animer le marché des titres de la Société par ISIN FR0010588079 ;
l’intermédiaire d’un prestataire de services d’investissement,
intervenant au nom et pour le compte de la Société en toute
● part maximale du capital : 10 % du capital de la Société pendant la
durée du programme, cette limite s’appréciant sur la base du nombre
indépendance et agissant dans le cadre d’un contrat de liquidité
d’actions composant le capital de la Société au moment des rachats ;
conforme à une charte de déontologie reconnue par l’Autorité des
marchés financiers ; ● prix unitaire d’achat maximum : 55 € (hors frais d’acquisition), sous
● de la remise d’actions lors de l’exercice de droits attachés à des titres réserve des ajustements liés aux éventuelles opérations sur le capital de
la Société ;
financiers et/ou valeurs mobilières donnant droit par remboursement,
conversion, échange, présentation d'un bon ou de toute autre manière, ● montant maximal des fonds destinés à la réalisation du programme :
à l’attribution d’actions de la Société ; 156 017 400 € sur la base du prix unitaire d’achat maximum et du
● de la conservation et la remise ultérieure d’actions (à titre d’échange, nombre d’actions pouvant être rachetées dans le cadre du programme ;
de paiement ou autre) dans le cadre d’opérations financières ou de ● durée du programme de rachat : 18 mois à compter du 15 mai 2024,
croissance externe de la Société, de fusion, de scission ou d’apport ; soit jusqu’au 15 novembre 2025.
● de réduire le capital social par voie d’annulation des actions ainsi rachetées ; Au 31 décembre 2024, la Société détenait 361 643 actions propres, soit
● d’attribuer des actions aux salariés ou mandataires sociaux de la Société 1,12 % de son capital à cette date, réparties entre les deux contrats suivants :
ou des sociétés qui lui sont liées, notamment dans le cadre de la
participation aux fruits de l’expansion de l’entreprise, au titre d’un plan
● 21 484 titres détenus dans le cadre du contrat de liquidité conclu le
d’épargne entreprise, ou pour l’attribution gratuite d’actions dans le 3 mars 2017 ayant pour objectif l’animation du marché ;
cadre des dispositions de l’article L.225-197-1 et suivants du Code de ● 340 159 titres détenus dans le cadre du contrat de rachat permettant
commerce ; et/ou de réaliser les autres objectifs autorisés par l’Assemblée Générale.
● la mise en œuvre de tout plan d’options d’achat d’actions de la Société
dans le cadre des dispositions des articles L.225-177 et suivants du 1.5.9.1.1. Contrat de Liquidité
Code de commerce. Le contrat de liquidité des titres de la Société est assuré par Kepler
Ce programme serait également destiné à permettre à la Société d’opérer dans Cheuvreux en application du contrat conclu le 3 mars 2017. Ce contrat de
tout autre but autorisé ou qui viendrait à être autorisé par la loi ou la liquidité, conforme à la charte AMAFI approuvée par l’AMF, est consacré à
réglementation en vigueur, notamment afin de mettre en œuvre toute pratique l’animation du titre de la Société.
de marché qui viendrait à être admise par l’Autorité des marchés financiers. Au 31 décembre 2024, les moyens suivants figuraient au compte
Dans une telle hypothèse, la Société informerait ses actionnaires par voie de liquidité :
de communiqué.
● 21 484 actions soit 623 036 € en titres ;
Les actions pourront être ainsi acquises, conservées et, le cas échéant,
échangées ou transférées, par tous moyens, sur le marché ou hors marché,
● 130 857,64 € en espèces.
et dans le respect de la réglementation applicable, en utilisant, le cas Au cours de l’exercice 2024, dans le cadre du contrat de liquidité, 21
échéant, tous instruments financiers dérivés ou optionnels négociés sur les 115 actions ont été achetées et 15 882 actions ont été vendues.
marchés réglementés ou de gré à gré.
La Société se réserve la possibilité d’intervenir par achat de blocs de titres 1.5.9.1.2. Autres rachats
ainsi que de poursuivre l’exécution du présent programme de rachat Au cours de l’exercice 2024, la Société a procédé au rachat de 32
d’actions en période d’offre publique d’acquisition ou d’échange portant 951 actions aux motifs exposés au paragraphe 1.5.9.1.
sur des titres de capital de la Société.



1.5.10. CAPITAL POTENTIEL

1.5.10.1. Capital potentiel
À la date du présent Document d’enregistrement universel, il n’existe aucun droit ou titre donnant accès à terme au capital de la Société.

1.5.10.2. Capital autorisé non émis
Le tableau récapitulatif des délégations de compétences et autorisations d’administration de disposer de la plus grande souplesse pour faire appel
financières consenties au Conseil d’administration figurant en Annexe 2 du au marché financier ou lever des fonds par voie d’offre au public ou de
présent rapport de gestion présente une synthèse des différentes placement privé dans des délais réduits et ainsi doter la Société, lorsqu’elle
délégations de compétence et autorisations financières actuellement en l’estimera opportun, des moyens financiers nécessaires au développement
vigueur et qui ont été consenties au Conseil d’administration par les de ses activités.
assemblées générales des 11 mai 2021, 18 mai 2022, 9 mai 2023 et par
À la date du présent document, le Conseil d’administration n'a fait usage
l'assemblée générale du 15 mai 2024 afin de permettre au Conseil
d'aucune délégation.




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RAPPORT DE GESTION
Informations concernant le Capital




1.5.11. ACTIONNARIAT SALARIÉ

1.5.11.1. Contrat d’intéressement
Au cours de l’exercice clos le 31 décembre 2024 et dans le cadre des plans
d’attribution d’actions gratuites, la Société a procédé à l’attribution aux salariés
ou indirectement des actions de la Société ou des sociétés qui lui sont liées.
La Société a néanmoins mis en place, en avril 2007, un accord
1
de 36 492 actions correspondant aux plans d’attribution n° 16 et n°17. d’intéressement au profit de tout le personnel justifiant de 3 mois
d’ancienneté. Cet accord, d’une durée de 3 ans, a été renouvelé en mars
Les plans d’attribution d’actions gratuites ont été mis en place selon les
2024 pour une nouvelle période de 3 ans.
modalités exposées au paragraphe 1.5.11.2 « Options et actions gratuites
consenties aux salariés » ci-dessous. Dans le cadre de cet accord, la prime individuelle d’intéressement est
déterminée, pour chaque salarié, le 31 décembre de chaque année.
À la date du présent rapport de gestion, la Société n’a mis en place aucun
plan d’épargne entreprise permettant aux salariés d’acquérir directement

1.5.11.2. Options et actions gratuites consenties aux salariés
1.5.11.2.1. Actions gratuites attribuées aux salariés
Dix-sept plans d’attribution gratuite d’actions ont été mis en place par le Conseil d’administration aux dates et suivants les modalités reprises dans le tableau ci-dessous.

INFORMATION SUR LES ACTIONS ATTRIBUÉES GRATUITEMENT

Numéro de plan Plan n° 1 Plan n° 2 Plan n° 3 Plan n° 4 Plan n° 5
Date du Conseil d’administration 21/02/2014 25/03/2015 22/09/2015 06/07/2016 22/09/2016
Nombre d’actions attribuées 9 625 6 005 1 486 3 348 2 635
Dont attribuées aux mandataires sociaux 5 500 1 623 0 1 182 2 635
Date d’acquisition des actions 21/02/2016 25/03/2017 22/09/2017 06/07/2018 22/09/2018
Date de fin de période de conservation 21/02/2018 25/03/2019 22/09/2019 06/07/2020 22/09/2020
Nombre d’actions annulées ou caduques au 31 décembre 2024 0 1 675 1 486 0 0
Nombre d’actions acquises au 31 décembre 2024 9 625 4 330 0 3 348 2 635
Nombre d’actions attribuables au 31 décembre 2024 0 0 0 0 0



Numéro de plan Plan n° 6 Plan n° 7 Plan n° 8 Plan n° 9 Plan n° 10
Date du Conseil d’administration 10/05/2017 10/05/2017 20/06/2018 20/06/2018 07/03/2019
Nombre d’actions attribuées 4 101 31 020 41 826 1 301 35 502
Dont attribuées aux mandataires sociaux 4 101 14 097 17 487 337 17 392
Date d’acquisition des actions 10/05/2019 10/05/2019 20/06/2020 20/06/2020 07/03/2021
Date de fin de période de conservation 10/05/2021 10/05/2021 20/06/2022 20/06/2022 07/03/2023
Nombre d’actions annulées ou caduques au 31 décembre 2024 0 833 5 544 252 19 249
Nombre d’actions acquises au 31 décembre 2024 4 101 30 187 36 282 1 049 16 253
Nombre d’actions attribuables au 31 décembre 2024 0 0 0 0 0

Numéro de plan Plan n° 11 Plan n° 12 Plan n °13 Plan n°14 Plan n°15
Date du Conseil d’administration 10/07/2019 02/04/2020 31/03/2021 24/02/2022 23/02/2023
Nombre d’actions attribuées 4 567 36 197 47 015 32 742 29 994
Dont attribuées aux mandataires sociaux 0 17 392 26 089 18 902 5 361
Date d’acquisition des actions 10/07/2021 02/04/2022 11/05/2022 24/02/2024 23/02/2025
Date de fin de période de conservation 10/07/2023 02/04/2024 11/05/2023 24/02/2026 23/02/2027
Nombre d’actions annulées ou caduques au 31 décembre 2024 1 000 21 555 3 304 2 479 1 872
Nombre d’actions acquises au 31 décembre 2024 3 567 14 642 43 711 30 263 0
Nombre d’actions attribuables au 31 décembre 2024 0 0 0 0 28 122




DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 - 59
1 RAPPORT DE GESTION
Informations concernant le Capital




Numéro de plan Plan n° 16 Plan n° 17
Date du Conseil d’administration 28/02/2024 28/02/2024
Nombre d’actions attribuées 35 552 940
Dont attribuées aux mandataires sociaux 6 569 0
Date d’acquisition des actions 28/02/2026 28/02/2025
Date de fin de période de conservation 28/02/2028 28/02/2026
Nombre d’actions annulées ou caduques au 31 décembre 2024 1 253 180
Nombre d’actions acquises au 31 décembre 2024 0 0
Nombre d’actions attribuables au 31 décembre 2024 34 299 760



1.5.11.2.2. Capital détenu par les salariés
Les actions détenues par les salariés dans le cadre défini par les articles L. 225-102 et L. 225-197-1 du Code du commerce correspondent à 0,32 % du capital
social de FREY.

1.5.11.2.3. Options d’achat ou de souscription d’actions consenties aux salariés
Il n’existe aucun plan d’options de souscription et/ou d’achat d’actions en vigueur au sein de la Société.



1.5.12. PLACE DE COTATION – ÉVOLUTION DU COURS DE BOURSE
Les titres de la Société sont cotés sur Euronext de NYSE Euronext (code ISIN FR0010588079 – Mnémonique : FREY) depuis le 2 avril 2008, date de son
introduction en Bourse. Les titres de la Société ne sont cotés sur aucun autre marché.
La capitalisation boursière de la Société, sur la base du cours de l’action FREY au 31 décembre 2024, soit 29,00 €, ressort à 935,3 M€.
Du 1er février 2024 au 31 janvier 2025, le cours de l’action FREY a évolué comme suit :

31,0 €

30,5 €

30,0 €

29,5 €

29,0 €

28,5 €

28,0 €

27,5 €

27,0 €

26,5 €

26,0 €

25,5 €

25,0 €

24,5 €

24,0 €
Févr-24 Mars-2024 Avril-2024 Mai-2024 juin-2024 Juill-2024 Août-2024 Sept-2024 Oct-2024 Nov-2024 Déc-2024 Janv-2025

Clôture




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RAPPORT DE GESTION
Informations concernant le Capital




1.5.13. BILAN DES OPÉRATIONS RÉALISÉES DANS LE CADRE DE PROGRAMMES DE RACHAT

1
D’ACTIONS AUTORISÉS
Le bilan des opérations de rachat et de vente d’actions, sur la période du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024, est le suivant :

Situation au 31 décembre 2024
Pourcentage du capital auto-détenu de manière directe ou indirecte 1,12 %
Nombre d’actions annulées au cours des 24 derniers mois Néant
Nombre de titres auto-détenus (1) 361 643
Valeur comptable du portefeuille au 31 décembre 2024 (en €) 10 398 580
Valeur de marché du portefeuille au 31 décembre 2024 (2) (en €) 10 487 647
(1) Dont 21 484 actions affectées au contrat de liquidité et 340 159 actions acquises dans le cadre du contrat de rachat.
(2) Sur la base du cours de clôture du 31 décembre 2024, soit 29,00 €.


Flux bruts cumulés au 31 décembre 2024 Achats Ventes Transferts
Nombre de titres 54 066 -188 295 - 30 263
Cours moyen de la transaction (en €) 28,17 23,59 26,80
Montants (en €) -1 522 922 4 441 136 811 048




DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 - 61
1 RAPPORT DE GESTION
Gouvernement d’entreprise




1.6. GOUVERNEMENT D’ENTREPRISE
La présente partie expose le rapport du Conseil d’administration sur le gouvernement d’entreprise prévu à l’article L. 225-37 du Code de commerce.


1.6.1. DÉCLARATIONS RELATIVES AU GOUVERNEMENT D’ENTREPRISE
FREY a adhéré le 18 avril 2011 au Code de gouvernement d’entreprise Il est à noter que l’état d’avancement des travaux du Conseil d’administration
MiddleNext pour les valeurs moyennes et petites de décembre 2009. Ce pour les recommandations 5 et 8 ne permet pas au jour de la publication du
Code a été révisé en septembre 2021 et peut être consulté sur le site présent document d’indiquer l’adhésion aux recommandations et de
Internet de MiddleNext (www.middlenext.com). l’inclure dans le rapport sur le gouvernement d’entreprise.
Le Conseil d’administration a, en particulier, pris connaissance des
éléments présentés dans les rubriques « points de vigilance et
recommandations » du Code MiddleNext.

L’application par la Société des recommandations du Code MiddleNext est présentée dans le tableau ci-dessous :

Recommandations Respect par FREY
R1 : Déontologie des membres du Conseil OUI
R2 : Conflits d’intérêts OUI
R3 : Composition du Conseil – Présence de membres indépendants OUI
R4 : Information des membres du Conseil OUI
NON
R5 : Formation des « membres du Conseil » Le Conseil a pris note de cette recommandation. La mise en place d'un plan de
formation sera étudiée au cours de l'exercice 2025.
R6 : Organisation des réunions du Conseil et des comités OUI
R7 : Mise en place des comités NON
La présidence du Comité d’investissement est confiée à un administrateur non-
indépendant qui détient 12,62 % du capital de la Société en raison de son
expérience dans le secteur des foncières ainsi qu'en finance, comptabilité et
économie.
NON
R8 : Mise en place d’un comité spécialisé sur la Responsabilité sociale/sociétale Consciente des enjeux liés à la RSE, la Société a mis en place un comité de mission.
et environnementale des Entreprises (RSE) Le Conseil d'administration n'a pas jugé nécessaire de mettre en place un comité
ESG pour ne pas faire double emploi avec le comité de mission et a décidé de
traiter les sujets directement en Conseil d'administration en formation RSE.
R9 : Mise en place d’un règlement intérieur du Conseil OUI
R10 : Choix de chaque administrateur OUI
R11 : Durée des mandats des membres du Conseil NON
Cette recommandation est appliquée, à l’exception de l’échelonnement des
mandats. A ce jour, la Société n'a pas jugé utile de proposer une modification
statutaire tendant à permettre un renouvellement échelonné des mandats des
administrateurs eu égard à la taille et à la composition du Conseil
d'administration.
R12 : Rémunération des « membres du Conseil » au titre de son mandat OUI
R13 : Mise en place d’une évaluation des travaux du Conseil OUI
R14 : Relation avec les « actionnaires » OUI
R15 : Politique de diversité et d’équité au sein de l’entreprise OUI
R16 : Définition et transparence de la rémunération des dirigeants mandataires
sociaux OUI
R17 : Préparation de la succession des dirigeants NON
Il n’y a pas à ce jour de processus décisionnel arrêté pour l’élaboration d’un plan de
succession du Président Directeur Général. En revanche les statuts de la Société
prévoient qu'en cas d'empêchement du Directeur Général, le Directeur Général
délégué conserve ses fonctions jusqu'à la nomination d'un nouveau Directeur
Général.
R18 : Cumul contrat de travail et mandat social OUI
R19 : Indemnités de départ Non applicable – aucune indemnité de départ n’a été octroyée.
R20 : Régimes de retraite supplémentaires Non applicable – Aucun régime de retraite supplémentaire n’a été mis en
place.
R21 : Stock-options et attributions d’actions gratuites NON
Les conditions de performance des plans d’attributions gratuites d’actions sont
appréciées sur une période de 2 ans (et non 3 ans minimum tel que recommandé
par le code Middlenext) car elles sont alignées avec les objectifs de la Société.
R22 : Revue des points de vigilance OUI




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RAPPORT DE GESTION
Gouvernement d’entreprise




1.6.2. ORGANES D’ADMINISTRATION, DE DIRECTION ET DE SURVEILLANCE, ET DIRECTION GÉNÉRALE

1.6.2.1. Conseil d’administration
1.6.2.1.1. Composition du Conseil d’administration et mandats exercés par les administrateurs
1
Les principales qualités attendues d’un membre du Conseil d’administration d'administration a procédé à la cooptation de Madame Valérie PANCRAZI, en
sont l’expérience de l’entreprise, l’engagement personnel dans les travaux du remplacement de Monsieur François LEMARCHAND, pour la durée restant à
Conseil, la compréhension du monde économique et financier, la capacité de courrir du mandat de son prédécesseur. Cette cooptation a été ratifiée par
travailler en commun dans le respect mutuel des opinions, la liberté d’exprimer l'Assemblée Générale de la Société en date du 15 mai 2024. Le Conseil
une position éventuellement minoritaire, le sens des responsabilités à l’égard d'administration a également désigné Madame Valérie PANCRAZI en qualité
des actionnaires et des autres parties prenantes, l’intégrité. de nouveau membre du Comité d'audit.
En complément de ces principales qualités, il est attendu que les membres du À ce jour, la composition du Conseil d’administration de la Société respecte les
Conseil d’administration prennent leurs décisions en ayant conscience des recommandations du Code Middlenext sur la présence de deux
enjeux sociaux et environnementaux liés à l’activité de la Société. administrateurs indépendants au Conseil.
Le Conseil d’administration de FREY est actuellement composé de quatorze La recommandation R11 du Code Middlenext prévoit que le renouvellement
(14) membres, comprenant dix (10) administrateurs et quatre (4) censeurs. des mandats des administrateurs soit échelonné, or, à ce jour, l’ensemble des
mandats des administrateurs du Groupe prennent fin à la même date.
A la suite de la démission de Monsieur François LEMARCHAND de son mandat
d'administrateur de la Société avec effet au 4 avril 2024, le Conseil




Monsieur Jean-Noël DRON Monsieur Antoine FREY Madame Muriel FAURE

Administrateur PRÉSIDENT DIRECTEUR GENERAL Administratrice Indépendante



Madame Valérie PANCRAZI Mademoiselle Inès FREY

Administrateur Indépendant Administratrice


Madame Magali CHESSE
Monsieur Yann BRIAND
Représentante permanente
Représentant permanent de la de la Société PREDICA
Société SOGECAP Administratrice
Administrateur


Madame Aude FREY

Monsieur Jean-Pierre CEDELLE Représentante permanente
de la Société FIRMAMENT
Administrateur PARTICIPATIONS
Administrateur


Madame Nathalie ROBIN Monsieur Grégory FRAPET

Représentant permanent de la Censeur
Société CARDIF ASSURANCE VIE
Administrateur

Monsieur David FERREIRA
Censeur
Monsieur Marc VAN BEGIN

Représentant permanent de la Monsieur Jean-Christophe LITTAYE
SPRL MARC VAN BEGIN Censeur
Censeur




Comité d’audit Comité d’Investissement Comité des nominations et rémunérations




DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 - 63
1 RAPPORT DE GESTION
Gouvernement d’entreprise




L’Autorité des marchés financiers recommande, dans son rapport sur le Lors de la réunion du conseil d’administration en date du 6 mars 2025, il a
gouvernement d’entreprise du 1er décembre 2022 et 14 décembre 2023, été identifié les expériences et compétences suivantes :
que chaque année le comité des nominations s’interroge sur les besoins du Finance, comptabilité
Conseil en termes de compétences, y compris s’agissant des différents Secteur des foncières
et économie
sujets relevant de la RSE, et d’en tirer les conséquences sur le processus de
recrutement mis en place. Risk management Gouvernance
La qualité du conseil d’administration de la société FREY s’apprécie dans
l’équilibre de sa composition ainsi que dans la compétence et l’éthique de Climat et développement
International
ses membres. durable

Innovation
Les compétences et expériences de chaque administrateur sont présentées
individuellement ci-après.
Un tableau récapitulant le pourcentage d’administrateurs concernées pour
chaque compétence répertoriée et les expériences individuelles de chaque
administrateur sont présentés ci-après :

Compétence concernée % d'administrateurs concernés par compétence

Secteur des foncières 70%

Risk management 90%

Climat et développement durable 20%

Innovation 30%

Finance, comptabilité et économie 100%

Gouvernance 70%

International 70%




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RAPPORT DE GESTION
Gouvernement d’entreprise




Présentation des mandats des administrateurs, des représentants permanents ainsi que leurs compétences :


M. ANTOINE FREY
PRÉSIDENT DU CONSEIL D’ADMINISTRATION ET DIRECTEUR GÉNÉRAL
COMPÉTENCES DE L'ADMINISTRATEUR :
1
ÉTAT CIVIL : M. Antoine FREY a poursuivi ses études de droit à l’Université R. Schuman de Strasbourg.
Nationalité française, né en 1974 Parallèlement à ses études universitaires, Antoine FREY s’est lancé dans la presse écrite gratuite, puis dans la distribution spécialisée.
à Reims
De la fin des années 1990 jusqu’en 2005, Antoine FREY a réalisé ses premières opérations immobilières de commerce de périphérie dans ses
DATE DE PREMIÈRE propres structures. Il s’est associé ponctuellement avec la Société pour la réalisation de projets de grande taille.
NOMINATION :
En 2005, la décision d’un rapprochement a été prise.
24 juin 2013
Depuis 2006, Antoine FREY assure la Présidence de la Société et a transformé le Groupe FREY en une foncière dynamique et
DATE D’ÉCHÉANCE performante sur le marché de l’immobilier commercial.
DU MANDAT :
Assemblée générale ordinaire MANDATS ET FONCTIONS PRINCIPALES MANDATS EN DEHORS DU GROUPE ÉCHUS
annuelle appelée à statuer sur les EXERCÉS AU 31/12/2024 OU À LA DATE DE AU COURS DES CINQ DERNIÈRES ANNÉES
comptes de l’exercice clos au D’ÉMISSION LE CAS ÉCHÉANT
31 décembre 2025 Président :
Au sein du Groupe : ● SASU Firmament Gestion
Société étrangère : ● SAS Valdev (représentant légal Firmament Gestion)
Président du Conseil d’administration : Gérant :
● Frey Invest SLU (Espagne) ● SCCV l’Orgeval 02 (représentant légal Firmament
● Frey Sweden AB (Suède) Gestion)
● Malmo Designer Village AB (Suède) ● SARL Ven-Sud
● SCI Keops
En dehors du Groupe : ● SCCV Baydev (représentant légal Kefren)
Président :
● SAS Fideltasun
Président du Conseil de surveillance :
● SCA Firmament Participations
Gérant :
● SCI Kefren
● SCI Keops 02
● SC NP Le Nid
● SCI Le Nid d’Aigle
● SC Groupement Forestier des Roches



COMPÉTENCES DE L'ADMINISTRATEUR :
MME AUDE FREY
REPRÉSENTANTE DE LA SOCIÉTÉ FIRMAMENT PARTICIPATIONS

ÉTAT CIVIL : Mme Aude FREY est docteur en pharmacie.
Nationalité française, née Elle est l’épouse de M. Antoine FREY, Président du Conseil d’administration et Directeur Général.
en 1975 à Reims
MANDATS ET FONCTIONS PRINCIPALES MANDATS EN DEHORS DU GROUPE ÉCHUS
EXERCÉS AU 31/12/2024 OU À LA DATE DE AU COURS DES CINQ DERNIÈRES ANNÉES
DÉMISSION LE CAS ÉCHÉANT Néant
Gérante :
● SELARL Pharmacie Saint Maurice
Membre du Conseil de surveillance :
● SCA Firmament Participations




DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 - 65
1 RAPPORT DE GESTION
Gouvernement d’entreprise




SOCIÉTÉ FIRMAMENT PARTICIPATIONS
ADMINISTRATEUR DONT LA REPRÉSENTANTE EST MME AUDE FREY

RENSEIGNEMENTS : Société en commandite par actions immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de REIMS sous le numéro 801 282 476.
Société en commandite
par actions immatriculée MANDATS ET FONCTIONS PRINCIPALES MANDATS EN DEHORS DU GROUPE ÉCHUS
au Registre du Commerce et des EXERCÉS AU 31/12/2024 OU À LA DATE DE AU COURS DES CINQ DERNIÈRES ANNÉES
Sociétés de REIMS sous le DÉMISSION LE CAS ÉCHÉANT
numéro 801 282 476 Siège Néant
social : 14 rue Cliquot Blervache – Néant
51100 Reims
PREMIÈRE NOMINATION :
Cooptation par décision du
Conseil le 10 mai 2017, ratifiée
par l’Assemblée générale du
23 juin 2017
DATE D’ÉCHÉANCE
DU MANDAT :
Assemblée générale ordinaire
annuelle appelée à statuer sur les
comptes de l’exercice clos au
31 décembre 2025



COMPÉTENCES DE L'ADMINISTRATEUR :
MME INES FREY
ADMINISTRATEUR

ÉTAT CIVIL : Mme Inès FREY est étudiante à King’s College à Londres dans le cursus « international management ».
Nationalité française, née Elle est la fille de M. Antoine FREY, Président du Conseil d’administration et Directeur Général de FREY, et de Mme Aude FREY,
en 2002 à Reims représentante de la société Firmament Participations.
DATE DE PREMIÈRE
NOMINATION : MANDATS ET FONCTIONS PRINCIPALES MANDATS EN DEHORS DU GROUPE ÉCHUS
Cooptation par décision
EXERCÉS AU 31/12/2024 OU À LA DATE DE AU COURS DES CINQ DERNIÈRES ANNÉES
du Conseil le 23 septembre 2020, DÉMISSION LE CAS ÉCHÉANT Néant
ratifiée par l’Assemblée générale Membre du Conseil de surveillance :
du 11 mai 2021
● SCA Firmament Participations
DATE D’ÉCHÉANCE
DU MANDAT :
Assemblée générale ordinaire
annuelle appelée à statuer sur les
comptes de l’exercice clos au
31 décembre 2025




M. JEAN-PIERRE CEDELLE COMPÉTENCES DE L'ADMINISTRATEUR :

ADMINISTRATEUR

ÉTAT CIVIL : Études supérieures/Diplômes : École du Bâtiment et des Travaux Publics (EBTP)
Nationalité française, né en 1953 Expériences professionnelles : Ingénieur méthode sur plusieurs chantiers à l’étranger (Arabie Saoudite, Irak, Nigeria) Directeur
à Soissons Technique Immobilière FREY – Président Immobilière FREY
DATE DE PREMIÈRE
NOMINATION : MANDATS ET FONCTIONS PRINCIPALES MANDATS EN DEHORS DU GROUPE ÉCHUS
24 juin 2013
EXERCÉS AU 31/12/2024 OU À LA DATE DE AU COURS DES CINQ DERNIÈRES ANNÉES
DÉMISSION LE CAS ÉCHÉANT Membre du Conseil d’administration :
DATE D’ÉCHÉANCE
DU MANDAT : Président : ● Stade de Reims
Assemblée générale ordinaire ● SASU F. EVENTS ● Aviron Bayonnais
annuelle appelée à statuer sur les ● SASU JPC CONSULTING
comptes de l’exercice clos ● SASU Firmament Gestion
le 31 décembre 2025




66 - DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 www.frey.fr
RAPPORT DE GESTION
Gouvernement d’entreprise




1
M. JEAN-NOËL DRON COMPÉTENCES DE L'ADMINISTRATEUR :

ADMINISTRATEUR

ÉTAT CIVIL : Diplômes : Licence de Droit.
Nationalité française, né en 1972 Fondateur et Gérant de Sociétés.
à Laxou
Parallèlement à ses études, Jean-Noël DRON s’est lancé dans la presse écrite gratuite en association avec Antoine FREY, avant de se
DATE DE PREMIÈRE tourner vers le secteur de la restauration. Il a depuis développé ses activités dans ce secteur en acquérant plusieurs brasseries en
NOMINATION : Alsace. Il est à la tête du plus important groupe de restauration autonome en Alsace.
24 juin 2013
MANDATS ET FONCTIONS PRINCIPALES MANDATS EN DEHORS DU GROUPE ÉCHUS
DATE D’ÉCHÉANCE
DU MANDAT :
EXERCÉS AU 31/12/2024 OU À LA DATE DE AU COURS DES CINQ DERNIÈRES ANNÉES
DÉMISSION LE CAS ÉCHÉANT
Assemblée générale ordinaire
annuelle appelée à statuer sur les Président du Directoire : Président :
comptes de l’exercice clos au ● SAS SORERES ● SAS CHEZ ANDRÉ
31 décembre 2025
Président : ● SAS BRUCKER-WERNER
● SAS SESM
● SA BROGLIE Gérant :
● SAS Trasco HP
● SARL JNC INVEST
● SAS Société d’exploitation de débit de vins au Clou
● SAS EXCELSIOR
● SAS FLO REIMS
● SAS GRANDES BRASSERIES DE L’EST
● SAS SOREREP
● SAS FLO – PARIS
● SAS JULIEN
● SAS ANCIENNE DOUANE STRASBOURG
● SAS RESTAURANT & CAVEAU DE LA CATHEDRALE
● SAS TRASCO SAR
● SAS TRASCO BELLE EPOQUE
● SAS TRASCO AMBASSY
● SAS TRASCO LYES
● SAS WERNER BURCKER
● SAS TRASCO CK
● SAS LIVMA
● SAS PHARAMOND
Directeur Général
● SAS ALSACE A TABLE
● SAS BRUCKER-WERNER
● SAS CHEZ ANDRE
Gérant :
● SARL Trasco
● SCI DRON
● SCI DRON 01
● SCI Kammerzell
● SCI Kleber 1
● SCI Kleber 2
Membre du Conseil de surveillance :
● SCA Firmament Participations




DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 - 67
1 RAPPORT DE GESTION
Gouvernement d’entreprise




MME MURIEL FAURE COMPÉTENCES DE L'ADMINISTRATEUR :

ADMINISTRATEUR INDÉPENDANT

ÉTAT CIVIL : Mme Muriel Faure, diplômée de l’ESSEC et de la Société Française des Analystes Financiers, a fait tout sa carrière dans l’industrie de la
gestion d’actifs. Elle a notamment créé et développé pendant plus de 20 ans une société de gestion de portefeuille, Fourpoints IM.
Nationalité française, née
Depuis 2017, au travers de sa société LUMHIO, elle est Senior Advisor de la société de gestion indépendante, Financière Tiepolo.
en 1959 au Raincy
En parallèle, elle est impliquée auprès de la profession au sein de l’Association Française de la Gestion financière en présidant la
DATE DE PREMIÈRE
commission Innovations technologiques. Elle est membre du Collège de l’Autorité des marchés financiers.
NOMINATION :
Cooptation par décision MANDATS ET FONCTIONS PRINCIPALES MANDATS EN DEHORS DU GROUPE ÉCHUS
du Conseil le 18 avril 2019,
ratifiée par l’Assemblée générale
EXERCÉS AU 31/12/2024 OU À LA DATE DE AU COURS DES CINQ DERNIÈRES ANNÉES
du 21 mai 2019 DÉMISSION LE CAS ÉCHÉANT
DATE D’ÉCHÉANCE Présidente : Administrateur :
DU MANDAT : ● Lumhio ● Groupama Asset Management
Assemblée générale ordinaire Administrateur :
annuelle appelée à statuer sur les
comptes de l’exercice clos le ● Iznes
31 décembre 2025 ● Autorité des Marchés Financiers, Autorité administrative
indépendante. Membre du collège, nommée par le
Ministre de l’Économie et des Finances

COMPÉTENCES DE L'ADMINISTRATEUR :
MME VALÉRIE PANCRAZI
ADMINISTRATEUR INDÉPENDANT


ÉTAT CIVIL : Mme Valérie PANCRAZI est ingénieure, diplômée de l'Ecole Polytechnique, de l'Ecole Ponts et Chaussées, titulaire d'un DESS en
finance obtenu à l'Université Paris IX Dauphine. Elle a exercé différentes fonctions de direction au sein de banques et fonds
Nationalité française, née
d'investissements : Compagnie Bancaire, Bear Stearns Finance, Axa Private Equity (devenue ARDIAN), Axa Ré (filiale de Réassurance
en 1963 à Poitiers
du groupe AXA).
DATE DE PREMIÈRE
Elle est également fondatrice et Présidente de VAP Conseils (conseil en financements, levées de fonds, structuration de produits
NOMINATION :
financiers, titrisation), Expert près de la Cour d'appel de Paris, membre de la Compagnie Nationale des Experts Judiciaires en Gestion
Cooptation par décision d'Entreprises (CNEJGE) et Expert auprès des Cours administratives d'appel de Paris et de Versailles.
du Conseil le 04 avril 2024,
ratifiée par l’Assemblée générale MANDATS ET FONCTIONS PRINCIPALES MANDATS EN DEHORS DU GROUPE ÉCHUS
du 15 mai 2024 (en
remplacement de M. François
EXERCÉS AU 31/12/2024 OU À LA DATE DE AU COURS DES CINQ DERNIÈRES ANNÉES :
Lemarchand) DÉMISSION LE CAS ÉCHÉANT
DATE D’ÉCHÉANCE Présidente du Conseil de Surveillance : Membre du Conseil d'Administration:
DU MANDAT : ● Gageo Asset Finance Services ● Poclain SAS
Assemblée générale ordinaire Membre du Conseil de Surveillance et Présidente du Comité des Membre du Comité d'Audit :
annuelle appelée à statuer sur les Nominations et des Rémunérations :
comptes de l’exercice clos au ● Poclain SAS
31 décembre 2025 ● BPCE
Membre du Conseil d'Administration, Présidente du Comité des
Risques et membre du Comité d'Audit et du Comité des
Nominations et des Rémunérations :
● Crédit Foncier de France




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RAPPORT DE GESTION
Gouvernement d’entreprise




M. FRANÇOIS LEMARCHAND COMPÉTENCES DE L'ADMINISTRATEUR :

ADMINISTRATEUR INDÉPENDANT

ÉTAT CIVIL : M. François LEMARCHAND est diplômé de l’École supérieure de commerce de Paris et est titulaire d’un MBA de Harvard Business School.
1
Nationalité française, né en 1948 En 1976, il crée et préside encore à ce jour, la holding familiale Mercator SA. Il a également commencé sa carrière entrepreneuriale
à Rouen dans les années 1970 par la création de Pier Import France et a assuré sa Présidence jusqu’en 1988 puis, à partir de 1990, a fondé
Nature et Découvertes avec pour engagement d’agir pour la biodiversité et éveiller chaque citoyen à une conscience écologique. Il a
DATE DE PREMIÈRE
assuré la Présidence de Nature et Découvertes jusqu’en 2011.
NOMINATION :
Fort dans son implication dans le Développement Durable et la protection de l’environnement, M. François LEMARCHAND a créé en
Cooptation par décision
parallèle la fondation « François Lemarchand » et s’engage dans d’autres fondations ayant pour objet l’écologie et le mécénat.
du Conseil le 10 juillet 2019,
ratifiée par l’Assemblée générale
du 20 mai 2020 MANDATS ET FONCTIONS PRINCIPALES MANDATS EN DEHORS DU GROUPE ÉCHUS
DATE D’ÉCHÉANCE
EXERCÉS AU 31/12/2023 OU À LA DATE DE AU COURS DES CINQ DERNIÈRES ANNÉES
DU MANDAT : DÉMISSION LE CAS ÉCHÉANT Néant
Suivant démission avec prise Président du Conseil d’administration :
d'effet au 4 avril 2024 ● Mercator SA
● Importation et Distribution de Produit Exotiques SA
Administrateur :
● Société anonyme Immobilière de Villemiland-Wissous




DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 - 69
1 RAPPORT DE GESTION
Gouvernement d’entreprise




SOCIÉTÉ SOGECAP
ADMINISTRATEUR DONT LE REPRÉSENTANT PERMANENT EST M. YANN BRIAND

RENSEIGNEMENTS : Société anonyme d’assurance sur la vie et de capitalisation immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Nanterre sous
le numéro 086 380 730.
Société anonyme d’assurance sur
la vie et de capitalisation
immatriculée au Registre MANDATS ET FONCTIONS PRINCIPALES MANDATS EN DEHORS DU GROUPE ÉCHUS
du Commerce et des Sociétés de EXERCÉS AU 31/12/2024 À LA DATE DE AU COURS DES CINQ DERNIÈRES ANNÉES
Nanterre DÉMISSION LE CAS ÉCHÉANT
sous le numéro 086 380 730 Société étrangère
Sociétés françaises Administrateur :
SIÈGE SOCIAL :
Administrateur : ● UIB Assurances
Tour D2 – 17 bis place des reflets
– 92919 Paris-La Défense 2 ● SA Selectirente ● SA La Marocaine Vie (Maroc)
● SA Carmila Société française
PREMIÈRE NOMINATION :
● SA FREY
Cooptation par décision du Administrateur :
● SAS Oteli France
Conseil le 10 mai 2017, ratifiée ● Carmila SAS
● SA Covivio Hôtels
par l’Assemblée générale
● OPCI Raise Immobilier Impact ● SA Oradéa Vie
du 23 juin 2017
● OPCI Raise Immobilier Gérant :
DATE D’ÉCHÉANCE ● SA Praemia Healthcare
DU MANDAT : ● Château Mazeyres Pomerol
● OPPCI PWH
Assemblée générale ordinaire ● OPPCI POWERHOUSE HABITAT
annuelle appelée à statuer sur les ● OPPCI Icade Healthcare Europe
comptes de l’exercice clos au ● SA Fonds Stratégique de Participations
31 décembre 2025 ● FI Wh HOLDO ASSU, CARTE
● BLANCHE PARTENAIRES ASSU
Président :
● SAS SGI Holding SIS
● SAS Orientex Holdings
Gérant :
● Sogevimmo
● Pierre Patrimoine
● Sogepierre
● SGI Immo 1
● SGI Healthcare
● SGI Immo 3
● SGA 48-56 Desmoulins
● SGA Immo 5
● SGI Kosmo
● SGI 1-5 Astorg
● SGI 10-16 Ville l’Évêque
● SGI Caen
● SGI Villette
● SGI Visitation
● Société Civile Immobilière 89 Grande Armée
● 83-85 Grande Armée
● Massy 30 avenue Carnot
● SGA Infrastructures
Sociétés étrangères
Administrateur :
● SA BG1 (Luxembourg)
● SA Sogelife (Luxembourg)




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RAPPORT DE GESTION
Gouvernement d’entreprise




1
M. YANN BRIAND COMPÉTENCES DE L'ADMINISTRATEUR :

REPRÉSENTANT DE LA SOCIÉTÉ SOGECAP

ÉTAT CIVIL : Directeur Immobilier – Sogecap
Nationalité française, né en 1974
à Carhaix Plouguer MANDATS ET FONCTIONS PRINCIPALES MANDATS EN DEHORS DU GROUPE ÉCHUS
EXERCÉS AU 31/12/2024 OU À LA DATE DE AU COURS DES CINQ DERNIÈRES ANNÉES
DÉMISSION LE CAS ÉCHÉANT ● Représentant de SOGECAP, administrateur de CARMILA
Sociétés françaises SAS
● Gérant de la SCI SGA RESIPARIS
Administrateur (en tant que représentant permanent
de Sogécap) :
● SA FREY
● SA CARMILA
● SA COVIVIO HÔTELS
● SA Praemia Healthcare
● OPPCI Icade Healthcare Europe
● SAS PREIM Healthcare
● OPPCI PWH
● OPPCI POWERHOUSE HABITAT
● SAS OTELI France
● OPCI Raise Immobilier Impact
● OPCI Raise Immobilier
Autre mandat (en nom propre) : Directeur Général
● SAS Sogecap REAL ESTATE
● KOMBON SAS
Membre du Comité d'Audit (en tant que représentant permanent
de SOGECAP):
● SA CARMILA
Membre du Comité d'Investissement et membre du Comité des
Nominations et des Rémunérations (en tant que représentant
permanent de Sogecap) :
● SA FREY
Sociétés étrangères
Administrateur (en tant que représentant permanent
de Sogécap) :
● BG1 SA (Luxembourg)




DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 - 71
1 RAPPORT DE GESTION
Gouvernement d’entreprise




SOCIÉTÉ CARDIF ASSURANCE VIE
ADMINISTRATEUR DONT LE REPRÉSENTANT PERMANENT EST MME NATHALIE
ROBIN

RENSEIGNEMENTS : Société anonyme immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 732 028 154.
société anonyme immatriculée
au Registre du Commerce et des MANDATS ET FONCTIONS PRINCIPALES MANDATS EN DEHORS DU GROUPE ÉCHUS
Sociétés de Paris EXERCÉS AU 31/12/2024 OU À LA DATE DE AU COURS DES CINQ DERNIÈRES ANNÉES
sous le numéro 732 028 154 DÉMISSION LE CAS ÉCHÉANT Sociétés françaises
Siège social 1 Boulevard Sociétés françaises : Administrateur :
Haussmann – 75009 Paris
Administrateur : ● SPPICAV SA Health Property Fund 1 liquidée le 27/11/
PREMIÈRE NOMINATION :
● SPPICAV SAS AEW Immocommerciale 2023)
Cooptation par décision ● SPPICAV SA Shopping Property Fund 1 (démission le 15/
● SA Assu-Vie Société Française d'Assurances sur la Vie
du Conseil le 10 mai 2017, ratifiée 03/2022)
par l’Assemblée générale ● SPPPICAV SA BNP PARIBAS Diversipierre
du 23 juin 2017 ● SA CARMILA Gérant :
● SPPPICAV SAS IHE HEALTHCARE EUROPE (anciennement ● SCI Bobigny Jean Rostand (liquidée le 26/07/2024)
DATE D’ÉCHÉANCE ICADE HEALTHCARE EUROPE)
DU MANDAT : ● SCI Le Mans Gare (liquidée le 26/07/2024)
● SA PRAEMIA HEALTHCARE (anciennement ICADE Santé)
● SCI Nanterre Guilleraies (liquidée le 26/07/2024)
Assemblée générale ordinaire ● SAS POWERHOUSE HABITAT
annuelle appelée à statuer sur les ● SCI Villeurbanne Stalingrad (liquidée le 26/07/2024
comptes de l’exercice clos au Membre du Conseil de surveillance :
Membre du Conseil de Surveillance :
31 décembre 2025 ● SCPI Accès Valeur Pierre
● SA BNP PARIBAS REIM France
● SCA Covivio Hôtels (anciennement Foncière des Murs)
● SCPI France Investipierre
● SE Covivio Immobilien (anciennement Immeo)
● SCPI Opera Rendement
● SA Dauchez Membre du Comité de Surveillance :
● SAS CFH
● SPPICAV SAS Plein AIr Property Fund
● SCPI Placement Ciloger 3
● SCI FLI
● SCI Clariane & Partenaires Immobilier 1 (anciennement Membre du Comité de Supervision :
SCI Korian & Partenaires Immobilier1)
● SAS Icade Santé
● SAS Clariane & Partenaires Immobilier 2 (anciennement
SAS Korian & Partenaires Immobilier 2)
● SCI Primonial Capimmo
Membre du Comité de Surveillance :
● SICAV CERTIVIA 2
● SCI Hémisphère Holding
● SAS Preim Healthcare
● SPPPICAV SAS PWH
Gérant :
● SCI 68/70 rue de Lagny-Montreuil
● SCI BNP Paribas Pierre 1
● SCI BNP Paribas Pierre 2
● SC Cardimmo
● SCI Citylight Boulogne
● SC Corosa
● SCI Défense Étoile
● SCI Défense Vendôme
● SCI Étoile du Nord
● SCI Fontenay Plaisance
● SCI Nantes Carnot
● SCI Odyssée
● SCI Pantin Les Moulins
● SCI Paris Batignolles
● SCI Cardif Logements
● SCI Paris Cours de Vincennes
● SCI Saint-Denis Jade
● SCI Rue Moussorgski
● SCI Rueil Ariane
● SCI Reuil-Caudron
● SNC Les Résidences
● SCI Saint-Denis Landy
● SCI Saint-Denis Mitterrand
● SCI Valeur Pierre Épargne
● SCI Paris Turenne
● SCI Bouleragny
● SCI Vendôme Athènes
● SCI Paris Grande Armée




72 - DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 www.frey.fr
RAPPORT DE GESTION
Gouvernement d’entreprise




1
SOCIÉTÉ CARDIF ASSURANCE VIE
● Société Civile pour l’Étude et l’Aménagement du Centre
d’Affaires Régional de Rungis (SECAR)
● SCI Bordeaux Armagnac
● SCI Neuilly 131 CDG
Président :
● SAS FONDEV(anciennement FDI Poncelet)
Société étrangère :
Administrateur :
● Société par actions Cardif El Djazair




DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 - 73
1 RAPPORT DE GESTION
Gouvernement d’entreprise




MME NATHALIE ROBIN COMPÉTENCES DE L'ADMINISTRATEUR :

REPRÉSENTANT DE LA SOCIÉTÉ CARDIF ASSURANCE VIE

ÉTAT CIVIL : Directeur Immobilier - Cardif Assurance Vie
Nationalité française,
MANDATS ET FONCTIONS PRINCIPALES Néant
née en 1962 à Paris
EXERCÉS AU 31/12/2024 OU À LA DATE DE
DÉMISSION LE CAS ÉCHÉANT
Administrateur :
● SPPPICAV High Street Retail, en qualité de réprésentant
de CARDIMMO




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RAPPORT DE GESTION
Gouvernement d’entreprise




1
SOCIÉTÉ PREDICA
ADMINISTRATEUR DONT LE REPRÉSENTANT PERMANENT EST MME MAGALI CHESSE

RENSEIGNEMENTS : Société anonyme immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 334 028 123.
société anonyme immatriculée
au Registre du Commerce et des MANDATS ET FONCTIONS PRINCIPALES MANDATS EN DEHORS DU GROUPE ÉCHUS
Sociétés de Paris sous le EXERCÉS AU 31/12/2024 OU À LA DATE DE AU COURS DES CINQ DERNIÈRES ANNÉES
numéro 334 028 123 DÉMISSION LE CAS ÉCHÉANT Sociétés françaises
SIÈGE SOCIAL: Sociétés françaises Administrateur :
50-56, rue de la Procession - Membre du Conseil de surveillance (dans Groupe CAA) : ● La Médicale de France SA (fin en 2022)
75015 PARIS
● CA GRANDS CRUS SAS ● CAAM Mone Cash SICAV (fin en 2022)
PREMIÈRE NOMINATION :
● PREIM HAELTHCARE SAS Censeur :
24 juin 2013 ● Interfimo SA
● Tivana france Holding SAS (fin en 2022)
DATE D’ÉCHÉANCE ● SOPRESA SA
DU MANDAT : Administrateur (dans Groupe CAA) :
Assemblée générale ordinaire ● PREVISEO OBSÈQUES SA
annuelle appelée à statuer sur les ● LESICA
comptes de l’exercice clos
le 31 décembre 2025 Membre du Conseil de surveillance (hors Groupe CAA) :
● EFFI-INVEST II SCA
● EFFI Invest III SCA
● COVIVIO HÔTELS SCA (société cotée)
● INTERFIMMO SA
● ALTAREA (société cotée)
● Argan SA (société cotée)
● OFELIA SAS
● PATRIMOINE ET COMMERCE (société cotée)
● WILLOW
● UNIPIERRE ASSURANCES SCPI
Administrateur (hors Groupe CAA) :
● Fonds Nouvel Investissement 1 SICAV
● Fonds Nouvel Investissement 2 SICAV
● Fonds Stratégique de Participations SICAV
● FONDS IMMOBILIER ADRIAN LUXEMBOURG
● COVIVIO SA (société cotée)
● AÉROPORT DE PARIS SA (société cotée)
● B2 Hôtel Invest OPPCI
● Predi Rungis
● Fondis
● Icade Health Care Europe
● CAA Commerces 2 OPCI
● GECINA SA (société cotée)
● OPCI Messidor
● OPCI LOGISTIS SPPICAV
● CARMILA (société cotée)
● SEMMARIS
● AEW IMMOCOMMERCIAL OPCI
● FRANCAISE DES JEUX (société cotée)
● CLARIANE SE (société cotée)
● DEFENSE CB 3 SAS
Censeur (hors Groupe CAA) :
● SIPAREX Associés SA
Président (Groupe CAA) :

● Predica Bureaux OPCI
Co-gérant (dans Groupe CAA) :
● PREDICARE SARL




DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 - 75
1 RAPPORT DE GESTION
Gouvernement d’entreprise




COMPÉTENCES DE L'ADMINISTRATEUR :
MME MAGALI CHESSE
REPRESENTANTE DE LA SOCIETE PREDICA

ÉTAT CIVIL : Responsable des Stratégies d'Investissements Actions - Crédit Agricole Assurances.
Nationalité française, née en
1974 à Strasbourg MANDATS ET FONCTIONS PRINCIPALES MANDATS EN DEHORS DU GROUPE ÉCHUS
EXERCÉS AU 31/12/2024 OU À LA DATE DE AU COURS DES CINQ DERNIÈRES ANNÉES
DÉMISSION LE CAS ÉCHÉANT
Sociétés françaises Néant
Représentant permanent de PREDICA - Administrateur - Membre
du Comité d'Audit et du Comité des Nominations et des
Rémunérations :
● FREY SA (société cotée)
Représentant permanent de CAA - Administrateur - Présidente
du Comité d'Audit - Membre du Comité des Risques :
● RAMSAY SANTE SA (société cotée)
Représentant permanent de PREDICA - Administrateur - Membre
du Comité d'Audit :
● SEMMARIS SA
Représentant permanent de PREDICA - Censeur :
● SIPAREX Associés SAS
Administrateur en nom propre - Présidente du Comité d'Audit et
membre du Comité des Nominations et des Rémunérations :
● CASSINI SAS
Administrateur en nom propre - Membre du Conseil de
surveillance, du Comité d'Audit et du Comité des Nominations et
des Rémunérations :
● INDIGO GROUP SA
Administrateur en nom propre - Membre du Conseil de
Surveilance :
● INFRA FOCH TOPCO SAS
● ARCAPARK SAS


Société étrangère :
Administrateur en nom propre :
● EDISON RENEWABLES SRL (Vaugirard Italia-Italie)
● MOVHERA SA (portugal)




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RAPPORT DE GESTION
Gouvernement d’entreprise




Adresse professionnelle des administrateurs : 1 rue René Cassin - 51 430 Bezannes.


Composition du Conseil d'administration et des comités du Conseil :
1
Membres du Conseil Comité des
Année première Echéance du Comité
Nom, prénom, titre indépendants Comité d'Audit Nominations et
nomination mandat d'Investissement
Rémunérations
Dirigeant Mandataire Social
M. Antoine FREY 2013 2026 ✔
Administrateurs
M. Jean Pierre CEDELLE 2013 2026 ✔ ✔
FIRMAMENT PARTICIPATIONS
2017 2026
(représentée par MME Aude FREY)
Mme Inès FREY 2020 2026
M. Jean Noël DRON 2013 2026 ✔
Mme Muriel FAURE ✔ 2019 2026 ✔ ✔
Mme Valérie PANCRAZI ✔ 2024 2026 ✔
PREDICA
(représentée par Mme Magali CHESSE)
2013 2026 ✔ ✔
SOGECAP (représentée par M. Yann BRIAND) 2017 2026 ✔ ✔
CARDIF ASSURANCE VIE (représentée par
Mme Nathalie ROBIN)
2017 2026 ✔ ✔
Censeurs
M. Jean Christophe LITTAYE 2017 2026
M. David FERREIRA 2019 2026 ✔
M. Grégory FRAPET 2019 2026
SPRL Marc VAN BEGIN
(représentée par M. Mar VAN BEGIN)
2019 2026 ✔ ✔

1.6.2.1.2. Administrateurs indépendants Principe de représentation équilibrée des femmes et des hommes
Au regard des différents critères retenus pour caractériser l’indépendance au sein du Conseil
des membres du Conseil d’administration, à savoir : La loi n° 2011-103 du 27 janvier 2011 relative à la représentation équilibrée
des femmes et des hommes au sein des conseils d’administration a imposé
● ne pas avoir été, au cours des cinq dernières années, et ne pas être aux sociétés cotées de respecter un quota minimum de 40 % de membres
salarié ni mandataire social dirigeant de la Société ou d’une société de de chaque sexe.
son Groupe ;
Au cours de l’exercice 2024, la Société respecte cette obligation de parité. À
● ne pas avoir été, au cours des deux dernières années, et ne pas êe en ce titre, il est précisé qu’à la date des présentes, le Conseil est composé de
relation d’affaires significative avec la Société ou son Groupe (client, quatre (4) hommes et six (6) femmes dont les mandats de chacune et de
fournisseur, concurrent, prestataire, créancier, banquier, etc.) ; chacun sont détaillés au paragraphe 1.6.2.1.1 « Composition du Conseil
● ne pas être actionnaire de référence de la Société ou détenir un d’administration et mandats exercés par les administrateurs ».
pourcentage de droit de vote significatif ;
Politique de diversité et d’équité au sein de l’entreprise
● ne pas avoir de relation de proximité ou de lien familial proche avec un
FREY a pour ambition la représentation équilibrée des hommes et femmes
mandataire social ou un actionnaire de référence ; à chaque niveau de son organisation. Le Conseil d’administration s’assure
● ne pas avoir été, au cours des six dernières années, commissaire aux de la mise en place d’une politique de diversité et d’équité au sein du
comptes de l’entreprise. Groupe. Ainsi, sur proposition de la Direction Générale, conformément aux
recommandations du Code Middlenext, il s’assure, annuellement, que la
Mme Muriel FAURE et Madame Valérie PANCRAZI respectent les critères Direction Générale fixe des objectifs ambitieux de mixité et est tenu
d’indépendance pour être qualifiés d’administrateur indépendant au cours informé des moyens mis en œuvre et des résultats obtenus.
de l’exercice 2024.
La Société s’est engagée à promouvoir une plus grande diversité au sein de
Déclarations concernant les membres du Conseil d’administration ses effectifs et à faire preuve d’inclusion dans les pratiques quotidiennes
en matière de ressources humaines afin de tirer parti de l’ensemble des
Aucun des administrateurs de la Société : talents, plus particulièrement en termes de proportion femmes-hommes,
● n’a fait l’objet d’une condamnation pour fraude, d’une incrimination ou d’âge et de handicap.
d’une sanction publique officielle prononcée contre lui par les Le Groupe FREY collabore régulièrement avec des cabinets de recrutement
autorités statutaires ou réglementaires ; et agences de travail temporaire, soucieux du respect de la diversité et de
● n’a été impliqué dans une faillite, mise sous séquestre ou liquidation en l’égalité de traitement.
tant que dirigeant ou mandataire social ; Il se conforme aux conventions fondamentales de l’Organisation
● n’a été empêché d’agir en qualité de membre d’un organe
Internationale du Travail en matière d’emploi et ayant notamment pour
objectif l’élimination des discriminations en matière d’emploi et de profession.
d’administration, de direction ou de surveillance ou de participer à la
gestion d’un émetteur. Sans tenir compte de l'effectif de ROS au 31 décembre 2024, la
représentativité des femmes dans l’entreprise reste relativement stable au
cours de l'exercice 2024, s'établissant à 56% contre 56% en 2023.




DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 - 77
1 RAPPORT DE GESTION
Gouvernement d’entreprise




1.6.2.2. Conditions de préparation et d’organisation 1.6.2.2.3. Direction Générale de FREY
des travaux du Conseil d’administration Le Président du Conseil d’administration assure également la Direction
Générale de FREY.
1.6.2.2.1. Missions du Conseil d’administration Aucune stipulation statutaire et/ou extrastatutaire ne vient limiter ou
Le Conseil d’administration détermine les orientations de l’activité de FREY encadrer les compétences et pouvoirs que le Président Directeur Général
et veille à leur mise en œuvre. tient de la loi et des règlements en vigueur, à l’exception des stipulations
Sous réserve des pouvoirs expressément attribués aux assemblées du règlement intérieur modifié par le Conseil d’administration lors de sa
d’actionnaires et dans la limite de l’objet social, il se saisit de toute question réunion du 24 février 2022, lesdites limitations étant exposées aux
intéressant la bonne marche de FREY et règle par ses délibérations les paragraphes ci-après dédiés au règlement intérieur et aux comités créés au
affaires qui la concernent. sein du Conseil d’administration.

Le Conseil d’administration procède aux contrôles et vérifications qu’il Au 31 décembre 2024, le Président Directeur Général est assisté d'un
juge opportuns. Directeur Général Délégué :

● M. Sébastien EYMARD, Directeur Général Délégué à la Finance et à
1.6.2.2.2. Information du Conseil d’administration l’International
Les travaux du Conseil d’administration sont préparés sur la base des D'une manière générale, le Directeur Général Délégué a pour mission
éléments communiqués par le Président Directeur Général qui adresse à d'assister le Président Directeur Général, auquel il est subordonné, dans la
chacun des membres du Conseil les informations nécessaires à gestion courante et administrative de FREY.
l’accomplissement de sa mission.
Afin d’attirer les meilleurs candidats aux postes de Direction Générale et de
Les membres du Conseil peuvent, à cette occasion, demander que leur retenir des talents qui ont également des fonctions opérationnelles au sein du
soient communiqués toutes informations ou documents complémentaires Groupe, le Conseil d’administration a autorisé le cumul d’un contrat de travail
préalablement ou lors des réunions du Conseil au cours desquelles le et d’un mandat de dirigeant par son ou ses Directeur(s) Généraux(l) Délégué(s).
Président Directeur Général est en outre invité à commenter ces
documents ou informations. Le mandat de M. Sébastien EYMARD a été renouvelé lors de la réunion du
conseil d'administration du 9 mai 2023. La durée de son mandat prendra
En outre, le Conseil d’administration est informé de manière permanente et fin à l'issue de la réunion de l'Assemblée générale annuelle statuant sur les
par tous moyens, par le Président Directeur Général ou les équipes de comptes de l'exercice clos au 31 décembre 2025.
direction du Groupe, de tout événement et/ou opération significatif relatif
à FREY ou l’une quelconque de ses filiales.




78 - DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 www.frey.fr
RAPPORT DE GESTION
Gouvernement d’entreprise




Présentation de la liste des mandats du Directeur Général Délégué durant l'exercice 2024 ou jusqu'à la date de fin de leur mandat :


M. SEBASTIEN EYMARD
DIRECTEUR GÉNÉRAL DÉLÉGUÉ À LA FINANCE ET À L’INTERNATIONAL
1
État civil : Sébastien Eymard a rejoint la société FREY en 2016 en qualité de Directeur de la Stratégie et de la Croissance pour devenir Directeur
Général Délégué Finance et Stratégie en septembre 2017.
Nationalité française, né en 1978
à Nîmes Il a débuté sa carrière chez Arthur ANDERSEN en tant qu’analyste pour ensuite occuper différentes fonctions au Crédit agricole CIB au
sein du pôle Investment Banking.
Date de première nomination :
Sébastien EYMARD est diplômé de l’école Centrale et CFA Charterholder.
21 septembre 2017
Date d’échéance du mandat : Mandats et fonctions principales exercés au 31/12/2024 Mandats échus au cours des cinq dernières années
3 ans, venant à expiration à Au sein du Groupe : Au sein du Groupe :
l’issue de la réunion de
Sociétés étrangères Sociétés étrangères
l’Assemblée générale annuelle
statuant sur les comptes Président du Conseil d’administration : Président du Conseil d’administration :
de l’exercice clos
● Parc Vallès Inversiones Inmobiliarias SLU ● FREY Durango SL
au 31 décembre 2025
● Sociedad Gestora Santa Margarida SLU ● Parla Natura SL
● Eurofund Parc Lleida SL
● Domestreet Invest, SL
Administrateur :
● Frey Invest
Président du Conseil de surveillance :
● Freyprop SA
Président :
● Frey mediterraneo
● Finestrelles shopping centre


Adresse professionnelle de la Direction Générale : 1 rue René Cassin - 51 430 Bezannes.




DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 - 79
1 RAPPORT DE GESTION
Gouvernement d’entreprise




Le Directeur Général Délégué :

● n’a pas fait l’objet d’une condamnation pour fraude, d’une incrimination ou d’une sanction publique officielle prononcée contre lui par les autorités
statutaires ou réglementaires ;
● n’a pas été impliqué dans une faillite, mise sous séquestre ou liquidation en tant que dirigeant ou mandataire social ;
● n’a pas été empêché d’agir en qualité de membre d’un organe d’administration, de direction ou de surveillance ou de participer à la gestion d’un émetteur.

1.6.2.2.4. Fonctionnement du Conseil d’administration
Conditions d’organisation des travaux du Conseil Les cautions, avals et garanties devant être consentis par FREY pour le
d’administration compte de tiers autres que des filiales de la Société doivent également être
Le Président Directeur Général organise les travaux du Conseil autorisés par le Conseil dès lors qu’ils n’ont pas été approuvés au titre des
d’administration qu’il réunit, dans les conditions légales et réglementaires, points 1, 2, 3 et 4 ci-dessus ou autorisés au titre du point 6 ci-dessus.
toutes les fois que nécessaire et, en particulier, lorsque la marche des Il est par ailleurs prévu que les décisions visées au point 7 (cf. supra) seront
affaires de FREY et du Groupe le justifie. valablement adoptées par le Conseil à la majorité des membres, pour
Le Conseil d’administration est un organe collégial : ses délibérations autant que la moitié des membres soient présents, le Président du Conseil
engagent l’ensemble de ses membres. n’ayant pas de voix prépondérante en cas de partage et que les décisions
visées au 1 à 6 (inclus) ci-dessus seront valablement adoptées à la majorité
des deux tiers (2/3), des membres présents ou représentés, pour autant
Règlement intérieur
que la moitié des membres soient présents.
Lors de la réunion du 15 décembre 2020, le Conseil d’administration a
adopté à l’unanimité les modifications du règlement intérieur du Conseil Comités mis en place au sein du Conseil d’administration
d’administration (le « règlement intérieur »), aux termes duquel certaines
décisions doivent être soumises à l’approbation préalable dudit Conseil, Le Conseil d’administration a mis en place différents comités chargés de
à savoir : l’assister dans ses travaux, à savoir :

● approbation des axes de développement stratégique, du plan ● un Comité d’investissement ;
d’affaires, du budget annuel de FREY et de leurs mises en œuvre, ainsi ● un Comité des nominations et des rémunérations ; et
que leurs avenants significatifs ultérieurs ;
● un Comité d’audit.
● investissements et engagements fermes pris par FREY, directement ou
par l’intermédiaire d’une filiale, dès lors (i) qu’ils n’ont pas fait l’objet d’une Les membres des comités sont choisis parmi les membres du Conseil
approbation par le Conseil d’administration au titre du point 1 ci-dessus (administrateur ou censeur). Ces comités ont un rôle d’étude et de
et (ii) que le montant hors taxes par actif ou par projet de développement préparation de certaines délibérations du Conseil et soumettent au Conseil
est supérieur à 30 000 000 €, quelle que soit l’issue du projet ; leurs avis, propositions ou recommandations. Ces comités n’ont qu’un
rôle consultatif.
● cession d’actifs (hors opérations de promotion) ou de participations, si
(i) la cession n’a pas été approuvée par le Conseil d’administration au Les comités peuvent dans l’exercice de leurs attributions, après en avoir
titre du point 1 ci-dessus et (ii) que la valeur des actifs concernés ou informé le Président du Conseil, procéder ou faire procéder aux frais de la
sous-jacents excède 30 000 000 € ; Société à toutes études susceptibles d’éclairer les délibérations du Conseil,
et auditionner les Commissaires aux comptes. Ils rendent compte des
● endettement (y compris par émission d’obligations) ou prise en charge avis obtenus.
de passifs dès lors (i) qu’il n’a pas fait l’objet d’une approbation par le
Chaque comité rend compte (par la voix de son Président) au Conseil
Conseil d’administration au titre des points 1, 2 et 3 ci-dessus et (ii) que
d’administration de ses travaux, avis, propositions ou recommandations.
son montant excède 20 000 000 € ;
Une description de l’activité de ces comités est insérée chaque année dans
● fixation de la rémunération du Président Directeur Général et des le rapport annuel de FREY.
Directeurs Généraux Délégués ;
Le règlement Intérieur détermine les attributions et modalités de
● autorisation annuelle à donner au Président Directeur Général pour fonctionnement de chaque comité.
consentir des cautions, avals et garanties des engagements des filiales
de FREY, y compris pour les opérations visées aux points 2, 3 et 4 ci-
dessus, et pour une enveloppe que ce dernier proposera ;
● nomination et révocation du Président Directeur Général et des
Directeurs Généraux Délégués.

Comité d’investissement
Le Comité d’investissement est composé de six (6) membres choisis parmi Le Comité d’investissement a un rôle consultatif et ne prend aucune
les membres du Conseil pour la durée de leur mandat. Ils sont désignés par décision. Il délibère notamment sur les engagements, investissements et
le Conseil statuant à la majorité absolue (règlement intérieur – Titre 2). cessions pris par FREY, directement ou par l’intermédiaire d’une filiale,
(i) qui n’ont pas fait l’objet d’une approbation par le Conseil
Le Comité d’investissement est composé de :
d’administration spécifiquement ou dans le cadre d’une enveloppe
● M. Antoine FREY ; globale, et (ii) dont :

● M. Jean-Pierre CEDELLE ; ● le total des coûts de pré-développement (charges, frais, dépenses et
● Mme Nathalie ROBIN, représentante permanente de la société Cardif honoraires de toute nature en ce compris les engagements financiers
fermes corrélatifs à la maîtrise du foncier ou de l’actif) liés à un projet
Assurance Vie ;
d’investissement qui seront supportés par la Société, quelle que soit
● M. Yann BRIAND, représentant permanent de la société Sogecap ; l’issue du projet, excède 5 000 000 € par projet d’investissement ;
● M. Marc VAN BEGIN, représentant permanent de la société SPRL MARC ● l’investissement à réaliser sur des actifs déjà détenus par la Société,
VAN BEGIN (censeur) ; directement ou par l’intermédiaire d’une filiale, hors actifs à redéployer,
● M. David FERREIRA (censeur). excède 15 000 000 € ;

La présence de trois (3) des membres du Comité d’investissement au moins
● la cession d’actifs (hors opérations de promotion) ou de participations
est nécessaire pour la validité des réunions. concerne des actifs, y compris sous-jacents, dont la valeur excède
15 000 000 € par actif.
Le Comité d’investissement peut être saisi par le Président Directeur
Général pour avis consultatif sur tout projet d’investissement, de cession
et/ou d’endettement.


80 - DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 www.frey.fr
RAPPORT DE GESTION
Gouvernement d’entreprise




Le Comité d’investissement est informé par le Président du Conseil des Les avis du Comité d’investissement sont adoptés à la majorité des deux
différents projets d’investissement et/ou de cession étudiés par la Société tiers (2/3) des membres présents ou représentés.


1
et ses filiales et des engagements pris dans ce cadre dès lors (i) que leur
Au cours de l’exercice 2024, le Comité d’investissement s’est réuni trois fois,
valeur hors taxes globale serait inférieure à 15 000 000 € par projet,
les 27 février, le 24 juin et le 15 octobre 2024.
(ii) qu’ils n’ont pas déjà fait l’objet d’un avis du Comité d’investissement au
titre du présent Article et (ii) qu’ils n’ont pas fait l’objet d’une approbation
par le Conseil d’administration.

Comité des nominations et des rémunérations
Le Comité des nominations et des rémunérations est composé de cinq ● d’examiner toute candidature à la nomination à un poste de censeur
(5) membres choisis parmi les membres du Conseil pour la durée de leur par le Conseil d’administration ;
mandat. Ils sont désignés par le Conseil statuant à la majorité absolue
(règlement intérieur – Titre 3). ● de préparer, à l’approche de l’expiration de leur mandat, des
recommandations pour le renouvellement ou la succession du
Le Comité des nominations et des rémunérations est composé de :
Président du Conseil d’administration et des Directeurs Généraux ;
● M. Yann BRIAND, représentant permanent de la société Sogecap ; ● d’examiner le mode et le montant des rémunérations des dirigeants de
● M. Jean-Noël DRON ; la Société ;

● M. Marc VAN BEGIN, représentant permanent de la société SPRL MARC ● d’examiner les programmes de stock-options, d’attribution d’actions
VAN BEGIN (censeur) ; gratuites, les règlements et l’attribution de celles-ci, ainsi que tout plan
ou programme d’intéressement au sein de la Société.
● Mme Magali CHESSE, représentante permanente de la société Predica ;
Les avis du Comité des nominations et des rémunérations sont adoptés à la
● Mme Muriel FAURE. majorité simple des membres présents ou représentés.
La présence de la moitié des membres du Comité des nominations et des Les réunions du Comité des nominations et des rémunérations sont
rémunérations au moins est nécessaire pour la validité des réunions. présidées par Mme Muriel FAURE, administrateur indépendant,
conformément aux recommandations du Code Middlenext.
Le Comité des nominations et des rémunérations a notamment pour mission :
Au cours de l’exercice 2024 le Comité des nominations et des
● d’examiner toute candidature à la nomination à un poste rémunérations s’est réuni deux fois, les 26 février et 27 mars 2024.
d’administrateur devant être soumise à l’Assemblée générale et de
formuler sur ces candidatures un avis auprès du Conseil d’administration ;

Comité d’audit
Le Comité d’audit est composé de cinq (5) membres choisis parmi les ● de rendre compte régulièrement au Conseil d’administration de l’exercice
membres du Conseil pour la durée de leur mandat. Ils sont désignés par le de ses missions. Il rend également compte des résultats de la mission de
Conseil statuant à la majorité absolue (règlement intérieur – Titre 4). certification des comptes, de la manière dont cette mission a contribué à
Le Comité d’audit est composé de : l’intégrité de l’information financière et du rôle qu’il a joué dans ce
processus. Il l’informe sans délai de toute difficulté rencontrée.
● Mme Muriel FAURE ;
Les avis du Comité d’audit sont adoptés à la majorité simple des membres
● M. Jean-Pierre CEDELLE ; présents ou représentés.
● Mme Nathalie ROBIN, représentante permanente de la société Cardif Le Comité d’audit rend compte au Conseil de ses travaux, exprime tous avis
Assurance Vie ; ou toute suggestion qui lui sembleraient opportuns et porte à sa
● Mme Magali CHESSE, représentante permanente de la société Predica ;
connaissance les points qui nécessitent une décision du Conseil.

● Mme Valérie PANCRAZI
Les réunions du Comité d’audit sont présidées par Mme Muriel FAURE,
administrateur indépendant, conformément aux recommandatations du
La présence de trois (3) des membres du Comité d’audit au moins est Code Middlenext.
nécessaire pour la validité des réunions. Au cours de l’exercice 2024, le Comité d’audit s’est réuni quatre fois, les 27
Le Comité d’audit a notamment pour mission : février, 12 mars, 24 juillet, et 10 décembre 2024. Le Conseil d’administration
a suivi l’ensemble des recommandations émises par le Comité d’audit au
● de suivre le processus d’élaboration de l’information financière et, le cas cours de l’exercice 2024.
échéant, formuler des recommandations pour en garantir l’intégrité ;
● de suivre l’efficacité des systèmes de contrôle interne et de gestion des
Confidentialité des informations
risques, ainsi que le cas échéant de l’audit interne, en ce qui concerne Les administrateurs, ainsi que toute personne assistant aux réunions du
les procédures relatives à l’élaboration et au traitement de l’information Conseil d’administration, sont tenus à une stricte obligation de
comptable et financière, sans qu’il soit porté atteinte à confidentialité et de réserve s’agissant des informations qui leur sont
son indépendance ; communiquées par FREY, qu’ils reçoivent dans le cadre des délibérations
du Conseil, et des informations présentant un caractère confidentiel ou
● d'émettre une recommandation sur les Commissaires aux comptes présentées comme telles par le Président du Conseil d’administration.
proposés à la désignation par l’Assemblée générale. Cette
recommandation adressée au Conseil est élaborée conformément à la Les membres du Conseil d’administration sont informés des dispositions
réglementation ; il émet également une recommandation au Conseil du Code monétaire et financier et celles du règlement général de l’Autorité
lorsque le renouvellement du mandat du ou des commissaires est des Marchés Financiers relatives, notamment, à la détention et l’utilisation
envisagé dans les conditions définies par la réglementation ; d’informations privilégiées ainsi qu’aux obligations d’abstention
applicables à tout détenteur d’information privilégiée.
● de suivre la réalisation par les Commissaires aux comptes de leur
En particulier, si un membre du Conseil d’administration a connaissance
mission et tenir compte des constatations et conclusions du Haut
d’une information confidentielle, précise et susceptible d’avoir, au moment
Conseil du commissariat aux comptes consécutives aux contrôles
de sa publication, une incidence sensible sur le cours du titre de la Société,
réalisés en application de la réglementation ;
il doit s’abstenir de communiquer cette information à un tiers tant qu’elle
● de s’assurer du respect par les Commissaires aux comptes des n’a pas été rendue publique et s’interdire de réaliser toute opération sur les
conditions d’indépendance selon les modalités prévues par titres de la Société.
la réglementation ;
En application des dispositions relatives au règlement MAR n° 596/2014 du
● d'approuver la fourniture des services autres que la certification des 16 avril 2014, en vigueur en matière de prévention des délits et
comptes dans le respect de la réglementation applicable ; manquements d’initié, la direction a mis en place au cours de l’exercice
2017, une charte de déontologie boursière ainsi qu’une liste actualisée
mentionnant les initiés permanents de la société FREY.


DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 - 81
1 RAPPORT DE GESTION
Gouvernement d’entreprise




Réunions du Conseil d’administration d’administration sur le gouvernement d’entreprise prévu à l’article L.
La présence effective de la moitié au moins des membres du Conseil est 225-37 alinéa 6 du Code de commerce ;
nécessaire pour la validité des délibérations. ● Etablissement du rapport du Conseil d’administration à l’assemblée
Les décisions sont prises à la majorité des membres présents ou générale mixte et du texte des résolutions à présenter aux actionnaires ;
représentés, chaque administrateur disposant d’une voix. La voix du ● Constatation de la démission de Monsieur François LEMARCHAND de
Président n’est pas prépondérante. son mandat d’administrateur ;
Au cours de l’exercice 2024, le Conseil d’administration s’est réuni à dix ● Désignation et cooptation de Madame Valérie PANCRAZI aux fonctions
reprises, à savoir les 28 février, 4 avril, 15 mai, 25 juin, 2 juillet, 25 juillet, 17 d’administrateur indépendant en remplacement de Monsieur François
octobre, 14 novembre, 19 décembre et 24 décembre 2024, avec un taux de LEMARCHAND, sur avis du Comité des Nominations et des Rémunérations ;
participation moyen de 85 % (en ce non compris la participation
des censeurs). ● Compte-rendu de l’auto-évaluation du Conseil d’administration et
des comités ;
Il est ici précisé que la réunion du Conseil d'administration du 2 juillet 2024
portant sur la mission et l'empreinte carbone du Groupe FREY s'est tenue ● Désignation du nouveau membre du comité d'audit ;
en formation RSE. En raison des connaissances et des expériences ● Renouvellement des mandats des membres du Comité de mission ;
transversales des membres qui composent le Conseil d'administration, il a
été décidé que le Conseil soit le garant de la structuration de l'action et de ● Revue par les membres du conseil du vote des actionnaires lors de
l'engagement RSE du groupe FREY. Le Conseil d'administration a ainsi l'Assemblée générale mixte du 15 mai 2024 ;
choisi de traiter directement les sujets de la RSE sans passer par la création ● Mise en œuvre du nouveau programme de rachat d'actions dans le
d'un comité pour que chaque membre du Conseil puisse s'impliquer et cadre de l'autorisation donnée par l'Assemblée générale mixte du 15
contribuer à l'élaboration de la stratégie RSE en complément des travaux mai 2024 aux termes de sa 10ème résolution ;
du comité de mission. En outre, le Conseil d’administration dispose d’une
vue régulière sur l’avancement de la stratégie RSE du Groupe, notamment ● Point sur la partie règlementaire : reporting RSE-CSRD et production ENR
au travers d’une réunion annuelle dédiée. En fonction des actualités, des - Point sur la stratégie FREY : stratégie carbone (Science Based Target
points d’avancements ponctuels sont également réalisés en cours d’année. Initiative), panneaux photovoltaïques, B Corp, Forey et la mission ;
Au cours de ces différentes réunions, le Conseil d’administration de FREY a, ● Présentation et arrêté du rapport semestriel d’activité de la Société et
notamment, traité les principaux sujets suivants : de ses filiales ;

● Point sur l'activité de la Société et de ses filiales au cours du second ● Arrêté des comptes consolidés semestriels au 30 juin 2024 et du
semestre 2023 ; rapport financier semestriel ;

● Examen et arrêté des comptes sociaux de l'exercice clos le 31 décembre 2023 ; ● Compte-rendu de la mise en œuvre du contrat de liquidité –
bilan semestriel ;
● Proposition d'affectation du résultat ;
● Point sur la simplification de l’organigramme du Groupe FREY ;
● Examen et arrêté des comptes consolidés de l'exercice clos le 31
décembre 2023 ;
● Fixation du calendrier des réunions des instances de gouvernance
2025/2026 ;
● Point sur le contrat de liquidité - Bilan annuel ;
● Examen et approbation des termes et modalités du financement
● Conventions réglementées et engagements visés aux articles L. 225-38 unsecured d'un montant de 100 M€ ;
et suivants du Code de commerce ;
● Examen et approbation du plan d’affaires à cinq ans (2025 – 2029) du
● Examen de l'atteinte des critères de performance et arrêté des Groupe FREY ;
rémunérations versées ou attribuées à l'ensemble des mandataires
sociaux au cours de l'exercice clos à raison de leur mandat dans la
● Renouvellement de l’autorisation donnée au Président Directeur
Société et des autres informations visées à l'article L.22-10-9 du Code Général pour consentir cautions, avals ou garanties au nom et pour le
de commerce ; compte de la Société ;

● Examen et adoption de la politique de rémunération applicable aux ● Autorisation de consentir un nantissement sur un compte-titres de la Société
Mandataires Sociaux pour l’exercice 2024, qui sera soumise à dans le cadre de la conclusion d’un partenariat avec le groupe Batipart.
l’assemblée générale ordinaire de la Société au titre du vote ex ante ;
Participation aux réunions du Conseil par moyens
● Examen et mise en place du plan d’attribution gratuite d’actions n° 16 de visioconférence
au profit de salariés et mandataires sociaux du Groupe FREY dans le
cadre de l’autorisation consentie par l’assemblée générale La participation des administrateurs au Conseil d’administration par voie
extraordinaire du 11 mai 2021 aux termes de sa 23ème résolution ; de visioconférence ou de télécommunication est prise en compte pour le
calcul du quorum et de la majorité, à l’exception de la participation relative
● Examen et mise en place du plan d’attribution gratuite d’actions n° 17 aux décisions suivantes : établissement des comptes annuels et consolidés
au profit de salariés du Groupe FREY dans le cadre de l’autorisation et du rapport de gestion.
consentie par l’assemblée générale extraordinaire du 11 mai 2021 aux
termes de sa 23ème résolution ; FREY dispose de moyens matériels de visioconférence dont les
caractéristiques techniques répondent aux exigences et contraintes légales
● Revue des compétences actuelles des administrateurs ; et réglementaires applicables.
● Point annuel sur la politique de la Société en matière d’égalité salariale Au cours de l’exercice écoulé, le Conseil d’administration a utilisé les
et professionnelle ; moyens de visioconférence susvisés lors de certaines de ses réunions.
● Evaluation annuelle du fonctionnement et de la préparation des
travaux du Conseil conformément à la recommandation n°13 du Code Comptes rendus de séance
MiddleNext ; Les délibérations du Conseil d’administration sont constatées par des
● Revue annuelle des points de vigilance conformément à la
procès-verbaux retranscrits sur un registre spécial contenant des feuillets
mobiles, cotés et paraphés. Ce registre est signé par les membres du
recommandation n°22 du Code MiddleNext ; Conseil d’administration participant à la séance du Conseil et qui
● Projet de renouvellement des délégations de compétence et mentionne le nom des administrateurs présents, réputés présents ou
autorisations financières consenties au Conseil d’administration; représentés au sens de l’article L. 225-37 du Code de commerce. Il
● Etablissement du rapport du Conseil d’administration sur les
mentionne le nom des administrateurs ayant participé aux délibérations
par des moyens de visioconférence ou de télécommunication.
attributions d’actions gratuites au cours de l’exercice clos le 31
décembre 2023 ; Les copies ou extraits de ces procès-verbaux à produire auprès de tous tiers
● Etablissement du rapport du Conseil d’administration sur la gestion de
et administrations sont certifiés par le Président du Conseil
d’administration, le Directeur Général, le Directeur Général Délégué ou un
la Société et sur l'activité du Groupe au cours de l’exercice écoulé, fondé de pouvoir habilité à cet effet.
incluant dans une section spécifique le rapport du Conseil



82 - DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 www.frey.fr
RAPPORT DE GESTION
Gouvernement d’entreprise




Évaluation des travaux du Conseil et des comités spécialisés Lors de la séance du 28 février 2024, les membres du Conseil, invités à
s’exprimer sur ces points, n’ont pas formulé d’observation particulière ni


1
Le Président du Conseil invite, annuellement, à l’occasion de l’examen des
comptes annuels et consolidés de l’exercice écoulé, les membres à s’exprimer d’éventuelles mesures d’amélioration.
sur le fonctionnement du Conseil et sur la préparation de ses travaux. Compte tenu de la taille de FREY, le mode de fonctionnement du Conseil
En outre, les membres du Conseil, lorsqu’ils l’estiment utile, s’expriment est jugé satisfaisant et sa direction estime en conséquence qu’il n’est pas
ponctuellement sur le fonctionnement du Conseil et la préparation de nécessaire de prévoir un système d’évaluation ad hoc de ses travaux ou des
ses travaux. travaux des comités.

Ces discussions sont retranscrites au procès-verbal de la séance.

1.6.2.2.5. Procédure applicable aux conventions libres portant sur des opérations courantes et conclues à des
conditions normales
Le Conseil d’administration du 6 mars 2020 a approuvé une procédure Direction Financière et la Direction Juridique peuvent recueillir l’avis du
interne s’inscrivant dans le cadre de la recommandation AMF n° 2012-05 du collège des Commissaires aux comptes en cas de doute sur la qualification
2 juillet 2012 modifiée le 5 octobre 2018 et plus particulièrement sa d’un projet de convention.
proposition n° 4.1, ainsi que dans le cadre de la procédure de revue des
Chaque année, avant l’arrêté des comptes de l’exercice écoulé, la Direction
conventions courantes conclues à des conditions normales introduite par
Financière informe le Comité d’audit de la liste des conventions courantes
la loi n° 2019-486 du 22 mai 2019 relative à la croissance et la
conclues à des conditions normales et de ses éventuelles observations. Si, à
transformation des entreprises (dite loi « PACTE »).
l’occasion de l’examen annuel, le Comité d’audit estime qu’une convention
Cette charte a pour objet d’apporter des précisions sur les règles précédemment considérée comme courante et conclue à des conditions
appliquées au sein de la Société relatives à la revue et l’évaluation des normales ne satisfait plus les critères précités, il saisit le Conseil
conventions libres portant sur des opérations courantes et conclues à des d’administration. Celui-ci requalifie, le cas échéant, la convention en
conditions normales. convention réglementée, la ratifie et la soumet à la ratification de la plus
prochaine Assemblée générale, sur rapport spécial des Commissaires aux
Dans le cadre de cette procédure, la Direction Financière et la Direction
comptes, conformément aux dispositions de l’article L. 225-42 du Code de
Juridique procèdent à un examen pour évaluer, au cas par cas, si un projet
commerce. Il est ici précisé que conformément aux dispositions de
de convention relève de la procédure des conventions réglementées, s’il
l’article L. 225-39, alinéa 2 du Code de commerce, les personnes
s’agit d’une convention conclue avec une filiale à 100 % ou si elle satisfait
directement ou indirectement intéressées à la convention ne participeront
les critères des conventions courantes conclues à des conditions normales
pas à son évaluation.
au vu des critères décrits dans la charte. Au terme de cet examen, la

1.6.2.2.6. Délégations financières
Le tableau récapitulatif des délégations de compétences et autorisations financières consenties au Conseil d’administration figure en Annexe 2 du présent
rapport de gestion.

1.6.2.3. Présentation de l’équipe de direction
Au 31 décembre 2024, le Conseil d'administration, le Directeur Général et le Son expérience l’amène à prendre la responsabilité de la Direction
Directeur Général Délégué sont assistés du COMEX : juridique immobilier de FREY en mars 2020.
Monsieur François-Xavier ANGLADE, Directeur Général Adjoint Asset Madame Carine STOEFFLER, Directrice ESG et Gestion des Risques
Management
Carine a rejoint les équipes du groupe en 2009 pour occuper le poste de
François-Xavier a rejoint la société FREY en 2012 en qualité de Directeur Directrice comptable puis Responsable du reporting et de la consolidation.
Asset Management & Acquisitions pour devenir Directeur Général Adjoint
Riche de sa connaissance du groupe et de son fonctionnement, Carine est
Asset et Acquisitions en juillet 2022.
devenue en novembre 2019 Risk Manager puis Directrice ESG et Gestion
Il a exercé auparavant différentes fonctions dans des sociétés foncières, des Risques en 2023.
chez Unibail-Rodamco et Simon Ivanhoé.
Carine accompagne FREY et son évolution en identifiant et en renforçant la
François-Xavier est diplômé de l’ESCP (MS audit) et de l’EBS. maitrise des risques opérationnels, juridiques et financiers.
Monsieur Pascal BARBONI, Directeur Général Adjoint au Monsieur Grégory SAMOCKI, Directeur Commercial
Développement
Grégory est diplômé de l’école de commerce NEGOCIA, spécialité
Pascal a rejoint la société FREY 2016 en qualité de Directeur des Opérations «développeur d’enseigne » (2005).
pour devenir Directeur Général Adjoint au Développement en juillet 2022.
Il a intégré le groupe FREY en avril 2006 en qualité de commercialisateur.
Il a exercé auparavant différentes fonctions dans des sociétés foncières,
En 2013, il prend en charge la direction commerciale (nommé
notamment chez Unibail en 2006.
Directeur commercial).
Pascal BARBONI est diplômé de l’École spéciale des Travaux Publics (ESTP).
Monsieur François VUILLET-PETITE, Directeur Général Adjoint
Madame Mary BLAISE, Directrice financière
François est présent au sein de FREY depuis plus de 25 ans. Il fut Directeur
Titulaire du DSCG, Mary s’est occupée de la consolidation des comptes du Commercial puis Directeur de Programmes. Depuis juillet 2022, il est
groupe FREY chez KPMG pendant 6 ans ; elle a rejoint l’entreprise en 2016 nommé Directeur Général Adjoint.
en qualité d’Analyste consolidation et Reporting.
François est diplômé d'une école de commerce.
Sa connaissance du groupe et son expérience l’amènent à prendre très
Madame Marine GIRAUD, Directrice Communication
rapidement la responsabilité du Service Reporting et consolidation. Elle
occupe désormais le poste de Directrice financière. Après 8 ans en tant que Responsable Communication, Marketing et RSE
chez NATURALIA, Marine a rejoint la société FREY en 2024 en qualité de
Madame Vanessa DEBUT, Directrice Juridique immobilier
Directrice de la Communication.
Après 8 ans en tant que Directrice juridique du Groupe Grand Frais à Lyon,
Elle a exercé auparavant différents postes en communication et marketing
Vanessa rejoint FREY en septembre 2014 en qualité de Responsable juridique.
dans le retail.
En mars 2018, elle est nommée Directrice juridique adjointe.
Marine GIRAUD est diplômée de l’École Française des Attachés de Presse (EFAP).




DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 - 83
1 RAPPORT DE GESTION
Gouvernement d’entreprise




1.6.2.4. Conflits d’intérêts potentiels au niveau des administrateurs
Il n’existe aucune restriction acceptée par l’un quelconque des administrateurs devra, après avoir fait ses meilleurs efforts pour déterminer de bonne foi
concernant la cession, dans un certain laps de temps, de leur participation dans l’existence ou non d’un Conflit d’Intérêts, confirmer au Président du Conseil
le capital social de l’émetteur, à l’exception du droit de première offre d’administration et au Président du Comité d’investissement, qu’il n’est
consentie par les sociétés Predica, Foncière AG Real Estate et Firmament pas en situation de Conflit d’Intérêts en ce qui concerne chacun des
Participations aux termes du pacte d’actionnaires conclu le 15 mai 2019 (ci- dossiers d’investissement présentés. Lorsqu’un projet d’investissement est
après le « pacte d’actionnaires »), (cf. paragraphe 1.5.3 « Principaux présenté au Conseil ou au Comité d’investissement, la convocation précise
actionnaires » du présent rapport de gestion). qu’il appartient aux membres du Conseil ou du Comité d’investissement de
confirmer l’absence de Conflit d’Intérêts, qu’elle qu’en soit la cause.
Il n’existe aucun conflit d’intérêts potentiel entre les devoirs, à l’égard de la
Société, de l’un quelconque des administrateurs et leurs intérêts privés et/ Sous réserve de confirmation par chaque membre du Conseil ou du Comité
ou autres devoirs. d’investissement de l’absence de Conflit d’Intérêts en ce qui concerne
chacun des dossiers d’investissement présentés, les membres du Conseil
Il n’existe aucun arrangement ou accord conclu avec les principaux
ou du Comité d’investissement recevront les dossiers complets de
actionnaires, des clients, des fournisseurs ou autres, en vertu duquel l’un
présentation des opérations concernées et seront seuls autorisés à
quelconque des administrateurs a été sélectionné en tant que membre
participer aux délibérations du Conseil ou du Comité d’investissement
d’un organe d’administration, de direction ou de surveillance ou en tant
portant sur ce point de l’ordre du jour. À défaut de confirmation par un
que membre de la Direction Générale.
membre du Conseil ou du Comité d’investissement concerné de l’absence
Il est toutefois précisé qu’en application du pacte d’actionnaires : de Conflit d’Intérêts, ce dernier ne sera pas rendu destinataire des dossiers
de présentation des opérations en cause et ne pourra participer, lors de la
● M. Antoine FREY, M. Jean-Pierre CEDELLE, Mme Inès FREY, M. Jean-Noël séance du Conseil ou du Comité d’investissement, à l’examen et aux
DRON et Firmament Participations (représentée par Mme Aude FREY) délibérations concernant les dossiers d’investissement sujets à Conflits
ont été désignés en tant que membres du Conseil d’administration sur d’Intérêts et devra sortir de la réunion le temps nécessaire.
proposition de Firmament Participations ;
En cas de survenance d’une situation de Conflit d’Intérêts au cours de
● la société Predica (représentée par Mme Magali CHESSE) a été désignée en l’examen d’un dossier d’investissement, le membre concerné devra, dès
tant que membre du Conseil d’administration sur proposition de Predica ; qu’il en a connaissance, immédiatement en avertir le Président du Conseil
● M. David FERREIRA a été désigné en tant que censeur du Conseil et le Président du Comité d’investissement, restituer les pièces en sa
d’administration sur proposition initiale de Predica ; possession et ne pourra plus participer aux séances du Conseil ou du
Comité d’investissement consacrées à l’examen des points de l’ordre du
● la société SPRL MARC VAN BEGIN (représentée par M. Marc VAN BEGIN) jour concernant ce projet d’investissement.
a été désignée en tant que censeur du Conseil d’administration sur
Dans l’hypothèse où une situation de Conflit d’Intérêts viendrait à ne plus
proposition initiale de la société FONCIÈRE AG Real Estate ;
exister, le membre du Conseil ou du Comité d’investissement pourra à
● la société Sogecap (représentée par M. Yann Briand) a été désignée en nouveau prendre part aux délibérations du Conseil ou du Comité
tant que membre du Conseil d’administration sur proposition de la d’investissement à compter de la réception par le Président du Comité
société Sogecap ; et d’investissement et le Président du Conseil de la notification par le membre
● la société Cardif Assurance Vie (représentée par Mme Nathalie Robin) a concerné de la disparition du Conflit d’Intérêts.
été désignée en tant que membre du Conseil d’administration sur Le terme Conflit d’Intérêts désigne :
proposition de la société Cardif Assurance Vie. (i) les situations où un membre du Conseil ou du Comité d’investissement,
À la date du présent rapport de gestion, il n’existe aucun actif appartenant personne morale, (x) envisagerait de Participer Indépendamment du
directement ou indirectement à l’un quelconque des administrateurs ou à Groupe FREY au projet d’investissement soumis au Conseil ou au Comité
des membres de leur famille, qui soit utilisé par FREY. d’investissement (le Projet), (y) exercerait des fonctions de mandataire
social ou serait membre d’un Comité d’investissement au sein d’une
Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article L. 225-37-4 du Code
entité qui envisagerait de Participer Indépendamment du Groupe FREY
de commerce, la Société indique, qu’à sa connaissance, il n’existe aucune
au Projet ou (z) serait Affilié à une entité qui envisagerait de Participer
convention intervenue, directement ou par personne interposée, entre,
Indépendamment du Groupe FREY au Projet ; ou
d’une part et selon le cas, le Directeur Général, le Directeur Général
Délégué, l’un des administrateurs ou l’un des actionnaires disposant d’une (ii) les situations où un membre du Conseil ou du Comité d’investissement,
fraction des droits de vote supérieure à 10 % de la Société et, d’autre part, personne physique, (x) envisagerait de Participer Indépendamment du
une autre société contrôlée par la première au sens de l’article L. 233-3, à Groupe FREY au Projet ou (y) exercerait des fonctions de mandataire
l’exception des conventions listées ci-dessous et des conventions portant social ou de salarié ou serait membre d’un Comité d’investissement au
sur des opérations courantes et conclues à des conditions normales. sein d’une entité qui envisagerait de Participer Indépendamment du
Groupe FREY au Projet ou qui serait Affiliée à une entité qui envisagerait
Conventions réglementées autorisées en 2023 de Participer Indépendamment du Groupe FREY au Projet.
Au cours de l’exercice 2024, il n’a pas été conclu de convention Pour les besoins du précédent paragraphe :
réglementée au sens de l’article L. 225-38 du Code de commerce.
● le terme Affilié désigne, concernant une entité, une entité la contrôlant
ou contrôlée par elle, ou une entité placée sous le même contrôle
Diligences prises en matière de gestion des conflits d’intérêts qu’elle, le terme contrôle étant interprété conformément aux
Afin de prévenir la survenance de Conflit d’Intérêts (tel que défini ci-après) dispositions de l’article L. 233-3 du Code de commerce ou
à l’occasion d’une réunion du Conseil ou d’un comité, il est institué un conformément à toute disposition similaire selon la législation
processus de prévention des Conflits d’Intérêts dans le cadre de la étrangère applicable ;
présentation des dossiers d’investissement soumis au Conseil et/ou au
Comité d’investissement. La procédure prévue s’applique à la présentation
● l’expression Participer Indépendamment du Groupe FREY désigne la
de tout dossier d’investissement devant être réalisé par la Société, participation à la réalisation (en qualité de promoteur, constructeur,
directement ou indirectement, quelle qu’en soit la forme. maître d’œuvre, vendeur, d’acquéreur, d’intermédiaire ou de conseil,
seul ou dans le cadre de tout groupement) du Projet sans participation
Les convocations du Conseil et du Comité d’investissement indiquent de la Société, de ses filiales ou de l’un quelconque de leurs Affiliés.
l’ordre du jour de la réunion, précisent le nom et l’objet des dossiers
En tant que de besoin, il est précisé que la présente clause n’est pas
d’investissement présentés et rappellent l’obligation de signaler tout
applicable aux projets d’investissement qui seront réalisés directement ou
conflit d’intérêts à l’auteur de la convocation. À réception de la
indirectement par les sociétés Frey Retail Fund 1 et Frey Retail Fund 2.
convocation, chaque membre du Conseil ou du Comité d’investissement




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RAPPORT DE GESTION
Gouvernement d’entreprise




1.6.2.5. Opérations réalisées sur les titres de la Société par les mandataires sociaux, les personnes assimilées


1
et leurs proches
Au cours de l’exercice écoulé, les opérations suivantes ont été notifiées à l’AMF en application des dispositions de l’article L. 621-18-2 du Code monétaire et
financier et de l’article 19 du règlement (UE) n° 596/2014 du 16 avril 2014 sur les abus de marché :

Instruments Date de
Déclarant Nature de l'opération Description de l'opération N° de déclaration
financiers notification
Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 26,00 €
FIRMAMENT
Acquisition sur Euronext Actions Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 26,00 € 06/01/2024 2024DD944963
PARTICIPATIONS
Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 26,00 €
FIRMAMENT Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 26,00 €
Acquisition sur Euronext Actions 10/01/2024 2024DD945551
PARTICIPATIONS Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 26,00 €
FIRMAMENT Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 26,20 €
Acquisition sur Euronext Actions 12/01/2024 2024DD945938
PARTICIPATIONS Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 26,20 €
FIRMAMENT
Acquisition sur Euronext Actions Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 26,50 € 15/01/2024 2024DD946130
PARTICIPATIONS
FIRMAMENT Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 26,70 €
Acquisition sur Euronext Actions 17/01/2024 2024DD946548
PARTICIPATIONS Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 27,10 €
FIRMAMENT Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 27,60 €
Acquisition sur Euronext Actions 19/01/2024 2024DD946899
PARTICIPATIONS Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 27,70 €
FIRMAMENT
Acquisition sur Euronext Actions Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 26,80 € 22/01/2024 2024DD947082
PARTICIPATIONS
Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 26,70 €
FIRMAMENT
Acquisition sur Euronext Actions Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 26,60 € 25/01/2024 2024DD947769
PARTICIPATIONS
Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 26,60 €
FIRMAMENT
Acquisition sur Euronext Actions Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 26,90 € 26/01/2024 2024DD947881
PARTICIPATIONS
FIRMAMENT Acquisition de 73 371 actions à un prix unitaire de 0 €
Acquisition sur Euronext Actions 26/01/2024 2024DD947942
PARTICIPATIONS Acquisition de 177 855 actions à un prix unitaire de 25,00 €
FIRMAMENT
Acquisition sur Euronext Actions Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 27,00 € 29/01/2024 2024DD948048
PARTICIPATIONS
FIRMAMENT Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 27,00 €
Acquisition sur Euronext Actions 31/01/2024 2024DD948484
PARTICIPATIONS Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 27,00 €
FIRMAMENT Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 27,00 €
Acquisition sur Euronext Actions 02/02/2024 2024DD948901
PARTICIPATIONS Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 27,10 €
FIRMAMENT
Acquisition sur Euronext Actions Acquisition de 25 actions à un prix unitaire de 27,20 € 05/02/2024 2024DD949130
PARTICIPATIONS
FIRMAMENT Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 27,00 €
Acquisition sur Euronext Actions 07/02/2024 2024DD949629
PARTICIPATIONS Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 26,90 €
FIRMAMENT Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 27,10 €
Acquisition sur Euronext Actions 09/02/2024 2024DD950065
PARTICIPATIONS Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 27,00 €
FIRMAMENT
Acquisition sur Euronext Actions Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 27,00 € 12/02/2024 2024DD950246
PARTICIPATIONS
FIRMAMENT Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 26,80 €
Acquisition sur Euronext Actions 14/02/2024 2024DD950717
PARTICIPATIONS Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 26,80 €
FIRMAMENT Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 26,80 €
Acquisition sur Euronext Actions 16/02/2024 2024DD951140
PARTICIPATIONS Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 26,80 €
FIRMAMENT
Acquisition sur Euronext Actions Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 26,80 € 19/02/2024 2024DD951254
PARTICIPATIONS
FIRMAMENT Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 26,80 €
Acquisition sur Euronext Actions 21/02/2024 2024DD951594
PARTICIPATIONS Acquisition de 25 actions à un prix unitaire de 26,80 €
FIRMAMENT Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 26,80 €
Acquisition sur Euronext Actions 23/02/2024 2024DD952051
PARTICIPATIONS Acquisition de 15 actions à un prix unitaire de 26,80 €
FIRMAMENT
Acquisition sur Euronext Actions Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,60 € 24/05/2024 2024DD967485
PARTICIPATIONS
FIRMAMENT Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,80 €
Acquisition sur Euronext Actions 29/05/2024 2024DD968137
PARTICIPATIONS Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 29,00 €
FIRMAMENT Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 29,00 €
Acquisition sur Euronext Actions 31/05/2024 2024DD968650
PARTICIPATIONS Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,60 €




DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 - 85
1 RAPPORT DE GESTION
Gouvernement d’entreprise




Instruments Date de
Déclarant Nature de l'opération Description de l'opération N° de déclaration
financiers notification
FIRMAMENT
Acquisition sur Euronext Actions Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,60 € 03/06/2024 2024DD968994
PARTICIPATIONS
FIRMAMENT
Acquisition sur Euronext Actions Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,80 € 05/06/2024 2024DD969493
PARTICIPATIONS
FIRMAMENT
Acquisition sur Euronext Actions Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,60 € 10/06/2024 2024DD970266
PARTICIPATIONS
FIRMAMENT Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,60 €
Acquisition sur Euronext Actions 12/06/2024 2024DD970720
PARTICIPATIONS Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,60 €
FIRMAMENT
Acquisition sur Euronext Actions Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,00 € 17/06/2024 2024DD971531
PARTICIPATIONS
FIRMAMENT Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 26,40 €
Acquisition sur Euronext Actions 20/06/2024 2024DD982135
PARTICIPATIONS Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 26,60 €
FIRMAMENT Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 27,00 €
Acquisition sur Euronext Actions 21/06/2024 2024DD982467
PARTICIPATIONS Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 27,20 €
FIRMAMENT
Acquisition sur Euronext Actions Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 27,40 € 24/06/2024 2024DD982623
PARTICIPATIONS
FIRMAMENT Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 27,60 €
Acquisition sur Euronext Actions 27/06/2024 2024DD983407
PARTICIPATIONS Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 27,60 €
FIRMAMENT Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 27,80 €
Acquisition sur Euronext Actions 01/07/2024 2024DD983826
PARTICIPATIONS Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,00 €
FIRMAMENT Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,36 €
Acquisition sur Euronext Actions 03/07/2024 2024DD984413
PARTICIPATIONS Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,00 €
FIRMAMENT Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,00 €
Acquisition sur Euronext Actions 05/07/2024 2024DD984967
PARTICIPATIONS Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,20 €
FIRMAMENT
Acquisition sur Euronext Actions Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,20 € 08/07/2024 2024DD985244
PARTICIPATIONS
FIRMAMENT Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,20 €
Acquisition sur Euronext Actions 10/07/2024 2024DD985725
PARTICIPATIONS Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,40 €
FIRMAMENT
Acquisition sur Euronext Actions Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,00 € 15/07/2024 2024DD986347
PARTICIPATIONS
FIRMAMENT Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,20 €
Acquisition sur Euronext Actions 17/07/2024 2024DD986735
PARTICIPATIONS Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,20 €
FIRMAMENT Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,00 €
Acquisition sur Euronext Actions 19/07/2024 2024DD987137
PARTICIPATIONS Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,00 €
FIRMAMENT
Acquisition sur Euronext Actions Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,40 € 22/07/2024 2024DD987337
PARTICIPATIONS
FIRMAMENT Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,20 €
Acquisition sur Euronext Actions 24/07/2024 2024DD987956
PARTICIPATIONS Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,40 €
FIRMAMENT
Acquisition sur Euronext Actions Acquisition de 17 actions à un prix unitaire de 28,00 € 26/07/2024 2024DD988592
PARTICIPATIONS
FIRMAMENT Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 27,00 €
Acquisition sur Euronext Actions 31/07/2024 2024DD989368
PARTICIPATIONS Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 27,20 €
FIRMAMENT
Acquisition sur Euronext Actions Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 27,60 € 05/08/2024 2024DD990260
PARTICIPATIONS
FIRMAMENT Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 27,20 €
Acquisition sur Euronext Actions 07/08/2024 2024DD990830
PARTICIPATIONS Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 27,20 €
FIRMAMENT Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 27,20 €
Acquisition sur Euronext Actions 09/08/2024 2024DD991227
PARTICIPATIONS Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 27,40 €
FIRMAMENT
Acquisition sur Euronext Actions Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 27,60 € 10/08/2024 2024DD991290
PARTICIPATIONS
FIRMAMENT
Acquisition sur Euronext Actions Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 27,60 € 12/08/2024 2024DD991427
PARTICIPATIONS
FIRMAMENT Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 27,80 €
Acquisition sur Euronext Actions 14/08/2024 2024DD991658
PARTICIPATIONS Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,00 €
FIRMAMENT Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,00 €
Acquisition sur Euronext Actions 16/08/2024 2024DD991737
PARTICIPATIONS Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,20 €
FIRMAMENT
Acquisition sur Euronext Actions Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,40 € 19/08/2024 2024DD991836
PARTICIPATIONS




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RAPPORT DE GESTION
Gouvernement d’entreprise




1
Instruments Date de
Déclarant Nature de l'opération Description de l'opération N° de déclaration
financiers notification
FIRMAMENT Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,20 €
Acquisition sur Euronext Actions 21/08/2024 2024DD992139
PARTICIPATIONS Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,40 €
FIRMAMENT Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,40 €
Acquisition sur Euronext Actions 23/08/2024 2024DD992379
PARTICIPATIONS Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,40 €
FIRMAMENT
Acquisition sur Euronext Actions Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,40 € 26/08/2024 2024DD992500
PARTICIPATIONS
FIRMAMENT Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,60 €
Acquisition sur Euronext Actions 28/08/2024 2024DD992823
PARTICIPATIONS Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,80 €
FIRMAMENT
Acquisition sur Euronext Actions Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,60 € 30/08/2024 2024DD993104
PARTICIPATIONS
FIRMAMENT
Acquisition sur Euronext Actions Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,60 € 30/08/2024 2024DD993107
PARTICIPATIONS
FIRMAMENT Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,80 €
Acquisition sur Euronext Actions 04/09/2024 2024DD993797
PARTICIPATIONS Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,80 €
FIRMAMENT Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 29,00 €
Acquisition sur Euronext Actions 06/09/2024 2024DD994324
PARTICIPATIONS Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 29,00 €
FIRMAMENT
Acquisition sur Euronext Actions Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,60 € 10/09/2024 2024DD994690
PARTICIPATIONS
FIRMAMENT Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,60 €
Acquisition sur Euronext Actions 11/09/2024 2024DD995064
PARTICIPATIONS Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,60 €
FIRMAMENT Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,60 €
Acquisition sur Euronext Actions 13/09/2024 2024DD995402
PARTICIPATIONS Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,80 €
FIRMAMENT
Acquisition sur Euronext Actions Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,60 € 16/09/2024 2024DD995706
PARTICIPATIONS
FIRMAMENT Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,80 €
Acquisition sur Euronext Actions 18/09/2024 2024DD996162
PARTICIPATIONS Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,60 €
FIRMAMENT
Acquisition sur Euronext Actions Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,60 € 20/09/2024 2024DD996455
PARTICIPATIONS
FIRMAMENT
Acquisition sur Euronext Actions Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,40 € 23/09/2024 2024DD996838
PARTICIPATIONS
FIRMAMENT Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,00 €
Acquisition sur Euronext Actions 25/09/2024 2024DD997186
PARTICIPATIONS Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 27,80 €
FIRMAMENT Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,00 €
Acquisition sur Euronext Actions 27/09/2024 2024DD997681
PARTICIPATIONS Acquisition de 28 actions à un prix unitaire de 28,00 €
FIRMAMENT
Acquisition sur Euronext Actions Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 27,80 € 01/10/2024 2024DD998396
PARTICIPATIONS
FIRMAMENT Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,00 €
Acquisition sur Euronext Actions 02/10/2024 2024DD998589
PARTICIPATIONS Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,20 €
FIRMAMENT Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,40 €
Acquisition sur Euronext Actions 04/10/2024 2024DD999119
PARTICIPATIONS Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,80 €
FIRMAMENT
Acquisition sur Euronext Actions Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,40 € 07/10/2024 2024DD999283
PARTICIPATIONS
FIRMAMENT Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,20 €
Acquisition sur Euronext Actions 09/10/2024 2024DD999738
PARTICIPATIONS Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,20 €
FIRMAMENT Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,20 €
Acquisition sur Euronext Actions 11/10/2024 2024DD1000212
PARTICIPATIONS Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,40 €
FIRMAMENT
Acquisition sur Euronext Actions Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,40 € 14/10/2024 2024DD1000299
PARTICIPATIONS




DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 - 87
1 RAPPORT DE GESTION
Gouvernement d’entreprise




Instruments Date de
Déclarant Nature de l'opération Description de l'opération N° de déclaration
financiers notification
FIRMAMENT Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,40 €
Acquisition sur Euronext Actions 16/10/2024 2024DD1000696
PARTICIPATIONS Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,60 €
FIRMAMENT Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,40 €
Acquisition sur Euronext Actions 17/10/2024 2024DD1001057
PARTICIPATIONS Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,20 €
FIRMAMENT
Acquisition sur Euronext Actions Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,60 € 22/10/2024 2024DD1001535
PARTICIPATIONS
FIRMAMENT Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 29,20 €
Acquisition sur Euronext Actions 23/10/2024 2024DD1001724
PARTICIPATIONS Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 29,00 €
FIRMAMENT Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 29,00 €
Acquisition sur Euronext Actions 25/10/2024 2024DD1002190
PARTICIPATIONS Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 29,00 €
FIRMAMENT
Acquisition sur Euronext Actions Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 29,00 € 28/10/2024 2024DD1002388
PARTICIPATIONS
François VUILLET-
PETITE Cession sur Euronext Actions Cession de 12 actions à un prix unitaire de 29,00 € 28/10/2024 2024DD1002426
(DGA FREY SA)
FIRMAMENT Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 29,20 €
Acquisition sur Euronext Actions 30/10/2024 2024DD1002861
PARTICIPATIONS Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 29,40 €
FIRMAMENT
Acquisition sur Euronext Actions Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 29,60 € 31/10/2024 2024DD003152
PARTICIPATIONS
FIRMAMENT
Acquisition sur Euronext Actions Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 29,60 € 04/11/2024 2024DD1003737
PARTICIPATIONS
FIRMAMENT Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 29,60 €
Acquisition sur Euronext Actions 07/11/2024 2024DD1004485
PARTICIPATIONS Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 29,40 €
FIRMAMENT Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 29,60 €
Acquisition sur Euronext Actions 08/11/2024 2024DD1004874
PARTICIPATIONS Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 29,80 €
Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 30,00 €
FIRMAMENT
Acquisition sur Euronext Actions Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 29,80 € 12/11/2024 2024DD1005276
PARTICIPATIONS
Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 29,80 €
FIRMAMENT Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,71 €
Acquisition sur Euronext Actions 15/11/2024 2024DD1005919
PARTICIPATIONS Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,60 €
FIRMAMENT
Acquisition sur Euronext Actions Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,60 € 18/11/2024 2024DD1006095
PARTICIPATIONS
FIRMAMENT
Acquisition sur Euronext Actions Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,60 € 20/11/2024 2024DD1006606
PARTICIPATIONS
FIRMAMENT Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,60 €
Acquisition sur Euronext Actions 22/11/2024 2024DD1007410
PARTICIPATIONS Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,60 €
FIRMAMENT Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,60 €
Acquisition sur Euronext Actions 25/11/2024 2024DD1007527
PARTICIPATIONS Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,60 €
François-Xavier ANGLADE
Cession sur Euronext Actions Cession de 3 204 actions à un prix unitaire de 28,60 € 25/11/2024 2024DD1007576
(DGA FREY)
FIRMAMENT
Acquisition sur Euronext Actions Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,60 € 27/11/2024 2024DD1008435
PARTICIPATIONS
FIRMAMENT Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,60 €
Acquisition sur Euronext Actions 29/11/2024 2024DD1008674
PARTICIPATIONS Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,40 €
FIRMAMENT Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,40 €
Acquisition sur Euronext Actions 02/12/2024 2024DD1008933
PARTICIPATIONS Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,40 €
FIRMAMENT Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,40 €
Acquisition sur Euronext Actions 04/12/2024 2024DD1009469
PARTICIPATIONS Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,80 €
FIRMAMENT Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,80 €
Acquisition sur Euronext Actions 06/12/2024 2024DD1009919
PARTICIPATIONS Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,60 €
FIRMAMENT
Acquisition sur Euronext Actions Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,60 € 09/12/2024 2024DD1010175
PARTICIPATIONS
FIRMAMENT Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,60 €
Acquisition sur Euronext Actions 13/12/2024 2024DD1011084
PARTICIPATIONS Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,40 €
FIRMAMENT
Acquisition sur Euronext Actions Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,60 € 16/12/2024 2024DD1011441
PARTICIPATIONS




88 - DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 www.frey.fr
RAPPORT DE GESTION
Gouvernement d’entreprise




1
Instruments Date de
Déclarant Nature de l'opération Description de l'opération N° de déclaration
financiers notification
FIRMAMENT Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,80 €
Acquisition sur Euronext Actions 19/12/2024 2024DD1012002
PARTICIPATIONS Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 29,00 €
FIRMAMENT Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 29,00 €
Acquisition sur Euronext Actions 20/12/2024 2024DD1012206
PARTICIPATIONS Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 29,00 €
FIRMAMENT
Acquisition sur Euronext Actions Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 29,00 € 23/12/2024 2024DD1012414
PARTICIPATIONS
FIRMAMENT
Acquisition sur Euronext Actions Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 29,00 € 23/12/2024 2024DD1012557
PARTICIPATIONS
FIRMAMENT
Acquisition sur Euronext Actions Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 29,00 € 26/12/2024 2024DD1012747
PARTICIPATIONS
FIRMAMENT
Acquisition sur Euronext Actions Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 29,00 € 30/12/2024 2024DD1012881
PARTICIPATIONS
FIRMAMENT
Acquisition sur Euronext Actions Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 29,20 € 31/12/2024 2024DD1013015
PARTICIPATIONS

Ces avis peuvent être consultés sur le site Internet de l’AMF : www.amf-france.org.

1.6.2.6. Participation des actionnaires À l’issue de chaque assemblée générale le Conseil d’administration porte
une attention toute particulière aux votes négatifs des actionnaires, en
aux assemblées générales tenant compte du vote des actionnaires minoritaires. Le cas échéant il
Les conditions et modalités de participation des actionnaires aux décide de revoir et faire évoluer ce qui a pu susciter des votes négatifs de la
assemblées générales sont présentées aux articles 17 à 24 des statuts. part des actionnaires.
La participation des actionnaires aux assemblées générales est également Le Conseil d’administration a constaté à la suite de la dernière Assemblée
régie par les dispositions légales et réglementaires en vigueur et générale que l’ensemble des résolutions, dont le Conseil d'administration
applicables aux sociétés dont les titres sont admis aux négociations sur un avait recommandé l'approbation, l’ont été par quasi l'unanimité des
marché réglementé. actionnaires présents, représentés ou votant par correspondance.




DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 - 89
1 RAPPORT DE GESTION
Gouvernement d’entreprise




1.6.3. RÉMUNÉRATIONS ET AVANTAGES

1.6.3.1. Rémunération des mandataires sociaux et Le Conseil d’administration soumettra au vote de l’Assemblée générale
annuelle appelée à statuer sur les comptes de l’exercice clos le 31
dirigeants au titre des exercices 2024/2025 décembre 2024 un projet de résolution portant sur lesdites informations.
Les tableaux et informations figurant au présent chapitre ont été établis Il est précisé à ce titre que l’Assemblée générale en date du 15 mai 2024 a
conformément à la Position-recommandation AMF n° 2021-02, intitulée approuvé à 100 % les informations qui lui ont été communiquées au titre de
Guide d’élaboration des documents d’enregistrement universels. l’exercice 2023 en application de l’article L. 22-10-9 du Code de commerce.
Figurent également dans le présent chapitre l’ensemble des informations
devant être fournies en application de l’article L. 22‑10-9, I du Code de
commerce pour chaque mandataire social de la Société. Conformément
aux dispositions du II de l’article L. 22-10-34 du Code de commerce,

1.6.3.1.1. Tableau de l’ensemble des rémunérations et avantages

Avantages et autres éléments
Rémunérations (brutes) (en €) de rémunération Engagements de toutes natures pris
par la Société au bénéfice de
Autres titres de ses mandataires sociaux
capital, titres de et correspondant à des éléments de
Attribution créances, titres rémunérations dus ou susceptibles
Rémunérations d’actions gratuites donnant accès au d’être dus à raison de la prise, de
allouées au titre du Avantages en d’options de capital ou donnant la cessation ou du changement de ces
Excep- mandat nature/en espèces souscription ou droit à l’attribution de fonctions ou postérieurement à
Bénéficiaires Fixe Variable tionnelle d’administrateur (en €) d’achat d’actions titres de créances celles-ci
Antoine FREY 469 167 469 167 (4) 150 000 (8) 10 500 44 900 N/A Néant Néant
(1) (5)
Jean-Pierre CEDELLE 41 214 3 433 Néant 14 500 Néant Néant Néant Néant
Jean-Noël DRON Néant Néant Néant 5 250 Néant Néant Néant Néant
FIMAMENT
PARTICIPATIONS Néant Néant Néant 8 000 Néant Néant Néant Néant
Inés FREY Néant Néant Néant 8 000 Néant Néant Néant Néant
François LEMARCHAND (6) Néant Néant Néant Néant Néant Néant Néant Néant
Valérie PANCRAZI (7) Néant Néant Néant 18 000 Néant Néant Néant Néant
SRL Marc VAN BEGIN (2) Néant Néant Néant Néant Néant Néant Néant Néant
Sogecap Néant Néant Néant 8 000 Néant Néant Néant Néant
Cardif Assurance Vie Néant Néant Néant 13 500 Néant Néant Néant Néant
Predica Néant Néant Néant 11 250 Néant Néant Néant Néant
Jean-Christophe LITTAYE
(2)
Néant Néant Néant Néant Néant Néant Néant Néant
Muriel FAURE Néant Néant Néant 23 500 Néant Néant Néant Néant
Grégory FRAPET (2) Néant Néant Néant Néant Néant Néant Néant Néant
David FERREIRA (2) Néant Néant Néant Néant Néant Néant Néant Néant
Sébastien EYMARD (3) 333 333 336 530 (4) 50 000 (8) Néant 6 300 6 569 titres Néant Néant
(1) Rémunération au titre de son contrat de travail à durée indéterminée au sein de la société FREY, conclu le 1er juillet 1986. M. CEDELLE occupe aujourd’hui le poste de Chargé de mission auprès
du Président.
(2) En qualité de censeur.
(3) Rémunération au titre de son contrat de travail au sein du Groupe FREY.
(4) Rémunération variable au titre de 2024.
(5) Au titre de l’intéressement.
(6) Démissionnaire en date du 04 avril 2024.
(7) Cooptée en date du 04 avril 2024.
(8) Prime exceptionnelle au titre de 2024 versée en 2025

Le tableau ci-dessus présente toutes les rémunérations et les avantages de générale en date du 15 mai 2024 ayant statué sur la politique de
toutes natures versés ou dus par la Société et les sociétés contrôlées par la rémunération envisagée pour l’exercice 2024, il sera demandé à
Société, à chaque mandataire social ou dirigeant au cours de l’exercice l’Assemblée générale appelée à statuer sur les comptes de l’exercice clos
écoulé, que ce soit dans le cadre du mandat social, d’un contrat de travail au 31 décembre 2024 d’approuver les éléments fixes, variables et
ou de missions ou mandats exceptionnels. exceptionnels composant la rémunération totale et les avantages de toute
nature versés ou attribués au cours de l’exercice clos au 31 décembre 2024
Le versement et/ou l’attribution de l’ensemble de ces rémunérations et
à M. Antoine FREY, au titre de son mandat de Président Directeur Général,
avantages aux mandataires sociaux de la Société au titre de l’exercice 2024 ont
et à M. Sébastien EYMARD, au titre de son mandat de Directeur Général
été faits en stricte conformité avec la politique de rémunération approuvée par
Délégué, tels qu’ils sont présentés plus en détail ci-après.
l’Assemblée générale des actionnaires de la Société en date du 15 mai 2024
pour l’ensemble des dirigeants mandataires sociaux de la Société. Il est précisé que, exception faite des rémunérations variables et
exceptionnelles de M. Antoine FREY, et M. Sébastien EYMARD ainsi que des
Les éléments de rémunération variable, à court et long termes, des
rémunérations allouées à M. Antoine FREY au titre de son mandat de
dirigeants mandataires sociaux, dont l’attribution est conditionnée à la
Président du Conseil d’administration, l’intégralité des rémunérations
réalisation de critères de performance exigeants, représentent une part
indiquées ci-dessus a été versée au cours de l’année 2024.
substantielle de leur rémunération totale. Cela permet d’aligner leurs
intérêts avec ceux de la Société et d’améliorer, sur le long terme, les La Société et/ou l’une quelconque de ses filiales n’a provisionné ni constaté
performances du Groupe. Conformément aux dispositions de l’article L. 22- aucune somme aux fins de versements de pensions, retraites et autres
10-34 du Code de commerce, compte tenu du vote de l’Assemblée avantages au profit des membres du Conseil d’administration.




90 - DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 www.frey.fr
RAPPORT DE GESTION
Gouvernement d’entreprise




1.6.3.1.2. Tableau de synthèse des rémunérations et des options et actions attribuées aux dirigeants mandataires sociaux

Antoine FREY
Président Directeur Général
Sébastien EYMARD
Directeur Général Délégué à la Finance et à
l’International
1
(En €) 2024 2023 2024 2023
Rémunérations dues au titre de l’exercice (1) 1 410 401 922 254 726 163 590 333
Valorisation des rémunérations variables pluriannuelles attribuées
au cours de l’exercice 293 333 293 333 N/A N/A
Valorisation des options attribuées au cours de l’exercice N/A N/A N/A N/A
Valorisation des actions attribuées gratuitement (2) (3) N/A N/A 190 501 139 386
Valorisation des autres plans de rémunération de long terme N/A N/A N/A N/A

TOTAL 1 703 734 1 215 587 916 664 729 719
(1) Detail des rémunérations dues est présenté dans le tableau ci-dessous.
(2) Valorisation des actions gratuites attribuées proratisée au 31 décembre 2024. Le détail est présenté au paragraphe 1.5.11.2.1 ci-avant.
(3) Valorisation au dernier cours de l’année 2023 (26,00 €) et 2024 (29,00 €).

1.6.3.1.3. Tableau des rémunérations et avantages dus et versés aux dirigeants mandataires sociaux
Antoine FREY Sébastien EYMARD
Président Directeur Général Directeur Général Délégué à la Finance et à l’International
Exercice 2024 Exercice 2023 Exercice 2024 Exercice 2023

Montants Montants Montants Montants
Montants dus Montants dus Montants dus Montants dus
(En €) versés versés versés versés
Rémunération fixe 469 167 469 167 440 000 440 000 333 333 333 333 275 000 275 000
Rémunération variable
annuelle 469 167 (1) 440 000 (2) 440 000 (1) 433 333 (2) 336 530 (1)
311 200 (2) 311 200 (1)
243 346 (2)
Rémunération variable
pluriannuelle 266 667 (7) 116 667(8) N/A 383 334(8) N/A N/A N/A N/A
Rémunération exceptionnelle 150 000 (9) N/A N/A N/A 50 000 (9) N/A N/A N/A
Rémunération allouée au titre
du mandat d’administrateur 10 500 (3) 13 000 (4) 13 000 (3) 11 000 (4) N/A N/A N/A N/A
Avantage en nature 44 900 (5) 44 900 (5) 29 254 (5) 29 254 (5) 6 300 (6) 6 300 (6) 4 133 (6) 4 133 (6)

TOTAL 1 410 401 1 083 734 922 254 1 296 921 726 163 650 833 590 333 522 479
(1) Rémunération variable (y compris intéressement) à verser en 2025 au titre de l’exercice 2024 (voir § relatif à la rémunération variable ci-dessous).
(2) Rémunération variable (y compris intéressement) versée en 2024 au titre de l’exercice 2023 (voir § relatif à la rémunération variable ci-dessous).
(3) Rémunérations allouées au titre du mandat d’administrateur à verser en 2025 au titre de l’exercice 2024 (voir § relatif à la politique de répartition des Rémunérations allouées
au titre d’un mandat d’administrateur ci-dessous).
(4) Rémunérations allouées au titre du mandat d’administrateur versées en 2024 au titre de l’exercice 2023 (voir § relatif à la politique de répartition des Rémunérations allouées
au titre d’un mandat d’administrateur ci-dessous).
(5) Avantages en nature correspondant à un véhicule de fonction et des déplacements en avion.
(6) Avantages en nature correspondant à un véhicule de fonction.
(7) Prime régie par les conditions du plan d’attribution d’actions gratuites n°14 acquise en 2024 et versée en 2026.
(8) Primes acquises en 2022 (116 667 €), versées en 2024, régie par les conditions du plan d’attribution d’actions gratuites n°12.
(9) Prime exceptionnelle au titre de 2024 et qui sera versée en 2025




DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 - 91
1 RAPPORT DE GESTION
Gouvernement d’entreprise




1.6.3.1.4. Rémunération variable du Président Directeur 2. croissance du Résultat Opérationnel Courant (ROC) (retraité des DAP
Général et du Directeur Général délégué et DAA ; Critère atteint à 100% sur l'exercice.
3. l’obtention du quitus du Comité de mission. Critère atteint à 100%
Rémunération variable court et long terme du Président sur l'exercice.
Directeur Général Le Conseil d’administration de la Société lors d’une réunion en date du 6
Le Conseil d’administration du 28 février 2024, sur avis du Comité des 2025, sur avis du Comité des nominations et rémunérations, a constaté que
rémunérations du 26 février 2024, a décidé de modifier les modalités ces critères collectifs ont été atteints à 100 %, et les objectifs individuels de
d’attribution de la rémunération variable « court terme » du Président Monsieur Sébastien Eymard 100 %, et qui lui ait accordé 30%
Directeur Général en aménageant les objectifs pour l’exercice 2024 en supplémentaire au titre d’une surperformance sur certains objectifs,
modifiant les critères de performance de la Société: établissant sa rémunération variable (y compris intéressement)
représentant 336 530 €.
● fixés annuellement pour l’ensemble des salariés du Groupe ;
Ainsi, la proportion de la rémunération variable et de la rémunération fixe
● trois types (3) d’objectifs, indépendants les uns des autres ; de M. Sébastien Eymard par rapport à sa rémunération totale est
● permettent la détermination d’une prime variable annuelle, avec une respectivement de 41 % et 40 %.
pondération adaptée en fonction des priorités de l’entreprise pour Il est précisé que le versement de cette rémunération variable annuelle au
atteindre 100 %. titre de l’exercice 2024 est conditionné à l’approbation par l’Assemblée
En cas d’atteinte de 100 % des critères/objectifs, et sous réserve de générale appelée à statuer sur les comptes de l’exercice clos le 31
l’approbation de l’Assemblée générale, le montant de la prime variable décembre 2024.
annuelle « court terme » de M. Frey s’élèvera à douze (12) mois de Par ailleurs, le Conseil d’administration du 06 mars 2025, sur avis du Comité
rémunération brute. des rémunérations du 03 mars 2025, a décidé d’accorder une prime
Au titre de l’exercice 2024, les critères de performance définis sont déclinés exceptionnelle de 50 000 € au titre de l’exercice 2024.
en deux grandes catégories, une financière et une liée à la politique RSE du
Groupe (avec une pondération, adaptée en fonction des priorités de 1.6.3.1.5. Répartition de la rémunération annuelle fixe à
l’entreprise, pour atteindre 100 %): allouer au Conseil d’administration
1. croissance de l’ANR EPRA NTA pa (retraité de la distribution de (anciennement appelé jeton de présence)
dividendes et de l’effet dilutif d’opérations d’émission d’équity/ Le Conseil d’administration a décidé le 28 février 2024 que la rémunération
quasi equity) ; Critère atteint à 100% sur l'exercice. annuelle fixe à allouer aux membres du Conseil serait réalisée de la manière
2. croissance du Résultat Opérationnel Courant (ROC) (retraité des DAP suivante pour les administrateurs présents physiquement ou par voie de
et DAA) ; Critère atteint à 100% sur l'exercice. visioconférence :

3. l’obtention du quitus du Comité de mission. Critère atteint à 100% ● 1 000 € brut par réunion du Conseil d’administration et par réunion du
sur l'exercice. Comité d’audit ;
Le Conseil d’administration de la Société lors d’une réunion en date du 6 ● 500 € brut par réunion du Comité d’investissement ;
mars 2025, sur avis du Comité des nominations et rémunérations, a
constaté que ces critères ont été atteints à 100 % soit une rémunération
● 250 € brut par réunion du Comité des nominations et des
variable court terme représentant 469 167€. rémunérations ;

Ainsi, la proportion de sa rémunération variable et de sa rémunération fixe
● plafond individuel annuel de 15 000 € ;
par rapport à sa rémunération totale est respectivement de 43 % et 43 %. ● une somme supplémentaire de 10 000 € brut pour les administrateurs
Il est précisé que le versement de cette rémunération variable annuelle au indépendants, quelle que soit la date d’arrivée ou de départ mais sous
titre de l’exercice 2024 est conditionné à l’approbation par l’Assemblée réserve que l’administrateur justifie une présence à plus de 2/3 des
générale appelée à statuer sur les comptes de l’exercice clos le 31 Conseils et comités dont il est membre et que le montant sera proratisé
décembre 2024. sur le nombre de mois de présence, sachant que tout mois commencé
sera considéré comme un mois complet.
Par ailleurs, le Conseil d’administration du 06 mars 2025, sur avis du Comité
des rémunérations du 03 mars 2025, a décidé d’accorder une prime Le Conseil d’administration a décidé lors de cette même réunion qu’il
exceptionnelle de 150 000 € au titre de l’exercice 2024. pourrait être attribué aux censeurs une rémunération prélevée sur le
montant de l’enveloppe annuelle allouée par l’Assemblée générale au
Rémunération variable du Directeur Général Délégué Conseil d’administration selon les montants et modalités suivants :

Le Conseil d’administration du 28 février 2024, sur l’avis du Comité des ● 500 € brut par réunion du Conseil d’administration ; des Comités
rémunérations du 26 février 2024, a maintenu la prime variable annuelle au d’investissement et d’audit ;
profit de Monsieur, Sébastien Eymard, Directeur Général délégué, au titre
de son contrat de travail.
● 250 € brut par réunion du Comité des nominations et des
rémunérations.
La prime est conditionnée à l’atteinte des objectifs collectifs applicables à
tous les collaborateurs et sont par conséquent identiques à ceux attribués Le Conseil d’administration, lors d’une réunion du 09 mai 2023, a décidé de
au Président Directeur Général. cesser de rémunérer les censeurs dès lors que ladite rémunération
s’attacherait à rétribuer la seule participation du censeur à un conseil
En cas d’atteinte de 100 % des objectifs collectifs, le montant de la prime d’administration ou à un comité.
variable annuelle de Monsieur Sébastien Eymard s’élèvera à onze (11) mois
de rémunération fixe brute. L’Assemblée générale du 9 mai 2023 a décidé de fixer à la somme de 200
000 € le montant global maximum des rémunérations pouvant être alloués
Au titre de l’exercice 2024, les critères de performance définis sont déclinés aux membres du Conseil d’administration au titre de leurs mandats pour
en deux grandes catégories, une financière et une liée à la politique RSE du l’exercice 2023 et les exercices ultérieurs. Ce montant n'a pas été modifié
Groupe (avec une pondération, adaptée en fonction des priorités de par l'Assemblée générale du 15 mai 2024.
l’entreprise, pour atteindre 100 %):
1. croissance de l’ANR EPRA NTA pa (retraité de la distribution de
dividendes et de l’effet dilutif d’opérations d’émission d’équity/
quasi equity) ; Critère atteint à 100% sur l'exercice.




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RAPPORT DE GESTION
Gouvernement d’entreprise




Exercice 2024 Exercice 2023




Administrateurs
Rémunérations dues au
titre d’un mandat
d’administrateur (4)
(en €)
Autres rémunérations
dues (en €)
Rémunérations dues au
titre d’un mandat
d’administrateur (4)
(en €)
Autres rémunérations
dues (en €) 1
Antoine FREY 10 500 1 410 401 (3) 13 000 922 254(3)
Jean-Pierre CEDELLE (1) 14 500 41 214(1) 15 000 78 334(1)
Jean-Noël DRON 5 250 Néant 8 250 Néant
Firmament Participations 8 000 Néant 11 000 Néant
Inès FREY 8 000 Néant 10 000 Néant
François LEMARCHAND (7) Néant Néant Néant Néant
Valérie PANCRAZI (8) 18 000 Néant Néant Néant
SPRL Marc VAN BEGIN (2) Néant Néant 1 250 Néant
Sogecap 8 000 Néant 11 000 Néant
Cardif Assurance Vie 13 500 Néant 15 000 Néant
Predica 11 250 Néant 11 500 Néant
Jean Christophe LITTAYE (2) Néant Néant 1 500 Néant
Muriel FAURE 23 500 Néant 24 500 Néant
Grégory FRAPET (2) Néant Néant 500 Néant
David FERREIRA (2) Néant Néant Néant Néant
Franck MATHE (2) (6) Néant Néant 500 Néant

TOTAL 120 500 € 1 451 615 123 000 € 1 000 588
(1) Rémunération au titre d’un contrat de travail à durée indéterminée avec la société FREY conclu le 1er juillet 1986. M. CEDELLE occupe aujourd’hui le poste de Chargé de
missions auprès du Président.
(2) En qualité de censeur.
(3) Rémunération au titre de son mandat de Président Directeur Général.
(4) Rémunérations allouées au titre de 2024, versées en 2025.
(5) Rémunérations allouées au titre de 2023, versées en 2024.
(6) Mandat non renouvelé lors du conseil d’administration du 09 mai 2023.
(7) Démissionnaire en date du 04 avril 2024.
(8) Cooptée en date du 04 avril 2024.


1.6.3.1.6. Informations relatives à l’existence au bénéfice des mandataires sociaux dirigeants de SA FREY : d’un contrat de
travail, de régimes supplémentaires de retraite, d’indemnités ou d’avantages dus ou susceptibles d’être dus à
raison de la cessation ou de changement de fonctions ou postérieurement à celles-ci, d’indemnités de
non concurrence

Indemnités ou avantages dus
ou susceptibles d’être dus à
Contrat de Régime de retraite raison de la cessation ou du Indemnités relatives à une
Dirigeants/mandataires sociaux travail supplémentaire changement de fonctions clause de non-concurrence
Antoine FREY
Président Directeur Général NON NON NON NON
Sébastien EYMARD
Directeur Général Délégué à la Finance et à l’International
OUI NON NON NON

La rémunération et avantages en nature perçus par Monsieur EYMARD Il est par ailleurs précisé que M. Jean-Pierre CEDELLE, actuellement membre
dans le cadre de son activité salariée au sein du Groupe FREY est détaillée du Conseil d’administration, et ancien Président du Conseil de surveillance,
dans le tableau figurant au paragraphe précédent « Rémunération des est titulaire d’un contrat de travail à durée indéterminée au sein du Groupe
mandataires sociaux et dirigeants ». FREY depuis le 1er juillet 1986. Il occupe le poste de Chargé de missions
auprès du Président.




DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 - 93
1 RAPPORT DE GESTION
Gouvernement d’entreprise




1.6.3.1.7. Sommes provisionnées ou constatées par ailleurs par la Société ou ses filiales aux fins du versement de pensions,
de retraites ou d’autres avantages
Au cours des deux derniers exercices, la Société, ni aucune de ses filiales, n’a provisionné, ni constaté, aucune somme aux fins de versements de pensions,
retraites et autres avantages au profit de l’un quelconque des membres du Conseil d’administration.

1.6.3.1.8. Actions gratuites
Les tableaux ci-après présentent le nombre et les caractéristiques des actions attribuées gratuitement aux mandataires sociaux par le Conseil d’administration
de SA FREY lors de ses réunions du 6 juillet 2016 (Plan n° 4), du 10 mai 2017 (plan n° 6 et plan n° 7), du 20 juin 2018 (plan n° 8 et plan n° 9), du 7 mars 2019 (plan
n° 10), du 2 avril 2020 (plan n° 12), du 11 mai 2021 (plan n° 13), du 24 février 2022 (plan n°14), du 23 février 2023 (plan n°15), et du 28 février 2024 (plans n°16 et
n°17) dont les modalités et conditions sont rappelées au paragraphe 1.5.11.2 du présent rapport ainsi que ci-dessous dans le tableau de synthèse Informations
sur les actions attribuées gratuitement.
Monsieur Sébastien EYMARD est le seul mandataire social attributaire d’actions gratuites de la Société

Actions attribuées gratuitement à chaque mandataire social ou dirigeant au cours de l’exercice
Valorisation
Noms des des actions selon la
mandataires Numéro de Nombre méthode retenue
sociaux ou plan et date d’actions pour les comptes Date Date de
dirigeants d’attribution attribuées consolidés d’acquisition disponibilité Conditions de performance
1. 50 % des actions sous condition d’une croissance de l’ANR
EPRA NTA pa (retraité de la distribution de dividendes et de
M. Sébastien l’effet dilutif d’opérations d’émission d’equity/quasi equity),
16 (1)
EYMARD 6 569 190 501 € 28/02/2026 28/02/2028 de +10% entre le 31/12/2023 et le 31/12/2025 .
28/02/2024
(Dirigeant) 2. 50 % des actions sous condition de croissance du Résultat
Opérationnel Courant retraité des DAP et DAA (ROC) de
+15% entre le 31/12/2023 et le 31/12/2025 (1).

TOTAL 6 569 190 501 €
(1) Sur la base de comptes consolidés audités et certifiés par les CAC.

Pour de plus amples précisions sur les conditions des plans d’attribution d’actions gratuites, il est repris ci-dessous l’historique des plans d’attributions
d’actions gratuites en cours au 31 décembre 2024.




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INFORMATION SUR LES ACTIONS ATTRIBUÉES GRATUITEMENT

Numéro de plan
Date du Conseil d’administration
Nombre d’actions attribuées gratuitement
Plan n° 4
06/07/2016
3 348
Plan n° 5
22/09/2016
2 635
Plan n° 6
10/05/2017
4 101
Plan n° 7
10/05/2017
31 020
1
Nombre d’actions attribuées aux mandataires sociaux 1 182 2 635 4 101 14 097
M. François VUILLET-PETITE (2) 788 (1) 0 4 101 (1) 0
M. Pascal BARBONI (2) 0 2 635 0 4 101
M. Sébastien EYMARD 0 0 0 6 792
M. François-Xavier ANGLADE (2) 394 0 0 3 204
Date d’acquisition des actions 06/07/2018 22/09/2018 10/05/2019 10/05/2019
Date de fin de période de conservation 06/07/2020 22/09/2020 10/05/2021 10/05/2021
Nombre d’actions définitivement attribuées au 31/12/2024 3 348 2 635 4 101 30 187
Nombre d’actions annulées ou caduques au 31/12/2024 0 0 0 833
Nombre d’actions attribuées restantes au 31/12/2024 0 0 0 0



Numéro de plan Plan n° 8 Plan n° 9 Plan n° 10 Plan n° 11
Date du Conseil d’administration 20/06/2018 20/06/2018 07/03/2019 10/07/2019
Nombre d’actions attribuées gratuitement 41 826 1 301 35 502 4 567
Nombre d’actions attribuées aux mandataires sociaux 17 487 337 17 392 0
M. François VUILLET-PETITE (2) 4 672 (1) 146 4 348 (1) 0
M. Pascal BARBONI (2) 4 672 (1) 73 4 831 (1) 0
M. Sébastien EYMARD 4 672 (1) 73 4 831 (1) 0
M. François-Xavier ANGLADE (2) 3 471 (1) 45 3 382 (1) 0
Date d’acquisition des actions 20/06/2020 20/06/2020 07/03/2021 10/07/2021
Date de fin de période de conservation 20/06/2022 20/06/2022 07/03/2023 10/07/2023
Nombre d’actions définitivement attribuées au 31/12/2024 36 282 1 049 16 253 3 567
Nombre d’actions annulées ou caduques au 31/12/2024 5 544 252 19 249 1 000
Nombre d’actions attribuées restantes au 31/12/2024 0 0 0 0



Numéro de plan Plan n° 12 Plan n° 13 Plan n°14 Plan n°15
Date du Conseil d’administration 02/04/2020 31/03/2021 24/02/2022 23/02/2023
Nombre d’actions attribuées gratuitement 36 197 47 015 32 742 29 994
Nombre d’actions attribuées aux mandataires sociaux 17 392 26 089 18 902 5 361
M. François VUILLET-PETITE (2) 4 348 (1) 6 522 (1) 3 925 (1) 0
M. Pascal BARBONI (2) 4 831 (1) 7 247 (1) 5 371 (1) 0
M. Sébastien EYMARD 4 831 (1) 7 247 (1) 5 681 (1) 5 361
M. François-Xavier ANGLADE (2) 3 382 (1) 5 073 (1) 3 925 (1) 0
Date d’acquisition des actions 02/04/2022 11/05/2022 24/02/2024 23/02/2025
Date de fin de période de conservation 02/04/2024 11/05/2023 24/02/2026 23/02/2027
Nombre d’actions définitivement attribuées au 31/12/2024 14 642 43 711 30 263 0
Nombre d’actions annulées ou caduques au 31/12/2024 21 555 3 304 2 479 1 872
Nombre d’actions attribuées restantes au 31/12/2024 0 0 0 28 122




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Numéro de plan Plan n° 16 Plan n° 17
Date du Conseil d’administration 28/02/2024 28/02/2024
Nombre d’actions attribuées gratuitement 35 552 940
Nombre d’actions attribuées aux mandataires sociaux 6 569 0
M. Sébastien EYMARD 6 569 (1) 0
Date d’acquisition des actions 28/02/2026 28/02/2025
Date de fin de période de conservation 28/02/2028 28/02/2026
Nombre d’actions définitivement attribuées au 31/12/2024 0 0
Nombre d’actions annulées ou caduques au 31/12/2024 1 253 180
Nombre d’actions attribuées restantes au 31/12/2024 34 299 760

(1) Actions attribuées sous réserves de conditions de performances liées à un niveau d’ANR et de ROC.
(2) Mandataire social jusqu’au 25 juillet 2022, date de fin de leur mandat.


Il est rappelé que les mandataires sociaux bénéficiant d’actions gratuites devront conserver pendant toute la durée de leurs fonctions de mandataires de la
Société ou d’une société qui lui est liée au sens de l’article L. 225-197-2 du Code de commerce, un tiers au moins de leurs actions acquises dans le cadre d’un
plan d’attribution gratuite d’actions.
Actions attribuées gratuitement devenues disponibles N° du Nombre d’actions devenues Dont soumises à conditions de
pour chaque mandataire social plan Date du plan disponibles durant l’exercice performance
M. Sébastien EYMARD N° 12 02/04/2020 2 416 2 416




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1.6.3.1.9. Options de souscription et/ou d’achat d’actions ● ratio Moyen pour chaque année N : rapport entre la rémunération
consenties aux mandataires sociaux

1
annuelle brute de chaque dirigeant mandataire social et la
La Société n’a consenti, à la date du présent rapport, aucune option de rémunération moyenne annuelle brute de l’ensemble des salariés (sur
souscription et/ou d’achat d’actions au profit de ses mandataires sociaux. une base équivalent temps plein) hors dirigeants mandataires sociaux ;
Les tableaux 4, 5, 8 et 9 de l’annexe 2 de la position-recommandation de ● ratio Médian pour chaque année N : rapport entre la rémunération
l’AMF n° 2021-02, relatifs aux options de souscription et/ou d’achat annuelle brute de chaque dirigeant mandataire social et la
d’actions, ne sont en conséquence pas applicables. rémunération médiane annuelle brute de l’ensemble des salariés du
Groupe (sur une base équivalent temps plein) hors dirigeants
1.6.3.1.10. Ratios d’équité et évolution annuelle mandataires sociaux ;
de la rémunération de chaque dirigeant ● ratio SMIC pour chaque année N : rapport entre la rémunération
La Société a déterminé les ratios d’équité pour chaque dirigeant annuelle brute de chaque dirigeant mandataire social et le salaire
mandataire social de la Société selon la méthodologie suivante : minimum interprofessionnel de croissance (SMIC) annuel (sur une base
équivalent temps plein) ;
● Périmètre : l’ensemble des salariés de la société FREY et de ses filiales
consolidées avec une présence d’une année pleine. Dans une optique
● rémunérations visées : au numérateur comme au dénominateur, la
de comparabilité des comptes, l'acquisition de ROS le 23 juillet 2024 n’a rémunération fixe, variable, les primes exceptionnelles ainsi que
pas été prise en compte dans le périmètre pour l’exercice 2024. l’attribution gratuite d’actions et avantage en nature attribués au titre
d’une année N.


Sur les cinq derniers exercices, les ratios sont présentés dans le tableau ci-après :
Pour Antoine FREY, Président Directeur Général– depuis le 24 juin 2013 :


x fois 2024 2023(1) 2022 2021 2020
Ratio Moyenne 16,39 14,27 15,69 13,84 10,55
Ratio Médiane 23,63 21,01 19,54 18,72 12,96
Ratio SMIC 67,55 58,40 60,32 59,88 44,56
Évolution ANR NDV (2) 8,7% 5,7% 9,1% 18,1% - 1,3%
Évolution de la rémunération totale du Président Directeur Général 18% 2% 6% 36% -4%
Évolution de la rémunération moyenne des salariés (3) 2,9% 12 % -7 % 4% -4%

Pour Sébastien EYMARD, Directeur Général Délégué – depuis le 21 septembre 2017 :


x fois 2024 2023(1) 2022 2021 2020
Ratio Moyenne 10,45 8,57 9,34 8,41 7,19
Ratio Médiane 15,07 12,61 11,63 11,38 8,83
Ratio SMIC 43,09 35,06 35,91 36,39 30,36
Évolution ANR NDV (2) 8,7% 5,7% 9,1% 18,1% - 1,3%
Évolution de la rémunération totale du Directeur Général Délégué 26% 3% 4% 22% 3%
Évolution de la rémunération moyenne des salariés (3) 2,9% 12% -7% 4% -4%

Pour François VUILLET PETITE, Directeur Général Délégué – du 24 juin 2013 au 25 juillet 2022 :


x fois 2024(1) 2023(1) 2022(1) 2021 2020
Ratio Moyenne N/A N/A 5,86 6,33 5,12
Ratio Médiane N/A N/A 7,30 8,56 6,29
Ratio SMIC N/A N/A 22,53 27,39 21,63
Évolution ANR NDV (2) N/A N/A 9,1% 18,1% - 1,3%
Évolution de la rémunération totale du Directeur Général Délégué N/A N/A -13% 29% -11%
Évolution de la rémunération moyenne des salariés (3) N/A N/A -7% 4% -4%




DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 - 97
1 RAPPORT DE GESTION
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Pour Pascal BARBONI, Directeur Général Délégué – du 21 septembre 2017 au 25 juillet 2022 :

x fois 2024(1) 2023(1) 2022 (1) 2021 2020
Ratio Moyenne N/A N/A 8,91 8,43 7,21
Ratio Médiane N/A N/A 11,10 11,40 8,85
Ratio SMIC N/A N/A 34,26 36,46 30,43
Évolution ANR NDV (2) N/A N/A 9,1% 18,1 % - 1,3 %
Évolution de la rémunération totale du Directeur Général Délégué N/A N/A -1 % 22 % 4%
Évolution de la rémunération moyenne des salariés (3) N/A N/A -7 % 4% -4 %

Pour François-Xavier ANGLADE, Directeur Général Délégué – du 20 mai 2020 au 25 juillet 2022 :


x fois 2024(1) 2023(1) 2022 (1) 2021 2020
Ratio Moyenne N/A N/A 5,87 5,06 4,31
Ratio Médiane N/A N/A 7,30 6,85 5,29
Ratio SMIC N/A N/A 22,55 21,90 18,19
Évolution ANR NDV (2) N/A N/A 9,1% 18,1 % - 1,3 %
Évolution de la rémunération totale du Directeur Général Délégué N/A N/A 8% 22 % 4%
Évolution de la rémunération moyenne des salariés (3) N/A N/A -7 % 4% -4 %
(1) En 2022, les DGD démissionnaires ont été traités comme mandataires sur la totalité de l’exercice pour permettre une comparabilité dans le temps. En 2023,
les DGD démissionnaires sur l'exercice 2022, étant désormais salariés, ont été intégrés dans le calcul de l'évolution de la rémunération moyenne des salariés.
(2) À compter des exercices ouverts au 1er janvier 2020, l’ANR EPRA triple net est remplacé par l’ANR NDV.
(3)L’échantillon de salariés retenu pour le calcul des ratios est composé des salariés du groupe de toute catégorie sous contrat à durée indéterminées et
déterminée avec une présence d’une année pleine. Les entrées et sorties en cours d’année sont par conséquent neutralisées. Pour les salariés, les
rémunérations retenues sont les rémunérations brutes versées (fixes, variables, et avantages en nature), ainsi que le cas échéant l’intéressement et la
valorisation des actions gratuites attribuées (au dernier cours de l’année).

1.6.3.2. Politique de rémunération des mandataires sociaux pour l’exercice 2025
1.6.3.2.1. Dispositions communes à l’ensemble des mandataires sociaux
Processus de mise en œuvre de la politique de rémunération Cependant, conformément à l'article L22-10-8 du Code de commerce, en
En application de l’article L. 22-10-8 du Code de commerce, le Conseil cas de circonstances exceptionnelles, afin de préserver l’intérêt social et
d’administration en date du 06 mars 2025, et sur avis du Comité des garantir la pérennité de la Société, le Conseil d’administration de la Société
nominations et des rémunérations réuni le 03 mars 2025, a arrêté la se réserve la faculté de déroger temporairement à la politique de
politique de rémunération pour l’ensemble des mandataires sociaux de la rémunération. Cette dérogation serait adoptée par le Conseil
Société au titre de l’exercice 2025, étant précisé que M. Antoine Frey, en sa d’administration après avis du Comité des nominations et rémunérations et
qualité de Président Directeur Général de la Société, n’a pas pris part ni aux s’appliquerait aux éléments de rémunération prévus pour les dirigeants
délibérations ni au vote sur cette décision. mandataires sociaux dans la politique de rémunération.

L’ensemble des éléments de rémunération et autres avantages composant Le Conseil d’Administration serait ainsi en mesure d’accorder un élément
cette politique de rémunération sont revus pour chaque mandataire social, sur de rémunération non prévu dans la politique de rémunération
une base individuelle et globale, une fois par an en même temps que l’arrêté préalablement approuvée par l’Assemblée Générale mais rendu nécessaire
des comptes pour l’exercice clos, par le Conseil d’administration et sur avis du au regard de ces circonstances exceptionnelles. Le Conseil
Comité des nominations et rémunérations, composé exclusivement de d'Administration pourra également, dans le cadre de son pouvoir
membres non exécutifs et présidé par un administrateur indépendant. discrétionnaire, adapter la politique si des circonstances imprévisibles ou
exceptionnelles le justifient. Ainsi, par exemple, le recrutement d’un
Dans ce cadre, il sera proposé à l’Assemblée générale annuelle de la Société nouveau dirigeant mandataire social dans des conditions imprévues
appelée à statuer sur les comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2024, pourrait nécessiter d’adapter temporairement certains éléments de la
de voter la politique de rémunération des dirigeants mandataires sociaux politique de rémunération. Le Conseil d’Administration prendrait en
arrêtée par le Conseil d’administration pour l’exercice 2025, étant précisé compte l’expérience, ainsi que la rémunération précédente du dirigeant
que si l’Assemblée générale n’approuve pas cette politique de concerné afin de lui proposer une rémunération exceptionnelle qui ne
rémunération, la rémunération des mandataires sociaux sera déterminée pourrait excéder le montant des avantages auxquels il aurait dû renoncer
conformément à la politique de rémunération précédemment approuvée en rejoignant la Société. Il pourrait également être nécessaire de modifier,
au titre de l’exercice antérieur, ou, en l’absence de politique de dans le respect des plafonds prévus dans la politique de rémunération ci-
rémunération précédemment approuvée, conformément à la dessous, les conditions de performance conditionnant l’acquisition de tout
rémunération attribuée au titre de l’exercice précédent. ou partie des éléments de rémunération en cas de circonstances
La politique de rémunération au titre de l’exercice 2025 reste globalement exceptionnelles dues notamment d’une modification sensible du
inchangée par rapport à l’exercice 2024. Pour rappel, l’Assemblée générale périmètre du Groupe ou à un événement majeur affectant le marché et les
mixte des actionnaires de la Société en date du 15 mai 2024 avait approuvé concurrents de la Société.
à 100 % la politique de rémunération applicable aux mandataires sociaux La réalisation et/ou le niveau d’atteinte des critères de performance arrêtés
applicable au titre de l’exercice 2024 et aucun avis n’avait été formulé par au titre d’un exercice écoulé pour les éléments de rémunération variables
les actionnaires de la Société lors de ladite assemblée. et/ou en actions attribués aux dirigeants mandataires sociaux sont
La politique de rémunération vise l’ensemble des mandataires sociaux de constatés par le Conseil d’administration de la Société, sur avis du Comité
la Société, à savoir le Président Directeur Général, le Directeur Général des nominations et des rémunérations. Les méthodes d’évaluations
Délégué et les membres du Conseil d’administration et, à l’exception appliquées varient en fonction de la nature des critères arrêtés par le
d’éventuelles modifications mineures ne nécessitant pas l’approbation de Conseil. Pour les critères quantitatifs, la vérification se fait grâce aux
l’Assemblée générale ordinaire des actionnaires de la Société, les comptes consolidés ou autres documents internes de reporting financier,
dispositions pertinentes de la politique de rémunération selon le type de et pour les critères qualitatifs, la vérification se fait de manière empirique,
mandat concerné, s’appliqueront également aux mandataires sociaux de la sur la base, notamment, des contrats signés, autorisations administratives
Société nouvellement nommés ou renouvelés au cours de l’exercice. délivrées, validations d’étapes, etc.




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Principes et critères de la politique de rémunération de la conformité et des pratiques du Groupe avec l’ensemble des
contraintes réglementaires applicables ;


1
D’une manière générale, la politique de rémunération mise en place par le
Conseil d’administration au sein du Groupe FREY a pour objectif de ● une partie de la part variable de la rémunération des dirigeants tenant
contribuer: compte de l’atteinte d’objectifs collectifs applicables à tous les
collaborateurs du Groupe;
● à la réalisation de la stratégie de développement opérationnel et
financier ; ● une motivation permettant un alignement sur les intérêts du Groupe et
de ses actionnaires, garantissant une offre compétitive des
● à la défense des intérêts de tous les acteurs participants à la stratégie rémunérations en adéquation avec les différents marchés sur lesquelles
de développement (actionnaires, mandataires, salariés) ; et le Groupe opère, tout en évitant les potentiels conflits d’intérêts qui
● à la pérennité à long terme du Groupe. pourraient conduire à une prise de risques inconsidérés en vue d’un
gain à court terme.
S’agissant des principes généraux fondateurs de la rémunération des
dirigeants mandataires sociaux, le Groupe FREY a bâti un système axé sur : En conclusion, cette politique de rémunération des mandataires sociaux a
notamment pour objectif :
● l’ADN et les valeurs entrepreneuriales de FREY ;
● d’attirer, développer et motiver les compétences rares et les meilleurs
● des règles stables dans le temps et exigeantes sur les résultats attendus talents ;
(corrélation entre la performance et la rémunération à court, moyen et
long terme) ; ● d’encourager la performance ;

● une appréciation globale de la performance, sur le plan financier (ex. : ● d’aligner les niveaux de rémunération avec les résultats de la Société.
progression d’un indicateur ou d’un ratio financier), tout en s’assurant

1.6.3.2.2. Dispositions spécifiques à chaque mandataire social
Politique de rémunération applicable aux administrateurs
Critères de répartition de la somme fixe annuelle allouée Le Conseil d’administration, sur avis du Comité des nominations et des
par l’Assemblée générale aux administrateurs rémunérations, rappelle qu’afin de déterminer cette rémunération
complémentaire en cas de départ, ou d’arrivée, d’un administrateur en
Lors d’une réunion en date du 06 mars 2025, et sur avis du Comité des cours d’exercice il est appliqué la règle du prorata temporis.
nominations et des rémunérations réuni le 03 mars 2025, le Conseil
d’administration a reconduit sa politique en matière de rémunération En effet, quelle que soit la date d’arrivée ou de départ, et si l’administrateur
annuelle fixe des membres du Conseil d’administration, à savoir : justifie d’une présence de plus de 2/3 des Conseils et comités dans lesquels
il est nommé, il bénéficiera d’une rémunération complémentaire de 10 000
(i) l’attribution d’une somme fixe annuelle pour un montant global de 200 € proratée sur le nombre de mois de présence, sachant que tout mois
000 €, telle qu’approuvée par l’Assemblée générale en date du 9 mai 2023 ; commencé sera considéré comme un mois complet.
(ii) que l’allocation de cette rémunération annuelle fixe serait réalisée de la
manière suivante pour les administrateurs présents physiquement ou par Rémunérations exceptionnelles
voie de visioconférence : Par ailleurs, conformément à l’article L. 225-46 du Code de commerce, le
● 1 000 € brut par réunion du Conseil d’administration et du Comité Conseil d’administration se réserve la faculté d’allouer des rémunérations
d’audit, exceptionnelles aux membres non exécutifs du Conseil d’administration
● 500 € brut par réunion du Comité d’investissement, pour des missions ou mandats spécifiques. Ces rémunérations
● 250 € brut par réunion du Comité des nominations et des exceptionnelles seraient alors également soumises à la procédure des
rémunérations, conventions réglementées.
● plafond individuel annuel de 15 000 € brut.
Une somme supplémentaire annuelle de 10 000 € brut pour les
administrateurs indépendants personne physique, à condition qu’ils
justifient d’une présence effective à au moins deux tiers (2/3) des réunions
du Conseil d’administration et des comités dont ils sont membres,
organisés sur l’exercice concerné.

Politique de rémunération applicable au Président Directeur Général
M. Antoine FREY a été renouvelé à son poste de Président Directeur D’une manière synthétique, la part à risque de la rémunération totale du
Général de la Société par l’Assemblée générale mixte de la Société du 09 Président Directeur Général (Rémunération variable court terme et long
mai 2023 et par le Conseil d’administration du 09 mai 2023 pour une terme) représente une composante substantielle de sa structure de
période de 3 ans prenant fin à l’issue de l’Assemblée générale ordinaire rémunération, soit 66 % de sa rémunération totale, alignant plus
appelée à approuver les comptes pour l’exercice clos le 31 décembre 2025. directement sa rémunération avec la stratégie opérationnelle du Groupe et
Conformément à l’article 14.2 des statuts de la Société, le Président les intérêts des actionnaires.
Directeur Général peut être révoqué à tout moment par décision du
Conseil d’administration. Rémunération fixe annuelle
Lors d’une réunion en date du 06 mars 2025, et sur avis du Comité des Le montant de la partie fixe de la rémunération annuelle a été déterminé
nominations et des rémunérations réuni le 03 mars 2025, le Conseil en tenant compte du niveau de responsabilité, de l’expérience dans les
d’administration a arrêté les principes et critères permettant d’établir les fonctions de Président Directeur Général et des pratiques de marché.
éléments composant la rémunération du Président Directeur Général.
Lors d’une réunion en date du 06 mars 2025, et sur avis du Comité des
Cette politique de rémunération reste globalement inchangée par rapport nominations et des rémunérations réuni le 03 mars 2025, le Conseil
à l’exercice 2024. d’administration a arrêté la rémunération fixe annuelle du Président
La structure globale de la rémunération repose sur 3 principaux piliers : une Directeur Général à 475 000 € brut.
partie fixe, une partie variable court terme soumise à des critères de
performance et une partie variable long terme soumise également à des
critères de performance.




DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 - 99
1 RAPPORT DE GESTION
Gouvernement d’entreprise




Rémunération variable court terme ● la présence du Président Directeur Général à la date d’acquisition (sauf
Lors d’une réunion en date du 6 mars 2025, et sur avis du Comité des décision contraire du Conseil d’administration, sur recommandation du
nominations et des rémunérations réuni le 3 mars 2025, le Conseil Comité des nominations et des rémunérations, et hors cas d’invalidité,
d’administration a arrêté les principes et critères applicables à la de décès et de départ en retraite).
rémunération variable annuelle du Président Directeur Général pour Les conditions particulières de chacun des objectifs financiers ont été
l’exercice 2025. arrêtées par le Conseil d’administration mais ne sont pas mentionnées dans
À titre d’illustration, au titre de l’exercice clos le 31 décembre 2024, la partie le présent rapport pour des raisons de confidentialité.
variable annuelle à court terme de la rémunération du Président Directeur La prime variable long terme totale du Président Directeur Général pourra
Général s’est élevée à 469 167 €. atteindre un montant équivalent à 12 mois de sa rémunération fixe 2024
Pour 2025, la partie variable annuelle de la rémunération du Président (soit 475 000 €), si les critères de performance sont atteints à 100 %.
Directeur Général est déterminée en tenant compte de l’atteinte d’objectifs À titre d’exemple, la prime variable long terme déterminée en 2025 aura
collectifs applicables à tous les collaborateurs du Groupe et dont la une période d’acquisition jusqu’en 2027 et, sous réserve (i) de la présence
définition repose sur: du Président Directeur Général et (ii) de la réalisation des critères de
● une répartition en catégories indépendantes les unes des autres sans performance calculés sur la base des comptes consolidés de l’exercice clos
au 31 décembre 2026 par rapport aux comptes consolidés de l’exercice clos
compensation entre les critères ;
au 31 décembre 2024, sera versée en 2029.
● des critères quantitatifs et qualitatifs ;
● des références à des indicateurs économiques et financiers significatifs Rémunération exceptionnelle
pour l’activité du Groupe et sur la politique RSE du Groupe. Enfin, le Conseil d’administration a décidé de reconduire dans les éléments
de rémunération pouvant être attribués au Président Directeur Général, le
Parmi les critères de performance financiers et liés à la politique RSE au titre
principe selon lequel le Conseil d’administration pourra, sur proposition du
de l’année 2025, la référence aux éléments suivants a été retenue (avec
Comité des nominations et des rémunérations, décider du versement
une pondération, adaptée en fonction des priorités de l’entreprise, pour
d’une prime exceptionnelle au Président Directeur Général pour
atteindre 100 %):
compenser ou récompenser un évènement exceptionnel.
● croissance de l’ANR EPRA NTA Pa (retraité de la distribution de La rémunération exceptionnelle du Président Directeur Général ne pourra
dividendes et de l’effet dilutif d’opérations d’émission d’equity/ excéder 30 % du montant de la rémunération variable court terme (sur une
quasi equity) ; Critère comptant pour 40%. base 100 %).
● croissance du Résultat Opérationnel Courant (ROC) (retraité des DAP En tout état de cause, il est précisé que le versement des éléments de
et DAA) ; Critère comptant pour 40%. rémunération exceptionnelle au Président Directeur Général est
● Quitus du Comité de Mission. Critère comptant pour 20%. conditionné à son approbation par une Assemblée générale ordinaire
annuelle des actionnaires de la Société.
Les conditions particulières de chacun des objectifs financiers ont été
arrêtées par le Conseil d’administration mais ne sont pas mentionnées dans Avantages en nature
le présent rapport pour des raisons de confidentialité.
Le Président Directeur Général bénéficie, en raison des obligations
Les modalités de calcul de la performance pour chaque critère susvisé sont découlant pour lui de sa qualité de représentant de la Société, des
les suivantes,: avantages en nature suivants :
● si atteinte du résultat est inférieur à 50 %, l’objectif sera considéré (i) un véhicule de fonction ;
comme non réalisé ; (ii) un droit d’utilisation annuel de 10 heures de vol sur un avion acquis en
● si atteinte du résultat est supérieur à 50 %, l’objectif sera réalisé, avec copropriété par la société FREY, tout dépassement de ce montant d’heures
une croissance linéaire entre 50 % et 100 % (plafonné à 100 %). de vol étant soit reporté sur le nombre d’heures utilisables au titre de
l’exercice suivant, soit intégré dans le nouvel avantage en nature calculé
La prime variable court terme totale du Président Directeur Général pourra pour l’année.
atteindre un montant équivalent à 12 mois de sa rémunération fixe, à
objectifs atteints à 100 %. Au titre de l’exercice clos le 31 décembre 2024, il est précisé que le montant
des avantages en nature attribués au Président Directeur Général s’est
Il est précisé que le versement des éléments de rémunération variable annuel élevé à 44 900 €.
au Président Directeur Général est conditionné à son approbation par une
Assemblée générale ordinaire annuelle des actionnaires de la Société. Lors d’une réunion en date du 06 mars 2025, et sur avis du Comité des
nominations et des rémunérations réuni le 03 mars 2025, le Conseil
d’administration a décidé de proposer au titre de l’exercice 2025, de
Rémunération variable long terme renouveler l’attribution de ces avantages en nature pour un montant de 36
Afin d’aligner la rémunération variable long terme du Président Directeur 588 € prenant en compte l’utilisation du véhicule de fonction et du droit
Général sur celle du Directeur Général Délégué et, compte tenu de d’utilisation annuel d’heures de vol (10 heures).
l’impossibilité d’attribuer des actions gratuites au Président Directeur
Général, le Conseil d’administration lors d’une réunion en date du 6 mars Jetons de présence
2025, et sur avis du Comité des nominations et des rémunérations réuni le
3 mars 2025, a reconduit les principes et critères arrêtés pour l’exercice Le Président Directeur Général pourra se voir attribuer une rémunération
2024, sous réserve de l’ajustement de certains critères de performance, annuelle fixe au titre de son mandat de Président du Conseil
permettant d’établir les éléments composant une rémunération variable d’administration, selon les critères de répartition arrêtés par le Conseil
long terme pour le Président Directeur Général. d’administration dans le cadre de la politique de rémunération applicable
aux administrateurs pour l’exercice 2025.
Cette rémunération variable long terme s’articulera autour de 4 modalités:
À titre d’illustration, il est précisé que le Président Directeur Général s’est vu
● une période d’acquisition/d’évaluation des critères de performance de 2 ans ; attribuer des jetons de présence pour un montant de 10 500 € au titre de
l’exercice 2024.
● une acquisition conditionnée à la réalisation, sans compensation, de 2
critères de performance (croissance de l’ANR EPRA NTA pour 50 % et Autres éléments de rémunérations
du ROC retraité des DAP et DAA pour 50 %) ;
Aucune rémunération en actions/Aucune indemnité de cessation des
● un versement de la rémunération à l’issue d’un délai de 2 ans fonctions/Aucune indemnité de non-concurrence/Aucun régime de
(équivalente à la période de conservation obligatoire prévue pour les retraite supplémentaire n’est prévu au bénéfice du Président Directeur
attributions gratuites d’actions) ; et Général au titre de la politique de rémunération.




100 - DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 www.frey.fr
RAPPORT DE GESTION
Gouvernement d’entreprise




Politique de rémunération applicable au Directeur Général Délégué



1
À titre liminaire, nous vous précisons que Monsieur Sébastien Eymard, Pour 2025, le Directeur Général Délégué est éligible à une part de
Directeur Général Délégué, est titulaire d’un contrat de travail au sein de la rémunération variable déterminée en tenant compte de l’atteinte
Société, au titre duquel les éléments fixes, variables et exceptionnels de sa d’objectifs collectifs applicables à tous les collaborateurs du Groupe et
rémunération lui sont, le cas échéant, versés, et les avantages en nature identiques à ceux attribués au Président Directeur Général (§ 1.6.3.2.2 ci-
dont il bénéficie lui sont attribués. dessus). La prime variable totale de Monsieur Sébastien Eymard pourra
atteindre un montant équivalent à 11 mois de sa rémunération fixe à
Monsieur Sébastien Eymard a été renouvelé à son poste par le Conseil
objectifs atteints à 100 %.
d’administration de la Société en date du 09 mai 2023 pour un mandat
d’une durée de 3 ans prenant fin à l’issue de l’Assemblée générale ordinaire Aucune prime variable ne pourra se déclencher en dessous de 50 %
appelée à approuver les comptes pour l’exercice clos le 31 décembre 2025. d’atteinte des objectifs. Au-delà de 50 %, l’objectif sera réalisé, avec une
Conformément à l’article 14.4 des statuts de la Société, le Directeur croissance linéaire entre 50 % et 100 % (plafonné à 100 %).
Général Délégué peut être révoqué à tout moment par décision du Conseil
En plus de sa rémunération variable, Monsieur Sébastien Eymard bénéficie
d’administration.
également de l’accord d’intéressement au même titre que l’ensemble
Lors d’une réunion en date du 06 mars 2025, et sur avis du Comité des des collaborateurs.
nominations et des rémunérations réuni le 03 mars 2025, le Conseil
Il est précisé que le versement des éléments de rémunération variable annuel
d’administration a arrêté les éléments composant la rémunération du
au Directeur Général Délégué est conditionné à son approbation par une
Directeur Général Délégué.
Assemblée générale ordinaire annuelle des actionnaires de la Société.
Pour l’exercice 2025, cette politique de rémunération est globalement
inchangée par rapport à l’exercice 2024. Rémunération exceptionnelle
Le Conseil d’administration a décidé d’intégrer dans les éléments de
La structure globale de la rémunération du Directeur Général Délégué repose
rémunération pouvant être attribués au Directeur Général Délégué, le
sur 3 principaux piliers : une partie fixe, une partie variable court terme soumise
principe selon lequel le Conseil d’administration pourra, sur proposition du
à des critères de performance et un mécanisme d’intéressement long terme
Président Directeur Général et après accord du Comité des nominations et
soumis également à des critères de performance.
des rémunérations, décider du versement d’une prime exceptionnelle au
Rémunération fixe Directeur Général Délégué pour compenser ou récompenser un
évènement exceptionnel. La rémunération exceptionnelle du Directeur
Les critères permettant d’établir le niveau de la rémunération fixe du
Général Délégué ne pourra excéder 30 % du montant de la rémunération
Directeur Général Délégué sont déterminés en considération de l’intérêt
variable (sur une base 100 %).
général de la Société, et résultent de la prise en compte du niveau et de la
difficulté des responsabilités attachés au mandat social concerné, de En tout état de cause, Il est précisé que le versement des éléments de
l’expérience et l’ancienneté de son titulaire, de la pratique en matière de rémunération exceptionnelle au Directeur Général Délégué est
rémunération dans les sociétés exerçant des activités comparables. conditionné à son approbation par une Assemblée générale ordinaire
annuelle des actionnaires de la Société.
Sur la base de ces critères, la rémunération fixe versée à Monsieur
Sébastien Eymard, au titre de son contrat de travail au cours de l’exercice Avantages en nature
clos le 31 décembre 2024, s’est élevée à 333 333 € brut.
Monsieur Sébastien Eymard bénéficie au titre de son contrat de travail d’un
Lors d’une réunion en date du 06 mars 2025, et sur avis du Comité des véhicule de fonction.
nominations et des rémunérations réuni le 03 mars 2025, le Conseil
d’administration a décidé d’arrêter la rémunération fixe annuelle de Au titre de l’exercice clos le 31 décembre 2024, il est précisé que le montant
Monsieur Sébastien Eymard à 345 000 € brut. de l’avantage en nature attribué à Monsieur Sébastien Eymard au titre de
son contrat de travail s’est élevé à 6 300 €.
Rémunération variable Il est également précisé que l’attribution de ce droit donne lieu à la
Lors d’une réunion en date du 06 mars 2025, et sur avis du Comité des constatation d’un avantage en nature soumis à impôt et charges sociales
nominations et des rémunérations réuni le 03 mars 2025, le Conseil selon le barème Urssaf.
d’administration a arrêté les principes et critères applicables à la
rémunération variable annuelle du Directeur Général Délégué pour Lors d’une réunion en date du 06 mars 2025, et sur avis du Comité des
l’exercice 2025. nominations et des rémunérations réuni le 03 mars 2025, le Conseil
d’administration a décidé au titre de l’exercice 2025, de reconduire l’attribution
À titre d’illustration, au titre de l’exercice clos le 31 décembre 2024, la partie de cet avantage en nature pour Monsieur Sébastien Eymard à 10 500 €.
variable de la rémunération de Monsieur Sébastien Eymard s’est élevée à
336 530 €, y compris intéressement, au titre de son contrat de travail.




DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 - 101
1 RAPPORT DE GESTION
Gouvernement d’entreprise




Attributions gratuites d’actions de performance ● présence du dirigeant à la date d’acquisition, sauf décision contraire du
L’intéressement à long terme du Directeur Général Délégué est assuré par Conseil d’administration sur recommandation du Comité des
des attributions gratuites d’actions de performance. Cet intéressement à nominations et des rémunérations et hors des cas d’invalidité, de décès
long terme vise à inscrire l’action du Directeur Général Délégué dans le et de départ à la retraite ;
long terme mais également à le fidéliser et à assurer un alignement de ses ● critères de performance basés (i) à 50 % en fonction de l’ANR EPRA NTA pa
intérêts sur ceux des actionnaires. L’acquisition définitive des actions de (retraité de la distribution de dividendes et de l’effet dilutif d’opérations
performance attribuées sera soumise à la constatation par le Comité des d’émission d’equity/quasi-equity) de l’année 2024 et (ii) à 50 % sous
nominations et des rémunérations de la satisfaction de conditions de condition d’un ROC retraité des DAP et DAA (ROC) de l’année 2024 ;
performance fixées par le Conseil d’administration au moment de leur
attribution. Les critères de performance choisis devront être exigeants, en
● obligation de conservation : un tiers des actions gratuites
lien avec la performance de la Société et du Groupe. définitivement acquises devront être conservées au nominatif jusqu’au
terme du mandat de Directeur Général Délégué.
Dans ce cadre, lors d’une réunion en date du 6 mars 2025, et sur avis du
Comité des nominations et des rémunérations réuni le 3 mars 2025, le Il est rappelé que M. Sébastien Eymard s’est vu attribuer des actions
Conseil d’administration a décidé du principe de la mise en place d’un gratuites au titre de son mandat de Directeur Général Délégué au cours de
seizième plan d’attribution gratuite d’actions, selon les modalités des l’exercice 2024 (se référer à la section 1.6.3.1.8 « Actions gratuites » du
articles L. 225-197-1 à L. 225-197-6 du Code de commerce, au profit présent rapport).
notamment du Directeur Général Délégué de la Société.
Autres éléments de rémunérations
Les principaux termes et conditions de ce plan seraient les suivants :
Aucune indemnité de cessation des fonctions/Aucune indemnité de non-
● nombre maximum total d’actions pouvant être attribué au Directeur concurrence/Aucun régime de retraite supplémentaire n’est prévu au bénéfice
Général Délégué : 11 991 actions ; du Directeur Général Délégué au titre de la politique de rémunération.
● période d’acquisition : 2 ans à compter de l’attribution ;
● période de conservation obligatoire : 2 ans à compter de l’acquisition,
et fenêtres négatives de cession à l’issue de la période de conservation
(30 jours calendaires avant l’annonce d’un rapport financier
intermédiaire ou d’un rapport financier annuel ; pendant la durée de
détention d’une information privilégiée tant que cette dernière n’a pas
été rendue publique) ;



1.6.4. ÉLÉMENTS SUSCEPTIBLES D’AVOIR UNE INCIDENCE EN CAS D’OFFRE PUBLIQUE
À la connaissance de la Société, et conformément à l’article L. 22-10-11 du Code de commerce, aucun élément ne semble susceptible d’avoir une incidence en
cas d’offre publique ayant pour cible la société FREY, étant cependant précisé que :

● la structure du capital social est présentée au paragraphe 1.5.1 ci-dessus ;
● il n’existe pas de titres comportant des droits de contrôle spéciaux ;
● à la connaissance de la Société, il n’existe pas d’accord entre actionnaires pouvant entraîner des restrictions au transfert d’actions et à l’exercice des droits de
vote ou des clauses comportant des conditions préférentielles de cession ou d’acquisition des actions de la Société applicables en cas d’offre publique, à
l’exception de l’option d’achat offerte pari passu aux sociétés Predica et Foncière AG Real Estate en cas de changement de contrôle de Firmament
Participations, tel que défini aux termes du pacte d’actionnaires (cf. paragraphe 1.5.3 « Principaux actionnaires » du présent rapport de gestion) ;
● s’agissant des pouvoirs du Conseil d’administration, concernant en particulier l’émission ou le rachat d’actions, la liste des délégations et autorisations
financières en vigueur figure en Annexe 2 du présent rapport de gestion.




102 - DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 www.frey.fr
RAPPORT DE GESTION
Contrôle interne




1.7. CONTRÔLE INTERNE
1
Il est rappelé que FREY a adhéré : ● de vérifier que les informations comptables, financières et de gestion,
● en 2010 à la Fédération des Entreprises Immobilières (FEI) et en communiquées aux organes sociaux de FREY et au marché reflètent
avec sincérité l’activité et la situation de la Société.
conséquence à son Code de déontologie ;
● en 2011 au Code de gouvernement d’entreprise Middlenext ; Le contrôle interne vise à fournir une assurance raisonnable quant à
l’atteinte de ces objectifs mais ne peut évidemment représenter une
● en 2015 à l’EPRA (European Public Real Estate Association). garantie absolue d’absence de réalisation des risques identifiés.
Tout système de contrôle et de gestion présente, en effet, des limites qui
peuvent résulter de nombreux facteurs, incertitudes, dysfonctionnements,
1.7.1. PROCÉDURES DE CONTRÔLE INTERNE ET défaillances pouvant être non imputables à FREY, au Groupe et/ou à ses
collaborateurs.
DE GESTION DES RISQUES
1.7.1.2. Périmètre du Contrôle Interne
1.7.1.1. Cadre conceptuel
Le dispositif de contrôle interne couvre l’ensemble des activités de FREY et
Outre les principes clés du gouvernement d’entreprise que FREY s’attache à de ses filiales. FREY applique son dispositif de contrôle interne aux sociétés
appliquer, tels que la responsabilité et l’intégrité des dirigeants, l’exercice entrant dans le périmètre de consolidation de ses comptes, dès leur
collégial et éclairé par le Conseil d’administration de son pouvoir de création ou acquisition.
surveillance ou encore la transparence et la diffusion de l’information, les
procédures actuellement en vigueur au sein de FREY ont principalement
pour objectif : 1.7.1.3. Acteurs du Contrôle Interne
● de veiller à ce que les actes de gestion ou de réalisation des opérations Le contrôle interne est exercé sous la responsabilité du Comité Exécutif de
ainsi que les comportements des personnels respectent les politiques FREY. Ce comité initie les procédures et les rend obligatoires, tout en
définies par les organes sociaux, par les lois et règlements applicables assurant un rôle de contrôle, de conseil et d’expertise.
ainsi que les valeurs, normes et règles internes au Groupe ;


Les acteurs privilégiés du contrôle interne au sein du Groupe sont repris dans le graphique ci-dessous :




Comité
Executif
Comité Salariés
d'Audit du Groupe


Conseil Auditeurs
d'Administration externes




Contrôle Interne & Audit



Environnement Code de gouvernance Best practices
juridique Code de déontologie
et réglementaire




Ensemble, ils organisent et coordonnent le dispositif de maîtrise des risques afin qu’il soit adapté et efficace pour favoriser l’atteinte des objectifs du Groupe.




DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 - 103
1 RAPPORT DE GESTION
Contrôle interne




1.7.1.3.1. Le Conseil d’administration 1.7.1.3.2. Le Comité d’audit
Le Conseil d’administration veille au caractère approprié des risques pris Le Comité d’audit est une émanation du Conseil d’administration.
par l’entreprise, sur la base d’une évaluation exhaustive et effective de ces
Il assure une surveillance attentive et régulière de l’efficacité des dispositifs
différents risques.
de contrôle interne.
Il est renvoyé sur ce point à l’ensemble des informations et renseignements
Il est renvoyé sur ce point à l’ensemble des informations et renseignements
figurant au chapitre 1.6 « Gouvernement d’entreprise » du présent document.
figurant au chapitre 1.6 « Gouvernement d’entreprise » du présent document.

1.7.1.3.3. Le Comité Exécutif
En juin 2022, le Comité de Direction du Groupe a laissé la place à un Comité Exécutif (COMEX), organe de gouvernance plus large et plus représentatif de ce
qu'est devenue FREY aujourd'hui : une entreprise à mission certifiée B Corp, un groupe en pleine croissance, toujours plus engagé et prêt à répondre aux
nombreux enjeux qui se présentent à lui.
Le Comité Exécutif se compose à ce jour de 10 membres :



Président Directeur Général M. Antoine FREY
Directeur Général Adjoint Asset Management M. François-Xavier ANGLADE
Directeur Général Adjoint au Développement M. Pascal BARBONI
Directrice Financière Mme Mary BLAISE
Directrice Juridique Immobilier Mme Vanessa DEBUT
Directeur Général Délégué à la Finance et à l’International M. Sébastien EYMARD
Directrice de la Communication Mme Marine GIRAUD
Directeur Commercial M. Grégory SAMOCKI
Directrice ESG et Gestion des Risques Mme Carine STOEFFLER
Directeur Général Adjoint M. François VUILLET-PETITE

Comme celles du CODIR avant lui, les prérogatives du COMEX sont de 1.7.1.3.6. Les auditeurs externes
déterminer et d'évaluer les indicateurs de performance de FREY et de
Les Commissaires aux comptes vérifient la sincérité et la conformité de la
mettre en œuvre la stratégie de l'entreprise.
comptabilité de l’entreprise avec les normes en vigueur. Ils présentent leurs
Une présentation des membres du Comité Exécutif est donnée au observations et recommandations concernant l’amélioration des
paragraphe 1.6.2.3 "Présentation de l'équipe de direction" du présent procédures et du système de contrôle interne mis en œuvre.
rapport de gestion.
1.7.1.4. Les procédures de Contrôle Interne
1.7.1.3.4. Le Risk Manager
Le Risk Manager définit la structure du système de gestion des risques, 1.7.1.4.1. Organisation et structuration
notamment sur la base de la cartographie des risques, et garantit le bien- Le contrôle interne est exercé en premier lieu par le Comité Exécutif, de
fondé de la méthodologie. Il veille à la cohérence de l’ensemble des FREY, assisté par le Risk Manager.
dispositifs mis en place.
Des procédures de contrôle ont été mises en place pour s’assurer de la
Il procède à l’évaluation périodique du système en place au travers d’audits et réalisation et de l’optimisation des opérations décidées par les organes de
en déduit, en lien avec les managers opérationnels, les actions à entreprendre. direction et de la maîtrise des risques :
Il rend compte au Comité exécutif et au Comité d’audit du traitement des
risques majeurs et de l’évolution du système de gestion des risques. ● résultant ou pouvant résulter de l’activité de FREY et des filiales ;
Il contribue à créer de la valeur ajoutée en apportant des conseils ● liés à l’élaboration de l’information comptable et financière ;
d’amélioration et des points de vue fondés sur une approche par les risques. ● liés aux enjeux sociaux et environnementaux.
Il participe à la formation et à la sensibilisation du personnel sur les sujets Un recoupement des données entre le Comité Exécutif et la direction
touchant au contrôle interne. opérationnelle des filiales Frey Aménagement et Promotion et IF Gestion &
Afin d’assurer au mieux son rôle, le Risk Manager reporte directement au Transactions permet une analyse critique des performances et des risques
Président Directeur Général du Groupe. liés à chacune des activités exercées par le Groupe.
L’organisation opérationnelle du Groupe s’appuie sur les compétences du
1.7.1.3.5. Le personnel de FREY Comité exécutif, des directions des services supports (finances, juridique,
Les collaborateurs du Groupe sont sensibilisés régulièrement à informatique), des managers opérationnels des différentes entités du
l’importance du respect du dispositif de contrôle interne. Groupe, et, enfin, de l’ensemble des salariés du Groupe.
Ils participent à l’identification et à l’évaluation des risques relatifs à leurs Cette organisation opérationnelle est complétée par un service des
domaines de compétences, proposent et mettent en œuvre les dispositifs ressources humaines, chargé de la gestion, de l’animation et du
de contrôle interne en lien avec les objectifs qui leur sont assignés, ainsi développement des effectifs de FREY. L'établissement de la paie et des
que les plans d’actions adéquats afin de favoriser l’atteinte de ces objectifs. déclarations de charges sociales sont externalisées.
Cette organisation assure au Groupe une souplesse et une réactivité dans le
cadre de la gestion de son activité et de son fonctionnement au quotidien.




104 - DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 www.frey.fr
RAPPORT DE GESTION
Contrôle interne




1.7.1.4.2. Processus concourant à l’élaboration ● le Directeur Général Délégué à la Finance et à l’International s’assure
de l’information comptable et financière

1
régulièrement de la bonne tenue de la comptabilité de FREY et de ses
L’élaboration de l’information comptable et financière destinée aux filiales par le service comptable ;
actionnaires, notion qui recouvre d’une part la conformité aux principes et ● les comptes sociaux et les comptes consolidés sont établis par la
normes comptables en vigueur et d’autre part la traduction comptable et Direction Financière et Comptable sous la responsabilité du Conseil
financière de l’activité du Groupe, est plus particulièrement assurée par la d’administration, qui arrête les comptes, après avis consultatif du
Direction Générale et la Direction Financière et Comptable. Comité d’audit.
● La Direction Générale encadre les processus d’arrêté des comptes et Afin de fiabiliser l’établissement de ses comptes consolidés et en lien direct
fixe le calendrier ainsi que les principaux points spécifiques avec l’équipe de consolidation du Groupe, FREY s’appuie sur un cabinet
(engagements, provisions…). externe d’expertise comptable appartenant à un réseau international doté
d’une forte notoriété, pour les points techniques et fournir une veille
● La Direction Financière et Comptable (comptabilité, trésorerie, fiscalité réglementaire IFRS. Ce cabinet est un des principaux acteurs de son
et consolidation), sous la responsabilité directe du Directeur Général marché et intervient régulièrement pour le compte de sociétés cotées.
Délégué à la Finance et l’International, est garante de la sincérité et de
la fiabilité des comptes des sociétés du Groupe et de leur conformité à Les comptes sociaux et consolidés annuels font l’objet d’un audit de la part
la réglementation, notamment en matière fiscale. Cette Direction, qui des Commissaires aux comptes.
assure également les relations avec les Commissaires aux comptes, est L’information financière semestrielle consolidée fait l’objet, quant à elle,
actuellement composée de treize personnes. d’un examen limité. La coordination avec les travaux des Commissaires aux
À l’initiative de la Direction Générale, le processus budgétaire débute au comptes est assurée par la Directrice Financière.
cours du troisième trimestre de l’exercice. Les hypothèses servant de base à 1.7.1.4.3. Procédures de contrôle au niveau opérationnel
l’établissement des budgets des filiales sont validées par le Comité Exécutif
puis consolidées pour constituer le budget définitif, approuvé par le Au niveau opérationnel, les risques de toute nature sont analysés par le
Conseil d’administration en décembre. Comité exécutif de FREY et par la direction opérationnelle des deux filiales
spécialisées, Frey Aménagement et Promotion et IF Gestion & Transactions.
L’organisation en termes d’information financière est centralisée au niveau Les mesures appropriées pour limiter leurs impacts éventuels au niveau du
de FREY : Groupe sont approuvées par le Président Directeur Général et par le
● les informations comptables et financières de chacune des sociétés du
Comité Exécutif.
Groupe sont saisies régulièrement par le service comptable de FREY et 1.7.1.4.4. Analyse et maîtrise des risques
font l’objet d’une revue semestrielle par la Direction Financière et Le Groupe met en œuvre des dispositifs de surveillance et de maîtrise de
Comptable et la Direction Générale ; ses risques adaptés à ses activités, ses moyens et son organisation.
● la gestion de l’activité foncière s’effectue à l’aide d’un logiciel de FREY a procédé à une revue des risques qui pourraient avoir un effet
gestion locative qui couvre les circuits clients et fournisseurs liés à défavorable significatif sur son activité, sa situation financière et
l’ensemble des sites en exploitation du Groupe ; patrimoniale ou ses résultats pour élaborer ses procédures de contrôle
● les données comptables extraites de cet outil sont intégrées dans le interne. L’ensemble des risques identifiés, y compris les risques propres à
logiciel comptable via une interface automatique ; chaque filiale, sont suivis sous la forme d’une cartographie des risques,
conformément au référentiel COSO 2013(1) et en adéquation avec le Cadre
● les factures fournisseurs sont systématiquement contrôlées par la Direction de référence sur les dispositifs de gestion des risques et de contrôle interne
Financière et Comptable après acceptation par le service concerné ; pour les valeurs moyennes et petites publié par l’AMF en 2010.
● les règlements émis sont fiabilisés par l’établissement, dans la quasi-totalité Le Groupe considère ne pas être soumis à d’autres risques significatifs, en
des cas, de virements sous format électronique avec validation sécurisée ; dehors de ceux présentés au chapitre 1.4 « Facteurs de risques » du présent
● les rapprochements bancaires et l’ensemble des contrôles comptables rapport de gestion.
usuels sont systématiquement effectués ; Il ne peut, toutefois, être exclu que d’autres risques puissent se matérialiser
à l’avenir et avoir un effet défavorable significatif sur le Groupe, son
activité, sa situation financière et patrimoniale, ses résultats ou
son développement.

1.7.2. AUTRES INFORMATIONS SUR LE CONTRÔLE INTERNE
1.7.2.1. Rémunération des mandataires sociaux 1.7.2.2. Règlement intérieur, comités
Les rémunérations et avantages de toutes natures attribués aux Il est par ailleurs rappelé que des comités ont été créés au sein du Conseil
mandataires sociaux au cours de l’exercice écoulé sont présentés à la d’administration, à savoir :
section 1.6.3.1 « Rémunération des mandataires sociaux et dirigeants au
titre des exercices 2024/2025 » du présent rapport de gestion. ● un Comité d’investissement,
● un Comité des nominations et des rémunérations
● un Comité d’audit.
Le règlement intérieur détermine les attributions et modalités de
fonctionnement de chaque comité.
Il est renvoyé sur ce point aux informations présentées au chapitre 1.6
« Gouvernement d’entreprise » du présent rapport de gestion.


1.7.3. ÉVALUATION ET ÉVOLUTIONS DU PROCESSUS DE CONTRÔLE INTERNE ET DE GESTION
DES RISQUES
Compte tenu de la taille du Groupe, il n’a pas été mis en place de ● la formalisation des procédures via l’implémentation d’un manuel ;
procédure d’évaluation régulière de son contrôle interne.
Cependant les procédures de contrôle interne et de gestion des risques
● le suivi du plan d’audit interne en lien avec le suivi de la cartographie
de l’ensemble des risques auxquels le Groupe est soumis.
sont en constante amélioration par :
● la structuration des équipes aussi bien opérationnelles que support ;

(1) Le COSO est un référentiel de contrôle interne. Pour ce référentiel, le contrôle interne doit répondre à trois objectifs : un objectif d’efficacité des opérations, un objectif de fiabilité
des informations financières et un objectif de conformité à la loi : https://www.coso.org.



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Conventions réglementées




1.8. CONVENTIONS RÉGLEMENTÉES

Les Commissaires aux comptes de la Société vous présenteront, dans leur rapport spécial, les conventions réglementées visées à l’article L. 225-38 du Code de
commerce qui ont été conclues au cours de l’exercice écoulé ou dont l’exécution s’est poursuivie en 2024.
Après avoir pris connaissance du rapport spécial des Commissaires aux comptes, l’Assemblée générale ordinaire annuelle des actionnaires de FREY sera invitée
à statuer sur lesdites conventions.




1.9. AUTRES INFORMATIONS
1.9.1. RECHERCHE ET DÉVELOPPEMENT 1.9.3. FRAIS GÉNÉRAUX –
Compte tenu de la nature de son activité, ni la Société ni aucune autre CHARGES SOMPTUAIRES
société du Groupe n’a engagé de frais de recherche et de développement
au cours de l’exercice écoulé. 1.9.3.1. Frais généraux excessifs ou ne figurant pas
sur le relevé spécial
1.9.2. DÉLAIS DE RÈGLEMENT Au cours de l’exercice écoulé, la Société n’a pas engagé de frais généraux
excessifs ou ne figurant pas sur le relevé spécial au sens des articles 223
Conformément aux dispositions des articles L. 441-6-1 et D. 441-4 du Code quinquies et 39-5 du Code général des impôts.
de commerce, nous vous rendons compte en Annexe 4 du présent rapport
de gestion des conditions de règlement et délais de paiement en vigueur
au 31 décembre 2024. 1.9.3.2. Charges somptuaires
Au cours de l’exercice écoulé, la Société a comptabilisé et réintégré
fiscalement des dépenses et charges somptuaires visées à l’article 39-4 du
CGI pour 64 137 €, représentant une charge fiscale additionnelle potentielle
de 5 462 € sur le secteur taxable et une obligation de distribution
supplémentaire potentielle de 58 675 € sur le secteur non taxable.

ANNEXE 1 – TABLEAU DES RÉSULTATS DES CINQ DERNIERS EXERCICES SA FREY

(En €) 31/12/2024 31/12/2023 31/12/2022 31/12/2021 31/12/2020
Situation financière en fin d’exercice
Capital social 80 625 245 80 625 245 70 917 008 70 917 008 61 508 158
Nombre des actions émises 32 250 098 32 250 098 28 366 803 28 366 803 24 603 263
Nombre d’obligations convertibles en actions - -
Résultat global des opérations effectives
Chiffre d’affaires HT 29 940 992 27 478 662 29 713 899 22 221 299 17 015 612
Bénéfices avant impôt, amortissements et provisions 48 404 857 35 198 967 17 238 942 6 063 726 21 916 463
Impôts sur les bénéfices - - - - -
Bénéfices après impôts, amortissements et provisions 32 321 428 16 781 938 - 3 920 169 - 9 863 711 21 866 472
Montant du bénéfice distribué 2 158 961 - - - 6 273 663
Résultat des opérations réduit à une seule action
Bénéfice après impôts, mais avant amortissement et provisions 1,50 1,09 0,61 0,21 0,89
Bénéfice après impôt, amortissements et provisions 1,00 0,52 - 0,14 - 0,35 0,89
Dividende versé à chaque action 1,90 1,80 1,70 1,60 1,50
Effectif
Effectif moyen des salariés employés pendant l’exercice 32 35 34 30 30
Montant de la masse salariale de l’exercice 4 165 357 4 039 498 3 743 837 2 786 256 2 869 879
Montant des sommes versées au titre des avantages sociaux (sécurité sociale,
œuvres, etc.). 2 452 490 2 639 993 3 693 840 2 651 731 2 250 032




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ANNEXE 2 – TABLEAU DES AUTORISATIONS FINANCIÈRES EN COURS DE VALIDITÉ

Émissions avec droit préférentiel de souscription

Durée de
Montant nominal
maximum
1
Source l’autorisation et Utilisation de d’augmentation de
Titres concernés (N° de résolution) expiration l’autorisation capital (en €) Conditions de Prix
(1) Augmentation du capital social (i) soit par AGM 15/05/2024 26 mois Dans la limite du Aucune.
émission avec maintien du droit préférentiel 11e résolution du 15/05/2024 plafond maximum de
de souscription des actionnaires, d’actions au 15/07/2026 50 000 000 €
ordinaires et/ou de valeurs mobilières de (plafond spécifique
quelque nature que ce soit, donnant accès, et plafond maximum
immédiatement ou à terme, au capital de la global)
Société (ou au capital des sociétés dont la
Société possède directement ou
indirectement plus de la moitié du capital), (ii)
soit par incorporation de primes, réserves,
bénéfices ou autres.
Émissions sans droit préférentiel de souscription
Montant nominal
Durée de maximum
Titres concernés Source
l’autorisation et Utilisation de d’augmentation de
(N° de résolution) expiration l’autorisation capital (en €)
(2) Augmentation du capital social par AGM 15/05/2024 26 mois Dans la limite de Conformément à l’article
émission, sans droit préférentiel de 12e résolution du 15/05/2024 50 000 000 €, ce L. 225-136 et de l’article R. 22-
souscription, par voie d’offre au public autre au 15/07/2026 montant s’imputant 10-32 du Code de commerce
que celle visée à l’article L. 411-2, 1° du Code sur le plafond global (i.e. moyenne pondérée des
monétaire et financier, d’actions ordinaires fixé au (1) cours des trois dernières
et/ou de valeurs mobilières de quelque séances de Bourse précédant
nature que ce soit donnant accès, sa fixation, éventuellement
immédiatement ou à terme, au capital de la diminuée d’une décote
Société ou au capital de sociétés dont la maximale de 10 %).
Société possède directement ou
indirectement plus de la moitié du capital.
Détermination du prix d’émission des actions AGM 15/05/2024 26 mois Dans la limite de Au minimum, la moyenne des
ordinaires et/ou des valeurs mobilières 13e résolution du 15/05/2024 10 % du capital social cours de clôture constatés sur
donnant accès au capital pour les émissions au 15/07/2026 par an et dans la une période de 10 jours de
décidées dans le cadre des délégations de limite du plafond Bourse consécutifs, prise dans
compétence visées au (2) et (3) en cas de maximum global de les trois mois précédant la
suppression du droit préférentiel de 50 000 000 € fixé au (1) fixation du prix d’émission.
souscription des actionnaires dans la limite
annuelle de 10 % du capital social.
Augmentation du montant des émissions AGM 15/05/2024 26 mois Dans les 30 jours de N/A
visées aux (1) et (2) et (3) en cas de demandes 14e résolution du 15/05/2024 la clôture de la
excédentaires au 15/07/2026 souscription de
l’émission initiale,
dans la limite de 15 %
et dans la limite du
plafond maximum
global de
50 000 000 € fixé au (1)
Émissions sans droit préférentiel de souscription (suite)
Montant nominal
Durée de maximum
Titres concernés
Source l’autorisation et Utilisation de d’augmentation de
(N° de résolution) expiration l’autorisation capital (en €)
(3) Augmentation du capital social par AGM 15/05/2024 26 mois Dans la limite de Conformément à l’articleL.
émission d’actions ordinaires, de valeurs 15e résolution du 15/05/2024 20 % du capital social 225-136 et de l’article R. 22-10-
mobilières et/ou de titres financiers donnant au 15/07/2026 par an et dans la 32 du Code de commerce (i.e.
accès au capital par une offre visée à limite du plafond de moyenne pondérée des cours
l’article L. 411-2, 1° du Code monétaire et 50 000 000 € fixé au (1) des trois dernières séances de
financier avec suppression du droit Bourse précédant sa fixation,
préférentiel de souscription éventuellement diminuée
d’une décote maximale de
10 %).
Émission d’actions ordinaires et des valeurs AGM 15/05/2024 26 mois Dans la limite de N/A
mobilières donnant accès au capital, en cas 16e résolution du 15/05/2024 50 000 000 €, ce
d’offre publique d’échange initiée par la au 15/07/2026 montant s’imputant
société sur le plafond global
fixé au (1)




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Émissions avec droit préférentiel de souscription
Montant nominal
Durée de maximum
Source l’autorisation et Utilisation de d’augmentation de
Titres concernés (N° de résolution) expiration l’autorisation capital (en €) Conditions de Prix
Émission de titres financiers et/ou de valeurs AGM 15/05/2024 18 mois Dans la limite de Fourchette comprise entre
mobilières donnant accès immédiatement ou 17e résolution du 15/05/2024 50 000 000 €, ce 80 % et 120 % de la moyenne
à terme, à une quotité du capital, avec au 15/11/2025 montant s’imputant des cours de clôture constatés
suppression du droit préférentiel de sur le plafond global sur une période de 10 jours de
souscription des actionnaires au profit de fixé au (1) Bourse consécutifs, prise dans
catégories de personnes (1) conformément à les trois mois précédant la
l’article L. 225-138 du Code de commerce. fixation du prix d’émission
étant précisé que, en toute
hypothèse, le prix d’émission
ne pourra être inférieur à la
quote-part de capitaux propres
par action tels qu’ils résultent
du dernier bilan approuvé ou
de la dernière situation
comptable intermédiaire
certifiée par les Commissaires
aux comptes de la Société.
Attributions gratuites d’actions existantes ou AGM 15/05/2024 38 mois Dans la limite de 10 % N/A
à créer au profit des salariés de la Société et/ 21e résolution du 15/05/2024 du capital social
ou des mandataires sociaux ou de certaines au 15/07/2027
catégories d’entre eux.
Émission d’actions ordinaires en vue de AGM 15/05/2024 26 mois Dans la limite de 10 % N/A
rémunérer des apports en nature consentis à 19e résolution du 15/05/2024 du capital social par
la Société et constitués d’actions ou de au 15/07/2026 an et dans la limite du
valeurs mobilières donnant accès au capital plafond de
d’une autre société (hors le cas d’une offre 50 000 000 €, ce
publique d’échange initiée par la société). montant s’imputant
sur le plafond global
fixé au (1)
Options de souscription ou d’achat d’actions AGM 15/05/2024 38 mois Dans la limite de 10 % Fixation du prix dans la limite
au profit des salariés de la Société ou de 20e résolution du 15/05/2024 du capital social et selon les modalités prévues
certaines catégories d’entre eux.- au 15/07/2027 par la loi.
Réduction du capital
Montant nominal
Durée de maximum
Source
l’autorisation et Utilisation de d’augmentation de
Titres concernés (N° de résolution) expiration l’autorisation capital (en €)
Réduction du capital social par annulation AGM 15/05/2024 26 mois Dans la limite de 10 % N/A
des actions auto-détenues 22e résolution du 15/05/2024 des actions
au 15/07/2026 composant le capital
social de la Société
pendant une période
de 24 mois
(1) Sociétés d’investissement, fonds gestionnaires d’épargne collective ou fonds d’investissement (en ce compris tout organisme de placement, OPCVM, FIA ou sociétés holdings)
de droit français ou étranger, des compagnies d’assurance (nord-américaines, de l’Union Européenne et suisses), investissant dans des entreprises du secteur de l’immobilier,
et des groupes industriels de droit français ou étranger, ayant une activité opérationnelle dans ce secteur, dont le Conseil d’administration fixera la liste étant précisé que le
nombre de bénéficiaires ne pourra être supérieur à quinze par émission.


En outre, il est rappelé que l’Assemblée générale des actionnaires du 15 mai 2024 a, aux termes de sa 10e résolution, autorisé le Conseil d’administration, pour
une durée de 18 mois à compter de cette assemblée, à acheter ou faire acheter des actions de la Société, dans les conditions prévues par les articles L22-10-62
et suivants du Code de commerce, dans la limite de 10 % du capital existant à cette même date.




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ANNEXE 3 – TABLEAU DE SYNTHÈSE DES INFORMATIONS SOCIALES CONCERNANT LES FILIALES


1
DE FREY SA
Situation au 31 décembre 2024


Résultat du
Dernière % capital VNC des Capitaux Réserves & dernier
Siège clôture détenu Méthode de titres (en QP CA HT propres Capital social RAN exercice Dividendes
Sociétés SIRET social comptable par FREY consolidation de détention) (100 %) (100 %) (100 %) (100 %) (100 %) perçus
SASU F.Events 800 496 374 00011 Bezannes 31/12/24 100 % IG 150 000 € 820 870 € - 1 964 831 € 150 000 € - 1 752 835 € - 361 995€ -
Groupement Forestier Forey 882 005 598 00017 Bezannes 31/12/24 100 % IG 9 990 € 399 388 € 290 750 € 10 000 € - 280 749 € -
SASU Frey Aménagement et
Promotion 500 202 049 00028 Bezannes 31/12/24 100 % IG - 1 945 459 € -10 373 233 € 3 757 500 € - 10 764 593 € - 3 366 139 €
SASU Frey Murs 02 813 822 640 00013 Bezannes 31/12/24 100 % IG 6 922 692 € 8 834 415 € 16 534 250 € 10 000 € -3 296 239 € 19 830 488 € -
SCI IF Allondon 790 403 372 00010 Bezannes 31/12/24 100 % IG 9 990 € - - 11 389€ 10 000 € - - 21 389 € -
SNC IF Bezannes 512 278 334 00028 Bezannes 31/12/24 100 % IG 9 900 € 477 866 € 477 766 € 10 000 € - 293 137 € -
SNC IF Chêne Vert 502 925 084 00043 Bezannes 31/12/24 100 % IG 40 105 € 4 087 978 € 3 248 087 € 10 000 € - 2 504 225 € -
SAS IF Clos du Chêne 533 187 316 00013 Bezannes 31/12/24 100 % IG 16 252 450 € 4 062 605 € 12 401 441 € 10 000 000 € - 3 367 571 3 269 012 € 3 182 847 €
SI IF Ecopole 807 934 997 00014 Bezannes 31/12/24 100 % IG 495 000 € - 351 935€ 500 000 € - - 148 064 € -
SNC IF Gestion & Transactions 494 334 477 00028 Bezannes 31/12/24 100 % IG 9 900 € 9 787 688 € 1 307 625 € 10 000 € - 1 297 625 € -
GF LA CROIX DE POIX 879 575 652 00026 Bezannes 31/12/24 100 % IG 2 816 658 € - 1 294 114 € 1 285 000 € 14 846 € - 5 732 €
SCI IF ZCN Investissement 810 418 889 00012 Bezannes 31/12/24 100 % IG 9 900 € 10 564 542 € 6 684 904 € 10 000 € - 6 674 904 € -
SCI Massonex 508 376 787 00018 Bezannes 31/12/24 100 % IG 267 195 € 19 145 € - 62 027 € 1 000 € - 68 303 € 5 276€ -
Association Le Mur Qui Bouge - Bezannes 31/12/24 100 % IG - - - N/A N/A -1 599 € N/A
SAS ROS FR 950 880 344 00011 Bezannes 31/12/24 100 % IG 1€ - - 8 518 € 1 000 € -10 000 € - 8 518 € -
SNC Retail Prodev 820 821 908 00010 Bezannes 31/12/24 100 % IG 10 000 € 5 954 320 € 801 316 € 10 000 € - 791 316 € -
SAS ZCN Aménagement 800 827 842 00017 Bezannes 31/12/24 100 % IG 50 000 € 1 403 128 € -2 075 805 € 50 000 € - 1 743 543 € - 382 261 € -
SAS BBC PROMOTION 444 115 992 00042 Bezannes 31/12/24 100 % IG 61 396 341 € 5 415 087 € 2 851 692 € 420 000 € -1 054 976 € 3 906 668€ -
SAS BBC SOLAR 523 470 912 00123 Bezannes 31/12/24 100 % IG - 52 276 € 572 € 100 000 € - 108 984 € 9 556 € -
SASU FREY RIVIERA 979 434 321 00019 Bezannes 31/12/24 100 % IG 1 069 800 € 23 497033€ -8 040 768€ 106 980€ - -9 110568€ -
Domestreet Invest, SLU Sté de droit espagnol Barcelone 31/12/24 100 % IG 6 087 485 € - 5 465 858 € 3 000 € - 156 062 € - 462 565 € -
Frey Invest SLU Sté de droit espagnol Barcelone 31/12/24 100 % IG 157 132 801 € 1 157 331 € 153 569 995 € 100 000 € -7 345 434 € 3 682 629 € -
Parc Vallès Inversiones
Inmobiliarias SLU Sté de droit espagnol Barcelone 31/12/24 100 % IG 25 967 602 € 7 028 839 € 12 146 680 € 503 048 € 8 776 487 € -438 854 € -
Sociedad Gestora Santa
Margarida SLU Sté de droit espagnol Barcelone 31/12/24 100 % IG 20 341 € 1 706 871 € 13 974 € 5 246 € -9 272 € - -
Eurofund Parc Lleida SL Sté de droit espagnol Barcelone 31/12/24 100 % IG 3 625 884 € - 2 746 839 € 3 000 € -1 576 495 € -194 539 € -
FREY Mediterraneo SL Sté de droit espagnol Barcelone 31/12/24 100 % IG 20 003 000 € 7 185 66 € 18 318 195 € 3 000 € - 278 586 € -1 406 219 € -
Finestrelles shopping centre, SLU Sté de droit espagnol Barcelone 31/12/24 100 % IG 49 521 076 € 8 550 019 € 7 778 537 € 3 010 € -20 388 928 € - 3 187 527 € -
Gemmano, Sp. z.o.o Sté de droit polonais Warsaw, 31/12/24 100 % IG 1 649 € - - 141 573 zł 5 000 zł -73 687 zł - 72 886 zł -
Giarole, Sp. z.o.o Sté de droit polonais Warsaw, 31/12/24 100 % IG 1 649 € 56 253 593 zł 1 096 783 zł 5 000 zł 2 284 297 zł - 1 192 514 zł -
Albufeira Retail Park LDA Sté de droit portugais Lisbonne 31/12/24 100 % IG 19 917 722€ 1 923 398 € 19 888 110 € 12 500 € 4 518 773 € 1 216 142 € -
Algarve Shopping Centro
Commercial SA Sté de droit portugais Lisbonne 31/12/24 100 % IG 113 718 326 € 12 625 886 € 113 346 946 € 50 000 € 105 138 193 € 8 158 753€ -
Freyprop SA Sté de droit portugais Lisbonne 31/12/24 100 % IG 13 417 246 € - 18 391 163 € 2 000 000 € 4 131 353 € 2 259 810 € -
Imoconti SA Sté de droit portugais Lisbonne 31/12/24 100 % IG 1 829 443 € 1 554 917 € 1 814 472 € 50 000 € 1 686 548 € - 77 925 € -
Project Guia SA Sté de droit portugais Lisbonne 31/12/24 100 % IG 899 695 € 206 673 € 898 435 € 50 000 € - 161 899 € - 15 334 € -
Frey Sweden AB Sté de droit suédois Malmö 31/12/24 100 % IG 3 000 € 0€ -479 306 € 3 000 € 0€ -482 306 €
Malmo Designer Village AB Sté de droit suédois Malmö 31/12/24 100 % IG 1 738 000 € 0€ -8 253 € 2 428 € 4 492 € -15 173 €
Rétail Outlet Shopping GmbH Sté de droit autrichien Vienne 31/12/24 100 % IG 6 962 804 € 1 177 031 € -112 347 € 35 000 € 708 850 € -856 197 €
ROS Geislingen Management UG Sté de droit allemand Soltau 31/12/24 100 % IG 1 000 € 468 888 € 173 183 € 1 000 € 123 682 € 48 501 €
ROS Belgium Management BV Sté de droit belge Messancy 31/12/24 100 % IG 10 000 € 1 295 545 € 148 546 € 10 000 € 50 708 € 87 838 €
ROS Croatia Management d.o.o Sté de droit croatre Zagreb 31/12/24 100 % IG 355 673 € 776 153 € 440 331 € 2 654 € 289 304 € 121 448 €
ROS Soltau Management UG Sté de droit allemand Soltau 31/12/24 100 % IG 1 000 € 1 343 343 € 408 909 € 1 000 € 365 897 € 42 012 €
399 221 945
ROS Ungarn Management Kft Sté de droit hongrois Biatorbágy 31/12/24 100 % IG 10 954 € Ft 103 510 875 Ft 3 000 000 Ft 108 694 472 Ft -8 183 597 Ft
ROS Bristol Management ltd Sté de droit anglais Bristol 31/12/24 100 % IG 1 259 € 6 240 £ -39 258 £ 100 £ -26 351 £ -13 007 £
ROS Spain Management lda Sté de droit espagnol Saragosse 31/12/24 100 % IG 160 624 € 883 802 € 275 144 € 3 000 € 107 251 € 10 300 €
ROS Hungary Management 106 367 674
Project Sté de droit hongrois Biatorbágy 31/12/24 100 % IG 8 464 € Ft 36 929 613 Ft 3 000 000 Ft 1 1229 780 Ft 22 699 833 Ft
ROS Algarve Management Ida Sté de droit portugais Almancil 31/12/24 99 % IG 30 709 € 878 787 € 390 277 5 000 € 260 674 € 124 603
ROS Hautmont SARL 87751955300011 Paris 31/12/24 75% IG 9 358 € 3 064 € -53 611 € 10 000 € 8 852 € -72 463 €
ROS Beyond Marketing GmbH Sté de droit allemand Düsseldorf 31/12/24 50% IG 15 000 € 239 733 € 51 533 € 25 000 € 12 025 € 14 508 €
Peakside ROS Outlet
Management Krakow sp. z.o.o Sté de droit polonais Varsovie 31/12/24 50% IG 1 242 € 2 565 070 zl 2 329 824 zl 5 000 zl 6 002 zl 2 318 822 zl
Peakside ROS Outlet
Management sp. z.o.o Sté de droit polonais Varsovie 31/12/24 50% IG 15 552 € 14 041 511 zl 3 648 967 zl 130 000 zl -590 963 zl 4 109 930 zl
SAS FRF 1 538 460 650 00012 Bezannes 31/12/24 67 % IG 1 583 961 € 152 129 € 1 943 196 € 1 736 904 € 120 679 € 85 612 € -
ROS Italy Management Srl Sté de droit italien Rome 31/12/24 63 % IG 10 000 € 42 857 € 8 723 € 10 000 € 9 592 € -10 869 €
ROS Brugnato Management Srl Sté de droit italien Rome 31/12/24 63 % IG 10 000 € 177 € 23 680 € 10 000 € 31 913 € -18 233 €




DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 - 109
1 RAPPORT DE GESTION
Autres Informations




Résultat du
Dernière % capital VNC des Capitaux Réserves & dernier
Siège clôture détenu Méthode de titres (en QP CA HT propres Capital social RAN exercice Dividendes
Sociétés SIRET social comptable par FREY consolidation de détention) (100 %) (100 %) (100 %) (100 %) (100 %) perçus
SCI FRF 2 538 486 143 00018 Bezannes 31/12/24 62 % IG 60 936 145 € - 123 754 178 € 80 127 244 € 13 691 466 € 26 626 868 € -
SCI FRF2 Apollo 812 955 680 00010 Bezannes 31/12/24 62 % IG 3 725 € 5 325 604 € 14 138 762 € 6 000 € - 14 132 762 € -
SCI FRF2 Khepri 1 800 283 236 00019 Bezannes 31/12/24 62 % IG 3 725 € 302 570 € 27 260 € 6 000 € - 21 260 € -
SCI Zone A 488 512 286 00029 Bezannes 31/12/24 62 % IG 2 487 703 € 839 208 € 9 283 896 € 100 000 € - 9 183 896€ -
SCI Les Docks de Saint Ouen 979 343 316 00019 Bezannes 31/12/24 55 % MEE 32 099 100 € 2 067 101 € 54 832 322 € 5 836 199 € - 174 344 - 3 355 334 € -
SCCV Porte de Loire Invest 898 725 387 00010 Bezannes 31/12/24 50 % MEE 5 000 € 21 184 413 € 3 082 596 € 10 000 € -543 059 € 3 615 656 € -
SCI L’Agenaise d’Investissement 750 095 143 00012 Bezannes 31/12/24 50 % MEE 3 000 € 2 996 086 € - 7 348 773 € 6 000 € - 6 847 954 € - 506 820 € -
La Lune des Docks 911 974 673 00012 Paris 31/12/24 39 % MEE 39 000 € 4 442 440 € 311 631 € 100 000 € - - 1 269 172 € -
SASU Friggrayas 937 649 481 00010 Paris 31/12/24 33% MEE 31 334 000 € - 94 002 000 € 940 020 € - - -
SC Frey Retail Villebon 817 676 240 00010 Bezannes 31/12/24 5% MEE 1 846 005 € 9 500 821 € 43 041 220 € 6 161 684 € 2 914 113 € 3 207 003€ -
SAS Repenser la Ville 928 092 857 00012 Bezannes 31/12/24 30 % MEE 180 000 € - 513 853 € 600 000 € - - 86 147 €




110 - DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 www.frey.fr
RAPPORT DE GESTION
Autres Informations




ANNEXE 4 – CONDITIONS DE REGLEMENT ET DELAIS DE PAIEMENT EN VIGUEUR AU 31 DÉCEMBRE 2024

Article D. 441 I. - 1° du Code de commerce : Factures reçues non réglées à la date Article D. 441 I. - 2° du Code de commerce : Factures émises non réglées à la date


0 jour
de clôture de l’exercice dont le terme est échu

91 jours et Tota (1 jour
de clôture de l’exercice dont le terme est échu

0 jour 91 jours et Total (1 jour
1
(indicatif) 1 à 30jours 31 à 60 jours 61 à 90 jours plus et plus) (indicatif) 1 à 30 jours 31 à 60 jours 61 à 90 jours plus et plus)
(A) Tranche de retard de paiement
Nombre de factures
concernées 33 - - - - 79 - - - - - 10 306
Montant total des factures
concernées 107 696 € 0€ - 9 961 € 15 123 € 840 144 € 845 308 € 119 484 € - 6 066 € 130 578 € 459 761 € 1 447 386 € 2 031 660 €
Pourcentage du montant
total des achats de
l’exercice TTC* 0,32% 0,00% -0,03% 0,04% 2,47% 2,49% - - - - - -
Pourcentage du chiffre
d’affaires de l’exercice TTC - - - - - - 0,33 % -0,02 % 0,36 % 1,28 % 4,03 % 5,65 %
(B) Factures exclues du (A) relatives à des dettes et créances litigieuses ou non comptabilisées
Nombre de
factures exclues - - - - - - - - - - - 76
Montant total des factures
exclues TTC 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 4 189 178 € 4 189 178 €
(C) Délais de paiement de référence utilisés (contractuel ou délai légal – article L. 441-6 ou article L. 443-1 du Code de commerce)
Délais de paiement utilisés
pour le calcul des retards ● Délais légaux : 30 jours fin de mois ● Délais contractuels : Comptant
de paiement




DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 - 111
2 ÉTATS FINANCIERS
Sommaire




Shopping Promenade Riviera
Cagnes-sur-Mer (06)




112 - DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 www.frey.fr
2 ÉTATS FINANCIERS




2.1 COMPTES CONSOLIDÉS 2.4 RAPPORT DES COMMISSAIRES
AU 31 DÉCEMBRE 2024 114 AUX COMPTES SUR
2.1.1 Informations financières concernant le patrimoine, LES COMPTES SOCIAUX 172
la situation financière et les résultats du Groupe Frey 115
2.4.1 Opinion 172
2.1.2 Évènements majeurs survenus au cours de la période 118
2.4.2 Fondement de l’opinion 172
2.1.3 Principes comptables et méthodes de consolidation 120
2.4.3 Justification des appréciations – Points clés de l’audit 172
2.1.4 Périmètre de consolidation 131
2.4.4 Vérifications spécifiques 173
2.1.5 Notes sur les comptes consolidés au 31 décembre 2024 135
2.4.5 Autres vérifications ou informations résultant d’autres
2.1.6 Événements postérieurs au 31 décembre 2024 152 obligations légales et réglementaires 173
2.4.6 Responsabilités de la direction et des personnes
2.2 RAPPORT DES COMMISSAIRES constituant le gouvernement d’entreprise relatives aux
comptes annuels 173
AUX COMPTES SUR 2.4.7 Responsabilités des commissaires aux comptes
LES COMPTES CONSOLIDÉS 153 relatives à l’audit des comptes annuels 174
2.2.1 Opinion 153
2.2.2 Fondement de l’opinion 153
2.2.3 Justification des appréciations – Points clés de l’audit 153
2.2.4 Vérifications spécifiques 154
2.2.5 Autres vérifications ou informations résultant d’autres
obligations légales et réglementaires 154
2.2.6 Responsabilités de la direction et des personnes
constituant le gouvernement d’entreprise relatives aux
comptes consolidés 154
2.2.7 Responsabilités des commissaires aux comptes
relatives à l’audit des comptes consolidés 155

2.3 COMPTES SOCIAUX DE FREY SA 156
2.3.1 Bilan au 31 décembre 2024 157
2.3.2 Compte de résultat au 31/12/2024 158
2.3.3 Faits significatifs 158
2.3.4 Règles et méthodes comptables 159
2.3.5 Informations complémentaires 161
2.3.6 Notes relatives au BILAN 162
2.3.7 Notes relatives au compte de résultat 167
2.3.8 Autres informations 168




DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 - 113
2 ÉTATS FINANCIERS
Comptes consolidés au 31 décembre 2024




2.1. COMPTES CONSOLIDÉS AU 31 DÉCEMBRE 2024

2.1.1 INFORMATIONS FINANCIÈRES 2.1.3.7 Immobilisations corporelles 122
CONCERNANT LE PATRIMOINE, 2.1.3.8 Immeubles de placement 122
LA SITUATION FINANCIÈRE 2.1.3.9 Dépréciations d’actifs 122
ET LES RÉSULTATS DU GROUPE FREY 115 2.1.3.10 Actifs et passifs financiers 123
2.1.3.11 Autres actifs non courants 123
2.1.1.1 Compte de résultat consolidé au 31 décembre 2024 115 2.1.3.12 Actifs et passifs disponibles à la vente 123
2.1.1.2 État du Résultat Net Global Consolidé au 31 décembre 2.1.3.13 Instruments financiers dérivés 123
2024 115
2.1.3.14 Stocks et en-cours 125
2.1.1.3 État de Situation Financière Consolidée au 31 décembre
2.1.3.15 Créances 125
2024 116
2.1.3.16 Trésorerie et équivalents de trésorerie 125
2.1.1.4 Tableau de financement par analyse des flux
de trésorerie 117 2.1.3.17 Impôts différés 125
2.1.1.5 Variation des capitaux propres 118 2.1.3.18 Actions propres 126
2.1.3.19 Provisions et passifs éventuels 126
2.1.3.20 Coûts des emprunts 126
2.1.2 ÉVÈNEMENTS MAJEURS SURVENUS
2.1.3.21 Engagement envers le personnel
2.1.3.22 Reconnaissance du revenu
126
126
AU COURS DE LA PÉRIODE 118
2.1.3.23 Contrats de location 126
2.1.2.1 Opérations visant l’actionnariat du groupe 118 2.1.3.24 Autres Produits et autres Charges opérationnels 127
2.1.2.2 Financements 119 2.1.3.25 Élimination des opérations internes au groupe 127
2.1.2.3 Variations de périmètre 119 2.1.3.26 Segments opérationnels 127
2.1.2.4 Projets et développement 119 2.1.3.27 Résultat par action 130


2.1.3 PRINCIPES COMPTABLES ET MÉTHODES 2.1.4 PÉRIMÈTRE DE CONSOLIDATION 131
DE CONSOLIDATION 120
2.1.3.1 Référentiel comptable 120 2.1.5 NOTES SUR LES COMPTES CONSOLIDÉS
2.1.3.2 Base d’évaluation, jugements et utilisation d’estimation 120 AU 31 DÉCEMBRE 2024 135
2.1.3.3 Périmètre et méthode de consolidation 121
2.1.3.4 Regroupements d’entreprises 121 2.1.6 ÉVÉNEMENTS POSTÉRIEURS
2.1.3.5 Conversion des comptes exprimés en devises 121
AU 31 DÉCEMBRE 2024 152
2.1.3.6 Immobilisations incorporelles 122




114 - DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 www.frey.fr
ÉTATS FINANCIERS
Comptes consolidés au 31 décembre 2024




2.1.1. INFORMATIONS FINANCIÈRES CONCERNANT LE PATRIMOINE, LA SITUATION FINANCIÈRE
ET LES RÉSULTATS DU GROUPE FREY

2.1.1.1. Compte de résultat consolidé au 31 décembre 2024

31.12.2024 31.12.2023
En K€ Note 12 mois % CA 12 mois % CA
CHIFFRE D'AFFAIRES
ACHATS CONSOMMÉS
Charges de personnel
5.1.1
5.1.3
5.1.4
191 312
-64 472
-14 221
100%
-34%
148 520
-46 794
-11 747
100%
-32% 2
Autres Produits 5.1.5 2 148 1 328
Autres Charges 5.1.5 -363 -497
Impôts et taxes 5.1.6 -2 456 -2 525
Dotations et reprises aux amortissements et dépréciations 5.1.7 -4 053 -4 062

RÉSULTAT OPÉRATIONNEL COURANT 107 895 56% 84 223 57%
Autres Produits opérationnels 5.1.8 306 5 006
Autres Charges opérationnelles 5.1.8 -2 824 -8 376
Résultat de cessions d'Immeubles de placement 5.1.9 -1 352 -2 091
Ajustement des valeurs des immeubles de placement 5.2.4 23 787 14 664

RÉSULTAT OPÉRATIONNEL 127 812 67% 93 426 63%
Quote-part de résultat net des sociétés mises en équivalence 5.2.5 -4 507 1 166

RÉSULTAT OPÉRATIONNEL APRÈS QUOTE-PART DU RÉSULTAT NET DES
ENTREPRISES MISES EN ÉQUIVALENCE 123 305 64% 94 592 64%
Coût de l’endettement net 5.1.10 -32 643 -23 873
dont Produits financiers 30 981 24 742
dont Charges financières -63 624 -48 615
Autres produits et charges financiers 5.1.10 -29 799 -40 195

RÉSULTAT AVANT IMPÔTS 60 863 32% 30 524 21%
Impôts sur les résultats 5.1.11 -15 703 -5 734

RÉSULTAT NET DES ENTREPRISES CONSOLIDÉES 45 160 24% 24 790 17%

RÉSULTAT NET DES PARTICIPATIONS NE DONNANT PAS LE CONTRÔLE -5 157 -5 931

RÉSULTAT NET (PART DU GROUPE) 40 003 21% 18 859 13%
Résultat par action 5.1.12 1,26 0,67
Résultat dilué par action 5.1.12 1,26 0,67



2.1.1.2. État du Résultat Net Global Consolidé au 31 décembre 2024

31.12.2024 31.12.2023
En K€ Note 12 mois 12 mois

RÉSULTAT NET DES ENTREPRISES CONSOLIDÉES 45 160 24 790
Gains et pertes comptabilisés directement en capitaux propres :
Variation de juste valeur des instruments de couverture - -
Écarts de change résultant de la conversion des états financiers de filiales étrangères et
1 046 1 718
investissements nets dans ces filiales
Impact des impôts différés sur instruments de couverture - -
Sous total des éléments du résultat global recyclables en résultat 1 046 1 718
Écarts actuariels sur les engagements retraites nets d’impôt 26 15
Sous total des éléments du résultat global non recyclables en résultat 26 15

TOTAL DES GAINS ET PERTES COMPTABILISÉS DIRECTEMENT EN CAPITAUX PROPRES : 1.1.5 1 072 1 733

RÉSULTAT NET GLOBAL 46 232 26 523
Résultat Net Global – Part du groupe 41 075 20 592
Résultat Net Global – Participations ne donnant pas le contrôle 5 157 5 931




DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 - 115
2 ÉTATS FINANCIERS
Comptes consolidés au 31 décembre 2024




2.1.1.3. État de Situation Financière Consolidée au 31 décembre 2024
Actif

En K€ Note 31.12.2024 31.12.2023
Ecarts d'acquisition 5.2.1 15 652 5 912
Immobilisations incorporelles 5.2.2 1 741 871
Immobilisations corporelles 5.2.3 29 383 29 852
Immeubles de placement 5.2.4 1 926 552 2 054 019
Titres mis en équivalence 5.2.5 73 029 45 469
Autres actifs non courants 5.2.6 3 419 3 173
Impôts différés actif 5.2.14 870 1 178
TOTAL ACTIFS NON COURANTS 2 050 646 2 140 474
Stocks et en-cours 5.2.7 64 028 62 684
Clients & comptes rattachés 5.2.9 18 999 25 287
Autres actifs courants 5.2.10 33 854 46 843
Actifs financiers courants 1.3.13 24 089 47 815
Trésorerie et équivalents 5.2.11 321 291 72 985
TOTAL ACTIFS COURANTS 462 261 255 614
Actifs destinés à être cédés 1.3.12 3 050 1 000

TOTAL DE L’ACTIF 2 515 957 2 397 088



Passif

En K€ Note 31.12.2024 31.12.2023
Capital 80 625 80 625
Réserves consolidées & Primes 1.2.1 927 411 947 095
Réserves de change -210 - 49
Résultat 40 003 18 859
CAPITAUX PROPRES (PART DU GROUPE) 1.1.5 1 047 829 1 046 530
Participations ne donnant pas le contrôle 1.1.5 51 870 69 908
TOTAL CAPITAUX PROPRES 1.1.5 1 099 699 1 116 438
Provisions pour risques & charges 5.2.15 1 407 864
Instruments financiers dérivés passifs non courants 1.3.13 - -
Passifs financiers non courants 5.2.12 1 220 789 1 050 187
Impôts différés passif 5.2.14 36 931 27 483
Autres passifs non courants 11 112 9 310
TOTAL PASSIFS NON COURANTS 1 270 239 1 087 844
Fournisseurs & comptes rattachés 16 012 15 331
Autres passifs courants 5.2.16 92 399 138 793
Instruments financiers dérivés passifs courants 1.3.13 16 846 11 319
Passifs financiers courants 5.2.17 20 762 27 363
TOTAL PASSIFS COURANTS 146 019 192 806
Passifs liés à un groupe d'actifs destinés à être cédés 1.3.12 - -

TOTAL DU PASSIF 2 515 957 2 397 088




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ÉTATS FINANCIERS
Comptes consolidés au 31 décembre 2024




2.1.1.4. Tableau de financement par analyse des flux de trésorerie

31.12.2024 31.12.2023
En K€ Note 12 mois 12 mois
Flux de trésorerie liés à l'activité
Résultat net des sociétés consolidées 45 160 24 790
Elimination des charges & produits sans incidence sur la trésorerie ou non liés à l'activité


2
● Amortissements & provisions 1 794 2 953
● Coût de l'endettement 36 992 26 589
● Autres produits et charges financiers - -
● Variation des impôts 5.1.11 15 703 5 734
● Variation de la valeur sur les immeubles de placement 5.2.3 -23 787 -14 664
● Variation de la valeur des instruments financiers 5.1.10 29 254 40 195
● Plus et moins-values de cession -1 396 1 729
● Quote-part de résultat des mises en équivalence 5.2.4 4 507 -1 166
● Frais d’acquisition sur titres de participation 168 -1 848
● Autres produits et charges sans incidence sur la trésorerie - -
MARGE BRUTE D’AUTOFINANCEMENT DES SOCIÉTÉS INTÉGRÉES 108 395 88 008
Dividendes reçus des sociétés mises en équivalence - -
Impôts payés -5 161 - 2 223
Variation du besoin en fonds de roulement lié à l'activité 5.3.2 7 482 -24 749
FLUX NET DE TRÉSORERIE GÉNÉRÉS PAR L'ACTIVITÉ (1) 110 716 61 036
Flux de trésorerie liés aux opérations d'investissement
Acquisition d'immeubles de placement 5.3.3 -67 066 - 147 322
Acquisition d'immobilisations 5.3.3 -50 023 -3 503
Variations des prêts, avances et autres actifs financiers -1 265 259
Cession d'immobilisations 5.2.1-3 190 317 128 610
Cession d’actifs financiers - -
Variations des autres placements - -
Incidence des variations de périmètre 5.3.4 -5 939 - 245 124
FLUX DE TRÉSORERIE LIÉS AUX OPÉRATIONS D’INVESTISSEMENT (2) 66 024 - 267 080
Flux de trésorerie liés aux opérations de financement
Dividendes versés aux actionnaires de la société mère 2.1.1 -57 141 - 47 683
Dividendes versés aux minoritaires des sociétés intégrées - -
Augmentation, réduction de capital 1.5 / 2.1.2 - 96 151
Cession (acquisition) nette d'actions propres 3 673 - 11 694
Sommes versées lors d’un changement dans les participations sans perte de contrôle -5 469 -
Emission d'emprunts 5.2.11-16 609 524 618 046
Remboursement d'emprunts (y compris locations financement) 5.2.11-16 -390 782 -423 987
Remboursement des dettes de location 5.2.11-16 -1 043 - 997
Intérêts payés (y compris sur les obligations locatives) -41 341 - 22 984
Variations des autres financements -45 900 -
FLUX DE TRÉSORERIE LIÉS AUX OPÉRATIONS DE FINANCEMENT (3) 71 521 206 852
Incidence de la variation des taux de change 47 129
VARIATION DES FLUX DE TRÉSORERIE (1+2+3) 248 308 937
Trésorerie d'ouverture 5.3.1 72 985 72 048
Trésorerie de clôture 5.3.1 321 291 72 985
VARIATION DE TRÉSORERIE 248 308 937




DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 - 117
2 ÉTATS FINANCIERS
Comptes consolidés au 31 décembre 2024




2.1.1.5. Variation des capitaux propres

Participations
Réserves Capitaux ne donnant Total des
consolidés et Réserves de propres part pas le capitaux
En K€ Capital Primes résultats change du Groupe contrôle propres

TOTAL AU 31 DÉCEMBRE 2022 70 917 424 371 494 796 - 990 084 63 111 1 053 195
Résultat de la période - - 18 859 - 18 859 5 931 24 790
Distributions de dividendes - - 47 683 - - - 47 683 -2 134 - 49 817
Augmentation de capital 9 708 86 442 - - 96 150 3 000 99 150
Actions auto-détenues - Paiement fondé sur des actions - - - 10 792 - - 10 792 - - 10 792
Autres - - - 39 - 49 - 88 - - 88

TOTAL AU 31 DÉCEMBRE 2023 80 625 463 130 502 824 - 49 1 046 530 69 908 1 116 438
Résultat de la période - - 40 003 - 40 003 5 157 45 160
Distributions de dividendes - -54 983 -2 159 - -57 142 -3 026 -60 168
Augmentation de capital - - - - - - -
Actions auto-détenues - Paiement fondé sur des actions - - 3 590 - 3 590 - 3 590
Variation de périmètre* - - 15 099 - 15 099 -20 169 -5 070
Autres - -60 -30 -161 -251 - -251

TOTAL AU 31 DÉCEMBRE 2024 80 625 408 087 559 327 -210 1 047 829 51 870 1 099 699

(*) La variation des réserves consolidés et des participations ne donnant pas le contrôle est principalement liée à la variation du pourcentage de détention des sociétés portugaises
déjà consolidées en intégration globale.



2.1.2. ÉVÈNEMENTS MAJEURS SURVENUS AU COURS DE LA PÉRIODE

2.1.2.1. Opérations visant l’actionnariat du groupe Ce programme serait également destiné à permettre à la Société d’opérer dans
tout autre but autorisé ou qui viendrait à être autorisé par la loi ou la
2.1.2.1.1. Distribution de dividendes réglementation en vigueur, notamment afin de mettre en œuvre toute pratique
de marché qui viendrait à être admise par l’Autorité des marchés financiers.
L’Assemblée Générale des actionnaires en date du 15 mai 2024 a approuvé
le paiement d’un dividende de 1,80 € par action aux 32 250 098 actions Dans une telle hypothèse, la Société informerait ses actionnaires par voie
existantes, soit un dividende d’un montant total de 58,1 M€. Compte tenu de communiqué.
des actions auto-détenues, le montant versé s’élève à 57,1 M€. Les actions pourront être ainsi acquises, conservées et, le cas échéant,
échangées ou transférées, par tous moyens, sur le marché ou hors marché,
2.1.2.1.2. Contrat de liquidité, programme de rachat et dans le respect de la réglementation applicable, en utilisant, le cas
d’actions échéant, tous instruments financiers dérivés ou optionnels négociés sur les
marchés réglementés ou de gré à gré.
L’assemblée générale du 15 mai 2024 a autorisé le Conseil d’Administration,
avec faculté de subdélégation dans les conditions prévues par la loi, à La Société se réserve la possibilité d’intervenir par achat de blocs de titres
acheter ou faire acheter des actions de la Société, dans les conditions ainsi que de poursuivre l’exécution du présent programme de rachat
prévues par les articles L22-10-62 du Code de commerce en vue : d’actions en période d’offre publique d’acquisition ou d’échange portant
sur des titres de capital de la Société.
● d’assurer la liquidité et animer le marché des titres de la Société par
l’intermédiaire d’un prestataire de services d’investissement, Les modalités fixées par l’assemblée sont les suivantes :
intervenant au nom et pour le compte de la Société en toute
indépendance et agissant dans le cadre d’un contrat de liquidité
● caractéristiques des titres pouvant faire l’objet d’un rachat : actions
ordinaires de la Société admises aux négociations sur le
conforme à une charte de déontologie reconnue par l’Autorité des
Compartiment B du marché réglementé d’Euronext à Paris sous le code
marchés financiers ;
ISIN FR0010588079 ;
● de la remise d’actions lors de l’exercice de droits attachés à des titres
● part maximale du capital : 10 % du capital de la Société pendant la
financiers et/ou valeurs mobilières donnant droit par remboursement,
durée du programme, cette limite s’appréciant sur la base du nombre
conversion, échange, présentation d’un bon ou de toute autre manière,
d’actions composant le capital de la Société au moment des rachats ;
à l’attribution d’actions de la Société.
● de permettre la conservation et la remise ultérieure d’actions (à titre
● prix unitaire d’achat maximum : 55 € (hors frais d’acquisition), sous
réserve des ajustements liés aux éventuelles opérations sur le capital de
d’échange, de paiement ou autre) dans le cadre d’opérations
la Société ;
financières ou de croissance externe de la Société, de fusion, de scission
ou d’apport ; ● montant maximal des fonds destinés à la réalisation du programme :
● de réduire le capital social par voie d’annulation des actions 177 375 495 € sur la base du prix unitaire d’achat maximum et du
nombre d’actions pouvant être rachetées dans le cadre du programme ;
ainsi rachetées ;
● d’attribuer des actions aux salariés ou mandataires sociaux de la Société
● durée du programme de rachat : 18 mois à compter du 15 mai 2024,
soit jusqu’au 15 novembre 2025.
ou des sociétés qui lui sont liées, notamment dans le cadre de la
participation aux fruits de l’expansion de l’entreprise, au titre d’un plan Au 31 décembre 2024, la Société détenait 361 643 actions propres, soit
d’épargne entreprise, ou pour l’attribution gratuite d’actions dans le 1,12 % de son capital à cette date, réparties entre les deux contrats suivants :
cadre des dispositions de l’article L.225-197-1 et suivants du Code de
commerce ; et/ou ● 21 484 titres détenus dans le cadre du contrat de liquidité conclu le
● la mise en œuvre de tout plan d’options d’achat d’actions de la Société
3 mars 2017 ayant pour objectif l’animation du marché ;
dans le cadre des dispositions des articles L.225-177 et suivants du ● 340 159 titres détenus dans le cadre du contrat de rachat permettant
Code de commerce. de réaliser les autres objectifs autorisés par l’Assemblée Générale.



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ÉTATS FINANCIERS
Comptes consolidés au 31 décembre 2024




2.1.2.2. Financements
Lignes corporate En date du 30 décembre 2024, FREY est entré au capital de la société
FRIGGRAYAS dans le cadre d’un partenariat long terme avec Batipart
Le 24 mai 2024, Frey a obtenu l’accord d’extension d’un an de la date
Europe, détenant respectivement 33,3 % et 66,7 % du capital. Dans ce
d’échéance de la ligne corporate de 110 M€ au 27 juillet 2029.
contexte, FREY a cédé, fin décembre, un portefeuille de 169 M€ à
Le 10 juin 2024, Frey a obtenu l’accord d’extension d’un an de la date FRIGGRAYAS. Ce partenariat permet à FREY de renforcer son activité de
d’échéance de la ligne corporate de 80 M€ au 30 juin 2029. gestion pour compte de tiers, tout en conservant la gestion du portefeuille
cédé. Conformément à la norme IFRS 10, la société est consolidée par mise
Le 30 juin 2024, Frey a obtenu l’accord d’extension d’un an de la date


2
en équivalence dans les comptes de FREY.
d’échéance de la ligne corporate de 130 M€ au 24 juillet 2029.
Le 25 juin 2024, Frey a signé trois lignes de financement moyen terme Variation du pourcentage de détention
assorties de critères de performance ESG (environnementaux, sociaux et de
gouvernance) d’un montant total de 400 M€ à 5 ans avec deux En date du 30 avril 2024, Frey a acquis 60 000 parts de la société portugaise
possibilitées d’extension d'un an. Ce refinancement a permis d'allonger la FREYPROP portant ainsi sa participation de 70 % à 100%.
maturité de la dette et de ne plus avoir d'échéances de dettes significatives En date du 12 décembre 2024, la société DOMESTREET INVEST, S.L a acquis
avant 2027. 300 parts de la société espagnole PROMENADE LLEIDA, S.L portant ainsi sa
participation de 70 % à 80%.
Le 18 novembre 2024, Giariole, filiale polonaise détenant le centre
commercial de plein air Matarnia Park Handlowy situé à Gdańsk, a souscrit
une nouvelle dette hypothécaire de 50 M€ à 7 ans basée sur l'Euribor 3 Sorties de périmètre
mois et assortie de critères de performance ESG (environnementaux, Le 29 octobre 2024, les titres de la société IF VALENTINE, détenus par FREY
sociaux et de gouvernance). AMENAGEMENT ET PROMOTION, ont été cédés à FREY. Le 14 novembre
2024, l’associée unique de la société IF VALENTINE a prononcé la
Le 22 novembre 2024, Frey a signé un financement corporate de 100 M€, à
dissolution sans liquidation de ladite société au profit de la société FREY.
taux fixe, d'une maturité de 10 ans et assorti de critères de performance
ESG (environnementaux, sociaux et de gouvernance). Le 29 octobre 2024, les titres de la société FRF 2 - TORCY, détenus par FREY
RETAIL FUND 1, ont été cédés à FREY RETAIL FUND 2. Le 14 novembre 2024,
Ces nouveaux financements incluent les trois critères clés de la politique
l’associée unique de la société FRF 2 - TORCY a prononcé la dissolution sans
ESG de FREY en matière de dette : certifications environnementales de ses
liquidation de ladite société au profit de la société FREY RETAIL FUND 2.
immeubles, mobilité et émission de GES.
Le 14 novembre 2024, les sociétés FRF 2 - TORCY II et IF CORMONTREUIL 01
Couvertures ont fait l'objet d'une dissolution sans liquidation de ladite société au profit
de la société FREY RETAIL FUND 2.
Le Groupe a renforcé ses positions de couvertures de taux en signant
plusieurs instruments pour un nominal total de 1 403,6 M€ dont 1 208,6 M€ En date du 3 décembre 2024, il a été prononcé la dissolution volontaire de
à démarrage différé pour des durées de 1 à 2 ans. l'association SOCIAL MARKET.

2.1.2.3. Variations de périmètre 2.1.2.4. Projets et développement
Les variations de périmètre au 31 décembre 2024 sont décrites ci-dessous. FREY a acquis son 1er projet d'outlet à Malmö en Suède. En cours de
développement, le Malmö Designer Village est situé au cœur de la plus grande
Entrée de périmètre zone de chalandise de Scandinavie (4 M d'habitants et 26 M de touristes chaque
année à moins de 90 minutes), incluant les villes de Malmö, Helsingborg et
En date du 25 avril 2024, la SAS REPENSER LA VILLE a été créée. Cette Copenhague. Une 1ère phase de 18 000 m² ouvrira au deuxième semestre 2026
nouvelle structure d'investissement est née d'un partenariat entre le groupe et une 2nde phase de 8 000 m² est prévue de manière subséquente. En
Frey, la Banque des Territoires et CDC HABITAT qui se sont associées afin de cohérence avec la politique ESG exigeante du groupe FREY, le projet de Malmö
créer un véhicule de portage d’actifs commerciaux et de remembrement Designer Village sera certifié BREEAM Excellent.
foncier. Frey est associé à hauteur de 30 % à travers sa filliales Frey
Aménagement et Promotion. Conformément à la norme IFRS 10, la société A la suite à la décision unilatérale de la SA3M, Société d’Aménagement de
est consolidée par mise en équivalence dans les comptes de FREY. Montpellier Méditerranée Métropole, intervenue en juin 2020, d’arrêter le
développement du projet « ODE A LA MER », le Groupe FREY a contesté
En date du 2 juillet 2024, FREY a fait l'acquisition de 100% des titres de la cette décision et a engagé une procédure judiciaire afin d’obtenir le
société MALMO DESIGNER VILLAGE AB, une société suédoise portant un projet remboursement des frais engagés préalablement à cette décision de SA3M
d'outlet à Malmö. Dans le cadre de cette acquisition, en date du 17 juillet 2024, et la réparation des préjudices subis. La requête indemnitaire ayant été
FREY a acquis 100% des titres de la société FREY SWEDEN AB, destinée à rejetée au cours du premier semestre 2024, le Groupe FREY a fait appel.
détenir 100% des titres de la société MALMO DESIGNER VILLAGE AB. Parallèlement à cette procédure judiciaire, le Groupe FREY va introduire
En date du 23 juillet 2024, FREY a fait l'acquisition de 100% des titres de la une requête indemnitaire auprès des juridictions administratives, à
société autrichienne ROS. Cette société opère dans 8 pays européens et l’encontre de la Montpellier Méditerranée Métropole. La phase préalable
gère pour le compte de tiers, 12 actifs représentant 215 000 m² et 25 M de obligatoire de la procédure a été lancée sur le premier semestre 2024. A la
visiteurs annuels. date d’arrêté des comptes, le Groupe FREY n’estime pas une issue
défavorable, les procédures étant en cours d’instruction, et, par
conséquent, aucune dépréciation relative aux coûts engagés d'un montant
de 14.4 M€ n’a été constatée.




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2 ÉTATS FINANCIERS
Comptes consolidés au 31 décembre 2024




2.1.3. PRINCIPES COMPTABLES ET MÉTHODES DE CONSOLIDATION
La société mère du Groupe, tel que présentée sur les états ci-après, est la société FREY, société anonyme à Conseil d'Administration et société à mission, dont le
siège social est situé dans le Parc d'affaires TGV Reims-Bezannes, 1 rue René Cassin, 51430 Bezannes en France.
Développeur, investisseur et gestionnaire, FREY est une foncière spécialisée dans le développement et l’exploitation de centres commerciaux de plein air et
d'outlets en Europe. Pionnier des retail parks écologiques avec son concept Greencenter®, inventeur d’une nouvelle génération de centres commerciaux de
plein air Shopping Promenade® et 1er opérateur français spécialisé dans le renouvellement urbain et commercial des entrées de ville, FREY, c’est aussi un état
d’esprit incarné dans ses projets pensés pour favoriser le lien social et la convivialité. FREY, entreprise à mission certifiée B Corp™, s’engage donc au quotidien
pour une société plus responsable, respectueuse de l’environnement et socialement bénéfique à son écosystème et à ses parties prenantes. Parce que
l’entreprise mesure à quel point le commerce est essentiel à la mixité urbaine, au lien social, à la résilience économique locale et à la transition
environnementale, elle s’est donnée pour mission de remettre le commerce au service de l’intérêt collectif. Le Groupe mène également de grandes opérations
de renouvellement urbain et commercial d’entrées de ville. FREY est cotée sur le compartiment B d’Euronext Paris.

2.1.3.1. Référentiel comptable
Les principes comptables retenus pour la préparation des comptes consolidés annuels sont conformes aux normes et interprétations I.F.R.S (International
Financial Reporting Standards) telles qu’adoptées par l’Union Européenne et en vigueur au 31 décembre 2024 et sont identiques à ceux utilisés dans la
présentation des comptes consolidés annuels pour l’exercice clos le 31 décembre 2023.

2.1.3.2. Base d’évaluation, jugements et utilisation d’estimation
Les états financiers ont été préparés selon la convention du coût ● Les risques de transition : il s’agit des conséquences financières
historique, à l’exception des immeubles de placement, des instruments entrainées par la mise en œuvre d’un modèle économique bas-carbone qui
dérivés et des VMP assimilables à la trésorerie, qui sont comptabilisés selon nécessite des changements stratégiques, technologiques et sociaux
la convention de la juste valeur. d’envergure (contraintes réglementaires, obsolescence du patrimoine,
L’établissement des états financiers nécessite, conformément au cadre évolution des attentes des parties prenantes…).
conceptuel des normes I.F.R.S, d’effectuer des estimations et d’utiliser des Pour étayer cette étude, FREY est accompagnée par MSCI via son portail
hypothèses qui affectent les montants figurant dans ces états financiers. MSCI Real Estate Climat Value-at-Risk® qui permet une traduction financière
Les estimations significatives réalisées par le Groupe pour l’établissement des risques liés au changement climatique.
des états financiers portent principalement sur :
Les principaux risques physiques et de transition ont été analysés actif par
● l’évaluation de la juste valeur des immeubles de placement ; actif. L’étude confirme que les actifs de FREY, compte tenu de leur
localisation géographique, sont exposés à des risques physiques très
● l’évaluation des instruments financiers dérivés ; limités. Les risques de transition, quant à eux, ressortent de manière plus
● l’évaluation des actifs d’exploitation, et notamment le taux significative. Cependant, compte tenu de la difficulté de collecte des
d’avancement des projets en cours ; données de consommation des locataires, ces résultats sont basés en partie
sur des extrapolations et sur les données statistiques fournies par la
● l’évaluation des provisions. plateforme MSCI Real Estate Climat Value-at-Risk et doivent donc être
En raison des incertitudes inhérentes à tout processus d’évaluation, le analysés avec prudence.
Groupe révise ses estimations sur la base des informations régulièrement Les résultats de ces travaux ont été intégrés à la stratégie environnementale
mises à jour. Il est possible que les résultats futurs des opérations du Groupe afin d’améliorer la résilience de FREY sur les deux volets
concernées diffèrent de ces estimations. atténuation et adaptation des effets du changement climatique.
Outre l’utilisation d’estimations, la direction du Groupe fait usage de jugement Au 31 décembre 2024, les états financiers n'ont pas été significativement
pour définir le traitement comptable adéquat de certaines activités et affectés par les conséquences du changement climatique.
transactions lorsque les normes et interprétations I.F.R.S en vigueur ne traitent
pas de manière précise des problématiques comptables concernées. Conformité à la CSRD et à la Taxonomie européenne
Risques climatiques La directive CSRD (Corporate Sustainability Reporting Directive) et la
taxonomie européenne entreront en vigueur pour FREY à compter de
La probabilité de multiplication des phénomènes météorologiques l'exercice 2025, avec une première publication en 2026. Ces nouvelles
extrêmes (vagues de chaleur, inondations, sécheresses, tempêtes…) ainsi exigences renforceront les obligations de transparence en matière de
que l’augmentation des risques chroniques liés aux évolutions à long durabilité, notamment sur la performance environnementale, sociale et de
terme des schémas climatiques (hausse progressive des températures, gouvernance (ESG). FREY a d’ores et déjà initié une démarche de
élévation du niveau de la mer...) posent de manière nouvelle la question préparation afin d’assurer la conformité avec ces obligations et travaille à
des conséquences du changement climatique sur le secteur immobilier. l’adaptation de ses processus internes pour répondre aux futures exigences
Depuis 2022, FREY analyse les impacts potentiels de ces risques sur son de reporting.
patrimoine selon deux axes :
● Les risques physiques sur les actifs : il s’agit des pertes directes associées
aux dommages causés par les aléas climatiques comme les inondations
côtières et fluviales, le froid extrême, la chaleur extrême, les cyclones et les
feux de forêt (dégradations, dégâts…).




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ÉTATS FINANCIERS
Comptes consolidés au 31 décembre 2024




2.1.3.3. Périmètre et méthode de consolidation
Entrent dans le périmètre de consolidation, les sociétés placées sous le consentement unanime des parties partageant le contrôle. Le classement
contrôle de la société FREY, ainsi que les sociétés dans lesquelles le Groupe d’un partenariat en tant qu’activité conjointe ou coentreprise est
exerce un contrôle conjoint ou une influence notable. fonction des droits et des obligations des parties à l’opération :
Le Groupe prend en compte tous les faits et circonstances lorsqu’il évalue le ● un coparticipant comptabilise les actifs, passifs et transactions
contrôle potentiel dont il dispose sur une entité contrôlée. Cette notion de relatifs à son implication dans une activité conjointe, y compris sa
contrôle est réexaminée si les faits et circonstances indiquent la présence de quote-part dans ceux générés conjointement. Ces actifs, passifs et
transactions sont comptabilisés conformément aux IFRS


2
changement sur un ou plusieurs éléments mentionnés ci-dessus.
correspondantes,
La méthode de consolidation est déterminée en fonction du ● un coentrepreneur doit comptabiliser ses intérêts dans une
contrôle exercé : coentreprise de manière identique à celle utilisée dans le cadre
● contrôle : consolidation par intégration globale. Un investisseur
d’une participation dans une entreprise associée, c’est-à-dire selon
la méthode de la mise en équivalence ;
contrôle une entité faisant l’objet d’un investissement lorsqu’il est
exposé ou qu’il a droit à des rendements variables en raison de ses liens ● influence notable : consolidation par mise en équivalence. L’influence
avec l’entité faisant l’objet d’un investissement et qu’il a la capacité notable se détermine par le pouvoir de participer aux décisions de
d’influer sur ces rendements du fait du pouvoir qu’il détient sur celle-ci ; politique financière et opérationnelle de l’entreprise détenue, sans
● contrôle conjoint : c’est le partage contractuellement convenu du
toutefois exercer un contrôle sur ces politiques. Elle est présumée si le
Groupe détient directement ou indirectement un pourcentage
contrôle exercé sur une opération, qui n’existe que dans le cas où les supérieur à 20 % des droits de vote dans une entité.
décisions concernant les activités pertinentes requièrent le

2.1.3.4. Regroupements d’entreprises
Dans le cadre des regroupements d’entreprises, le coût d’acquisition est d’I.F.R.S 3 et a conduit à la constatation d’un écart d’acquisition de 11,0 M€
évalué comme le total de la juste valeur à la date d’acquisition, des actifs en 2019, ramené en 2021 à 5,9 M€, sans impact sur le résultat net. Le
remis, des passifs encourus ou assumés et des instruments de capitaux complément de prix étant relatif à la création de valeur pontentiel de l'actif,
propres émis en échange du contrôle de l’entreprise acquise. Selon la le passage du projet à la JV au 31 décembre 2024, a généré la dépréciation
norme I.F.R.S 3 révisée, les coûts d’acquisition des titres sont comptabilisés intégrale de l'écart d'acquisition. Cette dépréciation est venue minorée la
en charges. création de valeur de l'exercice.
À la date d’acquisition, les actifs, passifs, éléments de hors-bilan et passifs Le 22 juin 2022, la société FREY INVEST S.L. a acquis l’intégralité des parts de
éventuels identifiables conformément à la norme I.F.R.S 3 des entités la société détenant le centre commercial de plein air espagnol Finestrelles
acquises, sont évalués individuellement à leur juste valeur quelle que soit Shopping Centre. L’entrée de périmètre conformément aux dispositions
leur destination. Les analyses et expertises nécessaires à l’évaluation initiale d'I.F.R.S 3 avait généré un écart d’acquisition de 11,5 M€, ramené à 18,6 M€
de ces éléments, ainsi que leur correction éventuelle en cas d’informations en 2024, intégralement déprécié au 31 décembre 2024. Cette dépréciation
nouvelles, peuvent intervenir dans un délai de douze mois à compter de la est venue minorée la variation de juste valeur de l'exercice.
date d’acquisition.
En date du 2 juillet 2024, FREY a fait l'acquisition de 100% des titres de la
L’écart positif entre le coût d’acquisition de l’entité et la quote-part acquise de société MALMO DESIGNER VILLAGE AB, une société suédoise portant un
l’actif net ainsi réévalué est inscrit à l’actif du bilan consolidé dans la rubrique projet d'outlet à Malmö. L’entrée de périmètre conformément aux
« Écarts d’acquisition » ; en cas d’écart négatif, celui-ci est immédiatement dispositions d'I.F.R.S 3 a généré un écart d’acquisition de 7,8 M€.
enregistré en résultat au niveau des autres produits opérationnels.
En date du 23 juillet 2024, FREY a fait l'acquisition de 100% des titres de la
La Société met en œuvre des tests de pertes de valeur au titre de ses écarts société autrichienne ROS. L’entrée de périmètre conformément aux
d’acquisition lors de chaque clôture annuelle ou semestrielle (soit au moins dispositions d'I.F.R.S 3 a généré un écart d’acquisition de 7,8 M€.
une fois l’an) et plus fréquemment s’il existe un indice de perte de valeur.
Conformément aux normes IFRS, des corrections sur les évaluations des
Pour mémoire, le Groupe a acquis le 29 juillet 2019, 70 % des titres de la écarts d'acquisition comptabilisés sur l'exercice pourraient être apportées
société de droit espagnol Eurofund Parc Lleida S.L. Le complément de prix dans un délai de 12 mois post-acquisition, induisant une modification
y afférent a été considéré en passif conformément aux dispositions correspondante des écarts d’acquisition constatés et de leurs affectations.

2.1.3.5. Conversion des comptes exprimés en devises
Les comptes consolidés annuels du groupe sont établis en euro, qui est la ● tous les écarts de change résultat de ces conversions sont
monnaie fonctionnelle et de présentation de la société mère. Les états comptabilisés en tant qu'élément séparé des capitaux propres (en
financiers de chaque société du groupe sont préparés dans la monnaie réserve de change) ; et quand une société du groupe est cédée, les
fonctionnelle de la société. La monnaie fonctionnelle est la devise dans écarts de change accumulés en capitaux propres sont passés en
laquelle s'opère l'environnement économique principal de la société. résultat, en produit ou perte de cession.
L’ensemble des filiales consolidées du groupe est situé dans la zone euro, à Les sociétés du groupe réalisent certaines opérations dans une monnaie
l’exception des sociétés basées en Pologne (złoty polonais), en Hongrie étrangère qui n'est pas leur monnaie de fonctionnement. Ces opérations
(forint) et au Royaume-Uni (livre sterling), dont la comptabilité est tenue sont initialement enregistrées dans la monnaie fonctionnelle au taux de
dans leur devise locale. change en vigueur à la date de clôture.
Dans le cadre de la préparation des comptes consolidés, les résultats et la A la date de clôture, les actifs et passifs monétaires libellés en devises
situation financière de chaque entité du groupe dont la monnaie étrangères sont convertis dans la monnaie fonctionnelle au taux de change
fonctionnelle diffère de la monnaie de présentation du groupe, sont en vigueur à la date de clôture. Ces gains ou pertes de change liés à cette
convertis dans la monnaie de présentation selon les règles suivantes : conversion ou règlement de transactions en devises sont comptabilisés en
● les actifs et passifs de ces filiales sont convertis en euros, au taux de compte de résultat, à l'exception des opérations suivantes :
change en vigueur à la date de clôture ; ● les écarts de conversion latents sur les investissements nets ;
● les capitaux propres sont convertis au taux historique ; ● les écarts de conversion latents sur les avances intra-groupe, qui par
● les produits et charges ainsi que les autres éléments du résultat global nature, font partie de l'investissement net.
sont convertis en euros aux taux moyen pour l'année, sous réserve de Les actifs et passifs non monétaires évalués à leur coût historique en
fluctuations importantes des cours de change, auquel cas le cours de monnaie étrangère sont convertis en utilisant le taux de change à la date
change utilisé est celui en vigueur aux dates de transaction. de transaction.




DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 - 121
2 ÉTATS FINANCIERS
Comptes consolidés au 31 décembre 2024




2.1.3.6. Immobilisations incorporelles
Les actifs non corporels qui peuvent être séparés et être vendus, transférés, concédés par licence, loués ou échangés, soit de façon individuelle, soit dans le
cadre d’un contrat, avec un actif ou un passif lié, ou qui résultent de droits contractuels ou autres droits légaux, que ces droits soient cessibles ou séparables,
sont comptabilisés en immobilisations incorporelles. Après leur comptabilisation initiale, les immobilisations incorporelles sont comptabilisées pour leur coût
diminué du cumul des amortissements éventuels et des pertes de valeur.
Les immobilisations à durée d’utilité finie font l’objet d’un amortissement linéaire pratiqué sur ladite durée. Les durées d’utilité sont examinées chaque année
et un test de dépréciation est réalisé dès qu’il y a un indice de perte de valeur.

2.1.3.7. Immobilisations corporelles
Les modalités d’application de la norme I.A.S. 16 (Immobilisations corporelles) adoptées par le Groupe consistent au maintien au coût historique des
constructions hors immeubles de placement (siège social), installations techniques, matériels et outillages et des autres immobilisations corporelles. Les forêts
acquises par le Groupe dans le cadre de sa démarche RSE sont comptabilisées dans cette rubrique.
Les principales durées d’amortissement effectuées en mode linéaire sont les suivantes :
● structure des constructions 35 ans
● façades 25 ans
● installations générales 20 ans
● installations techniques 4 à 10 ans
● matériels et outillages 4 à 10 ans
Les constructions amorties ne sont pas destinées à faire partie de l’activité patrimoniale et ne sont pas considérées comme immeubles de placement.

2.1.3.8. Immeubles de placement
Un immeuble de placement se définit comme un bien immobilier détenu ● pour les actifs loués par bail à construction, par l’actualisation des
pour en retirer des loyers ou valoriser le capital ou les deux. revenus nets projetés sur la durée du B.A.C. et la détermination de la
La norme IAS 40 s’applique à l’évaluation, dans les états financiers du valeur résiduelle contractuelle, à son terme ;
preneur, d’un droit sur un bien immobilier détenu dans le cadre d’un
contrat de location comptabilisé comme un contrat de location-
● et, pour les immeubles achevés, par capitalisation des revenus nets en
fonction des rendements observés sur le marché (méthode par
financement, et à l’évaluation, dans les états financiers du bailleur, d’un
capitalisation), et par la méthode par Discounted Cash Flow.
immeuble de placement mis à la disposition d’un preneur dans le cadre
d’un contrat de location simple. Les revenus nets sont déterminés en ôtant des loyers réels et potentiels
(sur locaux vacants), les charges immobilières non récupérées sur les
Le patrimoine immobilier du Groupe FREY, hors siège social, est
locataires en fonction des baux concernés, ainsi que les charges liées à la
comptabilisé en immeubles de placement.
vacance des locaux, déterminées sur la base d’une durée estimée de
En application de la méthode préférentielle proposée par I.A.S. 40, les relocation. Dans l’hypothèse où un site présenterait une vacance
immeubles de placement sont valorisés à leur valeur de marché, hors droits structurelle, ces déductions s’accompagneraient de la perte du revenu
de mutation, et ne sont plus amortis, ni dépréciés. potentiel correspondant.
Selon I.F.R.S 13, la juste valeur est définie comme le prix qui serait reçu pour Conformément à l’application de la norme I.A.S. 40 révisée, les immeubles
la vente d’un actif, ou payé pour le transfert d’un passif lors d’une en cours de construction ou de développement en vue d’une utilisation
transaction normale entre des intervenants du marché à la date ultérieure en tant qu’immeubles de placement, sont classés en immeubles
d’évaluation (valeur de sortie). de placement et évalués à la juste valeur dès lors que les critères de fiabilité
de la juste valeur sont remplis, à savoir : critères administratifs (obtention
Les améliorations ou modifications futures prévues sur l’actif doivent être
des autorisations administratives), de commercialisation (taux de
prises en compte dans l’expertise afin de refléter son utilisation optimale.
commercialisation supérieur à 25%) et techniques (dépôts de la DROC).
La valeur de marché est déterminée semestriellement par des experts
Les mouvements de la juste valeur des investissements sont portés au
indépendants. Elle correspond au prix auquel un bien ou un droit
compte de résultat au cours de la période où ils surviennent. Tout gain ou
immobilier pourrait être cédé au moment de l’expertise dans des
perte réalisé(e) suite à la vente d’un investissement immobilier est pris(e) en
conditions normales du jeu de l’offre et de la demande.
compte sur la période de réalisation, le gain ou la perte est égal(e) à la
Elle est déterminée de la manière suivante : différence entre le produit net de la vente et la dernière juste valeur estimée
y compris semestrielle.
● pour les terrains, par référence aux prix de vente constatés sur le
marché des ensembles immobiliers équivalents en nature et en Les valorisations réalisées par les experts indépendants sont revues en
localisation (méthode comparative) et par référence à la valeur vénale interne par la Direction et les personnes compétentes au sein de chaque
potentielle de l’ensemble immobilier calculée par l’estimation de la service, semestriellement, afin d'apprécier la cohérence des valorisations
différence entre le prix de vente et le coût du promoteur (méthode de externes et des hypothèses sous-jacentes. Au 31 décembre 2024, 97% de la
la charge foncière ou du bilan promoteur) valeur du patrimoine consolidé (hors droits) ont été évalués par des
experts indépendants conformément à la méthode décrite ci-dessus. Le
● pour les immeubles en cours de construction, par la méthode par taux de couverture des expertises externes sur les 5 dernières années est
Discounted Cash Flow consistant à déterminer la valeur vénale d’un compris entre 96% et 98%.
immeuble par actualisation des flux de trésorerie prévisionnels qu’il est
susceptible de générer sur un horizon donné, en tenant compte
également des décaissements travaux ;

2.1.3.9. Dépréciations d’actifs
Pour apprécier l’existence d’un indice quelconque qu’un actif ait pu se technologique, économique ou juridique ou du marché dans lequel
déprécier, il est nécessaire de considérer au minimum les indices suivants : l’entité opère ;

● durant la période, la valeur de marché de l’actif a diminué de manière ● les taux d’intérêt du marché ou d’autres taux de rendement du marché
importante ; ont augmenté durant la période, avec pour conséquence une
modification du taux d’actualisation utilisé dans le calcul de la valeur
● d’importants changements sont survenus au cours de la période ou d’utilité de l’actif.
surviendront dans un proche avenir dans l’environnement
Concernant les projets au coût, ils font l'objet d'une revue semestrielle par la
Direction afin d'évaluer notamment leur faisabilité et rentabilité prévisionnelle.


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ÉTATS FINANCIERS
Comptes consolidés au 31 décembre 2024




Les écarts d’acquisition font l’objet d’un test de perte de valeur (annuel et d’acquisition liés aux sociétés Malmö et Finestrelles sont évalués sur base
semestriel en cas d’indice de perte de valeur). L’écart d’acquisition lié aux des évaluations réalisées par les experts immobiliers. Aucune perte de
sociétés ROS est évalué selon un multiple de l’Ebit. Aucune perte de valeur valeur potentielle n’apparait.
potentielle n’apparait. L’affectation du prix d’acquisition sera réalisée dans
Au 31 décembre 2024, il n'a pas été identifié d'indice de perte de valeur
un délai de 12 mois à compter de la date d’acquisition. Les écarts
nécessitant la constatation d'une dépréciation.

2.1.3.10. Actifs et passifs financiers
Actifs financiers Passifs financiers
La catégorie « actifs financiers » comprend notamment les participations et
les valeurs mobilières ne satisfaisant pas aux critères de classement en tant
qu’équivalent de trésorerie.
Les passifs financiers comprennent les emprunts (y compris obligataires) et
autres dettes porteuses d’intérêts.
Lors de leur comptabilisation initiale, ils sont évalués à leur juste valeur sur
2
Les dividendes perçus sont enregistrés lorsqu’ils ont été votés. Les intérêts laquelle sont imputés les coûts de transaction qui sont directement
sont enregistrés en résultat sur la base d’un taux d’intérêt effectif. attribuables à l’émission du passif. Ils sont ensuite comptabilisés au coût
amorti sur la base du taux d’intérêt effectif. Le taux effectif comprend le
Lors de la comptabilisation initiale des prêts, les coûts de transaction qui
taux facial et l’amortissement actuariel des frais d’émission et des primes
leur sont directement imputables leur sont incorporés, si le montant
d’émission et de remboursement.
est significatif.
La part à moins d’un an des dettes financières est classée dans le poste
À chaque clôture, les prêts sont évalués à leur coût amorti. Par ailleurs, des
passifs financiers courants.
dépréciations sont constituées et comptabilisées au résultat lorsqu’il existe
une indication objective de dépréciation du fait d’un événement intervenu
après la comptabilisation initiale de l’actif.

2.1.3.11. Autres actifs non courants
Ces autres actifs ont été comptabilisés à leur coût d’acquisition. Ces actifs font l’objet de tests de valeur dès l’apparition d’indice de perte de valeur et au moins annuellement.

2.1.3.12. Actifs et passifs disponibles à la vente
Les actifs et passifs qui sont immédiatement disponibles pour être vendus, Les actifs et passifs disponibles à la vente sont classés respectivement sur
et dont la vente est hautement probable (sous promesse de vente), sont deux lignes du bilan consolidé et les comptes de produits et de charges
classés en actifs et passifs disponibles à la vente conformément aux restent consolidés ligne à ligne dans le compte de résultat du Groupe. Pour
dispositions de la norme IFRS 5. Quand plusieurs actifs sont destinés à être les actifs et passifs qui font l’objet d’un abandon d’activité les comptes de
cédés lors d’une transaction unique, on considère le groupe d’actifs dans produits et de charges sont regroupés sur une seule ligne dans le compte
son ensemble ainsi que les passifs qui s’y attachent. de résultat du Groupe.
Les actifs, ou groupe d’actifs, disponibles à la vente sont évalués au À chaque clôture, la valeur des actifs et passifs est revue afin de déterminer
montant le plus faible entre la valeur nette comptable et la juste valeur s’il y a lieu de constater une perte ou un profit dans le cas où la juste valeur
nette des coûts de cession. Si les actifs destinés à être cédés correspondent nette des coûts de cession aurait évolué.
à des immeubles de placement, ces derniers sont évalués à la juste valeur
Au 31 décembre 2024, l'actif situé à Vendeheim (67) a été reclassé en "actifs
nette des frais de commercialisation (à dire d’expert ou au prix de vente si
destinés à être cédés" pour 3,0 M€. (cf. 2.1.5.2.3).
ce dernier est connu, sous déduction des coûts liés à la vente). Les actifs
non courants classés comme détenus pour la vente ne sont plus amortis.
Lorsque les actifs destinés à être cédés sont des sociétés consolidées, un
impôt différé est constaté sur la différence entre la valeur en consolidation
des titres cédés et leur valeur fiscale en application de la norme I.A.S 12 et
de la fiscalité en vigueur.

2.1.3.13. Instruments financiers dérivés
L’évaluation et la comptabilisation des instruments financiers ainsi que Exposition au risque de crédit d’une contrepartie
l’information à fournir sont définies par les normes I.A.S 32, I.F.R.S 9, I.F.R.S 7
Le Groupe, détenant des groupes d’actifs ou de passifs financiers, est exposé
et I.F.R.S 13.
à un risque de marché ou un risque de crédit sur chacune de ses
Le Groupe FREY n’utilise des instruments dérivés que dans le cadre de sa contreparties, tel que défini par I.F.R.S 7. Le Groupe utilise l’exception prévue
politique de couverture du risque de taux d’intérêt de la dette. Ces par I.F.R.S 13 qui permet de mesurer à la juste valeur le groupe d’actifs ou de
instruments, présentés à leur valeur notionnelle en hors-bilan en normes passifs financiers sur la base du prix qui serait reçu pour la vente ou le
françaises, constituent en normes I.F.R.S des actifs et passifs financiers et transfert d’une position nette à l’égard d’un risque particulier lors d’une
doivent être inscrits au bilan pour leur juste valeur. transaction normale entre des intervenants de marché à la date d’évaluation.
Ces instruments doivent être qualifiés ou non d’opérations de couverture, Pour déterminer la position nette, le Groupe tient compte des arrangements
dont l’efficacité doit être vérifiée. Lorsque la relation de couverture est existants qui atténueraient le risque de crédit en cas de défaut (par exemple,
établie (couverture de flux futurs de trésorerie ou cash flow hedge), la un accord de compensation globale avec la contrepartie). L’évaluation de la
variation de valeur de l’instrument, correspondant à la seule partie efficace juste valeur prend en compte la probabilité qu’un tel arrangement puisse
de la couverture est enregistrée en capitaux propres. La variation de valeur être juridiquement contraignant en cas de défaut.
de la part inefficace est comptabilisée, quant à elle, en compte de résultat
L’impact étant non significatif, l’évaluation des dérivés ne prend pas en
selon les valorisations « MTM » communiquées par les établissements de
compte l’ajustement de la valeur de crédit (C.V.A.) et l’ajustement de la
crédit concernés.
valeur de débit (D.V.A.).
Dans tous les autres cas, la variation de valeur est directement enregistrée
Au 31 décembre 2024, les instruments financiers détenus représentent une
en résultat.
valeur de 7,2 M€ (hors intérêts courus) contre 36,5 M€ au 31 décembre 2023.
Compte tenu du coût de réalisation des tests d’efficacité et de la prise en
L’impact de la variation de juste valeur net des soultes et primes versées a
compte de l’impact des variations de valeur enregistrées en capitaux propres
été comptabilisé en résultat à hauteur de -29,3 M€, hors impôt différé.
dans le résultat global, le Groupe a décidé de ne pas tester ses instruments
financiers et donc de comptabiliser l’intégralité des variations en résultat.
Les soultes liées à ces instruments financiers sont comptabilisées comme
une variation de valeur.




DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 - 123
2 ÉTATS FINANCIERS
Comptes consolidés au 31 décembre 2024




Méthodes d’évaluation des actifs et passifs
Les principales méthodes et hypothèses retenues pour le classement des instruments financiers sont reprises dans le tableau suivant (pour les postes de bilan
concernés et significatifs) :

Montants en K€ Classement 31.12.2024 31.12.2023
ACTIF
Immeubles de placement B 1 926 552 2 054 019
Clients & comptes rattachés B 18 999 25 287
Instruments financiers dérivés A 24 121 47 815
Trésorerie et équivalents B 321 259 72 985
PASSIF
Passifs financiers non courants B/C 1 220 789 1 050 187
Autres passifs courants B 92 399 138 793
Instruments financiers dérivés courants A 16 846 11 319
Passifs financiers courants B 20 762 27 363
A : Juste valeur par résultat
B : Évaluation au coût amorti
C : Juste Valeur par les autres éléments du résultat global

Il existe trois niveaux de juste valeur selon que l’instrument est coté sur un marché actif (niveau 1), que son évaluation fait appel à des techniques de
valorisation s’appuyant sur des données de marché existantes à la clôture (niveau 2) ou s’appuyant sur des données non observables (niveau 3).
Actifs évalués à la juste valeur (en K€) Classement 31/12/2024 31/12/2023
Immeubles de placement Niveau 3 1 926 552 2 054 019
Dérivés actifs courants (instruments de couverture) Niveau 2 24 089 47 815
Valeurs mobilières de placement Niveau 1 46 292 258

TOTAL 1 996 933 2 102 092



Passifs financiers évalués à la juste valeur (en K€) Classement 31/12/2024 31/12/2023
Dérivés passifs courants (instruments de couverture) Niveau 2 16 846 11 319
Dérivés passifs courants (instruments de trading) Niveau 2 - -

TOTAL 16 846 11 319

Gestion des risques financiers
Risque de change Risque de taux d’intérêt
À ce jour, l’essentiel des activités du groupe FREY est réalisé dans des pays Au 31 décembre 2024, la dette financière du groupe auprès des
de la zone euro, à l’exception de la Pologne, de la Hongrie et du Royaume- établissements de crédit s’élève à 1 215,6 M€ contre une dette financière
Uni. L'acquisition de l'actif Matarnia Park Handlowy (Pologne) ainsi que son de 997,4 M€ au 31 décembre 2023 hors comptes courants d’associés.
financement ont été réalisés en euros. Les filiales situées en Hongrie et au
La dette financière nette est principalement à taux variable. Cependant, le
Royaume-Uni sont des entités de gestion pour compte de tiers sans
Groupe a souscrit plusieurs contrats de couverture de taux sous différentes
détention d'actifs. Ces pays n'étant pas considérées comme des pays
formes (SWAPS, CAP et COLLAR) réduisant ainsi l’exposition au risque de
hyperinflationnistes et compte tenu de l’exposition limitée du groupe aux
taux. Le pourcentage de la dette financière totale du Groupe, non soumis à
devises hors zone euro (złoty polonais, forint hongrois et livre sterling), le
une variation de taux, est de 95,1 % au 31 décembre 2024, contre
risque de change n’a pas été jugé suffisamment significatif pour justifier la
96,5 % au 31 décembre 2023.
mise en place d’une couverture via des instruments dérivés.




124 - DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 www.frey.fr
ÉTATS FINANCIERS
Comptes consolidés au 31 décembre 2024




Le tableau suivant présente les impacts sur le résultat financier du Groupe d’éventuelles variations du taux Euribor 3 mois de 100 points et de 50 points de base
(en plus et en moins) :

AU 31 DÉCEMBRE 2024
Montant en K€ - 100 pts - 50 pts E3M + 50 pts + 100 pts
Impacts 1 755 1 021 - -450 -720




2
Sensibilité des immeubles de placement au taux de capitalisation
Le taux moyen de capitalisation utilisé pour l’évaluation des immeubles de placement par les experts indépendants est de 6,81 %, contre 6,75 % sur l’exercice
clos au 31 décembre 2023.

Taux de capitalisation
Répartition géographique France Etranger 31/12/2024 31/12/2023
Taux de capitalisation moyen 6,60% 7,11% 6,81% 6,75%

Le tableau suivant présente les impacts sur la valorisation des immeubles de placement d’une évolution du taux de capitalisation de 50 points et de 25 points
de base (en plus et en moins) :

TAUX DE CAPITALISATION AU 31 DÉCEMBRE 2024
Montant en K€ - 50 pts - 25 pts 6,81 % + 25 pts + 50 pts
Valorisation des immeubles de placement 2 070 156 1 995 611 1 926 552 1 862 384 1 802 598
Écart de valorisation 143 604 69 059 - - 64 167 - 123 954

La variation du taux de capitalisation n’impacte pas les immeubles de placement évalués au coût, ni les terrains évalués selon la méthode comparative ou de
charge foncière (méthode mixte).

Risque de liquidité
Au 31 décembre 2024, l’ensemble des covenants des actes de prêts signés par le Groupe FREY est respecté.
Les ratios demandés par les partenaires bancaires sont les suivants :
Ratios consolidés LTV droits inclus ICR Dette sécurisée
Dette concernée 1 240,0 M€ 1 240,0 M€ 1 240,0 M€
Ratios demandés <= 60,0 % >= 2 < 20,0 %
Ratios 31.12.2024 41,1 % 3,8 8,2 %

Ratios individuels LTV hors droits ICR
Dette concernée 120,0 M€ 120,0 M€
Ratios demandés <= 55,0 % >= 250 %
Ratios 31.12.2024 39,0 % 276 %

Risque de contrepartie convertibles en un montant connu de trésorerie et soumis à un risque
Le Groupe effectue des transactions financières avec des banques de négligeable de variation de valeur. Les valeurs mobilières de placement
premier rang, tant au niveau des emprunts que des sommes placées. monétaires ont été comptabilisées dans les comptes pour leur juste valeur.

Les principaux locataires des actifs du Groupe sont des entreprises de premier
rang sur lesquels le Groupe n’identifie pas de risque majeur d’insolvabilité. De 2.1.3.17. Impôts différés
plus, le Groupe mène une stratégie de diversification de son risque client en Le Groupe applique la norme I.A.S. 12 (Impôts exigibles et différés).
limitant l’exposition d’un client à 3 % maximum du loyer économique.
Les activités soumises à l’impôt sont fiscalisées au taux de droit commun.
D’autre part, lors de la signature des baux, les locataires remettent au La fiscalité différée pour les activités soumises à l’impôt sur les sociétés est
Groupe des garanties financières, soit sous forme de dépôt de garantie, soit prise en compte. Les impôts différés sont calculés selon la méthode du
sous forme de caution bancaire. report variable sur l’ensemble des différences futures entre les résultats
comptables et fiscaux apparaissant lorsque la valeur comptable d’un actif
2.1.3.14. Stocks et en-cours ou d’un passif est différente de sa valeur fiscale. Ces différences
Les terrains et les immeubles en stock sont évalués à leur coût d’acquisition temporelles génèrent des actifs et passifs d’impôts qualifiés de différés.
ou à leur coût de revient. Une dépréciation est constatée pour tenir Les impôts différés sur les éléments comptabilisés en capitaux propres sont
compte de la valeur économique de chaque bien. également comptabilisés en capitaux propres.
2.1.3.15. Créances Les impôts différés actifs résultant de différences temporaires et de déficits fiscaux
reportables correspondent (ou sont limités) au montant de l’impôt récupérable.
Les créances sont comptabilisées à leur valeur nominale, sous déduction
La société mère du Groupe, ses filiales transparentes fiscalement et les
des dépréciations.
sociétés FRF 01, IF Clos du Chêne, Frey murs 02 et BBC promotion sont
Les pertes de valeur sont évaluées selon la méthode simplifiée de la norme placées sous le régime S.I.I.C. Sur les opérations entrant dans le champ de
IFRS 9. Les pertes crédits attendues sont calculées sur leur durée de vie, basée ce dispositif, aucun impôt différé n’est constaté.
sur l'expérience des pertes de crédit historiques du groupe, et les prévisions.
Frey Aménagement et Promotion a opté pour une intégration fiscale à compter
du 1er janvier 2017 intégrant ses filiales ZCN Aménagement et F.Events.
2.1.3.16. Trésorerie et équivalents de trésorerie Les impôts différés sont calculés aux taux locaux en vigueur à la clôture. Les
La trésorerie et les équivalents de trésorerie comprennent les taux appliqués sont 25% en France, 25% en Espagne, 21% au Portugal,
disponibilités, les dépôts à court terme et les SICAV monétaires, aisément 19% en Pologne et 20,6% en Suède.




DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 - 125
2 ÉTATS FINANCIERS
Comptes consolidés au 31 décembre 2024




2.1.3.18. Actions propres Le Groupe n’est pas concerné par l’AD de l’IFRIC, la convention collective à
laquelle il est soumis ne plafonnant pas les indemnités de fin de carrière.
Dans le cadre du contrat de liquidité mis en place par la société FREY, les
actions propres sont enregistrées pour leur coût d’acquisition en Les sociétés du Groupe FREY ont procédé aux calculs d’indemnités de
diminution des capitaux propres. Les résultats de cession de ces titres sont départ à la retraite dans l’hypothèse d’un départ volontaire conformément
imputés directement dans les capitaux propres et ne contribuent pas au à la convention collective de promotion immobilière.
résultat de l’exercice. Les principaux paramètres retenus pour l’évaluation actuarielle de ces
Au 31 décembre 2024, FREY détient 361.643 actions dans le cadre du engagements sont les suivants :
contrat de liquidité et du contrat de rachat, soit une contre-valeur de
10.5 M€ sur la base du dernier cours de Bourse. ● âge du départ à la retraite calculé sur la base de l’âge légal de départ à
la retraite et de l’année de naissance
2.1.3.19. Provisions et passifs éventuels ● évolution des salaires 1,50 % ;
Conformément à la norme I.A.S 37 (Provisions, passifs éventuels et actifs
éventuels), les provisions sont comptabilisées lorsqu’à la date de clôture, le
● taux de charges sociales 35,00 % à 50,00 % ;

Groupe a une obligation actuelle, juridique ou implicite qui résulte d’un fait ● taux d’actualisation 3,16 %.
générateur passé dont le montant peut être estimé de manière fiable et
dont il est probable qu’une sortie de ressources représentative d’avantages
économiques sera nécessaire pour éteindre l’obligation. Cette obligation 2.1.3.22. Reconnaissance du revenu
peut être d’ordre légal, réglementaire ou contractuel. Ces provisions sont
estimées selon leur nature en tenant compte des hypothèses les plus Les revenus liés à la promotion sont reconnus selon la méthode de
probables. Les montants sont actualisés lorsque l’effet du passage du l’avancement des travaux.
temps est significatif. Les revenus locatifs sont constitués par la location des biens immobiliers, ils
sont comptabilisés selon les modalités et échéances prévues à chaque bail et à
la date de facturation ; le cas échéant, le produit d’une période locative se
2.1.3.20. Coûts des emprunts situant au-delà de la date de clôture est porté en produits constatés d’avance.
La norme I.A.S 23 prévoit que les coûts d’emprunt qui sont directement Les droits d’entrées, franchises et paliers sont étalés sur la durée ferme du bail.
attribuables à l’acquisition, la construction ou la production d’un actif
qualifié font partie du coût de cet actif. Les autres coûts d’emprunts sont Les revenus générés par l’activité de gestion pour comptes de tiers sont
comptabilisés en charges. issus de la facturation des prestations de gestion des Parcs d'Activités
Commerciales. La nature des services rendus est fonction des stipulations
Les groupes ne sont pas tenus d’appliquer la norme aux coûts d’emprunts des contrats de gestion.
directement attribuables à l’acquisition, la construction ou la production :

● d’un actif qualifié évalué à la juste valeur, tel que peut l’être un 2.1.3.23. Contrats de location
immeuble de placement ;
Selon la norme I.F.R.S 16, un contrat de location est un contrat, ou une
● de stocks qui sont fabriqués ou autrement produits en grandes quantités. partie d’un contrat, qui confère le droit d’utiliser un actif pour une période
Au sein du Groupe FREY, les frais d’emprunts supportés au cours de la donnée moyennant une contrepartie.
période concernent des actifs comptabilisés au coût en immeubles de Au début de la période de location, le preneur comptabilise les droits
placement et en stock. Le montant des coûts d'emprunt reclassé au titre de d’utilisation à l’actif et au passif du bilan à la juste valeur du bien loué ou, si
l'exercice 2024 s'élève à 0,5 M€ dans les comptes du Groupe. celle-ci est inférieure, à la valeur actualisée des loyers minimaux au titre du
contrat de location. Les immobilisations acquises au travers des contrats
sont amorties selon les durées d’utilité appliquées par le Groupe.
2.1.3.21. Engagement envers le personnel
La norme I.A.S 19 fixe les modalités de comptabilisation des avantages Les contrats de location du Groupe FREY en tant que bailleur :
consentis au personnel. Elle s’applique à l’ensemble des rémunérations Les charges locatives refacturées et charges locatives sous-jacentes font
payées en contrepartie des services rendus, à l’exception des l’objet d’une décompensation au sein respectivement des postes « chiffres
rémunérations en actions qui sont traitées par la norme I.F.R.S 2. d’affaires » et « achats consommés ».
Les salariés du Groupe bénéficient d’avantages à court terme (congés
payés, congés maladie), et d’avantages postérieurs à l’emploi (indemnités Les contrats de location du Groupe FREY en tant que preneur
de fin de carrière / départ à la retraite).
Au 31 décembre 2024, deux contrats de location-financement immobiliers
Les indemnités de départ à la retraite sont versées aux salariés des sociétés ont été retraités dans les comptes consolidés, dont 1 sur une coentreprise.
françaises au moment de leur départ à la retraite en fonction de leur
Concernant les contrats de location simple, le principal retraitement est
ancienneté et de leur salaire à l’âge de la retraite. Ces indemnités relèvent
relatif à la location des bureaux parisiens, arrivée au terme de sa période
du régime des prestations définies.
ferme sur l'exercice et réestimée sur la durée restante du bail soit 4 ans.




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ÉTATS FINANCIERS
Comptes consolidés au 31 décembre 2024




2.1.3.24. Autres Produits et autres Charges opérationnels
les opérations non courantes dont les montants sont significatifs et Nota Bene : Le terme « résultat opérationnel » ne se rapporte pas ici à la
pouvant nuire à la lisibilité de la performance courante sont classées sur définition des normes I.F.R.S mais au résultat des différentes activités /
deux lignes « Autres produits » et « Autres charges ». Ces lignes segments opérationnels identifiés par le principal décideur opérationnel. Le
comprennent notamment : « résultat opérationnel » suivi distinctement par FREY est la marge d’activité.

● les coûts liés aux abandons de projets ; La norme précise également : « une entité doit fournir des informations qui
permettent aux utilisateurs de ses états financiers d’évaluer la nature et les
● les sommes ponctuelles individuellement significatives non


2
effets financiers des activités auxquelles elle se livre et des environnements
directement liées à l’activité ; économiques dans lesquels elle opère. »
● les plus ou moins-values de cession et/ou dilution ou une dépréciation La gestion de la croissance par le Groupe FREY l’oblige à suivre ses activités
importante et inhabituelle d’actifs non courants ; de manière synthétique tant en termes d’indicateurs que de profitabilité.
Le Groupe Frey présente donc son information sectorielle de la manière suivante :
2.1.3.25. Élimination des opérations internes
au groupe ● quatre segments opérationnels sont identifiés par le management
du Groupe :
L’intégralité des produits et charges, ainsi que des actifs et passifs ● activité foncière (loyers et autres revenus perçus sur les actifs
réciproques, liés à des opérations interne entre les entreprises consolidées en patrimoine),
par intégration globale sont éliminés. L’élimination des résultats internes ● activité de promotion immobilière (développement et
est répartie entre la part groupe et les intérêts minoritaires dans aménagement de Parcs d’Activités Commerciales),
l’entreprise ayant réalisé les résultats. ● activité de gestion pour compte de tiers (gestion de Parcs
Les pertes intra-groupe entre les entreprises intégrées ne sont éliminées d'Activités Commerciales pour le compte de tiers),
que dans la mesure où elles ne nécessitent pas une dépréciation. ● autres activités (facturations de prestations et d’activités support),
● les loyers et les charges non refacturables font l’objet d’une répartition
2.1.3.26. Segments opérationnels entre les actifs stabilisés (livrés ou achetés depuis plus d’un an à la date
de clôture) et les actifs non stabilisés (livrés ou achetés depuis moins
La norme I.F.R.S 8 impose la présentation d’informations sur les segments d’un an à la date de clôture,
opérationnels du Groupe.
● les indicateurs suivis par segment opérationnel sont les suivants :
Cette norme définit un segment opérationnel de la manière suivante : ● le chiffre d’affaires (loyers, ventes, honoraires),
« Un segment opérationnel est une composante d’une entité : ● les charges non refacturables aux locataires,
● le coût des ventes,
● qui se livre à des activités à partir desquelles elle est susceptible
d’acquérir des produits des activités ordinaires et d’encourir des charges ; ● les autres items ne pouvant être répartis par des « informations
● dont les résultats opérationnels sont régulièrement examinés par le
financières isolées » sont présentés de manière globale.
principal décideur opérationnel de l’entité en vue de prendre des Le Groupe considère que chaque programme en promotion ou chaque
décisions en matière de ressources à affecter au secteur et d’évaluer immeuble de placement est représentatif d’une U.G.T., chaque U.G.T.
sa performance ; pouvant être affectée à un ou plusieurs segments opérationnels selon sa
destination économique.
● pour laquelle des informations financières isolées sont disponibles. »




DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 - 127
2 ÉTATS FINANCIERS
Comptes consolidés au 31 décembre 2024




INFORMATIONS AU 31 DÉCEMBRE 2024
Gestion pour
Activité Promotion compte de
En K€ - au 31 décembre 2024 foncière immobilière tiers Autres Total Dont France Dont Etranger
Loyers actifs stabilisés 113 652 113 652 66 102 47 550
Charges non récupérables actifs stabilisés - 2 303 - 2 303 - 1 204 - 1 099
LOYERS NETS ACTIFS STABILISÉS 111 349 111 349 64 898 46 451
Loyers actifs non stabilisés 22 024 22 024 22 024 -
Charges non récupérables actifs non stabilisés - 674 - 674 - 674 -
LOYERS NETS ACTIFS NON STABILISÉS 21 350 21 350 21 350 -
Chiffre des ventes 6 394 6 394 6 394 -
Coût d’achat des marchandises vendues - 6 551 - 6 551 - 6 551 -
MARGE DE PROMOTION - 157 - 157 - 157 -
CHIFFRE D'AFFAIRES GESTION POUR COMPTE DE TIERS 5 879 5 879 1 020 4 859
AUTRES CHIFFRES D'AFFAIRES 2 807 2 807 2 807 -
MARGE D’ACTIVITÉ 141 228 89 919 51 309
Services extérieurs - 14 388 - 9 617 - 4 771
Charges de personnel - 14 221 - 11 672 - 2 549
Autres Produits et Charges 1 785 2 344 - 559
Impôts et taxes - 2 456 - 1 400 - 1 056
Dotations et Reprises sur amortissements et provisions - 4 053 - 3 999 - 54
RÉSULTAT OPÉRATIONNEL COURANT 107 895 65 575 42 320
Autres Produits et Charges opérationnels - 2 518 - 2 518 -
Résultat de cessions d'Immeubles de placement - 1 352 - 1 352 -
Ajustement des valeurs des immeubles de placement 23 787 6 949 16 838
RÉSULTAT OPÉRATIONNEL 127 812 68 654 59 158
Quote-part de résultat net des sociétés mises en équivalence - 4 507 - 4 507 -
RÉSULTAT OPÉRATIONNEL APRÈS QUOTE-PART DU RÉSULTAT NET DES
ENTREPRISES MISES EN ÉQUIVALENCE 123 305 64 147 59 158
Coût de l'endettement net - 32 643 - 12 959 - 19 684
Ajustement des valeurs des actifs financiers - 29 799 - 30 078 279
RÉSULTAT AVANT IMPÔTS 60 863 21 110 39 753
Impôts sur les résultats - 15 703 - 638 - 15 065

RÉSULTAT NET DES ENTREPRISES CONSOLIDÉES 45 160 20 472 24 688
Intérêts des minoritaires - 5 157 - 891 - 4 266

RÉSULTAT NET (PART DU GROUPE) 40 003 19 581 20 422

L’augmentation des revenus locatifs s’explique principalement par l’acquisition des actifs Matarnia Park Handlowy à Gdańsk (Pologne) en juillet 2023 et
Polygone Riviera à Cagnes-sur-Mer (06) en octobre 2023. La marge de promotion concerne les ventes des projets Bessoncourt (90) et Saint-Quentin (02).
L'acquisition de ROS - Retail Outlet Shopping a conduit la direction à suivre le nouveau segment "Gestion pour compte de tiers ". Au 31 décembre 2023, cette
activité était non significative et figurait parmi les 'autres' activités."
La charge d'impôt provient essentiellement des sociétés étrangères n'entrant pas dans le champ du régime fiscal SIIC.
Les principaux agrégats du bilan par segments opérationnels sont les suivants




128 - DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 www.frey.fr
ÉTATS FINANCIERS
Comptes consolidés au 31 décembre 2024




ACTIF
Total Promotion Total activité Gestion pour compte Total gestion
Activité foncière Autres Total
activité immobilière promotion de tiers pour compte Total
autres
Au 31 décembre 2024 (en K€) France Etranger foncière France Etranger immobilière France Etranger de tiers France Etranger
Immeubles de placement 1 191 683 711 501 1 903 184 0 23 368 23 368 0 0 0 0 0 0 1 926 552
Titres mis en équivalence 71 333 0 71 333 1 542 0 1 542 0 0 0 154 0 154 73 029
Stocks et en-cours 0 0 0 61 922 2 106 64 028 0 0 0 0 0 0 64 028


PASSIF

Total Promotion Total activité Gestion pour compte Total gestion
2
Activité foncière Autres Total
activité immobilière promotion de tiers pour compte Total
autres
Au 31 décembre 2024 (en K€) France Etranger foncière France Etranger immobilière France Etranger de tiers France Etranger
Titres mis en équivalence 0 0 0 0 0 0 0 0 0 610 0 610 610
Passifs financiers non courants 1 162 522 57 778 1 220 300 286 0 286 0 0 0 203 0 203 1 220 789
Passifs financiers courants 18 296 433 18 729 289 1 528 1 817 0 49 49 132 35 167 20 762


INFORMATIONS AU 31 DÉCEMBRE 2023
Gestion
Activité Promotion pour Dont
Autres Total Dont France
foncière immobilière compte de Etranger
Au 31 décembre 2023 (en K€) tiers
Loyers actifs stabilisés 112 145 112 145 71 576 40 569
Charges non récupérables actifs stabilisés - 2 085 - 2 085 - 1 017 -1 068
LOYERS NETS ACTIFS STABILISÉS 110 060 110 060 70 559 39 501
Loyers actifs non stabilisés 1 316 1 316 1 316 -
Charges non récupérables actifs non stabilisés - 133 - 133 - 133 -
LOYERS NETS ACTIFS NON STABILISÉS 1 183 1 183 1 183 -
Chiffre des ventes 1 482 1 482 1 482 -
Coût d’achat des marchandises vendues - 1 586 - 1 586 - 1 586 -
MARGE DE PROMOTION -104 -104 -104 -
CHIFFRE D'AFFAIRES GESTION POUR COMPTE DE TIERS 779 779 779 -
AUTRES CHIFFRES D’AFFAIRES 1 651 1 651 1 651 -
MARGE D’ACTIVITÉ 113 569 74 068 39 501
Services extérieurs - 11 843 - 9 010 - 2 833
Charges de personnel - 11 747 -11 512 - 235
Autres Produits et Charges 831 1 022 - 191
Impôts et taxes - 2 525 - 1 208 - 1 317
Dotations et Reprises sur amortissements et provisions - 4 062 - 3 275 - 787
RÉSULTAT OPÉRATIONNEL COURANT 84 223 50 085 34 138
Autres Produits et Charges opérationnels - 3 370 -3 370 -
Résultat de cessions d'Immeubles de placement - 2 091 - 2 091 -
Ajustement des valeurs des immeubles de placement 14 664 8 236 6 428
RÉSULTAT OPÉRATIONNEL 93 426 52 860 40 566
Quote-part de résultat net des sociétés mises en équivalence 1 166 1 166 -
RÉSULTAT OPÉRATIONNEL APRÈS QUOTE-PART DU RÉSULTAT
NET DES ENTREPRISES MISES EN ÉQUIVALENCE 94 592 54 026 40 566
Coût de l’endettement net - 23 873 - 8 479 - 15 394
Autres produits et charges financiers -40 195 - 40 234 39
RÉSULTAT AVANT IMPÔTS 30 524 5 313 25 211
Impôts sur les résultats - 5 734 - 83 - 5 651

RÉSULTAT NET DES ENTREPRISES CONSOLIDÉES 24 790 5 230 19 560
Intérêts des minoritaires - 5 931 - 1 049 - 4 882

RÉSULTAT NET (PART DU GROUPE) 18 859 4 181 14 678




DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 - 129
2 ÉTATS FINANCIERS
Comptes consolidés au 31 décembre 2024




Les principaux agrégats du bilan par segments opérationnels sont les suivants :

ACTIF

Activité foncière Promotion immobilière Total Autres
Total activité Total
Promotion Total
France Etranger foncière France Etranger immobilière France Etranger Autres
Au 31 décembre 2023 (en K€)
Immeubles de placement 1 390 146 663 873 2 054 019 - - - - - - 2 054 019
Titres mis en équivalence 44 749 - 44 749 720 - 720 - - - 45 469
Stocks et en-cours - - - 62 684 - 62 684 - - - 62 684


PASSIF

Activité foncière Promotion immobilière Total Autres
Total activité Total
Promotion Total
foncière Autres
Au 31 décembre 2023 (en K€) France Etranger France Etranger immobilière France Etranger
Titres mis en équivalence - - - - - - 53 - 53 53
Passifs financiers non courants 994 409 9 299 1 003 708 351 - 351 228 45 900 46 128 1 050 187
Passifs financiers courants 24 486 543 25 029 314 - 314 104 1 916 2 020 27 363



2.1.3.27. Résultat par action
Le résultat par action non dilué (résultat de base par action) correspond au Pour le calcul du résultat dilué par action, le nombre moyen d’actions en
résultat net part du Groupe de l’exercice attribuable aux actions ordinaires circulation est ajusté pour tenir compte de l’effet dilutif des instruments de
rapporté au nombre moyen pondéré des actions en circulation au cours de capitaux propres émis par l’entreprise et susceptibles d’accroître le nombre
l’exercice. Le nombre moyen d’actions en circulation au cours de l’exercice est d’actions en circulation.
le nombre d’actions ordinaires en circulation au début de l’exercice, ajusté du
Il n’existe aucun autre titre donnant accès au capital de la société FREY.
nombre d’actions ordinaires rachetées ou émises au cours de l’exercice.




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ÉTATS FINANCIERS
Comptes consolidés au 31 décembre 2024




2.1.4. PÉRIMÈTRE DE CONSOLIDATION
31/12/2024 31/12/2023
Méthode de
Sociétés du périmètre de consolidation consolidation % d’intérêt % contrôle % d’intérêt % contrôle
FREY IG 100,00 % 100,00 % 100,00 % 100,00 %
N° SIRET 398 248 591 00065
1 rue René Cassin – 51430 Bezannes


2
SNC IF Gestion et Transactions IG 100,00 % 100,00 % 100,00 % 100,00 %
N° SIRET 494 334 477 00028
1 rue René Cassin – 51430 Bezannes
SAS Frey Aménagement et Promotion IG 100,00 % 100,00 % 100,00 % 100,00 %
N° SIRET 500 202 049 00028
1 rue René Cassin – 51430 Bezannes
SNC IF Chêne Vert IG 100,00 % 100,00 % 100,00 % 100,00 %
N° SIRET 502 925 084 00043
1 rue René Cassin – 51430 Bezannes
SNC IF Bezannes IG 100,00 % 100,00 % 100,00 % 100,00 %
N° SIRET 512 278 334 00028
1 rue René Cassin – 51430 Bezannes
SAS IF Clos du Chêne IG 100,00 % 100,00 % 100,00 % 100,00 %
N° SIRET 533 187 316 00013
1 rue René Cassin – 51430 Bezannes
SCI IF Allondon IG 100,00 % 100,00 % 100,00 % 100,00 %
N° SIRET 790 403 372 00010
1, rue René Cassin- 51430 Bezannes
SCI IF Valentine (1) IG - - 100,00 % 100,00 %
N° SIRET 790 402 242 00016
1, rue René Cassin- 51430 Bezannes
SAS ZCN Aménagement IG 100,00 % 100,00 % 100,00 % 100,00 %
N° SIRET 800 827 842 00017
1, rue René Cassin- 51430 Bezannes
SAS F.Events IG 100,00 % 100,00 % 100,00 % 100,00 %
N° SIRET 800 496 374 00011
1, rue René Cassin- 51430 Bezannes
SCI IF Ecopole IG 100,00 % 100,00 % 100,00 % 100,00 %
N° SIRET 807 934 997 00014
1, rue René Cassin- 51430 Bezannes
SCI Massonex IG 100,00 % 100,00 % 100,00 % 100,00 %
N° SIRET 508 376 787 00026
1, rue René Cassin- 51430 Bezannes
SCI IF ZCN Investissement IG 100,00 % 100,00 % 100,00 % 100,00 %
N° SIRET 810 418 889 00012
1, rue René Cassin- 51430 Bezannes
SAS Frey Murs 02 IG 100,00 % 100,00 % 100,00 % 100,00 %
N° SIRET 813 822 640 00013
1, rue René Cassin- 51430 Bezannes




DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 - 131
2 ÉTATS FINANCIERS
Comptes consolidés au 31 décembre 2024




31/12/2024 31/12/2023
Méthode de
Sociétés du périmètre de consolidation consolidation % d’intérêt % contrôle % d’intérêt % contrôle
SNC Retail Prodev IG 100,00 % 100,00 % 100,00 % 100,00 %
N° SIRET 820 821 908 00010
1, rue René Cassin- 51430 Bezannes
Groupement Forestier FOREY IG 100,00 % 100,00 % 100,00 % 100,00 %
N° SIRET 882 005 598 00017
1, rue René Cassin- 51430 Bezannes
SOCIAL MARKET (2) IG - - 100,00 % 100,00 %
N°SIRET 893 871 541 00015
1, rue René Cassin- 51430 Bezannes
SAS BBC PROMOTION IG 100,00 % 100,00 % 100,00 % 100,00 %
N° SIRET 444 115 992 00042
1, rue René Cassin- 51430 Bezannes
SAS BBC SOLAR IG 100,00 % 100,00 % 100,00 % 100,00 %
N° SIRET 523 470 912 00123
1, rue René Cassin- 51430 Bezannes
ROS FR (3) IG 100,00 % 100,00 % 100,00 % 100,00 %
N° SIRET 950 880 344 00011
1, rue René Cassin- 51430 Bezannes
GF DE LA CROIX DE POIX IG 100,00 % 100,00 % 100,00 % 100,00 %
N° SIRET 879 575 652 00026
1, rue René Cassin- 51430 Bezannes
LE MUR QUI BOUGE IG 100,00 % 100,00 % 100,00 % 100,00 %
N° W513010094
1, rue René Cassin- 51430 Bezannes
FREY RIVIERA IG 100,00 % 100,00 % 100,00 % 100,00 %
N° SIRET 979 434 321 00019
1, rue René Cassin- 51430 Bezannes
SAS FRF1 IG 66,67 % 66,67 % 66,67 % 66,67 %
N° SIRET 538 460 650 00012
1, rue René Cassin- 51430 Bezannes
SCI FRF2 IG 62,08 % 62,08 % 62,08 % 62,08 %
N° SIRET 538 486 143 00018
1, rue René Cassin- 51430 Bezannes
SCI IF Cormontreuil 01 (1) IG - - 62,08 % 62,08 %
N° SIRET 508 928 314 00022
1 rue René Cassin – 51430 Bezannes
SCI FRF 2 Torcy II (1) IG - - 62,08 % 62,08 %
N° SIRET 513 302 703 00022
1 rue René Cassin – 51430 Bezannes
SCI FRF 2 Torcy (1) IG - - 62,08 % 62,08 %
N° SIRET 539 682 930 00018
1, rue René Cassin- 51430 Bezannes
SCI Zone A IG 62,08 % 62,08 % 62,08 % 62,08 %
N° SIRET 488 512 286 00029
1, rue René Cassin- 51430 Bezannes
SC FRF 2 Khépri 1 IG 62,08 % 62,08 % 62,08 % 62,08 %
N° SIRET 800 283 236 00019
1, rue René Cassin- 51430 Bezannes




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ÉTATS FINANCIERS
Comptes consolidés au 31 décembre 2024




31/12/2024 31/12/2023
Méthode de
Sociétés du périmètre de consolidation consolidation % d’intérêt % contrôle % d’intérêt % contrôle
SC FRF2 Apollo IG 62,08 % 62,08 % 62,08 % 62,08 %
N° SIRET 812 955 680 00010
1, rue René Cassin- 51430 Bezannes
SL Frey Invest IG 100,00 % 100,00 % 100,00 % 100,00 %
Espagne


2
Parc Vallès Inversiones Immobiliarias S.L.U. IG 100,00 % 100,00 % 100,00 % 100,00 %
Espagne
Sociedad Gestora Santa Margarida S.L.U. IG 100,00 % 100,00 % 100,00 % 100,00 %
Espagne
Finestrelles Shopping Centre S.L.U IG 100,00 % 100,00 % 100,00 % 100,00 %
Espagne
FREY Mediterraneo S.L IG 100,00 % 100,00 % 100,00 % 100,00 %
Espagne
Gemmano,Sp. z.o.o IG 100,00 % 100,00 % 100,00 % 100,00 %
Pologne
Giarole,Sp. z.o.o IG 100,00 % 100,00 % 100,00 % 100,00 %
Pologne
Domestreet Invest S.L.U IG 100,00 % 100,00 % 100,00 % 100,00 %
Espagne
Eurofund Parc Lleida S.L (4) IG 80,00 % 80,00 % 70,00 % 70,00 %
Espagne
FREYPROP, UNIPESSOAL Lda (5) IG 100,00 % 100,00 % 70,00 % 70,00 %
Portugal
Algarve Shopping – Centro Comercial SA(5) IG 100,00 % 100,00 % 70,00 % 70,00 %
Portugal
Albufeira Retail Park, Lda (5) IG 100,00 % 100,00 % 70,00 % 70,00 %
Portugal
Immoconti – Sociédade Imobiliária SA (5) IG 100,00 % 100,00 % 70,00 % 70,00 %
Portugal
Project Guia SA (5) IG 100,00 % 100,00 % 70,00 % 70,00 %
Portugal
FREY SWEDEN AB (6)
IG 100,00 % 100,00 % - -
Suède
MALMO DESIGNER VILLAGE AB (6)
IG 100,00 % 100,00 % - -
Suède
ROS – Retail Outlet Shopping GmbH (7)
IG 100,00 % 100,00 % - -
Autriche
ROS Geislingen Management UG (7)
IG 100,00 % 100,00 % - -
Allemagne
ROS Belgium Management BV (7)
IG 100,00 % 100,00 % - -
Belgique
ROS Croatia Management d.o.o (7)
IG 100,00 % 100,00 % - -
Croatie
ROS Soltau Management UG (7)
IG 100,00 % 100,00 % - -
Allemagne
ROS Ungarn Management Kft (7)
IG 100,00 % 100,00 % - -
Hongrie
ROS Bristol Management ltd (7)
IG 100,00 % 100,00 % - -
Royaume-Uni
ROS Spain Management lda (7)
IG 100,00 % 100,00 % - -
Espagne
ROS Hungary Management Project M3 Kft (7)
IG 100,00 % 100,00 % - -
Hongrie
ROS Hautmont SARL (7)
IG 75,00 % 75,00 % - -
France
ROS Beyond Marketing GmbH (7)
IG 50,00 % 50,00 % - -
Allemagne
ROS Italy Management Srl (7)
IG 62,50 % 62,50 % - -
Italie




DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 - 133
2 ÉTATS FINANCIERS
Comptes consolidés au 31 décembre 2024




31/12/2024 31/12/2023
Méthode de
Sociétés du périmètre de consolidation consolidation % d’intérêt % contrôle % d’intérêt % contrôle
ROS Brugnato Management Srl (7)
IG 62,50 % 62,50 % - -
Italie
ROS Algarve Management Ida (7)
IG 99,00 % 99,00 - -
Portugal
Peakside ROS Outlet Management (7)
IG 50,00 % 50,00 - -
Pologne
Peakside ROS outlet Management (7)
IG 50,00 % 50,00 - -
Pologne
SCI LES DOCKS DE SAINT-OUEN (9) ME – CE 55,00% 55,00% 55,00% 55,00%
N° SIRET 979 343 316 00019
1, rue René Cassin- 51430 Bezannes
SCI L’Agenaise d’Investissement ME – CE 50,00 % 50,00 % 50,00 % 50,00 %
N° SIRET 750 095 143 00012
1, rue René Cassin- 51430 Bezannes
SCCV PORTE DE LOIRE INVEST ME – CE 50,00 % 50,00 % 50,00 % 50,00 %
N° SIRET 898 725 387 00010
1 rue René Cassin – 51430 Bezannes
SAS LA LUNE DES DOCKS (9) ME – CE 39,00 % 39,00 % 39,00 % 39,00 %
N° SIRET 911 974 673 00012
6 rue Juliette Dodu 75010 PARIS
SC Frey Retail Villebon (9) ME – CE 5,00 % 5,00 % 5,00 % 5,00 %
N° SIRET 817 676 240 00010
1, rue René Cassin- 51430 Bezannes
SAS Friggrayas (8)(9)
N° SIRET 937 649 481 00010 ME – CE 33,30 % 33,30 % - -
9, rue de l'Amiral Hamelin - 75116 Paris

IG : Intégration Globale. ME – CE : Mise en Équivalence des coentreprises. NC : Non consolidé
(1) Les sociétés IF Valentine, IF Cormontreuil 01, FRF 2 Torcy, FRF 2 Torcy II ont fait l’objet d’une dissolution sans liquidation par Transmission Universelle de Patrimoine au cours de
l'année 2024 (cf. note 2.1.2.3).
(2) L'association Social Market a fait l'objet d'une dissolution volontaire en date du 3 décembre 2024 (cf. note 2.1.2.3).
(3) Pour les besoins opérationnels de ROS – Retail Outlet Shopping, l’une des filiales françaises du groupe FREY, la société FREY RETAIL PARTNERSHIP (FRP) a changé de
dénomination sociale et est devenue la société « ROS FR ».
(4) En date du 12 décembre 2024, Frey a racheté 10% des parts de la société LLEIDA à l’associé minoritaire, portant ainsi sa participation de 70 % à 80% (cf. note 2.1.2.3).
(5) En date du 30 avril 2024, Frey a racheté les parts de la société FREYPROP à l’associé minoritaire, portant ainsi sa participation de 70 % à 100% (cf. note 2.1.2.3).
(6) Frey a fait l'acquisition des titres de la société Malmo Designer Village AB le 2 juillet 2024 et de FREY Sweden le 17 juillet 2024 (cf. note 2.1.2.3).
(7) En date du 23 juillet 2024, Frey a fait l'acquisition des titres de la société ROS détenant plusieurs filiales (cf. note 2.1.2.3).
(8) Le 30 décembre 2024, FREY est entré au capital de la société FRIGGRAYAS dans le cadre d’un partenariat long terme avec Batipart Europe, détenant respectivement 33,3 % et
66,7 % du capital (cf. note 2.1.2.3).
(9) Compte tenu des règles de gouvernance définies par leurs associés, ces entités ont été consolidées par mise en équivalence dans les comptes consolidés du groupe.




134 - DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 www.frey.fr
ÉTATS FINANCIERS
Comptes consolidés au 31 décembre 2024




2.1.5. NOTES SUR LES COMPTES CONSOLIDÉS AU 31 DÉCEMBRE 2024


NOTE 1 NOTES SUR LE COMPTE NOTE 5 ENTREPRISES LIÉES 151
DE RÉSULTAT 135
NOTE 6 RÉMUNÉRATIONS
NOTE 2 NOTES SUR LE BILAN 139 DES DIRIGEANTS 152

NOTE 3 NOTES SUR LE TABLEAU DE FLUX
DE TRÉSORERIE

NOTE 4 ENGAGEMENTS HORS BILAN
149

150
NOTE 7 HONORAIRES
DES COMMISSAIRES
AUX COMPTES 152
2
NOTE 1 ⏐NOTES SUR LE COMPTE DE RÉSULTAT
2.1.5.1.1. Chiffre d’affaires

31.12.2024 31.12.2023
Ventilation du chiffre d'affaires par zone géographique en K€ 12 mois 12 mois
France 124 697 98 239
Espagne 29 310 27 277
Portugal 20 195 18 064
Pologne 14 591 4 940
Autres pays européens 2 519 -

TOTAL 191 312 148 520

Le chiffre d’affaires au 31.12.2024 comprend 40 556 K€ de charges locatives refacturées contre 31 147 K€ au 31.12.2023. Les charges locatives refacturées et
charges locatives sous-jacentes font l’objet d’une décompensation au sein respectivement des postes « chiffre d’affaires » et « achats consommés », note 5.1.3.

31.12.2024 31.12.2023
En K€ 12 mois 12 mois
Loyers et taxes refacturées 147 666 123 578
Autres charges locatives refacturées 28 566 21 030
TOTAL REVENUS LOCATIFS 176 232 144 608
Chiffre des ventes/ activité promotion 6 394 1 482
Gestion pour compte de tiers 5 879 -
Autres chiffres d'affaires 2 807 2 430

TOTAL CHIFFRE D'AFFAIRES 191 312 148 520

La variation du chiffre d’affaires est expliquée au paragraphe 3.26 ci-dessus.
Le chiffre d’affaires se rapportant à des loyers variables représente 3,5 % du chiffre d’affaires consolidés au 31 décembre 2024.

2.1.5.1.2. Détails sur la comptabilisation des contrats à long terme selon la méthode de l’avancement
Aucun contrat de Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) signé n’est en cours au 31 décembre 2024.




DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 - 135
2 ÉTATS FINANCIERS
Comptes consolidés au 31 décembre 2024




2.1.5.1.3. Achats consommés

31.12.2024 31.12.2023
Détail des achats consommés en K€ 12 mois 12 mois
Coût de revient de la promotion facturée 6 551 1 586
Charges locatives récupérables (*) 40 556 31 147
Charges non récupérables sur actifs (*) 2 977 2 218
Services extérieurs 14 388 11 843

ACHATS CONSOMMÉS 64 472 46 794
* Cf. 2.1.5.1.1 pour la présentation des charges locatives refacturées et non récupérables présentées sur des lignes séparées.
La variation des achats consommés s'explique principalement par l'impact des variations de périmètre.


2.1.5.1.4. Charges de personnel
31.12.2024 31.12.2023
En K€ 12 mois 12 mois
Salaires & traitements 10 737 8 984
Charges sociales 3 484 2 763

TOTAL 14 221 11 747

La variation des charges de personnel s'explique essentiellement par correspond à l'entrée de périmètre de ROS et le retraitement des honoraires internes.

31.12.2024 31.12.2023
Effectif fin de période – répartition par pays 12 mois 12 mois Variation
France 100 98 2
Espagne 13 3 10
Allemagne 15 - 15
Autriche 12 - 12
Belgique 9 - 9
Croatie 9 - 9
Hongrie 11 - 11
Italie 1 - 1
Pologne 37 - 37
Portugal 10 - 10

TOTAL 217 101 116

La variation de l'effectif s'explique essentiellement par l'entrée de périmètre de ROS. L'effectif à périmètre constant est stable par rapport 2023.


2.1.5.1.5. Autres Produits et Charges

31.12.2024 31.12.2023
En K€ 12 mois 12 mois
Produits liés aux cessions (*) - -
Charges liées aux cessions (*) -44 -201
Droits d’entrée et indemnités reçues 130 202
Autres produits sur projets 1 531 860
Produits divers de gestion courante 487 291
Rémunérations des administrateurs -100 -118
Autres charges sur projets -48 -60
Charges diverses de gestion courante -171 -143

AUTRES PRODUITS ET CHARGES 1 785 831
* Hors Immeubles de Placement (cf.5.1.9)




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ÉTATS FINANCIERS
Comptes consolidés au 31 décembre 2024




2.1.5.1.6. Impôts et taxes
31.12.2024 31.12.2023
En K€ 12 mois 12 mois
Impôts et taxes sur rémunérations 211 255
Autres impôts et taxes : C.E.T., taxes foncières, régie,… 2 245 2 270

TOTAL 2 456 2 525



2.1.5.1.7. Dotations et reprises aux amortissements et dépréciations 2
31.12.2024 31.12.2023
En K€ 12 mois 12 mois
Immobilisations -1 555 -1 626
Stocks -26 -51
Clients -2 472 -2 318
Provisions pour risques et charges - -67

TOTAL -4 053 -4 062


2.1.5.1.8. Autres Produits et autres Charges opérationnels
31.12.2024 31.12.2023
En K€ 12 mois 12 mois
Charges sur projets abandonnés - 85 -
Impacts liés aux variations de périmètre (1) - 1 199 - 3 370
Charges de restructuration (2) - 622 -
Charges sur litiges (3) - 612 -
Autres produits et charges opérationnels - -

TOTAL -2 518 -3 370
(1) En 2024, les impacts liés aux variations de périmètre concernent principalement les frais relatifs à l'acquisition des titres ROS et des frais résiduels liés à l'acquisition de Polygone
Riviera. En 2023, les impacts étaient principalement liés aux frais relatifs à la publication foncière des transmissions universelles de patrimoine des cinq SNC détenant l'actif de Polygone.
(2) Les charges de restructuration concernent des indemnités de départ versées à des salariés dans le cadre d’une restructuration interne face au pipeline des projets à hauteur de 622 k€.
(3) En 2024, FREY et l'une de ses filiales ont été condamnées aux versements d’indemnités à hauteur de 865 k€, dont la moitié était déjà sous séquestre.


2.1.5.1.9. Résultat de cessions d'Immeubles de placement
Au 31 décembre 2024, le résultat de cession des immeubles de placement s'élève à -13 M€ contre -2,1 M€ au 31 décembre 2023. Il comprend 221,7 M€ de
produits de cessions (contre 128,6 M€ au 31 décembre 2023) diminués des valeurs nettes comptables pour 223 M€ (contre 130,7 M€ au 31 décembre 2023).

2.1.5.1.10. Coût de l’endettement net et ajustement des valeurs des actifs financiers

31.12.2024 31.12.2023
En K€ 12 mois 12 mois
Charges d’intérêts * -61 703 -46 433
Charges d'intérêts sur obligations locatives - crédit-bail -367 -416
Charges d'intérêts sur obligations locatives - locations -66 -25
Charges et produits liés aux instruments financiers * 29 644 23 486
Autres produits et charges financiers -151 -485
COÛT DE L’ENDETTEMENT NET -32 643 -23 873
Ajustement des valeurs des instruments financiers (cf.3.13) -29 799 -40 195
dont Dérivés de taux ** -29 799 -40 195
dont Dérivés des emprunts convertibles - -
Autres produits et charges financiers - -

AUTRES PRODUITS ET CHARGES FINANCIERS -29 799 -40 195

TOTAL -62 442 -64 068
* La variation des charges d’intérêts bancaires et des autres produits et charges liés aux instruments financiers s’explique par la hausse des taux d’intérêts limitée par le bon
niveau de couverture de la dette groupe.
** En 2022, une revalorisation significative des instruments financiers avait été enregistrée en raison de l’anticipation d’une hausse des taux. En 2023 et 2024, l’attente d’une baisse
des taux par le marché a entraîné une diminution de la valorisation de ces instruments, conformément au mécanisme de « consommation » progressive de cette prise de valeur sur
la durée de vie des instruments.




DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 - 137
2 ÉTATS FINANCIERS
Comptes consolidés au 31 décembre 2024




2.1.5.1.11. Impôts sur les résultats
31.12.2024 31.12.2023
En K€ 12 mois 12 mois
Résultat avant impôt de l’ensemble consolidé 60 559 30 312
Quote-part de résultat net des sociétés mises en équivalence 4 507 - 1 166
Reclassement impactant l’impôt - 304 - 199
RÉSULTAT AVANT IMPÔT ET QUOTE-PART DE RÉSULTAT NET DES SOCIÉTÉS MISES EN ÉQUIVALENCE 64 762 28 947
Taux théorique de l’impôt 25 % 25 %

MONTANT THÉORIQUE DE L’IMPÔT 16 262 7 251
Effet sur l’impôt théorique de :
Incidence du secteur non taxable 17 060 - 1 573
Différences permanentes - 12 035 - 416
Déficits non activés - 408 376
Différence de taux d’impôt différé sur l’exercice - 1 668 - 614
Autres - 3 813 511
Taux effectif de l’impôt 23,7 % 19,0 %

MONTANT EFFECTIF DE L’IMPÔT 15 398 5 535
+ Reclassement impactant l’impôt 305 199

MONTANT EFFECTIF DE L’IMPÔT 15 703 5 734


31.12.2024 31.12.2023
En K€ 12 mois 12 mois
Impôt exigible 5 958 1 561
Impôt différé 9 745 4 173

TOTAL 15 703 5 734

Dans cette analyse, un signe « - » signifie un produit d’impôt, un signe « + », une charge d’impôt.

2.1.5.1.12. Résultat par action
Il n’y a ni droits, ni privilèges, ni restrictions associées aux actions.

31.12.2024 31.12.2023
En K€ 12 mois 12 mois
Résultat net part du Groupe 40 006 18 859
Nombre moyen pondéré d’actions ordinaires en circulation 32 250 098 28 494 473
Nombre moyen pondéré d’actions ordinaires en circulation* 31 822 878 28 170 527

RÉSULTAT NET NON DILUÉ PAR ACTION 1,26 € 0,67 €
Nombre de titres ordinaires retenu au titre des éléments dilutifs** -64 318 -56 302
Nombre moyen d'actions pris en compte après effet dilutif 31 758 560 28 114 225

RÉSULTAT NET DILUÉ PAR ACTION 1,26 € 0,67 €
* Hors auto-détention conformément à la norme IAS 33.19
** Le nombre d'actions retenu dans les éléments dilutifs prend en compte les attributions d'actions gratuites
En date du 19 décembre 2023, FREY a réalisé une augmentation de capital, portant ainsi le nombre total d'actions ordinaires en circulation à 32 350 098.




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ÉTATS FINANCIERS
Comptes consolidés au 31 décembre 2024




NOTE 2 ⏐NOTES SUR LE BILAN
2.1.5.2.1. Ecarts d'acquisition

TABLEAU DE VARIATION AU 31 DÉCEMBRE 2024




2
Valeurs brutes en K€ 31.12.2023 Entrée de périmètre Augmentation Diminution 31.12.2024
Ecarts d'acquisition 17 448 15 652 - - 33 100
Dépréciations -11 536 - -5 912 - -17 448
Total 5 912 15 652 -5 912 - 15 652


TABLEAU DE VARIATION AU 31 DÉCEMBRE 2023

Valeurs brutes en K€ 31.12.2022 Entrée de périmètre Augmentation Diminution 31.12.2023
Ecarts d'acquisition 17 448 - - - 17 448
Dépréciations -11 536 - - - -11 536
Total 5 912 - - - 5 912



2.1.5.2.2. Immobilisations incorporelles

TABLEAU DE VARIATION AU 31 DÉCEMBRE 2024

Valeurs brutes en K€ 31.12.2023 Entrée de périmètre Augmentation Diminution Ecart de conversion 31.12.2024
Autres incorporels 2 172 46 937 - -1 3 154
Immobilisations incorporelles en cours - - - - - -
Avances et acomptes sur immobilisations
incorporelles - - - - - -
Amortissements -1 301 -43 -70 - 1 -1 413

TOTAL 871 3 867 - - 1 741


TABLEAU DE VARIATION AU 31 DÉCEMBRE 2023

Entrée de périmètre
Valeurs brutes en K€ 31.12.2022 Augmentation Diminution Espagne 31.12.2023
Autres incorporels 2 204 6 -38 - 2 172
Immobilisations incorporelles en cours - - - - -
Avances et acomptes sur immobilisations
incorporelles - - - - -
Amortissements -1 251 -88 38 - -1 301

TOTAL 953 -82 - - 871




DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 - 139
2 ÉTATS FINANCIERS
Comptes consolidés au 31 décembre 2024




2.1.5.2.3. Immobilisations corporelles

TABLEAU DE VARIATION AU 31 DÉCEMBRE 2024

Entrée de
Valeurs brutes en K€ 31.12.2023 périmètre Augmentation Diminution Reclassement 31.12.2024
Terrains (*) 21 643 7 192 - - 21 842
Constructions 11 009 163 - - 11 172
Autres immobilisations corporelles 7 028 623 -260 136 7 527
Immobilisations en cours 15 - - - - 15
Avances et acomptes sur immobilisations
corporelles - - - - -
Amortissements et dépréciations -9 843 -1 482 219 -67 -11 173

TOTAL 29 852 7 -504 -41 69 29 383
Dont Droit d'utilisation - location-financement - - - - -
Dont Droit d'utilisation - location simple 3 502 - -513 - - 2 989


TABLEAU DE VARIATION AU 31 DÉCEMBRE 2023

Entrée de
Valeurs brutes en K€ 31.12.2022 périmètre Augmentation Diminution Reclassement 31.12.2023
Terrains (*) 18 689 2 837 152 -7 -28 21 643
Constructions 8 210 2 799 - - 11 009
Autres immobilisations corporelles 6 862 531 -365 - 7 028
Immobilisations en cours - 15 - - 15
Avances et acomptes sur immobilisations
corporelles - - - - -
Amortissements et dépréciations -8 643 -1 561 361 - -9 843

TOTAL 25 118 2 837 1 936 -11 -28 29 852
Dont Droit d'utilisation - location-
financement (**) 2 836 -59 - -2 777 -
Dont Droit d'utilisation - location simple 1 321 2 181 - - 3 502

* Les flux d'entrée de périmètre et d'augmentations sur les terrains, correspondent à l’investissement du Groupement Forestier FOREY, dans la filière bois à travers l’acquisition et
la gestion durable de forêts françaises.
** Les flux de reclassement du droit d’utilisation - location-financement correspondent à la levée d’option du CBI du siège social qui a eu lieu fin février 2023.

2.1.5.2.4. Immeubles de placement

TABLEAU DE VARIATION AU 31 DÉCEMBRE 2024

Actifs en cours Total immeubles
Valeurs en K€ Actifs en exploitation (y compris terrains nus) de placement
31.12.2023 2 000 581 53 438 2 054 019
Reclassements - 3 050 - 2 106 - 5 156
Stocks - 2 106 - 2 106
Immobilisations - - -
Abandon de projets - - -
Actifs destinés à la vente - 3 050 - - 3 050
Acquisitions 6 939 15 508 22 447
Travaux 18 671 21 537 40 208
Cessions* - 219 207 - 26 - 219 233
Entrée de périmètre - 1 545 1 545
Reclassement 116 -116 -
Création de valeur - 18 840 18 840
Variation de juste valeur 13 887 -5 13 882
Variation de cours de change - - -
31.12.2024 1 817 937 108 615 1 926 552
* Ce montant correspond à la valeur nette comptable des éléments d’actifs cédés.




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ÉTATS FINANCIERS
Comptes consolidés au 31 décembre 2024




TABLEAU DE VARIATION AU 31 DÉCEMBRE 2023

Actifs en cours Total immeubles
Valeurs en K€ Actifs en exploitation (y compris terrains nus) de placement
31.12.2022 1 614 734 124 276 1 739 010
Reclassements -1 000 4 - 1 004
Stocks - - -



2
Immobilisations - - -
Abandon de projets - 4 4
Actifs destinés à la vente - 1 000 - - 1 000
Acquisitions 106 704 - 106 704
Travaux 14 067 30 944 45 011
Cessions* -30 720 - 97 519 - 128 239
Entrée de périmètre 273 779 - 273 779
Reclassement 1 504 -1 508 -4
Création de valeur - - -
Variation de juste valeur 21 513 -2 759 18 754
Variation de cours de change - - -
31.12.2023 2 000 581 53 438 2 054 019

Les méthodes de valorisation retenues par les experts indépendants sont Les actifs détenus en Pologne représentent 5,8% des immeubles de
détaillées au paragraphe 3.8 « Immeubles de placement ». L’hypothèse placement soit 111,4 M€ au 31 décembre 2024.
déterminante dans la réalisation des expertises est le taux de capitalisation.
Les actifs détenus en Suède représentent 1,2% des immeubles de
L’étude de ce taux de capitalisation et de l’impact de sa variation
placement soit 23,4 M€ au 31 décembre 2024.
éventuelle sur la valorisation des immeubles de placement de la Société est
présentée au paragraphe 3.13 « Gestion des risques financiers ». La valeur des immeubles de placement en cours, évalués au coût, s’élève à
62,0 M€ au 31 décembre 2024 contre 53,4 M€ au 31 décembre 2023.
Au 31 décembre 2024, la valeur des immeubles de placement acquis au
travers de contrats de location-financement s’élève à 43,4 M€, contre L'acquisition concerne le projet d'outlet porté par la société Malmö
43,5 M€ au 31 décembre 2023. Designer Village situé à Malmö (Suède).
Les actifs détenus en Espagne représentent 20,1% des immeubles de Lors de la première comptabilisation d’un terrain ou d’un ensemble
placement soit 387,8 M€ au 31 décembre 2024. immobilier à la juste valeur, la survaleur comptabilisée est appelée
« Création de valeur ». Lors des exercices suivants, la variation de cette
Les actifs détenus en Portugal représentent 11,0% des immeubles de
survaleur correspond à la « Variation de juste valeur ».
placement soit 212,3 M€ au 31 décembre 2024.
Réconciliation de la variation de juste valeur au compte de résultat :

Variation de la juste valeur

En K€ 31.12.2024 31.12.2023
MONTANT AU BILAN 32 722 18 754
Création de valeur* 12 927 -
Livraison d’actifs - -
Variation de juste valeur** 10 860 14 664

VARIATION TOTALE AU COMPTE DE RÉSULTAT 23 787 14 664
* La création de valeur concerne le passage du projet Lleida (Espagne) à la juste valeur au 31 décembre 2024. La différence avec la création de valeur au bilan
(-5,9 M€) s'explique par la dépréciation intégrale de l'écart d'acquisition, venue minorer la création de valeur de l'exercice (cf paragraphe 2.1.3.4
Regroupements d'entreprises).
** La différence avec la variation de juste valeur au bilan (-3,1 M€) correspond à l'ajustement du complément de prix de l'actif Finestrelles (Espagne).

2.1.5.2.5. Titres mis en équivalence

TABLEAU DE VARIATION AU 31 DÉCEMBRE 2024
Variations de Autres
Valeurs brutes en K€ 31.12.2023 Résultat Distributions périmètre variations 31.12.2024
Sociétés mises en équivalence Actif 45 469 -3 951 - 31 510 - 73 029
Sociétés mises en équivalence Passif 53 556 - - - 610

TOTAL 45 416 - 4 507 - 31 510 - 72 419

Les variations de périmètre de l'exercice sont relatives aux prises de participations dans la SAS REPENSER LA VILLE (0,2 M€) et dans la SAS FRIGGRAYAS (31,3 M€).




DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 - 141
2 ÉTATS FINANCIERS
Comptes consolidés au 31 décembre 2024




TABLEAU DE VARIATION AU 31 DÉCEMBRE 2023

Variation de Autres
Valeurs brutes en K€ 31.12.2022 Résultat Distributions périmètre variations 31.12.2023
Sociétés mises en équivalence Actif 17 536 453 - 233 26 940 773 45 469
Sociétés mises en équivalence Passif 20 - 713 - 27 - 773 53

TOTAL 17 516 1 166 206 26 940 - 45 416

La variation de périmètre de l'exercice 2023 est composée de la sortie de périmètre des sociétés Patroclienne d’Investissement et Tervilloise d’Investissement
(-5,2 M€) ainsi que de l'entrée de périmètre de la SCI LES DOCKS DE SAINT-OUEN détenue à 55% en partenariat avec la CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATIONS
(32,1 M€).

Coentreprises
Les coentreprises sont les sociétés dans lesquelles le Groupe FREY dispose d’un contrôle conjoint.
Les regroupements retenus tiennent compte des différentes communications financières utilisées au sein du Groupe sans toutefois individualiser une société
car cela reviendrait à fournir des informations confidentielles et stratégiques.
Les principaux éléments de la situation financière et du compte de résultat des coentreprises sont présentés ci-dessous. Il s’agit d’éléments incluant les
retraitements de consolidation et présentés à 100 %.


Bilan simplifié en K€ 31.12.2024 31.12.2023
Immeubles de placement 446 413 281 278
Immobilisations incorporelles 28 28
Immobilisations corporelles 4 694 2 673
Autres actifs non courants - -
Actifs courants* 45 600 49 427

TOTAL ACTIF 496 735 333 406
Capitaux propres retraités 211 943 122 013
Passifs financiers 215 681 134 008
Autres passifs non courants - -
Passifs courants 69 111 77 385

TOTAL PASSIF 496 735 333 406


Compte de résultat simplifié en K€ 31.12.2024 31.12.2023
Chiffre d’affaires 28 967 25 537
Résultat opérationnel courant 14 355 13 631
Ajustement des valeurs des immeubles de placement -13 471 -20 223
Coût de l'endettement net -5 253 -3 131

RÉSULTAT NET -4 672 -10 061

La variation des postes du compte de résultat s'explique par le projet de promotion porté par Porte de loire Invest, par la livraison des Halles de Saint Ouen sur
la SCI les Docks de Saint-Ouen en 2023 et par la prise de participation dans la SAS FRIGGRAYAS en 2024.

2.1.5.2.6. Autres actifs non courants

TABLEAU DE VARIATION AU 31 DÉCEMBRE 2024

Entrée de
Valeurs brutes en K€ 31.12.2023 périmètre Augmentation Diminution Reclassement 31.12.2024
Dépôts et cautionnements 3 184 5 4 313 -69 -4 011 3 422
Autres immobilisations
financières 52 8 - - - 60
Provisions financières -63 - - - - -63

TOTAL 3 173 13 4 313 -69 -4 011 3 419




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ÉTATS FINANCIERS
Comptes consolidés au 31 décembre 2024




TABLEAU DE VARIATION AU 31 DÉCEMBRE 2023

Valeurs brutes en K€ 31.12.2022 Augmentation Diminution Reclassement 31.12.2023
Dépôts et cautionnements 8 361 697 -5 902 28 3 184
Autres immobilisations financières 52 - - - 52
Provisions financières -63 - - - -63



2
TOTAL 8 350 697 -5 902 28 3 173



2.1.5.2.7. Stocks et en-cours
Au 31 décembre 2024

En K€ 31.12.2024 31.12.2023
En-cours de production 65 076 63 706
Marchandises - -
Provisions -1 048 -1 022

TOTAL 64 028 62 684

Au 31 décembre 2023

En K€ 31.12.2023 31.12.2022
En-cours de production 63 706 52 184
Marchandises - -
Provisions -1 022 -1 015

TOTAL 62 684 51 169



2.1.5.2.8. Variation des stocks nets de promotion immobilière

En K€ Ouverture Acquisitions Cessions Reclassement* Autres Clôture
2023 51 169 13 113 - 1 586 - - 12 62 684
2024 62 684 5 642 - 6 551 2 105 146 64 028
* En 2024, le flux de reclassement concernant la partie promotion du projet LLEIDA.




2.1.5.2.9. Clients et compte rattachés
Au 31 décembre 2024

En K€ Echues Non échues 31.12.2024

Brut Dépréciation Net Brut Dépréciation Net Net
23 289 -12 066 11 223 7 776 0 7 776 18 999



Au 31 décembre 2023

En K€ Echues Non échues 31.12.2023
Brut Dépréciation Net Brut Dépréciation Net Net
22 455 -10 065 12 390 12 898 0 12 898 25 287




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2 ÉTATS FINANCIERS
Comptes consolidés au 31 décembre 2024




ECHEANCIER DES CREANCES CLIENTS ECHUES
Au 31 décembre 2024

Moins de Plus de Plus de Plus de
En K€ 30 Jours 30 Jours 60 jours 90 jours 31.12.2024
Valeur comptable brute 1 001 1 096 2 940 18 252 23 289
Dépréciation - 136 - 47 - 780 -11 103 - 12 066



Au 31 décembre 2023

Moins de Plus de Plus de Plus de
En K€ 30 Jours 30 Jours 60 jours 90 jours 31.12.2023
Valeur comptable brute 600 1 193 5 054 15 608 22 455
Dépréciation - 43 - 144 - 357 - 9 521 - 10 065



2.1.5.2.10. Autres actifs courants
Au 31 décembre 2024

En K€ 31.12.2024 31.12.2023
Prêts, cautionnements & autres créances à moins d'un an 1 585 1 238
Avances et acomptes versés sur commandes 620 560
Comptes courants d'associés 8 748 11 417
Créances fiscales 13 295 13 690
Autres créances * 7 334 17 714
Charges constatées d'avance 2 272 2 224

TOTAL 33 854 46 843
* La variation des autres créances est principalement liée à l'entrée de périmètre sur l'exercice 2023 des cinq sociétés détenant l'actif Polygone Riviera.

Au 31 décembre 2023

En K€ 31.12.2023 31.12.2022
Prêts, cautionnements & autres créances à moins d'un an 1 238 3 489
Avances et acomptes versés sur commandes 560 405
Comptes courants d'associés 11 417 12 194
Créances fiscales * 13 690 11 403
Autres créances 17 714 6 294
Charges constatées d'avance 2 224 3 051

TOTAL 46 843 36 836

* La variation des autres créances est principalement liée à l'entrée de périmètre sur l'exercice 2023 des cinq sociétés détenant l'actif Polygone Riviera.




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ÉTATS FINANCIERS
Comptes consolidés au 31 décembre 2024




2.1.5.2.11. Trésorerie et équivalents
Au 31 décembre 2024

En K€ 31.12.2024 31.12.2023
Disponibilités 274 999 59 277
Autres placements 46 000 13 450



2
Valeurs mobilières de placement 292 258

TOTAL 321 291 72 985

Le niveau de la trésorerie au 31 décembre 2024 s’explique notamment par la signature d’une nouvelle ligne corporate le 22 novembre 2024, et par les cessions
d'actif intervenues le 30 décembre dans le cadre du partenariat long terme signé avec Batipart Europe.



Au 31 décembre 2023

En K€ 31.12.2023 31.12.2022
Disponibilités 59 277 71 800
Autres placements 13 450 263
Valeurs mobilières de placement 258 -

TOTAL 72 985 72 063




2.1.5.2.12. Passifs financiers non courants

TABLEAU DE VARIATION AU 31 DÉCEMBRE 2024

Entrée de Reclassement Ecart de
Evolution en K€ 31.12.2023 périmètre Augmentation Diminution (*) conversion 31.12.2024
cash Emprunts bancaires 984 416 - 609 002 -388 274 4 856 0 1 210 000
Dettes au titre du droit
c d'utilisation - location-
financement 5 575 - - -5 575 0
Dettes au titre du droit
d'utilisation - location simple 2 420 - 393 - -1 012 1 801
Autres (**) 49 835 349 -45 900 4 284
Dépôts et cautionnements reçus 13 745 - 820 -4 316 2 160 12 409
non cash Emprunts obligataires - - - - - -
Emprunts bancaires -5 804 -4 625 431 2 295 -2 -7 705
Dettes au titre du droit
d'utilisation - location-
financement - - - - - -
Dettes au titre du droit
d'utilisation - location simple - - - - - -
Dépôts et cautionnements reçus - - - - - -

TOTAL 1 050 187 - 605 939 -438 059 2 724 -2 1 220 789
* Il s’agit du reclassement des dettes à moins d’un an (cf. note 5.2.16).
** Il s'agit de dettes envers les autres asscoiés dans les sociétés en partenariat.




DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 - 145
2 ÉTATS FINANCIERS
Comptes consolidés au 31 décembre 2024




TABLEAU DE VARIATION AU 31 DÉCEMBRE 2023

Entrée de Reclassement
Evolution en K€ 31.12.2022 périmètre Augmentation Diminution (*) 31.12.2023
Emprunts obligataires - - - - - -
Emprunts bancaires 759 760 - 615 000 -385 000 -5 344 984 416
Dettes au titre du droit d'utilisation - location-
financement 7 598 - - -2 023 5 575
cash
Dettes au titre du droit d'utilisation - location
simple 405 - 2 271 - -256 2 420
Autres 52 349 486 - -3 000 49 835
Dépôts et cautionnements reçus 9 525 1 176 2 527 -1 019 1 536 13 745
Emprunts obligataires - - - - - -
Emprunts bancaires -3 236 -4 261 187 1 506 -5 804
Dettes au titre du droit d'utilisation - location-
non cash financement - - - - - -
Dettes au titre du droit d'utilisation - location
simple - - - - - -
Dépôts et cautionnements reçus - - - - - -

TOTAL 826 401 1 176 616 023 -385 832 -7 581 1 050 187
* Il s’agit du reclassement des dettes à moins d’un an (cf. note 5.2.16).



Ventilation par échéances en K€ De 1 à 5 ans + 5 ans Total
Emprunts bancaires 933 339 (1) 268 956 (2) 1 202 295
Dettes de location-financement - - -
Dettes au titre du droit d’utilisation 1 801 1 801
Dépôts et cautionnements reçus & Autres 16 407 286 16 693

TOTAL 951 547 269 242 1 220 789

(1)
Dont dettes brutes 2027 : 200 M€ ; 2028 : 150 M€ ; 2029 : 590 M€.
(2)
Dont dettes brutes 2030 : 120 M€ ; 2031 : 50 M€ ; 2034 : 100 M€.

2.1.5.2.13. Engagements envers le personnel

En K€ 31.12.2024 31.12.2023

DÉBUT DE PÉRIODE 694 609
Dotations 79 102
Reprises -4 -
Ecarts actuariels 28 -17

FIN DE PÉRIODE 797 694



2.1.5.2.14. Impôts différés

31.12.2024 31.12.2023

En K€ ID Actif ID Passif ID Actif ID Passif
I.F.R.S. – Immeubles de placement - 37 302 - 228 28 039
I.F.R.S. – Instruments financiers - 53 - -
PIDR 56 - 67 56 - 56
Activation de reports déficitaires 973 - 973 -
Autres - 159 - 357 377 - 500

TOTAL 870 36 931 1 178 27 483




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ÉTATS FINANCIERS
Comptes consolidés au 31 décembre 2024




Réconciliation de la variation des impôts différés entre le bilan et le compte de résultat :

Variation des impôts différés

En K€ 31.12.2024 31.12.2023

VARIATION AU BILAN - 9 757 - 4 524
Montant au compte de résultat - -


2
Entrée de périmètre - 310
Impact des instruments financiers de couverture - -
Impact des engagements de retraite -2 2
Impact écarts de conversion 14 39
Impact des retraitements liés aux droits d’utilisation (IFRS 16) - -

VARIATION TOTALE DE LA PÉRIODE - 9 745 -4 173



2.1.5.2.15. Provisions pour risques & charges

TABLEAU DE VARIATION AU 31 DÉCEMBRE 2024

Reprises non
En K€ 31.12.2023 Augmentation Reprises utilisées utilisées Autres Variations 31.12.2024
Provisions pour litiges - - - - - -
Autres provisions pour risques 117 140 -257 - -
Provisions pour retraites (cf. 3.21) 694 79 - -4 28 797
Titres mis en équivalence 53 557 - - 610

TOTAL 864 776 -257 -4 28 1 407


TABLEAU DE VARIATION AU 31 DÉCEMBRE 2023

Reprises non
En K€ 31.12.2022 Augmentation Reprises utilisées utilisées Autres Variations 31.12.2023
Provisions pour litiges - - - - - -
Autres provisions pour risques 50 120 -53 - 117
Provisions pour retraites (cf. 3.21) 609 102 - - -17 694
Titres mis en équivalence 20 33 - - 53

TOTAL 679 255 -53 - -17 864



2.1.5.2.16. Autres passifs courants

En K€ 31.12.2024 31.12.2023
Dettes sur acquisitions d'immobilisations 56 646 101 985
Clients – Avances & acomptes reçus 2 119 2 689
Dettes sociales 4 835 4 750
Dettes fiscales 15 269 15 206
Autres dettes 9 214 10 127
Produits constatés d'avance 4 316 4 036

TOTAL 92 399 138 793

La variation des dettes sur acquisitions d'immobilisations s'explique principalement par le différé de paiement relatif à l'entrée de périmètre des cinq SNC
acquises en 2023 par l'entité FREY RIVIERA.




DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 - 147
2 ÉTATS FINANCIERS
Comptes consolidés au 31 décembre 2024




2.1.5.2.17. Passifs financiers courants

TABLEAU DE VARIATION AU 31 DÉCEMBRE 2024

Entrée de Ecart de
Evolution en K€ 31.12.2023 périmètre Augmentation Diminution Reclassement (*) conversion 31.12.2024
Emprunts obligataires - - - - - - -
Emprunts bancaires 5 344 - - -488 -4 856 -0 -0
Dettes au titre du droit d'utilisation -
location-financement 2 023 - - -2 023 5 575 - 5 575
Dettes au titre du droit d'utilisation -
cash location simple 905 - 131 -1 043 1 012 - 1 005
Dépôts et cautionnements reçus (**) 7 792 - 456 -2 307 -2 218 7 3 730
Concours bancaires (dettes) - - - - - - -
Concours bancaires (trésorerie) - - - - - - -
Comptes courants d'associés 1 865 1 577 27 - - - 3 469
Emprunts obligataires - - - - -
Emprunts bancaires 9 434 - 112 -268 -2 295 -0 6 983
Dettes au titre du droit d'utilisation -
location-financement - - - - - - -
non cash Dettes au titre du droit d'utilisation -
location simple - - - - - - -
Dépôts et cautionnements reçus - - - - - - -
Concours bancaires (dettes) - - - - - - -
Comptes courants d'associés - - - - - - -

TOTAL 27 363 1 577 726 -6 129 -2 782 7 20 762
* Il s’agit du reclassement des dettes à plus d’un an (cf. note 5.2.11).
** Dont -58K€ de reclassement en "Autres dettes"



TABLEAU DE VARIATION AU 31 DÉCEMBRE 2023

Entrée de Reclassement Ecart de
Evolution en K€ 31.12.2022 périmètre Augmentation Diminution (*) conversion 31.12.2023
Emprunts obligataires - - - - - - -
Emprunts bancaires 36 022 - - -36 022 5 344 - 5 344
Dettes au titre du droit d'utilisation -
location-financement 2 965 - - -2 965 2 023 - 2 023
Dettes au titre du droit d'utilisation -
cash location simple 872 - 774 -997 256 - 905
Dépôts et cautionnements reçus 6 375 2 616 1 046 -1 205 -1 067 27 7 792
Concours bancaires (dettes) - - - - - -
Concours bancaires (trésorerie) - - - - - - -
Comptes courants d'associés 1 852 227 175 - -227 162 - - 1 865
Emprunts obligataires - - - - -
Emprunts bancaires 3 259 - 6 540 1 141 -1 506 - 9 434
Dettes au titre du droit d'utilisation -
location-financement - - - - - - -
non cash Dettes au titre du droit d'utilisation -
location simple - - - - - - -
Dépôts et cautionnements reçus - - - - - - -
Concours bancaires (dettes) 15 - - -15 - - -
Comptes courants d'associés - - - - - - -

TOTAL 51 360 229 791 8 360 -267 225 5 050 27 27 363
* Il s’agit du reclassement des dettes à moins d’un an (cf. note 5.2.11).




148 - DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 www.frey.fr
ÉTATS FINANCIERS
Comptes consolidés au 31 décembre 2024




2.1.5.2.18. Informations complémentaires sur les passifs financiers courants et non courants
Répartition des emprunts bancaires et des dettes de location-financement avant couverture

Endettement financier net en K€ 31.12.2024 31.12.2023
Taux fixe 101 451 2 025
Taux variable 1 114 124 995 333

TOTAL

Droit de tirage non utilisé
1 215 575 997 358
2
Au 31 décembre 2024, le Groupe bénéficiait d’un droit de tirage non utilisé d’un montant de 200 M€ sur les lignes corporate.

Taux moyen de la dette
Après prise en compte des couvertures, le taux moyen de la dette du Groupe sur la base des conditions de marché au 31 décembre 2024 (marge incluse), est
de 2,66 % contre 2,37 % au 31 décembre 2023.
Ce taux de 2,66 % se décompose en un taux moyen de 4,35 % sur les crédits hypothécaires et 2,43 % sur les financements corporate

Ventilation du nominal des instruments de couverture par échéance

Ventilation par échéances en K€ À moins d’1 an De 1 à 5 ans À plus de 5 ans Total
Instruments financiers -25 046 * 785 046 295 000 1 055 000
* Le montant négatif de la part à moins d’un an est engendré par la hausse du nominal sur la durée du contrat.
Le pourcentage de la dette financière non soumis à variation de taux est de 95,1% au 31 décembre 2024, contre 96,5% au 31 décembre 2023.


NOTE 3 ⏐NOTES SUR LE TABLEAU DE FLUX DE TRÉSORERIE
2.1.5.3.1. Réconciliation entre la trésorerie au bilan et la trésorerie du tableau de flux de trésorerie
Au sein du tableau consolidé des flux de trésorerie, la trésorerie et les découverts bancaires comprennent les éléments suivants :


En K€ 31.12.2024 31.12.2023
Disponibilités (note 5.2.10) 274 999 59 277
Autres placements 46 000 13 450
Valeurs mobilières de placement 292 258
Découverts bancaires (note 5.2.16) - -
Reclassement des concours bancaires correspondants à des dettes financières à court terme - -

TOTAL 321 291 72 985

Au 31 décembre 2024, le Groupe dispose de douze lignes corporate pour un nominal total de 1 240 M€ tirées à hauteur de 1 040 M€.

2.1.5.3.2. Détail de la rubrique « Variation du besoin en fonds de roulement lié à l’activité »

En K€ 31.12.2024 31.12.2023
Stocks 762 - 11 515
Clients 7 246 - 4 664
Autres créances 10 993 - 3 589
Fournisseurs 351 3 681
Comptes courants créditeurs -187 -
Autres dettes - 11 683 - 8 662

TOTAL 7 482 - 24 749

La variation du besoin en fonds de roulement lié à l'activité au 31 décembre 2024 s'explique essentiellement par l'entrée de périmètre de FREY RIVIERA en
décembre 2023.




DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 - 149
2 ÉTATS FINANCIERS
Comptes consolidés au 31 décembre 2024




2.1.5.3.3. Détail de la rubrique « Acquisition d’immobilisations »

En K€ 31.12.2024 31.12.2023
Acquisition d’immobilisations incorporelles (cf. note 5.2.1) - 938 -6
Acquisition d’immobilisations corporelles (cf. note 5.2.2) - 977 - 3 497
Acquisition des immeubles de placement (cf. note 5.2.3) - 58 543 -151 716
Variation des dettes sur acquisitions d’immobilisations -56 631 4 394

TOTAL - 117 089 - 150 825



2.1.5.3.4. Détail de la rubrique « Variation de périmètre »

En K€ 31.12.2024 31.12.2023
Trésorerie des sociétés acquises 2 056 10 123
Autres flux liés aux prises de participation - 7 995 - 255 247

TOTAL - 5 939 -245 124
En 2024, les flux concernent les prises de participations dans la SAS REPENSER LA VILLE, FREY SWEDEN, MALMO DESIGNER VILLAGE AB et ROS GMBH. En 2023, il s'agissait
principalement des flux de trésorerie nets des décaissements liés aux acquisitions des sociétés détenant l'actif Polygone Riviera, de la prise de participation dans la SCI LES DOCKS
DE SAINT-OUEN, ainsi que l'acquisition du groupement forestier LA CROIX DE POIX.


NOTE 4 ⏐ENGAGEMENTS HORS BILAN
2.1.5.4.1. Engagements de location-preneur
Le montant total des paiements minimaux futurs à effectuer au titre des contrats de location financement, s’élève à :


En K€ 31.12.2024 31.12.2023
À moins d’un an 5 701 2 257
De un à cinq ans - 5 701
Au-delà de cinq ans - -

VALEUR DES PAIEMENTS AU TITRE DES CONTRATS DE LOCATIONS FINANCEMENT 5 701 7 958



En K€ 31.12.2024 31.12.2023
À moins d’un an 5 579 2 205
De un à cinq ans - 5 217
Au-delà de cinq ans - -

VALEUR ACTUALISÉE DES PAIEMENTS AU TITRE DES CONTRATS
DE LOCATIONS FINANCEMENT 5 579 7 422

Le montant de paiements minimaux futurs à effectuer au titre des contrats Au 31 décembre 2024, les loyers annuels sur la base des baux de sous-
de location simple non retraité par IFRS16 car relatif à des immeubles de location signés s’élèvent à 2,6 M€, contre 2,4 M€ au 31 décembre 2023.
placement s'élèvent à 8 M€.
Compte tenu des durées fermes de ces baux, les futurs paiements que la
Société s’attend à recevoir sur les contrats de sous-location non résiliables
s’élèvent à 3,1 M€, contre 4,3 M€ au 31 décembre 2023.

2.1.5.4.2. Autres engagements donnés

En K€ 31.12.2024 31.12.2023
Garanties hypothécaires 119 245 136 957
Promesses d’affectation hypothécaire 15 839 15 839
Cautions et indemnités d’immobilisations 6 527 6 527
Autres avals et cautions 7 100 5 560

Nous vous rappelons l’existence de covenants bancaires liés aux financements souscrits par le Groupe FREY (note 3.13).
Au 31 décembre 2024, il n’existe pas d’engagements donnés liés aux participations de sociétés du Groupe dans des coentreprises.




150 - DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 www.frey.fr
ÉTATS FINANCIERS
Comptes consolidés au 31 décembre 2024




2.1.5.4.3. Engagements de location-bailleur
Le montant des paiements minimaux futurs à recevoir jusqu’à la prochaine date de risque au titre des contrats de location simple s’élève à :


En K€ 31.12.2024 31.12.2023
À moins d’un an 96 506 104 334


2
De un à cinq ans 150 441 163 466
Au-delà de cinq ans 33 107 28 419

VALEUR DES PAIEMENTS AU TITRE DES CONTRATS DE LOCATIONS SIMPLES 280 054 296 219



2.1.5.4.4. Autres engagements reçus

En K€ 31.12.2024 31.12.2023
Cautions bancaires (baux signés avec les preneurs) 8 164 8 129
Cautions bancaires (réalisation des cellules commerciales) 2 100 1 474
Droits de tirages résiduels sur emprunts à long terme 200 000 305 000
Autres engagements reçus dans le cadre de cession d’actifs - -

Au 31 décembre 2024, il n’existe pas d’engagements reçus liés aux participations de sociétés du Groupe dans des coentreprises.


NOTE 5 ⏐ENTREPRISES LIÉES
La norme IAS 24 préconise d’indiquer les entreprises liées au Groupe consolidé ainsi que la nature des flux existant entre celles-ci et le Groupe.
Les relations qui existent entre le Groupe FREY et les coentreprises sont les suivantes :


En K€ 31.12.2024 31.12.2023
Prestations de services (1) 980 536
Honoraires de commercialisation (2) 283 139
Frais généraux (3) 162 2
Intérêts de comptes courants nets reçus (4) 414 431

TOTAL AUTRES SOCIÉTÉS MISES EN ÉQUIVALENCE 1 839 1 108
(1) Facturation par le Groupe FREY de prestations de services et administratives.
(2) Honoraires de commercialisation facturés par le Groupe FREY aux coentreprises.
(3) Refacturation par le Groupe FREY des frais généraux supportés pour le compte des coentreprises (charges de structure, frais téléphoniques, frais de déplacement,
taxe foncière…).
(4) Relation de financement des coentreprises.


En K€ 31.12.2024 31.12.2023
Comptes clients 428 330
Comptes courants débiteurs 8 748 11 417

TOTAL AUTRES SOCIÉTÉS MISES EN ÉQUIVALENCE 9 176 11 747

Les relations qui existent entre le Groupe FREY et les autres entreprises ● Cardif Assurance Vie, actionnaire à hauteur de 12,6 % : aucun flux
liées sont les suivantes : existant sur l’exercice avec le Groupe excepté le dividende voté par
● Firmament Participations, actionnaire à hauteur de 26,5% : une l’Assemblée Générale du 15 mai 2024.
convention d’animation a été signée en juillet 2017 entre Firmament ● Sogecap, actionnaire à hauteur de 12,3 % : aucun flux existant sur
Participations et Frey pour un montant semestriel de 10 000 €. Aucun l'exercice avec le Groupe excepté le dividende voté par l’Assemblée
autre flux n’a été constaté sur l'exercice, excepté le dividende voté par Générale du 15 mai 2024.
l’Assemblée Générale du 15 mai 2024.
● Primonial, actionnaire à hauteur de 7,4% : aucun flux existant sur
● Foncière AG Real Estate*, actionnaire à hauteur de 10 % (*participation l'exercice avec le Groupe excepté le dividende voté par l’Assemblée
incluse de la société LOUVRESSES DEVELOPMENT II, entité du groupe Générale du 15 mai 2024.
AG INSURANCE) : aucun flux existant sur l'exercice avec le Groupe
excepté le dividende voté par l’Assemblée Générale du 15 mai 2024.
● Actionnariat flottant à 11,4% : aucun flux existant sur l'exercice avec le
Groupe excepté le dividende voté par l’Assemblée Générale du 15
● Predica, actionnaire à hauteur de 19,8 % : aucun flux existant sur mai 2024.
l'exercice avec le Groupe excepté le dividende voté par l’Assemblée
Générale du 15 mai 2024.




DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 - 151
2 ÉTATS FINANCIERS
Comptes consolidés au 31 décembre 2024




NOTE 6 ⏐RÉMUNÉRATIONS DES DIRIGEANTS
Les dirigeants ont reçu de la Société 1,8 M€ de rémunération au titre de la période de 12 mois entre le 1er janvier 2024 et le 31 décembre 2024 ; sur l’exercice
précédent, ces rémunérations s’élevaient à 1,8 M€ pour la même période de 12 mois.


NOTE 7 ⏐HONORAIRES DES COMMISSAIRES AUX COMPTES
Le montant des honoraires des commissaires aux comptes supportés par le Groupe FREY se présente comme suit :

31 DÉCEMBRE 2024

Montants en K€ FCN Grant Thornton Autres Total
Société mère 136 171 - 307
Filiales (France et Etranger) 60 182 34 276
Missions accessoires 0 32 - 32

TOTAL 196 385 34 615


31 DÉCEMBRE 2023

Montants en K€ FCN Grant Thornton Autres Total
Société mère 141 139 - 280
Filiales (France et Etranger) 73 145 48 266
Missions accessoires 11 74 - 85

TOTAL 225 358 48 631



2.1.6. ÉVÉNEMENTS POSTÉRIEURS AU 31 DÉCEMBRE 2024
● En date du 3 février 2025, ROS RETAIL OUTLET SHOPPING a acquis les parts des minoritaires des sociétés PEAKSIDE ROS OUTLET MANAGEMENT SP. Z O.O.
et PEAKSIDE ROS OUTLET MANAGEMENT KRAKOW SP. Z O.O. portant ainsi sa participation de 50% à 100%.
● Le 27 février 2025, le groupe Frey a vendu son actif situé à Vendenheim (67), classé dans la rubrique Actifs destinés à être cédés dans les comptes
consolidés au 31décembre 2024.
● Le 20 février 2025, Frey a signé un engagement ferme pour l’acquisition du Designer Outlet Berlin pour 230 M€, aux conditions usuelles de marché. Situé à
l’ouest de Berlin, cet outlet se caractérise par une zone de chalandise primaire de 4,5 M d’habitants (à moins d’une heure de voiture) à fort pouvoir d’achat.
La gestion de cet actif bénéficiera du savoir-faire des équipes de ROS, déjà présentes en Allemagne.




152 - DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 www.frey.fr
ÉTATS FINANCIERS
Rapport des Commissaires aux comptes sur les comptes consolidés




2.2. RAPPORT DES COMMISSAIRES AUX COMPTES
SUR LES COMPTES CONSOLIDÉS


2
Exercice clos le 31 décembre 2024
À l’Assemblée Générale des Actionnaires de la société FREY,



OPINION
En exécution de la mission qui nous a été confiée par votre Assemblée générale, nous avons effectué l’audit des comptes consolidés de la société Frey relatifs à
l’exercice clos le 31 décembre 2024, tels qu’ils sont joints au présent rapport.
Nous certifions que les comptes consolidés sont, au regard du référentiel IFRS tel qu’adopté dans l’Union européenne, réguliers et sincères et donnent une
image fidèle du résultat des opérations de l’exercice écoulé ainsi que de la situation financière et du patrimoine, à la fin de l’exercice, de l'ensemble constitué
par les personnes et entités comprises dans la consolidation.
L’opinion formulée ci-dessus est cohérente avec le contenu de notre rapport au comité d’audit.



FONDEMENT DE L’OPINION

Référentiel d’audit
Nous avons effectué notre audit selon les normes d’exercice professionnel applicables en France. Nous estimons que les éléments que nous avons collectés
sont suffisants et appropriés pour fonder notre opinion.
Les responsabilités qui nous incombent en vertu de ces normes sont indiquées dans la partie « Responsabilités des commissaires aux comptes relatives à l’audit
des comptes consolidés » du présent rapport.

Indépendance
Nous avons réalisé notre mission d’audit dans le respect des règles d’indépendance prévues par le code de commerce et par le code de déontologie de la
profession de commissaire aux comptes, sur la période du 1er janvier 2024 à la date d’émission de notre rapport, et notamment nous n’avons pas fourni de
services interdits par l’article 5, paragraphe 1, du règlement (UE) n° 537/2014.



JUSTIFICATION DES APPRÉCIATIONS – POINTS CLÉS DE L’AUDIT
En application des dispositions des articles L. 821-53 et R. 821-180 du code de commerce relatives à la justification de nos appréciations, nous portons à votre
connaissance les points clés de l’audit relatifs aux risques d'anomalies significatives qui, selon notre jugement professionnel, ont été les plus importants pour
l’audit des comptes consolidés de l’exercice, ainsi que les réponses que nous avons apportées face à ces risques.
Les appréciations ainsi portées s’inscrivent dans le contexte de l’audit des comptes consolidés pris dans leur ensemble et de la formation de notre opinion
exprimée ci-avant. Nous n’exprimons pas d’opinion sur des éléments de ces comptes consolidés pris isolément.

Évaluation des Immeubles de placement
Risque identifié
Les immeubles de placement sont inscrits au bilan pour un montant de 1 927 millions d’euros représentant 76,6% du total bilan au 31 décembre 2024.
La société Frey a opté, conformément à la norme IAS 40, pour l’évaluation et la comptabilisation de ses immeubles de placement selon la méthode de la juste
valeur, comme indiqué dans la note 3.8 de l’annexe.
En raison des variations de périmètre de la période et des estimations inhérentes aux méthodes d’évaluation retenues par les experts immobiliers pour l’évaluation
à la juste valeur des immeubles de placement, nous avons considéré que l’évaluation des immeubles de placement constituait un point clé de notre audit.




DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 - 153
2 ÉTATS FINANCIERS
Rapport des Commissaires aux comptes sur les comptes consolidés




Procédures d’audit mises en œuvre face aux risques identifiés
Nos diligences ont consisté notamment à :

● apprécier l’indépendance des experts ainsi que leur compétence ;
● rapprocher les valeurs des expertises immobilières des valeurs retenues dans les comptes consolidés ;
● apprécier par sondage, la concordance des données locatives retenues par l’expert avec les différents états locatifs obtenus lors de nos travaux ;
● apprécier le traitement comptable des entrées de périmètre ;
● apprécier la documentation communiquée pour la prise à la juste valeur des projets en cours ;
● apprécier l’origine des variations significatives des justes valeurs de la période et à revoir les calculs de sensibilité sur les taux de rendement ;



VÉRIFICATIONS SPÉCIFIQUES
Nous avons également procédé, conformément aux normes d’exercice professionnel applicables en France, aux vérifications spécifiques prévues par les textes
légaux et réglementaires, des informations relatives au groupe, données dans le rapport de gestiondu Conseil d’administration.
Nous n'avons pas d'observation à formuler sur leur sincérité et leur concordance avec les comptes consolidés.



AUTRES VÉRIFICATIONS OU INFORMATIONS RÉSULTANT D’AUTRES OBLIGATIONS LÉGALES
ET RÉGLEMENTAIRES

Format de présentation des comptes annuels destinés à être inclus dans le rapport financier annuel
Nous avons également procédé, conformément à la norme d’exercice professionnel sur les diligences du commissaire aux comptes relatives aux comptes
annuels et consolidés présentés selon le format d’information électronique unique européen, à la vérification du respect de ce format défini par le règlement
européen délégué n°2019/815 du 17 décembre 2018 dans la présentation des comptes consolidés destinés à être inclus dans le rapport financier annuel
mentionné au I de l’article L.451-1-2 du code monétaire et financier, établis sous la responsabilité du Président. S’agissant de comptes consolidés, nos
diligences comprennent la vérification de la conformité du balisage de ces comptes au format défini par le règlement précité.
Sur la base de nos travaux, nous concluons que la présentation des comptes consolidés destinés à être inclus dans le rapport financier annuel respecte, dans
tous ses aspects significatifs, le format d’information électronique unique européen.
Il ne nous appartient pas de vérifier que les comptes consolidés qui seront effectivement inclus par votre société dans le rapport financier annuel déposé
auprès de l’AMF correspondent à ceux sur lesquels nous avons réalisé nos travaux.

Désignation des commissaires aux comptes
Nous avons été nommés commissaires aux comptes de la société FREY par l’Assemblée Générale du 30 octobre 2007 pour le cabinet Grant Thornton et du
29 juin 2010 pour le cabinet FCN.
Au 31 décembre 2024, le cabinet Grant Thornton était dans la 18ème année et le cabinet FCN dans la 15ème année de leur mission sans interruption.



RESPONSABILITÉS DE LA DIRECTION ET DES PERSONNES CONSTITUANT LE GOUVERNEMENT
D’ENTREPRISE RELATIVES AUX COMPTES CONSOLIDÉS
Il appartient à la direction d’établir des comptes consolidés présentant une image fidèle conformément au référentiel IFRS tel qu’adopté dans l’Union
européenne ainsi que de mettre en place le contrôle interne qu'elle estime nécessaire à l'établissement de comptes consolidés ne comportant pas d'anomalies
significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs.
Lors de l’établissement des comptes consolidés, il incombe à la direction d’évaluer la capacité de la société à poursuivre son exploitation, de présenter dans ces
comptes, le cas échéant, les informations nécessaires relatives à la continuité d’exploitation et d’appliquer la convention comptable de continuité
d’exploitation, sauf s’il est prévu de liquider la société ou de cesser son activité.
Il incombe au comité d’audit de suivre le processus d’élaboration de l’information financière et de suivre l'efficacité des systèmes de contrôle interne et de
gestion des risques, ainsi que le cas échéant de l'audit interne, en ce qui concerne les procédures relatives à l'élaboration et au traitement de l'information
comptable et financière. Les comptes consolidés ont été arrêtés par le Conseil d’administration.




154 - DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 www.frey.fr
ÉTATS FINANCIERS
Rapport des Commissaires aux comptes sur les comptes consolidés




RESPONSABILITÉS DES COMMISSAIRES AUX COMPTES RELATIVES À L’AUDIT
DES COMPTES CONSOLIDÉS

Objectif et démarche d’audit
Il nous appartient d’établir un rapport sur les comptes consolidés. Notre objectif est d’obtenir l’assurance raisonnable que les comptes consolidés pris dans leur
ensemble ne comportent pas d’anomalies significatives. L’assurance raisonnable correspond à un niveau élevé d’assurance, sans toutefois garantir qu’un audit
réalisé conformément aux normes d’exercice professionnel permet de systématiquement détecter toute anomalie significative. Les anomalies peuvent


2
provenir de fraudes ou résulter d’erreurs et sont considérées comme significatives lorsque l’on peut raisonnablement s’attendre à ce qu’elles puissent, prises
individuellement ou en cumulé, influencer les décisions économiques que les utilisateurs des comptes prennent en se fondant sur ceux-ci.
Comme précisé par l’article L. 821-55 du code de commerce, notre mission de certification des comptes ne consiste pas à garantir la viabilité ou la qualité de la
gestion de votre société.
Dans le cadre d’un audit réalisé conformément aux normes d’exercice professionnel applicables en France, le commissaire aux comptes exerce son jugement
professionnel tout au long de cet audit. En outre :

● Il identifie et évalue les risques que les comptes consolidés comportent des anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent
d’erreurs, définit et met en œuvre des procédures d’audit face à ces risques, et recueille des éléments qu’il estime suffisants et appropriés pour fonder son
opinion. Le risque de non-détection d’une anomalie significative provenant d’une fraude est plus élevé que celui d’une anomalie significative résultant d’une
erreur, car la fraude peut impliquer la collusion, la falsification, les omissions volontaires, les fausses déclarations ou le contournement du contrôle interne ;
● Il prend connaissance du contrôle interne pertinent pour l’audit afin de définir des procédures d’audit appropriées en la circonstance, et non dans le but
d’exprimer une opinion sur l’efficacité du contrôle interne ;
● Il apprécie le caractère approprié des méthodes comptables retenues et le caractère raisonnable des estimations comptables faites par la direction, ainsi
que les informations les concernant fournies dans les comptes consolidés ;
● Il apprécie le caractère approprié de l’application par la direction de la convention comptable de continuité d’exploitation et, selon les éléments collectés,
l’existence ou non d’une incertitude significative liée à des événements ou à des circonstances susceptibles de mettre en cause la capacité de la société à
poursuivre son exploitation. Cette appréciation s’appuie sur les éléments collectés jusqu’à la date de son rapport, étant toutefois rappelé que des
circonstances ou événements ultérieurs pourraient mettre en cause la continuité d’exploitation. S’il conclut à l’existence d’une incertitude significative, il
attire l’attention des lecteurs de son rapport sur les informations fournies dans les comptes consolidés au sujet de cette incertitude ou, si ces informations
ne sont pas fournies ou ne sont pas pertinentes, il formule une certification avec réserve ou un refus de certifier ;
● Il apprécie la présentation d’ensemble des comptes consolidés et évalue si les comptes consolidés reflètent les opérations et événements sous-jacents de
manière à en donner une image fidèle ;
● Concernant l'information financière des personnes ou entités comprises dans le périmètre de consolidation, il collecte des éléments qu'il estime suffisants
et appropriés pour exprimer une opinion sur les comptes consolidés. Il est responsable de la direction, de la supervision et de la réalisation de l'audit des
comptes consolidés ainsi que de l'opinion exprimée sur ces comptes.

Rapport au comité d’audit
Nous remettons un rapport au comité d’audit qui présente notamment l’étendue des travaux d'audit et le programme de travail mis en œuvre, ainsi que les
conclusions découlant de nos travaux. Nous portons également à sa connaissance, le cas échéant, les faiblesses significatives du contrôle interne que nous
avons identifiées pour ce qui concerne les procédures relatives à l’élaboration et au traitement de l’information comptable et financière.
Parmi les éléments communiqués dans le rapport au comité d’audit figurent les risques d’anomalies significatives, que nous jugeons avoir été les plus
importants pour l’audit des comptes consolidés de l’exercice et qui constituent de ce fait les points clés de l’audit, qu’il nous appartient de décrire dans le
présent rapport.
Nous fournissons également au comité d’audit la déclaration prévue par l’article 6 du règlement (UE) n° 537-2014 confirmant notre indépendance, au sens des
règles applicables en France telles qu’elles sont fixées notamment par les articles L. 821-27 à L. 821-34 du code de commerce et dans le code de déontologie de
la profession de commissaire aux comptes. Le cas échéant, nous nous entretenons avec le comité d'audit risques pesant sur notre indépendance et des
mesures de sauvegarde appliquées.




Neuilly-sur-Seine et Reims, le 21 mars 2025
Les Commissaires aux Comptes

Grant Thornton FCN
Membre français de Grant Thornton International
Amandine Huot-Chailleux Pamela Bonnet




DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 - 155
2 ÉTATS FINANCIERS
Comptes sociaux de FREY SA




2.3. COMPTES SOCIAUX DE FREY SA

2.3.1 BILAN AU 31 DÉCEMBRE 2024 157 2.3.5 INFORMATIONS COMPLÉMENTAIRES 161
Bilan Actif 157 Effectif moyen 161
Bilan Passif 157 Rémunérations des dirigeants 161
Identité de la société consolidante 161
2.3.2 COMPTE DE RÉSULTAT AU 31/12/2024 158 Transaction avec les parties liées 161
Événements post-clôture 162

2.3.3 FAITS SIGNIFICATIFS 158
2.3.6 NOTES RELATIVES AU BILAN 162
Activité 158
Emprunt et Lignes de crédit 158
Couvertures 158
2.3.7 NOTES RELATIVES AU COMPTE
Titres, adhésion et Participation 159 DE RÉSULTAT 167
Dividendes 159
2.3.8 AUTRES INFORMATIONS 168
2.3.4 RÈGLES ET MÉTHODES COMPTABLES 159
Hors-Bilan 168
Principes et conventions générales 159 Liste des filiales et participation 170
Immobilisations 159 Dividendes reçus 170
Actions propres 160 État des prêts et avances consentis aux filiales 171
Créances et dettes 160
Stocks 160
Primes d’émission 160
Dettes financières 160
Dépôts à terme (DAT) 160
Chiffre d’affaires 160
Comptabilisation du résultat des opérations
immobilières 161
Transferts de charges 161
Charges financières 161
Produits et charges exceptionnels 161
Instruments financiers 161
Impôts sur les sociétés 161
Engagements en matière de retraite et indemnités en
matière de départ en retraite 161




156 - DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 www.frey.fr
ÉTATS FINANCIERS
Comptes sociaux de FREY SA




Exercice clos le 31/12/2024



2.3.1. BILAN AU 31 DÉCEMBRE 2024

Bilan Actif



2
(en euros) Brut Amort / Prov 31/12/2024 31/12/2023
Immobilisations incorporelles 2 587 190 598 385 1 988 805 1 051 057
Immobilisations corporelles 234 326 715 47 771 913 186 554 802 236 483 733
Participations 600 219 811 17 692 849 582 526 962 564 523 442
Autres immobilisations financières 8 843 466 8 843 466 12 552 005
ACTIF IMMOBILISÉ 845 977 181 66 063 146 779 914 035 814 610 236
En cours de production 1 110 670 89 740 1 020 930 1 229 436
Avances et acomptes versés sur commandes 172 035 172 035 169 191
Créances clients et comptes rattachés 15 060 137 3 490 988 11 569 149 11 385 726
Autres créances 708 529 354 2 627 755 705 901 599 657 192 876
Valeurs Mobilières (Actions propres) 1 892 786 1 892 786 1 919 754
Disponibilités 285 768 785 285 768 785 32 028 528
ACTIF CIRCULANT 1 012 533 767 6 208 483 1 006 325 284 703 925 511
Charges constatées d’avance 176 308 176 308 104 043
Primes de CAP à étaler 3 396 652 3 396 652 7 039 959
Frais d’émission d’emprunt à étaler 6 574 543 6 574 543 4 874 171
COMPTE DE RÉGULARISATION 10 147 502 10 147 502 12 018 172

TOTAL GENERAL 1 868 658 450 72 271 629 1 796 386 821 1 530 553 921



Bilan Passif

(en euros) 31/12/2024 31/12/2023
Capital social 80 625 245 80 625 245
Primes d’émission, de fusion, d’apport… 408 087 458 463 102 008
Réserve légale 3 653 671 2 814 573
Autres réserves 612 612
Report à nouveau -13 783 880
Résultat de l’exercice 32 321 428 16 781 938
Provisions réglementées 2 672 558 1 984 720
CAPITAUX PROPRES 527 360 973 551 525 217
Provisions pour risques 1 566 058 1 701 701
PROVISIONS POUR RISQUES ET CHARGES 1 566 058 1 701 701
Emprunts obligataires convertibles
Emprunts et dettes financières divers 1 051 002 119 866 702 407
Avances et acomptes reçus sur commande en cours 1 106 578 117 335
Dettes fournisseurs et comptes rattachés 3 285 577 2 793 023
Dettes sur immobilisations et comptes rattachés 4 123 533 13 220 112
Dettes fiscales et sociales 5 040 861 4 739 843
Autres dettes 202 864 083 89 689 563
DETTES 1 267 422 751 977 262 283
Produits constatés d’avance 37 038 64 719

TOTAL GÉNÉRAL 1 796 386 821 1 530 553 921




DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 - 157
2 ÉTATS FINANCIERS
Comptes sociaux de FREY SA




2.3.2. COMPTE DE RÉSULTAT AU 31/12/2024
(en euros) France Export 31/12/2024 31/12/2023
Chiffre d’affaires net 29 940 992 27 478 662
Autres produits 15 605 020 11 705 155
PRODUITS D’EXPLOITATION 45 546 011 39 183 817
Achat de matières premières et autres approvisionnements -1 270 840 - 318 790
Charges externes -21 984 277 -18 749 584
Impôts, taxes et versements assimilés -4 437 264 -4 357 818
Charges de personnel -6 617 846 -6 679 491
Dotation d’exploitation -11 862 138 -12 947 955
Autres charges d’exploitation -563 290 -969 102
CHARGES D’EXPLOITATION -46 735 657 -44 022 741

RÉSULTAT D’EXPLOITATION -1 189 645 -4 838 924
OPÉRATIONS EN COMMUN (PERTE) -12 763
Produits financiers 69 249 612 58 386 034
Charges financières -56 674 123 -51 052 250

RÉSULTAT FINANCIER 12 575 489 7 333 784

RÉSULTAT COURANT AVANT IMPÔTS 11 385 844 2 482 096
Produits exceptionnels 73 848 001 114 507 024
Charges exceptionnelles -52 915 370 -100 218 552

RÉSULTAT EXCEPTIONNEL 20 932 632 14 288 472
Impôt sur les bénéfices ou crédit d’impôt 2 953 11 370

BÉNÉFICE OU PERTE 32 321 428 16 781 938


2.3.3. FAITS SIGNIFICATIFS

Activité
● En août 2024, Frey a cédé une partie de son terrain située à Claye Souilly pour 234 K€ et racheté une parcelle à la copropriété pour signer un bail à
construction.
● En décembre 2024, Frey a cédé ses actifs sis à Arles, Times Square pour un montant de 67,01 M€ et une cellule à Saint Quentin pour 428 K€.
● En 2024, FREY a réalisé des investissements complémentaires sur les sites de Times Square, Amiens, Claye, Arles, Cesson et Clos du Chêne.
● En date du 3 décembre, il a été prononcé la dissolution volontaire de l’association Social Market.
● Et en fin d’année 2024, Frey a réalisé la TUP de sa filiale IF Valentine.

Emprunt et Lignes de crédit
● En juin 2024, Frey a remboursé sa ligne fixe de 50 M€, et renégocié ses lignes de crédit de 300 M€ et 70 M€ afin de contracter un nouveau prêt d’un
montant total de 400 M€ pour une durée de 5 ans avec trois extensions possibles sur 2029, 2030, et 2031.
● En novembre 2024, Frey a signé un emprunt de 100 M€ pour une durée de 10 ans. Ce prêt est assorti de critères de performances ESG.
● Des frais d’émission d’emprunts ont été activés pour 3 514,1 K€ et des frais de renouvellement pour 320 K€.
● Frey a obtenu trois extensions d’un an, pour ses prêts de 110 M€, 80 M€ et 130 M€ jusqu’en 2029.
● La société a signé plusieurs contrats avec ses filiales étrangères :
● En espagne, une partie des prêts consentis a été recapitalisée à hauteur de 9,5 M€ pour Frey Invest et 2,9 M€ pour Domestreet
● Au portugal, à la suite du rachat de 30% des titres de la société Freyprop, le montant du prêt accordé a augmenté de 45,9 M€ et la filiale a réalisé un
remboursement partiel d’un montant de 25 M€.
● En pologne, la filiale Giarole a remboursé 46,3 M€.
● Et en Suède, Frey a consenti à sa filiale Frey Sweden, un prêt d’un montant total de 17,9 M€.

Couvertures
● Le Groupe a renforcé ses positions de couvertures de taux en signant plusieurs instruments pour un nominal total de 1 258,6 M€ dont 1 208,6 M€ à
démarrage différé pour des durées de 1 à 2 ans.




158 - DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 www.frey.fr
ÉTATS FINANCIERS
Comptes sociaux de FREY SA




Titres, adhésion et Participation
● En avril 2024, FREY a racheté les 30% des parts sociales de la société ● En 2024, Frey a acheté 1 part de sa filiale IF Valentine à la société FAP
Freyprop pour un montant de 3,9 M€ et versé en octobre, un afin de réaliser une TUP.
complément de prix d’un montant de 1,1 M€. ● En septembre 2024, la filiale de Frey, FR PARTNERSHIP, créée en 2023 pour
● En 2024, Frey a versé un complément de prix pour l’acquisition de BBC rechercher des investisseurs pour ses projets à l’étranger a été cédée à ROS
Promotion d’un montant de 105 K€ et 21 K€ pour Frey Riviera. Gmbh après avoir procéder à une recapitalisation de la société.
● ●

2
En juillet 2024, Frey a réalisé l’acquisition de ROS Retail Outlet Shopping Le 30 décembre, Frey est entré au capital de la société Friggrayas dans
Gmbh, une société autrichienne pour une valeur de 5,7 M€ et versé un le cadre d’un partenariat long terme avec Batipart Europe, détenant
complément de prix de 1,3 M€. Cette société opère dans 8 pays respectivement 33,3% et 66,7% du capital. Frey a cédé à l’entité
européens et gère pour le compte de tiers, 12 actifs. Elle porte nouvellement créée deux actifs, Times Square et Arles pour un montant
également plusieurs projets en développement au travers d’extension de 67 010 K€ dont un apport en nature de 31 334 K€.
d’outlets existants ou de créations à venir. ● En décembre 2024, la filiale de Frey, Domestreet Invest a augmenté de
10 % sa participation dans la filiale Promenade Lleida S.L.

Dividendes
Lors de l’Assemblée Générale du 15 mai 2024, les actionnaires ont voté la distribution d’un dividende de 1,8 € par action, soit un dividende versé de 57,1 M€,
les actions auto-détenues à la date de distribution ne donnant pas droit à dividende.


2.3.4. RÈGLES ET MÉTHODES COMPTABLES
Principes et conventions générales
Les comptes annuels sont établis conformément aux règles édictées par les Les comptes sont établis en euros.
règlements ANC n° 2014-03 du 5 juin 2014 relatif au plan comptable
Le total du bilan de l’exercice avant affectation du résultat est de 1 794 549
général (PCG) et n°2016-07 du 4 novembre 2016 et aux principes
707 euros et le résultat net comptable est un bénéfice de 30 527 175 euros.
comptables généralement admis en France.
L’exercice a une durée de 12 mois couvrant la période du 01/01/2024 au
Les conventions générales comptables ont été appliquées dans le respect du
31/12/2024
principe de prudence, conformément aux hypothèses de base suivantes :
La méthode de base retenue pour l’évaluation des éléments inscrits en
● permanence des méthodes ; comptabilité est la méthode des coûts historiques.
● indépendance des exercices ; Les principales méthodes comptables utilisées sont décrites ci-après.
● continuité de l’activité. Le règlement 2022-06 de modernisation des états financiers n’a pas été
appliqué par anticipation.


Immobilisations
Immobilisations incorporelles et corporelles ● pour les immeubles en cours de construction, par la méthode par
Celles-ci sont évaluées à leur coût d'acquisition, prix d'achat majoré des Discounted Cash Flow consistant à déterminer la valeur vénale d’un
frais accessoires d'achat. immeuble par actualisation.
Les intérêts des emprunts spécifiques à l'acquisition ou à la production ● pour les actifs loués par bail à construction (BAC), par l’actualisation
d'immobilisation n'ont pas été immobilisés. des revenus nets projetés sur la durée du BAC et la détermination de la
valeur résiduelle contractuelle, à son terme,
Les amortissements pour dépréciation sont calculés suivant le mode
linéaire en fonction de la durée de vie : ● et, pour les immeubles achevés, par capitalisation des revenus nets en
● Logiciels 2 à 3 ans fonction des rendements observés sur le marché (méthode par
capitalisation), et par la méthode des flux de trésorerie actualisés
● Matériel et outillage 3 à 5 ans
(actualisation des loyers futurs). Les revenus nets sont déterminés en ôtant
● Matériel de bureau et informatique 3 à 5 ans des loyers réels et potentiels (sur locaux vacants), les charges immobilières
non récupérées sur les locataires en fonction des baux concernés, ainsi que
● Mobilier 3 à 10 ans les charges liées à la vacance des locaux, déterminées sur la base d'une durée
● Agencements 20 ans estimée de relocation. Dans l'hypothèse où un site présenterait une vacance
structurelle, ces déductions s'accompagneraient de la perte du revenu
● Constructions – structures 35 ans potentiel correspondant.
● Constructions – façade 25 ans La société constitue des provisions pour dépréciation de son patrimoine
● Constructions – installation générale 20 ans immobilier dès lors que la valeur d’inventaire déterminée par référence à la
valeur d’expertise hors droits (valeur de marché) s’avère inférieure à la
A chaque clôture, les actifs (terrains + constructions achevées) détenus par valeur nette comptable. Ce test de validité ou impairment test permet de
Frey font l’objet d’expertises. valider la cohérence entre la valeur nette comptable et la valeur de
récupération (valeur d’expertise).
La valeur de marché est déterminée par des experts indépendants. Elle
correspond au prix auquel un bien ou un droit immobilier pourrait être En application de l’article 745-6 du PCG, le mali technique de 12 474 373 €,
cédé au moment de l'expertise dans des conditions normales du jeu de issu de la fusion de la société FRP III, est comptabilisé en valeur brute dans
l'offre et de la demande. les sous comptes des actifs sous-jacents correspondant :
Elle est déterminée de la manière suivante : ● Mali de fusion – Terrains : 5 976 763
● pour les terrains, par référence aux prix de vente constatés sur le ● Mali de fusion – Constructions et agencements : 6 497 610 €
marché des ensembles immobiliers équivalents en nature et en
localisation (méthode comparative) et par référence à la valeur vénale
potentielle de l’ensemble immobilier calculée par l'estimation de la
différence entre le prix de vente et le coût du promoteur (méthode de
la charge foncière ou du bilan promoteur),



DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 - 159
2 ÉTATS FINANCIERS
Comptes sociaux de FREY SA




Le mali technique Les pertes des filiales transparentes pour lesquelles Frey en sa qualité de
gérant va proposer l’affectation en compte courant d’associé, font l’objet
● N’est pas amorti pour la part affectée au poste « Terrains » d’une dépréciation en compte courant à chaque clôture.
● Est amorti au même rythme que les actifs du poste « Constructions et Une valeur d’utilité des titres est estimée par la direction et déterminée au cas
agencements », c'est-à-dire sur la durée résiduelle d'utilisation de l'actif par cas pour chaque filiale. Cette valeur est définie sur la base d’une approche
à la date de la fusion. multicritères en tenant compte de la quote-part d’actif net réévalué, des
En 2024, nous comptabilisons un amortissement de 494 176 €. perspectives de résultats futurs et de développement à long terme. Il est tenu
compte de la valeur de marché des actifs détenus par les filiales ou sous filiales.
Une dépréciation sur titres est constatée lorsque la valeur d’utilité est inférieure
Immobilisations financières / créances rattachées et/ou en à la valeur comptable des titres. Lorsque la valeur d’utilité des titres devient
compte courant négative, les créances détenues sur la filiale concernée sont également
Les immobilisations financières sont comptabilisées à leur coût dépréciées et une provision pour risques et charges complémentaire peut
d’acquisition, y compris les frais accessoires. également être constatée si cela est nécessaire.
Le tableau des filiales et participation présente les caractéristiques des La société FREY enregistre des amortissements dérogatoires relatifs aux
titres et créances rattachées détenus. frais d’acquisition des titres.


Actions propres
Les actions propres détenues dans le cadre d’un plan d’attribution Lorsque la valeur d’inventaire au 31 décembre est inférieure au prix
d’actions gratuites sont présentées en valeurs mobilières de placement et d’achat, une provision pour dépréciation est constatée.
font l’objet, le cas échéant, lorsque les conditions d’attribution sont
Les modalités fixées par l’assemblée générale sont les suivantes :
remplies d’une provision pour charges. En l’absence d’affectation explicite
ou d’objectif, elles sont enregistrées en immobilisations financières. ● Prix maximum d’achat fixé à 55 euros par action,
Les actions détenues dans le cadre du contrat de liquidité (délégation au ● Total des actions détenues par la société à une date donnée ne pourra
conseil d’administration donnée par l’assemblée générale du 9 mai 2023 dépasser 10% du capital existant à cette même date.
pour une période de 18 mois dans les conditions prévues par les articles
L22-10-62 et suivant du Code commerce) sont enregistrées pour leur coût Les actions pourront être ainsi acquises, conservées et, le cas échéant,
d’acquisition en immobilisation financière. Les résultats de cession de ces échangées ou transférées, par tout moyen et dans le respect de la
titres sont imputés en autres produits ou autres charges financières. réglementation boursière applicable et des pratiques de marché admises
et publiées par l’AMF.

Créances et dettes
Les créances et dettes sont évaluées à leur valeur nominale.
Une provision pour dépréciation est constituée lorsque cette valeur est supérieure à la valeur d’inventaire. Concernant les dépréciations clients, nous
distinguons les clients qui ont fait l’objet d’une procédure ou d’un contentieux lourd, cette créance sera provisionnée en intégralité, et les autres créances
clients seront provisionnées à 50 % pour une créance entre 3 et 6 mois et 100 % au-delà. Nous déduirons ensuite le DG à hauteur de 80 %.

Stocks
Les terrains et les immeubles en stock sont évalués à leur coût d’acquisition ou à leur coût de revient externe à l’exclusion de toute autre charge financière.
Des provisions pour dépréciations et/ou reprises de provisions pour dépréciation sont constatées pour tenir compte de la valeur économique de chaque bien,
laquelle est déterminée à dire d’experts indépendants.

Primes d’émission
Les factures relatives à l’augmentation de capital viennent s’imputer sur les primes d’émission.

Dettes financières
Les dettes bancaires sont constituées d’emprunts amortissables et lignes utilisables par tirages. Les tirages successifs sont constatés dans les états financiers
pour leur valeur nominale, la capacité d’emprunt résiduelle constituant un engagement hors-bilan.
Les frais d’émission des emprunts bancaires sont portés en charge à répartir via un transfert de charge, puis sont étalés sur la durée des financements.
Les charges de couverture sont réparties sur la durée de la couverture par le biais de charges constatées d’avance.

Dépôts à terme (DAT)
S’agissant de dépôts à terme déblocables, ils sont compris dans le poste « disponibilités ». La valeur des Dépôts à terme est évaluée au montant de la
souscription. Les intérêts à percevoir sont provisionnés le cas échéant.

Chiffre d’affaires
Le chiffre d’affaires est composé des revenus de l’activité foncière, de vente annuités de bail postérieures à l’exercice et à reprendre sur la durée ferme
de terrain et d’immeubles pour les opérations de promotion immobilière, du bail. Au 31/12/2024, ils se montent à 25 K€.
de refacturation de travaux, et de prestations de services annexes. Ces
Les participations bailleurs versées par la société sont comptabilisées en
prestations correspondent à la facturation annuelle par FREY SA à ses
facture à établir à l’actif du bilan. Elles s’imputent sur les loyers de façon
filiales des services et conseils donnés dans les domaines financier,
linéaire selon la durée ferme des baux. Au 31/12/2024 le montant s’élève à
juridique, ressources humaines, stratégie et de Direction Générale.
1,5 M€ dont 1,3 M€ pour le site de Claye Souilly.
Les droits d’entrée significatifs sont comptabilisés en autres produits, et
sont portés en produits constatés d’avance pour la partie concernant les




160 - DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 www.frey.fr
ÉTATS FINANCIERS
Comptes sociaux de FREY SA




Comptabilisation du résultat des opérations immobilières
Le chiffre d’affaires et le résultat de l’ensemble des opérations immobilières sont comptabilisés selon la méthode de l’achèvement.

Transferts de charges
Les transferts de charges sont constitués majoritairement des refacturations aux locataires des frais et taxes liés aux immeubles de la foncière, de l’étalement
des frais d’émission d’emprunt, et des refacturations aux filiales.

Charges financières
Les écarts de change sont comptabilisés dans les différences de change.

Produits et charges exceptionnels
2
Les produits et charges exceptionnels tiennent compte non seulement des éléments qui ne sont pas liés à l'activité normale de l'entreprise mais également à
ceux qui représentent un caractère exceptionnel eu égard à leur montant.
Notamment les cessions d’immobilisations de l’année qui représentent des montants significatifs.
Les attributions gratuites d’actions comptabilisées dans les produits et charges exceptionnels se compensent de façon équivalente.

Instruments financiers
Les instruments financiers utilisés ont pour but la couverture des risques de Les primes versées sont étalées sur la durée du contrat de couverture de
taux d’intérêt. Il s’agit de Swaps, de CAP et de COLLAR. Ces instruments ne façon linéaire par le biais du compte « Prime sur CAP à étaler ».
sont pas constatés dans les états financiers lors de leur conclusion mais
Une provision pour risques et charges financières sur les pertes latentes des
constituent des engagements hors bilan. En revanche, le différentiel de
instruments financiers qualifiés en position ouverte isolée est constituée à
taux payé ou reçu en application de ces accords, est comptabilisé en
la clôture de chaque exercice, le cas échéant.
charge ou en produit financier de l'exercice.

Impôts sur les sociétés
A la suite de l’option pour le régime d’imposition SIIC, et donc pour le calcul de l'impôt des exercices ouverts à compter du 1er janvier 2009, deux secteurs
d'activité sont distingués, l'un imposable à l'impôt sur les sociétés, et l'autre exonéré.
Le secteur exonéré comprend les charges et revenus inhérents à l'exploitation des opérations de location simple, il reprend les dividendes reçus des filiales SIIC
et les résultats de cession d’actifs.
Le secteur taxable comprend lui, l’ensemble des autres opérations et les dividendes reçus des filiales non SIIC.

Engagements en matière de retraite et indemnités en matière de départ en retraite
Les engagements de retraites estimés au 31/12/2024 s’élèvent à 306 K€, Les principaux paramètres retenus pour l'évaluation actuarielle de ces
contre 247 K€ au 31/12/2023. engagements au 31/12/2024 sont les suivants :
La hausse de l’engagement actuel résulte essentiellement de l’évolution de
l’effectif et des salaires moyens.
● Age du départ à la retraite calculé sur la base de l’âge légal de départ à
la retraite et de l’année de naissance,
Les indemnités de départ à la retraite sont versées aux salariés des sociétés
françaises au moment de leur départ à la retraite en fonction de leur
● évolution des salaires 1,5 % ;

ancienneté et de leur salaire à l'âge de la retraite. Ces indemnités relèvent ● taux de charges sociales 35 % à 50 % ;
du régime des prestations définies.
● taux d’actualisation 3,16 %.
Les sociétés du Groupe Frey ont procédé aux calculs d'inemnités de départ
à la retraite dans l'hypothèse d'un départ volontaire conformément à la
convention collective de promotion immobilière.

2.3.5. INFORMATIONS COMPLÉMENTAIRES
Effectif moyen Transaction avec les parties liées
Effectif salarié au titre de l’exercice 2024 : 31,98 personnes Trésorerie
Effectif salarié au titre de l’exercice 2023 : 35,05 personnes Depuis le 1er décembre 2010, Frey a conclu une convention de trésorerie
avec chacune de ses filiales afin d’assurer la centralisation et la gestion de la
Rémunérations des dirigeants trésorerie du groupe et en 2022 elle a mis en place une convention de
Cash Pooling avec ses filiales.
Les dirigeants ont reçu de la société 1,8 M€ de rémunération au titre de
l’exercice ; sur l’exercice précédent, ces rémunérations s’élevaient à 1,8 M€. La société présente au 31/12/2024 à l’actif des comptes courants pour un
total de 695 740 K€ dont 23 552 K€ pour le Cash Pooling.

Identité de la société consolidante Au passif, le solde des comptes courants s’élève à 200 335 K€ dont 199 735
K€ pour le Cash Pooling. La rémunération de ces comptes courants a
La société FREY est la société mère du groupe consolidé FREY. généré chez Frey un produit financier de 8 533 K€, et une charge financière
à 558 K€.
Les produits financiers liés aux prêts avec les filiales étrangères se
décomposent ainsi :
Pour la filiale Freyprop les intérêts s’élèvent à 2 728 K€, pour Giarole 4 875 K€,
pour Frey Invest 8 887 K€, pour Domestreet 369 K€ et pour Frey Sweden 481 K€.




DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 - 161
2 ÉTATS FINANCIERS
Comptes sociaux de FREY SA




Prestations de services Gestion locative
Au cours de l’exercice 2024, Frey a assuré les services suivants pour le
Les prestations de gestion locative du groupe et assets managements,
compte de ses filiales :
(centralisation des facturations et de la gestion des encaissements) sont
assurées par IF Gestion & Transactions, filiale de Frey. La charge
Assistance comptable correspondante s’élève à 968 K€ chez Frey, pour un montant de loyers
Le produit correspondant dans les comptes sociaux s’élève à 295 K€ pour facturés de 23 012 K€.
l’exercice 2024 ;
Les transactions effectuées avec les parties liées sont des opérations
courantes pour notre groupe conclues à des conditions normales, elles ne
Management Fees sont pas davantage détaillées dans le présent document.
Le produit correspondant dans les comptes sociaux s’élève à 4 593 K€ pour
l’exercice 2024.
Événements post-clôture
Néant.

2.3.6. NOTES RELATIVES AU BILAN

NOTE 1 ⏐ÉTAT DES IMMOBILISATIONS
Virements de
(en euros) 31/12/2023 Augmentations poste à poste Diminutions 31/12/2024
IMMOBILISATIONS INCORPORELLES 1 649 441 937 748 2 587 190
Terrains (1) 36 111 932 301 050 6 975 633 29 437 350
Dont mali 5 976 763 5 976 763
Constructions et agencements (1) 237 505 031 16 550 42 702 882 194 818 700
Dont mali 6 474 036 6 474 036
Autres immobilisations corporelles 9 277 275 567 749 779 622 2 102 344 8 522 303
Dont mali 23 574 23 574
Immobilisations en cours (2) 1 497 788 1 065 599 -779 622 235 402 1 548 363
Avances et acomptes
IMMOBILISATIONS CORPORELLES 284 392 026 1 950 948 52 016 260 234 326 715
Participations (3) 372 296 791 44 299 721 876 702 415 719 811
Créances rattachées à des participations (4) 209 919 500 45 900 000 71 319 500 184 500 000
Autres immobilisations financières (5) 14 066 153 104 302 5 326 989 8 843 466
Dont Contrat de liquidité 698 674 203 760 146 741 753 894
Dont actions propres 13 204 450 5 321 692 7 882 758
IMMOBILISATIONS FINANCIÈRES 596 282 444 90 304 023 77 523 190 609 063 277

TOTAL 882 323 912 93 192 720 129 539 451 845 977 181

(1)(2)
En 2024, Frey a vendu une partie de son terrain sis à Claye Souilly et acheté une parcelle à la copropriété. Elle a vendu ses actifs sis à Arles et Times Square pour 50 778 K€, cédé
une cellule située à St Quentin pour 479 K€ et terminé plusieurs capex sur ses différents sites dont Arles, Clos du Chêne, Cesson, Claye, et Amiens pour une valeur de 780 K€.
(3)(4)
Lors de la cession de ses actifs Times Square et Arles, Frey a réalisé un apport en nature pour un montant de 31 334 K€. Frey a racheté 30 % des parts de sa filiale Freyprop pour
un montant de 5 017 K€ et augmenté son prêt pour un montant de 45 900 K€. Une partie des prêts accordés aux filiales Polonaises, Portugaises et Espagnoles a été remboursée à
hauteur de 71 320 K€.
La société a acquis la société ROS – Retail Outlet Shopping Gmbh pour un montant de 6 963 K€
(5)
Frey a cédé des actions auto-détenues pour un montant de 5 322 K€.




(en euros) 31/12/2023 Augmentations Diminutions 31/12/2024
Participations en détail (2.3.6 - Note 1)
BBC PROMOTION 61 396 341 105 345 61 501 686
ROS FR (EX FR PARTNERSHIP) 10 000 6 702 16 702
IF VALENTINE 9 990 10 10 000
FREY RIVIERA 1 069 800 20 614 1 090 414
ROS GMBH 6 962 804 6 962 804
FREYPROP 8 400 000 5 017 246 13 417 246
MALMO 850 000 850 000
FREY SWEDEN 3 000 3 000
FRIGGRAYAS 31 334 000 31 334 000
Sociétés sans mouvement 301 410 660 301 410 660

TOTAL 372 296 791 44 299 721 876 702 415 719 811




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NOTE 2 ⏐ÉTAT DES AMORTISSEMENTS ET DES PROVISIONS SUR IMMOBILISATIONS
(en euros) 31/12/2023 Dotation s Dim in ution s 31/ 1 2 / 2 0 2 4
IMMOBILISATIONS INCORPORELLES 598 385 598 385
Terrains
Constructions et agencements 43 699 309 8 232 526 8 677 018 43 254 817



2
Dont mali 1 947 969 490 874 2 438 843
Installations techniques, matériel et outillage industriel 72 902 7 713 80 615
Autres immobilisations corporelles 3 552 141 624 461 327 547 3 849 054
Dont mali 9 905 3 302 13 206
IMMOBILISATIONS CORPORELLES 47 324 352 8 864 700 9 004 565 47 184 487

47 922 737
TOTAL 8 864 700 9 004 565 47 782 871



NOTE 3 ⏐ÉTAT DES AUTRES PROVISIONS
Reprises
(en euros) 31/12/2023 Dotations non utilisées Reprises utilisées 31/12/2024
PROVISIONS RÉGLEMENTÉES 1 984 720 687 838 2 672 559
Amortissements dérogatoires (1) 1 984 720 687 838 2 672 559
PROVISIONS POUR RISQUES ET CHARGES 1 701 701 135 643 1 566 058
Provisions pour pertes de change
Autres provisions pour risques et charges (2) 1 701 701 135 643 1 566 058
PROVISIONS POUR DÉPRÉCIATION 26 584 778 1 149 086 1 514 148 1 730 959 24 488 758
Provisions sur participations 17 692 849 17 692 849
Provision sur les actions FREY 1 514 148 1 514 148
Provisions sur immobilisations (3) 583 941 3 484 587 426
Provisions sur stocks et en cours 74 740 15 000 89 740
Provisions sur comptes clients 3 211 595 845 211 565 818 3 490 988
Provisions pour dépréciation des comptes courants (4) 3 507 505 285 391 1 165 141 2 627 755

TOTAL 30 271 200 1 836 825 1 514 148 1 866 602 28 727 374
(1)
Amortissement dérogatoire relatif à l’acquisition des titres.
(2)
Provision concernant les PAGA (Plan d’attribution gratuite d’action).
(3)
Provision sur le projet de Rennes.
(4)
Dépréciations et reprises relatives aux pertes de l’exercice des filiales.




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NOTE 4 ⏐ÉTAT DES CRÉANCES ET DETTES
31/12/2024

État des créances (en euros) Montant brut À 1 an au plus À plus d’un an 31/12/2023
Créances rattachées à des participations 184 500 000 184 500 000 209 919 500
Prêts
Autres immobilisations financières 8 843 466 8 843 466 14 066 153
Dont montant concernant des entreprises liées
Créances clients 15 060 137 14 237 084 823 053 14 597 321
Dont montant concernant des entreprises liées 5 926 864 5 926 864 5 056 557
Personnel et comptes rattachés 38 587 38 587 24 305
Sécurité sociale et autres organismes 10 468 10 468 7 203
Impôts sur les bénéfices 2 953 2 953 11 370
État – Taxe sur la valeur ajoutée 2 025 483 2 025 483 4 371 980
Autres impôts, taxes et versements assimilés 156 499 156 499 56 126
Groupe et associés (1) 703 433 826 703 433 826 653 337 924
Dont montant concernant des entreprises liées 703 433 826 703 433 826 653 337 924
Débiteurs divers 2 861 539 2 861 539 2 891 473
Dont montant concernant des entreprises liées 259 336
Charges constatées d’avance 176 308 176 308 104 042
Primes de CAP à étaler 3 396 652 2 597 611 799 040 7 039 959

TOTAL 920 505 917 734 383 824 186 122 093 906 427 357



31/12/2024
À plus d’1 an et
État des dettes (en euros) Montant brut À 1 an au plus 5 ans au plus À plus de 5 ans 31/12/2023
Emprunts obligataires

● À 1 an maximum à l’origine
Auprès des établissements de crédit
● À 1 an maximum à l’origine (1) 7 939 499 7 939 499 153 061 195
● À plus d’1 an à l’origine 1 040 000 000 940 000 000 100 000 000 710 000 000
Dépôts et cautionnements reçus 3 062 620 473 068 2 462 931 126 621 3 641 211
Fournisseurs et comptes rattachés 3 285 577 3 285 577 2 793 023
Dont montant concernant des entreprises liées 567 680 567 680 355 707
Personnel et comptes rattachés 1 583 130 1 583 130 1 596 295
Sécurité sociale et autres organismes 797 789 797 789 767 918
État – Impôt sur les bénéfices
État – Taxe sur la valeur ajoutée 2 452 210 2 452 210 1 722 832
État – Autres impôts, taxes et assimilés 207 732 207 732 652 799
Dettes sur immobilisations et comptes rattachés 4 123 533 4 123 533 13 220 112
Dont montant concernant des entreprises liées 835 222
Groupe et associés (1) 200 335 191 200 335 191 85 954 159
Dont montant concernant des entreprises liées 85 954 153
Autres dettes 2 528 892 2 528 892 3 735 404
Produits constatés d’avance 37 038 24 989 12 049 64 719

TOTAL 1 266 353 212 223 751 611 942 474 980 100 126 621 977 209 668
(1) Présentation à moins d’un an à défaut de convention contraire, mais pas de paiement ni de remboursement exigé à moins d’un an.




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NOTE 5 ⏐SITUATION FINANCIÈRE ET ENDETTEMENT
Dettes bancaires Placements
Au 31/12/2024, Frey bénéficiait d’un droit de tirage non utilisé d’un La société gère son excédent de trésorerie par le biais de placements sous
montant de 200 M€, composé de crédits long-terme remboursables dans forme de compte ou dépôt à terme et de compte rémunéré.
les 5 ans.
Le taux d’intérêt moyen de la dette, après prise en compte des couvertures
de taux et avec un Euribor 3 mois au 31/12/2024 à (2 ,714 %), ressort à 2,41 %.


NOTE 6 ⏐CHARGES À PAYER 2
Montant des charges à payer inclus dans les postes suivants du bilan (en euros) 31/12/2024 31/12/2023
Emprunts et dettes financières auprès des établissements de crédit (intérêts courus) 7 921 429 8 004 723
Dettes fournisseurs et comptes rattachés 2 023 177 2 211 839
Dettes sur immobilisations 3 978 349 13 117 081
Personnel et comptes assimilés 2 194 362 2 196 658
Dettes fiscales et sociales 1 069 408 1 476 711
Autres dettes 415 647 470 340

TOTAL 17 602 372 27 477 352



NOTE 7 ⏐PRODUITS À RECEVOIR
Montant des produits à recevoir inclus dans les postes suivants du bilan (en euros) 31/12/2024 31/12/2023
Créances clients et comptes rattachés (1) 8 371 017 8 105 322
État / TVA 2 118 700 3 297 276
Intérêts courus à recevoir (2) 3 453 882 4 078 002
Associés intérêts courus (3) 7 694 283 6 580 006
Autres produits à recevoir 5 209 514 611

TOTAL 21 643 090 22 575 217
(1)
Dont 5 511 K€ concerne la facturation des FEES
(2)
Baisse des taux d’intérêts fin 2024.
(3)
Augmentation du prêt Freyprop.


NOTE 8 ⏐CHARGES À ÉTALER
Au 31/12/2024, le montant des frais d’émission d’emprunt nets liés aux lignes Corporate s’élèvent à 6 575 K€. L’augmentation est due à la signature de
nouveaux emprunts. Ces charges sont étalées sur la durée de vie des crédits.


NOTE 9 ⏐CHARGES ET PRODUITS CONSTATÉS D’AVANCE
Au 31/12/2024, les charges constatées d’avance s’élèvent à 176 k€ pour 104 K€ au 31/12/2023. Elles concernent exclusivement des charges d’exploitation.
Au 31/12/2024, les produits constatés d’avance s’élèvent à 37 K€ pour 65 K€ au 31/12/2023. Ces produits correspondent à des droits d’entrée.


NOTE 10 ⏐PRIME DE CAP À ÉTALER
Au 31/12/2024, les primes versées lors de la souscription d’instruments financiers restant à étaler se montent à 3 397 K€ contre 7 040 K€ au 31/12/2023.




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NOTE 11 ⏐COMPOSITION DU CAPITAL SOCIAL
Nombre Valeur Nominale
Actions ou parts sociales composant le capital social au début de l’exercice 32 250 098 2,50 €
Actions ou parts sociales émises pendant l’exercice
Actions ou parts sociales remboursées ou annulées pendant l’exercice

ACTIONS OU PARTS SOCIALES COMPOSANT LE CAPITAL SOCIAL À LA FIN DE L’EXERCICE 32 250 098 2,50 €

Au 31/12/2024, la société détenait : ● 62 945 actions acquises dans le cadre du plan d’Attribution Gratuites
● 21 484 de ses actions dans le cadre du contrat de liquidité présenté d’Actions au personnel décidé par le Conseil d’Administration, pour
une valeur comptable de 1 893 K€.
dans les faits significatifs de l’exercice en début de la présente annexe,
pour une valeur comptable de 623 K€. Cette valeur comptable est ● 277 214 actions acquises sans affectation définie pour une valeur de
déterminée sur la base du cours de bourse au 31 décembre 2024. 7 883 K€.


NOTE 12 ⏐VARIATION DES CAPITAUX PROPRES
Affectation
(en euros) 31/12/2023 du résultat Dividendes versés Augmentation 31/12/2024
Capital social 80 625 245 80 625 245
Prime d’émission 463 102 008 -54 982 573 -31 977 408 087 458
Réserves réglementées 612 612
Réserve légale 2 814 574 839 097 3 653 671
Autres réserves
Report à nouveau - 13 783 880 13 783 880
Résultat 31/12/2023 16 781 938 -14 622 977 -2 158 961
Résultat 31/12/2024 32 321 428 32 321 428
Provisions réglementées 1 984 720 687 838 2 672 559

TOTAL 551 525 217 32 321 428 57 141 535 655 861 527 360 973



NOTE 13 ⏐VENTILATION DE L’IMPÔT AU 31 DÉCEMBRE 2024
Résultat avant impôts Impôt Résultat net
Résultat courant 11 385 844 2 953 11 388 797
Résultat exceptionnel 20 932 632 20 932 632

TOTAL 32 318 476 2 953 32 321 428




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2.3.7. NOTES RELATIVES AU COMPTE DE RÉSULTAT

NOTE 1 ⏐CHIFFRE D’AFFAIRES
Le chiffre d’affaires de l’exercice clos le 31/12/2024 ressort à 29 940 992 € et se décompose comme suit :


(en euros) 31/12/202 4 31/ 1 2 / 2 0 23



2
Loyers 23 011 649 21 893 121
Prestations de service intra-groupe 4 887 754 4 445 250
VEFA (Terrain et construction) 1 311 643 304 192
Refacturation travaux 135 198 194 869
Droits d’entrée 25 057 24 989
Honoraires de gestion locative 385 699 389 324
Produits divers 183 993 226 917

TOTAL 29 940 992 27 478 662

L’augmentation des loyers s’explique notamment par la facturation de loyers variables, l’indexation et l’arrivée de nouveaux locataires.


NOTE 2 ⏐PRODUITS FINANCIERS
(en euros) 31/12/2024 31/12/2023
Produits financiers liés aux participations 10 878 208 5 359 641
Dividendes (détail 2.3.8) 36 629 6 002 448
Intérêts sur comptes courants et Cash Pooling (1) 18 279 922 15 967 062
Intérêts sur prêts participatifs(1) 7 593 318 4 685 066
Reprise sur dépréciation d'actions FREY 1 514 148
Reprise de subvention d’équilibre 1 102 535
Reprise sur dépréciation d’actifs financiers 62 606 2 361 302
Produits financiers sur CAP (1) 28 630 905 23 342 229
Gain sur différence de change 916
Boni 197 467
Divers (3) 1 151 340 470 025
TOTAL 69 249 612 58 386 034
(1)
Variation liée au Cash Pooling, et à l’augmentation des taux d’intérêts.
(2)
Augmentation des créances liées aux filiales étrangères Portugaises et Polonaises.
(3) Augmentation principalement liée à la comptabilisation des intérêts liés aux placements


NOTE 3 ⏐CHARGES FINANCIÈRES
(en euros) 31/12/2024 31/12/2023
Intérêts sur emprunts (1) -52 108 271 -41 776 866
Autres charges financières – couvertures (1) -3 643 307 -3 575 150
Intérêts sur comptes courants -557 942 -452 937
Quote-part de résultat des filiales transparentes -62 910 -2 361 301
Mali sur Tup / Fusion des sociétés -4 863 -51 726
Provision sur subvention d’équilibre -138 808
Dépréciations des filiales -146 583 -394 800
Dépréciation des actions FREY -1 514 148
Perte de change -1 449 -825 954
Divers -9 989 -99 368

TOTAL -56 674 123 -51 052 250
(1) Variation liée à l’augmentation des taux intérêts et de la dette bancaire, à mettre en perspective avec les produits du CAP.




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NOTE 4 ⏐RÉSULTAT EXCEPTIONNEL
Le résultat exceptionnel de l’exercice clos le 31/12/2024 est de 20 933 K€ et se décompose comme suit :

(en euros) Charges Produits
Valeur des immobilisations corporelles et incorporelles cédées (1) 42 908 331 67 841 425
Mise au rebut 11 364
Protocole - Accord locataire -Contentieux 465 347 196 649
Cessions de titres (2) 866 702 850 001
Cession d’actions FREY 5 321 692 3 999 982
Attribution d’actions aux salariés 959 945 959 945
Pénalités / Rappels d’impôts /Litige / Bonus / Boni 253 258
Divers 100
Charges sur projet St Ouen 338 257
Mali de liquidation (3) 1 102 535
Amortissement dérogatoire sur acquisitions titres 687 838
TOTAL 52 915 370 73 848 001
(1)
Cession de l’actif sis à Arles et Times Square, et des cellules situées à St Quentin et Claye.
(2)
Cession des titres Malmo à Frey Sweden, des titres Ros FR à ROS Retail Outlet et TUP de la filiale IF Valentine.
(3)
Cette charge vient se compenser avec la reprise de dépréciation du Social Market.



2.3.8. AUTRES INFORMATIONS

Hors-Bilan
Engagements donnés

31/12/2024 31/12/2023
Garanties hypothécaires (1) 2 464 K€ 2 464 K€
Cautions et indemnités d’immobilisations 6 526 K€ 6 527 K€
(1) Engagement hypothécaire sur la couverture de prêt signé par la SAS LA PLAINE avant fusion

Engagements reçus

31/12/2024 31/12/2023
Cautions bancaires (baux signés avec les preneurs) 2 974 K€ 2 642 K€
Cautions bancaires (réalisation de cellules commerciales) 1 474 K€ 1 474 K€

Au 31/12/2024, la société dispose également d’un droit de tirage résiduel, sur ses financements signés avec ses partenaires financiers, de 200 M€.

Covenants
Au 31/12/2024, l’ensemble des covenants des actes de prêts signés par FREY SA est respecté.

Ratios consolidés LTV DI ICR Dette sécurisée
Dette concernée 1 240,0M€ 1 240,0M€ 1 240,0M€
Ratios demandés <=60,0% >= 2 <20,0%
Ratios 31.12.2024 41,1% 3,8 8,2%




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Instruments financiers

Date Montant Valorisation Mark to Provision
Type de couverture de début initial Market au bilan Date d’échéance
CAP BNP 30/06/2021 16 852 K€ 4 507 K€ Non 30/06/2026
CAP BNP 30/06/2022 66 666 K€ 479 K€ Non 30/06/2025
CAP BNP 01/03/2023 25 000 K€ 242 K€ Non 01/03/2026


2
CAP CACIB 01/07/2020 34 067 K€ 821 K€ Non 01/01/2025
CAP CACIB 30/06/2021 16 852 K€ 4 484 K€ Non 30/06/2026
CAP CACIB 30/06/2022 66 667 K€ 480 K€ Non 30/06/2025
CAP CACIB 24/10/2022 25 000 K€ 232 K€ Non 01/11/2025
COLLAR CACIB 28/06/2024 50 000 K€ (817) K€ Non 28/06/2028
CAP CIC 01/07/2020 34 067 K€ 822 K€ Non 01/01/2025
CAP SG 01/07/2020 34 067 K€ 853 K€ Non 02/01/2025
CAP SG 30/06/2021 16 852 K€ 4 531 K€ Non 30/06/2026
CAP SG 30/06/2022 66 667 K€ 493 K€ Non 30/06/2025
CAP SG 01/03/2023 25 000 K€ 247 K€ Non 02/03/2026
CAP LCL 01/07/2020 34 067 K€ 820 K€ Non 02/01/2025
SWAP LCL (LA PLAINE) 17/12/2018 14 628 K€ 314 K€ Non 16/12/2026
CAP LCL 14/09/2021 16 852 K€ 4 484 K€ Non 30/06/2026

Plans d’attribution gratuite d’actions en vigueur au sein de la Société au 31 décembre 2024
Le tableau ci-dessous présente les plans d’attribution gratuite d’actions en vigueur au sein de la Société au 31 décembre 2024 :

Plan n° 14 Plan n° 15 Plan n° 16 Plan n° 17
Date de l’assemblée : 11/05/21 11/05/21 11/05/21 11/05/21
Date du Conseil d’administration : 24/02/22 23/02/23 28/02/24 28/02/24
Nombre total d’actions attribuées gratuitement dont : 32 742 29 994 35 552 940
Mandataires sociaux
● François Vuillet-Petite (2) 3 925(1) 0 0 0
● Pascal Barboni (2) 5 371 (1)
0 0 0
● Sébastien Eymard 5 681(1) 5 361 6 569 (1) 0
● François Anglade (2)
3 925 (1)
0 0 0
● Date d’acquisition des actions : 24/02/24 23/02/25 28/02/26 28/02/25
Date de fin de période de conservation : 24/02/26 23/02/27 28/02/28 28/02/26
Nombre d’actions définitivement acquises au 31 décembre 2024 : 0 0 0 0
Nombre cumulé d’actions annulées
ou caduques : 2 479 1 872 1 253 180
Actions attribuées gratuitement restantes au 31 décembre 2024 : 30 263 28 122 34 299 760
(
1) Actions attribuées sous réserves de conditions de performances liées à un niveau d’ANR et de ROC.
(2) Mandataire social jusqu’au 25 juillet 2022, date de fin de leur mandat.




DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 - 169
2 ÉTATS FINANCIERS
Comptes sociaux de FREY SA




Liste des filiales et participation

Quote-part Valeur brute Valeur nette Résultat
Capitaux du capital comptable des comptable Chiffre du dernier
Capital propres détenu en % titres des titres d’affaires HT exercice clos
1. Filiales (détenues à plus de 50 %)
GF Forey 10 000 € 290 750 € 99,90 % 9 990 € 9 990 € 399 388 € 280 749 €
SASU FAP 3 757 500 € -10 373 233 € 100,00 % 17 630 060 € 0€ 1 945 459 € -3 366 139 €
SNC IF GT 10 000 € 1 307 625 € 99,00 % 9 900 € 9 900 € 9 787 688 € 1 297 625 €
SL Frey Invest 100 000 € 153 569 995 € 100,00 % 157 132 801 € 157 132 801 € 1 157 331 € 3 682 629 €
SNC IF Bezannes 10 000 € 477 766 € 99,00 % 9 900 € 9 900 € 477 866 € 293 137 €
SAS IF Clos du Chêne 10 000 000 € 12 401 441 € 100,00 % 16 252 450 € 16 252 450 € 4 062 605 € 3 269 012 €
SCI IF Allondon 10 000 € -11 389 € 99,90 % 9 990 € 9 990 € 0€ -21 389 €
SCI IF Ecopole 500 000 € 351 935 € 99,00 % 495 000 € 495 000 € 0€ -148 064 €
SCI IF ZCN Investissement 10 000 € 6 684 904 € 99,00 % 9 900 € 9 900 € 10 564 542 € 6 674 904 €
SASU Frey Murs 02 10 000 € 16 534 250 € 100,00 % 6 922 692 € 6 922 692 € 8 834 415 € 19 830 488 €
SA Freyprop 2 000 000 € 18 391 163 € 100,00 % 13 417 246 € 13 417 246 € 0€ 2 259 810 €
SAS BBC Promotion 420 000 € 2 851 692 € 100,00 % 61 501 686 € 61 501 686 € 5 415 087 € 3 906 668 €
SAS Frey Retail Fund 1 1 736 904 € 1 943 196 € 66,67 % 1 583 961 € 1 583 961 € 152 129 € 85 612 €
SNC Frey Retail Fund 2 80 127 244 € 123 754 665 € 62,08 % 60 936 145 € 60 936 145 € 0€ 26 626 868 €
SCI Massonex 1 000 € -62 027 € 100,00 % 267 195 € 267 195 € 19 145 € 5 276 €
SCI Les Docks de Saint-Ouen 5 836 199 € 54 832 322 € 55,00 % 32 099 100 € 32 099 100 € 2 067 101 € -3 355 334 €
ROS Retail Outlet Shopping Gmbh 35 000 € -112 347 € 100,00 % 6 962 804 € 6 962 804 € 1 177 031 € -856 197 €
SAS FREY RIVIERA* 1 069 800 € -8 040 768 € 100,00 % 1 090 414 € 1 090 414 € 23 497 033 € -9 110 568 €
Gemmano SP. Z.O.O 5 000 zł -141 573 zł 100,00 % 1 649 € 1 649 € 0 zł -72 886 zł
Giarole SP. Z.O.O 5 000 zł 1 096 783 zł 100,00 % 1 649 € 1 649 € 56 253 593 zł 1 192 514 zl
Domestreet 3 000 € 5 465 858 € 100,00 % 6 087 485 € 6 087 485 € 0€ -462 565 €
Frey Sweden AB 3 000 € -479 306 € 100,00 % 3 000 € 3 000 € 0€ -482 306 €
2. Participations (détenues entre 0 et 50 %)
SCI Agenaise d’Investissement 6 000 € -7 348 773 € 50,00 % 3 000 € 3 000 € 2 996 086 € -506 820 €
SC FREY RETAIL VILLEBON 6 161 684 € 43 041 220 € 5,00 % 1 846 005 € 1 846 005 € 9 500 821 € 3 207 003 €
LA LUNE DES DOCKS 100 000 € 311 631 € 39,00 % 39 000 € 39 000 € 4 442 440 € -1 269 172 €
SAS Friggrayas* 940 020 € 94 002 000 € 33,33 % 31 334 000 € 31 334 000 € 0€ 0€
3. Adhésion
Association LE MUR QUI BOUGE 0€ 0€ 100,00 % 0€ 0€ 0€ -1 599 €
* Première clôture le 31 décembre 2024


Dividendes reçus

SAS Frey Retail Fund 1 (Soumise à l’IS) 36 629 €

La stratégie de la société FREY consiste à centraliser la dette du groupe FREY via des lignes corporate.
Des avances sont consenties aux filiales et remontent chez Frey notamment grâce à la mise en place d’un cash Pooling en 2022.




170 - DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 www.frey.fr
ÉTATS FINANCIERS
Comptes sociaux de FREY SA




État des prêts et avances consentis aux filiales

Prêts
1. Filiales (détenues à plus de 50 %)
Freyprop SLU 128 000 000 €
Giarole SP. Z.O.O 56 500 000 €



2
Comptes courants et Cash Pooling
2. Filiales (détenues à plus de 50 %)
SASU FAP 56 572 931 €
SL Frey invest 160 817 314 €
SNC IF Bezannes 1 414 030 €
SAS IF Clos du Chêne 31 961 228 €
SCI IF Allondon 12 929 040 €
SCI IF Ecopole 11 255 644 €
SCI IF ZCN Investissement 106 173 686 €
SASU Frey Murs 02 16 410 892 €
SCI Massonex 146 792 €
SAS BBC Promotion 9 914 891 €
GF Forey 20 567 973 €
Social Market 19 796 €
Frey Sweden AB 18 339 143 €
SAS Frey Riviera 153 491 130 €
Domestreet SLU 9 530 770 €
Gemmano SP. Z.O.O 100 000 €
Giarole SP. Z.O.O 100 000 €
3. Participations (détenues entre 1 et 50 %)
SCI Agenaise d’Investissement 6 269 745 €
SC Frey Retail Villebon 1 923 035 €
SAS La Lune Des Docks 547 464 €




DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 - 171
2 ÉTATS FINANCIERS
Rapport des Commissaires aux comptes sur les Comptes Sociaux




2.4. RAPPORT DES COMMISSAIRES AUX COMPTES
SUR LES COMPTES SOCIAUX
Exercice clos le 31 décembre 2024
À l’Assemblée Générale des Actionnaires de la société FREY,


OPINION
En exécution de la mission qui nous a été confiée par votre Assemblée générale, nous avons effectué l’audit des comptes annuels de la société Frey relatifs à
l’exercice clos le 31 décembre 2024, tels qu’ils sont joints au présent rapport.
Nous certifions que les comptes annuels sont, au regard des règles et principes comptables français, réguliers et sincères et donnent une image fidèle du
résultat des opérations de l’exercice écoulé ainsi que de la situation financière et du patrimoine de la société à la fin de cet exercice.
L’opinion formulée ci-dessus est cohérente avec le contenu de notre rapport au comité d’audit.


FONDEMENT DE L’OPINION

Référentiel d’audit
Nous avons effectué notre audit selon les normes d’exercice professionnel applicables en France. Nous estimons que les éléments que nous avons collectés
sont suffisants et appropriés pour fonder notre opinion.
Les responsabilités qui nous incombent en vertu de ces normes sont indiquées dans la partie « Responsabilités des commissaires aux comptes relatives à l’audit
des comptes annuels » du présent rapport.

Indépendance
Nous avons réalisé notre mission d’audit dans le respect des règles d’indépendance prévues par le code de commerce et par le code de déontologie de la
profession de commissaire aux comptes sur la période du 1er janvier 2024 à la date d’émission de notre rapport, et notamment nous n’avons pas fourni de
services interdits par l’article 5, paragraphe 1, du règlement (UE) n° 537/2014.



JUSTIFICATION DES APPRÉCIATIONS – POINTS CLÉS DE L’AUDIT
En application des dispositions des articles L. 821-53 et R. 821-180 du code de commerce relatives à la justification de nos appréciations, nous portons à votre
connaissance les points clés de l’audit relatifs aux risques d'anomalies significatives qui, selon notre jugement professionnel, ont été les plus importants pour
l’audit des comptes annuels de l’exercice, ainsi que les réponses que nous avons apportées face à ces risques.
Les appréciations ainsi portées s’inscrivent dans le contexte de l’audit des comptes annuels pris dans leur ensemble et de la formation de notre opinion
exprimée ci-avant. Nous n’exprimons pas d’opinion sur des éléments de ces comptes annuels pris isolément.

Evaluation des titres de participation, créances rattachées et comptes courants
Risque identifié
Au 31 décembre 2024, les titres de participation figurent au bilan en valeur nette pour 398 millions d’euros, les créances rattachées et comptes courants pour
885,3 millions d’euros, représentant au global 71,4 % du total bilan. Ils sont comptabilisés à leur date d’entrée au coût d’acquisition et dépréciés sur la base de
leur valeur d’utilité.
Comme indiqué au paragraphe « Immobilisations financières, créances rattachées et/ou en compte courant » de l’annexe, la valeur d’utilité est estimée par la
direction sur la base d’une approche multicritères tels que la quote-part d’actif net réévalué et les perspectives de marges futures.
L’estimation de la valeur d’utilité de ces titres requiert l’exercice du jugement de la direction dans son choix des éléments à considérer selon les participations
concernées, éléments qui peuvent correspondre selon le cas à des éléments historiques (situation nette réévaluée), ou à des éléments prévisionnels.
Compte tenu du poids des titres de participation, des créances rattachées et des comptes courants au bilan, de la diversité des modèles utilisés et des
estimations inhérentes aux méthodes d’évaluations, nous avons considéré l’évaluation des titres de participation, des créances rattachées et des comptes
courants comme un point clé de notre audit.

Procédures d’audit mises en œuvre face aux risques identifiés
Nous avons pris connaissance du processus de détermination de la valeur d’utilité des titres de participation et des comptes courants. Nos travaux ont
également consisté à :

● prendre connaissance des méthodes d’évaluation utilisées et des hypothèses sous-jacentes à la détermination de la valeur d’utilité des titres de
participation et des comptes courants, ce qui implique notamment d’apprécier le caractère raisonnable de l’estimation des justes valeurs des immeubles
de placement (principaux actifs sous-jacents) retenues par la direction ;
● calculer la quote-part d’actif net réévalué (hors droits) à partir des données sources issues des comptes des filiales (et sous-filiales) ayant fait l’objet d’un
audit, de revues ciblées ou de procédures analytiques ;
● apprécier le risque de non recouvrement des comptes courants débiteurs ;
● apprécier les marges prévisionnelles des projets de promotion immobilière.




172 - DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 www.frey.fr
ÉTATS FINANCIERS
Rapport des Commissaires aux comptes sur les Comptes Sociaux




Dans cet objectif, nous avons, notamment :

● pris connaissance du processus de valorisation des actifs immobiliers sous-jacents (principalement des immeubles de placement exploités par les filiales et
participations), apprécié les expertises immobilières et corroboré les hypothèses et méthodes d’évaluation sous-tendant les valorisations et mises en
œuvre par les experts indépendants ;
● apprécié les hypothèses sous-tendant les projections de flux de trésorerie des marges des projets de promotion immobilière ;
● vérifié le provisionnement des pertes réalisées par les filiales transparentes au titre de l’exercice, pour lesquelles une affectation en compte courant est attendue.


VÉRIFICATIONS SPÉCIFIQUES
Nous avons également procédé, conformément aux normes d’exercice professionnel applicables en France, aux vérifications spécifiques prévues par les textes
légaux et réglementaires.
2
Informations données dans le rapport de gestion et dans les autres documents sur la situation financière et les
comptes annuels adressés aux actionnaires
Nous n'avons pas d'observation à formuler sur la sincérité et la concordance avec les comptes annuels des informations données dans le rapport de gestion du
Conseil d’administration et dans les autres documents sur la situation financière et les comptes annuels adressés aux actionnaires.
Nous attestons de la sincérité et de la concordance avec les comptes annuels des informations relatives aux délais de paiement mentionnées à l'article D. 441-6
du code de commerce.

Informations relatives au gouvernement d’entreprise
Nous attestons de l’existence, dans la section du rapport de gestion du Conseil d’administration consacrée au gouvernement d’entreprise, des informations
requises par les articles L. 225-37-4, L. 22-10-10 et L. 22-10-9 du code de commerce.
Concernant les informations fournies en application des dispositions de l’article L. 22-10-9 du code de commerce sur les rémunérations et avantages versés ou
attribués aux mandataires sociaux ainsi que sur les engagements consentis en leur faveur, nous avons vérifié leur concordance avec les comptes ou avec les
données ayant servi à l’établissement de ces comptes et, le cas échéant, avec les éléments recueillis par votre société auprès des entreprises contrôlées par elle
qui sont comprises dans le périmètre de consolidation. Sur la base de ces travaux, nous attestons l’exactitude et la sincérité de ces informations.
Concernant les informations relatives aux éléments que votre société a considéré susceptibles d’avoir une incidence en cas d’offre publique d’achat ou
d’échange, fournies en application des dispositions de l’article L. 22-10-11 du code de commerce, nous avons vérifié leur conformité avec les documents dont
elles sont issues et qui nous ont été communiqués. Sur la base de ces travaux, nous n'avons pas d'observation à formuler sur ces informations.

Autres informations
En application de la loi, nous nous sommes assurés que les diverses informations relatives aux prises de participation et de contrôle et à l’identité des
détenteurs du capital ou des droits de vote vous ont été communiquées dans le rapport de gestion.


AUTRES VÉRIFICATIONS OU INFORMATIONS RÉSULTANT D’AUTRES OBLIGATIONS LÉGALES
ET RÉGLEMENTAIRES

Format de présentation des comptes annuels destinés à être inclus dans le rapport financier annuel
Nous avons également procédé, conformément à la norme d’exercice professionnel sur les diligences du commissaire aux comptes relatives aux comptes
annuels et consolidés présentés selon le format d’information électronique unique européen, à la vérification du respect de ce format défini par le règlement
européen délégué n°2019/815 du 17 décembre 2018 dans la présentation des comptes annuels destinés à être inclus dans le rapport financier annuel
mentionné au I de l’article L.451-1-2 du code monétaire et financier, établis sous la responsabilité du Président.
Sur la base de nos travaux, nous concluons que la présentation des comptes annuels destinés à être inclus dans le rapport financier annuel respecte, dans tous
ses aspects significatifs, le format d’information électronique unique européen.
Il ne nous appartient pas de vérifier que les comptes annuels qui seront effectivement inclus par votre société dans le rapport financier annuel déposé auprès
de l’AMF correspondent à ceux sur lesquels nous avons réalisé nos travaux.

Désignation des commissaires aux comptes
Nous avons été nommés commissaires aux comptes de la société Frey par l’Assemblée Générale du 30 octobre 2007 pour le cabinet Grant Thornton et du
29 juin 2010 pour le cabinet FCN.
Au 31 décembre 2024, le cabinet Grant Thornton était dans la 18ème année et le cabinet FCN dans la 15ème année de leur mission sans interruption.


RESPONSABILITÉS DE LA DIRECTION ET DES PERSONNES CONSTITUANT LE GOUVERNEMENT
D’ENTREPRISE RELATIVES AUX COMPTES ANNUELS
Il appartient à la direction d’établir des comptes annuels présentant une image fidèle conformément aux règles et principes comptables français ainsi que de
mettre en place le contrôle interne qu'elle estime nécessaire à l'établissement de comptes annuels ne comportant pas d'anomalies significatives, que celles-ci
proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs.
Lors de l’établissement des comptes annuels, il incombe à la direction d’évaluer la capacité de la société à poursuivre son exploitation, de présenter dans ces
comptes, le cas échéant, les informations nécessaires relatives à la continuité d’exploitation et d’appliquer la convention comptable de continuité
d’exploitation, sauf s’il est prévu de liquider la société ou de cesser son activité.
Il incombe au comité d’audit de suivre le processus d’élaboration de l’information financière et de suivre l'efficacité des systèmes de contrôle interne et de
gestion des risques, ainsi que le cas échéant de l'audit interne, en ce qui concerne les procédures relatives à l'élaboration et au traitement de l'information
comptable et financière. Les comptes annuels ont été arrêtés par le Conseil d’administration.




DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 - 173
2 ÉTATS FINANCIERS
Rapport des Commissaires aux comptes sur les Comptes Sociaux




RESPONSABILITÉS DES COMMISSAIRES AUX COMPTES RELATIVES À L’AUDIT DES COMPTES ANNUELS

Objectif et démarche d’audit
Il nous appartient d’établir un rapport sur les comptes annuels. Notre objectif est d’obtenir l’assurance raisonnable que les comptes annuels pris dans leur
ensemble ne comportent pas d’anomalies significatives. L’assurance raisonnable correspond à un niveau élevé d’assurance, sans toutefois garantir qu’un audit
réalisé conformément aux normes d’exercice professionnel permet de systématiquement détecter toute anomalie significative. Les anomalies peuvent
provenir de fraudes ou résulter d’erreurs et sont considérées comme significatives lorsque l’on peut raisonnablement s’attendre à ce qu’elles puissent, prises
individuellement ou en cumulé, influencer les décisions économiques que les utilisateurs des comptes prennent en se fondant sur ceux-ci.
Comme précisé par l’article L. 821-55 du code de commerce, notre mission de certification des comptes ne consiste pas à garantir la viabilité ou la qualité de la
gestion de votre société.
Dans le cadre d’un audit réalisé conformément aux normes d’exercice professionnel applicables en France, le commissaire aux comptes exerce son jugement
professionnel tout au long de cet audit. En outre :

● Il identifie et évalue les risques que les comptes annuels comportent des anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d’erreurs,
définit et met en œuvre des procédures d’audit face à ces risques, et recueille des éléments qu’il estime suffisants et appropriés pour fonder son opinion. Le
risque de non-détection d’une anomalie significative provenant d’une fraude est plus élevé que celui d’une anomalie significative résultant d’une erreur, car la
fraude peut impliquer la collusion, la falsification, les omissions volontaires, les fausses déclarations ou le contournement du contrôle interne ;
● Il prend connaissance du contrôle interne pertinent pour l’audit afin de définir des procédures d’audit appropriées en la circonstance, et non dans le but
d’exprimer une opinion sur l’efficacité du contrôle interne ;
● Il apprécie le caractère approprié des méthodes comptables retenues et le caractère raisonnable des estimations comptables faites par la direction, ainsi
que les informations les concernant fournies dans les comptes annuels ;
● Il apprécie le caractère approprié de l’application par la direction de la convention comptable de continuité d’exploitation et, selon les éléments collectés,
l’existence ou non d’une incertitude significative liée à des événements ou à des circonstances susceptibles de mettre en cause la capacité de la société à
poursuivre son exploitation. Cette appréciation s’appuie sur les éléments collectés jusqu’à la date de son rapport, étant toutefois rappelé que des
circonstances ou événements ultérieurs pourraient mettre en cause la continuité d’exploitation. S’il conclut à l’existence d’une incertitude significative, il
attire l’attention des lecteurs de son rapport sur les informations fournies dans les comptes annuels au sujet de cette incertitude ou, si ces informations ne
sont pas fournies ou ne sont pas pertinentes, il formule une certification avec réserve ou un refus de certifier ;
● Il apprécie la présentation d’ensemble des comptes annuels et évalue si les comptes annuels reflètent les opérations et événements sous-jacents de
manière à en donner une image fidèle.

Rapport au comité d’audit
Nous remettons un rapport au comité d’audit qui présente notamment l’étendue des travaux d'audit et le programme de travail mis en œuvre, ainsi que les
conclusions découlant de nos travaux. Nous portons également à sa connaissance, le cas échéant, les faiblesses significatives du contrôle interne que nous
avons identifiées pour ce qui concerne les procédures relatives à l’élaboration et au traitement de l’information comptable et financière.
Parmi les éléments communiqués dans le rapport au comité d’audit figurent les risques d’anomalies significatives, que nous jugeons avoir été les plus importants
pour l’audit des comptes annuels de l’exercice et qui constituent de ce fait les points clés de l’audit, qu’il nous appartient de décrire dans le présent rapport.
Nous fournissons également au comité d’audit la déclaration prévue par l’article 6 du règlement (UE) n° 537-2014 confirmant notre indépendance, au sens des
règles applicables en France telles qu’elles sont fixées notamment par les articles L. 821-27 à L. 821-34 du code de commerce et dans le code de déontologie de
la profession de commissaire aux comptes. Le cas échéant, nous nous entretenons avec le comité d'audit des risques pesant sur notre indépendance et des
mesures de sauvegarde appliquées.




Neuilly-sur-Seine et Reims, le 21 mars 2025
Les Commissaires aux Comptes

Grant Thornton FCN
Membre français de Grant Thornton International
Amandine Huot-Chailleux Pamela Bonnet




174 - DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 www.frey.fr
ÉTATS FINANCIERS
Rapport des Commissaires aux comptes sur les Comptes Sociaux




2




DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 - 175
3 FREY : UNE ENTREPRISE ENGAGÉE
Sommaire




Shopping Promenade®
Coeur Alsace
Vendenheim (67)




176 - DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 www.frey.fr
3 FREY :
UNE ENTREPRISE
ENGAGÉE




3.1 RAPPORT DE MISSION 179 3.3 RAPPORT D’ASSURANCE
MODÉRÉE DE L’UN DES
3.2 INFORMATIONS EXTRA- COMMISSAIRES AUX
FINANCIÈRES 219 COMPTES SUR UNE
3.2.1 Résultat net part du groupe carbone SÉLECTION
(RNPG carbone) 219 D’INFORMATIONS EXTRA-
3.2.2 Autres informations extra-financières 220
FINANCIÈRES CONSOLIDÉES
FIGURANT DANS
LE DOCUMENT
D’ENREGISTREMENT
UNIVERSEL 2024 221
3.3.1 Responsabilité de la société 221
3.3.2 Indépendance et contrôle qualité 221
3.3.3 Responsabilité du Commissaire aux Comptes 221
3.3.4 Moyen et ressources 222
3.3.5 Conclusion 222

3.4 RISQUES FINANCIERS LIÉS
AUX EFFETS
DU CHANGEMENT
CLIMATIQUE 223




DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 - 177
3 FREY : UNE ENTREPRISE ENGAGÉE




● Affirmation de son leadership en matière de trajectoire ESG :
Pionnière en matière de durabilité depuis 2008 et Société à Mission Certifiée B Corp™ depuis 2021, FREY demeure à l'avant-garde de l'innovation et de l'exemplarité.
Entamant en 2025 sa 5ème année d’exercice sous le statut de Société à Mission et après l’obtention du quitus de son Comité de Mission, FREY publie son 4ème
rapport de Mission faisant état du suivi de la mission et l’atteinte de ses objectifs. Ce rapport est reproduit intégralement au paragraphe 3.1 Rapport de Mission.
Les évolutions stratégiques du Groupe en 2024 et l’intégration des exigences de la CSRD changent significativement le cadre de la Mission. FREY engagera
donc en 2025 une refonte de sa feuille de route de Mission, avec pour ambition de l’optimiser et d’en renforcer la pertinence pour maximiser son impact.

● Poursuite d’une stratégie climat ambitieuse :
En 2024, FREY a de nouveau réalisé une empreinte carbone sur les trois scopes de son périmètre selon la méthodologie GHG Protocol (1). Ceci permet au
Groupe d’adapter sa stratégie climat conformément aux nouvelles exigences (2) pour le secteur de l’immobilier et ainsi de s’aligner sur les tous derniers
standards internationaux.

● Production d’énergie renouvelable solaire :
En lien avec sa stratégie climat, FREY devient un producteur d’énergie renouvelable en déployant des panneaux solaires sur son patrimoine existant et ses
projets. A ce jour, le Groupe privilégie l’implantation des panneaux solaires sur ses toitures, pour limiter l’empreinte carbone des installations, contrairement
aux ombrières solaires sur parking. L’ambition du Groupe est de produire de l’énergie solaire pour améliorer la performance environnementale de ses sites et
d’en faire bénéficier les enseignes. Pour y parvenir 50% du patrimoine existant (3) seront équipés de panneaux solaires d’ici 2026 et 100% d’ici 2028. Par ailleurs,
tous les projets en développement du Groupe sont systématiquement conçus pour intégrer des panneaux photovoltaïques.
Afin de développer les circuits-courts de l’énergie et limiter les pertes sur le réseau, FREY privilégie une consommation locale de l’énergie produite.
En 2025, FREY poursuivra l’implémentation de cette stratégie sur deux projets pilotes, avec Clos du Chêne (77) et Polygone Riviera (06).

● Certification des actifs stratégiques :
FREY s’attache à développer et gérer des actifs sobres en carbone. La politique d’engagement environnemental de ces actifs de plus de 15 000 m2 se traduit
par l’obtention systématique des certifications reconnues internationalement HQE™ et BREEAM®, avec respectivement 6 actifs certifiés HQE™ et 9 actifs certifiés
BREEAM® et/ou BREEAM In-Use®.

● Création du label BBCA Commerce :
FREY en tant que membre fondateur de l’Association pour le développement du Bâtiment Bas Carbone (BBCA) participe au groupe de travail pour l’élaboration
du premier label Bas Carbone pour l’immobilier commercial « BBCA Commerce ».




(1) Protocole international proposant un cadre pour mesurer, comptabiliser et gérer les émissions de gaz à effet de serre provenant des activités des secteurs privé et public élaboré
par le World Business Council for Sustainable Development (WBCSD) et le World Resources Institute (WRI).
(2) Nouvelles exigences en cours de révision par l’initiative Science Based Target (SBTi) et attendues courant 2024.
(3) Patrimoine comprenant les actifs détenus à plus de 50% par FREY (hors Finestrelles Shopping Centre) et les actifs de plus de 3 cellules.



178 - DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 www.frey.fr
FREY : UNE ENTREPRISE ENGAGÉE
Rapport de mission




3.1. RAPPORT DE MISSION



Rapport
Rapport de2024
de Mission
Mission 2024
3




#o4
#o4


DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 - 179
3 FREY : UNE ENTREPRISE ENGAGÉE
Rapport de mission




Interview croisée
Aujourd’hui,
nous pouvons
dire que
nous avions
raison !

Antoine Frey,
Président de FREY




4 années de Mission, 4 années d’engagement : comment analysez-vous le parcours de
FREY «société à Mission» depuis 2021 ? Quelles sont selon vous les grands enseigne-
ments à tirer suite à la mise en place de cette démarche de transformation ? Et quelles
évolutions claires percevez-vous aujourd’hui dans l’entreprise ?
Antoine Et je n’oublie pas notre Comité de Mis- Nathalie
sion, qui joue un rôle clé pour challen-
En 2021, FREY a accéléré son engage- ger notre stratégie et assurer un suivi Il y a 4 ans, FREY a fait ce choix ambi-
ment et l’a inscrit dans une trajectoire exigeant de nos engagements. tieux de devenir une société à Mission.
encore plus ambitieuse et exigeante en Dès le départ, cet engagement a mar-
devenant une société à Mission. La Mission de FREY est un projet et qué une intention claire : il ne s’agis-
un soutien structurant en faveur d’un sait pas seulement d’adopter un cadre
Quatre ans plus tard, cette démarche commerce et d’une société durable. juridique nouveau, mais bien d’inscrire
a fondamentalement remodelé notre Elle est donc une réponse directe la Mission au cœur de chaque déci-
manière de concevoir et d’exercer notre aux défis contemporains. Alors que sion, chaque projet, chaque interac-
métier. Aujourd’hui, nous pouvons dire certains acteurs subissent la double tion avec ses parties prenantes. Les
que nous avions raison ! L’immobilier crise, climatique et immobilière, nous membres du Comité de Mission ont eu
commercial, bien pensé, peut être et avons choisi d’y voir une opportunité le privilège d’observer, de conseiller, et
même doit être un puissant levier de pour réaffirmer notre modèle et notre parfois de questionner les décisions
transformation sociétale. Nous avons volonté d’être un acteur pionnier du qui ont accompagné cette trans-
renforcé notre capacité à conjuguer changement. Nos actifs doivent être formation. Mon rôle, comme celui des
performance économique et impact plus que jamais exemplaires en ma- autres membres du comité, est d’évaluer
positif, comme le prouve aussi notre tière de sobriété carbone et énergé- comment cette Mission prend vie concrè-
certification B Corp. tique, de biodiversité et d’ancrage tement, de supporter les avancées.
territorial.
Comme un fil conducteur, la Mission 4 ans plus tard le constat est clair : le
fédère et interpelle nos collaborateurs, passage en société à Mission est un
qui se sont approprié la raison d’être succès pour FREY, à bien des égards.
de FREY et la font vivre, avec une vi-
sion résolument tournée vers l’innova- UNE MISSION QUI STRUCTURE ET GUIDE
tion durable. L’ENTREPRISE
Loin d’être une simple déclaration d’in-
tention, la Mission de FREY est devenue


02 ʜ Frey - Rapport de Mission 2024




180 - DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 www.frey.fr
FREY : UNE ENTREPRISE ENGAGÉE
Rapport de mission




3
La Mission
n’est pas
un acquis, c’est
un engagement
qui doit être
sans cesse
réaffirmé et
questionné

Nathalie Palladitcheff,
Présidente du Comité de Mission




un véritable cap stratégique, qui oriente se sont progressivement appropriées répond à ces exigences. Ses engagements
désormais les décisions majeures. J’ai cette Mission, qui est aujourd’hui bien ne sont plus perçus comme des éléments
observé comment cet engagement in- plus qu’une ligne directrice : c’est un de communication, mais comme des
fluence les choix d’investissement et les levier de mobilisation interne, acti- marqueurs d’une transformation en pro-
pratiques opérationnelles. La question vé au travers du club des managers. fondeur.
de l’impact est aujourd’hui omnipré- Nous avons assisté à des moments
sente : comment chaque projet peut-il clés où des collaborateurs ont propo- Toutes ces évolutions sont résolument
générer une valeur non seulement éco- sé des idées novatrices et contribué à encourageantes, et bon nombre des
nomique, mais également sociale et façonner des projets en phase avec avancées réalisées sont aujourd’hui
environnementale ? Comment s’assurer la Mission. Nous percevons clairement intégrées dans le modèle d’affaires et
que l’activité de l’entreprise bénéficie depuis 4 ans une montée en puissance les mises en œuvre opérationnelles de
aux territoires et aux communautés ? d’une culture du questionnement et de l’entreprise. Il faut s’en réjouir et cé-
Les échanges que nous avons eu au l’exigence. La Mission est devenue un lébrer ce parcours prometteur pour
sein du comité avec les équipes de référenciel que chacun peut interpel- FREY et l’ensemble de ses équipes.
FREY ont montré une volonté réelle de ler, une boussole qui invite à repenser
transformer les intentions en actions sans cesse la manière dont FREY crée Mais il faut également garder à l’esprit
concrètes. Nous avons été témoins de de la valeur. qu’être une société à Mission impose
décisions fortes, comme l’adoption de une responsabilité accrue. La Mission
critères exigeants pour décarboner les DES RÉPONSES AUX ATTENTES NOUVELLES n’est pas un acquis, c’est un engagement
projets en développement du Groupe DES PARTIES PRENANTES EXTERNES qui doit être sans cesse réaffirmé et
ou encore le déploiement d’un modèle Nous avons également vu évoluer la questionné. L’environnement d’affaires
de bail responsable ambitieux. perception de FREY auprès de ses parties est plein de défis.
prenantes. Investisseurs, collectivités lo-
UN IMPACT PROFOND SUR LA CULTURE ET cales, clients : tous attendent désormais (Lire la suite page 05)
L’ENGAGEMENT INTERNE de l’entreprise qu’elle soit exemplaire,
Au fil des années, nous avons également qu’elle incarne un modèle plus durable et
perçu une évolution notable dans la responsable. En concrétisant ses objec-
culture d’entreprise. Les équipes de FREY tifs de Mission année après année, FREY

Remettre le commerce au service de l’intérêt collectif ʜ 03



DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 - 181
3 FREY : UNE ENTREPRISE ENGAGÉE
Rapport de mission




Algarve Shopping à Guia - Portugal

04 ʜ Frey - Rapport de Mission 2024




182 - DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 www.frey.fr
FREY : UNE ENTREPRISE ENGAGÉE
Rapport de mission




(suite de la page 03)



Justement, évoquons les évolutions de FREY et de son
environnement. L’acquisition de ROS et l’arrivée sur le
marché des outlets, la préparation aux exigences à venir
de la CSRD*... Quel doit être le rôle de la Mission au regard
de ces évolutions ? 3
Nathalie Antoine
Une société à Mission est avant tout L’année 2024 a marqué un véritable
une entreprise qui se transforme en tournant pour FREY, avec l’acquisition
permanence pour répondre aux nom- de ROS (Retail Outlet Shopping), notre




Interview croisée
breux défis qui s’offrent à elle. Pour entrée sur le marché des outlets, et la
FREY, ce sont à la fois des évolutions préparation aux nouvelles exigences de
structurelles, liées à sa forte croissance la CSRD. Ces évolutions ne sont pas de
et au changement de son modèle d’af- simples ajustements : elles redéfinissent
faires, mais également des défis conjonc- notre périmètre d’action et renforcent la
turels, liés à l’industrie immobilière, place de notre Mission dans notre straté-
aux immenses enjeux de la transition gie de développement durable.
écologique, ainsi qu’à l’évolution des
obligations règlementaires et à l’arrivée L’intégration de ROS dans l’écosystème
de la CSRD. Être une société à Mission, de FREY est une convergence naturelle.
engagée depuis 4 ans au travers d’une Acteur reconnu du retail management,
feuille de route ambitieuse, sera sans ROS partage avec nous une vision en-
conteste un atout précieux pour rele- gagée du commerce et intègre déjà
ver ces défis. des pratiques responsables dans son
mode de gestion. Son expertise opé-
Concernant l’arrivée de la CSRD, pour rationnelle et son approche centrée
beaucoup d’entreprises, cette nouvelle sur l’optimisation des performances
directive peut apparaitre comme une économiques et environnementales en
contrainte lourde, nécessitant des ef- font un allié stratégique pour amplifier
forts considérables pour collecter, notre impact sur le secteur.
structurer et publier des données dé-
taillées. Mais pour FREY, la CSRD est bien Mais cette acquisition va plus loin : en
plus qu’une obligation règlementaire : entrant sur le marché des outlets, nous
c’est une opportunité de structurer en- nous attaquons à un secteur qui doit
core davantage sa démarche d’impact. continuer à répondre aux nouvelles
Sa Mission va nourrir naturellement attentes des consommateurs et aux
son analyse de double matérialité et enjeux environnementaux. Cela nous
donner du sens à cet exercice imposé. donne l’opportunité de déployer nos
La transparence et la responsabilité, standards de commerce durable à
qui sont au cœur de la Mission, trou- grande échelle, en intégrant des pra-
veront ici une traduction concrète et tiques éco-responsables dans la ges-
tangible. Loin de subir la CSRD, FREY tion des actifs et l’expérience client. Et
a donc l’opportunité de l’embrasser c’est passionnant !
pleinement, en démontrant avec ri-
gueur que ses engagements sont suivis Avec ROS, nous avons un partenaire
d’effets mesurables, et en utilisant ce qui partage nos valeurs et notre am-
cadre pour aller encore plus loin dans bition, et ensemble, nous continuons
la définition et la mise en œuvre de ses d’aller vers un modèle plus durable,
objectifs. La Mission guide l’action, et la attractif et créateur de valeur positive.
CSRD en devient l’outil de preuve. L’en-
jeu principal va être de faire converger Depuis quatre ans, la Mission nous a
les deux démarches, de rationaliser, permis de structurer notre démarche
d’effectuer des ajustements. Il faut ESG et d’anticiper les nouvelles obliga-
impérativement éviter l’effet «double tions de transparence imposées par la
tuyauteries». Dans ce cadre, le Comité CSRD. Notre engagement doit main-
de Mission et le Conseil d’Administra- tenant s’adapter pour embrasser ces
tion, via son Comité d’Audit, doivent nouveaux défis.
resserrer leurs liens, permettant ainsi
à FREY de passer d’un engagement
volontaire à une démarche rigoureu- *CSRD : Corporate Sustainabiliy
sement suivie et prouvée. Reporting Directive




Remettre le commerce au service de l’intérêt collectif ʜ 05



DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 - 183
3 FREY : UNE ENTREPRISE ENGAGÉE
Rapport de mission




06 ʜ




184 - DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 www.frey.fr
FREY : UNE ENTREPRISE ENGAGÉE
Rapport de mission




Designer Outlet Zagreb - Croatie




Interview croisée
4 années de Mission, 4 années d‘engagement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 02



FREY
Une foncière engagée . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 08
3
La Mission
Chemin de transformation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10



Focus 2024
L‘acquisition de ROS,
un tournant stratégique et des défis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12



La Mission en action
Où en sommes-nous ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16
Pilier 1 : le commerce vecteur de mixité urbaine . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18
Pilier 2 : le commerce vecteur de lien social et
de résilience économique locale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20
Le Social Club de Claye-Souilly :
la démonstration par l‘exemple . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22
Pilier 3 : le commerce vecteur de transition environnementale . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24
Pilier 4 : FREY, une entreprise au service de l‘intérêt collectif . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26


Annexes
Pour en savoir plus . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30
Gouvernance de la Mission . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32
Présentation du Comité de Mission. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34
Tableau de bord des objectifs. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38




Rédaction : newstart.biz - Conception graphique : © Grafil - Impression : Sprint
Crédits photos : © L35 - © Fred Laurès © Bartosch Salmanski © Romain Bianco - © Nathalie Oundjian
En couverture SP Riviera - Cagnes-sur-mer
ʜ 07



DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 - 185
3 FREY : UNE ENTREPRISE ENGAGÉE
Rapport de mission




FREY



Une foncière engagée
Qui sommes-nous ?
Nous sommes FREY, foncière responsable,
développeur, investisseur et gestionnaire.
Fondée par Antoine Frey en 2008, FREY est une entreprise cotée, 1ère entreprise cotée
spécialisée dans le développement et l‘exploitation d‘actifs en France à obtenir
commerciaux de plein air (centres commerciaux et outlets).
la certification B CORP
Nous n‘allons pas sauver le monde, Délivrée par l‘organisme indépendant
mais... B Lab, B Corp est l‘une des certifications
les plus exigeantes au monde !
Via ses concepts, ses modes de construction et les modalités d‘exploi-
En l‘obtenant en 2021 avec un score
tation de ses sites, FREY s‘implique au quotidien pour une société de 102,2 points(1), FREY confirmait
plus responsable, respectueuse de l‘environnement et socialement son ambition sur les volets sociaux
bénéfique à son écosystème et à ses parties prenantes. Pour aller plus et environnementaux ainsi que son
niveau d‘engagement envers ses parties
loin, l‘entreprise s‘est dotée d‘une Mission déclinée en 4 piliers :
prenantes (actionnaires, investisseurs,

Notre raison d’être : prestataires, enseignes, collectivités
locales, collaborateurs et visiteurs de
« Remettre le commerce ses lieux de commerce).
Cette certification marque à la fois
au service de l‘intérêt collectif » la concrétisation de nos années
d‘engagement mais aussi le début
d‘une nouvelle aventure vers toujours
PILIER 1 PILIER 2 plus d‘impact positif.
Le commerce vecteur Le commerce vecteur En 2024, Frey a entamé son processus
de mixité de lien social & de résilience de recertification B Corp, cette
urbaine économique locale évaluation ayant lieu tous les trois ans.
Les résultats seront connus très
prochainement !
PILIER 3 PILIER 4 (1)Attribué à partir des réponses à un questionnaire
Le commerce vecteur FREY, une entreprise de plus de 200 questions (le BIA) et
de transition au service de à la suite d’un audit scrupuleux qui dure plusieurs mois.
environnementale l’intérêt collectif Le score minimal de 80 points est requis pour être certifié.


Bureaux parisiens de FREY




08 ʜ Frey - Rapport de Mission 2024




186 - DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 www.frey.fr
FREY : UNE ENTREPRISE ENGAGÉE
Rapport de mission




3
FREY
en quelques chiffres
au 31.12.2024



900K m²
opérés (FREY+ROS)



dont
728K m²
détenus en propre
représentant
2,1MD€
de patrimoine économique




9
pays

210
collaborateurs




Siège social de FREY à Bezannes

Remettre le commerce au service de l’intérêt collectif ʜ 09



DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 - 187
3 FREY : UNE ENTREPRISE ENGAGÉE
Rapport de mission




La Mission
chemin de
transformation
Sébastien EYMARD
Directeur Général Délégué Groupe




10 ʜ Frey - Rapport de Mission 2024




188 - DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 www.frey.fr
FREY : UNE ENTREPRISE ENGAGÉE
Rapport de mission




FREY a toujours développé son
activité avec l’innovation comme
valeur constante : cela s’est illustré
tant dans la définition de son produit
immobilier en créant des actifs
FREY continue de faire évoluer
son business model avec 3
référence de type Green Center® puis une nouvelle classe d’actifs,
Shopping Promenade®, que dans la les «premium designer outlets»,
qualité environnementale et sociétale qu’il va intégrer dans sa raison d’être
de son portefeuille d’actifs. et sa Mission, pour en faire un pan
d’activité aux meilleurs standards
du secteur.




Remettre le commerce au service de l’intérêt collectif ʜ 11



DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 - 189
3 FREY : UNE ENTREPRISE ENGAGÉE
Rapport de mission




L‘évènement
de 2024

L’ACQUISITION DE ROS


Un tournant stratégique
et des défis
En devenant propriétaire de ROS (Retail Outlet Shopping) en juillet 2024, FREY a résolument changé
de dimension, affirmant plus encore sa position de leader européen des destinations shopping de
plein air. Avec désormais une présence dans 9 pays, au travers de 31 lieux de commerce détenus
en propre ou gérés pour compte de tiers, avec des équipes composées de 210 collaborateurs exerçant
dans tous les métiers de l‘immobilier, les défis qui se présentent à FREY au regard de son statut de
société à Mission sont immenses et passionnants.


Les Chiffres clés de ROS
13 8 170K m2 17M +1.700 110
outlets opérés dont Pays gérés de visiteurs baux en collaborateurs
2 en développement (235K m2 avec les développements) annuels gestion


Premier Outlet Budapest - Hongrie




12 ʜ Frey - Rapport de Mission 2024




190 - DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 www.frey.fr
FREY : UNE ENTREPRISE ENGAGÉE
Rapport de mission




Thomas Reihenauer et Gerhard Graf
co-fondateurs de ROS
Nous partageons, avec FREY, la même vision
3
de créer des destinations attractives et durables
sur le plan environnemental et sociétal et
qui répondent aux besoins des clients actuels et
des nouvelles générations.




11
destinations
d‘outlets


2
destinations en
développement




Outlets opérés par ROS
(au 31.12.2024)


FREY a fait l‘acquisiation ROS : le 5ème gestionnaire d’outlets en Europe
d‘un 1er projet d‘outlet L‘entreprise autrichienne, créée en 2011 par Thomas Reichenauer
et Gerhard Graf, opère dans 8 pays européens (Espagne, Portugal,
à Malmö en Suède, au cœur Allemagne, Belgique, Suède, Pologne, Hongrie et Croatie) et gère pour le compte
de la plus grande zone de de tiers 11 destinations shopping d’outlets représentant 170.000 m² et 17 M de
chalandise de Scandinavie visiteurs annuels, ainsi que 2 projets de développement de nouveau outlets.

135
Véritable plateforme de services, ROS déploie une palette de savoir-faire
couvrant tous les métiers du développement et de la gestion d‘outlets :
sourcing et montage d‘opération, direction de travaux, asset et property
marques ouvriront dès 2026 management, direction de centre, commercialisation et marketing.


FREY : une société à Mission à l’échelle Européenne
En décidant de remettre le commerce au service de l’intérêt collectif,
FREY a débuté dès 2021, un vaste chantier de transformation de sa façon
de travailler, afin d’intégrer cette raison d’être au cœur de toutes ses décisions.
Les équipes de ROS partagent pleinement ces valeurs.
C’est pourquoi FREY déploie désormais sur toute la chaine métier de ROS
les mêmes process qui animent cette Mission depuis maintenant 4 ans,
permettant à cette démarche de progrès constant vers un impact positif
de prendre une dimension désormais européenne.

Remettre le commerce au service de l’intérêt collectif ʜ 13



DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 - 191
3 FREY : UNE ENTREPRISE ENGAGÉE
Rapport de mission




Œuvre de Sreet Art
Shopping Promenade Cœur Alsace




La Mission
en action




14 ʜ




192 - DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 www.frey.fr
FREY : UNE ENTREPRISE ENGAGÉE
Rapport de mission




3




ʜ 15



DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 - 193
3 FREY : UNE ENTREPRISE ENGAGÉE
Rapport de mission




En route vers
2026
Où en sommes-nous ?

Depuis 4 ans, FREY a globalement atteint
ses objectifs de Mission année après année,
témoignant de l’engagement constant du
Groupe au service de l’intérêt collectif.

Les évolutions stratégiques du Groupe en 2024
et l’intégration des exigences de la CSRD changent
significativement le cadre de la Mission.

FREY engagera donc en 2025 une refonte de sa
feuille de route de Mission, avec pour ambition
de l’optimiser et d’en renforcer la pertinence pour
maximiser son impact.




16 ʜ Frey - Rapport de Mission 2024




194 - DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 www.frey.fr
FREY : UNE ENTREPRISE ENGAGÉE
Rapport de mission




3




Remettre le commerce au service de l’intérêt collectif ʜ 17



DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 - 195
3 FREY : UNE ENTREPRISE ENGAGÉE
Rapport de mission




Objectif n°1
Développer la mixité et la densité
de nos sites et de nos projets
-
RÉALISATIONS 2024
-
36%
de mixité pour
les projets en cours
(vs objectif de 30%)
•
Étude du potentiel
de densification sur

2
actifs cibles
Shopping Promenade
Cœur Picardie



Objectif n°2
Optimiser les accès
bas carbone à nos sites
-
RÉALISATIONS 2024
-
Analyse de l’utilisation des
dispositifs d’amélioration
des mobilités douces sur

6
sites
•
Adaptation du référentiel en cours
selon ces retours d’expériences



Objectif n°3
Mieux intégrer les enjeux des
territoires dans la conception de nos
projets et la gestion de nos actifs
-
RÉALISATIONS 2024
-
Référentiel pour les actifs rédigé
•
Suivi du référentiel sur
les projets éligibles




18 ʜ




196 - DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 www.frey.fr
FREY : UNE ENTREPRISE ENGAGÉE
Rapport de mission




PILIER 1

Le commerce vecteur
de mixité urbaine
3


Shopping Clémence Béchu
Promenade Membre du Comité de Mission*
Claye-Souilly
Marc Lecocq
Directeur de l’Aménagement chez FREY
FREY a fait de la mixité urbaine l’un
des piliers fondateurs de sa mission.
Après 4 années d’engagement, quels Marc Ce modèle apporte une réponse
sont selon vous les succès mais éga- Au-delà de la mixité des usages du concrète aux défis actuels de
lement les limites à cette ambition ? commerce, FREY a aussi cherché à l’immobilier commercial et du
Comment cela se traduit-il concrète- développer une mixité des fonctions développement des territoires :
ment ? sur les sites. Longtemps en périphérie résilience des actifs, résilience du
des villes, les entrées de villes com- modèle économique des enseignes,
Clémence merciales ont pour la plupart été attractivité durable et intégration
Pour FREY, l’objectif est clair : repenser rattrapées par l’urbanisation. harmonieuse dans les territoires.
les entrées de ville en favorisant la À l’heure du ZAN (Zéro Artificialisation Après ces années d’engagement,
densification et la diversité des usages Nette), réfléchir à une mixité des notre conviction demeure intacte :
(commerces, bureaux, logements, fonctions sur ces espaces artificialisés le commerce est et restera un for-
services, loisirs, culture). Inscrire la fait sens mais cette ambition rencontre midable vecteur de mixité urbaine,
mixité urbaine comme pilier fondateur certaines limites. contribuant à créer du lien social et
de la Mission a permis d’aller au-delà animer des espaces sous-estimés.
de l’ajout ponctuel de services, en L’équilibre économique de ces projets
concevant chaque site comme une reste un défi, notamment en raison Clémence
« ville dans la ville ». Cette démarche des coûts associés à l’intégration de Bien que les outlets soient généra-
ne bénéficie pas uniquement aux multiples fonctions urbaines sur des lement situés plus loin des centres
usagers : elle stimule aussi la créati- actifs encore en activité. L’acceptabili- urbains que les centres commerciaux
vité des équipes et attire de nouvelles té des parties prenantes - collectivités, traditionnels, ils restent connectés aux
enseignes en quête d’un cadre plus commerçants et utilisateurs - peut territoires. Et plutôt que d’abandonner
qualitatif et différenciant. parfois ralentir la mise en œuvre de la notion de mixité urbaine, il faut
ces concepts novateurs. la réinterroger : comment un outlet
Toutefois, cette ambition se heurte peut-il contribuer à la mixité d’un
à des freins réglementaires et urba- Au regard des évolutions récentes territoire ?
nistiques. Transformer les entrées de du modèle d’affaires de FREY et des
ville exige des évolutions profondes du perspectives de développement à Dans cette perspective, il est plus per-
cadre légal, notamment en matière de venir, est-ce que cette volonté d’ap- tinent de parler de mixité territoriale,
Plans Locaux d’Urbanisme (PLU). porter de la mixité urbaine dans ses où l’outlet devient un acteur clé de la
Lorsqu’un PLU n’autorise pas de projets et dans la gestion de ses actifs dynamisation économique, sociale et
logements sur un site, même avec reste pertinente pour FREY ? Si oui même éducative. Son rôle ne se limite
l’appui des collectivités locales, les pourquoi ? pas au commerce, mais peut intégrer
projets prennent du temps à émerger. des dimensions complémentaires :
Avec quatre années de recul, nous Marc promotion des savoir-faire locaux,
constatons que si la dynamique est Dans un contexte de transformation événements culturels, services à la
enclenchée, les cycles de transforma- des usages et d’évolution des attentes personne, etc.
tion urbaine restent longs. sociétales, la mixité urbaine reste plus
que jamais un enjeu stratégique pour
FREY.

*voir page 34 Présentation du Comité de Mission

Remettre le commerce au service de l’intérêt collectif ʜ 19



DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 - 197
3 FREY : UNE ENTREPRISE ENGAGÉE
Rapport de mission




Journée de l‘emploi
PILIER 2 au Social Club
Shopping Promenade
Claye-Souilly



Le commerce vecteur
de lien social & de résilience
économique locale




Élisabeth Laville
Membre du Comité de Mission*
Pierre Gianordoli
Responsable Marketing chez FREY
Cultiver le lien social au sein de ses
lieux de commerce, intégrer l’art,
les services, le monde associatif et
solidaire dans ses programmations : Pierre Cette démarche ne doit pas seulement
en s’inscrivant comme un partenaire Nos actifs sont aujourd’hui bien plus répondre à la volonté de « cocher la
économique et social des territoires, que des lieux de commerce purement case », mais doit être la résultante d’une
FREY porte une ambition singulière transactionnels, j’en veux pour preuve conviction que ces actions ont un réel
et structurante pour sa mission d’en- une liste non exhaustive d’actions intérêt pour tout un écosystème.
treprise. Après 4 années de mission, concrètes déployées sur nos sites Il s’agit d’un véritable changement de
en quoi cette ambition se traduit-elle français rien qu’en 2024 : plus de paradigme..
concrètement ? 40 marchés des producteurs/artisans,
13 nouvelles œuvres de Street Art Élisabeth
Élisabeth venant s’ajouter aux 110 déjà existantes Pour aller plus loin dans l’ancrage ter-
Etymologiquement, le mot « commerce » sur notre patrimoine, plus d’une tren- ritorial, plusieurs pistes me semblent
a la même racine que « merci », : il taine d’associations mises en avant, à creuser : une articulation plus forte
désigne donc un échange réhumanisé, 3 forums pour l’emploi, organisation de pourrait être pensée entre le référen-
loin de l’anonymat du web, où chaque vides-dressings solidaires et bourse aux tiel interne d’analyse des enjeux ter-
partie peut pleinement dire merci à vêtements… Sans compter l’émergence ritoriaux et les engagements concrets
l’autre. Cet échange n’est d’ailleurs d’un nouveau Social Club à Shopping des sites, avec peut-être aussi un
pas toujours marchand - et FREY a Promenade Riviera. pilotage consolidé des avancées sur
beaucoup travaillé en 4 ans à faire de l’ensemble du portefeuille ; sur les re-
ses « Shopping Promenades » des lieux Par où selon vous passe le chemin tombées économiques, FREY pourrait
où le non-marchand vient dynamiser de progrès pour avancer plus encore donner à ses projets une dimension
la sphère marchande, où l’art urbain dans cette quête de lien social plus proactive, en termes d’emploi
et les sites devenus musées à ciel et de création de richesses pour les local via des solutions innovantes
ouvert élèvent l’expérience du visiteur, territoires ? Y a t-il d’autres comme le recrutement sans CV, la
où l’économie circulaire et la seconde ambitions (thématiques) à porter ? formation sur site ou des partena-
main ouvrent de riches perspectives riats ciblés avec des acteurs locaux
aux produits neufs, où les marchés de Pierre de l’insertion (de la construction à
producteurs, les restaurants locaux Comme je l’ai dit précédemment, l’exploitation).
et les initiatives solidaires ou associa- et malgré bon nombre d’actions Plus généralement, il serait utile d’in-
tives contribuent à nourrir autrement concrètes déjà mises en œuvre, nous tégrer plus d’indicateurs de résultats
le lien social et à ancrer davantage pouvons aller encore plus loin dans (plutôt que sur les moyens) en termes
les sites dans la vie de leur territoire. cette démarche de « cultivation du d’impact territorial, de perception/
Autant d’initiatives et de dimensions lien social ». satisfaction des parties prenantes, de
qui enrichissent l’expérience des Tout d’abord, organiser ce type partage de la valeur avec le territoire,
clients mais aussi le sens du travail d’évènements par itération : répéter, etc…
des équipes internes - renforçant le essayer, tenter… et améliorer.
rôle de FREY comme partenaire des De manière plus globale, je crois
collectivités locales. qu’il faut toujours aller au-delà des
objectifs formellement fixés. Ils sont
un point de départ, une base de réfé-
rence, mais pas une fin en soi.
*voir page 34 Présentation du Comité de Mission

20 ʜ Frey - Rapport de Mission 2024




198 - DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 www.frey.fr
FREY : UNE ENTREPRISE ENGAGÉE
Rapport de mission




Objectif n°4
Devenir un acteur incontournable
des territoires dans la valorisation
des emplois locaux
-
RÉALISATIONS 2024
-
Journées «emploi» sur

7 sites
(SP Cœur Alsace - SP Claye-Souilly - SP Riviera -
SP Arles - Carré Sud - Green 7 - Clos du Chêne)
•
3
Pages emplois sur

8 sites
(SP Cœur Alsace - SP Claye-Souilly - SP Riviera- Carré Sud -
Clos du Chêne - Parc Vallès - Algarve Shopping - Finestrelles)




Objectif n°5
Faire de nos sites des lieux de
rencontre entre le public et les acteurs
du tissu social et solidaire local
-
RÉALISATIONS 2024
-
Évènements organisés sur

11 sites
(SP Cœur Alsace - SP Claye-Souilly - SP Riviera - SP Arles
- Carré Sud - Green 7 - Clos du Chêne - Woodshop -
SP Cœur Picardie - Parc Vallès - Algarve Shopping)




Objectif n°6
Faire de nos sites des lieux d’échange
entre consommateurs
et producteurs locaux
-
RÉALISATIONS 2024
-
Évènements organisés sur
Festival des cultures urbaines “Urban Fest” Toyota Wheel Park
Shopping Promenade Cœur Alsace Shopping Promenade Cœur Alsace
11 sites
(SP Cœur Alsace - SP Claye-Souilly - SP Riviera - SP Arles
- Carré Sud - Green 7 - Clos du Chêne - Woodshop -
SP Cœur Picardie - Parc Vallès - Algarve Shopping)




Objectif n°7
Mettre nos lieux au service
de l’art urbain
-
RÉALISATIONS 2024
-
Évènements «street art»
organisés sur

2 sites
(Clos du Chêne - Les Docks de Saint-Ouen)
•
Création de

28
Marché des producteurs nouvelles œuvres
Shopping Promenade Claye-Souilly
ʜ 21



DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 - 199
3 FREY : UNE ENTREPRISE ENGAGÉE
Rapport de mission




FOCUS
PILIER 2

SOCIAL CLUB
LA MAISON DE LA CULTURE ET DES ASSOCIATIONS « MADE IN FREY »

Ouverts sur la ville et toutes ses composantes, les Social Clubs de FREY, implantés au cœur
de ses centres commerciaux, sont des lieux uniques entièrement gratuits, proposant tout au
long de l’année une programmation culturelle accessible à tous. Ce sont également les lieux
de résidence de nombreuses associations du bassin de vie, qui s’y retrouvent chaque jour de la
semaine pour pratiquer leurs activités artistiques, culturelles ou sportives.



Le Social Club de Claye-Souilly




22 ʜ Frey - Rapport de Mission 2024




200 - DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 www.frey.fr
FREY : UNE ENTREPRISE ENGAGÉE
Rapport de mission




Ouverture d‘un 5ème Social Club
au Shopping Promenade Riviera
Le centre commercial de plein air
acheté par FREY en octobre 2023
continue sa mutation !

3
Nouvelles enseignes, nouvelles œuvres de street art,
ouverture d‘un social club en novembre 2024 :
bien plus qu’un lieu de shopping, Shopping Promenade Riviera
Cours de danse devient un terrain d’expression, de créativité et de partage.
Shopping Promenade Riviera




: la preuve par l‘exemple
3 QUESTIONS à Laure VOISIN
Responsable du Social Club du Shopping Promenade de Claye-Souilly
Après 4 années d‘existence et de service, quel premier bilan pour le
Social Club, selon vous et selon ses usagers ?
Il faut tout d‘abord noter que s‘il existait un lieu pour les associations
sur le territoire de Claye-Souilly avant l‘ouverture du Social Club, il n‘y
avait pas de réelle maison des associations avec sa programmation
culturelle et du personnel dédié à son animation. Notre ouverture a
donc apporté un service nouveau. Et force est de constater que les
habitants du territoire se sont pleinement appropriés le Social Club.
Les chiffres de fréquentation traduisent cet engouement. Début
2025, nous avons une vingtaine d‘associations qui fréquentent
chaque semaine notre lieu, ce qui représente plus d‘une centaine
d‘adhérents. 1500 personnes nous suivent aujourd‘hui sur les
réseaux sociaux et nous sommes fiers d‘avoir organisé près de 1000
animations depuis notre ouverture. Et on ne va pas s‘arrêter là !

Avez-vous envisager d‘apporter des évolutions au concept afin de
l‘enrichir ces prochaines années ?
Nous pouvons encore gagner en notoriété ! Au sein du centre,
en améliorant notre visibilité, mais également sur le territoire en
continuant à communiquer auprès des habitants. Et puis nous
sommes toujours en quête d‘enrichir notre programmation, pour
encore plus de diversité et d‘inclusion. Nous nous adressons déjà
aujourd‘hui à un public très large, de tous âges et de tous univers,
mais nous pourrions pousser encore plus loin le curseur de l‘originalité
des évènements que nous organisons. Nous sommes un acteur
singulier du territoire qui propose une offre gratuite et inédite, et nous
allons poursuivre dans cette dynamique.

Page de gauche : En quoi selon vous le Social Club est une „valeur ajoutée“ au sein
Cours de danse, d‘un site comme Shopping Promenade ?
concerts, ateliers
créatifs pour les J‘avoue être agréablement surprise par la cohésion sociale
enfants, café-philo, générée par le Social Club. Par exemple certaines des associations
expositions... résidentes offrent un accès gratuit à leurs activités aux membres
En 4 années, le Social Club d‘autres associations du lieu. Nous avons créé en 4 années une
de Claye-Souilly a organisé vraie communauté, et des liens forts se sont tissés entre ses
près de 1000 évènements membres. Certains ont trouvé des emplois, d‘autres ont effectué
gratuits et accessibles à des reconversions professionnelles, et je ne compte plus les relations
l’ensemble des habitants d‘amitiés nées tout au long de ces années. Avec du recul, lorsque je
du bassin de vie. relis la raison d‘être de FREY, je me dis qu‘avec le Social Club nous
jouons pleinement ce rôle de lieu au service de l‘intérêt collectif.

Remettre le commerce au service de l’intérêt collectif ʜ 23



DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 - 201
3 FREY : UNE ENTREPRISE ENGAGÉE
Rapport de mission




Objectif n°8
Faire l’acquisition de forêts en France
et les exploiter durablement
-
RÉALISATIONS 2024
-
Poursuite des investissements
pour la biodiversité

83€
ha / 2024



Objectif n°9
Développer des projets
sobres en carbone
-
RÉALISATIONS 2024
-
Application du SMO Bas Carbone
sur les projets en cours
•
Etude du potentiel
de réduction carbone sur
un projet retail type
•
Participation au groupe de
travail pour la création du
futur label BBCA Commerce



Objectif n°10
Promouvoir les mobilités décarbonées
-
RÉALISATIONS 2024
-

1
évènement « mobilité décarbonée » organisé
•

2,4%
de l’ensemble des places de stationnement
du patrimoine équipées en bornes de recharge
pour véhicules électriques
Acquisition de forêts par le
Groupement forestier FoREY

Objectif n°11
Green 7 à Salaise-sur-Sannes
Renforcer le suivi et la réduction des Charpentes bio sourcées
consommations de nos actifs et optimiser le
traitement de nos déchets
-
RÉALISATIONS 2024
-
Poursuite des actions d’optimisation
des ressources (eau et énergie) sur
l’ensemble des actifs du patrimoine
•
Déchets : déploiement des 1ères actions
d’optimisation sur les sites français



Objectif n°12
Accompagner et inciter les preneurs
via un Bail Responsable
-
RÉALISATIONS 2024
-

100% Ruches
des baux signés sur les 3 sites pilotes Shopping Promenade
24 ʜ
sont responsables Cœur Alsace




202 - DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 www.frey.fr
FREY : UNE ENTREPRISE ENGAGÉE
Rapport de mission




PILIER 3

Le commerce vecteur
de transition
environnementale
3



Christophe Garot
Membre du Comité de Mission*

Paul Guinet
En quoi ces 4 années de Mission ont Responsable de projet chez FREY
permis à FREY d’avancer dans sa
quête d’un immobilier plus durable,
au-delà d’un cadre règlementaire déjà Quels sont selon vous les grands
contraignant ? défis que va devoir relever FREY au
regard des évolutions récentes de son
Christophe modèle d’affaires, mais également
Le statut de société à Mission du de l’arrivée prochaine (2026) des exi-
Groupe FREY a permis d’ancrer la gences de reporting liées à la CSRD ?
durabilité dans les process et les lignes
métiers. Les collaborateurs, à diffé- Paul
rents niveaux et différentes fonctions, La CSRD est une traduction des
se sont globalement bien appropriés engagements du Groupe et du chemin
Parking équipé de bornes de recharges les enjeux de la Mission. Ceci a eu pour déjà parcouru au travers de la matrice
Shopping Promenade Cœur Alsace effet de les fédérer autour d’un projet réglementaire de double-matérialité.
commun et de renforcer la collabora- Je pense que la structuration des
tion interne. valeurs du Groupe avec le cadre de la
Mission nous a déjà bien préparé à ce
Paul nouvel enjeu.
Au-delà des différents objectifs quan-
tifiables, devenir société à Mission a Christophe
inculqué à l’entreprise une philosophie L’exercice de double matérialité
et une méthode avec un prisme au (matérialité d’impact et matérialité
travers duquel nous évaluons quoti- financière), en lien avec la croissance
diennement nos impacts. Est-ce que de FREY, va certainement rebattre les
mon action est positive pour l’intérêt cartes des priorités à adresser pour les
collectif ? C’est avec cette question prochaines années (impacts, risques
en tête que l’ensemble des équipes a et opportunités), priorités qui devront
œuvré pour réduire les consomma- bien s’intégrer aux prochains objectifs
tions énergétiques de nos sites et l’im- de la Mission, pour assurer une cohé-
pact du déplacement de nos visiteurs, rence d’ensemble.
favoriser une conception frugale et
l’emploi de matériaux biosourcés sur
nos projets.




*voir page 34 Présentation du Comité de Mission

ʜ 25



DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 - 203
3 FREY : UNE ENTREPRISE ENGAGÉE
Rapport de mission




PILIER 4

Frey, une entreprise
au service de l’intérêt collectif




Angélique Mazingant
Directrice comptable de FREY
Carine Stoeffler
Membre du Comité de Mission* Voyez-vous des axes de progression
possibles pour les années à venir ? Initiation aux métiers de la gestion forestière
L’inclusion de ses principales parties Comment partager et inciter plus responsable pour les équipes FREY au cœur de
prenantes (collaborateurs, prestataires encore les parties prenantes de FREY notre forêt de Messigny et Ventoux (21)
et visiteurs des centres) est au cœur à embarquer dans cette dynamique
de la Mission de FREY. Quels sont selon de la Société à Mission ?
vous les principaux enseignements -
constats liés à ces questions après 4 Angélique
années d’engagement ? Selon moi, l’un des premiers leviers
d’action consiste à approfondir l’en-
Carine gagement des prestataires et four-
Depuis 4 ans, nous œuvrons sur nisseurs. Si la signature de la charte
l’engagement de nos parties prenantes. représente un premier pas, elle doit
En interne, c’est un succès ! désormais se traduire par des actions
Les collaborateurs se sont approprié concrètes et mesurables. Un suivi plus
la Mission, ce qui a renforcé la culture précis des pratiques des fournisseurs
d’entreprise et l’esprit d’équipe et a permettrait d’identifier leur progres-
permis une montée en compétences sion et de les encourager à adopter
générale sur les sujets liés à la Mission. des démarches encore plus vertueuses.

Angélique Carine
En externe, des critères ESG ont été Il est indispensable de poursuivre
intégrés dans le choix des prestataires cette dynamique d’implication des
et fournisseurs et nous avons réussi le parties prenantes. Nous souhaitons
déploiement de notre charte achats créer un effet d’entrainement. En 2024,
responsables auprès de plus de 95% par exemple, nous avons participé à
de nos partenaires. En déployant cette l’animation de la Communauté des
charte, nous avons identifié un enjeu Entreprises à Mission notamment via
clé : certains prestataires, notamment le Cercle de l’Immobilier qui permet
les plus petits, ne savent pas toujours un partage de bonnes pratiques entre
par où commencer leur transition RSE. pairs.
Pour lever ces freins, nous avons déve- Nous devons également approfondir
loppé une boîte à outils numérique ap- le dialogue avec nos partenaires et
pelée « Guide to B Good » qui contient nos enseignes pour intégrer les enjeux
des vidéos et des articles sur l’impact ESG le plus en amont possible, mieux
social, environnemental et sur la gou- appréhender les défis et points de blo-
vernance. Cet outil offre une réponse cages de chacun et avancer ensemble
concrète aux besoins des fournisseurs vers leur résolution.
les moins avancés et peut les aider à
structurer leur démarche.
Notre DRH Stéphane
(à gauche sur la photo)
aux côtés des bénévoles de
l‘Épicerie Sociale et Solidaire
*voir page 34 Présentation du Comité de Mission

26 ʜ Frey - Rapport de Mission 2024




204 - DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 www.frey.fr
FREY : UNE ENTREPRISE ENGAGÉE
Rapport de mission




Objectif n°13 3
Inclure nos collaborateurs
dans la Mission
-
RÉALISATIONS 2024
-

100%
des collaborateurs impliqués dans
la réalisation des objectifs de la
Mission*
* Implication dans l’une des 15 équipes dédiées à l’exécution des
objectifs de la Mission et/ou objectif individuel lié à la Mission et
conditionnant une partie du bonus annuel
Remise du chèque de 5000 € aux collaborateurs vainqueurs du concours de
parrainage des associations caritatives organisé par FREY pour la 2nde fois en 2024


Objectif n°14
Engager nos prestataires
dans la Mission
-
RÉALISATIONS 2024
-
Charte
« Prestataires Responsables »
signée par

99%
des prestataires français éligibles et

94%
des prestataires ibériques éligibles
•
Enrichissement de la boîte à outils
« Guide to B Good »



Objectif n°15
Sensibiliser et partager la Mission
avec les usagers de nos sites
-
RÉALISATIONS 2024
-
Evaluation via des enquêtes d’impact
des évènements liés à la Mission sur

7
sites




ʜ 27



DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 - 205
3 FREY : UNE ENTREPRISE ENGAGÉE
Rapport de mission




La Torre Outlet Zaragoza - Espagne


28 ʜ




206 - DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 www.frey.fr
FREY : UNE ENTREPRISE ENGAGÉE
Rapport de mission




3




Annexes
ʜ 29



DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 - 207
3 FREY : UNE ENTREPRISE ENGAGÉE
Rapport de mission




Les équipes FREY et ROS lors du Séminaire annuel 2024 - Communale - Les Docks de Saint-Ouen




En 2024…


Séance de travail séminaire FREY + ROS Séance de travail séminaire FREY + ROS




La grande soirée Karaoké du séminaire FREY + ROS

30 ʜ Frey - Rapport de Mission 2024




208 - DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 www.frey.fr
FREY : UNE ENTREPRISE ENGAGÉE
Rapport de mission




EN SAVOIR
PLUS




Présentation du périmètre 3
d’engagement de la Mission
La définition du périmètre d’engagement de la Mission répond à différents critères,
comme la surface des sites ou le niveau de détention des actifs par FREY.
Il a été ainsi décidé d’inclure dans le périmètre de la Mission les Pour autant, à terme, l’ambition de FREY est de jouer un
sites existants et les projets de plus de 15.000 m2 GLA détenus rôle d’influence auprès de ses partenaires, permettant ainsi
à plus de 50% par FREY (qui ont ainsi vocation à être conservés d’intégrer les sites restants dans le périmètre de la Mission
dans le patrimoine de la foncière à moyen et long terme). en définissant des objectifs adaptés.
Dans un premier temps, les sites sur lesquels FREY ne dispose Le périmètre 2024 de la Mission n’intègre pas les actifs gérés
que de peu de maîtrise (sites de petite surface, faible par ROS, ces derniers ne respectant pas le pourcentage de
participation) sont exclus du périmètre afin de cibler les détention défini pour être pris en compte.
efforts là où ils auront un maximum d'impact et donc sur les Cet élément constitue un point clé dans les réflexions qui
sites les plus significatifs (ces derniers représentants 82% du seront menées en 2025 pour la refonte de la feuille de route
patrimoine totale du Groupe). Mission du Groupe.



Patrimoine & Projets
Patrimoine total
Actifs sous gestion dont FREY = 849.790 m²
Les actifs est en partie propriétaire
éligibles pour
la Mission
Actifs éligibles pour la Mission 697.050 m²
Actifs de + 15.000 m² GLA et dont FREY
= soit 82% du patrimoine total
est propriétaire a minima à hauteur de 50%


FRANCE
SP Riviera - SP Cœur Alsace - SP Claye-Souilly - SP Cœur Picardie
Soit Clos du Chêne - Woodshop - Green 7 - O'Green - BeGreen - Carré Sud
16 actifs Les Docks de Saint-Ouen
au 31.12.2024
EUROPE
ESPAGNE : Parc Vallès - Parque Mediterranéo - Finestrelles
PORTUGAL : Algarve Shopping - POLOGNE : Matarnia Park Handlowy



Les projets Tous projets de + de 15.000 m² GLA
éligibles pour destinés à être conservés en patrimoine
la Mission (50% a minima)




Remettre le commerce au service de l’intérêt collectif ʜ 31



DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 - 209
3 FREY : UNE ENTREPRISE ENGAGÉE
Rapport de mission




Gouvernance
de la Mission




Réunion du Comité de Mission dans les bureaux parisiens de FREY


Pour assurer sa mise en œuvre stratégique et opérationnelle,
la Mission est intégrée dans la gouvernance et les prises de décisions
de l’entreprise à tous les niveaux :

• Le Comité de Mission • Le Comex • Le Club des Managers
Le 29 janvier 2021, les actionnaires de FREY Se réunit après chaque Comité de Mission pour Sur le volet opérationnel, chaque réunion du
approuvent à l’unanimité la résolution visant partager les recommandations et effectuer des Comité de Mission fait l’objet d’une restitution
à lui permettre d‘adopter le statut de Socié- arbitrages sur la mise en œuvre de la Mission. au Club des Managers.
té à Mission, conformément à la loi n° 2019- Cette assemblée est composée de l'ensemble
486 du 22 mai 2019, dite loi « PACTE ». FREY des Managers de l'entreprise. Ils ont, chacune
• Le Conseil d’Administration
doit alors constituer un Comité de Mission, et chacun, la responsabilité de l'un des quinze
organe social distinct, chargé de suivre l’exé- Dispose d’un retour régulier sur les réunions du objectifs de la Mission.
cution de la Mission. Comité de Mission. Tous les trimestres, le Club se réunit et partage
Il se réunit deux fois par an en présence de Sur suggestion des membres du Comité ou les sujets relatifs à la Mission.
quelques membres du Comité Exécutif (Co- sur demande du Conseil d’Administration,
mex). Ces réunions constituent des moments des interactions plus fréquentes peuvent être
phares de restitution de l’avancement et de mises en place, notamment avec l’instauration
questionnements sur la mise en œuvre de la d’une restitution annuelle par la Présidente du
Mission. Comité, indispensable pour la cohérence de la
stratégie et du reporting de l’entreprise.




32 ʜ Frey - Rapport de Mission 2024




210 - DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 www.frey.fr
FREY : UNE ENTREPRISE ENGAGÉE
Rapport de mission




3




Designer Outlet
Luxembourg

Remettre le commerce au service de l’intérêt collectif ʜ 33



DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 - 211
3 FREY : UNE ENTREPRISE ENGAGÉE
Rapport de mission




Présentation du
Comité de Mission
Constitué de
5 membres,
issus en majorité de
parties prenantes
externes à l’entreprise,
son rôle est de :


1
Suivre l’exécution de la Mission et
les moyens déployés par FREY
pour atteindre les objectifs fixés
(engagements opérationnels,
leviers d’action, indicateurs de
performance).


2
Adopter un rapport de Mission,
joint au rapport de gestion de
l’entreprise.


3
Veiller au respect de la Mission
Élisabeth
et signaler tout manquement Clémence
ou obstacle à son accomplissement. Béchu Laville


4
Procéder à tous travaux
Directrice du développement
de l’agence d’urbanisme et d’architecture
Bechu & Associés.
Diplômée d’un MSG à l’Université
Fondatrice de l’agence conseil Utopies,
diplômée d’HEC en 1988,
Élisabeth a passé quelques années
au planning stratégique de deux agences
nécessaires à l’exercice de de Dauphine Paris et d’un Master en de publicité avant de créer Utopies
son rôle et à l’élaboration management de projets internationaux à en 1993. Elle est depuis reconnue
de son rapport. l’ESCP, Clémence assure le développement
de l’agence et l’animation des équipes
comme l’une des expertes européennes
du développement durable.
opérationnelles.

34 ʜ Frey - Rapport de Mission 2024




212 - DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 www.frey.fr
FREY : UNE ENTREPRISE ENGAGÉE
Rapport de mission




3
Pour Frey,
le Comité de Mission
est un organe essentiel
d’écoute, de dialogue
et de regard critique.
Faire partie du Comité
de Mission autorise
chaque membre à jouer
le rôle de challengeur,
véritable « critical friend »
mobilisé autour de
l’entreprise et dans la mise
en œuvre de sa Mission.




Luc Blanchet, démissionnaire du Comité de Mission
fin 2024, n‘a pour le moment pas été remplacé.




Nathalie Carine Christophe
Palladitcheff Stoeffler Garot
Présidente du
Comité de Mission
Nathalie est une professionnelle Directrice de l‘engagement ESG et Directeur Général France de Bopro,
de l’investissement international. gestion du risque chez FREY, agence conseil en développement durable.
Elle a exercé différents rôles Carine a rejoint les équipes du groupe en De formation universitaire et technique,
exécutifs dans l’immobilier et la finance. 2009 pour occuper le poste de Directrice Christophe possède une expérience
Elle est membre de plusieurs comptable, Responsable du reporting et de professionnelle de plus de 20 ans au sein
conseils d’administration. la consolidation, puis Risk Manager. du secteur immobilier tertiaire.
Riche de sa connaissance du groupe
et de son fonctionnement,
elle a pris son poste actuel début 2023.

Remettre le commerce au service de l’intérêt collectif ʜ 35



DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 - 213
3 FREY : UNE ENTREPRISE ENGAGÉE
Rapport de mission




Le grand
tableau de bord
de la Mission
36 ʜ




214 - DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 www.frey.fr
FREY : UNE ENTREPRISE ENGAGÉE
Rapport de mission




3




Shopping Promenade Riviera


ʜ 37



DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 - 215
3 FREY : UNE ENTREPRISE ENGAGÉE
Rapport de mission




Le grand tableau de Suite au comité du 22 janvier 2025, il est précisé que les membres du Comité de Mission


PILIER 1 Vision 2025 Objectifs 2024 Atterrissage 2024

o1 • Développer la mixité et la densité de nos sites et de nos projets
• Mixité : - Maintenir une part de mixité correspondant à 30% Mixité : - Atteindre une part de mixité correspondant à 30%
de la surface GLA des projets(1)retail de la surface GLA des projets en cours • Pourcentage de mixité sur les projets en cours compris
- Promouvoir la mixité d'usage hors commerces et logements - Poursuite des projets de densification sur les deux entre 33% et 38%
au sein des projets(1) de restructuration d'entrées de villes sites français identifiés • Discussions toujours en cours sur les sites identifiés
• Densité : Densifier et accueillir de nouveaux usages réglementés Densité : - Réalisation de diagnostics de densification sur les actifs • Diagnostics réalisés
au sein des sites existants(2) Ibériques et les nouveaux actifs

o2 • Optimiser les accès bas carbone à nos sites
• Sur la base de la méthodologie définie, lancement des discussions • Discussions en cours sur le site identifié.
• Créer pour chaque site(2) un groupe de réflexion avec les différentes parties avec la collectivité sur un site
prenantes pour améliorer les connexions externes (transports en commun, • Connexion piétons entre les transports en commun et les actifs français :
pistes cyclables, voies piétonnes) • Connexion piétons entre les transports en commun
£ S1 : audit des améliorations possibles et les actifs français : S1 : audit des améliorations possibles et
£ S2 : définition plan d’actions S2 : définition plan d’actions
• Améliorer la qualité des infrastructures des mobilités non carbonées
internes de nos sites(2) • Etude de l’utilisation des équipements déjà installés et adaptation • Études réalisées sur 6 sites et référentiel en cours d’adaptation
éventuelle du référentiel

o3 • Mieux intégrer les enjeux des territoires dans la conception de nos projets
• 100% des projets(1) et actifs(2) respectant une méthodologie et un référentiel : • Suivi du déploiement du référentiel sur les projets éligibles • Pas de projet nouvellement éligible en 2024
- d’analyse des enjeux territoriaux • Rédaction d’un référentiel dédié aux actifs
- de compatibilité avec les objectifs de Mission (du Groupe et en cours d’acquisition) • Référentiel pour les actifs rédigé


PILIER 2 Vision 2025 Objectifs 2024 Atterrissage 2024
o4 • Devenir un acteur incontournable des territoires dans la valorisation des emplois locaux
• Déployer des journées de job dating ou autres évènements
sur nos sites identifiés • Journées de job dating organisées sur les 7 sites identifiés
• 100 % des sites(2) impliqués dans la valorisation des emplois locaux •Page « Offres d’emplois » déployée en 11/2024 sur
• Déploiement de la page « Offres d’emplois » sur les sites internet
des sites identifiés les 5 sites identifiés en France + 3 sites Ibérie

o5 • Faire de nos sites des lieux de rencontre entre le public et les acteurs du tissu social et solidaire local

• Pérenniser les événements déjà initiés afin qu’ils deviennent
des rendez-vous connus du public • Événements pérénisés sur 7 sites
• 100 % des sites(2) impliqués dans la promotion des activités sociales et
solidaires locales • Mise en œuvre de la stratégie de déploiement • Déploiement d’initiatives sur 4 nouveaux sites
de ce type d’initiatives sur nos sites

o6 • Faire de nos sites des lieux d’échange entre consommateurs et producteurs locaux

• Pérenniser les événements déjà initiés afin
qu’ils deviennent des rendez-vous connus du public • Événements pérénisés sur 7 sites
• 100 % des sites(2) impliqués dans la promotion des producteurs et
artisans locaux • Mise en œuvre de la stratégie de déploiement • Déploiement d’initiatives sur 4 nouveaux sites
de ce type d’initiatives sur nos sites

o7 • Mettre nos lieux au service de l'art urbain
• Mise en œuvre de la stratégie de déploiement
de ce type d’initiatives sur nos sites • Création de 28 œuvres sur 7 sites dont 4 nouveaux

• 100 % des sites(2) proposant une expérience artistique unique aux visiteurs • Organisation d’une exposition photo à Clos du Chêne • Exposition photos à Clos du Chêne en 06/2024

• Organisation d’une exposition Speedy Graphito à Saint-Ouen • Exposition Speedy Graphito à Saint-Ouen en 09/2024




38 ʜ Frey - Rapport de Mission 2024




216 - DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 www.frey.fr
FREY : UNE ENTREPRISE ENGAGÉE
Rapport de mission




Objectifs




bord de la Mission
2024

Atteint

Atteinte
partielle

Non
valident l'atterrissage des objectifs 2024 et la feuille de route 2025 de la Mission de FREY atteint




PILIER 3
3
Vision 2025 Objectifs 2024 Atterrissage 2024

o8 • Faire l'acquisition de forêts en France et les exploiter durablement
• Poursuivre les acquisitions dans l’objectif de 3.500 ha en 2030 Investir au moins 30€/ha/an dans :
• la reconquête de la biodiversité • 83€ / ha investis en 2024•
• Être novateur et exemplaire dans la gestion du patrimoine forestier • la gestion responsable des forêts
• la promotion de la filière bois française
o9 • Développer des projets sobres en carbone
• Application du SMO aux projets en cours • SMO appliqué aux projets en cours
• Adaptation du SMO à la stratégie carbone du Groupe • Objectifs de réduction du scope 3 Construction ajoutés au SMO
• 100% des projets soumis à un système de management des opérations
(1)

(SMO) bas carbone en lien avec la stratégie climat du Groupe • Étude du potentiel de réduction carbone d’un projet retail type • Etude du potentiel de réduction carbone d’un projet retail type
• Participation au groupe de travail pour la création • Participation au groupe de travail pour la création
d’un label BBCA Commerces (construction et exploitation) d’un label BBCA Commerces (construction et exploitation)

1o • Promouvoir les mobilités décarbonées
• Poursuite du déploiement de bornes de recharge • 2,4% du parc de stationnement équipé
• 5% du parc de stationnement des sites(2) équipé de bornes de recharge pour véhicules électriques de bornes de recharges pour véhicules électriques
pour véhicules électriques
• Promotion des mobilités doucces • Organisation d’un évènement de promotion des mobilités douces

11 • Renforcer le suivi et la réduction des consommations de nos actifs et optimiser le traitement de nos déchets
• Electricité + eau : • Electricité + eau :
• 100% des sites(2) alimentés en énergie verte et engagés Définition d'une stratégie de réduction sur la base Poursuite des actions d’optimisation sur l’ensemble des sites
dans une réduction des consommations (pour les parties communes) des audits réalisés et mise en œuvre des premières actions
• Déchets :
• 100% des sites(2) engagés dans une stratégie d'optimisation • Déchets : Déploiement des 1ères actions de réduction sur tous les sites
de la gestion des déchets Cartographie de la gestion des déchets des sites français éligibles
et définition d'un plan d'action global Détermination d’objectifs chiffrés sur le traitement des déchets
12 • Accompagner et inciter les preneurs via un Bail Responsable

• 100% des baux signés sur les projets(1) et actifs(2) sont responsables • Déploiement sur tous les projets en cours • 100% des baux signés sur les 3 sites pilotes sont responsables
• Mettre en place un système de bonus pour les enseignes (80% de baux responsables signés) • Rédaction des modèles de baux responsables pour tous les actifs
allant au-delà des exigences environnementales définies • Rédaction des modèles de baux responsables pour tous les actifs français intégrant la nouvelle annexe sociétale et déploiement
• Accompagner les enseignes dans leur engagement sociétal français intégrant la nouvelle annexe sociétale et déploiement progressif progressif en 2025


PILIER 4 Vision 2025 Objectifs 2024 Atterrissage 2024

13 • Inclure nos collaborateurs dans la Mission
• Poursuite du partenarait de mécenat de compétence
avec l’Épicerie Sociale et Solidaire de Reims
• 100% des collaborateurs engagés dans la réalisation des objectifs • Organisation d'au moins 2 évènements fédérateurs
de la Mission pour les collaborateurs • 2ème concours de associations : 7 associations représentées
pour le 1er concours «Mécenat» :
• Organiser des actions engageant les collaborateurs • Mobiliser les collaborateurs pour contribuer à la réalisation des don de 9.000€ au total aux 7 associations présentées
dans le sens de la Mission objectifs en participant à des actions concrètes sur sites
• Organisation de la 1ère Cleanwalk sur un site FREY
à Clos du Chêne en juillet 2024

14 • Engager nos prestataires dans la Mission
• 95% des fournisseurs français éligibles adhérent à la Charte • 99% des fournisseurs français éligibles adhérent à la Charte
• 100% des fournisseurs signataires de la charte Prestataires et
Fournisseurs Responsables en France et à l’international • 75% des fournisseurs ibériques éligibles adhérent à la Charte • 94% des fournisseurs ibériques éligibles adhérent à la Charte
• Accompagner nos fournisseurs et prestataires dans leur démarche RSE • Enrichissement de la boite à outils « Guide to B-Good » • Enrichissement de la boite à outils « Guide to B-Good » avec
17 articles en ligne au 31/12/2024

15 • Sensibiliser et partager la Mission avec les usagers de nos sites
• Evaluation par des questionnaires de l’impact des évènements • Evaluation par des questionnaires de l’impact des évènements
• 100% des sites(2) engagés dans un partage de la Mission avec leurs usagers Missions organisés via le pilier 2 de la Mission Missions sur 7 sites
(1)
Projets éligibles à la mission : surface supérieure à 15.000 m² GLA et destinés à être conservés à plus de 50% par FREY - (2) Sites éligibles à la mission : surface supérieure à 15.000 m² GLA et détenus à plus de 50% par FREY

Remettre le commerce au service de l’intérêt collectif ʜ 39



DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 - 217
3 FREY : UNE ENTREPRISE ENGAGÉE
Rapport de mission




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218 - DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 www.frey.fr
FREY : UNE ENTREPRISE ENGAGÉE
Informations extra-financières




3.2. INFORMATIONS EXTRA-FINANCIÈRES
3.2.1. RÉSULTAT NET PART DU GROUPE CARBONE (RNPG CARBONE)
Pour la première fois à l’occasion de ses résultats 2019, FREY a publié un En 2024, et comme chaque année depuis 2022, le Groupe a réalisé une
RNPG Carbone. empreinte carbone complète en utilisant la méthodologie GHG Protocol,
reconnue internationalement.
Cet indicateur revient à quantifier l’impact financier théorique de
l’empreinte carbone du Groupe sur sa rentabilité. Le RNPG Carbone 2024 de FREY ressort ainsi à 3,9 M€, après déduction de
la charge carbone 2024 du Groupe s’élevant à 36,1 M€.

Sur résultats 2024 Sur résultats 2023
GHG Protocol GHG Protocol
Émissions corporate (T.eq C02)
Patrimoine détenu m2
Émissions patrimoine détenu (T.eq C02)
2 392
709 646
341 842
1 793
662 259
309 658
3
Ratio (kg C02/ m² patrimoine) 482 468
Flux financier développement 22,7 M€ 40,2 M€
Émissions développement (T.eq C02) 17 251 37 369
Ratio (kg C02/ flux développement €) 0,76 0,93
ÉMISSIONS TOTALES ANNUELLES (T.eq C02) 361 485 348 827
Prix du Carbone - €/ tonne 100 € 100 €
Impact carbone 36,1 M€ 34,9 M€
RNPG (avant impact) 40,0 M€ 18,9 M€

RNPG CARBONE 3,9 M€ -16,0 M€



Précisions méthodologiques
La Société apporte les précisions méthodologiques suivantes : - Extensions : Calcul de l’impact carbone d’un projet à partir de la
réalisation en 2024 d’une ACV (Analyse de Cycle de Vie), sur un projet
● Le périmètre considéré tient compte de l’impact : d’extension type, puis extrapolation à l’ensemble des projets en
● Des collaborateurs et de l’utilisation des bureaux de FREY (« construction en distinguant les différents lots constructifs (VRD, espaces
Émissions corporate », intégrant les déplacements des verts, gros œuvre et charpente, second œuvre et lots techniques).
collaborateurs, les consommations d’énergie, les fuites frigorigènes, ● Périmètre exploitation :
les intrants, les immobilisations et les déchets produits) - Collecte de données réelles du nombre de visiteurs sur 65% des sites et
● De l’exploitation des actifs (« Émissions patrimoine détenu », intégrant réalisation d’enquêtes terrains pour obtenir le mode de déplacement des
les consommations d’énergie des parties communes de FREY, les visiteurs sur 22% des sites, puis extrapolation à l’ensemble du
intrants FREY, les consommations d’énergie et fuites frigorigènes des patrimoine. Ces enquêtes terrains ont été réalisées en 2022 par un
preneurs ainsi que l’impact des déplacements des visiteurs), prestataire spécialisé pour obtenir le mode de déplacement des visiteurs
● De la construction des actifs (« Émissions développement », hors sur 7 sites représentatifs des actifs du Groupe.
aménagements du périmètre des preneurs par manque de
disponibilité des données).
● Les hypothèses de calcul des données d’intrants et des facteurs
d’émissions utilisés engendrent des niveaux élevés d’incertitude
● Le bilan carbone du Groupe FREY a été réalisé selon la méthodologie communément constatés dans le cadre de la méthodologie employée,
GHG Protocol et sur la base des facteurs d’émissions disponibles. de l’ordre de 60%, liés en majeur partie aux déplacements des visiteurs.
● Le Groupe affine sa méthodologie régulièrement et collecte de plus en ● Le prix de la tonne carbone n'est pas fixe par nature. Afin de nous
plus de données réelles, en remplacement d’hypothèses prises aligner sur les meilleures pratiques du marché, nous basons le prix
auparavant, pour calculer plus finement le bilan carbone FREY sur utilisé dans notre calcul de RNPG Carbone sur la projection du CRREM
l’ensemble des périmètres, en particulier : (Carbon Risk Real Estate Monitor (1)) qui définit un prix de la tonne de
● Périmètre construction - Distinction de deux typologies de projets : carbone de 100€ pour 2024, inchangé par rapport à 2023.
- Projets neufs : Calcul de l’impact carbone d’un projet à partir de la
réalisation d’une ACV (Analyse de Cycle de Vie), sur un des centres
commerciaux construit en 2019, puis extrapolation à l’ensemble des
projets en construction en distinguant les différents lots constructifs
(VRD, espaces verts, gros œuvre et charpente, second œuvre et lots
techniques). Ces ratios monétaires extrapolés ont été corrigés de
l’inflation (+20%) entre 2019 et 2024.




(1) Le Carbon Risk Real Estate Monitor est un outil développé et financé par l’Union Européenne (UE) qui permet de réaliser des projections d’un portefeuille immobilier sur une
trajectoire compatible avec les ambitions climatiques de l’UE.



DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 - 219
3 FREY : UNE ENTREPRISE ENGAGÉE
Informations extra-financières




Répartition de l’empreinte carbone par scope
Afin de nous conformer aux pratiques de place et de faciliter sa compréhension, nous présentons également ci-dessous pour la première fois, l’empreinte
carbone du Groupe repartie selon les trois scopes définis par le GHG Protocol.

Sur résultats 2024 Sur résultats 2023
GHG Protocol GHG Protocol
Scope 1 – Emissions directes de sources possédées ou contrôlées (T.eq C02) 202 133
Scope 2 – Emissions indirectes venant de la production d’énergie achetée (T.eq C02) 1 747 1 337
Scope 3 – Toutes les autres émissions indirectes (T.eq C02) 359 536 347 357
Dont émissions liées aux déplacements des visiteurs 309 693 286 106
ÉMISSIONS TOTALES ANNUELLES (T.eq C02) 361 485 348 827



3.2.2. AUTRES INFORMATIONS EXTRA-FINANCIÈRES
Depuis novembre 2021, et dans le cadre de sa stratégie financière Ce type de financement permet à FREY d’aligner son objectif de
responsable, FREY ne signe plus que des crédits dont les conditions renforcement de la liquidité du Groupe avec l’implémentation de ses
financières sont liées au respect de grands engagements RSE. engagements ESG.
Les critères valides au 31 décembre 2024 sont les suivants : Au 31 décembre 2024, cinq indicateurs ne sont pas respectés :
1. La poursuite de l’investissement et l’exploitation dans des forêts ● L’indicateur relatif à l’installation de bornes de recharges pour véhicules
françaises durablement gérées à travers FoREY, son groupement forestier électriques et hybrides n’a pu être atteint en raison de retards de
créé en 2020, avec un objectif de 3 500 hectares à horizon 2030. livraison qui n’ont pu être compensés depuis 2022 et de l’entrée dans le
2. L’obtention de certifications environnementales : périmètre des actifs de Polygone Riviera® et Matarnia Park Handlowy
qui ont un niveau d’équipement quasiment nul.
● BREEAM® pour les projets de développement de taille significative du
● Les deux indicateurs de certification BREEAM® In-Use des actifs
groupe et conservés par la foncière ;
significatifs n’ont pas pu être atteints, compte tenu des délais de
● BREEAM® In-Use pour les actifs en patrimoine de taille significative (en traitement des dossiers par le BRE.
nombre d’actifs) ;
● Les indicateurs de réduction des émissions de GES sur les scopes 1&2 et
● BREEAM® In-Use niveau « Very Good » pour les actifs en patrimoine de sur le scope 3 exploitation ne sont pas atteints principalement en
taille significative (en surface). raison de la prise en compte en année pleine des acquisitions de
3. Le développement de la mobilité bas carbone visant à réduire les Polygone Riviera® et Matarnia Park Handlowy intervenues fin 2023.
émissions de gaz à effet de serre (scope 3) des actifs en patrimoine, via la
mise en place de bornes de recharges pour véhicules électriques et hybrides.
4. La réduction des émissions de GES sur les 3 scopes, hors déplacements
des visiteurs.
Le niveau de ces indicateurs au 31 décembre 2024 est présenté dans le tableau suivant :

Indicateurs Niveau demandé Niveau 31/12/2024
Forêts acquises dans le cadre d’investissement FoREY 1 591 ha 1 845 ha
Certifications environnementales :
● projets de développement de taille significative du groupe et conservés par la foncière certifiés
BREEAM® 100 % 100 %
● actifs en patrimoine de taille significative certifiés BREEAM® In-Use (en nombre d’actifs) 75 % 55 %
● actifs en patrimoine de taille significative certifiés BREEAM® In-Use niveau « Very Good » (en surface) 70 % 51 %
Pourcentage de places de stationnement équipées de bornes de recharges pour les véhicules
électriques et hybrides 4,0 % 2,4 %
Réduction des émissions de GES vs 2023 :
● Scopes 1 et 2 -6,0% +32,7%
● Scope 3 – Exploitation des actifs -5,0% +44,2%
● Scope 3 – Construction 0,0% -48,4%

Concernant le Scope 3 construction, la baisse importante des émissions par m² s'explique par la typologie des surfaces livrées en 2024. En effet, il s'agissait
essentiellement d'extensions d'actifs existants dont les travaux nécessitent une quote-part plus faible de voiries et terrassement, lots très fortement émissifs.




220 - DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 www.frey.fr
FREY : UNE ENTREPRISE ENGAGÉE




3.3. RAPPORT D’ASSURANCE MODÉRÉE DE L’UN
DES COMMISSAIRES AUX COMPTES SUR UNE
SÉLECTION D’INFORMATIONS EXTRA-
FINANCIÈRES CONSOLIDÉES FIGURANT DANS
LE DOCUMENT D’ENREGISTREMENT
UNIVERSEL 2024

Exercice clos le 31 décembre 2024
3
À l’Assemblée Générale des Actionnaires de la société FREY,
En notre qualité de commissaire aux comptes de la société Frey, nous vous présentons notre rapport d’assurance modérée sur une sélection d’informations
extra-financières consolidées (ci-après les « Informations ») relatives aux exercices clos le 31 décembre 2024 et présentées dans le document d’enregistrement
universel, sur lesquelles nous avons mené des travaux spécifiques, à la demande de la société.
Les Informations sélectionnées par la société relatives au Résultat Net Part du Groupe Carbone (RNPG Carbone) et présentées dans le chapitre 3.2.1 du
document d’enregistrement universel 2024 sont :

● les émissions corporate ;
● les émissions patrimoine détenu ;
● les émissions développement ;
● les émissions totales annuelles.
Les autres informations environnementales et sociétales sélectionnées par la société et présentées dans le chapitre 3.2.2 du document d’enregistrement
universel 2024 sont :

● Ha de forêts acquises dans le cadre de l’investissement FoREY en cumul depuis 2020
● Part des projets de développement éligibles certifiés BREEAM ®
● Part du patrimoine éligible certifié BREEAM-in-Use en nombre d’actifs et certifiés niveau “Very Good” en surface
● Pourcentage de place de stationnement équipées de bornes de recharge pour les véhicules électriques et hybrides
● Réduction des émissions de GES scope 1, 2 et 3 (exploitation des actifs ; Construction) constatées entre le 31/12/2023 et le 31/12/2024.



RESPONSABILITÉ DE LA SOCIÉTÉ
Il appartient au Conseil d’administration d’établir les Informations en appliquant les procédures de la société (ci-après le « Référentiel ») dont les éléments
significatifs sont présentés dans le document d’enregistrement universel 2024 et disponibles sur demande au siège de la société.



INDÉPENDANCE ET CONTRÔLE QUALITÉ
Notre indépendance est définie par les dispositions prévues à l’article L. 822-11-3 du code de commerce et le code de déontologie de la profession. Par ailleurs,
nous avons mis en place un système de contrôle qualité qui comprend des politiques et des procédures documentées visant à assurer le respect des règles
déontologiques, de la doctrine professionnelle et des textes légaux et réglementaires applicables.



RESPONSABILITÉ DU COMMISSAIRE AUX COMPTES
Il nous appartient d'exprimer, sur la base de nos travaux et à la demande de la société, de formuler un avis motivé exprimant une conclusion d’assurance
modérée sur la sincérité les Informations sélectionnées par la société et présentées dans le document d’enregistrement universel 2024.




DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 - 221
3 FREY : UNE ENTREPRISE ENGAGÉE




MOYEN ET RESSOURCES
Nous avons fait appel, pour nous assister dans la réalisation de nos travaux, à nos spécialistes en matière de développement durable et de responsabilité sociétale.



CONCLUSION
Sur la base de nos travaux, nous n'avons pas relevé d'anomalie significative de nature à remettre en cause le fait que la déclaration de performance extra-
financière est conforme aux dispositions réglementaires applicables et que les Informations, prises dans leur ensemble, sont présentées, de manière sincère,
conformément au Référentiel.




Neuilly-sur-Seine, le 21 mars 2025
L’un des Commissaires aux Comptes
Grant Thornton
Membre français de Grant Thornton International


Amandine Huot-Chailleux
Bertille Crichton




222 - DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 www.frey.fr
FREY : UNE ENTREPRISE ENGAGÉE
Rapport du commissaire aux comptes sur une sélection d’informations extra-financières




3.4. RISQUES FINANCIERS LIÉS AUX EFFETS
DU CHANGEMENT CLIMATIQUE

La probabilité de multiplication des phénomènes météorologiques Pour étayer cette étude, FREY est accompagnée par MSCI via son portail
extrêmes (vagues de chaleur, inondations, sécheresses, tempêtes…) ainsi MSCI Real Estate Climat Value-at-Risk® qui permet une traduction financière
que l’augmentation des risques chroniques liés aux évolutions à long des risques liés au changement climatique.
terme des schémas climatiques (hausse progressive des températures,
Les principaux risques physiques et de transition ont été analysés actif par
élévation du niveau de la mer...) posent de manière nouvelle la question
actif. L’étude confirme que les actifs de FREY, compte tenu de leur
des conséquences du changement climatique sur le secteur immobilier
localisation géographique, sont exposés à des risques physiques très
Depuis 2022, FREY analyse les impacts potentiels de ces risques sur son limités. Les risques de transition, quant à eux, ressortent de manière plus


3
patrimoine selon deux axes : significative. Cependant, compte tenu de la difficulté de collecte des
données de consommation des locataires, ces résultats sont basés en partie
● Les risques physiques sur les actifs : il s’agit des pertes directes associées sur des extrapolations et sur les données statistiques fournies par la
aux dommages causés par les aléas climatiques comme les inondations plateforme MSCI Real Estate Climat Value-at-Risk et doivent donc être
côtières et fluviales, le froid extrême, la chaleur extrême, les cyclones et les analysés avec prudence.
feux de forêt (dégradations, dégâts…).
Les résultats de ces travaux ont été intégrés à la stratégie environnementale du
● Les risques de transition : il s’agit des conséquences financières Groupe afin d’améliorer la résilience de FREY sur les deux volets atténuation et
entrainées par la mise en œuvre d’un modèle économique bas-carbone qui adaptation des effets du changement climatique.
nécessite des changements stratégiques, technologiques et sociaux
d’envergure (contraintes réglementaires, obsolescence du patrimoine,
évolution des attentes des parties prenantes…).




DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 - 223
4 OPÉRATIONS AVEC DES APPARENTÉS
Sommaire




Shopping Promenade
Riviera

Cagnes-sur-Mer (06)




224 - DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 www.frey.fr
4 OPÉRATIONS
AVEC DES APPARENTÉS



4.2 RAPPORT SPÉCIAL DES
4.1 TRANSACTIONS AVEC LES
COMMISSAIRES AUX
PARTIES LIÉES 226
COMPTES SUR LES
CONVENTIONS
RÉGLEMENTÉES 226

4.2.1 Conventions soumises à l’approbation
de l’assemblée générale 226
4.2.2 Conventions déja approuvées par
l’Assemblée générale 227




DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 - 225
4 OPÉRATIONS AVEC DES APPARENTÉS
Transactions avec les parties liées




4.1. TRANSACTIONS AVEC LES PARTIES LIÉES

Les opérations entre SA FREY et des apparentés sont décrites dans les rapports spéciaux des Commissaires aux comptes sur les trois derniers exercices clos
à savoir :

● le rapport spécial au titre de l’exercice clos le 31 décembre 2024 figure au présent chapitre du Document d’enregistrement universel 2024 ;
● le rapport spécial au titre de l’exercice clos le 31 décembre 2023 figure au présent chapitre du Document d’enregistrement universel 2023 ;
● le rapport spécial au titre de l’exercice clos le 31 décembre 2022 figure au chapitre « Opérations avec des apparentés » du Document d’enregistrement
universel 2022 ;
Il est également renvoyé sur ce point au paragraphe 2.1.5 note 5 de l’annexe aux comptes consolidés au 31 décembre 2024 figurant au paragraphe « Comptes
consolidés » du présent Document d’enregistrement universel.




4.2. RAPPORT SPÉCIAL DES COMMISSAIRES AUX
COMPTES SUR LES
CONVENTIONS RÉGLEMENTÉES

Assemblée générale d’approbation des comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2024


A l’Assemblée Générale des Actionnaires de la société FREY,
En notre qualité de commissaires aux comptes de votre société, nous vous présentons notre rapport sur les conventions réglementées.
Il nous appartient de vous communiquer, sur la base des informations qui nous ont été données, les caractéristiques, les modalités essentielles ainsi que les
motifs justifiant de l’intérêt pour la société des conventions dont nous avons été avisés ou que nous aurions découvertes à l’occasion de notre mission, sans
avoir à nous prononcer sur leur utilité et leur bien-fondé ni à rechercher l'existence d’autres conventions. Il vous appartient, selon les termes de l’article R. 225-
31 du code de commerce, d'apprécier l'intérêt qui s'attachait à la conclusion de ces conventions en vue de leur approbation.
Par ailleurs, il nous appartient, le cas échéant, de vous communiquer les informations prévues à l’article R. 225-31 du code de commerce relatives à l’exécution,
au cours de l’exercice écoulé, des conventions déjà approuvées par l’assemblée générale.
Nous avons mis en œuvre les diligences que nous avons estimé nécessaires au regard de la doctrine professionnelle de la Compagnie nationale des
commissaires aux comptes relative à cette mission. Ces diligences ont consisté à vérifier la concordance des informations qui nous ont été données avec les
documents de base dont elles sont issues.

CONVENTIONS SOUMISES À L’APPROBATION DE L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE
En application de l'article L.225-40 du code de commerce, nous avons été avisés de la convention suivante conclue au cours de l’exercice écoulé qui a fait
l'objet de l'autorisation préalable de votre conseil d’administration.

Contrat de cession de participation
Personnes concernées
CARDIF ASSURANCE VIE, administrateur de FREY SA représentée par Madame Nathalie ROBIN et en lien capitalistique avec la société BNP PARIBAS REIM
assurant la gestion de l’OPCI BNP PARIBAS DIVERSIPIERRE.

Nature, objet et modalités
Une convention a été conclue entre FREY et DVP EUROPEAN CHANNEL qui prévoit notamment la cession de participation à la Société par l’OPCI BNP PARIBAS
DIVERSIPIERRE de 30% des actions de la filiale portugaise, FREY PROP, UNPESSOAL, LDA, qui détient les actifs ALGARVE SHOPPING et ALGARVE RETAIL PARK
situés dans le sud du Portugal.

Autorisation préalable du Conseil d’administration
28 février 2024.




226 - DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 www.frey.fr
OPÉRATIONS AVEC DES APPARENTÉS
Rapport spécial des Commissaires aux comptes sur les conventions réglementées




CONVENTIONS DÉJA APPROUVÉES PAR L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE
En application de l’article R. 225-30 du code de commerce, nous avons été informés que l’exécution des conventions suivantes, déjà approuvées par
l’assemblée générale au cours d’exercices antérieurs, s’est poursuivie au cours de l’exercice écoulé.

Convention d’animation
Personnes concernées
Antoine FREY, Aude FREY, Inès FREY et Jean-Noël DRON
Les sociétés SCA Firmament Participations et FREY SA ont signé le 28 juillet 2017 une convention d’animation aux termes de laquelle FREY SA souhaite que SCA
Firmament Participations, qui est actionnaire de référence et membre du conseil d’administration de FREY SA, participe activement à l’animation et à la réflexion
sur le développement du groupe FREY. Au titre de cette convention, Firmament Participations perçoit une rémunération de 20.000 euros hors taxes par an.

Convention de partenariat
Personnes concernées
CARDIF ASSURANCE VIE, administrateur de FREY SA représentée par Madame Nathalie ROBIN et en lien capitalistique avec la société BNP PARIBAS REIM
assurant la gestion de l’OPCI BNP PARIBAS DIVERSIPIERRE.
L’OPCI BNP PARIBAS DIVERSIPIERRE (par l’intermédiaire de sa filiale, DVP EUROPEAN CHANNEL) et FREY ont signé le 6 novembre 2019 une convention de partenariat
en vue de l’entrée de l’OPCI BNP PARIBAS DIVERSIPIERRE dans le capital de la société détenant l’ensemble commercial ALGARVE SHOPPING et ALBUFEIRA situé dans le
sud du Portugal. La gestion de cet OPCI est assurée indirectement par la société CARDIF ASSURANCE VIE, elle-même administrateur de FREY.
La convention portait notamment sur la cession par FREY à l’OPCI BNP PARIBAS DIVERSIPIERRE de 30% des actions de sa filiale portugaise, FREYPROP,
UNPESSOAL, LDA, qui détient les actifs ALGARVE SHOPPING et ALBUFEIRA susvisés.
Ce partenariat a été conclu pour une durée de 10 ans.
4
La convention de partenariat a pris fin le 30 avril 2024, par la signature d’une convention entre FREY et DVP EUROPEAN CHANNEL, laquelle prévoit notamment
le rachat de l’intégralité de la participation de la société FREYPROP, UNPESSOAL LDA à l’OPCI BNP PARIBAS.

Pactes d’associés conclus respectivement par les associés des sociétés FREY RETAIL FUND 1 et FREY RETAIL
FUND 2
Personnes concernées
PREDICA, administrateur représenté par Madame Magali CHESSE et CREDIT AGRICOLE ASSURANCES, censeur représenté par Monsieur David FERREIRA, tous
deux en lien capitalistique avec l’OPCI CAA COMMERCES 2.
Deux pactes d’associés ont été signés le 28 juillet 2020 entre FREY et l’OPCI CAA COMMERCES 2 concernant les filiales FREY RETAIL FUND 1 et FREY RETAIL
FUND 2.
Ces pactes ont été conclus dans la perspective de consolider le partenariat mis en place entre FREY et le groupe CREDIT AGRICOLE ASSURANCES dans la
gestion du patrimoine détenu par les sociétés FREY RETAIL FUND 1 et FREY RETAIL FUND 2. Ces pactes ont pour objet de régir les relations des associés au sein
des deux véhicules, à la suite du départ d’IMMO NATION et de la prise de contrôle par FREY, et annulent et remplacent les pactes en vigueur jusqu’à présent.
Les deux pactes sont arrivés à leur échéance le 31 décembre 2024 et n’ont pas fait l’objet d’un renouvellement.




Neuilly-sur-Seine et Reims, le 21 mars 2025
Les Commissaires aux Comptes




Grant Thornton FCN
Membre français de Grant Thornton International
Amandine Huot-Chailleux Pamela Bonnet




DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 - 227
5 INFORMATIONS SUR LES EFFECTIFS ET LA POLITIQUE SALARIALE
Sommaire




Designer Outlet
Luxembourg
Menssancy, Belgique




228 - DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 www.frey.fr
5 INFORMATIONS SUR
LES EFFECTIFS ET LA
POLITIQUE SALARIALE




INFORMATIONS RELATIVES AUX 5.5 GESTION DES CARRIÈRES
ENJEUX SOCIAUX ET SOCIÉTAUX 230 ET DES RÉMUNÉRATIONS 233

5.1 EMPLOI 230 5.6 BIEN-ÊTRE AU TRAVAIL 234
5.1.1 Effectif total et répartition des salariés par

5.1.2
catégorie, sexe et âge au 31 décembre 2024
Embauches et licenciements
230
231
5.7 FORMATION 234

5.2 ÉVOLUTION DU SALAIRE MOYEN 232 5.8 ÉGALITÉ DE TRAITEMENT 235

5.3 ORGANISATION DU TRAVAIL 232 5.9 PROMOTION ET RESPECT
5.3.1 Temps de travail 232 DES STIPULATIONS
5.3.2 Absentéisme 232 DES CONVENTIONS
5.3.3 Les accidents du travail, notamment leur
fréquence et leur gravité, ainsi que les
FONDAMENTALES DE L’OIT 235
maladies professionnelles 232

5.4 RELATIONS SOCIALES 233




DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 - 229
5 INFORMATIONS SUR LES EFFECTIFS ET LA POLITIQUE SALARIALE
Informations relatives aux enjeux sociaux et sociétaux




INFORMATIONS RELATIVES AUX ENJEUX SOCIAUX
ET SOCIÉTAUX

Périmètre retenu Indicateurs clés
L’ensemble des salariés du Groupe (CDD, CDI et alternants), hors CDD de Parité homme femme : 58 femmes et 45 hommes
remplacement, stagiaires et intérimaires, présents entre le 1er janvier et le
94 % de CDI – 4 % de contrats d’alternance – 2% de CDD
31 décembre 2024. Dans une optique de comparabilité des données,
l'acquisition de ROS le 23 juillet 2024 n’a pas été prise en compte dans le Taux d’absentéisme : 3,04 %
périmètre pour l’exercice 2024.


Période de référence
Elle débute le 1er janvier 2024 et se termine le 31 décembre 2024.




5.1. EMPLOI
EFFECTIF TOTAL ET RÉPARTITION DES SALARIÉS PAR CATÉGORIE, SEXE ET ÂGE AU
31 DÉCEMBRE 2024
FREY compte 217 salariés à fin 2024, soit 103 salariés à l’exclusion de ROS.
Les fonctions « support » regroupent les services financier, juridique, ressources humaines, les assistant(e)s et le personnel technique (entretien, accueil…).


Effectifs en fin d’année 2019 2020 2021 2022 2023 2024
Cadres 68 66 63 69 71 68
Non-Cadres 23 21 21 25 30 35

TOTAL 91 87 84 94 101 103



Effectifs en fin d’année 2019 2020 2021 2022 2023 2024
Direction 10 10 6 10 9 9
Services opérationnels 46 38 42 46 52 52
Fonctions support 35 39 36 38 40 42

EFFECTIF TOTAL 91 87 84 94 94 103



Effectifs en fin d’année 2019 2020 2021 2022 2023 2024
CDD 0 0 1 0 0 2
CDI 90 86 82 92 97 97
Contrat alternant 1 1 1 2 4 4

EFFECTIF TOTAL 91 87 84 94 101 103




230 - DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 www.frey.fr
INFORMATIONS SUR LES EFFECTIFS ET LA POLITIQUE SALARIALE
Emploi




Âge moyen Somme des âges de l’effectif total
Effectif total

L’âge moyen au 31 décembre 2024 est de 41 ans.

Pyramide des âges – Groupe FREY – décembre 2024


Total général


>50 ans


40 à 50 ans


30 à 39 ans


<30 ans

0 10 20 30 40 50 60


Hommes Femmes




5
Groupe d’âge Féminin Masculin Total
< 30 9 7 16
30 - 39 20 12 32
40 - 50 17 18 35
> 50 12 8 20

TOTAL GÉNÉRAL 58 45 103



EMBAUCHES ET LICENCIEMENTS
En 2024, FREY a recruté 27 collaborateurs et 25 salariés ont quitté la Société. Sur ces 27 recrutements, 15 correspondent à des postes créés ou consécutifs à
l’acquisition de sites au cours de l’année 2024, avec en conséquence un taux de turnover hors créations de poste de 18,81 %.
Depuis 2015, FREY a recours à des contrats de professionnalisation ou d’apprentissage permettant de favoriser l’emploi des jeunes et également de former sur
mesure du personnel, tant sur les services supports que sur les services opérationnels.

Recrutements Créations postes Remplacements Total
CDI 13 9 22
CDD 2 2 4
Contrats alternant 1 0 1

TOTAL GÉNÉRAL 16 11 27



Rupture période
Départs Fins de contrats Démissions Ruptures contrats d’essai Retraite Total
CDI - 8 10 4 - 22
CDD 2 - - - - 2
Contrats alternant - - - 1 - 1

TOTAL GÉNÉRAL 2 8 10 5 0 25




DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 - 231
5 INFORMATIONS SUR LES EFFECTIFS ET LA POLITIQUE SALARIALE
Évolution du salaire moyen




5.2. ÉVOLUTION DU SALAIRE MOYEN
Il s’agit de l’effectif présent sur toute l’année 2024, en nombre de personnes en CDI
Effectif à périmètre constant ou CDD, hors stagiaires et intérimaires. Il s’agit de l’effectif présent sur toute l’année
2024, en nombre de personnes en CDI ou CDD, hors stagiaires et intérimaires.
Somme des salaires bruts de l’effectif présent sur l’année 2024
Salaire moyen hors primes à périmètre constant
Effectif présent sur l’année 2024
Évolution du salaire moyen hors primes à Variation du salaire moyen hors primes à périmètre constant (2024-2023)
périmètre constant Salaire moyen hors prime à périmètre constant de l’année 2024

L’évolution du salaire moyen hors primes à périmètre constant est le suivant :


Évolution du salaire moyen 2019 2020 2021 2022 2023 2024
3,44 % 6,40 % 0,12 % 6,88 % 0,25 % 3,70 %




5.3. ORGANISATION DU TRAVAIL
TEMPS DE TRAVAIL
La durée du temps de travail hebdomadaire de l’entreprise est fixée à 37,50 heures pour l’ensemble des salariés non-cadres de FREY.
Les heures au-delà de la durée légale du travail de 35 heures sont majorées suivant la réglementation en vigueur, et pour partie compensées par du Repos
Compensateur de Remplacement. 7 % des effectifs, soit 7 personnes, ont choisi de travailler à temps partiel sur la base d’un temps de travail compris entre
21 % et 97 % de la durée de travail d’un salarié à temps complet (151 h 67).
Depuis le 1er janvier 2018, les salariés cadres bénéficient d’une convention de forfait jours de 218 jours/an.



ABSENTÉISME

Taux d’absentéisme Nombre de jours d’absence
Nombre de jours théorique

L’absentéisme comprend les absences pour maladie, professionnelle ou L’absentéisme est calculé sur les douze mois de l’année 2024.
non, et les accidents de trajet ou de travail, le cas échéant.
Les absences sont comptabilisées en jours ouvrés.

Tableau d’évolution de l’absentéisme

Évolution de l’absentéisme 2019 2020 2021 2022 2023 2024
1,56 % 0,70 % 1,33 % 1,68 % 1,96 % 3,04 %



LES ACCIDENTS DU TRAVAIL, NOTAMMENT LEUR FRÉQUENCE ET LEUR GRAVITÉ, AINSI QUE LES
MALADIES PROFESSIONNELLES
Il y a eu deux accidents de travail et un accident de trajet au cours de l’année 2024 qui n’ont généré aucun jour d’arrêt de travail. Il n’y a pas eu d’accidents de
travail au cours de l’année 2023.




232 - DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 www.frey.fr
INFORMATIONS SUR LES EFFECTIFS ET LA POLITIQUE SALARIALE
Relations sociales




5.4. RELATIONS SOCIALES

La taille humaine des différentes entités du Groupe permet une relation pour la société FREY. Une élection partielle a été organisée en 2024 au sein
directe entre le personnel et l’encadrement. de la société IF Gestion et Transactions.
Le Comité social et économique est en place depuis 2018 au sein des Aucun accord collectif ou accord avec une organisation syndicale n’a été
sociétés IF Gestion et Transactions et Frey Aménagement et Promotion et signé au cours de l’exercice 2024.
depuis 2019 sur la société FREY. Il a été renouvelé en 2022 pour les sociétés
100 % des effectifs sont couverts par une convention collective en fonction
IF Gestion et Transactions et Frey Aménagement et Promotion et en 2023
du pays dans lequel le collaborateur travaille.




5.5. GESTION DES CARRIÈRES
ET DES RÉMUNÉRATIONS

Les Entretiens Individuels Annuels, mis en place en décembre 2012, ont été Entretiens susvisés, et de facteurs de performance collectifs. Tous les
aménagés en 2015 avec l’intégration d’objectifs individuels formalisés et collaborateurs de FREY sont concernés, et chaque collaborateur est donc



5
des éléments de précision quant à l’évaluation des facteurs de éligible à une part variable de rémunération.
performance, notamment managériale. Le Groupe réalise également
La performance de chaque collaborateur est examinée chaque année dans
l’entretien de suivi qui permet d’aider les manageurs à accompagner ses
le cadre d’un comité RH d’évaluation et de rémunération.
équipes dans la réalisation des mesures décidées lors de l’entretien.
C’est dans cette logique que l’accord d’intéressement de Groupe a été
Ainsi, une fois par an au minimum, collaborateurs et managers se
renouvelé en 2024, au profit de tout le personnel justifiant de 3 mois
rencontrent pour une évaluation individuelle qui est l’occasion de faire un
d’ancienneté minimum.
point précis sur les réalisations, les facteurs de performance, les objectifs, le
potentiel et les éventuels besoins de formation. Dans le cadre de cet accord, la prime individuelle d’intéressement est
déterminée le 31 décembre de chaque année.
Les premiers Entretiens Professionnels ont été tenus en 2015, tant pour les
collaborateurs présents, que pour les retours de congés particuliers ; ils se Depuis 2015, les collaborateurs qui le souhaitent bénéficient de titres-
poursuivent désormais conformément à la réglementation et sont restaurants dont la valeur est prise en charge à 50 % par FREY.
l’occasion de faire un point régulier sur le projet professionnel de chaque Les contrats Frais de Santé et Prévoyance sont régulièrement mis en
collaborateur et son adéquation avec les besoins de l’entreprise, ainsi que conformité avec les évolutions réglementaires et conventionnelles,
des besoins de formation pour accompagner les perspectives d’évolution notamment pour être conformes à la réglementation relative aux contrats
identifiées. Ce faisant, les managers sont accompagnés par les RH afin de dits « responsables » et au 100 % santé.
garantir la qualité des entretiens ainsi que leur vocation de développement
individuel de chaque collaborateur. Depuis 2015, FREY a mis en place un S’agissant spécifiquement du contrat Frais de Santé, FREY prend en charge
système de rémunération variable à la performance, tenant compte de 85 % des cotisations pour les non-cadres et 65 % pour les cadres.
facteurs de performance individuels, tels qu’ils sont évalués au cours des




DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 - 233
5 INFORMATIONS SUR LES EFFECTIFS ET LA POLITIQUE SALARIALE
Bien-être au travail




5.6. BIEN-ÊTRE AU TRAVAIL

FREY a procédé à l’identification de l’ensemble des risques encourus sur le L’activité physique améliore la concentration, réduit le stress et favorise la
lieu de travail. Compte tenu de l’activité tertiaire de l’entreprise, ces cohésion d’équipe, tout en diminuant l’absentéisme. Offrir un tel cadre,
derniers restent principalement limités aux déplacements professionnels, c’est investir dans une meilleure qualité de vie au travail et une entreprise
aux risques psychosociaux, et aux troubles musculosquelettiques. Des plus performante.
actions de sensibilisations ont été menées en 2022 pour l’adoption de
Afin de faciliter l’équilibre vie professionnelle – vie privée, le Groupe FREY
bonnes postures de travail, et des équipements adaptés proposés.
prend en charge la réservation de berceaux auprès de crèches au profit de
Le Groupe FREY attache une attention particulière à la gestion de son parc ses collaborateurs et collaboratrices.
automobile et sensibilise ses salariés au respect du Code de la route via la
Le Groupe FREY veille en outre constamment aux conditions de travail des
charte automobile incluse dans le règlement intérieur.
salariés, et les aménagements suivants sont mis en place :
Le sport en entreprise est un véritable levier de bien-être et de
performance. Le Groupe FREY veille à la santé de ses collaborateurs en ● fauteuils de bureaux ergonomiques pour tous les salariés ;
mettant à leur disposition une salle de sport au sein de son siège, ● isolation acoustique des open spaces et des salles de réunion ;
aménagée depuis 2012 et agrandie en 2021. Chaque semaine, huit séances
encadrées par des coaches professionnels sont proposées, entièrement ● salle de repos et de repas avec équipements ménagers et télévision ;
prises en charge par l’employeur : ● salle de sport équipée ;
● renforcement musculaire (crossfit) ; ● douches.
● pilate : équilibre et maintien sont les maîtres mots de ce sport qui Enfin, dans cette démarche globale de bien-être au travail, des corbeilles de
repose sur la respiration et les bonnes postures du corps ; fruits de saison sont à disposition dans les espaces communs de
● yoga ; convivialité, invitant les collaborateurs à une pause saine. L’entreprise
démontre ainsi son engagement dans la promotion d'une alimentation
● boxe. saine comme un moyen efficace et apprécié d'améliorer la santé et le bien-
être de ses collaborateurs.
Le Groupe participe également aux abonnements sportifs des salariés
parisiens et des autres sites situés en France. Chaque année, le Groupe FREY organise pour ses salariés une fête de fin
d’année et un séminaire annuel alliant conférences, formations et activités
ludiques favorisant la réflexion, la prise de recul et la cohésion des équipes.




5.7. FORMATION
Nombre moyen d’heures
de formation par salarié
Nombre d’heures de formation
(une journée de formation
compte pour 7 heures)
Effectif formé en 2024
Taux de formation Nombre de personnes formées
Effectif moyen 2024

Le plan de formation en vigueur au sein de la Société est principalement pour une moyenne de 13 heures de formation par collaborateur formé, sur
issu des échanges entre collaborateurs et managers lors des entretiens des thématiques relevant tant de l’adaptation constante aux postes de
individuels annuels, en cohérence avec les enjeux d’organisation et travail, que du développement des compétences ou du développement
d’évolution de FREY. Le Groupe offre la possibilité pour chaque personnel. Le coût de ces actions de formation représente 0,60 % de la
collaborateur d’être force de proposition quant à la nature des formations masse salariale du Groupe.
qu’il juge nécessaire à la bonne tenue de son poste ou à son évolution au
Les heures de formations des collaborateurs en alternance (apprentissage
sein du Groupe. En 2024, 545,5 heures de formations ont été effectuées.
et professionnalisation) sur 2024 se sont élevées à 1880,50 heures.
Près de 41 % des collaborateurs ont bénéficié d’une action de formation,




234 - DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 www.frey.fr
INFORMATIONS SUR LES EFFECTIFS ET LA POLITIQUE SALARIALE
Égalité de traitement




5.8. ÉGALITÉ DE TRAITEMENT

Le Groupe veille à créer un environnement de travail exempt de toute Le Groupe FREY collabore régulièrement avec des cabinets de recrutement
discrimination en rapport avec l’âge, le sexe, le handicap, l’origine, et agences de travail temporaire, soucieux du respect de la diversité et de
l’appartenance ethnique ou tout autre critère et à promouvoir l’égalité. l’égalité de traitement.
La représentativité des femmes dans l’entreprise reste relativement stable
en 2024, s'établissant à 58% contre 56% en 2023.




5.9. PROMOTION ET RESPECT DES STIPULATIONS
DES CONVENTIONS FONDAMENTALES DE L’OIT

FREY, en tant qu’employeur de salariés espagnols et français, se conforme aux stipulations du Code du travail de ces deux pays ainsi qu’aux conventions
fondamentales de l’Organisation Internationale du Travail en matière d’emploi, notamment :

● élimination des discriminations en matière d’emploi et de profession ; ● abolition effective du travail des enfants ;
● élimination du travail forcé ou obligatoire ; ● au respect de la liberté d’association et du droit de négociation collective.
Les prestataires avec lesquels FREY travaillent sont de droit français et espagnol et aucune de ces sociétés n’est située dans des pays n’ayant pas ratifié les
conventions fondamentales de l’OIT.
5




DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 - 235
6 INFORMATIONS COMPLÉMENTAIRES
Sommaire




Shopping Promenade
coeur Alsace
Vendenheim (67)




236 - DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 www.frey.fr
6 INFORMATIONS
COMPLÉMENTAIRES




6.1 INFORMATIONS RELATIVES 6.5 RESPONSABLE DU DOCUMENT
À LA SOCIÉTÉ 238 D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 246
6.1.1 Renseignements sur la société 238
6.1.2 Statuts
6.1.3 Parts du capital de SA FREY faisant l’objet
238 6.6 ATTESTATION DU RESPONSABLE
de nantissements 241 DU DOCUMENT
6.1.4 Faits exceptionnels et litiges 241 D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 246

6.2 INFORMATIONS PROVENANT 6.7 COMMISSAIRES AUX COMPTES 247
DE TIERS, DÉCLARATIONS
6.7.1 Commissaires aux comptes titulaires 247
D’EXPERTS, DÉCLARATIONS 6.7.2 Commissaires aux comptes suppléants 247
D’INTÉRÊTS 242 6.7.3 Honoraires des Commissaires aux comptes 247


6.3 RECHERCHE ET DÉVELOPPEMENT, 6.8 DOCUMENTS ACCESSIBLES
BREVETS, MARQUES ET LICENCES 245 AU PUBLIC 247


6.4 CONTRATS IMPORTANTS 245 6.9 TABLE DE CONCORDANCE 248




DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 - 237
6 INFORMATIONS COMPLÉMENTAIRES
Informations relatives à la société




6.1. INFORMATIONS RELATIVES À LA SOCIÉTÉ
6.1.1. RENSEIGNEMENTS SUR LA SOCIÉTÉ
Dénomination sociale
Depuis juin 2009, la Société a pour dénomination sociale : FREY.
Siège social
Parc d’Affaires TGV Reims Bezannes
1 rue René Cassin
51 430 Bezannes
Tél. : 03 51 00 50 50
Code LEI de FREY
969500JTN8BU5BW6UW36
Sites internet
Le site internet de FREY est le suivant : https://frey.fr
Nous attirons l’attention du lecteur sur le fait que, sauf s’il en est disposé autrement au sein du présent Document d’enregistrement universel, les informations
figurant sur ce site Internet ne font pas partie du présent document.
Un second site internet est dédié à la Mission : https://frey-lamission.fr/frey-qui-sommes-nous/
Lieu et numéro d’enregistrement
La Société est immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Reims sous le numéro 398 248 591.
Le code APE de la Société est 6820 B : Location de terrains et d’autres biens immobiliers.
Date de constitution et durée
La Société est immatriculée auprès du Tribunal de Commerce de Reims depuis le 15 septembre 1994. La durée de la Société est fixée à 99 ans à compter de son
immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés, soit jusqu’au 14 septembre 2093, sauf dissolution anticipée ou prorogation.
Forme juridique et législation
La Société, soumise au droit français, est régie par ses statuts ainsi que par les dispositions légales et réglementaires du Code du commerce sur les sociétés commerciales.
FREY est une société anonyme à Conseil d’administration et à mission.
Les actions de la Société sont admises aux négociations sur le marché réglementé d’Euronext Paris Compartiment B, sous le code ISIN FR0010588079.



6.1.2. STATUTS
1. Objet social – Raison d’être – Mission (article 2)
1.1 Objet social 1.2 Raison d’être – Mission
La Société a pour objet, en France ou à l’étranger : La raison d’être de la Société est de remettre le commerce au service de
l’intérêt collectif. La Société entend également générer un impact social,
● l’acquisition et/ou la construction de tous terrains, immeubles, biens et sociétal et environnemental positif et significatif dans l’exercice de
droits immobiliers en vue de leur location, la gestion, la location, la ses activités.
prise à bail, l’aménagement de tous terrains, biens et droits
immobiliers, l’équipement de tous ensembles immobiliers en vue de les En particulier, les objectifs sociaux et environnementaux que la Société se
louer ; et toutes autres activités connexes ou liées se rattachant à donne pour mission de poursuivre dans le cadre de son activité, au sens du
l’activité précitée ; le tout directement ou indirectement, soit seule, soit 2° de l’article L. 210-10 du Code de commerce, les objectifs suivants :
en association, participation, groupement ou société, avec toutes
autres personnes ou sociétés ;
● faire du commerce un vecteur de mixité urbaine et de lien social ;

● la participation, par tous moyens, dans toutes opérations pouvant se
● faire du commerce un vecteur de résilience économique locale ;
rapporter à son objet par voie de prise de tous intérêts et participations, ● faire du commerce un vecteur de transition écologique ;
par tous moyens et sous quelque forme que ce soit, dans toute société,
française ou étrangère, notamment par voie d’acquisition, de création de
● faire de FREY une entreprise au service de l’intérêt collectif.
sociétés nouvelles, de souscriptions ou d’achat de titres ou droits sociaux, Dans le cadre de cette démarche, le Conseil d’administration s’engage à
d’apports, de fusions, d’alliances, de sociétés en participation, de prendre en considération (i) les conséquences sociales, sociétales et
groupements d’intérêt économique ou autrement ainsi que environnementales de leurs décisions sur l’ensemble des parties prenantes
l’administration, la gestion et le contrôle de ces intérêts et participations ; de la Société, et (ii) les conséquences de leurs décisions sur l’environnement.
● et, d’une façon générale, toutes opérations immobilières et financières
pouvant se rattacher, directement ou indirectement, à l’objet social ou à
tous objets similaires ou connexes susceptibles d’en faciliter la réalisation
ou de nature à favoriser son extension ou son développement, en ce
compris la possibilité d’arbitrer ses actifs notamment par voie de vente.

2. Dispositions des statuts, d’une charte ou d’un règlement de la Société concernant les membres du Conseil
d’administration
Il est renvoyé sur ce point aux informations figurant à la section 1.6 « Gouvernement d’entreprise » du rapport de gestion reproduit au présent Document
d’enregistrement universel.




238 - DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 www.frey.fr
INFORMATIONS COMPLÉMENTAIRES
Informations relatives à la société




3. Droits attachés aux actions (articles 9 à 11)
Article 9 – Forme des actions Chaque fois qu’il sera nécessaire de posséder un certain nombre d’actions
pour exercer un droit quelconque, les propriétaires de titres isolés ou qui
Les actions, entièrement libérées, sont nominatives ou au porteur, au choix ne possèdent pas ce nombre auront à faire leur affaire personnelle du
de l’actionnaire. groupement, et éventuellement de l’achat ou de la vente du nombre
Toutefois, tout actionnaire autre qu’une personne physique venant à détenir, d’actions nécessaires.
directement ou indirectement (au sens de l’article L. 233-3 du Code de La Société a la faculté d’exiger le rachat, dans les conditions prévues à
commerce), un pourcentage des droits à dividendes de la Société au moins l’article L. 228-35-10 du Code de commerce, soit de la totalité de ses
égal à celui visé à l’article 208 C II ter du Code général des impôts (un propres actions à dividende prioritaire sans droit de vote, soit de certaines
actionnaire concerné) devra impérativement inscrire l’intégralité des actions catégories d’entre elles, chaque catégorie étant déterminée par la date de
dont il est lui-même propriétaire au nominatif et faire en sorte que les entités son émission.
qu’il contrôle au sens de l’article L. 233-3 du Code de commerce inscrivent
l’intégralité des actions dont elles sont propriétaires au nominatif. b) Prélèvement visé à l’article 208 C II ter du Code général
Tout actionnaire concerné qui ne se conformerait pas à cette obligation, au des impôts
plus tard le troisième jour ouvré précédant la date de toute Assemblée Tout actionnaire concerné dont la situation propre ou celle de ses associés
générale des actionnaires de la Société, verrait les droits de vote qu’il détient, rend la Société redevable du prélèvement (le Prélèvement) visé à l’article 208
directement ou indirectement (au sens de l’article L. 233-3 du Code de C II ter du Code général des impôts (un actionnaire à prélèvement) sera tenu
commerce), plafonnés, lors de l’Assemblée générale concernée, au dixième du d’indemniser la Société du prélèvement dû en conséquence de la
nombre d’actions qu’ils détiennent respectivement. L’actionnaire concerné distribution de dividendes, réserves, primes, autres produits ou « produits
susvisé retrouvera l’intégralité des droits de vote attachés aux actions qu’il réputés distribués » au sens du Code général des impôts.
détient, directement ou indirectement (au sens de l’article L. 233-3 du Code de
Tout actionnaire concerné est présumé être un actionnaire à prélèvement.
commerce), lors de la plus prochaine Assemblée générale des actionnaires,
S’il déclare ne pas être un actionnaire à prélèvement, il devra en justifier à la
sous réserve de la régularisation de sa situation par inscription de l’intégralité
Société en fournissant au plus tard cinq (5) jours ouvrés avant la mise en
des actions qu’il détient, directement ou indirectement (au sens de
paiement des distributions un avis juridique satisfaisant et sans réserve
l’article L. 233-3 du Code de commerce), sous la forme nominative, au plus tard
émanant d’un cabinet d’avocats de réputation internationale et ayant une
le troisième jour ouvré précédant cette Assemblée générale.
compétence reconnue en matière de droit fiscal français attestant qu’il n’est
Les actions donnent lieu à une inscription en compte dans les conditions et selon pas un actionnaire à prélèvement et que les distributions mises en paiement
les modalités prévues par les dispositions légales et réglementaires applicables. à son bénéfice ne rendent pas la Société redevable du Prélèvement.
La Société est autorisée à faire usage à tout moment des dispositions Dans l’hypothèse où la Société détiendrait, directement ou indirectement,
prévues par les articles L. 228-2 et suivants du Code de commerce en un pourcentage des droits à dividendes au moins égal à celui visé à
matière d’identification de détenteurs de titres conférant immédiatement l’article 208 C II ter du Code général des impôts d’une ou plusieurs sociétés
ou à terme le droit de vote dans ses propres assemblés d’actionnaires. d’investissements immobiliers cotées visées à l’article 208 C du Code général
des impôts (une SIIC Fille) et, où la SIIC Fille, du fait de la situation de
Article 10 – Cession et transmission des actions l’actionnaire à prélèvement, aurait acquitté le Prélèvement, l’actionnaire à
Les actions sont librement cessibles et négociables. Leur cession s’effectue prélèvement devra, selon le cas, indemniser la Société soit, pour le montant


6
conformément aux dispositions légales et réglementaires. versé à titre d’indemnisation par la Société à la SIIC Fille au titre du paiement
du Prélèvement par la SIIC Fille soit, en l’absence d’indemnisation de la SIIC
La transmission des actions s’opère par virement de compte à compte dans
Fille par la Société, pour un montant égal au Prélèvement acquitté par la SIIC
les conditions et selon les modalités prévues par les textes en vigueur.
Fille multiplié par le pourcentage des droits à dividende de la Société dans la
Article 11 – Droits et obligations attachés aux actions SIIC Fille, de telle manière que les autres actionnaires de la Société ne
supportent pas économiquement une part quelconque du Prélèvement
a) Droits généraux payé par l’une quelconque des SIIC dans la chaîne des participations à raison
Les droits et obligations attachés à l’action suivent celle-ci, dans quelque de l’actionnaire à prélèvement (l’Indemnisation Complémentaire). Le
main qu’elle passe. La propriété d’une action emporte de plein droit montant de l’Indemnisation Complémentaire sera supporté par chacun des
adhésion aux statuts de la Société et aux décisions de l’Assemblée générale. actionnaires à prélèvement en proportion de leur droit à dividende respectif
divisé par les droits à dividendes totaux des actionnaires à prélèvement.
Chaque action donne droit, dans la propriété de l’actif social, dans le
partage des bénéfices, et dans le boni de liquidation, à une part La Société sera en droit d’effectuer une compensation entre sa créance
proportionnelle à la quotité du capital qu’elle représente. indemnitaire à l’encontre de tout actionnaire à prélèvement, d’une part, et
les sommes devant être mises en paiement par la Société à son profit,
Les actionnaires ne sont responsables du passif social qu’à concurrence de d’autre part. Ainsi, les sommes prélevées sur les bénéfices de la Société
leurs apports. exonérés d’impôt sur les sociétés en application de l’article 208 C II du Code
Chaque action donne droit au vote et à la représentation dans les général des impôts devant, au titre de chaque action détenue par ledit
assemblées générales d’actionnaires, ainsi que le droit d’être informé sur la actionnaire à prélèvement, être mises en paiement en sa faveur en
marche de la Société et d’obtenir communication de certains documents application de la décision de distribution susvisée ou d’un rachat d’actions,
sociaux aux époques et dans les conditions prévues par la loi et les statuts. seront réduites, du fait de la compensation alors intervenue, à concurrence
du montant du Prélèvement dû par la Société au titre de la distribution de
Chaque action donne droit à une voix. La faculté de bénéficier de droit de ces sommes et/ou de l’Indemnisation Complémentaire.
vote double pour les actionnaires dont les titres sont inscrits au nominatif
depuis un temps déterminé, est expressément exclue aux termes des Le montant de toute indemnisation due par un actionnaire à prélèvement
présents statuts. sera calculé de telle manière que la Société soit placée, après paiement de
celle-ci et compte tenu de la fiscalité qui lui serait éventuellement applicable,
Les héritiers, créanciers, ayants droit et autres représentants d’un dans la même situation que si le Prélèvement n’avait pas été rendu exigible.
actionnaire ne peuvent requérir l’apposition des scellés sur les biens et
valeurs de la Société, ni en demander le partage ou la licitation, ni La Société et les actionnaires concernés coopéreront de bonne foi afin que
s’immiscer dans les actes de son administration ; ils doivent pour l’exercice soient prises toutes mesures raisonnables pour limiter le montant du
de leurs droits, s’en rapporter aux inventaires sociaux et aux décisions de Prélèvement dû ou à devoir et de l’indemnisation qui en a résulté ou qui
l’Assemblée générale. en résulterait.




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Informations relatives à la société




c) Dividendes versés à certains actionnaires Le calcul de l’Indemnité tiendra compte le cas échéant, des pénalités
appliquées par l’administration fiscale et de la fiscalité qui serait applicable
Dans l’hypothèse où (i) il se révélerait, postérieurement à une distribution
à l’Indemnité de sorte que la Société soit placée dans la même situation
de dividendes, réserves ou primes, autres produits ou « produits réputés
que si le Prélèvement n’avait pas été rendu exigible.
distribués » au sens du Code général des impôts prélevée sur les bénéfices
de la Société ou d’une SIIC Fille exonérés d’impôt sur les sociétés en Le cas échéant, la Société sera en droit d’effectuer une compensation, à due
application de l’article 208 C II du Code général des impôts, qu’un concurrence, entre sa créance au titre de l’Indemnité et toutes sommes qui
actionnaire était un actionnaire à prélèvement à la date de la mise en pourraient être mises en paiement ultérieurement au profit de cet
paiement desdites sommes et où (ii) la Société ou la SIIC Fille aurait dû actionnaire à prélèvement, sans préjudice, le cas échéant, de l’application
procéder au paiement du Prélèvement au titre des sommes ainsi versées, préalable sur lesdites sommes de la compensation prévue au quatrième
sans que lesdites sommes aient fait l’objet de la compensation prévue à alinéa de l’article 11.2 ci-dessus. Dans l’hypothèse où, après réalisation d’une
l’article 11.b ci-dessus, cet actionnaire à prélèvement sera tenu de verser à telle compensation, la Société resterait créancière de l’actionnaire à
la Société, à titre d’indemnisation du préjudice subi par cette dernière, une prélèvement susvisé au titre de l’Indemnité, la Société sera en droit
somme égale à, d’une part, le Prélèvement qui aurait alors été acquitté par d’effectuer à nouveau une compensation, à due concurrence, avec toutes
la Société au titre de chaque action de la Société qu’il détenait au jour de la sommes qui pourraient être mises en paiement ultérieurement au profit de
mise en paiement de la distribution concernée (de dividendes, réserves ou cet actionnaire à prélèvement jusqu’à l’extinction définitive de ladite créance.
prime, autres produits ou « produits réputés distribués » au sens du Code
général des impôts) et, d’autre part, le cas échéant, le montant de
l’Indemnisation Complémentaire (l’Indemnité).

4. Conditions de modification des droits des actionnaires
Les statuts de la Société ne prévoient aucune règle particulière dérogeant au droit commun des sociétés.

5. Assemblées générales d’actionnaires (articles 17 à 24)
Les décisions collectives des actionnaires sont prises en assemblées Feuille de présence – Bureau – Procès-verbaux
générales qualifiées d’ordinaires, d’extraordinaires ou de spéciales selon la
nature des décisions qu’elles sont appelées à prendre. Les assemblées générales sont présidées par le Président du Conseil
d’administration ou, en son absence, par un membre du Conseil
Les délibérations des assemblées générales obligent tous les actionnaires, d’administration spécialement délégué à cet effet par le Conseil. À défaut,
même absents, dissidents ou incapables. l’assemblée désigne elle-même son Président. En cas de convocation par
Convocation et lieu de réunion des assemblées générales les Commissaires aux comptes ou par un mandataire de justice, l’assemblée
est présidée par celui ou l’un de ceux qui l’ont convoquée.
Les assemblées générales sont convoquées soit par le Conseil
d’administration ou, à défaut par les Commissaires aux comptes, soit par un Les fonctions de scrutateurs sont remplies par les deux actionnaires,
mandataire désigné en justice dans les conditions prévues par la loi. présents et acceptants, qui disposent, tant par eux-mêmes que comme
mandataires, du plus grand nombre de voix.
Les réunions ont lieu au siège social ou en tout autre endroit indiqué dans
la convocation. Le Président de l’assemblée et les scrutateurs constituent ensemble le
Bureau de l’assemblée. Le Bureau ainsi composé désigne ensuite un
La convocation est faite conformément aux dispositions légales et secrétaire qui peut être choisi en dehors des actionnaires.
réglementaires applicables.
Il est tenu une feuille de présence dans les conditions prévues par la loi.
Lorsque l’assemblée n’a pu délibérer faute de réunir le quorum requis, la
deuxième assemblée et, le cas échéant, la deuxième assemblée prorogée Les procès-verbaux sont dressés et les copies ou extraits des délibérations
sont convoquées conformément aux dispositions légales et réglementaires sont délivrés et certifiés par le Président du Conseil d’administration, par un
en vigueur. membre du Conseil d’administration ou par le secrétaire de l’assemblée.

Ordre du jour Assemblée générale ordinaire
L’ordre du jour des assemblées est arrêté par l’auteur de la convocation. Elle est réunie au moins une fois par an, dans les délais légaux et
réglementaires en vigueur, pour statuer sur les comptes de l’exercice écoulé.
Un ou plusieurs actionnaires, représentant au moins la quotité du capital social
requise et agissant dans les conditions et délais fixés par la loi, ont la faculté de Elle ne délibère valablement que si les actionnaires présents, représentés
requérir, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou ayant voté par correspondance possèdent au moins, sur première
l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée de projets de résolutions. convocation, le cinquième des actions ayant le droit de vote. Sur deuxième
convocation, aucun quorum n’est requis.
Le Comité d’entreprise peut également requérir l’inscription de projets de
résolutions à l’ordre du jour des assemblées. Elle statue à la majorité des voix dont disposent les actionnaires présents
L’assemblée ne peut délibérer sur une question qui n’est pas à l’ordre du ou représentés, y compris les actionnaires ayant voté par correspondance.
jour. Elle peut cependant, en toutes circonstances, révoquer un ou plusieurs Assemblée générale extraordinaire
membres du Conseil de surveillance et procéder à leur remplacement.
L’Assemblée générale extraordinaire ne délibère valablement que si les
Accès aux assemblées – Pouvoirs actionnaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance
Tout actionnaire, quel que soit le nombre d’actions qu’il possède dès lors possèdent au moins, sur première convocation, le quart et, sur deuxième
que ses titres sont libérés des versements exigibles, a le droit d’assister et convocation, le cinquième des actions ayant le droit de vote. À défaut de ce
de participer aux assemblées générales. dernier quorum, la deuxième assemblée peut être prorogée à une date
À défaut d’assister personnellement à cette assemblée, les actionnaires peuvent postérieure de deux mois au plus à celle à laquelle elle avait été convoquée ;
se faire représenter aux assemblées générales dans les conditions et selon les pour cette assemblée prorogée, le quorum du cinquième est à nouveau exigé.
formes prévues par les dispositions légales et réglementaires applicables. Elle statue à la majorité des deux tiers des voix dont disposent les
Le droit d’assister, de participer et/ou de se faire représenter aux actionnaires présents ou représentés, y compris les actionnaires ayant voté
assemblées générales est subordonné à la justification par l’actionnaire de par correspondance.
sa qualité d’actionnaire de la Société dans les conditions, délais et selon les
formes prévues par les dispositions légales et réglementaires applicables.
Deux membres du Comité d’entreprise, désignés par le comité dans les
conditions fixées par la loi, peuvent assister aux assemblées générales. Ils
doivent, à leur demande, être entendus lors de toutes les délibérations
requérant l’unanimité des actionnaires.




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Assemblées spéciales À défaut de ce quorum, la deuxième assemblée peut être prorogée à une date
postérieure de deux mois au plus à celle à laquelle elle avait été convoquée,
S’il existe plusieurs catégories d’actions, aucune modification ne peut être et il est toujours nécessaire que le quorum du cinquième soit atteint.
faite aux droits des actions d’une de ces catégories, sans vote conforme
d’une Assemblée générale extraordinaire ouverte à tous les actionnaires et, Pour le reste elles sont convoquées et délibèrent dans les mêmes
en outre, sans vote également conforme d’une assemblée spéciale ouverte conditions que les assemblées générales extraordinaires sous réserve des
aux seuls propriétaires des actions de la catégorie intéressée. dispositions particulières applicables aux assemblées de titulaires d’actions
à dividende prioritaire sans droit de vote.
Les assemblées spéciales ne délibèrent valablement que si les actionnaires
présents ou représentés possèdent au moins, sur première convocation, un tiers
et, sur deuxième convocation, le cinquième des actions de la catégorie concernée.

6. Dispositions des statuts, d’une charte ou d’un règlement de la Société qui pourraient avoir pour effet de
retarder, de différer ou d’empêcher un changement de son contrôle
Il n’existe pas, dans les statuts de la Société, de disposition qui pourrait avoir pour effet de retarder, de différer ou d’empêcher un changement de contrôle.

7. Franchissements de seuils (article 10.3)
Toute personne, agissant seule ou de concert, qui vient à détenir, défaillant. Conformément aux stipulations du paragraphe VI de l’article L. 233-
directement ou indirectement, par l’intermédiaire de sociétés qu’elle 7 du Code de commerce, et par exception aux 2 premiers alinéas de
contrôle au sens de l’article L. 233-3 du Code de commerce, (i) une fraction l’article L. 233-14 du Code de commerce, les actions excédant la fraction qui
du capital ou des droits de vote égale à 2 % ou tout multiple de ce aurait dû être déclarée seront privées du droit de vote si le défaut de
pourcentage ainsi que (ii) l’un quelconque des seuils légaux visés à déclaration est constaté et consigné dans un procès-verbal de l’Assemblée
l’article L. 233-7 du Code de commerce, est tenue de déclarer tout générale à la demande d’un ou plusieurs actionnaires détenant 5 % du capital
franchissement de ces seuils dans les délais, conditions et selon les ou des droits de vote de la Société.
modalités prévues par les articles L. 233-7 et suivants du Code
À l’obligation d’information ci-dessus, s’ajoutent les obligations qui pourraient
de commerce.
être mises à la charge de la personne venant à franchir l’un de ces seuils au titre
À défaut d’avoir été déclarées dans les conditions ci-dessus, les actions des dispositions du Code de commerce, du règlement général de l’Autorité des
excédant la fraction qui aurait dû être déclarée sont privées du droit de vote Marchés Financiers ou des Règles d’Euronext applicables au marché sur lequel
pour toute assemblée d’actionnaires qui se tiendrait jusqu’à l’expiration d’un les titres émis par la Société sont inscrits à la date de la transaction.
délai de deux ans suivant la régularisation de la notification. Dans les mêmes
conditions, les droits de vote attachés à ces actions et qui n’ont pas été
régulièrement déclarés ne peuvent être exercés ou délégués par l’actionnaire

8. Modification du capital (article 7)
Les modifications du capital sont réglées par les dispositions légales, les statuts de la Société ne prévoyant pas de dispositions particulières en la matière.



6.1.3. PARTS DU CAPITAL DE SA FREY FAISANT L’OBJET DE NANTISSEMENTS
Nom de l’actionnariat inscrit Date de départ Date d’échéance Condition d’exercice Nombre d’actions FREY
6
au nominatif pur Bénéficiaire du nantissement du nantissement du nantissement nanties
Caisse d’Épargne Grand 20/05/2019 1 131 971
Est Europe 18/05/2022 1 028 571
20/11/2019
Jusqu’au complet
Société Générale 29/11/2024 En cas de défaut 616 284
Firmament Participations remboursement
ARKEA 26/11/2021 de paiement 625 579
des sommes dues
BNP 09/06/2023 1 040 000
CIC-EST 20/11/2023 892 857
LCL 20/11/2023 748 571

TOTAL 6 083 833

6.1.4. FAITS EXCEPTIONNELS ET LITIGES
À l’exception du litige en cours avec la Société d’Aménagement de Montpellier Méditerranée Métropole présenté à la note 2.1.2.4 des comptes consolidés, il
n’existe pas à la date des présentes, de procédure gouvernementale, judiciaire ou d’arbitrage, y compris toute procédure dont la Société a connaissance, qui
est en suspens ou dont elle est menacée, susceptible d’avoir ou ayant eu au cours des 12 derniers mois des effets significatifs sur la situation financière ou la
rentabilité de la Société et/ou du Groupe.




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6.2. INFORMATIONS PROVENANT DE TIERS,
DÉCLARATIONS D’EXPERTS, DÉCLARATIONS
D’INTÉRÊTS
La Société a nommé en qualité d’experts indépendants aux fins de Ni M. Patrick COLOMER, ni M. Maxime WASSELIN ni M. Christopher ADAM ni
procéder à une évaluation des actifs de la Société : M. Jean-Claude DUBOIS et ni M. Ivan LOPEZ n’ont aucun intérêt important
dans la Société de nature à remettre en cause leur indépendance.
● M. Patrick COLOMER, Chartered Surveyor MRICS et Expert près la Cour
d’Appel de Paris (Colomer & Expertises) ; À la connaissance de la Société, les informations relatives à ces évaluations
ont été fidèlement reproduites et aucun fait n’a été omis qui rendrait les
● M. Maxime WASSELIN, Partner MRICS (Cushmann & Wakefield) ; informations inexactes ou trompeuses.
● M. Christopher ADAM, Directeur MRICS (Jones Lang LaSalle Expertise) ; Cette synthèse a été reproduite dans son intégralité avec l’accord de MM.
● M. Jean-Claude DUBOIS, Président MRICS (BNP Real Estate Valuation). Patrick COLOMER, Maxime WASSELIN, Christopher ADAM, M. Jean-Claude
DUBOIS et M. Ivan LOPEZ.
● M. Ivan LOPEZ, Directeur RICS Registered Valuer (Savills)
M. Patrick COLOMER, Maxime WASSELIN, Christopher ADAMM, Jean-
Claude DUBOIS et Ivan LOPEZ sont reconnus dans le secteur immobilier et
disposent à cet égard de toutes les compétences pour la mise en œuvre de
l’évaluation demandée par la Société.

Rapport des experts indépendants
Rapport Condensé au sens des directives de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) pour le compte de FREY
I. Contexte de la mission
Conformément au code de déontologie des Sociétés d’Investissement La mission confiée par FREY (ci-après dénommée « le Mandant ») au département
Immobilier Cotées (SIIC) publié en juillet 2008 après consultation par l’AMF, expertise de chacune des sociétés (ci-après dénommée « l’Expert ») consiste à
la SIIC doit faire procéder par un expert en évaluation immobilière réaliser tous les 6 mois une expertise en valeur vénale d’une partie du patrimoine
indépendant et extérieur, à une évaluation de ses actifs de préférence tous propriété du Mandant et des sociétés la composant : FRV, FRF1, FRF2 Khepri 1,
les 6 mois ou à une date plus proche si des changements significatifs sont FRF2 Apollo, AI, FREY MURS 02, IF Clos du Chêne, IF Chêne Vert, Massonex, ZCN
constatés soit sur les biens eux-mêmes soit sur les marchés Investissement, Frey Aménagement et Promotion, Parc Vallès Inversiones,
immobiliers concernés. Algarveshopping – Centro Comercial, ALBRP Albuferia Retail Park, Immoconti,
Project Guia SA, FREY SA, Frey Mediterraneo SL, Finestrelles shopping center sl,
Frey Riviera, SCI Les Docks, BBC Promotion et Giarole.

II. Conditions et Bases d’Évaluation
Nous confirmons que nos évaluations ont été menées en toute En tant qu’évaluateur immobilier, l’Expert déclare exercer, à titre principal,
indépendance et déclarons n’avoir aucun conflit d’intérêt avec FREY. une activité d’évaluation des actifs immobiliers et disposer d’une
expérience, d’une compétence et d’une organisation adaptées à l’exercice
Les méthodes d’utilisations utilisées par le département Expertise de notre
de ses fonctions (cf. norme IAS 40 §75 e).
société sont les méthodes dont l’usage est le plus fréquemment retenu par
la profession. Il déclare que les modalités de sa mission telles que précisées dans la lettre
de mission sont conformes au rapport du groupe de travail de la COB du 3
La déontologie professionnelle et les méthodes d'évaluation appliquées
avril 2000 sur l’expertise immobilière du patrimoine des sociétés faisant
par l’Expert sont celles figurant dans :
appel publiquement à l’épargne (rapport Barthès de Ruyter).
● la Charte de l'Expertise en Évaluation Immobilière, établie par l'Institut Il déclare que les méthodes d’évaluation employées sont conformes aux
Français de l'Expertise Immobilière (I.F.E.I.) en collaboration avec les préconisations de ce même rapport.
principales organisations professionnelles reconnues. Les études et recherches, sur la base desquelles l’ensemble de nos
Cette charte implique le respect des règles de déontologie, estimations sont réalisées, sont effectuées par des Chartered Surveyors
méthodologie et confidentialité de la profession d'Expert. General Practice accomplissant les investigations nécessaires dans le but
Comme il est de règle pour l’Expert, il s’engage formellement à respecter, de l’estimation.
en toutes circonstances, la confidentialité des informations Notre étude est basée sur les règles ci-dessous exposées, à moins qu’il
qu’il recueille ou qui lui seront fournies au cours de sa mission. y soit expressément dérogé dans notre rapport :
Tous les collaborateurs sont tenus au secret professionnel et à 1. Conditions et risques de pollution
l'obligation de discrétion absolue pour tout ce qui concerne les faits,
données, études et décisions dont ils ont connaissance dans le cadre de En l’absence d’instructions spécifiques afin d’effectuer une étude de la
leur activité. structure, tester le fonctionnement des équipements techniques ou réaliser
Il s’interdit toute communication écrite ou orale sur ces sujets et toute une étude environnementale, nos estimations sont basées sur les
remise de documents à des tiers, sauf autorisation écrite de son mandant. suppositions suivantes :
● La 7ème édition du « Red Book » de la Royal Institution of Chartered
i) Que n’ait été utilisé lors de la construction aucun matériau délétère,
dangereux ou pouvant nuire à la stabilité du bâtiment.
Surveyors (R.I.C.S.) effective au 2 mai 2011, en particulier conformément
aux exigences du paragraphe PS6 « Practice Statement » intitulé Valuation ii) Que le bâtiment ait été construit en conformité avec la réglementation et
Reports et du paragraphe UK PS3 intitulé Valuation of Loan Facilities. législation en vigueur.

● Le « Blue Book » relatant l’ensemble des Normes Européennes
iii) Que le site soit physiquement apte à la construction ou, le cas échéant, à
la reconstruction et qu’aucun surcoût spécial ou inhabituel ne serait alors
approuvées par T.E.G.o.V.A. (association européenne des experts en engendré lors de la réalisation des fondations et de l’infrastructure.
évaluation Immobilières).
iv) Que l’ensemble immobilier et le sous-sol ne soient pas atteints par une
quelconque forme de pollution.
v) Cependant, nous prenons en compte l’état général apparent de l’actif tel
que nous avons pu le constater lors de notre visite ainsi que tout défaut qui
nous aurait été signalé. Ces éléments sont mentionnés dans notre rapport.


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2. Détention et occupation 7. Biens en construction
Concernant le type de détention, son étendue, la jouissance du bien, les Pour les biens en cours de construction, nous exposons le stade atteint par
usages autorisés et autres renseignements, nous nous basons sur les la construction, les dépenses déjà engagées ainsi que celles à venir à la
informations que vous nous avez fournies. date de l’estimation telles que ces prévisions nous été données. Nous
avons tenu compte des engagements contractuels des parties impliquées
Nous supposons que ces informations sont exactes, mises à jour et
dans la construction et de toute dépense estimée obtenue des conseils
complètes. Nous supposons que vos conseils juridiques sont en mesure de
professionnels travaillant sur le projet.
confirmer la véracité de ces renseignements tels qu’ils sont décrits dans
notre rapport, et que le bien objet de l’estimation est propre à la vente libre Aucune garantie n’est cependant donnée de notre part quant à
et à la commercialisation. Nous accepterions volontiers d’examiner le l’adéquation de ces dépenses prévues à la finalisation du projet ni quant à
rapport établi par vos conseils juridiques sur les titres de propriété afin de leur engagement.
déterminer s’il peut affecter notre estimation.
Pour les biens récemment achevés, nous ne tenons pas compte des
Nous n’avons pas consulté les titres de propriété ni contrôlé la maîtrise rétentions, dépenses de construction en cours de règlement, honoraires,
foncière et par conséquent, supposons que mis à part les éléments ou toutes autres dépenses pour lesquelles un engagement aurait été pris.
mentionnés dans notre rapport, le bien n’est pas grevé d’inscriptions, 8. Date d’évaluation
hypothèques ou nantissements de quelque sorte, ni de servitudes ou droits
particuliers. Nous supposons que les réparations incluses dans les baux Les valeurs des immeubles peuvent varier de façon substantielle pendant
sont la responsabilité des locataires. une période de temps relativement courte. Si vous souhaitez vendre ce
bien en totalité, partiellement, ou accepter la prise d’une inscription sur
Nos conclusions supposent donc les biens en situation régulière au regard l’immeuble en garantie d’un prêt après la date de l’estimation, nous vous
des lois et règlements en vigueur. recommandons vivement une nouvelle démarche auprès de notre société.
3. Urbanisme et voirie 9. Coûts de réalisation
Nous avons interrogé verbalement les autorités locales responsables de Dans nos estimations, nous ne tenons pas compte des coûts de transaction,
l’urbanisme et de la voirie et supposons que les informations recueillies de l’assujettissement à toute taxe qui pourrait être exigible dans le cas d’une
sont exactes. Aucun acte ou certificat d’urbanisme n’a été requis. Sauf cession, ainsi qu’une hypothèque ou toute autre inscription financière de ce
indication expresse contraire, nous avons été informés qu’il n’existe pas de type sur l’immeuble. Nos estimations sont réalisées hors TVA.
projet d’urbanisme ou de desserte routière qui pourrait entraîner une 10. Confidentialité
vente forcée ou affecter directement la propriété. L’Estimation et le Rapport sont établis pour le but indiqué et pour l’usage
4. Surfaces personnel et exclusif de la Société FREY ainsi que toutes ses filiales auxquelles
ils sont adressés, pour leurs conseils professionnels ainsi que toute personne
Nous n’avons procédé à aucun métrage des surfaces. ou institution dont l’identité a été préalablement communiquée par écrit aux
Les surfaces indiquées sont celles qui nous ont été fournies par les Experts comme ayant un intérêt dans l’évaluation. Aucune tierce partie ne
gestionnaires de l’immeuble et dont nous supposons l’exactitude. peut se baser sur l’estimation sans l’autorisation expresse écrite de l’Expert
concerné et dans toute hypothèse aucune responsabilité ne pourra être
5. Équipements et matériel
encourue à l’égard d’aucune tierce partie.
Nous incluons dans notre évaluation les équipements et installations Dans tous les cas, notre rapport ne pourra être diffusé à des tiers que dans son


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normalement considérés comme faisant partie des installations de intégralité sauf à obtenir l’accord de notre société sur la diffusion d’extraits.
l’immeuble et qui resteraient attachés à l’immeuble en cas de vente ou
11. Exclusions
location. Nous excluons les éléments d’équipement et le matériel ainsi que
leurs fondations spécifiques et supports, le mobilier, les véhicules, le stock Nous avons exclu de nos considérations toute référence à un acquéreur
et les outils d’exploitation ainsi que les installations des locataires. potentiel particulier qui, en raison d’un intérêt ou de circonstances
spécifiques, pourrait souhaiter acquérir l’immeuble ou la société.
Nous n’avons pas réalisé d’inspection détaillée ou essais sur les matériaux
et biens d ‘équipement, par conséquent, aucune garantie ne peut être Bien que nous ayons examiné les effets généraux de la taxation sur la
donnée quant à leur effectivité, efficacité, sécurité ou adéquation pour valeur de marché, nous n’avons pris en compte aucun assujettissement à
l’usage qui en est fait ni quant à leur état général. une taxe qui pourrait survenir lors d’une cession, existante ou à venir, et
n’avons jamais réalisé de déduction pour Impôt sur les bénéfices, Taxe sur
6. État d’entretien des actifs la Valeur Ajoutée ou tout autre assujettissement à un impôt.
Nous avons noté l‘état général de chaque actif au cours de nos visites. Notre Le montant de l’estimation indiqué dans ce rapport est hors TVA. Nous
mission n’inclut pas de volet technique concernant la structure des bâtiments. n’avons pas réalisé d’enquête afin de déterminer si la cession de la
Les actifs ont été expertisés sur la base de l’information fournie par la Société propriété serait ou non soumise à la TVA.
selon laquelle aucun matériau dangereux n’a été utilisé dans leur construction. 12. Utilisation des données ou documents communiqués par la
société FREY
Notre mission consiste à relever dans ces données ou documents les
informations pertinentes pour notre évaluation. Nous n’avons pas effectué
un audit juridique ou comptable de ces documents dont la responsabilité
incombe à d’autres professionnels.




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III. Méthodologie retenue pour les évaluations
Les méthodes d’évaluation retenues ont été choisies par l’Expert de manière autre potentiel de reversion, la valeur locative de marché est capitalisée à
indépendante (cf. ci-dessous), en fonction du type d’immeuble estimé, du perpétuité, toute en étant actualisée de la période ferme restant à courir.
marché dans lequel il s’inscrit l’immeuble et du type d’acquéreur potentiel.
Dans l’hypothèse du départ du locataire, viennent notamment en
L’Expert a utilisé une ou deux méthodes d’évaluation (capitalisation et/ou DCF). déduction le cas échéant : une période de vide locatif et des coûts associés
Il a en effet considéré qu’en l’espèce d’actifs immobiliers loués, une méthode par sur le vide, une période de franchise de loyer, des travaux de maintenance
comparaison directe n’était pas significative et donc peu appropriée. et des honoraires de recommercialisation des biens à relouer…
MÉTHODES PAR COMPARAISON De même, dans l’hypothèse de conditions locatives particulières comme la
Cette méthode consiste à partir directement des références de transactions mise en place d’un loyer progressif sur plusieurs années, cette méthode
effectuées sur le marché immobilier pour des biens présentant des permet très précisément la prise en des différents paliers.
caractéristiques et une localisation comparables à celle de l’immeuble expertisé.
3. Discounted Cash Flow
Selon les cas, ces méthodes permettent d’évaluer un bien ou un droit
immobilier en lui attribuant une valeur déduite de l’analyse des ventes La méthode repose sur le principe que, pour tout investisseur, le coût d’un
réalisées sur des biens similaires ou approchants. Selon les types investissement doit correspondre à la somme actualisée des revenus qu’il
d’immeubles, les mesures retenues pourront être la surface ou l’unité peut en espérer.
(parking, chambre, lit, fauteuil, etc…). La valeur du bien est supposée égale à la somme actualisée des revenus
Toutefois, dans le cas d’espèce d’immeubles de rapport, cette méthode est apparue nets attendus par l’investisseur ou plutôt des flux financiers attendus (flux
comme peu significative, celle-ci s’employant plus généralement pour des de recette et de dépense), parmi lesquels figure la revente au terme de la
immeubles libres d’occupation, neufs la plupart du temps et plus généralement durée de détention.
proposés à la vente sur le marché des utilisateurs que des investisseurs. En signant ce Rapport condensé, chaque expert le fait pour son propre
MÉTHODES PAR CAPITALISATION DU REVENU compte et uniquement pour son propre travail d’expertise.
Les méthodes par capitalisation du revenu permettent d’appliquer un taux 4. Remarques sur les évaluations au regard d’IFRS 13
de rendement ad hoc à un revenu locatif effectif ou potentiel (dans le cas La norme comptable IFRS 13 (« International Financial Reporting
de l’existence de locaux vacants le taux de rendement s’applique alors sur Standards ») a été homologuée par le règlement UE n°1255/2012 du 11
la valeur locative de marché nette de charges). décembre 2012. IFRS 13 s’applique aux IFRS qui exigent ou permettent des
Plusieurs méthodes de capitalisation peuvent être utilisées par l’Expert évaluations à la juste valeur ou la communication d’informations sur la
selon que l’immeuble est loué à des conditions de marché (capitalisation juste valeur.
du revenu net à perpétuité), inférieures (Term&Reversion si caractère La norme IFRS établit une hiérarchisation des Juste Valeurs en fonction des
déplafonnable) ou supérieures au loyer de marché (Hardcore-Topslice). paramètres retenus par l’expert selon 3 niveaux.
1. Capitalisation à perpétuité Le niveau 1 correspond à une évaluation pour lesquels les paramètres
Dans l’hypothèse d’un immeuble loué selon les conditions actuelles du utilisés sont certains et parfaitement mesurables. Le niveau 2 concerne des
marché, la méthode consiste à capitaliser le loyer effectif net perçu à un évaluations dont les paramètres sont mesurables au regard d’un nombre
taux de rendement approprié. significatif de transactions. Les paramètres doivent faire l’objet
d’ajustements mineurs seulement. Le niveau 3 correspond aux évaluations
2. Capitalisation Terme & Réversion dont les principaux paramètres font l’objet d’ajustements significatifs
Comme pour la méthode de capitalisation à perpétuité, cette méthode est compte tenu du manque d’exhaustivité des comparables.
adaptée aux immeubles loués. Elle permet de distinguer les flux locatifs Dans le cadre de la présente mission d’expertise de l’ensemble des actifs de la
perçus durant les périodes fermes des baux de ceux perçus au-delà des foncière FREY, la juste valeur est assimilée à la valeur vénale et correspond au
échéances possibles ou de la fin des baux. bien au « highest and best use » pour chaque actif considéré.
Dans un premier temps, le loyer net de toutes charges non récupérables Nous avons considéré que l’ensemble des justes valeurs des actifs du
par le bailleur est donc capitalisé à un taux de rendement approprié portefeuille sont de niveaux 3 du fait de la contamination de données non
jusqu’au « Terme » de la prochaine échéance possible du bail. observables employées dans nos évaluations.
Au-delà, à la « Réversion », et si les conditions de déplafonnement le
permettent ou s’il existe un risque important de départ du locataire ou


Patrick COLOMER Jean-Claude DUBOIS
Expert près la Cour d’Appel de Paris MRICS
Chartered Surveyor MRICS Président
Pour le compte de Colomer Expertises Pour le compte de BNP Real Estate Valuation
Maxime WASSELIN Ivan LOPEZ
MRICS RICS Registered Valuer
Partner Directeur
Pour le compte de Cushman & Wakefield Pour le compte de Savills
Christopher ADAMS
MRICS
Directeur Expertises France
Pour le compte de Jones Lang LaSalle Expertise




244 - DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 www.frey.fr
INFORMATIONS COMPLÉMENTAIRES
Recherche et développement, brevets, marques et licences




6.3. RECHERCHE ET DÉVELOPPEMENT, BREVETS,
MARQUES ET LICENCES

La société FREY et ses filiales ne sont titulaires d’aucun brevet. Dans le ● Shopping Promenade® Cœur Alsace à Strasbourg (BREEAM®
cadre de leur activité, aucune des sociétés du Groupe n’a conclu de contrat Construction Very Good et In-Use Excellent Part 1 et Very Good Part 2).
de licence portant sur des brevets appartenant à des tiers.
Le portefeuille de marques du Groupe comporte, à ce jour :
● Finestrelles Shopping Centre à Barcelone en Espagne (BREEAM®
Construction Very Good et In-Use Excellent Part 2(2)).
● vingt-huit marques françaises enregistrées auprès de l’INPI ; ● Algarve Shopping à Albufeira au Portugal (BREEAM® In-Use Very Good
● deux marques espagnoles enregistrées auprès de l’Office du droit d’auteur ; Part 1 et Part 2).

● douze marques déposées au niveau européen auprès de l’'EUIPO. ● Shopping Promenade® Riviera à Cagnes-sur-Mer (BREEAM®
Construction Very Good et In-Use Excellent Part 1 et Part 2).
La société FREY est par ailleurs titulaire de cent quatre (104) noms de
domaines sur Internet.
● Parc Vallès à Terrassa en Espagne (BREEAM® In-Use Good Part 1 et Part 2).

Ces marques et noms de domaines couvrent principalement des ● Clos du Chêne à Montévrain (BREEAM® In-Use Very Good Part 1 et Part 2(1)).
dénominations sociales, des logos de ses centres commerciaux de plein air et ● Saint-Ouen - Communale à Saint-Ouen (BREEAM® Construction Pass
les concepts « Greenpark », « GreenCenter® » et « Shopping Promenade® ». uniquement sur la partie bureaux(1))
Aucune société du Groupe n’a concédé de licence sur l’une quelconque Enfin, FREY est autorisé à utiliser le logo HQE™ Aménagement pour ses
des marques du portefeuille. opérations ayant reçu la certification.
Depuis 2021, la société FREY est certifiée B Corp™ par B Lab™, en tant FREY est également autorisé à utiliser le logo HQE™ Bâtiments Tertiaires
qu'entreprise B Certifiée™. FREY est autorisée dans le but d'informer le pour ses actifs ayant reçu la certification :
public que la société est membre de la communauté B Corp™ à utiliser le
sceau « B Certifiée® » sur ses sites web, publicités et objets marketing. ● Be Green à Troyes – Saint-Parres-aux-Tertres (10) ;
Dans le cadre de son activité, FREY est contractuellement autorisé, dans la ● Clos du Chêne à Montévrain (77) ;
limite des droits qui lui sont concédés pour la promotion de son patrimoine
et des investissements réalisés, à exploiter les droits de propriété ● Green 7 à Salaise-sur-Sanne (38) ;
intellectuelle appartenant à des tiers. ● O’Green à Agen-Boé (47).
FREY est ainsi expressément autorisé à utiliser le logo « BREEAM® » pour ses ● Shopping Promenade® Cœur Picardie à Amiens (80) ;


6
actifs ayant reçu la certification :
● SuperGreen à Thionville – Terville (57).
● Shopping Promenade® Arles Montmajour (BREEAM® Construction
Au regard de son activité foncière patrimoniale, la société FREY ne conduit
Very Good et In-Use Very Good Part 1 et Part 2(1)). aucune politique de recherche et de développement. Un service
● Shopping Promenade® Claye-Souilly à Claye-Souilly (BREEAM® Innovation est en charge du cadrage et du pilotage :
Construction Very Good et In-Use Excellent Part 1 et Very Good Part 2).
● du déploiement de nouveaux services proposés aux enseignes et aux
visiteurs des centres ;
● des stratégies de transformation (numérique et Développement Durable).
Par ailleurs la Société considère ne pas être dépendante à l’égard d’une
quelconque marque, brevet ou licence pour son activité ou sa rentabilité.




6.4. CONTRATS IMPORTANTS

À la date du présent document, aucun contrat (autre que les contrats conclus dans le cadre normal des affaires) contenant des dispositions conférant à l’une
quelconque des entités du Groupe FREY une obligation ou un engagement important pour l’ensemble du Groupe, n’a été conclu par FREY ou toute autre
entité du Groupe.




(1) Certification BREEAM® obtenue après le 31/12/2024
(2) Recertification en cours sur 2025



DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 - 245
6 INFORMATIONS COMPLÉMENTAIRES
Responsable du Document d’enregistrement universel




6.5. RESPONSABLE DU DOCUMENT
D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL

Responsable du Document d’enregistrement universel
M. Antoine FREY,
Président Directeur Général
1 rue René Cassin
51430 BEZANNES




6.6. ATTESTATION DU RESPONSABLE
DU DOCUMENT D’ENREGISTREMENT
UNIVERSEL

« J’atteste, que les informations contenues dans le présent Document d’enregistrement universel sont, à ma connaissance, conformes à la réalité et ne
comportent pas d’omission de nature à en altérer la portée.
J’atteste, à ma connaissance, que les comptes annuels et consolidés sont établis conformément au corps de normes comptables applicable et donnent une
image fidèle et honnête des éléments d’actif et de passif, de la situation financière et des profits ou pertes de l’émetteur et de l’ensemble des entreprises
comprises dans la consolidation, et que le rapport de gestion du groupe, figurant page 13, présente un tableau fidèle de l’évolution et des résultats de
l’entreprise et de la situation financière de l’émetteur et de l’ensemble des entreprises comprises dans la consolidation, ainsi qu’une description des principaux
risques et incertitudes auxquels ils sont confrontés.


Fait à Bezannes, le 21 mars 2025
M. Antoine FREY
Président Directeur Général




246 - DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 www.frey.fr
INFORMATIONS COMPLÉMENTAIRES
Commissaires aux comptes




6.7. COMMISSAIRES AUX COMPTES
6.7.1. COMMISSAIRES AUX COMPTES TITULAIRES
Société GRANT THORNTON Société FCN
Membre français de GRANT THORNTON INTERNATIONAL Représentée par Madame Pamela BONNET
Représentée par Madame Amandine Huot-Chailleux 160, rue Louis Victor de Broglie – CS 50056 – 51726 BEZANNES Cedex
29 rue du Pont – 92200 NEUILLY-SUR-SEINE Date de première nomination : Assemblée générale du 29 juin 2010
Date de première nomination : Assemblée générale du 30 octobre 2007 Date d’expiration du mandat en cours : Assemblée générale ordinaire
annuelle statuant sur les comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2027.
Date d’expiration du mandat en cours : Assemblée générale ordinaire
annuelle statuant sur les comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2024.



6.7.2. COMMISSAIRES AUX COMPTES SUPPLÉANTS
La société est dispensée de désigner des commissaires aux comptes suppléants.



6.7.3. HONORAIRES DES COMMISSAIRES AUX COMPTES

FCN Grant Thornton EY France Autres
Exercice clos le Exercice clos le Exercice clos le Exercice clos le Exercice clos le Exercice clos le Exercice clos le Exercice clos le
31/12/2024 31/12/2023 31/12/2024 31/12/2023 31/12/202024 31/12/202023 31/12/2024 31/12/2023
Audit
● Commissariat aux comptes
Émetteur 135 565 € 141 092 € 171 025 € 139 000 € - - - -
Filiales 59 509 € 73 362 € 181 585 € 144 528 € 32 413 € 48 012 € 1 940 € 40 €
●
6
Missions accessoires - 11 025 € 31 907 € 74 178 € - - - -
SOUS-TOTAL 195 074 € 225 479 € 384 517 € 357 706 € 32 413 € 48 012 € 1 940 € 40 €
Autres prestations
● Juridique, fiscal, social - - - - - - - -
● Technologies de
l’information - - - - - - - -
● Audit interne - - - - - - - -
● Autres (si > 10 % des
honoraires d’audit) - - - - - - - -
SOUS-TOTAL - - - - - - - -

TOTAL 195 074 € 225 479 € 384 517 € 357 706 € 32 413 € 48 012 € 1 940 € 40 €




6.8. DOCUMENTS ACCESSIBLES AU PUBLIC

Pendant la durée de validité du présent Document d’enregistrement ● tous rapports, courriers et autres documents, informations financières
universel, les documents suivants (ou copie de ces documents) peuvent historiques, évaluations et déclarations établis par un expert à la
être consultés, sur support physique, au siège social de la Société, 1 rue demande de la Société, dont une partie est incluse ou visée dans le
René Cassin – 51430 Bezannes : présent Document d’enregistrement universel.
● l’acte constitutif et les statuts de la Société ; L’information réglementée, au sens du règlement général de l’AMF, est
● les informations financières historiques de la Société et de ses filiales également disponible sur le site Internet de la Société (www.frey.fr).
pour chacun des deux exercices précédant la publication du présent
Document d’enregistrement universel ;




DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 - 247
6 INFORMATIONS COMPLÉMENTAIRES
Table de concordance




TABLE DE CONCORDANCE

La table de correspondance ci-après permet d’identifier les informations requises par les annexes 1 et 2 du règlement délégué (CE) n° 2019/980 du 14 mars
2019 conformément au schéma de l’URD.

N° Annexes 1 et 2 du règlement délégué (CE) n° 2019/980 du 14 mars 2019 Pages URD 2024
1. Personnes responsables, informations provenant de tiers, rapports d’experts et approbation de l’autorité
compétente
1.1. Identité des personnes responsables 246
1.2. Déclaration des personnes responsables 246
1.3. Nom, adresse, qualification et intérêts potentiels des personnes intervenant en qualité d’experts 242-244
1.4. Attestation relative aux informations provenant d’un tiers 242-244
1.5. Déclaration sans approbation préalable de l’autorité compétente N/A
2. Contrôleurs légaux des comptes
2.1. Identité des contrôleurs légaux 247
2.2. Changement éventuel N/A
3. Facteurs de risques 48-53
4. Informations concernant l’émetteur
4.1. Raison sociale et nom commercial de l’émetteur 238
4.2. Lieu, numéro d’enregistrement et LEI de l’émetteur 238
4.3. Date de constitution et durée de vie de l’émetteur 238
4.4. Siège social et forme juridique de l’émetteur, législation régissant les activités, pays d’origine, adresse et numéro de 238
téléphone du siège statutaire, site web avec un avertissement
5. Aperçu des activités
5.1. Principales activités
5.1.1. Nature des opérations 16 ; 36-42
5.1.2. Nouveaux produits et services importants 42
5.2. Principaux marchés 16-18 ; 30-31
5.3. Événements importants 16-18 ; 118-119 ;158-159
5.4. Stratégie et objectifs 18
5.5. Dépendance de l’émetteur à l’égard des brevets, licences, contrats et procédés de fabrication 245
5.6. Déclaration sur la position concurrentielle 36 ; 49
5.7. Investissements
5.7.1. Investissements importants réalisés 16-17 ; 36
5.7.2. Principaux investissements en cours ou que compte réaliser l’émetteur à l’avenir et pour lesquels ses organes de 18 ; 30
direction ont déjà pris des engagements fermes et méthodes de financement
5.7.3. Co-entreprises et engagements pour lesquels l’émetteur détient une proportion significative de capital 109-110 ; 131-134 ; 170
5.7.4. Questions environnementales 41 ; 177-223
6. Structure organisationnelle
6.1. Description sommaire du Groupe 10
6.2. Liste des filiales importantes 109-110 ; 131-134 ; 170
7. Examen de la situation financière et du résultat
7.1. Situation financière
7.1.1. Évolution des résultats et de la situation financière comportant des indicateurs clés de performance de nature 8-9 ; 19-32 ; 60 ; 106 ;
financière et le cas échéant, extra-financière 115-118 ; 157-158 ; 219
7.1.2. Prévisions de développement futur et activités en matière de recherche et de développement 245
7.2. Résultat d’exploitation
7.2.1. Facteurs importants, évènements inhabituels, peu fréquents ou nouveaux développements 18 ; 152
7.2.2. Raison des changements importants du chiffre d’affaires net ou des produits nets 19 ; 24 ; 135 ; 167
8. Trésorerie et capitaux
8.1. Information sur les capitaux 54-61 ; 118 ; 166
8.2. Flux de trésorerie 9 ; 29 ; 117 ; 149-150
8.3. Besoins de financement et structure de financement 17 ; 28-29 ; 32 ; 119
8.4. Restrictions à l’utilisation des capitaux 29
8.5. Sources de financement attendues 30
9. Environnement réglementaire
9.1. Description de l’environnement réglementaire et toute mesure ou facteur de nature administrative, économique, 43-47
budgétaire, monétaire ou politique




248 - DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 www.frey.fr
INFORMATIONS COMPLÉMENTAIRES
Table de concordance




N° Annexes 1 et 2 du règlement délégué (CE) n° 2019/980 du 14 mars 2019 Pages URD 2024
10. Informations sur les tendances
10.1. Description des principales tendances et de tout changement significatif de performance financière du Groupe depuis 16-18 ; 152
la fin du dernier exercice
10.2. Événements susceptibles d’influer sensiblement sur les perspectives 18 ; 152
11. Prévision ou estimations du bénéfice
11.1. Prévisions ou estimations de bénéfices publiées 18
11.2. Déclaration énonçant les principales hypothèses de prévisions N/A
11.3. Déclaration de comparabilité avec les informations financières historiques et de conformité des méthodes comptables N/A
12. Organes d’administration, de direction et de surveillance et de Direction Générale
12.1. Information concernant les membres
Nom, adresse professionnelle et fonction 65-77
Nature de tout lien familiale existant 65-66
Expertise et expérience 65-76
Déclaration de non-condamnation 77 ; 80
12.2. Conflits d’intérêts 84
13. Rémunération et avantages
13.1. Rémunérations versées et avantages en nature 90-102
13.2. Provisions pour pensions de retraite 94
14. Fonctionnement des organes d’administration et de direction
14.1. Date d’expiration des mandats 65-76
14.2. Contrats de service liant les membres des organes d’administration, de direction ou de surveillance à l’émetteur 84 ; 93
14.3. Information sur le Comité d’audit et le Comité de rémunération 81
14.4 Déclaration de conformité au régime de gouvernement d’entreprise en vigueur 62
14.5 Incidences significatives potentielles sur la gouvernance d’entreprise N/A
15. Salariés
15.1. Nombre de salariés 230-231
15.2. Participations et stock-options 59-60


6
15.3. Accord prévoyant une participation des salariés dans le capital 59-60
16. Principaux actionnaires
16.1. Actionnaires détenant plus de 5 % du capital à la date du document d’enregistrement 55
16.2. Existence de droits de vote différents 57
16.3. Contrôle direct ou indirect 57
16.4. Accord dont la mise en œuvre pourrait entraîner un changement de contrôle 57
17. Transactions avec des parties liées 151 ; 161-162 ; 226
18. Informations financières concernant l’actif et le passif, la situation financière et les résultats financiers de
l’émetteur
18.1. Informations financières historiques
18.1.1. Informations financières historiques auditées pour les trois derniers exercices et le rapport d’audit 113-155
18.1.2. Changement de date de référence comptable N/A
18.1.3. Normes comptables 120-130 ; 159-161
18.1.4. Changement de référentiel comptable N/A
18.1.5. Informations financières en normes comptables françaises 156-171
18.1.6. États financiers consolidés 114-152
18.1.7. Date des dernières informations financières 115 - 158
18.2. Informations financières intermédiaires et autres
18.2.1. Informations financières trimestrielles ou semestrielles N/A
18.3. Audit des informations financières annuelles historiques
18.3.1. Audit indépendant des informations financières annuelles historiques 153-155 ; 172-174
18.3.2. Autres informations auditées 221-222 ; 226-227
18.3.3. Sources et raisons pour lesquelles des informations n’ont pas été auditées N/A
18.4. Informations financières pro forma N/A
18.5. Politique de distribution de dividendes
18.5.1. Description de la politique de distribution de dividendes ou de toute restriction applicable 31-32
18.5.2. Montant du dividende par action 7 ; 31-32
18.6. Procédures administratives, judiciaires et d’arbitrage 241
18.7. Changement significatif de la situation financière 16-18 ; 115-119 ; 157-158




DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 - 249
6 INFORMATIONS COMPLÉMENTAIRES
Table de concordance




N° Annexes 1 et 2 du règlement délégué (CE) n° 2019/980 du 14 mars 2019 Pages URD 2024
19. Informations complémentaires
19.1. Capital social
19.1.1 Montant du capital souscrit, nombre d’actions émises et totalement libérées et valeur nominale par action, nombre 55
d’actions autorisées
19.1.2. Informations relatives aux actions non représentatives du capital N/A
19.1.3. Nombre, valeur comptable et valeur nominale des actions détenues par l’émetteur 57-58
19.1.4. Informations relatives aux valeurs mobilières convertibles, échangeables ou assorties de bons de souscription 57-58
19.1.5. Informations sur les conditions régissant tout droit d’acquisition et/ou toute obligation attaché(e) au capital souscrit, N/A
mais non libéré, ou sur toute entreprise visant à augmenter le capital
19.1.6. Informations sur le capital de tout membre du Groupe faisant l’objet d’une option ou d’un accord conditionnel ou 54-57
inconditionnel prévoyant de le placer sous option et le détail de ces options
19.1.7. Historique du capital social 55
19.2. Acte constitutif et statuts
19.2.1 Registre et objet social 238
19.2.2. Droits, privilèges et restrictions attachés à chaque catégorie d’actions 239
19.2.3. Disposition ayant pour effet de retarder, différer ou empêcher un changement de contrôle 241
20. Contrats importants 245
21. Documents disponibles 247




250 - DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2024 www.frey.fr
Conception et Réalisation



pomelo-paradigm.com/pomdocpro/
Société Anonyme et Société à mission au capital de 80 625 245 euros
1, rue René Cassin - 51430 Bezannes – France
RCS Reims – 398 248 591
ISIN : FR0010588079