FSDV
Société anonyme à directoire et conseil de surveillance




Comptes semestriels consolidés
au 30 juin 2025




Siège social :
Le Bois Montbourcher
49220 Chambellay
Tel : 02 41 21 01 70
Courriel : contact@fsdv.fr



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Comptes consolidés au 30 juin 2025



Sommaire
Rapport semestriel d’activité ................................................................................................ 6

A. Rapprochement entre FSDV et BMG intervenu le 30 juin 2025 .................................... 6

B. Présentation des activités du Groupe FSDV................................................................... 8

B - 1. Activité en Foncière .............................................................................................. 8

B - 2. Le Coworking ...................................................................................................... 11

B - 3. La Construction................................................................................................... 12

C. Stratégie et perspectives de développement .............................................................. 12

D. Evolution de la situation financière et du résultat ....................................................... 15

E. Evènements importants survenus depuis le 30 juin 2025 ........................................... 16

F. Description des principaux risques et incertitude ....................................................... 17

G. Principales transactions entre parties liées ................................................................. 17

Comptes consolidés ............................................................................................................. 19

Etat de la situation financière consolidée : Actif ................................................................. 20

Etat de la situation financière consolidée : Passif ............................................................... 21

État du résultat net consolidé ............................................................................................. 22

État du résultat global consolidé ......................................................................................... 23

Tableau des flux de trésorerie consolidés ........................................................................... 24

Tableau de variation des capitaux propres consolidés ....................................................... 25

Annexes aux comptes consolidés ........................................................................................ 26

A. Faits marquants ............................................................................................................ 26

A - 1. Rapprochement entre FSDV et BMG intervenu le 30 juin 2025 ........................ 26

A - 2. La fin du projet SIGMA : ..................................................................................... 27

A - 3. Refinancements.................................................................................................. 27

B. Contexte de l’élaboration des états financiers consolidés .......................................... 28

B - 1. Déclaration de conformité ................................................................................. 28


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B - 2. Nouvelles normes, interprétations et décisions de l’IFRS IC ............................. 28

B - 3. Application de la norme IFRIC 21 ....................................................................... 29

C. Recours à des estimations............................................................................................ 29

D. Périmètre de consolidation et regroupements d’entreprise ....................................... 30

D - 1. Méthode de consolidation et variations de périmètre ...................................... 30

D - 2. Périmètre de consolidation ................................................................................ 30

D - 3. Transactions éliminées dans les états financiers consolidés ............................. 31

D - 4. Classement au bilan ........................................................................................... 31

E. Informations sur les secteurs opérationnels................................................................ 31

Bilan sectoriel au 30 juin 2025 ............................................................................................ 33

Bilan sectoriel au 31 décembre 2024 .................................................................................. 35

Compte de résultat sectoriel au 30 juin 2025 ..................................................................... 36

Compte de résultat sectoriel au 30 juin 2024 ..................................................................... 37

F. Goodwill ....................................................................................................................... 38

F - 1. Principe comptable ............................................................................................ 38

F - 2. Composition et dépréciation du goodwill .......................................................... 39

G. Les immobilisations incorporelles ................................................................................ 40

H. Les immeubles de placement....................................................................................... 41

I. Les immeubles exploités en propre par le Groupe ...................................................... 43

J. Les autres immobilisations corporelles........................................................................ 43

K. Droits d’utilisation ........................................................................................................ 44

L. Actifs destinés à la vente .............................................................................................. 45

M. Actifs financiers ............................................................................................................ 47

M - 1. Titres de participation ........................................................................................ 47

M - 2. Contrat de capitalisation .................................................................................... 47

M - 3. Autres actifs financiers ....................................................................................... 47


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M - 4. Stocks.................................................................................................................. 48

M - 5. Impôts différés ................................................................................................... 48

M - 6. Créances clients, autres débiteurs et actifs sur contrats ................................... 49

M - 7. Autres actifs et passifs courants......................................................................... 50

M - 8. Trésorerie et équivalent de trésorerie ............................................................... 50

M - 9. Capitaux propres ................................................................................................ 51

M - 10. État des dettes.................................................................................................... 51

M - 11. Autres dettes court terme.................................................................................. 56

M - 12. Personnel ............................................................................................................ 56

M - 13. Chiffre d’affaires ................................................................................................. 57

M - 14. Coût de l’endettement financier net ................................................................. 59

M - 15. Impôts sur les résultats ...................................................................................... 59

M - 16. Engagements hors bilan ..................................................................................... 60

N. Informations relatives aux parties liées ....................................................................... 61

O. Évènements postérieurs à la clôture ........................................................................... 61

P. Rapport des commissaires aux comptes sur l’information financière semestrielle .... 62

Q. Attestation de la personne responsable du rapport financier semestriel ................... 65




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Le Groupe FSDV, industriel de l’immobilier - anciennement Groupe BMG - est une entreprise
familiale indépendante qui développe un immobilier innovant et intégré au service des
entreprises et des territoires.


À la croisée de la performance environnementale et de l’évolution des usages du bâtiment,
FSDV intervient sur l’ensemble de la chaîne de valeur immobilière : depuis l’acquisition du
foncier jusqu’à la gestion locative, la location d’espaces de travail, en passant par la
conception, la construction et l’animation des lieux.




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Rapport semestriel d’activité


A. Rapprochement entre FSDV et BMG intervenu le 30 juin 2025
La Société a cédé il y a plusieurs années toutes ses branches d’activités industrielles et avait
depuis comme vocation principale la gestion de son patrimoine immobilier. La famille FENAL,
dont les membres détenaient ensemble (sans concert) 31,39% du capital de la Société au 31
mars 2025, cherchait dès lors un investisseur.


Un protocole d’accord en vue d’un rapprochement entre FSDV et le Groupe BMG a été signé
le 23 avril 2025. Un communiqué de presse a été publié le même jour.


Le 22 mai 2025, la Société a annoncé la signature d’un traité d’apport avec Monsieur Louis
RAME et Monsieur Nicolas RAME (les « Apporteurs »), relatif au projet d’apport en nature par
les Apporteurs de 179.998 actions de la société OPUPELUS (holding du Groupe BMG), société
par actions simplifiée, dont le siège social est situé au Bois Montbourcher – 49220 Chambellay,
immatriculée au registre du commerce et des sociétés d’Angers sous le numéro 392 057 295,
représentant 89,999% de son capital et de ses droits de vote (l’« Apport »).


L’AMF a approuvé, le 13 juin 2025, sous le numéro 25-216 le prospectus établi par la Société
pour les besoins de l’opération d’Apport.


Par communiqué en date du 30 juin 2025, la Société a annoncé la réalisation définitive de son
rapprochement avec le Groupe BMG, donnant naissance à un groupe français coté sur
Euronext Paris au compartiment C. Ce rapprochement est intervenu à la suite de l’assemblée
générale mixte de la Société tenue le même jour.


Cette assemblée générale a adopté l’ensemble des résolutions proposées, et en particulier :
- approuvé l’Apport ;
- approuvé :
 la modification de l’objet social,
 l’adoption de la dénomination sociale « FSDV »,


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 le transfert du siège social au Bois Montbourcher – 49220 Chambellay,
 l’institution d’un seuil de franchissement de seuil statutaire fixé à 2%,
 la suppression de la clause statutaire excluant l’application du droit de vote
double légal (pour les actions détenues au nominatif depuis au moins deux
ans),
 la modification de l’exercice social, et
 la refonte des statuts,
- approuvé la désignation de Madame Karine FENAL en qualité de membre du Conseil
de surveillance, en remplacement de Madame Inga FENAL, démissionnaire.


Le Conseil de surveillance de la Société s’est réuni à l’issue de l’assemblée générale mixte et a
notamment :
- nommé Madame Karine FENAL en qualité de Vice-Président du Conseil de Surveillance,
- acté la démission de Madame Karine FENAL de ses mandats de membre et de
Président du Directoire,
- acté la démission de Monsieur Alain PERON de ses mandats de membre du Directoire
et de Directeur Général,
- nommé Monsieur Louis RAME en qualité de membre et de Président du Directoire,
- nommé Monsieur Nicolas RAME en qualité de membre du Directoire et de Directeur
Général, et
- adopté un règlement intérieur (disponible sur le site internet de la Société).


À l’issue de la réunion du Conseil de surveillance, le Directoire, nouvellement composé, s’est
réuni et a :
- constaté la levée des conditions suspensives de l’Apport,
- constaté la réalisation définitive de l’Apport, et
- constaté la refonte des statuts décidée sous condition suspensive par l’assemblée
générale mixte de la Société.


L’ensemble des communiqués de presse relatif aux différentes étapes de la réalisation de
l’Apport susvisées figurent sur le site de la Société : https://fsdv.fr/.



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À la suite du rapprochement avec le Groupe BMG et de son changement de date de clôture,
FSDV clôturera son exercice le 31 décembre 2025.


Par l’opération d’Apport, FSDV est devenue la société mère à la tête du Groupe BMG. Le
nouvel ensemble (le « Groupe FSDV ») exerce à ce titre les activités du Groupe BMG, telles
que décrites ci-dessous.



B. Présentation des activités du Groupe FSDV
Le Groupe FSDV est un industriel de l’immobilier. La force de sa foncière, qui représente plus
de 860 millions d’euros d’actifs répartis sur le territoire français, lui permet d’assurer le
développement de son métier en amont et en aval. Ainsi, le Groupe FSDV est foncière,
constructeur et propose une offre de coworking sur tout le territoire national.



B - 1.Activité en Foncière
 Présentation de l’activité
L’activité prépondérante de FSDV est une activité de foncière spécialisée en immobilier
d’entreprise. FSDV investit sur trois catégories d’actifs : les bureaux, les entrepôts et les locaux
d’activités. Réparti en 162 sites et avec près de 820 000 m² en France métropolitaine, le
patrimoine de FSDV répond aux besoins variés des utilisateurs nationaux, régionaux et locaux,
grâce à un ancrage territorial fort et une grande proximité avec l’ensemble de ses clients. Deux
expertises principales font du groupe un acteur reconnu en immobilier d’entreprise :
- Gestion des actifs : grâce à notre parfaite connaissance des marchés régionaux, nous
investissons dans des portefeuilles d’actifs tout comme dans des actifs isolés afin de
constituer « un patrimoine agile, résilient et performant ». Nous optimisons et
valorisons nos actifs en accord avec les objectifs définis par la stratégie du groupe. Le
groupe a internalisé ses propres équipes de montage de dossier de construction et/ou
réhabilitation. Soucieux d’une urbanisation maîtrisée, FSDV est très attentif au
positionnement de l’immeuble dans la ville.
- Gestion locative et technique : Ayant à cœur d’être au plus près de nos clients, nos
agences régionales et les services administratifs assurent la gestion juridique,
administrative et financière, technique et commerciale de nos actifs. Nous portons une

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grande attention à l’évolution des besoins et des ambitions de nos clients locataires.
Nous coordonnons toutes les fonctions nécessaires à la bonne gestion de nos actifs
tout en garantissant des charges maîtrisées et optimisées.


 Chiffres clés
Le patrimoine de la Foncière est constitué au 30 juin 2025 de 162 sites répartis sur l’ensemble
du territoire national. Stratégiquement, il se décompose de la manière suivante :
- 153 sites en immeubles de placement pour 847 millions d’euros de valorisation,
- 9 sites en immeubles destinés à la vente pour 10 millions d’euros de valorisation.


Au 30 juin 2025, l’état locatif du groupe fait ressortir un loyer annuel prévisionnel de 66,6
millions d’euros de loyers nets, en hausse de 8 % par rapport à juin 2024.
Les principaux évènements sur les loyers au 30 juin 2025 sont détaillés de la manière suivante :
- Nouveaux baux signés (+6.1 millions d’euros),
- Départs de locataires (-6.7 millions d’euros),
- Variation de l’indice et des surloyers (+1 millions d’euros),
- Perte de loyers sur vente d’immeubles (-0.6 millions d’euros)
- Gain de loyers sur acquisition d’immeuble et nouvelles constructions (+4,2 millions
d’euros)




Au 30 juin 2025, les revenus nets consolidés des immeubles du groupe atteignent 29 millions
d’euros, hors chiffre d’affaires intragroupe, stable par rapport au 1er semestre 2024.



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Evolution du chiffre d'affaires facturé
35,0

1,9
1,0 0,1
30,0 28,8 29,1 28,3
- 1,9 - 0,8 - 0,9
25,0


20,0


15,0


10,0


5,0


0,0
Baux entrants Effet indice Revenus à Cessions
périmètre constant
Revenus locatifs Baux sortants Retraitements de Acquisitions Revenus locatifs
30/06/2024 consolidation* 30/06/2025




Au 30 juin 2025, 70% des locataires sont des groupes nationaux ou multinationaux, 19% des
PME et 11% des entreprises publiques. Les bureaux représentent 42% de la surface du
patrimoine et 63% du chiffre d’affaires.




Répartition du parc immobilier par type de locaux en m² 2025 2024
Bureaux 328 752 m² 302 916 m²
Entrepôts 257 123 m² 281 124 m²
Loc.activité 203 534 m² 212 020 m²
Total 789 410 m² 796 060 m²

Répartition du CA/type de locaux en K€ 2025 2024
Bureaux 42 136 K€ 37 635 K€
Entrepôts 12 754 K€ 12 162 K€
Loc.activité 11 649 K€ 11 856 K€
Total 66 539 K€ 61 653 K€




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B - 2.Le Coworking
 Présentation de l’activité
Créé en 2020, B’coworker propose aux entreprises une solution complète et flexible pour leurs
besoins en bureaux. B’Coworker exploite uniquement des actifs de bureaux de la foncière. Les
centres B’Coworker dynamisent les immeubles grâce à l’activité qu’ils y génèrent et assurent
ainsi le développement commercial de l’ensemble de l’immeuble grâce au couple
coworking/gestion locative. Aucun actif dans lequel est installé B’Coworker n’est
monolocataire.


Aujourd’hui, B’Coworker poursuit activement son développement avec pour objectif un
maillage du territoire non seulement national mais aussi des métropoles.
B’CoWorker est aujourd’hui présent dans les villes suivantes :
- Angers (Orgemont et Trélazé),
- Bordeaux (Mérignac et Pessac),
- Dijon,
- Le Mans,
- Lille (Lambersart et Roubaix),
- Metz,
- Nancy (Centre-ville et Villers-Lès-Nancy),
- Nantes,
- Elancourt,
- Poitiers,
- Rennes,
- Sophia Antipolis,
- Strasbourg (Entzheim et Schiltigheim)


 Chiffres clés
Au 30 juin 2025, B’Coworker compte 21 implantations régionales réparties sur l’ensemble du
territoire sur une surface totale de 23 250 m2.
Un nouveau centre ouvrira ses portes au 4ème trimestre 2025, à Saint Priest en région
lyonnaise.



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Le chiffre d’affaires consolidé au 30 juin 2025 est de 2.9 M€ en légère hausse de 1% par rapport
au 30 juin 2024.



B - 3.La Construction
 Présentation de l’activité
Depuis début 2023, le groupe a créé sa branche industrielle avec l’acquisition et l’intégration
de son partenaire historique en matière et de construction. Le groupe CIR Prefa est spécialisé
dans la construction hors site et sur mesure. Fort de ses trois produits phares, Strata, Matera
et Trama, la CIR Prefa construit des immeubles réversibles et conformes aux dernières
attentes environnementales et énergétiques.


 Chiffres clés
L’activité de construction génère un chiffre d’affaires de 6.7 millions d’euros au 30 juin 2025
dont 3.7 millions d’euros sont réalisés en intra-groupe. Une restructuration approfondie de
l’entreprise lui permet d’instaurer des standards de commercialisation et de gestion. Cette
colonne vertébrale permettra de pouvoir tirer pleinement les bénéfices de l’outil industriel.



C. Stratégie et perspectives de développement
Au regard de la crise immobilière que traverse le pays, il apparaît nécessaire que la stratégie
du Groupe FSDV évolue afin de répondre au mieux aux enjeux conjoncturels.


L’augmentation brutale des taux d’intérêts a eu pour conséquence directe la hausse des taux
de capitalisation, se traduisant par une diminution de la valeur des actifs immobiliers.


Il ne s’agit donc pas simplement d’adopter une posture attentiste vis-à-vis des révisions des
taux ou d’un assouplissement des conditions de financement. Aussi le Groupe FSDV s’efforce
de rester cohérent dans son marché et tire les conséquences de cette crise en mettant en
œuvre les actions concrètes et quantifiables suivantes :
- Acter la baisse des valeurs dans les bilans afin de donner une valeur réelle de
l’immobilier ; ceci s’est traduit par une diminution de 50 millions d’euros de la valeur
des actifs en 2023, puis de 58 millions d’euros en 2024, l’enjeux étant de ramener un

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taux de rendement du portefeuille cohérent avec le marché. Le taux de rendement du
patrimoine en exploitation a été ramené à 7,8 % et peut être porté à 8 % si l’ensemble
du patrimoine est loué. Ce taux est en adéquation avec l’OAT 10 ans de la France. Il
apparaît, à ce stade, que la prime de risque associée à l’immobilier est désormais
reflétée de manière cohérente, compte tenu des caractéristiques et de la qualité des
actifs détenus,
- Reconstituer l’EBITDA en adoptant une approche proactive face au contexte de
marché, et en orientant les efforts vers des actions à forte valeur ajoutée,
- Revoir les critères d’investissement et s’assurer du maintien du taux de rendement du
parc immobilier,
- Développer une alternative dans l’offre immobilière en renforçant l’activité de
coworking,
- Améliorer la conception et la rentabilité des immeubles construits par la filiale de
construction hors site CIR Prefa.


En dépit des perturbations économiques et politiques actuelles, le Groupe FSDV continue de
déployer sa stratégie en cohérence avec sa raison d’être. Ainsi, cette projection vers le futur
s’articule autour de deux axes complémentaires :


 Une société engagée dans la sauvegarde de son environnement et
consciente de sa responsabilité sociétale :
Le Groupe FSDV souhaite tendre vers un patrimoine correspondant aux standards des enjeux
environnementaux de demain. Cette orientation se traduit d’ores et déjà par la mise en œuvre
de plusieurs actions concrètes, parmi lesquelles :
- Le travail des enveloppes thermiques des bâtiments,
- La mise en place de solutions techniques pour garantir une plus faible utilisation des
ressources naturelles,
- Des engagements de consacrer un pourcentage des loyers annuels du parc relatifs aux
TPE/PME à la rénovation énergétiques des bâtiments,
- Une utilisation plus économique des surfaces : favoriser la sobriété des espaces répond
à cet objectif et B’Coworker en est l’outil parfait,



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- Une rotation du patrimoine en vue d’améliorer celui-ci par l’acquisition d’immeubles
correspondant aux critères environnementaux du Groupe FSDV.


 Une société intégrée :
Dans un contexte marqué par une tendance à la démondialisation et par des tensions
croissantes sur les chaînes d’approvisionnement, une dégradation progressive du niveau de
satisfaction du client peut être constatée.
Aussi le Groupe FSDV, conscient de cette tendance, oriente sa stratégie vers une intégration
verticale du métier, à la fois en amont et en aval de la chaîne de valeur.
En aval cela se traduit par le développement de l’activité de coworking sous la marque
B’Coworker, filiale à 100 % du Groupe FSDV.
En amont, cela se traduit par un renforcement des équipes de conceptions et de suivi de
chantier, ainsi que par l’intégration à 100 % du constructeur du Groupe FSDV via l’acquisition
de 100 % des titres du groupe CIR Prefa.
Le déploiement de cette stratégie s’inscrit en continuité avec les initiatives engagées par le
Groupe BMG depuis 2019, lesquelles demeurent pleinement opérationnelles. Aussi, le Groupe
FSDV continue de capitaliser sur ses avantages concurrentiels et de marquer la différence avec
ses concurrents. Outre l’internalisation totale de la gestion locative et technique, l’utilisation
au quotidien des leviers d’actions fixés par le Groupe FSDV permet le respect de l’ADN du
groupe à savoir : « mettre le client au centre de nos attentions ». Pour mémoire, la poursuite
de la stratégie du Groupe FSDV repose sur les sept leviers d’action suivants :
- L’investissement,
- La construction (production d’immeubles neufs) et, désormais, la conception
structurelle des immeubles,
- L’asset management,
- Le coworking,
- Le financement,
- L’humain, et
- La responsabilité sociétale des entreprises.


Aussi, le Groupe FSDV poursuit le recentrage de son portefeuille sur les actifs jugés
stratégiques.

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D. Evolution de la situation financière et du résultat
Bilan et compte de résultat consolidé condensé :


ACTIF (en k€) 30/06/2025 31/12/2024
Immobilisations incorporelles 2 157 796
Immeubles de placements et détenus en propres 861 792 837 643
Autres immobilisations 18 333 20 746
Autres actifs financiers 13 509 14 706
Actifs immobilisés 895 791 873 890
Impôts différés 6 274 926
Stock immeubles 907 981
Immeubles destinés à la vente 9 897 20 007
Trésorerie 14 209 15 012
Autres 43 398 35 221
Total actif 970 477 946 037


PASSIF (en k€) 30/06/2025 31/12/2024
Capital 28 28
Primes lié au capital 2 602 0
Réserves consolidées 289 927 380 649
Résultat net part du groupe 10 084 -48 551
Intérêts minoritaires 39 985 0
Fonds propres 342 625 332 126
Dettes obligataires 0 6 000
Dettes financières 469 803 459 365
Impôts différés 96 409 94 680
Autres 61 640 53 867
Total passif 970 477 946 037
Les données au 30 juin 2024 n’ont pas fait l’objet d’un examen limité par les commissaires aux comptes




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Excercice N Excercice N-1 Ecart N/N-1
Compte de résultat (en k€)
30/06/2025 30/06/2024 K€ %
Chiffre d'affaires locatif net 29 664 28 051 1 613 6%
Chiffre d'affaires développement immobilier 0 227 -227 -100%
Revenus Foncière 29 664 28 278 1 387 5%
Vente service de coworking 2 890 2 461 430 17%
Revenus Coworking 2 890 2 461 430 17%
Construction d'immeubles 2 987 2 778 210 8%
Revenus Construction d'immeubles 2 987 2 778 210 8%
EBITDA avant cessions et réévaluations 20 466 17 598 2 868 16%
Solde net des ajustements de valeurs des immeubles -2 435 -2 421 -14 1%
Résultat sur cessions d'actifs 153 -243 396 -163%
Autres prod. et ch. Opérationnels non courants 0 -201 201 -100%
Dépreciation du Goodwill 0 0 0 NS
EBITDA après cessions et réévalutations 18 184 14 733 3 451 23%
Coût de l'endettement financier net -10 984 -11 088 104 -1%
Autres produits et charges financiers 1 964 98 1 866 1902%

Impôts sur les résultats 2 834 -1 885 4 719 -250%
Résultat net de l'ensemble consolidé 11 998 1 858 10 140 546%
Parts des minoritaires dans le résultat 1 914 1 1 912 132341%
Résultat net part du groupe 10 084 1 857 8 227 443%
Les données au 30 juin 2024 n’ont pas fait l’objet d’un examen limité par les commissaires aux comptes




E. Evènements importants survenus depuis le 30 juin 2025
Lors de l’assemblée générale qui s’est tenue aujourd’hui, le 30 septembre 2025, il a été
proposé :
- au titre de la 13e résolution, de modifier le mode d’administration et de direction de
la Société et d’adopter une structure de gouvernance à conseil d’administration, régie
notamment par les articles L. 225-17 à L. 225-56 et les articles L. 22-10-3 à L. 22-10-17
du Code de commerce, en lieu et place de la formule à directoire et conseil de
surveillance ;
- au titre des 23e à 27e résolutions, de nommer, en qualité d’administrateurs, au sein
du Conseil d’administration nouvellement constitué :
 Monsieur Louis RAME ;
 Monsieur Xavier BOUTON ;
 Madame Karine FENAL ;
 Monsieur Stéphane REZNIKOW ; et
 Madame Anne-Laure VILLEMONTE DE LA CLERGERIE.




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Comptes consolidés au 30 juin 2025



Les actionnaires ayant voté en faveur de l’ensemble de ces résolutions, le Conseil
d’administration qui s’est réuni immédiatement après l’assemblée et a décidé de :
- Nommer Monsieur Louis RAME Président du Conseil d’administration ;
- Nommer Monsieur Xavier BOUTON Vice-Président du Conseil d’administration ;
- Nommer Monsieur Nicolas RAME Directeur Général ; et
- Constituer un comité d’audit en son sein composé de Monsieur Xavier BOUTON
(président), Monsieur Louis RAME et Madame Karine FENAL.


En conséquence, la composition actuelle des organes de gouvernance est la suivante :

 Conseil d’administration :
- Monsieur Louis RAME, Président ;
- Monsieur Xavier BOUTON, Vice-Président ;
- Madame Karine FENAL, membre ;
- Monsieur Stéphane REZNIKOW, membre ;
- Madame Anne-Laure VILLEMONTE DE LA CLERGERIE, membre.


 Directeur Général :
- Monsieur Nicolas RAME.


Par ailleurs, le SAS BMG Bureaux a fait l’acquisition de la SARL Jean Walter détenant un
immeuble de bureaux de 4 000 m2 à Lille.



F. Description des principaux risques et incertitudes
Les facteurs de risques identifiés et présentés dans le prospectus n° 25-216 publié le 13 juin
2025 n’ont pas subi de changements significatifs et demeurent valables pour la fin de
l’exercice en cours.



G. Principales transactions entre parties liées
Aucune convention n’est conclue avec des parties liées, à l’exception :
- du protocole d’accord relatif à l’Apport conclu entre la Société, Messieurs Louis RAME
et Nicolas RAME, et Madame Karine FENAL le 23 avril 2025


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Comptes consolidés au 30 juin 2025



- de la rémunération annuelle d’un montant de 1.050.000 € HT aux titres des mandats
sociaux facturé par la SAS Cambol
- du prêt reçu de la SAS Grainfollet pour un montant de 2.5M€




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Comptes consolidés au 30 juin 2025



Comptes consolidés




Période du 1er janvier au 30 juin 2025

Etats financiers consolidés




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Comptes consolidés au 30 juin 2025



Etat de la situation financière consolidée : Actif
30/06/2025 31/12/2024
ACTIF (en K€) Notes
Net Net

Immobilisations incorporelles
Logiciels G 786 796
Goodwill F 1 371 -
Autres immo. incorporelles - -


Immeubles de placement H 847 396 824 862
ACTIFS NON COURANTS




Droits d'utilisation des actifs loués K 9 195 9 028


Immobilisations corporelles
Immeubles détenus en propre I 14 396 12 781
Autres immobilisations corporelles J 8 539 11 626
Immobilisations en cours J 599 92


Actifs financiers
Autres participations M-1 300 300
Autres titres immobilisés M-2 3 399 3 119
Autres actifs financiers M-3 9 810 11 287


Autres actifs 0 -


Impôts différés actifs M-5 6 274 926
Total I 902 066 874 816

Stocks
D'immeubles - -
De matières premières et produits finis M-4 907 981


Créances
ACTIFS COURANTS




Clients et autres débiteurs M-6 27 641 24 357
Actifs sur contrat M-6 598 812
Autres créances M-7 11 326 8 383


Autres actifs courants M-7 3 833 1 668


Trésorerie et équivalents de trésorerie M-8 14 209 15 012


Total II 58 514 51 213

Actifs destinés à la vente L 9 897 20 007


Total III 9 897 20 007
Total des actifs (I + II + III) 970 477 946 037


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Etat de la situation financière consolidée : Passif
PASSIF (en K€) Notes 30/06/2025 31/12/2024


Capital M-9 28 28


Primes liées au capital F-2 2 602 -
CAPITAUX PROPRES




Réserves consolidées 289 927 380 649


Résultat net part du groupe 10 084 - 48 551


Capitaux propres part du groupe 302 641 332 126


Parts réserves 38 071 - 0
Parts résultat 1 914 0


Participations ne donnant pas le contrôle 39 985 0


Total I 342 625 332 126

Emprunts et dettes financières
PASSIFS NON COURANTS




Emprunts obligataires M-10 - -
Emprunts auprès des établissements de crédit M-10 360 902 389 830
Autres emprunts et dettes assimilées 2 899 2 989
Dette sur droit d'utilisation M-10-3 9 328 9 101
Instruments financiers dérivés M-10-4 2 902 3 316
Dépôts de garantie M-10-5 9 107 9 119


Avantages du personnel M-12 318 266
Provisions pour risques et charges - -


Impôts différés passifs M-5 96 409 94 680
Total II 481 864 509 300
Emprunts et dettes financières
Emprunts auprès des établissements de crédit M-10 75 473 39 115
Emprunts obligataires M-10 - 6 000
Intérêts courus 1 985 2 105
Autres emprunts et dettes assimilés 3 412 501
Dette sur droit d'utilisation M-10-3 485 511
Dépôts de garantie M-10-5 3 075 2 778
Provisions pour litiges 237 -
PASSIFS COURANTS




Dettes financières diverses M-11 4 000 4 060


Dettes d'exploitation
Dettes fournisseurs et autres créditeurs M-11 20 497 18 449
Dettes fiscales et sociales M-11 16 459 8 273


Autres dettes M-11 853 1 104


Autres Passifs courants M-7 19 241 18 715
Passifs sur contrats - 67


Total III 145 716 101 677

Passifs associés aux actifs destinés à la vente 271 2 933


Total IV 271 2 933
Total des passifs et des capitaux propres (I + II + III+ IV) 970 477 946 037



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État du résultat net consolidé

COMPTE DE RESULTAT (en K€) Notes 30/06/2025 30/06/2024

Revenus locatifs 28 718 28 305
Charges locatives nettes non refacturées - 24 - 1 190
Refacturation de charges 15 524 14 634
Charges locatives - 15 547 - 15 824
Frais de gestion refacturés 971 936
Chiffre d'affaires locatif net 29 664 28 051
Chiffre d'affaires promotion immobilière - 538
Coût de revient des immeubles - - 311
Revenus Foncière M-13-1 29 664 28 278
Vente de services de coworking 2 890 2 461
Revenus locatifs Coworking M-13-2 2 890 2 461
Construction d'immeubles préfabriqués
Production vendue de biens 1 175 198
Production vendue de services 1 813 2 580
Revenus sur construction des immeubles M-13-3 2 987 2 778
Revenus consolidés 35 542 33 516
Achats consommés - 1 393 - 6 000
Services extérieurs - 5 643 - 7 828
Impôts et taxes - 265 - 148
Frais de personnel - 4 285 - 6 325
Dotations aux amortissements et provisions - 4 716 - 2 675
Autres produits et charges d'exploitation 1 226 7 056
Résultat opérationnel courant avant cession d'actif et variation de valeurs 20 466 17 598
Résultat des cessions L 153 - 243
Solde net des ajustements de valeurs des immeubles H - 2 435 - 2 421
Résultat opérationnel courant 18 184 14 935
Autres prod. et ch. opérationnels non courants 0 - 201
Dépreciation du goodwill F-2 - -
Résultat opérationnel 18 184 14 733
Produits financiers 490 354
Coût de l'endettement financier brut M-14 - 11 474 - 11 442
Coût de l'endettement financier net - 10 984 - 11 088
Autres produits et charges financiers 1 964 98
Résultat Financier - 9 021 - 10 990
Impôt sur les résultats M-15 2 834 - 1 885
RÉSULTAT NET 11 998 1 858
Participations ne donnant pas le contrôle 1 914 1
Résultat net attribuable aux actionnaires de la société 10 084 1 857
RÉSULTAT NET PAR ACTION
Résultat net de base par action 59,99 9,29
Nombre moyen pondéré d’actions ordinaires 200 000 200 000
RÉSULTAT NET PAR ACTION DILUEE
Résultat net de base par action diluée 59,99 9,29
Nombre moyen pondéré d’actions ordinaires 200 000 200 000

Les données présentées au 30 juin 2024 n’ont pas fait l’objet d’un examen limité par les commissaires aux comptes




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État du résultat global consolidé
RÉSULTAT GLOBAL Notes 30/06/2025 30/06/2024
Résultat net de la période (en k€) 11 998 1 858
dont résultat net de la période (en k€) part du groupe 10 084 1 857
dont résultat net de la période (en k€) part participations ne donnant pas le contrôle 1 914 1


Autres éléments du résultat global (en k€)* 310 1 229
dont part du groupe 310 1 229
dont participations ne donnant pas le contrôle


RÉSULTAT GLOBAL TOTAL (en k€) 12 309 3 088
* Correspond à la part efficace de la variation de valeur des instruments de couverture. Cet élément
ne peut être recyclé ultérieurement en P&L.




Les données présentées au 30 juin 2024 n’ont pas fait l’objet d’un examen limité par les commissaires aux comptes


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Comptes consolidés au 30 juin 2025



Tableau des flux de trésorerie consolidés

Tableau de flux de trésorerie consolidé (en K€) Notes 30/06/2025 30/06/2024

Résultat net total des entités consolidées 11 998 1 858
Dotations nettes aux amortis. dépr. et provisions 1 744 2 035
Dotations aux amort./dépr. immos corporelles et incorporelles 2 091 2 052
Dotations amort./Dépr. écarts d'acquisition
(-) Reprises aux dépréciations financières -20
(+) Dotations et reprises aux provisions - passif -347 3

Eléments calculés ou gains/pertes liés aux var. de juste valeur 2 321 2 354
Élimination des plus ou moins values de cessions d'actifs H -171 263

CAF après coût de l'endettement financier 15 892 6 510

Coût de l'endettement financier M-14 11 474 11 272
Charge d'impôt de la période, y compris impôts différés M-15 -2 834 1 885
CAF avant coût de l'endettement financier et impôt 24 532 19 667

Variation du BFR 2 726 2 432
Variation de l'impôt payé 4

FLUX NET DE TRESORERIE GENERE PAR L'EXPLOITATION (I) 27 258 22 103

Augmentation d'immeubles de placement H -15 287
Acquisitions d'immobilisations incorporelles -129 -191
Acquisitions d'immobilisations corporelles -19 704 -1 526
Acquisitions d'immobilisations financières 5
Acquisitions autres immobilisations financières -1 289 -33
Cessions d'immeubles de placement H 5 302 12 443
Réduction des autres immobilisations financières 1 538
incidence des entrées de périmètre (share deal) 39 -40

FLUX NET DE TRESORERIE GENERE PAR L'INVESTISSEMENT (II) -14 239 -4 634

Variation nette des emprunts et dettes assimilées
Émissions d'emprunts et autres dettes assimilées M-10-3 25 384 13 983
Remboursements d'emprunts et autres dettes assimilées M-10-3 -23 839 -23 401
Remboursement compte courants associés
Variation des Intérêts payés -11 474 -11 119
Variation des autres dettes 434
Dividendes versés de la société mère -4 000 -2 500
Augmentations / réductions de capital 110

FLUX NET DE TRESO. GENERE PAR LES OPERATIONS DE FINANCEMENT(III) -13 819 -22 604

Variation de change sur la trésorerie (IV)
Variation de change sur autres postes du bilan
INCIDENCE DES VARIATIONS DE CHANGE (IV)

VARIATION DE FLUX TRÉSORERIE (I + II + III + IV) -800 -5 136

Trésorerie : ouverture 15 007 17 624
Trésorerie : ouverture 15 007 17 624

Trésorerie : correction à-nouveaux / reclassements 1 28
Trésorerie : clôture 14 209 12 516
Les données présentées au 30 juin 2024 n’ont pas fait l’objet d’un examen limité par les commissaires aux comptes



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Comptes consolidés au 30 juin 2025



Tableau de variation des capitaux propres consolidés

Capitaux
Réserves de Résultat net
Primes liées Réserves de propres Intérêts Total Capitaux
Variation de l'actif net réévalué (en K€) Capital consolidation (Part du
au capital réévaluation (Part du minoritaires propres
groupe groupe)
groupe)
Capitaux propres au 01/01/2024 28 419 931 -2 389 -34 171 383 402 29 383 431

Résultat 1 857 1 857
Autres éléments du résultat global 1 229 1 229
Total résultat 1 229 1 857 3 086

Affectation du résultat N-1 -34 171 34 171
Distribution/ brut versé -2 500 -2 500
Ensemble des transactions avec les associés -36 671 34 171 -2 500

Autres -41 -41
Impact SIGMA III
Incidence des acquisitions à des minoritaires
Capitaux propres au 30/06/2024 28 383 219 -1 160 1 857 383 947 29 383 976

Capitaux propres au 01/01/2025 28 383 225 -2 578 -48 551 332 126 332 126
Entrée de périmètre 2 818 2 818
Résultat 10 084 10 084 1 914
Autres éléments du résultat global 279 279 32
Total résultat 2 818 279 10 084 13 182 1 946
Affectation du résultat N-1 -48 551 48 551
Distribution/ brut versé -4 000 -4 000
Ensemble des transactions avec les associés -52 551 48 551 -4 000

Autres -38 450 -2 599 -38 450 37 822
Impact SIGMA IV -410 -410 523
Impact apport titres Opupelus 30/06/25 2 602 -637 -2 599 -637
Incidence variation de taux d'intérêt -37 403 -37 403 37 298
Capitaux propres au 30/06/25 28 2 602 295 042 -4 898 10 084 302 858 39 767 342 625

Les données présentées au 30 juin 2024 n’ont pas fait l’objet d’un examen limité par les commissaires aux comptes




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Annexes aux comptes consolidés
A. Faits marquants


A - 1. Rapprochement entre FSDV et BMG intervenu le 30 juin 2025
Le 30 juin 2025, la société FSDV et le Groupe BMG ont réalisé leur rapprochement via l’apport
en nature par Monsieur Louis RAME et Monsieur Nicolas RAME à FSDV de 179.998 actions de
la société Opupelus (holding du Groupe BMG), représentant 89,999% de son capital et de ses
droits de vote (l’« Apport »), donnant naissance à un groupe français coté sur Euronext Paris
dans le secteur de l’immobilier.
Ce rapprochement a été traité comptablement comme une acquisition inversée
conformément aux dispositions de la norme IFRS 3, dans la mesure notamment où, à la suite
du rapprochement, les actionnaires d’Opupelus, Monsieur Louis RAME et Monsieur Nicolas
RAME, ont pris le contrôle de FSDV.
Sur le plan juridique, FSDV reste (même après l’opération d’acquisition inversée) l’émetteur
d’instruments financiers cotés sur Euronext Paris.
Comptablement, suivant la norme internationale IFRS 3, la société « cible » et la société «
acquéreuse » sont distinguées. Au cas présent Opupelus a été définie société « acquéreuse »
et FSDV société « cible ». Cette identification entre société acquéreuse et société cible
détermine le traitement comptable et les positions financières des sociétés au moment du
regroupement d’entreprises. L’acquéreur devient la référence comptable et les chiffres
comparatifs sont établis sur cette base.
Par conséquent, l’acquéreur juridique (FSDV) devient la société acquise ou cible au niveau
comptable,
et vice versa, la société acquise juridiquement (Opupelus) devient l’acquéreur comptable. Il
en résulte
que :
- Bien que ces états financiers consolidés soient publiés au nom de FSDV, l'activité du
Groupe FSDV est la poursuite de celle d’Opupelus (Groupe BMG). Par conséquent, les
informations financières comparatives présentées dans les états financiers consolidés
semestriels sont celles d’Opupelus.



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Comptes consolidés au 30 juin 2025



- Pour la période de 6 mois close au 30 juin 2025, les états financiers consolidés
semestriels comprennent les résultats d’Opupelus (pour 6 mois).
- Le capital social du nouvel ensemble consolidé correspond au capital social de
l’acquéreur sur le plan comptable, soit celui de la société Opupelus post-opération
d’apport.



A - 2. La fin du projet SIGMA :
Désormais finalisé, le projet SIGMA a permis de réorganiser l’ensemble du patrimoine du
groupe et de classer les actifs du groupe dans trois sous holding (filiales à 100 % de la SAS
Opupelus) :
- SAS BMG Bureaux : portant les bureaux
- SAS BMG Logistique : portant les entrepôts
- SAS BMG Activité : portant les locaux d’activité


Le nombre de structures juridiques a été réduit au maximum afin de faciliter la gestion,
l’analyse économique des secteurs d’activité, mais aussi et surtout gagner en transparence
vis-à-vis des parties prenantes.
Mené sur une période de 3 ans, le projet a également permis de souscrire de nouveaux crédits
bancaires ayant pour objectifs de refinancer les actifs et de simplifier la gestion de la dette.
Au mois de mars 2025, ce sont les entités SCI O St Priest et SCI Charlemagne qui ont été
fusionnées dans la SAS BMG Bureaux.



A - 3. Refinancements
Le groupe a signé 2 accords de crédit au 1er semestre 2025 afin de mener à bien sa stratégie
d’investissements et de construction :
- Signature d’un refinancement de 11M€ avec AXA Banque portant sur 8 immeubles de
bureaux,
- Signature d’un accord de financement pour le chantier du SPI à Mérignac avec BNP
Paribas pour 6.9M€.




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Comptes consolidés au 30 juin 2025



B. Contexte de l’élaboration des états financiers consolidés
B - 1.Déclaration de conformité
Les états financiers intermédiaires consolidés du Groupe FSDV au 30 juin 2025 sont établis
conformément aux normes IFRS (International Financial Reporting Standards) et aux
interprétations et décisions de l’IFRS IC (IFRS Interpretations Committee) telles qu’adoptées
dans l’Union européenne.
Ces états financiers consolidés du 1er semestre ont été préparés en conformité avec la norme
IAS 34 « Information financière intermédiaire », telle qu’adoptée par l’Union européenne. Ils
ne comportent pas l’intégralité des informations requises pour les états financiers annuels
complets et doivent être lus conjointement avec les états financiers du Groupe pour l’exercice
clos le 31 décembre 2024.
Les principes et méthodes comptables appliqués pour les comptes consolidés au 30 juin 2025
sont identiques à ceux utilisés pour les comptes consolidés de l’exercice clos le 31 décembre
2024, sauf sur les points décrits en B – 2.


Les états financiers consolidés, couvrant la période du 1er janvier au 30 juin, ont été arrêtés
par le directoire le 24 septembre 2025.


Ces comptes ont été arrêtés selon le principe de continuité d’exploitation.
L’Euro est la monnaie de présentation du groupe. L’ensemble des comptes de FSDV sont
présentés en kilo€.


Les données présentées ci-après et relatives au 30 juin 2024 n’ont pas fait l’objet d’un examen
limité par les commissaires aux comptes.



B - 2.Nouvelles normes, interprétations et décisions de l’IFRS IC
Les évolutions des normes et décisions de l’IFRS IC sur 2025 n’ont pas d’impact sur les comptes
consolidés du groupe FSDV.


Aucune norme publiée, mais d’application non obligatoire au 1er janvier 2025, n’est appliquée
par anticipation.

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Comptes consolidés au 30 juin 2025



B - 3.Application de la norme IFRIC 21
La société applique la norme IFRIC 21, adoptée par l’Union européenne en juin 2014. Cette
norme constitue une interprétation de la norme IAS 37 « Provisions, passifs éventuels et actifs
éventuels ». Elle porte entre autres sur le fait générateur et donc sur la date de
comptabilisation d'un passif au titre d'une taxe. Selon cette interprétation, un passif au titre
d'une taxe est à comptabiliser à la date du fait générateur.



C. Recours à des estimations
L’établissement des comptes consolidés, conformément aux principes établis par les IFRS
telles qu’adoptées dans l’Union Européenne, implique que la Direction procède à un certain
nombre d’estimations et retienne certaines hypothèses qui ont une incidence sur les
montants portés à l’actif et au passif, et sur les montants portés aux comptes de produits et
de charges au cours de l’exercice. Ces estimations sont basées sur l’hypothèse de la continuité
d’exploitation et sont établies en fonction des informations disponibles lors de leur
établissement.


Les principales estimations faites par la direction lors de l’établissement des états financiers
portent notamment sur :
- Les hypothèses retenues pour la valorisation des immeubles de placement en tenant
compte des capex,
- Les dépréciations d’actifs et les provisions,
- L’échéancier courant et non courant de certaines lignes de crédit en cours de tirage,
- La norme IFRS 16, les estimations pouvant porter sur le montant de la dette de loyer
et notamment le taux d’actualisation utilisé et la détermination de la durée exécutoire
des contrats,
- La juste valeur des instruments financiers,
- La reconnaissance des impôts différés actifs,
- L’évaluation des droits d’utilisation et des obligations locatives,
- Les critères permettant d’identifier un actif comme détenu en vue de la vente.
- Le calcul de l’avancement pour déterminer le chiffre d’affaires et la marge de l’activité
construction.


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Comptes consolidés au 30 juin 2025




La Direction revoit régulièrement ses estimations et appréciations afin de prendre en compte
l’expérience passée et d’intégrer les facteurs jugés pertinents au regard des conditions
économiques. Toutefois, les hypothèses ayant par nature un caractère incertain, les
réalisations sont susceptibles de s’écarter des estimations.


Concernant l’activité construction, le chiffre d’affaires et la marge sont déterminés au moyen
de la méthode de l’avancement.



D. Périmètre de consolidation et regroupements d’entreprise
D - 1. Méthode de consolidation et variations de périmètre
Au 30 juin 2025, le périmètre du groupe comprend 22 entités. L’intégralité de ces entités sont
en intégration globale.


Les variations de périmètre au cours du 1er semestre correspondent à :
- Les fusions de SCI O St Priest et SCI Charlemagne dans BMG Bureaux
- L’acquisition inversée de Fayenceries Sarreguemines Digoin & Vitry et ses filiales
Société des Faïenceries de Salins et Société Financière Nantaise



D - 2. Périmètre de consolidation
Détention
N° Forme Nom de société Adresse CP Ville RCS Capital Directe
Indirecte
4 SCI VIENNOISE Le Bois Montbourcher 49 220 Chambellay Angers 389 452 699 914 694 -
25 SAS OPUPELUS HOLDING Le Bois Montbourcher 49 220 Chambellay Angers 392 057 295 30 490
28 SCI KRISTAL KOPF Le Bois Montbourcher 49 220 Chambellay Angers 449 867 134 2 400 000 D
40 SCI BRAGADIN Le Bois Montbourcher 49 220 Chambellay Angers 497 730 259 1 000 000 -
47 SCI ARENA Le Bois Montbourcher 49 220 Chambellay Angers 528 885 718 1 810 000 -
48 SCI BMG ACTIVITE Le Bois Montbourcher 49 220 Chambellay Angers 491 050 365 6 260 762 -
51 SCI AZUL Le Bois Montbourcher 49 220 Chambellay Angers 537 435 810 3 010 000 D
66 SAS BMG LOGISTIQUE Le Bois Montbourcher 49 220 Chambellay Angers 435 304 183 4 515 348 D
86 SCI O SOPHIA Le Bois Montbourcher 49 220 Chambellay Angers 802 022 178 1 100 000 I
112 SAS BMG BUREAUX Le Bois Montbourcher 49 220 Chambellay Angers 484 841 374 382 154 D
117 SCI BMG SERVON Le Bois Montbourcher 49 220 Chambellay Angers 821 262 508 5 525 -
135 SCI CHÂTEAU DU BOIS MONTBOURCHER Le Bois Montbourcher 49 220 Chambellay Angers 428 233 514 634 700 D
140 SAS B' COWORKER Le Bois Montbourcher 49 220 Chambellay Angers 882 169 402 1 986 444 D
152 SAS 7 BOURDONNAIS Le Bois Montbourcher 49 220 Chambellay Angers 853 954 857 1 000 I
162 SAS CIRAKIS Le Bois Montbourcher 49 220 Chambellay Angers 922 525 837 2 010 000 D
165 SAS CIR PREFA 574 Zone d'Activité du Mayne
47 400 Fauillet Agen 725 850 036 1 190 600 I
167 SCI DES ACACIAS Le Bois Montbourcher 49 220 Chambellay Angers 493 645 359 40 D
168 SCI CAMEL Le Bois Montbourcher 49 220 Chambellay Angers 939 812 574 10 000 D
169 SCI PROJET IMMO 1 Le Bois Montbourcher 49 220 Chambellay Angers 978 071 934 100 D
194 SA FSDV Le Bois Montbourcher 49 220 Chambellay Angers 562 047 605 223 756 729 D
195 SA SOCIETES DES FAIENCERIES DE SALINS Rue du Helder 75 009 Paris Paris 625 480 223 152 500 D
196 SA SOCIETE FINANCIERE NANTAISE Rue du Helder 75 010 Paris Paris 302 220 652 426 192 D
22 sociétés consolidées 251 597 278



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Comptes consolidés au 30 juin 2025



D - 3. Transactions éliminées dans les états financiers consolidés
Les soldes bilanciels et les produits et charges résultant des transactions intragroupes sont
éliminés lors de la préparation des états financiers consolidés.



D - 4. Classement au bilan
Les actifs devant être réalisés, consommés ou cédés dans le cadre du cycle normal
d’exploitation ou dans les douze mois suivant la clôture, sont classés en « actifs courants ». Il
en est de même pour les actifs détenus dans le but d’être cédés, la trésorerie ou les
équivalents de trésorerie.
Tous les autres actifs sont classés en « actifs non courants ».
Les passifs devant être réglés dans le cadre du cycle normal d’exploitation ou dans les 12 mois
suivant la clôture sont classés en « passifs courants ».
Le cycle normal d’exploitation du Groupe est de 12 mois.
Les impôts différés sont, quant à eux, toujours présentés en actifs ou passifs non courants.



E. Informations sur les secteurs opérationnels
FSDV est un groupe immobilier intégré, et ses métiers (UGT) s’organisent autour des 3 pôles
suivants :

 La Foncière,

 Le Coworking,
 La Construction.


Les secteurs opérationnels par métier correspondent aux secteurs identifiés du groupe et qui
obéissent à une gestion distincte et propre. Cette information est utilisée aux fins d’affectation
des ressources aux secteurs opérationnels et de l’évaluation de leur performance.
L’ensemble des cessions internes entre les différents métiers sont réalisées aux conditions
normales de marché.
Les données des secteurs opérationnels suivent les mêmes règles comptables que celles
utilisées pour les états financiers consolidés et décrites dans les notes aux états financiers.




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Comptes consolidés au 30 juin 2025



La SAS Opupelus, est intégrée dans la consolidation au périmètre de la Foncière, bien que
supportant tous les frais des fonctions supports. Cette affectation a été naturellement
déterminée par deux critères : La Foncière est la première activité du Groupe en termes de
chiffres d’affaires et de nombre de salariés, et la SAS Opupelus porte les charges de personnel
de cette activité.


L’analyse financière s’appuie sur le résultat par activité. Concernant les actifs et passifs, la
ventilation présentée au bilan IFRS est suffisamment détaillée pour permettre une lecture
éclairée du bilan (juste valeur des immeubles de placement, trésorerie, dette, notamment) et
des investissements.




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Comptes consolidés au 30 juin 2025



Bilan sectoriel au 30 juin 2025

05 -
Total par 05 -
Bilan sectoriel Actif 30/06/2025 Inter-activité
activité
05 - Hold Construction
Coworking
05 - Foncière
d'immeubles


Ecart d'acquisition net 1 371 1 371 1 371


Immobilisations incorporelles nettes 786 786 5 17 764


Immobilisations corporelles nettes 23 534 23 534 10 794 6 435 6 304


Droits d'utilisation nets 9 195 9 195 9 195


Immeubles de placement nets 847 396 847 396 1 000 846 396


Immobilisations financières nettes 13 509 -97 257 110 766 15 17 917 109 817


Participations nettes : entreprises associées


Autres actifs nets non courants 6 274 6 274 5 488 573 1 212


Actif non courant 902 066 -97 257 999 323 7 879 11 402 7 353 972 689


Stocks et en-cours nets 907 907 907


Clients et comptes rattachés nets 28 239 -4 243 32 482 15 3 948 887 27 632


Instruments financiers actif


Autres créances et comptes de régularisation nets 15 159 -123 936 139 095 2 102 -6 349 483 142 859


Trésorerie et équivalents de trésorerie nets 14 209 14 209 153 223 295 13 537


Actif courant 58 514 -128 179 186 693 2 271 -1 270 1 665 184 027


Actifs nets non courants en vue de la vente 9 897 9 897 9 897


Total Actif 970 477 -225 436 1 195 913 10 150 10 131 9 019 1 166 613




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Comptes consolidés au 30 juin 2025


05 -
Total par 05 -
Bilan sectoriel Passif 30/06/2025 Inter-activité
activité
05 - Hold Construction
Coworking
05 - Foncière
d'immeubles


Capital 28 28 28
Primes liées au capital 2 602 2 602 2 602
Ecart de réévaluation
Réserves 289 927 289 927 -25 694 -25 138 2 862 337 896
Résultat net (Part du groupe) 10 084 10 084 5 309 3 294 -706 2 187
Auto-contrôle
Autres réserves
Capitaux propres (Part du groupe) 302 641 302 641 -17 786 -21 844 2 157 340 113


Intérêts ne conférant pas le contrôle 39 985 39 985 25 875 -2 427 240 16 297
Total des capitaux propres 342 625 342 625 8 090 -24 271 2 396 356 410


Engagements retraite et assimilés 318 318 229 4 85
Provisions non courantes
Impôts différés - passif 96 409 96 409 41 96 367
Endettement non courant 372 907 -97 257 470 164 9 829 3 652 456 684
Dettes de location non courantes 9 328 9 328 9 328
Autres passifs non courants 2 902 2 902 2 902
Passif non courant 481 864 -97 257 579 121 10 099 3 656 565 366


Provisions courantes 237 237 237
Endettement courant 83 944 83 944 6 603 735 76 606
Dettes de location courantes 485 485 485
Dettes fournisseurs et comptes rattachés 20 497 -4 243 24 740 117 4 354 1 550 18 720
Instruments financiers passif
Autres passifs courants 40 553 -123 936 164 489 1 706 13 347 681 148 756
Passif courant 145 716 -128 179 273 895 2 060 24 303 2 966 244 566

Passifs non courants détenus en vue de la vente & act abandon. 271 271 271
Total Passif 970 477 -225 436 1 195 913 10 150 10 131 9 019 1 166 613




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Bilan sectoriel au 31 décembre 2024

05 -
Bilan sectoriel actif 31/12/2024 Inter-activité Total par activité Construction 05 - Coworking 05 - Foncière
d'immeubles
17 041 9 467 929 939
Goodwill net 0 0 0 0 0 0
0 0
Immobilisations incorporelles nettes 796 0 796 13 17 767
0 0
Immobilisations corporelles nettes 24 499 0 24 499 11 199 6 832 6 469


Droits d'utilisation nets 9 028 0 9 028 0 0 9 028


Immeubles de placement nets 824 862 0 824 862 0 0 824 862
0 0
Immobilisations financières nettes 14 705 -1 009 15 714 14 912 14 788
0 0
Participations nettes : entreprises associées 0 0 0 0 0 0
0 0
Autres actifs nets non courants 926 0 926 663 1 263
0 0
Actif non courant 874 816 -1 009 875 825 11 888 7 761 856 176
0 0
Stocks et en-cours nets 981 0 981 981 0 0
0 0
Clients et comptes rattachés nets 25 170 -9 395 34 565 3 476 949 30 140
0 0
Instruments financiers actif 0 0 0 0 0 0


Autres créances et comptes de régularisation nets 10 051 -7 10 058 420 -46 9 685
0 0
Trésorerie et équivalents de trésorerie nets 15 012 0 15 012 277 804 13 931
0 0
Actif courant 51 213 -9 402 60 616 5 153 1 707 53 756
0 0
Actifs nets non courants en vue de la vente 20 007 0 20 007 0 0 20 007
0 0
Total Actif 946 037 -10 411 956 448 17 041 9 467 929 939




05 -
Bilan sectoriel Passif 31/12/2024 Inter-activité Total par activité Construction 05 - Coworking 05 - Foncière
d'immeubles
-2 907 8 216 951 139
Capital 28 28 28
Primes liées au capital
Ecart de réévaluation
Réserves 380 649 380 649 724 3 133 376 793
Résultat net (Part du groupe) -48 551 -48 551 -28 655 48 -19 943
Auto-contrôle
Autres réserves
Capitaux propres (Part du groupe) 332 126 332 126 -27 931 3 180 356 877


Intérêts ne conférant pas le contrôle
Total des capitaux propres 332 126 332 126 -27 931 3 180 356 877

Engagements retraite et assimilés 266 266 197 2 67
Provisions non courantes
Impôts différés - passif 94 680 94 680 48 94 632
Endettement non courant 401 937 -1 009 402 946 6 022 4 022 392 901
Dettes de location non courantes 9 101 9 101 9 101
Autres passifs non courants 3 316 3 316 3 316
Passif non courant 509 300 -1 009 510 309 6 268 4 024 500 017


Provisions courantes
Endettement courant 50 558 50 558 7 459 722 42 377
Dettes de location courantes 511 511 511
Dettes fournisseurs et comptes rattachés 18 449 -9 395 27 845 4 010 1 085 22 750
Instruments financiers passif
Autres passifs courants 32 158 -7 32 165 7 286 -796 25 675
Passif courant 101 677 -9 402 111 080 18 756 1 011 91 312

Passifs non courants détenus en vue de la vente & act abandon. 2 933 2 933 2 933
Total Passif 946 037 -10 411 956 448 -2 907 8 216 951 139




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Comptes consolidés au 30 juin 2025



Compte de résultat sectoriel au 30 juin 2025


Construction
COMPTE DE RESULTAT SECTORIEL (en K€) 30/06/2025 Holding Foncière d'immeubles Coworking
préfabriqués
Revenus 51 090 - 44 892 3 162 3 035


Achats consommés - 1 393 - - 15 - 1 272 - 106
Charges externes et autres charges - 21 190 - - 19 375 - 947 - 868
Charges de personnel - 4 285 - - 2 019 - 1 789 - 425
Impôts et taxes - 265 - - 210 - 66 11
Dotations nettes aux amortissements, dépréciations et provisions - 4 716 - - 3 663 - 321 - 785
Autres produits et charges opérationnels 1 226 - 1 120 104 3


Résultat opérationnel courant avant cession d'actif et variation de valeurs 20 466 20 731 - 1 129 863


Solde net des ajustements de valeurs des immeubles - 2 435 34 - 2 468 - -
Résultat des cessions d'actifs 153 - 153 - -
Dépreciation des écarts d'acquisition - - - - -


Résultat opérationnel 18 184 34 18 416 - 1 129 863


Produits de trésorerie et d'équivalents de trésorerie 490 - 490 - -
Coût de l'endettement financier brut - 11 474 - - 11 150 - 236 - 88


Coût de l'endettement financier net - 10 984 - - 10 660 - 236 - 88


Autres produits et charges financiers 1 964 378 1 586 0 -
0
Résultat financier - 9 021 378 - 9 074 - 236 - 88


Impôts sur les résultats 2 834 5 488 - 2 481 - 184 12
0
Résultat net des activités poursuivies 11 998 5 899 6 860 - 1 549 788


Résultat net des participations ne donnant pas le contrôle - 1 914 590 1 036 366 - 78
0
Résultat net de l'ensemble consolidé 10 084 5 309 5 824 - 1 915 866




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Comptes consolidés au 30 juin 2025



Compte de résultat sectoriel au 30 juin 2024


Construction
COMPTE DE RESULTAT SECTORIEL (en K€) 30/06/2024 Foncière d'immeubles Coworking
préfabriqués
Revenus 49 652 44 392 2 778 2 482


Achats consommés - 6 311 - 348 - 5 877 - 85
Charges externes et autres charges - 23 652 - 19 257 - 3 956 - 440
Charges de personnel - 6 325 - 2 849 - 3 058 - 418
Impôts et taxes - 148 - 71 - 66 - 11
Dotations nettes aux amortissements, dépréciations et provisions - 2 675 - 1 209 - 739 - 727
Autres produits et charges opérationnels courants 7 056 6 860 189 8


Résultat opérationnel courant avant cession d'actif et variation de valeurs 17 598 27 519 - 10 729 809


Autres produits et charges opérationnels non courants - 201 - 232 30 1
Solde net des ajustements de valeurs des immeubles - 2 421 - 2 421 - -
Résultat des cessions d'actifs - 243 - 243 - -


Résultat opérationnel 14 733 24 623 - 10 699 810


Produits de trésorerie et d'équivalents de trésorerie 354 354 0 -
Coût de l'endettement financier brut - 11 442 - 11 081 - 288 - 73


Coût de l'endettement financier net - 11 088 - 10 727 - 288 - 73


Autres produits et charges financiers 98 98 - -
0
Résultat financier - 10 990 - 10 629 - 288 - 73


Impôts sur les résultats - 1 885 - 3 877 1 991 2
0
Résultat net des activités poursuivies 1 858 10 117 - 8 996 738


Résultat net des participations ne donnant pas le contrôle - 1 1 - -
0
Résultat net de l'ensemble consolidé 1 857 10 115 - 8 996 738




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Comptes consolidés au 30 juin 2025




F. Goodwill


F - 1.Principe comptable
Les regroupements d’entreprises sont comptabilisés selon la méthode de l’acquisition d’IFRS
3 révisée : lors de la première consolidation d’une entité dont le Groupe acquiert le contrôle,
les actifs et les passifs, ainsi que les passifs éventuels, identifiables sont comptabilisés à leur
juste valeur à la date d’acquisition. Les actifs incorporels sont spécifiquement identifiés dès
lors qu’ils sont séparables de l’entité acquise ou résultent de droits légaux ou contractuels.


Ainsi, lors de la prise de contrôle d’une entreprise, la différence entre la quote-part d’intérêts
de l’acquéreur dans la juste valeur des actifs, passifs et passifs éventuels identifiables à la date
de prise de contrôle, et le coût d’acquisition constitue un Goodwill représentatif d’avantages
économiques futurs résultant d’autres actifs non identifiés individuellement et comptabilisés
séparément. Le prix d’acquisition correspond au montant de la contrepartie transférée y
compris, le cas échéant, les compléments de prix à leur juste valeur. Par ailleurs, les coûts
directs liés à l’acquisition sont comptabilisés en charge de la période au cours de laquelle ils
sont encourus.


Le Goodwill :
- Positif, est inscrit à l’actif du bilan et fait l’objet d’un test de dépréciation au moins une
fois par an,
- Négatif, est comptabilisé directement en produit.


La norme prévoit un délai de 12 mois à partir de la date d’acquisition quant à la
comptabilisation définitive de l’acquisition ; les corrections et évaluations effectuées doivent
être liées à des faits et circonstances existant à la date d’acquisition. Ainsi, au-delà de la
période d’évaluation, un complément de prix est à comptabiliser en résultat de l’exercice sauf
si sa contrepartie est un instrument de capitaux propres.




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Comptes consolidés au 30 juin 2025



L’acquisition ou la cession de titres d’une entité qui demeure contrôlée avant et après ces
opérations, est désormais considérée comme une transaction entre actionnaires
comptabilisée en capitaux propres : elle n’impacte ni le goodwill, ni le compte de résultat. En
cas de perte de contrôle, la participation résiduelle est évaluée à la juste valeur et le résultat
de cession est comptabilisé au compte de résultat.



F - 2.Composition et dépréciation du goodwill
Conformément à la norme IFRS3 « Regroupements d’entreprises », les actifs acquis et les
passifs assumés de la société ont été évaluées à la juste valeur.


En date du 31 janvier 2023 un goodwill à hauteur de 20.8 M€ avait été constaté à l’actif du
bilan consolidé à la suite de l’acquisition de l’activité de construction d’immeubles
préfabriqués. Au regard de la perte constatée sur l’exercice et des perspectives de CIR Prefa
le goodwill été déprécié à 100% dans les comptes consolidés du 31 décembre 2024.
En date du 30 juin 2025, Louis Ramé et Nicolas Ramé ont apporté 89.99 % de ses titres à FSDV.


A la date d’acquisition :
- FSDV émet 14 285 668 actions en échange de 179 998 actions de BMG,
- Les actionnaires de BMG détiennent 98.96% (14 285 668 / 14 435 918),
- Les actionnaires de FSDV détiennent 1,04% (150 250 / 14 435 918),
- Le prix de marché d’une action de FSDV est de 17,50 euros,
- La juste valeur estimée d’une action de BMG est de 1 672,68 euros.


La juste valeur de la contrepartie effectivement transférée doit être évaluée selon la mesure
la plus fiable. Un traité d’apport ayant été signé en date du 22 mai 2025, nous retenons la
valeur des sociétés au 30 juin 2025.
La juste valeur de la contrepartie effectivement transférée est calculée en utilisant le nombre
d’actions de la société BMG qui auraient été émises aux actionnaires de la société FSDV à la
date de l’opération pour conférer aux actionnaires de FSDV une participation équivalente dans
BMG à celle qu’elle détient post-opération (1.04%).
La juste valeur de la contrepartie transférée est ainsi de 2,6 M€.


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Comptes consolidés au 30 juin 2025



Le goodwill est évalué comme étant l’excédent de la juste valeur de la contrepartie
effectivement transférée par rapport au montant des actifs et des passifs identifiables
comptabilisés de FSDV.
En date du 30 juin 2025, un goodwill à hauteur de 1,371 M€ a été constaté à l’actif du bilan
consolidé à la suite de l’acquisition inversée de FSDV.



G. Les immobilisations incorporelles
La norme IAS 38 définit l’immobilisation incorporelle comme étant un actif non monétaire
identifiable, sans substance physique et contrôlé par l’entité.
Un actif est identifiable :
- s’il est séparable (loué, vendu, échangé de manière indépendante) ; ou
- s’il est issu d’un droit contractuel ou légal, que ce droit soit séparable ou non.


Un actif est contrôlé si l’entité a le pouvoir d’en retirer les bénéfices économiques futurs et
d’en restreindre l’accès aux tiers. Lorsque l’immobilisation incorporelle a une durée de vie
définie, elle est amortissable. Les immobilisations à durée de vie indéfinie ne sont pas
amortissables mais font l’objet d’un test de dépréciation annuel ; le caractère indéfini est revu
à chaque clôture. Les immobilisations incorporelles comprennent les :
- les frais de développement qui sont activés lorsqu’ils génèrent des avantages
économiques futurs et sont évaluables de façon fiable ;
- les concessions, brevets et droits assimilés ; et
- les actifs incorporels identifiables reconnus lors des regroupements d’entreprise
(marques, carnet de commande, relations client, etc.). Conformément aux principes
IFRS, les frais d’établissement et les frais de recherche figurent en charges dans
l’exercice de leur engagement.
Le poste immobilisations incorporelles est composé par des licences informatiques et des
progiciels informatiques essentiellement pour notre activité de coworking.
Les durées d’amortissement retenu au niveau du groupe :
- Logiciels : Entre 1 et 5 ans
- Autres immobilisations incorporelles : Entre 1 et 3 ans




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Comptes consolidés au 30 juin 2025



Immobilisations incorporelles Var. périmètre Acquisitions/ Cessions/
31/12/2024 Transfert 30/06/2025
(en K€) consolidation dotations Reprise

Logiciels 1 190 5 129 1 325
Autres immobilisations incorporelles 2 497 2 497
Total valeur brute 3 687 5 129 - - 3 822
Amortissements Logiciels 394 144 538
Amortissements autres immobilisations incorporelles 2 497 2 497
Total des amortissements 2 891 - 144 - - 3 035
5 274 - -
Total valeur nette 796 5 15 - - 786

Les autres immobilisations incorporelles correspondant à la valeur du carnet de commandes
du Groupe CIR et sont totalement amorties à fin juin 2025.


H. Les immeubles de placement

Le patrimoine immobilier est constitué de terrain, d’immeubles en construction et
d’immeubles loués en location simple répondant à la définition des immeubles de placement.
Le groupe FSDV a opté pour la valorisation de ses immeubles de placement à la juste valeur
telle que définie par la norme IAS 40, en enregistrant les variations de la valeur des biens
immobiliers dans le compte de résultat. Ces immeubles ne font par conséquent l’objet ni
d’amortissements, ni de dépréciations.


L'évaluation de la juste valeur des différents immeubles étudiés a été établie immeuble par
immeuble, chacun d'eux étant apprécié isolément. Ces évaluations sont à distinguer de celles
qui auraient consisté à déterminer la valeur de chaque local composant un immeuble, pris
unitairement, dans l'optique d'une évaluation lot par lot.
La norme IFRS 13 « Evaluation à la juste valeur » donne une définition unique de la juste valeur
et regroupe l’ensemble des informations relatives à la juste valeur qui devront être fournies
dans l’Annexe aux comptes. L’évaluation de la juste valeur d’un actif non financier tient
compte de la capacité d’un intervenant de marché à générer des avantages économiques en
faisant une utilisation optimale de l’actif ou en le vendant à un autre intervenant du marché
qui en ferait une utilisation optimale. L’évaluation des immeubles de placement tient compte
de cette définition de la juste valeur.


Selon la norme IFRS 13, les paramètres retenus dans l’estimation sont classifiés selon une
hiérarchie à trois niveaux :


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- Niveau 1 : il s’agit de prix cotés (non ajustés) sur des marchés actifs pour des actifs ou
des passifs identiques, auxquels l’entité peut avoir accès à la date d’évaluation.
- Niveau 2 : il s’agit de données, autres que les prix cotés inclus dans le niveau 1, qui
sont observables pour l’actif ou le passif, soit directement, soit indirectement.
- Niveau 3 : ce niveau concerne les paramètres qui sont fondés sur des données non
observables. L’entité établit ces paramètres à partir des meilleures informations à sa
disposition concernant les hypothèses retenues par les acteurs du marché.


Les actifs ont été classifiés en niveau 3. Cette considération reflète la nature principalement
non observable des données utilisées dans les évaluations, tels que les loyers issus des états
locatifs, les taux de capitalisations ou les taux de rendements.


Les immeubles en construction ou en cours de développement sont comptabilisés à la juste
valeur lorsque celle-ci peut être évaluée de façon fiable. Au 30 juin 2025, les immeubles en
construction sont comptabilisés à leurs dernières valeurs connues augmentées des coûts
immobilisés sur la période.


Les justes valeurs des immeubles retenues au 30 juin 2025 se reposent sur la base
d’évaluations réalisées par un expert indépendant BNP Paribas Real Estate Valuation en date
du 31 décembre 2024. Nous estimons qu’au vue de notre état locatif qui reste stable par
rapport au 31 décembre 2024 et au vue du taux de l’OAT français qui évolue très faiblement
de 0.06% au 1 semestre 2025 que nos justes valeurs sont constantes.




Immeubles de placement
30/06/2025 31/12/2024
(en K€)
Valeur à l'ouverture 824 862 878 569
Acquisitions d'immeubles détenus en propre - 2 075
Cessions d'immeubles détenus en propre - - 32 470
Augmentation valeur - travaux - LOA 16 895 42 675
Variation de périmètre 1 000 -
Variation de juste valeur - 2 435 - 58 964
Reclassement IAS 40/IFRS 5/Stock 7 074 - 7 023
Valeur à la clôture 847 396 824 862


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Répartition des immeubles de placement au 30 juin 2025 par région (en K€)

Régions 30/06/2025 31/12/2024
Auvergne-Rhônes-Alpes 43 238 39 018
Bourgogne-Franche-Comte 21 877 21 832
Bretagne 35 245 35 245
Centre - Val de Loire 25 317 26 920
Grand Est 157 339 156 167
Hauts-de-France 115 969 107 899
Ile de France 78 195 77 670
Normandie 35 074 27 986
Nouvelle Aquitaine 165 819 162 668
Occitanie 27 913 27 913
Pays de Loire 77 356 77 466
Provence-Alpes-Cote Azur 64 056 64 079
TOTAL 847 396 824 862


I. Les immeubles exploités en propre par le Groupe
Au sein du groupe, deux immeubles sont exploités par le groupe :
- Le siège social situé à Chambellay (49) ;
- L’usine de construction des préfabriqués située à Fauillet (47).
Immobilisations corporelles Var. périmètre
31/12/2024 Acquisitions Cessions Transfert 30/06/2025
(en K€) consolidation
Immeubles détenus en propre 14 363 32 14 396
Total valeur brute 14 363 - 32 - - 14 396

Var. périmètre
Amortissement Immobilisations corporelles (en K€) 31/12/2024 Dotation Reprise Transfert 30/06/2025
consolidation
Amortissement immeubles détenus en propre 1 582 455 16 2 021
Total des amortissements 1 582 - 455 16 - 2 021

Total valeur nette 12 781 - - 423 16 - 12 375




J. Les autres immobilisations corporelles
Les éléments présentés au coût d’acquisition sont les suivants :
- Agencements du siège
- Matériel de transport
- Mobilier
- Matériel informatique

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Ces autres actifs sont amortis linéairement selon les durées suivantes :
- Agencements intérieurs : 10 ans
- Matériel de transport : 5 ans
- Matériel informatique : 3 ans
- Mobilier : 3 ans


Ils sont comptabilisés au coût d’acquisition, diminué des amortissements pratiqués. Si à la
clôture de l’exercice leur valeur nette comptable est supérieure à leur valeur recouvrable, une
dépréciation est constatée. Aucune dépréciation n’a été constatée à la date d’arrêté des
comptes.


Autres immobilisations corporelles Var. périmètre
31/12/2024 Acquisitions Cessions Transfert 30/06/2025
(en K€) consolidation
Installations techniques 4 225 40 4 265
Agencements divers 8 412 8 8 421
Matériels de transports 1 207 51 27 1 231
Matériels bureaux/info. 694 21 715
Mobilier 2 533 21 6 2 548
Total valeur brute 17 072 - 142 33 - 17 181

Amortissement autres immobilisations corporelles Var. périmètre
31/12/2024 Dotation Reprise Transfert 30/06/2025
(en K€) consolidation
Amort. Autres immo. corporels 2 249 424 2 673
Amort. Matériels transports 528 119 14 633
Amort. Matériels bureaux/info. 496 67 563
Amort. Mobilier 1 336 369 5 1 700
Amort. Installations techniques 837 214 1 051
Total des amortissements 5 446 - 1 193 18 - 6 621

Total valeur nette 11 626 - - 1 051 - 15 - 10 560

Immobilisations corporelles en cours Var. périmètre
31/12/2024 Acquisitions Cessions Transfert 30/06/2025
(en K€) consolidation
Agencements const. en cours 92 507 599
Total valeur brute 92 - 507 - - 599




L’augmentation des immobilisations corporelles en cours est liée à l’aménagement chez B
Coworker de 2 centres Le Mans et O St Priest qui ouvriront leurs portes au 2eme semestre
2025.


K. Droits d’utilisation
En application d’IFRS 16, lorsqu’un bien immobilier ou mobilier est détenu dans le cadre d’un
contrat de location, le preneur doit comptabiliser un actif au titre du droit d’utilisation et un
passif locatif, au coût amorti.

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Le preneur amortit le droit d’utilisation linéairement sur la durée exécutoire du contrat.
FSDV a identifié une catégorie de droit d’utilisation :


Les amodiations sur certaines parcelles de terrain (situées principalement sur le Port
Autonome de Strasbourg) sont présentées dans la catégorie Droits d’utilisation.


Immobilisations corporelles Var. périmètre
31/12/2024 Acquisitions Cessions Transfert 30/06/2025
(en K€) consolidation
Droit d'utilisation 12 683 465 236 - 12 912
Total valeur brute 12 683 - 465 236 - 12 912

Amortissement autres immobilisations corporelles Var. périmètre
31/12/2024 Dotation Reprise Transfert 30/06/2025
(en K€) consolidation
Amortissement droit d'utilisation 3 656 298 236 - 3 717
Total des amortissements 3 656 - 298 236 - 3 717

Total valeur nette 9 028 - 167 - - 9 195

Les immeubles de placement financés par crédit-bail immobilier ont été inscrits dans la
catégorie Immeubles de placement.



L. Actifs destinés à la vente
Conformément à la norme IFRS 5, lorsque le groupe a décidé de céder un actif ou un groupe
d'actifs, il le classe en tant qu'actif détenu en vue de la vente si :
- l'actif ou le groupe d'actifs est disponible en vue de sa vente immédiate dans son état
actuel, sous réserve uniquement des conditions qui sont habituelles et coutumières
pour la vente de tels actifs,
- sa vente est probable dans un délai d’un an, et des actions de commercialisation sont
initiées.
Pour le groupe, seuls les immeubles répondant aux critères ci-dessus ou pour lesquels une
promesse de vente a été signée sont classés en actifs destinés à la vente.
En cas d’existence d’une promesse de vente à la date de clôture des comptes, c’est le prix de
la promesse nette des frais qui constitue la juste valeur du bien détenu en vue de la vente.




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 État des immeubles destinés à la vente au 30 juin 2025 (en K€)

Régions 30/06/2025 31/12/2024
Auvergne-Rhônes-Alpes 170 4 390
Bretagne 0 0
Centre - Val de Loire 1 765 0
Grand Est 0 880
Hauts-de-France 3 727 3 627
Ile de France 0 3 350
Normandie 0 7 035
Nouvelle Aquitaine 2 725 725
Occitanie 0 0
Pays de Loire 0 0
Provence-Alpes-Cote Azur 1 510 0
TOTAL 9 897 20 007


 Ventes réalisées au cours du 1er semestre 2025

Prix de cession
Sociétés Cessions 2025 Type m²
(en k€)
7 Bourdonnais Paris 3 450 Habitation 202
BMG Activité Calais 850 Loc. Activité 4 623
BMG Bureaux Mérignac 52 Terrain -
BMG Bureaux Epinal 951 Bureaux 1 717
Total cessions immeubles de placement 5 302 6 542
Le produit de cession des immeubles de placement s’élève à 5.3 millions d’euros.


 Résultat des cessions de la période


Résultat de cession des immeubles
30/06/2025 31/12/2024
(en K€)
Prix de cession des immeubles vendus 5 302 34 959
Juste valeur à l'ouverture des immeubles vendus - 5 130 - 35 118
Total des résultats de cession des immeubles 172 - 159
VNC des éléments d'actifs cédés 118 - 986
Résultats des cessions 291 - 1 144




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M.Actifs financiers
Les actifs financiers comprennent les contrats de capitalisation, les actifs courants
représentant les créances d’exploitation, des titres de créances ou des titres de placement, y
compris les instruments dérivés, et la trésorerie.
L’évaluation et la comptabilisation des actifs sont définis par la norme IFRS 9.


Acquisitions /
Immobilisations Financières Var. périmètre Variation de
31/12/2024 Variation de Cessions 30/06/2025
(en K€) consolidation juste valeur
périmètre
Titres immobilisés 300 300
Contrat de capitalisation 3 119 1 252 706 265 3 399
Dépôts/cautionnements versés 11 287 15 37 1 528 9 810
Total valeur brute 14 705 15 1 289 2 235 265 13 509

Dépréciation des Immobilisations Financières Var. périmètre
31/12/2024 Dotation Reprise 30/06/2025
(en K€) consolidation
Sur titres immobilisés - - - -
Total - - - - -




M - 1. Titres de participation
Le groupe détient une participation minoritaire dans la SAS Qovoltis de 300 K€, fabriquant et
installateur de bornes électriques de nouvelle génération.



M - 2. Contrat de capitalisation
En 2016, le groupe, via la SCI Bordeaux Espace Aquitaine (désormais Opupelus), a souscrit un
contrat d’assurance vie auprès d’AXA. Leur situation au 30 juin 2025 est détaillée ci-après :


Montant Juste valeur au Juste valeur au
Variation de JV
Libellé Date acq. Origine 31/12/2024 Augmentation Rachat 30/06/2025
(en K€)
(en K€) (en K€) (en K€)
Contrat 1 31/03/2016 5 250 3 090 - 702 - 167 2 221
Total 5 250 3 090 - 702 - 167 2 221


La variation de juste valeur des contrats de capitalisation est comptabilisée dans le compte de
résultat.



M - 3. Autres actifs financiers
Les autres actifs financiers correspondent au dépôt de garantie versé dans le cadre du prêt
impact. Ces sommes ont été placées sur des comptes à terme rémunérés. Au premier
semestre 2025 1.5M€ a été débloqué.


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M - 4. Stocks
Conformément à la norme IAS 2, les stocks sont évalués au plus faible de leur coût de revient
et de leur valeur nette de réalisation. Cette dernière correspond au prix de vente estimé dans
le cours normal de l’activité diminué des coûts attendus pour l’achèvement et la réalisation
de la vente.


Les stocks au 30 juin 2025 concernent les matières premières et des produits finis de l’activité
de construction de préfabriqués de CIR Prefa.


Les stocks de matières premières et de produits finis sont évalués au prix de revient du fait de
leur rotation rapide.


D’une manière générale, lorsque la valeur nette de réalisation des stocks et des travaux en
cours est inférieure à leur valeur comptable, des dépréciations sont comptabilisées.



M - 5. Impôts différés
Les impôts différés résultent des décalages temporels d’imposition ou de déduction et sont
calculés selon la méthode du report variable et sur la totalité des différences temporaires
existant dans les comptes individuels ou provenant des retraitements de consolidation.


L’évaluation des actifs et des passifs d’impôts différés doit refléter les conséquences fiscales
qui résulteraient de la façon dont l’entreprise s’attend, à la clôture de l’exercice, à recouvrer
ou à régler la valeur comptable de ses actifs et de ses passifs.




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30/06/2025 31/12/2024 Résultat
Synthèse de la fiscalité différée (K€) Impact Impact
Impact Capitaux
Base impôts Base impôts Impact Résultat
propres
différés différés
Sur déficits fiscaux ID31 51 406 12 852 35 204 8 801 4 050
Sur juste valeur des immeubles -327 390 -81 847 -312 151 -78 038 -3 810
Plus value en sursis d'imposition -79 910 -19 977 -83 340 -20 835 858
Sur retraitement au coût amorti 5IAS23 -4 334 -1 083 -5 396 -1 349 266
Sur instruments financiers 5IAS39 2 735 684 2 883 721 66 -103
Sur retraitement droit enregistrement 3RET36 -1 718 -429 -1 718 -429
Etalement franchise de loyers 3RET07 -3 852 -963 -4 204 -1 051 88
Ecart d'évaluation sur acquisition 3RET00 -130 -33 -130 -33
Sur les droits d'utilisation 5IFRS16 618 155 585 146 8
Sur abandon comptes courants 19 200 4 800 12 200 3 050 1 750
Sur depr CC -6 462 -1 616 -8 188 -2 047 431
ID sur mali technique -8 993 -2 248 -8 993 -2 248
Sur les engagements retraite 3RET70 318 80 266 67 13
Sur effort de construction ID07 8 2 2
Autres -2 032 -508 -2 034 -508 1
Total (Bases et impact impôts différés) -360 535 -90 134 -375 015 -93 754 3 723 -103




M - 6. Créances clients, autres débiteurs et actifs sur contrats
Les créances clients, si elles ne comprennent pas une composante financement significative,
sont reconnues à leur prix de transaction comme défini par la norme IFRS 15.


Après la comptabilisation initiale, les créances clients et les autres débiteurs sont
comptabilisés au coût amorti déduction faite des pertes de valeur qui tiennent compte des
risques éventuels de non-recouvrement.


Dès lors qu’un client accumule plus de deux trimestres de retard dans le paiement de son
loyer, il entre dans la catégorie des clients « douteux ». Aucun recours à un organisme de
recouvrement n’est utilisé par le groupe.


Créances clients, autres débiteurs et actifs sur
30/06/2025 31/12/2024 Variation
contrats (en K€)
Créances clients et comptes rattachés 32 521 27 937 4 584
Actifs sur contrats 598 812 - 214
Dépr. des comptes clients - 4 879 - 3 580 - 1 300
TOTAL 28 239 25 170 3 284

 Variation des dépréciations clients au 30 juin 2025
Reprise Reprise
En k€ 31/12/2024 Var. périmètre Complément 30/06/2025
utilisée non utilisée
Dep. des comptes clients - 3 580 - 157 - 1 708 401 164 - 4 879
TOTAL - 3 580 - 157 - 1 708 401 164 - 4 879




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Comptes consolidés au 30 juin 2025



Il a été constaté, au cours du semestre, une augmentation des dépréciations, notamment au
sein de la société BMG activité. Cette dernière procède à la comptabilisation en créances
douteuses des clients présentant un retard de règlement à deux trimestres. Il convient que
certains clients de premier plan accusent actuellement de tels retards de paiement.


 Actifs et passifs sur contrat
Il s’agit des factures à établir pour un montant de 598 k€ relatifs aux contrats de construction
en cours et de leur avancement.



M - 7. Autres actifs et passifs courants
Les autres actifs courants pour 3,8 M€, correspondent aux charges constatées d’avance.


Les autres créances pour 11,3 M€ sont composées d’avances et acomptes versés sur
commandes pour 6,6 k€ des créances sociales à hauteur de 84k€, des créances fiscales pour
9.2 M€ dont 4.2 M€ de taxes foncières et des créances auprès de notaires pour 2 M€.


Les autres passifs courants pour 19,2 M€ correspondent aux produits constatés d’avance (les
loyers relatifs à la période du troisième trimestre 2025 en relation avec le poste client à l’actif).



M - 8. Trésorerie et équivalent de trésorerie
La trésorerie et équivalents de trésorerie incluent les soldes bancaires ainsi que les placements
à court terme convertibles en un montant de trésorerie connu, soumis à un risque négligeable
de changement de valeur.


Les placements monétaires sont évalués à leur juste valeur appréciée à la valeur de marché à
la date de clôture. Les variations de valeur sont enregistrées en résultat financier.


Au 30 juin 2025, la trésorerie est de 14,2 millions d’euros, dont :

En K€ 30/06/2025 31/12/2024

VMP 3 882 685
Banque 10 327 14 326
TOTAL 14 209 15 012

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M - 9. Capitaux propres

M - 9 - 1. Composition du capital social




Compte tenu de l’acquisition inversée sur la période, le capital social présenté dans les états
financiers correspond à celui d’Opupelus post-opération soit 27 726 euros.


M - 9 - 2. Dividendes versés


Montant des dividendes
Exercices versés de la société mère
Opupelus (en K€)
2025 4 000
2024 2 500
2023 2 500


M - 10. État des dettes

M - 10 - 1. Informations générales

Les passifs financiers comprennent les emprunts et autres dettes porteuses d’intérêts.


Lors de leur comptabilisation initiale, ils sont évalués à leur juste valeur sur laquelle sont
imputés les coûts de transaction qui sont directement attribuables à l’émission du passif. Ils
sont ensuite comptabilisés au coût amorti sur la base du taux d’intérêt effectif. Le taux effectif
comprend le taux facial et l’amortissement actuariel des frais d’émission et des primes
d’émission et de remboursement.


La part à moins d'un an des dettes financières est classée dans le poste dettes financières
courantes.



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Comptes consolidés au 30 juin 2025



M - 10 - 2. Situation de la dette au 30 juin 2025

Au 30 juin 2025, la dette brute globale du groupe est de 449,8 M€ dont 440 M€ de dette
bancaire et 9,8 M€ de dette sur droit d’utilisation.


La dette en Crédit-Bail Immobilier représente 79 millions d’euros soit 18 % de la dette
d’emprunt.

M - 10 - 3. Tableau de variation des dettes

Le tableau de variation des dettes ci-dessous présente les variations des dettes financières :
Remboursement Intérêts Amort. Variation de
Type de dette 31/12/2024 Reclassement Remb. anticipé Souscription 30/06/2025
emprunt capitalisés frais d'émission juste valeur
Emprunts & CBI 431 505 15 304 2 636 22 954 436 519
Dette CBI reportée 642 111 531
Instruments dérivés passifs 3 316 - 414 2 902
Sous-total dette bancaire 435 463 - 15 415 2 636 22 954 - - - 414 439 952
Obligataires 6 000 6 000 -
Sous-total dette bancaire et obligataire 441 463 - 15 415 8 636 22 954 - - - 414 439 952
Dette sur droit d'utilisation 9 612 - 201 9 813
TOTAL 451 075 - 15 415 8 435 22 954 - - - 414 449 765


22,9 millions d’euros ont été levés durant le premier semestre 2025 dont ci-dessous les
principales opérations :


- 11 M€ de refinancement à la suite de la dernière opération SIGMA,
- 5,9 M€ pour la construction du SPI à Mérignac,
- 6 M€ ont été débloqués pour le chantier Imaginarium.


Les remboursements d’emprunts et autres dettes assimilées s’élèvent à 23,9 millions d’euros
dont 8,4 millions par anticipation et correspondent essentiellement au remboursement des
emprunts et crédits-baux immobiliers pour 2,6 millions d’euros et au remboursement total de
la dette obligataire pour 6 millions d’euros.


L’état de l’endettement net est le suivant :



Endettement net 30/06/2025 31/12/2024
Emprunts & CBI (hors frais émission) 436 519 431 505
Trésorerie et équivalents de trésorerie - 14 209 - 15 012
Total dette nette 422 311 416 494


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M - 10 - 4. Instruments financiers dérivés

Le groupe utilise des instruments dérivés tels que les swaps pour la couverture de ses dettes
à taux variable contre le risque de taux (couverture de flux de trésorerie futurs).


Les instruments financiers dérivés sont enregistrés au bilan à la juste valeur. La juste valeur
est déterminée à partir de techniques de valorisation faisant appel à des méthodes de calcul
mathématiques fondées sur des théories financières reconnues et des paramètres dont la
valeur est déterminée à partir des prix d'instruments traités sur des marchés d'actifs. Cette
valorisation est réalisée par les établissements bancaires.


Valorisation Valorisation
Sociétés Banque / Type de contrat Caractéristiques au 30/06/2025 au 31/12/2024
en k€ en k€

Kristal Kopf LCL - Contrats SWAP et CAP Ech 08/36 - Nominal 1,5 M€ -17,56 -13,79

BMG Logistique BNP - Contrat SWAP Ech 02/30 - Nominal 2,8 M€ -82,84 -84,77

BNP Paribas - Contrat SWAP sur
BMG Bureaux Ech 07/33 - Nominal 16,7 M€ -783,31 -907,37
prêt impact
Banque Palatine - Contrat SWAP
BMG Bureaux Ech 07/33 - Nominal 33,4 M€ -1542,26 -1784,22
sur prêt impact

BMG Bureaux LCL - Contrat SWAP Ech 06/31 - Nominal 13,3 M€ -475,62 -525,44

TOTAL - 2 901,61 - 3 315,59

Au 30 juin 2025, la dette à taux variable représente 41 % des emprunts et CBI. La dette non
couverte représente 34.62 % de la dette totale.



M - 10 - 5. Dépôts de garantie courants et non-courants

Ce poste correspond aux dépôts de garantie versés par les locataires exigibles à moins d’un
an et plus d’un an.

M - 10 - 6. Covenants bancaires

Les dettes de FSDV et de ses filiales sont généralement assorties de covenants bancaires (Ratio
de couverture des intérêts, ratio de couverture de la dette et ratio d’endettement) portant
sur les états financiers consolidés de l’emprunteur. À défaut de respect de ces covenants, les
dettes seraient susceptibles d’être exigibles de manière anticipée.

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M - 10 - 6 - 1. Liste des covenants du groupe
Montant restant au Covenants
Sociétés
30/06/2025 (en k€) Ratio DSCR Autres ratios Ratio LTV
Opupelus - Emprunt SAGAX ICR > 110% (consolidé) < 70% (Consolidé) - < 80% (Fiducie)
Opupelus - Acq groupe Viennoise 52 021 > 110% (Consolidé) < 60% (Consolidé) - < 60% (Fiducie)
Opupelus - Emprunt BMG Activité 66 755 > 120% (Consolidé) - 120% (Périmètre) < 60% (Consolidé) - < 60% (Périmètre)
BMG Logistique (Ex REX) 5 045 > 110% (Immeuble) < 65% (Immeuble)
BMG Logistique (Ex PIP) 3 543 > 110% (Emprunteur) < 50% (Consolidé) - < 50% (Périmètre)
BMG Logistique - CBI Alsabail 5 215 >110% (Immeuble)
BMG Bureaux - (Ex O Arcole) 16 533 > 120% (Emprunteur) <60 % (Emprunteur)
BMG Bureaux - (Ex O Atlantique) 14 007 > 120% (Emprunteur) <70 % (Emprunteur) - <60% (Opupelus)
BMG Bureaux - (Ex BMB) 11 685 > 110% (Emprunteur)
BMG Bureaux - Prêt à impact 87 505 >115% (Emprunteur) - >115% ou 120% (Immeuble) <60% (Périmètre) - <65% (Emprunteur)
BMG Bureaux - CBI Alsabail 4 627 >110% (Immeuble)

R1 Endettement net
Cirakis consolidé/Ebitda consolidé
> 2,5 et R2 Cash Flow libre
consolidé/service de la
5 429 dette consolidé > N-1
Kristal Kopf 1 445 >115% (Emprunteur) <70% (Emprunteur)
O Sophia - financement IMAGINARIUM 34 908 < ou égal à 65 % (Emprunteur)


L’ensemble des covenants sur emprunts sont respectés sauf celui concernant la société
Cirakis. L’emprunt a été reclassé en dette à moins d’un an.


Les covenants sur les CBI sont respectés également sauf le DSCR de l’immeuble de Villers-Lès-
Nancy sur BMG Bureaux. En cas de non-respect du ratio DSCR de 110% de l’immeuble de
Villers-Lès-Nancy deux années consécutives, la marge appliquée à l’indice TME servant au
calcul des loyers de crédit-bail immobilier sera majorée de 0,10% et portée à 2,83 % l’an.


M - 10 - 6 - 2. Fiducies

 Fiducie Viennoise
Une opération de fiducie a été mise en place sur les titres de 3 filiales du groupe, afin de
garantir le crédit souscrit par la SAS Opupelus en juin 2022 auprès de prêteurs bancaires afin
de racheter les parts que le minoritaire détenait dans ces filiales. Ce contrat court jusqu’au
remboursement intégral de la dette à horizon 12 ans. Le fiduciaire, n’a pour mission que de
réaliser l’actif afin de rembourser les prêteurs en cas de défaut, le solde revenant au groupe.
Les entités mises en fiducie sont les suivantes :
- SCI Viennoise
- SCI Arena
- SCI BMG Servon
Cette convention a entrainé le transfert dans un patrimoine fiduciaire des éléments suivants :




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- Parts sociales des filiales ci-dessus pour un montant de 34.4 millions d’euros. Ce
montant correspondant à la fois à la valeur brute et nette comptable de ces parts
sociales.
- Créances de prêts intragroupe pour un montant de 29.1 millions d’euros. Ce montant
correspondant à la fois à la valeur brute et nette comptable de ces prêts.
FSDV conserve le contrôle des sociétés mises en fiducie, le fiduciaire ne garantissant que la
sauvegarde du patrimoine du périmètre de garantie.


 Fiducie Sagax
Un contrat de fiducie a été mis en place sur les titres de 10 filiales du groupe afin de garantir
l’émission obligataire souscrite par la SAS Opupelus en décembre 2019 auprès d’AB SAGAX.
Au 11 mars 2025, le groupe FSDV a intégralement remboursé la dette obligataire auprès d’AB
SAGAX. Cette fiducie a donc pris fin.


 Fiducie BMG Activité
Une opération de fiducie a été mise en place sur les titres de BMG Activité filiale du groupe,
afin de garantir le crédit souscrit par la Société en juillet 2024 pour un montant de 70 M€
auprès de BPCE. Ce contrat court jusqu’au remboursement intégral de la dette à horizon de
12 ans.
Cette convention a entrainé le transfert dans un patrimoine fiduciaire des éléments suivants :
- Parts sociales des filiales ci-dessus pour un montant de 65.3 millions d’euros. Ce
montant correspondant à la fois à la valeur brute et nette comptable de ces parts
sociales,
- Créances de prêts intragroupe pour un montant de 20.9 millions d’euros. Ce montant
correspondant à la fois à la valeur brute et nette comptable de ces prêts.
FSDV conserve le contrôle de la société BMG Activité mise en fiducie, le fiduciaire ne
garantissant que la sauvegarde du patrimoine du périmètre de garantie.




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M - 11. Autres dettes court terme

Autres dettes à court terme (en K€) 30/06/2025 31/12/2024 Variation
Dettes financières diverses 4 000 4 060 - 60
Dettes fournisseurs et autres créditeurs 20 497 18 449 2 048
Dettes fiscales et sociales 16 459 8 273 8 185
Autres dettes 853 1 104 - 251
TOTAL 41 809 31 886 9 923
Les dettes fournisseurs sont évaluées au coût amorti.


Lorsque les échéances de ces passifs sont brèves, les montants obtenus du fait de l’application
de cette méthode sont très voisins de la valeur nominale des dettes, celle-ci étant alors
retenue.


Les autres dettes vis-à-vis de l’État sont composées de la dette d’impôt sur les sociétés, la
CVAE ainsi que la taxe foncière due sur l’exercice. La variation des dettes fiscales et sociales
est principalement liée à la provision pour les taxes foncières de 2025.



M - 12. Personnel

M - 12 - 1. Effectif moyen pondéré au 30 juin 2025
L’effectif du groupe est de 204 personnes au 30 juin 2025 (199 en équivalents temps plein), la
répartition par catégorie est la suivante :
- Mandataires sociaux : 6
- Cadres : 24
- ETAM : 107
- Ouvriers : 67


Effectif 31/12/2024 Var. périmètre Entrée Sortie 30/06/2025
Homme 145 11 134
Femme 74 2 6 70
Total 219 0 2 17 204

La variation de l’effectif en équivalents temps plein est la suivante :




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Effectif ETP 31/12/2024 30/06/2025
Homme 144 133
Femme 71 66
Total 215 199
Au 30 juin 2025, les engagements retraites s’élèvent à 318 K€.
Les engagements ainsi évalués sont intégralement provisionnés au bilan en passifs non
courants avec pour contrepartie uniquement des charges au compte de résultat.



M - 13. Chiffre d’affaires
Le chiffre d’affaires est représentatif de ventes de biens et de services évaluées à la juste
valeur de la contrepartie reçue ou à recevoir conformément à la norme IFRS 15.
Les produits provenant des ventes de biens ou services sont comptabilisés lorsque les
conditions suivantes sont remplies :
- Le montant du produit des activités ordinaires peut être évalué de façon fiable ;
- La recouvrabilité de la contrepartie est probable ;
- Les coûts encourus ou à encourir pour achever la transaction peuvent être évalués de
façon fiable ;
- Pour les ventes de biens, les risques et avantages significatifs inhérents à la propriété
des biens ont été transférés à l’acheteur ;
- Pour les ventes de services, le degré d’avancement de la transaction à la date de
clôture peut être évalué de façon fiable.

M - 13 - 1. Revenus de la Foncière

Les revenus locatifs sont constitués des produits de loyers ainsi que de divers produits
accessoires aux contrats de location simple.
En application d’IFRS 15, les produits des loyers sont reconnus de manière linéaire sur les
durées fermes des baux, à mesure que la prestation de location est fournie au locataire dans
le temps. En conséquence, les dispositions particulières et avantages définis dans les contrats
de bail (franchises, paliers, droits d’entrée) sont étalés sur la durée ferme du bail, sans tenir
compte de l’indexation. La période de référence retenue est la première période ferme du
bail.




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France CA CA
Activité
30/06/2025 30/06/2025 30/06/2024
Revenus locatifs 28 718 28 718 28 305
Charges locatives nettes non refacturées -24 -24 -1 190
Frais de gestion refacturés 971 971 936
CA sur vente d'immeubles en stock 0 0 227
Total 29 664 29 664 28 278
Le chiffre d’affaires de l’activité foncière est en légère hausse.

M - 13 - 2. Revenus du Coworking

Les règles applicables sont identiques à celles évoquées ci-dessus.

France CA CA
Activité
30/06/2025 30/06/2025 30/06/2024
Vente de services de coworking 2 890 2 890 2 461
Total 2 890 2 890 2 461
Le chiffre d’affaires de l’activité de coworking est également en légère hausse par rapport au
30/06/2024. Le nombre de centre n’a pas augmenté depuis le 30 juin 2024.


Le chiffre d’affaires de l’activité de Coworking n’intègre pas les charges locatives des surfaces
de l’activité de coworking.



M - 13 - 3. Revenus de la Construction

Le chiffre d’affaires de l’activité de construction est comptabilisé à la fin de chaque période
selon la méthode dite à l’avancement. Celui-ci étant calculé sur la base de la réalisation des
travaux ou des coûts des travaux exécutés.
Dès lors qu’une perte sur contrat est connue et estimable de manière fiable, elle fait l’objet
d’une provision pour perte à terminaison inscrite au passif du bilan en « Provisions
courantes ». La perte est reconnue en totalité, quel que soit le degré d’avancement.


France CA CA
Activité
30/06/2025 30/06/2025 30/06/2024
Construction d'immeubles 2 987 2 987 2 778
2 987 2 987 2 778
Le chiffre d’affaires de l’activité construction est stable.

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Les chantiers et donc le chiffre d’affaires intra-groupe ont été éliminés du compte de résultat
consolidé pour un montant de 3,7 M€.



M - 14. Coût de l’endettement financier net

Libellé 30/06/2025 30/06/2024

Produits financiers 490 354
Charges financières sur emprunts - 11 474 - 11 442
Total coût de l'endettement financier net - 10 984 - 11 088


M - 15. Impôts sur les résultats
Deux conventions d’intégration fiscales sont effectives au niveau du groupe FSDV. Une entre
Opupelus et ses filiales et une entre FSDV, Salins et Sofina.
Libellé 30/06/2025 30/06/2024
Impôts sur les bénéfices - 1 033 - 2 350
Impôts différés 3 723 212
Crédits d'impôts et autres 144 254
Impôt sur les résultats 2 834 - 1 885


Au 30 juin 2025, la preuve de la charge d’impôt est la suivante :

Libellé Base Montant de l'impôt
Résultat consolidé 11 998
Impôt sur les résultats [A] 2 834

Base théorique (à 25%) [B] 14 832 3 708
Ecart d'impôts à justifier [A]-[Bx25%]
Crédit d'impôt mécénat -144
Impact fiscal sur LOA CBI 579 145
QP frais dividendes 332 83
Charges non déductibles fiscalement -339 -85
Taxe sur les véhicules de tourisme 29 7
Amortissements exédentaires (véhicules) 39 8
Pénalités non déductibles -40 -10
Etalement des droits d'enregistrement -367 -92
Autres 5 1

Ecart résiduel 0


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M - 16. Engagements hors bilan

M - 16 - 1. Garanties données

FSDV a accordé le nantissement des titres de certaines de ses filiales en garantie de leur dette
au profit de ses prêteurs pour un montant total de 124 millions d’euros au 30 juin 2025.

M - 16 - 2. Cession Dailly

Des cessions Dailly non activées ont été signées, engageant la société sur 36 millions d’euros
de loyers.

M - 16 - 3. Caution des sociétés holdings

Les engagements caution de la SAS OPUPELUS au 30 juin 2025 sont répertoriés dans le tableau
suivant :

Caution Pour le compte de K€
SAS OPUPELUS Kristal Kopf 1 500
BMG Logistique 30 109
O Sophia 6 290
BMG Bureaux 89 831
B Coworker 4 719
TOTAL 132 448




M - 16 - 4. Autres engagements

D’autres engagements ont été donnés dans le cadre de financements, tels que
Engagements de non-cession de parts,
Nantissement d’avance preneur au profit de crédit-bailleur,
Nantissement des créances issues de la couverture du risque de taux,
Nantissement de contrat de capitalisation, de comptes titres ou de comptes d’instruments
financiers

M - 16 - 5. Engagement reçu

Afin de garantir les financements bancaires les dirigeants et le fondateur ont accordé leur
caution personnelle à plusieurs établissements bancaires.




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N. Informations relatives aux parties liées
Prestations entre parties liées
Les transactions entre parties liées ont été réalisées selon des modalités équivalentes à celles
qui prévalent dans le cas de transactions soumises à des conditions normales de concurrence.
Rémunération des organes de direction et d’administration
Les principales relations entre le groupe et leurs dirigeants sont les suivantes :
- Rémunération annuelle d’un montant de 1.050.000 € HT aux titres des mandats
sociaux facturé par la SAS Cambol
- Prêt reçu de la SAS Grainfollet : 2.5M€
- Protocole d’accord relatif à l’Apport des titres Opupelus conclu entre la Société,
Messieurs Louis RAME et Nicolas RAME, et Madame Karine FENAL le 23 avril 2025.




A l’exception de jetons de présence attribués aux membres du Conseil de Surveillance pour la
somme de 1,25 k€ chacun, aucune autre rémunération n’a été versée aux administrateurs et
aux dirigeants sur le semestre.
Les dirigeants sont indirectement rémunérés au niveau de la société SAS Cambol, cette
dernière percevant des honoraires au titre des prestations de services réalisées pour le
compte du groupe FSDV.



O. Évènements postérieurs à la clôture
Le SAS BMG Bureaux a fait l’acquisition de la SARL Jean Walter détenant un immeuble de
bureaux de 4 000 m2 à Lille.




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P. Rapport des commissaires aux comptes sur l’information
financière semestrielle

AUDIT SYNTHESE ADN PARIS

15/17, rue Marsollier 109, rue de Courcelles

75002 PARIS 75017 PARIS




Commissaire aux comptes Commissaire aux comptes
Membre de la Compagnie Régionale Membre de la Compagnie Régionale
de Paris de Paris




FSDV
Société Anonyme à directoire
Le Bois Montbourcher,
49220 CHAMBELLAY



__________________________________________________

Rapport des commissaires aux comptes
sur l’information financière semestrielle

Période du 1er janvier au 30 juin 2025
__________________________________________________




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Comptes consolidés au 30 juin 2025




FSDV
Période du 1er janvier au 30 juin 2025

Rapport des commissaires aux comptes sur l’information financière semestrielle



Aux Actionnaires de la société FSDV,

En exécution de la mission qui nous a été confiée par votre assemblée générale, et en application de
l’article L. 451-1-2 III du code monétaire et financier, nous avons procédé à :

- L’examen limité des comptes semestriels consolidés condensés de la société FSDV, relatifs à
la période du 1er janvier au 30 juin 2025, tels qu’ils sont joints au présent rapport ;

- La vérification des informations données dans le rapport semestriel d’activité.


Ces comptes semestriels consolidés condensés ont été établis sous la responsabilité du Directoire. Il
nous appartient, sur la base de notre examen limité, d’exprimer notre conclusion sur ces comptes.



1. Conclusion sur les comptes

Nous avons effectué notre examen limité selon les normes d’exercice professionnel applicables en
France.

Un examen limité consiste essentiellement à s’entretenir avec les membres de la direction en charge
des aspects comptables et financiers et à mettre en œuvre des procédures analytiques. Ces travaux
sont moins étendus que ceux requis pour un audit effectué selon les normes d’exercice professionnel
applicables en France. En conséquence, l’assurance que les comptes, pris dans leur ensemble, ne
comportent pas d’anomalies significatives obtenue dans le cadre d’un examen limité est une assurance
modérée, moins élevé que celle obtenue dans le cadre d’un audit.

Sur la base de notre examen limité, nous n’avons pas relevé d’anomalies significatives de nature à
remettre en cause la conformité des comptes semestriels consolidés condensés avec la norme IAS 34,
norme du référentiel IFRS tels qu’adopté dans l’Union européenne relative à l’information financière
intermédiaire.




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2. Vérification spécifique

Nous avons également procédé à la vérification des informations données dans le rapport semestriel
d’activité commentant les comptes semestriels consolidés condensés sur lesquels a porté notre
examen limité.

Nous n’avons pas d’observation à formuler sur leur sincérité et leur concordance avec les comptes
semestriels consolidés condensés.




Paris, le 30 septembre 2025



Les commissaires aux comptes



AUDIT SYNTHESE ADN PARIS




Frédéric VELOZZO Philippe SIXDENIER




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Q. Attestation de la personne responsable du rapport financier
semestriel

J’atteste, à ma connaissance, que les comptes consolidés condensés pour le semestre écoulé
sont établis conformément aux normes comptables applicables et donnent une image fidèle
du patrimoine, de la situation financière et du résultat de la Société et de l’ensemble des
entreprises comprises dans la consolidation, et que le rapport semestriel d’activité figurant à
partir de la page 6 ci-dessus présente un tableau fidèle des événements importants survenus
pendant les six premiers mois de l'exercice, de leur incidence sur les comptes, des principales
transactions entre parties liées et qu’il décrit les principaux risques et incertitudes pour les six
mois restants de l'exercice.


Fait à Paris, le 30 septembre 2025
Monsieur Louis RAME
Président du directoire




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