Rapport
Financier
Semestriel
Édition 2025
SOMMAIRE
1. RAPPORT DE GESTION DU PREMIER SEMESTRE 2025 ............................................................................................................................ 3

1.1. Eléments d’analyse de l’activité ....................................................................................................................................................... 3
1.2. Eléments d’analyse de l’activité par segment ........................................................................................................................... 11
1.3. Renseignements financiers et commentaires ........................................................................................................................... 27
1.4. Ressources financières ...................................................................................................................................................................... 35
1.5. Reporting EPRA .................................................................................................................................................................................... 38
1.6. Indicateurs financiers des principales filiales ........................................................................................................................... 46


2. RISQUES ET DISPOSITIFS DE MAITRISE ..................................................................................................................................................... 48

2.1. Risques liés à l’environnement dans lequel Covivio opère .................................................................................................. 48
2.2. Risques financiers................................................................................................................................................................................ 49


3. COMPTES CONSOLIDES CONDENSES AU 30 JUIN 2025.................................................................................................................... 51

3.1. Comptes consolidés condensés au 30 juin 2025 ..................................................................................................................... 51
3.2. Annexe aux comptes consolidés ...................................................................................................................................................57


4. RAPPORT DES COMMISSAIRES AUX COMPTES ..................................................................................................................................... 117

5. ATTESTATION DU RESPONSABLE ............................................................................................................................................................... 119

6. DÉFINITIONS, ACRONYMES ET ABRÉVIATIONS UTILISÉS .................................................................................................................... 121




1
1
Rapport de gestion
du premier
semestre 2025




2
1. RAPPORT DE GESTION DU PREMIER SEMESTRE 2025
1.1. Eléments d’analyse de l’activité
1.1.1. Chiffre d’affaires : 527 M€ et 356 M€ en part du Groupe au premier semestre 2025
100% Part du Groupe

% des
(en millions d’euros) S1 2024 S1 2025 Var. (%) S1 2024 S1 2025 Var. (%) Var. (%) PC 1
revenus

Bureaux 189,2 198,1 +4,7% 155,2 169,1 +8,9% +4,7% 48%

Paris / Levallois / Neuilly 37,4 39,7 +6,2% 35,1 36,5 +4,1% +10,1% 10%

Grand Paris (hors Paris) 43,7 54,4 +24,3% 32,1 46,4 +44,5% +7,2% 13%

Milan 34,2 36,4 +6,4% 34,2 36,4 +6,4% +1,2% 10%

Portefeuille Telecom 29,6 27,0 -9,0% 15,1 13,7 -9,0% +0,8% 4%

Top 7 des villes allemandes 28,5 25,0 -12,2% 25,4 23,1 -9,3% +0,0% 6%

GMR 11,3 11,6 +2,9% 8,8 8,9 +1,5% +3,7% 2%

Autres villes (France & Italie) 4,5 4,1 -10,7% 4,5 4,1 -10,7% +2,3% 1%

Résidentiel Allemagne 146,6 156,7 +6,9% 94,8 99,4 +4,8% +4,8% 28%

Berlin 75,4 81,5 +8,1% 49,5 51,5 +4,1 % +4,9% 14%

Dresde & Leipzig 11,9 12,3 +3,7% 7,7 8,0 +3,8% +5,1% 2%

Hambourg 9,6 9,8 +2,0% 6,3 6,4 +2,0% +2,7% 2%

Rhénanie-du-Nord-Westphalie 49,8 53,1 +6,7% 31,4 33,5 +6,6% +5,3% 9%

Hôtels 162,3 171,9 +5,9% 75,9 87,0 +14,6% +5,3% 24%

Hôtels en bail 131,8 115,0 -12,8% 60,9 57,3 -5,9% +8,1% 16%

France 45,4 28,4 -37,4% 19,0 11,6 -39,3% +3,8% 3%

Allemagne 17,6 17,0 -3,5% 8,3 8,8 +5,1% +1,5% 2%

Royaume-Uni 18,4 20,6 +12,1% 8,8 10,9 +23,3% +9,6% 3%

Espagne 21,1 21,1 -0,1% 10,4 11,2 +6,9% +11,6% 3%

Belgique 7,7 5,2 -33,0% 3,8 2,7 -27,1% +4,0% 1%

Italie 7,7 9,3 +20,2% 3,7 5,0 +34,0% +20,2% 1%

Autres 13,9 13,5 -3,4% 6,7 7,2 +6,9% +0,3% 2%

Hôtels en murs et fonds (EBITDA) 30,5 56,9 +86,5% 15,1 29,7 +97,3% -3,4% 8%

France 7,0 30,5 +338,5% 3,7 16,4 +349,1% +8,4% 5%

Allemagne 19,0 17,5 -8,1% 9,1 8,6 -5,9% -7,6% 2%

Autres 4,5 8,9 +97,3% 2,3 4,7 +106,0% -6,8% 1%

Total activités stratégiques 498,1 526,6 +5,7% 326,0 355,5 +9,0% +4,9% 100%

Non stratégique 1,7 0,5 -68,7% 0,8 0,3 -65,7% +1,8% 0%

Chiffre d’affaires total 499,8 527,2 +5,5% 326,8 355,7 +8,9% +4,9% 100%
(1)
Variation à périmètre constant

Le chiffre d’affaires part du Groupe, en hausse de +8,9% à périmètre courant, s’établit à 355,7 M€ contre 326,8 M€ au
premier semestre 2024, du fait des éléments suivants :

• L’augmentation de +4,9% à périmètre constant, qui accélérée de +4,8% à périmètre constant.
se répartit entre :
• L’impact de l’échange d’actifs avec Essendi (ex
• Bureaux : hausse de +4,7% à périmètre AccorInvest) finalisé fin 2024 (consolidation des
constant, portée par l’indexation et l’activité murs et fonds d’hôtels) : +5,2 M€ ;
locative ;
• Le renforcement dans Covivio Hotels au S1 2024 et
• Hôtels : à périmètre constant, les revenus S1 2025 : +5,8 M€ ;
affichent une progression de +5,3% grâce à la
• Acquisition de la pleine propriété de la tour CB21 et
poursuite de la croissance des revenus
indemnités de départ anticipé : + 12,1 M€ ;
variables (EBITDA + loyers variables) de +8,5%
et à une croissance +3,6% des loyers fixes ; • Autres rotations nettes du portefeuille : -8,5 M€.
• Résidentiel Allemagne : croissance robuste et

3
1.1.2. Echéancier des baux et taux d’occupation
1.1.2.1. Echéancier des baux : durée moyenne résiduelle ferme de 6,3 ans
1.1.2.1.1. Durée moyenne des baux par activité

Baux date de fin (1re échéance) Baux date de fin

Part du Groupe, en années 2024 S1 2025 2024 S1 2025

Bureaux 4,8 4,9 5,4 5,5

Hôtels 11,0 10,7 12,6 10,7

Non stratégique 8,0 7,9 8,0 7,9

TOTAL 6,2 6,3 7,0 6,8



1.1.2.1.2. Échéancier des baux
Baux date de fin
En M€, part du Groupe % du total Baux date de fin % du total
(1re échéance)
2025 11 1% 9 1%
2026 45 6% 19 2%
2027 47 6% 29 4%
2028 61 8% 4 6%

2029 23 3% 28 4%
2030 52 7% 55 7%
2031 55 7% 39 5%

2032 30 4% 52 7%
2033 36 5% 49 6%
2034 10 1% 44 6%
Au-delà 115 15% 113 15%

Bureaux et baux hôtels 485 63% 485 63%
Résidentiel Allemagne 204 27% 204 27%
Murs et fonds 79 10% 79 10%

TOTAL 768 100% 768 100%

En 2025, l'échéancier des baux avec première option de sortie représente 11,4 M€ dont :

• 2,8 M€ déjà gérés (2,4 M€ en bureaux pour lesquels le locataire n’a pas d’intention de libérer l’immeuble et 0,2
M€ d’actifs destinés à être cédés),
• 2,9 M€ de libération pour redéveloppement,
• 5,8 M€ restant à gérer en bureaux, principalement sur des actifs core.

1.1.2.2. Taux d’occupation : 97,3% sécurisés, stable par rapport à 2024

Taux d’occupation (%)

Part du Groupe 2024 S1 2025

Bureaux 95,5% 95,5%

Résidentiel Allemagne 99,2% 99,0%

Hôtels (1) 100,0% 100,0%

Total activités stratégiques 97,2% 97,3%

Non stratégique n.a. n.a.

TOTAL 97,2% 97,3%
(1)
Hôtels en bail

Le taux d’occupation est resté stable sur 6 mois, à 97,3% sur l’ensemble du patrimoine.




4
1.1.3. Répartition du chiffre d’affaires annualisé


Par principaux locataires Par activité

Chiffre d'affaires
En M€, part du Groupe En %
annualisé S1 2025 Bureaux Allemagne
6%
NH 32 4%
Bureaux Résidentiel
Fibercop 27 4% Italie Allemagne
16% 27%
B&B 25 3%

Orange 23 3%

IHG 21 3%

Dassault 18 2%

Technimont 16 2%

Thalès 14 2%
Bureaux
Edvance 10 1% France
25% Hôtels
LVMH 10 1% 26%
Essendi 9 1%

Cerved 8 1%

Chloé 7 1%

Fastweb 7 1%

NTT Data Italia 6 1%

Hotusa 5 1%

Murs et Fonds 79 10%

Autres locataires < 5 M€ 249 32%

Résidentiel Allemagne 204 27%

TOTAL 768 100%




1.1.4. Amélioration du taux de charges
Résidentiel Hôtels (y.c.
En M€, part du Groupe Bureaux TOTAL (1)
Allemagne commerces)
S1 2025 S1 2024 S1 2025

Loyers 168,4 100,1 57,6 311,8 326,0

Charges locatives non récupérées -11,7 -1,7 -0,9 -19,6 -14,3

Charges sur Immeubles -4,5 -7,1 -0,2 -10,0 -11,8

Charges nettes des créances irrécouvrables -0,1 -0,9 0,3 -0,3 -0,7

Revenus locatifs nets 152,1 90,4 56,8 281,9 299,3

TAUX DE CHARGES (1) 9,7% 9,7% 1,3% 9,6% 8,2%
1
Ratio retraité de l’impact IFRIC 21 (taxe foncière), étalé sur l’année

Le taux de charges est en baisse de -140 pb sur un an, principalement grâce à l'augmentation des loyers à périmètre
constant sur toutes les classes d'actifs et aux indemnités de départ en bureaux.




5
1.1.5. Cessions : 132 M€ de nouveaux accords au premier semestre
Cessions Accords de Nouvelles Nouveaux Total
Marge vs
En millions d’euros <2025 cession <2025 cessions accords TOTAL Rendement cessions
valeur 2024
réalisées à encaisser 2025 2025 réalisées
1 2 3 =2+3 =1+2
Bureaux & 100% 48 295 1 76 77 -5,7% 7,3% 49
Conversion en
Résidentiel PdG 1
24 289 1 68 69 -5,8% 7,3% 26

Résidentiel 100% 30 13 18 28 46 25,3% 2,4% 48
Allemagne PdG 20 8 12 19 31 25,2% 2,4% 32

100% 58 10 61 4 65 -1,2% 8,6% 120
Hôtels
PdG 24 5 30 2 32 -0,9% 8,6% 54

100% 136 318 81 107 188 +2,1% 6,7% 217
TOTAL GROUPE
PdG 68 302 43 88 132 +1,3% 6,8% 112
1
PdG : Part du Groupe

Les nouvelles cessions et accords de cession ont rapport aux valeurs d’expertise de fin 2024. Ces
totalisé 132 M€ part du Groupe (188 M€ à 100%) au cours accords ont concerné pour la plupart des privatisations
du semestre. à hauteur de 20 M€ part du Groupe (30 M€ à 100%),
avec une prime moyenne de +35%.
Ces accords de cession concernent, pour l’essentiel,
des Bureaux non stratégiques en périphérie de Milan et En Hôtellerie, les accords de cession s’élèvent à 32 M€
Berlin pour un total de 69 M€ part du Groupe (77 M€ à part du Groupe (65 M€ à 100%), proches des valeurs
100%), avec une marge moyenne de -6,0%. d’expertise. Ces accords concernent principalement
des cessions conjointes (Opco et Propco) en France
En Résidentiel Allemagne, 31 M€ part du Groupe (46 M€
avec Essendi (ex AccorInvest) ainsi que des hôtels non
à 100%) d’accords de cession ont été conclus au cours
stratégiques principalement en Allemagne.
du premier semestre, en prime moyenne de +25% par


1.1.6. Investissements : 215 M€ part du Groupe réalisés au premier semestre
215 M€ part du Groupe (262 M€ à 100%) de capex ont été effectués au premier semestre afin d’améliorer la qualité de
notre patrimoine et créer de la valeur :

• 50 M€ part du Groupe ont été investis en • 60 M€ part du Groupe (91 M€ à 100%) de travaux
acquisitions, liées à la prise de participation ont été réalisés sur le portefeuille en opération
minoritaire de 25% dans la tour CB21, (y compris 2/3 de travaux de valorisation), dont 39
M€ en Résidentiel Allemagne (60% de Capex de
• Les capex affectés au pipeline de développement
modernisation générant des revenus
s’élèvent à 105 M€ part du Groupe (121 M€ à 100%),
supplémentaires).


1.1.7. Actifs en développement

1.1.7.1. Livraisons : 12 100 m² de bureaux livrés au premier semestre

L’actif Corte Italia à Milan QCA (125 M€ de coût total) a été livré au premier semestre, 100% pré-loué avec un rendement
sur coût de 6%.




6
1.1.7.2. Pipeline de bureaux engagé : 86 M€ part du Groupe de revenus additionnels
de l’ordre de 8% ;
Covivio dispose d’un pipeline de 8 immeubles de
bureaux / mixtes qui génèreront 82 M€ de revenus
• Un projet clé en main en première couronne de
supplémentaires en France, en Allemagne et en Italie,
Paris pour Thalès, avec un rendement sur coût
dont la majeure partie (71 %) est située dans les centres-
de 8,2% ;
villes de Paris, Milan et Berlin, où la demande pour les
actifs prime est élevée. Ce pipeline contribuera à
• Des développements dans le centre-ville de
l'amélioration continue de la qualité du portefeuille vers
des immeubles centraux et de catégorie A (100% des Berlin (Loft, Alexanderplatz) et à Düsseldorf
projets certifiés « Excellent » ou supérieur). (Icon), avec un rendement moyen sur coût de
5,2% ;
Ce pipeline comprend 4 types de projets :
• Le redéveloppement de la moitié (34 000 m²)
de la tour CB21 à La Défense, avec un
• Des redéveloppements dans le QCA de Paris
rendement sur coût de 6,7%.
(The Line, Grands Boulevards et Monceau),
avec un rendement marginal moyen sur Capex


Covivio dispose également d'un pipeline hôtelier de 5 immeubles, situés en France, en Belgique et au Royaume-Uni. La
rénovation de ces hôtels permettra d'ouvrir 43 chambres supplémentaires.

Les Capex restant à décaisser sur le pipeline de projets engagés (bureaux, mixtes, hôtels) s'élèvent à environ 400 M€ en
part du Groupe (160 M€ par an en moyenne jusqu'en 2027).




7
Projets engagés Type Surface 1 Année Pré-loué Budget total 2 Budget total 2 Rendement
Localisation
Bureaux et Mixtes de projet (en m²) de livraison (en %) (M€, 100%) (M€, PdG) cible 3


The Line Paris Régénération 5 000 m² 2025 100% 101 101 4,6%

Monceau Paris Régénération 11 200 m² 2026 0% 249 249 4,8%

Grands Boulevards Paris Rénovation 7 500 m² 2027 0% 157 157 4,6%

Hélios 2 Meudon Construction 38 000 m² 2026 100% 205 205 8,2%

CB21 La Défense Régénération 34 000 m² 2026 0% 256 256 6,7%

Loft (Quote-part 65%) Berlin Rénovation 7 600 m² 2025 0% 42 27 5,1%

Icon (Quote-part 94%) Düsseldorf Régénération 55 700 m² 2025 61% 249 235 5,6%

Alexanderplatz (Quote-part 55%) Berlin Construction 60 000 m² 2027 11% 623 343 5,0%

Pipeline total engagé – Bureaux et Mixtes 219 000 m² 35% 1 882 1 573 5,7%




Projets engagés Type Nombre de Année Pré-loué Budget total 2 Budget total 2 Rendement
Localisation
Hôtels de projet chambres de livraison (en %) (M€, 100%) (M€, PdG) cible 3

France, Belgique
5 projets hôteliers Régénération 829 2025-2027 n.a 231 82 8,7%
et Royaume-Uni

Pipeline total engagé – Hôtels 829 n.a 231 82 8,7%




TOTAL PIPELINE ENGAGE 2 113 1 655 5,8%

(1) Surface à 100%
(2) Y compris foncier et coûts financiers
(3) Rendement des loyers totaux sur le budget total




8
1.1.7.3. Pipeline de construction-vente
Un projet résidentiel a été livré à Berlin au cours du premier semestre, pour un budget total de 20 M€ pour le groupe (31
M€ à 100%) et une marge de 20%.
Budget total 1 Budget total 1 Taux de
Projets engagés – Juin 2025 Unités
(M€, 100%) (M€, Part du Groupe) pré-vente (%)
Berlin - Iceland 98

Bordeaux Lac – Îlot 2 102

Livraisons 2025 200 79 58 53%

Bobigny 158 41 28 100

Padoue - Zabarella 40 44 23 61

Berlin - Tour Islande 19 20 13 0

Berlin - Simplonstraße 165 50 33 0

Livraisons 2026 382 156 96 43%

Berlin - Sprengelstraße 56 11 7 0

Berlin - Chausseestraße 32 13 9 0

Livraisons 2027 88 25 16 0%

TOTAL PIPELINE RESIDENTIEL DE CONSTRUCTION-VENTE 670 260 170 43%

1
Y compris foncier et coûts financiers

À fin juin 2025, le pipeline de construction-vente en France et à Bordeaux, représentant 260 unités
Allemagne comprend 5 projets situés à Berlin, où la résidentielles et un coût total de 45 M€ part du Groupe.
pénurie de logements est la plus élevée d’Allemagne,
Le pipeline italien comprend 1 projet de conversion de
totalisant 370 logements et un coût total de 103 M€ part
bureaux en logements à Padoue, représentant 40
du Groupe.
unités et un coût total de 23 M€ part du Groupe.
Le pipeline français actuel se compose de 2 projets de
La marge totale du pipeline engagé atteint 5 %.
conversion de bureaux en logements situés en Île-de-


1.1.7.4. Pipeline maîtrisé
À terme, Covivio est également propriétaire de plus de 263 000 m² de réserves foncières qui pourraient accueillir de
nouveaux projets de développement :

• A Paris, en Île-de-France et dans les grandes villes françaises (125 000 m²), principalement pour des
développements clé en main ;

• à Milan, principalement avec le quartier Symbiosis (37 000 m²) et Porta Romana (76 000 m²) ;

• et environ 14 000 m² à Berlin en Allemagne.


1.1.8. Patrimoine
Valorisation du patrimoine : +3,1% de variation à périmètre courant et +1,5% à périmètre constant
% du
(en millions d’euros, Valeur 2024 Valeur S1 2025 Valeur S1 2025 Variation Variation à Rendement Rendement
patrimoine
hors droits) PdG1 100 % PdG1 (en %) PC2 sur 6 mois 2024 S1 2025
stratégique
Bureaux 7 884 9 403 7 998 +1,4% +0,4% 5,8% 5,9% 50%
Résidentiel Allemagne 4 587 7 565 4 795 +4,5% +3,1% 4,3% 4,2% 30%
Hôtels 3 059 6 591 3 222 +5,3% +2,1% 6,4% 6,4% 20%
Non stratégique 26 41 24 -5,7% +4,7% n.a. n.a. n.a.
TOTAL 15 556 23 600 16 039 +3,1% +1,5% 5,4% 5,4% 100%
1
PdG : Part du Groupe || 2 PC: Périmètre constant

Le patrimoine progresse de +3,1% à périmètre courant, pour atteindre 16,0 Md€ part du Groupe (23,6 Md€ à 100%). Cela
s’explique principalement par (i) les variations de juste valeur, (ii) l'acquisition de la participation minoritaire dans CB21 et
(iii) le renforcement de 0,7 point de la participation dans Covivio Hotels, compensant (iv) l'impact des cessions.



9
A périmètre constant, la valeur du patrimoine a évolué de +1,5% principalement du fait des éléments suivants:

• En Bureaux, les valeurs des actifs ont progressé de valeur bloc. 47% du patrimoine, soit 2,3 Md€, est
+0,4% à périmètre constant : +1,0% dans les déjà divisé en copropriété, notamment à Berlin (67%
centres-villes (70% du portefeuille), -0,8% pour les ; 1,9 Md€), avec une valeur unitaire de vente
actifs core en périphérie (25%) et -2,2% pour les supérieure de 47% à la valeur en bloc.
actifs non core (5%) ;
• En Hôtels, les valeurs du patrimoine sont en hausse
• En Résidentiel Allemagne, les valeurs ont de +2,1%, dont +1,4% pour les baux fixes et +3,1%
significativement progressé au premier semestre pour les actifs détenus en murs et fonds. La
(+3,1%) à périmètre constant. Berlin (58% du croissance a été particulièrement forte en France
patrimoine Résidentiel Allemagne) enregistre la (+4,0%) et en Europe du Sud (Espagne +3,3%, Italie
meilleure performance, de +3,2% à périmètre +2,6%). Les hôtels consolidés en 2024 (à la suite de
constant. La valeur moyenne au m² pour la partie l'échange d’actifs avec Essendi) ont progressé de
résidentielle du patrimoine est de 2 543 €/m², dont +10,4% au premier semestre.
3 228 €/m² à Berlin. Le patrimoine est valorisé en

Au cours du semestre, l'amélioration de la qualité du portefeuille s'est poursuivie, avec un taux de certification de 98,6%
(en hausse de 0,1 point par rapport à fin 2024).

Répartition géographique du patrimoine à fin juin 2025
Autres
8% Italie
17%




Allemagne
41% France
34%




1.1.9. Liste des principaux actifs bureaux et hôtels

La valeur des dix principaux actifs représente 15% du patrimoine en part du Groupe.

Top 10 actifs Localisation Clients locataires Surface (en m²) Quote-part Covivio

COMPLEXE GARIBALDI Milan Multi-locataires 44 700 100%

CB21 La Défense Multi-locataires 68 100 100%

JEAN GOUJON Paris LVMH 8 600 100%

MONCEAU Paris Développement 11 200 100%

MASLO Levallois Multi-locataires 20 800 100%

PARK INN ALEXANDER PLATZ Berlin Groupe Radisson 95 700 51%

PERCIER Paris Multi-locataires 8 600 100%

ART&CO Paris Multi-locataires 13 500 100%

ZEUGHAUS Hambourg Multi-locataires 43 700 94%

ICON Düsseldorf Développement 55 700 94%




10
1.2. Eléments d’analyse de l’activité par segment

1.2.1. Bureaux : 50% du patrimoine de Covivio

En Bureaux, Covivio a mis en place une stratégie situés dans le centre-ville des grandes métropoles
globale basée sur la centralité, de hautes performances européennes (Paris/Levallois/Neuilly, Milan, Berlin,
ESG et une approche hospitality. Cette stratégie a été Düsseldorf, Hambourg et des grandes métropoles
mise en œuvre en augmentant les investissements sur régionales françaises), avec un taux d'occupation
les actifs prime dans des localisations centrales, en élevé (97,9%) et une durée moyenne pondérée des
améliorant la qualité du portefeuille existant et en se baux de 4,7 ans.
retirant des zones non stratégiques.
• Actifs Core dans les principaux pôles d'affaires
Aujourd’hui, la qualité est devenue un levier de (25%) : notamment des actifs dans des quartiers
croissance future beaucoup plus important pour d'affaires bien desservis (Grand Paris, périphérie
Covivio, qui possède des bureaux offrant une centralité des villes allemandes), avec un taux d'occupation
et une accessibilité élevées, une qualité de Grade A et élevé (94,2%) et une longue durée moyenne
une offre de services de premier plan. Ces immeubles de pondérée des baux (5,8 ans), majoritairement loués
bureaux sont situés en France (28% du patrimoine de à des partenaires de long terme tels que Thalès et
Covivio), en Italie (16%) et en Allemagne (7%), totalisant Dassault Systèmes.
9,4 Md€ (8,0 Md€ part du Groupe) à fin juin 2025.
• Actifs non Core (5%) : cette catégorie regroupe les
Cette stratégie Bureaux porte ses fruits, comme en actifs de bureaux secondaires situés en dehors des
témoigne la stabilité du taux d’occupation à 95,5%. centres-villes, pour lesquels le taux d'occupation
Le patrimoine de Covivio est divisé comme suit : (84,8%) et la durée moyenne pondérée des baux
(3,5 ans) sont inférieurs, avec une stratégie de
• Actifs Core en centre-ville (70% du patrimoine cession ou de transformation en résidentiel.
Bureaux de Covivio, +11 pts par rapport à 2020) :


1.2.1.1. Marché de bureaux en Europe : polarisation confirmée, signaux positifs sur les investissements
1.2.1.1.1. Bureaux France : polarisation confirmée, signaux positifs en périphérie pour les actifs de qualité et
amélioration du marché de l'investissement
La demande placée sur le marché des bureaux en Île- Estate, en hausse de +60 points de base depuis le
de-France atteint 768 400 m² au premier semestre début de l'année, avec 4,7% dans le CBD parisien et
2025, en baisse de légèrement plus de 15% en première couronne et à La
-12% sur un an. Dans le même temps, la demande Défense.
continue de se concentrer sur les actifs prime dans les
Le premier semestre a été marqué par des signaux
centres-villes, mais aussi sur les actifs les mieux situés et
positifs sur la demande de bureaux, avec l'annonce par
proposés à des prix attractifs :
de nombreuses grandes entreprises, de politiques de
• Surperformance de Paris QCA, avec une demande retour progressif au bureau (Société Générale, Amazon,
placée en baisse de -4% sur un an à 213 300 m². Free, JP Morgan, etc.). À cela s'ajoute la baisse de l'offre
future de bureaux neufs, qui touche l'ensemble de
• Paris intra-muros a représenté 41 % de la demande l'Europe et a un impact plus significatif en région
placée totale en Île-de-France, en ligne avec la parisienne. Les projets de construction de bureaux
moyenne quinquennale. neufs ont été réduits de près de 40% au cours des 18
• Après un rebond en 2024, La Défense s'est derniers mois, tandis que l'offre future (neuve ou
également révélée mieux orientée que la moyenne restructurée) devrait baisser de 45% entre 2024 et 2026.
au premier semestre, avec une demande placée en La rareté des actifs de choix en centre-ville continue à
baisse de -11% à 65 300 m². De plus, la tendance sur impacter positivement les loyers prime, atteignant des
les petites et moyennes surfaces continue de niveaux historiques à Paris à 1 250 €/m²/an (+17% sur un
s'améliorer, avec 48 000 m² loués au premier an). Les mesures d’accompagnement en Île-de-France
semestre, soit une hausse de +62 % sur un an (le progressent légèrement à 28,2% à fin juin 2025, +180 pb
nombre de transactions s'est élevé à 23, par rapport à fin 2024, mais diminuent à Paris (hors
comparable à celui du centre de Paris). Centre-Ouest) à 13,7% (contre 14,3%) et à La Défense (à
Pour l'ensemble de l'année 2025, CBRE et BNP Real 36,0% contre 39,3%).
Estate tablent sur une demande placée stable en Île- Les investissements en Bureaux en France ont totalisé
de-France, autour de 1,8 million de m². 2,4 Md€ au S1 2025, en hausse de +33% sur un an.
L'offre immédiate a augmenté de +10% au premier L'appétit est plus fort pour les bureaux français depuis
semestre pour atteindre 5,99 millions de m² et le taux de le début de l'année, en particulier pour les actifs prime,
vacance s'établit désormais à 10,8%, selon BNP Real dont les rendements ont encore baissé de 10bp par

11
rapport à fin 2024, selon BNP Real Estate, pour s'établir exclusivité ou commercialisation ayant fortement
à 3,90% dans le QCA de Paris. Les prochains trimestres augmenté au cours des derniers mois, pour atteindre
devraient permettre d'observer une nouvelle 4,5 Md€ à fin mai contre 1,6 Md€ fin 2024.
amélioration, les transactions sous accord préliminaire,

1.2.1.1.2. Bureaux Milan : marché locatif et marché de l'investissement dynamiques
Le marché des bureaux à Milan a enregistré une le QCA (où se trouve la majeure partie du portefeuille de
demande placée de 190 000 m² au premier semestre Covivio).
2025, en hausse de +10% sur un an, selon Cushman &
La forte demande d'espaces de haute qualité,
Wakefield, le QCA restant très prisé (+29% à 90 000 m²).
combinée à la rareté des actifs de catégorie A, a
La demande est restée concentrée sur les immeubles
contribué à une nouvelle augmentation des loyers
situés dans des emplacements de premier choix et
prime à Milan, à 770€/m²/an (+10% sur un an).
offrant un bon niveau de services, comme l'illustre la
demande pour les immeubles de catégorie A/A+, qui Avec un montant total de 515 M€ investis au premier
ont représenté 75% de la demande totale. semestre 2025, le marché de l'investissement en
bureaux à Milan est en hausse de +56% par rapport à
Le taux de vacance moyen à Milan a baissé de -70 pb
l'année dernière. Les rendements prime se sont
à 9,4% au premier semestre, dont -180 pb à 3,3% dans
stabilisés à 4,25%.

1.2.1.1.3. Bureaux en Allemagne : début de rebond, avec cependant des disparités
La demande placée dans les six principaux marchés enregistré les taux de vacance les plus bas, suivis de
allemands a augmenté de +18% sur un an au premier Berlin (7,1%) et Düsseldorf (7,8%).
semestre 2025, pour atteindre 1 295 900 m² (6% au-
Les loyers prime ont augmenté en moyenne de +2%
dessus de la moyenne des cinq dernières années),
depuis le début de l'année (et de +6% sur un an), avec
grâce à Munich (+10%), Francfort
Berlin à +2% et Düsseldorf stable.
(+94%), Cologne (+74%), tandis que Berlin (-17%) et
Düsseldorf Selon BNP, les volumes d'investissement en bureaux
(-11%) sont à la traîne. allemands ont augmenté de +20% sur un an au premier
semestre 2025, pour atteindre 2,7 Md€. Les rendements
Les taux de vacance ont atteint 7,7% en moyenne, en
prime se sont stabilisés depuis fin 2023, à 4,4% en
hausse de +120 points de base depuis le début de
moyenne pour les six premières villes allemandes.
l'année. Hambourg (4,8%) et Cologne (4,3%) ont


1.2.1.2. Chiffre d’affaires comptabilisé : +4,7% de croissance à périmètre constant

100% Part du Groupe

(en millions d’euros) S1 2024 S1 2025 Var (%) S1 2024 S1 2025 Var (%) Var (%) PC 1

Bureaux 189,2 198,1 +4,7% 155,2 169,1 +8,9% +4,7%

France 94,2 107,2 +13,8% 77,8 93,4 +20,0% +8,0%

Paris / Neuilly / Levallois 37,4 39,7 +6,2% 35,1 36,5 +4,1% +10,1%

Croissant Ouest et La Défense 17,7 27,4 +55,1% 13,9 27,4 +97,4% +12,0%

Première couronne 26,0 26,9 +3,4% 18,2 19,0 +4,2% +5,1%

GMR 11,3 11,6 +2,9% 8,8 8,9 +1,5% +3,7%

Autres France 1,8 1,6 -15,1% 1,8 1,6 -15,1% +2,1%

Italie 66,5 65,8 -1,0% 52,0 52,6 +1,2% +1,2%

Milan 34,2 36,4 +6,4% 34,2 36,4 +6,4% +1,2%
Patrimoine Telecom
29,6 27,0 -9,0% 15,1 13,7 -9,0% +0,8%
(51 % de détention)
Autres Italie 2,7 2,5 -7,7% 2,7 2,5 -7,7% +2,4%

Allemagne 28,5 25,0 -12,2% 25,4 23 -9,3% +0,0%

Berlin 4,6 2,2 -52,2% 3,3 1,8 -46,2% +2,1%

Francfort 11,0 10,9 -1,2% 10,1 10,0 -1,1% -1,1%

Düsseldorf 5,1 4,5 -12,1% 4,8 4,2 -12,1% -21,5%

Autres (Hambourg & Munich) 7,8 7,5 -4,5% 7,2 7,1 -1,4% +4,8%
1
PC : Périmètre constant

12
Par rapport à l’année dernière, les revenus locatifs ont augmenté de 13,9 M€, principalement en raison des éléments
suivants :

• Forte croissance des loyers à périmètre constant • Impact d’actifs libérés à convertir en hôtels ou
(+6,5 M€) de +4,7%, principalement due à l'impact résidentiel (-2,5 M€) compensés par des livraisons
de l'indexation (+2,6 points de contribution), à de nouveaux actifs à Milan (+2 M€),
l'augmentation du taux d'occupation (+1,9 point) et
• Changements de périmètre (actifs reclassés en
à la réversion captée (+0,3 point) ;
actifs résidentiels) et indemnités, pour un montant
• Cessions (-2,6 M€) principalement en Italie ; total de +4,5 M€.


1.2.1.3. Chiffre d’affaires annualisé
Surface Nombre S1 2025 S1 2025 % des loyers
(en millions d’euros)
(m²) d’actifs (100%) (Part du Groupe) totaux

Bureaux 1 917 028 163 445,0 365,7 100%

France 939 508 86 240,9 191,6 52%

Paris / Neuilly / Levallois 269 144 25 100,2 91,8 25%

Croissant Ouest et La Défense 96 839 6 18,4 18,4 5%

Première couronne 356 782 19 89,0 57,0 16%

GMR 171 304 24 30,2 21,3 6%

Autres France 45 438 12 3,1 3,1 1%

Italie 660 215 63 151,7 125,8 34%

Milan 263 590 27 93,3 93,3 26%

Patrimoine Telecom (51 % de détention) 353 486 34 52,8 26,9 7%

Autres Italie 43 139 2 5,6 5,6 2%

Allemagne 317 305 14 52,4 48,3 13%

Berlin 23 724 4 4,3 3,6 1%

Francfort 118 650 4 23,3 21,4 6%

Düsseldorf 68 786 2 10,0 9,4 3%

Autres (Hambourg & Munich) 106 145 4 14,8 13,9 4%



1.2.1.4. Indexation
Les baux à loyer à indice fixe sont indexés sur des des Prix à la Consommation (IPC) à chaque date
indices de référence (ILC et ICC en France et indice prix anniversaire de la signature du contrat.
de consommation pour les actifs à l’étranger) :
• Les loyers sont indexés sur l’indice des prix à la
• Pour les loyers actuels en France, 92,8% des revenus consommation allemand pour 50% des baux, 17%
locatifs sont indexés sur l’ILAT, 5,5% sur l’ICC et 1,6% prévoient une hausse fixe et 22 % disposent d’une
sur l’ILC. clause d’indexation (clause spéciale). Le reste (11%)
n’est pas indexé et est principalement loué à
• En Italie, l’indexation des loyers est généralement
l’administration publique.
calculée en appliquant l’augmentation de l’Indice




13
1.2.1.5. Activité locative : 32 580 m² renouvelés ou loués au premier semestre

Surface Loyers Topped-up annualisés Loyers annualisés
(En millions d’euros - S1 2025)
(m²) part du Groupe (M€) (100 %, en €/m²)
Libérations 68 994 26,4 422

Locations 22 524 6,0 260

Renouvellements 10 056 2,4 272


Au cours du premier semestre 2025, 32 580 m² ont été loués ou renouvelés :

• 22 524 m² (6,0 M€) ont été loués ou pré-loués, en à Berlin et 1 586 m² à Hambourg. 2 682 m² (28%) ont
France (9 396 m², principalement CB21 La Défense été renouvelés en France, principalement à
avec 6 002 m² et Paris Cap 18 avec 1 287 m²), en Marseille (1 441 m²) et à La Défense (772 m²).
Italie (7 154 m²) et en Allemagne (5 974 m²).
• 68 994 m² (26,4 M€) ont été libérés, principalement
• 10 056 m² (2,4 M€) ont été renouvelés, avec une en France (53 717 m²), en vue de réaménagements
réversion moyenne de +8,6%. Une grande partie des en bureaux, hôtels ou résidentiel, et en Allemagne
renouvellements a été réalisée en Allemagne (6 693 (14 553 m²).
m² / 67%), notamment 2 125 m² à Francfort, 2 478 m²


1.2.1.6. Échéancier des baux et taux d’occupation

1.2.1.6.1. Échéancier des baux : 4,9 ans de durée résiduelle ferme des baux

(en millions d’euros, Baux date de fin Baux
% du total % du total
Part du Groupe (1re échéance) date de fin

2025 11 3% 9 2%

2026 37 10% 19 5%

2027 45 12% 29 8%

2028 58 16% 44 12%

2029 21 6% 23 6%

2030 51 14% 44 12%

2031 38 11% 33 9%

2032 25 7% 46 13%

2033 30 8% 45 12%

2034 7 2% 26 7%

Au-delà 42 12% 47 13%

TOTAL 366 100% 366 100%



En 2025, 11,4 M€ de baux arriveront à échéance, dont :

• 2,6 M€ déjà gérés (2,4 M€ dans des bureaux dont les locataires n'ont pas l'intention de quitter les lieux et 0,2 M€ dans
des actifs destinés à être cédés),

• 2,9 M€ seront libérés pour réaménagement dans le quartier central des affaires de Paris,

• 5,8 M€ (0,8% du chiffre d'affaires annualisé) restent à gérer dans des bureaux, principalement sur des actifs core.




14
1.2.1.6.2. Taux d’occupation : 95,5% à fin juin 2025, stable par rapport à fin 2024

(%) 2024 S1 2025

Bureaux 95,5% 95,5%

France 96,3% 95,8%

Paris / Neuilly / Levallois 97,8% 97,8%
Croissant Ouest et La Défense 97,7% 94,4%
Première couronne 93,3% 93,6%
GMR 97,3% 96,5%
Autres France 84,7% 85,0%

Italie 97,4% 98,1%

Milan 96,6% 97,5%
Portefeuille Telecom (51 % de détention) 100,0% 100,0%
Autres Italie 97,2% 98,1%

Allemagne 87,9% 87,8%

Berlin 84,7% 91,8%
Francfort 90,4% 89,8%
Düsseldorf 85,8% 77,7%
Autres (Hambourg & Munich) 86,3% 85,7%



• En France, le taux d'occupation a diminué de 50 pb à 98,1%, contre 97,4% à fin 2024, principalement en
à 95,8%, contre 96,3% à fin 2024, principalement en raison de nouvelles locations à Milan.
raison de la libération de la tour CB21 à La Défense.
• En Allemagne, le taux d'occupation est
• En Italie, le taux d'occupation a augmenté de 70 pb globalement stable à 87,8% par rapport à fin 2024.


1.2.1.7. Valorisation du patrimoine

1.2.1.7.1. Évolution de la valeur du patrimoine : +1,4% sur les Bureaux

(en millions d’euros, Variations de Valeur
Valeur 2024 Investissements Cessions Autres effets
Hors Droits, part du Groupe) valeur S1 2025


Actifs en exploitation 6 632 120 -24 17 82 6 827


Actifs en développement 1 252 149 0 15 - 245 1 171


Total Bureaux 7 884 269 -24 31 -162 7 998




15
1.2.1.7.2. Variation à périmètre constant : +0,4%


Valeur Valeur
(En millions d’euros, Valeur S1 2025 Valeur S1 2025 Var. 6 mois Rendement ² Rendement² Valeur
2024 2024
Hors Droits) 100 % PdG à PC 1 (%) Dec 2024 Juin 2025 S1 2025 (%)
100 % PdG

Bureaux 9 422 7 884 9 403 7 998 +0,4% 5,8% 5,9% 100%

France 5 126 4 264 5 128 4 362 +0,1% 5,7% 5,8% 55%

Paris / Neuilly / Levallois 2 664 2 488 2 635 2 458 +0,7% 4,6% 4,8% 31%
Croissant Ouest et La Défense 572 471 541 541 -2,7% 7,7% 7,3% 7%
Première couronne 1 331 904 1 392 962 +0,3% 6,7% 7,0% 12%
GMR 520 363 521 362 -0,5% 6,8% 6,4% 5%
Autres France 38 38 38 38 -0,7% 10,0% 10,3% 0%

Italie 2 950 2 508 2 995 2 573 +1,5% 5,7% 5,7% 32%

Milan 1 991 1 991 2 079 2 079 +1,8% 5,4% 5,4% 26%
Portefeuille Telecom
903 460 861 439 +0,6% 6,2% 6,1% 5%
(51 % de détention)
Autres Italie 57 57 55 55 -2,8% 9,9% 10,3% 1%

Allemagne 1 345 1 112 1 281 1 063 -0,9% 6,4% 6,5% 13%

Berlin 479 309 442 280 +3,1% 5,6% 6,0% 4%
Francfort 355 327 354 326 -0,6% 6,7% 6,7% 4%
Düsseldorf 215 203 216 203 -2,5% 6,1% 5,5% 3%
Autres (Hambourg & Munich) 296 273 269 253 -4,2% 6,3% 6,5% 3%
1
PC : Périmètre Constant || 2 Rendement hors actifs en développement

La variation de +0,4% de la valeur à périmètre constant • Augmentation en France (+0,1%), avec le quartier
est due à plusieurs effets : central des affaires de Paris à +1,2%.
• Augmentation en Italie (+1,5%), notamment à Milan • -0,9% de baisse de la valeur en Allemagne.
avec une hausse de +1,8%.
Le rendement moyen progresse de +10 bps à 5,9%.


1.2.1.8. Actifs détenus en quote-part

Les actifs détenus en quote-part sont les suivants :

• Les actifs Silex 1 et 2 à Lyon (détenus à 50,1% et entièrement consolidés).

• Le projet So Pop à Paris Saint-Ouen (détenu à 50,1% et entièrement consolidé).

• Le projet Stream building à Paris 17 (détenu à 50% et entièrement consolidé).

• Les campus Dassault à Vélizy (détenus à 50,1% et entièrement consolidés).

• Le nouveau campus Vélizy pour Thales (détenu à 50,1% et comptabilisé selon la méthode de mise en
équivalence).

• Euromed Centre à Marseille (détenu à 50% et comptabilisé selon la méthode de mise en équivalence).

• Coeur d'Orly dans le Grand Paris (détenu à 50% et comptabilisé selon la méthode de mise en équivalence).




16
1.2.2. Résidentiel Allemagne : 30% du patrimoine de Covivio

Covivio opère sur le segment Résidentiel Allemagne au métropolitaines de plus d’un million d’habitants et de
travers de sa filiale Covivio Immobilien, détenue à 61,7%. 90% aux villes de plus de 500 000 habitants. Covivio
Les données chiffrées sont présentées en 100% et en cible le segment haut de gamme du marché immobilier
part du Groupe Covivio. résidentiel.

Covivio détient environ 41 100 unités à Berlin, Hambourg, L’exposition à Berlin, où la pénurie de logements est la
Dresde, Leipzig et en Rhénanie-du-Nord-Westphalie, plus importante en Allemagne, représente 58% à fin juin
ce qui représente 7,6 Md€ (4,8 Md€ part du Groupe) 2025. Le patrimoine de Covivio à Berlin est de grande
d’actifs. qualité, avec 68% d’immeubles construits avant 1950 et
67% déjà divisés en immeubles de copropriété.
Covivio est principalement exposée aux villes « A » en
Allemagne, avec une exposition de 100% aux zones


1.2.2.1. Une dynamique positive confirmée, sur les marchés locatif et d'investissement
• En Allemagne, la demande de logements a • Les volumes d'investissement résidentiel en
continué d'augmenter depuis le début de l'année, Allemagne (pour les immeubles collectifs de plus de
dans un contexte de croissance démographique (la 30 logements) ont commencé à rebondir depuis le
population allemande a atteint un niveau record deuxième trimestre 2024. Au cours du premier
de 85,4 millions d'habitants selon Destatis), tandis semestre 2025, les volumes ont augmenté de +36%
que les constructions achevées ont atteint 251 900 pour atteindre 4,5 Md€ selon BNP Real Estate. Le
unités en 2024, soit une baisse de -14% sur un an et marché privé a également continué à afficher un
loin de l'objectif du gouvernement (> 400 000 unités appétit soutenu, comme l'illustrent les prêts
/ an). Une situation qui devrait s'aggraver à court immobiliers privés enregistrés par la Bundesbank,
terme, compte tenu des 215 293 permis de en hausse de +30% sur un an pour atteindre 220
construire délivrés en 2024, en baisse de -17% sur un Md€ au cours des 12 derniers mois à fin avril 2025.
an.
• Les prix moyens demandés ont également affiché
• Cette pénurie continue de soutenir les loyers en une tendance à la hausse continue. Selon
Allemagne, et en particulier à Berlin. Selon Immoscout24, les prix des bâtiments existants ont
Immoscout24, au premier semestre 2025, les loyers augmenté de +2% au premier semestre 2025 à
moyens demandés pour les bâtiments existants ont Berlin, pour atteindre 4 737 €/m², ce qui reste bien
augmenté de +2% sur un an pour atteindre 8,7 supérieur à la valorisation actuelle du portefeuille
€/m²/mois en Allemagne et de +5% pour atteindre résidentiel de Covivio (3 228 €/m² à Berlin). Le prix
14,4 €/m²/mois à Berlin. Pour les bâtiments neufs, moyen au m² des bâtiments neufs a également
les loyers ont augmenté de +7% sur un an en augmenté pour atteindre 6 696 €/m² au premier
Allemagne, à 13 €/m²/mois, et de + 4% à Berlin, à semestre 2025 (+2% en six mois).
20,4 €/m².



Au premier semestre 2025, les activités de Covivio ont été marquées par :

• La poursuite de la forte croissance des loyers : • Une reprise de la croissance des valeurs : +3,1% à
+4,8% à périmètre constant, désormais bien périmètre constant sur six mois, dont +3,2% à Berlin.
supérieure à l'inflation ;




17
1.2.2.2. Revenus locatifs comptabilisés : +4,8% à périmètre constant

Revenus Revenus % des
Revenus locatifs Revenus locatifs Variation Variation (%)
(En millions d’euros) locatifs S1 locatifs revenus
S1 2025 100 % S1 2025 PdG (%) PdG à PC1 PdG
2024 100 % S1 2024 PdG locatifs

Berlin 75,4 49,5 81,5 51,5 +4,1% +4,9% 52%

Dresde & Leipzig 11,9 7,7 12,3 8,0 +3,8% +5,1% 8%

Hambourg 9,6 6,3 9,8 6,4 +2,0% +2,7% 6%

Rhénanie-du-Nord-Westphalie 49,8 31,4 53,1 33,5 +6,6% +5,3% 34%

Essen 18,3 11,3 19,4 12,0 +6,2% +5,8% 12%

Duisburg 8,5 5,3 9,0 5,6 +6,1% +6,2% 6%

Müllheim 5,9 3,7 6,2 3,9 +5,0% +4,7% 4%

Oberhausen 5,2 3,4 6,1 3,9 +15,5% +2,8% 4%

Autres 11,9 7,6 12,5 8,0 +4,6% +5,1% 8%

Total 146,6 94,8 156,7 99,4 +4,8% +4,8% 100%

dont Résidentiel
125,5 81,0 130,7 83,3 +2,8% +4,6% 84%
dont Autres commerces 2
21,1 13,8 26,0 16,1 +16,5% +6,0% 16%

1
PC : Périmètre Constant || 2 Autres commerces : commerce de proximité, parkings, etc.


Les revenus locatifs s’élevaient à 99,4 M€ part du Groupe au premier semestre 2025, en hausse de +4,8% (+4,6 M€) sous
les effets combinés :

• A Berlin, la croissance des loyers à périmètre constant est de +4,9% (+2,4 M€), tirée par l'indexation et les relocations
avec une forte augmentation (+36% au S1 2025).

• En dehors de Berlin, la croissance des loyers à périmètre constant a été forte dans toutes les zones (+4,7% en
moyenne, +2,1 M€) grâce à l'effet des relocations (y compris les modernisations) et à l'indexation.


1.2.2.3. Loyers annualisés : 203,6 M€ part du Groupe
Loyers Loyers annualisés
Surface Nombre % des revenus
(En millions d’euros) annualisés S1 2025 Loyer moyen
(en m²) d’unités locatifs
S1 2025 100 % part du Groupe
Berlin 1 327 838 17 749 167,3 105,9 10,5 €/m² 52%

Dresde & Leipzig 264 145 4 333 25,2 16,3 8,0 €/m² 8%

Hambourg 148 962 2 414 19,9 13,0 11,1 €/m² 6%

NRW 2 1 118 590 16 511 108,4 68,3 8,1 €/m² 34%

Essen 394 799 5 768 39,6 24,6 8,4 €/m² 12%

Duisburg 198 664 3 033 18,3 11,4 7,7 €/m² 6%

Mulheim 131 420 2 194 12,7 8,0 8,0 €/m² 4%

Oberhausen 137 929 1 836 12,4 8,1 7,5 €/m² 4%

Autres 255 779 3 680 25,5 16,3 8,3 €/m² 8%

Total 2 859 535 41 007 320,8 203,6 9,4 €/m² 100%

dont Résidentiel 2 583 093 39 450 267,5 170,3 8,6 €/m 84%

Dont autres commerces 1
276 442 1 557 53,3 33,3 16,1 €/m² 16%
1
Autres commerces : commerces de pied d’immeuble, parkings, etc. || 2 Rhénanie-du-Nord-Westphalie


Les revenus locatifs (9,4 €/m²/mois en moyenne) offrent un solide potentiel de croissance par réversion par rapport aux
loyers de relocation enregistrés sur tous les marchés, notamment Berlin (45%), Hambourg (15% - 20%), Dresde et Leipzig
(10% - 15%) et en Rhénanie-du-Nord-Westphalie (15% - 20%).

1.2.2.4. Indexation
Les revenus locatifs des logements en Allemagne évoluent selon divers mécanismes.



18
1.2.2.4.1. Les loyers de relocation : déterminé sur la base de l’indice des loyers. Outre ce
Il est en principe possible d’augmenter le loyer mode de révision, il est également possible de conclure
librement, sous réserve que le bien ne soit pas financé un contrat de loyer indexé ou progressif. Une
par des subventions gouvernementales. combinaison successive de méthodes de révision peut
également être convenue par contrat (par exemple, un
Par exception à ce principe de liberté de fixation des loyer progressif pour les cinq premières années du
loyers, certaines villes comme Berlin, Hambourg, contrat, suivi d’une révision sur la base du loyer
Cologne, Düsseldorf, Dresde et Leipzig ont appliqué un comparatif local).
plafonnement des loyers (Mietpreisbremse) de
relocation. Dans ces villes, le loyer de relocation ne peut Révision sur la base du loyer comparatif local : le loyer
excéder de plus de 10% le loyer de référence actuel peut être augmenté de 15 à 20% dans les trois
(Mietspiegel), sauf dans les cas suivants : ans, selon les régions, sans dépasser le loyer comparatif
local (Mietspiegel). Ce type de contrat représente
• Si le bien a été modernisé au cours des trois
environ 90% de nos revenus locatifs.
dernières années, le loyer de relocation peut
dépasser la limite de +10% et atteindre un maximum
1.2.2.4.3. Pour les baux en cours avec réalisation
de 8% des coûts de modernisation.
de travaux :
• dans le cadre d’une modernisation complète Si des travaux ont été réalisés, le loyer peut être
(montant de travaux supérieur à un tiers des coûts augmenté de 8% au maximum du montant desdits
de nouvelle construction), il est possible travaux (hors maintenance), en plus de l’augmentation
d’augmenter librement le loyer. possible d’après l’indice du loyer. Cette augmentation
• si le loyer reçu du locataire précédent est supérieur est soumise à trois conditions :
à la limite de +10%, alors ce loyer constitue la limite • les travaux permettent d’économiser de l’énergie,
en cas de relocation. d’augmenter la valeur utilitaire ou d’améliorer les
Les immeubles construits après le 1er octobre 2014 ne conditions de vie à long terme.
sont pas inclus dans le plafonnement des loyers. • l’augmentation de loyer prend effet 3 mois après la
déclaration d’augmentation de loyer.
1.2.2.4.2. Sur les baux en cours :
• le loyer ne peut pas être augmenté de plus de 3
Pour les locataires résidentiels, le loyer peut
€/m² pour les travaux de modernisation du bien sur
généralement être ajusté en fonction du loyer
une période de six ans (2 €/m² si le loyer initial est
comparatif local (Mietspiegel), qui est généralement
inférieur à 7 €/m²).



1.2.2.5. Taux d’occupation : un niveau élevé de 99,0%

(%) 2024 S1 2025

Berlin 98,7% 98,5%

Dresde & Leipzig 99,7% 99,6%

Hambourg 100,0% 99,9%

Rhénanie-du-Nord-Westphalie 99,7% 99,6%

TOTAL 99,2% 99,0%


Le taux d'occupation s'établit à 99,0%. Il se maintient au-dessus de 98% depuis fin 2015, reflétant la très bonne qualité
du patrimoine et le faible risque locatif du Groupe.




19
1.2.2.6. Valorisation du patrimoine : 7,6 Md€ (4,8 Md€ en part du Groupe)
1.2.2.6.1. Évolution de la valeur du patrimoine

(En millions d’euros, hors droits,
Valeur 2024 Investissements Cessions Variations de valeur Autres Valeur S1 2025
part du Groupe)

Berlin 2 635 19 -5 68 59 2 776


Dresde & Leipzig 356 4 -2 5 0 363


Hambourg 346 4 0 7 0 357


Rhénanie-du-Nord-Westphalie 1 250 15 - 24 11 1 299


TOTAL 4 587 42 -9 105 70 4 795


Au premier semestre 2025, le patrimoine a progressé de 208 M€ part du Groupe à périmètre courant pour s’établir à 4,8
Md€, principalement grâce à la hausse des valeurs de marché résultant de la forte croissance des loyers.

1.2.2.6.2. Capex de maintenance et de modernisation
Au premier semestre 2025, les CAPEX ont totalisé 61 M€ (22 €/m² ; 39 M€ en part du Groupe) et les OPEX se sont élevés à
11 M€ (4€/m² ; 7 M€ en part du Groupe).

En moyenne, les projets de modernisation, qui ont totalisé 37 M€ au premier semestre 2025 (24 M€ en part du Groupe),
affichent un rendement moyen de 7%.



Hambourg – 6 M€ (38€ /m²)
20 € / m² modernisation
18 € / m² maintenance

Berlin - 26 M€ (20€ /m²)
Dresde & Leipzig – 6 M€ (23€ /m²)
11 € / m² modernisation
8 € / m² modernisation
9 € / m² maintenance
15 € / m² maintenance

61 M€ de CAPEX
(100%)
21,6 € / m²



Rhénanie-du-Nord-Westphalie – 23 M€ (21€ /m²)
16 € / m² modernisation
5 € / m² maintenance




20
1.2.2.6.3. Valeurs en hausse : +3,1% à périmètre constant

Valeur 2024 Surface Valeur S1 Valeur S1 Valeur S1 % de la
(En millions d’euros, Variation Rendement Rendement
part du à 100 % 2025 2025 2025 part valeur
hors droits) à PC1 2024 S1 2025
Groupe (en m²) 100 % (en €/m²) du Groupe totale


Berlin 2 635 1 311 043 4 396 3 353 2 776 +3,2% 3,8% 3,8% 58%

Dresde & Leipzig 356 264 145 560 2 120 363 +2,4% 4,5% 4,5% 8%

Hambourg 346 148 962 545 3 660 357 +3,2% 3,8% 3,7% 7%

RNW 3 1 250 1 118 590 2 064 1 845 1 299 +3,1% 5,3% 5,3% 27%

Essen 501 394 799 837 2 119 519 +3,8% 4,8% 4,7% 11%

Duisburg 195 198 664 321 1 615 199 +2,2% 5,8% 5,7% 4%

Müllheim 141 131 420 232 1 764 146 +3,3% 5,6% 5,5% 3%

Oberhausen 115 137 929 197 1 432 129 +2,3% 6,1% 6,3% 3%

Autres 299 255 779 477 1 866 306 +2,9% 5,4% 5,3% 6%

TOTAL 4 587 2 842 740 7 565 2 661 4 795 +3,1% 4,3% 4,2% 100%

dont Résidentiel 4 036 2 567 916 6 531 2 543 4 158 +3,2% 4,1% 4,1% 87%

Dont autres com.2 551 274 824 1 034 3 762 637 +2,5% 5,1% 5,2% 13%
1
PC: Périmètre constant (6 mois) || autres commerces: pieds d’immeubles, parkings, etc || RNW: Rhénanie-du-Nord-Westphalie
2 3




La valeur moyenne des actifs résidentiels est de 2 661 copropriétés, en particulier à Berlin (67%), où la valeur
€/m², avec 3 353 €/m² à Berlin (3 228 €/m² pour les unitaire de vente est supérieure de 47% à la valeur
actifs purement résidentiels) et 1 845 €/m² en Rhénanie- globale.
du-Nord-Westphalie.
Au premier semestre 2025, les valeurs ont augmenté de
Le rendement moyen est pratiquement stable par +3,1% à périmètre constant par rapport à fin 2024, suite
rapport à fin 2024, à 4,2%. Les actifs sont évalués à leur à une augmentation des loyers.
valeur bloc. 47% du portefeuille est déjà divisé en




21
1.2.3. Hôtels : 20% du patrimoine de Covivio

Covivio Hotels, filiale de Covivio détenue à 53,2% au 30 qu’Accor, B&B, Mariott, IHG, NH Hotels, etc. Ce
juin 2025 (contre 52,5% à fin 2024), est une société portefeuille offre une diversification géographique et
d’investissements immobiliers cotée (SIIC) et un acteur locative (à travers 11 pays européens) et diverses
immobilier leader en Europe. La société investit à la fois opportunités de gestion d’actifs à travers différents
dans les hôtels en bail (fixe ou variable) et en murs & modes de détention (hôtels en bail et murs & fonds).
fonds.
Les actifs détenus en partie par Covivio Hotels
Les données sont communiquées en 100% et en part du comprennent principalement :
Groupe Covivio.
• 91 actifs B&B en France, dont 89 détenus à
Covivio détient un portefeuille d’hôtels de premier ordre 50,2% et 2 détenus à 31,2%
(277 hôtels, 38 354 chambres) d’une valeur de 6,6 Md€
• 22 actifs d'Essendi1 en France (21 actifs) et en
(3,2 Md€ part du Groupe) et se concentre sur des biens Belgique (1 actif), détenus entre 31,2% et 33,3%.
dans des grandes métropoles européennes loués ou
exploités par les principaux opérateurs hôteliers tels

1.2.3.1. Marché hôtels : poursuite de la croissance des RevPAR
Après une bonne dynamique en 2024, la croissance des hôtels européens se poursuit en 2025, avec un RevPAR (revenu
par chambre disponible) en Europe affichant une augmentation moyenne de + 2,5% sur un an à fin mai 2025, soutenu par
la hausse des prix moyens mais aussi par une légère croissance du taux d'occupation.




• Les pays d'Europe du Sud continuent de économique au premier semestre et par la
surperformer, avec une hausse de +5% pour demande américaine, affiche une légère baisse de
l'Espagne et de +4% pour l'Italie. -1%.

• L'Allemagne continue de rattraper son retard avec • Du côté des investissements, l'appétit reste
une croissance du RevPAR de +4% sur l'année. inchangé, avec des volumes au premier trimestre
atteignant
• En France, la croissance du RevPAR est de +2%.
4,5 Md€ au premier trimestre 2025, stables par
• Le Royaume-Uni, plus touché par l'incertitude rapport à 2024, selon CBRE.




1
Ex AccorInvest


22
1.2.3.2. Chiffre d’affaires comptabilisé : +5,3% de croissance à périmètre constant

Revenus Revenus Revenus Revenus Variation Variation (en %)
(En millions d’euros)
S1 2024 - 100 % S1 2024 - PdG S1 2025 - 100 % S1 2025 - PdG (en %) PdG à PC 1 - PdG

Hôtels en bail – Loyers variables 35,6 17,5 16,6 8,8 -49,8% +41,0%

Hôtels en bail – Loyers fixes 96,2 43,3 98,4 48,5 +12,1% +3,6%

Hôtels en murs et fonds – EBITDA 30,5 15,1 56,9 29,7 +97,3% -3,4%

REVENUS TOTAUX - HOTELS 162,3 75,9 171,9 87,0 +14,6% +5,3%
1
PC: Périmètre constant

Le chiffre d’affaires des Hôtels a augmenté de +5,3% à périmètre constant (+11,0 M€ part du Groupe) par rapport au
premier semestre 2024, du fait des éléments suivants :

• Hôtels en bail : lié à l'Euro de football 2024. En France, la
performance est restée solide, avec une hausse de
• Baux variables (10% des revenus Hôtels), en
+9,5% à périmètre constant.
hausse de +41,0% à périmètre constant,
principalement liée à la forte augmentation • Il convient de noter que les hôtels consolidés
des loyers variables dans le sud de l’Europe. l'année dernière (opération avec AccorInvest) ont
également enregistré de bonnes performances,
• Baux fixes (56%), en hausse de +3,6% à
avec un EBITDA en hausse de +11% sur un an, (non
périmètre constant, principalement du fait
inclus dans les chiffres à périmètre constant). En
d’une indexation positive.
incluant ces actifs, la croissance de l'EBITDA serait
• Hôtels en murs et fonds (34%) : principalement de + 3,1% à périmètre constant.
situés en Allemagne et dans le nord de la France. À périmètre courant, les revenus hôtels ont augmenté
La baisse de -3,4% de l’EBITDA à périmètre de +15% à 87,0 M€, principalement lié au renforcement
constant s’explique principalement par les dans Covivio Hotels, en plus de la croissance à
performances en Allemagne périmètre constant.
(-7,6%) impactées en juin par l'effet de base négatif


1.2.3.3. Revenus annualisés
Répartition par opérateurs et par pays (sur la base du chiffre d’affaires 2025) qui s’élève à 198 M€ en part du Groupe :



Autres Autres
7%
13%
Belgique
3% 13%
France
34%
5%

Hôtels en Murs
& Fonds Espagne
11% 40% 12%




12%
Royaume-Uni
14% Allemagne
16% 20%




Les loyers sont ventilés de la façon suivante : fixes (49%), variables (10%) et EBITDA sur contrats de gestion (40%).



1.2.3.4. Indexation

Les loyers fixes sont indexés sur des indices de référence (ICL et ICC en France et indice prix de consommation pour les
actifs à l’étranger).




23
1.2.3.5. Echéancier des baux : 10,7 années de durée résiduelle ferme des baux

Baux date de fin Baux
(En millions d’euros, part du Groupe) % du total % du total
(1re échéance) date de fin

2025 0,0 0% 0,0 0%

2026 7,9 7% 0,0 0%

2027 1,7 1% 0,0 0%

2028 2,7 2% 4,1 3%

2029 1,4 1% 4,5 4%

2030 1,1 1% 10,7 9%

2031 16,5 14% 6,3 5%

2032 5,2 4% 6,0 5%

2033 5,6 5% 3,6 3%

2034 3,6 3% 17,9 15%

Au-delà 72,7 61% 65,4 55%

TOTAL HOTELS EN BAIL 118,5 100% 118,5 100%




1.2.3.6. Valorisation du patrimoine : +5,3% à périmètre courant

1.2.3.6.1. Évolution de la valeur du patrimoine


(En millions d’euros, hors droits, Variations Autres Var. de Valeur
Valeur 2024 Investissements Cessions Transfert
part du Groupe) de valeur (devise) périmètre S1 2025


Hôtels en bail 1 890 -1 -32 26 -10 - 26 1 899


Hôtels en murs et fonds 1 169 7 - 39 -1 93 16 1 323


Total hôtels 3 059 5 -32 65 -11 93 42 3 222



À fin juin 2025, le patrimoine atteint 3,2 Md€ (part du Groupe), soit une hausse de 163 M€ (+5,3%) par rapport à fin 2024.
Cette croissance est principalement due à la conversion de bureaux en hôtels (+93 M€) et aux variations de valeur à
périmètre constant (+65 M€), partiellement compensées par des cessions (-32 M€).




24
1.2.3.6.2. Variation à périmètre constant : croissance de +2,1%
% de la
Valeur Valeur Valeur Valeur Variation
(En millions d’euros, Hors Droits) Rdt 2024 Rdt S1 2025 valeur
2024 - 100% 2024 – PdG S1 2025 - 100% S1 2025 - PdG à PC 1
totale
France 1 283 444 1 233 428 +0,7% 6,0% 6,2% 13%

Paris 364 139 364 141 4%

Grand Paris (excl. Paris) 385 113 372 111 3%

GMR 258 91 218 73 2%

Autres villes 276 101 279 104 3%

Allemagne 584 301 583 305 -0,1% 5,7% 5,9% 9%

Francfort 69 35 68 35 1%

Munich 46 24 46 24 1%

Berlin 61 32 62 32 1%

Autres villes 408 211 407 213 7%

Belgique 121 64 120 64 -1,2% 8,5% 9,0% 2%

Bruxelles 18 10 18 10 0%

Autres villes 103 54 102 54 2%

Espagne 641 337 663 353 +3,3% 6,2% 6,5% 11%

Madrid 285 149 296 157 5%

Barcelone 151 79 151 80 2%

Autres villes 206 108 216 115 4%

Royaume-Uni 712 374 705 375 +2,1% 5,3% 5,5% 12%

Italie 279 147 286 152 +2,6% 6,1% 6,7% 5%

Autres pays 426 224 415 221 +0,6% 6,3% 6,5% 7%

Total Hôtels en bail 4 047 1 890 4 006 1 899 +1,4% 6,0% 6,2% 59%

France 1 191 567 1 380 711 +6,1% 7,3% 6,6% 22%

Paris 553 259 682 361 11%

Autres villes (Nice, Lille, etc.) 639 308 699 350 11%

Allemagne 815 406 804 406 -1,6% 6,1% 5,9% 13%

Berlin 593 296 585 295 9%

Dresde & Leipzig 165 82 161 81 3%

Autres villes 58 29 58 29 1%

Autres pays 385 195 401 206 +2,9% 8,0% 7,6% 6%

Total Hôtels en murs et fonds 2 392 1 169 2 585 1 323 +3,1% 7,0% 6,5% 41%

TOTAL HÔTELS 6 439 3 059 6 591 3 222 +2,1% 6,4% 6,4% 100%
1
PC : Périmètre constant || 2PdG : Part du Groupe



À fin juin 2025, Covivio détient un portefeuille hôtelier La valorisation du patrimoine est en hausse de +2,1% à
unique (277 hôtels / 38 354 chambres) de 3,2 Md€ part périmètre constant :
du Groupe (6,6 Md€ à 100%) en Europe. Ce patrimoine
• La croissance a été tirée à la fois par les actifs
stratégique est caractérisé par :
en bail (+1,4%) et les actifs en murs & fonds
• Des emplacements de qualité : note moyenne (+3,1%), avec des performances
d’emplacement Booking.com de 8,9/10 et 91% particulièrement solides en France (+4,0%) et
situés dans les grandes villes européennes. en Europe du Sud (+3,3% en Espagne et +2,6%
en Italie). Les actifs consolidés en 2024 (issus de
• Un portefeuille diversifié : en termes de pays (11
l'échange d'actifs avec AccorInvest) ont
pays) et de segment (33% haut de gamme / 40%
augmenté de +10% à périmètre constant et ont
milieu de gamme / 27% économique).
contribué pour les trois quarts à la hausse de
• Des opérateurs hôteliers de qualité avec des baux valeur.
à long terme : 17 opérateurs hôteliers et une durée
• Le portefeuille hôtelier affiche un rendement
de location moyenne de 10,7 années.
moyen hors droits de 6,4%, stable sur les six
derniers mois.



25
Répartition géographique du patrimoine 91% des actifs situés dans de grandes
en valeur villes européennes

Autres
8%
Italie
5%
Belgique
6% France
35% Edimbourg

Amsterdam
Dublin
Varsovie
Espagne Berlin
Londres
11% Lille Bruxelles Prague


Paris Munich Budapest


Venise
Lyon

Nice
Royaume-Uni
Rome
13% Barcelone
Allemagne Madrid

22%




26
1.3. Renseignements financiers et commentaires
Covivio est une société immobilière européenne de résidentiels situés principalement en France, en Italie et
premier plan. en Allemagne.

Covivio exerce ses activités en tant qu'investisseur, Les informations relatives au patrimoine résidentiel
promoteur, exploitant et prestataire de services, avec allemand figurant dans les sections suivantes incluent
pour objectif de créer des actifs immobiliers certains actifs de bureaux détenus par la filiale Covivio
performants, axés sur les services et durables. La Immobilien.
société dispose d'un portefeuille diversifié d'une valeur
Enregistrée en France, Covivio est une société anonyme
de 23,6 Md€, composé de bureaux, d'hôtels et d’actifs
à conseil d'administration

Comptes consolidés
1.3.1. Périmètre de consolidation été influencé par l'option offerte aux actionnaires de
recevoir des dividendes en actions. 82,31% des
Au 30 juin 2025, Covivio a élargi son périmètre d'activité
actionnaires ont opté pour le paiement du dividende en
en acquérant les 25% minoritaires de la tour CB21, située
actions. La participation de Covivio dans Covivio Hotels
à Paris-La Défense. Cette acquisition permet à Covivio
s'élève désormais à 53,2%, contre 52,5% au 31 décembre
de devenir propriétaire à 100% de cet actif
2024.
emblématique, ce qui lui offre la possibilité de mettre
pleinement en œuvre sa stratégie immobilière et de Au 30 juin 2025, le périmètre de consolidation de Covivio
bénéficier des efforts de gestion d'actifs reflétant un comprend des sociétés situées en France et dans
objectif de rendement global de 10% et de création de plusieurs pays européens. Les principales participations
valeur. consolidées par intégration globale mais non détenues
à 100 % sont les suivantes :
Le changement dans l'actionnariat de Covivio Hotels a


Sociétés contrôlées 31 décembre 2024 30 juin 2025
Covivio Hotels 52,5% 53,2%
Covivio Immobilien (Résidentiel Allemagne) 61,7% 61,7%
Covivio Berlin Prime (Résidentiel Allemagne) 31,5% 31,5%
Sicaf (patrimoine Telecom) 51,0% 51,0%
OPCI CB21 (Tour CB21) 75,0% 100,0%
Covivio Alexanderplatz (dév. usage mixte) 55,0% 55,0%
SCI Latécoëre (DS Campus) 50,1% 50,1%
SCI Latécoëre 2 (extension DS Campus) 50,1% 50,1%
SCI 15 rue des Cuirassiers (Silex 1) 50,1% 50,1%
SCI 9 rue des Cuirassiers (Silex 2) 50,1% 50,1%
Sas 6, Rue Fructidor (So Pop) 50,1% 50,1%
SCCV Fontenay-sous-Bois (Résidentiel France) 50,0% 50,0%
SCCV Bobigny (Résidentiel France) 60,0% 60,0%
SNC N2 Batignolles promo (Streambuilding) 50,0% 50,0%
SCI N2 Batignolles (Streambuilding) 50,0% 50,0%
Hôtel N2 (Streambuilding – Zoku) 50,1% 50,1%
Fédération des Assurances Covivio 85,0% 85,0%



1.3.2. Principes comptables
Les états financiers consolidés condensés du Groupe Covivio au 30 juin 2025 ont été établis conformément à la norme
internationale d'information financière IAS 34 « Information financière intermédiaire ». Ils ne comprennent pas toutes les
informations requises par le référentiel IFRS et doivent être lus conjointement avec les états financiers annuels du Groupe
Covivio pour l'exercice clos le 31 décembre 2024. Les états financiers ont été approuvés par le Conseil d'administration
le 18 juillet 2025.




27
1.3.3. Compte de résultat simplifié – part du Groupe
(En millions d’euros, part du Groupe) S1 2024 S1 2025 var. %

Revenus locatifs nets 281,9 299,3 +17,5 +6%

EBITDA activité Murs et Fonds 15,1 29,7 +14,6 +97%

Revenus des autres activités 17,2 17,5 +0,3 +2%

Revenus de gestion et d’administration 12,9 13,3 +0,4 +3%

Chiffre d’affaires net 327,1 359,8 +32,7 +10%

Coûts opérationnels -51,5 -53,3 -1,8 -3%
Amortissements des biens d’exploitation et variation nette des
-18,4 -35,7 -17,3 -94%
provisions
Résultat opérationnel courant 257,1 270,9 +13,7 +5%

Variation de la juste valeur des immeubles -246,7 169,2 +415,8 +169%

Résultat des cessions d’actifs 1,8 0,3 -1,5 -86%

Résultat des cessions de titres -0,4 0,0 +0,4 n.a.

Résultat des variations de périmètre et autres -0,3 -0,7 -0,4 n.a.

Résultat d’exploitation 11,5 439,6 +428,1 n.a.

Coût de l’endettement financier net -47,3 -44,9 +2,4 +5%

Frais d’intérêt liés aux passifs de crédit-bail -4,1 -4,4 -0,3 -8%

Ajustement de valeur des instruments dérivés 15,5 -10,5 -26,0 n.a.

Autres produits financiers 0,2 0,1 -0,1 -61%

Amortissement anticipé du coût des emprunts -0,8 -1,0 -0,2 -21%

Quote-part de résultat des filiales 12,5 8,7 -3,8 -31%

Résultat net avant impôt -12,6 387,5 +400,1 n.a.

Impôts 4,2 -46,1 -50,3 n.a.

RESULTAT NET DE LA PERIODE -8,4 341,4 +349,7 n.a.


1.3.3.1. Chiffre d’affaires net de 360 M€ (+10%)
Le chiffre d’affaires net part du Groupe progresse notamment grâce à une activité locative dynamique qui a fait
progresser le résultat net des activités de location. Cette progression est renforcée par le renforcement de la
participation dans Covivio Hotels et l'acquisition en 2024 des fonds de commerce d'AccorInvest qui ont compensé
l'impact des cessions, faisant progresser l'EBITDA des activités hôtelières. Voir également 1.1. Analyse de l'activité.

(En millions d’euros, part du Groupe) S1 2024 S1 2025 var. %

Bureaux 133,3 152,1 +18,8 +14%

Résidentiel Allemagne 87,6 90,4 +2,8 +3%

Hôtels 60,9 56,9 -4,0 -6%

Total des revenus locatifs nets 281,9 299,3 +17,5 +6%

EBITDA activité Murs et Fonds 15,1 29,7 +14,6 +97%

Revenus des autres activités 17,2 17,5 +0,3 +2%

Revenus de gestion et d’administration 12,9 13,3 +0,4 +3%

Chiffre d’affaires net 327,9 359,8 +32,7 +10%



Loyers des bureaux : augmentation principalement due Hôtels en Europe : la baisse est principalement due à
à la croissance à périmètre constant et à l'acquisition l'impact des cessions d'hôtels Accor au second
de la participation minoritaire de 25% dans CB21, semestre 2024 et à l'échange d'actifs convertissant des
permettant ainsi d'atteindre la pleine propriété. hôtels en bail en hôtels en murs et fonds.

Résidentiel allemand : poursuite de la croissance des 1.3.3.2. EBITDA de l’activité hôtelière
loyers, principalement grâce à l'indexation, aux
Augmentation due à l'opération de remembrement
relocations avec réversion positive et aux travaux de
réalisée en 2024 avec AccorInvest, qui a impliqué
modernisation.
l'acquisition des fonds de commerce d'hôtels. La


28
croissance des hôtels est renforcée par l'augmentation détails sur les variations du portefeuille par activité, voir
de 8,7% de la participation de Covivio dans Covivio la section 1.1. du présent document.
Hotels au deuxième trimestre 2024, amplifiée par
l'augmentation de 0,7% de la participation de Covivio 1.3.3.6. Coût de l'endettement financier net
dans Covivio Hotels au premier semestre 2025.
Le taux moyen de la dette est stable à 1,7% au 30 juin
1.3.3.3. Revenus des autres activités 2025.

A noter que cet élément comprend les revenus des
La diminution du coût de l'endettement net est
projets de développement et l'EBITDA de l'activité de
principalement due à la diminution de la dette nette
Flex office.
moyenne.
1.3.3.4. Amortissements et variation nette des
provisions et autres 1.3.3.7. Frais d’intérêt liés aux passifs de crédit-
bail
Ce chiffre comprend principalement l'amortissement
des hôtels en exploitation et des actifs Flex office ; Le Groupe loue certains terrains dans le cadre de baux
l'augmentation de l'amortissement s'explique à long terme. Conformément à la norme IFRS 16, ces
principalement par l'opération de remembrement coûts de location sont comptabilisés en charges
réalisée en 2024 consistant à échanger des hôtels en d'intérêts. La légère augmentation est liée à l'activité
bail contre des hôtels en exploitation, qui sont hôtelière liée au renforcement de Covivio Hotels et à la
comptabilisés au coût et donc amortis. variation du taux de change de la livre sterling.

1.3.3.5. Variation de juste Valeur des actifs 1.3.3.8. Ajustement de valeur des instruments
dérivés
Le compte de résultat comptabilise les variations de
juste valeur (+169,2 M€) des actifs sur la base des La variation de la juste valeur des instruments financiers
évaluations réalisées sur le portefeuille. Ce poste n'inclut de couverture a entraîné une charge de -10,5 millions
pas la variation de juste valeur des actifs comptabilisés d'euros dans le compte de résultat du premier semestre
au coût amorti selon les normes IFRS, mais est pris en 2025. Cette hausse des taux d'intérêt à long terme
compte dans le calcul de la valeur nette d'inventaire depuis la fin de 2024 est compensée par l'effet de
EPRA (hôtels en exploitation, actifs Flex office et autres timing, qui absorbe les avantages économiques des
immeubles occupés par l'entreprise). Pour plus de dérivés au cours du premier semestre 2025.

1.3.3.9. Quote-part de résultat des sociétés mises en équivalence
Variation de la
En % Apports aux Valeur des
Part du Groupe valeur des capitaux
de détention résultats (en M€) capitaux propres
propres (en %)
OPCI Covivio Hotels 10,6% -0,6 42,6 -17%
Lénovilla (Bureau - New Vélizy) 50,1% 3,6 65,3 +2%
Euromed Marseille (Bureau) 50,0% 2,8 25,4 +12%
Cœur d’Orly (aéroport d’Orly Paris) 50,0% 1,1 32,4 -1%
Phoenix (Hotels) 17,7% 1,1 57,5 -8%
Zabarella 2023 Srl (conversion bureau / résidentiel BTS) 51,0% 0,0 13,6 +0%
Fondo Porta di Romana (réserve foncière de Milan) 43,5% 0,7 48,5 +9%
Autres 35,0% 0,0 0,4 n.a.
TOTAL 8,7 285,6 -2%

Les sociétés mises en équivalence comprennent les Hôtels en Europe et les bureaux :

• OPCI Covivio Hotels : 3 portefeuilles hôteliers, B&B Covivio) dans un portefeuille de 19 hôtels
(18 hôtels), Campanile (19 hôtels) et AccorHotels (24 AccorInvest en France, 2 en Belgique et 2 B&B en
hôtels) détenus à 20% par Covivio Hotels, en France.
location et en exploitation. • Zabarella à Padoue est une coentreprise entre
• Lenovilla : le campus New Vélizy (47 000 m²), loué à Covivio (51,0%) et un promoteur immobilier (49,0%)
Thalès et détenu à 50%. visant à participer au projet en cours de
• Euromed à Marseille : un immeuble de bureaux développement Pauda Zabarella (transformation
(Calypso) et un hôtel (Golden Tulip) détenus à 50%. de bureaux en logements).

• Coeur d'Orly en région parisienne : deux immeubles • Fondo Porta di Romana à Milan est une
dans le quartier d'affaires de l'aéroport d'Orly, coentreprise entre Covivio (43,5%), Coima et Prada
détenus à 50%. pour participer à l'acquisition d'un terrain dans le
sud de Milan (futur village olympique).
• Portefeuille hôtelier Phoenix : participation de 32%
détenue par Covivio Hotels (filiale à 53,2% de


29
1.3.3.10. Impôts
Les impôts comprennent des impôts différés pour -36,3 M€ et l'impôt sur les sociétés pour -9,8 M€.
1.3.3.11. EPRA Earnings ajusté à 263,2 M€

Résultat net EPRA Earnings EPRA Earnings
(In € million, part du Groupe) Retraitements
En PdG ajusté S1 2025 ajusté S1 2024

Revenus locatifs nets 299,3 1,8 301,1 284,9

EBITDA activité Murs et Fonds 29,7 0,9 30,6 15,7

Revenus des autres activités 17,5 0,0 17,5 17,2

Revenus de gestion et d’administration 13,3 0,0 13,3 12,9

Chiffre d’affaires net 359,8 2,7 362,5 330,7

Coûts opérationnels -53,3 0,0 -53,3 -51,5

Amortissements des biens d’exploitation et variation nette des provisions -35,7 35,5 -0,2 -3,0

Résultat d’exploitation 270,9 38,2 309,1 276,2

Variation de la juste valeur des immeubles 169,2 -169,2 0,0 0,0

Résultat des cessions d’actifs 0,3 -0,3 0,0 0,0

Résultat des cessions de titres 0,0 0,0 0,0 0,0

Résultat des variations de périmètre et autres -0,7 0,7 0,0 0,0

Résultat opérationnel 439,6 -130,5 309,1 276,2

Coût de l’endettement financier net -44,9 0,0 -44,9 -47,3

Frais d’intérêt liés aux passifs de crédit-bail -4,4 3,0 -1,4 -1,4

Ajustement de valeur des instruments dérivés -10,5 10,5 0,0 0,0

Résultat de change & amortissement anticipé du coût des emprunts -0,9 1,0 0,1 0,2

Quote-part de résultat des filiales 8,7 1,3 10,0 9,6

Résultat net avant impôts 387,5 -114,7 272,8 237,2

Impôts -46,1 36,5 -9,6 -6,3

Résultat net de la période 341,4 -78,2 263,2 230,8

Nombre moyen d’actions 110 783 202 102 962 700

Résultat net par action 2,38 2,24




Le retraitement de la ligne « Amortissement des actifs charges de location payées (voir le montant de -1,8 M€
d'exploitation et variation nette des provisions » sous la ligne « […] Variation nette des provisions »,
compense principalement l'amortissement immobilier décrite ci-dessus).
des activités d'exploitation des bureaux flexibles et des
Le retraitement de la quote-part dans le résultat des
hôtels (+37,4 M€) et les charges de location foncière
sociétés mises en équivalence permet de présenter la
liées au bail commercial au Royaume-Uni (-1,8 M€).
contribution au résultat EPRA.
En ce qui concerne les charges d'intérêts liées aux
Le retraitement de l'impôt (+36,5 M€) est lié à l'impôt sur
dettes de crédit-bail relatives au bail commercial au
les cessions et autres (-0,3 M€) et à l'impôt différé (+36,8
Royaume-Uni, conformément à la norme IAS 40 §25, un
M€).
montant de 3,0 M€ a été annulé et remplacé par les




30
1.3.3.12. EPRA Earnings ajusté par activité
Hôtels en Corporate ou
Résidentiel Hôtels
(En millions d’euros, part du Groupe) Bureaux Murs et non S1 2025
Allemagne en bail
Fonds affectable

Revenus locatifs nets 153,7 90,4 57,2 0,0 -0,2 301,1

EBITDA activité Murs et Fonds 0,4 0,0 0,0 30,2 0,0 30,6

Revenus des autres activités 14,4 2,8 0,0 0,0 0,3 17,5

Revenus de gestion et d’administration 8,1 1,4 1,5 0,0 2,3 13,3

Chiffre d’affaires net 176,6 94,6 58,7 30,2 2,4 362,5

Coûts opérationnels -29,2 -17,4 -2,3 -0,9 -3,6 -53,3

Amort. des biens d’exploitation & var. nette des provisions 2,1 -0,6 -1,0 -1,3 0,7 -0,2

Résultat opérationnel 149,5 76,6 55,4 28,0 -0,4 309,1

Coût de l’endettement financier net -14,5 -18,6 -5,9 -6,1 0,3 -44,9

Charges financières diverses -0,4 0,0 -0,5 -0,4 0,0 -1,4

Quote-part de résultat des filiales 6,9 0,0 1,7 1,4 0,0 10,0

Impôts sur les sociétés -3,4 -2,8 -2,8 -0,7 0,0 -9,6

EPRA Earnings ajusté 138,1 55,2 48,0 22,1 -0,2 263,2

Marges de promotion -6,1 -2,8 0,0 0,0 0,0 -8,9

EPRA Earnings 132,0 52,3 48,0 22,1 -0,2 254,3




1.3.3.13. EPRA Earnings des entreprises associées
(En millions d’euros, part du Groupe) Bureaux Hôtels (en bail) S1 2025

Revenus locatifs nets 6,9 1,7 8,6

EBITDA activité Murs et Fonds 0,0 6,4 6,4

Coûts de fonctionnement nets -0,3 -3,8 -4,1

Résultat opérationnel 6,6 4,3 10,9

Coût de l’endettement financier net 0,3 -1,0 -0,7

Impôts sur les sociétés 0,0 -0,2 -0,2

Quote-part d’ EPRA Earnings des entreprises associées 7,0 3,1 10,0




31
1.3.4. Compte de résultat simplifié (à 100%)
(En millions d’euros, 100 %) S1 2024 S1 2025 Var. %

Revenus locatifs nets 431,3 436,0 +4,7 +1%

EBITDA activité Murs et Fonds 30,5 56,9 +26,4 +87%

Revenus des autres activités 19,6 19,5 -0,1 n.a.

Revenus de gestion et d’administration 9,4 8,7 -0,7 -7%

Chiffre d’affaires net 490,8 521,1 +30,3 +6%

Coûts de fonctionnement nets -64,3 -66,3 -2,0 -3%

Amortissements des biens d’exploitation et variation nette des provisions -25,8 -57,4 -31,5 n.a.

Résultat opérationnel courant 400,6 397,5 -3,2 -1%

Résultat des cessions d’actifs 3,0 -1,6 -4,7 n.a.

Variation de la juste valeur des immeubles -302,5 267,4 +569,9 n.a.

Résultat des cessions de titres -0,6 0,0 +0,6 n.a.

Résultat des variations de périmètre -0,6 -0,9 -0,2 n.a.

Résultat d’exploitation 100,0 662,4 +562,4 n.a.

Coût de l’endettement financier net -81,9 -75,1 +6,8 +8%

Frais d’intérêt liés aux passifs de crédit-bail -8,1 -8,1 +0,1 +1%

Ajustement de valeur des instruments dérivés 36,5 -16,8 -53,3 n.a.

Résultat de change & amortissement anticipé du coût des emprunts -1,1 -1,0 +0,1 +11%

Quote-part de résultat des filiales 16,6 9,1 -7,5 -45%

Résultat net avant impôt 62,0 570,6 +508,6 n.a.

Impôts -1,2 -67,2 -66,0 n.a.

Résultat net de la période 60,8 503,4 +442,6 n.a.

Participations minoritaires 69,1 162,0 +92,9 n.a.

Résultat net de la période – part du Groupe -8,4 341,4 +349,7 n.a.




Le premier semestre 2025 affiche une nette marché immobilier, et la performance opérationnelle
amélioration de la performance financière par rapport reflétée dans le chiffre d'affaires net (+31,0 M€) sont
au 30 juin 2024 (+341,4 M€ de résultat net contre -8,4 M€ partiellement compensées par la variation de la juste
au S1 2024). valeur des instruments dérivés (-53,3 M€),
l'augmentation des amortissements des actifs
La variation de la juste valeur (+267,4 M€ contre -302,5
d'exploitation et nets de provisions (-31,5 M€) et la
M€ au S1 2024), reflétant le début d'une stabilisation du
variation des impôts (-66,0 M€).



(En millions d’euros, 100 %) S1 2024 S1 2025 Var. %

Bureaux 163,7 179,0 +15,3 +9%

Résidentiel Allemagne 135,7 142,8 +7,1 +5%

Hôtels 131,9 114,2 -17,7 -13%

Total des revenus locatifs nets 431,3 436,0 +4,7 +1%

EBITDA activité Murs et Fonds 30 ,5 56,9 +26,4 +87%

Revenus des autres activités 19,6 19,5 -0,1 n.a.

Revenus d’administration et de gestion 9,4 8,7 -0,7 -7%

Revenus nets 490,8 521,1 +30,3 +6%




32
1.3.5. Bilan consolidé simplifié (part du Groupe)

(En millions d’euros, part du Groupe)
31 déc. 2024 30 juin 2025 Bilan Passif 31 déc. 2024 30 juin 2025
Actif
Goodwill 169 171

Immeubles d’investissement (à la juste valeur) 12 426 12 480

Immeubles en développement 973 1 377

Autres Immobilisations 1 298 1 225

Filiales mises en équivalence 292 286

Immobilisations financières 333 277

Impôts constatés d’avance 60 62

Instruments financiers 308 293 Capitaux Propres 8 228 8 222

Actifs destinés à la vente 238 269 Emprunts 7 513 8 161

Cash 668 1 010 Instruments financiers 117 82

Stocks (activité de négoce et de construction) 211 205 Impôts différés passifs 643 682

Autres 427 587 Autres dettes 902 1 095

TOTAL ACTIF 17 403 18 242 TOTAL PASSIF 17 403 18 242


1.3.5.1. Immeubles de placement, immeubles en développement et autres immobilisations
Le patrimoine (dont les actifs destinés à la vente) par secteur opérationnel est le suivant :

(En millions d’euros, part du Groupe) 31 déc. 2024 30 juin 2025 Var.

Bureaux 7 373 7 655 +282

Résidentiel Allemagne 4 720 4 857 +137

Hôtels 3 010 3 008 -2

Autres 2 2 n.a.

Total immobilisations 15 105 15 522 +417




L'augmentation en Bureaux (+282 M€) est signé. Il s'agit principalement d'actifs de bureaux
principalement due à l'ajout de la valeur des 25% de la italiens à la fin du premier semestre 2025.
tour CB21 (+101,7 M€ de valeur d'actif), aux Capex et
coûts liés au développement (+172,1 M€) et à la variation 1.3.5.3. Total des capitaux propres du Groupe
de la juste valeur (+38 M€). Ces gains ont été
Les capitaux propres sont stables, passant de 8 228 M€
partiellement compensés par des cessions (-24 M€).
à fin 2024 à 8 222 M€ à fin juin 2025, soit une diminution
L'augmentation en résidentiel allemand (+137 M€) est de 6 M€ qui s’explique principalement par :
principalement due à la variation de la juste valeur (+104
• Le résultat net de la période : +341 M€ ;
M€) et aux Capex (+46 M€), partiellement compensées
par des cessions (-13 M€). • La distribution de dividendes : -387 M€ ;
• L’acquisition des 25% restants de la participation
La baisse en Hôtels (-2 M€) est principalement due aux minoritaire dans la tour CB21 : +44 M€ ;
pertes de change (-15 M€), aux cessions (-32 M€) et à • Les écarts de conversion (-6M€) et l’effet des
l'amortissement des immeubles en exploitation et actions propres (-1 M€).
autres immobilisations corporelles (-27 M€). Ces pertes
ont été partiellement compensées par le renforcement 1.3.5.4. Passifs d’impôts différés nets
de Covivio Hotels (+38 M€), la variation de juste valeur
(+27 M€) et les Capex (+7 M€). Les passifs d'impôts différés représentent 682 M€ à fin
juin 2025 contre 643 M€ en 2024. Les actifs d'impôts
1.3.5.2. Actifs destinés à la vente (inclus dans le différés représentent 62 M€ à fin juin 2025 contre 60 M€
total des immobilisations ci-dessus), en 2024. L'augmentation de 37 M€ de la position nette
268,8 M€ à fin juin 2025 des impôts différés au passif du bilan est
principalement due à la variation des valeurs
Les actifs destinés à la vente correspondent aux actifs d'expertise en résidentiel allemand.
pour lesquels un accord préliminaire de vente a été




33
1.3.6. Bilan consolidé simplifié (à 100%)


(En millions d’euros, 100%) 31 déc. 2024 30 juin 2025 Passif 31 déc. 2024 30 juin 2025
Actif


Goodwill 325 325

Immeubles d’investissement (à la juste valeur) 18 197 18 208

Immeubles en développement 1 112 1 539

Autres Immobilisations 2 133 2 014

Filiales mises en équivalence 394 373

Immobilisations financières 173 128 Capitaux Propres 8 228 8 222
Participations ne donnant pas le
Impôts constatés d’avance 68 68 3 786 3 801
contrôle
Instruments financiers 422 389 Capitaux Propres 12 014 12 023

Actifs destinés à la vente 301 309 Emprunts 10 432 10 931

Cash 1 007 1 363 Instruments financiers 152 106

Stocks (activité de négoce et de construction) 261 254 Impôts différés passifs 1 034 1 083

Autres 495 663 Autres dettes 1 256 1 490

TOTAL ACTIF 24 888 25 633 TOTAL PASSIF 24 888 25 633




34
1.4. Ressources financières

Synthèse de l’activité financière

Covivio est noté BBB+ avec une perspective stable par 1,67%, grâce à une dette fortement couverte.
S&P, tel que confirmé le 15 mai 2025.
La maturité de la dette est restée stable à 4,8 ans.
Le ratio Loan-to-Value (LTV) de Covivio s’établit à 39,8%
La position nette de trésorerie disponible a diminué à
à fin juin 2025, en ligne avec la politique du Groupe
2,3 Md€ part du Groupe à fin juin 2025, incluant 1,7 Md€
(<40%) malgré le paiement intégral du dividende au
de lignes de crédit non utilisées et 1,1 Md€ de trésorerie,
premier semestre. Le taux moyen de la dette s'établit à
minorés de 0,5 Md€ de billets de trésorerie.

1.4.1. Caractéristiques principales de l’endettement
part du Groupe 31 déc. 2024 30 juin 2025

Dette nette, part du Groupe (en M€) 6 845 7 151

Taux annuel moyen de la dette 1,71% 1,67%

Maturité moyenne de la dette (en années) 4,8 4,8

Taux de couverture active moyen de la dette 94,3% 92,1%

Maturité moyenne de la couverture (en années) 5,8 5,6

LTV Droits Inclus 38,9% 39,8%

ICR 6,0x 7,3x

Dette nette / EBITDA 11,4x 10,7x




1.4.2. Dette par nature
La dette nette de Covivio s'élève à 7,2 Md€ part du Cette augmentation est principalement liée aux
Groupe à fin juin 2025 (9,6 Md€ à 100%), en hausse de nouveaux financements contractés au cours du premier
0,3 Md€ par rapport à fin 2024. semestre 2025.

Dette par nature

Engagements consolidés Engagements part du Groupe
Crédit
corporate Crédit
16% Emprunts
corporate
hypothécaires
18% Emprunts
43%
hypothécaires
34%




Obligations
Obligations (100% vertes)
(100% vertes) 48%
42%



En ce qui concerne les engagements attribuables au Groupe, la part de la dette d'entreprise (obligations et emprunts)
augmente pour atteindre 66 % sur une base Groupe, à fin juin 2025. En outre, Covivio avait 0,5 Md€ de billets de trésorerie
en circulation au 30 juin 2025.

Dette par entreprise

Engagements consolidés Engagements part du Groupe

Dette Covivio Dette Covivio
Immobilien Immobilien
23% 20%




Dette
Covivio Dette Covivio
52% Hotels
Dette Covivio
16% 64%
Dette Covivio
Hotels 35
25%
1.4.3. Echéancier de la dette
La durée moyenne des dettes de Covivio s'établit à 4,8 ans en juin 2025.

Echéancier de la dette par nature (en millions d’euros, part du Groupe)

2,3 Md€ de liquidités nettes couvrant les
échéances de dettes jusqu’en 2027
1,723
1,422
1,118 1,018
867 868
779
595 495
404

51
2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 > 2035

Crédit Corporate Emprunts hypothécaires Obligations

1.4.4. Profil de couverture
Au premier semestre 2025, la dette est couverte à hauteur de 92% en moyenne et à 79% en moyenne jusqu’en 2029, le
tout sur des maturités équivalentes ou supérieures à la maturité de la dette.

La durée moyenne des couvertures est de 5,6 ans en part du Groupe.

Maturité de la couverture (en Md€, part du Groupe)




1.4.5. Ratios d’endettement
1.4.5.1. Structure financière
À l’exclusion des dettes levées sans recours aux filiales • Au 30 juin 2025, les covenants d’ICR consolidés les
du Groupe, les dettes de Covivio et de ses filiales sont plus restrictifs s’appliquant aux SIIC s’élevaient à
généralement assorties de covenants bancaires (ICR et 200% pour Covivio et Covivio Hotels.
LTV) portant sur les états financiers consolidés de
S’agissant de Covivio Immobilien (Résidentiel
l’emprunteur. À défaut de respect de ces covenants, les
Allemagne), dont la dette est presque intégralement
dettes seraient susceptibles d’être exigibles de manière
levée sur un format de type « sans recours », les
anticipée. Ces covenants sont établis en part du
financements de portefeuilles ne sont assortis d’aucun
Groupe au niveau de Covivio et de Covivio Hotels.
covenant consolidé LTV ou ICR. Enfin, concernant
• Les covenants de LTV consolidée les plus restrictifs Covivio, certaines facilités de crédits corporate sont
s’élèvent au 30 juin 2025 à 60% sur Covivio et soumises aux ratios suivants :
Covivio Hotels.


Ratio Covenant 30 juin 2025

LTV 60,0% 43,2%¹
ICR 2,00 7,3
Ratio dette gagée 25,0% 3,8%
1
Hors droits de mutation et accords de ventes


Les covenants sont pleinement respectés à fin juin 2025. Aucun prêt n’est assorti d’une clause d’exigibilité anticipée
conditionnée par la notation de Covivio.

36
1.4.5.2. Détail du calcul de la Loan-to-Value (LTV)
(En millions d’euros, part du Groupe) 31 déc. 2024 30 juin 2025

Dette nette comptable 6 845 7 151

Créances rattachées aux associés (intégrées globalement) -156 -145

Créances sur cessions -61 -22

Intérêts courus liés aux dérivés -20 -25

Promesses de cessions -302 -338

Dette sur acquisitions 56 99

Dette nette 6 363 6 721

Valeur d’expertise des actifs immobiliers (Droits Inclus) 16 220 16 757

Promesses de cessions -302 -338

Immobilisations financières 43 46

Créances rattachées aux participations MEE 102 134

Part des entreprises associées 292 286

Valeur des actifs 16 355 16 886

LTV Hors droits 40,9% 42,0%

LTV Droits inclus 38,9% 39,8%




1.4.6. Rapprochement avec les comptes consolidés
1.4.6.1. Dette nette

(En millions d’euros) Comptes consolidés Intérêts minoritaires part du Groupe

Dette bancaire 10 924 -2 766 8 157

Équivalents de trésorerie 1 356 -349 1 006

DETTE NETTE 9 568 -2 417 7 151




1.4.6.2. Patrimoine
Autres Droit
Juste valeur des Intérêts
Comptes Patrimoine des actifs d’utilisation part du
(En millions d’euros) immeubles en non
consolidés sociétés MEE destinés à des immeubles Groupe
exploitation contrôlants
être cédés de placement

Immeubles de placement & 19 747 1 065 2 784 -34 -259 -7 529 15 774
Développement
Actifs destinés à la vente 309 - - -48 - -17 244

TOTAL PATRIMOINE 20 056 1 065 2 784 -82 -259 -7 546 16 018

(+) Droits 867
Patrimoine part du Groupe y compris les droits 16 886
(-) Portefeuille de sociétés consolidées par mise en équivalence -422
(+) Juste valeur des activités de négoce 205
(+) Autres immeubles d'exploitation 88
Patrimoine pour le calcul de la LTV 16 757


1.4.6.3. Ratio de couverture des intérêts (ICR)
Intérêts part du
(En millions d’euros) Comptes consolidés
minoritaires Groupe

EBITDA (Loyers nets (-) Coûts de fonctionnements (+) Résultat autres activités) 489 162 327

Coût de l’endettement 75 30 45

ICR 7,3x




37
1.4.6.4. Dette nette / EBITDA
(En millions d’euros) part du Groupe

Dette nette, part du Groupe (en M€) 7 151

Ajustement sur les emprunts auprès des entreprises associées (sur les coentreprises) 1 -145

Dette nette 7 006

EBITDA (loyers nets (-) coûts de fonctionnements (+) résultat autres activités 2) 327

Autres ajustements 3
-1

Prorata sur une base de 12 mois (semestre uniquement) 326

EBITDA 652

Dette nette / EBITDA 10,7x
1
Les emprunts auprès des entreprises associées sont des prêts d’actionnaires pour lesquels Covivio ne peut être tenu de rembourser.
2
Il inclut les dividendes reçus des sociétés mises en équivalence
3
Principalement les coûts d'acquisition sur les opérations en capital




1.5. Reporting EPRA
Le reporting suivant a été établi conformément aux Best Practices Recommendations (Recommandations en matière de
meilleures pratiques) de l’EPRA (European Public Real Estate Association), disponibles sur le site de l’EPRA
(www.epra.com).

Les informations relatives au Résidentiel Allemagne qui figurent ci-après incluent certains actifs de Bureaux détenus par
la filiale (Covivio Immobilien).



1.5.1. Evolution des loyers nets (Part du Groupe)

Développements Indexation, AM Changement
En millions d’euros S1 2024 Acquisitions Cessions Autres
(1)
et occupation de propriété S1 2025


Bureaux 134 6 -2 -1 12 0 4 152

Résidentiel Allemagne 88 0 -2 0 4 0 1 90

Hôtels (2)
61 1 -14 0 4 6 0 57

TOTAL 282 7 -19 -1 20 6 4 299
(1)
Livraisons & libérations pour redéveloppement || (2) Hors EBITDA des propriétés en murs et fonds




En millions € S1 2025

Total du tableau d’évolution des revenus locatifs nets (PdG) 299

Ajustements 0

Total des loyers nets (Éléments financiers § 1.3.3) 299

Intérêts non contrôlants 137

Total des loyers nets (Éléments financiers § 1.3.4) 436




1.5.1.1. Croissance des loyers net EPRA à périmètre constant

En millions € S1 2024 S1 2025 En %

Bureaux 135 143 +6,1%

Résidentiel Allemagne 89 93 +5,4%

Hôtels 65 69 +5,5%

Croissance des loyers net EPRA à périmètre constant 289 306 +5,7%


Par rapport à la variation brute à périmètre constant (§ 1.1), publiée à +4,9%, les principales différences proviennent
d'une meilleure reprise des charges immobilières dans toutes les classes d'actifs.



38
1.5.2. Actifs de placement – données locatives
Les revenus locatifs annualisés correspondent au montant des loyers bruts en place en année pleine sur la base des
actifs existants en fin de période, hors mesures d’accompagnement.

Valeur locative de marché (VLM) des actifs vacants
Taux de vacance EPRA =
Valeur locative de marché des actifs occupés et vacants



Revenus Revenus VLM des VLM de
Loyer Loyer Taux de Taux de
locatifs locatifs Surface surfaces l’ensemble du
En M€, part du Groupe annuel moyen vacance vacance
bruts nets (m²) vacantes portefeuille
(en M€) (en €/m²) (en %) EPRA (en %)
(en M€) (en M€) (en M€) (M€)

Bureaux 168 152 366 1 917 028 232 4,5% 22 388 5,7%

Résidentiel Allemagne 100 90 204 2 859 535 112 1,0% 2 206 1,0%

Hôtels (1) 58 57 119 n.c n.c - - 119 -

TOTAL (1)
326 299 688 4 776 563 160 2,7% 24 713 3,4%
(1) Hors EBITDA des hôtels en murs et fonds




Le taux de vacance (2,7%) inclut les surfaces sécurisées pour lesquelles un bail débutera prochainement, tandis que le
taux de vacance EPRA (3,4%) est ponctuel, au 30 juin 2025. La valeur locative estimée (ERV) n'inclut pas le potentiel de
réversion sur l'ensemble de nos marchés, en particulier dans le secteur résidentiel allemand (45% à Berlin, 15-20% à
Hambourg, 10-15% à Dresde et Leipzig, 15-20% en Rhénanie-du-Nord-Westphalie).

Les loyers moyens sont calculés sur la base de la surface totale, y compris les réserves foncières et les surfaces vacantes
dans les projets de développement.


1.5.3. Actifs de placement – valeur des actifs

Variation de juste
En M€, part du Groupe Valeur de marché valeur de Droits EPRA NIY
l’exercice

Bureaux 7 998 31 312 4,6%

Résidentiel Allemagne 4 795 105 364 3,6%

Hôtels 3 222 65 152 6,0%

Autre (Résidentiel France & Parkings) 24 - - n.a.

TOTAL S1 2025 16 039 201 829 4,6%


La variation de juste valeur sur l’exercice présentée ci-dessus exclut les variations de valeur des immeubles en murs &
fonds, des hôtels en murs & fonds et des actifs mis en équivalence.




39
Réconciliation avec les éléments financiers
En millions € S1 2025

Total valeur du patrimoine (en pdg, valeur de marché) 16 039

Juste valeur des propriétés en murs et fonds -1 656

Sociétés mises en équivalence -422

Autres actifs destinés à être cédés 17

Droit d’utilisation sur des actifs de placement 145

Juste valeur des parkings -5

Immobilisations corporelles 8

Actifs de placement part du Groupe (Éléments financiers § 1.3.5)
1 14 126

Intérêts minoritaires 5 931

Actifs de placement à 100% 1 (Éléments financiers § 1.3.6) 20 056

1
Immobilisations + immeubles en développement + actifs destinés à la vente




Réconciliation IFRS

En millions € S1 2025

Variation de juste valeur de l’exercice (en PdG) 201

Autres -32

Résultat des ajustements de la juste valeur part du Groupe (Éléments financiers § 1.3.3) 169

Intérêts minoritaires 98

Résultat des ajustements de la juste valeur à 100% (Éléments financiers § 1.3.4) 267



1.5.4. Actifs en développement
% de Juste
Forme de Coût total1 % Surface à Pré- Rendement2
détention valeur S1 Livraison
détention (en M€, PdG) Avancement 100 % location (en %)
(PdG) 2025

Paris The Line IG 3 100% 103 101 12% 2025 5 000 m² 100% 4,6%

La Défense CB21 IG 100% 195 256 0% 2026 34 000 m² 0% 6,7%

Meudon Thalès 2 IG 100% 117 205 76% 2026 38 000 m² 100% 8,2%

Grands Boulevards IG 100% 101 157 11% 2027 7 500 m² 0% 4,6%

Paris Monceau IG 100% 205 249 77% 2026 11 200 m² 0% 4,8%

Düsseldorf Icon IG 94% 170 235 47% 2025 55 700 m² 61% 5,6%

Berlin Alexanderplatz IG 55% 167 343 49% 2027 60 000 m² 11% 5,0%
Total 1 057 1 546 42% 211 400 m² 35% 5,7%
1 Coût total y compris terrain et coût financier || 2 Rendement sur coût total || 3 IG : Intégration globale

Réconciliation avec le pipeline total engagé

Coût total, y compris coût financier
(en M€, part du Groupe)
(part du Groupe)

Projets entièrement consolidés 1 546

Autres (Loft) 27

Pipeline Bureaux / Mixtes engagé (Éléments d'analyse de l'activité § 1.1) 1 573

Réconciliation avec les éléments financiers
S1 2025

Total juste valeur des actifs en développement 1 057

Projets à l’étude technique et projets non engagés 320

Actifs en développement (Eléments financiers § 1.3.5) 1 377




40
1.5.5. Informations sur les baux
Expiration du bail par date de 1ère option de sortie
Revenus locatifs annualisés des baux expirant
Durée Durée
résiduelle résiduelle Total
N+1 N+2 N+3 à 5 Au-delà Paragraphe
ferme des des baux (en M€)
baux (années) (années)
Bureaux 4,9 5,5 3% 10% 34% 53% 366 1.2

Hôtels 10,7 10,7 0% 7% 5% 88% 119 1.2
2
Autres n.a. n.a. n.a. n.a. n.a. n.a. 283

TOTAL 1 6,3 6,8 1% 6% 17% 76% 768
1.
Pourcentage d’échéances de baux sur le chiffre d’affaires total || 2:
(Résidentiel Allemagne, Ebitda Hôtels, autres)

En 2025, les baux arrivant à échéance représenteront 1,5% du total des revenus annualisés : ¼ seront réaménagés, ¼
sont déjà gérés (avec relocation ou cession) et le reste concerne des baux pour lesquels la décision du locataire n'est
pas encore connue.

1.5.6. EPRA net initial yield
Les données ci-dessous présentent le détail des taux de rendement du Groupe et le passage du taux de rendement
EPRA Topped-up au taux de rendement de Covivio.


• Le taux de rendement EPRA Topped-up Net Initial Yield correspond au rapport :


Revenus locatifs annualisés après expiration des avantages restants accordés aux locataires
(franchises de loyers, plafonnement des loyers) – charges locatives non récupérées de l’exercice
EPRA Topped-up NIY =
Valeur du patrimoine droits inclus



• Le taux de rendement EPRA Net Initial Yield correspond au rapport :
Revenus locatifs annualisés après déduction des avantages restants accordés
aux locataires (franchises de loyers, plafonnement des loyers) – charges locatives
EPRA NIY = non récupérées de l’exercice
Valeur du patrimoine droits inclus
- unrecovered property charges for the year

-
(en M€, part du Groupe) Résidentiel
Total 2024 Bureaux Hôtels Total S1 2025
Hors Résidentiel France et Parkings Allemagne

Immeubles de placement, cessibles et d’exploitation 15 556 7 998 4 795 3 222 16 015

Retraitement des actifs en développement -791 -1 263 - -6 -1 268

Retraitement des terrains et autres actifs en travaux -733 -649 - -105 -754

Droits 773 312 364 152 829

Valeur droits inclus du patrimoine (1) 14 804 6 398 5 159 3 263 14 820

Revenus IFRS annualisés bruts 730 322 203 198 723

Charges immobilières non récupérables -52 -28 -18 -2 -49

Revenus nets annualisés (2) 678 294 185 195 674

Loyer à l’expiration des périodes de gratuité ou autre réduction
34 34 - - 34
de loyer
Revenus nets annualisés Topped-up (3) 711 328 185 195 708

Rendement initial net EPRA (2)/(1) 4,6% 4,6% 3,6% 6,0% 4,6%

Rendement initial net EPRA Topped-up (3)/(1) 4,8% 5,1% 3,6% 6,0% 4,8%


Passage du Rendement initial net EPRA Topped-up au rendement Covivio

Effet des ajustements de loyers EPRA 0,4% 0,5% 0,4% 0,1% 0,3%

Effet des retraitements des droits 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3%

TAUX DE RENDEMENT COVIVIO 5,4% 5,9% 4,2% 6,4% 5,4%



41
1.5.7. Ratio de coûts EPRA
(En M€, part du Groupe) S1 2024 S1 2025

Coût de location non recouvré -16,6 -12,5

Charges sur Immeubles -10,0 -11,8

Charges nettes des créances irrécouvrables -0,3 -0,7

Autres charges -1,3 -1,5

Frais de structure -50,0 -51,8

Amortissement, dépréciations et provisions nettes 3,2 7,1

Produits couvrants des frais généraux 12,9 13,3

Coût des autres activités et juste valeur -2,7 -4,3

Charges du foncier -0,5 -0,4

Coûts EPRA (yc. coût de vacance) (A) -65,2 -62,5

Coût de vacance 9,7 6,6

Coûts EPRA (hors coût de vacance) (B) -55,5 -56,0

Revenus locatifs bruts moins charges du foncier 312,2 326,5

EBITDA des activités hôtels en murs & fonds et coworking, revenus des autres activités 35.2 52,7

Revenus locatifs bruts (C) 347,5 379,2

Ratio de coûts EPRA (yc. coût de vacance) (A/C) -18,8 % -16,5%

Ratio de coûts EPRA (hors coût de vacance) (B/C) -16,0 % -14,8%




1.5.8. EPRA Earnings ajusté : en hausse à 263,2 M€
(en millions d’euros) S1 2024 S1 2025

Résultat net part du Groupe (Éléments financiers § 1.3.3) -8,4 341,4

Variation de valeurs des actifs 246,7 -169,2

Résultat de cession -1,4 -0,3

Frais d’acquisition de titres de sociétés consolidées 0,3 0,7

Variation de valeurs des instruments financiers -15,5 10,5

Frais d’intérêt liés aux passifs de crédit-bail (bail > 100 ans) 2,4 3,0

Frais de location (bail > 100 ans) -1,5 -2,3

Impôts différés passifs -10,3 36,8

Impôts sur cession -0,2 -0,3

Ajustement des amortissements et provisions 17,1 37,4

Ajustement des remboursements anticipés d’instruments financiers 0,8 1,0

Ajustement IFRIC 21 3,7 3,2

Ajustement d’EPRA Earnings des entreprises associées -2,9 1,3

EPRA Earnings ajusté (B) 230,8 263,2

EPRA Earnings ajusté (en €/action) (B)/(C) 2,24 2,38

Marge de promotion -8,6 -8,9

EPRA Earnings (A) 222,3 254,3

EPRA Earnings (en €/action) (A)/(C) 2,16 2,30

Nombre d’actions moyen (C) 102 962 700 110 783 202




42
1.5.9. EPRA NRV, EPRA NTA et EPRA NDV
2024 S1 2025 Var. Var. (en %)

EPRA NRV (en M€) 9 705 9 829 +123 +1,3%

EPRA NRV/action (en M€) 87,1 88,2 +1,1 +1,2%

EPRA NTA (en M€) 8 896 8 962 +67 +0,8%

EPRA NTA/action (en M€) 79,8 80,4 +0,6 +0,7%

EPRA NDV (en M€) 8 686 8 695 +10 +0,1%

EPRA NDV/action (en M€) 78,0 78,0 +0,1 +0,1%

Nombre d’actions 111 407 666 111 443 009 +35 343 +0,0%




1.5.9.1. Passage des capitaux propres à l’EPRA NAV
2024 (en M€) € par action S1 2025 (en M€) € par action

Capitaux propres 8 228 73,9 8 222 73,8

Mise en juste valeur des immeubles d’exploitation 240 279

Droits 810 867

Instruments financiers et ORNANE -199 -219

Impôts différés passifs 626 678

EPRA NRV 9 705 87,1 9 829 88,2

Re-calcul de la base Hors Droits de certains actifs -773 -829

Goodwill et immobilisations incorporelles -18 -19

Impôts différés passifs -19 -19

EPRA NTA 8 896 79,8 8 962 80,4

Optimisation des droits -37 -39

Actifs incorporels 18 19

Dettes à taux fixe 218 194

Instruments financiers et ORNANE 199 219

Impôts différés passifs -608 -660

EPRA NDV 8 686 78,0 8 695 78,0




Les missions d’évaluation sont réalisées conformément droits compris, et les loyers en valeur de marché. Les
au Code de déontologie des SIIC, ainsi que estimations sont réalisées sur la base de la méthode
conformément à la Charte de l’Expertise en Évaluation comparative, de la méthode de capitalisation des
immobilière, aux recommandations du Groupe de loyers et de la méthode de l’actualisation des flux futurs
travail COB/CNCC présidé par M. Barthès de Ruyter, et (Discounted Cash Flows).
au plan international conformément aux normes de
Les autres actifs et passifs sont évalués selon les
l’International Valuation Standards Council (IVSC), ainsi
principes des normes IFRS sur les comptes consolidés.
que les standards du Red Book de la Royale Institution
L’application de la juste valeur concerne
of Chartered Surveyors (RICS).
essentiellement la valorisation des couvertures sur la
Le patrimoine immobilier détenu directement par le dette.
Groupe a été évalué au 30 juin 2025 par des experts
Pour les sociétés codétenues avec d’autres
immobiliers indépendants tels que Cushman, REAG,
investisseurs, seule la quote-part du Groupe a été prise
CBRE, HVS, JLL, BNPP Real Estate, MKG et CFE. Cette
en compte.
évaluation n'inclut pas:
1.5.9.2. Mise en valeur des immeubles
• des actifs sous promesse signée qui sont valorisés
d’exploitation
à leur valeur de promesse ;
Conformément aux normes IFRS, les immeubles
• des actifs détenus depuis moins de 75 jours, pour
d’exploitation sont évalués au coût historique. Un
lesquels la valeur d’acquisition est réputée être la ajustement de valeur de 279 M€ net d’impôts différés a
valeur vénale. été comptabilisé dans l’EPRA NRV, NDV, NTA afin de
Les actifs sont estimés en valeurs hors droits et/ou prendre en compte la valeur d’expertise des éléments

43
suivants : des hôtels acquis pour 169 M€ part du groupe, n'a pas
été déduit. En effet, le prix payé pour acquérir ces fonds
• espaces de coworking et hôtels en murs &
de commerce en 2024 fait partie de la valeur globale
fonds pour 268 M€ ;
des actifs, telle que déterminée par l'expert
• immeubles occupés par le propriétaire pour 7 indépendant. Le Groupe n'a pas versé de prix
M€ ; supplémentaire pour acquérir ces sociétés. Le goodwill
présenté au bilan constitue donc la juste valeur des
• parkings pour 4 M€. immeubles présentés dans la rubrique « Immeubles
1.5.9.3. Ajustement de la juste valeur des dettes d'exploitation » du bilan.
à taux fixe 1.5.9.6. Impôts différés passifs
Le Groupe a contracté des emprunts à taux fixe L’EPRA NTA suppose que les entités achètent et
(obligations garanties et placements privés). vendent des actifs, cristallisant ainsi certains niveaux
Conformément aux principes EPRA, la NDV EPRA a été d’impôts différés inévitables.
ajustée de la juste valeur des dettes à taux fixe.
L'impact est de 194 M€ au 30 juin 2025. À cette fin, le Groupe utilise la méthode suivante :

1.5.9.4. Recalcul de la base hors droit de certains • Bureaux : prend en compte 50% des impôts différés,
actifs qui font l’objet d’une politique de rotation d’actifs
régulière,
Lorsque la cession de la société, plutôt que de l’actif
qu’elle porte, est réalisable, les droits de mutation sont • Hôtels : prend en compte les impôts différés
recalculés sur la base de l’actif net réévalué de la uniquement sur les actifs non stratégiques, destinés
société. La différence entre ces droits recalculés et les à être cédés sur les prochaines années,
droits de mutation déjà déduits de la valeur des actifs
• Résidentiel : comptabilise la fiscalité latente sur les
a généré un retraitement de 39 M€ au 30 juin 2025.
actifs pouvant être cédés à court terme, compte
1.5.9.5. Goodwill tenu du faible niveau de rotation des actifs dans ce
secteur.
Le goodwill, correspondant aux fonds de commerces

1.5.10. Capex par nature
En millions € S1 2024 S1 2025

100% Part du Groupe 100% Part du Groupe

Acquisitions 1 - - 50 50

Développements 101 89 121 105

Immeubles de placement 101 71 91 60

Surface locative supplémentaire 5 3 5 3

Pas de surface locative supplémentaire 91 63 79 51

Mesures d’accompagnement 6 5 8 6
Dépenses capitalisées sur actifs en développement 2
16 14 26 24
(sauf selon la méthode de mise en équivalence)
Total 219 174 289 239
1 Acquisitions, droits inclus || 2. Frais financiers capitalisés, frais de commercialisation et autres charges capitalisées


Les Capex de développement de 105 M€ part du les actifs de bureaux stratégiques et les
Groupe concernent les dépenses sur les projets de investissements dans des projets de
développement comptabilisés en tant qu'immeubles en développement gérés ;
cours de construction dans les comptes (à l'exclusion
• 5 M€ de Capex de modernisation sur les hôtels,
des immeubles mis en équivalence, des immeubles
dans le but d’améliorer la qualité des actifs et de
destinés à la vente et des actifs en exploitation).
bénéficier d’une augmentation des revenus et de la
Les 60 M€ de Capex part du Groupe sur les immeubles performance ;
de placement se composent essentiellement de :
• 39 M€ de Capex en résidentiel Allemand dont 60%
• 16 M€ sur les bureaux, y compris les améliorations de modernisation, générant des revenus
locatives et les Capex verts destinés à revaloriser additionnels.



44
1.5.11. LTV EPRA
EPRA LTV Intégration proportionelle
Quote-part Participations
30 juin 2025 Groupe Quote-part
des associés ne donnant Combiné
(en millions d’euros, part du Groupe) Selon le reporting Des coentreprises majoritaires Pas de contrôle
Inclut :
Emprunts auprès des institutions financières 5 063 196 -98 -1 961 3 200

Billets de trésorerie 442 - 0 442

Hybrides (y compris obligations convertibles, actions de
- - - -
préférence, dettes, options, obligations perpétuelles)

Emprunts obligataires 5 144 - -678 4 466
Instruments dérivés de change (futures, swaps, options et - - - -
forwards)
Dettes nettes 218 19 -10 -130 98

Immeubles occupés par le propriétaire (dette) - - - -

Comptes courants (caractéristique capitaux propres) - - - -

Exclut : - - - -

Trésorerie et équivalent de trésorerie 1 363 49 -25 -353 1 035

Dette nette (a) 9 505 166 -83 -2416 7 172
Inclut :
Immeubles occupés par le propriétaire 2 587 - -929 1 658

Immeubles de placement à la juste valeur 17 950 428 -214 -5 615 12 549

Immeubles destinés à la vente 309 0 -40 269

Immeubles en cours de développement 1 539 - -162 1 377

Immobilisations incorporelles - - - -

Créances nettes - - - -

Immobilisations financières 91 - -28 147 210

Valeur totale des actifs (b) 22 476 428 -242 -6 599 16 062

Droits de mutation immobiliers 1 282 15 -441 856

Valeur totale des actifs (y compris droits de mutation) (c) 23 758 443 -242 -7 041 16 918

LTV (a/b) 42,3% 44,6%

LTV (y compris droits de mutation) (a/c) (facultatif) 40,0% 42,4%




En intégrant les promesses restant à encaisser, l’EPRA LTV (hors droits) serait en baisse à 42,4%.



LTV EPRA 44,6%

Droits -2,2%

Promesses -1,2%

Autres effets (y compris retraitements de consolidation) 1 -1,5%

LTV Droits Inclus 39,8%
1
Retraitement des actifs consolidés selon la méthode de mise en équivalence et besoin en fonds de roulement




45
1.5.12. Table de concordance des indicateurs de performance EPRA


Information EPRA Montant Montant
Section en %
en € en €/action


EPRA Earnings 1.3.3 - 254,3 M€ 2,30€/action

EPRA Earnings ajusté 1.3.3 - 263,2 M€ 2,38€/action

EPRA NRV 1.5.9 - 9 829 M€ 88,2€/action

EPRA NTA 1.5.9 - 8 962 M€ 80,4€/action

EPRA NDV 1.5.9 - 8 695 M€ 78,0€/action

Taux de rendement net initial EPRA 1.5.6 4,6% - -

Taux de rendement net initial Topped Up EPRA 1.5.6 4,8% - -

Taux de vacance EPRA fin de période 1.5.2 3,4% - -

Ratio de coûts EPRA (y.c. coût de la vacance) 1.5.7 -16,5% - -

Ratio de coûts EPRA (hors coût de la vacance) 1.5.7 -14,8% - -

EPRA LTV 1.5.11 44,6%

Indicateurs EPRA des principales filiales 1.6 - - -




1.6. Indicateurs financiers des principales filiales

Covivio Hotels Covivio Immobilien

31 Déc. 24 30 juin 25 Variation (%) 31 Déc. 24 30 juin 25 Variation (%)

EPRA Earnings en M€
119,5 132,3 +10,7% 76,0 78,4 +3,2%
(premier semestre)
EPRA NRV 4 124 4 326 +4,9% 4 686 4 814 +2,7%

EPRA NTA 3 815 4 006 +5,0% 4 179 4 291 +2,7%

EPRA NDV 3 690 3 843 +4,2% 3 563 3 636 +2,0%

% du capital détenu par Covivio 52,5% 53,2% +0,7pt 61,7% 61,7% -

LTV Droits inclus 32,5% 29,8% -2,7pts 35,2% 34,7% -0,5pt

ICR 6,1x 8,1x +2,0pts 4,0x 4,0x +0,0pt




46
2


Risques
et dispositifs de
maîtrise




47
2. RISQUES ET DISPOSITIFS DE MAITRISE
Dans le cadre de sa gestion des risques, Covivio réalise de son activité) et de leur probabilité de réalisation. Une
annuellement une revue détaillée des risques auxquels fois quantifiés, impact et probabilité bruts sont corrigés
elle est exposée. Ses résultats ainsi que les plans des dispositifs de maîtrises en place afin de déterminer
d’actions définis afin d’en améliorer leur maîtrise sont le risque net.
partagés en Comité d’Audit et en Conseil
La revue de ces risques n’a pas fait apparaitre de
d'Administration. Covivio invite ses lecteurs à se référer
variations significatives dans la notation des risques ni
au chapitre 2 de son document d’enregistrement
de nouveaux risques depuis la publication de l’URD
universel (URD) 2024 dans lequel sont présentés les
2024 de Covivio. Les dispositifs de maîtrise de ces
principaux risques et dispositifs de maîtrise mis en
risques (inchangés) sont décrits dans l’URD 2024
place.
disponible sur le site internet de Covivio. Les sensibilités
La cotation des risques résulte d’une analyse combinée aux évolutions de valeurs et de taux ont été mises à jour
de leur impact négatif potentiel (sur la valorisation du et sont ainsi présentées ci-dessous.
groupe, ses résultats, son image et/ou sur la continuité


2.1. Risques liés à l’environnement dans lequel Covivio opère
Évolution défavorable du marché immobilier : marché (et par conséquent les taux de capitalisation
augmentations des valeurs à périmètre constant utilisés par les experts) peuvent être soumis à des
au S1 2025, après deux années de baisses fluctuations liées à l’environnement économique et
financier.
consécutives
Une diminution des valeurs d’expertise est susceptible
Valeurs
d’affecter la valeur de l’Actif Net Réévalué de Covivio
Le total des actifs de Covivio à fin juin 2025 (25,6 Md€ et, éventuellement, la valorisation de son cours de
en données consolidées) est essentiellement constitué bourse.
de la valeur d’expertise des immeubles qui s’élève à 23,6
Sur le premier semestre 2025, la valeur du patrimoine a
Md€ (soit 92%). Covivio comptabilise ses immeubles de
évolué à périmètre constant de +1,5%. Cette
placement à leur juste valeur conformément à l’option
augmentation a été plus marquée sur le périmètre
offerte par la norme IAS 40. Ainsi, toute évolution de
résidentiel (+3,1%) ainsi que sur le périmètre hôtelier
valeur des immeubles a un impact direct sur le total du
(+2,1%) alors que l’augmentation a été plus modérée sur
bilan.
le périmètre bureaux (+0,4%). Notons que par rapport à
La valeur du patrimoine de Covivio dépend de l’an dernier (-1,3% au premier semestre 2024 et -1,1% sur
l’évolution des marchés immobiliers dans lesquels la l’année entière 2024) cette augmentation marque un
société opère. Tant les niveaux de loyers que les prix de arrêt de la baisse des valeurs.


À titre d’information, le tableau ci-dessous présente la sensibilité de la valorisation des actifs aux taux de rendement du
patrimoine en exploitation :
Taux
Rendement1 Rendement1
En millions d’euros Rendement1
- 25 bps + 25 bps
Bureaux France 5,8% 162,6 -148,2

Bureaux Italie 5,8% 108,8 -99,3

Bureaux Allemagne 6,5% 28,2 -26,1

Hôtels 5,6% 179,4 -163,6

Résidentiel Allemagne 4,3% 473,6 -420,8

TOTAL 5,2% 952,6 -857,9
1
Rendement sur patrimoine en exploitation – hors droits

Les covenants de la société sont présentés au paragraphe 3.2.5.12.8. « Covenants bancaires ».




48
2.2. Risques financiers


Évolution défavorable des taux des hausses de frais financiers sur sa quote-part de
dette non couverte. Le taux de couverture moyen
Emprunts
s’établit à 92% assorti d'une maturité de couverture de
Le taux d'inflation annuel de la zone euro s'est établi à 5,6 ans supérieure à la maturité de la dette de 4,8 ans
2% en juin 2025. Un an auparavant, il était de 2,5%. Cette au 30 juin 2025. Ce taux reste néanmoins attendu en
évolution significative a permis à la Banque Centrale dessous de 2,5% jusque fin 2028.
Européenne (BCE) de poursuivre la baisse de ses taux
• Une augmentation des taux de +50bps aurait un
directeurs initiée en 2024, et cela pour la quatrième fois
impact de -3,8 M€ sur le coût de l’endettement
depuis le début de l’année. Le taux de refinancement
financier net au 30 juin 2025.
s’établit ainsi à 2,4% à fin juin 2025. Il était l’an dernier de
4,5%. • Une diminution des taux de -50bps aurait un
impact de +3,8 M€ sur le coût de l’endettement
Lors de nouvelles émissions de dettes ou de
financier net au 30 juin 2025.
renouvellements, Covivio se trouve directement
impacté par ces taux directeurs. Le taux moyen de la • Une augmentation des taux de +100bps au 30 juin
dette de Covivio au 30 juin 2025, il s'établit à 1,67% 2025 aurait un impact de -7,3 M€ sur le coût de
contre 1,71% fin 2024. Il tient compte des échéances de l’endettement financier net au 30 juin 2025.
financement des dernières années et à venir ainsi que




49
3

Comptes
consolidés
condensés
au 30 juin 2025




50
3. COMPTES CONSOLIDES CONDENSES AU 30 JUIN 2025
3.1. Comptes consolidés condensés au 30 juin 2025
3.1.1. État de situation financière


Actif



Note
M€ 30 juin 25 31 décembre 24
3.2.5.

Goodwill 1 324,7 325,0

Autres immobilisations incorporelles 2 20,9 19,9

Immeubles d'exploitation (valorisés au coût) 4.2 1 936,6 2 054,7

Immeubles de placement (valorisés à la juste valeur) 4.3 18 208,3 18 197,0

Immeubles de placement en développement 4.3 1 538,7 1 111,6

Autres immobilisations corporelles 3 56,2 58,2

Participations dans les entreprises mises en équivalence 5 373,5 394,4

Autres actifs financiers non courants 6 127,7 172,9

Impôts Différés Actifs 7 67,7 67,6

Instruments dérivés non courants 12.6 294,4 315,1

TOTAL ACTIFS NON COURANTS 22 948,8 22 716,3

Actifs détenus en vue de la vente 4.3 308,9 301,0

Stocks et en-cours 8 253,6 260,8

Créances clients 9 446,5 324,9

Autres créances d'exploitation 17.1 161,2 127,5

Autres actifs financiers courants 6 34,4 31,2

Instruments dérivés courants 12.6 95,0 106,6

Trésorerie et équivalents de trésorerie 10 1 363,1 1 006,8

Charges constatées d'avance 21,1 13,1

TOTAL ACTIFS COURANTS 2 683,8 2 171,9

TOTAL ACTIF 25 632,6 24 888,3




51
Passif


Note
M€ 30 juin 25 31 décembre 24
3.2.5.

Capital 334,9 334,9
Primes 4 187,0 4 492,9
Actions propres -23,9 -27,5
Réserves consolidées 3 382,8 3 359,9
Résultat consolidé 341,4 68,1

CAPITAUX PROPRES PART DU GROUPE 11 8 222,1 8 228,2

Participations ne donnant pas le contrôle 3 801,1 3 786,2

TOTAL CAPITAUX PROPRES 12 023,3 12 014,5

Passifs financiers non courants 12 8 521,4 9 091,1

Passifs locatifs non courants 13 302,4 311,4

Instruments dérivés non courants 12.6 75,3 101,6

Impôts Différés Passifs 7 1 083,0 1 033,5

Dépôts et cautionnements 14 35,4 35,4

Provisions non courantes 15 47,3 48,5

Autres passifs non courants 17.3 1,4 1,4

TOTAL PASSIFS NON COURANTS 10 066,2 10 622,8

Passifs détenus en vue de la vente 4,0 0,0

Passifs financiers courants 12 2 409,7 1 341,0

Passifs locatifs courants 13 8,0 8,1

Provisions courantes 15 4,6 5,6

Instruments dérivés courants 12.6 31,2 50,8

Dettes fournisseurs 16 282,5 239,3
Dettes fournisseurs d'immobilisations 16 102,5 62,6
Dettes fiscales et sociales 17.2 205,3 147,3
Autres passifs courants 17.3 448,5 347,6
Produits constatés d'avance 46,9 48,6
TOTAL PASSIFS COURANTS 3 543,2 2 251,0

TOTAL PASSIF ET CAPITAUX PROPRES 25 632,6 24 888,3




52
3.1.2. État du résultat net


Note 31 décembre 24
M€ 30 juin 25
3.2. Retraité*


Revenus locatifs 6.2.1 470,3 469,3

Charges locatives non récupérées 6.2.2 -17,3 -23,5

Charges sur immeubles 6.2.2 -16,0 -14,0

Charges nettes des créances irrécouvrables 6.2.2 -1,0 -0,5

LOYERS NETS 6.2.2 436,0 431,3

Chiffre d'affaires des hôtels en gestion 6.2.3 226,0 141,0

Charges d'exploitation des hôtels en gestion 6.2.3 -169,1 -110,5

EBITDA des hôtels en gestion 6.2.3 56,9 30,5

Résultat des autres activités 6.2.3 19,5 19,6

Revenus de gestion et d'administration 6.2.4 8,7 9,4

Frais de structure 6.2.4 -66,3 -64,3

Amortissements des biens d'exploitation 6.2.5 -68,5 -35,1

Variation des provisions 6.2.6 1,7 0,3

Autres produits et charges d'exploitation 6.2.7 9,5 9,0

RESULTAT D'EXPLOITATION 397,5 400,6

Résultat net des immeubles en stock 0,0 0,0

Résultat des cessions d'actifs immobiliers 6.3 -1,6 3,0

Résultat de cession de titres 6.5 0,0 -0,6

Résultat des ajustements de valeurs 6.4 267,4 -302,5

Résultat des variations de périmètre 6.6 -0,9 -0,6

RESULTAT OPERATIONNEL 662,4 100,0

Produits financiers liés au coût de l'endettement 6.8 89,0 126,2

Charges financières liées au coût de l'endettement 6.8 -164,2 -208,1

Coût de l'endettement financier net 6.7 -75,1 -81,9

Charges d'intérêts sur passifs locatifs 5.13.1 -8,1 -8,1

Variation de juste valeur des instruments dérivés 6.8 -16,8 36,5

Amortissements exceptionnels des frais d'émission d'emprunts 6.8 -1,3 -1,5

Autres charges et produits financiers 6.8 0,3 0,4

Quote-part de résultat des entreprises mises en équivalence 5.5.3 9,1 16,6

RESULTAT NET AVANT IMPOTS 570,6 62,0

Impôts 6.9.2 -67,2 -1,2

RESULTAT NET DE LA PERIODE 503,4 60,8

dont résultat net attribuable aux participations ne donnant pas le contrôle 162,0 69,1

RESULTAT NET DE LA PERIODE - PART DU GROUPE 341,4 -8,4

Résultat Net de base Groupe par action en euros 7.2 3,08 -0,08

Résultat Net Groupe dilué par action en euros 7.2 3,06 -0,08

*cf. note 3.2.1.1 relatif au retraitement de 2024 pour comparabilité




53
3.1.3. État du résultat global



31 décembre 24
M€ 30 juin 25
Retraité*


RESULTAT NET DE LA PERIODE 503,4 60,8

Ecarts de conversion -11,0 -5,7

Part efficace des profits et pertes sur instruments de couverture 0,0 -7,3

Impôts différés sur éléments recyclables 0,0 0,7

Autres éléments du Résultat Global recyclables en résultat -11,0 -12,2

Réévaluation du passif (de l'actif) net des régimes à prestations définies 0,0 0,0

Variation de valeur des actifs d'exploitation 0,0 0,0

Impôts différés sur éléments non recyclables 0,0 0,0

Autres éléments du Résultat Global non recyclables en résultat 0,0 0,0



AUTRES ELEMENTS DU RESULTAT GLOBAL -11,0 -12,2


RESULTAT GLOBAL DE LA PERIODE 492,4 48,5

dont part attribuable aux propriétaires de la société mère 334,9 -15,7

dont part attribuable aux participations ne donnant pas le contrôle 157,5 64,3

*cf. note 3.2.1.1 relatif au retraitement de 2024 pour comparabilité




54
3.1.4. État de variations des capitaux propres

Réserves et Total Capitaux Participations Total
Prime Actions
M€ Capital résultats non propres part du ne donnant capitaux
d'émission propres
distribués Groupe pas le contrôle propres

Situation au 31 décembre 2023 303,0 4 311,4 -29,8 3 372,4 7 957,0 4 006,2 11 963,2
Distribution de dividendes -325,4 -5,4 -330,8 -153,2 -483,9

Augmentation de capital 19,9 235,2 -0,0 255,1 0,0 255,1

Affectation à la réserve légale -2,0 2,0 - -

Elimination des actions propres 1,2 -5,6 -4,4 - -4,4

Autres 0,7 0,7 0,7 1,4

Résultat Global Total de la période -15,7 -15,7 64,3 48,5
Dont résultat net -8,4 -8,4 69,1 60,8
Dont gains et pertes comptabilisés en
-7,4 -7,4 -4,9 -12,2
capitaux propres :
Ecarts actuariels sur provision retraite nets
0,0 0,0 -0,0 -
d'impôts différés
Ecarts de conversion -4,4 -4,4 -1,3 -5,7
Partie efficace des profits et pertes sur
instruments de couverture nette d'impôts -3,0 -3,0 -3,6 -6,6
différés
Changement de périmètre 11,9 274,3 -7,8 278,4 -191,8 86,7

Paiements fondés en actions 2,7 2,7 2,7
Situation au 30 juin 2024 334,9 4 493,6 -28,6 3 343,3 8 143,1 3 726,2 11 869,3
Distribution de dividendes -0,0 -0,0 -0,0 -7,1 -7,1

Augmentation de capital - -0,8 0,0 -0,8 0,9 0,2

Affectation à la réserve légale - - - -

Elimination des actions propres 1,1 -6,3 -5,1 0,0 -5,1

Autres -0,0 -0,8 -0,8 -0,7 -1,4

Résultat Global Total de la période 87,5 87,5 67,7 155,2
Dont résultat net 76,5 76,5 60,1 136,6
Dont gains et pertes comptabilisés en
11,0 11,0 7,6 18,6
capitaux propres :
Ecarts actuariels sur provision retraite nets
-1,4 -1,4 -0,9 -2,2
d'impôts différés
Ecarts de conversion 12,4 12,4 8,5 20,9
Partie efficace des profits et pertes sur
instruments de couverture nette d'impôts 0,0 0,0 - 0,0
différés
Changement de périmètre - 0,0 0,1 0,1 -0,8 -0,7

Paiements fondés en actions 4,2 4,2 4,2

Situation au 31 décembre 2024 334,9 4 492,9 -27,5 3 428,0 8 228,2 3 786,2 12 014,5

Distribution de dividendes - -387,6 -387,6 -90,9 -478,5

Augmentation de capital 0,0 - -19,1 -19,1 19,7 0,6

Affectation à la réserve légale - - - -

Elimination des actions propres 3,6 -7,5 -3,9 -0,0 -3,9

Autres -305,9 305,9 0,0 -0,0 0,0

Résultat Global Total de la période 335,5 335,5 156,9 492,4
Dont résultat net 341,4 341,4 162,0 503,4
Dont gains et pertes comptabilisés en
-5,8 -5,8 -5,1 -11,0
capitaux propres :
Ecarts actuariels sur provision retraite nets
0,0 0,0 - 0,0
d'impôts différés
Ecarts de conversion -5,8 -5,8 -5,1 -11,0
Partie efficace des profits et pertes sur
instruments de couverture nette d'impôts -0,0 -0,0 - -0,0
différés
Changement de périmètre 0,0 -0,0 65,9 65,9 -70,7 -4,9
Paiements fondés en actions 3,1 3,1 3,1

Situation au 30 juin 2025 334,9 4 187,0 -23,9 3 724,2 8 222,1 3 801,1 12 023,3




55
3.1.5. Tableau des flux de trésorerie



M€ Note 30 juin 25 31 déc. 24


Résultat net de la période 3.1.2 503,4 197,4

Dotations nettes aux amortissements et provisions
3.2.6.2.5 66,9 114,7
(à l'exclusion de celles liées à l'actif circulant)
3.2.5.12.6 &
Gains et pertes latents liés aux variations de juste valeur -250,6 425,7
3.2.6.4
Charges et produits calculés liés aux paiements en actions 3.1.4 4,7 6,9

Autres produits et charges calculés 6,4 9,6

Plus et moins-values de cession 2,8 -8,7
Quote-part de résultat des sociétés mises en équivalence 3.2.5.5.1 -9,1 -22,9
Dividendes (titres non consolidés) 0,0 0,0
Capacité d'autofinancement après coût de l'endettement financier net et impôt 324,3 722,7

3.2.6.7 &
Coût de l'endettement financier net et charges d'intérêts sur passifs locatifs 73,8 160,8
3.2.6.8

Charge d'impôt (y compris impôts différés) 3.2.6.9.2 67,2 23,5

Capacité d'autofinancement avant coût de l'endettement financier net et impôt 465,3 907,1

Impôt versé -13,4 -38,9
Variation du BFR lié à l'activité (y compris dette liée aux avantages au personnel) 3.2.5.9 46,5 112,3

FLUX NET DE TRESORERIE GENERE PAR L'ACTIVITE 498,4 980,5

Incidence des variations de périmètre 3.2.6.6 -6,9 -75,9
Acquisitions d'immobilisations corporelles et incorporelles 3.2.5.4.5 -242,8 -595,8
Cessions d'immobilisations corporelles et incorporelles 3.2.5.4.5 161,2 518,8
Acquisitions d'immobilisations financières (titres non consolidés) -0,2 -0,1
Cessions d'immobilisations financières (titres non consolidés) 0,0 2,3
Dividendes reçus (sociétés mises en équivalence, titres non consolidés) 32,2 12,3
Variation des prêts et avances consentis 3.2.5.17.3 7,4 2,9
Autres flux liés aux opérations d'investissement 1,6 -1,7
FLUX NET DE TRESORERIE DES OPERATIONS D'INVESTISSEMENT -47,5 -137,1
Incidence des variations de périmètre 0,0 0,0
Sommes reçues des actionnaires lors d'augmentations de capital :
Versées par les actionnaires de la société mère 0,3 0,1
Versées par les intérêts non contrôlant 3.1.4 0,0 0,0
Acquisitions et cessions d'actions propres 3.1.4 -3,9 -9,6
Dividendes mis en paiement au cours de l'exercice :
Dividendes versés aux actionnaires de la société mère 3.2.5.11 -387,6 -76,4
Dividendes versés aux participations ne donnant pas le contrôle de sociétés consolidées 3.1.4 -90,8 -160,3
Encaissements liés aux nouveaux emprunts 3.2.5.12.2 1 186,2 1 410,4
Remboursements d'emprunts (y compris dettes sur passifs locatifs) 3.2.5.12.2 -657,8 -1 734,9
Intérêts financiers nets versés (y compris intérêts sur passifs locatifs) -115,3 -141,7
Autres flux sur opérations de financement -30,5 -26,4
FLUX NET DE TRESORERIE DES OPERATIONS DE FINANCEMENT -99,6 -738,8
Impact de la variation des taux de change 0,2 0,1
VARIATION DE LA TRESORERIE NETTE 351,5 104,6
Trésorerie nette disponible d'ouverture 1 004,2 899,5
Trésorerie nette disponible de clôture 3.2.5.12.2 1 355,7 1 004,2
VARIATION DE TRESORERIE NETTE DISPONIBLE 351,5 104,6




56
3.2. Annexe aux comptes consolidés
3.2.1. Principes généraux
3.2.1.1. Référentiel comptable • Amendements IFRS 7 et IFRS 9 – Classement et
Les comptes consolidés condensés au 30 juin 2025 du évaluation des instruments financiers
groupe Covivio sont établis en conformité avec les
normes et interprétations comptables internationales • Décomptabilisation : Les amendements
édictées par l’IASB (International Accounting Standards précisent quand un actif ou un passif financier
Board) et adoptées par l’Union européenne à la date doit être décomptabilisé ;
d’arrêté. Ces normes comprennent les IFRS
(International Financial Reporting Standards) et IAS • Passifs financiers : Ils autorisent la
(International Accounting Standards) ainsi que leurs décomptabilisation des passifs réglés via des
interprétations. systèmes de paiement électronique avant la
date de règlement, sous certaines conditions ;
Les comptes ont été arrêtés par le Conseil
d’Administration en date du 18 juillet 2025.
• Critère SPPI : Ils clarifient l'analyse du critère SPPI
Retraitement de la colonne 30.06.2024 de l’état du (Solely Payments of Principal and Interest) pour
résultat pour comparabilité les prêts liés aux critères environnementaux,
Afin de prendre en compte l’évolution du business sociaux et de gouvernance.
model de l’activité Hôtelière du Groupe et l’évolution
des conditions du marché du financement, le Groupe a Ces amendements régissent la comptabilisation et les
procédé à des modifications de présentation de son informations à fournir au titre des contrats de fourniture
compte de résultat au 31 décembre 2024. Le détail de d'électricité dite « nature-dependent » respectant des
ces modifications est présenté dans le Document critères bien précis. Ces amendements visent plus
d’Enregistrement Universel au paragraphe 4.2.1.1
particulièrement à :
Référentiel Comptable (p. 343).
Principes et méthodes comptables retenus • Faciliter l'application de l'exemption « own use »
Les comptes consolidés condensés au 30 juin 2025 ont prévue au paragraphe 2.4 d’IFRS 9 aux contrats
été préparés conformément à la norme IAS 34 « avec livraison physique (« Power purchase
Information Financière Intermédiaire ». Ces comptes agreements » ou « PPA ») sous certaines
doivent être lus conjointement avec les états financiers conditions ;
consolidés annuels du Groupe au 31 décembre 2024.
• Faciliter l'application d'une comptabilité de
Evolution du référentiel comptable couverture pour les contrats qualifiés de dérivés
Les principes comptables appliqués pour les comptes qu'il s'agisse (i) de contrats PPA avec livraison
consolidés condensés au 30 juin 2025 sont identiques à physique mais ne satisfaisant pas les conditions
ceux utilisés dans les comptes consolidés au 31 pour bénéficier de l'exemption « own use » ou (ii)
décembre 2024 à l’exception des nouvelles normes et de contrats sans livraison physique (« Virtual
amendements dont l’application est obligatoire à power purchase agreements » ou « VPPA ») ; et
compter du 1er janvier 2025 et qui n’avaient pas été
appliqués de façon anticipée par le Groupe. • Imposer la fourniture d'informations spécifiques
complètes sur les contrats « nature-dependent »
L’amendement ci-dessous d’application obligatoire au
auxquels l'exemption « own use » est appliquée.
1er janvier 2025, n’a pas eu d’incidence sur les comptes
consolidés condensés du Groupe au 30 juin 2025 : Ces amendements sont applicables à partir des
• Amendement à « IAS 21 – Effet des variations des périodes comptables (annuelles ou intermédiaires)
cours des monnaies étrangères – Absence de ouvertes à partir du 1er janvier 2026. Ils peuvent faire
convertibilité ». l’objet d’une application anticipée.

Cet amendement apporte des précisions sur le • IFRS 18 – Présentation et informations à fournir dans
traitement des transactions en devises étrangères les états financiers
lorsque le taux de change spot n’est pas disponible.
Compte tenu de l’implantation du Groupe, cet Cette norme est destinée à remplacer la norme IAS 1 sur
amendement ne devra pas avoir d’impact sur les la présentation des états financiers et à amender,
comptes du Groupe. principalement, les normes IAS 7 – Tableau des flux de
trésorerie et IAS 8 – Méthodes comptables,
Amendements en vigueur pour les exercices ouverts à changements d’estimations comptables et erreurs.
partir du 1er janvier 2026, sous réserve de leur adoption
par l'Union européenne : Cette norme vise à :


57
• Accroître la comparabilité du compte de résultat • l'évaluation des provisions.
en définissant des principes relatifs à sa structure
et à son contenu notamment au travers de trois
nouvelles catégories de charges et de produits En raison des incertitudes inhérentes à tout processus
qui complètent les catégories « Impôts » et « d'évaluation, le groupe Covivio révise ses estimations
Activités abandonnées » déjà existantes : « sur la base des informations régulièrement mises à jour.
Exploitation », « Investissement » et « Ces estimations tiennent compte, le cas échéant, des
Financement » ; impacts financiers liés aux engagements pris par le
Groupe sur les effets du changement climatique (note
• Améliorer la transparence dans l’utilisation de 3.2.1.3 de l’Annexe des comptes consolidés condensés).
certains Indicateurs Alternatifs de Performance Il est possible que les résultats futurs des opérations
en lien avec le compte de résultat ; concernées diffèrent de ces estimations.

Outre l’utilisation d’estimations, la direction du groupe
• Accentuer la pertinence des informations fait usage de jugements pour définir le traitement
communiquées en renforçant les exigences en comptable adéquat de certaines activités et
matière de regroupement ou de détail de transactions lorsque les normes et interprétations IFRS
l’information communiquée dans les états en vigueur ne traitent pas de manière précise des
primaires et les notes annexes. problématiques comptables concernées

3.2.1.3. Prise en compte des effets des
Les améliorations annuelles aux normes IFRS – volumes
changements climatiques
11 se limitent à des changements qui permettent de (i)
clarifier certaines formulations incluses dans les normes Covivio a annoncé en 2021 la mise à jour de sa
comptables ou bien (ii) remédier à des omissions ou à trajectoire carbone, relevant l’ambition en visant 40%
des contradictions entre les dispositions des normes. de réduction des émissions de gaz à effet de serre de
2010 à 2030. Cet objectif, qui concerne l’ensemble des
Sous réserve de son adoption par l’union européenne, scopes 1, 2 et 3, couvre l’intégralité de ses activités en
l’application de la norme IFRS 18 sera obligatoire pour Europe et la totalité du cycle de vie des actifs :
les exercices ouverts à compter du 1er janvier 2027, de matériaux, construction, restructuration et exploitation.
manière rétrospective. Afin de mieux caractériser les effets financiers de la mise
en œuvre de sa stratégie climat, Covivio a évalué en
• IFRS 19 – Filiales n’ayant pas d’obligation 2022 le montant nécessaire à investir sur son parc d’ici
d’information du public : Informations à fournir. 2030, qui s’élève à 261 M€.

Cette norme vise à réduire les exigences en matière Covivio a poursuivi sa dynamique en matière de
d’informations à fournir dans les notes pour les filiales certification environnementale : la part de patrimoine
dont les titres ou la dette ne sont pas cotés. Elle n’est bénéficiant d’une certification HQE, BREEAM, LEED ou
pas applicable pour le Groupe. équivalent, en opération et/ou en construction, atteint
98,5% au 30 juin 2025, en ligne avec l’objectif de 100% à
Sous réserve de son adoption par l’Union européenne, fin 2025.
l’application de la norme IFRS 19 sera obligatoire pour
les exercices ouverts à compter du 1er janvier 2027. Ces démarches s’accompagnent d’un engagement
renforcé en faveur de la construction et la rénovation
3.2.1.2. Estimations et jugements des immeubles depuis plus de dix ans. Cette stratégie
Les états financiers ont été préparés selon la contribue activement à l’atteinte des objectifs de sa
convention du coût historique, à l’exception des trajectoire bas-carbone à l’échelle européenne. Par
immeubles de placement et de certains instruments ailleurs, conformément à la réglementation
financiers qui sont comptabilisés selon la convention de européenne, Covivio publie chaque année ses taux
la juste valeur. L'établissement des états financiers
d’éligibilité et d'alignement à la Taxonomie
nécessite, conformément au cadre conceptuel des
normes IFRS, d'effectuer des estimations et d’utiliser des européenne. Ces informations ont été publiées dans le
hypothèses qui affectent les montants figurant dans Document d’Enregistrement Universel du 31 décembre
ces états financiers. Les estimations significatives 2024, dans le chapitre 3 - Rapport de Durabilité du
réalisées par le groupe Covivio pour l’établissement des Groupe en application de la Directive européenne sur le
états financiers portent principalement sur : reporting extra-financier (CSRD). Ce chapitre détaille le
• l'évaluation à la juste valeur des immeubles de plan d’atténuation du changement climatique mis en
placement ; œuvre par le Groupe. Afin de faire valider ses
engagements, Covivio a proposé lors de l’assemblée
• l’évaluation à la juste valeur des instruments
générale de 2023 une résolution "Say On Climate" et en
financiers dérivés ;
2024 une résolution visant à inscrire sa Raison d’Être
• les évaluations retenues pour les tests des pertes dans ses statuts. Ces deux résolutions ont été
de valeur notamment de la valeur recouvrable des approuvées avec un haut taux d’adhésion, démontrant
goodwill et des immobilisations incorporelles ;

58
la reconnaissance de la pertinence de la stratégie Covivio est devenu la première foncière européenne à
adoptée par le Groupe. se doter de la capacité d’émettre des EU Green Bonds
en retenant l’activité 7.7 de la taxonomie européenne.
Par ailleurs, en matière de financement, Covivio a
procédé à la requalification de 100% de ses souches Covivio a intensifié son engagement pour la biodiversité
obligataires en obligations vertes suite à la publication et le climat en dévoilant sa stratégie « Nature »
de son nouveau Sustainable Bond Framework en 2022. intégrée, qui vient compléter les objectifs climatiques
Ce document précise les critères environnementaux déjà existants avec de nouveaux engagements relatifs
retenus pour sélectionner les actifs éligibles en intégrant à l’usage des sols, l’utilisation des ressources et la
notamment les critères de la taxonomie européenne. renaturation en ville. La formalisation de cette stratégie
Dans cette continuité, Covivio Hotels, filiale cotée est le fruit d’un travail de plus de deux ans, alimenté par
détenue à 53,2%, s’est dotée d’un Green Financing la réalisation d’un diagnostic approfondi sur les
Framework et a procédé à son tour en 2023 à la impacts, risques, opportunités et dépendances liés à la
requalification en obligations vertes de l’ensemble de nature. Faisant suite aux rapports Climat publiés en
ses souches obligataires. Covivio a de nouveau publié 2022 et 2023, Covivio a publié en 2024 un Rapport
pour la première deux Green bond impact reports2 afin Nature (§ 3.2.4 Biodiversité) suivant les
de rendre compte de la performance de ses recommandations des TNFD (Taskforce on Nature-
portefeuilles Bureaux et Hôtels répondant aux related Financial Disclosures) et TCFD (Task Force on
exigences de ces frameworks. Climate Related Financial Disclosures).

A fin 2024, Covivio et Covivio Hotels disposaient La prise en compte des effets liés au changement
respectivement d’un portefeuille éligible au sens de la climatique n’a pas eu d’impact matériel sur les
Taxonomie3, de 6 Md€ et 4,1 Md€ (5,3 Md€ et 3,3 Md€ jugements exercés et les principales estimations
nets de dettes hypothécaires), couvrant ainsi les 4,4 nécessaires à l’établissement des états financiers.
Md€ d’obligations des deux entités. Enfin, en avril 2025,


3.2.1.4. IFRS 7 – Table de correspondance

Risque de liquidité § 3.2.2.1
Risque de taux § 3.2.2.2
Risque de contreparties financières § 3.2.2.3
Risque lié aux variations de valeur du patrimoine § 3.2.2.4
Risque de taux de change § 3.2.2.5
Autres risques opérationnels et financiers § 3.2.2.6
Sensibilité de la juste valeur des immeubles de placement § 3.2.5.4.4
Instruments dérivés (courants et non courants) § 3.2.5.12.6
Covenants bancaires § 3.2.5.12.8


3.2.1.5. Méthode de conversion Les opérations en monnaies étrangères sont
Les états financiers de Covivio sont présentés en initialement enregistrées au taux de change en vigueur
millions d’euros, l’euro étant la monnaie fonctionnelle et à la date de transaction. Les actifs et passifs des filiales
de présentation du Groupe. sont convertis en euros au taux de change en vigueur à
la date de clôture alors que les produits et charges sont
Chaque entité du Groupe détermine sa propre monnaie convertis au taux de change moyen sur la période. Les
fonctionnelle. La monnaie fonctionnelle correspond à la écarts de change sont comptabilisés en capitaux
devise de l’environnement économique dans lequel la propres.
société exerce ses activités principales. Tous les
éléments inclus dans les états financiers de ces entités
sont évalués en utilisant cette monnaie fonctionnelle.




2
Covivio: Covivio-Impact-Report-2024.pdf
Covivio Hotels: Covivio-Hotels-Impact-Report-2024.pdf 3
Covivio-EU-Green-Bonds-Factsheet.pdf


59
3.2.2. Gestion des risques financiers
Les activités opérationnelles et financières de la société l'exposent aux risques suivants :

3.2.2.1. Risque de liquidité
La gestion du risque de liquidité est assurée à moyen et Au 30 juin 2025, les disponibilités du groupe Covivio
long terme dans le cadre de plans pluriannuels de s’élèvent à 3 654 M€ et sont composées de 2 126 M€ de
gestion de trésorerie et, à court terme, par le recours à lignes de crédits confirmées non utilisées (soit 1 859 M€
des lignes de crédit confirmées et non tirées. en part du groupe), de 1 363 M€ de trésorerie et
d’équivalents de trésorerie et de 165 M€ de découverts
autorisés non utilisés.

L’histogramme ci-dessous résume les échéanciers des emprunts (en M€) tels qu’existant au 30 juin 2025 :


Emprunts NEU CP Intérêts


94
146

170
65
124
442




7
49
1,789


34
1,617




110 21
1,264
1,063




1,013
899




879




760




663
572




2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 et plus


Les échéances à moins d’un an de l’histogramme ci- M€ à 9 ans, venant sécuriser le refinancement de son
dessus comprennent 442 M€ de NEU Commercial Paper. échéance obligataire 2026.

Concernant les instruments dérivés, dont les échéances Sa filiale Covivio Hotels a signé pour 50 M€ de lignes
sont déterminées uniquement pour la partie clean MtM RCF à long terme, non tirées, sous format Green/ESG.
(Mark-to-Market), ils présentent les répartitions
En Résidentiel Allemagne, Covivio, via sa filiale Covivio
suivantes : un montant de 67,2 M€ est attendu à moins
Immobilien, a sécurisé pour 169 M€ de dettes, à 10 ans.
d'un an, 182,6 M€ sont prévus entre 1 et 5 ans, et 56,2 M€
sont estimés pour des échéances supérieures à 5 ans. Au cours du premier semestre 2025, le groupe Covivio a
significativement augmenté la part de sa dette liée à
Le montant des intérêts qui seraient versés jusqu’à
des indicateurs ESG pour atteindre 69% au 30 juin 2025
l’échéance de la dette, estimés sur la base de l’encours
vs. 64% au 31 décembre 2024.
existant au 30 juin 2025 et du taux moyen de la dette,
s’élève à 821 M€. 3.2.2.2. Risque de taux

Le détail des échéances de la dette est fourni en note L’exposition du Groupe au risque de variation des taux
3.2.5.12.5 et une description des covenants bancaires et d’intérêt de marché est liée à l’endettement financier à
des clauses d’exigibilité anticipée prévues dans les taux variable et à long terme.
conventions de crédit est présentée en note 3.2.5.12.8. La dette bancaire est, dans la mesure du possible
Au cours du premier semestre 2025, Covivio a sécurisé largement couverte par des instruments financiers
pour 719 M€ de refinancements ou nouveaux (note 3.2.5.12.6). Après prise en compte des swaps de
financements. taux d’intérêt, environ 92% de la dette du groupe est
couverte au 30 juin 2025 et l’essentiel du reliquat est
Covivio a procédé à l’émission d’une obligation de 500 couvert par des caps d’intérêts.

L’impact dans les comptes annuels de la sensibilité des taux d’intérêts serait la suivante :


Taux +100 bps Taux +50 bps Taux -50 bps
M€ en PdG
au 30 juin 2025 au 30 juin 2025 au 30 juin 2025


Coût de l'endettement financier net au 30 juin 2025 -5,5 -2,7 +2,8



60
3.2.2.3. Risque de contreparties financières • la liquidité sur le marché et la disponibilité d’autres
Compte tenu des relations contractuelles qu'entretient investissements profitables alternatifs ;
le groupe Covivio avec ses partenaires financiers, le • la croissance économique ;
Groupe est exposé au risque de contrepartie. Si l'une
des parties partenaires n'est pas en mesure d'honorer • les perspectives d’évolution des revenus.
ses engagements, le résultat du Groupe pourrait subir De faibles taux d’intérêt, une forte liquidité sur le marché
des impacts négatifs. et un manque d’investissements profitables alternatifs
Ce risque concerne notamment les instruments de entraînent généralement une hausse de valeur des
couverture souscrits par le Groupe et pour lesquels une biens immobiliers.
défaillance de la contrepartie pourrait entrainer la La croissance économique entraîne généralement la
nécessité de remplacer une opération de couverture au hausse de la demande pour les espaces loués et
taux du marché en vigueur. favorise la hausse des niveaux de loyers,
Le risque de contrepartie est limité par le fait que le particulièrement dans les Bureaux. Ces deux
groupe Covivio est structurellement emprunteur. Il se conséquences induisent une hausse des prix des actifs
limite donc essentiellement aux placements effectués immobiliers. Néanmoins, à moyen terme, une croissance
par le Groupe et aux contreparties du Groupe dans les économique conduit généralement à une hausse de
transactions de produits dérivés. Le Groupe suit de l’inflation puis une hausse des taux d’intérêt.
manière continue son exposition au risque de La politique d’investissement du groupe Covivio a pour
contreparties financières. La politique du Groupe est de but de minimiser l’impact des différentes étapes du
ne contracter qu’avec des contreparties de premier cycle, en choisissant des investissements :
rang, tout en diversifiant ses partenaires financiers et
ses sources de financement. • comportant des baux de longue durée et des
locataires de qualité, permettant d’atténuer
Le risque de contrepartie en matière de couverture est
l’impact des baisses de loyers de marché et le
appréhendé dans la valorisation des IFT et s’élève à -
déclin des prix de l’immobilier qui s’en suit ;
10,3 M€ au 30 juin 2025.
• situés dans les principales agglomérations ;
3.2.2.4. Risque lié aux variations de valeur du
patrimoine • avec de faibles taux de vacance afin d’éviter le
risque d’avoir à relouer les espaces vacants dans
Les variations de juste valeur des investissements
un environnement où la demande peut être limitée.
immobiliers sont comptabilisées dans l’état du résultat
net. Des changements dans les valeurs des immeubles La détention d'actifs immobiliers destinés à la location
peuvent en conséquence avoir un impact significatif sur expose le groupe Covivio au risque de fluctuation de la
le résultat opérationnel du groupe. valeur des actifs immobiliers et des loyers.
En outre, une partie des résultats opérationnels de la Malgré les incertitudes liées au contexte économique
société est générée par le plan de vente dont le résultat de crise, cette exposition est limitée dans la mesure où
est également dépendant des valeurs des biens les loyers facturés sont issus d'engagements de
immobiliers et du volume de transactions potentielles. location dont la durée et la dispersion lissent l'effet des
fluctuations du marché locatif.
Les loyers et les prix des biens immobiliers sont cycliques
par nature, la durée des cycles étant variable mais La sensibilité de la juste valeur des immeubles de
généralement de long terme. Les différents marchés placement à la variation des taux de rendement et
nationaux ont des cycles différents, qui varient les uns d'actualisation est analysée dans le paragraphe
par rapport aux autres, en fonction d’environnements 3.2.5.4.4.
économiques et commerciaux spécifiques. De même,
3.2.2.5. Risque de taux de change
au sein de chaque marché national, les prix suivent le
cycle de différentes manières et avec des degrés Le Groupe opère principalement en zone Euro et
d’intensité différents, en fonction de la localisation et de marginalement hors zone Euro (suite à l’acquisition de
la catégorie des biens. murs d’hôtels au Royaume-Uni, en Pologne, en Hongrie
et en Tchéquie). Le Groupe a souhaité se prémunir des
Les facteurs macroéconomiques ayant le plus
variations de certaines devises (GBP) en finançant une
d’influence sur la valeur des biens immobiliers et
partie de l’acquisition via un emprunt en devises et en
déterminant les différentes tendances cycliques, sont
souscrivant un swap de devises.
les suivants :

• les taux d’intérêt ;




61
Impact d’une baisse du taux de change GBP/EUR sur les capitaux propres
Baisse réelle de - Baisse de 5% du Baisse de 10% du
30 juin 2025
3,2% du taux de taux de change taux de change
(M£)
change GBP/EUR GBP/EUR (M€) GBP/EUR (M€)

Patrimoine immobilier 674 -20,8 -32,8 -65,8
Dette bancaire 270 +8,4 +13,2 +26,4
Cross currency swap 250 +7,8 +12,2 +24,5

Impact capitaux propres -4,6 -7,4 -14,9

(-) correspond à une perte ; (+) correspond à un gain

3.2.2.6. Autres risques opérationnels et financiers S’agissant de la réforme de la fiscalité au niveau
Risque de commercialisation des immeubles en international « PILIER 2 », visant à garantir une
développement imposition minimale effective de 15%, les précisions des
instances OCDE permettant de tenir compte des
Le Groupe réalise des développements immobiliers. A
spécificités des régimes nationaux spécifiques aux
ce titre, il est exposé à différents risques notamment les
REITs sont attendues. Dans ce contexte, il n’a pas été
risques liés aux coûts des travaux, aux retards de
comptabilisé d’impôt relatif aux règles PILIER 2 sur les
livraison et à la commercialisation de l’actif.
périmètres SIIC, SOCIMI et UK REIT au 30 juin 2025.
L’appréciation de ces risques peut être faite au regard
du tableau des actifs en développement figurant dans Pour les périmètres non SIIC, un impôt PILIER 2 a été
le paragraphe 3.2.5.4.3. provisionné en Hongrie à hauteur de 75 K€ compte tenu
du taux d’IS local.
Risque de contreparties locatives.
3.2.2.7.2. Risques fiscaux
Les revenus des loyers du groupe Covivio sont sujets à
un certain degré de concentration, dans la mesure où En raison de la complexité et du formalisme qui
les 10 premiers locataires (NH, Fibercop, B&B, Orange, caractérisent l’environnement fiscal dans lequel les
IHG, Dassault, Tecnimont, Thalès, LVMH, Edvance), activités du groupe Covivio s’exercent, le Groupe se
génèrent environ 25% des revenus annuels. trouve exposé à des risques fiscaux. Après avis de nos
conseils, si un traitement fiscal présente un risque de
Le groupe Covivio n’est pas exposé de manière
redressement, un passif est alors constitué.
significative au risque d’insolvabilité, étant donné que
les locataires sont sélectionnés sur la base de leurs Au 30 juin 2025 il n’y a pas de nouveau risque fiscal
qualités de signature et sur les perspectives comptabilisé dont les effets seraient susceptibles
économiques offertes dans leurs branches d’activité. d’affecter de manière significative le résultat ou la
Les performances opérationnelles et financières des situation financière du Groupe.
principaux locataires sont suivies de manière régulière.
3.2.2.7.3. Fiscalité Latente
Par ailleurs, lors de la signature des baux, les locataires
remettent au Groupe des garanties financières. Une partie significative des sociétés immobilières du
groupe ont opté pour le régime SIIC en France. L’impact
Le montant du solde des dépréciations des créances de la fiscalité latente est donc essentiellement présent
clients au 30 juin 2025 s’élève à -22,7 M€, en diminution en Résidentiel Allemagne, en Bureaux Allemagne et en
de 1,2 M€ par rapport au 31 décembre 2024 (-23,9 M€). Bureaux Italie. Il est également lié aux investissements
Risque lié aux variations de valeur des actions et réalisés en Hôtels en Europe (Allemagne, Espagne,
obligations Belgique, Irlande, Pays-Bas, Portugal, Royaume-Uni,
Pologne, Hongrie, Tchéquie). S’agissant de l’Espagne,
Le Groupe est exposé aux risques pour deux catégories
d’actions : toutes les sociétés espagnoles ont opté pour le régime
d’exonération SOCIMI.
• Les titres mis en équivalence (note 3.2.5.5) ;
L’impôt différé est principalement dû à la prise en
• Les titres non consolidés (note 3.2.5.6). compte de la juste valeur du patrimoine. Les taux
Ce risque porte principalement sur les titres des d’impôt sont détaillés en note 3.2.6.9.2 – Impôts et taux
sociétés consolidées selon la méthode de la mise en retenus par zone géographique.
équivalence qui sont valorisés selon leur valeur d’utilité.
Toutefois, il existe une fiscalité latente liée aux actifs
La valeur d’utilité est déterminée sur la base
détenus par les sociétés antérieurement à leur option
d’expertises indépendantes pour les actifs immobiliers
pour le régime SOCIMI.
et les instruments financiers
S’agissant du Royaume-Uni, 9 des 12 sociétés ont opté
3.2.2.7. Environnement fiscal
pour le régime UK REIT à compter du 1er janvier 2024. Il
3.2.2.7.1. Evolution par pays n’existe donc plus de fiscalité latente sur cette partie du
Le Groupe n’observe pas d’évolution majeure de patrimoine.
l’environnement fiscal en France et dans les autres pays
impactant les résultats de l’exercice 2025.

62
3.2.3. Périmètre de consolidation
3.2.3.1. Principes comptables relatifs au périmètre contractuellement convenu du contrôle exercé sur une
de consolidation entreprise, qui n’existe que dans le cas où les décisions
concernant les activités pertinentes requièrent le
Filiales et entités structurées consolidées – IFRS 10
consentement unanime des parties partageant le
Les présents états financiers comprennent les états contrôle.
financiers de la société Covivio et les états financiers
des entités (y compris les entités structurées) qu’elle Coentreprises
contrôle et ses filiales. Le groupe Covivio a le contrôle Une coentreprise est un partenariat dans lequel les
lorsqu’il : parties qui exercent un contrôle conjoint sur l’opération
ont des droits sur l’actif net de celle-ci.
• détient le pouvoir sur l’entité émettrice ;
Les résultats et les actifs et passifs des coentreprises
• est exposé, ou a le droit, à des rendements
sont comptabilisés dans les présents états financiers
variables, en raison de ses liens avec l’entité consolidés selon la méthode de la mise en équivalence.
émettrice ;
Activités conjointes
• a la capacité d’exercer son pouvoir de manière à
influer sur le montant des rendements qu’elle Une activité conjointe est un partenariat dans lequel les
obtient. parties qui exercent un contrôle conjoint sur l’opération
ont des droits sur les actifs, et des obligations au titre
Si le Groupe ne détient pas la majorité des droits de des passifs, relatifs à celle-ci. Ces parties sont appelées
vote dans une entité émettrice afin de déterminer le coparticipants.
pouvoir exercé sur une entité, il analyse s’il dispose des
droits suffisants pour lui conférer la capacité de diriger Le coparticipant doit comptabiliser les éléments
unilatéralement les activités pertinentes de l’entité suivants relativement à ses intérêts dans l’activité
émettrice. Le Groupe prend en considération tous les conjointe :
faits et circonstances lorsqu’il évalue si les droits de vote • ses actifs, y compris sa quote-part des actifs
qu’il détient dans l’entité émettrice sont suffisants pour détenus conjointement, le cas échéant ;
lui conférer le pouvoir, y compris les suivants :
• ses passifs, y compris sa quote-part des passifs
• les droits de vote potentiels détenus par le Groupe, assumés conjointement, le cas échéant ;
les autres détenteurs de droits de vote ou d’autres
parties ; • les produits qu’il a tirés de la vente de sa quote-
part de la production générée par l’activité
• les droits découlant d’autres accords contractuels conjointe ;
(pactes) ;
• sa quote-part des produits tirés de la vente de la
• les autres faits et circonstances, le cas échéant, qui production générée par l’activité conjointe ;
indiquent que le Groupe a, ou n’a pas, la capacité
actuelle de diriger les activités pertinentes au • les charges qu’il a engagées, y compris sa quote-
moment où les décisions doivent être prises, y part des charges engagées conjointement, le cas
compris les tendances du vote lors des échéant.
précédentes assemblées des actionnaires. Le coparticipant comptabilise les actifs, les passifs, les
Les filiales et entités structurées sont consolidées. produits et les charges relatifs à ses intérêts dans une
activité conjointe en conformité avec les normes IFRS
Entreprises associées – IAS 28 qui s’appliquent à ces actifs, passifs, produits et
Une entreprise associée est une entité dans laquelle le charges.
Groupe exerce une influence notable. L’influence
Le périmètre de Covivio ne comprend pas d'activités
notable est le pouvoir de participer aux décisions de
conjointes.
politique financière et opérationnelle d’une entité
émettrice, sans toutefois exercer un contrôle ou un 3.2.3.2. Variation de taux de détention et/ou
contrôle conjoint sur ces politiques. changement de méthode de
consolidation
Les résultats et les actifs et passifs des entreprises
Suite au paiement du dividende en action de Covivio
associées sont comptabilisés dans les présents états
Hotels auquel 82% des actionnaires ont souscrit, Covivio
financiers consolidés selon la méthode de la mise en
a augmenté son taux de détention dans sa filiale de
équivalence.
0,7%. Ainsi, au 30 juin 2025, Covivio détient 53,23% de sa
Partenariats (ou contrôle conjoint) – IFRS 11 filiale consolidée Covivio Hotels.
Le contrôle conjoint s’entend du partage Enfin, le Groupe a légèrement réduit son taux de

63
détention de 43,80% à 43,45% de la société Fondo Porta qualifie de coentreprise au sens de IFRS 11. Ainsi la
Romana à la suite d’augmentations de capital société est consolidée selon la méthode de la mise en
successives. Covivio exerce un contrôle conjoint qu’elle équivalence.

3.2.3.3. Liste des sociétés consolidées
Les entrées et les sorties de périmètre sont présentées dans le tableau ci-dessous au début (entrée) ou à la fin (sortie)
de chaque secteur d’activité.
Méthode de % d'intérêt % d'intérêt
76 sociétés Secteur Bureaux France Pays
consolidation 2025 2025 2024
Covivio SA France Société mère
SAS 10-12 Pigalle France MEE/CE 35,00 0,00
SNC Rueil Degrémont France IG 100,00 0,00
SCCV Rueil Lesseps France MEE/CE 50,00 50,00
Anjou Promo SNC France IG 100,00 100,00
Covivio Ravinelle SARL France IG 100,00 100,00
Foncière Margaux SARL France IG 100,00 100,00
Covivio 2 SAS France IG 100,00 100,00
Covivio 4 SARL France IG 100,00 75,00
SCI Euromarseille 1 France MEE/CE 50,00 50,00
SCI Euromarseille 2 France MEE/CE 50,00 50,00
SCI Euromarseille BI France MEE/CE 50,00 50,00
SCI Euromarseille PK France MEE/CE 50,00 50,00
SCI Euromarseille Invest France MEE/CE 50,00 50,00
SCI Euromarseille H France MEE/CE 50,00 50,00
Covivio 7 SARL France IG 100,00 100,00
SCI Coeur d'Orly Bureaux France MEE/CE 50,00 50,00
SNC Coeur d'Orly Promotion France MEE/CE 50,00 50,00
Technical SAS France IG 100,00 100,00
SCI Atlantis France IG 100,00 100,00
Iméfa 127 France IG 100,00 100,00
SCI Latécoère France IG 50,10 50,10
SCI du 32 avenue P Grenier France IG 100,00 100,00
SCI du 40 rue JJ Rousseau France IG 100,00 100,00
SCI du 3 place A Chaussy France IG 100,00 100,00
BGA Transactions SARL France IG 100,00 100,00
SCI du 9 rue des Cuirassiers France IG 50,10 50,10
SCI du 15 rue des Cuirassiers France IG 50,10 50,10
SCI du 10B et 11 A 13 allée des Tanneurs France IG 100,00 100,00
SCI du 125 avenue du Brancolar France IG 100,00 100,00
SARL du 106-110 rue des Troënes France IG 100,00 100,00
SCI du 20 avenue Victor Hugo France IG 100,00 100,00
SNC Palmer Plage France IG 100,00 100,00
SCI Dual Center France IG 100,00 100,00
Télimob Paris SNC France IG 100,00 100,00
Télimob Nord SNC France IG 100,00 100,00
Télimob Rhone Alpes SNC France IG 100,00 100,00
Télimob Sud Ouest SNC France IG 100,00 100,00
OPCI Office CB21 France IG 100,00 75,00
SCI Lenovilla France MEE/CE 50,09 50,09
SCI Latécoère 2 France IG 50,10 50,10
SCI Meudon Saulnier France IG 100,00 100,00
Latepromo SNC France IG 100,00 100,00
Covivio Participations France IG 100,00 100,00
SCI Avenue de la Marne France IG 100,00 100,00
Omega B SARL France IG 100,00 100,00
SCI Rueil B2 France IG 100,00 100,00
SNC Wellio France IG 100,00 100,00
SNC Bordeaux Lac France IG 100,00 100,00
SNC Gambetta Le Raincy France IG 100,00 100,00
SCI du 21 Rue Jean Goujon France IG 100,00 100,00
SNC Villouvette Saint-Germain France IG 100,00 100,00
SNC Normandie Niemen Bobigny France IG 100,00 100,00
SCI Cité Numérique France IG 100,00 100,00


64
Méthode de % d'intérêt % d'intérêt
Sociétés Secteur Bureaux France Pays
consolidation 2025 2025 2024
SCI Danton Malakoff France IG 100,00 100,00
SCI Meudon Bellevue France IG 100,00 100,00
SCI N2 Batignolles France IG 50,00 50,00
SNC Valence Victor Hugo France IG 100,00 100,00
SNC Nantes Talensac France IG 100,00 100,00
SNC Marignane Saint Pierre France IG 100,00 100,00
SNC N2 Promotion France IG 50,00 50,00
6 rue Fructidor SAS France IG 50,10 50,10
Fructipromo SNC France IG 100,00 100,00
SNC Jean Jacques Bosc France IG 100,00 100,00
SCI Terres neuves France IG 100,00 100,00
SNC André Lavignolle France IG 100,00 100,00
SCCV Chartres avenue de Sully France IG 100,00 100,00
SCI rue de la Louisiane France IG 100,00 100,00
SCCV Bobigny Le 9ème Art France IG 60,00 60,00
SCCV Fontenay-sous-Bois Rabelais France IG 50,00 50,00
SNC Saint-Germain Hennemont France IG 100,00 100,00
SNC Antony Avenue de Gaulle France IG 100,00 100,00
SNC Aix en Provence Cézanne France IG 100,00 100,00
Hotel N2 SAS France IG 50,10 50,10
SCI Meudon Juin France IG 100,00 100,00
SNC Boulogne Jean Bouveri France IG 100,00 100,00


Le siège social de la société mère Covivio se situe 18, avenue François Mitterrand – 57000 METZ. Les autres filiales du
secteur Bureaux France intégrées globalement ont leur siège social au 10 rue de Madrid 75008 PARIS.


Méthode de %
% d'intérêt
14 sociétés Secteur Bureaux Italie Pays consolidation d'intérêt
2024
2025 2025



Covivio Attività Immobiliari 6 S.r.l. Italie IG 100,00 100,00
Covivio 7 S.p.A.
Italie IG 100,00 100,00

Central Società di Investimento per Azioni a capitalo fisso Central SICAF S.p.A. Italie IG 51,00 51,00
Covivio Immobiliare 9 S.p.A. SIINQ Italie IG 100,00 100,00
Covivio Projects & Innovation S.r.l. Italie IG 100,00 100,00
Wellio Italy S.r.l. Italie IG 100,00 100,00
Imser Securitisation S.r.l. Italie IG 100,00 100,00
Imser Securitisation 2 S.r.l. Italie IG 100,00 100,00
Covivio Development Trading S.r.l. Italie IG 100,00 100,00
Zabarella 2023 S.r.l. Italie MEE/CE 51,00 64,74
Covivio Development Italy S.p.A. SIINQ Italie IG 100,00 100,00
Covivio Attività Immobiliari 4 S.r.l. Italie IG 100,00 100,00
Covivio Attività Immobiliari 5 S.r.l. Italie IG 100,00 100,00
Fondo Porta Romana Italie MEE/EA 43,45 43,80


Le siège social des sociétés du secteur Bureaux Italie se situe 10, Carlo Ottavio Cornaggia, 20123 Milan.




65
Méthode de % %
22 sociétés Secteur Bureaux Allemagne Pays consolidation d'intérêt d'intérêt
2025 2025 2024

Covivio Office Holding GmbH Allemagne IG 100,00 100,00
Covivio Alexanderplatz S.à r.l. Luxembourg IG 55,00 55,00
Covivio Alexanderplatz GmbH Allemagne IG 100,00 100,00
Covivio Office Berlin GmbH Allemagne IG 100,00 100,00
Covivio Tino-Schwierzina-Straße 32 Grundbesitz GmbH Allemagne IG 94,22 94,22
Covivio Gross-Berliner-Damm GmbH Allemagne IG 100,00 100,00
Covivio Office GmbH Allemagne IG 100,00 100,00
Covivio Office I GmbH Allemagne IG 94,22 94,22
Covivio Beteiligungsgesellschaft mbH Allemagne IG 94,22 94,22
Covivio Office II GmbH Allemagne IG 94,22 94,22
Covivio Office III GmbH Allemagne IG 94,22 94,22
Covivio Office IV GmbH Allemagne IG 94,22 94,22
Covivio Office V GmbH Allemagne IG 94,22 94,22
Covivio Office VII GmbH Allemagne IG 94,22 94,22
Covivio Office VI GmbH Allemagne IG 89,90 89,90
Covivio Technical Services I GmbH Allemagne IG 100,00 100,00
Covivio Technical Services II GmbH Allemagne IG 94,22 94,22
Covivio Technical Services III GmbH Allemagne IG 94,22 94,22
Covivio Technical Services IV GmbH Allemagne IG 94,22 94,22
Covivio Verwaltungs IV GmbH Allemagne IG 94,22 94,22
Covivio Construction GmbH Allemagne IG 100,00 100,00
Covivio Office Energy GmbH Allemagne IG 100,00 100,00



Le siège social de la société mère Covivio Office Holding se situe Knesebeckstrasse 3, 10623 Berlin.




66
Méthode de % d'intérêt % d'intérêt
195 sociétés Secteur Hôtels en Europe Pays
consolidation 2025 2025 2024
Covivio Hotels SCA France IG 53,23 52,53
Holdco Phoenix SAS France MEE/EA 16,58 16,36
Holdco IRIS Dahlia SAS France MEE/EA 10,65 10,51
SAS Société d'exploitation hotelière économique EXHOTEL France IG 53,23 52,53
SNC Paris Porte de Saint Cloud France IG 53,23 52,53
SAS Société Hotelière Paris Eiffel Suffren France IG 53,23 52,53
CTID SAS France MEE/EA 10,65 10,51
SARL Paris Clichy France MEE/EA 10,65 10,51
SAS du Mont du centre SAS France MEE/EA 16,58 16,36
Montreuilloise SAS France MEE/EA 10,65 10,51
Ulysse OpCo Belgium SA Belgique IG 53,23 52,53
Phoenix OpCo Belgium SA Belgique MEE/EA 17,74 17,51
Iris OpCo Belgium SA Belgique MEE/EA 10,65 10,51
Groen Brugge Hotel SA Belgique MEE/EA 10,65 10,51
Covivio Hotels Belgique SA Belgique IG 53,23 52,53
Las Dalias PropCo S.L Espagne IG 53,23 52,53
Wiziu Belgique SA Belgique IG 53,23 52,53
Rocky I SAS France IG 53,23 52,53
Rocky II SAS France IG 53,23 52,53
Rocky III SAS France IG 53,23 52,53
Rocky IV SAS France IG 53,23 52,53
Rocky V SAS France IG 53,23 52,53
Rocky VI SAS France IG 53,23 52,53
Rocky VII SAS France IG 53,23 52,53
Rocky VIII SAS France IG 53,23 52,53
Rocky IX SAS France IG 53,23 52,53
Rocky X SAS France IG 53,23 52,53
Rocky XI SAS France IG 53,23 52,53
Rocky Covivio Limited Royaume-Uni IG 53,23 52,53
Loire SARL France IG 53,23 52,53
SCI Ruhl Côte D'Azur France IG 53,23 52,53
Foncière Otello SNC France IG 53,23 52,53
SNC Hôtel 37 Place René Clair France IG 53,23 52,53
Ulysse Belgique SA Belgique IG 53,23 52,53
Ulysse Trefonds SA Belgique IG 53,23 52,53
Foncière No Bruxelles Grand Place SA Belgique IG 53,23 52,53
Foncière No Bruxelles Aéroport SA Belgique IG 53,23 52,53
Foncière No Bruges Centre SA Belgique IG 53,23 52,53
Foncière Gand Centre SA Belgique IG 53,23 52,53
Foncière IB Bruxelles Grand-Place SA Belgique IG 53,23 52,53
Foncière IB Bruxelles Aéroport SA Belgique IG 53,23 52,53
Foncière IB Bruges Centre SA Belgique IG 53,23 52,53
Foncière Antwerp Centre SA Belgique IG 53,23 52,53
Foncière Gand Opéra SA Belgique IG 53,23 52,53
Foncière Bruxelles Expo Atomium SA Belgique IG 53,23 52,53
Murdelux S.à r.l. Luxembourg IG 53,23 52,53
Portmurs – Investimentos Imobiliarios S.A. Portugal IG 53,23 52,53
Sunparks Oostduinkerke SA Belgique IG 53,23 52,53
Foncière Vielsam SA Belgique IG 53,23 52,53
Sunparks Trefonds SA Belgique IG 53,23 52,53
Foncière Kempense Meren SA Belgique IG 53,23 52,53
Iris Holding France SAS France MEE/EA 10,59 10,45
Foncière Iris SAS France MEE/EA 10,59 10,45
Sables d'Olonne SAS France MEE/EA 10,59 10,45
OPCI Iris Invest 2010 France MEE/EA 10,59 10,45
Covivio Hotels Gestion Immobilière SNC France IG 53,23 52,53
Tulipe Holding Belgique SA Belgique MEE/EA 10,59 10,45
Narcisse Holding Belgique SA Belgique MEE/EA 10,59 10,45
Foncière Bruxelles Tour Noire SA Belgique MEE/EA 10,59 10,45
Foncière Louvain SA Belgique MEE/EA 10,59 10,45
Foncière Bruxelles Gare Centrale SA Belgique MEE/EA 10,59 10,45
Iris Tréfonds SA Belgique MEE/EA 10,59 10,45
Foncière Louvain Centre SA Belgique MEE/EA 10,59 10,45
Foncière Liège SA Belgique MEE/EA 10,59 10,45




67
Méthode de % %
Sociétés Secteur Hôtels en Europe Pays consolidation d'intérêt d'intérê
2025 2025 t 2024
Foncière Bruxelles Aéroport SA Belgique MEE/EA 10,59 10,45
Foncière Bruxelles Sud SA Belgique MEE/EA 10,59 10,45
Foncière Brugge Station SA Belgique MEE/EA 10,59 10,45
IRIS Investor Holding GmbH Allemagne MEE/EA 10,59 10,45
IRIS Essen-Bochum GmbH Allemagne MEE/EA 10,56 10,42
IRIS Frankfurt GmbH Allemagne MEE/EA 10,56 10,42
IRIS Nürnberg GmbH Allemagne MEE/EA 10,56 10,42
IRIS Stuttgart GmbH Allemagne MEE/EA 10,56 10,42
IRIS General Partner GmbH Allemagne MEE/EA 5,30 5,23
IRIS Verwaltungs GmbH & Co. KG Allemagne MEE/EA 10,05 9,92
B&B Invest Lux 1 S.à r.l. Allemagne IG 53,23 52,53
B&B Invest Lux 2 S.à r.l. Allemagne IG 53,23 52,53
B&B Invest Lux 3 S.à r.l. Allemagne IG 53,23 52,53
Campeli SAS France MEE/EA 10,59 10,45
OPCI Camp Invest France MEE/EA 10,59 10,45
SCI Dahlia France MEE/EA 10,65 10,51
Foncière B2 Hôtel Invest SAS France IG 26,72 26,37
OPCI B2 Hôtel Invest France IG 26,72 26,37
Foncière B3 Hôtel Invest SAS France IG 26,72 26,37
B&B Invest Lux 4 S.à r.l. Allemagne IG 53,23 52,53
NH Amsterdam Center Hotel HLD Pays-Bas IG 53,23 52,53
Hotel Amsterdam Centre PropCo B.V. Pays-Bas IG 53,23 52,53
Mo Lux 1 S.à r.l. Luxembourg IG 53,23 52,53
LHM Holding Lux S.à r.l. Luxembourg IG 53,23 52,53
LHM PropCo Lux S.à r.l. Luxembourg IG 54,08 53,44
SCI Rosace France IG 53,23 52,53
MO Dreilinden, Niederrad, Düsseldorf S.à r.l. & Co. KG Allemagne IG 50,03 49,37
MO Berlin S.à r.l. & Co. KG Allemagne IG 50,03 49,37
MO First Five S.à r.l. & Co. KG Allemagne IG 50,83 50,24
Ringer S.à r.l. Allemagne IG 53,23 52,53
B&B Invest Lux 5 S.à r.l. Allemagne IG 49,50 48,85
SCI Hôtel Porte Dorée France IG 53,23 52,53
FDM M Lux S.à r.l. Luxembourg IG 53,23 52,53
OpCo Rosace SAS France IG 53,23 52,53
Exco Hôtel KVK Belgique IG 53,23 52,53
Invest Hôtel KVK Belgique IG 53,23 52,53
H Invest Lux S.à r.l. Luxembourg IG 53,23 52,53
Hermitage Holdco SASU France IG 53,23 52,53
Foncière B4 Hôtel Invest SAS France IG 26,72 26,37
B&B Invest Espagne SLU Espagne IG 53,23 52,53
Rock-Lux S.à r.l. Luxembourg IG 53,23 52,53
SAS WIZIU CDM France IG 53,23 52,53
BRE/GH II Berlin I Investor GmbH Allemagne IG 50,51 49,85
Grand Hotel Berlin Betriebs GmbH Allemagne IG 50,51 49,85
BRE/GH II Berlin II Investor GmbH Allemagne IG 50,51 49,85
Hotel Stadt Berlin Betriebs GmbH Allemagne IG 50,51 49,85
BRE/GH II Berlin III Investor GmbH Allemagne IG 50,51 49,85
Hotel Potsdam Betriebs GmbH Allemagne IG 50,51 49,85
BRE/GH II Dresden II Investor GmbH Allemagne IG 50,51 49,85
BRE/GH II Dresden III Investor GmbH Allemagne IG 50,51 49,85
BRE/GH II Dresden V Investor GmbH Allemagne IG 50,51 49,85
BKL Dresden Hotelbetriebsgesellschaft mbH Allemagne IG 50,51 49,85
BRE/GH II Dresden V Investor GmbH Allemagne IG 50,51 49,85
BRE/GH II Leipzig I Investor GmbH Allemagne IG 50,51 49,85
Hotelgesellschaft Gerberstraße Betriebs GmbH Allemagne IG 50,51 49,85
BRE/GH II Leipzig II Investor GmbH Allemagne IG 50,51 49,85
Hotel Deutschland Leipzig Betriebs GmbH Allemagne IG 50,51 49,85
BRE/GH II Erfurt I Investor GmbH Allemagne IG 50,51 49,85
Hotel Kosmos Erfurt Betriebs GmbH Allemagne IG 50,51 49,85




68
Méthode de % d'intérêt % d'intérêt
Sociétés Secteur Hôtels en Europe Pays
consolidation 2025 2025 2024
Airport Garden Hotel SCS Belgique IG 53,23 52,53
Investment Fdm Rocatiera SL Espagne IG 53,23 52,53
Trade Center Hotel SL Espagne IG 53,23 52,53
H Invest Lux 2 S.à r.l. Luxembourg IG 53,23 52,53
Constance SAS France IG 53,23 52,53
Hotel Amsterdam Noord Fdm B.V. Pays-Bas IG 53,23 52,53
Hotel Amersfoort Fdm B.V. Pays-Bas IG 53,23 52,53
Constance Lux 1 S.à r.l. Luxembourg IG 53,23 52,53
Constance Lux 2 S.à r.l. Luxembourg IG 53,23 52,53
Nice-M SASU France IG 53,23 52,53
Rock Lux OpCo S.à r.l. Luxembourg IG 53,23 52,53
Blythswood Square Hotel Holdco Ltd Royaume-Uni IG 53,23 52,53
George Hotel Investments Holdco Ltd Royaume-Uni IG 53,23 52,53
Grand Central Hotel Company Holdco Ltd Royaume-Uni IG 53,23 52,53
Lagonda Leeds Holdco Ltd Royaume-Uni IG 53,23 52,53
Lagonda Palace Holdco Ltd Royaume-Uni IG 53,23 52,53
Lagonda Russell Holdco Ltd Royaume-Uni IG 53,23 52,53
Lagonda York Holdco Ltd Royaume-Uni IG 53,23 52,53
Oxford Spires Hotel Holdco Ltd Royaume-Uni IG 53,23 52,53
Oxford Thames Holdco Ltd Royaume-Uni IG 53,23 52,53
Roxburghe Investments Holdco Ltd Royaume-Uni IG 53,23 52,53
The St David’s Hotel Cardiff Holdco Ltd Royaume-Uni IG 53,23 52,53
Wotton House Properties Holdco Ltd Royaume-Uni IG 53,23 52,53
Blythswood Square Hotel Glasgow Ltd Royaume-Uni IG 53,23 52,53
George Hotel Investments Ltd Royaume-Uni IG 53,23 52,53
Grand Central Hotel Company Ltd Royaume-Uni IG 53,23 52,53
Lagonda Leeds PropCo Ltd Royaume-Uni IG 53,23 52,53
Lagonda Palace PropCo Ltd Royaume-Uni IG 53,23 52,53
Lagonda Russell PropCo Ltd Royaume-Uni IG 53,23 52,53
Lagonda York PropCo Ltd Royaume-Uni IG 53,23 52,53
Oxford Spires Hotel Ltd (PropCo) Royaume-Uni IG 53,23 52,53
Oxford Thames Hotel Ltd (PropCo) Royaume-Uni IG 53,23 52,53
Roxburghe Investments PropCo Ltd Royaume-Uni IG 53,23 52,53
The St David’s Hotel Cardiff Ltd Royaume-Uni IG 53,23 52,53
Wotton House Properties Ltd Royaume-Uni IG 53,23 52,53
Hotelexploitatiemaatschappij Diesterlkade Amsterdam
53,23 52,53
B.V. Pays-Bas IG
Dresden Dev S.à r.l. Luxembourg IG 50,51 49,85
Delta Hotel Amersfoort BV Pays-Bas IG 53,23 52,53
OPCI Oteli France France MEE/EA 16,58 16,36
CBI Orient SAS France MEE/EA 16,58 16,36
CBI Express SAS France MEE/EA 16,58 16,36
Kombon SAS France MEE/EA 17,74 17,51
Foncière Gand Cathédrale SA Belgique MEE/EA 17,74 17,51
Foncière IGK SA Belgique MEE/EA 17,74 17,51
Forsmint Investments Sp. z o. o. Pologne IG 53,23 52,53
Cerstook Investments Sp. z o. o. Pologne IG 53,23 52,53
Noxwood Investments Sp. z o. o. Pologne IG 53,23 52,53
Redwen Investments Sp. z o. o. Pologne IG 53,23 52,53
Sardobal Investments Sp. z o. o. Pologne IG 53,23 52,53
Kilmainham Property Holding Ltd Irlande IG 53,23 52,53
Thormont Ltd Irlande IG 53,23 52,53
Honeypool Ltd Irlande IG 53,23 52,53
SC Czech AAD s.r.o. Tchéquie IG 53,23 52,53
New-York Palace PropCo Kft. Hongrie IG 53,23 52,53
Société Nouvelle Hôtel Plaza SAS France IG 53,23 52,53
Palazzo Naiadi Rome PropCo S.r.l Italie IG 53,23 52,53
Jouron SPRL Belgique MEE/EA 17,74 17,51


Les sociétés LHM PropCo Lux SARL, H Invest Lux, H Invest Lux 2, Dresden Dev sont des sociétés luxembourgeoises
ayant des actifs exploités en Allemagne.




69
Méthode de % d'intérêt % d'intérêt
Sociétés Secteur Hôtels en Europe Pays
consolidation 2025 2025 2024
Palazzo Gaddi Florence PropCo S.r.l Italie IG 53,23 52,53
Bellini Venice PropCo S.r.l Italie IG 53,23 52,53
Dei Dogi Venice PropCo S.r.l Italie IG 53,23 52,53
WIZIU AD SAS France IG 53,23 52,53
WIZIU CP SAS France IG 53,23 52,53
WIZIU GHB SAS France IG 53,23 52,53
WIZIU HDB SAS France IG 53,23 52,53
WIZIU HG SAS France IG 53,23 52,53
WIZIU HIR SAS France IG 53,23 52,53
WIZIU SAS France IG 53,23 52,53
Roco Italy Hodco S.r.l Italie IG 53,23 52,53
OPCO 2 Bruges SA Belgique IG 53,23 52,53
Wotton House Properties Opco Limited Royaume-Uni IG 53,23 52,53
Lagonda York Opco Ltd Royaume-Uni IG 53,23 52,53
Lagonda Leeds Opco Ltd Royaume-Uni IG 53,23 52,53


Le siège social de la société mère Covivio Hotels ainsi que de ses principales filiales françaises intégrées globalement
se situe 10 rue de Madrid, 75008 PARIS. Le siège social de ses principales filiales luxembourgeoises se situe 21 avenue
de la gare, L-1611 Luxembourg.

Méthode de % %
141 sociétés Secteur Résidentiel Allemagne Pays consolidation d'intérêt d'intérêt
2025 2025 2024
Covivio Immobilien SE Allemagne IG 61,70 61,70
Covivio Management Services GmbH & Co. KG Allemagne IG 65,53 65,53
Covivio Immobilien Finance AG. Allemagne IG 61,70 61,70
Covivio Immobilien GmbH Allemagne IG 61,70 61,70
Covivio Lux Residential S.à r.l. Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Valore 4 S.à r.l. Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Wohnen Verwaltungs GmbH Allemagne IG 61,70 61,70
Covivio Grundstücks GmbH Allemagne IG 61,70 61,70
Covivio Grundvermögen GmbH Allemagne IG 61,70 61,70
Covivio Wohnen Service GmbH Allemagne IG 61,70 61,70
Covivio Wohnen GmbH Allemagne IG 61,70 61,70
Covivio Gesellschaft für Wohnen Datteln mbH Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Stadthaus GmbH Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Wohnbau GmbH Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Wohnungsgesellechaft mbH Dümpten Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Berolinum 2 GmbH Autriche IG 65,57 65,57
Covivio Berolinum 3 GmbH Autriche IG 65,57 65,57
Covivio Berolinum 1 GmbH Autriche IG 65,57 65,57
Covivio Remscheid Verwaltungs-GmbH Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Valore 6 S.à r.l. Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Holding GmbH Allemagne IG 100,00 100,00
Covivio Berlin 67. GmbH Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Berlin 78. GmbH Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Berlin 79. GmbH Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Dresden GmbH Autriche IG 65,57 65,57
Covivio Berlin I S.à r.l. Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Berlin V S.à r.l. Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Berlin C GmbH Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Dansk Holding ApS Danemark IG 61,70 61,70
Covivio Dasnk L ApS Danemark IG 65,57 65,57
Covivio Berlin Prime SAS Allemagne IG 31,51 31,51
Berlin Prime Commercial S.à r.l. Allemagne IG 65,57 65,57
Acopio GmbH Allemagne IG 100,00 100,00
Covivio Hambourg Holding ApS Danemark IG 65,57 65,57
Covivio Hamburg 1 ApS Danemark IG 65,57 65,57
Covivio Hamburg 2 ApS Danemark IG 65,57 65,57
Covivio Hamburg 3 ApS Danemark IG 65,57 65,57
Covivio Hamburg 4 ApS Danemark IG 65,57 65,57
Covivio Arian GmbH Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Bennet GmbH Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Marien-Carré GmbH Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Berlin IV ApS Danemark IG 61,70 61,70
Covivio Berolina Verwaltungs GmbH Autriche IG 65,57 65,57




70
%
Méthode de % d'intérêt
Sociétés Secteur Résidentiel Allemagne Pays d'intérêt
consolidation 2025 2025
2024
Residenz Berolina GmbH & Co. KG Autriche IG 67,33 67,33
Covivio Quadriga IV GmbH Allemagne IG 65,57 65,57
Real Property Versicherungsmakler GmbH Allemagne IG 61,70 61,70
Covivio Quadriga 15. GmbH Allemagne IG 69,05 69,05
Covivio Quadriga 45. GmbH Allemagne IG 69,05 69,05
Covivio Quadriga 36. GmbH Allemagne IG 69,05 69,05
Covivio Quadriga 46. GmbH Allemagne IG 69,05 69,05
Covivio Quadriga 40. GmbH Allemagne IG 69,05 69,05
Covivio Quadriga 47. GmbH Allemagne IG 69,05 69,05
Covivio Quadriga 48. GmbH Allemagne IG 69,05 69,05
Covivio Fischerinsel GmbH Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Berlin Home GmbH Allemagne IG 65,57 65,57
Amber Properties S.à r.l. Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Gettmore S.à r.l. Luxembourg IG 65,57 65,57
Saturn Properties S.à r.l. Allemagne IG 65,57 65,57
Venus Properties S.à r.l. Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Vinetree S.à r.l. Luxembourg IG 65,57 65,57
Acopio Facility GmbH & Co. KG Allemagne IG 65,53 65,53
Covivio Rehbergen GmbH Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Handelsliegenschaften GmbH Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Alexandrinenstrasse GmbH Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Spree Wohnen 1 S.à r.l. Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Spree Wohnen 6 S.à r.l. Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Spree Wohnen 7 S.à r.l. Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Spree Wohnen 8 S.à r.l. Allemagne IG 65,57 65,57
NORDENS Immobilien III GmbH Allemagne IG 65,57 65,57
Montana-Portfolio GmbH Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Cantianstrasse 18 Grundbesitz GmbH Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Services GmbH Allemagne IG 61,70 61,70
Covivio Mariendorfer Damm 28 Markgrafenstr. 17 Grundbesitz GmbH Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Markstrasse 3 Grundbesitz GmbH Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Schnellerstrasse 44 Grundbesitz GmbH Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Schnönwalder Str.69 Grundbesitz GmbH Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Schulstraße 16, 17 Grundbesitz GmbH Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Sophie-Charlotten Strasse31,32 Grundbesitz GmbH Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Zelterstrasse 3 Grundbesitz GmbH Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Zinshäuser Alpha GmbH Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Zinshäuser Gamma GmbH Allemagne IG 65,57 65,57
Second Ragland GmbH Allemagne IG 65,57 65,57
Seed Portfolio 2 GmbH Allemagne IG 65,57 65,57
ERZ 1 GmbH Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Berlin 9 GmbH Allemagne IG 65,57 65,57
ERZ 2 GmbH Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Berlin 8 GmbH Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio SELECTIMMO.DE GmbH Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Prenzlauer Promenade 49 Besitzgesellschaft GmbH Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Energy Services GmbH Allemagne IG 61,70 61,70
Covivio Blankenburger Str. GmbH Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Immobilien Financing GmbH Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Treskowallee 202 GmbH Entwicklungsgesellschaft mbH Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Hathor Berlin GmbH Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Rhenania 1 S.à r.l. Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Prime Financing GmbH Allemagne IG 61,70 61,70
Covivio Grundbesitz NRW GmbH Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Eiger 2 S.à r.l. Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Southern Living Grundbesitz GmbH Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Grundbesitz NRW 2 GmbH Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Buchstrasse 6 Fehmarner Str. 14 GmbH Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Erkstrasse 20 GmbH Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Martin-Opitz-Str. 5 GmbH Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Martin-Opitz-Str. 5 GmbH Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Kurstrasse 23 GmbH Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Pankstrasse 55 Verwaltungs GmbH Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Gropiusstraße 4 GmbH Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Grundbesitz Schillerstrasse 10 GmbH Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Grundbesitz Firlstraße 22 GmbH Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Lindauer Allee 20 GmbH Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Berlin 19 Holding GmbH Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Berlin Alpha GmbH Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Berlin Beta GmbH Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Berlin Gamma GmbH Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Berlin Delta GmbH Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Berlin Epsilon GmbH Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Berlin Zeta GmbH Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Berlin Eta GmbH Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Berlin Theta GmbH Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Berlin Iota GmbH Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Berlin Kappa GmbH Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Berlin Lambda GmbH Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Berlin My GmbH Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Berlin XI GmbH Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Berlin Omicron GmbH Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Berlin Rho GmbH Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Berlin Sigma GmbH Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Berlin Tau GmbH Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Berlin Ypsilon GmbH Allemagne IG 65,57 65,57


71
Covivio Akragas Immobilien GmbH Allemagne IG 69,05 69,05
Covivio Gustav-Müller-Straße 34 GmbH Allemagne IG 61,70 61,70
Covivio Alemannenstraße 18 GmbH Allemagne IG 61,70 61,70
Covivio Graefestraße 37 GmbH Allemagne IG 61,70 61,70
Covivio Detmolder Straße 47 GmbH Allemagne IG 61,70 61,70
Covivo Brandenburgische Straße 71 GmbH Allemagne IG 61,70 61,70
Covivio Dominicusstraße 34 GmbH Allemagne IG 61,70 61,70
Covivo Richard-Wagner-Straße 5 GmbH Allemagne IG 61,70 61,70
Covivio Elbestraße 19 GmbH Allemagne IG 61,70 61,70
Covivio Kulmer Straße 11 GmbH Allemagne IG 61,70 61,70
Covivio Klixstraße 31 GmbH Allemagne IG 61,70 61,70
Covivio Leinestraße 21 GmbH Allemagne IG 61,70 61,70
Covivio Kiehlufer 39 GmbH Allemagne IG 61,70 61,70

Le siège social de la société mère Covivio Immobilien SE se situe Essener Strasse 66, 46047 Oberhausen.


Méthode de %
% d'intérêt
6 sociétés Secteur Autres (Parkings, Services) Pays consolidation d'intérêt
2024
2025 2025



1 société de Parkings :
Société du Parc Trinité d'Estienne d'Orves SAS France IG 100.00 100.00
5 sociétés de services :
Fédération des Assurances Covivio SAS France IG 85,00 85,00
Covivio Hôtels Gestion SAS France IG 100,00 100,00
Covivio Property SNC France IG 100,00 100,00
Covivio Développement SNC France IG 100,00 100,00
Covivio SGP France IG 100,00 100,00



IG : Intégration Globale
MEE-EA: Mise en Equivalence - entreprises associées
MEE-CE: Mise en Equivalence - co-entreprises
N.I : Non Intégrée

Le Groupe est composé de 454 sociétés dont 399 sociétés en intégration globale et 55 sociétés mises en équivalence.




72
3.2.3.4. Evaluation du contrôle projet de développement Paris N2 StreamBuilding situé
dans la ZAC de Clichy Batignolles à Paris 17ème. La
Compte tenu des règles de gouvernance qui confèrent livraison est intervenue le 27 septembre 2022.
à Covivio les pouvoirs lui donnant la capacité d'influer
La société SNC Batignolles Promo est détenue à 50,00%
sur les rendements de l'actif, les sociétés suivantes sont
par Hines.
consolidées par intégration globale.
Covivio Alexanderplatz Sarl (entité structurée
consolidée)
SNC Latécoère et Latécoère 2 (entités structurées
consolidées)
La société Covivio Alexanderplatz sarl est détenue à
Les sociétés SCI Latécoère et Latécoère 2 sont
55,00% par Covivio au 30 juin 2025 et est consolidée en
détenues à 50,10% par Covivio au 30 juin 2025 et sont
intégration globale. Le partenariat avec Covéa
consolidées par intégration globale. Le partenariat
(25,00%) et Generali Vie (20,00%) a été mis en place à
avec le groupe Crédit Agricole Assurances (49,90%) a
compter du mois de juin 2021 dans le cadre du projet en
été mis en place en 2012 et 2015 dans le cadre du projet
développement Alexanderplatz à Berlin. La livraison de
de Campus de Dassault Systèmes et de son extension,
ce projet est prévue en avril 2027. La construction de
à Vélizy. Covivio a signé ce projet d’extension du
l’immeuble est réalisée dans le cadre d’un CPI entre la
campus Dassault Systèmes via la construction d’un
société Covivio Alexanderplatz et Covivio Construction
nouveau bâtiment de 27 600 m² et la signature de
GmbH détenue à 100% par Covivio.
nouveaux baux.

Covivio Berlin prime SAS (entité structurée consolidée)
Ces baux ont débuté en mai 2023 suite à la livraison de
l’extension.
La société Covivio Berlin Prime SAS est détenue à
SCI du 9 et du 15 rue des Cuirassiers (entités structurées 51,00% par Covivio Immobilien, filiale contrôlée de
consolidées) Covivio au 30 juin 2025 et est consolidée en intégration
globale. Le partenariat avec la CDC (49%) a été mis en
Les sociétés SCI du 9 et du 15 rue des Cuirassiers sont
place à compter du mois de juin 2024. Covivio
détenues à 50,10% par Covivio au 30 juin 2025 et sont
Immobilien assure le property management, l’asset
consolidées par intégration globale. Le partenariat
management, la politique de rotation des actifs et la
avec les Assurances du Crédit Mutuel (49,90%) a été mis
gestion quotidienne de la société.
en place début décembre 2017 dans le cadre des
projets de bureaux Silex 1 et Silex 2, situés à Lyon Part-
Dieu. La livraison du projet Silex 2 est intervenue début Les sociétés suivantes sont consolidées par mise en
juillet 2021. équivalence :


SAS 6 rue Fructidor (entité structurée consolidée) SCI Lenovilla (coentreprise)

La société 6 rue Fructidor est détenue à 50,10% par La société Lenovilla est détenue à 50,09% par Covivio
Covivio au 30 juin 2025 et est consolidée par intégration au 30 juin 2025 et est consolidée par mise en
globale. équivalence. Le partenariat avec le groupe Crédit
Agricole Assurances (49,91%) a été mis en place à
Le partenariat avec Crédit Agricole Assurances a été compter de janvier 2013 dans le cadre du projet New
mis en place en octobre 2019 dans le cadre du projet de Vélizy (Campus Thalès). Le pacte d'actionnaires stipule
Paris Saint Ouen So Pop, situé à la frontière entre Paris que les décisions sont prises à l'unanimité.
et St Ouen.

La construction de l’immeuble a été réalisée dans le SCI Cœur d’Orly Bureaux (coentreprise)
cadre d’un CPI signé le 29 octobre 2019 entre les La société SCI Cœur d’Orly Bureaux est détenue à
sociétés Fructidor et Fructipromo. La livraison du projet 50,00% par Covivio et 50,00% par Aéroports de Paris au
est intervenue le 16 septembre 2022. 30 juin 2025 et est consolidée par mise en équivalence.
SCI N2 Batignolles, Hôtel N2 et SNC Batignolles Promo Les actionnaires sont liés par un protocole d’accord
(entités structurées consolidées) conclu le 10 mars 2008 et modifié par divers actes
successifs ainsi que par des pactes d’associés régissant
Les sociétés SCI N2 Batignolles et SNC Batignolles
leurs droits et leurs obligations au sein de la société SCI
Promo sont détenues à 50,00% par Covivio au 30 juin
Cœur d’Orly Bureaux.
2025 et sont consolidées par intégration globale.

La société Hôtel N2 est détenue à 50,10% par Covivio au Fondo Porta di Romana
30 juin 2025 et est consolidée par intégration globale. La société Fondo Porta Romana est détenue à 43,45%
Le partenariat avec les Assurances du Crédit Mutuel par Covivio, à 52,22% par COIMA et à 4,32% par Prada
(50,00%) a été mis en place en 2018 dans le cadre du au 30 juin 2025 et est consolidée par mise en


73
équivalence. Les actionnaires sont liés par un protocole » statuant à la majorité de 5 membres sur 6), ni modifier
d’accord précisant les règles de gouvernance du fonds les règles du fonds (mise en place d’une majorité
: aucun actionnaire ne peut prendre seul une décision qualifiée).
clé de gestion (mise en place d’un « advisory committee


3.2.4. Événements significatifs de l’exercice
Les événements significatifs de la période sont les suivants :

3.2.4.1. Environnement macroéconomique Actifs en développement

Reprise modérée du marché de l’investissement et du Le programme de développement d’actifs est présenté
développement en note 3.2.5.4.3.

Au premier semestre 2025, le marché de l’investissement Le premier semestre 2025 a été marqué par la mise en
en France et en Europe amorce une reprise prudente. développement de nouveaux actifs, certains étant
destinés à être convertis en hôtels. Les principaux
Les investisseurs s’adaptent à un environnement
développements en cours sont des restructurations
économique encore incertain, tout en réévaluant leurs d’immeubles parisiens (Grands Boulevards et Monceau)
priorités vers des secteurs plus résilients. Les bureaux et la construction à Meudon de l’immeuble Hélios 2
retrouvent progressivement de l’attractivité. La destiné à Thalès.
promotion immobilière, quant à elle, reste confrontée à
En juin, Covivio a procédé au rachat de la participation
un contexte complexe, marqué par des coûts de minoritaire de 25% dans la tour CB21, située à Paris-La
construction élevés et une demande encore hésitante. Défense. Avec cette opération, Covivio reprend la
Néanmoins, une légère reprise de l’activité se dessine, pleine propriété de cet actif emblématique, ce qui lui
soutenue par l’assouplissement des conditions de permettra d’y déployer sa stratégie immobilière et de
crédit. bénéficier du travail d’asset management, dans un
contexte de rebond du marché locatif à La Défense.
L’inflation Suite à cette opération, la moitié de l’actif est présentée
en Immeuble de placement en développement compte
Le premier semestre 2025 est marqué par une
tenu du plan de redéveloppement de cet actif.
décélération de l’inflation, passée à 0,9% au 30 juin.
L’effet de la volatilité des coûts de l’énergie est limité Financement
pour Covivio en raison de clauses de révision de loyer En juin, Covivio a procédé au placement de 500 M€ à 9
(ou d’indexation) ou de la refacturation de ces coûts ans d’obligations vertes (EU Green Bond), à échéance
aux locataires. L’augmentation des coûts des juin 2034, venant sécuriser le refinancement de son
matériaux de construction est appréhendée dans la échéance obligataire 2026.
politique d’investissements de Covivio et dans le suivi L’émission a été sursouscrite plus de 4 fois, traduisant la
du budget des opérations de promotion immobilière. confiance renouvelée des investisseurs obligataires
dans la qualité de crédit du Groupe. Il s’agit de la
Les taux d’intérêts première émission du secteur sous le format European
Après une hausse historique des taux d’intérêt au cours Green Bond. Le coupon annuel est de 3,625%. Grâce à
la très bonne situation de couverture de taux du
des deux dernières années, une inflexion des taux longs
Groupe, le coût effectif annuel moyen pour Covivio
est observée cette année. Les taux courts (Euribor 3M) s’élève à 3%.
en baisse constante depuis début 2024, présentent une
baisse plus marquée et sont aujourd’hui revenus aux En début d’année, le Groupe a également procédé au
niveaux de fin 2022. La politique de gestion du risque de remboursement anticipé d’une dette adossée à des
taux (note 3.2.2.5) permet à Covivio de se couvrir face actifs historiques Telecom à hauteur de 212 M€.
aux risques d’augmentation des taux d’intérêt de sa
dette à taux variable. 3.2.4.2.2. Bureaux Italie
Les revenus locatifs sont en légère baisse, suite aux
3.2.4.2. Bureaux
cessions compensées par l’indexation des loyers et les
3.2.4.2.1. Bureaux France nouveaux contrats de location
Le semestre est marqué par une hausse des revenus Cessions (47,8 M€, résultat de cession 2,3 M€) et actifs
locatifs grâce à une amélioration du taux d’occupation, détenus en vue de la vente (204,4 M€)
au rachat de la quote-part minoritaire de CB21, à l’effet
de l’indexation et l’absence de cessions. Le Groupe a procédé à la cession de 4 actifs, pour un
montant total de 48 M€, générant un résultat de cession
Actifs destinés à la vente (15,9 M€)
de 2,3 M€. Au 30 juin 2025, le montant des actifs détenus
Le parking Euromed détenu par une société consolidée en vue de la vente s’élève à 204,4 M€ et comprend 3
par mise en équivalence a été cédé pour 29 M€ (résultat actifs dont l’immeuble Symbiosis G+H, actif en
de cession 0,0 M€). développement préloué à Moncler.
Au 30 juin 2025, 6 actifs sont présentés en actifs détenus
en vue de la vente pour un montant total de 15,9 M€.


74
Actifs en développement actif en Hôtels en Murs et Fonds en Allemagne.
Au cours du premier semestre, l’actif Corso Italia été Poursuite du dynamisme de l’activité
livré. L’ensemble immobilier Symbiosis localisé à Milan
constitue l’essentiel des actifs en développement en Le semestre est marqué par :
Italie.
• La hausse des loyers fixes de +2,1 M€ liée à
Dette Central (portefeuille Telecom)
l’indexation et à l’acquisition de l’hôtel las Dalias en
La dette Central, refinancée en 2024 pour un nominal Espagne en fin d’année 2024 ;
de 250 M€, s’élève à 151 M€ à la clôture, contre 210 M€
au 31 décembre 2024. L’apurement de la dette s’est fait
suite à des cessions d’actifs. • L’augmentation de 18 M€ de l’EBITDA des hôtels en
gestion, essentiellement liée à l’acquisition des
3.2.4.3. Hôtels en Europe fonds de commerce auprès d’AccorInvest fin
Renforcement majeur en hôtellerie novembre 2024.

Dans le cadre du paiement du dividende en actions
• La baisse des revenus locatifs à loyers variables de
proposé par Covivio Hotels, Covivio a souscrit à l’option
-11,5 M€ directement liée à l’opération de cession-
et s’est renforcé au capital de sa filiale. Au 30 juin 2025,
remembrement réalisée en fin d’année 2024 avec
Covivio détient 53,23 % du capital de sa filiale Covivio
AccorInvest.
Hotels.
3.2.4.4. Résidentiel Allemagne
Cession d’actifs (59,9 M€ - résultat de cessions -1,2 M€)
et des actifs détenus en vue de la vente (47,9 M€) Financement et remboursement
Le Groupe, par l’intermédiaire de sa filiale Covivio Le Groupe, par l’intermédiaire de sa filiale Covivio
Hotels, a cédé 2 hôtels en Pologne, 4 hôtels et 5 Immobilien, a sécurisé 169 M€ de dettes à 10 ans.
commerces. Au 30 juin 2025, le solde des actifs détenus
Cessions d’actifs (21,4 M€ - résultat de cessions -2,7 M€)
en vue de la vente correspond à 11 commerces et un et actifs détenus en vue de la vente (40,6 M€).


3.2.5. Notes relatives à l’état de situation financière
3.2.5.1. Goodwill
Principes comptables juste valeur à la date d’acquisition. Ils sont
Une entité doit déterminer si une transaction ou un définitivement évalués dans les 12 mois suivant la date
autre évènement constitue un regroupement d’acquisition. La variation ultérieure de ces
d’entreprises au sens de la définition de la norme IFRS 3 compléments de prix est comptabilisée en résultat de
qui stipule qu’une entreprise est un ensemble intégré la période.
d’activités et d’actifs susceptible d’être exploité et géré Après sa comptabilisation initiale, le goodwill fait l’objet
dans le but de fournir des biens ou des services à des d’un test de dépréciation au minimum une fois par an.
clients, de produire des revenus de placement (tels que Le test de perte de valeur consiste à comparer la valeur
des dividendes ou des intérêts) ou de générer d’autres nette comptable des immobilisations incorporelles et
produits à partir d’activités ordinaires. corporelles et des goodwill associés avec la valorisation
Dans ce cas, le prix d’acquisition correspond à la juste des hôtels en Murs et Fonds réalisée par les experts
valeur à la date d’échange des actifs et passifs immobiliers. Ces tests n’ont pas conduit à la
apportés et des instruments de capitaux propres émis comptabilisation de dépréciations sur les Hôtels en
en échange de l’entité acquise. Le goodwill est Murs et Fonds sur l’exercice.
comptabilisé comme un actif pour l’excédent du coût Pour déterminer si une transaction est un regroupement
d’acquisition sur la part d’intérêt de l’acquéreur dans la d’entreprises, le Groupe considère notamment si un
juste valeur des actifs et passifs acquis, nette des ensemble intégré d’activités et de biens est acquis en
impôts différés comptabilisés s’il y a lieu. Un badwill est plus de l’immobilier et si cet ensemble comporte au
porté en compte de résultat. moins une entrée et un processus substantiel qui,
Les compléments de prix éventuels sont évalués à la ensemble, contribuent significativement à la capacité
de générer des sorties.

Si le Groupe conclut qu’il ne s’agit pas d’un comptabilisée comme une acquisition d’actifs et
regroupement d’entreprises, la transaction est applique les normes appropriées aux actifs acquis.

Les coûts connexes à l’acquisition qualifiée de de résultat. Les coûts connexes à une acquisition non
regroupement d’entreprises sont comptabilisés en qualifiée de regroupement d’entreprises font partie
charges conformément à IFRS 3 et figurent sur la ligne « intégrante des actifs acquis.
résultat des variations de périmètre » dans le compte


75
Entrée de Cessions,
M€ 31-déc.-24 Dépréciations Transferts Autres 30-juin-25
périmètre mises au rebut

Valeurs brutes 434,1 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 434,1
Amortissements/Dépréciations -109,2 0,0 0,0 -0,2 0,0 0,0 -109,4
Goodwill 325,0 0,0 0,0 -0,2 0,0 0,0 324,7


Les goodwill correspondent aux fonds de commerce acquis des hôtels en gestion. La dépréciation de 0,2 M€ correspond
à la dépréciation sur l’hôtel du Touquet.



Au 31 décembre 2024, la variation du goodwill s’établissait comme suit :
Cessions,
Entrée de
M€ 31-déc.-23 mises au Dépréciations Transferts Autres 31-déc-24
périmètre
rebut
Valeurs brutes 230,3 210,1 -6,2 0,0 0,0 0,0 434,1
Amortissements/Dépréciations -112,9 0,0 3,7 0,0 0,0 0,0 -109,2
Goodwill 117,4 210,1 -2,5 0,0 0,0 0,0 325,0



En 2024, l’acquisition auprès d’AccorInvest de 25 fonds de commerce consolidés par intégration globale a conduit à
reconnaitre un goodwill de 210 M€, 185 M€ au titre de 19 fonds de commerces acquis en France, et 25 M€ au titre de 6
fonds de commerce acquis en Belgique. La cession d’un actif en Allemagne a conduit à la sortie d’une valeur nette de
2,5 M€ de goodwill.


3.2.5.2. Autres immobilisations incorporelles
Principes comptables
Les immobilisations incorporelles identifiables sont amorties linéairement sur leur durée d'utilité. Les immobilisations
incorporelles acquises figurent au bilan pour leur coût d'acquisition. Elles comprennent principalement des logiciels
informatiques. Les logiciels sont amortis sur une période de 1 à 10 ans.
Entrée de Cessions, mises Dotations
M€ 31-déc.-24 Acquisition Transferts 30-juin-25
périmètre au rebut /reprises

Valeurs brutes 35,6 0,0 2,1 0,0 0,0 0,6 38,3
Amortissements/Dépréciations -15,7 0,0 0,0 0,0 -1,7 0,0 -17,4
Autres immobilisations incorporelles 19,9 0,0 2,1 0,0 -1,7 0,6 20,9




3.2.5.3. Autres immobilisations corporelles
Les autres immobilisations corporelles comprennent principalement du matériel corporate, des avances versées sur des
projets et des installations techniques non valorisées dans les expertises immobilières, comptabilisées au coût amorti.
Entrée de Cessions, mises Dotations
M€ 31-déc.-24 Acquisition Transferts 30-juin-25
périmètre au rebut /reprises
Valeurs brutes 150,5 0,0 2,2 -1,9 0,0 -20,2 130,6

Amortissements/Dépréciations -92,3 0,0 0,0 1,2 -3,9 20,6 -74,4

Autres immobilisations corporelles 58,2 0,0 2,2 -0,7 -3,9 0,4 56,2


Les montants transférés résultent principalement du reclassement du compte « Avances et acomptes sur immobilisations
» vers le compte « Immeubles d’exploitation » en Bureaux Italie compensé par le reclassement du compte « Installations
techniques, matériel et outillage » vers le compte « Autres immobilisations corporelles » en Hôtels en Europe.




76
3.2.5.4. Patrimoine immobilier

3.2.5.4.1. Principes comptables coût historique diminué du cumul des amortissements et
Les principes comptables sont présentés ci-dessous en des éventuelles pertes de valeurs. Ils sont amortis sur
fonction du type d’actifs immobilier (immeubles leur durée d’utilisation et selon une approche par
d’exploitation, immeubles de placement, immeubles de composants :
placement en développement et actifs détenus en vue
de la vente et droits d’utilisation). Constructions 50 à 60 ans

3.2.5.4.2. Immeubles d’exploitation (valorisés au Installations générales et
coût) 10 à 30 ans
aménagements des constructions

Principes comptables
Matériel et mobilier 3 à 20 ans
Les immeubles occupés ou exploités par les équipes du
Groupe Covivio – owner occupied buildings – sont Ces immeubles, comme les immeubles de placement,
comptabilisés en immeubles d’exploitation (immeubles sont expertisés deux fois par an. Si la valeur d'expertise
de bureaux occupés par les collaborateurs, espaces des immeubles d’exploitation est inférieure à la valeur
exploités en propre au titre de l’activité Flex Office, nette comptable, une dépréciation est comptabilisée.
Hôtels en gestion de l’activité Hôtels en Murs et Fonds). Sur les hôtels en gestion, la dépréciation est
comptabilisée en priorité sur le goodwill puis sur la
En application de la méthode préférentielle proposée
valeur des immobilisations corporelles.
par IAS 16, les immeubles d’exploitation sont valorisés au

Cessions,
Entrée de Acquisitions Dotations Indexatio
M€ 31-déc.-24 mises au Transferts Autres 30-juin-25
périmètre /Travaux /reprises n
rebut
Immeubles d'exploitation et
2 758,4 0,0 14,8 -0,3 0,0 -34,8 0,0 -58,6 2 679,5
encours
Droit d'utilisation sur immeuble
59,4 0,0 0,0 0,0 0,0 -0,6 0,1 -0,5 58,4
d'exploitation
TOTAL valeurs brutes 2 817,7 0,0 14,8 -0,3 0,0 -35,3 0,1 -59,2 2 737,9
Immeubles d'exploitation et
-752,0 0,0 0,0 0,0 -55,7 -8,1 0,0 24,3 -791,4
encours
Droits d'utilisation sur
-11,1 0,0 0,0 0,0 -1,2 2,5 0,0 0,0 -9,8
immeubles d'exploitation
TOTAL Amortissements -763,0 0,0 0,0 0,0 -56,9 -5,6 0,0 24,3 -801,2
Immeubles d'exploitation
2 054,7 0,0 14,8 -0,3 -56,9 -40,9 0,1 -34,8 1 936,6
(valorisés au coût)

Le patrimoine valorisé au coût des immeubles d’exploitation s’établit à 1 936,6 M€ au 30 juin 2025. Ce poste comprend
les actifs immobiliers de Flex-office (294,0 M€), les hôtels en gestion (1 597,7 M€) et des actifs corporate (44,8 M€).

Les montants transférés sont principalement dus à un reclassement du compte « Avances et acomptes sur
immobilisations » au compte « Immeubles d’exploitation » chez Bureaux Italie compensé par le reclassement du compte
« Installations techniques, matériel et outillage » au compte « Autres immobilisations corporelles » chez Covivio Hotels.

Au 31 décembre 2024, le patrimoine valorisé au coût des immeubles d’exploitation s’établissait à 2 054,7 M€ :
Cessions,
Entrée de Acquisition Dotations
M€ 31-déc.-23 mises au Transferts Indexation Autres 31-déc-24
périmètre s/Travaux /reprises
rebut
Immeubles d'exploitation et
2 049,0 81,8 41,2 -39,5 0,0 -78,2 0,0 704,1 2 758,4
encours
Droit d'utilisation sur immeuble
77,6 0,0 0,0 0,0 0,0 -12,8 -6,2 0,7 59,4
d'exploitation
TOTAL valeurs brutes 2 126,6 81,8 41,2 -39,5 0,0 -91,0 -6,2 704,8 2 817,7
Immeubles d'exploitation et
-561,7 -43,5 0,0 15,3 -89,2 78,0 0,0 -150,9 -752,0
encours
Droits d'utilisation sur immeubles
-26,6 0,0 0,0 0,0 -3,0 15,5 3,0 0,0 -11,1
d'exploitation
TOTAL Amortissements -588,2 -43,5 0,0 15,3 -92,2 93,5 3,0 -150,9 -763,0
Immeubles d'exploitation
1 538,3 38,4 41,2 -24,2 -92,2 2,6 -3,2 553,9 2 054,7
(valorisés au coût)


Les variations de périmètre correspondaient d’exploitation, retranscrit dans la colonne « autres ». Les
principalement aux immobilisations corporelles travaux de la période correspondaient aux principales
détenues dans les sociétés d’exploitation hôtelière rénovations du Novotel de Bruges, des actifs hôteliers à
acquises auprès d’AccorInvest dans le cadre de Lille, ainsi qu’à des travaux de maintenance. Les
l’opération de remembrement réalisée en 2024. Cette cessions correspondaient à la vente d’un actif en
opération a également conduit au reclassement Allemagne.
d’immeubles de placement en immeubles
77
3.2.5.4.3. Immeubles de placement et actifs Cette méthode consiste à déterminer la juste valeur
détenus en vue de la vente (valorisés d’un immeuble par actualisation des flux de trésorerie
à la juste valeur) prévisionnels qu’il est susceptible de générer sur un
horizon donné. Le taux d’actualisation est déterminé sur
Principes comptables
la base du taux d’intérêt sans risque majoré d’une prime
• Immeubles de placement (valorisés à la juste de risque associée à l’immeuble et définie par
valeur) comparaison avec des taux d’actualisation pratiqués
sur les flux générés par des actifs de même nature.
Les immeubles de placement sont des biens immobiliers
détenus en vue de leur location dans le cadre de Pour les Hôtels en Europe, la méthodologie diffère en
locations simples ou de la valorisation du capital à long fonction de la typologie des actifs :
terme (ou les deux). Ces immeubles représentent
La méthode de capitalisation des loyers pour les
l’essentiel du patrimoine du Groupe.
restaurants et les villages vacances Club Méditerranée.
Conformément à l’option offerte par IAS 40, les
La méthode d’actualisation des flux futurs pour les
immeubles de placement sont évalués à leur juste
hôtels (incluant les prévisions d’évolution du chiffre
valeur. Les variations de juste valeur sont enregistrées
d’affaires déterminées par l’expert) et les villages
en résultat. Les immeubles de placement ne sont pas
vacances Sunparks.
amortis.
Pour le Résidentiel en Allemagne, la juste valeur
Les missions d’évaluation sont réalisées conformément
déterminée correspond à :
au Code de déontologie des SIIC, à la Charte de
l’expertise en évaluation immobilière, aux Une valeur bloc pour les actifs sur lesquels aucune
recommandations du groupe de travail COB/CNCC stratégie de vente n’a été mise en place ou pour
présidé par M. Barthès de Ruyther, et au plan lesquels aucune commercialisation n’est intervenue,
international conformément aux standards promus par
Une valeur détail occupé pour les actifs pour lesquels a
l’International Valuation Standards Council (IVSC) ainsi
minima une promesse est intervenue avant la clôture
que ceux du Red Book 2014 de la Royal Institution of
des comptes.
Chartered Surveysors (RICS).
La méthode d’évaluation utilisée est la méthode par «
Le patrimoine immobilier détenu en direct par le Groupe
discounted cash flow ».
a été intégralement évalué au 30 juin 2025 par des
experts immobiliers indépendants dont BNP Real Les valeurs ainsi obtenues sont également recoupées
Estate, JLL, CBRE, Cushman, CFE, MKG, REAG, Savills et avec le taux de rendement initial, les valeurs vénales au
HVS. Les experts immobiliers sont également membres m² des transactions comparables et les transactions
de la RICS. réalisées par le Groupe.

Les immeubles de placement sont estimés en juste Les expertises des actifs immobiliers comptabilisés en
valeur hors droits et/ou droits compris, et les loyers en Immeubles de placement ont été réalisées en tenant
valeur de marché. Les estimations sont réalisées sur la compte de l’environnement macroéconomique actuel
base de la méthode comparative, de la méthode de avec les incertitudes qu’il comprend, et du risque
capitalisation des loyers et de la méthode de climatique sur la base des pratiques actuelles et de la
l’actualisation des flux futurs (discounted cash flows). trajectoire carbone de Covivio.
Les immeubles de placement sont enregistrés dans les
• Immeubles de placement en développement
comptes à leur juste valeur hors droits.
Les immeubles en cours de construction sont évalués
Pour les Bureaux France, Italie et Allemagne, la
selon le principe général de valorisation à la juste valeur
valorisation est principalement réalisée par application
selon les mêmes principes que ceux décrits ci-dessus
de deux méthodes :
pour les immeubles de placement, sauf s’il n’est pas
La méthode par le rendement (ou capitalisation des possible de déterminer cette juste valeur de façon
revenus) : fiable et continue. Dans ce cas, l’immeuble est valorisé
à son coût de revient.
Cette approche consiste à capitaliser un revenu annuel,
qui correspond généralement au loyer constaté pour les En conséquence, les programmes de développement,
immeubles occupés avec éventuellement l’impact d’un d’extension ou de restructuration des immeubles
potentiel de réversion et au loyer de marché pour les existants et non encore mis en exploitation sont évalués
immeubles vacants en tenant compte des délais de à la juste valeur et classés en immeubles de placement
relocation, des travaux éventuels de rénovation et dès lors que les critères de fiabilité de la juste valeur
autres frais. sont remplis (critères administratifs, techniques et
commerciaux).
La méthode de l’actualisation des flux futurs
(discounted cash-flow) : Conformément à IAS 23 révisée, en période de
construction et de rénovation, le coût d’emprunt est
78
incorporé dans le coût des actifs qualifiés. Le montant de clôture des comptes, c’est le prix de la promesse
capitalisé est déterminé sur la base des frais financiers nette de frais qui constitue la juste valeur du bien
payés pour les emprunts spécifiques et le cas échéant destiné à être cédé.
pour les financements provenant d’emprunts généraux
• Droits d’utilisation (IFRS 16)
sur la base du taux moyen pondéré des dettes
concernées. En application d’IFRS 16, lorsqu’un bien immobilier ou
mobilier est détenu dans le cadre d’un contrat de
Les immeubles en développement concernent les
location, le preneur doit comptabiliser un actif au titre
programmes de construction ou de restructuration
du droit d’utilisation et un passif locatif, au coût amorti.
faisant l’objet de l’application de la norme IAS 40
révisée. Les actifs comptabilisés au titre des droits d’utilisation
sont inclus dans les postes où les actifs sous-jacents
• Actifs détenus en vue de la vente (IFRS 5)
correspondants seraient présentés s’ils lui
Conformément à la norme IFRS 5, lorsque le groupe appartenaient, à savoir les postes Immeubles
Covivio a décidé de céder un actif ou un groupe d’exploitation, Autres immobilisations corporelles et
d'actifs, il le classe en tant qu'actif destiné à la vente si: Immeubles de placement.

• l'actif ou le groupe d'actifs est disponible en vue Le preneur amortit le droit d’utilisation linéairement sur
de sa vente immédiate dans son état actuel, la durée du contrat, sauf pour les droits relatifs à des
sous réserve uniquement des conditions qui sont immeubles de placement qui sont évalués à la juste
habituelles et coutumières pour la vente de tels valeur.
actifs ;
• Variation des immeubles de placement et actifs
• sa vente est probable dans un délai de 1 an, et détenus en vue de la vente
des actions de commercialisation sont initiées.
Détail des immeubles de placement et actifs détenus
Pour le groupe Covivio, seuls les immeubles répondant en vue de la vente
aux critères ci-dessus et pour lesquels une promesse de
La variation des immeubles de placement et actifs
vente a été signée sont classés en actifs destinés à être
détenus en vue de la vente est présentée dans le
cédés.
tableau ci-dessous :
En cas d’existence d’une promesse de vente à la date


Droit
Total immeubles de Immeubles de Actifs détenus
Immeubles de d'utilisation sur Total Immeubles de
M€ placement (valorisés placement en en vue de la
placement immeuble de placement
à la juste valeur) développement vente
placement
Immeubles de placement au
17 929,0 268,0 18 197,0 1 111,6 301,0 19 609,6
31/12/2024
Entrées de périmètre 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
Travaux, acquisitions 87,6 0,0 87,6 136,7 35,5 259,7
Cessions -8,1 0,0 -8,1 0,0 -119,6 -127,7
Variation de juste valeur 216,0 -0,6 215,4 49,4 2,6 267,4
Transferts -254,6 -4,5 -259,0 241,0 55,4 37,4
Indexation, modification de
contrat 0,0 1,0 1,0 0,0 0,0 1,0
Variation de change -19,0 -5,5 -24,5 0,0 0,1 -24,3
Autres -1,2 0,0 -1,2 0,0 33,9 32,7
Immeubles de placement au
17 949,8 258,6 18 208,3 1 538,7 308,9 20 055,9
30/06/2025



La ligne « Travaux, acquisitions des immeubles de La ligne « Variation de juste valeur » est impactée par la
placement » comprend principalement des travaux de hausse des valeurs en Résidentiel Allemagne de 167,1
modernisation et de maintenance en Résidentiel M€, des Hôtels pour 51,2 M€, des Bureaux France pour
Allemagne pour 65,8 M€ et des investissements en 14,8 M€ et des Bureaux Italie pour 36,5 M€.
Bureaux France pour 18,0 M€. Cette ligne appliquée aux
La ligne « Transferts » correspond au solde net des
immeubles de placement en développement comprend
actifs livrés en des nouveaux actifs mis en
84,3 M€ en Bureaux France principalement sur deux
développement et sous promesse.
projets et 40,0 M€ en Bureaux Allemagne (projet
Alexanderplatz). La ligne Variation de change est principalement liée au
patrimoine au Royaume-Uni et en Hongrie.
La ligne « Cessions » comprend 60,2 M€ de cessions en
Hôtels, 47,8 M€ en Bureaux Italie et 19,7 M€ en La ligne Autres présente la cession à venir d’un hôtel en
Résidentiel Allemagne. Hôtels en Murs et Fonds en Allemagne.

79
La variation des immeubles de placement et actifs détenus en vue de la vente au 31 décembre 2024 est présentée dans
le tableau ci-dessous :

Total immeubles de
Droit d'utilisation sur Immeubles de Actifs détenus
Immeubles de placement Total Immeubles de
M€ immeuble de placement en en vue de la
placement (valorisés à la juste placement
placement développement vente
valeur)
Immeubles de placement au
18 786,6 259,9 19 046,4 1 140,0 326,6 20 513,1
31/12/2023
Entrées de périmètre 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0

Travaux, acquisitions 330,8 0,0 330,8 243,2 6,9 580,9

Cessions -396,6 0,0 -396,6 -7,4 -164,1 -568,0

Variation de juste valeur -255,8 -1,5 -257,3 -69,6 -3,6 -330,5

Transferts -9,7 -3,5 -13,1 -196,7 216,1 6,2
Indexation, modification de
0,0 5,5 5,5 0,0 0,0 5,5
contrat
Variation de change 23,0 7,7 30,7 0,0 0,1 30,8
Autres -549,4 -0,1 -549,5 2,1 -81,0 -628,4
Immeubles de placement au
17 929,0 268,0 18 197,0 1 111,6 301,0 19 609,6
31/12/2024


Détail des travaux, acquisitions :
Le détail de la ligne Travaux, acquisitions au 30 juin 2025 est présenté dans le tableau ci-dessous:
TOTAL Immeubles
Droit d'utilisation sur Immeubles de
Immeubles de de placement
M€ immeuble de placement en TOTAL
placement (valorisés à la juste
placement développement
valeur)
Entrées de périmètre 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0

Acquisitions 8,1 0,0 8,1 10,2 18,3

Dépenses Capitalisées* 79,5 0,0 79,5 126,5 206,0

TOTAL Travaux, acquisitions 87,6 0,0 87,6 136,7 224,3
*comprend principalement les travaux et les frais financiers capitalisés.

Le détail de la ligne Travaux, acquisitions au 31 décembre 2024 est présenté dans le tableau ci-dessous:
TOTAL Immeubles
Immeubles de
Immeubles de Droit d'utilisation sur de placement
M€ placement en TOTAL
placement immeuble de placement (valorisés à la juste
développement
valeur)
Entrées de périmètre 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0

Acquisitions 105,5 0,0 105,5 5,2 110,6

Dépenses capitalisées* 225,3 0,0 225,3 238,1 463,4

TOTAL Travaux, acquisitions 330,8 0,0 330,8 243,2 574,0

*comprend principalement les travaux et les frais financiers capitalisés.

3.2.5.4.4. Paramètres des expertises L’évaluation à la juste valeur des immeubles de
La norme IFRS 13 sur la juste valeur établit une placement implique le recours à différentes méthodes
hiérarchie des justes valeurs à trois niveaux pour les de valorisation utilisant des paramètres non
données utilisées dans le cadre des évaluations : observables ou observables ayant fait l’objet de
certains ajustements. De ce fait, le patrimoine du
• Niveau 1 : l’évaluation fait référence à des cours Groupe relève principalement du niveau 3 au regard de
(non ajustés) sur un marché actif pour des la hiérarchie des justes valeurs de la norme IFRS 13.
actifs/passifs identiques et disponibles à la date
A noter que le Groupe n’a pas identifié d’utilisation
d’évaluation ;
optimale d’un actif différente de l’utilisation actuelle et
• Niveau 2 : l’évaluation fait référence à des modèles que de ce fait, la mise en œuvre d’IFRS 13 n’a pas
de valorisation utilisant des données d’entrées conduit à modifier les hypothèses retenues pour la
observables directement ou indirectement sur un valorisation du patrimoine.
marché actif ;
En application de la norme IFRS 13, les tableaux ci-
• Niveau 3 : l’évaluation fait référence à des modèles dessous détaillent, par secteur opérationnel, les
de valorisation utilisant des données d’entrées non fourchettes des principales données d’entrées non
observables sur un marché actif. observables (de niveau 3) utilisées par les experts
immobiliers

80
Bureaux France, Bureaux Italie et Bureaux Allemagne :

Taux
Taux de
Taux de Taux d'actualisation
Patrimoine rendement
Regroupement d'actifs comparables Niveau rendement HD d'actualisation du DCF
en M€ HD (moyenne
(min.-max.) du DCF (moyenne
pondérée)
pondérée)
Paris Centre Ouest Niveau 3 760,7 3,5% - 5,8% 4,2% 4,5% - 5,5% 4,9%
Paris Nord Est Niveau 3 545,8 5,0% - 7,7% 6,0% 5,2% - 8,1% 6,6%
Paris Sud Niveau 3 243,6 3,8% - 5,1% 4,7% 5,1% - 5,5% 5,3%
Croissant Ouest Niveau 3 597,9 4,9% - 9,2% 6,4% 5,4% - 7,2% 6,2%
1ère couronne Niveau 3 896,0 5,6% - 8,5% 6,7% 6,4% - 8,5% 7,3%
2ème couronne Niveau 3 24,9 9,7% - 11,3% 10,6% 9,2% - 13,5% 9,8%
Total IDF 3 068,9 3,5% - 11,3% 5,8% 4,5% - 13,5% 6,2%
GMR Niveau 3 412,5 3,9% - 11,3% 6,3% 4,8% - 9,5% 7,1%
Régions Niveau 3 12,0 11,0% - 11,3% 9,7% 4,3% - 11,4% 9,9%
Total Régions 424,5 3,9% - 11,3% 6,4% 4,3% - 11,4% 7,2%
Total en immeubles de placement 3 493,3
Immeubles de placement en
951,0
développement
Actifs détenus en vue de la vente 15,7
Total Bureaux France 4 460,0
Milan Niveau 3 1 900,8 3,6%-26,5% 5,2% 5,2% - 9,0% 6,2%
Rome Niveau 3 170,0 3,4%-6,8% 5,1% 6,5% - 7,5% 7,0%
Autres Niveau 3 428,6 5,7%-13,5% 8,6% 7,7% - 9,8% 8,4%
Total en immeubles de placement 2 499,4 3,4%-26,5% 5,8% 5,2% - 9,8% 6,6%
Immeubles de placement en
Niveau 3 40,5
développement
Actifs détenus en vue de la vente Niveau 3 204,4
Total Bureaux Italie 2 744,3
Frankfurt Niveau 3 353,5 5,6% - 8,0% 6,7% 5,5% - 6,8% 5,8%
Hamburg Niveau 3 210,7 5,5% - 15,5% 6,8% 5,0% - 7,0% 5,3%
Berlin / Dusseldorf / Munich Niveau 3 134,4 5,5% - 6,1% 5,5% 5,0% - 7,0% 5,8%
Total en immeubles de placement 698,6 5,5% - 15,5% 6,5% 5,0% - 7,0% 5,6%
Immeubles de placement en
Niveau 3 510,5
développement
Droits d'utilisation Niveau 3 19,4
Actifs détenus en vue de la vente Niveau 3 0,0
Total Bureaux Allemagne 1 228,5
TOTAL BUREAUX 8 432,9




81
Au 31 décembre 2024, les données étaient les suivantes :
Taux
Taux de
Taux de Taux d'actualisation
Patrimoine rendement
Regroupement d'actifs comparables Niveau rendement HD d'actualisation du DCF
en M€ HD (moyenne
(min.-max.) du DCF (moyenne
pondérée)
pondérée)
Paris Centre Ouest Niveau 3 848,9 3,7% - 4,8% 4,1% 4,8% - 5,8% 5,1%
Paris Nord Est Niveau 3 600,7 4,7% - 10,2% 6,4% 5,3% - 8,3% 6,8%
Paris Sud Niveau 3 238,9 4% - 4,5% 4,2% 5% - 5,5% 5,3%
Croissant Ouest Niveau 3 821,2 5% - 6,2% 5,6% 5,5% - 7,3% 6,3%
1ère couronne Niveau 3 892,3 5,9% - 7,4% 6,6% 6,5% - 8,8% 7,5%
2ème couronne Niveau 3 25,9 7,5% - 12,5% 7,7% 6,5% - 13,5% 5,7%
Total IDF 3 427,8 3,7% - 12,5% 5,5% 4,8% - 13,5% 6,3%
GMR Niveau 3 421,8 5,5% - 8% 6,0% 6,3% - 8,5% 6,7%
Régions Niveau 3 12,5 6,5% - 9,5% 5,3% 4,5% - 11,5% 5,0%
Total Régions 434,3 5,5% - 9,5% 6,0% 4,5% - 11,5% 6,7%

Total en exploitation 3 862,2
Immeubles de placement en
434,1
développement
Actifs détenus en vue de la vente 4,9
Total Bureaux France 4 301,2
Milan Niveau 3 1 706,9 3,4%-24,8% 5,6% 5,3% - 8,6% 6,7%
Rome Niveau 3 168,1 3,5%-6,2% 5,5% 6,6% - 7,5% 7,1%
Autres Niveau 3 649,5 3,1%-12,3% 7,9% 7,7% - 9,9% 8,3%
Total en immeubles de placement 2 524,5 n.a 6,1% 5,3% - 9,9% 7,1%
Immeubles de placement en
Niveau 3 183,1
développement
Total Bureaux Italie 2 707,6
Francfort Niveau 3 355,6 5,4% - 7,2% 6,5% 5,3% - 7,0% 5,8%
Hambourg Niveau 3 214,0 4,2% - 15,7% 5,7% 5,5% - 6,8% 5,3%
Berlin / Dusseldorf / Munich Niveau 3 140,9 4,2% - 6,1% 5,2% 5,0% - 7,0% 5,5%
Total en immeubles de placement 710,5 4,2% - 15,7% 6,0% 5,0% - 7,0% 5,6%
Immeubles de placement en
Niveau 3 456,9
développement
Droits d'utilisation Niveau 3 19,8

Total Bureaux Allemagne 1 187,2
TOTAL BUREAUX 8 196,0




82
Hôtels en Europe
Taux
Taux de
Taux de Taux d'actualisation
Patrimoine en rendement HD
Regroupement d'actifs comparables Niveau rendement HD d'actualisation du DCF
M€ (moyenne
(min.-max.) du DCF (moyenne
pondérée)
pondérée)
Allemagne Niveau 3 590,6 4,7%-6,5% 5,5% 5,1%-8,2% 6,5%
Belgique Niveau 3 119,9 6,9%-9,3% 8,8% 8,8%-11,3% 10,7%
Espagne Niveau 3 663,0 4,3%-7,5% 5,2% 6,3%-9,5% 7,2%
France Niveau 3 922,9 4,5%-6,5% 5,3% 5,9%-10% 7,2%
Pays-Bas Niveau 3 158,0 5,3%-8,3% 5,9% 7,3%-10,3% 7,9%
Royaume-Uni Niveau 3 705,1 4,5%-6,5% 5,1% 6,5%-8,5% 7,1%
Autres Niveau 3 543,3 5,7%-6,4% 5,9% 7,8%-8,7% 8,1%
Hôtellerie en bail Niveau 3 3 702,8 4,3%-9,3% 5,6% 5,1%-11,3% 7,4%
Commerces Niveau 3 36,0 6,5% - 10% 7,7% 8,4% - 12% 9,6%

Total en immeubles de placement 3 738,8

Droits d'utilisation Niveau 3 239,2
Actifs détenus en vue de la vente Niveau 3 33,9
TOTAL HOTELS EN EUROPE 4 011,8




Au 31 décembre 2024, les données étaient les suivantes :
Taux
Taux de
Taux de Taux d'actualisation
Patrimoine en rendement HD
Regroupement d'actifs comparables Niveau rendement HD d'actualisation du DCF
M€ (moyenne
(min.-max.) du DCF (moyenne
pondérée)
pondérée)
Allemagne Niveau 3 590,9 4,6%-6% 5,4% 5,1%-7,8% 6,6%
Belgique Niveau 3 121,5 6,9%-9% 8,6% 9%-11,2% 10,7%
Espagne Niveau 3 641,3 4,3%-7,5% 5,2% 6,2%-9,4% 7,1%
France Niveau 3 957,4 4,5%-6,5% 5,3% 6%-10% 7,2%
Pays-Bas Niveau 3 159,1 5,3%-8,3% 5,9% 7,3%-10,3% 7,9%
Royaume-Uni Niveau 3 712,1 4,5%-6,5% 5,1% 6,5%-8,5% 7,1%
Autres Niveau 3 545,6 5,7%-7,7% 6,0% 7,9%-9,5% 8,1%
Hôtellerie en bail Niveau 3 3 727,9 4,3%-9% 5,7% 5,1%-11,2% 7,3%
Commerces Niveau 3 42,5 6,5% - 10% 7,6% 8,5% - 12% 9,6%

Total en immeubles de placement 3 770,5

Droits d'utilisation Niveau 3 248,3
Actifs détenus en vue de la vente 0,0
TOTAL HOTELS EN EUROPE 4 018,7




83
Résidentiel Allemagne
Taux de
rendement Taux de
Taux
Patrimoine HD (min.- rendement HD Valeur moyenne
Regroupement d'actifs comparables Niveau d'actualisation
en M€* max.) (moyenne en €/m²
du DCF
Ensemble du pondérée)
patrimoine **
Duisburg Niveau 3 320,8 4,6% - 5,9% 5,1% 6,6% - 7,9% 1 615

Essen Niveau 3 836,7 4,5% - 6,5% 5,1% 6,5% - 8,5% 2 119

Mülheim Niveau 3 231,9 4,5% - 5,9% 5,2% 6,5% - 7,9% 1 764

Oberhausen* Niveau 3 197,5 4,8% - 6,3% 5,4% 6,5% - 8% 1 432

Datteln Niveau 3 151,8 4,1% - 6,1% 5,0% 6,1% - 8,1% 1 308

Berlin* Niveau 3 4 467,2 3% - 6,3% 4,0% 4,5% - 8,3% 3 374

Düsseldorf Niveau 3 195,4 3,7% - 6,2% 4,3% 5,7% - 8,2% 2 782

Dresden Niveau 3 420,3 4,1% - 7,1% 4,7% 6,1% - 9,1% 2 135

Leipzig Niveau 3 139,6 3,6% - 5,4% 4,4% 5,6% - 7,4% 2 076

Hamburg** Niveau 3 545,3 3,3% - 29,3% 4,0% 5,3% - 31,3% 3 660

Autres Niveau 3 124,3 4,6% - 6,3% 5,1% 6,6% - 8,3% 1 870

TOTAL RESIDENTIEL ALLEMAGNE 7 630,7 3% - 29,3% 4,3% 4,5% - 31,3% 2 674
*
Y compris deux immeubles d’exploitation à Oberhausen et Berlin à la valeur de marché
**
Taux élevés à Hambourg sur un actif isolé non représentatif


La ligne « Berlin » est détaillée ci-dessous :
Taux de
Taux de
rendement HD Taux
Patrimoine rendement HD Valeur moyenne
Regroupement d'actifs comparables Niveau (min.-max.) d'actualisation
en M€ (moyenne en €/m²
Ensemble du du DCF
pondérée)
patrimoine *
Mitte Niveau 3 822,2 3% - 5,8% 4,1% 5% - 7,8% 3 554

Neukölln Niveau 3 669,5 3,2% - 5,3% 3,8% 5,2% - 7,3% 3 266

Pankow Niveau 3 574,5 3,2% - 6% 4,0% 5,2% - 7,6% 3 467

Tempelhof-Schöneberg Niveau 3 574,6 3% - 6,3% 4,0% 5% - 8,3% 3 506

Steglitz-Zehlendorf Niveau 3 394,0 3,2% - 5,8% 3,9% 5,2% - 7,8% 3 405

Friedrichshain-Kreuzberg Niveau 3 359,5 3,3% - 5,2% 3,8% 5,3% - 7,2% 3 505

Charlottenburg-Wilmersdorf Niveau 3 327,9 3,1% - 5,5% 3,9% 4,5% - 7,5% 4 012

Spandau Niveau 3 186,9 3,5% - 5,9% 4,4% 5,5% - 7,9% 2 753

Treptow-Köpenick Niveau 3 168,4 3,4% - 4,6% 4,0% 5,4% - 6,6% 3 190

Reinickendorf Niveau 3 140,4 3% - 5,2% 4,1% 5% - 7,2% 2 717

Berlin outer region Niveau 3 125,6 3,9% - 5,7% 4,9% 5,5% - 7,7% 2 791

Lichtenberg Niveau 3 72,5 3,4% - 6,1% 4,0% 5,4% - 8,1% 3 140

Marzahn-Hellersdorf Niveau 3 51,2 3,8% - 4% 4,0% 5,8% - 6% 2 899

TOTAL BERLIN 4 467,2 3% - 6,3% 4,0% 4,5% - 8,3% 3 374




84
Au 31 décembre 2024, les données étaient les suivantes :
Taux de
Taux de
rendement HD Taux
Patrimoine en rendement HD Valeur moyenne
Regroupement d'actifs comparables Niveau (min.-max.) d'actualisation
M€ (moyenne en €/m²
Ensemble du du DCF
pondérée)
patrimoine *
Duisburg Niveau 3 313,9 4,5% - 6% 5,2% 6,5% - 8% 1 580
Essen Niveau 3 806,3 4,6% - 6,6% 5,2% 6,6% - 8,6% 2 043
Mülheim Niveau 3 224,4 3,6% - 6% 5,2% 5,6% - 8% 1 709
Oberhausen Niveau 3 193,0 4,9% - 6,3% 5,5% 6,5% - 8,1% 1 400
Datteln Niveau 3 145,0 4,2% - 6,2% 5,1% 6,2% - 8,2% 1 251
Berlin Niveau 3 4 331,2 3% - 6,4% 4,0% 4,5% - 8,4% 3 267
Düsseldorf Niveau 3 192,8 3,6% - 6,2% 4,3% 5,6% - 8,2% 2 742
Dresden Niveau 3 411,2 4,1% - 7,2% 4,7% 6,1% - 9,2% 2 090
Leipzig Niveau 3 138,6 3,7% - 5,4% 4,4% 5,7% - 7,4% 2 001
Hamburg Niveau 3 528,3 3,3% - 24,6% 4,1% 5,3% - 26,6% 3 546
Autres Niveau 3 128,4 4,5% - 6,3% 5,1% 6,5% - 8,3% 1 829

TOTAL RESIDENTIEL ALLEMAGNE 7 413,1 3,0% - 24,6% 4,3% 4,5% - 26,6% 2 592
*
Y compris deux immeubles d’exploitation à Oberhausen et Berlin à la valeur de marché

Taux de
Taux de
rendement HD Taux
Patrimoine en rendement HD Valeur moyenne
Regroupement d'actifs comparables Niveau (min.-max.) d'actualisation
M€ (moyenne en €/m²
Ensemble du du DCF
pondérée)
patrimoine *

Mitte Niveau 3 790,3 3% - 5,8% 4,1% 5% - 7,8% 3 414
Neukölln Niveau 3 648,5 3,3% - 5,4% 3,8% 5,3% - 7,4% 3 163
Tempelhof-Schöneberg Niveau 3 563,5 3,2% - 6% 4,0% 5,2% - 7,7% 3 396
Pankow Niveau 3 551,0 3,1% - 6,4% 4,0% 5,1% - 8,4% 3 358
Steglitz-Zehlendorf Niveau 3 381,8 3,1% - 5,9% 3,9% 5,1% - 7,9% 3 300
Friedrichshain-Kreuzberg Niveau 3 349,3 3,2% - 5,3% 3,8% 5,2% - 7,3% 3 389
Charlottenburg-Wilmersdorf Niveau 3 323,3 3,1% - 5,6% 3,9% 4,5% - 7,6% 3 931
Reinickendorf Niveau 3 179,0 3,5% - 5,9% 4,4% 5,5% - 7,9% 2 637
Spandau Niveau 3 165,2 3,4% - 4,7% 4,0% 5,4% - 6,7% 3 128
Treptow-Köpenick Niveau 3 136,0 3,1% - 5,3% 4,1% 5,1% - 7,3% 2 624
Berlin outer region Niveau 3 124,7 4% - 5,7% 4,9% 5,3% - 7,7% 2 771
Lichtenberg Niveau 3 69,2 3,5% - 6,1% 4,0% 5,5% - 8,1% 3 001
Marzahn-Hellersdorf Niveau 3 49,4 3,8% - 4,1% 4,0% 5,8% - 6,1% 2 795

TOTAL BERLIN 4 331,2 3% - 6,4% 4,0% 4,5% - 8,4% 3 267




Impact des variations de taux de rendement sur la variation de juste valeur des actifs immobiliers par secteur
opérationnel

Taux Rendement
M€ Rendement* Taux Rendement +25 bps
-25 bps


Bureaux France 5,8% 162,6 -148,2
Bureaux Italie 5,8% 108,8 -99,3
Bureaux Allemagne 6,5% 28,2 -26,1
Hôtels en Europe 5,6% 179,4 -163,6
Résidentiel Allemagne 4,3% 473,6 -420,8

TOTAL 5,2% 952,6 -857,9
* Rendement sur patrimoine en exploitation - hors droits


• Si le taux de rendement hors droits baissait de 25 • Si le taux de rendement hors droits augmentait de
bps (-0,25 point), la valeur vénale hors droits des 25 bps (+0,25 point), la valeur vénale hors droits des
actifs immobiliers augmenterait de 952,6 M€. actifs immobiliers diminuerait de -857,9 M€.




85
Impact des variations de taux d’actualisation sur la variation de juste valeur des actifs immobiliers par secteur
opérationnel

Taux d'actualisation Taux d'actualisation
M€
-25bps +25bps


Bureaux France 37,4 -37,5
Bureaux Italie 57,3 -56,4
Bureaux Allemagne 21,1 -20,9
Hôtels en Europe 137,5 -137,6
Résidentiel Allemagne 204,1 -179,6


TOTAL 457,4 -432,1


La sensibilité de la valeur du patrimoine à l’évolution du cessions (hors Autres éléments d’actifs) tels que
taux d’actualisation peut être appréhendée de la présentés dans le paragraphe 3.2.6.3 Résultat des
manière suivante : cessions d’actifs (+122,6 M€) retraités de la variation des
créances sur cessions d’actifs (41,6 M€) et des acomptes
• Si le taux d’actualisation baissait de 25 bps (« -0,25
sur cessions (-3,1 M€).
point »), la valeur vénale hors droits des actifs
immobiliers augmenterait d’environ +2,3%, soit 3.2.5.5. Participations dans les sociétés mises
+457,4 M€ ; en équivalence

• Si le taux d’actualisation augmentait de 25 bps (« Principes comptables
+0,25 point »), la valeur vénale hors droits des actifs Les investissements dans les entreprises associées et
immobiliers baisserait d’environ -2,2%, soit -432,1 coentreprises sont comptabilisés selon la méthode de
M€. la mise en équivalence. Selon cette méthode, la
3.2.5.4.5. Rapprochement du patrimoine et des flux du participation du Groupe dans l’entreprise associée ou
TFT la coentreprise est initialement comptabilisée au coût
La ligne Acquisitions d’immobilisations corporelles et augmenté ou diminué des changements, postérieurs à
incorporelles du Tableau de Flux de Trésorerie (-242,8 l’acquisition, dans la quote-part d’actif net de
M€) correspond principalement aux opérations l’entreprise.
d’investissements hors effet des amortissements et des Le goodwill lié à une entreprise associée ou une
indexations des contrats de location (-278,8 M€) coentreprise est inclus dans la valeur comptable de la
retraitées des avances et acomptes sur travaux des participation. La quote-part de résultat de la période
immeubles en développement déjà versés (0,4 M€), est présentée dans la ligne « Quote-part de résultat
corrigées de la variation des dettes fournisseurs des sociétés mises en équivalence ».
d’immobilisations (30,4 M€) et du retraitement des
paliers et franchises de loyers (5,3 M€). Les états financiers de ces sociétés sont préparés sur la
même période de référence que ceux de la société
La ligne Cessions d’immobilisations corporelles et mère et des corrections sont apportées, le cas échéant,
incorporelles du Tableau de Flux de Trésorerie (+161,2 pour homogénéiser les méthodes comptables avec
M€) correspond principalement aux produits de celles du Groupe Covivio.


3.2.5.5.1. Variation des participations dans les entreprises mises en équivalence

Variation de Variations de
M€ 31-déc.-24 Distribution Résultat 30-juin-25
capital périmètre


Titres de sociétés contrôlées conjointement 133,2 -4,0 7,4 0,0 0,1 136,7

Titres de sociétés sous influence notable 261,2 -28,2 1,7 2,1 0,0 236,8
Participations dans les entreprises mises en
394,4 -32,2 9,1 2,1 0,1 373,5
équivalence

La participation dans les sociétés mises en équivalence s’élève à 373,5 M€ au 30 juin 2025 contre 394,4 M€ au 31
décembre 2024, soit une variation de -20,9 M€.

La variation de la période s’explique principalement par le résultat de la période (+9,1 M€), l’augmentation de capital de
Fondo Porta Romana (+3,4 M€) compensés par la distribution de dividendes (-32,2 M€).




86
Dont
Dont
% de Distributions et
M€ Pays 31-déc.-24 30-juin-25 Variations Quote-part
détention variations de
de résultat
périmètre


BUREAUX FRANCE


Lenovilla (New Velizy) 50,09% France 64,2 65,3 1,0 3,6 -2,5


Euromarseille (Euromed) 50,00% France 22,6 25,4 2,8 2,8 0,0


Cœur d'Orly (Askia et Belaïa) 50,00% France 32,8 32,4 -0,4 1,1 -1,5


SAS 10-12 Pigalle 35,00% France 0,0 0,4 0,4 0,0 0,4


BUREAUX ITALIE


Fondo Porta Romana 43,45% Italie 44,5 48,5 4,0 0,7 3,3


Zabarella 2023 Srl 51,00% Italie 13,6 13,6 0,0 -0,0 0,1


HÔTELS EN EUROPE - Hôtels en bail

France,
Iris Holding France 19,90% Belgique, 25,6 22,7 -2,9 -0,4 -2,5
Allemagne

OPCI IRIS Invest 2010 19,90% France 21,6 12,8 -8,8 0,2 -9,0


OPCI Camp Invest 19,90% France 21,5 19,7 -1,8 1,1 -2,9


Dahlia 20,00% France 11,5 8,9 -2,5 -0,4 -2,1

31,15%
OPCI Otelli, Jouron, Kombon France, Belgique 95,6 79,0 -16,6 1,3 -18,0
et 33,33%

HÔTELS EN EUROPE – Hotels en Murs
et Fonds

Jouron (Phoenix) 33,33% Belgique -0,8 3,9 4,7 0,1 4,6


OPCI Otelli 31,15% France 17,0 17,2 0,2 0,3 -0,1


SCI Dahlia 20,00% France 11,0 9,8 -1,3 -1,3 0,0


OPCI IRIS Invest 2010 19,90% France 3,6 3,6 0,1 0,1 -0,0


Holdco Phoenix 31,15% France 7,4 7,8 0,4 0,4 0,0


Holdco IRIS Dahlia 20,00% France 4,5 4,1 -0,4 -0,4 0,0


Iris Belgique 19,90% Belgique -1,9 -1,7 0,2 0,0 0,2



TOTAL 394,4 373,5 -20,9 9,1 -30,1




87
3.2.5.5.1. Actionnariat des principales entreprises associées et coentreprises

Cœur Groupe SCI Lenovilla Fondo Porta Zabarella SCCV Rueil SAS 10-12
Détention directe
d'Orly Euromed (New velizy) Romana 2023 Lesseps Pigalle

Covivio 50.0% 50.0% 50.1% 43.5% 51.0% 50.0% 35.0%



Tiers hors groupe 50.0% 50.0% 49.91% 75.48% 49.0% 50.0% 65.0%

Aéroports de Paris 50.0%

Crédit Agricole Assurances 50.0% 49.9%

Carron Cav. Angelo SpA 49.0%

COIMA 52.2%

Prada 4.3%

Emerige 40.0% 50.0%

France Logis Résidentiel 10.0% 15.0%

Total 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%



Iris Holding OPCI Iris OPCI SCI OPCI Oteli Kombon Jouron Holdco
Détention indirecte
France Invest 2010 Campinvest Dahlia (Phoenix) (Phoenix) (Phoenix) Phoenix


Covivio 10.6% 10.6% 10.6% 10.6% 16.6% 17.7% 17.7% 16.6%

Covivio Hotels 19.9% 19.9% 19.9% 20.0% 31.2% 33.3% 33.3% 31.2%



Tiers Hors Groupe 80.1% 80.1% 80.1% 80.0% 68.9% 66.7% 66.7% 68.9%


Sogecap 31.2% 33.3% 33.3% 31.2%
Caisse de dépôt et consignation 37.7% 33.3% 33.3% 37.7%
Prédica 80.1% 80.1% 68.8% 80.0%
Pacifica 11.3%

Total 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%




3.2.5.5.2. Principales informations financières des entreprises associées


Total Passifs Total Passifs Coût de Résultat
Total
non courants courants Dettes l'endettemen net
M€ Total Bilan Actifs non Trésorerie Loyers
hors dettes hors dettes financières t financier consolid
courants
financières financières net é
Iris Holding France 214,1 179,9 31,9 23,5 4,4 80,4 4,0 - 1,2 - 2,0

OPCI IRIS Invest 2010 151,0 141,3 6,8 0,0 13,5 54,9 4,6 - 0,8 1,5

OPCI Camp Invest 143,8 131,8 5,2 - 2,5 42,3 5,3 - 0,5 5,5

SCI Dahlia 168,7 148,0 15,1 - 0,0 3,6 71,6 3,2 - 0,9 - 8,5

Iris Dahlia 91,5 39,3 25,6 0,4 34,0 36,7 - - 0,7 - 2,2

OPCI Otelli, Jouron, Kombon 453,8 425,6 22,7 15,1 7,5 116,1 12,6 - 2,6 5,3

Holdco Phoenix 81,5 59,6 12,2 0,5 14,4 41,5 - - 0,9 1,4

Hotels 1 304,4 1 125,5 119,4 39,5 79,9 443,4 29,8 - 7,5 1,0

Bureaux France 566,0 483,7 49,6 2,7 14,4 251,9 14,5 - 0,8 14,9

Bureaux Italie 297,9 261,7 8,8 - 37,2 122,4 - 1,7 - 1,3




88
3.2.5.6. Autres actifs financiers (courants et non courants)
Les autres actifs financiers sont principalement correspondent à un acompte en vue d’acquérir les titres
constitués de prêts accordés aux sociétés mises en d’une société qui portera un actif B&B Hotels au
équivalence, de titres non consolidés et d’autres actifs Portugal. Enfin, les autres actifs financiers
financiers. correspondent à des créances sur cessions d’actifs. Il
s’agit de cessions réalisées en 2024 pour lesquelles le
A chaque clôture, les prêts sont évalués à leur coût
solde de prix est dû à plus d’un an.
amorti. Par ailleurs, des dépréciations sont constituées
et comptabilisées en résultat lorsqu’il existe une Les autres actifs financiers sont également constitués
indication objective de perte de valeur du fait d’un de participations dans des fonds de placement ne
évènement intervenu après la comptabilisation initiale satisfaisant pas aux critères de classement en tant
de l’actif. qu'équivalents de trésorerie. Ces participations sont
comptabilisées lors de leur acquisition à leur juste
Les prêts accordés aux sociétés mises en équivalence
valeur, correspondant généralement au prix
s’élèvent à 91,1 M€, en baisse (-6,1 M€) lié à de nouveaux
d’acquisition. Elles sont ensuite évaluées à leur juste
prêts octroyés en Hôtels (3,9 M€) et à une baisse des
valeur en compte de résultat à la date de clôture. La
prêts accordés sur le portefeuille Euromed en Bureaux
juste valeur est appréhendée à partir des techniques
France (-10,0 M€).
d'évaluation reconnues (références à des transactions
Les titres non consolidés sont évalués à leur juste valeur récentes, actualisation des cash-flows futurs...).
et les variations de valeur sont enregistrées soit dans les Certains titres dont la juste valeur ne peut pas être
autres éléments du résultat global, soit au compte de évaluée de manière fiable sont évalués au coût
résultat, selon l’option retenue par le Groupe pour d’acquisition.
chacun de ces titres conformément à la norme IFRS 9.
Le montant en Autres actifs financiers concerne
Les dividendes perçus sont enregistrés lorsqu'ils ont été
principalement un actif en région parisienne (39,2 M€)
votés.
pour lequel le solde du prix de cession a été perçu.
Les avances et acomptes sur acquisitions de titres


Entrées de
M€ 31-déc.-24 Augmentations Diminutions Reclassement Autres 30-juin-25
périmètre
Prêts accordés aux sociétés mises
97,3 0,0 2,6 -10,1 1,4 0,0 91,1
en équivalence
Titres non consolidés 12,3 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 12,3
Dépôts de garantie 4,9 0,0 0,2 0,0 0,0 0,0 5,0
Avances et acomptes 2,6 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 2,6

Autres actifs financiers 55,9 0,0 0,0 3,9 0,0 -43,1 16,7
Total Autres actifs financiers non
172,9 0,0 2,8 -6,3 1,4 -43,1 127,7
courants
Intérêts courus sur instruments
28,9 0,0 37,7 -33,3 0,0 0,0 33,4
dérivés
Autres actifs financiers 2,2 0,0 1,6 -1,4 -1,4 0,0 1,1
Total Autres actifs financiers
31,2 0,0 39,4 -34,7 -1,4 0,0 34,4
courants


3.2.5.7. Impôts différés (actifs et passifs)
Au 30 juin 2025, la situation fiscale latente consolidée Il s’agit principalement d’impôts différés basés sur la
présente un impôt différé actif de 67,7 M€ (contre 67,6 plus-value latente des immeubles détenus.
M€ au 31 décembre 2024) et un impôt différé passif de 1
La hausse des impôts différés passif nets (+49,5 M€)
083,0 M€ (contre 1 033,5 M€ au 31 décembre 2024).
s’explique principalement par la hausse des valeurs
Les principaux contributeurs au solde net d’impôts d’expertises en Résidentiel Allemagne (+40,1 M€).
différés passif sont : L’impact résultat est détaillé au paragraphe 3.2.6.9.2.

• Résidentiel Allemagne : +827,2 M€ Conformément à la norme IAS 12, les impôts différés
actifs et passifs sont compensés par entité fiscale dès
• Hôtels en Europe : +196,4 M€
lors qu’ils concernent des impôts prélevés par la même
• Bureaux Allemagne : -22,9 M€ autorité fiscale.




89
Variation
Bilan au Ecart de Sortie de Bilan au
M€ Variation P&L Transfert Capitaux
31-déc.-24 conversion périmètre 30-juin-25
Propres

I.D.A. sur écarts temporaires 2,5 -10,4 19,7 0,4 0,0 0,0 12,1
I.D.A autres activités 1,0 -1,7 1,7 0,0 0,0 0,0 1,0
I.D.A. sur JV des immeubles 6,1 1,8 -0,2 0,0 0,0 0,0 7,7
I.D.A. sur JV IFT -0,0 -0,3 0,1 0,0 0,0 0,0 -0,2
I.D.A. sur reports déficitaires 58,0 3,8 -14,8 0,0 0,0 0,0 46,9

Total des IDA 67,6 -6,8 6,5 0,4 0,0 0,0 67,7




Variation
Bilan au Ecart de Sortie de Bilan au
M€ Variation P&L Transfert Capitaux
31-déc.-24 conversion périmètre 30-juin-25
Propres

I.D.P. sur écarts temporaires 6,9 -7,0 13,9 0,4 0,0 0,0 14,1

I.D.P autres activités 9,0 -2,6 1,7 0,0 0,0 0,0 8,0

I.D.P. sur JV des immeubles 1 007,2 54,8 -10,1 0,0 0,0 0,0 1 052,0

I.D.P. sur JV IFT 13,0 0,2 -0,0 0,0 0,0 0,0 13,2

I.D.P. sur reports déficitaires -2,6 0,2 -1,9 -0,0 0,0 0,0 -4,4

Total des IDP 1 033,5 45,5 3,6 0,4 0,0 0,0 1 083,0


TOTAL NET -965,9 -52,3 2,9 -0,0 0,0 0,0 -1 015,3


Impact au compte de résultat -52,3

La colonne Transfert correspond au reclassement en actifs et passifs en vue de la vente du Radisson Blu Erfurt.


3.2.5.8. Stocks et en-cours
Les stocks sont composés de deux types de Les stocks sont destinés à être vendus dans le cours
classification : marchands de bien (principalement en normal de l’activité. Ils sont enregistrés pour leur prix
Italie, achat/revente d’actifs immobiliers) et promotion d’acquisition ou de production et font le cas échéant
immobilière (logements et bureaux). Ils sont valorisés au l’objet de dépréciation par rapport à la valeur de
coût. réalisation (valeur d’expertise indépendante).


Entrées de
M€ 31-déc.-24 Dépenses Cessions Dépréciations Transferts Autres 30-juin-25
périmètre
Stock divers (matières 1ères,
2,9 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 -0,3 2,6
marchandises)
Stock de promotion immobilière -
117,4 0,0 11,2 -8,3 -6,1 0,0 0,0 114,2
France
Stock de promotion immobilière -
140,5 0,0 8,1 -11,9 0,0 0,0 0,0 136,8
Allemagne

Total stock et en-cours 260,8 0,0 19,3 -20,1 -6,1 0,0 -0,3 253,6




Le poste « stocks et en-cours » du bilan regroupe les technique et commercial. La diminution du stock en
actifs dédiés à l’activité de promotion immobilière pour France (-3,2 M€) s’explique par les ventes nettes des
251,1 M€, à hauteur de 136,8 M€ en Résidentiel Allemagne travaux de la période (-8,3 M€) et les dépréciations sur
et 114,2 M€ en France. Le solde est composé de stocks des projets en cours (-6,1 M€) compensés par l’entrée en
de marchandises des Hôtels en gestion pour 2,6 M€. stock de nouveaux projets (+11,2 M€).

En France, le stock de promotion immobilière se La diminution des stocks en Résidentiel Allemagne (-3,7
compose exclusivement de projets de transformation M€) est liée aux ventes nettes des travaux (-11,9 M€)
d'immeubles de bureaux en logements destinés à être compensées par l’entrée en stock de nouveaux projets
cédés, ou de réserves foncières. La sortie des stocks pour +8,1 M€.
s’effectue en fonction du transfert des actifs au client,
réalisé à l’avancement, basé sur l’avancement



90
3.2.5.9. Créances clients
Principes comptables locataires présents dont la créance est comprise
Les créances clients comprennent principalement les entre 3 et 6 mois d'échéance ;
créances de location simple et les créances des hôtels • 100% du montant total de la créance pour les
en exploitation. Ces éléments sont évalués au coût locataires présents dont la créance est supérieure
amorti. Dans le cas où la valeur recouvrable se à 6 mois d'échéance ;
trouverait inférieure à la valeur nette comptable, le
Groupe pourrait être conduit à comptabiliser en résultat • 100% du montant total de la créance pour les
une perte de valeur. locataires sortis dont la créance est supérieure à 3
mois d'échéance.
Créances d’opérations de location simple
Les dépréciations arithmétiques qui découlent des
Pour les créances de location simple, à partir de 3 mois
règles ci-dessus font l’objet d’un examen au cas par
d’impayés, une dépréciation est constituée. Les taux de
cas afin de tenir compte des situations particulières.
dépréciation appliqués par le groupe Covivio sont les
Ainsi, des créances peuvent être dépréciées avant
suivants :
même qu’une situation d’impayée ne soit avérée.
• Pas de dépréciation pour les locataires présents ou
sortis dont la créance est inférieure à 3 mois Pour les créances des hôtels en exploitation, une
d’échéance ; dépréciation est constituée en fonction des délais de
retard de paiement.
• 50% du montant total de la créance pour les


M€ 30-juin-25 31-déc.-24 Variation

Charges à refacturer aux locataires 234,9 207,9 27,0
Créances clients et comptes rattachés 144,0 79,4 64,5
Clients factures à établir 90,2 59,5 30,7
Franchises de loyers 0,2 2,0 -1,8
Total créances clients brutes 469,2 348,8 120,4
Dépréciation des créances clients -22,7 -23,9 1,2
Total créances clients nettes 446,5 324,9 121,6



La hausse des Charges à refacturer s’explique par la capitalisation des charges qui seront refacturées aux locataires en
fin d’année.

Détail des créances clients exigibles :

Créances échues
Créances non Créances
Total
échues échues De 1 à 90 entre 90 jours De 181 jours à
M€ > 1 an
jours et 180 jours 1 ans

Créances clients et comptes
144,0 75,5 68,5 37,2 8,5 3,4 19,4
rattachés
Dépréciation des créances -22,7 -0,7 -22,0 -0,6 -1,1 -2,4 -17,9




La ligne Variation du BFR lié à l’activité du Tableau de Flux de Trésorerie s’explique par :


M€ 30-juin-25 31-déc.-24

Incidence de la variation des stocks et en-cours 1,0 21,9

Incidence de la variation des clients & autres débiteurs -162,3 1,9

Incidence de la variation des fournisseurs et autres créditeurs 207,8 88,5


Variation du BFR lié à l'activité 46,5 112,3




91
3.2.5.10. Trésorerie et équivalents de trésorerie
Principes comptables et les SICAV monétaires. Il s’agit d’actifs à court terme,
très liquides, facilement convertibles en un montant
La trésorerie et les équivalents de trésorerie connu de trésorerie et soumis à un risque négligeable
comprennent les disponibilités, les dépôts à court terme de changement de valeur.

M€ 30-juin-25 31-déc.-24

Equivalents de trésorerie 962,5 638,9
Disponibilités bancaires 400,7 368,0
TOTAL Trésorerie et équivalent de trésorerie 1 363,1 1 006,8
Concours bancaires -7,4 -0,9
Trésorerie nette 1 355,8 1 005,9




Au 30 juin 2025, les équivalents de trésorerie sont pour un instrument identique.
principalement constitués de SICAV monétaires de
• Le niveau 2 correspond aux instruments dont la
niveau 1 et de dépôts à terme de niveau 2
juste valeur est déterminée à partir de données
conformément à la norme IFRS13.
autres que les prix cotés visés au niveau 1 et
• Le niveau 1 du portefeuille correspond aux observables, soit directement soit indirectement (à
instruments dont le prix est coté sur un marché actif savoir des données dérivées de prix).


3.2.5.11. Capitaux propres
Principes comptables Le tableau de variation des capitaux propres et les
Si le Groupe rachète ses propres instruments de mouvements du capital sont présentés en note 3.1.4.
capitaux propres (actions propres), ceux-ci sont Le capital de Covivio est composé de 111 623 468
déduits des capitaux propres. Aucun profit ou perte actions émises et entièrement libérées d’une valeur
n’est comptabilisé dans le compte de résultat lors de nominale de 3 € chacune, soit 335 M€ au 30 juin 2025.
l’achat, de la vente, de l’émission ou de l’annulation Covivio détient 820 669 actions propres.
d’instruments de capitaux propres du Groupe.

Variations du nombre d’actions sur la période

Actions Actions en
Opération Actions Propres
émises circulation

Nombre d'actions au 31 décembre 2024 111 623 468 833 075 110 790 393

Augmentation de capital - dividende en actions
Augmentation de capital - renforcement en hôtellerie
Actions propres - contrat de liquidité -16 344
Actions propres - attribution aux salariés 49 247
Actions propres - en attente d'affectation
-45 309
Nombre d'actions au 30 juin 2025 111 623 468 820 669 110 802 799


Le dividende de 387,6 M€ a été prélevé sur les primes, les réserves et le report à nouveau. Les réserves correspondent
aux réserves et report à nouveau de la société mère, ainsi qu’aux réserves issues de la consolidation.


3.2.5.12. Passifs financiers (courants et non
courants)
Les passifs financiers comprennent les emprunts et coût amorti sur la base du taux d’intérêt effectif. Le taux
autres dettes porteuses d’intérêts. effectif comprend le taux facial et l’amortissement
actuariel des frais d’émission et des primes d’émission
Lors de leur comptabilisation initiale, ils sont évalués à et de remboursement.
leur juste valeur sur laquelle sont imputés les coûts de
transaction qui sont directement attribuables à La part à moins d'un an des dettes financières est
l’émission du passif. Ils sont ensuite comptabilisés au classée dans le poste Passifs financiers courants.




92
3.2.5.12.1. Variation des passifs financiers et instruments dérivés


30 juin 2025

Variation de Variation de Autres
M€ 31-déc.-24 Augmentation Diminution 30-juin-25
périmètre change variations

Emprunts bancaires non courants 4 592,4 206,7 -293,4 0,0 0,0 -411,0 4 094,7
Autres emprunts et dettes assimilées non
279,4 5,0 7,5 -0,2 -10,0 -72,4 209,3
courants
Billets de trésorerie non courants 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0

Emprunts titrisés 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
Emprunts obligataires non courants (non
4 292,0 500,0 0,0 0,0 0,0 -500,0 4 292,0
convertibles)
Emprunts portant intérêts non courants 9 163,8 711,7 -285,9 -0,2 -10,0 -983,5 8 596,0

Intérêts courus 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
Primes et frais d'émission d'emprunts non
-72,7 8,9 -4,9 -0,1 -0,1 -5,6 -74,6
courants
Banques créditrices 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0

Passifs financiers non courants 9 091,1 720,6 -290,8 -0,3 -10,1 -989,1 8 521,4

Instruments dérivés actifs -315,1 0,0 0,0 0,0 0,0 20,7 -294,4

Instruments dérivés passifs 101,6 0,0 0,0 0,0 0,0 -26,3 75,3

Instruments dérivés non courants -213,5 0,0 0,0 0,0 0,0 -5,7 -219,1

Emprunts bancaires courants 809,2 58,5 -280,7 0,0 0,0 410,7 997,7
Autres emprunts et dettes assimilées
0,0 0,0 0,1 0,0 -0,1 72,4 72,4
courants
Billets de trésorerie courants 103,0 417,0 -78,0 0,0 0,0 0,0 442,0

Emprunts titrisés 2,1 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 2,1
Emprunts obligataires courants (non
350,0 0,0 0,0 0,0 0,0 500,0 850,0
convertibles)
Emprunts portant intérêts courants 1 264,3 475,5 -358,6 0,0 -0,1 983,1 2 364,2

Intérêts courus 92,2 52,4 -89,5 0,0 -0,0 -0,0 55,1
Primes et frais d'émission d'emprunts
-16,3 1,2 -0,0 0,0 0,0 -1,8 -17,0
courants
Banques créditrices 0,9 0,0 0,0 0,0 0,0 6,5 7,4

Passifs financiers courants 1 341,0 529,1 -448,1 0,0 -0,1 987,7 2 409,7

Instruments dérivés actifs -106,6 0,0 0,0 0,0 0,0 11,6 -95,0

Instruments dérivés passifs 50,8 0,0 0,0 0,0 0,0 -19,6 31,2

Instruments dérivés courants -55,9 0,0 0,0 0,0 0,0 -8,0 -63,8

Total des passifs financiers
10 162,8 1 249,7 -739,0 -0,3 -10,2 -15,0 10 648,1
et instruments dérivés




93
31 décembre 2024

Variation de Variation de Autres
M€ 31-déc.-23 Augmentation Diminution 31-déc-24
périmètre change variations
Emprunts bancaires non courants 4 973,1 912,8 -578,2 0,0 0,0 -715,4 4 592,4
Autres emprunts et dettes assimilées non
282,9 11,5 -6,3 -9,9 1,1 0,0 279,4
courants
Billets de trésorerie non courants 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0

Emprunts titrisés 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
Emprunts obligataires non courants (non
4 142,0 500,0 0,0 0,0 0,0 -350,0 4 292,0
convertibles)
Emprunts portant intérêts non courants 9 398,0 1 424,3 -584,4 -9,9 1,1 -1 065,3 9 163,8

Intérêts courus 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
Primes et frais d'émission d'emprunts non
-73,7 17,3 -18,7 0,0 0,2 2,2 -72,7
courants
Banques créditrices 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0

Passifs financiers non courants 9 324,3 1 441,6 -603,1 -9,9 1,3 -1 063,2 9 091,1

Instruments dérivés actifs -360,4 0,0 0,0 0,0 0,0 45,3 -315,1

Instruments dérivés passifs 116,3 0,0 0,0 0,0 0,0 -14,7 101,6

Instruments dérivés non courants -244,1 0,0 0,0 0,0 0,0 30,7 -213,5
Emprunts bancaires courants 765,7 1,6 -673,5 0,0 0,0 715,4 809,2
Autres emprunts et dettes assimilées
0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
courants
Billets de trésorerie courants 260,0 0,0 -157,0 0,0 0,0 0,0 103,0

Emprunts titrisés 2,1 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 2,1
Emprunts obligataires courants (non
300,0 0,0 -300,0 0,0 0,0 350,0 350,0
convertibles)
Emprunts portant intérêts courants 1 327,9 1,6 -1 130,5 0,0 0,0 1 065,4 1 264,3
Intérêts courus 71,6 102,6 -81,9 -0,1 0,0 0,0 92,2
Primes et frais d'émission d'emprunts
-17,6 3,5 -0,1 0,0 0,0 -2,2 -16,3
courants
Banques créditrices 1,0 0,0 0,0 0,1 0,0 -0,2 0,9
Passifs financiers courants 1 382,8 107,8 -1 212,5 0,0 0,0 1 063,0 1 341,0
Instruments dérivés actifs -161,7 0,0 0,0 0,0 0,0 55,0 -106,6
Instruments dérivés passifs 68,8 0,0 0,0 0,0 0,0 -18,0 50,8
Instruments dérivés courants -92,9 0,0 0,0 0,0 0,0 37,0 -55,9
Total des passifs financiers
10 370,2 1 549,4 -1 815,6 -9,9 1,3 67,4 10 162,8
et instruments dérivés




3.2.5.12.2. Endettement financier net

30-juin-25 31-déc-24 31-déc.-23

Trésorerie brute (a) 3.2.5.10 1 363,1 1 006,8 900,6
Soldes créditeurs et concours bancaires courants (b) 3.2.5.10 -7,4 -0,9 -1,0

Trésorerie nette (c) = (a)-(b) 1 355,8 1 005,9 899,6

Dont Trésorerie nette disponible 1 355,7 1 004,2 899,5

Dont Trésorerie nette non disponible 0,1 1,7 0,0

Total des emprunts portant intérêts 3.2.5.12.1 10 960,2 10 428,1 10 725,9
Intérêts courus 3.2.5.12.1 55,1 92,2 71,6

Endettement brut (d) 11 015,2 10 520,2 10 797,5

Amortissement des frais de financement (e) -91,6 -89,1 -91,4

Endettement financier net (d) - (c) + (e) 9 567,9 9 425,3 9 806,5


La ligne Encaissements liés aux nouveaux emprunts du Tableau de Flux de Trésorerie (+1 186,2 M€) correspond
principalement aux augmentations des emprunts portant intérêts (+1 187,2 M€) retraitées de l’impact des investissements
nets à l’étranger et des passifs locatifs et minorées de l’étalement des nouveaux frais d’émission d’emprunt (-4,9 M€).

La ligne Remboursements d’emprunts du Tableau de Flux de Trésorerie (-657,8 M€) correspond principalement aux
diminutions des emprunts portants intérêts (-644,5 M€).


94
3.2.5.12.3. Détail des emprunts bancaires gagés
Valeur Encours
Encours Date de mise Nominal Date
en M€ Dette adossée d'expertise dette
dette en place Initial d'échéance
au 30 juin 2025 au 30 juin 2025
Bureaux France Portefeuille La Défense 222 29/07/15 280 29/07/25
Portefeuille Vélizy 262 2021 295 2029
Portefeuille Lyon 111 12/07/22 115 12/07/30
> 100 M€ 595
< 100 M€ I00 M€ 33
Total Bureaux France 1 127 628
Bureaux Italie Portefeuille Telecom 151 14/05/24 290 14/05/29
Total Bureaux Italie 861 151
Hôtels en Europe
Portefeuille B&B 147 20/10/23 150 20/10/30
400 M£ - Portefeuille UK 315 24/07/18 475 24/07/26
Portefeuille Allemagne 172 30/12/19 178 30/12/29
> 100 M€ 1 576 635
< 100 M€ 1 541 398
Total Hôtels Europe 3 116 1 032
Résidentiel Allemagne Acquisition Cornerstone 391 140 30/06/25 142 30/06/34
Acquisition Quadriga 431 137 2016 191 31/03/26
Refinancement Indigo, Prime 667 207 09/07/19 260 30/09/29
Refinancement KG1 311 133 20/09/19 141 30/09/29
Refinancement KG4 571 228 30/03/20 248 29/03/30
Refinancement KG Resindential 324 118 20/11/20 130 15/11/30
Refinancement Arielle/ Dresden/ 139 21/05/21 149 15/05/31
319
Maria
Financement Amadeus I 300 131 27/07/22 146 15/07/32
Acquisition Lego 429 134 20/03/24 135 31/03/34
Financement Dümpten 282 129 25/06/24 120 30/06/34
> 100 M€ 1 497
< 100 M€ 1 373
Total Résidentiel Allemagne 7 327 2 870
Bureaux Allemagne > 100 M€ Portefeuille Francfort 106 17/12/19 130 30/12/25
< 100 M€ 155
Total Bureaux Allemagne 491 261

TOTAL GAGE 12 922 4 942


3.2.5.12.4. Détail des emprunts bancaires libres
Valeur Encours
Encours Date de mise Nominal Date
en M€ Dette adossée d'expertise dette
dette en place Initial d'échéance
au 30 juin 2025 au 30 juin 2025
Bureaux France
500 M€ - Green Bond 500 20/05/16 500 20/05/26
500 M€ - Green Bond 595 21/06/17 500 21/06/27
500 M€ - Green Bond 599 17/09/19 500 17/09/31
500 M€ - Green Bond 599 23/06/20 500 23/06/30
100 M€ - Green PP 100 15/01/21 100 20/01/33
500 M€ - Green Bond 500 05/12/23 500 05/06/32
500 M€ - Green Bond 500 17/06/25 500 17/06/34
Programme NEUCP 442
> 100 M€ 3 835
< 100 M€
< 100 M€ Billets de trésorerie
Total Bureaux France 3 654 3 835
Bureaux Italie 300 M€ - Green Bond Queen 300 20/02/18 300 20/02/28


> 100 M€ 300

< 100 M€ 2

Total Bureaux Italie 2 016 302
Hôtels en Europe 350 M€ - Green Bond 350 24/09/18 350 24/09/25
599 M€ - Green Bond 599 27/07/21 500 27/07/29
500 M€ - Green Bond 500 23/05/24 500 23/05/33
150 M€ - Corporate 150 23/12/24 150 23/12/29
> 100 M€ 1 599
< 100 M€
Total Hôtels Europe 2 910 1 599
Résidentiel Allemagne < 100 M€ Total Résidentiel Allemagne 304
Bureaux Allemagne < 100 M€ Total Bureaux Allemagne 718
Autres < 100 M€ Résidentiel France 0
Total Autres 5 0
TOTAL LIBRE 9 608 5 736
Autres dettes 282
TOTAL (gagé et libre) 22 530 10 960



95
Le patrimoine inclut la juste valeur d’actifs exploités directement par la société (siège, Flex Office).

Il n’inclut pas les actifs consolidés en mise en équivalence ni les stocks immobiliers (trading, promotion).

3.2.5.12.5. Echéancier des dettes financières
à moins à plus
M€ Au 30 juin 2025 de 1 à 5 ans
d'un an de 5 ans

Emprunts bancaires non courants 4 094,7 - 2 589,7 1 505,0
Autres emprunts et dettes assimilées non
209,3 - 209,3 0,0
courants
Billets de trésorerie non courants - - - -
Emprunts titrisés - - - -
Emprunts obligataires non courants (non
4 292,0 - 2 093,0 2 199,0
convertibles)
Emprunts portant intérêts non courants 8 596,0 - 4 892,0 3 704,0

Emprunts bancaires courants 997,7 997,7 - -
Autres emprunts et dettes assimilées courants 72,4 72,4 - -
Billets de trésorerie courants 442,0 442,0 - -
Emprunts titrisés 2,1 2,1 - -
Emprunts obligataires courants (non
850,0 850,0 - -
convertibles)
Emprunts portant intérêts courants 2 364,2 2 364,2 - -

Intérêts courus 55,1 55,1 - -
Banques créditrices 7,4 7,4 - -
TOTAL 11 022,6 2 426,6 4 892,0 3 704,0



3.2.5.12.6. Instruments dérivés (courants et non courants)
Instruments dérivés et instruments de couverture théories financières reconnues et des paramètres dont
la valeur est déterminée à partir des prix d'instruments
Le groupe Covivio utilise des instruments dérivés pour la
traités sur des marchés d'actifs. Cette valorisation est
couverture de ses dettes à taux variable contre le risque
réalisée par un prestataire extérieur.
de taux (couverture de flux de trésorerie futurs).
Les instruments dérivés sont comptabilisés à leur juste
Les instruments financiers dérivés sont enregistrés au
valeur et les variations sont inscrites au compte de
bilan à la juste valeur. La juste valeur est déterminée à
résultat.
partir de techniques de valorisation faisant appel à des
méthodes de calcul mathématiques fondées sur des



Détail des justes valeurs des instruments financiers par secteur au 30 juin 2025 :

Primes - Impact en autres
31-déc.-24 30-juin-25
M€ Soultes de Impact P&L éléments du
Net Net
restructuration résultat global
Bureaux France 107,0 30,5 -5,6 131,8
Bureaux Italie 0,1 0,0 -0,5 -0,4
Bureaux Allemagne 7,5 -3,0 4,5
Hôtels en Europe 92,9 -5,9 87,0
Résidentiel Allemagne 61,8 -1,8 60,0
TOTAL 269,3 30,4 -16,8 282,9
Dont IFT Passif -106,5
IFT Actif 389,4




L'impact total des ajustements de valeur des La ligne Gains et pertes latents liés aux variations de
instruments dérivés au compte de résultat est de -16,8 juste valeur du Tableau des Flux de Trésorerie de (-250,6
M€. M€) permettant de calculer la capacité
d’autofinancement, intègre l’impact résultat des
Conformément à la norme IFRS 13, la valorisation des
variations de valeurs des IFT (16,8 M€) et les variations
instruments dérivés inclut le risque de défaillance des
de valeur du patrimoine (-267,4 M€).
contreparties (-10,3 M€).




96
Détail des justes valeurs des instruments financiers par secteur au 31/12/2024 :

Primes - Impact en autres
31-déc.-23 31-déc -24
M€ Soultes de Impact P&L éléments du
Net Net
restructuration résultat global
Bureaux France 122,9 22,0 -37,9 107,0
Bureaux Italie 7,3 1,1 -1,0 -7,3 0,1
Bureaux Allemagne 9,4 -1,9 7,5
Hôtels en Europe 105,1 2,0 -21,4 7,3 92,9
Résidentiel Allemagne 92,3 2,5 -33,0 61,8
TOTAL 337,0 27,6 -95,2 -0,1 269,3
Dont IFT Passif -152,4
IFT Actif 421,7


Répartition par échéance des notionnels des instruments de couverture :
à moins à plus
M€ Au 30 juin 2025 de 1 à 5 ans
d'un an de 5 ans
Couverture Ferme
SWAP payeur fixe 6 024,7 951,8 1 798,4 3 274,5
SWAP receveur fixe 3 579,0 619,0 1 660,0 1 300,0
Total SWAP 2 445,7 332,8 138,4 1 974,5
Couverture Optionnelle
Achat swaption payeur fixe 200,0 200,0 - -
Vente swaption payeur fixe 70,0 - 70,0 -
Vente swaption emprunteur fixe 700,0 200,0 500,0
Achat de CAP 349,4 - 114,9 356,3 108,0
Achat de FLOOR 28,0 - 28,0 -
Vente de FLOOR 82,3 - 117,0 91,3 108,0


Présentation des passifs financiers nets après couverture :

M€ Taux fixe Taux variable
Emprunts et dettes financières (y compris banques créditrices) 6 613,8 4 353,7

Passifs financiers nets avant couverture 6 613,8 4 353,7

Couverture ferme - Swaps -2 445,7
Couverture optionnelle - Caps -321,4
Total couverture -2 767,1

Passifs financiers nets après couverture 6 613,8 1 586,6




97
3.2.5.12.7. Comptabilisation des actifs et passifs financiers

Montant figurant dans l'Etat de Situation
Financière évalué:
Poste concerné 30 juin 2025 A la juste
Catégories selon IFRS 9 A la juste Valeur Juste Valeur
dans l'état de situation financière (en M€) Net valeur par
Au coût par le biais des
le biais du
amorti capitaux
compte de
propres
Résultat
Actifs Financiers Autres actifs financiers non courants 14,9 2,6 8,5 3,8 14,9

Prêts & Créances Autres actifs financiers non courants 112,8 112,8 112,8

Total Autres actifs financiers non courants 127,7 115,4 8,5 3,8 127,7

Prêts & Créances Créances clients 446,3 446,3 446,3

Actifs à la juste valeur par résultat Instruments financiers 389,4 389,4 389,4

Actifs en juste valeur par résultat Equivalents de trésorerie 962,5 962,5 962,5



Total Actifs Financiers 1 925,9 561,7 8,5 1 355,7 1 925,9

Dettes au coût amorti Dettes financières 10 960,2 10 960,2 10 717,3(1)

Passifs à la juste valeur par résultat Instruments financiers 106,5 106,5 106,5
Dépôts de Garantie (long terme et court
Dettes au coût amorti 37,1 37,1 37,1
terme)
Dettes au coût amorti Dettes fournisseurs (2) 385,0 385,0 385,0

Total Passifs Financiers 11 488,8 11 382,3 0,0 106,5 11 245,9
(1) L’écart entre la valeur nette comptable et la juste valeur des dettes à taux fixe (valorisée au taux sans risque, hors spread de crédit) est de 243 M€.
L'impact du spread de crédit serait de -21,7 M€.
(2) Il s'agit de 282,5 M€ de dettes fournisseurs et de 102,5 M€ de dettes fournisseurs d'immobilisations.

Présentation des actifs et passifs financiers par niveaux (IFRS 13) :

Le tableau ci-après présente les instruments financiers d’évaluation dont les variables incluent seulement
à la juste valeur répartis par niveau : des données de marchés observables,

• Niveau 1 : instruments financiers cotés sur un • Niveau 3 : instruments financiers dont la juste valeur
marché actif, est déterminée intégralement ou en partie à l’aide
d’une méthode d’évaluation basée sur une
• Niveau 2 : instruments financiers dont la juste valeur
estimation non fondée sur des prix de transactions
est évaluée par des comparaisons avec des
de marché sur des instruments similaires.
transactions de marchés observables sur des
instruments similaires ou basée sur une méthode
M€ Niveau 1 Niveau 2 Niveau 3 Total
Actifs financiers non courants à la juste valeur par le biais des capitaux propres 8,5 8,5
Actifs financiers non courants à la juste valeur par le biais du compte de résultat 3,8 3,8
Dérivés à la juste valeur par le biais du compte de résultat 389,4 389,4
Equivalents de trésorerie par le biais du compte de résultat 962,5 962,5

TOTAL ACTIFS FINANCIERS 0 1 351,9 12,3 1 364,2

Dérivés à la juste valeur par le biais du compte de résultat 106,5 106,5

TOTAL PASSIFS FINANCIERS 0 106,5 0 106,5




3.2.5.12.8. Covenants bancaires
A l’exclusion des dettes levées sans recours sur les S’agissant de Covivio Immobilien (Résidentiel
foncières du Groupe, les dettes de Covivio et de ses Allemagne), dont la dette est presque intégralement
filiales sont généralement assorties de covenants levée en filiales sur un format de type « sans recours »,
bancaires (Interest Coverage Ratio et Loan To Value) les financements de portefeuille ne sont assortis
portant sur les états financiers consolidés de d’aucun covenant de LTV et d’ICR consolidé.
l’emprunteur. A défaut de respect de ces covenants, les
Les covenants de LTV consolidée les plus restrictifs
dettes seraient susceptibles d’être exigibles de manière
s’élèvent au 30 juin 2025 à 60% sur Covivio et Covivio
anticipée. Ces covenants sont établis en part du
Hotels.
groupe au niveau de Covivio et de Covivio Hotels.



98
Les covenants d’ICR consolidé les plus restrictifs Les covenants bancaires du groupe Covivio sont
s’élèvent au 30 juin 2025 à 200% sur Covivio et Covivio pleinement respectés au 30 juin 2025 et s’établissent à
Hotels. 43,2% pour la LTV part du groupe, à 7,3x pour l’ICR part
du Groupe et à 3,8 % pour le ratio de dette gagée.
Concernant Covivio, les crédits corporate incluent
usuellement un covenant de dette gagée, pour le Aucun financement n’est assorti d’une clause
périmètre de détention à 100%, dont le plafond est fixé d’exigibilité sur les niveaux de rating de Covivio ou
à 25% et qui mesure le rapport de la dette hypothécaire Covivio Hotels, actuellement BBB+, Perspective stable
(ou assortie de sûretés qu’elle qu’en soit la nature) sur la (rating Standard & Poor’s).
valeur du patrimoine.



LTV Conso Société Périmètre Seuil covenant Ratio

279 M€ (2017) - Roca Covivio Hotels Hôtels en Europe < 60% respecté
400 M£ (2018) - Rocky Covivio Hotels Hôtels en Europe ≤ 60% respecté
130 M€ (2019) - REF I Covivio Hotels Hôtels en Europe ≤ 60% respecté
150 M€ (2024) - Constance Covivio Hotels Hôtels en Europe ≤ 60% respecté


ICR Conso Société Périmètre Seuil covenant Ratio

279 M€ (2017) - Roca Covivio Hotels Hôtels en Europe > 200% respecté
400 M£ (2018) - Rocky Covivio Hotels Hôtels en Europe ≥ 200% respecté
130 M€ (2019) - REF I Covivio Hotels Hôtels en Europe > 200% respecté
150 M€ (2024) - Constance Covivio Hotels Hôtels en Europe > 200% respecté




Par ailleurs, s’agissant des financements hypothécaires, d’encadrer l’utilisation des lignes de financement en les
ils sont le plus souvent assortis de covenants corrélant à la valeur des sous-jacents donnés en
spécifiques aux périmètres financés. Ces covenants, garantie ou au niveau de couverture du service de la
LTV Périmètre systématiquement et parfois ICR ou dette par les loyers nets.
DSCR Périmètre ont pour vocation essentielle

3.2.5.13. Passifs locatifs
Principes comptables
Le passif locatif est présenté sur la ligne Passifs locatifs
Les sociétés du Groupe détiennent des actifs non courants ou courants et la charge financière dans
immobiliers et mobiliers via des contrats de location le poste Charges d’intérêts sur passifs locatifs.
(baux à construction et baux emphytéotiques, locaux,
véhicules de société, parkings). A la date de prise d’effet 3.2.5.13.1. Variation des passifs locatifs
du contrat, le preneur évalue le passif locatif à la valeur
actualisée du montant des loyers payés non encore Au 30 juin 2025, le solde des passifs locatifs s’élève à
versés, en utilisant le taux d’intérêt implicite du contrat 310,4 M€ contre 319,5 M€ au 31 décembre 2024, soit une
de location s’il est possible de déterminer facilement ce diminution de -9,0 M€. Cette variation est
taux ou à défaut, le taux d’emprunt marginal. Cette principalement liée à l’effet du change (-6,0 M€) et aux
dette s’amortit au fur et à mesure des échéances du paiements de la période (-3,3 M€).
contrat et donne lieu à la constatation d’une charge Au 30 juin 2025, les charges d’intérêts liées à ces passifs
financière. locatifs sont de 8,1 M€.


Augmentation & Variations de
M€ 31-déc.-24 Diminution Transferts 30-juin-25
indexation change

Passifs locatifs non courants 311,4 1,1 -0,0 -4,0 -6,0 302,4

Passifs locatifs courants 8,1 1,8 -3,3 1,5 -0,0 8,0

Total des passifs locatifs 319,5 2,8 -3,3 -2,5 -6,0 310,4




99
3.2.5.13.2. Echéancier des passifs locatifs

Total
à moins de 5 à 25 à plus échéance à
M€ de 1 à 5 ans
d'un an ans de 25 ans plus d'un an

Total au 30 juin 2025 8,0 19,6 53,2 229,6 302,4

Total au 31 décembre 2024 8,1 20,8 55,4 235,1 311,4




3.2.5.14. Dépôts et cautionnements

Les dépôts et cautionnements correspondent aux (8,9 M€) et les Bureaux Italie (3,6 M€). Certains contrats
dépôts de garantie reçus des locataires en vue de sont garantis par des cautions bancaires ou des
garantir l’exécution des conditions du bail. Au 30 juin garanties à première demande couvertes par les
2025, les dépôts et cautionnements concernent sociétés mères des locataires.
principalement les Bureaux France (22,5 M€), les Hôtels

3.2.5.15. Provisions pour risques et charges
Engagements de retraite comptabilisés en charge, selon un mode linéaire, sur la
durée moyenne restant à courir jusqu’à ce que les droits
Les engagements de retraite sont comptabilisés selon
correspondants soient entièrement acquis. Les écarts
la norme révisée IAS 19. Les engagements résultant de
actuariels résultent des effets des changements
régimes de retraites à prestations définies sont
d’hypothèses actuarielles et des ajustements liés à
provisionnés au bilan pour le personnel en activité à la
l’expérience (différences entre les hypothèses
date de clôture. Ils sont déterminés selon la méthode
actuarielles retenues et la réalité constatée). La
des unités de crédit projetées sur la base d’évaluations
variation de ces écarts actuariels est comptabilisée en
effectuées lors de chaque clôture. Le coût des services
autres éléments du résultat global.
passés correspond aux avantages octroyés, soit
lorsque l’entreprise adopte un nouveau régime à La charge comptabilisée en résultat opérationnel
prestations définies, soit lorsqu’elle modifie le niveau de comprend le coût des services rendus au cours de
prestations d’un régime existant. Lorsque les nouveaux l’exercice, l’amortissement du coût des services passés,
droits sont acquis dès l’adoption du nouveau régime ou ainsi que les effets de toute réduction ou liquidation de
le changement d’un régime existant, le coût des régime ; le coût de l’actualisation est comptabilisé en
services passés est immédiatement comptabilisé en résultat financier. Les évaluations sont réalisées en
résultat. tenant compte des Conventions Collectives
applicables dans chaque pays, compte tenu des
A l’inverse, lorsque l’adoption d’un nouveau régime ou le
différentes réglementations locales. L’âge de départ à
changement d’un régime existant donne lieu à
la retraite est, pour chaque salarié, l’âge d’obtention du
l’acquisition de droits postérieurement à sa date de
taux plein de la Sécurité sociale.
mise en place, les coûts des services passés sont


3.2.5.15.1. Variation des provisions

M€ 31-déc.-24 Dotation Transfert Reprises de provisions 30-juin-25

Non
Utilisées
utilisées
Provision Retraites 39,2 0,8 -0,9 0,0 39,3
Provision Médaille du travail 1,0 0,1 1,0
Autres provisions non courantes 8,2 0,0 -0,6 - -0,6 7,0
Provisions non courantes 48,5 0,9 -0,6 -0,9 -0,6 47,3
Autres provisions pour litiges 5,2 0,1 0,6 -1,1 -0,7 4,1
Autres provisions courantes 0,4 0,1 -0,4 0,3 0,4
Provisions courantes 5,6 0,2 0,6 -1,4 -0,4 4,6

TOTAL DES PROVISIONS 54,1 1,1 0 -2,3 -1,0 51,9

Les provisions comprennent principalement les provisions pour retraite (39,3 M€), dont 34,5 M€ en Allemagne, 2,0 M€ en
Bureaux France et 2,2 M€ en Hôtels.

3.2.5.16. Dettes fournisseurs

Les dettes fournisseurs sont composées de factures non parvenues (172,0 M€), de dettes fournisseurs courantes (110,5
M€) et de dettes fournisseurs d’immobilisations (102,5 M€).

100
3.2.5.17. Autres créances et autres dettes
3.2.5.17.1. Autres créances d’exploitation


M€ 30-juin-25 31-déc.-24 Variation


Créances fiscales 87,5 70,4 +17,1
Impôt sur les sociétés 24,7 19,9 +4,8
TVA 54,5 40,7 +13,8
Autres créances fiscales 8,3 9,8 -1,6
Autres créances 73,7 57,1 +16,6
Créances sur cessions 20,8 23,2 -2,4
Fournisseurs et acomptes versés 27,0 16,6 +10,5
Comptes courants 4,0 1,6 +2,4
Autres créances diverses 21,9 15,7 +6,2

TOTAL Autres créances d'exploitation 161,2 127,5 +39,3

La variation de -2,4 M€ des créances sur cessions est principalement liée à la libération du compte séquestre de 0,9 M€
suite à la vente d’un immeuble italien.

3.2.5.17.2. Dettes fiscales et sociales

M€ 30-juin-25 31-déc.-24 Variation


Dettes sociales 66,7 53,4 +13,3

Dettes fiscales 138,7 93,9 +44,7


TOTAL 205,3 147,3 +58,0


Les dettes fiscales sont principalement composées de dettes d’impôts sur les sociétés (60,8 M€), de TVA (30,8 M€), de
taxes foncières (24,6 M€) et d’autres dettes fiscales (22,5 M€).

3.2.5.17.3. Autres passifs (courants et non courants)

M€ 30-juin-25 31-déc.-24 Variation


Avances et acomptes reçus sur commandes en cours 412,0 301,2 +110,8

Comptes courants - passif 7,5 8,8 -1,3

Dividendes à payer 0,2 0,1 +0,1

Dépôts de garantie 1,8 1,4 +0,3

Autres dettes 27,1 36,1 -9,0


Total 448,5 347,6 +100,9


La ligne « avances et acomptes » est principalement liée aux charges locatives en attente de régularisation pour 230,3
M€, principalement en Allemagne. La contrepartie de ce poste est présentée dans les créances clients pour 234,9 M€.
Le solde de cette ligne correspond à des loyers payés d’avance pour 178,7 M€.

La ligne autres dettes est composée principalement d’avances perçues sur cessions d’actifs pour 3,9 M€ et d’avances
clients sur l’activité Hôtels en Murs et Fonds pour 10,8 M€.




101
3.2.6. Notes sur l’état du résultat net
3.2.6.1. Principes comptables
Loyers En règle générale, le quittancement est trimestriel sauf
pour l’activité Résidentiel Allemagne où le
Selon la présentation de l’état du résultat net, les loyers
quittancement est mensuel. Les revenus locatifs des
se substituent au chiffre d’affaires. Le résultat des hôtels
immeubles de placement sont comptabilisés de façon
en gestion et du Flex Office, les recettes des parcs de
linéaire sur la durée des baux en cours. Les éventuels
stationnement, le résultat de l’activité de promotion
avantages octroyés aux locataires (franchises de loyer,
immobilière et les prestations de services sont
paliers) font l’objet d’un étalement linéaire sur la durée
présentées sur des lignes spécifiques de l’état du
du contrat de location en conformité avec IFRS 16, par
résultat net après les loyers nets.
contrepartie des immeubles de placement.


3.2.6.2. Résultat d’exploitation
3.2.6.2.1. Revenus locatifs
M€ 30-juin-25 30-juin-24 Variation en M€ Variation en %
Bureaux France 107,2 94,2 +13,0 +13,8%
Bureaux Italie 65,8 66,5 -0,7 -1,0%
Bureaux Allemagne 24,0 24,4 -0,4 -1,8%
Total revenus locatifs Bureaux 197,0 185,1 +11,9 +6,4%

Hôtels en Europe 115,6 133,5 -17,9 -13,4%
Résidentiel Allemagne 157,7 150,7 +7,0 +4,6%
Total revenus locatifs 470,3 469,3 +1,0 +0,2%




Les revenus locatifs se composent de loyers et produits assimilables (ex : indemnités d’occupation, droits d’entrée)
facturés pour les immeubles de placements au cours de la période. Les franchises de loyers, les paliers et les droits
d’entrée sont étalés sur la durée ferme du bail.

Par type d’actifs, la variation des loyers s’analyse comme suit :

• La hausse des loyers des Bureaux France (+13,0 M€, soit +13,8%) s’explique principalement par le rachat de la quote-
part minoritaire de CB21 (+6,1 M€), de nouvelles locations (+5,4 M€), l’indexation des loyers (+2,7 M€), et le
renouvellement de contrats (+2,0 M€). Cette hausse est compensée par l’effet des libérations (-3,2 M€) et les cessions
d’actifs (-0,5 M€) ;

• La légère baisse des loyers des Bureaux Italie (-0,7 M€, soit -1,0%) s’explique principalement par les cessions (-3,6
M€), partiellement compensées par l’indexation des loyers (+0,6 M€), les nouveaux contrats de location sur les
développements livrés (+2,0 M€) et l’effet des renouvellements et renégociations de baux (+0,3 M€) ;

• La baisse des loyers des Bureaux Allemagne (-0,4 M€, soit -1,8%) s’explique par l’effet des libérations (-1,4 M€)
compensées par les nouveaux contrats de location (+0,6 M€), le renouvellement de contrats (+0,4 M€) et l’indexation
des loyers (+0,2 M€) ;

• La baisse des loyers des Hôtels en Europe (-17,9 M€, soit -13,4%) s’explique principalement par l’impact des cessions
des hôtels France et Belgique dans le cadre de l’opération Vauban (-7,9 M€) et des cessions d’hôtels en Espagne,
Allemagne et Pologne (-6,0 M€) ;

• L’augmentation des loyers en Résidentiel Allemagne (+7,0 M€, soit +4,6%) s’explique principalement par l’effet de
l’indexation pour + 6,1 M€, la diminution de la vacance locative pour + 0,4 M€, ainsi que par l’augmentation de
l’activité locative d’Acopio pour + 0,3M€ liée à la mise à disposition d’espaces pour les antennes de téléphonie
mobile.




102
3.2.6.2.2. Charges immobilières
M€ 30-juin-25 30-juin-24 Variation en M€ Variation en %
Revenus locatifs 470,3 469,3 +1,0 +0,2%
Charges refacturables -97,7 -94,2 -3,6 +3,8%
Produits de refacturations de charges 97,7 94,2 +3,6 +3,8%
Charges locatives non récupérées -17,3 -23,5 +6,2 -26,3%
Charges sur Immeubles -16,0 -14,0 -2,0 +14,4%
Charges nettes des créances irrécouvrables -1,0 -0,5 -0,4 n.a.
Loyers nets 436,0 431,3 +4,7 +1,1%
TAUX CHARGES IMMOBILIERES 7,3% 8,1%



• Charges locatives non récupérées : Ces charges • Charges sur immeubles : Elles se composent des
correspondent essentiellement aux charges sur charges locatives qui incombent au propriétaire,
locaux vacants. Les charges locatives non des charges liées aux travaux, ainsi que des frais
récupérées sont présentées nettes des liés à la gestion immobilière.
refacturations au compte de résultat.
• Charges nettes des créances irrécouvrables : Elles
Conformément à IFRS 15, les produits de se composent des pertes sur créances
refacturation de charges locatives sont présentés irrécouvrables et des provisions nettes sur créances
distinctement ci-dessus lorsque la société agit en douteuses.
qualité de principal.


3.2.6.2.3. EBITDA des hôtels en gestion, EBITDA du Flex Office et Résultat des autres activités
Au cours de l’exercice, le Groupe a renforcé son activité Hôtels en gestion. Le Groupe a augmenté sa participation de
0,7% dans sa filiale consolidée Covivio Hotels.
Variation Variation
M€ 30-juin-25 30-juin-24
en M€ en %
Chiffre d'affaires des hôtels en gestion 226,0 141,0 +85,0 +60,3%

Charges d'exploitation des hôtels en gestion -169,1 -110,5 -58,6 -53,1%

EBITDA des hôtels en gestion 56,9 30,5 +26,4 +86,5%

EBITDA du Flex Office 8,7 8,2 +0,6 +6,8%

Résultat de l'activité de développement 10,5 10,8 -0,3 -2,6%

Revenus des autres activités 0,8 1,6 -0,8 -49,1%

Dépenses des autres activités -0,5 -1,0 +0,5 +46,1%

Résultat des autres activités 19,5 19,6 -0,0 -0,2%




La hausse de l’EBITDA des hôtels en gestion de +26,4 M€ indemnité qui compense la fermeture du site de
est principalement liée à l’acquisition des fonds de Miromesnil.
commerce auprès d’AccorInvest en fin d’année (+28
Le résultat des autres activités est principalement
M€).
constitué des résultats de l’activité de promotion
Les résultats de l’activité de Flex Office augmentent de immobilière en France (5,7 M€), en Allemagne (4,3 M€) et
+0,6 M€, principalement en France, bénéficiant d’une en Italie (0,5 M€).

3.2.6.2.4. Revenus de gestion et d’administration et frais de structure
Ils se composent des frais de siège et des frais de fonctionnement nets des revenus des activités de gestion et
d’administration.

M€ 30-juin-25 30-juin-24 Variation en M€ Variation en %

Revenus de gestion et d'administration 8,7 9,4 -0,7 -7,3%
Frais de structure -66,3 -64,3 -2,0 -3,0%

Les frais de structure intègrent les frais de personnel qui font l’objet d’une analyse spécifique (note 3.2.7.1.1.).




103
3.2.6.2.5. Amortissements des biens d’exploitation

M€ 30-juin-25 30-juin-24 Var en M€

Amortissements des biens d'exploitation -68,5 -35,1 -33,4
Variation des provisions 1,7 0,3 +1,4
Autres produits et charges d’exploitation 9,5 9,0 +0,5



Le poste Amortissements des biens d’exploitation • L’amortissement des actifs Flex Office pour -4,5 M€ ;
(comptabilisés au coût amorti selon IAS 16), s’élève à -
• Le solde étant principalement composé de
68,5 M€ au 30 juin 2025 contre -35,1 M€ au 30 juin 2024.
dotations aux amortissements de biens Corporate.
Ce poste inclut principalement :
La ligne « Dotations nettes aux amortissements et
• L’amortissement des hôtels en exploitation pour - provisions » du Tableau des Flux de Trésorerie de + 66,9
52,0 M€; M€ inclut principalement 60,8 M€ de dotations aux
amortissements des biens d’exploitation.

3.2.6.2.6. Variation des provisions
La variation du poste Variation des provisions s’explique principalement par la reprise de provisions pour risques en
Bureaux France (contentieux) de +1,8 M€.

3.2.6.2.7. Autres produits et charges d’exploitation

Les autres produits et charges d’exploitation comprennent principalement le produit de refacturation des baux
emphytéotiques aux locataires (6,7 M€) lorsque la charge locative est retraitée. En effet, afin de ne pas fausser le ratio
charges immobilières et suite à l’annulation de la charge locative conformément à la norme IFRS 16, le produit de
refacturation aux locataires est présenté en autres produits et autres charges.

3.2.6.3. Résultat des cessions d’actifs
M€ 30-juin-25 30-juin-24 Variation en M€ Variation en %
Produits des cessions d'actifs (1) 123,7 167,8 -44,1 -26,3%
Valeurs de sortie des actifs cédés (2) -125,3 -164,8 +39,5 +24,0%
RESULTAT DES CESSIONS D'ACTIFS -1,6 3,0 -4,7
(1) Prix de vente nets des frais de cession
(2) Correspond aux valeurs d'expertises publiées au 30 juin 2025

Le résultat des cessions d’actifs par secteur d’activité figure en note 3.2.8.9.

3.2.6.4. Variation de Juste Valeur des Immeubles

M€ 30-juin-25 30-juin-24 Var en M€
Bureaux France 14,8 -80,2 +94,9
Bureaux Italie 36,5 -31,9 +68,4
Bureaux Allemagne -2,1 -139,7 +137,6
Hôtels en Europe 51,1 20,9 +30,2
Résidentiel Allemagne 167,1 -71,6 +238,7
TOTAL VARIATION DE JUSTE VALEUR DES IMMEUBLES 267,4 -302,5 +569,9




La variation positive de juste valeur des immeubles de et Fonds (0,1 M€) compensé par des frais sur cession
+267,4 M€ est principalement due à une hausse des dans l’activité Hôtels en Murs et Fonds et Bureaux Italie
valeurs du patrimoine des secteurs Résidentiel (-0,1 M€).
Allemagne de +167,1 M€ (essentiellement sur des actifs
3.2.6.6. Résultat des variations de périmètre
situés à Berlin), Hôtels en Europe de +51,1 M€, Bureaux
Italie de +36,5 M€. Seul le secteur des Bureaux Ils enregistrent principalement les frais d’acquisition de
Allemagne affiche une variation de juste valeur titres de participations consolidées, qui conformément
négative de ses actifs immobiliers de -2,1 M€. à la norme IFRS3 Regroupements d’entreprises, doivent
être comptabilisés en charges de l’exercice. Au 30 juin
3.2.6.5. Résultat des cessions de titres
2025, ce poste s’élève à -0,6 M€ et comprend
Le résultat des cessions de titres est à l’équilibre et essentiellement les coûts liés à l’achat complémentaire
témoigne de cessions réalisées à des valeurs proches de titres dans CB21 (-0,4 M€) et un ajustement sur le prix
des valeurs d’expertise. Le résultat est constitué du de Berlin Prime (-0,2 M€).
résultat de cession positif dans l’activité Hôtels en Murs

104
La ligne « Incidence des variations de périmètre liées correspond principalement à la hausse de participation
aux activités d’investissement » (§39 de la norme IAS7) dans Fondo Porta Romana (-3,4 M€).
de -6,9 M€ du Tableau des Flux de Trésorerie


3.2.6.7. Coût de l’endettement financier net
Variation Variation
M€ 30-juin-25 30-juin-24
en M€ en %

Produits financiers liés au coût de l'endettement 13,1 20,4 -7,3 -35,9%

Charges financières liées au coût de l'endettement -122,1 -160,7 +38,6 +24,0%
Amortissements réguliers des primes et frais d'émission d'emprunts -8,9 -9,3 +0,5 +5,0%
Charges/Produits sur couverture 42,8 67,8 -25,0 -36,9%
Coût de l'endettement financier net -75,1 -81,9 +6,8 +8,3%

Coût moyen de la dette 1,70% 1,53%

La variation du coût de l’endettement financier net pour +6,8 M€ résulte essentiellement de :

• La baisse des produits financiers sur opérations de (-38,6 M€) sous l’effet de la baisse des taux d’intérêt
trésorerie de -7,3 M€ ; ainsi que du remboursement anticipé de dettes en
Bureaux France et Bureaux Italie, compensée
• La baisse des charges d’intérêts sur emprunts
partiellement par les intérêts financiers sur
bancaires couvertures (-25,0 M€).


3.2.6.8. Résultat financier

Variation Variation
M€ 30-juin-25 30-juin-24
en M€ en %

Produits financiers liés au coût de l'endettement 89,0 126,2 -37,2 -29,5%
Charges financières liées au coût de l'endettement -164,2 -208,1 +44,0 +21,1%
Coût de l'endettement financier net -75,1 -81,9 +6,8 +8,3%
Charges d'intérêts sur passif locatif -8,1 -8,1 +0,1 +0,7%
Variations de juste valeur des instruments financiers -16,8 36,5 -53,3
Amortissements exceptionnels des frais d'émission d'emprunts -1,3 -1,5 +0,2
Autres charges et produits financiers 0,3 0,4 -0,1

TOTAL DU RESULTAT FINANCIER -101,0 -54,6 -46,4




L’évolution des taux d’intérêt impacte la variation de juste valeur des instruments financiers de -16,8 M€. Ainsi, le résultat
financier est une charge nette de -101,0 M€ au 30 juin 2025 contre une charge nette de -54,6 M€ au 30 juin 2024.
La ligne « Coût de l’endettement financier net et charges d’intérêts sur passifs locatifs » du TFT de +73,8 M€ correspond
au coût de l’endettement financier net pour -75,1 M€ retraité de l’amortissement des frais d’émission d’emprunts pour
+1,3 M€ et des produits


3.2.6.9. Impôts exigibles et impôts différés (1) Exonération des revenus SIIC

3.2.6.9.1. Principes comptables liés aux impôts Les revenus SIIC sont exonérés d’impôt et concernent :
exigibles et différés
• les revenus provenant de la location d’immeubles ;
Régime fiscal SIIC (sociétés françaises)
• les plus-values réalisées sur les cessions
L’option au régime SIIC entraîne l’exigibilité immédiate d’immeubles, de participations dans des sociétés
d’un impôt de sortie au taux réduit de 19% sur les plus- ayant opté pour le régime ou de sociétés non
values latentes relatives aux immeubles et aux titres de soumises à l’IS ayant un objet identique, ainsi que
sociétés de personnes non soumises à l’impôt sur les les droits afférents à un contrat de crédit-bail et de
sociétés. droits immobiliers sous certaines conditions ;
L’impôt de sortie (Exit Tax) est payable sur 4 ans, par • les dividendes des filiales SIIC.
quart, à partir de l’année de l’option. En contrepartie, la
société devient exonérée d’impôt sur les revenus de (2) Obligations de distribution
l’activité SIIC et se trouve soumise à des obligations de Les obligations de distribution liées au bénéfice de
distribution. l’exonération sont les suivantes :

105
• 95 % des bénéfices provenant de la location commun est réalisée via l’anticipation du taux réduit
d’immeubles ; (taux de l’Exit Tax) dans l’évaluation des impôts différés.

• 70% des plus-values de cession d’immeubles et
Régime fiscal des sociétés italiennes
parts de filiales ayant opté ou de filiales non
soumises à l’IS ayant un objectif SIIC dans un délai Suite à la fusion de Beni Stabili dans Covivio,
de 2 ans ; l’établissement permanent de Covivio en Italie a
changé de régime fiscal (sortie du régime fiscal SIIQ) et
• 100% des dividendes provenant de filiales ayant est assujetti à l’impôt sur les sociétés immobilières au
optées. taux de 20%.
La dette d’Exit Tax est actualisée en fonction de En Italie, suite à l’adoption de la loi relative à la
l’échéancier de paiement déterminé à partir de l’entrée réévaluation des immeubles, le Groupe a opté en 2021
dans le régime SIIC des entités concernées. pour la réévaluation fiscale de certains actifs italiens.
La dette initialement comptabilisée au bilan est
diminuée de l’actualisation, et une charge d’intérêt est Régime fiscal SOCIMI (sociétés espagnoles)
constatée lors de chaque arrêté, permettant de Les sociétés espagnoles détenues par Covivio Hotels
ramener la dette à sa valeur nette actualisée à la date ont opté pour le régime fiscal SOCIMI, avec effet au 1er
d’arrêté. Le taux d’actualisation retenu est fonction de janvier 2017. L’option pour le régime SOCIMI n’entraîne
la courbe des taux, compte tenu du différé de pas l’exigibilité d’un impôt de sortie (« Exit Tax ») au
paiement. moment de l’option. En revanche, les plus-values
Au 30 juin 2025, aucune dette d’Exit Tax n’est présente afférentes à la période hors régime SOCIMI durant
au bilan. laquelle des actifs étaient détenus, sont taxables lors
de la cession desdits actifs.
Régime de droit commun et impôts différés Les revenus provenant de la location et des cessions
Les impôts différés résultent des décalages temporaires des actifs détenus dans le cadre du régime SOCIMI sont
d'imposition ou de déduction et sont calculés selon la exonérés d’impôt, sous condition de distribution à
méthode du report variable, et sur la totalité des hauteur de 80 % des profits locatifs et de 50 % des
différences temporaires existant dans les comptes profits de cession des actifs. Ces plus-values sont
individuels, ou provenant des retraitements de déterminées en allouant les plus-values taxables à la
consolidation. L’évaluation des actifs et des passifs période hors régime SOCIMI de façon linéaire sur la
d’impôts différés doit refléter les conséquences fiscales durée de détention totale.
qui résulteraient de la façon dont l’entreprise s’attend,
à la clôture de l’exercice, à recouvrer ou à régler la Régime REIT (sociétés anglaises)
valeur comptable de ses actifs et de ses passifs. Les 9 sociétés du Royaume-Uni ont opté pour le régime
impôts différés portent sur les structures du groupe d’exonération REIT à compter du 1er janvier 2024.
Covivio qui ne sont pas éligibles au régime SIIC. L’option pour le régime REIT n’entraine pas l’exigibilité
Un actif d’impôt différé est constaté en cas de pertes d’un impôt de sortie (« Exit Tax ») au moment de l’option.
fiscales reportables dans l’hypothèse probable où Les revenus provenant de la location des actifs détenus
l’entité concernée, non éligible au régime SIIC, dans le cadre du régime REIT sont exonérés d’impôt,
disposera de bénéfices futurs imposables sur lesquels sous condition de distribution à hauteur de 90% des
ces pertes fiscales pourront être imputées. profits locatifs.
Dans le cas où une société française prévoit d’opter Les plus-values sur cession sont également exonérées
directement ou indirectement pour le régime SIIC dans d’imposition.
un avenir proche, une dérogation au régime de droit




106
3.2.6.9.2. Impôts et taux retenus par zone géographique

M€ Impôts exigibles Impôts différés Total Taux d'impôt différé

France 0,0 9,0 8,9 25,83%
Italie -3,5 -12,1 -15,5 20,0% - 27,9% (1)


Allemagne -6,8 -41,0 -47,9 15,83%-30,18% (2)


Belgique -1,3 0,5 -0,8 25,00%
Luxembourg -0,4 -3,5 -3,9 23,87% (3)


Royaume-Uni -0,6 0,0 -0,6 25,00%
Pays-Bas -0,8 -5,9 -6,7 25,80%
Portugal -0,4 -0,4 -0,7 21,50% (4)


Espagne 0,0 1,1 1,1 25,00%
Irlande -0,1 0,1 0,0 33,00% (5)


Pologne -0,4 0,6 0,2 19,00% (6)


Hongrie -0,2 -0,7 -0,9 9,00%
Tchéquie -0,3 0,0 -0,3 21,00%

TOTAL -14,9 -52,3 -67,2
(-) correspond à une charge d'impôt ; (+) correspond à un produit d'impôt

Depuis la fusion avec Covivio et sa sortie du régime SIIQ, Covivio en Italie est assujetti à un impôt au taux de 20 %. Pour
(1)

les sociétés en hôtellerie en Italie, un taux de 24% est retenu auquel s'ajoute un taux d'impôt régional de 3,9% sur les
sociétés résidentes et non résidentes.

En Allemagne, le taux d’impôt sur les survaleurs immobilières est de 15,83% mais, pour l’activité d’exploitation des hôtels,
(2)

les taux vont de 30,18 à 32,28%.
Au Luxembourg, le taux d'impôt sur les sociétés a baissé de 1% à compter du 1er janvier 2025. Il est passé de 24,94% à
(3)

23,87%.
(4)
Au Portugal, le taux d’impôt retenu pour l’exercice 2025 est de 20% auquel s’ajoute un taux d’impôt régional de 1,5%.

En Irlande, le taux d’impôt est de 12,5% pour les activités opérationnelles, 25% pour les sociétés holdings et 33 % pour
(5)

les plus-values de cessions.

En Pologne, le taux d’impôt retenu pour l’exercice 2025 est de 9 % pour les sociétés dont le chiffre d’affaires est inférieur
(6)

à 2 M€ par an, 19% au-delà.



Impact résultat des impôts différés



M€ 30-juin-25 30-juin-24 Variation


Bureaux France -0,2 -0,7 0,6
Bureaux Italie -10,7 -2,6 -8,2
Bureaux Allemagne -1,8 19,5 -21,3
Hôtels en Europe -0,8 -6,1 5,3
Résidentiel Allemagne -39,0 -3,1 -35,9
Autres 0,1 0,1 0,0


TOTAL -52,3 7,2 -59,5




• En Bureaux Italie, la charge d’impôts différés M€) en lien avec la variation des valeurs d’expertise.
s’explique principalement par l’augmentation des
• En Bureaux Allemagne, la charge d’impôts différés
valeurs des actifs.
s’explique principalement par l’évolution des
• Concernant les Hôtels en Europe, la variation de valeurs des actifs.
+5,3 M€ s’explique principalement par la reprise
• En Résidentiel Allemagne, la charge d’impôts
d’impôts différés passif sur un portefeuille en Hôtels
différés s’explique principalement par l’évolution
en Murs et Fonds en France (+8,9 M€) et
des valeurs des actifs.
partiellement compensée par les Pays-Bas (-5,9


107
3.2.7. Autres éléments d’information
3.2.7.1. Rémunérations et avantages consentis au personnel
Paiements en actions (IFRS 2) type binomial. Ce modèle permet de tenir compte des
caractéristiques du plan (prix et période d'exercice), des
L'application de la norme IFRS 2 a pour conséquence de
données de marché lors de l'attribution (taux sans
constater une charge correspondant aux avantages
risque, cours de l'action, volatilité et dividendes
octroyés aux salariés sous la forme de paiement en
attendus) et d'une hypothèse comportementale des
actions. Cette charge est constatée en résultat de
bénéficiaires. Les avantages ainsi accordés sont
l’exercice dans le poste frais de structure.
comptabilisés en charge sur la période d'acquisition des
Les actions gratuites sont évaluées par Covivio à la droits, en contrepartie d'une augmentation des
date d'octroi en utilisant un modèle de valorisation de réserves consolidées.


3.2.7.1.1. Frais de personnel

Au 30 juin 2025, les charges de personnel s’élèvent à Office. Les frais de structure comprennent des charges
105,4 M€ (contre 78,3 M€ au 30 juin 2024), comprenant d’actions gratuites pour 3,1 M€ et une cotisation Urssaf
principalement 45,2 M€ présentés en frais de structure associée de 2,0 M€.
et 60,2 M€ en EBITDA des hôtels en gestion et Flex



M€ 30-juin-25 30-juin-24


Masse salariale des hôtels en gestion et Flex Office -60,2 -36,7

Frais de structure -45,2 -41,6

TOTAL Charges de personnel -105,4 -78,3


Effectifs
L’effectif présent au 30 juin 2025 des sociétés consolidées en intégration globale, hors sociétés en Hôtels en Murs et
Fonds, s’élève à 958 personnes contre 989 personnes au 31 décembre 2024.


Effectif par pays en nombre de salariés :


Luxembourg Luxembourg
3 Espagne 3 Espagne
Italie
2 Italie 2
105 - 10,6%
106 - 10,7%




France 989 France
958
310 - 31,3%
Allemagne 304 - 31%
569 - 57,5%

Allemagne
543 - 57,7%

Effectif en 2024 Effectif en 2025

L’effectif moyen sur le premier semestre 2025 est de 959 salariés.

L’effectif moyen des sociétés en Hôtels en Murs et Fonds est de 2101 personnes au 30 juin 2025 contre 1888 personnes
au 31 décembre 2024.




108
3.2.7.1.2. Descriptif des paiements fondés en actions
Au cours du premier semestre 2025, des actions gratuites ont été attribuées par Covivio. Les hypothèses d’évaluation
des actions gratuites sont les suivantes :
Mandataires
Mandataires Mandataires Mandataires
sociaux et/ou
sociaux - avec sociaux - avec sociaux - avec
salariés - sans
Plan du 19 février 2025 condition de condition de condition de
condition de
performance performance performance
performance
plan 1 plan 2 plan 3
plan 4

Date d'attribution 19-févr.-25 19-févr.-25 19-févr.-25 19-févr.-25

Nombre d'actions attribuées 18 452 12 301 30 754 16 383

Cours de l'action à la date d'attribution 49,62 € 49,62 € 49,62 € 49,62 €

Période d'exercice des droits 3 ans 3 ans 3 ans 3 ans

Cout de privation des dividendes (10,22 €) (10,22 €) (10,22 €) (10,22 €)
Valeur actuarielle de l'action nette de la non-perception des
39,40 € 39,40 € 39,40 € 39,40 €
dividendes pendant la période d'acquisition
Décote liée au turn-over :

Soit en nombre d'actions 2 866 1 911 4 777 2 545

Soit en pourcentage de la valeur de l'action à la date d'attribution 16% 16% 16% 16%

Valeur de l'avantage par action 10,38 € 7,74 € 25,35 € 31,69 €




d’actions ordinaires en circulation (le dénominateur) au
Au cours du premier semestre 2025, le nombre total
cours de l’exercice.
d’actions gratuites attribuées est de 77 890 actions.
Pour rappel, la charge correspondante est Pour calculer le résultat dilué par action, le nombre
comptabilisée en résultat sur toute la période moyen d’actions en circulation est ajusté afin de tenir
d’acquisition. compte de la conversion de toutes les actions
ordinaires potentiellement dilutives, notamment des
La charge sur actions gratuites comptabilisée au 30 juin
attributions d’actions gratuites en période
2025 est de 3,1 M€ (contre 2,7 M€ au 30 juin 2024). La
d’acquisition.
cotisation URSSAF associée a été estimée à 2,0 M€
(charge) dont 0,5 M€ de charges URSSAF payées au L’impact de la dilution n’est pris en compte que si ce
premier semestre 2025 relatives au plan à 4 ans de dernier est dilutif.
février 2021 livré en février 2025. Ces charges sont
L’effet dilutif est calculé selon la méthode du « rachat
présentées au compte de résultat sur la ligne « Frais de
d’actions ». Le nombre ainsi calculé vient s’ajouter au
structure ».
nombre moyen d’actions en circulation et constitue le
La charge sur actions gratuites de 3,1 M€ intègre les dénominateur. Pour le calcul du résultat dilué le résultat
effets des plans 2021 pour 0,6 M€, 2022 pour 0,7 M€, attribuable aux actionnaires ordinaires de Covivio est
2023 pour 0,8 M€, 2024 pour 0,8 M€ et 2025 pour 0,2 M€. ajusté de :

Les caractéristiques des plans d’actions gratuites • tout dividende ou autre élément au titre des
attribuées au cours des exercices antérieurs sont actions ordinaires potentielles dilutives qui a été
présentées dans cette rubrique lors de leur année déduit pour obtenir le résultat attribuable aux
d’attribution. porteurs d’actions ordinaires ;
3.2.7.2. Résultat par action et résultat dilué • des intérêts comptabilisés au cours de la période
par action au titre des actions ordinaires potentielles dilutives;
Résultat par action (IAS 33) • de tout changement dans les produits et charges
Le résultat de base par action est calculé en divisant le qui résulterait de la conversion des actions
résultat attribuable aux porteurs d’actions ordinaires de ordinaires potentielles dilutives.
Covivio (le numérateur) par le nombre moyen pondéré




109
Résultat des activités
Résultat net
poursuivies
Part du groupe en M€ 341,4 341,4


Nombre d'action moyen non dilué 110 783 202 110 783 202

Impact total dilution 640 210 640 210
Nombre d'actions gratuites (1) 640 210 640 210


Nombre d'action moyen dilué 111 423 412 111 423 412


Résultat net de base Groupe par action non dilué (en euros) 3,08 3,08


Impact dilution - Actions gratuites (en euros) -0,02 -0,02


Résultat net Groupe par action dilué (en euros) 3,06 3,06

(1) Le nombre d’actions en cours d’acquisition se ventile selon les plans suivants :

Plan 2021 120 000

Plan 2022 85 345

Plan 2023 162 347

Plan 2024 194 628

Plan 2025 77 890

Total 640 210



3.2.7.3. Transactions entre parties liées

Les informations mentionnées ci-après concernent les principales parties liées, à savoir les sociétés mises en
équivalence. Les transactions entre les parties liées ont été réalisées selon les modalités équivalentes à celles qui
prévalent dans le cas des transactions soumises à des conditions normales de concurrence.

Détail des transactions avec les parties liées (en M€) :



Qualité du Résultat Résultat
Partenaires Bilan Commentaires
partenaire d'exploitation financier


Cœur d'Orly Sociétés MEE 0,4 - 6,5 Prêts, Comptes courants passif, Honoraires Asset

Euromed Sociétés MEE 0,2 - 12,2 Prêts, Dettes fournisseurs, Honoraires Asset

Lénovilla Sociétés MEE 0,3 - 9,9 Prêts, Honoraires Asset et Property
OPCI Camp
Sociétés MEE 0,1 - 0,0 Honoraires Property
Invest
SCI Dahlia Sociétés MEE 0,1 - - Honoraires Property
SCCV Rueil
Sociétés MEE - - 0,6 Comptes courants passif
Lesseps




110
3.2.8. Informations sectorielles
3.2.8.1. Principes comptables relatifs aux • Hôtels en bail : les murs d’exploitation dans
secteurs opérationnels – IFRS 8 l’hôtellerie ;
Le Groupe Covivio détient un patrimoine immobilier
diversifié, en vue de percevoir des loyers et de valoriser • Hôtels en Murs et Fonds : les hôtels détenus par
les actifs détenus. L’information sectorielle a été Covivio Hotels ;
organisée autour de la nature des biens.
• Résidentiel Allemagne : les actifs immobiliers de
Avant 2025, les secteurs opérationnels présentés logement en Allemagne détenus par le groupe
étaient les suivants : Bureaux France, Bureaux Italie, Covivio via sa filiale Covivio Immobilien SE.
Bureaux Allemagne, Hôtels en Europe, Résidentiel
Allemagne. Ces secteurs font l’objet d’un reporting distinct examiné
régulièrement par le management du Groupe en vue de
A compter de 2025, les secteurs opérationnels sont les prendre des décisions en matière de ressources à
suivants : affecter au secteur et d’évaluer leur performance.

• Bureaux : les actifs immobiliers de bureaux localisés Le secteur Autres regroupe des activités non
en France, en Italie et en Allemagne (détenus par le significatives.
groupe Covivio via sa filiale Covivio Office Holding);

3.2.8.2. Immobilisations incorporelles

Hôtels en Hôtels en Murs et Résidentiel
31 décembre 2024 - M€ Bureaux Autres TOTAL
bail Fonds Allemagne

Goodwill et immobilisations incorporelles 15,6 0,0 325,8 3,3 0,1 344,9

TOTAL 15,6 0,0 325,8 3,3 0,1 344,9



Hôtels en Hôtels en Murs et Résidentiel
30 juin 2025 - M€ Bureaux Autres TOTAL
bail Fonds Allemagne

Goodwill et immobilisations incorporelles 15,3 0,0 325,5 4,7 0,1 345,6

TOTAL 15,3 0,0 325,5 4,7 0,1 345,6


3.2.8.3. Immobilisations corporelles

Hôtels en Hôtels en Murs et Résidentiel
31 décembre 2024 - M€ Bureaux Autres TOTAL
bail Fonds Allemagne

Immeubles d'exploitation (valorisés au
384,4 0,3 1 638,5 29,5 2,0 2 054,7
coût)

Autres Immobilisations corporelles 33,4 1,1 9,9 13,7 0,0 58,2

TOTAL 417,8 1,5 1 648,4 43,2 2,0 2 112,9




Hôtels en Hôtels en Murs et Résidentiel
30 juin 2025 - M€ Bureaux Autres TOTAL
bail Fonds Allemagne

Immeubles d'exploitation (valorisés au
338,8 0,3 1 566,4 29,6 1,5 1 936,6
coût)

Autres Immobilisations corporelles 31,1 1,1 10,0 14,1 0,0 56,2

TOTAL 369,8 1,4 1 576,4 43,7 1,5 1 992,9




111
3.2.8.4. Immeubles de placement et actifs détenus en vue de la vente

Hôtels en Hôtels en Résidentiel
31 décembre 2024 - M€ Bureaux Autres TOTAL
bail Murs et Fonds Allemagne

Immeubles de placement (valorisés à la
6 900,1 3 943,2 6,9 7 346,8 0,0 18 197,0
juste valeur)

Immeubles en développement 1 074,1 0,0 0,0 37,5 0,0 1 111,6

Actifs détenus en vue de la vente 221,8 68,6 0,0 10,4 0,2 301,0

TOTAL 8 196,0 4 011,8 6,9 7 394,7 0,2 19 609,6




Hôtels en Hôtels en Résidentiel
30 juin 2025 - M€ Bureaux Autres TOTAL
bail Murs et Fonds Allemagne

Immeubles de placement (valorisés à la
6 710,7 3 956,7 7,2 7 533,7 0,0 18 208,3
juste valeur)

Immeubles en développement 1 502,0 0,0 0,0 36,7 0,0 1 538,7

Actifs détenus en vue de la vente 220,4 14,0 33,9 40,6 0,0 308,9

TOTAL 8 433,1 3 970,7 41,1 7 611,0 0,0 20 055,9




3.2.8.5. Immobilisations financières

Hôtels en Hôtels en Résidentiel
31 décembre 2024 - M€ Bureaux Autres TOTAL
bail Murs et Fonds Allemagne


Prêts accordés aux sociétés mises en
38,2 40,9 18,2 0,0 0,0 97,3
équivalence
Titres non consolidés 3,8 0,2 -0,0 8,3 0,0 12,3
Dépôts de garantie 0,1 4,1 0,7 0,0 0,0 4,9
Avances et acomptes 0,0 2,6 0,0 0,0 0,0 2,6
Autres actifs financiers 46,2 9,5 0,0 0,3 0,0 55,9
TOTAL Autres actifs financiers non
88,2 57,2 18,8 8,6 0,0 172,9
courants
Participation dans les entreprises mises en
177,7 166,0 50,7 0,0 0,0 394,4
équivalence
TOTAL Immobilisations financières 265,9 280,3 88,4 8,6 0,0 567,3




Hôtels en Hôtels en Résidentiel
30 juin 2025 - M€ Bureaux Autres TOTAL
bail Murs et Fonds Allemagne

Prêts accordés aux sociétés mises en
28,2 40,7 22,2 0,0 0,0 91,1
équivalence
Titres non consolidés 3,6 0,2 0,0 8,5 0,0 12,3
Dépôts de garantie 0,1 4,2 0,7 0,0 0,0 5,0
Avances et acomptes 0,0 2,6 0,0 0,0 0,0 2,6
Autres actifs financiers 7,0 9,5 0,0 0,3 0,0 16,7
TOTAL Autres actifs financiers non
38,8 49,1 31,0 8,8 0,0 127,7
courants
Participation dans les entreprises mises en
185,6 134,0 53,9 0,0 0,0 373,5
équivalence
TOTAL Immobilisations financières 224,4 240,2 107,8 8,8 0,0 501,2




112
3.2.8.6. Contribution aux capitaux propres


Hôtels en Murs et Résidentiel
31 décembre 2024 - M€ Bureaux Hôtels en bail Autres TOTAL
Fonds Allemagne


Capitaux propres part du groupe 6 637,3 20,7 176,6 1 427,3 -33,7 8 228,2
Participations ne donnant pas le contrôle 570,9 1 592,7 202,2 1 420,5 0,0 3 786,2


TOTAL Capitaux propres 7 208,2 1 613,4 378,8 2 847,8 -33,6 12 014,5




Hôtels en Murs et Résidentiel
30 juin 2025 - M€ Bureaux Hôtels en bail Autres TOTAL
Fonds Allemagne

Capitaux propres part du groupe 6 560,2 -7,3 145,9 1 558,7 -35,4 8 222,1
Participations ne donnant pas le contrôle 538,4 1 633,5 172,5 1 456,6 0,0 3 801,1


TOTAL Capitaux propres 7 098,6 1 626,3 318,5 3 015,3 -35,4 12 023,3




3.2.8.7. Passifs financiers


Hôtels en Murs et Résidentiel
31 décembre 2024 - M€ Bureaux Hôtels en bail Autres TOTAL
Fonds Allemagne



Passifs financiers non courants 4 404,8 1 840,2 403,3 2 442,8 0,0 9 091,1


Passifs financiers courants 425,9 533,0 3,1 378,9 0,0 1 341,0


Total Passifs financiers non courants et
4 830,7 2 373,3 406,4 2 821,7 0,0 10 432,1
courants




Hôtels en Murs et Résidentiel
30 juin 2025 - M€ Bureaux Hôtels en bail Autres TOTAL
Fonds Allemagne

Passifs financiers non courants 4 476,5 1 273,8 402,6 2 368,5 0,0 8 521,4


Passifs financiers courants 1 436,2 470,3 5,1 498,1 0,0 2 409,7

Total Passifs financiers non courants et
5 912,7 1 744,1 407,7 2 866,6 0,0 10 931,0
courants



3.2.8.8. Instruments dérivés

Hôtels en Hôtels en Murs et Résidentiel
31 décembre 2024 - M€ Bureaux Autres TOTAL
bail Fonds Allemagne

Instruments dérivés actifs 192,9 156,7 -0,0 72,1 0 421,7
Instruments dérivés passifs 78,3 63,8 0,0 10,3 0 152,4
Instruments dérivés nets -114,6 -92,9 0,0 -61,8 0 -269,3



Hôtels en Hôtels en Murs et Résidentiel
30 juin 2025 - M€ Bureaux Autres TOTAL
bail Fonds Allemagne

Instruments dérivés actifs 190,9 130,6 -0,0 67,9 0 389,4
Instruments dérivés passifs 55,0 43,6 0,0 7,9 0 106,5
Instruments dérivés nets -135,9 -87,0 0,0 -60,0 0 -282,9




113
3.2.8.9. Compte de résultat par secteur opérationnel


Hôtels en Hôtels en Résidentiel
M€ - 2024 Bureaux Autres 30-juin-24
bail Murs et Fonds Allemagne
Loyers 185,1 133,2 0,4 150,7 0,0 469,3
Charges locatives non récupérées -18,3 -2,0 0,0 -3,2 -0,1 -23,5
Charges sur Immeubles -3,2 -0,4 0,0 -10,3 -0,1 -14,0
Charges nettes des créances irrécouvrables 0,3 0,8 0,0 -1,6 0,0 -0,5
LOYERS NETS 163,9 131,6 0,3 135,7 -0,2 431,3
Chiffre d'affaires des hôtels en gestion 3,0 0,0 138,0 0,0 0,0 141,0
Charges d'exploitation des hôtels en gestion -2,4 0,0 -108,1 0,0 0,0 -110,5
EBITDA des hôtels en gestion 0,6 0,0 29,9 0,0 0,0 30,5
Résultat des autres activités 15,3 0,0 0,0 4,0 0,3 19,6
Revenus de gestion et d'administration 4,4 2,0 0,0 2,1 0,9 9,4
Frais de structure -28,3 -5,0 -1,1 -26,2 -3,7 -64,3
Amortissements des biens d'exploitation -12,5 0,0 -20,4 -1,6 -0,6 -35,1
Variation des provisions 0,3 0,0 0,0 0,0 0,0 0,3
Autres produits et charges d'exploitation 4,5 1,9 -0,1 -0,5 3,2 9,0

RESULTAT D'EXPLOITATION 148,1 130,5 8,6 113,5 0,0 400,6
Résultat net des immeubles en stock 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
Résultat des cessions d'actifs -0,1 3,5 0,0 -0,4 0,0 3,0
Résultat des ajustements de valeurs -251,8 22,0 -1,1 -71,6 0,0 -302,5
Résultat de cession de titres -0,1 0,0 0,0 -0,5 0,0 -0,6
Résultat des variations de périmètre -0,1 0,0 -0,8 0,3 0,0 -0,6

RESULTAT OPERATIONNEL -103,9 156,0 6,6 41,3 0,0 100,0
Produits financiers liés au coût de l'endettement 59,3 41,5 3,2 22,2 0,0 126,2
Charges financières liées au coût de l'endettement -84,5 -64,0 -10,7 -49,3 0,3 -208,1

Coût de l'endettement financier net -25,2 -22,5 -7,5 -27,0 0,3 -81,9
Charges d'intérêts sur passifs locatifs -0,3 -6,6 -1,2 0,0 0,0 -8,1
Ajustement de valeur des instruments dérivés 3,6 20,7 0,0 12,3 0,0 36,5
Amortissements exceptionnels des frais d'émission
-0,7 -0,7 0,0 -0,1 0,0 -1,5
d'emprunts
Autres charges et produits financiers 0,0 0,4 0,0 0,0 0,0 0,4
Quote-part de résultat des entreprises mises en
8,0 8,6 0,0 0,0 0,0 16,6
équivalence
Résultat net avant impôts -118,6 156,0 -2,1 26,4 0,3 62,0

Impôts 15,7 -12,1 0,5 -5,0 -0,3 -1,2

RESULTAT NET DE LA PERIODE -102,9 143,9 -1,6 21,4 0,0 60,8
Résultat net des participations ne donnant pas le
-13,0 76,9 -1,1 6,3 0,0 69,1
contrôle
RESULTAT NET DE LA PERIODE - PART DU GROUPE -89,9 67,0 -0,6 15,1 0,0 -8,4




114
Hôtels en Hôtels en Murs Résidentiel
M€ - 2025 Bureaux Autres 30-juin-25
bail et Fonds Allemagne
Loyers 197,0 115,6 0,0 157,7 0,0 470,3
Charges locatives non récupérées -13,2 -1,6 -0,1 -2,4 0,0 -17,3
Charges sur Immeubles -4,5 -0,3 0,0 -11,1 -0,1 -16,0
Charges nettes des créances irrécouvrables -0,2 0,6 0,1 -1,4 0,0 -1,0
LOYERS NETS 179,1 114,3 -0,1 142,8 -0,1 436,0
Chiffre d'affaires des hôtels en gestion 3,2 0,0 222,9 0,0 0,0 226,0
Charges d'exploitation des hôtels en gestion -2,3 0,0 -166,8 0,0 0,0 -169,1
EBITDA des hôtels en gestion 0,9 0,0 56,0 0,0 0,0 56,9
Résultat des autres activités 14,9 0,0 0,0 4,3 0,3 19,5
Revenus de gestion et d'administration 3,9 2,5 0,0 1,4 0,9 8,7
Frais de structure -29,9 -4,4 -1,6 -26,8 -3,6 -66,3
Amortissements des biens d'exploitation -14,0 -0,1 -51,8 -2,1 -0,6 -68,5
Variation des provisions 1,5 0,0 0,2 0,0 -0,1 1,7
Autres produits et charges d'exploitation 5,9 1,6 -0,9 0,1 2,8 9,5
RESULTAT D'EXPLOITATION 162,4 114,0 1,7 119,7 -0,4 397,5
Résultat net des immeubles en stock 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
Résultat des cessions d'actifs 2,2 -1,1 -0,1 -2,7 0,0 -1,6
Résultat des ajustements de valeurs 49,2 50,8 0,3 167,1 0,0 267,4
Résultat de cession de titres 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
Résultat des variations de périmètre -0,4 0,0 -0,2 -0,2 0,0 -0,9
RESULTAT OPERATIONNEL 213,4 163,7 1,7 283,9 -0,4 662,4
Produits financiers liés au coût de l'endettement 38,2 37,8 2,7 10,3 0,0 89,0
Charges financières liées au coût de l'endettement -59,4 -50,9 -14,4 -39,7 0,2 -164,2
Coût de l'endettement financier net -21,2 -13,1 -11,7 -29,4 0,3 -75,1
Charges d'intérêts sur passifs locatifs -0,3 -6,5 -1,3 0,0 0,0 -8,1
Ajustement de valeur des instruments dérivés -9,1 -5,9 0,0 -1,8 0,0 -16,8
Amortissements exceptionnels des frais d'émission
-1,2 0,0 0,0 0,0 0,0 -1,3
d'emprunts
Autres charges et produits financiers -0,2 0,5 0,0 0,0 0,0 0,3
Quote-part de résultat des entreprises mises en
8,1 2,3 -1,3 0,0 0,0 9,1
équivalence
Résultat net avant impôts 189,6 141,0 -12,6 252,7 -0,1 570,6

Impôts -16,1 -13,5 5,7 -43,4 0,1 -67,2
RESULTAT NET DE LA PERIODE 173,5 127,5 -6,9 209,3 0,0 503,4
Résultat net des participations ne donnant pas le
24,3 63,1 -3,3 77,9 0,0 162,0
contrôle
RESULTAT NET DE LA PERIODE - PART DU GROUPE 149,2 64,4 -3,6 131,4 0,0 341,4




3.2.9. Événements postérieurs à la clôture
Début juillet, le Groupe a réalisé la cession de l’actif en Hôtels en Murs et Fonds Radisson Blu à Erfurt et a finalisé
l’acquisition en VEFA d’un hôtel exploité par B&B à Porto.




115
4




Rapport des
Commissaires aux
comptes




116
4. RAPPORT DES COMMISSAIRES AUX COMPTES

Rapport des Commissaires aux comptes sur l’information financière semestrielle de
Covivio


Période du 1er janvier au 30 juin 2025



Aux Actionnaires,

En exécution de la mission qui nous a été confiée par vos assemblées générales et en application de l'article L.451-1-2 III
du Code monétaire et financier, nous avons procédé à :

• l'examen limité des comptes semestriels consolidés condensés de la société Covivio, relatifs à la période du 1er
janvier au 30 juin 2025, tels qu'ils sont joints au présent rapport ;

• la vérification des informations données dans le rapport semestriel d'activité.

Ces comptes semestriels consolidés condensés ont été établis sous la responsabilité du conseil d'administration. Il nous
appartient, sur la base de notre examen limité, d'exprimer notre conclusion sur ces comptes.

1. Conclusion sur les comptes

Nous avons effectué notre examen limité selon les normes d'exercice professionnel applicables en France.

Un examen limité consiste essentiellement à s'entretenir avec les membres de la direction en charge des aspects
comptables et financiers et à mettre en oeuvre des procédures analytiques. Ces travaux sont moins étendus que ceux
requis pour un audit effectué selon les normes d'exercice professionnel applicables en France. En conséquence,
l’assurance que les comptes, pris dans leur ensemble, ne comportent pas d’anomalies significatives obtenue dans le
cadre d’un examen limité est une assurance modérée, moins élevée que celle obtenue dans le cadre d’un audit.

Sur la base de notre examen limité, nous n'avons pas relevé d'anomalies significatives de nature à remettre en cause la
conformité des comptes semestriels consolidés condensés avec la norme IAS 34, norme du référentiel IFRS tel qu’adopté
dans l’Union européenne relative à l’information financière intermédiaire.

2. Vérification spécifique

Nous avons également procédé à la vérification des informations données dans le rapport semestriel d’activité
commentant les comptes semestriels consolidés condensés sur lesquels a porté notre examen limité.

Nous n'avons pas d'observation à formuler sur leur sincérité et leur concordance avec les comptes semestriels consolidés
condensés.



Paris-La Défense, le 29 juillet 2025

Les commissaires aux comptes



KPMG S.A. ERNST & YOUNG et Autres
Sandie Tzinmann Jean-Roch Varon
Pierre Lejeune




117
5


Attestation
Du responsable




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5. ATTESTATION DU RESPONSABLE

J’atteste, à ma connaissance, que les comptes consolidés pour le semestre écoulé sont établis
conformément au corps de normes comptables applicables et donnent une image fidèle et honnête du
patrimoine, de la situation financière et du résultat de la société et de l’ensemble des entreprises comprises
dans la consolidation, et que le rapport semestriel d’activité ci-joint, présente un tableau fidèle des
événements importants survenus pendant les six premiers mois de l’exercice, de leur incidence sur les
comptes, des principales transactions entre parties liées ainsi qu'une description des principaux risques et
des principales incertitudes pour les six mois restants de l'exercice.




Fait à Paris, le 04 août 2025

Monsieur Christophe Kullmann

Directeur Général de Covivio




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6

Définitions,
acronymes et
abréviations utilisés




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6. DÉFINITIONS, ACRONYMES ET ABRÉVIATIONS UTILISÉS

EPRA NAV et EPRA NNNAV par action financier. Il comprend également les coûts du foncier et
les coûts des travaux.
Le calcul de l’EPRA NAV par action (EPRA NNNAV par
action) est effectué en application des Définition des acronymes et abréviations utilisés
recommandations de l’EPRA, sur la base des actions
• MR : Métropoles Régionales, soit Lyon, Bordeaux,
existantes à la date de la clôture (hors actions propres),
Lille, Aix-Marseille, Montpellier, Nantes et Toulouse
et corrigé de l’impact de la dilution.

Actifs en exploitation • HD : Hors droits

Actifs loués ou actifs disponibles à la location et faisant • DI : Droits inclus
l’objet d’une démarche de commercialisation active. • IDF : Île-de-France
Activité locative • ILAT : Indice des loyers des activités tertiaires
L’activité locative présente les surfaces totales et les
• ICC : Indice du coût de la construction
revenus locatifs annualisés des baux renouvelés, libérés
et loués sur la période. • IPC : Indice des prix à la consommation

Pour les renouvellements et les locations, les données • IRL : Indice de référence des loyers
tiennent compte de l’ensemble des contrats signés sur
• PACA : Provence-Alpes-Côte d’Azur
l’exercice afin de refléter la commercialisation
effectuée, même si le démarrage des baux est • PC : Périmètre constant
postérieur à la période.
• PdG : Part du groupe
Les locations effectuées sur les actifs en
développement (prenant effet à la livraison du projet) • QCA : Quartier Central des Affaires
sont identifiées sous la catégorie « Prélocations ». • Rdt : Rendement
Coût de revient des projets de développement
• Var. : Variation
Cet indicateur est calculé y compris le portage
• VLM : Valeur Locative de Marché




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achevés à la date de clôture). La date de livraison de
Durée résiduelle ferme des baux
l’actif en question a été fixée. Il peut s’agir de VEFA
Durée de bail restante moyenne calculée en prenant en ou de repositionnement d’actifs existants.
compte la date de 1re option de sortie du locataire.
• Projets maîtrisés : il s’agit de projets susceptibles
Immeubles verts d’être engagés et dont la date de livraison n’a pas
encore été fixée. C’est-à-dire pour lesquels la
Les immeubles « verts » sont ceux bénéficiant d’une
décision de lancer l’opération n’a pas été arrêtée.
certification du bâti et/ou de leur exploitation (HQE,
BREEAM, LEED…) et/ou d’un niveau de performance Rendements
énergétique reconnu (Label BBC-Effinergie®, HPE, THPE
Les rendements du patrimoine sont calculés selon la
ou RT Globale).
formule suivante :
Impayés (%)
Loyers annualisés bruts (non corrigés de la vacance)
Les impayés correspondent au net entre les dotations,
Valeur HD sur le périmètre concerné (exploitation ou
reprises, pertes sur créances irrécouvrables divisé par
développement)
les loyers quittancés. Ils sont en lecture directe sur le
compte de résultat dans la ligne charges nettes des Les rendements des actifs cédés ou acquis sont
créances irrécouvrables. calculés selon la formule suivante :
LTV (Loan-To-Value) Loyers annualisés bruts (non corrigés de la vacance)
Le calcul de la LTV est détaillé en partie 4 « Ressources Valeur d’acquisition DI ou de cessions HD
financières ».
Résultat net récurrent
Recettes locatives
L’EPRA Earnings est défini comme « le résultat récurrent
Les loyers comptabilisés correspondent au montant provenant des activités opérationnelles ». C’est
brut des loyers comptables sur la période tenant l’indicateur de mesure de la performance de la société,
compte, conformément aux normes IFRS, de calculé selon les recommandations des meilleures
l’étalement des éventuelles franchises accordées aux pratiques du résultat net récurrent. Le calcul de l’EPRA
locataires. Earnings par action est effectué à l’aide du nombre
d’actions moyen (hors actions propres) sur la période
Les loyers comptabilisés à périmètre constant
considérée.
permettent de comparer les loyers comptabilisés d’un
exercice sur l’autre avant prise en compte des • Méthode de calcul :
évolutions de patrimoine (acquisitions, cessions,
travaux, livraison de développements…). Cet indicateur (+) Revenus locatifs nets
est calculé sur les actifs en exploitation c.-à-d., actifs (+) EBITDA des activités Murs & Fonds et Coworking
loués ou actifs disponibles à la location et faisant l’objet
d’une démarche de commercialisation active. (+) Résultat des autres activités

Les revenus locatifs annualisés topped-up (-) Coûts de fonctionnement nets (comprenant les frais
correspondent au montant des loyers bruts en place en de structure, les frais de développement, les revenus liés
année pleine sur la base des actifs existants en fin de à la gestion et l’administration)
période non impactés des franchises. (-) Amortissements des biens d’exploitation (-) Variation
Portefeuille nette des provisions et autres (-) Coût de l’endettement
financier net
Le patrimoine présenté inclut, à leur juste valeur, les
immeubles de placement, les immeubles en (-) Frais d’intérêt liés aux passifs de crédit-bail (-)
développement, ainsi que les immeubles d’exploitation Variation nette des provisions financières
et les immeubles en stock pour chacune des entités. (+) Résultat net récurrent des entreprises consolidées
Pour les hôtels en Murs & Fonds, le patrimoine inclut la selon la méthode de mise en équivalence
valorisation des Murs & Fonds qui sont consolidés par
(-) Impôts sur les sociétés
mise en équivalence. Pour les Bureaux France, le
patrimoine inclut la valorisation des actifs Euromed et (=) EPRA Earnings
New Vélizy qui sont consolidés par mise en équivalence.

Projets
Surface
• Projets engagés : il s’agit de projets pour lesquels les
SHON : surface hors œuvre net
contrats de promotion/construction ont été signés
et/ou les travaux ont été initiés (et non encore SUB : surface utile brute

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Taux de la dette Variation des loyers à périmètre constant

• Taux moyen : Cet indicateur compare les loyers comptabilisés d’un
exercice à l’autre sans prise en compte des variations
Coût financier de la dette bancaire de la période
de périmètres : acquisitions, cessions, développements
+ coût financier des couvertures de la période
dont libérations d’actifs et livraisons d’actifs. La
Taux moyen de l’encours dette de l’année variation se calcule sur la base des loyers IFRS pour les
• Taux spot : définition comparable au taux activités stratégiques.
moyen sur une durée réduite au dernier jour de la Cette variation est retraitée : des indemnités de
période. départs et des produits liés à la taxe IMU, en Italie.

Compte tenu des spécificités et des pratiques de
Taux d’occupation marché en Résidentiel Allemagne, la variation à
périmètre constant se calcule sur la base du loyer en
Le taux d’occupation correspond au taux d’occupation €/m2 spot N vs. N-1 (sans impact de la vacance) sur la
financier spot fin de période et se calcule selon la base des loyers comptables.
formule suivante :
Sur les hôtels en Murs & Fonds (détenus par FDMM), la
1 – Perte de loyer liée à la vacance (calculée à la VLM) variation à périmètre constant est calculée sur la base
Loyers actifs occupés + perte de loyer de l’EBITDA.

Cet indicateur se calcule uniquement sur les actifs pour Retraitements :
lesquels un travail d’asset management est réalisé et • sortie du périmètre des acquisitions et cessions
n’inclut donc pas les actifs libres sous promesse. Les réalisées sur les périodes N et N-1
taux d’occupation sont calculés à partir de données • retraitement des actifs en travaux, soit :
annualisées sur la base des activités stratégiques • retraitement des libérations d’actifs pour réalisation
uniquement. Les baux futurs garantis sur les espaces de travaux (réalisées en année N et N-1)
vacants sont comptabilisés comme occupés. • retraitement des livraisons d’actifs en travaux
(réalisées en année N et N-1).
L’indicateur « Taux d’occupation en exploitation » inclut
l’ensemble des actifs hors les actifs en développement. Variation des valeurs à périmètre constant

Cet indicateur permet de comparer les valeurs d’actifs
d’un exercice sur l’autre sans prise en compte des
variations de périmètres : acquisitions, cessions,
développements dont libérations d’actifs et livraisons
d’actifs.

La variation présentée dans le tableau de patrimoine
est une variation avec prise en compte des travaux
réalisés sur le patrimoine existant. La variation des
valeurs à périmètre constant retraitée de ces travaux
est mentionnée en commentaires. Cet indicateur est
calculé sur l’ensemble des périmètres.

Retraitements :

• sortie du périmètre des acquisitions et des cessions
réalisées sur la période
• retraitement des travaux effectués sur les actifs en
développement en période N.




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covivio.eu
Bureaux : 10, rue de Madrid, 75008 Paris – Tél. : 01 58 97 50 00
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