COMMUNIQUÉ DE PRESSE
Paris, le 23 juillet 2025 à 18h




RÉSULTATS SEMESTRIELS 2025
Guidance 2025 confirmée
dans un contexte de marché toujours difficile


 Activité locative solide (c. 79 000 m² de signatures et renouvellements) et amélioration du taux
d’occupation financier des bureaux well-positioned et des locaux d’activité
 Plus de 100 M€ de cessions sécurisées d’actifs non stratégiques et de bureaux core, baisse limitée de la
valeur des actifs à -2,8% à périmètre constant
 Résilience du Cash-Flow Net Courant des activités stratégiques : baisse des revenus locatifs nets de la
Foncière et des produits financiers compensée par une amélioration de la rentabilité de la Promotion
 Gestion proactive du bilan et de la liquidité : émission obligataire verte de 500 M€ à 10 ans et signature
de 290 M€ de lignes de crédit non tirées
 Résolutions Say on Climate et Say on Biodiversity approuvées à plus de 99% par l’Assemblée Générale
 Confirmation de la guidance 2025 : CFNC Groupe compris entre 3,40 € et 3,60 € par action1



Lors de sa séance du mercredi 23 juillet 2025, le Conseil d’administration d’Icade, présidé par Monsieur Frédéric
Thomas, a arrêté les comptes audités pour le premier semestre clos le 30 juin 2025.


Nicolas Joly, Directeur général : « Dans un contexte de marché toujours difficile, la Foncière enregistre une solide
performance commerciale avec près de 80 000 m² de baux signés au premier semestre. Après la restructuration de son
portefeuille d’opérations en 2024, la Promotion affiche ce semestre une rentabilité positive, en dépit du ralentissement
de l’activité dû à la fin du dispositif Pinel. Conformément à sa stratégie de diversification des actifs, Icade a signé un
partenariat avec un opérateur de résidences étudiantes et a identifié plusieurs projets de développement en tant que
promoteur et investisseur. Icade a également démontré ses ambitions dans la construction de la ville de 2050 en publiant
un baromètre sur les entrées de ville commerciales et en se portant acquéreur d’un portefeuille immobilier de sites
commerciaux à transformer. Au 30 juin 2025, Icade affiche un Cash-Flow Net Courant des activités stratégiques résilient
et confirme viser, pour l’année 2025, un Cash-Flow Net Courant Groupe entre 3,40 € et 3,60 € par action ».




1Guidance annoncée dans le communiqué du 18 février 2025, incluant un Cash-Flow Net Courant des activités non stratégiques de c.0,67€ par action, hors effet
des cessions, i.e. sans évolution du niveau de détention d’Icade dans Præmia Healthcare (c.22%) et dans IHE Healthcare Europe (c.59%) et avec maintien du prêt
d’actionnaires à IHE en 2025

1
Données Groupe


Principales données financières 30/06/2025 30/06/2024 Variation (%)
Cash-Flow Net Courant – Activités Stratégiques (en M€) 109,3 111,1 (1,7%)
en € par action 1,44 1,47 (1,8%)
Cash-Flow Net Courant – Groupe (en M€) 154,1 169,0 (8,8%)
en € par action 2,03 2,23 (8,9%)
Résultat net part du Groupe (en M€) (91,7) (180,5) (49,2%)




Principales données financières 30/06/2025 31/12/2024 Variation
ANR NTA (en € par action) 56,6 60,1 (5,8%)
Loan-To-Value droits inclus (en %) 38,1% 36,5% +1,6 pp
Interest Coverage Ratio 7,4x 14,5x (7,1) pt
Dette Nette / EBITDA majoré des dividendes des sociétés MEE et non
8,3x 10,0x (1,7) pt
consolidées




Données Métiers


Variation à
Principales données financières Foncière 30/06/2025 30/06/2024 Variation périmètre constant
Revenus locatifs bruts (en M€) 178,3 187,8 (5,1%) (4,3%)


Variation à
périmètre
30/06/2025 31/12/2024 courant/constant
Valeur du patrimoine hors droits (à 100% et en QP CE) 6 203,0 6 398,2 (3,1%) / (2,8%)
Taux de rendement initial net EPRA 5,3% 5,2% +0,1 pp / NA



Principales données financières Promotion 30/06/2025 30/06/2024 Variation
Chiffre d’affaires économique (en M€) 501,1 582,9 (14,0%)
Taux de ROEC 2,3% (3,1%) +5,4 pp




2
CONFÉRENCE TÉLÉPHONIQUE
Nicolas Joly, Directeur général, et Bruno Valentin, Directeur financier du Groupe, présenteront les résultats
semestriels 2025 ce jeudi 24 juillet à 9h (CET).


Cette conférence téléphonique sera suivie d’une session de questions-réponses.
Le support de la présentation sera disponible sur le site https://www.icade.fr/finance dès 7h.

Accès direct au webcast : https://channel.royalcast.com/icadeen/#!/icadeen/20250724_1
Accès à la version audio (et possibilité de poser des questions oralement)
France +33 (0)1 70 37 71 66 Mot de passe : ICADE
Royaume-Uni (Accès international) +44 (0)33 0551 0200 Mot de passe : ICADE
Etats-Unis +1 786 697 3501 Mot de passe : ICADE


Ce communiqué ne constitue pas une offre, ou une sollicitation d’offre de vente ou d’échange de titres, ni une recommandation, de
souscription, d’achat ou de vente de titres d’Icade. La distribution de ce communiqué peut être limitée dans certains pays par la législation ou
la réglementation. Les personnes entrant par conséquent en possession de ce communiqué sont tenues de s’informer et de respecter ces
restrictions. Dans les limites autorisées par la loi applicable, Icade décline toute responsabilité ou tout engagement quant à la violation d’une
quelconque de ces restrictions par quelque personne que ce soit.



CALENDRIER FINANCIER
Information financière du 3ème trimestre 2025 : mercredi 22 octobre 2025 après bourse.


Les commissaires aux comptes ont émis leur rapport sur l’information financière semestrielle le 23 juillet 2025 après
avoir procédé à :
• L’examen limité des comptes semestriels consolidés résumés de la société Icade SA, relatifs à la période du 1er
janvier au 30 juin 2025, qui ont été établis sous la responsabilité du Conseil d’administration du 23 juillet,
• La vérification des informations données dans le rapport semestriel d’activité.


Le rapport financier semestriel au 30 juin 2025 peut être consulté ou téléchargé sur le site internet (www.icade.fr).



A PROPOS D’ICADE

A la fois foncière (patrimoine au 30/06/2025 de 6,2 Md€ - à 100% et en quote-part des co-entreprises) et promoteur (CA
économique 2024 de 1,2 Md€), Icade est un acteur immobilier intégré opérant sur l’ensemble du territoire français.
Partenaire de long terme, Icade répond aux évolutions des usages et met au cœur de son modèle les enjeux climatiques
et la préservation de la biodiversité pour réinventer l’immobilier et contribuer à une ville plus durable. Cotée (SIIC) sur
Euronext Paris, Icade a pour actionnaire de référence le groupe Caisse des Dépôts.


Le texte de ce communiqué est disponible sur le site internet d’Icade : www.icade.fr

CONTACTS
Anne-Violette Faugeras Marylou Ravix
Directrice financements et relations investisseurs Chargée de communication externe
+33(0)7 88 12 28 38 +33 (0)7 88 30 88 51
anne-violette.faugeras@icade.fr marylou.ravix@icade.fr




3
1. Faits marquants du premier semestre 2025
1.1. Un volume sécurisé de plus de 100 M€ de cessions d’actifs mixtes
Au cours du 1er semestre 2025, Icade a cédé des actifs non stratégiques représentant plus de 90 M€ (hors cession
interne) incluant :
• le Centre Hospitalier Régional Universitaire (CHRU) de Nancy (55 M€) via le débouclage par anticipation
du Partenariat Public Privé, la résiliation du Bail Emphythéotique Hospitalier et le transfert des dettes
associées au CHRU2;
• la cession d’un portefeuille de 5 hôtels B&B à un investisseur de premier plan pour un montant de 36 M€,
à un rendement moyen de c. 7%, en ligne avec l’ANR du 31 décembre 2024.

Par ailleurs, en juillet 2025, Icade a signé pour 14 M€ une promesse de vente sur un actif mixte de bureaux et
commerces (3 300 m²) au cœur du quartier d’affaires Euromed à Marseille, le « 5 Joliette ». Cette signature, en ligne
avec l’ANR du 31 décembre 2024, témoigne de la liquidité sur le marché de l’investissement d’actifs core et de petite
taille, à des rendements situés autour de 6%.


A noter que la Foncière a également cédé pour 8 M€ à Icade Promotion un terrain situé au sein du parc des Portes de
Paris, en vue de la construction d’une résidence mixte de 9 200 m² offrant plus de 100 logements (projet Time présenté
dans le cadre de ReShapE en février 2024).


1.2. Cession des activités de Santé : point d’étape
Au cours du 1er semestre 2025, Icade a réduit son exposition dans Præmia Healthcare de 22,52% au 31 décembre 2024
à 21,61% au 30 juin 2025, à travers deux opérations.
• D’une part, Icade et Predica ont réalisé en février 2025 une opération d’échange de titres détenus par
Icade dans Præmia Healthcare contre des titres de Predica dans la société Future Way. Cette transaction
réalisée à l’ANR du 31 décembre 2024, pour un montant de c. 30 M€, confirme l’intérêt d’un actionnaire
historique de Præmia Healthcare pour ce portefeuille à sa valeur d’expertise et permet à Icade de détenir
à 100% un actif de bureaux well-positioned à Lyon.
• D’autre part, Præmia Healthcare a vendu en juin 2025 un EHPAD non stratégique en France, permettant à
Icade de percevoir 6 M€ via une réduction de capital de Præmia Healthcare.
Icade a continué de travailler à la mise en œuvre des prochaines étapes de la cession de sa participation dans Præmia
Healthcare en prorogeant les options d’achat de titres détenus par Icade dans Præmia Healthcare au profit de Præmia
REIM et d’autres actionnaires jusqu’à fin 2026.
S’agissant du portefeuille international IHE Healthcare Europe, le processus de marketing du portefeuille d’actifs
italiens est toujours en cours.


Au 30 juin 2025, les activités de Santé représentent pour Icade une exposition de c. 1,2 Md€3, dont c. 0,7 Md€ de
titres dans Præmia Healthcare et c. 0,5 Md€ pour le portefeuille IHE 4 (incluant 195 M€ de prêt d’actionnaires entre
Icade et IHE).
Icade confirme sa stratégie de cession de l’intégralité des activités de Santé : la cession des portefeuilles détenus en
France et à l’international est envisagée de manière progressive en 2025 et 2026.




2 Dettes pour 50,7 M€
3 Baisse de valeur de c.-1,4% sur le portefeuille de Santé au 1er semestre 2025
4 La participation d’Icade dans IHE Healthcare Europe s’élève à 59,39% au 30 juin 2025



4
1.3. Poursuite de la mise en œuvre du plan stratégique ReShapE
Au cours du 1er semestre 2025, Icade a poursuivi les projets annoncés de diversification de son portefeuille d’actifs. En
particulier, sur le segment des résidences étudiantes, Icade a signé, au cours du mois de juillet 2025, un contrat de
partenariat5 avec l’opérateur de résidences étudiantes Nomad Campus (anciennement Cardinal Campus), qui
exploitera, en marque blanche pour le compte d’Icade, un portefeuille d’actifs à constituer.
En juin 2025, la Foncière s’est positionnée comme investisseur d’une première résidence étudiante à Ivry-sur-Seine
(194 logements sur c. 3 600 m²), développée en co-promotion par Icade et le groupe Philia. Le projet, qui s’appuie sur
un permis de construire purgé de tout recours, prévoit (i) la signature du contrat de VEFA au 4ème trimestre 2025, (ii) le
lancement des travaux au 1er trimestre 2026 et (iii) une livraison en 2028. 2 à 3 autres projets de résidences étudiantes
ont d’ores et déjà été identifiés en Ile-de-France avec le pôle Promotion, représentant environ 750 lits supplémentaires
d’ici 2028. L’objectif d’investissement de 500 à 1 000 lits par an est ainsi confirmé.

Au cours du 1er semestre 2025, le Groupe a également démontré son engagement dans la construction de la ville 2050.
Icade a notamment publié avec la SCET6 et en lien avec dix associations et fédérations partenaires, le premier baromètre
sur les entrées de villes commerciales, réparties sur le territoire national. Le résultat de cette étude met en exergue un
potentiel de 1,6 million de logements, 15 000 hectares de foncier économique et 10 000 hectares en renaturation.
Icade ambitionne de jouer un rôle important dans la transformation de ces zones commerciales.
Dans cette optique, Icade a acquis au cours du 1er semestre 2025 auprès de Casino, un portefeuille de 11 sites
immobiliers pour 32 M€ HT, composé de parkings, fonciers non bâtis, murs et lots annexes aux magasins. Deux de ces
sites ont fait l’objet d’un co-investissement avec le groupe CDC Habitat. Ces sites présentent un potentiel de
développement total d’environ 3 500 logements et plus de 50 000 m² de surfaces de commerces, pour un chiffre
d’affaires potentiel estimé à c. 1 Md€. La mise en œuvre de ces projets d’aménagement s’étalera sur une période de 10
à 15 ans et prévoit une phase de portage des actifs, avant l’obtention des autorisations administratives et l’éviction des
locataires, puis le lancement de programmes de promotion classique en VEFA.


1.4. Approbation en Assemblée Générale de deux résolutions distinctes
sur le climat et la biodiversité
En 2024, Icade s’était démarquée en étant la première société cotée européenne à proposer deux résolutions distinctes
sur le climat et la biodiversité. A l’occasion de son Assemblée Générale du 13 mai 2025, Icade a de nouveau soumis ces
deux résolutions au vote de ses actionnaires.
• La résolution Say on Climate portait sur les résultats du Groupe en 2024 en matière de réduction de
l’intensité carbone (-43% pour la Foncière et -20% pour la Promotion sur la période 2019-2024) et de
réduction des émissions de CO2 (-44% en valeur absolue sur la période 2019-2024), en ligne avec la
trajectoire 1,5°C validée par la SBTi selon le standard Net-Zero.
• La résolution Say on Biodiversity portait sur les résultats du Groupe en 2024 en matière de contribution à
la préservation de la biodiversité avec notamment (i) la mesure des indicateurs de renaturation sur les
parcs d’affaires (impact sur les sols, la faune, la flore, l’eau, etc.) et (ii) la mesure des opérations de
promotion ayant amélioré leur impact sur la nature entre l’avant et l’après projet.
Les résolutions Say on Climate et Say on Biodiversity ont été très largement approuvées, respectivement à 99,3% et à
99,4%.


1.5. Dividende 2024
L’Assemblée Générale du 13 mai 2025 a approuvé à l’unanimité le versement du dividende au titre de l’exercice 2024
d’un montant de 4,31 € par action, intégrant 2,54 € par action correspondant au montant du dividende restant dû au
titre de la plus-value de cession réalisée lors de la première étape de la cession des activités de Santé en 2023.
Après le versement en numéraire le 6 mars 2025 d’un acompte de 50%, soit 2,16 € par action, le paiement en numéraire
du solde du dividende, soit 2,15 € par action, est intervenu le 3 juillet dernier (avec un détachement le 1er juillet 2025).



5 Signature du protocole d’accord en février 2025
6 Services Conseil Expertises et Territoires, filiale de la Caisse des Dépôts et Consignation



5
2. Confirmation de la guidance 2025
Sur la base des résultats du Groupe au 30 juin 2025 et des anticipations pour le deuxième semestre, Icade confirme
viser pour l’année 2025 un Cash-Flow Net Courant Groupe entre 3,40 € et 3,60 € par action, incluant un Cash-Flow Net
Courant des activités non stratégiques de c. 0,67 € par action, hors effet des cessions7.
Au 30 juin 2025, le Cash-Flow Net Courant annuel des activités non stratégiques est d’ores et déjà sécurisé à plus de
85%, compte tenu des produits enregistrés par Icade au 1er semestre (intégralité du solde du dividende 2024 de Præmia
Healthcare perçu pour 37 M€ et produits financiers sur le prêt d’actionnaires à IHE Healthcare Europe comptabilisés sur
6 mois). A noter que la contribution des activités non stratégiques n’inclut pas le versement d’un acompte sur les
dividendes de Præmia Healthcare en 2025.


3. Analyse des résultats consolidés au 30 juin 2025
 Amélioration de l’EBO, après une année 2024 marquée par des provisions significatives sur l’activité de
Promotion
 Légère baisse du Cash-Flow Net Courant des activités stratégiques, liée à la diminution des revenus nets
de la Foncière et des produits financiers
 Diminution de l’EPRA ANR NTA de c. -5,7%


(en M€) 30/06/2025 30/06/2024 Variation (M€) Variation (%)
Revenus locatifs 178,3 187,8 (9,6) (5,1%)
Chiffre d'affaires Promotion 443,1 503,2 (60,0) (11,9%)
Autres 9,0 7,9 1,1 +13,4%
Total Revenus consolidés IFRS 630,4 698,9 (68,5) (9,8%)
Autres produits liés à l'activité (a) 76,3 80,4 (4,1) (5,1%)
Produits des activités opérationnelles 706,6 779,3 (72,6) (9,3%)
Charges des activités opérationnelles (561,9) (712,2) 150,3 (21,1%)
EXCEDENT BRUT OPERATIONNEL 144,8 67,1 77,7 NA
RESULTAT OPERATIONNEL (73,3) (222,0) 148,8 (67,0%)
RESULTAT FINANCIER (21,5) (6,7) (14,8) NA
Charge d'impôt 3,3 26,1 (22,8) (87,3%)
Résultat net des activités poursuivies (91,5) (202,6) 111,2 (54,9%)
Résultat des activités abandonnées - (0,5) 0,5 NA
Résultat net (91,5) (203,2) 111,7 (55,0%)
RESULTAT NET PART DU GROUPE (91,7) (180,5) 88,9 (49,2%)
(a) Les autres produits liés à l'activité sont principalement constitués des refacturations de charges locatives



Au 30 juin 2025, les revenus consolidés IFRS du Groupe sont en baisse de -9,8%, à 630,4 M€, et intègrent :
• une diminution des revenus locatifs de la Foncière à 178,3 M€ (-5,1%), pénalisés principalement par l’effet
des départs de locataires intervenus en 2024, et
• un chiffre d’affaires de la Promotion en baisse à 443,1 M€ (-11,9%), compte tenu de l’arrêt de l’activité
tertiaire et du fort ralentissement des ventes en bloc par rapport au 1er semestre 2024.


L’Excédent Brut Opérationnel s’élève à 144,8 M€ au 30 juin 2025, et affiche une forte croissance par rapport à la même
période 2024 qui avait été marquée par 85 M€ de dépréciations comptabilisées à la suite de la revue du portefeuille
d’opérations de la Promotion.
Le résultat opérationnel intègre la variation de juste valeur des immeubles de placement pour -200,5 M€ au 1er semestre
2025, vs -268,5 M€ au 1er semestre 2024.




7Guidance annoncée dans le communiqué du 18 février 2025, incluant un Cash-Flow Net Courant des activités non stratégiques de c.0,67€ par action, hors effet
des cessions, i.e. sans évolution du niveau de détention d’Icade dans Præmia Healthcare (c.22%) et dans IHE Healthcare Europe (c.59%) et avec maintien du prêt
d’actionnaires à IHE en 2025



6
Le résultat financier Groupe se dégrade à -21,5 M€ vs -6,7 M€, sous l’effet d’une baisse des produits de placement et
des dividendes perçus des activités de Santé.


Le résultat net part du Groupe s’élève à -91,7 M€, vs -180,5 M€ au 1er semestre 2024.


Compte tenu de la cession des activités de Santé, Icade communique sur un Cash-Flow Net Courant Groupe, composé
(i) du Cash-Flow Net Courant des activités stratégiques, que sont la Foncière et la Promotion, et (ii) du Cash-Flow Net
Courant des activités non stratégiques, à savoir les activités résiduelles de Santé.



(En M€) 30/06/2025 30/06/2024 Variation (M€) Variation (%)
(A) Cash-Flow Net Courant - Activités stratégiques 109,3 111,1 (1,9) (1,7%)
(B) Cash-Flow Net Courant - Activités non stratégiques 44,8 57,8 (13,0) (22,5%)
Cash-Flow Net Courant - Groupe (A+B) 154,1 169,0 (14,9) (8,8%)


Le Cash-Flow Net Courant des activités stratégiques est en légère baisse de -1,7% à 109,3 M€ par rapport au 30 juin
2024, compte tenu notamment de la détérioration des revenus nets de la Foncière (-13 M€) et de la diminution du
résultat financier courant (-16,2 M€ dont -13,5 M€ de produits de placement), compensée partiellement par
l’amélioration de la marge immobilière nette de la promotion (+30 M€).
La baisse de Cash-Flow Net Courant des activités non stratégiques est expliquée notamment par la diminution des
dividendes perçus par Icade au titre des activités de Santé (-10,5 M€).


Le Cash-Flow Net Courant Groupe est en baisse de -8,8%, à 154,1 M€ au 30 juin 2025.



30/06/2025 31/12/2024 Variation (M€) Variation
ANR NDV (en M€) 4 557,6 4 895,5 (337,9) (6,9%)
ANR NTA (en M€) 4 298,5 4 557,2 (258,7) (5,7%)
ANR NRV (en M€) 4 644,9 4 892,7 (247,8) (5,1%)
LTV (droits inclus) 38,1% 36,5% +1,6 pp


Données par action 30/06/2025 31/12/2024 Variation (€) Variation (%)
ANR NDV (en €) 60,0 64,5 (4,5) (7,0%)
ANR NTA (en €) 56,6 60,1 (3,5) (5,8%)
ANR NRV (en €) 61,2 64,5 (3,3) (5,2%)


L’actif net réévalué NDV du Groupe s’élève à 4 558 M€ (60,0 € par action), en baisse de -6,9% par rapport au
31 décembre 2024 (4 896 M€ ou 64,5 € par action) principalement sous les effets combinés suivants :
• la perte du semestre de -91,7 M€, soit -1,2 € par action (incluant notamment l’effet de la baisse de valeur
du portefeuille de la Foncière à hauteur de -2,7 € par action) ;
• le versement de l’acompte sur dividendes de -164 M€, soit -2,2 € par action ;
• la baisse de la juste valeur de la dette à taux fixe sur la période à 78,3 M€, soit -1,0 € par action.

L’actif net réévalué NTA du Groupe ressort, quant à lui, à 4 299 M€ (56,6 € par action) en recul de -5,7% par rapport au
31 décembre 2024, du fait de la perte du semestre et du versement de l’acompte sur dividende.
Enfin, l’actif net réévalué NRV du Groupe ressort au 30 juin 2025 à 4 645 M€ (61,2 € par action), en baisse de -5,1% sur
un an, globalement pour les mêmes raisons.


Le ratio LTV droits inclus ressort au 30 juin 2025 à 38,1%, en augmentation de +1,6 pp comparé à fin 2024, expliqué
par (i) la baisse de la valeur du patrimoine foncier droits inclus (+0,8 pp) et (ii) la hausse de la dette nette (+0,8 pp).




7
4. Performance par métier au 30 juin 2025
4.1. Foncière : activité locative solide, revenus nets impactés par les
départs de locataires
 Dynamique commerciale solide : c. 79 000 m² de baux signés et renouvelés, sécurisant 20 M€ de loyers
faciaux annualisés à une WALB de 7,4 années
 Hausse des taux d’occupation des bureaux well-positioned (88,8% vs 88,0% à fin 2024) et des locaux
d’activité (89,5% vs 88,9% à fin 2024)
 Plus de 100 M€ de cessions sécurisées d’actifs mixtes, en ligne avec l’ANR
 Revenus locatifs bruts en baisse (-4,3 % en LfL), impactés par les départs de locataires
 Baisse en LfL de -2,7% des valeurs du portefeuille de bureaux well-positioned et stabilité des valeurs
des locaux d’activité

Principales données financières


(en M€) 30/06/2025 30/06/2024 Variation
Revenus locatifs bruts 178,3 187,8 (5,1%)
Revenus locatifs bruts à périmètre constant (4,3%)
Revenus locatifs nets 155,8 168,9 (7,7%)
Taux de marge (Rev. Loc. Nets / Rev. Loc. Bruts) 87,4% 89,9% (2,5) pp
Résultat Net Récurrent (RNR) 111,3 125,4 (11,2%)
Investissements 105,1 83,1 +26,5%
Cessions* 105,6 - NA
* Hors cession interne et intégrant le débouclage du PPP du CHRU de Nancy et une cession sous promesse de l'actif 5 Joliette


Variation à
périmètre
(en M€) 30/06/2025 31/12/2024 constant (%)
Valeur du patrimoine hors droits (à 100% + QP CE) 6 203,0 6 398,2 (2,8%)


Principales données opérationnelles

30/06/2025 30/06/2024 Variation
Activité locative (baux signés ou renouvelés) en m² 79 207 55 785 +42,0%

30/06/2025 31/12/2024 Variation
Taux de vacance EPRA 17,4% 16,4% +1,0 pp
Taux de rendement initial net EPRA 5,3% 5,2% +0,1 pp
Taux d’occupation financier 83,6% 84,7% (1,1) pp
Durée résiduelle ferme des baux (en années) 3,2 3,4 (0,2) année




8
4.1.1. Revenus locatifs bruts en baisse de -4,3% à périmètre constant

(en M€) 30/06/2025 30/06/2024 Variation (M€) Variation

REVENUS LOCATIFS BRUTS 178,3 187,8 (9,6) (5,1%)
REVENUS LOCATIFS NETS 155,8 168,9 (13,1) (7,7%)
Taux de marge (Revenus locatifs nets / Revenus locatifs bruts) 87,4% 89,9% NA (2,5) pp
Coûts de fonctionnement nets (17,6) (20,1) +2,5 (12,3%)
EXCEDENT BRUT OPERATIONNEL RÉCURRENT 138,2 148,8 (10,6) (7,1%)
Amortissements des biens d'exploitation (4,5) (8,8) +4,2 (48,1%)
RÉSULTAT OPÉRATIONNEL RÉCURRENT 134,6 140,5 (5,9) (4,2%)




Activité locative Variation totale Variation à périmètre
(en M€) 30/06/2024 et indexation * Autres ** 30/06/2025 (%) constant (%)
Bureaux well-positioned 126,1 (3,2) (1,4) 121,4 (3,7%) (2,6%)
Bureaux to-be-repositioned 27,4 (3,3) (0,0) 24,2 (11,9%) (11,9%)
SOUS-TOTAL BUREAUX 153,5 (6,5) (1,4) 145,6 (5,1%) (4,3%)
Activités 24,7 (0,4) 0,2 24,5 (1,0%) (1,7%)
Autres 10,9 0,0 (0,3) 10,7 (2,0%) +0,4%
Intra-groupe métiers Foncière (1,3) (1,0) (0,2) (2,5) NA NA
REVENUS LOCATIFS BRUTS 187,8 (7,9) (1,7) 178,3 (5,1%) (4,3%)
(*) Les éléments "Activité locative et indexation" incluent les indemnités de résiliation anticipées
(**) Les éléments "Autres" incluent les effets de périmètre (acquisitions, cessions, pipeline)


Les revenus locatifs bruts de la Foncière s’élèvent à 178,3 M€, en diminution de -5,1% à périmètre courant par rapport
au 30 juin 2024, et de -4,3% à périmètre constant.
La variation à périmètre constant intègre les effets suivants :
• l’impact des départs de locataires (-7,9%) et la réversion négative sur les renouvellements (-2,6%) ;
• l’effet positif de l’indexation à hauteur de +3,4% ; et
• l’effet positif des indemnités de résiliation anticipées principalement sur les bureaux to-be-repositioned
(+2,8%).

L’effet périmètre compte pour -0,8% et résulte de la cession de cinq immeubles, partiellement compensée par la
livraison de deux actifs de bureaux (Next et Cologne) en 2024.


Les revenus locatifs nets de la Foncière sont en baisse de -7,7% à périmètre courant, sous l’effet du coût de la vacance
en hausse de c. 3 M€, et notamment sur les actifs to-be-repositioned.

Le taux de marge décroit donc de 89,9% à 87,4% entre le 1er semestre 2024 et 2025.




9
4.1.2. Activité locative solide avec plus de 79 000 m² signés ou renouvelés
Dans un marché locatif en retrait par rapport à 2024 (-12%8 au 1er semestre par rapport à la même période l’année
dernière), Icade a signé ou renouvelé plus de 79 000 m² (49 baux), représentant un montant de loyers faciaux
annualisés de 20 M€ et une durée ferme moyenne de c. 7,4 années.
• Les nouvelles signatures représentent plus de 58 000 m² de surfaces louées dont une des plus importantes
transactions du marché, à savoir la signature avec le Conseil Départemental de la Seine-Saint-Denis d’un
bail portant sur l’intégralité de l’immeuble Pulse (c. 29 000 m²) à 12 ans ferme. La prise à bail est prévue
fin 2025/début 2026.
• Les renouvellements portent sur près de 21 000 m², dont c. 7 000 m² renouvelés avec le locataire
Heineken sur l’immeuble H2O à Rueil Malmaison sur une durée de 6 ans ferme, et c. 6 000 m² de bureaux
et de locaux d’activité renouvelés avec Ricoh France sur la zone de Rungis sur une durée ferme de 5,5 ans.

L’activité locative vient confirmer l'attractivité de certains territoires, comme La Défense / Péri-Défense, bien
desservis et proposant une offre significativement moins chère que le Quartier Central des Affaires à Paris. Icade a ainsi
signé ou renouvelé 18 baux pour près de 17 000 m² au premier semestre 2025 sur ce secteur.
Icade a également enregistré de belles signatures sur ses parcs d’affaires et en particulier sur le parc du Mauvin. Celui-
ci affiche désormais un taux d’occupation de 100%, après la signature et la prise à bail de 4 600 m² par la start-up
française Alice & Bob, spécialisée dans l’informatique quantique, et de près 2 800 m² par Raboni, distributeur de bois et
matériaux de construction.


Le taux d’occupation financier s’établit à 83,6% au 30 juin 2025, en diminution de 1,1 pp par rapport au 31 décembre
2024. Il est en amélioration sur les segments des bureaux well-positioned et des locaux d’activité.
• Sur le segment des bureaux well-positioned, le taux d’occupation financier progresse à 88,8% (+0,8 pp
par rapport au 31 décembre 2024), à la suite notamment de la prise à bail de locataires dans les immeubles
Next à Lyon, la Tour Eqho à La Défense, et au sein du Parc des Portes de Paris. En incluant le bail du Conseil
Départemental de la Seine-Saint-Denis sur Pulse, signé en février 2025, le taux d’occupation financier
des bureaux well-positioned serait supérieur à 90%.
• Le taux d’occupation des locaux d’activité augmente de +0,5 pp pour atteindre 89,5% à fin juin 2025
(vs 88,9% à fin décembre 2024), compte tenu de la commercialisation de locaux d’activité livrés au 4ème
trimestre 2024.
• La baisse attendue du taux d’occupation financier sur les bureaux to-be-repositioned se confirme à 51,7%,
soit une diminution de c. 13 pp vs fin décembre 2024.
Taux d'occupation financier* (%) Durée moyenne des baux* (années)

Classes d’actifs 30/06/2025 31/12/2024 Variation 30/06/2025 31/12/2024
Bureaux well-positioned 88,8% 88,0% +0,8 pp 3,3 3,6
Bureaux to-be-repositioned 51,7% 64,6% (12,9) pp 2,5 2,1
SOUS-TOTAL BUREAUX 82,7% 83,8% (1,1) pp 3,2 3,4
Activités 89,5% 88,9% +0,5 pp 2,9 2,8
Autres 85,2% 89,4% (4,2) pp 3,3 5,0
TOTAL FONCIÈRE 83,6% 84,7% (1,1) pp 3,2 3,4
(*) Données à 100% et en quote-part des co-entreprises



4.1.3. Allocation du capital ciblée
Au cours du premier semestre 2025, Icade a sécurisé la cession d’actifs non stratégiques ou matures pour un montant
de plus de 100 M€ (hors cession interne). Ce volume inclut le CHRU de Nancy (55 M€), un portefeuille de 5 hôtels B&B
en France (36 M€) et un actif de bureau prime à Marseille, le 5 Joliette (14 M€ sous promesse). Ces cessions sont
détaillées dans les « Faits marquants du 1er semestre 2025 ».




8 Source : Immostat, juillet 2025



10
Au 30 juin 2025, les investissements s’élèvent à 105,1 M€9, en hausse de 26% par rapport à la même période l’année
dernière. L’augmentation des investissements tient à deux facteurs :
• +15 M€ de dépenses de développement des opérations en pipeline (cf. section 3.3 des annexes au
communiqué des résultats semestriels 2025), en particulier sur l’opération Edenn dont la livraison est
attendue pour la fin d’année. De nouveaux projets de bureaux core, offrant des rendements entre 7% et
7,5%, ont également été lancés : deux projets de bureaux Seed et Bloom, au cœur du quartier Lyon Part-
Dieu à côté de l’immeuble Next, et un projet de bureaux à Toulouse Centreda, l’ensemble étant pré-loué
à plus de 50% ;
• +9 M€ d’avantages commerciaux sous forme de capex d’exploitation, lié à la re-commercialisation de
certains actifs majeurs comme Pulse.
Le pipeline intègre un volume d’investissements restant à engager de c. 300 M€ sur les trois prochaines années, et
devrait générer 50 M€ de loyers annualisés additionnels.
Conformément aux ambitions du Groupe en matière de RSE, Icade vise à ce que l’intégralité des projets en cours de
développement obtiennent les meilleurs niveaux de certification (HQE et BREEAM niveau Excellent) ou soient alignés
avec les critères de la taxonomie européenne.


4.1.4. Baisse limitée des valeurs d’actifs
Variation à périmètre Variation à périmètre
(Données hors droits en M€, à 100% + QP CE) JV 30/06/2025 JV 31/12/2024 Variation (M€) courant (%) constant (%)
TOTAL 6 203,0 6 398,2 (195,2) (3,1%) (2,8%)
Bureaux 5 137,4 5 241,1 (103,7) (2,0%) (3,2%)
Bureaux well-positioned 4 592,6 4 654,0 (61,4) (1,3%) (2,7%)
Bureaux to-be-repositioned 544,8 587,1 (42,3) (7,2%) (7,5%)
Activité 756,4 742,8 +13,5 +1,8% +0,4%
Terrains 108,1 116,0 (7,9) (6,8%) +1,0%
Autres (a) 201,2 298,3 (97,1) (32,6%) (4,4%)
(a) Inclut principalement des hôtels et des actifs de commerces


Au 30 juin 2025, la valeur du portefeuille de la Foncière s’établit à 6,2 Md€ hors droits contre 6,4 Md€ à fin 2024, en
baisse de 195,2 M€, soit -3,1% à périmètre courant. Cette variation intègre notamment l’impact de la hausse des droits
de mutation pour -22,2 M€, dans le cadre d’une mesure législative transitoire entrée en vigueur en 2025 pour une durée
de 3 ans.


Après un ajustement important des valorisations sur les deux dernières années, le patrimoine affiche, au 1er semestre
2025, une baisse de valeur contenue de -2,8% à périmètre constant, notamment liée à la révision à la baisse des
prévisions d’indexation par les experts, en lien avec les incertitudes économiques et géopolitiques.
Les évolutions sont néanmoins à considérer selon les typologies d’actifs.
• La dynamique de reprise des locaux d’activité se maintient, avec une légère progression de +0,4% à
périmètre constant, soutenue par l’effet positif des commercialisations (notamment la signature des baux
Alice et Bob et Raboni sur le Parc du Mauvin), une compression de taux pour certains actifs et une
progression mesurée des loyers de marché.
• La valeur des bureaux well-positioned baisse légèrement de -2,7% à périmètre constant, impactée par
les effets négatifs de la décompression résiduelle des taux et une baisse des projections d’indexation.
• Les bureaux to-be-repositioned voient leur valeur baisser de -7,5% à périmètre constant, compte tenu de
la dégradation des paramètres d’expertise (taux, loyers de marché, durée de recommercialisation…) et de
la hausse de l’offre disponible.




9 Voir le détail des investissements dans le Reporting EPRA en annexes du présent communiqué des résultats semestriels 2025 (ou dans le chapitre 3 du rapport
financier semestriel 2025)



11
4.2. Promotion : reprise fragile dans un marché incertain
 Volume des réservations stable incluant (i) une baisse sur le diffus de -11% à la suite de l’arrêt du
dispositif Pinel depuis le 1er janvier 2025 et (ii) une hausse des réservations en bloc de +10%
 Baisse du chiffre d’affaires liée notamment au fort ralentissement de l’activité tertiaire de -39%
 Retour à une rentabilité positive (taux de ROEC à 2,3%), après une revue exhaustive du portefeuille
d’opérations en 2024

Principales données financières
30/06/2025 30/06/2024 Variation
Chiffre d’affaires économique (en M€) 501,1 582,9 (14,0%)
Résidentiel 422,9 456,8 (7,4%)
Tertiaire 71,5 116,7 (38,7%)
Autre chiffre d'affaires 6,6 9,5 NA
Taux de marge ROEC (en %) 2,3% (3,1%) +5,4 pp


30/06/2025 31/12/2024 Variation (%)
BFR (en M€) 388,6 302,1 +28,6%
Endettement net (en M€) 332,8 231,8 +43,6%


Principales données opérationnelles
30/06/2025 30/06/2024 Variation (%)
Réservations en unités 2 116 2 110 +0,3%
Diffus 884 994 (11,1%)
Bloc 1 232 1 116 +10,4%
Réservations en valeur (en M€) 495,6 538,3 (7,9%)
Diffus 283,9 308,6 (8,0%)
Bloc 211,7 229,7 (7,8%)


30/06/2025 31/12/2024 Variation (%)
Backlog total (en M€) 1 670,9 1 725,5 (3,2%)



4.2.1. Ralentissement de l'activité dans un contexte de marché peu favorable
Impact défavorable de la fin du dispositif Pinel sur l’activité résidentielle

Dans un marché du logement toujours dégradé au 1er semestre, le pôle Promotion enregistre un volume de
réservations stable avec 2 116 réservations (+0,3%) pour un montant de 496 M€, en baisse de -7,9%.

L’activité en diffus accuse un recul de -11,1% en volume, en ligne avec le marché10.

Ce repli s’inscrit dans un environnement fiscal défavorable, marqué par la fin du dispositif Pinel, qui a entraîné une
nette contraction de la part des investisseurs particuliers (-35% par rapport au 1er semestre 2024).
A l’inverse, la dynamique est plus favorable pour les réservations des accédants, en hausse de +10%, sous l’effet positif
des dispositifs déployés en faveur de l’accession à la propriété (extension du PTZ à l’ensemble du territoire, exonération
des droits de donation pour l’achat d’un logement neuf).

En particulier, la mise sur le marché de nouveaux programmes répondant aux attentes des accédants, tels qu’Écrin de
l’Ill à Strasbourg et Villa Moraines à Saint-Cergues, a été un succès, comme en témoigne leur pré-commercialisation
rapide au 1er semestre 2025.




10 Baisse des réservations en diffus de -11% sur le 1er semestre 2025 par rapport à l’année dernière (source Adéquation 07/2025)



12
Les réservations en bloc affichent une hausse de +10,4% en volume et de -7,8% en valeur. La distorsion entre les
évolutions en volume et en valeur s’explique par une évolution ponctuelle du mix produits.

Dans ce contexte peu favorable à l’investissement des particuliers, les investisseurs institutionnels participent donc
toujours au soutien de l’activité. Ils représentent, au 1er semestre 2025, 54% du volume des réservations, dont un peu
moins de la moitié provenant de bailleurs sociaux. A noter que le volume d’activité auprès des investisseurs
institutionnels est historiquement plus important sur la deuxième partie de l’année (en 2023 et en 2024, plus de 2/3
des réservations en bloc avait été réalisé au 2ème semestre).


Activité tertiaire en repli
Dans un contexte de marché en bas de cycle, l’activité tertiaire est en net repli, avec une baisse marquée des ventes
actées de -23% en valeur à 12,6 M€ (vs 16,3 M€ au 1er semestre 2024).
En mai 2025, Icade et Sogeprom ont livré l’immeuble Audessa, au cœur de Lyon Part-Dieu. Ancien siège du Réseau de
Transport d’Electricité (RTE), le bâtiment de 13 000 m² a été entièrement restructuré et agrandi, avant d’être acquis en
VEFA par Union Investment.
En juin 2025, Icade Promotion, Novaxia et Imring ont lancé les travaux de l’opération Ping à Villeurbanne, représentant
un chiffre d’affaires à terminaison de 15 M€ HT. Cet immeuble de 5 260 m2, a été acquis en VEFA par la Fédération
Handicap International et la ville de Villeurbanne. Orienté bas carbone, ce projet permettra de réduire de 50% les
émissions de CO₂ par rapport à une opération classique de démolition-reconstruction.


Backlog de 1,7 Md€ à fin juin 2025
Le backlog au 30 juin 2025 s’établit à 1,7 Md€, en retrait de -3,2% par rapport à fin 2024. Cette évolution reflète (i) une
baisse du backlog résidentiel de -2,9% à 1,6 Md€ et (ii) un net repli du backlog tertiaire de -6,6%, du fait de l’absence
de nouvelles signatures et de l’avancement des programmes en cours tel qu’Osmose Wacken.


A fin juin 2025, 40% du backlog est sécurisé11 par des ventes actées.
(en M€, à 100% + QP CE) 30/06/2025 31/12/2024 Variation (M€) Variation (%)
Sécurisé 670,9 878,8 (207,9) (23,7%)
Non sécurisé 1 000,0 846,6 153,4 +18,1%
Total 1 670,9 1 725,5 (54,6) (3,2%)



4.2.2. Retour à une rentabilité positive, après la revue exhaustive du portefeuille
d’opérations en 2024
30/06/2025 30/06/2024 Variation (M€) Variation
(en M€, à 100% + QP CE)
Chiffre d'affaires économique 501,1 582,9 (81,8) (14,0%)
Dont Chiffre d'affaires à l'avancement Promotion (1) 496,9 577,5 (80,6) (14,0%)
Coût des ventes et autres charges (2) (424,7) (535,7) +111,0 (20,7%)
Marge immobilière Nette Promotion (1+2) 72,1 41,7 +30,4 +72,8%
Taux de marge immobilière (Marge immobilière Nette / CA à l'avancement) 14,5% 7,2% NA +7,3 pp
Autres Chiffre d'Affaires 4,2 5,5 (1,2) (22,9%)
Coûts de fonctionnement (65,7) (66,7) +1,0 (1,4%)
Part dans le résultat des sociétés mises en équivalence 0,0 0,3 (0,3) (91,5%)
RÉSULTAT OPERATIONNEL COURANT 10,6 (19,2) +29,8 NA
RÉSULTAT OPÉRATIONNEL ÉCONOMIQUE COURANT (a) 11,5 (18,2) +29,8 NA
Taux de marge économique courant (ROEC/CA) (a) 2,3% -3,1% NA +5,4 pp
(a) Résultat opérationnel courant retraité de la charge de redevance de marque facturée par Icade.




11 Le backlog sécurisé à fin juin 2025 inclut
609,5 M€ de prestations restant à réaliser sur les entités consolidées par intégration globale (voir note 7.1 des comptes
consolidés résumés au 30 juin 2025) et 61,3 M€ en quote-part groupe dans les co-entreprises.




13
Le chiffre d’affaires économique de la Promotion s’élève à 501,1 M€ au 30 juin 2025, en repli de -14,0% par rapport à
la même période en 2024.
• Le chiffre d’affaires de l’activité résidentielle s’élève à 422,9 M€, en baisse de -7% par rapport à fin juin
2024. Cette baisse s’explique par la baisse des ventes actées sur ce semestre (-11% en valeur),
principalement attribuable à une contraction des ventes en bloc (-32% en valeur), un phénomène non
représentatif des tendances attendues en fin d’année.
• Le chiffre d’affaires de l’activité tertiaire s’élève à 71,5 M€, en retrait de -39% par rapport à la même
période en 2024, du fait de livraisons d’opérations importantes fin 2024 (Envergure à Romainville et
Nanterre Newton) et du faible volume de nouvelles signatures en 2025 (ventes actées de 13 M€ au 30 juin
2025).

La marge immobilière nette s’améliore à 72,1 M€, soit une hausse de +30,4 M€ par rapport à la même période l’année
dernière, compte tenu de l’effet des dépréciations comptabilisées au 1er semestre 2024 (-46 M€ intégrés en 2024 à la
marge immobilière nette courante). Elle est néanmoins pénalisée par la baisse de l’activité (effet volume pour -12 M€)
et par une pression sur les marges de certaines opérations historiques lancées avant 2024 (-3 M€).


Dans ce contexte, le taux de ROEC s’améliore nettement, passant de -3,1% au 30 juin 2024 à +2,3% au 30 juin 2025.

(en M€, à 100% + QP CE) 30/06/2025 31/12/2024 Variation (M€)
Promotion Logement 270,8 230,1 +40,7
Promotion Tertiaire (6,9) (22,4) +15,5
Autres activités 124,7 94,5 +30,2
BESOIN EN FONDS DE ROULEMENT - TOTAL 388,6 302,1 +86,5
ENDETTEMENT NET TOTAL 332,8 231,8 +101,0


Le Besoin en Fonds de Roulement du pôle Promotion s’élève à 388,6 M€ au 30 juin 2025, en hausse de 86,5 M€ par
rapport à fin 2024. Cette hausse s’explique notamment par l’acquisition auprès de Casino de sites à aménager pour
32 M€ HT (cf. détail dans les « Faits marquants du 1er semestre 2025 ») et par la saisonnalité de l’activité.


Pour autant, une attention reste portée à la maîtrise du BFR, en particulier via (i) le suivi de l’enveloppe d’actifs en
phase de portage – illustrée par exemple par la cession de l’actif Tolbiac au 1er trimestre 2025 pour un montant de
19,5 M€ et (ii) la gestion rigoureuse du stock d’invendus sur des programmes terminés (17 M€ au 30 juin 2025 vs 14 M€
au 31 décembre 2024).




14
5. Structure financière
 Gestion proactive de l’échéancier de dette à travers l’émission de 500 M€ d’obligations à 10 ans et le
rachat de 268 M€ d’obligations
 Liquidité encore renforcée après la signature de lignes de crédit revolving pour 290 M€
 Maîtrise des charges financières

Principales données financières

30/06/2025 31/12/2024 Variation
Dette brute 4 625 M€ 4 683 M€ (1,2%)
Dette nette 3 132 M€ 3 065 M€ +2,2%
Trésorerie nette des découverts bancaires 968 M€ 1 134 M€ (14,7%)
Lignes non tirées 1 870 M€ 1 680 M€ +11,3%
Loan-To-Value droits inclus 38,1% 36,5% +1,6 pp
Loan-To-Value hors droits 40,0% 38,2% +1,8 pp
Loan-To-Value EPRA (hors droits) 47,1% 42,0% +5,1 pp
ICR 7,4x 14,5x (7,1) pt
Dette Nette / EBITDA majoré des dividendes des sociétés MEE et non consolidées 8,3x 10,0x (1,7) pt
Coût moyen de la dette 1,59% 1,52% +0,1 pp
Durée de vie moyenne de la dette (ans) 4,2 ans 3,9 ans +0,3 an



5.1. Liquidité solide et allongement de la durée de vie moyenne de la
dette
Au 30 juin 2025, le Groupe dispose d’une position de liquidité très confortable de plus de 2,8 Md€, nette des Neu CP,
pour une dette brute de 4,6 Md€. Elle couvre les échéances de dette du Groupe jusqu’en 2029.
La liquidité est composée de :
• 1,0 Md€ de trésorerie nette des découverts bancaires, en baisse de -0,2 Md€ par rapport au 31 décembre
2024 ; et
• 1,8 Md€ de lignes de crédit non utilisées, nettes des Neu CP12. Au cours du premier semestre 2025, Icade
a renforcé sa liquidité en anticipation de ses prochaines échéances de dette et a signé 290 M€ de lignes
de crédit revolving, dont 100 M€ au titre du refinancement des échéances 2026 et 190 M€ de new money.
Ces nouvelles lignes présentent une maturité moyenne de 6 ans.


Au cours du 1er semestre 2025, Icade a également géré de manière proactive sa structure financière, dans un
environnement toujours marqué par une forte volatilité des marchés.
• En mai 2025, Icade a réalisé avec succès une émission obligataire verte de 500 M€ à 10 ans, offrant un
coupon de 4,375 %. Cette opération, sursouscrite trois fois, a été réalisée dans des conditions attractives,
avec un spread de 197 bps, et porte ainsi à 2,2 Md€ l’encours total d’obligations vertes d’Icade.
• Simultanément, Icade a procédé au rachat partiel de plusieurs souches obligataires pour un montant
total racheté de 267,5 M€, dont 79,0 M€ d’obligations à échéance 2026, 160,0 M€ d’obligations à
échéance 2027 et 28,5 M€ d’obligations à échéance 2028.

Ces opérations ont permis à Icade de réduire ses échéances de dette court terme et d’allonger la maturité moyenne de
ses financements. La durée de vie moyenne de la dette 13 au 30 juin 2025 s’établit à 4,2 ans, contre 3,9 ans au 31
décembre 2024.

Le Groupe conserve une structure de financements équilibrée et diversifiée, composée à 59% de financements
désintermédiés et à 41% de financements bancaires.



12 Encours moyen de 112 M€ au 1er semestre 2025
13 Hors dettes rattachées à des participations, découverts bancaires et Neu Commercial Papers



15
Par ailleurs, en cohérence avec ses ambitions en matière RSE, Icade présente une structure de financements
majoritairement durables et atteint, avec plus d’un an d’avance, son objectif de 75% de financements verts ou adossés
à des objectifs en matière d’intensité carbone et de renaturation (vs 70% au 31 décembre 2024). Le 23 juillet 2025,
Icade a publié son Green Financing Report, présentant l’ensemble des financements verts (1,9 Md€) et les actifs éligibles
(2,3 Md€) au 31 décembre 2024 – disponible via ce lien Financement de marché long-terme.

Dans un marché toujours complexe, le ratio Loan-to-Value droits inclus augmente à 38,1% (vs 36,5 % au 31 décembre
2024), du fait de la baisse de la valorisation du patrimoine de la foncière pour -200,5 M€. La dette nette augmente
également compte tenu des investissements et du versement de l’acompte sur dividende, compensé par un volume de
cessions encore limité.
Le ratio Dette Nette / EBITDA majoré des dividendes des sociétés MEE et déconsolidées s’améliore à 8,3x (vs 10,0x au
31 décembre 2024), compte tenu de la progression de l’EBITDA, après une année 2024 marquée par des dépréciations
importantes sur l’activité de Promotion.


5.2. Maîtrise du coût de la dette
Le Groupe affiche un coût moyen de la dette maîtrisé en légère augmentation au 30 juin 2025 à 1,59% (vs 1,52% à fin
2024).


Le coût de l’endettement net s’inscrit en hausse (-18,7 M€ vs -1,9 M€ au 30 juin 2024), notamment sous l’effet de la
baisse des produits financiers. Dans ce contexte, le ratio ICR ressort à 7,4x (vs 14,5x au 31 décembre 2024), en baisse,
tout en demeurant à un niveau élevé grâce au maintien d’un volume significatif de produits financiers (10,9 M€ de
produits de placement et 6,9 M€ d’intérêts perçus au titre de l’avance accordée par Icade à IHE Healthcare Europe).

Icade maintient une politique prudente en matière de gestion du risque de taux. La dette totale du Groupe projetée
au second semestre 2025 est intégralement couverte. En conséquence, Icade dispose d’une bonne visibilité sur
l’évolution du coût moyen de sa dette : à isopérimètre, en intégrant l’effet de l’émission obligataire de 500 M€ réalisée
en mai 2025, le coût moyen de la dette reste maîtrisé en fin d’année, en deçà de 1,8%.


5.3. Covenants bancaires
Les ratios de covenants sont respectés au 30 juin 2025 et présentent une marge confortable par rapport à leur limite.

Covenants 30/06/2025
Ratio de dette financière nette/patrimoine réévalué HD (LTV) Maximum < 60% 40,0%

Ratio de couverture des intérêts par l’excédent brut opérationnel majoré
Minimum > 2x 7,4x
de la part dans le résultat des sociétés mises en équivalence (ICR)
Contrôle CDC Minimum > 34% 39,20%
Valeur du patrimoine Foncier Minimum > 4 Md€ 6,2 Md€
Suretés sur actifs Maximum < 25% du patrimoine foncier 7,8%




16
ANNEXES
30 juin 2025




17
SOMMAIRE
1. Compte de résultat analytique Groupe Icade .......................................19
1.1. Compte de résultat analytique au 30 juin 2025 ...................................................................................................... 19
1.2. Compte de résultat analytique au 30 juin 2024 ...................................................................................................... 20

2. Reporting EPRA .....................................................................................21
2.1. Actif net réévalué EPRA .......................................................................................................................................... 22
2.2. Résultat net récurrent EPRA – Foncière.................................................................................................................. 22
2.3. LTV EPRA ................................................................................................................................................................. 23
2.4. Taux de rendement EPRA – Foncière ...................................................................................................................... 24
2.5. Taux de vacance EPRA – Foncière ........................................................................................................................... 25
2.6. LFL revenus locatifs nets EPRA– Foncière ............................................................................................................... 25
2.7. Ratio de coûts EPRA– Foncière ............................................................................................................................... 26
2.8. Investissements EPRA – Foncière ........................................................................................................................... 26

3. Métier de la Foncière ............................................................................27
3.1. Evolution des valorisations du patrimoine ............................................................................................................. 27
3.2. Investissements par nature..................................................................................................................................... 28
3.3. Pipeline ................................................................................................................................................................... 28
3.4. Revenus locatifs ...................................................................................................................................................... 29

4. Structure de l’endettement ..................................................................31
4.1. Echéancier des dettes ............................................................................................................................................. 31
4.2. Notionnel des dérivés ............................................................................................................................................. 31

5. Evénements postérieurs à la clôture.....................................................32
6. Facteurs de risques ...............................................................................32
7. Glossaire ...............................................................................................33




18
1. Compte de résultat analytique Groupe Icade
1.1. Compte de résultat analytique au 30 juin 2025

Retraitement
Promotion Total Groupe
Intermétiers IFRS
Foncière (Vision (vision Total Groupe
& Autres (Coentreprises
économique*) économique*)
Promotion)
(en M€)
Eléments courants :
Revenus locatifs 178,3 (0,1) 178,2 178,2
Charges Locatives non récupérées et autres charges (22,4) 0,1 (22,4) (22,4)
Revenus Locatifs Nets 155,8 0,0 155,9 155,9
Taux de marge Foncière Tertiaire (Revenus Locatifs Nets / Revenus Locatifs) 87,4%
Chiffre d'affaires à l'avancement 496,9 - 496,9 (56,5) 440,4
Coût des ventes et autres charges (424,7) - (424,7) 57,5 (367,2)
Marge immobilière Nette Promotion 72,1 72,1 1,0 73,1
Taux de marge immobilière Promotion (Marge immobilière Nette / CA à
14,5%
l'avancement)
Autres Prestations 9,9 4,2 (0,9) 13,2 (1,4) 11,8
Coût de fonctionnement et autres coûts (27,4) (65,7) (2,9) (96,0) (0,2) (96,2)
Résultat des sociétés mises en équivalence 0,9 0,0 - 1,0 (1,6) (0,7)
RÉSULTAT OPERATIONNEL COURANT 139,3 10,6 (3,8) 146,2 (2,2) 144,0

Coût de l'endettement net (20,0) 1,4 (18,7)
Autres produits et charges financiers 32,5 0,5 33,0
RÉSULTAT FINANCIER COURANT 12,4 1,9 14,4
Charge d'impôt (0,1) 0,3 0,2
Résultat des activités abandonnées
CASH FLOW NET COURANT 158,5 0,0 158,5
CASH FLOW NET COURANT - Participation ne donnant pas le contrôle (4,4) - (4,4)
CASH FLOW NET COURANT - PART DU GROUPE 154,1 0,0 154,1

Eléments non courants :
Variation de juste valeur des IP Charges d'Amort. et pertes de valeurs (209,7) (209,7)
Résultats sur cessions (1,8) (1,8)
Résultat financier non courant (35,8) 0,0 (35,8)
Autres Eléments non courants 1,6 (0,0) 1,6
Eléments non courants (245,8) - (245,8)


RÉSULTAT NET - PART DU GROUPE (91,7) 0,0 (91,7)

* Les agrégats du compte de résultat incluent les entités contrôlées et les entités sous contrôle conjoint « coentreprises » en quote-part de détention.




19
1.2. Compte de résultat analytique au 30 juin 2024

Retraitement
Promotion Total Groupe
Intermétiers Activités IFRS
Foncière (Vision (vision Total Groupe
& Autres abandonnées (Coentreprises
économique*) économique*)
Promotion)
(en M€)
Eléments courants :
Revenus locatifs 187,8 (0,0) - 187,8 187,8
Charges Locatives non récupérées et autres charges (18,9) (0,7) - (19,6) (19,6)
Revenus Locatifs Nets 168,9 (0,7) - 168,2 168,2
Taux de marge Foncière Tertiaire (Revenus Locatifs Nets / Revenus
89,9%
Locatifs)
Chiffre d'affaires à l'avancement 577,5 - - 577,5 (79,1) 498,4
Coût des ventes et autres charges (535,7) 0,7 - (535,1) 69,5 (465,6)
Marge immobilière Nette Promotion 41,7 42,4 (9,6) 32,8
Taux de marge immobilière Promotion (Marge immobilière Nette / CA à
7,2%
l'avancement)
Autres Prestations 7,5 5,5 (1,0) 1,4 13,4 (0,7) 12,7
Coût de fonctionnement et autres coûts (27,3) (66,7) (1,6) - (95,6) 0,7 (94,9)
Résultat des sociétés mises en équivalence 0,6 0,3 - - 1,0 2,8 3,8
RÉSULTAT OPERATIONNEL COURANT 149,7 (19,2) (2,6) 1,4 129,4 (6,7) 122,6

Coût de l'endettement net (4,3) 2,4 (1,9)
Autres produits et charges financiers 41,7 2,4 44,1
RÉSULTAT FINANCIER COURANT 37,4 4,8 42,2
Charge d'impôt 9,3 2,0 11,2
Résultat des activités abandonnées
CASH FLOW NET COURANT 176,1 0,0 176,1
CASH FLOW NET COURANT - Participation ne donnant pas le contrôle (7,1) - (7,1)
CASH FLOW NET COURANT - PART DU GROUPE 169,0 0,0 169,0

Eléments non courants :
Variation de juste valeur des IP Charges d'Amort. et pertes de valeurs (283,1) (0,2) (283,3)
Résultats sur cessions (4,3) (4,3)
Résultat financier non courant (48,9) 0,0 (48,8)
Autres Eléments non courants (13,2) 0,2 (13,0)
Total des éléments non courants (349,5) - (349,5)


RÉSULTAT NET - PART DU GROUPE (180,5) 0,0 (180,5)

* Les agrégats du compte de résultat incluent les entités contrôlées et les entités sous contrôle conjoint « coentreprises » en quote-part de détention.




20
2. Reporting EPRA
Indicateurs de référence dans le secteur des foncières, Icade présente ci-dessous l’ensemble des indicateurs de
performance de l’European Public Real Estate Association (EPRA) qui a été établi en conformité avec ses
recommandations.



Principales données EPRA 30/06/2025 31/12/2024 Variation Voir Note
ANR NDV EPRA (M€) 4 557,6 4 895,5 (6,9%) 1
ANR NDV EPRA (€ par action) 60,0 64,5 (7,0%) 1
ANR NTA EPRA (M€) 4 298,5 4 557,2 (5,7%) 1
ANR NTA EPRA (€ par action) 56,6 60,1 (5,8%) 1
ANR NRV EPRA (M€) 4 644,9 4 892,7 (5,1%) 1
ANR NRV EPRA (€ par action) 61,2 64,5 (5,2%) 1
Loan-to-Value ratio (droits inclus) EPRA 45,0% 40,2% +4,8 pp 3
Loan-to-Value ratio (hors droits) EPRA 47,1% 42,0% +5,1 pp 3
Taux de rendement initial net Topped-up EPRA 6,2% 6,2% - 4
Taux de rendement initial net EPRA 5,3% 5,2% +0,1 pp 4
Taux de vacance EPRA 17,4% 16,4% +1,0 pp 5



Principales données EPRA 30/06/2025 30/06/2024 Variation Voir Note
Variation à périmètre constant des revenus locatifs nets (en M€) - - (8,6%) 6
Résultat Net Récurrent (RNR) EPRA (en M€) 111,3 125,4 (11,2%) 2
Investissements EPRA (en M€) 105,1 83,1 +26,5% 8
Ratio de coût (y compris coût de la vacance) EPRA 23,3% 21,8% +1,5 pp 7
Ratio de coût (hors coût de la vacance) EPRA 8,9% 10,1% (1,2) pp 7




21
2.1. Actif net réévalué EPRA

(en M€) 30/06/2025 31/12/2024 30/06/2024
Capitaux propres consolidés en part du groupe 3 902,0 4 323,4 4 440,1
Créance des actionnaires(a) 163,9 - 184,5
Plus-values latentes sur actifs immobiliers et sociétés de promotion 251,0 253,5 155,8
Fiscalité sur plus-values latentes (5,5) (5,9) (3,2)
Réévaluation des instruments financiers 246,2 324,5 403,4
ANR NDV (Net Disposal Value) 4 557,6 4 895,5 5 180,5
ANR EPRA NDV par action (en €) 60,0 64,5 68,3
Progression semestrielle (7,0%) (5,6%)
Progression annuelle (12,2%)
Retraitement de la fiscalité sur plus-values latentes 5,5 5,9 3,2
Immobilisations incorporelles (32,6) (34,9) (31,3)
Optimisation des droits d'enregistrement sur la juste valeur des actifs immobiliers 60,7 61,0 60,7
Retraitement de la réévaluation des instruments financiers (292,6) (370,3) (468,3)
ANR NTA (Net Tangible Assets) 4 298,5 4 557,2 4 744,9
ANR EPRA NTA par action (en €) 56,6 60,1 62,6
Progression semestrielle (5,8%) (4,0%)
Progression annuelle (9,6%)
Retraitement des immobilisations incorporelles 32,6 34,9 31,3
Retraitement de l'optimisation des droits d'enregistrement sur la juste valeur des actifs
immobiliers (60,7) (61,0) (60,7)
Droits d'enregistrement sur la juste valeur des actifs immobiliers 374,4 361,7 376,0
ANR NRV (Net Reinstatement Value) 4 644,9 4 892,7 5 091,5
ANR NRV par action (en €) 61,2 64,5 67,2
Progression semestrielle (5,2%) (4,0%)
Progression annuelle (8,9%)

NOMBRE D’ACTIONS TOTALEMENT DILUÉ (b) 75 948 603 75 876 132 75 813 248
(a) Au 30 juin 2024 et au 30 juin 2025, solde du dividende dû au titre de l'exercice précédent et versé respectivement en juillet 2024 et 2025.
(b) S’élève à 75 948 603 au 30 juin 2025 après annulation des actions auto détenues (-409 716 actions) et impact positif des instruments dilutifs (+123 774
actions).




2.2. Résultat net récurrent EPRA – Foncière
(en M€) 30/06/2025 30/06/2024
RESULTAT NET (91,5) (203,2)
Résultat net - Autres activités (a) (3,8) (66,6)
(1) RESULTAT NET - FONCIERE (87,7) (136,5)
(i) Variation de valeurs des immeubles de placement et dotations aux amortissements (200,5) (268,5)
(ii) Résultat de cessions d'immobilisations (1,7) 0,0
(iii) Résultat sur acquisitions - -
(iv) Impôts sur les bénéfices liés aux cessions et pertes de valeurs
(v) Ecart d'acquisition négatif / dépréciation du goodwill -
(vi) Variation de juste valeur des instruments financiers et restructuration des passifs financiers 5,8 9,1
(vii) Frais d'acquisition sur titres
(viii) Charge d'impôt en lien avec les ajustements de l'EPRA 1,7 -
(ix) Ajustement des sociétés mises en équivalence (6,6) (5,9)
(x) Intérêts minoritaires 2,4 3,4
(2) TOTAL DES RETRAITEMENTS (199,0) (262,0)
(1-2) RESULTAT NET RECURRENT - FONCIERE 111,3 125,4
RESULTAT NET RECURRENT - FONCIERE EN € / ACTION 1,47 € 1,65 €
(a) Les Autres activités correspondent à la promotion, aux activités non stratégiques ainsi qu'aux opérations inter-métiers et autres.




22
2.3. LTV EPRA
Quote-part des Intérêt ne
Groupe Quote-part Combiné Combiné
LTV influences donnant
Tel que des au au
(Loan-to- notables pas le
reporté coentreprises 30/06/2025 31/12/2024
Value) significatives contrôle
(1) (2) (1)+(2)+(3)+(4)
(3) (4)


Inclus
Emprunts auprès des institutions financières 922 922 68 ( 222) 767 861
NEU Commercial Papers 55 55 55 225
Emprunts obligataires 3 582 3 582 3 582 3 349
Instruments dérivés de change (futures, swaps,
options et forwards)
Dettes courantes nettes ( 28) 366 ( 11) ( 7) 347 129
Comptes courants 95 95 125 ( 89) 132 109
Instruments dérivés ( 46)
Exclus
Actifs Financiers ( 391)
Trésorerie et équivalent de trésorerie (1 057) (1 057) ( 70) 50 (1 076) (1 244)
DETTES FINANCIERES NETTES (A) 3 132 3 962 112 (267) 3 807 3 430

VALEUR TOTALE DES ACTIFS (B) 7 831 8 144 192 (253) 8 083 8 175

Droits de mutation immobiliers 393 393 ( 19) 374 362
VALEUR TOTALE DES ACTIFS DROITS INCLUS (C) 8 224 8 537 192 (271) 8 458 8 536

LTV Hors Droits en % (A/B) 40,0% 48,7% 47,1% 42,0%
LTV Droits inclus en % (A/C) 38,1% 46,4% 45,0% 40,2%


NB : les dettes courantes nettes incluent les dettes nettes d'exploitation et en particulier le solde du dividende payé le
3 juillet 2025




23
2.4. Taux de rendement EPRA – Foncière
Le tableau ci-dessous présente le passage entre le taux de rendement net Icade et les taux de rendement définis par
l’EPRA. Le calcul prend en compte l’ensemble des immeubles de la Foncière en exploitation. Il est présenté à 100% et
en QP pour les Co-Entreprises (CE).

(à 100% + QP CE) 30/06/2025 31/12/2024
RENDEMENT NET ICADE - DROITS INCLUS 8,1% 7,9%
Retraitement sur vacant -1,9% -1,7%
RENDEMENT INITIAL NET TOPPED-UP EPRA 6,2% 6,2%
Intégration des franchises de loyers -0,9% -1,0%
RENDEMENT INITIAL NET EPRA 5,3% 5,2%


Foncière
TOTAL AU Bureaux Bureaux Sous- TOTAL AU
30/06/2025 well- to-be- total Activité Terrains Autres 31/12/2024
positioned repositioned Bureaux
(en M€, à 100% + QP CE)
VALEUR HORS DROITS 6 203 4 593 545 5 137 756 108 201 6 398
dont actifs mis en équivalence 73 63 - 63 - - 10 80
Retraitement des actifs hors exploitation et autres(1) 772 559 45 603 48 108 12 780
VALEUR HORS DROITS DES ACTIFS EN EXPLOITATION 5 431 4 034 500 4 534 708 - 189 5 618
Droits 359 257 36 293 53 - 13 347
VALEUR DROITS INCLUS DES ACTIFS EN EXPLOITATION A 5 790 4 291 536 4 827 761 - 202 5 965
Loyer couru brut annualisé 344 244 32 277 49 - 18 342
Charges immobilières non récupérables au titre des baux
(37) (17) (14) (30) (4) - (3) (32)
et non récupérées sur surfaces vacantes
LOYER COURU NET ANNUALISE B 307 228 19 247 46 - 15 309
Loyer additionnel à l'expiration des périodes de franchise
50 47 1 48 2 - 0 60
(ou autres réductions de loyer)
LOYER NET ANNUALISE "TOPPED-UP" C 357 274 20 294 47 - 15 369
RENDEMENT INITIAL NET EPRA B/A 5,3% 5,3% 3,5% 5,1% 6,0% - 7,3% 5,2%
RENDEMENT INITIAL NET TOPPED-UD EPRA C/A 6,2% 6,4% 3,7% 6,1% 6,2% - 7,5% 6,2%
(1) Immeubles en développement, réserves foncières, surface en attente de restructuration. et actifs assimilés à des créances financières (PPP)




24
2.5. Taux de vacance EPRA – Foncière

(à 100% + QP CE) 30/06/2025 31/12/2024 30/06/2024
Bureaux well-positioned 12,5% 13,3% 10,5%
Bureaux to-be-repositioned 50,7% 39,2% 37,2%
Sous-total Bureaux 18,7% 17,6% 15,2%
Activité 9,7% 10,4% 9,5%
Autres 16,9% 13,2% 12,2%
TOTAL FONCIÈRE (a) 17,4% 16,4% 14,3%
(a) Hors PPP, y compris Autres actifs




Taux de vacance
EPRA au
Valeurs locatives de marché des Valeur locative de marché 30/06/2025
(en M€, à 100% + QP CE) surfaces vacantes (A) totale (B) (= A/B)
Bureaux well-positioned 36,9 295,6 12,5%
Bureaux to-be-repositioned 29,0 57,2 50,7%
Sous-total Bureaux 65,9 352,8 18,7%
Activité 5,4 56,1 9,6%
Autres 3,3 19,4 16,9%
TOTAL FONCIÈRE (a) 74,6 428,3 17,4%
(a) Hors PPP, y compris Autres actifs



2.6. LFL revenus locatifs nets EPRA– Foncière

Activité locative Variation totale Variation à périmètre
(en M€) 30/06/2024 et indexation * Autres ** 30/06/2025 (%) constant (%)
Bureaux well-positioned 113,2 (4,2) (0,5) 108,4 (4,2%) (3,8%)
Bureaux to-be-repositioned 20,1 (7,8) 1,6 13,9 (30,9%) (35,7%)
SOUS-TOTAL BUREAUX 133,4 (12,0) 1,0 122,3 (8,3%) (9,1%)
Activités 20,2 (0,9) 0,9 20,2 (0,2%) (4,5%)
Autres 11,9 (0,1) (0,4) 11,4 (4,2%) (1,3%)
Intra-groupe métiers Foncière 3,3 (1,3) (0,2) 1,9 n.a n.a
REVENUS LOCATIFS NETS 168,9 (14,4) 1,4 155,8 (7,7%) (8,6%)
(*) Les éléments "Activité locative et indexation" incluent les indemnités de résiliation anticipées
(**) Les éléments "Autres" incluent les effets de périmètre (acquisitions, cessions, pipeline)




25
2.7. Ratio de coûts EPRA– Foncière
Les données ci-dessous présentent le détail du ratio de coûts EPRA sur le périmètre de la Foncière.

(en M€, à 100% et en QP CE) 30/06/2025 30/06/2024
Inclus :
Charges de structure et autres frais généraux (45,8) (42,8)
Charges locatives nettes de refacturations (22,4) (18,9)
Autres refacturations couvrant des frais généraux 28,2 22,7
QP de frais généraux et de charges des sociétés en équivalence (2,4) (3,0)
Exclus :
Coûts de location des terrains (0,1) (0,1)
QP des Coûts de location des terrains des sociétés mises en équivalence (0,1) (0,1)
(A) COÛTS EPRA (Y COMPRIS COÛTS DE VACANCE) (42,3) (41,8)
Charges de vacance (26,2) (22,5)
(B) COÛTS EPRA (HORS COÛTS DE VACANCE) (16,2) (19,4)
Revenus locatifs brut moins coûts de location des terrains 178,2 187,7
Quote-part de revenus locatifs moins charges du foncier des mises en équivalence 3,5 4,0
(C) REVENUS LOCATIFS 181,7 191,7
(A/C) RATIO DE COÛTS EPRA FONCIÈRE (Y COMPRIS COÛTS DE LA VACANCE) 23,3% 21,8%
(B/C) RATIO DE COÛTS EPRA FONCIÈRE (HORS COÛTS DE LA VACANCE) 8,9% 10,1%



2.8. Investissements EPRA – Foncière
Les investissements sont présentés selon les préconisations de l’EPRA sur le périmètre de la Foncière.

30/06/2025 30/06/2024
Joint- Joint-
100% Total 100% Total
(en M€) ventures ventures
Acquisitions 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
Développements 67,8 0,0 67,8 53,0 0,0 53,0
Dont frais financiers capitalisés 0,9 0,0 0,9 0,9 0,0 0,9
Capex d'exploitation 36,9 0,4 37,2 29,8 0,3 30,1
Dont Sans création de surfaces 21,8 0,4 22,2 24,0 0,3 24,3
Dont Avantages commerciaux 15,1 0,0 15,1 5,8 0,0 5,8
TOTAL CAPEX 104,7 0,4 105,1 82,8 0,3 83,1
Différence entre Capex comptabilisés et décaissés 8,4 (0,2) 8,2 7,9 (0,2) 7,8
TOTAL CAPEX DECAISSES 113,1 0,2 113,3 90,7 0,2 90,9




26
3. Métier de la Foncière
3.1. Evolution des valorisations du patrimoine
Taux de
Valeur Variation Variation rendement Taux de
d'expertise au périmètre périmètre net droits vacance
30/06/2025 31/12/2024* Variation Variation Constant (a) Constant (a) Prix (b)
inclus EPRA
Valeur du patrimoine hors droits
(M€) (M€) (M€) (%) (M€) (%) (€/m²) (%) (%)
à 100% + QP CE
FONCIERE
BUREAUX well-positioned
Paris/Neuilly 1 267,5 1 307,6 (40,1) (3,1%) (45,0) (3,4%) 6 326 6,6% 8,5%

La Défense/Péri-Défense 1 846,8 1 871,6 (24,8) (1,3%) (57,9) (3,1%) 5 107 8,0% 8,0%

Première Couronne 564,6 568,6 (4,0) (0,7%) (13,9) (2,4%) 3 412 8,0% 33,9%

Deuxième Couronne 345,5 355,7 (10,2) (2,9%) (12,3) (3,5%) 2 529 8,6% 13,5%

TOTAL IDF 4 024,4 4 103,6 (79,2) (1,9%) (129,1) (3,1%) 4 519 7,7% 13,5%

Province 568,2 550,4 +17,8 +3,2% +3,2 +0,6% 3 716 6,7% 4,6%

TOTAL Bureaux well-positioned 4 592,6 4 654,0 (61,4) (1,3%) (125,9) (2,7%) 4 395 7,6% 12,5%

TOTAL Bureaux to-be-repositioned 544,8 587,1 (42,3) (7,2%) (44,0) (7,5%) 1 840 11,8% 50,7%

TOTAL BUREAUX 5 137,4 5 241,1 (103,7) (2,0%) (169,9) (3,2%) 3 811 8,0% 18,7%

Locaux d'activité
Première Couronne 508,5 500,8 +7,7 +1,5% +3,2 +0,6% 2 181 8,1% 4,2%
Deuxième couronne 247,9 242,1 +5,8 +2,4% (0,2) (0,1%) 1 574 7,8% 19,2%
TOTAL LOCAUX D'ACTIVITE 756,4 742,8 +13,5 +1,8% +3,1 +0,4% 1 928 8,0% 9,7%

TOTAL TERRAIN 108,1 116,0 (7,9) (6,8%) +1,1 +1,0% - - -
(c)
TOTAL AUTRES 201,2 298,3 (97,1) (32,6%) (9,1) (4,4%) 1 559 10,4% 16,9%

TOTAL ACTIFS FONCIERE 6 203,0 6 398,2 (195,2) (3,1%) (174,8) (2,8%) 3 237 8,1% 17,4%

dont actifs en exploitation 5 443,2 5 685,6 (242,5) (4,3%) (162,2) (2,9%) 3 237 8,1% 17,4%
dont actifs hors exploitation 759,9 712,6 +47,3 +6,6% (12,6) (1,8%) - - -


*Retraité des changements de catégories d'actifs entre deux périodes, comme le passage de la catégorie "projets en développement" à la catégorie "exploitation" lors de
la livraison d'un immeuble.
(a) Variation nette des cessions de la période, des investissements, des variations de valeur des actifs assimilés à des créances financières (PPP) et des évolutions de
fiscalité sur la période
(b) Établi par rapport à la valeur d’expertise hors droits, pour les immeubles en exploitation.
(c) Principalement hôtels et commerces
Les indicateurs Prix en €/m2, Taux de rendement net droits inclus et Taux de vacance EPRA sont présentés hors PPP et pour les immeubles en exploitation uniquement




27
Var. à
JV JV 31/12/2024 des Investissements et Var. à périmètre périmètre JV
(en M€, à 100% + QP CE) 31/12/2024 actifs cédés (a) autres (b) constant constant (%) 30/06/2025
Bureaux well-positioned 4 654,0 - 64,5 (125,9) (2,7%) 4 592,6
Bureaux to-be-repositioned 587,1 - 1,7 (44,0) (7,5%) 544,8
SOUS-TOTAL BUREAUX 5 241,1 - 66,2 (169,9) (3,2%) 5 137,4
Activité 742,8 - 10,5 3,1 +0,4% 756,4
Terrains 116,0 8,0 (1,0) 1,1 +1,0% 108,1
Autres (c) 298,3 91,6 3,6 (9,1) (4,4%) 201,2
TOTAL 6 398,2 99,6 79,2 (174,8) (2,8%) 6 203,0
dont information sectorielle Bureaux 4 529,9 - 51,4 (157,8) (3,5%) 4 423,4
dont information sectorielle Parcs d'affaires 1 634,3 8,0 26,2 (9,2) (0,6%) 1 643,2

(a) Comprend les cessions en bloc ainsi que les cessions partielles (ventes par lot ou actifs dont la part de détention d’Icade a diminué sur la
période).
(b) Comprend les capex, les engagements 2024 des VEFA, les acquisitions. Comprend également le retraitement des droits et frais d’acquisitions, de
la variation de valeur des actifs acquis sur l’exercice, des travaux sur actifs cédés, des évolutions de droits de mutation et des variations de valeurs
des actifs assimilés à des créances financières
(c) inclut principalement des hôtels et des actifs de commerces




3.2. Investissements par nature

Capex Total au Total au
(en M€, 100%) Acquisitions Développements d'exploitation 30/06/2025 30/06/2024
Bureaux well-positioned - 60,5 23,1 83,6 65,1
Bureaux to-be-repositioned - 1,1 2,8 4,0 3,1
Sous total Bureaux - 61,6 26,0 87,6 68,2
Activités - 7,4 6,4 13,8 7,0
Terrains - (1,2) 0,2 (1,0) 0,9
Autres - - 4,7 4,7 7,1
Total Investissements Foncière - 67,8 37,3 105,1 83,1




3.3. Pipeline

Date de Loyers Yield Investisse- Reste à Pré-
Nature des Surface
Nom du Projet Territoire Typologie Livraison attendus On ment Total réaliser commer-
travaux à 100%
prévisionnelle (M€) Cost (M€) (M€) cialisation


EDENN NANTERRE Restructuration Bureau T4 2025 30 587 260 54 85%
VILLAGE DES ATHLETES D1 D2 SAINT OUEN Construction Bureau/activité T1 2026 3 394 8 3 0%
DATA CENTER PORTES DE PARIS Construction Data center T2 2026 7 490 36 18 100%
SEED LYON Restructuration Bureau T1 2027 8 200 48 25 0%
BLOOM LYON Construction Bureau T1 2027 5 000 24 18 0%
HELSINKI RUNGIS Restructuration Hôtel T3 2027 11 445 51 43 48%
VILLAGE DES ATHLETES D3 SAINT OUEN Construction Bureau T3 2027 8 195 53 4 0%
CENTREDA TOULOUSE Construction Bureau T4 2027 24 322 79 65 100%
29-33 CHAMPS ELYSEES PARIS QCA Restructuration Bureau T1 2028 12 651 399 73 0%
TOTAL PIPELINE LANCE 111 284 50 5,3% 959 303 39%
Notes : données à 100% + QP CE




28
3.4. Revenus locatifs
3.4.1. Evolution des revenus locatifs bruts par zone géographique
Périmètre courant Périmètre constant
(en M€, à 100%) 30/06/2024 30/06/2025 en valeur en % en valeur en %
Paris / Neuilly 30,2 28,3 (2,0) (6,5%) (0,3) (0,9%)
La Défense/Péri Défense 52,0 52,3 0,3 0,6% 0,3 0,6%
Première Couronne 16,8 12,7 (4,1) (24,2%) (4,1) (24,2%)
Deuxième Couronne 10,9 11,7 0,8 7,2% 0,4 3,8%
Province 16,1 16,4 0,3 1,7% 0,3 2,5%
Bureaux well-positioned 126,1 121,4 (4,6) (3,7%) (3,2) (2,6%)
Bureaux to-be-repositioned 27,4 24,2 (3,3) (11,9%) (3,3) (11,9%)
SOUS-TOTAL BUREAUX 153,5 145,6 (7,9) (5,1%) (6,5) (4,3%)
Première Couronne 17,9 17,9 0,0 0,1% (0,2) (0,9%)
Deuxième Couronne 6,9 6,6 (0,3) (3,8%) (0,3) (3,8%)
SOUS-TOTAL ACTIVITE 24,7 24,5 (0,2) (1,0%) (0,4) (1,7%)
SOUS-TOTAL AUTRES 10,9 10,7 (0,2) (2,0%) 0,0 0,4%
Intra-groupe Foncière (1,3) (2,5) (1,2) 92,9% (1,0) 80,5%
REVENUS LOCATIFS BRUTS FONCIERE 187,8 178,3 (9,6) (5,1%) (7,9) (4,3%)
dont information sectorielle Bureaux 127,4 124,2 (3,2) (2,5%) (2,0) (1,6%)
dont information sectorielle Parcs d'affaires 51,2 45,3 (5,9) (11,5%) (6,5) (12,6%)



3.4.2. Revenus locatifs nets et taux de marge
30/06/2025 30/06/2024
Revenus Locatifs Revenus Locatifs
Taux de marge Taux de marge
(en M€, à 100%) nets nets
Bureaux well-positioned 108,4 89,3% 113,2 89,8%
Bureaux to-be-repositioned 13,9 57,5% 20,1 73,3%
SOUS-TOTAL BUREAUX 122,3 84,0% 133,4 86,9%
Activité 20,2 82,3% 20,2 81,6%
Terrains 0,2 NA (0,2) NA
Autres 11,2 104,9% 12,1 111,2%
Intra-groupe Foncière 1,9 NA 3,3 NA
REVENUS LOCATIFS NETS FONCIERE 155,8 87,4% 168,9 89,9%




29
3.4.3. Echéancier des baux

Répartition des loyers IFRS annualisés (en M€, à 100% + QP CE) en fonction de la prochaine échéance ferme




Répartition des loyers IFRS annualisés (en M€, à 100% + QP CE) en fonction de la date de fin de bail




30
4. Structure de l’endettement
4.1. Echéancier des dettes
L’échéancier de l’endettement tiré (en M€) d’Icade au 30 juin 2025, hors dettes rattachées à des participations et
découverts bancaires est présenté ci-dessous.




La durée de vie moyenne de la dette au 30 juin 2025, hors dettes rattachées à des participations, découverts bancaires
et NEU CP, s’établit à 4,2 ans contre 3,9 ans au 31 décembre 2024.


4.2. Notionnel des dérivés
Le notionnel des instruments de couverture de taux (en M€) à chaque fin de période est présenté ci-dessous.




31
5. Evénements postérieurs à la clôture
 Signature de promesse de vente
Le 9 juillet 2025, une promesse de vente a été signée pour la cession de l’actif de bureau 5 Joliette à Marseille pour
14 M€.


6. Facteurs de risques
Icade procède régulièrement à l’identification et à l’évaluation de son exposition aux différentes catégories de risques
(taux, liquidité, contrepartie, marché, etc.), et met en place des politiques de gestion appropriées.
Le Document d’Enregistrement Universel 2024 (cf. chapitre 4) présente une analyse détaillée des principaux facteurs
de risque auxquels le Groupe est exposé.
Au 30 juin 2025, dans un contexte marqué par des incertitudes liées aux événements géopolitiques et à la situation
économique et politique en France, Il n’est pas anticipé de risques ou incertitudes autres que ceux présentés dans le
DEU 2024 et les risques jugés prioritaires demeurent inchangés.
Les risques financiers ont fait l’objet d’une revue spécifique et sont présentés au point 5.2 des annexes aux comptes
consolidés.
Par ailleurs, une dégradation du marché immobilier pourrait avoir un effet défavorable sur la valorisation du patrimoine
du Groupe ainsi que sur son résultat opérationnel, comme indiqué au point 4.2.4 des annexes aux comptes consolidés.




32
7. Glossaire
Icade utilise des indicateurs alternatifs de performance (IAP) qui sont identifiés par un astérisque * et définis ci-après
conformément à la position AMF DOC-2015-12.


Acronymes et abréviations utilisés :
• ANR : Actif Net Réévalué (NAV – Net Asset • IRL : Indice de Référence des Loyers
Value en anglais) • JV : Juste Valeur
o ANR NDV : Net Disposal Value • LfL : Like-for-Like (périmètre comparable)
o ANR NTA : Net Tangible Assets • LTV : Loan-To-Value
o ANR NRV : Net Reinstatement Value • MEE : Mises En Equivalence
• BEFA : Bail en l’Etat Futur d’Achèvement • OS : Ordre de Service (Lancement travaux)
• Capex (Capital Expenditure) : dépenses • QP CE : Quote-Part co-entreprise
d’investissement • QPG : Quote-Part Groupe
• CFNC : Cash-Flow Net Courant • REIT : Real Estate Investment Trust
• DI : Droits Inclus • RNR : Résultat Net Récurrent
• EPRA : European Real Estate Association • SIIC : Société d’Investissement Immobilier
• HD : Hors Droits Cotée
• ICC : Indice du Coût de la Construction • TOF : Taux d’Occupation Financier
• ICR : Interest Coverage Ratio • VEFA : Vente en l’Etat Futur
• IG : Intégration Globale d’Achèvement
• ILAT : Indice des Loyers des Activités • VLM : Valeur Locative de Marché
Tertiaires • WALB : Weight Average Lease Break
• IPC : Indice des Prix à la Consommation • YoC : Yield on Cost

Périmètres
 Quote-Part Groupe : données comptables IFRS à 100% sur les sociétés en intégration globale retraitées des intérêts
minoritaires + données en quote-part pour les sociétés mises en équivalence (co-entreprises et entreprises
associées)
 100% Intégration Globale : données comptables IFRS à 100% sur les sociétés en intégration globale, avant
retraitement des intérêts minoritaires
 100% Intégration Globale + Quote-Part Co-entreprise : données comptables IFRS à 100% sur les sociétés mises en
intégration globale + données en quote-part pour les sociétés mises en équivalence limitées aux seules sociétés en
contrôle conjoint
 Like-for-Like : évolution à périmètre constant


ANR NDV, ANR NTA, ANR NRV (QPG) *
Les ANR NDV, ANR NTA et ANR NRV sont des indicateurs de mesure de la valeur patrimoniale de la Société et sont
déterminés en application des recommandations de l’EPRA. Ils mesurent l’évolution de la valorisation du Groupe à
travers l’évolution des capitaux propres consolidés part du Groupe auxquels sont ajoutées notamment les plus ou
moins-values latentes des autres actifs et passifs non comptabilisés à la juste valeur dans les comptes :
• ANR NDV reflète la part de l’actif net en cas de cession, incluant la JV de la dette à taux fixe. Icade tient
compte dans ce calcul des plus-values latentes de la promotion ;
• ANR NTA reflète la seule activité immobilière, hors juste valeur de la dette à taux fixe ;
• ANR NRV, dit « de remplacement », droits inclus.
Les ANR par action sont calculés en rapportant les montants au nombre d’actions fin de période de la Société, hors
autocontrôle et corrigé des éventuels impacts de dilution.


Backlog (100% IG + QP CE)
Le backlog correspond au Chiffre d’affaires HT non encore comptabilisé compte tenu de l’avancement du projet sur
l’ensemble des lots actés et réservations ou promesses de ventes non actées, des entités détenues en contrôle exclusif
et en part du Groupe pour les coentreprises sous contrôle conjoint.



33
Besoin en Fonds de Roulement Promotion (BFR Promotion) (100% IG + QP CE)
Le Besoin en Fonds de Roulement correspond à l’Actif courant (stock + créances clients + autres créances d’exploitation
+ avances et acomptes reçus + produits constatés d’avance) diminué du Passif courant (dettes fournisseurs + dettes
fiscales et sociales + autres dettes d’exploitation + charges constatées d’avance).


Cash-Flow Net Courant (CFNC) (QPG) *
Le Cash-Flow Net Courant est déterminé en prenant le Résultat net part du groupe dont on soustrait les éléments non
courants (variation de juste valeur, charges d'amortissement, charges et reprises liées aux pertes de valeur, charge
IFRS2, résultat sur acquisition, résultat de cession, quote-part de résultat des sociétés mises en équivalence non courant,
résultat financier non courant, charge d'impôt non courante, part non courante des intérêts minoritaires). Le CFNC du
Groupe est ventilé entre le CFNC des activités stratégiques (Foncière et Promotion) et le CFNC des activités abandonnées
(activités de Santé).


Charges non récupérables
Part des charges locatives qui ne peuvent pas être imputées au locataire et qui restent donc à la charge du propriétaire
bailleur.


Charges non récupérées
Charges locatives non récupérables sur les surfaces louées (voir supra) ainsi que les charges locatives afférentes aux
surfaces vacantes.


Chiffre d’affaires à l’avancement
Le Chiffre d’affaires des activités de Promotion est reconnu selon la méthode de l’avancement pour les revenus issus
des contrats de construction et des contrats de Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA). Il est comptabilisé
progressivement au prorata de l’avancement des coûts engagés et de l‘avancement commercial sur la base des lots
vendus de la période.


Chiffre d’affaires économique (100% IG + QP CE) *
Le chiffre d’affaires économique correspond au chiffre d’affaires généré par les sociétés de promotion consolidées en
intégration globale, et issu des comptes consolidés en vision IFRS, majoré du chiffre d’affaires des sociétés de promotion
en contrôle conjoint, à hauteur de la quote-part de détention de ces sociétés. Cet indicateur réintègre ainsi le Chiffre
d’Affaires des sociétés en contrôle conjoint qui est exclu des comptes consolidés en vision IFRS, en application de la
norme IFRS 11 qui impose leur comptabilisation par mise en équivalence.


Coût moyen de la dette (100% IG)
Le coût moyen de la dette est calculé en divisant le coût de l’endettement financier brut par l’encours moyen de dette
brute (hors découverts), tel que figurant dans les comptes consolidés.


Durée de vie moyenne de la dette (100% IG)
La durée de vie moyenne de la dette est calculée en divisant la somme des amortissements pondérés par leur maturité
résiduelle moyenne par l’endettement brut total (hors découverts, dettes rattachées à des participations et dettes des
sociétés mises en équivalence. Le calcul est réalisé hors Neu CP).


Durée résiduelle moyenne ferme des baux (WALB – Weighted Average Lease Break) (100% IG + QP CE)
La durée résiduelle moyenne ferme des baux est calculée en prenant en compte, pour chaque bail, la date de prochaine
option de sortie exerçable du locataire. Elle est pondérée par le loyer IFRS annualisé.


EBITDA *
L’EBITDA correspond à l’Excédent Brut Opérationnel, tel que figurant dans les comptes consolidés.


34
Echéancier des baux (100% IG + QP CE)
L’échéancier des baux correspond à la répartition par année des loyers IFRS annualisés, selon la prochaine échéance
ferme des baux.


Endettement net *
L’endettement net se définit par l’endettement brut déduction faite de la trésorerie /équivalent de trésorerie, de la
mark-to-market des instruments dérivés et des créances vis-à-vis des sociétés mises en équivalence ou non consolidées.


EPRA (European Real Estate Association)
L’EPRA est l’organisme représentant les sociétés immobilières cotées en Europe, dont Icade est membre. L’EPRA publie
des recommandations portant notamment sur des indicateurs de performance, visant à favoriser la transparence et la
comparabilité des états financiers des sociétés immobilières cotées en Europe.


ICR (Interest Coverage Ratio) (100% IG)
L’ICR est calculé en divisant l’excédent brut opérationnel par le coût de l’endettement net.


Immeubles en exploitation
Les immeubles en exploitation sont les immeubles loués ou partiellement loués ne faisant pas l’objet d’une
restructuration importante et immeubles vacants faisant l’objet d’une recherche de prospect. Les immeubles
volontairement non recommercialisés en vue d’une restructuration sont exclus de ce périmètre.


Investissements EPRA
Les investissements EPRA incluent le montant des acquisitions, des travaux de développement, des travaux de
maintenance et de rénovation énergétique, des travaux bailleurs et preneurs, des honoraires internes et externes, et
des frais financiers.


Loan-to-Value (LTV) HD ou DI (100% IG)
Le ratio Loan-to-Value est calculé en divisant l’endettement net consolidé (100%) par la valeur du patrimoine (hors
droits ou droits inclus).


Loyer facial annualisé
Le loyer facial annualisé est le loyer contractuel tel que stipulé dans le contrat de bail, tenant compte de l’indexation à
date, et exprimé sans prise en compte d’éventuelles mesures d’accompagnement.


Loyer IFRS annualisé
Le loyer IFRS annualisé est le loyer contractuel recalculé en prenant en compte les lissages de franchises consenties aux
locataires selon la norme IFRS.


Marge immobilière nette de la promotion (100% IG + QP CE)
La marge immobilière nette Promotion correspond à la marge des opérations de promotion incluant tous les produits
et charges affectés aux opérations de promotion. Ce ratio n’intègre pas les charges non directement affectables aux
opérations immobilières (principalement charges de structure, frais généraux).


Mises en commercialisation (100% IG + 100% CE)
Les mises en commercialisation correspondent aux opérations de promotion mises en commercialisation sur la période.
Elles reflètent le nombre de lots potentiels en unités et le chiffre d’affaires potentiel en TTC.




35
Ordres de Service (OS) (100% IG + 100% CE)
Les Ordres de Service correspondent aux opérations de promotion lancées en travaux sur la période. Ils sont mesurés
en nombre de lots potentiels (en unités pour le résidentiel et en m² pour le tertiaire) et en chiffre d’affaires potentiel
(en TTC pour le résidentiel et en HT pour le tertiaire).


Patrimoine * (100% IG + QP CE)
Le patrimoine inclut, à leur juste valeur, les immeubles de placement, les immeubles en développement, les réserves
foncières, ainsi que les immeubles d’exploitation et les immeubles en stock. Sont inclus les actifs détenus en co-
entreprise (en quote-part) ainsi que les créances financières représentatives des partenariats-publics-privés (PPP).
A compter de juin 2023, Icade a revu la segmentation de son patrimoine, sur la base des usages, faisant ressortir quatre
grandes typologies d’actifs : les bureaux, les locaux d’activité, les terrains et les autres actifs.
 Les actifs de bureaux sont composés de :
• bureaux well-positioned, pour lesquels Icade porte une conviction de long terme quant à leur usage
tertiaire ;
• bureaux to-be-repositioned, dont l’avenir tertiaire est remis en cause à moyen terme, notamment du fait
de leur localisation, et pour lesquels un changement d’usage doit être envisagé.
 Les locaux d’activités sont composés de studios TV, de data centers, d’activité de grossistes et d’entrepôts.
 Le segment Autres actifs de la Foncière regroupe principalement des hôtels et des actifs de commerce.
 Enfin, les réserves foncières représentent un réservoir de valeur.


Pipeline de développement (100% IG + QP CE)
Le pipeline lancé correspond aux opérations de la Foncière dont les travaux sont en cours, pour lesquelles un bail a été
signé ou ayant un permis de construire obtenu.
Le pipeline complémentaire correspond aux opérations de la Foncière avec un permis de construire obtenu et qui
peuvent requérir une pré-commercialisation ou une optimisation avant leur lancement.
L’investissement total, ou prix de revient, des opérations figurant au pipeline de développement inclut la juste valeur
du terrain (ou immeuble), le montant des travaux, les travaux preneurs, les frais financiers et les honoraires externes. Il
exclut les franchises et les honoraires internes.


Portefeuille foncier (100% IG + QP CE)
Le portefeuille foncier correspond au nombre de lots potentiels en unités et au chiffre d’affaires potentiel HT des
opérations de promotion pour lesquelles une promesse de vente de terrain a été signée et qui n’ont pas encore été
mises en commercialisation.


Prix de revient ou Investissement total (100% IG + QP CE) (Métier Foncière)
Le prix de revient inclus la juste valeur du terrain (ou immeuble), le montant des travaux, les travaux preneurs, les frais
financiers et les honoraires externes. Il exclut les franchises et les honoraires internes.


Promesses de VEFA (tertiaire) (100% IG + 100% CE)
Les promesses de VEFA correspondent au m² et au chiffre d’affaires HT des surfaces tertiaires pour lesquelles une
promesse de vente a été signée sur la période.


Ratio de coûts EPRA de la Foncière (à 100% + QP CE)
Le ratio de coûts EPRA correspond aux coûts administratifs et opérationnels rapportés au revenu locatif brut minoré du
coût de location des terrains.


Réservations nettes (résidentiel) (100% IG + 100% CE)
Les réservations nettes correspondent aux réservations signées de contrat de logement, minorées des désistements.
Elles sont exprimées en nombre de lots en unités et en valeur (en M€ TTC).



36
Résultat Financier *
Le Résultat Financier correspond au coût de l’endettement financier net, majoré des autres produits et charges
financiers, tel que figurant dans les comptes consolidés.


Résultat Net Part du Groupe (RNPG)
Le Résultat Net Part du Groupe est la quote-part de résultat revenant à l’entreprise à l’issue de l’exercice (ou de la
période). Il est égal à (Résultat opérationnel + Résultat financier + Charge d’impôt + Résultat des activités abandonnées
– intérêts des minoritaires). Il est issu des comptes consolidés statutaires établis conformément aux normes comptables
internationales IFRS.


Résultat Net Récurrent (RNR) (QPG) *
Le Résultat Net Récurrent est défini comme le résultat récurrent provenant des activités opérationnelles de la Foncière.
Calculé selon les recommandations de l’EPRA, il est l’indicateur de mesure de la performance de la Foncière. Le Résultat
Net Récurrent par action est calculé sur la base du nombre moyen d’actions moyen sur la période considérée, hors
autocontrôle et corrigé des éventuels impacts de dilution.


Résultat Opérationnel *
Le Résultat Opérationnel est obtenu à partir de l’EBITDA (ou Excédent Brut Opérationnel) après prise en compte des
variations de valeur, des amortissements et des autres produits et charges opérationnels, tel que figurant dans les
comptes consolidés.


Résultat Opérationnel Economique Courant (ROEC) (100% IG + QP CE) *
Le Résultat Opérationnel Economique Courant correspond à la Marge immobilière nette Promotion après prise en
compte des agrégats suivants : autres prestations de service, coûts de fonctionnement et autres coûts y compris les
frais de holding, résultat de cession et part du résultat des sociétés mises en équivalence. La redevance de marque et
les dotations aux amortissements sont exclues du calcul de cet indicateur.


Revenus locatifs bruts (100% IG)
Les revenus locatifs sont constitués des produits de loyers enregistrés de manière linéaire sur les durées ferme des baux
conformément aux normes IFRS et donc, après prise en compte des effets nets de l’étalement des avantages consentis,
y compris les périodes de gratuité de loyer. Les divers produits accessoires aux contrats de location simple y sont
également inclus.


Revenus locatifs nets (100% IG)
Les revenus locatifs nets correspondent aux revenus locatifs bruts déduction faite des charges non récupérables, des
charges locatives non récupérées du fait de la vacance ou forfaits et le cas échéant, des charges sur terrain.


Stock commercial (100% IG + 100% CE)
Le stock commercial correspond au nombre de lots (en unités et en montant TTC) en commercialisation et non encore
réservés sur le diffus.


Taux de désistement (100% IG + 100% CE)
Le taux de désistement correspond au nombre de réservations annulées rapporté au nombre de réservations nettes sur
une période donnée.


Taux de marge immobilière (100% IG + QP CE)
Le taux de marge immobilière correspond à la marge immobilière nette de la promotion rapport au Chiffre d’Affaires à
l’avancement de la promotion.




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Taux de ROEC (100% IG + QP CE)
Le taux de ROEC correspond au ROEC rapporté au Chiffre d’Affaires économique.


Taux d’occupation financier (TOF) (100% IG + QP CE)
Le Taux d’Occupation Financier correspond au rapport entre les loyers faciaux annualisés et les loyers que percevrait la
Foncière si la totalité de son patrimoine était loué (les locaux vacants étant pris en compte à la valeur locative de
marché). Les immeubles ou lots faisant l’objet d’un projet de développement ou de restructuration sont exclus du calcul.


Taux de recouvrement
Le taux de recouvrement rapporte les revenus locatifs, augmentés des charges locatives, encaissés aux revenus locatifs,
augmentés des charges locatives, quittancés sur douze mois glissants.


Taux de rendement initial net EPRA (100% IG + QP CE)
Le taux de rendement initial net EPRA correspond aux loyers courus annualisés nets des charges non récupérables des
surfaces louées et des charges non récupérées liées à la vacance, intégrant les aménagements de loyers, rapportés à la
valeur d’expertise droits inclus des actifs en exploitation.


Taux de rendement initial net topped-up EPRA (100% IG + QP CE)
Le taux de rendement initial net topped-up EPRA correspond aux loyers annualisés nets des charges non récupérables
des surfaces louées et des charges non récupérées liées à la vacance, excluant les aménagements de loyers, rapportés
à la valeur d’expertise droits inclus des actifs en exploitation.


Taux de rendement net Icade droits inclus (100% IG + QP CE)
Le taux de rendement net Icade droits inclus correspond aux loyers annualisés nets des surfaces louées, additionnés
aux loyers nets potentiels des surfaces vacantes à la valeur locative de marché, excluant les aménagements de loyers,
rapportés à la valeur d’expertise droits inclus actifs en exploitation.


Taux de vacance EPRA (100% IG + QP CE)
Le taux de vacance EPRA est défini comme le ratio entre le loyer de marché des surfaces vacantes et le loyer de marché
de la surface totale. Il est calculé sur la base des actifs en exploitation à la date de clôture.


Unités
Les unités permettent de définir le nombre de logements ou équivalents logements (pour les programmes mixtes) d’un
programme. Le nombre d’unités d’équivalents logement se détermine en rapportant la surface par type (locaux
d’activité, commerces, bureaux) à la surface moyenne des logements calculée à partir de la référence du 31 décembre
de l’année précédente.


Ventes actées (100% IG + 100% CE)
Les ventes actées correspondent aux ventes signées par acte notarié, consécutivement à la signature de réservations
dans le résidentiel ou de promesses de VEFA dans le tertiaire. Elles permettent de calculer le taux d’avancement
commercial d’une opération, utilisé pour le calcul du Chiffre d’Affaires comptabilisé à l’avancement.


Yield on Cost (YoC)
Le Yield on Cost correspond aux Loyers faciaux rapportés au Prix de revient ou à l’Investissement total du projet.




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