Rapport Financier
Semestriel
30 Juin

2025
SOMMAIRE




1 ATTESTATION
DU RESPONSABLE
3 COMPTES SEMESTRIELS
CONSOLIDÉS AU 30 JUIN 2025 13
DU RAPPORT 3.1 Informations financières concernant
le patrimoine, la situation financière
FINANCIER SEMESTRIEL 5 et les résultats du groupe Frey 13



2
3.2 Evénements majeurs survenus au cours
de la période 17
3.3 Principes comptables et méthodes
RAPPORT FINANCIER de consolidation 18
SEMESTRIEL 7 3.4 Notes sur les comptes consolidés au 30 juin 2025 22
3.5 Evénements postérieurs au 30 juin 2025 33



4
2.1 Faits marquants du 1er semestre 2025 7
2.2 Présentation des résultats consolidés
au 30 juin 2025 8
2.3 RSE & développement durable 11 RAPPORT DES COMMISSAIRES
2.4 Perspectives 11
AUX COMPTES
SUR L’INFORMATION
FINANCIÈRE SEMESTRIELLE 35
Rapport Financier Semestriel 2025 - 3
1 ATTESTATION DU RESPONSABLE DU RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL




Shopping Promenade Riviera
Cagnes-sur-Mer (06)




4 - Rapport Financier Semestriel 2025 www.frey.fr
1 ATTESTATION
DU RESPONSABLE
DU RAPPORT
FINANCIER SEMESTRIEL

Responsable des informations
Monsieur Antoine FREY,
Président Directeur Général de FREY S.A (la « Société »).



Attestation du responsable
« J’atteste, à ma connaissance, que les comptes consolidés pour le semestre écoulé, présentés dans le Rapport Financier au 30 juin 2025, sont établis
conformément aux normes comptables applicables et donnent une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et du résultat de la société FREY et de
l’ensemble des entreprises comprises dans la consolidation, et que le rapport semestriel d’activité ci-joint présente un tableau fidèle des évènements
importants survenus pendant les six premiers mois de l’exercice, de leur incidence sur les comptes, des principales transactions entre parties liées ainsi qu’une
description des principaux risques et des principales incertitudes pour les six mois restants de l’exercice. »


Fait à Bezannes, le 24 juillet 2025


Monsieur Antoine FREY
Président Directeur Général de FREY S.A (la « Société »).




Rapport Financier Semestriel 2025 - 5
2 RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL




Shopping Promenade Riviera
Cagnes-sur-Mer (06)




6 - Rapport Financier Semestriel 2025 www.frey.fr
2 RAPPORT FINANCIER
SEMESTRIEL


1. FAITS MARQUANTS DU 1ER SEMESTRE 2025
Patrimoine Locatif consolidé À périmètre constant, les loyers annualisés sur le patrimoine économique
en exploitation ont progressé de +2,1 % par rapport au 31 décembre 2024.
Au cours du premier semestre de l’exercice 2025, l’activité du Groupe a
notamment été marquée par : Au 30 juin 2025, le patrimoine économique enregistre une vacance
(calculée selon les Best Practice Recommandations EPRA) de 2,5%,
● er
L’acquisition de son 1 Outlet, Designer Outlet Berlin (21.200 m²), seul identique au 31 décembre 2024. Le taux d’occupation ressort donc à 97,5%
village de marques de la région Berlin-Brandebourg (Allemagne), au 30 juin 2025.
● La cession d’un Retail Park à Vendenheim (2.000 m²)
Patrimoine sous gestion
Les surfaces locatives consolidées par le Groupe au 30 juin 2025, s’élèvent à
697.700 m². Elles ont généré 65 M€ de loyers facturés bruts sur le semestre, soit Les surfaces locatives gérées par le Groupe au 30 juin 2025 s’élèvent à
une diminution de 6 % par rapport au premier semestre de l’exercice 2024. 878 700 m² contre 857 890 m² à fin 2024. Elles représentent 179,9 M€ de
loyers annualisés, contre 160,6 M€ à fin 2024.
Patrimoine économique Ces surfaces se composent des éléments suivants :
Le patrimoine économique de la foncière correspond aux actifs détenus à ● le patrimoine détenu à 100% par le Groupe ;
100 % auxquels s’ajoutent les actifs détenus en partenariat à hauteur de
leur quote-part de détention. ● le patrimoine détenu par le Groupe au travers de partenariat (à 100%);
Au 30 juin 2025, le patrimoine économique du Groupe représente une ● le patrimoine géré par le Groupe pour le compte de tiers.
surface locative de 748.400 m² pour 156,5 M€ de loyers annualisés (y
compris loyers variables).

Synthèse du Patrimoine du Groupe
Le détail du patrimoine en exploitation du Groupe au 30 juin 2025 est présenté dans le tableau ci-dessous :


VENTILATION DU PATRIMOINE EN EXPLOITATION
Immeubles de placement consolidés 2 194,8
+ Immeubles destinés à être cédés 1
+ Immeubles en stock en exploitation 23,3
- Projets en développement -53,7
- Projets en-cours valorisés au coût -75,0

= PATRIMOINE CONSOLIDE EN EXPLOITATION 2 090,4
- Actif en exploitation dans les partenariats (QP non FREY) -3,2
+ Actif en exploitation mis en équivalence (QP FREY) 134,9

= PATRIMOINE ECONOMIQUE EN EXPLOITATION 2 222,1
+ Actif en exploitation dans les partenariats (QP non FREY) 3,2
+ Actif en exploitation mis en équivalence (QP non FREY) 313,3

= PATRIMOINE TOTAL EN EXPLOITATION 2 538,6


Développement Distribution de dividendes
Malmö Outlet est en cours de travaux et commercialisation (26.000 m²). Les L’Assemblée Générale des actionnaires en date du 25 juin 2025 a approuvé
travaux d’un autre actif débuteront dans le prochain semestre pour le paiement d’un dividende de 1,90 € par action aux 32 250 098 actions
57.000 m² dont environ 49.000 m² seront conservés en patrimoine. existantes, soit un dividende d’un montant total de 61,3 M€. Compte tenu
des actions auto-détenues, le montant à verser s’élève à 60,6 M€.




Rapport Financier Semestriel 2025 - 7
2 RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL




2. PRÉSENTATION DES RÉSULTATS CONSOLIDÉS
AU 30 JUIN 2025
2.1. COMPTE DE RÉSULTAT CONSOLIDÉ
30/06/2025 30/06/2024
Comptes consolidés - M€ (6 mois) (6 mois) Variation
Chiffre d’Affaires 93,5 95,7 -2,2
Dont : - Revenus locatifs 65,0 69,4 -4,4
- Promotion immobilière 0,5 4,5 -4
- Gestion pour compte de tiers 7,8 0,3 7,5
- Autres activités 1,1 1 0,1
- Refacturations de charges – IFRS 16 19,1 20,5 -1,4
Résultat Opérationnel Courant 51,1 55,7 -4,6
Variation Juste Valeur des immeubles de placement -0,5 12,0 -12,5
Résultat Net des sociétés mises en équivalence 0,5 0,1 0,4
Variation Juste Valeur des Instruments financiers -15,3 2,2 -17,5
Résultat Net avant IS 18,8 52,7 -33,9

RÉSULTAT NET PART DU GROUPE 12,7 46,5 -33,8

2.1.1. Chiffre d’Affaires 2.1.2. Résultat opérationnel courant
Revenus locatifs Le résultat opérationnel courant ressort à + 51,1 M€ au 30 juin 2025, contre
+ 55,7 M€ au premier semestre 2024, soit une diminution de 8,3%.
Le total des loyers consolidés du Groupe s’élève à 65,0 M€ au
1er semestre 2025, contre 69,4 M€ en 2024, soit une diminution de 6,3%.
A périmètre constant, les loyers facturés ont augmenté de 3,6 % par 2.1.3. Juste valeur
rapport au 1er semestre 2024. Le Groupe Frey enregistre une variation de juste valeur de - 0,5 M€. Cette
variation se compose de la variation de juste valeur des immeubles de
Promotion immobilière placement en exploitation et en développement présents au
Le chiffre des ventes de la promotion immobilière s'établit à 0,5 M€ pour le 31 décembre 2024 ainsi que de la variation de juste valeur de l'actif Designer
premier semestre 2025. Outlet Berlin acquis au cours du premier semestre 2025.
Au 30 juin 2025, la valorisation des immeubles de placement
Gestion pour compte de tiers a été déterminée par des experts indépendants : les cabinets Colomer
Le chiffre d'affaires généré par l'activité de gestion pour compte de tiers est Expertises, Cushman & Wakefield, BNP Paribas Real Estate, JLL France et
de 7,8 M€ au cours du 1er semestre 2025. Savills.

Autres activités 2.1.4. Résultat net (Part du Groupe)
Le chiffre d’affaires généré par l’activité de gestion d’actifs immobiliers
Le résultat net (part du Groupe) ressort à 12,7 M€ contre 46,5 M€ pour les
(asset management, property et acquisitions) ressort à 1,1 M€ au
6 premiers mois de l’exercice 2024, soit une diminution 33,8M€ Cette
1er semestre 2025.
variation du résultat net s’explique principalement par la baisse des justes
valeurs des instruments financiers et les variations de périmètre réalisées
par le Groupe.



2.2. BILAN CONSOLIDÉ
30/06/2025 31/12/2024
Principaux postes du bilan consolidé - M€ (6 mois) (12 mois) Variation
Capitaux propres part du Groupe 995,6 1 047,8 -52,2
Capitaux propres 1 037,9 1 099,7 -61,8
Dettes financières 1 236,9 1 218,4 18,5
Immeubles de placement 2 194,8 1 926,6 268,2
Stocks promotion 64,6 64,0 0,6
Disponibilités + VMP 111,6 321,3 -209,7


Au 30 juin 2025, les capitaux propres part du Groupe ressortent à 995,6 M€, contre 1 047,8 M€ au 31 décembre 2024.
Cette évolution est due principalement aux éléments suivants : ● la variation du pourcentage de détention des sociétés ROS KRAKOW et
● la distribution de dividendes votée lors de l’Assemblée Générale ROS POLAND pour - 3,5 M€.
du 25 juin 2025 pour un montant de 61,3 M€ ; La valeur consolidée du patrimoine ressort à 2 194,8 M€ au 30 juin 2025,
● le résultat de la période pour 12,7 M€ ; contre 1 926,6 M€ au 31 décembre 2024, soit une augmentation de
268,2 M€ sur 6 mois.
● le retraitement des actions auto-détenues pour -0,3 M€;



8 - Rapport Financier Semestriel 2025 www.frey.fr
RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL




Le patrimoine total (développement et exploitation) du Groupe, reclassement IFRS 5 compris, se décompose de la manière suivante :
VENTILATION DU PATRIMOINE - M€
Immeubles de placement consolidés 2 195,8
- Immeubles de placement dans les partenariats (QP non Frey) - 13,9
+ Immeubles de placement mis en équivalence (QP Frey) 134,9

= IMMEUBLES DE PLACEMENT ECONOMIQUES * 2 316,8


2
+ Immeubles de placement dans les partenariats (QP non FREY) 13,9
+ Immeubles de placement mis en équivalence (QP non FREY) 314,8

= PATRIMOINE TOTAL 2 645,5
*Les Immeubles de placement économiques sont composés de la quote-part de détention, des immeubles de placements IFRS IG et MEE et des immeubles de placements reclassés
en Actifs destinés à être cédés.


2.3. RESSOURCES FINANCIÈRES 2.3.2. Taux intérêts et couverture de taux
Au 30 juin 2025, la dette du Groupe est majoritairement indexée sur un
2.3.1. Dette bancaire taux variable (Euribor 3 mois). Cependant, compte tenu des opérations de
couvertures de taux mises en place (SWAP, CAP et COLLAR), le taux
L’encours des dettes du Groupe au 30 juin 2025 ressort à 1 234,5 M€, se d’intérêt de cette dette est sécurisé à hauteur de 93,7%, contre 95,1% au
décompose comme suit : 31 décembre 2024.
● 170,0 M€ de contrats hypothécaires long terme Le taux d’intérêt moyen de la dette au 30 juin 2025, après prise en compte
● 4,5 M€ de dettes de crédit-bail immobilier
des couvertures de taux et avec un Euribor 3 mois à 2,039 %, ressort à
2,73 %, contre 2,66 % au 31 décembre 2024.
● 1 060,0 M€ de dettes corporate. Ce taux de 2,73 % se décompose en un taux moyen de 3,81 % sur les
Le Groupe dispose également d’un droit de tirage résiduel de 225,0 M€ sur crédits hypothécaires et 2,55 % sur les financements corporates.
les lignes corporate ainsi que d’une trésorerie de 111,6 M€, permettant Le tableau suivant présente les impacts sur le résultat financier du Groupe
d’accompagner le développement du Groupe. des éventuelles variations du taux Euribor 3 mois de 100 points et de 50 de
base (en plus et en moins) :
La maturité de la dette bancaire ressort à 4,9 contre 4,7 ans à fin 2024.
Au 30 juin 2025 -100 pts -50 pts E3M +50 pts +100 pts
Impacts (en K€) 648 479 - - 671 - 1 048
2.3.3. Echéancier de la dette
L’échéancier ci-dessous représente l’échéancier global de remboursement de la dette du Groupe, y compris lignes corporate long terme tirées.




600



100 150 110 100
4,5 50
120
2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034


Emprunts Crédits-bails immobiliers Lignes corporates



2.3.4. Covenants Les ratios sur la base desquels sont établis les principaux covenants, sont
exposés dans les tableaux suivants.
Dans le cadre de ses contrats de financement, le Groupe FREY est soumis
aux covenants usuels dans le cadre de ce type de financement (LTV, Dette Le ratio ICR mesure le rapport entre les loyers et les intérêts financiers.
sécurisée, ICR). Le ratio LTV mesure le rapport entre l’encours de crédit et la valeur de
Au 30 juin 2025, tous les engagements et covenants du Groupe FREY pris l’actif DI.
vis à vis des partenaires financiers sont respectés. Le ratio de Dette Sécurisée indique le pourcentage de la dette totale du
Groupe bénéficiant de suretés réelles


RATIOS CONSOLIDES LTV DROITS INCLUS ICR DETTE SÉCURISÉE
Dette concernée 1 060,0 M€ 1 060,0 M€ 1 060,0 M€
Ratios demandés <=60,0 % >= 2 <20,0 %
Ratios 30.06.2025 44,7 % 3,4 7,2 %




Rapport Financier Semestriel 2025 - 9
2 RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL




2.4. ACTIF NET RÉÉVALUÉ EPRA (A.N.R.)
Les indicateurs de performance de FREY au 30 juin 2025, établis conformément aux bonnes pratiques définies par l’EPRA(1) dans ses recommandations, sont
présentés ci-dessous.

Au 30 juin 2025 (en M€) EPRA NRV EPRA NTA EPRA NDV

CAPITAUX PROPRES CONSOLIDÉS PART DU GROUPE 995,6 995,6 995,6
Incluant/excluant :
i) Instruments hybrides - - -

ANR DILUÉ 995,6 995,6 995,6
Incluant :
ii.a) Réévaluation des immeubles de placement (si option pour IAS 40 au coût) - - -
ii.b) Réévaluation des immeubles en cours (si option pour IAS 40 au coût) - - -
ii.c) Réévaluation des autres investissements non courants - - -
iii) Réévaluation des contrats de location-financement - - -
iv) Réévaluation des propriétés commerciales - - -

ANR DILUÉ À LA JUSTE VALEUR 995,6 995,6 995,6
Excluant :
v) Impôt différé sur la juste valeur des immeubles de placement 38,7 38,7 -
vi) Juste valeur des instruments financiers 8,2 8,2 -
vii) Goodwill résultant de l’impôt différé - - -
viii.a) Goodwill selon le bilan IFRS - - -
viii.b) Immobilisations incorporelles selon le bilan IFRS - - 1,8 - 1,8
Incluant : - - -
ix) Juste valeur de la dette à taux fixe - - -
x) Réévaluation des immobilisations incorporelles à la juste valeur - - -
xi) Droits de mutation 108,6 3,4 -

ANR 1 151,1 1 044,1 993,8
Nombre d’actions ordinaires en circulation à la fin de l'exercice 32 250 098 32 250 098 32 250 098
Actions auto-détenues et plan d'attribution gratuite d'actions 348 181 348 181 348 181
Nombre d’actions pris en compte après effet dilutif 31 901 917 31 901 917 31 901 917

ANR PAR ACTIONS (en €) 36,1 32,7 31,2




(1) European Public Real Estate Association, « Best Practice Recommandations », publiées en octobre 2019, sur le site Internet www.epra.com.



10 - Rapport Financier Semestriel 2025 www.frey.fr
RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL




Au 31 décembre 2024 (en M€) EPRA NRV EPRA NTA EPRA NDV

CAPITAUX PROPRES CONSOLIDÉS PART DU GROUPE 1 047,8 1 047,8 1 047,8
Incluant/excluant :
i) Instruments hybrides - - -

ANR DILUÉ 1 047,8 1 047,8 1 047,8



2
Incluant :
ii.a) Réévaluation des immeubles de placement (si option pour IAS 40 au coût) - - -
ii.b) Réévaluation des immeubles en cours (si option pour IAS 40 au coût) - - -
ii.c) Réévaluation des autres investissements non courants - - -
iii) Réévaluation des contrats de location-financement - - -
iv) Réévaluation des propriétés commerciales - - -

ANR DILUÉ À LA JUSTE VALEUR 1 047,8 1 047,8 1 047,8
Excluant :
v) Impôt différé sur la juste valeur des immeubles de placement 37,3 37,3 -
vi) Juste valeur des instruments financiers - 6,9 - 6,9 -
vii) Goodwill résultant de l’impôt différé - - -
viii.a) Goodwill selon le bilan IFRS - - -
viii.b) Immobilisations incorporelles selon le bilan IFRS - - 1,7 - 1,7
Incluant :
ix) Juste valeur de la dette à taux fixe - - -
x) Réévaluation des immobilisations incorporelles à la juste valeur - - -
xi) Droits de mutation 83,2 - 3,5 -

ANR 1 161,4 1 073,0 1 046,1
Nombre d’actions ordinaires en circulation à la fin de l'exercice 32 250 098 32 250 098 32 250 098
Actions auto-détenues et plan d'attribution gratuite d'actions 361 643 361 643 361 643
Nombre d’actions pris en compte après effet dilutif 31 888 455 31 888 455 31 888 455

ANR PAR ACTIONS (en €) 36,4 33,6 32,8


3. RSE & DÉVELOPPEMENT DURABLE
Pionnière dans le virage stratégique vers la durabilité depuis 2008 et ● Communautés (+3,0 points) : Impact local, diversité, équité, inclusion et
Société à Mission Certifiée B Corp™ depuis 2021, FREY demeure à l'avant- relations fournisseurs.
garde de l'innovation et de l'exemplarité.
● Clients (+0,4 points) : Qualité des services, marketing éthique,
Au 1er semestre 2025, FREY franchit une nouvelle étape avec sa protection des données.
recertification B Corp, assortie d’un score de 116,1 points, en progression
de 14 points par rapport à sa première évaluation. ● Gouvernance (+0,2 points) : Transparence, éthique, mission sociale
et environnementale.
Avec ce score, FREY progresse sur chacun des cinq piliers fondamentaux :
FREY démontre ainsi qu’un autre modèle d’entreprise est possible et
● Collaborateurs (+4,6 points) : Sécurité financière, santé, bien-être, performant. Cette reconnaissance renforce la conviction du Groupe qu’il
développement professionnel et engagement. est impératif de réconcilier rentabilité économique et intérêt collectif pour
● Environnement (+5,6 points) : Empreinte carbone, gestion des
construire les territoires futurs.
ressources, biodiversité.


4. PERSPECTIVES
POURSUITE DE LA CROISSANCE
FREY affirme plus que jamais sa volonté de devenir le leader européen du ● Mise en œuvre du pipeline de développement : à l’instar des
commerce de plein air, capitalisant sur ses compétences éprouvées en standards de ses Shopping Promenade, le Groupe développe
investissement, développement, et gestion de centres commerciaux de actuellement 2 grands projets à moyen terme destinés à être conservés
plein air full price et outlet. FREY continuera à mettre en œuvre sa stratégie en patrimoine. Il s’agit de Promenade Lleida en Espagne et Malmö
ambitieuse à travers trois principaux piliers : Designer Village en Suède représentant environ 83 000 m2 pour 628 M€
● Asset management des sites existants : Au-delà de la mise en œuvre d’investissements et un loyer potentiel de 20 M€.
des capacités de gestion (recommercialisations, renouvellements…) ● Acquisitions opportunistes en Europe : FREY acquiert des actifs
des équipes FREY sur ses centres de plein air stratégiques, les bons commerciaux de plein air premium en Europe, les transformant aux
fondamentaux de la classe d’actifs permettent une densification et une normes de la foncière tant sur le plan économique qu'environnemental,
diversification progressive (restauration, loisirs, santé, formation, en les repositionnant progressivement aux meilleurs standards
services publics…) des sites existants avec des investissements commerciaux et environnementaux, en ligne avec le patrimoine
affichant des rendements moyens au-dessus des expertises existantes. existant du Groupe. FREY a notamment accru en 2025 ses moyens
financiers pour soutenir cette croissance. En mai 2025, FREY a
officiellement acquis son premier outlet premium en patrimoine, le
Designer Outler Berlin.




Rapport Financier Semestriel 2025 - 11
3 COMPTES SEMESTRIELS CONSOLIDÉS AU 30 JUIN 2025




Shopping Promenade®
Coeur Alsace
Vendenheim (67)




12 - Rapport Financier Semestriel 2025 www.frey.fr
3 COMPTES
SEMESTRIELS
CONSOLIDÉS
AU 30 JUIN 2025


1. INFORMATIONS FINANCIÈRES CONCERNANT
LE PATRIMOINE, LA SITUATION FINANCIÈRE
ET LES RÉSULTATS DU GROUPE FREY
1.1. COMPTE DE RÉSULTAT CONSOLIDÉ AU 30 JUIN 2025

30.06.2025 31.12.2024 30.06.2024
En K€ Note 6 mois % CA 12 mois % CA 6 mois % CA
Chiffre d'affaires 4.1.1 93 502 100% 191 312 100% 95 685 100%
Achats consommés -29 070 -31% -64 472 -34% -32 564 -34%
Charges de personnel -9 538 -14 221 -4 753
Autres Produits 4.1.3 586 2 148 1 075
Autres Charges 4.1.3 -784 -363 -193
Impôts et taxes -1 564 -2 456 -1 368
Dotations et reprises aux amortissements et dépréciations 4.1.4 -2 043 -4 053 -2 223
RÉSULTAT OPÉRATIONNEL COURANT 51 089 55% 107 895 56% 55 659 58%
Autres Produits opérationnels 4.1.5 - 306 52
Autres Charges opérationnelles 4.1.5 -268 -2 824 -1 569
Résultat de cessions d'Immeubles de placement 4.1.6 -10 -1 352 -978
Ajustement des valeurs des immeubles de placement 4.2.2 -497 23 787 11 952
RÉSULTAT OPÉRATIONNEL 50 314 54% 127 812 67% 65 116 68%
Quote-part de résultat net des sociétés mises en équivalence 4.2.3 471 -4 507 138
RÉSULTAT OPÉRATIONNEL APRÈS QUOTE-PART DU RÉSULTAT NET DES
ENTREPRISES MISES EN ÉQUIVALENCE 50 785 54% 123 305 64% 65 254 68%
Coût de l’endettement net 4.1.7 -16 613 -32 643 -14 741
dont Produits financiers 12 138 30 981 16 534
dont Charges financières -28 751 -63 624 -31 275
Autres produits et charges financiers 4.1.7 -15 325 -29 799 2 226
RÉSULTAT AVANT IMPÔTS 18 847 20% 60 863 32% 52 739 55%
Impôts sur les résultats -4 755 -15 703 -5 187
RÉSULTAT NET DES ENTREPRISES CONSOLIDÉES 14 091 15% 45 160 24% 47 552 50%
RÉSULTAT NET DES PARTICIPATIONS NE DONNANT PAS LE CONTRÔLE -1 358 -5 157 -1 087
RÉSULTAT NET (PART DU GROUPE) 12 734 14% 40 003 21% 46 465 49%
Résultat par action 4.1.8 0,40 1,26 1,46
Résultat dilué par action 4.1.8 0,40 1,26 1,47




Rapport Financier Semestriel 2025 - 13
3 COMPTES SEMESTRIELS CONSOLIDÉS AU 30 JUIN 2025




1.2. ETAT DE SITUATION FINANCIÈRE CONSOLIDÉE AU 30 JUIN 2025

ACTIF

En K€ Note 30.06.2025 31.12.2024 30.06.2024
Ecart d'acquisition 15 652 15 652 5 912
Immobilisations incorporelles 1 737 1 741 835
Immobilisations corporelles 4.2.1 28 875 29 383 29 443
Immeubles de placement 4.2.2 2 194 794 1 926 552 2 034 492
Titres mis en équivalence 4.2.3 72 095 73 029 46 005
Autres actifs non courants 4 926 3 419 3 311
Impôts différés actif 2 708 870 1 100
TOTAL ACTIFS NON COURANTS 2 320 787 2 050 646 2 121 098
Stocks et en-cours 4.2.4 64 553 64 028 60 370
Clients & comptes rattachés 4.3.2 21 306 18 999 24 882
Autres actifs courants 35 163 33 854 38 903
Actifs financiers courants 3.3 11 480 24 089 45 676
Trésorerie et équivalents 4.2.5 111 626 321 291 100 597
TOTAL ACTIFS COURANTS 244 128 462 261 270 428
Actifs destinés à être cédés 4.2.2 1 000 3 050 6 630
TOTAL ACTIF 2 565 915 2 515 957 2 398 156


PASSIF

En K€ Note 30.06.2025 31.12.2024 30.06.2024
Capital 80 625 80 625 80 625
Réserves consolidées & Primes 902 605 927 411 928 698
Réserves de change -407 -210 -103
Résultat 12 734 40 003 46 465
CAPITAUX PROPRES (PART DU GROUPE) 1.4 995 557 1 047 829 1 055 685
Participations ne donnant pas le contrôle 1.4 42 367 51 870 47 861
TOTAL CAPITAUX PROPRES 1.4 1 037 924 1 099 699 1 103 546
Provisions pour risques & charges 4.2.7 1 537 1 407 1 400
Instruments financiers dérivés passifs non courants - - -
Passifs financiers non courants 4.2.6 1 241 149 1 220 789 1 077 720
Impôts différés passif 42 029 36 931 30 508
Autres passifs non courants 13 612 11 112 9 310
TOTAL PASSIFS NON COURANTS 1 298 327 1 270 239 1 118 938
Fournisseurs & comptes rattachés 19 102 16 012 9 870
Autres passifs courants 4.2.8 163 748 92 399 138 508
Instruments financiers dérivés passifs courants 3.3 19 302 16 846 6 586
Passifs financiers courants 4.2.6 27 512 20 762 20 708
TOTAL PASSIFS COURANTS 229 664 146 019 175 672
Passifs liés à un groupe d'actifs destinés à être cédés - - -

TOTAL PASSIF 2 565 915 2 515 957 2 398 156




14 - Rapport Financier Semestriel 2025 www.frey.fr
COMPTES SEMESTRIELS CONSOLIDÉS AU 30 JUIN 2025




1.3. ETAT DE FLUX DE TRÉSORERIE AU 30 JUIN 2025

30.06.2025 31.12.2024 30.06.2024
En K€ Note 6 mois 12 mois 6 mois
Flux de trésorerie liés à l'activité
Résultat net des sociétés consolidées 14 091 45 160 47 552
Elimination des charges & produits sans incidence sur la trésorerie ou non liés à l'activité
● Amortissements & provisions 718 1 794 770
● Coût de l'endettement 20 312 36 992 17 153
● Autres produits et charges financiers 0 -
● Variation des impôts 4 755 15 703 5 187
● Variation de la valeur sur les immeubles de placement 4.2.2 497 -23 787 - 11 952



3
● Variation de la valeur des instruments financiers 4.1.7 15 066 29 254 - 2 595
● Plus et moins-values de cession 55 -1 396 - 330
● Quote-part de résultat des mises en équivalence 4.2.3 -471 4 507 - 138
● Frais d’acquisition sur titres de participation 168 -
● Autres produits et charges sans incidence sur la trésorerie - -
MARGE BRUTE D’AUTOFINANCEMENT DES SOCIÉTÉS INTÉGRÉES 55 023 108 395 55 647
Dividendes reçus des sociétés mises en équivalence 903 - -
Impôts payés -1 773 -5 161 - 1 060
Variation du besoin en fonds de roulement lié à l'activité 4.3.2 6 860 7 482 3 306
FLUX NET DE TRÉSORERIE GÉNÉRÉS PAR L'ACTIVITÉ (1) 61 013 110 716 57 893
Flux de trésorerie liés aux opérations d'investissement
Acquisition d'immeubles de placement 4.3.3 -261 476 -67 066 - 12 789
Acquisition d'immobilisations 4.3.3 -200 -50 023 - 1 021
Variations des prêts, avances et autres actifs financiers -3 789 -1 265 2 477
Cession d'immobilisations 4.2.1 3 087 190 317 36 081
Cession d’actifs financiers - -
Variations des autres placements - -
Incidence des variations de périmètre 4.3.4 -32 -5 939 - 180
FLUX DE TRÉSORERIE LIÉS AUX OPÉRATIONS D’INVESTISSEMENT (2) -262 410 66 024 24 568
Flux de trésorerie liés aux opérations de financement
Dividendes versés aux actionnaires de la société mère 2.1.1 -57 141 - 57 141
Dividendes versés aux minoritaires des sociétés intégrées - -
Augmentation, réduction de capital - -
Cession (acquisition) nette d'actions propres -305 3 673 4 461
Sommes versées lors d’un changement dans les participations sans perte de contrôle -3 352 -5 469 - 3 922
Emission d'emprunts 4.2.6 120 090 609 524 349 263
Remboursement d'emprunts (y compris locations financement) 4.2.6 -101 051 -390 782 - 279 758
Remboursement des dettes de location 4.2.6 -519 -1 043 - 506
Intérêts payés (y compris sur les obligations locatives) -22 970 -41 341 - 21 415
Variations des autres financements 4.2.6 -45 900 - 45 900
FLUX DE TRÉSORERIE LIÉS AUX OPÉRATIONS DE FINANCEMENT (3) -8 098 71 521 - 54 918
Incidence de la variation des taux de change -170 47 69

VARIATION DES FLUX DE TRÉSORERIE (1+2+3) -209 665 248 308 27 612
Trésorerie d'ouverture 4.3.1 321 291 72 985 72 985
Trésorerie de clôture 4.3.1 111 626 321 291 100 597

VARIATION DE TRÉSORERIE -209 665 248 306 27 612




Rapport Financier Semestriel 2025 - 15
3 COMPTES SEMESTRIELS CONSOLIDÉS AU 30 JUIN 2025




1.4. VARIATION DES CAPITAUX PROPRES
Informations au 30 juin 2025
Réserves Capitaux Participations Total des
consolidés et Réserves de propres part ne donnant capitaux
En K€ Capital Primes résultats change du Groupe pas le contrôle propres

TOTAL AU 31 DÉCEMBRE 2023 80 625 463 130 502 824 - 49 1 046 530 69 908 1 116 438
Résultat de la période - - 40 003 - 40 003 5 157 45 160
Distributions de dividendes - - 54 983 - 2 159 - - 57 142 -3 026 - 60 168
Augmentation de capital - - - - - - -
Actions d'autocontrôle - - 3 590 - 3 590 - 3 590
Variation de périmètre 15 099 15 099 - 20 169 - 5070
Autres - -60 - 30 - 161 - 251 - - 251

TOTAL AU 31 DÉCEMBRE 2024 80 625 408 087 559 327 -210 1 047 829 51 870 1 099 699
Résultat de la période - - 12 734 - 12 734 1 358 14 092
Distributions de dividendes - - 30 569 - 30 706 - - 61 275 - 10 597 - 71 872
Augmentation de capital - - - - - - -
Actions d'autocontrôle - - - 314 - -314 - -314
Variation de périmètre* - - - 3 220 - -3 220 - 266 - 3 486
Autres - - - - 197 - 197 2 - 195

TOTAL AU 30 JUIN 2025 80 625 377 518 537 821 -407 995 557 42 367 1 037 924
(*) La variation des réserves consolidés et des participations ne donnant pas le contrôle est principalement liée à la variation du pourcentage de détention des sociétés ROS
POLAND et ROS KRAKOW déjà consolidées en intégration globale.


Informations au 30 juin 2024

Réserves Capitaux Participations Total des
consolidés et Réserves de propres part du ne donnant capitaux
En K€ Capital Primes résultats change Groupe pas le contrôle propres
TOTAL AU 31 DÉCEMBRE 2022 70 917 424 371 494 796 990 084 63 111 1 053 195
Résultat de la période - - 18 859 - 18 859 5 931 24 790
Distributions de dividendes - - 47 683 - - - 47 683 -2 134 - 49 817
Augmentation de capital 9 708 86 442 - - 96 150 3 000 99 150
Actions auto-détenues - Paiement fondé sur des actions - - - 10 792 - - 10 792 - - 10 792
Autres - - - 39 - 49 - 88 - - 88
TOTAL AU 31 DÉCEMBRE 2023 80 625 463 130 502 824 - 49 1 046 530 69 908 1 116 438
Résultat de la période - - 46 465 - 46 465 1 087 47 552
Distributions de dividendes - - 54 983 - 2 159 - - 57 142 - 3 026 - 60 168
Augmentation de capital - - - - - - -
Actions auto-détenues - Paiement fondé sur des actions - - 3 811 - 3 811 - 3 811
Variation de périmètre* - - 16 186 - 16 186 - 20 108 - 3 922
Autres - - 107 -4 - 54 - 165 - - 165
TOTAL AU 30 JUIN 2024 80 625 408 040 567 123 - 103 1 055 685 47 861 1 103 546




16 - Rapport Financier Semestriel 2025 www.frey.fr
COMPTES SEMESTRIELS CONSOLIDÉS AU 30 JUIN 2025




2. EVÉNEMENTS MAJEURS SURVENUS AU COURS
DE LA PÉRIODE
2.1. OPÉRATIONS VISANT L’ACTIONNARIAT Le 27 juin 2025, Frey a signé une ligne de financement moyen terme
assortie de critères de performance ESG (environnementaux, sociaux et de
DU GROUPE gouvernance) d’un montant total de 145 M€ à 5 ans avec deux possibilités
d’extension d'un an.
2.1.1. Distribution de dividendes
Couvertures
L’Assemblée Générale des actionnaires en date du 25 juin 2025 a approuvé
le paiement d’un dividende de 1,90 € par action aux 32 250 098 actions Le Groupe a renforcé ses positions de couvertures de taux en signant sur le
premier semestre 2025 :


3
existantes, soit un dividende d’un montant total de 61,3 M€. Compte tenu
des actions auto-détenues, le montant à verser s’élève à 60,6 M€. ● un collar d'un nominal de 50 M€ pour une durée de 5 ans.
● un swap d'un nominal de 50 M€ pour une durée de 3 ans.
2.1.2. Contrat de liquidité, programme ● un swap d'un nominal de 100 M€ à échéance en novembre 2034.
de rachat d’actions
L'Assemblée Générale du 25 mai 2025 a autorisé le Conseil
d’Administration, avec faculté de subdélégation dans les conditions 2.3. VARIATIONS DE PÉRIMÈTRE
prévues par la loi, à acheter ou faire acheter des actions de la société, dans
les conditions prévues par les articles L225-209 du Code de commerce Le périmètre au 30 juin 2025 est identique au périmètre présenté dans les
comptes 2024, à l’exception des variations décrites ci-dessous.
Au 30 juin 2025, la société détenait 348 181 actions propres, soit 1,08 % de
son capital à cette date, réparties entre les deux contrats suivants :
Entrée de périmètre
● 17 538 titres détenus dans le cadre du contrat de liquidité conclu le Le 14 février 2025, FREY a acquis 2 sociétés luxembourgeoises (TRAVIS 43 et
3 mars 2017 ayant pour objectif l’animation du marché. TRAVIS 44) et 4 sociétés allemandes (FREY BERLIN PROPERTY 2, FREY
● 330 643 titres détenus dans le cadre du contrat de rachat permettant BERLIN PROPERTY 3, FREY BERLIN PROPERTY 4 et FREY BERLIN OPCO) . Le
de réaliser les autres objectifs autorisés par l’Assemblée Générale 7 mai 2025, ces sociétés ont acquis l'actif Designer Outlet Berlin.
Le 26 mars 2025, la société ROS BERLIN a été créée. L'intégralité de ses titres
est détenue par ROS GMBH.
2.2. FINANCEMENTS
Variation du pourcentage de détention
Lignes corporate En date du 29 janvier 2025, FREY a acquis en complément, 37,5 % des parts
Sur le mois de juin 2025, Frey a obtenu l’accord d’extension d’un an des de la société ROS ITALY portant sa participation de 62,5 % à 100 %.
dates d’échéance de 5 lignes corporate à 2030 pour un montant global En date du 3 février 2025, FREY a acquis, en complément, 50 % des parts des
de 610 M€. sociétés ROS POLAND (anciennement ROS PEAKSIDE) et ROS KRAKOW portant
sa participation de 50 % à 100 %.




Rapport Financier Semestriel 2025 - 17
3 COMPTES SEMESTRIELS CONSOLIDÉS AU 30 JUIN 2025




3. PRINCIPES COMPTABLES ET MÉTHODES
DE CONSOLIDATION
La société mère du Groupe, tel que présentée sur les états ci-après, est la société Frey dont le siège social est 1 rue René Cassin, 51430 Bezannes.

3.1. RÉFÉRENTIEL COMPTABLE Dans tous les autres cas, la variation de valeur est directement enregistrée
en résultat.
Les comptes semestriels consolidés résumés au 30 juin 2025 ont été
Compte tenu du coût de réalisation des tests d’efficacité et la prise en
préparés conformément aux dispositions de la norme I.A.S. 34
compte de l’impact des variations de valeur enregistrées en capitaux
« Information financière intermédiaire » qui permet de présenter une
propres dans le résultat global, le Groupe a décidé de ne pas tester ses
sélection de notes annexes. S’agissant de comptes résumés, ils n’incluent
instruments financiers et donc de comptabiliser l’intégralité des variations
pas toute l’information requise par le référentiel IFRS pour des comptes
en résultat.
annuels et doivent être lus conjointement avec les comptes consolidés
annuels du groupe au titre de l’exercice clos le 31 décembre 2024. Les soultes liées à ces instruments financiers sont comptabilisées comme
Les principes comptables retenus pour la préparation des comptes une variation de valeur.
consolidés semestriels sont conformes aux normes et interprétations
I.F.R.S. telles qu'adoptées par l’Union Européenne au 30 juin 2025 et sont Exposition au risque de crédit d’une contrepartie
identiques à ceux utilisés dans la présentation des comptes consolidés Le Groupe, détenant des groupes d’actifs ou de passifs financiers, est exposé
annuels pour l'exercice clos le 31 décembre 2024. à un risque de marché ou un risque de crédit sur chacune de ses
contreparties, tel que défini par I.F.R.S. 7. Le Groupe utilise l’exception prévue
3.2. BASE D’ÉVALUATION, JUGEMENTS ET par I.F.R.S. 13 qui permet de mesurer à la juste valeur le groupe d’actifs ou de
UTILISATION D’ESTIMATION passifs financiers sur la base du prix qui serait reçu pour la vente ou le
Les états financiers ont été préparés selon la convention du coût historique, à transfert d’une position nette à l’égard d’un risque particulier lors d’une
l’exception des immeubles de placement et des instruments dérivés, qui sont transaction normale entre des intervenants de marché à la date d’évaluation.
comptabilisés selon la convention de la juste valeur. Pour déterminer la position nette, le Groupe tient compte des arrangements
L’établissement des états financiers nécessite, conformément au cadre existants qui atténueraient le risque de crédit en cas de défaut (par exemple,
conceptuel des normes I.F.R.S., d’effectuer des estimations et d’utiliser des un accord de compensation globale avec la contrepartie). L’évaluation de la
hypothèses qui affectent les montants figurant dans ces états financiers. Les juste valeur prend en compte la probabilité qu’un tel arrangement puisse
estimations significatives réalisées par le Groupe pour l’établissement des états être juridiquement contraignant en cas de défaut.
financiers portent principalement sur : L’impact étant non significatif, l’évaluation des dérivés ne prend pas en
● L’évaluation de la juste valeur des immeubles de placement, compte l’ajustement de la valeur de crédit (C.V.A.) et l’ajustement de la
● L’évaluation des instruments financiers de couverture,
valeur de débit (D.V.A.).
Au 30 juin 2025, les instruments financiers détenus représentent une valeur
● L’évaluation des actifs d’exploitation, et notamment le taux d’avancement de - 7,8 M€ (hors intérêts courus) contre 7,2 M€ au 31 décembre 2024.
des projets en cours,
L’impact de la variation de juste valeur, net des soultes et primes versées, a
● L’évaluation des provisions. été comptabilisé en résultat à hauteur de 15,3 M€, hors impôts différés.
En raison des incertitudes inhérentes à tout processus d’évaluation, le Groupe
révise ses estimations sur la base des informations régulièrement mises à jour. 3.4. SEGMENTS OPÉRATIONNELS
Il est possible que les résultats futurs des opérations concernées diffèrent de
ces estimations. La norme I.F.R.S. 8 impose la présentation d’informations sur les segments
Outre l’utilisation d’estimations, la direction du Groupe fait usage de jugement opérationnels du Groupe. Au 30 juin 2025, il n’y a pas eu de modification
pour définir le traitement comptable adéquat de certaines activités et dans l’identification des segments par rapport à l’exercice clos au
transactions lorsque les normes et interprétations I.F.R.S. en vigueur ne traitent 31 décembre 2024.
pas de manière précise des problématiques comptables concernées. Le Groupe FREY présente son information sectorielle de la manière suivante :
Risques climatiques ● Quatre segments opérationnels sont identifiés par le management
La mise en œuvre d’actions pour limiter les effets des activités du Groupe du Groupe :
sur le changement climatique (au travers de l’acquisition et de ● Activité foncière (loyers et autres revenus perçus sur les actifs
l’exploitation de forêts françaises durablement gérées notamment) fait en patrimoine) ;
partie des enjeux de la société dans le cadre de la stratégie ● Activité de promotion immobilière (développement et
environnementale du groupe. aménagement de Parcs d'Activités Commerciales) ;
Au 30 juin 2025, à ce stade, les effets du changement climatique ne sont ● Activité de gestion pour compte de tiers (gestion de Parcs
pas venus impacter les états financiers de manière significative. d'Activités Commerciales pour le compte de tiers),
● Autres activités (facturations de prestations et d'activités support).
3.3. INSTRUMENTS FINANCIERS DÉRIVÉS ● Les loyers et les charges non refacturables font l’objet d’une répartition
L’évaluation et la comptabilisation des instruments financiers ainsi que entre les actifs stabilisés (livrés ou achetés depuis plus d’un an à la date
l’information à fournir sont définies par les normes I.A.S. 32, I.F.R.S 9, I.F.R.S. de clôture) et les actifs non stabilisés (livrés ou achetés depuis moins
7 et I.F.R.S 13. d’un an à la date de clôture).
Le Groupe Frey n’utilise des instruments dérivés que dans le cadre de sa
politique de couverture du risque de taux d’intérêt de la dette. Ces
● Les indicateurs suivis par segment opérationnel sont les suivants :
instruments, présentés à leur valeur notionnelle en hors bilan en normes ● Le chiffre d’affaires (loyers, ventes, honoraires) ;
françaises, constituent en normes I.F.R.S. des actifs et passifs financiers et ● Les charges non refacturables aux locataires ;
doivent être inscrits au bilan pour leur juste valeur. ● Le coût des ventes.
Ces instruments doivent être qualifiés ou non d’opérations de couverture, ● Les autres items ne pouvant être répartis par des « informations
dont l’efficacité doit être vérifiée. Lorsque la relation de couverture est financières isolées » sont présentés de manière globale.
établie (couverture de flux futurs de trésorerie ou cash flow hedge), la
variation de valeur de l’instrument, correspondant à la seule partie efficace Le Groupe considère que chaque programme en promotion ou chaque
de la couverture est enregistrée en capitaux propres. La variation de valeur immeuble de placement est représentatif d'une U.G.T., chaque U.G.T.
de la part inefficace est comptabilisée, quant à elle, en compte de résultat pouvant être affectée à un ou plusieurs segments opérationnels selon sa
selon les valorisations « MTM » communiquées par les établissements de destination économique.
crédit concernés.




18 - Rapport Financier Semestriel 2025 www.frey.fr
COMPTES SEMESTRIELS CONSOLIDÉS AU 30 JUIN 2025




INFORMATIONS AU 30 JUIN 2025

Gestion pour
Activité Promotion compte de
En K€ - au 30 juin 2025 foncière immobilière tiers Autres Total Dont France Dont Etranger
Loyers actifs stabilisés 60 937 60 937 36 521 24 416
Charges non récupérables actifs stabilisés -2 250 -2 250 -1 233 -1 017
LOYERS NETS ACTIFS STABILISÉS 58 687 58 687 35 288 23 399
Loyers actifs non stabilisés 4 101 4 101 4 101
Charges non récupérables actifs non stabilisés
LOYERS NETS ACTIFS NON STABILISÉS 4 101
Chiffre des ventes 450 450 450
Coût d’achat des marchandises vendues -450 -450 -450
MARGE DE PROMOTION 0
CHIFFRE D'AFFAIRES GESTION POUR COMPTE DE TIERS
AUTRES CHIFFRES D'AFFAIRES
MARGE D’ACTIVITÉ
7 817
1 096
7 817
1 096
71 701
874
1 096
37 258
6 943


34 443
3
Services extérieurs -7 269 -4 069 -3 200
Charges de personnel -9 538 -5 207 -4 331
Autres Produits et Charges -198 318 -516
Impôts et taxes -1 564 -575 -989
Dotations et Reprises sur amortissements et provisions -2 043 -1 098 -945
RÉSULTAT OPÉRATIONNEL COURANT 51 089 26 627 24 462
Autres Produits et Charges opérationnels -268 -266 -2
Résultat de cessions d'Immeubles de placement -10 -10
Ajustement des valeurs des immeubles de placement -497 -3 887 3 390
RÉSULTAT OPÉRATIONNEL 50 314 22 464 27 850
Quote-part de résultat net des sociétés mises en équivalence 471 471
RÉSULTAT OPÉRATIONNEL APRÈS QUOTE-PART DU RÉSULTAT NET DES
ENTREPRISES MISES EN ÉQUIVALENCE 50 785 22 935 27 850
Coût de l'endettement net -16 613 -7 158 -9 455
Ajustement des valeurs des actifs financiers -15 325 -15 469 144
RÉSULTAT AVANT IMPÔTS 18 847 308 18 539
Impôts sur les résultats -4 755 -360 -4 395
RÉSULTAT NET DES ENTREPRISES CONSOLIDÉES 14 091 -52 14 143
Intérêts des minoritaires -1 358 -382 -976
RÉSULTAT NET (PART DU GROUPE) 12 734 -434 13 168


Les principaux agrégats du bilan par segments opérationnels sont les suivants :

ACTIF
Total Promotion Total activité Gestion pour Total gestion
Activité foncière Autres Total
activité immobilière promotion compte de tiers pour compte Total
autres
Au 30 juin 2025 (en K€) France Etranger foncière France Etranger immobilière France Etranger de tiers France Etranger
Immeubles de placement 1 196 095 998 699 2 194 794 - - - - - - - - - 2 194 794
Titres mis en équivalence 72 022 - 72 022 - - - - - - 73 - 73 72 095
Stocks et en-cours - 2 137 2 137 62 416 - 62 416 - - - - - - 64 553



PASSIF
Total Promotion Total activité Gestion pour Total gestion
Activité foncière Autres Total
activité immobilière promotion compte de tiers pour compte Total
autres
Au 30 juin 2025 (en K€) France Etranger foncière France Etranger immobilière France Etranger de tiers France Etranger

Titres mis en équivalence - - - 4 - 4 - - - 736 - 736 740
Passifs financiers non courants 725 110 515 267 1 240 377 503 - 503 - 108 108 161 - 161 1 241 149
Passifs financiers courants -156 268 183 528 27 260 54 - 54 - 75 75 124 - 124 27 512




Rapport Financier Semestriel 2025 - 19
3 COMPTES SEMESTRIELS CONSOLIDÉS AU 30 JUIN 2025




INFORMATIONS AU 31 DÉCEMBRE 2024
Les principaux agrégats du bilan par segments opérationnels sont les suivants :

Gestion pour
Activité Promotion
compte de Autres Total Dont France Dont Etranger
foncière immobilière
En K€ - au 31 décembre 2024 tiers
Loyers actifs stabilisés 113 652 113 652 66 102 47 550
Charges non récupérables actifs stabilisés - 2 303 - 2 303 - 1 204 - 1 099
LOYERS NETS ACTIFS STABILISÉS 111 349 111 349 64 898 46 451
Loyers actifs non stabilisés 22 024 22 024 22 024 -
Charges non récupérables actifs non stabilisés - 674 - 674 - 674 -
LOYERS NETS ACTIFS NON STABILISÉS 21 350 21 350 21 350 -
Chiffre des ventes 6 394 6 394 6 394 -
Coût d’achat des marchandises vendues - 6 551 - 6 551 - 6 551 -
MARGE DE PROMOTION - 157 - 157 - 157 -
CHIFFRE D'AFFAIRES GESTION POUR COMPTE DE TIERS 5 879 5 879 1 020 4 859
AUTRES CHIFFRES D'AFFAIRES 2 807 2 807 2 807 -
MARGE D’ACTIVITÉ 141 228 89 919 51 309
Services extérieurs - 14 388 - 9 617 - 4 771
Charges de personnel - 14 221 - 11 672 - 2 549
Autres Produits et Charges 1 785 2 344 - 559
Impôts et taxes - 2 456 - 1 400 - 1 056
Dotations et Reprises sur amortissements et provisions - 4 053 - 3 999 - 54
RÉSULTAT OPÉRATIONNEL COURANT 107 895 65 575 42 320
Autres Produits et Charges opérationnels - 2 518 - 2 518 -
Résultat de cessions d'Immeubles de placement - 1 352 - 1 352 -
Ajustement des valeurs des immeubles de placement 23 787 6 949 16 838
RÉSULTAT OPÉRATIONNEL 127 812 68 654 59 158
Quote-part de résultat net des sociétés mises en équivalence - 4 507 - 4 507 -
RÉSULTAT OPÉRATIONNEL APRÈS QUOTE-PART DU RÉSULTAT NET DES
ENTREPRISES MISES EN ÉQUIVALENCE 123 305 64 147 59 158
Coût de l'endettement net - 32 643 - 12 959 - 19 684
Ajustement des valeurs des actifs financiers - 29 799 - 30 078 279
RÉSULTAT AVANT IMPÔTS 60 863 21 110 39 753
Impôts sur les résultats - 15 703 - 638 - 15 065
RÉSULTAT NET DES ENTREPRISES CONSOLIDÉES 45 160 20 472 24 688
Intérêts des minoritaires - 5 157 - 891 - 4 266
RÉSULTAT NET (PART DU GROUPE) 40 003 19 581 20 422



ACTIF

Total Promotion Total activité Gestion pour compte Total gestion
Activité foncière Autres Total
activité immobilière promotion de tiers pour compte Total
autres
Au 31 décembre 2024 (en K€) France Etranger foncière France Etranger immobilière France Etranger de tiers France Etranger
Immeubles de placement 1 191 683 711 501 1 903 184 0 23 368 23 368 0 0 0 0 0 0 1 926 552
Titres mis en équivalence 71 333 0 71 333 1 542 0 1 542 0 0 0 154 0 154 73 029
Stocks et en-cours 0 0 0 61 922 2 106 64 028 0 0 0 0 0 0 64 028



PASSIF

Total Promotion Total activité Gestion pour compte Total gestion
Activité foncière Autres Total
activité immobilière promotion de tiers pour compte Total
autres
Au 31 décembre 2024 (en K€) France Etranger foncière France Etranger immobilière France Etranger de tiers France Etranger
Titres mis en équivalence 0 0 0 0 0 0 0 0 0 610 0 610 610
Passifs financiers non courants 1 162 522 57 778 1 220 300 286 0 286 0 0 0 203 0 203 1 220 789
Passifs financiers courants 18 296 433 18 729 289 1 528 1 817 0 49 49 132 35 167 20 762




20 - Rapport Financier Semestriel 2025 www.frey.fr
COMPTES SEMESTRIELS CONSOLIDÉS AU 30 JUIN 2025




INFORMATIONS AU 30 JUIN 2024

Promotion Gestion pour
En K€ - au 30 juin 2024 Activité foncière immobilière compte de tiers Autres Total Dont France Dont Etranger
Loyers actifs stabilisés 69 385 69 385 45 603 23 782
Charges non récupérables actifs stabilisés - 1 446 - 1 446 - 962 - 484
LOYERS NETS ACTIFS STABILISÉS 67 939 67 939 44 641 23 298
Loyers actifs non stabilisés - - - -
Charges non récupérables actifs non stabilisés - - - -
LOYERS NETS ACTIFS NON STABILISÉS - - - -
Chiffre des ventes 4 500 4 500 4 500 -
Coût d’achat des marchandises vendues - 4 535 - 4 535 - 4 535 -
MARGE DE PROMOTION - 35 - 35 - 35 -




3
CHIFFRE D'AFFAIRES GESTION POUR COMPTE DE
TIERS 346 346 346
AUTRES CHIFFRES D'AFFAIRES 969 969 969 -
MARGE D’ACTIVITÉ 69 219 45 921 23 298
Services extérieurs - 6 098 - 5 109 - 989
Charges de personnel - 4 753 - 4 503 - 250
Autres Produits et Charges 882 1 052 - 170
Impôts et taxes - 1 368 - 677 - 691
Dotations et Reprises sur amortissements et provisions - 2 223 - 2 315 92
RÉSULTAT OPÉRATIONNEL COURANT 55 659 34 369 21 290
Autres Produits et Charges opérationnels - 1 517 - 1 517 -
Résultat de cessions d'Immeubles de placement - 978 - 978 -
AJUSTEMENT DES VALEURS DES IMMEUBLES
DE PLACEMENT 11 952 7 339 4 613
Résultat opérationnel 65 116 39 213 25 903
QUOTE-PART DE RÉSULTAT NET DES SOCIÉTÉS
MISES EN ÉQUIVALENCE 138 138 -
Résultat opérationnel après quote-part du résultat
net des entreprises mises en équivalence 65 254 39 351 25 903
Coût de l'endettement net - 14 741 - 4 899 - 9 842
AJUSTEMENT DES VALEURS DES
ACTIFS FINANCIERS 2 226 2 226 -
Résultat avant impôts 52 739 36 678 16 061

IMPÔTS SUR LES RÉSULTATS - 5 187 - 322 - 4 865
Résultat net des entreprises consolidées 47 552 36 356 11 196

INTÉRÊTS DES MINORITAIRES - 1 087 - 94 - 993
Résultat net (part du groupe) 46 465 36 262 10 203

Les principaux agrégats du bilan par segments opérationnels sont les suivants :

ACTIF

Activité foncière Promotion immobilière Total Autres Total
Total activité
Promotion Total
France Etranger foncière France Etranger France Etranger Autres
Au 30 juin 2024 (en K€) immobilière
Immeubles de placement 1 359 288 675 204 2 034 492 - - - - - - 2 034 492
Titres mis en équivalence 44 119 - 44 119 1 710 - 1 710 176 - 176 46 005
Stocks et en-cours - - - 60 370 - 60 370 - - - 60 370


PASSIF

Activité foncière Promotion immobilière Total Autres Total
Total activité
Promotion Total
France Etranger foncière France Etranger France Etranger Autres
Au 30 juin 2024 (en K€) immobilière
Titres mis en équivalence - - - - - - 274 - 274 274
Passifs financiers non courants 1 067 991 9 342 1 077 333 141 - 141 246 - 246 1 077 720
Passifs financiers courants 19 631 609 20 240 344 - 344 124 - 124 20 708




Rapport Financier Semestriel 2025 - 21
3 COMPTES SEMESTRIELS CONSOLIDÉS AU 30 JUIN 2025




4. NOTES SUR LES COMPTES CONSOLIDÉS
AU 30 JUIN 2025
4.1. NOTES SUR LE COMPTE DE RÉSULTAT

4.1.1. Chiffre d’affaires

30.06.2025 31.12.2024 30.06.2024
Ventilation du chiffre d'affaires par zone géographique en K€ 6 mois 12 mois 6 mois
France 51 245 124 697 65 356
Espagne 14 765 29 310 14 402
Portugal 10 600 20 195 9 836
Pologne 8 659 14 591 6 091
Allemagne 4 871
Autres pays européens 3 362 2 519

TOTAL 93 502 191 312 95 685


Le chiffre d'affaires au 30.06.2025 comprend 19 101 K€ de charges locatives refacturées, contre 40 556 K€ au 31.12.2024 et 20 485 K€ au 30.06.2024.

30.06.2025 31.12.2024 30.06.2024
En K€ 6 mois 12 mois 6 mois
Loyers et taxes refacturées 70 170 147 666 75 197
Autres charges locatives refacturées 13 969 28 566 14 673
TOTAL REVENUS LOCATIFS 84 139 176 232 89 870
Chiffre des ventes/ activité promotion 450 6 394 4 500
Gestion pour compte de tiers 7 817 5 879 346
Autres chiffres d'affaires 1 096 2 807 969

TOTAL CHIFFRE D'AFFAIRES 93 502 191 312 95 685


La baisse des revenus locatifs par rapport au 1er semestre 2024 s'exlique par les cessions intervenues au cours de l'année précédente. Par ailleurs,
l'augmentation du chiffre d'affaires de gestion pour compte de tiers est expliquée par l'acquisition des sociétés ROS au début du second semestre 2024.


4.1.2. Détails sur la comptabilisation des contrats à long terme selon la méthode de l’avancement
Aucun contrat de Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) signé n’est en cours au 30 juin 2025.




22 - Rapport Financier Semestriel 2025 www.frey.fr
COMPTES SEMESTRIELS CONSOLIDÉS AU 30 JUIN 2025




4.1.3. Autres Produits et Charges

30.06.2025 31.12.2024 30.06.2024
En K€ 6 mois 12 mois 6 mois
Produits liés aux cessions (*) 37 - -
Charges liées aux cessions d'actifs (*) -78 -44 -
Droits d’entrée et indemnités reçues 303 130 34
Autres produits sur projets 61 1 531 959
Produits divers de gestion courante 185 487 82
Rémunérations des administrateurs -92 -100 -49
Autres charges sur projets -426 -48 -4
Charges diverses de gestion courante -188 -171 -140



3
AUTRES PRODUITS ET CHARGES -198 1 785 882
* Hors immeuble de placement (cf 4.1.6)


4.1.4. Dotations et reprises aux amortissement et dépréciations

30.06.2025 31.12.2024 30.06.2024
En K€ 6 mois 12 mois 6 mois
Immobilisations -718 -1 555 -769
Stocks -18 -26 -
Clients -1 307 -2 472 -1 454
Provisions pour risques et charges - - -

TOTAL -2 043 -4 053 -2 223


4.1.5. Autres Produit et autres Charges opérationnels

30.06.2025 31.12.2024 30.06.2024
En K€ 6 mois 12 mois 6 mois
Charges sur projets abandonnés - - 85 -
Impacts liés aux variations de périmètre - 268 - 1199 -53
Charges de restructuration - -622 - 622
Charges sur litiges - - 612 - 842

TOTAL - 268 - 2 518 -1 517


Sur le 1er semestre 2025 les charges liées aux variations de périmètre concernent principalement l'acquisition de POLYGONE RIVIERA en 2023 (complément de
prix).




Rapport Financier Semestriel 2025 - 23
3 COMPTES SEMESTRIELS CONSOLIDÉS AU 30 JUIN 2025




4.1.6. Résultat de cessions d'Immeubles de placement
Au 30 juin 2025, le résultat de cession des immeubles de placement s'élève à -0,01 M€ contre -1,3 M€ au 31 décembre 2024. Il comprend 3,05 M€ de produit de
cession (contre 221,7 M€ au 31 décembre 2024) diminué des valeurs nettes comptables pour 3,06 M€ (contre 223 M€ au 31 décembre 2024).


4.1.7. Coût de l’endettement net et ajustement des valeurs des actifs financiers

30.06.2025 31.12.2024 30.06.2024
En K€ 6 mois 12 mois 6 mois
Charges d’intérêts * -27 281 -61 703 -30 240
Charges d'intérêts sur obligations locatives - crédit-bail -115 -367 -201
Charges d'intérêts sur obligations locatives - locations -26 -66 -33
Charges et produits liés aux instruments financiers * 9 165 29 644 15 657
Autres produits et charges financiers 1 644 -151 76
COÛT DE L’ENDETTEMENT NET -16 613 -32 643 -14 741
Ajustement des valeurs des instruments financiers (cf.3.3) -15 325 -29 799 2 226
dont Dérivés de taux ** -15 325 -29 799 2 226
dont Dérivés des emprunts convertibles - - -
Autres produits et charges financiers - - -
AUTRES PRODUITS ET CHARGES FINANCIERS -15 325 -29 799 2 226

TOTAL -31 938 -62 442 -12 515
(*) La variation des charges d’intérêts bancaires et des autres produits et charges liés aux instruments financiers s’explique par la hausse des taux d’intérêts limitée par le bon
niveau de couverture de la dette groupe.
(**) En 2022, une revalorisation significative des instruments financiers avait été enregistrée en raison de l’anticipation d’une hausse des taux. En 2024 et 2025, l’attente d’une
baisse des taux par le marché a entraîné une diminution de la valorisation de ces instruments, conformément au mécanisme de « consommation » progressive de cette prise
de valeur sur la durée de vie des instruments.


4.1.8. Résultat par action
Il n’y a ni droits, ni privilèges, ni restrictions associés aux actions.

30.06.2025 31.12.2024 30.06.2024
En K€ 6 mois 12 mois 6 mois
Résultat net part du Groupe 12 734 40 003 46 465
Nombre moyen pondéré d'actions ordinaires en circulation 32 250 098 32 250 098 32 250 098
Nombre moyen pondéré d'actions auto-détenues -351 002 -427 220 -517 596
Nombre moyen pondéré d'actions ordinaires en circulation * 31 899 096 31 822 878 31 732 502
RÉSULTAT NET NON DILUÉ PAR ACTION 0,40 1,26 1,46
Nombre de titres ordinaires retenu au titre des éléments dilutifs ** 0 0 0
Nombre moyen d'actions pris en compte après effet dilutif 31 899 096 31 822 878 31 732 502
RÉSULTAT NET DILUÉ PAR ACTION 0,40 1,26 1,46
(*) Hors auto-détention conformément à la norme IAS 33.19
(**) Le nombre d'actions retenu dans les éléments dilutifs prend en compte les attributions d'actions gratuites



Les titres potentiellement dilutifs non pris en compte dans les calculs des montants par action après dilution parce qu’ils auraient eu un effet anti-dilutif sont
les suivants :

30.06.2025 31.12.2024 30.06.2024
6 mois 12 mois 6 mois
Attributions gratuites d'actions 51 624 64 318 65 507




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COMPTES SEMESTRIELS CONSOLIDÉS AU 30 JUIN 2025




4.2. NOTES SUR LE BILAN

4.2.1. Immobilisations corporelles

TABLEAU DE VARIATION AU 30 JUIN 2025
Valeurs brutes en K€ 31.12.2024 Augmentation Diminution Reclassement 30.06.2025
Terrains 21 842 11 -28 - 21 825
Constructions 11 172 83 -15 - 11 240
Autres immobilisations corporelles 7 527 84 -4 - 7 607
Immobilisations en cours 15 45 -15 - 45
Avances et acomptes sur immobilisations corporelles - - - - -
Amortissements et dépréciations -11 173 -693 24 - -11 842

TOTAL
Dont Droit d'utilisation - location-financement
Dont Droit d'utilisation - location simple
29 383


2 989
-
-470


-409
-
-38
-
-
-
-
-
28 875


2 580
- 3
4.2.2. Immeubles de placement
Actifs en cours
Valeurs en K€ Actifs en exploitation (y compris terrains nus) Total immeubles de placement
31.12.2024 1 817 935 108 615 1 926 550
Reclassements
Stocks 82 -31 51
Immobilisations - - -
Abandon de projets - - -
Actifs destinés à la vente -1 000 - -1 000
Travaux 10 304 13 634 23 938
Acquisitions 245 753 245 753
Cessions - - -
Entrées de périmètre - - -
Reclassement - - -
Création de valeur - - -
Variation de juste valeur -6 970 6 473 -497

30.06.2025 2 066 104 128 691 2 194 794

L’hypothèse déterminante dans la réalisation des expertises est le taux de L'acquisition concerne l'actif Designer Outlet Berlin (Allemagne).
capitalisation. L’étude de ce taux de capitalisation et de l’impact de sa
Lors de la première comptabilisation d’un terrain ou d’un ensemble
variation éventuelle sur la valorisation des immeubles de placement de la
immobilier à la juste valeur, la survaleur comptabilisée est appelée
société est présentée ci-dessous.
« Création de valeur ». Lors des exercices suivants, la variation de cette
Au 30 juin 2025, la valeur des immeubles de placement, acquis au titre du survaleur correspond à la « Variation de juste valeur ».
droit d’utilisation issu des contrats de location-financement, s’élève à
43,0 M€, contre 43,4M€ au 31 décembre 2024. Immeubles reclassés en actifs destinés à être cédés
Les actifs détenus en Espagne représentent 18,11% des immeubles de Au 30 juin 2025, l'actif situé à Bar-sur-Aube (10) a été reclassé dans la
placement soit 397,7 M€ au 30 juin 2025. rubrique « actifs destinés à être cédés » pour 1 M€.
Les actifs détenus au Portugal représentent 9,98 % des immeubles de
placement soit 219,1 M€ au 30 juin 2025.
L'actif détenu en Allemagne représente 10,62 % des immeubles de
placement soit 233,3 M€ au 30 juin 2025.
L'actif détenu en Pologne représente 5,13 % des immeubles de placement
soit 112,5 M€ au 30 juin 2025.
L'actif détenu en Suède représente 1,64 % des immeubles de placement
soit 36,1 M€ au 30 juin 2025.
La valeur des immeubles de placement en cours, évalués au coût, s’élève à
75,0 M€ au 30 juin 2025 contre 62,0 M€ au 31 décembre 2024.

RÉCONCILIATION DE LA VARIATION DE JUSTE VALEUR AU COMPTE DE RÉSULTAT
Variation de la juste valeur

En K€ 30.06.2025 31.12.2024
MONTANT AU BILAN - 497 32 722
Création de valeur - 12 927
Livraison d’actifs - -
Variation de juste valeur - 497 10 860

VARIATION TOTALE AU COMPTE DE RÉSULTAT - 497 23 787




Rapport Financier Semestriel 2025 - 25
3 COMPTES SEMESTRIELS CONSOLIDÉS AU 30 JUIN 2025




SENSIBILITÉ DES IMMEUBLES DE PLACEMENT AU TAUX DE CAPITALISATION
Le taux moyen de capitalisation utilisé pour l'évaluation des immeubles de placement par les experts indépendants est de 7,00 %, contre 6,81 %, sur l’exercice
clos au 31 décembre 2024.

Taux de capitalisation répartition géographique France Etranger 30.06.2025 31.12.2024
Taux de capitalisation moyen 6,58 % 7,46% 7,00 % 6,81 %

Le tableau suivant présente les impacts sur la valorisation des immeubles de placement d'une évolution du taux de capitalisation de 50 points et de 25 points
de base (en plus et en moins) :

Taux de capitalisation au 30 juin 2025 - K€ -50 pts -25 pts 7,00 % +25 pts +50 pts
Valorisation des immeubles de placement 2 354 975 2 271 874 2 194 793 2 123 087 2 056 202
Ecart de valorisation 160 182 77 081 - - 71 706 - 138 591

La variation du taux de capitalisation n'impacte pas les immeubles de placement évalués au coût, ni les terrains évalués selon la méthode comparative ou de
charge foncière (méthode mixte).

4.2.3. Titres mis en équivalence
TABLEAU DE VARIATION AU 30 JUIN 2025
Variation de
Valeurs brutes en K€ 31.12.2024 Résultat Distributions périmètre Reclassement 30.06.2025
Sociétés mises en équivalence Actif 73 029 607 - - - 1 541 72 095
Sociétés mises en équivalence Passif 610 135 1 536 - - 1 541 740

TOTAL 72 419 471 - 1 536 - - 71 355


TABLEAU DE VARIATION AU 31 DÉCEMBRE 2024
Variations de Autres
Valeurs brutes en K€ 31.12.2023 Résultat Distributions périmètre variations 31.12.2024
Sociétés mises en équivalence Actif 45 469 -3 951 - 31 510 - 73 029
Sociétés mises en équivalence Passif 53 556 - - - 610

TOTAL 45 416 - 4 507 - 31 510 - 72 419

Coentreprise
Les principaux éléments de la situation financière et du compte de résultat des coentreprises sont présentés ci-dessous. Il s’agit d’éléments incluant les
retraitements de consolidation et présentés à 100%.

Principaux éléments du bilan en K€ 30.06.2025 31.12.2024
Immeubles de placement 449 666 446 413
Immobilisations incorporelles 28 28
Immobilisation corporelles 4 569 4 694
Autres actifs non courants 135 -
Actifs courants 62 543 45 600
Actifs financiers - -

TOTAL ACTIF 516 941 496 735
Capitaux propres retraités 217 652 211 943
Passifs financiers 136 777 215 681
Autres passifs non courants - -
Passifs courants 162 512 69 111

TOTAL PASSIF 516 941 496 735


Principaux éléments du compte de résultat en K€ 30.06.2025 31.12.2024
Chiffre d’affaires 16 834 28 967
Résultat opérationnel courant 12 132 14 355
Ajustement des valeurs des immeubles de placement 1 151 -13 471
Coût de l'endettement net - 4 212 -5 253

RÉSULTAT NET 8 782 -4 672




26 - Rapport Financier Semestriel 2025 www.frey.fr
COMPTES SEMESTRIELS CONSOLIDÉS AU 30 JUIN 2025




4.2.4. Stocks et en-cours

En K€ 30.06.2025 31.12.2024
En-cours de production 65 563 65 076
Marchandises - -
Provisions -1 010 -1 048

TOTAL 64 553 64 028


VARIATION DES STOCKS NETS DE PROMOTION IMMOBILIÈRES

En K€ Ouverture Acquisitions Cessions Reclassement Autres Clôture


3
Exercice 2024 62 684 5 642 - 6 551 2 105 146 64 028

EXERCICE 2025 (6 MOIS) 64 028 989 - 450 - 51 37 64 553


4.2.5. Trésorerie et équivalents

En K€ 30.06.2025 31.12.2024
Disponibilités 106 626 274 999
Autres placements 5 000 46 000
Valeurs mobilières de placement - 292

TOTAL 111 626 321 291


4.2.6. Passifs financiers

PASSIFS FINANCIERS NON COURANTS - TABLEAU DE VARIATION AU 30 JUIN 2025

Entrée de Reclassement
Evolution en K€ 31.12.2024 périmètre Augmentation Diminution (*) 30.06.2025
Emprunts obligataires - - - - - -
Emprunts bancaires 1 210 000 - 120 000 -100 000 - 1 230 000
Dettes au titre du droit d'utilisation - location-
cash financement - - - -
Dettes au titre du droit d'utilisation - location simple 1 801 - 61 -128 -368 1 366
Autres (**) 4 284 - -1 428 - 2 856
Dépôts et cautionnements reçus 12 409 - 4 563 -1 436 -773 14 763
Emprunts obligataires - - - - - -
Emprunts bancaires -7 705 -1 408 156 1 121 -7 836
Dettes au titre du droit d'utilisation - location-
non cash
financement - - - - - -
Dettes au titre du droit d'utilisation - location simple - - - - - -
Dépôts et cautionnements reçus - - - - - -

TOTAL 1 220 789 - 123 216 -102 836 -20 1 241 149
(*) Il s’agit du reclassement des dettes à moins d’un an.
(**) Il s’agit de dettes envers les autres associés dans les sociétés en partenariat.


Ventilation par échéances en K€ De 1 à 5 ans + 5 ans Total
Emprunts bancaires 832 905(1) 389 259(2) 1 222 164
Dettes de location-financement - - -
Dettes au titre du droit d’utilisation 1 366 - 1 366
Dépôts et cautionnements reçus & Autres 13 156 4 463 17 619

TOTAL 847 427 393 722 1 241 149




(1) Dont dettes brutes 2027 : 100 M€, 2028 : 150 M€, 2029 : 110 M€ et 2030 : 480 M€
(2) Dont dettes brutes 2030 : 240 M€, 2031 : 50 M€ et 2034 : 100 M€



Rapport Financier Semestriel 2025 - 27
3 COMPTES SEMESTRIELS CONSOLIDÉS AU 30 JUIN 2025




PASSIFS FINANCIERS COURANTS - TABLEAU DE VARIATION AU 30 JUIN 2025
Entrée de Ecart de
Evolution en K€ 31.12.2024 périmètre Augmentation Diminution Reclassement (*) conversion 30.06.2025
Emprunts obligataires - - - - - - -
Emprunts bancaires - - - - - - -
Dettes au titre du droit d'utilisation -
location-financement 5 575 - - -1 052 - - 4 523
Dettes au titre du droit d'utilisation -
cash location simple 1 005 - 28 -391 368 - 1 010
Dépôts et cautionnements reçus 3 730 - 444 -521 773 6 4 432
Concours bancaires (dettes) - - - - - - -
Concours bancaires (trésorerie) - - - - - - -
Comptes courants d'associés 3 469 - 9 606 - - - 13 075
Emprunts obligataires - - - - -
Emprunts bancaires 6 983 - 6 438 -7 828 -1 121 - 4 472
Dettes au titre du droit d'utilisation -
location-financement - - - - - - -
non cash Dettes au titre du droit d'utilisation -
location simple - - - - - - -
Dépôts et cautionnements reçus - - - - - - -
Concours bancaires (dettes) - - - - - - -
Comptes courants d'associés - - - - - - -

TOTAL 20 762 - 16 516 -9 792 20 6 27 512
(*) Il s’agit du reclassement des dettes à moins d’un an.


Risques de taux d’intérêt Répartition des emprunts bancaires et des dettes de location-financement
par nature de taux avant couverture, y compris dettes liées aux actifs
Au 30 juin 2025 la dette financière du groupe auprès des établissements de
destinés à être cédés.
crédit s'élève à 1 234,5 M€ hors comptes courants d’associés.
La dette financière nette est principalement à taux variable. Cependant, le Endettement financier net K€ 30.06.2025 31.12.2024
Groupe a souscrit plusieurs contrats de couverture de taux, sous forme de Taux fixe 101 148 101 451
« swaps », « CAP » et de « COLLAR » réduisant ainsi l’exposition au risque de
taux. Le pourcentage de la dette financière totale du Groupe non soumis à Taux variable 1 133 375 1 114 124
variation de taux est de 93,7 % au 30 juin 2025, contre 95,1 % au
TOTAL 1 234 523 1 215 575
31 décembre 2024.
Le tableau suivant présente les impacts sur le résultat financier du Groupe
au 30 juin 2025 d’éventuelles variations du taux Euribor 3 mois de Droits de tirage non utilisés
100 points et de 50 points de base (en plus et en moins) : Au 30 juin 2025, le Groupe bénéficiait d'un droit de tirage non utilisé d'un
montant de 225,0 M€ sur les lignes corporate.
En K€ - Au 30 juin 2025 -100 pts -50 pts E3M +50 pts +100 pts
Taux moyen de la dette
Impacts 648 479 - -671 -1 048
Après prise en compte des couvertures, le taux moyen de la dette du
Groupe sur la base des conditions de marché au 30 juin 2025 (marge
Risques de liquidité incluse), est de 2,73 % contre 2,66 % au 31 décembre 2024.

La rentabilité locative des actifs détenus par le Groupe permet à celui-ci Ce taux de 2,73 % se décompose en un taux moyen de 3,81 % sur les
d’assurer le service de la dette qu’il a levée. crédits hypothécaires et 2,55 % sur les financements corporate.

Au 30 juin 2025, l’ensemble des covenants des actes de prêts signés par le
Groupe Frey est respecté.
Les ratios sont les suivants :

RATIOS CONSOLIDES LTV DROITS INCLUS ICR DETTE SÉCURISÉE
Dette concernée 1 060,0 M€ 1 060,0 M€ 1 060,0 M€
Ratios demandés <=60,0% >= 2 <20,0%
Ratios 30.06.2025 44,7% 3,4 7,2%



VENTILATION DU NOMINAL DES INSTRUMENTS DE COUVERTURE PAR ÉCHÉANCE
Ventilation par échéances en K€ A moins d’1 an De 1 à 5 ans A plus de 5 ans Total
4
Instruments financiers
-11 766 1 021 813 245 000 1 255 047

Le pourcentage de la dette financière bancaire non soumis à variation de taux est de 93,7% au 30 juin 2025, contre 95,1% au 31 décembre 2024.




28 - Rapport Financier Semestriel 2025 www.frey.fr
COMPTES SEMESTRIELS CONSOLIDÉS AU 30 JUIN 2025




4.2.7. Provisions et passifs éventuels

Reprises non
En K€ 31.12.2024 Augmentation Reprises utilisées utilisées Autres Variations 30.06.2025
Provisions pour litiges - - - - - -
Autres provisions pour risques - - - - -
Provisions pour retraites 797 - - - - 797
Titres mis en équivalence 610 130 - - 740

TOTAL 1 407 130 - - - 1 537


4.2.8. Autres passifs courants

En K€
Dettes sur acquisitions d'immobilisations
Clients – Avances & acomptes reçus
30.06.2025
62 425
4 185
31.12.2024
56 646
2 119
3
Dettes sociales 3 041 4 835
Dettes fiscales 23 156 15 269
Autres dettes 66 584(1) 9 214
Produits constatés d'avance 4 357 4 316

TOTAL 163 748 92 399




(1) La variation du poste "Autres dettes" est principalement expliquée par le montant du dividende à payer voté par l'Assemblée Générale du 25 juin 2025.



Rapport Financier Semestriel 2025 - 29
3 COMPTES SEMESTRIELS CONSOLIDÉS AU 30 JUIN 2025




4.3. NOTE SUR LE TABLEAU DE FLUX DE TRÉSORERIE

4.3.1. Réconciliation entre la trésorerie au bilan et la trésorerie du tableau de flux de trésorerie
Au sein du tableau consolidé des flux de trésorerie, la trésorerie et les découverts bancaires comprennent les éléments suivants :

En K€ 30.06.2025 31.12.2024
Trésorerie et équivalents (cf note 4.2.5) 106 626 274 999
Valeurs mobilières de placement – Autres placements 5 000 46 292
Découverts bancaires (note 4.2.6) - -

TOTAL 111 626 321 291


Les découverts bancaires correspondent intégralement à de la trésorerie. Au 30 juin 2025, le Groupe dispose de douze lignes corporate pour un
Conformément à IAS 7, ces dettes sont prises en compte dans les flux de nominal total de 1 285,0 M€ tirées à hauteur de 1 060,0 M€.
trésorerie liés aux opérations de financement.



4.3.2. Détail de la rubrique « Variation du besoin en fonds de roulements lié à l’activité »

En K€ 30.06.2025 31.12.2024
Stocks (cf note 4.2.4) - 576 762
Clients - 2 278 7 246
Autres créances 739 10 993
Fournisseurs 3 066 351
Comptes courants créditeurs - - 187
Autres dettes 5 909 - 11 683

TOTAL 6 860 7 482


4.3.3. Détail des rubriques « Acquisition d’immobilisations » et « Acquisition d’immeubles de placement »

En K€ 30.06.2025 31.12.2024
Acquisition d’immobilisations incorporelles 22 - 938
Acquisition d’immobilisations corporelles - 221 - 977
Acquisition des immeubles de placement (*) - 269 706 - 58 543
Variation des dettes sur acquisitions d’immobilisations 8 229 -56 631

TOTAL - 261 676 - 117 089
(*) Il s’agit de l’acquisition d’actifs en exploitation et des travaux sur les actifs en cours de construction (4.2.2).


4.3.4. Détail de la rubrique « Variation de périmètre »

En K€ 30.06.2025 31.12.2024
Flux liés aux prises de participation (*) - 32 2 056
Flux liés aux variations du pourcentage de détention - - 7 995

TOTAL - 32 - 5 939




30 - Rapport Financier Semestriel 2025 www.frey.fr
COMPTES SEMESTRIELS CONSOLIDÉS AU 30 JUIN 2025




4.4. ENGAGEMENTS HORS BILAN

4.4.1. Engagements de locations-preneur
Le montant total des paiements minimaux futurs à effectuer au titre des contrats de location financement s'élève à :

En K€ 30.06.2025 31.12.2024
A moins d’un an 4 560 5 701
De un à cinq ans - -
Au-delà de cinq ans - -

VALEUR DES PAIEMENTS AU TITRE DES CONTRATS DE LOCATIONS FINANCEMENT 4 560 5 701


En K€
A moins d’un an
De un à cinq ans
30.06.2025
4 559
-
31.12.2024
5 579
-
3
Au-delà de cinq ans - -

VALEUR ACTUALISÉE DES PAIEMENTS AU TITRE DES CONTRATS DE LOCATIONS FINANCEMENT 4 559 5 579

Le montant de paiements minimaux futurs à effectuer au titre des contrats de location simple non retraité par IFRS 16 car relatif à des immeubles de
placement, s’élève à 8,4 M€.



4.4.2. Autres engagements donnés

En K€ 30.06.2025 31.12.2024
Garanties hypothécaires 194 245 119 245
Promesses d’affectation hypothécaire 15 839 15 839
Cautions et indemnités d’immobilisations 6 527 6 527
Autres avals et cautions 11 765 7 100
Nous vous rappelons l’existence de covenants bancaires liés aux financements souscrits par le Groupe FREY (note 4.2.6).



4.4.3. Engagements de location-bailleur
Le montant total des paiements minimaux futurs à recevoir jusqu’à la prochaine date de risque au titre des contrats de location simple s'élève à :
En K€ 30.06.2025 31.12.2024
A moins d’un an 103 373 96 506
De un à cinq ans 175 616 150 441
Au-delà de cinq ans 42 714 33 107

VALEUR DES PAIEMENTS AU TITRE DES CONTRATS DE LOCATIONS SIMPLES 321 703 280 054



4.4.4. Autres engagements reçus
En K€ 30.06.2025 31.12.2023
Cautions bancaires (baux signés avec les preneurs) 6 961 8 129
Cautions bancaires (réalisation des cellules commerciales) 737 1 474
Droits de tirages résiduels sur emprunts à long terme 225 000 305 000
Autres engagements reçus dans le cadre de cession d’actifs - -




Rapport Financier Semestriel 2025 - 31
3 COMPTES SEMESTRIELS CONSOLIDÉS AU 30 JUIN 2025




4.5. ENTREPRISES LIÉES
La norme IAS 24 préconise d'indiquer les entreprises liées au Groupe consolidé ainsi que la nature des flux existant entre celles-ci et le Groupe.
Les relations qui existent entre le Groupe FREY et les coentreprises sont les suivantes :
En K€ 30.06.2025 31.12.2024
Prestations de services (a) 1 437 980
Honoraires de commercialisation (b) 138 283
Frais généraux (c) - 162
Intérêts de comptes courants nets reçus (d) 239 414

TOTAL SOCIÉTÉS MISES EN ÉQUIVALENCE 1 814 1 839
(a) Facturation par le Groupe FREY de prestations de services et administratives.
(b) Honoraires de commercialisation facturés par le Groupe FREY aux coentreprises.
(c) Refacturation par le Groupe FREY des frais généraux supportés pour le compte des coentreprises (charges de structure, frais téléphoniques, frais de déplacement,
taxe foncière…).
(d) Relation de financement des coentreprises.


Les principales positions bilantielles avec les coentreprises sont les suivantes :
En K€ 30.06.2025 31.12.2024
Comptes clients 993 428
Comptes courants 11 794 8 748

TOTAL SOCIÉTÉS MISES EN ÉQUIVALENCE 12 787 9 176

Les relations qui existent entre le Groupe FREY et les autres entreprises liées sont les suivantes :

● Firmament Participations, actionnaire à hauteur de 26,51 % : une ● Cardif Assurance Vie, actionnaire à hauteur de 12,62 % : aucun flux
convention d’animation a été signée en juillet 2017 entre Firmament existant sur l’exercice avec le Groupe.
Participations et Frey pour un montant semestriel de 10 000 €. Aucun
autre flux n’a été constaté sur l'exercice.
● Sogecap, actionnaire à hauteur de 12,28 % : aucun flux existant sur
l'exercice avec le Groupe.
● Foncière AG Real Estate*, actionnaire à hauteur de 10,5 %
● Primonial, actionnaire à hauteur de 7,41 % : aucun flux existant sur
(*participation incluse de la société LOUVRESSES DEVELOPMENT II,
l'exercice avec le Groupe.
entité du groupe AG INSURANCE) : aucun flux existant sur l'exercice
avec le Groupe. ● Actionnariat flottant à 10,87 % : aucun flux existant sur l'exercice avec
● Predica, actionnaire à hauteur de 19,81 % : aucun flux existant sur le Groupe.
l'exercice avec le Groupe.




32 - Rapport Financier Semestriel 2025 www.frey.fr
COMPTES SEMESTRIELS CONSOLIDÉS AU 30 JUIN 2025




4.6. RÉMUNÉRATION DES DIRIGEANTS
Les dirigeants ont reçu de la société 1,48 M€ de rémunération au titre de la période de 6 mois entre le 1er janvier 2025 et le 30 juin 2025. Sur l'exercice
précédent, ces rémunérations s'élevaient à 1,3 M€ pour la même période de 6 mois.



5. EVÉNEMENTS POSTÉRIEURS AU 30 JUIN 2025
Aucun evénement postérieur au 30 juin 2025 n'est intervenu.




3




Rapport Financier Semestriel 2025 - 33
3 COMPTES SEMESTRIELS CONSOLIDÉS AU 30 JUIN 2025




Shopping Promenade
Riviera
Cagnes-sur-Mer (06)




34 - Rapport Financier Semestriel 2025 www.frey.fr
4
RAPPORT
DES COMMISSAIRES
AUX COMPTES
SUR L’INFORMATION
FINANCIÈRE
SEMESTRIELLE

RAPPORT DES COMMISSAIRES AUX COMPTES SUR L'INFORMATION FINANCIÈRE SEMESTRIELLE

Frey
Période du 1er janvier 2025 au 30 juin 2025
Aux Actionnaires,
En exécution de la mission qui nous a été confiée par votre assemblée générale et en application de l'article L. 451-1-2 III du Code monétaire et financier, nous
avons procédé à :

● L'examen limité des comptes semestriels consolidés résumés de la société FREY, relatifs à la période du 1er janvier 2025 au 30 juin 2025, tels qu'ils sont joints
au présent rapport ;
● La vérification des informations données dans le rapport semestriel d'activité.
Ces comptes semestriels consolidés résumés ont été établis sous la responsabilité du conseil d’administration. Il nous appartient, sur la base de notre examen
limité, d'exprimer notre conclusion sur ces comptes.


1 Conclusion sur les comptes
Nous avons effectué notre examen limité selon les normes d’exercice professionnel applicables en France.
Un examen limité consiste essentiellement à s’entretenir avec les membres de la direction en charge des aspects comptables et financiers et à mettre en
oeuvre des procédures analytiques. Ces travaux sont moins étendus que ceux requis pour un audit effectué selon les normes d’exercice professionnel
applicables en France. En conséquence, l’assurance que les comptes, pris dans leur ensemble, ne comportent pas d’anomalies significatives obtenue dans le
cadre d’un examen limité est une assurance modérée, moins élevée que celle obtenue dans le cadre d’un audit.
Sur la base de notre examen limité, nous n'avons pas relevé d'anomalies significatives de nature à remettre en cause la conformité des comptes semestriels
consolidés résumés avec la norme IAS 34 – norme du référentiel IFRS tel qu'adopté dans l’Union européenne relative à l’information financière intermédiaire.


2 Vérification spécifique
Nous avons également procédé à la vérification des informations données dans le rapport semestriel d'activité commentant les comptes semestriels
consolidés résumés sur lesquels a porté notre examen limité.
Nous n'avons pas d'observation à formuler sur leur sincérité et leur concordance avec les comptes semestriels consolidés résumés.
A Neuilly-sur-Seine et Reims, le 24 juillet 2025

Les commissaires aux comptes


Grant Thornton FCN
Membre français de Grant Thornton International


Charlotte Espinet Pamela Bonnet




Rapport Financier Semestriel 2025 - 35
Conception et Réalisation



pomelo-paradigm.com/pomdocpro/
Société Anonyme et Société à mission au capital de 80 625 245 euros
1, rue René Cassin - 51430 Bezannes – France
RCS Reims – 398 248 591
ISIN : FR0010588079