SOMMAIRE
CHIFFRES CLES .................................................................................................................................................................... 4
ACTIVITÉS DU GROUPE ....................................................................................................................................................... 8
1. Faits marquants du premier semestre 2025 .............................................................................................................. 10
2. Confirmation de la guidance 2025 ............................................................................................................................. 12
3. Analyse des résultats consolidés au 30 juin 2025 ...................................................................................................... 12
4. Performance par métier au 30 juin 2025 ................................................................................................................... 14
5. Structure financière ................................................................................................................................................... 21
REPORTING EPRA .............................................................................................................................................................. 24
1. Actif net réévalué EPRA ............................................................................................................................................. 27
2. Résultat net récurrent EPRA – Foncière..................................................................................................................... 27
3. LTV EPRA .................................................................................................................................................................... 28
4. Taux de rendement EPRA – Foncière ......................................................................................................................... 29
5. Taux de vacance EPRA– Foncière ............................................................................................................................... 30
6. LFL revenus locatifs nets EPRA – Foncière ................................................................................................................. 30
7. Ratio de coûts EPRA – Foncière ................................................................................................................................. 31
8. Investissements EPRA – Foncière .............................................................................................................................. 31
INFORMATIONS COMPLEMENTAIRES............................................................................................................................... 32
1. Compte de résultat analytique Groupe Icade ............................................................................................................ 34
2. Métier de la Foncière ................................................................................................................................................. 36
3. Structure de l’endettement ....................................................................................................................................... 40
4. Evénements postérieurs à la clôture ......................................................................................................................... 41
5. Facteurs de risques .................................................................................................................................................... 41
6. Glossaire..................................................................................................................................................................... 42
GOUVERNANCE................................................................................................................................................................. 48
1. Evolution de la composition du conseil d’administration et de ses comités au 30 juin 2025 ................................... 50
2. Composition du Comité exécutif................................................................................................................................ 53
COMPTES CONSOLIDÉS RÉSUMÉS AU 30 JUIN 2025 ........................................................................................................ 54
États financiers consolidés au 30 juin 2025 ............................................................................................................... 56
Notes annexes aux états financiers consolidés résumés au 30 juin 2025 ................................................................. 60
Rapport des commissaires aux comptes sur l’information financière semestrielle .................................................. 99
ATTESTATION DU RESPONSABLE DU DOCUMENT



J’atteste, à ma connaissance, que les états financiers consolidés résumés pour le semestre écoulé sont établis
conformément aux normes comptables applicables et donnent une image fidèle du patrimoine, de la situation
financière et du résultat de la société et de l’ensemble des entreprises comprises dans la consolidation, et que le rapport
semestriel d’activité ci-joint, présente un tableau fidèle des événements importants survenus pendant les six premiers
mois de l’exercice, de leur incidence sur les comptes, des principales transactions entre parties liées ainsi qu’une
description des principaux risques et des principales incertitudes pour les six mois restants de l’exercice.



Fait à Paris La Défense, le 23 juillet 2025




Nicolas Joly
Directeur général
CHIFFRES CLES




ICADE * RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025 * 4
ICADE * RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025 * 5
• CHIFFRES CLES •




Chiffres clés

Groupe
Principales données financières 30/06/2025 30/06/2024 Variation (%)
Cash-Flow Net Courant – Activités Stratégiques (en M€) 109,3 111,1 (1,7%)
en € par action 1,44 1,47 (1,8%)
Cash-Flow Net Courant – Groupe (en M€) 154,1 169,0 (8,8%)
en € par action 2,03 2,23 (8,9%)
Résultat net part du Groupe (en M€) (91,7) (180,5) (49,2%)



Métier Foncière
30/06/2025 30/06/2024 Variation
Revenus locatifs bruts (en M€) 178,3 187,8 (5,1%)
Revenus locatifs bruts à périmètre constant (en M€) - - (4,3%)
Taux de marge (en %) 87,4% 89,9% (2,5) pp
Résultat Net Récurrent (en M€) 111,3 125,4 (11,2%)



Variation /
Variation à
30/06/2025 31/12/2024 périmètre constant
Valeur du patrimoine hors droits (à 100% + QP CE) 6 203,0 6 398,2 (3,1%) / (2,8%)
Taux de rendement initial net EPRA 5,3% 5,2% +0,1 pp / NA




Répartition du patrimoine de la Foncière Répartition du patrimoine de bureaux
(à 100% + QP CE) (à 100% + QP CE)




1


2




Métier Promotion
30/06/2025 30/06/2024 Variation
Chiffre d’affaires économique (en M€) 501,1 582,9 (14,0%)
Taux de marge ROEC (en %) 2,3% (3,1%) +5,4 pp




1 Principalement composé de commerces et d’hôtels
2 Bureaux diffus: 0,3 Md€ (62%) / Bureaux situés dans les parcs d’affaires: 0,2 Md€ (38%)




ICADE * RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025 * 6
• CHIFFRES CLES •




Indicateurs de passif
30/06/2025 31/12/2024 Variation (M€) Variation
ANR NDV (en M€) 4 557,6 4 895,5 (337,9) (6,9%)
ANR NTA (en M€) 4 298,5 4 557,2 (258,7) (5,7%)
ANR NRV (en M€) 4 644,9 4 892,7 (247,8) (5,1%)


Données par action 30/06/2025 31/12/2024 Variation (€) Variation (%)
ANR NDV (en €) 60,0 64,5 (4,5) (7,0%)
ANR NTA (en €) 56,6 60,1 (3,5) (5,8%)
ANR NRV (en €) 61,2 64,5 (3,3) (5,2%)




30/06/2025 31/12/2024 Variation
LTV (droits inclus) 38,1% 36,5% +1,6 pp
LTV (hors droits) 40,0% 38,2% +1,8 pp
ICR 7,4 14,5 (7,1) pt
Dette Nette / EBITDA majoré des dividendes des sociétés MEE et non consolidées 8,3 10,0 (1,7) pt
Coût moyen de la dette 1,59% 1,52% +0,1 pp



Structure capitalistique
30/06/2025 31/12/2024 30/06/2024
Nombre d'actions (y compris actions auto-détenues) 76 234 545 76 234 545 76 234 545
Nombre d'actions totalement dilué 75 948 603 75 876 132 75 813 248
Nombre moyen pondéré d'actions totalement dilué 75 922 159 75 842 681 75 831 110



Répartition du capital au 30/06/2025




ICADE * RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025 * 7
ACTIVITES DU
GROUPE




ICADE * RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025 * 8
1. FAITS MARQUANTS DU PREMIER SEMESTRE 2025 ...................................................................................................... 10
1.1. Un volume sécurisé de plus de 100 M€ de cessions d’actifs mixtes ....................................................................... 10
1.2. Cession des activités de Santé : point d’étape........................................................................................................ 10
1.3. Poursuite de la mise en œuvre du plan stratégique ReShapE ................................................................................ 11
1.4. Approbation en Assemblée Générale de deux résolutions distinctes sur le climat et la biodiversité .................... 11
1.5. Dividende 2024 ....................................................................................................................................................... 11
2. CONFIRMATION DE LA GUIDANCE 2025....................................................................................................................... 12
3. ANALYSE DES RESULTATS CONSOLIDES AU 30 JUIN 2025 ............................................................................................ 12
4. PERFORMANCE PAR METIER AU 30 JUIN 2025 ............................................................................................................ 14
4.1. Foncière : activité locative solide, revenus nets impactés par les départs de locataires ....................................... 14
4.2. Promotion : reprise fragile dans un marché incertain ............................................................................................ 18
5. STRUCTURE FINANCIÈRE............................................................................................................................................... 21
5.1. Liquidité solide et allongement de la durée de vie moyenne de la dette .............................................................. 21
5.2. Maîtrise du coût de la dette ................................................................................................................................... 22
5.3. Covenants bancaires ............................................................................................................................................... 22




ICADE * RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025 * 9
• ACTIVITES DU GROUPE •




1. Faits marquants du premier semestre 2025
1.1. Un volume sécurisé de plus de 100 M€ de cessions d’actifs mixtes
Au cours du 1er semestre 2025, Icade a cédé des actifs non stratégiques représentant plus de 90 M€ (hors cession
interne) incluant :
• le Centre Hospitalier Régional Universitaire (CHRU) de Nancy (55 M€) via le débouclage par anticipation
du Partenariat Public Privé, la résiliation du Bail Emphythéotique Hospitalier et le transfert des dettes
associées au CHRU3;
• la cession d’un portefeuille de 5 hôtels B&B à un investisseur de premier plan pour un montant de 36 M€,
à un rendement moyen de c. 7%, en ligne avec l’ANR du 31 décembre 2024.

Par ailleurs, en juillet 2025, Icade a signé pour 14 M€ une promesse de vente sur un actif mixte de bureaux et
commerces (3 300 m²) au cœur du quartier d’affaires Euromed à Marseille, le « 5 Joliette ». Cette signature, en ligne
avec l’ANR du 31 décembre 2024, témoigne de la liquidité sur le marché de l’investissement d’actifs core et de petite
taille, à des rendements situés autour de 6%.


A noter que la Foncière a également cédé pour 8 M€ à Icade Promotion un terrain situé au sein du parc des Portes de
Paris, en vue de la construction d’une résidence mixte de 9 200 m² offrant plus de 100 logements (projet Time présenté
dans le cadre de ReShapE en février 2024).


1.2. Cession des activités de Santé : point d’étape
Au cours du 1er semestre 2025, Icade a réduit son exposition dans Præmia Healthcare de 22,52% au 31 décembre 2024
à 21,61% au 30 juin 2025, à travers deux opérations.
• D’une part, Icade et Predica ont réalisé en février 2025 une opération d’échange de titres détenus par
Icade dans Præmia Healthcare contre des titres de Predica dans la société Future Way. Cette transaction
réalisée à l’ANR du 31 décembre 2024, pour un montant de c. 30 M€, confirme l’intérêt d’un actionnaire
historique de Præmia Healthcare pour ce portefeuille à sa valeur d’expertise et permet à Icade de détenir
à 100% un actif de bureaux well-positioned à Lyon.
• D’autre part, Præmia Healthcare a vendu en juin 2025 un EHPAD non stratégique en France, permettant à
Icade de percevoir 6 M€ via une réduction de capital de Præmia Healthcare.
Icade a continué de travailler à la mise en œuvre des prochaines étapes de la cession de sa participation dans Præmia
Healthcare en prorogeant les options d’achat de titres détenus par Icade dans Præmia Healthcare au profit de Præmia
REIM et d’autres actionnaires jusqu’à fin 2026.
S’agissant du portefeuille international IHE Healthcare Europe, le processus de marketing du portefeuille d’actifs
italiens est toujours en cours.


Au 30 juin 2025, les activités de Santé représentent pour Icade une exposition de c. 1,2 Md€4, dont c. 0,7 Md€ de
titres dans Præmia Healthcare et c. 0,5 Md€ pour le portefeuille IHE 5 (incluant 195 M€ de prêt d’actionnaires entre
Icade et IHE).
Icade confirme sa stratégie de cession de l’intégralité des activités de Santé : la cession des portefeuilles détenus en
France et à l’international est envisagée de manière progressive en 2025 et 2026.




3 Dettes pour 50,7 M€
4 Baisse de valeur de c.-1,4% sur le portefeuille de Santé au 1er semestre 2025
5 La participation d’Icade dans IHE Healthcare Europe s’élève à 59,39% au 30 juin 2025




ICADE * RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025 * 10
• ACTIVITES DU GROUPE •




1.3. Poursuite de la mise en œuvre du plan stratégique ReShapE
Au cours du 1er semestre 2025, Icade a poursuivi les projets annoncés de diversification de son portefeuille d’actifs. En
particulier, sur le segment des résidences étudiantes, Icade a signé, au cours du mois de juillet 2025, un contrat de
partenariat6 avec l’opérateur de résidences étudiantes Nomad Campus (anciennement Cardinal Campus), qui
exploitera, en marque blanche pour le compte d’Icade, un portefeuille d’actifs à constituer.
En juin 2025, la Foncière s’est positionnée comme investisseur d’une première résidence étudiante à Ivry-sur-Seine
(194 logements sur c. 3 600 m²), développée en co-promotion par Icade et le groupe Philia. Le projet, qui s’appuie sur
un permis de construire purgé de tout recours, prévoit (i) la signature du contrat de VEFA au 4ème trimestre 2025, (ii) le
lancement des travaux au 1er trimestre 2026 et (iii) une livraison en 2028. 2 à 3 autres projets de résidences étudiantes
ont d’ores et déjà été identifiés en Ile-de-France avec le pôle Promotion, représentant environ 750 lits supplémentaires
d’ici 2028. L’objectif d’investissement de 500 à 1 000 lits par an est ainsi confirmé.

Au cours du 1er semestre 2025, le Groupe a également démontré son engagement dans la construction de la ville 2050.
Icade a notamment publié avec la SCET7 et en lien avec dix associations et fédérations partenaires, le premier baromètre
sur les entrées de villes commerciales, réparties sur le territoire national. Le résultat de cette étude met en exergue un
potentiel de 1,6 million de logements, 15 000 hectares de foncier économique et 10 000 hectares en renaturation.
Icade ambitionne de jouer un rôle important dans la transformation de ces zones commerciales.
Dans cette optique, Icade a acquis au cours du 1er semestre 2025 auprès de Casino, un portefeuille de 11 sites
immobiliers pour 32 M€ HT, composé de parkings, fonciers non bâtis, murs et lots annexes aux magasins. Deux de ces
sites ont fait l’objet d’un co-investissement avec le groupe CDC Habitat. Ces sites présentent un potentiel de
développement total d’environ 3 500 logements et plus de 50 000 m² de surfaces de commerces, pour un chiffre
d’affaires potentiel estimé à c. 1 Md€. La mise en œuvre de ces projets d’aménagement s’étalera sur une période de 10
à 15 ans et prévoit une phase de portage des actifs, avant l’obtention des autorisations administratives et l’éviction des
locataires, puis le lancement de programmes de promotion classique en VEFA.


1.4. Approbation en Assemblée Générale de deux résolutions distinctes
sur le climat et la biodiversité
En 2024, Icade s’était démarquée en étant la première société cotée européenne à proposer deux résolutions distinctes
sur le climat et la biodiversité. A l’occasion de son Assemblée Générale du 13 mai 2025, Icade a de nouveau soumis ces
deux résolutions au vote de ses actionnaires.
• La résolution Say on Climate portait sur les résultats du Groupe en 2024 en matière de réduction de
l’intensité carbone (-43% pour la Foncière et -20% pour la Promotion sur la période 2019-2024) et de
réduction des émissions de CO2 (-44% en valeur absolue sur la période 2019-2024), en ligne avec la
trajectoire 1,5°C validée par la SBTi selon le standard Net-Zero.
• La résolution Say on Biodiversity portait sur les résultats du Groupe en 2024 en matière de contribution à
la préservation de la biodiversité avec notamment (i) la mesure des indicateurs de renaturation sur les
parcs d’affaires (impact sur les sols, la faune, la flore, l’eau, etc.) et (ii) la mesure des opérations de
promotion ayant amélioré leur impact sur la nature entre l’avant et l’après projet.
Les résolutions Say on Climate et Say on Biodiversity ont été très largement approuvées, respectivement à 99,3% et à
99,4%.


1.5. Dividende 2024
L’Assemblée Générale du 13 mai 2025 a approuvé à l’unanimité le versement du dividende au titre de l’exercice 2024
d’un montant de 4,31 € par action, intégrant 2,54 € par action correspondant au montant du dividende restant dû au
titre de la plus-value de cession réalisée lors de la première étape de la cession des activités de Santé en 2023.
Après le versement en numéraire le 6 mars 2025 d’un acompte de 50%, soit 2,16 € par action, le paiement en numéraire
du solde du dividende, soit 2,15 € par action, est intervenu le 3 juillet dernier (avec un détachement le 1er juillet 2025).




6 Signature du protocole d’accord en février 2025
7 Services Conseil Expertises et Territoires, filiale de la Caisse des Dépôts et Consignation



ICADE * RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025 * 11
• ACTIVITES DU GROUPE •




2. Confirmation de la guidance 2025
Sur la base des résultats du Groupe au 30 juin 2025 et des anticipations pour le deuxième semestre, Icade confirme
viser pour l’année 2025 un Cash-Flow Net Courant Groupe entre 3,40 € et 3,60 € par action, incluant un Cash-Flow Net
Courant des activités non stratégiques de c. 0,67 € par action, hors effet des cessions8.
Au 30 juin 2025, le Cash-Flow Net Courant annuel des activités non stratégiques est d’ores et déjà sécurisé à plus de
85%, compte tenu des produits enregistrés par Icade au 1er semestre (intégralité du solde du dividende 2024 de Præmia
Healthcare perçu pour 37 M€ et produits financiers sur le prêt d’actionnaires à IHE Healthcare Europe comptabilisés sur
6 mois). A noter que la contribution des activités non stratégiques n’inclut pas le versement d’un acompte sur les
dividendes de Præmia Healthcare en 2025.


3. Analyse des résultats consolidés au 30 juin 2025
 Amélioration de l’EBO, après une année 2024 marquée par des provisions significatives sur l’activité de
Promotion
 Légère baisse du Cash-Flow Net Courant des activités stratégiques, liée à la diminution des revenus nets
de la Foncière et des produits financiers
 Diminution de l’EPRA ANR NTA de c. -5,7%


(en M€) 30/06/2025 30/06/2024 Variation (M€) Variation (%)
Revenus locatifs 178,3 187,8 (9,6) (5,1%)
Chiffre d'affaires Promotion 443,1 503,2 (60,0) (11,9%)
Autres 9,0 7,9 1,1 +13,4%
Total Revenus consolidés IFRS 630,4 698,9 (68,5) (9,8%)
Autres produits liés à l'activité (a) 76,3 80,4 (4,1) (5,1%)
Produits des activités opérationnelles 706,6 779,3 (72,6) (9,3%)
Charges des activités opérationnelles (561,9) (712,2) 150,3 (21,1%)
EXCEDENT BRUT OPERATIONNEL 144,8 67,1 77,7 NA
RESULTAT OPERATIONNEL (73,3) (222,0) 148,8 (67,0%)
RESULTAT FINANCIER (21,5) (6,7) (14,8) NA
Charge d'impôt 3,3 26,1 (22,8) (87,3%)
Résultat net des activités poursuivies (91,5) (202,6) 111,2 (54,9%)
Résultat des activités abandonnées - (0,5) 0,5 NA
Résultat net (91,5) (203,2) 111,7 (55,0%)
RESULTAT NET PART DU GROUPE (91,7) (180,5) 88,9 (49,2%)
(a) Les autres produits liés à l'activité sont principalement constitués des refacturations de charges locatives



Au 30 juin 2025, les revenus consolidés IFRS du Groupe sont en baisse de -9,8%, à 630,4 M€, et intègrent :
• une diminution des revenus locatifs de la Foncière à 178,3 M€ (-5,1%), pénalisés principalement par l’effet
des départs de locataires intervenus en 2024, et
• un chiffre d’affaires de la Promotion en baisse à 443,1 M€ (-11,9%), compte tenu de l’arrêt de l’activité
tertiaire et du fort ralentissement des ventes en bloc par rapport au 1er semestre 2024.


L’Excédent Brut Opérationnel s’élève à 144,8 M€ au 30 juin 2025, et affiche une forte croissance par rapport à la même
période 2024 qui avait été marquée par 85 M€ de dépréciations comptabilisées à la suite de la revue du portefeuille
d’opérations de la Promotion.
Le résultat opérationnel intègre la variation de juste valeur des immeubles de placement pour -200,5 M€ au 1er semestre
2025, vs -268,5 M€ au 1er semestre 2024.
Le résultat financier Groupe se dégrade à -21,5 M€ vs -6,7 M€, sous l’effet d’une baisse des produits de placement et
des dividendes perçus des activités de Santé.


8Guidance annoncée dans le communiqué du 18 février 2025, incluant un Cash-Flow Net Courant des activités non stratégiques de c.0,67€ par action, hors effet
des cessions, i.e. sans évolution du niveau de détention d’Icade dans Præmia Healthcare (c.22%) et dans IHE Healthcare Europe (c.59%) et avec maintien du prêt
d’actionnaires à IHE en 2025



ICADE * RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025 * 12
• ACTIVITES DU GROUPE •




Le résultat net part du Groupe s’élève à -91,7 M€, vs -180,5 M€ au 1er semestre 2024.


Compte tenu de la cession des activités de Santé, Icade communique sur un Cash-Flow Net Courant Groupe, composé
(i) du Cash-Flow Net Courant des activités stratégiques, que sont la Foncière et la Promotion, et (ii) du Cash-Flow Net
Courant des activités non stratégiques, à savoir les activités résiduelles de Santé.



(En M€) 30/06/2025 30/06/2024 Variation (M€) Variation (%)
(A) Cash-Flow Net Courant - Activités stratégiques 109,3 111,1 (1,9) (1,7%)
(B) Cash-Flow Net Courant - Activités non stratégiques 44,8 57,8 (13,0) (22,5%)
Cash-Flow Net Courant - Groupe (A+B) 154,1 169,0 (14,9) (8,8%)


Le Cash-Flow Net Courant des activités stratégiques est en légère baisse de -1,7% à 109,3 M€ par rapport au 30 juin
2024, compte tenu notamment de la détérioration des revenus nets de la Foncière (-13 M€) et de la diminution du
résultat financier courant (-16,2 M€ dont -13,5 M€ de produits de placement), compensée partiellement par
l’amélioration de la marge immobilière nette de la promotion (+30 M€).
La baisse de Cash-Flow Net Courant des activités non stratégiques est expliquée notamment par la diminution des
dividendes perçus par Icade au titre des activités de Santé (-10,5 M€).


Le Cash-Flow Net Courant Groupe est en baisse de -8,8%, à 154,1 M€ au 30 juin 2025.



30/06/2025 31/12/2024 Variation (M€) Variation
ANR NDV (en M€) 4 557,6 4 895,5 (337,9) (6,9%)
ANR NTA (en M€) 4 298,5 4 557,2 (258,7) (5,7%)
ANR NRV (en M€) 4 644,9 4 892,7 (247,8) (5,1%)
LTV (droits inclus) 38,1% 36,5% +1,6 pp


Données par action 30/06/2025 31/12/2024 Variation (€) Variation (%)
ANR NDV (en €) 60,0 64,5 (4,5) (7,0%)
ANR NTA (en €) 56,6 60,1 (3,5) (5,8%)
ANR NRV (en €) 61,2 64,5 (3,3) (5,2%)


L’actif net réévalué NDV du Groupe s’élève à 4 558 M€ (60,0 € par action), en baisse de -6,9% par rapport au
31 décembre 2024 (4 896 M€ ou 64,5 € par action) principalement sous les effets combinés suivants :
• la perte du semestre de -91,7 M€, soit -1,2 € par action (incluant notamment l’effet de la baisse de valeur
du portefeuille de la Foncière à hauteur de -2,7 € par action) ;
• le versement de l’acompte sur dividendes de -164 M€, soit -2,2 € par action ;
• la baisse de la juste valeur de la dette à taux fixe sur la période à 78,3 M€, soit -1,0 € par action.

L’actif net réévalué NTA du Groupe ressort, quant à lui, à 4 299 M€ (56,6 € par action) en recul de -5,7% par rapport au
31 décembre 2024, du fait de la perte du semestre et du versement de l’acompte sur dividende.
Enfin, l’actif net réévalué NRV du Groupe ressort au 30 juin 2025 à 4 645 M€ (61,2 € par action), en baisse de -5,1% sur
un an, globalement pour les mêmes raisons.


Le ratio LTV droits inclus ressort au 30 juin 2025 à 38,1%, en augmentation de +1,6 pp comparé à fin 2024, expliqué
par (i) la baisse de la valeur du patrimoine foncier droits inclus (+0,8 pp) et (ii) la hausse de la dette nette (+0,8 pp).




ICADE * RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025 * 13
• ACTIVITES DU GROUPE •




4. Performance par métier au 30 juin 2025
4.1. Foncière : activité locative solide, revenus nets impactés par les
départs de locataires
 Dynamique commerciale solide : c. 79 000 m² de baux signés et renouvelés, sécurisant 20 M€ de loyers
faciaux annualisés à une WALB de 7,4 années
 Hausse des taux d’occupation des bureaux well-positioned (88,8% vs 88,0% à fin 2024) et des locaux
d’activité (89,5% vs 88,9% à fin 2024)
 Plus de 100 M€ de cessions sécurisées d’actifs mixtes, en ligne avec l’ANR
 Revenus locatifs bruts en baisse (-4,3 % en LfL), impactés par les départs de locataires
 Baisse en LfL de -2,7% des valeurs du portefeuille de bureaux well-positioned et stabilité des valeurs
des locaux d’activité

Principales données financières


(en M€) 30/06/2025 30/06/2024 Variation
Revenus locatifs bruts 178,3 187,8 (5,1%)
Revenus locatifs bruts à périmètre constant (4,3%)
Revenus locatifs nets 155,8 168,9 (7,7%)
Taux de marge (Rev. Loc. Nets / Rev. Loc. Bruts) 87,4% 89,9% (2,5) pp
Résultat Net Récurrent (RNR) 111,3 125,4 (11,2%)
Investissements 105,1 83,1 +26,5%
Cessions* 105,6 - NA
* Hors cession interne et intégrant le débouclage du PPP du CHRU de Nancy et une cession sous promesse de l'actif 5 Joliette


Variation à
périmètre
(en M€) 30/06/2025 31/12/2024 constant (%)
Valeur du patrimoine hors droits (à 100% + QP CE) 6 203,0 6 398,2 (2,8%)


Principales données opérationnelles

30/06/2025 30/06/2024 Variation
Activité locative (baux signés ou renouvelés) en m² 79 207 55 785 +42,0%

30/06/2025 31/12/2024 Variation
Taux de vacance EPRA 17,4% 16,4% +1,0 pp
Taux de rendement initial net EPRA 5,3% 5,2% +0,1 pp
Taux d’occupation financier 83,6% 84,7% (1,1) pp
Durée résiduelle ferme des baux (en années) 3,2 3,4 (0,2) année




ICADE * RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025 * 14
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4.1.1. Revenus locatifs bruts en baisse de -4,3% à périmètre constant

(en M€) 30/06/2025 30/06/2024 Variation (M€) Variation

REVENUS LOCATIFS BRUTS 178,3 187,8 (9,6) (5,1%)
REVENUS LOCATIFS NETS 155,8 168,9 (13,1) (7,7%)
Taux de marge (Revenus locatifs nets / Revenus locatifs bruts) 87,4% 89,9% NA (2,5) pp
Coûts de fonctionnement nets (17,6) (20,1) +2,5 (12,3%)
EXCEDENT BRUT OPERATIONNEL RÉCURRENT 138,2 148,8 (10,6) (7,1%)
Amortissements des biens d'exploitation (4,5) (8,8) +4,2 (48,1%)
RÉSULTAT OPÉRATIONNEL RÉCURRENT 134,6 140,5 (5,9) (4,2%)




Activité locative Variation totale Variation à périmètre
(en M€) 30/06/2024 et indexation * Autres ** 30/06/2025 (%) constant (%)
Bureaux well-positioned 126,1 (3,2) (1,4) 121,4 (3,7%) (2,6%)
Bureaux to-be-repositioned 27,4 (3,3) (0,0) 24,2 (11,9%) (11,9%)
SOUS-TOTAL BUREAUX 153,5 (6,5) (1,4) 145,6 (5,1%) (4,3%)
Activités 24,7 (0,4) 0,2 24,5 (1,0%) (1,7%)
Autres 10,9 0,0 (0,3) 10,7 (2,0%) +0,4%
Intra-groupe métiers Foncière (1,3) (1,0) (0,2) (2,5) NA NA
REVENUS LOCATIFS BRUTS 187,8 (7,9) (1,7) 178,3 (5,1%) (4,3%)
(*) Les éléments "Activité locative et indexation" incluent les indemnités de résiliation anticipées
(**) Les éléments "Autres" incluent les effets de périmètre (acquisitions, cessions, pipeline)


Les revenus locatifs bruts de la Foncière s’élèvent à 178,3 M€, en diminution de -5,1% à périmètre courant par rapport
au 30 juin 2024, et de -4,3% à périmètre constant.
La variation à périmètre constant intègre les effets suivants :
• l’impact des départs de locataires (-7,9%) et la réversion négative sur les renouvellements (-2,6%) ;
• l’effet positif de l’indexation à hauteur de +3,4% ; et
• l’effet positif des indemnités de résiliation anticipées principalement sur les bureaux to-be-repositioned
(+2,8%).

L’effet périmètre compte pour -0,8% et résulte de la cession de cinq immeubles, partiellement compensée par la
livraison de deux actifs de bureaux (Next et Cologne) en 2024.


Les revenus locatifs nets de la Foncière sont en baisse de -7,7% à périmètre courant, sous l’effet du coût de la vacance
en hausse de c. 3 M€, et notamment sur les actifs to-be-repositioned.

Le taux de marge décroit donc de 89,9% à 87,4% entre le 1er semestre 2024 et 2025.




ICADE * RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025 * 15
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4.1.2. Activité locative solide avec plus de 79 000 m² signés ou renouvelés
Dans un marché locatif en retrait par rapport à 2024 (-12%9 au 1er semestre par rapport à la même période l’année
dernière), Icade a signé ou renouvelé plus de 79 000 m² (49 baux), représentant un montant de loyers faciaux
annualisés de 20 M€ et une durée ferme moyenne de c. 7,4 années.
• Les nouvelles signatures représentent plus de 58 000 m² de surfaces louées dont une des plus importantes
transactions du marché, à savoir la signature avec le Conseil Départemental de la Seine-Saint-Denis d’un
bail portant sur l’intégralité de l’immeuble Pulse (c. 29 000 m²) à 12 ans ferme. La prise à bail est prévue
fin 2025/début 2026.
• Les renouvellements portent sur près de 21 000 m², dont c. 7 000 m² renouvelés avec le locataire
Heineken sur l’immeuble H2O à Rueil Malmaison sur une durée de 6 ans ferme, et c. 6 000 m² de bureaux
et de locaux d’activité renouvelés avec Ricoh France sur la zone de Rungis sur une durée ferme de 5,5 ans.

L’activité locative vient confirmer l'attractivité de certains territoires, comme La Défense / Péri-Défense, bien
desservis et proposant une offre significativement moins chère que le Quartier Central des Affaires à Paris. Icade a ainsi
signé ou renouvelé 18 baux pour près de 17 000 m² au premier semestre 2025 sur ce secteur.
Icade a également enregistré de belles signatures sur ses parcs d’affaires et en particulier sur le parc du Mauvin. Celui-
ci affiche désormais un taux d’occupation de 100%, après la signature et la prise à bail de 4 600 m² par la start-up
française Alice & Bob, spécialisée dans l’informatique quantique, et de près 2 800 m² par Raboni, distributeur de bois et
matériaux de construction.


Le taux d’occupation financier s’établit à 83,6% au 30 juin 2025, en diminution de 1,1 pp par rapport au 31 décembre
2024. Il est en amélioration sur les segments des bureaux well-positioned et des locaux d’activité.
• Sur le segment des bureaux well-positioned, le taux d’occupation financier progresse à 88,8% (+0,8 pp
par rapport au 31 décembre 2024), à la suite notamment de la prise à bail de locataires dans les immeubles
Next à Lyon, la Tour Eqho à La Défense, et au sein du Parc des Portes de Paris. En incluant le bail du Conseil
Départemental de la Seine-Saint-Denis sur Pulse, signé en février 2025, le taux d’occupation financier
des bureaux well-positioned serait supérieur à 90%.
• Le taux d’occupation des locaux d’activité augmente de +0,5 pp pour atteindre 89,5% à fin juin 2025
(vs 88,9% à fin décembre 2024), compte tenu de la commercialisation de locaux d’activité livrés au 4ème
trimestre 2024.
• La baisse attendue du taux d’occupation financier sur les bureaux to-be-repositioned se confirme à 51,7%,
soit une diminution de c. 13 pp vs fin décembre 2024.
Taux d'occupation financier* (%) Durée moyenne des baux* (années)

Classes d’actifs 30/06/2025 31/12/2024 Variation 30/06/2025 31/12/2024
Bureaux well-positioned 88,8% 88,0% +0,8 pp 3,3 3,6
Bureaux to-be-repositioned 51,7% 64,6% (12,9) pp 2,5 2,1
SOUS-TOTAL BUREAUX 82,7% 83,8% (1,1) pp 3,2 3,4
Activités 89,5% 88,9% +0,5 pp 2,9 2,8
Autres 85,2% 89,4% (4,2) pp 3,3 5,0
TOTAL FONCIÈRE 83,6% 84,7% (1,1) pp 3,2 3,4
(*) Données à 100% et en quote-part des co-entreprises




4.1.3. Allocation du capital ciblée
Au cours du premier semestre 2025, Icade a sécurisé la cession d’actifs non stratégiques ou matures pour un montant
de plus de 100 M€ (hors cession interne). Ce volume inclut le CHRU de Nancy (55 M€), un portefeuille de 5 hôtels B&B
en France (36 M€) et un actif de bureau prime à Marseille, le 5 Joliette (14 M€ sous promesse). Ces cessions sont
détaillées dans les « Faits marquants du 1er semestre 2025 ».



9 Source : Immostat, juillet 2025



ICADE * RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025 * 16
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Au 30 juin 2025, les investissements s’élèvent à 105,1 M€10, en hausse de 26% par rapport à la même période l’année
dernière. L’augmentation des investissements tient à deux facteurs :
• +15 M€ de dépenses de développement des opérations en pipeline (cf. section 4 « Informations
complémentaires »), en particulier sur l’opération Edenn dont la livraison est attendue pour la fin d’année.
De nouveaux projets de bureaux core, offrant des rendements entre 7% et 7,5%, ont également été lancés
: deux projets de bureaux Seed et Bloom, au cœur du quartier Lyon Part-Dieu à côté de l’immeuble Next,
et un projet de bureaux à Toulouse Centreda, l’ensemble étant pré-loué à plus de 50% ;
• +9 M€ d’avantages commerciaux sous forme de capex d’exploitation, lié à la re-commercialisation de
certains actifs majeurs comme Pulse.
Le pipeline intègre un volume d’investissements restant à engager de c. 300 M€ sur les trois prochaines années, et
devrait générer 50 M€ de loyers annualisés additionnels.
Conformément aux ambitions du Groupe en matière de RSE, Icade vise à ce que l’intégralité des projets en cours de
développement obtiennent les meilleurs niveaux de certification (HQE et BREEAM niveau Excellent) ou soient alignés
avec les critères de la taxonomie européenne.


4.1.4. Baisse limitée des valeurs d’actifs
Variation à périmètre Variation à périmètre
(Données hors droits en M€, à 100% + QP CE) JV 30/06/2025 JV 31/12/2024 Variation (M€) courant (%) constant (%)
TOTAL 6 203,0 6 398,2 (195,2) (3,1%) (2,8%)
Bureaux 5 137,4 5 241,1 (103,7) (2,0%) (3,2%)
Bureaux well-positioned 4 592,6 4 654,0 (61,4) (1,3%) (2,7%)
Bureaux to-be-repositioned 544,8 587,1 (42,3) (7,2%) (7,5%)
Activité 756,4 742,8 +13,5 +1,8% +0,4%
Terrains 108,1 116,0 (7,9) (6,8%) +1,0%
Autres (a) 201,2 298,3 (97,1) (32,6%) (4,4%)
(a) Inclut principalement des hôtels et des actifs de commerces


Au 30 juin 2025, la valeur du portefeuille de la Foncière s’établit à 6,2 Md€ hors droits contre 6,4 Md€ à fin 2024, en
baisse de 195,2 M€, soit -3,1% à périmètre courant. Cette variation intègre notamment l’impact de la hausse des droits
de mutation pour -22,2 M€, dans le cadre d’une mesure législative transitoire entrée en vigueur en 2025 pour une durée
de 3 ans.


Après un ajustement important des valorisations sur les deux dernières années, le patrimoine affiche, au 1er semestre
2025, une baisse de valeur contenue de -2,8% à périmètre constant, notamment liée à la révision à la baisse des
prévisions d’indexation par les experts, en lien avec les incertitudes économiques et géopolitiques.
Les évolutions sont néanmoins à considérer selon les typologies d’actifs.
• La dynamique de reprise des locaux d’activité se maintient, avec une légère progression de +0,4% à
périmètre constant, soutenue par l’effet positif des commercialisations (notamment la signature des baux
Alice et Bob et Raboni sur le Parc du Mauvin), une compression de taux pour certains actifs et une
progression mesurée des loyers de marché.
• La valeur des bureaux well-positioned baisse légèrement de -2,7% à périmètre constant, impactée par
les effets négatifs de la décompression résiduelle des taux et une baisse des projections d’indexation.
• Les bureaux to-be-repositioned voient leur valeur baisser de -7,5% à périmètre constant, compte tenu de
la dégradation des paramètres d’expertise (taux, loyers de marché, durée de recommercialisation…) et de
la hausse de l’offre disponible.




10 Voir le détail des investissements dans le Reporting EPRA en annexes du présent communiqué des résultats semestriels 2025 (ou dans le chapitre 3 du rapport
financier semestriel 2025)



ICADE * RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025 * 17
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4.2. Promotion : reprise fragile dans un marché incertain
 Volume des réservations stable incluant (i) une baisse sur le diffus de -11% à la suite de l’arrêt du
dispositif Pinel depuis le 1er janvier 2025 et (ii) une hausse des réservations en bloc de +10%
 Baisse du chiffre d’affaires liée notamment au fort ralentissement de l’activité tertiaire de -39%
 Retour à une rentabilité positive (taux de ROEC à 2,3%), après une revue exhaustive du portefeuille
d’opérations en 2024

Principales données financières
30/06/2025 30/06/2024 Variation
Chiffre d’affaires économique (en M€) 501,1 582,9 (14,0%)
Résidentiel 422,9 456,8 (7,4%)
Tertiaire 71,5 116,7 (38,7%)
Autre chiffre d'affaires 6,6 9,5 NA
Taux de marge ROEC (en %) 2,3% (3,1%) +5,4 pp


30/06/2025 31/12/2024 Variation (%)
BFR (en M€) 388,6 302,1 +28,6%
Endettement net (en M€) 332,8 231,8 +43,6%


Principales données opérationnelles
30/06/2025 30/06/2024 Variation (%)
Réservations en unités 2 116 2 110 +0,3%
Diffus 884 994 (11,1%)
Bloc 1 232 1 116 +10,4%
Réservations en valeur (en M€) 495,6 538,3 (7,9%)
Diffus 283,9 308,6 (8,0%)
Bloc 211,7 229,7 (7,8%)


30/06/2025 31/12/2024 Variation (%)
Backlog total (en M€) 1 670,9 1 725,5 (3,2%)



4.2.1. Ralentissement de l'activité dans un contexte de marché peu favorable
Impact défavorable de la fin du dispositif Pinel sur l’activité résidentielle

Dans un marché du logement toujours dégradé au 1er semestre, le pôle Promotion enregistre un volume de
réservations stable avec 2 116 réservations (+0,3%) pour un montant de 496 M€, en baisse de -7,9%.

L’activité en diffus accuse un recul de -11,1% en volume, en ligne avec le marché11.

Ce repli s’inscrit dans un environnement fiscal défavorable, marqué par la fin du dispositif Pinel, qui a entraîné une
nette contraction de la part des investisseurs particuliers (-35% par rapport au 1er semestre 2024).
A l’inverse, la dynamique est plus favorable pour les réservations des accédants, en hausse de +10%, sous l’effet positif
des dispositifs déployés en faveur de l’accession à la propriété (extension du PTZ à l’ensemble du territoire, exonération
des droits de donation pour l’achat d’un logement neuf).

En particulier, la mise sur le marché de nouveaux programmes répondant aux attentes des accédants, tels qu’Écrin de
l’Ill à Strasbourg et Villa Moraines à Saint-Cergues, a été un succès, comme en témoigne leur pré-commercialisation
rapide au 1er semestre 2025.



11 Baisse des réservations en diffus de -11% sur le 1er semestre 2025 par rapport à l’année dernière (source Adéquation 07/2025)



ICADE * RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025 * 18
• ACTIVITES DU GROUPE •



Les réservations en bloc affichent une hausse de +10,4% en volume et de -7,8% en valeur. La distorsion entre les
évolutions en volume et en valeur s’explique par une évolution ponctuelle du mix produits.

Dans ce contexte peu favorable à l’investissement des particuliers, les investisseurs institutionnels participent donc
toujours au soutien de l’activité. Ils représentent, au 1er semestre 2025, 54% du volume des réservations, dont un peu
moins de la moitié provenant de bailleurs sociaux. A noter que le volume d’activité auprès des investisseurs
institutionnels est historiquement plus important sur la deuxième partie de l’année (en 2023 et en 2024, plus de 2/3
des réservations en bloc avait été réalisé au 2ème semestre).


Activité tertiaire en repli
Dans un contexte de marché en bas de cycle, l’activité tertiaire est en net repli, avec une baisse marquée des ventes
actées de -23% en valeur à 12,6 M€ (vs 16,3 M€ au 1er semestre 2024).
En mai 2025, Icade et Sogeprom ont livré l’immeuble Audessa, au cœur de Lyon Part-Dieu. Ancien siège du Réseau de
Transport d’Electricité (RTE), le bâtiment de 13 000 m² a été entièrement restructuré et agrandi, avant d’être acquis en
VEFA par Union Investment.
En juin 2025, Icade Promotion, Novaxia et Imring ont lancé les travaux de l’opération Ping à Villeurbanne, représentant
un chiffre d’affaires à terminaison de 15 M€ HT. Cet immeuble de 5 260 m2, a été acquis en VEFA par la Fédération
Handicap International et la ville de Villeurbanne. Orienté bas carbone, ce projet permettra de réduire de 50% les
émissions de CO₂ par rapport à une opération classique de démolition-reconstruction.


Backlog de 1,7 Md€ à fin juin 2025
Le backlog au 30 juin 2025 s’établit à 1,7 Md€, en retrait de -3,2% par rapport à fin 2024. Cette évolution reflète (i) une
baisse du backlog résidentiel de -2,9% à 1,6 Md€ et (ii) un net repli du backlog tertiaire de -6,6%, du fait de l’absence
de nouvelles signatures et de l’avancement des programmes en cours tel qu’Osmose Wacken.


A fin juin 2025, 40% du backlog est sécurisé12 par des ventes actées.
(en M€, à 100% + QP CE) 30/06/2025 31/12/2024 Variation (M€) Variation (%)
Sécurisé 670,9 878,8 (207,9) (23,7%)
Non sécurisé 1 000,0 846,6 153,4 +18,1%
Total 1 670,9 1 725,5 (54,6) (3,2%)



4.2.2. Retour à une rentabilité positive, après la revue exhaustive du portefeuille
d’opérations en 2024
30/06/2025 30/06/2024 Variation (M€) Variation
(en M€, à 100% + QP CE)
Chiffre d'affaires économique 501,1 582,9 (81,8) (14,0%)
Dont Chiffre d'affaires à l'avancement Promotion (1) 496,9 577,5 (80,6) (14,0%)
Coût des ventes et autres charges (2) (424,7) (535,7) +111,0 (20,7%)
Marge immobilière Nette Promotion (1+2) 72,1 41,7 +30,4 +72,8%
Taux de marge immobilière (Marge immobilière Nette / CA à l'avancement) 14,5% 7,2% NA +7,3 pp
Autres Chiffre d'Affaires 4,2 5,5 (1,2) (22,9%)
Coûts de fonctionnement (65,7) (66,7) +1,0 (1,4%)
Part dans le résultat des sociétés mises en équivalence 0,0 0,3 (0,3) (91,5%)
RÉSULTAT OPERATIONNEL COURANT 10,6 (19,2) +29,8 NA
RÉSULTAT OPÉRATIONNEL ÉCONOMIQUE COURANT (a) 11,5 (18,2) +29,8 NA
Taux de marge économique courant (ROEC/CA) (a) 2,3% -3,1% NA +5,4 pp
(a) Résultat opérationnel courant retraité de la charge de redevance de marque facturée par Icade.




12 Le backlog sécurisé à fin juin 2025 inclut
609,5 M€ de prestations restant à réaliser sur les entités consolidées par intégration globale (voir note 7.1 des comptes
consolidés résumés au 30 juin 2025) et 61,3 M€ en quote-part groupe dans les co-entreprises.




ICADE * RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025 * 19
• ACTIVITES DU GROUPE •



Le chiffre d’affaires économique de la Promotion s’élève à 501,1 M€ au 30 juin 2025, en repli de -14,0% par rapport à
la même période en 2024.
• Le chiffre d’affaires de l’activité résidentielle s’élève à 422,9 M€, en baisse de -7% par rapport à fin juin
2024. Cette baisse s’explique par la baisse des ventes actées sur ce semestre (-11% en valeur),
principalement attribuable à une contraction des ventes en bloc (-32% en valeur), un phénomène non
représentatif des tendances attendues en fin d’année.
• Le chiffre d’affaires de l’activité tertiaire s’élève à 71,5 M€, en retrait de -39% par rapport à la même
période en 2024, du fait de livraisons d’opérations importantes fin 2024 (Envergure à Romainville et
Nanterre Newton) et du faible volume de nouvelles signatures en 2025 (ventes actées de 13 M€ au 30 juin
2025).

La marge immobilière nette s’améliore à 72,1 M€, soit une hausse de +30,4 M€ par rapport à la même période l’année
dernière, compte tenu de l’effet des dépréciations comptabilisées au 1er semestre 2024 (-46 M€ intégrés en 2024 à la
marge immobilière nette courante). Elle est néanmoins pénalisée par la baisse de l’activité (effet volume pour -12 M€)
et par une pression sur les marges de certaines opérations historiques lancées avant 2024 (-3 M€).


Dans ce contexte, le taux de ROEC s’améliore nettement, passant de -3,1% au 30 juin 2024 à +2,3% au 30 juin 2025.

(en M€, à 100% + QP CE) 30/06/2025 31/12/2024 Variation (M€)
Promotion Logement 270,8 230,1 +40,7
Promotion Tertiaire (6,9) (22,4) +15,5
Autres activités 124,7 94,5 +30,2
BESOIN EN FONDS DE ROULEMENT - TOTAL 388,6 302,1 +86,5
ENDETTEMENT NET TOTAL 332,8 231,8 +101,0


Le Besoin en Fonds de Roulement du pôle Promotion s’élève à 388,6 M€ au 30 juin 2025, en hausse de 86,5 M€ par
rapport à fin 2024. Cette hausse s’explique notamment par l’acquisition auprès de Casino de sites à aménager pour
32 M€ HT (cf. détail dans les« Faits marquants du 1er semestre 2025 ») et par la saisonnalité de l’activité.


Pour autant, une attention reste portée à la maîtrise du BFR, en particulier via (i) le suivi de l’enveloppe d’actifs en
phase de portage – illustrée par exemple par la cession de l’actif Tolbiac au 1er trimestre 2025 pour un montant de
19,5 M€ et (ii) la gestion rigoureuse du stock d’invendus sur des programmes terminés (17 M€ au 30 juin 2025 vs 14 M€
au 31 décembre 2024).




ICADE * RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025 * 20
• ACTIVITES DU GROUPE •




5. Structure financière
 Gestion proactive de l’échéancier de dette à travers l’émission de 500 M€ d’obligations à 10 ans et le
rachat de 268 M€ d’obligations
 Liquidité encore renforcée après la signature de lignes de crédit revolving pour 290 M€
 Maîtrise des charges financières

Principales données financières

30/06/2025 31/12/2024 Variation
Dette brute 4 625 M€ 4 683 M€ (1,2%)
Dette nette 3 132 M€ 3 065 M€ +2,2%
Trésorerie nette des découverts bancaires 968 M€ 1 134 M€ (14,7%)
Lignes non tirées 1 870 M€ 1 680 M€ +11,3%
Loan-To-Value droits inclus 38,1% 36,5% +1,6 pp
Loan-To-Value hors droits 40,0% 38,2% +1,8 pp
Loan-To-Value EPRA (hors droits) 47,1% 42,0% +5,1 pp
ICR 7,4x 14,5x (7,1) pt
Dette Nette / EBITDA majoré des dividendes des sociétés MEE et non consolidées 8,3x 10,0x (1,7) pt
Coût moyen de la dette 1,59% 1,52% +0,1 pp
Durée de vie moyenne de la dette (ans) 4,2 ans 3,9 ans +0,3 an



5.1. Liquidité solide et allongement de la durée de vie moyenne de la
dette
Au 30 juin 2025, le Groupe dispose d’une position de liquidité très confortable de plus de 2,8 Md€, nette des Neu CP,
pour une dette brute de 4,6 Md€. Elle couvre les échéances de dette du Groupe jusqu’en 2029.
La liquidité est composée de :
• 1,0 Md€ de trésorerie nette des découverts bancaires, en baisse de -0,2 Md€ par rapport au 31 décembre
2024 ; et
• 1,8 Md€ de lignes de crédit non utilisées, nettes des Neu CP13. Au cours du premier semestre 2025, Icade
a renforcé sa liquidité en anticipation de ses prochaines échéances de dette et a signé 290 M€ de lignes
de crédit revolving, dont 100 M€ au titre du refinancement des échéances 2026 et 190 M€ de new money.
Ces nouvelles lignes présentent une maturité moyenne de 6 ans.


Au cours du 1er semestre 2025, Icade a également géré de manière proactive sa structure financière, dans un
environnement toujours marqué par une forte volatilité des marchés.
• En mai 2025, Icade a réalisé avec succès une émission obligataire verte de 500 M€ à 10 ans, offrant un
coupon de 4,375 %. Cette opération, sursouscrite trois fois, a été réalisée dans des conditions attractives,
avec un spread de 197 bps, et porte ainsi à 2,2 Md€ l’encours total d’obligations vertes d’Icade.
• Simultanément, Icade a procédé au rachat partiel de plusieurs souches obligataires pour un montant
total racheté de 267,5 M€, dont 79,0 M€ d’obligations à échéance 2026, 160,0 M€ d’obligations à
échéance 2027 et 28,5 M€ d’obligations à échéance 2028.

Ces opérations ont permis à Icade de réduire ses échéances de dette court terme et d’allonger la maturité moyenne de
ses financements. La durée de vie moyenne de la dette 14 au 30 juin 2025 s’établit à 4,2 ans, contre 3,9 ans au 31
décembre 2024.

Le Groupe conserve une structure de financements équilibrée et diversifiée, composée à 59% de financements
désintermédiés et à 41% de financements bancaires.



13 Encours moyen de 112 M€ au 1er semestre 2025
14 Hors dettes rattachées à des participations, découverts bancaires et Neu Commercial Papers



ICADE * RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025 * 21
• ACTIVITES DU GROUPE •



Par ailleurs, en cohérence avec ses ambitions en matière RSE, Icade présente une structure de financements
majoritairement durables et atteint, avec plus d’un an d’avance, son objectif de 75% de financements verts ou adossés
à des objectifs en matière d’intensité carbone et de renaturation (vs 70% au 31 décembre 2024). Le 23 juillet 2025,
Icade a publié son Green Financing Report, présentant l’ensemble des financements verts (1,9 Md€) et les actifs éligibles
(2,3 Md€) au 31 décembre 2024 – disponible via ce lien Financement de marché long-terme.

Dans un marché toujours complexe, le ratio Loan-to-Value droits inclus augmente à 38,1% (vs 36,5% au 31 décembre
2024), du fait de la baisse de la valorisation du patrimoine de la foncière pour -200,5 M€. La dette nette augmente
également compte tenu des investissements et du versement de l’acompte sur dividende, compensé par un volume de
cessions encore limité.
Le ratio Dette Nette / EBITDA majoré des dividendes des sociétés MEE et déconsolidées s’améliore à 8,3x (vs 10,0x au
31 décembre 2024), compte tenu de la progression de l’EBITDA, après une année 2024 marquée par des dépréciations
importantes sur l’activité de promotion.


5.2. Maîtrise du coût de la dette
Le Groupe affiche un coût moyen de la dette maîtrisé en légère augmentation au 30 juin 2025 à 1,59% (vs 1,52% à fin
2024).


Le coût de l’endettement net s’inscrit en hausse (-18,7 M€ vs -1,9 M€ au 30 juin 2024), notamment sous l’effet de la
baisse des produits financiers. Dans ce contexte, le ratio ICR ressort à 7,4x (vs 14,5x au 31 décembre 2024), en baisse,
tout en demeurant à un niveau élevé grâce au maintien d’un volume significatif de produits financiers (10,9 M€ de
produits de placement et 6,9 M€ d’intérêts perçus au titre de l’avance accordée par Icade à IHE Healthcare Europe).

Icade maintient une politique prudente en matière de gestion du risque de taux. La dette totale du Groupe projetée
au second semestre 2025 est intégralement couverte. En conséquence, Icade dispose d’une bonne visibilité sur
l’évolution du coût moyen de sa dette : à isopérimètre, en intégrant l’effet de l’émission obligataire de 500 M€ réalisée
en mai 2025, le coût moyen de la dette reste maîtrisé en fin d’année, en deçà de 1,8%.


5.3. Covenants bancaires
Les ratios de covenants sont respectés au 30 juin 2025 et présentent une marge confortable par rapport à leur limite.

Covenants 30/06/2025
Ratio de dette financière nette/patrimoine réévalué HD (LTV) Maximum < 60% 40,0%

Ratio de couverture des intérêts par l’excédent brut opérationnel majoré
Minimum > 2x 7,4x
de la part dans le résultat des sociétés mises en équivalence (ICR)
Contrôle CDC Minimum > 34% 39,20%
Valeur du patrimoine Foncier Minimum > 4 Md€ 6,2 Md€
Suretés sur actifs Maximum < 25% du patrimoine foncier 7,8%




ICADE * RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025 * 22
• ACTIVITES DU GROUPE •




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REPORTING
EPRA




ICADE * RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025 * 24
1. ACTIF NET RÉÉVALUÉ EPRA........................................................................................................................................... 27
2. RÉSULTAT NET RÉCURRENT EPRA – FONCIÈRE ............................................................................................................. 27
3. LTV EPRA ....................................................................................................................................................................... 28
4. TAUX DE RENDEMENT EPRA – FONCIÈRE ..................................................................................................................... 29
5. TAUX DE VACANCE EPRA– FONCIÈRE ........................................................................................................................... 30
6. LFL REVENUS LOCATIFS NETS EPRA – FONCIÈRE .......................................................................................................... 30
7. RATIO DE COÛTS EPRA – FONCIÈRE ............................................................................................................................. 31
8. INVESTISSEMENTS EPRA – FONCIÈRE ........................................................................................................................... 31




ICADE * RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025 * 25
• REPORTING EPRA •



Indicateurs de référence dans le secteur des foncières, Icade présente ci-dessous l’ensemble des indicateurs de
performance de l’European Public Real Estate Association (EPRA) qui a été établi en conformité avec ses
recommandations.



Principales données EPRA 30/06/2025 31/12/2024 Variation Voir Note
ANR NDV EPRA (M€) 4 557,6 4 895,5 (6,9%) 1
ANR NDV EPRA (€ par action) 60,0 64,5 (7,0%) 1
ANR NTA EPRA (M€) 4 298,5 4 557,2 (5,7%) 1
ANR NTA EPRA (€ par action) 56,6 60,1 (5,8%) 1
ANR NRV EPRA (M€) 4 644,9 4 892,7 (5,1%) 1
ANR NRV EPRA (€ par action) 61,2 64,5 (5,2%) 1
Loan-to-Value ratio (droits inclus) EPRA 45,0% 40,2% +4,8 pp 3
Loan-to-Value ratio (hors droits) EPRA 47,1% 42,0% +5,1 pp 3
Taux de rendement initial net Topped-up EPRA 6,2% 6,2% - 4
Taux de rendement initial net EPRA 5,3% 5,2% +0,1 pp 4
Taux de vacance EPRA 17,4% 16,4% +1,0 pp 5



Principales données EPRA 30/06/2025 30/06/2024 Variation Voir Note
Variation à périmètre constant des revenus locatifs nets (en M€) - - (8,6%) 6
Résultat Net Récurrent (RNR) EPRA (en M€) 111,3 125,4 (11,2%) 2
Investissements EPRA (en M€) 105,1 83,1 +26,5% 8
Ratio de coût (y compris coût de la vacance) EPRA 23,3% 21,8% +1,5 pp 7
Ratio de coût (hors coût de la vacance) EPRA 8,9% 10,1% (1,2) pp 7




ICADE * RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025 * 26
• REPORTING EPRA •




1. Actif net réévalué EPRA

(en M€) 30/06/2025 31/12/2024 30/06/2024
Capitaux propres consolidés en part du groupe 3 902,0 4 323,4 4 440,1
Créance des actionnaires(a) 163,9 - 184,5
Plus-values latentes sur actifs immobiliers et sociétés de promotion 251,0 253,5 155,8
Fiscalité sur plus-values latentes (5,5) (5,9) (3,2)
Réévaluation des instruments financiers 246,2 324,5 403,4
ANR NDV (Net Disposal Value) 4 557,6 4 895,5 5 180,5
ANR EPRA NDV par action (en €) 60,0 64,5 68,3
Progression semestrielle (7,0%) (5,6%)
Progression annuelle (12,2%)
Retraitement de la fiscalité sur plus-values latentes 5,5 5,9 3,2
Immobilisations incorporelles (32,6) (34,9) (31,3)
Optimisation des droits d'enregistrement sur la juste valeur des actifs immobiliers 60,7 61,0 60,7
Retraitement de la réévaluation des instruments financiers (292,6) (370,3) (468,3)
ANR NTA (Net Tangible Assets) 4 298,5 4 557,2 4 744,9
ANR EPRA NTA par action (en €) 56,6 60,1 62,6
Progression semestrielle (5,8%) (4,0%)
Progression annuelle (9,6%)
Retraitement des immobilisations incorporelles 32,6 34,9 31,3
Retraitement de l'optimisation des droits d'enregistrement sur la juste valeur des actifs
immobiliers (60,7) (61,0) (60,7)
Droits d'enregistrement sur la juste valeur des actifs immobiliers 374,4 361,7 376,0
ANR NRV (Net Reinstatement Value) 4 644,9 4 892,7 5 091,5
ANR NRV par action (en €) 61,2 64,5 67,2
Progression semestrielle (5,2%) (4,0%)
Progression annuelle (8,9%)

NOMBRE D’ACTIONS TOTALEMENT DILUÉ (b) 75 948 603 75 876 132 75 813 248
(a) Au 30 juin 2024 et au 30 juin 2025, solde du dividende dû au titre de l'exercice précédent et versé respectivement en juillet 2024 et 2025.
(b) S’élève à 75 948 603 au 30 juin 2025 après annulation des actions auto détenues (-409 716 actions) et impact positif des instruments dilutifs (+123 774
actions).




2. Résultat net récurrent EPRA – Foncière
(en M€) 30/06/2025 30/06/2024
RESULTAT NET (91,5) (203,2)
Résultat net - Autres activités (a) (3,8) (66,6)
(1) RESULTAT NET - FONCIERE (87,7) (136,5)
(i) Variation de valeurs des immeubles de placement et dotations aux amortissements (200,5) (268,5)
(ii) Résultat de cessions d'immobilisations (1,7) 0,0
(iii) Résultat sur acquisitions - -
(iv) Impôts sur les bénéfices liés aux cessions et pertes de valeurs
(v) Ecart d'acquisition négatif / dépréciation du goodwill -
(vi) Variation de juste valeur des instruments financiers et restructuration des passifs financiers 5,8 9,1
(vii) Frais d'acquisition sur titres
(viii) Charge d'impôt en lien avec les ajustements de l'EPRA 1,7 -
(ix) Ajustement des sociétés mises en équivalence (6,6) (5,9)
(x) Intérêts minoritaires 2,4 3,4
(2) TOTAL DES RETRAITEMENTS (199,0) (262,0)
(1-2) RESULTAT NET RECURRENT - FONCIERE 111,3 125,4
RESULTAT NET RECURRENT - FONCIERE EN € / ACTION 1,47 € 1,65 €
(a) Les Autres activités correspondent à la promotion, aux activités non stratégiques ainsi qu'aux opérations inter-métiers et autres.




ICADE * RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025 * 27
• REPORTING EPRA •




3. LTV EPRA
Quote-part des Intérêt ne
Groupe Quote-part Combiné Combiné
LTV influences donnant
Tel que des au au
(Loan-to- notables pas le
reporté coentreprises 30/06/2025 31/12/2024
Value) significatives contrôle
(1) (2) (1)+(2)+(3)+(4)
(3) (4)


Inclus
Emprunts auprès des institutions financières 922 922 68 ( 222) 767 861
NEU Commercial Papers 55 55 55 225
Emprunts obligataires 3 582 3 582 3 582 3 349
Instruments dérivés de change (futures, swaps,
optionscourantes
Dettes et forwards)
nettes ( 28) 366 ( 11) ( 7) 347 129
Comptes courants 95 95 125 ( 89) 132 109
Instruments dérivés ( 46)
Exclus
Actifs Financiers ( 391)
Trésorerie et équivalent de trésorerie (1 057) (1 057) ( 70) 50 (1 076) (1 244)
DETTES FINANCIERES NETTES (A) 3 132 3 962 112 (267) 3 807 3 430

VALEUR TOTALE DES ACTIFS (B) 7 831 8 144 192 (253) 8 083 8 175
Droits de mutation immobiliers 393 393 ( 19) 374 362
VALEUR TOTALE DES ACTIFS DROITS INCLUS (C) 8 224 8 537 192 (271) 8 458 8 536

LTV Hors Droits en % (A/B) 40,0% 48,7% 47,1% 42,0%
LTV Droits inclus en % (A/C) 38,1% 46,4% 45,0% 40,2%


NB : les dettes courantes nettes incluent les dettes nettes d'exploitation et en particulier le solde du dividende payé le
3 juillet 2025




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• REPORTING EPRA •




4. Taux de rendement EPRA – Foncière
Le tableau ci-dessous présente le passage entre le taux de rendement net Icade et les taux de rendement définis par
l’EPRA. Le calcul prend en compte l’ensemble des immeubles de la Foncière en exploitation. Il est présenté à 100% et
en QP pour les Co-Entreprises (CE).

(à 100% + QP CE) 30/06/2025 31/12/2024
RENDEMENT NET ICADE - DROITS INCLUS 8,1% 7,9%
Retraitement sur vacant -1,9% -1,7%
RENDEMENT INITIAL NET TOPPED-UP EPRA 6,2% 6,2%
Intégration des franchises de loyers -0,9% -1,0%
RENDEMENT INITIAL NET EPRA 5,3% 5,2%


Foncière
TOTAL AU Bureaux Bureaux Sous- TOTAL AU
30/06/2025 well- to-be- total Activité Terrains Autres 31/12/2024
positioned repositioned Bureaux
(en M€, à 100% + QP CE)
VALEUR HORS DROITS 6 203 4 593 545 5 137 756 108 201 6 398
dont actifs mis en équivalence 73 63 - 63 - - 10 80
Retraitement des actifs hors exploitation et autres(1) 772 559 45 603 48 108 12 780
VALEUR HORS DROITS DES ACTIFS EN EXPLOITATION 5 431 4 034 500 4 534 708 - 189 5 618
Droits 359 257 36 293 53 - 13 347
VALEUR DROITS INCLUS DES ACTIFS EN EXPLOITATION A 5 790 4 291 536 4 827 761 - 202 5 965
Loyer couru brut annualisé 344 244 32 277 49 - 18 342
Charges immobilières non récupérables au titre des baux
(37) (17) (14) (30) (4) - (3) (32)
et non récupérées sur surfaces vacantes
LOYER COURU NET ANNUALISE B 307 228 19 247 46 - 15 309
Loyer additionnel à l'expiration des périodes de franchise
50 47 1 48 2 - 0 60
(ou autres réductions de loyer)
LOYER NET ANNUALISE "TOPPED-UP" C 357 274 20 294 47 - 15 369
RENDEMENT INITIAL NET EPRA B/A 5,3% 5,3% 3,5% 5,1% 6,0% - 7,3% 5,2%
RENDEMENT INITIAL NET TOPPED-UD EPRA C/A 6,2% 6,4% 3,7% 6,1% 6,2% - 7,5% 6,2%
(1) Immeubles en développement, réserves foncières, surface en attente de restructuration. et actifs assimilés à des créances financières (PPP)




ICADE * RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025 * 29
• REPORTING EPRA •




5. Taux de vacance EPRA– Foncière

(à 100% + QP CE) 30/06/2025 31/12/2024 30/06/2024
Bureaux well-positioned 12,5% 13,3% 10,5%
Bureaux to-be-repositioned 50,7% 39,2% 37,2%
Sous-total Bureaux 18,7% 17,6% 15,2%
Activité 9,7% 10,4% 9,5%
Autres 16,9% 13,2% 12,2%
TOTAL FONCIÈRE (a) 17,4% 16,4% 14,3%
(a) Hors PPP, y compris Autres actifs




Taux de vacance
EPRA au
Valeurs locatives de marché des Valeur locative de marché 30/06/2025
(en M€, à 100% + QP CE) surfaces vacantes (A) totale (B) (= A/B)
Bureaux well-positioned 36,9 295,6 12,5%
Bureaux to-be-repositioned 29,0 57,2 50,7%
Sous-total Bureaux 65,9 352,8 18,7%
Activité 5,4 56,1 9,6%
Autres 3,3 19,4 16,9%
TOTAL FONCIÈRE (a) 74,6 428,3 17,4%
(a) Hors PPP, y compris Autres actifs




6. LFL revenus locatifs nets EPRA – Foncière
Activité locative Variation totale Variation à périmètre
(en M€) 30/06/2024 et indexation * Autres ** 30/06/2025 (%) constant (%)
Bureaux well-positioned 113,2 (4,2) (0,5) 108,4 (4,2%) (3,8%)
Bureaux to-be-repositioned 20,1 (7,8) 1,6 13,9 (30,9%) (35,7%)
SOUS-TOTAL BUREAUX 133,4 (12,0) 1,0 122,3 (8,3%) (9,1%)
Activités 20,2 (0,9) 0,9 20,2 (0,2%) (4,5%)
Autres 11,9 (0,1) (0,4) 11,4 (4,2%) (1,3%)
Intra-groupe métiers Foncière 3,3 (1,3) (0,2) 1,9 n.a n.a
REVENUS LOCATIFS NETS 168,9 (14,4) 1,4 155,8 (7,7%) (8,6%)
(*) Les éléments "Activité locative et indexation" incluent les indemnités de résiliation anticipées
(**) Les éléments "Autres" incluent les effets de périmètre (acquisitions, cessions, pipeline)




ICADE * RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025 * 30
• REPORTING EPRA •




7. Ratio de coûts EPRA – Foncière
Les données ci-dessous présentent le détail du ratio de coûts EPRA sur le périmètre de la Foncière.

(en M€, à 100% et en QP CE) 30/06/2025 30/06/2024
Inclus :
Charges de structure et autres frais généraux (45,8) (42,8)
Charges locatives nettes de refacturations (22,4) (18,9)
Autres refacturations couvrant des frais généraux 28,2 22,7
QP de frais généraux et de charges des sociétés en équivalence (2,4) (3,0)
Exclus :
Coûts de location des terrains (0,1) (0,1)
QP des Coûts de location des terrains des sociétés mises en équivalence (0,1) (0,1)
(A) COÛTS EPRA (Y COMPRIS COÛTS DE VACANCE) (42,3) (41,8)
Charges de vacance (26,2) (22,5)
(B) COÛTS EPRA (HORS COÛTS DE VACANCE) (16,2) (19,4)
Revenus locatifs brut moins coûts de location des terrains 178,2 187,7
Quote-part de revenus locatifs moins charges du foncier des mises en équivalence 3,5 4,0
(C) REVENUS LOCATIFS 181,7 191,7
(A/C) RATIO DE COÛTS EPRA FONCIÈRE (Y COMPRIS COÛTS DE LA VACANCE) 23,3% 21,8%
(B/C) RATIO DE COÛTS EPRA FONCIÈRE (HORS COÛTS DE LA VACANCE) 8,9% 10,1%



8. Investissements EPRA – Foncière
Les investissements sont présentés selon les préconisations de l’EPRA sur le périmètre de la Foncière.

30/06/2025 30/06/2024
Joint- Joint-
100% Total 100% Total
(en M€) ventures ventures
Acquisitions 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
Développements 67,8 0,0 67,8 53,0 0,0 53,0
Dont frais financiers capitalisés 0,9 0,0 0,9 0,9 0,0 0,9
Capex d'exploitation 36,9 0,4 37,2 29,8 0,3 30,1
Dont Sans création de surfaces 21,8 0,4 22,2 24,0 0,3 24,3
Dont Avantages commerciaux 15,1 0,0 15,1 5,8 0,0 5,8
TOTAL CAPEX 104,7 0,4 105,1 82,8 0,3 83,1
Différence entre Capex comptabilisés et décaissés 8,4 (0,2) 8,2 7,9 (0,2) 7,8
TOTAL CAPEX DECAISSES 113,1 0,2 113,3 90,7 0,2 90,9




ICADE * RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025 * 31
INFORMATIONS
COMPLEMENTAIRE
S




ICADE * RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025 * 32
1. COMPTE DE RESULTAT ANALYTIQUE GROUPE ICADE .................................................................................................. 34
1.1. Compte de résultat analytique au 30 juin 2025...................................................................................................... 34
1.2. Compte de résultat analytique au 30 juin 2024...................................................................................................... 35
2. MÉTIER DE LA FONCIÈRE .............................................................................................................................................. 36
2.1. Evolution des valorisations du patrimoine ............................................................................................................. 36
2.2. Investissements par nature .................................................................................................................................... 37
2.3. Pipeline ................................................................................................................................................................... 37
2.4. Revenus locatifs ...................................................................................................................................................... 38
3. STRUCTURE DE L’ENDETTEMENT.................................................................................................................................. 40
3.1. Echéancier des dettes ............................................................................................................................................. 40
3.2. Notionnel des dérivés ............................................................................................................................................. 40
4. EVENEMENTS POSTERIEURS A LA CLOTURE ................................................................................................................. 41
5. FACTEURS DE RISQUES ................................................................................................................................................. 41
6. GLOSSAIRE .................................................................................................................................................................... 42




ICADE * RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025 * 33
• INFORMATIONS COMPLEMENTAIRES •




1. Compte de résultat analytique Groupe Icade
1.1. Compte de résultat analytique au 30 juin 2025

Retraitement
Promotion Total Groupe
Intermétiers IFRS
Foncière (Vision (vision Total Groupe
& Autres (Coentreprises
économique*) économique*)
Promotion)
(en M€)
Eléments courants :
Revenus locatifs 178,3 (0,1) 178,2 178,2
Charges Locatives non récupérées et autres charges (22,4) 0,1 (22,4) (22,4)
Revenus Locatifs Nets 155,8 0,0 155,9 155,9
Taux de marge Foncière Tertiaire (Revenus Locatifs Nets / Revenus Locatifs) 87,4%
Chiffre d'affaires à l'avancement 496,9 - 496,9 (56,5) 440,4
Coût des ventes et autres charges (424,7) - (424,7) 57,5 (367,2)
Marge immobilière Nette Promotion 72,1 72,1 1,0 73,1
Taux de marge immobilière Promotion (Marge immobilière Nette / CA à
14,5%
l'avancement)
Autres Prestations 9,9 4,2 (0,9) 13,2 (1,4) 11,8
Coût de fonctionnement et autres coûts (27,4) (65,7) (2,9) (96,0) (0,2) (96,2)
Résultat des sociétés mises en équivalence 0,9 0,0 - 1,0 (1,6) (0,7)
RÉSULTAT OPERATIONNEL COURANT 139,3 10,6 (3,8) 146,2 (2,2) 144,0

Coût de l'endettement net (20,0) 1,4 (18,7)
Autres produits et charges financiers 32,5 0,5 33,0
RÉSULTAT FINANCIER COURANT 12,4 1,9 14,4
Charge d'impôt (0,1) 0,3 0,2
Résultat des activités abandonnées
CASH FLOW NET COURANT 158,5 0,0 158,5
CASH FLOW NET COURANT - Participation ne donnant pas le contrôle (4,4) - (4,4)
CASH FLOW NET COURANT - PART DU GROUPE 154,1 0,0 154,1

Eléments non courants :
Variation de juste valeur des IP Charges d'Amort. et pertes de valeurs (209,7) (209,7)
Résultats sur cessions (1,8) (1,8)
Résultat financier non courant (35,8) 0,0 (35,8)
Autres Eléments non courants 1,6 (0,0) 1,6
Eléments non courants (245,8) - (245,8)


RÉSULTAT NET - PART DU GROUPE (91,7) 0,0 (91,7)

* Les agrégats du compte de résultat incluent les entités contrôlées et les entités sous contrôle conjoint « coentreprises » en quote-part de détention.




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1.2. Compte de résultat analytique au 30 juin 2024

Retraitement
Promotion Total Groupe
Intermétiers Activités IFRS
Foncière (Vision (vision Total Groupe
& Autres abandonnées (Coentreprises
économique*) économique*)
Promotion)
(en M€)
Eléments courants :
Revenus locatifs 187,8 (0,0) - 187,8 187,8
Charges Locatives non récupérées et autres charges (18,9) (0,7) - (19,6) (19,6)
Revenus Locatifs Nets 168,9 (0,7) - 168,2 168,2
Taux de marge Foncière Tertiaire (Revenus Locatifs Nets / Revenus
89,9%
Locatifs)
Chiffre d'affaires à l'avancement 577,5 - - 577,5 (79,1) 498,4
Coût des ventes et autres charges (535,7) 0,7 - (535,1) 69,5 (465,6)
Marge immobilière Nette Promotion 41,7 42,4 (9,6) 32,8
Taux de marge immobilière Promotion (Marge immobilière Nette / CA à
7,2%
l'avancement)
Autres Prestations 7,5 5,5 (1,0) 1,4 13,4 (0,7) 12,7
Coût de fonctionnement et autres coûts (27,3) (66,7) (1,6) - (95,6) 0,7 (94,9)
Résultat des sociétés mises en équivalence 0,6 0,3 - - 1,0 2,8 3,8
RÉSULTAT OPERATIONNEL COURANT 149,7 (19,2) (2,6) 1,4 129,4 (6,7) 122,6

Coût de l'endettement net (4,3) 2,4 (1,9)
Autres produits et charges financiers 41,7 2,4 44,1
RÉSULTAT FINANCIER COURANT 37,4 4,8 42,2
Charge d'impôt 9,3 2,0 11,2
Résultat des activités abandonnées
CASH FLOW NET COURANT 176,1 0,0 176,1
CASH FLOW NET COURANT - Participation ne donnant pas le contrôle (7,1) - (7,1)
CASH FLOW NET COURANT - PART DU GROUPE 169,0 0,0 169,0

Eléments non courants :
Variation de juste valeur des IP Charges d'Amort. et pertes de valeurs (283,1) (0,2) (283,3)
Résultats sur cessions (4,3) (4,3)
Résultat financier non courant (48,9) 0,0 (48,8)
Autres Eléments non courants (13,2) 0,2 (13,0)
Total des éléments non courants (349,5) - (349,5)


RÉSULTAT NET - PART DU GROUPE (180,5) 0,0 (180,5)

* Les agrégats du compte de résultat incluent les entités contrôlées et les entités sous contrôle conjoint « coentreprises » en quote-part de détention.




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2. Métier de la Foncière
2.1. Evolution des valorisations du patrimoine
Taux de
Valeur Variation Variation rendement Taux de
d'expertise au périmètre périmètre net droits vacance
30/06/2025 31/12/2024* Variation Variation Constant (a) Constant (a) Prix (b)
inclus EPRA
Valeur du patrimoine hors droits
(M€) (M€) (M€) (%) (M€) (%) (€/m²) (%) (%)
à 100% + QP CE
FONCIERE
BUREAUX well-positioned
Paris/Neuilly 1 267,5 1 307,6 (40,1) (3,1%) (45,0) (3,4%) 6 326 6,6% 8,5%

La Défense/Péri-Défense 1 846,8 1 871,6 (24,8) (1,3%) (57,9) (3,1%) 5 107 8,0% 8,0%

Première Couronne 564,6 568,6 (4,0) (0,7%) (13,9) (2,4%) 3 412 8,0% 33,9%

Deuxième Couronne 345,5 355,7 (10,2) (2,9%) (12,3) (3,5%) 2 529 8,6% 13,5%

TOTAL IDF 4 024,4 4 103,6 (79,2) (1,9%) (129,1) (3,1%) 4 519 7,7% 13,5%

Province 568,2 550,4 +17,8 +3,2% +3,2 +0,6% 3 716 6,7% 4,6%

TOTAL Bureaux well-positioned 4 592,6 4 654,0 (61,4) (1,3%) (125,9) (2,7%) 4 395 7,6% 12,5%

TOTAL Bureaux to-be-repositioned 544,8 587,1 (42,3) (7,2%) (44,0) (7,5%) 1 840 11,8% 50,7%

TOTAL BUREAUX 5 137,4 5 241,1 (103,7) (2,0%) (169,9) (3,2%) 3 811 8,0% 18,7%

Locaux d'activité
Première Couronne 508,5 500,8 +7,7 +1,5% +3,2 +0,6% 2 181 8,1% 4,2%
Deuxième couronne 247,9 242,1 +5,8 +2,4% (0,2) (0,1%) 1 574 7,8% 19,2%
TOTAL LOCAUX D'ACTIVITE 756,4 742,8 +13,5 +1,8% +3,1 +0,4% 1 928 8,0% 9,7%

TOTAL TERRAIN 108,1 116,0 (7,9) (6,8%) +1,1 +1,0% - - -
(c)
TOTAL AUTRES 201,2 298,3 (97,1) (32,6%) (9,1) (4,4%) 1 559 10,4% 16,9%

TOTAL ACTIFS FONCIERE 6 203,0 6 398,2 (195,2) (3,1%) (174,8) (2,8%) 3 237 8,1% 17,4%

dont actifs en exploitation 5 443,2 5 685,6 (242,5) (4,3%) (162,2) (2,9%) 3 237 8,1% 17,4%
dont actifs hors exploitation 759,9 712,6 +47,3 +6,6% (12,6) (1,8%) - - -


*Retraité des changements de catégories d'actifs entre deux périodes, comme le passage de la catégorie "projets en développement" à la catégorie "exploitation" lors de
la livraison d'un immeuble.
(a) Variation nette des cessions de la période, des investissements, des variations de valeur des actifs assimilés à des créances financières (PPP) et des évolutions de
fiscalité sur la période
(b) Établi par rapport à la valeur d’expertise hors droits, pour les immeubles en exploitation.
(c) Principalement hôtels et commerces
Les indicateurs Prix en €/m2, Taux de rendement net droits inclus et Taux de vacance EPRA sont présentés hors PPP et pour les immeubles en exploitation uniquement




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Var. à
JV JV 31/12/2024 des Investissements et Var. à périmètre périmètre JV
(en M€, à 100% + QP CE) 31/12/2024 actifs cédés (a) autres (b) constant constant (%) 30/06/2025
Bureaux well-positioned 4 654,0 - 64,5 (125,9) (2,7%) 4 592,6
Bureaux to-be-repositioned 587,1 - 1,7 (44,0) (7,5%) 544,8
SOUS-TOTAL BUREAUX 5 241,1 - 66,2 (169,9) (3,2%) 5 137,4
Activité 742,8 - 10,5 3,1 +0,4% 756,4
Terrains 116,0 8,0 (1,0) 1,1 +1,0% 108,1
Autres (c) 298,3 91,6 3,6 (9,1) (4,4%) 201,2
TOTAL 6 398,2 99,6 79,2 (174,8) (2,8%) 6 203,0
dont information sectorielle Bureaux 4 529,9 - 51,4 (157,8) (3,5%) 4 423,4
dont information sectorielle Parcs d'affaires 1 634,3 8,0 26,2 (9,2) (0,6%) 1 643,2

(a) Comprend les cessions en bloc ainsi que les cessions partielles (ventes par lot ou actifs dont la part de détention d’Icade a diminué sur la
période).
(b) Comprend les capex, les engagements 2024 des VEFA, les acquisitions. Comprend également le retraitement des droits et frais d’acquisitions, de
la variation de valeur des actifs acquis sur l’exercice, des travaux sur actifs cédés, des évolutions de droits de mutation et des variations de valeurs
des actifs assimilés à des créances financières
(c) inclut principalement des hôtels et des actifs de commerces




2.2. Investissements par nature

Capex Total au Total au
(en M€, 100%) Acquisitions Développements d'exploitation 30/06/2025 30/06/2024
Bureaux well-positioned - 60,5 23,1 83,6 65,1
Bureaux to-be-repositioned - 1,1 2,8 4,0 3,1
Sous total Bureaux - 61,6 26,0 87,6 68,2
Activités - 7,4 6,4 13,8 7,0
Terrains - (1,2) 0,2 (1,0) 0,9
Autres - - 4,7 4,7 7,1
Total Investissements Foncière - 67,8 37,3 105,1 83,1




2.3. Pipeline

Date de Loyers Yield Investisse- Reste à Pré-
Nature des Surface
Nom du Projet Territoire Typologie Livraison attendus On ment Total réaliser commer-
travaux à 100%
prévisionnelle (M€) Cost (M€) (M€) cialisation


EDENN NANTERRE Restructuration Bureau T4 2025 30 587 260 54 85%
VILLAGE DES ATHLETES D1 D2 SAINT OUEN Construction Bureau/activité T1 2026 3 394 8 3 0%
DATA CENTER PORTES DE PARIS Construction Data center T2 2026 7 490 36 18 100%
SEED LYON Restructuration Bureau T1 2027 8 200 48 25 0%
BLOOM LYON Construction Bureau T1 2027 5 000 24 18 0%
HELSINKI RUNGIS Restructuration Hôtel T3 2027 11 445 51 43 48%
VILLAGE DES ATHLETES D3 SAINT OUEN Construction Bureau T3 2027 8 195 53 4 0%
CENTREDA TOULOUSE Construction Bureau T4 2027 24 322 79 65 100%
29-33 CHAMPS ELYSEES PARIS QCA Restructuration Bureau T1 2028 12 651 399 73 0%
TOTAL PIPELINE LANCE 111 284 50 5,3% 959 303 39%
Notes : données à 100% + QP CE




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2.4. Revenus locatifs
2.4.1. Evolution des revenus locatifs bruts par zone géographique
Périmètre courant Périmètre constant
(en M€, à 100%) 30/06/2024 30/06/2025 en valeur en % en valeur en %
Paris / Neuilly 30,2 28,3 (2,0) (6,5%) (0,3) (0,9%)
La Défense/Péri Défense 52,0 52,3 0,3 0,6% 0,3 0,6%
Première Couronne 16,8 12,7 (4,1) (24,2%) (4,1) (24,2%)
Deuxième Couronne 10,9 11,7 0,8 7,2% 0,4 3,8%
Province 16,1 16,4 0,3 1,7% 0,3 2,5%
Bureaux well-positioned 126,1 121,4 (4,6) (3,7%) (3,2) (2,6%)
Bureaux to-be-repositioned 27,4 24,2 (3,3) (11,9%) (3,3) (11,9%)
SOUS-TOTAL BUREAUX 153,5 145,6 (7,9) (5,1%) (6,5) (4,3%)
Première Couronne 17,9 17,9 0,0 0,1% (0,2) (0,9%)
Deuxième Couronne 6,9 6,6 (0,3) (3,8%) (0,3) (3,8%)
SOUS-TOTAL ACTIVITE 24,7 24,5 (0,2) (1,0%) (0,4) (1,7%)
SOUS-TOTAL AUTRES 10,9 10,7 (0,2) (2,0%) 0,0 0,4%
Intra-groupe Foncière (1,3) (2,5) (1,2) 92,9% (1,0) 80,5%
REVENUS LOCATIFS BRUTS FONCIERE 187,8 178,3 (9,6) (5,1%) (7,9) (4,3%)
dont information sectorielle Bureaux 127,4 124,2 (3,2) (2,5%) (2,0) (1,6%)
dont information sectorielle Parcs d'affaires 51,2 45,3 (5,9) (11,5%) (6,5) (12,6%)



2.4.2. Revenus locatifs nets et taux de marge
30/06/2025 30/06/2024
Revenus Locatifs Revenus Locatifs
Taux de marge Taux de marge
(en M€, à 100%) nets nets
Bureaux well-positioned 108,4 89,3% 113,2 89,8%
Bureaux to-be-repositioned 13,9 57,5% 20,1 73,3%
SOUS-TOTAL BUREAUX 122,3 84,0% 133,4 86,9%
Activité 20,2 82,3% 20,2 81,6%
Terrains 0,2 NA (0,2) NA
Autres 11,2 104,9% 12,1 111,2%
Intra-groupe Foncière 1,9 NA 3,3 NA
REVENUS LOCATIFS NETS FONCIERE 155,8 87,4% 168,9 89,9%




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2.4.3. Echéancier des baux

Répartition des loyers IFRS annualisés (en M€, à 100% + QP CE) en fonction de la prochaine échéance ferme




Répartition des loyers IFRS annualisés (en M€, à 100% + QP CE) en fonction de la date de fin de bail




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• INFORMATIONS COMPLEMENTAIRES •




3. Structure de l’endettement
3.1. Echéancier des dettes
L’échéancier de l’endettement tiré (en M€) d’Icade au 30 juin 2025, hors dettes rattachées à des participations et
découverts bancaires est présenté ci-dessous.




La durée de vie moyenne de la dette au 30 juin 2025, hors dettes rattachées à des participations, découverts bancaires
et NEU CP, s’établit à 4,2 ans contre 3,9 ans au 31 décembre 2024.


3.2. Notionnel des dérivés
Le notionnel des instruments de couverture de taux (en M€) à chaque fin de période est présenté ci-dessous.




ICADE * RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025 * 40
• INFORMATIONS COMPLEMENTAIRES •




4. Evénements postérieurs à la clôture
 Signature de promesse de vente
Le 9 juillet 2025, une promesse de vente a été signée pour la cession de l’actif de bureau 5 Joliette à Marseille pour
14 M€.


5. Facteurs de risques
Icade procède régulièrement à l’identification et à l’évaluation de son exposition aux différentes catégories de risques
(taux, liquidité, contrepartie, marché, etc.), et met en place des politiques de gestion appropriées.
Le Document d’Enregistrement Universel 2024 (cf. chapitre 4) présente une analyse détaillée des principaux facteurs
de risque auxquels le Groupe est exposé.
Au 30 juin 2025, dans un contexte marqué par des incertitudes liées aux événements géopolitiques et à la situation
économique et politique en France, Il n’est pas anticipé de risques ou incertitudes autres que ceux présentés dans le
DEU 2024 et les risques jugés prioritaires demeurent inchangés.
Les risques financiers ont fait l’objet d’une revue spécifique et sont présentés au point 5.2 des annexes aux comptes
consolidés.
Par ailleurs, une dégradation du marché immobilier pourrait avoir un effet défavorable sur la valorisation du patrimoine
du Groupe ainsi que sur son résultat opérationnel, comme indiqué au point 4.2.4 des annexes aux comptes consolidés.




ICADE * RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025 * 41
• INFORMATIONS COMPLEMENTAIRES •




6. Glossaire
Icade utilise des indicateurs alternatifs de performance (IAP) qui sont identifiés par un astérisque * et définis ci-après
conformément à la position AMF DOC-2015-12.


Acronymes et abréviations utilisés :
• ANR : Actif Net Réévalué (NAV – Net Asset • IRL : Indice de Référence des Loyers
Value en anglais) • JV : Juste Valeur
o ANR NDV : Net Disposal Value • LfL : Like-for-Like (périmètre comparable)
o ANR NTA : Net Tangible Assets • LTV : Loan-To-Value
o ANR NRV : Net Reinstatement Value • MEE : Mises En Equivalence
• BEFA : Bail en l’Etat Futur d’Achèvement • OS : Ordre de Service (Lancement travaux)
• Capex (Capital Expenditure) : dépenses • QP CE : Quote-Part co-entreprise
d’investissement • QPG : Quote-Part Groupe
• CFNC : Cash-Flow Net Courant • REIT : Real Estate Investment Trust
• DI : Droits Inclus • RNR : Résultat Net Récurrent
• EPRA : European Real Estate Association • SIIC : Société d’Investissement Immobilier
• HD : Hors Droits Cotée
• ICC : Indice du Coût de la Construction • TOF : Taux d’Occupation Financier
• ICR : Interest Coverage Ratio • VEFA : Vente en l’Etat Futur
• IG : Intégration Globale d’Achèvement
• ILAT : Indice des Loyers des Activités • VLM : Valeur Locative de Marché
Tertiaires • WALB : Weight Average Lease Break
• IPC : Indice des Prix à la Consommation • YoC : Yield on Cost

Périmètres
 Quote-Part Groupe : données comptables IFRS à 100% sur les sociétés en intégration globale retraitées des intérêts
minoritaires + données en quote-part pour les sociétés mises en équivalence (co-entreprises et entreprises
associées)
 100% Intégration Globale : données comptables IFRS à 100% sur les sociétés en intégration globale, avant
retraitement des intérêts minoritaires
 100% Intégration Globale + Quote-Part Co-entreprise : données comptables IFRS à 100% sur les sociétés mises en
intégration globale + données en quote-part pour les sociétés mises en équivalence limitées aux seules sociétés en
contrôle conjoint
 Like-for-Like : évolution à périmètre constant


ANR NDV, ANR NTA, ANR NRV (QPG) *
Les ANR NDV, ANR NTA et ANR NRV sont des indicateurs de mesure de la valeur patrimoniale de la Société et sont
déterminés en application des recommandations de l’EPRA. Ils mesurent l’évolution de la valorisation du Groupe à
travers l’évolution des capitaux propres consolidés part du Groupe auxquels sont ajoutées notamment les plus ou
moins-values latentes des autres actifs et passifs non comptabilisés à la juste valeur dans les comptes :
• ANR NDV reflète la part de l’actif net en cas de cession, incluant la JV de la dette à taux fixe. Icade tient
compte dans ce calcul des plus-values latentes de la promotion ;
• ANR NTA reflète la seule activité immobilière, hors juste valeur de la dette à taux fixe ;
• ANR NRV, dit « de remplacement », droits inclus.
Les ANR par action sont calculés en rapportant les montants au nombre d’actions fin de période de la Société, hors
autocontrôle et corrigé des éventuels impacts de dilution.


Backlog (100% IG + QP CE)
Le backlog correspond au Chiffre d’affaires HT non encore comptabilisé compte tenu de l’avancement du projet sur
l’ensemble des lots actés et réservations ou promesses de ventes non actées, des entités détenues en contrôle exclusif
et en part du Groupe pour les coentreprises sous contrôle conjoint.



ICADE * RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025 * 42
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Besoin en Fonds de Roulement Promotion (BFR Promotion) (100% IG + QP CE)
Le Besoin en Fonds de Roulement correspond à l’Actif courant (stock + créances clients + autres créances d’exploitation
+ avances et acomptes reçus + produits constatés d’avance) diminué du Passif courant (dettes fournisseurs + dettes
fiscales et sociales + autres dettes d’exploitation + charges constatées d’avance).


Cash-Flow Net Courant (CFNC) (QPG) *
Le Cash-Flow Net Courant est déterminé en prenant le Résultat net part du groupe dont on soustrait les éléments non
courants (variation de juste valeur, charges d'amortissement, charges et reprises liées aux pertes de valeur, charge
IFRS2, résultat sur acquisition, résultat de cession, quote-part de résultat des sociétés mises en équivalence non courant,
résultat financier non courant, charge d'impôt non courante, part non courante des intérêts minoritaires). Le CFNC du
Groupe est ventilé entre le CFNC des activités stratégiques (Foncière et Promotion) et le CFNC des activités abandonnées
(activités de Santé).


Charges non récupérables
Part des charges locatives qui ne peuvent pas être imputées au locataire et qui restent donc à la charge du propriétaire
bailleur.


Charges non récupérées
Charges locatives non récupérables sur les surfaces louées (voir supra) ainsi que les charges locatives afférentes aux
surfaces vacantes.


Chiffre d’affaires à l’avancement
Le Chiffre d’affaires des activités de Promotion est reconnu selon la méthode de l’avancement pour les revenus issus
des contrats de construction et des contrats de Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA). Il est comptabilisé
progressivement au prorata de l’avancement des coûts engagés et de l‘avancement commercial sur la base des lots
vendus de la période.


Chiffre d’affaires économique (100% IG + QP CE) *
Le chiffre d’affaires économique correspond au chiffre d’affaires généré par les sociétés de promotion consolidées en
intégration globale, et issu des comptes consolidés en vision IFRS, majoré du chiffre d’affaires des sociétés de promotion
en contrôle conjoint, à hauteur de la quote-part de détention de ces sociétés. Cet indicateur réintègre ainsi le Chiffre
d’Affaires des sociétés en contrôle conjoint qui est exclu des comptes consolidés en vision IFRS, en application de la
norme IFRS 11 qui impose leur comptabilisation par mise en équivalence.


Coût moyen de la dette (100% IG)
Le coût moyen de la dette est calculé en divisant le coût de l’endettement financier brut par l’encours moyen de dette
brute (hors découverts), tel que figurant dans les comptes consolidés.


Durée de vie moyenne de la dette (100% IG)
La durée de vie moyenne de la dette est calculée en divisant la somme des amortissements pondérés par leur maturité
résiduelle moyenne par l’endettement brut total (hors découverts, dettes rattachées à des participations et dettes des
sociétés mises en équivalence. Le calcul est réalisé hors Neu CP).


Durée résiduelle moyenne ferme des baux (WALB – Weighted Average Lease Break) (100% IG + QP CE)
La durée résiduelle moyenne ferme des baux est calculée en prenant en compte, pour chaque bail, la date de prochaine
option de sortie exerçable du locataire. Elle est pondérée par le loyer IFRS annualisé.


EBITDA *
L’EBITDA correspond à l’Excédent Brut Opérationnel, tel que figurant dans les comptes consolidés.


ICADE * RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025 * 43
• INFORMATIONS COMPLEMENTAIRES •




Echéancier des baux (100% IG + QP CE)
L’échéancier des baux correspond à la répartition par année des loyers IFRS annualisés, selon la prochaine échéance
ferme des baux.


Endettement net *
L’endettement net se définit par l’endettement brut déduction faite de la trésorerie /équivalent de trésorerie, de la
mark-to-market des instruments dérivés et des créances vis-à-vis des sociétés mises en équivalence ou non consolidées.


EPRA (European Real Estate Association)
L’EPRA est l’organisme représentant les sociétés immobilières cotées en Europe, dont Icade est membre. L’EPRA publie
des recommandations portant notamment sur des indicateurs de performance, visant à favoriser la transparence et la
comparabilité des états financiers des sociétés immobilières cotées en Europe.


ICR (Interest Coverage Ratio) (100% IG)
L’ICR est calculé en divisant l’excédent brut opérationnel par le coût de l’endettement net.


Immeubles en exploitation
Les immeubles en exploitation sont les immeubles loués ou partiellement loués ne faisant pas l’objet d’une
restructuration importante et immeubles vacants faisant l’objet d’une recherche de prospect. Les immeubles
volontairement non recommercialisés en vue d’une restructuration sont exclus de ce périmètre.


Investissements EPRA
Les investissements EPRA incluent le montant des acquisitions, des travaux de développement, des travaux de
maintenance et de rénovation énergétique, des travaux bailleurs et preneurs, des honoraires internes et externes, et
des frais financiers.


Loan-to-Value (LTV) HD ou DI (100% IG)
Le ratio Loan-to-Value est calculé en divisant l’endettement net consolidé (100%) par la valeur du patrimoine (hors
droits ou droits inclus).


Loyer facial annualisé
Le loyer facial annualisé est le loyer contractuel tel que stipulé dans le contrat de bail, tenant compte de l’indexation à
date, et exprimé sans prise en compte d’éventuelles mesures d’accompagnement.


Loyer IFRS annualisé
Le loyer IFRS annualisé est le loyer contractuel recalculé en prenant en compte les lissages de franchises consenties aux
locataires selon la norme IFRS.


Marge immobilière nette de la promotion (100% IG + QP CE)
La marge immobilière nette Promotion correspond à la marge des opérations de promotion incluant tous les produits
et charges affectés aux opérations de promotion. Ce ratio n’intègre pas les charges non directement affectables aux
opérations immobilières (principalement charges de structure, frais généraux).


Mises en commercialisation (100% IG + 100% CE)
Les mises en commercialisation correspondent aux opérations de promotion mises en commercialisation sur la période.
Elles reflètent le nombre de lots potentiels en unités et le chiffre d’affaires potentiel en TTC.




ICADE * RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025 * 44
• INFORMATIONS COMPLEMENTAIRES •



Ordres de Service (OS) (100% IG + 100% CE)
Les Ordres de Service correspondent aux opérations de promotion lancées en travaux sur la période. Ils sont mesurés
en nombre de lots potentiels (en unités pour le résidentiel et en m² pour le tertiaire) et en chiffre d’affaires potentiel
(en TTC pour le résidentiel et en HT pour le tertiaire).


Patrimoine * (100% IG + QP CE)
Le patrimoine inclut, à leur juste valeur, les immeubles de placement, les immeubles en développement, les réserves
foncières, ainsi que les immeubles d’exploitation et les immeubles en stock. Sont inclus les actifs détenus en co-
entreprise (en quote-part) ainsi que les créances financières représentatives des partenariats-publics-privés (PPP).
A compter de juin 2023, Icade a revu la segmentation de son patrimoine, sur la base des usages, faisant ressortir quatre
grandes typologies d’actifs : les bureaux, les locaux d’activité, les terrains et les autres actifs.
 Les actifs de bureaux sont composés de :
• bureaux well-positioned, pour lesquels Icade porte une conviction de long terme quant à leur usage
tertiaire ;
• bureaux to-be-repositioned, dont l’avenir tertiaire est remis en cause à moyen terme, notamment du fait
de leur localisation, et pour lesquels un changement d’usage doit être envisagé.
 Les locaux d’activités sont composés de studios TV, de data centers, d’activité de grossistes et d’entrepôts.
 Le segment Autres actifs de la Foncière regroupe principalement des hôtels et des actifs de commerce.
 Enfin, les réserves foncières représentent un réservoir de valeur.


Pipeline de développement (100% IG + QP CE)
Le pipeline lancé correspond aux opérations de la Foncière dont les travaux sont en cours, pour lesquelles un bail a été
signé ou ayant un permis de construire obtenu.
Le pipeline complémentaire correspond aux opérations de la Foncière avec un permis de construire obtenu et qui
peuvent requérir une pré-commercialisation ou une optimisation avant leur lancement.
L’investissement total, ou prix de revient, des opérations figurant au pipeline de développement inclut la juste valeur
du terrain (ou immeuble), le montant des travaux, les travaux preneurs, les frais financiers et les honoraires externes. Il
exclut les franchises et les honoraires internes.


Portefeuille foncier (100% IG + QP CE)
Le portefeuille foncier correspond au nombre de lots potentiels en unités et au chiffre d’affaires potentiel HT des
opérations de promotion pour lesquelles une promesse de vente de terrain a été signée et qui n’ont pas encore été
mises en commercialisation.


Prix de revient ou Investissement total (100% IG + QP CE) (Métier Foncière)
Le prix de revient inclus la juste valeur du terrain (ou immeuble), le montant des travaux, les travaux preneurs, les frais
financiers et les honoraires externes. Il exclut les franchises et les honoraires internes.


Promesses de VEFA (tertiaire) (100% IG + 100% CE)
Les promesses de VEFA correspondent au m² et au chiffre d’affaires HT des surfaces tertiaires pour lesquelles une
promesse de vente a été signée sur la période.


Ratio de coûts EPRA de la Foncière (à 100% + QP CE)
Le ratio de coûts EPRA correspond aux coûts administratifs et opérationnels rapportés au revenu locatif brut minoré du
coût de location des terrains.


Réservations nettes (résidentiel) (100% IG + 100% CE)
Les réservations nettes correspondent aux réservations signées de contrat de logement, minorées des désistements.
Elles sont exprimées en nombre de lots en unités et en valeur (en M€ TTC).



ICADE * RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025 * 45
• INFORMATIONS COMPLEMENTAIRES •




Résultat Financier *
Le Résultat Financier correspond au coût de l’endettement financier net, majoré des autres produits et charges
financiers, tel que figurant dans les comptes consolidés.


Résultat Net Part du Groupe (RNPG)
Le Résultat Net Part du Groupe est la quote-part de résultat revenant à l’entreprise à l’issue de l’exercice (ou de la
période). Il est égal à (Résultat opérationnel + Résultat financier + Charge d’impôt + Résultat des activités abandonnées
– intérêts des minoritaires). Il est issu des comptes consolidés statutaires établis conformément aux normes comptables
internationales IFRS.


Résultat Net Récurrent (RNR) (QPG) *
Le Résultat Net Récurrent est défini comme le résultat récurrent provenant des activités opérationnelles de la Foncière.
Calculé selon les recommandations de l’EPRA, il est l’indicateur de mesure de la performance de la Foncière. Le Résultat
Net Récurrent par action est calculé sur la base du nombre moyen d’actions moyen sur la période considérée, hors
autocontrôle et corrigé des éventuels impacts de dilution.


Résultat Opérationnel *
Le Résultat Opérationnel est obtenu à partir de l’EBITDA (ou Excédent Brut Opérationnel) après prise en compte des
variations de valeur, des amortissements et des autres produits et charges opérationnels, tel que figurant dans les
comptes consolidés.


Résultat Opérationnel Economique Courant (ROEC) (100% IG + QP CE) *
Le Résultat Opérationnel Economique Courant correspond à la Marge immobilière nette Promotion après prise en
compte des agrégats suivants : autres prestations de service, coûts de fonctionnement et autres coûts y compris les
frais de holding, résultat de cession et part du résultat des sociétés mises en équivalence. La redevance de marque et
les dotations aux amortissements sont exclues du calcul de cet indicateur.


Revenus locatifs bruts (100% IG)
Les revenus locatifs sont constitués des produits de loyers enregistrés de manière linéaire sur les durées ferme des baux
conformément aux normes IFRS et donc, après prise en compte des effets nets de l’étalement des avantages consentis,
y compris les périodes de gratuité de loyer. Les divers produits accessoires aux contrats de location simple y sont
également inclus.


Revenus locatifs nets (100% IG)
Les revenus locatifs nets correspondent aux revenus locatifs bruts déduction faite des charges non récupérables, des
charges locatives non récupérées du fait de la vacance ou forfaits et le cas échéant, des charges sur terrain.


Stock commercial (100% IG + 100% CE)
Le stock commercial correspond au nombre de lots (en unités et en montant TTC) en commercialisation et non encore
réservés sur le diffus.


Taux de désistement (100% IG + 100% CE)
Le taux de désistement correspond au nombre de réservations annulées rapporté au nombre de réservations nettes sur
une période donnée.


Taux de marge immobilière (100% IG + QP CE)
Le taux de marge immobilière correspond à la marge immobilière nette de la promotion rapport au Chiffre d’Affaires à
l’avancement de la promotion.




ICADE * RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025 * 46
• INFORMATIONS COMPLEMENTAIRES •




Taux de ROEC (100% IG + QP CE)
Le taux de ROEC correspond au ROEC rapporté au Chiffre d’Affaires économique.


Taux d’occupation financier (TOF) (100% IG + QP CE)
Le Taux d’Occupation Financier correspond au rapport entre les loyers faciaux annualisés et les loyers que percevrait la
Foncière si la totalité de son patrimoine était loué (les locaux vacants étant pris en compte à la valeur locative de
marché). Les immeubles ou lots faisant l’objet d’un projet de développement ou de restructuration sont exclus du calcul.


Taux de recouvrement
Le taux de recouvrement rapporte les revenus locatifs, augmentés des charges locatives, encaissés aux revenus locatifs,
augmentés des charges locatives, quittancés sur douze mois glissants.


Taux de rendement initial net EPRA (100% IG + QP CE)
Le taux de rendement initial net EPRA correspond aux loyers courus annualisés nets des charges non récupérables des
surfaces louées et des charges non récupérées liées à la vacance, intégrant les aménagements de loyers, rapportés à la
valeur d’expertise droits inclus des actifs en exploitation.


Taux de rendement initial net topped-up EPRA (100% IG + QP CE)
Le taux de rendement initial net topped-up EPRA correspond aux loyers annualisés nets des charges non récupérables
des surfaces louées et des charges non récupérées liées à la vacance, excluant les aménagements de loyers, rapportés
à la valeur d’expertise droits inclus des actifs en exploitation.


Taux de rendement net Icade droits inclus (100% IG + QP CE)
Le taux de rendement net Icade droits inclus correspond aux loyers annualisés nets des surfaces louées, additionnés
aux loyers nets potentiels des surfaces vacantes à la valeur locative de marché, excluant les aménagements de loyers,
rapportés à la valeur d’expertise droits inclus actifs en exploitation.


Taux de vacance EPRA (100% IG + QP CE)
Le taux de vacance EPRA est défini comme le ratio entre le loyer de marché des surfaces vacantes et le loyer de marché
de la surface totale. Il est calculé sur la base des actifs en exploitation à la date de clôture.


Unités
Les unités permettent de définir le nombre de logements ou équivalents logements (pour les programmes mixtes) d’un
programme. Le nombre d’unités d’équivalents logement se détermine en rapportant la surface par type (locaux
d’activité, commerces, bureaux) à la surface moyenne des logements calculée à partir de la référence du 31 décembre
de l’année précédente.


Ventes actées (100% IG + 100% CE)
Les ventes actées correspondent aux ventes signées par acte notarié, consécutivement à la signature de réservations
dans le résidentiel ou de promesses de VEFA dans le tertiaire. Elles permettent de calculer le taux d’avancement
commercial d’une opération, utilisé pour le calcul du Chiffre d’Affaires comptabilisé à l’avancement.


Yield on Cost (YoC)
Le Yield on Cost correspond aux Loyers faciaux rapportés au Prix de revient ou à l’Investissement total du projet.




ICADE * RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025 * 47
GOUVERNANCE




ICADE * RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025 * 48
1. EVOLUTION DE LA COMPOSITION DU CONSEIL D’ADMINISTRATION ET DE SES COMITES AU 30 JUIN 2025 .............. 50
1.1. Dissociation des fonctions de Président du conseil d’administration et de Directeur général .............................. 50
1.2. Conseil d’administration ......................................................................................................................................... 50
1.3. Comités du conseil d’administration ...................................................................................................................... 51
1.4. Evolution et synthèse au 30 juin 2025 .................................................................................................................... 52
2. COMPOSITION DU COMITE EXECUTIF .......................................................................................................................... 53




ICADE * RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025 * 49
• GOUVERNANCE •




1. Evolution de la composition du conseil d’administration et de
ses comités au 30 juin 2025
1.1. Dissociation des fonctions de Président du conseil d’administration
et de Directeur général
La dissociation des fonctions de Président du conseil d’administration et de Directeur général, mise en place le 17 février
2015, permet de fluidifier la gouvernance, de disposer d’expériences complémentaires, d’assurer un meilleur équilibre
des pouvoirs entre le conseil d’administration, d’une part, et la direction générale, d’autre part, de contribuer à une
meilleure gestion des éventuels conflits d’intérêts et d’avoir une gouvernance identique à celle des sociétés
comparables à Icade.


1.2. Conseil d’administration
Le conseil d’administration d’Icade détermine les orientations de l’activité de la Société et veille à leur mise en œuvre.
Il s’attache également à promouvoir la création de valeur de l’entreprise à long terme en considérant les enjeux sociaux
et environnementaux de ses activités et à proposer, le cas échéant, toute évolution statutaire qu’il estime opportune.
Le conseil d’administration examine régulièrement, en lien avec la stratégie qu’il a définie, les opportunités et les risques
tels que les risques financiers, juridiques, opérationnels, sociaux et environnementaux ainsi que les mesures prises en
conséquence.




Frédéric Thomas La Caisse des Dépôts Dorothée Clouzot
Président du conseil Représentée par Alexandre Thorel Administratrice
d’administration Administrateur




Nathalie Delbreuve Bruno Derville Audrey Girard
Administratrice indépendante Administrateur indépendant Administratrice




Florence Habib-Deloncle Kosta Kastrinidis Olivier Lecomte
Administratrice Administrateur Administrateur indépendant




ICADE * RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025 * 50
• GOUVERNANCE•




Marianne Louradour Olivier Mareuse Florence Péronnau
Administratrice Administrateur Vice-Présidente du conseil
d’administration
Administratrice indépendante
Administratrice référente




Gonzague de Pirey Sophie Quatrehomme Bernard Spitz
Administrateur indépendant Administratrice Administrateur




15 47% 1/3 83% 55,3 ANS

MEMBRES DE FEMMES D’INDEPENDANTS TAUX D’ASSIDUITE AGE MOYEN



1.3. Comités du conseil d’administration
Le conseil d’administration a mis en place différents comités qui ont un pouvoir consultatif et exercent leur activité sous
sa responsabilité. Ils émettent des recommandations à l’attention du conseil d’administration.




• Olivier Lecomte, Président du Comité, Administrateur
Comité d’audit indépendant
• Nathalie Delbreuve, Administratrice indépendante
et des risques
• Olivier Mareuse
3 membres
67% d’indépendants




• Florence Péronnau, Présidente du Comité,
Administratrice indépendante
Comité des nominations • Audrey Girard
et des rémunérations • Florence Habib-Deloncle
4 membres • Olivier Lecomte, Administrateur indépendant
50% d’indépendants




ICADE * RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025 * 51
• GOUVERNANCE •




• Bruno Derville, Président du Comité, Administrateur
indépendant
• Florence Habib-Deloncle
Comité stratégie et • Florence Péronnau, Administratrice indépendante
investissements • Bernard Spitz
6 membres • Frédéric Thomas
• Alexandre Thorel
33% d’indépendants




• Sophie Quatrehomme, Présidente du Comité
• Florence Péronnau, Administratrice indépendante
Comité innovation
• Gonzague de Pirey, Administrateur indépendant
et RSE
3 membres
67% d’indépendants




1.4. Evolution et synthèse au 30 juin 2025
Au cours du premier semestre 2025, le conseil d’administration et ses comités ont enregistré les mouvements suivants:
Le tableau ci-dessous récapitule les évolutions intervenues dans la composition du conseil d’administration et de ses
comités depuis le début de l’exercice 2025.


Instance de gouvernance Départ Nomination/cooptation Renouvellement

CONSEIL D’ADMINISTRATION

7 janvier 2025 Antoine Saintoyant

18 février 2025 Emmanuel Chabas Florence Habib-Deloncle

18 février 2025 Audrey Girard

25 juin 2025 Laurence Giraudon Kosta Kastrinidis

COMITE DES NOMINATIONS ET DES REMUNERATIONS

7 janvier 2025 Antoine Saintoyant

18 février 2025 Emmanuel Chabas Florence Habib-Deloncle

18 février 2025 Audrey Girard

COMITE STRATEGIE ET INVESTISSEMENTS

18 février 2025 Emmanuel Chabas Florence Habib-Deloncle




ICADE * RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025 * 52
• GOUVERNANCE•




2. Composition du Comité exécutif
Les membres du comité exécutif (Comex) d’Icade, reconnus par le marché, mobilisent leurs expertises et mettent leur
expérience au service du développement des territoires et d’Icade. Chaque semaine, ce comité se réunit pour traiter
des questions relevant de la stratégie, des finances, de l’organisation, des clients et des collaborateurs d’Icade.
Depuis début janvier 2025, le Comité exécutif a évolué avec la nomination en avril 2025, de Bruno Valentin en qualité
de Directeur Financier.
Le Comité Exécutif est composé de 10 membres dont 5 femmes et 5 hommes.




Nicolas Joly
Directeur général




Audrey Camus Séverine Floquet-Schmit Sandrine Hérès
En charge du pôle En charge de l’audit, des risques, de En charge des ressources humaines
Foncière la conformité et du contrôle interne et de l’environnement de travail




Flore Jachimowicz Charles-Emmanuel Kühne Jérôme Lucchini
En charge de la RSE En charge du pôle Promotion Secrétaire Général, en charge de la
et de l’innovation gouvernance du Groupe et de la
direction juridique et assurances
Groupe




Véronique Mercier Alexis de Nervaux Bruno Valentin
En charge des relations En charge des systèmes d’information En charge des finances
institutionnelles et de la et de la transformation digitale
communication




ICADE * RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025 * 53
COMPTES
CONSOLIDE
S RESUMES
AU 30 JUIN
2025




ICADE * RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025 * 54
ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDES AU 30 JUIN 2025 .................................................................................................. 56
NOTES ANNEXES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS RÉSUMÉS AU 30 JUIN 2025 .............................................. 60
RAPPORT DES COMMISSAIRES AUX COMPTES SUR L’INFORMATION FINANCIÈRE SEMESTRIELLE ......................... 99




ICADE * RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025 * 55
• COMPTES CONSOLIDES •




États financiers consolidés au 30 juin 2025
Les états financiers consolidés sont présentés, sauf mention contraire, en millions d’euros, avec arrondi à la centaine de
milliers d’euros. Des écarts d’arrondis peuvent ainsi apparaître dans les états financiers.

Compte de résultat consolidé
(en millions d'euros) Notes 30/06/2025 30/06/2024 31/12/2024
Revenus locatifs 7.1.1. 178,3 187,8 369,2
Revenus issus de contrats de construction et VEFA 7.1.1. 419,3 497,5 1 052,9
Revenus issus de prestations de services et autres revenus 7.1.1. 32,8 13,6 29,5
Autres produits liés à l'activité 7.1.2. 76,3 80,4 120,4
Produits des activités opérationnelles 706,6 779,3 1 571,9
Achats consommés (402,2) (436,2) (949,8)
Services extérieurs (120,9) (126,7) (202,4)
Impôts, taxes et versements assimilés (4,6) (2,9) (7,6)
Charges de personnel, intéressement et participation (70,2) (66,1) (133,2)
Autres charges liées à l'activité 36,0 (80,3) (39,9)
Charges des activités opérationnelles (561,9) (712,2) (1 332,9)
EXCEDENT BRUT OPERATIONNEL 144,8 67,1 239,0
Charges d'amortissement nettes de subventions d'investissement (8,5) (13,0) (26,9)
Variation de juste valeur des immeubles de placement 4.3. (200,5) (268,5) (492,4)
Charges et reprises liées aux pertes de valeur sur actifs corporels, financiers et autres actifs (0,2) (1,1) (1,3)
courants
Résultat sur acquisitions (0,1) (0,0) (0,5)
Résultat sur cessions (1,8) (4,3) 0,4
Quote-part dans les résultats nets des sociétés mises en équivalence 8.2. (6,8) (2,1) (39,3)
RESULTAT OPERATIONNEL (73,3) (222,0) (321,0)
Coût de l'endettement financier net (18,7) (1,9) (13,8)
Autres produits et charges financiers (2,8) (4,8) (8,6)
RESULTAT FINANCIER 5.1.4. (21,5) (6,7) (22,4)
Charge d'impôt 9.1. 3,3 26,1 26,7
Résultat net des activités poursuivies (91,5) (202,6) (316,7)
Résultat des activités abandonnées - (0,5) (0,5)
RESULTAT NET (91,5) (203,2) (317,2)
Dont résultat net, part du Groupe (91,7) (180,5) (275,9)
- Dont activités poursuivies (91,7) (180,0) (275,4)
- Dont activités abandonnées - (0,5) (0,5)
Dont résultat net, part attribuable aux participations ne donnant pas le contrôle 0,2 (22,6) (41,3)

Résultat part du Groupe de base par action (en €) 6.3.1. (1,21 €) (2,38 €) (3,64 €)
- Dont activités poursuivies par action (1,21 €) (2,38 €) (3,63 €)
- Dont activités abandonnées par action - (0,01 €) (0,01 €)
Résultat part du Groupe dilué par action (en €) 6.3.2. (1,21 €) (2,38 €) (3,64 €)
- Dont activités poursuivies par action (1,21 €) (2,38 €) (3,63 €)
- Dont activités abandonnées par action - (0,01 €) (0,01 €)


État du résultat global consolidé
(en millions d'euros) 30/06/2025 30/06/2024 31/12/2024
RESULTAT NET DE LA PERIODE (91,5) (203,2) (317,2)
Autres éléments du résultat global :
- Recyclables en compte de résultat - couverture de flux de trésorerie : (1,3) 4,6 (16,2)
- Variation de juste valeur 0,1 4,7 (16,1)
- Impôts sur variation de juste valeur (0,0) (0,0) 0,1
- Recyclage par résultat (1,5) (0,1) (0,3)
- Non recyclables en compte de résultat - 0,8 0,5
- Ecarts actuariels - 1,0 0,6
- Impôts sur écarts actuariels - (0,1) (0,0)
Total autres éléments du résultat global (1,3) 5,4 (15,7)
- Dont transféré dans le résultat net (1,5) (0,1) (0,3)
RESULTAT GLOBAL DE LA PERIODE (92,8) (197,7) (332,9)
- Dont résultat global, part du Groupe (92,8) (174,9) (290,0)
- Dont activités poursuivies (92,8) (174,4) (289,5)
- Dont activités abandonnées - (0,5) (0,5)
- Dont résultat global, part attribuable aux participations ne donnant pas le contrôle 0,0 (22,8) (42,9)




ICADE * RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025 * 56
• COMPTES CONSOLIDES •




État de la situation financière consolidée
ACTIF
(en millions d'euros) Notes 30/06/2025 31/12/2024
Autres Immobilisations incorporelles 32,6 34,9
Immobilisations corporelles 30,2 35,6
Immeubles de placement 4.1.1. 6 133,3 6 266,0
Titres mis en équivalence 8.1. 87,0 89,3
Actifs financiers en juste valeur par résultat 5.1.5. 1 041,0 15,8
Actifs financiers au coût amorti 5.1.5. 7,2 5,1
Dérivés actifs 5.1.3. 47,3 49,5
Actifs d'impôts différés 47,9 45,5
ACTIFS NON COURANTS 7 426,6 6 541,7
Stocks et en-cours 7.2.2. 642,6 630,4
Actifs sur contrats 7.2.3. 147,5 148,9
Créances clients 7.2.3. 126,1 163,8
Créances d'impôts 1,3 1,6
Créances diverses 331,2 345,2
Autres actifs financiers en juste valeur par résultat 5.1.5. 0,1 0,1
Actifs financiers au coût amorti 5.1.5. 389,3 338,6
Dérivés actifs 5.1.3. 0,3 0,7
Trésorerie et équivalents de trésorerie 5.1.6. 1 056,6 1 233,3
Immeubles de placement détenus en vue de leur vente 4.1. 13,2 13,2
Actifs financiers détenus en vue de leur vente 5.1.5. - 1 101,9
ACTIFS COURANTS 2 708,4 3 977,7
TOTAL DES ACTIFS 10 135,0 10 519,4



PASSIF
(en millions d'euros) Notes 30/06/2025 31/12/2024
Capital 6.1.1. 116,2 116,2
Primes liées au capital 2 147,5 2 387,4
Actions propres (30,8) (31,9)
Réserves de réévaluation 5.1.3. 46,7 47,2
Autres réserves 1 714,0 2 080,4
Résultat net part du Groupe (91,7) (275,9)
Capitaux propres - part du Groupe 3 902,0 4 323,4
Intérêts attribuables aux participations ne donnant pas le contrôle 31,2 40,5
CAPITAUX PROPRES 3 933,2 4 363,9
Provisions 10.1. 48,8 49,8
Dettes financières 5.1.1. 3 487,4 3 823,5
Dettes de location 45,4 46,9
Passifs d'impôts différés 17,3 19,0
Autres passifs financiers 54,6 55,9
Dérivés passifs 5.1.3. 1,6 3,9
PASSIFS NON COURANTS 3 655,2 3 999,0
Provisions 10.1. 63,0 75,1
Dettes financières 5.1.1. 1 137,6 859,4
Dettes de location 5,5 5,4
Dettes d'impôts 1,7 1,3
Passifs sur contrats 7.2.3. 57,0 85,6
Dettes fournisseurs 674,4 667,6
Dettes diverses 606,2 460,8
Autres passifs financiers 0,6 0,6
Dérivés passifs 5.1.3. 0,1 0,1
Passifs liés aux activités abandonnées 4.1.2. 0,5 0,5
PASSIFS COURANTS 2 546,6 2 156,6
TOTAL DES PASSIFS ET DES CAPITAUX PROPRES 10 135,0 10 519,4




ICADE * RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025 * 57
• COMPTES CONSOLIDES •




Tableau des flux de trésorerie consolidés
Notes 30/06/2025 30/06/2024 31/12/2024
(en millions d'euros)
OPERATIONS LIEES A L'ACTIVITE OPERATIONNELLE (I)
Résultat net (91,5) (203,2) (317,2)
Dotations nettes aux amortissements et provisions (32,6) 96,9 106,9
Variation de juste valeur des immeubles de placement 200,5 268,5 492,4
Gains et pertes latents résultant des variations de juste valeur 38,9 59,8 30,4
Autres produits et charges calculés (1,5) (9,4) (6,4)
Plus ou moins-values de cession d'actifs 1,0 0,3 (3,2)
Plus ou moins-values de cession de titres consolidés - 3,2 0,3
Quote-part de résultat liée aux sociétés mises en équivalence 6,8 2,1 39,3
Dividendes reçus (39,4) (49,4) (63,8)
Capacité d'autofinancement après coût de la dette financière nette et impôts 82,3 168,8 278,8
Coût de la dette financière nette 24,6 35,7 46,9
Charge d'impôt (3,3) (26,1) (26,5)
Capacité d'autofinancement avant coût de la dette financière nette et impôts 103,6 178,5 299,1
Intérêts payés (43,5) (47,7) (75,8)
Impôt payé (1,2) 6,5 3,5
Variation du besoin en fonds de roulement liée à l'activité opérationnelle 7.2.1. 8,2 (32,2) 139,6
FLUX NETS DE TRESORERIE LIES AUX OPERATIONS D’EXPLOITATION 67,1 105,1 366,4
OPERATIONS D'INVESTISSEMENT (II)
Autres immobilisations incorporelles, immobilisations corporelles et immeubles de
placement
- acquisitions (120,9) (95,5) (200,2)
- cessions 37,7 0,0 95,8
Variation des dépôts de garantie versés et reçus (1,4) 0,1 (1,9)
Variation des créances financières 0,8 1,2 2,4
Investissements opérationnels (83,8) (94,3) (103,9)
Titres de filiales
- acquisitions (0,5) (0,4) (0,7)
- cessions (0,0) 0,0 0,0
- incidences des variations de périmètre (7,2) (14,2) (14,2)
Titres de sociétés mises en équivalence et titres non consolidés
- acquisitions 0,0 (0,0) 4,8
- cessions 6,7 0,3 0,6
Dividendes reçus et résultat des sociétés transparentes mises en équivalence 41,3 48,3 67,0
Investissements financiers 40,4 34,1 57,5
FLUX NETS DE TRESORERIE LIES AUX OPERATIONS D'INVESTISSEMENT (43,4) (60,2) (46,4)
OPERATIONS DE FINANCEMENT (III)
Sommes reçues des détenteurs d’intérêts dans des participations ne donnant pas le
(0,0) 0,0 (0,0)
contrôle lors d’augmentation de capital
Dividendes et acomptes versés aux actionnaires d'Icade SA 2.5. (163,7) (183,4) (366,7)
Dividendes et acomptes versés aux détenteurs de participations ne donnant pas le contrôle 1,0 3,0 (2,8)
Rachat de titres en autocontrôle 1,1 (1,3) (1,4)
Rachat de participations ne donnant pas le contrôle - - -
Variation de la trésorerie issue des opérations en capital (175,8) (181,7) (371,0)
Emissions ou souscriptions d'emprunts et dettes financières 555,4 235,1 391,5
Remboursements d'emprunts et dettes financières (545,8) (577,4) (648,9)
Remboursements des dettes de location (2,6) (6,2) (9,8)
Acquisitions et cessions d'actifs et passifs financiers (21,4) 21,4 42,9
Variation de la trésorerie issue des opérations de financement 5.1.1. (14,4) (327,2) (224,3)
FLUX NETS DE TRESORERIE LIES AUX OPERATIONS DE FINANCEMENT (190,2) (508,9) (595,3)
VARIATION NETTE DE TRESORERIE (I) + (II) + (III) (166,4) (464,0) (275,3)
TRESORERIE NETTE A L'OUVERTURE 1 131,9 1 407,2 1 407,2
TRESORERIE NETTE A LA CLOTURE 965,5 943,2 1 131,9
Trésorerie et équivalents de trésorerie (hors intérêts courus non échus) 1 053,7 1 136,7 1 230,2
Découverts bancaires (hors intérêts courus non échus) (88,2) (193,5) (98,3)
TRESORERIE NETTE 965,5 943,2 1 131,9




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Tableau de variation des capitaux propres consolidés
Participations
Autres réserves Capitaux ne donnant Total
Primes liées Actions Réserves de et résultat net propres, part pas le Capitaux
(en millions d'euros) Capital au capital propres réévaluation part du groupe du Groupe contrôle propres
CAPITAUX PROPRES AU 31/12/2023 116,2 2 387,4 (33,9) 61,8 2 454,4 4 985,9 81,8 5 067,7
Résultat net (180,5) (180,5) (22,6) (203,2)
Autres éléments du Résultat global :
Instruments de couverture de flux de
trésorerie :
- Variations de valeur 5,0 5,0 (0,3) 4,7
- Impôts sur variation de juste valeur (0,0) (0,0) 0,0 (0,0)
- Recyclage par résultat (0,2) (0,2) 0,1 (0,1)
Autres éléments non recyclables :
- Ecarts actuariels 1,0 1,0 (0,0) 1,0
- Impôts sur écarts actuariels (0,1) (0,1) (0,1)
Résultat global 4,8 (179,7) (174,9) (22,8) (197,7)
Dividendes (367,8) (367,8) (1,1) (368,9)
Actions propres 1,9 (3,3) (1,3) (1,3)
Autres 0,0 (1,9) (1,9) 3,2 1,3
CAPITAUX PROPRES AU 30/06/2024 116,2 2 387,4 (32,0) 66,6 1 901,8 4 440,1 61,0 4 501,1
Résultat net (95,4) (95,4) (18,7) (114,1)
Autres éléments du Résultat global :
Instruments de couverture de flux de
trésorerie :
- Variations de valeur (19,2) (19,2) (1,6) (20,8)
- Impôts sur variation de juste valeur 0,1 0,1 0,0 0,1
- Recyclage par résultat (0,3) (0,3) 0,1 (0,2)
Autres éléments non recyclables :
- Ecarts actuariels (0,4) (0,4) 0,0 (0,4)
- Impôts sur écarts actuariels 0,1 0,1 0,1
Résultat global (19,4) (95,7) (115,1) (20,1) (135,2)
Dividendes versés 1,1 1,1 0,0 1,1
Actions propres 0,1 (0,2) (0,1) (0,1)
Autres 0,0 (2,6) (2,6) (0,4) (3,0)
CAPITAUX PROPRES AU 31/12/2024 116,2 2 387,4 (31,9) 47,2 1 804,4 4 323,4 40,5 4 363,9
Résultat net (91,7) (91,7) 0,2 (91,5)
Autres éléments du Résultat global :
Instruments de couverture de flux de
trésorerie :
- Variations de valeur 0,4 0,4 (0,2) 0,1
- Impôts sur variation de juste valeur (0,0) (0,0) (0,0) (0,0)
- Recyclage par résultat (1,5) (1,5) 0,0 (1,5)
Résultat global (1,2) (91,7) (92,8) 0,0 (92,8)
Dividendes versés (a) (239,9) (87,8) (327,7) 1,1 (326,6)
Actions propres (b) 1,0 1,0 1,0
Autres (c) 0,7 (2,6) (1,9) (10,5) (12,4)
CAPITAUX PROPRES AU 30/06/2025 116,2 2 147,5 (30,8) 46,7 1 622,4 3 902,0 31,2 3 933,2
(a) La distribution de dividendes en numéraire, approuvée par l’assemblée générale en 2025, s’est effectuée en deux temps : un acompte versé en mars 2025,
suivi du solde en juillet 2025 (cf note 2.5.).
(b) Les actions propres détenues ont été ramenées de 455 966 au 31 décembre 2024 à 409 716 au 30 juin 2025.
(c) La diminution des participations ne donnant pas le contrôle concerne principalement Future Way (cf note 2.4.).




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Notes annexes aux états financiers consolidés résumés au 30
juin 2025
NOTE 1. PRINCIPES GÉNÉRAUX ......................................................................................................................................... 61
1.1. Informations générales ........................................................................................................................................... 61
1.2. Référentiel comptable ............................................................................................................................................ 61
1.3. Bases de préparation et de présentation des états financiers consolidés.............................................................. 62
NOTE 2. FAITS MARQUANTS DU PREMIER SEMESTRE 2025............................................................................................. 64
2.1. Foncière : Investissements et cessions ................................................................................................................... 64
2.2. Promotion : acquisition d’un portefeuille de sites immobiliers .............................................................................. 64
2.3. Evolution de la dette financière .............................................................................................................................. 64
2.4. Participations résiduelles de la Foncière Santé ...................................................................................................... 65
2.5. Distribution de dividendes ...................................................................................................................................... 65
NOTE 3. INFORMATION SECTORIELLE .............................................................................................................................. 66
3.1. Réconciliation des comptes consolidés avec le reporting opérationnel ................................................................. 67
3.2. Résultats sectoriels ................................................................................................................................................. 69
3.3. Etat de la situation financière sectorielle ............................................................................................................... 70
NOTE 4. PATRIMOINE IMMOBILIER ET JUSTE VALEUR ..................................................................................................... 71
4.1. Patrimoine immobilier ............................................................................................................................................ 71
4.2. Expertise du patrimoine immobilier : méthodologies et hypothèses ..................................................................... 71
4.3. Variation de la juste valeur des immeubles de placement ..................................................................................... 75
NOTE 5. FINANCEMENT ET INSTRUMENTS FINANCIERS................................................................................................... 76
5.1. Structure financière et contribution au résultat ..................................................................................................... 76
5.2. Gestion des risques financiers ................................................................................................................................ 81
5.3. Juste valeur des actifs et passifs financiers ............................................................................................................. 85
NOTE 6. CAPITAUX PROPRES ET RÉSULTAT PAR ACTION ................................................................................................. 86
6.1. Capital social et actionnariat ................................................................................................................................... 86
6.2. Dividendes............................................................................................................................................................... 86
6.3. Résultat par action .................................................................................................................................................. 87
NOTE 7. DONNÉES OPÉRATIONNELLES............................................................................................................................. 88
7.1. Produits des activités opérationnelles .................................................................................................................... 88
7.2. Composantes du besoin en fonds de roulement .................................................................................................... 88
NOTE 8. AUTRES ACTIFS NON COURANTS ........................................................................................................................ 90
8.1. Variation des titres mis en équivalence .................................................................................................................. 90
8.2. Informations sur les coentreprises et entreprises associées .................................................................................. 90
NOTE 9. IMPÔT SUR LE RÉSULTAT .................................................................................................................................... 91
9.1. Charge d’Impôt ....................................................................................................................................................... 91
NOTE 10. PROVISIONS ET PASSIFS ÉVENTUELS ................................................................................................................ 91
10.1. Provisions .............................................................................................................................................................. 91
10.2. Passifs éventuels ................................................................................................................................................... 91
NOTE 11. AUTRES INFORMATIONS ................................................................................................................................... 92
11.1. Parties liées ........................................................................................................................................................... 92
11.2. Engagements hors bilan et parties liées ............................................................................................................... 92
11.3. Evénements postérieurs à la clôture .................................................................................................................... 92
11.4. Périmètre .............................................................................................................................................................. 93




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Note 1. Principes généraux
1.1. Informations générales
Icade (« la Société ») est une société anonyme domiciliée en France, cotée à l’Euronext Paris, ayant opté pour le régime
fiscal des sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC) visé à l’article 208 C du code général des impôts (« CGI »).
Le siège social de la Société est situé au 1, avenue du Général de Gaulle à Puteaux (92800).
Les états financiers consolidés de la Société au 30 juin 2025 reflètent la situation financière et le résultat de la Société
et de ses filiales (« le Groupe »), ainsi que les intérêts du Groupe dans les sociétés mises en équivalence (coentreprises
et entreprises associées). Ils ont été établis en euros, monnaie fonctionnelle de la Société.
Le Groupe exerce une activité d’opérateur immobilier intégré, à la fois en tant qu’investisseur dans l’immobilier tertiaire
et en tant que promoteur de logements, de bureaux et de grands équipements urbains.


1.2. Référentiel comptable
Les états financiers consolidés résumés du Groupe pour la période de 6 mois au 30 juin 2025 ont été établis
conformément aux normes comptables internationales IFRS (International Financial Reporting Standards) telles
qu’adoptées par l’Union européenne au 30 juin 2025 et en application du règlement européen n°1606/2002 du 19 juillet
2002, avec des données comparatives (1er semestre 2024 et/ou 31 décembre 2024) établies selon le référentiel
applicable à la date de clôture.
Les normes comptables internationales sont publiées par l’IASB (International Accounting Standards Board) et adoptées
par l’Union européenne. Elles comprennent les IFRS, les IAS (International Accounting Standards) ainsi que leurs
interprétations. Ce référentiel est consultable sur le site internet de la Commission européenne.
Les méthodes comptables et bases d’évaluation appliquées par le Groupe pour l’établissement des états financiers
consolidés résumés sont identiques à celles retenues pour les états financiers consolidés au 31 décembre 2024, sous
réserve des spécificités de la norme IAS 34 – Information financière intermédiaire décrites à la note 1.3.3 et à l’exception
des normes, interprétations et amendements dont l’application est obligatoire à compter du 1 er janvier 2025 et qui sont
présentés à la note 1.2.1 ci-dessous.


1.2.1. Normes, amendements, interprétations et directive adoptés par l’Union
Européenne et d’application obligatoire au 1er janvier 2025

 Amendement à IAS 21 – Absence de convertibilité.
Cet amendement vise à clarifier le traitement des transactions en monnaies étrangères en l’absence de
convertibilité.
Cet amendement n’a pas eu d’impact sur le Groupe.


1.2.2. Normes, amendements et interprétations publiés mais non applicables de
manière obligatoire au 1er janvier 2025
Normes, amendements et interprétations publiés par l’IASB et adoptés par l’Union Européenne mais non applicables
au 1er janvier 2025
 Amendements IFRS 7 et IFRS 9 – Classement et évaluation des instruments financiers
• Décomptabilisation : Les amendements précisent quand un actif ou un passif financier doit être
décomptabilisé.
• Passifs financiers : Ils autorisent la décomptabilisation des passifs réglés via des systèmes de paiement
électronique avant la date de règlement, sous certaines conditions.
• Critère SPPI : Ils clarifient l'analyse du critère SPPI pour les prêts liés aux critères environnementaux,
sociaux et de gouvernance
Ces amendements entreront en vigueur pour les exercices ouverts à partir du 1er janvier 2026.



ICADE * RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025 * 61
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 IFRS 18 – Présentation et informations à fournir dans les états financiers
Cette norme est destinée à remplacer la norme IAS 1 sur la présentation des états financiers et à amender,
principalement, les normes IAS 7 – Tableau des flux de trésorerie et IAS 8 – Méthodes comptables, changements
d’estimations comptables et erreurs.
Cette norme vise à :
• accroître la comparabilité du compte de résultat en définissant des principes relatifs à sa structure et à son
contenu notamment au travers de trois nouvelles catégories de charges et de produits qui complètent les
catégories « Impôts » et « Activités abandonnées » déjà existantes : « Exploitation », « Investissement » et
« Financement » ;
• améliorer la transparence dans l’utilisation de certains Indicateurs Alternatifs de Performance en lien avec
le compte de résultat ;
• accentuer la pertinence des informations communiquées en renforçant les exigences en matière de
regroupement ou de détail de l’information communiquée dans les états primaires et les notes annexes.

L’application de la norme IFRS 18 sera obligatoire pour les exercices ouverts à compter du 1 er janvier 2027, de
manière rétrospective.

Normes, amendements et interprétations publiés par l’IASB non encore adoptés par l’Union Européenne
 IFRS 19 – Filiales n’ayant pas d’obligation d’information du public : Informations à fournir
Cette norme vise à réduire les exigences en matière d’informations à fournir dans les notes pour les filiales dont les
titres ou la dette ne sont pas cotés.

Sous réserve de son adoption par l’union européenne, l’application de la norme IFRS 19 sera obligatoire pour les
exercices ouverts à compter du 1er janvier 2027.
Elle n’est pas applicable pour le Groupe.


1.3. Bases de préparation et de présentation des états financiers
consolidés
En application du principe de pertinence et notamment la notion de matérialité qui en découle, seules sont présentées
les informations jugées utiles à la compréhension par les utilisateurs des états financiers consolidés.


1.3.1. Bases d’évaluation
Les états financiers consolidés ont été préparés selon la convention du coût amorti, à l’exception de certains actifs et
passifs financiers et des immeubles de placement évalués à la juste valeur.
La notion de juste valeur s’entend comme le prix qui serait reçu pour la vente d’un actif ou payé pour le transfert d’un
passif lors d’une transaction normale entre des intervenants du marché à la date d’évaluation. La norme IFRS 13 –
Evaluation de la juste valeur présente les trois niveaux de juste valeur :
 Niveau 1 : juste valeur évaluée à partir de prix (non ajustés) cotés sur des marchés actifs pour des actifs ou passifs
identiques ;
 Niveau 2 : juste valeur évaluée à partir de modèles utilisant des données observables, soit directement (à savoir
des prix), soit indirectement (à savoir des données dérivées des prix) ;
 Niveau 3 : juste valeur évaluée à partir de données de marché non observables directement.


1.3.2. Recours à des jugements et estimations
La préparation des états financiers consolidés nécessite l’utilisation d’estimations et d’hypothèses par la Direction du
Groupe pour la détermination de la valeur de certains actifs et passifs, et de certains produits et certaines charges, ainsi
que concernant les informations données dans les notes annexes aux états financiers consolidés.
En raison des incertitudes inhérentes à tout processus d’évaluation, le Groupe révise ses estimations sur la base
d’informations régulièrement mises à jour. Il est possible que les résultats futurs des opérations concernées diffèrent
des estimations effectuées à la date de clôture des états financiers consolidés résumés.
Ainsi, les principales estimations réalisées par le Groupe ont concerné les évaluations suivantes :
ICADE * RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025 * 62
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 Les justes valeurs des immeubles de placement déterminées sur les évaluations réalisées par des experts
indépendants (cf. note 4.2) ;
 L’évaluation du risque de crédit des créances clients ;
 L’évaluation du résultat à l’avancement des contrats de construction et de vente en l’état futur d’achèvement
(« VEFA ») à la suite de la revue semestrielle des programmes de promotion immobilière faisant l’objet d’une
maîtrise foncière.

Les estimations comptables qui ont contribué à l’élaboration des états financiers au 30 juin 2025 ont été réalisées dans
un contexte du secteur immobilier toujours incertain notamment pour le métier de la promotion.
Le Groupe a pris en considération les données fiables disponibles pour évaluer les impacts du contexte économique sur
ses activités au 30 juin 2025. Le niveau de couverture du passif financier du Groupe est solide. Toutefois, le Groupe
restera vigilant à court et moyen terme quant à l’évolution des taux d’intérêts sur les marchés financiers et à son impact
sur le coût de financement.

En complément de l’utilisation d’estimations, la Direction du Groupe a fait usage de jugements pour définir le traitement
comptable adéquat de certaines activités et transactions lorsque les normes et interprétations IFRS en vigueur ne
traitent pas de manière précise des problématiques comptables concernées.
En particulier, la Direction du Groupe a intégré les enjeux liés aux changements climatiques et au développement
durable au travers, notamment, de sa politique d’investissements et de dépenses pour répondre en particulier aux
dispositifs réglementaires applicables et à la stratégie de réduction de l’empreinte carbone du Groupe. Ainsi, des
enveloppes de ressources annuelles sont identifiées pour financer les actions à entreprendre, et Icade a poursuivi
activement sa stratégie de financement durable de ses activités dans le respect du cadre de référence d’émission de
dettes vertes défini.
Par ailleurs, la Direction a exercé son jugement pour :
 La détermination du niveau de contrôle (exclusif ou conjoint) exercé par le Groupe sur ses participations ou de
l’existence d’une influence notable ;
 L’évaluation des droits d’utilisation de l’actif et engagements locatifs retenus dans le cadre de l’application de la
norme IFRS 16 - Contrats de location, et en particulier la détermination des durées de location ;
 La détermination du classement des contrats de location dans lesquels le Groupe agit en tant que bailleur, entre
location simple et location financement ;
 La reconnaissance des actifs d’impôts différés, en particulier sur déficits reportables.


1.3.3. Spécificités liées à l’établissement d’états financiers consolidés résumés
Les états financiers consolidés résumés au 30 juin 2025 n’incluent pas l’intégralité de l’information financière requise
pour des états financiers consolidés annuels et doivent donc être lus conjointement avec les états financiers consolidés
du Groupe au 31 décembre 2024.
Conformément à IAS 34, la charge d’impôt pour le 1er semestre 2025 a été calculée en appliquant pour chaque société
le taux effectif moyen estimé pour l’exercice complet au résultat avant impôt de la période intermédiaire. Ce taux estimé
est calculé sur la base des données 2025 validées par la direction.


1.3.4. Effets des changements liés au climat
En réponse aux Accords de Paris de 2015, le Groupe ICADE a renforcé sa stratégie environnementale et sociétale en
définissant des objectifs ambitieux de réduction de carbone par secteur d’activité pour 2030. Ces objectifs sont intégrés
dans sa politique d’investissement et de dépenses, avec des ressources annuelles allouées pour leur mise en œuvre.
Lors de la détermination de la juste valeur des immeubles de placement, les investissements prévus y compris ceux liés
au climat sont communiqués aux experts indépendants. Ces derniers réalisent leur mission, en application de leurs
normes professionnelles, telle que décrite dans la note 4.2.1 « Mission d’expertise ». En l’état de leur connaissance du
marché, ils n’ont pas identifié au cours du premier semestre 2025 de preuve que les critères de durabilité aient influencé
de façon significative les prix de transaction. Ils restent néanmoins attentifs à l’évolution du marché immobilier sur ce
sujet.
Ainsi, au 30 juin 2025, les effets du changement climatique n’ont pas eu d’impact significatif sur les jugements et
estimations nécessaires à l’établissement des états financiers.


ICADE * RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025 * 63
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Note 2. Faits marquants du premier semestre 2025
2.1. Foncière : Investissements et cessions
Les investissements de la Foncière s’élèvent à 105,1 millions d’euros et portent notamment sur la poursuite des
opérations en développement, dont Edenn à Nanterre Préfecture, Marignan à Paris, Pulse à Saint-Denis, Centreda à
Toulouse et le datacenter situé à Aubervilliers.
Les cessions de la Foncière concernent principalement les murs d’hôtels situés à Marseille, Bordeaux et Quimper pour
36,1 millions d’euros. Par ailleurs, conformément à la stratégie de recentrage du portefeuille, Icade a débouclé par
anticipation le Partenariat Public Privé (PPP) du Bâtiment Philippe Canton à Nancy, à travers (i) la résiliation du Bail
Emphytéotique Hospitalier du Centre Hospitalier Régional Universitaire (CHRU) et (ii) le transfert des dettes associées
au CHRU.


Une analyse est fournie en note 4.1. « Immeubles de placement » pour plus de détails sur les investissements et
cessions réalisés au cours de la période.


2.2. Promotion : acquisition d’un portefeuille de sites immobiliers
Icade a signé en décembre 2024 un accord ferme avec Casino portant sur l’acquisition d’un portefeuille de
11 sites immobiliers composés de parkings, fonciers non bâtis, murs et lots annexes attenants à des magasins, pour
50,2 millions d’euros hors taxes.
Au cours du semestre, Icade a réalisé l’acquisition de 10 sites représentant 38,5 millions d’euros TTC en quote-part
Icade. Deux des dix sites ont fait l’objet d’un co-investissement avec le groupe CDC Habitat.


2.3. Evolution de la dette financière
La dette financière brute du groupe a été portée de 4 682,9 millions d’euros au 31 décembre 2024 à 4 625,0 millions
d’euros au 30 juin 2025 principalement sous l’effet des opérations réalisées sur les emprunts obligataires :
 Emission d’obligations vertes (green bonds) pour un montant nominal de 500,0 millions d’euros à échéance
mai 2035 avec un coupon de 4,375%.
 Rachat sur trois souches obligataires existantes pour un montant nominal de 267,5 millions d’euros :
• les obligations d’un montant nominal de 750,0 millions d’euros, venant à échéance le 10 juin 2026 et portant
intérêt au taux de 1,750%, ont été rachetées pour un montant de 79,0 millions d’euros ;
• les obligations d’un montant nominal de 600,0 millions d’euros, venant à échéance le 13 septembre 2027 et
portant intérêt au taux de 1,500%, ont été rachetées pour un montant de 160,0 millions d’euros ;
• et les obligations d’un montant nominal de 600,0 millions d’euros, venant à échéance le 28 février 2028 et
portant intérêt au taux de 1,625%, ont été rachetées pour un montant de 28,5 millions d’euros.


Une soulte de 5,6 millions d’euros a été perçue au titre de cette opération de rachat obligataire. Elle a été inscrite
dans le compte de résultat consolidé du Groupe sur la ligne « Autres produits et charges financiers ».


Une revue complète est fournie dans la note 5. « Financements et instruments financiers » pour plus de détails sur
l’évolution du financement du Groupe sur la période.




ICADE * RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025 * 64
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2.4. Participations résiduelles de la Foncière Santé
 Echange de titres Præmia Healthcare contre des titres dans Future Way
Dans un marché de l’investissement dégradé depuis 2023 (taux de financement élevés, correction des taux de
rendement, arrêt soudain de la collecte, instabilité politique en France), Icade a travaillé à des solutions
alternatives pour poursuivre son désengagement des activités de Santé. Ainsi le 21 février 2025, le Groupe a
finalisé avec Predica, filiale assurance-vie de Crédit Agricole Assurances, une opération d’échange de titres
détenus par Icade dans Præmia Healthcare contre des titres de Predica dans la société Future Way, propriétaire
d’un actif de bureaux well-positioned à Lyon, et dont Icade était déjà l’associé majoritaire à 52,75%.

Cet échange a été réalisé à l’ANR du 31 décembre 2024 pour un montant de 29,8 millions d’euros.

 Réduction de capital de Præmia Healthcare
L’assemblée générale de Præmia Healthcare du 19 juin 2025 a décidé d’une réduction de capital inégalitaire, non
motivée par des pertes, par voie d’annulation d’actions. Au titre de cette réduction de capital, intervenue en
application du protocole de cession du 13 juin 2023 qui prévoit que les produits de cessions d’actifs sont destinés
à financer des réductions de capital au bénéfice des minoritaires, Icade a perçu 6,4 millions d’euros.

A l’issue de ces deux opérations, Icade a réduit son exposition sur Præmia Healthcare en la ramenant à 21,61%.

 Classement en « actifs financiers en juste valeur par résultat » au sein des actifs non courants
Au 31 décembre 2024, les titres résiduels dans la Foncière Santé, évalués à la juste valeur par résultat, étaient
classés en « Actifs financiers en juste valeur par résultat détenus en vue de leur vente » conformément à la norme
IFRS 5.
Au 30 juin 2025, bien que la stratégie de cession soit confirmée par le Conseil d’administration et qu’un processus
actif de commercialisation soit en cours, sa réalisation dans un délai de douze mois n’est plus considérée comme
hautement probable dans le contexte de marché actuel. En conséquence, ces titres ne sont plus éligibles au
classement IFRS 5. Ils sont désormais présentés sur la ligne du bilan « Actifs financiers en juste valeur par résultat »
au sein des actifs non courants.
Cette évolution dans la présentation au bilan des titres résiduels de la Foncière Santé n’a aucun impact sur le
résultat consolidé du groupe et sur le ratio de LTV communiqué dans le présent document, ces titres restant
valorisés à leur juste valeur par le biais du résultat net conformément au paragraphe 4.1.4 de la norme IFRS 9.


2.5. Distribution de dividendes
L’assemblée générale du 13 mai 2025 a voté la distribution d’un dividende au titre de l’exercice 2024, en numéraire,
d’un montant de 4,31 euros bruts par action accompagnée des modalités suivantes :
 Le versement d’un acompte de 2,16 euros par action, le 6 mars 2025, pour un montant de 163,7 millions d'euros
après prise en compte des titres auto détenus, et
 Le versement du solde, soit 2,15 euros par action, le 3 juillet 2025, pour un montant de 163,0 millions d’euros
après prise en compte des titres auto détenus.


Une analyse est fournie dans la note 7 Capitaux propres et résultat par action pour plus de détails sur les dividendes
versés par le Groupe au cours du semestre.




ICADE * RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025 * 65
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Note 3. Information sectorielle
Le Groupe est structuré autour de deux métiers, chacun d'eux présentant des risques et avantages spécifiques. Ces deux
métiers, qui correspondent aux deux secteurs opérationnels du Groupe au sens de la norme IFRS 8, sont composés des
activités suivantes :
 L’activité de Foncière qui consiste essentiellement à détenir et développer des immeubles de bureaux et des parcs
d’affaires en vue de leur location et à procéder à des arbitrages sur ces actifs. Les activités de holding sont
présentées au sein de l’activité Foncière ;
 L’activité de Promotion immobilière qui consiste essentiellement en la construction en vue de la vente de biens
immobiliers (bureaux, logements, grands équipements urbains) ;
 La colonne Inter-métiers et autres comprend les activités abandonnées ainsi que les éliminations et reclassements
liés aux opérations réalisées entre activités.


Le métier Promotion est présenté en intégrant les données financières des filiales contrôlées de façon exclusive et des
filiales coentreprises de la Promotion à hauteur de leur quote-part de détention.
Les notes suivantes présentent une réconciliation des comptes consolidés avec le reporting opérationnel (note 3.1) et
des états de synthèse sectoriels selon le reporting opérationnel (notes 3.2 à 3.4).




ICADE * RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025 * 66
• COMPTES CONSOLIDES •




3.1. Réconciliation des comptes consolidés avec le reporting
opérationnel
Compte de résultat consolidé
30/06/2025 30/06/2024
Retraitement Retraitement
Groupe Groupe
des des
Note Groupe Reporting Groupe Reporting
coentreprises coentreprises
Opérationnel Opérationnel
(en millions d'euros) Promotion Promotion
Revenus locatifs 178,3 - 178,3 187,8 - 187,8

Revenus issus de contrats de construction et VEFA 419,3 55,2 474,5 497,5 71,1 568,6

Revenus issus de prestations de services et autres revenus 32,8 2,7 35,5 13,6 8,7 22,3

Autres Produits liés à l'activité 76,3 1,6 77,8 80,4 0,4 80,8

Produits des activités opérationnelles 7.1. 706,6 59,5 766,1 779,3 80,2 859,5

Achats consommés (402,2) (55,0) (457,1) (436,2) (70,2) (506,4)

Services extérieurs (120,9) (1,5) (122,4) (126,7) (1,1) (127,8)

Impôts, taxes et versements assimilés (4,6) (0,7) (5,2) (2,9) (0,9) (3,7)

Charges de personnel, intéressement et participation (70,2) - (70,2) (66,1) - (66,1)

Autres charges liées à l'activité 36,0 (1,3) 34,7 (80,3) 1,5 (78,8)

Charges des activités opérationnelles (561,9) (58,5) (620,3) (712,2) (70,7) (782,8)

Excédent brut opérationnel 144,8 1,0 145,8 67,1 9,6 76,6

Charges d'amortissement nettes de subventions d'investissement (8,5) - (8,5) (13,0) - (13,0)

Variation de valeur des immeubles de placement (200,5) - (200,5) (268,5) - (268,5)
Charges et reprises liées aux pertes de valeur sur actifs corporels,
(0,2) - (0,2) (1,1) 0,2 (0,9)
financiers et autres actifs courants
Résultat sur acquisitions (0,1) - (0,1) (0,0) - (0,0)

Résultat sur cessions (1,8) - (1,8) (4,3) - (4,3)

Quote-part de résultat des sociétés mises en équivalence (6,8) 1,2 (5,6) (2,1) (3,0) (5,2)

Résultat opérationnel (73,3) 2,2 (71,1) (222,0) 6,8 (215,3)

Coût de l'endettement financier net (18,7) (1,4) (20,0) (1,9) (2,4) (4,3)

Autres produits et charges financiers (2,6) (0,5) (3,1) (4,8) (2,4) (7,1)

Résultat financier (21,5) (1,9) (23,4) (6,7) (4,8) (11,5)

Charge d'impôt 3,3 (0,3) 3,0 26,1 (2,0) 24,1

Résultat net des activités poursuivies (91,5) - (91,5) (202,6) - (202,6)

Résultat des activités abandonnées - - - (0,5) - (0,5)

Résultat net (91,5) - (91,5) (203,2) - (203,2)
Dont résultat net, part attribuable aux participations ne donnant pas le
0,2 - 0,2 (22,6) - (22,6)
contrôle
Résultat net part du groupe (91,7) - (91,7) (180,5) - (180,5)




ICADE * RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025 * 67
• COMPTES CONSOLIDES •




Etat de la situation financière consolidée
Actif 30/06/2025 31/12/2024
Retraitement Retraitement
Groupe Groupe
des des
Groupe Reporting Groupe Reporting
coentreprises coentreprises
Opérationnel Opérationnel
(en millions d'euros) Promotion Promotion
Autres Immobilisations incorporelles 32,6 (0,0) 32,6 34,9 (0,0) 34,9
Immobilisations corporelles 30,2 - 30,2 35,6 - 35,6
Immeubles de placement 6 133,3 - 6 133,3 6 266,0 - 6 266,0
Actifs financiers 1 135,3 (8,4) 1 126,8 110,2 (8,8) 101,4
Dérivés Actif 47,3 - 47,3 49,5 - 49,5
Actifs d'impôts différés 47,9 1,5 49,3 45,5 1,4 46,9
ACTIFS NON COURANTS 7 426,6 (7,0) 7 419,6 6 541,7 (7,4) 6 534,3
Stocks et en-cours 642,6 145,5 788,1 630,4 145,2 775,7
Actifs sur contrat 147,5 43,6 191,2 148,9 49,5 198,4
Créances clients 126,1 6,6 132,8 163,8 4,3 168,1
Créances d'impôts 1,3 0,8 2,2 1,6 1,1 2,7
Créances diverses 331,2 26,6 357,8 345,2 33,1 378,3
Actifs financiers 389,4 21,8 411,2 338,7 10,5 349,2
Dérivés Actif 0,3 - 0,3 0,7 - 0,7
Trésorerie et équivalents de trésorerie 1 056,6 63,4 1 120,0 1 233,3 61,8 1 295,1
Immeubles de placement détenus en vue de leur vente 13,2 - 13,2 13,2 - 13,2
Actifs financiers détenus en vue de leur vente (0,0) - (0,0) 1 101,9 - 1 101,9
ACTIFS COURANTS 2 708,4 308,5 3 016,9 3 977,7 305,7 4 283,4
TOTAL DES ACTIFS 10 135,0 301,6 10 436,6 10 519,4 298,3 10 817,7



Passif 30/06/2025 31/12/2024
Retraitement Retraitement
Groupe Groupe
des des
Groupe Reporting Groupe Reporting
coentreprises coentreprises
Opérationnel Opérationnel
(en millions d'euros) Promotion Promotion
Capitaux propres, part du groupe 3 902,0 - 3 902,0 4 323,4 (0,0) 4 323,4
Intérêts attribuables aux participations ne donnant pas le contrôle 31,2 (0,0) 31,2 40,5 (0,0) 40,5
CAPITAUX PROPRES 3 933,2 - 3 933,2 4 363,9 (0,0) 4 363,9
Provisions 48,8 (29,5) 19,3 49,8 (31,0) 18,8
Dettes financières 3 487,4 11,5 3 498,9 3 823,5 28,6 3 852,0
Dettes de location 45,4 - 45,4 46,9 - 46,9
Passifs d'impôts différés 17,3 0,5 17,9 19,0 0,7 19,6
Autres passifs financiers 54,6 0,1 54,7 55,9 0,0 55,9
Dérivés Passifs 1,6 - 1,6 3,9 - 3,9
PASSIFS NON COURANTS 3 655,2 (17,4) 3 637,9 3 999,0 (1,8) 3 997,2
Provisions 63,0 1,6 64,6 75,1 0,2 75,3
Dettes financières au coût amorti 1 137,6 183,7 1 321,3 859,4 140,6 1 000,0
Dettes de location 5,5 - 5,5 5,4 - 5,4
Dettes d'impôt 1,7 0,5 2,2 1,3 1,7 3,0
Passifs sur contrat 57,0 15,4 72,4 85,6 16,6 102,2
Dettes fournisseurs 674,4 103,0 777,4 667,6 107,7 775,3
Dettes diverses 606,2 14,6 620,8 460,8 33,1 493,9
Autres passifs financiers 0,6 - 0,6 0,6 - 0,6
Dérivés Passif 0,1 0,1 0,2 0,1 0,1 0,3
Passifs liés aux activités abandonnées 0,5 - 0,5 0,5 - 0,5
PASSIFS COURANTS 2 546,6 318,9 2 865,5 2 156,6 300,1 2 456,6
TOTAL DES PASSIFS ET DES CAPITAUX PROPRES 10 135,0 301,6 10 436,6 10 519,4 298,3 10 817,7




ICADE * RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025 * 68
• COMPTES CONSOLIDES •




3.2. Résultats sectoriels
30/06/2025 30/06/2024

Groupe Groupe
Promotion Inter métiers Promotion Inter métiers
Foncière Reporting Foncière Reporting
(a) et Autres (a) et Autres
Opérationnel Opérationnel
(en millions d'euros)
Revenus locatifs 178,3 - - 178,3 187,8 - - 187,8
Revenus issus de contrats de construction et VEFA - 474,5 - 474,5 - 568,6 - 568,6
Revenus issus de prestations de services et autres revenus 9,9 26,5 (1,0) 35,5 7,5 14,4 0,4 22,3
Autres Produits liés à l'activité 73,2 4,6 0,1 77,8 77,9 2,8 (0,0) 80,8
Produits des activités opérationnelles 261,4 505,6 (0,9) 766,1 273,3 585,8 0,4 859,5
Achats consommés (0,4) (456,8) - (457,1) 0,5 (506,8) - (506,4)
Services extérieurs (96,9) (25,7) 0,2 (122,4) (97,7) (30,4) 0,2 (127,8)
Impôts, taxes et versements assimilés (0,2) (5,0) - (5,2) 1,3 (5,0) - (3,7)
Charges de personnel, intéressement et participation (29,6) (39,2) (1,5) (70,2) (27,4) (38,7) 0,0 (66,1)
Autres charges liées à l'activité 3,9 30,7 0,1 34,7 (1,1) (78,0) 0,3 (78,8)
Charges des activités opérationnelles (123,2) (495,9) (1,2) (620,3) (124,5) (659,0) 0,6 (782,8)
Excédent brut opérationnel 138,2 9,7 (2,1) 145,8 148,8 (73,2) 1,0 76,6
Charges d'amortissement nettes de subventions d'investissement (4,5) (4,5) 0,5 (8,5) (8,8) (5,4) 1,1 (13,0)
Variation de valeur des immeubles de placement (200,5) - - (200,5) (268,5) - - (268,5)
Charges et reprises liées aux pertes de valeur sur actifs corporels,
- (0,2) - (0,2) - (0,9) - (0,9)
financiers et autres actifs courants
Résultat sur acquisitions - (0,1) - (0,1) - (0,0) - (0,0)
Résultat sur cessions (1,7) (0,1) - (1,8) 0,0 (4,4) - (4,3)
Quote-part de résultat des sociétés mises en équivalence (5,7) 0,0 - (5,6) (5,4) 0,2 - (5,2)
Résultat opérationnel (74,3) 4,8 (1,6) (71,1) (133,8) (83,6) 2,1 (215,3)
Coût de l'endettement financier net (15,7) (12,2) 7,8 (20,0) (8,0) (5,3) 8,9 (4,3)
Autres produits et charges financiers 1,8 (1,6) (3,3) (3,1) 5,6 (2,5) (10,2) (7,1)
Résultat financier (14,2) (13,8) 4,6 (23,4) (2,4) (7,8) (1,3) (11,5)
Charge d'impôt 0,8 2,2 - 3,0 (0,3) 24,4 - 24,1
Résultat net des activités poursuivies (87,7) (6,8) 3,0 (91,5) (136,5) (67,0) 0,8 (202,6)
Résultat des activités abandonnées - - - - - - (0,5) (0,5)
Résultat net (87,7) (6,8) 3,0 (91,5) (136,5) (67,0) 0,3 (203,2)
Dont résultat net, part attribuable aux participations ne donnant
(1,7) 1,9 - 0,2 (22,6) - - (22,6)
pas le contrôle
Résultat net part du groupe (85,9) (8,7) 3,0 (91,7) (113,9) (66,9) 0,3 (180,5)
(a) Sociétés en intégration globale et coentreprises à hauteur de leur quote-part de détention.




ICADE * RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025 * 69
• COMPTES CONSOLIDES •




3.3. Etat de la situation financière sectorielle
Actif 30/06/2025 31/12/2024

Groupe Groupe
Promotion Inter métiers Promotion Inter métiers
Foncière Reporting Foncière Reporting
(a) et Autres (a) et Autres
Opérationnel Opérationnel
(en millions d'euros)
Autres Immobilisations incorporelles 23,3 9,3 - 32,6 25,0 9,9 - 34,9
Immobilisations corporelles 13,5 22,5 (5,7) 30,2 14,5 21,1 - 35,6
Immeubles de placement 6 133,3 - - 6 133,3 6 266,0 - - 6 266,0
Actifs financiers 599,7 (137,1) 664,2 1 126,8 278,1 (138,7) (38,0) 101,4
Dérivés Actif 47,3 - - 47,3 49,5 - - 49,5
Actifs d'impôts différés 0,0 49,3 - 49,3 0,0 46,9 - 46,9
ACTIFS NON COURANTS 6 817,1 (56,0) 658,6 7 419,6 6 633,1 (60,8) (38,0) 6 534,3
Stocks et en-cours 0,6 787,5 - 788,1 0,8 774,9 - 775,7
Actifs sur contrat - 191,2 (0,0) 191,2 - 198,4 (0,0) 198,4
Créances clients 41,3 100,4 (8,9) 132,8 97,1 81,2 (10,2) 168,1
Créances d'impôts 0,1 2,1 - 2,2 0,6 2,1 - 2,7
Créances diverses 156,2 256,7 (55,0) 357,8 134,4 291,9 (48,0) 378,3
Actifs financiers 102,3 196,9 112,0 411,2 429,9 135,1 (215,8) 349,2
Dérivés Actif 0,3 - - 0,3 0,7 - - 0,7
Trésorerie et équivalents de trésorerie 947,4 399,7 (227,1) 1 120,0 937,4 442,0 (84,3) 1 295,1
Immeubles de placement détenus en vue de leur vente 13,2 - - 13,2 13,2 - - 13,2
Actifs financiers détenus en vue de leur vente (0,0) - - (0,0) (0,0) - 1 101,9 1 101,9
ACTIFS COURANTS 1 261,5 1 934,4 (179,0) 3 016,9 1 614,2 1 925,6 743,6 4 283,4
TOTAL DES ACTIFS 8 078,6 1 878,4 479,6 10 436,6 8 247,3 1 864,8 705,6 10 817,7




Passif 30/06/2025 31/12/2024
Groupe Groupe
Promotion Inter métiers Promotion Inter métiers
Foncière Reporting Foncière Reporting
(a) et Autres (a) et Autres
(en millions d'euros) Opérationnel Opérationnel
Capitaux propres, part du groupe (b) 2 767,1 (65,4) 1 200,3 3 902,0 3 106,9 (56,5) 1 273,0 4 323,4
Intérêts attribuables aux participations ne donnant pas le
32,1 (0,9) - 31,2 38,0 2,5 - 40,5
contrôle
CAPITAUX PROPRES 2 799,2 (66,3) 1 200,3 3 933,2 3 144,9 (54,0) 1 273,0 4 363,9
Provisions 11,6 7,7 - 19,3 11,3 7,5 - 18,8
Dettes financières 3 486,7 373,2 (361,0) 3 498,9 3 822,6 67,4 (38,0) 3 852,0
Dettes de location 39,3 10,9 (4,8) 45,4 39,8 7,1 - 46,9
Passifs d'impôts différés 14,0 3,9 - 17,9 15,6 4,0 - 19,6
Autres passifs financiers 54,2 0,5 - 54,7 55,7 0,2 - 55,9
Dérivés Passifs 1,6 - - 1,6 3,9 - - 3,9
PASSIFS NON COURANTS 3 607,4 396,2 (365,8) 3 637,9 3 948,9 86,3 (38,0) 3 997,2
Provisions 16,8 42,7 5,0 64,6 18,3 45,6 11,4 75,3
Dettes financières au coût amorti 1 079,2 555,9 (313,8) 1 321,3 755,3 744,5 (499,8) 1 000,0
Dettes de location 2,8 3,7 (1,0) 5,5 2,8 2,6 - 5,4
Dettes d'impôt 0,3 2,0 - 2,2 0,1 2,9 - 3,0
Passifs sur contrat - 72,4 - 72,4 (0,0) 102,3 - 102,2
Dettes fournisseurs 112,2 668,5 (3,2) 777,4 105,7 667,2 2,5 775,3
Dettes diverses 460,7 202,5 (42,5) 620,8 271,2 266,6 (44,0) 493,9
Autres passifs financiers 0,0 0,6 - 0,6 0,0 0,6 - 0,6
Dérivés Passif - 0,2 - 0,2 0,0 0,3 - 0,3
Passifs liés aux activités abandonnées - - 0,5 0,5 - - 0,5 0,5
PASSIFS COURANTS 1 672,0 1 548,5 (355,0) 2 865,5 1 153,5 1 832,5 (529,4) 2 456,6
TOTAL DES PASSIFS ET DES CAPITAUX PROPRES 8 078,6 1 878,4 479,6 10 436,6 8 247,3 1 864,8 705,6 10 817,7
(a) Sociétés en intégration globale et coentreprises à hauteur de leur quote-part de détention.
(b) Les capitaux propres part du groupe de la Promotion sont présentés après élimination des titres.




ICADE * RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025 * 70
• COMPTES CONSOLIDES •




Note 4. Patrimoine immobilier et juste valeur
4.1. Patrimoine immobilier
Le patrimoine immobilier de l’activité Foncière est principalement composé d’immeubles de placement. Il est expertisé
selon les modalités décrites au paragraphe 4.2, son évolution se présente comme suit :


Variation de
juste valeur Autres
constatée en mouvements
(en millions d'euros) Notes 31/12/2024 Travaux (a) Cessions résultat (b) 30/06/2025
Immeubles de placement évalués à la juste valeur 6 266,0 104,7 (44,6) (192,7) (0,0) 6 133,3
Immeubles de placement destinés à être cédés (IFRS 5) (c) 13,2 0,0 - 0,1 - 13,2
IMMEUBLES DE PLACEMENT AU BILAN 4.3. 6 279,1 104,7 (44,6) (192,7) (0,0) 6 146,6
Immeubles de placements des sociétés mises en équivalence (d) 80,2 0,4 - (7,1) - 73,5
Créances financières et autres actifs 68,1 (54,5) - (1,0) 12,7
VALEUR COMPTABLE DU PATRIMOINE IMMOBILIER 6 427,4 105,1 (99,1) (199,7) (1,0) 6 232,7
Dettes de location (33,7) (33,8)
Plus-value latente portant sur les autres actifs expertisés 4,4 4,2
VALEUR D'EXPERTISE DU PATRIMOINE IMMOBILIER 6 398,2 6 203,0
(a) Les travaux de la Foncière comprennent 0,9 million d'euros de frais financiers activés.
(b) Les autres mouvements correspondent essentiellement aux remboursements des créances financières.
(c) Les actifs détenus en vue de leur vente concernent les actifs immobiliers sous promesse de vente de la Foncière.
(d) Les immeubles de placement des foncières mises en équivalence sont évalués à la juste valeur et présentés en quote-part de détention.



Investissements/Acquisitions
Les investissements de la Foncière pour 105,1 millions d’euros au cours de la période concernent principalement :
 Les opérations en développement à hauteur de 67,9 millions d’euros dont Edenn à Nanterre Préfecture, Marignan
à Paris, Centreda à Toulouse, datacenter situé à Aubervilliers et Seed à Lyon.
 Le solde des investissements regroupant les Capex et Autres pour 37,8 millions d’euros a été affecté principalement
aux travaux d’entretien des immeubles et aux travaux réalisés pour les locataires.


Cessions
Le produit de cession de la période (44,1 millions d’euros) concerne principalement les murs d’hôtels situés à Marseille,
Bordeaux et Quimper (36,1 millions d’euros).
Par ailleurs, conformément à la stratégie de recentrage du portefeuille, Icade a débouclé par anticipation le Partenariat
Public Privé (PPP) du Bâtiment Philippe Canton à Nancy, à travers (i) la résiliation du Bail Emphytéotique Hospitalier du
Centre Hospitalier Régional Universitaire (CHRU) et (ii) le transfert des dettes associées au CHRU.


4.2. Expertise du patrimoine immobilier : méthodologies et hypothèses
4.2.1. Missions d’expertise
Le patrimoine immobilier de la Foncière fait l’objet d’une évaluation par des experts immobiliers indépendants deux
fois par an, à l’occasion de la publication des états financiers consolidés semestriels et annuels, selon un dispositif
conforme au Code de déontologie des SIIC (Société d'Investissement Immobilier Cotée) publié en juillet 2008 par la
Fédération des sociétés immobilières et foncières.

Les experts sont sélectionnés dans le cadre d’appels d’offres réalisés régulièrement. Les experts consultés sont choisis
parmi les experts membres de l’AFREXIM (Association Française des sociétés d’Expertise Immobilière).

Conformément au Code de déontologie des SIIC, Icade s’assure, au terme de sept ans, de la rotation interne des équipes
chargées de l’expertise dans la société d’expertise en question. L’expert signataire ne peut pas réaliser plus de deux
mandats consécutifs de quatre ans, sauf s’il respecte l’obligation de rotation interne des équipes.



ICADE * RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025 * 71
• COMPTES CONSOLIDES •



Les missions d’expertise immobilière ont été confiées à Jones Lang LaSalle Expertises, Cushman & Wakefield Valuation
France, CBRE Valuation, Catella Valuation et BNP Paribas Real Estate Valuation. Les honoraires d’expertise immobilière
sont facturés sur la base d’une rémunération forfaitaire tenant compte des spécificités des immeubles (nombre de lots,
nombre de mètres carrés, nombre de baux en cours, etc.) et indépendante de la valeur des actifs.

Les missions des experts, dont les principales méthodes d’évaluation et conclusions sont présentées ci-après, sont
réalisées selon les normes de la profession, notamment :
 La Charte de l’expertise en évaluation immobilière, cinquième édition, publiée en mars 2017 ;
 Le rapport COB (AMF) du 3 février 2000 dit « Barthès de Ruyter » sur l’évaluation du patrimoine immobilier des
sociétés faisant appel public à l’épargne ;
 Au plan international, les normes d’expertise européennes de TEGoVA (The European Group of Valuers’ Association)
publiées en 2020 dans le Blue Book (neuvième édition), ainsi que les standards du Red Book de la Royal Institution
of Chartered Surveyors (RICS).
Ces différents textes fixent la qualification des évaluateurs, les principes de bonne conduite et de déontologie ainsi que
les définitions de base (valeurs, surfaces, taux, ainsi que les principales méthodes d’évaluation).
À chaque campagne d’expertise et lors de la remise des valeurs, Icade s’assure de la cohérence des méthodes utilisées
pour l’évaluation de ces actifs immobiliers au sein du collège d’experts.
Les valeurs sont établies droits inclus et hors droits, les valeurs hors droits étant déterminées après déduction des droits
et frais d’acte calculés forfaitairement par les experts.
Les immeubles en exploitation dont la valeur est significative, le centre commercial Le Millénaire et les actifs situés au
sein de parcs d’affaires font l’objet d’une double expertise. De même, les bureaux en développement (hors acquisitions
en VEFA) de la Foncière dont la valorisation ou le budget de capex est supérieure à 10 millions d’euros font l’objet d’une
double expertise jusqu’à leur livraison.
Les sites font l’objet de visites systématiques par les experts pour tous les nouveaux actifs entrant en portefeuille. De
nouvelles visites de sites sont ensuite organisées selon une rotation pluriannuelle ou à chaque fois qu’un événement
particulier de la vie de l’immeuble l’exige (survenance de modifications notables dans sa structure ou son
environnement).
Selon les procédures en vigueur au sein du Groupe, la totalité du patrimoine, y compris les réserves foncières et les
projets en développement, a fait l’objet d’une expertise au 30 juin 2025, à l’exception néanmoins :
 Des immeubles sous promesse de vente ou faisant l’objet d’une exclusivité au moment de la clôture des comptes
qui sont valorisés sur la base du prix de vente net de frais ;
 Des immeubles et ouvrages publics détenus dans le cadre de partenariats public-privé (« PPP ») qui ne font pas
l’objet d’une expertise, leur propriété revenant à l’État au terme des contrats de partenariats. Ces actifs restent, de
fait, maintenus à leur valeur nette comptable au sein du patrimoine immobilier du Groupe.

Le Groupe a également mis en place un processus de valorisation interne par ses équipes d’Assets Managers,
permettant ainsi de conforter l’appréciation de la valeur des actifs, telle que déterminée par les experts, et de mieux
appréhender le rendement futur du portefeuille sur la base des business plan établis. Ce processus est mis à jour
annuellement.


4.2.2. Méthodologies retenues par les experts
Les immeubles de placement sont évalués par les experts en croisant deux méthodes : la méthode par capitalisation du
revenu net et la méthode d’actualisation des flux de trésorerie (l’expert retenant selon les cas la moyenne de ces deux
méthodes ou la méthode la plus adaptée), recoupées par la méthode par comparaison directe avec les prix des
transactions constatés sur le marché pour des biens équivalents en nature et en localisation.
La méthode par capitalisation du revenu net consiste à appliquer un taux de rendement à un revenu, que ce revenu soit
constaté, existant, théorique ou potentiel (valeur locative de marché). Cette approche peut être déclinée de différentes
façons selon l’assiette des revenus considérés (loyer effectif, loyer de marché, revenu net) auxquels correspondent des
taux de rendement distincts.
La méthode par actualisation des flux de trésorerie considère que la valeur des actifs est égale à la somme actualisée
des flux financiers attendus par l’investisseur, parmi lesquels figure la revente au terme de la durée de détention. Outre
la valeur de revente obtenue par application d’un taux de rendement sur les loyers de la dernière année, les flux



ICADE * RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025 * 72
• COMPTES CONSOLIDES •



financiers intègrent les loyers, les différentes charges non récupérées par le propriétaire ainsi que les travaux de gros
entretien et de réparation. Le taux d’actualisation des flux est calculé soit à partir d’un taux sans risque augmenté d’une
prime de risque (liée à la fois au marché immobilier et à l’immeuble considéré en tenant compte de ses qualités en
termes d’emplacement, de construction et de sécurité des revenus), soit à partir du coût moyen pondéré du capital.
Les réserves foncières et les immeubles en développement font également l’objet d’une expertise. Les méthodes
retenues par les experts comprennent principalement le bilan promoteur et/ou l’actualisation des flux de trésorerie,
complétés dans certains cas par la méthode par comparaison.
La méthode du bilan promoteur consiste à établir le bilan financier du projet selon l’approche d’un promoteur
immobilier auquel le terrain serait proposé. À partir du prix de vente de l’immeuble à la livraison, l’expert déduit
l’ensemble des coûts à engager, coûts de construction, honoraires et marge, frais financiers ainsi que le montant qui
pourrait être consacré à la charge foncière.
Pour les immeubles en cours de développement, il convient de déduire du prix prévisionnel de vente de l’immeuble
l’ensemble des coûts liés à cette opération restant à payer afin de l’achever ainsi que le coût de portage jusqu’à la
livraison. Les projets en développement sont valorisés sur la base d’un projet clairement identifié et acté, dès lors que
l’autorisation de construire peut-être instruite et mise en œuvre.
Quelle que soit la méthode retenue, dans le cadre de la détermination de leurs estimations, les experts immobiliers
retiennent une valeur et un taux d’actualisation en adéquation avec les risques inhérents à chaque projet et notamment
l’état d’avancement des différentes phases d’autorisation et de construction (permis de démolir, permis de construire,
recours, avancement des travaux, éventuelle pré-commercialisation ou garantie locative).
Pour l’ensemble de son patrimoine, Icade communique aux experts les plans de travaux envisagés pour les prochaines
années (maintenance, développement, restructuration). En particulier, ces plans de travaux intègrent les
investissements nécessaires à la mise en place de la stratégie de réduction de l’empreinte carbone d’Icade et à la mise
en conformité avec le Décret Eco-Energie Tertiaire à horizon 2030, voire 2040. Ces investissements, que ce soit à travers
la méthode par capitalisation du revenu net ou la méthode d’actualisation des flux de trésorerie, ont un impact direct
sur la valorisation des immeubles.
Au-delà de ces plans de travaux, les experts retiennent leurs hypothèses propres quant aux travaux nécessaires à la
recommercialisation d’un local dans le cas où ils supposent la libération de celui-ci dans leur valorisation.
Icade communique également aux experts les éléments nécessaires à la bonne appréciation de la juste valeur des
immeubles : baux, état locatif, budget de charges, etc. Depuis 2023, Icade fournit en sus, pour ses immeubles de
bureaux, l’ensemble des critères RSE tels que définis par la « Grille RSE AFREXIM » publiée en 2023 par l’AFREXIM. Ces
critères portent sur les niveaux de consommation électrique, d’émission de GES, de labellisation environnementale des
immeubles, de proximité aux transports en commun, etc.
Au-delà de la prise en compte de l’impact des travaux dédiés au développement durable, les experts n’ont pas, à ce
jour, constaté de preuve que l’ESG se reflète dans les prix actés ou réalisables pour les bureaux du marché français. Les
éléments fournis par Icade sont néanmoins de nature à renforcer la connaissance des immeubles étudiés par les experts
et à conforter leur conviction sur la juste valeur de ceux-ci.




ICADE * RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025 * 73
• COMPTES CONSOLIDES •




4.2.3. Principales hypothèses de valorisation des immeubles de placement
Compte tenu du peu de données publiques disponibles, de la complexité des évaluations d’actifs immobiliers et du fait
que les experts immobiliers utilisent pour leurs évaluations les états locatifs confidentiels du Groupe, ce dernier a
considéré la classification de ses actifs en niveau 3, au sens de la norme IFRS 13 (cf. note 1.3.1), comme la mieux adaptée.
De plus, des données non observables publiquement, comme les hypothèses de taux de croissance de loyers ou les taux
de capitalisation sont utilisées par les experts pour déterminer les justes valeurs des actifs du Groupe.

Taux d’actualisation Taux de rendement Taux de rendement de Valeur locative de
Types d’actifs
Méthodes des flux à la sortie marché marché
généralement retenues (DCF) (DCF) (capitalisation) (en €/m²)

BUREAUX ET PARCS D'AFFAIRES
Bureaux
Paris / Neuilly Capitalisation et DCF 5,3% - 8,1% 4,0% - 6,8% 4,0% - 6,8% 260 - 1100
La Défense/Péri-Défense Capitalisation et DCF 6,0% - 8,5% 5,8% - 8,3% 5,8% - 8,5% 200 - 445
Première couronne Capitalisation et DCF 6,5% - 8,5% 6,5% - 8,5% 6,5% - 10,0% 216 - 372
Deuxième couronne Capitalisation et DCF 5,9% - 6,1% 7,9% - 8,1% 11,9% - 12,1% 197 - 240
Province Capitalisation et DCF 6,2% - 8,2% 5,8% - 6,8% 5,6% - 6,8% 187 - 370
Parcs d’affaires
Première couronne DCF 5,5% - 10,3% 5,0% - 9,5% na 75 - 325
Deuxième couronne DCF 5,5% - 10,0% 5,5% - 9,2% na 55 - 272
Autres actifs de la Foncière
Hôtels (a) Capitalisation na na 5,8% - 7,3% na
Commerces Capitalisation et DCF 8,0% - 10,0% 7,5% - 9,5% 7,8% - 10,0% 93 - 284
Entrepôts Capitalisation et DCF 9,9% - 10,1% na 11,9% - 12,1% 48 - 58
(a) Non soumis aux règles traditionnelles de détermination de la VLM du fait de la configuration et de la spécialisation des locaux.



4.2.4. Sensibilité de la juste valeur des actifs immobiliers
Le tableau ci-dessous présente trois analyses de sensibilité de la juste valeur à un paramètre d’expertise : variation du
taux de rendement (taux de rendement de la méthode par capitalisation et du taux de rendement de sortie de la
méthode DCF), variation du taux d’actualisation et variation de la valeur locative de marché (VLM). Ces trois analyses
de sensibilité sont réalisées toutes choses égales par ailleurs pour les actifs en exploitation.
A titre d’exemple, une augmentation des taux de rendement de 50 points de base entrainerait une baisse de valorisation
de l’ordre de 5,6%, soit une diminution de 308,0 millions d’euros. De même, une baisse de 5% de la Valeur Locative de
Marché (VLM) entraînerait une baisse de l’ordre de 3,7% de la valeur du patrimoine en exploitation, soit 199,0 millions
d’euros.


BUREAUX PARC D'AFFAIRES AUTRES TOUS SECTEURS (2)
en millions en millions en millions en millions
En % En % En % En %
Impact sur la JV au 30/06/2025(1) d'euros d'euros d'euros d'euros
+ 100 bps (11,5%) (436,0) (8,3%) (126,0) (4,4%) (6,0) (10,4%) (568,0)
Taux de rendement + 50 bps (6,2%) (235,0) (4,6%) (70,0) (2,2%) (3,0) (5,6%) (308,0)
+ 25 bps (3,1%) (118,0) (2,5%) (39,0) (1,1%) (1,0) (2,9%) (158,0)
+ 100 bps (3,6%) (136,0) (6,9%) (105,0) (3,0%) (4,0) (4,5%) (245,0)
Taux d'actualisation + 50 bps (1,9%) (70,0) (3,7%) (55,0) (1,4%) (2,0) (2,3%) (128,0)
+ 25 bps (1,0%) (36,0) (2,0%) (30,0) (0,6%) (1,0) (1,2%) (67,0)
-15% (11,2%) (427,0) (10,6%) (161,0) (4,2%) (5,0) (10,9%) (593,0)
VLM -10% (7,5%) (286,0) (7,4%) (111,0) (2,7%) (4,0) (7,4%) (400,0)
-5% (3,8%) (143,0) (3,6%) (54,0) (1,3%) (2,0) (3,7%) (199,0)
(1) pour les immeubles en exploitation uniquement
(2) Hors actifs assimilés à des créances financières




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4.3. Variation de la juste valeur des immeubles de placement
La variation de la juste valeur des immeubles de placement pour les périodes présentées se décompose comme suit :


(en millions d'euros) Notes 30/06/2025 30/06/2024 31/12/2024
VARIATION DE VALEUR EN RESULTAT (200,5) (268,5) (492,4)
Variation autres (a) 7,9 14,8 18,9
VARIATION DE JUSTE VALEUR DES IMMEUBLES DE PLACEMENT 4.1. (192,7) (253,7) (473,5)
(a) Concerne essentiellement la linéarisation des actifs et passifs attachés aux immeubles de placement.


La variation de juste valeur négative de 192,7 millions d’euros, reflète des disparités importantes entre les différentes
classes d'actifs et entre les actifs au sein d’une même classe en fonction de leur localisation et de leur qualité
intrinsèque :
 La dynamique de reprise des locaux d’activité se maintient, avec une légère progression à périmètre constant,
soutenue par l’effet positif des commercialisations (notamment la signature des baux Alice et Bob et Raboni sur le
Parc du Mauvin), une compression de taux pour certains actifs et une progression mesurée des loyers de marché ;
 La valeur des bureaux well-positioned baisse légèrement à périmètre constant, impactée par les effets négatifs de
la décompression résiduelle des taux et une baisse des projections d’indexation ;
 Les bureaux to-be-repositioned voient à nouveau leurs valeurs baisser, compte tenu de la dégradation des
paramètres d’expertise (taux, loyers de marché, durée de recommercialisation…) et de la hausse de l’offre
disponible.




ICADE * RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025 * 75
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Note 5. Financement et instruments financiers
5.1. Structure financière et contribution au résultat
5.1.1. Evolution de la dette financière nette
Décomposition de la dette financière nette à la clôture
La dette financière nette aux 30 juin 2025 et 31 décembre 2024 se décompose comme suit :

Flux de trésorerie issus des
opérations de financement
Mise en juste
Emissions et valeur et
souscriptions Remboursements Variations de autres
(en millions d'euros) 31/12/2024 (d) (d) périmètre (e) variations (f) 30/06/2025
Emprunts obligataires 3 349,0 500,0 (267,5) 3 581,5
Emprunts auprès des établissements de crédit 937,4 0,4 (53,3) (50,7) 833,7
Autres emprunts et dettes assimilées 0,0 0,0
NEU Commercial Papers 225,0 55,0 (225,0) 55,0
Dettes rattachées à des participations 88,6 (0,8) 7,1 94,9
Découverts bancaires 98,3 (10,2) 88,2
Total de la dette financière brute portant intérêts 4 698,3 555,4 (545,8) (0,8) (53,8) 4 653,3
Intérêts courus et frais d'émissions étalés (15,4) (13,1) (28,6)
Réévaluation des emprunts obligataires (a) 0,2 0,2
DETTES FINANCIERES BRUTES (b) 5.1.2. 4 682,9 555,4 (545,8) (0,8) (66,7) 4 625,0
Instruments dérivés sur risque de taux d'intérêt 5.1.3. (46,3) 0,3 (46,0)
Actifs financiers (c) 5.1.5. (338,5) (4,0) (48,3) (390,8)
Trésorerie et équivalents de trésorerie 5.1.6. (1 233,3) 7,3 169,5 (1 056,6)
DETTES FINANCIERES NETTES 3 064,9 555,4 (545,8) 2,5 54,7 3 131,6
(a) Effet de la mise à la juste valeur de la part d'un emprunt obligataire à taux fixe couverte par un swap de taux d’intérêt (cf. 5.1.3.).
(b) Dont au 30 juin 2025 : 3 487,4 millions de dettes financières non courantes et 1 137,6 millions de dettes financières courantes.
(c) Hors actifs financiers en juste valeur par résultat.
(d) Flux de trésorerie issus des opérations de financement.
(e) Principalement, déconsolidation d'entités de Promotion ayant réalisé leur activité.
(f) Les autres variations concernent essentiellement les flux de trésorerie sur les découverts bancaires et la trésorerie et les équivalents de trésorerie ainsi que,
concernant les emprunts, le débouclage par anticipation d'un Partenariat Public Privé à Nancy (cf. note 2.1.).


La dette brute avant prise en compte des instruments dérivés diminue de 57,9 millions d’euros par rapport à la période
précédente, principalement sous l’effet conjugué :
 Des opérations réalisées sur les emprunts obligataires :
• Emission d’obligations vertes (green bonds) pour un montant nominal de 500,0 millions d’euros à
échéance mai 2035 avec un coupon de 4,375% ;
• Rachat sur trois souches obligataires existantes pour un montant nominal de 267,5 millions d’euros :
 Les obligations d’un montant nominal de 750,0 millions d’euros, venant à échéance le 10 juin 2026 et
portant intérêt au taux de 1,750% (ISIN : FR0013181906), ont été rachetées pour un montant de
79,0 millions d’euros ;
 Les obligations d’un montant nominal de 600,0 millions d’euros, venant à échéance le
13 septembre 2027 et portant intérêt au taux de 1,500% (ISIN : FR0013281755), ont été rachetées
pour un montant de 160,0 millions d’euros ;
 Et les obligations d’un montant nominal de 600,0 millions d’euros, venant à échéance le
28 février 2028 et portant intérêt au taux de 1,625% (ISIN : FR0013320058), ont été rachetées pour un
montant de 28,5 millions d’euros.

 De la baisse de 170,0 millions d’euros de l’encours de NEU Commercial Papers.

La variation de trésorerie issue des opérations de financement dans le tableau de flux de trésorerie est négative de 14,4
millions d’euros. Elle concerne principalement les flux affectant la dette financière brute (555,4 millions d’euros




ICADE * RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025 * 76
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d’augmentation et 545,8 millions d’euros de diminution) et les actifs et passifs financiers (effet négatif de 21,4 millions
d’euros) ainsi que les remboursements de dettes de location en application de la norme IFRS 16 (2,6 millions d’euros).


5.1.2. Composante de la dette financière
Dette financière brute : type de taux, échéance et juste valeur
La dette financière brute, hors frais et primes d’émission étalés en application de la méthode du taux effectif de
l’emprunt et hors réévaluation, s’élève à 4 653,3 millions d’euros au 30 juin 2025 et se décompose comme suit :
Valeur au
bilan Courant Non Courant Juste valeur
Part à Part de Part de Part de Part de Part à
(en millions d'euros) 30/06/2025 moins d'1 an 1 à 2 ans 2 à 3 ans 3 à 4 ans 4 à 5 ans plus de 5 ans 30/06/2025
Emprunts obligataires 3 581,5 821,0 - 1 011,5 - 599,0 1 150,0 3 380,9
Emprunts auprès des établissements de crédit 592,1 1,0 290,4 50,8 0,8 0,9 248,2 543,3
Autres emprunts et dettes assimilées 0,0 0,0 - - - - - 0,0
Dettes rattachées à des participations 7,8 7,8 - - - - - 7,8
NEU Commercial Papers 55,0 55,0 - - - - - 55,0
Dette à taux fixe 4 236,4 884,8 290,4 1 062,3 0,8 599,9 1 398,2 3 987,0
Emprunts auprès des établissements de crédit 241,6 68,5 1,8 1,0 6,7 150,0 13,8 239,8
Dettes rattachées à des participations 87,2 87,2 - - - - - 87,2
Découverts bancaires 88,2 88,2 - - - - - 88,2
Dette à taux variable 417,0 243,8 1,8 1,0 6,7 150,0 13,8 415,2
TOTAL DE LA DETTE FINANCIÈRE BRUTE
4 653,3 1 128,6 292,1 1 063,2 7,5 749,9 1 412,0 4 402,1
PORTANT INTÉRÊTS



La durée de vie moyenne de la dette (hors dettes rattachées à des participations, découverts bancaires et NEU
Commercial Papers) s’établit à 4,2 ans au 30 juin 2025 (3,9 ans au 31 décembre 2024).


Caractéristiques des emprunts obligataires
Profil de
Nominal à rembourse Nominal au Nominal au
ICADE Date d'émission Date d'échéance l'émission Taux ment 31/12/2024 Augmentation Diminution 30/06/2025
FR0013218393 15/11/2016 17/11/2025 500,0 Taux Fixe 1,125% In fine 357,5 - - 357,5
FR0013181906 10/06/2016 10/06/2026 750,0 Taux Fixe 1,750% In fine 542,5 - (79,0) 463,5
FR0013281755 13/09/2017 13/09/2027 600,0 Taux Fixe 1,500% In fine 600,0 - (160,0) 440,0
FR0013320058 28/02/2018 28/02/2028 600,0 Taux Fixe 1,625% In fine 600,0 - (28,5) 571,5
FR0014007NF1 19/01/2022 19/01/2030 500,0 Taux Fixe 1,000% In fine 599,0 - - 599,0
FR0014001IM0 18/01/2021 18/01/2031 600,0 Taux Fixe 0,625% In fine 650,0 - - 650,0
FR001400ZRC6 22/05/2025 22/05/2035 500,0 Taux Fixe 4,375% In fine - 500,0 500,0
Nominal des emprunts obligataires 3 349,0 500,0 (267,5) 3 581,5



Les émissions et rachats d’obligations sont décrites à la note 5.1.1.




ICADE * RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025 * 77
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5.1.3. Instruments dérivés
Présentation de la juste valeur des instruments dérivés dans l’état de la situation financière
consolidée
Les instruments financiers dérivés du Groupe portent sur le risque de taux. Ils sont constitués :
 D’instruments de couverture des flux de trésorerie futurs : swaps et caps échangeant des taux variables contre des
taux fixes, destinés à se prémunir de la hausse éventuelle des taux d’intérêt et,
 D’un instrument de couverture de juste valeur : un swap de taux d’intérêt a été mis en place pour convertir
économiquement une quote-part de la dette obligataire en dette à taux variable, en cohérence avec la politique de
gestion de la dette du Groupe. Cette quote-part est désignée dans une relation de couverture de juste valeur
conformément à IFRS 9. La variation de juste valeur de cette dette, liée au risque de taux d’intérêt couvert, est
comptabilisée en résultat afin de compenser symétriquement la variation de juste valeur du swap.


Au 30 juin 2025, la juste valeur de ces instruments fait apparaître une position nette active de 46,0 millions d’euros
contre 46,3 millions d’euros au 31 décembre 2024. Le détail de l’évolution de la juste valeur des instruments dérivés au
30 juin 2025 est le suivant :

Variation de
Acquisitions, Variation de juste valeur en
Cessions et juste valeur en capitaux
(en millions d'euros) 31/12/2024 déqualifications résultat propres 30/06/2025
Instruments de couverture de flux de trésorerie futurs 46,3 (1,6) 0,1 0,1 44,9
Swaps de taux – payeur fixe 44,7 (1,2) 0,1 0,7 44,3
Options de taux – cap 1,6 (0,5) (0,0) (0,6) 0,5
Instruments de couverture en juste valeur - - 0,3 - 0,3
Swaps de taux – receveur fixe - - 0,3 - 0,3
Instruments non qualifiés de couverture 0,0 1,2 (0,3) - 0,9
Swaps de taux – payeur fixe - 1,2 (0,3) - 0,9
INSTRUMENTS - RISQUES DE TAUX - HORS APPELS DE MARGE 46,3 (0,5) 0,1 0,1 46,0
TOTAL INSTRUMENTS DERIVES - RISQUE DE TAUX 46,3 (0,5) 0,1 0,1 46,0
Dont Instruments dérivés Actif 50,3 (0,5) 0,0 (2,2) 47,7
Dont Instruments dérivés Passif (4,0) - 0,1 2,2 (1,7)



Variation des réserves de réévaluation
Les réserves de réévaluation sont exclusivement composées de la mise à la juste valeur des instruments financiers
utilisés par le Groupe pour la couverture du risque de taux (partie efficace). Elles s’élèvent à 46,2 millions d’euros au 30
juin 2025.
Les réserves au 30 juin 2025 sont présentées dans le tableau ci-dessous :
Dont Part des
Participations ne
Dont Part du donnant pas le
(en millions d'euros) Total Groupe contrôle
RESERVES DE REEVALUATION AU 31/12/2024 47,5 47,2 0,3
Variations de valeur des instruments de couverture de flux de trésorerie 0,1 0,4 (0,2)
Recyclage par résultat des réserves de réévaluation des instruments de couverture de flux de
(1,5) (1,5) 0,0
trésorerie
Impôts différés sur variations de valeur des instruments de couverture de flux de trésorerie (0,0) (0,0) (0,0)
Autres éléments du résultat global (1,3) (1,2) (0,2)
Effet des variations de périmètre - 0,7 (0,7)
RESERVES DE REEVALUATION AU 30/06/2025 46,2 46,7 (0,6)




ICADE * RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025 * 78
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Instruments dérivés : analyse des notionnels par échéance
Le portefeuille d’instruments dérivés au 30 juin 2025 se présente comme suit :
30/06/2025

Part à plus d'un an Part à plus de cinq
(en millions d'euros) Part à moins d'un an et moins de cinq ans ans
Total Montant Montant Montant
Instruments de couverture de flux de trésorerie futurs :
Swaps de taux – payeur fixe 388,8 - 50,0 338,8
Options de taux – cap 138,2 129,6 8,6 -
Instruments de couverture juste valeur :
Swaps de taux – receveur fixe 200,0 - - 200,0
Instruments non qualifiés de couverture :
Swaps de taux – payeur fixe 38,1 - 38,1 -
TOTAL DU PORTEFEUILLE DES DERIVES EN VIGUEUR 765,1 129,6 96,7 538,8
Instruments de couverture de flux de trésorerie futurs :
Swaps de taux – payeur fixe 200,2 - 0,1 200,1
TOTAL DU PORTEFEUILLE DES DERIVES A EFFET DIFFERE 200,2 - 0,1 200,1
TOTAL DES INSTRUMENTS DERIVES - RISQUE DE TAUX 30/06/2025 965,3 129,6 96,8 738,9

TOTAL DES INSTRUMENTS DERIVES - RISQUE DE TAUX 31/12/2024 777,0 130,7 107,4 538,9



Ces instruments dérivés sont utilisés dans le cadre de la politique de couverture du risque de taux du Groupe
(cf. note 5.2.2).


5.1.4. Résultat financier
Le résultat financier se compose principalement :
 Du coût de l’endettement financier brut (principalement des charges d’intérêts sur dettes financières et
instruments dérivés), ajusté des produits de trésorerie et de prêts et créances associés ;
 Des autres produits et charges financiers (principalement constitués des dividendes des sociétés non consolidées
et des commissions de non-utilisation).


Le résultat financier du Groupe représente une charge nette de 21,5 millions d’euros pour le premier semestre 2025.
(en millions d'euros) 30/06/2025 30/06/2024 31/12/2024

Intérêts et primes sur emprunts et instruments de couverture (1) (35,5) (36,7) (72,1)
Intérêts sur découverts et instruments de couverture (1,8) (0,9) (3,5)
Intérêts sur projets en développement (a) (2) 0,9 1,0 2,4
COUT DE L'ENDETTEMENT FINANCIER BRUT (36,4) (36,6) (73,2)
Produits d'intérêts de la trésorerie et équivalents de trésorerie 9,3 21,3 34,9
Revenus des créances et des prêts 6,9 10,2 18,6
Variation de juste valeur par résultat des équivalents de trésorerie 1,6 3,2 5,9
COUT DE L'ENDETTEMENT FINANCIER NET (18,7) (1,9) (13,8)
Autres produits et charges financiers (b) (2,8) (4,8) (8,6)
RESULTAT FINANCIER (21,5) (6,7) (22,4)

COUT DE L'ENDETTEMENT (HORS DECOUVERTS) (1+2) (34,6) (35,6) (69,7)
Encours moyen de dette brute (hors découverts) 4 392,8 4 710,0 4 572,2
COUT DE L'ENDETTEMENT (HORS DECOUVERTS) en % 1,59% 1,52% 1,52%
(a) Les intérêts sur projets en développement concernent la Foncière à hauteur de 0,9 million d'euros au 30 juin 2025.
(b) Les autres produits et charges financiers incluent les dividendes reçus de Praemia healthcare pour 37,0 millions d'euros, la variation de valeur des actifs
financiers (40,2 millions d'euros cf note 5.1.5.), les soultes perçues lors du rachat des souches obligataires (5,6 millions d'euros) ainsi que les commissions de
non utilisation supportées (-3,3 millions d'euros).




ICADE * RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025 * 79
• COMPTES CONSOLIDES •




5.1.5. Actifs et passifs financiers
Variation des actifs financiers sur l’exercice
Les mouvements sur les autres actifs financiers au 30 juin 2025 se décomposent comme suit :
Effets des
variations de Variation de
Cessions / juste valeur par périmètre (b) Autres
(en millions d'euros) 31/12/2024 Acquisitions Remboursements résultat mouvements 30/06/2025
Actifs financiers en juste valeur par résultat 15,9 - (36,5) (40,2) - 1 101,9 1 041,1
Actifs financiers en juste valeur par résultat détenus
1 101,9 - - - - (1 101,9)
en vue de leur vente
ACTIFS FINANCIERS EN JUSTE VALEUR PAR
1 117,8 - (36,5) (40,2) - (0,0) 1 041,1
RESULTAT (a)
Créances rattachées à des participations et autres
122,0 16,2 (5,0) - 1,2 (1,7) 132,7
parties liées
Prêts 0,3 0,3 - - - - 0,5
Comptes courants associés 215,9 - - - 2,9 37,2 255,9
Dépôts et cautionnements versés 4,3 0,2 (0,2) - - 0,0 4,3
Autres 1,3 1,8 - - - 0,0 3,1
ACTIFS FINANCIERS AU COÛT AMORTI 343,7 18,5 (5,2) - 4,0 35,5 396,5
TOTAL ACTIFS FINANCIERS 1 461,5 18,5 (41,7) (40,2) 4,0 35,5 1 437,6
(a) Les actifs financiers évalués à la juste valeur sont majoritairement composés de titres de participation non consolidés, notamment les participations
résiduelles détenues dans la Foncière Santé. Au 30 juin 2025 l'évolution de ce poste sur la période correspond d'une part aux effets des variations de juste
valeur et d'autre part aux opérations réalisées sur les titres de Præmia Healthcare (cf. note 2.4.).
(b) Déconsolidation d'entités de Promotion ayant réalisé leur activité.



Evaluation des actifs financiers en juste valeur par résultat

Les titres résiduels de la Foncière Santé sont comptabilisés comme des actifs financiers évalués en juste valeur par
résultat conformément à la norme IFRS 9.
Bien qu’Icade SA détienne 21,61 % des titres de Præmia Healthcare, la prise en compte de droits de vote potentiels tel
que prévu par le § 8 de la norme IAS28 permet de conclure à l’absence d’influence notable. En effet des d’options
d’achats conférées aux autres actionnaires sur les titres de cette Société sont exerçables à tout moment jusqu’à fin
2026, sur la base d’un prix de marché fixé à chaque fin de trimestre. Tenant compte de ces instruments dilutifs en
circulation, Icade ne dispose pas d’une influence notable

Par ailleurs, comme indiqué dans la partie 2, « Faits significatifs », § 2.4 Participations résiduelles de la Foncière Santé,
ces titres ne sont plus éligibles au classement IFRS 5, la réalisation dans les 12 mois à venir de la stratégie de cession,
confirmée par le conseil d’administration, n’est plus considérée comme hautement probable dans le contexte de
marché actuel.
En conséquence, la juste valeur de la participation résiduelle dans la Foncière Santé de 1 025 millions d’euros est
dorénavant présentée dans les actifs financiers évalués en juste valeur par résultat.

Comme les exercices précédents, la juste valeur au 30 juin 2025 est déterminée à partir d’une évaluation de l’ANR
NTA/valeur liquidative du 30 juin 2025 sur la base des informations disponibles à la date de préparation des comptes.


Ventilation des actifs financiers au coût amorti
La ventilation des actifs financiers par échéance au 30 juin 2025 est présentée dans le tableau ci-dessous :
Actifs financiers au coût amorti N Courant Non courant
Part à moins Part à plus d'un an et Part à plus de
(en millions d'euros) 30/06/2025 d'un an moins de cinq ans cinq ans
Créances rattachées à des participations et autres parties liées 132,7 132,7 - 0,0
Prêts 0,5 0,1 0,3 0,2
Dépôts et cautionnements versés 4,3 0,7 1,1 2,6
Comptes courants associés 255,9 255,9 - -
Autres 3,1 - 3,1 -
ACTIFS FINANCIERS AU COÛT AMORTI 396,5 389,3 4,4 2,8




ICADE * RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025 * 80
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Variation et ventilation des passifs financiers
Les autres passifs financiers sont composés principalement des dépôts et cautionnements reçus des locataires pour un
montant de 55,1 millions d’euros au 30 juin 2025. La part non courante de ces derniers s’élève à 54,5 millions d’euros,
dont une part à plus de cinq ans à hauteur de 52,8 millions d’euros.


5.1.6. Trésorerie et équivalents de trésorerie
(en millions d'euros) 30/06/2025 31/12/2024
Equivalents de trésorerie (a) 597,7 554,3
Disponibilités 458,9 679,0
TRESORERIE ET EQUIVALENTS DE TRESORERIE (b) 1 056,6 1 233,3
(a) Constitués de placements à terme et d'OPCVM monétaires.
(b) Y compris intérêts bancaires à recevoir (2,9 millions d'euros au 30 juin 2025 et 3,1 millions d'euros au 31 décembre 2024).



5.2. Gestion des risques financiers
Le suivi et la gestion des risques financiers sont centralisés au sein de la direction financements et trésorerie, rattachée
à la direction financière du Groupe. Par ailleurs, un comité des risques, taux, trésorerie et financements du Groupe
(CRTTF) est réuni régulièrement en présence du Directeur général, du Directeur des risques, du Directeur financier et
du Directeur du contrôle de gestion du Groupe, sur l’ensemble des sujets liés à la gestion financière du passif du Groupe
et des risques associés.
Le comité d’audit et des risques est par ailleurs informé au moins une fois par an de la politique financière du Groupe
et du suivi des différentes politiques de gestion du risque financier.


5.2.1. Risque de liquidité
Le risque de liquidité est encadré par la politique du même nom, visant à établir un cadre et des limites à la direction
financière du Groupe afin de sécuriser au mieux le Groupe face à ce risque.


Au 30 juin 2025, le Groupe Icade, dispose d’un niveau de liquidité de 2 837,8 millions d’euros :
 1 870,0 millions d’euros de lignes de crédit non utilisées Icade (hors disponibilités de tirage des opérations de
promotion), en hausse de 190,0 millions d’euros par rapport au 31 décembre 2024. Cette évolution intègre le
refinancement de 100,0 millions d’euros de lignes existantes ainsi que la mise en place de nouvelles lignes à hauteur
de 190,0 millions d’euros ;
 967,8 millions d’euros de trésorerie excédentaire, nette des découverts bancaires, y compris intérêts courus non
échus.

Nette de la couverture des Neu CP, qui constituent des ressources à court terme, la liquidité s’élève à 2 782,8 millions
d’euros au 30 juin 2025 et couvre l’intégralité des échéances de dette jusqu’en 2029.


Par ailleurs, le Groupe veille à une gestion rigoureuse du suivi des échéances de ses principales lignes de dette comme
l'illustre l’histogramme ci-dessous qui présente, aux bornes du Groupe, le cumul des flux de décaissements futurs sur la
dette financière et les intérêts estimés jusqu’à leur date d’échéance.




ICADE * RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025 * 81
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La prochaine échéance obligataire du Groupe est en novembre 2025, pour un montant de 357,5 millions d’euros.


5.2.2. Risque de taux
Le risque de taux est encadré lui aussi par une politique précise définie par la direction financière du Groupe et dont le
comité d’audit et des risques est régulièrement informé. Ce risque est constitué, d’une part, dans le cas d’une hausse
des taux, du risque d’augmentation des charges financières liées aux passifs financiers à taux variable et, d’autre part,
dans le cas d’une baisse des taux, du risque de diminution des produits financiers liées aux actifs financiers à taux
variable.

Par ailleurs, pour financer ses investissements, le Groupe peut avoir recours à de la dette à taux variable ce qui lui
permet de conserver sa capacité de remboursement par anticipation sans pénalité.

Depuis plusieurs années, le Groupe a fait le choix de mener une politique de gestion prudente avec des taux de
couverture supérieurs à 90% de la dette globale.




ICADE * RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025 * 82
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30/06/2025
(en millions d'euros) Taux fixe Taux variable Total
Dette financière brute portant intérêt 5.1.2. 4 236,4 417,0 4 653,3
Dettes rattachées à des participations 5.1.2. (7,8) (87,2) (94,9)
Dette assimilée à taux variable : NEU Commercial Papers (a) 5.1.2. (55,0) 55,0 -
Total 4 173,6 384,8 4 558,4
Répartition avant couverture (en %) 92% 8% 100%
Effet des instruments de couverture de taux en vigueur (b) 5.1.3. 327,0 (327,0) -
Répartition après couverture 4 500,6 57,8 4 558,4
Répartition après couverture (en %) 98,7% 1,3% 100,0%
(a) Compte tenu de la maturité moyenne à 3 mois des NEU CP, ces financements à taux fixe en vision spot, créent une exposition au risque de taux.
Dès lors, ils sont intégrés à la stratégie de couverture et sont couverts, au même titre que de la dette à taux variable, par des instruments dérivés.
(b) Notionnels des instruments de couverture de flux de trésorerie nets des notionnels des instruments de couverture de juste valeur.


Au 30 juin 2025, la dette totale du Groupe, composée à 91,6% de dette à taux fixe et à 8,4% de dette à taux variable,
celle-ci est couverte à 98,7% contre le risque de taux d’intérêt.
Hors dettes rattachées à des participations, découverts bancaires et NEU Commercial Papers, la durée de vie moyenne
de la dette ressort au 30 juin 2025 à 4,2 ans.
A noter que le Groupe privilégie la qualification de ses instruments de couverture en cash flow hedge, selon la norme
IFRS 9 ; ainsi les variations de juste valeur de ces instruments sont constatées en capitaux propres (pour la part efficace).
Par ailleurs, dans le cadre de la gestion active de sa structure de taux, le Groupe a mis en place en mai 2025 un swap de
taux d’intérêt receveur taux fixe, d’un nominal de 200,0 millions d’euros, visant à variabiliser une partie de l’émission
obligataire réalisée le même mois pour un montant de 500,0 millions d’euros (offrant un coupon de 4,375 %). Ce dérivé
est comptabilisé en fair value hedge conformément à la norme IFRS 9.
Les impacts comptables d’une variation des taux (-1% ; +1%) sur la valorisation des instruments dérivés et sur les dettes
sont décrits ci-après :


30/06/2025
Impact en capitaux propres
(en millions d'euros) avant impôts Impact en résultat avant impôts
Instruments dérivés
Impact d'une variation de + 1% des taux d'intérêt 31,1 0,6
Impact d'une variation de - 1% des taux d'intérêt (34,0) (0,6)
Dettes
Impact d'une variation de + 1% des taux d'intérêt 2,2
Impact d'une variation de - 1% des taux d'intérêt (2,0)



5.2.3. Risque de change
Ne réalisant aucune transaction en devise étrangère, le Groupe n’est pas soumis au risque de change.


5.2.4. Risque de crédit
Dans le cadre de son activité, le Groupe est exposé à deux catégories principales de contrepartie : les établissements
financiers et les clients locataires.
Concernant les établissements financiers, les risques de crédit et/ou de contrepartie concernent la trésorerie et les
équivalents de trésorerie ainsi que les établissements bancaires auprès desquels ces disponibilités sont placées. En très
grande majorité, les supports de placement ont une maturité inférieure à un an et présentent un profil de risque très
limité. Ils font l’objet d’un suivi quotidien et une validation préalable des supports complète le processus de contrôle.
De plus, afin de limiter son risque de contrepartie, le Groupe ne conclut d’opérations financières qu’avec des
établissements bancaires de premier plan et applique un principe de dispersion des risques en évitant toute
concentration des encours sur une contrepartie donnée. Ces principes sont définis dans le cadre d’une Politique de
Contrepartie Bancaire pilotée par la direction financière du Groupe.




ICADE * RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025 * 83
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En ce qui concerne les clients locataires, le Groupe estime ne pas être exposé au risque de crédit de manière significative
du fait de son portefeuille diversifié de locataires, en termes de localisation et de taille unitaire des engagements
locatifs. En outre, le Groupe a mis en place des procédures afin de s’assurer de la qualité du crédit de ses locataires
préalablement à la signature des baux, puis régulièrement postérieurement à celle-ci. Dans l’activité de Foncière, il est
notamment procédé à une analyse de la solvabilité des clients et dans l’activité de Promotion immobilière au contrôle
du financement de l’assurance et de la caution. Ces procédures font l’objet de contrôles réguliers.
L’exposition du Groupe au risque de crédit, correspond principalement à la valeur nette comptable des créances,
diminuée des dépôts reçus des locataires, soit 59,0 millions d’euros au 30 juin 2025 (40,0 millions d’euros au
31 décembre 2024).


5.2.5. Covenants et ratios financiers
Le Groupe est par ailleurs tenu de respecter un certain nombre de covenants financiers définis par la documentation
bancaire listés ci-dessous qui participent au suivi et à la gestion des risques financiers du Groupe. Ceux-ci sont calculés
conformément à la documentation contractuelle.

Covenants 30/06/2025
Ratio de dette financière nette/patrimoine réévalué HD (LTV) Maximum < 60% 40,0%

Ratio de couverture des intérêts par l’excédent brut opérationnel majoré
Minimum > 2x 7,4x
de la part dans le résultat des sociétés mises en équivalence (ICR)
Contrôle CDC Minimum > 34% 39,20%
Valeur du patrimoine Foncier Minimum > 4 Md€ 6,2 Md€
Suretés sur actifs Maximum < 25% du patrimoine foncier 7,8%


Des emprunts contractés par le Groupe peuvent faire l’objet de covenants financiers – LTV et ratio de couverture de
charges d’intérêts (ICR) – et d’une clause de contrôle de la Caisse des dépôts, actionnaire principal du Groupe, pouvant
entraîner une obligation de remboursement anticipé. Au 30 juin 2025, les ratios sont respectés.
Au 30 juin 2025, la Caisse des dépôts dispose de 39,41% des droits de vote d’Icade SA et détient 39,20% de son capital.


Ratio de LTV bancaire
Le ratio de LTV (Loan-to-Value) bancaire rapporte les dettes financières nettes du Groupe au patrimoine immobilier
réévalué hors droits, auquel s’ajoute (i) les titres des entités mises en équivalence réévalués hors droits, (ii) les valeurs
des sociétés de promotion et (iii) les actifs financiers en juste valeur par résultat (à 100%). Il ressort à 40,0% au 30 juin
2025 (contre 38,2% au 31 décembre 2024). Ce niveau est très largement en deçà du seuil de covenant fixé à 60%.


Ratio de couverture bancaire (ICR)
Le ratio de couverture des intérêts qui rapporte l’excédent brut opérationnel majoré de la part dans les résultats nets
des sociétés mises en équivalence à la charge d’intérêts de la période ressort à 7,39x sur le premier semestre 2025
(33,99x au premier semestre 2024). Ce ratio reste à un niveau élevé, bien au-delà de la limite fixée dans les
documentations de crédit bancaire.




ICADE * RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025 * 84
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5.3. Juste valeur des actifs et passifs financiers
5.3.1. Rapprochement des valeurs nettes comptables et des justes valeurs des
actifs et passifs financiers
Le tableau de passage des valeurs nettes comptables aux justes valeurs des actifs et passifs financiers sur le premier
semestre de l’exercice 2025 est présenté ci-après :

Juste valeur
Juste valeur enregistrée en
Valeur comptable enregistrée en compte de Juste valeur au
(en millions d'euros) au 30/06/2025 Coût amorti capitaux propres résultat 30/06/2025
ACTIFS
Actifs financiers 1 437,6 396,5 - 1 041,1 1 437,6
Instruments dérivés (a) 47,7 0,0 46,5 1,1 47,7
Actifs sur contrats 147,5 147,5 147,5
Créances clients 126,1 126,1 126,1
Autres créances d'exploitation (b) 71,0 71,0 - 71,0
Equivalents de trésorerie 597,7 509,8 87,9 597,7
TOTAL DES ACTIFS FINANCIERS 2 427,7 1 251,0 46,5 1 130,2 2 427,7
PASSIFS
Dettes financières (a) 4 625,0 4 425,0 200,0 4 402,1
Dettes de location 51,0 51,0 51,0
Autres passifs financiers 55,2 55,2 55,2
Instruments dérivés 1,7 - 1,7 - 1,7
Passifs sur contrats 57,0 57,0 57,0
Dettes fournisseurs 674,4 674,4 674,4
Autres dettes d'exploitation (b) 387,2 387,2 387,2
TOTAL DES PASSIFS FINANCIERS 5 851,4 5 649,7 1,7 200,0 5 628,5
(a) La dette comptabilisée en juste valeur par résultat correspond à la part de l’emprunt obligataire à taux fixe couvert par un swap payeur taux variable et
réévaluée à sa juste valeur en application de la comptabilité de couverture de juste valeur.
(b) Hors opérations sur mandats, charges/produits constatés d'avance et créances/dettes sociales et fiscales.



5.3.2. Hiérarchisation de la juste valeur des instruments financiers
Les instruments financiers dont la juste valeur est déterminée à partir d’une technique de valorisation utilisant des
données non observables correspondent à des titres non consolidés non cotés.
Au 30 juin 2025, les instruments financiers du Groupe sont constitués :
 D’instruments dérivés actifs et passifs, évalués à partir de données observables (niveau 2 de juste valeur) ;
 D’actifs financiers en juste valeur par résultat, évalués à partir de données de marché non observables directement
(niveau 3 de juste valeur) ;
 D’équivalents de trésorerie (niveau 1 de juste valeur).


Le tableau synthétique de la hiérarchisation de la juste valeur des instruments financiers au 30 juin 2025 est présenté
ci-après :
30/06/2025
Niveau 2 : technique Niveau 3 : technique
de valorisation de valorisation
Niveau 1 : cotation sur utilisant des données utilisant des données
(en millions d'euros) Notes un marché actif observables non observables Juste Valeur

ACTIFS

Instruments dérivés hors appel de marge 5.1.3. - 47,7 - 47,7
Actifs financiers en juste valeur par résultat 5.1.5. - - 1 041,1 1 041,1
Equivalents de trésorerie 5.1.6. 87,9 - - 87,9

PASSIFS
Instruments dérivés 5.1.3. - 1,7 - 1,7




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Note 6. Capitaux propres et résultat par action
6.1. Capital social et actionnariat
6.1.1. Capital social
Au 30 juin 2025, le capital social est inchangé par rapport au 31 décembre 2024 et est composé de 76 234 545 actions
ordinaires représentant un capital de 116,2 millions d’euros. Toutes les actions émises ont été libérées entièrement.


Au 30 juin 2025, aucun titre inscrit au nominatif pur n'est nanti.


6.1.2. Actionnariat
L’actionnariat (nombre d’actions et pourcentage du capital) de la société se présente comme suit aux 30 juin 2025 et
31 décembre 2024 :

30/06/2025 31/12/2024

Nombre Nombre
Actionnaires d'actions % du capital d'actions % du capital
Caisse des dépôts 29 885 070 39,20% 29 885 070 39,20%
Groupe Crédit Agricole Assurances 14 373 960 18,85% 14 373 960 18,85%
Public 31 165 741 40,88% 31 157 319 40,87%
Salariés 400 058 0,52% 362 230 0,48%
Autodétention 409 716 0,54% 455 966 0,60%
TOTAL 76 234 545 100,00% 76 234 545 100,00%




6.2. Dividendes
Dividendes versés au
(en millions d'euros) 30/06/2025 31/12/2024
Versement (a) aux actionnaires d'Icade SA au titre de l'exercice précédent prélevé sur :
- Le résultat fiscal exonéré (en application du régime SIIC) 88,2 366,7
- Le résultat taxable au taux de droit commun - -
- La "prime de fusion" - Remboursement d'apport 75,5
Montant total distribué 163,7 366,7
(a) Les modalités de versement du dividende 2024 sont les suivantes (cf note 2.5.) :
- versement d'un acompte sur dividendes de 2,16 euros par action le 6 mars 2025 pour un montant de 163,7 millions d'euros, après prise en compte des titres
autodétenus ;
- versement du solde, soit 2,15 euros par action, le 3 juillet 2025 pour un montant de 163,0 millions d’euros, après prise en compte des titres autodétenus.



Les dividendes par action distribués sur les exercices 2025 et 2024 au titre des résultats 2024 et 2023 s’élèvent
respectivement à 4,31 euros et 4,84 euros.




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6.3. Résultat par action
Le détail du résultat de base par action et du résultat dilué par action aux 30 juin 2025, 30 juin 2024 et 31 décembre
2024 est présenté ci-dessous :


6.3.1. Résultat de base par action

(en millions d'euros) 30/06/2025 30/06/2024 31/12/2024
Résultat net part du Groupe des activités poursuivies (91,7) (180,0) (275,4)
Résultat net part du Groupe des activités abandonnées (a) - (0,5) (0,5)
Résultat net part du Groupe (91,7) (180,5) (275,9)
Nombre d'actions à l'ouverture de l'exercice 76 234 545 76 234 545 76 234 545
Nombre moyen d'actions propres en circulation (436 160) (467 683) (465 798)
Nombre moyen pondéré d'actions avant dilution (b) 75 798 385 75 766 862 75 768 747
Résultat net part du Groupe des activités poursuivies par action (en €) (1,21€) (2,38€) (3,63€)
Résultat net part du Groupe des activités abandonnées par action (en €) - (0,01€) (0,01€)
RÉSULTAT PART DU GROUPE DE BASE PAR ACTION (en €) (1,21€) (2,38€) (3,64€)
(a) Le résultat des activités abandonnées correspond aux activités de Foncière Santé.
(b) Le nombre moyen pondéré d’actions avant dilution correspond au nombre d’actions à l'ouverture de l'exercice augmenté, le cas échéant, du nombre moyen
d'actions lié à l'augmentation de capital et diminué du nombre moyen d'actions propres en circulation.



6.3.2. Résultat dilué par action

(en millions d'euros) 30/06/2025 30/06/2024 31/12/2024
Résultat net part du Groupe des activités poursuivies (91,7) (180,0) (275,4)
Résultat net part du Groupe des activités abandonnées (a) - (0,5) (0,5)
Résultat net part du Groupe (91,7) (180,5) (275,9)
Nombre moyen pondéré d'actions avant dilution 75 798 385 75 766 862 75 768 747
Impact des instruments dilutifs (actions gratuites) 123 774 64 248 73 934
Nombre moyen pondéré d'actions après dilution (b) 75 922 159 75 831 110 75 842 681
Résultat net part du Groupe dilué des activités poursuivies par action (en €) (c) (1,21€) (2,38€) (3,63€)
Résultat net part du Groupe dilué des activités abandonnées par action (en €) (c) - (0,01€) (0,01€)
RÉSULTAT PART DU GROUPE DILUÉ PAR ACTION (en €) (c) (1,21€) (2,38€) (3,64€)

(a) Le résultat des activités abandonnées correspond aux activités de Foncière Santé.
(b) Le nombre moyen pondéré d’actions après dilution correspond au nombre moyen pondéré d’actions avant dilution ajusté de l’impact des instruments dilutifs
(actions gratuites).
(c) Lorsque le résultat net de base par action est négatif, l'impact des instruments dilutifs n'est pas appliqué : le résultat dilué par action est alors identique au
résultat de base par action.


Le nombre d’actions dilué intègre les actions gratuites en cours d’acquisition qui remplissent les conditions de présence
et de performance.




ICADE * RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025 * 87
• COMPTES CONSOLIDES •




Note 7. Données opérationnelles
7.1. Produits des activités opérationnelles
7.1.1. Revenus du Groupe
Les revenus des activités du Groupe se détaillent de la manière suivante :

(en millions d'euros) 30/06/2025 30/06/2024 31/12/2024
Revenus locatifs issus des contrats de location simple et de location-financement 178,3 187,8 369,2
Revenus issus de contrats de construction et VEFA - Promotion 419,3 497,5 1 052,9
Revenus issus de prestations de services et autres revenus 32,8 13,6 29,5
Total des revenus 630,4 698,9 1 451,5


Après prise en compte des mouvements du semestre, correspondant aux prestations réalisées et aux nouvelles ventes
actées sur la période, les prestations restant à remplir au titre des contrats de construction et des contrats de VEFA
actés des sociétés en intégration globale de l’activité de Promotion s’élèvent à 609,5 millions d’euros au 30 juin 2025.
Ces prestations se réaliseront de manière assez linéaire, au cours des 24 prochains mois.


7.1.2. Autres produits liés à l’activité
Les « Autres produits liés à l’activité » comprennent principalement la refacturation de charges locatives, par la Foncière
aux locataires, qui s’élève à 71,1 millions d’euros au 30 juin 2025 contre 77,8 millions d’euros au 30 juin 2024 et
111,4 millions d’euros au 31 décembre 2024.


7.2. Composantes du besoin en fonds de roulement
Le besoin en fonds de roulement est principalement constitué des postes suivants :
 Stocks et en cours, créances clients, actifs sur contrats et créances diverses à l’actif de l’état de la situation
financière consolidée ;
 Dettes fournisseurs, passifs sur contrats et dettes diverses au passif de l’état de la situation financière consolidée.


7.2.1. Variation du besoin en fonds de roulement
La variation du besoin en fonds de roulement liée aux opérations d’exploitation du tableau de flux de trésorerie
consolidés se décompose comme suit par activité du Groupe :
(en millions d'euros) 30/06/2025 30/06/2024 31/12/2024
Foncière 44,5 (2,8) (5,3)
Promotion (36,3) (29,4) 145,0
TOTAL FLUX DE TRESORERIE SUR ELEMENTS DU BESOIN EN FONDS DE ROULEMENT 8,2 (32,2) 139,6


Au 30 juin 2025, la variation du besoin en fonds de roulement (8,2 millions d’euros) est principalement générée par la
variation des dettes fiscales et sociales de la Foncière (+ 38,2 millions d’euros) et des actifs et passifs sur contrat de la
Promotion (-27,4 millions d’euros).




ICADE * RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025 * 88
• COMPTES CONSOLIDES •




7.2.2. Stocks en-cours
Les stocks ont varié de la manière suivante sur le premier semestre 2025 :

Promotion
Réserves Travaux en- Lots finis non
(en millions d'euros) foncières cours vendus Total Foncière Total
Valeur brute 138,7 578,9 10,1 727,8 0,8 728,6
Perte de valeur (67,6) (29,9) (0,6) (98,1) (0,0) (98,2)
VALEUR NETTE AU 31/12/2024 71,1 549,1 9,5 629,6 0,8 630,4
Valeur brute 103,3 588,4 19,2 710,9 0,7 711,6
Perte de valeur (43,7) (24,4) (0,8) (68,9) (0,0) (69,0)
VALEUR NETTE AU 30/06/2025 59,6 564,0 18,4 642,0 0,6 642,6



L'analyse exhaustive et approfondie du portefeuille d’opérations de Promotion menée par la Direction en 2024 avait
conduit à la constatation de pertes de valeurs sur des stocks relatifs d’une part à des opérations poursuivies et d’autre
part à des opérations à abandonner ou reconfigurer. Au 30 juin 2025, l’avancement des projets poursuivis, ainsi que
l’abandon ou la reconfiguration effective de certaines opérations, ont conduit à la reprise partielle des pertes de valeur
constatées sur les stocks de la Promotion.


7.2.3. Créances clients et actifs et passifs sur contrats
Les créances clients ont varié de la manière suivante sur le premier semestre 2025 :

Variation nette
Effets des des pertes de
Variation de variations de valeur en
(en millions d'euros) 31/12/2024 l'exercice périmètre (a) résultat 30/06/2025
Contrats de construction (avances clients) 85,5 (28,7) - - 56,9
Avances, acomptes et avoirs à établir 0,1 0,1 - - 0,1
PASSIFS SUR CONTRATS 85,6 (28,6) - - 57,0
Contrats de construction et VEFA 148,9 (1,2) (0,1) - 147,5
ACTIFS SUR CONTRATS - VALEUR NETTE 148,9 (1,2) (0,1) - 147,5
Créances clients - contrats de location simple 42,9 (5,4) - - 37,5
Créances financières clients - contrats de location financement (b) 67,4 (55,3) - - 12,1
Créances clients issues des produits des activités ordinaires 79,8 16,6 (0,4) - 96,0
Créances clients - Valeur brute 190,0 (44,1) (0,4) - 145,5
Dépréciation des créances issues des contrats de location (23,2) - - 6,1 (17,2)
Dépréciation des créances issues des activités ordinaires (3,0) - 0,0 0,8 (2,2)
Créances clients - Dépréciation (26,2) - 0,0 6,8 (19,3)
CRÉANCES CLIENTS - VALEUR NETTE 163,8 (44,1) (0,4) 6,8 126,1
(a) Déconsolidation d'entités de Promotion ayant réalisé leur activité (cf note 11.4.).
(b) La variation de la période correspond principalement au débouclage par anticipation d'un Partenariat Public Privé à Nancy (cf. note 2.1.).




ICADE * RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025 * 89
• COMPTES CONSOLIDES •




Note 8. Autres actifs non courants

8.1. Variation des titres mis en équivalence
L’évolution du poste « Titres mis en équivalence » de l’état de la situation financière consolidée se détaille comme
suit entre le 31 décembre 2024 et le 30 juin 2025 :


Titres mis en équivalence

(en millions d'euros) 30/06/2025 31/12/2024
PART DANS L'ACTIF NET A L'OUVERTURE 89,3 111,5
Quote-part de résultat (6,8) (39,4)
Dividendes versés 6,5 (11,0)
Effets des variations de périmètre et de capital (0,5) (2,7)
Autres mouvements (a) 0,1 (0,1)
PART DANS L'ACTIF NET A LA CLOTURE 88,5 58,3
Provisions pour risques et charges (a) (1,5) 31,0
TITRES MIS EN EQUIVALENCE 87,0 89,3
(a) Au 30 juin 2025, le reclassement au passif du bilan, sur la ligne provisions non courantes, des valeurs négatives significatives des titres mis en équivalence
s'élève à 29,5 millions d'euros (cf note 10.1.).



8.2. Informations sur les coentreprises et entreprises associées
Les principaux éléments de la situation financière des co-entreprises et des entreprises associées sont présentés ci-
dessous (en quote-part du Groupe dans le total des sociétés concernées).
30/06/2025 30/06/2024 31/12/2024


(en millions d'euros) Foncière Promotion Total Foncière Promotion Total Foncière Promotion Total
Produits des activités
5,2 64,8 70,0 6,7 80,5 87,2 11,8 154,5 166,3
opérationnelles
Excédent brut d'exploitation 1,1 1,1 2,3 1,0 9,8 10,9 2,8 (19,9) (17,1)
Résultat opérationnel (5,5) 1,1 (4,4) (5,0) 10,1 5,1 (8,7) (19,6) (28,3)
Résultat financier (0,2) (2,0) (2,2) (0,5) (4,8) (5,3) (0,9) (8,5) (9,4)
Impôts sur les résultats (0,0) (0,3) (0,3) 0,1 (1,9) (1,9) 0,1 (1,8) (1,7)
RESULTAT NET (5,7) (1,2) (6,8) (5,4) 3,3 (2,1) (9,5) (29,8) (39,4)
dont amortissements nets
(0,0) - - (0,1) - (0,1) (0,2) - (0,2)
de subvention




ICADE * RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025 * 90
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Note 9. Impôt sur le résultat
9.1. Charge d’Impôt
La charge d’impôt est détaillée dans le tableau ci-dessous :
(en millions d'euros) 30/06/2025 30/06/2024 31/12/2024
Charge d'impôt 3,8 26,2 27,3
Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises (CVAE) (0,4) (0,1) (0,6)
CHARGE D'IMPÔT COMPTABILISEE EN RESULTAT 3,3 26,1 26,7



Principalement généré par l’activité de Promotion, l’effet impôt constaté en résultat au 30 juin 2025 est un produit de
3,3 millions d’euros contre 26,1 millions d’euros au 30 juin 2024, en lien avec l’évolution du résultat de ce métier.


Note 10. Provisions et passifs éventuels
10.1. Provisions
Les provisions constituées au 30 juin 2025 couvrent les risques identifiés de toutes natures, notamment opérationnels
et financiers.
Expositions a ux risques et stratégie de couverture




Variations
de périmètre Reclassemen
(en millions d'euros) 31/12/2024 Dotations Utilisations Reprises (a) t 30/06/2025
Engagements vis-à-vis du personnel 16,6 0,7 (0,1) - - - 17,2
Provisions sur actif net des mises en équivalence (b) 31,0 (1,5) 29,5
Autres provisions 77,3 6,7 (4,2) (14,7) 0,1 - 65,2
PROVISIONS POUR RISQUES ET CHARGES 124,9 7,3 (4,3) (14,7) 0,1 (1,5) 111,8
Provisions non courantes 49,8 0,7 (0,1) - - (1,5) 48,8
Provisions courantes 75,1 6,7 (4,2) (14,7) 0,1 - 63,0
dont : résultat opérationnel 6,4 (2,8) (14,7)
dont : résultat financier 0,9 (1,4) -
dont : charges d'impôt
(a) Déconsolidation d'entités de Promotion ayant réalisé leur activité (cf note 11.4.).
(b) Reclassement des valeurs négatives des titres mis en équivalence.




10.2. Passifs éventuels
Au 30 juin 2025, le Groupe n’a connaissance d’aucun passif éventuel risquant d’affecter significativement et avec une probabilité sérieuse,
les résultats, la situation financière, le patrimoine ou l’activité du Groupe.




ICADE * RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025 * 91
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Note 11. Autres informations
11.1. Parties liées
Le Groupe n’a pas enregistré de nouvelle transaction significative avec les parties liées.


11.2. Engagements hors bilan et parties liées
Aucun engagement hors-bilan significatif n’a été recensé depuis le 31 décembre 2024.


11.3. Evénements postérieurs à la clôture

Néant




ICADE * RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025 * 92
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11.4. Périmètre
Le tableau ci-dessous présente la liste des sociétés comprises dans le périmètre de consolidation au 30 juin 2025 ainsi
que leur méthode de consolidation (intégration globale « IG » ou mise en équivalence « MEE »).

IG = Intégration Globale
MEE = Mise en Equivalence 30/06/2025 31/12/2024
Déconsolidée (a)
Forme Coentreprises / Méthode de
Dénomination sociale % Intérêt % Intérêt
Juridique Entreprises associées consolidation
FONCIERE
ICADE SA SA Société mère IG Société mère
GIE ICADE MANAGEMENT GIE 100,00 IG 100,00
BUREAUX ET PARCS D'AFFAIRES
BATI GAUTIER SCI 100,00 IG 100,00
68 VICTOR HUGO SCI 100,00 IG 100,00
MESSINE PARTICIPATIONS SCI 100,00 IG 100,00
1 TERRASSE BELLINI SCI 33,33 Coentreprise MEE 33,33
ICADE RUE DES MARTINETS SCI 100,00 IG 100,00
TOUR EQHO SAS 51,00 IG 51,00
LE TOLBIAC SCI 100,00 IG 100,00
SAS ICADE TMM SAS 100,00 IG 100,00
SNC LES BASSINS A FLOTS SNC 100,00 IG 100,00
SCI LAFAYETTE SCI 54,98 IG 54,98
SCI STRATEGE SCI 54,98 IG 54,98
SCI FUTURE WAY SCI 100,00 IG 52,75
SCI NEW WAY SCI 100,00 IG 100,00
SCI ORIANZ SCI 100,00 IG 100,00
POINTE METRO 1 SCI 100,00 IG 100,00
SCI QUINCONCES TERTIAIRE SCI 51,00 IG 51,00
SCI QUINCONCES ACTIVITES SCI 51,00 IG 51,00
SNC NOVADIS SNC 100,00 IG 100,00
SCI AMPHORE SCI 55,00 IG 55,00
SCI ICADE HAIE-COQ SCI 100,00 IG 100,00
AUTRES ACTIFS
BASSIN NORD SCI 50,00 Coentreprise MEE 50,00
SCI BATIMENT SUD DU CENTRE HOSP PONTOISE SCI 100,00 IG 100,00
SCI BSM DU CHU DE NANCY SCI 100,00 IG 100,00
SCI IMMOBILIER HOTELS SCI 77,00 IG 77,00
SCI BASILIQUE COMMERCE SCI 51,00 Coentreprise MEE 51,00
AUTRES
ICADE 3.0 SASU 100,00 IG 100,00
URBAN ODYSSEY SAS 100,00 IG 100,00
PROMOTION
PROMOTION LOGEMENT
SCI DU CASTELET SCI Déconsolidée 99,00
SCI ST CHARLES PARVIS SUD SCI Déconsolidée 58,00
SARL GRP ELLUL-PARA BRUGUIERE SARL 100,00 IG 100,00
SCI LES ANGLES 2 SCI Déconsolidée 75,50
ICADE PROMOTION SAS 100,00 IG 100,00
CAPRI PIERRE SARL 99,92 IG 99,92
SCI BRENIER SCI Déconsolidée 95,00
SCI LA SUCRERIE - Logement SCI Déconsolidée 37,50
RUE DE LA VILLE SNC 99,99 IG 99,99
DUGUESCLIN DEVELOPPEMENT SAS 100,00 IG 100,00
DUGUESCLIN & ASSOCIES MONTAGNE SAS 100,00 IG 100,00
SCI RESID. HOTEL DU PALAIS SCI 100,00 IG 100,00
SCI ID SCI Déconsolidée 53,00
SCCV NICE GARE SUD SCCV 50,00 Coentreprise MEE 50,00
SEP COLOMBES MARINE SEP Déconsolidée 25,00
SCI ARKADEA TOULOUSE LARDENNE SCI 100,00 IG 100,00
(a) Le Groupe a procédé à une revue de son périmètre et a déconsolidé des sociétés du métier Promotion ayant réalisé la totalité de leur activité.




ICADE * RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025 * 93
• COMPTES CONSOLIDES •



30/06/2025 31/12/2024
Forme Coentreprises / Méthode de
Dénomination sociale % Intérêt % Intérêt
Juridique Entreprises associées consolidation
SCCV CANAL STREET SCCV 100,00 IG 100,00
SCCV ORCHIDEES SCCV Déconsolidée 51,00
SCI TRIGONES NIMES SCI Déconsolidée 49,00
SCCV BLACK SWANS TOUR C SCCV 85,00 IG 85,00
SCI LILLE WAZEMMES SCI 50,00 Coentreprise MEE 50,00
SCCV ANTONY SCCV 100,00 IG 100,00
SCI ST ANDRE LEZ LILLE - LES JARDINS DE TASSIGNY SCI 50,00 Coentreprise MEE 50,00
SCCV CARETTO SCCV 51,00 IG 51,00
SCCV MASSY CHATEAU SCCV 50,00 IG 50,00
SCCV MASSY PARC SCCV 50,00 Ent. associée MEE 50,00
SCCV NEUILLY S/MARNE QMB 10B SCCV Déconsolidée 44,45
SCCV LE MESNIL SAINT DENIS SULLY SCCV Déconsolidée 100,00
SCCV CUGNAUX - LEO LAGRANGE SCCV 50,00 Coentreprise MEE 50,00
SCCV COLOMBES MARINE LOT B SCCV Déconsolidée 25,00
SCCV COLOMBES MARINE LOT H SCCV Déconsolidée 25,00
SCCV QUAI 56 SCCV 50,00 Coentreprise MEE 50,00
SCCV LE PIAZZA SCCV Déconsolidée 70,00
SSCV ASNIERES PARC B8 B9 SCCV 50,00 Coentreprise MEE 50,00
SAS PARIS 15 VAUGIRARD LOT A SAS 50,00 Coentreprise MEE 50,00
SAS PARIS 15 VAUGIRARD LOT C SAS 50,00 Coentreprise MEE 50,00
SCCV SARCELLES - RUE DU 8 MAI 1945 SCCV Déconsolidée 100,00
SCCV SARCELLES - RUE DE MONTFLEURY SCCV Déconsolidée 100,00
SCCV MASSY PARC 2 SCCV 50,00 Ent. associée MEE 50,00
SCCV CANTEROUX SCCV 50,00 IG 50,00
SCCV IPK NIMES CRESPON SCCV Déconsolidée 51,00
SCCV BEARN SCCV Déconsolidée 65,00
SCCV ASNIERES PARC B2 SCCV 50,00 Coentreprise MEE 50,00
SCCV PERPIGNAN AVENUE D'ARGELES SCCV Déconsolidée 50,00
SCCV 117 AVENUE DE STRASBOURG SCCV Déconsolidée 70,00
SCCV CHATENAY MALABRY LA VALLEE SCCV 100,00 IG 100,00
SCCV NICE CARRE VAUBAN SCCV Déconsolidée 95,00
SNC IP1R SNC 100,00 IG 100,00
SNC IP3M LOGT SNC 100,00 IG 100,00
SCCV NGICADE MONTPELLIER OVALIE SCCV 50,00 IG 50,00
SCCV LILLE CARNOT LOGT SCCV Déconsolidée 50,00
SCCV NORMANDIE LA REUNION SCCV 65,00 IG 65,00
SCCV DU SOLEIL SCCV 50,00 Coentreprise MEE 50,00
SAS AILN DEVELOPPEMENT SAS 25,00 Coentreprise MEE 25,00
SCCV URBAT ICADE PERPIGNAN SCCV 50,00 Coentreprise MEE 50,00
SCCV DES YOLES NDDM SCCV Déconsolidée 75,00
SCCV AVIATEUR LE BRIX SCCV 50,00 Coentreprise MEE 50,00
SARVILEP SAS 100,00 IG 100,00
SCCV POMME CANNELLE SCCV 60,00 IG 60,00
SCCV RS MAURETTES SCCV Déconsolidée 50,00
SCCV BRON LA CLAIRIERE G3 SCCV 51,00 Coentreprise MEE 51,00
SCCV BRON LA CLAIRIERE C1C2 SCCV Déconsolidée 51,00
SCCV BRON LA CLAIRIERE C3C4 SCCV 49,00 Coentreprise MEE 49,00
SCCV BRON LA CLAIRIERE D1D2 SCCV 49,00 Coentreprise MEE 49,00
SCCV LES RIVES DU PETIT CHER LOT 2 SCCV 60,00 Coentreprise MEE 60,00
SCCV LES RIVES DU PETIT CHER LOT 4 SCCV 60,00 Coentreprise MEE 60,00
SCCV LES RIVES DU PETIT CHER LOT 5B SCCV 60,00 Coentreprise MEE 60,00
SCCV URBAN IVRY 94 SCCV 100,00 IG 100,00
SCCV YNOV CAMBACERES SCCV 51,00 IG 51,00
SCCV DES RIVES DU PETIT CHER LOT 5 SCCV 60,00 Coentreprise MEE 60,00
SCCV DES RIVES DU PETIT CHER LOT 6 SCCV 60,00 Coentreprise MEE 60,00
SAS MONTPELLIER SW SAS 70,00 IG 70,00
SCCV LES JARDINS DE CALIX IPS SCCV 80,00 IG 80,00




ICADE * RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025 * 94
• COMPTES CONSOLIDES •



30/06/2025 31/12/2024
Forme Coentreprises / Méthode de
Dénomination sociale % Intérêt % Intérêt
Juridique Entreprises associées consolidation
SCCV BOUL DEVELOPPEMENT SCCV 65,00 IG 65,00
SCCV BILL DEVELOPPEMENT SCCV 100,00 IG 65,00
SCCV PATIOS VERGERS SCCV 70,00 IG 70,00
SCCV LILLE PREVOYANCE SCCV Liquidation 50,00
SCCV BOUSSY SAINT ANTOINE ROCHOPT SCCV 50,00 Coentreprise MEE 50,00
SCCV IXORA SCCV Déconsolidée 80,00
SCCV CAP ALIZE SCCV 80,00 IG 80,00
SCCV IPSPF CHR1 SCCV 40,00 Coentreprise MEE 40,00
SCCV LORIENT GUESDE SCCV 80,00 IG 80,00
SCCV BOHRIE D2 SCCV 70,00 IG 70,00
SAS AD VITAM SAS 100,00 IG 100,00
SCCV MARCEL GROSMENIL VILLEJUIF SCCV Déconsolidée 60,00
SNC SEINE CONFLUENCES SNC 50,00 Coentreprise MEE 50,00
SCCV CHATENAY LAVALLEE LOT I SCCV 50,10 IG 50,10
SCCV QUINCONCES SCCV 33,33 Coentreprise MEE 33,33
SARL BEATRICE MORTIER IMMOBILIER - BMI SARL 100,00 IG 100,00
SAS LES HAUTS DE LA VALSIERE SAS 100,00 IG 100,00
SCCV VIADORA SCCV 30,00 Ent. associée MEE 30,00
SNC URBAIN DES BOIS SNC 100,00 IG 100,00
SCCV NANTERRE HENRI BARBUSSE SCCV 66,67 IG 66,67
SCCV LES PALOMBES SCCV 50,00 Coentreprise MEE 50,00
SCCV 3 - B1D1 LOGEMENT SCCV 25,00 Coentreprise MEE 25,00
SCCV TREVOUX ORFEVRES SCCV 65,00 IG 65,00
SAS SURESNES LIBERTE SAS 70,00 IG 70,00
SAS L'OREE SAS 50,00 Coentreprise MEE 50,00
SCCV CERDAN SCCV 50,00 Coentreprise MEE 50,00
SCCV DES RIVES DU PETIT CHER LOT 7 SCCV 45,00 Coentreprise MEE 45,00
SAS BREST COURBET SCCV 50,00 Coentreprise MEE 50,00
SCCV MITTELVEG SCCV 70,00 IG 70,00
SCCV LES RIVES DU PETIT CHER LOT 8 SCCV 45,00 Coentreprise MEE 45,00
SCCV TERRASSES ENSOLEILLEES SCCV 50,00 Coentreprise MEE 50,00
SCCV ISSY ESTIENNE D’ORVES SCCV 85,00 IG 85,00
SCCV CARAIX SCCV 51,00 IG 51,00
SAS TOULOUSE RUE ACHILE VIADEU SAS 55,72 IG 55,72
SCCV ARC EN CIEL SCCV 51,00 IG 51,00
SNC LE BOIS URBAIN SNC 100,00 IG 100,00
SCCV DOMAINE DE LA CROIX SCCV 80,00 IG 80,00
SCCV ILE NAPOLEON SCCV 70,00 IG 70,00
SAS RB GROUP SAS 95,66 IG 65,29
SARL M&A IMMOBILIER SARL 95,66 IG 65,29
SCCV LE FORUM-LATTES SCCV 47,83 IG 32,65
SCCV BLEU PLATINE -SETE SCCV 66,96 IG 45,70
SARL KALITHYS SARL 95,66 IG 65,29
SCCV BASSA NOVA -PERPIGNAN SCCV 76,53 IG 52,23
SCCV VILLA HERMES - MANDELIEU SCCV 95,66 IG 65,29
SCCV HERMES 56 - MONTPELLIER SCCV 95,66 IG 65,29
SCCV L'OASIS - CASTELNAU SCCV 95,66 IG 65,29
SCCV VERT AZUR - GRABELS SCCV Fusion 65,29
SCCV VILLA BLANCHE LUNEL SCCV 95,66 IG 65,29
SCCV LE PARC RIMBAUD SCCV 95,66 IG 65,29
SCCV SILVER GARDEN SCCV 95,66 IG 65,29
SCCV SETE PREMIERE LIGNE SCCV 95,66 IG 65,29
SCCV LE 9 - MONTPELLIER SCCV 48,79 IG 33,30
SCCV EUROPE - CASTELNAU SCCV 47,83 Coentreprise MEE 32,65
SAS RB PARTICIPATIONS SAS 95,66 IG 65,29
SNC M&A PROMOTION SNC 95,66 IG 65,29
SCCV LES BAINS - JUVIGNAC SCCV 95,66 IG 65,29




ICADE * RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025 * 95
• COMPTES CONSOLIDES •



30/06/2025 31/12/2024
Forme Coentreprises / Méthode de
Dénomination sociale % Intérêt % Intérêt
Juridique Entreprises associées consolidation
SCCV LES PINS BLEUS - GRABELS SCCV 95,66 IG 65,29
SCCV VILLAGE CLEMENCEAU MONTPELLIER SCCV 76,53 IG 52,23
SAS 68 AMPERE SAS 80,00 IG 80,00
SCCV IPSPF-CHR2 SCCV 40,00 Coentreprise MEE 40,00
SCCV 86 FELIX EBOUE SCCV 100,00 IG 100,00
SCCV LUNEL FOURQUES SCCV Liquidation 51,00
SCCV VILLENEUVE D’ASCQ – AVENUE DU BOIS SCCV 50,00 Coentreprise MEE 50,00
SCCV ECHO LES MENUIRES SCCV 60,00 Coentreprise MEE 60,00
SCCV ACANTHE SCCV 51,00 Coentreprise MEE 51,00
SAS COLOMBES AURIOL SAS 51,00 Coentreprise MEE 51,00
SCCV ZAC REPUBLIQUE SCCV 51,00 IG 51,00
SCCV MEDOC 423 SCCV 49,90 Coentreprise MEE 49,90
SCCV BRON CLAIRIERE F1 SCCV 51,00 Coentreprise MEE 51,00
SCCV VILLA LAURES - MONTPELLIER SCCV 95,66 IG 65,29
SCCV COEUR CARNOLES SCCV 50,00 Coentreprise MEE 50,00
SCCV ARRAS MICHELET SCCV 50,00 Coentreprise MEE 50,00
SCCV BRON CLAIRIERE G4 SCCV 49,00 Coentreprise MEE 49,00
SCCV STEEN ST MALO LA FONTAINE SCCV 33,33 Coentreprise MEE 33,33
SAS STEEN LIBOURNE SAS 33,33 Coentreprise MEE 33,33
SCCV STEEN DIJON SCCV 33,33 Coentreprise MEE 33,33
SCCV STEEN PARIS 9 PETRELLE SCCV 33,33 Coentreprise MEE 33,33
SCCV STEEN ROANNE FOLLEREAU SCCV 33,33 Coentreprise MEE 33,33
SCCV PHARE D'ISSY SCCV 75,00 IG 75,00
SEP PEACEFUL SEP 43,05 Coentreprise MEE 29,38
SAS BF3 SAINT RAPHAEL SAS 20,00 Ent. associée MEE 20,00
SCCV ARCHEVECHE SCCV 40,00 Coentreprise MEE 40,00
SAS NEUILLY VICTOR HUGO SAS 54,00 IG 54,00
SNC VILLEURBANNE TONKIN SNC 55,72 IG 55,72
SCCV MONTIGNY LOTS 1C 5A 5B SCCV 70,00 IG 70,00
SCCV STEEN CHATEAURENARD DENIS PAULEAU SCCV 33,33 Coentreprise MEE 33,33
SCCV STEEN DOUAI BOULEVARD VAUBAN SCCV 33,33 Coentreprise MEE 33,33
SCCV STEEN LE CHESNAY SCCV 33,33 Coentreprise MEE 33,33
SNC M&A CE SNC 95,66 IG 65,29
SCCV BREST REPUBLIQUE DEVELOPPEMENT SCCV 50,00 Coentreprise MEE 50,00
SCCV SAINT VALERY CAVEE LEVEQUE SCCV 50,00 Coentreprise MEE 50,00
SCCV SEVRAN ROUGEMONT SCCV Liquidation 70,00
SCCV STEEN ST GILLES RAIMONDEAU SCCV 33,33 Coentreprise MEE 33,33
SCCV STEEN GAILLON SUR MONTCIENT SCCV 33,33 Coentreprise MEE 33,33
SCCV LILURA DE L’ADOUR SCCV Liquidation 51,00
SCCV ZOKO ST ESPRIT SCCV 51,00 Coentreprise MEE 51,00
SCCV AME ECHO SCCV 60,00 IG 60,00
SCCV PARIS 12 MESSAGERIES L3 L4 SCCV Liquidation 100,00
SCCV LA PLATEFORME RE SCCV 100,00 IG 100,00
SCCV NANTERRE PARTAGEE SCCV 30,81 Coentreprise MEE 35,00
SCCV NIMOZA NIMES SCCV 95,66 IG 65,29
SCCV LE CLOS DES OLIVIERS-MARGUERITES SCCV 95,66 IG 65,29
SCCV FORUM II - LATTES SCCV 92,79 IG 63,33
FONDATION D'ENTREPRISE ICADE PIERRE POUR TOUS Fondation 100,00 IG 100,00
SAS EQUINOVE SAS 100,00 IG 100,00
SCCV LA SAUVEGARDE SCCV 50,10 IG 50,10
SCCV CHOISY B7 SCCV 60,00 IG 60,00
SCCV DUNKERQUE ZAC GRAND LARGE SCCV 50,00 Coentreprise MEE 50,00
SCCV STEEN CHANTILLY CASCADES SCCV 33,33 Coentreprise MEE 33,33
SCCV DE LA BERGERIE SCCV 51,00 IG 51,00
L'OLIU - REDESSAN SCCV 95,66 IG 65,29
SAS IPSXM SAS 100,00 IG 100,00
SCCV MAS VINHA - FRONTIGNAN SCCV 95,66 IG 65,29




ICADE * RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025 * 96
• COMPTES CONSOLIDES •



30/06/2025 31/12/2024
Forme Coentreprises / Méthode de
Dénomination sociale % Intérêt % Intérêt
Juridique Entreprises associées consolidation
SCCV 1 PLACE COPERNIC SCCV 55,00 IG 55,00
SNC ARCADE SNC 90,00 IG 90,00
SCCV L'AIGARELLE - FABREGUES SCCV 95,66 IG 65,29
SCCV PREMIUM B2 SCCV 50,00 Coentreprise MEE 50,00
SCCV PREMIUM RE3 SCCV 50,00 Coentreprise MEE 50,00
SCCV BRON CLAIRIERE M3 SCCV 51,00 IG 51,00
SARL JARDINS HABITES-FRONTIGNAN SARL 95,66 IG 65,29
SCCV HELEN KELLER LOT 6 SCCV 51,00 IG 51,00
SCCV LES PARCS DE LAS CLOSES SCCV 50,00 Coentreprise MEE 50,00
SCCV PONTCHATEAU ROUTE DE VANNES SCCV 100,00 IG 100,00
SCCV ST VINCENT DE PAUL - SAVARIAUD SCCV 54,00 IG 54,00
SAS GAVY AMENAGEMENT SAS 51,00 IG 51,00
SCCV VILLEJUIF STALINGRAD SCCV 50,10 IG 50,10
SCCV SAINT MAUR LA PIE SCCV 70,00 IG 70,00
SCCV TAVERNY 75 HERBLAY SCCV 30,00 Ent. associée MEE 30,00
SCCV AUDENGE - ROUTE DE BORDEAUX SCCV 40,00 Ent. associée MEE 40,00
SCCV LA MURAILLE SCCV 30,00 Coentreprise MEE 30,00
SCCV CHARLARY II SCCV 51,00 IG 51,00
SCCV LA PENA SCCV 100,00 IG 100,00
SCCV EUSKADI SCCV 40,00 Coentreprise MEE 40,00
SCCV LAVOISIER SCCV 100,00 IG 100,00
SCCV LA CHAPELLE SUR ERDRE HAUTIERE SCCV 30,00 Ent. associée MEE 30,00
SCCV GENAY PROULIEU SCCV 30,00 Ent. associée MEE 30,00
SCCV BRON CLAIRIERE B SCCV 50,00 Coentreprise MEE 50,00
SCCV BRON CLAIRIERE K2 SCCV 49,00 Ent. associée MEE
SCCV IVRY LE GALLEU SCCV 50,00 Coentreprise MEE
SCCV MONMOUSSEAU SCCV 51,00 IG
SCCV LES CHENES VERTS - ROCHEFORT DU GARD SCCV 95,66 IG
SCCV SAINT MEDARD EN JALLES LESTAGE SCCV 40,00 Ent. associée MEE
SAS BORDEAUX GRAVELOTTE SAS 40,00 Ent. associée MEE
SCCV JARDY SCCV 55,00 IG
SAS TOURNEFEUILLE CANAL SAS 10,00 Ent. associée MEE
SAS HOLDING IG SAS 100,00 IG
SCCV CHATENAY MALABRY PARC CENTRAL LOT C SCCV 49,90 Coentreprise MEE
SCCV ARBRESLE PERI SCCV 51,00 IG
SCCV ZAC REPUBLIQUE 2 SCCV 50,00 Coentreprise MEE
SCCV CŒUR DE VILLE SCCV 50,00 Coentreprise MEE
PROMOTION TERTIAIRE
SNC ICADE PROMOTION TERTIAIRE SNC 100,00 IG 100,00
ARKADEA SAS SAS 100,00 IG 100,00
SAS CORNE OUEST VALORISATION SAS Déconsolidée 25,00
SCCV TECHNOFFICE SCCV 50,00 Coentreprise MEE 50,00
SCCV LE SIGNAL/LES AUXONS SCCV 51,00 IG 51,00
SAS IMMOBILIER DEVELOPPEMENT SAS 100,00 IG 100,00
SCCV HOTELS A1-A2 SCCV 50,00 Coentreprise MEE 50,00
SCCV MIXTE D-E SCCV Déconsolidée 50,00
SCCV CASABONA SCCV 51,00 IG 51,00
SCCV GASTON ROUSSEL ROMAINVILLE SCCV 75,00 IG 75,00
SNC IP2T SNC 100,00 IG 100,00
SCCV TOURNEFEUILLE LE PIRAC SCCV 90,00 IG 90,00
SCCV LES RIVES DU PETIT CHER LOT 0 SCCV 60,00 Coentreprise MEE 60,00
SAS ODESSA DEVELOPPEMENT SAS 51,00 Coentreprise MEE 51,00
SCCV LES RIVES DU PETIT CHER LOT 3 SCCV 60,00 Coentreprise MEE 60,00
SCCV DES RIVES DU PETIT CHER LOT 1 SCCV 60,00 Coentreprise MEE 60,00
SAS NEWTON 61 SAS 40,00 Coentreprise MEE 40,00
SCCV BRON LES TERRASSES L1 L2 L3 N3 SCCV 50,00 Coentreprise MEE 50,00
SAS LA BAUME SAS 40,00 Coentreprise MEE 40,00




ICADE * RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025 * 97
• COMPTES CONSOLIDES •



30/06/2025 31/12/2024
Forme Coentreprises / Méthode de
Dénomination sociale % Intérêt % Intérêt
Juridique Entreprises associées consolidation
SCCV PIOM 3 SCCV 100,00 IG 100,00
SCCV PIOM 4 SCCV 100,00 IG 100,00
SCCV COLADVIVI SCCV 40,00 Ent. associée MEE 40,00
SCCV PIOM 6 SCCV 100,00 IG 100,00
SCCV 2 - B1D1 BUREAUX SCCV 25,00 Coentreprise MEE 25,00
SCCV PIOM 7 SCCV 100,00 IG 100,00
SCCV PIOM 8 SCCV 100,00 IG 100,00
SCCV PALUDATE GUYART SCCV 50,00 Coentreprise MEE 50,00
SCCV BRON LES TERRASSES A1 A2 A3 A4 SCCV 50,00 Coentreprise MEE 50,00
SCCV ECOLE DE LA REPUBLIQUE SCCV 50,00 Coentreprise MEE 50,00
SCCV STEEN PETREQUIN SCCV 33,33 Coentreprise MEE 33,33
SCCV CEREREIDE – LATTES SCCV 95,66 IG 65,29
SCCV IRENE SCCV 65,00 IG
PROMOTION AUTRES
RUE CHATEAUBRIAND SCI 100,00 IG 100,00
SNC DU PLESSIS BOTANIQUE SNC 100,00 IG 100,00
SARL LAS CLOSES SARL 50,00 Coentreprise MEE 50,00
SNC DU CANAL ST LOUIS SNC 100,00 IG 100,00
SNC MASSY VILGENIS SNC 50,00 IG 50,00
SAS LE CLOS DES ARCADES SAS 50,00 Coentreprise MEE 50,00
SAS OCEAN AMENAGEMENT SAS 49,00 Coentreprise MEE 49,00
SNC VERSAILLES PION SNC 100,00 IG 100,00
SAS GAMBETTA SAINT ANDRE SAS 50,00 Coentreprise MEE 50,00
SAS MONT DE TERRE SAS 40,00 Coentreprise MEE 40,00
SAS MEUDON TASSIGNY SAS 40,00 Coentreprise MEE 40,00
SAS DES RIVES DU PETIT CHER SAS 50,00 Coentreprise MEE 50,00
SNC LH FLAUBERT SNC 100,00 IG 100,00
SAS BREST AMENAGEMENT SAS 50,00 Coentreprise MEE 50,00
SAS ICADE PIERRE POUR TOUS SAS 100,00 IG 100,00
SAS BONDY CANAL SAS 55,50 Coentreprise MEE 55,50
SAS HOLDING TOULOUSE TONKIN JHF SAS 79,60 IG 79,60
SAS JALLANS SAS 55,72 IG 55,72
SAS CLINIQUE 3 SAS 55,72 IG 55,72
SAS STEEN REHAB SAS 33,33 Coentreprise MEE 33,33
SAS DE LA BERGERIE SAS 51,00 IG 51,00
SCCV MARSEILLE SMCL SCCV 15,00 Ent. Associée MEE 15,00
SAS HOLDING CITY PARK LEVALLOIS SAS 100,00 IG 100,00
SNC LEVALLOIS CITYPARK SNC 51,00 Coentreprise MEE 51,00
SAS SAINT PIERRE CENTRE 2025 SAS 70,00 Coentreprise MEE 70,00
SCCV TOULOUSE GARONNE SCCV 50,00 Coentreprise MEE 50,00
SAS L'OLIVERAIE SAS 50,00 Coentreprise MEE 50,00
SCCV ILOT DES PLATANES - LATTES SCCV 83,23 IG 56,80
SAS VF MANDELIEU CC SAS 100,00 IG
SAS VF ANGERS SAS 100,00 IG
SAS VF MARSEILLE LES CAILLOLS SAS 50,00 Coentreprise MEE
SAS VF MONTPELLIER CENTRE CO SAS 100,00 IG
SAS VF MONTPELLIER PLEINE PRO SAS 50,00 Coentreprise MEE
SAS VF SAINT-NAZAIRE SAS 100,00 IG
SNC VF ASTORIA 5 SITES SNC 100,00 IG
SNC VF MANDELIEU DENT CREUSE SNC 100,00 IG
SNC VF MONTPELLIER CELLENEUVE SNC 100,00 IG




ICADE * RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025 * 98
• COMPTES CONSOLIDES •




Rapport des commissaires aux comptes sur l’information
financière semestrielle




PricewaterhouseCoopers Audit Forvis Mazars SA
63 rue de Villiers 45 rue Kléber
92208 Neuilly-sur-Seine Cedex 92300 Levallois-Perret




ICADE SA
Rapport des commissaires aux comptes sur l’information financière semestrielle

(Période du 1er janvier 2025 au 30 juin 2025)




ICADE SA
Tour Hyfive
1 avenue du Général de Gaulle
92800 Puteaux

Aux actionnaires

En exécution de la mission qui nous a été confiée par votre assemblée générale, et en
application de l'article L. 451-1-2 III du code monétaire et financier, nous avons procédé à :

- l'examen limité des comptes semestriels consolidés résumés de la société ICADE SA,
relatifs à la période du 1er janvier 2025 au 30 juin 2025, tels qu'ils sont joints au présent
rapport ;
- la vérification des informations données dans le rapport semestriel d'activité.

Ces comptes semestriels consolidés résumés ont été établis sous la responsabilité du conseil
d'administration. Il nous appartient, sur la base de notre examen limité, d'exprimer notre
conclusion sur ces comptes.




ICADE * RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025 * 99
• COMPTES CONSOLIDES •




I - Conclusion sur les comptes
Nous avons effectué notre examen limité selon les normes d'exercice professionnel applicables
en France.

Un examen limité consiste essentiellement à s'entretenir avec les membres de la direction en
charge des aspects comptables et financiers et à mettre en œuvre des procédures analytiques.
Ces travaux sont moins étendus que ceux requis pour un audit effectué selon les normes
d'exercice professionnel applicables en France. En conséquence, l'assurance que les comptes,
pris dans leur ensemble, ne comportent pas d'anomalies significatives obtenue dans le cadre
d'un examen limité est une assurance modérée, moins élevée que celle obtenue dans le cadre
d'un audit.

Sur la base de notre examen limité, nous n'avons pas relevé d'anomalies significatives de nature
à remettre en cause la conformité des comptes semestriels consolidés résumés avec la norme
IAS 34, norme du référentiel IFRS tel qu’adopté dans l’Union européenne relative à l’information
financière intermédiaire.


II - Vérification spécifique
Nous avons également procédé à la vérification des informations données dans le rapport
semestriel d'activité commentant les comptes semestriels consolidés résumés sur lesquels a
porté notre examen limité.

Nous n'avons pas d'observation à formuler sur leur sincérité et leur concordance avec les
comptes semestriels consolidés résumés.



Fait à Neuilly-sur-Seine et Levallois-Perret, le 23 juillet 2025



Les commissaires aux comptes



PricewaterhouseCoopers Audit Forvis Mazars SA




Lionel Lepetit Claire Gueydan-O’Quin




ICADE * RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025 * 100
• COMPTES CONSOLIDES •




ICADE * RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025 * 101