Communiqué de presse Paris, le 29 juillet 2025, 17h45
Résultats semestriels 2025




Performance en ligne dans tous les métiers
Hausse du FFO de +7,3% au 1er semestre 2025
Guidance annuelle confirmée


Foncière Commerce : une stratégie gagnante
Patrimoine de 5,3 Mds€1 concentré sur les formats les plus performants 2
Indicateurs opérationnels favorablement orientés
Loyers nets +3,5% à périmètre constant
Lancement de la commercialisation de la Gare Paris-Austerlitz

Logement : hausse des réservations3, montée en puissance de la nouvelle offre
Une nouvelle offre en phase avec le marché
Hausse de +16% des réservations en volume et de +4% en valeur
Cogedim, marque de référence en matière de qualité
Accélération maîtrisée de la mise à l’offre

Immobilier d’entreprise et nouvelles activités
Bon déroulement des projets en cours

Situation financière
Chiffre d’affaires : 954,7 M€ (-20,3%), aligné à la Taxonomie à hauteur de 72,4%4
FFO5 (résultat net récurrent) : 62,2 M€ +7,3%
Dette nette6 : 1 817 M€ (+136 M€ vs fin 2024)
LTV7 : 29,8%, Liquidité8 : 2,1 Mds€
Augmentation de capital 102,3 M€9 début juillet

Confirmation de la guidance 2025
Au vu des tendances constatées au cours du premier semestre notamment en Logement et en
Commerce, Altarea confirme attendre un FFO 2025 en légère progression et une stabilité de son
dividende par action versé 2026, sous réserve de l’absence de dégradation du contexte politique,
géopolitique, macro-économique et sanitaire.


Variation versus 30 juin 2024 sauf mention contraire




1 Chiffre à 100%.
2 Grands centres, commerces de flux en gare, retail parks, commerces de proximité.
3 Réservations nettes des désistements, en euros TTC quand exprimées en valeur. Placements à 100%, à l’exception des opérations en contrôle conjoint
pris en quote-part (projets pour lesquels le permis de construire est obtenu et la décision d’acquisition des terrains est prise dans son principe).
4 Contre 68,6% pour l’exercice 2024.
5 FFO : résultat net hors les variations de valeur, charges calculées, frais de transaction et variations d’impôt différé. Part du Groupe.
6 Dette nette obligataire et bancaire.
7 Loan To Value : endettement net obligataire et bancaire consolidé rapporté à la valeur vénale consolidée des actifs Groupe (définition covenant bancaire).
8 Cash disponible sous forme de placements (VMP, certificats de dépôt, soldes créditeurs) et de droits de tirages sur les crédits bancaires (RCF, autorisations
de découvert).
9 Dont 101,6 M€ via le paiement partiel du dividende 2024 en actions (création de 1 222 192 actions nouvelles) et 0,8 M€ lié à une augmentation de capital
réservée au FCPE des salariés (création de 9 386 actions nouvelles).



ALTAREA RAPPORT D’ACTIVITE 1
Principaux résultats (en M€) S1 2025 S1 2024 Var

Chiffre d'affaires consolidé 954,7 1 197,3 -20,3%
Commerce 113,7 106,0 +7,3%
Logement 23,7 23,8 -0,4%
Immobilier d‘entreprise 15,3 7,5 x2,0
Nouvelles activités (4,4) (7,3) -
Autres corporate (9,6) (8,4) -
Résultat opérationnel FFO 138,6 121,6 +14,0%
FFO, part du Groupe 62,2 57,9 +7,3%
Résultat net, part du Groupe 9,5 26,8


Principaux résultats (en M€) 30/06/2025 31/12/2024 Var
Dette nette obligataire et bancaire 1 817 1 681 +136 M€
10
LTV 29,8% 28,5% +1,3 pt
11
ANR 2 225,7 2 411,8 -7,7%




« Altarea commence à récolter les fruits d’un travail de fonds opéré sur l’ensemble de ses métiers et entame désormais
une trajectoire de croissance de son FFO dont l’ampleur et la vitesse dépendront du contexte macro-économique et
notamment de l’évolution des taux d’intérêts.

Face aux crises, Altarea a en effet su repenser son modèle et renouveler son offre. La foncière commerce poursuit sa
belle dynamique, notre nouvelle offre logement est totalement en phase avec le marché et nous pouvons enfin renouer
avec la croissance des réservations. Nous disposons par ailleurs d’opportunités opérationnelles en immobilier
d’entreprise et le potentiel de nos nouvelles activités devrait prochainement se révéler.

Altarea confirme ainsi attendre un FFO 2025 en légère progression et une stabilité de son dividende par action versé en
2026, sous réserve de l’absence de dégradation du contexte politique, géopolitique, macro-économique et sanitaire. En
tout état de cause, nous resterons vigilants en matière d’engagements mais notre confiance dans les perspectives de
croissance du FFO du Groupe se renforce pour les années ultérieures. »


Alain Taravella, Président Fondateur d’Altarea




10 Loan-to-Value (LTV) : Endettement net obligataire et bancaire consolidé rapporté à la valeur vénale consolidée des actifs du Groupe (définition covenant
bancaire).
11 Actif Net Réévalué de continuation dilué : valeur de marché des capitaux propres dans une optique de continuation de l’activité tenant compte de la dilution
potentielle liée au statut de Société en commandite par actions.




2 RAPPORT D’ACTIVITE ALTAREA
Paris, le 29 juillet 2025, 17h45. Après examen par le Conseil de Surveillance, la gérance a arrêté les comptes consolidés du premier semestre
2025 clos le 30 juin 2025. Les procédures d’examen limité ont été effectuées. Les rapports des commissaires aux comptes sur l’information
financière semestrielle ont été émis sans réserve en date du 29 juillet 2025.



I – PERFORMANCE OPERATIONNELLE

FONCIERE COMMERCE : UNE STRATEGIE GAGNANTE
Altarea continue de mener une stratégie de sélection des formats les plus porteurs (grands centres, commerces de
flux en gare, retail parks, commerces de proximité) et gère aujourd’hui un portefeuille de 5,3 Mds€ composé de 44
centres particulièrement performants, majoritairement détenus en partenariat avec des investisseurs institutionnels
de premier plan.
La gestion proactive du patrimoine permet au Groupe d’afficher une solide performance dans un contexte où les
ménages restent vigilants dans leurs dépenses, avec un pouvoir d’achat stabilisé mais sous pression et des
habitudes de consommation en mutation (recherche de prix bas, digitalisation, seconde main).
Des indicateurs de performance solides, loyers nets +3,5% à périmètre constant
L’ensemble des indicateurs opérationnels sont favorablement orientés :
• le chiffre d’affaires des commerçants progresse de +1,7%(+60 bps vs inflation12) et la fréquentation est en
hausse de +4,2% ;
• la demande locative reste dynamique avec 146 baux signés pour 16,2 M€ de loyer annuel (vs 32,8 M€ sur
l’ensemble de l’année 2024) ;
• la vacance financière se situe à 2,9%, niveau considéré comme optimal ;
• le taux d’encaissement13 s’établit à 97,5% ;
• les loyers nets (109,3 M€ à fin juin) progressent de +3,5% à périmètre constant (+110 bps au-dessus de
l‘indexation).
A fin juin 2025, le portefeuille de centres commerciaux est valorisé 5 290 M€ (2 273 M€ en part Groupe), en
progression de 15 M€ par rapport à fin 202414 (+0,3%), les taux de sortie immobiliers moyens15 étant restés stables
à 6,13% (+2 bps).
Renforcement du leadership en travel retail dans les gares
Le Groupe a poursuivi sa stratégie de développement dans les commerces de flux en gares avec un renforcement
de son exposition à ce format de commerce particulièrement performant.
A Paris-Austerlitz, Altarea a poursuivi les importants travaux de restructuration des espaces commerciaux de la
gare16 et lancé la commercialisation des 130 boutiques et restaurants (25 000 m²) qui feront de cette gare un
nouveau hot spot commercial de loisirs et de culture de Paris Rive Gauche. Le projet se déroule conformément au
planning avec une ouverture prévue en 2027.
A Paris Gare de l’Est, le Groupe a lancé les travaux destinés à renforcer son offre de restauration, avec l’ouverture
d’une première enseigne prévue en fin d’année.




12 Taux d’inflation pondéré par le mix d’activités dans les centres commerciaux publié par la Fédération des Acteurs du Commerce dans les
Territoires (FACT). Donnée à fin mai.
13 Loyers et charges encaissés rapportés aux loyers et charges exigibles à date de publication.
14 Chiffre à 100%. +7 M€ en part du Groupe.
15 Le taux de sortie immobilier (« taux de capitalisation ») est utilisé par les experts pour capitaliser les loyers à l’échéance de leurs prévisions de DCF. Il
reflète la qualité fondamentale de l’actif à moyen et long terme.
16 En partenariat avec SNCF – Gares & Connexions.



ALTAREA RAPPORT D’ACTIVITE 3
LOGEMENT : HAUSSE DES RESERVATIONS, MONTEE EN PUISSANCE DE LA NOUVELLE OFFRE
Hausse des réservations : +16% en volume et +4% en valeur
La nouvelle offre rencontre un grand succès commercial avec un taux d’écoulement mensuel des ventes au détail
élevé de 10,8 %17. La hausse des réservations est particulièrement forte chez les accédants (+23% en valeur) et
les institutionnels (+21%), qui ont plus que compensé la baisse des particuliers investisseurs liée à la fin du Pinel
(- 49%).
Réservations S1 2025 S1 2024 Var.
Particuliers – Accession 859 19% 663 17% +30%
Particuliers – Investissement 568 12% 906 23% -37%
Institutionnels – Ventes en bloc 3 184 69% 2 404 60% +32%
Total en nombre de lots 4 610 100% 3 973 100% +16%
Particuliers – Accession 243 24% 198 20% +23%
Particuliers – Investissement 124 12% 243 25% -49%
Institutionnels – Ventes en bloc 657 64% 545 55% +21%
Total en valeur (en M€ TTC) 1 025 100% 986 100% +4%

Une nouvelle offre en phase avec le marché
Altarea a entièrement repensé son offre produit en partant des besoins et du pouvoir d’achat de ses clients. La
nouvelle offre est ainsi principalement composée de T2 et T318 dont la compacité a été optimisée afin de maximiser
les mètres carrés utiles des pièces à vivre. Le prix de revient a été entièrement retravaillé sans compromis sur la
qualité architecturale et environnementale.
Altarea a d’abord concentré ses efforts sur les primo-accédants issus des classes moyennes19 avec Access,
dispositif comprenant un financement innovant à taux bonifiés, sans apport initial, sans frais de notaire et sans
intérêts intercalaires. L’acquéreur ne commence ainsi à payer qu’au moment de la remise des clés pour une
mensualité de remboursement de crédit proche, voire équivalente, à celle d’un loyer.
La nouvelle offre s’adresse également aux investisseurs institutionnels (logement social ou Logement Intermédiaire
Libre LLI) pour lesquels elle constitue un support d’investissement au rapport qualité/prix particulièrement compétitif.
Par ailleurs, Altarea a lancé Avantages à destination des particuliers investisseurs, dispositif proposant des solutions
d’investissement locatifs clés en main adaptées à chaque profil d’épargne immobilière et de stratégie patrimoniale 20.
Lancé en fin de semestre, Avantages a reçu un très bon accueil de la part de cette clientèle qui a été fortement
impactée par la fin du Pinel.
Cogedim, marque de référence en matière de qualité
Au cours du semestre, Altarea a rassemblé l’ensemble de ses expertises en matière de logement neuf sous la
bannière Cogedim, marque de référence en France depuis 1963. Ce regroupement a été l‘occasion de réitérer
l‘engagement de Cogedim en matière de qualité avec sa nouvelle signature « La qualité ça change la vie » déclinée
autour de quatre piliers : qualité de la conception et des constructions (en intégrant les enjeux bas carbone
notamment grâce à l’expertise bois de Woodeum), qualité d’usages, qualité environnementale et qualité de la
relation client.
Accélération maitrisée de la mise à l’offre
En raison du succès rencontré par la nouvelle offre, les lots disponibles à la vente sont à un niveau historiquement
bas à 2 508 lots21 (vs 2 801 lots fin 2024 et 3 307 fin 2023). L’enjeu principal est désormais l’accélération de la mise
à l’offre.
En 2024, le Groupe avait fortement augmenté le volume de permis de construire déposés22, notamment en fin
d’année. Les permis obtenus ce semestre sont ainsi en forte croissance à 5 085 lots (+54% vs S1 2024), et Altarea
anticipe une nette hausse du rythme des lancements commerciaux et des acquisitions foncières au cours du 2ème
semestre 2025.
Altarea maîtrise le rythme de cette accélération, qui s’effectue dans le cadre strict de ses critères prudentiels de
sélectivité et de rentabilité.


17 Moyenne des placements mensuels rapportée à la moyenne de l’offre mensuelle (offre au détail logements neufs) sur les six premiers mois de l’exercice
en cours. Un taux d’écoulement supérieur à 8 % indique que l’offre à la vente est écoulée en moins de 12 mois.
18 Tenant compte de l’évolution de la taille moyenne des ménages qui est passée d’environ 3 personnes dans les années 1970 à moins de 2 aujourd’hui.
19 A partir de revenus légèrement supérieurs au SMIC.
20 Monuments historiques, Malraux, déficit foncier, LMNP, résidences gérées, démembrement
21 Dont seulement 8 lots achevés.
22 Plus de 10 700 lots déposés, correspondant à des programmes de nouvelle génération.




4 RAPPORT D’ACTIVITE ALTAREA
IMMOBILIER D’ENTREPRISE : BON DEROULEMENT DES PROJETS EN DEVELOPPEMENT
Altarea intervient en Immobilier d’entreprise sur les marchés du Bureau et de la Logistique pour un risque limité et
de manière variée grâce à une palette de compétences très diversifiées.
En Ile-de-France, le Groupe a livré les bureaux du projet Bobigny Cœur de Ville (10 000 m2) et loué 1 100 m2
supplémentaires de Landscape (La Défense), portant ainsi son taux d’occupation à 60%.
Altarea a poursuivi les travaux de rénovation/restructuration de plusieurs projets de bureau emblématiques situés
dans Paris intra-muros avec :
• Upper, ensemble de 55 000 m² situé au-dessus de la gare de Paris-Montparnasse et développés en
partenariat 50/50 avec la Caisse des Dépôts ;
• 185 rue Saint-Honoré, projet de 6 100 m² pré-loué à un cabinet d’avocats ;
• l’ensemble de 5 hotels particuliers situés rue Louis le Grand23 sur 13 800 m².
En Régions, Altarea a livré le nouveau siège social régional d’Alstom à Aix-en-Provence (7 000 m²) et lancé la
construction de Ki aux abords de la gare de Lyon Part-Dieu, un programme mixte à l’architecture ambitieuse
comprenant 21 000 m² de bureaux, des logements, des commerces et 3 000 m² d’espaces verts.


NOUVELLES ACTIVITES
Altarea investit dans des activités nouvelles qui ont pour caractéristiques d’être tirées par des besoins immenses
avec des barrières à l’entrée fortes liées à la maîtrise de savoir-faire complexes.
Infrastructures photovoltaïques
Au cours des deux dernières années, Altarea a constitué une équipe dédiée opérant en France et en Italie afin de
maîtriser l’ensemble de la chaîne de valeur opérationnelle24. La stratégie du Groupe est de déployer un modèle
économique optimisé en matière de capitaux employés. Des partenariats stratégiques sont en cours de discussion
avancée avec plusieurs acteurs de premier plan.
Au premier semestre, Altarea a lancé la construction de sa première centrale photovoltaïque au sol à Caudecoste
(Lot-et-Garonne) d’une puissance de 7 MWc.
A fin juin 2025, Altarea détient et exploite un parc d’une puissance totale de 126 MWc25. Le Groupe travaille par
ailleurs sur un portefeuille de projets important, à des stades d’avancement très divers, dont 600 MWc sécurisés26
et le solde à l’étude27. Sur ce pipeline, Altarea appliquera des critères d’engagement stricts, notamment en matière
de dépenses préalables à la sécurisation du tarif de revente d’électricité.
Data Centers
Altarea a livré son premier data center proximité28 écoresponsable de 3 MW IT à Noyal (Rennes) et a lancé sa
commercialisation. Le Groupe maitrise un pipeline de projets potentiels dans les principales métropoles françaises
(Paris, Lyon, Marseille, Toulouse, Nantes), dont un projet de 7 MW IT en région parisienne qui a obtenu son permis
de construire en mai dernier.
Par ailleurs,le Groupe continue de travailler sur plusieurs sites susceptibles d’accueillir des projets de data centers
hyperscales de grande puissance.
Asset Management immobilier
Au cours du semestre, la SCPI Alta Convictions29 a réalisé ses premiers investissements dans le domaine de la
logistique du froid avec deux sites intégralement loués à Danone près de Metz (Marly) et Lyon (Chaponnay).




23 Travaux réalisés pour le compte de JP Morgan, Altarea détenant 5% du projet.
24 Etudes, faisabilité, conception, maitrise foncière / Autorisations administratives (construction, raccordement) et financements / Commercialisation de
l’énergie produite / Installation et mise en service / Exploitation, monitoring, maintenance et recyclage.
25 81 MWc d’installations déjà raccordées et 45 MWc en cours de construction et/ou en attente de raccordement.
26 Foncier maitrisé ou sous promesse.
27 Projets dont le foncier est sous lettre d’intention, en cours de sécurisation, en appels d’offres, appels à manifestation d’intérêt ou appels à projets.
28 D’une puissance inférieure à 20 MW.
29 Ce premier fonds grand public lancé fin 2023 est positionné sur le thème du nouveau cycle immobilier, sans stock ou financement d’avant crise.



ALTAREA RAPPORT D’ACTIVITE 5
II – PERFORMANCE FINANCIERE ET EXTRA-FINANCIERE

Immobilier Nouvelles
En M€ Groupe Commerce Logement Autres
d'entreprise activités

Chiffre d'affaires 954,7 146,7 733,0 71,3 3,6 0,1
Var. vs 30 juin 2024 -20,3% +7,5% -24,1% -21,4% na
Résultat opérationnel FFO 138,6 113,7 23,7 15,3 (4,4) (9,6)
Var. vs 30 juin 2024 +14,0% +7,3% -0,4% x2,0 na na
Coût de l’endettement net (16,4)
Autres résultats financiers (16,3)
Impôts (1,7)
Minoritaires (42,0)
FFO, part du Groupe 62,2
Var. vs 30 juin 2024 +7,3%
Variations de valeur des instruments financiers (14,5)
Autres variations de valeurs et charges calculées (38,2)
Résultat net, part du Groupe 9,5



Au 30 juin 2025, le chiffre d’affaires consolidé s’établit à 954,7 M€ en baisse de -20,3% :
• en Commerce, il progresse de +7,5% à 146,7 M€ porté par la bonne performance opérationnelle du
patrimoine ;
• en Logement, il baisse de -24,1% à 733,0 M€. Ce chiffre d’affaires est encore majoritairement composé
d’opérations de l’ancien cycle dont la contribution est en baisse accélérée. Les opérations de nouvelle
génération sont en phase de montée en puissance et ont représenté près de 41% du chiffre d’affaires à
l’avancement Logement (vs 8% au S1 2024) ;
• en Immobilier d’Entreprise, il ressort à 71,3 M€ (soit -21,4%).
Le résultat opérationnel FFO30 progresse de +14,0% à 138,6 M€ :
• 113,7 M€ en Commerce (+7,3%), porté par la croissance des loyers nets (+3,5%) et des honoraires ;
• 23,7 M€ en Logement (stable vs S1 2024). L’essentiel du résultat provient des opérations de nouvelle
génération à marges satisfaisantes (les marges des opérations de l’ancien cycle étant faibles voire nulles) ;
• 15,3 M€ en Immobilier d’entreprise (soit x2,0), porté par l’activité de prestations en Ile-de-France ;
• les frais de développement des Nouvelles activités sont intégralement passés en charge.
Au total, le FFO part du Groupe ressort à 62,2 M€ (+7,3% vs 57,9 M€ au S1 2024). Le résultat net consolidé part
du Groupe s’établit quant à lui à 9,5 M€ (contre 26,8 M€ au S1 2024), impacté par la variation de valeur des
instruments financiers (-14,5 M€) et les autres variations de valeurs et charges calculées 31 (-38,2 M€).


Chiffre d’affaires aligné à la Taxonomie européenne32
La Taxonomie est une norme européenne utilisée pour mesurer la performance environnementale et qui permet
notamment de comparer les entreprises au sein d’un même secteur à travers le taux d’alignement de leur chiffre
d’affaires.
Au cours du premier semestre 2025, le taux d’alignement du chiffre d’affaires d’Altarea a atteint 72,4%, contre 68,6%
pour l’exercice 2024.




30 Funds From Operations : résultat net hors les variations de valeur, charges calculées, frais de transaction et variations d’impôt différé. Part du Groupe.
31 Dotations aux amortissements, charges AGA, impacts IFRS16 et impôts différés principalement
32 Le Règlement Taxinomie (ou taxonomie européenne) est un système de classification commun à l’Union Européenne (UE) permettant d’identifier les
activités économiques considérées comme durables sur le plan environnemental.




6 RAPPORT D’ACTIVITE ALTAREA
Situation financière solide
La dette nette du Groupe33 s’établit à 1 817 M€ (+136 M€ par rapport à fin 2024). Au cours du semestre, Altarea a
continué à investir sur l’ensemble de ses métiers : Gare d’Austerlitz en Commerce, opérations de nouvelle
génération en Logement, projets sécurisés en Immobilier d’entreprise, ainsi que sur ses nouvelles activités
(photovoltaïque et data center).

En M€
Dette nette au 31 décembre 2024 1 681
FFO S1 2025 (62,2)
Capex Commerce 47
BFR Logement 66
Capex Immobilier d’entreprise (Bureau & Logistique) 39
Nouvelles activités 51
Autres (6)
Dette nette au 30 juin 2025 1 817

La quasi-totalité des crédits bancaires du Groupe comprennent une clause d’alignement à la Taxonomie européenne.
Altarea dispose d’une liquidité de 2 068 M€34 et de ratios particulièrement solides.
Covenant 30/06/2025 31/12/2024 Var.
LTV35 ≤60% 29,8% 28,5% +1,3pt
ICR36 ≥2,0x 8,5x 9,6x -1,1x
Coût moyen na 2,22% 1,92% +30 bps
Dette nette / EBITDA37 na 6,2x 6,1x +0,1x
Duration moyenne38 na 3 ans et 11mois 4 ans et 6 mois -7 mois


En mai 2025, S&P Global a confirmé la note à long terme d’Altarea à BBB-, Investment grade, assortie d’une
perspective négative, ainsi que celle de sa filiale Altareit spécialisée dans la promotion.


III. PERSPECTIVES
Perspectives du deuxième semestre 2025
La Foncière Commerce continuera de capitaliser sur la grande qualité de son patrimoine et poursuivra ses
investissements sur les projets en cours avec une accélération dans les commerces de gares.
En Logement, la mise à l’offre des opérations nouvelle génération poursuivra sa montée en puissance et le Groupe
continuera à appliquer la même discipline en matière d’engagement.
En Immobilier d’entreprise, Altarea n’envisage pas de conclure de grandes transactions en 2025, sauf en cas
d’opportunités permettant d’accélérer des opérations dont la sortie est envisagée plutôt en 2026 et 2027.
Dans les Nouvelles activités, (photovoltaïque et data centers) le Groupe poursuivra ses investissements et
recherchera des accords de partenariat afin de partager le portage des projets. L’activité d’asset management
immobilier continuera à monter en puissance de façon maitrisée en fonction du rythme de la collecte.
Confirmation de la guidance 2025
Au vu des tendances constatées au cours du premier semestre notamment en Logement et en Commerce, Altarea
confirme attendre un FFO 2025 en légère progression et une stabilité de son dividende par action versé 2026, sous
réserve de l’absence de dégradation du contexte politique, géopolitique, macro-économique et sanitaire.
Un support de présentation est disponible en téléchargement sur www.altarea.com, rubrique Finance, en français et anglais.


Calendrier financier indicatif

Chiffre d’affaires du 3ème trimestre 2025 : Jeudi 6 novembre 2025 (après bourse)
Résultats annuels 2025 : Mardi 24 février 2026 (après bourse)
Réunion de présentation le mercredi 25 février 2026 à 9h

33 Dette bancaire et obligataire, nette de la trésorerie, équivalents de trésorerie et autres éléments de liquidité.
34 502 M€ sous forme de cash et 1 566 M€ sous forme d’autorisations de crédit confirmées.
35 Loan-to-Value (LTV) : Ratio d’endettement. Endettement net obligataire et bancaire consolidé / Valeur vénale consolidée des actifs du Groupe.
36 Interest-Coverage-ratio (ICR) : Résultat opérationnel / Coût de l’endettement net.
37 Résultat Opérationnel FFO ramené à l’endettement net obligataire et bancaire.
38 Duration moyenne de la dette nette bancaire et obligataire. Après prise en compte du cash disponible.



ALTAREA RAPPORT D’ACTIVITE 7
A PROPOS D’ALTAREA - FR0000033219 – ALTA

Altarea est le leader français de la transformation urbaine bas carbone avec l’offre immobilière la plus complète au service de la Ville et
de ses acteurs. Le Groupe dispose pour chacune de ses activités de l’ensemble des savoir-faire et de marques reconnues pour concevoir,
développer, commercialiser et gérer des produits immobiliers sur-mesure. Altarea est coté sur le compartiment A d’Euronext Paris.

CONTACTS FINANCE
Eric Dumas, Directeur Financier Agnès Villeret - KOMODO
edumas@altarea.com, tél : + 33 1 44 95 51 42 agnes.villeret@agence-komodo.com, tél. : +33 6 83 28 04 15
Pierre Perrodin, Directeur Financier Adjoint Pour toutes questions : investisseurs@altarea.com
pperrodin@altarea.com, tél : + 33 6 43 34 57 13 Plus d’informations : www.altarea.com/finance

Avertissement / Ce communiqué de presse ne constitue pas une offre de vente ou la sollicitation d’une offre d’achat de titres Altarea. Si vous souhaitez obtenir des informations plus complètes concernant Altarea,
nous vous invitons à vous reporter aux documents disponibles sur notre site Internet www.altarea.com. Ce communiqué peut contenir certaines déclarations de nature prévisionnelle uniquement fondées sur les
informations disponibles actuellement et ne sont valables qu’à la date du présent document. Elles ne constituent pas des garanties quant aux performances futures du Groupe Altarea. Bien qu’Altarea estime que ces
déclarations reposent sur des hypothèses raisonnables à la date de publication du présent document, elles sont par nature soumises à des risques et incertitudes qui sont inconnus ou que Altarea est incapable de prévoir
ou de contrôler pouvant donner lieu à un écart entre les chiffres réels et ceux indiqués ou induits dans ces déclarations. Ce communiqué de presse ne doit pas être publié, diffusé ou distribué, directement ou indirectement,
dans tout pays dans lequel la distribution de ces informations fait l’objet de restrictions légales.




8 RAPPORT D’ACTIVITE ALTAREA
ALTAREA COGEDIM




RAPPORT D’ACTIVITE
30 JUIN 2025




ALTAREA RAPPORT D’ACTIVITE 9
SOMMAIRE

1.1 PERFORMANCE OPÉRATIONNELLE ................................................................................. 11
1.1.1 Commerce .................................................................................................................................................... 11
1.1.2 Logement ...................................................................................................................................................... 14

1.1.3 Immobilier d’entreprise .................................................................................................................................. 16
1.1.4 Nouvelles activités ........................................................................................................................................ 17

1.2 PERFORMANCE ENVIRONNEMENTALE ............................................................................ 18
1.2.1 Alignement à la taxonomie ............................................................................................................................ 18

1.3 PERFORMANCE FINANCIERE ............................................................................................ 19
1.3.1 Résultats du 1er semestre 2025 .................................................................................................................... 19
1.3.2 Actif net réévalué (ANR) ............................................................................................................................... 20
1.3.3 Ressources financières ................................................................................................................................. 22




10 RAPPORT D’ACTIVITE ALTAREA
1.1 PERFORMANCE OPÉRATIONNELLE
1.1.1 Commerce
La foncière Commerce, métier historique d’Altarea, 1.1.1.2 PERFORMANCE SOLIDE
représente la très grande majorité des capitaux employés
du Groupe, avec un volume d’actifs sous gestion de CA des commerçants43 et fréquentation44
5,3 milliards d’euros39 fin juin 2025, générant 337 millions
A fin juin 2025 (6 mois) Var. vs S1 2024
d’euros de loyers bruts40.
Chiffre d'affaires (TTC) +1,7%
1.1.1.1 UNE STRATÉGIE D’ASSET Fréquentation +4,2%
MANAGEMENT PERTINENTE La fréquentation et le chiffre d’affaires des commerçants
Altarea a mené une stratégie de sélection des formats les sont en croissance ce semestre, confirmant l’attractivité des
plus porteurs (grands centres, commerces de flux en gare, sites et la qualité de leur offre commerciale. Le chiffre
retail parks, commerces de proximité) et gère aujourd’hui un d’affaires des commercants est en hausse de +1,7% (soit
portefeuille de 44 centres particulièrement performants41. +60 bps par rapport à l’inflation45).

A 100% (M€) 30/06/2025 31/12/2024 Vacance financière
Grands centres commerciaux 3 133 59% 3 122 59% A 100% 30/06/2025 31/12/2024 31/12/2023
Commerces de flux 548 10% 546 10% Vacance financière 2,9% 2,8% 2,7%
Retail parks 992 19% 988 19%
Commerces de proximité 617 12% 618 12% La vacance financière se situe toujours à un niveau optimal.
Total actifs sous gestion(a) 5 290 100% 5 275 100% Activité locative
dont Q/P Groupe 2 273 43% 2 266 43%
dont Q/P Tiers 3 017 57% 3 009 57% A 100% Nb. de baux Loyers annuels signés
(a) Valeur d'expertise droits inclus. France et International 146 16,2 M€
Ces actifs sont majoritairement détenus sous forme de L’activité locative est portée par la demande d’enseignes
partenariats avec des investisseurs institutionnels de tout leaders attirées par la qualité des actifs du Groupe.
premier plan. Cette stratégie permet au Groupe de tirer
CAP3000 regroupe près d’un quart des baux signés avec
toute la valeur de ses savoir-faire opérationnels sur les
des enseignes telles que Petit souk, Lindt, Horace, Izipizi,
volumes gérés, en optimisant le rendement sur les capitaux
employés. Pull&Bear, Zara home, Five Guys ou Michael Kors.

Dans le cadre de l’adaptation de son mix merchandising,
A 100% 30/06/2025 31/12/2024
Altarea renforce son offre de loisir avec l’arrivée de La tête
Grands centres commerciaux 5,94% 5,93% dans les nuages à L’Avenue83 et de Speedpark à
Retail parks 6,63% 6,59% Aubergenville.
Commerces de proximité 6,41% 6,39%
Loyers nets consolidés, taux de recouvrement
Moyenne pondérée 6,13% 6,11%
Le taux de sortie immobilier42 s’établit à 6,13% en moyenne France et International En M€ Var.
à fin juin 2025, quasi stable par rapport à fin 2024. Loyers nets au 30 juin 2024 105,6
Variation de périmètre -0,1 -0,1%
Variation à périmètre constant 3,7 +3,5%
dont indexation 2,5 +2,4%
Loyers nets au 30 juin 2025 109,3 +3,5%
Les loyers nets à périmètre constant progressent de +3,5%,
soit 110 bps au-dessus de l’indexation.

Le taux de recouvrement46 s’élève à 97,5% au 30 juin 2025.




39 En quote-part Groupe 2,3 Mds€. 43 Chiffre d’affaires TTC des commerçants, en France et Espagne.
40 En quote-part Groupe 145 M€. 44 Variation du nombre de visiteurs mesuré par Quantaflow sur les
41 En 2024, le Groupe a cédé un centre situé aux Essarts-le-Roi fin centres commerciaux équipés et par comptage des voitures pour les
décembre à la Foncière Publique d’Ile de France et signé un mandat de retail parks, hors commerces de flux, en France et Espagne.
gestion des commerces de proximité du quartier Bordeaux Belvédère. 45 Taux d’inflation pondéré par le mix d’activités dans les centres
42 Le taux de sortie immobilier (« taux de capitalisation ») est utilisé par commerciaux publié par la Fédération des Acteurs du Commerce dans
les experts pour capitaliser les loyers à l’échéance de leurs prévisions les Territoires (FACT). Donnée à fin mai 2025.
de DCF. Il reflète la qualité fondamentale de l’actif à moyen et long 46 Loyers et charges encaissés rapportés aux loyers et charges
terme. exigibles (TTC).



ALTAREA RAPPORT D’ACTIVITE 11
1.1.1.3 DÉVELOPPEMENTS
Commerce de flux en gares
• Paris-Austerlitz : véritable nouveau quartier, Paris
Austerlitz deviendra un hot spot commercial, de loisirs et de
culture s’adressant à une zone de chalandise de plus
d’1,5 million d’habitants, 410 000 salariés et bénéficiant
d’un trafic estimé à 30 millions de voyageurs (trains, métros
et RER) par an d’ici 2030. Altarea a lancé la
commercialisation des 130 espaces commerciaux en juin
2025 en collaboration avec Retail & Connexions pour les
commerces situés dans la Grande Halle Voyageurs. Ce
projet est mené en partenariat avec SNCF – Gares &
Connexions et se poursuit conformément au planning prévu
pour une ouverture en 2027.

• Paris-Est : Altarea a négocié une extension de la
concession de 3 années (jusqu’en 2051) en contrepartie de
la réalisation de travaux destinés à renforcer l’offre
alimentaire de la gare (Starbucks, McDonald’s et Pokawa).
Les commerces représentent une surface supérieure à
7 300 m². La première tranche des travaux a été lancée au
premier semestre et l’ouverture au public du premier espace
restauration étendu s’effectuera en fin d’année.

• Grand Paris Express : Altarea, en partenariat avec RATP
Travel Retail, a remporté l’appel d’offre pour le
développement et l’exploitation des commerces des
45 gares du Grand Paris Express. Cette concession d’une
durée de 12 ans représente près de 136 commerces sur une
surface de 12 500 m².

• Milano Metro Retail : Altarea est entré dans une phase
exclusive de due diligence avec ATM - Azienda Trasporti
Milanese Spa, détenue à 100% par la municipalité de Milan,
afin de valoriser et gérer, au travers d’une concession de 20
ans, plus de 17 000 m² d’espaces commerciaux au sein de
83 stations de métro milanais, où transitent chaque année
près de 600 millions de visiteurs.

Au total, le portefeuille de commerces de gares gérés par le
Groupe représente potentiellement 100 millions d’euros de
loyers bruts47 pour 105 000 m² de surface commerciale
(8 gares et 128 stations de métro).



Bornes de recharges électriques
Dans le cadre du partenariat signé début 2022 avec Electra,
spécialiste français de la recharge ultra-rapide (50-300 kW),
Altarea poursuit le déploiement de bornes de recharge sur
les parkings de ses sites commerciaux. Fin juin 2025,
12 sites sont désormais équipés. Depuis le début de
l’année, près de 51 000 sessions de recharges ont été
vendues permettant l’économie de 1 190 tCO2 (contre plus
de 49 000 sessions en 2024 pour un économie de
1 172 tCO2).




47 Chiffre à 100% avant redevances payées aux autorités
concédantes.




12 RAPPORT D’ACTIVITE ALTAREA
Actifs gérés au 30 juin 2025

Loyers bruts Valeur Valeur en
Actif et typologie Nb. m² GLA Q/P Groupe
(M€) (M€) Q/P (M€)
CAP3000 (Nice) 105 700 33%
Espace Gramont (Toulouse) 56 600 51%
Avenue 83 (Toulon - La Valette) 55 200 51%
Qwartz (Villeneuve-la-Garenne) 43 300 100%
Sant Cugat (Barcelone, Espagne) 43 000 100%
Bercy Village (Paris) 23 800 51%
Le Due Torri (Bergame - Stezzano, Italie) 44 900 25%
La Corte Lombarda (Bellinzago, Italie) 21 100 25%
Espace St Quentin (St Quentin en Yvelines) 35 400 0%
NicEtoile (Nice) 18 000 0%
Grands centres commerciaux 10 447 000 176 3 133 1 402
Gare Montparnasse (Paris) 18 200 51%
Gare de l'Est (Paris) 7 300 51%
Gares italiennes (5 actifs) 13 500 51%
Oxygen (Belvédère 92) 2 900 100%
Commerces de flux 8 41 900 58 548 282
Family Village (Le Mans - Ruaudin) 31 000 51%
Family Village (Limoges) 29 400 51%
Family Village (Nîmes) 29 000 51%
Les Portes de Brest Guipavas (Brest) 29 400 51%
Family Village (Aubergenville) 28 200 51%
Espace Chanteraines (Gennevilliers) 24 100 51%
Thiais Village (Thiais) 23 200 51%
Les Portes d'Ambresis (Villeparisis) 20 300 51%
La Vigie (Strasbourg) 27 100 100%
Marques Avenue A13 (Aubergenville) 12 900 51%
Pierrelaye 10 000 51%
Carré de Soie (Lyon) 51 000 50%
Chambourcy 35 400 0%
Retail parks 13 351 000 61 992 487
-X% (Massy) 18 100 100%
Grand Place (Lille) 8 400 100%
Atelier d'Issy (Nida) 1 700 100%
Le Parks (Paris) 33 300 25%
Reflets Compans (Toulouse) 13 800 25%
Jas de Bouffan (Aix-en-Provence) 10 100 18%
Grand'Tour (Bordeaux) 26 100 0%
Bordeaux – Belvedere 8 500 0%
Issy Cœur de Ville 24 300 0%
Bezons Cœur de Ville 14 500 0%
Toulouse Aérospace 15 100 0%
Place du Grand Ouest (Massy) 17 000 0%
Toulon Grand Ciel 3 300 0%
Commerces de proximité 13 194 200 41 617 102

Total actifs sous gestion 44 1 034 100 337 5 290 43% 2 273




ALTAREA RAPPORT D’ACTIVITE 13
1.1.2 Logement
Altarea est le 2ème promoteur résidentiel en France48 grâce à Avantages, la nouvelle offre répondant à la demande
une offre de logements large et diversifiée49 disponible sur des investisseurs particuliers
l’ensemble du territoire et correspondant au nouveau cycle
immobilier. Pour les particuliers investisseurs, Altarea a développé une
offre de solutions d’investissement locatif clé en main
Au cours du semestre, le Groupe a poursuivi la montée en accessibles, performantes et adaptées à chaque profil pour
puissance de son offre nouvelle génération abordable, bâtir un patrimoine immobilier durable. Le Groupe propose
décarbonée et rentable. un accompagnement full service (conseil personnalisé,
recherche du bien, montage du financement, gestion
1.1.2.1 LA NOUVELLE OFFRE locative, accompagnement juridique et fiscal) et s’appuie sur
Une offre abordable, décarbonée et rentable six dispositifs locatifs51 : la formule patrimoniale, le dispositif
Meublé (LMNP), le Logement Locatif Intermédiaire (LLI), la
La nouvelle offre élaborée par le Groupe s’adresse à formule LLI Meublé, le dispositif Meublé géré et la Nue-
l’ensemble de ses clients (acquéreurs en blocs, accédants, propriété.
investisseurs particuliers). Elle constitue un retour aux
fondamentaux : le client, ses besoins et son pouvoir d’achat. Une offre pour les institutionnels

Cette offre se concentre majoritairement sur les 2 et 3 pièces L’offre de nouvelle génération est également adaptée aux
afin de tenir compte de l’évolution de la sociologie et de la attentes des investisseurs institutionnels (logement social ou
taille des ménages. locatif intermédiaire LLI) en terme de qualité (emplacement,
performance carbone, soin dans la réalisation) ainsi qu’à
La compacité a été optimisée afin de maximiser les mètres leurs objectifs de rentabilité locative. Les logements acquis
carrés utiles des pièces à vivre grâce à un travail sur les en bloc auprès d’Altarea constituent ainsi un support
plans (simplification et standardisation) et sur la conception d’investissement dont le rapport qualité/prix est
intérieure (limitation des espaces de distribution, de particulièrement attractif.
circulation et d’infrastructures).
1.1.2.3 LA QUALITE COGEDIM
Le prix de revient a été optimisé, tant sur le gros œuvre que
sur la constructibilité des parcelles, sans compromis sur la Cogedim réaffirme son engagement en faveur du logement
qualité architecturale et environnementale qui a été de qualité pour tous : une marque accessible mais exigeante,
intégralement repensée. sans compromis sur la qualité ; une marque qui propose un
service client complet, personnalisé et humain ; une marque
innovante capable d’intégrer les enjeux bas carbone,
1.1.2.2 DES SOLUTIONS DEDIEES notamment grâce à l’expertise bois de Woodeum.

Access, la nouvelle offre conçue pour les primo- La nouvelle signature, « La qualité ça change la vie »,
s’articule autour de quatre piliers : qualité de la conception et
accédants
des constructions, qualité d’usages, qualité
Altarea a particulièrement concentré ses efforts sur les environnementale et qualité de la relation client. Cet
primo-accédants issus des classes moyennes50 et a élaboré engagement, depuis toujours au cœur des préoccupations
Access, une offre façonnée pour une clientèle actuellement du Groupe, se matérialise par des indicateurs de
locataire dans le privé ou le social et qui n’imaginait pas performance élevés52 et des récompenses clients
pouvoir accéder à la propriété. renouvelées53.
Access comprend notamment une offre de financement
inédite et très attractive (emprunts à taux bonifiés, pas
d’apport initial, pas de frais de notaire, pas d’intérêts
intercalaires). L’acquéreur ne commence ainsi à payer qu’au
moment de la remise des clés pour une mensualité de
remboursement de crédit proche voire équivalente à celle
d’un loyer.




48 Source : Classement des Promoteurs (37ème édition) publié en juillet 51 Communiqué de presse détaillé diffusé le 16 juin 2025 et disponible
2025 par Innovapresse. sur Altarea.com rubrique Newsroom.
49 Logements neufs toutes gammes (accession et investissement, libre, 52 Avec 1,2 réserve par logement en moyenne au S1 2025 (dont la quasi-
social, LLI), résidences gérées, Malraux, monuments historiques, déficits totalité levée dans les jours suivants la réception des logements), taux
fonciers, démembrement, logements structure bois CLT (Woodeum), particulièrement bas dans le secteur de la promotion résidentielle.
rénovation. Principalement sous les marques grand public Cogedim et 53 « Élu Service Client de l’Année » pour la 7ème fois dans la catégorie
Histoire & Patrimoine. « Promotion immobilière » en 2025 et 1er pour la 3ème année consécutive
50 A partir de revenus légèrement supérieurs au SMIC. du Top 200 de la relation client tous secteurs confondus, réalisé par The
Human Consulting Group pour Les Echos.




14 RAPPORT D’ACTIVITE ALTAREA
1.1.2.4 ACTIVITE DU SEMESTRE Acquisitions foncières et permis de construire

Réservations54 Acquisitions terrains S1 2025 S1 2024 Var.
Nombre de terrains 18 23 -22%
Réservations S1 2025 % S1 2024 % Var.
Nombre de lots 2 027 2 420 -16%
Particuliers - Accession 859 19% 663 17% +30%
Particuliers - Investissement 568 12% 906 23% -37% La baisse du semestre n’est pas représentative de la
Ventes en bloc 3 184 69% 2 404 60% +32% performance annuelle attendue, avec un deuxième semestre
Total en volume (lots) 4 610 3 973 +16% qui devrait être marqué par une forte accélération des
acquisitions foncières.
Particuliers - Accession 243 24% 198 20% +23%
Particuliers - Investissement 124 12% 243 25% -49% En nombre de lots S1 2025 S1 2024 Var
Ventes en bloc 657 64% 545 55% +21% Dépôts de permis 3 998 3 653 +9%
Total en valeur (M€ TTC) 1 025 986 +4% Obtention de permis 5 085 3 304 +54%
Dont MEE en QP 18 2% 8 1% En 2024, le Groupe avait fortement augmenté le volume de
permis de construire déposés (plus de 10 700 lots),
Les réservations du semestre sont en hausse tant en volume
notamment en fin d’année. Les obtentions de permis sont
(+16%) qu’en valeur (+4%). La nouvelle offre, abordable,
ainsi en nette hausse au cours du semestre et se traduiront
décarbonée et rentable a été plébiscitée par les accédants
par une accélération des lancements commerciaux et des
(+23% en valeur) et par les institutionnels (+21%), ce qui a
acquisitions foncières d’ici la fin de l’année.
plus que compensé la baisse des particuliers investisseurs
liée à la fin du Pinel (-49%). 1.1.2.5 PERSPECTIVES
La baisse du prix moyen du lot (222 k€ vs 248 k€) est liée à
Offre à la vente55
un mix commercial comportant davantage de résidences
gérées ainsi qu’à la montée en puissance de l’offre de L’offre à fin juin 2025 est de 2 508 lots (vs 2 801 lots à fin
nouvelle génération (principalement composée de T1, T2 et décembre 2024). Cette offre est totalement “dans le marché”
de T3). comme en témoigne le taux d’écoulement mensuels56 des
ventes au détail élevé de 10,8% sur le semestre.
Régularisations notariées
Offre à la vente S1 2025 2024 Var.
Régularisations S1 2025 % S1 2024 % Var.
En nombre de lots 2 508 2 801 -10%
Particuliers 1 152 49% 1 143 40% +1%
En millions d’euros 766 840 -9%
Ventes en bloc 1 192 51% 1 724 60% -31%
Le niveau d’offre à fin juin se situe à un point bas, et
En nombre de lots 2 344 2 867 -18%
remontera au fur et à mesure de la montée en puissance des
Particuliers 307 52% 341 43% -10%
lancements commerciaux d’ici la fin de l’année.
Ventes en bloc 284 48% 453 57% -37%
En millions d'euros TTC 591 794 -26% Backlog Logement57

Les régularisations notariées sont en diminution en raison de Le backlog Logement au 30 juin 2025 représente
la baisse d’activité constatée depuis deux ans. La baisse 2,5 milliards d’euros HT (vs 2,4 milliards d’euros HT fin
constatée ce semestre n’est pas représentative de la 2024).
performance annuelle attendue.

Lancements commerciaux

Lancements S1 2025 S1 2024 Var.
Nombre de lots 1 274 1 522 -16%
Nombre d'opérations 35 42 -17%
Les lancements commerciaux sont désormais entièrement
constitués d’offre de nouvelle génération.

La baisse des lancements constatée ce semestre n’est pas
représentative de la performance annuelle attendue, avec un
deuxième semestre qui devrait être marqué par une forte
accélération.




54 Réservations nettes des désistements, en euros TTC quand exprimées mensuelle (offre au détail logements neufs) sur l’ensemble de la période.
en valeur. Données à 100 %, à l’exception des opérations en contrôle Un taux d’écoulement de 8 % indique que l’offre à la vente est écoulée en
conjoint pris en quote-part. 12 mois.
55 Dont 8 lots achevés non vendus à fin juin 2025. 57 Chiffre d’affaires HT des ventes notariées restant à appréhender à
56 Moyenne des placements mensuels rapportée à la moyenne de l’offre l’avancement de la construction et des réservations des ventes au détail
et en bloc à régulariser chez le notaire.



ALTAREA RAPPORT D’ACTIVITE 15
1.1.3 Immobilier d’entreprise
Altarea intervient en Immobilier d’entreprise sur les marchés 1.1.3.2 LOGISTIQUE
du Bureau et de la Logistique pour un risque limité et de
manière variée grâce à une palette de compétences très En logistique, le Groupe opère en tant
diversifiées et ce sur l’ensemble du territoire national. qu’aménageur - promoteur, et développe des projets qui
répondent à des enjeux techniques, réglementaires et
1.1.3.1 BUREAU environnementaux de plus en plus exigeants.

En bureau, Altarea intervient en tant que développeur Altarea développe principalement des grandes plateformes
(contrats de VEFA, BEFA, CPI, ou encore MOD58) et parfois ou des hubs stratégiquement situés sur la dorsale historique
en tant que co-investisseur pour certains actifs à nord-sud, ainsi que sur l’arc Atlantique. Ces plateformes
repositionner. sont principalement destinées aux distributeurs et aux
acteurs du e-commerce.
Bureau / Grand Paris
Avancement du pipeline
Au 1er semestre 2025, l’activité Bureau sur le Grand Paris a
été marquée par : Dans le prolongement de l’accord noué fin 2024, Altarea a
signé une promesse de vente avec WDP pour une
• la livraison en mars des bureaux du projet Bobigny Cœur
plateforme de 75 000 m2 (deux bâtiments pré-loués à
de Ville (10 000 m2) ;
Boulanger), constituant la dernière tranche du hub
• la location de plus de 1 000 m2 supplémentaires à logistique de Bollène.
Landscape (La Défense) portant le taux d’occupation à 60%
Au 30 juin 2025, les opérations maitrisées ou en cours de
(projet réalisé pour le compte d’AltaFund) ;
montage représentent 650 000 m², dont 310 000 m²
• la poursuite des travaux de plusieurs ensembles bénéficient de permis de construire purgés (75 000 m² pré-
immobiliers dans la capitale : Upper, le projet de rénovation loués).
des bureaux situés au-dessus de la gare de Paris-
Backlog Immobilier d’entreprise59
Montparnasse (55 000 m²) développés en partenariat 50/50
avec la Caisse des Dépôts, les travaux preneurs du 185 rue Le backlog en Immobilier d’entreprise au 30 juin 2025
Saint-Honoré pré-loué à un cabinet d’avocats (6 100 m²) ou représente 141 millions d’euros HT (vs 214 millions d’euros
encore la réhabilitation d’un ensemble de 5 hôtels fin 2024).
particuliers rue Louis le Grand (partenariat
JP Morgan/Altarea à 95/5%).

Bureau / Métropoles régionales
Le Groupe a livré le nouveau siège social régional d’Alstom
à Aix-en-Provence qui intègre sur 7 000 m², des bureaux
mais également un laboratoire de R&D et des ateliers
industriels. Cet ensemble avait été vendu à Groupama en
VEFA en 2023.

Altarea a également lancé la construction de Ki en lieu et
place de l’ancien siège social de la CERA. A proximité
immédiate de la gare de la Part-Dieu à Lyon, Ki est un
programme mixte composé de 21 000 m² de bureaux, 85
logements, 550 m² de commerces et services en rez-de-
chaussée et 3 000 m² d’espaces verts.

Fin juin 2025, le portefeuille de projets en Régions
représente une surface cumulée d’environ 265 000 m². Ces
opérations, très granulaires, contribueront de manière
récurrente aux résultats futurs du Groupe.




58 VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), BEFA (bail en l’état futur 59 Chiffre d’affaires HT des ventes notariées restant à comptabiliser à
d’achèvement), CPI (contrat de promotion immobilière) et MOD l’avancement, des placements HT non encore régularisés par acte
(maitrise d’ouvrage déléguée). notarié (CPI signés) et honoraires à recevoir de tiers sur contrats
signés.




16 RAPPORT D’ACTIVITE ALTAREA
1.1.4 Nouvelles activités
1.1.4.1 INFRASTRUCTURES 1.1.4.2 DATA CENTERS
PHOTOVOLTAIQUES Le Groupe entend adresser ce marché sur deux segments
Altarea a constitué une équipe dédiée opérant en France et distincts : les data centers de proximité en colocation de
en Italie lui permettant de maitriser l’ensemble de la chaîne taille moyenne et les data centers hyperscale (Cloud et IA).
de valeur opérationnelle60. Data centers de proximité en colocation
La stratégie du Groupe sur ce marché est de déployer un Les data centers de proximité sont destinés à une clientèle
modèle économique optimisé en matière de capitaux
d’entreprises (privée ou publique), à qui ils assurent
employés.
connectivité, haute performance, haute sécurité et haute
Des partenariats stratégiques sont en cours de discussion
disponibilité. Ils permettent aux acteurs qui le souhaitent de
avancée avec plusieurs acteurs de premier plan.
(re)localiser le stockage de leurs données sur le territoire
Un dispositif complet national.
Le Groupe propose aujourd’hui une gamme complète : Pour ce type de produit de moyenne puissance (inférieure à
20 MW), la stratégie du Groupe consiste à maitriser
• ombrières de parkings (notamment sur son patrimoine de
l’ensemble de la chaîne de valeur opérationnelle (origination
centres commerciaux gérés) ;
et autorisations, construction et réalisation des installations,
• toitures photovoltaïques sur ses projets immobiliers commercialisation, exploitation et gestion de l’infrastructure
(notamment entrepôts logistiques) ; physique).
• centrales solaires au sol sur sites anthropisés (carrières, Altarea a constitué une équipe dédiée pour développer des
friches, décharges, délaissés…) ; data centers écoresponsables64 selon un modèle
économique de type « développeur - opérateur ».
• agrivoltaïsme au sol ou intégré au bâti (granges, hangars,
serres…), en direct ou dans le cadre de partenariats Le premier data center entièrement réalisé par Altarea a été
stratégiques. livré en mars 2025 à Noyal-sur-Vilaine près de Rennes
(puissance de 3 MW IT sur 3 000 m²).
Parc en exploitation et portefeuille de projets
Le Groupe travaille sur un portefeuille de sites potentiels
A fin juin 2025, Altarea détient et exploite un parc d’une
situés dans les principales métropoles françaises (Paris,
puissance totale de 126 MWc, répartis entre 81 MWc
Lyon, Marseille, Toulouse, Nantes), dont un projet d’une
d’installations déjà raccordées et 45 MWc en cours de
capacité de 7 MW IT en région parisienne qui a obtenu son
construction et/ou en attente de raccordement.
permis de construire en mai dernier.
Au premier semestre 2025, Altarea a notamment :
Data centers hyperscale
• lancé à Caudecoste (Lot-et-Garonne) la construction de sa
Les data centers hyperscale s’adressent à un nombre limité
première centrale photovoltaïque au sol d’une puissance de
d’acteurs qui raisonnent à l’échelle mondiale et dont les
7 MWc ;
besoins sont immenses. La France constitue pour ces
• réalisé la pose de sa 500ᵉ toiture photovoltaïque 61. Elle groupes une cible géographique privilégiée leur permettant
équipe une exploitation équestre à Francueil (Indre-et-Loire) d’accéder au marché européen et de bénéficier d’une
dont la production d’électricité est intégralement réinjectée électricité largement décarbonée. Les hyperscales
dans le réseau. nécessitent des investissements considérables liés à leur
puissance qui peut atteindre plusieurs centaines de
Le Groupe travaille par ailleurs sur un important portefeuille
mégawatts.
de projets, à des stades d’avancement très divers,
comprenant 600 MWc sécurisés62 et le solde à l’étude63. Sur Altarea travaille sur plusieurs implantations potentielles
ce pipeline, Altarea appliquera des critères d’engagement dans un contexte où ce type de produit est à la fois rare et
stricts, notamment en matière de dépenses préalables à la administrativement très complexe. Le Groupe développera
sécurisation du tarif de revente d’électricité. un modèle en partenariat sur des projets de Cloud & IA en
France, en ligne avec les objectifs ambitieux de l’Etat et de
la filière numérique.




60 Etudes, faisabilité, conception, maitrise foncière / Autorisations 63 Regroupent les projets dont le foncier fait l’objet d’une lettre
administratives (construction, raccordement) et financements / d’intention, les projets en cours de sécurisation, et les projets d’appels
Commercialisation de l’énergie produite / Installation et mise en service d’offres (AO), d’appels à manifestation d’intérêt (AMI) ou d’appels à
/ Exploitation, monitoring, maintenance et recyclage. projets (AAP).
61 Via sa marque spécialisée Prejeance Industrial. 64 Avec traitement de l’énergie fatale comprenant le cas échéant la
62 Foncier maitrisé ou sous promesse. récupération de la chaleur émise et sa réinjection dans les réseaux
urbains de chauffage et de refroidissement.



ALTAREA RAPPORT D’ACTIVITE 17
1.1.4.3 ASSET MANAGEMENT
IMMOBILIER
1.2 Performance
La société de gestion Altarea Investment Managers, agréée
en 2023 par l’Autorité des Marchés Financiers, compte
environnementale
désormais une équipe de gestion et d’investissement
complète. Elle a pour objectif d’étendre progressivement
1.2.1 Alignement à la taxonomie
ses accords de distribution sur la partie grand public La taxonomie européenne65 est un système de classification
notamment auprès des réseaux externes et des Conseillers européen des activités économiques durables sur le plan
en Gestion de Patrimoine (CGP), et de développer une offre environnemental. Elle définit des critères uniformes pour
complète de supports d’investissements immobiliers. chaque secteur afin d’évaluer leur contribution aux six
La SCPI Alta Convictions, son premier fonds grand public objectifs environnementaux de la Commission européenne.
lancé fin 2023, est positionnée sur le thème du nouveau
1.2.1.1 UN INDICATEUR CLE
cycle immobilier, sans stock ou financement d’avant crise.
La collecte se poursuit tout comme les investissements Altarea est un précurseur en matière de mesure de sa
avec un objectif de diversification aussi bien sectoriel que performance environnementale et le taux d’alignement de
géographique. Au cours du premier semestre 2025, la SCPI son chiffre d’affaires consolidé est devenu un indicateur de
a notamment réalisé ses deux premiers investissements performance clé du Groupe pour mesurer l’évolution de la
dans le domaine de la logistique du froid, sites intégralement durabilité de son modèle opérationnel compte tenu de son
loués à Danone (à Marly près de Metz et Chaponnay près caractère polycritère.
de Lyon).
En effet, pour être considéré comme aligné, chaque projet
Par ailleurs, Altarea a lancé en 2023 une plateforme de ou actif contribuant au chiffre d’affaires doit être étudié à
dette immobilière en partenariat avec Tikehau Capital via un l’aune de six familles de critères environnementaux
premier fonds baptisé ATREC (Altarea Tikehau Real Estate (Atténuation du changement climatique (Energie),
Credit) capitalisé à hauteur de 200 millions d’euros par les Adaptation au changement climatique (Climat), Utilisation
deux sponsors (100 millions d’euros chacun) ayant vocation durable et protection des ressources aquatiques et marines
à accueillir des partenaires tiers. Cette plateforme capitalise (Eau), Transition vers une économie circulaire, Prévention
sur les expertises complémentaires d’Altarea et Tikehau et réduction de la pollution, Protection et restauration de la
Capital en matière immobilière et de dette privée, et biodiversité et des écosystèmes), eux-mêmes constitués de
permettra aux investisseurs de bénéficier d’un accès plusieurs sous-critères d’analyse.
privilégié au pipeline combiné des deux groupes ainsi qu’à
leur réseau respectif pour saisir les opportunités 1.2.1.2 RESULTATS
d’investissement les plus attractives. Les premières
opérations ont été déployées en France et en Europe et un
Chiffre d’affaires aligné à 72,4%66 au S1 2025
pipeline d’opportunités est en cours d’étude. En M€ Construction Rénovation Propriété Groupe
CA consolidé 742,1 70,1 142,2 954,7
CA aligné 533,7 67,4 90,2 694,0
% CA consolidé 71,9% 96,1% 63,3% 72,4%

Au 1 semestre 2025, le taux d’alignement du chiffre
er

d’affaires consolidé est de 72,4% (68,6 % pour l’exercice
2024).

La progression constante de l’alignement vient
principalement de la contribution croissante des opérations
de promotion initiées à partir du 1er janvier 2022, pour
lesquelles le Groupe a mis en place une politique
d’alignement systématique à la taxonomie sur le plan du
critère énergétique.




65 Cf Rapport de durabilité du Document d’Enregistrement Universel neufs », « 7.2. Rénovation de bâtiments existants » et « 7.7. Acquisition
2024 conforme à la directive CSRD disponible sur altarea.com. et propriété de bâtiments ». Le taux d’éligibilité du S1 2025 s’élève à
66 Le chiffre d’affaires du 1er semestre 2025 est éligible à la taxonomie 97,0% (soit 926,0 M€ de CA éligible).
européenne au titre des activités « 7.1. Construction de bâtiments
1.3 PERFORMANCE FINANCIERE
1.3.1 Résultats du 1er semestre 2025
Au 30 juin 2025, le chiffre d’affaires consolidé s’établit à 954,7 M€ (vs 1 197,3 M€ au S1 2024) en baisse de -20,3 % :
• en Commerce, il progresse de +7,5 % à 146,7 M€ (vs 136,4 M€) du fait de la bonne performance opérationnelle du patrimoine ;
• en Logement, il baisse de -24,1 % à 733,0 M€ (vs 966,0 M€). Ce chiffre d’affaires est encore majoritairement composé
d’opérations de l’ancien cycle dont la contribution est en forte baisse. Les opérations de nouvelle génération sont en phase de
montée en puissance et ont représenté près de 41% du chiffre d’affaires à l’avancement Logement (vs 8% au S1 2024) ;
• en Immobilier d’Entreprise, il ressort à 71,3 M€ (vs 90,8 M€ soit -21,4%).

Le résultat opérationnel FFO67 progresse de +14,0% à 138,6 M€ (vs 121,6 M€ au S1 2024) :
• 113,7 M€ en Commerce (7,3%, vs 106,0 M€ au S1 2024), porté par la croissance des loyers nets (+3,4%) et des honoraires ;
• 23,7 M€ en Logement (stable vs S1 2024). L’essentiel du résultat provient des opérations de nouvelle génération à marges
satisfaisantes (les marges des opérations de l’ancien cycle étant faibles voire nulles) ;
• 15,3 M€ en Immobilier d’entreprise (vs 7,5 M€ au S1 2024 soit x2,0), porté par l’activité de prestations en Ile-de-France ;
• les frais de développement des Nouvelles activités sont intégralement passés en charge.

Au total, le FFO part du Groupe ressort à 62,2 M€ (+7,3% vs 57,9 M€ au S1 2024). Le résultat net consolidé part du Groupe
s’établit quant à lui à 9,5 M€ (contre 26,8 M€ au S1 2024), impacté par la variation de valeur des instruments financiers ( -14,5 M€)
et les autres variations de valeurs et charges calculées 68.

Variations de
Cash-Flow valeurs,
Immobilier Nouvelles Autres courant des charges
En M€ Commerce Logement
d'entreprise activités corporate opérations calculées et
TOTAL
(FFO) frais de
transaction

Chiffre d'affaires 146,7 733,0 71,3 3,6 0,1 954,7 – 954,7
Variation vs. 30/06/2024 +7,5% -24,1% -21,4% na na -20,3% -20,3%
Loyers nets 109,3 – – – – 109,3 – 109,3
Marge immobilière 3,0 48,5 20,0 0,3 – 71,9 (0,8) 71,0
Prestations de services externes 17,0 11,8 1,4 0,5 0,1 30,8 – 30,8
Revenus nets 129,3 60,3 21,4 0,8 0,1 211,9 (0,8) 211,1
Variation vs. 30/06/2024 +7,7% -9,0% +73,9% na na +6,9% +8,9%
Production immobilisée et stockée 2,9 46,8 4,4 – – 54,0 – 54,0
Charges d'exploitation (21,4) (82,2) (9,9) (5,0) (10,1) (128,7) (10,2) (138,9)
Frais de structure nets (18,6) (35,4) (5,5) (5,0) (10,1) (74,6) (10,2) (84,8)
Contributions des sociétés MEE 2,9 (1,2) (0,6) 0,2 – 1,3 (6,6) (5,3)
Gains/Pertes sur cessions d'actifs Commerce – (5,1) (5,1)
Var. valeurs, charges calculées et frais de transaction - Commerce – (2,2) (2,2)
Charges calculées et frais de transaction - Logement – (7,8) (7,8)
Charges calculées et frais de transaction - Immobilier d'entreprise – 1,6 1,6
Autres (0,2) 0,2 – (7,1) (7,1)
Résultat opérationnel 113,7 23,7 15,3 (4,4) (9,6) 138,6 (38,2) 100,4
Variation vs. 30/06/2024 +7,3% -0,4% x 2,0 na na +14,0% +29,7%
Coût de l'endettement net (16,4) (2,7) (19,1)
Autres résultats financiers (16,3) (1,9) (18,3)
Gains/pertes sur valeurs des instruments fi. – (14,5) (14,5)
Résultat de cession de participation – (0,1) (0,1)
Impôts (1,7) (0,6) (2,3)
Résultat net 104,2 (57,9) 46,2
Minoritaires (42,0) 5,3 (36,7)
Résultat net, part du Groupe 62,2 (52,7) 9,5
Variation vs. 30/06/2024 +7,3%
Nombre moyen d'actions dilué 22 470 082
Résultat net, part du Groupe par action 2,77
Variation vs. 30/06/2024 +1,1%




67 Funds From Operations : résultat net hors les variations de valeur, charges calculées, frais de transaction et variations d’impôt différé. Part du Groupe.
68 Dotations aux amortissements, charges AGA, impacts IFRS16 et impôts différés principalement
1.3.2 Actif net réévalué (ANR)
1.3.2.1 ANR DE CONTINUATION DILUÉ69 À 100,9 €/ACTION
ANR GROUPE 30/06/2025 31/12/2024
En M€ var €/act. var En M€ €/act.
Capitaux propres consolidés part du Groupe 1 531,8 -9,6% 69,4 -10,3% 1 694,3 77,4
Autres plus-values latentes 515,1 515,1
Impôt différé au bilan sur les actifs non SIIC (a) 23,6 22,0
Valeur de marché de la dette à taux fixe 44,6 78,9
Impôt effectif sur les plus-values latentes non SIIC (16,5) (16,5)
Optimisation des droits de mutations (b) 75,2 67,8
Part des commandités (c) (11,8) (12,9)
ANR NNNAV de liquidation 2 162,0 -7,9% 98,0 -8,6% 2 348,6 107,3
Droits et frais de cession estimés 64,0 63,6
Part des commandités (c) (0,3) (0,3)
ANR de continuation dilué 2 225,7 -7,7% 100,9 -8,4% 2 411,8 110,1
Nombre d'actions diluées : 22 059 911 21 896 835
(a) Actifs à l'international.
(b) En fonction du mode de cession envisagé (actifs ou titres).
(c) Dilution maximale de 120 000 actions.




1.3.2.2 VARIATION DE L’ANR
1.3.2.3




ANR de continuation dilué
en M€ en €/act.
ANR 31 décembre 2024 2 411,8 110,1
Dividende (179,0) (8,0)
ANR 31 décembre 2024 hors dividende 2 232,9 102,1
FFO pdg S1 2025 62,2 2,8
Variation de valeur Commerce 6,8 0,3
Instruments financiers et dette à taux fixe (51,2) (2,3)
IFRS 16 (9,5) (0,4)
Autres et frais de transaction (a) (15,3) (1,6)
ANR 30 juin 2025 2 225,7 100,9
vs. 31 décembre 2024 hors dividende 0,0
-0,3% (0,0)
-1,2%
vs. 31 décembre 2024 -7,7% -8,4%
(a) Impôts différés, dotations aux amortissements, charge AGA, part des commandités,




69 Valeur de marché des capitaux propres dans une optique de continuation de l’activité tenant compte de la dilution potentielle liée au statut de Société en
commandite par actions.
1.3.2.4 PRINCIPES DE CALCUL

Evaluation des actifs Droits
Immeubles de placement Dans les comptes consolidés IFRS, les immeubles de
placement sont comptabilisés pour leur valeur d’expertise
Les actifs immobiliers figurent à leur valeur d’expertise dans
hors droits. Dans l’ANR de continuation, les droits déduits
les comptes IFRS du Groupe (Immeubles de placement).
en comptabilité sont réintégrés pour le même montant. Dans
Les commerces sont évalués par plusieurs experts. La l’ANR NNNAV d’Altarea (ANR de liquidation), les droits sont
décomposition de la valorisation du patrimoine par expert déduits soit sur la base d’une cession des titres, soit
est détaillée ci-après. immeuble par immeuble en fonction de la nature juridique
de la structure qui détient l’actif.
Expert Patrimoine % valeur, DI
Jones Lang LaSalle France 30%
Fiscalité
Cushman & Wakefield France & International 32%
France & International En raison de son statut de SIIC, l’essentiel du patrimoine
CBRE 32%
d’Altarea n’est pas soumis à l’imposition sur les plus-values
Autres France & International 7%
à l’exception de quelques actifs dont les modes de détention
Les experts utilisent deux méthodes : ne leur permettent pas de faire partie du périmètre exonéré
et des actifs situés hors de France. Pour ces actifs, la
• l’actualisation des flux futurs de trésorerie (méthode DCF), fiscalité de cession est directement déduite dans les
avec valeur de revente en fin de période ; comptes consolidés au taux de l’impôt ordinaire du pays où
• la capitalisation des loyers nets, sur la base d’un taux de ils se situent sur la base de l’écart entre la valeur vénale et
rendement intégrant les caractéristiques du site et des la valeur fiscale de l’actif. Il a également été tenu compte de
revenus locatifs (comprenant également le loyer variable et la quote-part de frais et charges applicables pour les actifs
le loyer de marché des locaux vacants, et retraités de concernés.
l’ensemble des charges supportées par le propriétaire). Dans l’ANR de continuation après fiscalité, Altarea a tenu
Ces expertises sont effectuées conformément aux critères compte des modalités de détention de ces actifs ne figurant
requis par le Red Book – Appraisal and Valuation Standards pas dans le périmètre SIIC, puisque l’impôt pris en compte
publié par la Royal Institution of Chartered Surveyors. Les dans l’ANR de continuation correspond à l’impôt qui serait
missions confiées aux experts sont toutes effectuées selon effectivement dû, soit en cas de cession de titres, soit
les recommandations du Rapport COB/AMF dit Rapport immeuble par immeuble.
Barthès de Ruyter, et suivent intégralement les instructions
de la Charte de l’Expertise en Évaluation Immobilière, mise Part des commandités
à jour en 2017. La rémunération versée aux experts est La part des commandités représente la dilution maximale
fixée sur une base forfaitaire en fonction de la taille et de la prévue par les statuts du Groupe en cas de liquidation de la
complexité des actifs, et est totalement indépendante du commandite (l’associé commandité se verrait attribuer
résultat de l’expertise. 120 000 actions).
Autres actifs

Les plus-values latentes sur les autres actifs sont
constituées :

• des pôles promotion Logement et Immobilier d’entreprise
(Cogedim, Woodeum et Histoire & Patrimoine, Logistique) ;

• et des pôles d’Asset management Commerce (Altarea
France) et Immobilier d’Entreprise (Altarea Entreprise
Management).

Ces actifs sont évalués une fois par an par des experts
externes lors la clôture annuelle : le pôle d’Asset
Management Commerce (Altarea France), le pôle
Promotion (Logement et Immobilier d’entreprise) et le pôle
d’Asset Management en Immobilier d’Entreprise sont
évalués par Accuracy.

La méthode utilisée par Accuracy repose sur une
actualisation de flux de trésorerie prévisionnelle (DCF)
assortie d’une valeur terminale basée sur un cash-flow
normatif. Accuracy fournit une fourchette d’évaluation afin
de prendre en compte différents scénarios. En complément
de son évaluation par la méthode des DCF, Accuracy fournit
également une évaluation sur la base de comparables
boursiers.
1.3.3 Ressources financières
1.3.3.1 FAITS MARQUANTS 1.3.3.2 DETTE NETTE74
Le 30 avril 2025, Altarea a remboursé par anticipation Evolution de la dette au 1er semestre 2025
l’obligation Altareit70 d’échéance juillet 2025 pour un
La dette nette s’élève à 1 817 M€ contre 1 681 M€ fin 2024.
montant de 343 M€ (nominal et intérêts courus), opération
intégralement financée par le cash disponible. Le Groupe En M€
n’a désormais plus d’échéance obligataire avant 2028. Dette nette au 31 décembre 2024 1 681
En juillet 2025, le Groupe a : FFO S1 2025 (62,2)
Capex Commerce 47
• renforcé ses fonds propres consolidés à hauteur de BFR Logement 66
102,3 M€, dont 101,6 M€ via le paiement partiel du Capex Immobilier d’entreprise (Bureau et Logistique) 39
dividende 2024 en actions (création de 1 222 192 actions
Nouvelles activités 51
nouvelles) et 0,8 M€ lié à une augmentation de capital
Autres (6)
réservée au FCPE des salariés (création de 9 386 actions
Dette nette au 30 juin 2025 1 817
nouvelles) ;
Au cours du premier semestre, le Groupe a investi sur
• mis en place un crédit hypothécaire de 73 M€ à 7 ans
l’ensemble de ses activités : Gare d’Austerlitz en
adossé au centre commercial Carré de Soie à Vaulx-en-
Commerce, opérations de nouvelle génération en
Velin (actif consolidé par mise en équivalence).
Logement, projets d’Immobilier d’entreprise dont la sortie
Liquidités disponibles est sécurisée, ainsi que sur ses nouvelles activités
(photovoltaïque et data center).
Au 30 juin 2025, Altarea affiche un niveau de liquidités
disponibles71 de 2 068 M€ (2 530 M€ au 31 décembre Structure de la dette et duration
2024).
En M€ 30/06/2025 31/12/2024
Lignes de crédits Dette corporate bancaire 316 264
Disponible (en M€) Trésorerie Total
non utilisées Marchés de crédit 1 113 1 445
Au niveau corporate 255 1 248 1 503 Dette hypothécaire 559 559
Au niveau des projets 247 318 565
Dette sur opérations de promotion 97 111
Total 502 1 566 2 068 Dette sur projets photovoltaïques 90 81
Total Dette brute 2 175 2 460
Les lignes de crédit non utilisées au niveau corporate
Disponibilités (358) (779)
correspondent à des lignes de RCF à hauteur de 1 290 M€,
dont 60 M€ sont tirés au 30 juin 2025. Total Dette nette 1 817 1 681

Les 502 M€ de trésorerie sont placés à hauteur de 90% Au 30 juin 2025, la duration moyenne de la dette nette est
environ. Le rendement obtenu sur les placements de de 3 ans et 11 mois, contre 4 ans et 6 mois au 31 décembre
trésorerie du Groupe est proche de l’€STER. 2024.

Financements court et moyen terme
Le Groupe dispose de deux programmes NEU CP72
(échéance inférieure ou égale à 1 an) et deux programmes
NEU MTN73 (échéance supérieure à 1 an) pour les sociétés
Altarea et Altareit. Au 30 juin 2025, l’encours de ces
programmes est nul.




70 Nominal initial de 350 000 000 EUR, coupon de 2,875%, échéance 2 72 NEU CP (Negotiable EUropean Commercial Paper).
juillet 2025 (code ISIN FR0013346814). 73 NEU MTN (Negotiable EUropean Medium Term Note).
71 Montants à 100%. 74 Dette nette obligataire et bancaire.
Echéancier de la dette par maturité 1.3.3.3 RATIOS ET COVENANTS
Le graphique ci-après (exprimé en M€) présente
Loan-to-value (LTV)
l’endettement long terme75 du Groupe par maturité.
Le LTV rapporte l’endettement net obligataire et bancaire
consolidé à la valeur vénale consolidée des actifs du
Groupe.

En M€ 30/06/2025 31/12/2024
Endettement brut 2 175 2 460
Disponibilités (358) (779)
Endettement net consolidé 1 817 1 681

Commerce à la valeur (IG)(a) 3 885 3 872
Commerce à la valeur (titres MEE), autres(b) 214 197
Immeubles de placement au coût(c) 100 126
Investissements Immobilier d'entreprise(d) 155 149
La dette hypothécaire de 2028 est adossée au centre Valeur d'entreprise du pôle Promotion(e) 1 420 1 322
commercial de CAP3000 (St-Laurent du Var), celle de 2030 319 233
Nouvelles activités (f)
au centre commercial Qwartz (Villeneuve-la-Garenne) et
Valeur vénale des actifs 6 093 5 898
celle de 2031 au centre commercial de Sant Cugat
(Barcelone). Ratio LTV 29,8% 28,5%
(a) Valeur vénale (DI) des centres commerciaux en exploitation comptabilisés selon la
La dette dont l’échéance est supérieure à 2031 concerne les méthode de l'intégration globale.
projets photovoltaïques pour lesquels l’échéance moyenne (b) Valeur vénale (DI) des titres des sociétés intégrées par mise en équivalence portant
des centres commerciaux et autres actifs commerces.
des dettes est supérieure ou égale à 20 ans lors de leur mise
(c) Valeur nette comptable des immeubles de placement en développement
en place. comptabilisés au coût.
(d) Valeur vénale (DI) des titres des sociétés intégrées par mise en équivalence portant
Couverture : nominal et taux moyen des investissements et autres actifs en Immobilier d'entreprise.
(e) Logement et Immobilier d'entreprise (Bureaux et Logistiques).
Altarea bénéficie d’une position de couverture de taux (f) Photovoltaïque, data center et asset management immobilier.
significative reflétant la politique de gestion des risques
globaux du Groupe. Ratios de crédits

Encours à Taux de Au 30 juin 2025, le ratio Dette Nette / EBITDA76 est de 6,2x
Dette à taux Couvertures Position à contre 6,1x au 31 décembre 2024 et 6,7x au 30 juin 2024.
fin d'année couv.
fixe à taux fixe (a) taux fixe (b)
(M€) moyen (c)
Le ratio Dette Nette / Dette Nette + Capitaux propres ressort
2025 1 100 1 613 2 713 1,07% à 37,2 %77 contre 34,7 % au 31 décembre 2024 et 31,3 %
2026 1 050 1 608 2 658 1,08% au 30 juin 2024.
2027 1 050 1 600 2 650 1,07%
Aucun des deux ratios précédents ne constitue un covenant
2028 600 1 032 1 632 1,64% pour le Groupe.
2029 600 825 1 425 1,47%
Les deux seuls covenants bancaires inclus dans toutes les
2030 300 467 767 2,11%
documentations de crédit sont le LTV et l’ICR.
(a) Swap de taux et Caps.
(b) Après couverture et en quote-part de consolidation.
Covenant 30/06/2025 31/12/2024 Delta
(c) Taux moyen des couvertures et taux de base moyen de la dette à taux fixe (taux
mid-swap à la date de pricing de chaque obligation, hors spread de crédit). LTV (a) ≤ 60% 29,8% 28,5% +1,3pt
ICR (b) ≥ 2,0 x 8,5x 9,6x -1,1x
Coût moyen de la dette brute : 2,22% (+30 bps)
(a) Loan-to-Value = Endettement net / Valeur réévaluée du patrimoine droits inclus.
Le coût moyen de la dette brute s’établit à 2,22% au 1er (b) Interest Coverage Ratio = Résultat opérationnel / Coût de l'endettement net
(colonne "Cash-flow courant des opérations").
semestre (vs 1,92% au 31 décembre 2024). Le Groupe a
continué de bénéficier de l’impact positif de sa position de Au 30 juin 2025, la situation financière du Groupe satisfait
couverture et des produits de placement de sa trésorerie, largement l’ensemble des covenants prévus dans les
même si cet impact est moindre qu’au premier semestre différents contrats de crédit.
2024 en raison de la baisse des taux courts.
1.3.3.4 NOTATION FINANCIERE
Fin mai 2025, S&P Global a confirmé la note à long terme
d’Altarea à BBB-, Investment grade, assortie d’une
perspective négative. Sa filiale Altareit, principalement
spécialisée dans la promotion, bénéficie également de la
même notation.



75 Au 30 juin 2025, hors dette court terme promotion. 77 Y compris impacts du paiement du dividende en actions.
76 Endettement net obligataire et bancaire / Résultat Opérationnel FFO
sur 12 mois glissants.
Compte de résultat analytique

30/06/2025 30/06/2024

Variations de Variations de
valeurs, valeurs,
Cash-flow charges Cash-flow charges
courant des calculées, courant des calculées,
Opérations frais de Opérations frais de
En millions d'euros (FFO) transaction Total (FFO) transaction Total
Revenus locatifs 122,2 – 122,2 120,5 – 120,5
Autres charges (12,9) – (12,9) (14,9) – (14,9)
Loyers nets 109,3 – 109,3 105,6 – 105,6
Prestations de services externes 17,0 – 17,0 14,1 – 14,1
Production immobilisée et stockée 2,9 – 2,9 3,9 – 3,9
Charges d'exploitation (21,4) (1,5) (22,9) (21,0) (2,7) (23,7)
Frais de structure nets (1,6) (1,5) (3,1) (2,9) (2,7) (5,7)
Part des mises en équivalence 2,9 (2,5) 0,4 2,9 2,3 5,2
Dotations nettes aux amortissements et provisions – (2,2) (2,2) – (0,8) (0,8)
Gains / Pertes sur cessions d'actifs 3,0 (0,4) 2,6 0,4 0,9 1,3
Gains / Pertes sur valeur des immeubles de placement – (4,7) (4,7) – (13,5) (13,5)
RESULTAT OPERATIONNEL COMMERCE 113,7 (11,3) 102,3 106,0 (13,8) 92,1
Chiffre d'affaires 721,2 – 721,2 952,8 – 952,8
Coût des ventes et autres charges (672,7) (0,4) (673,1) (899,8) (5,7) (905,6)
Marge immobilière 48,5 (0,4) 48,1 53,0 (5,7) 47,2
Prestations de services externes 11,8 – 11,8 13,2 – 13,2
Production stockée 46,8 – 46,8 58,3 – 58,3
Charges d'exploitation (82,2) (7,7) (89,9) (98,7) (8,8) (107,7)
Frais de structure nets (23,6) (7,7) (31,4) (27,2) (8,8) (36,1)
Part des mises en équivalence (1,2) (2,2) (3,4) (2,0) (4,1) (6,1)
Dotations nettes aux amortissements et provisions – (7,8) (7,8) – (2,3) (2,3)
RESULTAT OPERATIONNEL LOGEMENT 23,7 (18,2) 5,5 23,8 (20,9) 2,8
Chiffre d'affaires 70,0 – 70,0 88,9 – 88,9
Coût des ventes et autres charges (50,0) – (50,0) (78,5) – (78,5)
Marge immobilière 20,0 – 20,0 10,4 – 10,4
Prestations de services externes 1,4 – 1,4 1,9 – 1,9
Production stockée 4,4 – 4,4 5,2 – 5,2
Charges d'exploitation (9,9) (1,3) (11,2) (9,6) (1,6) (11,2)
Frais de structure nets (4,2) (1,3) (5,4) (2,4) (1,6) (4,1)
Part des mises en équivalence (0,6) (1,8) (2,4) (0,4) (2,1) (2,5)
Dotations nettes aux amortissements et provisions – 1,4 1,4 – 1,3 1,3
Gains / Pertes sur valeur des immeubles de placement – 0,3 0,3 – (1,5) (1,5)
RESULTAT OPERATIONNEL IMMOBILIER D'ENTREPRISE 15,3 (1,5) 13,8 7,5 (3,9) 3,6
Nouvelles activités (4,4) (3,2) (7,6) (7,3) (0,2) (7,5)
Autres (Corporate) (9,6) (4,0) (13,6) (8,4) (5,2) (13,6)
RESULTAT OPERATIONNEL 138,6 (38,2) 100,4 121,6 (44,1) 77,4
Coût de l'endettement net (16,4) (2,7) (19,1) (5,0) (3,4) (8,5)
Autres résultats financiers (16,3) (1,9) (18,3) (15,6) (1,7) (17,3)
Variation de valeur et résultats de cession des instruments – (14,5) (14,5) – 13,0 13,0
financiers
Résultats de cession des participations – (0,1) (0,1) – 0,2 0,2
RESULTAT AVANT IMPÔT 105,9 (57,3) 48,5 100,9 (36,0) 64,9
Impôts sur les sociétés (1,7) (0,6) (2,3) (2,3) 3,4 1,0
RESULTAT NET 104,2 (57,9) 46,2 98,6 (32,7) 65,9
Minoritaires (42,0) 5,3 (36,7) (40,6) 1,5 (39,1)
RESULTAT NET, PART DU GROUPE 62,2 (52,7) 9,5 57,9 (31,2) 26,8
Nombre moyen d'actions dilué (a) 22 470 082 22 470 082 22 470 082 21 346 764 21 346 764 21 346 764
RESULTAT NET PAR ACTION (€/ACTION), PART DU GROUPE 2,77 (2,34) 0,42 2,71 (1,46) 1,25
Bilan consolidé
En millions d'euros 30/06/2025 31/12/2024
Actifs non courants 5 067,6 5 079,3
Immobilisations incorporelles 358,4 359,2
dont Ecarts d'acquisition 246,2 246,2
dont Marques 99,0 99,0
dont Relations clientèles 0,9 1,3
dont Autres immobilisations incorporelles 12,3 12,7
Immobilisations corporelles 189,4 165,2
Droits d'utilisation sur Immobilisations corporelles et incorporelles 109,5 113,1
Immeubles de placement 3 992,9 4 016,2
dont Immeubles de placement évalués à la juste valeur 3 630,2 3 628,0
dont Immeubles de placement évalués au coût 106,2 132,3
dont Droits d'utilisation sur Immeubles de placement 256,6 255,9
Titres et créances sur les sociétés mises en équivalence 350,4 357,7
Actifs financiers (non courant) 17,3 17,0
Impôt différé actif 49,7 50,9
Actifs courants 2 772,8 3 320,7
Stocks et en-cours nets 986,1 992,3
Actifs sur contrats 451,7 507,2
Clients et autres créances 898,9 954,1
Créance d'impôt sur les sociétés 6,3 7,7
Actifs financiers (courant) 23,7 25,2
Instruments financiers dérivés 48,4 55,3
Trésorerie et équivalents de trésorerie 357,7 778,9


TOTAL ACTIF 7 840,4 8 400,0

Capitaux propres 2 964,3 3 162,9
Capitaux propres attribuables aux actionnaires d'Altarea SCA 1 531,8 1 694,3
Capital 337,1 334,6
Primes liées au capital 191,9 330,7
Réserves 993,3 1 022,9
Résultat, part des actionnaires d'Altarea SCA 9,5 6,1
Capitaux propres attribuables aux actionnaires minoritaires des filiales 1 432,5 1 468,6
Réserves, part des actionnaires minoritaires des filiales 1 172,3 1 165,2
Autres éléments de capitaux propres, Titres Subordonnés à Durée Indéterminée 223,5 223,5
Résultat, part des actionnaires minoritaires des filiales 36,7 80,0
Passifs non courants 2 582,8 2 586,8
Emprunts et dettes financières à plus d'un an 2 459,5 2 467,6
dont Prêts participatifs et avances associés 81,3 63,6
dont Emprunts obligataires 1 094,8 1 094,2
dont Emprunts auprès des établissements de crédit 921,1 943,6
dont Obligations locatives 112,3 116,9
dont Redevances contractuelles sur immeubles de placement 250,0 249,4
Provisions long terme 63,6 61,3
Dépôts et cautionnements reçus 49,3 48,7
Impôt différé passif 10,5 9,1


Passifs courants 2 293,2 2 650,2
Emprunts et dettes financières à moins d'un an 304,5 532,1
dont Emprunts obligataires 19,2 356,4
dont Emprunts auprès des établissements de crédit 124,6 62,9
dont Découverts bancaires 15,4 3,4
dont Avances Groupe et associés 117,7 82,6
dont Obligations locatives 20,9 20,4
dont Redevances contractuelles sur immeubles de placement 6,6 6,5
Instruments financiers dérivés 16,1 13,7
Passifs sur contrats 123,4 130,2
Dettes fournisseurs et autres dettes 1 625,3 1 972,5
Dettes d'impôt exigible 0,3 1,8
Dettes auprès des actionnaires d'Altarea SCA et des actionnaires minoritaires des filiales 223,6 0,0
TOTAL PASSIF 7 840,4 8 400,0