Gecina – Résultats au 30 juin 2025 | Communiqué de presse – 23 juillet 2025




Résultats au 30 juin 2025
Idéalement positionnés dans un marché polarisé




| Points clés
▪ Alors que de plus en plus d’entreprises encouragent le retour au bureau de leurs employés,
elles privilégient les meilleurs mètres carrés (plus centraux, plus prime, plus verts)
▪ Notre stratégie est conçue pour aligner notre portefeuille avec les besoins de nos clients
▪ Au premier semestre 2025, le Groupe a pris des décisions d’investissement stratégiques
représentant un montant total de 1,3 milliard d’euros pour renforcer le portefeuille sur les
bureaux prime et les zones centrales, posant les bases de la création de valeur à venir :
‒ Cession de plus de 750 M€ d’actifs résidentiels matures, dont le portefeuille de
logements étudiants pour 538 M€ (hors droits, sur la base d’un taux de privation de 3,9 %).
‒ Acquisition simultanée d’un ensemble de bureaux prime dans le QCA parisien pour
435 M€ (droits inclus), et un plan de capex de c. 40 M€ sur le bâtiment principal, visant un
rendement de 6,3 %.
▪ ,
‒ Trois projets emblématiques du pipeline de bureaux créateur de valeur (Quarter, Les
Arches du Carreau, Mirabeau), tous situés dans des emplacements privilégiés par nos
clients, pour un revenu locatif annuel attendu de 80 à 90 M€.
▪ Cette stratégie délivre de solides résultats opérationnels :
‒ Une activité locative record confirme notre position de leader sur les bureaux prime
avec 94 600 m² loués ou renouvelés au S1 2025 sur l’ensemble des géographies,
dépassant d’ores et déjà le total annuel 2024.
‒ + 9 % de réversion, portée par la hausse continue des loyers dans les marchés de bureaux
cœur de cible (+ 29 % dans Paris QCA).
‒ Taux d’occupation du Groupe en amélioration de + 60 pb par rapport à fin 2024, porté
par la performance locative.
‒ Succès majeurs de pré-commercialisation : (1) 27 Canal pré-loué à la branche digitale
d’un grand distributeur français avant livraison au deuxième semestre 2025 (74 % de

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l’actif) ; (2) 162 Faubourg Saint-Honoré : 3 300 m² intégralement pré-loués à un cabinet
de conseil à un loyer prime du QCA (réversion de + 87 %).
‒ Accélération de la commercialisation sur le segment résidentiel, l’offre servicielle étant
désormais déployée sur tous les plus gros actifs (environ 70 % du portefeuille parisien), et
près de 700 baux signés au S1 2025 (déjà au-dessus du total annuel 2024) ; + 14 % de
réversion sur les actifs parisiens.
▪ Amélioration des principaux indicateurs du Groupe :
‒ Solide dynamique de cash-flow, avec un résultat récurrent net par action (part du
Groupe) en hausse de + 6,4 % par rapport au S1 2024 (3,38 € par action vs 3,18 €), soutenu
par des revenus locatifs bruts en hausse de + 4,9 % (359,9 M€), dont + 3,8 % à périmètre
constant (+ 0,6 pt au-dessus de l’indexation), soutenus par la réversion dans les marchés
de bureaux centraux et l’amélioration de l’occupation.
‒ Valeur des actifs en hausse de + 1,6 % sur six mois, portée principalement par les
hausses de valeur dans les zones centrales (où le marché de l’investissement se rouvre
progressivement aux grandes transactions avec le retour des capitaux internationaux).
Cela a contribué à une hausse de + 1,1 % de l’EPRA NTA depuis fin 2024.
‒ Ratio LTV résilient à 33,6 % (droits inclus), et 34,9 % en tenant compte des transactions
sous promesse (principalement l’acquisition de Rocher-Vienne). Le Groupe bénéficie d’un
coût moyen de la dette tirée bas et stable à 1,2 %, avec une couverture optimisée assurant
une visibilité à long terme (100 % des échéances 2025–2026 couvertes, 85 % jusqu’en 2029).
▪ Le résultat récurrent net part du Groupe est désormais attendu en hausse de + 3,6 % à + 4,4 %
pour 2025, dans le haut de la fourchette de prévisions (entre 6,65 € et 6,70 € par action).




| Beñat Ortega, Directeur général : « Au premier semestre, nous avons franchi des étapes
majeures qui illustrent la pertinence de notre stratégie d’un immobilier prime par la qualité, central
par la localisation, et vert tant par sa conception qu’en exploitation. Ce positionnement, au bon endroit
au bon moment, nous a permis de délivrer une performance locative exceptionnelle sur nos deux
lignes de métier. Nous avons sécurisé 94 600 m² de bureaux, dépassant déjà notre activité annuelle
2024, et signé près de 700 baux résidentiels. Parallèlement, nous avons finalisé la cession de notre
portefeuille mature de logements pour étudiants et réalisé l’acquisition stratégique d’un ensemble de
bureaux majeur dans le QCA parisien. Ces actions décisives renforcent nos fondamentaux et posent
les bases d’une croissance durable. »


30 juin 30 juin Var. périm. Var. périm.
En millions d’euros 2024 2025 courant constant
Bureaux 279,3 298,0 + 6,7 % + 4,1 %
Résidentiel 63,8 61,9 - 2,9 % + 2,0 %
Revenus locatifs bruts 343,1 359,9 + 4,9 % + 3,8 %
Résultat net consolidé. part du Groupe (1) 101,5 301,0 na
Résultat récurrent net part du Groupe 235,1 250,4 + 6,5 % -
RRN part du Groupe (€/action) 3,18 3,38 + 6,4 % -

31 déc. 30 juin
2024 2025
LTV (droits inclus) 35,4 % 33,6 % - 1,9 pt -
LTV pro forma (droits inclus) (2) - 34,9 % -
LTV (hors droits) 37,6 % 35,8 % - 1,8 pt -

EPRA NRV en € par action 157,6 159,5 + 1,2 % -
EPRA NTA en € par action 142,8 144,3 + 1,1 % -
EPRA NDV en € par action 147,3 148,3 + 0,7 % -
(1) Hors IFRIC 21, (2) Droits inclus, pro forma des transactions sous promesses




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Une stratégie en phase avec les attentes des clients
▪ Une demande accrue de « meilleurs mètres carrés » dans le contexte du retour au bureau :
‒ Plus centraux – avec la priorité donnée aux hubs de transport et à l’accessibilité directe
(Paris offre le 2ᵉ réseau de transports publics urbains au monde), ainsi qu’aux quartiers
vivants et mixtes avec de multiples offres de restauration, sport et culture.
‒ Plus prime – amélioration de l’expérience au bureau pour le rendre plus attractif que
le travail à la maison, grâce à un design de qualité, un équilibre intelligent entre espaces
collaboratifs et postes de travail, et une offre de services enrichie.
‒ Plus verts – avec une attention croissante portée aux bâtiments durables et économes
en énergie.
▪ Cette stratégie claire porte ses fruits.



Résultat récurrent net en hausse de + 6,4 %
30 juin 30 juin Variation
En millions d’euros (%)
2024 2025
Revenus locatifs bruts 343,1 359,9 + 4,9 %
Revenus locatifs nets 313,1 330,4 + 5,5 %
Autres produits nets 1,3 3,7 + 186,1 %
Frais de structure (39,4) (39,5) + 0,4 %
Excédent brut d'exploitation - EBITDA 275,1 294,6 + 7,1 %
Frais financiers nets (39,4) (44,1) + 11,9 %
Résultat récurrent brut 235,7 250,5 + 6,3 %
Résultat récurrent net des sociétés mises en équivalence 1,3 1,3 - 1,5 %
Intérêts minoritaires récurrents (1,0) (0,9) - 7,2 %
Impôts récurrents (1,0) (0,5) - 45,0 %
Résultat récurrent net part du Groupe (1) 235,1 250,4 + 6,5 %
Résultat récurrent net part du Groupe par action 3,18 3,38 + 6,4 %
(1) Excédent brut d'exploitation déduction faite des frais financiers nets, des impôts récurrents, des intérêts minoritaires, y compris
le résultat des sociétés mises en équivalence et après retraitement de certains éléments de nature exceptionnelle, hors IFRIC 21.

▪ Résultat récurrent net (par action) en hausse de + 6,4 %, traduisant l’optimisation
continue de l’ensemble des leviers de performance et la génération de cash-flows durables
pour le Groupe.
▪ Croissance solide des revenus locatifs sur l’ensemble du portefeuille, portée par
l’indexation, la réversion dans les zones centrales, et la contribution des livraisons 2024, qui
compensent largement l’impact du transfert récent d’actifs vers le pipeline de développement
et les cessions d’actifs résidentiels matures début 2025.
▪ Poursuite de l’optimisation de la base de coûts, se traduisant par une amélioration de
+ 0,5 point de la marge locative. Les frais de structure sont stables au S1 2025, tandis que les
fonctions support sont progressivement rééquilibrées par des initiatives de digitalisation afin
de concentrer les équipes sur le service aux clients, l’ingénierie et le développement.
▪ Le coût de la dette reste maîtrisé, avec une hausse technique liée à la baisse temporaire des
intérêts capitalisés au S1 2025 (faisant suite à la livraison d’actifs majeurs du pipeline au S2 2024,
tandis que la contribution des nouveaux projets lancés se matérialisera progressivement au
cours des prochains mois).



Une performance solide dans un marché toujours plus polarisé
Revenus locatifs bruts 30 juin 2024 30 juin 2025 Variation (%)
En millions d’euros Périm. courant Périm. constant
Bureaux 279,3 298,0 + 6,7 % + 4,1 %
Résidentiel 63,8 61,9 - 2,9 % + 2,0 %
Total revenus locatifs bruts 343,1 359,9 + 4,9 % + 3,8 %




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| Revenus locatifs : hausse de + 3,8 % à périmètre constant (+ 11,8 M€)
▪ Croissance des revenus locatifs de + 3,8 % vs S1 2024 (périmètre constant), portée par
l’indexation (+ 3,2 %), bien qu’en décélération progressive et avec un effet différé sur les loyers ;
la réversion, l’amélioration de l’occupation et les autres effets contribuent par ailleurs à hauteur
de + 0,6 % supplémentaires.
▪ Bureaux : revenus locatifs en hausse de + 4,1 % (+ 10,9 M€) à périmètre constant, toujours
soutenus par l’indexation (+ 3,4 %), 90 % des baux étant indexés sur l’ILAT (le dernier ILAT
publié en juin 2025 est de 1,6 % après 2,7 % en mars 2025 et 3,8 % en décembre 2024), ainsi que
par l’occupation. Une réversion locative soutenue (+ 9 % en moyenne sur les nouveaux baux
et renouvellements) continue à alimenter la croissance. Elle s’élève jusqu’à + 25 % à Paris, et
+ 29 % dans le QCA, illustrant la forte polarisation du marché et le potentiel de réversion des
actifs prime localisés dans des zones centrales (78 % du portefeuille bureaux est situé à
Paris/Neuilly), là où l’offre d’actifs recherchés reste limitée. Ces valeurs intègrent la performance
des bureaux opérés qui génèrent des loyers 30 à 35 % au-dessus des valeurs locatives de
marché.
▪ Résidentiel : revenus locatifs en hausse de + 2,0 % (+ 0,9 M€) à périmètre constant, grâce
à l’indexation et à une réversion moyenne de +14 % à Paris, qui traduit le succès de la stratégie
multi-offres (des logements avec services adaptés à l’évolution des besoins de nos clients).


| Périmètre courant : + 4,9 % de hausse des revenus locatifs (+ 16,8 M€)
▪ Au-delà de la croissance à périmètre constant (+ 3,8 %), la croissance des revenus locatifs est
alimentée par l’impact des livraisons importantes de 2024 et du S1 2025 (Mondo, Capucines,
Porte Sud, Icône : + 15,2 M€), qui fait plus que compenser le transfert au pipeline ou en
rénovation de certains actifs (Mirabeau, Les Arches du Carreau, Malakoff, 162 Faubourg Saint-
Honoré : - 6,9 M€) ainsi que la cession d’actifs résidentiels matures en 2024 et au S1 2025 (Saint-
Gilles, Sibuet, Bel Air, Py : - 3,2 M€).


| Focus Bureau : une performance commerciale record
Revenus locatifs bruts – Bureaux 30 juin 30 juin Variation (%)
En millions d’euros 2024 2025 Périm. courant Périm. constant
Bureaux 279,3 298,0 + 6,7 % + 4,1 %
Zones centrales 168,3 183,0 + 8,7 % + 8,0 %
Paris QCA & 5-6-7 98,8 121,4 + 23,0 % + 10,5 %
Paris Autres 60,4 52,8 - 12,6 % + 3,1 %
Neuilly-sur-Seine 9,2 8,8 - 4,7 % + 9,6 %
Core Croissant Ouest 35,3 36,7 + 4,0 % - 2,2 %
(Levallois, Boucle Sud)
La Défense 37,9 39,7 + 4,8 % + 4,7 %
Autres localisations 37,8 38,6 + 2,1 % - 7,7 %
(Péri-Défense, 1re couronne, 2e couronne, autres
régions)

▪ Retour au bureau : une tendance confirmée par les données avec une présence moyenne
de 3,5 jours/semaine au bureau, devant Singapour et New York (c. 3,0), ou encore Sydney,
Londres et Toronto (c. 2,7). Dans ce contexte, les entreprises privilégient des environnements
de travail modernes, bien situés et collaboratifs, essentiels pour stimuler la créativité, la
collaboration et le bien-être.
▪ Des succès majeurs de pré-commercialisation : (1) 27 Canal (pipeline de développement) :
11 500 m² (74 % de l’actif) pré-loués à la branche digitale d’un grand distributeur français avant
livraison au S2 2025, dans le nord-est parisien, un secteur où la pré-commercialisation est peu
fréquente ; (2) 162 Faubourg Saint-Honoré (actif en rénovation dans le quartier central des
affaires (QCA), livraison prévue au S2 2026) : 3 300 m² intégralement pré-loués à un cabinet de
conseil à un loyer prime du QCA, avec une réversion de + 87 %.
▪ Solide performance locative globale sur l’ensemble des zones géographiques (94 600 m²,
soit près de 48 M€ de loyer annuel), dépassant d’ores et déjà le total de l’année 2024,
correspondant à la fois à la commercialisation d’actifs restructurés (15 % du total), de nouveaux
baux sur des actifs en exploitation (39 %) et à des renouvellements (46 %) :
‒ Paris : 45 300 m² loués (48 % du total, environ 31 M€ de loyer annuel), représentant
42 transactions pour une durée moyenne de 7 ans, incluant les deux pré-
commercialisations déjà citées ainsi que des renouvellements avec Christie’s ou
Herbert Smith.


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‒ Core Croissant Ouest : 16 600 m² loués (18 % du total, environ 8 M€ de loyer
annuel), représentant 7 transactions pour une durée moyenne de 6 ans, incluant de
nouvelles signatures ou des renouvellements avec des clients majeurs (Mondelez sur
Sources et Renault sur Horizons à Boulogne-Billancourt, Streem Interservices sur
Octant-Sextant à Levallois-Perret, Thésée sur Be Issy à Issy-les-Moulineaux).
‒ Autres localisations (incluant Péri-Défense, première couronne et régions) :
32 700 m² (35 % du total, environ 9 M€ de loyer annuel), représentant 11 transactions
comprenant notamment des renégociations ou des nouveaux baux visant à sécuriser
l’occupation des actifs à Péri-Défense et à Lyon.
▪ Déploiement progressif du modèle de bureaux opérés sur 12 actifs situés en zones
centrales (9 000 m²), représentant un loyer annuel de 9,0 M€, avec des loyers nets supérieurs
de plus de 30 % en moyenne aux références de marché.


| Focus Logement : une stratégie d’offres diversifiées qui porte ses fruits
• Accélération significative de l’activité locative sur le portefeuille résidentiel, avec près de
700 baux signés au premier semestre — déjà bien au-delà du total annuel 2024 — et un rythme
mensuel de signature de baux ayant doublé d’une année sur l’autre. La réversion locative
moyenne à Paris atteint + 14 %.
• De la préparation à l’exécution : la transformation de notre modèle opérationnel est en
cours, tous les principaux actifs étant désormais équipés de services tels que salle de
sport et espace de coworking (11 actifs, soit environ 70 % du portefeuille parisien) et environ
600 appartements ayant été rénovés avec des aménagements plus flexibles, un design
moderne et meublés.
• Une performance qui illustre la solidité de notre stratégie multi-offre (appartements
familiaux non meublés, studios clé-en-main, logements partagés) dans un marché
structurellement en sous-offre — répondant aux besoins des étudiants, jeunes actifs urbains,
entreprises et familles souhaitant vivre à proximité de leur lieu de travail, d’études ou de vie
sociale, avec une excellente connectivité au reste de la ville.


| Marge locative en hausse de +0,5 pt
Groupe Bureaux Résidentiel
Marge locative au 30 juin 2024 91,3 % 93,6 % 81,0 %
Marge locative au 30 juin 2025 91,8 % 94,0 % 81,0 %

▪ Hausse de la marge locative à périmètre courant, portée par la contribution des grands actifs
de bureaux livrés en 2024 et entièrement loués (+ 0,4 point sur la marge locative bureaux) ainsi
que par l’optimisation de la structure des charges au sein du portefeuille de logements
étudiants (détenu jusqu’en juin 2025). À l’inverse, côté résidentiel, la montée en puissance plus
progressive de l’occupation sur les livraisons récentes (Wood’Up, Dareau, Arsenal) a légèrement
pesé sur la performance de la marge locative dans ce segment, la marge locative globale du
portefeuille résidentiel restant stable.




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Gecina – Résultats au 30 juin 2025 | Communiqué de presse – 23 juillet 2025



| Occupation en amélioration continue depuis fin 2024
30 juin 30 sept. 31 déc. 31 mars 30 juin
TOF moyen
2024 2024 2024 2025 2025
Bureaux 93,8 % 93,7 % 93,4 % 93,8 % 94,2 %
Zones centrales 93,2 % 93,6 % 94,6 % 95,8 % 96,2 %
Paris QCA & 5/6/7 92,4 % 93,4 % 94,1 % 96,6 % 97,1 %
Paris Autres 95,6 % 95,8 % 95,9 % 93,9 % 94,1 %
Neuilly-sur-Seine 87,2 % 83,5 % 91,2 % 96,2 % 96,9 %
Core Croissant Ouest 97,4 % 94,9 % 88,5 % 89,6 % 89,7 %
(Levallois et Boucle Sud)
La Défense 99,5 % 99,5 % 99,6 % 99,0 % 98,8 %
Autres localisations 88,5 % 87,6 % 86,8 % 81,7 % 82,9 %
(Péri-Défense, 1re couronne, 2e couronne, autres
régions)
Résidentiel 95,2 % 93,6 % 93,2 % 92,3 % 93,1 %
YouFirst Residence 96,6 % 95,2 % 94,0 % 91,8 % 93,0 %
YouFirst Campus 90,6 % 88,5 % 90,5 % 94,6 % 94,6 %
Total Groupe 94,1 % 93,7 % 93,4 % 93,6 % 94,0 %

▪ Taux d’occupation moyen en hausse de + 60 pb depuis fin 2024, soulignant une forte
dynamique (93,4 % à fin 2024, 93,6 % au 31 mars et 94,0 % au 30 juin) :
‒ Le portefeuille de bureaux a atteint son plus haut niveau d’occupation depuis
septembre 2019, porté par une performance record dans les localisations
centrales. Cette dynamique solide a plus que compensé la vacance temporaire dans
la Boucle Sud (Boulogne), où plusieurs baux (initialement signés à la même période)
arrivent à échéance dans le même horizon de temps. Les récentes réussites
commerciales, totalisant 38 000 m² depuis 2023 (nouveaux baux et renouvellements),
témoignent d’une demande qui se maintient dans ce sous-marché. Pour mieux
différencier ces actifs dans un environnement concurrentiel, le Groupe a lancé une
initiative innovante (FEAT – Pont de Sèvres), proposant un design qualitatif, une offre
de services enrichie et une excellente performance RSE.
‒ Le résidentiel a également enregistré une progression solide, atteignant un taux
d’occupation de 93,1 %, en hausse de 80 pb sur les trois derniers mois, retrouvant
ainsi son niveau de fin 2024, et une dynamique porteuse pour les mois à venir. Cette
progression reflète le passage à la phase d’exécution du plan de transformation et la
réduction progressive de la vacance stratégique. Cela marque les premiers résultats
tangibles de la stratégie multi-offres — incluant la conversion de logements en studios,
appartements partagés, appartements familiaux et l’intégration de services
mutualisés.


Allocation du capital et stratégie de portefeuille
| Des décisions majeures d’allocation du capital (1,3 Md€) qui s’appuient
sur le savoir-faire unique du Groupe
▪ Cession d’un portefeuille de logements étudiants matures (538 M€, hors droits), sur la
base d’un taux de privation de 3,9 %, reflétant une prime de 23 % par rapport aux dernières
expertises libres. Ce portefeuille, composé de 20 actifs en exploitation et de 2 projets en
développement, démontre une trajectoire de création de valeur à long terme initiée en 2007,
mettant en lumière l’expertise intégrée de Gecina dans la réalisation de performances
opérationnelles durables jusqu’à la maturité du portefeuille (investissement, développement,
gestion d’actifs et gestion immobilière).
▪ Acquisition de l’ensemble de bureaux prime Rocher-Vienne (435 M€, droits inclus) au
cœur du QCA parisien, idéalement situé à proximité du hub de transport Saint-Lazare,
bénéficiant ainsi d’une connectivité exceptionnelle. L’actif est destiné à être repositionné en
centre d’affaires de référence (rendement de 6,3 % sur le bâtiment à repositionner), avec un
profil financier attractif : relutif à court terme sur le résultat récurrent net (avec un bâtiment
déjà entièrement loué), et créateur de valeur à long terme, avec un TRI à deux chiffres, supérieur
au coût du capital du Groupe.
▪ Exécution parfaitement synchronisée sur les deux volets, permettant une réallocation
immédiate du capital et l’expansion du portefeuille de bureaux prime au cœur de Paris :
la cession a tiré parti d’un fort appétit du marché pour une plateforme intégrée opérateur/actifs
immobiliers, tandis que l’acquisition a été sécurisée à un moment opportun (au début de la
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Gecina – Résultats au 30 juin 2025 | Communiqué de presse – 23 juillet 2025



phase de réouverture du marché de l’investissement pour les transactions de grande
envergure), renforçant l’empreinte du Groupe sur les bureaux prime et centraux.
▪ Une démonstration claire de l’expertise marché interne de Gecina et de ses capacités
d’exécution, depuis l’identification et le financement des transactions sans condition
suspensive de financement jusqu’à la gestion de projets complexes de repositionnement et la
création de valeur à long terme, tout en livrant des actifs en ligne avec les attentes du marché.


| Préparation d’un repositionnement prime pour la Tour T1
▪ Discussions en cours pour préparer la fin du bail avec Engie, actuellement prévue pour
juin 2027. Résiliation anticipée possible en fonction des besoins du client selon l’avancement
de son déménagement vers un nouveau siège, moyennant une indemnité de départ anticipé
calculée sur la durée restante du bail. Une coordination étroite avec le locataire se poursuivra
dans les mois à venir pour s’adapter à ses besoins.
▪ Repositionnement de la tour en actif prime distinctif, en capitalisant sur les
fondamentaux solides du bâtiment : une construction moderne (2008), une localisation
stratégique à La Défense (pôle de transport et commercial en développement), des plateaux
efficaces, quatre étages de salles de marché minimum, absence d’amiante. La stratégie de
repositionnement vise à créer une tour prime en optimisant l’investissement (façade
conservée, améliorations sélectives des équipements techniques, enrichissement de l’offre de
services et modernisation des espaces communs — montant des travaux estimé à c. 140 M€).
▪ Aucune offre de bureaux prime de grande taille, neuf ou rénové, n’est attendue avant
2027–2028, créant une dynamique favorable à l’avenir entre offre et demande à La Défense (les
180 000 m² de surfaces neuves ou restructurées à ce jour devraient être progressivement
absorbés, avec seulement 7 000 m² et 6 000 m² supplémentaires projetés à date pour 2026 et
2027, respectivement). Une fois rénovée, la tour ne représenterait que près de la moitié du
volume annuel moyen de transactions sur le neuf ou le restructuré à La Défense et un
tiers du volume annuel total des transactions sur ce marché (2020–2024).
▪ Commercialisation déjà en cours, offrant une forte flexibilité dans les stratégies locatives (bail
monolocataire, plusieurs grands locataires, ou un mix de locataires plus petits, selon la
demande du marché et les profils des preneurs).


| 4 projets prime pour renforcer nos revenus locatifs de près de 90 M€
▪ Quatre projets de premier plan, de haute qualité, situés dans des zones très recherchées
(Paris et Neuilly), dont la livraison est prévue entre fin 2026 et 2027. Ces développements
devraient être relutifs à la fois en termes d’ANR (pour mémoire, + 34 % de valeur a été générée
en moyenne sur chacun des 15 actifs livrés à Paris/Neuilly depuis 2018) et de résultat récurrent
net, générant un revenu locatif annuel estimé entre 80 et 90 millions d’euros. Chaque actif
présente une identité architecturale propre, une gamme complète de services pour les clients,
et vise ou présente des certifications RSE de premier niveau.
▪ 500 millions d’euros restant à investir, avec un rendement moyen attractif de 5,7 %, et un
rendement incrémental (sur les capex seuls) attendu entre 10 et 11 %.
▪ Commercialisation déjà lancée, confortée par une optionnalité qui, compte tenu de la
modularité et de la flexibilité de ces actifs, permettra de maximiser le potentiel de
commercialisation et de s’adapter à la diversité des besoins des locataires.
▪ Un pipeline stratégique qui sécurise le profil de revenus locatifs futurs du Groupe, porté
par des repositionnements proactifs et une création de valeur à long terme :
‒ Fin 2026 : livraison de Rocher-Vienne (QCA parisien, 25 000 m²) et Quarter (Paris, Gare
de Lyon, 19 100 m²), pour un loyer annuel attendu de 35 à 40 M€.
‒ 2027 : livraison échelonnée des Arches du Carreau (Neuilly, T2 2027, 36 500 m²) puis
de Mirabeau (Paris, T3 2027, 37 300 m²), pour un loyer annuel attendu de 45 à 50 M€.
‒ Après 2028 : montée en puissance progressive de la commercialisation de la Tour
T1 rénovée, contribuant progressivement à la croissance des revenus du Groupe.




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Gecina – Résultats au 30 juin 2025 | Communiqué de presse – 23 juillet 2025



| RSE : en ligne avec les objectifs 2025
▪ Consommation énergétique en baisse de - 3,7 % sur l’ensemble du portefeuille au S1 2025,
en ligne avec les objectifs 2025. Cette performance résulte de la poursuite d’une stratégie de
pilotage rigoureux au quotidien et du plan d’efficacité énergétique lancé en 2022, incluant des
partenariats étroits avec les clients. Exemple de contribution d’un actif nouvellement livré : avec
18 mois de recul en conditions réelles d’exploitation, 37 Boétie – un immeuble de bureaux de
10 000 m² situé dans le 8ᵉ arrondissement de Paris, premier actif certifié bas carbone du QCA –
a enregistré une réduction de – 63 % de sa consommation énergétique, dépassant largement
la moyenne du marché grâce à sa conception éco-performante.
▪ 100 % du portefeuille bureaux certifié au S1 2025 (contre 26 % en moyenne sur le marché –
source CBRE).



Un bilan toujours sain et solide
| Valeur des actifs en hausse de + 1,6 % sur six mois

Répartition par segment Valeurs expertisées Pér. constant(1) Taux de cap. nets
30 juin 31 déc. Juin 2025 vs 30 juin 31 déc.
En millions euros
2025 2024 déc. 2024 2025 2024
Bureaux 13 967 13 719 + 1,8 % 5,2 % 5,2 %
Zones centrales 10 933 10 628 + 2,9 % 4,1 % 4,2 %
- Paris QCA & 5/6/7 7 441 7 214 + 3,3 % 3,9 % 4,0 %
- Paris Autres 2 761 2 712 + 1,5 % 4,8 % 4,7 %
- Neuilly-sur-Seine 731 702 + 2,2 % 4,7 % 4,7 %
Core Croissant Ouest 1 276 1 289 - 0,6 % 7,1 % 6,9 %
(Levallois, Boucle Sud)
La Défense 867 886 - 1,7 % 9,5 % 9,2 %
Autres localisations
(Péri-Défense, 1re couronne, 2e couronne, 891 916 - 2,3 % 9,3 % 9,4 %
autres régions)
Résidentiel 2 949 3 621 + 0,8 % 3,4 % 3,4 %
Hôtel & crédit-bail 35 37
Total Groupe 16 952 17 377 + 1,6 % 4,9 % 4,9 %
(1) Variation avant impact de la hausse des droits de mutation. Après droits, le périmètre constant augmente de + 1,2 %.


▪ Valeur du portefeuille en hausse de + 1,6 % depuis fin 2024 à périmètre constant (hors
impact des changements dans les droits de mutation. Une fois cet ajustement intégré, les
valeurs progressent de +1,2 % à périmètre constant)), soit un patrimoine total de 17,0 Md€ en
tenant compte à la fois de l’évolution des valorisations et de l’impact des cessions (avant
l’acquisition d’un nouvel ensemble de bureaux dans le QCA parisien).
‒ Stabilisation de l’effet taux dans les zones centrales confortée par des signes de
réouverture du marché de l’investissement sur les transactions de bureaux de grande
surface dans les localisations core de Paris, alors que la décompression des taux ralentit
dans les autres zones.

‒ L’effet loyer reste positif, bien qu’il se stabilise. La croissance des loyers continue de
soutenir les valeurs dans les zones centrales (Paris, Neuilly), tandis qu'une dynamique
plus modérée persiste dans les zones secondaires où les valeurs locatives continuent
de s'ajuster.

▪ Des valeurs en hausse de + 2,3 % depuis leur point bas confirmant les mêmes tendances
observées sur plusieurs semestres depuis fin 2023 – avec des hausses à Paris et Neuilly, qui ont
compensé les ajustements en cours dans les autres localisations.




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Gecina – Résultats au 30 juin 2025 | Communiqué de presse – 23 juillet 2025



| Stratégie financière : prêt pour opérer et croître
Ratios Covenant 30.06.25
LTV (dette financière nette / valeur du patrimoine réévaluée (bloc, hors droits)) < 60% 35,8 %
ICR (Excédent Brut d’Exploitation / frais financiers nets) > 2.0x 6,4x
Encours de la dette gagée / valeur du patrimoine réévaluée (bloc, hors droits) < 25% -
Valeur du patrimoine réévaluée (bloc, hors droits) > €6.0bn 17,0 Md€

▪ Un rating financier de qualité : confirmation récente des notations A-/A3 de Gecina par S&P
et Moody’s (perspective stable), fondée sur la capacité du Groupe à générer des flux de revenus
réguliers grâce à sa stratégie d’investissement ciblée, et garantissant les meilleures conditions
de financement.
▪ Un coût moyen de la dette tirée faible, à 1,2 %, stable par rapport à 2024 (coût total de la
dette : 1,5 %). Le profil de couverture optimisé de Gecina offre une visibilité à long terme sur le
coût de la dette, avec près de 100 % des échéances 2025-2026 couvertes et 85 % des échéances
2025-2029 sur la base du niveau de dette à fin juin 2025, proforma de l’acquisition d’un
ensemble de bureaux sous promesse.
▪ Un profil de liquidité offrant sécurité et flexibilité à court, moyen et long termes (liquidité
nette de 3,7 Md€ – lignes de crédit non tirées nettes des billets de trésorerie – couvrant les
échéances jusqu’en 2029 toutes choses égales par ailleurs).
▪ Un volume de dette de 6,1 Md€ (-0,5 Md€ vs fin 2024, en raison principalement de la cession
du portefeuille étudiant), avec une maturité de 6,4 années.
▪ 100% des financements du Groupe sont verts, à la suite du verdissement de la dernière ligne
de crédit au troisième trimestre 2024.


| ANR (NTA) en hausse de + 1,1 % vs fin 2024, à 144,3 € par action
▪ ANR (NTA) en hausse de +1,5 € par action depuis le 31 décembre 2024 à 144,3 €, reflétant
principalement la valeur créée aussi bien par les livraisons du pipeline que la stratégie de
rotation des actifs :

‒ Dividende payé au premier semestre 2025 : - 2,7 €
‒ Résultat récurrent net : + 3,4 €
‒ Variation de valeur provenant de l’effet taux : + 1,3 €
‒ Variation de valeur provenant de l’effet loyers : + 1,0 €
‒ Autres (inclus IFRS 16) : - 1,4 €


| Perspectives & confirmation de la fourchette haute de la guidance
▪ Perspectives de marché :

‒ Une indexation qui devrait continuer de ralentir.

‒ Une demande pour des bureaux centraux qui devrait rester forte (polarisation des
marchés), avec une création d’emplois tertiaires qui continue d’augmenter en région
parisienne, et des sociétés qui favorisent les espaces de bureaux prime, accessibles et
centraux.

‒ Les revenus locatifs : (1) impact des cessions d’actifs matures résidentiels dont
notamment le portefeuille de résidences étudiants (c. 10,4 M€ de loyers nets sur 6 mois
après coûts de plateforme), (2) impact positif des livraisons d’actifs redéveloppés en
2024 (Mondo, 35 Capucines, Montrouge Porte Sud, Dareau) et en 2025 (Icône, 27 Canal),
(3) 20 M€ de pertes de loyers sur l’ensemble de l’année 2025 du fait du transfert
d’immeubles vers le pipeline, (4) contribution du bâtiment loué de l’actif en cours
d’acquisition, après finalisation de cette opération (c. 5-6 M€ de loyer annualisé).

‒ Discipline maintenue de la base des coûts et visibilité sur les frais financiers.

▪ Guidance 2025 confirmée : résultat récurrent net part du Groupe désormais attendu entre
6,65 € et 6,70 € par action (+ 3,6 % à + 4,4 % vs RRN 2024)



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Gecina – Résultats au 30 juin 2025 | Communiqué de presse – 23 juillet 2025




Calendrier financier
- 14.10.2025 : Activité au 30 septembre 2025, après clôture du marché




A propos de Gecina
Gecina est un opérateur immobilier intégré de premier plan, propriétaire, gestionnaire et développeur d’un
patrimoine d’exception valorisé à 17,0 milliards d’euros au 30 juin 2025. Stratégiquement situé dans les zones les plus
centrales de Paris et de la région parisienne, son portefeuille comprend 1,2 million de m² de bureaux et près de
5 300 logements. En alliant investissement de long terme et excellence opérationnelle, Gecina propose des espaces
de vie et de travail durables et de qualité, adaptés aux nouveaux usages urbains.
En tant qu’opérateur engagé, Gecina valorise son patrimoine à travers une gamme de services premium et une
gestion dynamique de ses immeubles, favorisant des lieux de vie animés et attractifs. Avec sa marque YouFirst,
Gecina place l’expérience utilisateur au cœur de sa stratégie. Fidèle à ses engagements sociétaux, la Fondation
Gecina soutient des initiatives autour de quatre piliers : l’inclusion des personnes en situation de handicap, la
protection de l’environnement, la valorisation du patrimoine culturel et l’accès au logement.
Gecina est une Société d’Investissement Immobilier Cotée (SIIC) sur Euronext Paris et a intégré les indices SBF 120,
CAC Next 20 et CAC Large 60. Gecina figure également parmi les sociétés les plus performantes de son secteur dans
les classements extra-financiers de référence (GRESB, Sustainalytics, MSCI, ISS-ESG, CDP) et a pour ambition la
réduction drastique de ses émissions de CO2 d’ici 2030.
www.gecina.fr



Contacts Gecina
Communication financière
Relations Presse

Nicolas BROBAND Glenn DOMINGUES
Tél. : +33 (0)1 40 40 18 46 Tél. : + 33 (0)1 40 40 63 86
nicolasbroband@gecina.fr glenndomingues@gecina.fr

Antoine DUBOIS Armelle MICLO
Tél. : +33 (0)1 40 40 63 13 Tél. : + 33 (0)1 40 40 51 98
antoinedubois@gecina.fr armellemiclo@gecina.fr




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Gecina – Résultats au 30 juin 2025 | Communiqué de presse – 23 juillet 2025




Annexes
| Etats financiers, actif net réévalué (ANR) et pipeline
Le Conseil d’administration de Gecina, réuni sous la présidence de Philippe Brassac le 23 juillet 2025, a
arrêté les comptes au 30 juin 2025. Les procédures d’audit sur les comptes ont été effectuées et les
rapports de certification ont été émis.



| Compte de résultat simplifié et résultat récurrent
30 juin 30 juin
En millions d’euros Var. (%)
2024 2025
Revenus locatifs bruts 343,1 359,9 + 4,9 %
Revenus locatifs nets 313,1 330,4 + 5,5 %
Autres revenus (nets) 1,3 3,7 + 186,1 %
Frais de structure (39,4) (39,5) + 0,4 %
Excédent brut d’exploitation - EBITDA 275,1 294,6 + 7,1 %
Frais financiers nets (39,4) (44,1) + 11,9 %
Résultat récurrent brut 235,7 250,5 + 6,3 %
Résultat récurrent net des sociétés mise en équivalence 1,3 1,3 - 1,5 %
Intérêts minoritaires récurrents (1,0) (0,9) - 7,2 %
Impôts récurrents (1,0) (0,5) - 45,0 %
Résultat récurrent net part du Groupe (1) 235,1 250,4 +6.5%
Résultat de cessions d’actifs (0,1) 0,8 na
Variation de valeur des immeubles (133,1) 68,5 na
Amortissements et dépréciations (5,4) (3,2) na
Variation de valeur des instruments financiers 7,6 (17,1) na
Autres (2,5) 1,5 na
Résultat net consolidé part du Groupe (2) 101,5 301,0 + 196,4 %
(1) Excédent brut d'exploitation déduction faite des frais financiers nets, des impôts récurrents, des intérêts minoritaires, y compris le résultat des
sociétés mises en équivalence et après retraitement de certains éléments de nature exceptionnelle, (2) Hors IFRIC 21




| Bilan consolidé
ACTIF 31 déc. 30 juin PASSIF 31 déc. 30 juin
En millions d’euros 2024 2025 En millions d’euros 2024 2025
Actifs non courants 16 602,4 16 838,3 Capitaux propres 10 522,3 10 413,4
Immeubles de placement 14 828,2 15 431,2 Capital 575,5 575,5
Immeubles en restructuration 1 212,0 871,4 Primes 3 312,8 3 312,8
Immeubles d'exploitation 80,6 80,2 Réserves consolidées 6 307,8 6 220,7
Autres immobilisations corporelles 10,1 6,1 Résultat net consolidé 309,8 289,1
Écart d'acquisition 165,8 165,8
Immobilisations incorporelles 11,7 11,1 Capitaux propres attribuables 10 506,0 10 398,1
aux propriétaires de la société
mère
Créances financières sur crédit-bail 27,6 25,6 Participations ne donnant pas le 16,3 15,3
contrôle
Participations dans les sociétés mises 82,0 80,7 Passifs non courants 5 569,3 5 399,1
en équivalence
Autres immobilisations financières 35,9 36,2 Dettes financières non courantes 5 315,7 5 221,4
Instruments financiers non courants 147,7 129,0 Obligations locatives non 49,6 49,4
courantes
Actifs d'impôts différés 0,9 0,9 Instruments financiers non 108,0 102,6
courants
Actifs courants 1 315,5 1 229,4 Provisions non courantes 96,0 25,6
Immeubles en vente 990,4 301,0 Passifs courants 1 826,3 2 255,2
Clients et comptes rattachés 31,5 54,1 Dettes financières courantes 1 397,0 1 571,1
Autres créances 83,3 113,5 Dépôts de garantie 87,9 85,0
Charges constatées d'avance 28,7 31,1 Fournisseurs et comptes rattachés 160,6 187,7
Instruments financiers courants 2,6 2,0 Dettes fiscales et sociales 58,5 101,8
courantes
Trésorerie et équivalents de trésorerie 179,0 727,6 Autres dettes courantes 122,2 309,6
TOTAL ACTIF 17 918,0 18 067,7 TOTAL PASSIF 17 918,0 18 067,7



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Gecina – Résultats au 30 juin 2025 | Communiqué de presse – 23 juillet 2025



| Actif net réévalué
30 juin 2025
EPRA NTA EPRA NDV
EPRA NRV (Net (Net
(Net Reinstatement Tangible Asset Disposal
Value( Value( Value(
Capitaux propres IFRS - Part du Groupe 10 398,1 10 398,1 10 398,1
Créance des actionnaires 203,5 203,5 203,5
Inclut / Exclut
Effet de l'exercice des stock-options
ANR dilué 10 601,7 10 601,7 10 601,7
Inclut
Réévaluation des immeubles de placement 175,3 175,3 175,3
Réévaluation des immeubles en restructuration - - -
Réévaluation des autres actifs non courants - - -
Réévaluation des contrats de crédit-bail 0,7 0,7 0,7
Réévaluation des stocks - - -
ANR dilué à la juste valeur 10 777,7 10 777,7 10 777,7
Exclut
Impôts différés - - x
Juste valeur des instruments financiers (28,5) (28,5) x
Goodwill résultant des impôts différés - - -
Goodwill inscrit au bilan x (165,8) (165,8)
Actifs incorporels x (11,1) x
Inclut
Juste valeur des dettes (1) x x 410,9
Réévaluation des actifs incorporels - x x
Droits de mutation 1 107,0 155,6 x
ANR 11 856,3 10 728,0 11 022,9
Nombre d'actions totalement dilué 74 323 379 74 323 379 74 323 379
ANR par action 159,5 € 144,3 € 148,3 €
ANR lots par action (2) 167,5 € 151,8 € 155,8 €
(1) La dette à taux fixe a fait l'objet d'une mise à la juste valeur sur la base de la courbe des taux au 30 juin 2025
(2) En considérant les valeurs par unités du portefeuille résidentiel




| Synthèse du pipeline de développements
Surface Invest. Déjà Reste à Rendement
Date de % pré-
Projet Localisation totale total investis investir attendu
livraison comm.
(m²) (M€) (M€) (M€) YoC (est.)
Paris - 27 Canal Paris T3-25 15 600 128 74 %
Paris - Rocher-Vienne (Solstys) Paris QCA T4-26 25 000 358 0%
Paris - Quarter (Gamma) Paris T4-26 19 100 229 0%
Neuilly - Les Arches du Carreau Neuilly-sur-Seine T2-27 36 500 479 0%
Paris - Mirabeau Paris T3-27 37 300 439 0%
Total Bureaux 133 500 1 632 1 116 516 5,8 % 9%
Bordeaux - Brienne Bordeaux T4-25 5 500 27 n.a
Total Résidentiel 5 500 27 23 3 3,8 %
Total pipeline engagé 139 000 1 659 1 140 519 5,7 %
Contrôlé & Certain Bureaux 9 300 129 85 44 5,0 %
Contrôlé & Certain Résidentiel 4 200 29 0 29 4,8 %
Total Contrôlé & Certain 13 500 158 85 73 5,0 %
Total engagé et Contrôlé & Certain 152 500 1 817 1 225 592 5,7 %
Total Contrôlé et probable 121 350 587 306 282 5,2 %
TOTAL PIPELINE 273 850 2 404 1 530 874 5,6 %




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Gecina – Résultats au 30 juin 2025 | Communiqué de presse – 23 juillet 2025




Reporting EPRA au 30 juin 2025
Gecina applique les recommandations de l’EPRA (1) relatives aux indicateurs listés ci-après. L’EPRA est l’organisme
représentant les sociétés immobilières cotées en Europe, dont Gecina est membre depuis sa création en 1999. Les
recommandations de l’EPRA portent notamment sur des indicateurs de performance visant à favoriser la
transparence et la comparabilité des états financiers des sociétés immobilières cotées en Europe. Gecina publie
l’ensemble des indicateurs EPRA définis par les Best Practices Recommendations disponibles sur le site Internet
de l’EPRA. Lorsqu’elles ne sont pas applicables, les lignes des tableaux définis par l’EPRA n’apparaissent pas ci-
dessous.
L’EPRA a, de plus, défini des recommandations portant sur des indicateurs liés à la responsabilité sociétale de
l’entreprise (RSE), les Sustainable Best Practices Recommendations.
(1) European Public Real Estate Association.


30/06/2025 30/06/2024

EPRA Earnings (en millions d’euros) 245,2 229,7
EPRA Earnings per share (en euros) 3,31 € 3,11 €
EPRA Net Tangible Asset Value (en euros par action) 144,3 142,8(1)

EPRA Net Initial Yield 3,8 % 4,1 % (1)

EPRA « Topped-up » Net Initial Yield 4,2 % 4,4 % (1)
EPRA Vacancy Rate 5,6 % 6,1 %
EPRA Cost Ratio (y compris coût de la vacance) 20,0 % 20,9 %

EPRA Cost Ratio (hors coût de la vacance) 17,6 % 18,5 %
EPRA Property related Capex (en millions d’euros) 177 211

EPRA Loan-to-Value (droits inclus) 34,4 % 35,7 %
EPRA Loan-to-Value (hors droits) 36,7 % 37,8 %

(1) Au 31 décembre 2024.




| Résultat récurrent net EPRA
Le tableau ci-dessous indique le passage entre le résultat net consolidé et le résultat récurrent net défini par
l’EPRA :
En milliers d’euros 30/06/2025 30/06/2024

Résultat net consolidé part du Groupe 289 057 89 544

Exclure
Variation de valeur des immeubles 68 550 (133 129)
Résultat de cession 765 (108)
Variation de valeur des instruments financiers (17 057) 7 586
Ajustements liés aux éléments non opérationnels et exceptionnels (9 904) (11 947)
Ajustements ci-dessus liés aux sociétés mises en équivalence 898 (3 040)
Ajustements ci-dessus liés aux intérêts minoritaires 628 453
Résultat récurrent net EPRA (A) 245 178 229 730
Nombre moyen d’actions pondéré avant dilution 73 983 789 73 914 585
Résultat récurrent net EPRA par action 3,31 € 3,11 €

Ajustements spécifiques au Groupe
Amortissements, dépréciations et provisions nettes 5 213 5 351

Résultat récurrent net part du Groupe 250 391 235 080
Résultat récurrent net part du Groupe par action 3,38 € 3,18 €




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Gecina – Résultats au 30 juin 2025 | Communiqué de presse – 23 juillet 2025



| Actif net réévalué
Le calcul de l’actif net réévalué est détaillé au paragraphe Actif net réévalué.
En euros par action 30/06/2025 31/12/2024

ANR EPRA NRV 159,5 € 157,6 €
ANR EPRA NTA 144,3 € 142,8 €
ANR EPRA NDV 148,3 € 147,3 €




| Rendement initial net et rendement initial net « Topped‑up » EPRA
Le tableau ci-dessous indique le passage entre le taux de rendement communiqué par Gecina et les taux de
rendement définis selon l’EPRA :
En % 30/06/2025 31/12/2024

TAUX DE CAPITALISATION NET GECINA (1) 4,9 % 4,9 %
Effet des droits et frais estimés – 0,3 % – 0,3 %

Effet des variations de périmètre + 0,1 % + 0,1 %
Effet des ajustements sur les loyers – 0,8 % – 0,6 %
RENDEMENT INITIAL NET EPRA (2) 3,8 % 4,1 %
Exclusion des aménagements de loyers + 0,4 % + 0,3 %
RENDEMENT INITIAL NET « TOPPED-UP » EPRA (3) 4,2 % 4,4 %

(1) Périmètre constant juin 2025.
(2) Le taux de rendement initial net EPRA est défini comme le loyer contractuel annualisé, net des charges, après déduction des aménagements de
loyers, divisé par la valeur du patrimoine droits inclus.
(3) Le taux de rendement initial net « Topped-up » EPRA est défini comme le loyer contractuel annualisé, net des charges, excluant les
aménagements de loyers, divisé par la valeur du patrimoine droits inclus.



Rendement initial net et rendement initial net « Topped-up » EPRA (en millions Bureaux Résidentiel Total S1 2025
d’euros)

Immeubles de placement 13 967 2 949 16 916 (3)
Retraitement des actifs en développement et des réserves foncières (1 333) (369) (1 702)

Valeur du patrimoine en exploitation hors droits 12 634 2 581 15 215

Droits de mutation 853 187 1 040
Valeur du patrimoine en exploitation droits inclus B 13 487 2 768 16 255
Loyers bruts annualisés IFRS 563 99 662

Charges immobilières non récupérables 17 21 38
Loyers nets annuels A 546 78 624

Loyers à l’expiration des périodes de franchise ou autre réduction de 61 0 61
loyer

Loyers nets annuels « Topped-up » C 607 78 685
RENDEMENT INITIAL NET EPRA (1) A/B 4,0 % 2,8 % 3,8 %
RENDEMENT INITIAL NET « TOPPED-UP » EPRA (2) C/B 4,5 % 2,8 % 4,2 %

(1) Le taux de rendement initial net EPRA est défini comme le loyer contractuel annualisé, net des charges, après déduction des aménagements de
loyers, divisé par la valeur du patrimoine droits inclus.
(2) Le taux de rendement initial net « Topped-up » EPRA est défini comme le loyer contractuel annualisé, net des charges, excluant les
aménagements de loyers, divisé par la valeur du patrimoine droits inclus.
(3) Hors crédit-bail immobilier et hôtel.




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Gecina – Résultats au 30 juin 2025 | Communiqué de presse – 23 juillet 2025



| Taux de vacance EPRA
En % 30/06/2025 30/06/2024

Bureaux 5,1 % 6,0 %
Résidentiel 8,2 % 6,5 %

◆ YouFirst Residence (1)
8,2 % 5,8 %
◆ YouFirst Campus n.a. 9,4 %
TAUX DE VACANCE EPRA 5,6 % 6,1 %

(1) Retraité des deux livraisons récentes en cours de remplissage, le taux de vacance au 30 juin 2025 est de
6,6 %.


Le taux de vacance EPRA correspond au taux de vacance spot fin de période. Il est calculé comme étant le rapport
entre la valeur locative de marché des surfaces vacantes et les loyers potentiels sur le patrimoine en exploitation.
Le taux d’occupation financier communiqué par ailleurs correspond au taux d’occupation financier moyen du
patrimoine en exploitation.
Le taux de vacance EPRA n’inclut pas les baux signés ayant une date d’effet future.
Valeurs locatives de marché Loyers potentiels (en Taux de vacance
des surfaces vacantes millions d’euros) EPRA à fin
(en millions d’euros) juin 2025 (en %)

Bureaux 33 642 5,1 %
Résidentiel 9 105 8,2 %
◆ YouFirst Residence 9 105 8,2 %

◆ YouFirst Campus - - -
TAUX DE VACANCE EPRA 42 746 5,6 %




| Ratios de coûts EPRA
En milliers d’euros / en % 30/06/2025 30/06/2024

Charges sur immeubles (1)
(126 903) (129 521)
Frais de structure (1) (42 689) (42 521)

Refacturations aux locataires 97 389 99 561

Autres produits/produits couvrant des frais généraux 122 549
Quote-part des coûts des sociétés en équivalence (231) (85)
COUTS EPRA (Y COMPRIS COUT DE LA VACANCE) (A) (72 313) (72 016)

Coût de la vacance 8 778 8 255
COUTS EPRA (HORS COUT DE LA VACANCE) (B) (63 535) (63 762)
Revenus locatifs bruts 359 892 343 106
Quote-part des revenus locatifs des sociétés en équivalence 1 777 1 675

REVENUS LOCATIFS BRUTS (C) 361 669 344 781
RATIO DE COUTS EPRA (Y COMPRIS COUT DE LA VACANCE) (A/C) 20,0 % 20,9 %

RATIO DE COUTS EPRA (HORS COUT DE LA VACANCE) (B/C) 17,6 % 18,5 %

(1) Les frais de commercialisation, les indemnités d’éviction et les temps passés par les équipes opérationnelles directement attribuables aux
commercialisations, développements ou cessions sont capitalisés ou reclassés en résultat de cession pour 8,4 millions d’euros au 1er semestre 2025 et
5,7 millions d’euros au 1er semestre 2024.




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Gecina – Résultats au 30 juin 2025 | Communiqué de presse – 23 juillet 2025



| Investissements immobiliers réalisés
En millions d’euros 30/06/2025 30/06/2024

Groupe Joint- Total Groupe Joint-ventures Total
ventures

Acquisitions 0 n.a. 0 0 n.a. 0
Pipeline 110 n.a. 110 159 n.a. 159

dont intérêts capitalisés 5 n.a. 5 8 n.a. 8
Capex de maintenance (1) 68 n.a. 68 52 n.a. 52
avec création de surfaces 0 n.a. 0 0 n.a. 0
sans création de surfaces 62 n.a. 62 47 n.a. 47
avantages commerciaux 5 n.a. 5 5 n.a. 5
autres dépenses 0 n.a. 0 0 n.a. 0
intérêts capitalisés 0 n.a. 0 0 n.a. 0
TOTAL CAPEX 177 N.A. 177 211 N.A. 211

Différence entre Capex comptabilisés 11 n.a. 11 –13 n.a. –13
et décaissés
TOTAL CAPEX DECAISSES 188 N.A. 188 197 N.A. 197

(1) Capex correspondant à (i) des travaux de rénovation d’appartements ou de surfaces privatives tertiaires permettant de capter la réversion locative,
(ii) des travaux sur parties communes, (iii) des travaux preneurs.




| EPRA Loan-to-Value
En millions d’euros Groupe Quote-part dans Intérêts Total
les sociétés sous minoritaires
influence notable

Inclure
Emprunts bancaires 165 13 - 178

Billets de trésorerie (NEU CP) 1 456 - - 1 456

Emprunts obligataires 5 155 - - 5 155
Besoin en fonds de roulement net 162 1 (3) 160

Comptes courants d’associés minoritaires 14 - (14) 0
Exclure
Trésorerie et équivalents de trésorerie (728) (2) 2 (728)

Dette nette (A) 6 226 12 (15) 6 222
Inclure
Immeubles occupés par le propriétaire 243 - - 243
Immeubles de placement à la juste valeur 15 457 90 (29) 15 517

Immeubles en vente 301 - - 301
Immeubles en restructuration 871 - - 871
Immobilisations incorporelles 11 - - 11
Actifs financiers 32 - - 32
Patrimoine hors droits (B) 16 915 90 (29) 16 976
Droits de mutation 1 107 7 (2) 1 112

Patrimoine droits inclus (C) 18 022 97 (32) 18 088

LOAN-TO-VALUE HORS DROITS (A/B) 36,8 % 36,7 %
LOAN-TO-VALUE DROITS INCLUS (A/C) 34,5 % 34,4 %




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Gecina – Résultats au 30 juin 2025 | Communiqué de presse – 23 juillet 2025




Informations complémentaires sur les revenus locatifs

| État locatif
Les locataires de Gecina sont issus de secteurs d’activité très diversifiés répondant à des facteurs
macroéconomiques divers.


Répartition sectorielle des locataires (bureaux – sur la base des loyers faciaux annualisés)
Groupe

Industrie 35 %
Conseil/services 25 %
Technologie 9%
Retail 8%
Activité Financière 6%
Média-Télévision 6%

Institution publique 5%
Hospitalité 5%
TOTAL 100 %



Poids des 20 principaux locataires (en % des loyers faciaux totaux annualisés)
Locataires Groupe

Engie 7%
Publicis 3%

WeWork 3%

Boston Consulting Group 3%
Lagardère 3%
Yves Saint Laurent 2%

EDF 2%

QRT 2%
LVMH 2%
Eight Advisory 1%

Renault 1%
Lacoste 1%
Edenred 1%
Jacquemus 1%

Salesforce 1%
CGI France 1%
MSD 1%
Sanofi 1%
Latham & Watkins 1%
ESMA 1%

TOP 10 27 %
TOP 20 37 %




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Gecina – Résultats au 30 juin 2025 | Communiqué de presse – 23 juillet 2025



| Loyers annualisés
Les loyers annualisés sont en baisse de – 55 millions d’euros par rapport au 31 décembre 2024, reflétant
principalement l’impact des cessions résidentielles (– 34 millions d’euros, dont le portefeuille de résidences pour
étudiants) et les pertes de loyers relatives à des départs de locataires sur des immeubles mis en restructuration ou
ayant vocation à l’être (– 33 millions d’euros), partiellement compensées par les livraisons d’actifs (+ 13 millions
d’euros).
En outre, les loyers annualisés ci-dessous n’incluent pas encore les revenus locatifs qui proviendront des projets
engagés ou contrôlés, pouvant représenter près de 80-90 millions d’euros de loyers faciaux potentiels.
En millions d’euros 30/06/2025 31/12/2024

Bureaux 571 592

Résidentiel 100 133
◆ YouFirst Residence 100 106
◆ YouFirst Campus 0 27

TOTAL 670 726



| Volume des loyers par échéances triennales et fin des contrats des
baux
Échéance des baux tertiaires (en 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 > 2031 Total
millions d’euros)

Break-up options 32 68 143 75 56 42 49 155 621
Fin de bail 29 31 96 33 48 78 54 252 621




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Gecina – Résultats au 30 juin 2025 | Communiqué de presse – 23 juillet 2025




Ressources financières
Le premier semestre 2025 a été marqué par la poursuite de l’assouplissement monétaire amorcé en 2024. Face à
un processus de désinflation en bonne voie, la Banque centrale européenne a poursuivi la baisse progressive de
son taux de dépôt, qui est passé de 3,00 % à 2,00 % sur le semestre. Cette orientation a contribué à détendre
davantage les taux longs, favorisant un regain de confiance sur les marchés financiers. Toutefois, la croissance
économique française reste modérée, freinée par une demande intérieure encore fragile et un contexte
géopolitique incertain.
Au 30 juin 2025, Gecina disposait d’une liquidité immédiate de 5,2 milliards d’euros, ou 3,7 milliards d’euros nette
des NEU CP (billets de trésorerie), significativement au‑dessus de la cible interne long terme de minimum
c. 2,0 milliards d’euros. Cette liquidité excédentaire couvre notamment toutes les échéances obligataires
jusqu’en 2029.
La gestion proactive et dynamique de la structure financière du Groupe renforce encore sa solidité, sa résilience et
sa visibilité pour les années à venir. Elle a également pour conséquence un maintien des principaux indicateurs de
crédit du Groupe à un excellent niveau. La maturité de la dette s’élève à 6,4 ans, la couverture de la dette au risque
de taux d’intérêt est totalement couverte jusqu’à la fin 2026 et de 85 % en moyenne jusqu’à la fin 2029 (proforma
de l’acquisition d’un ensemble de bureau sous promesse), et la maturité moyenne de cette couverture est de
5,3 ans. Le ratio d’endettement (LTV droits inclus) s’établit à 33,6 %, et l’ICR s’établit à 6,4x. Gecina dispose donc
d’une marge importante vis-à-vis de l’ensemble de ses covenants bancaires. Le coût moyen de la dette tirée est
stable et s’établit à 1,2 %.


| Structure de l’endettement au 30 juin 2025
La dette financière nette s’élève à 6,1 milliards d’euros à fin juin 2025 en baisse de 468 millions d’euros par rapport
à fin décembre 2024 du fait des cessions réalisées sur le semestre.
Les principales caractéristiques de la dette sont :
30/06/2025 31/12/2024

Dette financière brute (en millions d’euros) (1)
6 791 6 710

Dette financière nette (en millions d’euros) 6 063 6 531

Dette nominale brute (en millions d’euros) 6 880 6 755
Lignes de crédits non utilisées (en millions d’euros) 4 428 4 428

Maturité moyenne de la dette (en années, retraitée des lignes de crédit disponibles) 6,4 6,7

LTV (droits inclus) 33,6 % 35,4 %
LTV (hors droits) 35,8 % 37,6 %
ICR 6,4 x 6,3 x

Dette gagée/patrimoine – –

(1) Dette financière brute (hors éléments de juste valeur liés à la dette d’Eurosic) = Dette nominale brute + impact de la comptabilisation des
obligations au coût amorti + intérêts courus non échus + divers.




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Gecina – Résultats au 30 juin 2025 | Communiqué de presse – 23 juillet 2025



Dette par nature
Répartition des financements autorisés (9,8 milliards d’euros,
Répartition de la dette nominale brute (6,9 milliards d’euros) dont 4,4 milliards d’euros de lignes de crédit non utilisées)




Les sources de financement de Gecina sont diversifiées. Les ressources obligataires long terme représentent 76 %
de la dette nominale et 53 % des financements autorisés du Groupe.
Au 30 juin 2025, la dette nominale brute de Gecina s’élève à 6,9 milliards d’euros et est constituée de :
◆ 5,3 milliards d’euros obligations vertes long terme (Green Bonds) sous le programme EMTN (Euro Medium Term
Notes) ;
◆ 0,2 milliard d’euros de prêts bancaires responsables (Green Term Loans) ;
◆ 1,5 milliard d’euros de NEU CP (billets de trésorerie) couverts par des lignes de crédit responsables confirmées à
moyen et long terme.


| Liquidité
Les principaux objectifs de la liquidité sont de fournir la flexibilité suffisante afin d’adapter le volume de dette au
rythme des opérations d’acquisition et de cession, de couvrir le refinancement des échéances court terme, de
permettre les opérations de refinancement dans des conditions optimales, de satisfaire aux critères des agences
de notation ainsi que de financer les projets d’investissement du Groupe.
Au 30 juin 2025, Gecina dispose de 5,2 milliards d’euros de liquidité (dont 4,4 milliards d’euros de lignes de crédit
non utilisées et 0,7 milliard d’euros de trésorerie en lien avec le produit de cession du portefeuille étudiant réalisée
fin juin et qui feront l’objet d’un réemploi courant juillet pour l’acquisition d’un ensemble de bureau), couvrant
toutes les échéances obligataires jusqu’en 2029 (et donc en particulier les échéances de 2027, 2028 et 2029). Nette
des ressources court terme et avec la trésorerie disponible, la liquidité s’élève à 3,7 milliards d’euros.
Au premier semestre, Gecina a continué de recourir à des ressources court terme sous forme de NEU CP. Au 30 juin
2025, le Groupe porte un volume de ressources court terme de 1,5 milliard d’euros.


| Échéancier de la dette
Au 30 juin 2025, la maturité moyenne de la dette de Gecina, après affectation des lignes de crédit non utilisées et
de la trésorerie, est de 6,4 années.
Le graphique ci-après présente l’échéancier de la dette après affectation des lignes de crédit non utilisées au
30 juin 2025 :

Échéancier de la dette après prise en compte des lignes de crédit non tirées (en milliards d’euros)




L’ensemble des échéances de crédit jusqu’en 2029, et notamment les échéances obligataires de 2027, 2028 et 2029,
sont couvertes par des lignes de crédit non utilisées au 30 juin 2025 et de la trésorerie.




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Gecina – Résultats au 30 juin 2025 | Communiqué de presse – 23 juillet 2025



| Coût moyen de la dette
Le coût moyen de la dette tirée s’élève à 1,2 % à fin juin 2025 (et 1,5 % pour la dette globale), stable par rapport
à 2024.

| Notation financière
Le groupe Gecina est suivi à la fois par les agences Standard & Poor’s et Moody’s qui au premier semestre 2025 ont
maintenu :
◆ la notation A‒ perspective stable pour Standard & Poor’s ;
◆ la notation A3 perspective stable pour Moody’s.

| Gestion de la couverture du risque de taux d’intérêt
La politique de gestion du risque de taux d’intérêt de Gecina a pour objectif de couvrir son exposition au risque de
taux. Pour cela, Gecina a recours à de la dette à taux fixe et à des produits dérivés (principalement des caps et des
swaps) afin de limiter l’impact des variations de taux sur les résultats du Groupe et maîtriser le coût de la dette.
Au cours du premier semestre, Gecina a poursuivi l’adaptation et l’optimisation de sa politique de couverture visant
à:
◆ conserver un taux de couverture optimal ;
◆ conserver une maturité moyenne des couvertures élevée (dette à taux fixe et instruments dérivés) ;
◆ sécuriser sur le long terme des taux d’intérêt favorables.
Au 30 juin 2025, la durée moyenne du portefeuille de couvertures fermes s’élève à 5,3 années.
Sur la base du niveau de dette actuel (proforma de l’acquisition d’un ensemble de bureau sous promesse), le taux
de couverture s’élève en moyenne à près de 100 % sur les deux prochaines années, et à 85 % en moyenne jusqu’à
fin 2029.
Le graphique ci-dessous présente le profil du portefeuille de couvertures (en milliards d’euros) :




La politique de couverture du risque de taux d’intérêt de Gecina est mise en place au niveau global et à long terme ;
elle n’est pas spécifiquement affectée à certains financements.


Mesure du risque de taux
La dette nominale nette de Gecina anticipée en 2025 est couverte en totalité en cas de hausse des taux d’intérêt.
Sur la base du portefeuille de couvertures existant, des conditions contractuelles au 30 juin 2025 et de la dette
anticipée en 2025, une hausse des taux d’intérêt de 50 points de base, ou une baisse des taux d’intérêt de 50 points
de base, par rapport à la courbe de taux forward du 30 juin 2025 n’entraînerait aucun impact matériel sur les
charges financières en 2025.

| Structure financière et covenants bancaires
La situation financière de Gecina au 30 juin 2025 satisfait les différentes limites susceptibles d’affecter les
conditions de rémunération ou les clauses d’exigibilité anticipée prévues dans les différents contrats de crédit.
Le tableau ci-dessous traduit l’état des principaux ratios financiers prévus dans les contrats de crédit :
Norme de référence Situation au
30/06/2025

LTV – Dette financière nette/valeur du patrimoine réévaluée (bloc, hors droits) Maximum 60 % 35,8 %
ICR – Excédent brut d’exploitation/frais financiers nets Minimum 2,0 x 6,4 x

Encours de la dette gagée/valeur du patrimoine réévaluée (bloc, hors droits) Maximum 25 % –
Valeur du patrimoine réévaluée (bloc, hors droits) Minimum 6 Md€ 17,0 Md€

Les méthodes de calcul des indicateurs financiers présentés ci-dessus sont celles des covenants inclus dans
l’ensemble des conventions de crédit du Groupe.
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