RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL
2025, INTÉGRANT LES COMPTES
CONSOLIDÉS CONDENSÉS
Sommaire
1. RESPONSABLE DU RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL
7
1.1 Personne responsable du rapport financier semestriel
7
1.2 Attestation du responsable du Rapport Financier Semestriel
7
2. ACTIVITE DU SEMESTRE
8
2.1 Activité locative
8
2.1.1 Synthèse
8
2.1.2 Commerce éphémère
9
2.1.3 Structure des baux
9
2.1.4 Taux d’occupation financier
11
2.1.5 Taux d’effort des commerçants
12
2.2 Fréquentation et chiffre d’affaires
13
2.3 Carmila poursuit ses efforts de sobriété énergétique
13
2.4 Autres informations
13
2.5 Perspectives
14
3. PATRIMOINE ET ÉVALUATION
15
3.1 Chiffres clés du patrimoine
15
3.1.1 Description du patrimoine
15
3.1.2 Présentation des actifs les plus importants du patrimoine Carmila
15
3.2 Evaluation du patrimoine
16
3.2.1 Expertise et méthodologie
16
3.2.2 Evolution de la valorisation du patrimoine
17
3.2.3 Evolution des taux de rendement
17
3.2.4 Répartition de la valeur d’expertise par typologie FACT
18
3.2.5 Réconciliation de la valorisation du patrimoine avec la valeur des immeubles de
placement au bilan 18
3.3 Rapport d’expertise immobilière préparé par les évaluateurs indépendants de
Carmila 19
3.3.1 Contexte général de la mission d’expertise
19



Carmila – Rapport financier semestriel 2025 2
3.3.2 Conditions de réalisation
19
3.3.3 Confidentialité et publication
21
4. PERFORMANCE FINANCIERE
22
4.1 Informations financières sélectionnées
22
4.2 Etats financiers
23
4.2.1 Etats du résultat global consolidé
23
4.2.2 Etat de la situation financière consolidée
24
4.2.3 Tableau de flux de trésorerie consolidé
25
4.2.4 Tableau de variation des capitaux propres consolidés
26
4.3 Commentaires sur les résultats du semestre
27
4.3.1 Revenus locatifs et loyers nets
27
4.3.2 Recouvrement
27
4.3.3 Frais de structure
28
4.3.4 EBITDA
29
4.3.5 Autres charges et produits opérationnels courants
29
4.3.6 Résultat financier
29
4.4 Indicateurs de performance EPRA
31
4.4.1 Tableau récapitulatif EPRA
31
4.4.2 EPRA Earnings et Résultat récurrent
32
4.4.3 Ratio de coûts de l’EPRA (EPRA Cost Ratio)
33
4.4.4 EPRA NRV, EPRA NTA et EPRA NDV
34
4.4.5 EPRA LTV
36
4.4.6 Taux de vacance EPRA
38
4.4.7 Taux de rendement EPRA : EPRA NIY et EPRA « Topped-Up » NIY
38
4.4.8 Investissements EPRA
38
5. POLITIQUE FINANCIERE
40
5.1 Ressources financières
40
5.2 Instruments de couverture
42


Carmila – Rapport financier semestriel 2025 3
5.3 Trésorerie
43
5.4 Rating
43
5.5 Politique de distribution de dividendes
43
5.6 Capitaux propres et actionnariat
43
6. FACTEURS DE RISQUES
44
7. ANNEXE
45
7.1 Présentation détaillée du patrimoine en exploitation de Carmila au 30 juin 2025
45
8. COMPTES CONSOLIDES AU 30 juin 2025
53
8.1 Etat du Résultat Global consolidé
53
8.2 Etat de la situation financière consolidée
54
8.3 Tableau des flux de trésorerie consolidé
55
8.4 Tableau de variation des capitaux propres consolidés
56
9. FAITS MARQUANTS DU PREMIER SEMESTRE 2025
57
9.1 L’Autorité de la concurrence valide l’acquisition de Galimmo par Carmila
57
9.2 Cession
57
9.3 Distribution de dividendes
57
9.4 Évolution de la dette et du financement
57
10. PRINCIPES ET METHODES COMPTABLES
58
10.1 Présentation du Groupe
58
10.2 Actionnariat, cotation boursière et partenariat stratégique
58
10.3 Référentiel comptable
59
10.4 Principales estimations et jugements du management
59
10.5 Autres principes de présentation des états financiers
60
11. PERIMETRE ET MODALITES DE CONSOLIDATION
61
11.1 Périmètre et méthodes de consolidation
61
11.2 Principales évolutions de périmètre de l’année
61



Carmila – Rapport financier semestriel 2025 4
11.3 Description des principaux partenariats
61
12. INFORMATIONS SECTORIELLES
63
12.1 Définition des secteurs et des indicateurs retenus
63
12.2 Résultat opérationnel par secteur opérationnel
64
12.3 Ventilation des immeubles de placement par secteur opérationnel
65
12.4 Investissements ventilés par secteur opérationnel
66
13. IMMEUBLES DE PLACEMENT
67
13.1 Détail des immeubles de placement évalués à la juste valeur et au coût
70
13.2 Hypothèses de valorisation et sensibilités
71
13.3 Immeubles de placement destinés à la vente
72
14. FINANCEMENT ET INSTRUMENTS FINANCIERS
73
14.1 Résultat financier
74
14.2 Passifs financiers courants et non courants
75
14.3 Gestion des risques financiers et stratégie de couverture
80
15. DETAIL DES AUTRES COMPTES DU BILAN
81
15.1 Immobilisations incorporelles
81
15.2 Immobilisations corporelles
81
15.3 Participations dans les entreprises mises en équivalence
82
15.4 Autres créances non courantes
83
15.5 Clients et comptes rattachés
84
15.6 Autres créances courantes
85
15.7 Trésorerie nette
85
15.8 Capitaux propres
86
15.9 Provisions
87
15.10 Dettes fournisseurs et fournisseurs d’immobilisations
87
15.11 Autres dettes courantes
87



Carmila – Rapport financier semestriel 2025 5
16. DETAIL DES COMPTES DU RESULTAT NET
88
16.1 Loyers nets
88
16.2 Frais de structure
91
16.3 Amortissements, provisions et dépréciations
92
16.4 Autres charges et produits opérationnels
92
16.5 Résultat de cession d’immeubles de placement et des titres cédés
92
17. IMPÔTS
93
17.1 Impôts sur les sociétés
94
17.2 Preuve d’impôt
94
17.3 Créances et dettes d’impôts exigibles
95
17.4 Impôts différés actifs et passifs
95
18. ENGAGEMENTS HORS BILAN ET RISQUES ASSOCIES
95
18.1 Passifs éventuels
95
18.2 Engagements reçus
96
18.3 Engagements donnés
96
19. TRANSACTIONS AVEC DES PARTIES LIEES
98
20. REMUNERATIONS ET AVANTAGES AU PERSONNEL
99
20.1 Frais de personnel
99
20.2 Effectif
99
20.3 Avantages accordés au personnel
99
21. INFORMATIONS COMPLEMENTAIRES
101
21.1 Évènements postérieurs à la clôture
101
22. LISTE DES SOCIETES CONSOLIDEES
101




Carmila – Rapport financier semestriel 2025 6
1. RESPONSABLE DU RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL

1.1 Personne responsable du rapport financier semestriel
Madame Marie Cheval, Présidente-Directrice Générale de la Société.



1.2 Attestation du responsable du Rapport Financier Semestriel
« J’atteste, à ma connaissance, que les comptes semestriels consolidés sont établis conformément au corps de normes
comptables applicables et donnent une image fidèle et honnête du patrimoine, de la situation financière et du résultat
de l’émetteur, ainsi que de l’ensemble des entreprises comprises dans la consolidation, et que le rapport semestriel
d’activité ci-joint présente un tableau fidèle des évènements importants survenus pendant les six premiers mois de
l’exercice, de leur incidence sur les comptes, des principales transactions entre parties liées, ainsi qu’une description des
principaux risques et des principales incertitudes pour les six mois restants de l’exercice. »

Madame Marie Cheval, Présidente-Directrice Générale de la Société.




Carmila – Rapport financier semestriel 2025 7
2. ACTIVITE DU SEMESTRE

2.1 Activité locative

2.1.1 Synthèse
Au premier semestre 2025, l’activité locative de Carmila a été dynamique avec 467 baux signés pour un loyer minimum
garanti (LMG) total de 25 M€, soit 6% de la base locative. La réversion totale est de +3,3 % sur le premier semestre
de 2025.
30/06/2025
Locaux vacants
Renouvellements Total
commercialisés
Nombre de Nombre de
LMG annuel LMG annuel Réversion
(en milliers d'euros) baux baux
France 139 8 904 84 4 723 4,3 %
Espagne 93 3 536 129 6 569 2,2 %
Italie 11 634 11 717 1,0 %
TOTAL 243 13 074 224 12 009 3,3 %

30/06/2025 30/06/2024 30/06/2023
Total Total Total
Nombre de Nombre de Nombre de
LMG annuel LMG annuel LMG annuel
(en milliers d'euros) baux baux baux
France 223 13 627 192 13 366 188 12 594
Espagne 222 10 105 266 11 207 205 7 736
Italie 22 1 351 32 2 438 24 1 488
TOTAL 467 25 083 490 27 011 417 21 818

Cette performance reflète la stratégie active de Carmila sur le mix-merchandising, combinant ancrage local,
attractivité des hypermarchés Carrefour et renouvellement ciblé de l’offre.
Parmi les signatures les plus significatives du semestre :
• Dans le secteur de la mode : la signature de Primark à Talavera en Espagne
• Pour les loisirs : Fitness Park à Calais-Coquelles et Athis-Mons
• Côté beauté & santé : l’arrivée de l’enseigne iconique Aroma-Zone à Biarritz
• Sur le petfood : l’expansion d’enseignes spécialisées avec Ultrapremium en France et Guaw en Espagne




Carmila – Rapport financier semestriel 2025 8
2.1.2 Commerce éphémère
L’activité de commerce éphémère est dédiée à la mise à disposition d’espaces dans les centres Carmila pour des
durées courtes à moyennes. Inscrite dans une démarche de complémentarité avec les boutiques traditionnelles, elle
propose aux visiteurs de découvrir une offre innovante. Elle s’articule autour de deux axes :
• le Specialty Leasing
• les Boutiques Ephémère

Les revenus de l’activité de commerce éphémère sont en forte hausse de +15,1 % par rapport au premier semestre
2024.
30/06/2025 30/06/2024 Var
(en milliers Specialty Boutiques Total Specialty Boutiques Total
%
d'euros) Leasing éphémères SL+BE Leasing éphémères SL+BE
France 3 804 1 255 5 059 2 991 1 272 4 263 18,7 %
Espagne 2 883 336 3 219 2 754 161 2 915 10,4 %
Italie 747 68 815 654 67 721 13,0 %
TOTAL 7 434 1 659 9 093 6 399 1 500 7 899 15,1 %



Specialty Leasing
Le Specialty Leasing permet de dynamiser les centres commerciaux en enrichissant le parcours client. Il s’articule
autour de deux segments : la location d'emprises au sol dans les galeries et sur les parkings, et la signature de contrats
de partenariats publicitaires digitaux.


Boutiques éphémères
Carmila propose aux commerçants d’ouvrir des boutiques éphémères pour une durée de 4 à 34 mois. Ce format, aussi
connu sous le nom de Pop-Up Store, est en plein essor. Il permet de dynamiser les centres Carmila et se prête en
particulier aux nouveaux concepts innovants. Carmila propose également des formats ultra éphémères, à savoir des
ventes évènementielles d’un jour à une semaine.


2.1.3 Structure des baux
Avec 6 304 baux sous gestion au 30 juin 2025, Carmila dispose d’une base de locataires solide et diversifiée. Carrefour
représente 0,6 % des loyers en 2025. Les loyers en base annualisée s’élèvent à 440,5 millions d’euros.


Répartition du nombre de baux et des loyers par pays en base annualisée

Au 30/06/2025 Au 31/12/2024
Loyers en base Loyers en base
Nombre de Nombre de
annualisée %/Total annualisée %/Total
baux baux
Pays (M€) (M€)
France 4 263 310,7 70,5 % 4 311 303,3 70,3 %
Espagne 1 749 105,6 24,0 % 1 815 103,8 24,1 %
Italie 292 24,2 5,5 % 297 24,0 5,6 %
TOTAL 6 304 440,5 100 % 6 423 431,1 100 %

Principaux locataires-commerçants
Au 30 juin 2025, les 15 premiers locataires représentent 18,5 % des loyers en base annualisée, et aucun commerçant ne
représente à lui seul plus de 2,0% du revenu locatif.
Le tableau suivant présente les loyers en base annualisée et le secteur d’activité des 15 locataires les plus importants au
30 juin 2025.




Carmila – Rapport financier semestriel 2025 9
Au 30/06/2025
Loyers en base
Locataire Secteur d'activité annualisée %/Total
(M€)
Beaumanoir Equipement de la personne 8,9 2,0 %
Orange Culture, Cadeaux & Loisirs 7,3 1,6 %
Alain Afflelou Beauté & Santé 7,2 1,6 %
Inditex Equipement de la personne 6,5 1,5 %
Feu Vert Services 6,2 1,4 %
McDonald's Alimentation & Restauration 5,8 1,3 %
Jules Brice Bizzbee Equipement de la personne 5,7 1,3 %
Nocibe Beauté & Santé 5,5 1,3 %
Burger King Alimentation & Restauration 4,4 1,0 %
Histoire d'Or Culture, Cadeaux & Loisirs 4,3 1,0 %
Yves Rocher Beauté & Santé 4,2 0,9 %
Micromania Culture, Cadeaux & Loisirs 4,1 0,9 %
H&M Equipement de la personne 4,0 0,9 %
Sephora Beauté & Santé 4,0 0,9 %
Mango Equipement de la personne 3,9 0,9 %
81,7 18,5 %



Répartition des loyers par secteur d’activité en base annualisée
Le tableau suivant présente la répartition des loyers en base annualisée par secteur d’activité au 30 juin 2025 :
Au 30/06/2025 Au 31/12/2024
Loyers en Loyers en
Nombre base Nombre base
%/Total %/Total
de baux annualisée de baux annualisée
Secteur d’activité (M€) (M€)
Equipement de la personne 1 297 124,8 28,3 % 1 273 – 28,0 %
Beauté et santé 1 461 97,5 22,1 % 1 457 – 21,7 %
Culture, cadeaux et loisirs 1 026 66,5 15,1 % 1 067 – 15,5 %
Alimentation et restauration 955 59,8 13,6 % 969 – 13,5 %
Equipement du ménage 340 36,9 8,4 % 384 – 8,6 %
Services 1 026 28,2 6,4 % 1 065 – 6,6 %
Sports 182 26,4 6,0 % 186 – 6,0 %
Autre 17 0,3 0,1 % 22 – 0,1 %
TOTAL 6 304 440,5 100 % 6 423 – 100 %
Les diminutions des poids du secteur de la Culture, Cadeaux et Loisirs dans le total des loyers (-45 bps), de
l’Equipement du ménage (-18 bps) et des Services (-25 bps) ont majoritairement bénéficié à la Beauté et santé (+44
bps), au secteur de l’Équipement de la personne (+36 bps) et à l’Alimentation et restauration (+12 bps).


Echéancier des baux
Au 30 juin 2025, la maturité moyenne des baux est de 4,6 années, dont 4,8 années en France, 4,3 années en Espagne
et 3,5 années en Italie.

Le tableau suivant présente les dates d’expiration des baux commerciaux relatifs au portefeuille d’actifs immobiliers
commerciaux pour la période courant de 2025 à 2034 :


Carmila – Rapport financier semestriel 2025 10
Au 30/06/2025
Loyers en base
Nombre de
Maturité * annualisée
baux
Echéancier des baux (M€)
Echus au 30/06/2025 591 0,5 42,5
2025 278 0,3 13,8
2026 639 1,1 38,6
2027 617 2,1 45,8
2028 566 3,1 39,2
2029 589 4,1 37,1
2030 693 5,2 49,0
2031 571 6,1 40,5
2032 491 7,1 35,6
2033 416 8,1 31,0
2034 272 9,1 17,7
Au-delà de 2034 581 11,0 49,7
TOTAL 6 304 4,6 440,5
* Maturité moyenne restant à courir en année(s)

La maturité et les loyers sont calculés sur la durée résiduelle du bail.

2.1.4 Taux d’occupation financier
Taux d’occupation financier
(hors vacance stratégique)
Pays 30/06/2025 31/12/2024 30/06/2024
France 96,1 % 96,1 % 96,1 %
Espagne 95,2 % 96,0 % 95,0 %
Italie 98,7 % 99,3 % 98,5 %
TOTAL 96,0 % 96,2 % 96,0 %

Au 30 juin 2025, le taux d’occupation financier consolidé des actifs de Carmila s’élève à 96,0 %, soit une hausse de
+70 bps comparé au 30 juin 2024 (à périmètre constant incluant Galimmo au 30 juin 2024), niveau élevé illustrant la
capacité de Carmila à capter la demande dans un environnement dynamique.

Le taux d’occupation financier correspond au rapport entre le montant des loyers facturés et le montant des loyers que
percevrait Carmila si la totalité de son patrimoine en exploitation était louée (les locaux vacants étant pris en compte
à la valeur d’expertise). Le taux d’occupation financier est présenté hors vacance stratégique, qui correspond à la
vacance nécessaire à la mise en œuvre des projets de rénovation et d’extension ou de restructuration dans les centres
commerciaux.
Le poids de la vacance stratégique est de 0,6% en France, 3,5% en Espagne et 0,5% en Italie, ce qui représente un
impact consolidé pour Carmila de 1,3% au 30 juin 2025.




Carmila – Rapport financier semestriel 2025 11
2.1.5 Taux d’effort des commerçants
Le tableau suivant présente le taux d’effort moyen des locataires de Carmila ventilé par pays au 30 juin 2025 (12 mois
glissant) et au 31 décembre 2024 :
Taux d’effort
12M glissant 12M glissant
Pays 30/06/2025 31/12/2024 30/06/2024
France 10,6 % 10,3 % 10,5 %
Espagne 10,9 % 10,9 % 11,0 %
Italie 12,2 % 12,1 % 12,1 %
TOTAL 10,8 % 10,5 % 10,7 %




Le taux d’effort moyen des locataires de Carmila ventilé par pays au 30 juin 2025 (12 mois glissant) se décline ainsi :
France 10,6 %, Espagne 10,9 % et Italie 12,2 %.
L’analyse du taux d’effort représente pour Carmila un indicateur important quant au bon équilibre du montant des
loyers et des charges pour chaque locataire en fonction de son activité et quant à l’évaluation de la santé financière du
locataire au cours de la vie du bail.
Le taux d’effort est défini comme le rapport entre, d’une part, le loyer et les charges locatives HT et, d’autre part, le
chiffre d’affaires HT des locataires.
Le loyer et les charges locatives utilisés pour le calcul du taux d’effort sont composés du loyer fixe et des loyers
variables plus les charges locatives et la taxe foncière refacturées aux locataires. Ils n’incluent pas (i) les incentives
(franchise, palier, allègement), (ii) les coûts du fonds marketing refacturés aux locataires.
2.2 Fréquentation et chiffre d’affaires

Evolution de la fréquentation et du chiffre d'affaires des
commerçants
en 2025 par rapport à 2024

T1 2025 T2 2025 S1 2025
FRANCE
Fréquentation en % de 2024 98 % 102 % 100 %
CA en % de 2024 100 % 101 % 100 %
ESPAGNE
Fréquentation en % de 2024 100 % 103 % 102 %
CA en % de 2024 101 % 108 % 104 %
ITALIE
Fréquentation en % de 2024 99 % 103 % 101 %
CA en % de 2024 97 % 100 % 99 %
TOTAL
Fréquentation en % de 2024 99 % 102 % 101 %
CA en % de 2024 100 % 102 % 101 %

Au deuxième trimestre, les chiffres d’affaires des commerçants (+2,1 %) et les fréquentations (+2,3 %) sont bien
orientés, le premier trimestre avait été marqué par un impact calendaire négatif lié à l’effet de l’année bissextile en
2024.
Sur l’ensemble du premier semestre, le chiffre d’affaires des commerçants dans les centres Carmila progresse de 1,0 %
et la fréquentation de 0,5 %.
L’Espagne affiche la performance la plus dynamique du semestre, avec une progression de 4,4 % du chiffre d’affaires
et de 1,5 % de la fréquentation, portée par l’environnement économique et le dynamisme touristique.

2.3 Carmila poursuit ses efforts de sobriété énergétique
Carmila réaffirme en 2025 ses ambitions fortes en matière de responsabilité sociétale et environnementale. Preuve en
est, Carmila a atteint l'objectif de certifier BREEAM 100% de ses actifs significatifs dont 43% ont obtenu a minima la
note 'Very Good'.
Sur le plan opérationnel, Carmila poursuit l’optimisation de l’exploitation de ses centres pour limiter les consommations
d’énergie et moderniser les équipements en fin de vie. En matière de gestion des déchets, la société vise une
valorisation à 100 % d’ici 2030, dont 70 % en matière, tout en visant l’objectif « zéro enfouissement » à l’horizon 2028.
Les audits menés en 2024 sur près de 50 sites ont permis d’identifier des leviers concrets pour adapter les
infrastructures et améliorer la signalétique.
L’ancrage local reste un pilier de la stratégie RSE de Carmila : 2 initiatives majeures ont ainsi vu le jour. Le centre
commercial Carrefour Creil – Saint-Maximin confirme son engagement sociétal en inaugurant la Boutique de la Croix-
Rouge, un espace solidaire de 160 m² dédié à la seconde main. Le centre commercial Shop’In Houssen accueille Circuit-
Court, une recyclerie urbaine qui allie consommation responsable et formation professionnelle grâce à un magasin
d’application innovant. Ce projet illustre l’engagement de Carmila à soutenir l’insertion, l’économie circulaire et l’impact
social positif au cœur de ses centres.
En interne, l’entreprise s’engage pleinement pour la formation et l’implication de ses collaborateurs : 99 % ont ainsi été
sensibilisés à la RSE en participant à des ateliers 'Fresque du Climat'.

2.4 Autres informations

Finalisation d’un rachat d’actions de 10 millions d’euros au premier semestre 2025
Carmila a lancé un programme de rachat d’actions de 10 millions d’euros en février 2025 qui s’est finalisé en juin 2025.
Les actions rachetées ont été annulées.
Un nouveau programme de rachat d’actions de 10 millions d’euros va être lancé le 24 juillet 2025 et se déroulera
jusqu’au 31 décembre 2025, au plus tard. Les actions seront rachetées en vue de leur annulation. Cette opération



Carmila – Rapport financier semestriel 2025 13
s’inscrit dans le cadre du programme de rachat d’actions de Carmila tel qu’autorisé par l’assemblée générale des
actionnaires du 14 mai 2025.



2.5 Perspectives

Résultat récurrent par action 2025 attendu à 1,79€
Portée par une dynamique solide au premier semestre, notamment grâce à l'intégration réussie de Galimmo, la
dynamique en Espagne et l’amélioration de la marge opérationnelle, Carmila revoit à la hausse ses perspectives de
croissance pour 2025.
Le résultat net récurrent par action 2025 est désormais attendu à 1,79 euro par action, en hausse de 7,0 % par rapport
à 2024. (contre 1,75 euro par action prévu initialement).




Carmila – Rapport financier semestriel 2025 14
3. PATRIMOINE ET ÉVALUATION

3.1 Chiffres clés du patrimoine

3.1.1 Description du patrimoine
Au 30 juin 2025, Carmila dispose d’un patrimoine de 250 centres commerciaux et «retail park» attenants à des
hypermarchés Carrefour situés en France, en Espagne et en Italie, valorisés à 6,7 milliards d’euros droits et travaux
inclus pour une surface totale proche de 1,7 million de mètres carrés.
Carmila détient les actifs au travers d’une répartition en volumes ou d’une copropriété. Les murs des hypermarchés et
des supermarchés de Carrefour ainsi que les parkings attenants aux centres commerciaux de Carmila, sont détenus par
des entités du groupe Carrefour.


3.1.2 Présentation des actifs les plus importants du patrimoine Carmila
Sur les 250 actifs immobiliers commerciaux constituant le patrimoine de Carmila, 15 actifs représentent 37% de la
valeur d’expertise (droits inclus) et 25% de la surface locative brute au 30 juin 2025. Le tableau suivant présente des
informations sur ces 15 actifs :


Surface locative
Année de Année Nombre
Nom du centre, ville brute Groupe
construction d’acquisition total de lots
Carmila (m²)
FRANCE
BAB 2 - Anglet 1967 2014 129 27 873
Calais - Coquelles 1995 2014 168 54 811
Toulouse Labège 1983 2014 133 27 273
Thionville 1971 2016 172 32 217
Vitrolles 1971 2018 88 27 788
Bay 2 2003 2014 107 21 107
Nice Lingostière 1978 2014 98 21 118
Saran - Orléans 1971 2014 92 38 897
Montesson 1970 2014 66 13 373
Nancy 1971 2024 74 9 822
Evreux 1974 2014 77 37 842
Chambourcy 1973 2014 76 21 379
Perpignan Claira 1983 2014 81 22 804

Total France (top 13) 1 361 356 303
ESPAGNE
Fan Mallorca 2016 2016 106 38 120
Huelva 2013 2014 90 33 376
Total Espagne (top 2) 196 71 496
TOTAL (TOP 15) 1 557 427 800
TOTAL GROUPE 7 609 1 733 116




Carmila – Rapport financier semestriel 2025 15
3.2 Evaluation du patrimoine

3.2.1 Expertise et méthodologie
Les immeubles de placement du patrimoine de Carmila sont comptabilisés et évalués individuellement, initialement à
leur coût de construction ou d’acquisition droits et frais inclus puis ultérieurement à leur juste valeur. Toute variation est
comptabilisée en résultat.
Les justes valeurs retenues sont celles déterminées à partir des conclusions d’experts indépendants. Carmila confie à
des experts l’évaluation de l’ensemble de son patrimoine à chaque fin de semestre. Les actifs sont visités par les experts
annuellement. Les évaluations des experts sont conformes aux règles contenues dans le RICS Appraisal and Valuation
Manual, publié par la Royal Institution of Chartered Surveyors (‘Red Book’). Pour réaliser leurs travaux, les experts ont
eu accès à toutes les informations nécessaires à la valorisation des actifs, notamment la liste des baux, le taux de
vacance, les aménagements de loyers, et les principaux agrégats concernant les locataires (chiffre d’affaires).
Ils établissent de manière indépendante leurs estimations de cash-flows présents et futurs en appliquant des facteurs
de risque soit sur le taux de capitalisation du revenu locatif net, soit sur les cash-flows futurs.
Les experts mandatés par Carmila sont les suivants:
• En France, Cushman & Wakefield, Catella et BNP Paribas Real Estate ;
• En Espagne, Cushman & Wakefield et Catella ;
• En Italie, Kroll Advisory SpA.
Commentaires sur le périmètre
• Aucun site en France n’a fait l’objet d’une rotation entre les experts Cushman & Wakefield, Catella et BNP
Paribas Real Estate sur le premier semestre 2025, tous les sites ayant fait l’objet d’un changement d’expert
lors des exercices 2019 à 2020.
• Un tiers des sites espagnols (en nombre) ont fait l’objet d’une rotation entre les experts Cushman &
Wakefield et Catella au premier semestre 2025 ;
• En Italie, Kroll Advisory SpA a été mandaté pour la première fois ;
• Au premier semestre 2025, Carmila a cédé 1 centre commercial situé en France à Quetigny ;
• La société Next Tower a acquis 8 nouvelles antennes en France et 1 nouvelle antenne en Espagne au cours
du premier semestre 2025 ;
• Les immeubles détenus dans les sociétés mises en équivalences sont comptabilisés à la juste valeur des titres
de ces sociétés et prennent également en compte les avances et les lignes de crédit accordées par le Groupe.

Segmentation géographique du portefeuille
La valorisation du portefeuille (part du groupe) s’établit à 6 690,2 millions d’euros droits inclus au 30 juin 2025 et se
répartit de la manière suivante :

Valeur vénale droits inclus (DI) du patrimoine 30/06/2025

Pays millions d'euros % Nombre d'actifs
France 4 971,8 74,3 % 167
Espagne 1 379,1 20,6 % 75
Italie 339,3 5,1 % 8
TOTAL 6 690,2 100 % 250


Outre les justes valeurs déterminées par les experts pour chaque centre commercial, cette évaluation prend en compte
les immobilisations en cours qui s’élèvent à 6,7 millions d’euros au 30 juin 2025. Par ailleurs, les investissements dans
des actifs consolidés par mise en équivalence (As Cancelas en Espagne et portefeuille Magnirayas en France) sont
intégrés sur la base de la juste valeur des titres détenus par le Groupe dans les sociétés détenant les actifs et prennent
également en compte les avances et les lignes de crédit accordées par le Groupe pour un montant total de 76,7
millions d’euros.




Carmila – Rapport financier semestriel 2025 16
3.2.2 Evolution de la valorisation du patrimoine
Valeur vénale DI du
30/06/2025 31/12/2024
patrimoine

Variation vs. 31/12/2024
Valeur à à Valeur
Nombre
vénale DI % périmètre périmètre vénale DI %
d'actifs
(en millions d'euros) m€ courant constant m€
France 4 971,8 74,3 % 167 0,4 % 1,1 % 4 952,2 74,4 %
Espagne 1 379,1 20,6 % 75 1,1 % 1,3 % 1 363,5 20,5 %
Italie 339,3 5,1 % 8 0,8 % 0,8 % 336,5 5,1 %
TOTAL 6 690,2 100 % 250 0,6 % 1,1 % 6 652,1 100 %

Au cours du premier semestre 2025, le patrimoine total de Carmila a augmenté de +38,1 millions d’euros (+0,6%).
Cette valorisation s’explique de la manière suivante :
• la valeur des actifs, à périmètre constant, augmente de +1,1% soit +71,9 millions d’euros, à laquelle s’ajoute la
variation de la valeur des titres Magnirayas (-0,5 million d’euros) ainsi que la variation des titres et créances
courantes d’As Cancelas (+1,2 million d’euros). La variation à périmètre constant se calcule sur une base
comparable de centres commerciaux, hors extensions développées sur la période.
Les autres variations sont dues :
• aux mouvements de périmètre, notamment la cession du centre commercial de Quetigny en France pour -17,2
millions d’euros soit un impact de -0,3%.
• à la baisse des immobilisations en cours (-15,3 millions d’euros) soit un impact de -0,2%.


3.2.3 Evolution des taux de rendement


NIY NPY
30/06/2025 31/12/2024 30/06/2024 30/06/2025 31/12/2024 30/06/2024
France 6,40 % 6,32 % 6,29 % 6,74 % 6,62 % 6,57 %
Espagne 7,31 % 7,42 % 7,42 % 7,53 % 7,68 % 7,68 %
Italie 6,70 % 6,84 % 6,88 % 6,68 % 6,95 % 7,04 %
TOTAL 6,60 % 6,57 % 6,58 % 6,89 % 6,85 % 6,85 %




Carmila – Rapport financier semestriel 2025 17
3.2.4 Répartition de la valeur d’expertise par typologie FACT
Conformément à la typologie FACT, les sites sont regroupés en trois catégories : centres régionaux, grands centres
commerciaux et petits centres commerciaux (appelés dans ce document centres locaux de proximité).
Au 30 juin 2025, les centres régionaux et les grands centres commerciaux représentent 78% du portefeuille de Carmila
en valeur vénale.
Valeur vénale DI
% de valeur NRI moyen €/m² NIY
(m€)
Centres Régionaux 1 530,2 31 % 350 6,0 %
Grands Centres Commerciaux 2 350,1 48 % 328 6,3 %
Centres Locaux de Proximité 1 062,2 21 % 210 7,1 %
France 4 942,6 100 % 294 6,4 %
Centres Régionaux 366,9 27 % 278 6,9 %
Grands Centres Commerciaux 636,7 46 % 216 7,5 %
Centres Locaux de Proximité 368,0 27 % 266 7,7 %
Espagne 1 371,5 100 % 241 7,3 %
Centres Régionaux 14,4 4% 230 6,9 %
Grands Centres Commerciaux 305,2 90 % 254 6,7 %
Centres Locaux de Proximité 19,7 6% 254 6,8 %
Italie 339,3 100 % 253 6,7 %
Autres 36,8 100 % 531 6,9 %
Next Tower 36,8 100 % 531 6,9 %
Centres Régionaux 1 911,5 29 % 333 6,1 %
Grands Centres Commerciaux 3 291,9 49 % 287 6,6 %
Centres Locaux de Proximité 1 449,9 22 % 223 7,3 %
Autres 36,8 1% 531 6,9 %
TOTAL GÉNÉRAL 6 690,2 100 % 279 6,6 %

Pour analyser la performance des centres, Carmila analyse leur leadership de la manière suivante : un centre
commercial est qualifié de « leader » en fonction de sa valeur d'actif, déterminée par l'évaluation conjuguée de sa
performance commerciale, de son attractivité et de son positionnement concurrentiel.
Cette qualification s'appuie sur des indicateurs clés tels que le chiffre d'affaires de l'hypermarché (100 millions d’euros
en France, 60 millions d’euros en Espagne et en Italie hors carburant), l’offre commerciale de la galerie (80+
boutiques en France, 60+ en Espagne et en Italie) ainsi que la position dominante dans l'écosystème commercial local
de l'agglomération.
Selon cette définition, 85% des centres commerciaux Carmila sont considérés comme leaders.

3.2.5 Réconciliation de la valorisation du patrimoine avec la valeur des
immeubles de placement au bilan
(en millions d'euros) 30/06/2025 31/12/2024
Valeur vénale droits inclus 6 690,2 6 652,1
Immobilisations en cours -6,7 -22,0
Valorisation de la quote part des titres MeQ -76,7 -76,0
Droits et enregistrements (hors MeQ) -380,9 -353,7
Valeur vénale hors droits (A) 6 225,9 6 200,4
Juste valeur des BAC (IFRS 16) (B) 31,5 31,9
IMMEUBLE DE PLACEMENT À LA VALEUR D'EXPERTISE (BILAN) (A+B) 6 257,4 6 232,3




Carmila – Rapport financier semestriel 2025 18
3.3 Rapport d’expertise immobilière préparé par les évaluateurs
indépendants de Carmila

3.3.1 Contexte général de la mission d’expertise
Contexte et instructions
En accord avec les instructions de Carmila (“la Société”) reprises dans les contrats d’évaluation signés entre Carmila et
les Évaluateurs, nous avons estimé les actifs détenus par la Société en reflétant leur mode de détention (pleine
propriété, bail à construction, etc.). Le présent Rapport Condensé, qui résume nos conditions d’intervention, a été
rédigé afin d’être intégré dans le document de référence de la Société.
Les évaluations ont été menées localement par nos équipes d’expertise. Afin de déterminer une valeur de marché pour
chaque actif, nous avons pris en considération les transactions immobilières au niveau européen, et pas uniquement les
transactions domestiques. Nous confirmons que notre opinion sur la valeur de marché a été revue au regard des autres
expertises menées en Europe, afin d’avoir une approche consistante et de prendre en considération toutes les
transactions et informations disponibles sur le marché.
Les évaluations sont fondées sur la méthode de l’actualisation des flux de trésorerie et la méthode par le rendement
qui sont régulièrement utilisées pour ces types d’actifs.
Nos valeurs ont été établies à la date du 30 juin 2025.


Référentiels et principes généraux
Nous confirmons que nos évaluations ont été menées en accord avec les sections correspondantes du Code de
Conduite de l’édition de décembre 2024 (effective à compter du 31 janvier 2025) du RICS Valuation – Global
Standards (le “Red Book”). Ce dernier constitue une base des évaluations acceptée à l’échelle internationale. Nos
évaluations respectent les règles comptables IFRS et les standards et recommandations édités par l’IVSC. Les
expertises ont également été établies au regard de la recommandation de l’AMF sur la présentation des éléments
d’évaluation du patrimoine immobilier des sociétés cotées publiée le 8 février 2010. Elles tiennent également compte
des recommandations du rapport Barthès de Ruyter sur l’évaluation du patrimoine immobilier des sociétés cotées
faisant appel public à l’épargne, publié en février 2000.
Nous attestons que nous avons préparé nos expertises en tant qu’évaluateurs externes indépendants, tels que définis
dans les standards du Red Book publié par la RICS.


Valeur recherchée
Nos évaluations correspondent à des valeurs vénales de marché (“Market Value”) et sont reportées à la Société en
valeur hors droits (après déduction des droits et frais de mutation) et droits inclus (valeur de marché avant toute
déduction au titre des droits et frais de mutation).


3.3.2 Conditions de réalisation
Informations
Nous avons demandé au management de la Société de nous confirmer que les informations relatives aux actifs et aux
locataires qui nous ont été fournies sont complètes et exactes dans tous leurs aspects significatifs. Par conséquent, nous
avons considéré que toutes les informations connues des collaborateurs de la Société et pouvant impacter la valeur,
telles que les dépenses de fonctionnement, les travaux engagés, les éléments financiers y compris les loyers variables,
les commercialisations en cours et signées, les aménagements de loyers, ainsi que la liste des baux et des unités
vacantes ont été mis à notre disposition et que ces informations sont à jour dans tous leurs aspects significatifs.


Surfaces des actifs
Nous n’avons pas effectué de mesurage des actifs et nous nous sommes fondés sur les surfaces qui nous ont été
communiquées.


Analyses environnementales et conditions des sols
Il ne nous a pas été demandé de mener ni une étude de l’état des sols, ni une analyse environnementale et nous
n’avons pas investigué les événements passés afin de déterminer si les sols ou les structures des actifs sont ou ont été


Carmila – Rapport financier semestriel 2025 19
contaminés. Sauf information contraire, nous sommes partis du principe que les actifs ne sont pas et ne devraient pas
être impactés par une contamination des sols et que l’état des terrains n’affecte par leur utilisation actuelle ou future.


Urbanisme
Nous n’avons pas étudié les permis de construire et nous considérons que les biens ont été construits, sont occupés et
utilisés en conformité avec toutes les autorisations nécessaires et que les recours légaux ont été purgés. Nous avons
supposé que les actifs sont conformes aux dispositions légales et aux règles d’urbanisme, notamment en ce qui concerne
les règles en matière de structures, incendies, santé et sécurité. Nous avons également supposé que toute extension en
cours de construction respecte les règles d’urbanisme et que toutes les autorisations nécessaires ont été obtenues.


Titres de propriété et états locatifs
Nous nous sommes fondés sur les états locatifs, résumés des revenus complémentaires, des charges non récupérables,
des projets d’immobilisations et des “business plans” qui nous ont été fournis. Nous avons supposé, au-delà de ce qui est
déjà mentionné dans nos rapports par actif, que la propriété des actifs n’est grevée par aucune restriction qui
empêcherait ou rendrait difficile leurs vente, et qu’ils sont libres de toute restriction et charge. Nous n’avons pas lu les
titres de propriété des actifs et avons accepté les éléments locatifs, d’occupation et toute autre information pertinente
qui nous ont été communiqués par la Société.


Etat des actifs
Nous avons noté l’état général de chaque actif au cours de nos visites. Notre mission n’inclut pas de volet technique
concernant la structure des bâtiments mais nous avons signalé dans notre rapport les défauts d’entretien apparents
lors de notre visite, le cas échéant. Les actifs ont été expertisés sur la base de l’information fournie par la Société selon
laquelle aucun matériau dangereux n’a été utilisé dans leur construction.


Durabilité et ESG
La durabilité est un facteur de plus en plus important sur les marchés immobiliers. De nombreux pays se sont engagés
à atteindre la neutralité carbone d'ici 2050, et des lois ou règlements sont déjà en place pour réduire les émissions de
CO2 des bâtiments. Nous considérons qu'il est probable que d'autres lois et réglementations soient introduites dans les
années à venir. Parallèlement à cela, les occupants et les investisseurs de certains secteurs sont de plus en plus attentifs
aux aspects de durabilité des bâtiments qu'ils choisissent d'occuper ou d'acheter. L'existence d'une prime verte pour les
bâtiments les plus durables fait l'objet d'une surveillance, de recherche et d'un débat permanents sur le marché. Des
niveaux appropriés de comparables de marché doivent encore être établis pour démontrer pleinement si une valeur
supplémentaire peut être attribuée à ces bâtiments. Cependant, il convient de noter que le marché évolue en raison de
l'attention portée par les occupants et les investisseurs aux références de durabilité d'une propriété. Nous nous
attendons à ce que la sensibilisation aux questions de durabilité augmente dans tous les secteurs du marché immobilier.


Taxation
Nos évaluations ont été menées sans prendre en compte les éventuels frais ou taxes devant être engagés dans le cas
d’une cession. Les valeurs locatives et vénales annoncées s’entendent hors la taxe sur la valeur ajoutée.




Carmila – Rapport financier semestriel 2025 20
3.3.3 Confidentialité et publication
Enfin et en accord avec notre pratique habituelle nous confirmons que nos rapports d’expertise sont confidentiels et
adressés uniquement à la Société Carmila. Aucune responsabilité n’est acceptée vis-à-vis de tiers ; et ni les rapports
d’expertise en intégralité ni les extraits de ces rapports ne peuvent être publiés dans un document, déclaration,
circulaire ou communication avec des tiers sans notre accord écrit, portant aussi bien sur la forme que sur le contexte
dans lesquels ils peuvent paraître. En signant ce Rapport Condensé, chaque expert le fait pour son propre compte et
uniquement pour son propre travail d’expertise.

Jean-Philippe Carmarans
Head of Valuation & Advisory France
Cushman & Wakefield Valuation France

Tony Loughran,
Partner
C&W Valuation & Advisory, Spain

Savino Natalicchio
Managing Director, Advisory & Valuation
KROLL Advisory S.p.A., Italy

Jean-François Drouets
Président
Catella Valuation

Ana Flores
Head of Valuation
Catella Property Spain S.A.

Jean-Claude Dubois
Président
BNP Paribas Valuation




Carmila – Rapport financier semestriel 2025 21
4. PERFORMANCE FINANCIERE

4.1 Informations financières sélectionnées

(en millions d'euros) 30/06/2025 30/06/2024
Revenus locatifs 221,0 192,8
Loyers nets 203,4 176,3
EBITDA (hors juste valeur)¹ 176,9 155,1
Variation de la juste valeur des immeubles de placement 6,3 -22,4
Résultat opérationnel 182,6 123,2
Résultat financier -50,8 -39,6
Résultat net (part du Groupe) 123,1 84,5
Résultat net par actionᶟ 0,87 0,60
Résultat net EPRA² 131,4 122,1
Résultat net EPRA par actionᶟ 0,93 0,86
Résultat net récurrent⁴ 132,0 123,8
Résultat net récurrent par actionᶟ 0,93 0,87

1
Pour une définition d’EBITDA (hors juste valeur) et une réconciliation par rapport à l’indicateur IFRS le plus proche, voir la Section
« Commentaires sur les résultats du semestre»
2
Pour une définition de « Résultat net EPRA », voir la Section « Indicateurs de performances EPRA »
3
Nombre de titres moyen : 141 191 661 au 30 juin 2025 et 141 868 475 au 30 juin 2024
4
Le résultat net récurrent est égal au Résultat net EPRA hors certains éléments non-récurrents. Voir la Section « Indicateurs de
performances EPRA »

Informations financières sélectionnées du bilan

(en millions d'euros) 30/06/2025 31/12/2024
Immeubles de placement (valeur d’expertise hors droits) 6 257,4 6 232,3
Trésorerie et valeurs mobilières de placement 112,4 154,3
Dettes financières (courantes et non courantes) 2 793,4 2 756,8
Capitaux propres (part du groupe) 3 345,9 3 413,9


Informations financières relatives aux indicateurs et ratios clés

(en millions d'euros) 30/06/2025 31/12/2024
Dette financière nette 2 618,0 2 538,6
Ratio LTV EPRA 42,1 % 41,1 %
Ratio LTV EPRA (incl. RETTs) 39,7 % 38,9 %
Interest Coverage Ratio (ICR)¹ 4.3x 4.5x
EPRA Net Tangible Assets (EPRA NTA) 3 642,7 3 689,4
EPRA Net Tangible Assets (EPRA NTA) par action² 25,89 26,12
Valeur d’expertises (droits inclus y compris travaux en cours et MEQ) 6 690,2 6 652,1

¹
Ratio EBITDA (hors juste valeur)/ frais financiers nets.
²
Fin de période dilué, sur la base de 140 713 682 actions au 30 juin 2025 et 141 263 527 actions au 31 décembre 2024




Carmila – Rapport financier semestriel 2025 22
4.2 Etats financiers

4.2.1 Etats du résultat global consolidé
(en milliers d'euros) 30/06/2025 30/06/2024
Revenus locatifs 221 015 192 800
Refacturations aux locataires 71 044 58 219
Total Revenus de l'activité locative 292 059 251 019
Charges du foncier -31 984 -27 115
Charges locatives -53 514 -43 346
Charges sur immeuble (propriétaire) -3 191 -4 259
Loyers nets 203 369 176 299
Frais de structure -27 974 -23 043
Revenus de gestion, d'administration et d'autres activités 7 839 6 478
Autres produits 6 842 5 789
Frais de personnel -18 782 -15 374
Autres charges externes -23 873 -19 935
Dotations aux amortissements et provisions des immobilisations incorporelles -1 660 -1 142
et corporelles et aux provisions
Autres charges et produits opérationnels -637 -6 017
Résultat de cession d'immeubles de placement et de titres -208 -1 446
Solde net des ajustements de valeurs 6 287 -22 374
Quote-part de résultat net des entreprises mises en équivalence 3 394 966
Résultat opérationnel 182 572 123 242
Produits financiers 9 117 26 685
Charges financières -51 786 -61 925
Coût de l'endettement financier net -42 669 -35 240
Autres produits et charges financiers -8 178 -4 384
Résultat financier -50 847 -39 624
Résultat avant impôts 131 725 83 618
Impôts sur les sociétés -8 402 1 152
RÉSULTAT NET CONSOLIDÉ 123 323 84 770
Part du groupe 123 104 84 497
Participations ne donnant pas le contrôle 220 273
Nombre moyen d'actions composant le capital social de Carmila 141 191 661 141 868 475
Résultat par action, en euro (part du Groupe) 0,87 0,60
Nombre moyen d'actions diluées composant le capital social de Carmila 141 191 661 141 868 475
Résultat dilué par action, en euro (part du Groupe) 0,87 0,60


Etat du résultat global consolidé
(en milliers d'euros) 30/06/2025 30/06/2024
Résultat net consolidé 123 323 84 770
Eléments recyclables ultérieurement en résultat net (1 416) 17 177
Couverture des flux de trésorerie (partie efficace) (1 416) 17 177
Résultat net global consolidé 121 907 101 947




Carmila – Rapport financier semestriel 2025 23
4.2.2 Etat de la situation financière consolidée


ACTIF
(en milliers d'euros) 30/06/2025 31/12/2024
Immobilisations incorporelles 1 757 1 992
Immobilisations corporelles 13 544 14 649
Immeubles de placement évalués à la juste valeur 6 257 370 6 232 318
Immeubles de placement évalués au coût 6 733 22 000

Participations dans les entreprises mises en équivalence 78 745 77 816

Autres créances non courantes 45 995 43 114
Impôts différés actifs 5 835 5 860
Actifs non courants 6 409 978 6 397 748
Créances clients et comptes rattachés 136 695 106 019
Autres créances courantes 70 916 84 444
Trésorerie et équivalents de trésorerie 112 419 154 317
Autres actifs courants 320 030 344 780
TOTAL ACTIF 6 730 007 6 742 529




PASSIFS ET CAPITAUX PROPRES
(en milliers d'euros) 30/06/2025 31/12/2024
Capital social 845 693 849 567
Primes liées au capital 1 321 625 1 504 909
Actions propres (4 180) (5 480)
Autres éléments du résultat global 16 420 17 836
Réserves consolidées 1 043 239 733 204
Résultat consolidé 123 104 313 839
Capitaux propres, part du groupe 3 345 900 3 413 874
Participations ne donnant pas le contrôle 5 507 5 448
CAPITAUX PROPRES 3 351 407 3 419 321
Provisions non courantes 6 128 5 815
Dettes financières non courantes 2 577 929 2 679 438
Dépôts et cautionnements 94 457 93 611
Dettes non courantes d'impôts et Impôts différés passifs 265 757 260 954
Passifs non courants 2 944 271 3 039 817
Dettes financières courantes 215 519 77 318
Concours bancaires 94 19
Dettes fournisseurs et comptes rattachés 28 736 38 585
Dettes sur immobilisations 9 824 30 003
Dettes fiscales et sociales 84 756 52 203
Autres dettes courantes 95 400 85 262
Passifs courants 434 329 283 390
TOTAL PASSIFS ET CAPITAUX PROPRES 6 730 007 6 742 529




Carmila – Rapport financier semestriel 2025 24
4.2.3 Tableau de flux de trésorerie consolidé
(en milliers d'euros) 30/06/2025 30/06/2024
Résultat net total consolidé 123 323 84 770
Résultat des sociétés mises en équivalence (3 394) (966)
Elimination des amortissements et provisions 2 230 1 973
Elimination de la variation de juste valeur au résultat (7 434) 23 735
Elimination des résultats de cession 208 1 166
Autres produits et charges sans incidence trésorerie (2 930) (2 559)
Capacité d'autofinancement après coût de l'endettement 112 003 108 119
financier net et d'impôt
Elimination de la charge (produit) d'impôt 8 402 (1 152)
Elimination du coût de l'endettement financier net 42 071 33 990
Capacité d'autofinancement avant coût de l'endettement 162 477 140 957
financier net et impôt
Variation du besoin de fonds de roulement d'exploitation 11 764 (9 377)
Variation des dépôts et cautionnements 766 1 202
Impôts payés (206) (173)
Flux de trésorerie liés aux activités opérationnelles 174 800 132 609
Variation des dettes sur fournisseurs d'immobilisations (19 806) 12 213
Acquisition d'immeubles de placement (18 319) (27 964)
Acquisitions d'autres immobilisations (2 584) (2 771)
Variation des prêts et avances consentis 163 –
Cession d'immeubles de placements et autres immobilisations 15 768 4 748
Dividendes reçus 1 592 1 530
Flux de trésorerie liés aux activités d'investissement (23 187) (12 244)
Opérations sur le capital (11 107) –
Cession (acquisition) nette d'actions propres 1 300 (6 374)
Emission d'emprunts bancaires 143 000 –
Remboursement d'emprunts (105 314) –
Intérêts versés (53 775) (51 857)
Intérêts encaissés 8 520 25 949
Dividendes et primes distribuées aux actionnaires (176 211) (170 864)
Flux de trésorerie liés aux activités de financement (193 586) (203 145)
Variation de trésorerie (41 973) (82 780)
Trésorerie d'ouverture 154 297 860 181
Trésorerie de clôture 112 325 777 401




Carmila – Rapport financier semestriel 2025 25
4.2.4 Tableau de variation des capitaux propres consolidés
Capital Primes liées Titres auto- Autres Réserves Résultat Capitaux Participations
Total capitaux
au capital détenus éléments du consolidées consolidé propres part ne donnant
propres
(en milliers d'euros) résultat global du Groupe pas le contrôle
Situation au 31 décembre 2024 849 567 1 504 909 -5 480 17 836 733 204 313 839 3 413 874 5 448 3 419 321
Opérations sur capital -3 874 -7 233 -11 107 -11 107
Paiement en actions
Opérations sur titres auto-détenus 1 300 -2 930 -1 630 -1 630
Dividende versé -176 051 -176 051 -160 -176 211
Affectation du résultat 2024 313 839 -313 839
Résultat net de la période 123 104 123 104 220 123 323
Recyclage des OCI en résultat 260 260 260
Variation de juste valeur sur instruments de -1 676
couverture -1 676 -1 676
Autres éléments du résultat global -1 416 -1 416 -1 416
Autres variations -875 -875 -875
Situation au 30 juin 2025 845 693 1 321 625 -4 180 16 420 1 043 239 123 104 3 345 900 5 507 3 351 407




Carmila – Rapport financier semestriel 2025 26
4.3 Commentaires sur les résultats du semestre

4.3.1 Revenus locatifs et loyers nets


Revenus locatifs 30/06/2025 30/06/2024
Variation vs. 30/06/2024
Revenus locatifs
(en milliers d'euros) Revenus locatifs périmètre courant
France 157 342 20,1 % 131 024
Espagne 50 736 3,1 % 49 196
Italie 12 937 2,8 % 12 579
TOTAL 221 015 14,6 % 192 800




Loyers nets 30/06/2025 30/06/2024
Variation vs. 30/06/2024
périmètre périmètre Loyers nets
Loyers nets
(en milliers d'euros) constant courant
France 144 849 3,6 % 21,1 % 119 581
Espagne 46 427 4,1 % 3,4 % 44 880
Italie 12 094 2,2 % 2,2 % 11 837
TOTAL 203 369 3,6 % 15,4 % 176 299




Les loyers nets s’élèvent à 203,4 millions d’euros en hausse de +27,1 millions d’euros soit +15,4 % au premier semestre
2025. Cette variation se décompose de la manière suivante :
• L’impact de l’acquisition de Galimmo s’élève à +21,2 millions d’euros soit +12,0% ;
• La croissance organique est de +6,4 millions d’euros soit +3,6 %. La part de l’indexation incluse dans la
croissance à périmètre constant est de +2,5% ;
• Les autres effets contribuent pour -0,5 million d’euros soit -0,3%. Ces autres effets comprennent notamment
l’impact de la cession du site de Beaurains en France.


4.3.2 Recouvrement


30/06/2025
T1 2025 T2 2025 HY 2025
Taux de recouvrement brut (base facturé totale) 97,1 % 95,8 % 96,5 %




Carmila – Rapport financier semestriel 2025 27
4.3.3 Frais de structure
Variation vs. 30/06/2024
périmètre périmètre
30/06/2025 30/06/2024
(en milliers d'euros) constant courant
Revenus de gestion, d'administration et d'autres activités 7 839 6,0 % 21,0 % 6 478
Autres produits de prestations et services 6 842 5,6 % 18,2 % 5 789
Frais de personnel -18 782 2,3 % 22,2 % -15 374
Autres charges externes -23 873 2,6 % 19,8 % -19 935
FRAIS DE STRUCTURE -27 974 0,7 % 21,4 % -23 043

Les frais de structure sont en hausse de 4,9 millions d’euros par rapport au premier semestre 2024 (+21,4%)
principalement en raison de l’intégration de Galimmo.


Revenus de gestion, d’administration et d’autres activités et autres produits de
prestations de services
Le montant total de ces revenus est de 7,8 millions d’euros au premier semestre 2025, en hausse de 1,4 million d’euros
soit +21,0 % par rapport au premier semestre 2024. A périmètre constant, cette hausse s’élève à +0,4 million d’euros et
s’explique notamment par la hausse des refacturations pour la mission de direction de centre.
Le poste Revenus de gestion, d’administration et d’autres activités est constitué des refacturations pour la mission de
direction de centre, des honoraires de gestion dans le cadre des prestations pour le compte de tiers, des honoraires
techniques et des honoraires de commercialisation.


Autres produits de prestations et services
Le poste Autres produits de prestations et services est en hausse de +1,1 million d’euros dont 0,3 million d’euros à
périmètre constant, principalement en raison de l’augmentation des refacturations marketing aux associations des
commerçants.


Frais de personnel
Le montant des frais de personnel s’élève à 18,8 millions d’euros au premier semestre 2025, en hausse de 3,4 millions
d’euros (+22,2%) par rapport au premier semestre 2024 qui s’explique par l’intégration de Galimmo et des
régularisations enregistrées au premier semestre 2024. A périmètre constant, la hausse s’élève à 0,4 million d’euro soit
+2,3 % en raison de la revalorisation des salaires annuels et de la hausse de la charge des plans d’actions gratuites.

Autres charges externes
Le montant des autres charges externes s’élève à 23,9 millions d’euros au premier semestre 2025, en augmentation de
3,9 millions d’euros (+19,8%) par rapport au premier semestre 2024. A périmètre constant, la hausse s’élève à +0,5
million d’euro soit +2,6%.




Carmila – Rapport financier semestriel 2025 28
4.3.4 EBITDA
(en milliers d'euros) 30/06/2025 30/06/2024
Résultat opérationnel 182 572 123 242
Annulation variation juste valeur -6 287 22 360
Annulation de la variation de juste valeur dans la quote-part de sociétés -1 847 910
consolidées par mise en équivalence
Annulation de la (plus-value) moins-value 208 1 166
Amortissement des immobilisations corporelles et incorporelles 1 272 1 156
Ajustements d'éléments non récurrents* 1 025 6 297
EBITDA 176 943 155 132

*Les ajustements d’éléments non récurrents sont constitués essentiellement de dotations et reprises de provisions pour risques et
charges.

L’EBITDA atteint 176,9 millions d’euros au 30 juin 2025 en hausse de 14,1 % par rapport au premier semestre 2024. La
croissance de l’EBITDA est en ligne avec la croissance des loyers nets, témoignant de la gestion saine des coûts de
structure de Carmila.


4.3.5 Autres charges et produits opérationnels courants
Au 30 juin 2024, le poste des Autres charges et produits opérationnels était notamment constitué de -6,1 m€ de frais
d’acquisition Galimmo. Au 30 juin 2025, ce poste est principalement composé de charges pour abandons de projets.


4.3.6 Résultat financier

(en milliers d'euros) 30/06/2025 30/06/2024
Produits financiers 9 117 26 685
Charges financières -51 786 -61 925
Coût de l'endettement financier net -42 669 -35 240

Autres produits et charges financiers -8 178 -4 384
RÉSULTAT FINANCIER -50 847 -39 624



Coût de l’endettement financier net
L’augmentation du coût de l’endettement net de 7,4 millions d’euros s’explique par la baisse des produits financiers
pour 17,6 millions d’euros compensée partiellement par la baisse des charges financières pour 10,1 millions d’euros.
La variation des produits financiers est liée à la diminution des produits de placement de trésorerie de 16,6 millions
d’euros en raison d’un solde de trésorerie élevé au premier semestre 2024 en vue de l’acquisition de Galimmo en juillet
2024.
Cette baisse est partiellement compensée par la variation des charges financières qui se décompose comme suit :
• la baisse des intérêts sur emprunts bancaires de 5,6 millions d’euros liée à la baisse des taux ;
• la baisse des intérêts sur emprunt obligataire de 4,5 millions euros liée au remboursement d’un obligataire
d’un coupon de 2,375% arrivé à échéance en septembre 2024 pour 539 millions d’euros, aux rachats
d’obligations d’un coupon de 5,5% en septembre 2024 pour 200,1 millions d’euros, en décembre 2024 pour
5,4 millions d’euros et en mars 2025 pour 100,0 millions d’euros. Ces opérations sont partiellement
compensées par une nouvelle émission obligataire d’un coupon de 3,875% en octobre 2024 pour 400,0
millions d’euros..




Carmila – Rapport financier semestriel 2025 29
Autres produits et autres charges financiers
Le poste des Autres produits et charges financières présente une charge de 8,2 millions d’euros, en hausse de 3,8
millions d’euros sur la période. Cette variation s’explique par la hausse des autres charges financières de 4,8 millions
d’euros. Ce poste est constitué de :
• Frais et primes de remboursement relatifs aux rachats des obligations existantes (Voir notes 5.1 et 9.4) pour
7,8 millions d’euros;
• Dotations aux provisions financières sur des créances rattachées à des participations pour 1,1 million d’euros.
• Au 30 juin 2024, la charge relative à la variation de valeur des instruments financiers était constituée d’une
charge de 0,7 million d’euros liée à l’évolution du risque de crédit et de 0,1 million d’euros de variation de la
valeur du SWAP qualifié et traité en fair value hedge.




Carmila – Rapport financier semestriel 2025 30
4.4 Indicateurs de performance EPRA

4.4.1 Tableau récapitulatif EPRA

30/06/2025 31/12/2024 30/06/2024
Résultat net EPRA (en millions d'euros) 131,4 236,5 122,1
Résultat net EPRA par action (en euros) 0,93 1,67 0,86
EPRA NRV (en milliers d'euros) 3 963 893 3 999 544 3 599 726
EPRA NRV par action (en euros) 28,17 28,31 25,37
EPRA NTA (en milliers d'euros) 3 642 716 3 689 420 3 346 688
EPRA NTA par action (en euros) 25,89 26,12 23,59
EPRA NDV (en milliers d'euros) 3 390 542 3 466 602 3 314 688
EPRA NDV par action (en euros) 24,10 24,54 23,36
Rendement initial net EPRA Centres Commerciaux 6,4 % 6,3% 6,4 %
Rendement initial net EPRA hors aménagements de loyers (centres 6,6 % 6,6% 6,5 %
commerciaux)
Taux de vacance EPRA 5,3 % 5,3% 5,3 %
Ratio de coûts EPRA (coûts de vacance inclus) 20,2 % 22,6% 20,4 %
Ratio de coûts EPRA (coûts de vacance exclus) 14,5 % 18,2% 15,9 %
Ratio LTV EPRA 42,1 % 41,1 % 40,1 %
Ratio LTV EPRA (incl. RETTs) 39,7 % 38,9 % 38,0 %




Carmila – Rapport financier semestriel 2025 31
4.4.2 EPRA Earnings et Résultat récurrent


(en milliers d'euros) 30/06/2025 30/06/2024
RÉSULTAT NET CONSOLIDÉ (PART DU GROUPE) 123 104 84 497
Ajustements pour calculer le Résultat net EPRA 8 255 37 555
(i) Solde net des ajustements de valeur des actifs -3 490 25 659
(ii) Gains ou pertes sur cessions d'immeubles de placements 208 1 166
(iii) Gains ou pertes sur cessions d'immeubles destinés à la vente — —
(iv) Impôts sur les plus ou moins values de cession — -507
(v) Dépréciation d'écarts d'acquisition / Ecarts d'acquisition négatifs — —
(vi) Variation de valeur des instruments financiers et frais d'annulation de la 7 344 3 841
dette
(vii) Coût d'acquisition sur acquisition de sociétés — 6 061
(viii) Impôts différés résultant des ajustements EPRA 4 828 -897
(ix) Ajustements (i) à (iv) sur les co-entreprises (sauf comptabilisation en activité -854 1 958
commune)
(x) Participations ne donnant pas contrôle sur les ajustements EPRA 220 273
RÉSULTAT NET EPRA 131 359 122 051
Evolution vs N-1 7,6 % 0,0 %
Nombre moyen d'actions 141 191 661 141 868 475
RÉSULTAT NET EPRA PAR ACTION 0,93 0,86
Evolution vs N-1 8,7 % 0,0 %
Nombre d'actions diluées 141 191 661 141 868 475
RÉSULTAT NET EPRA PAR ACTION (DILUÉ) 0,93 0,86
Autres charges ou (produits) non récurrents ¹ 637 1 782
RÉSULTAT RÉCURRENT 131 996 123 833
Evolution vs N-1 6,6 % 0,0 %
RÉSULTAT RÉCURRENT PAR ACTION 0,93 0,87
Evolution vs N-1 7,1 % 0,0 %
Commentaires sur les autres ajustements :
(1) Les Autres charges non récurrentes sont composées principalement des dotations aux amortissements, des dotations et reprises
de provisions pour risques et charges.




Carmila – Rapport financier semestriel 2025 32
4.4.3 Ratio de coûts de l’EPRA (EPRA Cost Ratio)


(en millions d'euros) 30/06/2025 30/06/2024
(i) Coûts opérationnels 45,8 39,2
Frais de structure ¹ 42,7 34,9
Charges sur immeuble 3,2 4,3
(ii) Charges locatives nettes 13,3 12,2
(iii) Frais de gestions nettés des bénéfices -7,8 -6,5
(iv) Autres frais couvrant des frais administratifs -6,8 -5,8
(v) Part des coûts des Sociétés Mises en Equivalence 0,8 0,9
Dépréciation d'immeubles de placements et provisions incluses dans les
(vi) 0,0 0,0
charges sur immeuble
(vii) Rentes foncières 0,0 0,0
(vii) Frais locatifs inclus dans le loyer brut 0,0 0,0
Coûts EPRA (coûts de la vacance inclus) 45,2 40,1
(viii) Couts de la vacance directe 12,9 8,9
Coûts EPRA (coûts de la vacance exclus) (A) 32,3 31,2
(ix) Loyer brut moins charges du foncier 221,0 192,8
(x) Moins : charges et coûts inclus dans le loyer brut -1,3 0,0
(xi) Plus : Parts de loyers bruts SME 3,6 3,5
Revenus locatifs bruts (B) 223,3 196,3
RATIO COÛTS EPRA (COÛT DE LA VACANCE INCLUS) 20,2 % 20,4 %
RATIO COÛTS EPRA (COÛT DE LA VACANCE EXCLUS) 14,5 % 15,9 %
¹
Les frais de structure comprennent les Autres Charges externes et les Frais de Personnel.




Carmila – Rapport financier semestriel 2025 33
4.4.4 EPRA NRV, EPRA NTA et EPRA NDV

Indicateurs EPRA NAV au 30 juin 2025

(en milliers d'euros) EPRA NRV EPRA NTA EPRA NDV
Capitaux propres attribuables aux actionnaires en 3 345 900 3 345 900 3 345 900
IFRS
Inclure / Exclure*:
(i) Instruments hybrides
Actif Net Réévalué dilué 3 345 900 3 345 900 3 345 900
Inclure*:
(ii.a) Rééevaluation d'immeubles de placement disponibles à la
location (si le modèle des coûts d'IAS 40 est appliqué)
(ii.b) Rééevaluation des projets de développement ¹ (si le
modèle des coûts d'IAS 40 est appliqué)
(ii.c) Réévaluation des autres investissements non-courants²
(iii) Réévaluation des créances de location-financementᶟ
(iv) Réévaluation des immeubles déstinés à la vente⁴
ANR dilué à la juste valeur 3 345 900 3 345 900 3 345 900
Exclure*:
(v) Impôts différés relatifs aux réévaluations des immeubles 265 757 265 757
de placement à la juste valeur⁵
(vi) Juste valeur des intruments financiers -28 632 -28 632
(vii) Goodwill résultant des impôts différés
(viii.a) Goodwill selon le bilan IFRS
(viii.b) Immobilisations incorporelles selon le bilan IFRS -1 757
Inclure*:
(ix) Juste valeur de la dette à taux fixe 44 642
Réévaluation des immobilisations incorporelles à leur juste
(x) valeur
(xi) Droits de mutation 380 868 61 448
NAV 3 963 893 3 642 716 3 390 542
Nombre d'actions dilué 140 713 682 140 713 682 140 713 682
NAV PAR ACTION 28,17 25,89 24,10

(1) Différence entre les immeubles de développement inscrits au bilan au coût et leur juste valeur
(2) Réévaluation des immobilisations incorporelles à présenter sous ajustement (x) Autres réévaluations des immobilisations
incorporelles à leur juste valeur
(3) Différence entre les créances de location-financement détenues au bilan au coût amorti et leur juste valeur
(4) Différence entre les immeubles destinés à la vente détenus au bilan selon la norme IAS 2 et leur juste valeur
(5) Ajustement des impôts différés pour l'EPRA NTA

*"Inclure" indique qu'un actif (qu'il soit au bilan ou hors bilan) doit être ajouté aux capitaux propres, tandis qu'un passif doit être
déduit.
*"Exclure" indique qu'un actif (partie du bilan) est contre-passé, tandis qu'un passif (partie du bilan) est réintégré.




Carmila – Rapport financier semestriel 2025 34
Indicateurs EPRA NAV au 31 décembre 2024

(en milliers d'euros) EPRA NRV EPRA NTA EPRA NDV
Capitaux propres attribuables aux actionnaires en 3 413 874 3 413 874 3 413 874
IFRS
Inclure / Exclure*:
(i) Instruments hybrides
Actif Net Réévalué dilué 3 413 874 3 413 874 3 413 874
Inclure*:
(ii.a) Rééevaluation d'immeubles de placement disponibles à la
location (si le modèle des coûts d'IAS 40 est appliqué)
(ii.b) Rééevaluation des projets de développement ¹ (si le
modèle des coûts d'IAS 40 est appliqué)
(ii.c) Réévaluation des autres investissements non-courants²
(iii) Réévaluation des créances de location-financementᶟ
(iv) Réévaluation des immeubles déstinés à la vente⁴
ANR dilué à la juste valeur 3 413 874 3 413 874 3 413 874
Exclure*:
(v) Impôts différés relatifs aux réévaluations des immeubles 260 954 260 954
de placement à la juste valeur⁵
(vi) Juste valeur des intruments financiers -29 024 -29 024
(vii) Goodwill résultant des impôts différés
(viii.a) Goodwill selon le bilan IFRS
(viii.b) Immobilisations incorporelles selon le bilan IFRS -1 992
Inclure*:
(ix) Juste valeur de la dette à taux fixe 52 728
Réévaluation des immobilisations incorporelles à leur juste
(x) valeur
(xi) Droits de mutation 353 741 45 609
NAV 3 999 544 3 689 420 3 466 602
Nombre d'actions dilué 141 263 527 141 263 527 141 263 527
NAV PAR ACTION 28,31 26,12 24,54
(1) Différence entre les immeubles de développement inscrits au bilan au coût et leur juste valeur
(2) Réévaluation des immobilisations incorporelles à présenter sous ajustement (x) Autres réévaluations des immobilisations
incorporelles à leur juste valeur
(3) Différence entre les créances de location-financement détenues au bilan au coût amorti et leur juste valeur
(4) Différence entre les immeubles destinés à la vente détenus au bilan selon la norme IAS 2 et leur juste valeur
(5) Ajustement des impôts différés pour l'EPRA NTA

*"Inclure" indique qu'un actif (qu'il soit au bilan ou hors bilan) doit être ajouté aux capitaux propres, tandis qu'un passif doit être
déduit.
*"Exclure" indique qu'un actif (partie du bilan) est contre-passé, tandis qu'un passif (partie du bilan) est réintégré.




Carmila – Rapport financier semestriel 2025 35
4.4.5 EPRA LTV
Indicateurs EPRA LTV au 30 juin 2025

Intégration proportionnelle
Part des Part des EPRA LTV
EPRA LTV Part des
participations entités non combiné
Groupe JV¹
(en milliers d'euros) matérielles² contrôlées 30/06/2025
INCLUS :
Emprunts bancaires 826 000 14 588 840 588
Billets de trésorerie 185 000 185 000
Hybride (incluant convertibles, actions de
préférences, dettes, options)
Emprunts obligataires 1 719 500 1 719 500
Dérives de change (swaps/options)
Dettes nettes 49 588 1 163 50 751
Actif occupé par le propriétaire (dette)
Comptes courants d'associés
EXCLUS :
Trésorerie et équivalents de trésorerie 112 419 734 622 113 775
Dette nette (a) 2 667 669 429 13 965 2 682 064
INCLUS :
Actif occupé par le propriétaire
Immeubles de placement à la JV HD 6 257 370 66 000 28 620 6 351 990
Actifs détenus en vue de la vente
Actifs en cours de construction 6 733 6 733
Immobilisations incorporelles 1 757 1 757
Créances nettes 664 664
Actifs financiers 83 362 -61 258 -15 405 6 700
Total valeur des biens HD (b) 6 349 222 4 742 13 879 6 367 843
EPRA LTV (a/b) % 42,1 %


Total valeur des biens DI (c) 6 730 090 6 326 15 355 6 751 771
EPRA LTV (droits inclus) (a/c) –% 39,7 %
¹ As Cancelas
² Magnirayas




Carmila – Rapport financier semestriel 2025 36
Indicateurs EPRA LTV au 31 décembre 2024

Intégration proportionnelle
Part des Part des EPRA LTV
EPRA LTV Part des
participations entités non combiné
(en milliers d'euros) Groupe JV¹
matérielles² contrôlées 31/12/2024
INCLUS :
Emprunts bancaires 826 000 14 663 840 663
Billets de trésorerie 42 000 42 000
Hybride (incluant convertibles, actions de
préférences, dettes, options)
Emprunts obligataires 1 824 900 1 824 900
Dérives de change (swaps/options)
Dettes nettes 56 972 990 57 962
Actif occupé par le propriétaire (dette)
Comptes courants d'associés
EXCLUS :
Trésorerie et équivalents de trésorerie 154 317 511 683 155 510
Dette nette (a) 2 595 555 479 13 980 2 610 014
INCLUS :
Actif occupé par le propriétaire
Immeubles de placement à la JV HD 6 308 308 4 077 12 868 6 325 253
Actifs détenus en vue de la vente
Actifs en cours de construction 22 000 22 000
Immobilisations incorporelles 1 992 1 992
Créances nettes 585 585
Actifs financiers 4 439 4 439
Total valeur des biens HD (b) 6 336 738 4 077 13 454 6 354 269
EPRA LTV (a/b) 41,1%
Total valeur des biens DI (c) 6 614 489 65 715 30 740 6 710 944
EPRA LTV (droits inclus) (a/c) 38,9%
¹ As Cancelas
² Magnirayas




Carmila – Rapport financier semestriel 2025 37
4.4.6 Taux de vacance EPRA

France Espagne Italie Total
Valeur locative des lots vacants (m€) 15,5 9,4 0,5 25,4
Valeur locative totale du portefeuille (m€) 341,7 112,7 26,7 481,1
TAUX DE VACANCE EPRA 4,5 % 8,3 % 1,9 % 5,3 %
Impact de la vacance stratégique 0,6 % 3,5 % 0,5 % 1,3 %
TAUX DE VACANCE FINANCIER 3,9 % 4,8 % 1,3 % 4,0 %
Le taux de vacance EPRA au 30 juin 2025 est de 5,3 % stable par rapport au 31 décembre 2024.

Le taux de vacance EPRA est le ratio entre le loyer de marché des surfaces vacantes et le loyer de marché total des
actifs (surfaces vacantes et louées). La valeur locative utilisée pour le calcul du taux de vacance EPRA est la valeur
locative brute définie par les experts.

La vacance stratégique correspond à la vacance nécessaire à la mise en œuvre des projets de rénovation et
d’extension/restructuration dans les centres commerciaux.

4.4.7 Taux de rendement EPRA : EPRA NIY et EPRA « Topped-Up » NIY

EPRA NIY et "Topped-Up" NIY
(en millions d'euros) 30/06/2025 31/12/2024
Valeur du portefeuille total (hors droits) 6 232,6 6 222,4
(-) Actifs en développements et autres 6,7 22,0
Valeur du portefeuille en exploitation (hors droits) 6 225,9 6 200,4
Droits de mutation 380,9 353,7
Valeur du portefeuille en exploitation (droits inclus) (A) 6 606,8 6 554,1
Revenus locatifs nets annualisés (B) 420,7 415,4
Effet des aménagements de loyers 15,2 14,9
Revenus locatifs nets annualisés hors aménagements des loyers (C) 435,9 430,3
TAUX DE RENDEMENT INITIAL NET EPRA (B) / (A) 6,37 % 6,34 %
TAUX DE RENDEMENT INITIAL NET EPRA HORS AMÉNAGEMENTS DES LOYERS
(C) / (A) 6,60 % 6,57 %


4.4.8 Investissements EPRA
Les investissements concernant les immeubles de placement par pays sont présentés distinctement qu’il s’agisse
d’acquisitions, de développements et d’extensions, ou d’investissements sur le portefeuille à périmètre constant.
France Espagne Italie TOTAL
(en milliers d'euros) 30/06/2025 30/06/2024 30/06/2025 30/06/2024 30/06/2025 30/06/2024 30/06/2025 30/06/2024
Acquisitions 1 719 5 597 17 661 – – 1 736 6 258
Développements 452 1 399 – – – – 452 1 399
Portefeuille à 11 377 14 914 4 705 5 364 49 29 16 131 20 307
périmètre constant
Extension 59 630 313 – – – 372 630
Restructurations 4 777 6 869 553 – – – 5 330 6 869
Avantages consentis 3 509 1 538 1 605 1 114 – – 5 114 2 652
aux preneurs
Rénovation 2 199 337 1 033 2 870 49 – 3 281 3 207
Capex de 833 5 540 1 201 1 380 – 29 2 034
maintenance 6 949
Total 13 549 21 910 4 722 6 025 49 29 18 319 27 964
investissements



Carmila – Rapport financier semestriel 2025 38
Le poste Acquisitions comprend notamment l’acquisition de lots en France, notamment au Mans pour 1,3 m€.
Le poste Développements est constitué des investissements dans le cadre de la construction des pylônes pour les
antennes 5G en France.

Le poste Restructurations concerne plusieurs projets tels que ceux des centres commerciaux de Barentin (1,0 m€),
Montesson (0,6 m€), Talavera (0,5 m€) et Labège (0,5 m€) dans le cadre de la restructuration du Zara et
d’Orléans (0,4 m€) dans le cadre de la restructuration du cinéma.

Le poste Rénovation se concentre sur les actifs en cours de redéveloppement pour lesquels des travaux de
rafraichissement et de modernisation ont été entrepris sur les parties existantes, afin d’optimiser la création de valeur.
Ce poste se compose de nombreuses opérations en France et en Espagne dont les plus significatives sont celles de
Thionville (1,8 m€) et d’Alfafar (1,0 m€).

Enfin, le poste de Capex de maintenance inclut plusieurs projets dont les plus significatifs sont ceux de Hérouville (0,5
m€), Calais Coquelles (0,4 m€) et Orléans (0,3 m€). Ce poste comprend notamment les investissements au titre des
engagements de Carmila sur la diminution des émissions de gaz à effet de serre. Les investissements à périmètre
constant incluent également les avantages consentis aux preneurs.




Carmila – Rapport financier semestriel 2025 39
5. POLITIQUE FINANCIERE

5.1 Ressources financières

Emprunts obligataires

Le 17 mars 2025, Carmila a lancé une offre de rachat sur ses obligations existantes venant à échéance en octobre
2028. Le montant nominal total valablement apporté et accepté pour rachat est de 100,0 millions d’euros. La totalité
des obligations ainsi rachetées par Carmila sont annulées. La date de règlement a eu lieu le 27 mars 2025.
Ainsi, Carmila bénéficie de sept emprunts obligataires, souscrits en 2018, 2019, 2020, 2021, 2023 et 2024 pour un
montant total de 1 720 millions d’euros. Ceux-ci sont remboursables in fine à des échéances allant de 2027 à 2032.
Le montant des primes et des frais d’émission s’élève à 10 846 milliers d’euros restant à amortir sur la durée résiduelle
des dettes sous-jacentes.

Emprunts auprès des établissements de crédits

Carmila a signé le 21 juillet 2022 une ligne de crédit bancaire de 550 millions d’euros, arrivant à maturité en 2030. Le
coût de ce crédit est fixé au taux EURIBOR 3 mois plus une marge de 180 points de base.
Par ailleurs, cette ligne inclut deux critères de développement durable conçus pour soutenir la stratégie ambitieuse de
Carmila de réduction de 90% de ses émissions de gaz à effet de serre d’ici 2030 et de certification BREEAM de 100%
des actifs significatifs de son patrimoine d’ici 2025.
Aucune garantie spécifique n’a été consentie dans le cadre de ce contrat de crédit, qui est conditionné au respect des
mêmes ratios financiers que les autres crédits bancaires de Carmila, à savoir un ratio de dette nette financière
consolidée sur juste valeur des actifs de 0,55, un ratio d’EBITDA sur coût net de l’endettement financier de 2,0 et une
valeur des immeubles supérieure ou égale à 2,5 milliards d'euros.
Le 17 avril 2023, Carmila a signé un crédit hypothécaire de 276 millions d’euros, arrivant à maturité en 2030. Cette
nouvelle ligne de crédit est sous forme d'un prêt hypothécaire souscrit par quatre filiales de Carmila France (Carmila
Nice, SAS Carmila Evreux, Carmila Saran et Carmila Coquelles) et sécurisé par leurs actifs.

Ratio d’endettement LTV

Le ratio d’endettement LTV EPRA Droits Inclus est de 39,7% au 30 juin 2025, en hausse de 83 bps par rapport au
31 décembre 2024. Carmila s’engage à maintenir un bilan solide et a pour objectif un niveau d’endettement
compatible avec sa notation financière BBB (perspective stable) de S&P.
Carmila cible un ratio d’endettement LTV inférieur à 40% (droits inclus) sur la période 2025-2026.

Respect des ratios prudentiels au 30 juin 2025

La Convention de Crédit et les lignes de crédit confirmées syndiquées sont conditionnées au respect de ratios
prudentiels à la date de clôture de chaque arrêté semestriel et annuel. Au 30 juin 2025, les ratios prudentiels sont
respectés.
Les emprunts obligataires ne sont pas conditionnés au respect de ces ratios.

ICR

Le ratio EBITDA / Coût net de l’endettement financier doit être supérieur à 2,0 aux dates de test (30 juin et 31
décembre).

LTV

Le ratio Dette nette financière consolidée / Juste valeur des actifs de placement droits inclus ne doit pas excéder 0,55
aux mêmes dates, avec une possibilité de dépasser ce ratio pour la durée d’un semestre.


Maturité de la dette
La maturité de la dette s’élève à 4,3 années1 au 30 juin 2025 (4,5 années au 31 décembre 2024).




1
En tenant compte de l’extension du crédit bancaire signée le 22 juillet 2025.


Carmila – Rapport financier semestriel 2025 40
INTEREST COVER RATIO
Interest Coverage Ratio
(en milliers d'euros) 30/06/2025 31/12/2024
EBITDA (12 mois) (A) 335 613 313 802
Frais financiers nets (B) 77 578 70 499
Interest Coverage Ratio (A)/(B) 4,3 4,5


DETTE NETTE / EBITDA
(en milliers d'euros) 30/06/2025 31/12/2024
Dette financière nette (A) 2 617 987 2 538 583
EBITDA (12 mois) (B) 335 613 313 802
Dette financière nette / EBITDA (12 mois) (A)/(B) 7,8 8,1

(en milliers d'euros) 30/06/2025 31/12/2024
Dette financière nette moyenne (A) 2 536 346 2 328 417
EBITDA (12 mois) (B) 335 613 313 802
Dette financière nette moyenne / EBITDA (12 mois) (A)/(B) 7,6 7,4
La dette financière nette n’inclut pas les frais d’émission d’emprunts et obligataires, les instruments dérivés passifs et
actifs – courant et non courant et les dettes financières IFRS 16.

Autres financements
Carmila est attentif à diversifier ses sources de financement et ses échéances, et a mis en place un programme de
titres de créances à court terme (NEU CP) et moyen terme (NEU MTN) pour un montant maximum de 540 millions
d’euros, enregistré auprès de la Banque de France le 29 juin 2017, et mis à jour chaque année. L’encours au 30 juin
2025 s’élève à 185 millions d’euros.

Revolving Credit Facility
Carmila a également négocié une ligne de crédit renouvelable de 540 millions d’euros, à échéance octobre 2028. Cette
ligne inclut deux critères de développement durable conçus pour soutenir la stratégie de Carmila de réduction de 90%
de ses émissions de gaz à effet de serre d’ici 2030 et de certification BREEAM de 100% des actifs significatifs de son
patrimoine d’ici 2025.
Au cours de la période, Carmila n’a pas tiré sur sa ligne de RCF.

Répartition des dettes financières par échéances et taux moyen
Date de
(en milliers d'euros) Montant brut Maturité
départ
Emission obligataire IV - Notionnel 300 M€, coupon 1,625% 246 500 30/11/2020 30/05/2027
Emission obligataire III - Notionnel 350 M€, coupon 2,125% 334 300 07/03/2018 07/03/2028
Emission obligataire VI - Notionnel 500 M€, coupon 5,5% 263 700 09/10/2023 09/10/2028
Emission obligataire V - Notionnel 300 M€, coupon 1,625% 325 000 01/04/2021 01/04/2029
Private Placement II - Notionnel 100 M€, coupon 3,0% 100 000 26/06/2020 26/06/2029
Private Placement I - Notionnel 50 M€, coupon 1,89% 50 000 06/11/2019 06/11/2031
Emission obligataire VI - Notionnel 400 M€, coupon 3,875% 400 000 25/09/2024 25/01/2032
Convention de crédit, Euribor 3 mois + 1,77% 550 000 21/07/2022 20/07/2030
Crédits hypothécaires, Euribor 3 mois + 1,75% 276 000 17/04/2023 17/04/2030
Billet de trésorerie 185 000 21/10/2021 21/10/2028
Total 2 730 500
La maturité de la dette s’élève à 4,3 années2 au 30 juin 2025 pour un taux moyen de 3,0% incluant les instruments de
couverture (hors amortissements des primes et frais d’émissions, hors frais d’annulation des instruments financiers
capitalisés et hors commissions de non utilisation des lignes non tirées).
2
En tenant compte de l’extension du crédit bancaire signée le 22 juillet 2025.


Carmila – Rapport financier semestriel 2025 41
5.2 Instruments de couverture
En sa qualité de société de tête du groupe, Carmila assure la quasi-totalité du financement du groupe et centralise la
gestion du risque de taux.
Carmila a mis en place une politique de couverture de sa dette à taux variable avec l’objectif de sécuriser les cash-
flows futurs en figeant ou plafonnant le taux d’intérêt payé. Cette politique s’appuie sur la mise en place de produits
simples, swaps de taux d’intérêts ou options, éligibles à la comptabilité de couverture.
Au 30 juin 2025, le portefeuille d’instruments dérivés de Carmila mis en place auprès de partenaires bancaires de
premier rang est constitué de :
- 8 swaps payeurs de taux fixe contre Euribor 3 mois pour un notionnel de 585 millions d’euros couvrant une
période jusqu’à décembre 2032 pour le plus long d’entre eux ;
- 1 cap pour un notionnel de 100 millions d’euros à échéance 2026 ;
- 3 tunnels de swaptions pour un notionnel de 150 millions couvrant une période jusqu’à janvier 2034 pour le
plus long d’entre eux ;
- 1 tunnel (cap et floor) pour un notionnel de 75 millions d’euros à échéance 2031 ;
- 1 swap payeur de taux variable contre Euribor 3 mois pour un notionnel de 160 millions d’euros à échéance
2028 ;
- 4 ventes de swaptions pour un nominal de 325 millions d’euros à échéance 2035.
Le swap payeur de taux variable est appréhendé en Fair-Value Hedge. La variation de juste valeur de ce swap est
enregistrée en résultat. Les autres instruments de couverture, hors ventes de swaptions, toujours actifs ont été
appréhendés en Cash-Flow Hedge. Cette comptabilité de couverture de flux de trésorerie a pour conséquence la
reconnaissance des instruments dérivés au bilan de clôture à leur valeur de marché avec la variation de juste valeur sur
la partie efficace de la couverture enregistrée en capitaux propres (OCI) et la partie inefficace en résultat.
La position à taux fixe représente 91% de la dette brute au 30 juin 2025, avec la prise en compte des huit swaps et des
deux caps en vigueur à fin juin 2025.



(en milliers d'euros) 30/06/2025
Notionnels par type Justes valeurs (net par type
d'instrument d'instrument)
Swaps payeurs de taux fixe 585 000 24 769
Swap payeur de taux variable 160 000 8 753
Cap 100 000 572
Tunnels de swaptions 150 000 243
Collar 75 000 37




Carmila – Rapport financier semestriel 2025 42
5.3 Trésorerie

(en milliers d'euros) 30/06/2025 31/12/2024
Trésorerie 98 419 83 298
Equivalents de trésorerie 14 000 71 019

Trésorerie brute 112 419 154 317
Concours bancaires –
-94 -19

Trésorerie nette 112 325 154 297



5.4 Rating
Le 24 octobre 2024, S&P a confirmé la notation BBB de Carmila avec une perspective « stable ».
Le 23 juillet 2025, Carmila s’est vu attribuer par Fitch une première notation corporate de BBB avec une perspective
stable et une notation senior non garantie de BBB+, renforçant ainsi son accès déjà très bien établi aux marchés des
capitaux.




5.5 Politique de distribution de dividendes
La politique de distribution de dividendes de Carmila prend en compte, en plus des contraintes légales, différents
facteurs, notamment les résultats, la situation financière et la mise en œuvre des objectifs.
Les distributions de Carmila seront opérées sur le bénéfice distribuable le cas échéant et, en complément, par des
distributions de primes.
Il est rappelé que, afin de pouvoir bénéficier du régime SIIC en France, Carmila est tenu de distribuer une part
significative de ses bénéfices à ses actionnaires (dans la limite du résultat SIIC et du bénéfice distribuable) :
- 95% des bénéfices provenant des revenus locatifs au niveau de la société Carmila;
- 70% des plus-values;
- 100% des dividendes en provenance de filiales soumises au régime SIIC.
Carmila a l’intention de proposer un dividende annuel d’au moins 1 euro par action, payé en numéraire, pour les
dividendes versés entre 2022 et 2026, avec une cible de taux de distribution de 75% du résultat net récurrent.



5.6 Capitaux propres et actionnariat

(en milliers d'euros) Nombre d'actions Capital social Primes d'émission Primes de fusion
Au 1er janvier 2025 141 594 500 849 567 530 994 973 915
Dividendes AG du 14/05/2025 -176 051
Annulation actions propres -645 628 -3 874 -7 233
AU 30 JUIN 2025 140 948 872 845 693 523 760 797 864


Le capital social au 30 juin 2025 est constitué de 140 948 872 actions de six euros (6€) de valeur nominale chacune,
souscrites en totalité et intégralement libérées. Il s’agit d’actions de catégorie A.
Le 14 mai 2025, l’Assemblée générale a approuvé, sur proposition du Conseil d’administration, la distribution d’un
dividende de 1,25 euro par action au titre de l’exercice 2024 pour un montant de 176 051 milliers d’euros prélevés
intégralement sur la prime de fusion. Ce montant a été payé intégralement en numéraire.
Les actions de Carmila S.A. sont admises aux négociations sur le compartiment A d’Euronext Paris depuis le 1er janvier
2018.
Le capital de Carmila est réparti entre les mains d’actionnaires stables. Au 30 juin 2025, le premier d’entre eux est le
groupe Carrefour qui détient une participation de 29,8% du capital de Carmila, mise en équivalence dans ses comptes
consolidés. Le solde du capital – 70,2% – est essentiellement détenu par des investisseurs à long terme émanant
d’importantes compagnies d’assurance ou d’acteurs financiers de premier rang. Ce sont principalement Prédica qui
détient 10,0% du capital de Carmila, Cardif Assurance Vie 9,2% et Sogecap 6,2%.



Carmila – Rapport financier semestriel 2025 43
6. FACTEURS DE RISQUES
Les facteurs de risques tels que présentés dans rubrique « 3. Organisation et gestion des risques » du Document
d’Enregistrement Universel déposé le 1 avril 2025 auprès de l’AMF - l’Autorité des Marchés Financiers, n’ont pas connu
de changements significatifs sur le 1er semestre 2025. Le Document d’Enregistrement Universel 2024 est disponible sur
le site internet de la Société : https://cms.carmila.com/uploads/
CARMILA_DEU_2024_PDF_MEL_FR_1_abed3e2ab5.pdf




Carmila – Rapport financier semestriel 2025 44
7. ANNEXE

7.1 Présentation détaillée du patrimoine en exploitation de Carmila au
30 juin 2025

Surface
Nombre
Année de Année locative brute
Nom du centre, ville total de
construction d’acquisition Groupe
lots
Carmila (m²)
FRANCE
Aix en Provence 1971 2014 38 5 851
Amiens 1973 2014 19 4 977
Angers - Saint Serge 1969 2014 28 7 195
Angoulins 1973 2014 39 6 476
Annecy Brogny 1968 2014 22 4 978
Antibes 1973 2014 33 5 194
Athis Mons 1971 2014 49 10 294
Auch 1976 2014 11 928
Auchy les Mines 1993 2014 28 3 914
Auterive 2011 2014 17 6 662
Auxerre 1987 2024 10 984
Bab 2 - Anglet 1967 2014 129 27 873
Barentin 1973 2016 21 7 820
Bassens (Chambéry) 1969 2014 20 2 723
Bay 2 2003 2014 107 21 107
Bayeux Besneville 1974 2014 9 597
Beaucaire 1989 2014 29 6 881
Beauvais 1969 2014 17 3 998
Belfort 1991 2024 7 398
Berck sur Mer 1995 2014 30 11 221
Besançon - Chalezeule 1976 2014 32 16 989
Blois 1972 2024 20 3 209
Bourg-en-Bresse 1977 2014 24 6 563
Bourges 1969 2014 48 8 992
Brest Hyper 1969 2014 49 18 454
Caen Rots 1995 2024 13 1 452
Calais - Beau Marais 1973 2014 21 5 250
Calais - Coquelles 1995 2014 168 54 811
Chambourcy 1973 2014 76 21 379
Cambrai 1974 2024 33 3 841
Champs Sur Marne 1967 2014 19 1 725
Charleville-Mézières 1985 2014 23 2 871
Château Thierry 1972 2014 9 668
Châteauneuf-les-Martigues 1973 2014 21 11 535
Châteauroux 1969 2014 24 4 647



Carmila – Rapport financier semestriel 2025 45
Surface
Nombre
Année de Année locative brute
Nom du centre, ville total de
construction d’acquisition Groupe
lots
Carmila (m²)
Cholet 1970 2014 34 6 231
Clermont-Ferrand Lempdes 1972 2024 30 4 180
Colmar Houssen 1998 2024 60 12 636
Condé Sur L'Escaut 1987 2014 6 534
Conde Sur Sarthe 1972 2014 32 8 650
Courrières 1973 2024 7 2 036
Crèches sur Saone 1981 2014 61 19 377
Creil 1969 2024 35 4 754
Denain 1979 2014 7 626
Dijon 1991 2024 11 732
Dinan Quevert 1970 2016 19 3 368
Dole 1982 2024 19 2 927
Dorlisheim 1985 2024 30 3 041
Dornach 1980 2024 19 2 874
Douai Flers 1983 2014 49 7 491
Draguignan 1992 2014 25 4 850
Dreux 1999 2024 24 3 856
Dunkerque 1981 2024 9 804
Échirolles (Grenoble) 1969 2014 29 4 861
Epernay 1970 2014 10 1 064
Epinal 1983 2014 25 18 078
Ermont 1980 2024 38 7 586
Essey Lès Nancy 1983 2024 14 2 108
Etampes 1983 2014 5 875
Evian Publier 1981 2024 25 6 027
Evreux 1974 2014 77 37 842
Feurs 1981 2014 6 1 031
Flers Saint-Georges-des-Groseillers 1998 2016 14 1 888
Flins Sur Seine 1973 2014 21 6 739
Forbach 1984 2024 10 721
Fourmies 1985 2014 14 1 906
Francheville 1989 2014 21 3 443
Garges 1997 2024 16 1 888
Gennevilliers 1976 2014 18 2 432
Goussainville 1989 2014 24 3 485
Grosbliederstroff 1989 2024 3 477
Gruchet 1974 2014 29 11 825
Gueret 1987 2014 14 3 418
Haguenau 1981 2024 25 2 246
Hazebrouck 1983 2014 13 1 306
Herouville St Clair 1976 2014 49 14 040


Carmila – Rapport financier semestriel 2025 46
Surface
Nombre
Année de Année locative brute
Nom du centre, ville total de
construction d’acquisition Groupe
lots
Carmila (m²)
La Chapelle St Luc 2012 2014 43 21 862
La Ciotat 1998 2014 12 680
La Roche Sur Yon 1973 2014 12 1 433
Laon 1990 2014 39 8 050
Laval 1986 2014 47 7 723
Le Mans 1968 2014 22 2 972
L'Hay Les Roses 1981 2014 12 726
Libourne 1973 2014 27 4 626
Liévin 1973 2014 21 3 380
Limay 1998 2014 9 329
Livry Gargan 1999 2024 14 1 687
Lorient 1981 2014 34 12 451
Luneville 1982 2024 14 1 683
Mably 1972 2014 30 33 757
Metz Technopole 1973 2024 4 679
Mondelange 1984 2024 7 1 998
Mondeville 1995 2014 5 2 311
Montbéliard 1971 2024 10 395
Montereau 1970 2014 7 911
Montesson 1970 2014 66 13 373
Montluçon 1988 2015 37 4 438
Moulins lès Metz 1974 2024 17 2 764
Nancy Houdemont 1971 2024 74 9 822
Nantes Beaujoire 1972 2014 35 4 671
Nanteuil-Les-Meaux (GM) 2014 2015 8 829
Nevers-Marzy 1969 2014 61 21 356
Nice Lingostière 1978 2014 98 21 118
Nîmes Sud 1969 2014 18 2 967
Orange 1988 2014 37 5 511
Orléans Place d'Arc 1988 2014 64 13 598
Ormesson 1972 2015 116 29 707
Paimpol 1964 2014 14 1 612
Pau Lescar 1973 2014 75 12 101
Perpignan Claira 1983 2014 81 22 804
Port De Bouc 1973 2014 23 7 090
Pré-Saint-Gervais 1979 2016 19 1 671
Puget-sur-Argens 1991 2015 52 5 986
Quimper - Le Kerdrezec 1978 2014 37 8 898
Reims - Cernay 1981 2014 22 4 578
Reims Neuvillette 1990 2024 27 2 843
Remiremont 1978 2024 4 291


Carmila – Rapport financier semestriel 2025 47
Surface
Nombre
Année de Année locative brute
Nom du centre, ville total de
construction d’acquisition Groupe
lots
Carmila (m²)
Rennes Cesson 1981 2014 75 20 623
Rennes Pacé 1996 2024 45 9 126
Rethel 1994 2016 16 3 412
Saint-Avold 2008 2024 20 2 597
Saint-Dié 1973 2024 7 563
Saint-Dizier 1972 2024 9 646
Saint-Jean-de-Luz 1982 2014 18 2 710
Saint-Lô 1973 2016 10 1 079
Saint-Malo 1995 2024 7 589
Saint-Martin-au-Laërt 1991 2014 9 860
Saint-Quentin 1972 2024 7 1 374
Salaise sur Sanne 1991 2014 44 7 213
Sallanches 1973 2014 11 2 515
Sannois 1992 2015 28 4 176
Saran - Orléans 1971 2014 92 38 897
Sarrebourg 1973 2024 3 226
Sarreguemines 1978 2024 11 719
Sartrouville 1977 2014 39 6 750
Segny 1980 2014 17 2 213
Sens Maillot 1970 2014 9 1 848
Sens Voulx 1972 2014 9 603
Soissons 1986 2024 16 1 426
St André Les Vergers 1975 2014 9 1 316
St Brieuc - Langueux 1969 2014 52 15 007
St Egrève 1986 2014 36 9 262
Ste Marie aux Chênes 1984 2024 7 253
Stains 1972 2014 22 2 891
Strasbourg 1970 2024 53 8 247
Thionville 1971 2016 172 32 217
Tinqueux 1969 2014 27 6 062
Toul 1977 2024 11 842
Toulouse Labège 1983 2014 133 27 273
Toulouse Purpan 1970 2014 48 17 106
Tournefeuille 1995 2014 20 5 704
Trans-en-Provence 1976 2014 29 4 005
Uzès 1989 2014 15 1 431
Val d’Yerres 1978 2024 39 11 753
Vannes - Le Fourchêne 1969 2014 69 9 667
Vaulx en Velin 1988 2014 41 6 751
Venette 1974 2014 40 6 816
Venissieux 1966 2014 26 4 532


Carmila – Rapport financier semestriel 2025 48
Surface
Nombre
Année de Année locative brute
Nom du centre, ville total de
construction d’acquisition Groupe
lots
Carmila (m²)
Verdun 1977 2024 1 146
Vesoul 1984 2024 21 1 493
Vichy 1972 2024 5 234
Villejuif 1988 2014 31 4 119
Villeneuve d’Ascq Flers 1983 2024 6 1 713
Villers Semeuse 1970 2024 21 4 761
Vitrolles 1971 2018 88 27 788
Wattignies 1971 2024 12 3 103
Wittenheim 1972 2024 51 6 764
ESPAGNE
Albacete - Los Llanos 1989 2014 18 7 658
Alcala de Henares 2007 2014 20 1 668
Alcobendas 1981 2014 43 3 515
Alfafar 1976 2014 30 7 175
Aljarafe 1998 2018 48 12 135
Almería 1987 2014 19 1 051
Alzira 1991 2014 20 7 722
Antequera 2004 2018 50 13 416
Azabache 1977 2014 26 6 037
Cabrera de Mar 1979 2014 26 14 240
Caceres 1998 2014 12 1 559
Cartagena 1998 2014 13 1 097
Castellón 1985 2014 20 2 161
Ciudad de la Imagen 1995 2014 20 2 013
Córdoba - Zahira 1977 2014 13 957
Dos Hermanas (Sevilla) 1993 2014 17 1 411
El Alisal 2004 2014 33 15 161
El Mirador 1997 2016 37 9 870
El Paseo 1977 2018 52 10 411
El Pinar 1981 2014 29 4 360
Elche 1983 2014 19 10 112
Fan Mallorca 2016 2016 106 38 120
Finestrat - Benidorm 1989 2014 22 2 310
Gandía 1994 2014 20 2 073
Gran Via de Hortaleza 1992 2018 64 6 149
Granada 1999 2014 24 2 671
Huelva 2013 2014 90 33 376
Jerez de la Frontera - Norte 1997 2014 42 6 899
Jerez de la Frontera, Cádiz - Sur 1989 2014 32 7 013
La Granadilla 1990 2014 13 1 029
La Sierra 1994 2018 65 17 615


Carmila – Rapport financier semestriel 2025 49
Surface
Nombre
Année de Année locative brute
Nom du centre, ville total de
construction d’acquisition Groupe
lots
Carmila (m²)
Leon 1990 2014 16 2 473
Lérida 1986 2014 11 512
Los Angeles 1992 2014 32 6 772
Lucena 2002 2014 13 1 394
Lugo 1993 2014 14 2 025
Málaga - Rosaleda 1993 2022 68 15 629
Manresa 1991 2018 29 3 238
Merida 1992 2014 18 2 601
Montigala 1991 2016 53 10 574
Mostoles 1992 2014 21 3 316
Murcia - Atalayas 1993 2016 44 11 225
Murcia - Zaraiche 1985 2014 20 2 582
Oiartzun 1979 2014 11 729
Orense 1995 2014 17 4 131
Palma 1977 2014 20 566
Paterna 1979 2014 17 1 679
Peñacastillo 1992 2014 50 8 810
Petrer 1991 2014 26 4 069
Plasencia 1998 2014 12 1 299
Pontevedra 1995 2014 15 1 681
Reus 1991 2014 22 2 932
Rivas 1997 2014 20 2 158
Sagunto 1989 2014 11 970
Salamanca 1989 2014 7 804
San Juan 1977 2018 24 6 741
San Juan de Aznalfarache, Sevilla 1985 2014 34 4 999
San Sebastián de los Reyes 2004 2014 20 2 336
Sestao 1994 2014 14 1 317
Sevilla - Macarena 1993 2014 23 1 882
Sevilla - Montequinto 1999 2014 13 9 995
Sevilla - San Pablo 1979 2014 28 3 273
Talavera - Los Alfares 2005 2014 54 20 482
Tarragona 1975 2014 16 2 359
Tarrasa 1978 2018 35 7 453
Torrelavega 1996 2014 13 2 144
Torrevieja 1994 2014 17 1 700
Valencia - Campanar 1988 2014 29 3 099
Valladolid 1981 2014 22 4 144
Valladolid II 1995 2014 12 3 551
Valverde Badajoz 1996 2014 19 3 081
Villanueva 1995 2014 9 692


Carmila – Rapport financier semestriel 2025 50
Surface
Nombre
Année de Année locative brute
Nom du centre, ville total de
construction d’acquisition Groupe
lots
Carmila (m²)
Villareal de los Infantes 1995 2014 13 939
Zaragoza 1989 2014 17 4 291
As Cancelas (détention 50 % de l'actif, mise en
équivalence) 2012 2014 112 50 262
ITALIE
Assago 1988 2015 2 2 380
Burolo 1996 2014 10 946
Gran Giussano 1997 2014 49 9 338
Limbiate 2006 2015 1 1 923
Massa 1995 2014 43 8 195
Nichelino 2017 2017 63 41 694
Paderno Dugnano 1975 2014 75 16 654
Thiene 1992 2014 39 5 973
Turin 1989 2014 12 1 186
Vercelli 1988 2014 20 3 125




Carmila – Rapport financier semestriel 2025 51
COMPTES SEMESTRIELS
CONSOLIDÉS CONDENSÉS AU
30 JUIN 2025




Carmila – Rapport financier semestriel 2025 52
8. COMPTES CONSOLIDES AU 30 JUIN 2025

8.1 Etat du Résultat Global consolidé

(en milliers d'euros) Note 30/06/2025 30/06/2024
Revenus locatifs 221 015 192 800
Refacturations aux locataires 71 044 58 219
Total Revenus de l'activité locative 292 059 251 019
Charges du foncier -31 984 -27 115
Charges locatives -53 514 -43 346
Charges sur immeuble (propriétaire) -3 191 -4 259
Loyers nets 16.1 203 369 176 299
Frais de structure 16.2 -27 974 -23 043
Revenus de gestion, d'administration et d'autres activités 7 839 6 478
Autres produits 6 842 5 789
Frais de personnel -18 782 -15 374
Autres charges externes -23 873 -19 935
Dotations aux amortissements et provisions des immobilisations 16.3 -1 660 -1 142
incorporelles et corporelles et aux provisions
Autres charges et produits opérationnels 16.4 -637 -6 017
Résultat de cession d'immeubles de placement et de titres 16.5 -208 -1 446
Solde net des ajustements de valeurs 13.2 6 287 -22 374
Quote-part de résultat net des entreprises mises en équivalence 15.3 3 394 966
Résultat opérationnel 182 572 123 242
Produits financiers 9 117 26 685
Charges financières -51 786 -61 925
Coût de l'endettement financier net -42 669 -35 240
Autres produits et charges financiers -8 178 -4 384
Résultat financier 14.1 -50 847 -39 624
Résultat avant impôts 131 725 83 618
Impôts sur les sociétés 17.1 -8 402 1 152
RÉSULTAT NET CONSOLIDÉ 123 323 84 770
Part du groupe 123 104 84 497
Participations ne donnant pas le contrôle 220 273
Nombre moyen d'actions composant le capital social de Carmila 15.8.4 141 191 661 141 868 475
Résultat par action, en euro (part du Groupe) 0,87 0,60
Nombre moyen d'actions diluées composant le capital social de Carmila 15.8.4 141 191 661 141 868 475
Résultat dilué par action, en euro (part du Groupe) 0,87 0,60

Etat du résultat global consolidé
(en milliers d'euros) Note 30/06/2025 30/06/2024
Résultat net consolidé 123 323 84 770
Eléments recyclables ultérieurement en résultat net -1 416 17 177
Couverture des flux de trésorerie (partie efficace) -1 416 17 177
Eléments non recyclables ultérieurement en résultat net – –
Ecarts actuariels sur régimes à prestations définies – –
RÉSULTAT NET GLOBAL CONSOLIDÉ 121 907 101 947




Carmila – Rapport financier semestriel 2025 53
8.2 Etat de la situation financière consolidée

ACTIF
(en milliers d'euros) Note 30/06/2025 31/12/2024
Immobilisations incorporelles 15.1 1 757 1 992
Immobilisations corporelles 15.2 13 544 14 649
Immeubles de placement évalués à la juste valeur 13.1 6 257 370 6 232 318
Immeubles de placement évalués au coût 13.1 6 733 22 000
Participations dans les entreprises mises en équivalence 15.3 78 745 77 816
Autres créances non courantes 15.4 45 995 43 114
Impôts différés actifs 17.4 5 835 5 860
Actifs non courants 6 409 978 6 397 748
Créances clients et comptes rattachés 15.5 136 695 106 019
Autres créances courantes 15.6 70 916 84 444
Trésorerie et équivalents de trésorerie 15.7 112 419 154 317
Autres actifs courants 320 030 344 780
TOTAL ACTIF 6 730 007 6 742 529


PASSIFS ET CAPITAUX PROPRES
(en milliers d'euros) Note 30/06/2025 31/12/2024
Capital social 845 693 849 567
Primes liées au capital 1 321 625 1 504 909
Actions propres -4 180 -5 480
Autres éléments du résultat global 16 420 17 836
Réserves consolidées 1 043 239 733 204
Résultat consolidé 123 104 313 839
Capitaux propres, part du groupe 3 345 900 3 413 874
Participations ne donnant pas le contrôle 5 507 5 448
CAPITAUX PROPRES 8.4 & 15.8 3 351 407 3 419 321
Provisions non courantes 15.9 6 128 5 815
Dettes financières non courantes 14.2 2 577 929 2 679 438
Dépôts et cautionnements 94 457 93 611
Dettes non courantes d'impôts et Impôts différés passifs 17.3 & 17.4 265 757 260 954
Passifs non courants 2 944 271 3 039 817
Dettes financières courantes 14.2 215 519 77 318
Concours bancaires 14.2 & 15.7 94 19
Dettes fournisseurs et comptes rattachés 15.10 28 736 38 585
Dettes sur immobilisations 15.10 9 824 30 003
Dettes fiscales et sociales 15.11 84 756 52 203
Autres dettes courantes 15.11 95 400 85 262
Passifs courants 434 329 283 390
TOTAL PASSIFS ET CAPITAUX PROPRES 6 730 007 6 742 529




Carmila – Rapport financier semestriel 2025 54
8.3 Tableau des flux de trésorerie consolidé

(en milliers d'euros) Note 30/06/2025 30/06/2024
Résultat net total consolidé 123 323 84 770
Résultat des sociétés mises en équivalence 15.3 (3 394) (966)
Elimination des amortissements et provisions 2 230 1 973
Elimination de la variation de juste valeur au résultat 13.1 & 14.2.1 (7 434) 23 735
Elimination des résultats de cession 208 1 166
Autres produits et charges sans incidence trésorerie (2 930) (2 559)
Capacité d'autofinancement après coût de l'endettement financier 112 003 108 119
net et d'impôt
Elimination de la charge (produit) d'impôt 17.1 8 402 (1 152)
Elimination du coût de l'endettement financier net 42 071 33 990
Capacité d'autofinancement avant coût de l'endettement financier 162 477 140 957
net et impôt
Variation du besoin de fonds de roulement d'exploitation 11 764 (9 377)
Variation des dépôts et cautionnements 766 1 202
Impôts payés (206) (173)
Flux de trésorerie liés aux activités opérationnelles 174 800 132 609
Variation des dettes sur fournisseurs d'immobilisations (19 806) 12 213
Acquisition d'immeubles de placement 13.1 (18 319) (27 964)
Acquisitions d'autres immobilisations (2 584) (2 771)
Variation des prêts et avances consentis 163 –
Cession d'immeubles de placements et autres immobilisations 15 768 4 748
Dividendes reçus 1 592 1 530
Flux de trésorerie liés aux activités d'investissement (23 187) (12 244)
Opérations sur le capital 15.8 (11 107) –
Cession (acquisition) nette d'actions propres 1 300 (6 374)
Emission d'emprunts bancaires 14.2 143 000 –
Remboursement d'emprunts 14.2 (105 314) –
Intérêts versés (53 775) (51 857)
Intérêts encaissés 8 520 25 949
Dividendes et primes distribuées aux actionnaires (176 211) (170 864)
Flux de trésorerie liés aux activités de financement (193 586) (203 145)
Variation de trésorerie (41 973) (82 780)
Trésorerie d'ouverture 154 297 860 181
Trésorerie de clôture 15.7 112 325 777 401




Carmila – Rapport financier semestriel 2025 55
8.4 Tableau de variation des capitaux propres consolidés

Autres
Capitaux Participations Total
Primes liées Titres auto- éléments du Réserves Résultat
Notes Capital propres part ne donnant pas capitaux
au capital détenus résultat consolidées consolidé
du Groupe le contrôle propres
(en milliers d'euros) global
Situation au 31 décembre 2024 849 567 1 504 909 -5 480 17 836 733 204 313 839 3 413 874 5 448 3 419 321
Opérations sur capital 15.8 -3 874 -7 233 -11 107 -11 107
Opérations sur titres auto-détenus 15.8.3 1 300 -2 930 -1 630 -1 630
Dividende versé 9.3 -176 051 -176 051 -160 -176 211
Affectation du résultat 2024 313 839 -313 839
Résultat net de la période 123 104 123 104 220 123 323
Recyclage des OCI en résultat 260 260 260
Variation de juste valeur sur instruments de -1 676
couverture -1 676 -1 676
Autres éléments du résultat global -1 416 -1 416 -1 416
Autres variations -875 -875 -875


Situation au 30 juin 2025 845 693 1 321 625 -4 180 16 420 1 043 239 123 104 3 345 900 5 507 3 351 407




Carmila – Rapport financier semestriel 2025 56
9. FAITS MARQUANTS DU PREMIER SEMESTRE 2025
Carmila a maintenu une bonne dynamique de commercialisation avec 467 baux signés au premier semestre 2025 en
ligne avec les valeurs locatives du portefeuille.
Les loyers nets du premier semestre 2025 atteignent 203,4 m€ et marquent une hausse de +15,4 % : cette hausse est
principalement la conséquence d’une croissance organique des loyers de +3,6 %, y compris un effet indexation et de
l’effet périmètre de +11,9% suite à l’acquisition de Galimmo au 1er juillet 2024.
Sur les 100% de loyers facturés au premier semestre 2025, 96,5 % ont été recouvrés.
La valorisation du patrimoine, droits inclus, atteint 6,7 milliards d’euros au 30 juin 2025, soit +38,1 millions d’euros
(+0,6%) par rapport au 31/12/2024. Les taux de capitalisation sont en hausse sur la période avec un taux de
capitalisation global (NPY) de 6,89 % au 30 juin 2025. La variation à périmètre constant du patrimoine est de +1,1%
par rapport à fin 2024.

9.1 L’Autorité de la concurrence valide l’acquisition de Galimmo par
Carmila
Le 13 mars 2025, l’Autorité de la concurrence a validé la reprise des galeries commerciales de Galimmo.
Conformément aux conclusions de l’Autorité de la concurrence, Carmila a engagé des discussions avec des repreneurs
potentiels pour procéder à la cession de la galerie commerciale de Villers Semeuse en 2025. Ce site, d’une superficie
de 4 761 m2 et composé de 20 lots, représente moins de 0,2% du patrimoine et des revenus locatifs du Groupe.
Cette décision est conforme aux attentes du Groupe et n’aura pas d’impact significatif pour Carmila qui confirme ses
objectifs de résultat.

9.2 Cession
Le 20 juin 2025, Carmila a finalisé la cession d’un actif à Quetigny. Le prix de cession s’élève à 16,7 millions droits
inclus, en ligne avec la valeur d’expertise à fin 2024.

9.3 Distribution de dividendes
Le 14 mai 2025, l’Assemblée générale a approuvé, sur proposition du Conseil d’administration, la distribution d’un
dividende de 1,25 euro par action au titre de l’exercice 2024 pour un montant de 176 051 milliers d’euros prélevés
intégralement sur la prime de fusion. Ce montant a été payé intégralement en numéraire.
Cette distribution de dividendes permet de couvrir les obligations de distribution du régime SIIC au titre de l’exercice
2024.

9.4 Évolution de la dette et du financement
Le 17 mars 2025, Carmila a lancé une offre de rachat sur ses obligations existantes venant à échéance en octobre
2028. Le montant nominal total valablement apporté et accepté pour rachat est de 100,0 millions d’euros. La totalité
des obligations ainsi rachetées par Carmila sont annulées. La date de règlement a eu lieu le 27 mars 2025.
L’encours de dette obligataire de 1 825 millions d’euros au 31 décembre 2024 a ainsi été porté à 1 720 millions d’euros
au 30 juin 2025.
Après ces opérations, la maturité moyenne de la dette de Carmila s’établit à 4,3 années3 au 30 juin 2025 (4,5 années
au 31 décembre 2024).




3
En tenant compte de l’extension du crédit bancaire signée le 22 juillet 2025.


Carmila – Rapport financier semestriel 2025 57
10. PRINCIPES ET METHODES COMPTABLES
Ces comptes consolidés semestriels ont été préparés conformément à IAS 34 « Information financière intermédiaire »
et doivent être lus en relation avec les derniers états financiers consolidés annuels de l’exercice clos le 31 décembre
2024 tels qu’ils sont inclus dans le Document de référence déposé par le Groupe auprès de l’AMF le 1 avril 2025. Ils
comprennent toutefois une sélection de notes expliquant les événements et opérations significatifs en vue
d’appréhender les modifications intervenues dans la situation financière et la performance du Groupe depuis les
derniers états financiers annuels.
Sauf mention contraire, amendements et normes nouvellement applicables sur la période, les principes comptables
utilisés pour ces comptes semestriels condensés sont les mêmes que ceux appliqués pour la préparation des comptes
consolidés de l’exercice clos le 31 décembre 2024. Seuls les principes et méthodes concernant les agrégats les plus
significatifs sont rappelés dans ce document.
Les présents comptes semestriels ont été établis sous la responsabilité du Conseil d’administration qui les a arrêtés le
22 juillet 2025 et a autorisé leur publication pour la période du 1er janvier au 30 juin 2025.

10.1 Présentation du Groupe
Le groupe Carmila (« le Groupe » ou « le Groupe Carmila ») a pour objet de valoriser des centres commerciaux
attenants aux hypermarchés Carrefour et implantés en France, en Espagne et en Italie.
Au 30 juin 2025, le Groupe emploie 265 personnes dont 176 en France, 69 en Espagne et 20 en Italie (hors
alternants). Le Groupe détient un portefeuille de 250 galeries commerciales et retail parks provenant d’opérations
réalisées en 2014 et de l’acquisition de Galimmo en 2024. En avril 2014, Carmila a acquis 126 sites en France, en
Espagne et en Italie auprès du groupe Klépierre et plus tard dans l’année six galeries commerciales situées en France
auprès d’Unibail-Rodamco. La même année, le Groupe a bénéficié de l’apport par le groupe Carrefour de 47 sites en
France, ainsi que de divers lots et d’une participation en Espagne. En 2024, Carmila a acquis la société Galimmo qui
détenait 51 actifs.
Carmila S.A. (« la Société »), la maison-mère du Groupe, est une Société d’Investissement Immobilier Cotée (« SIIC »)
de droit français. Son siège social est situé au 25, Rue d’Astorg à Paris (75008).
Initialement, la société Carmila S.A.S a été créée le 4 décembre 2013 par Carrefour S.A. aux seules fins des opérations
décrites ci-dessus et réalisées en 2014. Le 12 juin 2017, cette dernière a fusionné avec Cardety SA, alors cotée à Paris,
et renommée Carmila S.A suite à cette opération. Depuis cette date, les comptes consolidés du groupe traduisent
l’acquisition inversée de l’opération.

10.2 Actionnariat, cotation boursière et partenariat stratégique
Le capital de Carmila est réparti entre les mains d’actionnaires stables. Au 30 juin 2025, le premier d’entre eux est le
groupe Carrefour qui détient une participation de 29,8% du capital de Carmila, mise en équivalence dans ses comptes
consolidés. Le solde du capital – 70,2% – est essentiellement détenu par des investisseurs à long terme émanant
d’importantes compagnies d’assurance ou d’acteurs financiers de premier rang. Ce sont principalement Prédica qui
détient 10,0% du capital de Carmila, Cardif Assurance Vie 9,2% et Sogecap 6,2%.

Les actions de Carmila S.A. sont admises aux négociations sur le compartiment A d’Euronext Paris depuis le 1er janvier
2018.




Carmila – Rapport financier semestriel 2025 58
10.3 Référentiel comptable

Référentiel IFRS appliqué
Les comptes consolidés au 30 juin 2025 du groupe Carmila sont établis conformément au référentiel IFRS
(« International Financial Reporting Standards ») publié par l’IASB (« International Accounting Standards Board »)
tel qu’adopté par l’Union européenne au 30 juin 2025 comprenant les normes IFRS, les normes IAS (« International
Accounting Standards ») ainsi que leurs interprétations (SIC et IFRS IC).
L'’amendement suivant, d’application obligatoire à compter du 1er janvier 2025, a été adopté par l’Union européenne :
Modification d’IAS 21 relative à l’absence de convertibilité ;
Cet amendement n’a aucun impact significatif dans les comptes au 30 juin 2025.
Par ailleurs, aucune norme n’a été appliquée par anticipation dans les comptes du Groupe.

10.4 Principales estimations et jugements du management
La préparation des états financiers consolidés implique le recours à des jugements, estimations et hypothèses de la
part de la Direction du Groupe qui peuvent affecter la valeur comptable de certains éléments d’actifs et de passifs, de
produits et de charges, ainsi que les informations données dans les notes annexes. La Direction du Groupe revoit ses
estimations et hypothèses de manière régulière afin de s’assurer de leur pertinence au regard de l’expérience passée et
de la situation économique actuelle. En fonction de l’évolution de ces hypothèses, les éléments figurant dans les futurs
états financiers pourraient être différents des estimations actuelles.
Les principaux jugements et estimations auxquels la Direction a eu recours pour l’établissement des états financiers
concernent :
- L’évaluation de la juste valeur des immeubles de placement (Note 13 Immeubles de placement). Le Groupe fait
procéder à une évaluation semestrielle de ses actifs immobiliers par des experts indépendants selon les méthodes
décrites à la Note 13. Les experts utilisent des hypothèses de flux futurs et de taux qui ont un impact direct sur la
valeur des immeubles ;
- L’évaluation des instruments dérivés. Le Groupe évalue la juste valeur des instruments dérivés qu’il utilise
conformément aux modèles standards pratiqués sur le marché et à la norme IFRS 13. L’évaluation de la juste
valeur est réalisée par un tiers ;
- Le montant des provisions pour risques et autres provisions liées à l’activité (Note 15.9 Provisions) ;
- Les hypothèses retenues pour le calcul et la reconnaissance des impôts différés (Note 17 Impôts).
- Les coûts de nos engagements RSE sont notamment inclus dans nos investissements de maintenance qui sont
reflétés dans l’évaluation de la juste valeur des immeubles de placement.
- Les dépréciations des comptes clients et comptes rattachés (Note 15.5).




Carmila – Rapport financier semestriel 2025 59
10.5 Autres principes de présentation des états financiers
Conversion des états financiers des sociétés
Le Groupe présente ses états financiers en milliers d’euros. Des écarts d’arrondi peuvent générer des différences
mineures entre les états.
La devise fonctionnelle d’une entité est la devise dans laquelle elle réalise l’essentiel des flux liés à son activité. Toutes
les entités dans le périmètre du Groupe se trouvent en zone euro et ont l’euro comme devise fonctionnelle.

Conversion des opérations réalisées en devises
Lorsqu’une entité du Groupe réalise des opérations libellées dans une devise différente de sa devise fonctionnelle,
celles-ci sont initialement converties au taux en vigueur au jour de la transaction. En fin d’exercice, les actifs et les
passifs monétaires financiers libellés en devises sont convertis en euro au taux de clôture de la devise concernée, l’écart
de change étant enregistré en résultat.

Transactions éliminées dans les états financiers consolidés
Les soldes bilanciels et les produits et charges résultant des transactions intragroupes sont éliminés lors de la
préparation des états financiers consolidés.

Classement au bilan
Les actifs devant être réalisés, consommés ou cédés dans le cadre du cycle normal d’exploitation ou dans les douze
mois suivant la clôture, sont classés en « actifs courants », de même que les actifs détenus dans le but d’être cédés, la
trésorerie ou les équivalents de trésorerie. Tous les autres actifs sont classés en « actifs non courants ».
Les passifs devant être réglés dans le cadre du cycle normal d’exploitation ou dans les douze mois suivant la clôture
sont classés en « passifs courants ».
Le cycle normal d’exploitation du Groupe est de douze mois.
Les impôts différés sont, quant à eux, toujours présentés en actifs ou passifs non courants.

Classement au compte de résultat
Le Groupe a opté pour une présentation de la quote-part des sociétés mises en équivalence au sein du résultat
opérationnel considérant que leur activité s’inscrit dans la continuité de celle du Groupe.




Carmila – Rapport financier semestriel 2025 60
11. PERIMETRE ET MODALITES DE CONSOLIDATION

11.1 Périmètre et méthodes de consolidation
Méthodes de consolidation

• Détermination du contrôle
La méthode de consolidation est déterminée en fonction du contrôle exercé, tel que défini par la norme IFRS 10
« Etats financiers Consolidés ».

• Contrôle exclusif : consolidé par intégration globale
Les filiales sont des entreprises contrôlées par le Groupe. Un investisseur contrôle une entité lorsqu’il détient le pouvoir
sur les activités pertinentes, qu’il est exposé ou qu’il a droit à des rendements variables en raison de ses liens avec
l’entité et qu’il a la capacité d’influer sur ces rendements du fait du pouvoir qu’il détient sur celle-ci. Le Groupe détient
le pouvoir sur une entité lorsqu’elle a les droits effectifs qui lui confèrent la capacité actuelle de diriger les activités
pertinentes à savoir les activités qui ont une incidence importante sur les rendements de l’entité. Les états financiers des
filiales sont inclus dans les états financiers consolidés à compter de la date du transfert du contrôle effectif jusqu’à la
date où le contrôle cesse d’exister.

• Contrôle conjoint et influence notable : mise en équivalence
Le contrôle conjoint s’entend du partage contractuellement convenu du contrôle exercé sur une entité, qui n’existe que
dans le cas où les décisions concernant les activités pertinentes requièrent le consentement unanime des parties
partageant le contrôle. Conformément à la norme IFRS 11 « Partenariats », les intérêts dans les partenariats peuvent
être classés soit en tant qu’activité conjointe soit en co-entreprise.
Activité conjointe : les partenaires (« joint operators ») d’une activité conjointe (JO) ont des droits directs sur les actifs
et assument des obligations directes relatives aux passifs du partenariat. Les activités conjointes entrainent la
comptabilisation pour chaque coparticipant des actifs dans lesquels il a des droits, des passifs dans lesquels il a des
obligations, des produits et des charges relatifs aux intérêts dans l’activité conjointe. Ce cas ne se présente pas au sein
du Groupe Carmila.
Co-entreprise : les co-entrepreneurs (« joint venturers ») d’une co-entreprise (JV) ont uniquement des droits sur l’actif
net de celle-ci. Les coentreprises sont comptabilisées selon la méthode de la mise en équivalence.
L’influence notable est présumée quand le pourcentage de droits de vote détenus est supérieur ou égal à 20 %.
Chaque participation, quelle qu’en soit le pourcentage de détention, fait l’objet d’une analyse pour déterminer si la
Société exerce une influence notable.
La participation du Groupe dans l’entreprise associée et co-entreprise est initialement comptabilisée au coût augmenté
ou diminué des changements, postérieurs à l’acquisition, dans la quote-part d’actif net de l’entreprise associée. L’écart
d’acquisition lié à une entreprise associée est inclus dans la valeur comptable de la participation.
Pour les entreprises en contrôle conjoint et sous influence notable, la quote-part de résultat de la période est présentée
dans la ligne « Quote-part de résultat des entreprises associées ». Au bilan, ces participations sont présentées sur la
ligne « Participations dans les entreprises associées ».
Les états financiers des entreprises associées sont préparés sur la même période de référence que ceux du Groupe et
des corrections sont apportées, le cas échéant, pour homogénéiser les méthodes comptables avec celles du Groupe.
Les informations sur les investissements dans les entreprises associées sont présentées conformément à la norme IFRS
12. « Informations à fournir relatives aux participations ».

Regroupements d’entreprises/acquisitions d’actifs
Pour déterminer si une transaction est un regroupement d’entreprises, le Groupe considère notamment si un ensemble
d’activités est acquis en plus des actifs immobiliers. Ainsi, si l’achat de titres d’une société dont le seul objet est la
détention d’immeubles de placement, et en l’absence de tout autre service auxiliaire (contrat connexe à l’actif,
personnel, savoir-faire), l’acquisition est comptabilisée comme une acquisition d’actifs selon les dispositions du
paragraphe 2(b) d’IFRS 3 « Regroupement d’entreprises ».

11.2 Principales évolutions de périmètre de l’année
Au cours de la période, le groupe n’a procédé à aucune acquisition, cession ni fusion de société.

11.3 Description des principaux partenariats
AS Cancelas – Espagne

Les parts et les droits de vote de la société espagnole AS Cancelas sont détenus à parts égales par Carmila et son
partenaire Grupo Realia. Toutes les résolutions sont adoptées à la majorité de 50,0 % des voix. La gestion immobilière,


Carmila – Rapport financier semestriel 2025 61
la commercialisation, la direction du centre sont assurées par le Groupe, la gestion administrative par Grupo Realia.
Carmila considère que le contrôle est assuré conjointement, la société est donc comptabilisée par mise en équivalence.

MAGNIRAYAS – France

Carmila détient 20% des parts et les droits de vote de la société française MAGNIRAYAS. Les autres partenaires sont
les sociétés Batipart et Atland Voisin. La plupart des décisions sont adoptées à la majorité de 50,0% des voix.
Quelques décisions dites « Unanimes » requièrent l’unanimité des membres du Comité Stratégique. Les décisions
unanimes accordent des droits protecteurs à Carmila sans lui donner le pouvoir de diriger ou de codiriger les activités
pertinentes. Cette disposition ne donne en aucun cas un contrôle exclusif sur aucune décision relative aux activités
pertinentes. Les décisions unanimes portent sur des changements fondamentaux de MAGNIRAYAS. La gestion
locative et la commercialisation sont assurées par Carmila. Le portfolio Management est assuré par Batipart. Carmila
considère exercer une influence notable, la société est donc comptabilisée par mise en équivalence.

HDDB Holding – France

Carmila Retail Development (CRD) détient 30% dans HDDB Holding. Le reste est détenu par la société DMVB
Holding. HDDB Holding a pour activité le développement et l’exploitation de fonds de commerce de vente de
cigarettes électroniques, de e-liquide et de tous accessoires pour cigarettes électroniques. Compte tenu des règles de
majorité (y compris pour les Décisions Importantes), CRD n’a pas le contrôle exclusif de la Société. En revanche,
compte tenu du pourcentage de détention et de son implication dans le Comité (notamment via les Décisions
Importantes relatives aux activités pertinentes), CRD participe aux décisions de politiques financière et opérationnelle
de HDDB Holding. CRD exerce une influence notable sur HDDB Holding. La société est donc comptabilisée par mise
en équivalence.




Carmila – Rapport financier semestriel 2025 62
12. INFORMATIONS SECTORIELLES

12.1 Définition des secteurs et des indicateurs retenus
Le Comité Exécutif du Groupe a été identifié comme le « principal décideur opérationnel » au sens d’IFRS 8
« Secteurs opérationnels ». Les secteurs opérationnels qui ont été identifiés par le Comité de Direction correspondent
aux trois pays dans lesquels le Groupe exerce ses activités :
• France ;
• Espagne ;
• Italie.
Le Groupe utilise les indicateurs suivants pour évaluer la performance et l’activité du Groupe :
• les revenus locatifs ;
• les loyers nets par secteur ;
• l’EBITDA.
Selon la définition retenue par le Groupe, l’EBITDA correspond au résultat opérationnel avant prise en compte des
variations de juste valeur sur les immeubles de placement et retraité des charges et produits non récurrents tels que :
• Les plus ou moins-values de cessions des immeubles de placement ;
• Tout autre produit ou dépense à caractère non récurrent.
L’EBITDA du Groupe intègre la quote-part de l’EBITDA des sociétés partenaires mises en équivalence.
Les frais de structure de chaque secteur correspondent aux charges qui sont encourues directement par les secteurs.
Les frais communs qui sont pris en charge par le secteur France sont refacturés aux autres secteurs au prorata des
services rendus.
De plus, le Comité de Direction examine également les variations de juste valeur des immeubles de placement par
secteur lorsque ces informations sont disponibles (deux fois par exercice).
Sur les deux périodes présentées, aucun client individuel ne représente plus de 5% des revenus locatifs du Groupe.




Carmila – Rapport financier semestriel 2025 63
12.2 Résultat opérationnel par secteur opérationnel

France Espagne Italie TOTAL

30/06/2025 30/06/2024 30/06/2025 30/06/2024 30/06/2025 30/06/2024 30/06/2025 30/06/2024
(en milliers d'euros)
Revenus locatifs 157 342 131 024 50 736 49 196 12 937 12 579 221 015 192 800
Charges du foncier -5 280 -4 081 -1 366 -1 174 -490 -483 -7 135 -5 738
Charges locatives non -4 278 -3 449 -2 692 -2 714 -350 -341 -7 320 -6 504
récupérrées
Charges sur immeubles -2 936 -3 913 -252 -428 -4 82 -3 191 -4 259
(propriétaire)
Loyers nets 144 849 119 581 46 426 44 880 12 094 11 837 203 369 176 299
Frais de structure -20 575 -15 272 -5 987 -6 456 -1 411 -1 315 -27 974 -23 043
Revenus de gestion,
d'administration et d'autres 6 567 5 282 936 847 337 349 7 839 6 478
activités
Autres produits 6 794 5 732 9 5 38 51 6 842 5 789
Frais de personnel -15 019 -11 414 -2 919 -3 198 -844 -762 -18 782 -15 374
Autres charges -18 917 -14 872 -4 013 -4 109 -942 -954 -23 873 -19 935
Quote-part des EBITDA des
entreprises mises en – – 1 548 1 876 – – 1 548 1 876
équivalence
EBITDA 124 274 104 310 41 986 40 300 10 683 10 522 176 943 155 132
Dotations aux amortissements
et provisions des -1 406 -1 095 -203 -193 -50 146 -1 660 -1 142
immobilisations incorporelles et
corporelles et aux provisions
Autres charges et produits -642 -6 280 5 -17 – – -637 -6 297
opérationnels courants
Résultat de cession
d'immeubles de placement et -208 -1 446 – – – – -208 -1 446
de titres cédés
Résultat de cession
d'immobilisations incorporelles – – – 280 – – – 280
et corporelles
Solde net des ajustements de -3 679 -41 8 840 -18 359 1 126 -3 974 6 287 -22 374
valeurs
Ajustement à la hausse des -42 261 40 559 -14 010 8 629 -3 503 199 -59 775 49 387
valeurs des actifs
Ajustement à la baisse des 38 582 -40 600 22 851 -26 988 4 630 -4 173 66 062 -71 761
valeurs des actifs
Quote part (hors EBITDA) de
résultat net des entreprises 653 820 1 205 -1 371 -10 -359 1 847 -910
mises en équivalence
RÉSULTAT 118 991 96 267 51 832 20 641 11 748 6 334 182 572 123 242
OPÉRATIONNEL




Carmila – Rapport financier semestriel 2025 64
12.3 Ventilation des immeubles de placement par secteur opérationnel
La valeur des immeubles de placements par pays est présentée distinctement qu’il s’agisse d’actifs à la juste valeur, ou
d’actifs au coût.


(en milliers d'euros) 30/06/2025 31/12/2024
Immeubles de placement évalués à la juste valeur 6 257 370 6 232 318
France 4 644 150 4 636 526
Espagne 1 279 059 1 262 883
Italie 334 161 332 909
Immeubles de placement évalués au coût 6 733 22 000
France 1 874 15 007
Espagne 4 859 6 915
Italie – 77
TOTAL 6 264 103 6 254 317

Au 30 juin 2025, au regard de la valeur des actifs, 74,2% des immeubles de placement à la juste valeur du Groupe
sont implantés en France (contre 74,4% au 31 décembre 2024), 20,4% en Espagne (contre 20,3% au 31 décembre
2024) et 5,3% en Italie (inchangé par rapport au 31 décembre 2024).




Carmila – Rapport financier semestriel 2025 65
12.4 Investissements ventilés par secteur opérationnel
Les investissements immobiliers de la période sont présentés par pays et distinctement qu’il s’agisse d’acquisitions, de
développements et d’extensions, ou d’investissements sur le portefeuille à périmètre constant.
France Espagne Italie TOTAL
(en milliers d'euros) 30/06/2025 30/06/2024 30/06/2025 30/06/2024 30/06/2025 30/06/2024 30/06/2025 30/06/2024
Acquisitions 1 719 5 597 17 661 – – 1 736 6 258
Développements 452 1 399 – – – – 452 1 399
Portefeuille à 11 377 14 914 4 705 5 364 49 29 16 131 20 307
périmètre constant
Extension 59 630 313 – – – 372 630
Restructurations 4 777 6 869 553 – – – 5 330 6 869
Avantages consentis aux 3 509 1 538 1 605 1 114 – – 5 114 2 652
preneurs
Rénovation 2 199 337 1 033 2 870 49 – 3 281 3 207
Capex de maintenance 833 5 540 1 201 1 380 – 29 2 034 6 949
TOTAL 13 549 21 910 4 722 6 025 49 29 18 319 27 964
INVESTISSEMENTS

Le poste Acquisitions comprend notamment l’acquisition de lots en France, notamment au Mans pour 1,3 m€.
Le poste Développements est constitué des investissements dans le cadre de la construction des pylônes pour les
antennes 5G en France.

Le poste Restructurations concerne plusieurs projets tels que ceux des centres commerciaux de Barentin (1,0 m€),
Montesson (0,6 m€), Talavera (0,5 m€) et Labège (0,5 m€) dans le cadre de la restructuration du Zara et
d’Orléans (0,4 m€) dans le cadre de la restructuration du cinéma.

Le poste Rénovation se concentre sur les actifs en cours de redéveloppement pour lesquels des travaux de
rafraichissement et de modernisation ont été entrepris sur les parties existantes, afin d’optimiser la création de valeur.
Ce poste se compose de nombreuses opérations en France et en Espagne dont les plus significatives sont celles de
Thionville (1,8 m€) et d’Alfafar (1,0 m€).

Enfin, le poste de Capex de maintenance inclut plusieurs projets dont les plus significatifs sont ceux de Hérouville (0,5
m€), Calais Coquelles (0,4 m€) et Orléans (0,3 m€). Ce poste comprend notamment les investissements au titre des
engagements de Carmila sur la diminution des émissions de gaz à effet de serre. Les investissements à périmètre
constant incluent également les avantages consentis aux preneurs.




66
13. IMMEUBLES DE PLACEMENT
Principes comptables

Méthode retenue : Juste valeur
Un immeuble de placement est un bien immobilier détenu en vue de la location, ou pour en valoriser le capital, ou les
deux. Les galeries commerciales sont considérées par le Groupe comme des immeubles de placement. En application
d’une des méthodes proposées par la norme IAS 40 et selon les recommandations de l’EPRA (European Public Real
Estate Association), les immeubles de placement sont initialement comptabilisés et évalués individuellement au coût,
puis ultérieurement à la juste valeur.
La juste valeur exclut les droits et frais de mutation (les droits étant évalués sur la base d’une cession directe de l’actif,
même si ces frais peuvent parfois être réduits du fait d’un schéma de cession des titres de la société portant l’actif
concerné).
Selon la norme IFRS 13, la juste valeur se définit comme le prix qui serait reçu pour la vente d’un actif ou payé lors du
transfert d’un passif dans une transaction normale, réalisée entre intervenants de marché, à la date d’évaluation.
Le Groupe n’a aucune restriction relative à la possibilité de réaliser les immeubles de placement ni de récupérer les
produits de leur location ou cession.

Coût de revient des immeubles de placement – généralités
Les coûts d’acquisition d’un immeuble de placement sont capitalisés dans la valeur de l’immeuble de placement.
Pendant la durée de vie de l’immeuble, les dépenses telles que les travaux, les frais de commercialisation et d’autres
coûts internes dans le cadre de développement de projets sont également capitalisées.
Par ailleurs, les droits au bail ou les droits d’exploitation d’espaces communs pour l’activité de specialty leasing (service
de location d’un emplacement à fort trafic en centre commercial pour une durée limitée) sont pris en compte dans la
valorisation des experts, et donc incorporés à la valeur de l’actif dans les comptes consolidés.
Les indemnités d’éviction versées au locataire lors de la résiliation d’un bail en cours sont comptabilisées de manière
différente selon les cas de figure suivants :
■ Restructuration d’un site : si le versement de l’indemnité s’inscrit dans le cadre de travaux de rénovation d’un
immeuble, cette dépense est incluse dans le coût de revient des travaux réalisés ;
■ Remplacement d’un locataire : si le versement de l’indemnité est réalisé afin d’obtenir un niveau de loyer
supérieur à celui de l’ancien locataire et de permettre ainsi d’augmenter la valeur de l’actif, cette dépense est
incluse dans le coût de l’actif; dans le cas contraire, cette dépense est comptabilisée en charge de l’exercice.

Coût de revient des immeubles de placement – en cours de construction
Concernant les immeubles de placement en cours de construction (y compris les extensions), les dépenses capitalisées
incluent le coût des travaux, le coût des emprunts directement attribuables à l’acquisition, la construction ou la
production de l’actif, dès lors qu’il s‘agit d’un préalable à l’utilisation de cet actif, ainsi que les frais de première
commercialisation.
Les frais financiers capitalisés sont déterminés en appliquant le coût moyen pondéré des emprunts du Groupe, pour les
pays considérés, au montant de l’encours moyen des travaux réalisés ou le cas échéant sur la base des frais financiers
payés pour les emprunts spécifiques. La capitalisation des intérêts cesse dès lors que l’actif en cours de construction est
mis en service.
Les immeubles de placement en cours de construction peuvent être évalués à la juste valeur. Lorsque la juste valeur ne
peut être déterminée de manière fiable, ces projets continuent à être valorisés à leur coût jusqu’à ce qu’il soit possible
de déterminer une juste valeur de façon fiable. Au même titre que les autres actifs à la juste valeur, ils sont également
valorisés à leur valeur de marché par un expert indépendant.
Le Groupe estime qu’un projet de développement peut être évalué de façon fiable à la juste valeur si les trois
conditions suivantes sont toutes remplies :
■ Toutes les autorisations administratives nécessaires à la réalisation de l’extension ont été obtenues,
■ Le contrat de construction a été signé et les travaux ont débuté et,
■ L’incertitude sur le montant des loyers futurs a été levée.
Dès lors, la marge sur projet est comptabilisée (IPUC) sur la ligne Immeubles de placements évalués à la juste valeur.

Méthode d’évaluation des expertises
La juste valeur est déterminée en respectant les règles d’évaluation de la norme IFRS 13 ; compte tenu de la
complexité des évaluations des actifs immobiliers et de la nature de certaines données non observables publiquement
(notamment taux de croissance des loyers, taux de capitalisation), les justes valeurs ont été classées en niveau 3
conformément à la hiérarchie des justes valeurs, établie par la norme selon le type de données d’entrée utilisées pour
l’évaluation.
La totalité du patrimoine est revue par des experts indépendants, dont la rotation est réalisée sur 3 années. Les justes
valeurs retenues sont celles déterminées à partir des conclusions de ces experts indépendants qui réalisent l’évaluation
du patrimoine du groupe à chaque fin de semestre. Lors de ces campagnes d’expertise, les actifs sont visités. Les
évaluations des experts sont conformes aux règles contenues dans le RICS Appraisal and Valuation Manual, publié par
la Royal Institution of Chartered Surveyors (‘Red Book’). Pour réaliser leurs travaux, les experts ont eu accès à toutes

Carmila – Rapport financier semestriel 2025 67
les informations nécessaires à la valorisation des actifs, notamment la liste de baux, le taux de vacance, les
aménagements de loyers, les principaux agrégats concernant les locataires (chiffre d’affaires).
Ils établissent de manière indépendante leurs estimations de cash-flows présents et futurs en appliquant des facteurs
de risque soit sur le taux de capitalisation du revenu net, soit sur les cash-flows futurs.
A partir des données fournies, deux approches sont retenues pour l’évaluation des actifs :

Méthode par capitalisation du revenu net
Cette méthode consiste à appliquer un taux de rendement au revenu total triple net.
Le revenu total triple net est déterminé, pour les lots loués, sur la base des loyers mentionnés dans la base locative
auxquels sont retirées les éventuelles charges non récupérables. S’agissant des locaux vides, est retenu un loyer de
marché en tenant compte d’une période de vacance appropriée.
Le taux de rendement retenu correspond à celui pratiqué sur le marché immobilier pour un bien comparable et prend
en compte notamment la surface de vente, des facteurs spécifiques comme la localisation, les accès, la visibilité, la
concurrence commerciale, le mode de détention de la galerie (en pleine propriété, en copropriété, etc.), le potentiel
locatif et d’extension et les transactions récentes sur cette même typologie d’actifs.
De la valeur ainsi obtenue, est ensuite déduit l’ensemble des valeurs actuelles nettes des loyers prenant en compte les
avantages accordés aux preneurs, de toutes les charges sur locaux vides et autres coûts ou travaux non récurrents.

Méthode des flux de trésorerie actualisés
Selon cette méthode, la valeur actualisée d’un bien immobilier est égale à la somme des revenus futurs net disponibles
sur un horizon donné (en général 10 ans). Le revenu net disponible pour chaque année est calculé de la même manière
que le revenu net défini pour la méthode par capitalisation auquel sont intégrées les dépenses non récurrentes
(travaux, paliers et autres) indexées au fur et à mesure des années. Une valeur de revente de l’immeuble est calculée
sur la base du dernier loyer indexé à la date de revente après déduction des frais correspondants auquel est appliqué
un taux de rendement.
Le taux d’actualisation correspond à un taux sans risque (OAT TEC 10 ans) augmenté d’une prime de risque et de
liquidité du marché immobilier ainsi que de primes propres à l’actif (nature du bien, risque locatif, prime
d’obsolescence).
Les experts mandatés par Carmila sont les suivants :
■ Cushman & Wakefield, Catella et BNP Paribas Real Estate en France ;
■ Cushman & Wakefield et Catella en Espagne ;
■ Kroll Advisory SpA en Italie.
Les experts utilisent une ou plusieurs méthodes décrites ci-dessus. Cushman & Wakefield, BNP Paribas Real Estate
ainsi que Kroll Advisory SpA retiennent principalement la méthode des flux de trésorerie actualisés alors que Catella
fait systématiquement une moyenne entre les deux méthodes.
La rémunération versée aux experts, arrêtée préalablement aux campagnes d’évaluation, est fixée sur une base
forfaitaire en fonction du nombre de lots et de la complexité des actifs évalués. Elle est entièrement indépendante de
la valorisation des actifs.
Les valorisations réalisées par les experts indépendants sont revues en interne par la Direction en charge ainsi que par
les personnes compétentes au sein de chaque division opérationnelle. Ce processus inclut des discussions sur les
hypothèses retenues par les experts indépendants, ainsi que la revue des résultats des évaluations. Ces revues du
processus de valorisation ont lieu entre la direction des investissements et les experts indépendants tous les semestres.
L’écart entre la juste valeur ainsi déterminée à la date de clôture et celle de l’ouverture augmentée des travaux et
dépenses capitalisés sur l’exercice est enregistré en compte de résultat.
Les immeubles en construction évalués au coût font l’objet de tests de dépréciation déterminés par rapport à la valeur
recouvrable du projet. La valeur recouvrable du projet est évaluée en interne par les équipes Développement sur la
base d’un taux de capitalisation de sortie, des loyers nets prévus à la fin du projet et des coûts de développement
budgétés. Lorsque la valeur recouvrable est inférieure à la valeur comptable, une dépréciation est constatée.
Les immeubles de placement évalués au coût subissent un test de valeur au 30 juin et au 31 décembre de chaque
année, dès qu’il y a un indice de perte de valeur. Quand ce type d’indice existe, la nouvelle valeur recouvrable est
comparée à sa valeur comptable, et une perte de valeur est reconnue, le cas échéant.

Contrats de location en tant que preneur
Les contrats de location du Groupe sont comptabilisés en application de la norme IFRS 16 « Contrats de location »,
en tenant compte des termes et conditions des contrats et de tous les faits et circonstances pertinents.
À la date de conclusion d’un contrat, le Groupe détermine si ce contrat est (ou contient) un contrat de location, c’est-à-
dire s’il confère le droit de contrôler l’utilisation d’un bien déterminé pour un certain temps moyennant une contrepartie.
Lors de la prise à bail d’un ensemble immobilier, le terrain et le bâtiment font l’objet d’une analyse séparée.
Les contrats de location sont comptabilisés au sein de l’état de la situation financière chez le preneur et se traduisent
par la comptabilisation au bilan de Carmila d’un droit d’utilisation de l’actif loué en contrepartie d’une dette de
location sur les baux à construction.
Les flux futurs de paiements de loyers garantis sont actualisés. Les actifs sont amortis selon les mêmes durées que les
immobilisations corporelles dont le Groupe est propriétaire ou sur la durée du contrat si elle est inférieure à la durée




Carmila – Rapport financier semestriel 2025 68
d’utilité des biens. Les redevances payées au titre de la location sont ventilées entre une charge financière et un
amortissement de la dette.

Immeubles de placement destinés à la vente

Les actifs sous promesse, sous mandat de vente ou dont le désinvestissement a été approuvé en Comité
d’investissement sont présentés, conformément aux dispositions d’IFRS 5 « Actifs destinés à être cédés » sur une ligne
distincte dans l’état de situation financière à la dernière juste valeur expertisée.

Contrat de location bailleur

Cf. Note 16.1 – Loyers nets

Résultat de cession

Enfin, la plus-value de cession est déterminée par la différence entre le produit de la vente et la valeur comptable du
bien immobilier au début de la période comptable ajustée des dépenses d’investissement de la période.




Carmila – Rapport financier semestriel 2025 69
13.1 Détail des immeubles de placement évalués à la juste valeur et au
coût


(en milliers d'euros)
Immeubles de placement évalués à la juste valeur - 31/12/2023 5 519 034
Acquisitions 21 235
Investissements 63 446
Cessions et sorties de périmètre -9 731
Entrée de périmètre 675 988
Autres mouvements, reclassements -4 639
Application IFRS 16 2 151
Variation de juste valeur -35 166
Immeubles de placement évalués à la juste valeur - 31/12/2024 6 232 318
Acquisitions 1 736
Investissements 16 583
Cessions et sorties de périmètre -15 921
Autres mouvements, reclassements 15 214
Application IFRS 16, Reclassement franchises et droits d'entrée en immobilisations 1 153
Variation de juste valeur 6 287
Immeubles de placement évalués à la juste valeur - 30/06/2025 6 257 370


(en milliers d'euros)
Immeubles de placement évalués au coût - 31/12/2023 19 905
Entrée de périmètre 161
Autres mouvements, reclassements 1 933
Immeubles de placement évalués au coût - 31/12/2024 22 000
Autres mouvements, reclassements -15 267
Immeubles de placement évalués au coût - 30/06/2025 6 733

13.1.1 Immeubles de placement évalués à la juste valeur
La ligne « investissements » comprend essentiellement les investissements réalisés à périmètre constant et les
restructurations valorisées par les experts.
La ligne « autres mouvements, reclassements » représente le solde net des mises en services de la période et du
passage d’actifs évalués au coût au 31 décembre 2024 et à présent évalués à la juste valeur.
Enfin, la ligne « Variation de juste valeur » enregistre les plus ou moins-values de la valeur des actifs, constatée au
compte de résultat, à partir des évaluations réalisées par les experts immobiliers indépendants. La variation de juste
valeur est analysée par pays dans la Note 13.2 Hypothèses de valorisation et sensibilités.



13.1.2 Immeubles de placement évalués au coût
La ligne « Autres mouvements, reclassements » représente la variation d’actifs évalués au coût maintenant évalués à
la juste valeur.
Au 30 juin 2025, aucun indice de perte de valeur n’a été identifié sur ces immeubles de placement évalués au coût.
Le rapprochement entre les investissements ventilés par pays (Note 12.4 Investissements ventilés par secteur
opérationnel) et les données ci-dessus se fait de la manière suivante :




Carmila – Rapport financier semestriel 2025 70
(en milliers d'euros) Note 30/06/2025
Immeubles de placement évalués à la juste valeur - Acquisitions 13.1 1 736
Immeubles de placement évalués au coût - Acquisitions 13.1 –
TOTAL ACQUISITIONS ET ENTRÉE DE PÉRIMÈTRE 1 736
TOTAL ACQUISITIONS - INVESTISSEMENTS VENTILÉS PAR PAYS 12.4 1 736

(en milliers d'euros) Note 30/06/2025
Immeubles de placement évalués à la juste valeur - Investissements 13.1 16 583
Immeubles de placement évalués à la juste valeur - Intérêts capitalisés 13.1 –
Immeubles de placement évalués au coût - Investissements 13.1 –
Immeubles de placement évalués au coût - Intérêts capitalisés 13.1 –
TOTAL INVESTISSEMENTS ET INTÉRÊTS CAPITALISÉS 16 583
Développements et extensions 12.4 824
Portefeuille à périmètre constant (extensions, rénovations restructurations) 12.4 15 759
TOTAL ACQUISITIONS - DÉVELOPPEMENTS ET EXTENSIONS & 12.4 16 583
PORTEFEUILLE À PÉRIMÈTRE CONSTANT



13.2 Hypothèses de valorisation et sensibilités
Au 30 juin 2025, la totalité du patrimoine du Groupe évalué en juste valeur a fait l’objet d’une expertise.
Le tableau ci-dessous présente l’information quantitative utilisée pour déterminer les justes valeurs des immeubles de
placement, hors l’activité de tours mobiles de Next Tower (0,6% du patrimoine) :

Taux Taux de
Taux de Loyer en € d'actualisation capitalisation TCAM des
30/06/2025 - moyenne pondérée rendement par m² (1) (2) (3) loyers nets (4)
France 6,4 % 294 7,3 % 6,6 % 2,0 %
Espagne 7,3 % 241 10,3 % 7,0 % 2,2 %
Italie 6,7 % 253 8,5 % 6,9 % 1,8 %
Carmila 6,6 % 281 8,0 % 6,7 % 2,0 %

Taux de rendement : Ce taux correspond au Net Initial Yield.
(1)
le loyer est un loyer annuel moyen par m² occupé
(2)
Taux utilisé par les experts pour calculer la valeur actualisée des flux futurs de trésorerie par la méthode DCF (discount rate)
(3)
Taux utilisé par les experts pour capitaliser les revenus en année de sortie pour calculer la valeur de sortie de l'actif (exit yield)
(4)
Taux de croissance annuel moyen des loyers nets à 10 ans utilisé par les experts

Pour rappel, le tableau ci-dessous présente les données moyennes au 31 décembre 2024 :

Taux Taux de
Taux de Loyer en € d'actualisation capitalisation TCAM des
31/12/2024 - moyenne pondérée rendement par m² (1) (2) (3) loyers nets (4)
France 6,3 % 291 7,6 % 6,6 % 2,3 %
Espagne 7,4 % 236 10,4 % 7,1 % 1,8 %
Italie 6,8 % 256 7,9 % 6,7 % 2,0 %
Carmila 6,6 % 278 8,2 % 6,7 % 2,2 %

Le tableau ci-dessous résume les impacts de variation de juste valeur des immeubles de placement comptabilisés au
compte de résultat, par pays :




Carmila – Rapport financier semestriel 2025 71
France Espagne Italie TOTAL
(en milliers d'euros) 30/06/2025 31/12/2024 30/06/2025 31/12/2024 30/06/2025 31/12/2024 30/06/2025 31/12/2024
Solde net des ajustements -3 679 -17 496 8 840 -9 203 1 126 -8 468 6 287 -35 166
de valeur

Ajustement à la hausse 38 582 58 205 22 851 18 271 4 630 374 66 062 76 850
des valeurs des actifs

Ajustement à la baisse -42 261 -75 701 -14 010 -27 474 -3 503 -8 842 -59 775 -112 017
des valeurs des actifs



Le tableau ci-dessous présente l’évolution en pourcentage de la valeur du portefeuille de centres commerciaux dans
son ensemble avec d’autres hypothèses de taux d’actualisation, de taux de sortie et de taux d’indexation que celles
utilisées par les experts, ainsi qu’une sensibilité globale sur la base d’un taux de capitalisation moyen. Il est à noter que
concernant les centres commerciaux valorisés par Catella France, qui fait systématiquement une moyenne entre la
méthode par capitalisation et la méthode par flux de trésorerie actualisés, les sensibilités de taux d’actualisation, de
taux de sortie et de taux d’indexation ne concernent que la méthode par flux de trésorerie actualisés.
Variation des taux par rapport aux taux utilisés par les experts
30/06/2025 - Analyses de sensibilité -100bps -50bps -25bps +25bps +50bps +100bps
Taux d'actualisation 6,0 % 3,1 % 1,6 % -1,0 % -2,4 % -4,9 %
Taux de capitalisation 7,4 % 4,3 % 1,8 % -1,1 % -2,5 % -4,9 %
Taux de rendement 17,0 % 7,8 % 3,8 % -3,5 % -6,8 % -12,7 %
TCAM des loyers nets -5,3 % -2,6 % -1,1 % 1,7 % 3,2 % 6,2 %
Il est à noter que le loyer moyen au mètre carré est en réalité une hypothèse sous-jacente ou analogue au taux de
rendement car il reflète le niveau actuel des loyers sur le patrimoine de Carmila. Sur cette base, le tableau ci-dessous
présente la sensibilité sur le niveau de loyer moyen au m².
Variation du patrimoine par rapport au loyer en € par m²

30/06/2025 - Analyses de sensibilité 238 260 270 292 302 324
Valeur du patrimoine 17,0 % 7,8 % 3,8 % (3,5 %) (6,8 %) (12,7 %)


13.3 Immeubles de placement destinés à la vente
Au 30 juin 2025, il n’y a aucun immeuble de placement destiné à être cédé.




Carmila – Rapport financier semestriel 2025 72
14. FINANCEMENT ET INSTRUMENTS FINANCIERS
Principes comptables

Les emprunts et autres passifs financiers sont évalués au coût amorti calculé selon la méthode du taux d’intérêt effectif.
Les primes de remboursement des emprunts obligataires et les frais d’émission sont comptabilisés en déduction du
nominal des emprunts concernés et comptabilisés en coût amorti, venant majorer le taux d’intérêt nominal.
Le Groupe Carmila a mis en place une politique de couverture de sa dette visant à sécuriser les cash-flows relatifs aux
besoins de financement matérialisés par la dette en euro, IFRS 9 « Instruments financiers » définit trois types de
relations de couverture :
■ La couverture de juste valeur : une couverture de l’exposition aux variations de la juste valeur d’un actif ou d’un
passif comptabilisé ou d’un engagement ferme non comptabilisé (ou d’une portion, identifiée des éléments décrits
ci-avant) et attribuable à un risque particulier et qui peut affecter le résultat.
■ La couverture de flux de trésorerie : une couverture de l’exposition aux variations de flux de trésorerie qui : 1) est
attribuable à un risque particulier associé à un actif ou un passif comptabilisé (par exemple, tout ou partie des
paiements d’intérêts futurs sur une dette à taux variable) ou à une transaction prévue hautement probable et 2)
pourrait affecter le résultat.
■ La couverture d’un investissement net dans une activité à l’étranger, tel que défini dans IAS 21 « Effets des
variations des cours des monnaies étrangères ».
S’agissant de Carmila, l’ensemble des dérivés de taux en portefeuille est documenté en couverture de flux de trésorerie
(« Cash Flow Hedge ») à l’exception du swap payeur de taux variable comptabilisé en juste valeur par résultat.
L’application de la comptabilité de couverture de flux de trésorerie a les conséquences suivantes : à la date de clôture,
l’instrument dérivé de taux d’intérêt (Swap) est enregistré au bilan pour sa juste valeur, la partie efficace de la
variation de juste valeur est enregistrée directement en capitaux propres (« Autres éléments du résultat global ») et en
compte de résultat pour la partie inefficace. Le montant comptabilisé en « Autres éléments du résultat global » est
par la suite comptabilisé en résultat de manière symétrique aux flux d’intérêts couverts.
La méthode retenue par Carmila pour mesurer l’efficacité est la méthode dite « dollar offset ».

Méthode de détermination de la juste valeur des instruments financiers

Les valeurs de marché des instruments de taux sont déterminées sur la base de modèles d’évaluation reconnus sur le
marché, ou par recours aux cotations établies par des établissements financiers tiers.
Les valeurs estimées par des modèles de valorisation sont basées sur l’actualisation des flux de trésorerie futurs
attendus pour les instruments à terme ferme et sur les modèles Black-Scholes pour les instruments optionnels. Ces
modèles utilisent des paramètres calibrés à partir de données de marché (courbes de taux, taux de change) obtenus
de fournisseurs de données financières reconnus.
L’évaluation de la juste valeur des instruments financiers dérivés intègre une composante « risque de contrepartie »
pour les instruments dérivés actifs et une composante « risque de crédit propre » pour les instruments dérivés passifs.
Le risque de contrepartie est calculé selon la méthode dite des «pertes attendues» («Expected loss») et tient compte
de l’exposition au risque de défaut, de la probabilité de défaut ainsi que du taux de perte en cas de défaut. La
probabilité de défaut est déterminée sur la base des données de marché disponibles pour chaque contrepartie
(approche dite «des CDS implicites »).
La juste valeur de la dette à long terme est estimée à partir de la valeur boursière des emprunts obligataires, ou à
partir de la valeur de tous les flux futurs actualisés sur la base des conditions de marché sur un instrument similaire (en
termes de devise, échéance, type d'intérêt et autres facteurs).




Carmila – Rapport financier semestriel 2025 73
14.1 Résultat financier

14.1.1 Coût de l’endettement financier net

(en milliers d'euros) 30/06/2025 30/06/2024
Produits financiers 9 117 26 685
Intérêts sur prêt et compte courant 606 672
Produits financiers sur équivalents de trésorerie 771 17 328
Produits d'intérêts sur SWAP 7 435 8 381
Autres produits financiers 305 305
Charges financières -51 786 -61 925
Charge d'intérêts sur emprunts obligataires -26 151 -30 695
Charge d'intérêts sur emprunts auprès des établissements de crédit -17 980 -23 549
Etalement des frais et primes d'émissions d'emprunt et des soultes -3 609 -4 299
Charge d'intérêt sur swaps -2 686 -2 343
Autre charge d'intérêt d'emprunt et assimilés -704 -713
Autres charges financières -658 -325
COÛT DE L'ENDETTEMENT NET -42 669 -35 240

L’augmentation du coût de l’endettement net de 7,4 millions d’euros s’explique par la baisse des produits financiers
pour 17,6 millions d’euros compensée partiellement par la baisse des charges financières pour 10,1 millions d’euros.
La variation des produits financiers est liée à la diminution des produits de placement de trésorerie de 16,6 millions
d’euros en raison d’un solde de trésorerie élevé au premier semestre 2024 en vue de l’acquisition de Galimmo en juillet
2024.
Cette baisse est partiellement compensée par la variation des charges financières qui se décompose comme suit :
• la baisse des intérêts sur emprunts bancaires de 5,6 millions d’euros liée à la baisse des taux ;
• la baisse des intérêts sur emprunt obligataire de 4,5 millions euros liée au remboursement d’un obligataire
d’un coupon de 2,375% arrivé à échéance en septembre 2024 pour 539 millions d’euros, aux rachats
d’obligations d’un coupon de 5,5% en septembre 2024 pour 200,1 millions d’euros, en décembre 2024 pour
5,4 millions d’euros et en mars 2025 pour 100,0 millions d’euros. Ces opérations sont partiellement
compensées par une nouvelle émission obligataire d’un coupon de 3,875% en octobre 2024 pour 400,0
millions d’euros..




Carmila – Rapport financier semestriel 2025 74
14.1.2 Autres produits et charges financiers
(en milliers d'euros) 30/06/2025 30/06/2024
Autres produits financiers 1 804 763
Variation de valeur des instruments financiers 1 744 763
Autres produits financiers 61
Autres charges financières -9 982 -5 148
Commissions de non utilisation des lignes de crédit -976 -975
Variation de valeur des instruments financiers -875
Autres charges financières -9 007 -3 299
AUTRES PRODUITS ET AUTRES CHARGES FINANCIÈRES -8 178 -4 384
Le poste des Autres produits et charges financières présente une charge de 8,2 millions d’euros, en hausse de 3,8
millions d’euros sur la période. Cette variation s’explique par la hausse des autres charges financières de 4,8 millions
d’euros. Ce poste est constitué de :
• Frais et primes de remboursement relatifs aux rachats des obligations existantes (Voir notes 5.1 et 9.4) pour
7,8 millions d’euros;
• Dotations aux provisions financières sur des créances rattachées à des participations pour 1,1 million d’euros.
• Au 30 juin 2024, la charge relative à la variation de valeur des instruments financiers était constituée d’une
charge de 0,7 million d’euros liée à l’évolution du risque de crédit et de 0,1 million d’euros de variation de la
valeur du SWAP qualifié et traité en fair value hedge



14.2 Passifs financiers courants et non courants
Le 24 octobre 2024, S&P a confirmé la notation BBB de Carmila avec une perspective « stable ».
Le 23 juillet 2025, Carmila s’est vu attribuer par Fitch une première notation corporate de BBB avec une perspective
stable et une notation senior non garantie de BBB+, renforçant ainsi son accès déjà très bien établi aux marchés des
capitaux.

Au 30 juin 2025, l’Interest cover ratio ressort à 4,3x, la Loan-to-Value (droits inclus) à 39,7% et la maturité de la dette
à 4,3 années4. Au 31 décembre 2024, l’Interest cover ratio ressortait à 4,5x, la Loan-to-Value à 38,9% et la maturité de
la dette à 4,5 années.




4
En tenant compte de l’extension du crédit bancaire signée le 22 juillet 2025.


Carmila – Rapport financier semestriel 2025 75
14.2.1 Evolution de l’endettement
Rembourse Reclassemen Autres Mise à la
31/12/2024 Variation Souscription 30/06/2025
(en milliers d'euros) ment t mouvements juste valeur
Dettes financières 2 637 036 (305) – (99 752) – (2) (123) 2 536 854
non courantes
Emprunts obligataires 1 828 605 – – (103 100) – – (123) 1 725 382
Primes d'émission (7 659) – – 1 274 – – – (6 385)
obligataire
Emprunts auprès des
établissements de 826 002 – – – – (2) – 826 000
crédit
Frais d'émission
obligataire et (13 359) – – 2 074 – – – (11 285)
d'emprunts
Instruments dérivés 3 447 (305) – – – – – 3 143
passifs
Dettes financières 75 068 75 212 359 (74 300) – – – 213 202
courantes
Emprunts obligataires 2 300 – – (2 300) – – – –
Intérêts courus sur 30 141 – (2 641) – – – – 27 500
emprunts
Autres emprunts et 42 000 – 215 000 (72 000) – – – 185 000
dettes assimilées
Instruments dérivés 608 – – – – – – 608
passifs
Concours bancaires 19 75 – – – – – 94
Autres dettes 44 671 – – (1 186) – – – 43 486
financières liées à
IFRS 16
Autres dettes
financières IFRS 16 - 42 402 – – (1 186) (142) – – 41 075
non courant
Autres dettes
financières IFRS 16 - 2 269 – – – 142 – – 2 411
courant
ENDETTEMENT 2 756 775 (230) 212 359 (175 237) – (2) (123) 2 793 542
BRUT

14.2.2 Emprunts obligataires
Carmila bénéficie de sept emprunts obligataires, souscrits en 2018, 2019, 2020, 2021, 2023 et 2024 pour un
montant total de 1 720 millions d’euros. Ceux-ci sont remboursables in fine à des échéances allant de 2027 à 2032.
Le montant des primes et des frais d’émission s’élève à 10 846 milliers d’euros restant à amortir sur la durée
résiduelle des dettes sous-jacentes.

14.2.3 Emprunts auprès des établissements de crédit
Carmila a signé le 21 juillet 2022 une nouvelle ligne de crédit bancaire de 550 millions d’euros, arrivant à maturité en
2029.
Pour rappel, le 17 avril 2023, Carmila a signé un crédit hypothécaire de 276 millions d’euros, arrivant à maturité en
2030. Cette nouvelle ligne de crédit est sous forme d'un prêt hypothécaire souscrit par quatre filiales de Carmila
France (Carmila Nice, SAS Carmila Evreux, Carmila Saran et Carmila Coquelles) et sécurisé par leurs actifs.
Au 30 juin 2025, 6 824 milliers d’euros de frais d’émission de ces emprunts restent à amortir sur la durée des dettes
sous-jacentes.




Carmila – Rapport financier semestriel 2025 76
14.2.4 Principaux financements du Groupe

Profil de Montant
Devise Échéance Montant
(en milliers d'euros) Emprunteur Taux de référence rembourse utilisé au
d'émission finale d'origine
ment 30/06/2025

2 025 000 1 719 500
Emprunts obligataires
Carmila SA EUR 1,625 % mai-27 in fine 300 000 246 500
Carmila SA EUR 2,125 % mars-28 in fine 350 000 334 300
Carmila SA EUR 5,500 % oct.-28 in fine 500 000 263 700
Carmila SA EUR 1,625 % avr.-29 in fine 325 000 325 000
Carmila SA EUR 3,000 % juin-29 in fine 100 000 100 000
Carmila SA EUR 1,890 % nov.-31 in fine 50 000 50 000
Carmila SA EUR 3,875 % janv.-32 in fine 400 000 400 000
Crédits bancaires 550 000 550 000
3-month Euribor
Carmila SA EUR juil.-29 in fine 550 000 550 000
+1.80%
Crédits hypothécaires 276 000 276 000
3-month Euribor
Carmila Saran EUR avr.-30 in fine 33 750 33 750
+1.75%
3-month Euribor
Carmila Evreux EUR avr.-30 in fine 53 056 53 056
+1.75%
3-month Euribor
Carmila Nice EUR avr.-30 in fine 78 443 78 443
+1.75%
Carmila 3-month Euribor
EUR avr.-30 in fine 110 751 110 751
Coquelles +1.75%
Montant
Montant utilisé au
maximum 30/06/2025
Billets de trésorerie 540 000 185 000
Carmila SA EUR 540 000 185 000

540 000
Revolving Credit Facility
Carmila SA EUR oct.-28 540 000
TOTAL 3 931 000 2 730 500

14.2.5 Respect des covenants bancaires au 30 juin 2025
La convention de crédit, ainsi que celles des lignes de crédit confirmées, sont conditionnées par le respect des
covenants bancaires à la date de clôture de chaque arrêté semestriel et annuel :
- Interest Cover : le ratio EBITDA / Coût net de l’endettement financier doit être supérieur à 2,00 aux dates de
test. Au 30 juin 2025, ce ratio s’élève à 4,5x (contre 4,5x par rapport au 31 décembre 2024).
- Loan to Value : le ratio Dette nette financière consolidée / Juste valeur des actifs de placement droits inclus
ne doit pas excéder 55% aux mêmes dates, avec une possibilité de dépasser ce ratio pour la durée d’un
semestre. Au 30 juin 2025, ce ratio s’établit à 39,7% (contre 38,9% au 31 décembre 2024).
Le non-respect de ces ratios donne aux prêteurs la faculté d’exiger le remboursement immédiat de leurs concours.
Selon les Conventions de crédit, Carmila peut donner des sûretés tant que le montant maximal de la dette concernée
par les sûretés n’excède pas 20% du montant global de la juste valeur des immeubles de placement. Par ailleurs, cette
dernière doit atteindre à tout moment un montant minimal de 2 500 millions d’euros.
Au 30 juin 2025, le Groupe respecte les covenants bancaires applicables, et n’anticipe aucun élément qui conduirait au
non-respect de ces covenants dans les mois à venir.


14.2.6 Autres financements

Le Groupe est attentif à diversifier ses sources de financement et ses échéances et a mis en place un programme de
titres de créances à court terme (NEU CP) et moyen terme (NEU MTN) pour un montant maximum de 540 millions
d’euros, enregistré auprès de la Banque de France le 29 juin 2017 et actualisé annuellement.


Carmila – Rapport financier semestriel 2025 77
L’encours à fin juin 2025 s’élève à 185 millions d’euros. Il s’agit de l’encours maximum tiré sur la période.
Carmila a également négocié une ligne de crédit renouvelable de 540 millions d’euros, à échéance octobre 2028. Cette
ligne inclut deux critères de développement durable conçus pour soutenir la stratégie de Carmila de réduction de 90%
de ses émissions de gaz à effet de serre d’ici 2030 et de certification BREEAM de 100% de son patrimoine d’ici 2025.
Au cours de la période, Carmila n’a pas tiré sur sa ligne de RCF.




Carmila – Rapport financier semestriel 2025 78
14.2.7 Répartition des dettes financières par échéances

Au 30 juin 2025, les échéances de dette se répartissent comme suit :
Moins de 1
(en milliers d'euros) 30/06/2025 2 ans 3 ans 4 ans 5 ans et plus
an
Emprunts obligataires 1 736 176 18 816 243 694 601 435 423 431 448 800
Emprunts obligataires - non 1 725 382 — 246 500 603 882 425 000 450 000
courant
Dont emprunts obligataires 1 719 500 — 246 500 598 000 425 000 450 000
(valeur nominal)
Dont réévaluation de la juste 5 882 — — 5 882 — —
valeur de la dette
Primes d'émission obligataire - non -6 385 -1 704 -1 693 -1 506 -991 -491
courant
Intérêts courus sur emprunts 21 640 21 640 — — — —
obligataires
Frais d'émission d'emprunts -4 461 -1 120 -1 113 -941 -578 -709
obligataires
Emprunts bancaires 1 010 036 188 603 -1 857 -1 082 549 057 275 316
Emprunts auprès des
établissements de crédit - non 826 000 — — — 550 000 276 000
courant
Frais d'émissions d'emprunt -6 824 -2 257 -1 857 -1 082 -943 -684
bancaire
Intérêts courus sur emprunts 5 860 5 860 — — — —
bancaires
Autres emprunts et dettes 185 000 185 000 — — — —
assimilées - courant
Autres dettes financières liées à 43 486 2 411 2 277 2 353 2 433 34 012
IFRS 16
Autres dettes financières IFRS 16 - 41 075
non courant — 2 277 2 353 2 433 34 012
Autres dettes financières IFRS 16 - 2 411
courant 2 411 — — — —
EMPRUNTS BANCAIRES ET 2 789 697 209 829 244 114 602 706 974 920 758 128
OBLIGATAIRES
Instruments dérivés passif 3 751 612 612 612 612 1 303
Concours bancaires 94 94 — — — —
ENDETTEMENT BRUT PAR 2 793 542 210 535 244 726 603 318 975 532 759 431
ÉCHÉANCE
Les échéances à moins d’un an sont couvertes par la trésorerie disponible et la ligne de crédit revolving.
Les flux contractuels incluant principal et intérêts se ventilent par date de maturité de la manière suivante :

Année de remboursement
2025 2026 2027 2028 2029 2030+ TOTAL
en milliers d'euros
185 000 246 500 598 000 975 000 276 000 450 000 2 730 500
Principal
Intérêts 79 352 80 266 70 852 43 018 19 140 31 866 324 494
TOTAL GROUPE 264 352 326 766 668 852 1 018 018 295 140 481 866 3 054 994
(PRINCIPAL + INTÉRÊTS)



Les intérêts ont été déterminés sur la base de l’Euribor au 30 juin (hors effet des couvertures).




Carmila – Rapport financier semestriel 2025 79
14.3 Gestion des risques financiers et stratégie de couverture

14.3.1 Risque de crédit
Le risque de crédit représente le risque de perte financière pour le Groupe dans le cas où un client ou un débiteur
viendrait à manquer à ses obligations contractuelles. Ce risque provient essentiellement des créances clients, des
investissements financiers réalisés pour placer des excédents de trésorerie, des contrats de couverture ayant pour
contrepartie des établissements financiers et des comptes courants d’associés investis dans les participations
minoritaires du Groupe.
En France, comme en Espagne ou Italie, les créances clients sont détenues sur des locataires dont aucun ne représente
un pourcentage élevé des revenus concernés. En outre, les locataires
versent à la signature des contrats de bail des dépôts de garantie ou cautions qui représentent en moyenne trois mois
de loyer. Par ailleurs, le Groupe œuvre à la mise en place de procédures de vérification de la solidité financière de ses
clients, de suivi et de relance systématique en cas d’impayés.
Les placements de trésorerie sont effectués sur des instruments de qualité, excluant tout placement spéculatif ou à
risque.
Les contrats de couverture sont destinés à la couverture du risque de taux d’intérêt et sont réservés à des opérations de
couverture non spéculatives. Ces opérations ont pour contrepartie des banques de premier plan.

14.3.2 Risque de liquidité
Le risque de liquidité représente le risque encouru par le Groupe dans l’hypothèse où il rencontrerait des difficultés à
rembourser ses dettes arrivées à échéance.
La politique de Carmila est de s’assurer que les liquidités dont le Groupe dispose permettent de couvrir ses obligations.
A court terme, le risque de liquidité est maitrisé car la trésorerie et les placements financiers (ainsi que les lignes de
crédit mobilisables très rapidement) couvrent très largement les passifs courants.
A fin juin 2025, Carmila dispose d’une ligne de crédit renouvelable (sous forme d’un crédit revolving) de 540 millions.
Cette ligne de crédit n’a pas été tirée sur la période.
Le solde de trésorerie et équivalents de trésorerie nette à fin juin 2025 s’élève à 112 millions d’euros.

14.3.3 Autres risques financiers
On distingue les risques de contrepartie, les risques induits par les variations des taux de change, des taux d’intérêts
ou de variations sur le marché d’actions de sociétés cotées.
Carmila faisant appel à des institutions bancaires de premier plan pour ses placements de trésorerie, le groupe n’a pas
d’exposition spécifique au risque de contrepartie.
Carmila exerçant ses activités exclusivement en zone euro, le Groupe n’est pas exposé au risque de change.
S’agissant du risque d’intérêts, Carmila a mis en œuvre une politique de couverture avec la mise en place d’instruments
dérivés (swaps de taux et option plain vanilla).
Au 30 juin 2025, le portefeuille d’instruments dérivés de Carmila mis en place auprès de partenaires bancaires de
premier rang est constitué de :
- 8 swaps payeurs de taux fixe contre Euribor 3 mois pour un notionnel de 585 millions d’euros couvrant une
période jusqu’à décembre 2032 pour le plus long d’entre eux ;
- 1 swap payeur de taux variable pour un notionnel de 160 millions d’euros à échéance octobre 2028 ;
- 1 cap pour un nominal de 100 millions d’euros à échéance 2026 ;
- 3 tunnels de swaptions pour un nominal de 150 millions couvrant une période jusqu’à janvier 2034 pour le
plus long d’entre eux ;
- 1 tunnel (cap et floor) pour un nominal de 75 millions d’euros à échéance 2031 ;
- 4 ventes de swaptions pour un nominal de 325 millions d’euros à échéance 2035.
Les instruments de couverture ont été appréhendés en Cash-Flow Hedge, à l’exception du swap payeur de taux
variable qualifié et traité en Fair Value Hedge et des ventes de swaptions non qualifiées et traitées en trading. Cette
comptabilité de couverture de flux de trésorerie a pour conséquence la reconnaissance des instruments dérivés au bilan
de clôture à leur valeur de marché avec la variation de juste valeur sur la partie efficace de la couverture enregistrée
en capitaux propres (OCI) et la partie inefficace en résultat.
La position à taux fixe représente 91% de la dette brute au 30 juin 2025, avec la prise en compte des huit swaps et des
deux caps en vigueur à fin juin 2025.
Le Groupe ne détenant aucune action de sociétés cotées à l’exception de ses propres titres, il n’est pas exposé au
risque de variation de cours boursier.
Le groupe est exposé sur risque de variation de la valeur des titres des sociétés non cotées et non consolidés qu'il
détient.




Carmila – Rapport financier semestriel 2025 80
15. DETAIL DES AUTRES COMPTES DU BILAN

15.1 Immobilisations incorporelles
Principes comptables
Selon la norme IAS 38 « Immobilisations incorporelles » et la décision IFRIC de mars 2021 relative aux coûts de
configuration et de customisation des logiciels utilisés en SaaS, les immobilisations incorporelles à durée d’utilité finie
sont amorties selon le mode linéaire sur des périodes qui correspondent à leur durée d’utilité estimée. Les
immobilisations incorporelles qui n’ont pas de durée de vie finie ne doivent pas être amorties.
Le caractère indéterminé de la durée de vie est revu chaque année. Ces immobilisations doivent faire l’objet d’un test
de valeur annuel (IAS 36) ou dès l’apparition d’indices de perte de valeur.
A partir de leur reconnaissance initiale, les actifs incorporels sont comptabilisés à leur coût diminué du cumul des
amortissements et pertes de valeur éventuelles.



Reclassements
Dotations /
(en milliers d'euros) 31/12/2024 Acquisitions et mises au 30/06/2025
reprises rebut

Logiciels 1 895 3 — 1 1 899
Autres immobilisations incorporelles 14 443 -95 — -1 14 347
Immobilisations incorporelles en cours 139 — — — 139
Immobilisations incorporelles - valeur brute 16 477 -93 — — 16 385
Amortissements / dépréciations logiciels -1 417 — -108 -1 -1 526
Amortissements / dépréciations autres -13 069 — -35 1 -13 103
immobilisations incorp.
Immobilisations incorporelles - cumul -14 486 — -143 — -14 629
amortissements
TOTAL IMMOBILISATIONS 1 992 -93 -143 — 1 757
INCORPORELLES - VALEUR NETTE




15.2 Immobilisations corporelles
Principes comptables
Conformément à la norme IAS 16 « Immobilisations corporelles », les immobilisations corporelles – y compris les
terrains, constructions, installations et équipements lorsqu’ils ne sont pas classés en immeubles de placement – sont
évalués à leur coût historique minoré des amortissements et des dépréciations résultant de pertes de valeur.
Les immobilisations corporelles en cours de construction sont comptabilisées au coût diminué de toute perte de valeur
identifiée.




Carmila – Rapport financier semestriel 2025 81
Reclassements
Dotations /
(en milliers d'euros) 31/12/2024 Acquisitions et mises au 30/06/2025
reprises
rebut

Installations technique, matériel et outillage 1 136 1 136
Matériel de bureau et informatique 1 428 19 1 839 3 286
Matériel de transport 2 368 2 368
Immeubles d'exploitation 14 756 14 756
Autres immobilisations corporelles 4 000 -1 916 2 084

Immobilisations corporelles - valeur brute 23 689 19 -77 23 630

Amortissements / dépréciations Installations -136 -55 -192
tech., mat. et outillage
Amortissements / dépréciations matériel de -624 -185 -1 312 -2 121
bureau et informatique
Amortissements / dépréciations matériel de -1 964 -177 -2 141
transport
Amortissements / dépréciations immeubles -4 610 -609 -5 219
d'exploitation
Amortissements / dépréciations autres -1 706 -102 1 394 -414
immobilisations corp.
Immobilisations corporelles - cumul -9 040 -1 128 82 -10 086
amortissements
TOTAL IMMOBILISATIONS 14 649 19 -1 128 4 13 544
CORPORELLES NETTES

Au 30 juin 2025, les immobilisations corporelles comprennent essentiellement les droits d’utilisation des bureaux des
services centraux du Groupe en France et en Espagne.

15.3 Participations dans les entreprises mises en équivalence

Autres
31/12/2024 Résultat Distribution 30/06/2025
(en milliers d'euros) mouvements

Participations dans les entreprises mises en équivalence 77 816 3 394 -1 592 -874 78 745


Au 30 juin 2025, ce poste comprend la société As Cancelas (Espagne), acquise en 2014 et en exploitation, Carmila
Thiene (Italie), destinée à porter un projet de développement, la société MAGNIRAYAS (France) constituée en juin
2022 et la société HDDB Holding depuis le 1er janvier 2022.
MAGNIRAYAS a été créée dans le cadre de la cession d’un portefeuille de six actifs appartenant à Carmila via une
structure de partenariat avec Batipart et Atland Voisin.
Carmila Retail Development (CRD) détient 30% dans HDDB Holding. Le reste est détenu par DMVB Holding. HDDB
Holding (Cigusto) a pour activité le développement et l’exploitation de fonds de commerce de vente de cigarettes
électroniques, de e-liquide et de tous accessoires pour cigarettes électroniques.




Carmila – Rapport financier semestriel 2025 82
15.4 Autres créances non courantes
Principes comptables
En application d’IFRS 9 « Instruments financiers », les principaux actifs financiers sont classés dans l’une des catégories
suivantes :
■ Les actifs évalués au coût amorti;
■ Les actifs évalués à la juste valeur par résultat;
■ Les actifs évalués à la juste valeur en contrepartie des autres éléments du résultat global recyclable;
■ Les actifs évalués à la juste valeur en contrepartie des autres éléments du résultat global non recyclable.

Actifs évalués au coût amorti
Les actifs financiers sont évalués au coût amorti lorsque leur recouvrement est assuré par l’encaissement de flux de
trésorerie contractuels (remboursements de principal et intérêts sur le capital restant dû).
Ces actifs correspondent aux créances rattachées à des participations, autres prêts et créances. Ils sont initialement
comptabilisés à la juste valeur, reconnus et calculés selon la méthode du taux d’intérêt effectif. Le TIE est le taux qui
actualise les flux de trésorerie attendus à la valeur comptable actuelle de l’instrument.
Conformément à la norme IFRS 9, ces actifs sont dépréciés d’un montant correspondant aux pertes de crédit
attendues.

Actifs évalués à la juste valeur par le résultat
Cette catégorie comprend :
• les actifs financiers dont l’objectif de détention ne correspond ni à l’encaissement des flux de trésorerie contractuels, ni
à une cession de ces actifs, et pour lesquels les flux attendus ne correspondent pas uniquement à des remboursements
de principal et des versements d’intérêts ; et
• les actifs désignés à la juste valeur dont la performance et la gestion sont fondées sur la juste valeur et des titres de
participation non consolidés.
Les variations de juste valeur sont comptabilisées en autres charges et produits financiers.

Actifs évalués à la juste valeur en contrepartie des autres éléments du résultat global recyclable
Cette catégorie comprend les actifs financiers dont le recouvrement est assuré par l’encaissement de flux de trésorerie
contractuels (remboursements de principal et intérêts sur le capital restant dû) ou bien par d’éventuelles transactions
de vente.
La variation de valeur de ces actifs est enregistrée directement en autres éléments du résultat global, à l’exception des
produits d’intérêts qui sont comptabilisés en autres revenus et charges financiers. Les variations de juste valeur sont
reclassées en résultat lors de la cession des actifs.

Actifs évalués à la juste valeur en contrepartie des autres éléments du résultat global non recyclable
Cette catégorie comprend les instruments de capitaux propres non détenus à des fins de trading. Il s’agit
principalement des titres de participation non consolidés.
La variation de valeur de ces actifs est enregistrée directement en autres éléments du résultat global, à l’exception des
dividendes qui sont comptabilisés en autres revenus et charges financiers. Aucun reclassement en résultat des variations
de valeur de ces actifs n’est opéré au moment de la cession des actifs.
Pour les actifs destinés à la vente, voir note 13. Immeubles de placements.


(en milliers d'euros) 31/12/2024 Augmentation Diminution Reclassements 30/06/2025

Titres de participations non consolidés 7 736 2 658 -16 218 10 596
Dépôts de garantie 14 699 68 -5 19 14 781
Instruments dérivés actifs 23 973 538 24 511
Autres immobilisations financières 1 268 1 268

Autres actifs non courants - bruts 47 677 2 726 -21 775 51 157

Dépréciations sur titres et autres actifs non
courants -4 563 -599 -5 163

AUTRES ACTIFS NON COURANTS - NETS 43 113 2 126 -21 775 45 994


L’augmentation des titres de participation non consolidés sur la période correspond à la souscription d’obligations
convertibles en action de participations par Carmila Retail Development (activité non significative de prises de
participations minoritaires dans des sociétés de retailers).
Le poste Autres immobilisations financières correspond à un prêt de 1,2 million d’euros envers la société
MAGNIRAYAS comptabilisée en mise en équivalence dans les comptes de Carmila.


Carmila – Rapport financier semestriel 2025 83
Les dépôts de garantie inscrits à l’actif correspondent en totalité à l’obligation faite en Espagne d’immobiliser une
quote-part des dépôts de garantie reçus des locataires sur un compte séquestre auprès des autorités administratives
compétentes.
Les instruments dérivés actifs correspondent à la mark-to-market des swaps qui a diminué de 0,3 million d’euros sur la
période en raison de l’environnement de taux passant d’une juste valeur active de 33,1 millions d’euros à une juste
valeur active de 32,4 millions d’euros dont 24,5 millions d’euros à long terme et 7,9 millions d’euros à court terme (cf
§8.6).

15.5 Clients et comptes rattachés
Principes comptables
Les créances commerciales comprennent les loyers à recevoir des preneurs, les droits d’entrée, et les éventuelles
prestations de conseil. Ces créances font l’objet, en cas de perte de valeur, d’une dépréciation, qui prend en compte la
capacité du débiteur à honorer sa dette et l’ancienneté de la créance. Le Groupe provisionne à hauteur de 50% les
créances échues à plus de six mois et à moins d’un an, et à 100% les créances dont l’antériorité est à plus d’un an. Par
ailleurs, pour tout preneur présentant un indice de risque d’insolvabilité, une provision est prise à 100% sur la base de
la totalité de sa créance échue. Il s’agit des preneurs en procédure de sauvegarde, en redressement judiciaire, en
liquidation judiciaire, ou tout preneur pour lequel un risque significatif a été identifié.

(en milliers d'euros) 30/06/2025 31/12/2024
Créances clients et comptes rattachés - brutes 203 219 178 878
Dont créances liéés à l'activité locative 172 357 168 281
Dont Factures à établir et créances hors activité locative 30 861 10 597

Dépréciations des créances clients -66 523 -72 859
Dont créances liéés à l'activité locative -65 876 -71 601
Dont créances hors activité locative -648 -1 258
CRÉANCES CLIENTS ET COMPTES RATTACHÉS - NETTES 136 695 106 019


Les créances commerciales nettes présentent une hausse de 30,7 millions d’euros à fin juin 2025. Cette hausse
s’explique essentiellement par la constatation de factures à établir sur le périmètre France au titre de la taxe foncière
pour 20,3 millions d’euros.
La hausse s’explique également par l’augmentation des créances non échues en France pour 9,0 millions d’euros. Ces
créances non échues correspondant à l’échéance du troisième trimestre en France. A fin décembre 2024, l’échéance du
premier trimestre 2025 du périmètre Galimmo n’avait pas été facturée.



(en milliers Solde Non < 15 >= 15 jours >= 30 jours >= 60 jours >= 90 jours >= 180 jours >= 360
d'euros) comptable échu échu jours < 30 jours < 60 jours < 90 jours < 180 jours < 360 jours jours
Espagne 9 625 – 9 625 (435) 643 (451) 867 1 276 1 924 5 800
Italie 7 978 5 560 2 418 11 214 107 130 22 270 1 663
France 154 754 91 297 63 457 (1 730) 981 (886) (677) 5 492 4 255 56 020
TOTAL 172 357 96 857 75 500 (2 153) 1 839 (1 229) 320 6 790 6 450 63 484
GROUPE

(en milliers >= 15 jours >= 30 jours >= 60 jours >= 90 jours >= 180 jours >= 360
Dépréciation clients < 15 jours
d'euros) < 30 jours < 60 jours < 90 jours < 180 jours < 360 jours jours
Espagne (6 805) (28) (28) (89) (81) (397) (381) (5 800)
Italie (2 728) (214) (107) (130) (22) (271) (1 983)
France (56 343) 268 (583) 569 154 (4 512) (2 919) (49 320)
TOTAL (65 876) 240 (826) 373 (57) (4 931) (3 571) (57 104)
GROUPE
Cette balance âgée s'entend hors factures à établir et hors créances qui ne sont pas liées à l'activité locative.




Carmila – Rapport financier semestriel 2025 84
15.6 Autres créances courantes

(en milliers d'euros) 30/06/2025 31/12/2024
Créances fiscales 14 654 22 978
Créances d'impôt sur les sociétés 1 766 1 789
Autres créances fiscales 12 887 21 189
Créances financières 57 304 57 595
Créances rattachées à des participations 46 081 47 344
Instruments dérivés actifs 11 220 10 131
Valeurs mobilières de placement - non monétaire 3 120
Autres créances 19 378 23 754
Appels de fonds copropriété 13 234 20 764
Autres créances diverses 4 163 2 009
Charges constatées d'avance 1 980 981
TOTAL AUTRES CRÉANCES - BRUTES 91 336 104 327
Dépréciation des autres créances -20 420 -19 882
AUTRES CRÉANCES COURANTES - NETTES 70 916 84 444


Les autres créances courantes diminuent de 13,5 millions d’euros notamment en raison de la baisse des autres créances
fiscales pour 8,3 millions d’euros et de la baisse des appels de fonds copropriété pour 7,5 millions d’euros.

Au 30 juin 2025, les créances fiscales diminuent en raison de la baisse des créances relatives à la TVA.

Les créances financières rattachées à des participations se composent de prêts du Groupe aux sociétés mises en
équivalence (As Cancelas pour 5,0 millions d’euros et Carmila Thiene pour 5,1 millions d’euros) ainsi que des avances
de Carmila Retail Development aux participations minoritaires dans lesquelles la société est engagée pour 35,2 millions
d’euros.

Les instruments dérivés actifs correspondent à la part à court terme. Voir analyse à la note 15.4.

Les autres créances ont diminué notamment en raison des appels de fonds de copropriété. En effet, au 31 décembre
2024 ce poste intégrait les appels de fonds copropriété du premier trimestre 2025 en France pour 9,6 millions d’euros..
Les appels de fonds des copropriété du troisième trimestre 2025 n’ont pas été reçus au 30 juin 2025.

Les dépréciations des autres créances correspondent aux dépréciations de comptes courants envers des sociétés non
consolidées dans lesquelles Carmila détient une participation minoritaire (Voir §14.1).

15.7 Trésorerie nette

(en milliers d'euros) 30/06/2025 31/12/2024
Trésorerie 98 419 83 298
Equivalents de trésorerie 14 000 71 019
Trésorerie brute 112 419 154 317
Concours bancaires -94 -19
TRÉSORERIE NETTE 112 325 154 297
Les équivalents de trésorerie de 14 millions d’euros correspondent à des dépôts à terme.
L’analyse de la variation de la trésorerie du Groupe est expliquée dans la note 8.3 tableau de flux de trésorerie
consolidé.




Carmila – Rapport financier semestriel 2025 85
15.8 Capitaux propres

15.8.1 Capital social et primes sur le capital de Carmila
Nombre Capital Primes Primes de
(en milliers d'euros) d'actions social d'émission fusion
Au 1er janvier 2025 141 594 500 849 567 530 994 973 915
Dividendes AG du 14/05/2025 -176 051
Annulation actions propres -645 628 -3 874 -7 233
au 30 juin 2025 140 948 872 845 693 523 760 797 864


Le capital social au 30 juin 2025 est constitué de 140 948 872 actions de six euros (6€) de valeur nominale chacune,
souscrites en totalité et intégralement libérées. Il s’agit d’actions de catégorie A.
Le 14 mai 2025, l’Assemblée générale a approuvé, sur proposition du Conseil d’administration, la distribution d’un
dividende de 1,25 euro par action au titre de l’exercice 2024 pour un montant de 176 051 milliers d’euros prélevés
intégralement sur la prime de fusion. Ce montant a été payé intégralement en numéraire.
Les actions de Carmila S.A. sont admises aux négociations sur le compartiment A d’Euronext Paris depuis le 1er janvier
2018.
Le capital de Carmila est réparti entre les mains d’actionnaires stables. Au 30 juin 2025, le premier d’entre eux est le
groupe Carrefour qui détient une participation de 29,8% du capital de Carmila, mise en équivalence dans ses comptes
consolidés. Le solde du capital – 70,2% – est essentiellement détenu par des investisseurs à long terme émanant
d’importantes compagnies d’assurance ou d’acteurs financiers de premier rang. Ce sont principalement Prédica qui
détient 10,0% du capital de Carmila, Cardif Assurance Vie 9,2% et Sogecap 6,2%.

15.8.2 Distributions de primes et augmentations de capital
Pour la distribution de primes, se référer à la note 9.3 Distribution de dividendes.
Pour les opérations sur le capital, se référer à la note 15.8.1 Capitaux propres ci-dessus.

15.8.3 Titres d’autocontrôle
Les titres d’autocontrôle sont inscrits pour leur coût d’acquisition en diminution des capitaux propres consolidés. Les
résultats de cession éventuelle d’actions d’autocontrôle (ainsi que les effets d’impôts correspondants) sont directement
imputés en capitaux propres et ne contribuent pas au résultat net de l’exercice. Suite à sa cotation sur Euronext Paris,
la société a mis en place un contrat de liquidité. Au 30 juin 2025, la société détient un total de 235 190 actions
Carmila comprenant les actions détenues dans le cadre du contrat de liquidité, les actions achetées en 2025 dans le
cadre du rachat d’actions et les actions détenues en vue de servir les plans d’actions gratuites.

15.8.4 Résultat par action
Le résultat par action est calculé en divisant le résultat attribuable aux porteurs d’actions ordinaires (catégorie A) de
la Société par le nombre moyen pondéré d’actions ordinaires en circulation au cours de la période. Les actions
d’autocontrôle ne sont pas considérées comme des actions en circulation et viennent donc minorer le nombre d’actions
prises en compte pour le calcul du résultat net par action.
Le résultat par action dilué est déterminé en ajustant, le cas échéant, le résultat attribuable aux porteurs d’actions
ordinaires et le nombre moyen pondéré d’actions ordinaires en circulation des effets de tous les instruments
potentiellement dilutifs ainsi que les actions potentielles notamment celles liées aux plans d’actions gratuites.
(en milliers d'euros) 30/06/2025 31/12/2024 30/06/2024
Résultat net 123 323 314 148 84 770
Résultat net attribuable aux participations ne conférant pas le
contrôle 220 310 273
NUMÉRATEUR
Résultat net part du groupe 123 104 313 838 84 497
Nombre moyen de titres en circulation 141 191 661 141 936 622 141 868 475
DÉNOMINATEUR
Nombre moyen d'actions (dilué) 141 191 661 141 936 622 141 868 475
RÉSULTAT PAR ACTION, EN EUROS 0,87 2,21 0,60
RÉSULTAT DILUÉ PAR ACTION, EN EUROS 0,87 2,21 0,60




Carmila – Rapport financier semestriel 2025 86
15.9 Provisions

(en milliers d'euros) 31/12/2024 Dotations Reprises Reclassements 30/06/2025

Autres provisions pour risques 4 500 383 -3 -48 4 833
Total provisions pour risques 4 500 383 -3 -48 4 833
Provisions pour pensions et retraites 1 314 44 -64 – 1 294
Total provisions pour charges 1 314 44 -64 – 1 294
TOTAL PROVISIONS NON COURANTES 5 815 428 -67 -48 6 128


Les provisions pour risques recensent l’ensemble des litiges et contentieux avec les locataires et tout autre risque
d’exploitation. Ces provisions ont fait l’objet d’une revue contradictoire afin d’appréhender au mieux les faits et
circonstances de ces litiges (négociation en cours avec éventuel renouvellement, etc.) et les procédures d’appel possibles
(droit de repentir).

15.10 Dettes fournisseurs et fournisseurs d’immobilisations

(en milliers d'euros) 30/06/2025 31/12/2024
Fournisseurs d'immobilisations 9 824 30 003
Fournisseurs divers 3 301 17 388
Fournisseurs, factures non parvenues 25 435 21 197
DETTES FOURNISSEURS 38 560 68 588
Les dettes auprès des fournisseurs d’immobilisation concernent les projets d’extension ou de restructuration en cours ou
achevés.
La baisse des fournisseurs divers s’explique par la réception en décembre 2024 des appels de fonds de charges
courantes et de travaux du premier trimestre 2025. A fin juin 2025, les appels de fonds de charges courantes et de
travaux du troisième trimestre n’ont pas été reçus.

15.11 Autres dettes courantes

(en milliers d'euros) 30/06/2025 31/12/2024
Dettes fiscales et sociales 84 756 52 203
Dettes fiscales hors impôt sur les sociétés 70 803 37 337
Dettes fiscales d'impôt sur les sociétés 3 672 326
Dettes sociales 10 281 14 540
Dettes diverses 95 398 85 262
Autres dettes diverses 8 658 8 069
Produits constatés d'avance 86 740 77 192
AUTRES DETTES COURANTES 180 154 137 465
La hausse des dettes fiscales et sociales est notamment liée à la reconnaissance de la taxe foncière en intégralité au
1er janvier 2025 dans le cadre d’IFRIC 21, laquelle est payée au cours du second semestre. Cette reconnaissance de la
taxe foncière au 30 juin représente une dette de 31,3 millions d’euros.

La baisse du poste de dettes sociales par rapport à fin décembre 2024 s’explique principalement par le paiement des
primes, de l’intéressement et de la participation au titre de l’exercice 2024 en 2025.

Les Produits constatés d’avance se décomposent comme suit : 81,1 millions d’euros en France liés à la facturation des
loyers du troisième trimestre 2025 et 5,5 millions d’euros en Italie relatifs à la facturation des loyers du troisième
trimestre 2025. La baisse des Produits constatés d’avance s’explique par la facturation des loyers du premier trimestre
2025 pour le périmètre Galimmo qui avait été réalisée début 2025.




Carmila – Rapport financier semestriel 2025 87
16. DETAIL DES COMPTES DU RESULTAT NET

16.1 Loyers nets
Principes comptables

Revenus locatifs
Les revenus locatifs provenant des contrats de location simple sont comptabilisés de façon linéaire sur toute la durée
du contrat de location.
Tous les avantages consentis par un bailleur pour la négociation ou le renouvellement d'un contrat de location simple
doivent être comptabilisés comme étant constitutifs de la contrepartie acceptée pour l'utilisation de l'actif loué, quelles
que soient la nature, la forme et la date de paiement de ces avantages :
■ Les paliers et franchises de loyers octroyés sont comptabilisés au moyen d’un étalement, en réduction ou
augmentation, sur les revenus locatifs sur la durée ferme du bail ;
■ Les travaux pris en charge pour le compte du preneur sont étalés linéairement sur la durée ferme du bail ;
■ Les indemnités de transfert correspondant aux indemnités versées à un preneur dans le cas d’une relocation dans
un autre local du même immeuble peuvent faire l’objet d’un étalement sur la durée du bail ou, dans le cas d’une
rénovation d’immeuble, d’une incorporation dans le coût de revient de l’actif ;
■ Les droits d’entrée perçus par le bailleur s’analysent comme des compléments de loyers. Le droit d’entrée fait
partie du montant net échangé par le bailleur et le preneur dans le cadre d’un contrat de location.
À ce titre, les périodes comptables pendant lesquelles ce montant net est comptabilisé ne doivent pas être affectées
par la forme de l’accord et les échéances de paiement. Ces droits sont étalés sur la première période ferme du bail ;

Refacturations aux locataires
Les charges locatives refacturées sont comptabilisées comme un revenu de la période. Elles correspondent aux charges
refacturées aux locataires.

Charges du foncier nettes
Elles correspondent à la charge et à la refacturation de la taxe foncière.

Charges locatives nettes non récupérées
Ces charges correspondent essentiellement aux charges sur locaux vacants et aux charges non refacturables.

Charges sur immeubles
Elles se composent de charges locatives qui incombent au propriétaire, des charges liées aux travaux, des frais de
contentieux, des charges sur créances douteuses, des frais liées à la gestion immobilière, des allègements temporaires
de loyers accordés exceptionnellement à un preneur afin de soutenir son activité ainsi que des opérations ponctuelles
de promotion commerciale ou marketing engagées pour le compte d’un locataire.
Les loyers nets sont calculés par différence entre les revenus locatifs et ces différentes charges nettes des
refacturations.




Carmila – Rapport financier semestriel 2025 88
(en milliers d'euros) 30/06/2025 30/06/2024
Loyers 221 096 192 860
Droits d'entrée et autres indemnités -81 -60
Revenus locatifs 221 015 192 800
Impôts fonciers -31 984 -27 115
Refacturations aux locataires 24 849 21 377
Charges du foncier nettes -7 135 -5 738
Charges locatives -53 514 -43 346
Refacturations aux locataires 46 195 36 842
Charges locatives nettes non récupérées -7 320 -6 504
Honoraires de gestion -52 -69
Pertes et dépréciations sur créances -2 468 -6 200
Autres charges -672 2 011
Charges sur immeuble (propriétaire) -3 191 -4 259
LOYERS NETS 203 369 176 299




Carmila – Rapport financier semestriel 2025 89
16.1.1 Revenus locatifs et loyers nets
Revenus locatifs 30/06/2025 30/06/2024

Variation vs. 30/06/2024
Revenus locatifs
(en milliers d'euros) Revenus locatifs périmètre courant

France 157 342 20,1 % 131 024
Espagne 50 736 3,1 % 49 196
Italie 12 937 2,8 % 12 579
Total 221 015 14,6 % 192 800


Loyers nets 30/06/2025 30/06/2024
Variation vs. 30/06/2024
Loyers nets
(en milliers d'euros) Loyers nets périmètre constant périmètre courant

France 144 849 3,6 % 21,1 % 119 581
Espagne 46 427 4,1 % 3,4 % 44 880
Italie 12 094 2,2 % 2,2 % 11 837
TOTAL 203 369 3,6 % 15,4 % 176 299


Les loyers nets s’élèvent à 203,4 millions d’euros en hausse de +27,1 millions d’euros soit +15,4 % au premier semestre
2025. Cette variation se décompose de la manière suivante :
• L’impact de l’acquisition de Galimmo s’élève à +21,2 millions d’euros soit +12,0% ;
• La croissance organique est de +6,4 millions d’euros soit +3,6 %. La part de l’indexation incluse dans la
croissance à périmètre constant est de +2,5% ;
• Les autres effets contribuent pour -0,5 million d’euros soit -0,3%. Ces autres effets comprennent notamment
l’impact de la cession du site de Beaurains en France.


Echéancier des baux
Au 30 juin 2025, la maturité moyenne des baux est de 4,6 années, dont 4,8 années en France, 4,3 années en Espagne
et 3,5 années en Italie.

Le tableau suivant présente les dates d’expiration des baux commerciaux relatifs au portefeuille d’actifs immobiliers
commerciaux pour la période courant de 2025 à 2034 :




Carmila – Rapport financier semestriel 2025 90
Au 30/06/2025
Loyers en base
Nombre de
Maturité * annualisée
baux
Echéancier des baux (M€)
Echus au 30/06/2025 591 0,5 42,5
2025 278 0,3 13,8
2026 639 1,1 38,6
2027 617 2,1 45,8
2028 566 3,1 39,2
2029 589 4,1 37,1
2030 693 5,2 49,0
2031 571 6,1 40,5
2032 491 7,1 35,6
2033 416 8,1 31,0
2034 272 9,1 17,7
Au-delà de 2034 581 11,0 49,7
TOTAL 6 304 4,6 440,5
* Maturité moyenne restant à courir en année(s)



16.2 Frais de structure

Variation vs. 30/06/2024
périmètre périmètre
30/06/2025 30/06/2024
(en milliers d'euros) constant courant
Revenus de gestion, d'administration et d'autres activités 7 839 6,0 % 21,0 % 6 478
Autres produits de prestations et services 6 842 5,6 % 18,2 % 5 789
Frais de personnel (18 782) 2,3 % 22,2 % (15 374)
Autres charges externes (23 873) 2,6 % 19,8 % (19 935)
Frais de structure (27 974) 0,7 % 21,4 % (23 043)



Les frais de structure sont en hausse de 4,9 millions d’euros par rapport au premier semestre 2024 (+21,4%)
principalement en raison de l’intégration de Galimmo.




Carmila – Rapport financier semestriel 2025 91
16.2.1 Revenus de gestion, d’administration et d’autres activités

Le montant total de ces revenus est de 7,8 millions d’euros au premier semestre 2025, en hausse de 1,4 million d’euros
soit +21,0 % par rapport au premier semestre 2024. A périmètre constant, cette hausse s’élève à +0,4 million d’euros et
s’explique notamment par la hausse des refacturations pour la mission de direction de centre.
Le poste Revenus de gestion, d’administration et d’autres activités est constitué des refacturations pour la mission de
direction de centre, des honoraires de gestion dans le cadre des prestations pour le compte de tiers, des honoraires
techniques et des honoraires de commercialisation.


16.2.2 Autres produits de prestations et service
Le poste Autres produits de prestations et services est en hausse de +1,1 million d’euros dont 0,3 million d’euros à
périmètre constant, principalement en raison de l’augmentation des refacturations marketing aux associations des
commerçants.


16.2.3 Frais de personnel
Le montant des frais de personnel s’élève à 18,8 millions d’euros au premier semestre 2025, en hausse de 3,4 millions
d’euros (+22,2%) par rapport au premier semestre 2024 qui s’explique par l’intégration de Galimmo et des
régularisations enregistrées au premier semestre 2024. A périmètre constant, la hausse s’élève à 0,4 million d’euro soit
+2,3 % en raison de la revalorisation des salaires annuels et de la hausse de la charge des plans d’actions gratuites.


16.2.4 Autres charges externes
Le montant des autres charges externes s’élève à 23,9 millions d’euros au premier semestre 2025, en augmentation de
3,9 millions d’euros (+19,8%) par rapport au premier semestre 2024. A périmètre constant, la hausse s’élève à +0,5
million d’euro soit +2,6%.

16.3 Amortissements, provisions et dépréciations

(en milliers d'euros) 30/06/2025 30/06/2024
Dotations aux amortissements et dépréciation des immobilisations corporelles et incorporelles -1 271 -1 065
Reprises / dotations aux provisions pour risques et charges et actifs circulants -388 -77
Dotation aux amortissements des immobilisations corporelles et incorporelles et aux -1 660 -1 142
provisions

Les dotations aux amortissements et dépréciations concernent les logiciels et les aménagements et mobiliers des
immeubles d’exploitation pour les sièges du Groupe.
La reprise nette de provisions pour risques et charges porte notamment sur des litiges immobiliers avec des locataires,
sur actifs circulants.

16.4 Autres charges et produits opérationnels
Au 30 juin 2024, le poste des Autres charges et produits opérationnels était notamment constitué de -6,1 m€ de frais
d’acquisition Galimmo. Au 30 juin 2025, ce poste est principalement composé de charges pour abandons de projets.

16.5 Résultat de cession d’immeubles de placement et des titres cédés
Au 30 juin 2025, le résultat de cession d’immeubles de placement est lié à la cession de la galerie commerciale de
Quetigny en France. Au 30 juin 2024, le résultat de cession d’immeubles de placement était relatif à la cession de lots
à Châteauroux, Labège et Sannois.




Carmila – Rapport financier semestriel 2025 92
17. IMPÔTS
Principes comptables
Les sociétés du Groupe sont soumises aux règles fiscales applicables dans leur Etat d’implantation. L’impôt sur le
revenu est calculé selon les règles et taux d’imposition locaux.
En France, le Groupe bénéficie du régime spécifique pour les Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées (« SIIC »).
Les filiales du groupe en Italie sont soumises à l’impôt de droit commun dans leur juridiction.
Depuis le 1er janvier 2020, les sociétés espagnoles du Groupe bénéficient du régime spécifique SOCIMI.
Depuis le 1er janvier 2024, Carmila Puerto et Carmila Cordoba bénéficient également du régime SOCIMI.

Régime fiscal français pour les Sociétés d’investissement immobilier cotées
Le 1er juin 2014, Carmila et ses filiales françaises soumises à l’IS (à l’exception de la société Galimmo S.A.S) ont opté
pour le régime fiscal SIIC qui leur est applicable à compter de cette date.
Caractéristiques du régime
Le régime spécifique d’exonération d’impôts sur les sociétés institué en faveur des sociétés d’investissements immobiliers
cotées (SIIC) est ouvert sur option aux sociétés cotées sur un marché réglementaire français, dotées d’un capital
minimum de 15 millions d’euros et ayant pour objet principal l’acquisition ou la construction d’immeubles en vue de la
location ou la détention directe ou indirecte de participations dans des personnes morales à objet social identique.
L’option est irrévocable. Les filiales soumises à l’impôt sur les sociétés et détenues à au moins 95 % peuvent également
opter pour ce régime.
En contrepartie de cette exonération, les sociétés d’investissements immobiliers cotées sont tenues de distribuer 95 % de
leurs résultats de location, 70 % de leurs résultats de cession et 100 % des dividendes reçus des filiales soumises au
régime SIIC.
L’option au régime SIIC entraîne l’exigibilité immédiate d’un impôt de sortie au taux de 19 % sur les plus-values
latentes relatives aux immeubles et aux titres de sociétés de personnes non soumises à l’impôt sur les sociétés. L’exit tax
(« impôt de sortie ») est payable sur une période de quatre ans commençant au moment où l’entité concernée adopte
le statut SIIC.
Actualisation de la dette d’exit tax
La dette d’exit tax est actualisée en fonction de son échéancier. La dette initialement comptabilisée au bilan est
diminuée de l’actualisation, et une charge d’intérêt est constatée à chaque arrêté au compte de résultat en Autres
charges financières permettant de ramener la dette à sa valeur nette actualisée à la date d’arrêté.
Impôts sur les bénéfices des sociétés non éligibles au régime SIIC
Depuis l’adoption du régime au 1er juin 2014, Carmila détermine un secteur SIIC exonéré d’impôt sur les opérations de
location d’immeubles et plus-values de cession, et un secteur taxable pour les autres activités.
L’impôt sur les bénéfices pour les sociétés exclues du régime SIIC, exclues du régime SOCIMI et pour les sociétés
italiennes est calculé selon les conditions de droit commun.

Régime SOCIMI
Les revenus immobiliers des sociétés SOCIMI sont exonérés d’impôt à condition que les exigences du régime SOCIMI
soient respectées. La plus-value latente constatée à la date d’entrée dans le régime SOCIMI est fixée et sera taxée
lorsque l’actif sera cédé. La plus-value réalisée après l’entrée dans le régime sera quant à elle exemptée d’impôt à
condition que des critères de distribution soient respectés.
Les distributions minimales obligatoires des sociétés ayant opté pour le régime SOCIMI sont les suivantes :
• 100 % du bénéfice résultant de dividendes reçus;
• 80 % du bénéfice résultant de la location d’immeubles et d’activités annexes ; et
• 50 % des bénéfices résultant du transfert de biens immobiliers et d’actions liées à l’activité de l’entreprise, à
condition que les bénéfices restants soient réinvestis dans d’autres biens immobiliers ou participations dans un
délai maximum de trois ans à compter de la date du transfert.
Les sociétés espagnoles SOCIMI font l’objet d’un prélèvement de 19 % sur le montant des dividendes distribués aux
actionnaires sauf s’il peut être démontré que les actionnaires dont la participation est supérieure ou égale à 5 % du
capital social sont imposés à un taux supérieur à 10 %.

Régime de droit commun et impôts différés
La charge d’impôt sur le bénéfice exigible est déterminée sur la base des règles et taux adoptés ou quasi adoptés à la
fin de l’exercice dans chaque pays sur la période à laquelle se rapportent les résultats.
L’impôt sur le bénéfice exigible aussi bien que l’impôt sur les résultats futurs sont compensés quand ils trouvent leur
origine au sein d’un même groupe fiscal, relèvent de la même autorité fiscale, et lorsque le droit légal de compensation
existe.
Des impôts différés sont comptabilisés lorsqu’il existe des différences temporelles entre les valeurs comptables des actifs
et passifs du bilan et leurs valeurs fiscales, pour celles donnant lieu à des résultats imposables au cours des périodes
futures.
Un actif d’impôt différé, après imputation sur les passifs existants, est constaté s’il est probable que l’entité concernée
disposera de bénéfices imposables futurs sur lesquels ces actifs d’impôts différés pourront être imputés.



Carmila – Rapport financier semestriel 2025 93
Les impôts différés actifs et passifs sont évalués selon la méthode du report variable au taux d’impôt dont l’application
est présumée sur la période au cours de laquelle l’actif sera réalisé ou le passif réglé, sur la base des taux d’impôt et
réglementations fiscales qui ont été adoptés avant la date de clôture.
L’évaluation des actifs et des passifs d’impôts différés doit refléter les conséquences fiscales qui résulteraient de la
façon dont l’entreprise s’attend, à la clôture de l’exercice, à recouvrer ou à régler la valeur comptable de ses actifs et
de ses passifs.
Les impôts différés sont calculés aux taux locaux approuvés à la date de clôture. Les taux appliqués au 30 juin 2025
sont de 28% en Italie et 25% en Espagne.
En France, le taux d’impôt est de 25%.




17.1 Impôts sur les sociétés

(en milliers d'euros) 30/06/2025 30/06/2024
Impôt différé -4 828 -1 447
Impôt exigible -3 574 2 599
TOTAL IMPÔT SUR LES SOCIÉTÉS -8 402 1 152


Au 30 juin 2025, l’impôt sur les sociétés est une charge de 8,4 millions d’euros. Cela s’explique principalement par
l’entrée dans le périmètre de Galimmo au 1er juillet 2024, Galimmo n’étant pas dans le régime SIIC. La charge d’impôt
relative à Galimmo représente 5,4 millions d’euros constitués de 2,8 millions d’impôts différés et 2,6 millions d’impôts sur
les sociétés.
Par ailleurs, des impôts différés passifs ont également été comptabilisés en Italie pour 2,0 millions d’euros au titre de la
variation de la valeur fiscale des actifs.

17.2 Preuve d’impôt
Le rapprochement entre la charge d’impôt effective et la charge d’impôt théorique est le suivant :

(en milliers d'euros) 30/06/2025 30/06/2024
Résultat net de l'ensemble consolidé 123 323 84 770
Charge/(Produit) d'impôt 8 402 -1 152
Quote-part de résultat net des entreprises associées -3 394 -966
Résultat avant impôt et résultat des entreprises associées 128 331 82 652
Taux d'impôt normal de la société mère 25,00 % 25,00 %
PRODUIT/ (CHARGE) D'IMPÔT THÉORIQUE -32 083 -20 663
Exoneration du résultat sur le secteur SIIC 14 399 16 976
Exoneration du résultat sur le secteur SOCIMI 12 076 4 961
Différences temporelles -3 897
QP de frais et charges sur dividendes -28 -27
Différences permanentes -612 -367
Impôt sans base -395 —
Effets des différences de taux d'imposition -557 -174
Imputation de reports déficitaires — 2 381
Effets des déficits non activés -1 199 -2 832
PRODUIT/(CHARGE) D'IMPÔT EFFECTIF -8 402 1 152
TAUX D'IMPÔT EFFECTIF 6,55 % -1,39 %




Carmila – Rapport financier semestriel 2025 94
17.3 Créances et dettes d’impôts exigibles

(en milliers d'euros) 30/06/2025 31/12/2024
Créances d'impôts 1 766 1 789
TOTAL CRÉANCES D'IMPÔTS 1 766 1 789
Dettes d'impôts - non courant
Dettes d'impôts - courant 3 572 226
Dettes liées à l'intégration fiscale 100 100
TOTAL DETTES D'IMPÔTS 3 672 326
Au 30 juin 2025, les créances d’impôt correspondent principalement aux deux premiers acomptes versés par Galimmo
relatifs à l’impôt sur les bénéfices 2025.
Les dettes d’impôts sont relatives à l’impôts sur les sociétés en France pour 3,0 millions d’euros, principalement relatives
à Galimmo et à l’impôt sur les sociétés en Italie pour 0,6 million d’euros.

17.4 Impôts différés actifs et passifs

Incidence
(en milliers d'euros) 31/12/2024 30/06/2025
résultat

Impôts différés - actif 5 860 -25 5 835
Impôts différés - passif -260 954 -4 803 -265 757
Solde net de l'impôt différé -255 094 -4 828 -259 921
VENTILATION DE L'IMPÔT DIFFÉRÉ PAR
NATURE
Immeubles -259 843 -4 309 -264 153
Déficits fiscaux 5 613 5 613
Autres éléments -863 -518 -1 382
SOLDE NET D'IMPÔT DIFFÉRÉ -255 094 -4 828 -259 921




18. ENGAGEMENTS HORS BILAN ET RISQUES ASSOCIES
Engagement hors-bilan

Les engagements hors-bilan peuvent être toute transaction ou tout accord entre une société et une ou plusieurs entités
et qui n’est pas inscrite au bilan. Ces engagements, reçus, donnés ou réciproques, présentent les risques et les
avantages dont la connaissance peut être utile à l’appréciation de la situation financière du Groupe.

Passif éventuel

Est considéré comme passif éventuel une obligation potentielle de l'entité à l'égard d'un tiers résultant d'événements
dont l'existence ne sera confirmée que par la survenance, ou non, d'un ou plusieurs événements futurs incertains qui ne
sont pas sous le contrôle de l'entité.



18.1 Passifs éventuels
Au 30 juin 2025, aucun litige autre que ceux déjà comptabilisés dans les comptes du Groupe n’est à signaler.




Carmila – Rapport financier semestriel 2025 95
18.2 Engagements reçus


ENGAGEMENTS RECUS
(en milliers d'euros) 30/06/2025 31/12/2024
Accords de financement obtenus, non utilisés 540 000 540 000
Engagements liés au financement du Groupe 540 000 540 000
Garanties bancaires reçues des locataires 26 079 25 298
Engagements liés aux activités opérationnelles du Groupe 26 079 25 298
TOTAL ENGAGEMENTS REÇUS 566 079 565 298



18.2.1 Accords de financement obtenus, non utilisés
Le Groupe se finance par fonds propres et par dettes financières contractées essentiellement par la société mère. Au
30 juin 2025, le Groupe bénéficie d’une ligne de crédit renouvelable de 540 millions d’euros négociés dans le cadre de
son programme de refinancement en octobre 2021. Cette ligne de crédit n’a pas été tirée sur la période.


18.2.2 Garanties bancaires reçues des locataires
Dans le cadre de son activité de gestionnaire de galeries marchandes, certains baux prévoient que le Groupe reçoive
une garantie bancaire à première demande garantissant les sommes dues par les locataires.

18.3 Engagements donnés

ENGAGEMENTS DONNES
(en milliers d'euros) 30/06/2025 31/12/2024
Cautions d'indemnités d'immobilisation 1 102 1 102
Garanties locatives et cautions 523 684
Engagements liés aux activités opérationnelles du Groupe 1 625 1 786
Total engagements donnés 1 625 1 786

18.3.1 Engagements sous conditions suspensive
Les engagements sous conditions suspensives correspondent à des promesses d’acquisitions de terrains, d’actifs ou de
titres, ainsi qu’à des compléments de prix sur des acquisitions antérieures, insuffisamment certains pour être
comptabilisés dans les états financiers.


18.3.2 Engagements de travaux
Les engagements de travaux correspondent aux travaux votés en Comité d’investissement et/ou déjà contractualisés et
non comptabilisés au bilan. Au 30 juin 2025, il n’y a pas d’engagement de travaux.


18.3.3 Garanties locatives et cautions
Le poste de garanties locatives et cautions est essentiellement constitué de cautions pour les locaux d’exploitation du
Groupe et de ses filiales. Il comprend également, depuis 2018, une garantie donnée à l’administration fiscale par les
filiales italiennes pour l’application de son régime de TVA Groupe.


18.3.4 Cautions d’indemnités d’immobilisation
Au titre des promesses unilatérales de vente, le promettant devra verser une indemnité d'immobilisation au vendeur si
elle décide de ne pas se porter acquéreur.




Carmila – Rapport financier semestriel 2025 96
18.3.5 Engagements d’achats d’actifs
Dans le cadre de son activité, le Groupe s’engage à acquérir des actifs en VEFA. Au 30 juin 2025, il n’y a pas
d’engagement d’acquisition d’actifs en VEFA.


18.3.6 Hypothèque
Le montant des suretés réelles (hypothèque) donné dans le cadre de l’emprunt hypothécaire s’élève à 541 millions
d’euros.


18.3.7 Financements
Suite à l’émission de sa première obligation verte (“Green Bond”) d’un montant de 400 millions d’euros réalisée en
septembre 2024 dans le cadre du “Green Bond Framework”, Carmila s’est engagé à utiliser les fonds pour financer ou
refinancer des actifs respectant des critères d’éligibilité exigeants.
Au mieux de notre connaissance, il n’y a pas d’omission d’engagements hors bilan significatifs ou qui pourraient le
devenir dans le futur selon le référentiel comptable en vigueur.




Carmila – Rapport financier semestriel 2025 97
19. TRANSACTIONS AVEC DES PARTIES LIEES
Le groupe Carrefour et Carmila ont conclu le 1er janvier 2021 des Conventions donnant mandat à des fonctions ou des
services réalisés par Carrefour pour Carmila. La durée de ces Conventions est fixée à 5 années, soit jusqu’au 31
décembre 2025.
Par ailleurs, une Convention portant sur la mise en œuvre de rénovations et de développements des actifs de Carmila a
été signée entre les deux parties.
Le 30 juin 2022, Carmila a finalisé la cession d’un portefeuille de six actifs avec Batipart et ATLAND Voisin, via une
structure de partenariat, Magnirayas, dans laquelle Carmila détient une participation minoritaire de 20%.




Carmila – Rapport financier semestriel 2025 98
20. REMUNERATIONS ET AVANTAGES AU PERSONNEL

20.1 Frais de personnel
Voir note 16.2.3.

20.2 Effectif
Au 30 juin 2025, le groupe Carmila compte 265 salariés dont 176 en France au travers de sa filiale
Almia Management, 69 salariés en Espagne et 20 en Italie (hors prise en compte des alternants).



20.3 Avantages accordés au personnel
Les salariés bénéficient d’avantages au cours de leur période d’emploi (congés payés, congés maladie, participation
aux bénéfices, médailles du travail,...) et d’avantages postérieurs à leur période d’emploi à cotisations/prestations
définies (indemnité de fin de carrière, prestations de retraite…).


20.3.1 Plans de retraite
Au 31 décembre 2024, le Groupe a appliqué les principales hypothèses actuarielles, telles que détaillées ci-dessous :
• Taux d’actualisation : 3,30% (contre 4,25% au 31 décembre 2023)
• Evolution des rémunérations : 3,25% (stable par rapport au 31 décembre 2023).
Ces hypothèses restent inchangées au 30 juin 2025.


20.3.2 Paiements fondés sur des actions
Principes comptables
Le Groupe applique les dispositions d’IFRS 2 « Paiements en actions ». La juste valeur des droits à paiement fondé sur
des actions accordés aux membres du personnel est déterminée à leur date d’attribution. Elle est comptabilisée en
charges de personnel, en contrepartie d’une augmentation des capitaux propres, sur la période d’acquisition des droits
de manière définitive. Le montant comptabilisé en charges est ajusté pour refléter le nombre des droits pour lesquels il
est estimé que les conditions de service et de performance hors marché seront remplies. Ainsi le montant comptabilisé
en charges in fine est basé sur le nombre réel de droits qui remplissent les conditions de service et les conditions de
performance hors marché à la date d’acquisition. Pour les droits à paiement fondés sur des actions assorties d’autres
conditions, l’évaluation de la juste valeur à la date d’attribution reflète ces conditions. Les écarts entre l’estimation
initiale et la réalisation ne donnent lieu à aucun ajustement ultérieur.
Selon les dispositions de la norme IFRS 2.11, les instruments de capitaux propres attribués doivent être évalués à leur
juste valeur à leur date d’attribution à partir d’un modèle d’évaluation d’options. Les modèles Black & Scholes et de
Monte-Carlo ont été retenus pour simuler la juste valeur unitaire des instruments.
Le Groupe a mis en place dix plans d’actions gratuites au bénéfice des mandataires sociaux et de salariés clés en
France, en Espagne et en Italie. La charge est étalée sur la période d’acquisition des droits (période de travail à
accomplir par le salarié avant de pouvoir exercer les options qui lui ont été attribuées).
Le plan octroyé en 2022 (plan 9) est arrivé à échéance le 12 mai 2025 et s’est soldé par l’attribution gratuite de 209
938 actions aux salariés clés et mandataires sociaux.
Les plans en vigueur au 30 juin 2025, attribués en 2023, en 2024 et en 2025, sont les suivants :
En 2023, un plan d’attribution gratuite d’actions de préférence a été accordé en mai 2023 et intègre toujours un
critère de présence et la réalisation de conditions relatives à la performance économique du Groupe :
- pour ¼ un taux de rendement complet sur 3 ans à fin 2025 comparé à un panel ;
- pour ¼ la croissance du résultat récurrent par action sur trois ans ;
- pour ¼ la réalisation de critères RSE à fin 2025 ;
- pour ¼ le taux de rendement complet boursier sur 3 ans à fin 2024 comparé à un panel.
En 2024, un plan d’attribution gratuite d’actions a été accordé en avril 2024 et intègre toujours un critère de
présence et la réalisation de conditions relatives à la performance économique du Groupe :
- pour ¼ un taux de rendement complet sur 3 ans à fin 2026 comparé à un panel ;
- pour ¼ la croissance du résultat récurrent par action sur trois ans ;
- pour ¼ la réalisation de critères RSE à fin 2026 ;
- pour ¼ le taux de rendement complet boursier sur 3 ans à fin 2026 comparé à un panel.
Un nouveau plan d’attribution gratuite d’actions a été accordé en mai 2025 et intègre toujours un critère de
présence et la réalisation de conditions relatives à la performance économique du Groupe :
- pour ¼ un taux de rendement complet sur 3 ans à fin 2027 comparé à un panel ;


Carmila – Rapport financier semestriel 2025 99
- pour ¼ la croissance du résultat récurrent par action sur trois ans ;
- pour ¼ la réalisation de critères RSE à fin 2027 ;
- pour ¼ le taux de rendement complet boursier sur 3 ans à fin 2027 comparé à un panel.
Les avantages accordés ont été étalés sur la durée de leur attribution et constatés en charges de personnel pour 1 130
milliers d’euros, en contrepartie d’une augmentation des capitaux propres pour un montant de 869milliers d’euros
(compensé en capitaux propres par les livraisons d’actions sur la période) et des dettes sociales (charges sociales de
30%) pour 261 milliers d’euros.
Plan n°9 Plan n°10
Synthèse des plans FRANCE ETRANGER FRANCE ETRANGER

Date de l'Assemblée Générale 12/05/2022 11/05/2023
Date d'attribution 12/05/2022 11/05/2023
Fin de période d'acquisition 12/05/2025 11/05/2026
Fin de période de rétention 12/05/2025 11/05/2026
La présence impacte La présence impacte
Condition de présence l'acquisition l'acquisition
Evolution de l'ANR par Evolution de l'ANR par
rapport à un panel rapport à un panel
Recurring EPS : croissance Recurring EPS : croissance
Condition de performance moyenne annuelle moyenne annuelle
Evolution du cours de bourse Evolution du cours de bourse
Réalisation de critères RSE Réalisation de critères RSE
Valeur unitaire de l'action (€) 7,95 10,06
Actions attribuées initialement 183 438 52 500 188 848 50 000
Actions annulées / départs -18 000 -8 000 -17 500 -6 000
Actions définitivement acquise -165 438 -44 500 0 0
Actions restantes au 30 juin 2025 0 0 171 348 44 000


Plan n°11 Plan n°12
Synthèse des plans FRANCE ETRANGER FRANCE ETRANGER

Date de l'Assemblée Générale 24/04/2024 14/05/2025
Date d'attribution 24/04/2024 14/05/2025
Fin de période d'acquisition 26/04/2027 15/05/2028
Fin de période de rétention 26/04/2027 15/05/2028

Condition de présence La présence impacte La présence impacte
l'acquisition l'acquisition
Evolution de l'ANR par Evolution de l'ANR par
rapport à un panel rapport à un panel
Condition de performance Recurring EPS : croissance Recurring EPS : croissance
moyenne annuelle moyenne annuelle
Evolution du cours de bourse Evolution du cours de bourse
Réalisation de critères RSE Réalisation de critères RSE
Valeur unitaire de l'action (€) 9,96 9,47
Actions attribuées initialement 200 748 41 500 199 823 42 500
Actions annulées / départs -14 700 0 0 0
Actions définitivement acquise 0 0 0 0
Actions restantes au 30 juin 2025 186 048 41 500 199 823 42 500




Carmila – Rapport financier semestriel 2025 100
21. INFORMATIONS COMPLEMENTAIRES

21.1 Évènements postérieurs à la clôture
Le 13 mars 2025, l’Autorité de la concurrence (ADLC) a approuvé l’acquisition de Galimmo par Carmila, sous réserve
de la cession d’une galerie marchande située à Villers-Semeuse, d’une superficie de 4 761 m² et comprenant 20 lots.

Carmila a signé, le 2 juillet 2025, un accord avec la coopérative U portant sur la cession prévue au second semestre
2025 de cette galerie marchande, pour un montant de 12,4 M€, droits inclus.

Cette cession, réalisée avec un rendement initial net de 7,5 %, démontre à nouveau la liquidité du portefeuille de
Carmila, à des conditions favorables.



22. LISTE DES SOCIETES CONSOLIDEES

Liste des sociétés
consolidées % intérêt % contrôle
Sociétés en intégration
globale Pays 30/06/2025 31/12/2024 Variation 30/06/2025 31/12/2024 Variation
FRANCE
Carmila SA France 100,00 % 100,00 % % 100,00 % 100,00 % %
Carmila France SAS France 100,00 % 100,00 % % 100,00 % 100,00 % %
Almia Management SAS France 100,00 % 100,00 % % 100,00 % 100,00 % %
SCI du centre Commercial
de Lescar France 100,00 % 100,00 % % 100,00 % 100,00 % %
SCI de l'Arche France 50,00 % 50,00 % % 50,00 % 50,00 % %
SCI des Pontots France 100,00 % 100,00 % % 100,00 % 100,00 % %
SCI Carmila Anglet France 100,00 % 100,00 % % 100,00 % 100,00 % %
SCI Carmila Coquelles France 100,00 % 100,00 % % 100,00 % 100,00 % %
SCI Carmila Labège France 100,00 % 100,00 % % 100,00 % 100,00 % %
SCI Carmila Orléans France 100,00 % 100,00 % % 100,00 % 100,00 % %
SCI Carmila Bourges France 100,00 % 100,00 % % 100,00 % 100,00 % %
SCI Sothima France 100,00 % 100,00 % % 100,00 % 100,00 % %
Bay1Bay2 SAS France 100,00 % 100,00 % % 100,00 % 100,00 % %
Financière Géric SAS France 100,00 % 100,00 % % 100,00 % 100,00 % %
Louwifi SAS France 100,00 % 100,00 % % 100,00 % 100,00 % %
Carmila Crèche sur Saone
SAS France 100,00 % 100,00 % % 100,00 % 100,00 % %
Carmila Evreux SAS France 100,00 % 100,00 % % 100,00 % 100,00 % %
Carmila Retail Development France 100,00 % 100,00 % % 100,00 % 100,00 % %
Carmila Vitrolles France 100,00 % 100,00 % % 100,00 % 100,00 % %
Best of the web SAS France 100,00 % 100,00 % % 100,00 % 100,00 % %
Carmila Saran SAS France 100,00 % 100,00 % % 100,00 % 100,00 % %
Carmila Nice SAS France 100,00 % 100,00 % % 100,00 % 100,00 % %
Next Tower France 100,00 % 100,00 % % 100,00 % 100,00 % %
Carmila Nantes France 100,00 % 100,00 % % 100,00 % 100,00 % %
Carmila Sartrouville France 100,00 % 100,00 % % 100,00 % 100,00 % %
Galimmo SAS France 100,00 % 100,00 % % 100,00 % 100,00 % %
ESPAGNE
Carmila España SL Espagne 100,00 % 100,00 % % 100,00 % 100,00 % %
Carmila Talavera SL Espagne 100,00 % 100,00 % % 100,00 % 100,00 % %


Carmila – Rapport financier semestriel 2025 101
Liste des sociétés
consolidées % intérêt % contrôle
Sociétés en intégration
globale Pays 30/06/2025 31/12/2024 Variation 30/06/2025 31/12/2024 Variation
Carmila Huelva SL Espagne 100,00 % 100,00 % % 100,00 % 100,00 % %
Carmila Mallorca SL Espagne 100,00 % 100,00 % % 100,00 % 100,00 % %
Carmila Puerto SL Espagne 100,00 % 100,00 % % 100,00 % 100,00 % %
Carmila Cordoba SL Espagne 100,00 % 100,00 % % 100,00 % 100,00 % %
ITALIE
Carmila Holding Italia SRL Italie 100,00 % 100,00 % % 100,00 % 100,00 % %
Carmila Italia SRL Italie 100,00 % 100,00 % % 100,00 % 100,00 % %


Liste des sociétés
consolidées % intérêt % contrôle
Sociétés mises en
équivalence Pays 30/06/2025 31/12/2024 Variation 30/06/2025 31/12/2024 Variation
As Cancelas Espagne 50,00 % 50,00 % % 50,00 % 50,00 % %
Carmila Thiene SRL Italie 50,10 % 50,10 % % 50,10 % 50,10 % %
HDDB Holding France 30,05 % 30,05 % % 30,05 % 30,05 % %
Magnirayas France 20,00 % 20,00 % % 20,00 % 20,00 % %




Carmila – Rapport financier semestriel 2025 102
KPMG S.A. Deloitte & Associés
Tour Eqho - 2, avenue Gambetta – CS 60055 6, place de la Pyramide
92066 Paris La Défense Cedex 92908 Paris La Défense Cedex
France France
S.A. au capital de 5 497 100 € S.A.S. au capital de 2 201 424 €
775 726 417 R.C.S. Nanterre 572 028 041 R.C.S. Nanterre
Commissaire aux Comptes Commissaire aux Comptes
Membre de la compagnie Membre de la compagnie
régionale de Versailles et du Centre régionale de Versailles et du Centre




Carmila
Société Anonyme
25, rue d’Astorg
75008 Paris




Rapport des commissaires aux comptes
sur l’information financière semestrielle 2025

Période du 1er janvier 2025 au 30 juin 2025




Carmila – Rapport financier semestriel 2025 103
KPMG S.A. Deloitte & Associés
Tour Eqho - 2, avenue Gambetta – CS 60055 6, place de la Pyramide
92066 Paris La Défense Cedex 92908 Paris La Défense Cedex
France France




Carmila

Société Anonyme
25, rue d’Astorg 75008 Paris




Rapport des commissaires aux comptes
sur l’information financière semestrielle 2025
Période du 1er janvier 2025 au 30 juin 2025




Aux actionnaires de la société Carmila,
En exécution de la mission qui nous a été confiée par vos assemblées générales et en application de l’article L.451-1-2
III du Code monétaire et financier, nous avons procédé à :
• l'examen limité des comptes semestriels consolidés condensés de la société Carmila, relatifs à la période du 1er janvier
2025 au 30 juin 2025, tels qu'ils sont joints au présent rapport ;
• la vérification des informations données dans le rapport semestriel d’activité.
Ces comptes semestriels consolidés condensés ont été établis sous la responsabilité du Conseil d'Administration. Il nous
appartient, sur la base de notre examen limité, d'exprimer notre conclusion sur ces comptes.

I - Conclusion sur les comptes
Nous avons effectué notre examen limité selon les normes d'exercice professionnel applicables en France.

Un examen limité consiste essentiellement à s'entretenir avec les membres de la direction en charge des aspects
comptables et financiers et à mettre en œuvre des procédures analytiques. Ces travaux sont moins étendus que ceux
requis pour un audit effectué selon les normes d'exercice professionnel applicables en France. En conséquence,
l’assurance que les comptes, pris dans leur ensemble, ne comportent pas d’anomalies significatives obtenue dans le
cadre d’un examen limité est une assurance modérée, moins élevée que celle obtenue dans le cadre d’un audit.

Sur la base de notre examen limité, nous n'avons pas relevé d'anomalies significatives de nature à remettre en cause la
conformité des comptes semestriels consolidés condensés avec la norme IAS 34 - norme du référentiel IFRS tel
qu’adopté dans l’Union européenne relative à l’information financière intermédiaire.




Carmila – Rapport financier semestriel 2025 104
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II - Vérification spécifique
Nous avons également procédé à la vérification des informations données dans le rapport semestriel
d’activité commentant les comptes semestriels consolidés condensés sur lesquels a porté notre examen
limité.
Nous n'avons pas d'observation à formuler sur leur sincérité et leur concordance avec les comptes
semestriels consolidés condensés.




Paris La Défense, le 22 juillet 2025,
Les commissaires aux comptes



KPMG S.A. Deloitte & Associés




Caroline Bruno-Diaz Nicolas Chy Emmanuel Proudhon
Associée Associé Associé