RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL
AU 30 JUIN 2025 1
ATTESTATION DE LA PERSONNE PHYSIQUE
RESPONSABLE DU RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL


Responsable du rapport financier semestriel


Philippe Rosio,
Président Directeur Général

Foncière INEA
2, place des Hauts Tilliers
92230 Gennevilliers


ATTESTATION


J’atteste qu’à ma connaissance les comptes consolidés résumés présentés dans le présent
rapport financier semestriel au 30 juin 2025 sont établis conformément aux normes comptables
applicables et qu’ils donnent une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et du
résultat de la Société et de l'ensemble des entreprises comprises dans la consolidation, et que le
rapport semestriel d’activité présente un tableau fidèle des événements importants survenus
pendant les six premiers mois de l'exercice, de leur incidence sur les comptes semestriels, des
principales transactions entre parties liées ainsi qu'une description des principaux risques et
incertitudes pour les six mois restants de l’exercice.


Fait à Paris, le 24 juillet 2025



Le Président Directeur Général
Philippe Rosio




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3
SOMMAIRE


RAPPORT SEMESTRIEL D’ACTIVITE .................................................................... 5
1. FAITS MARQUANTS INTERVENUS AU COURS DE LA PERIODE
COURANT DU 1ER J ANVIER AU 30 J UIN 2025 .............................................. 6
1. UNE REPRISE ECONOMIQUE CONTRARIEE PAR LES INCERTITUDES
POLITIQUES ........................................................................................................... 6
2. INVESTISSEMENTS .............................................................................................. 6
3. CESSIONS D’ACTIFS............................................................................................. 6
4. MOYENS DE FINANCEMENT.............................................................................. 7
2. ACTIVITE LOCATIVE ET DEVELOPPEMENTS ......................................... 7
3. PATRIMOINE ....................................................................................................... 7
4. PRESENTATION DES COMPTES SEMESTRIELS RESUMES ................... 8
5. ACTIF NET REEVALUE (ANR) ........................................................................ 9
1. EXPERTISES DU PATRIMOINE ........................................................................... 9
2. CALCUL DES ANR ................................................................................................ 9
3. RENSEIGNEMENTS RELATIFS AU CAPITAL ET AUTRES
INFORMATIONS ............................................................................................... 10
1. FRANCHISSEMENTS DE SEUILS ...................................................................... 10
2. PRINCIPAUX MOUVEMENTS SUR LE CAPITAL AU COURS DU SEMESTRE
................................................................................................................................ 11
3. VALEURS MOBILIERES DONNANT ACCES AU CAPITAL .......................... 11
4. CONTRAT DE LIQUIDITE, AUTOCONTROLE ................................................ 11
5. DISTRIBUTION ET GOUVERNANCE ............................................................... 12
6. PRINCIPAUX RISQUES DE LA SOCIETE ......................................................... 12
7. DEVELOPPEMENT DURABLE ET APPROCHE ENVIRONNEMENTALE ... 13
8. PRINCIPALES TRANSACTIONS ENTRE LES PARTIES LIEES ..................... 14
9. RESULTAT SOCIAL............................................................................................. 14
10. EVENEMENTS POST-CLOTURE ....................................................................... 14
11. PERSPECTIVES POUR LA FIN D’ANNEE 2025 ............................................... 14
12. REPORTING EPRA AU 30 JUIN 2025 ................................................................ 15
ETATS FINANCIERS CONSOLIDES RESUMES EN NORMES IFRS AU 30 J UIN
2025 ....................................................................................................................... 20
RAPPORT DES COMMISSAIRES AUX COMPTES SUR L’INFORMATION
FINANCIERE SEMESTRIELLE ...................................................................... 45




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RAPPORT SEMESTRIEL D’ACTIVITE




Le Conseil d’Administration, lors de sa réunion en date du 23 juillet 2025, a arrêté les comptes
au 30 juin 2025 et établi le présent rapport prévu par l’article L232-7 al.3 du Code de Commerce
ainsi que par l’article L451-1-2 III du Code Monétaire et Financier qui sera signé à la date de
remise du rapport des commissaires aux comptes.


5
Ce rapport sera publié dans les conditions et modalités prévues par la réglementation en
vigueur.


1. FAITS MARQUANTS INTERVENUS AU COURS DE LA PERIODE
COURANT DU 1ER J ANVIER AU 30 J UIN 2025


1. UNE REPRISE ECONOMIQUE CONTRARIEE PAR LES
INCERTITUDES POLITIQUES

Depuis le début de l’année 2025, le contexte économique et politique international reste marqué
par une instabilité persistante. Sur le plan économique, la désinflation amorcée en 2023 se
confirme, bien que de manière inégale selon les zones géographiques.
Les principales banques centrales – Fed, BCE, et Banque d’Angleterre – ont amorcé
prudemment un cycle de baisse des taux directeurs au printemps, dans un environnement encore
incertain.
La croissance mondiale reste modérée, freinée par la faiblesse de l’activité industrielle en Chine
et le ralentissement de la consommation en Europe.
Sur le plan géopolitique, les tensions restent vives : la situation en Ukraine demeure sans issue
claire, tandis que la dégradation de la sécurité en mer de Chine méridionale et au Moyen-Orient
ravive les inquiétudes sur l’approvisionnement énergétique et la stabilité des échanges
mondiaux.
En parallèle, l’année 2025 est marquée par une forte incertitude politique : la politique de la
nouvelle administration américaine, imprévisible et agressive même envers ses partenaires
historiques, pèse sur la visibilité économique mondiale.
En Europe, les élections européennes ont entraîné une recomposition des équilibres politiques,
suivie en France par des élections législatives anticipées, qui ont laissé l’Assemblée nationale
dans une situation de blocage, notamment budgétaire.
Ce climat globalement instable incite les investisseurs à la prudence, notamment dans les
secteurs sensibles aux cycles économiques comme l’immobilier, et renforce la volatilité des
marchés financiers.


2. INVESTISSEMENTS

INEA n’a procédé à aucun investissement au cours du 1er semestre 2025, et a simplement
réceptionné un parc d’activité dénommé « Papin », d’une surface de près de 2 200 m², situé à
Trappes.
Le reste du pipeline encore en cours de construction est composé de deux parcs d’activité et un
ensemble de bureaux représentant 23 741 m².



3. CESSIONS D’ACTIFS

Dans le cadre de sa politique d’arbitrages opportunistes, INEA a procédé à la cession d’une des
lignes les plus anciennes de son patrimoine, l’immeuble « La Durance » situé à Strasbourg,
d’une surface de 787 m².
6
Un autre petit immeuble de bureaux (1 146 m²) situé à Nancy est également sous promesse de
vente, pour une cession effective attendue au 3ème trimestre 2025.
Enfin, Flex Park a accepté une offre d’acquisition portant sur deux locaux d’activité entièrement
loués à STACI, et situés à Saint Ouen l’Aumône.


4. MOYENS DE FINANCEMENT

Au cours du 1er semestre 2025, la Société a procédé au refinancement de la seconde tranche (51
M€) du Green Bond – contracté en 2018 et arrivant à échéance en février 2025 – via un
Sustainability Linked Loan de 100 M€, 49 M€ ayant déjà été tirés au 1er semestre 2024 pour
rembourser la première tranche du Green Bond.

Le montant total de la dette tirée s’élève à 623 millions d’euros au 30 juin 2025.

Le taux moyen d’endettement est en légère baisse à 3,60% (contre 3,84% au 31 décembre
2024), du fait de l’évolution de l’Euribor 3M au cours des 6 derniers mois, passé de 2,71% au
1er janvier 2025 à 1,94% au 30 juin 2025.

Au 30 juin 2025, l’endettement de la Société est largement couvert contre le risque de taux
(79%), pour une durée de 3,0 ans.

La durée de vie moyenne résiduelle des emprunts est de 3,1 ans. Aucune échéance de
remboursement significative ne se présente avant mi 2027.

INEA dispose en outre de 13 millions d’euros de dettes disponibles permettant de couvrir les
décaissements restants sur le pipeline d’opérations en cours de construction.


2. ACTIVITE LOCATIVE ET DEVELOPPEMENTS
Le volume de baux signés est en retrait sur 12 mois, avec près de 20.000 m² signés contre 28.000
m² l’an dernier. Le marché locatif reste pénalisé par l’attentisme des grandes entreprises
notamment, dans un contexte économique et politique incertain. Ainsi la taille moyenne des
baux signés reste inférieure à 600 m² ce semestre.

La base locative d’INEA est diversifiée, sécurisée et de qualité : parmi ses 390 locataires, 67%
sont des entreprises réalisant un chiffre d’affaires annuel supérieur à 100 millions d’euros, et
68% ont conclu des baux d’une durée ferme de 6 ans minimum.


3. PATRIMOINE
Au 30 juin 2025, le patrimoine total (livré et en cours de construction) d’INEA atteint la valeur
vénale droits compris de 1 236 millions d’euros, stable sur 6 mois (-0,3%).

Il est constitué de 83 ensembles immobiliers, situés à 84% en régions, et dans ces régions, à
88% dans les 10 premières métropoles.

Les actifs détenus sont exclusivement à usage tertiaire. Ce sont en grande majorité des bureaux
(78%), le solde étant composé de locaux d’activité (22%).
7
Au 30 juin 2025, ce patrimoine représente une surface locative totale de 478 500 m².

Le loyer moyen du patrimoine total s’établit à 167 €/m², avec une différenciation marquée selon
la typologie des actifs :
• 192 €/m² pour les bureaux ;
• 108 €/m² pour les locaux d’activités.

Le rendement potentiel du patrimoine ressort à 7,5%.

i. Immeubles livrés figurant en immobilisation au Bilan

Patrimoine livré au 30/06/25 Nombre Surface Valeur Loyer Loyer Rdt
de sites (m²) brute (k€) (k€/HT/an) (€/m²) potentiel
Patrimoine détenu par INEA 69 340 661 853 821 63 408 186 7,4%
Patrimoine détenu par FLEX PARK 12 113 998 152 907 12 782 112 8,4%
PATRIMOINE EN EXPLOITATION 81 454 759 1 006 728 76 189 168 7,6%



ii. Immeubles à livrer

Au 30 juin 2025, 3 opérations sont en cours de construction : un immeuble de bureaux à
Montpellier, un parc d’activité à Trappes et le 2ème bâtiment d’un parc d’activité à Chalifert (le
1er bâtiment est d’ores et déjà en exploitation).

Les livraisons de ces opérations sont prévues au second semestre 2025.

Patrimoine à livrer Nombre Surface Valeur Loyer Loyer Rdt
de sites (m²) brute (k€) (k€/HT/an) (€/m²) potentiel
Patrimoine détenu par INEA 1 8 825 30 391 1 811 205 6,0%
Patrimoine détenu par FLEX PARK 1 14 916 26 841 1 754 118 6,5%
PATRIMOINE A LIVRER 2 23 741 57 232 3 565 150 6,2%



4. PRESENTATION DES COMPTES SEMESTRIELS RESUMES

Dans un contexte économique et politique toujours très incertain, INEA signe un premier
semestre 2025 solide, marqué par une croissance opérationnelle et la résilience de son
patrimoine :

• les revenus locatifs bruts sont en hausse de 8% et l’excédent brut d’exploitation (EBE)
de +4% ;
• les charges financières nettes sont stables, permettant au Résultat net récurent de
progresser de 5% ;
• et la valeur du patrimoine est stable à 1,24 milliard d’euros.

Au final, INEA dégage un bénéfice de 2,2 millions d’euros ce semestre.




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5. ACTIF NET REEVALUE (ANR)

1. EXPERTISES DU PATRIMOINE

Le patrimoine du Groupe a fait l’objet d’une évaluation en date du 30 juin 2025 réalisée par
deux experts immobiliers indépendants, BNP PARIBAS REAL ESTATE EXPERTISE et
BPCE EXPERTISES IMMOBILIERES.

La méthodologie retenue par les experts repose principalement sur l'application de l'approche
par capitalisation des revenus, recoupée par l'approche par comparaison. La méthodologie est
la même que celle employée pour l'expertise des immeubles de la Société réalisée en décembre
2024, décrite au paragraphe 9.3 (p. 221-223) du Document d’Enregistrement Universel déposé
le 2 avril 2025 auprès de l'AMF sous le numéro D.25-0.217.

Comme en 2023 et 2024, le patrimoine d’INEA démontre de nouveau sa résilience, avec un
ajustement de valeur limité à -0,3%. Sa valeur au 30 juin 2025 s’élève ainsi à 1 236 millions
d’euros contre 1 240 millions d’euros au 31 décembre 2024, correspondant à un taux de
capitalisation moyen de 6,45% (contre 6,40% six mois plus tôt). Par typologie, le taux moyen
est de 6,57% pour les immeubles de bureaux et 6,01% pour les immeubles d’activité.

A noter que les valeurs d’expertise ce semestre ont été négativement impactées par la hausse
de 0,5 point des droits de mutation dans la quasi-totalité des départements français, permise par
la Loi de Finance 2025.


2. CALCUL DES ANR

Les actifs nets réévalués EPRA par action sont en retrait de 3 à 5% sur 6 mois du fait de la
distribution du dividende.

L’actif net réévalué NDV, prenant en compte la juste valeur de la dette, s’élève à 48,9 €/action.
Les deux autres ANR (NRV et NTA) s’élèvent respectivement à 53,8 et 48,0 €/action.


EPRA NRV EPRA NTA EPRA NDV
au 30/06/2025
(valeur nette de (valeur nette de (valeur nette de
en milliers d’euros
reconstitution) continuation) liquidation)
Capitaux propres IFRS – part du groupe 524 917 524 917 524 917
A inclure/exclure :
Instruments Hybrides
ANR dilué 524 917 524 917 524 917
A inclure :
Réévaluation d’immeubles de placement
Réévaluation des projets de développement
Réévaluation des autres investissements non courants
Réévaluation des créances de location/financement
Réévaluation des immeubles destinés à la vente
ANR dilué à la juste valeur 524 917 524 917 524 917
A exclure :
Impôts différés
Juste valeur des instruments financiers (5 938) (5 938)
Goodwill résultant des instruments financiers
Goodwill selon le bilan IFRS
Immobilisations incorporelles selon le bilan IFRS (0)
A inclure :
Juste valeur de la dette 4 287
Réévaluation des immobilisations incorporelles à la juste valeur
Droits de mutation 62 975
ANR 581 954 518 879 529 204
Nombre d’actions (hors auto détenues) 10 821 745 10 821 745 10 821 745
ANR par action (en €) 53,8 48,0 48,9

9
Evolution des ANR EPRA sur 6 et 12 mois :

Actifs nets réévalués EPRA 30/06/25 31/12/24 var 30/06/24 var
ANR EPRA de liquidation (NDV) par action 48,9 € 51,6 € -5,3% 52,5 € -6,8%
ANR EPRA de continuation (NTA) par action 48,0 € 50,4 € -4,8% 50,8 € -5,7%
ANR EPRA de reconstitution (NRV) par action 53,8 € 55,5 € -3,1% 56,0 € -3,9%
Nombre d'actions à date* 10 821 745 10 821 745 (0%) 10 821 745 (0%)
* hors actions auto-détenues



Le cours de l’action est en hausse de 5% sur 6 mois, clôturant à 34,7 € au 30 juin 2025.
Sa décote par rapport aux différents ANR s’est ainsi mécaniquement réduite ce semestre : elle
est de 35% droits compris (ANR NRV) et 29% hors droits (ANR NDV).

€/action 30/06/25 31/12/24 Var. %
ANR NRV EPRA / action 53,8 55,5 (1,7) (3,1%)
Décote /prime sur ANR NRV (35%) (41%)
ANR NDV EPRA / action 48,9 51,6 (2,7) (5,3%)
Décote /prime sur ANR NDV (29%) (36%)



3. RENSEIGNEMENTS RELATIFS AU CAPITAL ET AUTRES
INFORMATIONS

1. FRANCHISSEMENTS DE SEUILS
Les déclarations adressées à l’AMF et à la Société au cours du premier semestre 2025 sont les
suivantes :

o Par courrier reçu le 17 janvier 2025, (Avis AMF n° 225C0149), la société anonyme de
droit luxembourgeois SERIMNIR (5, Boulevard de la Pétrusse, L-2320 Luxembourg,
Grand-Duché de Luxembourg), a déclaré avoir franchi en baisse, le 16 janvier 2025, le
seuil de 5 % du capital de la société FONCIERE INEA et détenir à cette date 519 643
actions FONCIERE INEA représentant 1 039 286 droits de vote, soit 4,79 % du capital
et 5,95 % des droits de vote de cette société.

o Par courrier reçu le 20 janvier 2025 (Avis AMF n°225C0172), le concert composé des
sociétés GEST INVEST SC (2, place des Hauts Tilliers 92230 Gennevilliers ) et GEST
SAS (2, place des Hauts Tilliers 92230 Gennevilliers ) a déclaré avoir franchi en hausse,
le 16 janvier 2025, le seuil de 15 % du capital de la société FONCIERE INEA et détenir,
1 840 801 actions FONCIERE INEA représentant 3 262 492 droits de vote, soit 16,98
% du capital et 18,42 % des droits de vote de cette société, répartis comme suit :

Actionnaires Actions % du capital Droits de vote % droits de vote
GEST SAS 577 120 5,32% 1 154 240 6,61%
GEST INVEST 1 236 681 11,66% 2 108 252 11,90%
Total (actions et droits de votes possédés
1 840 801 16,98% 3 262 492 18,42%
et détenus au titre de l’assimilation) :




o Par courrier reçu le 21 janvier 2025 (Avis AMF n°225C0178), le concert composé des
sociétés ALLIANZ INVEST PIERRE (1 cours Michelet, 92076 Paris la Défenses
10
Cédex) et ALLIANZ CANTONS REGIONS (1 cours Michelet, 92076 Paris la Défenses
Cedex), a déclaré avoir franchi en hausse, le 15 janvier 2025, le seuil de 5 % du capital
de la société FONCIERE INEA et détenir 829 053 actions FONCIERE INEA
représentant autant de droit de vote, soit 7,65 % du capital et 4,71 % des droits de vote
de cette société, répartis comme suit :

Actionnaires Actions % du capital Droits de vote % droits de vote
ALLIANZ INVEST PIERRE 572 643 5,28% 572 643 3,26%
ALLIANZ CANTONS REGIONS 256 410 2,37% 256 410 1,46%
Total (actions et droits de votes possédés
829 053 7,65% 829 053 4,71%
et détenus au titre de l’assimilation) :


o Par courrier reçu le 5 mars 2025 (Avis AMF n° 225C0435), la société anonyme de droit
luxembourgeois SERIMNIR (5, Boulevard de la Pétrusse, L-2320 Luxembourg, Grand-
Duché de Luxembourg) a déclaré avoir franchi en baisse, le 3 mars 2025, le seuil de 5
% des droits de vote de la société FONCIERE INEA et ne plus détenir aucune action de
cette société.

Ce franchissement de seuil résulte d’une cession d’actions FONCIERE INEA hors
marché.


2. PRINCIPAUX MOUVEMENTS SUR LE CAPITAL AU COURS DU
SEMESTRE
Néant.


3. VALEURS MOBILIERES DONNANT ACCES AU CAPITAL
Au 30 juin 2025, aucune valeur mobilière donnant accès au capital d’INEA n’est en circulation.



4. CONTRAT DE LIQUIDITE, AUTOCONTROLE

Au titre du contrat de liquidité confié par INEA à Rothschild Martin Maurel, les moyens
suivants figuraient à la date du 30 juin 2025, savoir :
- 19 335 titres Foncière INEA
- 1 540 415 €

Au cours du 1er semestre 2025, il a été négocié par le contrat :
- à l’achat, un total de 5 746 titres (959 transactions) pour 195 958 €
- à la vente, un total de 9 884 titres (540 transactions) pour 350 443 €.

Par ailleurs, INEA a procédé le 10 juillet 2025 à la réduction du montant en espèces affecté au
contrat de liquidité conclu avec Rothschild Martin Maurel, afin de ramener les ressources
allouées à ce contrat à un montant inférieur au plafond de 2 millions d’euros prévu par la
décision AMF n° 2021-01 du 22 juin 2021 pour les « titres non liquides » (au sens du paragraphe
3.a de l’article 4 de ladite décision).

Compte tenu de cette opération, à la date du 10 juillet 2025, les moyens suivants figuraient au
compte de liquidité :
11
- 19 369 titres Foncière INEA
- 1 224 021,90 € en espèces

S’agissant des autres opérations d’auto-contrôle, un rachat d’un bloc (hors marché) de 2.064
actions Foncière INEA est intervenu en janvier 2025 dans le cadre du programme de rachat
(autorisé par l’Assemblée générale du 10 mai 2023 dans sa 22e résolution) aux fins de la
couverture du plan d’Actions Gratuites existantes INEA créé en 2019 (le « Plan »). Ce bloc
d’actions propres, représentant 0,019 % du capital à la date de livraison, a été acquis au cours
unitaire de 33,20 euros, frais de négociation en sus (l’ensemble ayant été refacturé à GEST
comme prévu dans le Plan). Ces 2.064 actions ont été livrées aux Bénéficiaires du Plan (à la
date d’échéance contractuelle arrêtée pour l’année 2025). Précisons qu’à la date du présent
rapport, INEA ne détient aucune propre action qui aurait été rachetée en vue du Plan.


5. DISTRIBUTION ET GOUVERNANCE

L’Assemblée Générale du 4 juin 2025 a approuvé le versement d’un dividende au titre de
l’exercice 2024 de 2,70 € par action, payable en numéraire le 11 juin 2025.
Le dividende versé offre un rendement de 8,2 % sur le cours de Bourse du 31 décembre 2024
(33 €).

Les actionnaires ont adopté la totalité des résolutions agréées par le conseil d’administration, à
l’exception des résolutions relatives au renouvellement des mandats d’administrateurs de
Madame Alessandra de Picciotto et de Cargo Investment B.V., ainsi que du mandat de censeur
de Monsieur Renato Picciotto.

Ainsi, à l’issue de l’assemblée générale mixte et suite au changement de représentant de la
MACIF intervenu en avril, le conseil d’administration d’INEA est composé de 10
administrateurs, 5 femmes et 5 hommes. 6 administrateurs (soit 60%) sont considérés comme
indépendants au regard des critères du Code AFEP-MEDEF.

Ce Conseil d’administration, réuni le 1er juillet, a acté la création d’un Comité Stratégique
regroupant 5 de ses membres et dont les principales missions, sur sollicitation préalable du
Conseil, seront de produire des travaux d’analyse et de réflexion détaillés sur des
problématiques relatives à la stratégie de la Société et d’examiner les projets majeurs à caractère
stratégique de développement via croissance externe ou de partenariat.

6. PRINCIPAUX RISQUES DE LA SOCIETE

Au 30 juin 2025, la Société estime que les principaux risques et incertitudes qui pourraient avoir
un effet défavorable significatif sur son activité, sa situation financière ou ses résultats (ou sur
sa capacité à réaliser ses objectifs) sont identiques à ceux décrits dans le Document
d’Enregistrement Universel (exercice 2024) déposé auprès de l'AMF sous le numéro D.25-0227
(Chapitre 2 page 29 et suivantes) auquel il est fait renvoi exprès.

La mobilisation des lignes de dettes disponibles pour financier le pipeline, associée à la stabilité
de la valeur du patrimoine, ont contribué à la hausse du ratio d’endettement (LTV), qui ressort
à 53,2% contre 51,5% au 31 décembre 2024. A noter que le versement de l’intégralité du
dividende au premier semestre pénalise le calcul de ce ratio au 30 juin et que le LTV serait
quasiment stable à 51,9% en lissant l’impact du dividende sur l’année.



12
Les autres ratios (ICR et DSCR) sont eux en amélioration, et tous les covenants bancaires sont
bien respectés au 30 juin 2025 :

Ratios financiers 30/06/25 31/12/24 covenant
Ratio d’endettement (LTV) 53,2% 51,5% < 55%
Ratio de couverture des frais financiers (ICR) 2,8 2,7 > 2,0
Ratio de couverture du service de la dette (DSCR) 2,4 2,2 < 1,2


La Société a annoncé en début d’année son intention de mettre en œuvre une politique
d’arbitrage opportuniste pour abaisser le niveau de son ratio d’endettement, en ciblant des actifs
aptes à répondre à la demande d’investisseurs comme d’entreprises utilisatrices.
Elle a ainsi un programme de cessions en cours pour un montant visé de l’ordre de 22 M€. Sous
réserve de la bonne conclusion de la due diligence entamée, la finalisation de ces transactions
est envisagée d’ici fin 2025.

Il est précisé que le calcul du covenant bancaire LTV applicable à la Société diffère du calcul
du ratio LTV EPRA (European Public Real Estate Association, dont elle est membre),
également donné page 23 du présent document.
Il est donc donné détail du calcul du covenant bancaire ci-dessous, sachant que tous les
emprunts corporate de la Société ont été harmonisés sur cette base :


en M€ 30/06/25 31/12/24
Dette consolidée 638,9 628,5
- Dépôts garantie des locataires -11,3 -10,9
- Intérêts courus non échus -2,2 -4,0
- Contrats de couverture de taux -4,8 -5,3
- Contrats de location (IFRS 16) -0,1 -0,2
- Trésorerie disponible -3,5 -7,3
+ concours bancaires courants 0,1 0,1
Endettement Net Consolidé 616,9 600,8

Immeubles de placement 1 137,3 1 158,5
Actifs non courants destinés à être cédés 21,9 2,2
Autres actifs financiers 1,5 6,9
Valeur du Patrimoine Consolidée 1 160,6 1 167,6

LTV (covenant bancaire) 53,2% 51,5%


7. DEVELOPPEMENT DURABLE ET APPROCHE ENVIRONNEMENTALE

Grâce à la mise en place d’une démarche de développement durable rigoureuse, assortie
d’objectifs et d’engagements concrets, INEA est devenue l’un des leaders du Green Building
en France. Elle déploie actuellement sa feuille de route RSE à horizon 2025, établie début 2021.

Les détails de cette feuille de route et l’avancement à fin 2024 sont décrits dans le Document
d’enregistrement universel D.25-0217 (chapitre 4 page 73 et suivantes).

Au cours du 1er semestre 2025, les principales avancées d’INEA en matière de durabilité sont
la poursuite du déploiement de centrales photovoltaïques sur son parc immobilier (dans
l’optique de maximiser sa contribution à la neutralité carbone) et le lancement des travaux sur
liés à la directive CSRD (« Corporate Sustainability Reporting Directive »), INEA ayant opté
pour la diffusion volontaire de son premier rapport de durabilité au format CSRD sur l’exercice
2025.

13
Pour rappel, INEA affiche une consommation énergétique de son patrimoine très faible
comparée au secteur : 89 kWhef /m² en 2024, un niveau inférieur de 32 % à la moyenne du parc
française calculée et publiée par l’Observatoire de l’Immobilier Durable (OID) dans son dernier
baromètre.
Grâce à cette sobriété énergétique, 90 % du parc bureaux d’INEA est en deçà des seuils 2030
du Dispositif Eco-Energie Tertiaire (DEET, aussi appelé « Décret tertiaire ») applicables en
matière de consommation énergétique.

8. PRINCIPALES TRANSACTIONS ENTRE LES PARTIES LIEES

Cette information est donnée dans la note 15 des notes annexes aux états financiers consolidés
résumés du 1er semestre 2025.

9. RESULTAT SOCIAL

Au 30 juin 2025, le résultat social de la Société mère, INEA, s’affiche à 1 224 milliers d’euros
contre -575 milliers d’euros au 30 juin 2024, et celui de sa filiale Flex Park (détenue à 100%
par INEA) affiche un résultat social de 993 milliers d’euros, contre 1 558 milliers d’euros au
30 juin 2024.

Le semestre est marqué par la réalisation d’une plus-value d’arbitrage alors qu’aucun actif
n’avait été cédé au premier semestre 2024 ; le reste du compte de résultat démontrant bien,
comme en consolidé, la résilience de l’opérationnel (EBE +9%), et la stabilité des charges
financières nettes.

10. EVENEMENTS POST-CLOTURE

Cette information est donnée dans la note 16 des notes annexes aux états financiers consolidés
résumés du 1er semestre 2025.

11. PERSPECTIVES POUR LA FIN D’ANNEE 2025

INEA parvient une nouvelle fois ce semestre à allier dynamisme opérationnel et résilience
patrimoniale, malgré un marché locatif encore atone et une prudence qui perdure sur les
valorisations.
Elle met également en œuvre ce semestre son ambition de rotation opportuniste d’actifs, qui
doit lui permettre à partir du second semestre d’abaisser son endettement pour faire revenir à
moyen terme son niveau d’endettement sous les 50%.

La Société avait annoncé lors de la présentation de ses résultats 2024 un objectif de croissance
du cash-flow /action de minimum 10% en 2025.

Le calcul du cash/flow intègre le cash net issu des arbitrages, correspondant au prix de vente
minoré des différents frais et honoraires liés à la cession.


M€ 30/06/2025 30/06/2024 Var (%)
Résultat net récurrent 14,0 13,4 5%
Cash issu des arbitrages d'actifs 1,3 0,0
Cash-flow 15,3 13,4 15%
Cash-flow/action 1,4 1,2 15%




14
Cet objectif d’un cash-flow/action en croissance d’au moins 10% sur l’exercice est confirmé à
mi année.

12. REPORTING EPRA AU 30 JUIN 2025

Conformément aux recommandations de l’EPRA (European Public Real Estate Association)
dont elle est membre, INEA publie ci-après les principaux indicateurs de performance
permettant de favoriser la transparence et la comparabilité des résultats financiers des sociétés
immobilières cotées en Europe.


30/06/25 30/06/24 Voir Note
Résultat net récurrent EPRA (en millions d'euros) 14,0 13,4 A
Résultat net récurrent EPRA (en euros par action) 1,29 1,24 A
ANR NRV (de reconstitution - en euros par action) 53,8 55,51 B
ANR NTA (de continuation - en euros par action) 48,0 50,41 B
ANR NDV (de liquidation - en euros par action) 48,9 51,61 B
Taux de vacance EPRA 11,4% 10,3% 1
C
Taux de rendement EPRA "Net Initial Yied" 5,5% 5,6%1 D
Taux de rendement EPRA "Topped-up" 5,6% 5,8%1 D
Total investissements immobiliers EPRA (en millions d'euros) 8,8 20,1 E
Croissance LFL EPRA à périmètre constant 3,7% 7,9% F
Ratio de coût (y compris coût de la vacance) 16,5% 15,7% G
Ratio de coût (hors coût de la vacance) 12,2% 11,8% G
Loan-To-Value EPRA (hors droits) 55,0% 53,0% 1
H
Loan-To-Value EPRA (droits inclus) 52,1% 50,6% 1
H
Au 31 décembre 2024
(1)




A. Résultat net récurrent EPRA

En semestriel, INEA publie également un RNR modifié par rapport au standard EPRA, afin de
neutraliser l’impact de la norme IFRIC 21 (qui aboutit à comptabiliser dès le 30 juin la totalité
des taxes annuelles non refacturables aux locataires).


Var
En M€ 30/06/25 30/06/24
(%)
Revenus locatifs bruts 41,1 38,1 8%
Revenus locatifs nets* 29,2 27,9 5%
Autres produits 0,8 0,8
Frais de fonctionnement* (5,1) (4,7)
Excédent brut d'exploitation (24,9) 24,0 4%
Dotation aux amortissements hors immeubles (0,2) (0,1)
Frais financiers nets (10,7) (10,7)
Annulation de la valeur des instruments financiers 0,0 0,2
Résultat récurrent des sociétés mises en équivalence 0,0 0,0
Résultat net récurrent 14,0 13,4 5%
Nombre d'actions moyen pondéré hors auto-détenues 10 821 745 10 813 288 0%

Résultat net récurrent €/ action 1,29 € 1,24 € 5%

* Hors impact IFRIC 21
15
Tableau de passage entre le RNR publié et le RNR EPRA :


En M€ 30/06/25 30/06/24 Var (%)
Résultat net récurrent communiqué 14,0 13,4 6%
- IFRIC 21 (0,7) (0,6)
Résultat net récurrent EPRA 13,3 12,7 4%
Nombre d’actions 10 821 745 10 813 288 0%
Résultat net récurrent EPRA par action (€) 1,23 1,18 4%

B. Actifs nets réévalués EPRA

EPRA NRV EPRA NTA EPRA NDV
au 30/06/2025
(valeur nette de (valeur nette de (valeur nette
en M€
reconstitution) continuation) de liquidation)
Capitaux propres IFRS – part du groupe 524,9 524,9 524,9
A inclure/exclure :
Instruments Hybrides
ANR dilué 524,9 524,9 524,9
A inclure :
Réévaluation d’immeubles de placement
Réévaluation des projets de développement
Réévaluation des autres investissements non courants
Réévaluation des créances de location/financement
Réévaluation des immeubles destinés à la vente
ANR dilué à la juste valeur 524,9 524,9 524,9
A exclure :
Impôts différés
Juste valeur des instruments financiers (5,9) (5,9)
Goodwill résultant des instruments financiers
Goodwill selon le bilan IFRS
Immobilisations incorporelles selon le bilan IFRS (0,0)
A inclure :
Juste valeur de la dette 4,3
Réévaluation des immobilisations incorporelles à la
juste valeur
Droits de mutation 3,0
ANR 582,0 519,0 529,2
Nombre d’actions (hors auto détenues) 10 821 745 10 821 745 10 821 745
ANR par action (en €) 53,8 48,0 48,9



Evolution des ANR /action :


variation sur 12 mois variation sur 6 mois
ANR EPRA (en €/action) 30/06/2025 30/06/24 % € 31/12/24 % €
ANR NRV (de reconstitution) 53,8 56,0 -3,9% -2,2 55,5 -3,1% -1,7
ANR NTA (de continuation) 48,0 50,8 -5,7% -2,9 50,4 -4,8% -2,4
ANR NDV (de liquidation) 48,9 52,5 -6,8% -3,6 51,6 -5,3% -2,7




16
C. Taux de vacance EPRA

Taux de vacance financière rapportant la valeur locative de marché des lots vacants sur la valeur
locative de marché du patrimoine total en exploitation (taux d’occupation 100%) :

En M€ 30/06/25 31/12/24
Valeur locative de marché des lots vacants (A) 7,5 6,6
Valeur locative de marché du patrimoine total (B) 65,7 63,9
Taux de vacance EPRA (A/B) 11,4% 10,3%


D. Taux de rendement EPRA

L’EPRA a identifié deux mesures du taux de rendement d’un patrimoine :

- le taux de rendement EPRA « Net Initial Yield » (NIY) est le ratio rapportant les revenus
locatifs annualisés des baux en cours, nets des charges locatives non refacturées, à la
valeur, droits inclus du patrimoine en exploitation ;

- et le taux de rendement EPRA « Topped-up NIY » se distingue du taux de rendement
NIY par la réintégration dans les revenus locatifs des franchises accordées aux
locataires.

En M€ 30/06/2025 31/12/2024
Immeubles de placement - détenus à 100% 1 159,1 1 160,7
Immeubles de placement - participation JV 0,0 0,0
Retraitement des actifs en développement 60,1 55,8
Valeur du patrimoine en exploitation hors droits 1 099,0 1 104,9
Droits de mutation 63,0 55,3
Valeur du patrimoine en exploitation droits compris (B) 1 162,0 1 160,2
Loyers net annualisés (A) 63,8 65,3
Intégration des franchises de loyers 0,8 2,0
Loyers nets annualisés "Topped-up" (C) 64,6 67,3
Rendement initial net EPRA (A/B) 5,5% 5,6%
Rendement initial net "Topped-up" EPRA (C/B) 5,6% 5,8%

INEA communique également un taux de rendement potentiel correspondant à la valeur
locative potentielle du portefeuille (taux d’occupation de 100%) rapportée à la valeur
d’acquisition des biens. Ce taux est de 7,5% au 30 juin 2025.


E. Investissements immobiliers EPRA

Il s’agit des décaissements liés aux investissements réalisés au cours de l’exercice :
- les dépenses à périmètre constant (CAPEX)
- et celles concernant les nouvelles acquisitions ou les actifs en construction
(investissement)




17
30/06/25 30/06/24
Investissement immobiliers
réalisés (en M€) Détenu Participation Détenu Participation
Total Total
à 100% JV à 100% JV
Acquisitions1 1,4 na 1,4 3,4 na 3,4
Actifs en développement 7,0 na 7,0 14,7 na 14,7
Patrimoine à périmètre constant 0,0 na 0,0 1,0 na 1,0
Autres 2
0,4 na 0,4 1,1 na 1,1
Total des investissements 8,8 na 8,8 20,1 na 20,1
1 livraison au cours du semestre : Denis Papin situé à Trappes
2 rénovation de l’immeuble Pérols



F. Croissance Like-for-like EPRA

Il s’agit de la croissance des loyers hors charges à périmètre constant du portefeuille (hors
impact des acquisitions et des cessions).


Portefeuille total Périmètre constant
Revenus Revenus Revenus
Valeur Valeur Variation du revenu
En M€ locatifs nets* locatifs nets locatifs nets
HD HD locatif net
30/06/25 30/06/25 30/06/24
Bureaux 894,9 25,1 842,0 24,0 23,2 0,7 3,2%
Activité 218,3 5,9 178,6 5,3 5,0 0,3 6,1%
Total actifs en exploitation 1 113,2 31,0 1 020,6 29,3 28,2 1,0 3,7%
Actifs en développement 59,9 0,0
Actifs cédés 0,0 0,0
Portefeuille total 1 173,1 31,0
* net des charges locatives refacturées ; il s’agit donc de la croissance des loyers.




G. Ratio de coût

En M€ 30/06/2025 30/06/2024
Charges sur immeubles (12,6) (10,8)
Frais de fonctionnement (5,1) (4,7)
Charges locative refacturées 10,1 8,8
Charges locatives refacturées en loyer brut 0,0 0,0
Autres produits couvrant des frais généraux 0,8 0,8
Quote-part des coûts des sociétés en équivalence 0,0 0,0
Charges du foncier 0,0 0,0
Coût EPRA (y compris coût de la vacance) (A) (6,8) (6,0)
Coût de la vacance 1,8 1,5
Cout EPRA (hors cout de la vacance) (B) (5,0) (4,5)
Revenus locatifs bruts 41,1 38,1
Charges locatives refacturées en loyer brut 0,0 0,0
Quote-part des revenus locatifs des sociétés en équivalence 0,0 0,0
Revenus locatifs bruts (C) 41,1 38,1
Ratio de coûts EPRA (y compris coût de la vacance) (A/C) 16,5% 15,7%
Ratio de coûts EPRA (hors coût de la vacance) (B/C) 12,2% 11,8%


18
H. Loan-to-Value EPRA

30/06/25 31/12/24
LTV EPRA (hors droits) 55,0% 53,0%
LTV EPRA (droits inclus) 52,1% 50,6%


Détail du calcul du LTV EPRA


en M€ 30/06/25 31/12/24
inclus :
Emprunts bancaires 638,9 577,5
Billet de trésorerie 0,1 0,1
Dettes hybrides 0,0 0,0
Dettes obligataires 0,0 51,0
Dérivés de devises étrangères 0,0 0,0
Dettes fournisseurs nettes des créances 3,2 0,0
Actif immobilier occupé par la Société (dette) 0,0 0,0
Comptes courants 0,0 0,0
Exclus :
Trésorerie disponible 3,5 7,3
Dette nette (a) 638,7 621,3

Actif immobilier occupé par la Société 0,0 0,0
Actifs expertisés (valeur HD) 1 077,1 1 102,7
IEC 60,1 55,8
Actifs destinés à être cédés 21,9 2,2
Immobilisation incorporelles 0,0 0,0
Créances nettes 0,0 2,2
Actifs financiers 2,5 9,4
Valeur totale des actifs hors droits (b) 1 161,7 1 172,2

Droits de mutation 63,0 56,8
Valeur totale des actifs droits inclus (c) 1 224,7 1 229,0

LTV EPRA hors droits (a/b) 55,0% 53,0%

LTV EPRA droits inclus (a/c) 52,1% 50,6%




19
ETATS FINANCIERS CONSOLIDES RESUMES
EN NORMES IFRS AU 30 J UIN 2025




20
COMPTE DE RÉSULTAT CONSOLIDÉ (Format EPRA) - 30 juin 2025

(en milliers d'euros) Notes 30/06/2025 30/06/2024
Revenus locatifs bruts 41 087 38 130
dont Charges locatives refacturées 3 10 091 8 761
Charges sur immeubles 3 (12 573) (10 849)
Revenus locatifs nets 28 514 27 281
Autres produits 809 805
Frais de fonctionnement 3 (5 118) (4 719)
Excédent brut d'exploitation 24 206 23 368
Dotation aux amortissements hors immeubles de placement (206) (110)
Résultat de cession 4 (56) 0
Solde net des variations de juste valeur des immeubles de placement 5 (10 996) (18 337)
Résultat opérationnel 12 948 4 922
Frais financiers nets 6 (10 730) (10 748)
Quote-part de résultat des sociétés mises en équivalence 0
Résultat avant impôt 2 218 (5 826)
Impôts (12) 0
Résultat net 2 205 (5 826)
Résultat par action (euros) (2) 11 0,20 (0,54)
Résultat dilué par action (euros) (2) 11 0,20 (0,54)

(1) Augmentation du nombre moyen pondéré d’actions entre le 30 juin 2024 (10 813 288 actions) et le 30
juin 2025 (10 821 745 actions).


Résultat global (en milliers d'euros) Notes 30/06/2025 30/06/2024
Résultat net de la période 2 205 (5 826)

Autres éléments du résultat global
(somme de tous les produits et charges ne constituant pas des composantes
du résultat)

dont éléments reclassés ultérieurement en résultat (1 144) 1 466
- Couverture de flux de trésorerie (variation MtM des CAP) (1 144) 1 466


dont éléments susceptibles d'être reclassés ultérieurement en résultat
Total des autres éléments du résultat global (1 144) 1 466
RESULTAT GLOBAL TOTAL 1 061 (4 360)




21
ETAT DE LA SITUATION FINANCIERE CONSOLIDEE – 30 juin 2025


ACTIF

(en milliers d'euros) Notes 30/06/2025 31/12/2024
Immobilisations incorporelles 0 1
Immobilisations corporelles 7 348 444
Immeubles de placement 8 1 137 252 1 158 488
Participations dans des entreprises associées 10 0 0
Autres actifs financiers 1 477 6 929
Impôts différés actifs 1 759 1 771
Total actifs non courants 1 140 836 1 167 633
Créances clients et autres débiteurs 17 558 17 499
Autres actifs courants 1 071 2 429
Autres actifs financiers à la juste valeur - contrepartie résultat 0 0
Trésorerie et équivalents de trésorerie 3 501 7 293
Actifs détenus en vue de la vente 9 21 878 2 204
Total actifs courants 44 008 29 425
TOTAL ACTIFS 1 184 844 1 197 058



PASSIF

(en milliers d'euros) Notes 30/06/2025 31/12/2024
Capitaux propres
Capital 11 155 725 155 665
Primes d'émission 11 91 227 116 592
Réserves 275 760 283 679
Résultats non distribués 2 205 (3 021)
Capitaux propres part du groupe 524 917 552 916
Participations ne donnant pas le contrôle 0 0
TOTAL CAPITAUX PROPRES 524 917 552 916
Passifs
Dettes financières 12 606 527 550 033
Dépôts de garantie non courants 4 656 4 615
Autres passifs non courants 0 136
Total passifs non courants 611 183 554 784
Dettes fournisseurs et autres créditeurs 20 748 15 320
Dettes d’impôts courant 0 0
Concours bancaires courants 53 56
Autres dettes financières 12 21 062 67 577
Dépôts de garantie courants 6 665 6 268
Autres passifs courants 215 136
Passifs directement liés aux groupes d'actifs détenus en vue de la vente 0 0
Total passifs courants 48 744 89 358
TOTAL PASSIFS 659 927 644 142
TOTAL CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS 1 184 844 1 197 058




22
ETAT DES FLUX DE TRÉSORERIE CONSOLIDÉS – 30 juin 2025


(en milliers d'euros) Notes 30/06/2025 30/06/2024
Résultat net consolidé 2 205 (5 826)
+/- Dotations nettes aux amortissements et pertes de valeurs 8 206 110
+/- Gains et pertes latents liés aux variations de juste valeur 5 10 996 18 337
+/ - Charges et produits calculés liés aux stock-options et assimilés 0 0
+/- Autres produits et charges calculés 30 65
+/- Plus et moins-values de cession 4 (23) 0
+/- Profits et pertes de dilution 0 0
+/- Quote-part de résultat liée aux sociétés mises en équivalence 0 0
- Dividendes (titres non consolidés) 0 0
+/- Juste valeur sur valeurs mobilières de placement
Capacité d'autofinancement après coût de l'endettement financier net et impôt 13 415 12 686
+ Coût de l'endettement financier net 6 13 696 16 230
+/- Charge d'impôt (y compris impôts différés) 12 0
Capacité d’autofinancement avant coût de l’endettement financier net et impôt 27 123 28 916
- Impôt payé 0 0
+/- variation du Besoin en Fonds de Roulement lié à l’activité 4 995 7 659
+/-Autres variations liées à l'activité 439 365

Flux de trésorerie des activités opérationnelles 32 557 36 940

-Acquisitions d’immobilisations corporelles 8 (5) (1)
-Acquisitions d’immeubles de placement 8 (10 953) (21 097)
+Cessions d'immeubles de placement 4 1 753 0

+Décaissements liés aux acquisitions d’immobilisations financières (titres non consolidés) 5 000 (61)
+Incidence des variations de périmètre (Cessions - acquisitions de filiale sous déduction de la
trésorerie acquise) 0 0
+Dividendes reçus et autres flux des sociétés mises en équivalence et non consolidés 0 0
+Titres de placement nantis
+Autres investissements financiers 150 (91)

Flux de trésorerie des activités d’investissement (4 055) (21 250)
+ Augmentations de capital 0 0
- Frais imputés sur la prime d'émission 0 (5)
-Achats et reventes d'actions propres 203 186
-Résultat sur actions propres (48) (95)
-Remboursements d'emprunts 12 (55 006) (51 458)
+Augmentation des dettes financières 66 683 83 420
-Distribution de dividendes aux actionnaires de la mère (29 214) (29 196)
-Intérêts payés (14 908) (16 379)
-Distribution de dividendes aux actionnaires de sociétés intégrées 0 0
Flux de trésorerie des activités de financement (32 291) (13 527)

Variation nette de trésorerie (3 789) 2 163
Trésorerie à l’ouverture 7 237 1 172
Trésorerie à la clôture 3 448 3 335
Trésorerie et équivalents de trésorerie 3 501 3 426
Découverts bancaires (53) (91)
Trésorerie nette à la clôture 3 448 3 335




23
ETAT DE VARIATION DES CAPITAUX PROPRES CONSOLIDÉS – 30 juin 2025


Total capitaux Participations ne
Primes Réserves Réserves Résultats non Total capitaux
(en milliers d’euros) Capital propres part du donnant pas le
d’émission consolidées recyclables distribués propres
groupe contrôle

Total au 1er janvier 2024 155 565 140 781 269 758 4 284 21 539 591 928 - 591 928
Résultat de la période - - - - (3 021) (3 021) - (3 021)
Total des autres éléments du résultat global - - - (7 016) - (7 016) - (7 016)
Résultat de l’exercice et gains et pertes comptabilisés
- - - (7 016) (3 021) (10 037) - (10 037)
directement en capitaux propres
Variations de capital - - - - - - - -
Affectation du résultat - - 21 539 - (21 539) - - -
Distribution de dividendes - (24 309) (4 962) - - (29 271) - (29 271)
Opérations sur actions propres 100 126 - - - 226 - 226
Reclassement des dividendes sur actions propres - - 75 - - 75 - 75
Frais d'augmentation de capital imputés sur prime d'émission - (5) - - - (5) - (5)
Autres variations - - - - - - - -
Total au 31 décembre 2024 155 665 116 592 286 411 (2 732) (3 021) 552 916 - 552 916
Résultat de la période - - - - 2 205 2 205 2 205
Total des autres éléments du résultat global - - - 1 144 - (1 144) (1 144)

Résultat de l’exercice et gains et pertes comptabilisés
- - - 1 144 2 205 (1 061) 1 061
directement en capitaux propres
Variation de capital - - - - - - -
Affectation du résultat - - 3 021 - 3 021 - -
Distribution de dividendes - (25 460) 3 811 - - (29 271) (29 271)
Opérations sur actions propres 60 95 - - - 154 154
Reclassement des dividendes sur actions propres - - 57 - - 57 57
Frais d'augmentation de capital imputés sur prime d'émission - - - - - - -
Autres variations - - - - - - -
Total au 30 juin 2025 155 725 91 227 279 636 (3 876) 2 205 524 917 524 917




24
NOTES ANNEXES AUX ETATS FINANCIERS CONSOLIDÉS RESUMES 30 juin 2025
1. Présentation générale et faits marquants

La société mère et tête de Groupe, INEA, est une Société Anonyme créée le 16 octobre 1998
enregistrée au Registre du Commerce et des Sociétés de Nanterre (Hauts de Seine) sous le numéro
420 580 508 et dont le siège social est situé au 2, Place des Hauts Tilliers à Gennevilliers (Hauts de
Seine).

Depuis l’assemblée générale mixte du 18 novembre 2014, la SA FONCIERE INEA est administrée
par un conseil d’administration dont Monsieur Philippe ROSIO est Président Directeur Général.

Le capital social d’INEA est de 156 003 141,19 euros, divisé en 10 841 080 actions ordinaires de
14,39 euros de valeur nominale chacune.
Ces 10 841 080 actions sont cotées sur le marché d'Euronext Paris.

Elle a pour objet à titre principal, l’acquisition ou la construction d’immeubles en vue de la location,
ou la détention directe ou indirecte de participations dans des personnes morales à objet identique et
la gestion de ces participations.

Elle a pour objet à titre secondaire, dans l’objectif de concourir au développement durable dans ses
dimensions économique, sociale, environnementale et participative ainsi qu’à la transition énergétique,
signer tous contrats liés à la production d’énergies à partir de ressources renouvelables ; concevoir,
développer, financer, réaliser, exploiter toutes installations photovoltaïques sur les toitures et/ou les
emplacements de stationnement de ses immeubles (via des ombrières) incluant la production
d’électricité, pour l’autoconsommation ou la vente ; mener toutes opérations visant la maîtrise de la
consommation d’énergie, notamment de sobriété et d’efficacité énergétique.


Faits marquants

Création de deux filiales

Au titre de son objet secondaire, le groupe a créé au cours de l’exercice précédent deux filiales,
SERENEA et SERENYFLEX, afin de déployer la production d’énergie renouvelable (photovoltaïque)
sur son parc immobilier. Ces sociétés ont été créées en partenariat avec le groupe SERENYSUN,
prestataire en charge de la mise en place et de l’exploitation des centrales photovoltaïques.

Au cours du semestre le déploiement du parc photovoltaïque s’est poursuivi sur les deux filiales,
cependant aucune centrale n’est entrée en production au 30 juin 2025.

Ces deux filiales, bien que contrôlées de manière exclusive par le groupe, n’ont pas été consolidées au
30 juin 2025 du fait de leur caractère non significatif. Les titres correspondant à l’actif d’INEA et
FLEX PARK de, respectivement, 35 000 et 25 500 euros sont comptabilisés au bilan en autres actifs
financiers.




25
Immeubles de placement : livraisons-acquisitions-cessions (cf. §7 Immeubles de placement,
immobilisations corporelles et immobilisations incorporelles) :

Acquisitions :

Le 6 juin 2025 le Groupe a réceptionné le parc d’activité Denis Papin à Trappes pour un montant
global de 4 114 milliers d’euros.

Cessions :

Durant le semestre, le Groupe a cédé plusieurs actifs pour un prix total de 1 753 milliers d’euros :

• le 28 mars, le lot C14 de l’ensemble de bureaux Baronnies à Marseille
• le 13 juin, l’immeuble La Durance à Strasbourg
• et le 23 juin, un ensemble de travaux photovoltaïques en cours à la filiale Serenea

Actifs détenus en vue de la vente :

Au 30 juin 2025 :
• L’immeuble de bureaux Nancy Brabois Plaza A
• L’ensemble d’activité Staci I et IV

sont classés en actifs détenus en vue de la vente pour un montant total de 21 878 milliers d’euros.

Le détail des mouvements sur immeubles de placement de la période est donné à la note 8 du présent
document, relative aux immeubles de placement.

Opérations en capital (cf. §14 – Capital social et prime d’émission) :

La prime d’émission inscrite au bilan diminue de 25 365 milliers d’euros sur la période du fait :
• De la distribution de prime d’émission décidée lors de l’assemblée générale mixte du 4 juin
2025 pour (25 460) milliers d’euros,
• Des opérations sur actions auto-détenues pour 95 milliers d’euros.

Autres opérations de financement (cf. § 12– Dettes financières) :

Souscriptions :

Sur le semestre le groupe a utilisé des lignes de financement existantes au début de l’exercice :

• Tirage de 51 000 milliers d’euros de la seconde tranche du Sustainability Linked Loan 2024,
portant l’encours total de cet emprunt à 100 000 milliers d’euros.
• Tirage de 8 000 milliers d’euros sur le crédit corporate LCL 8M€, portant l’encours total de
cet emprunt à 8 000 milliers d’euros.
• Tirage de 8 000 milliers d’euros sur le Sustainability Linked Loan 2023 FLEX PARK, portant
l’encours total de cet emprunt à 37 000 milliers d’euros.

26
Remboursements :

Au cours de l’exercice, INEA n’a procédé à aucun remboursement de dettes avant leur échéance
finale.

Quatre emprunts sont arrivés à échéance sur la période à savoir :

• La seconde tranche de l’Euro PP 2018, dont le solde s’élevait à 51 milliers d’euros au 31
décembre 2024 ;
• L’emprunt Bordeaux Signal dont le solde s’élevait à 117 milliers d’euros au 31 décembre
2024 ;
• L’emprunt BPI Marseille dont le solde s’élevait à 2 508 milliers d’euros au 31 décembre 2024;
• L’emprunt Oséo Staci IV dont le solde s’élevait à 66 milliers d’euros au 31 décembre 2024.

Opérations de couverture :

Au cours du semestre, le notionnel couvert par des instruments financiers a diminué de 5 170 milliers
d’euros, à la suite de :

• L’arrivée à échéance de deux instruments de couverture représentant un notionnel de 35 000
milliers d’euros ;
• La diminution du notionnel d’un instrument de couverture pour 170 milliers d’euros ;
• La souscription de deux nouveaux instruments de couverture représentant un notionnel de
30 000 milliers d’euros.

Ces nouveaux instruments ont, au bilan, une position active de 19 milliers d’euros au 30 juin 2025.

Les instruments de couverture précédemment affectés à des emprunts remboursés sur la période sont
réaffectés par INEA sur de nouveaux financements afin de garantir l’efficacité desdits instruments.


2. Principes et méthodes comptables


2.1 Base de préparation des états financiers

2.1.1 Déclaration de conformité

Les états financiers intermédiaires consolidés d’INEA relatifs au premier semestre 2025 et portant
sur la période de 6 mois close au 30 juin 2025 ont été préparés sous forme résumée et selon les
prescriptions de la norme IAS 34 « Information financière intermédiaire ». S’agissant de comptes
résumés, ils n’incluent pas toute l’information requise par le référentiel IFRS pour l’établissement
des états financiers annuels et doivent donc être lus en relation avec les états financiers consolidés du
groupe établis conformément au référentiel IFRS tel qu’adopté dans l’Union Européenne au titre de
l’exercice clos le 31 décembre 2024.



27
Les principes comptables au 30 juin 2025 sont les mêmes que ceux retenus pour les états financiers
consolidés au 31 décembre 2024 à l’exception des normes, amendements de normes et interprétations
dont l’application est obligatoire à compter du 1er janvier 2025.

Ces textes sont les suivants :

• Amendements à IAS 21 – Effets des variations des cours des monnaies étrangères ;

Ces normes n’ont pas eu d’incidence significative sur les états financiers du groupe.

Les autres textes et amendements ne trouvent pas à s’appliquer pour le groupe INEA ou n’ont pas
d’incidence significative sur les comptes.

Les états financiers consolidés résumés semestriels au 30 juin 2025 ont été arrêtés par le Conseil
d’Administration du 23 juillet 2025.

INEA considère que l’ensemble de ses activités appartient à un seul segment opérationnel (bureaux/
activités) : la France.


2.1.2 Périmètre consolidation

Les comptes consolidés comprennent ceux d’INEA ainsi que ceux de ses filiales. Une filiale est une
entité contrôlée par le Groupe. Cet ensemble forme le Groupe.

Le Groupe contrôle une filiale lorsqu'il est exposé ou qu'il a droit à des rendements variables en raison
de ses liens avec l'entité et qu'il a la capacité d'influer sur ces rendements du fait du pouvoir qu'il
détient sur celle-ci. Les entités dans lesquelles le Groupe exerce une influence notable sans en détenir
le contrôle sont comptabilisées par mise en équivalence. Cette influence notable résulte de la
participation effective du Groupe aux décisions stratégiques. Elle se présume lorsque le Groupe
détient plus de 20% des droits de vote de la filiale.
Les participations ne donnant pas le contrôle sont présentées au bilan dans une catégorie distincte des
capitaux propres. Le montant de leur quote-part dans le résultat net consolidé est présenté séparément
dans le compte de résultat.


L’ensemble des soldes et transactions intragroupes y compris les profits, pertes et dividendes, est
éliminé en consolidation.

Il n’existe pas, dans le périmètre de consolidation du Groupe, de société contrôlée conjointement.

Les sociétés entrent dans le périmètre de consolidation à la date à laquelle leur contrôle est transféré
au Groupe, et en sortent à la date à laquelle le Groupe perd le contrôle sur elles.




28
Sociétés Siège social 30 juin 2025 31 décembre 2024
Méthode de % détention Méthode de % détention
consolidation consolidation
SA FONCIERE INEA 2 place des Hauts Tilliers,92230 Gennevilliers IG 100% IG 100%
SAS FLEX PARK 2 place des Hauts Tilliers, 92230 Gennevilliers IG 100% IG 100%
SCI ALPHA 11 MARBEUF 2 place des Hauts Tilliers, 92230 Gennevilliers IG 100% IG 100%
SCI PA 2 place des Hauts Tilliers, 92230 Gennevilliers IG 100% IG 100%
IG : Intégration globale

Les filiales SERENEA et SERENYFLEX, non significatives au 30 juin 2025, n’ont pas été intégrées
dans le périmètre de consolidation.

Les filiales dont le chiffre d’affaires dépasse 5% du total consolidé sont jugées significatives et
intégrées au périmètre de consolidation. Pour celles dont le critère n’est pas atteint le management
étudie au cas par cas leur intégration dans le périmètre de consolidation.


2.1.3 Jugements et estimations comptables

Les estimations et jugements déterminants, qui sont continuellement, mis à jour, sont fondés sur les
informations historiques et sur d’autres facteurs, notamment les anticipations d’évènements futurs
jugés raisonnables au vu des circonstances.

Estimations et hypothèses comptables déterminantes

Le Groupe procède à des estimations et retient des hypothèses concernant le futur. Les résultats
effectifs se révélant ultérieurement, peuvent éventuellement faire l’objet d’écarts par rapport à ces
estimations. Les estimations et les hypothèses risquant de façon importante d’entraîner un ajustement
significatif de la valeur comptable des actifs et des passifs au cours de la période suivante sont
analysées ci-dessous.

Valeur de marché des instruments financiers dérivés

La valeur de marché des instruments financiers dérivés est communiquée par un expert spécialisé. Les
évaluations retenues par la société reposent sur des estimations de niveau 2.

Evaluation des immeubles de placement

La juste valeur des immeubles de placement est déterminée à partir d’expertises immobilières établies
par deux experts indépendants, qualifiés et expérimentés, les sociétés BNP Paribas Real Estate
Valuation et BPCE Expertises par référence au marché des immeubles constituant le patrimoine
d’INEA.

Compte tenu de la qualité des actifs et leur niveau d’occupation, la Direction estime que les justes
valeurs déterminées par les experts reflètent raisonnablement la valeur de marché du patrimoine au
30 juin 2025.

Par ailleurs à l’occasion de la campagne d’expertise de juin 2025, la Société a fourni aux experts
immobiliers, de manière volontaire, l’ensemble des données ESG disponibles relatives à ses
immeubles, en application des recommandations de l’AFREXIM de mars 2023.


29
Ainsi, en plus des données susmentionnées, la Société a fourni pour chaque actif expertisé les
indicateurs de performance ESG suivants, afin que les experts puissent refléter les impacts du
changement climatique et des contraintes réglementaires dans leur valorisation des immeubles de
placement d’INEA :

- règlementation thermique / normes,
- labels et certifications
- consommation énergétique de la dernière année écoulée (kWhEF /m² et kWhEP /m²)
- émission de GES de la dernière année écoulée (KgC02eq/m²)
- alignement avec le Décret Tertiaire (respect du seuil 2030 applicable à l’immeuble)
- présence de panneaux photovoltaïques
- mobilité douce : desserte par les transports en commun, présence de local vélos et bornes de
recharge de véhicules électriques
- systèmes de gestion de l’eau
- politique de gestion des déchets.

En outre, compte tenu de la performance du patrimoine d’INEA en matière de consommation
énergétique (près de 90% du parc respecte déjà les seuils 2030 du Décret Tertiaire), la Société a indiqué
aux experts que les CAPEX « green » à mettre en œuvre pour respecter la réglementation, notamment
le Dispositif Eco-Energie Tertiaire, étaient peu significatifs.

Fourchette des deux principaux critères de valorisation utilisés par les experts :

Taux de rendement Loyer potentiel
potentiel €/m²
Bureaux Max 8,72 % 263
Min 5,37 % 99
Moyenne pondérée 6,57 % 196
Activité Max 9,47 % 169
Min 5,17 % 53
Moyenne pondérée 6,01 % 122
*Loyers de marché (pour les locaux loués) + valeur locative (pour les locaux vacants)

Sensibilité des valeurs vénales aux deux principaux critères (taux et loyers) :

Une augmentation du taux de rendement potentiel ou une baisse du loyer potentiel – partiellement
déterminés par les conditions de marché - feront diminuer la valeur d’expertise.
Ainsi :
- la sensibilité de la valeur du patrimoine à une hausse du taux de rendement potentiel de 0,50%
est de -7,2% :

Impact sur la variation de juste valeur
Hausse du taux de rendement potentiel (en %) (en k€)
Bureaux 0,50% -7,1% -69 053
Activité 0,50% -7,7% -19 949

- Elle est de -1% pour une baisse du loyer potentiel de 1% :
Impact sur la variation de juste valeur
Baisse du loyer potentiel (en %) (en k€)
Bureaux -1,00 % -1,0% -9 764
Activité -1,00 % -1,0% -2 597
30
Les immobilisations en cours à la clôture du semestre sont soit évaluées au coût, si la juste valeur du
bien immobilier en cours de construction ou d'aménagement n'est pas déterminable de manière fiable
compte tenu des critères d’avancement et de commercialisation, soit à la juste valeur lorsque le montant
de l’immobilisation devient déterminable de manière fiable ou lors de l'achèvement de la construction.
En cas d’indice de perte de valeur, un test de dépréciation est réalisé.

Les montants des en-cours immobilisés, évalués au coût, au 30 juin 2025 correspondent aux
versements déjà effectués dans le cadre d’opérations sous promesses de vente ou VEFA non
expertisées, dont la livraison interviendra après le 31 décembre 2025.

Les variations de juste valeur des immeubles de placement sont comptabilisées en résultat sur une
ligne distincte du compte de résultat intitulée « solde net des variations de valeur des immeubles de
placement ».

2.1.4 Application de la norme IFRIC 21

La société applique de façon obligatoire depuis le 1er janvier 2015, la norme IFRIC 21, adoptée par
l’Union européenne en juin 2014. Cette norme constitue une interprétation de la norme IAS 37 «
Provisions, passifs éventuels et actifs éventuels ». Elle porte entre autres sur le fait générateur et donc
sur la date de comptabilisation d'un passif au titre d'une taxe. Selon cette interprétation, un passif au
titre d'une taxe est à comptabiliser à la date du fait générateur.
A ce titre, la quote-part relative au second semestre des taxes foncières, des taxes sur les bureaux non
refacturées et la C3S ont été comptabilisées en charges à payer pour un montant de 743 k€ contre
645 k€ au 30 juin 2024.

2.1.5 Le statut des SIIC

Depuis le 14 février 2007, INEA a opté pour le régime SIIC applicable de manière rétroactive au 1er
janvier 2007. Lors de sa création en décembre 2015, la société FLEX PARK a opté pour le régime
SIIC.
En conséquence, le résultat courant et les plus-values de cession sont exonérés d’impôt sur les
sociétés. Il est en de même pour les sociétés PA et ALPHA, fiscalement transparentes.

L’impôt d’INEA au 30 juin 2025 est calculé à partir d’un taux d’impôt effectif moyen pondéré attendu
pour l’exercice conformément à IAS 34, tenant compte du niveau du déficit du secteur taxable attendu
sur l’exercice.

2.1.6 Impacts financiers des risques environnementaux

Dans le cadre de l’arrêté comptable, INEA présente dans ses comptes les enjeux liés au changement
climatique et au développement durable, au cœur de la stratégie d’INEA, au travers notamment :
- De ses modalités d’évaluation des actifs et passifs du Groupe en application des normes IAS
40 et IAS 36. Au 30 juin 2025, INEA n’identifie ni perte de valeur ni nécessité de revoir ses
durées d’utilité au regard du changement climatique,
- De sa stratégie d’investissements (immeubles neufs ou récents répondant aux dernières
normes environnementales en vigueur),
- De sa stratégie de financement, avec la signature d’emprunts verts à impact (Green Loan ou
Sustainability Linked Loan) alignés avec les objectifs de sa feuille de route RSE,


31
- De l’ensemble des actions mises en place par INEA pour répondre aux enjeux climatiques et
environnementaux,
- De sa gestion des risques climatiques,
- En alignement avec les recommandations EPRA, INEA publie dans son document
d’enregistrement universel les indicateurs EPRA relatifs aux consommations énergétiques,
d’eau et d’émissions carbone de son patrimoine.


2.2 Nouvelles normes et interprétations IFRS applicables par anticipation à compter du 1er
janvier 2024

Il existe des normes et interprétations adoptées par l’Union européenne, non entrées en vigueur pour
la période considérée mais pouvant être appliquées par anticipation au 30 juin 2025. INEA n’est
cependant pas concernée par ces textes.

Aucun impact significatif n’est attendu de la mise en œuvre de nouvelles normes comptables.

3. Charges locatives et frais de fonctionnement

Ce poste comprend les charges locatives refacturées et non refacturées aux locataires et les frais de
fonctionnement

(en milliers d'euros) 30/06/2025 30/06/2024
Charges locatives refacturées (10 091) (8 761)

Charges non refacturées (2 482) (2 088)

Frais de fonctionnement (5 118) (4 719)
dont frais généraux (780) (562)
dont honoraires de gestion (Gest) (3 440) (3 139)
dont honoraires juridiques et comptables (352) (352)
dont honoraires de commercialisation et d'expertise (67) (254)
dont honoraires divers de gestion (190) (187)
dont frais bancaires (35) (30)
dont pertes sur créances (nettes de reprise de dépréciation) (209) (119)
dont jetons de présence (76) (76)
dont autres produits 30
Total charges locatives et frais de fonctionnement (17 691) (15 568)

Les frais de fonctionnement comprennent notamment la rémunération GEST, les honoraires, les frais
bancaires, les jetons de présence des administrateurs, les impôts et taxes et les pertes sur créances
douteuses nettes des dotations et reprises sur dépréciations.




32
4. Résultat des cessions d’actifs

Cette rubrique correspond au résultat de cession des actifs déterminé selon les éléments suivants :

(en milliers d'euros) 30/06/2025 30/06/2024

Prix de cession 1 753 0
Juste valeur des immeubles cédés (1 730) 0
Frais de cession des éléments cédés (79) 0
Sous total (56) 0
Frais de cession des actifs détenus en vue de la vente 0 0
Autres 0 0
RESULTAT DES CESSIONS D'ACTIFS (56) 0



5. Ajustements de valeurs des immeubles de placement

La Société enregistre ce semestre une variation de juste valeur de ses immeubles de placement
négative de 10 996 milliers d’euros.

Tableau de bouclage du solde net des ajustements de valeurs des immeubles de placement :


Sociétés intégrées
(en milliers d'euros) Total
Globalement

1er janvier 2024 1 136 892 1 136 892
Variation des valeurs brutes 51 206 51 206
Variation de la juste valeur (29 909) (29 909)

Variation de la juste valeur des actifs cédés au cours de l’exercice 100 100

Reclassement de la juste valeur des actifs détenus en vue de la
(2 204) (2 204)
vente en 2024 (variation)2

397 297
Honoraires de commercialisation
Valeur comptable de la sortie des composants pris en compte dans 2 006 2 006
la variation de la juste valeur
TOTAL AU 31 décembre 2024 1 158 488 1 158 488
1er janvier 2025 1 158 488 1 158 488
Variation des valeurs brutes 7 464 7 464
Variation de la juste valeur (10 311) (10 311)

Variation de la juste valeur des actifs cédés au cours de la période 236 236

Reclassement de la juste valeur des actifs détenus en vue de la
(19 674) (19 674)
vente en 2025 (variation)

195 195
Honoraires de commercialisation
Valeur comptable de la sortie des composants pris en compte dans 855 855
la variation de la juste valeur
TOTAL AU 30 juin 2025 1 137 252 1 137 252




33
6. Frais financiers nets

(en milliers d'euros) 30/06/2025 30/06/2024
Rémunération des placements 901 858
Produits liés aux attributions d’actions
258 559
gratuites
Part inefficace sur instruments de couverture 1 (3)


Variation de juste valeur des dérivés-risque de crédit (CVA/DVA) 6 (210)
Coût de la dette financière relative au contrat de location (IFRS 16) (1) (2)


Intérêts des couvertures 1 800 4 065
Intérêts sur emprunts bancaires (13 437) (15 456)
Charges liées aux attributions d’actions
(258) (559)
gratuites
TOTAL (10 730) (10 748)


Les intérêts d’emprunts bancaires nets des gains sur instruments de couvertures sont stables, la hausse
de l’encours des emprunts corporate de la Société dans le cadre du financement de sa croissance ayant
été compensée par la baisse des taux sur la période. Ils s’élèvent à 11 637 milliers d’euros au 30 juin
2025 contre 11 391 milliers d’euros au 30 juin 2024.


7. Immobilisations corporelles

Variation
(en milliers d'euros) 31/12/2024 30/06/2025
Variation Impact IFRS
Augmentation Diminution Autres
JV 16
Postes concernés au sein de l'actif
Total immobilisations corporelles 444 4 (19) (82) 348
dont IFRS 16 175 (82) 93



Le bien détenu en application d’IFRS 16 concerne le bail des bureaux occupés par INEA à Paris. Le
montant restant à amortir au 30 juin 2025 jusqu’à l’échéance du bail (30/01/2029) est de 93 milliers
d’euros.


8. Immeubles de placement

L’évaluation de la juste valeur de l’ensemble des immeubles de placement a été catégorisée de niveau
3 au vu des données utilisées au titre des techniques d’évaluation.




34
Au 30 juin 2025


Actifs
Total
Constructions Constructions détenus en
(en milliers d’euros) Terrains immeubles de
livrées en cours vue de la
placement
vente
Au 01/01/25 (Juste valeur) (1) 194 437 925 022 39 028 0 1 158 488

A l’ouverture (valeurs brutes) 191 676 808 864 39 085 2 281 1 041 907
Virement interne (2) (1 319) (8 695) (4 255) 14 269 0
Augmentations (2) 0 0 10 318 0 10 318
Diminutions (2) (230) (2 010) (409) (204) (2 854)
A la clôture 30 juin 2025 - (valeurs brutes) 190 127 798 159 44 739 16 346 1 049 370


Variation de Juste Valeur des actifs présents en 2024 (+) 3 206 3 206
Variation de Juste Valeur des actifs présents en 2024 (-) (13 781) (13 781)
JV N suite au reclassement des encours en N-1 263 263
Variation de Juste Valeur sur les nouveaux immeubles de
placement 0 0
Variation de JV au 30 juin 2025 (3) 0 (10 311) 0 0 (10 311)
Variation de Juste Valeur des actifs cédés en 2025 (-) (4) 236 0 236
Honoraires de commercialisation 195 0 195
Reclassement JV des actifs détenues en vue de la vente 2025 (5) (5 610) (14 065) (19 674)
Cumul amortissements au 01/01/25 0 0 0
Virement interne 0 0 0
Dotations (6) 0 0 0
Reprise/diminutions (6) 0 0 0
Cumul Amortissements à la clôture 0 0 0
Valeur comptable de la sortie des composants pris en compte dans
la variation de la juste valeur 855 0 855
A la clôture au 30/06/2025
(Juste valeur) (1) + (2) + (3) + (4) + (5) + (6) 192 888 899 682 44 682 0 1 137 252

Les principales augmentations en valeur brute enregistrées ce semestre sont les suivantes :

 Livraisons :

o Le 6 juin 2025, le parc d’activité Denis Papin situé à Trappes pour un montant total de
4 114 milliers d’euros hors taxe, en augmentation de 1 842 milliers d’euros sur le
semestre.


 Acquisitions : Néant.
 Immobilisations en cours (Immeubles en VEFA ou sous promesse) en valeur brute :

o Ensemble de bureaux « Montpellier Nexus » pour un montant de 19 773 milliers
d’euros, en augmentation de 20 milliers d’euros sur le semestre.
o Parc d’activité « Innovespace », tranche 2, situé à Chalifert pour un montant de 11 966
milliers d’euros, en augmentation de 2 836 milliers d’euros.
o Parc d’activité « Hennequin » situé à Trappes, pour un montant de 10 842 milliers
d’euros, en augmentation de 3 843 milliers d’euros sur le semestre.




35
Principales diminutions, en valeur brute :

o Le lot C14 de l’ensemble de bureaux les Baronnies situé à Marseille pour un montant
de 206 milliers d’euros, suite à sa cession le 28 mars 2025,
o L’immeuble de bureaux La Durance situé à Strasbourg pour un montant de 1 351
milliers d’euros, suite à sa cession le 13 juin 2025,
o Un ensemble de travaux photovoltaïques en cours pour un montant de 409 milliers
d’euros, suite à sa cession à la filiale non consolidée Serenea le 23 juin 2025,
o Les autres diminutions enregistrées en valeur brute sur l’exercice concernent
principalement des mises au rebut à la suite de travaux.


Les immeubles de placement d’INEA relèvent dans leur ensemble du niveau 3 de la hiérarchie des
justes valeurs telles qu’édictées par IFRS 13. Aucun changement de méthode d’évaluation n’est
intervenu par rapport au 31 décembre 2024.


8.1 Tableau de raccordement du patrimoine (expertise externe/ situation comptable)


(En milliers d'€) 30/06/2025 31/12/2024
Expertises BNP Paribas Real Estate Valuation (BNP) 705 080 686 760
BPCE Expertises 466 140 496 480
Actif non expertisé : rénovation 592 397
Corrections d’actifs expertisés* 0 0
Retraitements VEFA à livrer et actifs détenus en vue de la vente (94 680) (80 975)
Actifs livrés: valeurs d'expertises retenues 1 077 132 1 102 663

Expertises: VEFA à livrer sous 6 mois : valeur d’expertise retenues
> Montpellier Nexus 19 682 19 682
> Trappes Hennequin 12 376 8 509
> Trappes Papin 0 2 707
> Innovespace Chalifert 28 062 24 927


VEFA livraisons < 6 mois 60 120 55 825


Actifs non expertisés : en cours de livraison > 6 mois : au coût


Actifs livraisons > 6 mois 0 0
Immeubles de placement au bilan en IFRS 1 137 252 1 158 488
Actifs détenus en vue de la vente au bilan en IFRS 21 878 2 204
Totaux au bilan en IFRS 1 159 130 1 160 691
* Ajustement de la juste valeur au prix de cession pour les Actifs détenus en vue de la vente

Les Immeubles de Placement en cours de Construction (IPUC) entrent dans le champ d’application
d’IAS 40 et peuvent être évalués à la juste valeur dès lors que celle-ci peut être déterminée de façon
fiable et sur une base continue.

36
INEA considère qu’un immeuble en cours de construction peut être évalué de façon fiable à la juste
valeur si sa date de livraison est inférieure à 6 mois ou supérieure à 6 mois mais avec une
commercialisation bien avancée. A chaque date de clôture, tous les immeubles en cours de
construction dans l’un de ces deux cas font donc l’objet d’une évaluation à la juste valeur ; les autres
restant évalués au coût, étant la meilleure estimation de la juste valeur.


• VEFA dont la livraison est attendue avant le 31 décembre 2025 :
o Montpellier Nexus (1ère tranche)
o Trappes Hennequin
o Innovespace Chalifert (2ème tranche)


8.2 Valeur des immeubles de placement par nature

(En milliers d'€) 30/06/2025 31/12/2024
Expertise 886 570 899 399
Actifs non livrés 19 682 19 682
Travaux locataires immobilisés 1 908 0
Total Bureau 908 160 919 081
Expertise 209 940 205 070
Actifs non livrés 40 438 36 143
Travaux locataires immobilisés 0 0
Total Activité 250 378 241 213
592 397
Valeur des Immeubles de placement au bilan 1 159 130 1 160 691




9. Actifs détenus en vue de la vente

Au 30 juin 2025, le site Nancy Brabois Plaza A et l’ensemble d’activité Staci I et IV sont classés en
actifs détenus en vue de la vente pour un montant total de 21 878 milliers d’euros.


10. Participations dans les entreprises associées

10.1 Juste valeur des participations dans les entreprises associées

Néant.




37
11. Capital et primes d’émission

En milliers d'euros 30/06/2025 31/12/2024

Capital social 156 003 156 003
- actions propres (278) (338)
Capital 155 725 155 565
Primes d'émission 91 227 116 592
Capitaux propres avant réserves et résultats non distribués 246 952 272 257
Nombre d'actions " hors actions propres " 10 821 745 10 817 607
Nombre d'actions moyen pondérées " hors actions propres" 10 821 745 10 817 607


Au 30 juin 2025, toutes les actions ordinaires émises sont entièrement libérées.

Le nombre d'actions auto-détenues est de 19 335 au 30 juin 2025 (23 473 actions au 31 décembre
2024), pour un nombre total d'actions composant le capital social de 10 841 080.


12. Dettes financières

Au 30 juin 2025

Reclassement
(en milliers d’euros) 01/01/2025 Augmentation Diminution 30/06/2025
courant/non courant
Emprunts et instruments de couverture 550 018 68 922 (a) - (b) (12 413) (c) 606 527
Dépôts reçus non courants 4 615 893 - (851) 4 656
Passif de location non courant (IFRS16) 15 - - (15) -
Total dettes financières – non courant 554 648 69 815 - (13 279) 611 183
Emprunts et autres dettes financières 67 400 (58 855) (b) 12 413 20 958
Dépôts reçus courants 6 268 (454) 851 6 665
Passif de location courant (IFRS16) 177 (88) 15 104
Concours bancaires courants 56 (3) 53
Total dettes financières – courant 73 901 (59 400) 13 279 27 780
TOTAL DETTES FINANCIERES BRUTES 628 549 69 815 (59 400) - 638 964
Trésorerie et équivalents de trésorerie (7 293) 3 792 (3 501)
TOTAL DETTES FINANCIERES 621 256 69 815 (55 608) (d) 635 463

(a) Augmentation – les principales émission/souscription du semestre sont les suivantes :
• Tirage du crédit SLL 2023 pour 8 000 milliers d’euros ;
• Tirage du crédit SLL 2024 pour 51 000 milliers d’euros ;
• Tirage du crédit corporate LCL 8M€ pour 8 000 milliers d’euros ;
• Intérêts courus 30 juin 2025 pour 2 239 milliers d’euros ;
• Incidence des TIE pour (317) milliers d’euros


(b) Diminution – les principaux remboursements anticipés du semestre sont les suivants :
• Remboursement à terme de plusieurs emprunts :
o Seconde tranche de l’Euro PP 2018 pour 51 000 milliers d’euros ;
o Bordeaux Signal pour 117 milliers d’euros ;
o BPI Marseille pour 2 400 milliers d’euros ;
o Oséo Staci IV pour 66 milliers d’euros ;
• Remboursement courant de la dette pour 1 334 milliers d’euros ;
• Intérêts courus au 31 décembre 2024 pour 4 010 milliers d’euros ;

38
• Incidence des TIE pour (566) milliers d’euros ;
• Incidence des instruments de couverture pour 494 milliers d’euros ;


(c) Reclassement des dettes financières non courantes aux dettes financières courantes
(d) Reclassement des dettes des actifs non courants destinés à être cédés antérieurs




Au 31 décembre 2024

Reclassement
(en milliers d’euros) 01/01/2024 Augmentation Diminution courant/non 31/12/2024
courant
Emprunts et instruments de couverture 495 700 121 916 (a) (198) (b) (67 400) (c) 550 018
Dépôts reçus non courant 4 682 1 551 (1 618) 4 615
Passif de location non courant (IFRS16) 193 (177) 15
Total dettes financières – non courant 500 575 123 467 (198) (69 195) 554 648
Emprunts et autres dettes financières 60 489 (60 489) (b) 67 400 67 400
Dépôts reçus courant 5 322 (672) 1 618 6 268
Passif de location courant (IFRS16) 175 (175) 177 177
Concours bancaires courants 4 500 56 (4 500) 56
Total dettes financières – courant 70 486 56 (65 836) 69 195 73 901
TOTAL DETTES FINANCIERES
571 061 123 523 (66 034) (d) 628 549
BRUTES
Trésorerie et équivalents de trésorerie (5 672) (1 621) (7 293)
TOTAL DETTES FINANCIERES 565 389 121 902 (66 034) 621 256




Echéancier des emprunts et dettes financières au 30 juin 2024 :

< 1 an > 1 an De 1 an à 5 ans > 5 ans Total

Emprunts obligataires
Emprunts corporate 7 964 549 384 549 384 557 348
Emprunts hypothécaires 9 384 53 662 53 662 63 046
Autres dettes financières 10 380 8 138 7 186 951 18 517
Dettes financières 27 727 611 184 610 233 951 638 911




39
Caractéristiques principales des emprunts en cours

Duration
Taux
Type de Nombre Solde au moyenne Principaux critères extra-financiers
(en milliers d’euros) d’intérêts
taux de ligne 30/06/25 en
moyens
années
Emprunts hypothécaires Variable 4 55 821 2,9 3,9% na
Emprunts hypothécaires Fixe 2 7 225 2,4 2,2% na
Crédits corporates Variable 7 567 348 3,1 4,0%
Dont crédit corporate na
Variable 2 47 950 1,2 1,9%
« classique »
Principaux critères applicables aux immeubles
financés :
-Respect de la Taxonomie Européenne (RT2012-
20% et/ou label E+C-)
Dont Green Loan Variable 2 204 356 2,6 3,3%
-Surperformance de 10% à 20% par rapport au
seuil de consommation (en kWh) prévu par le
Dispositif Eco énergie tertiaire (DEET)

Objectifs appliqués à la Société :
-Reduction de la consommation énergétique du
Dont Sustainability
Variable 3 305 042 3,8 5,1% patrimoine (Kwhef/m²)
Linked Loan
-Réduction du taux de déchets enfouis

Total 13 620 394 3,1 3,6%

Les taux d’intérêts moyens ci-dessus présentés intègrent les intérêts des instruments de couverture.

Covenant clauses au 30 juin 2025 :

INEA est tenue vis-à-vis de certains organismes financiers de respecter des ratios :

• DSCR et ICR au-delà de coefficients fixés contractuellement.
• LTV inférieur à un pourcentage
• Maintien d’un ratio de fonds propres par rapport aux fonds empruntés

Le ratio loan-to-value (ratio LTV) est le rapport entre le capital restant dû des financements nets de
la trésorerie disponible et la valeur réévaluée du patrimoine. Il est ici calculé tel que défini dans les
contrats de prêts, il diffère donc du LTV EPRA communiqué par ailleurs dans les différentes
publications financières d’INEA.

Le ratio de couverture du service de la dette (DSCR) correspond au rapport entre les revenus
locatifs nets consolidés et le service de la dette net (soit amortissement et intérêts des emprunts
minorés des produits financiers) supporté par la Société sur l’exercice.

Le ratio de couverture des intérêts (ICR) correspond au rapport entre les revenus locatifs nets
consolidés et la charge financière nette (intérêts sur emprunts minorés des produits financiers).

Au 30 juin 2025 INEA respecte l’ensemble de ces ratios :

Covenants 30.06.25
LTV < 55% 53,2%
DSCR > 1,2 2,4
ICR > 2,0 2,8


40
L’encours des emprunts concernés par ces clauses de covenants est de 620 394 milliers d’euros au 30
juin 2025 (608 063 milliers d’euros au 31 décembre 2024).

13. Instruments financiers

30/06/2025

Niveau des
Valeur au Juste Evaluation
(en milliers d’euros) données Classe comptable
bilan valeur à la JV
d'évaluation
Actifs non courants 1 477 1 477
Créances rattachées aux participations 1 304 1 304 Niveau 2 Non
Résultat / Capitaux
Instruments de couverture 14 14 Niveau 3 Oui
propres
Autres actifs financiers à la JVR 159 159 Niveau 3 Résultat Oui
Actifs courants 22 131 22 131
Clients et autres débiteurs 17 558 17 558 Niveau 2 Non
Autres actifs courants 1 071 1 071 Niveau 2 Résultat Oui
Créances d'impôt sur le résultat 0 0 Niveau 2 Non
Trésorerie et équivalents de trésorerie 3 501 3 501 Niveau 2 Non
Passifs non courants 611 183
Résultat /
Dettes financières 611 183 (1) Niveau 2 Oui
Capitaux propres
Résultat /
dont instruments de couverture de taux 3 481 3 481 Niveau 2 Oui
Capitaux propres
Résultat /
Autres passifs non courants 0 0 Niveau 2 Non
Capitaux propres
Passifs courants 48 744
Fournisseurs et autres créditeurs 20 748 20 748 Niveau 2 Non
Concours bancaires courants 53 53 Niveau 2 Non
Autres dettes financières 27 727 (1) Niveau 2 Résultat Oui
Résultat /
Autres passifs courants 215 215 Niveau 2 Non
Capitaux propres
Passifs détenus en vue de la vente 0 (1) Niveau 2

(1) La juste valeur de la dette financière non courante et courante s’élève à 635 551 milliers d’euros au 30 juin
2025 (pour une valeur au bilan de 638 911 milliers d’euros) contre 622 415 milliers d’euros au 31 décembre
2024 (pour une valeur au bilan de 628 494 milliers d’euros).


Couverture de flux de trésorerie (CFH) – synthèse de la couverture

30/06/2025
Variations de la juste
Valeur comptable
valeur sur la période
Montant notionnel
(y. c. cessation de
(en milliers d'euros) Actif Passif couverture au cours
de la période)
IFRS 7.24A(a) IFRS 7.24A(a) IFRS 7.24A(c) IFRS 7.24A(d)
Couverture de flux de trésorerie
Taux d'intérêt 1 085 4 929 (1 174) 484 056
Instruments fermes
Autres
Total Couverture de flux de trésorerie 1 085 4 929 (1 174) 484 056




La stratégie de couverture des emprunts du groupe reste inchangée pour le premier semestre 2025.

41
Le montant de la couverture de taux d’intérêt directement comptabilisée en résultat est de 1 milliers
d’euros au 30 juin 2025.

Sur la base de l’endettement au 30 juin 2025, et d’un taux d’Euribor 3 mois à 1,944% à cette date-là:

• une hausse ou une baisse de l’Euribor 3 mois de plus ou moins 0,25% (soit un E3M applicable
de 2,19% ou 1,69%) aboutirait à une variation des intérêts d’emprunts de, respectivement, de
+1 089 et -59 milliers d’euros sur une base annualisée ;

• une hausse ou une baisse de l’Euribor 3 mois de plus ou moins 0,5% (soit un E3M applicable
de 2,44% ou 1,44%) aboutirait à une variation des intérêts d’emprunts, respectivement, de +2
123 et + 32 milliers d’euros sur une base annualisée.

NB : une trop forte baisse de l’E3M entrainerait l’activation de barrières associées à des instruments
de couverture de type Collar KI.

Couverture de flux de trésorerie (CFH) - résultat de la comptabilité de couverture

30/06/2025
Gains et pertes comptabilisés directement en Résultat net (Résultat de la
capitaux propres recyclables comptabilité de couverture)
IFRS 7.24C (b)(iii) IFRS 7.24C (b)(iii) et 24C (b)(v)
(en milliers d'euros) Montant comptabilisé
Montant de la part efficace de la en capitaux propres
Montant de la part inefficace de
relation de couverture recyclables transférés
la couverture
comptabilisé sur la période en résultat au cours
de la période
IFRS 7.24C (b)(i) IFRS 7.24C (b)(iv) IFRS 7.24C (b)(ii)
Couverture de flux de trésorerie
Taux d'intérêt (1 144) 1
Change
Matières premières
Autres 0 0
Total de la couverture de flux de
(1 144) 0 1
trésorerie



Description des instruments de couvertures utilisés

30/06/2025 31/12/2024
(en milliers d'euros) Valeur de marché Montant Valeur de marché Montant
positive négative notionnel positive négative notionnel
Couverture de flux de trésorerie
Taux d'intérêt 1 085 4 929 484 056 2 757 5 429 489 226
Total Instruments dérivés de
1 085 4 929 484 056 2 757 5 429 489 226
couverture




42
Opérations sur instruments dérivés de couverture

30/06/2025 31/12/2024
Opérations sur marchés
Opérations de gré à gré
(en milliers d'euros) organisés Total Total
> 1 an à > 1 an à ≤ notionnel notionnel
≤1 an > 5 ans ≤1 an > 5 ans
≤ 5 ans 5 ans
Autres instruments
Autres 152 000 332 056 484 056 489 226
Total notionnel des instruments
152 000 332 056 484 056 489 226
dérivés de couverture - - -




14. Engagements hors bilan

14.1 Engagements donnés en garantie des dettes financières

Suretés réelles
(hypothèques) au 30/06/24
Montant garanti Montant tiré*
(en milliers d’€)

Emprunts et dettes auprès d’établissements de crédit

- Immeubles livrés 118 970 60 930
- Immeubles non livrés

* Capital restant dû des emprunts



Le montant de l’encours des emprunts garantis s’élève à 60 930 milliers d’euros au 30 juin 2025
(64 705 milliers d’euros au 31 décembre 2024).

Par ailleurs, des garanties complémentaires existent pour certains emprunts, à savoir :

 Cession Dailly loyer ;
 Cession Dailly assurances au titre de chaque police d’assurance souscrite ;
 Cession Dailly assurances perte de loyers ;
 Cession Dailly Garanties locatives ;
 Cession Dailly du Contrat de Couverture ;
 Nantissement du contrat de couverture ;
 Nantissement du compte d’emprunteur ;
 Promesse de délégation de loyer ;
 Délégation des compagnies d’assurance pour le bénéfice des indemnités dues ;
 Pacte commissoire.
 Nantissement de comptes à terme.
 Privilège de prêteur de deniers.




43
14.2 Autres engagements donnés

INEA


 Le montant restant à décaisser sur les VEFA en cours au 30 juin 2025 s’élève à 10 618
milliers d’euros.


FLEX

 Le montant restant à décaisser sur les VEFA en cours au 30 juin 2025 s’élève à 3 972 milliers
d’euros.


14.3 Engagements reçus


 13 000 milliers d’euros d’emprunt restant à tirer au 30 juin 2025 sur l’emprunt SLL 2023,
d’un montant total de 50 000 milliers d’euros.



15. Information relative aux parties liées

Les transactions entre parties liées ont été réalisées selon des modalités équivalentes à celles qui
prévalent dans le cas de transactions soumises à des conditions normales de concurrence.

INEA a comptabilisé la somme de 3 430 milliers d’euros au titre de la prestation de GEST sur la
période, dont 541 milliers d’euros ont été refacturées à Flex Park et 18 milliers d’euros à Alpha.

A l’exception de jetons de présence attribués aux membres du conseil d’administration (hors
dirigeants) pour la somme de 76 milliers d’euros, aucune autre rémunération n’a été versée aux
administrateurs et aux dirigeants sur le semestre.

Les dirigeants sont indirectement rémunérés au niveau de la société GEST, cette dernière percevant
des honoraires au titre des prestations de services réalisées pour le compte de la société INEA.


16. Evènements post clôture

Néant.




44
RAPPORT DES COMMISSAIRES AUX COMPTES
SUR L’INFORMATION FINANCIERE
SEMESTRIELLE
(Période du 1er janvier au 30 juin 2025)




45
PricewaterhouseCoopers Audit Forvis Mazars SA

63 rue de Villiers 45 Rue Kléber
92 208 Neuilly-sur-Seine 92300 Levallois-Perret




Rapport des commissaires aux comptes sur l’information financière semestrielle
Période du 1ᵉʳ janvier 2025 au 30 juin 2025

Aux Actionnaires

FONCIERE INEA
Siège social : 2 PL DES HAUTS TILLIERS – 92230 Gennevilliers


En exécution de la mission qui nous a été confiée par votre assemblée générale, et en application de
l'article L. 451-1-2 III du code monétaire et financier, nous avons procédé à :


- l'examen limité des comptes semestriels consolidés résumés de la société Foncière Inea, relatifs à
la période du 1ᵉʳ janvier 2025 au 30 juin 2025, tels qu'ils sont joints au présent rapport ;
- la vérification des informations données dans le rapport semestriel d'activité.


Ces comptes semestriels consolidés résumés ont été établis sous la responsabilité du conseil
d'administration. Il nous appartient, sur la base de notre examen limité, d'exprimer notre
conclusion sur ces comptes.

I. Conclusion sur les comptes

Nous avons effectué notre examen limité selon les normes d'exercice professionnel applicables en
France.
Un examen limité consiste essentiellement à s'entretenir avec les membres de la direction en charge
des aspects comptables et financiers et à mettre en œuvre des procédures analytiques. Ces travaux
sont moins étendus que ceux requis pour un audit effectué selon les normes d'exercice professionnel
applicables en France. En conséquence, l'assurance que les comptes, pris dans leur ensemble, ne
comportent pas d'anomalies significatives obtenue dans le cadre d'un examen limité est une
assurance modérée, moins élevée que celle obtenue dans le cadre d'un audit.

Sur la base de notre examen limité, nous n'avons pas relevé d'anomalies significatives de nature à
remettre en cause la conformité des comptes semestriels consolidés résumés avec la norme IAS 34,
norme du référentiel IFRS tel qu’adopté dans l’Union européenne relative à l’information financière
intermédiaire.
.


46
II. Vérification spécifique

Nous avons également procédé à la vérification des informations données dans le rapport semestriel
d'activité commentant les comptes semestriels consolidés résumés sur lesquels a porté notre examen
limité.
Nous n'avons pas d'observation à formuler sur leur sincérité et leur concordance avec les comptes
semestriels consolidés. résumés.


Fait à Neuilly-sur-Seine et Paris La Défense, le 23 juillet 2025


Les commissaires aux comptes




PricewaterhouseCoopers Audit Forvis Mazars SA

Mathilde Hauswirth Baptiste Kalasz




47
48