RAPPORT
FINANCIER
SEMESTRIEL
2025
1.
sommaire Rapport d'activité 1
1.1 Faits marquants du premier semestre 2025 1
1.2 Croissance de la valeur du patrimoine 2
1.3 Évolution de l'activité 4
1.4 Cash-flow net courant 6
1.5 Politique de financement 6
1.6 Allocation du capital 10
1.7 Perspectives 11
1.8 Indicateurs clés de performance EPRA 12
1.9 Parties liées 17



2. Facteurs de risques 18




3. Comptes consolidés semestriels condensés
au 30 juin 2025 19
3.1 État du résultat global consolidé 19
3.2 Autres éléments du résultat global consolidé 19
3.3 État consolidé de la situation financière 20
3.4 Tableau des flux de trésorerie consolidé 21
3.5 Tableau de variation des capitaux propres 22
3.6 Notes annexes aux comptes consolidés semestriels condensés au 30 juin 2025 23




4. Rapport des Commissaires aux comptes
sur l'information financière semestrielle 32
4.1 Conclusion sur les comptes 32
4.2 Vérification spécifique 32




5. Attestation de la personne responsable
du rapport financier semestriel 33




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WWW.KLEPIERRE.COM
1. Rapport d'activité
1.1 Faits marquants du premier semestre 2025

Solide dynamique commerciale et accélération de la croissance du chiffre d’affaires des
commerçants et de la fréquentation au deuxième trimestre
Avec une stratégie centrée sur les centres commerciaux de premier plan La poursuite de cette dynamique, associée à des initiatives proactives de
situés dans les grandes villes, Klépierre opère la principale plateforme gestion d’actifs, s'est traduite par des gains continus de parts de marché
européenne de centres commerciaux. En l’absence d’offre nouvelle et pour les centres commerciaux du Groupe au premier semestre 2025.
dans un environnement de consommation porteur, la demande des Sur la période, la fréquentation a augmenté de 2,5 % quand le chiffre
locataires pour des surfaces commerciales rentables et de grande d’affaires des commerçants a progressé de 3,5 %, soit une croissance
qualité ne cesse d'augmenter, ce qui contribue à une croissance deux fois supérieure aux indices de vente nationaux (2). Le deuxième
durable des loyers. trimestre a été marqué par une nette accélération de l’activité, avec
une progression de 4,5 % du chiffre d’affaires des commerçants et de
Les incertitudes macroéconomiques mondiales ont conduit les enseignes 4,0 % de la fréquentation, illustrant l’attrait des consommateurs pour
à privilégier l'Europe continentale dans leurs stratégies d'expansion. les centres commerciaux de Klépierre.
Au premier semestre 2025, la forte demande locative s’est traduite
par une réversion positive de 4,1 % sur les renouvellements et les En parallèle, le taux d’effort s’est amélioré de 10 points de base à
recommercialisations et par une amélioration de 80 points de base du taux 12,5 %, établissant ainsi les bases d'une croissance future des loyers.
d'occupation sur un an à 97,0 % au 30 juin 2025, nettement supérieur
à celui des autres formats de magasins, y compris en centre-ville (1).


Cash-flow en forte hausse et croissance de la valeur du patrimoine
Le chiffre d’affaires a continué de croître au cours de la période, avec Dans le même temps, l’EPRA NTA par action a augmenté de 4,6 % par
des revenus locatifs nets en hausse de 5,3 % par rapport au premier rapport au 31 décembre 2024, porté par une appréciation de 2,6 %
semestre 2024, portés par une croissance de 3,5 % à périmètre de la valeur du portefeuille à périmètre constant(4) sur six mois, tandis
constant (3) et les acquisitions réalisées en 2024. que le taux de rendement initial net EPRA (5) moyen ressort à 5,7 %.
L'augmentation de l'EBE a été nettement supérieure à la croissance des La croissance de l’EPRA NTA, ainsi que le dividende en numéraire
loyers, grâce à une maîtrise rigoureuse des coûts. Cette progression, distribué en 2025 (6), ont permis au Groupe de générer un total accounting
associée à une légère augmentation des charges financières, s’est return (7) de 10,2 % depuis le début de l'année.
traduite par une hausse de 5,3 % du cash-flow net courant.


Profil de crédit inégalé et allocation du capital relutive
Capitalisant sur les notations A–/A attribuées par S&P et Fitch (8) 7 272 millions d’euros (en baisse par rapport au 31 décembre 2024,
qui placent Klépierre au meilleur niveau parmi les foncières cotées où il s’établissait à 7 387 millions d’euros).
européennes, le Groupe a levé 505 millions d'euros au premier semestre,
avec une maturité moyenne de cinq ans et un yield moyen très compétitif Au cours de la période, Klépierre a poursuivi son approche disciplinée
de 2,85 %. d'allocation du capital afin de maximiser la création de valeur pour ses
actionnaires. Fort de sa solide expérience en matière d’acquisitions
Au 30 juin 2025, le ratio dette nette/EBE s’établit à 6,8x et le ratio relutives, le Groupe affiche déjà des performances supérieures aux
Loan-to-Value ressort à 35,3 %. Le ratio de couverture des frais attentes à RomaEst et O'Parinor, un an seulement après l'acquisition, où
financiers atteint, quant à lui, 7,3x, tandis que la maturité moyenne les loyers nets ont respectivement augmenté de 25 % et de 20 % grâce
de la dette est de 5,4 ans, avec un coût moyen de la dette de 1,8 %. à une hausse significative du taux d'occupation et du taux de collecte.
Au 30 juin 2025, l’endettement net consolidé de Klépierre atteignait




(1) Le taux de vacance commerciale moyen en France, toutes catégories d'actif de commerce confondues, s'élève à 10,64 % en 2024. Source : 2025 Codata Digest – 12e édition.
(2) La moyenne des derniers indices nationaux pondérés était de + 1,7 % sur un an à fin mai 2025 : Banque de France ; Istituto Nazionale di Statistica ; Instituto Nacional de Estadística ;
Statistikmyndigheten SCB ; Statistisk Sentralbyra ; Danmarks Statistik ; Centraal Bureau voor de Statistiek ; Statistisches Bundesamt ; Office central de statistique de Pologne (GUS) ;
Office de la statistique tchèque ; Institut statistique de Turquie.
(3) La variation à périmètre constant s’entend sur une base comparable de centres commerciaux, hors contribution des acquisitions, impact des surfaces en cours de restructuration
et cessions réalisées depuis janvier 2024.
(4) Valeur du patrimoine de 20 624 millions d'euros en part totale. Au 30 juin 2025, les experts ont retenu, en moyenne, un taux d’actualisation de 7,6 % et un taux de sortie de 6,1 %,
pour un taux de croissance annuel moyen des loyers nets de 2,8 % sur les dix prochaines années.
(5) Le taux de rendement initial net EPRA se définit comme le ratio rapportant les revenus locatifs annualisés fondés sur des loyers en cours, nets des charges immobilières non
récupérables, à la valeur de marché brute de l’actif (droits de mutation inclus).
(6) Le dividende distribué en 2025 s'élève à 1,85 euro par action.
(7) Le total accounting return correspond à la croissance de l’EPRA NTA par action (1,50 euro), à laquelle s’ajoute le dividende distribué (1,85 euro) ; il est exprimé en pourcentage de
l’EPRA NTA par action du début de la période (32,80 euros).
(8) S&P attribue au Groupe la note à long terme de A– avec une perspective stable et Fitch attribue la note de A avec une perspective stable à la dette senior non garantie de Klépierre.

K LÉ PIE R R E • RAP P O RT F INANC IER SEMESTRIEL 2 02 5 1
1. Rapport d'activité
Croissance de la valeur du patrimoine




Concernant les projets d'extension, le Groupe a livré, dans les délais afin d'accueillir des enseignes omnicanales de premier plan. Cet
et le budget impartis, la première phase de l'extension d'Odysseum investissement de 81 millions d'euros devrait générer un rendement
(Montpellier, France) avec la livraison de plusieurs unités pour accueillir de 10 %.
Primark, ainsi que de nouveaux restaurants, dont l’ouverture est prévue
au deuxième semestre. Le rendement de ce projet est de 9 %. Les faits Dans le même temps, le Groupe a conclu ou signé au premier semestre
marquants de la période comprennent également le lancement d'un 2025 des cessions d'actifs pour 155 millions d'euros (1), 12 % en
nouveau projet d'extension à Le Gru, le principal centre commercial moyenne au-dessus des valeurs d'expertise, pour un rendement initial
de Turin (Italie) qui compte plus de 11 millions de visiteurs par an, net moyen de 5,5 %.




1.2 Croissance de la valeur du patrimoine
Après un premier rebond en 2024, la valeur du portefeuille de Klépierre, en hausse de 2,6 % à périmètre constant, a continué de s'apprécier
au premier semestre 2025. L'EPRA NTA par action a ainsi augmenté de 4,6 % sur six mois pour atteindre 34,30 euros au 30 juin 2025 (voir
section 1.8.2 « Indicateurs EPRA de l’actif net réévalué »).


1.2.1 Valorisation

1.2.1.1 Modification des hypothèses des experts • un effet de marché positif de 1,0 % dû à la diminution des taux
d'actualisation à 7,6 % (– 20 points de base sur six mois). Cette
L’augmentation de 2,6 % de la valeur du patrimoine à périmètre évolution reflète la baisse des primes de risque prises en compte
constant au premier semestre 2025 s’explique par la combinaison par les experts, du fait des bonnes performances opérationnelles du
de deux facteurs : secteur du commerce. Le taux de sortie moyen reste inchangé à 6,1 %.
• un effet cash-flow positif de 1,6 % ; et

HYPOTHÈSES UTILISÉES PAR LES EXPERTS POUR L’ÉVALUATION DU PORTEFEUILLE AU 30 JUIN 2025 (a)
TCAC des
Taux revenus locatifs
Pays/zone d'actualisation (b) Taux de sortie (c) nets (d)
France 7,1 % 5,7 % 2,8 %
Italie 8,0 % 6,6 % 2,4 %
Scandinavie 7,7 % 5,6 % 2,8 %
Ibérie 8,0 % 6,5 % 2,7 %
Europe centrale et nord-occidentale (e) 8,3 % 6,2 % 3,5 %
TOTAL 7,6 % 6,1 % 2,8 %
(a) Taux d’actualisation et taux de sortie pondérés par la valeur d’expertise des centres commerciaux (droits de mutation inclus, à 100 %).
(b) Taux utilisé pour calculer la valeur actuelle nette des flux de trésorerie futurs générés par l’actif.
(c) Taux utilisé pour capitaliser les revenus locatifs nets au terme de la période d’évaluation de l’actif et calculer sa valeur terminale.
(d) Taux de croissance annuel moyen des revenus locatifs nets déterminé par l’expert sur une période de dix ans.
(e) Anciennement « Pays-Bas/Allemagne/Europe centrale ».

Au 30 juin 2025, le rendement initial net EPRA (2) moyen du portefeuille (3) atteint 5,7 %, en baisse de 20 points de base sur six mois.

RENDEMENT INITIAL NET EPRA DU PORTEFEUILLE (droits de mutation inclus, en part du Groupe)
Pays/zone 30/06/2024 31/12/2024 30/06/2025
France 5,4 % 5,4 % 5,3 %
Italie 6,3 % 6,2 % 6,2 %
Scandinavie 5,1 % 5,2 % 5,1 %
Ibérie 5,8 % 5,8 % 5,8 %
Europe centrale et nord-occidentale 6,6 % 6,7 % 6,0 %
MOYENNE 5,9 % 5,9 % 5,7 %




(1) Part totale, hors droits de mutation.
(2) Le taux de rendement initial net EPRA se définit comme le ratio rapportant les revenus locatifs annualisés fondés sur des loyers en cours, nets des charges immobilières non
récupérables, à la valeur de marché brute de l’actif (droits de mutation inclus).
(3) Conformément à la définition de l’EPRA, voir section 1.8.3 pour plus d’informations.

2 K L É PI E R R E • R A P P O RT FI NANCI E R SE ME ST R I E L 202 5
Rapport d'activité
Croissance de la valeur du patrimoine 1.

1.2.1.2 Évaluation du patrimoine

RAPPROCHEMENT DE LA VALEUR DU PORTEFEUILLE SUR SIX MOIS (droits de mutation inclus, en part totale)

En millions d'euros
Portefeuille au 31/12/2024 20 225
Cessions – 82
Croissance à périmètre constant 510
Effet de change – 29
PORTEFEUILLE AU 30/06/2025 20 624


Droits de mutation inclus, la valeur du portefeuille de centres commerciaux • un impact négatif de 82 millions d’euros correspondant aux cessions ; et
au 30 juin 2025 s’élève à 20 624 millions d’euros en part totale, en • un effet de change négatif de 29 millions d’euros.
hausse de 399 millions d’euros, soit + 2,0 %, par rapport au 31 décembre
2024. Cette hausse s’explique par :
• une hausse de 510 millions d’euros à périmètre constant (+ 2,6 %) ;

ÉVALUATION DU PATRIMOINE (a) (droits de mutation inclus, en part totale)

En % du Variation sur 6 mois Variation sur 12 mois
patrimoine À périmètre À périmètre À périmètre À périmètre
En millions d'euros 30/06/2025 total 31/12/2024 courant constant (b) 30/06/2024 courant constant (b)
France 7 877 38,2 % 7 734 + 1,8 % + 1,7 % 7 718 + 2,1 % + 2,4 %
Italie 4 878 23,7 % 4 744 + 2,8 % + 3,3 % 4 584 + 6,4 % + 4,9 %
Scandinavie 2 460 11,9 % 2 431 + 1,2 % + 1,6 % 2 400 + 2,5 % + 3,9 %
Ibérie 2 468 12,0 % 2 403 + 2,7 % + 2,8 % 2 327 + 6,1 % + 6,1 %
Europe centrale
et nord-occidentale 2 942 14,3 % 2 914 + 1,0 % + 4,2 % 2 845 + 3,4 % + 7,7 %
TOTAL PORTEFEUILLE 20 624 100,0 % 20 225 + 2,0 % + 2,6 % 19 874 + 3,8 % + 4,3 %
(a) Pour les actifs détenus à travers des sociétés consolidées par mise en équivalence, seule la juste valeur des titres détenus par le Groupe (1 370 millions d’euros) est présentée
dans le tableau ci-dessus, et prend en compte les avances et les lignes de crédit accordées par le Groupe. La valeur brute correspondante de ces actifs s’élève à 1 422 millions
d’euros.
(b) Pour la Scandinavie et la Turquie, les variations s’entendent à change constants. Les actifs d’Europe centrale sont évalués en euros.

Toutes les régions ont contribué à l’appréciation de la valeur du portefeuille.


1.2.2 Méthodologie d’évaluation

1.2.2.1 Périmètre du portefeuille évalué par les experts indépendants
Au 30 juin 2025, 99 % du patrimoine de Klépierre, soit 20 492 millions d’euros (droits de mutation inclus, en part totale), ont été évalués par
des experts indépendants conformément à la méthodologie décrite ci-après. Le reste du portefeuille a été évalué au coût et comprend les actifs
destinés à être cédés.

RÉPARTITION DU PATRIMOINE PAR TYPE D’ÉVALUATION (en part totale)
Valeur
(en millions d'euros)
Actifs évalués 20 492
Immeubles de placement évalués au coût et actifs destinés à être cédés 132
TOTAL PORTEFEUILLE 20 624



1.2.2.2 Méthode utilisée par les experts indépendants
Aux 31 décembre et 30 juin de chaque année, Klépierre actualise la juste valeur de marché de ses biens immobiliers grâce aux évaluations
fournies par des experts indépendants.
Au 30 juin 2025, les experts étaient Jones Lang LaSalle, Cushman & Wakefield, BNP Paribas Real Estate et CBRE.




K LÉ PIE R R E • RAP P O RT F INANC IER SEMESTRIEL 2 02 5 3
1. Rapport d'activité
Évolution de l'activité




RÉPARTITION PAR EXPERT DU PATRIMOINE ÉVALUÉ AU 30 JUIN 2025
Part dans la valeur
totale du portefeuille
Experts Pays couverts (en %)
Jones Lang LaSalle • France, Italie, Espagne, Portugal et Turquie 38 %
Cushman & Wakefield • France, Norvège, Suède, Danemark, Belgique et Pologne 32 %
BNP Paribas Real Estate • France, Italie, Pays-Bas et Allemagne 20 %
CBRE • France, Italie, Pays-Bas et République tchèque 10 %
TOTAL 100 %


Toutes les évaluations sont réalisées conformément aux normes dépenses d’investissement à venir et les charges d’exploitation non
professionnelles en vigueur en France (Charte de l’expertise en évaluation récupérables, y compris les frais de gestion. La valeur terminale est
immobilière), aux recommandations de l’Autorité des marchés financiers calculée sur la base des revenus locatifs nets de la dixième année
(AMF) datées du 8 février 2010 et aux normes de la RICS (Royal (plus un an d’indexation), capitalisés par un taux de sortie. Enfin, les
Institution of Chartered Surveyors). experts appliquent un taux d’actualisation aux flux de trésorerie futurs,
combinant le taux sans risque du pays, la prime de liquidité liée au
La valeur des actifs est calculée à l’aide de la méthode des flux de marché local de l’investissement et une prime de risque propre à l’actif
trésorerie actualisés (ou méthode DCF, pour Discounted Cash Flow) reflétant l’emplacement, la qualité, la taille et les spécificités techniques
sur une période de dix ans. Klépierre communique aux experts toutes de l’actif concerné.
les informations pertinentes (loyers, fréquentation, chiffre d’affaires
des commerçants, taux d’effort, etc.), qu’ils utilisent pour réaliser leurs La valeur obtenue par le biais de la méthode DCF est ensuite comparée
estimations en matière de revenus locatifs. Les cabinets tiennent avec des indicateurs tels que le taux de rendement initial net EPRA
aussi compte de leurs propres hypothèses concernant les baux pour des biens immobiliers comparables et les récentes transactions
(valeur locative estimée, taux de vacance, aménagements, etc.), les de marché (valeur au mètre carré, taux de rendement, etc.).




1.3 Évolution de l'activité

1.3.1 Fréquentation et chiffre d’affaires des commerçants
Le chiffre d'affaires des commerçants des centres commerciaux (+ 9,1 %), suivie par l'Europe centrale et nord-occidentale (+ 7,7 %),
de Klépierre a progressé de 3,5 % à périmètre constant au premier la France (+ 2,4 %) et l'Italie (+ 1,4 %). La Scandinavie est en hausse
semestre 2025, soutenu par la bonne dynamique de la consommation et de 1,3 %.
l’adaptation du Groupe à l'évolution de la demande. Cette performance
illustre la pertinence de la stratégie du Groupe, la qualité du positionnement De même, tous les secteurs d’activité ont progressé. Le segment
de ses actifs ainsi que son expertise opérationnelle. Plus précisément, supermarchés, divertissements et fitness est en tête (+ 7,5 %), tandis que
Klépierre a enregistré des gains de parts de marché, avec une hausse celui de la santé et beauté affiche également de solides performances
du chiffre d’affaires des commerçants plus de deux fois supérieure aux (+ 6,4 %). Le segment restauration et alimentation enregistre une
indices de vente nationaux (moyenne pondérée des indices nationaux (1) hausse de 5,9 %, l’activité sports et joaillerie augmente de 2,6 % et la
de + 1,7 % à fin mai). Parallèlement, la fréquentation a augmenté de mode progresse de 1,9 %.
2,5 % par rapport au premier semestre 2024. Le taux d’effort des commerçants s’est encore amélioré à 12,5 %
Toutes les régions ont contribué positivement à la croissance du chiffre (– 10 points de base) par rapport au 31 décembre 2024, ouvrant
d’affaires des commerçants, l'Ibérie affiche la plus forte croissance la voie à une augmentation supplémentaire des loyers à long terme.


ÉVOLUTION DU CHIFFRE D’AFFAIRES DES COMMERÇANTS PAR ZONE GÉOGRAPHIQUE PAR RAPPORT
AU PREMIER SEMESTRE 2024
Contribution
Pays/zone Variation (a) (en % du chiffre d'affaires total)
France + 2,4 % 37 %
Italie + 1,4 % 25 %
Europe centrale et nord-occidentale + 7,7 % 15 %
Ibérie + 9,1 % 12 %
Scandinavie + 1,3 % 11 %
TOTAL + 3,5 % 100 %
(a) Hors impact des cessions et acquisitions d’actifs.




(1) La moyenne des derniers indices nationaux pondérés était de + 1,7 % sur un an à fin mai 2025 : Banque de France ; Istituto Nazionale di Statistica ; Instituto Nacional de Estadística ;
Statistikmyndigheten SCB ; Statistisk Sentralbyra ; Danmarks Statistik ; Centraal Bureau voor de Statistiek ; Statistisches Bundesamt ; Office central de statistique de Pologne (GUS) ;
Office de la statistique tchèque ; Institut statistique de Turquie.

4 K L É PI E R R E • R A P P O RT FI NANCI E R SE ME ST R I E L 202 5
Rapport d'activité
Évolution de l'activité 1.

ÉVOLUTION DU CHIFFRE D’AFFAIRES DES COMMERÇANTS PAR SEGMENT PAR RAPPORT AU PREMIER SEMESTRE 2024
Contribution
Segment Variation (a) (en % du chiffre d'affaires total)
Mode + 1,9 % 36 %
Sports et joaillerie + 2,6 % 15 %
Santé et beauté + 6,4 % 15 %
Électroménager et équipement de la maison + 1,8 % 14 %
Restaurant et alimentation + 5,9 % 12 %
Supermarchés, divertissements et fitness + 7,5 % 8%
TOTAL + 3,5 % 100 %
(a) Hors impact des cessions et acquisitions d’actifs.




1.3.2 Revenus locatifs nets
Au premier semestre 2025, Klépierre a enregistré une hausse de 5,3 % • la contribution significative de l'acquisition de RomaEst, finalisée au
de ses revenus locatifs nets à 547,6 millions d'euros. Cette progression premier semestre 2024, supérieure aux attentes grâce au déploiement
s’explique par : d'initiatives de commercialisation et de gestion d'actifs à forte création
• une croissance de 3,5 % à périmètre constant, reflet de l'efficacité de valeur (voir section 1.6.3 « Acquisitions relutives »).
opérationnelle de Klépierre – qui se traduit par une augmentation Les revenus issus de l’activité Mall Income (1) constituent un vecteur
de 80 points de base du taux d’occupation à 97,0 % et un taux de croissance additionnel pour Klépierre, qui ne pèse pas sur l’activité
de réversion positif (+ 4,1 %) – ainsi que de la monétisation de la à long terme des locataires. Ces revenus ont progressé de 48 % au
fréquentation qui atteint 700 millions de visiteurs annuels, comme en cours des trois dernières années et représentaient d’ores et déjà 9,4 %
témoigne la croissance rapide de l’activité Mall Income (1) (+ 9,2 %) ; et du revenu locatif net total du Groupe au premier semestre 2025.

REVENUS LOCATIFS NETS (en part totale)
Variation à périmètre constant (b) Variation à périmètre
En millions d'euros 30/06/2024 (a) 30/06/2025 (a) (en millions d'euros) constant (en %)
France 185,5 197,1 8,6 + 4,6 %
Italie 122,1 132,2 2,7 + 2,3 %
Europe centrale et nord-occidentale 87,1 81,9 0,4 + 0,5 %
Ibérie 67,3 72,8 4,6 + 6,9 %
Scandinavie 58,1 63,5 1,7 + 2,8 %
TOTAL 520,1 547,6 17,9 + 3,5 %
(a) Revenus locatifs nets tels que présentés dans le tableau du cash-flow net courant (voir section 1.4 « Cash-flow net courant »).
(b) La variation à périmètre constant s’entend sur une base comparable de centres commerciaux, hors contribution des acquisitions, impact des surfaces en cours de restructuration
et cessions réalisées depuis janvier 2024. Le calcul de la croissance des revenus locatifs à périmètre constant est fondé sur un portefeuille de 18,9 milliards d'euros.




(1) Revenus provenant de la monétisation de la fréquentation dans les centres Klépierre (principalement des activités Retail Media, événements, Specialty Leasing et Mobilité).

K LÉ PIE R R E • RAP P O RT F INANC IER SEMESTRIEL 2 02 5 5
1. Rapport d'activité
Cash-flow net courant




1.4 Cash-flow net courant
CASH-FLOW NET COURANT

En part totale (en millions d'euros) 30/06/2024 30/06/2025
Revenus locatifs bruts 597,4 630,9
Charges locatives et immobilières – 77,3 – 83,3
Revenus locatifs nets (a) 520,1 547,6
Honoraires de gestion et autres revenus 36,8 40,5
Frais de personnel et autres frais généraux – 79,6 – 81,5
Excédent brut d'exploitation (b) 477,3 506,5
Coût de l’endettement net – 77,8 – 80,8
Cash-flow avant quote-part dans les entreprises mises en équivalence et impôts 399,5 425,8
Quote-part dans les entreprises mises en équivalence 30,2 32,0
Impôt courant – 19,0 – 22,5
Cash-flow net courant (en part totale) 410,6 435,3
En part du Groupe (en millions d'euros)
Cash-flow net courant (en part du Groupe) 359,7 378,8
Nombre moyen d’actions (c) 286 757 193 286 788 207
Par action (en euro)
CASH-FLOW NET COURANT 1,25 1,32


EBE incluant la part attribuable de l'EBE des entreprises mises en équivalence 514,1 544,8
(a) Ces chiffres sont ajustés pour tenir compte de la dotation aux amortissements des droits d'utilisation (IFRS 16).
(b) L’EBE signifie « excédent brut d’exploitation » et représente un indicateur de la performance opérationnelle du Groupe.
(c) Hors actions auto-détenues.

• L'EBE s'élève à 506,5 millions d'euros, en hausse de 6,1 % sur un à des conditions très compétitives, reflet de l’excellent profil de crédit
an (ou 6,0 % en incluant la part attribuable de l'EBE des entreprises de Klépierre. Dans l’ensemble, le coût moyen de la dette s’est établi
mises en équivalence), un taux de croissance sensiblement supérieur à 1,8 % (voir section 1.5.3.2 « Coût de l’endettement »).
à celui des revenus locatifs nets (+ 5,3 % à périmètre courant). Cette • L’impôt courant s’élève à 22,5 millions d’euros.
évolution s'explique par un contrôle rigoureux des frais de personnel
et frais généraux, ainsi que par une contribution plus importante des L’effet combiné de ces éléments s’est traduit par une croissance de
honoraires de gestion et autres revenus. 5,3 % à 1,32 euro du cash-flow net courant par action au premier
semestre 2025.
• L'augmentation du coût de l’endettement net a été inférieure de
250 points de base à celle de l'EBE grâce à la levée de financements




1.5 Politique de financement
Les deux notations de crédit de Klépierre ont été relevées à « A » au de bénéficier d'un très bon accès aux liquidités, à des taux compétitifs
premier semestre 2025, ce qui place le Groupe au plus haut niveau en et de disposer de la flexibilité nécessaire pour soutenir la croissance
la matière au sein du secteur immobilier européen coté et lui permet tout au long du cycle.


1.5.1 Ressources financières

1.5.1.1 Principales opérations de financement Ces opérations visent à refinancer l'obligation de 255 millions d'euros
et ressources disponibles arrivant à échéance en octobre 2025 et une partie de l'obligation de
500 millions d'euros arrivant à échéance en février 2026.
Au cours du premier semestre 2025, Klépierre a levé 505 millions Au 30 juin 2025, la position de liquidité (1) s’établit à 3,5 milliards
d'euros de financements à moyen et long terme, dont 105 millions d’euros, dont 2,2 milliards d’euros de lignes de crédit renouvelables
d'euros d'obligations vertes d’une maturité de dix ans, complétés par confirmées et non utilisées (nettes des billets de trésorerie), 325 millions
l’abondement de souches obligataires existantes pour 100 millions d’euros d’autres lignes de crédit et 1 milliard d’euros de trésorerie et
d’euros et l’émission de 300 millions d'euros d’obligations. équivalents de trésorerie.
Ces emprunts ont une échéance moyenne de 5,0 ans, pour un taux
moyen de 2,85 %.

(1) La position de liquidité représente l’ensemble des ressources financières à la disposition de la société. Cet indicateur est donc égal à la somme des disponibilités en fin de période,
des lignes de crédit renouvelables confirmées et non utilisées (nettes des billets de trésorerie) et des lignes de crédit non engagées.

6 K L É PI E R R E • R A P P O RT FI NANCI E R SE ME ST R I E L 202 5
Rapport d'activité
Politique de financement 1.

1.5.1.2 Structure de la dette
Dans l’ensemble, l’échéancier des dettes du Groupe est bien distribué, obligation de 255 millions d'euros arrivant à échéance en octobre 2025)
la maturité moyenne de la dette est de 5,4 ans. En 2025, les besoins et sont déjà couverts par les refinancements réalisés au cours du
de refinancement de Klépierre sont très limités (principalement une premier semestre.

ÉCHÉANCIER DES DETTES À LONG TERME AU 30 JUIN 2025 (en millions d’euros)

1 319
1 117
742 819 820
603 671
388
264 270
88 120

2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036+



Les ressources de Klépierre proviennent principalement des marchés par des lignes de back-up dont la maturité moyenne pondérée est de
financiers, et représentent 85 % de la dette totale au 30 juin 2025 4,8 ans. Les emprunts hypothécaires représentent 11 % de l’endettement
(73 % en obligations). L’encours des billets de trésorerie libellés en total, dont l’essentiel concerne des financements levés en Scandinavie.
euros (1,0 milliard d’euros, soit 12 % de l’endettement total) est couvert Enfin, 4 % de l’endettement total est constitué d’emprunts bancaires.

RÉPARTITION DES FINANCEMENTS PAR TYPE RÉPARTITION DES FINANCEMENTS PAR DEVISE
DE RESSOURCE AU 30 JUIN 2025 AU 30 JUIN 2025
(encours de la dette, en part totale) (encours de la dette, en part totale)


73 % 92,8 %
Marché obligataire EUR

12 % 4,2 %
Billets de trésorerie DKK

11 % 2,9 %
Emprunts hypothécaires SEK

4% 0,1 %
Crédits bancaires corporate NOK




1.5.2 Évolution de l’endettement net
Au cours du premier semestre 2025, le Groupe a généré un cash-flow • les dépenses d’investissement pour 78 millions d’euros (dépenses
net (1) de 449 millions d'euros et a cédé des actifs non stratégiques de développement et de maintenance) ; et
pour 82 millions d'euros. • la réduction de l'endettement net du Groupe pour 115 millions d'euros.
Ces sources de financement, d’un montant total de 531 millions d’euros, Dans ce contexte, l’endettement net consolidé a diminué pour s’établir
ont été affectées aux éléments suivants : à 7 272 millions d’euros au 30 juin 2025.
• la distribution de 264 millions d’euros aux actionnaires (l’acompte
sur le dividende annuel a été versé en mars) et aux actionnaires
minoritaires des coentreprises (2) (73 millions d'euros) ;




(1) Défini comme la somme des éléments suivants des flux de trésorerie consolidés : flux net de trésorerie provenant des activités d’exploitation, trésorerie reçue des coentreprises et
des entreprises associées, intérêts financiers versés, intérêts financiers sur obligations locatives, remboursement net des dettes locatives et autres éléments (principalement l’effet
de change, l’amortissement des frais de transaction et les variations des actions auto-détenues).
(2) Définie comme la somme des éléments suivants des flux de trésorerie consolidés : dividendes mis en paiement aux participations ne donnant pas le contrôle de sociétés consolidées,
variation de capital des filiales possédant des actionnaires minoritaires, remboursements de prêts et avances et 22 millions d'euros de dividendes non distribués aux actionnaires
minoritaires enregistrés dans la dette nette.

K LÉ PIE R R E • RAP P O RT F INANC IER SEMESTRIEL 2 02 5 7
1. Rapport d'activité
Politique de financement




RESSOURCES ET EMPLOIS DES FONDS AU PREMIER SEMESTRE 2025 (en millions d'euros)

531 531
82 115
78

449
337



Ressources Emplois

Cash-flow net Distribution
Cessions Dépenses d’investissement
Réduction de l'endettement net




1.5.3 Dette et ratios de crédit
1.5.3.1 Ratios Loan-to-Value et dette nette/EBE
Porté par la croissance soutenue de la valeur du portefeuille, le ratio Loan‑to‑Value (LTV) s’est encore amélioré, passant ainsi à 35,3 %, soit une
baisse de 120 points de base par rapport au 31 décembre 2024.

CALCUL DU RATIO LOAN-TO-VALUE AU 30 JUIN 2025 (selon la définition des covenants, en part totale)

En millions d'euros 30/06/2024 31/12/2024 30/06/2025
Passifs financiers bruts hors couvertures de juste valeur 8 501 7 851 8 300
Trésorerie et équivalents (a) – 1 022 – 463 – 1 029
Endettement net 7 479 7 387 7 272
Valeur du patrimoine (droits de mutation inclus) 19 874 20 225 20 624
RATIO LTV 37,6 % 36,5 % 35,3 %
(a) Dont la trésorerie gérée pour le compte de mandants.

De même, grâce à la solide performance opérationnelle, le ratio dette nette/EBE a atteint un point historiquement bas de 6,8x, contre 7,1x au
31 décembre 2024.

ENDETTEMENT NET/EXCÉDENT BRUT D’EXPLOITATION (1)

10,8x
8,6x 8,3x 8,8x
8,0x 7,9x 7,4x 7,1x 6,8x




2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 S1 2025




(1) EBE utilisé dans le calcul du ratio de couverture des frais financiers, conformément à la définition des covenants bancaires (voir section 1.5.5 « Covenants »).

8 K L É PI E R R E • R A P P O RT FI NANCI E R SE ME ST R I E L 202 5
Rapport d'activité
Politique de financement 1.

1.5.3.2 Coût de l’endettement
Le coût moyen de l’endettement s’élève à 1,8 %.

RÉPARTITION DU COÛT DE L’ENDETTEMENT

En millions d'euros 30/06/2024 30/06/2025
Coût de l'endettement net (selon le compte de résultat consolidé IFRS) 76,6 75,8
Éléments non récurrents – 0,6 2,5
Éléments sans incidence sur la trésorerie – 4,4 – 0,0
Intérêts sur avances associés 1,7 2,2
Coût de la liquidité – 4,1 – 4,4
Charge d'intérêts sur les dettes locatives (a) – 4,8 – 4,9
Autres – 0,0 2,0
Coût de l'endettement (utilisé pour calculer le coût de l'endettement) 64,4 73,2
Encours moyen de dette brute 8 121,1 7 887,0
COÛT DE LA DETTE (en %) 1,6 % 1,8 %
(a) Conformément à la norme IFRS 16.

Par ailleurs, le ratio de couverture des frais financiers (ICR) s’est établi à 7,3x au cours de la période, en grande partie soutenu par la croissance
de l’EBE. À l’avenir, le coût de l’endettement de Klépierre devrait augmenter progressivement.

RATIO DE COUVERTURE DES FRAIS FINANCIERS ET COÛT DE L’ENDETTEMENT (a)

10,0x
8,0x 8,3x 8,4x
7,0x 7,3x 7,4x 7,3x




1,6 % 1,5 % 1,5 % 1,7 % 1,8 %
1,2 % 1,2 % 1,2 %


2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 S1 2025

ICR Coût de la dette

(a) Le ratio de couverture des frais financiers (selon la définition des covenants bancaires) correspond au rapport entre l’excédent brut d’exploitation (tel que présenté à la section 1.4), ajusté
de certains éléments sans incidence sur la trésorerie ou non récurrents, de la quote-part de résultat des sociétés mises en équivalence et de la variation de valeur des immeubles de
placement de ces sociétés (531,8 millions d’euros), et les charges d’intérêts nettes (73,1 millions d’euros) calculées au coût de l'endettement net, moins l’étalement net des soultes
anticipées sur swaps et de l’amortissement de la juste valeur de la dette, diminué des autres charges financières non récurrentes.



1.5.4 Couverture du risque de taux
Le Groupe maintient une proportion très élevée de dette à taux fixe ou couverte. Pour 2025, 100 % de la dette nette est couverte contre le
risque de taux d’intérêt.


1.5.5 Covenants
Au 30 juin 2025, Klépierre respectait largement l’ensemble de ses covenants financiers.

COVENANTS BANCAIRES APPLICABLES À KLÉPIERRE SA

Financements concernés Ratios/covenants Limite (a) 30/06/2024 31/12/2024 30/06/2025
Endettement net/Valeur du patrimoine (LTV) ≤ 60 % 37,6 % 36,5 % 35,3 %
Excédent brut d'exploitation/Charges d'intérêt nettes (b) ≥ 2,0x 8,2x 7,4x 7,3x
Crédits syndiqués et bilatéraux
Dettes financières adossées/Valeur du patrimoine (c) ≤ 20 % 2,0 % 2,0 % 1,9 %
Valeur du patrimoine (d) ≥ 10 Md€ 17,2 Md€ 17,5 Md€ 17,9 Md€
Emprunts obligataires Dettes financières adossées/Valeur de l'actif net réévalué (c) ≤ 50 % 3,5 % 3,4 % 3,2 %
(a) Les covenants sont fondés sur la facilité de crédit renouvelable de 2020.
(b) Hors impact des opérations de gestion du passif (éléments non récurrents).
(c) Hors Steen & Strøm.
(d) Part du Groupe, droits de mutation et sociétés mises en équivalence inclus.




K LÉ PIE R R E • RAP P O RT F INANC IER SEMESTRIEL 2 02 5 9
1. Rapport d'activité
Allocation du capital




1.5.6 Notations de crédit
En février 2025, Standard & Poor’s a relevé de BBB+ à A- la note de Klépierre à long terme (note à court terme de A2) avec une perspective stable.
En avril 2025, Fitch a relevé sa note de A- à A (note F1 à court terme) avec une perspective stable sur la dette senior non garantie de Klépierre.




1.6 Allocation du capital
Klépierre poursuit une stratégie relutive d’allocation du capital, associant la flexibilité issue de son faible endettement et le réinvestissement des
produits des cessions dans des extensions et des acquisitions ciblées. Cette approche, qui confère à Klépierre une structure financière robuste,
lui permet de saisir des opportunités de croissance à haut rendement.


1.6.1 Cessions
Depuis le 1 janvier 2025, Klépierre a réalisé des cessions pour un
er
En tenant compte des 73 millions d’euros d’actifs sous promesse de
montant total de 82 millions d’euros. Ce montant comprend la vente vente, le montant total des cessions du Groupe s’élève à 155 millions
d’actifs en Europe, principalement au Danemark, en Pologne, en Grèce d’euros (1). Dans l’ensemble, les actifs ont été vendus ou signés au-dessus
et en France. de leur valeur d’expertise (+ 12 %) pour un rendement initial net EPRA
moyen de 5,5 %.



1.6.2 Extension des centres commerciaux de premier plan
Les extensions jouent un rôle clé dans la création de valeur à long un mégastore Primark et de nouveaux restaurants qui ouvriront au
terme pour Klépierre, qui transforme régulièrement ses actifs existants second semestre 2025. La deuxième phase de l'extension est en cours.
afin de renforcer leur positionnement dans leur zone de chalandise. L'investissement total pour ce projet s'élève à 56 millions d'euros pour
un rendement de 9,0 %.
Le Groupe se concentre donc sur des opérations d’extension d’actifs
qui cristallisent une forte demande locative, tout en maintenant un En outre, Klépierre a lancé un nouveau projet avec l’extension de Le
faible niveau de risque. Gru, le centre commercial emblématique de Turin (Italie), qui accueille
plus de 11 millions de visiteurs chaque année. D'ici 2027, plus de
Dans ce contexte, Klépierre déploie progressivement ses projets et 7 500 m2 de surfaces commerciales supplémentaires accueilleront
réalise généralement une extension par an. Avant de lancer un nouveau un éventail de nouvelles enseignes. Cet investissement de 81 millions
projet, le Groupe s’assure que le rendement atteigne au moins 8 %, d'euros devrait générer un rendement de 10 %.
garantissant un retour sur investissement à ses actionnaires élevé,
notamment au regard des coûts de financement actuels. À moyen terme, Klépierre a constitué un pipeline d'opportunités
d'extensions contrôlées représentant des investissements potentiels
Parmi les réalisations récentes figurent : de 538 millions d’euros dans ses principaux marchés, notamment en
• l’extension de 16 700 m2 de Gran Reno (Bologne, Italie) pour un Italie (29 % des investissements), en Ibérie (37 %) et en France (25 %).
investissement total de 142 millions d’euros et un rendement de 8 % ; Ces projets représentent jusqu’à 134 585 m2 de surfaces potentielles
• l’extension de 16 200 m2 de Grand Place (Grenoble, France) pour un supplémentaires dans les principaux centres commerciaux de Klépierre.
investissement total de 65 millions d’euros et un rendement de 8 % ; et
• l’extension de 5 200 m2 de Maremagnum (Barcelone, Espagne), qui 1.6.2.2 Pipeline d'extensions
a ouvert en juillet 2024, pour un investissement total de 15 millions
d’euros et un rendement de 13,5 %. Le pipeline d’extensions de Klépierre est réparti en deux catégories :
• les projets engagés : extensions en cours de réalisation ou ayant
1.6.2.1 Principaux projets d'extension en cours été intégralement approuvées par l’organe de gouvernance de
Klépierre concerné ; et
Au premier semestre 2025, Klépierre a livré, dans le respect des • les projets contrôlés : projets commerciaux au stade d’étude
délais et du budget, la première phase de l'extension d'Odysseum, avancée pour lesquels Klépierre dispose de la maîtrise du foncier
le centre commercial incontournable de Montpellier (France), qui (acquisition réalisée ou sous promesse de l’obtention des autorisations
accueille plus de 12 millions de visiteurs par an. Ce plan ambitieux administratives).
comprend la restructuration d'un bâtiment de 10 300 m2 qui accueillera




(1) Part totale, hors droits de mutation.

10 K L É PI E R R E • R A P P O RT FI NANCI E R SE ME ST R I E L 202 5
Rapport d'activité
Perspectives 1.

PIPELINE D'EXTENSIONS AU 30 JUIN 2025 (en part totale)
Prix de
revient Coût à Montant
Date estimé (a) date à décaisser
Pays/ Surface d'ouverture Quote-part (en millions (en millions (en millions Rendement
Projet d'extension zone Ville Type (en m2) prévue Klépierre d'euros) d'euros) d'euros) ciblé (b)
Odysseum France Montpellier Ext./redév. 18 537 2025-2027 100,0 % 56 31 25
Le Gru Italie Turin Extension 7 508 2027 100,0 % 81 4 77
Autres projets Ext./redév. 13 234 2025 37 29 9
Total projets d'extension engagés 39 279 174 64 110 10 %
France 33 279 126 4 122
Italie 39 266 173 9 164
Ibérie 49 440 170 10 160
Europe centrale et nord-occidentale 12 600 69 1 68
Total projets d'extension contrôlés 134 585 538 24 514
TOTAL 173 864 712 88 624
(a) Prix de revient estimé du projet au 30 juin 2025, y compris contributions aux travaux preneur, hors paliers, honoraires de développement internes et frais financiers.
(b) Taux de rendement cible au 30 juin 2025, basé sur les revenus locatifs nets cibles avec un taux d’occupation à 100 %, hors mesures d’accompagnement, divisé par le prix de
revient estimé tel que défini ci-dessus.

Au 30 juin 2025, en part totale, le pipeline de développement représente 712 millions d’euros.


1.6.3 Acquisitions relutives
En 2024, Klépierre a acquis RomaEst (Rome, Italie) et O'Parinor (Paris, Comme lors des acquisitions précédentes et grâce à la hausse significative
France), deux centres commerciaux de premier plan de 100 000 m2 des taux d'occupation et des taux de collecte, le Groupe a enregistré
situés dans des capitales européennes. Avec plus de 10 millions de des performances supérieures aux attentes pour les deux actifs.
visiteurs, ils figurent parmi les centres commerciaux les plus fréquentés Au premier semestre 2025, les revenus locatifs nets ont augmenté
de leurs marchés respectifs et présentent une offre commerciale de 25 % pour RomaEst et de 20 % pour O'Parinor, un an seulement
complète et moderne avec un chiffre d'affaires élevé au mètre carré. après l'acquisition.




1.7 Perspectives
Forte des très bonnes performances enregistrées au premier semestre, ses prévisions pour l'exercice et anticipe à présent une croissance de
Klépierre aborde le deuxième semestre sur des bases solides pour 5 % de l'EBE (1) et un cash-flow net courant par action compris entre
croître en 2025. La croissance des loyers nets à périmètre constant 2,65 euros et 2,70 euros en 2025.
devrait accélérer au deuxième semestre 2025. Le Groupe relève donc




(1) EBE en part totale, en ajoutant la quote-part dans l’EBE des sociétés mises en équivalence. EBE signifie « excédent brut d’exploitation » et représente un indicateur de la performance
opérationnelle du Groupe.

K LÉ PIE R R E • RAP P O RT F INANC IER SEMESTRIEL 2 02 5 11
1. Rapport d'activité
Indicateurs clés de performance EPRA




1.8 Indicateurs clés de performance EPRA
Les indicateurs de performance suivants ont été établis conformément aux recommandations (Best Practices Recommendations) définies par
l’EPRA (European Public Real Estate Association – www.epra.com).

TABLEAU RÉCAPITULATIF EPRA (a)
30/06/2024 30/06/2025 Voir la section
Résultat EPRA (en millions d'euros) 363,0 380,7 1.8.1
Résultat EPRA par action (en euros) 1,27 1,33 1.8.1
EPRA NRV (en millions d'euros) 10 063 10 943 1.8.2.2
EPRA NRV par action (en euros) 35,10 38,20 1.8.2.2
EPRA NTA (en millions d'euros) 8 999 9 830 1.8.2.2
EPRA NTA par action (en euros) 31,40 34,30 1.8.2.2
EPRA NDV (en millions d'euros) 8 284 8 693 1.8.2.2
EPRA NDV par action (en euros) 28.90 30,30 1.8.2.2
Rendement initial net EPRA (centres commerciaux) 5,9 % 5,7 % 1.8.3
Rendement initial net EPRA hors aménagement de loyers (centres commerciaux) 5,9 % 5,9 % 1.8.3
Taux de vacance EPRA 3,8 % 3,0 % 1.8.4
Ratio de coûts EPRA (coûts de vacance inclus) 18,2 % 17,0 % 1.8.5
Ratio de coûts EPRA (coûts de vacance exclus) 15,6 % 14,6 % 1.8.5
Investissements EPRA (en millions d'euros) 318,7 78,3 1.8.6
Ratio de LTV EPRA (droits de mutation immobiliers exclus) 43,5 % 41,5 % 1.8.7
Ratio de LTV EPRA (droits de mutation immobiliers inclus) 41,4 % 39,5 % 1.8.7
Croissance des revenus locatifs à périmètre constant + 6,0 % + 3,5 % 1.3.2
(a) Les montants par action sont arrondis à la dizaine de centimes près.




1.8.1 Résultat net EPRA
Le résultat EPRA est une mesure de la performance opérationnelle d’une société foncière qui ne prend pas en compte les évolutions de juste
valeur, l’impact des cessions d’actifs et d’autres éléments considérés comme des activités non stratégiques d’une société foncière.

RÉSULTAT EPRA

Part du Groupe (en millions d'euros) 30/06/2024 30/06/2025
Résultat net (selon le compte de résultat consolidé IFRS) 535,7 617,6
Ajustements pour calculer le résultat net EPRA :
(i) Variation de la valeur d'immeubles de placement, d'immeubles de placement en cours de réaménagement et d'autres actifs – 259,6 – 325,4
(ii) Résultat de cession d'immeubles de placement, d'immeubles de placement en cours de réaménagement et d'autres actifs 9,2 – 11,5
(iii) Résultat de cession d'immeubles destinés à la vente dont perte de valeur - -
(iv) Impôts sur le résultat de cession - -
(v) Dépréciation d'écart d'acquisition/écart d'acquisition négatif 0,6 0,2
(vi) Variation de la valeur des instruments financiers et coûts de dénouement 21,0 19,5
(vii) Coûts d'acquisition sur cession de titres et participations ne donnant pas le contrôle dans des coentreprises 1,6 -
(viii) Ajustements liés à la structure de financement - -
(ix) Ajustements liés aux éléments non opérationnels et exceptionnels (a) 1,1 0,8
(x) Impôts différés au titre des ajustements EPRA (b) 75,9 85,8
(xi) Ajustement (i) à (viii) au titre des coentreprises (sauf déjà consolidées par intégration proportionnelle) – 36,3 – 22,5
(xii) Participations ne donnant pas le contrôle au titre de ce qui précède 13,8 16,2
RÉSULTAT EPRA 363,0 380,7
Ajustements spécifiques à l'entreprise :
Éléments d'exploitation non courants avantages au personnel et stock options – 6,2 – 7,1
Dotations aux amortissements et provisions pour risques et charges 2,8 5,2
CASH-FLOW NET COURANT 359,7 378,8
Nombre moyen d'actions (c) 286 757 193 286 788 207
Par action (en euros)
RÉSULTAT EPRA 1,27 1,33
CASH-FLOW NET COURANT 1,25 1,32
(a) Au premier semestre 2025, ce poste comprend – 1,5 million d'euros d'indemnités RH exceptionnelles et 0,7 million d'euros d'indemnités exceptionnelles reçues.
(b) Au premier semestre 2025, ce poste comprend – 76,4 millions d’euros d’impôts différés, et – 9,4 millions d’euros liés à l’application d’IFRIC 21 (annualisation de l’impôt foncier).
(c) Hors actions auto-détenues.



12 K L É PI E R R E • R A P P O RT FI NANCI E R SE ME ST R I E L 202 5
Rapport d'activité
Indicateurs clés de performance EPRA 1.

1.8.2 Indicateurs EPRA de l’actif net réévalué
Les données sur la détermination de l’actif net réévalué sont des L’EPRA NTA reflète uniquement les actifs corporels de la Société et
indicateurs conçus pour fournir aux parties prenantes des informations suppose que les sociétés achètent et vendent une partie de leurs actifs,
pertinentes sur la juste valeur des actifs et des passifs des sociétés cristallisant ainsi certains niveaux de passifs d’impôts différés et de
immobilières. droits de mutation inévitables. Selon la nouvelle méthodologie définie
par l’EPRA, le portefeuille peut être divisé en trois parties :
1.8.2.1 Application par Klépierre (i) les actifs que la Société ne prévoit pas de vendre à long terme :
100 % des impôts différés selon les IFRS sont réintégrés en plus
L’EPRA NRV vise à mettre en évidence la valeur des actifs nets à de 50 % de l’optimisation des droits de mutation ;
long terme et à représenter la valeur nécessaire pour reconstituer (ii) les actifs susceptibles d’être vendus dans le cadre de cessions
l’entité en faisant l’hypothèse d’une absence de cession d’actifs. Par de titres : 50 % des impôts différés selon les IFRS et l’optimisation
conséquent, les impôts différés selon les normes IFRS et les droits de des droits de mutation sont réintégrés ; et
mutation immobiliers (RETT) sont réintégrés. Les actifs incorporels
(iii) les actifs susceptibles d’être vendus dans le cadre de cessions
peuvent être ajoutés s’ils ne sont pas déjà comptabilisés dans l’état
d’actifs : 50 % des impôts différés selon les IFRS sont réintégrés,
de la situation financière en IFRS et lorsque leur juste valeur peut être
mais il n’y a pas de retraitement des droits de mutation.
estimée de manière fiable.

TRAITEMENT DES IMPÔTS DIFFÉRÉS ET DES DROITS DE MUTATION DANS LE CALCUL DE L’EPRA NTA
En % du % d'impôts
Juste valeur patrimoine total différés exclus
Portefeuille soumis aux impôts différés détenu à des fins de conservation et non de cession à long terme 13 180 74 % 100 %
Portefeuille partiellement soumis aux impôts différés et à l'optimisation des droits de mutation 3 089 17 % 46 %
Autre portefeuille 1 627 9% 50 %
TOTAL PORTEFEUILLE 17 896


Par définition, l’EPRA NTA a pour objectif d’évaluer uniquement les Enfin, l’EPRA NDV a pour objectif de représenter la valeur pour les
actifs corporels et n’intègre donc pas, en ce qui concerne Klépierre, actionnaires dans le cadre d’une vente d’entreprise ordonnée, où
la juste valeur des sociétés de gestion (contrairement aux anciens l’intégralité des passifs afférents aux droits de mutation, aux impôts
indicateurs EPRA NAV et EPRA NNNAV). Cette activité de gestion différés, aux instruments financiers et à certains autres ajustements est
totalement intégrée perçoit des honoraires non seulement des locataires calculée en écartant toute optimisation fiscale ou tous droits de mutation.
et de tiers, mais également de sociétés immobilières, qui sont déduits Les actifs incorporels sont également exclus de cette méthodologie.
des revenus locatifs dans le modèle DCF des experts. La juste valeur
de ces activités est uniquement incluse dans le calcul de l’EPRA NRV.

1.8.2.2 Calcul de l’EPRA NAV

ACTIF NET RÉÉVALUÉ EPRA AU 30 JUIN 2025

Part du Groupe (en millions d'euros) EPRA NRV EPRA NTA EPRA NDV
Capitaux propres des actionnaires en IFRS 8 647 8 647 8 647
Créances des actionnaires 264 264 264
Inclut/exclut :
i) Instruments hybrides
ANR dilué 8 912 8 912 8 912
Inclut :
ii.a) Réévaluation des immeubles de placement (si l'option de coût d'IAS 40 est utilisée) 0 0 0
ii.b) Réévaluation des immeubles de placement en cours de construction (si l'option de coût d'IAS 40 est utilisée) 0 0 0
ii.c) Réévaluation des autres placements non courants 0 0 0
iii) Réévaluation des baux détenus au titre de contrats de location-financement 0 0 0
iv) Réévaluation des immeubles destinés à la vente 0 0 0
ANR dilué à la juste valeur 8 912 8 912 8 912
Exclut :
v) Impôts différés au titre des évolutions de juste valeur des immeubles de placement 1 283 1 153 0
vi) Juste valeur des instruments financiers –5 –5 0
vii) Écarts d'acquisition relatifs aux impôts différés – 236 – 236 – 236
viii) Écarts d'acquisition (selon l'état de la situation financière IFRS) – 218 – 218 – 218
Inclut :
ix) Juste valeur de la dette à taux fixe 0 0 235
x) Réévaluation des immobilisations incorporelles à la juste valeur 313 0 0
xi) Droits de mutation 894 224 0
ANR 10 943 9 830 8 693
Nombre d'actions dilué 286 771 347 286 771 347 286 771 347
ANR PAR ACTION (en euros) 38,20 34,30 30,30


K LÉ PIE R R E • RAP P O RT F INANC IER SEMESTRIEL 2 02 5 13
1. Rapport d'activité
Indicateurs clés de performance EPRA




ACTIF NET RÉÉVALUÉ EPRA AU 31 DÉCEMBRE 2024

Part du Groupe (en millions d'euros) EPRA NRV EPRA NTA EPRA NDV
Capitaux propres des actionnaires en IFRS 8 598 8 598 8 598
Créances des actionnaires 0 0 0
Inclut/exclut :
i) Instruments hybrides
ANR dilué 8 598 8 598 8 598
Inclut :
ii.a) Réévaluation des immeubles de placement (si l'option de coût d'IAS 40 est utilisée) 0 0 0
ii.b) Réévaluation des immeubles de placement en cours de construction (si l'option de coût d'IAS 40 est utilisée) 0 0 0
ii.c) Réévaluation des autres placements non courants 0 0 0
iii) Réévaluation des baux détenus au titre de contrats de location-financement 0 0 0
iv) Réévaluation des immeubles destinés à la vente 0 0 0
ANR dilué à la juste valeur 8 598 8 598 8 598
Exclut :
v) Impôts différés au titre des évolutions de juste valeur des immeubles de placement 1 214 1 056 0
vi) Juste valeur des instruments financiers –8 –8 0
vii) Écarts d'acquisition relatifs aux impôts différés – 236 – 236 – 236
viii) Écarts d'acquisition (selon l'état de la situation financière IFRS) – 218 – 218 – 218
Inclut :
ix) Juste valeur de la dette à taux fixe 0 0 264
x) Réévaluation des immobilisations incorporelles à la juste valeur 313 0 0
xi) Droits de mutation 849 205 0
ANR 10 512 9 397 8 408
Nombre d'actions dilué 286 794 085 286 794 085 286 794 085
ANR PAR ACTION (en euros) 36,70 32,80 29,30




1.8.3 Rendement initial net EPRA
Le taux de rendement initial net EPRA se définit comme le ratio rapportant regard de l’expiration des périodes de franchise de loyer (ou d’autres
les revenus locatifs annualisés fondés sur des loyers en cours, nets avantages dans les contrats de location tels qu’un abattement ou un
des charges immobilières non récupérables, à la valeur de marché palier). Pour prendre connaissance de la répartition géographique du
brute de l’actif. Le taux de rendement initial net hors aménagement de taux de rendement initial net EPRA, voir la section 1.2.1.1 « Modification
loyers est calculé en ajustant le taux de rendement initial net EPRA au des hypothèses des experts ».

RENDEMENT INITIAL NET EPRA

En millions d'euros 30/06/2025
Immeubles de placement – détenus à 100 % 16 581
Immeubles de placement – part des coentreprises/fonds 1 315
Valeur du portefeuille total 17 896
Moins : Développements, terrains et autres – 195
Valeur du portefeuille en exploitation (B) 17 701
Revenus locatifs annualisés (loyers en cours) 1 160
Charges locatives non récupérées annualisées – 147
Revenus locatifs nets annualisés (A) 1 013
Effet des aménagements et franchises 26
Revenus locatifs nets annualisés corrigés des aménagements et franchises (C) 1 039
TAUX DE RENDEMENT INITIAL NET EPRA (A/B) 5,7 %
TAUX DE RENDEMENT INITIAL NET EPRA HORS AMÉNAGEMENTS DE LOYERS (C/B) 5,9 %




14 K L É PI E R R E • R A P P O RT FI NANCI E R SE ME ST R I E L 202 5
Rapport d'activité
Indicateurs clés de performance EPRA 1.

1.8.4 Taux de vacance EPRA
Le taux de vacance EPRA est le ratio rapportant la valeur locative estimée des surfaces vacantes au loyer de marché de la surface totale des
actifs du portefeuille du Groupe (dont surfaces vacantes), hors biens immobiliers en cours de développement ou dont la vacance est stratégique.
La valeur locative estimée totale ne tient pas compte des initiatives de gestion d’actifs et des opérations de recommercialisation en cours ou à
venir, susceptibles de générer des revenus locatifs supplémentaires.

TAUX DE VACANCE EPRA (a)
Valeur locative estimée Valeur locative Taux de vacance
En milliers d'euros des espaces vacants (A) estimée totale (B) EPRA (A/B)
GROUPE 39 907 1 312 783 3,0 %
(a) Comprend tous les centres commerciaux, y compris ceux consolidés par mise en équivalence à 100 %. Les valeurs locatives estimées des espaces commercialisés et vacants
au 30 juin 2025 sont fondées sur des hypothèses internes. Les centres commerciaux (ou une partie d’entre eux) en cours de restructuration qui sont exclus des données sont
les suivants : Citta Fiera (Torreano Di Martignacco, Italie), Le Millénaire (Aubervilliers, France) et Økern (Oslo, Norvège). La vacance stratégique est également exclue.




1.8.5 Ratio de coûts EPRA
L’objectif du ratio de coûts EPRA est de présenter de manière appropriée les frais généraux et charges d’exploitation du secteur. Il se calcule en
exprimant la somme des coûts opérationnels (nets des charges locatives et des frais de gestion perçus pour la gestion d’actifs tiers) et des frais
administratifs en pourcentage des revenus locatifs bruts.

RATIO DE COÛTS EPRA
En millions d'euros 30/06/2024 30/06/2025
Frais généraux et charges d'exploitation (a) – 102,0 – 109,3
Charges locatives nettes (a) – 48,2 – 50,6
Frais de gestion nets (a) 37,2 39,2
Autre résultat d'exploitation net couvrant les frais généraux (a) 2,2 4,7
Quote-part de charges des coentreprises – 9,5 – 7,9
Exclure (si inclus précédemment) :
Charges locatives incluses dans les loyers bruts et non facturées séparément 5,0 10,9
Coûts EPRA (dont coûts de vacance) (A) – 115,3 – 112,9
Coûts de vacance directs – 16,1 – 16,0
Coûts EPRA (hors coûts de vacance) (B) – 99,1 – 96,9
Loyer brut moins rentes foncières (a) 593,4 628,6
Moins : charges locatives/coûts liés aux revenus locatifs – 5,0 – 10,9
Plus : quote-part des coentreprises (loyer brut moins rentes foncières) 46,2 46,1
Revenus locatifs bruts (C) 634,6 663,8
RATIO DE COÛTS EPRA (DONT COÛTS DE VACANCE) (A/C) 18,2 % 17,0 %
RATIO DE COÛTS EPRA (HORS COÛTS DE VACANCE) (B/C) 15,6 % 14,6 %
(a) Tels qu’inscrits dans l’état du résultat global consolidé en IFRS.




1.8.6 Investissements EPRA
Les investissements réalisés au cours du premier semestre 2025 sont présentés dans la section 1.6 « Allocation du capital ». Cette section présente
les dépenses d’investissement de Klépierre conformément aux directives de l’EPRA en matière d’information financière.

INVESTISSEMENTS EPRA
30/06/2024 30/06/2025
Coentreprises
Groupe (quote-part
En millions d'euros Total Groupe (hors coentreprises) proportionnelle) Total Groupe
Acquisitions 240,3 – – –
Développement 24,9 22,0 0,4 22,4
Investissements de maintenance 52,7 52,1 3,5 55,6
• Avec création de nouvelles surfaces locatives – – – –
• Sans création de nouvelles surfaces locatives 41,0 44,2 2,4 46,6
• Avantages accordés aux locataires 10,6 7,9 1,1 8,9
• Autres types d'investissements significatifs 1,0 0,1 – 0,1
Intérêts capitalisés 0,9 0,3 – 0,3
Total investissements 318,7 74,5 3,9 78,3
Passage de la comptabilité d'engagement à la comptabilité de trésorerie – 2,9 3,3 3,3
TOTAL INVESTISSEMENTS SELON LA COMPTABILITÉ DE TRÉSORERIE 315,8 77,7 3,9 81,6

K LÉ PIE R R E • RAP P O RT F INANC IER SEMESTRIEL 2 02 5 15
1. Rapport d'activité
Indicateurs clés de performance EPRA




1.8.6.1 Extensions • 8,9 millions d’euros : avantages (contributions aux travaux
d’aménagement) octroyés aux nouveaux locataires ou pour
Les dépenses d’investissement relatives à des extensions correspondent accompagner les locataires existants dans la transformation des
à des investissements liés aux nouvelles constructions et aux magasins lors du renouvellement du bail ; et
extensions d’actifs existants. Au cours du premier semestre 2025, • 0,1 million d’euros : coûts de construction et coûts associés dans le
ces investissements s’élevaient à 22,4 millions d’euros et concernaient cadre d’initiatives en matière de location visant à diviser ou à regrouper
principalement l'extension d’Odysseum (Montpellier, France). des magasins, ou à se conformer aux normes techniques du Groupe.

1.8.6.2 Investissements de maintenance 1.8.6.3 Intérêts capitalisés
Ces dépenses comprennent principalement des investissements réalisés Les intérêts capitalisés s’élèvent à 0,3 million d’euros au premier
pour la maintenance ou l’amélioration des actifs existants sans créer de semestre 2025.
surface locative supplémentaire et sans tenir compte des avantages
consentis aux locataires. Au cours du premier semestre 2025, ces
investissements s'élèvent à 55,6 millions d’euros, répartis comme suit :
• 46,6 millions d’euros : entretien technique et remise en état des
parties communes ;


1.8.7 Ratio Loan-to-Value EPRA (EPRA LTV)
L’objectif du ratio EPRA LTV est d’évaluer le levier d’une société foncière • le ratio EPRA LTV est calculé sur la base d’une intégration
en se plaçant du point de vue de l’actionnaire. Il implique pour cela proportionnelle. Il intègre donc la part du Groupe dans la dette
d’apporter des ajustements au reporting en norme IFRS. nette et les actifs nets des coentreprises et principales entreprises
associées ; et
Les principes majeurs introduits par le ratio EPRA LTV sont les suivants :
• les actifs sont comptabilisés à leur juste valeur et la dette nette à
• tout financement qui n’est pas par capitaux propres (c’est-à-dire sa valeur nominale.
dont la valeur revient aux actionnaires de l’entreprise) est considéré
comme une dette, quel que soit son classement en IFRS ;

EPRA LTV
Intégration proportionnelle
Quote-part dans Participations
LTV Ajustements Quote-part des les sociétés sous ne donnant
En millions d’euros IFRS publiée EPRA Groupe coentreprises influence notable pas le contrôle Total
Inclut :
Emprunts auprès d’établissements de crédit 1 240 2 1 242 8 26 – 290 986
Billets de trésorerie 1 000 – 1 000 – – – 1 000
Instruments hybrides
(y compris convertibles, actions préférentielles, dettes,
options, obligations perpétuelles)
Obligations et crédits 5 918 43 5 961 – – –4 5 958
Dérivés de change (futures, swaps, options et contrats
à terme) 18 - 18 – – – 18
Dettes nettes – 372 372 – – – 123 248
Locaux occupés par le Groupe (dette) – –
Comptes courants (fonds propres) 125 – 125 – – – – –
Exclut : –
Trésorerie et équivalents de trésorerie – 1 029 71 – 957 – 57 – 10 34 – 991
Endettement net (A) 7 272 364 7 636 – 49 16 – 383 7 219
Inclut :
Locaux occupés par le Groupe – – – – – –
Immeubles de placement à la juste valeur 18 201 – 18 201 1 071 237 – 2 558 16 951
Immeubles destinés à la vente 57 – 57 – – –9 48
Immeubles en développement 29 – 29 45 – – 20 54
Actifs incorporels – 336 336 – – – 336
Créances nettes – – – 3 4 – 7
Actifs financiers 1 280 – 1 280 – – – – –
Valeur totale du patrimoine (B) 19 567 – 944 18 623 1 120 241 – 2 587 17 396
Droits de mutation immobiliers 1 057 – 90 967 53 15 – 140 895
Valeur totale du patrimoine
(droits de mutation immobiliers inclus) (C) 20 624 – 1 034 19 590 1 173 256 – 2 727 18 291
RATIO LTV EPRA (HORS DROITS DE MUTATION) (A/B) 37,2 % 41,5 %
RATIO LTV EPRA (DROITS DE MUTATION INCLUS) (A/C) 35,3 % 39,5 %




16 K L É PI E R R E • R A P P O RT FI NANCI E R SE ME ST R I E L 202 5
Rapport d'activité
Parties liées 1.

1.9 Parties liées
Aucune transaction significative avec des parties liées n’a eu lieu au cours du premier semestre 2025.




K LÉ PIE R R E • RAP P O RT F INANC IER SEMESTRIEL 2 02 5 17
2. Facteurs de risques
Les risques et dispositifs de gestion des risques et de contrôle interne identifiés et présentés dans le document d’enregistrement universel 2024
n’ont pas subi de changements significatifs.




18 K L É PI E R R E • R A P P O RT FI NANCI E R SE ME ST R I E L 202 5
3. Comptes consolidés semestriels
condensés au 30 juin 2025
3.1 État du résultat global consolidé
En millions d'euros Notes 30/06/2025 30/06/2024
Revenus locatifs 3.2.1 632,9 597,4
Charges locatives et impôts fonciers – 200,2 – 189,9
Charges et impôts refacturés 140,1 133,4
Charges nettes sur immeubles – 20,1 – 18,0
Revenus locatifs nets 552,7 522,9
Revenus de gestion, d'administration et d'autres activités et autres produits d'exploitation 43,9 39,4
Frais de personnel – 61,9 – 57,6
Dotations aux amortissements et provisions – 7,8 – 8,0
Provisions – 16,4 9,8
Autres frais généraux – 24,2 – 23,0
Variation de valeur des immeubles de placement 3.1.3 341,5 258,2
Résultat de cessions et de liquidation juridique 11,5 – 9,2
Dépréciation des écarts d'acquisition – 0,2 – 0,6
Résultat opérationnel 839,1 731,9
Produits financiers 78,3 66,7
Charges financières – 149,2 – 138,5
Charges financières au titre des contrats de location – 4,9 – 4,8
Coût de l'endettement net 3.3.4 – 75,8 – 76,6
Dividendes et provisions nettes sur titres non consolidés 0,0 0,0
Variation de valeur des instruments financiers – 24,5 – 22,3
Profit (perte) sur la situation monétaire nette – 4,3 – 10,5
Quote-part de résultat des sociétés mises en équivalence 54,5 66,5
Résultat avant impôts 789,0 689,0
Impôts sur les sociétés 3.4 – 98,9 – 86,6
RÉSULTAT NET DE L'ENSEMBLE CONSOLIDÉ 690,1 602,4
dont
• Part du Groupe 617,6 535,7
• Participations ne donnant pas le contrôle 72,5 66,7
Résultat par action
Résultat net, part du Groupe (en euros) (a) 2,16 1,88
Résultat net dilué, part du Groupe (en euros) (b) 2,15 1,87
(a) Nombre moyen d'actions non dilué : 285 841 308 au 30 juin 2025 et 285 582 947 au 30 juin 2024.
(b) Nombre moyen d'actions dilué : 286 788 207 au 30 juin 2025 et 286 757 193 au 30 juin 2024.




3.2 Autres éléments du résultat global consolidé
En millions d'euros 30/06/2025 30/06/2024
Résultat net de l'ensemble consolidé 690,1 602,4
Autres éléments du résultat global comptabilisés directement en capitaux propres – 44,4 – 18,0
• Partie efficace des profits et pertes sur instruments de couverture de flux de trésorerie – 4,9 – 0,7
• Profits et pertes de conversion – 40,3 – 20,0
• Impôt sur les autres éléments du résultat global 0,9 0,6
Sous-total des autres éléments qui peuvent être reclassés ultérieurement en « Résultat net » – 44,3 – 20,1
• Résultat de cession d'actions propres 2,2
• Écarts actuariels – 0,1 – 0,1
Sous-total des autres éléments qui ne peuvent pas être reclassés ultérieurement en « Résultat net » – 0,1 2,1
RÉSULTAT GLOBAL TOTAL 645,7 584,4
Dont
• Part du Groupe 571,7 532,8
• Participations ne donnant pas le contrôle 74,0 51,5




K LÉ PIE R R E • RAP P O RT F INANC IER SEMESTRIEL 2 02 5 19
3. Comptes consolidés semestriels condensés au 30 juin 2025
État consolidé de la situation financière




3.3 État consolidé de la situation financière
ACTIFS

En millions d'euros Notes 30/06/2025 31/12/2024
Écarts d'acquisition 466,2 466,5
Immobilisations incorporelles 32,8 23,5
Immobilisations corporelles 37,9 41,3
Immeubles de placement évalués à la juste valeur 3.1 18 449,0 18 127,5
Immeubles de placement évalués au coût 29,4 65,5
Participations dans les entreprises associées 1 059,5 1 057,8
Autres actifs non courants 266,3 246,9
Instruments dérivés non courants 9,6 16,5
Impôts différés actifs 11,6 18,0
Actifs non courants 20 362,3 20 063,5
Immeubles de placement destinés à la vente 57,1 15,2
Clients et comptes rattachés 3.2.2 142,4 119,5
Autres créances 291,5 285,5
Instruments dérivés courants 67,1 88,4
Trésorerie et équivalents de trésorerie 3.3.2 957,1 400,8
Actifs courants 1 515,2 909,4
TOTAL ACTIF 21 877,5 20 972,9



CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS

En millions d'euros Notes 30/06/2025 31/12/2024
Capital 401,6 401,6
Primes, réserve légale et réserves consolidées 7 628,0 7 098,6
Résultat consolidé 617,6 1 097,5
Capitaux propres part du Groupe 8 647,2 8 597,7
Participations ne donnant pas le contrôle 2 052,3 2 051,5
Capitaux propres 10 699,5 10 649,2
Passifs financiers non courants 3.3 6 284,1 6 418,4
Dettes de location non courantes 297,2 299,5
Provisions long terme 54,9 37,2
Engagements de retraite et avantages long terme 8,1 8,0
Instruments dérivés non courants 74,3 72,8
Dépôts et cautionnements 157,7 154,0
Impôts différés passifs 1 324,1 1 248,7
Passifs non courants 8 200,4 8 238,6
Passifs financiers courants 3.3 1 944,5 1 365,1
Dettes de location courantes 12,4 12,1
Concours bancaires 3.3.2 0,6 0,1
Dettes fournisseurs 151,5 150,3
Dettes sur immobilisations 45,5 59,0
Autres dettes 668,0 355,3
Instruments dérivés courants 1,3 1,1
Dettes fiscales et sociales 153,8 142,1
Passifs courants 2 977,6 2 085,1
TOTAL PASSIF ET CAPITAUX PROPRES 21 877,5 20 972,9




20 K L É PI E R R E • R A P P O RT FI NANCI E R SE ME ST R I E L 202 5
Comptes consolidés semestriels condensés au 30 juin 2025
Tableau des flux de trésorerie consolidé 3.

3.4 Tableau des flux de trésorerie consolidé
En millions d'euros Notes 30/06/2025 30/06/2024
FLUX DE TRÉSORERIE DES ACTIVITÉS D'EXPLOITATION
Résultat net des sociétés intégrées 690,1 602,4
Élimination des charges et produits sans incidence sur la trésorerie ou non liés à l'activité
• Dépréciations, amortissements et provisions 21,9 – 4,4
• Variation de valeur des immeubles de placement 3.1.3 – 341,5 – 258,2
• Dépréciation de l'écart d'acquisition 0,2 0,6
• Résultat de cessions et de liquidation juridique – 11,5 9,2
• Charge d'impôt courant et différé 3.4 98,9 86,6
• Quote-part de résultat des sociétés mises en équivalence – 54,5 – 66,5
• Reclassement des intérêts financiers et autres éléments 127,3 130,7
Marge brute d'autofinancement des sociétés intégrées 530,9 500,4
Impôts versés (ou reçus) – 21,2 – 16,5
Variation du besoin en fonds de roulement d'exploitation 17,4 17,0
Flux net de trésorerie provenant des activités d'exploitation 527,1 500,9
FLUX DE TRÉSORERIE DES OPÉRATIONS D'INVESTISSEMENT
Produits de la cession d'immeubles de placement 13,7 63,4
Frais de cession d'immeubles de placement – 1,9 – 1,2
Produits de la cession de filiales (net de la trésorerie cédée, net des prêts et avances remboursés) 57,0
Acquisitions d'immeubles de placement – 1,3 – 2,6
Décaissements liés aux travaux en cours – 76,4 – 72,4
Acquisitions d'autres immobilisations – 10,4 – 4,2
Acquisitions de filiales (net de la trésorerie acquise) – 1,9 – 237,7
Flux de trésorerie reçus des coentreprises et des entreprises associées (incluant les dividendes reçus et
les avances) 27,6 30,7
Remboursement des prêts et avances – 6,6 – 16,8
Flux net de trésorerie provenant des opérations d'investissement – 0,2 – 238,5
FLUX DE TRÉSORERIE DES OPÉRATIONS DE FINANCEMENT
Dividendes mis en paiement aux actionnaires de l'entité mère 1.2 – 264,4 – 257,0
Dividendes mis en paiement aux participations ne donnant pas le contrôle de sociétés consolidées – 44,4 – 35,1
Variation de capital de filiales possédant des actionnaires minoritaires – 18,5
Acquisitions/cessions d'actions propres – 0,5 – 3,7
Nouveaux emprunts, dettes financières et instruments de couverture 1 256,3 1 604,5
Remboursements d'emprunts, dettes financières et instruments de couverture – 836,5 – 870,5
Remboursement net des dettes locatives – 7,0 – 6,7
Intérêts financiers versés – 67,3 – 69,3
Intérêts financiers sur obligations locatives – 4,9 – 4,8
Flux net de trésorerie provenant des opérations de financement 31,3 338,9
Effet des variations de taux de change sur la trésorerie – 2,4 0,0
VARIATION DE LA TRÉSORERIE 555,8 601,3
Trésorerie à l'ouverture 3.3.2 400,7 358,5
Trésorerie à la clôture 3.3.2 956,5 959,8




K LÉ PIE R R E • RAP P O RT F INANC IER SEMESTRIEL 2 02 5 21
3. Comptes consolidés semestriels condensés au 30 juin 2025
Tableau de variation des capitaux propres




3.5 Tableau de variation des capitaux propres
Capitaux
propres des
Résultat Capitaux participations
Réserves Titres Réserves Autres net de propres ne donnant Total
liées au auto- de réserves l'ensemble part du pas le capitaux
En millions d'euros Capital capital détenus couverture consolidées consolidé Groupe contrôle propres
CAPITAUX PROPRES AU 31/12/2023 401,6 3 388,9 – 25,7 13,2 4 046,0 192,7 8 016,7 2 002,9 10 019,6
Opérations sur capital – 23,0 – 23,0
Opérations sur titres auto-détenus – 3,6 – 3,6 – 3,6
Affectation du résultat 192,7 – 192,7
Dividendes – 514,0 – 514,0 – 60,3 – 574,3
Résultat net de la période 535,7 535,7 66,7 602,4
GAINS ET PERTES COMPTABILISÉS
DIRECTEMENT EN CAPITAUX PROPRES
Résultat de cession d'actions propres 2,2 2,2 2,2
Résultat de couverture des flux de trésorerie – 0,4 – 0,4 – 0,3 – 0,7
Pertes et profits de conversion – 4,9 – 4,9 – 15,1 – 20,0
Écarts actuariels – 0,1 – 0,1 – 0,1
Impôts relatifs aux autres éléments du résultat
global 0,3 0,3 0,2 0,5
Autres éléments du résultat global – 0,4 – 2,5 – 2,9 – 15,2 – 18,1
Variations de périmètre
Autres mouvements 11,4 11,4 1,6 13,0
CAPITAUX PROPRES 30/06/2024 401,6 2 874,9 – 29,3 12,8 4 247,6 535,7 8 043,3 1 972,7 10 016,0
Opérations sur titres auto-détenus 6,8 0,9 7,7 7,7
Affectation du résultat
Dividendes 484,9 – 485,2 – 0,2 2,7 2,5
Résultat net de la période 561,8 561,8 84,9 646,8
GAINS ET PERTES COMPTABILISÉS
DIRECTEMENT EN CAPITAUX PROPRES
Résultat de cession d'actions propres – 2,2 – 2,2 – 2,2
Résultat de couverture des flux de trésorerie – 5,5 – 5,5 – 4,1 – 9,6
Pertes et profits de conversion – 16,4 – 16,4 – 6,7 – 23,0
Écarts actuariels 0,4 0,4 0,4
Impôts relatifs aux autres éléments du résultat
global 0,2 0,5 0,7 0,6 1,3
Autres éléments du résultat global – 5,3 – 17,7 – 23,0 – 10,2 – 33,2
Variations de périmètre 0,1 0,1
Autres mouvements 8,1 8,1 1,1 9,3
CAPITAUX PROPRES 31/12/2024 401,6 3 359,8 – 22,4 7,5 3 753,7 1 097,5 8 597,7 2 051,5 10 649,2
Opérations sur titres auto-détenus – 2,1 4,1 2,0 2,0
Affectation du résultat 1 097,5 – 1 097,5
Dividendes – 528,8 – 528,8 – 74,2 – 603,0
Résultat net de la période 617,6 617,6 72,5 690,1
GAINS ET PERTES COMPTABILISÉS
DIRECTEMENT EN CAPITAUX PROPRES
Résultat de couverture des flux de trésorerie – 2,8 – 2,8 – 2,1 – 4,9
Pertes et profits de conversion (a) – 43,5 – 43,5 3,3 – 40,3
Écarts actuariels – 0,1 – 0,1 – 0,1
Impôts relatifs aux autres éléments du résultat
global 0,2 0,3 0,5 0,4 0,9
Autres éléments du résultat global – 2,6 – 43,3 – 46,0 1,5 – 44,4
Variations de périmètre 0,5 0,5 0,0 0,5
Autres mouvements (b) 4,1 4,1 1,0 5,1
CAPITAUX PROPRES 30/06/2025 401,6 2 831,1 – 24,5 4,9 4 816,5 617,6 8 647,2 2 052,3 10 699,5
(a) La variation des profits et pertes de conversion de – 43,5 millions d’euros concerne principalement la Turquie (– 54,1 millions d’euros), la Suède (+ 24,0 millions d’euros), la
Norvège (– 16,4 millions d’euros), le Danemark (+ 1,8 million d’euros) et la République tchèque (– 1,6 million d’euros).
(b) Le poste « Autres mouvements » de 4,1 millions d’euros est relatif à l’application de l’IAS 29 « Information financière dans les économies hyperinflationnistes » de la Turquie.




22 K L É PI E R R E • R A P P O RT FI NANCI E R SE ME ST R I E L 202 5
Comptes consolidés semestriels condensés au 30 juin 2025
Notes annexes aux comptes consolidés semestriels condensés au 30 juin 2025 3.

3.6 Notes annexes aux comptes consolidés semestriels
condensés au 30 juin 2025
NOTE 1 ÉLÉMENTS SIGNIFICATIFS DU SEMESTRE 24 NOTE 4 EXPOSITION AUX RISQUES ET STRATÉGIE
DE COUVERTURE29
1.1 Endettement et financement 24
1.2 Distribution du dividende 24 4.1 Risque de taux 29
1.3 Événements postérieurs à la clôture 24 4.2 Risque de liquidité 30
4.3 Risque de change 30
NOTE 2 PRINCIPES COMPTABLES ET PÉRIMÈTRE 24 4.4 Risque de contrepartie en lien
avec les activités de financement 30
2.1 Informations relatives à l’entreprise 24 4.5 Risque sur actions 30
2.2 Application des normes IFRS 24
2.3 Recours à des jugements et à des estimations NOTE 5 ENGAGEMENTS DE FINANCEMENT
significatives24 ET DE GARANTIE31
2.4 Méthodes de consolidation et variations
de périmètre25 5.1 Engagements donnés  31
2.5 Information sectorielle 25 5.2 Engagements reçus  31

NOTE 3 NOTES ANNEXES : BILAN ET ÉTAT
DU RÉSULTAT GLOBAL 25
3.1 Immeubles de placement 25
3.2 Revenus locatifs, clients et comptes rattachés 26
3.3 Actifs et passifs financiers
(courants et non courants)27
3.4 Charge d’impôt sur le bénéfice 28
3.5 Passifs éventuels 29




K LÉ PIE R R E • RAP P O RT F INANC IER SEMESTRIEL 2 02 5 23
3. Comptes consolidés semestriels condensés au 30 juin 2025
Notes annexes aux comptes consolidés semestriels condensés au 30 juin 2025




NOTE 1 ÉLÉMENTS SIGNIFICATIFS DU SEMESTRE
1.1 ENDETTEMENT ET FINANCEMENT 1.2 DISTRIBUTION DU DIVIDENDE
Au 30 juin 2025, la dette nette consolidée a atteint 7 271,8 millions Le 24 avril 2025, l'Assemblée Générale des actionnaires a approuvé
d'euros contre 7 387,4 millions d'euros fin 2024. le paiement d’un dividende de 1,85 euro par action au titre de 2024,
payable en numéraire. La distribution totale s'élève à un montant de
Le Groupe a levé 505,0 millions de financement à long terme : un 528,8 millions d’euros (actions propres exclues), et a été déduite du
nouveau placement privé de dix ans pour 105,0 millions d’euros, une résultat de l’exercice et du report à nouveau.
obligation à taux variable pour 300,0 millions d’euros et un abondement
de souches obligataires pour 100 millions d’euros. Ces fonds seront Le 6 mars 2025, Klépierre a payé un acompte sur dividende de
utilisés pour couvrir les obligations arrivant à échéance dans les douze 0,925 euro par action, pour un montant total de 264,4 millions d’euros
prochains mois. hors dividendes payables sur actions propres.

1.3 ÉVÉNEMENTS POSTÉRIEURS À LA CLÔTURE
Le 10 juillet 2025, Klépierre a versé le solde de la distribution de 0,925 euro par action, pour un montant total de 264,4 millions d’euros hors
taxes et frais (actions propres exclues).



NOTE 2 PRINCIPES COMPTABLES ET PÉRIMÈTRE
2.1 INFORMATIONS RELATIVES À L’ENTREPRISE Les principales hypothèses et incertitudes pour lesquelles il existe un
risque significatif de modification des valeurs d’actifs et de passifs au
Klépierre est une société anonyme de droit français soumise aux cours d’un exercice ultérieur sont présentées ci-dessous :
dispositions du Code de commerce et dont le titre est coté sur le • Immeubles de placement : le Groupe nomme des experts indépendants
compartiment A d’Euronext. Le siège social est situé au 26, boulevard pour procéder à une évaluation semestrielle de ses actifs immobiliers
des Capucines à Paris. selon les méthodes décrites dans la note 4.2 du chapitre 4.1 du
En date du 25 juillet 2025, le Directoire a arrêté et autorisé la publication document d’enregistrement universel 2024 ;
des comptes consolidés semestriels condensés de Klépierre SA au • Valorisation du goodwill des sociétés de gestion : le Groupe
30 juin 2025. vérifie la nécessité de déprécier le goodwill au moins une fois par
an. Sur le premier semestre, conformément à IAS 36, un test de
dépréciation est réalisé en cas d’indice de dépréciation du goodwill.
2.2 APPLICATION DES NORMES IFRS Au 30 juin 2025, en l’absence d’indice de dépréciation, aucun test
de dépréciation n’a été réalisé ;
Les comptes consolidés semestriels condensés au 30 juin 2025 sont
établis conformément à la norme IAS 34 « Information financière • Instruments financiers : le Groupe évalue la juste valeur des
intermédiaire ». S’agissant de comptes condensés, ils n’intègrent pas instruments financiers dérivés qu’il utilise conformément aux modèles
toutes les informations et notes annexes requises pour l’établissement standards pratiqués sur le marché et à la norme IFRS 13 ;
des états financiers consolidés annuels et, à ce titre, doivent être lus • Risque de crédit : le risque de crédit est déterminé conformément
en liaison avec les états financiers consolidés du Groupe publiés (ou à la norme IFRS 9 ;
document d’enregistrement universel) au titre de l’exercice 2024. • Les impôts différés actifs sont comptabilisés lorsqu’il est probable
Les comptes consolidés semestriels condensés sont présentés en millions que des bénéfices imposables seront disponibles pour permettre
d’euros et toutes les valeurs sont arrondies au dixième de million le leur utilisation ;
plus proche sauf indication contraire. Des écarts d’arrondi peuvent • Prise en compte des risques relatifs aux changements climatiques :
générer des différences mineures entre les états. le Groupe a intégré les effets de sa politique de développement
durable dans les principales estimations de clôture. Douze indicateurs
Les principes comptables sont identiques à ceux utilisés dans les
clés de performance extra-financière (consommation d’énergie,
comptes consolidés au 31 décembre 2024. Les nouvelles normes,
émissions de gaz à effet de serre, etc.) ont été communiqués aux
amendements et interprétations entrées en vigueur le 1er janvier 2025
experts. Ces derniers, sur la base de leur méthodologie actuelle,
n'ont pas eu d'impact significatif sur les comptes consolidés semestriels
ont intégré les impacts les plus significatifs dans la valorisation
condensés. Le Groupe n'a pas adopté par anticipation de nouvelles
des immeubles de placements évalués selon la norme IAS 40, bien
normes, amendements ou interprétations qui n'étaient pas encore en
que ces impacts ne puissent pas être isolés. Les dépenses sont
vigueur à cette même date.
comptabilisées soit comme des investissements (maintenance et
remplacement d’équipements de gestion de l’énergie, installation
2.3 RECOURS À DES JUGEMENTS ET de panneaux solaires, etc.), soit comme des dépenses récurrentes
À DES ESTIMATIONS SIGNIFICATIVES (utilisation d’outils de gestion de l’énergie, audits et études, etc.).
Enfin, les emprunts du Groupe sont liés à un critère de performance
L’établissement des comptes consolidés semestriels condensés environnementale, avec, au 30 juin 2025, 2 835 millions d’euros de
conformément aux normes comptables internationales IFRS implique que financement soumis à des critères de durabilité.
le Groupe procède à un certain nombre d’estimations et retienne certaines
hypothèses réalistes et raisonnables. Certains faits et circonstances
pourraient conduire à des changements de ces estimations et hypothèses.



24 K L É PI E R R E • R A P P O RT FI NANCI E R SE ME ST R I E L 202 5
Comptes consolidés semestriels condensés au 30 juin 2025
Notes annexes aux comptes consolidés semestriels condensés au 30 juin 2025 3.

2.4 MÉTHODES DE CONSOLIDATION ET 2.5 INFORMATION SECTORIELLE
VARIATIONS DE PÉRIMÈTRE
Conformément à la norme IFRS 8, les secteurs opérationnels sont
Au 30 juin 2025, le périmètre de consolidation du Groupe comprend identifiés à partir du reporting interne utilisé par le management pour
213 sociétés, dont 180 sociétés en intégration globale et 33 sociétés évaluer la performance et allouer les ressources.
mises en équivalence. L’indicateur de performance principal du Groupe – le Cash-Flow Net
Les principales variations de périmètres au cours du premier semestre Courant – n'a aucune spécificité géographique ni dans sa composition,
2025 s’expliquent par les cessions de trois filiales grecques et une ni dans son mode de pilotage et de suivi. Le suivi de la performance
danoise (toutes étaient consolidées en intégration globale) ainsi que financière et opérationnelle, le leasing, les investissements, la valorisation
par la liquidation de Klépierre Procurement International SNC. des immeubles de placement, le contrôle interne, l’audit interne et de
la gestion des risques sont centralisés.
Par conséquent, Klépierre n’exerce que sur un secteur opérationnel :
les centres commerciaux en Europe.

Revenus locatifs nets par zones géographiques
Conformément à la norme IFRS 8.33, les revenus locatifs nets par zones géographiques se décomposent comme suit :
Revenus locatifs Revenus locatifs
En millions d'euros nets 30/06/2025 nets 30/06/2024
France (a) 200,2 191,7
Italie 132,2 119,5
Scandinavie 63,7 58,3
Ibérie 73,0 67,3
Nord-Ouest & Europe centrale 83,6 86,1
TOTAL 552,7 522,9
(a) Incluant la Belgique.



Immeubles de placement par zones géographiques
La valeur du patrimoine par zones géographiques, telle qu’indiquée dans l’état consolidé de la situation financière, est détaillée ci-dessous :
Valeur des immeubles de Valeur des immeubles de
En millions d'euros placement 30/06/2025 (a) placement 31/12/2024 (a)
France (b) 6 923,8 6 877,1
Italie 4 022,2 3 888,8
Scandinavie 2 322,5 2 293,5
Ibérie 2 349,8 2 289,6
Nord-Ouest & Europe centrale 2 860,0 2 844,0
TOTAL 18 478,3 18 193,0
(a) Incluant les immeubles de placement à la juste valeur et les immeubles de placement au coût mais excluant les immeubles de placement destinés à la vente.
(b) Incluant les autres actifs de commerce et la Belgique.




NOTE 3 NOTES ANNEXES : BILAN ET ÉTAT DU RÉSULTAT GLOBAL
3.1 IMMEUBLES DE PLACEMENT

3.1.1 Immeubles de placement à la juste valeur
Le tableau ci-dessous décompose les effets expliquant la variation de la valeur des immeubles de placement à la juste valeur sur la période :
En millions d'euros
Immeubles de placement évalués à la juste valeur – Valeur nette au 31/12/2024 18 127,5
Variations de juste valeur 341,4
Investissements et Intérêts capitalisés 74,5
Autres mouvements, reclassements – 45,4
Cessions et sorties de périmètre – 38,8
Variations de cours de change – 10,2
IMMEUBLES DE PLACEMENT ÉVALUÉS À LA JUSTE VALEUR – VALEUR NETTE AU 30/06/2025 18 449,0


La ligne « Autres mouvements, reclassements » intègre le reclassement des « immeubles de placement à la juste valeur » en « immeubles de
placement destinés à la vente ».



K LÉ PIE R R E • RAP P O RT F INANC IER SEMESTRIEL 2 02 5 25
3. Comptes consolidés semestriels condensés au 30 juin 2025
Notes annexes aux comptes consolidés semestriels condensés au 30 juin 2025




Le tableau ci-dessous présente l’information quantitative utilisée par les évaluateurs externes pour déterminer les justes valeurs des immeubles
de placement (les taux d’actualisation et de sortie sont pondérés par la valorisation du portefeuille des centres commerciaux) :
30/06/2025 31/12/2024
Centres commerciaux Taux TCAM du revenu Taux TCAM du revenu
(moyenne pondérée) d'actualisation Taux de sortie locatif net d'actualisation Taux de sortie locatif net
France 7,1 % 5,7 % 2,8 % 7,2 % 5,7 % 3,0 %
Italie 8,0 % 6,6 % 2,4 % 8,0 % 6,6 % 2,3 %
Scandinavie 7,7 % 5,6 % 2,8 % 7,6 % 5,6 % 2,7 %
Ibérie 8,0 % 6,5 % 2,7 % 8,0 % 6,5 % 2,8 %
Nord-Ouest & Europe centrale 8,3 % 6,2 % 3,5 % 9,1 % 6,4 % 4,4 %
TOTAL GROUPE 7,6 % 6,1 % 2,8 % 7,8 % 6,1 % 2,9 %



Net Initial Yield (Rendement Net Initial)
L’EPRA Net Initial Yield (NIY) est calculé comme le revenu locatif Au 30 juin 2025, l’EPRA Net Initial Yield moyen du portefeuille s’élève
annualisé basé sur les loyers en cours à la date de clôture, moins les à 5,7 % (droits inclus).
charges d'exploitation immobilières non récupérables, le tout divisé
par la valeur de marché du portefeuille. Une hausse de 10 points de base du taux rendement initial net EPRA
ferait baisser de 304 millions d’euros la valeur du patrimoine (part
du Groupe).

3.1.2 Réconciliation de la valeur du patrimoine
Le tableau ci-dessous présente une réconciliation entre la valeur comptable des immeubles de placement et la valeur du patrimoine présentée
dans le rapport de gestion :
30/06/2025
Immeubles
de placement
détenus par Investissement Valeur du
les sociétés dans les sociétés Dette liée patrimoine (dont
en intégration mises en Droits et frais de aux droits droits et frais de
En millions d'euros globale équivalence (a) mutation d'utilisation (b) mutation)
Immeubles de placement 18 151,2 1 234,4 1 057,1 20 442,7
Droit d'utilisation des baux à construction 297,8 – 284,0 13,8
Dont prépaiements des baux à construction 13,8 13,8
Immeubles de placement à la juste valeur 18 449,0 1 234,4 1 057,1 – 284,0 20 456,5
Immeubles de placement évalués au coût 29,4 45,2 74,6
Immeubles de placement destinés à être cédés 57,1 57,1
Avantages dans les contrats de location simple 35,7 35,7
TOTAL 18 571,2 1 279,6 1 057,1 – 284,0 20 623,9
(a) Les investissements dans les sociétés mises en équivalence sont intégrés sur la base de la juste valeur des titres détenus et prennent également en compte les avances et les
lignes de crédit accordées par le Groupe.
(b) La dette de location telle que définie par la norme IFRS 16 est retraitée de la valeur du patrimoine.



3.1.3 Variation de valeur des immeubles de placement
Au 30 juin 2025, la variation de la valeur des immeubles de placement s’élève à + 341,5 millions d’euros contre + 258,2 millions d’euros au
30 juin 2024.
En millions d'euros 30/06/2025 30/06/2024
Immeubles de placement évalués à la juste valeur (a) 341,4 266,0
Immeubles de placement évalués au coût 0,1 – 7,8
TOTAL 341,5 258,2
(a) La variation de valeur des droits d'utilisation des baux à construction s'élève à – 3,2 millions d'euros.



3.2 REVENUS LOCATIFS, CLIENTS ET COMPTES RATTACHÉS

3.2.1 Revenus locatifs
Le détail des revenus locatifs se présente comme suit :
En millions d'euros 30/06/2025 30/06/2024
Loyer minimum garanti 563,9 536,6
Autres loyers 54,6 48,0
Loyers bruts 618,4 584,6
Autres revenus locatifs 14,4 12,8
REVENUS LOCATIFS 632,9 597,4


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Comptes consolidés semestriels condensés au 30 juin 2025
Notes annexes aux comptes consolidés semestriels condensés au 30 juin 2025 3.

Les « Autres loyers » comprennent principalement les loyers variables Les « Autres revenus locatifs » sont constitués des droits d’entrée, des
payés par les locataires, les recettes parkings, les revenus de Specialty indemnités de résiliations et des pénalités facturées aux locataires.
Leasing, et les impacts comptables des paliers, franchises et abattements
de loyers.

3.2.2 Créances clients et comptes rattachés
Les créances clients et comptes rattachés s’élèvent à 142,4 millions d’euros à fin juin :
En millions d'euros 30/06/2025 31/12/2024
Créances clients 222,0 207,3
Provisions sur créances douteuses – 130,2 – 136,7
Valeur nette des créances clients 91,8 70,6
Franchises et paliers des contrats de location 50,6 48,9
CLIENTS ET COMPTES RATTACHÉS 142,4 119,5



3.3 ACTIFS ET PASSIFS FINANCIERS (COURANTS ET NON COURANTS)

3.3.1 Actifs non courants
La variation des autres actifs non courants au cours du premier semestre 2025 est présentée ci-dessous :
Autres (dont
variations de
En millions d'euros 31/12/2024 Augmentations Diminutions cours de change) 30/06/2025
Avances aux sociétés mises en équivalence et autres 229,7 15,6 – 5,1 – 0,4 239,8
Prêts - 8,1 0,1 8,2
Dépôts de garantie 15,8 2,7 – 2,6 – 0,0 16,0
Autres immobilisations financières 1,4 0,9 2,3
TOTAL 246,9 27,4 – 7,7 – 0,3 266,3


L’augmentation inclut le prêt vendeur accordé à l’acquéreur des trois actifs polonais cédés au cours du premier semestre 2025 (8,1 millions d’euros).

3.3.2 Trésorerie et équivalents de trésorerie
En millions d'euros 30/06/2025 31/12/2024
Équivalents de trésorerie 760,8 53,1
• Compte à terme 750,0 30,0
• Placements marché monétaire 10,8 23,1
Trésorerie 196,3 347,7
Trésorerie active brute 957,1 400,8
Concours bancaires – 0,6 – 0,1
TRÉSORERIE NETTE 956,5 400,7



3.3.3 Évolution de l’endettement
L’endettement net signifie, sur la base des comptes consolidés semestriels L’endettement net de 7 271,8 millions d’euros au 30 juin 2025 a baissé
de l'emprunteur, les passifs financiers (ajustés de la réévaluation liée à la de 115,6 millions d’euros comparé au 31 décembre 2024. Ce chiffre
« couverture de juste valeur » et des swaps de devise) plus les concours est obtenu en soustrayant les disponibilités et valeurs mobilières de
bancaires courants, moins les liquidités, équivalents de trésorerie, et placement aux passifs financiers (ajustés de la réévaluation liée à la
les fonds gérés par le Groupe pour le compte de mandants. « couverture de juste valeur » et des swaps de devise) et en ajoutant
les concours bancaires.

En millions d'euros 30/06/2025 31/12/2024
Passifs financiers non courants et courants 8 228,6 7 783,5
Concours bancaires 0,6 0,1
Réévaluation liée aux couvertures de juste valeur et du swap de devises 71,2 67,2
Trésorerie et équivalents – 957,1 – 400,8
Comptes de mandants – 71,5 – 62,6
ENDETTEMENT NET 7 271,8 7 387,4


Les variations de la dette décrites ci-dessous excluent les passifs Le montant total des passifs financiers courants et non courants s’élève
locatifs conformément à la norme IFRS 16. à 8 228,6 millions d’euros au 30 juin 2025 contre 7 783,5 millions
d’euros au 31 décembre 2024.


K LÉ PIE R R E • RAP P O RT F INANC IER SEMESTRIEL 2 02 5 27
3. Comptes consolidés semestriels condensés au 30 juin 2025
Notes annexes aux comptes consolidés semestriels condensés au 30 juin 2025




En millions d'euros 30/06/2025 31/12/2024
Emprunts obligataires nets de frais et primes 5 051,8 5 048,6
• Dont réévaluation liée aux couvertures de juste valeur – 57,0 – 62,3
Emprunts et dettes auprès des établissements de crédit à plus d'un an 1 134,7 1 275,3
• Dont réévaluation liée aux couvertures de juste valeur 3,7 3,6
Avances aux associés 97,6 94,5
Total des passifs financiers non courants 6 284,1 6 418,4
Emprunts obligataires nets de frais et primes 755,0 255,0
• Dont réévaluation liée aux couvertures de juste valeur courant
Emprunts et dettes auprès des établissements de crédit à moins d'un an 106,1 19,5
• Dont frais d'émission sur autres emprunts 3,2 3,2
Intérêts courus 56,3 52,0
Billets de trésorerie 1 000,0 1 035,0
Avances aux associés 27,1 3,5
Total des passifs financiers courants 1 944,5 1 365,1
TOTAL DES PASSIFS FINANCIERS NON COURANTS ET COURANTS 8 228,6 7 783,5



3.3.4 Coût de l’endettement net
Le coût de l’endettement net s’élève à 75,8 millions d’euros au 30 juin 2025 contre 76,6 millions d’euros au 30 juin 2024, soit une baisse de
0,8 million d'euros sur un an. Hors gains de change nets de 2,2 millions d’euros, le coût de l’endettement net a augmenté de 1,4 million d’euros
principalement du fait de la hausse des taux sur le portefeuille de dérivés.

En millions d'euros 30/06/2025 30/06/2024
Produits financiers 78,3 66,7
Produits d'intérêt sur swaps 66,3 58,3
Intérêts des avances associés 4,8 5,0
Autres revenus et produits financiers 0,6 0,8
Gains de change 6,6 2,7
Charges financières – 149,2 – 138,5
Intérêts des emprunts obligataires – 53,1 – 37,1
Intérêts des emprunts auprès des établissements de crédit – 31,8 – 46,9
Charges d'intérêt sur swaps – 49,6 – 32,1
Autres charges financières (a) – 10,4 – 14,9
Pertes de change – 4,4 – 7,5
COÛT DE L'ENDETTEMENT – 70,9 – 71,8
Charges financières au titre des contrats de location – 4,9 – 4,8
COÛT DE L'ENDETTEMENT APRÈS IMPACTS D'IFRS 16 – 75,8 – 76,6
(a) Incluent des commissions de non-utilisation et autres dépenses sur emprunts (– 4,5 millions d’euros), d’autres charges d’amortissement (– 3,3 millions d’euros), des provisions
(– 0,3 million d’euros) et des produits financiers non récurrents (0,2 million d’euros).



3.4 CHARGE D’IMPÔT SUR LE BÉNÉFICE
La charge d’impôt sur le bénéfice exigible est déterminée sur la base Des impôts différés sont comptabilisés lorsqu’il existe des différences
des règles et taux adoptés dans chaque pays d’implantation des temporelles entre les valeurs comptables des actifs et passifs du bilan
sociétés du Groupe à la fin de la période de reporting. et leurs valeurs fiscales, sur la base des réglementations fiscales qui
ont été adoptées ou le seront avant la date de clôture.

En millions d'euros 30/06/2025 30/06/2024
Impôt exigible – 22,5 – 19,0
Impôt différé – 76,4 – 67,6
TOTAL – 98,9 – 86,6


L’impôt différé de 76,4 millions d’euros comptabilisé sur la période est principalement composé d’une charge de 65,5 millions d’euros provenant
de la variation sur les différences temporelles entre la juste valeur et la valeur fiscale des immeubles de placement.

Obligations de distribution SIIC mises en report Application du taux d’imposition minimum de 15 %
Le Groupe, dans le cadre du régime des Sociétés d’investissement pour les grandes entreprises (Pilier 2)
immobilier cotées (SIIC) en France, doit respecter des obligations La réforme de l'OCDE (Organization for Economic Co-operation and
fiscales de distribution de 95 % de son résultat locatif, 70 % de ses Development) établissant une imposition minimale pays par pays de
plus-values immobilières et 100 % des dividendes de ses filiales ayant 15 % pour les grandes entreprises réalisant un chiffre d'affaires d'au
opté pour le régime SIIC ou un régime équivalent. Cette obligation moins 750 millions d'euros (Règles du Pilier 2) a été transposée dans
fiscale est néanmoins plafonnée au résultat social distribuable, le surplus une directive de l'UE et dans la législation nationale française. Elle est
devant être distribué sur le premier exercice bénéficiaire suivant et les en vigueur depuis le 1er janvier 2024.
exercices ultérieurs autant que de besoin.

28 K L É PI E R R E • R A P P O RT FI NANCI E R SE ME ST R I E L 202 5
Comptes consolidés semestriels condensés au 30 juin 2025
Notes annexes aux comptes consolidés semestriels condensés au 30 juin 2025 3.

Klépierre SA et la grande majorité de ses filiales incluses dans le 3.5 PASSIFS ÉVENTUELS
périmètre de consolidation du Groupe ne sont pas concernées par
cette réforme, et les autres filiales atteignent déjà le minimum taxable Le permis de construire d’une zone du centre commercial Field’s
de 15 %. Par conséquent, aucune provision fiscale complémentaire n’a à Copenhague, officiellement classée comme grand magasin
été comptabilisée dans les comptes consolidés. Il convient de noter (25 000 m2 sur un total de 65 000 m2), a été qualifié d’invalide par
que l’OCDE devrait publier des lignes directrices supplémentaires les autorités administratives en raison du non-respect du plan local de
d’application afin de confirmer l’exclusion des filiales exonérées détenues développement. L’affaire a été portée devant la Cour de Copenhague
à moins de 95 %. par Field’s Copenhagen AS au cours du premier semestre 2024, mais le
Tribunal a rejeté la demande. Klépierre a déposé un recours avec effet
suspensif et d’autres options sont à l’étude en vue d’une autorisation
administrative. La procédure d’appel devrait durer plusieurs années.
Par conséquent, aucune provision n’a été prévue à ce sujet dans les
comptes consolidés semestriels condensés au 30 juin 2025.



NOTE 4 EXPOSITION AUX RISQUES ET STRATÉGIE DE COUVERTURE
Klépierre identifie et évalue régulièrement son exposition aux différentes Groupe est attentif à la gestion des risques financiers inhérents à son
sources de risques (taux, liquidité, change, contrepartie, risque de marché, activité et aux instruments financiers qu’il utilise.
etc.), et définit les politiques de gestion applicables le cas échéant. Le

4.1 RISQUE DE TAUX

4.1.1 Stratégie de couverture
Le taux de couverture est défini comme la proportion de dette à La stratégie de couverture du risque de taux de Klépierre porte à la
taux fixe (après couverture) rapportée à la dette nette, exprimée en fois sur la partie longue et la partie courte de son endettement. Au
pourcentage. La position de taux fixe se compose en grande partie de 30 juin 2025, le taux de couverture du Groupe atteint 102,5 %. Ce
dettes à taux fixe et de swaps ; toutefois des instruments optionnels taux de couverture se compose de 87,4 % de dettes à taux fixe ou de
peuvent être ajoutés afin d’améliorer la couverture. swaps payeurs du taux fixe et de 15,1 % de caps.
Pour atteindre son niveau cible, Klépierre peut avoir recours à des : L’essentiel de la dette à taux fixe de Klépierre se constitue d’obligations
• swaps payeurs afin de convertir une dette à taux variable en une (en euros et en couronnes norvégiennes) et de prêts bancaires. Comme
dette à taux fixe ; l’objectif de Klépierre est d'atteindre un niveau élevé d'efficacité de
couverture tel que défini par la norme IFRS 9, les échéances des
• swaps receveurs permettant de variabiliser une dette à taux fixe ; et instruments de couverture de la juste valeur ne dépassent jamais la
• caps qui limitent les variations possibles sur les taux à court terme. maturité de la dette sous-jacente.

4.1.2 Portefeuille de couverture de taux
Juste valeur de la couverture de taux :
Juste valeur pied Variation de juste
de coupon au valeur pendant
En millions d'euros 30/06/2025 (a) l'année 2025 Contrepartie
Couverture de flux de trésorerie 9,3 – 5,0 Capitaux propres
Couverture de juste valeur – 53,3 5,4 Passifs financiers/résultat
Trading 49,2 – 24,5 Résultat net
TOTAL 5,2 – 24,1
(a) La juste valeur du portefeuille de couverture de taux est classifiée en catégorie 2.

Les instruments dérivés sont comptabilisés au bilan pour leur juste valeur. Au 30 juin 2025, une hausse de 50 points de base des taux d’intérêts
augmenterait les fonds propres de 1,6 million d’euros.

4.1.3 Juste valeur des passifs financiers
Le Groupe comptabilise les dettes financières au bilan au coût amorti. • la juste valeur des dettes bancaires à taux fixe est uniquement
calculée sur la base des variations de taux ; et
Le tableau ci-dessous permet de comparer les justes valeurs des dettes
et leur valeur nominale. Les justes valeurs ont été établies selon les • dettes obligataires : utilisation de cotations de marché si elles sont
principes suivants : disponibles.
• la juste valeur des dettes bancaires à taux variable est égale à leur
valeur nominale (considérant une qualité de crédit stable) ;




K LÉ PIE R R E • RAP P O RT F INANC IER SEMESTRIEL 2 02 5 29
3. Comptes consolidés semestriels condensés au 30 juin 2025
Notes annexes aux comptes consolidés semestriels condensés au 30 juin 2025




30/06/2025 31/12/2024
Variation de JV induite Variation de JV induite
Valeurs Juste par une hausse de 1 % Valeurs Juste par une hausse de 1 %
En millions d'euros nominales valeur des taux d'intérêt (a) nominales valeur des taux d'intérêt (a)
Emprunts obligataires à taux fixe 5 563,4 5 233,1 – 219,6 5 463,5 5 094,2 – 234,7
Emprunts bancaires à taux fixe 229,1 232,8 – 12,1 229,6 238,4 – 12,0
Autres emprunts à taux variable 2 428,4 2 428,4 2 111,1 2 111,1
TOTAL 8 221,0 7 894,3 – 231,7 7 804,1 7 443,7 – 246,7
(a) Variation de la juste valeur de la dette suite à une hausse parallèle de la courbe des taux.

Au 30 juin 2025, une hausse de 100 points de base des taux d’intérêts entraînerait une baisse de 231,7 millions d’euros de la valeur de la dette.

4.2 RISQUE DE LIQUIDITÉ
Le Groupe est attentif à refinancer son activité sur le long terme et Klépierre a recours à un éventail multiple de supports (crédits syndiqués,
à diversifier les échéances et les sources de ses financements, de crédits bilatéraux, prêts hypothécaires, etc.) et de contreparties. L’encours
manière à faciliter les renouvellements. de billets de trésorerie, qui représente l’essentiel des financements à
court terme, ne dépasse jamais le montant des lignes de « back-up »
Ainsi, la durée moyenne de la dette tirée est de 5,4 années au 30 juin 2025 qui permettraient un refinancement immédiat de cet encours en cas
et l’endettement est réparti entre différents marchés (marché obligataire, de difficulté de renouvellement sur le marché.
billets de trésorerie et emprunts bancaires). Sur le marché bancaire,

Au 30 juin 2025, les flux contractuels présentaient la maturité suivante :
Année de remboursement 2035 et
En millions d'euros 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 au-delà Totaux
Principal 986 882 742 388 1 117 819 1 319 820 671 88 390 8 221
Intérêts (emprunts et dérivés) 92 137 117 97 80 67 63 55 34 13 60 813
TOTAL GROUPE (PRINCIPAL + INTÉRÊTS) 1 077 1 019 859 484 1 197 885 1 382 875 705 101 450 9 035


En octobre 2025, 255,0 millions d'euros d'obligations senior de premier De plus, au 30 juin 2025, Klépierre dispose de lignes de crédit non
rang arriveront à échéance. L’encours de 1 000,0 millions d'euros de utilisées pour un montant de 2 520,5 millions d’euros (y compris les
billets de trésorerie en circulation arrive à échéance dans moins d'un concours bancaires).
an et est généralement reconduit.

4.3 RISQUE DE CHANGE
L’essentiel des activités de Klépierre est réalisé dans des pays de la Klépierre a contracté des emprunts libellés en yens japonais (10,0 milliards
zone euro, à l’exception de la Norvège, de la Suède, du Danemark, de de yens japonais) et en dollars de Hong Kong (902 millions de dollars
la Pologne, de la République tchèque et de la Turquie. Le Groupe ne de Hong Kong). En conséquence, le Groupe a conclu des swaps de
couvre pas son exposition aux devises de ces pays. change croisés.
Variation de
Juste valeur pied Juste valeur pied juste valeur
de coupon au de coupon au pendant l'année
En millions d'euros 30/06/2025 (a) 31/12/2024 (a) 2025 Contrepartie
Trading cross currency swap – 19,1 – 9,1 – 10,0 Résultat net
TOTAL – 19,1 – 9,1 – 10,0
(a) La juste valeur du portefeuille de couverture de taux est classée en catégorie 2.



4.4 RISQUE DE CONTREPARTIE EN LIEN 4.5 RISQUE SUR ACTIONS
AVEC LES ACTIVITÉS DE FINANCEMENT
Au 30 juin 2025, Klépierre détient 1 327 946 actions propres, lesquelles
Le risque de contrepartie est limité par le fait que Klépierre soit sont comptabilisées au coût d’acquisition en diminution des capitaux
structurellement emprunteur. Il se limite donc essentiellement aux propres.
placements effectués par le Groupe et aux contreparties du Groupe
dans les transactions de produits dérivés. Dans le cadre de sa politique
de gestion des risques, Klépierre vise à diversifier ses contreparties
de prêt et est attentif à leur solidité financière.




30 K L É PI E R R E • R A P P O RT FI NANCI E R SE ME ST R I E L 202 5
Comptes consolidés semestriels condensés au 30 juin 2025
Notes annexes aux comptes consolidés semestriels condensés au 30 juin 2025 3.

NOTE 5 ENGAGEMENTS DE FINANCEMENT ET DE GARANTIE
5.1 ENGAGEMENTS DONNÉS
Les engagements donnés peuvent être résumés comme suit :
En millions d'euros 30/06/2025 31/12/2024
Engagements liés au financement du Groupe 839,8 834,3
Garanties bancaires données – Hypothèques 839,8 834,3
Engagements liés aux activités opérationnelles du Groupe 32,2 38,9
Engagements liés au développement de l'activité 14,3 24,2
Autres engagements donnés 17,9 14,7
TOTAL 872,0 873,2



Autorisation d’occupation temporaire à Saint-Lazare
La construction du centre commercial Saint-Lazare a été autorisée période, la SNCF dispose à plusieurs échéances et en contrepartie
dans le cadre d’une autorisation d’occupation temporaire (AOT) du d’une indemnité contractuelle : (i) d’une option d’achat des titres de
domaine public conclue en juillet 2008 entre la société SOAVAL la société SOAVAL, (ii) d’une faculté de résiliation de l’AOT.
(groupe Klépierre) et la SNCF pour une durée de 40 ans. Durant cette

5.2 ENGAGEMENTS REÇUS
Les engagements reçus peuvent être résumés comme suit :
En millions d'euros 30/06/2025 31/12/2024
Engagements liés au financement du Groupe 2 195,5 2 267,0
Accords de financement obtenus, non utilisés 2 195,5 2 267,0
Engagements liés aux activités opérationnelles du Groupe 3 523,7 3 507,4
Loyers futurs minimaux à recevoir (a) 3 046,2 3 071,2
Promesses de ventes d'actifs 58,3 40,9
Cautions reçues en garantie de l'activité de gestion immobilière (loi Hoguet) 180,0 180,0
Cautions reçues des locataires et fournisseurs 239,2 215,2
TOTAL 5 719,2 5 774,4


(a)
Loyers futurs minimaux
Au 30 juin 2025, les loyers futurs minimaux à recevoir au titre des contrats de location simple non résiliables sont les suivants :
En millions d'euros 30/06/2025
Moins d'un an 930,6
Entre 1 et 5 ans 1 752,1
Plus de 5 ans 363,5
TOTAL 3 046,2


Le contrat de location prévoit des durées de location variables selon les pays. Les clauses principales contenues dans un contrat de location
déterminent les modalités de fixation et d’indexation du loyer.
Les engagements de vente au 30 juin 2025 concernent principalement des actifs en France.




K LÉ PIE R R E • RAP P O RT F INANC IER SEMESTRIEL 2 02 5 31
4.
Rapport des Commissaires
aux comptes sur l'information
financière semestrielle
Période du 1er janvier au 30 juin 2025
Aux actionnaires,
En exécution de la mission qui nous a été confiée par votre assemblée générale et en application de l’article L. 451-1-2 III du code monétaire et
financier, nous avons procédé à :
• l’examen limité des comptes consolidés semestriels condensés de la société Klépierre, relatifs à la période du 1er janvier au 30 juin 2025, tels
qu’ils sont joints au présent rapport ;
• la vérification des informations données dans le rapport semestriel d’activité.
Ces comptes consolidés semestriels condensés ont été établis sous la responsabilité du directoire. Il nous appartient, sur la base de notre examen
limité, d’exprimer notre conclusion sur ces comptes.




4.1 Conclusion sur les comptes
Nous avons effectué notre examen limité selon les normes d’exercice professionnel applicables en France. Un examen limité consiste essentiellement
à s’entretenir avec les membres de la direction en charge des aspects comptables et financiers et à mettre en œuvre des procédures analytiques.
Ces travaux sont moins étendus que ceux requis pour un audit effectué selon les normes d’exercice professionnel applicables en France. En
conséquence, l’assurance que les comptes, pris dans leur ensemble, ne comportent pas d’anomalies significatives obtenue dans le cadre d’un
examen limité est une assurance modérée, moins élevée que celle obtenue dans le cadre d’un audit.
Sur la base de notre examen limité, nous n’avons pas relevé d’anomalies significatives de nature à remettre en cause la conformité des comptes
consolidés semestriels condensés avec la norme IAS 34, norme du référentiel IFRS tel qu’adopté dans l’Union européenne relative à l’information
financière intermédiaire.




4.2 Vérification spécifique
Nous avons également procédé à la vérification des informations données dans le rapport semestriel d’activité commentant les comptes consolidés
semestriels condensés sur lesquels a porté notre examen limité.
Nous n’avons pas d’observation à formuler sur leur sincérité et leur concordance avec les comptes consolidés semestriels condensés.


Paris-La Défense, le 31 juillet 2025
Les commissaires aux comptes

ERNST & YOUNG Audit Deloitte & Associés
Gilles COHEN Jean-Vincent COUSTEL




32 K L É PI E R R E • R A P P O RT FI NANCI E R SE ME ST R I E L 202 5
5.
Attestation de la personne
responsable du rapport
financier semestriel
J’atteste qu’à ma connaissance, les comptes condensés pour le semestre écoulé sont établis conformément aux normes comptables applicables
et donnent une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et du résultat de la Société et de l’ensemble des entreprises comprises dans
la consolidation, et que le rapport semestriel d’activité ci-joint présente un tableau fidèle des événements importants survenus pendant les six
premiers mois de l’exercice, de leur incidence sur les comptes, des principales transactions entre parties liées et qu’il décrit les principaux risques
et les principales incertitudes pour les six mois restants de l’exercice.
Fait à Paris, le 6 août 2025
Jean-Marc JESTIN
Président du Directoire




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